四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0182民初3449号 原告：成都振坤贸易有限公司，住所地四川省彭州市天彭镇农坛路风向标**。 法定代表人：李伟，总经理。 委托诉讼代理人：陈虹桥，四川英贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱永华，四川英贤律师事务所律师。 被告：黄敬，女，1982年9月6日出生，汉族，住四川省彭州市。 第三人：中国农业银行股份有限公司彭州市支行，住所地四川省彭州市金彭西路体育场西街**。 负责人朱原，行长。 委托诉讼代理人：黄邦春，男，1968年2月27日出生，汉族，住四川省彭州市，系公司员工。 原告成都振坤贸易有限公司（以下简称：振坤公司）诉被告黄敬、第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行（以下简称：农行彭州市支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中经振坤公司申请，本院依法查封黄敬所有的案涉房产。原告振坤公司的委托诉讼代理人陈虹桥，被告黄敬，第三人农行彭州市支行委托诉讼代理人黄邦春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 振坤公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令解黄敬立即腾退并向振坤公司交还其所购的“紫光、兴城”2幢4单元2层201号房屋，并协助办理相关产权证的过户手续；3、判令黄敬支付代偿款32340.56元（变更为5359.50元，因前期有部分代偿款已经由贵院调解确认，不在本案中主张）、滞纳金（2017年10月6日起按照每日万分之五支付至起诉之日止）、违约金（总房款380550元的20%支付）；4、本案诉讼费、律师费（10000元）、保全费（420元）由黄敬承担。事实和理由：2012年5月18日，振坤公司与黄敬签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定振坤公司将位于彭州市紫光．新城2幢4单元201号房屋出售给黄敬，房屋总价款为380550元。付款方式为：黄敬支付首付款114550元，剩余房款266000元由黄敬向农行彭州市支行借款支付，振坤公司为其提供连带责任保证。各方于2012年6月19日签订《个人购房担保借款合同》。因黄敬未按约定向农行彭州市支行还款，致使振坤公司作为保证人代黄敬向农行彭州市支行履行到场义务。黄敬未在约定的时间归还代偿款，振坤公司按照《补充协议》有权单方解除合同并主张违约金。 黄敬辩称，欠振坤公司代偿款是事实，同意及时偿还，不同意解除《商品房买卖合同》。未及时给付并非恶意欠款确系经济困难，并在积极还款，也已经归还了部分代偿款。律师费、违约金过高无能力承担。 农行彭州市支行述称，对振坤公司诉称的基础事实无异议。1、振坤公司诉请矛盾，一方面要求解除合同，一方面要求被告支付代偿款项，支付代偿款实际是履行合同。2、律师费无证据不应支持。3、振坤公司要求解除合同、返还案涉房屋的诉讼请求，侵犯了第三人的抵押权，请法庭予以驳回。从第三人提供的证据看，第三人通过签订抵押合同，办理抵押登记，支付借款，已经取得案涉房屋的抵押权。4、黄敬在合同中的义务已经履行完毕，振坤公司作为该合同的义务方，应积极协助办理所购房屋的产权证，而无权要求解除合同，申请解除合同的原因是代偿了借款，从而享有债权，该债权与合同虽有一定牵连但不是同一合同关系，不能以另一合同的违约解除合同，故解除合同、腾退房屋、支付律师费的诉讼请求不应得到支持。 经审理查明：2012年5月18日，甲方振坤公司与乙方黄敬签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定甲方将位于彭州市紫光．新城2幢4单元201号房屋出售给乙方，房屋总价款为380550元。《补充协议》第三条第三项约定，乙方在银行为其发放按揭贷款后，若乙方未按与银行签订的贷款合同向银行利息还款义务，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担责任，甲方即有权向乙方追偿。乙方应在甲方代偿后10日内将全部代偿款归还给甲方，并从代偿之日起按房屋价款总额的每日万分之五向甲方支付滞纳金直至付清时止。若乙方未在甲方代偿之日起的30日内将全部代偿款及滞纳金归还给甲方，则甲方有权单方面解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，收回乙方所购买的房屋，并将乙方已付给甲方的首付款及其他款项等均作为惩罚性违约金赔偿给甲方所有。同时乙方承诺在甲方发出解除通知的三日内无条件将所购房屋交还给甲方。《补充协议》第六条第六项规定，如主合同及补充协议终止或因买受人原因致使出卖人依法解除，买受人应在收到终止或解除通知之日起5个工作日内，配合出卖人到彭州市房产管理局办理商品房（预售）买卖合同注销备案手续。买受人不配合的，每逾期一天，由买受人向出卖人支付房屋总价款万分之五的违约金。逾期达到15日的，出卖人可以持相关文件单方申请彭州市房产管理局或通过司法程序注销商品房买卖合同备案，并有权向买受人收取房屋总价款20%的违约金，出卖人因此所支出的诉讼费、律师费等所有事项该债权的费用由买受人承担。2012年6月19日，振坤公司、黄敬及农行彭州市支行签订《个人购房担保借款合同》，约定借款担保方式为振坤公司阶段性保证＋案涉房产抵押。黄敬支付了首付款114550元，并通过向农行彭州市支行借款向振坤公司付清了剩余房款266000元。 另查明，案涉房屋已实际交付买受人并于2014年8月6日办理了房屋产权证（监证0556444）。经向彭州市房产管理局核实，案涉房产于2013年1月22日办理抵押预登记手续，2015年提交了正式抵押手续，但因抵押人与抵押权人未及时缴纳登记费用未进行正式登记领取他项权证，后该房产陆续被法院查封，至今未办理正式抵押登记，抵押权状态显示为审核。黄敬未按约定向农行彭州市支行还款，2017年9月26日，振坤公司代偿本金、利息、罚息、复利合计5359.5元。诉讼中，黄敬付清了全部尚欠代偿款。 上述事实，有当事人的一致陈述及营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人购房担保借款合同》、《业务凭证》、房屋信息查询记录、房屋信息摘要等在卷佐证，以上证据，经庭审举证、本院审查，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以认证、采信。