山东省临沂市兰山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁1302执异430号 异议人（利害关系人）：临沂家家悦超市有限公司，住所地临沂市兰山区工业大道与水田路交汇处西北角，统一社会信用代码91371301075750690G。 法定代表人：郝芸，总经理。 委托诉讼代理人：潘钟麟，男，汉族，1986年7月8日出生，公司员工，现住山东省威海市经区。 委托诉讼代理人：孙旭光，男，汉族，1966年1月9日出生，公司员工，现住临沂市兰山区。 申请执行人：临商银行股份有限公司，住所地临沂市兰山区北京路**，统一社会信用代码91370000706053876W。 法定代表人：钱进，董事长。 委托诉讼代理人：王德强，男，汉族，1980年2月16日出生，公司员工，现住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：陈现滨，男，汉族，1971年5月2日出生，公司员工，现住临沂市兰山区。 被执行人：费县百姓超市有限公司，，住所地山东省费县建设路中段北侧统一社会信用代码9137132578612889X9。 法定代表人：葛塘春，总经理。 本院在执行（2018）鲁1302执6891号案件，即申请执行人临商银行股份有限公司（以下简称临商银行）与被执行人费县百姓超市有限公司（以下简称百姓超市）借款合同纠纷一案，异议人临沂市家家悦超市有限公司（以下简称家家悦超市）对本院要求其协助扣划（提取）百姓超市在家家悦超市租金收入直至满1200万元止的行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人家家悦超市称，2015年2月26日家家悦超市与百姓超市签订《房屋租赁合同》，租赁位于山东省费县建设路北侧费县农村商业银行东临费县百姓超市的场地。2017年3月28日费县弘正购物广场有限公司（以下简称弘正广场）购买费县百货有限责任公司费国用（2012）第071号土地使用权，取得租赁场地其中一部分的不动产权证，证号为（2017）费不动产权第00xxx07号。2017年11月6日弘正广场变更为费县和悦购物广场有限公司（以下简称和悦广场）。2018年9月10日和悦广场与王菲、葛唐红签订房屋租赁合同及承诺函，和悦广场取得租赁房产的另一部分使用权并且有权转租。2018年7月13日和悦广场向家家悦超市发出函告，百姓超市已经完全丧失继续出租该房产的权利，和悦广场获得房产的所有权及剩余部分房产转租的权利；2018年9月30日家家悦超市与百姓超市解除《房屋租赁合同》，其解除合同系基于产权变更而产生行为，系当事人的真实意思表示，根据和悦广场提供的不动产权证等材料，并与和悦广场签订《房屋租赁合同》。2018年5月17日贵院下达（2018）鲁1302民初8250号之一协助执行通知书，要求其协助扣划（提取）百姓超市在家家悦超市处租金收入直至满1200万元止。鉴于以上原因，百姓超市已经丧失继续出租上述房产的权利，截止到2018年9月30日，异议人处尚有784302.38元的租金未结清，此后不再产生租金。综上，请求贵院变更（2018）鲁1302民初8250号协助执行通知书事项为扣留百姓超市的租金收入784302.38元。 申请执行人临商银行称，一、异议人提供的资料中只有王菲的商品房预售合同，目前提供的是与和悦广场新签订的租赁合同，未提供原来的租赁合同。二、没有提供葛唐红商品房预售合同，提交的证据中只有租赁给和悦广场的房屋租赁合同，不能证明其权利，葛唐红系被执行人葛塘春的妹妹，可以调阅公司资料查询，其购买资金来源于哪里，值得追溯。三、百姓超市与家家悦超市提供的是2018年9月30日的解除协议书，是在兰山法院下达协助执行通知书4个月13天后进行的协议解除，不是法院判决，明显为了逃避我行债务而为之，据悉百姓超市2018年兰山法院下达通知书后，与商户商谈重新签订合同，包括我行费县支行ATM机终端。