江西省靖安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0925民初304号 原告：胡冬红，男，汉族，1979年12月20日出生，靖安县人，住靖安县。 委托诉讼代理人：游志荣，江西百姓律师事务所律师。 被告：奉新博祥房地产有限责任公司，住江西省宜春市奉新县城北大道，统一社会信用代码：91360921685955896B。 法定代表人：余建设，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：涂大钊，江西利元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易瑜，江西利元律师事务所律师。 原告胡冬红与被告奉新博祥房地产有限责任公司（以下简称博祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日受理，依法由审判员余延平担任审判长，与人民审判员杨庆萍、周丽组成合议庭，分别于2019年6月12日、2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告胡冬红委托诉讼代理人游志荣，被告博祥公司法定代表人余建设及委托诉讼代理人涂大钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡冬红向本院提出的诉讼请求：1.判令被告博祥公司继续履行双方签订的两份《商品房买卖合同》，立即向原告交付两套符合双方《商品房买卖合同》约定的交房条件的房屋；2.判令被告向原告支付《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金，暂计算至2018年11月8日的违约金为1658694.32元，2018年11月8日之后至实际交房之日止的违约金按已付全部购房款3449146元的日万分之三继续计算；3.本案的诉讼费、财产保全费由被告承担。事实与理由：2013年12月25日、26日，原告胡冬红与被告博祥公司签订了合同编号为201XXXXX302、201XXXXX303的两份《商品房买卖合同》，并分别于2013年12月26日、27日在奉新县房地产管理局办理了合同备案登记。合同约定原告胡冬红购买被告博祥公司开发的位于奉新县冯川镇原建筑公司预制板厂地块“麒麟公馆”29号楼02、03室两套预售商品房，合计建筑面积为514平方米，套内建筑面积为494.42平方米，合同总价款为3449146元。并约定两套商品房的付款方式及期限为原告在签订合同时一次性付款，被告博祥公司向原告交付综合验收合格及符合交付使用条件的商品房期限为2014年6月18日前。两份合同签订后，原告向被告一次性付清了全部购房款3449146元并依规定缴纳了物业维修基金5140元，履行了自己的合同义务。但被告却未能按约定在2014年6月18日前将符合约定交房条件的商品房交付给原告，原告就此多次要求被告交房，但被告借故推诿拖延，拒绝履行交房义务。被告逾期未向原告交付合同约定的商品房的行为构成违约，应当承担违约责任。按双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付全部已付款日万分之三的违约金。综上，被告未按双方商品房买卖合同的，约定履行自己的合同义务，至今未按双方商品房买卖合同的约定履行自己的合同义务，至今未能向原告交付符合交房条件的商品房，其行为已经构成违约，损害了原告的合法权益，给原告造成了重大的经济损失，为此，原告特诉至法院，请求人民法院查明事实后，依法判如所请。 诉讼中，原告于2019年7月30日向本院提出申请，变更诉讼请求为：1.请求确认原、被告签订的两份《商品房买卖合同》合法有效；2.判令被告向原告支付《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金，暂计算至2018年11月8日的违约金为1658694.32元，2018年11月8日之后至实际交房之日止的违约金按已付全部购房款3449146元的日万分之三继续计算；3.本案的诉讼费、财产保全费由被告承担。 被告博祥公司辩称：本案所涉及的商品商预售合同实际上是余业民非法吸收公众存款一案的组成部分，并不是原告与被告之间形成了关于商品房买卖的真实合意，根据《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第七条的规定，应当裁定驳回起诉。因为从本案的资金流向来看，案外人黄芳与案外人余业民在非法吸收公众存款一案中的资金流向，和本案的原告与案外人黄芳在余业民非法非法吸收公众存款一案中的资金流向完全一致。且从本案原告关于购房的意思表示来看，根据宜春中院（2017）赣09刑终150号刑事判决书第43页第2段的记载，原告在将1700000的银行卡拿给案外人黄芳的时候就知道是将钱借给余业民，而2014年3月份，原告也从黄芳处收到了50000元利息；二、原告与被告之间实际上并没有形成关于购买商品房的合意，因为根据前述刑事判决书部分的认定，原告本人是拿过一张1700000元的银行卡给黄芳的，但是本案所涉及的两套房产总价是3449146元，这与正常的商品房购买不一致。三、原告主张的案涉房屋买卖合同是无效的，因原告与被告所订立的房屋买卖合同是关涉到余业民非法吸收公众存款一案，从该案查明的事实来看，无论是案外人余业民的讯问笔录还是黄芳的询问笔录以及本案原告自己所做的询问笔录，都明确的指出了，原告本人是不具有购买案涉房屋的意图，也未向被告做出过购买房屋的意思表示。且从支付购房款的角度而言，和前述刑事案件的事实认定部分已经明确的载明了本案的原告与黄芳之间，以及黄芳与余业民之间的资金往来过程，而这一部分资金流转的数额与刑事部分认定的余业民向黄芳非法吸收公众存款一案的金额是一致的。因此，原、被告是以房屋备案的形式来掩盖非法吸收公众存款的事实，所以，我方认为这份合同是无效的。 