广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1365号上诉人（原审被告、反诉原告）：阳江市中集房地产开发有限公司（原称阳江市中集富日房地产开发有限公司）。住所地：广东省阳江市江城区西平北路上东新城内。法定代表人：汤雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘沛，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：余旭逢，男，1974年10月21日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄心莲，女，1976年12月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：林显伦，广东言必行律师事务所律师。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：黄斌斌，广东言必行律师事务所律师。上诉人阳江市中集房地产开发有限公司（以下简称中集房地产公司）因与被上诉人余旭逢、黄心莲商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院作出的（2019）粤1702民初1358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中集房地产公司上诉请求：（一）判令撤销一审判决，改判驳回余旭逢、黄心莲的诉讼请求或将本案发回重审；（二）一、二审诉讼费用由余旭逢、黄心莲承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，程序违法，偏袒余旭逢、黄心莲一方，违反了民事诉讼法关于举证责任的规定。商品房销售合同及司法解释都明确“因出卖人的原因”导致的办证延迟，出卖人才承担责任。因涉案房屋是一手商品房，购房人取得房屋产权证必须经过二次登记。第一次是初始登记，从中集房地产公司提供的不动产登记审批表可证明在2017年中集房地产公司已经办好初始登记。第二次登记是转移登记，需要余旭逢、黄心莲和中集房地产公司一起向阳江市不动产登记中心提出申请。从中集房地产公司提供的证据可证明余旭逢、黄心莲不但要缴纳契税，而且需要亲自到阳江市不动产登记中心接受询问、当面签署文件，有关部门要对房屋进行各种测量、测绘、调查并提供报告书，中集房地产公司实际只需提供初始登记证书。但中集房地产公司提供的证据证明余旭逢、黄心莲在2018年2月5日才缴纳契税，直至2018年2月7日才到登记中心签名、接受询问及委托他人代办手续及领证。因此，从2017年初始登记完成到2018年2月7日余旭逢、黄心莲去阳江市不动产登记中心办理相关手续这段时间的办证延迟是由余旭逢、黄心莲造成。受理申请后（2018年2月8日后），有关部门对登记房产进行测绘、测量、调查工作至2018年8月31日出具幢基底图、不动产权证附图，这段时间的办证延迟是由不动产登记中心属下的阳江市勘察测绘院造成。综上，请支持中集房地产公司的上诉请求。余旭逢、黄心莲辩称：中集房地产公司违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，应承担逾期办证的法律责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，理应维持。理由是：一、余旭逢、黄心莲在签订商品房预售买卖合同当日就已经把代办证费支付给中集房地产公司，中集房地产公司主张因余旭逢、黄心莲的原因导致逾期办证没有事实依据。1.余旭逢、黄心莲于2016年3月22日与中集房地产公司签订了商品房预售买卖合同，在购房当日就把代办证费21907元支付给中集房地产公司，支付办证费的事实有中集房地产公司出具的收据为证。2.中集房地产公司提供的不动产登记申请审批表、委托书等证据显示，本案办证的代理人为杨台鹤，而杨台鹤正是中集房地产公司的工作人员，这证实了是由中集房地产公司代为办理房产证。中集房地产公司主张是由于余旭逢、黄心莲怠于缴纳契税才导致房产证办理延迟毫无事实依据，也违背了诚实信用原则。二、商品房登记迟延是中集房地产公司的原因造成。1.如前所述，余旭逢、黄心莲已支付办证费给中集房地产公司，是由于中集房地产公司一直怠于履行其应尽的办证义务，导致余旭逢、黄心莲于2018年9月7日才办好房产证。而根据《商品房买卖合同》第二十条的规定可知，办理商品房房地产权属证书的义务在于中集房地产公司，中集房地产公司应当为自己逾期办证承担相应的违约金责任。2.中集房地产公司一直主张自己没有违约，但是中集房地产公司在一审中连办理确权登记及办理不动产转移登记的时间都不敢透露，明显是心虚。根据“谁主张谁举证”的证据规则，中集房地产公司没有提交证据证明其不存在违约行为，理应承担逾期办证的违约责任。三、本案不存在不可抗力的情况。