广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1958号上诉人（原审原告）：彭怡，男，1963年6月7日出生，汉族，身份证住址肇庆市端州区。上诉人（原审原告）：李小敏，女，1963年3月4日出生，汉族，身份证住址肇庆市端州区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：罗伟佳，广东途龙律师事务所律师。上诉人（原审被告）:梁伟，男，1970年8月16日出生，汉族，身份证住址肇庆市端州区。委托诉讼代理人：欧琅，广东祥麟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙云，女，1975年3月23日出生，汉族，身份证住址肇庆市端州区。委托诉讼代理人：龙锋，男，1978年8月27日出生，汉族，身份证住址肇庆市端州区。原审第三人：黄肇，男，1960年3月21日出生，汉族，身份证住址肇庆市端州区。委托诉讼代理人：廖海涛、陈海浪，均为广东网际律师事务所律师。上诉人彭怡、李小敏、梁伟因与被上诉人龙云、原审第三人黄肇共有纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初345号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对案件进行了审理，现已审理终结。彭怡、李小敏的上诉请求：撤销原审判决的第三项，并依法改判龙云于判决发生法律效力之日起十白内向彭怡、李小敏支付租金16666.67元；2、本案的一审、二审诉讼费用由梁伟、龙云承担。事实与理由：原审法院在没有客观证据证实下，采纳梁伟、龙云之间的口头约定即降低租金标准，显然缺乏说服力。况且，我方起诉梁伟、龙云，纯属是维护自身的合法权益，不应认定为干扰龙云的经营活动，而龙云无法继续经营下去的原因，纯碎是其自己原因所致，与我方的起诉行为无关。我方与龙云之间的《租约合同》，也没有在2018年12月31日解除，龙云没有提供任何案涉《租约合同》解除的证据，原审法院认定案涉《租约合同》于2018年12月31日解除缺乏证据支持。梁伟答辩为：我方认可原审法院对租金的计算方式，龙云与我沟通过租金的问题，本来我们想签署解租协议，但因本案已进入诉讼程序，故没有签署。龙云已经搬出本来的租赁房屋。龙云答辩为：我认为诉争物业属于建基公司，我方从2014年租赁该物业，2014-2016年的收款时有建基公司财务李小娟拿着梁伟的签名代收的。2014-2018年我方没有收到过任何黄肇、彭怡的挂号信、书面或者其本人就租金问题与我方进行干涉。我方认可原审法院对租金的计算方式，我方口头提出退租，且有书面申请，梁伟已经同意，且我方现已经腾空房屋，梁伟检查后取回了钥匙，他们之间的纠纷不应与租客有关。黄肇答辩为：原审判决认定事实清楚，实体处理正确，请求二审维持。梁伟的上诉请求：1、依法撤销原审判决。2、判令驳回彭怡、李小敏的诉讼请求。3、本案诉讼费由彭怡、李小敏承担。事实和理由：一、原审法院没有追加与本案有利害关系的梁超作为第三人参加诉讼，违反法定程序，请求二审法院撤销该判决，将本案发回重审或根据本案的事实予以改判。原审法院认为“《委托书》有梁伟和彭怡的签名，本院确认其真实性，但从内容来看，《委托书》只是载明彭怡在办理股权转让手续期间授权梁超管理建基公司事务，但不等同于彭怡授权梁超确认案涉房屋的权属”。在本案中．因梁超是代彭怡行驶股东权利，根据《民法总则》第一百七十一条的规定可以看到，梁超是否超越代理权限，与本案有直接的利害关系，应当作为第三人参加诉讼，并对查明本案的事实有重大的关系。