安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终2129号上诉人（原审被告）：芜湖县新稀特快运服务有限公司。法定代表人：姚有茂，总经理。委托诉讼代理人：翟羽，安徽真见律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：芜湖万达物流有限公司。法定代表人：朱元兴，总经理。委托诉讼代理人：曹缨，安徽洪至强律师事务所律师。上诉人芜湖县新稀特快运服务有限公司（以下简称新稀特公司）因与被上诉人芜湖万达物流有限公司（以下简称万达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院（2019）皖0221民初2138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。新稀特公司委托诉讼代理人翟羽、万达公司委托诉讼代理人曹缨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新稀特公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回万达公司诉请。事实和理由：1.原判认定事实错误，一审法院认定双方于2016年2月28日签订《租赁合同》，并以该合同确定双方权利义务关系，与客观事实不符。一审中新稀特公司提交了双方于2016年6月30日签订的《租赁合同》，因该合同成立时间在后，故双方的权利义务应依该份合同为准。因该合同免租期为四年，故新稀特公司也不存在拖欠租金的事实。2.原判认定新稀特公司拖欠物业费构成违约而解除双方租赁合同，缺乏事实和法律依据。2016年6月30日签订的《租赁合同》中并没有约定物业费缴纳的期限，一审法院仅凭万达公司的陈述就判定新稀特公司拖欠物业费，缺乏事实依据，且按上一年度新稀特公司缴纳物业费的惯例，新稀特公司也不构成违约。另外，万达公司向新稀特公司收取物业费也仅是代收，双方在租赁合同中约定“万达收费标准需包含在本合同的附件中”，而万达公司并未将物业收费标准作为合同附件。在双方没有约定物业费收取标准和期限的情况下，万达公司应当及时告知新稀特公司，但万达公司并未履行及时告知义务，在这种情况下，认定新稀特公司欠缴物业费超过5000元，显然是不合理的，也没有法律依据，且万达公司并非物业服务企业，其没有收取物业费及对物业服务定价的权利。万达公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。另，物业费是合同的一项重要内容，是双方同意的，所以，在适用法律上是没有问题的。万达公司向一审法院起诉请求：1.要求判令解除双方之间签订的《租赁合同》；2.要求判令新稀特公司返还租用的高位仓储库及房屋；3.要求判令新稀特公司支付物业管理费9122.4元（2018年7月1日至2019年6月30日的费用，实际要求计算至新稀特公司返还占用房屋之日）；4.要求判令新稀特公司支付房屋使用费16290元（从2019年4月24日暂计至2019年6月23日，实际要求计算至新稀特公司返还房屋之日止）；5.案件诉讼费用由新稀特公司承担。一审法院认定事实：2016年2月28日，新稀特公司因经营物流快递需要，与万达公司签订《租赁合同》，约定：万达公司将其位于芜湖县新芜经济开发区南湖路万达物流园区高位仓储库区1一9号及附属设施按现状出租给新稀特公司使用，使用面积936平方米。该房屋的租期为2016年2月28日至2018年6月30日止。该高位仓储区租金每月每平方米为人民币7.5元，合同期内租金不变；因政府政策扶持，免租期至2019年4月23日止。根据双方合同第10条第4项第2款的约定，被告不支付或者不按照规定支付租金达30日的、欠缴各项费用合计达5000元的，万达公司有权单方解除合同。截止2019年6月30日，新稀特公司欠缴万达公司物业费9122.4元、房屋租金16290元。上述费用，经万达公司多次催讨后，未果。一审法院认为，本案的争议焦点是双方的房屋租赁合同是否解除的问题。双方当事人签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，对当事人具有约束力，双方应该遵照履行。双方当事人于2016年2月25日签订的房屋租赁合同约定，新稀特公司不支付或者不按照规定支付租金达30日的、欠缴各项费用合计达5000元的，万达公司有权单方解除合同。结合本案查明的事实，新稀特公司已经违反合同的约定，万达公司请求解除合同，应予支持。新稀特公司辩称不同意解除合同并提交双方于2016年6月30日签订的房屋租赁合同，租赁期限是4年，合同到期日应是2020年6月30日。