安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初510号 原告:安徽君虹贸易有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区淮河大道以西纬二路、纬三路之间印象售楼部，统一社会信用代码9134040005445012XJ。 法定代表人：朱永良，男，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李瑞，安徽百大律师事务所律师。 被告：淮南市九行教育咨询有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区洞山街道中兴社区中建四局第六建筑工程有限公司办公楼，统一社会信用代码913404003280177623。 法定代表人：孙至成，男，该公司经理。 被告:淮南市九行教育咨询有限公司山南分公司，住所地安徽省淮南市山南新区山南印象**商业201，统一社会信用代码91340400MA2RXUN70L。 负责人：孙至成，男，该分公司经理。 被告：安徽省华蓝福超市连锁有限公司，，住所地安徽省淮南市山南新区山南印象**楼第**统一社会信用代码91340400328105981R。 法定代表人：蓝欢欢，女，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈思良，安徽思正律师事务所律师。 原告安徽君虹贸易有限公司（以下简称君虹公司）与被告淮南市九行教育咨询有限公司（以下简称九行教育公司）、淮南市九行教育咨询有限公司山南分公司（以下简称九行教育山南分公司）、安徽省华蓝福超市连锁有限公司（以下简称华蓝福超市）排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李瑞、被告九行教育公司法定代表人孙至成、九行教育山南分公司负责人孙至成、被告华蓝福超市委托诉讼代理人陈思良到庭参加诉讼。2019年3月13日，被告九行教育公司申请追加华蓝福超市作为共同被告参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.要求依法判令被告立即停止侵害，从原告所有的房屋内搬出并将房屋恢复原状；2.判令被告赔偿占用房屋给原告造成损失暂定为50000元；3.案件受理费由被告负担。事实与理由:原告所有的房屋位于淮南市山南新区。2015年7月31日，原告与华蓝福超市签订《租房协议书》一份，合同约定将淮南市北面的房屋出租给华蓝福超市使用。2018年7月，原告发现被告九行教育山南分公司将原告所有的第二层部分房屋承租作为自己的经营场所。原告多次要求被告九行教育山南分公司搬出该房屋，但被告均以各种理由不予搬出。现原告为维护自身合法权利诉至法院，要求判如所请。 被告九行教育公司、九行教育山南分公司共同辩称，1.2017年12月18日，我公司与华蓝福超市签订《租赁协议》，合同约定原告将山南印象51栋二层建筑面积约735平方米的场地出租给我公司，华蓝福超市向我公司出示其与君虹公司签订的租房协议和房屋产权结构图复议件等材料，我公司属于合法租赁；2.在我公司装修期间，原告曾约谈二楼包括我公司在内的其他四个租户一起商谈是否有购买意向，但我们明确表示没有购买能力。另外原告还询问我们是否将房租支付给华蓝福超市。我公司认为我们属于合法承租，不存在侵犯他人权利，请求法院依法驳回原告诉请。 华蓝福超市辩称，1.被告九行教育公司是从我公司取得了合作经营使用权，我公司系从原告处取得了实际使用面积7658.67平方米房屋，租期到2029年1月31日止；2.被告九行教育公司已将二楼的铺位使用费支付给我公司，我公司也向原告付清了租金，被告九行教育山南分公司获得铺位的使用权是经过原告的认可的，故应当驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交营业执照、法定代表人身份证明、房产证复印件、被告淮南市九行教育咨询有限公司和淮南市九行教育咨询有限公司山南分公司、营业执照信息、被告安徽省华蓝福超市连锁有限公司营业执照、法定代表人身份证明，因原、被告双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告向本院提交的证据如下： 1、照片；证明被告九行教育公司将原告房屋侵占后作为营业场所的事实；被告九行教育公司、九行教育山南分公司共同质证意见为：照片并不能证明我公司侵占原告房屋，我公司与华蓝福超市有签订租赁协议。被告华蓝福超市质证意见为：真实性无异议，照片上的位置不能证明是房产证上载明的51#201。