本院经审理查明：2013年12月26日、2017年12月27日，原告胡冬红与被告博祥公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定：胡冬红购买博祥公司开发的麒麟公馆29号楼的02室、03室，其中02室的建筑面积为257平方米，单价为6710.4元/平方米，房款为1724573元；03室的建筑面积为257平方米，单价为6710.4元/平方米，房款为1724573元；两套商品房的付款方式及期限为胡冬红在签订合同时一次性付款；博祥公司向胡冬红交房的期限为2014年6月18日前。上述合同还约定了逾期交房的违约责任：“（1）逾期不超过30日，按日支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。”两份《商品房买卖合同》签订后，胡冬红分别于2013年12月25日、2013年12月27日向被告博祥公司支付3449146元购房款、5140元购房物业费，博祥公司分别出具了四份收款收据，双方在签订《商品房买卖合同》后在奉新县房管部门办理了备案登记。奉新县住宅物业管理所出具了两份《奉新县物业维修资金缴存证明》给原告胡冬红。 2014年7月30日，被告博祥公司前法定代表人余业民因涉嫌非法吸收公众存款罪向奉新县公安局投案自首，2017年8月25日，宜春市中级人民法院作出（2017）赣09刑终150号刑事判决认定余业民构成非法吸收公众存款罪。 另查明，庭审中胡冬红、博祥公司均认可胡冬红与博祥公司未签订涉案房屋的回购协议。 再查明，据奉新县房地产管理局于2019年7月24日出具的证明记载，涉案房屋“麒麟公馆”29号楼02室现已备案在麒麟公馆项目应对处置办公室名下，涉案房屋“麒麟公馆”29号楼03室现已备案在案外人罗桂英名下。 诉讼中，原告向本院提出财产保全申请，要求依法对被告博祥公司名下价值1700000元的财产采取保全措施，本院依法裁定予以准许； 以上事实有原、被告提供的身份证明、被告营业执照复印件、《商品房买卖合同》、奉新县商品房预（销）售专用收款收据、维修资金缴存证明、（2018）赣民终418号民事判决书、（2015）宜中民四初字第4号民事判决书、法院依法调取的不动产信息查询结果、奉新县房地产管理局开发办出局的证明、奉新县房地产管理局出具的解除备案相关材料以及原、被告当庭陈述等证据证实，可以认定。 本院认为，本案是商品房买卖引起的商品房预售合同纠纷，原告胡冬红认为其向被告博祥公司支付的款项系购房款，被告博祥公司则认为该款项为余业民非法吸收的资金，从双方当事人的诉辩意见看，本案的争议焦点为：原告胡冬红向被告博祥公司支付的购房款是否为余业民非法吸收公众存款案中的非法吸收的资金。原告胡冬红主张其支付的上述款项为麒麟公馆29号楼的02室、03室两套商品房的购房款，被告博祥公司应当履行合同义务。被告博祥公司主张该款项是原告胡冬红借给案外人余业民的非法集资款，双方签订的《商品房买卖合同》，系以合法的形式来掩盖非法吸收公众存款的事实，应认定该合同无效。本院认为，原告胡冬红向被告博祥公司支付的款项为购房款，理由如下：第一，原告胡冬红与被告博祥公司签订了两份《商品房买卖合同》，且按照合同约定的价款实际支付了给了被告博祥公司，被告博祥公司亦出具了收款收据。第二，原告胡冬红并不是余业民非法吸收公众存款案中非法集资的对象，原告胡冬红与黄芳之间的资金往来与本案无关，原告胡冬红支付的购房款是直接给到了被告博祥公司，且被告博祥公司向原告胡冬红出具了收款收据，而不是汇给余业民。黄芳涉及余业民非法吸收公众存款案并不必然导致原告胡冬红亦涉及余业民非法吸收公众存款案。第三，原告胡冬红向被告博祥公司购房系真实意思表示，被告博祥公司未提供证据证明其向胡冬红出售房屋违背其真实意思表示，且胡冬红与被告博祥公司未签订涉案房屋的回购协议，故双方签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应认定合法有效。综上，本案不符合《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第七条的规定。原告胡冬红与博祥公司签订的两份《商品房买卖合同》自生效后，双方即受该两份合同条款的约束，原告胡冬红按照合同约定向被告博祥公司履行了支付购房款的义务，被告博祥公司亦应按照合同约定履行支付房屋的义务。被告博祥公司以原告胡冬红支付的购房款涉及余业民非法吸收公众存款案为由拒绝履行合同义务，属于违约，应承担违约责任，按照合同约定应承担逾期交房的违约金，现原告胡冬红要求被告博祥公司按照合同约定支付截止2018年11月8日的违约金1658694.32元，此后的违约金按已付全部购房款3449146元的日万分之三继续计算至实际交房之日止的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，原告胡冬红的诉讼请求符合法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告胡冬红与被告奉新博祥房地产有限责任公司于2013年12月26日、27日签订的备案合同编号为20131200302、20131200303的《商品房买卖合同》合法有效。 二、被告奉新博祥房地产有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告胡冬红逾期交房违约金1658694.32元（该违约金按已付全部购房款3449146元的日万分之三从2014年6月18日计算至2018年11月8日，此后的违约金按已付全部购房款3449146元的日万分之三继续计算至实际交房之日止）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币47555元(原告已预交)，财产保全费人民币5000元，共计人民币52555元，由被告奉新博祥房地产有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，帐号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行，如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  余延平 人民陪审员  杨庆萍 人民陪审员  周 丽 二〇一九年十月二十一日 法官助理陈时辉 书记员任沙沙