文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初7622号原告（反诉被告）：吴玖龙，男，1964年6月14日出生，汉族，住南京市。被告（反诉原告）：盛娟，女，1986年7月14日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：岳斐，南京知识律师事务所律师。委托诉讼代理人：康翔，南京知识律师事务所实习律师。原告（反诉被告）吴玖龙与被告（反诉原告）盛娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴玖龙，被告（反诉原告）盛娟及其委托诉讼代理人岳斐、康翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴玖龙向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2.被告盛娟向原告支付2019年6月9日起至2019年10月15日止的房屋空置损失29541元（129天×229元/天）；3.被告向原告支付违约金31730元（83500元×38%）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月8日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，约定原告将房屋出租给被告，租期3年，自2017年12月9日至2020年12月8日，租金83500元/年，先付后租，租金每半年支付一次，且应提前30天支付下半年租金。合同签订后，原告依约履行了交房义务，并且为配合原告更好地使用房屋，允许原告拆除了房屋内的热水器。但是，原告未经被告许可，私自拆下了摄像头，并拆除了厨房内的设施。2019年5月，被告未依约支付2019年下半年租金，且于2019年5月21日告知原告其不再承租本案所涉房屋，并带人威胁原告。2019年6月4日，原告向被告发送两份通知函，要求被告继续履行合同。次日，被告想交房离开。2019年6月7日，原告收到被告的退租函，但被告不提违约责任。原告认为，被告的行为已经构成违约，且给原告造成了损失，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告盛娟辩称：被告于2019年5月20日告知原告希望退租，原告在2019年6月4日的函件中同意了被告的退租要求，并明确要求被告于2019年6月9日交房，该日亦是原告缴纳租金的最后一天。因此，原、被告双方对协议解除已经达成了一致。因原告无任何损失，故原告无权要求被告承担违约责任，被告无需向原告支付违约金，并赔偿其空置期间的损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告盛娟向本院提出反诉，请求判令原告吴玖龙向其返还押金7000元。其反诉理由为，因双方的租赁合同已经解除，故原告吴玖龙应将押金7000元返还给被告。原告吴玖龙对反诉答辩称：合同解除后其同意返还押金，但被告盛娟应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：吴玖龙系南京市。2017年12月8日，吴玖龙作为甲方与乙方盛娟签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方，租期3年，自2017年12月9日至2020年12月8日，租金83500元/年，先付后租，每半年支付一次；乙方需先付半年租金，自合同生效后第六个月付下半年租金，即提前30天支付，乙方若拒交或拖欠租金，甲方无条件收回房屋，装修设施不予补偿；甲方向乙方收取押金7000元，合同期满结清各项费用，甲方退还押金，否则押金不退还；乙方不得改变现有房屋结构，若有改动须经甲方同意，否则甲方有权收回房屋；合同自生效之日起，双方均不得借故解除合同，否则违约方应支付对方违约金（年租金的38%）；一方如因特殊情况中止合同时，应提前一个月征得对方同意，并商定补偿损失之费用，违约方应支付对方违约金；在履行中，如有争议，双方协商不成时，任何一方均可向人民法院起诉，违约方按年租金的80%作为违约金支付给对方；如乙方提前退租，则需至当期已付租金期满前找好新承租方，此种情况时，甲方退换乙方押金和当期已付的剩余租金。合同签订后，吴玖龙将上述房屋交付给了盛娟，盛娟支付了2017年12月9日至2018年6月8日的房租，并支付了押金7000元，且对房屋进行了装修。2019年5月20日，盛娟电话通知吴玖龙希望退租，并表示希望用押金抵扣2019年6月9日至6月30日的租金，但未获得吴玖龙的同意。2019年6月4日，吴玖龙向盛娟发送了《告知函》，明确“因你方提出不再承租黑龙江路26号7幢103室房屋，拒绝支付下半年房租，我方根据合同约定，追究你方违约责任，并勒令你方于2019年6月9日交房”。2019年6月5日，盛娟至现场向吴玖龙交房，但吴玖龙拒绝接受钥匙。当日，盛娟通过手机向吴玖龙发送了《致“黑龙江路26号-17临”房东关于此房的退租函》，并该函张贴在了涉案房屋的门上，该函的内容为：“因客观原因，此房无法再续租，本期已交租金至2019年6月8日，此事已提前跟你提出，并经前期电话和当面沟通已经讲明，目前房屋已经整理完成、水电结清，并于2019年6月5日下午约定，当日下午共同进行交房事宜。下午我们双方均到现场欲完成交房，但你方未接受钥匙交房。