辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽14民终1736号上诉人（原审被告）：辽阳银行股份有限公司，住所地辽阳市民主路**。法定代表人：徐雅清，该公司董事长。上诉人（原审被告）：辽阳银行股份有限公司葫芦岛分行，，住所地葫芦岛市龙港区龙湾大街**楼**负责人：印辉，该银行行长。二上诉人共同委托诉讼代理人：杜若兰，辽宁德远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司，住所，住所地葫芦岛市龙港区锦葫路**楼**div>负责人：邹尚峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王应国，男，该公司经理。委托诉讼代理人：吴雪艳，女，该公司职工。上诉人辽阳银行股份有限公司（以下简称辽阳银行）、辽阳银行股份有限公司葫芦岛分行（以下简称辽阳银行葫芦岛分行）因与被上诉人宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司（以下简称宏运地产经纪公司）物业服务合同纠纷一案，不服葫芦岛市龙港区人民法院（2018）辽1403民初1514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辽阳银行、辽阳银行葫芦岛分行的共同委托诉讼代理人杜若兰，被上诉人宏运地产经纪公司的委托诉讼代理人王应国、吴雪艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽阳银行、辽阳银行葫芦岛分行上诉请求：撤销原判；依法改判，驳回宏运地产经纪公司的全部诉讼请求；本案诉讼费由宏运地产经纪公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。辽阳银行、辽阳银行葫芦岛分行未与宏运地产经纪公司签订过物业合同，案涉房屋的出卖人为宏运地产集团有限公司，宏运地产经纪公司不是建设单位选聘的前期物业服务企业，也不是业主大会或业主委员会选聘的物业服务企业，不具有原告主体身份。案涉房屋为单体独栋建筑，《商品房买卖合同》中未说明公共部分位置，宏运地产经纪公司未举证其提供物业服务的具体区域和项目，被告主体不适格。宏运地产经纪公司所主张建筑外绿化等项目，没有举证其对该区域拥有所有权、管理权或使用权，没有证据证明该区域性质为小区内物业管理区域。宏运地产经纪公司也未举出证据证明从事了绿化项目，主体不适格。案涉房屋的保安、保洁等相应物业管理，辽阳银行葫芦岛分行均聘请专业公司来完成的，双方未形成事实物业服务关系，宏运地产经纪公司诉请没有法律依据。二、一审判决证据不足。营惠信评报字（2018）F010号《评估报告》写明评估方法为成本法，但未写明以成本法评估，得出应交物业费单价为每平方米6.69元的评估依据和评估分析过程，该评估结论依据不足。该报告未按照物业费的交纳年度分年度评估错误。该报告未查清物业权属和物业使用情况，直接导致计费月数错误、应交物业费错误，并最终导致评估结果错误。辽阳银行葫芦岛分行仅委托宏运地产经纪公司代交电费、水费，并未实际接受其他物业服务。房屋的公用设施包括消防设施多年无人维护、保养，给辽阳银行葫芦岛分行造成了损失，故该评估报告因未对涉案物业使用情况进行详细调查，评估价格与市场价格有明显差距，该报告不准确客观。更重要的是，鉴定机构完全以宏运地产经纪公司之前委托的北京仲量联行所出具评估数据为模板，没有经过专业鉴定评估，仅仅以宏运地产经纪公司单方数据为依据，做出了涉案评估报告，该评估报告不能完全作为定案证据采纳，辽阳银行、辽阳银行葫芦岛分行提出重新鉴定申请，但法院未予受理。除了上述《评估报告》之外，无任何证据可以支持一审判决所裁判的物业费收费标准，一审判决证据不足。三、一审判决适用法律错误。《评估报告》认定物业费交费主体为辽阳银行葫芦岛分行，辽阳银行不应承担法律责任，一审判决辽阳银行承担给付义务没有事实和法律依据。宏运地产经纪公司辩称，辽阳银行与宏运地产公司签订《房屋买卖合同》，于2013年3月完成房屋交付，房屋买卖合同中就公共部位及公用建筑及相应面积做了明确的确定，宏运地产经纪公司作为案涉物业的服务企业，与建设单位签订《前期物业服务合同》，事实上也为辽阳银行葫芦岛分行提供了保洁、保安、绿化、以及水、电、消防等公共设施的保养与维护等服务。评估结论已综合考虑了评估期间各项成本的波动，在作出鉴定结论时已经结合案件的实际情况及评估目的从而作出的评估鉴定报告。评估期间，物业费配套所占比重较大的是大型设备的运行及维护，该部分费用在评估期间均无变化，唯一略有波动的是人工费，但是人工费，人工费只占物业费构成的比例较小，一审过程中鉴定人出庭接受质询，已经明确答复，鉴定过程中人工费是按照较低标准核算，并删除了物业服务的大量合理成本支出项目，并对部分合理成本进行了降低，相反该鉴定结论物业费标准低于实际物业服务成本。