湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终9160号上诉人（原审被告）：长沙梅溪湖金悦置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路1177号方茂苑二期13栋2508房，统一社会信用代码：91430104053864777B。法定代表人：范建军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘佑权，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俐，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐学勇，男，1979年4月13日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：王飞鹏，湖南骄阳律师事务律师。委托诉讼代理人：李志强，湖南骄阳律师事务律师。上诉人长沙梅溪湖金悦置业有限公司（以下简称“金悦置业公司”）因与被上诉人徐学勇商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金悦置业公司上诉请求：撤销原判第一项，依法改判驳回被上诉人一审中的全部诉讼请求，由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.上诉人承担逾期办理初始登记的违约金没有合同依据和法律依据。合同约定如因出卖人责任逾期为买受人办理相关手续并取得权属证书的，应承担违约责任。初始登记证不是买受人取得，买受人取得的仅为房屋权属证书，上诉人是否违约应以买受人是否在合同约定期限内取得房屋权属证书为标准。按照合同约定，房产证办理的时间是2016年7月12日之前，2016年7月12日至2016年9月8日两证合一的政策出台这段时间上诉人违约了，应当承担违约责任。2016年9月9日之后就只需要办理不动产权证了，办理不动产证的时间应当以办理国土证的时间为计算标准。上诉人实际办不动产证的时间是2017年8月8日。按照合同约定，办理国土证即后来的不动产权证的时间应当是2017年3月31日。综上，上诉人违约期间应当是58天再加上129天共计187天，包括两段时间即2016年7月12至2016年9月8日及2017年4月1日至2017年8月7日。另外，逾期办证不能归责于上诉人，因为部分业主搭建违章建筑是逾期办证的原因。2.一审判决超过了当事人的诉请。被上诉人一审起诉时主张上诉人承担逾期办理房产证的违约金，一审判决上诉人承担逾期申请初始登记的违约金，超过了被上诉人的诉讼请求。被上诉人徐学勇辩称，1、被上诉人本可主张上诉人逾期办理房屋权属证书及土地证的违约金，但仅要求上诉人承担逾期办理房屋权属证书的违约金。根据相关规定及事实，2016年7月12日之前上诉人应给被上诉人办理房产证，但是上诉人逾期未办理。上诉人把新政策作为违约的合理理由是没有道理的。如按上诉人的思路，2016年7月12日起算违约金，那么按照合同约定的日万分之一的标准计算违约金就不算过高，法院就不应进行调整。另外，经核实违规搭建导致逾期办证的事实不存在，即使影响办证也与被上诉人无关。2、被上诉人在第一次起诉的时候不知道上诉人的初始登记已经违约，根据法院调取的证据发现上诉人初始登记已经违约，一审法院进行了释明，被上诉人考虑了实际情况，认为上诉人错误地理解了合同第二十条的约定。申请初始登记与权属证书的办理有因果关系，一审法院根据最新事实进行释明并没有超出诉讼请求，判决结果相对公平合理。徐学勇向一审法院起诉请求：1、判令金悦置业公司向徐学勇支付逾期申请办理房屋权属证书的违约金49551元；2、本案诉讼费用由金悦置业公司承担。一审法院认定事实：2013年11月16日,徐学勇与金悦置业公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》及其附件《补充协议》，该买卖合同约定：徐学勇购买金悦置业公司开发的位于长沙市岳麓区梅溪湖?金茂悦（金悦雅苑）第6幢N单元8层804号的住宅商品房一套，建筑面积为141.04平方米，房屋总价款为1176993元。第八条约定：出卖人应当在2015年1月31日之前向买受人交付该商品房。第二十条约定：出卖人在交付商品房后240个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。初始登记后120个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按第2项约定处理：2、买受人不退房，出卖人每日按已付房价款的万分之一的标准向买受人支付违约金。同时双方所签附件八《补充协议》的第六条第二项约定：“买受人须在交房通知日期内到出卖人指定的地点办理房屋交付手续，以房屋交接单上买受人签字的日期作为该房屋的收房日期，自收房之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等相关费用由买受人承担”，该条第三项约定：“超过交房通知规定的最后期限，买受人未办理收房手续，则以主合同第八条约定的交付期限为房屋收房日，视为买受人验收合格，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担”。合同签订之后，徐学勇向金悦置业公司支付了全部的购房款1176993元，徐学勇还缴纳了房屋买卖契税、物业专项维修资金、公证服务费、抵押登记费、房产证费用、国土证费用等费用。2014年12月17日，金悦置业公司向徐学勇发送《交房通知书》，通知徐学勇于2014年12月25日办理交房手续，徐学勇逾期未收房，金悦置业公司又于2015年1月19日再次向徐学勇发送《房屋交付催告提示函》，徐学勇于2015年9月17日办理了交房手续。另查明：根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》[长政发（2016）15号]文件精神，自2016年9月9日起，在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记，由长沙市国土资源局依法颁发不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放，从2016年8月29日起至9月8日，城区范围内停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。金悦置业公司于2017年6月30日向长沙市不动产登记中心申请办理徐学勇所购商品房的首次登记，7月13日办妥了首次登记，金悦置业公司于2017年8月8日申请办理徐学勇所购商品房的不动产权登记，当日办妥了不动产权证书。