四、百姓超市与家家悦超市签订的房屋租赁合同日期为2015年2月17日，签订时间为2015年5月26日房屋租赁合同补充协议、为2015年7月20日的房屋租赁合同补充协议（二）中均未证实百姓超市为二房东。五、按照我行搜集的证据显示费县百货有限责任公司将该处房产租赁给百姓超市，百姓超市2015年9月1日租赁给家家悦超市，合同至2034年8月31日止，同时费县百货有限责任公司出具同意转租证明，并非王菲、葛唐红等租赁给家家悦超市的，更无从谈起解除租赁合同之说。六、2017年5月24日家家悦超市给山东费县农村商业银行股份有限公司出具房地产租赁权处置声明中明确其租赁的房产在费县百货有限公司名下，后期变更到弘正广场名下（原房权证号为Ｇ0××09号、土地证号：费国用2012第**，变更到弘正广场名下，不动产证号鲁（217）费县不动产权第00xxx07号），该处房产为临沂百姓尚品生活广场有限公司在农商行贷款提供担保。2017年11月6日弘正广场变更为和悦广场，反复变更。七、2015年签订的租赁合同中2018年10月1日-2019年9月30日租赁费用总额为151.31732万元。2018年9月10日签订的租赁合同中2018年10月1日-2019年9月30日的租赁费用总额为141.31732万元，下降10万元。租赁费用不升反降，极不正常，逃避债务动机较为明显。八、王菲租赁给和悦广场1751.49平方米、葛唐红租赁给和悦广场2195.43平方米，和悦广场提供的不动产权证显示房屋建筑面积8000平方米，三项总和为11946.92平方米，而和悦广场与家家悦新签订的合同平方数为5922.4平方米，剩余6024.52平方米呢？九、弘正广场、和悦广场追溯根源（工商部门查询）均为被执行人葛塘春实际控制。综上，为维护申请执行人的合法权益，请求贵院查明事实，依法驳回异议人的请求。 本院查明，申请执行人临商银行与被执行人百姓超市等借款合同纠纷一案，在审理过程中，临商银行提出财产保全申请，本院作出（2018）鲁1302民初8250号之一民事裁定书，于2018年5月17日向家家悦超市费县建设路店送达该裁定书、协助执行通知书，要求其协助扣留百姓超市的租金收入直至满1200万元时止。经审理，本院于2018年6月15日作出（2018）鲁1302民初8250号民事判决书。因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，临商银行于2018年12月7日申请强制执行，本院同日予以立案执行。进入执行程序后，临商银行对家家悦超市认可的租金申请提取，本院作出（2018）鲁1302执6891号执行裁定书，于2019年8月8月日向家家悦超市送达该裁定书、协助执行通知书，提取家家悦超市租赁百姓超市的租金784302.38元至临沂市兰山区人民法院。异议人家家悦超市提出书面异议后，该案遂暂缓执行。 另查明，2014年12月19日，费县百货有限责任公司将位于费县建设路北侧、费县农信大厦东侧的费县百货公司综合楼出租给百姓超市，双方签订租赁合同书，租期为20年，自2015年5月1日至2035年4月30日。费县百货有限责任公司出具同意转租证明，同意由百姓超市将上述房产内一部分租赁给家家悦超市，租期自2015年9月1日至2034年8月31日，并由百姓超市与家家悦超市签订《租赁合同》。2015年2月17日百姓超市与家家悦超市签订房屋租赁合同，总计使用面积为6000平米，租金支付方式为一年两次，租期19年。2017年3月8日，弘正广场与费县百货有限责任公司签订城镇国有土地使用权转让合同书，转让标的物为位于费县建设路西段北侧、钟山路东侧房屋建筑面积8000平方米、土地面积7699.08平方米，并办理登记备案，弘正广场于2017年3月28日取得鲁（2017）费县不动产权第00xxx07号不动产权证。该转让标的物的一部分就是费县百货有限责任公司出租给百姓超市的租赁物。2017年11月6日弘正广场变更为和悦广场。 