河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终3952号上诉人（原审原告）秦永霞，女，汉族，1964年10月28日出生，住信阳市浉河区。委托代理人张玉华，河南金誉律师事务所律师。委托代理人樊宇，男，汉族，1987年9月6日出生，住信阳市浉河区，系秦永霞女婿。被上诉人（原审被告）河南巨力建筑工程有限公司。住所地：光山县东城开发区府前路法定代表人曹远国，该公司董事长。委托代理人邹山峰，男，汉族，1968年6月24日出生，住河南省光山县，该公司法律顾问，特别授权。被上诉人（原审被告）胡俊，男，汉族，1984年8月2日出生，住罗山县。被上诉人（原审被告）肖军，男，汉族，1983年11月17日出生，住信阳市平桥区。被上诉人（原审被告）姜拥军，男，汉族，1971年1月15日出生，住信阳市浉河区。上诉人秦永霞因与被上诉人河南巨力建筑工程有限公司、胡俊、肖军、姜拥军房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初2723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷，公开开庭审理了本案。上诉人秦永霞委托诉讼代理人张玉华、被上诉人河南巨力建筑工程有限公司委托诉讼代理人邹山峰、胡俊、肖军到庭参加诉讼。姜拥军未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦永霞上诉请求：1、依法撤销（2019）豫1502民初2723号民事判决书，改判全部支持上诉人诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。3、请求将姜拥军移交至有管辖权司法机关追究其涉嫌诈骗的刑事责任。事实与理由：1、一审认定秦永霞与姜拥军签订定房协议属于无效合同错误。2、河南巨力建筑工程有限公司及胡俊、肖军应承担连带责任。3、一审适用法律错误。河南巨力建筑工程有限公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。肖军答辩称：收款人是姜拥军，上诉人买房时也知道没有房产证，并没有隐瞒。胡俊答辩称：一审认定秦永霞将款支付给胡俊是错误的，但一审判决认可。姜拥军未到庭也未答辩。一审法院查明，2018年2月10日，原告秦永霞与被告姜拥军签订定房协议一份，约定原告购买河南巨力建筑工程有限公司“双龙佳苑”项目3号楼1单元1701号房屋，面积135.74平方米，约定优惠后单价为5500平方米，优惠后总价款为746570元。被告姜拥军向被告出具收据一份，载明：收到秦永霞房款745670元，“双龙佳苑”项目3号楼1单元1701号房屋，面积135.74平方米，全款已付清。该收据加盖河南巨力建筑工程有限公司“双龙佳苑”项目章。同日，原告将款项40万元支付至胡俊、肖军，被告胡俊、肖军向原告出具证明一份：今秦永霞购买姜拥军在“双龙佳苑”3号楼1单元1701室，面积135.74平方米，实际成交单价为4000元每平方米，房款为540000元，大写伍拾肆万元整，今胡俊和肖军实际已收到肆拾万元整，余款140000元约定交钥匙时付款给肖军和胡俊。在交房时如秦永霞不愿意要此房屋，胡俊和肖军愿意退还秦永霞4肆拾万元实际付房款，另支付秦永霞拾万元作为补偿。此房屋属胡俊和肖军共同所有。证明人：胡俊、肖军。另：姜拥军已给秦永霞开据746570元收据，实际收款以此证明为准。秦永霞也在该证明下方签名。胡俊在收到上述40万元后也向姜拥军转了部分款项。另查明，被告姜拥军与河南巨力公司系挂靠关系，截止本案开庭时“双龙佳苑”项目至今仅盖到七层，且该项目未取得商品房预售许可证，故原告诉至法院。上述事实，有定房协议、收款收据、转账记录及庭审笔录等在卷为证。一审法院认为，本案中的订房协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且买受人已经按照约定支付购房款，姜拥军也向原告出具收款收据，该订房协议应当认定为商品房买卖合同。但截止本案开庭时被告未取得商品房预售许可证，故该购房合同应属于无效合同。合同无效后因该合同取得的财产即原告支付的购房款40万元应当返还并应当赔偿因此而受到的利息损失，故原告请求被告从2018年2月10日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息，理由充分，应予以支持。在该买卖行为中，收款收据和买卖协议均由姜拥军出具，并加盖“双龙佳苑”项目部公章，但项目部作为临时性的派出机构，仅限于在该项目的建设活动中，在没有得到公司授权的情况下所进行的与建设事宜无关的合同应为超越代理权限的行为，在公司没有追认的情况下应属无效行为，公司不应承担该行为的法律后果。至于原告将款项汇入胡俊账户是购房款的支付方式的问题且胡俊也向姜拥军支付部分款项，故姜拥军应对上述40万元购房款承担退还的责任。原告的其他请求，理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，一审判决：一、被告姜拥军应于本判决生效后十日之内一次性退还原告秦永霞购房款40万元及利息（以40万元为基数，从2018年2月10日起至款项实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息）。二、驳回原告秦永霞的其他诉讼请求。如被告按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费8800元，减半收取4400元，由被告姜拥军共同承担。二审查明事实与一审认定的事实一致。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案秦永霞与姜拥军于2018年2月10日经协商签订协议一份，约定购买河南巨力建筑工程有限公司“双龙佳苑”项目3号楼1单元1701号房屋，面积135.74平方米，约定优惠后单价为每平方米5500元，优惠后价款为746570元。姜拥军向秦永霞出具收到秦永霞房款745670元，该收据加盖河南巨力建筑工程有限公司“双龙佳苑”项目章。同日，秦永霞将款项40万元支付至胡俊、肖军，胡俊、肖军向秦永霞出具证明一份：今秦永霞购买姜拥军在“双龙佳苑”3号楼1单元1701室，面积135.74平方米，实际成交单价为4000元每平方米，房款为540000元，今胡俊和肖军实际已收到肆拾万元整，余款140000元约定交钥匙时付款给肖军和胡俊。在交房时如秦永霞不愿意要此房屋，胡俊和肖军愿意退还秦永霞肆拾万元实际付房款，另支付秦永霞拾万元作为补偿。此房屋属胡俊和肖军共同所有。证明人：胡俊、肖军。另：姜拥军已给秦永霞开具746570元收据，实际收款以此证明为准。一审根据查明的事实，除胡俊、肖军未承担返还责任外，其他认定事实正确。上诉人秦永霞上诉理由经查：1、关于一审认定秦永霞与姜拥军签订定房协议是否有效问题：河南巨力建筑工程有限公司建设的“双龙佳苑”项目，开发商为信阳双龙房地产开发有限公司。虽然姜拥军向秦永霞出具并加盖“双龙佳苑”项目部章的收款收据，该项目部作为临时性的派出机构，双方签订定房协议没有经过开发商信阳双龙房地产开发有限公司同意，事后也未确认，故一审根据合同相对性认定双方签订的定房协议为无效合同并无不当。2、关于胡俊、肖军应否承担连带责任问题。从胡俊、肖军向秦永霞出具证明证实，胡俊和肖军实际已收到秦永霞40万元购房款，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。上诉人秦永霞请求胡俊、肖军承担连带返还责任，符合法律规定。上诉人秦永霞其他上诉理由，因未提供证据，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，但判决结果部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初2723号民事判决第一项;二、撤销信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初2723号民事判决第二项;三、胡俊、肖军对姜拥军在收取秦永霞400000元范围内承担连带返还责任。二审案件受理费8800元，由上诉人秦永霞负担4400元。胡俊、肖军负担4400元。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 马 勇审判员 彭 晨二〇一九年十月五日书记员 李鸿杰