河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初4595号原告：新乡市机关事务管理局，住所地河南省新乡市红旗区新二街358号，组织机构代码75515125-3。法定代表人：李东方。委托诉讼代理人：郭建华，河南宇华大众律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：冯运华，河南宇华大众律师事务所律师，特别授权。被告：左玉峰，男，1981年2月28日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：樊海宏，河南正安律师事务所律师，特别授权。原告新乡市机关事务管理局（以下简称市机关事务管理局）与被告左玉峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告市机关事务管理局委托诉讼代理人郭建华、冯运华，被告左玉峰及其委托诉讼代理人樊海宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。市机关事务管理局向本院提出诉讼请求：1、判令左玉峰立即搬离承租的红旗区平原路218号的房屋；2、判令左玉峰所欠五年房屋租金（2014年1月1日至2018年11月30日）216810元；3、判令被告承担因违约应付的违约金67133.8元共59个月违约金；4、本案诉讼费用由左玉峰承担。事实与理由：2014年1月1日，左玉峰承租原告在新乡市××号的房产，月租金3600元，租期两年。被告承租后不但不按时交纳租金，还在到期后不交还房屋并将房屋转租给他人使用。双方在合同中写明“每逾期一日，原告按月租金的千分之十向乙方收取违约金”。左玉峰在本案第一次庭审中辩称，1、2014年1月1日双方虽签订了房屋租赁合同，由于市机关事务管理局无法提供消防验收合格证明，所以左玉峰根本没有使用。事实上，左玉峰没有缴纳押金，从来没有缴纳过房租，该合同根本没有履行。2、涉案合同关于租金约定不明，涉案房屋由新乡市房管局确定为危房，即使对外租赁，价格是非常低的。3、2014年1月1日签订合同后，左玉峰根本没有预付租金情况下，市机关事务管理局始终没有主张过自己的权利，超过法定的诉讼时效，应当驳回。4、市机关事务管理局诉称所谓转租与左玉峰无关。左玉峰在本案第二次庭审中辩称，1、左玉峰是民办非企业法人单位的法定代表人，其与市机关事务管理局签订的合同系职务行为，应当追加新乡市红旗区科技培训中心（以下简称培训中心）为被告参加诉讼。培训中心近二年虽未参加年检，但至今未清算，法人主体尚存。如认定已注销，也应追加另一合伙人陈竞为被告参加诉讼。2、2007年6月1日，左玉峰与陈竞合伙开办培训中心，由新乡市红旗区晨鹰科技研究所（新乡市红旗区科技局二级机构，陈竞为法定代表人）提供的教学用房场地，左玉峰出资3万元。时至2013年底，培训中心为了扩大业务，欲租赁市机关事务管理局的房办公，但由于房屋不通水电及提供不了消防合格证明，致使合同没有履行，故左玉峰从来没有向其缴纳房租及押金。起初处于闲置状态，后市机关事务管理局占有并实际控制对外出租，现在悦目科技视力养护中心租赁使用，故应驳回原告要求办理房屋的诉求。3、市机关事务管理局提供培训中心与郜建华、王福文、徐芳、杨鹏的房屋租赁合同以证明左玉峰已将房屋转租，误导法庭查明事实。因为，该四份租赁合同涉及的房屋系科技局的二级机构晨鹰科技研究所的房屋，根本不是市机关事务管理局的房屋，该四份租赁合同均有电费以科技局收电费为准，按表收取，假如转租合同的房屋是市机关事务管理局管理的，为什么均是以科技局收电费为准？总之，该四份合同与本案没有关联性。左玉峰在本案第三次庭审中辩称，1、培训中心为扩大业务联系到本栋楼二楼东市机关事务管理局，该局同意租赁并同意提供培训用房所需的消防证，2014年1月1日我以法人身份签订2014-2015两年建筑面积约200平方米拟用于开展培训。2、签订合同前，我们验收房屋时发现办公用电、门窗、门锁无法使用，市机关事务管理局同意修缮和协调改造电路，提出修缮、卫生打扫垃圾清理和协调改造电路经费由我方暂先垫支，而后抵房租。改造电路费用19687元，其中电业局施工改造（主线到电表，含电表）费用8687元，有发票；协调电业局办理相关手续花费5000元，无发票；电表以下到房子总开关电缆施工费4000元，开关以下到房间2000元。3、我代表单位和市机关事务管理局签订时，该局承诺提供培训用房消防证，但签订后无果，房屋一直空着。