河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1091民初740号 原告廊坊艾力枫社物业服务有限公司，住所地:河北省廊坊开发区华祥路。 法定代表人吴杰，董事长。 委托诉讼代理人方旭建，公司法务。 被告王某，男，汉族，2006年4月2日出生，现住河北省廊坊市永清县。 委托诉讼代理人刘维和，河北天枢律师事务所律师。 原告廊坊艾力枫社物业服务有限公司与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方旭建，被告的委托诉讼代理人刘维和均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年，被告购得艾力枫社西区S10别墅，该别墅面积为839.2平方米。2016年6月，被告根据别墅的《入住通知书》办理了入住，并缴纳了2016年12月31日前别墅的物业费，签署了《艾力枫社高级住宅临时管理规约》之承诺书，同意遵守规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。被告入住后，未按期缴纳物业管理服务费。根据《艾力枫社高级住宅临时规约》第二十七条之规定，艾力枫社别墅原物业费标准由原来的5元/㎡/月提费到7元/㎡/月，于2017年7月1日开始按照新标准实行。被告自2017年1月1日至2018年12月31日共欠物业费130915元。原告多次催费，并先后于2017年12月19日、2018年9月6日和2019年3月电话催缴或发催告函未果。遂诉至法院，请求法院依法判令：1、被告向原告支付物业管理服务费130915元及违约金26183元，共计157098元；2、诉讼费由被告承担。 原告针对己方主张向法庭提供如下证据：1、艾力枫社高级住宅临时管理规约一份，证明该规约第27条明确规定了物业费的确定和调整以及收费办法。该条同时约定了如果业主在应付款项到期后15日内还没有支付该款项的，物业服务企业有权就延迟付款征收违约金，按照每日2‰计算。这份临时规约后面附一份承诺书，承诺书是由王某签字的，签字日期是2016年6月21日。2、催告函及快递明细各一份，证明2019年3月，原告向被告发送一份催告函，要求其交纳物业费。3、物业服务收费征求业主意见结果公示单、公示照片各一份，证明2017年4月27日，原告通过入户调查调研的方式广泛征求了业主的意见，得到了广大业主的支持和理解。自2017年7月1日起，别墅区的物业费由5元每月每平米上调到7元每月每平米。别墅区同意调整的业主一共是87户，占总户数的51%，且专有部分占建筑总面积的50%以上。上述结果在小区里进行了公示，日期是2017年5月12日。4、关于艾力枫社园区户数及物业费提费情况的说明、艾力枫社高级住宅前期物业服务合同、2013年的艾力枫社高级住宅临时管理规约、业主交费明细表以及关于涨价的征求意见表等，证明我方已按规定对物业费涨价进行征求意见并公示。5、业主资料登记表一份，证明被告登记的信息。6、录音视频和照片，证明我方联系过被告家属要去修漏水的问题，但被告要求将房屋西面都维修才开门维修，我方只同意按照判决的内容执行。 被告辩称，1、临时管理规约虽有被告签字，当被告当时尚未成年。该规约对被告不具有法律约束力。2、涉诉房屋地下室漏水严重，导致涉诉房屋不能正常使用，被告一直未能入住。对此，廊坊开发区法院（2018）冀1091民初561号民事判决书已作认定，并判令予以修复，但原告一直未予修复。另，根据被告与开发商签订的《商品住宅质量保证书》明确，物业维修的联系人是原告，原告又是开发商选定，涉诉房屋的维修人应为原告。其未及时维修，被告不交纳物业费理由正当。3、原告未与被告签有物业费合同，而是采取个别征求意见，然后公示确定的办法，显然物业费调整于法无据。4、临时管理规约对被告不具有约束力，其明确的违约金比例对被告也不具有约束力。故，应驳回原告的诉讼请求。 被告针对己方主张向法庭提供如下证据：1、商品住宅质量保证书一份，证明地下室渗漏保修期5年，距今未超过保修期；维修联系人为物业公司，古物业公司应对漏水未予维修承担责任。2、（2018）冀1091民初561号民事判决书一份，证明涉诉房屋地下室漏水，开发商和物业公司至今未予修复。 