云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初7959号原告：云南城投龙江房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区北京路延长线龙泉街道办事处****。法定代表人：曹雷，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：周朝栋、李建文，均系云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。被告：李忠，男，1963年6月7日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：李海涛，男，1985年12月2日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区,系被告李忠之子，一般授权代理。原告云南城投龙江房地产开发有限公司诉被告李忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月28日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周朝栋、李建文，被告李忠及其委托诉讼代理人李海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告2014年12月29日签订的编号为2幢2-4的《商品房购销合同》；2、请求判令被告协助原告办理案涉《商品房购销合同》的登记备案注销手续；3、请求判令被告支付逾期付款违约金925287.4元；4、请求判令被告支付原告因本案发生的律师代理费10000元；5、请求判令原告在扣除被告应支付的违约金、律师代理费及已发生的交易相关税费后，剩余购房款退还给被告；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月29日，原告和被告签订了《商品房购销合同》（以下简称“购销合同”)，约定由被告购买原告开发建设的城投湖畔四季城（中坝15号地块）2幢2层商业2-4号房，房屋总价款4626437元；被告于2014年12月29日支付首期购房款2316437元，剩余购房款2310000元向中信银行昆明分行申请贷款支付，被告应在合同签订之日起7个工作日内向原告指定的银行申请办理按揭贷款手续，并于合同签订之日起15个工作日内依法获得银行按揭贷款向原告支付剩余购房款2310000元；购销合同第八条约定：“若乙方未按本合同第六条的约定付款，按下列一种方式处理：一、自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日至30天内，乙方按每天500元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后乙方按下列第3种方式承担违约责任：甲方有权单方面解除本合同，并要求乙方按商品房总价款的20%支付违约金，甲方在扣除违约金后，向乙方退还已付款余额，已发生的交易相关税费由乙方承担。”合同订立后，原告于2014年12月31日办理了案涉《商品房购销合同》的登记备案手续，但被告到目前为止，仅支付了购房款2316437元，尚欠2310000元尾款。且经原告多次催收，被告仍拒绝履行支付购房尾款义务。鉴于此，原告为维护自身合法权益，故诉至本院，主张上述诉请。被告辩称，被告购买商铺后，未能取得银行按揭贷款，造成了违约，此商铺被告非常喜欢，也是冲着城投公司的实力和昆明湖临湖稀缺商铺进行了购买，然后再支付了首付款以后，至今在此期间被告也积极的与城投合作指定的银行，包括中信银行、交通银行、农村信用社等多家银行申请按揭贷款支付尾款，但一直没有申请到按揭贷款。被告跑了几家银行，也没有申请到贷款，所以因未能取得银行按揭贷款造成未能支付尾款并未违约，并非是被告主观造成，在未能取得按揭贷款后，被告也积极的想各种办法支付尾款，但因资金原因未能支付，在此期间被告积极的与城投公司、销售等相关部门人员进行联系对接，希望帮忙找到有实力投资人进行投资转让，解决实际问题。希望再给被告一点时间想办法，如果有人能够进行投资的话，被告愿意占一半的股份都可以。如果不行，恳请法院对被告违约要承担支付给城投公司20%的违约金比例进行酌情的降低考虑，以减少损失，希望违约金标准能降低到4%-5%的标准。经审理，本院确认如下案件事实：原告云南城投龙江房地产开发有限公司与被告李忠于2014年12月29日签订编号为：2幢2-4《商品房购销合同》、《合同补充协议》,合同主要内容为:原告将其开发建设的位于昆明市盘龙区龙泉街道办事处城投湖畔四季城（中坝15号地块）2幢第2-3层商业2-4号房出售给被告，房屋套内建筑面积为194.43平方米，房屋总价款为人民币4626437元，交房时间为2015年7月31日前。被告首期支付购房总价款的50.07%，金额2316437元，付款日期：2014-12-29。其余价款2310000元向中信银行昆明分行贷款支付。被告应在合同签订之日起7个工作日内向原告指定的银行申请办理按揭贷款手续，并于本协议签订之日起15日内依法获得银行按揭贷款并向原告支付上述余款。如因被告原因导致其无法办理银行按揭贷款时，被告应按补充条款的约定补足首付款或付清其余全部房款。否则，原告可单方解除本合同，并要求被告按商品房总价款的20%支付违约金。原告在扣除违约金后，向被告退还已付款余额，已发生的交易相关税费由被告承担。