二、原审判决认定事实不清，致使作出了错误判决，请求二审法院依法予以撤销，并驳回彭怡、李小敏诉讼请求。原审判决在第13页第二段中认为“梁伟应否返还已收取的租金。根据上述认定，彭怡、李小敏对案涉房屋享有1/3的租金收益权，梁伟应向彭怡、李小敏返还属于其两人的租金收益。梁伟抗辩称其收取的租金已用于偿还建基公司的债务而无须返还，这属于建基公司内部股东之间的纠纷，梁伟应另寻法律途怪解决”，这是错误的，脱离本案的基本事实以及忽略当事人已对案涉房屋的租金收益进行了处分的约定，既没有解决问题，还增加了当事人的讼累。1、从梁伟提交的《委托书》中可以看到，彭怡将其在建基公司个人名下的33.33％股权转让给梁超，并委托梁超代彭怡行驶其在公司各项责、权、利，代表其在公司参与财务、生产管理及一切对外合作业务管理，公司资产及经营性债权债务管理，代表其本人出席公司所有会议，行使各项表决权，代表其本人签名等。从上述委托书中的表述可以看到，除了股权转让这项决定在事后未经其他股东同意的情况下属无效以外，其他的委托均符合法律、法规的规定。应该可以认定为彭怡的真实意思表示。2、既然《委托书》的其他内容没有违反法律、法规的规定，那么梁超根据《委托书》委托的事项，在2016年3月23日与梁伟、黄肇签订的建基公司房产清单表，确认包括本案房产在内的不动产均属于建基公司的财产。虽然清单表上的不动产是登记在该公司的三名股东名下，但事后各自作出了确认该部分财产属于公司财产的意思表示，且其意思表示没有违反法律、法规的规定，应具有法律效力以及尊重各方当事人的意思表示。3、梁伟在一审时提交的《会议记录》也明确记载，经合作股东确认，将属于公司的财产进行公平合理处理，偿还所欠银行全部货款。因此，梁伟作为公司的法定代表人，将收取的案涉房屋的租金全部用于归还银行的货款，符合《会议记录》的内容，是属于职务行为且完全是出于维护了公司的利益。因此，对这些租金是无须返还给彭怡、李小敏的。彭怡、李小敏答辩为：涉案商铺登记于梁伟、彭怡、黄肇名下，属于共同共有，黄肇不同意股权转让，该公司股权至今登记于彭怡名下，因此委托书及会议记录不具备法律效力，不应追加梁超作为当事人。二审中梁伟提交的财物会计报告没有会计人员及公司股东梁伟、彭怡、黄肇三人的签名，也没有建基公司或财务公司的盖章，不应作为认定商铺归属的依据。黄肇答辩为：本案是共有纠纷，而委托书是公司管理的法律纠纷，双方之间的纠纷适用不同的法律关系处理。梁超与涉案商铺从表面上或授权上都不存在任何的直接利害关系，不应追加梁超为当事人。根据物权登记公示原则，涉案商铺登记于梁伟、彭怡、黄肇名下，属于三人共同共有。所谓的会议记录没有共有人彭怡签名，处理房产侵犯了彭怡的权利，属于无效。其他意见与彭怡、李小敏的答辩意见一致。龙云答辩为：同意梁伟的上诉意见。彭怡、李小敏向原审法院起诉请求：1、确认彭怡、李小敏对坐落于肇庆市××路加州阳光G幢201.202.203.205.206房，首层十八卡的商铺的2016年1月1日至2024年8月31日期间租金收益享有1/3所有权；2、判令梁伟向彭怡、李小敏返还上述租赁物于2016年1月1日至2018年12月31日期间彭怡、李小敏应得的租金收益304992元及利息22134元（利息按照中国人民银行同期一年至五年贷款利率计算，从具有相应的返还义务之日起算，暂计至2018年12月31日的利息为22134元，之后的利息计至付清全部欠款之日止）；3、判令龙云对梁伟的前述返还义务承担连带清偿责任；4、判令由梁伟、龙云承担本案所产生的诉讼费用，并由两人迳付彭怡、李小敏。原审法院经审理查明如下事实：一、位于肇庆市××路加洲阳光**201.202.203.205.