上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初62885号原告：黄哲夫，男，1991年1月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周菁，上海德禾翰通律师事务所律师。被告：李旭颖，女，1981年10月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：郭智磊，男，1977年9月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李旭颖(系被告郭智磊之妻)。原告黄哲夫与被告李旭颖、郭智磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告黄哲夫的委托诉讼代理人周菁，被告李旭颖(同时为被告郭智磊的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄哲夫向本院提出诉讼请求：1.判令两被告返还原告押金人民币(以下币种同)4,800元；2.判令两被告支付原告补偿款4,800元；3.判令两被告返还原告2019年4月14日至2019年5月11日期间的房屋租金4,320元；4.判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年7月31日，原告与被告李旭颖签订《房屋租赁合同》，约定被告李旭颖将上海市浦东新区硕川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告，交房日期以李旭颖另行书面通知为准，最晚不迟于2018年8月12日，租赁期限自实际交房日期起算一年，月租金为4,800元，三个月一付，先付后租，每期租金提前5日直接向李旭颖支付，租赁保证金(押金)为4,800元。2018年11月18日，为涉案房屋租赁备案登记，原告与被告郭智磊签订《上海市居住房屋租赁合同》(以下简称备案合同)。2019年3月17日，因两被告出售涉案房屋要求与原告提前终止合同。2019年3月31日，被告郭智磊与原告签订《〈房屋租赁合同〉终止协议书》(以下简称终止协议)，明确原告需要于2019年5月11日前返还房屋，被告郭智磊愿意退还原告押金4,800元，补偿原告4,800元。后原告于2019年4月13日搬离房屋，与被告郭智磊通过视频完成交接，双方确认租金收取截止至2019年4月13日。现因原、被告双方就合同解除后的结算事宜发生争议，原告诉至法院，要求判如所请。郭智磊、李旭颖(以下统称被告)共同辩称，不愿意支付原告补偿款4,800元，但愿意支付原告违约金4,800元，认为该笔款项性质为违约金而非补偿金。押金4,800元愿意扣除原告应付物业管理费后剩余部分予以返还，不同意其余诉讼请求，理由如下：1.备案合同只有郭智磊一人签署，系因原告要办理户口，而被告居住较远，故由郭智磊一人前往协助办理,认可郭智磊、李旭颖均为出租方，故签订终止协议时，应该由被告两人共同签署，郭智磊一人签署的终止协议李旭颖不予认可；2.合同履行过程中，因原告不注意卫生的行为影响涉案房屋的再次出租及出售，故被告才欲提前解除合同，愿意承担一个月租金4,800元作为违约金；3.经双方协商一致，原告应于2019年5月11日将房屋返还原告，且原告支付租金至2019年5月11日，故不同意原告要求返还2019年4月14日至2019年5月11日期间的房屋租金4,320元的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年7月31日，以原告为承租方(乙方)，李旭颖为出租方(甲方)签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定李旭颖将涉案房屋出租给原告使用，对于租赁期限双方手写部分约定“交房日期以甲方另行书面通知为准，但最晚不迟于2018年8月12日，该房屋租赁期限自实际交房日期起算一年。”租赁合同同时约定月租金为4,800元，三个月一付，先付后租，乙方每期租金提前五日直接向甲方支付，租赁保证金(押金)为4,800元。租赁合同签订后，原告向李旭颖支付租金及租赁保证金(押金)共计19,200元。2018年11月18日，为办理涉案房屋出租备案登记手续，以原告、案外人乐西子为乙方(承租人)，被告郭智磊为甲方(出租人)签订备案合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限为2018年8月11日至2018年8月10日，月租金为4,800元，保证金为4,800元。2018年3月17日，原告与被告李旭颖通过微信协商提前终止租赁合同事宜，双方的微信聊天记录主要内容如下：被告李旭颖提出涉案房屋不太干净，提出希望能5月中旬终止租约，以便收拾房屋进行出售。原告表示把终止租约的手续做好就行，双方对房屋的卫生问题进行了沟通。被告李旭颖提出租约结束凑个整期，可由原告自行选择5月11日或6月8日到期，原告表示都可以，2个月足够。2019年3月31日，以原告为乙方(承租方)，郭智磊为甲方(出租方)签订终止协议，明确因甲方需要出售涉案房屋，要求提前终止租赁合同，并达成协议如下“一、该房屋租期提前结束，租金支付房屋移交日为止。甲乙双方原签订的房屋租赁合同即行废止。二、甲方应于本协议生效后5个工作日内一次性向乙方支付补偿款4,800元(人民币大写：肆仟捌佰圆整)。二、乙方须于2019年5月11日前将该房屋清理移交甲方，每逾期一天，乙方须支付月租金3%的滞纳金。三、……五、房屋移交时，乙方应将物业管理费、水费、电费、燃气费等费用结清，甲方应结清并退还剩余房租，同时甲方退回乙方4,800元租房押金……”终止协议签订后，原、被告双方因租金退还等事宜产生争议，原告起诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告提交《上海市居住房屋租赁合同登记备案申请书》(以下简称申请书)复印件一份，证明结合备案合同原告系与李旭颖、郭智磊签订了租赁合同，被告两人均为出租方。