福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0783民初379号 原告：建瓯市土地收购储备中心，住所地：建瓯市樟树下**，统一社会信用代码：12350783733598003T。 法定代表人：吴银华,主任。 委托诉讼代理人：任国华，福建启新律师事务所律师。 被告：叶志胜，男，1954年5月28日出生，汉族，住建瓯市。 委托诉讼代理人：刘建民，福建知新律师事务所律师。 原告建瓯市土地收购储备中心（以下简称原告）与被告叶志胜（下称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8 月8日作出（2018）闽0783民初1232号民事判决书。叶志胜不服该判决向南平市中级人民法院提起上诉，南平市中级人民法院于2018年12月25日作出（2018）闽07民终1579号民事裁定,撤销原判、发回本院重审。本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人任国华，被告叶志胜的委托诉讼代理人刘建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告的不定期租赁合同，并判令被告在一个月内搬迁、交还承租场所；2、判令被告立即偿还拖欠原告租金共计人民币83万元，及从2018年5月1日起至实际退出涉案租赁场所期间，按年租金300000元计算应支付的租金；履约保证金5万元不予退还；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：涉案租赁物系原告于2003年6月9日依法收储原建瓯市造船厂的房地产。2009年出租给被告经营使用，到期后，被告要求续租，2012年12月12日，原被告双方签订《水西市场租赁经营合同》，约定租赁期限一年，自2012年10月1日至2013年9月30日；年租金30万元，履约保证金5万元；以及租赁物维修、改善和增设他物，违约责任等。合同签订后，双方依约履行。合同到期后，因政府未安排使用该租赁物，且被告仍需租用，故将租期改为不定期租赁，其它事项仍按原合同约定履行。但从2015年起，被告开始拖欠租金。2016年至2017年8月，原告分别以口头或书面方式多次向被告催缴房屋租金，至今尚欠租金计83万元。但被告既拖延交租也不搬迁。综上，请求判如所请。 被告叶志胜辩称：1、原被告双方没有续租的书面合同，双方的承租关系在12月30已经履行完毕，被告也缴清了租赁租金，不存在任何债务关系。被告承包期满后，也按原告下达的通知履行原先在该地上的拆迁义务，清退了大部分的租户，以便原告建设需要，后来，应原告未在该地块上搞建设，其为了避免经济损失，多次找被告要动员那些清退的租户让其继续承租，及时采取一些能采取的办法，尽量挽回一些租户，挽回了一小部分租户还在续租，为原告挽回一部分的租金收入。被告从2013年10月接手管理到2015年9月两年之间存在大部分租户，再加水西路面在进行白改黑，市场店面租金存在降价一系列问题，导致被告在管理上存在很大困难。主要是向租户收取租金难的问题，因此被告方针对市场租户不稳定，又没有固定租期，租户针对这些问题也多次要求被告签订书面合同，要求予以完善双方的租赁关系，为此，被告也多次向原告放映情况，并提出了书面报告，要求解决租期及租金一系列问题，但原告迟迟没有明确答复。但被告在这期间想办法挽留，被告收去34.5万元的租金，这34.5万元是没有产生租赁期间向租户收取的，因此根据这些事实客观证明以及那些租户，就是续租的相关事宜没有完善起来。才导致一部分资金流失，没有办法收回的局面，被告认为无法收回资金的原因不在被告，而且就在被告管理阶段，原告先后两次单方面下达通知给被告，要求解除所谓的租赁关系，第一次是在2017年8月2日提出，第二次在2018年2月13日，这期间无形中动摇了租户不稳定的情绪，甚至在2017年8月5家大理石企业存在环境污染问题，责令停业整改，因此导致5家企业（21间）关闭清退，无形中又受到7万多元的损失，因此根据以上事实，虽然原被告双方没有书面续租合同，被告仍然为原告挽回一部分租金，同时也证明了原告对后续的续租没有作出明确的约定和答复，因此被告方对原告所主张的诉请缺乏事实及法律依据。2、原告主张的请求不符合事实，应当予以驳回。2013年10月1日至2015年9月30日被告向租户收取34.5万元租金已经交给原告。2015年10月1日至2016年9月30日被告也缴交了20万元的租金给原告。确切的说被告从2016年9月30日至2017年9月30日在这期间由于环保问题清退了6家大理石企业（22间），无形中损失7万元租金无法收回。这年租金没有交是事实。2017年10月1日至2018年4月份，期间6个月，就按原告主张缴纳租金的时间来看，也才18个月的租金没有缴纳，因为没有缴纳存在清退了一部分租户没有办法租出去，2016年度被告交给原告20万元来计算的话也才拖欠32.8万元，要扣除环保清除6家的租户7.04万元，实际应缴纳22.98万元。