四川省蒲江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0131民初433号 原告：石象湖旅游发展有限公司，住所地成都市蒲江县。 法定代表人：王穗川，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：魏揉柔，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：刘婧雯，女，1990年8月27日出生，住四川省德阳市。 原告石象湖旅游发展有限公司（以下简称石象湖公司）与被告刘婧雯商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，根据原告石象湖公司的申请，对被告刘婧雯价值2,749,585元的财产采取了保全措施。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石象湖公司委托诉讼代理人陈娇，被告刘婧雯到庭参加诉讼。本案审理过程中，原告石象湖公司申请庭外和解，但双方未能达成协议。本案现已审理终结。 原告石象湖公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及其附件，被告腾退并返还涉案房屋；2.被告协助原告到房屋管理部门办理合同网签及备案登记注销手续；3.被告向原告支付总房款20%的违约金共计549,917元；4.被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原、被告于2014年4月16日签订了《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及其附件（合同签约备案号：13835），约定被告购买由原告开发建设的位于蒲江县×××××、××××××房屋，被告选择贷款方式支付房款，原告为其提供连带责任担保。因被告未履行支付按揭款的义务，导致按揭银行解除按揭贷款合同并要求原告承担连带清偿责任。为此，请求判如所请。 被告刘婧雯辩称，对原告陈述的事实和理由没有异议，但对其诉讼请求不认同。按揭银行解除贷款合同并要求原告承担连带清偿责任是原告不愿意配合所致。被告主张继续履行合同，并与银行再次协商。另外，原告主张的违约金过高。请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及其附件，《网签合同信息查询记录》《业主资料、物品领取清单》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《中国工商银行股份有限公司履行担保责任通知书》及《中国工商银行凭证》，能够证明工商银行要求原告对被告的贷款承担担保责任，原告代被告偿还贷款本息共计1,661,344.84元的事实，本院予以采信。2.被告提交的中国工商银行股份有限公司成都民丰大道支行出具的《借记卡账户历史明细清单》，虽证明被告于2019年6月28日、7月29日有还贷事实，但不能证明系归还案涉房屋银行贷款，与本案缺乏关联，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月16日，石象湖公司与刘婧雯签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及其附件，约定刘婧雯购买由石象湖公司开发的位于蒲江县××××、×××××地块石象湖莫扎特庄园×××××房屋，房屋总价款为2,749,585元。付款方式为：在签订《商品房买卖合同》后的当日，刘婧雯一次性付清该商品房的首付款1,109,585元，其余房款1,640,000元，在《商品房买卖合同》签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付。《商品房买卖合同补充协议》第五条第六款载明：“若非因出卖人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭款），买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期贷款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额20%的违约金；如非因出卖人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款20%的违约金。”2015年4月21日，刘婧雯、石象湖公司与中国工商银行股份有限公司成都盐市口支行（以下简称工行盐市口支行）签订《个人购房借款/担保合同》，约定刘婧雯向工行盐市口支行申请购房贷款，由石象湖公司为刘婧雯上述贷款项下的借款本金、利息、罚息、违约金、补偿金及其他有关费用承担连带保证责任。 2015年4月27日，工行盐市口支行向刘婧雯发放贷款1,640,000元。此后，因刘婧雯存在连续多月未归还按揭款的情况，工行盐市口支行向刘婧雯宣布上述贷款于2019年8月10日提前到期，并于2019年8月15日向石象湖公司发出《履行担保责任通知书》，要求石象湖公司按照《个人购房借款/担保合同》约定为刘婧雯在该行的全部贷款本息承担连带保证责任，并载明剩余借款本金1,562,683.6元，利息99,585.25元（截至本通知发出之日），合计1,662,268.85元。2019年8月19日，石象湖公司向工行盐市口支行代刘婧雯偿还贷款本息共计1,661,344.84元。 本院认为，石象湖公司与刘婧雯签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及其附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，刘婧雯在与石象湖公司及工行盐市口支行三方签订《个人购房借款/担保合同》后，存在连续多月未归还按揭贷款的违约情形，导致工行盐市口支行要求石象湖公司承担担保责任，石象湖公司遂向工行盐市口支行代刘婧雯清偿银行贷款本息共计1,661,344.84元。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条第一款、第九十三条第二款的规定及《商品房买卖合同补充协议》第五条第六款的约定，石象湖公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及其附件的诉讼请求，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条的规定，石象湖公司要求刘婧雯腾退并返还房屋、协助其到房屋管理部门办理合同网签及备案登记注销手续的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金的问题。根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，石象湖公司于2019年8月19日代刘婧雯向银行清偿贷款本息后，其遭受的损失主要是资金利息损失，鉴于刘婧雯所购房屋总价款为2,749,585元，石象湖公司主张刘婧雯支付的违约金为房屋总价款的20%即549,917元，其主张的违约金过分高于因刘婧雯的违约行为而遭受的损失，故刘婧雯认为石象湖公司主张的违约金过高的抗辩意见本院予以支持。综合本案《商品房买卖合同》及补充协议已履行完毕、银行按揭贷款合同已解除等因素，并考虑石象湖公司出售房屋可得的预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定由刘婧雯按照石象湖公司向工行盐市口支行代偿贷款本息总额的20%支付违约金，为332,268.97元（1,661,344.84元×20%），此款从石象湖公司应退还刘婧雯的房款中扣除，不足部分由刘婧雯支付。 综上所述，石象湖公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九规定，判决如下： 一、解除原告石象湖旅游发展有限公司与被告刘婧雯于2014年4月16日签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及其附件； 二、被告刘婧雯于本判决生效之日起三十日内腾退并向原告石象湖旅游发展有限公司返还位于蒲江县××××××房屋； 三、原告石象湖旅游发展有限公司在房屋管理部门办理合同网签及备案登记注销手续时，被告刘婧雯应予以协助； 四、被告刘婧雯于本判决生效之日起十日内向原告石象湖旅游发展有限公司支付违约金332,268.97元，此款在石象湖旅游发展有限公司应退还给刘婧雯的购房款中扣除，不足部分由刘婧雯支付； 五、驳回原告石象湖旅游发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,300元，诉讼保全费5,000元，合计14,300元，由被告刘婧雯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  付 俊 人民陪审员  杨有元 人民陪审员  刘 洪 二〇一九年十月三十日 书 记 员  李竺芮