河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终4316号 上诉人（原审被告）：河北厚泽担保有限公司，统一社会信用代码:91130405782126165。住所地邯郸市滏东北大街**。 委托诉讼代理人：刘晓云，河北诚研律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘彩霞，女，1977年2月6日生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：刘新丰，河北鼎合律师事务所律师。 原审被告：李存良，男，1976年10月10日生，汉族，住邯郸市大名县。 原审被告：张树英，女，1978年11月2日生，汉族，住邯郸市大名县。 原审被告：邯郸市存良装卸搬运服务有限公司，住，住所地邯郸市复兴区建设大街**龙城小区**/div> 法定代表人：李存良，该公司总经理。 上诉人河北厚泽担保有限公司因与被上诉人刘彩霞及原审被告李存良、张树英、邯郸市存良装卸搬运服务有限公司执行异议之诉一案，不服邯郸市丛台区人民法院（2××8）冀0403民初2353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 河北厚泽担保有限公司上诉请求：1、依法撤销邯郸市丛台区人民法院（2××8）冀0403民初2353号民事判决书，并依法改判驳回上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定被上诉人刘彩霞购买原审被告李存良的房产行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的事实错误，判决不得执行涉案房产于法无据。被上诉人与原审被告李存良虽然签订房屋买卖合同，但并未完全履行，并不具备作为涉案房产的权利人排除执行的条件。按照《规定》第28条的内退：首先，被上诉人并未完全交付房屋价款。甚至于按照原审被告李存良的说法，双方就房屋总价款都尚未达成一致，根本谈不上房屋全款付清的问题。其次，房屋买卖合同中只约定了开发商能办理房屋登记时予以过户的情形。但是李存良的房屋涉及到贷款，在贷款未还清前，是无法办理过户手续的。那么，贷款如何偿还，多长时间内全部偿还决定了过户手续的办理条件。这种情况下，并非只有出卖人的原因，还包括了买受人的能力。因此，该房屋至今未能过户，是否没有买受人的因素并不确定。不能简单的判断现住未过户就是非买受人的原因。况且，上诉人作为申请执行人于2015年11月申请法院查封涉案房产，邯郸市丛台区人民法院于2015年12月19日将该房产查封，而涉案房产通知办理房产证是2××8年1月7日，也就是说，在查封该房产时，被上诉人与李存良约定的支付全部房款的条件尚且不具备，这种情况下，法院查封的李存良名下房屋符合上述法律规定，且被上诉人当庭所述可将剩余房款交付法院的行为也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条（三）的规定，已支付全部价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行。一审法院仅凭被上诉人一个口头表示就认定被上诉人的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，显然过于草率；2、上诉人的执行于法有据，被上诉人诉请的理由不具有排除执行的权利。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。依据上述规定；而被上诉人诉请的理由却不具备排除执行的权利。综上，无论是根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，还是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，被上诉人支付房款的条件均不符合上述法律规定，因此，一审法院在被上诉人并未将剩余房款交付法院执行的情形下仅凭被上诉人的口头承诺，便认定被上诉人的行为完全符合法律规定，属于认定事实和适用法律错误。二审法院应依法改判驳回被上诉人之诉讼请求。 刘彩霞辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持原判。本案中，答辩人在一审法院查封之前已经签订合法有效的书面房屋买卖合同。合同签订后，李存良将房屋以及房屋有关的手续等全部交付答辩人，答辩人实际合法占有使用涉案房屋的时间也在一审法院查封之前。并且答辩人按照合同约定支付了李存良全部房款，并按照合同约定按月偿还房屋贷款，虽然未办理产权过户登记手续，但并非答辩人自身原因造成，而是由于开发公司的原因，导致不能办理产权登记手续。另外，答辩人可以根据法院的要求一次性偿还剩余全部贷款。因此，本案的情况完全符合上述法律规定，答辩人有充分的证据可以证实自己系涉案房屋的真正权利人和实际权利人，对涉案房屋享有合法的支配权和排他全，具有排除执行的权利，足以排除法院的强制执行。一审法院认定答辩人购买李存良房产的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，并判决不得执行涉案房产，认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。2、上诉人的上诉理由不成立。上诉人认为答辩人并未全部交付房屋价款明显错误。首先，三方签订的《房屋买卖（置换）合同》明确约定，答辩人现行支付李存良房款58万元，剩余50万元房屋贷款由答辩人负责偿还，待能办理房产证之时由答辩人将该剩余贷款一次性还清。从上述合同约定来看，答辩人支付李存良58万元就应视为答辩人对李存良已经全部支付房屋价款，对于贷款问题，答辩人也是按照合同约定全部履行，由于本案的特殊性，涉案房屋存在贷款，我们不能狭隘的理解“已支付全部价款”，答辩人认为，只要买受人将出卖人应得的房屋价款支付，就应视为已支付全部价款。