云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0421民初513号原告：卢雪青（曾用名：卢秀芬），女，1949年7月31日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区。被告：龚兴华，男，1964年4月7日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区。委托诉讼代理人：吴国彪，江川区前卫镇法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：龚雪春，系被告之女，代理权限为特别授权代理。原告卢雪青与被告龚兴华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序于2019年6月17日公开开庭进行了审理,原告卢雪青，被告龚兴华委托诉讼代理人吴国彪、龚雪春到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序于2019年7月23日第二次公开开庭进行了审理,原告卢雪青，被告龚兴华委托诉讼代理人吴国彪、龚雪春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告将租赁房屋、钥匙及水费交费本返还其；2.判令被告支付其2018年5月31日起至2019年5月30日止的房屋租金28000元，从2019年5月31日起至实际搬腾之日止的房屋租金按每月2333元支付，不足月按月支付；3.判令被告支付其屋内设施修理费905.8元；4.判令被告支付其租房期间所产生的电费600元、水费1000元；5.判令被告支付其违约金5000元；6.判令被告赔偿其未按时交房所应获得的交房奖励损失18520元；7.判令被告赔偿其房屋拆迁补偿款逾期领取损失53000元；8.判令被告赔偿其因被告拆除委估物导致的损失13250元；9.由被告承担案件受理费。事实和理由：2015年3月19日，其与被告签订租房合同，将自己所有并位于玉溪市江川区的房屋，租赁给被告龚兴华开饭店，双方约定租用时间为三年，自2015年3月30起，每年租金24000元，房内设施、设备如有损坏，照价赔偿或修复。签订合同时，其向被告另收取房屋押金3000元，合同到期时被告对房屋无设施损坏，无水、电费欠款，无其它意外欠款，其如数退还。合同签订后，其将房屋交给被告使用，被告也按照约定支付租金。从2018年5月至今，被告占据其房屋经营，而不支付租金，现其房屋在棚户区改造范围内，被告也不跟其办理租房终结移交手续，被告至今仍然拿着其房屋钥匙、交纳水费的交费本。其发现所租房屋的后门已经被拆掉，房屋内的卫生间及水、电设施全部损坏，造成了6000元的经济损失，租房期间被告使用水、电费合计1600元未交纳，被告的行为，还导致了其房屋无法交给玉溪市江川区大街街道棚户区改造项目建设工作指挥部验收拆除，其也无法领到棚改资金，给其造成了3万多元的经济损失。为维护其自身权益，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，1.其已于2018年7月7日交还租赁房屋、钥匙，愿意交还水费缴费本；2.其不同意支付房屋租金28000元，只愿意支付自2018年5月31日至2018年7月7日止实际使用期间的租金2432.88元（24000元÷365天×37天），该款从其交纳的租房押金中扣除，余款原告予以退还；3.不同意支付原告屋内设施修理费905.8元，原告提供的发票证实该费用在双方租赁前产生；4.愿意支付原告实际垫付的租赁期间产生的水费61.5元及电费122.98元；5.其方没有违约，不应该支付违约金；6.原告提出的第6、7、8项诉讼请求与本案不是同一法律关系，且其已经于2018年7月7日交还租赁房屋，不应承担上述费用；7.案件受理费由原告承担。原告针对其诉讼请求依法向本院提交证据，二被告针对其辩解主张依法向本院提交证据，本院组织双方进行质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有异议的证据本院认定如下：原告提交的证据1.