福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终7396号 上诉人（原审被告、反诉原告）：连恩慧，男，1982年5月25日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州凯远商业管理有限公司，住所地福建省福州市马尾区马尾街道江滨东大道**名城港湾******20店面(自贸试验区内)。 法定代表人：梁婧，总经理。 委托诉讼代理人：张琦，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈淑芳，女，该公司员工。 上诉人连恩慧因与被上诉人福州凯远商业管理有限公司（以下简称“凯远公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院（2019）闽0105民初878号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 连恩慧上诉请求：撤销一审判决，改判驳回凯远公司的全部诉讼请求，或裁定发回重审。事实和理由：一、连恩慧经营的是餐饮，但凯远公司在合同履行过程中普遍存在未按约提供空调服务的行为，导致连恩慧无法正常营业，无法实现经营餐饮营利的合同目的，凯远公司的行为已构成根本性违约，连恩慧于2018年12月20日递交《撤铺通知书》，应视为双方在该时间点解除了租赁合同。二、《福州名城中心赠送装修方案确认书》约定连恩慧退还相应装修补贴款的前提是连恩慧在租赁期内无正当理由提前撤铺，但本案连恩慧系在凯远公司构成根本性违约的情况下提出解除合同，无需退还相应装修补贴款，亦无需承担任何违约金。三、即便连恩慧违约并应承担相应违约金，由于凯远公司在本案未提交任何违约造成损失的证据，其仅有欠付租金39980元的资金占用费损失，且凯远公司存在未按约提供空调服务的过错，一审判决连恩慧承担128458.8元明显过高，应将违约金调至5000元左右。 凯远公司辩称，请求驳回连恩慧的上诉请求，维持原判。一、连恩慧违反合同约定是导致合同解除的根本原因。1.凯远公司已依约向连恩慧支付了装修补贴款，且商场已具备制冷、制暖功能，店面已预留空调控制装置的接驳口，连恩慧应自行装修并根据经营需要进行合理设计。2.凯远公司作为出租方，已按照合同约定向连恩慧交付了符合条件的租赁物，连恩慧也认可、接受，并对租赁物进行装修使用至今，凯远公司已履行了全部义务。3.连恩慧逾期支付租金且擅自停止营业已严重违反合同约定，应当根据合同约定承担违约责任。连恩慧因自行经营不善导致店铺歇业，不能作为其不支付租金、不履行合同义务的理由。二、连恩慧的违约行为给凯远公司造成了严重损失，应当承担赔偿责任。1.合同约定的租赁期限为五年，因连恩慧违约导致合同提前解除，造成凯远公司可预期的剩余35个月的租金合计927720元无法获得，连恩慧应当进行赔偿，一审法院判决连恩慧支付违约金128458.8元已远低于凯远公司的损失。2.因连恩慧违约，合同已于2019年1月23日解除，连恩慧应当向凯远公司返还租赁场所，且一审判决也明确连恩慧应当向凯远公司返还租赁场所，但经凯远公司多次催告后，连恩慧至今仍未搬离租赁场所，导致租赁场所无法出租，给凯远公司造成租金损失。3.连恩慧违约导致合同解除，应当按照约定向凯远公司返还剩余的装修补贴款。 凯远公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《名城城市广场租赁合同》及《补充协议》已解除；2.连恩慧向凯远公司一次性支付欠缴租金67566.92元；3.凯远公司无需返还连恩慧支付的履约保证金71964元；4.连恩慧将租赁房屋恢复原状并返还凯远公司，并自合同解除之日(2019年1月23日)起至2019年2月6日止每逾期一日向凯远公司支付交还期占用费839.6元，自2019年2月7日起每逾期一日向凯远公司支付占用费1697.2元至实际返还之日止；5.连恩慧向凯远公司退还装修补贴款129360元；6.连恩慧向凯远公司支付违约金151128元；7.本案诉讼费用由连恩慧承担。 连恩慧向一审法院反诉请求：1.凯远公司向连恩慧返还履约保证金71964元；2.凯远公司协助连恩慧将位于福州市马尾区店面腾空并与连恩慧办理交接手续；3.凯远公司赔偿连恩慧的损失10万元（具体金额以讼争店面装修残值评估鉴定金额扣除装修补贴款129360元后的余额为准）；4.由凯远公司承担本案反诉全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年9月30日，凯远公司（甲方）与连恩慧（乙方）签订《名城城市广场租赁合同》，序言部分第二条约定，甲方同意在商业广场建设完成后将其中北区商业楼4层402店面出租给乙方使用。乙方同意承租租赁场所作为餐饮店“海港之家”使用。第一条约定，根据附件1租赁场所平面图，甲乙双方测得租赁场所的建筑面积为685.38平方米。该面积即为本合同项下的计租面积，不再调整。