安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0504民初3780号原告：马鞍山市均宜物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区格林花园****，统一社会信用代码913405005872351238(1-1)法定代表人：吴云彪，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁慧纷，该公司员工。委托诉讼代理人：于燕弟，江苏首开律师事务所律师。被告：江海燕，男，1962年12月11日生，汉族，马钢钢结构公司干部，户籍地安徽省马鞍山市花山区，住安徽省马鞍山市。原告马鞍山市均宜物业管理有限公司（简称均宜物业公司）与被告江海燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告均宜物业公司委托诉讼代理人丁慧纷、于燕弟及被告江海燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。均宜物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令江海燕支付物业服务费2479元、电梯电费43元、电梯检测费23元，合计2545元。2、由江海燕承担本案诉讼费。事实与理由：均宜物业公司于2012年4月26日与马鞍山灵江房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，合同约定物业费标准是高层住宅为每月每平方米1.1元，商业物业为每月每平方米1.5元等。合同还约定未能按时足额交纳物业费用的，应缴纳欠费总额的千分之五作为滞纳金。江海燕是小区业主，其物业形式为高层住宅，面积为93.89平方米，每月应缴纳物业费103.28元。江海燕欠自2015年7月1日起至2017年6月30日止24个月物业费计2479元、欠自2016年12月31日起至2017年6月30日止6个月电梯电费计43元、欠自2017年7月起至2018年6月止电梯检测费23元，经催要未付，故诉至法院要求判令所请。江海燕在庭审中口头辩称：不是我们不交物业费，是因为楼上扔垃圾到我家平台上，物业公司没有把平台上的卫生打扫干净，我和物业公司多次反映，物业公司说没有办法。平台太脏都是我们自己清理的，后来我家就搭了一个雨棚，但垃圾全都扔到我家雨棚顶上了，我清理了很多次。本来我的房子不需要搞的，由于物业公司没有管理，服务不到位，增加了我很多额外的费用，导致房屋一直空着。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的承诺书，与本案不具有关联性，依法不予认定。对江海燕举证涉及均宜物业公司提供物业服务存在瑕疵的照片予以确认，涉及雨棚被砸坏内容的部分与本案不具有关联性，本院不予确认。根据庭审中当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：均宜物业公司系依法成立的物业管理公司。2012年4月26日，均宜物业公司与马鞍山灵江房地产开发有限公司签订了《颐园世家前期物业服务合同》一份，约定由均宜物业公司为马鞍山灵江房地产开发有限公司开发的马鞍山市颐园世家住宅小区提供物业服务，期限自2012年5月1日起至首届业主委员会成立并与物业公司订立新的物业服务合同时止，物业服务的内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为每月每平方米1.1元（不含电梯、水泵运行电费），商业物业为每月每平方米1.5元（不含电梯、水泵运行电费）；物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在每缴费年度1月1日及7月1日前履行交纳义务；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，按应当交纳的费用金额的5%标准向物业公司支付违约金等。合同签订后，均宜物业公司依约为颐园世家小区提供物业服务。江海燕为该小区业主，其物业形式为高层住宅，面积为93.89平方米。江海燕自2015年7月1日至2017年6月30日共欠物业费2479元（93.89平方米×1.1元/每月/平方米×24个月）、自2016年12月31日起至2017年6月30日止欠电梯电费43元、自2017年7月起至2018年6月止欠电梯检测费23元，合计2545元，经催要未交，以致成讼。另查，均宜物业公司与江海燕签订一份《颐园世家电梯电费、水费代收协议》，约定电梯电费交费标准实行按表计量、按层分摊的方法由均宜物业公司代交后向江海燕收取；电梯电费每两个月抄表一次，按层分摊，每栋楼按层分为三个等级，如32层，每10层一个等级，即1-10层分摊电费的1/6，11-20层分摊电费的1/3，21层以上分摊电费的1/2，其它层次电费按此类推，空置房亦需交纳分摊电费；本小区水费除由水创水务直接收取外，其它楼层实行加压供水，水泵加压电费按照计量电表电量除以总用水量得出每吨水加压电费乘以业主用水量，加上每月损耗水量水费和基本水费得出每月水费总费用等。庭审中，均宜物业公司自愿放弃对滞纳金的诉讼请求。本院认为：1、均宜物业公司与马鞍山灵江房地产开发有限公司签订了《颐园世家前期物业服务合同》合法有效，应当受法律保护。均宜物业公司履行了约定的物业管理服务合同义务，江海燕作为该小区的业主，接受了均宜物业公司提供的物业服务，应按合同约定交纳物业费，其未按约定交纳物业费已构成违约，应承担相应的民事责任。故对均宜物业公司要求江海燕支付所欠物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。2、均宜物业公司与江海燕签订了《颐园世家电梯电费、水费代收协议》，该协议系双方真实意思表示，未违反法律法规，当属合法有效，应受法律保护。均宜物业公司主张电梯电费、水电费的问题，庭审中江海燕对此无异议，故本院对该项诉请依法予以支持。3、鉴于均宜物业公司服务与管理存有瑕疵，依法可以适当减少江海燕所要缴纳的物业服务费用，应以江海燕拖欠物业费2479元的85%计算为妥，即2107元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江海燕于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山市均宜物业管理有限公司支付所欠物业费2107元、电梯电费43元、电梯检测费费23元，合计2173元。二、驳回原告马鞍山市均宜物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告江海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  罗美娟二〇一九年十月三十一日书记员  江 滢附1：本案证据目录一、均宜物业公司提交的证据和证明目的如下：1、营业执照一份，证明均宜物业公司、江海燕的主体资格。2、《前期物业服务合同》、服务价格登记证各一份，证明物业服务合同约定了物业费的收费标准为每月每平方米1.1元并经物价局核准；均宜物业公司的物业服务期限自2012年5月至2017年6月30日止，现均宜物业公司已经退出小区。3、身份信息、不动产登记信息各一份，证明江海燕的主体身份及江海燕是案涉房屋业主。4、电梯电费代收协议、温馨提示各一份，证明均宜物业公司对小区电梯电费的收取是由物业公司先向供电部门缴纳再向各业主分摊，分摊的标准向小区公布；也证明江海燕所欠电梯电费的数额。5、承诺一份，证明江海燕在2014年11月20日出具的，其在装潢时违规将二楼地板打了个洞做楼梯，不接受物业公司制止与劝阻；证明物业公司履行了物业公司平时巡查的职责，并且如有业主反映问题物业公司也会去制止；证明对江海燕所述其楼上扔垃圾的事情，物业公司进行了相应的口头劝阻，并在楼梯口张贴禁止高空抛物的告示，物业公司对平台垃圾也进行了清理。二、江海燕提交的证据及证明目的如下：手机照片六张，证明楼上向下乱扔东西致使江海燕家雨棚被砸坏；物业服务不到位，垃圾没有进行清扫。附2：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。