2016年8月5日葛唐红与山东怡园房地产发展有限公司签订商品房买卖合同，购买位于临沂市费县城区尚品华府1#楼的一层商业网点（商品房预售合同编号：YSxxx22）的房产，房屋代码为73960、73962、73961、73963；2016年8月7日王菲与山东怡园房地产发展有限公司签订商品房买卖合同，购买位于临沂市费县城区尚品华府1#楼的二层商业网点（商品房预售合同编号：YSxxx35）的房产，房屋代码为73978、73979、73980、73981。上述二层楼房与弘正广场（和悦广场）名下的房产南北相邻。 2018年9月10日和悦广场分别与王菲、葛唐红签订《房屋租赁合同》，租期为20年。2018年9月30日葛唐红、王菲分别签订承诺书，同意和悦广场将上述房产转租给家家悦超市用作超市经营使用。和悦广场与家家悦超市签订《房屋租赁合同》，租赁房产位置见“附件一”中由双方确认的总平面图上红钱所框定的范围，租期为16年。临沂费县项目一、二楼动线图显示，家家悦超市租赁物为葛唐红（一楼）、王菲（二楼）名下的房产和弘正广场（和悦广场）名下房产的东边部分。2018年9月30日，百姓超市与家家悦超市签订《房屋租赁合同解除协议书》，解除双方签订的租赁合同及相关附件。 还查明，家家悦超市支付租金情况如下：2015年11月24日以电汇方式支付2015年9月11日至2016年3月31日期间租金756586.60元；2016年6月以卡抵2016年4月1日至2016年9月30日期间租金756586.60元；2016年11月以卡抵2016年10月1日至2017年9月30日期间租金1485457.42元；2017年9月20日以电汇方式支付2017年10月1日至2018年3月31日期间租金756586.60元。2018年4月1日至2018年9月30日期间租金784302.38元未支付。 本院认为，本案争议焦点为法院要求家家悦超市协助执行租金的事项是否超出其协助范围。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的规定，有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。故，异议人提出的执行行为异议，符合上述第（四）项规定的情形，应依照民事诉讼法第二百二十五条之规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案中，基于被执行人百姓超市与家家悦超市签订的房屋租赁合同，依法扣留百姓超市在家家悦超市处的租金符合法律规定，并无不当。从查明的事实可知，2015年家家悦超市租赁物的产权包括两部分，一部分为费县百货有限责任公司的房产，一部分为百姓超市购买未办理产权证的房产，租赁期间上述房产发生所有权的变动，2016年8月7日百姓超市购买的房产合同备案登记在葛唐红、王菲名下，2017年3月28日费县百货有限责任公司名下的房产变更所有权人为弘正广场（和悦广场）。协助义务人家家悦超市自认在其处至解除合同时尚有未支付给百姓超市的租金为784302.38元，并履行该部分款项，家家悦超市提交自承租以来已付租金的记账凭证，客观真实，该租金数额本院予以认可。若各方对解除合同之前未支付的租金金额有争议，可通过另行诉讼的方式解决。对于自2018年9月30日解除合同之后，家家悦超市是否有协助法院执行的义务。租赁期间房产权属发生变更，根据买卖不破租赁的原则，家家悦超市与房屋权属变更后的权利人签订租赁合同，不违反法律规定。故，百姓超市与家家悦超市解除租赁合同应予支持，家家悦超市处不再有百姓超市的财产权益，其亦不具有协助执行的义务，家家悦超市的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下： 撤销对临沂家家悦超市有限公司要求其协助扣留费县百姓超市有限公司在其处租金（除已履行的784302.38元）的义务。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院或直接向山东省临沂市中级人民法院申请复议。 审 判 长  管晓蒙 人民陪审员  解成军 人民陪审员  杨 晓 二〇一九年十月十七日 书 记 员  钱晓雨