经质证，被告对申请书的真实性予以认可，表示备案合同系因被告两人居住较远，才由郭智磊一人签署，确认两人均为出租方，所以终止协议应当由两人共同确认。现终止协议系因重大误解签署，不认可其有效性，对李旭颖无法律约束力。因被告对申请书的真实性无异议，本院予以采信。2.原、被告双方确认原告已支付租金至2019年5月11日，并支付押金4,800元。双方确认涉案房屋的物业管理费应由原告按照1,775元/年标准支付，但原告表示在本案中同意支付物业管理费的期间为2018年8月11日至2019年4月13日，被告则认为原告需要支付的物业管理费的期间为2018年8月11日至2019年5月11日。此外，原告认为其与李旭颖之间的微信聊天处于沟通协商阶段，并不能说明双方就租金结算至2019年5月11日达成了合意，且聊天时间为2019年3月17日，在终止协议签订之前，租金的计算应以终止协议中约定的“租金支付房屋移交日为止”为准。3.原告提供其与郭智磊之间的微信聊天记录截屏打印件(以下简称微信聊天记录)一份，证明原告已于2019年4月13日将涉案房屋返还被告，被告同意租金支付至实际居住日即2019年4月13日。经质证，被告对该份证据的真实性予以认可，不认可证明内容，表示郭智磊已明确告知原告，李旭颖对涉案房屋享有所有权和处分权，郭智磊无权代表李旭颖单独对涉案房屋做出任何处分行为，终止协议已经确定2019年5月11日为退还房屋的日期，不能变更为任一不固定日期。因被告对微信聊天记录的真实性无异议，本院予以采信。微信聊天记录的主要内容为：2018年3月23日，原告询问“那个协议可以不？”当日郭智磊回复“你姐今天不太舒服，明天我问问她，应该没什么问题”。2018年3月28日，原告“协议既然没什么问题的话就尽快签了吧”，郭智磊回复“这周末我过去签署掉”。之后双方对于交接房屋的日期进行了沟通。2019年4月13日，原告“郭哥要不这样，我拍视频给你，你要是看着没问题了我就把钥匙留在屋子里？”郭智磊回复“好的，你要忙就先忙好了，我明天让我那位过去看看。”原告回复“那么这两天把押金违约金和剩下的房租结了呗”随即发送对方视频四个及照片一个，郭智磊回复“好的房子就算到明天截止，没关系的”。之后郭智磊要求原告算清楚相应款项。2019年4月22日，原告表示“郭哥，我算了下，押金，违约金和剩下的房租一共三个月房租相差3天，总共13,920元，水电费你下个月把账单给我就行”。2019年4月28日，郭智磊告知原告水电费已代交，要求原告支付水电费，并称“我把欠你的款打给你”，之后原告支付水电费，并向被告催讨欠款。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。现双方就解除《房屋租赁合同》已达成合意，仅对租金结算截止日发生争议，原告认为租金应结算至实际返还房屋之日即2019年4月13日，被告认为双方确认原告应于2019年5月11日返还房屋，故租金应结算至2019年5月11日，终止协议及微信仅能代表郭智磊一人，对李旭颖不发生效力。根据庭审查明的事实，原告与郭智磊签订的终止协议书中明确“房屋租期提前结束，租金交付房屋移交日为止”。嗣后，原告与郭智磊两人于2019年4月13日通过微信视频对涉诉房屋进行了交接及验收。对原告而言，被告两人系夫妻关系，且在郭智磊与原告微信聊天记录中提到终止协议会征询李旭颖意见。可见，原告有理由相信郭智磊可代表李旭颖对房屋相关事宜作出决定，终止协议对双方均具有约束力，双方已于2019年4月13日对涉诉房屋进行了交接。据此，原告主张租金结算按照终止协议约定计算至2019年4月13日止的意见，本院予以采纳。故对于原告主张要求被告返还2019年4月14日至2019年5月11日期间的房屋租金4,320元的诉讼请求，本院予以支持。原告另主张被告返还押金4,800元并支付补偿款4,800元，被告表示愿意在扣除涉诉房屋2018年8月11日至2019年5月11日期间物业管理费1,333元后返还押金，不愿意支付补偿款，但愿意支付同等数额的违约金。对此，原告表示同意在本案中扣除2018年8月11日至2019年4月13日期间的物业管理费1,196.30元，不同意在押金中扣除其余期间的物业管理费。依前文所述，原告实际使用涉诉房屋至2019年4月13日止，故其支付物业管理费至该日即可。故本院采纳原告的意见，在本案中将原告未支付的物业管理费一并处理，对原告要求被告扣除物业管理费1,196.30元后返还押金的诉讼请求，本院予以支持。经核算,被告仍需返还原告的押金数额为3,603.70元。至于原告主张的补偿款4,800元，符合双方终止协议的约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、被告郭智磊、李旭颖于本判决生效之日起十五日内返还原告黄哲夫押金3,603.70元(已抵扣原告应向被告支付的物业管理费1,196.30元)；二、被告郭智磊、李旭颖于本判决生效之日起十五日内支付原告黄哲夫补偿款4,800元；三、被告郭智磊、李旭颖于本判决生效之日起十五日内返还原告黄哲夫2019年4月14日至2019年5月11日期间的房屋租金4,320元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费148元，减半收取计74元，由被告郭智磊、李旭颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇一九年十月十一日书记员  陈海娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。法律条文