湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终1953号上诉人（原审被告）：宜昌教工活动中心，住所地宜昌市胜利三路**。统一社会信用代码914205001792130647。法定代表人：王晓娥，该活动中心经理。委托诉讼代理人：张开华，湖北民基（点军）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：徐哲，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：宜昌瑞隆酒店管理有限公司，，住所地宜昌市伍家岗区胜利三路**统一社会信用代码9142050059422342XH。法定代表人：杨波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑国庆，湖北钧信律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宜昌教工活动中心（以下简称教工中心）因与被上诉人宜昌瑞隆酒店管理有限公司（以下简称瑞隆酒店）租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人教工中心的法定代表人王晓娥及委托诉讼代理人徐哲，被上诉人瑞隆酒店的委托诉讼代理人郑国庆到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经本院院长批准，延长审理期限3个月。本案现已审理终结。教工中心上诉请求：一、撤销原审判决，驳回瑞隆酒店确认解除租赁合同通知无效、继续履行2012年6月8日签订《租赁经营合同》的诉讼请求。二、本案诉讼费、上诉费由瑞隆酒店承担。事实和理由：一、一审法院未认定瑞隆酒店私自动工进行违章搭建、擅自变动建筑主体和承重结构的客观事实，导致误判。1、一审第一次庭审时，教工中心提供了产权证书、租赁前后案涉房产对比照片、房屋图纸等证据。教工中心向宜昌市教育旅行社核实了2013年1月(此时瑞隆酒店已经承租）案涉房屋的状况，宜昌市教育旅行社也出具了证明。同时，教工中心还向租户杨超核实了瑞隆酒店改、扩建的事实，并请求其作为证人出庭参加庭审，接受了双方及的询问。2、瑞隆酒店提交了教工中心于2014年2月24日出具的《情况说明》，以此证明对于附楼五层改六层是教工中心知情且同意的，《情况说明》恰恰是瑞隆酒店自认违法改、扩建租赁房屋的重要证据。3.瑞隆酒店作为房屋的直接使用者，显然较之教工中心更易取证，举证责任应该平均分配。二、教工中心请求依约解除合同的条件已经成就。合同第9.2条正是为了避免政策变动导致租赁关系提前终止所专门设立的条款。市委巡察组、市财政局进行资产清查后指出，瑞隆酒店资产属于国有资产，出租过程必须遵照省、市政府有关国有资产出租出借管理办法规定的程序和要求严格执行。现上级主管部门要求十分明确，即解除合同。三、案涉租赁物的租赁期限过长，原租金标准已远低于同地段同类型的租金标准，解除合同也符合合同法规定的情势变更原则。教工中心委托了湖北大地资产评估有限公司对涉案房产进行了年租金预评估，结果为按整体承租毛坯房承租其价值也达到了208万元,是租赁合同金额的近两倍。若合同继续履行，会导致国有资产持续流失。瑞隆酒店辩称，1、一审已经查明在瑞隆酒店接受房屋时是2012年进行装修，2012年之后没有再进行装修，教工中心已于2014年2月24日出具了情况说明，表明装修的状况是知情并且同意的，没有证据表明瑞隆酒店于2014年之后进行了再次装修和改造。对于2011年的装修描述为“教工中心对于城管的解释性说明”，并不是直接否认了2012年同意瑞隆酒店装修的事实。2、对于装修改造部分，教工中心是知情况的，在租赁合同长达6至7年时间内，教工中心从未提出过异议，本次是为了解除合同而找的牵强的理由。3、对于瑞隆酒店提到的所谓的条例出台时间是在双方签订合同三、四年之后才出台相关的条例，根据法不溯及既往的原则，该条例对双方的租赁合同没有约束力。4、对于租赁价格不是情势变更的理由，同时按照最高人民法院的相关规定，如果是以情势变更而解除合同的话要通过诉讼，而不是通知解除。瑞隆酒店向一审法院起诉请求：1、确认教工中心解除合同通知无效。2、判令教工中心继续履行教工中心、瑞隆酒店双方于2012年6月8日所签订的《租赁经营合同》。