山东省鄄城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1726民初1130号原告：张秀荣，女，1952年9月24日出生，汉族，住鄄城县。被告：张巧莲，女，1960年6月1日出生，汉族，住鄄城县。被告：陈修峰，男，汉族，63岁，住鄄城县。原告张秀荣与被告张巧莲、陈修峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张秀荣、被告张巧莲到庭参加诉讼，被告陈修峰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张秀荣向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告之间的房屋租赁合同；2.责令二被告支付房屋租赁费8000元及自2019年4月1日至交钥匙后一个月的房租（标准按照年租金15000元按月给付）及物业费(2019年4月1日至交钥匙后一个月的物业费)；3.二被告交付案涉房屋的钥匙；4.诉讼费用由被告负担。庭审后张秀荣变更诉讼请求2为：责令二被告支付2018年4月1日至2019年7月25日期间的房屋租赁费和物业费共计13285.5元；增加诉讼请求：责令二被告支付换锁芯开锁费70元、卫生费200元；补办燃气卡20元，补办电卡10元，共计350元。事实和理由：2012年10月，原告因拆迁补偿了上海城市花园9号楼1单元901室及9号楼2单元801室两套商品楼房。二被告系夫妻，于2018年4月1日以暂时居住为由，要求原告提前解除原租户租赁合同的情况下，承租了原告上海城市花园9号楼2单元801室的房屋。由于原被告系亲戚关系，未签订书面租赁合同，口头约定每年租金为15000元（低于原租户2000元），水电费、物业费由被告承担。二被告当天交付给原告7000元，下欠8000元，合同一年期到2019年3月31日止，二被告至今拖欠着8000元租金，超过了又快一个月了。被告租住案涉房屋年租金为15000元，不是年租金7000元，同小区2室2厅1卫的房子都租到15000元，被告租住的案涉房屋是3室2厅2卫的房子，怎么能租到7000元一年。张秀荣找了张玉莲给张巧莲要案涉房屋钥匙、燃气卡、电卡，直到2019年8月14日仍没有归还张秀荣钥匙、燃气卡、电卡。张秀荣在没有办法的情况下，找了开锁公司换了锁芯70元，补办电卡10元及燃气卡20元，打扫了卫生200元。因为原告工资低，身体多病，需要钱治疗，二被告不讲亲情和诚信，再三催促仍不支付房租。综上所述，二被告的行为违背合同法和民法的诚信原则，请求依法裁判，判如所请。张巧莲辩称，1.张巧莲与陈修峰于2018年4月1日起租住了张秀荣上海城市花园小区9号楼2单元801室的房屋，没有签订房屋租赁合同，当时口头说租赁一年，租金为每年7000元，一年的房租租金7000元已经给了张秀荣，租住期间的物业费、水费、电费都是张巧莲负担。2.认可原告所说原告于2019年4月15日下午2点停的案涉房屋水电，停了水电导致房屋无法居住，所以房屋租赁合同已经解除，在此情况下被告搬离房屋，搬离房屋时，物业费已经交清，还剩有200元的水电费，张巧莲不再租住张秀荣房子，租金已经支付完了，对于超期的，愿意支付2019年4月1日至2019年4月15日期间的房租，租金按照年租金7000元按日给付；3.张巧莲有一把钥匙给了张秀荣，有一把钥匙没有交给张秀荣，被告还有挂式空调一台，小床一张、大床两张没有从案涉房屋中搬离，因停电无法放氟致无法拆卸空调。陈修峰未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有异议的证据，本院认定如下：1、张秀荣提交上海城市花园房屋拆迁补偿安置协议书复印件一份，证明张秀荣对涉案房屋拥有合法的占有出租权利。张巧莲质证称无异议。陈修峰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃答辩和质证，视为对其诉讼权利的放弃。经审查，本院认为，张巧莲对该协议书无异议，对该协议书的证明目的，予以认定。2、张巧莲提交收条一份，证明张巧莲已经向张秀荣交清了一年的房屋租金。张秀荣质证称收条是真实的，收条的书写背景是：开始被告要和张秀荣合住在同栋楼1单元901室，口头约定房租是每年7000元，收钱并出具收条后张秀荣丈夫不同意合住，经协商被告租住案涉房屋，每年租金15000元，扣除已经收取的7000元租金，被告仍欠8000元租金，出具收条是因被告要租住同栋楼1单元901室，后改租案涉房屋，已经收取的7000元租金抵挡案涉房屋租金。庭审后，张秀荣为证实其质证意见的真实性提交案涉房屋的租房合同，合同显示:2014年至2018年期间案涉房屋出租给案外第三人房屋年租金为15000元，2019年7月25日至2020年7月24日案涉房屋出租给案外第三人年租金为16800元。经审查，本院认为，收条是张秀荣书写的，收条中载明租金7000元，一年租金。