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。关于振坤公司以解除合同条件已成就为由诉请解除买卖合同、返还房屋，应否得到支持，具体评析如下： 首先，从合同具体履行状况来看。买受人已支付全部房款，出卖人交付房屋并协助办理了产权过户登记，买受人已取得物权，案涉买卖合同已经实际履行完毕。双方虽在《补充协议》中以买卖合同之外的借款合同的违约行为作为解除买卖合同的约定成就条件，但该解除权的行使属于债权请求权，在买受人已取得的物权的情况下，若解除合同，已然不能实现恢复原状直接就房屋予以返还。其次，从合同约定的本义来看。按照《补充协议》第三条第三项关于“若买受人未在出卖人代偿之日起的30日内将全部代偿款及滞纳金归还给出卖人，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，收回买受人所购买的房屋”的约定，黄敬的违约情形符合合同解除约定条件；但按照《补充协议》第六条第六项的约定，如主合同及补充协议终止或因买受人原因致使出卖人依法解除，买受人应履行的合同义务以及出卖人享有的合同权利，均指向的是办理商品房（预售）买卖合同注销备案手续，与振坤公司主张黄敬协助配合办理过户的诉请不相符合。故案涉合同约定的合同解除权行使的对象系针对买受人尚未取得物权的买卖合同。再次，振坤公司以黄敬尚欠代偿款5359.5元未及时偿还为由请求解除买卖合同，黄敬违约情形轻微，振坤公司可在借款担保合同关系中主张追偿权获得救济。 综上，结合案涉合同解除权行使的对象、合同实际履行状况、违约情形，解除案涉买卖合同并不符合合同约定的实质性条件，非但不具有实效性，相反具有极大的不经济性。故对振坤公司主张解除买卖合同的诉讼请求，本院不予支持；相应的，对振坤公司主张的腾退并交还房屋以及协助办理相关产权证的过户手续的诉讼请求，本院不予支持；关于律师费振坤公司未提供发票证明实际支出，本院不予支持；振坤公司据《补充协议》第六条第六项约定主张的违约金（总房款380550元的20%支付），系针对买受人不按期协助注销备案手续的情况下承担的违约责任，该项请求与违约情形不符，本院不予支持；振坤公司主张的滞纳金（2017年10月6日起按照每日万分之五支付至起诉之日止），实为违约损失的计算，合符约定不违反法律规定，本院予以支持，具体金额计算为：5359.5元×5÷10000×696天=1865元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、黄敬于本判决生效之日起五日内向成都振坤贸易有限公司支付违约金1865元； 二、驳回成都振坤贸易有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费538元，保全费420元，合计958元，由黄敬负担470元，成都振坤贸易有限公司负担488元（此款已由成都振坤贸易有限公司垫付，黄敬应负担的470元于本判决生效之日起五日内支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 胡 剑 二〇一九年十月二十四日 书记员 陈雪梅 彭州市人民法院 履行义务告知书 依照法律规定，发生法律效力的判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人有自动履行的义务。当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。进入执行程序后，被执行人若未按执行通知履行法律文书确定的义务，将面临如下法律后果： 1．被限制出境。 2．被限制高消费。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （1）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位； （2）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （3）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （4）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （5）购买非经营必需车辆； （6）旅游、度假； （7）子女就读高收费私立学校； （8）给付高额保费购买保险理财产品； （9）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。 被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施上述消费行为。 3．被纳入失信被执行人名单。被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，将被纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒。具体惩戒措施有： （1）公之于众。失信被执行人信息被列入最高人民法院失信被执行人名单库，以及通过当地报纸、广播、电视、网络、新闻发布会、法院公告栏或其他方式向社会予以公布。 （2）限制日常经营。政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等将对失信被执行人在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面予以限制。 （3）征信系统记录。在征信系统中对失信被执行人予以记录，限制贷款、办理个人信用卡等。 （4）任职资格限制。失信被执行人不得担任国企高管、事业单位法定代表人、金融机构高管、社会组织负责人、党代表、人大代表和政协委员，不得招录（聘）为公务人员、入党、入伍；失信被执行为人为公职人员的，失信情况作为其评先、评优、晋职晋级的重要参考。 （5）荣誉或授信限制。 （6）特殊市场交易限制。失信被执行人不得从事不动产交易、国有资产交易；不得使用国有林地、草原及利用其他国有自然资源。 4．被强制执行并承担相关费用。 5．给付执行费。 6．被罚款、拘留或追究刑事责任。被执行人或其他人拒不履行生效法律文书的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。行为人系单位的，由其主要负责人或者直接责任人员承担上述责任。 为避免承担上述法律后果，当事人应当自觉履行生效法律文书确定的义务或与对方当事人协商处理。