一审法院认定事实：2012年6月18日，教工中心（甲方，出租方）与瑞隆酒店（乙方，承租方）签订一份《租赁经营合同》，约定租赁物为教工中心全部实物性资产，除北山便利商店外，包括位于宜昌市胜利三路十四号的全部6千多平方米的物业及附属设施，安装及放置在上述物业里用于经营活动的物件及物品。租赁期限为十五年，从2012年9月1日起至2027年8月31日止。租金标准前十年每年105万元，后五年每年110万元。合同签订后，教工中心将租赁物交付瑞隆酒店装修、使用，瑞隆酒店按期交付租金。2014年2月24日，教工中心向宜昌市城管局出具一份“情况说明”，载明“……中心按照市创建工作要求，将临街五楼屋顶进行了‘平改坡’。2011年，教工中心将所有房产租赁给瑞隆酒店管理公司管理，由于原五楼屋顶已陈旧破烂，造成长期漏水，严重影响其经营工作和街道美观。为此瑞隆公司对五楼屋顶进行了加固、修缮。”2018年8月24日，宜昌市教育局向教工中心下发《关于资产清查问题整改的督办函》，指出“……你单位资产管理未严格按……等规定严格履行本单位国有资产出租出借的程序和手续。请你单位迅速整改，……协调现承租人解除原租赁合同，……”。2018年9月12日，教工中心向瑞隆酒店发出《关于落实宜昌教工活动中心资产规范管理整改措施的函》，载明“根据《湖北省行政事业单位国有资产监督管理条例》和《宜昌市市直行政事业单位国有资产监督管理实施办法》（宜府发【2015】28号》及《宜昌市直行政事业单位国有资产使用管理实施细则》（宜市财规【2017】11号）等有关规定以及市委巡察组、市财政局……我单位与贵公司租赁合同需按现行规范程序和要求严格执行……切实加强单位国有资产的规范管理。……”。2018年11月23日，湖北民基（点军）律师事务所接受教工中心委托，向瑞隆酒店发出“民基民函第128号《律师函》”，载明“……租赁合同过程中存在违法、违规、违约行为，房屋出租未经评估程序（《事业单位资产管理暂行办法》第38条第5款）；房屋出租未经同级财政部门批准（《湖北省行政事业单位国有资产使用管理办法》第30条）；房屋出租期限高于3年，未经同级财政部门及政府批准且未经公开竞价招租程序（《湖北省行政事业单位国有资产使用管理办法》第30、31条）；合同签订后未依据约定支付20万押金；未经出租人书面同意，将承租房屋进行装修、改造。未经出租人同意，将房屋转租他人；未经国家相关部门许可，私自动工建设违章建筑。……国家政策发生变化，……属‘情势变更’……通知解除我中心与你公司于2012年6月8日签订的……租赁合同。……”瑞隆酒店于2018年12月14日收到该函件后，遂诉至人民法院。一审法院认为，依法成立的合同,对当事人均有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中教工中心主张：《租赁经营合同》中约定了“由于政府政策原因导致合同不能全部履行的，甲、乙双方互不承担责任……”，政府政策原因可以作为合同提前终止履行的条件。《中华人民共和国合同法》规定平等主体之间订立合同应遵守的基本原则包括平等原则、合同自由原则、公平原则、诚实信用原则、遵纪守法原则、依合同履行义务原则。教工中心与瑞隆酒店于2012年6月8日签订的《租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示,无违反合同法基本原则以及相应法律、法规强制性规定情形，该合同有效成立。嗣后，教工中心交付了房屋，瑞隆酒店亦按约进行装修等投入、按时支付了租金，承租数年来并无违约情形。2015年以后虽出台了《湖北省行政事业单位国有资产监督管理条例》、《宜昌市市直行政事业单位国有资产监督管理实施办法》、《宜昌市直行政事业单位国有资产使用管理实施细则》等规定，但前述文件并非效力性强制性规定,违反该规定并不影响合同效力，宜昌市教育局对教工中心出具的《督办函》并不当然对于瑞隆酒店发生“由于政府政策原因导致合同不能全部履行”的法律效力，教工中心径行通知解除合同的行为不妥，且显失公平，应不予支持。教工中心称瑞隆酒店拒交押金，瑞隆酒店主张该押金双方已合意抵销了数十万元的电力增容费用，故教工中心在其承租6年多时间里从未催要，教工中心主张有口头催要，并表示回去核实抵押金的情况，但经释明并给予补充举证期限，逾期未补证，故对其这一主张应不予采信；教工中心主张瑞隆酒店拖欠租金，经释明并给予补充举证期限，逾期未提交任何证据，对其这一主张应不予采信；教工中心仅提供照片及证人证言，以此主张瑞隆酒店对租赁房屋进行了大范围的改建、扩建、违章搭建、擅自变动建筑主体和承重结构等行为，证据不充分，且其亦未举证证明其就瑞隆酒店的不当行为作出过处理、向相关部门举报或要求整改，与常理不符，故对其这一主张应不予采信；教工中心主张涉案房产原租金交纳标准过低，现价值是原租赁金额的近两倍，经释明并给予补充举证期限，逾期未提交有效证据，故对其主张难予采信。