广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1403民初1335号原告：李寻欢，男，汉族，住址：梅州市梅县区。委托诉讼代理人：张海龙，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志华，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。被告：钟加鹏，男，汉族，住址：梅州市梅县区。原告李寻欢与被告钟加鹏租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告李寻欢的委托诉讼代理人张海龙、陈志华到庭参加诉讼。被告钟加鹏经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李寻欢向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告和被告于2017年7月12日签订的《店铺租赁合同》已于2019年5月31日解除；二、依法判令被告支付拖欠的租金27200元给原告，并支付原告违约金34800元；三、依法判令被告立即将其存放在梅县区××新城××街××号店铺内的物品搬离（具体物品详见附件），并支付恢复店铺原状的费用30000元；四、依法判令被告支付原告垫付的水费791.74元；五、本案诉讼费用由被告承担。以上标的合计：92791.74元。事实和理由：原告和被告在2017年7月12日签订一份《店铺租赁合同》，约定原告将位于梅县区××新城××街××号店出租给被告使用，用途为餐饮；合同约定租赁期限为3年，租金为每月2800元，每年递增一次，租金每三个月支付一次；合同第十二条约定的合同解除条件，因乙方（即被告）责任终止合同的约定情形之一为“拖欠租金累计达10日以上”；合同第十四条约定的违约责任，即“租赁期间，任何一方违反合同的规定，须向对方支付合同期限内租金总额的30％作为违约金”。合同还对双方的其他权利义务作了详细的约定。合同签订后，原告按约将上述店铺交被告使用。被告开始尚能按约交付租金。但被告自2018年10月份开始未向原告支付租金，且长期离开未使用店铺至今。期间，原告多次以电话等方式，要求被告回来解决店铺租赁事宜，但被告均未回应。2019年5月17日，原告前来租赁的店铺进行安全检查后发现，店铺内散发恶臭，里面情况不明。由于自被告2018年10月离开店铺后，店铺一直处于失管状态，故原告惊恐该店铺内存在严重安全隐患，故立即向程江派出所报案。程江派出所接警后，派出警员于当日上午9时24分，强行拉开店铺的大门。原告与警员进入店铺后发现，里面老鼠横行，污秽不堪，原告之前铺设的木地板已基本损坏。后原告在派出所警员的见证下，清点店铺内物品（详见附件清单），该物品现由原告暂时保管。综上所述，由于被告未按合同约定支付租金，长期离店未使用租赁物，其已以自己的行为明确表明不再履行双方签订的租赁合同，故原告要求解除双方于2017年7月12日签订的《店铺租赁合同》，合同解除日为2019年5月31日。经原告核算，双方的合同于2019年5月31日解除，则被告应向原告支付下列费用：1、被告应支付租金至合同解除日2019年5月31日，即被告拖欠的租金为27200元【3200元/月×8个月+3200元/月÷30天×15天】；2、按合同第十四条的约定，被告应支付原告违约金34800元（合同期限内租金总额116000元×30％）；3、被告未妥善维护店铺，长期离店，造成店铺木质地板破损，折价为25000元；店铺其他设施破损，原告须花费5000元重新装修，该费用按合同第八条的约定，应由被告承担；4、原告为被告垫付的水费791.74元。综上所述，原告为保障合法权益，现向法院提起诉讼，望法院依法审理，支持原告的诉讼请求。被告钟加鹏未作答辩，亦未提交书面证据材料。本院经审理认定事实如下：原告李寻欢系梅州市梅县区大新城新地街泰宝花园****复式店的权属人。2017年7月12日，原告李寻欢（甲方、出租方）与被告钟加鹏（乙方、承租方）签订了一份《店铺租赁合同》。合同载明：“第一条房屋基本情况：甲方店铺（以下简称该店铺）坐落于梅县区××新城××街××号店；建筑面积约120平方米。第二条店铺用途：该店铺用途为餐饮。除双方另有约定外，乙方不得改变店铺用途。第三条租赁期限：租赁期限为3年，自2017年7月15日至2020年7月14日止。第四条租金：该店铺租金为每月（人民币）贰千捌百元整（￥2800）。该租金自签订合同后，每年递增一次（具体金额见租金交纳表）。第五条付款方式：租金每三个月支付一次（具体支付时间及金额见租金交纳表）。