文书内容河南省淅川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1326民初1649号原告（反诉被告）：刘德敏，女，汉族，1962年9月10日出生，住河南省淅川县。委托诉讼代理人：王园，男，汉族，1989年7月22日出生，住河南省淅川县。系原告（反诉被告）刘德敏儿子。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：李长志，河南德高律师事务所律师。执业证号：14113201310757419。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：肖治国，男，汉族，1955年12月5日出生，住河南省淅川县。被告（反诉原告）：肖洲强，男，汉族，1978年6月1日出生，住河南省淅川县。系被告肖治国儿子。二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：熊学芹，河南框正律师事务所律师。执业证号：14113201110452466。原告（反诉被告）刘德敏与被告（反诉原告）肖洲强、肖治国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日做出（2019）豫1326民初224号民事判决，被告肖治国不服，于法定期间内向南阳市中级人民法院提起上诉，南阳市中级人民法院于2019年5月10日做出（2019）豫13民终2239号民事裁定，裁定：“一、撤销河南省淅川县人民法院（2019）豫1326民初224号民事判决；二、本案发回河南省淅川县人民法院重审。”本院于2019年5月20日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭审理本案。原告（反诉被告）刘德敏及其委托诉讼代理人王园、李长志；被告（反诉原告）肖治国、肖洲强及其委托诉讼代理人熊学芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘德敏向本院提出诉讼请求：一、解除原告和被告肖治国于2004年6月10日签订的《集资建房协议书》；二、判令被告肖治国返还原告购房款26.7万元，并按照银行同期同类贷款利率支付自2014年6月10日至还清之日的利息，被告肖洲强在受益的40万元及利息（自2016年6月8日以40万元为基数按银行同期同类贷款利率计付利息至款还清之日止）的范围内与肖治国承担连带责任。三、判令二被告返还房屋增值损失27万元和装修损失2万元；四、判令二被告承担已付购房款一倍26.7万元的赔偿责任；五、二被告负担本案诉讼费、鉴定费、保全费。事实与理由：2004年6月10日，原告和被告肖治国签订《集资建房协议书》，约定由原告出资26.7万元购买二楼整层房屋。2005年6月，肖治国将二层房屋建好并交付给原告，原告将该房屋进行装修用于居住和经营至今。2016年8月，案外人白清胜突然上门告知，二被告已将房屋出售并过户给案外人白清胜，并要求行使房屋权利。为此，原告和二被告发生激烈争执并继而引发民事和行政诉讼纠纷。在诉讼总，原告方知二被告在2016年6月私自将同一房屋出售并转移登记给案外人。后经淅川、南阳两级法院认定，原告的《集资建房协议》有效。因二被告又将房屋出售给案外人白清胜并办理转移等级，导致原告无法行使房屋权利。原告合同目的不能实现。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。原告（反诉被告）刘德敏为支持其诉请，向本院提交如下证据：一、2004年6月10日《集资建房协议书》、收条各一份、河南省南阳市中级人民法院（2017）豫13民终3668号生效民事判决。证明原告于2004年6月10日从被告肖治国处购买位于二楼整层房屋（含卫生间），价款26.7万，并经南阳中院判决认定双方签订的《协议》有效；二、证人刘某1、程某、刘某2、多红敏书面证言。证明被告肖洲强和肖治国系父子关系，肖洲强自2006年-2007年在肖治国一楼经营副食批发，对原告购买并居住房屋的事实知情，且无异议，对于一房二卖具有恶意。三、被告肖治国、肖洲强土地使用证、房屋所有权证一份。证明肖治国、肖洲强2014年2月19日取得土地使用证，2015年1月29日取得商住房屋所有权证（七层大证）。四、2016年6月9日，二被告和案外人白清胜《房屋买卖合同》收条各一份、白清胜房权证。证明二被告于2016年6月9日将同一房屋出售给案外人，并转移登记，二被告一房二卖共同受益，恶意违约。五、案外人白清胜不动产增值税发票、契税税收缴款单。