文书内容南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018苏01**民初12908号原告：南京招商局物业管理有限公司，统一社会信用代码******************，住所地南京市。法定代表人石寒。委托诉讼代理人杨旭红，江苏法德永衡律师事务所律师。被告：李明柏，男，汉族，1971年6月生，居民身份证号码******************，住南京市。被告：南京纽康商贸有限公司，注册地在南京市。法定代表人：管道佑。原告南京招商局物业管理有限公司（以下简称招商局物业公司）诉被告李明柏排除妨害纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，适用简易程序由审判员鹿海彬独任审判于2019年1月23日第一次公开开庭审理。第一次庭审后，原告申请追加南京纽康商贸有限公司（以下简称纽康公司）作为共同被告，本院予以准许；后纽康公司对本案管辖权提出异议，本院裁定驳回后，纽康公司上诉至南京市中级人民法院，后该院维持本院一审裁定。本院依法适用普通程序组成合议庭于2019年10月23日公开开庭进行了审理。被告李明柏在庭审提起反诉，本院受理后决定合并审理。两次庭审中，原告招商局物业公司的委托诉讼代理人杨旭红，被告李明柏到庭参加诉讼，第二次庭审中被告纽康公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告招商局物业公司向本院提出诉讼请求，判令：被告李明柏、纽康公司共同搬清堆放于广州路君临国际广场A栋负一楼人民防空区域的物品（各种杂物，包括过期货物包装箱、废弃物品，经原告整理共计162箱），并支付原告仓库占用费20000元。事实和理由：原告系君临国际广场物业管理方，被告李明柏系该小区物业的业主。李明柏和纽康公司违反业主公约，私自将物品摆放在君临国际广场B栋负一楼风机房内，原告多次电话告知李明柏风机房属于消防设备房，严禁存放物品，但被告一直不予理会。后被告将物品搬至A栋负一楼人民防空区域，摆放至今。综上，原告认为被告上述行为侵犯了广大业主的公共利益，并且造成安全隐患，故诉至法院，请求判如所请。被告李明柏辩称：1、原告主体资格不适格，原告并非案涉物业的产权人，被告系业主之一，其他业主没有主张权利，原告无权起诉；2、两被告当时存放东西的时候是经过当时业委会曾凡奎同意的，原告作为物业公司无关干涉业委会的授权；3、案涉物品是被告和纽康公司存放的，但是原告在搬运过程中搞乱了，纽康公司的财务账册也不知道被搬到什么地方去了，被告要求原告提供物品清单供被告区分两被告各自的物品，否则被告拒绝接收。针对原告本诉请求，李明柏提出反诉请求：判令原告招商局物业公司返还原物及账册。事实和理由：招商局物业公司在被告不知情的情况下，将物品从B幢负一层移到A幢负一层，被告多次向招商局物业公司主张返还未果，故反诉要求其返还，返还时需招商局物业公司提供物品明细清单，以便被告进行区分。针对被告李明柏的反诉请求，原告招商局物业公司辩称：原告没有接收过被告的物品，也没有任何交接清单，被告私自存放物品属于侵权行为，应驳回其反诉请求。被告纽康公司在提交的书面答辩状中称：1、被告与原告之间不存在租赁合同关系；2、被告的物品及财务账册等是君临国际广场小区筹备业委会主动提出将风机房免费借用，被告才存放的，并且被告一直没有放弃主张归还的权利。经审理查明：李明柏系君临国际广场A幢607室的业主，也是纽康公司的股东，纽康公司现已被工商行政管理部门吊销营业执照。2003年6月30日，招商局物业公司与江苏中住房地产开发有限公司签订《君临国际广场物业管理服务合同》，并入驻小区进行物业管理。2017年2月12日，南京市君临国际广场住宅小区业主委员会作为甲方，招商局物业公司作为乙方，签订《君临国际小区物业管理服务合同》，主要内容为：甲方选聘乙方对君临国际广场提供物业管理服务，并约定了服务标准和内容、物业费用等；其中第十六条第4项约定乙方有权要求甲方、业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为，对业主和物业使用人违反《业主公约》和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面管理制度的行为，有权视情节轻重，对其采取规劝、制止、报告、公示等必要措施；合同期限自2017年1月1日至2017年12月31日。招商局物业公司庭审中陈述，最新的物业服务合同签约至2020年12月31日。2006年8月22日，南京市君临国际广场住宅小区业主委员会公布了《业主公约》，定义公共区域是指小区内不为某一业主或使用人单独享有使用权的地方，包括机电设备房；要求业主研究不按规定放置堆放物品，应当遵守物业管理公司为小区管理制定的管理规定。