广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1012号上诉人（原审原告）：阳江市万方房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区金山路**。法定代表人：张秀丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：何鹤年，广东拓进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓朝凤，女，1959年4月23日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：卢锐湘，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陈春苗，女，1970年12月13日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审第三人）：莫积明，男，1968年8月16日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人阳江市万方房地产开发有限公司（以下简称万方公司）因与被上诉人邓朝凤、陈春苗、莫积明案外人执行异议之诉一案，不服阳江市江城区人民法院于2019年4月25日作出的（2019）粤1702民初1070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。万方公司上诉请求：一、撤销一审判决，停止对阳江市xxx小区xxx号房的拍卖、变卖；二、确认万方公司对阳江市xxx小区xxx号房享有排除执行的实体权利，并确认阳江市xxx小区xxx号房归属于万方公司；三、本案一二审诉讼费用由邓朝凤负担。事实与理由：一、万方公司对涉案房屋享有足以排除执行的实体权利，应解除对涉案房屋的查封和停止对涉案房屋的拍卖变卖。1.万方公司对涉案房屋享有物权，并办理了不动产权证。故涉案房屋物权归属于万方公司，万方公司对涉案房屋享有足以排除执行的实体权利。2.预查封的对象是被查封人基于有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权转移登记请求权，故莫积明对涉案房屋享有债权请求权，而非物权。二、莫积明尚未付清涉案房屋的房款，且未对涉案房屋进行占有和使用，该房屋仍由万方公司占有和使用，万方公司享有所有权。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，在邓朝凤未向万方公司支付剩余房款或者万方公司同意将剩余价款从该财产变价款中优先支付之前，一审法院不得拍卖涉案房屋，理由如下：1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规范目的，是保证第三人实现合同目的。2.任何人不得处分超过的自己享有的权利是法律上的公权力进行公法上的处分，故拍卖的范围不能超出莫积明享有的权利。3.涉案房屋是万方公司合法建造，初始登记在万方公司名下。莫积明尚未取得涉案房屋的所有权，其享有的是对涉案房屋所有权的过户登记请求权，性质上归属于债权请求权，或合同权利。4.一审法院只能处分莫积明根据《房屋买卖合同》所享有的债权。5.竞买人所取得的是莫积明享有的请求转移登记合同权利。6.根据《合同法》的规定，万方公司享有先履行抗辩权、同时履行抗辩权、不安抗辩权。在莫积明或受让人未履行《房屋买卖合同》主要义务，支付完成房价款之前，万方公司有权拒绝办理产权转移登记手续。7.本案无证据证明邓朝凤向万方公司支付了剩余房款及违约金或万方公司同意在财产变价款中优先支付。8.根据举轻眀重规则，在上诉第7点事实未发生之前，人民法院不能查封涉案房屋，故比查封更重的拍卖行为更不能进行。四、阳江市自然资源局于2019年4月9日的复函未经庭审质证，不作为本案的裁判依据。邓朝凤辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，万方公司上诉的事实与理由在一审判决以及之前的（2019）粤1702执异10号执行裁定已进行了充分的说理。万方公司后来提交的不动产权证书是为了规避法律义务而作出的，不具备合法权利，针对不动产权证书，阳江市自然资源局已经复函一审法院，因此邓朝凤认为万方公司的上诉请求不应获得法院的支持，请求驳回万方公司的上诉请求。莫积明述称：同意万方公司的上诉请求。陈春苗没有提供诉讼意见。万方公司向一审法院反诉请求：1.请求撤销（2018）粤1702执1906号《执行裁定书》，停止对阳江市xxx小区xxx号房的拍卖、变卖；2.请求撤销（2019）粤1702执异10号《执行裁定书》，支持万方公司的异议请求；3.请求确认阳江市xxx小区xxx号房的权属归万方公司所有；4、本案诉讼费由邓朝凤承担。一审法院认定事实：2016年3月3日，万方公司（出卖人）与莫积明（买受人）签订了《房屋买卖合同》（合同编号：2016030280），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市xxx小区xxx号房。