有鉴于此，答辩人已支付全部价款；《房屋买卖（置换）合同》是经第三方邯山区信家房产中介签订，三方均在场，并且合同对房屋价款明确约定，单凭李存良在庭审的陈述根本无法推翻合同约定内容，因此，对于房屋价款来说不存在任何异议，答辩人已经按照合同约定支付全部价款；其次，未办理过户登记并非答辩人造成，上诉人以种种理由猜测存在答辩人的因素，没有任何证据证明：1、房屋是否涉及贷款于里办理产权登记不存在直接的因果关系，本案中，不能办理产权过户登记不存在直接因果关系，本案中，不能办理产权登记的原因系开发公司并且涉案房屋在2××8年1月3日邯郸市解决房地产开发遗留问题工作领导小组办公室才公告可以办理产权登记，此时，涉案房产早已查封，根本无法办理产权过户登记，很明显不是答辩人自身原因未办理过户登记，如果可以办理产权过户登记，答辩人完全可以按法院的要求支付剩余全部房款；2、本案具有特殊性，买卖双方按照合同约定履行各自义务，答辩人存在任何违约情况，答辩人按照合同约定支付房款，应视为“已支付全部价款”；第三、答辩人承诺可以按照法院的要求支付剩余房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定中第三项的规定。答辩人已将李存良的58万元房款全部支付时不争的事实，对于剩余的50万元银行贷款，答辩人按月偿还了十几万元，现答辩人承诺可以按照法院的要求随时支付剩余贷款，由于涉及第三方银行的利益，一审法院根据答辩人的承诺认定符合该28条的规定并无不当，答辩人向两级人民法院保证，按照法院要求随时交付剩余房款；第四、本案不适用《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定。本案系执行异议之诉，审理的重点是答辩人是否具有排除执行的权利，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是专门规定有关执行异议和复议的法律规定，况且，该法律规定颁布在后，如果出现矛盾，应以后者为准，因此，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定,判决不得执行涉案房屋并无不当。另外，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，很明显是关于人民法院对被执行人的财产是否可以查封、扣押、冻结的规定，并未涉及是否可以排除执行的有关规定，因此，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，判决不得执行涉案房屋事实清楚，适用法律正确；3、答辩人为购买涉案房屋将原来居住的房屋已经出售，涉案房屋系答辩人及答辩人整个家庭唯一的住房，况且，答辩人的母亲还瘫痪在床，应充分保护房屋买受人的合法权益，保障消费者的生存利益，不至于让答辩人留宿街头，恳请二审法院查明事实，依法维持原判。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，二审法院应维持原判，以维护法律的公平与正义，保障答辩人家庭能正常。 刘彩霞向一审法院起诉请求：1.依法判决确认位于丛台区为刘彩霞所有；2.依法判决不得执行位于丛台区；3.本案的诉讼费用等由河北厚泽担保有限公司、李存良、张树英、邯郸市存良装卸搬运服务有限公司承担。 一审法院认定事实：李存良、张树英系夫妻关系。2011年8月17日，李存良作为买受人，与邯郸市滨河房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：李存良购买邯郸市滨河房地产开发有限公司开发建设的丛台区房屋，房屋建筑面积约为191.47平方米。每平方米5223平方米，总金额为壹佰万零肆拾捌元整，首付款500048元，剩余500000元通过银行按揭方式支付。 2015年3月7日，李存良作为售房人（甲方）、刘彩霞作为购房人（乙方）、邯郸市邯山区信家房产中介作为中介方（丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，主要约定：“甲方自愿将坐落在丛台区房屋出售给乙方，房屋性质为住宅，所有权人李存良，成交价格为1080000元，房屋产权过户费用由甲方承担。乙方已付甲方购房金伍拾捌万元整（580000）剩余房屋贷款伍拾万元整（500000）由乙方负责偿还，待能办理房产证之时，由乙方把该房屋剩余贷款一次性还请。甲方承诺于当日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用交接事宜。在该房屋能办理房产证之日起，甲方必须在30天内配合乙方进行房屋过户。”合同签订当日，刘彩霞按约定分14次通过银行转款580000元至张树英名下银行账户，并偿还银行贷款至今。2015年3月刘彩霞开始装修入住本案争议房屋。本案在审理过程中，刘彩霞表示愿意一次性将剩余房款付清。 另查明，本案争议房屋一直不具备办理房屋产权登记条件，直至2××8年1月3日，邯郸市解决房地产开发遗留问题工作小组办公室在邯郸日报发布公告，内容为“按照全省统一安排部署，我市解决房地产开发遗留问题工作正在有序展开，经丛台区、邯山区、复兴区和经济技术开发区申报，市不动产登记中心核实，主城区第五批18个项目已具备办理《不动产权证》条件，现予公告。”该公告项目包含天泽园小区13号楼。 再查明，一审法院在审理河北厚泽担保有限公司与邯郸市存良装卸搬运服务有限公司、李存良、张树英追偿权纠纷一案中，一审法院于2015年12月19日保全查封了李存良名下的位于丛台区房屋，查封期限自2015年12月28日至2××8年12月27日止。2016年1月21日一审法院作出（2015）丛民初字第3469号民事调解书，内容为：“一、邯郸市存良装卸搬运服务有限公司于2016年2月21日前一次性偿还给河北厚泽担保有限公司代为垫付的借款本金及利息计款5222500元整。