江西省宜黄县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1026民初759号 原告:江西银湾物业管理有限公司宜黄分公司，住所地：江西省宜黄县凤凰大道盛源国际城****。统一社会信用代码：91361026561067803M。 法定代表人：周春秀，系该公司负责人。 委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师。 被告：吴宝宝，男，1982年10月17日出生，汉族，宜黄县人，住宜黄县。 委托诉讼代理人：吴植桂，男，1954年2月27日出生，汉族，宜黄县人，住宜黄县，系吴宝宝之父。 原告江西银湾物业管理有限公司宜黄分公司（以下简称原告）与被告吴宝宝（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、依法判令被告立即支付盛源国际城B3栋306房的物业管理费5087元，违约金1526.1元，共计6613.1元；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：被告为盛源国际城B3栋306房的业主。原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为盛源国际城小区提供物业服务，约定多层住宅物业费单价为每月每平方米0.4元。2013年7月18日，宜黄县物价局印发《关于制定“盛源国际城商住小区”物业管理服务收费标准的批复》，多层住宅物业费收费标准提高至每月每平方0.5元，被告的房屋建筑面积为126.85平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2011年12月1日起停止缴纳物业费，截止2018年12月31日，欠费85个月，2013年7月18日前，物业费按每月每平方米0.4元计算，每月金额50.74元，2013年7月18日后，物业费按每月每平方米0.5元计算，每月金额63.43元，综上，被告欠缴物业费共计5087元。同时按合同约定被告应承担物业欠费日千分之三的违约金，基于被告违约行为，原告主张被告承担违约金1526.1元。综上，各项请求金额合计6613.1元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。被告拖欠物业费的行为严重影响了原告正常的管理服务工作。现根据《民事诉讼法》规定，诉至法院，望判如所请。 被告辩称，只要物业服务到位，钱我们不会少。因2012年房屋建大门的时候就向开发商说要建好阳台，后来物业说从物业费抵销，让我自己去建好阳台，阳台我一直没得到用；我楼下装修使我家墙面出现缝隙，物业不进行管理；阳台开沟，旁边物业还建了水泵房；公用的花圃给下面做了发电房，影响我日常生活，物业不去制止，以上原因才导致我不交物业费的。 双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认证如下： 1、原告提供的宜黄县盛源伟业房地产开发有限公司于2013年8月11日《盛源国际城前期物业管理服务合同》1份，约定：多层物业服务费：0.5元／月.平方米。拟证明其收取物业费的合法性。本院认为，根据合同相对性原则，合同不能约束第三人，此合同与本案不具有关联性，为此，对此组证据不予以采信。 2、原告提供张贴律师函照片1张，拟证明其向被告催收过物业费。本院认为，因此照片为复印件，且模糊不明，不能辨别张贴的内容及时间，为此，对此催收照片不予以采信。 3、原告提供的收取物业费收据31张，拟证明其他业主按照新标准交纳物业费，本院认为，此收据不具有关联性，为此，不予彩信。 4、被告提供了照片6张，拟证明建好的阳台一直没得到用；楼下装修使被告的家墙面出现缝隙，物业不进行管理；阳台开沟旁边物业还建了水泵房；公用的花圃做了发电房。本院认为，因本组照片的拍摄内容与被告的证明目的不能互相印应，为此，对此组证据不予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告系盛源国际城B3栋306房的业主，建筑面积126.85平方米。 2010年9月17日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定:第四条物业服务费用收费标准（不包括房屋共用部位共用设施设备更新、改造的费用）一、乙方（被告）交纳费用时间：物业管理费自《入伙通知书》规定的入伙始计收，业主应在办理入伙之时一次性交清半年（或一年）的物业服务后每半年收取一次，具体交款时间以甲方（原告）的书面公告为准。多层住宅按建筑面积：0.4元／月／平方米；物业管理服务费中未计入的共用设施设备（电梯电费、维保费、年检费、二次供水等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向乙方分摊。分摊方式按照《江西省物业管理服务收费办法》规定。 2013年7月18日，宜黄县物价局对原告公司印发了宜价费字[2013]5号《关于制定“盛源国际城商住小区”物业管理服务收费标准的批复》，多层住宅物业费收费标准提高至每月每平方0.5元，以上收费标准试行期为1年，到期前一个内将执行情况向我局报告，以便制定正式物业管理收费标准。 被告于2011年12月1日起停止缴纳物业费，截止2018年12月31日，物业费按每月每平方米0.4元计算，每月金额50.74元，欠费85个月，被告欠缴物业费共计4312.9元。 本院认为，本案存在以下几个法律关系，分别分析如下： 一、被告以原告未履行相关义务能否产生抗辩拒交物业费的问题。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告提出原告未履行好物业服务合同，因未提出相关证据予以证明，为此，对此主张不予以支持。因原告未向被告履行催收义务，为此，对于违约金不予以支持。 二、对于被告是否应交纳物业费的问题。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。本案中，双方订立的协议约定了多层建筑为每平方米0.4元，物价部门的文件不能干预民事自治原则。双方应履行合同约定，即，物业费按每月每平方米0.4元计算，每月金额50.74元，自2011年12月1日起至2018年12月31日止欠费85个月，被告欠缴物业费共计4312.9元。 为此，对于原告要求被告给付物业费的主张予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条，判决如下： 一、被告吴宝宝于本判决生效之日起十日内给付原告江西银湾物业管理有限公司宜黄分公司截止2018年12月31日止物业服务费4312.9元（此物业服务费未计入电梯、维护费、年检费、二次供水等费用）； 二、驳回原告江西银湾物业管理有限公司宜黄分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由江西银湾物业管理有限公司宜黄分公司负担5元，由被告吴宝宝负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员  邹文胜 二〇一九年十月二十四日 书记员  吴惠琴