如按照年租金20万元，扣掉7.04元，只要交12万多元。因此，被告有拖欠83万元不符合事实，而且从拖欠租金时间及数额来说也是不符合客观事实，原告主张应予以驳回。保证金5万元是原告前期在2009年签订合同是交的，之后原被告没有发生合同关系，本案没有关联性，保证金5万元应退还被告方。此外再补充几点:1、本案租赁关系应该分成有书面合同以及书面合同履行完毕续租，2013年10月15日原告解除合同的临时租赁关系。从本案来看，2013年10月15日本案原告向被告发出解除合同，原由是旧城改道要求被告于2013年10月15日前交出房屋，之后的关系不是租，而是临时租赁关系，因此不能用租赁合同关系。从2006-2009年开始，原被告双方形成了书面的租赁关系，原告与被告第一签到合同之前，涉案标的物原本是原告出租的，租户是原有的过来的(包括6家瓷砖厂)，而不是被告签订后在有的;2、原主张按每年30万元的租金来计算，没有事实依据及法律依据。2013年10月15日解除合同之后，合同法第236条规定，租期届满并非指解除合同，双方之间的临时租赁关是没有签订书面约定，关键被告缴纳2016年2月23日交345000元之后，原告向被告送一份文被告在2016年10月23日通知书确定，原告确定告交清了2015年9月30日之前的租金同时，2016年的租金未缴纳;3、导致双方对临时合同之间年租金标准发生纠纷，这过错在于原告，被告就临时租赁期间的租金多次向原告打报告，原告不解决;4、原告在一审中也予以确认了由于2013年10月15日发出解除合同通知，被告积极配合政府改造，已经将租户清退了部分。这部分损失原告的行为所致，由原告承担。 原告就其主张提交证据如下：1、《国有土地使用权收购合同》。证明2003年6月，原建瓯市造船厂因企业改革向原告申请收购其企业房屋和国有土地使用权，并签订《建瓯市国有土地使用权收购合同》，约定：收购原建瓯市造船厂座落于水西路87号、165号、173号等6宗土地使用权，土地面积7312.59平方米”，补偿费为人民币300万元等。2、《房地产权证书》。证明涉案租赁物的原建瓯市造船厂《房屋所有权证》和原告《国有土地使用证》。3、《水西市场租赁经营合同》及被告身份证。证明2012年12月12日，原告与被告签订了《租赁合同》，因租赁期限届满，再续租一年，自2012年10月1日至2013年9月30日；年租金叁拾万元；租赁物维修由被告自行负责；经原告同意对租赁物改善和增设他物的，租赁期满后无偿归原告所有；被告必须交纳履约保证金5万元等。4、《被告缴租明细表及缴纳租金、保证金凭据》。证明2012年11月6日至2017年12月28日，被告只缴纳租金34.5万元，拖欠原告租金共计人民币83万元；2009年11月12日缴纳保证金5万元。5、《催缴房屋租金通知》。证明因被告拖欠租金，自2015年10月起，原告分别以口头或书面方式多次向被告催缴房屋租金，被告至今尚欠租金计83万元。6、被告拖欠租金表格，证明被告拖欠租金情况。 被告对原告提供的证据质证认为，对证据1、2、4、5不持异议。对证据3的证明对象有异议，双方的租赁合同已解除，新的临时租赁关系没有约定租金标准。对证据6，被告已支付租金的情况无异议，但对于2013年至2014年9月30日年租金300000元标准有异议，不予认可。 本院认为，对于原告提供的1、2、4、5不持异议，被告均无异议，予以采信。证据3的真实性可予认定，用于证明双方约定期限内的租赁合同关系，予以采信。证据6，因被告认可支付租金情况，对此予以采信。用于证明拖欠情况，将结合其他证据，另行认定。 被告对其主张提供证据：1、《通知》。证明原告于2013年10月15日下达被告的通知，原被告之间的之前承租关系期满，双方不存在有续租的事实。2、《报告》。证明原、被告2013年9月30日后双方没有续定租赁合同。承包期后存在清退大部分租户，租金收不回来。要求原告解决所存在的一系列问题。3、《通知》。证明被告从2013年10月1日至2015年9月30日期间政府拆迁建设等原因，造成该地块房屋地面被拆除，清退一部分租户，导致租金减少及租金收不回来的事实，原告也知道这事实；原告在2013至2015共缴交34.5万元给原告。也向原告反映这些事实，但原告说其余事项等局务会研究后再确定。4、《建瓯市环保局文件》、5、《通知》。共同证明5家企业被告清除5家22间店面的情况，造成租金收不回来的事实。6、《通知》证明原告从2018年2月13日通知被告在该地块上拆迁，要求解除租赁合同关系的事实。7、《水西市场剩余租户租金收入情况》。证明清退2013年10月1日至2014年9月30日共剩下14户租户，清退24户租户的事实情况，减少租金收入，在这期间存在一系列问题，导致租金收不回来的情况。8、《水西市场搬迁户数》，证明搬迁6家企业损失租金70400元的事实。9、2009年10月1日至2012年9月30日水西市场租赁经营合同，证明被告2006年与原告签订的租赁合同。