山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终2988号上诉人（原审被告）：枣庄东湖置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路92号。法定代表人：王荣柯，董事长。委托诉讼代理人：孙晋硕，男，该公司员工。委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：裴海龙，男，1976年10月1日出生，汉族，住枣庄市市中区。上诉人枣庄东湖置业有限公司因与被上诉人裴海龙商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。枣庄东湖置业有限公司上诉请求：1.撤销枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初347号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由裴海龙负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。因消防设计标准更新导致涉案工程不能通过综合验收，继而导致不能进行登记备案，并非枣庄东湖置业有限公司的原因，而是因为不能预见和不可抗力的原因，对此，应按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除枣庄东湖置业有限公司的违约责任。二、一审判决适用法律错误。1.涉案房产并非法律规定的商品房。涉案房产的最初买受人是李炳坤，被上诉人是从李炳坤手中购买的涉案房产，购房款也是交付给了李炳坤而不是上诉人，上诉人是向李炳坤、而不是向被上诉人交付的涉案房产。2.被上诉人不能在合同约定期限内将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，是消防标准的变化及消防部门的原因，一审法院在明知不能办证不是上诉人的原因的情况下，仍判决上诉人承担违约责任，适用法律错误。3.一审中，被上诉人未提供任何证据证明其有损失，而按照房屋的属性，主要是用来居住使用住的，上诉人交付的涉案房屋已完全满足房屋的基本功能和属性，有无产权证书不影响房屋的功能和属性，不会造成被上诉人损失。一审判决对上诉人要求减少违约金的抗辩理由不予采纳，且判决上诉人支付违约金至权属登记备案材料报送登记备案之日止，有可能导致出卖人“倒贴钱”卖房的荒唐局面，不仅显失公平，也违反了相关的法律规定。4.双方就押金收取事宜达成合意，被上诉人反悔要求退还押金没有法律依据。另外，被上诉人未履行专项维修资金的交付义务，上诉人不应承担违约责任。裴海龙辩称，上诉人在一审开庭及上诉状中均没有要求我交纳住宅专项维修资金，我已于2019年9月29日缴纳完毕，请求维持一审判决。裴海龙向一审法院起诉请求：1.判令被告将原告购买的枣庄市市中区湖西景苑X区X-X-X室办理权属登记资料报产权登记机关备案，并协助原告办理该房屋的产权证书；2.判令被告按照合同约定赔偿违约金至实际取得房屋所有权登记之日，暂计32,446.31元；退还原告2,000元产权押金及相应利息；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告投资开发了“湖西景苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2016年11月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以444,470元价格购买被告开发的坐落于枣庄市市中区湖西景苑X区X号楼X单元X室房屋。该合同第十条关于交付时间和条件约定：出卖人应当在2016年3月10日前向买受人交付该商品房。第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同???买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告实际支付购房款444,470.40元。被告于2016年10月29日将上述房屋交付给原告，并于2016年11月30日向原告收取产权押金2,000元，但被告至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。关于被告是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约，应属违约行为。关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案房屋的实际交付时间为2016年10月29日，被告应在交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此被告的违约行为自2017年1月28日起一直延续至今，故违约金应从2017年1月28日起开始计算至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止。原、被告约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，予以确认。关于产权押金问题。因上述《商品房买卖合同》中未约定原告应向被告缴纳产权押金，因此被告收取产权押金无合同依据或法律依据，被告应予返还。原告主张押金利息的问题，无事实和法律依据，不予支持。依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告有将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理不动产所有权证的义务。综上所述，原告的部分诉求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区湖西景苑X区X号楼X单元X室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告裴海龙办理上述房屋的房屋产权证书；二、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告裴海龙违约金（以444,470.40元为基数，计算时间自2017年1月28日至办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）三、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内返还原告裴海龙押金2,000元；四、驳回原告裴海龙的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，减半收取330元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。本院二审期间，枣庄东湖置业有限公司提交《山东省住宅维修资金管理办法》，裴海龙提交山东省住宅专项维修资金票据一份。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据裴海龙与枣庄东湖置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，枣庄东湖置业有限公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由枣庄东湖置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案。枣庄东湖置业有限公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。枣庄东湖置业有限公司要求按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除其违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决枣庄东湖置业有限公司向裴海龙返还押金，适用法律正确，本院予以维持。枣庄东湖置业有限公司要求降低违约金的上诉请求亦无事实和法律依据，本院不予支持。裴海龙已在枣庄东湖置业有限公司通知其之前交纳了住宅专项维修资金，故枣庄东湖置业有限公司关于裴海龙未履行专项维修资金的交付义务而不应承担违约责任的主张，依据不足，本院依法不予支持。综上，枣庄东湖置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费660元，由上诉人枣庄东湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇一九年十月二十五日书记员  马馥君