舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0903民初702号 原告（反诉被告）：李成，男，1982年10月4日出生，汉族，住舟山市普陀区，现住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：陆亚清，女，1960年12月11日出生，汉族，住舟山市普陀区，系原告李成母亲。 委托诉讼代理人：徐卫光，浙江星舟律师事务所律师。 被告：杜夫国（又名杜富国，反诉原告），男，1959年9月22日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：周海飞，女，1960年6月29日出生，汉族，住舟山市普陀区，系被告杜夫国妻子。 第三人：舟山市普陀区富发水产制品厂，住所地：舟山市普陀区六横镇丁船湾。 投资人：杜夫国（又名杜富国）。 李成与杜夫国、舟山市普陀区富发水产制品厂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序审理。期间，杜夫国提出反诉，本院决定本案本诉和反诉合并审理。因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，由审判员梅鹏担任审判长，与审判员於昭辉、人民陪审员陈忠岳组成合议庭公开开庭进行了审理。李成的委托诉讼代理人陆亚清、徐卫光，杜夫国及其委托诉讼代理人周海飞，舟山市普陀区富发水产制品厂投资人杜夫国到庭参加诉讼。期间，因本院调取证据需要，本案延期审理一个月，现已审理终结。 李成向本院提出诉讼请求：1.判令杜夫国及舟山市普陀区富发水产制品厂继续履行合同，并于本判决生效后立即为李成办理房产过户手续；2.判令杜夫国承担本案诉讼费用。事实和理由：2003年初，杜夫国通过六横电视台发布房屋信息，欲将其位于六横镇台门沿港路的一幢房子出售，李成遂于2003年2月19日以人民币6万元的价格向杜夫国购买了建筑面积约为88平方米的台门沿港路202室房屋一套，同时向杜夫国购买房屋的还有李某、陆某、葛某等人。在与杜夫国签订房屋买卖合同时，杜夫国提出其因银行债务原因，以房屋抵债协议的形式代替房屋买卖合同。协议的第4条约定，抵债后的产权过户手续由杜夫国协助办理，由李成向土地管理部门支付相应税费。协议签订当天，李成向杜夫国支付了57000元，杜夫国也将房屋钥匙交给了李成，李成对房屋进行装修后一直居住至今。当时，双方约定办理好房屋过户登记之后，李成再付给杜夫国剩余的3000元，但杜夫国后来将房屋登记到自己个人名下，并未过户给李成。此后，李成多次联系杜夫国要求协助办理过户未果。李成认为，转让房屋是双方的真实意思表示，转让行为并不违反法律规定，虽然从形式上看双方签订的是抵债协议，但这并不能掩盖房屋买卖的事实，双方实际履行也是房屋买卖合同。现李成已经履行了自己的付款义务，也已经入住该房屋十余年，而杜夫国及舟山市普陀区富发水产制品厂应当按照协议书约定履行相关过户义务。 杜夫国辩称，抵债协议是2月9日签订的，不是2月19日。双方约定房屋折价60000元，李成一直未履行房屋抵债协议书中约定的支付余款10000元的义务。《房屋抵债协议书》约定，转让后的产权过户手续由杜夫国协助李成办理，但杜夫国屡次上门通知李成去六横房管所办理产权证登记过户手续，并要求付清剩余房款10000元，而李成为逃避支付10000元，所以一直没有去办理过户手续。在多次追讨无果的情况下，杜夫国于2004年6月2日为房屋办理了登记手续，将产权登记在自己名下，即舟房权证普六字2×××××4号。事实上，李成是为了逃避支付10000元房屋余款宁愿不要房产证。李成诉求主张的权利已超过法定的诉讼时效。根据《民法通则》第135条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”的规定，双方签订协议至今已有十几年的时间，李成直到2018年2月18日才向法院提起诉讼要求杜夫国协助其办理产权证过户手续，其诉求的主张未在法定诉讼时效期间行使，故该诉讼请求已超过法定的诉讼时效。 杜夫国向本院提出反诉请求：1.判令李成支付杜夫国房屋欠款及利息损失141290元；2.驳回李成的诉讼请求；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由李成承担。庭审中，杜夫国变更反诉请求为：1.判令杜夫国与李成签订的《房屋抵债协议书》无效；2.判令李成将舟山市普陀区六横镇台门沿港路202室的房屋返还给杜夫国；3.本案本、反诉费用由李成承担。变更反诉请求前的事实和理由：杜夫国与李成于2003年2月9日经平等协商一致签订的《房屋抵债协议书》系双方真实意思表示，协议条款不违反国家法律法规的规定，双方签字捺印确认后即受法律保护。