10、2016年2月23日票据，证明被告交纳345000元，原告注明为2013年10月1日至2015年9月30日部分造船厂的租金。11、催缴租金通知书，证明被告交了200000元。 经质证，原告认为，对证据1至6、9、10、11的真实性无异议。对证据7、8是被告自行制作的材料，不能作为证据。 本院认为，原告对于被告提供的证据1至6、9、10、11的真实性无异议，予以采信。对于被告提交的证据7、8，系被告单方面制作的，且原告不予认可，缺乏客观真实要件，故不予采信。 结合当事人举证、质证、陈述及本院认证，对本案主要事实作如下认定： 2012年12月12日原告（甲方）、被告（乙方）签订《水西市场租赁经营合同》，合同约定：一、租赁标的范围为水西市场营业用房65间及厂房、场地等；二、租赁期限为一年，自2012年10月1日至2013年9月30日；三、年租金30万元……六、经原告同意对租赁物改善和增设他物的，租赁期满后无偿归原告所有。七、经原告同意可以转租第三人……九、履约保证金5万元；十、同时对违约责任约定：原告擅自中途终止合同，除双倍返还履约保证金；被告未按合同约定交清租金，原告有权没收履约保证金，有权解除合同。因该片区已列入市政府水西江滨公园改造范围，租赁期间因政府江滨公园改造搬迁，被告无条件服从，在接到原告书面通知后一个月内退出，合同自然终止，双方均不作违约处理。被告在租赁期间必须依法经营，自负盈亏，自担风险自行处理债权债务及其他事项；十一（5）被告在承租期间应当做好防火、防灾、综合治理及安全保卫工作，并执行当地有关部门规定，承担全部责任和服从原告监督检查。若因上述原因导致乙方经营损失的，概由被告自行负责……。十二、本合同期限满后次日，被告应将租赁标的物完好交付原告验收，经原告清点验收合格后，无息返还被告履约保证金，租赁物若有毁损、灭失的，被告应负责维修完好交付原告或作价赔偿，或从履约保证金中抵扣。后被告并将所租场地分租给第三人生产经营并收取租金。被告于2012年11月6日缴交租金30万元。2013年9月30日租赁期届满。2013年10月15日原告向被告发出书面通知：“接市政府通知，因江滨公园建设需要全部拆除被告承租的房屋，要求被告于2013年11月15日之前搬迁腾空场地，并结算租金和押金”。2013年11月建瓯市政府对水西道路进行“白改黑”工程，封闭施工历时数月。被告曾于2015年4月10日向原告递交了关于水西市场2013年10月以来情况的报告：提出由于配合拆迁清退租户，及市政府对水西路施工，市场道路封闭三个月，造成部份租户退出市场，租金收入减少，要求从4月起停止收租。原告未予以答复。2016年1月20日，原告书面通知国土资源局会计核算中心：2013年10月1日至2015年9月30日叶志胜应交租金60万元，因政府搬迁等原因，清退了一部份租户，承租人实际收取租金34.5万元先缴入库，其余事项等局务会研究后再确定”。后原告未作研究明确。2016年12月26日原告向被告发出瓯收储［2016］34号催缴房屋租金通知书：被告承租原建瓯造船厂房产的租金只缴交到2015年9月30日，2016年的租金尚未缴纳，要求被告1个月内缴清租金。2017年5月因水西市场5家石材等加工点环境违法行为，被环保督查组责令停厂。2017年8月2日原告向被告发出瓯收储［2017］37号通知，“要求按环保部督查组通知要求，责令停止水西市场内5家大理石生产企业立即停止生产，同时解除租赁关系，三个月内缴清租金，清退所有租户、搬迁腾空场地”。被告按要求清退涉及污染的企业，但未清退所有租户。2018年2月13日原告又向被告发出通知：“根据市政府的安排，原造船厂需要立即拆除，要求自接到通知之日解除临时租赁关系，于2018年2月底结清租金；2018年3月底搬出”。但被告至今未交清租金，未清退搬离租赁场地。 另查明，被告于2009年11月12日支付履约保证金50000元，并分别于2012年11月6日缴交租金30万元；2016年2月22日缴交租金34.5万元；2017年12月2日缴交20万元，共缴交租金84.5万元。 本院认为，原、被告于2012年12月20日签订的《水西市场租赁经营合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案的争议在于租赁合同期届满后，被告继续使用租赁物，双方之间的租赁合同租金标准问题。被告认为，2013年10月15日以后租赁合同已解除，与原告形成临时租赁关系而不是不定期租赁，不能继续原合同300000元的年租金，而应按实际已交纳的172500元的年租金计算。原告认为未续订新的合同属于不定期合同，原租赁合同继续有效仍应按年租金300000元的标准。