该评估机构是依法由法院委托，双方当事人签字确认，鉴定相关材料均经过双方庭审质证，鉴定人组织专业技术人员通过现场勘查、听取双方当事人意见，鉴定人员出庭接受质询，故鉴定程序合法。宏运广场金融街是一个整体项目，除包括独栋建筑以外，必然包括相应的金融街内道路、绿地、地上及、地上及地下停车场等公共部分服务的主体大部分为银行及高端客户群，对于物业服务的标准要求较高，且无相关市场价格可供参考，否则无需评估鉴定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。宏运地产经纪公司向一审法院起诉请求：判令辽阳银行、辽阳银行葫芦岛分行连带清偿拖欠的物业费2114128.67元及滞纳金；案件诉讼费由辽阳银行、辽阳银行葫芦岛分行承担。一审法院认定事实：2012年12月21日，辽阳银行与案外人宏运地产集团有限公司签订房屋买卖合同，购买的商品房位于葫芦岛市，建筑面积3583.60平方米。该房屋由辽阳银行葫芦岛分行实际使用。宏运地产(葫芦岛)公司于2013年10月24日成立，宏运地产(葫芦岛)公司为其提供相应的物业服务，宏运地产（葫芦岛）公司曾于2015年11月对拖欠的物业费进行催缴。另查明，本案在审理过程中，宏运地产经纪公司申请对物业费市场价值进行鉴定，经葫芦岛市中级人民法院委托营口惠信资产评估有限公司进行鉴定。该评估鉴定对象和范围：葫芦岛宏运广场金融街，辽阳银行葫芦岛分行入户至2018年末拖欠物业费的市场价值。就评估事宜，2018年10月31日第一次庭审时，各方当事人对宏运地产经纪公司提供的证据进行质证，庭后又将宏运地产经纪公司提供的相关材料送至各方当事人。2018年12月5日（鉴定基准日），营口惠信资产评估有限公司于2019年1月2日做出营惠信评报字【2018】第F010号资产评估报告，鉴定意见为：辽阳银行葫芦岛分行，建筑面积3583.60平方米，单价每月6.69元，交房日期2013年3月31日，计费月数(至2018年末)69个月，物业费1654225.60元。再查明，辽阳银行、辽阳银行葫芦岛分行对鉴定报告提出异议，并申请鉴定人员出庭接受质询，营口惠信资产评估有限公司鉴定人员于2019年3月7日出庭接受了辽阳银行及辽阳银行葫芦岛分行的质询并向其解释了鉴定数据的计算方式方法。一审法院认为，一、关于辽阳银行、辽阳银行葫芦岛分行是否应当承担物业费的问题。首先，《物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”专有所有权指业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利。共有所有权是业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物共有部分共同享有的权利。共同管理权是业主基于一栋建筑和构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。专有权、共有权以及因共有关系而产生的管理权三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成不可分割的整体。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务；不得放弃权利不履行义务。一般情况下，业主将共同管理权委托给物业服务企业，由物业服务企业代为管理，业主向物业服务企业提供报酬，以此来承担各自的义务。其次，《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，双方当事人虽未签订书面的物业服务合同，但宏运地产经纪公司多年为辽阳银行葫芦岛分行提供公共部分的物业服务，被告在享受权利的同时，亦应承担义务，不交纳物业费的行为不符合法律规定，以不交物业费这种消极对抗的方式进行维权没有法律依据。对于辽阳银行、辽阳银行葫芦岛分行在庭审时提出的，宏运地产经纪公司在提供物业服务时，对收取的水电费有加价行为，因与本案不是同一法律关系，可另行起诉。综上，辽阳银行、辽阳银行葫芦岛分行应予交纳物业费用。二、关于辽阳银行、辽阳银行葫芦岛分行是否共同承担给付责任的问题。共同责任是根据承担民事责任的民事主体数量的不同而对民事责任分类的一种，即两个或者更多的民事主体共同承担一项民事责任。辽阳银行系葫芦岛市龙湾大街**楼A第****商品房购买人，而该房屋使用人为辽阳银行葫芦岛分行，辽阳银行、辽阳银行葫芦岛分行未能提供证据证明就物业费给付问题存在约定，且二者之间从根本上讲存在特殊(隶属)关系，对本案承担的责任必然产生联动性，故辽阳银行、辽阳银行葫芦岛分行承担共同给付责任。三、关于物业费数额及计算时间问题。