四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初10661号 原告：邱一洧，男，1985年6月2日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：尤元昶，四川兴蓉律师事务所律师。 被告：成都交通枢纽场站建设管理有限公司。住所地：成都市高新区盛和路**交投大厦**。 法定代表人：曾成志。 委托诉讼代理人：毛政文，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张龙刚，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都金七浦投资管理有限公司。住。住所地：成都市金牛区二环路西三段******/div> 法定代表人：周伟杰。 第三人：成都新南时代房地产开发有限公司。住所地：成。住所地：成都高新区盛和一路**********> 法定代表人：周伟杰。 第三人：四川以太贸易有限责任公司。住所地：成都市锦江。住所地：成都市锦江区南府街********iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：高莉莉，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王蓓，女，1982年1月2日出生，汉族，住成都市武侯区，公司员工。 原告邱一洧与被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司（以下简称场站公司）、成都金七浦投资管理有限公司（以下简称金七浦公司）、第三人成都新南时代房地产开发有限公司（以下简称新南公司）、四川以太贸易有限责任公司（以下简称以太公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员林旭担任审判长，与人民陪审员吴建强、人民陪审员于振华组成合议庭，于2019年6月27日公开开庭审理，后因本院工作变动，由本院审判员林旭担任审判长，与人民陪审员马新民、人民陪审员张骏组成合议庭，于2019年10月24日公开开庭审理。原告邱一洧的委托诉讼代理人尤元昶，被告场站公司的委托诉讼代理人毛政文、张龙刚到庭参加诉讼，被告金七浦公司、第三人新南公司、以太公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。 邱一洧向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除邱一洧与场站公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、判令解除邱一洧与金七浦公司签订的《商铺租赁合同》；3、判令解除邱一洧与金七浦公司签订的《新南中心商业管理合同》；4、判令场站公司退还邱一洧实际支付的房款1961069元、三年租金抵房款619272元，代收费用36344元（包括契税30000元、房产登记费550元、国有土地使用证60元、权证印花税500元、国土印花税5元、其他费用3500元、代收维修资金1729元）、资金占用利息（以实际支付房款1961069元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从付款之日计算至付清之日止）；5、场站公司承担全部诉讼费和保全费。 事实和理由：2013年12月20日，邱一洧与场站公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，邱一洧向场站公司购买位于成都市高新区桂溪乡和平村2组红光村成都火车南站枢纽城市综合体项目1幢负1层44号房屋一套，邱一洧支付完全部房款及契税款。但场站公司委托的新南公司及金七浦公司至今无法完成案涉商铺所在负一楼统一打造管理及返租义务，该商铺至今无法开业正常经营，邱一洧购房目的无法实现，按照合同法的有关规定有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。 场站公司辩称：1、场站公司与邱一洧签订商品房买卖合同及补充协议以后，场站公司已按协议全面履行合同义务，案涉房屋已实际交付，并办理房屋产权证书，合同已实际履行完毕，不具备合同法关于合同解除的前提条件。2、场站公司交付的房屋系严格依照相关建设工程管理法律法规规定，经过相关法定部门验收合格，不存在基础及主体工程质量问题，不存在法定或合同约定的合同解除情形。3、案涉房屋交付后，邱一洧作为房屋所有权人，与金七浦公司签订了《商铺租赁合同》并收取了相应的收益，同时与金七浦公司签订《新南中心商业管理合同》，实际行使了所有权人对房屋的占有、使用、收益等权能。4、邱一洧诉请的事实及理由均不构成法定或约定的解除事由且已超过除斥期。综上，请求人民法院依法驳回邱一洧的诉讼请求。 