第八条维修养护责任：因乙方管理使用不善造成店铺及其相关联的设备损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。第十条关于房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水、电费；2、煤气费；3、电费；4、物业管理费。第十二条因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回店铺，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……4、拖欠租金累计达10日以上；……乙方存在以上违约行为，导致甲方单方提前终止合同的，甲方有权按本合同确定的乙方的通知地址送达单方解除合同通知书。单方解除合同通知书送达后，本合同即告解除。第十四条违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方支付合同期限内约定租金总额的30％作为违约金。乙方逾期未支付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的万分之五向乙方加收滞纳金。第十六条其它“2、通知。甲方通知地址：梅县新县城新地街大宝路79号；乙方通知地址为：广东省梅州市梅县区雁洋镇黄沙村下村。3、在签订本合同时，乙方应向甲方支付押金5000元。如乙方在租赁期限内未存在违约行为，甲方在合同期满后10日内不计息退还给乙方。如乙方在租赁期限内存在任何违约行为，包括租赁期未满，则甲方不退还押金给乙方。第十八条争议的解决：本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方均有权向梅县区人民法院提起民事诉讼。甲方（签章）：李寻欢。2017年7月12日。乙方（签章）钟加鹏。2017年7月12日。”被告钟加鹏在乙方（签章）处签名捺印。《店铺租赁合同》内载附件1：乙方缴纳店铺租金期限明细表（泰宝花园28号店）。附件1约定每3个月一期；2017年7月15日至2018年7月14日每期应交8400元；2018年7月15日至2019年7月14日每期应交8600元；2019年7月15日至2020年7月14日每期应交11000元。合同签订后，被告按照合同约定支付了2017年7月至2018年9月的房屋租金，但自2018年10月始未再支付房屋租金。原告李寻欢多次向被告催收租金未果，便于2019年1月25日委托诉讼代理人张海龙用EMS国内标准快递方式按照被告钟加鹏在《店铺租赁合同》中约定的通知地址寄去一份《广东世纪华人（梅州）律师事务所律师函》[SJHRMZ（2019）0124号]，快递单号为1040668850024。《广东世纪华人（梅州）律师事务所律师函》[SJHRMZ（2019）0124号]的主要内容有：“现本律师依据委托人李寻欢的要求函告于你：1、根据上述合同的约定和法律的规定，自本函依据双方约定的地址“广东省梅州市梅县区雁洋镇黄沙村下村”邮寄送达之日，李寻欢先生特通知你，自本律师函邮寄之日起，其单方解除双方签订的《店铺租赁合同》，请你在2019年2月15日之前将店铺内的所有物品搬离，逾期未搬离的，视为你放弃店铺内物品的所有权，由李寻欢先生自行处置。2、要求你立即支付拖欠的二期的租金19200元（即2018年10-12月，2019年1月-3月）。3、根据合同第十四条‘租赁期间，任何一方违反合同的规定，须向对方支付合同期限内租金总额的30％作为违约金’的约定，要求你支付违约金34800元（三年租赁期租金合计116000元，30％为34800元）。”原告将邮寄送达全过程在广东省梅州市嘉应公证处进行保全，广东省梅州市嘉应公证处于2019年1月29日出具《公证书》[（2019）粤梅嘉应第283号]。上述EMS国内标准快递于2019年1月28日被签收。自被告钟加鹏于2018年10月反锁并离开涉案店铺后，原告李寻欢直至2019年5月17日才向梅州市公安局梅县区分局程江派出所报案，由民警将门锁打开。2019年6月，原告李寻欢将涉案店铺出租给他人。2019年6月24日，原告诉至本院，并提出上述诉讼请求。被告未到庭参加诉讼，亦未提出答辩。案件在审理过程中，原告提出放弃要求被告立即将其存放在梅州市梅县区××新城××街××号店铺内的物品搬离的诉讼请求。上述事实，有经过质证的原告身份证、《店铺租赁合同》、广东省梅州市嘉应公证处出具的（2019）粤梅嘉应第283号《公证书》、报警回执、店铺不动产登记信息及当事人陈述等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告李寻欢与被告钟加鹏签订的《店铺租赁合同》是当事人在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，各方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。