河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1502民初6408号原告王立，男，汉族，1959年6月7日生，住信阳市浉河区。委托代理人李志全，河南银辉律师事务所律师，系一般代理。被告信阳市浉河区卫生和计划生育委员会。法定代表人陈正森，该委员会主任。委托代理人郭志尧，该委员会办公室主任，系特别授权。委托代理人刘澜，河南涵信律师事务所律师，系一般代理。被告信阳星辰置业有限公司。法定代表人周庆海，该公司总经理。委托代理人曹音音，该公司职员，系特别授权。委托代理人文厚成，河南冠南律师事务所律师，系一般代理。第三人信阳市浉河区人民政府民权路街道办事处。法定代表人郭彦君，该办事处主任。委托代理人刘燕，河南涵信律师事务所律师，系特别授权。原告王立诉被告信阳星辰置业有限公司（以下简称星辰公司）、信阳市浉河区卫生和计划生育委员会（以下简称浉河区卫计委）拆迁安置补偿协议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院依法追加信阳市浉河区人民政府民权街道办事处（以下简称民权办事处）为第三人参加本案诉讼。原告王立及其委托代理人李志全、被告星辰公司的委托代理人曹音音、文厚成、被告浉河区卫计委的委托代理人郭志尧、刘澜、第三人民权办事处的委托代理人刘燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王立诉称，2008年初，原信阳市浉河区人口计生委即本案被告浉河区卫计委成立了信阳市浉河区计生指导站旧房改造建设项目办公室（以下简称计生站项目办）。该计生站项目办依据浉计生字（2008）16号文件的要求，对包括其在内的20余住户动员拆迁。2011年7月14日，计生站项目办拿出民权路64号区域房屋拆迁补偿安置方案。该方案规定过渡期为24个月，如24个月内拆迁人不能按时交房，则继续按原标准补发安置费至迁入新房为止。2014年5月6日，计生站项目办与其签订了《拆迁换房补偿安置协议书》，约定自协议签订起两年内为过渡期，延长或违约交房，应每月补偿其租房费1万元直至交房。现已经超过协议约定的过渡期两年有余，被拆迁的原址至今未动工，返迁新房遥遥无期，计生委项目办拒不履行合同，其与其他被拆迁户多次向浉河区卫计委、浉河区委、浉河区政府、河南省委、河南省政府上访，反映情况要求尽快解决问题，至今仍没有实质性进展。故请求法院判令：1、被告依据《拆迁换房补偿安置协议书》第3条第（8）项之规定支付违约交房的补偿款，每月一万元直至交房为止；2、本案诉讼费由被告承担。原告王立对其诉讼请求提供有如下证据：①原告王立身份证复印件，拟证明其原告主体资格；②被告星辰公司营业执照、机构代码证书复印件，拟证明该公司被告主体资格；③拆迁安置补偿协议，拟证明其与该公司达成的拆迁安置补偿协议；④土地使用权证，拟证明其被拆迁房屋位置；⑤其信访、上访材料，拟证明其上访多年未果；⑥浉河区卫计委介绍信、证明、办事员身份证复印件，拟证明浉河区计生指导站旧房改造建设办公室隶属浉河区人口计生委；⑦安置方案复印件，拟证明浉河区计生指导站旧房改造建设办公室作出的拆迁补偿安置方案；⑧浉计生字（2008）16号文件关于处置浉河区计划生育技术指导站国有资产的请示，拟证明浉河区计生委在2008年时对拆迁工作向市政府所作的发文请示；⑨收条、房屋过渡费领取情况表，拟证明浉河区卫计委付原告2018年6月7日至2019年6月6日房屋过渡费；⑩其他被拆迁人的拆迁安置补偿协议书7份，拟证明浉河区卫计委是拆迁人，是签订拆迁安置补偿协议的主体，应当承担协议约定的义务；?被告星辰公司2017年7月16日“项目概况”，拟证明浉河区计生指导站旧房改造建设项目办公室不是该公司下属部门，而是被告浉河区卫计委下属部门；?被告浉河区卫计委2018年4月3日“情况汇报”，拟证明被告浉河区卫计委一直在履行支付原告过渡安置费的义务，但未承担每月1万元的违约责任。