**，首层十八卡的商铺（房地产权证号码分别为：粤房地权证肇字第**、第××号、第××号、第××号、第××号，第0200025442号，以下简称案涉房屋）登记在彭怡、梁伟、黄肇共同名下，彭怡、梁伟、黄肇各占三分之一。案涉房屋的取得方式为2010年9月30日购买所得。案涉商铺因彭怡在另案中拖欠他人借款被该院首次查封【案号：（2017）粤1202财保34号】，同时因梁伟和案外人王金凤向工商银行肇庆端州支行（以下简称工商银行）借款而办理了抵押登记。工商银行因梁伟和王金凤拖欠上述借款向该院申请强制执行，并被该院轮候查封【案号（2018）粤1202民初3213号，以下简称3213号案】。3213号案的具体情况为：2013年8月21日至2014年9月2日期间，梁伟以个人经营名义贷款500万，以个人文化消费名义贷款50万，案外人王金凤以个人文化消费名义贷款50万，以个人家居消费名义贷款50万，上述贷款银行均是工商银行。2013年8月21日，工商银行与抵押人梁伟、黄肇、彭怡，抵押物共有人王金凤（梁伟的妻子）、杨巧玲（黄肇的妻子）、李小敏（彭怡的妻子）签订《个人借款最高额抵押合同》，约定以包括案涉商铺在内的多家商铺为上述四笔贷款作抵押。因梁伟、王金凤没有按约定还款，工商银行诉至该院。该院于2018年10月18日作出民事判决书，判决王伟、王金凤偿还借款本金1836459.15元以及相应的利息，若王伟、王金凤不履行上述债务，工商银行对包括案涉商铺在内的抵押物享有优先受偿权。该案已进入执行阶段，截至作出判决当日（即2019年6月30日），案涉商铺处于评估待拍卖阶段。二、梁伟为证明案涉商铺属于肇庆市建基基础工程有限公司（简称建基公司）所有，以及3213号案所涉借款属于基建公司的债务，向该院提交了《委托书》、《会议记录》各一份。《委托书》载明：“建基公司总经理、各位股东、财务部以及各位员工，现本人彭怡将基建公司个人名下的33.33%股权转让给梁超先生。转让手续正在办理当中。本人特委托梁超从现在起，代表本人在公司行驶各项责、权、利。代表本人在公司参与财务一切账目管理，参与公司生产管理及一切对外合作业务管理，公司资产及经营性债权债务管理。代表本人出席公司所有会议，行驶各项表决权，代表本人签名。直至转让手续办理完善止。2013年12月27日。”落款处显示有彭怡的签名。经质证，彭怡、李小敏称：“《委托书》上彭怡的签名是真实的，但《委托书》其他内容的真实性由法院认定，关联性合法性不确认，根据公司法规定，股权转让应取得过半数股东同意，但黄肇没有在《委托书》上签名，应视为其不同意且不知情。”黄肇称：“《委托书》的真实性由法院认定，合法性不确认，转让股权没有征得我的同意，且我作为股东是有优先购买权的，《委托书》与黄肇无关，与本案争议无关。”龙云对《委托书》无异议。《会议记录》载明：“因经济环境恶劣，根据建基公司全体股东同意，并于2016年2月24日开会商讨后，作出如下决议：一、确定公司内部结算日为2015年12月31日止，对公司此日之前所做项目的债权、债务及资产进行清算（部分见附表一）。内部清算组成人员为三股东：梁伟、黄肇、彭怡。因清算产生的相关费用由公司负责。二、鉴于公司借银行贷款要及时还款，而公司投资及施工工程的应收款未能及时收回，经全体股东确认，将属于公司（登记在梁伟、黄肇、彭怡、李锦坚名下）的房产（已用于银行贷款抵押，清单见附表二）进行公平合理处置，偿还所欠银行全部贷款（金额见附表三），并办理好相关房产权属手续。三、经全体股东确认，公司现有桩基共七台套，机型及清单见附表四。各股东按公平原则进行分配，明确具体权属。于2016年1月1日起，以公司名义新接的项目由梁伟负责和承担。由新项目产生的债权、债务由梁伟独自承担，与公司和其他股东无关，但梁伟应向公司交纳相应的管理费。