宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2019）宁03民终803号上诉人（原审被告，反诉原告）：兰六三，男，1972年6月30日出生，回族，农民，住宁夏回族自治区吴忠市。被上诉人（原审原告，反诉被告）：杨治荣，男，1965年5月11日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区吴忠市。上诉人兰六三因与被上诉人杨治荣合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2019）宁0303民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。上诉人兰六三，被上诉人杨治荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人兰六三上诉请求:1.判令撤销(2019)宁0303民初669号民事判决，依法改判；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决对本案的基础事实认定不清，对非法证据进行确认。上诉人作为业主，于2014年12月16日与被上诉人协商了改造的商住楼每平方米造价为1600元。2015年年初，应柳泉乡人民政府同意及要求，开始进行改造。被上诉人找到上诉人陈述按照乡政府的要求，上诉人要与被上诉人签订《柳泉乡小城镇商住楼改建协议书》，签订该协议的目的是为了向乡政府及相关建设部门进行备案也为了给其他住户交代，该协议只是一份对外协议。双方实际造价依然是每平米1600元，以上事实有证人马某证实。2016年11月19日，被上诉人找到上诉人要求对建造账目进行核算，因上诉人不识字，所以由被上诉人执笔对账目进行核算，被上诉人告知上诉人实际是按照每平米1600元造价进行核算，共计建造了662.64平方米(官方测量)。上诉人与被上诉人之间的合同总价款应为1060224元。在结算时的优惠部分，实际上就是严格依照合同的约定1600元每平方米计算的，双方在结算单中已作出相应的核减确认，只是被上诉人在核减过程中故意错误书写，在诉讼中应该严格按照合同约定进行核算，不应当以被上诉人书写错误的数字为依据作出判决。被上诉人在双方的结算单上进行改动，变造，该条据上诉人认可部分，可以作为定案依据，对不认可部分，不应当作为本案的定案依据。一审法院认定上诉人共向被上诉人支付房款1031520元(包括支付工程款25000元，提供空心砖221520元，按揭贷款555000元)，一审法院只确认支付了该部分属实。实际上上诉人在2015年10月20日支付给被上诉人80000元，并非是70000元，被上诉人没有如实进行核算记载。被上诉人剩余三楼门窗没有为上诉人安装，上诉人要求进行安装，被上诉人告知由上诉人自行进行安装，安装费用核算在建造总价款中，上诉人安装花费32000元，但被上诉人对该笔安装费不予认可，该笔费用应当在本案中进行折抵。另，被上诉人为上诉人建造房屋时，陈述其要为上诉人提供相应手续，办理房产登记，但时至今日，被上诉人一直没有为上诉人办理。被上诉人杨治荣辩称，房屋面积是吴忠市房管局测量出来的面积。2016年11月19日决算时，上诉人一家四口人还有我的会计都在，一起算账，最后算出上诉人尚欠45000元。上诉人所述的决算单最后一行是我写的，该决算单是经过上诉人核实后，上诉人签名捺印。上诉人的儿子名下还有一套房屋按揭贷款80000元，但是上诉人没有贷，45000元加上这80000元，上诉人下欠125000元。所有付款都有条据，但是我在那边干活收不上钱，我和上诉人关系好就给上诉人出了一个大写柒拾万小写70000元的条子，想让其他人看了之后尽快给我交钱。该条据没有付过款，只是我出了个条子。上诉人应当还欠我125000元，之后上诉人又给我付了20000元，现在应当欠我105000元。室内的门窗与我没有关系，室外的门窗我都安好了。杨治荣向一审法院起诉请求：1.判令兰六三支付首付房款105900元；2.本案诉讼费由兰六三承担。兰六三向一审法院反诉请求：1.判令驳回杨治荣的诉讼请求；2.判令杨治荣向兰六三返还63800元；3.判令杨治荣承但兰六三及其住户楼房履行维修义务；4.判令杨治荣向兰六三支付损失30000元；5.杨治荣承担本诉和反诉费及其涉案所有费用。一审法院认定事实如下：2015年初，吴忠市红寺堡区柳泉乡人民政府对柳泉乡沙泉街道房屋进行统一改造，兰六三的房屋属于改造范围内。