即使该合同是当事人真实意思表示，具有法律效力，依据该合同的约定，新稀特公司拖欠租金及物业费，也已经构成违约，应该诉请解除合同，也应该支持。据此，判决：一、芜湖万达物流有限公司与芜湖县新稀特快运服务有限公司之间签订的服务租赁合同即日起解除；二、芜湖县新稀特快运服务有限公司于判决生效之日起七日内腾空所租赁房屋，并交还房屋于芜湖万达物流有限公司；三、芜湖县新稀特快运服务有限公司于判决生效之日起七日内支付芜湖万达物流有限公司房屋租金16290元（计算至2019年6月23日，此后的租金按照合同约定计算至实际腾让房屋之日止）；四、芜湖县新稀特快运服务有限公司于判决生效之日起七日内支付芜湖万达物流有限公司物业管理费9122.4元（计算至2019年6月30日，此后的费用按照合同约定计算至腾让房屋之日止）。二审中，万达公司提交的证据因不能达到其证明目的，故本院不予认定。对双方有争议的事实本院认定如下：2016年2月25日，新稀特公司因经营物流快递需要，与万达公司签订《房屋租赁合同》，约定：万达公司将其位于芜湖县新芜经济开发区南湖路万达物流园区高位仓储库区1一9号及附属设施按现状出租给新稀特公司使用，面积936平方米，租期为2016年2月28日至2018年6月30日止。该高位仓储区租金每月每平方米为人民币7.5元，合同期内租金不变。该合同第10条第4项约定，承租人不支付或者不按照规定支付租金达30日的或欠缴各项费用合计达5000元的，万达公司有权单方解除合同。2016年6月30日，万达公司和新稀特公司分别签订了《电商、快递房屋租赁合同》和《房屋租赁合同》，该两份合同均约定将上述房屋租赁给新稀特公司使用，但是免租期约定不同。《电商、快递房屋租赁合同》约定：免租期为两年，时间从2016年2月18日到2018年6月30日，第三年如能完成招商时签订的销售额，继续免租一年。另在合同第六条第4项约定，物业费0.7元/㎡，第七条第3项约定，租赁期内，乙方（新稀特）应按时交纳物业费、水电费，连续2个月不交上述费用，甲方（万达公司）有权单方面解除合同，收回租赁房屋，并追究乙方的责任。而另外一份《房屋租赁合同》约定：免租期为四年，时间从2016年6月30日至2020年6月30日。同时在该合同中亦有：承租人不支付或者不按照规定支付租金达30日的或欠缴各项费用合计达5000元的，万达公司有权单方解除合同的约定。本院认为，一、万达公司和新稀特公司签订的三份租赁合同，均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故三份租赁合同均合法有效。对于万达公司辩称签订免租期为4年的租赁合同是因为新稀特公司业务需要，让其配合才签订的，不是万达公司真实意思表示的主张，本院不予采信，故案涉房屋免租期应为四年。二、2016年6月30日双方签订的《电商、快递房屋租赁合同》第七条第3项约定：租赁期内，乙方（新稀特）应按时交纳物业费、水电费，连续2个月不交上述费用，甲方（万达公司）有权单方面解除合同，收回租赁房屋，并追究乙方的责任。依此约定，物业费应为按月交纳。现新稀特公司未依约按时交纳物业费，显属违约。根据合同约定新稀特公司欠缴各项费用合计5000元的，万达公司有权单方解除合同。现新稀特公司欠缴物业费金额为7862.4元（936㎡*0.7*12，期间为2018年7月1日至2019年6月30日），故对于万达公司要求解除合同的诉请，本院予以支持。综上所述，新稀特公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖县人民法院（2019）皖0221民初2138号民事判决；二、芜湖万达物流有限公司与芜湖县新稀特快运服务有限公司之间签订的高位仓储库区租赁合同于本判决生效之日起解除；三、芜湖县新稀特快运服务有限公司于本判决生效之日起30日内腾空所租赁的高位仓储库区房屋；四、芜湖县新稀特快运服务有限公司于本判决生效之日起30日内支付芜湖万达物流有限公司物业管理费7862.4元（计算至2019年6月30日，此后的费用按照合同约定计算至腾让房屋之日止）；五、驳回芜湖万达物流有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费218元，由芜湖万达物流有限公司负担。二审案件受理费435元，由芜湖县新稀特快运服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年十月三十日法官助理张录书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。