贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终4201号 上诉人（原审被告）：葛普，男，1989年5月13日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区撒拉溪镇永丰村茶洞组**，现住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：贵州滕王阁物业管理有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区麻园路东园小区****，统一社会信用代码：91520502308805630M。 法定代表人：严圣涛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周佳琪，该公司员工。 上诉人葛普因与被上诉人贵州滕王阁物业管理有限公司（简称：腾王阁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初3466号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 葛普向本院上诉请求本院撤销原审判决，依法改判，一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院对被上诉人严重违反《合同法》，对被上诉人“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”；欺瞒业主签订前期物业服务合同的事实视而不见。1、根据我国《物业管理条例》第三章前期物业管理第二十九条之规定“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上诉资料移交给业主委员会”。2、根据我国《物业承接查验办法》第十一条规定，实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。3、根据我国《物业承接查验办法》第三十九条之规定，物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共有部位、共用设施缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。4、根据我国《物业承接查验办法》第四十条之规定，建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应共同承担赔偿责任。我的购房合同约定“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房”；毕节万晟置业有限公司2016年12月25日发放了交房通知书，通知书明确告知“万晟阳光城A25栋2-12-2号楼于2016年12月28日前已经验收合格，达到交付条件。”我方在不知情的情况下于2017年1月3日对万晟阳光城A25栋2-12-2号楼进行了签收，并签署了《前期物业服务合同》。后期才通过小区其他业主了解到万晟阳光城A25栋2-12-2号楼截止到2019年4月之前并没有消防验收记录（一审时已提供相关查询照片，物业认可）。原审法院指出：“原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》未有符合交房条件的约定，故对被告的该主张，本院不予以支持。”可以证明万晟阳光城A25栋2016年12月28日时并没有达到交房标准。然而被上诉人没有按照《物业管理条例》、《物业承接查验办法》等相关法律法规的规定进行验收，反而伙同发展商伪造交房资料，无视国家法律法规，置业主的安全与利益于不顾；发展商必须承担因违规交房导致的法律责任；然而被上诉人作为业主聘请的物业，在物业服务最先开始的环节就未尽到自己的职责。我签订前《前期物业服务合同》的前提条件是万晟阳光城A25栋达到交房条件为前提。而目前万晟阳光城A25栋还未达到交房条件。所以我与被上诉人签订的《期物业服务合同》无效。根据我国《物业管理条例》第四十一条之规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。所以在万晟阳光城A25栋达到交房验收合格之前的物业服务费用必须由发展商和被上诉人承担。二、原审法院对被上诉人未按照《前期物业服务合同》提供相对应的物业服务，肆意侵犯、侵占业主的权益的行为视而不见。根据我国《物业管理条例》第五十四条之规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。1、被上诉人在未经业主同意的情况下，私自将小区入户大厅出租给酒店作为酒店前台使用，严重侵犯业主的合法权益。2、被上诉人2017年1月至今将小区所有电梯广告位进行出租，但是但目前为止未向小区任何业主公布相关广告位的收入以及支出情况。3、《前期物业服务合同》约定的停车费为每月80元，但是被上诉人从2017年至今多次私自调整小区停车位的收费，从一开始的每月150元，到后来的每月560元，最后经小区业主多次向政府相关部门反馈，才按照目前250元每月收取。完全无视《前期物业服务合同》约定，毫无契约精神可言。综上所述，请求法院依法判决：1、上诉人与被上诉人签订的《期物业服务合同》无效，万晟阳光城A25栋交房验收合格之前的物业服务费用由发展商承担。2、责令被上诉人立即停止侵权行为，酒店前台立即撤出小区入户大厅并恢复原状。3、按照《前期物业服务合同》规定每月80元向小区业主开放停车位。 原审原告腾王阁物业公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2018年1月1日至2019年2月28日期间的物业管理费2,754.57元及违约金300.00元（庭审中变更为物业费的计算时间从2018年1月1日至2019年5月9日，共计3,148.00元，违约金为2,209.89元，违约金以实际拖欠物业管理费为基数，按每日千分之三计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。 