河北省保定市莲池区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0606民初4600号原告：河北青山正和物业服务有限公司，住所地保定市恒祥北大街警盾家园物业楼。法定代表人：于清海，该公司总经理。委托代理人：刘丽雪、王国栋，河北厚丰律师事务所律师。被告：李一诺，女，1998年5月7日出生，汉族，住保定市莲池区。委托代理人：苑占军，河北泮林律师事务所律师。原告河北青山正和物业服务有限公司（以下简称青山正和物业）与被告李一诺物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王国栋、被告委托代理人苑占军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青山正和物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付物业费2583元、电梯费1980元、公共照明费60元以及滞纳金1110元等共计4623元（期间自2016年1月1日起至2018年12月31日止）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系警盾家园小区的物业服务公司。2015年3月12日，原告名称由“保定市警盾家园物业管理有限公司”变更为“河北青山正和物业服务有限公司”。被告系该小区6号楼3单元901室的业主，双方签订了《保定市警盾家园物业管理有限公司公共契约》物业服务合同，合同签订后，原告按照合同约定已经履行物业服务义务，被告无故拒绝缴纳物业费、电梯费、公共照明费，原告多次以口头和书面形式催告被告履行付款义务，被告均拒绝支付。被告的行为已经构成违约，为了维护物业公司和其他业主的合法权益，原告依法起诉，望法院判如所请。被告李一诺辩称：原告与被告之间没用签订公共契约。原告诉称的原告与被告之间的物业服务法律关系，因违反物业管理条例第24条、56条及招投标法相关规定，应当归于无效。原告自称系该小区物业管理企业，并未履行物业管理职责和相应的合同义务，故原告起诉没有事实依据，原告要求被告缴纳物业及相关费用没有事实及法律依据。原告诉称的物业收费标准，没有履行法律规定的程序，该收费标准违法，法院不应当支持。根据相关的司法解释，物业公司应该履行通知义务，本案中原告没有履行通知义务。被告2016年5月29日入住该房屋，原告计算的收费时间错误。被告屋顶多年漏雨，对被告屋内财产造成巨大损失，影响被告居住，被告多次通知物业管理人员要求维修，至今未修复，要求原告赔偿相应损失。为支持己方主张，原告青山正和物业提交了以下证据：1、原告营业执照副本、法定代表人身份证复印件，法定代表人身份证明。原告名称准予变更登记通知书。证明原告的诉讼主体资格。2、保定市警盾家园物业管理有限公司公共契约。证明被告认可原告作为其所在小区的物业公司进行管理，且对相关费用的收取予以明确约定的事实。3、业主入户登记表、河北青山正和物业服务有限公司警盾家园小区服务补充协议。证明被告系本小区业主及其入住人员的基本信息，被告与原告就证据4的内容做了补充修订且双方一致认可补充协议内容。4、原告向被告门口张贴地向被告催缴物业费及相关费用的照片。证明因被告拖欠原告相关费用，原告曾多次书面向被告主张和催收费用的事实。经庭审质证，被告质证意见为：对证据1没有异议。证据2签订人叫杨广，该协议对被告没有约束力，且该协议不能证实原告对该小区享有合法的物业管理权利。证据3中补充协议签订时间是2016年5月29日，证实原告向法院提供的收费标准计算错误；另补充协议也属于无效协议，该协议不能证明原告履行了物业管理的义务，这组证据不能达到原告证明目的。对证据4不认可，被告从未见到过类似的通知单，且不是原件而是复印件。为支持自己的主张，被告李一诺提交了照片6张及申请法院到现场勘验的申请书，用于证实被告在居住期间屋顶严重漏雨造成损失。经庭审质证，原告质证意见为：对证据的真实性、合法性、关联性均不认可；勘验申请书是当庭提交的已过时效；房屋漏雨具体原因是开发商的问题，且漏雨是否在二手房买卖之后发生均不能证实；2018年7月份到8月份已经对楼顶防水进行处理，之后被告并没有报修。