金七浦公司、新南公司、以太公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 经审理查明，2010年5月28日，场站公司以出让方式取得成都高新区原桂溪乡和平村2组、红光村2组地块的国有土地使用权，土地用途为商业用地、住宅用地。2010年3月至2013年4月，场站公司取得房地产开发企业三级资质证书，并就火车南站交通枢纽城市综合体项目取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。案涉工程2014年3月经消防验收合格，2014年5月20日取得《建设工程规划合格证》，2014年5月29日进行了竣工验收。 2013年2月6日，场站公司与新南公司签订《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议》（以下简称《合作协议》），主要约定：新南公司整体购买火车南站枢纽城市综合体项目物业面积的70%，剩余的30%由新南公司指定第三方拆零购买。新南公司负责拆零物业的营销、代理招商和经营管理，无论新南公司能否寻找零购第三方购买拆零物业，新南公司均按期向场站公司付款；场站公司授权新南公司以场站公司名义对外拆零出售物业面积的30%并以场站公司名义对零购第三方进行代收款和催款工作，新南公司须以带租约的销售模式进行销售，最终保障商场的统一经营管理权利；拆零物业的销售总价不能超过6亿元。 2013年6月21日，场站公司取得火车南站枢纽城市综合体项目的《商品房预售许可证》，房屋用途为住宅、商业。 2013年6月21日，场站公司与新南公司签订《的补充协议》（以下简称《补充协议一》），主要约定：场站公司授权新南公司以场站公司的名义对外拆零出售20177.856平方米物业，具体区位以最终申报房管局方案为准；拆零物业及300个产权车位销售价格预计5.95亿元。 随后，新南公司就拆零物业的营销开展广告宣传，寻找拆零物业的购房人。新南公司制作的广告宣传册中宣称“作为投资商的成都新南时代房地产开发有限公司将自持‘新南中心’超过70%的物业，仅对外销售30%，项目未来会引进10-20家主力店，提升项目品质和后期商业存活率”、“统一经营、统一管理、租金收益稳定持续增长”、“三年养铺基金、8%年投资回报率”，是“继春熙路-盐市口商圈后成都第二个百亿商圈”。同时，宣传册载明-1楼的业态规划包括品牌服饰、饰品、西式餐点、休闲广场、数码电讯、化妆护肤、个人用品、面包咖啡、美食广场九种业态，并标识了各业态规划的范围，宣传册同时载明意向入驻品牌主力店包括屈臣氏、万宁、巴菲盛宴、麦当劳等。 2013年12月20日，邱一洧与场站公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。 《商品房买卖合同》与本案有关的约定如下：邱一洧一次性付款购买成都火车南站枢纽城市综合体项目一幢负一层44号房屋，用途为商业，建筑面积62.8平方米、套内建筑面积24.75平方米、单价15923.57元/平方米、总价1000000元；场站公司应当在2014年2月15日前向邱一洧交付商品房，商品房交付时应取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告；邱一洧同意委托场站公司代交专项维修基金、契税、办理房屋产权证、他项权证所需缴纳的手续费、登记费、共有人登记费、书证费、契税、印花税等费用、办理分户国土使用证的办证费用、其他办理权证所需的税费。 《商品房买卖合同补充协议》与本案有关的约定如下：邱一洧同意并认可，由场站公司引入一家商业管理公司对该房屋所在商业项目进行统一的商业管理，并收取相应的商业管理费用，具体约定详见商业管理公司与邱一洧签订的《新南中心商业管理合同》，邱一洧同意并确认，该房屋所在商业项目由场站公司委托的商业管理公司统一规划、统一经营管理、统一打造、统一营销推广；交付时的商品房为清水房，未进行物理隔离（仅以界址钉的方式以示房屋四至），商品房能否进行物理隔断以及物理隔断方式必须遵守物业公司或商业管理公司的统一规定、符合《业主临时管理规约》的规定；如出现法定或约定的邱一洧有权解除本合同及补充协议的事由，场站公司自该事由发生之日起30日内未收到邱一洧解除合同的书面通知，视为邱一洧放弃本合同及补充协议的解除权，双方继续履行合同；场站公司给邱一洧的所有通知（包括但不限于发送《交房通知书》、《解除合同通知书》等）可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递、在当地媒体报纸上发布公告等方式送达，……以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后7日为送达日，以报纸公告发出的，公告发布当日为送达日……。 当日，邱一洧还与金七浦公司分别签订《商铺租赁合同》与《新南中心商业管理合同》（以下简称《商业管理合同》）。 