云南省鲁甸县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0621民初1301号原告：谢燕，女，汉族，1970年2月10日生，云南省永善县人，住永善县。被告：昭通南泰房地产开发经营有限公司（统一社会信用代码915306007535960135）。住所地：云南省昭通市昭阳区珠泉路**。法定代表人：贺显毅，系该公司总经理（未到庭）。委托代理人：黄羲，女，彝族，1984年6月26日生，云南省永善县人，住，住永善县该公司员工（特别授权）。委托代理人：曾兴坤，永善县宏宇法律服务所法律工作者（特别授权）。原告谢燕与被告昭通南泰房地产开发经营有限公司（以下简称南泰房地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用普通程序于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告谢燕，被告南泰房地产的委托代理人黄羲、曾兴坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢燕诉称：2011年7月8日，原告谢燕与被告南泰房地产签订了《商品房购销合同》，原告向被告购买位于永善县溪洛渡商业城信合1幢1单元第1层2号门面（面积43.2㎡，单价7125元/㎡，总价款307800元），合同签订当日，原告谢燕向被告支付了购房首付款184000元，同年8月20日，缴纳他项权费、工本费1100元。原告谢燕与昭通南泰房地签订的《商品房购销合同》第七条约定：甲方应于2011年8月8日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条约定：甲方在商品房交付使用后120天内，将办理权属登记由甲方提供的资料报产权登记机关备案。南泰房地产承诺在法律规定期限内办理房屋产权证，但是南泰房地产未按合同的约定办理房屋产权证，经谢燕多次催问，仍未在合理期限内履行办证义务，且至今仍未能向房屋产权登记机关提交办理产权证的全部必备资料，也未向谢燕提供房屋是否验收合格等资料，导致谢燕购买的商品房不能办理产权证，造成了谢燕的房屋买卖、融资等功能存在严重障碍，严重侵害了谢燕的合法权益，造成了巨大的经济损失。按照双方签订的《商品房购销合同》和其他法律法规规定，房地产开发商应承担办理房屋产权证的义务，现因南泰房地产的原因，谢燕所购房屋不能办理产权证。另外两套房屋分别为永房权证永善字**、第××号，位于，建筑面积分别为28.28㎡、39㎡。该两套房产均于2016年1月29日办理了房产证，但未办理不动产登记证。根据《商品房销售管理办法》第34条规定，开发商应在商品房交付使用60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：……商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，南泰房地产不仅应承担为谢燕办理不动产登记证的义务，还应当赔偿因违约而给谢燕造成的经济损失。综上，原告为维护自己的合法权益诉到法院请求判决：被告南泰房地产在1月之内向房屋产权登记机关提交办理3套房屋产权的全部材料，办理不动产登记证；及赔偿从2011年7月8日起，以购房款307800元为基数，按永善县农村信用合作联社的贷款月利率计算至办完不动产证之日止；和承担本案的诉讼费用。被告南泰房地产辩称：原告谢燕向南泰房地产购买永善县溪洛渡商业城信合1幢1单元第1层2号门面商品房，双方签订了《商品房购销合同》属实，且已于2011年8月8日向原告交付房屋。公司已按合同约定按时按质将此商品房交付给谢燕，且已按合同约定，积极收集办理房产登记手续资料，于2011年7月11日向永善县房管所报送了此房的合同备案资料；原告分别向原房主白金权和陈葆购买了另外两套房产，并已办理了房产证。南泰房地产所开发的永善县溪洛渡商业城，五方建设主体验收合格，房屋竣工验收备案手续完备。2015年4月10日，公司积极收集片区内各购房户所提交的房产手续资料上报永善县建设局房管所，经审查办理了200余户房产证。房产手续资料分期分批报送至房管所，前期审查办理的200余户房产证均已交给各购房户，而在后期报送至永善县房管所办理房产证时，永善县房管所告知：上级明确通知不再办理房产证，今后需办理不动产证，具体办理时间等候通知。2016年6月30日，永善县成立了不动产登记中心。2016年5月9日，公司向永善县国土资源局请示办理永善县溪洛渡商业城片区业主土地使用证。永善县国土资源局答复要请示领导研究后回复，至今永善县国土资源局也未明确回复相关请示情况。由于上述政策变更、行政审批等原因导致谢燕的房房屋产权证至今能办理；按《商品房购销合同》第十二条约定：甲方在商品房交付使用后120天内，将办理权属登记由甲方提供的资料报产权登记机关备案。该条已明确说明了公司的职责是及时报送资料，而审批办证是属国家行政机关。所以，公司不存在违约。综上，认为公司已严格按照《商品房购销合同》约定积极代谢燕上报有关资料协助办理，请示办理相关证照，但至今未能办理的原因是行政审批、国家有关政策的变更所致，不存在违约，不承担违约责任；请求人民法院依法驳回谢燕的诉讼请求。综合双方诉辩主张，法庭归纳如下争议焦点：1、被告南泰房地产是否违约？是否应当承担违约责任？2、原告谢燕的诉讼请求是否符合法律规定？3、原告谢燕诉请判决被告办理20160041号、20××42号不动产权登记证的主张，被告南泰房地产的主体资格是否适格？原告谢燕为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、居民身份证（复印件），欲证明谢燕具有合法的诉讼主体资格。