证明同一房屋在2016年转移过户时，经房屋部门评估房屋市场价为536504元，因被告违约造成原告房屋增值损失269504元。六、淅房权证字第**房屋所有权证大证。证明诉争房屋的规划用途为商品房住宅，应参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，支持出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。七、执行调解协议。证明原告按判决向登记权利人白清胜履行腾房义务。被告（反诉原告）肖治国辨称，（一）因刘德敏与肖治国签订的协议属于房屋使用权合同而非所有权合同，刘德敏对诉争的房屋仅享有使用权不享有所有权；（二）因刘德敏对诉争的房屋仅享有使用权不享有所有权，故在本案中不存在“一房二卖”的问题。被告（反诉原告）肖治国向本院提出反诉请求：“一、请求法院依法判令被反诉人支付反诉人房屋使用费及利息共计42万元；二、由被反诉人拆除违约建筑，如不拆除应支付反诉人违约建筑拆除费2万元；三、反诉的诉讼费由被反诉人负担。”事实与理由：被反诉人于2019年1月10日向本院起诉，要求解除与反诉人之间的《集资建房协议书》等其他请求。反诉人同意解除该协议。因该协议解除，被反诉人自2005年6月至今使用反诉人的房屋先后从事网吧、宾馆近14年，受益较多，应向反诉人支付房屋使用费及利息共计42万元。根据双方之间的《集资建房协议书》，被反诉人违反该协议在涉诉的房屋上从事的违约建筑应由其拆除，如其不拆除，由反诉人拆除，拆除费用2万元应由被反诉人负担。为维护反诉人的利益，请求依法支持反诉人的反诉请求。被告（反诉原告）肖治国为支持其辨称和反诉请求，向本院提交如下证据：第一组证据：1、肖治国、肖洲强与高铁军的协议书一份；2、肖治国与薛文伟的协议书一份；3、肖治国与刘德敏的协议书一份。证明肖治国与刘德敏之间签订的时房屋使用权合同，而不是所有权合同。第二组证据：1、西峡县人民法院（2017）豫1323行初93号行政裁定书一份；2、南阳中院（2018）豫13行终122号行政裁定书一份；3、南阳中院生效证明（2016）豫13行终122号一份；4、淅川县人民法院（2018）豫1326行初38号行政裁定书一份；5、南阳中院（2018）豫13行终368号行政裁定书一份；6、南阳中院生效证明（2016）豫13行终368号一份。证明肖治国与刘德敏签订的协议是房屋使用权合同，而非所有权合同。第三组证据：1、淅川法院（2016）豫1326民初1867号判决书第四页；2、房屋照片6张；3、证言3份；证明刘德敏违反与肖治国之间协议的约定，在房屋的天花板上从事违法建筑：对大楼房屋安全造成影响，肖治国让刘德敏改正无果，肖治国不得已将房屋出售给白清胜。第四组证据：白清胜提交的证人证言一份。证明白清胜同意拆除附属建筑，另外，肖治国与白清胜签订的房屋买卖合同不包含附属建筑。进一步说明，白清胜同意拆除违法建筑。被告肖洲强辨称，根据合同的相对性，因肖治国与刘德敏之间存在合同关系，刘德敏只能向肖治国主张权利，不应向肖洲强主张任何权利。法院依法应驳回刘德敏对其的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2004年6月10日，原告（反诉被告）肖治国作为甲方与被告（反诉原告）刘德敏作为乙方签订《集资建房协议书》，主要内容为：“一、乙方给甲方一次性交清集资建房款267000元，完工后甲方给乙方提供二楼整层包含二楼卫生间，建筑面积337平方米，使用权归乙方所有；二、乙方在装修过程中，不能随意破坏、改造主体结构，不能在公共场所私搭乱建或占为己有，因此造成的一切后果由乙方承担。”合同签订后，原告（反诉被告）刘德敏向被告（反诉原告）肖治国支付5万元，2007年原告（反诉被告）刘德敏向被告（反诉原告）肖治国支付5万元，2008年原告（反诉被告）刘德敏向被告（反诉原告）肖治国支付3万元，2010年2月3日，原告（反诉被告）刘德敏向被告（反诉原告）肖治国支付13.7万元。同日，被告（反诉原告）肖治国向原告（反诉被告）刘德敏出具收到条一张，内容为：“收到条，收到刘德敏买房款贰拾陆万柒仟元整。肖治国，2010年2月3日”。本案所涉的房屋于2006年落成，同年，被告（反诉原告）肖治国按照协议约定将该房屋二层整层交付原告（反诉被告）刘德敏。2011年9月份，原告（反诉被告）刘德敏将该房屋二层整层出租给案外人赵静，赵静经原告（反诉被告）刘德敏同意，在该房屋二层加盖砖墙结构。淅川县人民法院（2016）豫1326民初1867号民事判决中确认“2017年4月10日，根据被告申请，在审判员赵修远主持下，现场进行勘验。