成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初2281号 原告：黄友良，男，1966年8月11日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：文斌，四川拓泰律师事务所律师。特别授权代理。 被告：罗彬，男，1978年11月17日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：帅彬，四川金温江律师事务所律师。特别授权代理。 原告黄友良与被告罗彬房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄友良的委托诉讼代理人文斌，被告罗彬及其委托诉讼代理人帅彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄友良向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2010年11月15日签订的《房屋转让协议》有效；2.位于温江区柳城街道“新城府景”小区11栋1604号房屋归原告所有；3.判令被告向原告支付违约金68,800元；4.本案的案件受理费用由被告承担。事实和理由：2010年11月15日，原被告依据被告与温江区柳城街道办事处于2010年9月27日签订的《住房安置协议》签订了《房屋转让协议》，约定被告将位于温江区柳城街道“新城府景”小区11栋1604号安置房屋（以下简称“案涉房屋”）以172,000元的价格出售给原告。付款方式为签订合同当天被告将案涉房屋钥匙交付原告，原告向被告支付100,000元。案涉房屋水、电、气三通后再付50,000元。被告协助原告完成过户手续后，原告向被告付清尾款22,000元。同时约定如果一方违约则违约方需向守约方按总价款的40%承担违约责任。2010年12月15日，原告在温江区柳城街道办事处新华社区出具《证明》证明案涉房屋为被告安置房屋后向被告支付了购房款100,000元，用于被告向温江区柳城街道办事处支付房款。经结算后被告向温江区柳城街道办事处支付了购房款43,330元。温江区柳城街道办事处收到房款后向被告出具了《结算证明》，被告凭《结算证明》办理了涉案房屋收房手续，并同时将房屋移交给了原告。而后，原告于2011年1月11日向被告支付了购房款67,000元。至此，原告共计向被告支付了购房款167,000元。虽原告装修入住案涉房至今，且案涉房屋亦能办理产权登记，但被告拒不申请办理产权登记，拒不履行协助原告办理产权变更登记的义务，导致原告尚未能取得案涉房屋产权。被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告为维护自己合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告罗彬辩称，本案涉案房屋系集体土地上的安置房，农村住宅用地只能本村村民居住，农村小产权房仅能在本村集体村民之间流转，本案的被告不是该村村民，故转让协议无效。本案房屋是以家庭为单位进行安置的，所有权属被告、被告前妻以及被告儿子三人共有。安置协议的时间是2010年9月27日，由被告作为代表签订的，明确以被告一家三口作为安置对象，安置了涉案房屋。房屋安置后，被告与前妻协议离婚，明确约定房屋归女方所有，被告无权处置房屋。后被告前妻向温江法院起诉要求被告交付房屋，当时房屋未取得产权，法院判决案涉房屋归前妻罗晓燕使用。法院判决生效后，在案涉房屋贴过执行通知，原告当时要求被告退房，被告当时同意退房，但因无钱退故致原告占有房屋至今。被告认为房屋转让协议无效，原告返还房屋，被告愿意退回购房款170,000元。 本院经审理认定事实如下：罗彬系温江区柳城街道办事处新华社区第三居民小组居民，因国家建设需要对罗彬一家（三口人）进行搬迁。2010年9月27日罗彬与柳城街道办事处分别签订二份《柳城街道办事处新华社区“新城府景”小区住房安置协议》，二份协议均载明：甲方为柳城街道办事处，乙方为新华社区第三居民小组居民罗彬壹户。二份协议载明安置房屋的具体位置和面积不同，其中一份协议载明的安置地点为：“新城府景”小区11号楼1604号，建筑面积77.70平方米（面积以房管部门测量为准）；另一份载明安置地点为“新城府景”小区12号楼1203号，建筑面积77.59平方米（面积以房管部门测量为准）。后黄友良与罗彬协商购买1604号房屋事宜，并向罗彬支付购房定金10,000元。 2010年10月27日罗彬与杜小艳协议离婚，双方约定位于温江区柳城镇新华二期16楼单号的安置房共计78平方米归杜小艳所有。 2010年11月15日罗彬（甲方）与黄友良（乙方）签订房屋转让协议，约定：乙方自愿将位于温江区柳城街道新城府景安置小区11幢4单元16楼的房屋及相关权益转让给乙方，房屋总价为172,000元，签订合同当日甲方转交房屋钥匙，乙方付现金100,000元，房屋水电气三通之后乙方再付现金50,000元，甲方在协助乙方办完所有房屋相关手续后，乙方一并付清房屋尾款22,000元。协议第四条：办理房产证时，以政府相关部门验收实测面积为准，甲方负责协助乙方办理一切手续。第五条违约责任约定：此协议签订后，双方严格遵守，如有一方违约，应付对方协议总造价40%的违约金及造成的一切损失。第六条载明“甲方承诺：甲方配偶及家人均知晓并同意该房屋转让事宜，若后续因甲方配偶及家人缘故引起纠纷，一切责任均由甲方承担”。 2010年12月15日罗彬出具收到黄友良购房款100,000元的收条。