广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2702号 上诉人（原审被告）：桂林慧佳房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇世纪大道北侧丽泽佳园办公楼，统一社会信用代码：9145032279434113XR。 法定代表人：杜忠平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姚建才，广西金桂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑钰艳，女，1986年5月27日出生，汉族，住广西壮族自治区平乐县。 上诉人桂林慧佳房地产开发有限公司（以下简称慧佳公司）因与被上诉人郑钰艳商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019)桂0312民初1083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 慧佳公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019)桂0312民初1083号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人全部承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及其补充协议规定表明，以《桂林日报》或《桂林晚报》刊登通知同样是上诉人与被上诉人约定的书面送达方式，被上诉人认可上诉人以《桂林日报》刊登交房公告形式通知交房。公告交房通知是合同约定通知交房中的一种，上诉人在《桂林晚报》刊登交房公告，通知被上诉人收房完全符合双方约定，没有违反约定。二、一审法院判决上诉人承担巨额违约金于法无据。1.一审判决以上诉人交房通知不符合合同约定形式为由，认定上诉人违约并判令上诉人承担逾期交房违约金有悖合同约定。2.交房通知不是交房的必要条件，一审法院混淆了未按约定方式通知交房与逾期交房两者之间的关系。3.根据《合同》第八条第二款第3项约定，遭遇异常社会现象或政府行为或自然灾害造成施工中止，交房期限顺延，一审法院并未扣除雨天不能施工天数和高考、中考期间禁止施工天数，上诉人交房并未违约。4.被上诉人在收房时缴纳了2015年8月1日至2016年4月30日9个月的物业管理费1647元，被上诉人以自己的行为认可了上诉人交房时间。5.上诉人在项目竣工后，及时将办理产权证相关资料递交临桂区不动产登记部门，但由于相关部门自身原因，未能在合同约定期限内办结初始登记产权证，责任不在上诉人。三、被上诉人恶意诉讼。被上诉人既未在合同规定的交房期限到上诉人售楼部要求上诉人交房，又未在上诉人刊登公告的交房时间内接房，而是在上诉人通知交房后2年5个月即2017年10月8日之后向法院起诉，恶意诉讼明显，其行为违背诚信原则。 郑钰艳经本院传票传唤未到庭参加问话，也未向本院递交书面答辩意见。 郑钰艳向一审法院起诉请求：1.请求法院判决被告向原告支付逾期交房违约金35712元；2.判决被告赔偿原告逾期办证的损失3869元；3.判决被告向原告支付逾期办证的违约金44297元，该违约金的计算方式为：从2016年1月1日起，按已付房价款193459元为基数，按年利率7.125%计付至原告取得房屋的不动产权属证书之日止；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年11月20日，原告郑钰艳与被告慧佳公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林市临桂区秧十七路东南侧、秧一路西南侧的顺和苑小区第6栋1单元401室，建筑面积为132.67平方米，套内面积101.79平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1900.57元，总房价为193459元，付款方式银行按揭。合同第八条约定：出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家规定，将取得符合下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经建设工程验收合格。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、交房通知由出卖人以挂号邮件的形式发出，买受人在接到交房通知之后，应当根据交房通知中明示的时间、地点前往办理房屋交接手续。交房通知中明示的办理房屋交接手续的起始时间，可以比购房合同第八条约定的交付期限提前。在《桂林日报》或《桂林晚报》刊登交房通知也是出卖人通知交房的书面通知方式之一，在买受人主张未及时收到交房通知的情况下，交房通知自登报之日即视为送达。同时双方当事人通过补充协议第七条约定了书面通知送达形式：1、双方同意本合同内各项的任何通知、付款要求或各种通讯联系以书面形式按下列地址信函的形式送达买受人，或以《桂林晚报》或《桂林日报》的公告形式告知。同时原告在该条中明确了其通讯地址以及电话号码。并约定如买受人的上述通讯地址或联系方式发生变化，应立即书面通知被告，如因原告所留通讯地址不详、虚假或错误而使被告无法送达书面通知、要求等，造成原告未收到之后果由买受人自行承担。合同第十五条对关于房屋登记作出约定：……二、初始登记、转移登记（一）出卖人承诺于2016年3月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的1％赔偿买受人损失并承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，按已付房价款的2％赔偿买受人损失并承担违约责任。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结商品房所有权初始登记手续之日止，按已付房价款的2％赔偿买受人损失并承担违约责任。（三）双方同意按照下列第2种方式办理房屋转移登记：……2、买受人同意由出卖方指定代理人到房屋登记机构办理房屋转移登记。合同签订当日，原告向被告出具书面《委托书》一份，委托事项为：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。合同签订后，原告向被告支付了193459元购房款。2015年5月29日，被告通过《桂林晚报》刊登了交房通知，通过报纸公告的形式通知慧佳顺和苑一期的3#、5#、6#、7#楼的业主于2015年5月31日起办理交房事宜。2017年10月8日，原告办理了案涉房屋的收房手续。2019年3月19日，被告取得了包括案涉房屋在内的不动产权登记证书【不动产权证号：桂（2019）临桂区不动产权第0005340号】，不动产权附记载明：该不动产为首次登记。