江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7633号上诉人（原审原告）：王瑜，女，1976年1月1日出生，汉族，住浙江省泰顺县。上诉人（原审原告）：翁灵生，男，1971年9月9日出生，汉族，住浙江省泰顺县。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘秋梅，江苏苏合律师事务所律师。两诉人共同委托诉讼代理人：杨雪峰，江苏苏合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈小军，男，1979年3月14日出生，汉族，户籍地浙江省泰顺县，现住江苏苏州市沧浪区。上诉人王瑜、翁灵生因与被上诉人陈小军房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院作出的(2019)苏0505民初320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王瑜、翁灵生上诉请求：1.请求撤销一审判决并依法改判支持王瑜、翁灵生的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由陈小军承担。事实与理由：一、一审判决认为“原、被告就涉案房屋于2018年6月20日达成了新的房屋租赁合同”系适用法律错误。本案双方当事人本没有房屋租赁合同关系，因上诉人竞买拍卖房屋才形成房屋租赁合同关系，而拍卖形成房屋租赁合同所适用的法律原理是“买卖不破租赁原则”，适用的法律条款为《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即原租赁合同继续有效，而不是双方自行磋商于2018年6月20日达成了新的房屋租赁合同关系。虽然涉案房屋系抵押权设立后才出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，但由于执行过程中，征得债权人同意后带租拍卖，即该租赁关系在债权人同意的情况下对抗了抵押权，因此适用了“买卖不破租赁”的原则，原审判决对这一事实认定和法律适用明显有误。二、原审判决认为“双方租赁合同并未约定租金的支付期限”，从而适用《合同法》第二百二十六条的规定，系适用法律错误。本案的房屋租赁合同租金支付方式应为“一次性支付”剩余年限租金。首先，本案系因拍卖中适用“买卖不破租赁”原则构成的房屋租赁合同关系，因此关于房屋租赁的相关条款应当沿用原房屋租赁合同条款。其次，陈小军与原房屋所有权人签订的《房屋租赁合同》作为拍卖公告的附件对外公示，是拍卖公告的一部分，即合同中的条款是拍卖条件的一部分，双方均应当受到租赁合同的约束。第三，陈小军的执行笔录明确“在成交之日起向买受人按照我签的租赁合同标准，向买受人支付房租”表明其愿意按照原租赁合同标准支付房租，该“标准”包含了房租租金金额和支付方式，且因房租金额受支付方式的影响重大，两者是相辅相成的，如果不是一次性支付，租金金额是不同的，每月5000多元，实际是十年价的平均价，两者不能割裂开来。第四，即便陈小军的执行笔录没有清楚表明要一次性支付，但其没有表达其他的支付方式，应当认定为原租赁合同支付方式条款没有变更，仍按原合同执行。三、原审判决认定“原告还曾试图将租金标准提升至每年10万元”没有任何事实依据。上诉人从未向被上诉人表达要求提高租金标准，只是因为双方是老乡，所以聊天时告知被上诉人周边市场同样房屋的租金水平，意思主要表达被上诉人的租金是便宜的，而不是要求提高租金水平，被上诉人在原审中提供的录音也应当作出该理解，而非被上诉人主张的因为上诉人要求提高租金才不支付租金。四、原审判决认定被上诉人不构成预期违约，明显错误。即便租金支付不能理解为一次性支付，且租金未至履行期限，双方于2018年12月的通话录音证明，被上诉人明确表示不支付租金，其已经支付过租金，让上诉人向董益校主张。双方并非在争议一次性支付还是按一年期或半年期支付的问题，故即便租金未至履行期限，被上诉人也已经构成预期违约，根据《合同法》第九十四条第(二)项的规定，上诉人有权解除合同。陈小军辩称，请求驳回上诉。事实和理由：一、被上诉人在园区法院执行时承诺的是按原租赁合同的租金标准来支付，被上诉人认可的是租金价格和租赁期限而非认可一次性支付所有租金。