北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14146号上诉人（原审原告）：时秀姣，女，1983年5月6日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：薛家涛，北京国旺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王刚，男，1972年7月1日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：于德凤，女，1954年3月22日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：戈翠玲，北京汉腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓迎欣，北京汉腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹立军，男，1969年5月27日出生，住北京市东城区。被上诉人（原审被告）：北京宏源祥房地产经纪有限公司第一分公司，住所地北京市朝阳区花园闸北里**楼底商**。负责人：徐洪军，经理。上诉人时秀姣、上诉人王刚、上诉人于德凤因与被上诉人尹立军、北京宏源祥房地产经纪有限公司第一分公司（以下简称宏源祥公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初42722号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。时秀姣上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，发回重审或改判：确认于德凤、王刚及宏源祥公司于2018年3月9日签订的《北京市存量房屋买卖居间服务合同》无效；于德凤赔偿时秀姣损失，按照每月5000元计算自2016年12月31日起至实际腾退房屋之日止，王刚、宏源祥公司对2018年3月9日至实际腾退房屋之日期间的损失承担连带责任。事实与理由：第一，一审依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，驳回时秀姣有关合同无效的诉讼请求，属于适用法律错误。1.上述规定中的当事人指的是签署合同的各方当事人，不能理解为案件的诉讼当事人。本案中签订合同的当事人是于德凤、王刚及宏源祥公司，但时秀姣是已生效法律文书确认的涉案房屋权利人，并非合同当事人。2.时秀姣是涉案房屋的所有权人。（2017）京03民终4377号民事判决及（2015）朝民初字第51796号民事判决均认定，时秀姣作为实际被腾退人应享有相应的安置面积，因涉案房屋并未办理权属登记，故判决时秀姣对涉案房屋享有排他性居住使用权，但涉案房屋面积为51平米超出了时秀姣享有的45平米的安置房屋，故判令时秀姣就超出其享有的部分，支付于德凤等人房屋折价补偿款5万元。该两份生效判决充分证明涉案所有权益均归时秀姣所有。3.时秀姣是涉案房屋权利人，于德凤无权处分该房屋，且时秀姣以民事诉讼的方式明确表示不予追认，于德凤至今未取得涉案房屋的处分权，因此，于德凤处分涉案房屋而签订的《北京市存量房屋买卖居间服务合同》无效。第二，一审法院认为“现并无证据证明王刚、宏源祥公司在涉案房屋买卖过程中存有过错，故时秀姣要求王刚、宏源祥公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持”，明显存在事实认定错误。王刚、宏源祥公司、于德凤存在恶意串通损害时秀姣利益的情形。1.于德凤在时秀姣起诉分家析产案件诉讼过程中，涉案房屋相关权益归属在一审判决归属时秀姣的情形下，二审作出判决前，于德凤伙同宏源祥公司擅自将房屋出卖给尹立军，在二审法院判决涉案房屋相关权益归时秀姣所有后，又伙同宏源祥公司、尹立军将涉案房屋出卖给王刚，其侵犯时秀姣利益的主观恶意十分明显。2.宏源祥公司签订涉案居间服务合同的行为存在主观恶意，明显存在过错。宏源祥公司作为专业的房屋买卖、租赁的居间服务机构，理应对涉案房屋的权属做调查，而其在明知涉案房屋涉及时秀姣权益的情况下，仍然接受于德凤委托，促成涉案居间服务合同的签订，其侵犯时秀姣利益的主观恶意十分明显。3.尹立军、王刚作为涉案房屋的买受人，理应在签订合同前核实房屋的权属情况，其在明知涉案房屋涉及时秀姣权益的情况下，仍然签订了涉案居间服务合同，其侵犯时秀姣利益的主观恶意十分明显。