福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)闽0203执异243号 案外人：阳光城集团龙岩投资开发有限公司，住所地龙岩市新罗区江山镇铜城中路**(江山镇科技文化服务中心大楼)****，统一社会信用代码91350800597861048K。 法定代表人：林坚，董事长。 委托诉讼代理人：边伟杰，公司职员。 申请执行人：平安银行股份有限公司厦门分行，住所，住所地厦门市思明区展鸿路莲前街道************社会信用代码913502006782752433。 法定代表人：林海彪，行长。 委托诉讼代理人：叶兴辉、张帆舒，福建其左律师事务所律师。 被执行人：张茜茜，女，1987年10月16日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司厦门分行（以下简称“平安银行厦门分行”）与被执行人张茜茜金融借款合同纠纷一案中，案外人阳光城集团龙岩投资开发有限公司（以下简称“阳光城公司”）提出执行异议，请求中止本案对位于龙岩市××镇铜钵村龙岩花漾江山（林隐天下一期）第Ｃ9幢02号商品房（以下简称“案涉房产”）的执行措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人阳光城公司称，法院对案涉房产的执行措施没有依据，应当中止，理由如下:案外人与被执行人之间就案涉房产签订的《商品房买卖合同》已经龙岩市新罗区人民法院审理确认解除，案外人与被执行人未就案涉房产办理过交付手续且被执行人从未实际占有该房屋，另外该房屋亦未办理不动产权证。因此，案外人是案涉房产的所有权人，该房屋不应被执行。具体而言，1、2014年5月24日，案外人与被执行人张茜茜签订《商品房买卖合同》，约定由张茜茜购买龙岩市××镇铜钵村龙岩花漾江山（林隐天下一期）第Ｃ9幢02号商品房，房屋总价2127208元。合同签订后，张茜茜仅向案外人支付首付款647208元，剩余购房款一直未予支付。此后经多次催告，均未支付。因此，案外人向龙岩市新罗区人民法院提起诉讼，且龙岩市新罗区人民法院已经于2018年6月29日作出（2018）闽0802民初138号民事判决书，该判决书已经于2018年12月12日生效。根据该判决书，“一、解除原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司与被告张茜茜签订的《商品房买卖合同》。二、被告张茜茜应于本判决生效之日起十五日内将坐落于龙岩市××镇铜钵村龙岩花漾江山（林隐天下一期）第Ｃ9幢02号商品房返还给原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司，并配合原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续；与第三人中国农业银行股份有限公司龙岩分行配合原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司办理预购商品房抵押预告登记注销手续。三、原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司扣除违约金531802元，代偿款1521077.9元、法律服务费8000元后，将剩余的购房款66328.1元返还给被告张茜茜。上述款项，在被告张茜茜配合办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续、预购商品房抵押预告登记注销手续完毕后十日内给付。”2、被执行人张茜茜未如期履行（2018）闽0802民初138号民事判决书载明的相关义务，且未配合案外人办理《商品房买卖合同》的网签注销、合同预售备案登记注销等手续。因此，案外人已经向龙岩市新罗区人民法院申请强制执行，并于2019年6月20日受理。因此案涉房产由案外人所有，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第1款的规定，“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的”。据此，案外人请求法院中止对案涉房产的执行措施（包括查封、拍卖等）。案外人提交登记商品房买卖合同、合同备案信息表、担保人履行责任通知书、转账记录、寄件单、及时偿还贷款催告函、回执单、销售合同解除函、邮件回执、民事判决书、生效证明、受理通知书、协助执行通知书等证明其主张。 本院查明，原告平安银行股份有限公司厦门分行与被告张茜茜金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月28日作出（2018）闽0203民初7296号民事判决书，判决：“被告张茜茜应于本判决生效之日起十日内偿还原告平安银行股份有限公司厦门分行借款本金270000元及利息、罚息、复利（暂计至2018年5月23日的利息、罚息、复利90429.04元，之后的罚息以逾期本金为基数按年利率16.2%上浮50%计，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，罚息、复利均计至实际还款之日止）。”该民事判决书已于2018年7月9日发生法律效力。因张茜茜未履行生效法律文书确定的法律义务，平安银行厦门分行遂向本院申请强制执行，本院于2019年1月14日立案执行。本案执行期间，本院于2019年7月12日查封了案涉房产。 另查明，原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司与被告张茜茜、第三人中国农业银行股份有限公司龙岩分行商品房预售合同纠纷一案，龙岩市新罗区人民法院于2018年6月29日作出（2018）闽0802民初138号民事判决书，认定事实如下“2014年5月24日，张茜茜（买受人）与阳光城集团龙岩投资开发有限公司（出卖人）签订了编号为201403371的《商品房买卖合同》一份，内容为:张茜茜购买位于龙岩市××镇铜钵村龙岩花漾江山（林隐天下一期）第Ｃ9幢02号商品房，总价2127208元，并于合同签订之日向阳光城集团龙岩投资开发有限公司支付该商品房总价款的30.43%作为首付款，即647208元，剩余全部购房款1480000元由张茜茜向银行申请贷款支付给阳光城集团龙岩投资开发有限公司。双方在合同附件六第四条约定：“买受人向银行申请按揭贷款，按银行有关规定出卖人以承担连带责任保证方式向银行提供担保。