二、被上诉人一直同意以原租赁合同的租金金额向上诉人支付房租，但上诉人一直以一次性支付完租金或想单方提供租金的方式要求被上诉人支付，故被上诉人才会拒绝。三、被上诉人在一审庭审后向上诉人支付了一年租金，以实际行动证明被上诉人并无违约的想法及行为。王瑜、翁灵生向一审法院起诉请求：1、判令双方的房屋租赁合同于起诉状送达之日解除；2、判令陈小军立即搬离苏州市横塘镇鑫苑路23号1楼房屋，并将房屋返还给王瑜、翁灵生；3、判令陈小军支付自2018年6月20日起的房屋租金37919元(暂计至2019年1月19日)，之后按每月5417元支付至实际搬离之日止；4、判令陈小军赔偿相当于三个月房屋租金损失16251元；5、判令本案诉讼费用由陈小军承担。一审法院认定事实：苏州市横塘镇鑫苑路23号房屋原所有权人为案外人董益校、胡秋红，后董益校、胡秋红与中国民生银行股份有限公司苏州分行（以下简称“民生银行苏州分行”）签订综合授信合同，并以该房屋提供抵押担保，于2013年1月16日办理抵押登记，抵押权人为民生银行苏州分行，后民生银行苏州分行向董益校、胡秋红发放了相应的贷款。2013年9月21日，董益校（出租人、甲方）与陈小军（承租人、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将苏州市横塘镇鑫苑路23号1幢1至3楼出租给乙方，租赁期限为2013年9月21日至2023年9月20日，租期10年，租金为每月5417元，共计65万元，一次性付清。后因董益校、胡秋红未及时归还贷款，民生银行苏州分行为实现债权将董益校、胡秋红诉至苏州工业园区人民法院（以下简称“园区法院”），园区法院于2017年5月10日作出（2017）苏0591民初2307号民事判决书，判决董益校、胡秋红向民生银行苏州分行归还借款本金、利息、罚息、复利、律师费，并确认民生银行苏州分行有权就涉案的横塘镇鑫苑路23号房屋及相应的土地使用权折价或以变卖、拍卖所得价款在登记的债权数额范围内优先受偿。因董益校、胡秋红未履行该判决，案件进行执行程序，后园区法院于2018年6月9日在淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案的房产进行公开拍卖，拍卖公告中载明：该房屋一层带租拍卖，租赁期限为2013年9月21日至2023年9月20日，月租金5417元，承租人承诺成交后按照租赁合同中的租金标准向买受人支付房租，该房屋二楼、三楼现由原租户使用，承诺拍卖成交后10日内自行搬离。后王瑜于2018年6月10日竞得该房屋，园区法院于2018年6月19日作出（2017）苏0591执2805号之三执行裁定书，裁定苏州市高新区横塘镇鑫苑路23号的所有权归王瑜，并于2018年6月20日将该裁定书送达给了王瑜。后王瑜持该裁定书至登记机构办理产权过户登记手续，于2018年7月20日获得了不动产登记证书，该证书记载的权利人为王瑜、翁灵生，共有情况为共同共有。一审法院另查明：在园区法院对涉案房屋启动上述拍卖程序前，陈小军作为当时涉案房屋一楼的承租人、向园区法院工作人员陈述“我是被执行人胡秋红、董益校名下位于苏州市高新区横塘镇鑫苑路23号一楼房地产的承租人，对于我的这个租赁，我的想法是这样的，我的租赁是：2013年9月21日至2023年9月20日，每月租金人民币5417元，10年租金65万元已经全部付清。我承诺法院拍卖成交后，我在成交之日起向买受人按照我签的租赁合同标准，向买受人支付房租，我之前提到的提前支付房租的要求不再主张，我另行起诉胡秋红、董益校。故请求法院带租拍卖，在拍卖公告中披露我的租赁情况。如果我没有按照承诺向买受人支付房租的，法院可以强制清场，也可以对我处罚，我没有异议”。据此，园区法院工作人员制作了相应的执行笔录。一审法院又查明：2018年8月29日，王瑜、翁灵生委托江苏凡创律师事务所向陈小军发出律师函，载明：陈小军应在该律师函送达后3日内一次性向王瑜、翁灵生支付2018年6月20日至2023年9月20日的房屋租金341250元，如未能按时支付，王瑜、翁灵生将解除合同并要求陈小军搬离。陈小军于2018年8月30日收到该律师函。一审法院再查明：2018年12月15日，王瑜向陈小军催讨租金，部分对话为：“王瑜：我们房子6月19日就裁定下来了，就是我的啦。