浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终3356号 上诉人（原审原告）：宁波红帮服饰集团有限公司，住所地：宁波市奉化区江口街道江宁路**。 法定代表人：盛雪生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱蓓蕾，浙江导司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周鸿程，浙江导司律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司奉化支行，，住所地：宁波市奉化区锦屏街道长春路** 负责人：张炤，该支行行长。 委托诉讼代理人：李强，浙江嘉丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江沈氏建设有限公司，住，住所地：浙江省象山县丹西街道蓬莱路**/div> 法定代表人：沈财兴，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：浙江兴润置业投资有限公司，住所地，住所地：宁波市奉化区锦屏街道茗山路**iv> 法定代表人：沈明崇，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：宁波奉化兴润茗都置业有限公司，住所地，住所地：宁波市奉化区萧王庙街道永丰街活动堰路iv> 法定代表人：沈明崇，该公司董事长。 原审第三人：宁波奉化中城房地产开发有限公司，住所地，住所地：宁波市奉化区锦屏街道广平路东侧（长汀村）。 法定代表人：汪望峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王剑纳，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许丹敏，浙江和义观达律师事务所律师。 原审第三人：宁波市奉化区城市建设投资有限公司，住所地，住所地：宁波市奉化区中山东路**金城大厦**iv> 法定代表人：孙红光，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱志宏，浙江求是行律师事务所律师。 上诉人宁波红帮服饰集团有限公司（以下简称红帮服饰公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司奉化支行（以下简称建行奉化支行）、被上诉人浙江沈氏建设有限公司（以下简称沈氏建设公司）、被上诉人浙江兴润置业投资有限公司（以下简称兴润投资公司）、被上诉人宁波奉化兴润茗都置业有限公司（以下简称茗都置业公司）、原审第三人宁波奉化中城房地产开发有限公司（以下简称中城公司）、原审第三人宁波市奉化区城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）案外人执行异议之诉一案，不服宁波市奉化区人民法院（2018）浙0213民初6459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 红帮服饰公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持红帮服饰公司的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认为红帮服饰公司与茗都置业公司签订的涉案《商品房买卖合同》系名为商品房买卖，实为借贷担保法律关系，该认定明显错误；二、涉案借款被法院认定为非法吸收公众存款犯罪并不影响红帮服饰公司对茗都置业公司所享有的基础债权的主张；三、作为涉案房屋的买受人，完全符合保护物权期待权的要件，一审判决认为红帮服饰公司对涉案房屋享有的权益不能排除法院的强制执行系认定错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求支持红帮服饰公司的上诉请求。 建行奉化支行辩称：一、红帮服饰公司与茗都置业公司签订的涉案《商品房买卖合同》实质上系为双方借款合同提供担保，该合同属无效合同；二、即使上述买卖合同有效，因涉案10套房产所在地块的土地作用权抵押登记的时间早于涉案《商品房买卖合同》签订时间，根据房随地走的原则，建行奉化支行享有足以对抗红帮服饰公司阻却执行的房地产抵押优先受偿权；三、红帮服饰公司对沈财兴已不享有债权。请求驳回上诉，维持原判。 中城公司述称，同意建行奉化支行的意见，并认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，红帮服饰公司购买的涉案房产并非用于居住，且非其唯一一套的住房，不能阻却法院对涉案房产的执行。 城投公司述称，同意建行奉化支行的意见，并认为城投公司对涉案的九套房产均系善意取得，应受法律保护。 红帮服饰公司向一审法院起诉请求：一、停止对原茗都置业公司名下位于宁波市奉化区萧王庙街道汪家库桃源府邸小区15幢01号、16幢01号、17幢01号、20幢01号、53幢03号、53幢04号、53幢05号、53幢06号、97幢01号、98幢01号房屋的执行；二、确认上述涉案10套房地产归红帮服饰公司所有；三、中城公司和城投公司协助配合将上述涉案10套房地产过户登记或备案登记至红帮服饰公司名下。 一审法院认定事实：2013年5月2日，红帮服饰公司（买受人）与茗都置业公司（出卖人）签订了10份《商品房买卖合同》，双方约定：买受人购买的商品房为预售商品房，位于宁波市奉化区萧王庙街道汪家库桃源府邸小区****************************************，价格分别为2500万元、2500万元、2500万元、2500万元、2000万元、2000万元、550万元、550万元、550万元、550万元，合计16200万元。