杨治荣与兰六三签订了一份《柳泉乡小城镇商住楼改建协议书》，杨治荣将位于××道南侧的兰六三房屋改造成框架结构的三层楼房，但该协议约定的是两层，每平方米价格为2100元，且该协议对工程开工、交工日期、违约金等事项约定空白，付款方式为正负零完成后付10%，一层封顶付20%，二层封顶付20%，剩余50%由杨治荣为商住户统一办理按揭贷款，同时杨治荣向建设监管部门交纳工程总造价的5%作为维修金。在改造房屋前，杨治荣于2014年12月16日向兰六三书面保证改造的商住楼每平方米1600元，其他条款和其他人的一样，证明人为马某。2015年6月，杨治荣开始动工，兰六三于2015年8月25日、2015年10月20日、2016年4月16日、2016年5月16日、2016年6月9日、2018年5月6日先后支付杨治荣工程款100000元、70000元、5000元、15000元、20000元、20000元，共计230000元。杨治荣给兰六三改造的楼房是5号楼105铺建筑面积为520.41平方米，106铺建筑面积为77.58平方米，107铺建筑面积为64.65平方米，共计662.64平方米。2016年11月19日，杨治荣、兰六三进行了核算，由杨治荣执笔书写清单，内容为：兰六三总账记录，送加基块（砖块）1-2号楼64800元，4-5号楼1306方×120元=156720元，计221520元（贰拾贰万壹仟伍佰元）；兰六三交来房款145000元（壹拾肆万伍仟元）；兰六三房款总面积662.64平方米×1964.50元=1301756.28元，加基块和交来房款是366520元+217600元=584120元，用总数房款1301756.28元-584120元=717636.28元，应贷650800元，欠66758元+78元=66836元-20000元，总欠45000元，2016年11月19日。兰六三在其上签名捺印。随后杨治荣自行添加总欠45000元+1459+7882.50+1415=55756.5元，贷款不能贷零只贷整，欠55756.5元。兰六三将105铺、107铺分别以兰六三和兰冬雪名义实际办理按揭贷款共计555000元。一审法院认为，杨治荣与兰六三签订协议，兰六三将其位于××道南侧的房屋交由杨治荣改造，杨治荣、兰六三均已部分履行合同，双方应依诚实信用原则继续履行合同。结合本案证据及双方当事人的陈述，本案争议的焦点在于双方当事人建房前约定按照每平方米1600元计算价格，但是在2016年11月19日双方进行结算时，并未实际按照每平米1600元的价格进行结算及2016年11月19日双方进行结算时，约定贷款650800元，但是实际贷款只办理了555000元。依据双方均认可的结算清单内容，涉案房屋价款计算如下：杨治荣给兰六三改造的营业房总建筑面积662.64平方米，房屋控制均价造价1964.50元/平方米，总价款1301756.28元（662.64平方米×1964.50元），双方建房前协商建房为1600元/平方米，杨治荣应给兰六三优惠241532.28元（662.64平米×（1964.5元-1600元）），双方在结算时经协商优惠价款变成217600元（出现了差价23932.28元，此时结算价款已经超出了1600元/平方米），据此，结算时双方认定的房屋总价款应为1084156.28元（1301756.28元-217600元），杨治荣使用兰六三加基块（砖块）221520元，折抵房款221520元，兰六三交房款现金145000元（包含兰六三提交的证据2015年8月25日100000元，2016年4月16日5000元，2016年5月16日15000元，2016年6月9日20000元，计算为140000元，双方均认可现金交款145000元，依据结算清单认定现金交纳房款145000元），加基块（砖块）折抵的房款、支付的房款现金共计366520元（221520元+145000元），房屋总价款1084156.28元（1301756.28元-217600元）-366520元为717636.28元，双方算账时协商兰六三应该贷款650800元，下剩款项66836.28元，双方在结算单上认可记录为66836元。实际被告在随后贷款支付555000元，此时兰六三下欠杨治荣房款应为162636.28元（717636.28元-555000元），再减去2015年10月20日兰六三支付的房款70000元（该笔款项虽然大写柒拾万元，小写为70000元，但是经杨治荣质证后对于收到兰六三房款230000元予以认可，因此该笔款项应认定为70000元，该笔款项在双方结算时计算在应该贷款数额650800元，但是随后兰六三发现该张条据，并未实际办理贷款，故106铺未办理贷款），下剩杨治荣房款92636.28元（162636.28元-70000元）。