2016年3月23日。”落款处显示有梁伟、黄肇、梁超的签名。《会议记录》的附表一、二、三反映了以下内容：1.《附表一》载明建基公司的债务为1270万元，但没有债务具体的明细；2.《附表二建基公司房产清单表》载明案涉商铺属于建基公司的房产；3.《附表三建基公司向银行借款明细表》载明属于建基公司的借款有：1.……；2.工行贷款（本金及利息），本月结余549574.75元；3.……；4.工行个贷，本月结余3330302.9元；5.王金凤-工行贷款（2014.9.1至2019.9.1），本月结余922143.37元，6.工行梁伟个贷（2014.11.5至2024.11.5），本月结余703622.68元。上述附表均有梁伟、黄肇、梁超的签名。梁伟称：“上述四笔借款就是3213号案所涉借款”。经质证，彭怡、李小敏称：“因《委托书》不具备法律效力，故《会议记录》不予认可。附表所列的债务等信息，也未经公司清算或提供相关的凭证、会计账册作为印证，故对《会议记录》的内容不认可。《会议记录》中没有赋予权利给梁伟代表公司与租户签订合同或收租。案涉房产登记在彭怡、梁伟、黄肇三人名下，根据物权法定的原则，应属于三人共有，并非属于公司财产。”黄肇称：“《会议记录》的质证意见同意彭怡、李小敏的意见，《会议记录》没有授权梁伟出租案涉房产和把相关的收益据为己有，梁伟对公司有全部管理经营权是2016年后新的项目，没有授权其他项目。另外这个属于公司的法律关系，与本案无关，双方因公司产生的权利义务应另行处理。”龙云对《会议记录》无异议。三、2016年4月8日，梁伟（甲方）与龙云（乙方）签订《租约合同》两份，第一份合同约定：“1.甲方将肇庆市××路加洲阳光二楼201.205.206房屋（建筑面积合约290平方米）出租给乙方；2.出租期限和租金金额：租赁期八年，即从2016年8月1日至2024年8月31日，第一年租金每月10000元，第二年租金每月10000元，租金从第三年开始递增5%，即第三年每月租金10500元，第四年每月租金10500元，第五年每月租金11025元，第六年每月租金11025元，第七年租金每月11580元，第八年租金11580元；3.租金缴交办法：双方签约时，乙方需付押金20000元给甲方（该押金作合同期抵押款），期满时，乙方如没有违约，甲方将不计利息，如数退回给乙方，在合同期内乙方如有欠交一个月以上租金及其他违约行为，甲方有权没收押金。租金按每个月支付，商铺交付乙方使用后，乙方应于每月5号前将当月的租金交给甲方，如超期不交租金，逾期每天按租金的5%计收滞纳金；4.物业管理费、水费、电费、有线电视费、上网费等费用均由乙方支付。”第二份合同约定“1.甲方将肇庆市××路加洲阳光十八卡商铺（建筑面积合约50平方米）出租给乙方；2.出租期限和租金金额：租赁期八年，即从2016年8月1日至2024年8月31日，第一年每月租金5000元，第二年租金每月5000元，租金从第三年开始递增5%，即第三年每月租金5250元，第四年每月租金5250元，第五年每月租金5520元，第六年每月租金5520元，第七年租金每月5800元，第八年租金5800元；3.租金缴交办法：双方签约时，乙方需付押金10000元给甲方（该押金作合同期抵押款），期满时，乙方如没有违约，甲方将不计利息，如数退回给乙方，在合同期内乙方如有欠交一个月以上租金及其他违约行为，甲方有权没收押金。租金按每个月支付，商铺交付乙方使用后，乙方应于每月5号前将当月的租金交给甲方，如超期不交租金，逾期每天按租金的5%计收滞纳金。4.物业管理费、水费、电费、有线电视费、上网费等费用均由乙方支付。”梁伟（甲方）与张爱霞（乙方）签订了《租约合同》，合同约定“1.