后因达不成一致意见，双方一直未履行合同事宜，该局建议我们终止合同把房转交，我单位同意终止合同，但要求支付改造电的垫付费用，至今未果。4、因合同无法履行，我2014年5月左右离开新乡去外地打工，房也一直空着。期间，因新乡市创建卫生城市文明城市，可能周科长考虑我单位仍有办公人员在该楼上办公，多次打电话让我们打扫清理垃圾，并提醒所在办公区域安全，我们承担起该局交办的临时管理任务。期间我们安排专职人员定期打扫，我们不愿垫资，接受别人建议把空着的几间房临时租赁出去，用培训中心名义签订合同。5、2018年8月左右，市机关事务管理局让我到该局说明关于平原218号房子情况，我认真详细作了汇报，该局人员对此有异议，称没有解除合同就要按合同执行，不行就起诉。去年，我接到红旗区人民法院调解中心电话，说市机关事务管理局起诉我赔偿28万多元，我查看合同复印件发现在交款方式上有人认为把格式合同月（季、年）中的（季、年）拉掉，并且用笔方式和合同其它字的笔法明显不一样，与我们手里的合同约定的缴费方式也不一样。市机关事务管理局改动交款方式等合同重要条款，为什么缺少合同修改应按的手印或盖章确认？为什么出现合同不一样？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1、市机关事务管理局提交的新政（2004）21号文件，左玉峰虽有异议认为不能代替房产证，但该文件系新乡市人民政府制定的“新乡市直行政事业单位公房出租管理办法”，明确规定本市党政群机关、全供事业单位、纳入预算行政性收费或预算外资金供给的自收自支事业单位、非经营性的财政差额供给单位，占有、使用并在法律上可确认为市直行政事业单位资产的公房，包括国家没收、接收、接管、划拨、投资及其他渠道形成的国有资产公房的出租工作，由市机关事务管理局统一管理，由该局负责出租合同签订、房产维护、出租收入收取并上缴财政等各项工作。因此，市机关事务管理局对负责管理的涉案公房虽不具有产权，但在政府授权范围内具有签订租赁合同，对外出租并收取租金的权利，故本院对左玉峰异议不予采信，对证据效力予以确认。2、市机关事务管理局提交的“房屋租赁合同”与左玉峰提交的“房屋租赁合同”，两份合同在租赁房屋位置、面积、租期等内容上约定一致，差别在于市机关事务管理局提交的合同租金标准系将该条中的“季”、“年”字划掉，显示为月租金3600元，左玉峰提交的合同相关内容为“月（季、年）租金为叁仟陆佰元，￥3600元。”左玉峰庭审中对此自认为季租金3600元。对于租金标准问题，本院在庭审中向市机关事务管理局释明有无其他证据佐证为月租金3600元，该局称“只有本案提供的证据，可参考原告提供的第三组证据被告转租的价格”。但是，左玉峰在转租时对租金标准如何约定不能作为其承租房屋时约定租金标准的依据，二者并非同一法律事实和法律关系，而合同的文本格式确实存在签订后一方划掉相应文字单方确定对己有利的租金标准的可能，市机关事务管理局对此应承担举证不能责任。在双方合同中显示的租金标准文本存在差异，根据现有证据不能确定的情况下，本院暂以左玉峰自认的租金标准为准，对市机关事务管理局提交的合同本案不作为有效证据认定，其如有新证据证明租金标准为月租金，可对差额部分另案主张。3、市机关事务管理局提交的4份“房屋租赁合同”、3份收据、4份抄表明细。本院在审理期间至案涉房屋所在的平原路218号进行调查，该组证据涉及合同中的承租人王福文、郜建华在配合调查时说明是与左玉峰配偶肖会签署的租赁合同，房租也是交给肖会，租金交到2018年7月，并向本院指明了具体承租房屋均位于平原路××层东头，调查情况可与该组证据相互印证，证明左玉峰在承租房屋后转租并收取租金的事实，故对该组证据效力均予以确认。4、左玉峰提交的培训中心登记档案、成人教育联合培养协议书，因培训中心并非与市机关事务管理局签订租赁合同的承租人，左玉峰承租房屋后交由谁具体使用、转租，与案涉纠纷并非同一法律关系，故该证据与案涉纠纷不具有关联性，对证据效力不予确认。5、左玉峰提交的16张照片，可以证明案涉租赁房屋当前已由市机关事务管理局收回后另行出租的事实，这也与本院现场调查查明的事实相吻合，故对证据效力予以确认。6、左玉峰提交的调查报告、事实陈述、书面疑问、书面推断、书面要求、垫付费用明细，均系单方陈述，无相应证据证明，对证据效力不予确认。