贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初2701号原告：贵州贯龙物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金海苑小区售楼部负**，统一社会信用代码915201006222014562。法定代表人：刘雅芳，职务董事长。委托诉讼代理人：吴艳琼，女，侗族，1970年7月17日，住所地贵州省贵阳市云岩区，系该公司员工。被告：穆英鑫，男，汉族，1987年7月24日生，住所地贵州省平坝县。原告贵州贯龙物业管理有限公司（以下简称贯龙公司）诉被告穆英鑫物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告贯龙公司委托诉讼代理人李正秀、吴艳琼，被告穆英鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贯龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付（4）2-7-3室物业管理费共计3,988元；2、判令被告立即支付（4）2-7-3室按照《前期物业管理协议》第九条、违约责任第4条，每天千分之五交纳违约金9,314元；3判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：观山湖区康乃馨路XX金海苑小区X号楼X单元X楼X号业主穆英鑫于2014年购买了贵州贯龙房地产开发有限公司（以下简称贯龙房开）开发的金海苑小区物业一套，房号为（4）2-7-3，面积为124.85平方米。根据被告同贯龙公司达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年11月22日起便无故拖欠物业管理费，至2018年8月31日止共计3,988元。我方曾多次多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。现根据双方签订的物业管理协议第四条。第九条第四点之规定及《中华人民共和国合同法》第109条规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。被告穆英鑫辩称，认可原告的前期服务，但对小区环境改变及监控消防等缺失不能使用，是协议不是标准规范合同，协议没有对违约责任进行详细约定，协议没有约定服务内容；当时签订物业协议之前，商品房买卖合同写明的物业费是1.3元，因协议没有约定物业服务内容，参照物业管理条例，原告没有完全具备服务管理资质，达不到其所希望的服务内容；根据《贵阳市物业管理条例》规定第十二条第三款规定，收支情况没有跟任何人提起；根据《贵州省物业管理条例》第五章第六十一条规定，我质疑原告是否是有资质的单位，从事物业管理人员应取的质证书等，原告完全不具备物管能力；根据贵州省物业管理条例第五章第六十四条规定，第五十六条规定物业服务企业退出应办理移交；在消防管理条例规定，物业应对消防设施进行完善，且相关部门下达整改通知，原告仍未整改；根据贵阳市提的物业标准，原告分为三级，我们仅仅只有物业管理协议，原告方没有取得任何资质证书且不规范，也没有公共物业服务的收支情况。对违约金完全不认可不承担；对物业管理不认可原告按照前期物管协议规定的1.5元每月每平方米的物业费，按经过社区领导、居委会的标准0.8元每月每平方米我方可以支付。经审理查明，2013年8月8日，被告穆英鑫向案外人贯龙房开签订《商品房买卖合同》向贯龙房开购买了位于贵阳市××区碧海花园××楼××单元××号房屋，合同附件四合同补充协议中第二款第2.2项中约定“物业管理费由业主根据拥有物业的建筑面积一次性缴纳半年物业管理费后按约向物业管理企业交纳，约为：1.3元/平方米/月（最终以物价局核定标准收取）”。2014年6月，经碧海花园十组团·金海苑的房地产开发商贯龙公司对该小区物业管理进行招标，原告贯龙公司于2014年6月11日中标。2014年6月12日，贯龙房开（甲方）与原告签订《前期物业服务合同》，选聘原告为碧海花园十组团·金海苑小区提供前期物业管理服务，约定原告提供的前期物业管理服务包括：（一）基本要求：服务与被服务对象签订规范的物业服务合同，承接项目时对住宅项目共有部位、共有设施设备进行认真查验，验收手续齐全、管理人员、专用操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，有完善的物业管理方案，质量、财务、档案管理制度健全，管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范、服务主动、热情，公示24小时服务电话，急修一小时内、其他保修按双方也约定时间到达现场，有保修、维修和回访记录，按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；按合同约定使用住房专项维修资金，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上；（二）房屋管理：对房屋共有部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全、根据房屋实际使用适时检查房屋共有部分的使用状况，根据情况及时组织修复，每3日巡查1次项目