依照谁主张谁举证的原则，本案中李成也未举证证明其主张的诉求是房屋买卖关系并非是房屋抵债的事实。李成拒不履行房屋抵债协议书中约定的支付余款义务。《房屋抵债协议书》第一条明确约定，“双方言明房地产折价款为人民币陆万元”，杜夫国向李成借入款为50000元，房屋抵债后李成倒欠杜夫国10000元。事实上，李成是为了逃避支付10000元房屋余款宁愿不要房产证。杜夫国认为，李成拒不履行付款义务导致杜夫国的直接损失，至少以年利率18%进行补偿，李成需一次性支付141290元的补偿。 杜夫国变更反诉请求后的事实和理由为：双方签订房屋抵债协议书时，案涉房屋尚未取得权属证书，属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）条规定的不得转让的房地产类型，故双方签订的房屋转让协议无效。舟山市普陀区富发水产制品厂所拥有的是舟普国用（1999）字23-×号国有土地使用权证，土地性质为出让，土地用途为工业与仓储用地，批准建造项目为办公综合大楼企业用房。依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四条第四款、第十二条、第十三条、第十八条、第三十八条、第四十四条，我国对于土地利用类型规定即管理原则是强制性及效力性的，李成取得房屋后一直当做住宅居住，改变了房屋用途，故双方之间的《房屋抵债协议书》应属无效，李成应该将房屋返还于杜夫国。 李成辩称，双方之间的房屋抵债协议书系真实意思表示，李成已经支付57000元的房屋对价，只要杜夫国及第三人配合办理过户手续，李成立即会支付余款3000元。现杜夫国主张合同无效及返还房屋，于法无据，法院应予驳回。 舟山市普陀区富发水产制品厂对本诉和反诉的意见均与杜夫国一致。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年2月9日，李成作为债权人（甲方）与作为债务人的杜夫国（乙方）签订《房屋抵债协议书》约定，乙方因资金周转需要向甲方借入5万元，月利率1%，甲方现要求归还本金，乙方无力偿还，愿意将其台门沿港路西侧的房屋折价抵债，甲方同意抵入；双方言明议定房地产折价款为6万元；房屋为四层综合楼室，建筑面积约88平方米；抵债后的产权过户手续由乙方协助办理，土地税等由甲方另行支付给土管部门。协议书签订后，杜夫国将上述房屋交付给了李成，李成占有使用房屋至今。2004年6月2日，杜夫国取得了上述房屋的所有权证书，产权证号为舟房权证普六字2×××××4号。2003年1月26日、2003年2月14日、2003年2月15日，杜夫国作为债务人（乙方）还分别与作为债权人（甲方）的陆某、裘某、葛某签订了《房屋抵债协议书》，将其台门沿港路四层综合楼室、二单元301室、二单元402室分别抵债给陆某、裘某、葛某。该三份协议书均约定，乙方因资金周转需要向甲方借入5万元，月利率1%，甲方现要求归还本金，乙方无力偿还，愿意将其台门沿港路西侧的房屋折价抵债，甲方同意抵入；双方言明议定房地产折价款为5万元。 本院另认定事实如下：1997年7月19日，舟山市普陀区富发水产制品厂自舟山市农业银行经营部受让该营业部位于舟山市1794.74平方米国有土地使用权以及地上建筑物620平方米。1999年9月2日，舟山市普陀区富发水产制品厂就该地块取得了舟山市普陀区国用（1999）字第23-×号国有土地使用证，该证书载明土地用途为工业、仓储用地，所附图纸载明该地块上规划建设一幢四层办公大楼和车间若干,本案所涉房屋位于规划的四层办公大楼内。 2001年，舟山市普陀区富发水产制品厂在上述地块内未经审批翻建厂房两层、新建房屋一间，该房屋对应门牌号为六横镇台门沿港路三弄30号。2006年10月17日，舟山市普陀区富发水产制品厂与案外人刘某达成以房抵债协议约定以前述房屋及土地使用权、机器设备抵偿被告与案外人刘某之间的借款本息。2007年6月间，前述房屋办理了违章建筑补办手续及房屋登记手续。2007年7月25日和8月7日，刘某取得了房屋所有权证和国有土地使用权证。在2007年8月7日向刘某发放的土地使用权证登记审批表中载明经办人意见：“注：原颁发的舟山市普陀区国用（1999）字第23-×号注销”。舟山市普陀区富发水产制品厂因不服刘某房屋及土地的相关权属证书，向舟山市人民政府提出行政复议，舟山市人民政府于2018年5月4日分别作出行政复议决定书，决定维持舟山市国土资源局向刘某颁房屋所有权证的行政行为，确认舟山市国土资源局注销舟普国用（1999）字第23-×号土地使用权证和向刘某颁发国有土地使用权证的行政行为均违法。舟山市普陀区富发水产制品厂不服，向本院提起行政诉讼，本院经审理后于2019年5月24日分别判决，撤销原颁证机关为刘某颁发房屋所有权证和国有土地使用权证的行政行为，撤销原颁证机关作出注销舟普国用（1999）字第23-4号土地使用权证的行政行为。