内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2019）内22民终1303号上诉人（一审被告）：中国太平洋保险股份有限公司内蒙古分公司兴安中心支公司。法定代表人：范少甲，总经理。委托诉讼代理人：方晓，1987年1月13日出生，满族，该公司职员，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。委托诉讼代理人：贾文哲，1988年12月9日出生，满族，该公司职员，现住内蒙古自治区突泉县。被上诉人（一审原告）：臧玉兰，女，1962年4月18日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：王颖，内蒙古天厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静飞，内蒙古天厚律师事务所律师。上诉人中国太平洋保险股份有限公司内蒙古分公司兴安中心支公司（以下简称太平洋保险兴安支公司）因与被上诉人臧玉兰房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2019）内2201民初2986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第（二）项规定，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。太平洋保险兴安支公司上诉请求：一、请求撤销内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2019）内2201民初2986号民事判决书；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：首先，对于双方解除合同一事，上诉人于2019年3月18日已经致电被上诉人不再续租该房屋，且通过报纸刊登公告予以告知，但被上诉人一直拖延时间拒不配合上诉人办理交接房屋相关事宜，且合同中并未约定不续租需要给被上诉人留出的期限，上诉人提前2日告知被上诉人不续租事宜，不构成违约；其次，上诉人已于2019年3月18日前搬离涉案房屋，后上诉人致电被上诉人不再续租、解除房屋租赁合同，但被上诉人一直拒不交接房屋，也不积极寻找新的租户，防止损失的扩大；再次，上诉人提交的房屋暖气管爆炸的图片可证明租赁房屋危及上诉人人员及财产安全，不适宜办公，上诉人有单独解除房屋的权利。上诉人并不存在违反法定及约定义务，一审法院判决上诉人承担涉案房屋空置期间租金，存在错误。综上，清二审法院依法改判。臧玉兰辩称，不同意上诉人的上诉请求，涉案房屋租期为2017年3月20日至2020年3月20日，上诉人主张2019年3月18日致电告知被上诉人和报纸公告方式通知等行为，只能是其单方违约的表现，不能作为单方解除权的合理依据；2019年6月21日，上诉人才以邮寄的方式将房屋钥匙交给被上诉人，故一审法院判令上诉人给付房屋占用期间租金及空置期间租金正确；上诉人一审提供的照片，不能证实涉案房屋内暖气管爆裂导致漏水，且漏水也不能成为单方解除合同法定理由。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。臧玉兰向一审法院起诉请求：1.要求太平洋保险兴安支公司继续履行房屋租赁合同，给付房屋租金224000元，并自起诉之日起，按年利率6%给付利息损失，至付清本金之日止；2.诉讼费由被告承担。随后臧玉兰将诉讼请求变更为：1.要求解除其与太平洋保险兴安支公司房屋租赁合同，给付房屋租金112000元，并自起诉之日起，按年利率6%给付利息损失，至付清本金之日止；2.诉讼费由太平洋保险兴安支公司承担。一审法院认定事实如下：臧玉兰、太平洋保险兴安支公司于2017年3月20日签订《房屋租赁合同》，双方约定由太平洋保险兴安支公司租赁臧玉兰所有的位于乌兰浩特市××街的房屋。租期自2017年3月20日起至2020年3月20日止，共3年。约定租金按年递增，第三年含税租金为224000元。太平洋保险兴安支公司于2019年3月18日电话通知臧玉兰，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，不再租用该房屋，并不再支付第三年度的租金，双方未达成协议。现该房屋属空置状态。臧玉兰诉至法院，要求太平洋保险兴安支公司履行合同，给付第三年租金224000元。后申请变更诉讼请求，请求解除合同，要求太平洋保险兴安支公司给付房屋租金112000元,太平洋保险兴安支公司已给付前两年租金。太平洋保险兴安支公司同意解除合同。另查明，太平洋保险兴安支公司通过快递方式将租赁房屋的钥匙邮寄给臧玉兰，臧玉兰2019年6月21日收到房屋钥匙，现已接管房屋。一审法院认为,双方当事人之间就房屋租赁事宜达成协议，签订书面《房屋租赁协议》并实际履行，该院对双方的租赁关系予以确认。太平洋保险兴安支公司与臧玉兰通过电话联系要求不再履行第三年租赁的约定，但双方未达成协议。现臧玉兰起诉解除合同，太平洋保险兴安支公司同意解除合同，该院予以准许。