重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终5238号上诉人（原审被告）：谢晓凤，女，1974年2月2日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：傅强，重庆能容律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆怡置北郡房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道**海王星科技大厦****，统一社会信用代码9150000058688181XM。法定代表人：凌常峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐田，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢航，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人谢晓凤因与被上诉人重庆怡置北郡房地产开发有限公司（以下简称怡置房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初12543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢晓凤的委托诉讼代理人傅强、被上诉人怡置房地产公司的委托诉讼代理人唐田、谢航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢晓凤上诉请求：撤销重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初12543号民事判决第三项。事实和理由：一审法院判决谢晓凤向怡置房地产公司支付违约金1449600元明显过高。违约金的性质为弥补守约方的实际损失。怡置房地产公司未举证证明其实际损失。根据现在的房屋市场价格，即便谢晓凤与怡置房地产公司解除房屋买卖合同，也不必然给怡置房地产公司造成实际损失。一审法院判决谢晓凤向怡置房地产公司支付违约金1449600元违反了公平公正原则，也缺乏事实依据，依法应予撤销。怡置房地产公司辩称，1.谢晓凤购买的是高档别墅，在签订合同时应对自身经济状况进行判断。谢晓凤在签约当天就出现违约行为，主观恶意明显。在怡置房地产公司多次催收后，谢晓凤仍未履行合同约定，应承担包括支付违约金在内的违约责任。2.一审法院认定的违约金金额符合合同约定，也是对诚实信用原则的彰显，应当维护。合同已经约定双方不得以“违约金过分高于损失”等为由要求调低违约金，谢晓凤在故意违约的情况下主张“违约金过高”有悖合同约定，也违背了诚实信用原则。3.谢晓凤故意拖欠合同项下购房款，导致怡置房地产公司高达7250000元的资产在长达近5年的时间内未产生任何经济收益，遭受的损失客观存在。即使怡置房地产公司在解除合同后将案涉房屋另行出售，但从2014年12月25日至今，怡置房地产公司对6070000元的房款无法占有、使用，为此遭受的损失高达1718000元（按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率4.75%上浮30%计算，即6070000×4.75%×130%÷12个月×55个月），远低于主张的违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。怡置房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令解除怡置房地产公司与谢晓凤签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.判令谢晓凤配合怡置房地产公司办理注销《重庆市商品房买卖合同》网签手续；3.判令谢晓凤支付合同解除违约金1449600元；4.判令谢晓凤承担怡置房地产公司因解除合同发生的其他损失暂定47648元；5.判令谢晓凤承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月24日，谢晓凤为乙方（买方；联系地址：重庆市江北区鲁能星城8街区1栋2单元7-5）与怡置房地产公司为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》（CQ-5930095），约定谢晓凤购买怡置房地产公司位于重庆市北部新区B标准分区B14-2/02号地块47幢1-6号房屋；建筑面积为414平方米，其中，套内建筑面积为405.05平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为8.95平方米；本商品房为清水房，总成交金额为7248000元整，建筑面积单价为17507.25元/平方米，套内建筑面积单价为17894.09元/平方米。付款方式为按揭付款：详见本合同附件五。第七条交房期限及交付条件为：属预售商品房的，甲方应当在2016年06月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期在30日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际交付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起30内向甲方支付违约金。《重庆市商品房买卖合同》附件五第五条第3款按揭贷款付款方式为：（1）乙方拟向甲方指定的贷款银行申请人民币（大写）伍佰零柒万元整（￥5070000元）的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至甲方银行账户，作为乙方应支付房款的一部分。（2）乙方应于本合同签订之日或之前向甲方支付该商品房总价款扣除个人拟按揭贷款数额以外的所有房款，即人民币（大写）贰佰壹拾柒万捌仟元整（￥2178000元）（包括乙方已付定金转为本期购房款）。（3）乙方应在签约当天办理完毕按揭贷款手续。乙方未按期签署按揭合同或未按期提供银行按揭贷款所需资料的，则每逾期一日，乙方应按上述拟贷款金额的万分之二向甲方支付违约金，逾期达30日以上，甲方有权要求乙方变更付款方式（乙方应于甲方发出变更付款方式通知后7日内按照新付款方式将全部剩余房款支付完毕）或者有权解除合同，如甲方选择解除合同的，乙方应承担总房款百分之二十的违约金，甲方有权从乙方已支付的首付款中直接扣除乙方应支付的违约金及甲方损失，不足扣除的，由乙方在5个工作日内补足。