房屋单元门、楼梯通道以及其他共有部位的门窗、玻璃等，作好巡查记录，及时维修养护，建立完善的住宅装饰装修管理制度，审核业主（使用人）的装修方案等，每3日巡查一次装修施工现场，发现损害公共利益现象以及违反规范私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为，及时劝阻并报告业委会和有关部门；（三）共用设施设备维修养护：对共有设施进行日常管理和维修养护，建立共用设施设备档案（设备台帐），设备设施的运行、检查、维修、保养等记录齐全，设备设施标志齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常，对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，小修范围的及时修复，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修基金使用计划，向业主大会或业委会提出报告与建议，根据业主大会决定，组织维修或更新改造，载人电梯早6点至晚12点正常运行，消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通，设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，项目主要道路及停车场交通标志齐全，路灯、楼道灯完好率不低于90%，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；（四）协助维护公共秩序，项目主出入口24小时执勤，对重点区域、重点部位每两小时至少巡查以此，对进出项目的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放，对进出项目的装修等劳务人员实行登记管理，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业委会和有关部门，并协助采取相应措施；（五）保洁服务：按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运一次，项目道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次，楼梯扶手每周擦洗2次，共用部位玻璃每月清洁1次，路灯、楼道灯每季度清洁1次，及时清除区内主要道路积水、积雪，公共雨水管道每年疏通1次，雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏，化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏，二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求，根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害；（六）绿化养护管理：有专业人员实施绿化养护管理，对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪和养护，定期清除绿地杂草、杂物，适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻，适时喷洒药物，预防病虫害。协议第三十一条约定“物业管理服务期限暂定五年，自甲方将房屋交付业主之日予以起算，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止（如合同期满仍未成立业主委员会甲乙双方另行协议）。上述协议签订后，原告进驻该小区提供物业管理服务。2014年9月27日，原告贯龙公司（甲方）与被告穆英鑫（乙方）签订《前期物业管理协议》，约定原告为被告位于金海苑小区的124.85平方米房屋提供物业管理服务协议。该协议第一条第一款甲方的权利义务中约定“根据前期物业管理协议向乙方提供服务”（原告陈述该条约定所指的“前期物业管理协议”是指其与房开商签订的《前期物业服务合同》）、“建立健全本物业的物业管理档案资料”、“不得占用本物业的共有部位、共用设施设备或者改变其使用功能”，第四条物业管理服务费用（不包括房屋共有部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）中约定“乙方交纳物业公共服务费周期为一年”、“住宅按建筑面积每月：1.5元/㎡”，第九条违约责任中约定“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”、“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日每天千分之五交纳违约金”。每次交纳费用的时间为每年的8月23日。另查明，2018年8月，原告决定自2018年9月起自动退出该小区，不再为该小区提供物业管理服务。因原告决定退出后，小区内垃圾清运、电梯维护等无人管理。2018年9月11日，部分业主自发组织对小区内的垃圾进行清理。2018年9月28日，经社区、居委会、小区业主委员会候选人等及贯龙公司的多方商定，为确保小区卫生、公共用电、用水、用气及电梯等日常工作的正常运行，暂时由贯龙公司临时管理小区三个月以过渡。