本院认证意见为：对该份证据的真实性，本院予以确认，但对原告的证明观点，不予确认。 2、2015年7月31日，原告与华蓝福超市签订的《租房协议书》；证明华蓝福超市租赁仅为51#楼一楼北侧，并不包括二楼的房屋，同时协议第四条约定，华蓝福超市转租时必须经过原告的同意，并办理转租手续和交接工作才能转租，但被告华蓝福未征得原告的同意将原告二楼房屋租赁给他人使用的行为，属于侵权行为。被告九行教育公司、九行教育山南分公司共同质证意见为：我公司租赁使用房屋已经告知原告，原告是知情的。被告华蓝福超市质证意见为：真实性、合法性无异议，证明观点有异议，原告向华蓝福超市出租的房屋包括一层和二层，同时我们也交付了相应的租金，我们是按照7658.67平方米的面积缴纳的租金，如果是承租一楼只要收取2000多平米的租金，但君虹公司实际收了我们7658.67平米的租金；同时九行教育公司的答辩也可以证明原告对此系知情的。本院认证意见为：对该份证据的真实性，本院予以确认。 3、《资产使用协议书》、《会议纪要》；证明被告九行教育公司侵占的房屋实际属于其中一个股东毕盛林所有的，只是没有办理相关产权手续。被告九行教育公司、九行教育山南分公司共同质证意见为：与我公司无关；被告华蓝福超市质证意见为：真实性有异议，即使是真实的，与我公司也无关。本院认证意见为：对该份证据的真实性，本院予以确认。 4、两被告之间签订的《租赁协议》；证明华蓝福超市未经原告同意擅自将原告所有的二层房屋部分租赁给被告九行教育山南分公司使用，侵犯了原告的合法权利。被告九行教育公司、九行教育山南分公司共同质证意见为：证据“三性”无异议，但证明观点有异议。被告华蓝福超市的质证意见为：证据“三性”无异议，证明目的有异议，虽然该份协议名称系租赁协议，但实际上是合作经营关系。本院认证意见为：对该份证据的真实性，本院予以确认。 二、被告华蓝福超市向本院提交证据如下： 1、《证明》复印件；证明被告九行教育公司承租二层的房屋，原告对此是知情的，并且经原告同意的，我公司并没有违约行为。原告质证意见为：真实性、合法性均有异议，仅仅属于当事人陈述，不能够证明被告华蓝福超市的证明观点。被告九行教育公司、九行教育山南分公司共同质证意见为：真实性无异议。本院认证意见为：经本院庭后调查谈话，君虹公司股东毕盛林认可其约谈过包括被告九行教育公司在内的其他二层承租户关于购买二层房屋的意向事宜，其陈述内容与证明内容基本一致，故对于证明的真实性，本院予以确认。 2、付款通知、租金收据复印件；证明原告君虹公司实际已把51栋二层的商铺承租给华蓝福超市。原告质证意见为：真实性无异议，关联性有异议，该付款通知是51号楼B一层、二层商铺，不是被告九行教育山南分公司侵占的商铺。被告九行教育公司、九行教育山南分公司共同质证意见为：无异议。本院认证意见为：对该组证据的真实性，本院予以确认。 3、付款凭证；证明华蓝福超市截止2019年7月31日按照一层、二层的实际使用面积缴纳租金；原告质证意见为：“三性”有异议，被告缴纳的租金是51号楼B座一层、二层的租金，并不包括51栋201的租金。被告九行教育公司、九行教育山南分公司共同质证意见为：无异议。本院认证意见为：对该组证据的真实性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月31日，原告君虹公司（甲方）与被告华蓝福超市（乙方）签订《租房协议书》一份，约定如下：“房屋坐落于淮南市北侧；租赁面积：按实际使用面积；第一条租赁期限：自2015年8月1日至2029年1月31日；第二条（一）租金标准：第一阶段①出租方给予承租方壹年免租金;②由于前期筹备、室内外设计、装潢施工、设备安装等,出租人给予承租人6个月的准备时间。③2017年2月1日至2022年1月31日按照每个月10元／平方（其中房屋租金6元／平方,房屋、设备维修保养费用4元／平方）;......（二）租金支付方式:现金,2016年8月1日前支付,每年提前半年交付半年租金及费用；（三）押金:合同签订日乙方应向甲方支付押金400000元整。在免租期和装修期后抵扣租金及费用；（四）免租期满，房租及费用按半年期结算......第四条转租：除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先告知甲方，在原合同不变的情况下取得甲方同意，同时办理好各项转租手续和相关的交接工作”。