原审法院查明：原告是毕节市七星关区万晟阳光城小区的物业管理公司，被告是该小区业主。2014年12月4日，原告（乙方）与万晟置业有限公司（甲方）签订《贵州省毕节市万晟阳光城一期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对万晟阳光城一期进行物业服务管理，物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积全额交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.60元/月/平方米；电梯洋房住宅：1.80元/月/平方米（含电梯费0.20元/月/平方米）；高层住宅：1.80元/月/平方米（含电梯费0.20元/月/平方米）；商业物业：3.50元/月/平方米。合同还约定其他事项。2017年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，就物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量、物业服务费用等事项进行了约定。其中，乙方交纳物业服务费用的时间为：甲方自乙方与发展商在商品房买卖合同约定的商品房交付时间（以实际交房时间为准）之次日起计收物业管理费，乙方应按年交纳物业管理费，具体是每年1月31日前交纳本年度全年的物业服务费用。甲方按照包干制收取物业服务费用，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.50元/月/平方米；电梯洋房住宅：1.80元/月/平方米（含电梯维护运行费0.40元/月/平方米）；高层住宅：1.50元/月/平方米（含电梯维护运行费0.40元/月/平方米）；住宅单身公寓房：1.50元/月/平方米；商业物业：3.50元/月/平方米。被告房屋的建筑面积为131.17平方米，属于高层住宅，其收房时间为2017年1月3日，其已支付了从2017年1月1日至2017年12月31日止的物业管理费，从2018年1月起至开庭之日止的物业管理服务费未支付。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责，但管理不充分，使小区个别地方存在诸如消防设施不规范、杂物、垃圾堆放不规范等问题。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。 原审法院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定交纳物业服务费，被告应按合同约定的交费标准计算交纳物业服务费，其只交纳了从2017年1月至2017年12月31日的物业服务费，从2018年1月至开庭前的物业服务费未交纳，已构成违约，应承担违约责任，被告欠原告从2018年1月1日至2019年5月1日期间(共16个月)的物业费为3,148.08元（1.50元×131.17×16=3,148.08元）。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，原审法院酌情认定原告公司承担10%的责任，被告承担90%的物业管理费，即3,148.08元×90%=2,833.27元，原告诉讼请求超过部分，不予支持；对原告要求支付违约金的诉请，因本案双方均存在不同程度的违约行为，且原告要求按日千分之三计算违约金，无法律依据和合同约定，故不予支持。对被告答辩中要求原告退还已交纳的物业管理费2,361.00元，并支付违约金共计6,233.04元，经原审法院释明后，其表示另案起诉；对被告主张其购买房屋不符合交房条件，其支付物业服务费的时间应从符合交房条件起计算，因本案诉讼请求为物业服务，被告已收到其购买的房屋并入住，原告已按双方的合同约定为被告提供了物业服务，履行了服务义务，且原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》未有符合交房条件的约定，故对被告的该主张，不予支持。综上，原告要求被告支付物业费3,148.00元的诉讼请求，支持2,833.27元，超过部分，不予支持；对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、葛普于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贵州滕王阁物业管理有限公司交纳2018年1月1日至2019年4月30日期间（共16个月）的物业管理服务费2,833.27元；二、驳回贵州滕王阁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由原告贵州滕王阁物业管理有限公司负担5.00元，被告葛普负担20.00元。 经二审审查，原审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：本案二审争议焦点是：上诉人拒交物业管理服务费的抗辩是否成立。上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》合法有效。上诉人以万晟阳光城A25栋未达到交房条件，被上诉人欺瞒业主签订前期物业服务合同，未按有关规定进行验收，伙同发展商伪造交房资料等为由拒交物业管理费，因上诉人已入住房屋并与被上诉人形成物业服务合同关系，房屋是否达到交房条件不影响物业服务合同关系，该抗辩不成立；同样，被上诉人与房产开发商是否交清或验收相关房屋资料亦不影响上诉人与被上诉人的物业服务合同关系，上诉人不能以此拒付物业管理服务费。上诉人称被上诉人肆意侵犯、侵占业主的权益，因无相关证据证明，且该侵害关系属另一法律关系，上诉人可依法另行提起诉讼，但以此作为拒付物业管理服务费的抗辩，理由不充分，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由葛普负担。 审 判 长 田川 审 判 员 张雄 审 判 员 徐洪 二〇一九年十月十七日 法官助理 代珊 书 记 员 刘佳