综上，请求二审法院判如所请。于德凤答辩称，不同意时秀姣的上诉请求，涉案房屋为于德凤所有，房产证至今未下发，故所有权问题没有进行确认，根据一审法院原相关判决仅确认了房屋的居住使用相关权益归时秀姣所有，在所有权不确定的情况下，于德凤作为原始所有权人有权对外转让，不存在时秀姣所述的房屋损失问题。具体同于德凤的上诉意见。王刚答辩称，王刚系通过中介公司走合法程序购房，具体同王刚的上诉意见。于德凤上诉请求：撤销一审判决，改判驳回时秀姣的诉讼请求。事实与理由：第一，一审法院适用法律错误。一审法院用合同相对性原则来审判时秀姣的合同无效诉请，令人费解。我国《合同法》第51条、52条规定了合同无效的情形，本案事实情况不符合任何一条。第二，于德凤与王刚、宏源祥公司之间的房屋买卖合同合法有效，不存在合同无效的情形，一审法院在确认不支持合同无效的情况下，理应驳回时秀姣的诉讼请求。强行适用“合同相对性原则”有失法院的公正性原则和公信力，有失法律的威严。第三，原审法院的审理超出了时秀姣的诉请范围，思虑不周，强行和稀泥，损害了合法购买人王刚的合法权益，作为定纷止争机构的一审法院有失其职。第四，本案是于德凤与时秀姣之间的纠纷，建议把问题解决在双方之间，于德凤拆迁分得多处房产，为何在一审判决“涉案房屋已由于德凤出售给他人，时秀姣要求腾退涉案房屋的诉讼请求涉及到案外人利益，不具有实际履行可能”结论后仍然揪着涉案房屋不放，时秀姣完全可以另行主张其他几处房产，时秀姣动机不纯窥见一斑。第五，时秀姣主张房屋占用损失无据可依。综上，请求二审法院判如所请。时秀姣答辩称，生效判决确认时秀姣对涉案房屋享有排他性居住使用权益，居住使用权是所有权中最基本的权益，因涉案房屋无法办理产权登记，故上述判决足以认定涉案房屋的所有权益归时秀姣所有。具体同时秀姣的上诉意见。王刚答辩称，同意于德凤的上诉意见。王刚上诉请求：撤销一审判决，驳回时秀姣的第一项诉讼请求。事实与理由：第一，一审法院适用“合同相对性原则”是错误的。王刚与时秀姣之间不存在任何合同关系。一审法院对合同无效的诉请不予支持，实际上系对王刚善意购买人之法律地位的认可，应当驳回时秀姣关于合同无效的诉讼请求，而不能和稀泥，胡乱适用合同相对性原则。第二，王刚系善意第三人，合法购得涉案房屋，已装修入住，购买房屋系双方真实意思表示，也未违反我国法律法规的规定，不具备无效情形。原审法院剥夺了王刚的合法购房居住权益，在认定不支持合同无效的情况下却未作出驳回诉请的判决，实在让人疑惑。第三，本案本质是时秀姣与于德凤的内部矛盾，双方恩怨已久，本可以内部解决，不应波及善意购买人王刚。第四，法院是定纷止争的审判机构，王刚辛辛苦苦攒了半辈子的钱，哭着喊着购得一处房产，凭什么让王刚搬离房屋，时秀姣与于德凤的恩怨王刚事先不知情。于德凤拆迁分得四处房屋，时秀姣为什么非揪着王刚买的这套房不放。第五，原审法院认定事实不清，不全面。原审法院判决王刚腾退房屋前后不一，逻辑荒唐。原审法院忽略了（2017）京0105民初42132号民事判决“涉案房屋已由于德凤出售给他人，时秀姣要求腾退涉案房屋的诉讼请求涉及到案外人利益，不具有实际履行可能”，且该判决于原审判决中亦明确提及。可见原审法院的逻辑为该房屋已为尹立军取得所以不能腾退，但尹立军在卖出该房后，作为买受人的王刚却要将该房屋腾退？根据生效文书的既判力原则，怎么能让一个案外人承担生效判决的法律责任？原审法院已调查清楚该房屋未办理过户是因未办理相关手续，与于德凤有何关系？原审法院以何为据要求王刚为毫无瓜葛的时秀姣腾退已合法购置的房屋？综上，请求二审法院判如所请。时秀姣答辩称，不同意王刚的上诉请求，具体同时秀姣的上诉意见。于德凤答辩称，同意王刚的上诉意见。尹立军未向本院提交答辩意见。宏源祥公司未向本院提交答辩意见。时秀姣向一审法院提出诉讼请求：1、确认于德凤、王刚及宏源祥公司于2018年3月9日签订的《北京市存量房屋买卖居间服务合同》无效；2、判令王刚腾出北京市朝阳区×××房屋（以下称涉案房屋）交付给时秀姣；3、判令于德凤赔偿时秀姣损失，按照每月5000元计算自2016年12月31日起至实际腾退房屋之日止，王刚、宏源祥公司对2018年3月9日至实际腾退房屋之日期间的损失承担连带责任。一审法院经审理认定事实如下：于德凤与徐某系再婚夫妻，于某1系于德凤与前夫所生之子。于某1与时秀姣原系夫妻关系，2009年10月10日生育一女于某2，2015年9月经一审法院调解离婚，于某2由于某1自行抚养。