黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑05民终553号上诉人（原审原告）刘月霞，女，1969年3月24日出生，汉族，农民，住双鸭山市宝山区。委托诉讼代理人：周丹，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黑龙江四达农副产品有限公司，住所地双鸭山市集贤县福利镇东富村南侧集贤县四达农副产品交易中心**商服**楼**。法定代表人：刘相林，该公司经理。委托诉讼代理人：于艾超，该公司法律顾问。上诉人刘月霞因与被上诉人黑龙江四达农副产品有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服集贤县人民法院（2019）黑0521民初1908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘月霞及其委托诉讼代理人周丹、被上诉人黑龙江四达农副产品有限公司的委托诉讼代理人于艾超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘月霞上诉请求：请求撤销(2019)黑0521民初1908号判决书并发回重审。事实和理由：本案遗漏了必须参加诉讼的当事人,依法应发回重审。在上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》之前,被上诉人曾与案外人田长虹签订房屋买卖合同,约定将房屋卖给田长虹,付款方式为工程款抵账。后田长虹因急用钱,通过朋友找到上诉人,提出以217000元的价格将房屋卖给上诉人,并同上诉人一起到被上诉人处更改了合同,被上诉人将田长虹的合同与收据收回,重新与上诉人签订了合同,并为上诉人出具了收据。但田长虹在收到购房款后并未交付房屋给上诉人。通过以上事实可以看出,上诉人与被上诉人签订了《房屋买卖合同》,但实际上将购房款交给了案外人田长虹。上诉人与被上诉人没有合同磋商的过程,被上诉人也未收到上诉人的购房款,故一审法院认定二者之间不构成房屋买卖合同关系是正确的。但是,虽然二者之间不构成房屋买卖合同关系,但是上诉人与被上诉人及案外人田长虹之间却构成债权转让关系。田长虹与被上诉人签订房屋买卖合同,并以工程款折抵房屋价款,二者之间存在合同之债,田长虹为被上诉人的债权人,被上诉人有交付房屋给田长虹并为其办理产权登记的义务。后田长虹又收取了上诉人217000元房款,承诺将案涉房屋转让给上诉人,二者之间又构成了合同之债,上诉人为田长虹的债权人。应田长虹的要求,被上诉人重新与上诉人签订了合同,由被上诉人履行为上诉人办理房屋产权登记的义务。通过以上关系可以看出,三者之间是一个债权转让的关系,田长虹将自己对被上诉人拥有的债权转让给了上诉人,田长虹与被上诉人之间的债权债务关系消灭,由被上诉人直接履行对上诉人办理房屋产权登记的义务。被上诉人应田长虹的要求重新与上诉人签订合同,说明其同意了田长虹债权转移的主张而承担了债务。但由于田长虹目前还占有房屋,所以此债权转让关系要想完成,被上诉人及田长虹要共同履行对上诉人交付房屋及办理产权登记的义务。通过以上分析,田长虹是本案必须参加诉讼的当事人,否则案件将无法查清。依据《民事诉讼法》第一百三十二条的规定“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的,人民法院应当通知其参加诉讼”,及第一百七十条第四款的规定:“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审”。综上,期望二审法院查明事实,依法将案件发回重审。黑龙江四达农副产品有限公司辩称，应驳回上诉人的诉讼请求。事实与理由如下：一、根据原审认定的事实，可认定上诉人与四达公司虽然签订了商品房买卖合同,但双方真实意思并不在此。上诉人原审中也自认“其与田长虹购买案涉房屋，并向田长虹交付购房款”,故从民事法律行为的构成看,双方无合同行为。四达公司与上诉人签订商品房买卖合同,仅是为了办理案涉房屋产权登记过户需要，正如上诉人在(2018)黑0521民初1191号案件中所述“本人从田长虹处购买了房屋,并办理了过户手续”。这里的“过户手续”就是上诉人和四达公司重新签订了合同,故该合同存在的意义就是为了四达公司将来为上诉人办理房屋产权登记使用,并不是双方建立了真实的商品房买卖合同关系。二、开发商抵顶工程款的房屋再次转售的法律关系分析。司法实践中,开发商以房屋抵顶工程款,之后施工单位将房屋再次转售第三人,第三人和开发商重新签订房屋买卖合同,因此发生的房屋买卖纠纷比较多,各地裁判标准也不尽相同。1、第一种情况，开发商和施工单位签订抵债协议后,施工单位并不直接接收、占有房屋，而是直接转售。