甲方将肇庆市××路加洲阳光二楼202.203房屋（建筑面积合约280平方米）出租给乙方；2.出租期限和租金金额：租赁期八年，即从2016年8月1日至2024年8月31日，第一年租金每月10000元，第二年租金每月10000元，租金从第三年开始递增5%，即第三年每月租金10500元，第四年每月租金10500元，第五年每月租金11025元，第六年每月租金11025元，第七年租金每月11580元，第八年租金11580元；3.租金缴交办法：双方签约时，乙方需付押金20000元给甲方（该押金作合同期抵押款），期满时，乙方如没有违约，甲方将不计利息，如数退回给乙方，在合同期内乙方如有欠交一个月以上租金及其他违约行为，甲方有权没收押金。租金按每个月支付，商铺交付乙方使用后，乙方应于每月5号前将当月的租金交给甲方，如超期不交租金，逾期每天按租金的5%计收滞纳金。4.物业管理费、水费、电费、有线电视费、上网费等费用均由乙方支付。”龙云对于张爱霞与梁伟签订的合同认可为其本人所签署的合同，对上述租赁关系承认是梁伟与龙云的租赁关系。龙云在2016年2月前已开始承租案涉商铺，并承租至今。2016年2月及之前的租金由基建公司的财务人员现金收取，从2016年2月起的租金由梁伟收取，且梁伟没有向彭怡、黄肇支付。梁伟实际收取龙云的租金情况为：2016年2月-6月租金为15750元/月，2016年7月收取租金13441元，2016年8月-10月的租金为25000元/月，合共收取租金767191元，其中在2016年3月还收取了押金30000元,2016年收取押金20000元，合共收取押金50000元。龙云将上述租金和押金均汇至梁伟名下尾数5876的中国农业银行账户。四、梁伟为证明所收取的租金已用于偿还基建公司债务，向该院提供了梁伟名下尾数为5876的中国农业银行交易明细清单以及自营历史明细列表四份。根据梁伟名下尾数为5876的中国农业银行交易明细清单显示，自2016年1月至2017年12月期间，梁伟将该账户的收入不定期分多次转至其名下尾数为5697的工商银行账号，合共转出金额为:958000元，转出的摘要/附言为转支或还款。梁伟称款项转至工商银行账号是用以归还拖欠工行或农行的贷款。经质证，彭怡、李小敏对该证据不予认可，认为该证据没有反映其偿还银行债务等情况。黄肇对该证据的真实性无异议，但认为不能证明梁伟收取租金后用来偿还银行贷款的事实。龙云对该证据无异议。根据自营历史明细列表四份显示，该四表载明3213号案所涉的梁伟、王金凤名下共四笔贷款的还本付息情况，梁伟、王金凤从2017年11月或12月起没有还本付息。梁伟的主还款账号为上述尾数为5697的工商银行账号，王金凤的主还款账号为尾数为1681的工商银行账号。经质证，彭怡、李小敏对该证据不予认可，认为与本案无关。黄肇对该证据的真实性无异议，关联性有异议，认为该证据所涉的银行贷款是以梁伟、黄金凤的个人名义贷款，不能证明梁伟主张的事实。龙云对该证据无异议。五、根据国家企业信用信息系统显示，基建公司目前仍在营（开业），法定代表人为梁伟，股东分别为彭怡、梁伟、黄肇。在营期间，股东没有进行过变更。彭怡、李小敏在1988年12月23日登记结婚，截至本判决作出之日仍属于夫妻关系存续期间。六、庭审中，彭怡、李小敏、梁伟、龙云共同确认：“梁伟与张爱霞签订的《租约合同》的履行主体均是龙云。”梁伟与龙云共同确认：“租赁合同约定租金是逐年递增，但实际履约过程中，因生意难做，龙云与梁伟口头协商一致减少收取租金。因受到彭怡、李小敏的起诉干扰，双方协商决定案涉房屋自2018年11月（包括当月）暂不收取租金，待本案作出判决后再补交，补交标准为2018年11月、12月的租金为每月15000元。”彭怡、李小敏称：“案涉房屋属于其夫妻共同财产。