被告浉河区卫计委辩称，对原告所提供证据的真实性无异议，但浉河区计生指导站旧房改造建设项目办公室不是其下属部门，该公章不是其单位申请刻制的，与其单位无关，其单位未与原告王立签订协议，其单位仅是为维护信访稳定而垫付了原告王立的过渡安置费，不应承担任何责任。原告王立与被告星辰公司所签订的《拆迁换房补偿安置协议》是否有效由法院认定，但即使有效，双方约定的违约金过高，应调整减少。被告星辰公司辩称，①原告王立据以主张权利的“拆迁换房补偿安置协议书”系行政合同，依照《中华人民共和国行政诉讼法》规定，涉及行政合同的争议属行政诉讼受理范围；②依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，由市、县级政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收及补偿工作，其公司不是房屋征收补偿的行政主体，无权签订拆迁换房补偿协议。本案的拆迁换房补偿安置协议属无效协议，即使有效，所约定的关于延期交房后每月1万元的房租费违约金也过高，应根据合同法规定调整。建议驳回原告王立的起诉或驳回其诉讼请求。第三人民权办事处辩称，本案涉及的被征收拆迁的浉河区计生指导站旧房位于其单位辖区，其单位市政管理办公室申请刻制并在拆迁换房补偿安置协议书上加盖“浉河区计生指导站旧房改造建设项目办公室”公章，是为了在开展“六城联创”专项工作中加强对旧房拆迁过程的卫生监管等市政管理工作，其单位不是房屋征收拆迁主体及建设主体，不应承担任何责任。经审理查明，信阳市浉河区计生宣传技术指导站系被告浉河区卫计委下属单位，其办公房屋及家属住宅楼位于河区民权路××号，属第三人民权办事处行政辖区，办公用房及住宅楼土地属国有资产，住宅楼有原告王立等**房改住户。2008年5月，被告浉河区卫计委（原浉河区人口和计划生育委员会）向浉河区政府请示拟以协议转让形式对该处国有资产进行公开处置变现，用于浉河区计生指导站新站建设和住户补偿。获得浉河区政府主要领导批示同意对此国有资产进行公开处置变现，要求按政策按程序办。2010年3月，被告浉河区卫计委与信阳市联华置业有限责任公司签订“关于联合开发民权路64号原浉河区计生宣传技术指导站协议书”，协议约定，被告浉河区卫计委将位于信阳市民权路64号原计生指导站土地及地面建筑物整体转让给信阳市联华置业有限责任公司，对于个人产权部分，由信阳市联华置业有限责任公司与住户签订拆迁协议，按拆迁协议搬迁，凭房产证拆一赔一，对超出面积按地域市场价10％支付；由甲方即被告浉河区卫计委协助做好住户工作。2010年4月，信阳市联华置业有限责任公司与彭兵、王相臣签订协议书并出具委托书，由彭兵、王相臣代表该公司开展该公司在信阳市民权路64号即原浉河区计生指导站旧房改造项目的开发建设。2010年12月7日，被告浉河区卫计委与信阳市联华置业有限责任公司签订一份《关于联合开发民权路64号原浉河区计生宣传技术指导站协议书》的补充协议，约定：对院内21户个人住房拆迁赔偿协议由该公司与住户商谈，浉河区卫计委只负责协助联络协调，该公司必须与每个拆迁户签订详细的房屋拆迁补偿协议。拆迁户搬出后，该公司应付给拆迁户过渡期房租等事宜按现行拆迁政策有关规定由该公司与住户协商执行。2011年5月28日，第三人浉河区民权办事处下属的市政管理办公室向信阳市公安局出具证明，以民权办事处辖区计生指导站旧房改造项目筹备进行为由，申请刻制印章一枚，全称为：信阳市浉河区计生指导站旧房改造建设项目部办公室。2014年7月24日，信阳市联华置业有限责任公司向被告浉河区卫计委提出申请，要求放弃对信阳市民权路64号原浉河区计生指导站旧房改造项目的开发建设，将其公司与被告浉河区卫计委签订的协议及补充协议的全部权利义务转让给被告星辰公司。2014年7月25日，被告浉河区卫计委与信阳市联华置业有限责任公司、被告星辰公司及彭兵、王相臣等四方共同签订一份协议书，协议约定：信阳市联华置业有限责任公司将其与被告浉河区卫计委签订的协议书及补充协议书中的全部权利与义务转让给被告星辰公司，信阳市联华置业有限责任公司及被告星辰公司、被告浉河区卫计委及彭兵、王相臣均加盖印章、签名予以确认。