7、左玉峰移交的低压供用电合同、发票，其当庭均提交了证据原件，对证据真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年4月26日，新乡市人民政府制定出台新政【2004】21号文件，向本市各县（市）、区人民政府以及市人民政府各部门印发“新乡市直行政事业单位公房出租管理办法”，规定本市党政群机关、全供事业单位、纳入预算行政性收费或预算外资金供给的自收自支事业单位、非经营性的财政差额供给单位，占有、使用并在法律上可确认为市直行政事业单位资产的公房，包括国家没收、接收、接管、划拨、投资及其他渠道形成的国有资产公房的出租工作，由市机关事务管理局统一管理，由该局负责出租合同签订、房产维护、出租收入收取并上缴财政等各项工作。2014年1月1日，市机关事务管理局（出租方、甲方）与左玉峰（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，将原市科技局使用的平原路218号房屋中位于二层东半部分的建筑面积200㎡房屋出租给左玉峰使用，双方约定租期自2014年1月1日至2015年12月31日；乙方承租期间的水电费应由乙方按实际使用数量负责向提供方交纳；租赁期间出租房屋的修缮应由乙方负责，费用由乙方承担；乙方如需对承租房屋进行装修或改造，必须征得甲方书面同意后方可施工，合同到期后，动产乙方可以拆除，不动产包括房屋装修的吊顶、墙壁、地面、门窗等，均不得拆除、损坏、破坏；租赁期内，乙方不得将承租的房屋转租、转让、转借；乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，甲方按月租金额的千分之拾向乙方收取违约金；乙方违反合同擅自将承租房屋转给他人使用的，甲方有权终止合同，收回房屋。此外左玉峰所持《房屋租赁合同》关于租金标准显示为“月（季、年）租金为叁仟陆佰元，￥3600元。乙方应于每月（季、年）十日之前支付本月（季、年）租金，如不能按期支付，甲方有权单方终止合同，收回房屋。由此造成的一切损失，应由乙方自行承担。”市机关事务管理局所持《房屋租赁合同》该条约定中将“租金为叁仟陆佰元”前括号中“季”、“年”字划掉，剩余部分与左玉峰所持合同内容一致。左玉峰在庭审中自认约定的租金标准为季租金3600元，市机关事务管理局无其他证据佐证租金标准为月租金3600元。签订合同后，左玉峰开始承租使用。2014年3月26日，左玉峰担任法定代表人的培训中心与河南省电力公司新乡供电公司签订《低压供用电合同》，对承租房屋电路进行改造，支出施工费8687元。在上述《房屋租赁合同》租期届满后左玉峰与市机关事务管理局未重新签订租赁合同。左玉峰仍实际租赁使用租赁房屋，并在2016年8月28日、2017年3月19日、2018年3月5日、2018年4月2日，分别以培训中心名义由其配偶肖会与案外人郜建华、徐芳、杨鹏、王福文签订租赁合同，将承租的房屋转租他人使用并收取租金。上述次承租人的租金交至2018年7月，均由左玉峰配偶肖会收取。市机关事务管理局于2018年底将房屋转租他人，自2014年1月1日至该局收回房屋，左玉峰未向该局交纳过租金，该局也未采取过任何解除租赁合同关系的措施。市机关事务管理局未向本院明确其收回房屋的具体时间。另查明，本案第一次庭审中，市机关事务管理局称无证据证明案涉房屋租金标准为月租金3600元。左玉峰委托诉讼代理人称租金标准为季租金3600元；称左玉峰与培训中心之间无关系；否认左玉峰与肖会之间夫妻关系，在本院依法释明不如实陈述的后果后，又称需庭后核实；还称被告告知代理人没有使用租赁房屋；又称合同约定的违约金过高。本院在第一次庭审后，根据市机关事务管理局申请调取了左玉峰与肖会婚姻登记信息。在本案第二次庭审中，左玉峰承认与肖会的夫妻身份，称与案外人郜建华、徐芳、杨鹏、王福文签订的租赁合同没有履行，没有收费；租赁合同约定的位置位于平原路218号楼房二层最东边。本院在第二次庭审后，为查清案件事实，对案涉转租合同的履行情况进行了调查。案外人郜建华、王福文在调查时说明其租金交至2018年7月，均由肖会收取，承租的房屋均位于平原路218号楼房二层东半部分。在本案第三次庭审中，左玉峰对其本次庭审的答辩意见除提交《低压供用电合同》、发票各一份外无其它证据证明，另称第二次庭审中说未收取租金、合同未履行，系由于紧张而口误。本院认为，（一）关于市机关事务管理局与左玉峰签订的《房屋租赁合同》是否履行问题。纵观左玉峰在本案三次庭审中的答辩意见及当庭审陈述，存在多处前后矛盾之处，且随着本院对证据的调取及案件事实的调查，左玉峰相继承认了与肖会的夫妻关系、由其担任法定代表人的培训中心实际使用案涉租赁房屋、对房屋转租及截止2018年7月仍收取转租租金等事实，可见其关于事实的陈述及抗辩存在诸多不实之处，尤其在是否转租及收取租金、是否实际租赁使用案涉租赁房屋的陈述中，以“由于紧张而口误”为由是无法让人信服的。