该房屋为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2xxx9号，约定建筑面积共210.13平方米（其中套内建筑面积179.75平方米，公共分摊建筑面积30.38平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米6293.67元，房屋总价款为1131287元；买受人应支付首期房价款341287元，余款790000元向银行申请贷款支付。其中，签订合同时莫积明支付了购房定金20000元。同日，莫积明就办证费用及剩余首期款向万方公司出具了一份借据，该借据记载由莫积明向万方公司暂借该笔款项，莫积明分十期向万方公司偿还剩余首期款321287元，另外再支付办证费用76219元给万方公司。出具该份借据后，莫积明没有按照该借款上的还款时间偿还首期款及办证费用。2016年4月14日，莫积明、万方公司与中国建设银行股份有限公司阳江市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定莫积明向中国建设银行股份有限公司阳江市分行借款790000元，并同意将该款汇入万方公司的账户，用于支付莫积明向万方公司购买房屋时尚欠的购房款。莫积明按等额本息还款法每月偿还贷款本息。万方公司为该笔借款作连带责任保证担保。上述借款合同签订后，中国建设银行股份有限公司阳江市分行于2016年4月22日按合同约定发放了贷款。贷款发放后，莫积明偿还了一小部分贷款，后由于逾期不还，万方公司作为贷款保证人代为履行还款义务至今。2018年2月8日，邓朝凤以民间借贷为案由向一审法院起诉陈春苗、莫积明，案号为（2018）粤1702民初835号。在诉讼过程中，邓朝凤向一审法院申请诉讼保全。一审法院依法于2018年3月27日查封了莫积明所有的坐落于阳江市xxx小区xxx号房（产权证号：粤[2016]阳江市不动产证明第0xxx6号）。2018年4月19日，陈春苗、莫积明与邓朝凤达成调解，一审法院根据双方的申请依法作出（2018）粤1702民初835号民事调解书，依该调解书，陈春苗、莫积明应分期偿还借款本金1000000元，逾期不还须以尚欠的本金按月利率2%计算利息。该调解书生效后，陈春苗、莫积明没有履行还款义务。2018年7月24日，邓朝凤向一审法院申请执行。根据2018年7月27日阳江市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果显示，坐落于阳江市xxx小区**房房地产（产权证号：粤[2016]阳江市不动产证明第0xxx6号）权利人为莫积明，该房产于2018年3月27日已被阳江市江城区人民法院查封。据此，一审法院于2018年8月4日作出（2018）粤1702执1906号执行裁定，拟拍卖、变卖涉案房地产，并定于2019年1月30日10时至2019年1月31日10时止依法在广东省阳江市江城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖。2019年1月22日，万方公司以莫积明尚未付清购房款，涉案房屋尚未移交给莫积明为由向一审法院提出执行异议，并提交了2019年1月31日出具的不动产权证书[证号：粤（2019）阳江市不动产权第0xxx8号]，拟证明涉案房屋的权属人不是莫积明，而是万方公司。一审法院经审查，于2019年1月25日作出（2019）粤1702执异10号执行裁定书，依法驳回了万方公司的异议请求。万方公司不服，因此向一审法院提起本案的案外人执行异议之诉。本案在审理过程中，一审法院于2019年3月15日就涉案房屋的不动产权证的申请办理时间、出证时间、为何在法院预查封期间仍可办理产权变更登记、该不动产权证办理过程中是否有预售权利人莫积明及抵押权人中国建设银行股份有限公司阳江市分行工作人员到场签名等问题去函阳江市自然资源局。该局于2019年4月9日复函如下：“一、坐、坐落于阳江市xxx小区**房的不动产登记情况详见附件、当事人于2019年1月30日审理办理粤（2019）阳江市不动产权第0xxx8号《不动产权证》（首次登记）。三、粤（2019）阳江市不动产权第0xxx8号《不动产权证》于2019年2月2日办结。四、根据《不动产登记操作规范》（试行）：商品房被预查封的，不影响办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记以及预购商品房预告登记转国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的规定，预查封的商品房可办理房屋首次登记。五、商品房首次登记由开发商申请登记的，不需要预售权利人及抵押权人到场签名”。附件中的不动产登记资料查询结果证明显示，阳江市xxx小区xxx号房于2016年6月2日登记的权利人为莫积明，产权证号为：粤（2016）阳江市不动产证明第0xxx6号，查封情况为：预查封，查封时间为2018年3月27日。2019年1月31日登记的权利人为万方公司，产权证号为粤（2019）阳江市不动产权第0xxx8号。一审法院认为：依照法律规定，人民法院只能执行被执行人所有的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行的财产上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系案外人万方公司对人民法院查封被执行人莫积明林向万方公司购买的房屋主张权利而引起的纠纷。