广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申8551号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：詹日福，男，1968年3月21日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郑作雄，男，1950年9月7日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李朝安，男，1947年11月4日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李光泳，男，1974年11月8日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。再审申请人詹日福因与被申请人郑作雄、李朝安、李光泳（以下简称郑作雄等人）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03民终7111号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。詹日福申请再审称，一、关于涉案《租赁合同书》和《补充协议》是否有效的问题，是事关詹日福重大民事权利的根本问题。根据法不溯及既往原则，涉案房屋的建设用地规划许可证的颁发单位（主管部门）应当依据当时生效的法律来确定。《中华人民共和国城市规划法》（1989年）第三十一条是郑作雄等人提交的证据《中华人民共和国建设用地规划许可证》上列明的法律依据，该法条无法明确“城市规划行政主管部门”具体指哪一部门，无法确定“宝安县龙华镇村镇建设办公室”是不是城市规划行政主管部门。退一步说，即使“宝安县龙华镇村镇建设办公室”不具有颁发建设用地规划许可证的法定职权，也不代表其颁发的许可证是无效的，因为行政机关完全有权授权下属行政部门代为行使自己的行政职权，目前没有证据证明其颁发该证是越权行为。综上，涉案房屋的《租赁合同书》和《补充协议》应认定为有效。二、关于涉案《租赁合同书》和《补充协议》无效情形下，过错责任判定和损失赔偿的问题。两审法院判决《租赁合同书》和《补充协议》无效是因为涉案房屋建设用地规划许可证的颁发部门并非法定的主管部门，由此可见，导致《租赁合同书》和《补充协议》无效并非因詹日福的行为，而是郑作雄等人的行为所致。郑作雄等人作为业主，故意隐瞒涉案房屋的真实情况，让詹日福相信涉案房屋并非违法建筑，郑作雄等人应承担过错责任并赔偿损失。三、詹日福应付的租金（房屋占有使用费）中，应当扣减詹日福的装修款3761700元，另因郑作雄等人过错，还应当赔偿詹日福1132321.68元。詹日福在相信涉案合同有效的前提下，已按照合同约定对涉案房屋进行装修，评估报告显示其价值为2532100元，但评估报告未对涉案房屋12楼进行建筑评估，并且对于涉案房屋中的电视机及床铺等也未进行评估，导致评估价值远低于詹日福投入的金额，其中未评估部分电视机、床（包括床头柜、床垫）、12楼建筑等共计1229600元。郑作雄等人故意隐瞒涉案房屋真实情况，存在过错，应承担相应的法律责任，对詹日福进行赔偿。在2018年4月，郑作雄等人将涉案房屋的电线剪掉，造成酒店无法营业，给詹日福带来了巨大损失，应赔偿詹日福2018年4月至2019年1月的租金，共计1132321.68元。四、郑作雄等人在合同签订过程中恶意欺诈，存在过错，严重损害詹日福的合法权益，因此本案的一、二审案件受理费以及评估费、保全费等都应当由郑作雄等人承担。综上，请求再审本案。郑作雄等人提交意见称，一、詹日福的陈述完全不属实，郑作雄等人从未隐瞒涉案房屋真实情况，涉案房屋系由詹日福的哥哥詹恒亮承建，并于施工期间介绍詹日福承租，由詹日福根据酒店经营需要自行完成部分施工及装修，詹日福对涉案房屋的真实情况从一开始便完全知情。本案引起合同无效争议的根本起因完全在于詹日福无正当理由长期拒付租金，其歪曲事实行为不应得到支持。郑作雄等人与詹恒亮之间的建设工程合同关系和郑作雄等人与詹日福之间的租赁合同关系是两个完全不同的法律关系，詹日福以郑作雄等人与詹恒亮之间存在工程款争议为由拒付租金，无任何法律依据。