山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6017号上诉人（原审原告）：山西富磊房地产开发有限公司，住所地山西省晋中市榆次区汇通路果园巷**。法定代表人：武双田,职务经理。委托诉讼代理人：赵志忠，河北世纪方舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太原明昇达房地产经纪有限公司，住所地太原市万柏林区新矿院********。法定代表人:李美珍,职务执行董事。委托诉讼代理人：李忠毛，山西晋一律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟江，山西晋一律师事务所律师。上诉人山西富磊房地产开发有限公司因与被上诉人太原明昇达房地产经纪有限公司合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初2601号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山西富磊房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵志忠，被上诉人太原明昇达房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人李忠毛、孟江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西富磊房地产开发有限公司上诉请求：一、请求贵院撤销太原市万柏林区人民法院作出的(2019)晋0109民初2601号民事判决书,依法改判被上诉人立即为上诉人办理所涉商铺的太原市尖草坪区古城街办滨河新村社区居委会的面积确认书并赔偿上诉人所有经济损失10万元;二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审法院认定事实不清,上诉人与被上诉人签订《商铺认购合作协议》之后，已经按照合同约定向被上诉人支付购房款110万元,双方已经开始履行该合作协议,转款人史美云与收款人李明并非无关联的案外人,收款人李明是被上诉人的实际控制人,且被上诉人已经将商铺交付给上诉人,上诉人也已经将涉案商铺出售给他人,但因被上诉人未按时为原告办理所涉商铺的太原市尖草坪区古城街办滨河新村社区居委会的面积确认书,导致上诉人与购房者达成的《商铺认购单》无法正常履行,二审法院应当查明事实依法改判支持上诉人的诉讼请求,维护上诉人的合法权益。2018年2月28日,上诉人与被上诉人签订《商铺认购合作协议》。协议主要内容为:“第一条商铺基本情况:该商铺总共面积约为:8000平方米(按实际成交面积为准),规划用途为商业。出卖人出售的的商品房,现定名为:恒大御景湾四期商铺;第二条计价方式与价款:出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商铺价款,该商铺单价为人民币:10800元/平方米;总金额为人民币:拥仟陆佰肆拾万元整(￥86400000元);第三条付款方式及期限:1.签合同之日起15日内,买受人应向出卖人付该商铺房款叁佰贰拾万元整(Y3200000元).......第六条出卖人权利及义务:1.出卖人应在签订协议之日起三日内向买受人提供该商铺所有相关合法手续,包括各类证件、商铺房号、面积、配套标准等等;2.由于买受人购买该商铺体量大,出卖人应保证该商铺可以正常对外销售,并积极配合买受人办理相关手续;3.由于买受人购买该商铺数量大,金额巨大,如遇不可抗力,出卖人不得以任何理由单方解除合同。”合作协议签订后,被上诉人应当按照协议第六条约定签订协议后三日内向上诉人交付商铺所有相关合法手续,被上诉人仅仅交付一部分有关手续,上诉人一直催促被上诉人交付所有合法手续,被上诉人一直推诿,即使如此上诉人一直积极履行合同,为了合作协议的顺利履行,上诉人于2018年4月2日向被上诉人转账100万元购房款。当场给付现金10万元，共计110万元。上诉人通过实际控制人史美云(现为上诉人股东)账号转入被上诉人李明账户中,李明原为被上诉人法定代表人及高管人员,在上诉人与被上诉人协商该合作协议详细条款时,上诉人一直系与李明商谈,同时在签订该合作协议时,系李明携带公章签订并在该合作协议上签字,在签订该协议之后,仍旧是由李明与上诉人联系履行协议事宜,亦是李明要求上诉人将款项转入其账户中。由此可以看出,李明并非无关联的案外人,而是被上诉人的实际控制人,假使不是上诉人实际控制人,其行为也构成表见代理。故,李明所收款项系上诉人向被上诉人支付的购房款。一审法院在未了解实际情况时便否认史美云转账给李明与本案有关联性是认定事实错误,一审法院进而错误的认定了该合作协议未实际履行。