这种情况下,是施工单位将自己的合同权利转让(即要求开发商交付房屋并办理产权登记的权利)给第三人,第三人和开发商签订房屋买卖合同,第三人根据房屋买卖合同享有一般购房人的权利,即要求开发商交付房屋及办理产权登记。此种情况下,购房人和开发商签订的房屋买卖合同是真实的合同,该合同成立的基础是基于权利转让而形成的,故开发商和第三人存在权利义务关系。如发生纠纷,案由不是商品房买卖合同纠纷，而是债权转让合同纠纷。2、第二种情况，开发商和施工单位签订抵债协议后,施工单位接收、占有房屋，之后再行转售。这种情况下，因为施工单位基于抵债协议实际占有了房屋,法律效果等同于商品买卖合同的履行。之后其再行转售是二手房买卖合同关系,第三人只能要求出售人基于买卖合同交付房屋,其无权要求开发商交付房屋,因为房屋开发商已交付给施工单位。但为了办理房屋产权登记便利,第三人和开发商要签订一个商品房买卖合同,该合同的目的就是为了办理房屋产权需要。当然该合同也可以理解为债务转移合同(即施工单位为第三人办理房屋登记的义务通过商品房买卖合同转移给开发商),但即使这样理解，开发商对第三人的义务也仅是办理房屋登记义务，而没有交付房屋义务,因为交付义务和房屋登记义务是两个不同的义务。以上详细分析,是为了厘清法律关系,具体到本案中,四达公司与上诉人的纠纷属于第2种情形,四达公司将房屋抵债给田长虹，田长虹实际占有,田长虹将房屋出售给上诉人,虽然四达公司和上诉人签订了商品房买卖合同,如前所述,四达公司负有办理产权登记的义务，交付义务由田长虹履行,故本案中上诉人要求四达公司交付房屋是明显错误的。三、退一步讲，如果四达公司、田长虹、上诉人三者之间构成债权债务概括转移,四达公司也没有交付房屋的义务。因为无论是债权还是债务,转移的只能是未履行的(权利)义务,已履行的(权利)义务是不存在转移问题。四达公司已向田长虹交付了房屋,该义务因履行而终止,客观上也无法再行向上诉人交付。四、上诉人与田长虹的真实法律关系待定，且该法律关系是本案的基础。1、本案中上诉人与田长虹纠纷已久且多次诉讼。2017年上诉人起诉田长虹民间借贷纠纷(2017)黑0521民初1222号，因无法送达被驳回;2018年上诉人起诉田长虹返还案涉房屋（2018)黑0521民初125号被驳回,后经(2018）黑05民终331号发回重审;(2018)黑0521民初1191号被驳回起诉。2、通过对上述判决、裁定的整理，上诉人与田长虹关于案涉房屋的争议焦点为:案涉房屋是上诉人从田长虹处购买,还是上诉人借款给田长虹,案涉房屋系以买卖代替担保。3、(2018)黑0521民初1191号判决体现,上诉人认为双方是房屋买卖关系,要求田长虹返还原物;田长虹辩解系借款关系,房屋名为买卖实为担保,后法院认为两种法律关系不明,故驳回上诉人的请求。如双方的关系为后者,四达公司更无需交付房屋。五、关于上诉人的维权办法。目前可确定的事实是:上诉人就案涉房屋交付田长虹25万元,该事实在(2018)黑0521民初122号案件中田长虹自认,四达公司将案涉房屋抵债给田长虹，四达公司和上诉人签订了商品房买卖合同。根据以上三个事实，上诉人应当以房屋买卖合同纠纷起诉田长虹,四达公司为第三人(或被告)。如上诉人与田长虹系房屋买卖合同关系,则由田长虹负责交付房屋，四达公司负责办理产权登记。如果上诉人与田长虹确系民间借贷纠纷,可查封案涉房屋,由处置后的房屋价值进行清偿。而上诉人选择的确是返还原物案由,即自认自己系房屋所有权人或占有人,这样的诉讼方案本身就存在问题。刘月霞向一审法院起诉请求：被告立即交付位于集××县福利镇××小区××号商服房屋(下称涉案房屋)。一审法院认定事实：被告以涉案房屋抵偿田长虹工程款，并将涉案房屋交付田长虹使用。原告自认与田长虹协商购买涉案房屋，并向田长虹交付购房款。原告未将房款交付给被告，被告出具收据，真实目的是为办理产权证时减小交易流程，逃避税收的需要。一审法院认为，原、被告之间不存在涉案房屋买卖合同关系。原告主张被告履行合同交付房屋没有事实依据,不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决:驳回原告刘月霞的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人刘月霞在上诉状及庭审中自认与被上诉人黑龙江四达农副产品有限公司没有合同磋商的过程，案涉房屋购房款亦没有交给被上诉人黑龙江四达农副产品有限公司的事实，亦认可一审法院认定双方之间不存在案涉房屋买卖合同关系是正确的。故上诉人刘月霞主张由被上诉人黑龙江四达农副产品有限公司交付房屋没有事实依据和法律依据。综上所述，刘月霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8422元，由上诉人刘月霞负担。本判决为终审判决。审判长 高山峰审判员岳明审判员刘国玉二〇一九年十月二十五日书记员 付            微