内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2019）内22民终1033号上诉人（一审原告）：内蒙古卓信中达物业服务有限公司。法定代表人:方爱华，职务:董事长。委托诉讼代理人：赵丽波，1990年5月3日出生，汉族，内蒙古卓信中达物业服务有限公司人事行政部经理。被上诉人（一审被告）：杨萍，女，1978年11月12日出生，汉族，教师，现住内蒙古自治区。上诉人内蒙古卓信中达物业服务有限公司因与被上诉人杨萍物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区兴安盟科尔沁右翼前旗人民法院（2019）内2221民初2151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卓信中达物业公司的委托诉讼代理人赵丽波，被上诉人杨萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：一、双方无争议的事项：1、被告杨萍居住的楼房总层数为11层；2、被告杨萍居住的层数为4层；3、被告杨萍居住的房屋面积为133.84㎡；4、被告杨萍于2014年12月31日向原告交纳了2015年度的全部物业费用。二、双方有争议的事项：（一）原告是否具有收取科尔沁右翼前旗科尔沁镇金碧苑小区物业费用的资格；原告向法庭提交以下证据：（以下证据出示原件，提交复印件），证明其公司在金碧苑小区提供物业服务是合法的。1、2012年6月11日兴安盟金福泰房地产开发有限公司和北京卓信中达物业管理有限公司、兴安盟卓信中达物业管理有限公司签订的前期物业管理合同1份；2、北京卓信中达物业管理有限公司出具的《关于金碧苑前期物业管理合同盖章的情况说明》1张；3、兴安盟卓信中达物业管理有限公司与被告签订的金碧苑管理处入住手续资料1份；4、公司法人公章变更备案通知书3张。经被告质证认为，对原告提交的证据1认为不合法，经其在互联网企业信息公开查询结果：兴安盟卓信中达物业管理有限公司是2012年8月7日成立的，证据1的签订时间是2012年6月11日，也就是说该合同签订的时候兴安盟卓信中达物业管理有限公司还没有成立。对此事实原告无异议，但辩称因签订该合同当时兴安盟卓信中达物业管理有限责任公司没有成立，所以盖的是北京总公司的公章，兴安盟卓信中达物业管理有限公司的公章是后补上去的。北京卓信中达物业管理有限公司和兴安盟卓信中达物业管理有限公司是隶属关系，法定代表人是同一个人。对证据2认为根据《物业管理条例》第59条《物业企业资质管理办法》第4条、第7条，北京卓信中达物业管理有限公司将金碧苑小区的全部物业服务委托给兴安盟卓信中达物业管理有限公司是不合法的。对证据3不认可，认为是为了取房屋钥匙被迫签订的，且被告提交的原告公司出具的收据与证据3上原告的公章不一致，证据3上的公章是原告后补的。针对原告提出的证据3和被告提交的由原告出具的各项费用收据的时间均为2014年12月31日，但盖章的单位不是同一个的事实，原告自认入住手续资料上内蒙古卓信中达物业服务有限公司的公章是后补的。对证据4认为与本案无关不认可。原告提交的兴安盟金福泰房地产开发有限公司和北京卓信中达物业管理有限公司、兴安盟卓信中达物业管理有限公司签订的前期物业管理合同的签订时间是2012年6月11日。原告自认兴安盟卓信中达物业管理有限公司是2012年8月7日成立的，其没有证据证明后补兴安盟卓信中达物业管理有限公司公章的行为经兴安盟金福泰房地产开发有限公司的同意。故该份住宅前期物业服务合同存在瑕疵，故未予采信。因被告对原告提交的北京卓信中达物业管理有限公司出具的《关于金碧苑前期物业管理合同盖章的情况说明》的真实性无异议，对该份情况说明的真实性不予采信。原告自认其提交的兴安盟卓信中达物业管理有限公司与被告签订的金碧苑管理处入住手续资料与其公司给被告出具的各种费用收据上的公章不一致，是原告更名后自行后补盖的，且承认该入住手续存在瑕疵，故对原告提交的兴安盟卓信中达物业管理有限公司与被告签订的金碧苑管理处入住手续资料不予采信。原告提交的公司法人公章变更备案通知书系工商部门出具，对该证据的真实性予以采信。（二）物业费的事实和法律依据、计算方式：原告提交催款通知书和送达照片、《2013年兴安盟物业服务收费管理实施办法》、提供物业服务的照片46张，电梯使用标志20张、服务受理单15张，证明原告在金碧苑小区提供了设施，路灯、绿化、监控、保安服务等一级物业服务。根据2013年新的物业管理实施细则及物业收费标准的规定，物业一级服务是0.8元/㎡，我们的物业服务是一级，所以我们按照0.8元/㎡收费。被告质证认为，对原告提供以及物业服务不认可。并提交申请法院调取的（2018）内2221民初1129号民事判决书和该卷宗内的相关证据材料，因该案的基本事实与本案一致，均为原告起诉金碧苑小区业主给付2017年度物业费用，故该案的证据材料能够证明原告提供的物业服务不到位，根本不够一级标准，而且差的很远。