2014年5月6日，被告星辰公司法定代表人周庆海代表该公司与原告王立签订一份“拆迁换房补偿安置协议书，”载明：拆迁人（甲方）：信阳星辰置业有限公司，法人：周庆海（身份证复印件），被拆迁人（乙方）：王立（身份证复印件）、（产权房为原告王立之母查静德已过世，现其为合法继承人，产权100％），协议约定：1、甲方应有拆迁及在原址建房的一切合法手续，保障乙方的合法权益；2、甲方承诺乙方返迁，将乙方壹套合法住房拆迁后，换房补偿安置给乙方两套住房，一大一小，小的不低于85平方，大的不低于126平方，区域位置为原址返迁。总共补偿装修费弍拾万元整；3、乙方同意甲方将乙方房屋附属物补偿如下：⑴挂机一台3**元；⑵电视机一台2**元；⑶柜机一台2**元；⑷乙方同意甲方付搬迁费1000元；⑸甲方同意乙方返迁后给乙方公共车位一个；⑹甲方给乙方搬迁临时过渡租房费每月1300元，过渡期2年，计31200元，一次付清，如甲方延期交房应续付乙方过渡期住房费，直至迁入新房为止，因市场房租价格上涨甲方应给乙方增加过渡租房补偿费；⑻因甲方原因延长或违约交房日期，应每月补偿乙方租房费壹万元整直至交房为止。如果甲方提前交房，乙方每月补偿甲方壹万元证，以此类推，如甲方转包让给其他人，不能如期交房，给乙方造成生活及经济损失，甲方承担合同法律责任。⑾本合同经甲方签字盖章，乙方签字，甲方一次性付清乙方补偿款（贰拾叁万贰仟玖佰元整）之后生效，并按照此协议执行。甲方周庆海签名并按指印，并注明“已收到查静德房产证”，乙方王立签名并按指印。该协议书显示，在“拆迁人（甲方）：信阳星辰置业有限公司”字面上加盖有“信阳市浉河区计生指导站旧房改造建设项目办公室”印章，在此协议书修改处及末端双方签名处亦加盖有此印章，但未加盖被告星辰公司印章。庭审过程中，各方当事人对此印章由谁加盖及其作用的问题各执一词，原告王立称是周庆海打印好协议书并加盖印章后交给其签字的，不知具体由谁加盖此印章，但周庆海称他代表项目办公室，持有印章；被告浉河区卫计委辩称未申请刻制此印章，其与此事无关；被告星辰公司代理人辩称在签订此协议书时其公司尚未完全接管该建设项目，其公司未在协议书上加盖此印章，不知由谁加盖此印章，但被告星辰公司代理人在第一次庭审中承认其公司现持有该印章。第三人民权办事处辩称其申请刻此印章后即由开发商持有，其单位未在协议书中加盖此印章。拆迁换房补偿安置协议书签订后，被告星辰公司即一次性向原告王立支付了2年过渡期的过渡房租费、装修补偿费、搬迁费及房屋附属物补偿费等费用共计232900元，并将原告王立房屋拆除。因被告星辰公司未能取得项目立项、土地出让及规划等相关行政许可手续，该项目至今未能开工建设，未能按协议约定时间向原告王立交付房屋，亦未再向原告王立支付过渡租房费。被告浉河区卫计委已代被告星辰公司向原告王立垫付过渡租房费至今。2011年1月21日施行的国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《河南省实施若干规定》规定，市、县级政府负责本辖区房屋征收与补偿工作。本案中，被告浉河区卫计委虽已于2008年即报请浉河区及信阳市政府有关部门，要求对本案涉案土地进行置换处置后进行开发建设，但本案原告王立与被告星辰公司于2014年5月6日签订《拆迁换房补偿安置协议》及被告星辰公司进行拆迁时、被告浉河区卫计委与被告星辰公司于2014年7月25日签订协议书时、以及至今，本案涉案土地及房屋尚未经政府职能部门作出征收与补偿决定。