现在是12月15号了是吧？6月15号，7月、8月、9月、10月、11月、12月，六个月啦。我们房租么，你看看，律师函也发过来了，你看下现在怎么样一个情况，你现在是愿意付还是怎么样？”……“王瑜：你如果不付给我，我自己的意思，是要解除合同了，你这样的。你呢，你自己的想法是怎么样呢？就你自己保留自己的想法，是吗？”“陈小军：我的想法不是讲过了吗？”“王瑜：你想法讲过是怎么样，你就是不付钱是吗？”“陈小军：以前跟你讲过了。”“王瑜：讲过就是不付钱了，叫我找董益校要是吧？”“陈小军：对。”“王瑜：叫我找董益校要这个房租是不是啊？”“陈小军：以前跟你讲过了，你想怎么样就怎么样吧。”“王瑜：我想怎么样就怎么样？”“陈小军：对。”“王瑜：你就是不付房租是吧？”“陈小军：对。”“王瑜：你房租就是不付是吧？”“陈小军：对。”“王瑜：一定不付？”“陈小军：对。”……“王瑜：你叫我找董益校要啊，向原房东要啊？”“陈小军：对。”……针对上述对话，一审庭审中，陈小军陈述称系王瑜、翁灵生要求其要么一次性支付30多万元的租金，要么按照年租金10万元的标准支付租金，故其方才明确拒绝向王瑜、翁灵生支付租金。为此，陈小军在一审庭审中出示了其与配偶在2019年3月5日与王瑜、翁灵生的对话录音，该录音记载的部分对话为：“陈小军：自己就过分了，第一次要加十几万，第二次一次性就要付三十几万，是不是，你自己是不是讲过？”“陈小军老婆：反正你现在不说了，你确实是发了一个传单，叫我五年就是在八月份几号我没看清楚啊，确实叫我一次性付五年，你想一下同样是老板娘，我第一次被董益校坑了一次。”“王瑜：不是啊，我先和你说啊，其实我们第一次没请律师的时候，我们拍卖其实连合同也没看的时候，我们是叫你们其实只要一年付我两万五就结束了，其实是结束了，我说要十万的话那是我自己瞎讲讲了。”“陈小军：瞎讲讲也不能瞎讲了，我们就当真了嘛是不是”……以上事实由《租赁合同》、执行笔录、（2017）苏0591执2805号之三执行裁定书、不动产登记证书、律师函、EMS邮寄凭证、投递记录、录音及一审庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，涉案房屋在董益校与陈小军签订《租赁合同》前已设立抵押权，故该《租赁合同》所形成的租赁关系，不得对抗原抵押权人民生银行苏州分行行使抵押权。在涉案房屋被拍卖前，陈小军向园区法院承诺在涉案房产拍卖成交之后按照月租金5417元的标准向买受人支付房租，园区法院在拍卖前对此情况进行了披露，王瑜亦在此基础上竞得涉案的房产，并于2018年6月20日根据园区法院送达的（2017）苏0591执2805号之三执行裁定书，获得了涉案房屋的产权，后王瑜又将涉案房屋的产权登记至其与翁灵生名下。故一审法院认为双方当事人就涉案房屋于2018年6月20日达成了新的房屋租赁合同，该合同的租期为2018年6月20日至2023年9月20日，月租金标准为5417元，但该租赁合同并未约定租金的支付期限。一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确的，若当事人无法达成补充协议，且按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。本案中，双方就涉案房屋于2018年6月20日达成的房屋租赁合同并未约定租金的支付期限，而该支付期限无法通过双方协商来确定、亦无法按照合同有关条款或者交易习惯确定，鉴于该合同的租期在一年以上，故陈小军应在每届满一年时向王瑜、翁灵生支付租金。截至一审判决作出之日，租期尚未满一年，故王瑜、翁灵生暂无权要求陈小军支付租金，更无权解除与陈小军之间达成的房屋租赁合同。综上，一审法院对王瑜、翁灵生的诉讼请求均不予支持。关于王瑜、翁灵生以陈小军未遵守其在执行笔录中的承诺、于拍卖成交之日支付租金，且陈小军未按照原租赁合同标准一次性支付自2018年6月20日至2023年9月20日的所有房屋租金341250元为由，据此其有权解除双方房屋租赁合同关系的主张，本院认为，首先，结合陈小军向园区法院工作人员陈述的前后语境，其陈述的“我承诺法院拍卖成交后，我在成交之日起向买受人按照我签的租赁合同标准，向买受人支付房租”中的“在成交之日起”应为其承诺的租赁合同期限的起始点，而非付款的时间点；而以“租赁合同标准”的陈述也无法得出陈小军应一次性支付剩余全部租金的结论。