四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初4452号 原告（反诉被告）：四川建科工程建设管理有限公司，住所地：成都市青羊区青龙巷********。 法定代表人：吕林。 委托诉讼代理人：陶庆峰，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯娇，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都科航建材科技发展集团有限公司，住所，住所地：成都市青羊区文家乡七里沟村**div> 法定代表人：何霖，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：薛常忠，四川均鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑宏臻，四川均鼎律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川建科工程建设管理有限公司（以下简称建科公司）与被告（反诉原告）成都科航建材科技发展集团有限公司（以下简称科航公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建科公司的委托诉讼代理人陶庆锋、冯娇，被告（反诉原告）科航公司的委托诉讼代理人薛常忠、郑宏臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）建科公司向本院提出诉讼请求：1.判令撤销双方于2018年7月23日签订的《厂房租赁合同》；2.判令科航公司向建科公司退还已付租金182400元及租赁保证金20000元，共计202400元；3.判令科航公司赔偿建科公司全部装修损失共计119654元；4.判令科航公司承担本案的案件受理费、保全费、公告费等诉讼费用。建科公司变更第1项诉讼请求为：确认双方签订的《厂房租赁合同》已解除。 事实和理由：建科公司与科航公司于2018年7月23日签订《厂房租赁合同》，约定由建科公司承租科航公司所有的位于青羊区文家七里沟村300号950平方米的厂房，租赁期限为三年，自2018年7月25日起算至2021年7月25日，租赁保证金为20000元整，租金为每年182400元。合同签订后，建科公司按约将租赁保证金及第一年租金182400元一并支付给了科航公司，科航公司于2018年8月8日将标的房屋交付给建科公司。建科公司接受标的房屋后进行装修并先后向金牛区创亿装饰材料经营部支付了共计119654元装修款，在装修过程中建科公司发现诸多问题。在此情况下建科公司于2018年8月20日暂停装修并在2018年8月28日向科航公司发出《关于解除〈厂房租赁合同〉的函》，科航公司拒绝协商处理后续事宜并要求建科公司继续履行合同。同时，科航公司于2018年9月15日从建科公司委托的装修公司处将标的房屋钥匙收回，此后建科公司未继续使用房屋。故请求法院判如所请。 被告（反诉原告）科航公司辩称，双方签订的厂房租赁合同是合法有效的，是双方真实意思表示；科航公司不存在欺骗原告，案涉租赁房屋并非拆迁，也没有收到过任何要拆迁的通知，所以双方应该继续履行合同，并且对拆迁情况也在合同里有约定；科航公司不存在违约行为，签订合同后就把钥匙交给了建科公司，建科公司也马上安排人员进场；建科公司所说的损失应当自行承担，因为建科公司的损失不是由科航公司造成的，科航公司从未要求停工装修。 被告（反诉原告）科航公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判令建科公司支付门卫费14400元；2.请求判令建科公司立即支付租金182400元；3.本案本诉与反诉案件受理费用由建科公司承担。 事实和理由：建科公司与科航公司于2018年7月23日签订了《厂房租赁合同》，租赁期限为三年，自2018年7月25日起算至2021年7月25日，租金为每年182400元。签订合同后，科航公司按约定交付了厂房，建科公司也按约支付了租赁保证金20000元及第一年的房租182400元，随后建科公司安排装修公司进厂施工。2018年8月底，建科公司向科航公司发送了《关于解除〈厂房租赁合同〉的函》，表示想要解除租赁合同。建科公司的来函中并未提到《厂房租赁合同》是基于欺诈而签订、也未提到合同内容显失公平，更未向人民法院起诉主张撤销合同。科航公司收到后回函要求建科公司继续履行合同，同时表示建科公司提出的解除合同理由既不属实、也不是法定或者合同约定的单方解除合同的理由；并明确拒绝了建科公司解除合同的无理要求。故双方之间的租赁合同并未解除，建科公司应继续履行合同。合同中约定了建科公司租赁厂房需要支付门卫费1200元/月，但建科公司从未支付。现建科公司为逃避给付第二年租金而向法院起诉，故科航公司在此提起反诉，要求建科公司支付一年的门卫费以及第二年的租金。故请求法院判如所请。 