出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并适用以下方式承担违约责任：买受人自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项的，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起第8日及其后归还出卖人代还全部款项的，每日按买受人贷款总额的千分之六的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起30日内仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价25%的违约金。”合同附件六第十七条第2款约定“无论何种原因导致本合同和／或本协议补充协议解除的：（1）买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续等。”第十九条第3款约定“双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商解决，向人民法院诉讼等途径解决。如出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及／或过错导致。出卖人由此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、律师费等，概由买受人承担。”合同签订后，张茜茜向阳光城集团龙岩投资开发有限公司支付了首付款647208元。2014年5月29日，讼争《商品房买卖合同》办理了备案登记。2014年5月30日，案涉房产办理了预告登记。2014年6月12日，阳光城集团龙岩投资开发有限公司、张茜茜与中国农业银行股份有限公司龙岩分行签订《个人住房借款合同》一份，约定：张茜茜向农行龙岩分行借款1480000元，阳光城集团龙岩投资开发有限公司为张茜茜的该笔借款承担连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息等项目，并办理了案涉房产抵押权预告登记。借款合同签订后，张茜茜仅按期偿还借款至2017年2月17日，此后，均由阳光城集团龙岩投资开发有限公司代为偿还，截至2018年4月19日，阳光城集团龙岩投资开发有限公司代张茜茜支付拖欠的贷款本息共计1521077.9元。阳光城集团龙岩投资开发有限公司就上述违约事项于2017年9月18日向张茜茜发送《关于阳光城林隐天下Ｃ9-02号房张茜茜的》一份，告知张茜茜解除双方签订的《商品房买卖合同》，同时要求张茜茜承担违约责任，但张茜茜未予处理。阳光城集团龙岩投资开发有限公司因该案支出律师费8000元。”判决：“一、解除原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司与被告张茜茜签订的《商品房买卖合同》。二、被告张茜茜应于本判决生效之日起十五日内将坐落于龙岩市××镇铜钵村龙岩花漾江山（林隐天下一期）第Ｃ9幢02号商品房返还给原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司，并配合原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续；与第三人中国农业银行股份有限公司龙岩分行配合原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司办理预购商品房抵押预告登记注销手续。三、原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司扫除违约金531802元，代偿款1521077.9元、法律服务费8000元后，将剩余的购房款66328.1元返还给被告张茜茜。上述款项，在被告张茜茜配合办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续、预购商品房抵押预告登记注销手续完毕后十日内给付。”该民事判决书已于2018年12月12日发生法律效力。张茜茜未如期履行（2018）闽0802民初138号民事判决书载明的相关义务，案外人向龙岩市新罗区人民法院申请强制执行，龙岩市新罗区人民法院于2019年6月20日受理。龙岩市新罗区人民法院于2019年8月向龙岩市住建局发出《协助执行通知书》请求协助：“注销对龙岩市××镇铜钵村龙岩花漾江山（林隐天下一期）第Ｃ9幢02号商品房备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记。”以上事实有商品房买卖合同、合同备案信息表、担保人履行责任通知书、转账记录、寄件单、及时偿还贷款催告函、回执单、销售合同解除函、邮件回执、民事判决书、生效证明、受理通知书、协助执行通知书等证明其主张等为证，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第一项的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持。本案中，本院于2019年7月12日查封案涉房产，龙岩市新罗区人民法院于2018年6月29日作出的（2018）闽0802民初138号民事判决书，判决、解除案外人与被执行人张茜茜签订的《商品房买卖合同》，张茜茜应于本判决生效之日起十五日内将案涉房产返还给案外人，并配合案外人办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续。案外人阳光城公司对案涉房产享有的权力能够排除本案对案涉房产的查封措施。阳光城公司提出的异议请求，理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第一项、第二十四条之规定，裁定如下： 中止位于龙岩市××镇铜钵村龙岩花漾江山（林隐天下一期）第Ｃ9幢02号商品房的执行措施。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇一九年十月二十八日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持； .... 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。