《商铺租赁合同》主要约定：邱一洧自愿委托金七浦公司对火车南站枢纽城市综合体项目（以下简称新南中心）进行统一规划、整体营运管理并自愿将商铺出租给金七浦公司，金七浦公司自愿承租并可以自主经营、与他人联营、对外招租等多种方式经营；租赁期限为从交房之日起开始计算满三年，若开发商实际交房日迟延的，则租赁期限相应顺延；租赁期限内，金七浦公司按照月租金17202元的标准向邱一洧支付租金，租金从交房次日起开始计算，若因邱一洧原因导致开发商拒绝交付房屋的，租金从开发商实际交房之日起开始计算；双方同意租金在合同签订同时一次性支付，邱一洧确认金七浦公司在合同签订同时以现金方式一次性向其全额支付三年租金619272元；整个租赁期间，该商铺实际产生的水、电、物业商管费等由金七浦公司负责缴纳；合同生效后，金七浦公司有权对新南中心整个物业进行统一规划、统一招商、统一经营管理、统一营销推广，商铺达到交付条件后由金七浦公司凭租赁合同代邱一洧与场站公司办理交房手续，场站公司向金七浦公司交付房屋的行为视为邱一洧向金七浦公司交付租赁商铺；金七浦公司成为新南中心物业的首届营运管理机构，负责对物业进行定位策划、商业推广、业态管理和营业管理并负责对物业公共部位、公共设施设备统一规划利用、负责整体商业运营管理。 《商铺租赁合同》签订后，邱一洧实际并未收到任何款项。 《商业管理合同》主要约定：由金七浦公司作为新南中心管理方对新南中心实行专业化、品牌化的整体运营和管理，邱一洧同意并接受金七浦公司对新南中心的整体运营管理；金七浦公司对新南中心的整体运营管理期限为10年，从2014年2月15日交房之日起计算，合同期限届满前60日，任何一方未提出书面异议本合同自动续期10年；邱一洧应向金七浦公司交纳物业商管费，从2014年2月15日交房之日起计算，每月35元/平方米，按季度交付，首期物业商管费于开发商交付物业之日支付，以后每期物业商管费须于下期开始30日前支付；物业商管费已包含邱一洧应交纳的物业服务费（每月12元/平方米），物业服务费调整的，物业商管费相应调整。 前述合同签订当日，邱一洧还与新南公司签订了《新南中心合同审批表》，载明邱一洧购买的44号商铺签约单价15923.57元/平方米、签约总价1000000元、实付单价41088.44元/平方米、实付总价2580354元。表中还载明，邱一洧购买的房屋存在返租，每月租金17202元，返租后单价31227.21元/平方米，返租后总价1961069元。 前述合同签订后，邱一洧向新南公司支付房款961069元，新南公司出具收据1张，邱一洧还向场站公司支付房款1000000元，场站公司出具收据1张。 2014年2月15日，场站公司、新南公司签署《商品房交接完成确认书》，由新南公司代表负一层商铺产权人对新南中心负一层2号商铺至676号商铺收房完毕。 2014年3月2日，邱一洧向场站公司支付房屋所有权证代办费36344元。场站公司代收费后，向成都市地税局缴纳房屋买卖契税30000元、权证印花税5元、产权转移印花税500元，向成都市房屋产权交易所缴纳房地产转让手续费3500元，向成都市房管局设立的新南中心项目专项维修资金账户缴纳房屋专项维修资金1728.65元，向成都市房屋产权登记中心缴纳产权登记费550元。 2015年5月11日，邱一洧取得了案涉商铺的房屋产权证（成房权证监证字第××号）。 另查明，新南中心负一楼商业建筑面积为17206.33平方米，被拆零为675个室内产权式商铺，最大套内使用面积为26.76平方米、最小套内使用面积1.8平方米。截止本案法庭辩论终结之日，案涉房屋为清水房，未进行过装修及经营。 再查明，2014年4月2日、2014年8月30日，场站公司与新南公司在已签订《合作协议》、《补充协议一》基础上，分别签订《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼补充协议（二）》（以下简称《补充协议二》）、《关于火车南站枢纽城市综合体商业裙楼项目补充协议三》（以下简称《补充协议三》），对新南公司的付款期限、违约责任进行了补充约定。《补充协议三》签订后，新南公司因资金紧张无法在约定时间内付清房款，故寻找到第三方以太公司将其与场站公司签订的《合作协议》及相关补充协议中的权利义务进行整体转让。 2014年12月29日，场站公司、新南公司和以太公司三方签订《权利义务转让协议书》，主要约定：以太公司自愿概括继承新南公司与场站公司签订的合作协议及后续补充协议项下的新南公司的全部权利和义务；以太公司概括受让《合作协议》及《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》项下新南公司的全部权利义务，新南公司不再作为《合作协议》及后续补充协议的一方当事人，除了继续处理遗留问题（详见特别约定条款）外，以太公司继续履行《合作协议》及后续补充协议项下新南公司的全部权利义务。2014年12月，新南公司、金七浦公司和以太公司三方签订《权利义务转让协议》，主要约定：以太公司自愿概括承担新南公司、金七浦公司与新南中心-1楼拆零销售商铺业主签订《商铺租赁合同》项下承租人的全部权利和义务，按照约定新南公司、金七浦公司按季应向业主支付的租金由以太公司支付；以太公司自愿概括承担金七浦公司与新南中心-1楼拆零销售商铺业主签订《商业管理合同》项下金七浦公司的全部权利和义务，协议生效后，由以太公司负责在《商业管理合同》期限内对新南中心进行统一运营管理。 