河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民终4549号上诉人（原审原告）:朱永生，男，1986年12月30日出生，汉族，登记住址淮阳县朱集乡洪楼村**，现住周口市川汇区。被上诉人（原审被告）:张亚勇，男，1972年4月17日出生，汉族，登，登记住址周口市川汇区育新东路****楼附**住周口市川汇区。委托诉讼代理人：赵梓君，河南陈州律师事务所律师。上诉人朱永生因与被上诉人张亚勇房屋租赁合同纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初4317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱永生，被上诉人张亚勇及其委托诉讼代理人赵梓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱永生上诉请求：1.依法撤销一审判决，在查清事实的基础上，依法改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由张亚勇承担。事实和理由：第一，一审法院部分事实认定不清。1.朱永生向工商登记机关提交的“2017年12月26日房屋租赁协议”作为非真实协议不应作为定案依据。“2017年12月26日房屋租赁协议”产生的原因是朱永生于2018年10月份接收案涉门面房后急于提前开业，而办理工商登记需要提供营业地址、房屋的信息的前提下，其从出租人卢文杰处取得一份虚假的房屋租赁协议，自己签字后，办理了工商登记，朱永生接收案涉门面房的时间是2018年10月份左右，因此，“2017年12月26日房屋租赁协议”作为虚假协议不应在本案中作为定案的证据使用。2.本案认定成立事实房屋租赁合同的理由是错误的。案涉门面房的所有权人周口市盐业公司从2019年1月份起就不再出租案涉门面房，出租人卢文杰在未从周口市盐业公司取得案涉门面房承租权的情况下并无权转租，朱永生交给出租人卢文杰的50000元，不应视为朱永生与出租人卢文杰之间存在事实房屋合同关系，朱永生交付给出租人卢文杰50000元时，并不知道出租人卢文杰对案涉门面房没有转租权。3.朱永生在本案中并未认可“只与卢文杰联系租房事宜”，因为案涉门面房转让时，出租人卢文杰与张亚勇之间案涉门面房的租赁期限尚未到期，在张亚勇不履行案涉转让合同约定的义务时，朱永生为了取得案涉门面下一年优先承租权，才不得不与出租人卢文杰联系，并预付50000元押金以便在按原租赁价格签订新租赁协议时转为租金。第二，一审适用法律错误。案涉转让合同作为有偿、双务合同，其约定张亚勇应履行的义务是让出租人卢文杰与朱永生之间在原租赁价格不变的基础上签订新的租赁协议，这是张亚勇取得40000元转让费所应支付的对价，在没有证据证明在张亚勇的努力下使朱永生与出租人卢文杰之间签订了新租赁协议的情况下，不能认定案涉转让合同所附条件成就，更不能以成立事实合同来代替张亚勇所应履行的义务，本案不应适用《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条的规定，因其与案涉转让约定不符。综上，一审认定事实部分不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判或者发回重审。张亚勇辩称，第一，张亚勇已经完成了与朱永生之间转让协议的义务。双方转让协议约定，张亚勇促使朱永生与房东签订合同，事实上，朱永生不仅与房东签成合同，而且实际使用经营至2019年6月底，张亚勇在一审期间申请法院调查令，依法调取了朱永生向工商登记部门提交的其与周口市盐业公司签订的房屋租赁协议，该协议足以说明张亚勇完成了转让协议中的义务。朱永生辩称其向工商登记部门提交的房屋租赁协议是不真实的，但其向房东交纳50000元房屋租赁费，且实际使用涉案房屋至2019年6月底是已经发生的事实，且朱永生与房东之间的房屋租赁合同已经成立并生效，且双方都已经履行了主要义务，即使双方没有书面的租赁协议，也不影响双方房屋租赁合同成立的事实。第二，双方之间的转让协议中“退还转让费”的条件并未成就。双方协议约定：如朱永生不能签约合同，转让费如数退还，事实上，朱永生已经签约合同，并使用房屋，协议中“退还转让费”的条件并未成就。第三，朱永生虚假诉讼的行为应当予以处罚。朱永生明知其已经与房东签订租赁合同，并正常经营使用房屋，其与张亚勇之间的转让协议，张亚勇已经完全履行了义务，朱永生在明知的情况下故意提起虚假诉讼，混淆是非，浪费司法资源，以诉讼为手段恶意侵犯他人合法财产权益，应当依法追加其刑事责任。朱永生向房东交纳5万元的房屋租赁费，并且实际使用房屋至2019年6月底，该事实在一审中已经经过朱永生的认可。朱永生向一审法院起诉请求：1.判令解除朱永生、张亚勇双方之间签订的转让合同；2.判令张亚勇返还转让费40000元；3.判令张亚勇赔偿朱永生损失23300元；4.本案诉讼费由张亚勇承担。一审法院认定事实：周口市盐业公司所有的位于周口市××文明路南段东侧16间房屋整体出租给卢文杰，2018年3月10日，卢文杰以周口市盐业公司的名义与张亚勇就其中两间房屋签订租赁合同，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，年租赁费50000元。