租金的收取应当按照《租约合同》约定的金额，梁伟无权擅自变更合同的约定。案涉商铺在2016年之前的出租事宜由我与梁伟、黄肇三人共同负责，之后商铺的出租情况我就没有继续跟进和了解。”。原审法院审理后认为：本案为共有纠纷。针对双方的诉辩意见，该院作如下评判：一、关于案涉商铺的权属。《中华人民共和国物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉商铺登记在彭怡、梁伟、黄肇共同名下，故案涉商铺的权属为彭怡、梁伟、黄肇三人共同共有。梁伟认为案涉商铺属于基建公司所有，但其提供的《委托书》和《会议记录》未能充分证明其主张的事实。首先，《委托书》有梁伟和彭怡的签名，本院确认其真实性，但从内容来看，《委托书》只是载明彭怡在办理股权转让手续期间授权梁超管理基建公司事务，但不等同于彭怡授权梁超确认案涉商铺的权属。其次，《会议记录》的附表二虽载明案涉商铺属基建设公司所有，但没有彭怡的签名确认，黄肇也在庭审中明确表示案涉商铺是彭怡、梁伟、黄肇共同共有。综上，彭怡、李小敏主张案涉商铺的权属人为彭怡、梁伟、黄肇，该院予以采纳。梁伟抗辩称案涉商铺属于基建公司所有，缺乏理据，该院不予采纳。二、关于《租约合同》的效力。彭怡、李小敏、梁伟、龙云在庭审中共同确认梁伟分别与龙云签订的《租约合同》的履行主体均是龙云，结合各方的陈述和证据，该院对此予以采信。首先，龙云在2016年前一直承租案涉商铺，并交付租金给基建公司的财务人员，彭怡亦确认其与黄肇有负责2016年之前的出租事宜。彭怡、梁伟、黄肇是基建公司的三个股东，梁伟作为股东之一，龙云有理由相信梁伟有权续签《租约合同》。其次，彭怡的诉求是基于履行《租约合同》所产生的租金收益，该诉求必须以有效的《租约合同》为前提，且彭怡也明确表示为保障经济秩序，可同意龙云继续使用案涉房屋，由此证明彭怡同意继续履行《租约合同》。综上，该院认定案涉的《租约合同》合法有效。三、关于案涉商铺的租金收益权。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”案涉商铺虽已进入执行待拍卖阶段，但截至判决作出之日，其仍属于彭怡、梁伟、黄肇共同共有并由龙云承租，故三人依法享有租金收益的权利。由于各方均没有举证证明对案涉商铺各自享有的收益份额，该院推定彭怡、梁伟、黄肇各占1/3收益份额。案涉商铺在彭怡、李小敏婚姻关系存续期间购买所得，两人亦表示案涉商铺的1/3份额是夫妻共同财产，故该院确认案涉商铺的1/3份额是彭怡、李小敏的夫妻共同财产。彭怡、李小敏请求确认其对案涉房屋在2016年1月1日至2024年8月31日期间享有1/3租金收益的权利，但因本案龙云在2018年12月31日已经解除租赁合同，不再承租案涉房屋，彭怡、李小敏所享有应是2016年1月1日至2018年12月31日期间1/3租金收益的权利。四、关于梁伟应否返还已收取的租金。根据上述认定，彭怡、李小敏对案涉商铺享有1/3的租金收益权，梁伟应向彭怡、李小敏返还属于其两人的租金收益。梁伟抗辩称其收取的租金已用于偿还基建公司的债务而无须返还，属于基建公司内部股东之间的纠纷，梁伟应另寻法律途径解决。五、关于租金的具体金额。1.2016年1月至2018年10月期间的租金。虽然《租约合同》约定了案涉商铺的租金金额，但实际租金金额与约定的不一致。龙云称因生意难做，与梁伟协商一致减少租金，根据各方当事人的陈述和证据，该院对此予以采信。同时根据本案的实际情况和双方的履约情况，该院认为应以实际的交租金额作为本案的计算依据更为适宜。