该10份买卖合同均进行了备案登记。 2015年11月4日，一审法院作出（2014）甬奉执民字第2081-8号执行裁定书，裁定拍卖原茗都置业公司名下位于宁波市奉化区萧王庙街道汪家库198号（临）、199号（临）、200号（临）土地，以及该土地上兴建的桃源府邸小区179套房屋，其中包括红帮服饰公司与茗都置业公司签订并已备案的《商品房买卖合同》项下的10套房屋。2016年4月25日10时至2016年4月26日10时，通过二审法院淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖，中城公司以30782万元的最高价竞得上述财产，一审法院于2016年10月31日作出（2014）甬奉执民字第2081-10号执行裁定书，裁定原属茗都置业公司名下的位于宁波市奉化区萧王庙街道汪家库198号（临）、199号（临）、200号（临）土地使用权，以及该土地上兴建的桃源府邸小区179套房屋的所有权归买受人中城公司所有，不动产的财产权自本裁定送达买受人中城公司时起转移。2016年12月9日，一审法院作出（2014）甬奉执民字第2081-11号执行裁定书，裁定将（2014）甬奉执民字第2081-10号执行裁定书裁定的上述内容补正为原属被执行人茗都置业公司名下的位于宁波市奉化区萧王庙街道汪家库198号（临）、199号（临）、200号（临）土地使用权〔已经出售的44套别墅所占用的相应土地使用权除外〕，以及土地上兴建的桃源府邸小区179套房屋的所有权及相应其他权利归买受人中城公司所有，不动产的财产权自本裁定送达买受人中城公司时起转移。上述裁定中确定的179套房屋中包含了案涉10套房屋。之后，中城公司将位于宁波市奉化区萧王庙街道汪家库桃源府邸16幢01号、17幢01号、20幢01号、53幢03号、53幢05号、53幢06号、97幢01号、98幢01号8套房屋以总价格6470万元出卖给城投公司，并将双方签订的8份《商品房买卖合同》于2016年12月19日进行了备案登记，登记机构向城投公司出具了相应的预购商品房预告登记证明。由于该院在执行过程中对上述179套房屋进行附条件拍卖，买受人中城公司在拍得上述房屋时向该院承诺，对于涉及执行异议审查的别墅，若异议人的异议请求得到支持，异议人要求支付现金的，中城公司则按照对应的价格支付现金，若异议人要求取回别墅的，则退还相应的别墅（包含相应土地），在上述项目拍卖成交款支付过程中，城投公司也对部分拍卖款尾款提供了担保。该院根据红帮服饰公司的申请，于2017年9月18日作出（2014）甬奉执民字第2081-13号执行裁定书，裁定预查封中城公司名下位于宁波市奉化区萧王庙街道桃源府邸小区15幢01号、53幢04号房地产及备案登记至城投公司名下的位于宁波市奉化区萧王庙街道桃源府邸小区16幢01号、17幢01号、20幢01号、53幢03号、53幢05号、53幢06号、97幢01号、98幢01号房地产。 2015年11月23日，红帮服饰公司向一审法院提出执行异议。2016年11月28日，红帮服饰公司向该院提交《暂缓处理执行异议申请书》，根据红帮服饰公司申请，该院对执行异议暂缓审查。2018年4月18日，红帮服饰公司向该院提交《恢复处理执行异议申请书》，要求该院恢复执行异议审查。该院于2018年11月13日作出（2018）浙0213执异13号执行裁定书，裁定驳回红帮服饰公司的异议请求。 另查明，2016年1月15日，一审法院作出（2016）浙0283刑再1号刑事判决书，判决沈氏建设公司的法定代表人沈财兴犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年六个月，该生效刑事判决书确认了如下事实：2008年4月21日、2009年9月2日，兴润投资公司、沈财兴采用支付利息的方式分二次向盛雪生借款共计8000万元，由沈财兴与盛雪生签订借款协议，兴润投资公司及位于宁波市奉化区锦屏街道的阳光茗都53幢48套商品房作担保。2013年5月2日，盛雪生与沈财兴签订还款协议，约定由茗都置业公司开发的桃源府邸别墅作为沈财兴向盛雪生借款的抵押，并办理网上备案后，撤销阳光茗都二期工程中53幢48套商品房的网上备案，每销售一套应将房款归还盛雪生，至2013年6月2日还清2000万元，其余借款4200万元于2014年5月2日前全部还清，每还1000万元撤销一套桃源府邸别墅的网上备案，全部还清后，撤销桃源府邸别墅的全部网上备案。沈财兴共计归还借款本金2100万元，支付利息15429万元。2013年5月2日，红帮服饰公司与茗都置业公司签订商品房买卖合同，购买上述涉案10套房屋，同时撤销阳光茗都53幢48套房屋的担保。 一审法院认为，根据2013年5月2日盛雪生与沈财兴达成的还款协议，双方明确约定由茗都置业公司开发的桃源府邸别墅作为沈财兴向盛雪生借款的抵押，每销售一套应将房款归还盛雪生，每还1000万元撤销一套桃源府邸别墅的网上备案，全部还清后，撤销桃源府邸别墅的全部网上备案，同日红帮服饰公司与茗都置业公司签订《商品房买卖合同》，同时撤销阳光茗都53幢48套房屋的担保。从上述事实看，红帮服饰公司与茗都置业公司签订案涉《商品房买卖合同》的真实意思表示是以签订《商品房买卖合同》并进行备案的方式为双方的借贷提供担保，目的是为了清偿沈财兴对盛雪生的债务，该合同与以支付购房款为对价以取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系明显不同，双方之间名为商品房买卖，实为借贷担保法律关系。