第三条第一款约定，租赁期限为5个租约年，自计租日起算。第七条第一款约定，乙方应自计租日起向甲方缴纳租赁场所租金。第二款约定，租赁场所的月租金＝月租金标准×计租面积。第一至第二个租约年的月租金标准为35元每月每平方米；从第三个租约年（含）起，每个租约年的租金标准在上一个租约年租金标准的基础上递增百分之5。第三款约定，乙方应按月支付租金。除第一期租金外，其他租金均按自然月缴纳，乙方应当在每月20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个月租金。第八条第一款约定，乙方应在本合同签署后7日内向甲方缴纳71964元人民币的履约保证金。甲方在收到履约保证金后向乙方开具收据。如乙方未在规定日期足额支付履约保证金，甲方有权解除合同。第二款第一项约定，如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方应补足。第三项约定，本合同终止时，履约保证金除用于冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7日内无息归还乙方，本合同另有约定的，从其约定。乙方应在甲方退款同时返还甲方的履约保证金收据。第十条第一款约定，租赁期限内，除双方明确约定情况外，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费。第十条第二款第一项约定，如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水电等公用事业费或其他应付款项，乙方应支付应付而未付金额千分之一的款项作为逾期付款违约金。延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同。第十一条第五款约定，甲方提供空调服务，服务时间同商业广场统一营业时间，空调费标准为15元每平方米每月。第十九条第四款第一项约定，甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收履约保证金，且乙方应按本合同约定承担违约责任，同时乙方还应向甲方赔偿相当于6个月租金的违约金。乙方应在接到甲方书面通知之日起7日内将租赁场所交还甲方，并与甲方和物业服务公司结清所有款项。第二十条第一款第一项约定，无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之日起15日内将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止后归甲方所有），并将租赁场所恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态（正常使用及时间因素造成的合理损耗除外），以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方。第三款第一项约定，因租赁期限届满，甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止，甲方在交还期限内不收取占用费；因乙方违约导致合同提前终止，在交还期内，乙方应按合同终止时的日租金标准及实际占用天数的乘积向甲方支付占用费。第二项约定，无论何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起至实际交还之日止。第二十三条第一款约定，本合同由甲乙双方签字并盖章后生效。第二十四条第四款约定，任何与本合同有关的通知均应当以书面形式并以传真或快递服务的方式送至如下联系方式（甲乙双方确认该等联系方式均为正确并可以有效送达）。传真以发出之日视为收悉日，快递以送达之日视为收悉日，以多种形式发送的，以较快送达者为收悉日。甲方通讯地址：福州市。乙方通讯地址：福州市马尾区。乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知粘贴于租赁场所的门窗或墙面上；该等通知一经粘贴视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。当日双方签字盖章，但连恩慧未在合同附件3《进场确认书（商铺交接验收记录单）》和附件4《房屋交接技术条件》上签字捺印。另有附件9《福州名城中心赠送装修方案确认书》，其中载明“在此本人也同时承诺：如果本人经营期限不足合同约定的租赁年限，装修补贴款按合同约定的租赁年限采用年均折旧法确认退回金额，应退回的补贴款贵司有权从本人缴纳的履约保证金中直接扣除，如履约保证金不足以抵扣的部分本人承诺在租赁合同解除当日一次性退回贵司。应退回之装修补贴款＝总装修补贴款-（总装修补贴款／租赁合同年限）×已经营年限”。连恩慧在该确认书上签字捺印，之后连恩慧实际获得装修补贴款221760元。同日，双方签订《补充协议》，该协议就租金及支付方式作出变更约定。