江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初260号原告：景德镇市国信资产管理有限公司，住所地江西省景德镇市瓷都大道****，统一社会信用代码9136020069373935XE。法定代表人：邓景扬，该公司董事长。委托诉讼代理人：万世洋，江西京天律师事务所律师。被告：陈忠新，男，1981年2月3日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：方永红，江西晨天律师事务所律师。原告景德镇市国信资产管理有限公司（以下简称“国信公司”）与被告陈忠新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告国信公司委托诉讼代理人万世洋，被告陈忠新及其委托诉讼代理人方永红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告国信公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付拖欠的租金1772334元并按照每日1%支付违约金（租金暂计算至2018年12月31日，实际应支付至被告搬离租赁物之日为止，违约金应计算至被告支付全部拖欠的租金之日为止）；2.判决解除原被告签订的《房屋租赁合同》；3.判决被告限期搬离租赁物；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2014年12月1日签订了关于景德镇市珠山区珠山中路（原物资大楼）的《房屋租赁合同》，租赁期限为2014年12月1日至2019年9月17日，租金标准为2014年12月1日至2015年9月17日每月租金为63334元，2015年9月18日至2017年9月17日年租金为87万元，2017年9月18日至2018年9月17日租金为93万元，2018年9月18日至2019年9月17日年租金为93万元。被告逾期缴纳租金，每逾期一天应按欠交租金的1%向原告支付逾期付款违约金，被告逾期15天以上交纳租金原告可终止本合同。原、被告签订该合同后，被告一直拖欠租金，原告为此多次向被告催缴，但被告至今仍拖欠原告租金未予交纳，故原告诉至法院。被告陈忠新辩称，1.原告诉请其应付租金计算有误。根据原告出具的租金收据及发票计算，截至2017年12月其已经缴纳租金1232670元，并非原告所述的751836元，二者相差480834元，故截至2017年12月31日其实际欠租金1278170元；2.原告曾向其出具一份书面承诺，承诺到2017年12月31日确认被告所欠租金为1092354元，该数字是原告减去每年的增长部分所得来的，按照其计算的实际欠款部分减去增长部分，被告至2017年12月31日按不增长方式实际只欠1015688元；3.按不增长方式被告实缴租金916670元，多缴了156662元，故截至2018年12月底其实际所欠租金为859026元；4.双方长期对其所欠租金没有计算清楚，双方对如何缴纳租金也存在争议，一直处于协商状态，并非是其不缴纳租金；5.其在租赁期间经征得原告同意对租赁物进行改造，总共花费了1603288元，原告作为实际受益人应当在被告缴纳的租金中予以扣减，且因改造时间长达7个月，其要求减免该7个月的租金；6.其在租赁期间遭遇市政府对珠山中路进行整体改造，实际长达7个月，其无法正常营业，其多次向原告提出减免这7个月租金676666元，在此期间，珠山中路的其他租赁户获得了原告的减免租金，原告的该做法同样适用于其他的租赁户，得到了景德镇市珠山区人民法院及景德镇市中级人民法院的判决认可，因此，其应当享受同等的待遇。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告国信公司为证明其主张提交如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证各一份，证明原告的主体资格；2.房产证复印件、企业变更信息及委托管理协议各一份，证明租赁房屋为原告母公司所有，委托原告进行经营管理并出租；3.房屋租赁合同一份，证明原、被告于2014年12月1日签订了珠山中路（原物资大楼）房屋的店面租赁合同，租赁期限为2014年12月1日至2019年9月17日，租金标准为2014年12月1日至2015年9月17日每月租金为63334元，2015年9月18日至2017年9月17日年租金为87万元，2017年9月18日至2018年9月17日租金为93万元，2018年9月18日至2019年9月17日年租金为93万元。逾期违约金为1%每天，逾期15天以上，原告可以终止本合同；4.