湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10535号上诉人（原审被告）：胡湘艳，男，1984年4月19日出生，汉族，户籍地长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人:龙传祯，湖南湘鲲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文炳辉，男，1969年9月6日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人:覃敏，湖南科云律师事务所律师。上诉人胡湘艳因与被上诉人文炳辉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初4323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡湘艳的上诉请求：1、请求撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2018）湘0102民初4323号民事判决书。2、依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人主体不适格。因为与上诉人签约的主体是长沙市芙蓉区源天宾馆（以下简称源天宾馆），所以上诉人与源天宾馆构成房屋租赁关系。被上诉人并未与上诉人签约书面的房屋租赁合同，其实际收租主体也是源天宾馆，被上诉人对此知情，其也未在租赁期间提出任何异议。现被上诉人以自己名义起诉，并非适格主体，其起诉依法应当予以驳回。二、如法院认定被上诉人主体适格，因被上诉人向上诉人负有金钱债务，依法应当予以抵销其部分债权。1、被上诉人应退还房屋押金（履约保证金）10000元；2、被上诉人在上诉人承租的房屋上违章搭建，导致上诉人承租的房屋渗漏严重，上诉人为此支付了维修费用18880元；3、被上诉人从上诉人处借支53000元；4、上诉人已支付了2017年4月租金8596元。据此，根据一审法院认定的房屋租金85960元，经抵销后，上诉人不需要继续支付租金。综上，被上诉人并未与上诉人构成事实的租赁关系，上诉人仅与源天宾馆构成事实上的租赁关系，依法应当驳回被上诉人的诉请。即使认定上诉人与被上诉人之间构成事实上的租赁关系，上诉人依法行使抵销权，应当对抵销后的债务进行承担。文柄辉答辩称，被上诉人的主体适格。被上诉人跟长沙县工程安全监督站签订了租赁合同，被上诉人作为转租人有租赁权利，上诉人是与被上诉人直接形成租赁关系，况且源天宾馆是文炳辉开设的，在出具收据时有时候盖的是宾馆的章，文炳辉作为转租人也认可了上诉人缴纳的租金。文柄辉向一审法院起诉请求：1、胡湘艳向文炳辉支付房屋租金（按25788元/季，自2017年4月1日计算至实际腾房之日止，暂计算至2018年3月31日止为103152元）；2、胡湘艳承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年10月1日，长沙县建筑市场管理站（出租方、甲方）与周庆（乙方、原承租方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：租赁房屋座落在芙蓉区（后栋办公楼），混合结构、五层、建筑面积1235.67平方米；租赁期限自2010年10月1日至2015年9月30日，共计5年，租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租，应提前一个月向甲方提出续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同；年租金为壹拾贰万陆仟元整；如乙方转租租赁房屋须提前一个月告知甲方，经得甲方同意后方可转租；合同还对其他事项进行了约定。长沙县建筑市场管理站在合同甲方处加盖单位公章，周庆在合同乙方处签了名字。2013年7月11日，周庆经过长沙县建筑市场管理站同意后将该房屋转租给文炳辉，长沙县建筑市场管理站直接在长沙县建筑市场管理站与周庆签订的《房屋租赁合同》上承租方处注明周庆变更为文炳辉，在合同空白处注明“承租方变更为文炳辉属实，承租合同期不变，”。长沙县建筑市场管理站在以上注明处均加盖了单位公章。2012年12月29日，周威（甲方、出租方）与胡湘艳（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：周威将位于长沙市芙蓉区办公楼的副楼1-2层及前坪，约430平方米出租给胡湘艳；租赁期自2013年1月1日至2014年12月31日，本合同租赁房屋租金为每月7475元，租金按每季度为一个周期一次性支付；乙方在本合同签订之日起3日内向甲方支付1万元作为定金，该定金在甲方交付房屋之日起转为履约保证金，该保证金在租赁期间内不冲抵租金；合同还对其他事项进行了约定。周威在合同甲方处签了名字，胡湘艳在合同乙方处签了名字。同日，胡湘艳向周威交付了押金1万元，周威向胡湘艳出具《收条》一张，载明：“今收到大众食府房屋租赁押金1万元整”。周威在落款处签了名字。之后，因文炳辉从周庆处承租座落在芙蓉区（后栋办公楼），周威又将与胡湘艳签订的《房屋租赁合同》项下的权利义务转移给文炳辉。由胡湘艳按季度向文炳辉支付租金，房屋租金变更为每季度25788元，胡湘艳已支付截止至2017年3月31日的房屋租金。2014年6月17日，长沙县建筑工程安全监督站（原名长沙县建筑市场管理站）向文炳辉发出公函，要求按照合同约定收回租赁房屋，文炳辉未按要求交付租赁房屋。2017年5月16日，长沙县建筑工程安全监督站诉至一审法院，要求：1、文炳辉立即腾空退还长沙县建筑工程安全监督站位于长沙市芙蓉区的房屋，并恢复原貌；2、文炳辉支付长沙县建筑工程安全监督站房屋使用费（按原租金每月10500元从2017年4月1日计算至实际腾退房屋之日止）。一审法院于2017年10月31日作出（2017）湘0102民初3807号民事判决,判决：一、文炳辉在本判决生效之日起五日内向长沙县建筑工程安全监督站腾空退还位于长沙市芙蓉区的房屋（后栋办公楼，混合结构、5层、建筑面积1235.67平方米）；二、文炳辉在本判决生效之日起五日内支付长沙县建筑工程安全监督站房屋使用费（按月使用费10500元，从2017年4月1日起计算至实际腾空退还房屋之日止）。