原告（反诉被告）建科公司针对反诉辩称，双方签订的合同因科航公司故意隐瞒承租房屋已列入待拆迁范围的重大事实，导致建科公司在签订合同时存在重大误解，意思表示不真实；科航公司于2018年9月15日即将钥匙收回，建科公司也未继续使用承租房屋；双方的租赁合同显失公平，建科公司无法按照合同约定的用途及使用目的使用承租房屋，合同目的无法实现，所以建科公司不应当承担原合同约定的相应义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.建科公司提交了《关于配合拆迁做好拆迁工作的函》，证明2016年5月16日，成都市青羊区文家街道办事处向科航公司发函，告知其案涉场地列入拆迁范围，及早做好搬迁工作。科航公司对该证据三性均不予认可，认为街道办并非拆迁单位，没有征收和拆迁权限，不能证明案涉房屋处于将被依法拆迁的状态；截止目前，科航公司没有收到过任何单位、公司或国家机关依法出具的拆迁通知或公告，客观事实是该地处于城市规划区域范围，存在拆迁的可能，政府希望搬迁并配合相关工作，但没有发布公告，拆迁与否的权利取决于科航公司；因为存在被拆迁的可能，故双方在合同中约定了关于拆迁的事宜，双方对可能拆迁是明知的。本院认为该证据建科公司虽提交的系复印件，但后申请本院出具调查令予以补证，成都市青羊区文家街道办事处对该函的真实性及送达情况予以确认，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信； 2.建科公司提交了《关于解除厂房租赁合同的函》及快递凭证，证明2018年8月28日建科公司因案涉合同存在重大误解、显失公平且无法实现合同目的而向科航公司发出解除合同的通知。科航公司对该证据真实性、合法性无异议，关联性不予认可，认为该合同是经过双方多次协商和沟通后签订的，且合同内容建科公司经过了多次审定并修改，建科公司主张显失公平与客观事实不符，对方通知解除合同行为不合法。本院对该证据的三性予以采信； 3.建科公司提交了对《关于解除〈厂房租赁合同〉的函》的回复，证明科航公司收悉建科公司发出的解除合同的函件后，执意要求继续履行合同。科航公司对该证据真实性、合法性无异议，关联性不予认可，不能达到证明目的。本院对该证据的三性予以采信； 4.建科公司提交了陈兵出具的情况说明，证明陈兵在案涉房屋租赁期间，直接从科航公司工作人员程映锐处领取钥匙，科航公司于2018年9月15日收回案涉房屋。科航公司对该证据的三性均不予认可，认为陈兵作为合同经办人出具的情况说明不具有合法性，且该证据所阐述的接受退回并非事实，程映锐不是公司员工，仅为职工家属居住在厂区。本院认为，陈兵作为知道与案件有关的情况所出具陈述属于证人证言且其出庭作证，该证人证言与建科公司提交的公证录音证据能互相印证，故对该证据的真实性、合法性予以采信，对其关联性结合其他证据予以综合认定； 5.建科公司提交了程映锐收回钥匙过程的视频资料及文字整理，证明程映锐为科航公司员工且在案涉房屋门卫处上班，谈话内容证明其从陈兵处收取了承租房屋钥匙。科航公司对该证据三性均不予认可，认为证据形式和形成不合法；视频内容不完整，不能真实反映录制现场的完整内容，不具有真实性；视频不能证明程映锐的门卫身份，不能客观证实交钥匙的原因，系陈兵自愿将钥匙交给程映锐。本院认为该视频资料证实程映锐收到了案涉房屋钥匙，且能与公证录音相印证，故对该证据的真实性、合法性及关联性予以采信； 6.建科公司提交了程映锐出具的情况说明，证明工作人员程映锐于2018年9月15日将承租房屋钥匙从陈兵处收回。科航公司对该证据的真实性无异议，合法性、关联性不予认可，认为程映锐非公司员工，其行为未经公司授权，不能证明由科航公司收回了钥匙。本院对该证据的三性予以采信； 7.建科公司提交了林海峰出具的情况说明，证明建科公司承租案涉房屋后，发现房屋被列入拆迁范围且无法设置卫生间、无法作为检测生产用房使用，与被告沟通无果后被告收回案涉房屋钥匙。科航公司对该证据三性均不予认可，认为林海峰系建科公司工作人员，出具的说明不具有合法性；建科公司从未告知其检测生产过程会出现合同禁止的污染情况；8月8日交付房屋钥匙非事实，双方签订的合同已确认了房屋交接事宜；建科公司于装修时发现厂房无法设置卫生间等情况无法正常使用非客观事实，建科公司事前已对案涉房屋进行了多次查看。本院认为，林海峰作为知道与案件有关的情况所出具陈述属于证人证言，其未到庭作证，且与建科公司有利害关系，科航公司对此不予认可，故本院对该证据的真实性不予采信； 8.建科公司提交了视频资料，证明案涉厂房围墙张贴“拆迁区域围墙请勿靠近”的警示。科航公司对该证据三性均不予认可，认为即使确实张贴了警示，未经相关单位依法发布拆迁公告，所谓拆迁也是不真实、不合法的，不能证明案涉房屋纳入了拆迁范围。本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以采信； 9.