本案现场位于县城××与××交叉口，房屋坐南向北，西邻柴吉宏，东邻侯西军，南邻侯保定，北临新建路。二楼房屋原系框架结构，2011年改造为宾馆（名称为蓝馨宾馆）。二楼房屋南北13.6米，东西24米，有10个房屋间和两个玻璃结构房间，二楼地板为地板砖，二楼楼顶吊顶，房屋装修和宾馆系原告投资。肖治国称二楼系11CM水管（胶）长35M左右埋在二楼楼板上面、地板砖下面，刘德敏认为属实，但不知道水管直径和长度。一楼西头三间，一楼楼梯间现在没有漏水现象；东山墙前有20M*20M面积的漏痕，现在已经不漏。二楼改造后的房间往东靠北两间房屋（南墙7M长，含两个门）在天花板上，系12CM墙。南部6各房间卫生间建在天花板上，1.8M*1.6M高3M。”2015年1月29日，淅川县房屋产权登记发证办公室就本案所涉房屋向被告（反诉原告）肖治国、肖洲强颁发房权证（房产证号：淅房权证字第**；房屋所有权人：肖治国；共有情况：与肖洲强共同共有；房屋坐落：淅川县商圣街道办事处顺风社区什字路三组；总层数：7层）。2016年6月9日，被告（反诉原告）肖治国、肖洲强与案外人白清胜签订《房屋买卖合同》，2016年7月21日，淅川县房屋产权登记发证办公室向案外人白清胜颁发房权证（房房权证号：淅房权证字第**；屋所有权人：白清胜；共有情况：与恒建勤共同共有；房屋坐落：淅川县商圣街道办事处顺风社区什字路三组该房屋所在第2层；总层数：7层）。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”本案中，原告（反诉被告）刘德敏向本院提出诉讼请求“解除双方于2004年6月10日签订的《集资建房协议书》”，被告（反诉原告）肖治国在反诉状中提出“反诉人同意解除该协议（集资建房协议书）”。双方对解除2004年6月10日签订的《集资建房协议书》一事已达成一致。且本案所涉及的房屋已于2016年7月21日，由案外人白清胜取得房权证，即自2016年7月21日起，案外人白清胜拥有该房屋的所有权，该行为致使不能实现合同目的。故原告（反诉被告）刘德敏诉请解除该合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见道的因违反合同可能造成的损失。”《集资建房协议书》解除后，原告（反诉被告）刘德敏要求被告（反诉原告）肖治国返还购房款，并赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。其损失计算标准应依照“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见道的因违反合同可能造成的损失。”结合本案，本院认为原告（反诉被告）刘德敏、被告（反诉原告）肖治国双方的损失赔偿额应该以被告（反诉原告）肖治国收到原告（反诉被告）刘德敏支付的金钱为基数，以收到之日为起点，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，支付至2016年7月21日（案外人肖治国取得案涉房屋房产证之日）止的利息。具体利息计算标准如下表：                          肖治国收到金额              肖治国收到日期              截止日期              期限              中国人民银行同期同类贷款利率5年期（以该年同期贷款利率平均值）              利息                  1              5万元              2006年              2016年7月21日              10年              6.615%              33075元                  2              5万元              2007年              2016年7月21日              9年              7.485%              33682.5元                  3              3万元              2008年              2016年7月21日              8年              6.894%              16545.6元                  4              13.7万元              2010年              2016年7月21日              6年              6.27%              51539.4元                  共计              26.7万元                                                                      134842.5元      注：中国人民银行同期同类贷款利率参照中国人民银行官方网站。