中集房地产公司在上诉状中提到，从2018年2月8日至2018年8月31日期间，是由不动产登记中心属下的阳江市勘察测绘院造成逾期，该说法不成立。根据商品房预售买卖合同第九条的规定可知，房屋测绘报告应当在商品房交付之前就要完成，而不应在商品房交付之后才完成。中集房地产公司以房屋测绘报告作为其逃避承担违约责任的依据，违背了诚实信用原则。余旭逢、黄心莲向一审法院起诉请求：一、判令中集房地产公司立即支付逾期办证违约金44752.9元给余旭逢、黄心莲（逾期办证违约金以625914元为基数按每日万分之一计算，从2017年1月16日计至2019年1月1日止为44752.9元）；二、本案诉讼费等费用由中集房地产公司承担。中集房地产公司反诉请求：一、判令余旭逢、黄心莲支付中集房地产公司逾期付款违约金2363元；二、本案由余旭逢、黄心莲承担。一审法院认定事实：2016年3月22日，余旭逢、黄心莲（买受人）与中集房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016032320），合同主要约定：中集房地产公司将位于阳江市江城区xxx小区xxx房出售给余旭逢、黄心莲，建筑面积共136.65平方米，其中套内面积107.02平方米，分摊共有建筑面积29.63平方米；该商品房属预售，按套内建筑面积计算，每平方米5848.57元，总价款为625914元；付款方式为于签署本合同当日支付首期房款250914元，余款375000元办理银行按揭。第十一条关于交付时间的约定：出卖人应当在2016年12月30日前，将符合交付条件的商品房交付给买受人使用；第二十条关于房屋登记的约定：（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。其中《附件四：合同补充协议》第三条约定，买受人选择银行按揭方式的：（2）在签订《商品房买卖预售合同》10日内，买受人须办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所需的一切资料）。否则，每逾期一日，买受人须每日按申请贷款总额的万分之三向出卖人支付违约金。合同签订后，余旭逢、黄心莲于签订合同当日即2016年3月22日支付了首期房款250914元。2016年4月12日，余旭逢、黄心莲作为借款人，以上xxx小区xxx房作为抵押，与中国农业银行股份有限公司阳江江城支行签订《个人购房担保借款合同》，借款金额为375000元，保证人为中集房地产公司。同年4月13日，中国农业银行股份有限公司阳江江城支行向余旭逢、黄心莲发放贷款，并将该贷款375000元汇入中集房地产公司的银行账户。中集房地产公司于2016年10月15日交付房屋给余旭逢、黄心莲。根据阳江市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，余旭逢、黄心莲取得涉案房屋的所有权权属登记时间为2018年9月7日。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，本案的争议焦点是：一、中集房地产公司是否逾期办理房产证，若逾期，违约金如何计算；二、余旭逢、黄心莲是否逾期办理银行按揭手续，应否承担违约责任问题。关于中集房地产公司是否逾期办理房产证。余旭逢、黄心莲与中集房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。关于取得该商品房的房屋所有权证书的期限，合同约定的涉案房屋的交付时间为2016年12月30日，虽然中集房地产公司已提前于2016年10月15日交付房屋，但根据合同订立时的目的推测及公平原则，“商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书”应为从约定交付之日起算，即从2016年12月31日起至2017年3月30日止。余旭逢、黄心莲取得涉案房屋的所有权权属的登记时间为2018年9月7日，故中集房地产公司已构成违约，应承担违约责任。中集房地产公司逾期办证的违约金计算期间应从2017年3月31日起计至2018年9月7日止，中集房地产公司应在上述期间内依合同约定每天按已付房价款的万分之一向余旭逢、黄心莲支付违约金，本案逾期办证违约金为32923.08元（625914元×0.0001/天×526天）。余旭逢、黄心莲请求超过该数额的部分，一审法院不予支持。中集房地产公司辩称办理商品房转移登记的义务主体是余旭逢、黄心莲，中集房地产公司为协助义务人，中集房地产公司已履行了自己的义务不存在违约，一审法院不予采纳。关于余旭逢、黄心莲是否逾期办理银行按揭手续，应否承担违约责任问题。一、本案余旭逢、黄心莲与中集房地产公司于2016年3月22日签订《商品房买卖合同（预售）》，余旭逢、黄心莲于2016年4月12日与中国农业银行股份有限公司阳江江城支行签订《个人购房担保借款合同》，从这两份合同的签订时间来看，余旭逢、黄心莲是没有按《附件四：合同补充协议》约定的期限内来办理银行按揭手续，但中集房地产公司并没有证据证明是由于余旭逢、黄心莲的原因造成的。