其次，陈小军在执行笔录中陈述“请求法院带租拍卖，在拍卖公告中披露我的租赁情况”，园区法院根据陈小军的真实意思表示在拍卖公告中进行了准确的披露,即“该房屋一层带租拍卖，租赁期限为2013年9月21日至2023年9月20日，月租金5417元，承租人承诺成交后按照租赁合同中的租金标准向买受人支付房租”，该拍卖公告准确的载明陈小军承诺的是租金标准而非原合同标准，更未提及租金应自拍卖成交之日支付，而仅仅是成交后按租金标准支付房租”。故一审法院对王瑜、翁灵生的该项陈述不予采信。关于王瑜、翁灵生所作的因陈小军在2018年12月15日明确向其表示不付租金，故其有权解除双方合同关系的陈述，陈小军辩称系王瑜、翁灵生要求其要么一次性支付30多万元的租金，要么按照年租金10万元的标准支付租金，故其方才明确拒绝向王瑜、翁灵生支付租金，其认为王瑜、翁灵生的要求不合情理，在生气的情况下才接着说了让王瑜、翁灵生向案外人董益校催讨租金的话。针对双方的上述诉辩意见，一审法院认为，双方达成的房屋租赁合同仅约定了5417元的月租金标准、未约定租金支付期限，而王瑜、翁灵生却于2018年8月29日以发送律师函的方式，要求陈小军一次性支付2018年6月20日至2023年9月20日的全部房屋租金341250元，甚至还曾经试图将租金标准提升至每年10万元，王瑜、翁灵生要求陈小军支付租金的方式、标准不符合双方的合同约定，更不符合法律有关预期违约的相关规定，陈小军因此拒绝并不能说明其不履行合同义务，故一审法院对陈小军的该项辩称意见予以采纳，对王瑜、翁灵生的该项陈述不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，一审法院判决：驳回王瑜、翁灵生的全部诉讼请求。案件受理费1154元，由王瑜、翁灵生负担。本院另查明，2018年8月20日王瑜通过微信与陈小军联系，王瑜陈述“房租到期已有两个月，已多次向你要房租，你一直都没给我支付……”；2018年8月26日王瑜通过微信与陈小军联系，王瑜陈述“请付2018年6月20日至2019年6月19日的房租。现已拖欠两个多月。如不支付，我们合同终止。请尽快搬离。”二审中，双方当事人一致确认，陈小军于2019年6月18日向王瑜支付了涉案房屋于2018年6月20日至2019年6月19日期间的房租65000元。以上事实，由王瑜向一审法院提交的微信聊天记录及二审调查笔录予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王瑜、翁灵生上诉认为，其与陈小军之间的房屋租赁关系应当沿用之前的房屋租赁合同条款，即租金支付方式应为“一次性付清”剩余年限租金。对此本院认为，拍卖公告中仅载明“承租人承诺成交后按照租赁合同中的租金标准向买受人支付房租”而并未明确承租人应按照原租赁合同约定一次性付清房租，结合上诉人于2018年8月26日要求陈小军支付2018年6月20日至2019年6月19日期间的房租，能够印证双方之间的租赁合同关于租金的支付方式和期限并非系按原合同标准“一次性付清”，故本院对王瑜、翁灵生的该项上诉意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。因双方的租赁合同中未明确约定租金支付期限，故一审法院根据前述规定认定陈小军应在每届满一年后向上诉人支付租金并无不当。上诉人另称因陈小军于2018年12月15日明确表示不支付租金且让上诉人向案外人董益校主张租金故陈小军构成预期违约，对此本院认为，在租金支付期限尚未到期的情况下且上诉人曾于2018年8月29日发送律师函要求陈小军一次性支付剩余租赁期间的所有租金，陈小军拒绝予以支付并未构成违约，故本院对上诉人的该项意见亦不予采纳。综上所述，王瑜、翁灵生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1154元，由王瑜、翁灵生负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十月二十二日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航