河南省商丘市中级人民法院行 政 赔 偿 判 决 书（2019）豫14行赔初68号原告贺宗莲，女，1959年6月9日出生，汉族，住河南省商丘市。原告蒋伟，男，1960年3月17日出生，满族，住址同上。与原告贺宗莲系夫妻关系。委托代理人房青，河南向东律师事务所律师。被告商丘市梁园区人民政府，住所地商丘市梁园区锦绣路**。法定代表人张兵，该区政府区长。委托代理人沈彬，该区政府工作人员。委托代理人高，河南京港律师事务所律师。原告贺宗莲、蒋伟因要求被告商丘市梁园区人民政府（以下简称梁园区政府）行政赔偿一案，向本院提起行政赔偿诉讼。本院于2019年7月8日立案后，依法向被告梁园区政府送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2019年7月25日公开开庭审理了本案。原告贺宗莲、蒋伟及其委托代理人房青，被告梁园区政府之委托代理人沈彬、高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺宗莲、蒋伟起诉称，位于商丘市梁园区人民路北段西侧梁园区技校北胡同第三家的房屋归其所有，并于2012年12月20日办理了商丘市梁园区钰雯土元养殖场。涉案房屋分为两处，一处为三层房屋，面积为218.46平方米；另一处为土元养殖房，面积为130平方米，养殖房内部三层结构，内部面积达616平方米，土元养殖房内部结构复杂，采用了保温材料，造价比住房价值高。按照梁园区政府拆迁办实际测量计算，房屋面积为348.46平方米，均属于“住改非”，系经营性用房。2017年7月17日，被告梁园区政府发布商梁政〔2017〕24号《关于梁园区道路、绿地公园等基础设施建设国有土地上房屋进行征收的决定》，涉案房屋位于征收范围内。被告梁园区政府委托的河南利安达信隆房地产公司在未确定其为评估机构、未到原告房屋处进行实地勘测评估的情况下，暗箱操作出具了评估报告，评估程序违法，估价结果不能作为确定房屋价值的依据。涉案房屋属养殖商业用房，原告多次找梁园区政府拆迁办反映，拆迁办第一次给出意见为住宅和养殖房均按照住改非计算，拆迁补偿总额为1016942.72元。原告认定丈量尺寸有误，经重新计算，拆迁补偿总额为1121292.51元。2018年7月26日，被告梁园区政府向原告贺宗莲、蒋伟送达商梁政征补〔2018〕56号房屋补偿决定，该补偿决定已被（2018）豫14行初398号行政判决予以撤销。被告梁园区政府在送达房屋补偿决定的当天晚上，擅自将涉案房屋予以强制拆除。房屋内的所有设施、设备、土元幼虫等均被损毁。被告应当重新委托新的评估机构对原告房屋进行评估，依照市场价进行补偿。按照商丘市现在土地使用权转让费最低价值计算，被告应当赔偿原告征地补偿款186.666万元。请求判令被告梁园区政府赔偿原告房屋价值损失、征地补偿款、停业损失、养殖房损失、装修损失、养殖物品损失、临时安置费、搬迁费共计150万元。原告贺宗莲、蒋伟向本院提供十二份证据：1.土地有偿使用权协议书、土地证以及房产证，证明原告于1994年11月5日购买了涉案土地办理土地使用证，并在涉案土地上建造了房屋，实际购买的土地面积为308平方米，房屋面积为348.46平方米。2.营业执照；3.建设项目环境影响登记表，证明涉案房屋用于经营。4.关于梁园区道路、绿地公园等基础设施建设国有土地上房屋征收决定公告，证明涉案房屋被征收，应当按照补偿方案中的住改非标准进行补偿。5.房屋内外照片一组，证明原告住改非三层面积为218.46平方米，营业房一层为130平方米，共计348.46平方米，均应当按照住改非标准赔偿。6.涉案房屋信息调查登记表；7.涉案房屋地上附着物信息复核表，证明信息登记调查表记载的面积错误，应当以复核表中记载的面积为准。8.商丘市梁园区房地产管理局于2017年7月24日作出的通知；9.房屋征收分户估价报告；10.房屋征收补偿决定书；11.（2018）豫14行初398号行政判决书，证明在未选定评估机构前，评估机构就出具了房屋征收分户评估报告，且采用了错误的评估面积，该评估报告不能作为有效证据使用。12.梁园区政府拆迁办出具的原告房屋征收补偿计算数额统计表以及原告和工作人员的微信联系信息，证明梁园区政府拆迁办与原告针对房屋补偿的事宜进行过协商，房屋面积认定为348.33平方米，补偿总额为1121292.51元。