安徽省铜陵市义安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0706民初58号 原告：铜陵市义安区五松镇城东村民委员会，住所地安徽省铜陵市义安区北湖路。 法定代表人：章权国，该村委会主任。 委托诉讼代理人：徐生荣，该村委会成员。 委托诉讼代理人：史万全，安徽智全律师事务所律师。 被告：查文水，男，1974年11月20日生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。 原告铜陵市义安区五松镇城东村民委员会（以下简称城东村委会）与被告查文水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月13日公开开庭进行了审理。原告城东村委会的委托诉讼代理人史万全、被告查文水到庭参加诉讼。本案在审理过程中，被告查文水向本院提出申请，要求对涉案房屋自2015年-2018年度的租金或占用费进行评估，本院结合双方当事人的意见，依法委托北京华瑞行房地产评估咨询有限公司对该房屋的租赁价格进行了评估。本案现已审理终结。 城东村委会向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，判令被告拆除租赁房屋处违法搭建的建筑物和构筑物，并将租赁房屋结构恢复原状后归还（坐落于义安区城北新天地建筑面积650平方米的房屋）；2、如被告不予拆除、不恢复原状，则判令被告承担拆除和恢复的全部费用（具体以评估为准）；3、判令被告立即付清所欠租金及占用费818360元(暂算至2018年12月31日，并要求被告按照每年156000元的标准支付占用费至实际归还租赁房屋之日止)，并判令不予退还履约保证金5万元；4、判令被告承担原告聘请代理律师费5万元；5、由被告承担本案诉讼、鉴定等全部费用。事实和理由：2011年8月21日，原告对坐落于义安区城北新天地建筑面积650平方米的房屋公开招租，被告中标。2011年9月19日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，由原告将坐落于义安区城北新天地建筑面积650平方米的房屋出租给被告，年租金156000元，租赁期限至2014年12月31日，被告应于2011年12月1日缴纳第一年租金，第二年1月1日缴纳当年租金，被告装饰装潢应报原告备案，并不得破坏房屋框架结构等相关条款。后原告按约定履行合同，但被告未能按约定支付租金，在租赁期满后没有归还租赁房屋并继续使用，后经原告催要并到租赁房屋现场查看，发现被告改变了房屋的原框架结构，并在房屋周围等处违法建设了大量的建筑物和构筑物。此后，原告数次催促被告付清所欠租金及占用费，拆除违法建筑、恢复原状、归还租赁房屋，但被告以租金过高等为由一直拖延支付所欠租金及占用费，并没有归还租赁房屋。经核算，扣减被告己经支付的租金及村里的扣款，被告仍欠租金及占用费818360元（暂算至2018年12月31日）。鉴此，现决定解除合同，要求被告立即付清所欠768360元，按照156000元/年的标准承担占用费至实际归还租赁房屋时止，对被告违建的建筑物、构筑物，被告应全部拆除，并将租赁房屋框架结构恢复原状，否则应承担拆除和恢复的全部费用（具体以评估为准），承担原告维权的律师费5万元，同时，因被告违约，其缴纳的5万元保证金应不予退还。 查文水辩称，我与原告之间签订的房屋租期为三年，期限从2011年12月31日至2014年12月31日止，租赁期满，我没有书面提出续租，合同已经自然终止了。2014年没交房租的原因是该房屋存在质量问题，且原告提供的图纸不是框架图，没有显示房屋的结构，当初原告交出的房屋地面没做，是不合格的。原告提出让我拆除建筑物与本案无关，我并不是在原告的房屋上建设，而是在公共面积上。针对租金问题，我只能承担2014年的租金156000元，因2015年我在村里向黄书记口头说不愿意再租了，提到了房屋质量问题，但是村里一直没有答复。合同期满后，该房屋我一直没有使用了，并不是我不交还房屋，是村里不收。已交给原告保证金5万元应该抵做房租。 根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月10日，原告就涉案房屋公开在本村招租。