二、邯郸市存良装卸搬运服务有限公司于2016年2月21日前赔偿河北厚泽担保有限公司代为垫付的本息5222500元的利息84899.74元（自垫付款之日起至2015年10月20日止，按月息2%计算）及自2015年10月21日起至还款之日止的利息（按月息2%计算）。三、李存良、张树英对上述调解协议第一、二款本息承担连带清偿责任。”2016年3月10日，邯郸市存良装卸搬运服务有限公司、李存良、张树英未履行上述调解协议，河北厚泽担保有限公司申请一审法院执行。刘彩霞于2××8年5月7日向一审法院申请执行异议，一审法院于2××8年5月21日作出（2××8）冀0403执异53号民事裁定，裁定驳回刘彩霞提出的异议。刘彩霞诉至一审法院，要求确认本案争议房屋为刘彩霞所有并立即停止对该房屋的执行，解除查封。 还查明，位于丛台区房屋未办理他项权登记。 一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，刘彩霞与李存良签订的购房合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效。李存良、张树英辩称与刘彩霞签订合同时并未确定房价，房屋价款系刘彩霞事后自己填写，实际成交价款比市场价低，均并未提出相关证据予以证明，且李存良、刘彩霞双方签订购房合同时，该房屋尚不具备产权登记条件以及过户条件，该合同第四条付款约定亦明确规定了房屋价格以及支付方式，刘彩霞亦支付了首付款580000元，并一直按照约定偿还银行贷款至今，刘彩霞已经实际履行了合同主要内容，此期间李存良亦未提出异议。综上，对于李存良、张树英的辩解理由，依法不予采信。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在查封之前已合法占有该不动产。（三）已支付全部价款，或者已按约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘彩霞、张树英的购房合同签订时间为2015年3月7日，先于涉案房屋查封时间2015年12月19日。根据君康（邯郸）物业服务有限公司出具的证明、刘彩霞邻居吕文德、张晶证人证言，以及刘彩霞、李存良双方购房合同第五条第三项亦约定李存良承诺当日即腾空房屋并将房屋钥匙交于刘彩霞，可以印证在查封之前刘彩霞已合法占有了本案争议房屋。 刘彩霞支付了首付款580000元，并一直按照约定偿还银行贷款至今，已实际履行了合同主要义务，并当庭表示同意将剩余房款一次性付清，且未办理过户手续亦并非可归责于刘彩霞的原因，故其对涉案房产的权利可以排除执行。李存良、张树英辩称接收该房款后即转款给他人的辩解理由与本案无关，依法不予采信。综上，依法对刘彩霞所提购买李存良房屋的行为，完全符合最高院执行异议复议规定第二十八条，能够排除执行的理由予以支持。对其所提根据民诉法解释第312条规定，案外人提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以一并作出裁判的理由，依法认定其对该房屋的权利可以排除执行，但并不能确定其享有物权，故对该理由不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：1、不得执行位于丛台区房屋；2、驳回刘彩霞的其他诉讼请求。案件受理费14520元，由河北厚泽担保有限公司、李存良、张树英负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以认可。 本院认为，本案争议焦点为：河北厚泽担保有限责任公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人的民事权益需符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，一审法院查封案涉房屋的时间为2015年12月19日，而刘彩霞早在2015年3月7日即与李存良就案涉房屋签订了《房屋买卖（置换）合同》，案涉《房屋买卖（置换）合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。案涉《房屋买卖（置换）合同》应认定合法有效。关于案涉房屋是否在查封之前已合法占有的问题。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，占有不动产行为需发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的一种回溯。本案中，刘彩霞按照合同约定于签订合同当日接受房屋钥匙入住占有案涉房屋并于2015年5月24日缴纳案涉房屋银行贷款至今，应认定案涉房屋由刘彩霞在查封之前合法占有；关于是否支付全部价款的问题。不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。刘彩霞于合同签订当日支付首付款58万元，并按照合同约定，偿还银行贷款至今，刘彩霞虽然支付大部分价款，但均系按照合同约定的进度支付。同时，刘彩霞也同意按照人民法院指定的期限将剩余款项交付执行，刘彩霞支付价款的行为，符合上述《规定》第28条第三项支付价款的规定，本院予以支持；关于未办理过户登记原因的问题。本案中，由于开发商的原因，导致案涉房屋客观上不具备办理产权过户登记的条件，刘彩霞未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，其对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。综上，河北厚泽担保有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14520元，由河北厚泽担保有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾梅录 审判员  赵建平 审判员  孙 佳 二〇一九年十月九日 书记员  孙 星