被告梁园区政府答辩称，涉案房屋座落于商丘市梁园区道路、绿地公园基础设施建设项目的用地范围内，属其已合法征收的房屋。为落实相关房屋征收工作，其成立了专门的项目建设指挥部，作出并发布了征收决定和补偿方案。被告已与绝大多数的被征收人达成了房屋征收安置补偿协议，并依法开展了房屋拆迁工作。房屋征收决定公布后，被告依据法律规定随机选定评估机构对涉案房屋进行了评估，评估机构出具了分户评估报告，涉案房屋价值得到确认。被告作出的房屋征收补偿决定书虽被撤销，其涉案房屋和附属物的价值已经通过评估报告得以确定。在拆除涉案房屋时，被征收人已经搬离房屋，室内物品已经搬空，拆除行为并未给被征收人带来损失，被告同意按照房屋征收补偿方案对原告涉案房屋进行补偿。请求法院依法裁判。被告梁园区政府在法定期限内向本院提供两组证据。第一组证据：1.关于梁园区道路、绿地公园等基础设施建设国有土地上房屋进行征收的决定；2.关于梁园区道路、绿地公园等基础设施建设国有土地上房屋进行征收的公告和补偿方案，证明征收决定和补偿方案作出程序合法，适用法律正确，补偿方案经过充分依法论证后征求公众意见，并根据公众意见进行修改后并公告，具有合法性。第二组证据：1.关于梁园区、绿地公园等基础设施建设房屋征收价值评估的通知一份；2.评估机构选取结果通知书一份；3.黄河路拓宽改造项目房屋信息调查登记表一份；4.附着物信息复核表一份；5.房屋征收分户评估报告一份；6.分户评估报告送达回证一份；7.送达照片两张，证明河南利安达信隆房地产评估有限公司具有相应资质，其是在征收主管部门发出通知后，经过被征收人推选的评估机构，评估机构确定程序合法。房屋征收主管部门对涉案房屋的权属、性质、区位、用途和建筑面积进行调查登记。本院依职权向商丘市自然资源和规划局调取商丘市土地管理委员会2017年第二次会议纪要（商土委［2017］4号）、商丘市规划区2014—2019新建商品房和二手房屋不动产登记均价统计。该会议纪要确立的涉案房屋占压的土地所在区域的住宅用地区片保护价为300万元/亩，划拨指导价为80万/亩；统计表上显示2019年1—9月份梁园区二手住宅的交易均价为4240.72元。经庭审质证，原告贺宗莲、蒋伟对被告梁园区政府提供的第一组证据的真实性无异议，但认为达到其证明目的。对第二组证据中1、2、3和5均有异议，评估程序违法，评估结果不能作为赔偿依据；对证据4无异议；对证据6、7的真实性无异议，但不能代表原告认可评估报告，达不到原告的证明目的。原告贺宗莲、蒋伟对本院调取证据的质证意见为：对会议纪要不予认可，该会议纪要属于政府内部文件，不具有法律效力；对不动产登记均价统计不予认可，对其真实性有异议，没有相关统计负责人签字且备注中已经说明了数据存在丢失和错误的现象，该统计数据也不符合实际情况。被告梁园区政府对原告贺宗莲、蒋伟提供证据的质证意见为：对证据1无异议，原告土地面积为280平方米，被告认可原告的房屋面积为348.46平方米；对证据2的真实性和证明目的不予认可，对证据3的真实性无异议，原告实际上用于土元经营的房屋面积为130平方米，该房屋与原告用于居住和生活的面积为218.46平方米的房屋三层楼房是分离的，并非连体建筑，对于用于土元养殖的130平方米的房屋被告愿意按照住改非的标准进行补偿，对于用于居住和生活的房屋按照住宅标准进行补偿；对证据4无异议；对证据5的真实性无异议，对其证明目的有异议，原告提供的照片能够反映出其养殖房的真实面貌，在房屋被拆除之前，被告经过原告同意为其找了搬家公司，将房屋内的所有物品和养殖的土元进行了妥善安置；对证据6、7无异议；对证据8、9、10的真实性无异议，被告认可信息调查表中的面积存在错误，但是房屋评估报告作出流程是合法合理的，且该报告已经送达原告，房屋价值已经确定；对证据11的真实性无异议，对证明目的有异议，该判决撤销补偿决定的依据是房屋面积错误，并没有否认该房屋的补偿标准，涉案房屋的补偿标准是依据征收决定作出的评估时点的市场价格作出；对证据12的证明力不予认可，不能证明是其政府工作人员作出。被告梁园区政府对本院调取的证据无异议，涉案房屋属于棚户区改造项目范围内的自建房，其周边环境、基础设施等不同于商品房。