广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终2536号上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市凯南房地产开发有限公司。住所地：惠州大亚湾**开城大道南路**富康国际1301—**。法定代表人：廖广先，职务：董事长。委托诉讼代理人：廖德清，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张成秋被上诉人（原审被告、反诉原告）：张成庆两被上诉人的共同委托诉讼代理人：包义富原审第三人：中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行，住所：惠州市大亚湾中兴五路**之101。法定代表人：陈少东。上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司因与被上诉人张成秋、张成庆及原审第三人中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行商品房预售合同纠纷一案，不服大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初2653号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人廖德清，被上诉人张成秋及其共同委托诉讼代理人包义富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠州市凯南房地产开发有限公司上诉请求：1、判令撤销（2017）粤1391民初2653号民事判决，或改判一审的全部判决结果；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的。上诉人与被上诉人在2013年9月29日签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议是合法的，公平的，公正的，真实有效的。被上诉人也是亲自阅目合同各自条款并签名按模的。合同第6条约定的付款方式和期限，“买受人于2013年9月17日之前付32%的房款共计人民币（115625）元。过剩下68%的房款共计人民币（240000）元以银行按揭贷款方式支付”。同时合同附件四：补充协议中对相关合同相关条款作了明细述解，其中补充协议第2条明确约定“若买受人购房需要办理银行按揭贷款手续的，应当在签订《商品房买卖合同》的同时按银行要求提交完整的个人住房贷款资料，并与银行签订按揭合同。贷款额度与年限以银行审批为准。逾期7天未补齐资料的，均视为买受人逾期付款，按照本《商品房买卖合同》第七条第一种方式处理；若买受人因以下①提供资料不齐②贷款额度不足③不接受银行利率④其它买受人自身原因，导致其银行按揭贷款申请未获批准。买受人应在出卖人通知即日起30日内付清全部购房款，30日内未付清全部购房款的即构成违约，出卖人有权解除本《商品房买卖合同》，并有权将房屋收回另行出售；且买受人应当赔偿出卖人所有损失，自签订认购协议之日起至本《商品房买卖合同》实际解除之日止，每日向出卖人支付总房款的0.1%作为违约金并承担解除合同的所有费用。出卖人扣除违约金后将已付房款的剩余部分退还给买受人。在房产证办好并交银行抵押之前，若买受人不按期支付按揭月供款，导致银行向出卖人发出回购通知书或要求承担保证责任，则出卖人无须通知买受人，有权解除本《商品发房买卖合同》和《按揭担保合同》。收回房屋另行出售，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金，并全额赔偿出卖人损失。”合同签订后并于同年12月10日双方向广东省惠州市大亚湾公证处办理了合同公证事宜。本合同的签订是双方真实意思表示，一审法院认定双方签署的《广东省商品房买卖合同》以属于上诉人提供的格式条款为由而加重上诉人的义务，明显是偏向于被上诉人一方，是不公平，不公正，不合理的。并且我司同样类似的案件（2015）惠湾法民一初字第1984号，惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院一审过程中坚持了合同的相关条款约定，依法作出公正的判决。二、一审判决要求我司按照被上诉人的要求交付房屋并协助办理不动产权证书。这是明显的不妥之处，是不依事实为依据，更不坚持依法律为准绳的原则。上诉人在一审开庭过程中，就明确提出被上诉人违反合同的相关约定，致使合同无法继续履行。