贯龙公司和金海苑小区业主委员会等于2019年9月29日共同对外发布《金海苑小区临时过渡成本核算的公告》，就贯龙公司过渡期间每月各项开支进行了成本核算，确认为53,919元（包含了安保6人工资、保洁4人工资、生活垃圾清运、物业用房、公共设施的运行、供水二次加压的电费、电梯维护、年检的费用、管理人员的工资、办公耗材、疏通化粪池、员工加班补贴），并载明该小区总面积72299.52平方米、已售面积50080.52平方米，住宅总户数**，入住数376户，有5栋12个单元。过渡期结束后，原告贯龙公司撤离该小区。因被告未交纳2016年11月22日起至2018年8月31日的物业管理费，经原告催收后仍未交纳，原告遂向本院提出诉请如前。又查明，原告贯龙公司于2012年11月5日取得物业管理三级企业资质证书。经物价局核定，原告物业管理的收费标准为1.8元/平方米/月。庭审中，原告自认因被告等大部分业主仅交纳了首年物业管理费，未交纳后续物业管理费，导致其长期亏损后，后续物业管理方面如小区绿化养护等确实有做到不到位的地方。关于原、被告双方争议的物业服务质量问题，被告提交了下列证据欲证明原告物业管理服务不到位，致使对小区消防、电梯、水箱水泵、道路等公共设施设备的维修养护不到位、卫生、安保状况堪忧：1、2018年9月3日，贵阳消防支队观山湖大队向贯龙公司下达《责令限期改正通知书》，对小区内存在的消防安全隐患问题责令贯龙公司限期改正。2019年4月23日贵阳晚报在网上刊登一则《曝光！贵阳一小区消防设施瘫痪两年多，谁的责任》的报道，载明贵阳消防支队观山湖大队对辖区内碧海花园小区等进行消防安全设施检查，在检查中发现金蝶苑小区消防管道、消防水泵处于瘫痪状态、火灾报警系统也是属于故障状态、疏散指示标志以及应急照明等皆损坏，在此次检查中，碧海花园金海苑小区也存在和金蝶苑小区相似的隐患问题，被消防部门责令限期整改；2、金海苑小区业委于2018年12月29日向贵阳市网格化服务管理指挥中心提交的小区房开存在的问题举报材料，反映该小区绿化杂草丛生，没有道牙，小区无大门、平台高差、门厅过道脏乱、架空层车库全是灰土，没有硬化，地面坑洼不平到处积水，设防设施不齐，如大部门消防水箱无水带、无水枪、无喷头、接头；3、两张照片，即涉案小区电梯维保方翔升物资设备有限公司2018年7月15日向贯龙公司出具《通知》的照片，载明该小区十台电梯使用维保期于2018年7月31日到期，要求贯龙公司交纳下一年的维修维护保养费。案外人上海熊猫机械（集团）有限公司于2018年9月5日向贯龙公司出具《设备过保告知函》照片一张，告知水箱水泵设备质保期到2017年5月30日，过保后负责免费维护一年，从2018年5月30日之后的费用由贯龙公司负责，至今未收到该费用，且变频器配件损坏，若不按时支付配件维修费，其将拒绝继续维护工作。被告质证意见：未对上述证据1、2的真实性提出异议，但是认为达不到原告的证明目的。本院认为：对于证据1中消防部门的责令整改通知书，原告认为下达是在九月份其已撤场，即便有问题也没有被告所说的那么严重，对网络报告认为是新物管进场时应当考察，后来的责任与其无关。对于证据2的真实性未提出异议，认为道牙是规划上没有，业主要求修建，系房开原因导致，绿化是因为很多业主不交物管费，导致无钱进行绿化维护。对于证据3中的通知没有异议，但认为达不到被告证明目的。设备过保通知函的照片真实性及证明目的均不认可。对于限期整改通知书，虽然是在原告撤离小区的时候下达，但是之前小区消防实施设备的维修维护保养是原告作为小区物管公司的责任，贵阳晚报的网络报道虽然是2019年4月并且针对金蝶苑小区，但是文中也提到金海苑小区存在同样的问题，而小区消防设施设备老旧、遗失问题亦非一朝一夕就能造成，因此足以认定原告在消防设施设备维修维护保养方面存有措施不力的问题。关于证据2，说明业主对于原告提供的物业管理服务存在诸多不满，消防设施设备维护、保洁工作、绿化养护做到不到位。对于证据3，虽然原告未提交原件，但被告对告知函真实性无异议，从两张照片来看原告对水箱水泵至少维护到了2018年5月30日，电梯维保是到2018年7月31日，无法体现原告其后是否对电梯、水箱水泵设施进行维修保养。上述事实，有当事人陈述、前期物业服务合同、前期物业管理协议、《关于贵州贯龙物业管理有限公司退出管理“金海苑小区”的报告书》、《金海苑小区临时过渡成本核算的公告》等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以认定。本院认为，被告庭审中认可原告提供了物业管理服务，但是以消防设施维护不到位、消防设施损坏、缺失导致存在消防安全隐患、电梯及二次加压水泵维保问题、安保措施不力、公共道路损坏未予修复、绿化未予养护、侵占业主共有区域等理由进行抗辩，认为可以少交或拒交物业管理费。即原、被告双方争议的焦点是原告提供的物业管理服务质量问题是否能够成为业主少交或拒交物业管理费的理由，本院将从以下几个方面进行分析认定：一、从合同约定来看，被告应当根据其住宅建筑面积按1.5元/㎡每月计算并按年交纳物业管理费用，该费用不包括房屋共有部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用，故被告辩称的小区无大门的问题，不是原告原因造成，即便要改造也涉及动用维修基金等诸多问题。