综合市机关事务管理局提交的证据及本院调取的证据、记录的调查笔录，可以印证左玉峰截止2018年7月仍租赁使用案涉租赁房屋并违约转租收取租金的事实，故左玉峰租赁使用市机关事务管理局负责管理的公房，应当按约支付租金。虽然左玉峰在承租该房屋后以培训中心名义转租，但培训中心并非左玉峰与市机关事务管理局签订合同约定的承租人，左玉峰承租房屋后交由谁具体使用、转租，与其同市机关事务管理局签订的租赁合同是否履行无关，对其相关抗辩不予采信，对其追加当事人的申请不予准许。（二）关于应付租金及违约金标准问题。双方向本院提交的租赁合同存在不同之处。本院在庭审中向市机关事务管理局释明有无其他证据佐证为月租金3600元，该局称“只有本案提供的证据，可参考原告提供的第三组证据被告转租的价格”。但是，左玉峰在转租时对租金标准如何约定不能作为其承租房屋时约定租金标准的依据，二者并非同一法律事实和法律关系。而合同的文本格式确实存在签订时未详细标明，签订后一方划掉相应文字单方确定对己有利的租金标准的可能，市机关事务管理局对此应承担举证不能责任。在双方合同中显示的租金标准文本存在差异，根据现有证据不能确定的情况下，本院暂以左玉峰自认的租金标准为准，即季租金3600元。市机关事务管理局如有新证据证明租金标准为月租金3600元，可对租金差额部分另案主张。（三）关于租期问题。双方在签订的《房屋租赁合同》租期届满后未重新签订租赁合同。本案认定的有效证据显示，左玉峰在合同约定的租期届满后仍将承租的部分房屋转租，至2018年7月其仍通过转租房屋获取收益，可见租赁房屋截至此时仍处于左玉峰控制之下，双方在租期届满后形成的不定期租赁合同关系最少存续至2018年7月。市机关事务管理局在庭审中已确认于2018年年底将案涉租赁房屋另行出租给他人，其所主张的租期届满时间为2018年11月30日，但未向本院说明收回房屋的具体时间，也未提交相应证据证明在2018年8-11月期间左玉峰仍在承租案涉租赁房屋，应承担举证不能责任。基于不定期租赁合同当事人可以随时解除合同的特点，本案认定左玉峰承租房屋的租期为2014年1月1日至2018年7月31日，此期间的租金左玉峰应当支付市机关事务管理局，按季租金3600元计算，为66000元。同时，因市机关事务管理局已收回房屋另行出租，对其要求左玉峰立即搬离承租的红旗区平原路218号的房屋的诉求不予支持。（四）关于违约金问题。我国合同法的一百一十九条确定了合同履行中的减损规则，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”左玉峰自2014年1月1日开始承租案涉租赁房屋后，长达数年的时间未支付租金，市机关事务管理局却迟至2018年12月10日方才向本院申请诉前调解，2019年8月7日方才向本院提起诉讼，放任损失的扩大，依法其不得就扩大的损失要求赔偿。因此，结合左玉峰当庭对违约金作出的抗辩，以及双方对案涉纠纷的产生均具有明显的过错的情形，本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，暂按本案认定的租金金额，确定违约金为逾期支付租金总额的30%，即19800元。市机关事务管理局如有新证据证明租金标准为月租金3600元，可对违约金差额部分另案主张。（五）关于左玉峰辩称的垫支费用问题。在双方签订的合同中对修缮房屋的费用已明确约定由承租人左玉峰承担，左玉峰辩称的“修缮、卫生打扫垃圾清理和协调改造电路经费由我方暂先垫支，而后抵房租”无证据支持，且与合同约定不符，本院不予采信。综上所述，本院对市机关事务管理局的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、左玉峰于本判决生效之日起三日内支付新乡市机关事务管理局租金66000元及违约金19800元；二、驳回新乡市机关事务管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5559元，因适用简易程序减半收取2779.5元，由新乡市机关事务管理局承担1939.5元，由左玉峰承担840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 林 铎二〇一九年十月十八日书记员 邵琳晴