另查明，在庭审中，文炳辉称：涉案房屋实际于2018年6月腾空并退还长沙县建筑工程安全监督站，交付房屋使用费至2018年6月止，胡湘艳实际于2018年3月底才腾空房屋。胡湘艳辩称：胡湘艳于2018年1月底对涉案房屋进行腾房，租金支付到2017年3月底。文炳辉认为胡湘艳未按合同约定支付相应租金，多次催收未果，遂诉至一审法院，请求依法裁决。一审法院认为，长沙县建筑市场管理站与周庆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法、有效。周庆在征得长沙县建筑市场管理站的同意下，将承租权转让给文炳辉，周庆的转租行为合法有效。《房屋租赁合同》的主体已变更为长沙县建筑市场管理站与文炳辉。文炳辉未与胡湘艳签订《房屋租赁合同》，但文炳辉与胡湘艳对双方已建立房屋租赁合同关系的事实予以确认，胡湘艳亦通过每季度向文炳辉支付25788元房屋租金的行为履行其相应的合同义务。此外，长沙县建筑市场管理站与文炳辉签订的《房屋租赁合同》到期后，文炳辉继续使用租赁房屋，并向长沙县建筑市场管理站支付房屋使用费，文炳辉使用房屋的行为得到了出租人的默认，故文炳辉有权享有占用房屋的租赁收益。对于胡湘艳辩称认为文炳辉与长沙县建筑市场管理站签订的房屋租赁合同于2015年9月30日到期后，文炳辉拒绝退还房屋，文炳辉不具有该房屋的转租权，文炳辉非适格的诉讼主体的辩称意见，一审法院不予采信。胡湘艳已支付房屋租金至2017年3月，文炳辉要求胡湘艳自2017年4月1日起按照每季度25788元支付房屋租金至实际腾空退还房屋之日止。因文炳辉未能提供充分的证据证明胡湘艳实际使用房屋的具体期限，胡湘艳在庭审自认其使用房屋至2018年1月底，故对文炳辉的上述请求，一审法院对2017年4月至2018年1月底的房屋租金，即85960元（25788÷3×10月）予以支持；对超出部分请求，因缺乏事实根据和法律依据，一审法院不予支持。胡湘艳辩称文炳辉应当退还胡湘艳房屋租赁押金1万元，因胡湘艳系将押金交付给周威，胡湘艳未提供证据证明出租人变更为文炳辉后文炳辉收取了押金，对于胡湘艳的该项辩称意见，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：一、胡湘艳在判决生效之日起十日内向文炳辉支付房屋租金85960元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回文炳辉的其他诉讼请求。案件受理费2363元，由文炳辉负担394元，胡湘艳负担1969元。本院二审中，上诉人胡湘艳提交了三份证据，证据一、房屋租赁合同、收条、收据八张，拟证明：1、胡湘艳与长沙市芙蓉区源天宾馆签署了《房屋租赁合同》，胡湘艳与长沙市芙蓉区源天宾馆之间构成了房屋租赁合同关系；2、胡湘艳向长沙市芙蓉区源天宾馆支付了房屋租赁押金1万元未退还。3、胡湘艳支付房屋租金至2017年4月30日，并非仅支付至2017年3月底。4、文炳辉转租后，仍一直以长沙市芙蓉区源天宾馆名义向胡湘艳收取房屋租金；证据二、借条、现金收据、长沙市芙蓉区源天宾馆收条两张，拟证明文炳辉转租后，以长沙市芙蓉区源天宾馆名义向胡湘艳借支了53000元；证据三、收条三张，拟证明胡湘艳承租房屋因漏水导致维修费18880元，该笔费用应当由房屋出租方承担。被上诉人文炳辉质证称，对证据一中租赁合同的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，只能证明胡湘艳与周威建立了合同关系，不能证明胡湘艳与长沙市芙蓉区源天宾馆之间构成了房屋租赁合同关系。对证据一中的关于租赁押金一万元的收条予以认可，无异议；对证据一收条中关于2017年部分的租金是否缴纳需要核实。证据二是另外的法律关系与本案无关，该借条没有写明收款明目，且与以往收取租金的习惯不同。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，因为没有其他证据予以佐证。另外，房屋漏水维修费用是否由出租方承担，依据不足，且上诉人在一审中并未提出相关的问题及证据。被上诉人文炳辉未提交新证据。二审法院审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，周庆与长沙县建筑市场管理站签订的一份《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定和禁止性规定，合法有效。周庆在征得长沙县建筑市场管理站的同意下，将承租权转让给文炳辉，《房屋租赁合同》的主体已变更为长沙县建筑市场管理站与文炳辉。文炳辉虽未与胡湘艳签订《房屋租赁合同》，但双方已构成事实房屋租赁合同关系，应严格履行各自的义务。上诉人胡湘艳提出其缴纳了房屋押金（履约保证金）10000元及支付了2017年4月租金8596元，被上诉人文炳辉予以认可，故上诉人胡湘艳的该上诉请求成立，本院予以采信。上诉人胡湘艳提出的借条和收条，系另外的法律关系，上诉人胡湘艳可以另行通过其他途径解决，本院对上诉人胡湘艳该部分的上诉请求不予支持。综上，上诉人胡湘艳的上诉请求部分成立。一审判决适用法律正确，但认定部分事实不清楚，判决欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初4323号民事判决；二、胡湘艳在本判决生效之日起十日内向文炳辉支付房屋租金67364元（85960-10000-8596）；未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回文炳辉的其他诉讼请求。一审案件受理费2363元，二审案件受理费2363元，由上诉人胡湘艳负担3780元,被上诉人文炳辉负担946元。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十月二十二日书记员 赵 翔附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。