经庭审举证、质证及当事人当庭陈述，本院确认事实如下： 被告王某为河北省廊坊经济技术开发区艾力枫社西区Ｓ10别墅的业主，该房屋建筑面积839.2平方米。原告为该小区的物业服务公司。2016年6月21日，被告未满十八周岁，其母陈秀英代理被告填写了《业主资料登记表》、《艾力枫社高级住宅验收交接书》并办理了涉诉房屋的入住手续；原、被告双方签订了《艾力枫社高级住宅临时管理规约》，原告在附承诺书中签字确认。规约第27条约定了别墅物业费标准为5元／平方米／月，按建筑面积收费；物业费收取办法和收费标准依据市场变化或政府有关规定进行调整；业主在办理入住交付手续时，应向物业服务企业支付第一年的物业费；在支付了首次物业费后，业主应从第二年开始计费日十日内，按季度向物业服务企业交纳物业费；如果业主在应付款项到期后的15日内还没有支付该款项，物业服务企业有权就延迟付款征收违约金，违约金自该款项应付期限届满之日起以应交纳的费用总额每日的千分之二计算（业主并应赔偿物业管理企业为此催付行为付出的额外工作酬金和相关费用，包括并不限于司法费用、律师费、公证费、取证费用等）。同日，双方还对有关物业的使用、维修和养护、业主的共同利益以及双方应履行的义务等事项进行了约定。2016年7月5日，因被告尚未成年，原告与被告的法定代理人即被告之母陈秀英签订《商品房买卖合同》，正式办理登记备案；原告和被告之母陈秀英还签订了《商品房买卖合同补充合同》。 自2016年12月至2017年4月，因“艾力枫社小区规划建设绿化率达65%、小区容积率为0.19，故艾力枫社小区绿化养护成本远远高于同类别物业小区。虽然小区供水、供电工作均由相关事业单位独立运营，但与之匹配的供水、开闭站设备运行所发生的水损、电损均由物业公司承担，物业收支亏损严重。鉴于小区物业费缴纳标准十年未变，而人力成本及水、电、园区公用设施运行及维护等物业服务成本增幅较大且今后将继续上涨的事实”，原告“为保障社区质量，更好的让业主房屋保值增值，根据物业公司企业定性，本着保本微利的经营原则，就提升艾力枫社高级住宅物业费别墅区由5元/㎡上调至7元/㎡事项”对业主进行意见征询，并制作“征求意见表”，要求别墅区业主填写“业主房号、（房屋）面积、是否了解本小区上调物业费情况、对上调物业费的意见以及签字”。部分业主进行了意见签字。2017年5月12日，原告向艾力枫社小区业主发出《廊坊艾力枫社物业服务有限公司拟调整艾力枫社小区物业服务收费征求业主意见结果公示》，记载：“自2017年7月1日别墅区由5元每月每平方米上调至7元每月每平方米，别墅区同意调整物业服务收费业主共计87户，占总户数的51%，且专有部分占建筑物总面积的50%以上”。并对外张贴向业主公示。经统计，别墅区业主共计171户。根据原告提供的艾力枫社收费（物业费）明细，目前有141户业主已缴纳了2018年度和部分2019年度的物业费，同意按照上调后价格缴纳物业费的业主占别墅区总户数的82.46%。本院随机抽取了10户业主进行核对，该10户业主均表示知晓别墅区上调物业费，也愿意接受上调后的物业费价格。 另查明，2017年9月7日，王某因房屋质量纠纷在本院起诉廊坊新奥房地产开发有限公司和廊坊艾力枫社物业服务有限公司，要求赔偿因房屋漏水给原告造成的损失等。该案号为（2017）冀1091民初1242号。2017年12月12日，王某自愿撤回起诉。2017年12月13日，本院做出《民事裁定书》准予王某撤诉。 2018年3月29日，王某再次就同一争议起诉廊坊新奥房地产开发有限公司和廊坊艾力枫社物业服务有限公司。该案号为（2018）冀1091民初561号。2018年8月29日，本院依法认定案件系房屋买卖合同质量纠纷，王某诉请免除物业费的法律关系是物业服务合同纠纷，与本案非属同一法律关系，本院不予审理，王某可另案主张。最终判定廊坊新奥房地产开发有限公司为王某修复艾力枫社小区Ｓ10号楼北侧防水，并驳回王某的其他诉讼请求。该判决已生效。 又查明，在本案审理过程中，本院联合原、被告双方共同查勘了涉诉房屋的现状。目前，涉诉房屋正在进行装修，被告对房屋进行了一些结构改动，但廊坊新奥房地产开发有限公司曾联系被告要求被告协助对受损部位进行维修，但被告未协助，廊坊新奥房地产开发有限公司始终未能进行修复。自2017年1月1日至2018年12月31日，被告尚欠原告物业费130915元未缴。