广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6029号上诉人（原审被告）:吴国星，男，1972年7月2日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：邓先林，广东君品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:中山城市建设集团有限公司，住所地广东省中山市**兴政路**中环广场****。法定代表人：陶仕飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾幻希，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏健，广东卓而立律师事务所实习律师。上诉人吴国星因与被上诉人中山城市建设集团有限公司（以下简称城建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初18167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。吴国星上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：一、城建公司对租金的诉讼请求超过了诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。租赁合同约定吴国星按月交纳租金，即每月的租金属独立债务，而非整体债务的分期履行。城建公司于2018年9月3日向一审法院起诉，请求吴国星支付2016年11月起至2017年8月期间的租金，已超过法律规定的诉讼时效，城建公司已丧失胜诉权；二、2017年8月31日合同期满后，吴国星已没有实际使用涉案物业，一审判决其支付合同期满后的租金无事实依据。城建公司口头答辩称，吴国星占用涉案物业是一个持续行为，本案的诉讼时效应从2018年6月22日起算，故本案一审判决的租金未超过相应的诉讼时效。一审判决认定事实及适用法律正确，请求二审法院予以维持。城建公司向一审法院起诉请求：1.吴国星向城建公司支付合同内租金41800元；2.吴国星向城建公司支付占用费50160元；3.吴国星向城建公司支付违约金27588元；4.城建公司没收吴国星已交付的保证金12540元。诉讼中，城建公司明确第1项诉讼请求的拖欠租金期间为2016年11月至2017年8月共计10个月；变更第2项诉讼请求中占用费为41800元，并明确占用费自2017年9月计算至吴国星返还租赁物之日即2018年6月；变更第3项诉讼请求违约金为25080元，并明确违约金的计算方式为：吴国星拖欠的租金及占用费总额的30%计算，即（41800元＋41800元）×30%。一审法院认定事实：1.2014年8月29日，城建公司（甲方）和吴国星（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将坐落在中山市XX区XX路XX号XX卡物业出租给乙方作商业（含饮食）使用；出租面积34.85平方米；租赁期限三年，即自2014年9月1日起至2017年8月31日止；月租金为4180元，由乙方在每月第十日前支付，付款方式为转账；乙方应向甲方缴纳三个月租金总额12540元的物业租赁保证金，在租赁期届满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方退还租赁保证金本金；任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家、省、市物业租赁管理有关规定的，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，属乙方违约的，甲方有权提前收回物业使用权，且甲方有权按租赁剩余期内租金总额的30%且不少于保证金向乙方收取违约金；合同期满后，乙方必须无条件退回物业，除乙方自行添置的可移动物品外，一切嵌装在物业结构或墙体内的设备和装修一律不得掀起，且甲方不予补偿；乙方逾期退房的每日支付月租金总额10%违约金；合同期满或因乙方违约解除本合同三天内，乙方应当依约向甲方退回物业，逾期二个月没有退回的，视为乙方已经放弃原物业内的物品，甲方有权强制收回物业并处理乙方在物业内的任何物品并无须作任何补偿。合同还约定了其他内容。合同签订后，吴国星支付保证金12540元，城建公司向吴国星交付租赁物。合同到期后，双方未续签租赁合同，吴国星于2016年11月份开始拖欠租金。2.城建公司委托广东卓而立律师事务所向吴国星发出律师函，称吴国星承租涉案物业，租赁合同到期后，双方未续签合同，吴国星继续占用涉案物业，城建公司予以同意，租赁合同继续有效。截止至2017年11月30日，吴国星已欠租金54340元，城建公司要求吴国星支付租金。该律师函邮寄送达至吴国星的户籍所在地，庭审中，吴国星称未收取该律师函。3.城建公司提交2008年6月中山市城区公房管理所制作的直管公房（非住宅）房屋移交明细表以证明其对出租房屋享有所有权的事实，中山市城区公房管理所、中山市公建物业投资管理有限公司在该表盖章，涉案房屋在该移交明细表名单中。4.2012年7月13日，中山市公建物业投资管理有限公司更名为中山市公建集团有限公司。2013年12月21日，中山市公建集团有限公司更名为中山城建集团有限公司。2015年2月13日，中山城建集团有限公司更名为中山城市建设集团有限公司即城建公司。5.2018年6月22日，双方签订物业交接书，反映吴国星将涉案物业交还城建公司。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。城建公司与吴国星签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行。房屋租赁合同期满后，双方没有续签租赁合同，但吴国星仍继续使用涉案房屋，城建公司同意吴国星继续租赁涉案物业，故双方之间租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。城建公司主张吴国星从2016年11月开始拖欠租金，吴国星对此未提出异议，一审法院据此确认吴国星长期拖欠租金的违约事实。对于不定期租赁，当事人依法可以随时解除合同，根据吴国星于2018年6月22日交还涉案物业的事实，确认双方事实上已经解除涉案合同。因此，吴国星应向城建公司支付2016年11月至2018年6月22日的租金82485.33元（4180元/月×18个月＋4180元÷30×22天）。因双方当事人之间构成不定期租赁关系，基于前述，双方以事实行为于2018年6月22日解除合同，故吴国星关于本案超过诉讼时效的抗辩理由不成立，不予采纳。关于保证金的问题。根据涉案租赁合同的补充条款中约定：“乙方把物业退回甲方前……乙方无违约行为方可退回保证金12540元”本案中，吴国星未按约支付租金，城建公司要求收取的租赁保证金12540元不予退还，符合双方的合同约定，予以支持。关于违约金，根据合同约定“甲方有权按租赁剩余期内租金总额的30%且不少于保证金向乙方收取违约金”，因已经认定双方之间形成不定期租赁合同关系，故城建公司主张的违约金不符合上述合同约定，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、吴国星于判决生效之日起七日内向城建公司支付租金82485.33元；二、城建公司已收取吴国星的租赁保证金12540元不予返还，该租赁保证金归城建公司所有；三、驳回城建公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2942元，由城建公司负担942元，吴国星负担2000元。二审中双方当事人均没有提交新证据。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。又查，城建公司向一审法院提起诉讼的时间是2018年8月29日，并非吴国星上诉状所称的2018年9月3日。本院认为，综合吴国星的上诉请求以及城建公司的抗辩主张，本案的争议焦点：一是城建公司主张吴国星欠付租赁合同期限内的租金是否超过了诉讼时效；二是吴国星是否应支付租赁期限届满后的租金。关于争议焦点一，《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。民法总则自2017年10月1日起施行。又据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”吴国星自2016年11月起欠付租金，合同期限届满是2017年8月31日，自民法总则施行之日的2017年10月1日，该笔租金债务尚未满民法通则规定的一年的诉讼时效期间，因此，本案诉讼时效期间应当适用民法总则三年的规定，城建公司于2018年8月29日就吴国星拖欠租金向一审法院提起诉讼并未超过法律规定的诉讼时效期间，吴国星的该上诉理由于法无据，不予采纳。关于争议焦点二，吴国星与城建公司签订的租赁合同约定的租赁期限届满日是2017年8月31日，租赁期限届满后，吴国星与城建公司没有续签租赁合同，吴国星仍继续使用涉案物业，城建公司没有提出异议，因此，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，直至2018年6月22日吴国星与城建公司签订物业交接书，双方的租赁关系方解除。由于吴国星在租赁合同期限届满后，仍继续使用涉案物业至2018年6月22日，吴国星应当支付相应的租金，吴国星上诉认为其不应当支付租赁期限届满后的租金没有任何事实和法律依据，该上诉理由不予采纳。综上所述，吴国星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1862元，由吴国星负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇一九年十月二十一日书记员  廖建锋