上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初13221号原告：上海杨浦科技创业中心有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：朱正红，董事长。委托诉讼代理人：张勤，上海市竞业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽萍，上海市竞业律师事务所律师。被告：上海众敏供应链管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：钱勇，执行董事。委托诉讼代理人：许维祥，北京京都(上海)律师事务所律师。原告上海杨浦科技创业中心有限公司(以下简称杨浦科创公司)诉被告上海众敏供应链管理有限公司房屋(以下简称众敏公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨浦科创公司的委托诉讼代理人张丽萍和被告众敏公司的委托诉讼代理人许维祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨浦科创公司向本院提出诉讼请求：1、众敏公司向杨浦科创公司支付2018年11月、12月的租金计562,112.76元；2、众敏公司向杨浦科创公司支付至实际付清之日的逾期缴付租金的滞纳金；3、众敏公司向杨浦科创公司付清2018年的物业管理费1,245,770.4元；4、众敏公司向杨浦科创公司支付至实际付清之日的逾期支付物业管理费的滞纳金；5、众敏公司支付提前解除合同的违约金795,762.06元。事实和理由如下：2015年7月，杨浦科创公司与众敏公司就杨浦区国权北路XXX弄XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室(部位)签订租赁合同，约定杨浦科创公司将上述房屋出租给众敏公司，租赁面积9103.68平方米，租期自2015年7月22日至2030年7月21日。同日，双方签订补充协议，约定了租金和物业管理费的计付事项，如众敏公司逾期支付，每日按月租金、物业管理费的2%支付违约金，如众敏公司中途擅自退租，应向杨浦科创公司支付租赁保证金的金额作为违约金。合同签订后，杨浦科创公司向众敏公司交付该房屋，众敏公司支付保证金1,052,233.68元。2017年12月，物业公司发函指令杨浦科创公司代收物业管理费，并通知自2018年1月1日起将物业管理费调整为20元/平方米。2018年4月1日，杨浦科创公司与众敏公司双方就租金、租赁面积的变更签订补充协议，约定租赁面积自2018年4月1日起减少至4645.56平方米，物业管理费按照变更后的面积收取；2018年4月1日至2018年6月30日的日租金为2.3元/平方米，月租金为324,995.64元；2018年7月1日至2019年6月30日的日租金为2.4元/平方米，月租金为339,125.88元。由于租赁面积的减少，保证金调整为795,762.06元。2018年11月，众敏公司因自身经营不善要求提前退租，未获杨浦科创公司同意，2018年12月，众敏公司擅自退租。2019年1月3日，杨浦科创公司向众敏公司发出催款函，要求众敏公司缴清拖欠的租金、物业管理费共计1,807,883.16元，众敏公司收悉后拒绝支付。杨浦科创公司认为双方签订的租赁合同及其补充协议真实有效，众敏公司构成违约，除应向杨浦科创公司付清欠款外，还应当承担违约责任。杨浦科创公司已自行调低租金和物业管理费的滞纳金，将合同约定的滞纳金标准从月租金和月物业管理费的2%调整为日租金和日物业管理费的2%。关于提前退租的违约金，杨浦科创公司要求按照合同约定的数额主张即租赁保证金795,762.06元。被告众敏公司辩称，众敏公司因经营状况不佳提前于2018年12月20搬离了租赁房屋，2018年11月1日至2018年12月20日的租金是没有支付，众敏公司同意支付。物业管理费众敏公司认为应当按照每月每平方米12元的标准支付。关于租金和物业管理费的滞纳金，合同约定过高，希望法庭调整。关于违约金，合同约定的是保证金的数额，也属于过高，希望法庭调整，用保证金冲抵欠付的租金。本院经审理认定事实如下：租赁房屋位于上海市杨浦区国权北路XXX弄XXX号，权利人为杨浦科创公司。2015年7月，杨浦科创公司(甲方)和众敏公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定将甲方上述75号房屋301-304、401-404、501-504、601-604室出租给乙方作为办公、科教等用途。租赁期限自2015年7月22日至2030年7月21日，租赁(建筑)面积为9103.68平方米。合同第五条约定，保证金为1,052,233.68元。补充协议约定：房租单价为3.5元/平方米/天，为扶持乙方发展，甲方给予租金优惠：2015年7月22日至2016年7月21日，1.9元/平方米/天，每月租金526,116.84元；2016年7月22日至2017年7月21日，2.0元/平方米/天，每月租金553,807.20元；2017年7月22日至2018年7月21日，2.3元/平方米/天，每月租金636,878.28元；2018年7月22日至2019年7月21日，2.4元/平方米/天，每月租金664,568.64元；……。补充协议第二条约定，房屋租金及物业管理费支付采取分时段支付的方式，每两个月为一个房租支付时段，每一个月为一个物业管理费支付时段，乙方应于每个支付时段的第一个月10日前向甲方支付租金和物业管理费；乙方逾期不支付租金、物业管理费的，每日按月租金、物业管理费的2%支付违约金。补充协议第三条约定，物业管理费为12元/平方米/月，每月109,244元，上述费用中的物业管理费、能耗、网络通讯等费用随国家有关部门、物业的调整而相应调整，恕不另行通知。