建科公司提交了《实验室装修合同》、《合同终止协议》及装修费支付凭证及发票，证明建科公司委托金牛区创亿装饰材料经营部对案涉房屋进行装修，后因案涉房屋无法使用，建科公司暂停装修并与第三人达成协议，且已支付了装修费119654元。科航公司对该组证据的真实性、合法性不予认可，认为装修单位属于个体工商户，经营范围为批发零售装饰材料，不具有装修施工的合法资质，签订终止协议及发票和可能存在的付款，不符合常理，且开票单位不具备装修资质，却开出了普通发票，该组证据存在诸多疑点，系建科公司伪造。本院认为该组证据均系原件，具有真实性、合法性，经营范围及资质不影响装修事实的认定，故对该证据的三性本院予以采信； 10.科航公司提交了房屋所有权证、批复10份，证明科航公司合法取得案涉租赁厂房的所有权。建科公司对该证据真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，认为该证据显示改制后企业名称为成都市科航节能科技发展有限公司，并非科航公司，证据也无法证明房屋所有权证对应的房屋与案涉房屋系同一房屋。本院对该证据真实性、合法性予以采信，产权证登记地址为与案涉房屋为同一地址，对其关联性也予以采信； 11.科航公司提交了微信聊天、合同文本影印件、合同文本打印稿，证明科航公司提前提供了合同文本，经双方充分协商后才签订的案涉合同，系双方真实意思表示，是公平公正的，同时合同中约定了租金标准、给付时间、物业管理费用等。建科公司对该证据三性均不予认可，认为聊天记录不完整，不能反映真实情况；合同文本未提供原始载体进行核对；双方在合同签订过程中进行过沟通，但科航公司隐瞒房屋已纳入拆迁的情况下，建科公司违背真实意思表示而签订合同。本院认为聊天记录与合同文本相互印证，且系原件，也与建科公司关于双方进行多次磋商签订合同的事实相符，故本院对该证据的三性予以采信； 12.科航公司提交了2019年4月22日拍摄的案涉房屋现场照片，证明建科公司已按照其使用目的进行了房屋的改造与装修，由于其单方要求解除合同而停止了装修。建科公司对该证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能达到证明目的，建科公司停止装修系知晓房屋无法长期使用而做出的减少双方损失的行为。本院对该证据真实性、合法性、关联性予以采信； 13.科航公司提交了程映锐出具的情况说明，证明其非公司员工仅为居住在公司，是建科公司主动交钥匙保管。建科公司对该证据三性均不予认可，认为该证据属于证人证言，应当出庭接受当事人询问，且与事实不相符，建科公司已无法进入房屋。本院对该证据真实性、合法性予以采信，关联性将结合其他证据予以综合认定； 14.建科公司提交了（2019）川中证字7910号公证书及公证视频资料文字整理，证明2019年6月5日，陈兵与程映锐承租房屋钥匙取回，取走装修材料进行交涉，程映锐未将钥匙给陈兵，陈兵未能取得装修材料。科航公司对该证据，真实性、合法性予以认可，关联性不认可，认为视频资料未出现公证员，不能证实现场有哪些人，也不能证明装修损失及无法使用房屋的事实，不能达到证明目的。本院认为该证据经公证具有真实性及证明力，故对该证据的三性予以采信； 15.科航公司提交了租赁合同、准许变更登记通知书、营业执照、企业信用信息表，证明案外人已将旁边的一座厂房进行了公司注册登记，登记时间为2019年7月23日，案涉房屋不存在征地拆迁的问题。建科公司对租赁合同的三性不予认可，认为建科公司非合同相对方，与本案不具有关联性；对其他证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院对该组证据真实性、合法性予以采信，但与本案无关，故对关联性不予采信。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 2018年7月23日，科航公司（甲方）与建科公司（乙方）签订了《厂房租赁合同》，主要约定：甲方将位于青羊区文家七里沟村六组300号的部分厂房约950平方米出租给乙方作为检测中心办公、检测生产用房，不得作为生产用房，不得存放国家现行法律法规作禁止禁用的所有物品，必须杜绝粉尘污染、气体污染、噪音污染等，如违反本条规定的内容责任由乙方自负；租赁期限为三年，乙方同意租期从2018年7月25日起计算至2021年7月25日；自2018年7月25日起，甲方已将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租，本合同签订，即意味着租赁物的交付，租赁关系即实际发生，乙方不得以未入场使用为由拒付租金；保证金20000元，租金182400元/年，门卫费1200元/月；乙方应于合同签订日一次性向甲方支付第一年租金182400元，2019年5月25日前一次性向甲方支付第二年租金182400元，2020年5月25日前一次性向甲方支付第三年租金182400元；租赁期满或者双方解除租赁关系后，乙方不得撤除已有装修、装饰，仅能搬迁其可移动办公