内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1927号   上诉人（原审原告、申请执行人）：刘瑞祥，男，1956年5月12日出生，汉族，住北京市西城区。   委托诉讼代理人：杜华，内蒙古瑞安律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、执行案外人）：姜红梅，女，1982年12月4日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市青山区。   委托诉讼代理人：薛文千，内蒙古字仁律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张剑平，内蒙古字仁律师事务所律师。   原审被告：张松，男，1963年4月2日出生，汉族，现住址不详。   原审被告：王亚清，女，1969年10月2日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市青山区。   上诉人刘瑞祥因与被上诉人姜红梅、原审被告张松、原审被告王亚清申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初543号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘瑞祥的委托诉讼代理人杜华、被上诉人姜红梅及其委托诉讼代理人薛文千、原审被告王亚清到庭参加诉讼。原审被告张松经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席进行审理。本案现已审理终结。   刘瑞祥上诉请求：1.依法撤销包头市青山区人民法院（2019）内0204民初543号民事判决；2.依法改判撤销包头市青山区人民法院（2018）内0204执异75号执行裁定书并继续查封张松、王亚清所有的坐落于包头市××区房产，或者将本案发回重审；3.本案一审、二审案件受理费均由姜红梅负担。事实和理由：（一）在人民法院查封张松、王亚清房产之前姜红梅并没有合法占有该不动产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的条件。根据该规定第二十八条并结合本案，姜红梅必须举证证明其同时具备以下四个条件才足以排除执行，缺一不可：条件（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。其中，对条件（一）、（二）“人民法院查封”的认定，应当以人民法院作出的相关法律文书为准，不应以其他行为作为依据。一审中，姜红梅陈述其于“2018年10月25日……将该房屋的钥匙等相关入住物品交给被告，完成了房屋的交房手续……”，但是，据以查封案涉房产的（2018）内0204民初3629号民事裁定书是于2018年10月17日作出的，即在姜红梅所述交付房屋之前，并且该裁定明确载明“本裁定立即开始执行”。因此，即使姜红梅所述房产交易真实，也因不符合上述条件二。（二）姜红梅提供证据不能证实其已经实际占有使用争议房屋，应当承担举证不利的后果。一审中，姜红梅提供的热用户卡、电视卡、照片和证人证言均不能直接证明其已实际占有使用争议房屋，其中由于证人并没有出示其与中介公司的劳动合同及授权文件，故该证人仅代表个人意见，对其证人证言真实性不应采信，不能达到姜红梅的证明目的。因此在刘瑞祥不予认可其证据且现有证据不客观、不充分的情形下，一审判决认定姜红梅已经占有使用房屋缺乏事实依据。并且，根据（2018）内0204执异75号执行异议案件卷宗材料，张松、王亚清在2018年12月10日向执行局提供的住址仍为争议房屋的地址，恰恰印证了张松、王亚清仍在争议房屋居住，事实上并未向姜红梅交付房屋的事实。（三）姜红梅以不合理低价购买争议房屋，存在恶意。根据姜红梅提供的增值税发票和完税证明载明内容，证实其与张松、王亚清房屋交易价款实际仅为30万，一审中虽然姜红梅未提供房管部门备案的《包头市二手房交易合同》，人民法院也未要求其提供。但是，就他们之间的交易，至少存在两份合同是不争的事实。因此，就同一事实签署的两份合同，其效力的认定，应当是以房管部门备案的合同的效力更高，并且结合姜红梅向张松、王亚清转账不能证明款项系购房款、所谓中介公司工作人员的“证人”身份存疑其证明内容缺乏客观性的被告举证不利的情形下，应当以房管部门备案的合同认定为双方真实交易金额，故30万元明显低于市场价，被告提供证据自相矛盾，进一步说明被告与张松、王亚清的房产交易不真实。（四）刘瑞祥起诉民间借贷案在前，姜红梅与张松签订《房产交易合同》在后，结合张松向刘瑞祥借款以各种理由推拖拒不偿还，以及张松在民间借贷纠纷和本案执行异议纠纷送达过程中的种种行为，足以说明张松、王亚清存在恶意，不排除与姜红梅买卖争议房产是为了达到逃避债务的非法目的。而且，（2018）内0204民初3629号查封裁定作出时，争议房屋仍然登记在张松名下，且房管部门未告知人民法院争议房屋已经买卖，故查封裁定的效力应当维持。（五）（2018）内0204执异75号执行裁定书作出程序违法，应当依法撤销，一审法院对此事实未进行审查。姜红梅于2018年11月6日提出保全复议申请，缺乏法律依据。