2018年10月份左右，朱永生、张亚勇就涉案房屋签订转让合同，内容为“今有满洲红门面房（常桂花热干面）两间约90平，转让乙方朱永生，共计现金肆万元整，首付35000元，待十二月一日与房东签订新协议交余伍仟元。注：必须原合同不变。与房东签成合同，如不能签约合同，甲方须赔偿乙方所有损失，转让费如数退还”。甲方张亚勇签名，乙方朱永生签名。庭审中，朱永生称给付张亚勇转让37000元，张亚勇认可收到35000元。2018年10月25日，朱永生在办理工商登记过程中，向工商登记部门提交其与周口市盐业公司于2017年12月26日签订的房屋租赁协议一份。卢文杰实际收取朱永生租赁费50000元，2019年6月份，卢文杰通知朱永生涉案房屋面临拆迁不能继续使用，朱永生实际经营至2019年6月底。卢文杰同意退还朱永生租赁费25000元，已实际退还15000元。双方均认可只与卢文杰联系租房事宜。一审法院认为，本案朱永生与张亚勇签订的是附条件的转让合同，双方争议的焦点是所附条件是否成就。本案朱永生办理工商登记时提交了与周口市盐业公司签订的租赁协议；即便如朱永生认为该协议不真实，之后朱永生向卢文杰交纳50000元房屋租赁费，且已实际使用涉案房屋至2019年6月份，亦符合合同法关于当事人未采用书面形式签订合同而合同成立的要件，可以认定朱永生、张亚勇签订的转让协议所附条件已经成就，故朱永生的诉讼请求不予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回朱永生的诉讼请求。案件受理费减半收取691元，由朱永生负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。朱永生在二审提供录音一份、食品经营许可证、行政许可受理通知书一份，证明：张亚勇2018年4月份仍在使用该房屋。张亚勇发表质证意见为：对食品经营许可证的真实性没有异议，对证明目的有异议，该食品经营许可证的所有人应当是张亚勇，该证与受理通知书应该为张亚勇持有，为什么会在朱永生手中，是否朱永生通过违法手段窃取，请求核实，该食品经营许可证和行政许可受理通知书达不到朱永生的证明目的，恰恰证明一审法院在审理查明中查明的事实是真实的，张亚勇租赁期限及将涉案房屋转让给朱永生的时间，朱永生提供的该组证据能够证明一审法院认定事实清楚；对于通话录音，张亚勇在一审提供了与房东的通话录音，房东在通话中已经表明与朱永生是有房屋租赁合同关系的，因此，该份录音达不到朱永生的证明目的，反而印证一审查明的事实是非常清楚且正确的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审已经查明张亚勇与朱永生2018年10月份左右就涉案房屋签订转让合同，朱永生二审提供新证据证明张亚勇2018年4月份仍在使用案涉房屋，该证明目的与一审查明的事实一致，因此，对朱永生二审提供证据的证明目的予以认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：诉争转让合同所附条件是否成就，一审判决驳回朱永生的诉请是否正确。关于诉争转让合同所附条件是否成就，一审判决驳回朱永生的诉请是否正确。张亚勇与朱永生签订的《转让合同》是双方真实意思的表示，双方应当按照《转让合同》的约定，履行相应义务。虽然一审查明朱永生在办理工商登记时提交了与周口市盐业公司签订的租赁协议，但是一审法院并未直接将上述租赁协议作为认定转让合同所附条件是否成就的定案依据，而是依据朱永生向卢文杰交纳租赁费和使用房屋的实际情况，认定张亚勇与朱永生签订的转让协议所附的条件已经成就。朱永生向卢文杰交付50000元款项，虽然朱永生主张其向卢文杰交纳的是押金50000元，但是在卢文杰2019年5月21日向朱永生出具的预收条中显示“仅收到朱永生2019年房租伍万元整，如因政府原因不能使用，退还剩余房租”，可以认定朱永生向卢文杰交纳的50000元为房租；由于朱永生向卢文杰交纳房租5万元，且实际使用案涉房屋至2019年6月，一审认定朱永生与卢文杰之间存在事实上的房屋租赁合同关系，并无不当。2018年3月10日，卢文杰以周口市盐业公司的名义与张亚勇就案涉两间房屋签订租赁合同，合同约定的年租金为5万元，且“乙方一次性交清一年房租，租期从2018年元月1日至2018年12月31日止。合同到期，若乙方续签，则应于2018年12月1日续交下一年房屋。”；2018年10月份，朱永生与张亚勇签订《转让合同》后，朱永生向卢文杰支付房租5万元，且实际使用房屋至2019年6月，虽然朱永生与卢文杰二人没有签订书面的房屋租赁合同，但是二人存在事实上的房屋租赁合同关系，朱永生与张亚勇转让合同所附的条件已经成就，一审判决驳回朱永生的诉请，并无不当。综上所述，朱永生的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1382元，由上诉人朱永生承担。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  张 杰审判员  金 薇二〇一九年十月二十八日法官助理石磊书记员种一行