河北省新乐市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0184民初3234号原告：韩佳硕，男，1996年6月12日生，汉族，河北省新乐市人。被告：张青，女，1987年9月5日生，汉族，河北省新乐市人。原告韩佳硕与被告张青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩佳硕到庭参加诉讼。被告张青经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告韩佳硕向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《中顺房屋买卖合同》，判令被告返还原告支付的购房款255000元及违约金167000元，以上两项合计422000元；2、判决被告支付原告因履行本合同付出的诉讼费10770元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月13日，原、被告签订《中顺房屋买卖合同》，约定：原告购买被告位于新乐市房屋一套，总价款为835000元。原告以按揭方式支付，首付款为255000元，剩余580000元原告以银行按揭的方式支付。合同签订后，原告依约定向被告支付了首付款255000元，原告在办理过户手续时，被告以种种理由拖延，后原告被告知该房产在原、被告签订买卖合同前已经新乐市人民法院依法查封。原告于2019年7月10日起诉被告办理过户手续被法院以该房产被查封为由被驳回，花去诉讼费10775元。2019年5月9日原、被告双方签订《中顺房产定金合同》，约定：违约方向守约方支付总房价的20%的违约金167000元。原告认为，被告在签订房屋买卖合同之前，向原告隐瞒该房产已被法院查封的事实，显然属于欺诈行为，并且在合同签订后不依照合同约定依法为原告办理房屋过户手续，因该房产被法院依法查封，从法律上就不能够实现过户，被告已经造成根本违约，原告购买该房产的目的不能实现，现原告请求法院判决解除原、被告之间的合同，判令被告支付违约金并赔偿损失。被告张青未到庭、未答辩。经审理查明，2019年5月9日原、被告通过石家庄中顺房产经纪有限公司签订《中顺房产定金合同》，合同约定了卖方（被告张青）将新乐市房屋以835000元的价格卖予买方（原告韩佳硕），合同签订时，买房向卖方在合同签订之日起7日内支付定金10000元，上述定金在买卖双方签订《房屋买卖合同》时抵作购房款以及如果甲乙任何一方拒绝履行本合同或有其他违约行为的，违约方应向另一方支付本合同第一条所确定房屋成交总房款的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿，丙方（石家庄中顺房产经纪有限公司）所收取本合同约定的中介服务费不予退还。如乙方中途毁约，定金不退，定金甲方、丙方各半等内容。该合同签订当日原告即支付了定金10000元；2019年5月13日，原、被告通过石家庄中顺房地产经纪有限公司签订了《中顺房屋买卖合同》，合同约定：甲方（被告张青）自愿将座落于新乐市房屋出售给乙方（原告韩佳硕），含小房及家具家电；房产成交价格为835000元，该房屋过户的相关费用由乙方承担；乙方按揭贷款，乙方首付甲方人民币共计255000元，该房屋目前剩余甲方贷款为人民币580000元乙方按期偿还，甲方须保证该房屋权属无争议等内容。该合同签订后，乙方支付了首付款并开始按期偿还甲方贷，被告张青给原告出具了《收款证明》，“今收到（支付方）韩佳硕付房款贰拾肆万伍仟元整，￥245000元。双方接洽无误，特此证明。收款人：张青，收款时间：2019.5.13。”2019年7月10日韩佳硕向新乐市人民法院提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖合同有效，张青协助办理房屋过户手续。本院经过审理，2019年8月20日本院做出(2019)冀0184民初2402号民事判决书，该判决认为该涉案房产在前已被法院查封，买卖行为发生在查封期间，故判决驳回了原告韩佳硕的诉讼请求。另，在诉讼过程中原告韩佳硕向本院提出保全申请，请求查封被告张青名下的位于新乐市房屋，本院于2019年9月24日作出（2019）冀0184民初3234号民事裁定书和协助执行通知书，并于当日向新乐市不动产登记中心送达。以上事实有原告提供的房屋买卖合同、收款证明、银行流水明细、（2019）冀0184民初2402号民事判决书、（2019）冀0184民初3234号民事裁定书以及庭审笔录等在案为证。本院认为，当事人享有答辩和质证的权利，被告张青经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。原、被告双方订立的《中顺房屋买卖合同》并不违背法律、行政法规的强制性规定，该合同应属有效。合同一经签订，双方当事人均应按合同内容全面履行义务，原告如实履行了支付购房款义务，被告张青亦应履行相应义务，该合同第六条第1款约定“甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，均由甲方负责解决并承担民事诉讼责任，因此给乙方和丙方造成的损失均由甲方负责。”该涉案房产在原、被告交易前已被法院查封，买卖行为发生在查封期间，《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告张青隐瞒涉案房产被法院查封而将该房产转卖给原告韩佳硕，致使原告韩佳硕购买房屋后合同目的不能实现，故应对原告韩佳硕主张解除《中顺房屋买卖合同》以及返还购房款255000元的请求本院予以支持；关于违约金问题，被告张青隐瞒涉案房产被查封致使合同履行不能，其理应承担违约责任，原告主张按照《中顺房产定金合》第八条约定“如甲乙任何一方拒绝履行本合同或有其他违约行为的，违约方应向另一方支付本合同第一条所确定房屋成交总房款的20%作为违约金。”履行，本院认为，该违约金约定过高应予以调整，违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合予以考虑，本案原、被告双方2019年5月13日签订购房合同，当日原告支付了首付款255000元（含先前支付定金10000元）至本案2019年9月12日提起诉讼仅仅相隔四个月时间，在此期间房屋价格无明显变化，原告的损失主要为利息损失，双方为自然人，利息损失参照民间借贷年利率24%予以考虑为宜，综合以上情况被告张青应以收取购房款255000元为基数，按照年利率24%标准向原告支付违约金。被告张青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告韩佳硕与被告张青于2019年5月13日签订的《中顺房屋买卖合同》；二、被告张青于本判决生效后十日内返还原告韩佳硕购房款255000元并支付违约金（违约金以255000元为基数，利率按照年利率24%计算，时间自2019年5月13日起计算至履行完毕之日止）；三、驳回原告韩佳硕对被告张青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7630元，减半收取3815元（实收部分），保全费2630元，共计6445元，由被告张青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，将上诉费直接汇入河北省石家庄市中级人民法院账户（开户行：河北银行股份有限公司华兴支行，户名：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47），并于上诉期满后七日内将银行回单提交本院，逾期不交亦不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  靳凡二〇一九年十月二十九日书记员  郝琪