张秀荣提交的案涉房屋的租房合同系间接证据，且张巧莲对间接证据的证明目的不予认可，其证据效力明显低于直接证据收条的效力，且张秀荣与张巧莲系亲属关系，收条不存在无效与可撤销的情形，张秀荣与张巧莲均认可收条的真实性，收条与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，对收条的证明目的，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张巧莲与陈修峰系夫妻关系，张秀荣系张巧莲的姐姐。2018年4月1日张巧莲租赁张秀荣出租的位于鄄城县的房屋，双方未签订书面的房屋租赁合同，口头约定租期1年，即2018年4月1日至2019年3月31日，租赁期间的物业费及水电费由张巧莲承担，2018年3月20日张秀荣收取张巧莲房屋租金7000元，并出具收条一份，内容为：今收到租金7000元整,张巧莲房屋租金。张巧莲交来。收到人：张秀荣2018年3月20日一年租金。张巧莲认可陈修峰亦在上述房屋中居住。2019年4月15日张秀荣因被告拖欠房租，停了案涉房屋的水电，张巧莲主张因房屋停水停电已经搬离了案涉房屋，有一把房屋钥匙未交给张秀荣，亦未腾空案涉房屋，张秀荣口头自认于2019年7月6日破锁进入案涉房屋，2019年7月25日将案涉房屋另行出租。张秀荣申请法院调查王思军、贾金峰等证人以证实案涉房屋年租金为15000元，但证人未出庭作证。张巧莲认可涉案房屋的燃气卡及电卡从上一个租户中取得未交给张秀荣。本院认为，张巧莲、陈修峰系夫妻关系，且实际共同居住了张秀荣出租的房屋，张巧莲向张秀荣支付房屋租金7000元，另结合当事人陈述，应认定张秀荣与张巧莲、陈修峰房屋租赁合同关系成立并生效。因双方未签订书面房屋租赁合同，租赁期限超过6个月，应视为不定期租赁。本案中的争议焦点为：1.原被告之间的房屋租赁合同关系是否解除；2.被告是否拖欠原告房租、物业费，如果拖欠，具体数额是多少；3.被告是否应支付原告换锁芯开锁费70元、卫生费200元；补办燃气卡20元，补办电卡10元。关于房屋租赁合同关系是否解除。原被告之间为不定期租赁合同关系，原被告均有权随时解除房屋租赁合同，张秀荣于2019年4月15日停了案涉房屋水电，于2019年4月22日诉请解除与被告之间的房屋租赁合同，张巧莲亦主张因张秀荣对案涉房屋停水停电已经搬离案涉房屋，房屋租赁合同已经解除，并表示不再租住张秀荣房屋，原告自认于2019年7月6日破锁进入案涉房屋，于2019年7月25日将案涉房屋另行出租，故应认定原被告行为表明双方已解除了房屋租赁合同。关于被告是否拖欠原告房租、物业费，如果拖欠，具体数额是多少。张秀荣主张被告应支付其2018年4月1日至2019年3月31日期间剩余房屋租金8000元，王思军、贾金峰等人不属于人民法院依职权通知其出庭作证的情形，依据现有证据，无法认定案涉房屋年租金为15000元，故对张秀荣上述主张，无法认定。被告未腾空案涉房屋，亦未将房屋钥匙交付给张秀荣，影响了张秀荣对案涉房屋的占有使用，原告自认于2019年7月6日破锁进入案涉房屋，并换了锁芯，故被告掌握的钥匙已失去作用，2019年4月1日至2019年7月6日期间的房屋租金1860元（参照每年7000元计算）应有被告承担。2019年7月7日至2019年7月25日张秀荣已经实际占有案涉房屋，张秀荣主张二被告支付上述期间的房屋租金，无法律依据，不予支持。对于原告主张被告应支付的物业费，原告未提供证据证实被告拖欠案涉房屋物业公司物业费，且张巧莲主张物业费已经交清，故原告主张的物业费，无法认定。被告是否应支付原告换锁芯开锁费70元，卫生费200元，补办燃气卡20元，补办电卡10元。张巧莲确实有一把钥匙、燃气卡及电卡未交给张秀荣，因此张秀荣主张其破锁进入案涉房屋支付换锁芯开锁费70元、补办燃气卡20元、补办电卡10元，属实际损失，予以支持。原告主张被告支付卫生费200元，无法律依据，本院不予支持。综上所述，确认原被告之间房屋租赁合同解除，被告支付原告租金1860元及换锁芯开锁费等费用共计100元，驳回原告其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十六条、第一百零八条、第一百一十七条规定,判决如下：一、确认原告张秀荣与被告张巧莲、陈修峰之间房屋（位于鄄城县租赁合同解除；二、被告张巧莲、陈修峰于本判决生效后十日内支付原告张秀荣房屋租金1860元；三、被告张巧莲、陈修峰于本判决生效后十日内支付原告张秀荣换锁芯开锁费、补办燃气卡及补办电卡费用共计100元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张巧莲、陈修峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 员  周文涛人民陪审员  史乃林人民陪审员  王明堂二〇一九年十月十七日书 记 员  张艺馨