上诉人与被上诉人对该协议均已经部分履行,上诉人向被上诉人支付了100万元购房款,被上诉人向上诉人提供了商铺房的部分有关手续,同时将房产已经交付给上诉人控制,上诉人已经将涉案商铺出售给他人,故该协议已经开始履行。但因被上诉人未按照协议约定办理所涉商铺的大原市尖草坪区古城街办滨河新村社区居委会的面积确认书,导致上诉人无法为购买者办理相应手续,与购买者产生纠纷,导致太原市小店区刘家堡乡人民政府对上诉人所经营的山西和昌泰生态休闲农庄(涉案商铺销售所在地)中部分物品予以保全,保全的物品和文件资料系上诉人销售涉案商铺的有关资料,由此可以看出,被上诉人已经将商铺交付给上诉人,上诉人已经将涉案商铺进行出售。根据合作协议第六条约定:被上诉人应当积极配合上诉人办理相关手续,且不得以任何理由单方解除合间。故,被上诉人未为上诉人办理有关产权手续,将商铺二次销售的行为已严重违约,被上诉人应当积极履行合同,为上诉人办理有关产权手续,并赔偿上诉人经济损失。综上所述,一审法院认定上诉人未履行《商铺认购合作协议》是错误的,上诉人已经履行了该协议,该协议合法有效,双方应当继续履行该协议,请求二审法院查明事实,撤销一审判决,改判支持上诉人的原审诉讼请求,判决被上诉人为上诉人办理所涉商铺的太原市尖草坪区古城街办滨河新村社区居委会的面积确认书,同时赔偿上诉人经济损失10万元。太原明昇达房地产经纪有限公司辩称，请求驳回上诉人的上诉请求。1、被上诉人在2018年4月13日以公证方式向上诉人发出解约函，根据最高人民法院关于审理合同法解释2规定可以看出，该合约已经解除。2、上诉人没有按照合同履行已经构成根本违约，被上诉人享有先履行抗辩权，上诉人的上诉理由不能成立，双方在2018年签订的协议第3条对付款明确约定，上诉人从未付过款项，违约在先。3、上诉人企图以借鸡生蛋方式，通过销售被上诉人房产又不支付上诉人购房款的手法，来实现开发自己房地产的目的，这样的合同被上诉人根本不可能履行。4、上诉人支付给案外人李明110万元，不能构成表见代理，也没有证据证明。一审中只有100万元的转账凭证。李明确实收到过100万元，但不能推定为表见代理，被上诉人是独立法人，有自己的账户，上诉人在没有明确授权的情况下，将相关款项支付李明，过失明显，因此不存在表见代理问题。5、上诉人违规销售，无法给客户交代，其应当对自己的行为负责，因此，请求驳回上诉，维持原判。山西富磊房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即为原告办理案涉商铺的太原市尖草坪区古城街办滨河新村社区居委会的面积确认书；2、请求判令被告赔偿原告所有经济损失100000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年2月28日，原、被告签订《商铺认购合作协议》。协议主要内容为：“第一条商铺基本情况：该商铺总共面积约为：8000平方米（按实际成交面积为准），规划用途为商业。出卖人出售的的商品房，现定名为：恒大御景湾四期商铺；第二条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商铺价款，该商铺单价为人民币：10800元/㎡；总金额为人民币：捌仟陆佰肆拾万元整（￥86400000元）；第三条付款方式及期限：1.签合同之日起15日内，买受人应向出卖人付该商铺房款叁佰贰拾万元整（￥3200000元）；2.60日内，买受人应向出卖人付该商铺房款肆仟万元整（￥40000000元）；3.该商铺房款肆仟万元整，付款周期为每十天买受人向出卖人付款一次，总共付款周期不超过六次；4.该商铺剩余房款肆仟叁佰贰拾万元整（￥43200000元），买受人应按恒大御景湾实际工程进度及实际交付面积陆续支付给出卖人；第五条交付期限：出卖人预计在2018年10月31日前（按恒大御景湾实际施工进度具体确定），按照国家和地方人民政府的有关规定，将该商铺经验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付买受人使用。第六条出卖人权利及义务：1.出卖人应在签订协议之日起三日内向买受人提供该商铺所有相关合法手续，包括各类证件、商铺房号、面积、配套标准等等；2.由于买受人购买该商铺体量大，出卖人应保证该商铺可以正常对外销售，并积极配合买受人办理相关手续；3.由于买受人购买该商铺数量大，金额巨大，如遇不可抗力，出卖人不得以任何理由单方解除合同；第八条合同效力：本合同一式贰份，出卖人壹份，买受人壹份，自双方签字，盖章之日起生效。”原、被告双方法定代人签字并加盖公司公章予以确认。