在2016年11月19日前，兰六三又支付杨治荣款项20000元（该笔款项即结算单上标注-20000元，此20000元未包含在结算单上房款145000元内，双方亦未提交证据，由于双方对结算单认可，该20000元款项予以认定），下剩杨治荣房款72636.28元（92636.28元-20000元）。双方签订结算单后，2018年5月6日，兰六三再次支付杨治荣房款20000元（兰六三提交的2018年5月6日收据），据此，兰六三应支付杨治荣房款为52636.28元（72636.28元-20000元）。至于结算清单最下面记录的“总欠45000+1459+7882.50+1415=55756.50，贷款不能贷零只贷整，欠55756.50元”是双方结算后杨治荣自行书写的，兰六三亦不予认可，故不予认定。关于兰六三给杨治荣供应的加基块（砖块）双方是否完全算账，不属于本案受理范围，本案只折抵了双方均认可的价款221520元，如有其他纠纷双方可另行解决。关于兰六三辩解马全海安装门窗时支付了10000元，三楼四个窗子杨治荣未安装是兰六三安装的花费12000元，楼顶杨治荣未做防水是兰六三做的花费10000元，共计花费32000元应该由杨治荣承担的辩解理由，由于兰六三未提供证据予以证实，杨治荣亦不予认可，故对兰六三该项辩解理由不予采信。综上，兰六三应支付杨治荣剩余房款52636.28元。关于兰六三要求判令驳回杨治荣的诉讼请求以及要求杨治荣返还63800元的反诉请求，因兰六三仍欠杨治荣的工程款，故这两项反诉请求均不成立，不予支持。关于兰六三要求杨治荣将承建的兰六三及其住户楼房履行维修义务的反诉请求，杨治荣承建的营业房兰六三所称存在的部分问题兰六三已经自行维修，现已无法确定系杨治荣建房时遗留的问题，但是一楼地基塌陷杨治荣应予维修，至于其他住户房屋产生的问题，应由其他住户自己主张，兰六三并非适格主体。关于兰六三要求杨治荣支付损失30000元的反诉请求，因未提供证据证明，不予支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条规定，判决：一、兰六三于判决生效后十五日内支付杨治荣工程款52636.28元；二、杨治荣于判决生效后十五日内对其承建的兰六三的营业房一楼塌陷部分的地基重新予以处理；三、驳回兰六三的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2418元，杨治荣负担1303元，兰六三负担1115元；反诉费1073元，兰六三负担1023元，杨治荣负担50元。二审中，当事人均未提交证据。一审审理查明的事实有相应证据予以印证，本院予以确认。本院认为，上诉人兰六三与被上诉人杨治荣签订协议，由杨治荣对兰六三的房屋进行改造，双方均应遵循诚实信用原则履行各自的义务。上诉人兰六三主张2016年11月19日杨治荣与兰六三就建房账目进行核算，双方在结算时的优惠部分严格按照1600元每平方米计算，双方在结算单中已作出相应的核减确认，是被上诉人杨治荣在核减过程中故意错误书写，一审法院不应当以被上诉人书写错误的数字作为依据判决。经核，上诉人兰六三在一审庭审中陈述对于结算单中“算到总账45000元之前的内容认可”。双方结算时已就相应的核减数额进行确认，兰六三现主张被上诉人杨治荣在核减过程中故意错误书写没有依据。一审法院依据2016年11月19日结算单中双方认可的部分计算涉案房屋总价款并无不当。上诉人兰六三的该上诉主张不能成立，本院不予支持。上诉人兰六三主张2015年10月20日支付给被上诉人杨治荣80000元，而非一审法院认定的70000元，对该主张上诉人兰六三应当负有举证责任，但其未能提交证据证实，应承担举证不能的后果。上诉人兰六三还主张被上诉人杨治荣剩余三楼的门窗没有安装，兰六三自行安装花费32000元应在核算房屋总价款中扣除。对此，被上诉人杨治荣不认可，兰六三亦未提交证据证实，故上诉人兰六三的该上诉主张本院亦不予支持。综上所述，上诉人兰六三的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2418元，由上诉人兰六三负担。本判决为终审判决。审判长 马建萍审判员 贾玉宁审判员 马春燕 二〇一九年十月十一日书记员 张 硕附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。