以上事实，有下列证据予以证实：①被告浉河区卫计委浉计生字（2008）16号“关于处置浉河区计划生育技术指导站国有资产的请示”、“关于对处置浉河区计划生育技术指导站国有资产的意见”等文件；②被告浉河区卫计委与信阳市联华置业有限责任公司签订的“关于联合开发民权路64号原浉河区计生宣传技术指导站协议书”及补充协议；③信阳市联华置业有限责任公司与彭兵、王相臣签订的协议书及所出具的委托书；④被告浉河区卫计委与信阳市联华置业有限责任公司、被告星辰公司及彭兵、王相臣共同签订的协议书；⑤被告星辰公司法定代表人周庆海与原告王立签订的拆迁换房补偿安置协议书；⑥被告星辰公司企业法人营业执照复印件；⑦第三人民权办事处向信阳市公安局出具的申请刻制“信阳市浉河区计生指导站旧房改造建设项目办公室”印章的证明；⑧被告浉河区卫计委垫付原告王立2018年6月7日至2019年6月6日房屋过渡费15600元的审批表及原告王立所出具的收据；⑨庭审笔录等。本院认为，本案争议的焦点是拆迁换房补偿安置协议书是否合法有效及被告浉河区卫计委应否承担责任的问题。原告王立坚持认为是被告浉河区卫计委出台文件要求进行拆迁改造，浉河区计生指导站旧房改造项目办公室是浉河区卫计委的下属部门，周庆海代表该办公室在拆迁换房补偿安置协议书上加盖公章，是浉河区卫计委与其签订的协议，浉河区卫计委代表政府，因而是政府拆迁了其房屋，应由浉河区卫计委或政府承担责任。但查明的事实是该项目办公室不是浉河区卫计委下属部门，而是第三人民权办事处市政管理办公室为开展“六城联创”工作而申请刻制的开展市政管理工作的印章。但在政府职能部门尚未作出征收决定及拆迁补偿办法、被告星辰公司尚未办理好项目建设相关行政许可手续的情况下，被告浉河区卫计委即与被告星辰公司签订了设计联合开发的协议书，该公司随即进行了拆迁，由此而产生了项目建设未能落实，拆迁换房补偿安置协议书不能履行、延期交房等问题。被告浉河区卫计委虽然未与原告王立签订拆迁换房补偿安置协议，但作为本案中被拆迁房屋所在的国有土地使用权人及协议建设项目的联合开发人，对拆迁换房补偿安置协议的不能履行，对本案纠纷的产生具有过错，应与被告星辰公司共同承担违约责任。被告浉河区卫计委辩称其不承担任何责任的意见，理由不能成立，不予采纳。被告星辰公司与原告王立所签订的拆迁换房补偿安置协议是双方真实意思表示，协议中并未涉及房屋征收事项，双方就房屋拆迁换房及补偿事项达成协议，是双方就其民事权利达成的处分协议，并未违反法律禁止性规定，应认定合同有效。但该协议第3条第（8）项中关于违约延期交房后每月补偿租房费1万元的约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30％的，属于过分高于造成的损失，其高于30％的部分的约定无效。本案王立与被告星辰公司约定的每月1万元的违约交房补偿租房费，已超过实际房租费每月1300元的700％有余，属过分高于造成的损失，被告星辰公司具有要求调整减少的权利，应以调整为不高于实际房租1300元的30％即390元为妥。故被告星辰公司、浉河区卫计委、第三人民权办事处辩称协议约定的违约金过高、应予调整减少的意见，于法有据，理由成立，予以采纳。原告王立要求被告浉河区卫计委、星辰公司每月支付违约交房租房补偿费1万元的诉讼请求与法相悖，理由不能成立，不予支持。被告星辰公司应在2年的交房过渡期满即2016年5月7日后，在每月支付原告王立租房费1300元的同时，还应承担每月向原告王立支付延期交房违约金390元的责任。依照《民法通则》第一百零六条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告信阳星辰置业有限公司应向原告王立支付自2016年5月7日始至交房之日止的每月延期交房违约金390元，并在本判决书生效后十日内向原告王立先期支付2016年5月7日至2019年9月7日期间的延期交房违约金共计15600元；二、被告信阳市浉河区卫生和计划生育委员会对上述款项承担共同支付责任；三、驳回原告王立的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告信阳星辰置业有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  许 浩人民陪审员  梅金华人民陪审员  余 婷二〇一九年十月十日书 记 员  胡 鹏