新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院   民事判决书   （2019）新2201民初1437号   原告：卢宏亮，男，1984年10月9日出生，汉族，无固定职业，住哈密市。   委托诉讼代理人：景娇凤，系新疆嘉仁律师事务所律师。   被告：杨东，男，1987年2月4日出生，汉族，无固定职业，住哈密市。   被告：夏黎明，男，1980年9月8日出生，汉族，个体，住哈密市。   委托诉讼代理人：周军，新疆昆莫律师事务所律师。   原告卢宏亮诉被告杨东、夏黎明租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢宏亮及委托诉讼代理人景娇凤、被告杨东、被告夏黎明及委托诉讼代理人周军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告卢宏亮向本院提出诉讼请求：1、被告支付租金340000元及违约金100000元；2、被告支付欠付的采暖费28909.3元、物业费38066元、生活垃圾费11420元；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年9月24日，原告与被告杨东签订房屋租赁合同，约定由被告杨东租赁原告所有的哈密市××路平方米房屋一套，用于经营红钻数码欢唱城。2014年10月1日，原告即将该房屋交付给被告杨东，并由其与被告夏黎明共同装修经营红钻数码欢唱城。该合同约定房屋租期自2014年12月1日起至2024年12月1日至，租金为50万元/年，逐年递增4万元；房屋产生的水、电、物业、暖气费等都由被告承担。但在2016年11月30日，被告在未通知原告的情况下，单方从该房屋中搬离，并欠付租金34万元及2年物业费、暖气费合计418395.3元。经原告多次催要，被告至今未付。   被告杨东答辩认为，原被告双方确实于2014年9月份签订房屋租赁合同，被告将其所有的位于哈密市××路房屋租赁给被告使用。2014年12月1日至2015年12月1日我参与经营，后我与被告夏黎明及原告协商，我退出经营，之后的费用我方不再承担。原告交付的房屋并未通过消防验收，导致被告在2014年12月1日至2015年10月25日期间未能正常营业。2014及2015年，被告在涉案房屋加装楼梯两部。被告还要向原告追究经济损失。请求驳回原告的诉讼请求。   被告夏黎明答辩认为，原告交付的房屋并未通过消防验收，无法正常营业。原告于2016年10月3日将涉案房屋锁门，导致无法使用。2014年，被告夏黎明与杨东对涉案房屋进行装修。被告还要向原告追究经济损失。请求驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提供的鑫阳大厦出具的情况说明证明被告于2016年11月20日搬离涉案房屋的事实。本院认为，被告虽不认可，但未提交相反证据予以证实，对该证明的真实性本院予以确认，但对被告搬离涉案房屋时间为2016年11月20日，结合其他在案证据，本院不予确认。二、原告提供的鑫阳大厦物业部出具的收据2份、采暖费发票2张，证实被告欠缴2014年10月至2015年3月以及2015年10月至2016年3月采暖费28909.3元、2014年12月1日至2016年11月30日物业费38066元、生活垃圾费11420元。本院认为，被告未提供相反证据予以证实，对该证明的真实性予以确认。但对物业费及生活垃圾费交纳截止时间为2016年11月30日，结合其他证据，本院不予确认。三、原告提供的其与被告夏黎明2018年10月25日通话录音光盘一份，证实涉案房屋租金及物业费、采暖费等欠付的事实。本院认为，对该录音的真实性，被告不持异议，本院予以确认。四、被告夏黎明提供的2016年10月2日及10月21日通话录音光盘一张，证实原告于2016年10月3日已将涉案房屋锁门不让被告经营以及原告同意将房屋每年租金降为45万元的事实。本院认为，原告对该录音的真实性没有异议，本院予以确认。但对于被告主张原告同意降租金，结合其他在案证据，本院不予确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2014年9月24日，原告卢宏亮与被告长明公司签订房屋租赁合同一份，合同约定：“出租人（甲方）：卢宏亮，承租人（乙方）：杨东。房屋坐落：哈密市前进西路21号鑫阳大厦综合楼2楼786平方米。第一条租赁期限：（一）房屋租赁期自2014年12月1日至2024年12月1日，共计10年。甲方于2014年10月1日将房屋按约定条件交付给乙方使用，预留装修期2个月。房屋经甲乙双方交验签字盖章后移交房门钥匙后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋。乙方应按照租赁期满或合同解除时的现状返还房屋及其附属设备设施。不得拆除家具、家电以外的任何装修及附属设备。甲乙双方应对房屋和附属设备设施及水电使用等情况进行验收，结清乙方应当承担的费用。（三）乙方继续承租的，应提前90日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第二条租金及押金。（一）租金标准及支付方式：租金为第一年租金50万元（不含税），以后每年递增4万元，以此类推不封顶，租房押金（3万元）待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还房屋押金。（二）支付方式：每年11月1日前一次支付。