补充协议约定：若原告选择解除合同，原告在扣除被告应支付的违约金金额后，应在《商品房购销合同》登记备案手续撤销后十日内将被告支付的剩余首付款退还给被告。本条所涉款项（包括违约金）原告可从被告的已付款或原告应向被告支付的款项中进行扣除。2014年12月31日，双方办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为KM2014123102596。审理中查明，2014年12月27日，原告“昆明湖交款确认单”显示李忠2幢2-4号房交首付款2316437元，截至庭审之日，案涉房屋尚未交付。原告主张的违约金系按合同约定的总房款的20%计算。庭审中，被告认可其尚未支付余款2310000元，认可自己存在违约，但认为原告主张的违约金过高，要求将违约金标准调整至总房款的4%-5%。被告提交中信银行电子银行通用凭证、签约凭证，欲证明被告未成功办理贷款并非主观造成，对此原告不予认可。原告此次诉讼支出律师费10000元。关于原告第五项诉请求主张的交易相关税费，原告未提交相关发票、单据予以证实。以上事实，有原告提交的原告企业营业执照复印件、被告户口证明复印件、《商品房购销合同》及《合同补充协议》复印件、商品房买卖合同登记备案表复印件、《收据》、《交款确认单》复印件、中通快递运单截图、云南省增值税专用发票；被告提交的中信银行的电子银行通用凭证、签约凭证等证据在卷佐证及原告、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，关于原告的第一、二项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：根据《合同法法规标题中华人民共和国合同法制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期1999.03.15时效性现行有效》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，原被告双方自愿签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》真实合法，对双方具有约束力，双方应恪守履行。原被告在合同中对房款支付方式、支付时间均有明确约定，被告如未能顺利办理按揭贷款或银行放款额不足时被告有义务自行补足剩余房款，被告至今未付清房款，原告有权单方解除合同，且庭审中被告已承认自己存在违约行为，故原告主张解除合同、解除商品房买卖合同备案登记的请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告的第三项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，予以裁决。本案中，原告主张按总房款的20%计算违约金，被告认为过高，要求下调至4%-5%，原告未举证证明其损失。本院认为，根据合同约定被告本应于《商品房购销合同》签订后15日内（即2015年1月13日前）获得贷款支付余款，但被告逾期后双方至今协商处理未果，原告于2019年6月才诉至本院，造成原告现有损失其自身亦存在一定过失。考虑到案涉房屋至今既未交付被告使用也未办理产权变更登记，且案涉房屋所在地房产交易价格持续上涨，合同解除后原告也可及时挽回损失，故根据上述法律规定，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，原告主张的违约金，本院酌情确定以被告未付房款2310000元的20%予以支持，即：462000元。关于原告主张的律师费，此项费用系因被告违约在先，原告为维护自身合法权益而支出的合理费用，该项收费标准符合《云南省律师服务收费行业指引标准》的规定，原告也提交了律师费发票予以证实，故对于原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。至于原告主张的第五项诉讼请求，根据双方合同约定，被告违约导致原告单方解除合同时，原告有权在向被告退还的房款中扣除被告因违约而应承担的违约金、律师费，故对此本院予以确认支持，但关于交易相关税费，无事实依据，本院不予支持。案件受理费，本院依法判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告云南城投龙江房地产开发有限公司与被告李忠于2014年12月29日签订编号为：2幢2-4号《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、被告李忠于本判决生效之日起一个月内协助原告云南城投龙江房地产开发有限公司办理撤销《商品房购销合同》备案登记手续（备案登记号：KM2014123102596）；三、被告李忠于本判决生效之日起十日内向原告云南城投龙江房地产开发有限公司支付违约金462000元；四、被告李忠于本判决生效之日起十日内向原告云南城投龙江房地产开发有限公司支付律师费10000元；五、原告云南城投龙江房地产开发有限公司在被告李忠交纳的首付款2316437元中扣除上述第三、四项款项后将余款返还给被告李忠；六、驳回原告云南城投龙江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币13153元，由原告云南城投龙江房地产开发有限公司承担4773元；被告李忠承担8380元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘学俭人民陪审员  崔 静人民陪审员  李秀萍二〇一九年十月三十一日书 记 员  刘艳艳