2008年登记在于德凤名下的宅基地院落被腾退安置，安置人口为于德凤、徐某、于某1、时秀姣、于某2共五人，安置了包括涉案房屋在内的房屋共四套。2015年时秀姣起诉至法院要求确认对涉案房屋享有排他性居住使用权益并分割安置补偿款。一审法院于2016年12月30日作出（2015）朝民初字第51796号民事判决书，认为时秀姣作为实际被腾退人之一应当享有相应的安置面积，在全部安置房屋均已交付但并未办理权属登记的情形下，时秀姣主张对涉案房屋享有排他性居住使用权益应予以支持，故判决涉案房屋居住使用的相关权益归时秀姣享有；后于德凤、徐某提起上诉，北京市第三中级人民法院于2017年3月27日作出（2017）京03民终4377号民事判决书，驳回上诉，维持原判；之后，时秀姣以占有返还纠纷提起诉讼，要求于某1、于德凤、徐某、于某2将涉案房屋腾空交付时秀姣使用。一审法院经审理认为涉案房屋已由于德凤出售给他人，时秀姣要求腾退涉案房屋的诉讼请求涉及到案外人利益，不具有实际履行可能。故一审法院于2019年2月19日作出（2017）京0105民初47132号判决书，驳回时秀姣的诉讼请求。2018年3月9日，于德凤（甲方）与尹立军（乙方）签订《房屋产权转让协议书》，约定：1、乙方现有一套于2017年3月21日通过宏源祥公司购买的甲方名下的涉案房屋，乙方已付清甲方全部购房费用。现因乙方个人原因，需要将房屋转让给王刚；2、甲方同意乙方出售涉案房屋，同时甲方与王刚重新签订《北京市房屋买卖居间服务合同》，签订房屋价格现成交价格为152万元，购房款经甲方同意由王刚支付到乙方名下。甲方需负责按照与王刚所签订的房屋买卖合同条款履行其房屋买卖合同的过户义务，并保证承诺关于房屋的拆迁协议书上的其他家庭成员签署《家庭成员售房同意书》及承诺书；3、乙方放弃对涉案房屋的所有权益，将上述权利转让给王刚。甲方需按照房屋买卖合同过户义务无条件为王刚办理房屋过户手续；4、甲乙双方就涉案房屋于2017年3月21日通过宏源祥公司签订的《北京市存量房屋买卖居间服务合同》作废；5、在乙方收到全部购房款后原房屋买卖合同终止，其与甲方所签署的房屋买卖合同失效。2018年3月9日，于德凤（甲方）与王刚（乙方）、宏源祥公司（丙方）签订《北京市存量房屋买卖居间服务合同》，约定：甲方将涉案房屋以152万元的价格出售给乙方。本案审理过程中，时秀姣向一审法院提交我爱我家租房查询打印件，据此证明时秀姣的租金损失情况。于德凤、王刚、尹立军、宏源祥公司均不认可，宏源祥公司认为涉案房屋租金每月3000元。于德凤向一审法院提交《腾退安置协议附件》、（2015）朝民初字第43437号调解书，据此证明时秀姣与于某1经法院调解离婚，涉案房屋所有权归于德凤、徐某所有。时秀姣认可上述证据真实性，但认为涉案房屋法院已经判决相关权益归其所有。王刚、尹立军、宏源祥公司对上述证据均认可。经询，关于涉案房屋买卖经过，于德凤、王刚、尹立军、宏源祥公司均确认：2016年年底于德凤委托宏源祥公司出售涉案房屋并于年底与尹立军签订房屋买卖合同，房屋价款为164万元，2017年2、3月尹立军支付完毕全部房款，同时于德凤将房屋交付给尹立军。2018年尹立军将涉案房屋出售给王刚，因涉案房屋没有房本，故由于德凤与尹立军、王刚分别签订《房屋产权转让协议书》、《北京市存量房屋买卖居间服务合同》。2018年3月，王刚接收涉案房屋并装修入住；另，宏源祥公司称涉案房屋为按经济适用房管理的房屋，时秀姣、于德凤、宏源祥公司均确认涉案房屋现不具备办理产权证的条件。一审法院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故时秀姣要求确认于德凤、王刚及宏源祥公司于2018年3月9日就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖居间服务合同》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。但根据合同相对性原则，于德凤、王刚及宏源祥公司签订的《北京市存量房屋买卖居间服务合同》对时秀姣不具有约束力；生效的民事判决书具有既判力，涉案房屋经生效判决确认居住使用的相关权益归时秀姣享有。现时秀姣要求实际使用人王刚腾空涉案房屋交付给时秀姣的诉讼请求合法有据，一审法院依法予以支持。于德凤在时秀姣起诉分家析产案件诉讼过程中，在涉案房屋相关权益归属尚未明确的情形下，擅自处分涉案房屋，致使时秀姣无法实际使用，故时秀姣要求赔偿损失的诉讼请求合法有据，但其主张标准过高，期间计算有误，一审法院酌情予以判处。