本院对上述证据认证如下：原告贺宗莲、蒋伟提供的证据1中的土地证和房产证内容真实、形式客观，与本案具有关联性，本院予以采信，土地有偿使用权协议书中涉及的土地面积超过土地证上的记载面积，且无其他证据佐证，本院不予采信；原告贺宗莲、蒋伟提供的证据12，经本院询问，计算清单系东风办事处工作人员作出，本院予以认可。原告贺宗莲和蒋伟提供的其他证据以及被告梁园区政府提供的证据及本院调取的证据内容真实、形式客观，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。经审理查明，原告贺宗莲、蒋伟在商丘市梁园区人民路梁园区技校北胡同拥有房屋一处。2004年10月21日，商丘市人民政府颁发商国用（2004）第10695号土地使用权证，土地使用权人为贺宗莲，用途为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为280平方米。涉案房产证上记载所有权人贺宗莲，建筑结构为砖混，层数为3层，建筑面积为208.28平方米。2017年7月17日，被告梁园区政府作出关于梁园区道路、绿地公园等基础设施建设国有土地上房屋进行征收的决定（商梁政（2017）24号），涉案房屋被纳入该征收范围内。被告梁园区政府对涉案房屋进行了信息采集，信息采集表上记载棚14.49平方米，楼梯3.6平方米，10年果树2课；复核表上记载砖混房屋面积为348.46平方米，附属物有空调分机4台、太阳能1套、手拉井1眼，装修为精装修。2017年7月24日，商丘市梁园区房地产管理局出具通知，证明河南利安达信隆房地产评估有限公司被选定为涉案房屋的评估机构。2017年7月22日，河南利安达信隆房地产评估有限公司对涉案房屋作出征收评估报告。2018年7月26日，被告梁园区政府作出房屋征收补偿决定。原告对该补偿决定提起行政复议后诉至本院，本院依法撤销了补偿决定和复议决定。2018年7月29日，被告梁园区政府组织人员将涉案房屋内物品搬离，后强制拆除了涉案房屋。原告贺宗莲、蒋伟提起行政诉讼，本院作出（2019）豫14行初458号行政判决，确认被告梁园区政府强制拆除行为违法。另查明，涉案房屋有两部分组成，其中一部分为一层建筑，面积为130平方米，用于土元养殖；另一部分为三层建筑，建筑为248.46平方米，其中第一层95平方米，用于土元相关产品展示，其余房屋用于居住。再查明，《商丘市人民政府关于调整我市国家建设征收土地上附着物和青苗补偿标准的通知》（商政［2017］52号）规定，二层以上砖混结构房屋补偿标准为715—880元/平方米。本院认为，被告梁园区政府强制拆除原告贺宗莲、蒋伟涉案房屋，其行为已被确认违法，其依法应当承担行政赔偿责任。1.关于涉案房屋的价值。《商丘市人民政府关于加强城乡规划建设管理的意见》（商政[2006]32号）规定，居民在依法取得土地使用权的每宗土地上进行建设，其建筑基准面积为228平方米，层数为二层。涉案房屋总面积为348.46平方米，对于涉案房屋价值之计算，本院依据上述规定对涉案房屋228平方米之内部分的价值和超过228平方米部分的价值实行区分标准计算。关于228平方米的房屋价值，因涉案房屋已被拆除，不具备通过评估方式确定其房屋价值的可能性，本院决定参照涉案房屋所在地即商丘市梁园区二手住宅在原告提起诉讼之时的交易均价确定。对国有土地上的房屋进行征收补偿，其补偿的价值实际是房屋和土地的综合价值。涉案土地的性质为国有划拨土地，在对其房屋参照能够正常交易过户的二手住宅的价格进行确定时，应当将国有出让和国有划拨土地之间的差价扣除。根据《商丘市国有土地上被征收房屋调查、认定和处理暂行办法（试行）》之规定，自建房土地使用权与地上建筑物的规划容积率为1：1.37。对于228平方米以内的房屋，根据上述规定，其占压的土地面积应当为167平方米，在计算房屋价值时，应当将该部分的土地差价扣除。《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条规定，土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。鉴于目前商丘地区并未制定标定地价体系，商丘市国土资源局制定了商丘市片区土地出让指导价，即实践中出让的最低价，本院以涉案房屋占压的土地出让指导价作为标定地价。涉案房屋占压的土地出让指导价为300万元/亩，折合4499.98元/平方米。