附件五第二十条对通知的补充约定：乙方的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准；双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效；乙方变更有效送达地址，未按照本条款通知甲方的，甲方按照原地址送达的视为向乙方送达了相关文件，由此给甲方造成损失的，乙方负责赔偿。上述合同已进行网签登记。2014年12月17日，谢晓凤向怡置房地产公司支付购房定金50万元、向重庆瀚置管理顾问有限公司支付服务费5万元。2014年12月24日，谢晓凤向怡置房地产公司支付首期款226000元、契税217440元、预告登记费80元、抵押预告登记费80元、权证印花税5元、专业维修基金20700元。2015年12月30日，谢晓凤向怡置房地产公司支付首期款452000元。2016年4月27日，怡置房地产公司向谢晓凤出具不动产统一发票，金额为1178000元。2017年7月14日，怡置房地产公司按谢晓凤合同联系地址向以专递方式谢晓凤寄送律师函，邮政查询单显示，2017年7月15日妥投。律师函内容为：谢晓凤女士：重庆怡置北郡房地产开发有限公司（以下简称“怡置北郡公司”）授权重庆坤源衡泰律师事务所唐田律师，就您购买的重庆北部新区B标准分区B14-2/02号地块47幢1-6号房屋所涉支付剩余房价款事宜，向您郑重致函：怡置北郡公司提供的资料表明：您于2014年12月24日与怡置北郡公司就重庆市北部新区B标准分区B14-2/02号地块47幢1-6号房屋签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号为：CQ-5930095，以下简称“《商品房买卖合同》”），依据《商品房买卖合同》的约定，您应于2014年12月24日支付首付款2178000元（大写：贰佰壹拾柒万捌仟园整），剩余房款选择按揭付款方式支付，但因您至今即未付清首付款也未能获得申请银行的按揭贷款。依据《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第五条第3款的约定，您应在怡置北郡公司通知后7日内付清全部购房款。为此，怡置北郡公司已多次通知您以现金的方式支付剩余房款6070000元（大写：陆佰零柒万圆整），但您至今未支付前述款项。假设怡置北郡公司提供的材料真实有效，依据《商品房买卖合同》的相关约定及《合同法》等相关法律法规之规定，您延迟付款的行为已严重侵害怡置北郡公司的合法权益，须承担相应的违约责任。怡置北郡公司特通知您：请于年月日前向怡置北郡公司一次性支付剩余购房款6070000元（大写：陆佰零柒万圆整），同时保留进一步追究您违约责任的权利。如您逾期不履行上述义务，律师将根据怡置北郡公司授权采取包括诉诸法院在内的一切手段，维护怡置北郡公司的合法权益；届时您将面临支付违约金、赔偿损失等不利法律后果。庭审中，谢晓凤对未支付完首付款的原因陈述为：因自身经济原因，没有钱支付了。怡置房地产公司也向谢晓凤催过款叫谢晓凤去协商房款交付事宜，谢晓凤也多次去怡置房地产公司处沟通，但都是达成口头协议，达成一致要求谢晓凤继续尽快交纳房款。由于谢晓凤明确表示没有钱支付房款了，谢晓凤曾两次找人接手案涉房屋，但怡置房地产公司不同意。银行按揭贷款还没办理。怡置房地产公司明确其请求中的其他损失系因本案诉讼产生的律师费。因本案诉讼，怡置房地产公司实际支付律师代理费23834元。一审法院认为，怡置房地产公司与谢晓凤签订的重庆市商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，故双方签订的合同及补充协议合法有效，其合同约定的权利义务关系应当得到法律的保护，双方均应依照合同全面履行各自义务。合同履行中，谢晓凤未按合同约定按时足额支付购房首付款及按揭款507万元。后怡置房地产公司于2017年7月14日按照合同约定地址向谢晓凤邮寄律师函，谢晓凤仍未履行付款义务，谢晓凤提出对延期付款已达成口头协议，因未举示充分证据，不予采信，故谢晓凤迟延付款构成违约，按约定，怡置房地产公司有权解除合同，因此，对怡置房地产公司要求解除合同的诉请予以支持，谢晓凤并应配合怡置房地产公司办理解除案涉合同的网签登记手续。合同解除后，按约定，谢晓凤应支付怡置房地产公司总房款百分之二十的违约金及怡置房地产公司损失。谢晓凤辩称违约金明显过高，应当予以调整，因其举证不充分，不予支持。对怡置房地产公司的损失，虽然谢晓凤同意支付律师费47648元，但怡置房地产公司实际支付律师费23834元，对该损失，一审法院予以支持，其超出部分不予支持。一审法院判决：一、解除重庆怡置北郡房地产开发有限公司与谢晓凤于2014年12月24日签订《重庆市商品房买卖合同》；二、谢晓凤于本判决生效后三日内协助重庆怡置北郡房地产开发有限公司办理位于重庆市北部新区B标准分区B14-2/02号地块47幢1-6号房屋注销网签登记手续；三、谢晓凤于本判决生效后三日内支付重庆怡置北郡房地产开发有限公司违约金1449600元；四、谢晓凤于本判决生效后三日内支付重庆怡置北郡房地产开发有限公司损失23834元；五、驳回重庆怡置北郡房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18280元，由谢晓凤负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，经双方当事人确认，本案二审中的争议焦点为：合同约定的违约金是否过高，是否应予调整。现评析如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，谢晓凤未按照合同约定支付房款，存在违约行为，依法应承担违约责任。谢晓凤的违约行为，导致怡置房地产公司无法取得相应房款及资金收益，怡置房地产公司客观上存在损失。《重庆市商品房买卖合同》附件五第五条第三款已经对违约金的计算标准作出了明确约定，计算标准为承担总房款百分之二十的违约金，即1449600元。合同约定的违约金计算标准系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。谢晓凤虽主张约定的违约金过高，但未举示相应证据证明。对谢晓凤要求调减违约金的主张，本院依法不予支持。综上所述，谢晓凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17846.4元，由谢晓凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 刘家秀审 判 员 赵文建二〇一九年十月十四日法官助理 黄灵攀书 记 员 左 琴