甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初8076号原告（反诉被告）马琳，男，1979年6月23日生，回族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人罗翔，甘肃中立源律师事务所律师。委托诉讼代理人张璇，甘肃中立源律师事务所律师。被告（反诉原告）段挺，男，1982年10月2日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**，现住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人李萍，女，1956年6月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。系段挺母亲。被告（反诉被告）：兰州玛雅天信房地产代理有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区铁路西村街道和平路**。法定代表人：郑鑫，系该公司总经理。委托诉讼代理人王多剑，男，1979年9月2日出生，汉族，住甘肃省永昌县。系该公司区域经理。原告马琳与被告段挺、兰州玛雅天信房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗翔、张璇、被告段挺委托诉讼代理人李萍、被告兰州玛雅天信房地产代理有限公司委托诉讼代理人王多剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马琳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令第一被告双倍返还原告定金300000元；2、请求法院判令第一被告支付违约金30000元；3、请求法院判令两被告支付因违约所造成原告的其他损失合计21000元；4、本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年4月29日，原告与第二被告签订《买卖斡旋金协议》，并于当天支付定金20000元；2018年5月8日，原告与两被告签订《房屋买卖成交合同》，自编号：Ｅ0000579号，合同中约定由第二被告玛雅房产代理公司为原告提供居间服务，买卖第一被告所属的坐落于甘肃省兰州市城关区房屋，建筑面积97.84平方米，约定成交价为1240000元，并约定原告方为公积金贷款，并于当天支付定金30000元。合同签订后，原告就积极着手准备公积金贷款的有关文件，第一被告也于5月24日借用《产权证》用于办理委托公证手续。但是到了五月底，原告却突然得知在第一被告所属的该房屋上，存在有他项权的抵押登记，根本无法完成变更过户。为了促成交易的继续进行，原告在万般无奈之下，应被告要求，于2018年6月1日又向第二被告支付了100000元的定金用于第一被告的撤押，6月14日，第一被告承诺会去撤押，第二被告于6月20日将10万元转入第一被告账户。2018年7月2日，原告按照合同约定，将已经汇总好的首付款准备打入第二被告账户，但是第二被告却迟迟不予回复，并告知原告第一被告存在违约的风险，担心首付款向第一被告支付以后，无法完成过户，希望再和第一被告进行沟通。原告担心被告的卖房诚意，就提出希望早日办理手续，并于2018年7月4日，会同第二被告、第一被告的父亲前往公积金中心办理相应的手续，却被告知由于第一被告本人不出面，其也没有委托公证手续，根本无法办理。时至今日，被告一直未予出面来积极协助办理过户手续，该合同根本无法履行，构成根本违约，根据相关法律以及该合同的相关约定，第一被告应当承担相应的定金罚则。第二被告作为居间方，对涉案标的物没有尽到审慎审查义务，也导致原告的一定损失，根据相关法律规定，第二被告对原告的该项损失也应当承担相应责任。