第一条第一款第二项约定，第一个租约年（2016年12月24日至2017年12月23日）……每月租金23988元；第二个租约年……每月租金共计人民币23988元；第三个租约年……每月租金25188元；第四个租约年……每月租金26449元；第五个租约年……每月租金27772元。2016年10月5日，凯远公司向连恩慧出具收款收据，确认收到连恩慧缴纳的履约保证金71964元。 2016年12月24日，连恩慧装修后入场经营“海港之家”餐饮店，并依约支付租金及其他相关费用，包括空调费等。2018年11月1日开始，连恩慧未支付租金。2018年12月19日，连恩慧向凯远公司工作人员林娜微信告知递交撤铺通知书。12月20日，连恩慧向凯远公司递交《撤铺通知书》，表示因商场餐饮商户布局大幅改变，造成其所在楼层餐饮商户纷纷撤出，加之无法提供空调正常开启及配套服务，经协商无果，为避免损失继续扩大，决定于2018年12月20日撤离，请至时予以接收。随后，凯远公司对讼争店面“海港之家”进行围挡，并有工作人员限制连恩慧进入。期间，凯远公司工作人员与连恩慧发生冲突并报警。2019年1月10日，凯远公司向连恩慧寄出《催款通知书》，要求连恩慧支付拖欠租金及其他费用。1月21日，凯远公司向连恩慧寄出《合同解除通知书》，告知因连恩慧拖欠租金，解除双方租赁合同，并要求连恩慧支付拖欠的租金及违约金，退还装修补贴款，交还租赁场所。1月23日，该邮件显示退回。 另查，连恩慧经营“海港之家”时店面所在商场楼层普遍存在空调开启及冷暖不稳定情况。 一审法院认为，关于合同解除时间问题，《合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。连恩慧于2018年12月20日递交了《撤铺通知书》，该通知书本质上系连恩慧主张解除租赁合同及补充协议的意思表示。但是，依据《合同法》第九十三条和第九十四条的规定，合同解除分为约定解除和法定解除，《撤铺通知书》中所提出的因餐饮商户布局变更导致撤铺的情形双方在租赁合同及补充协议中并未作出约定，亦缺乏证据加以证明，而空调运行存在的问题虽造成消费者体验不佳，但只能认定凯远公司存在一般违约情形，尚不足以证明凯远公司存在根本违约。而依据租赁合同第十条的约定，连恩慧从2018年11月开始停止支付租金，已经构成违约，连恩慧作为违约方以撤铺方式主张解除租赁合同及补充协议缺乏法律和合同依据，反之凯远公司依约享有解除租赁合同及补充协议的权利。因此，凯远公司在2019年1月23日送达《解除合同通知函》时租赁合同及补充协议解除。 关于租金和占用费问题，正如上文所述，连恩慧未及时支付租金构成违约，凯远公司依法依约可解除合同，连恩慧应当支付凯远公司租金。但是，依据《合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。连恩慧在2018年12月20日已经向凯远公司提出撤铺要求并请求协助交接，虽然连恩慧该撤铺申请正如上文所述不符合合同约定，但在其明确表示不履行合同情况下，凯远公司未积极主动与连恩慧协调撤铺及交接事宜，减少双方损失，反之实施围挡且工作人员不让其进入，未完成交接的过错在于凯远公司而不是连恩慧，对2018年12月20日之后的租金及占用费显然属于扩大的损失范围，连恩慧无需支付之后的租金和占用费，凯远公司该项请求不予支持。但连恩慧对撤铺前所欠租金不持异议，且经营期间也未对租金提出异议，故仍应支付凯远公司2018年11月1日至12月20日的租金合计39980元[（23988元+（23988元÷30天×20天）]。 关于履约保证金退还问题，依据租赁合同第八条的约定，履约保证金的作用在于乙方因违约拖欠包括租金在内相关费用或造成甲方损失时用于抵扣，或在合同终止且乙方未违约拖欠款项时应退还乙方，那么在连恩慧拖欠租金未支付情况下，该笔款项可直接用于抵扣有关费用。但凯远公司主张依据租赁合同第十九条第四款第一项约定直接没收履约保证金，一审法院认为，凯远公司该项主张缺乏法律依据，在连恩慧违约情况下，凯远公司主张其承担支付违约金的赔偿责任，该违约金是连恩慧违约责任负担的表现，凯远公司在主张违约金的同时还主张没收履约保证金显然是加重了连恩慧的违约负担，超出了违约金用于弥补守约方损失的本质要求，也不符合履约保证金的合同价值。因此，在凯远公司已经主张违约金情况下，对凯远公司主张没收履约保证金的主张不予支持，履约保证金可直接用于抵扣相应租金欠款或应退还连恩慧。 关于租赁房屋恢复原状问题，依据租赁合同第二十条第一款第一项的约定，连恩慧依约负有恢复原状的责任，但要完成讼争房屋恢复原状的前提是双方进行交接，正如上文所述，无法交接的原因在于凯远公司而不是连恩慧。因此，凯远公司应当协助连恩慧做好讼争店面的交接手续，双方共同做好物品腾空、设备设施拆除等工作，达到恢复原状的合同目的。 关于装修补贴款退还问题，依据《福州名城中心赠送装修方案确认书》约定，连恩慧在租赁期限内提前主张撤铺，凯远公司为此解除双方租赁合同及补充协议。