另外调整物业费标准，根据《物权法》第76条，原告没有提高物业收费标准的资格。原告对2018）内2221民初1129号民事判决书经（2018）内22民终918号民事判决书均不认可。（2018）内2221民初1129号民事判决书经（2018）内22民终918号民事判决书维持原判，故（2018）内2221民初1129号民事判决书已经发生法律效力，对该民事判决书予以采信。因此确认被告应交纳的物业费用为0.5元/㎡。三、电梯费的事实和法律依据、计算方式：根据2013年新的物业管理实施细则及物业收费标准，电梯基础费30元，每层递增4元，被告家住4层即每月42元，42元×24个月=1008元。被告质证认为，对原告的计算方式无异议，但认为应计算至2017年10月31日。并提交（2018）内2221民初1129号民事卷宗材料中的金碧苑小区业主委员会于2017年10月20日向原告发出了解聘物业服务公司的函以及与新入住的乌兰浩特市卓誉物业管理有限责任公司签订的《物业服务合同》，证明原告的物业服务已经于2017年10月31日结束。原告对此不认可，认为是金碧苑小区业主委员会单方解聘，不产生法律效力。虽金碧苑小区业主委员会已经向原告发放解聘物业服务公司的函并与乌兰浩特市卓誉物业管理有限责任公司签订了《物业服务合同》，但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款之规定，“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”，金碧苑小区业主委员会未向法院请求解除物业服务合同，故该合同权利义务终止的时间应为业主与物业公司自愿解除的时间，故对原告向被告诉请的各项费用的收取期间确认为2016年1月1日至2017年12月31日。四、二次供水费的事实和法律依据、计算方式：原告自认其知道其他小区1-5层不需要二次供水，但称金碧苑小区例外，对金碧苑小区例外的事实原告未提交任何证据予以证明。被告质证认为，其居住的4层不需要二次供水，并提交乌兰浩特市卓誉物业管理有限责任公司（新入住金碧苑小区的物业公司）提交的证明一份，证明金碧苑小区1-5楼不需要二次供水。原告主张的二次供水费无证据予以证明，对该项诉讼请求不予支持。五、卫生费的事实和法律依据、计算方式：原告称催款通知书上写明卫生费为每年60元。被告质证认为，原告为其出具的卫生费收据上写明卫生费每年36元，且（2018）内2221民初1129号民事判决书中原告自认卫生费为每年36元。被告提交的证据能够证明原告与被告约定的卫生费为每年36元，对被告的抗辩意见予以支持。六、公用电费的事实和法律依据、计算方式：原告提交其公司交纳电费的收据8张，证明该公司交纳公用电费，但未提交具体收费标准，公司规定每年每户收取公用电费100元。被告质证认为，对支出公共电费的事实无异议，但认为收费过高，应按照实际电表计算由各户均摊。原告虽不能举证证明公用电费具体收取的依据，但客观存在实际使用情况，被告对此事实也无异议。虽被告对交费数额有异议，但未提交证据予以反驳，故对原告诉请的公用电费予以支持。七、违约金的事实和法律依据、计算方式；原告复举其公司与被告签订的入住协议第五项第3条之规定，“乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权乙方补交并自逾期之日起按每日3‰交纳违约金”，因被告未按期交纳物业费用，故要求被告给付违约金14480元（4219元×3‰×1144天，截止2019年3月12日）。被告质证认为，对此不予认可。首先，原告与其签订的入住协议不合法，不能以此主张违约金；其次，被告提交原告出具的装修保证金和装修垃圾清运费票据两张，合计金额1900元，原告正常情况下金碧苑小区每个入住的业主都交纳装修保证金1500元和装修垃圾清运费400元。符合原告公司的相关条件确实应该给业主退费。该公司和业主约定过用上述两笔费用抵物业费的事情。被告家确实还没有退还上述两笔费用。一审法院认为，原告依据的入住协议存在瑕疵，且该合同的瑕疵是由原告单方造成的，原告应承担过错责任。同时，原告自认存在未退还被告装修保证金1500元和装修垃圾清运费400元，且原告自认存在该两笔费用顶物业费的事实，故被告的抗辩理由成立。对原告主张违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，虽原告与被告订立的物业合同存在瑕疵，应承担相应的过错责任。但原告客观存在为被告居住的小区提供物业服务的事实，并对物业费进行了书面催缴，被告作为业主接受物业服务应向原告交纳物业管理费。依据已经发生法律效力的（2018）内2221民初1129号民事判决书中认定的原告提供的物业服务存在管理不到位的问题，对此应当扣减物业管理费，故一审法院酌定扣减被告应交物业费用的30%。