同日罗彬在柳城街道办事处的《结算清单》上签名，清单内容为：新华社区三组罗彬实际安置住房2套，面积为2×77.7㎡，具体结算为正住人口1人（罗彬），应安置面积35㎡，结算单价350元/㎡，金额12,250元；放弃营业用房选购优惠价住房1人，面积25㎡，结算单价700元/㎡，金额17,500元；该户应享受安置面积60㎡，实际面积77.7㎡，超出安置面积17.7㎡，其中5㎡，结算单价440元/㎡,金额2,200元；7㎡结算单价为730元/㎡，金额5,110元；其余每平方米1,100元，金额6,270元；合计房款43,330元。该结算清单并载明“本次结算壹套”。当日温江区柳城街道办事处出具结算证明，证明“新华社区第3居民小组罗彬壹户已缴清新城府景小区11号楼1604号住房全部住房款，请办理住房移交手续”。后房屋交付黄友良，黄友良并以自己名义办理了水电气等相关手续。 2011年1月1日罗彬收到黄友良支付的购房款67,000元。2011年5月31日罗彬向柳城街道办交纳房款32,190.70元。街道办出具《结算清单》，清单内容为：新华社区三组罗彬实际安置住房2套，面积为2×77.7㎡，具体结算为正住人口2人，应安置面积70㎡，结算单价350元/㎡，金额24,500元；放弃营业用房选购优惠价住房1人，面积25㎡，结算单价700元/㎡，金额17,500元；该户应享受安置面积95㎡，实际面积为77.59㎡，不足安置面积17.41㎡，其中10㎡，结算单价440元/㎡,金额4,400元；7.41㎡结算单价为730元/㎡，金额5,409.3元;合计房款32，190.7元。该结算清单并载明“本次结算12-1203”。 2011年6月20日杜小艳向法院起诉请求判决位于温江区柳城新华二期“新城府景”小区12号楼1203号住房归杜小艳使用，后杜小艳变更诉讼请求为判令位于温江区柳城新华二期“新城府景”小区11号楼1604号住房一套归杜小艳使用。2011年8月10日成都市温江区人民法院作出（2011）温江民初字第1226号民事判决书，判决位于温江区柳城街道办事处新华社区“新城府景”小区11号楼1604号住房一 套归杜小艳使用，并由杜小艳返还罗彬已支付的购房款43,330元。判决生效后杜小艳向法院申请强制执行。因法院的执行，2011-2012年期间黄友良多次提出退房退款，罗彬表示同意退房，但无钱可退还。2015年12月16日罗彬向黄友良出具承诺书，内容为“我承诺位于新城府景11幢16楼04号的住房属于罗彬本人的安置房，与杜小艳无任何关系，一切纠纷与其它任何单位无关。承诺人罗彬”。 庭审中，罗彬陈述2010年10月中旬罗彬与黄友良协商房屋转让事宜，社区询问家属知不知情，因当时存在家庭矛盾，出于赌气，罗彬说“我一个人说了算”。双方并确认新城府景小区11幢仅有1个单元。 另查明，位于温江区政通东路**********房屋即为本案案涉房屋，该房屋现登记所有权人为成都新城西城市投资经营中心，登记取得方式为：新居工程（国有土地上的房屋）。 上述事实有当事人身份信息、住房安置协议、房屋转让协议、收条、结算清单、结算证明、离婚协议书、（2011）温江民初字第1226号民事判决书、房屋信息查询记录、承诺书等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为,根据罗彬与柳城街道办签订的《住房安置协议》，位于温江区政通东，位于温江区政通东路**********房屋系由政府安置于罗彬**的国有土地上的新居罗彬前妻三人共同共有。黄友良根据安置协议与罗彬签订房屋转让协议，房屋转让协议中载明了罗彬承诺：其配偶及家人均知晓并同意该房屋转让事宜，若后续因罗彬配偶及家人缘故引起纠纷，一切责任均由罗彬承担。罗彬当庭亦陈述社区询问其出卖房屋是否经家属同意，罗彬表示由其说了算，由此可知，黄友良在签订房屋转让协议时已尽到了注意义务，其有理由相信罗彬能以个人名义对房屋进行处分。现罗彬以案涉房屋在离婚时明确归其前妻所有，其在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的辩称意见，本院不予采纳。根据庭审查明2011-2012年期间黄友良曾要求退房退款，但罗彬无钱可退，罗彬并于2015年向黄友良出具承诺书，承诺案涉房屋属其个人所有，并收取了黄友良支付的购房尾款5,000元。故双方未就退房退款达成一致意见，而是继续按照《房屋转让协议》履行了义务。《房屋转让协议》是黄有良与罗彬协商一致的真实意思表示，协议合法有效，本院对该协议予以确认。 黄友良请求确认涉案房屋归其所有，系主张进行物权确认。但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产未经登记不发生物权效力。根据庭审查明，案涉房屋登记所有权人成都新城西城市投资经营中心，故黄友良请求确认房屋所有权归其所有无事实和法律依据，对黄友良的该请求本院不予支持。 《房屋转让协议》约定罗彬对办理房屋权属证明不予协助，构成违约，协议虽对违约金进行了约定，但该约定过高，且庭审中黄友良亦未提供相关的损失证据，故本院酌情支持违约金20,000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、黄友良与罗彬于2010年11月15日签订的《房屋转让协议》有效； 二、罗彬于本判决生效后五日内支付黄友良违约金20,000元； 三、驳回黄友良的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费760元，由罗彬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周毅 二〇一九年十月二十五日 书记员  肖琴