综上，两被告的行为侵害了原告的合法权益，请求法院判决支持原告的诉讼请求。为了维护原告的合法权利，根据《民事诉讼法》以及有关法律法规等的规定，特向贵院起诉，请求法院判如所请。被告段挺答辩称：原告在买房之初就知道该房屋存在抵押的事实，中介机构也知道此事；合同约定2018年7月25日原告付款89万元，原告没有按期付款，违约在先；该房屋于2018年6月底房屋抵押登记手续已经解押，不存在无法办理过户情况；原告方有恶意行为。被告兰州玛雅天信房地产代理有限公司答辩称：签订合同是买卖双方现场签订，原告方知晓房屋抵押情形。反诉原告马琳向本院提出的诉讼请求：1、请求法院判令两被反诉人支付因违约所造成反诉人的购房损失50000元；2、请求法院判令第一被反诉人支付违约金11904元；3、因本案而产生的诉讼费和律师费由两被反诉人承担。事实和理由：我因换房需要，自2018年3月1日起，委托第二被反诉人（以下简称玛雅中介）出售位于兰州市城关区的房屋，建筑面积97.84平方米。4月中旬，我方看中周彦辰名下的恒大绿洲2幢1单元802室房屋，但我方与周彦辰均未定下买卖决心。不久后，经玛雅中介介绍，第一被反诉人（以下简称马琳）对我的房屋表现出购买意向。由此，玛雅中介在明知我本人在外地工作，却不与我本人沟通的情况下，便反复诱导和催促我父母于5月7日签署《确认书》，并带走房屋产权证，留下2万元定金。但因顾虑换房过程中资金链断裂，我方一直犹豫是否与马琳签订买卖合同。为促成我与马琳的交易、赚取佣金，玛雅中介积极介入斡旋我方与周彦辰的交易。一方面，通过恒大绿洲销售经理，说服周彦辰朱滨夫妇同意向我方出售其房屋，而不售予他人。另一方面，说服马琳以5万元定金与我签订合同，以便我方能付给周彦辰要求的5万元定金。在此情况下，5月8日，我方与马琳及玛雅中介签订《房屋买卖成交合同》（编号：Ｅ0000579），约定成交价为124万元，同时约定马琳应于2018年7月25日前支付首款89万元，剩余尾款35万元以市公积金按揭贷款方式支付。合同签订过程中，玛雅中介从未询问我本人意见，而我父母已年过花甲，听信了玛雅中介的各种承诺保证后，便签下合同。我虽对合同内容不甚满意，但为不给老人造成心理负担，无奈追认该合同。由于周彦辰要求尽快支付首款方能卖房与我，因此我方不敢与其草率签约。为打消我方顾虑，以确保我与马琳及玛雅中介的合同被实际履行，玛雅中介向马琳说明了我方购买周彦辰房屋的相关情况，并在与马琳多次沟通后商定，将其支付我首款的时间提前到7月12日前。由此，在5月17日，我方在玛雅中介陪同下与周彦辰朱滨夫妇签订房屋买卖协议，支付5万元定金，并在合同中约定我方须在7月12日和8月2日前，分别支付周彦辰43万元首款和46万元尾款，如未能按时交付首款，周彦辰则向他人出售此房屋，且不退还我方定金。在两个关联的合同相继签订的过程中，我方积极配合办理相关事项，以便尽快实现两个合同的目的。因我在外地工作，我同意玛雅中介提出的办理售房委托公证的要求。然而，玛雅中介声称要派人携带资料赴石家庄找我办理，却一直不见动静。直到5月24日，我方向玛雅中介要回产权证等资料准备自行办理委托公正前，合同没有实质进展。随后，为便于我尽早还贷撤押，不影响交易的后续手续办理，马琳于6月1日又向玛雅中介支付了10万元定金。6月10日，我与马琳及玛雅中介就此签订补充协议。但直至6月20日，玛雅中介才将此追加定金转入我的账户，合同进程再次被延误，并直接损害了各方之间互信，致使合同履行出现不确定性。由于马琳也是以先卖后买的方式换房，因此我方一直顾虑一系列关联交易的资金链问题。6月下旬起，我方多次询问马琳和玛雅中介首款准备进度，并催促如期支付首款，但均被拒绝。其理由是：不见我本人不付首款、必须先办公积金贷款和过户才能拿到首款。