庭审中，邱一洧认为场站公司、新南公司、金七浦公司转让相关权利义务未通知业主，两份权利义务转让协议对其没有约束力。 2018年7月11日，本院向场站公司送达本案民事起诉状。 以上事实，有成高国用（2010）第×号国有土地使用权证、建字第510107201139218号《建设工程规划许可证》、CGGJ（2012）_Ｊ002《建设工程施工许可证》、高新公消验[2014]第0031号《建设工程消防验收合格意见书》、验字第510107201459034号《建设工程规划合格证》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议》、《的补充协议》、《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议补充协议（二）》、《关于火车南站枢纽城市综合体商业裙楼项目补充协议三》、《权利义务转让协议》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《商铺租赁合同》、《新南中心商业管理合同》、《新南中心合同审批表》、房款收据、代收费收据、广告宣传册、房屋信息查询记录等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为： 一、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是否应当解除。 （一）邱一洧是否享有合同解除权。邱一洧与场站公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等一系列合同后，按约向场站公司支付了全部购房款，履行了购房人的合同义务。但场站公司自2014年交房至今长达5年的时间内，未按约定对案涉房屋所在商业项目进行统一规划、经营管理、统一打造、营销推广，案涉房屋至今不具备商业物业的基本用途和经营条件，不符合场站公司在合同中承诺的商业物业的状态，不能满足邱一洧购买商业物业应当实现的经济效益和合同目的，场站公司的行为已经构成根本违约，邱一洧作为合同守约方依法享有合同法定解除权。 对于场站公司主张案涉房屋已经取得房产证，不具备合同解除的前提条件的答辩主张。本院认为，物权登记只是物权的公示方式，案涉房屋买卖合同是邱一洧取得物权登记的原因和基础，当房屋买卖合同被依法解除后，物权登记也应相应予以撤销。因此，场站公司的答辩主张不成立，本院不予采信。 （二）邱一洧是否在约定时间内行使合同解除权。根据邱一洧与场站公司对解除权行使期间的约定，邱一洧有权在解除事由发生之日起30日内解除合同。本案中邱一洧以场站公司未履行统一规划、经营管理、统一打造、营销推广合同义务构成违约主张合同解除，虽然《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》未约定场站公司完成打造的具体时间，但场站公司自2014年2月15日交房至今未进行任何打造，早已超过打造的合理期限，场站公司至今处于持续违约的状态，邱一洧有权在场站公司履行打造义务之前主张解除合同。 （三）合同解除时间的认定。本院认为，依照法律规定，合同自解除通知到达对方时解除。解除合同的通知可以通过诉讼的方式行使，提起诉讼是解除权人意思表示的一种合法方式，因此载有解除请求的起诉状送达场站公司时，发生合同解除的效力。邱一洧通过诉讼的方式向场站公司发出了解除通知，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》自起诉状送达场站公司之日即2018年7月11日解除。 二、《商业管理合同》、《商铺租赁合同》是否应与《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》一并解除。 本院认为，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《商铺租赁合同》、《商业管理合同》虽然从形式上分别签订、相互独立，但前述合同系同一时间、同一地点、依序同步签订，合同内容互为条件、相互关联，数份合同之间紧密联系、不可分割。各方当事人通过数份联立的合同，旨在共同实现开发商完成楼盘销售、购房人购房并依托开发商整体商业打造，实现房屋最终价值的合同目的。因此，数份合同因互为条件、相互依存而无法单独履行，系联立合同，应当一并履行或一并解除。《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》解除后，《商铺租赁合同》、《商业管理合同》已彻底丧失单独继续履行的基础和条件，应当与《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》一并解除。 三、“租金”性质的认定。 本院认为，租金是因租赁物的使用而产生的经济收益。本案所涉房屋自交房之日起至今既没有呈现出租物业当有的形态和基础条件，也没有因物业的实际租赁使用而产生任何经济利益，新南公司在邱一洧购房时以所谓三年租金一次性抵扣房款的方式将总房款降低至1961069元，其本质是新南公司为完成物业销售，采取的营销方式和手段。