本院依职权调查2019年1—9月商丘市梁园区二手房交易均价为4240.72元，228平方米以内的房屋总价值为966884.16元（228×4240.72），土地差价为300598.66元（4499.98×167×0.4），扣除土地差价后其房产证记载的房屋面积价值为666285.50元。关于剩余120.46平方米的砖混房屋，属无证面积，本院采建造成本价计算其价值。《商丘市人民政府关于调整我市国家建设征收土地上附着物和青苗补偿标准的通知》（商政［2017］52号）规定了砖混房屋的补偿价，因其适用对象是集体土地上的房屋，而涉案房屋属城市建成区国有划拨土地上的房屋，且该部分房屋系用于土元养殖的房屋，原告称内部结构复杂，本院充分考虑房屋状况，对商政［2017］52号所规定的砖混房屋的建造成本价酌情上浮，酌定砖混房屋单价为1300元，砖混房屋价值为156598元（120.46×1300）。涉案房屋总价值为822883.5元（666285.50+156598）。2.空地补偿费用。涉案土地证记载的土地面积为280平方米，228平方米房屋应占压的土地面积为167，空地面积为113平方米，其现行划拨指导价为80万/亩，折合1199.99元/平方米，空地补偿费用应为135598.87元（1199.99×113）。关于原告主张的其他土地面积问题超过土地证的记载，本院对其主张不予支持。3.停产停业损失。根据补偿方案规定，对于五年以上的住改非房屋，在房屋评估价的基础上增加1000元/平方米的补贴。根据查明的事实，原告用来经营房屋面积为225平方米，其停产停业损失应为225000元。关于原告主张养殖房损失，已包含在房屋价值和停产停业损失中，不再予以重复计算。4.装修装饰损失。结合商丘本地经济发展状况、原告提供的涉案房屋照片、其他房屋征收项目关于装修装饰的补偿标准，本院依法酌定原告装修装饰损失赔偿标准为200元/平方米，涉案房屋装修装饰费用为69692元（348.46×200）。5.其他物品和养殖物品损失。关于其他物品损失，被告梁园区政府自认原告三相电价值2000元，手拉井220元，，地坪4500元楼梯1215元，果树300元，太阳能和空调拆装费300元，本院予以认可。关于原告主张养殖物品和其他剩余物品损失问题，被告在强制拆除原告涉案房屋前已组织人员将室内物品搬离，原告并未提供证据证明其关于其他剩余物品损失的主张，但因被告强制拆除原告涉案房屋，在客观上存在导致原告不能举证之可能，本院酌定原告养殖物品和其他剩余物品损失为5000元。6.租房费用。涉案房屋被强制拆除，客观上导致原告产生租房需求并支付房屋租金费用。对于该部分费用，被告依法应予以赔偿。本院根据被拆房屋面积及居住、使用需求，酌定由被告按每月1000元的标准赔偿原告自房屋被拆之日至实际支付赔偿款之日的过渡安置费。7.搬迁费。被告梁园区政府自认搬迁费为2089.98元，本院予以认可。关于原告贺宗莲、蒋伟所提增加5平方米货币补偿款和奖励费用，属被告梁园区政府给予在签约期内签约的被征收人的奖励政策，原告贺宗莲、蒋伟未在签约期内签约，本院对其所提该项主张不予支持。综上，原告贺宗莲、蒋伟所提部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第八项、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，判决如下：一、责令被告商丘市梁园区人民政府于本判决生效之日起三十日内赔偿原告贺宗莲、蒋伟房屋价值损失人民币822883.5元、空地补偿费135598.87元；二、责令被告商丘市梁园区人民政府于本判决生效之日起三十日内赔偿原告贺宗莲、蒋伟停产停业损失225000元、装修装饰损失69692元、养殖物品和其他物品损失13535元、搬迁费2089.98元；三、责令被告商丘市梁园区人民政府于本判决生效之日起三十日内赔偿原告贺宗莲、蒋伟租房费用按每月人民币1000元的标准自房屋被强拆之日计算至实际赔付之日；四、驳回原告贺宗莲、蒋伟的其他诉讼请求。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交六份上诉状，上诉于河南省高级人民法院。审判长  董儒坤审判员  牛 杰审判员  宋 冲二〇一九年十月二十九日法官助理陈明茗书记员陈岳