与此同时，却要求我先行为其办理贷款和过户。对于此违约要求，我方明确表示：合同中并无此约定，而且此前也并未要求见我本人就支付了定金，现在提此要求没有依据，必须按合同约定先付首款后，才能办理尾款的公积金贷款，全部款项到位后完成过户。但玛雅中介以此指责我违约，并多次询问我方是否愿意继续卖房，诱导我主动放弃交易的意图明显。由于马琳未能在后来各方商定的7月12日前支付89万元首款，导致我方无法如期向周彦辰交付首款，使我方损失5万元定金。在此种情况下，马琳和玛雅中介态度越发消极，在拒不履行合同义务，也未与我解除合同之时，便开始物色他处房屋，并在7月25日未至之时，派人围堵和威逼我方退还定金，暴露其已无继续履行合同的诚意。最终，在合同约定的7月25日到期后，马琳未向我支付首款89万元，对我构成根本违约，并直接导致我无法继续购买周彦辰房屋，造成我巨大损失。8月初，面对合同难以继续履行的困难局面，我本人回到兰州与马琳、玛雅中介当面协商解决方案。我虽尽力争取，但马琳和玛雅中介拒不让步。马琳更是多次拒接我的电话，不回应我的关切，最终迫使我于8月末终止该合同。综上所述，被反诉人违约在先，反诉人无违约责任。同时，两被反诉人的行为对反诉人均构成根本违约，对该合同不能被履行负有全部责任，造成反诉人极大损失。为维护反诉人合法权利，根据《民事诉讼法》等相关法律法规的规定，特向贵院提出反诉，请求法院查明事实，依法裁决。反诉被告马琳答辩称：一、被答辩人所述的反诉理由与本案事实严重不符。二、被答辩人由于对二手房公积金贷款买卖变更过户手续的不了解，导致其违约行为发生。三、被答辩人所提的购房损失与本案无关。违约责任是以合同有效成立为前提，效力只及于合同相对人。综上所述，答辩人马琳认为，被答辩人所述事实有误，严重损害了答辩人的合法权益，被答辩人的诉请不应得到法律支持，请贵院以事实为依据，维护答辩人的合法权益。反诉被告兰州玛雅天信房地产代理有限公司答辩称：首先，在房屋买卖期间，被答辩人父亲以被答辩人工作单位为涉密单位，拒绝由答辩人直接联系被答辩人的请求。其父亲一再保证，被答辩人会配合办理相关贷款及过户手续。但是在合同签订后，买方要签贷款之时，被答辩人却拒不露面。买方及居间方理解涉密单位的工作性质，如果本人工作繁忙不能到场，可以办理委托公证，由被答辩人的父亲代为办理相关手续，被答辩人及其父亲也再三推阻，而买方单独也做不了贷款，被答辩人已经构成违约。其次，被答辩人及其父亲以办理公证为由，将留存在公司的产权证及卖方的相关资料借走，却迟迟不做公证，答辩人公司员工联系被答辩人父亲，其谎称自己不在家，敲门也无人应答，但是在十几分钟后，答辩人公司员工在与其邻居闲聊时，被答辩人父亲却出现在楼梯口。而且，在合同签订后，答辩人多次联系被答辩人，被答辩人要么拒接电话，要么不说此事，这些行为已经表明其不想履行合同，有违约意向。最后，在其拒绝履行合同之时，提出异常过分的要求，要增加房屋出售价格，也要求买方马琳以全款付款，否则他将该房屋不予出售。至此，被答辩人已经构成根本违约，如果买方将首付款交付于他会产生很大的风险，故买方未在合同约定的时间内打首付款。在被答辩人违约后，答辩人作为居间方，积极沟通让其退还所收取的定金，被答辩人却无动于衷。对于其提到的由我们造成的损失，是其自己的原因产生的，与我方无关。综上所述，虽被答辩人与买方在合同签订以后产生了纠纷，但是该纠纷与居间方无关，居间方已经积极促成双方《房屋买卖成交合同》成立，被答辩人所述无事实及法律依据，望贵法院依法查明事实，合理审判。原告马琳围绕诉讼请求当庭提交了以下证据：《买卖斡旋金协议》、《房屋买卖成交合同》、收款收据、补充协议、承诺书、借用申请、定金收条、借用收条、银行账户交易明细、银行账户明细对账单、无房证明、个人信用报告、住房公积金个人交款记录、公证书、代理费发票、聊天记录、通话清单。