根据《民事诉讼法》有关规定，财产保全复议仅能由张松、王亚清提出，姜红梅作为案外人无权提出复议申请，故其请求本应当依法不予受理。而且人民法院受理后，执行局未按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条等法律规定，在立案后三日内通知刘瑞祥，未依法召开听证会，更没有给予刘瑞祥任何抗辩的机会，故（2018）内0204执异75号执行裁定书作出程序违法，应当依法撤销，但一审判决对此事实并未进行审查。   姜红梅辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，应当予以维持，理由如下：（一）本案在查封前已经签订了合法、有效的房屋买卖合同。1.刘瑞祥对于保全时间理解有误。案涉房屋被人民法院保全的时间为2018年10月26日（详见不动产产权情况表），刘瑞祥在其上诉状中称本案保全的时间应当为保全裁定作出之日起，该陈述与不动产登记机构记载的时间明显不符，且保全的时间并不等于保全裁定作出的时间，保全时间应当以不动产机构收到人民法院的协助执行通知书并从系统中确认查封的时间为保全的准确时间。2.案涉房屋在保全之前已经签订合法、有效的买卖合同。姜红梅在一审中已经提交证据证实本案房屋买卖合同系由答辩人、出卖人及中介公司共同签订的，签订的时间为2018年10月3日，该时间早于房屋被人民法院保全的时间，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之规定。（二）姜红梅在查封之前已经合法占有房屋。姜红梅与张松、王亚清签订合同并支付完毕房款后，张松、王亚清即将房屋的钥匙、水、电、燃气、有线电视等设施设备交付给姜红梅，交接案涉房屋在保全房屋之前，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之规定。（三）姜红梅已经履行完毕合同约定的付款义务。姜红梅与张松、王亚清签订完毕合同后，于合同签订当日将2万元定金通过包商银行手机银行转入张松和王亚清的儿子张云淮的账户内，张云淮向姜红梅出具收据并经包头市新福居房产经纪有限公司予以确认；为了解除抵押，又于2018年10月10日通过手机银行向王亚清转账133144元，最后于2018年10月25日通过手机银行向张云淮转账463800元，同日，姜红梅代张松支付个人所得税3476.19元。姜红梅在保全之前即2018年10月26日已经履行完毕合同约定的付款义务，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于支付全部价款的规定。（四）2018年10月25日，姜红梅付清款项后，与张松、王亚清一同到包头市不动产管理部门办理房屋过户手续，并交纳了全部应缴税费，不动产管理部门承诺于6个工作日内办理完毕新的不动产权证书，但2018年10月26日人民法院将房屋查封，姜红梅于2018年10月30日领取不动产权证书时被告知房屋已被查封，无法办理过户手续，姜红梅已经领取了不动产权证书，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。   王亚清述称，不同意刘瑞祥的诉讼请求，案涉房屋已经卖给姜红梅。案涉房屋是买给孩子爷爷居住的，爷爷去世后房屋就空了。张松与刘瑞祥的债务问题王亚清不知情。王亚清与张松在离婚协议中约定案涉房屋赠与儿子张云淮，后来张云淮决定出售房屋，中介公司联系到姜红梅，然后就出售了。   张松未到庭作陈述。   刘瑞祥向一审法院起诉请求：1.依法撤销（2018）内0204执异75号执行裁定；2.判令继续查封张松、王亚清所有的坐落于包头市××区房产；3.本案诉讼费由姜红梅承担。   一审法院认定事实：刘瑞祥诉张松、王亚清民间借贷纠纷一案，该院于2018年8月29日立案受理，刘瑞祥于2018年10月16日向该院提出财产保全申请，请求查封、冻结张松、王亚清所有的价值1616000元的财产。2018年10月17日该院依法作出（2018）内0204民初3629号民事裁定书，依法查封了张松名下的位于包头市××区房屋（房屋所有权证号：**）及位于包头市××区房屋（房屋所有权证号：2XX：**期限自2018年10月26日至2021年10月25日。2018年11月6日，姜红梅向该院提出执行异议，该院依法作出（2018）内0204执异75号执行裁定书，中止对包头市青山区呼得木林大街10号街坊-1-204（房屋所有权证号：258288）房产的查封。   2018年10月3日，张松之子张云淮受张松委托与姜红梅通过包头市新福居房产经纪有限公司签订《房产交易合同》（事后经张松、王亚清追认），将位于包头市××区坊-1-204（房屋所有权证号：258288）房产以620000元的价格出售与姜红梅，姜红梅于2018年10月3日向张云淮交付定金20000元，向包头市新福居房产经纪有限公司支付服务费8000元。2018年10月10日向王亚清交付房款133144元，2018年10月25日向张云淮交付房款463380元并缴纳财产转让所得个人所得税3476.19元，同日，包头市不动产登记中心向姜红梅出具不动产登记收件收据（领证凭据）。后因本案争议房屋被依法查封，姜红梅未领取不动产权证书。