后期时间关于钥匙、交房你可每天随时联系我，约定时间即可拿取，或由你自行更换锁具均可，以完成最终交接，便于你使用，特函告知晓”。同日，盛娟还向鼓楼公安分局报警，称其与房东有纠纷，其不租了，也不要押金了，房东让其写书面证明，明确其违约。民警至现场调解，但未能成功，遂告知双方通过司法途径解决。2019年6月9日，吴玖龙向盛娟发送了通知函，明确因盛娟拒付2019年6月9日以后的租金，又不写任何东西（指的是解除或终止合同的书面文件）即终止合同，直到6月5日才写退租函贴在门上，6月7日其收到退租函，实际证明盛娟已经违约，但盛娟不提违约责任，故根据双方合同约定，拒交房租，其可无条件收房，现在其接受钥匙，但不代表双方合同的解除，并保留追究责任的权利。但是，盛娟在受到该函后，并未将钥匙交给吴玖龙。2019年7月31日，本院第一次开庭后，双方办理了交接手续。上述事实，有原、被告双方提供的证据在卷予以佐证，本院予以认定。庭审中，吴玖龙还提供了一份告知函，其内容为：“按照你我签订的租赁合同提前30天，即2019年5月8日支付下半年租金，若逾期不交，按违约处理”。盛娟称其未收到该函。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于合同的解除问题本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性和效力性规定，故合法有效，对双方当事人均有约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。因合同约定双方在合同生效后均不得借故解除合同，否则违约方应支付对方违约金，故盛娟在租期尚未届满时即提出不再承租该房屋，且未继续支付2019年6月9日以后的租金，故其行为构成违约，吴玖龙作为出租人有权根据合同的约定解除合同。盛娟虽于2019年5月20日向吴玖龙提出退房的意思表示，但双方并未达成解除房屋租赁合同的协议，故盛娟于2019年5月20日作出的意思表示，并不发生提前通知对方而导致合同解除的法律效力。吴玖龙于2019年5月4日向盛娟发送的函件虽未明确其单方解除合同，但从该文件的内容可以看出，其系以盛娟单方面提出不再承租该房屋和未付下半年租金为由勒令对方于2019年6月9日交房的，因盛娟的确存在该行为，且勒令对方交房实际即是解除合同，故应认定吴玖龙于2019年6月4日作出了单方解除合同的意思表示。因该意思表示于当日送达对方，故应认定双方的租赁合同于吴玖龙所指定的强制交房之日即2019年6月9日解除。因双方的租赁合同已因吴玖龙的行为解除，故吴玖龙再行请求本院判令解除双方的租赁合同，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于房屋空置期间的损失问题盛娟在接到吴玖龙的通知函后，虽于2019年6月5日提前交房，但吴玖龙作为出租人并未同意其提前交房，因此盛娟仍应按照吴玖龙所发出的通知函的要求于2019年6月9日交房。盛娟虽于2019年6月5日通知吴玖龙可以随时要求其交付房屋钥匙，亦可以自行破门而入，但吴玖龙并未自行进入房屋，而是于2019年6月9日作出了同意接收钥匙的意思表示，故盛娟应于2019年6月9日交付房屋钥匙。因盛娟并未交付该钥匙，且上述期间房屋处于空置状态，吴玖龙未能收到租金，故盛娟应承担吴玖龙在2019年6月9日起至2019年7月31期间的房屋占有使用费损失11895元（83500元÷365天×52天）。三、关于违约金问题因盛娟未依约支付租金，且提前通知吴玖龙不再承租该房屋，故其行为构成违约，应承担相应的违约责任。但是，因双方所签合同约定的违约金标准过高，且盛娟的确存在主动向吴玖龙交付钥匙的事实，故盛娟请求调整违约金具有事实和法律依据。根据双方合同所约定的租金标准以及吴玖龙在接收房屋后尚未将该房屋出租出去的事实，本院酌定盛娟应向吴玖龙支付违约金13917元（83500元÷12个月×2个月）。四、关于2019年8月1日至2019年10月15日期间的房屋空置损失问题因2019年7月31日吴玖龙已经取得了房屋，且本院已经支持了其违约金请求，故其再行请求判令盛娟支付上述期间的房屋空置损失，无事实和法律依据，本院不予支持。五、关于押金问题因吴玖龙表示双方的租赁合同解除后，其同意返还押金，故本院对盛娟主张的吴玖龙应返还押金7000元的诉讼请求，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）盛娟于本案判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）吴玖龙支付2019年6月9日至2019年7月31日期间的损失11895元；二、被告（反诉原告）盛娟于本案判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）吴玖龙支付违约金13917元；三、原告（反诉被告）吴玖龙于本案判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）盛娟返还押金7000元；四、驳回原告（反诉被告）吴玖龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1241元，反诉费25元，共计1266元，由原告（反诉被告）吴玖龙负担541元，被告（反诉原告）盛娟负担725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙晋辉人民陪审员  吴玉梅人民陪审员  陈春兰二〇一九年十月十七日书 记 员  陈 蓉