庭审中，双方当事人对收取物业费标准无法达成一致意见，故宏运地产经纪公司申请鉴定，该鉴定由葫芦岛市中级人民法院委托营口惠信资产评估有限公司进行评估，营口惠信资产评估有限公司于2019年1月2日做出营惠信评报字【2018】第F010号资产评估报告，辽阳银行葫芦岛分行，建筑面积3583.60平方米，单价每月6.69元，交房日期2013年3月31日，计费月数(至2018年末)69个月，物业费1654225.60元。对该鉴定辽阳银行、辽阳银行葫芦岛分行提出异议，经辽阳银行、辽阳银行葫芦岛分行申请，鉴定人出庭接受质询，鉴定人对各方当事人询问均给予合理解释且就鉴定人资质问题做出书面回复，因此，该鉴定意见予以采纳。另，宏运地产经纪公司在庭审中主张其在公司成立之前就提供物业服务，物业费应从2013年6月15日开始计算，而宏运地产(葫芦岛)公司成立时间为2013年10月24日，根据《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。宏运地产(葫芦岛)公司具有独立法人资格的时间为2013年10月24日，也就是说宏运地产(葫芦岛)公司在2013年10月24日之前不具备从事物业管理活动的资格，因此物业费的时间应为2013年10月24日至2018年12月末，即按62个月计算：3583.60平方米x6.69/月x62个月=1486405.61元。四、关于宏运地产(葫芦岛)公司主张的滞纳金问题。双方未约定滞纳金的条款，且滞纳金属于加重业主责任的格式条款，故对要求给付滞纳金的诉讼请求，依法不予支持。五、关于鉴定费如何承担的问题。本案中，鉴定费107，000.00元，该鉴定费是对工商银行、辽阳银行、阜新银行、广发银行四家银行进行评估鉴定费用的总额，该费用按比例由各银行承担107，000.00元的四分之一即26，750.00元，在审理过程中，宏运地产(葫芦岛)公司对阜新银行已经撤诉，因此阜新银行的费用26，750.00元由宏运地产(葫芦岛)公司自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《物业管理条例》第三十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、辽阳银行股份有限公司、辽阳银行股份有限公司葫芦岛分行于本判决生效后十日内给付宏运地产经纪(葫芦岛)有限公司2013年10月24日至2018年12月31日物业费合计1486405.61元；二、驳回宏运地产经纪(葫芦岛)有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23720.00元，鉴定费26750.00元，合计50，470.00元，由辽阳银行股份有限公司、辽阳银行股份有限公司葫芦岛分行共同负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，物业费除保安、保洁、绿化、通行秩序、车辆停放等服务费用外，还包括物业管理有关设施、设备的保养、维护等费用。辽阳银行、辽阳银行葫芦岛分行提供的《物业管理委托服务合同》、《金融护卫合同》、《辽宁省电梯日常维护保养合同》中涉及的服务区域及服务范围为辽阳银行葫芦岛分行机构办公楼及下设两个营业网点的保洁、保安、电梯维护，并未涉及辽阳银行葫芦岛分行办公楼外的绿化、车辆停放、通行方面的服务及费用，更没有涉及有关设施、设备的维护及保养方面的服务及费用，这说明了辽阳银行葫芦岛分行对办公楼外的绿化及供暖、水、电等常用设备的日常维护及保养工作并没有实际实施。辽阳银行葫芦岛分行提供的《付款记账凭证》证明2018年5月份其对消防设施进行了维修，但因只涉及到一个年份及维修费用数额较小，不能证明辽阳银行葫芦岛分行常年对常用设备进行维修的事实。宏运地产公司（葫芦岛）公司提供的管理协议、公函、合同、预算表能够证明该公司从事了公共区域绿化、日常的水、电、暖设施的维护、代收水电费等服务项目，辽阳银行、辽阳银行葫芦岛分行并没有否认宏运地产公司（葫芦岛）公司代收水、电费行为，只是认为其不能以此向业主收取手续费。通过双方所举证据情况，可以证明宏运地产公司（葫芦岛）公司提供了基本物业服务，辽阳银行葫芦岛分行客观上已接受了物业公司的物业服务。辽阳银行系涉案房屋的购买者，该房屋由辽阳银行管理，辽阳银行葫芦岛分行只负责经营，故辽阳银行、辽阳银行葫芦岛分行，葫芦岛故宏运地产经纪公司均具备本案原、被告主体资格。关于物业服务费的数额，一审法院在各方当事人没有异议的情况下选定营口惠信资产评估有限公司作出评估结论，程序合法，且该评估数额正常，趋于合理，本院予以认定。综上，辽阳银行、辽阳银行葫芦岛分行的上诉理由没有事实依据和法律根据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费23720元,由辽阳银行股份有限公司，辽阳银行股份有限公司葫芦岛分行负担。本判决为终审判决。审判长  赵洪梅审判员  吴玉刚审判员  王嘉莉二〇一九年十月二十五日书记员  王 宁本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。