双方签订《商品房买卖合同》时案涉房屋尚未竣工，一直未能办理过户手续，红帮服饰公司对案涉房屋享有的权益并不能优先于其他债权实现，不能排除法院的强制执行。同时，案涉借款也已被法院生效判决书认定为非法吸收公众存款犯罪事实。因此，该院在执行涉茗都置业公司案件过程中，拍卖在其名下土地上兴建的房屋，符合法律规定。红帮服饰公司要求确认案涉10套房产归其所有并据此要求排除法院强制执行的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，一审法院于2019年6月20日作出（2018）浙0213民初6459号民事判决，判决驳回红帮服饰公司的诉讼请求。一审案件受理费111800元，由红帮服饰公司负担。 本院二审期间，建行奉化支行向本院提供了他项权证五份、一审法院作出的民事调解书一份及民事判决书四份，拟证明涉案10套房产所在地块的土地使用权抵押给建行奉化支行的登记时间早于涉案商品房买卖合同的签订时间，建行奉化支行有权申请执行涉案的房地产。 对建行奉化支行提供的上述证据，红帮服饰公司对其真实性无异议，但认为本案不应适用房随地走的原则，办理抵押登记的是土地使用权，并不包括土地上的房屋。中城公司和城投公司对上述证据无异议。本院认为，对建行奉化支行提供的上述证据，因红帮服饰公司对其真实性无异议，中城公司和城投公司无异议，本院予以认定。 经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。 另查明，2013年5月2日，红帮服饰公司（买受人）与茗都置业公司（出卖人）签订的上述10份《商品房买卖合同》均约定房款付款方式及期限为合同签订日一次性付清，如逾期付款，超过60日的，出卖人愿意继续履行合同的，则买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。 还查明，原属被执行人茗都置业公司名下的位于宁波市奉化区萧王庙街道汪家库198号（临）、199号（临）、200号（临）土地使用权曾抵押给建行奉化支行，其中198号（临）地块抵押登）地块抵押登记时间为2012年6月11日押登记时间为2012年6月12日；199号（临）地块抵押登）地块抵押登记时间为2012年11月27日临）地块抵押登）地块抵押登记时间为2012年6月11日押登记时间为2012年6月12日。根据一审法院作出的（2014）甬奉商初字第982号民事调解书等，建行奉化支行系上述地块（包含涉案的10套房产所在的地块）的土地使用权抵押权人，对上述地块的土地使用权享有优先受偿权。 本院认为，本案二审争议的焦点主要是红帮服饰公司对涉案的10套房产是否享有实体权益以及人民法院的执行行为是否妨害了其所享有的实体权益。红帮服饰公司认为其对涉案的10套房产所享有的实体权益完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据一审法院作出的（2016）浙0283刑再1号刑事判决，该判决认定2008年4月21日、2009年9月2日，兴润投资公司、沈财兴采用支付利息的方式分二次向盛雪生借款共计8000万元，由沈财兴与盛雪生签订借款协议，兴润投资公司及位于宁波市奉化区锦屏街道的阳光茗都53幢48套商品房作担保。本案红帮服饰公司系一审法院（2014）甬奉执民字第2081号执行案件的案外人，其与茗都置业公司虽签订了上述10份《商品房买卖合同》，但根据上述《商品房买卖合同》的约定，其应于合同签订之日即2013年5月2日一次性付清总计16200万元的房款，但其并未按合同约定的付款方式及期限付款，而是由盛雪生与沈财兴签订还款协议，该还款协议约定由茗都置业公司开发的桃源府邸别墅作为沈财兴向盛雪生借款的抵押，并办理网上备案后，撤销阳光茗都二期工程中53幢48套商品房的网上备案，每销售一套应将房款归还盛雪生，至2013年6月2日还清2000万元，其余借款4200万元于2014年5月2日前全部还清，每还1000万元撤销一套桃源府邸别墅的网上备案，全部还清后，撤销桃源府邸别墅的全部网上备案，从上述商品房买卖合同、借款协议和还款协议可以看出，该商品房买卖合同与以支付购房款为对价以取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系明显不同，双方之间名为商品房买卖，实为借贷担保法律关系。退一步说，即使双方存在商品房买卖关系，红帮服饰公司并未占有涉案的10套房产，且其应知涉案10套房产所处的地块土地使用权已由茗都置业公司抵押给债权人建行奉化支行，如该抵押登记未注销，其也无法办理过户登记，故涉案房产未能办理过户登记也有红帮服饰公司的原因。此外，涉案的10套房产的价款总计为16200万元，而涉案的借款本金仅为8000万元，而沈财兴共计已归还借款本金2100万元，并支付了利息15429万元，本息合计已超过了总的房款16200万元。红帮服饰公司未能充分举证并说明其已付清了全部房款或者已将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故其享有的权利不能阻却一审法院对涉案10套房产的执行。红帮服饰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，程序合法，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持宁波市奉化区人民法院（2018）浙0213民初6459号民事判决。 二审案件受理费111800元，由上诉人红帮服饰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张良宏 审 判 员 谢 颖 审 判 员 袁玮玮 二〇一九年十月三十日 代书记员 印孟娜