租房合同、租房协议、情况说明，欲证明其与被告房屋租赁期为3年，从2015年3月30日起，且约定每年房租递增5%，到2018年递增了15%，取整后2018年的房租为28000元，且邻居王军建情况说明及余玉存的租房协议均证实其房租为28000元，租房合同约定违约支付违约金5000元，被告未交付房屋已经违约，应支付违约金5000元，被告对租房合同真实性有异议，认为该合同与其持有且原告认可的不一致，有涂改痕迹，租房协议、情况说明三性不予认可，与本案没有关系；2.发票、收据各1份，商品销售明细单2份，欲证明其购买配件修理屋内设施产生费用905.8元，被告对关联性有异议，认为不能证明用于租赁房屋，且购买配件不在双方租赁期内；3.玉溪市江川区大街街道棚户区改造项目建设宣传手册（二）、建设宣传手册（三）、涉及房地产评估明细表各1份，被拆委估物明细及价值表一份，照片9张，欲证明:(1)因被告未交付其房屋致使其不能及时将房屋交给玉溪市江川区大街街道棚户区改造项目建设工作指挥部从而获得每平方米200元的奖励，产生交房奖励损失18520元；(2)其房屋内设施、设备已经委托评估价值，被告将已经评估的委估物拆除，按宣传手册载明：被拆除的设施、设备将从补偿款中扣除，被告拆除委估物致使其产生损失13250元，被告对证据关联性及证明目的有异议，认为其方已经按原告要求腾房，原告提供的证据不能证实其方拆除原告委估物；4.浦发银行理财产品申购回单、理财产品信息各1份，华夏银行理财经理名片、理财产品信息各1份，欲证明其有购买理财产品习惯，且已经了解理财产品的收益情况准备领取房屋拆迁补偿款后购买，因被告未交付房屋致使其无法领取拆迁补偿款并购买理财产品获得收益，产生逾期领取损失53000元，被告对三性有异议，与本案无关；5.卢雪青20**年1月通话清单1份，房屋内部照片6张，欲证明被告没有交还钥匙，其于2019年1月打电话讨要钥匙，被告还在里面居住，产生生活垃圾，被告对关联性及证明目的有异议，通话清单不能证实原告讨要钥匙，其已经交房及钥匙，有生活垃圾情况不清楚；6.旅游照片8张，欲证明其一直在外旅游，并未与被告交接房屋及钥匙，被告对关联性及证明目的有异议，认为照片拍摄地点为孤山，仍在江川范围；被告提交的证据1.照片6张，欲证明租房周围已经成废墟，其已经没有使用原告房屋，原告对关联性有异议，认为不能证实拍摄时间为2018年7月7日；2.证人证言，欲证明其方已经于2018年7月7日搬腾完毕交还原告，原告不予认可，认为其在外旅游，被告没有交还房屋。本院综合认证如下：原告提交的租房合同与被告提交且原告认可的租赁合同不一致，其证明力，本院不予确认；对原告提交的租房协议及情况说明，与原、被告双方签订的租赁合同不符，其证明力，本院不予确认；原告提交的发票、收据、商品销售明细单载明的购买日期均为双方租赁期前，且原告未提供证据证实双方对该费用约定由被告承担，对原告的证明目的，本院不予确认；原告提交的玉溪市江川区大街街道棚户区改造项目建设宣传手册（二）、建设宣传手册（三）、涉及房地产评估明细表、照片，被拆委估物明细及价值，被告对真实性不持异议，但原告未提供其他证据佐证其交房奖励损失因被告原因造成，原告提供的被拆委估物明细及价值表中其认可不锈钢玻璃柜、玻璃窗、排油烟机罩、梭拉门、墙面、烟囱、灶台为被告自己安装的，原告未能提供证据证实双方约定被告安装的设备在租赁期届满后属于其，照片仅能反映拍摄时现状不能证实委估物为被告拆除，故上述证据的证明力，本院不予确认，证明目的不予认可；浦发银行理财产品申购回单、理财产品信息，华夏银行理财经理名片、理财产品信息，原告欲证实因被告未及时交还房屋，导致其未及时领取拆迁款，产生53000元的理财收益损失，该损失非直接损失，且其未实际购买，故对证据的证明力，本院不予确认；房屋内部照片仅反映拍摄时现状，原告未提供其他证据证实生活垃圾系被告继续居住产生，证据的证明力，本院不予确认；旅游照片仅能证实原告在拍摄时在何处，且原告的拍摄地点为江川范围，并不能证实被告未向其交还房屋、钥匙，证据的证明力及证明目的，本院不予确认。对于被告提供的照片，反映租赁周围拍摄时现状，证人当庭陈述原、被告发生争吵，原告要求被告搬腾房屋，其参与搬腾房屋，且原告于2018年7月6日到过租赁房屋，原告自认到过租赁房屋且带着租房押金，原告提供的水费、电费交费情况也反映2018年8月1日后租赁房屋并未产生水费、电费，原告也并未提交其他证据证明被告在没有使用水电的情况下仍在房屋居住产生生活垃圾或者占用房屋，且上述证据与原告提供的水费、电费交费情况能够相互印证，故本院对被告已于2018年7月7日交还房屋的事实予以确认。