2017年12月18日，被告华蓝福超市（甲方）与被告九行教育公司（乙方）签订《租赁协议》，约定如下：“甲方出租给乙方坐落于淮南市，其中的建筑面积约735平方出租给乙方；租赁期共66个月，自2018年1月1日至2023年6月30日；租金支付方式：免租期共6个月，自2018年1月1日至2018年6月30日止；租金总额517434.19元，采取年度预付方式，本协议签订之日，乙方需交租金88200元、物业费15876元／年，协议最后一页（手写）附：五年租期内租金年增长8%，每年租金分别为2018年6月30日至2019年6月30日租金为88200元，2019年7月1日至2020年6月30日租金为95256元，2020年7月1日至2021年6月30日租金为102876.48元，2021年7月1日至2022年6月30日租金为111106.59元，2022年7月1日至2023年6月30日租金为119995.12元”。因君虹公司与华蓝福超市就租金催收问题，君虹公司于2018年5月9日向华蓝福超市发出《付款通知》，内容为“安徽省华蓝福超市连锁有限公司：请你公司将承租的山南印象51＃楼Ｂ座一层、二层商铺共计2300平方，租赁时间为2018年2月1日至2029年7月31日，租金每半年交付一次，租金转至以下账户：户名袁世萍、卡号62×××74，开户行淮南通商银行，特此通知，安徽君虹贸易有限公司”。后被告华蓝福超市于2018年5月17日按照付款通知要求向君虹公司指定的袁世萍账户转租金138000元，同日，被告君虹公司向华蓝福超市出具一份收据，收款事由山南印象51＃楼Ｂ座房租（2018年2月1日至2018年7月31日）。现原告认为华蓝福超市未经其同意转租给他人侵犯其合法权益。原告于2019年1月22日诉至本院，要求：1.要求依法判令被告立即停止侵害，从原告所有的房屋内搬出并将房屋恢复原状；2.判令被告赔偿占用房屋给原告造成损失暂定为50000元；3.案件受理费由被告负担。 另查明，淮南市蓝氏绿谷超市连锁有限公司于2016年9月2日将名称变更为安徽省华蓝福超市连锁有限公司。君虹公司股东于2014年3月6日、2017年12月16日召开会议，将山南印象51#楼分为三部分，交由三位股东进行使用。其中股东毕胜林拥有B座北侧一层、二层及其所属门面房（房号为201、101A、101B、103、104、105、106、107、108、113、114、115、116），一楼面积总计2775.81平方米、二楼面积总计2712.37平方米，上述房产面积有原告提供的产权证佐证；股东陈焕新拥有车服联盟一、二层其所属门面房（不包括109号门面房）和B座公寓（房号为102A、102B、202、110、111、112）；股东陈永涛拥有A座办公楼3-13层和109门面房。 再查明，华蓝福超市起交租金时间是2017年2月1日，承租山南印象51#楼B座一层、二层的实际使用面积为7658.67平方米。根据被告华蓝福超市提供转账凭证和交易明细显示：（1）2015年8月10日，蓝欢欢向毕盛林账户分别转款5笔计200000元；2015年8月14日，通过蓝丽丽账户向毕盛林账户转款200000元，后又通过农村信用社向毕盛林转款300000元；2018年2月12日向毕盛林账户转款400000元；2018年3月20日毕盛林出具一份收条金额42360元；2018年4月12日向毕盛林账户转款100000元；2018年5月17日向君虹公司指定收款人袁世萍账户转款138000元，有收据佐证（备注：51#B座房租2018.2.1-2018.7.31），经计算，华蓝福超市向君虹公司支付自2017年2月1日至2018年7月31日期间的租金合计1380360元；（2）2018年7月31日向毕盛林账户转款321520.2元；2018年9月4日向袁世萍账户转款138000元（转款凭证备注：2018.8.1-2019.2.1租金）；2019年2月1日，华蓝福超市向淮南市正诚公证处提存321520.2元（备注：提存给君虹公司租金2019.2.1-2019.7.31）；同日，蓝欢欢向袁世萍账户分别转款50000元、50000元和38000元（转款凭证备注：华蓝福山南店预交君虹公司2019.2.1-2019.7.31租金），上述金额合计919040.4元。经计算，华蓝福超市向君虹公司支付自2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金合计919040.4元（7658.67平方米×10元/平×12个月）。被告华蓝福超市向君虹公司支付自2017年2月1日至2019年7月31日期间的租金合计2299400.4元。 根据诉辩双方的意见以及举证、质证、认证意见，结合本案案情，原、被告争议焦点：1、华蓝福超市的转租行为是否合法，君虹公司对此是否知情，被告九行教育公司承租的房屋是否构成侵权；2、原告要求被告停止侵害、排除妨碍以及赔偿损失是否有事实和法律依据。 