而原、被告双方签订的《前期物业管理协议》中约定“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”，即原告提供的管理服务质量未达到约定目标的，作为业主的被告应当采取的措施是要求原告限期改正，在未改正情况下，被告可以向原告主张损失赔偿，并未约定被告可以此拒交或少交物业管理费用。二、从法律法规的规定来看，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”之规定，作为小区业主的被告应当支付物业管理费用，若对方当事人履行合同义务不符合合同约定，另一方当事人可以要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业管理企业在业主未按约交纳物业管理费的情况下，经催缴无果后，应当及时通过诉讼等维权方式要求业主支付物业管理费用，而物业管理企业提供的物业服务不符合合同约定的质量要求，业主也可以根据合同约定要求物业管理企业限期改正，并承担赔偿损失等违约责任。至于被告辩称的先履行抗辩权是否能够成立，从合同约定来看双方并未明确约定提供物业管理服务和交纳物业管理费的先后履行顺序，而通常情况下是业主先交费之后，物业管理企业才开始提供物业管理服务。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。乙方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，原、被告双方系互负债务关系，原告有提供物业管理服务的义务，被告等业主有按约足额交纳物业管理费的义务。被告现以先履行抗辩权来拒交物业管理费，没有事实依据，本院不予采纳。另，如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，向其要求赔偿，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。三、从现实角度来看，物业管理企业通过向小区业主提供物业服务来获取相应报酬即物业管理费用作为对价以维持企业正常运转，使其能够提供约定质量的物业管理服务。物业服务费既是维持小区正常运转必要的资金来源，又是物业公司赖以生存的物质来源。若小区大多数业主长期拒绝交纳物业管理费用，物业管理企业缺乏开展各项工作物业管理服务的资金来源，在其不通过诉讼等合法途径向业主催收物业管理费的情况下，势必缩减提供物业管理服务的各项开支，降低整个小区的物业管理服务质量，从而加剧业主和物业管理企业之间的矛盾，导致物业管理服务降低、双方矛盾不断激化的恶性循环，从而影响到小区其他正常缴费业主的合法权益。可以说小区业主的整体交费情况与物业公司的物业管理水平息息相关。就案涉小区而言，若根据业委会与原告对临时过渡期间小区物业管理服务成本核算53,919元每月计算，2015年8月至2018年8月支出的物管费近200万元，而仅有三分之一的业主支付物业管理费，必然导致原告长期亏损，在此情况下亦难以维持高质量的物业管理服务水平。因此，只有在双方诚信履行各自合同义务，业主积极交纳物业管理费，在物业公司的物业服务出现质量问题时，及时督促物管公司整改，物业公司自身亦应努力提升物业管理水平，这样小区人文、绿化、环境卫生、安保状况等各方面才能够不断改善，从而进入良性循环。综上，原告提供了主要的物业服务，而被告拒绝支付物业服务费影响了物业管理公司的正常运转和小区的公共卫生秩序，加之被告事实上已经享受了原告提供的物业服务，被告反映的物业服务质量问题不能作为少交或拒交物业服务费的理由。被告等业主或该小区业委会代表全体业主可以根据具体情况对原告未完全按照双方合同约定提供完善的物业服务对其造成的经济损失另行要求原告承担。被告作为金海苑小区业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费，故原告诉请被告按合同约定的物业服务费标准1.5元/平方米/月支付物业服务费有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于被告辩称的应当按业委会与原告公示的0.8元/平方米成本价格计算物业管理费，因该收费标准系原告维持小区正常运转所支出的成本价格，其辩解意见，本院不予采纳。因此，被告应根据其房屋建筑面积124.85平方米按1.5元/平方米每月计算支付2016年11月22日起至2018年8月31日（共21个月零10天）期间的物业管理费用，原告主张3,988元未超出双方合同约定，本院依法予以支持。关于原告诉请的违约金，因被告提供的物业服务不到位，对本案纠纷发生亦有一定责任，对原告诉请的违约金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一款第（四）项，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告穆英鑫于本判决生效之日起三日内向原告贵州贯龙物业管理有限公司支付物业管理费3,998元；二、驳回原告贵州贯龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88元（已减半收取，原告预交），由原告贵州贯龙物业管理有限公司负担65元，被告穆英鑫负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员 宁 素二〇一九年十月十八日书记员 杨梦江