臧玉兰要求太平洋保险兴安支公司给付房屋占用期间及闲置期间的房屋租金，按照双方约定第三年租金的6个月计算为112000元，太平洋保险兴安支公司不同意臧玉兰的诉讼请求，只同意按照合同约定给付二分之一个月的租金作为补偿，经审理查明，臧玉兰2019年6月21日收到太平洋保险兴安支公司以邮寄方式交付的房屋钥匙，在第三年租期2019年3月20日起至2019年6月21日三个月期间，太平洋保险兴安支公司一直实际占有该房屋，期间的租金太平洋保险兴安支公司应当给付，经核实双方约定第三年租金税后为190000元，臧玉兰也予以认可，该院按照实际应收三个月租金47500元计算予以维护。太平洋保险兴安支公司主张合同解除未与臧玉兰达成协议，也无法律依据，且其不具有双方约定的单方解除权，因此，太平洋保险兴安支公司应当给付臧玉兰房屋由于太平洋保险兴安支公司违约导致空置期间造成的损失，房屋空置期间按照臧玉兰收到房屋钥匙后3个月计算较为适宜，对臧玉兰要求太平洋保险兴安支公司给付空置期间3个月租金损失的诉讼请求，该院按照实际应收租金47500元计算予以维护，其超出部分，该院不予维护。太平洋保险兴安支公司辩称其在2019年3月18日电话通知臧玉兰解除合同，双方合同已经解除，但双方未达成协议，因合同订立即具有法律效力，太平洋保险兴安支公司要求解除合同的行为没有相关法律依据或双方约定解除情形，太平洋保险兴安支公司单方解除合同属于违约行为，且因双方就合同解除未达成协议，其在报纸上刊登公告或电话通知等行为不能作为合同解除的依据；太平洋保险兴安支公司辩称租赁房屋出现暖气管爆裂等情形导致合同不能履行，臧玉兰予以否认，太平洋保险兴安支公司提交的证据不能证明房屋设施的损坏原因，对太平洋保险兴安支公司的答辩，该院不予支持。臧玉兰要求太平洋保险兴安支公司自起诉之日起按照年利率6%给付欠款利息，但合同中没有约定履行期限，没有提供造成损失的依据，该院不予维护。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条（八），《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条，《诉讼费交纳办法》第二十一条（二）之规定，判决：一、解除原告臧玉兰与被告中国太平洋保险股份有限公司内蒙古分公司兴安中心支公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告中国太平洋保险股份有限公司内蒙古分公司兴安中心支公司于本判决生效后立即给付原告臧玉兰占用房屋租金47500元、空置期间房屋租金47500元，合计95000元；三、驳回原告臧玉兰的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取2330元，被告中国太平洋保险股份有限公司内蒙古分公司兴安中心支公司负担1088元，原告臧玉兰负担182元。1060元退还原告臧玉兰。本院二审期间，太平洋保险兴安支公司围绕其上诉请求除复举一审证据外，提交如下证据：录音光盘一份、照片两张，用以证明：涉案房屋租金高于市场价格，空置期费用不应由太平洋保险兴安支公司承担。臧玉兰质证认为：录音中不能证实打电话的双方身份，也不能体现是哪处房产，录音和照片不能证明涉案房屋租金高于市场价格。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人对于解除房屋租赁合同无异议，本院对合同的解除予以确认。依据当事人双方诉辩主张，本案争议焦点为：太平洋保险兴安支公司应否向臧玉兰支付占用房屋租金47500元及空置期间房屋租金47500元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，合同约定解除方式有两种：1.合同双方协商一致解除合同；2.合同约定的解除条件成就时，合同一方可单方解除合同。本案中，太平洋保险兴安支公司主张其在2019年3月18日致电臧玉兰及通过报纸刊登公告的方式告知臧玉兰不再续租房屋，解除合同，本院经审理后认为，太平洋保险兴安支公司通过致电及报纸刊登公告两种方式表示解除合同时，臧玉兰并未同意，故不符合协商一致解除合同的法律规定；太平洋保险兴安支公司主张房屋暖气爆裂导致合同不能继续履行，根据房屋租赁合同第九条约定，属解除条件成就，经本院审理后认为，暖气爆裂情形并不属于合同第九条约定的“房屋存在缺陷，危及乙方安全”的情形，亦不符合合同约定解除条件成就。故，本院对太平洋保险兴安支公司主张房屋租赁合同已经于2019年3月18日解除，不应承担责任的抗辩不予支持。太平洋保险兴安支公司在第三年租期2019年3月20日起至2019年6月21日一直实际占有该房屋，太平洋保险兴安支公司应当支付该期间的租金，双方约定第三年租金税后为190000元，故太平洋保险兴安支公司应向臧玉兰支付三个月租金47500元（190000元÷12个月×3个月）。根据房屋租赁合同约定，房屋租期为2017年3月20日起至2020年3月20日止，太平洋保险兴安支公司提前解除合同构成违约，因其违约导致涉案房屋空置，造成臧玉兰损失，一审法院酌定判令太平洋保险兴安支公司支付三个月空置期间租金并无不当。综上，太平洋保险兴安支公司应否向臧玉兰支付占用房屋租金47500元及空置期间房屋租金47500元。综上所述，上诉人太平洋保险兴安支公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4660元，由上诉人中国太平洋保险股份有限公司内蒙古分公司兴安中心支公司负担。本判决为终审判决。审判长 姜 文审判员 曲 威审判员 杨丽君 二〇一九年十月二十五日书记员 全 宇