针对双方争议焦点，通过证据的分析和认定，以及庭审查明的事实，本院评判如下： 一、关于华蓝福超市的转租行为是否合法，君虹公司是否知情，被告九行教育公司承租的房屋是否构成侵权的问题；庭审中，原告君虹公司向本院提交其与华蓝福《租房协议书》，诉称华蓝福超市违反该协议书第四条约定，在未经出租人君虹公司同意的情况下，将二楼的部分房屋进行转租，属于违法转租行为。被告华蓝福超市辩称，协议书约定租赁面积是按照实际使用面积计算，华蓝福超市实际使用面积是7658.67平方米（包括51#楼B座一层、二层），并且按照实际使用的面积向君虹公司支付租金，不存在违法转租行为。被告九行教育公司辩称，其公司承租二楼的房屋，君虹公司是知情的，而且君虹公司其中一名股东毕盛林曾找到二楼几家租户商谈关于购买案涉房屋的事宜，但未谈妥，对此陈述本院向毕盛林调查核实，其认可曾找过二楼租户商议购买事宜，本院对此予以确认。被告华蓝福超市就其辩称意见依法向本院提交相关的转账凭证和银行明细佐证，根据其提交的转账凭证显示，华蓝福超市按照其与君虹公司签订的租房协议书约定的10元/平，实际使用面积7658.67平方米计算，自2017年2月1日至2018年7月31日（18个月）期间租金为1378560.6元（7658.67平方米×10元/平×18个月），华蓝福超市已实际支付租金1380360元，比实际应付租金1378560.6元要多付租金1800元。经本院计算核对，被告华蓝福提交的《关于解除租房协议书通知书的回函》上面的计算方式和金额是正确的，本院予以确认。经查明，被告华蓝福超市从2017年2月1日起交租金，从2017年2月1日至2018年7月31日，合计18个月，华蓝福超市按照实际使用面积7568.67平方米，按照10元/平向君虹公司支付租金，并实际已经履行给付义务，故华蓝福超市不拖欠君虹公司2017年2月1日至2018年7月31日期间的租金； 另根据华蓝福超市按照其与君虹公司签订的租房协议书约定的10元/平，实际使用面积7658.67平方米计算自2018年8月1日至2019年7月31日（12个月）期间租金为919040.4元（7658.67平方米×10元/平×12个月）。经审理查明，华蓝福超市实际使用山南印象51#楼B座一层、二层共计7658.67平方米，并按此面积支付2017年2月1日至2019年7月31日期间的全部租金919040.4元。根据九行教育公司与华蓝福超市于2017年12月18日签订租赁协议，九行教育山南分公司承租房屋位于51#楼二层部分房屋（面积约735平方米），在承租期间九行教育公司向华蓝福超市支付相应的租金，而在期间华蓝福超市依约向君虹公司支付51#楼B座一层、二层的实际使用面积为7658.67平方米的租金，君虹公司实际也收取了相应租金。在九行教育山南分公司承租期间，君虹公司亦并未在法律规定的异议期内提出异议，且经调查谈话，君虹公司其中一名股东毕盛林认可其找过51#楼二层承租户商议购买事宜，但未谈妥。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。故本院认定，虽然租赁协议书约定未经出租人同意不得转租,但君虹公司已知晓华蓝福超市转租部分房屋,审理中君虹公司的举证不足以证明其在六个月内提出异议,该公司已丧失以未经其同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的胜诉权,应视为君虹公司系知情并同意转租，华蓝福超市转租行为有效,九行教育公司承租行为不构成侵权。 二、关于原告要求被告停止侵害、排除妨碍以及赔偿损失是否有事实和法律依据的问题。经审理查明，华蓝福超市按照租赁协议书的约定，实际租赁使用面积为51#楼B座一层、二层共计7568.67平方米，并按照合同约定10元/平方足额支付君虹公司2017年2月1日至2019年7月31日期间的租金，君虹公司实际也收取了相应租金，君虹公司亦并未在法律规定的异议期内提出异议，故对于华蓝福超市的转租行为实际系知晓并同意的，九行教育公司承租行为不构成侵权。现原告要求被告九行教育公司停止侵害、排除妨碍以及要求赔偿损失的诉请，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告安徽君虹贸易有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费1050元，由原告安徽君虹贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  卢 红 人民陪审员  马莉莉 人民陪审员  张娟娟 二〇一九年八月二十一日 法官助理丁玲玲 书记员王清艳 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《中国人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。