2、《商品房购销合同》（复印件），欲证明自己以307800元的价格用银行按揭的方式向被告购买了溪洛渡镇商业城信合1幢1单元第1层2号门面房，合同约定：首付款123800元，银行贷款支付184000元；产权登记约定甲方在商品房交付使用后120天内将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。《合同补充协议》约定：房屋相关产权的办理费用由乙方承担（不含税收）。3、永房房权证永善字第**、××号房屋产权证，欲证明原告取得的位于，已办理房产证但未办理不动产登记证的事实。4、《个人借款合同》，欲证明谢燕为购买本案争议的房屋，向银行贷款184000元。经质证，被告南泰房地产对原告谢燕提交的证据均无异议。被告南泰房地产对其答辩理由，亦向本院提交了以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证（复印件），欲证明被告主体资格适格。2、信合小区房产证领证表，欲证明已按合同约定履行义务。3、关于办理溪洛渡商业城片区业主土地使用证的请示（复印件），欲证明南泰房地产向相关部门请示为各购房业主办理不动产证。4、《永善县国有土地使用权出让合同书》及《永善盛家湾市政建设投资开发协议》，欲证明南泰房地产合法开发永善县溪洛渡商业城以及政府授权。5、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，欲证明南泰房地产开发的永善县溪洛渡商业城房屋于2015年4月13日通过了验收备案登记。6、《商品房购销合同》（20181009-1、20180626-3）二份，欲证明公司与白金权和陈葆分别签订了商品房购销合同，白金权和陈葆二人购买后转手卖给原告谢燕的事实。经质证，原告谢燕除对被告南泰房地产提交的证据3有异议外，对其余证据无异议。在诉讼过程中,本院依职权向永善县不动产登记中心函询了被告南泰房地产是否为原告谢燕申请办理不动产登记证以及未能办理不动产登记手续的原因。永善县不动产登记中心回函称:截至目前该公司未向我中心申请不动产登记,也未提交任何办证资料。该公司若要申请办理不动产权证,需严格按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十四条规定提交相关合法有效材料。经质证,原告谢燕对本院依职权调取的证据无异议。被告南泰房地产认为不属实,其公司多次找过登记机关,也提交了相关资料,但至今仍未办理。本院认为，对于原被告双方提交的证据，经质证对方无异议，本院予以采信。被告南泰房地产提交的证据3,没有其他证据相互印证,且与本院调取的证据相矛盾,不能证明未办理房屋产权证照不属于其自身的原因造成,不予采信。对永善县不动产登记中心出具的回复，属于国家有权机关出具的书证，被告南泰房地产未能提供足以推翻该证明内容的相关证据,本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2004年12月22日，永善县国土资源局与南泰房地产签订《永善县国有土地使用权出让合同书》。该《合同书》第四条载明：甲方出让给乙方的地块位于永善县城北部，宗地号532126007-××5，面积为26454㎡。2005年6月，永善县人民政府与南泰房地产签订《永善盛家湾市政建设投资开发协议》。该《投资开发协议》第一条载明：盛家湾市政建设项目位于溪洛渡电站施工区8号公路至县城连接片区，属永善县县城总体规划范围内。东至金江路，南至溪洛渡镇中心校，西至校园社区13村民小组，北至溪洛渡电站封闭施工区红线连接8号公路。连接通道纵坡9.2%，长约300m,宽20m。片区开发在符合县城总体规划的前提下，将连接公路与县城路网相衔接，以连接公路为依托将整个片区作为融商业、文化、集贸市场、居、居住为一体的综合楼片区可供开发的土地约4.7公顷，涉及拆迁户18户，预计投资9,000万元。尔后，被告南泰房地产在永善县国土资源局办理了永国用(2015)字第0700531号国有土地使用证并取得了预许永房字(2005-04)号商品房预售许可证，将盛家湾片区开发为永善县溪洛渡商业城。2008年5月20日，永善县溪洛渡商业城经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收，于2015年4月13日登记备案。2011年7月8日，南泰房地产与谢燕签订合同编号为20110708-2号《商品房购销合同》，合同约定：南泰房地产将其开发的位于永善县溪洛渡商业城信合1幢第1单元第1层2号商品房以307800元价格出售给谢燕。谢燕于合同签订当日向南泰房地产交付了购房首付款123800元，剩余购房款184000元于2011年7月18日向永善县农村信用合作联社贷款支付；被告南泰房地产亦向谢燕交付了所购买的房屋；但未为谢燕办理涉案房屋的不动产登记证。2008年6月26日，南泰房地产与白金权签订合同编号为20080626-3号《商品房购销合同》，合同约定：南泰房地产将其开发的位于永善县商品房以18305元的价格出售给白金权。同年10月9日，南泰房地产又与陈葆签订20081009-1号《商品房购销合同》，合同约定：南泰房地产将其开发的位于永善县商品房以25364元的价格出售给陈葆。案外人白金权、陈葆向南泰房地产购房后，二人又转手出售给原告谢燕。被告南泰房地产与谢燕、白金权、陈葆签订的三份《商品房购销合同》中的第七条分别约定了于2011年8月8日前、2008年6月26日前、2008年10月9日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给谢燕、白金权、陈葆；第十二条约定：甲方在商品房交付使用后120天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。