山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终1982号上诉人（原审原告）：宋正钢，男，1969年10月26日出生，汉族，住荣成市冠岭**。委托诉讼代理人：尹晓静，荣成明天法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：于菲，山东成山海天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：荣成市康益置业有限公司，住所地荣成市石岛渔贸路8号法定代表人：王志刚，总经理。被上诉人（原审被告）：荣成市许记同顺祥房产经纪有限公司，住所地荣成市成山大道中段（于家小区**）。法定代表人：许英杰，总经理。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：汤庆华，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。上诉人宋正钢因与被上诉人荣成市康益置业有限公司（以下简称“康益置业公司”）、荣成市许记同顺祥房产经纪有限公司（以下简称“同顺祥经纪公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2019）鲁1082民初1044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋正钢上诉请求：撤销一审判决，依法改判康益置业公司、同顺祥经纪公司向宋正钢支付逾期交钥匙违约金11867元。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.宋正钢与康益置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》对交付房屋时间的约定不是双方的真实意思表示，而是康益置业公司单方提供的格式合同。康益置业公司在宣传时即承诺于2018年6月30日交付房屋，且将该时间亦写进了《认购书》，而在签订《商品房买卖合同（预售）》时，为了规避风险将交付房屋时间擅自变更，业主提出异议，销售人员解释是为了办证的需要，承诺于2018年6月30日交钥匙，在同顺祥经纪公司的微信公众号上也是如此记载。因此2018年6月30日交钥匙是双方的真实意思；2.即使到约定交钥匙的时间房屋未验收，责任也在康益置业公司、同顺祥经纪公司，其理应承担违约责任。二、一审适用法律错误。1.双方已约定了违约金的计算方式，若康益置业公司、同顺祥经纪公司认为过高，应当举证证明，一审将举证责任分配给宋正钢不当，且双方约定的违约金为每日0.012％，并没有超出《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定的标准；2.《中华人民共和国合同法》规定了合同自由、诚实信用原则，双方关于交钥匙时间的约定并未违反法律、行政法规禁止性规定，理应得到法律的保护。而在实际生活中，因房屋整体验收时间较长，在此之前交付钥匙给业主装修也是行业习惯做法。康益置业公司辩称，1.《商品房买卖合同（预售）》并非是康益置业公司单方提供的格式合同，合同范本为山东省住房和建设厅等部门统一制定，是威海市一手房交易备案必须使用的文本，宋正钢若对合同有异议，可以不签订，之前亦有业主对合同条款不认可，双方又协商不一致，业主申请退房；2.宋正钢主张交钥匙依据的《交房标准》，是在签订《认购书》时一并出具给宋正钢的，是一种预约行为。交钥匙也不是一个单独的法律行为，结合交房标准的其他条款，实质上是对交房标准的约定，双方在签订正式《商品房买卖合同（预售）》时对其进行了变更；3.《商品房销售管理办法》规定，房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范，房地产开发项目竣工、经验收合格后，方可交付使用。工程经竣工验收合格方能交付使用是法律规定的保证房屋使用安全的最基本条件，属于强制性规定，违反该规定的约定应为无效。综上，请求驳回宋正钢的诉讼请求。同顺祥经纪公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宋正钢向一审法院起诉请求：康益置业公司、同顺祥经纪公司向宋正钢支付逾期交钥匙违约金11867元。一审法院认定事实：2017年6月12日，宋正钢与康益置业公司在同顺祥经纪公司处签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：宋正钢购买康益置业公司开发的荣成市书香世家5幢1层102号房产，预测建筑面积104.08ｍ2，单价5320元／ｍ2，总价款553705元；签订合同前，宋正钢已向康益置业公司支付定金3万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；付款方式为公积金贷款40万元，宋正钢应当于2017年6月12日前支付首期价款153705元，占全部房价款的20.5%，余款40万元向银行申请贷款支付；该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告，同时该商品房的水、电、供暖、燃气接通；康益置业公司应当在2019年12月31日前向宋正钢交付该商品房，逾期交房，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，康益置业公司按向宋正钢支付已交付房价款万分之零点三的违约金，合同继续履行。此前，双方曾签订《认购书》。为履行合同，宋正钢于2017年5月27日支付6万元、2017年（一审错写为2018年，本院予以纠正）5月28日支付4万元、6月12日支付53705元、7月12日支付5万元、9月20日支付35万元，康益置业公司分别为宋正钢出具了收款收据（六份）。宋正钢自认在缴纳了购房意向金后、在《商品房买卖合同（预售）》签订前，应宋正钢要求，康益置业公司向作为业主代表的宋正钢出具书香世家多层住宅及小高层住宅《交房标准》两份，上载“交钥匙时间：2018年6月30日前，该商品房于2018年6月30日前交钥匙，逾期1日交钥匙，每天按已付总房款的0.012%支付违约金”，并加盖康益置业公司公章。康益置业公司、同顺祥经纪公司提供书面收据，能够证明宋正钢作为业主代表于2017年5月24日签收了前述《交房标准》。