辽宁省盘锦市大洼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1104民初2777号 原告：中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行。住所地：盘锦市大洼区。 负责人：王昌宁，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘畅，辽宁中康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玲玲，辽宁中康律师事务所律师。 被告：李秀军，女，1964年7月29日出生，汉族，住盘锦市大洼区。 被告：盘锦兴华房地产开发有限责任公司。住所地：盘锦市大洼区。 法定代表人：王志国，该公司总经理。 原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行（以下简称建行大洼支行）与被告李秀军、被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司（以下简称盘锦兴华公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行大洼支行的委托诉讼代理人刘畅、张玲玲到庭参加诉讼，被告李秀军、被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行大洼支行向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告李秀军于2014年12月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、判令被告李秀军偿还借款本金259693.21元及截止至2019年5月31日的利息6836.49元、罚息332.02元，以上共计266861.72元；自2019年6月1日起的利息、罚息按合同约定起计算至本息全部结清之日止。三、判令原告对被告李秀军抵押的盘锦市大洼区西安镇禾泰嘉园0406114-13栋1-1、2-1号房屋享有优先受偿权。四、判令被告李秀军承担原告通过诉讼方式实现债权支付的律师费14677元。五、判令被告盘锦兴华公司对上述债务承担连带保证责任。六、判令二被告承担本案诉讼费用及实现一切债权所发生的费用。七、判令二被告协助办理抵押房产的抵押权登记手续。事实和理由：2014年12月12日原告与被告李秀军签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被告李秀军借款42万元用于购买盘锦市大洼区西安镇禾泰嘉园0406114-13栋1-1、2-1号房屋，并以此房屋提供抵押担保办理了预购商品房抵押预告登记。借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日为准，借款到期日根据借款期限相应调整。借款期限108个月，自2014年12月10日起至2023年12月10日止。还款方式采用等额本息还款法。对办理抵押房产的抵押权登记期限、贷款利率、罚息利率、违约责任及原告为实现债权而发生的全部费用包含律师费作出约定。借款合同签订后，原告于2014年12月23日向被告李秀军发放了贷款42万元。2018年12月3日，被告盘锦兴华公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。保证合同第一条约定：债务人为因购置兴华公司依法销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人。第二条对最高债权限额、债权确定期间、保证范围作出约定：最高额保证所担保的债权是指自2012年12月3日至2018年12月3日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，被担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息（包括复利和罚息），原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）。第七条约定，被告盘锦兴华公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。原告按约向被告李秀军发放贷款，被告未按约定履行还款义务，仅偿还借款本金160306.79元就不再偿还，截止至2019年5月31日，被告李秀军尚欠借款本金259693.21元及利息6836.49元、罚息332.02元，合计266861.72元。经原告多次催要未偿还，其行为按照合同约定已构成违约，应承担违约责任，解除《借款合同》并立即偿还借款本息并承担原告实现债权支付的律师费，被告李秀军以自有房屋提供抵押并办理预告登记，因此原告对抵押物享有优先受偿权。根据《借款合同》的约定，二被告有义务协助办理抵押房产的抵押权登记手续。根据《保证合同》约定由盘锦兴华公司承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告李秀军、被告盘锦兴华公司均未出庭及答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年12月12日，原告做为贷款人，被告李秀军做为借款人，双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》一件，约定该被告用该借款购买被告盘锦兴华公司出售的坐落于大洼县（现为大洼区房屋，面积为189.77平方米，总价为910896元。借款人借款本金为42万元。借款期限108个月（即2014年12月10日至2023年12月10日），贷款利率执行基准利率水平上浮10%。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人还款方法为采取等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币5202.96元。抵押条款约定：借款人所购房屋用于抵押担保本合同项下债务的，借款人应当按照贷款人要求及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用证等权属证书以及相应的抵押登记手续。抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。合同项下担保方式为最高额保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。如出现双方约定的违约情形，贷款人有权行使权利包括：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。被告李秀军在合同上“借款人”及“抵押人”后签名摁押。2014年12月15日，原告作为预告登记权利人在大洼县房产管理中心村镇房屋管理办理预告登记，登记号为房预西安字第××号。2014年12月23日，原告将被告李秀军的借款42万元支付给被告盘锦兴华公司帐户。