张松、王亚清与姜红梅现已完成房屋交接手续，姜红梅现实际占有使用本案争议房屋。刘瑞祥称姜红梅与第三人张松、王亚清之间存在利害关系属于恶意串通，未举证证明。以上事实，有当事人的陈述、受理案件通知书、（2018）内0204民初3629号民事裁定书、户籍信息、谈话笔录、企业信用信息公示报告、网站截图、房屋租赁合同、收条、收据、结婚证、58同程网微信聊天记录截图、房产交易合同、银行交易流水、完税证明、发票、不动产登记证书领证凭证、缴款书、银联商务票据、包头市第二热电厂热用户卡、有线数字电视用户卡、内蒙古电力有限责任公司用户卡、照片、聊天记录、电话录音及整理资料、证人证言、离婚证、（2018）内0204执异75号执行异议案件卷宗材料在案佐证。   一审法院认为，姜红梅与张松签订的《房产交易合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，且合同已经实际履行完毕，故该院予以确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，刘瑞祥因金钱债权起诉后申请财产保全，该院于2018年10月17日对争议房屋进行保全，姜红梅与张松于2018年10月3日签订《房产交易合同》，姜红梅已支付全部房屋价款，双方已完成房屋交接手续，姜红梅已经实际占有使用争议房屋。综上，姜红梅向该院提出的执行异议符合法律规定，姜红梅就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，该院依法作出的（2018）内0204执异75号执行裁定书并无不当，故依法驳回刘瑞祥的诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告刘瑞祥的诉讼请求。   二审期间，刘瑞祥向本院提交了其与张松、王亚清民间借贷纠纷一案的一审判决及王亚清针对该一审判决提交的上诉状各一份，拟证明王亚清在该案中陈述的居住地址认为本案诉争房屋，说明事实上其与姜红梅房屋交易不真实，房屋未交付的事实。姜红梅向本院提交了包头市青山区自由路街道光明社区居民委员会出具的证明及包头市公安局自由路派出所签发的户口本，拟证明姜红梅居住于案涉房屋内，户籍也在案涉房屋上，说明刘瑞祥的主张与事实不符。各方当事人对上述证据的质证意见均已记录在案。本案认为，刘瑞祥与姜红梅提交的证据均不足以证明案涉房屋被保全时房屋的实际占有居住情况，故本院对上述证据均不予采信。   经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   本院认为，一审法院根据当事人陈述及其他在案证据认定案外人姜红梅对被保全的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益,于法有据，本院依法予以确认。刘瑞祥提出的上诉请求及事实理由,缺乏事实和法律依据，不应予以支持。具体分析如下：（一）关于案涉房屋的查封时间问题。虽然保全裁定作出的时间为2018年10月17日，但是该裁定仅是作出保全措施的法律文书依据。根据在案的不动产产权情况表的记载，包头市不动产登记局依据该保全裁定协助办理查封登记的时间为2018年10月26日，应当以此日期认定保全措施作出的有效日期。（二）关于案涉房屋的占有问题。姜红梅于2018年10月25日已经支付了全部购房款项，缴纳了购房契税，且向包头市不动产登记中心提交了房屋转移登记申请及相关材料。作为案涉房屋的买受人，姜红梅已经履行完毕自己的应尽合同义务，在此情形下，交易对方将房屋交付给姜红梅，符合正常的履约模式。（三）关于案涉房屋交易价格问题。姜红梅主张以620000元的价格购买案涉房屋，并提交了相应的银行转款凭证予以印证。刘瑞祥虽然对姜红梅所转款项是否为购房款提出异议，但是在没有证据证明姜红梅与张松、王亚清之间有其他经济往来的情况下，应当认定为购房款。在姜红梅提交的税票中所载交易金额与实际交易金额不一致的情形下，应当以姜红梅实际支付的购房款来认定案涉房屋的真实交易价格。（四）关于张松、王亚清是否存在恶意，其与姜红梅买卖案涉房屋是否为逃避债务问题。本院认为，刘瑞祥怀疑张松、王亚清有恶意逃避债务之嫌疑，但并无确凿的证据证明姜红梅对刘瑞祥与张松、王亚清的民间借贷纠纷知情以及姜红梅与张松、王亚清之间串通逃避债务。因此，作为不知情的交易相对人，姜红梅对案涉房屋所享有的权益应当受到保护。（五）关于执行异议裁定作出程序是否违法的问题。本案为执行异议之诉，审理范围和核心为案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。刘瑞祥提出的执行异议裁定作出程序违法的问题不属于本案的审查范围。   综上所述，刘瑞祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费10300元，由上诉人刘瑞祥负担。   本判决为终审判决。       审判长  刘兴平   审判员  王志刚   审判员  赵艳敏          二〇一九年十月二十二日     书记员  赵芮婕                 附本判决所引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。