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：宜昌教工活动中心于2018年12月14日送达的解除租赁合同的通知无效，宜昌教工活动中心与宜昌瑞隆酒店管理有限公司继续履行双方于2012年6月8日签订的《租赁经营合同》。一审案件受理费38538元，由宜昌教工活动中心负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的“2012年6月18日，教工中心（甲方，出租方）与瑞隆酒店（乙方，承租方）签订一份《租赁经营合同》”系错误，应为“2012年6月8日，教工中心（甲方，出租方）与瑞隆酒店（乙方，承租方）签订一份《租赁经营合同》”。除此以外，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，教工中心与瑞隆酒店之间于2012年6月8日签订的《租赁经营合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，应当受到法律保护。教工中心上诉认为由其发出而杨波于2018年12月14日签收的解除租赁合同通知《律师函》有效，上述《租赁经营合同》应予解除，对于其上诉理由本院分别评判如下：一、关于瑞隆酒店是否存在私自动工违法改扩建等行为。首先，教工中心提供的产权证书、房屋图纸等证据仅可证明案涉房屋于2002年取得房屋所有权证时的原始状态，不能证明教工中心在2012年将案涉房屋租赁于瑞隆酒店时的状况。其次，教工中心在一审时提供了租户杨超的证人证言，杨超在一审庭审中陈述“2014年左右。瑞隆加的”，“我是自己判断的（由瑞隆酒店加建的），因为酒店一直是瑞隆管理”，即使杨超所述真实，亦不能证明该加建行为完成于2014年的具体时间。而教工中心在2014年2月24日向宜昌市城管局出具《情况说明》：“……由于原五楼屋顶已陈旧破烂，造成长期漏水，严重影响其经营工作和街道美观。为此，瑞隆公司对五楼屋顶进行了加固、修缮”。最后，教工中心称瑞隆酒店存在违法改扩建的违约行为，并在二审庭审中称瑞隆酒店的违法改扩建行为发生于2014年9月，而其发现案涉房屋被改扩建则是在2018年下半年，中间长达4年时间，且该改扩建并非发生于案涉房屋建筑内部，而是在原五楼的基础上加盖一层变为六楼，教工中心称对此未认可、不知情，与常情常理不符。因此，教工中心提供的现有证据不足以证明瑞隆酒店存在私自违法改扩建的违约行为，教工中心应承担举证不利的责任。另外，退而言之，即使该加建行为确系瑞隆酒店所为，亦不是对案涉房屋结构的破坏性改造，反而提高了该房屋的使用价值，未损害教工中心的合同权益。因此，本院对教工中心的此项上诉理由不予支持。二、关于依约解除合同的条件是否已经成就的问题。首先，《湖北省行政事业单位国有资产使用管理办法》等规定系2015年之后湖北省行政机关出台文件，亦并非法律、行政法规的强制性规定，不能据此否定双方当事人于2012年6月8日签订的《租赁经营合同》的效力。其次，该《租赁经营合同》9.2条约定：“由于政府政策原因导致合同不能全部履行的，甲、乙双方互不承担责任。租金按实际使用时间计算，多退少补”，属于双方合同约定的第九条“免责条款”项下，并非是赋予其中一方单方解除权的合同条款。最后，教工中心认为该《租赁经营合同》约定租期过长、租金过低，但由于双方约定的租赁期并未超过《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定；且双方的租赁合同签订于2012年，而教工中心在二审中提供的《宜昌教工活动中心房屋年租金评估报告》（鄂大地评字[2019]第23号）评估基准日为2019年6月19日，鉴于宜昌当地房价变动情况，该评估报告不足以证明双方签订合同当时约定的租金价格远低于市场价，教工中心所称的应依据请示变更原则解除双方所签订《租赁经营合同》，本院亦难以采纳。综上所述，教工中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77076元，由宜昌教工活动中心负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 肖小月二〇一九年十月二十一日书记员 余 丹