因此，本案需解决的是万方公司对其销售给莫积明的位于阳江市xxx小区xxx号房是否具备阻却执行的条件。万方公司提供的产权证号为粤（2019）阳江市不动产权第0xxx8号《不动产权证书》是涉案房产的首次登记，该首次登记不影响万方公司该将涉案房屋卖给莫积明的事实，也不影响万方公司与莫积明签订的《房屋买卖合同》的成立。根据最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋或者被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。本案中，涉案房屋的买受人莫积明与万方公司签订了《房屋买卖合同》，并办理了预告登记手续，产权证号为粤（2016）阳江市不动产证明第0xxx6号。买受人莫积明并未实际取得涉案房屋的所有权，一审法院对涉案房屋的查封属于预查封的强制措施。最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条则规定，预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。从上述法律规定中可以看出，预查封的对象是被查封人基于有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权。因此，一审法院对涉案房屋查封符合法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条“被执行人未按执行通知履行法律文书签订的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产……”的规定，一审法院有权拍卖、变卖莫积明的涉案房地产。据此，万方公司的请求依据不足，应予驳回。陈春苗经一审法院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，作出判决：驳回万方公司的诉讼请求。一审诉讼费13560元，由万方公司负担。二审中，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：就阳江市自然资源局于2019年4月9日作出的复函，二审期间经组织各方当事人质证，万方公司认为该复函未经一审质证，在二审质证不符合法律规定，万方公司对该复函不予认可。万方公司对涉案房屋具有所有权。至于其复函的内部规定，万方公司不清楚，莫积明只是进行了预售登记。邓朝凤认为该复函是阳江市自然资源局职权范围内依法作出的，并且是与本案没有利害关系的第三方，邓朝凤该复函没有任何异议。莫积明对该复函没有异议，但不清楚该房屋在2016年登记在莫积明名下。本院认为：本案是案外人执行异议之诉，争议的焦点问题是，万方公司享有的权益能否阻却涉案房屋的执行以及该房屋的权属应如何认定。首先，万方公司与莫积明签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对合同当事人具有约束力。而且在邓朝凤与莫积明、陈春苗民间借贷纠纷一案执行过程中，根据2018年7月27日阳江市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果显示，涉案房屋于2016年6月2日登记的权利人为莫积明，产权证号为粤（2016）阳江市不动产证明第0xxx6号，故法院有权依法查封涉案房屋并对该房屋采取执行措施。其次，万方公司与莫积明签订的《房屋买卖合同》合法有效，虽然万方公司主张莫积明没有向公司支付完毕首期购房款，并提供了莫积明出具的借据予以证实，但这属于万方公司与莫积明之间的另一债权债务关系；而且，莫积明已通过银行按揭方式向万方公司支付了大部分的购房款。即使万方公司提供了不动产权证书拟证明涉案房产于2019年1月31日首次登记在该公司名下，但一审法院查封涉案房屋是基于该房屋于2016年6月2日登记在莫积明名下；而万方公司就涉案房屋产权办理的首次登记是在法院立案执行依法采取拍卖措施之后，也是在将该房屋出售给莫积明之后；且万方公司与莫积明之间房屋买卖合同关系至今尚未解除，按照双方《商品房买卖合同》的约定，万方公司负有协助莫积明完成产权登记的义务。因此，万方公司以涉案房屋首次登记在公司名下为由主张阻却涉案房产执行的理据不足，本院不予支持。最后，本案是案外人执行异议之诉，莫积明就涉案房产首期款及办证费向万方公司借款，万方公司主张莫积明没有按期还款，可另循法律途径解决。另外，万方公司因莫积明未按期履行还贷义务而代其偿还部分银行按揭贷款，是基于其与莫积明以及中国建设银行股份有限公司阳江市分行之间的银行贷款担保保证合同关系而履行的保证义务，与万方公司和莫积明之间的房屋买卖合同关系并非同一法律关系，万方公司对莫积明享有的是追偿权，其可在承担连带清偿责任后依法对莫积明追偿。上述两项事实均不能成为万方公司阻却涉案房屋执行的依据。综上所述，万方公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13560元，由阳江市万方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年十月八日法官助理詹礼迪书记员刘小颜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。