一审法院认为，徐学勇与金悦置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且无法定无效情形，合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、金悦置业公司是否违约以及是否应当承担违约责任的问题。1、根据双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》附件八第六条中约定“超过交房通知规定的最后期限，买受人未办理收房手续，则以主合同第八条约定的交付期限为房屋收房日，视为买受人验收合格，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担”，徐学勇超过了交房通知规定的最后期限，则应以主合同第八条约定的交付期限即2015年1月31日为房屋收房日，故一审法院确认2015年2月1日是计算办理房屋权属证书的起始时间。2、根据合同第二十条的约定，金悦置业公司应在商品房交付后240个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，初始登记后120个工作日内申请办理徐学勇所购商品房的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内申请办理徐学勇所购商品房的土地使用权证，据此，金悦置业公司应在2016年1月18日前为徐学勇所购商品房申请初始登记，而金悦置业公司于2017年6月30日才向长沙市不动产登记中心申请初始登记(首次登记)，金悦置业公司构成违约。但长沙市实行不动产统一登记制度后，自2016年9月9日起就不再办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故金悦置业公司办理涉案房屋不动产权证的截止期限，应以合同约定的办理土地使用权证之日为准，而金悦置业公司申请办理不动产权证的时间为2017年8月8日，没有超过合同约定的期限，不存在违约。3、对于金悦置业公司所称涉案小区其他业主违章搭建导致其未能及时办理房屋权属证书的理由，因金悦置业公司未提交充分证据予以证明，故对金悦置业公司的上述理由，一审法院不予采信。综上，金悦置业公司存在逾期申请办理初始登记的违约行为，应承担相应的违约责任。二、关于违约金的计算问题。徐学勇在本案审理过程中明确表示其主张的逾期申请办理房屋权属证书的违约金包括逾期申请办理初始登记和不动产权证的违约金，因此，金悦置业公司逾期办理房屋权属证书的期间为逾期申请初始登记期间即2016年1月19日至2017年6月30日。金悦置业公司主张徐学勇请求支付违约金的计算标准过高，请求予以减少。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，徐学勇并没有提供任何证据证实因金悦置业公司的逾期申请办理不动产权属证书的行为所造成的损失情况，现徐学勇要求金悦置业公司按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，其诉请过分高于徐学勇因此而造成的损失，对此应当予以酌减。一审法院综合徐学勇因金悦置业公司的违约行为可能造成的损失、金悦置业公司的过错程度、实际违约情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定金悦置业公司向徐学勇支付逾期办理房屋权属证书的违约金12453元（1176993元×万分之零点二×529天=12453元），对徐学勇所主张的诉讼请求中的超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，作出判决如下：一、限长沙梅溪湖金悦置业有限公司在本判决生效之日起十五日内向徐学勇支付违约金12453元；二、驳回徐学勇的其他诉讼请求。本案受理费1039元，由长沙梅溪湖金悦置业有限公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均没有提出异议，一审认定的事实作为二审查明的事实予以确认。本院认为，徐学勇与金悦置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。合同第二十条约定，出卖人应在商品房交付后240个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，初始登记后120个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。根据双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》附件八第六条中约定“超过交房通知规定的最后期限，买受人未办理收房手续，则以主合同第八条约定的交付期限为房屋收房日，视为买受人验收合格，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担”，徐学勇超过了交房通知规定的最后期限，则应以主合同第八条约定的交付期限即2015年1月31日为房屋收房日，故金悦置业公司应分别在2016年7月12日前和2017年3月31日前办理房屋所有权证和土地使用权证。但长沙市实行不动产统一登记制度后，自2016年9月9日起就不再办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故金悦置业公司办理涉案房屋不动产权证的截止期限，应以合同约定的办理土地使用权证之日为准。因此，金悦置业公司应向徐学勇支付的违约金计算期间为2016年7月13日至2016年9月8日和2017年4月1日至2017年8月7日。综合徐学勇可能造成的损失、金悦置业公司的过错程度、实际违约情况等因素，酌情确定金悦置业公司向徐学勇支付逾期办证违约金4402元（1176993元×万分之零点二×187天=4402元）。另，金悦置业公司所称的涉案小区的部分业主违章搭建导致其未能及时办理房屋权属证书的理由，不能对抗本案合同相对人徐学勇，本院不予采纳。综上所述，金悦置业公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初782号民事判决；二、限长沙梅溪湖金悦置业有限公司在本判决生效之日起十五日内向徐学勇支付违约金4402元；三、驳回徐学勇的其他诉讼请求。如果长沙梅溪湖金悦置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1039元，长沙梅溪湖金悦置业有限公司负担850元，徐学勇负担189元；二审案件受理费1039元，由长沙梅溪湖金悦置业有限公司负担850元，徐学勇负担189元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇一九年十月十二日书记员  陈 娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。