用品及设备，双方另有约定的除外；未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，须提前二个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：向甲方交回租赁物，交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用，应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相当于当月租金三倍的款项作为赔偿，甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方；免责条款，若因国家和本市本区不可抗力的政策性变动、拆迁造成乙方不能使用仓库，甲方不负任何责任，甲方提前六个月告知乙方，房租计至乙方搬完家为止。 2018年7月24日，建科公司向科航公司支付租金182400元及保证金20000元，科航公司向建科公司出具收据。 2018年8月7日，建科公司（甲方）与金牛区创亿装饰材料经营部（乙方）签订了《实验室装修合同》，主要约定：工程预算总造价为246051元。陈兵为装修工程负责人。 2018年8月22日，建科公司（甲方）与金牛区创亿装饰材料经营部（乙方）签订了《合同终止协议》。主要内容：双方经结算确认已完成工程量总价款为129654元，甲方已向乙方支付74000元，剩余55654元工程款由甲方于本协议签订后10日内支付，乙方遗留了部分装修材料在甲方承租厂房内，双方协商确认，相应材料作价10000元，由乙方自行取回归乙方所有，甲方在应付乙方的剩余工程款中扣除。 2018年8月14日、2018年9月6日、2018年11月13日，建科公司通过银行转账方式分别向陈兵支付74000元、20000元、25654元，合计119654元。 2018年8月28日，建科公司向科航公司发出《关于解除〈厂房租赁合同〉的函》，主要内容：由于经办人无经验，合同签订后，我公司发现合同的部分条款约定显失公平，限制了我公司的生产，且租赁的厂房面临随时被拆迁的现状及设施瑕疵，无法实现我公司租赁厂房的合同目的……。2018年8月30日，建科公司通过EMS向科航公司邮寄该函，科航公司于2018年8月31日签收，签收人为科航公司行政部。 2018年9月4日，科航公司向建科公司出具复函。主要内容：贵公司在来函中所述解除事由，均为贵公司单方的判定与主张，我公司不予认可，对贵公司单方通知解除合同的行为也不予认可和接受；贵公司单方解除合同的行为不能产生合同解除之法律效力……现要求贵公司继续履行《厂房租赁合同》规定的义务。 2018年9月15日，案涉厂房门卫程映锐出具情况说明，主要内容：我已将所租赁厂房的钥匙收回。收钥匙人程映锐，交钥匙人陈兵。 2019年6月17日，成都市中大公证处出具（2019）第7910号公证书，对厂房装修负责人陈兵前往案涉厂房向门卫索要钥匙的过程进行了保全证据公证。主要内容：2019年6月5日下午，公证员刘某、公证员助理曾秀梅与陈兵至案涉厂房就装修房屋的钥匙被拿走和现欲领回一事与“程师”进行了沟通，程映锐称“我不是主动收钥匙，我是他们说去给我把钥匙收了”，“当时因为这个钥匙以前是我在管，你们材料进来我就甩一个钥匙给你们，最后你们扯皮我就必须要把钥匙收了”“你管她是她主动叫收也好，她没有叫收也好，你还是只有问她（李海花）”，最后陈兵未能要回装修房屋的钥匙。 2016年5月16日，成都市青羊区文家街道办事处向科航公司出具了《关于配合拆迁做好搬迁工作的函》，主要内容：……青羊新城涉及到文家街道红碾、华严、蔡桥、快活、七里沟等社区，贵单位作为用地范围内的企业，请及早做好搬迁工作，避免不必要的损失。 2019年10月11日，成都市青羊区文家街道办事处出具说明，主要内容：我单位已于2016年5月将《关于配合拆迁做好搬迁工作的函》送达给科航公司，并张贴于青羊区文家街道七里沟社区六组科航公司正大门处。 另查明，1.建科公司系案涉厂房所有权人；2.2006年5月17日，成都市科航节能建材科技发展有限公司企业名称变更登记为科航公司；3.建科公司与科航公司签订《厂房租赁合同》前通过电子邮件多次就条款内容进行协商，合同签订时厂房周边已打围；4.案涉厂房至今未拆迁。 本院认为，科航公司与建科公司签订的《厂房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按合同约定享有权利和履行义务。 （一）关于本诉。《厂房租赁合同》约定“未经甲方书面同意乙方不得单方提前终止本合同”，建科公司向科航公司发出《关于解除〈厂房租赁合同〉的函》，以部分合同条款显失公平，限制了其公司的生产以及厂房面临随时被拆迁的现状及设施瑕疵为由，认为无法实现合同目的，要求解除合同。因建科公司与科航公司签订《厂房租赁合同》前双方对于合同条款内容进行了多次邮件往来进行磋商，关于杜绝粉尘污染、气体污染的内容是双方协商一致的结果，故建科公司函件中主张显失公平无事实依据。