湖北省武汉市汉南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0113民初966号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司武汉汉南分公司，住所地：汉**东荆街乌金农场清江大队武汉碧桂园（峰景）****1商室。负责人：常仁松，总经理。委托诉讼代理人：赵美群，公司员工。被告：何庆国，男，汉族，1971年7月12日出生，住武汉市武昌区（省建设厅院内），原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司武汉汉南分公司（以下简称碧桂园物业公司）诉被告何庆国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人赵美群、被告何庆国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2009年11月1日起至2019年6月30日止的物业服务费51973.26元；2.判令被告立即向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金15591.98元（按逾期的600天计算，应付款每日万分之五的标准），合计67565.24元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2008年5月26日，武汉市碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《武汉碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告为武汉碧桂园苑区提供前期物业管理服务。合同签订后，原告依约为武汉碧桂园苑区提供物业服务。2008年6月22日，原、被告双方签订编号为：南082202183号《武汉碧桂园前期物业服务协议》一份，约定被告同意由原告为被告位于武汉市汉南区武汉碧桂园江汉山色七街6号的物业提供物业管理服务，被告每月向原告缴纳包括综合管理服务费、车辆停泊费和特约服务费在内的物业服务费。其中综合管理服务费，被告应按房屋（实际）建筑面积281.38平方米，每月每平方米1.8元，花园面积233.39平方米，每月每平方米0.5元，共计按每月623.18元按时向原告交纳综合管理服务费。合同同时约定，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。按合同约定，被告在合同收楼之日的次月起，就需要按时交纳物业费，但被告在享受了原告提供的物业服务，却未履行合同约定的交费义务，虽经原告多次催收，仍未交纳2009年11月1日起至今所拖欠的物业服务费及违约金。综上，被告长期拖欠物业费的行为不仅构成违约，还对整个小区的物业正常运行造成严重影响。为维护原告的合法权益、保障武汉碧桂园小区物业正常运行，现原告特提起诉讼。被告何庆国辩称：1.原告碧桂园物业公司与开发商签订的前期物业服务合同未对被告生效，该合同系2008年6月与销售合同捆绑签订，该房屋有严重的质量问题，严重影响居住，2009年5月至今开发商未将房屋交付给被告使用，根据相关规定，物业费应由开发商负担；2.我与原告就物业费自2017年有过联系，但至2018年原告才催费，我曾要求原告锁门，但原告未将我的房屋大门上锁，原告的物业管理服务不到位。当事人围绕各自诉讼主张向法庭提交了证据，本院在庭审中组织双方当事人进行了举证、质证，对双方无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。对双方有争议的证据及事实，本院认定如下：2008年6月22日，被告何庆国与案外人武汉市碧桂园房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：082202183）约定，何庆国购买该公司开发的位于武汉碧桂园江汉山色七街6号的房屋。同日，原告何庆国（甲方）与被告碧桂园物业公司（乙方）签订《武汉碧桂园前期物业服务协议》（编号：南082202183）约定：甲方同意乙方对武汉碧桂园商品住宅区实施前期物业管理服务，甲方交纳物业服务费的方式、标准按房屋建筑面积每月每平方米1.8元及花园面积每月每平方米0.5元计收，物业服务费按月计收，乙方于公历每月5日（节假日或系统原因顺延）采取银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任，甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。合同载明，何庆国所购房屋建筑面积为281.15平方米，花园面积为235平方米（碧桂园物业公司主张面积为233.39平方米），故何庆国每月应交纳物业服务费622.77元（281.15平方米×1.8元/平方米+233.39平方米×0.5元/平方米）。上述合同签订后，被告何庆国于2009年5月收到房屋交付通知书，并以房屋存在质量问题为由拒绝收房。2009年11月1日至2019年6月30日，被告何庆国享受了原告碧桂园物业公司提供的物业服务，但未按约定交纳物业服务费共计72241.32元（622.77元×116月），碧桂园物业公司实际主张51973.26元。经碧桂园物业公司催收，何庆国仍未交纳，碧桂园物业公司遂向本院提起本案诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。原告碧桂园物业公司与被告何庆国签订的《武汉碧桂园前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告碧桂园物业公司按约定履行了提供物业管理服务的义务，被告何庆国应当按照约定如期交纳物业服务费用。合同载明被告何庆国所购房屋建筑面积为281.15平方米，原告碧桂园物业公司主张按照281.38平方米计算物业服务费，因其未能提供证据证明，故该部分物业服务费按照合同约定的房屋建筑面积计算；合同载明被告何庆国所购房屋花园面积为235平方米，原告碧桂园物业公司主张按照233.39平方米计算物业服务费，本院予以确认。被告何庆国实际欠付2009年11月1日至2019年6月30日的物业服务费共计72241.32元，碧桂园物业公司实际主张51973.26元，对原告碧桂园物业公司要求被告何庆国交纳所欠物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告何庆国收到涉案房屋出卖人发出的房屋交付通知书，并以房屋存在质量问题为由拒绝收房，但其未提供相关证据证明涉案房屋未实际交付的原因在房屋出卖人，故对被告何庆国所述涉案房屋未交付，物业服务费应由房屋开发商承担的抗辩理由，本院不予支持。被告何庆国认为房屋存在质量问题应当依据商品房买卖合同的约定向出卖人主张权利，不应向碧桂园物业公司主张权利；《武汉碧桂园前期物业服务协议》与《武汉市商品房买卖合同》系两个独立的、不同属性的合同，故何庆国以《武汉碧桂园前期物业服务协议》系与《武汉市商品房买卖合同》捆绑签订、房屋存在质量问题为抗辩理由拒付物业服务费，本院不予支持。何庆国拒交物业服务费系因对房屋质量提出意见，房屋质量问题虽不应由物业公司承担维修责任，但物业公司未代表业主督促开发商进行维修、帮助业主维权，没有完全履行协议所约定的义务，何庆国拒交物业服务费事出有因，碧桂园物业公司在物业服务中存在一定的瑕疵，且双方在协议中约定的违约金标准过高，本院对碧桂园物业公司要求何庆国支付逾期违约金的请求不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告何庆国于本判决生效之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司武汉汉南分公司支付2009年11月1日起至2019年6月30日止的物业服务费51973.26元；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司武汉汉南分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计745元，由被告何庆国负担573元，原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司武汉汉南分公司负担172元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  伍利群二〇一九年十月二十日书记员  李三鹏