因詹日福拖欠巨额水电费，面对供水供电部门的追讨，郑作雄等人不得已剪断部分电线以减少损失。二、涉案房屋原报建手续真实、有效，只是后来又在原《村镇住宅建筑许可证》许可的范围上进行了改建及加建，该情形属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，租赁合同应属无效，詹日福关于《租赁合同书》及《补充协议》有效的请求依法不成立。涉案房屋的《报建表》《村镇住宅建筑许可证》均签发于1993年，记载工程名称为私人住宅、层数3.5层、建筑面积350平方米，而涉案房屋实际建筑层数为12层，多为后续加建、改建，已属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形。三、在双方就租赁合同效力及赔偿责任已产生巨大争议并提交法院审理的情况下，詹日福与郑作雄等人达成《和解协议》，詹日福承诺逾期还款累计超过10天的，应无条件退还物业并自行承担装修和经营损失。该约定属于双方事后就解决争议而达成的合意，且不违反法律规定，至今合法有效。詹日福未按约定还款，依照法律规定及双方约定，应自行承担所有装修和经营损失，詹日福再诉请郑作雄等人赔偿所谓装修及经营损失等，无任何法律依据。詹日福已另案起诉，现深圳市龙华区人民法院作出的（2019）粤0309民初5368号民事判决已驳回詹日福所谓装修损失及经营损失的主张。四、本案郑作雄等人起诉要求确认合同无效后，詹日福先是提出反诉，要求明确合同无效的过错责任，并因一审法院未处理该反诉请求等事由提出上诉，案件发回重审后，其又当庭撤回反诉，重审二审判决生效后，其又将反诉请求作为再审请求提出，无任何法律依据，明显属于无正当理由滥用诉权，违背诚实信用原则，也造成郑作雄等人额外讼累及司法资源的浪费。五、詹日福再审请求及事由本身均无任何事实与法律依据，要求撤销生效判决、由郑作雄等人承担受理费、评估费、保全费等更无任何法律依据。综上，请求驳回詹日福的再审申请。本院经审查认为，本案系民事再审申请审查案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本院对再审申请人詹日福主张的再审事由进行审查。关于涉案房屋的《租赁合同书》和《补充协议》是否有效的问题。郑作雄等人于一审期间提交了宝安县龙华镇村镇建设办公室出具的《建设用地规划许可证》《村镇住宅建筑许可证》，其中均载明项目名称为私人住宅，《村镇住宅建筑许可证》还载明了建设层数为3.5层，工程造价9.5万元，并在注意事项中载明“工程总造价在十万元以上（包括十万元）四层以上包括四层，到区建委乡镇规划科报建”。涉案房屋有十余层，远超出《村镇住宅建筑许可证》许可的建设层数，二审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款的规定，认定涉案房屋的《租赁合同书》和《补充协议》无效，并无不当。关于应否以詹日福的装修款3761700元抵扣詹日福应支付的房屋占有使用费的问题。本案一审期间，詹日福曾提出反诉，要求郑作雄等人赔偿其装修款，但詹日福后来在2018年8月10日一审开庭时当庭撤回反诉。因此，一审法院未在本案处理詹日福的装修费用问题，并无不当；二审法院不予支持詹日福提出的对装修损失的赔偿数额进行确认的上诉主张，亦无不当。关于郑作雄等人应否向詹日福赔偿损失的问题。詹日福申请再审称郑作雄等人于2018年4月将涉案房屋电线剪断，造成酒店无法营业，应向其赔偿2018年4月至2019年1月的租金共计1132321.68元。詹日福作为一审被告，在一审中未就此提出反诉，故该问题不属于本案一、二审的审理范围。詹日福在申请再审中提出的该问题超出了本案一、二审的审理范围，本院对该问题不予审查。关于诉讼费用负担的问题。该问题不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的法定再审事由的范围，本院对此不予审查。综上所述，詹日福的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回詹日福的再审申请。审判长  张永明审判员  谭 甄审判员  何曲伟二〇一九年十月二十五日法官助理艾荣书记员方佳阳