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2007年9月28日，原告（原保定市警盾家园物业管理有限公司）作为开发商指定的前期物业管理机构与警盾家园小区6号楼3单元1202室房屋原购买人杨广签订了作为保定清山房地产开发有限公司房屋销售合同（附件一）的《保定市警盾家园物业管理有限公司公共契约》，约定由原告为该房屋提供物业服务，原告的主要职责义务是“提供对房屋和公共配套设施的运行、修缮、维护、保养及综合性便民服务”，“维护小区内公共场地的照明及消防设备并保持其功能良好，能源费用由全体住户分摊支付”，“负责小区内公共场所和公共设施的卫生清洁，安排清楚小区内污水、污物及垃圾”，“负责小区内正常生活秩序的维护，对违章和损坏公共秩序的行为进行制止、纠正和处理”，“对小区内各种车辆（包括机动和非机动车辆）的进出和停放进行指挥引导，维护道路和停车场车辆停放秩序，纠正超速行驶及乱停乱放车辆的行为”等等。该契约第二十八条还定为：“物业管理费为0.38元/月/建筑平方米，电梯运行费（含电梯维护费和电梯运行费）15元/月”，“住户每年采暖期需交纳采暖费，收费标准根据每年保定市物价部门相关文件执行”，“上述两项费用管理服务公司根据市场物价指数和保定市物价部门有关文件做相应调整，并公告通知用户”。后原告名称由“保定市警盾家园物业管理有限公司”变更为“保定市警盾家园物业服务有限公司”，再由“保定市警盾家园物业服务有限公司”变更为“河北青山正和物业服务有限公司”，两次变更均经过保定市工商行政管理局批准。后原告名称由“保定市警盾家园物业管理有限公司”变更为“保定市警盾家园物业服务有限公司”，再由“保定市警盾家园物业服务有限公司”变更为“河北青山正和物业服务有限公司”，两次变更均经过保定市工商行政管理局批准。2016年5月29日，原告与被告签订《警盾家园小区服务补充协议》，明确被告李一诺为“6号楼3单元1202室业主，建筑面积为119.21平方米”。另查明：被告在居住期间屋顶严重漏雨属实，原告也确实在2018年雨季进行了维修，但对被告要求赔偿屋顶漏雨造成的损失问题一直未予处理，被告也就一直未交纳物业服务等费用。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告虽未签订《公共契约》，但原告与“6号楼3单元1202室”原业主签订的《公共契约》内容没有违反法律、行政法规的强制性规定而合法有效，被告作为“6号楼3单元1202室”继受业主也应依据上述协议的约定履行义务。关于原告主张被告支付物业管理费等的诉请，被告接受了原告的物业服务，便负有按期支付物业管理费等的义务。关于物业管理费收费标准，原告已多年按照0.60元/月/建筑平方米的标准向业主收取，故对被告辩称原告收费标准违法本院不予采信。但原告主张被告的欠费期间包括其签订《警盾家园小区服务补充协议》之前的时日，既无证据予以证实，也不符合被告入住即需要办理车辆出入手续的实际情况，本院不予支持。被告如主张原告应赔偿屋顶多年漏雨造成的损失，可另行主张权利。现原告通过起诉形式主张被告支付欠费，被告主张原告未依约提供物业管理服务的抗辩意见，亦无有效证据予以支持。据此，被告应按0.60元/月/建筑平方米的标准向原告支付2016年5月29日至2018年12月31日的物业管理费、电梯费、公共照明费合计3985.8元（其中2016年度909.8元，2017、2018年度各1538元）。综合全案证据及双方当事人陈述意见，被告虽存在逾期缴费行为，但确系因房屋漏雨问题维修未果而引发，故本院对原告主张的违约金不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李一诺于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告河北青山正和物业服务有限公司支付2016年5月29日至2018年12月31日物业管理费、电梯费、公共照明费合计3985.8元;二、驳回原告河北青山正和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李一诺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  王海波二〇一九年十月十五日书记员  崔昕雨