上述行政诉讼判决均已生效。 本院认为，李成与杜夫国通过签订《房屋抵债协议书》的形式，以李成对杜夫国享有的借款债权作为房产对价的名义，实现案涉房屋的产权由杜夫国有偿转移给李成为目的，故双方之间实质系房屋买卖合同关系。双方签订《房屋抵债协议书》时杜夫国虽未取得案涉房屋产权，但嗣后取得产权已弥补了其对出卖标的物权属的瑕疵，且该协议书未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按协议约定全面履行各自的义务，本院对杜夫国的反诉请求不予支持。关于案涉房产办理权属转移手续的条件是否已成就问题。根据《房屋抵债协议书》约定和杜夫国自认的事实，杜夫国以案涉房产作价抵销其对李成所负的5万元借款债务，抵债后产权过户手续由杜夫国协助办理，即完成抵债是房产权属转移登记的成就条件，而双方签订抵债协议并交付房产的行为表明抵债已完成，双方现在对该事实也不存在争议，故案涉房产办理权属转移手续的条件已成就，杜夫国根据协议约定和法律规定有义务协助李成办理案涉房屋所有权转移登记手续。因案涉房屋所占用的土地的使用权一直登记在舟山市普陀区富发水产制品厂名下，而根据我国“房地一体”政策和杜夫国系舟山市普陀区富发水产制品厂投资人等本案实际情况，舟山市普陀区富发水产制品厂依法应协助杜夫国和李成办理案涉房屋的土地使用权转移登记手续。根据协议约定，办理房地权属转移登记手续的相关税费均应由李成负担。至于案涉房产在抵债后是否还有剩余对价需支付以及是否已支付问题，由于杜夫国变更了反诉请求，该问题已无法在本案中予以处理，杜夫国可待本案争议解决后另行主张相关权利。此外，由于案涉房屋不同于普通商品房，其所占用的土地系工业、仓储用地，故双方如何办理房屋所有权及土地使用权转移登记手续以及是否能够完成相关的转移登记，属行政主管机关依法依规行使行政审查的职权范围。 关于诉讼时效问题。法律创设诉讼时效制度的目的在于促使权利人及时行使权利，稳定法律秩序。首先，我国实行房地一体政策，房屋作为交易标的物时，其占用的土地使用权一并进行交易。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，房屋买卖交易成立后，杜夫国已将出让的房屋交付李成占有、使用，且杜夫国在将房屋交付后又将房屋所有权登记至其个人名下，导致目前房屋所有人及土地使用权人不一致的情形发生。此时，若因李成要求杜夫国及舟山市普陀区富发水产制品厂协助办理权属转移登记手续的权利已超过诉讼时效而使房地权属难以转移，则李成对自己的房屋依法可享有的占有、使用、收益和处分的所有权权能无法完满，这既有悖房地一体政策，也不符合物权法的相关规定，更违背了诉讼时效在于稳定法律关系和法律秩序之制度目的。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，杜夫国及舟山市普陀区富发水产制品厂就不动产产权转移登记承担的是行为义务，即其履行义务的内容是协助李成办理不动产产权转移登记手续。杜夫国及舟山市普陀区富发水产制品厂辩称，其并未不履行协助李成办理案涉房地产权转移登记手续的义务，反倒是李成为逃避支付房产对价余款而一直拒不房地产权转移登记手续。根据杜夫国及舟山市普陀区富发水产制品厂声称的该事实，李成要求杜夫国及舟山市普陀区富发水产制品厂协助办理案涉房地产权转移登记手续的权利未曾被拒绝而受到损害，本案根本不存在触发诉讼时效适用的余地。基于上述两点理由，本院对杜夫国关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。 综上所述，原告李成的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，判决如下： 一、被告杜夫国和第三人舟山市普陀区富发水产制品厂于本判决生效之日起五日内协助原告李成办理舟山市普陀区六横镇台门沿港路202室房屋的不动产产权转移登记手续。 二、驳回反诉原告杜夫国的全部反诉请求。 本诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告杜夫国负担。反诉案件受理费1300元，减半收取650元，由被告杜夫国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 负担义务的一方当事人未在本判决指定的期间内自觉履行义务的，对方当事人有权在本判决生效后判决指定的履行期间届满次日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  梅 鹏 审 判 员  於昭辉 人民陪审员  陈忠岳 二〇一九年十月二十四日 代书 记员  励晓慧 【附相关法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。