证明：原告委托购房；原、被告双方达成买卖房屋合意，约定按照公积金贷款方式购买；原告支付购房定金50000元；被告收取追加的100000元的购房定金，并承诺如若违约将双倍赔偿；原告于7月2日就已将购房首付款准备完毕；原告积极准备公积金贷款等的相应手续，积极履行合同；原告履行合同的意愿；原告支出代理费15000元；原告多次催促被告按照政策规定履行合同，但被告均不予履行。被告段挺质证认为：《买卖斡旋金协议》真实性无异议、《房屋买卖成交合同》真实性无异议、收款收据真实性无异议、补充协议真实性无异议、承诺书真实性无异议、借用申请真实性无异议、定金收条真实性无异议、借用收条真实性无异议、银行账户交易明细真实性无异议、银行账户明细对账单真实性无异议、无房证明真实性无异议、个人信用报告真实性无异议、住房公积金个人交款记录真实性无异议、公证书真实性无异议、代理费发票真实性无异议、聊天记录真实性无异议、通话清单真实性无异议。被告兰州玛雅天信房地产代理有限公司质证认为：对上述证据无异议，证明目的认可。反诉原告段挺当庭提交了以下证据：书面证明3份（薛某一份、孙某两份）、房屋买卖协议、承诺书、补充协议、2018年5月7日确认书、银行信贷、活期交易明细、结清证明、建行提前还款预约通知书、建行交易明细、房屋买卖成交合同、解除合同通知书两份（马琳、玛雅房屋）、给恒大绿洲交付5万元定金收条、收件回执单、短信记录。证明：我方反诉请求。反诉被告马琳质证认为：承诺书、补充协议、房屋买卖成交合同三份证据真实性认可，其余证据和本案无关。反诉被告兰州玛雅天信房地产代理有限公司同意马琳的质证意见。反诉原告段挺申请证人孙某、薛某出庭作证，证人孙某证明：我出具的证明上写的内容。7月4日看到中介公司找段挺父亲谈论贷款的事情，我在7月24日看到马琳夫妇和中介找段挺父亲要钱，发生争执。证人薛某证明：2018年7月15日三方在华联北门口谈论要钱的事情，具体事情我也不清楚，只是听到说10万元。反诉被告马琳质证认为：两位证人证言无法证明其证明目的，不予认可。反诉被告兰州玛雅天信房地产代理有限公司对证人证言没有意见。被告兰州玛雅天信房地产代理有限公司未当庭提交证据。据此，到庭当事人对当庭出示的证据进行了逐一质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院依法予以确认。对当事人有争议的证据，本院将根据证据的真实性，合法性、关联性及证明目的，结合审理案件查明的事实，综合判断、认定本案基本事实。依据各方当事人提供的上述证据，本院认定如下事实：段树辉、李萍系被告段挺父母亲，被告段挺曾委托父母代为办理其名下座落于兰州市城关区房屋的出售事宜。2018年3月起，被告段挺的父母委托被告兰州玛雅天信房地产代理有限公司出售被告段挺名下建筑面积97.84平方米的涉案房屋。2018年5月7日，被告段挺的父亲段树辉以被告段挺及自己的名义与被告兰州玛雅天信房地产代理有限公司签订《房屋委托销售合同》《确认书》，合同约定：房屋委托销售总价为人民币120万元（净拿价），合同代理期限为2018年5月8日至2018年8月8日。2018年4月29日，原告马琳与被告兰州玛雅天信房地产代理有限公司签订《买卖斡旋金协议》《代收定金同意书》，约定：从即日起至2018年5月7日期间，原告委托被告兰州玛雅天信房地产代理有限公司购买涉案房屋，斡旋金为2万元，购买房屋金额为124万元，斡旋成功后，斡旋金转为定金。2018年5月8日，原告马琳与被告段挺（段树辉）、被告兰州玛雅天信房地产代理有限公司（居间人）签订《房屋买卖成交合同》，合同约定：涉案房屋的成交价为124万元，原告马琳（买方）在签订合同当时支付定金5万元，2018年7月25日首付款为89万元，剩余房款35万元以按揭贷款方式支付给被告段挺。