被告欠租情况说明一份，证明被告截止2018年12月拖欠租金金额为1772334元；5.被告向原告单方出具的承诺书一份，证明未过诉讼时效。被告陈忠新为证明其主张提交如下证据：1.2009年9月18日原被告双方签订的房屋租赁合同一份，证明该合同包含了本案诉争的租赁物，本案诉争的租赁物是2009年一直以来的延续过程，双方的权利义务一直处于持续的状态；2.原告出具给被告的缴费票据21张，证明被告从2015年至2017年12月31日总共缴纳了1232670元，而不是原告诉称的751836元；3.承诺书一份，证明承诺书的内容与原告出具的承诺书内容一致，区别在于这份承诺书上有原告单位领导所签字认可的同意陈忠新承诺书中的条款内容；4.景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初1099号民事判决书、景德镇市中级人民法院（2018）赣02民终661号民事判决书各一份，证明判决书中载明国信资产公司接受委托国有经营有限公司对长期租户给予公平待遇，长期租户都应享有三个月的装修期、一个月的免租和四个月免期，该利益被告应同等享受；5.照片一组，证明被告对承租租赁物进行改造，以及市政府对珠山中路进行改造导致被告所承租的房屋无法营业，原告应当减免该段时间的租金及补偿装修改造所花费的资金。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1.原告提供被告欠租明细表是为了证明截止2018年12月被告欠缴租金情况，被告提供缴费票据是为了证明其2015年至2017年缴纳租金情况，在诉讼过程中，原、被告对被告所交租金进行核算，确定2014年12月1日至2017年12月31日被告陈忠新尚欠店铺租金835000元,被告陈忠新对2018年所欠租金无异议，故本院以双方核算数据为准；2.被告提供的承诺书，原告的质证意见为未加盖公章，签字人员仅仅是一般工作人员，并不能代表原告方，本院认为该承诺书主要是被告对欠缴租金的还款承诺，对于减免租金并没明确，该承诺书中签字的人员也未对减免租金进行明确，且没有加盖原告公章，也没有法定代表人签名，故对该证据本院不予认定；3.被告提供改造装修及报告的照片以证明改造装修的花费，原告的质证意见为报告上盖章的是景德镇市物资局，并不是原告，且根据租赁合同第七条约定，被告不得就此向原告提出任何的经济补偿或不经原告同意予以拆除，本院认为该报告上明确写明改造费用由报告人即被告陈忠新支付，双方的租赁合同第七条明确约定“租赁期间所发生的房屋装饰、修缮等费用由乙方自行承担”，被告也没有提供其他证据证明原、被告就上述改造装修费用承担达成新的协议，故对该证据本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：景德镇市国有资产经营管理有限公司系景德镇城区珠山东路12号（原物资大楼）的所有权人。后该公司委托原告国信公司经营管理。2014年12月1日，原告国信公司（作为甲方、出租人）与被告陈忠新（作为乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于景德镇市珠山中路（原物资大楼）的1-2层店铺出租给乙方经营，房屋租赁期自2014年12月1日至2019年9月17日，租金标准为2014年12月1日至2015年9月17日每月租金为63334元，2015年9月18日至2017年9月17日年租金为87万元，2017年9月18日至2018年9月17日租金为93万元，2018年9月18日至2019年9月17日年租金为93万元；乙方逾期交纳租金的，每逾期一天应按欠交租金的1%向甲方支付逾期付款违约金；乙方未按合同规定期限向甲方交纳租金，逾期15天以上的，甲方有权单方终止本合同，收回乙方所承租的资产。另查，2015年8月10日，国信资产公司有关人员七人召开办公会议，审议景德镇市医药公司大楼一楼承租户的有关问题。会议决定，因珠山中路改造，给予该大楼一楼承租户三个月装修期，并免收一个月房租。诉讼过程中，原、被告经核算确定2014年12月1日至2017年12月31日被告陈忠新尚欠原告国信公司店铺租金835000元。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方当事人均应严格遵守。双方合同约定被告陈忠新未按规定期限交纳租金，逾期15天以上的，原告国信公司有权单方终止合同。虽然合同中未明确约定租金交纳方式，但从原、被告履行合同情况可以看出应为按月缴纳。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。