2018年3月21日，被告太原明晟达房地产经纪有限公司（乙方）与案外人太原市尖草坪区古城街办滨河新村社区居民委员会（甲方）签订《商铺收购合同》，部分内容为：“二、乙方的权利及义务：第一条订立合同的基础和目的：依据国家有关法律、法规之规定，甲乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，由甲方收购乙方及乙方居民拥有的恒大御景湾回迁商铺，特订立本合同。第二条交易事项：（一）交易房地产的基本情况1.位置：太原市尖草坪区，东干渠以东，龙康街以南，新赵路以西，龙康南街以北，恒大御景湾三、四块商业；2.建筑面积：约11000余平方米（以收购实际面积为准，具体见相关产权文件）。（二）交易事项：甲方收购乙方及乙方居民拥有的恒大御景湾回迁商铺等事项。”2018年4月2日，案外人史美云通过银行转账的方式给案外人李明转款1000000元。同日，案外人李明出具收条一份，载明：“今收到史美云现金壹佰万元整。”一审法院认为，合法的买卖关系受法律保护。原、被告双方于2018年2月28日签订《商铺认购合作协议》一份，该协议书加盖有原告山西富磊房地产开发有限公司、被告太原明晟达房地产经纪有限公司的公章及双方法定代表人签字确认，系双方当事人真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原、被告协议中约定付款方式及期限为：“1.签合同之日起15日内，买受人应向出卖人付该商铺房款叁佰贰拾万元整（￥3200000元）；2.60日内，买受人应向出卖人付该商铺房款肆仟万元整（￥40000000元）；3.该商铺房款肆仟万元整，付款周期为每十天买受人向出卖人付款一次，总共付款周期不超过六次；4.该商铺剩余房款肆仟叁佰贰拾万元整（￥43200000元），买受人应按恒大御景湾实际工程进度及实际交付面积陆续支付给出卖人。”原告山西富磊房地产开发有限公司未提供证据证明其向被告太原明晟达房地产经纪有限公司支付购房款；其也未向法庭提供证据证明2018年4月2日，案外人史美云通过银行转账的方式给案外人李明转款1000000元与本案存在关联性；庭审中，被告太原明晟达房地产经纪有限公司表示本案涉案商铺已经另售他人，不存在继续履约的可能性。因本案涉案《商铺认购合作协议》未实际履行，且被告太原明晟达房地产经纪有限公司已将案涉商铺另售他人，故对原告要求被告立即为其办理所涉商铺的太原市尖草坪区古城街办滨河新村社区居民委员会的面积确认书的诉讼请求，与本案查明的事实不符，不符合法律规定，本院不予支持。原告山西富磊房地产开发有限公司要求被告赔偿其经济损失100000元的诉讼请求，因其不能提供充分的证据证明其确实存在损失，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告山西富磊房地产开发有限公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人山西富磊房地产开发有限公司向法庭提供证据为：对第三方的商铺认购单及太原市小店区刘家堡乡人民政府查封扣押明细。证明：我们已经对外销售，现在资料被政府部门保全。被上诉人太原明晟达房地产经纪有限公司的质证意见为：商铺认购单15份均不予认可。第三方买受人身份无法核实，是其单方制作，且没有付款行为，该商铺认购单除了一份高鑫是2018年4月25日签署的以外，其他14份的签署时间均早于2018年3月20日（被上诉人与古城街办签订买卖合同的日期）。没有购房图上诉人是如何销售的，在逻辑上无法成立。因此，该证据不具备合理性合法性，不能作为证据使用，如确有销售行为，根据合同相对性也是由上诉人与第三方解决，与被上诉人无关。被上诉人太原明晟达房地产经纪有限公司向法庭提供证据为：企业信息查询单。证明：李明是2018年2月2日不再是法定代表人的事实。上诉人山西富磊房地产开发有限公司的质证意见为：对此没有异议。本院审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，上诉人主张其与被上诉人签订《商铺认购合作协议》之后，已经按照合同约定向被上诉人支付购房款110万元,双方已经开始履行该合作协议,且被上诉人已经将商铺交付给上诉人,而被上诉人称上诉人从未付过款，上诉人所讲付款中的100万元是案外人史美云通过银行转账的方式给案外人李明的，李明也确实收到过100万元，但被上诉人是独立法人，有自己的账户，上诉人是在没有授权的情况下，将相关款项支付李明。从本案查明的事实看，现有证据不足以证明上诉人按合同履行的上诉主张，故一审判决对合同履行情况以及上诉人主张赔偿其经济损失100000元的的认定与处理并无不妥。综上，山西富磊房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人山西富磊房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李铁柱审判员 唐 璐审判员 安源生 二〇一九年十月十七日书记员 梁 卉