因此本案不存在租金抵扣房款的事实，邱一洧支付的1961069元即为实际购房款。 四、场站公司是否应当对新南公司收取的购房款承担责任。 邱一洧为购买房屋实际支付1961069元，其中有961069元由新南公司收取。场站公司是否应当对新南公司收取的购房款承担责任，本院认为，场站公司通过《合作协议》授权新南公司以场站公司名义对外拆零出售房屋和代为收取房款，新南公司是场站公司的销售代理人，具有代理销售权。新南公司以场站公司名义对外销售房屋并收取房款，是新南公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为，该行为的后果对场站公司发生效力。因此，场站公司应对新南公司收取的房款承担责任。场站公司就新南公司收取的房款承担责任后，有权根据法律规定或合同约定，向相关主体主张权利。 五、场站公司是否应当承担退还税费的责任。 本院认为，房屋交易过程产生的税费由税务机关依法予以收取。场站公司代收邱一洧契税30000元、权证印花税5元、产权转移印花税500元后，已按照相关规定代邱一洧向税务机关实际缴交，邱一洧要求场站公司退还税费的请求因场站公司不是税费的收取人，其主张事实依据不足，本院不予支持。邱一洧因购买案涉房屋缴纳税费，由于房屋买卖合同已依法解除，邱一洧所诉退税问题应依法依规向税务机关提出。 六、场站公司是否应当承担退还产权登记费、房屋转让手续费、房屋专项维修资金、其他费用的责任。 场站公司代收邱一洧产权登记费550元、房屋转让手续费3500元、房屋专项维修资金1728.65后，已依照相关规定向有关行政机关缴交，有关行政机关已经完成了相应工作、办理了相关手续并收取了办理手续的费用。由于房屋买卖合同已依法解除，对邱一洧而言，其缴纳的产权登记费、房屋转让手续费、房屋专项维修资金系其因案涉房屋买卖合同解除遭受的实际损失，因此邱一洧要求场站公司赔偿该部分损失的请求成立，本院予以支持。另，场站公司代收邱一洧办证费用还剩余60.35元，场站公司应当一并予以退还。 七、场站公司是否应当赔偿资金利息损失。 本院认为，案涉房屋买卖合同因场站公司违约导致合同解除，对邱一洧支付房款被占用期间的资金利息损失，场站公司应当赔偿。场站公司应当向邱一洧赔偿资金占用利息的计算标准为：以1961069元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率、自2018年7月12日起计算至实际退清之日止。 八、合同解除后案涉房屋不动产权是否应当恢复登记至场站公司名下。 本院认为，合同解除后案涉房屋的不动产权应当恢复登记至场站公司名下，邱一洧应当在场站公司支付完毕前述款项后协助场站公司将案涉房屋的不动产权属恢复登记至场站公司名下。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告邱一洧2013年12月20日与被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，与被告成都金七浦投资管理有限公司签订的《商铺租赁合同》、《新南中心商业管理合同》于2018年7月11日解除； 二、被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告邱一洧购房款1961069元并赔偿资金占用利息损失，资金占用利息损失的计算标准为：以1961069元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率、自2018年7月12日起计算至实际付清之日止； 三、被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告邱一洧支付的产权登记费550元、房屋转让手续费3500元、房屋专项维修资金1728.65元，以上合计5778.65元； 四、被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告邱一洧剩余办理房屋所有权证代收费用60.35元； 五、被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司付清前述款项后，原告邱一洧于三十日内协助被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司将位于成都市高新区房屋的不动产权属恢复登记至被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司名下； 六、驳回原告邱一洧的其他诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12190元，由被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  林 旭 人民陪审员  马新民 人民陪审员  张 骏 二〇一九年十月二十四日 书 记 员  王炼石