本院经审理认定案件事实如下：2015年4月19日，原告卢雪青（曾用名：卢秀芬）作为甲方与被告龚兴华作为乙方签订租房合同，约定：甲方将其所有的位于玉溪市江川区租给乙方使用，租用时间3年，自2015年5月30日起至2018年5月30日止，租金24000元，先付款后使用，每年租金一次性付清；房屋仅限做饮食业；签订合同时，甲方向乙方另收房屋押金3000元，合同到期时，乙方无设施损坏、无水电费欠款，甲方如数退还；如有违约，违约方支付违约金5000元。合同签订后，被告向原告交纳押金3000元，被告一直支付租金并使用该房屋至2018年5月30日。2018年4月20日，玉溪市江川区人民政府发布《关于玉溪市江川区大街街道棚户区改造项目土地和房屋征收决定的公告》、《玉溪市江川区大街街道棚户区改造项目土地和房屋征收补偿方案》、《玉溪市江川区大街街道棚户区改造项目土地和房屋征收范围图》，补偿方案载明：“五、征收补偿、补助、奖励……（3）交房奖励。已签订征收补偿协议，领取征收补偿款15天内腾空移交房屋并验收合格被征收人，按“房地分离”进行评估的被征收房地产，依据审核认定的占地面积，每平方米奖励600元，依据审核认定的实有建筑面积，每平方米奖励200元；按“房地合一”进行评估的被征收房地产，依据审核认定的实有建筑面积，每平方米奖励200元。”“七、限制行为自发布《玉溪市江川区大街街道棚户区改造项目土地和房屋征收范围公告》之日起，被征收人不得在项目实施范围内进行以下行为：……（四）土地和房屋转让、分割、赠予、出租……”原告所有并租给被告的房屋在征收范围，在租赁期届满后（即2018年5月30日），被告仍继续使用原告房屋，原告未提异议。后因原告要求被告提供营业执照，双方发生争吵。2018年7月5日，双方再次发生矛盾，原告要求被告第二天搬走。2018年7月6日，被告搬腾房屋，原告带着房屋押金到搬腾现场。被告于2019年7月7日完毕。被告在搬腾房屋时，将其经原告同意并自行安装的不锈钢灶台、玻璃柜、排油烟机罩拆除。原告为被告垫付2018年7月1日至2018年7月31日的电费122.92元及2018年6月5日至2018年8月2日的水费61.5元。2018年8月后，租赁房屋未产生水费及电费。原告以被告未交还房屋及钥匙致使其产生损失，诉至法院。庭审中，原、被告双方明确表示被告需要向原告支付的费用，可以从房屋押金中扣除。另查明，原告与玉溪市江川区住房和城乡建设局、玉溪市国土资源局江川分局于2018年5月13日签订玉溪市江川区大街街道棚户区改造房屋征收补偿协议书，协议书中交房奖励为15710元。庭审中，原告自认其因拆迁补偿不合理问题向有关部门进行反映。截止至2019年10月15日，该拆迁房屋未进行交房，拆迁补偿款也未领取。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告双方签订的租房合同系双方的真实意思表示，合同约定的内容未违反相关法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。在租赁合同到期后，被告继续使用该房屋，原告没有提出异议，双方签订的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。对于被告认为依据《玉溪市江川区大街街道棚户区改造项目土地和房屋征收补偿方案》中限制行为认为双方合同自行解除的辩解，与法无据，本院不予支持。对于原告的诉讼请求第6.7.8项能否一并主张的问题。原告的第6.7.8项诉讼请求均为双方解除合同时，合同各方当事人应当全面履行合同约定义务产生的纠纷，可以在本案中进行处理。对于被告认为与本案不是同一法律关系的辩解，本院不予支持。对于原告要求被告返还房屋、钥匙及水费交费本，支付租金、水费、电费、违约金的问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原、被告的租房合同自2018年5月31日起已经为不定期租赁，双方可以随时解除合同，原告于2018年7月5日要求被告搬腾房屋，被告于2018年7月6日开始搬腾房屋，原、被告对于解除租房合同意思表示一致，根据查明的事实，被告已于2018年7月7日搬腾房屋，故原告要求被告交还房屋及钥匙的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张交还水费交费本的问题，被告同意交还水费交费本，本院予以准许。