2018年5月7日，被告段挺父亲出具收条确认收到定金2万元，2018年5月8日，被告段挺父亲出具收条确认收到定金3万元；2018年5月8日，被告段挺父母亲又与原告马琳及其配偶签订《补充协议》，确定追加定金10万元，并约定：该款项“与签订买卖成交合同所付定金具有相同法律效应，若有违约定金双倍返还买方”，2018年6月20日，被告段挺父亲段树辉出具收条确认收到购房定金10万元。经核实，该笔10万元款项实际用于2018年6月26日涉案房屋解除抵押登记时给相关银行的还款。2018年7月4日，原告马琳、被告段挺父亲、被告兰州玛雅天信房地产代理有限公司三方共同去办理公积金贷款事宜，原告及被告兰州玛雅天信房地产代理有限公司认为因被告段挺未能到场无法办理贷款手续，被告段挺认为应当是首付款支付完毕后才办理贷款，被告段挺父亲当时到场是为了确认原告马琳有无资格办理公积金贷款。2018年7月25日，原告认为被告段挺一直未能到场办理贷款事宜，致使其不能按期支付89万元，现按揭贷款35万元至今未能办理完毕贷款手续，涉案房屋仍在被告段挺名下。之后原、被告就房屋买卖的后续事宜未能达成一致意见，直至酿成本案诉讼。本院认为，根据本案审理查明的基本事实，涉案房屋在签订合同之时因向银行借款已抵押给相关银行，各方当事人对此均是明知，因此在签订合同之时涉案房屋已设立抵押权，该类房屋的买卖存在明显的法律障碍，三方当事人在庭审时确认合同签订后原告支付的其中10万元款项用于归还借款，涉案房屋已办理解押手续，在相关法律障碍排除后，涉案《房屋买卖成交合同》应确认为有效合同。各方当事人均应按照合同约定及法律规定严格履行各自的合同义务，不履行义务或履行义务不符合约定的应承担相应的违约责任。本案中，首先，在签订合同之时，涉案房屋已抵押给相关银行，各方当事人对此均是明知的，因此，在买卖合同签订之时当事人权利的实现存在明显的法律障碍；其次，在履行合同过程中，由于被告兰州玛雅天信房地产代理有限公司提供的《房屋买卖成交合同》并未明确首付款的支付与办理贷款手续的先后顺序及相互间的因果关系，在支付首付款之前各方均认可已开始办理相关贷款事宜，但被告段挺并未到场配合办理，原告以此为由不按期支付首付款，因此，由于部分事项在合同中约定不明、存在争议，造成各方当事人未能完全履行各自的合同义务，履行合同过程中各方当事人均存在违约行为；再次，在发生争议后，各方当事人不能互谅互让，擅自变更合同履行事项，致使对争议事项最终未能形成一致的处理意见，造成本案诉讼，对此各方均有过错。综上，基于本案审理查明的案件事实，各方当事人在签订、履行合同、解决争议过程中均存在违约行为及过错，致使合同目的无法实现，房屋买卖合同已无履行必要，本院按照各方当事人的一致意见依法予以解除。同时，根据各方当事人的过错及违约情形，结合本案实际，对原、被告诉讼请求中的合理部分依法予以支持，不合理部分依法予以驳回，而被告兰州玛雅天信房地产代理有限公司因此而收取的所有款项依法应当退回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条的规定，判决如下：一、解除原、被告三方当事人签订的《房屋买卖成交合同》；二、被告段挺于本判决生效后十日内向原告马琳返还款项15万元（包含被告兰州玛雅天信房地产代理有限公司已收取的所有款项，并由被告兰州玛雅天信房地产代理有限公司直接支付给原告马琳）；三、驳回原告马琳的其他诉讼请求和反诉原告段挺的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3283元（已减半），由原告马琳负担1094元，被告段挺负担1094元，被告兰州玛雅天信房地产代理有限公司负担1095元。反诉案件受理费674元由被告段挺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王向阳二〇一九年十月十七日法官助理缪娟娟书记员梁婕