第一次庭审中，经本院询问，李明柏称记不清什么时候存放的这些物品，是纽康公司存放的，经办人是谁不清楚，本人没有参与，但是知道这件事。关于存放的具体物品明细，李明柏称记不清了，当时自己的物品和纽康公司的物品一起存放的，不清楚哪些物品是自己的，需要招商局物业公司提供名称和数量才能确认，并请求本院前去现场勘查。关于何人何时将上述物品从B幢风机房搬到了A幢负一层人民防空层，招商局物业公司称系李明柏所搬，李明柏称是招商局物业公司所搬。第一次庭审结束后，本院事先通知李明柏和招商局物业公司定于2019年1月28日下午前往君临国际广场现场查看物品情况。承办法官和书记员到达现场后，李明柏未到现场，经书记员两次电话通知仍未到场。本院对现场进行查看后，制作了勘验笔录：物品存放于君临国际广场A幢负一楼，墙体印有人民防空区域字样，主要物品为各种保健品，函食用品、背背佳带、女性胸衣、减肥产品等，靠墙堆积的箱子上有的写“李明白”字样。本院勘查现场后，招商局物业公司将上述物品装箱整理，共计162箱。庭审中，经本院询问，李明柏称2009年其将姓名“李明白”改为现名字。上述事实有原被告陈述，原告提供的物业服务合同、业主公约、现场照片、光盘，被告提供的，本院现场勘查笔录、拍摄照片，以及本院庭审笔录、谈话笔录予以证实。本院认为：一、关于招商局物业公司是否有权提起诉讼的问题。《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”第二十五条第三款规定：“有关单位应当按照国家规定对已经修建或者使用的人民防空工程进行维护管理，使其保持良好使用状态。”根据上述法律规定以及A幢负一层案涉物品存放场地墙体印有“人民防空区域”字样，可以确定案涉A幢负一层既属于小区公共区域又属于人民防空的地下室。招商局物业公司作为君临国际广场小区的物业管理方，有权对侵害或妨害A幢负一层案涉地下室的单位或个人提起诉讼。二、关于案涉物品应当如何处理的问题。首先，根据纽康公司、李明柏的答辩意见，可以确认案涉物品系其所有。其次，关于纽康公司、李明柏存放这些物品于最初的B幢地下室是否经过了招商局物业公司的同意，双方各执一词，但均未举证证明。李明柏在本案中还提起反诉，要求招商局物业公司返还上述物品。本院认为，纽康公司、李明柏声称系案涉物品的所有权人，其存放物品应当尽到谨慎注意义务，所谓的物品清单及存放保管合同应当由其负举证责任，否则，不能排除物品系纽康公司、李明柏私自存放。由此引发的问题，上述物品被从B幢地下室转移至A幢负一层，双方均否认系己方所为，以致本院亦无法查明该事实。但即便是招商局物业公司所为，如前所述，纽康公司、李明柏存放该物品并未经过招商局物业公司同意，或者即便经过其同意，因案涉地下室系人民防空地下室且系小区公共区域，结合案涉物品的体积、性质，这种存放行为应为法律所禁止。故纽康公司、李明柏应立即清空搬离上述案涉物品。三、关于招商局物业公司主张的占有使用费的问题。虽然李明柏、招商局物业公司均无法陈述案涉物品最初堆放的时间，但是根据李明柏陈述的更改名字的时间为2009年，现场物品有的箱子外标注“李明白”字样，可以推断案涉物品至少在2009年即已存放。这么长时间以来，纽康公司、李明柏没有证据证明曾要求搬离物品，招商局物业公司也没有证据证明要求纽康公司、李明柏搬离物品，虽然案涉物品不应存放于人民防空地下室，但招商局物业公司在本次起诉时主张占有使用费缺乏双方约定的合同依据，本院不予支持。四、关于李明柏提起的反诉，要求招商局物业公司提供物品清单后再行区分具体物品。本院认为，李明柏作为物品权利人，自己尚不存有物品清单，也无证据证明与招商局物业公司之间存在保管合同，该反诉请求明显缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国人民防空法》第二十二条、第二十五条第三款，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李明柏、南京纽康商贸有限公司于本判决生效之日起十日内搬清堆放于南京市，经整理共计162箱）；二、驳回原告南京招商局物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李明柏的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费300元，公告费300元，由被告李明柏、南京纽康商贸有限公司负担380元，由原告南京招商局物业管理有限公司负担220元；反诉案件受理费50元，由反诉原告李明柏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  鹿海彬人民陪审员  曹廷俊人民陪审员  杨秀霞二〇一九年十月三十日书 记 员  华 瑾