北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初1300号原告：张翠翠，女，1983年10月14日出生，汉族，北京城市学院教师，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张大森，男，1982年7月14日出生，华为数字技术有限公司职员，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘桂薇，北京永勤律师事务所律师。被告：张廷江，男，1940年8月11日出生，汉族，北京市出入境检疫检验局退休职工，住北京市东城区。被告：易云，女，1942年10月16日出生，满族，北京市疾病预防控制中心退休职工，住北京市东城区。法定代理人：张安(兼被告张廷江委托诉讼代理人)，男，1969年8月4日出生，自由职业者，住北京市东城区×××号。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区来广营朝来科技园二期36号院8号楼。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王达，女,1990年2月17日出生，该公司法务。原告张翠翠诉被告张廷江、易云，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张翠翠的委托诉讼代理人张大森、刘桂薇，第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人王达到庭参加诉讼。被告张廷江、易云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加2019年7月23日庭审。本案现已审理终结。张翠翠向本院提出诉讼请求：1、二被告返还原告定金10万元；2、二被告返还原告首付款10万元；3、二被告赔偿原告实际损失253．24万元；4、二被告配合原告办理注销编号为C1260374的《存量房屋买卖合同》；5、二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年11月17日，原、被告在第三人居间介绍下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告同意将位于北京市东城区和平里中街14楼2单元253号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给原告，房价款为365万元。2015年11月18日，根据补充协议及双方口头约定，原告支付首付款20万元。2016年4月29日，原、被告在建委网站签署《存量房屋买卖合同》编号C1260374。原告于2016年4月29日将111万元打入被告的监管账户。2016年5月6日，原告的购房贷款审批通过。后被告拒绝履行合同。2018年4月24日，东城法院判决宣告易云为限制民事行为能力，监护人为张安。因张安不同意该合同，合同不能继续履行。张廷江在未取得授权委托手续的情况下代理易云签订该合同，根据补充协议的规定，若由于代理人没有获得上述授权或代理人在约定时间内没有完成出售委托公证手续，则代理人应向原告承担《买卖合同》标的额20%的违约金及相应法律责任。基于合同无法履行的事实，恳请法院依法判如所请。张廷江未参加2019年7月23日庭审，在此前谈话中表示同意退还原告20万元首付款，不同意原告的其他诉讼请求。易云未参加2019年7月23日庭审，在此前谈话中表示同意配合原告办理撤销网签手续。我爱我家公司辩称，第三人为居间方，原告的诉讼请求不涉及第三人，故第三人不发表意见，听从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：张廷江与易云系夫妻关系，张安系二人之子。2015年，张廷江以易云委托代理人的身份与张翠翠签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，出售登记在易云名下的涉诉房屋，约定成交价格为365万元。2015年11月17日，张廷江以易云委托代理人的身份与张翠翠、我爱我家公司签订《补充协议》。在该协议中，易云为甲方（出卖方）、张翠翠为乙方（买受方）、我爱我家公司为丙方（见证方）。该协议第八条约定，由于甲方无法到场签署出售位于东城区×××房产的相关文件。现甲方委托张廷江（身份证号×××）代为签署上述标的房屋的一切相关文件。因存在双方签署的《买卖合同》无法履行的风险。故代理人保证已经获得了甲方本人的上述授权，并代理人保证会在本协议签署后20日内完成上述标的房屋的出售委托公证手续。若由于代理人没有获得上述授权或者代理人在约定时间内没有完成出售委托公证手续，则代理人应分别向乙、丙方承担《买卖合同》标的额20%的违约金及相应法律责任。合同签订后，张廷江收到张翠翠的汇款20万元，其中10万元为定金，10万元为首付款。2016年4月29日，易云作为出卖人与张翠翠作为买受人签订了编号为C1260374的网签的《存量房屋买卖合同》。2017年4月21日，本院立案受理了张翠翠诉张廷江、我爱我家公司房屋买卖合同纠纷一案，本院依法追加易云为被告参加诉讼。张翠翠提出判令张廷江、易云配合其办理涉诉房屋的过户手续，交付房屋等主张。该案审理期间，张安申请宣告易云为无民事行为能力人。本院于2018年4月24日作出（2017）京0101民特947号民事判决，宣告易云为限制民事行为能力人。2018年8月3日，北京市东城区×××居民委员会指定张安为易云的监护人。作为易云的监护人，张安不认可易云签订的相关合同。最终本院认定，张廷江在未取得易云正式授权的情况下，擅自以易云的名义向张翠翠出售房屋，并代易云签订了北京市存量房屋买卖合同。在后期买卖合同履行过程中，易云虽参与了合同的部分履行，但该行为已明显超出其民事行为能力范围，不能视为对张廷江出售房屋行为的追认。现易云的法定代理人对相关卖房合同均表示不予追认，故张廷江在没有获得授权委托手续的情况下，代易云与张翠翠签订的房屋买卖合同对易云不发生法律效力。在房屋交易过程中，张廷江的行为具有明显过错，其应承担相应的责任，张翠翠可另行向其主张。2018年9月20日，本院作出判决，判决驳回张翠翠的全部诉讼请求。该判决已生效。诉讼中，张翠翠申请对涉诉房屋进行市场价值评估。本院依法委托北京建正合生房地产评估有限公司进行评估，该公司给出的估价结果为：涉诉房屋在2019年2月14日（评估基准日）的价值为人民币618．24万元。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案，张廷江与张翠翠、我爱我家公司在签订《补充协议》时约定，若由于张廷江没有获得授权或者在约定时间内没有完成出售委托公证手续，则张廷江应分别向张翠翠、我爱我家公司承担《买卖合同》标的额20%的违约金及相应法律责任。张廷江在没有获得授权的情况下，代理易云与张翠翠签订房屋买卖合同，但该房屋买卖合同最终未能履行，由此给张翠翠造成了一定的损失。就张翠翠的诉讼请求，其中返还定金10万元、首付款10万元，赔偿实际损失253．24万元的主张，理由正当，但这些责任依法应由张廷江承担；关于办理注销网签手续一事，应由易云与张廷江予以配合。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、张廷江于本判决生效后三十日内返还张翠翠定金十万元；二、张廷江于本判决生效后三十日内返还张翠翠首付款十万元；三、张廷江于本判决生效后三十日内赔偿张翠翠损失二百五十三万二千四百元；四、易云、张廷江于本判决生效后七日内协助张翠翠办理注销《存量房屋买卖合同》（合同编号为C1260374）的网签登记手续；五、驳回张翠翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28659元，由张廷江负担（于本判决生效后七日内交纳）。评估费17956元，由张廷江负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩晓东人民陪审员  卢立生人民陪审员  邓海红二〇一九年十月十日法官 助理  王建文书 记 员  王倩玉