…”，被告陈忠新逾期15天以上未按约定期限交纳租金，原告国信公司于2019年2月18日起诉请求解除合同，被告陈忠新于2019年2月25日签收该起诉状副本，故本院确认原、被告双方的《房屋租赁合同》于2019年2月25日解除。关于原告国信公司要求被告陈忠新搬离租赁物的诉请。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原、被告之间的房屋租赁合同已解除，现原告国信公司要求被告陈忠新搬离租赁物，合理有据，本院予以支持。关于原告国信公司要求被告陈忠新支付租金的诉请。因双方之间的房屋租赁合同已于2019年2月25日解除，则被告陈忠新应向原告国信公司支付截至2019年2月25日的租金。合同解除后至被告陈忠新从租赁店铺搬出之日止，租赁店铺仍由被告陈忠新使用，被告陈忠新应向原告国信公司支付房屋占有使用费而不是租金，本院酌定被告陈忠新按原租赁合同中约定的租金标准即930000元÷12个月＝77500元/月向原告国信公司支付房屋占有使用费。原、被告经核算确定2014年12月1日至2017年12月31日被告陈忠新尚欠店铺租金835000元。对于2018年1月至2019年8月被告陈忠新所欠租金，原告国信公司诉称被告陈忠新尚欠租金303330元，被告陈忠新对2018年其所欠租金并未异议，但要求对2019年所欠租金金额回去再核对，但在本院规定的期限内被告陈忠新并未提出相关证据，也未对原告国信公司提出的金额提出异议，则本院认定2018年1月至2019年8月被告陈忠新尚欠租金及房屋占有使用费为303330元，2014年12月1日至2019年2月25日被告陈忠新尚欠租金为835000+303330-77500×6=673330元。对于被告陈忠新提出，诉争店铺因珠山中路改造影响经营造成损失，原告国信公司应减免租金。本院认为，景德镇市珠山中路进行亮化美化升级改造，历时7个月，在改造期间，对珠山中路的店铺经营业主的经营活动确确实实带来了影响，鉴于此，原告国信公司给予景德镇市医药公司大楼一楼承租户三个月装修期，并免收一个月房租，根据公平原则，被告陈忠新同为珠山中路的承租户，亦应享有3个月装修期和1个月免租期，即免除4个月租金63334元×4个月=253336元。故被告陈忠新应向原告国信公司支付所欠租金673330元-253336元=419994元。关于原告国信公司要求被告陈忠新按每日1%支付拖欠租金违约金的诉请。被告陈忠新未按约定按期交纳租金，已构成违约，但原告国信公司没有提供证据证明被告陈忠新逾期支付租金的具体情况，且诉请的违约金标准明显过高，故本院酌定从原告起诉之日即2019年2月18日起至实际清偿之日止以实欠租金419994元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付违约金。对于原告国信公司要求被告陈忠新支付2011年9月至2014年12月所欠租金的诉请，被告陈忠新辩称该款与本案无关，且已超过诉讼时效。本院认为，原、被告之间2014年12月1日租赁合同的签订是双方重新协商达成的新的合意，与双方2009年签订的租赁合同是两份独立的合同。原告国信公司诉请的2014年12月1日之前的租金是依据双方2009年签订的租赁合同，其于2019年2月18日才提起本案诉讼，明显已经超出诉讼时效。且原告国信公司未提交证据证明存在诉讼时效中止中断的情形，故被告陈忠新关于已过诉讼时效的抗辩理由成立，对原告国信公司的上述诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告景德镇市国信资产管理有限公司与被告陈忠新签订的两份《房屋租赁合同》于2019年2月25日解除；二、被告陈忠新于本判决生效后三十日内搬离景德镇市珠山中路12号（原物资大楼）1-2层店铺；三、被告陈忠新于本判决生效后三十日内向原告景德镇市国信资产管理有限公司支付租金419994元及违约金（以实欠租金419994元为基数，自2019年2月18日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告陈忠新于本判决生效后三十日内向原告景德镇市国信资产管理有限公司支付房屋占有使用费（自2019年2月26日起至被告陈忠新从租赁店铺搬出之日止，按77500元/月的标准计算）；五、驳回原告景德镇市国信资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22751元，由原告景德镇市国信资产管理有限公司承担9401元，被告陈忠新承担13350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  严 东人民陪审员  程园发人民陪审员  江青芳二〇一九年十月二十八日书 记 员  靳晓琳