由于被告逾期办理相关房屋产权证书和逾期交房，原告诉至该院，形成本诉。 一审法院认为，原告与被告签订的商品房销售合同，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。原、被告双方在合同中约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。被告辩称其以登报的方式已经履行了通知义务，对此主张，该院不予认可。理由是：原、被告双方当事人在《商品房买卖合同》中约定出卖人应当以书面形式通知买受人，如因买受人的原因，未能按期交付的，双方同意在报纸上刊登《交房通知》形式通知交房，此后双方又签订了补充协议对书面交房通知形式进行了约定，该约定仅是对主合同的补充说明，并未改变主合同的约定。根据对双方合同约定的理解，在原告提供的详细的通讯地址和联系方式能够联系原告的情况下，被告应当先行通过原告所提供的详细通讯地址及联系电话书面通知原告办理交房手续，如因原告原因确实无法通知的，方可采取报纸公告方式通知原告办理交房手续。从合同约定的交房期限至今，被告无证据证明其已通过原告所提供的联系方式和通讯地址以书面形式向原告履行了通知义务，也无证据证明其无法通过原告提供的联系方式和通讯地址进行书面通知交房，亦无证据证明原告已经知晓报纸公告交房通知的内容，应当视为被告未尽书面通知义务。被告仅通过报纸公告通知原告交房，不具有法律效力，故被告构成了迟延交房，应当承担延期交房的违约责任。原告主张自2015年4月1日起至实际交房的2017年10月8日止，被告按日支付已交付房价款万分之二的违约金，有事实和法律依据，该院予以支持，被告应向原告支付逾期交房违约金193459元×2?×921天=35635元。 依据双方签订的《商品房买卖合同》合同第十五条约定，被告应当在2016年3月31日前办结案涉商品房所有权初始登记，但被告直至2018年12月28日才取得案涉商品房初始登记的产权证书，已经构成了违约，应当承担违约责任。至于违约金如何计算，原、被告双方在合同中已经约定，约定日期起60日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结商品房所有权初始登记手续之日止，按已付房价款的2％赔偿买受人损失并承担违约责任，故损失的计算应为193459元×2%=3869元。至于原告请求自2016年1月1日起以购房款193459元为基数，按年利率7.125%计算至被告为原告办结不动产权属证书之日止的诉讼请求，由于违约金责任具有补偿性质，主要是以填补守约人因违约行为造成的损失为目的，本案中，原告未能举证证明其因被告迟延办理案涉房屋的初始登记的损失超过合同约定损失数额，故对于原告主张逾期办证的违约金，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决：一、被告桂林慧佳房地产开发有限公司支付逾期交房违约金35635元给原告郑钰艳；二、被告桂林慧佳房地产开发有限公司支付逾期办证损失3869元给原告郑钰艳；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费1897元，依法减半收取948.50元，由原告郑钰艳负担501.50元，被告桂林慧佳房地产开发有限公司负担447元。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求均没有提交新证据。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、上诉人是否存在逾期交房的情形，是否构成违约；二、上诉人是否逾期办证，是否有免责事由。 关于争议焦点一。首先，根据合同约定，出卖人应于2015年3月31日前将符合交付条件的商品房交付买受人使用；而本案上诉人于2015年5月29日才完成竣工验收，当日通过《桂林晚报》刊登交房通知，通知业主于2015年5月31日起办理交房事宜，构成了逾期交房，依法应承担违约责任；但一审判决认定“上诉人以报纸公告交房通知被上诉人收房，应当视为上诉人未尽书面通知义务，上诉人应向被上诉人支付2015年4月1日起至实际交房的2017年10月8日逾期交房违约金”是不正确。本院认为，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：在《桂林日报》或《桂林晚报》刊登交房通知也是出卖人通知交房的书面通知方式之一，在买受人主张未及时收到交房通知的情况下，交房通知自登报之日即视为送达。”《补充协议》第七条还约定了书面通知送达形式：1、双方同意本合同内各项的任何通知、付款要求或各种通讯联系以书面形式按下列地址信函的形式送达买受人，或以《桂林晚报》或《桂林日报》的公告形式告知。由此可知，上诉人与被上诉人在合同中约定《桂林日报》或《桂林晚报》刊登交房通知也是出卖人通知收房的通知方式之一。现上诉人于2015年5月29日通过《桂林晚报》刊登交房通知的方式，通知业主于2015年5月31日起办理交房事宜，应当视为上诉人已按合同约定履行了通知义务。故本院认为，上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金2360元（193459元×2?×61天=2360元。 关于争议焦点二。依据双方签订的《商品房买卖合同》合同第十五条约定，上诉人应当在2016年3月31日前办结案涉商品房所有权初始登记，但上诉人直至2018年12月28日才取得案涉商品房初始登记的产权证书，已经构成了违约，应当承担违约责任。一审判决上诉人向被上诉人支付逾期办证损失3869元并无不当，依法应予以维持。 综上所述，上诉人桂林慧佳房地产开发有限公司上诉请求部分成立，一审判决认定事实部分清楚，实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019)桂0312民初1083号民事判决第三项； 维持广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019)桂0312民初1083号民事判决第二项； 变更广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019)桂0312民初1083号民事判决第一项为上诉人桂林慧佳房地产开发有限公司支付逾期交房违约金2360元给被上诉人郑钰艳； 驳回被上诉人郑钰艳其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费1897元，适用简易程序减半收取948.50元，由上诉人桂林慧佳房地产开发有限公司承担148.50元，被上诉人郑钰艳承担800元。二审案件受理费788元，由上诉人桂林慧佳房地产开发有限公司负担128元，被上诉人郑钰艳承担660元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇一九年十月十日 法官助理 郑 欣 书 记 员 秦 婧