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，按照法律规定或者按照约定解决。”本案中，被告（反诉原告）肖治国将案涉房屋出售给案外人白清胜致使合同目的不能实现，是导致双方签订《集资建房协议书》解除的主要因素，应承担主要责任；原告（反诉被告）刘德敏同意案外人赵静在案涉房屋内加盖砖墙，违反双方协议第四条“乙方在装修过程中不能随意破坏、改造主体结构”的约定，是导致双方签订《集资建房协议书》解除的次要因素，应承担次要责任。参照上表，原告（反诉被告）刘德敏因双方签订的《集资建房协议书》解除而产生的损失为134842.5元。因原告（反诉被告）刘德敏的违约行为是致双方签订《集资建房协议书》解除的次要因素，应承担次要责任。本院酌定原告（反诉被告）刘德敏承担协议解除损失的40%，即134842.5元×40%=53937元，被告（反诉原告）肖治国承担协议解除损失的60%，即80905元。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定：“在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。原告（反诉被告）刘德敏要求被告（反诉原告）肖治国返还房屋增值损失27万元和装修损失2万元，并承担已付购房款一倍26.7万元赔偿责任的诉请，未提交相应的证据，本院不予支持。2004年6月10日，《集资建房协议书》系原告（反诉被告）刘德敏与被告（反诉原告）肖治国签订的。根据合同的相对性，原告（反诉被告）刘德敏只能向被告（反诉原告）肖治国主张，其要求被告肖洲强承担责任，于法无据，本院不予支持。被告（反诉原告）肖治国向本院提出反诉，要求原告（刘德敏）支付房屋使用费42万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告（反诉原告）肖治国要求原告（反诉被告）刘德敏拆除违约建筑或支付拆除费2万元。本院认为，本案所涉及的房屋已于2016年7月21日归案外人白清胜所有。原告（刘德敏）无权拆除案涉房屋的违约建筑，故被告（反诉原告）肖治国的诉请，本院不予支持。本案在南阳市中级人民法院发回重审后，合议庭多次组织原告（反诉被告）刘德敏、被告（反诉原告）肖治国、案外人白清胜进行调解。当事人双方在被告（反诉原告）肖治国返还原告（反诉被告）刘德敏30万元至35万之间不能达成协议。另外，被告（反诉原告）肖治国与案外人白清胜签订的《房屋买卖合同》中约定了案涉房屋违约建筑拆除义务系案外人白清胜，但该违约建筑系原告（反诉被告）刘德敏同意案外人赵静加盖，本院认为原告（反诉被告）刘德敏应适当补偿拆除费用，本院酌定1.5万元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一二条、第一百二十条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘德敏与被告（反诉原告）肖治国于2004年6月10日签订的《集资房屋协议书》；二、被告（反诉原告）肖治国于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘德敏返还267000元，并支付损失80905元，共计347905元。三、驳回原告（反诉被告）刘德敏对被告肖洲强的起诉；四、驳回原告（反诉被告）刘德敏的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）肖治国的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12040元，保全费4520元，反诉费6020元，由原告（反诉被告）刘德敏负担9439元，由被告（反诉原告）肖治国负担13141元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长 王 磊审判员 薛文武审判员 黄朝晖二〇一九年十月二十九日法官助理兼书记员陈志伟