被上诉人每次违约断供上诉人多次电话催促，EMS快递通知被上诉人履行合同义务，被上诉人拒不改变，致使第三人中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行多次从我司账号中扣划利息和本金予以偿还被上诉人无能力支付的月供款，到最终第三人中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行认定被上诉人没有能力支付其余贷款金额，提前终止被上诉人的贷款偿还业务，强行从我司把被上诉人贷款未偿还余额部分一次性划扣。而被上诉人也在一审中对相关事实进行了质证认定。被上诉人辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二、如果上诉人有诚意在二审法院组织下进行调解，我方也愿意调解，我方的调解方案是：上诉人承担保证责任，垫付的款项我方愿意支付，垫付的利息在合法的范围内我方也愿意垫付。惠州市凯南房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令解除原、被告于2013年9月29日签订的《广东省商品房买卖合同》，预售登记号粤房地预登惠州字第××号，预告登记依据合同号XX；2、请求人民法院判令解除被告与第三人签订的《个人担保借款合同》合同编号：XX号，并注销粤房地预登惠州字第××号的预购商品房抵押权预告登记，预告登记依据合同号XX；3、请求贵院依法判令被告按合同条款向原告支付违约金人民币71,125元，以及替被告支付银行月供按揭合计27,230.3元，合计98,355.3元；4、本案诉讼费用及案件的公告费由被告承担。张成秋、张成庆向一审法院提出反诉请求：1、请求法院依法判令凯南公司履行合同约定的交房和办证义务；2、请求法院依法判决被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月29日，凯南公司与张成秋、张成庆签订一份《广东省商品房买卖合同》及合同补充协议【合同编号：大亚湾（2013）20435】，双方在合同中约定张成秋、张成庆购买凯南公司开发的惠州大亚湾西区龙海XX路XX号XX广场XX栋XX号，总房款355,625元，付款方式为：2013年9月17日之前付清32%首期款115,625元，剩余240,000元以银行按揭贷款支付。出卖人应当在2014年5月1日前，依国家和地方人民政府的有关规定，在该商品经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件四第二条约定，若买受人购房需要办理银行按揭贷款手续的，……若买受人不按期支付按揭供款，导致银行向出卖人发出回购通知书或要求承担保证责任，则出卖人无须通知买受人，有权解除本《商品房买卖合同》和《按揭担保合同》，收回房屋另行出售，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金，并全额赔偿出卖人损失。合同还就双方其他有关权利义务进行了约定。凯南公司称张成秋、张成庆已经支付了首期款115,625元，张成秋、张成庆称其已经向凯南公司支付了首期款135,625元。2014年1月8日，张成秋、张成庆与第三人农行大亚湾支行签订了《个人购房担保借款合同》，借款金额为240,000元，合同约定张成秋、张成庆提供位于惠州大亚湾××广场××房产作为抵押担保物，凯南公司、张成庆作为保证人就该借款向第三人承担连带保证责任。2014年1月8日，第三人农行大亚湾支行向被告发放贷款240,000元，该款已支付至凯南公司的账户内。自2015年11起，因张成秋、张成庆未按时足额向第三人还款，第三人从凯南公司的保证金账户中扣划了共计245,086.34元用于清偿借款本息。在本案审理中，一审法院认为凯南公司请求解除合同的理由不能成立，向凯南公司发出书面通知进行释明，告知其可以变更诉讼请求。凯南公司收到一审法院的书面通知后未在一审法院指定的期间进行回复确认。一审法院认为，本案被告为香港特别行政区居民，本案为涉港民事纠纷，本案为涉港不动产纠纷，应当适用不动产所在地的中华人民共和国法律。关于本诉部分，本案为商品房买卖合同纠纷。凯南公司与张成秋、张成庆之间是商品房买卖合同关系，凯南公司、张成秋、张成庆与第三人农行大亚湾支行之间为保证担保借款合同法律关系，两者为不同的法律关系。《商品房买卖合同》签订后，张成秋、张成庆通过支付首期款和办理银行按揭的方式依约支付了全部购房款，已履行其作为买受人的合同义务。张成秋、张成庆未按照借款合同的约定及时足额向第三人农行大亚湾支行偿还贷款，致使凯南公司作为保证人被农行大亚湾支行扣划保证金，按照担保的相关法律规定，凯南公司可以依法主张追偿权，请求张成秋、张成庆向其返还被银行扣划的保证金。