广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初1591号 原告：桂林市悦泰物业服务有限公司，住所地：桂林市象山区雉山路******1-20铺面。 法定代表人：韦琳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭银艳，女，系该公司经理。 委托诉讼代理人：黄芳，女，系该公司经理。 被告：唐学高，男，1962年1月17日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 被告：张运姣，女，1963年9月22日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：唐学高，男，1962年1月17日出生，汉族，住桂林市叠彩区，系张运姣的丈夫。 原告桂林市悦泰物业服务有限公司（以下简称：悦泰公司）诉被告唐学高、张运姣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，于同年10月14日公开开庭进行了审理。原告悦泰公司的委托诉讼代理人郭银艳、被告张运姣的委托诉讼代理人暨被告唐学高到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告悦泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业服务费人民币4378.08元（每月物业费为104.24元，从2015年7月1日起至2018年12月31日止，共计42个月的物业费为4378.08元）；2.判令被告支付违约金1983.27元（以4378.08元为基数，按每日3‰计算，从2019年1月1日起计至2019年5月31日止，共151天），以上合计6361.35元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系桂林市叠彩区抗战路7号独秀公寓2-1号房业主。2014年1月1日，被告通过该小区的业主委员会与原告签订《独秀公寓物业服务合同》，由原告提供物业服务，被告每月向原告缴纳104.2元的物业服务费。期间，原告一直积极履行相关权利和义务，按照合同约定对被告居住的小区提供规范、完善的物业管理服务。但被告自2015年7月1日起便无故拖欠物业服务费至2018年12月31日共42个月，合计4378.08元。原告屡次以多种形式向被告追索该费用，并于2018年5月15日通过邮局向被告邮寄了挂号信件催缴（被退回），但其仍未缴纳。原被告双方签订的物业服务合同中明确约定拖欠物业费的违约金为每日3‰共1983.27元。原告希望被告能尊重原告公司广大员工的劳动成果，依法履行双方签订的服务合同义务。现依据相关规定向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告唐学高、张运姣辩称，2019年9月6日下午，被告已付清物业费共计5624.8元（2015年6月至2019年12月的物业费），现在不存在拖欠原告物业费的情形。事实与理由：2019年9月5日下午4点，被告接到法院通知，同月6日上午10时，被告唐学高去居委会找到主任反映本小区出现的问题，主任接待被告唐学高。经过一个小时的沟通，主任说让被告唐学高把所欠的物业费先交了，关于小区大门坏了造成无法使用，居委会主任说他负责叫物业修好，被告唐学高就同意了主任说的意见，主任拿办公电话拨打了物业办公室主任的电话，被告唐学高就来到物业办公室找到原告处的物业主任龚自旺，龚自旺主任告知被告所欠2015年6月至2019年12月的物业费共计5624.8元。当日下午，被告唐学高就去农业银行取款6000元后向龚自旺交纳了5624.8元物业费。关于对原告诉请的第二项，因为被告已经缴纳了物业费，所以被告认为不存在违约金的问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，因与本案具有一定的关联性，亦可以作为本案定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告作为乙方与独秀公寓业主委员会作为甲方分别于2013年12月16日、2016年12月25日各签订了《独秀公寓物业服务合同》和《桂林市独秀公寓小区物业服务合同》，上述两份合同约定：甲方委托乙方为独秀公寓提供楼盘物业管理服务；合同期限分别自2014年1月1日起至2016年12月30日止、2017年1月1日起至2018年12月31日止；住宅收费为：住宅按建筑面积每月0.8元/每平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下方式处理：1.从逾期之日起逾期部分按每天3‰的比例交纳违约金。上述两份合同均未约定业主交付物业费的具体日期。原告与独秀公寓业主委员会还就其他双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。二被告的房号为独秀公寓2-1号，建筑面积为130.3平方米。原告于2018年5月16日通过挂号信的方式向被告催缴物业费，因电话空号、错误等原因，被告并未收到该挂号信，挂号信最终退回原告。庭审中，原告也未能提供其他证据证明起诉前二被告曾收到原告追索物业费的通知。因被告未向原告交纳物业费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2019年9月6日上午，被告唐学高到原告的物业主任龚自旺处询问其拖欠物业费的数额。当日下午13:43分，被告唐学高在中国农业银行取款6000元。被告唐学高辩称因龚自旺无法向其出具正式发票，龚自旺向其出具字据并签名后其才向龚自旺交纳完拖欠的物业费，该字据载明：“欠物业费2-1唐学高每月104.22015年7月至12月2016年元月至12月2017年元月至12月2018年元月至12月2019年元月至12月2015年6月至2019.12月共计5624.8元2019年9月6日经手人龚自旺”。庭审中原告否认其已收到被告唐学高交纳的物业费。为查清案情，本院传唤原告处的物业主任龚自旺到庭，庭审中，龚自旺自述并未收到被告唐学高交纳的5624.8元物业费，其在字据上的签名“经手人龚自旺”也是应被告唐学高的要求所签。 本院认为，本案的争议焦点为：1.被告是否已经缴清拖欠原告物业费的问题；2.原告诉请要求被告支付违约金是否有事实及法律依据。 关于争议焦点一的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与独秀公寓业主委员会自愿签订物业服务委托合同，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。该合同对本案被告具有法律约束力，被告应当按该物业服务委托合同的约定，履行其业主的义务。庭审中被告辩解其已向原告缴清拖欠的物业费并提供了原告物业主任龚自旺签名的字据和银行取款凭证，原告否认已收取被告拖欠的物业费。原、被告双方当事人对被告唐学高是否已缴清全部拖欠的物业费的事实均没有提供足够的证据来否定对方提供的证据。作为一个具有完全民事行为能力的人，签字可能会产生一定的法律后果，根据日常生活经验，业主向物业工作人员核对交纳物业费的数额，业主只需要知晓欠费的数额，物业工作人员并没有出具字据确认数额的义务。本院结合被告所举的原告处物业主任作为经手人签字的字据及被告银行的取款凭证，综合认定被告提供的证据更具优势，对被告称其已向原告交纳完拖欠的物业费的辩解意见，本院予以采信。故对原告诉请要求被告支付拖欠的2015年7月1日起至2018年12月31日止物业费4378.08元的诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点二的问题。因原告与独秀公寓业主委员会于2013年12月16日、2016年12月25日签订的《独秀公寓物业服务合同》和《桂林市独秀公寓小区物业服务合同》中均未约定业主交纳物业费的时间，又因原告向被告追索物业费的挂号信因电话空号、错误等原因被退回，原告未有其他证据证明起诉前二被告曾收到原告的催费通知，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告向被告追索物业费应当给予被告必要的准备时间，在原告2019年8月29日立案起诉前被告未收到原告的催费通知，故原告诉请要求被告以4378.08元为基数，按每日3‰支付2019年1月1日起计至2019年5月31日止的违约金，于法无据，本院不予支持。 综上，小区环境的好坏有赖于物业公司尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告桂林市悦泰物业服务有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费50元（原告桂林市悦泰物业服务有限公司已预交），适用简易程序减半收取25元，由原告桂林市悦泰物业服务有限公司负担，另25元由本院退还原告桂林市悦泰物业服务有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陈碧青 二〇一九年十月十六日 书记员  李 雯 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。 因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。