二、《附件四：合同补充协议》为中集房地产公司提供的格式合同，由于余旭逢、黄心莲办理银行按揭手续需要中集房地产公司予以协助，该约定明显加重了余旭逢、黄心莲的责任，该格式条款亦是无效的。本案余旭逢、黄心莲于签订商品房买卖合同当日支付了首期房款250914元，之后与按揭银行签订了《个人购房担保借款合同》，按揭银行亦按约定将按揭贷款汇入中集房地产公司的银行账户，余旭逢、黄心莲已按约定付清了全部购房款。三、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”余旭逢、黄心莲与中集房地产公司签订合同的日期为2016年3月22日，按照附件四的约定10日内须办妥银行按揭手续，中集房地产公司于2019年4月18日提起反诉，已超过三年的诉讼时效。余旭逢、黄心莲辩称中集房地产公司反诉已超过诉讼时效，一审法院予以采纳。现中集房地产公司主张余旭逢、黄心莲逾期办理银行按揭，构成违约应向其支付违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、限中集房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金32923.08元给余旭逢、黄心莲；二、驳回余旭逢、黄心莲的其他诉讼请求；三、驳回中集房地产公司的反诉请求。一审案件受理费918元，由余旭逢、黄心莲负担242元，中集房地产公司负担676元；反诉费25元，由中集房地产公司负担。二审期间，余旭逢、黄心莲提供两份由阳江市中集物业服务有限公司于2016年3月22日出具的收据（两份收据分别载明收到余旭逢、黄心莲xxx国际城五期xxx房代收办证费21907元和代收维修资金10590元），拟证明余旭逢、黄心莲在商品房买卖合同签订之日已支付办证费给中集房地产公司，办证的所有流程由中集房地产公司一手操办，其不存在违约。中集房地产公司不认可余旭逢、黄心莲的主张。中集房地产公司在二审期间向本院申请律师调查令，拟向阳江市不动产登记中心收集资料，以证明在办理房产证的过程中双方当事人应分别履行哪些义务，哪些事务应由买受人亲自办理。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：在诉讼过程中，中集房地产公司未能举证证明其已通知余旭逢、黄心莲前往阳江市不动产登记中心办理签名等手续。阳江市中集物业服务有限公司是中集房地产公司的关联企业，是双方在《商品房买卖合同》中约定的前期物业管理公司。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点是中集房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给余旭逢、黄心莲，及逾期办证违约金的计算问题。余旭逢、黄心莲与中集房地产公司订立的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。余旭逢、黄心莲与中集房地产公司签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。本案中，合同约定涉案房屋的交付时间是2016年12月30日前，故中集房地产公司最迟应在合同约定的最后交房之日起90日内，即2017年3月30日前协助余旭逢、黄心莲取得该商品房的房屋所有权证书。涉案房屋所有权证书的登记时间为2018年9月11日，一审判决认定中集房地产公司已构成违约，应承担违约责任正确，本院予以维持。因此，中集房地产公司应从2017年3月31日起至2018年9月11日止，每天按全部房价款的万分之一的标准，向余旭逢、黄心莲支付违约金。一审判决计算违约金正确，本院予以维持。余旭逢、黄心莲提供的收据已证明其于2016年3月22日支付了涉案的办证费，故中集房地产公司负有为余旭逢、黄心莲办理产权登记具体事务的义务，即使阳江市不动产登记中心在办理登记手续时需要余旭逢、黄心莲当面签名，中集房地产公司也负有通知余旭逢、黄心莲的义务。因中集房地产公司未能举证证明其依阳江市不动产登记中心的要求，通知了余旭逢、黄心莲前往阳江市不动产登记中心办理签名等必须由当事人亲为的事项的事实存在，故中集房地产公司向本院申请律师调查令以调查该事实，对本案的处理没有实质意义，本院不予准许。中集房地产公司主张其已履行了自己的办证义务理据不足，一审认定中集房地产公司构成逾期办证违约，应承担违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，中集房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费623元，由阳江市中集房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 陈欢欢二〇一九年十月三十一日法官助理李凤霞书记员冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。