凯南公司与张成秋、张成庆签订的《商品房买卖合同》附件四第二条约定“若买受人不按期支付按揭供款，导致银行向出卖人发出回购通知书或要求承担保证责任，则出卖人无须通知买受人，有权解除本《商品房买卖合同》和《按揭担保合同》，收回房屋另行出售，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金，并全额赔偿出卖人损失”，上述合同条款属于凯南公司提供的格式条款，此条款将断供导致开发商承担保证责任作为开发商可以解除合同的事由，加重了买受人的义务，亦违反合同相对性原理和公平合理原则，对合同双方没有法律约束力。在凯南公司的权利有途径得到救济的情况下，凯南公司以商品房买卖合同中约定的违约责任来向张成秋、张成庆主张担保借款合同关系中的违约责任，要求解除合同及要求支付20%购房款的违约金71,125元。凯南公司的该项请求缺乏事实和法律依据，不予支持。同时，凯南公司主张解除张成秋、张成庆与第三人农行大亚湾支行签订的《个人购房担保借款合同》亦没有事实和法律依据，一审法院不予支持。凯南公司被农行大亚湾支行扣划保证金，实际上系其承担的保证责任，据此，凯南公司与张成秋、张成庆之间形成追偿法律关系，属于另一法律关系。经一审法院向凯南公司书面通知释明后，凯南公司没有变更诉讼请求，一审法院依法驳回其诉讼请求。此后，凯南公司可以依据追偿法律关系另行向张成秋、张成庆主张权利。关于反诉部分，凯南公司与张成秋、张成庆之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，张成秋、张成庆请求判令凯南公司依照合同约定交付房屋的理由成立，一审法院予以支持。张成秋、张成庆请求判令凯南公司履行办证义务，因办理房地产权证书属于房地产行政管理机关的职权，凯南公司作为出卖人，没有给张成秋、张成庆办理房地产权证书的权利和义务，其仅负有协助张成秋、张成庆办理房地产权证书的义务。第三人农行大亚湾支行经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：（一）驳回原告惠州市凯南房地产开发有限公司的诉讼请求。（二）反诉被告惠州市凯南房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内按照其与反诉原告张成秋、张成庆签订的《商品房买卖合同》约定向反诉原告张成秋、张成庆交付位于惠州大亚湾××广场××房并协助反诉原告张成秋、张成庆办理不动产权证书；（三）驳回反诉原告张成秋、张成庆的其他反诉请求。本诉案件受理费2,259元，反诉受理费1,129.5元，共计3,388.5元，由惠州大亚湾凯南投资有限公司负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据：1、惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第1984号民事判决书。被上诉人的质证意见为：因上诉人没有在法律规定的举证期限内提交证据，同时也没有法定的情形逾期提交，故对该证据不予质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对上诉人的诉请，本院析理如下：本案中，上诉人凯南公司与两被上诉人张成秋、张成庆之间是商品房买卖合同关系，上诉人凯南公司、被上诉人张成秋、张成庆与原审第三人农行大亚湾支行之间为保证担保借款合同法律关系，原审法院认定两者为不同的法律关系正确。涉案的《商品房买卖合同》签订后，两被上诉人张成秋、张成庆通过支付首期款和办理银行按揭的方式依约支付了涉案房屋的全部购房款，已履行完毕其作为商品房买卖合同中买受人的合同义务，上诉人凯南公司作为出卖人应向买受人交付商品房并协助其办理不动产权证书。至于两被上诉人张成秋、张成庆未按照借款合同的约定及时足额向原审第三人农行大亚湾支行偿还贷款，致使上诉人作为保证人被原审第三人扣划保证金，按照我国担保法的相关法律规定，上诉人可以依法主张追偿权。综上所述，上诉人凯南公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2259元，由上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾求凡审判员  徐国华审判员  邹 戈二〇一九年十月十四日法官助理曹国阳书记员彭敏附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。