对于原告主张的租金，原租赁合同对租金上浮没有约定，自2018年5月31日至2018年7月7日止的房租应按租房合同约定年租金计算实际天数，即24000元÷365天×38天＝2498.63元。对于原告主张2018年5月31日起至2019年5月30日止的房屋租金28000元，从2019年5月31日起至实际搬腾之日止的房屋租金按每月2333元支付，不足月按月支付的诉讼请求，因原告未提供证据证实被告从事饮食业且自2018年8月起没有使用水电的情况下，依然使用该房屋至今，且租金已经上浮为28000元，因此原告主张的房租，本院按实际使用天数予以部分支持；对于原告主张租房期间的水费1000元、电费600元，经本院结合原告提供的证据，实际水费为61.5元，电费为122.98元，该费用被告愿意支付，本院予以准许，对于原告主张超出实际使用部分的水费、电费，原告未提供证据证实，本院不予支持；对于原告主张的违约金，因双方在租房合同中对违约情形未明确约定，原告认为被告仍使用其房屋、房屋手续未结清应按租房合同支付违约金未提供证据证实，原告的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付屋内设施修理费的问题。因原告提供的证据证实购买配件的时间均为双方租赁前，合同未约定该费用由被告承担，而原告未提供证据证实双方另行约定该费用由被告承担，故原告的该主张，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿交房奖励、逾期领取拆迁补偿款损失、拆除委估物损失的问题。依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告与玉溪市江川区住房和城乡建设局、玉溪市国土资源局江川分局于2018年5月13日签订玉溪市江川区大街街道棚户区改造房屋征收补偿协议书载明交房奖励为15710元，原告也自认其因拆迁补偿不合理向有关部门进行反映，原告未提供证据证实其在签订补偿协议后即要求被告于15天内搬腾房屋，被告拒绝搬腾导致其交房奖励已经被扣除的事实，且原告未领取拆迁补偿款，对交房奖励是否被扣除不能确定，原告提供的证据不能证实其诉讼主张，应承担不利的后果，其诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的逾期领取拆迁补偿款损失，原告不能证明该损失系直接损失且系被告原因导致，其诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的拆除委估物损失，因原告主张的被拆除的委估物中，被告自认拆除自己安装的不锈钢灶台、玻璃柜、排油烟机罩，其余委估物原告没有证据证明系被告拆除，且其余委估物中也含有被告自己安装的，对被告安装的委估物原告也没有提供证据证明权利由原告主张，其诉讼请求，本院不予支持。对于被告应支付的费用，原、被告均同意用租房押金优先扣除，本院予以准许。对于被告要求原告在扣除应支付款项后返还其剩余部分，因被告未按法律规定提起反诉，本案不予处理，被告可另案起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告龚兴华于本判决生效之日起15日内支付原告卢雪青房屋租金2498.63元、水费61.5元、电费122.98元，合计2683.11元，由原告卢雪青从被告龚兴华已经交付的房屋押金3000元中予以扣除；二、被告龚兴华于本判决生效之日起15日内交还原告卢雪青位于玉溪市江川区水费交费本一本；三、驳回原告卢雪青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费590元（原告已预交），由原告卢雪青负担500元，被告龚兴华负担90元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审 判 长  祁丽波人民陪审员  钟国新人民陪审员  张应林二〇一九年十月十五日书 记 员  李雯芮