被告南泰房地产于2016年1月29日为原告谢燕办理了证号为永房权证永善字20160041号-××号房屋产权证，但未办理不动产登记证。本院认为，被告南泰房地产与原告谢燕签订的《商品房购销合同》,是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,原被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。虽然原告谢燕已按约支付了全部购房款,被告南泰房地产将房屋交付给了原告谢燕,但是，双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定：“甲方在商品房交付使用后120天内，将办理权属登记由甲方提供的资料报产权登记机关备案”,被告南泰房地产应当在约定的期限内将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案,而至今未能为原告谢燕办理不动产登记手续,故依法应当承担违约责任。不动产权属证书是不动产所有权人依法享有并行使不动产物权的重要凭证。房地产开发商（出卖人）因其原因未在法定或约定期限内办理权属证书手续，使买受人不仅无法实现其取得物权的合同目的，而且使双方物权变动的法律关系处于不确定状态。本案中，虽然被告南泰房地产与原告谢燕只约定提交办证所需资料报产权登记机关备案的时间，未明确约定被告南泰房地产的办证义务，但是办证属于被告南泰房地产作为开发商负有的法定义务。其理由是：首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。取得不动产权属证书是买受人与开发商订立《商品房购销合同》的主要目的，遵循诚实信用原则，开发商负有办理权属证书的合同附随义务。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”商品房买卖合同的出卖人一方，显然在交付实物之外还负有转移标的物所有权的义务，否则不能称之为“买卖”，因此转移标的物所有权是出卖人一方的主合同义务。再次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记制度”及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：……商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，办理权属证书为开发商之法定强制性义务，亦即本案被告南泰房地产应当依法承担协助原告谢燕申请办理《不动产权证书》的义务，但是至今未能为原告谢燕办理不动产登记手续,故对原告谢燕主张支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告谢燕与被告南泰房地产虽然仅作出“甲方在商品房交付使用后120天内，将办理权属登记由甲方提供的资料报产权登记机关备案”约定，但是根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定,被告南泰房地产负有法定协助义务,即被告南泰房地产应当在法定期限内向房地产行政主管部门提交合法有效的办理权属证书所需的证明文件,协助原告谢燕申请办理权属证书。被告南泰房地产至今未向房地产行政主管部门提交任何办证资料,亦即未履行法定协助义务，原告谢燕至今未取得《不动产权证书》，过错在被告南泰房地产。虽然被告南泰房地产未履行法定协助义务，也未给原告谢燕造成实际经济损失，但是原告谢燕不能实现所购商品房取得权属证书的合同目的，使双方物权变动的法律关系处于不确定状态，结合本案当事人的诉辩主张、涉案《商品房购销合同》的履行情况、被告南泰房地产的过程程度等本案实际，根据公平原则和诚实信用原则，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，本院酌情按年利率2%计算，支持原告谢燕主张的违约金。本案中，虽然原告谢燕向案外人白金权、陈葆购买的两套房屋是二手房，但是该两套房屋系被告南泰房地产开发并出售给白金权和陈葆的商品房，依据合同约定，被告南泰房地产负有协助案外人白金权、陈葆办理不动产权登记证的义务，基于案外人白金权、陈葆已将房屋转手给谢燕的事实，故由被告南泰房地产将需由其提供的办理不动产权证的相关资料提供给权属登记机关为原告谢燕办理不动产权登记证较为恰当。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、由被告昭通南泰房地产开发经营有限公司于本判决生效后三十日内协助原告谢燕办理溪洛渡商业城信合1幢第1单元第1层2号、永房权证永善字20160041号-××号房屋产权证的三套商品房的不动产登记手续;二、由被告昭通南泰房地产开发经营有限公司于本判决生效后三十日内支付原告谢燕违约金(从2011年7月8日起至本判决确定的履行期限届满之日止,以原告谢燕已付购房款307800元按年利率2%计算)。案件受理费100.00元，由被告昭通南泰房地产开发经营有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告南泰房地产不自动履行本判决，原告谢燕可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  赵庆勇审 判 员  田 琼人民陪审员  戈时凤二〇一九年十月二十五日书 记 员  祖维翠