山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终6438号上诉人（原审原告）:李斌,男,1990年出生,汉族,住济南市。委托诉讼代理人：李宗禄（系李斌之父），汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王璇，山东洞察律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:于世亮，男，1953年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：于忠，章丘翔宇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）:潘荣秀，女，1952年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：于忠，章丘翔宇法律服务所法律工作者。上诉人李斌因与被上诉人于世亮、潘荣秀房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2018）鲁0181民初6172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李斌上诉请求：1.撤销章丘区人民法院（2018）鲁0181民初6172号民事判决书，改判为确认位于章丘区曹范镇北曹范村某巷12号房产归李斌所有，于世亮、潘荣秀协助李斌办理过户手续；2.涉诉费用由于世亮、潘荣秀承担。事实与理由：一审法院适用法律错误，本案争议的焦点为涉案房产的《卖契》是否有效，李斌认为，该份《卖契》是在双方真实意思的基础上签订，且《卖契》签订后李斌已支付了购房款，也在宅基上建房，并且已经在此居住多年，该《卖契》既未损害集体利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，具体理由如下：一审法院认定涉案《卖契》无效的法律依据为《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，李斌认为上述法律规定并没有明确禁止非同一集体经济组织成员之间购买宅基地及房屋，也并没有明确非同一村集体村民之间转让房屋的行为是无效的，只是禁止将农民集体土地使用权用于非农建设。本案所涉集体所有土地系宅基地，其使用目的是用于农民建房自住，而不是用于非农建设，不符合适用上述法律规定的情形。《土地管理法》第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，本案李斌除购买的该处宅基外，并没有其他宅基，而本案于世亮、潘荣秀却在转让涉案宅基后，又取得了另一处宅基，如果认定该《卖契》无效，那么，于世亮、潘荣秀便不在符合一户一宅的基本原则，其就无权再使用现在居住的宅基及房产，因此，李斌认为，从保障广大农民居者有其屋及维护诚实信用法律原则出发，应当认定涉案《卖契》有效。本案《卖契》签订后，李斌便在此居住，并将房屋翻盖并重新装修，投入了大量的资本，且李斌搬入新居后，完全接受北曹范村的管理，北曹范村也一直将李斌视为本村村民对待，享受本村村民待遇，其已取得涉案房产所在村的村民资格，根据法律规定：农村集体经济组织成员资格的认定，应当以是否形成较为固定的生产、生活，是否依赖于农村集体土地作为生活保障为基本条件，并结合是否具有依法登记的集体经济组织所在地常住户口，作为判断农村集体经济组织成员资格的一般原则。因此，判断是否具有村民资格，并不仅仅以户口登记为依据。综上，李斌认为，涉案《卖契》并没有违反法律的强制性规定，也没有损害他人权益，其是在李斌与于世亮、潘荣秀自愿的基础上签订的，而且，认定该《卖契》无效，不仅会给李斌也会给于世亮、潘荣秀带来损失，因此，请求二审法院认定《卖契》有效，并支持李斌上诉请求。于世亮、潘荣秀辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李斌向一审法院起诉请求：请求确认位于章丘区曹范镇北曹范村某巷12号（房产证号：章房权证曹字第**）房产归李斌所有。诉讼中，李斌增加诉讼请求：要求于世亮、潘荣秀协助办理过户手续。一审法院认定事实：2013年4月15日（农历3月6日），李斌与于世亮签订《卖契》一份，双方约定于世亮（于世亮、潘荣秀均同意）将其所有的某巷1号街门牌12号宅基一处卖与李斌，用地面积166.6平方米，作价83900元。土地证号为章集建（93）字第1913X**集体土地建设用地使用证，房屋所用权证号为章房权证曹字第**XXX号。合同签订后李斌向于世亮、潘荣秀支付了全部购房款，被告将集体土地使用权证及房屋所用权证交给李斌并向李斌移转了对该房屋的占有，现李斌诉来一审法院，请求确认上述房产归李斌所有并要求于世亮、潘荣秀协助办理过户手续。另查明，李斌的户籍所在地为济南市。一审法院认为，本案争议焦点为：原被告双方签订的《卖契》的效力。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农村集体所有”。第十条规定“农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；…”。第六十三条规定“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；…”。本案中李斌自签订买卖合同之日至今非济南市章丘区曹范街道办事处北曹范村村民，不具有该村集体经济组织成员的资格，故其不具有购买该村村集体所有的土地上房产的资格。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，原被告双方签订的《卖契》因违反法律强制性规定而无效。故对李斌请求确认位于济南市章丘区曹范街道办事处北曹范村某巷12号（房产证号：章房权：章房权证曹字第**李斌所有及要求被告协助办理过户手续的诉讼请求一审法院不予支持。关于合同的效力问题，一审法院经向李斌释明，李斌不变更诉讼请求。判决：驳回原告李斌的诉讼请求。案件受理费1898元，由原告李斌负担。二审中，李斌围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李斌提交：1.大北头村村委证明一份，证明李斌户口已经迁出；2.大北头村村委证明一份，李斌在大北头村没有房产。3.北曹范村村委证明一份，李斌自2016年开始就享受北曹范村的各项集体政策并接受北曹范村管理，系北曹范村的村民。4.北曹范村村委证明一份，证明李斌购买于世亮、潘荣秀房产时北曹范村村委是同意的。经质证，于世亮、潘荣秀对于上述证据真实性无异议，但上述证据从证据的书写来看显然是先加盖公章后填写的内容，且无经办人的签名，不应作为有效证据使用。证据1证实李斌户口在2016年就已经迁出，该事实与一审法院所调取的李斌户籍证明相互矛盾，一审法院所调取的李斌户籍证明明确显示李斌户口登记在济南市章丘区曹范街道办事处大北头村，其户籍登记应当以户籍部门登记为准。对于李斌是否在大北头村拥有房产，我方不清楚，但我方认为李斌是否在大北头村拥有房产，应当以济南市章丘区不动产登记局所出具的证明为准，该村委会非房产登记部门，其证据不认可。对于证据3不认可证明内容，李斌与于世亮、潘荣秀进行房屋买卖时并没有经过所在村委会及北曹范村村委的见证，故所言村委同意李斌购房，对此不认可。对于证据4的证明目的不认可，因李斌根据其户籍记载非北曹范村村民，村委会所言的系其村民不符合法律规定。根据山东省关于执行农村土地承包法若干问题的解释界定为农村集体组织成员应当分别为婚入的、在本村出生的、农村义务兵及大学生回乡落户及通过村民大会和村民代表会三分之二以上通过的，显然李斌并不符合上述四条件，非北曹范村村民。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李斌为证实其系涉案房屋所在村集体经济组织成员之事实，提交大北头村村委证明及北曹范村村委证明各两份予以证实，但上述证据从形式上不符合法律规定的单位证明应具备的形式要件，从内容上无法看出李斌业已成为济南市章丘区曹范街道办事处北曹范村集体经济组织成员，且亦与一审诉讼中其向一审法院提交的济南市公安局曹范派出所出具的李斌户籍证明中所载明的户籍地址相悖，故应承担举证不能的法律后果。综上所述，李斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1898元，由上诉人李斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  刘晓菲审 判 员  焦玉兴二〇一九年十月十日法官助理  刘 翔书 记 员  孙 娜