2011年8月21日，查文水以每平方米20元中标，并当即与原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定如下：1、租赁房屋坐落于铜陵县城北新天地，建筑面积为650平方米；2、租赁期限三年，从2011年12月31日至2014年12月31日止，合同生效日至2011年12月31日，作为承租方装修时间，该期间不收承租方租金，租金按照每月每平方米20标准计算，每月13000元，每年为156000元；2011年12月1日缴纳2012年度当年租金156000元，租金支付坚持先交租金后使用原则，第二年1月1日必须将当年度的租金交付到位，以此类推；3、合同期满以及出租方依据合同收回出租房屋或承租方要求终止合同，承租方不得破坏所进行的不可动的装饰装潢，并无条件移交给出租方；4、在租赁期内承租方可以将所承租的房屋转租给第三方，但必须征得出租方同意；5、房屋租赁期间，承租方有下列行为之一的，出租方有权解除合同，收回出租房屋：拖欠房租累计30日以上及其他情形；6、租赁期满前，承租方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知出租方，经双方协商一致后，重新签订租赁合同；出租方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，承租方享有优先承租权。如果不再对外出租，则在租赁期满6个月前通知承租方做好准备；租赁期满合同自然终止；7、承租方向出租方交纳履约保证金5万元，承租方违反本合同约定，出租方有权终止合同和收回房屋使用权、不予退还履约保证金并不承担出租方任何经济损失，双方并对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2011年9月19日将租赁房屋交付给被告，双方并办理了房屋交接手续。之后被告除支付前两年租金（包括查文水缴纳的保证金50000元已抵扣），其余租金一直拖欠未付。2017年6月15日，原告向查文水发出催交租赁费的通知，要求被告缴纳从2014年1月1日至2017年12月31日止拖欠的租赁费共计616160元。2018年期间，双方曾就租赁房屋清退事宜多次协商未果。本案在审理过程中，查文水认为原告起诉合同期满后占用费参照原合同存在价格过高，特向本院提出申请，要求对2015年至2018年度的租金或占用费进行评估；本院经征询双方意见，双方均同意租赁合同期满后租金或占用费标准按市场评估价格确定。2019年4月22日，本院依法委托北京华瑞行房地产评估咨询有限公司对该房屋的租金价格进行了评估。2019年7月26日，北京华瑞行房地产评估咨询有限公司出具了房地产估价报告，对涉案房屋2015-2018年度租金进行了估价，结果为2015年1月1日-2018年12月31日租金合计381420元。 上述事实，有中标通知书、《房屋租赁合同》、收款收据、催缴通知书及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，城东村委会与查文水签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人自愿达成的，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当遵循诚实信用原则切实履行各自的义务。在合同期内，查文水拖欠租金未付，应属违约；在合同期满后，查文水继续使用该房屋，城东村委会没有提出异议，应当视为租赁期限不定期,所欠房屋租金经城东村委会催缴后，查文水仍长期拖欠未付，亦构成违约；现城东村委会要求解除该合同，返还租赁房屋，符合法律规定，应予以支持。对查文水租赁期间拖欠的租金，应据实交纳，具体数额为：2014年度租金为156000元、2015年1月1日-2018年12月31日租金评估价为381420元,上述租金合计537420元。对原告诉请被告拆除租赁房屋处违法搭建的建筑物和构筑物，可依法通过行政途径解决，在本案中不作处理。原告主张不予退还查文水履约保证金50000元，因为该保证金作为查文水交付租金的担保，已在查文水欠付原告租金中优先抵扣，故不存在退还；对原告要求被告承担委托律师代理费50000元，因双方在租赁合同中未作明确约定，应不予采纳。 综上所述，本院对城东村委会要求解除房屋租赁合同并返还租赁房屋及承担拖欠租金部分的诉请予以支持。其他诉请，因缺乏事实和法律依据，应不予支持。查文水的抗辩理由，因证据不足，应不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告铜陵市义安区五松镇城东村民委员会与被告查文水之间的《房屋租赁合同》； 二、被告查文水于本判决生效后十五日内支付原告铜陵市义安区五松镇城东村民委员会从2014年1月1日起至2018年12月31日止的房屋租金537420元； 三、被告查文水应于本判决生效后十五内内返还原告所有的坐落于铜陵市义安区城北新天地建筑面积650平方米的房屋； 四、驳回原告铜陵市义安区五松镇城东村民委员会其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11983元，减半收取5991.5元，由原告铜陵市义安区五松镇城东村民委员会负担2037.5元，被告查文水负担3954元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  陈非凡 二〇一九年十月二十八日 书记员  程 瑶 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。