双方在合同中也同时约定了如遇拆迁的责任承担问题，且合同签订时案涉厂房已经打围，建科公司对于厂房会被拆迁的事实是明确知晓的，虽然2016年成都市青羊区文家街道办事处曾向科航公司发出配合搬迁工作的函，但发函至今厂房仍未拆迁，而科航公司也未与拆迁单位签订任何拆迁协议，且即使签订拆迁协议通常情况下给予搬迁的时间会达半年，以上情况表明，案涉厂房的搬迁及拆迁时间并不确定，《厂房租赁合同》至今仍具备继续履行的条件。建科公司发函要求解除合同的理由既不符合合同约定也非法定解除事由，科航公司收到解除函后于次月复函称“解除事由不成立……要求继续履行合同”，在此情况下，《厂房租赁合同》的解除合同条件不成就，《关于解除〈厂房租赁合同〉的函》不发生解除效力。但因2018年9月15日科航公司已收回案涉厂房钥匙，不论该收回行为是科航公司主动为之还是被动接受，均导致建科公司已实际丧失对案涉厂房的控制和使用权，应视为双方的租赁合同关系已事实上解除，合同解除时间为2018年9月15日。故本院对建科公司关于确认双方合同已解除的诉讼请求予以支持。 关于应退还租金。如前述，合同解除时间为2018年9月15日，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，根据合同“乙方同意租期从2018年7月20日起计算”、“自2018年7月20日起，甲方以将租赁物按现状交付乙方使用”的约定，建科公司应向科航公司支付自2018年7月20日起计算至2018年9月15日止的房屋租金，故科航公司应向建科公司退还已付租金153013元（182400元－182400元÷12个月÷30天×58天）。关于保证金，根据合同约定“未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，须提前二个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：向甲方交回租赁物，交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用，应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相当于当月租金三倍的款项作为赔偿，甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方；”，该内容是针对建科公司提前解约且主动履行完毕相关手续的情形，从该约定内容来看保证金不论建科公司是否违约都应当退还，现因案涉厂房钥匙已收回不能继续履行合同及实现合同目的，故保证金应当予以退还。本院对建科要求科航公司公司退还保证金20000元的诉讼请求予以支持。关于装修损失，建科公司在签订合同后即进行装修，在履行合同过程中单方提前解除合同，其投入的装修费用损失是因其自身不愿意履行合同导致，现其要求科航公司赔偿装修损失无法律依据，本院不予支持。 （二）关于反诉。如前所述，双方签订的《厂房租赁合同》于2018年9月15日解除，故科航公司要求建科公司支付次年厂房租金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。根据合同约定，建科公司在租赁厂房期间需要支付门卫费1200元/月，故建科公司应向科航公司支付自2018年7月20日起计算至2018年9月15日止门卫费2320元（1200元÷30天×58天），本院对科航公司要求支付门卫费的诉讼请求予以部分支持。 综上，本院对建科公司的本诉诉讼请求予以部分支持，对科航公司的反诉诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都科航建材科技发展集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向四川建科工程建设管理有限公司返还房屋租金153013元及保证金20000元，合计173013元； 二、四川建科工程建设管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都科航建材科技发展集团有限公司支付门卫费2320元； 三、驳回四川建科工程建设管理有限公司的其余本诉诉讼请求； 四、驳回成都科航建材科技发展集团有限公司的其余反诉诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取3065.5元，由四川建科工程建设管理有限公司承担215元，成都科航建材科技发展集团有限公司承担2850.5元；反诉案件受理费减半收取2118元，由四川建科工程建设管理有限公司承担254元，成都科航建材科技发展集团有限公司承担1864元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 卿 二〇一九年十月二十一日 书记员 李蓓菡