现并无证据证明王刚、宏源祥公司在涉案房屋买卖过程中存有过错，故时秀姣要求王刚、宏源祥公司承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、王刚于判决生效之日起60日内将北京市朝阳区×××房屋腾空并交付给时秀姣；二、于德凤于判决生效之日起7日内赔偿时秀姣房屋占用的损失（按照每月3500元标准，自2017年3月27日至房屋交付原告时秀姣之日且最晚为本判决生效后60日内）；三、驳回时秀姣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，各方均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于合同效力。时秀姣上诉主张，因于德凤构成无权处分，以及与宏源祥公司、王刚恶意串通侵害时秀姣权益，故涉案《北京市存量房屋买卖居间服务合同》应属无效。就此本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。我国采物权变动与其原因的区分原则，即发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，它们的成立生效依据不同的法律根据的原则。当事人之间就物权移转所签订的债权合同是否生效，应依据合同法的相关规定进行判断，而不能以登记或交付为标准进行判断。如果债权合同具备法律规定的生效要件，则该合同生效，当事人双方应受合同效力的约束；至于是否登记或者交付，仅是影响物权变动的效果，并不是合同生效的必要条件，对债权合同并不产生影响。最后，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，无权处分并不属于合同无效的事由。一审法院认定涉案合同有效，并无不当，本院予以确认。王刚上诉主张其系善意取得涉案房屋。就此本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，涉案房屋未经产权登记，王刚对于德凤并不存在信赖利益，不符合善意取得情形，故对王刚的该项上诉主张，本院不予采信。于德凤、王刚上诉主张原审法院运用合同相对性原则系适用法律错误。就此本院认为，所谓合同的相对性，就是合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。该规则包含两层含义：其一，除合同当事人以外的任何其他人不得请求享有合同上的权利；其二，除合同当事人外，任何人不必承担合同上的责任。详言之，只有合同当事人能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，合同当事人不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。时秀姣并非涉案《北京市存量房屋买卖居间服务合同》的当事人，该合同对时秀姣当然不具有约束力。根据生效的（2017）京03民终4377号民事判决书，时秀姣系涉案房屋权利人，其有权要求王刚将房屋腾空交还，一审法院相应判项并无不当，本院予以维持。王刚因涉案《北京市存量房屋买卖居间服务合同》造成的损失，可另行向合同其他当事人主张。于德凤在时秀姣起诉分家析产案件诉讼过程中，在涉案房屋相关权益归属尚未明确的情形下，擅自处分涉案房屋，致使时秀姣无法实际使用，故时秀姣要求赔偿损失的诉讼请求合法有据，一审法院酌情判决于德凤赔偿房屋占用损失，并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定，连带责任，由法律规定或者当事人约定。时秀姣未提交证据证明王刚、宏源祥公司在涉案房屋买卖过程中存有过错，故其要求王刚、宏源祥公司承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，时秀姣、王刚、于德凤的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由时秀姣、王刚、于德凤各自负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 龚勇超审 判 员 金妍熙审 判 员 蒙 瑞二〇一九年十月二十一日法官助理 程惠炳法官助理 张 弛书 记 员 刘 鸽书 记 员 朱芮萱