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第十九条的规定，八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认……第三十四条规定，监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。由此，2016年6月，作为被监护人的被告，其母陈秀英作为法定代理人即监护人为被告与原告签订《艾力枫社高级住宅临时管理规约》，7月，再签订正式《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充合同》，是陈秀英代理被告实施民事法律行为，保护被告的财产权利，陈秀英与原告的上述民事法律行为合法有效，原、被告双方均应遵守执行。且，本案被告曾在本院审理的（2017）冀1091民初1242号和（2018）冀1091民初561号案件中均作为原告就涉诉房屋质量问题提起诉讼，说明本案被告身份确定。被告辩解临时管理规约对被告不具有法律约束力以及双方未签订物业合同的意见，理据不足，本院不予采信。 被告主张涉诉房屋因质量问题不能正常使用的问题。根据查明的事实，被告曾于2017年诉请廊坊新奥房地产开发有限公司和原告就房屋质量问题进行赔偿和修复，其在2017年撤诉后又于2018年再次就同一争议提起诉讼，本院在（2018）冀1091民初561号民事判决中已依法认定廊坊新奥房地产开发有限公司是涉诉房屋质量问题的修复责任人，而非原告；且，廊坊新奥房地产开发有限公司曾联系被告要求对涉诉房屋进行维修，但因被告的原因至今未修复。也就是说，有关房屋质量问题应由廊坊新奥房地产开发有限公司与被告共同处理，且双方已形成确定的民事判决，双方应共同履行。被告在本次诉讼中以房屋质量纠纷作为辩解，本院不予支持。 对于拖欠的2017至2018年度的物业费问题。根据查明的事实，被告因涉诉房屋质量问题早在2017年9月开始起诉廊坊新奥房地产开发有限公司和廊坊艾力枫社物业服务有限公司，其在诉讼中要求因质量问题减免物业费，可以说明被告对原告上调物业费的征求意见以及最终的缴纳标准，应明知。原告已对物业费上涨的情由对别墅区业主统一公示，并在近半年的时间里对该区的业主进行物业费上调的意见征询，虽当时的业主户数仅有87户同意上调物业费，但目前按照7元每月每平方米的标准缴费户数已达到141户，其专有部分占建筑物总面积的50%以上，符合《中华人民共和国物权法》第76条“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定。原告根据双方签订的《艾力枫社高级住宅临时管理规约》说明理由并进行对外征求意见、公示等程序上调别墅区物业费的做法，不违反法律的规定，本院予以确认。被告应按照物业费上调前后的标准对欠缴的2017年度和2018年度物业费进行缴纳。故，原告要求被告缴纳2017年和2018年度物业费130915元的意见，本院予以支持。 另，作为购买高级住宅的被告而言，其应享受更高质量的物业服务标准。原告应积极处理被告在使用房屋过程中遇到的有关问题，包括维修等服务。虽然被告提出的房屋质量问题的责任人不是原告，但原告应尽心协助被告处理好相关维修服务，解决业主的难题。物业管理的双方，同在一个小区，应友好相处，互相尊重，共同营造一个美丽的家园。故，原告主张被告承担违约金的意见，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第十九条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王某给付原告廊坊艾力枫社物业服务有限公司自2017年01月01日至2018年12月31日的物业费130915元，此款于本判决生效之日起五日内给付。 二、驳回原告廊坊艾力枫社物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2918元，由被告王某承担，此款于本判决生效之日起三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长 刘 鹏 人民陪审员 刘 杰 人民陪审员 张占满 二〇一九年十月十日 书 记 员 蔡 鑫