根据上述查明的事实，2016年1月及之前的租金由基建公司的财务人员收取，从2016年2月起的租金由梁伟收取，且龙云自2018年11月起已暂停向梁伟支付租金，故梁伟向彭怡、李小敏返还租金的期间应为2016年2月1日至2018年10月30日。梁伟在上述期间实际收取的租金合共767191元，故应向彭怡、李小敏返还租金255730元（计算公式：767191/3=255730）。龙云在上述期间已向梁伟交纳租金，不存在欠付的情况，彭怡、李小敏要求龙云对梁伟向彭怡、李小敏返还租金255730元承担连带清偿责任，缺乏理据，该院不予支持。2.关于2018年11月、12月的租金。梁伟向龙云暂停收取2018年11月、12月的租金，缺乏正当事由且损害了彭怡和黄肇的合法权益，故梁伟暂停收取龙云租金的行为对彭怡和黄肇不发生效力，龙云应向彭怡、李小敏支付租金。梁伟对龙云无交租行为存在一定过错，应承担连带清偿责任。根据龙云实际交租情况以及梁伟与龙云关于2018年11月、12月租金金额的庭审陈述，该院确定2018年11月、12月的租金为每月15000元。综上，龙云应向彭怡、李小敏支付2018年11月、12月的租金10000元【计算方式：15000元×2个月÷3】。梁伟应对龙云向彭怡、李小敏支付2018年11月、12月的租金10000元承担连带清偿责任。六、关于利息。彭怡、李小敏要求梁伟按照中国人民银行同期一年至五年贷款利率从具有相应的返还义务之日起计付应得的租金收益的利息。梁伟在2016年2月至2018年12月期间没有向彭怡、李小敏支付已收取的租金收益，存在过错，应承担相应的法律责任。因彭怡、李小敏、梁伟与黄肇之间就收取租金的分配时间及违约责任均没有明确约定，故该院根据实际情况，确定梁伟应从彭怡、李小敏向法院主张权利之日（即2019年1月18日）起按照中国人民银行同期一年以内（含一年）的贷款利率向彭怡、李小敏计付该段期间应付部分租金的利息。而本案争议主要是因彭怡、梁伟、黄肇三人存在纠纷所致，龙云对此并不存在过错，故龙云无需对梁伟应支付给彭怡、李小敏租金收益的利息承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、彭怡、李小敏对登记于彭怡、梁伟、黄肇共同名下的位于肇庆市××路加洲阳光G幢201.202.203.205.206房，首层十八卡的商铺（房地产权证号码分别为：粤房房地权证肇字第**、××号、第××号、第××号、第××号，第0200025442号）在2016年1月1日至2018年12月31日期间享有1/3租金收益的权利；二、梁伟于该判决发生法律效力之日起十日内向彭怡、李小敏支付租金255730元；三、龙云于该判决发生法律效力之日起十日内向彭怡、李小敏支付租金10000元；四、梁伟对上述第三判项确定的债务承担连带清偿责任；五、梁伟于该判决发生法律效力之日起十日内向彭怡、李小敏支付利息【利息以本金265730元（255730元+10000元），按照中国人民银行同期一年以内（含一年）短期贷款利率，从2019年1月18日起计至租金付清之日止】；六、驳回彭怡、李小敏的其他诉讼请求。案件受理费6207元（彭怡、李小敏已预交)，由彭怡、李小敏负担3885元，梁伟负担2272元，龙云负担50元。梁伟、龙云应承担的案件受理费由两人于该判决发生法律效力之日起十日内分别直接支付给彭怡、李小敏。二审中，梁伟向法院提供了4份证据：1、审计报告，证明涉案房屋属于公司财产。2、中国农业银行卡的交易明细清单，证明涉案房屋租金用于建基公司的银行还款。3、梁超受彭怡的委托代理其行使建基公司股东权利。4、财务会计报表，证明梁伟、王金凤名义的借款，实际借款人为建基公司。彭怡、李小敏质证认为上述证据不是法定意义上的新证据，证据1、4没有单位盖章，其真实性、合法性不予确认。证据2一审已提交，质证意见与一审一致。