江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2326号上诉人（原审原告）：冯卉，女，1989年7月24日出生，汉族，九江县人，公务员，住九江市濂溪区。上诉人（原审原告）：张超，男，1987年11月15日出生，汉族，庐山市人，医生，住址同上。委托诉讼代理人：杨志强，江西惟民律师事务所律师。委托诉讼代理人：李滕，江西惟民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西福泉实业有限公司。住所地：九江市濂溪区陆家垅路与德化路交汇以北。统一社会信用代码：91360402763374414F。法定代表人：曹鹏峰，董事长。委托诉讼代理人：詹美勇，江西顺合律师事务所律师。委托诉讼代理人：马骏，江西顺合律师事务所实习律师。上诉人冯卉、张超因与被上诉人江西福泉实业有限公司（以下简称“福泉公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初1253号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冯卉、张超上诉请求:1、撤销一审判决第二项，依法改判由被上诉人协助上诉人办理九江市浔南.理想家园小区1栋二单元1101室房屋的不动产权证，即履行协助义务；2、本案上诉费用由被上诉人承担。主要理由：被上诉人应当按照合同约定履行协助上诉人办理涉案房产不动产权证的义务，原审法院认定事实错误。1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，被上诉人应当全面履行合同所约定的义务。2、被上诉人未能办理产权证完全是其自身原因造成的。3、关于至今未能办理不动产权证的原因，被上诉人的代理人庭审时表示是由于上述会议纪要载明的行政处罚未执行到位，并表示可以将已经提起诉讼的业主所需的办证材料现行提交办理，这恰恰说明被上诉人是可以履行协助办证义务的，但其至今未履行办理不动产权证的义务，未将办理不动产权证所需的资料报不动产登记机关备案。被上诉人福泉公司答辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，恳请二审法院依法判决驳回上诉、维持原判。2、上诉人要求二审法院改判“由被上诉人协助上诉人办理九江市浔南.理想家园小区……房屋的不动产权证，即履行协助办证义务”，与一审第一项诉讼请求不同，系增加了独立的诉讼请求，在调解不成的情况下，上诉人可以另行起诉。冯卉、张超向原审法院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告在30天内为原告办理九江市浔南.理想家园小区1栋二单元1101室房屋的不动产权证（所有证）；2、依法判令被告向原告支付逾期办证违约金2625元（按购房款0.5%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，2016年7月13日，原告冯卉、张超与被告江西福泉实业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，原告花费525000元购买了被告开发的陆家垅路与德华东路交汇处以北1幢二单元1101号房。双方约定，被告应当在2016年10月31日前向原告交付该商品房；被告应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知原告；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起180个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意采取以下做法：原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金；由于原告自身原因或者不可抗力的原因造成原告不能在约定期限内取得房屋权属证书的，被告不承担违约责任。2016年12月15日，被告向原告交付了该商品房。但原告在该商品房交付之日起180个工作日内未取得该商品房的不动产权证书，至今尚未取得。故原告来院起诉，要求被告办证，要求被告支付违约金。一审法院经审理认为，本案在审理期间，从市不动产登记中心了解到：2018年4月12日，九江市市政府副市长孙金淼在市领导信访接待日主持协调了《关于浔南.理想家园三期业主要求办理不动产权证的问题》，并形成会议纪要，内容如下：1、认真对待群众的诉求，各级政府的相关单位和职能部门要秉着“群众利益无小事”的原则，尽快解决；2、对于楼盘的16栋和17栋建设过程中存在位移现象，市执法局依据行政处罚决定尽快执行到位；3、市规划局应对小区违法搭建的建筑进行逐户认定，市执法局要完成相关违法案卷，依法送达。部分业主私自搭建是违法行为，应在5月13日之前自行拆除违章建筑；4、如到期业主不自行拆除，此事作为个案，由市执法局牵头，周密组织，各职能部门、濂溪区政府合力配合，依法对违章建筑强行拆除，全程公开。执法成本由开发商承担并依法对开发商进行处罚，今后这一类似的情况由属地政府负责拆除；5、开发商是不动产登记证办理的责任主体，开发商要抓紧完善相关手续，依法办理竣工验收，确保不动产登记证有序办理；6、市房产局应对开发商进行诚信教育，建立诚信体系。从该会议纪要中可以读出开发商未办证的原因，非不可抗力，亦非原告的原因。且各相关职能部门正在督促、解决中，人民法院的审判权不能干涉政府职能部门履职。综上所述，原告要求被告（开发商）在30日内办理不动产权证，不合乎现实。原、被告在商品房买卖合同中只是约定，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，但目前具体步骤的实施还有赖于政府职能部门督促、监管开发商来解决，贯彻落实政府会议纪要精神需要多久，从时间上无法最终敲定。在各项问题没有妥善落实、解决前，被告（开发商）即便提交各种资料至不动产登记中心，也无法办成与原告间的所有权转移登记手续。被告（开发商）没有向法庭提交原告冯卉、张超违章搭建的证据。但被告（开发商）逾期办证是事实，依照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）款第2项的约定，被告（开发商）应按已付购房款的0.5%向原告支付违约金，即原告冯卉、张超请求判令被告向其支付逾期办证违约金2625元的诉请，有充分的事实依据，依法予以支持。被告关于因买受人自身原因导致逾期办证，我公司不应承担违约责任的辩解意见，无事实和法律依据，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告江西福泉实业有限公司应于本判决生效后3日内向原告冯卉、张超支付逾期办证违约金2625元；二、驳回原告冯卉、张超要求被告江西福泉实业有限公司在30天内为其办理九江市浔南.理想家园小区1栋二单元1101室房屋不动产权证（所有证）的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告江西福泉实业有限公司负担。本案二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方合同约定，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，出卖人应按合同约定承担违约责任。现被上诉人福泉公司已于2016年12月15日向上诉人冯卉、张超交付了房屋，但上诉人冯卉、张超尚未取得房屋所有权证书，且非上诉人冯卉、张超的原因造成。同时，根据本案查明的事实，涉案房屋不能办证的原因是部分楼栋在建设过程中存在位移现象以及部分业主存在违法搭建行为，规划验收尚未通过造成的，而被上诉人福泉公司并未举证证明上诉人冯卉、张超存在上述导致房屋不能办证的行为，故被上诉人福泉公司应按照合同约定承担向上诉人冯卉、张超支付违约金及办理房屋所有权证书的责任。原审在认定被上诉人福泉公司存在违约行为并承担支付违约金的同时，又对上诉人冯卉、张超主张的办证诉请予以驳回，属于法律适用错误，应予改判。另外，本案上诉人冯卉、张超的上诉请求并不存在一审诉请之外增加独立诉讼请求的情形。综上，上诉人冯卉、张超的上诉请求具有事实和法律依据，应予支持。原审认定事实基本清楚，但适用法律错误，处理结果不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初1253号民事判决第一项；二、撤销九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初1253号民事判决第二项；三、被上诉人江西福泉实业有限公司在本判决生效后三十日内协助上诉人冯卉、张超办理九江市浔南.理想家园小区1栋二单元1101室房屋不动产权证（所有证）。本案一审案件受理费减半收取25元，二审案件受理费100元，共计125元，由江西福泉实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄丽丽审判员  张 涛审判员  黄艳丹二〇一九年十月二十九日法官助理毛江东书记员徐思婷