山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初9058号原告：李英民，男，1985年5月6日生，朝鲜族，住黑龙江省宁安市。委托诉讼代理人：林威江，山东黎强律师事务所律师。被告：翟永彬，男，1967年5月26日生，汉族，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：孙涛，山东鑫盛方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婉婷，山东鑫盛方律师事务所实习律师。原告李英民与被告翟永彬确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李英民的委托诉讼代理人林威江、被告翟永彬及其委托诉讼代理人孙涛、王婉婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李英民向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原、被告签订的《协议书》为无效合同；2.请求判令被告返还原告购房款210000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿原告利息损失7612.5元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告李英民系黑龙江省宁安市人，具有城镇户口，目前与父母一同在青岛生活，后来经他人介绍，向被告翟永彬购买位于胶州市里不动产一处，该不动产位于旁，包括正房四间，南房一间。2018年10月4日，原告之父李海泽通过中国邮政储蓄银行向被告汇款210000元作为购房款。2018年10月6日，原、被告双方签订《协议书》，约定购房款210000元，且该不动产的宅基地归被告所有。本案中，协议书虽系双方真实意思表示，但原告至今不是彭家庄村集体组织成员，故不具备购买该村宅基地上房屋的资格。根据相关法律规定，双方签订的协议书系无效合同，故望判如所请。被告翟永彬辩称，第一，原、被告双方系房屋使用权的买卖，而并非所有权的转让，所以原、被告签订的协议书并不违背法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，协议合法有效；第二，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告实际占有、使用涉案房屋至今，没有受到任何外界和其他因素的干扰，所以原告的诉讼请求不应得到法院的支持，理应驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了身份证、户口本、户籍登记信息查询结果、协议书、汇款凭单、档案材料、缮证查询结果等证据，被告翟永彬为证明自己的主张提供了村委会证明等证据，并申请证人孙某、王某出庭作证。对双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。通过原、被告提交的证据及当事人庭审陈述，本院对事实认定如下：1.原告李英民户籍所在地为黑龙江省宁安市，2018年10月6日，李英民与胶州市村民翟永彬签订协议书一份，内容为翟永彬将坐落于村东北方向的正房四间、南房一间、铁门、电表、线路作价210000元一次性卖于李英民。双方还约定原房屋宅基地归翟永彬所有，今后李英民处理房屋必须经过翟永彬同意，否则出现后果自负。协议下方，李英民、翟永彬均签字捺印。孙某、孙贤玲在中介人处签字捺印，王某在证明人处签字捺印。2.经本院至土地部门查询，对于本案涉案房屋的宅基地及房屋，并无相关手续。被告翟永彬称，本案涉案宅基地原系自己哥哥翟永民的儿子翟明习的宅基地，后来翟永民又拿这块宅基地与自己的宅基地交换，现在该宅基地系翟永彬的。被告为证明自己的陈述属实，提交胶州市铺集彭家庄村民委员会出具的证明一份，内容为：我村村民翟永彬在我村村东规划范围之内，自建房四间，宅基地于2007年村土地调整分割给该村民。被告对此不予认可。3.原告申请证人孙某、王某出庭作证。孙某称，当时李英民的父母找到自己要买房，翟永彬正好有房子要卖，我就介绍他们认识，他们怎么协商的我不清楚，但达成协议时自己在场，当时李英民的父母明知这个房子是无法过户的。王某称，自己是村会计兼文书，原、被告双方当时买房子时都知道房子无法过户，后来达成一致后，协议还是自己书写的。涉案房子宅基地是翟永彬与翟永民对换的，虽未在土地部门办理完手续，但在村里有底子，后并未在法院规定的时间提交相关材料。4.双方在签订协议之前，原告于2018年10月4日通过其父李海泽的账户将210000元汇至被告翟永彬的名下，对此被告亦予认可。5.庭审中，双方均认可原告现在对涉案房屋占有、使用。本院认为，本案争议的焦点有二，一是本案涉案房屋能否确定为被告翟永彬所有。通过法院至土地部门调取材料可以看出，翟永彬在胶州市确有宅基地，但登记地址与本案所涉房屋所在位置不一致，本案所涉房屋并无任何登记资料，根据《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因本案涉案房屋既未办理土地登记手续，又未办理房产登记手续，仅凭村委出具证明及村文书证人证言，并不能确定涉案房屋系被告所有。本案争议的焦点二是原、被告约定宅基地为被告翟永彬所有，房屋等作价21万元卖于原告李英民，是否符合法律规定。本案中，因原告系城镇居民，不符合购买农村宅基地及房屋的权利，对此，原、被告均事先明了，故为双方在协议书中约定：翟永彬将坐落于村东北方向的正房四间、南房一间、铁门、电表、线路作价210000元一次性卖于李英民，原房屋宅基地归翟永彬所有。根据《中华人民共和国物权法》第五条之规定，物权的种类和内容，由法律规定。由此可见，双方的约定不能违反法律规定，而本案中原、被告将宅基地使用权和其上房屋权利分离，不符合物权法的规定，显然无效。综上，原、被告签订的协议书违反法律强制性规定，为无效合同，被告应向原告返还所支付的购房款210000元，原告也应同时腾出房屋。但原、被告在签订协议书时均知道原告不符合购买农村房屋的条件，仍签订协议，双方均存在过错，故对于原告主张被告支付利息7612.5元，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国物权法》第五条、第十四条之规定，判决如下：一、确认原告李英民与被告翟永彬于2018年10月6日就胶州市东北方向的正房四间、南房一间及铁门、电表、线路的买卖协议书无效。二、被告翟永彬于本判决生效后十日内将购房款210000元返还给原告李英民。三、原告李英民于本判决生效后十日内向被告翟永彬返还位于胶州市东北方向的正房四间、南房一间及房屋所附属的铁门一个、电表一块、线路一套。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4564元，因适用简易程序减半收取2282元，由原告负担1181元，被告负担1101元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  刘丰文二〇一九年十月二十八日书记员  刘 东附1：本案证据目录一、原告李英民提交证据和证明目的如下：1.原告身份证、户口本常住人口登记卡各一份，证明原告户籍地为黑龙江省宁安市东京城林业局4委镜林华庭小区******，系城镇居民；2.被告户籍登记户籍登记信息查询结果一份，系山东省胶州市彭家庄村民，是该集体组织成员；3.房屋买卖协议书一份，证明2018年10月6日，原、被告签订协议书，约定购房款为210000元，该不动产的宅基地归被告所有；4.中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单一份，证明原告按照合同约定向被告账户支付了210000元，双方合同履行完毕；5.胶州市土地矿产管理局档案一份，证明被告翟永彬的宅基地所在位置，并非本案涉案房屋所在位置；6.胶州市土地矿产管理局档案一份，证明翟永民宅基地所在位置也非本案涉案房屋所在位置，被告称与翟永民对换了宅基地不实；7.缮证查询结果一份，证明翟永彬就其宅基地上房屋在1999年12月14日就申请办理了不动产产权证，不存在与翟永民对换的情形。八、被告翟永彬提交证据和证明目的如下：1.胶州市铺集镇彭家庄村民委员会证明一份，证明本案所诉中的标的房屋合法有效，房屋所占用的宅基地是在2007年分给翟永彬使用。附2：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第五条物权的种类和内容，由法律规定。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。