关于《店铺租赁合同》解除问题。被告钟加鹏承租店铺后，未按约定支付租金，拖欠原告自2018年10月起的租金未付，已构成根本违约。原、被告双方在《店铺租赁合同》中约定：“乙方拖欠租金累计达10日以上，导致甲方单方提前终止合同的，甲方有权按本合同确定的乙方的通知地址送达单方解除合同通知书。单方解除合同通知书送达后，本合同即告解除。乙方通知地址为：广东省梅州市梅县区雁洋镇黄沙村下村。”原告于2019年1月25日向被告邮寄律师函要求解除合同等，该邮件于2019年1月28日被签收。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”原告于2019年1月28日通过邮寄律师函的形式通知被告解除合同，按照双方合同约定，本院予以确认原、被告双方于2017年7月12日签订的《店铺租赁合同》于2019年1月28日解除。关于租金问题。原、被告双方在《店铺租赁合同》中约定：“租赁期限自2017年7月15日至2020年7月14日止。租金为每月2800元。该租金自签订合同后，每年递增一次。租金每三个月支付一次。2017年7月15日至2018年7月14日每三个月租金8400元。2018年7月15日至2019年7月14日每三个月租金9600元。”被告自2018年10月起未再向原告支付租金。故被告应向原告支付自2018年10月15日起至合同解除之日即2019年1月28日的租金11093元（3200元/月×3个月13天）。合同解除后，被告无合法依据继续占用原告的店铺。原告在发给被告的《律师函》中告知被告应在2019年2月15日前将店铺内的所有物品搬离，但被告未将物品搬离，而原告直至2019年5月17日才报警将门锁打开，故被告还应向原告支付自2019年2月15日起至2019年5月17日的店铺占有使用费，店铺占有使用费的计算标准参照《店铺租赁合同》约定的租金，计算为9813元（3200元/月×3个月2天）。两项合计20906元。关于违约金问题。原、被告双方在《店铺租赁合同》中约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方支付合同期限内约定租金总额的30％作为违约金。”根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”被告违约导致合同解除，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，可予以支持;但合同约定违约金为合同期限内约定租金总额的30％明显过高,予以调整,按照实际未收取店租的损失计算违约金为20906元×30％=6271.8元。关于恢复店铺原状及费用问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中被告违约导致合同解除，原告有权要求被告赔偿损失，但原告并未提供证据予以证明涉案店铺的木地板是否损坏、由谁损坏及损坏程度等，也未对店铺进行修复，且已将涉案店铺转租于第三方，因此原告请求被告支付恢复原状的费用30000元，本院不予支持。本案在审理过程中，原告向本院提出放弃要求被告立即将其存放在涉案店铺内的物品搬离的诉讼请求，本院予以准许。关于水费问题。原告主张其代替被告向相关部门缴纳了水费791.74元，但是并未提交充足证据证实水费由其缴纳，故本院不予支持。综上，被告钟加鹏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告李寻欢与被告钟加鹏于2017年7月12日签订的《店铺租赁合同》已于2019年1月28日解除；二、被告钟加鹏应自本判决生效之日起十日内，向原告李寻欢支付拖欠的租金11093元及店铺占有使用费9813元（其中，合同解除前为租金，合同解除后为店铺占有使用费，租金、店铺占有使用费均按每月3200元标准计算），两项合计20906元；三、被告钟加鹏应自本判决生效之日起十日内，向原告李寻欢支付违约金6271.8元；四、驳回原告李寻欢的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2120元，由原告李寻欢负担1070元，被告钟加鹏负担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  刘伟梅审 判 员  张 威人民陪审员  廖辉芸二〇一九年十月三十一日书 记 员  谢 妮