本院认为，原告虽于2013年10月15日向被告发出带有解除合同表示的通知，但是被告并未按合同第十二条规定向原告进行租赁物的移交，事后，原告的催交租金及数次催促解除行为，实际上属于对各通知之前租赁关系作出无异议的意思表示，直至原告最后一次于2018年5月向本院诉请解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期届满后，承租人继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故应认定《水西市场租赁经营合同》继续有效，租赁期限为不定期，对不定期租赁合同。当事人有权随时解除合同，同时被告拖欠租金，不履行主要债务，亦具备法定和约定的解除租赁关系的情形。因此，原告主张解除租赁关系，符合法律规定和约定，予以支持。另依照合同法的相关规定，对解除不定期租赁关系的应当给予对方必要的搬迁准备时间，综合本案的实际和相关规定，给予被告必要的搬迁时间一个月为宜。原告作为出租方，在同意被告转租的情况下数次发出因政府规划、拆迁要求退场的通知，后政府并未实施，对部分租户的退出有所影响，进而减少了被告转租收入，原告有相应的责任，根据《中华人民共和民法总则》规定，依据公平原则，依法应对双方的权利义务予以适当调整。为此，酌情给予减免三个月的租金为宜。关于租赁期间涉及环保执法导致损失的承担问题。根据涉案合同第十条第二款关于拆迁的约定，第十一条第二款“被告在租赁期间应依法经营、自负盈亏、自担风险”及第五款“被告承租期间……执行当地有关部门规定，承担全部责任和服从原告监督检查，若因上述原因被告经营损失由被告自行负责”的约定，故被告主张在租金的计算中应扣除因政府拆迁、环保执法等原因所造成经营收入的损失，依据不足，本院不予支持。关于履约保证金的问题。由于被告缴交的履约保证金5万元为2009年11月12日，系涉案合同先前的租赁关系所设立，理应在租赁届满后退还；因此该履约保证金应予退还，因被告仍拖欠原告的租金，履约保证金5万元可冲抵所欠的租金。此外，针对双方关于2016年12月26日催缴租金通知的内容歧义问题，本院认为，被告于2015年4月向原告书面提出减免租金申请，2016年1月20日原告书面通知表示，先收取被告两年345000元租金，其余待研究后确定，至2016年12月26日行文内容为“租金只缴交至2015年9月30日，2016年房屋租金尚未缴纳”，综上，虽然原告未按原租赁合同标准实际交纳两年600000元租金，但根据上述文义及时间顺序，被告提出系原告同意了减免的意见本院予以采纳，故对于原告主张的2015年9月30日之前的租金，本院不予支持。原告增加诉讼请求要求被告支付至退出之日止的租金，实际为占用费，被告未能举证证实占用费应按何计算标准，且根据当事人不得从违约或违法中获利原则出发，故原告要求被告至退出之日止的按年租金300000元标准计算的占用费并无不当，可予支持。综上所述，被告尚欠原告的租金57.5万元（截止2018年4月30日），本院予以确认，扣除先前交缴的履约保证金5万元及减免的三个月的租金7.5万元（年租金30万元÷12个月×3个月），被告实际尚欠租金为45万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第九十四条第三项、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、建瓯市土地收购储备中心与叶志胜之间的《水西市场租赁经营合同》于本判决生效之日起予以解除；叶志胜应于本判决生效之日起三十日内退出租赁场地，并将租赁场所移交给建瓯市土地收购储备中心。 二、叶志胜应于本判决生效之日起三十日内支付给建瓯市土地收购储备中心截止2018年4月30日的租金45万元及从2018年5月1日起至本判决生效之日止按年租金300000元的标准计算的租金。 三、叶志胜应于本判决生效之日起三十日内支付建瓯市土地收购储备中心从本判决生效之日起至叶志胜退出租赁场地，并将租赁场所移交给建瓯市土地收购储备中心之日止按年租金300000元的标准计算的占用费。 四、驳回建瓯市土地收购储备中心的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18400元，由原告建瓯市土地收购储备中心负担5769元，被告叶志胜负担12631元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  陈瑞完 人民陪审员  杨滋美 人民陪审员  吴伟荣 二〇一九年十月三十日 书 记 员  罗 娟 附：本判决主要法律条文依据 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条第四项：“履行期限不明确，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。” 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期届满后，承租人继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。