考虑到承租人目前特殊情况，第一次付款期限为2014年9月24日首付20万元租金，3万租房押金。余款至2015年1月1日付完第一年房租。第三条：房屋维护及维修。（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全状态。1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方修复。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第四条转租：乙方不能将房屋转租给他人，不得改变使用性质，否则甲方有权单方面解除合同。第五条：合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。第六条：违约金和违约责任。1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金10万元。2、若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金10万元。第七条合同终止。4、在委托期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的；5、当事人一方迟延履行合同主要义务的，经催告后在合理期限内仍未履行。…”原告在该合同出租人处签字捺印，被告杨东在该合同承租人处签字捺印。合同签订后，原告依约交付被告杨东与夏黎明涉案房屋。两被告已缴纳租金70万元。2016年10月3日，被告将涉案房屋关门落锁。2016年11月20日左右，被告搬离涉案房屋。2017年1月5日，原告交纳涉案房屋2014年12月1日至2015年11月30日物业费19033元，生活垃圾费5710元，同年4月10日，原告交纳涉案房屋2015年12月1日至2016年11月30日物业费19033元，生活垃圾费5710元。2018年4月19日，原告交纳涉案房屋2014年10月至2015年3月采暖费13177元，2015年10月至2016年3月采暖费15731.6元。因原告向被告主张租金、采暖费、物业费等，被告拒不支付，引起诉讼。   另查，本案审理过程中，我院就涉案房屋消防验收情况进行调查，哈密市消防救援支队回函，载明：“一、鑫阳大厦综合楼消防验收备案情况。2015年6月18日，经哈密市消防支队验收检查综合评定为不合格，建设工程竣工消防验收备案号：哈地公消竣备字（2015）第36号。2015年10月26日，经哈密市消防支队进行复验，综合评定为合格，建设工程竣工消防验收备案号：哈地公消竣备字（2015）第56号。二、鑫阳大厦综合楼消防行政处罚情况。”该函同时载明哈密市伊州区消防救援大队分别于2016年12月24日、2018年8月20日对位于哈密市前进西路夜宴音乐火吧（原名红钻KTV地址哈密市××路）进行检查，因存在消防违法行为，给予两次相应处罚。   本院认为，原被告双方于2014年9月24日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，应依法认定该合同有效。关于应支付租金的数额问题，根据合同约定，原告依约交付房屋，被告应按时支付房屋租金，原告主张被告尚欠租金340000元，根据双方合同约定自2014年12月1日起租，租期10年，但被告自2014年12月1日起租，但原告于2016年10月3日将涉案房屋关门落锁，被告实际占用涉案房屋期间即1年10个月所产生的租赁费用，被告应予支付。考虑到本案双方合同履行情况及被告使用涉案房屋实际，本院酌定以租赁期1年9个月计算，按照第一年年租金标准500000元及第二年租金540000元计算租金为905000元，扣减被告已付租金700000元，剩余租金205000元，被告应当及时支付。关于原告主张被告承担租赁期间采暖费28909.3元，数额计算正确，但物业费、生活垃圾费计算截至时间2016年10月3日，本院确认物业费为34893.83元，生活垃圾费为10468.33元，上述合计74271.46元，根据合同约定租赁期间产生的水电暖等费用由被告承担，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，因原告在交付涉案房屋时，并未通过消防验收，存在违约行为，对原告该项主张，本院不予支持。对被告杨东辩称其于2015年12月1日后退出涉案房屋经营活动，原告与被告夏黎明均不认可，其亦未提供证据予以证实，对该抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：   一、被告杨东、夏黎明支付原告卢宏亮租金205000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。   二、被告杨东、夏黎明支付原告卢宏亮采暖费28909.3元、物业费为34893.83元，生活垃圾费为10468.33元，上述合计74271.46元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。   三、驳回原告卢宏亮的其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费8984元，邮寄送达费60元，由原告卢宏亮负担4144元，由被告杨东、夏黎明负担4900元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈密市中级人民法院。   审 判 长 孟凡合   人民陪审员 何德胜   人民陪审员 张生明   二〇一九年十月十二日   书 记 员 何 霞