一审法院对原告诉请范围确定为：物业费用1606元（0.5元/㎡×133.84㎡×24个月）、电梯费1008元（42元×24个月）、卫生费72元（36元×2年）、公用电费200元（100元×2年），以上合计2886元。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、之规定，判决：一、被告杨萍在本判决生效后立即给付原告内蒙古卓信中达物业服务有限公司物业服务管理费2886元的70%即2020元；二、驳回原告内蒙古卓信中达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元减半收取134元，由被告杨萍负担25元，由原告内蒙古卓信中达物业服务有限公司负担109元。宣判后，内蒙古卓信中达物业服务有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人内蒙古卓信中达物业服务有限公司上诉称：一、请求依法撤销科尔沁右翼前旗人民法院（2019）内2221民初2151号民事判决，并依法改判被上诉人按照合同缴纳物业费及违约金或者维护上诉人的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律不当。1、本案上诉人与开发商签订的前期物业合同第六条约定的物业服务费及每日千分之三的违约金及上诉人与被上诉人2014年12月31日签订的入住协议第四条、第六条约定的物业服务费及违约金都是一样的，均约定高层住宅每月每平方米0.5元，配备电梯消防、二次供水等机电设施的运行维护管理费按建筑面积每月每平方米1元的标准收取，由业主缴纳，也就是1.5元，违约金约定每日千分之三比例缴纳。后期根据发改委（2013）99号关于印发《兴安盟物业服务收费管理实施办法》的通知，2013年入住的兴安盟统一标准降低为每平米0.8元，电梯费及二次供水另收，（电梯基础费30元运行费12层以下的按照每递增一层4元，二次供水费每月每平米0.1元）一审法院按照合同每平方米收取0.5元物业费，依据2013年兴安盟统一收费标准收取电梯费、二次供水费是错误的；2、上诉人与被上诉人签订的入住协议，双方当事人作为合同的相对方理应在享受权利的同时承担相应义务，被上诉人已经接受上诉人提供的物业服务，并缴纳了2015年全年的物业费，一审法院认为，服务存在瑕疵是错误的，没有事实和法律依据；3、被上诉人要求上诉人退还的装修保障金1500元和装修垃圾清运费400元，此项费用需按照程序经我公司财务核实无误后，符合退费条件后根据实际情况予以退费和抵扣相应的物业费。二、双方在合同中已经约定每日按千分之三比例缴纳，即便入住协议盖章存在瑕疵，但被上诉人其在协议上签字属于事实，因此法院应当尊重当事人的意思自治，有约定的按照约定，况且双方当事人的约定符合法律规定。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人杨萍居住在××旗，居住楼层**，房屋面积133.84㎡，被上诉人于2014年12月31日向上诉人交纳了2015年度全部物业费用，未交纳2016年年度物业费用，这期间上诉人客观存在为被上诉人居住的小区提供物业服务的事实，并对物业费进行了催缴，故被上诉人作为业主接受物业服务同时应向上诉人交纳物业管理费。但被上诉人所居住的××旗开发商兴安盟金福泰房地产开发有限公司和北京卓信中达物业管理有限公司、上诉人兴安盟卓信中达物业管理有限公司签订的前期物业管理合同的签订时间是2012年6月11日，上诉人自认兴安盟卓信中达物业管理有限公司是2012年8月7日成立的，其没有证据证明后补兴安盟卓信中达物业管理有限公司公章的行为经兴安盟金福泰房地产开发有限公司的同意。另上诉人自认其与被上诉人签订的金碧苑管理处入住手续资料与其上诉人给被上诉人出具的各种费用收据上的公章不一致，是上诉人更名后自行后补盖的，且承认该入住手续存在瑕疵。综上，一审法院认定上诉人与被上诉人订立的物业合同存在瑕疵，且该合同的瑕疵是由上诉人单方造成的，上诉人应承担过错责任，另依据已经发生法律效力的（2018）内2221民初1129号民事判决书中认定的上诉人提供的物业服务存在管理不到位的问题，一级物业服务0.8元/㎡，而该物业服务不够一级服务标准，故一审法院判决被上诉人应交纳物业费0.5元/㎡及不支持被上诉人支付违约金并扣减被上诉人应交物业费用的30%并无不当。又因上诉人在二审诉讼中未提供充分证据证明其主张，故上诉人内蒙古卓信中达物业服务有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费268元，由上诉人内蒙古卓信中达物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 晓 红审 判 员 王 志 刚审 判 员 斯日古楞 二〇一九年十月十四日法官助理 格恩塔娜书 记 员 王 璐 璐