因此，连恩慧应当按照约定退还剩余租赁期限的装修补贴款为129360元[221790元-（221790元÷60个月）×25个月]。 对凯远公司主张的151128元的违约金，连恩慧提出该违约金约定过高不应支持，一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。双方租赁合同约定租期为5年，至凯远公司主张解除租赁合同之日即2019年1月23日，连恩慧仅履行25个月的合同，对于凯远公司而言将造成其可预期的剩余35个月租金无法获得，按照双方签订的补充协议约定，剩余未履行的35个月的租金合计有927720元，以凯远公司主张的解除合同六个月租金作为违约金151128元计算，合计该违约金占凯远公司租金损失的16.29%。因此，凯远公司主张六个月租金作为违约金并不违反法律规定，连恩慧主张过高缺乏法律和合同依据。连恩慧作为经营者应当清楚商业经营投入的风险和成本，在经营不善选择撤铺虽然符合商业成本衡量规则，但因此给出租方造成损失的风险显然也应当予以承受。但是，《合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。凯远公司在合同履行过程中也确实存在空调开启及运行不足造成餐饮商户消费者体验不佳，该原因也是连恩慧选择撤铺的原因之一，说明凯远公司对造成连恩慧违约撤铺也存在一定的过错，酌情由凯远公司承担15%的责任，连恩慧应赔偿凯远公司违约金128458.8元。 对连恩慧主张的装修损失，一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。双方租赁合同第十条第一款第一项已经约定了合同终止情况下对装修的处理，该约定并不违反法律规定。连恩慧系自行选择撤铺退出经营，该装修投入系其经营的成本投入，风险应由其自行承担，连恩慧要求凯远公司赔偿其装修损失缺乏合同依据，一审法院依法不予支持。 综上，判决：一、确认福州凯远商业管理有限公司与连恩慧签订的《名城城市广场租赁合同》及补充协议于2019年1月23日解除；二、连恩慧应于本判决生效之日起十五日内支付福州凯远商业管理有限公司租金39980元；三、连恩慧应于本判决生效之日起十五日内退还福州凯远商业管理有限公司装修补贴款129360元；四、连恩慧应于本判决生效之日起十五日内赔偿福州凯远商业管理有限公司违约金56494.8元（该款已从连恩慧缴纳的履约保证金71964元中抵扣）；五、福州凯远商业管理有限公司应于本判决生效之日起五日协助连恩慧办理位于名城城市广场北区商业楼4层402店面交接手续，并由连恩慧在交接后一个月内腾空店面、恢复原状；六、驳回福州凯远商业管理有限公司其他诉讼请求；七、驳回连恩慧其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9797.9元，减半收取4898.95元，由福州凯远商业管理有限公司负担2264元，由连恩慧承担2634.95元。反诉案件受理费1869.64元由连恩慧负担1087.64元，由福州凯远商业管理有限公司负担782元。 二审中，当事人未提交新证据，对一审法院查明事实均无异议。根据在案证据，本院确认一审法院查明的事实属实。 本院认为，关于凯远公司在履行案涉租赁合同过程中是否存在根本违约的问题。连恩慧主张凯远公司在履行案涉租赁合同过程中普遍存在未按约提供空调服务的行为，导致连恩慧无法正常营业，无法实现经营餐饮营利的合同目的，凯远公司的行为已构成根本性违约。本院认为，在房屋租赁合同法律关系中，出租人提供适宜的租赁物供承租人占有、使用，承租人依约向出租人支付租金，属于双方在租赁合同中的主要义务。连恩慧所承租的店面所在商场楼层虽然普遍存在空调开启及冷暖不稳定的问题，但该问题尚不足以说明连恩慧承租店面的合同目的已无法实现，凯远公司已经达到了根本违约的标准。故连恩慧据此提出的其递交《撤铺通知书》时即已解除了租赁合同，并主张其无需退还相应装修补贴款、亦无需承担违约金等，均不能成立，不予支持。 关于违约金认定的问题。本案系因连恩慧未按时交纳租金、停止经营构成违约导致案涉《名城城市广场租赁合同》被凯远公司依约解除，根据《名城城市广场租赁合同》的约定，凯远公司依约解除合同的，连恩慧应向凯远公司赔偿相当于6个月租金标准的违约金。连恩慧以凯远公司在本案未提交因违约造成损失的证据，凯远公司仅有连恩惠欠付租金39980元的资金占用费损失等为由，主张违约金过高，缺乏依据，不予支持。一审法院结合凯远公司的过错酌情认定凯远公司承担15%的责任，并在认定违约金应按六月租金标准151128元计算的基础上认定违约金为128458.8元，已臻合理，连恩慧主张违约金应调整到5000元左右，亦缺乏依据，不予支持。 综上所述，连恩慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9797.9元，由连恩慧负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇一九年十月二十五日 法官助理龚蓉 书记员林婷