不认可证据3，梁超不是本案第三人。黄肇质证意见与彭怡、李小敏的质证意见一致。龙云公司对梁伟提交的证据没有意见。经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。案经调解，各方当事人未能达成一致意见。本院认为，本案是共有纠纷，原审法院对案由定性正确，本院予以维持。根据各方当事人在二审中的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点是：一、涉案房产归谁所有。二、原审对租金的计算方式是否正确。一、涉案房产归谁所有。案涉房产与商铺登记在彭怡、梁伟、黄肇共同名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条的规定，案涉房产与商铺的权属为彭怡、梁伟、黄肇三人共同共有，梁伟认为涉案房产与商铺为基建公司所有，需提供证据予以证明。现根据梁伟提供的《委托书》内容所示，彭怡基于转让股权而将其在公司的相关权限委托梁超行使，但该股权转让未经另一股东黄肇同意，黄肇也未在《委托书》中签名，且梁伟未提供股权转让的一系列交易证据作为佐证，建基公司并未进行股东变更登记。现有证据未能证明股权转让成功，故委托事项效力存在瑕疵。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，因《委托书》及《会议记录》不足以证明涉案商铺通过股东三方共同约定已转移至建基公司名下，梁伟应承担举证不能的不利后果。原审法院认定案涉商铺的权属为彭怡、梁伟、黄肇三人共同共有并无不当，本院予以维持。梁伟上诉认为案涉商铺为建基公司所有缺乏理据，本院不予采信。因本院并未采信《委托书》、《会议记录》所证明的内容，故梁伟认为应追加梁超作为本案第三人缺乏理据，本院不予支持。至于梁伟认为其已经将租金归还建基公司债务而无需返还彭怡、李小敏，该辩称涉及基建公司债权债务及公司股东权益的问题，与本案共有纠纷属于不同的法律关系，原审认为梁伟应另寻法律途径解决并无不当，本院予以维持。二、原审对租金的计算方式是否正确。龙云从2014年开始承租案涉房产与商铺，2016年1月份及之前租金由基建公司的财务人员持梁伟签名文件代收。彭怡亦确认案涉商铺在2016年之前的出租事宜由其本人与梁伟、黄肇三人共同负责，说明其对龙云租赁房产与商铺及龙云交租方式是清楚，且没有异议。2016年2月份后，彭怡、黄肇并未告知龙云案涉房产与商铺权属变更的问题，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”的规定，龙云有理由相信梁伟仍代表涉案物业所有人，进而与其进行协商减少租金的行为有效。因此原审以梁伟、云龙协商一致后实际履行的交租金额作为本案的计算依据并未不当，本院予以维持。彭怡、李小敏上诉认为应按照合同约定的租金数额计算租金的理由不成立，本院不予支持。至于当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院二审不予审查。综上所述，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，实体处理并无不当，本院予以维持。彭怡、李小敏以及梁伟的上诉请求均缺乏理据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5336元（其中梁伟已预交5286元，彭怡、李小敏已预交50元），由梁伟负担5286元，彭怡、李小敏负担50元。本判决为终审判决。审判长  谢肇雄审判员  吴国红审判员  蔡红茂二〇一九年十月二十五日法官助理邝伟婷书记员张静娉