2018年5月28日，同顺祥经纪公司的微信公众号中发布《时间进行调整的通知函》，告知书香世家的业主“《认购书》约定2018年6月底交钥匙的一期18栋楼，延期至2018年9月底前交钥匙，《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间及办理产权证时间不变”。2018年5月31日，同顺祥经纪公司公众号发布《书香世家延期交钥匙回复函》，载明“本项目由于一些不可抗力的因素，开发商迫不得已对一期、二期延迟交钥匙。对各位业主造成的影响和不便，我们深表歉意……对于一些着急装修的业主，开发商可以交付钥匙，但目前并不能保证相关配套到位……”。2018年9月28日，同顺祥经纪公司公众号发布《交钥匙时间通知》，通知书香世家业主因燃气公司与自来水公司的相关设备配套未到位，导致9月30日前无法交付钥匙；现开发商与燃气、自来水公司协商沟通，10月14日之前将相关设备配套安装到位，现定于10月15日陆续交钥匙。同顺祥经纪公司主张发布上述内容系因业主向政府相关部门反映要求交钥匙装修问题，同顺祥经纪公司迫于压力而就相应问题向业主进行了答复。宋正钢主张交付房屋钥匙的时间晚于承诺的时间，且房屋具备装修条件的时间为2018年11月26日，属逾期违约。康益置业公司主张，《商品房买卖合同（预售）》已对交房时间、标准进行了明确约定，没有必要再向宋正钢出具单独的交房标准，也没有出具过宋正钢所述的交房标准，请求驳回宋正钢的诉讼请求。同顺祥经纪公司主张，其接受康益置业公司的委托进行商品房买卖，相应的法律后果不应由同顺祥经纪公司承担。另查，案涉商品房现尚未进行验收，尚不具备交付使用条件。一审法院认为，宋正钢与康益置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力，双方均应按约定全面履行各自义务。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。关于宋正钢提供的康益置业公司向作为业主代表的宋正钢出具的两份《交房标准》的有关问题，宋正钢要求康益置业公司出具《交房标准》并交钥匙系为了尽早占有案涉商品房进行装修，宋正钢要求康益置业公司交钥匙进行装修，实际是要求宋正钢对房屋进行占有使用。因案涉商品房尚未进行验收，宋正钢要求康益置业公司将尚未进行验收的房屋交付使用明显违反了法律、行政法规的强制性规定。即使双方对此约定并非违反法律、行政法规的禁止性规范，但遵守法律、行政法规的管理性规范亦是当事人应尽的义务，不应纵容和放任违法行为的发生和持续。因案涉房屋尚不具备交付条件，即使交付，康益置业公司将会因此承担相应的法律责任和风险，亦可能影响后续的商品房验收及产生相应的法律纠纷，不具有良好的社会效果，不利于市场交易的稳定。与此同时，若在商品房尚未具备交付条件的情况下交由宋正钢提前占有进行装修，自转移占有之日起，作为出卖人的康益置业公司即开始承担房屋的瑕疵担保责任，无形中加重了康益置业公司的义务，对康益置业公司明显不公平。退一步讲，即使《交房标准》有关交钥匙违约金条款有效，但宋正钢并未能提供证据证明其因康益置业公司逾期交钥匙所造成的实际损失存在，宋正钢主张按两份《交房标准》约定的违约金计算方法计付交钥匙违约金缺乏依据。此外，宋正钢提供的《交房标准》形成于双方签订的《商品房买卖合同（预售）》之前，该合同已经就两份《交房标准》中的房屋交付条件重新作出了约定，应当以新合同约定内容为准，双方均应按新合同约定履行各自义务，因案涉商品房交付的约定条件尚未成就。综合以上因素考虑，宋正钢要求康益置业公司、同顺祥经纪公司支付逾期交钥匙违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2019年7月30日判决：驳回宋正钢的诉讼请求。案件受理费48元（系减半收取），由宋正钢负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。康益置业公司、同顺祥经纪公司提交2019年7月2日荣成市城市规划中心出具的《整改通知书》（复印件、后补充提交了原件），拟证实康益置业公司由于业主装修加盖阳光房，未按审批方案实施，被责令停止施工、按规划审批方案进行整改，否则将不予以项目竣工核实；项目未竣工验收即交付钥匙影响了最终的验收，损害了全体业主的利益，因此交钥匙行为应为无效。经质证，宋正钢主张证据系复印件，对真实性无法确定；即使是真实的，个别业主的装修行为并不代表全部业主，并不能证实康益置业公司、同顺祥经纪公司的主张。经查，宋正钢、同顺祥经纪公司于2017年1月2日签订的《认购书》并没有关于“2018年6月30日交付房屋（或钥匙）”的约定。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，宋正钢、康益置业公司于2017年6月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方均应按约履行。该合同明确约定，房屋交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告，康益置业公司应当在2019年12月31日前向宋正钢交付房屋。但，现案涉商品房尚未进行验收，不具备房屋交付的条件。故，即使康益置业公司于2017年5月24日提交给作为业主代表的宋正钢的两份《交房标准》载明：交钥匙时间为2018年6月30日前，逾期1天交钥匙，按已付总房款的0.012%／天支付违约金，但该约定系将尚未进行验收的房屋交付使用，明显违反了法律、行政法规的强制性规定。同时，《交房标准》是在《商品房买卖合同（预售）》签订之前形成，《商品房买卖合同（预售）》已就《交房标准》中的房屋交付条件重新进行约定，系双方对房屋交付条件进行了变更,应以《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件为准。据此，按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，现案涉房屋交付的条件尚未成就，宋正钢要求康益置业公司、同顺祥经纪公司支付逾期交钥匙违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，宋正钢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96元，由宋正钢负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年十月八日法官助理孟佳宁书记员江嘉鑫