补充协议第七条约定，租赁期间非本合同规定的情况，乙方中途擅自提前解除合同的，乙方应向甲方支付房屋保证金作为违约金，甲方可从房屋保证金中抵扣，但房屋保证金应先确保支付应缴费用，剩余保证金不足抵扣违约金的，不足部分由乙方另行支付……。上述租赁合同(含补充协议)签订后，杨浦科创公司与众敏公司按约履行。2017年12月底，物业管理公司向物业权利人杨浦科创公司发出《情况说明》，通知国权北路XXX弄XXX号、XXX号的物业管理费自2018年1月1日起调整为20元/平方米/月，并委托杨浦科创公司代为统一收取，并说明已告知75号楼的承租人。2018年1月1日起，众敏公司未向杨浦科创公司缴纳物业管理费，杨浦科创公司按20元/平方米/月的标准向物业公司统一支付75号楼的物业管理费。2018年4月1日，杨浦科创公司和众敏公司又签订一份《补充协议》，明确租赁面积由原来的6826.16平方米调整为4645.56平方米，月租金变动如下：2018年4月1日至2018年6月30日2.3元/平方米/天，每月租金324,995.88元；2018年7月1日至2019年6月30日2.4元/平方米/天，每月租金339,125.88元……物业管理费收取自2018年4月1日起由原来的6826.16平方米调整为4645.56平方米。《补充协议》签订后，众敏公司按调整后的租金向杨浦科创公司支付租金至2018年10月30日。杨浦科创公司向众敏公司发出《付款通知》，要求缴纳2018年11月、12月的租金等费用，但众敏公司未支付。2018年11月，众敏公司因自身原因要求提前解除租赁合同，但未能就提前解除和杨浦科创公司达成协议。2018年12月20日，众敏公司离开租赁房屋。2019年1月3日，杨浦科创公司向众敏公司发出《催款函》，要求众敏公司在2018年1月8日前付清2018年11月1日至2018年12月20日的租金和2018年1月至12月的物业管理费共计1,807,883.16元。2019年1月9日，众敏公司向杨浦科创公司请求减免租金及物业管理费，并希望用尚未退还的保证金795,762.06元抵充。杨浦科创公司不予同意，遂于2019年5月诉至本院。本院认为，杨浦科创公司和众敏公司先后签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，且于法不悖，应予确认，双方应当遵照履行。众敏公司因自身原因退租，导致合同提前解除，杨浦科创公司要求众敏公司付清拖欠的租金、物业管理费及按照合同的约定追究众敏公司的违约责任，于法有据，本院应于支持。租赁房屋的物业管理费自2018年4月1日起已重新调整，杨浦科创公司也已按照重新调整后的物业管理费标准向物业公司先行垫付，故众敏公司要求按照原标准支付物业管理费，本院不予认可，但本院鉴于物业管理费调整的客观情况，故对杨浦科创公司要求众敏公司支付物业管理费的滞纳金不再支持。众敏公司作为承租人未按期支付租金，属于违约行为，杨浦科创公司向众敏公司主张滞纳金，并自愿调低了滞纳金的标准，故本院对已调低的租金滞纳金予以支持。关于提前退租的违约金，合同已明确约定了违约金为保证金的金额，未超过月租金的三倍。鉴于杨浦科创公司并无过错，及空租期的损失弥补等因素，本院确定违约金为保证金的金额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海众敏供应链管理有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦科技创业中心有限公司2018年11月1日至2018年11月30日的房屋租金339,125.88元；二、被告上海众敏供应链管理有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦科技创业中心有限公司上述租金的滞纳金(本金339,125.88元，按每日223元=2.4元*4645.56平方米*2%，自2018年11月11日至实际付清之日)；三、被告上海众敏供应链管理有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦科技创业中心有限公司2018年12月1日至2018年12月20日的租金222,986.88元；四、被告上海众敏供应链管理有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦科技创业中心有限公司上述租金的滞纳金(本金222,986.88元，按每日223元=2.4元*4645.56平方米*2%，自2018年12月11日至实际付清之日)；五、被告上海众敏供应链管理有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦科技创业中心有限公司2018年1月至12月的物业管理费1,245,770.4元(20元*6826.16平方米*3个月+20元*4645.56平方米*9个月)；六、被告上海众敏供应链管理有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦科技创业中心有限公司违约金795,762.06元(被告上海众敏供应链管理有限公司已支付的租赁保证金795,762.06元予以抵扣)；七、原告上海杨浦科技创业中心有限公司其余诉讼请求，不予支持。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,536元，减半收取计14,268元，由原告上海杨浦科技创业中心有限公司负担268元，被告上海众敏供应链管理有限公司负担14,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  崔艺萍二〇一九年十月十四日书记员  陈 洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。