2018年12月3日，被告盘锦兴华公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告盘锦兴华公司为原告与债务人（因购置盘锦兴华公司依法销售的房产与建行大洼支行发生借贷关系的全部债务人）所形成的一系列债权提供最高额保证。担保的债权指自2012年12月3日至2018年12月3日期间（即“债权确定期间”）因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款的本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方（指原告）支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为4500万元整。保证方式为连带责任保证。如果主合同项下债务到期或者乙方（指原告）根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿款、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定时间，仍然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。保证期间按照建行大洼支行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自其与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2018年12月3日，原告与被告盘锦兴华公司签订《商品房销售贷款合作协议书》，合作内容为原告对符合贷款条件的购房人购买被告盘锦兴华公司开发建设并依法销售的坐落于大洼区西安禾泰嘉园小区的项目为住房或商业用房提供个人商品房贷款。截止至2019年5月31日，被告李秀军已还贷款本金160306.79元，剩余本金259693.21元未按约定偿还，拖欠应收利息6836.49元及罚息332.02元。 另查明，2019年5月10日，中国建设银行股份有限公司盘锦分行（甲方）与辽宁中康律师事务所（乙方）签订《个人类贷款诉讼清收委托代理协议》，双方约定：甲方委托乙方针对甲方及下属分支机构个人类逾期贷款进行诉讼清收。甲方按照每次签订《律师代理人工作任务书》的委托总金额×5.5%支付律师代理费。本起诉讼，中国建设银行股份有限公司盘锦分行向辽宁中康律师事务所支付法律咨询及律师费14677元。 上述事实，有原告提供的借款合同复印件、个人贷款支付凭证复印件、欠款明细、结婚证复印件、预告登记复印件、最高额保证合同复印件、委托代理协议复印件及发票一件予以证明，经当庭出示及本院审查，予以采信。 本院认为，我国民事诉讼法规定，被告有答辩、举证并出庭质证的权利。被告李秀军及被告盘锦兴华公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席审理并根据原告提供的相关证据认定本案事实。原告建行大洼支行与被告李秀军签订《个人住房（商业用房）借款合同》，与被告盘锦兴华公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的效力性强制规定，合法有效，各方均应遵照合同约定行使权利并履行义务。原告已履行交付借款的义务，被告李秀军未按约定按期足额偿还贷款，构成约定的合同解除事由，原告要求解除合同并要求被告李秀军支付借款本金、利息、罚息等违约责任的诉讼请求，本院予以支持。被告盘锦兴华公司作为最高额连带责任保证人,原告在双方约定的保证期间内，向其主张权利,其应承担连带保证责任。同时，因双方约定“被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿款、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的‘债权确定时间’，仍然属于本最高额保证的担保范围”。因此，被告盘锦兴华公司应对截止到2018年12月3日，被告李秀军尚欠的贷款本金余额及其后产生的利息、罚息等各项费用承担保证责任。我国物权法规定，不动产物权的设立经依法登记，发生效力。故抵押权的设立应当依法办理抵押登记，抵押权有效设立后，债务人不履行到期债务时，债权人有权就该财产优先受偿。被告李秀军将其购买的坐落于大洼区西安镇禾泰嘉园0406114-13栋1-1、2-1号房屋办理预告登记,而非抵押登记，抵押权并未实际设立，债权人主张对抵押物行使优先受偿权尚不具备条件。故对原告要求对已进行预告登记的房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。原告根据双方的约定，原告为实现债权支付的律师费，属合同约定由被告支付的内容。故对原告要求被告李秀军支付律师费的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求二被告协助办理抵押房产抵押权登记手续的诉讼请求，因并未提供抵押登记的条件已经具备且二被告不予协助配合的证据，本院不予支持。另对原告要求被告承担本案诉讼费用及实现债权所发生的一切费用的诉讼请求。本院认为，人民法院是按照《人民法院诉讼费用交纳办法》及相关规定确定诉讼费用的负担，因本案纠纷所产生的诉讼费用，不能成为本案的诉讼请求，本院对该项诉讼请求，不予支持；同时对原告要求的实现债权所发生的一切费用的诉讼请求，虽符合合同的约定，但该请求并不明确具体，应待实际发生后另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行与被告李秀军于2014年12月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。 二、被告李秀军于本判决生效后10日内给付原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行借款本金259693.21元及截止至2019年5月31日产生的利息6836.49元、罚息332.02元，计266861.72元；自2019年6月1日起至本判决确定给付之日止的利息与罚息（按照双方借款合同中约定计算）。 三、被告李秀军于本判决生效之日起10日内给付原告中国建设银行股份有限公司大洼支行因为实现债权而支出的律师费14677元。 四、被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司对被告李秀军截止至2018年12月3日的未还借款本金余额及至本判决确定给付之日止产生的利息、罚息承担连带保证责任；对本判决第三项给付内容承担连带保证责任。被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告李秀军追偿。 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5523元，减半收取2761.50元，由被告李秀军与被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。 审判员 吴 军 二〇一九年十月二十三日 书记员 张晓霞