江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民再389号上诉人（原审原告）：孙金奎，男，1964年5月8日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：张铁铸，江苏铸辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沭阳县广厦置业有限公司，住所地沭阳县广州路**。法定代表人：张静，该公司总经理。上诉人孙金奎与被上诉人沭阳县广厦置业有限公司（以下简称广厦公司）商品房预售合同纠纷一案，沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）于2015年5月5日作出（2014）沭民初字第03471号民事判决。该判决生效后，案外人周树生等人不服该判决，向沭阳法院申请再审。沭阳法院于2016年8月9日裁定对该案进行再审。沭阳法院经再审，于2017年3月23日作出（2016）苏1322民再47号民事判决。孙金奎不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，于2017年6月22日组织当事人进行听证，上诉人孙金奎及其委托代理人张铁铸到庭参加诉讼，被上诉人广厦公司经传唤未到庭参加诉讼。因沭阳法院于2017年6月15日裁定受理广厦公司破产清算一案，管理人尚未接管广厦公司的财产和财务资料，经管理人申请，本案于2017年7月20日裁定中止诉讼。后沭阳法院准许申请人撤回对广厦公司的破产清算申请，本案恢复审理。本院于2018年5月25日组织当事人进行听证，上诉人孙金奎及其委托代理人张铁铸到庭参加诉讼，广厦公司经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙金奎上诉请求：撤销沭阳法院（2016）苏1322民再47号民事判决，改判维持沭阳法院（2014）沭民初字第03471号民事判决，或改判广厦公司按房屋认购书内容与孙金奎签订商品房买卖合同并进行备案。事实和理由：一、沭阳法院再审程序严重违法。广厦公司对沭阳法院（2014）沭民初字第03471号民事判决未提出上诉，该判决生效后孙金奎依法申请执行。周树生等人的执行异议被驳回后，沭阳法院向沭阳县房地产管理处下达协助执行通知，沭阳县房地产管理处已按执行裁定书和协助执行通知书将石桥·无锡花园16号楼101、102、103号商铺备案到孙金奎名下。周树生等人的执行异议被依法驳回后，没有依法提出案外人执行异议之诉。周树生等人仅持有合法性未得到确认的房屋认购书，对相关房屋不享有物权，其只能对广厦公司主张债权，与本案是两个法律关系。周树生等人没有申请再审的主体资格。广厦公司在原审判决作出之后未提出上诉，在执行过程中对登记备案到孙金奎名下的房屋及房号也未提出异议。周树生等人在沭阳法院2015年12月4日作出驳回执行异议裁定之后，未在6个月内申请再审。沭阳法院启动再审程序错误。二、沭阳法院再审认定事实错误。商品房买卖是以开发商与购房人签订正式的商品房买卖合同为准。如果与认购书房号不一致，应以正式商品房买卖合同或者已经备案登记的房号为准。沭阳县房地产管理部门已经将16号楼101、102、103号商铺备案登记到孙金奎名下，其效力相当于购房人已经取得房屋所有权证书，依法受到保护。房屋认购书是开发商为在建工程筹集资金而为，当时不可能确定具体房号，未经依法确认，既不具有法律效力，也不能代替商品房买卖合同，已经登记备案的商品房买卖合同才具有法律效力。虽然孙金奎的房屋认购书上是“从西向东第1、2、3间”，但当时仅仅是预测，因当时房屋没有编号，不能以孙金奎房屋认购书上是“从西向东第1、2、3间”，就驳回孙金奎的原审诉讼请求。沭阳法院再审认定孙金奎购买的是107号商铺中从西向东3间没有依据。即使原审判决的房号有误，因16号楼101至106号商铺经孙金奎申请沭阳法院于2014年11月14日已裁定查封，再审判决也可以对原审判决作出更正房号的判决，而不应作出剥夺孙金奎物权的错误判决。广厦公司二审未作答辩。孙金奎向沭阳法院起诉请求：判决广厦公司与孙金奎就石桥·无锡花园16号楼101、102、103号商铺签订商品房买卖合同，并进行备案登记，出具购房款发票，诉讼费由广厦公司承担。沭阳法院原审认定事实：2014年5月10日，孙金奎与广厦公司签订《石桥·无锡花园房屋认购书》，约定孙金奎购买广厦公司开发的坐落于沭阳县常州路东侧、和谐路南侧的石桥·无锡花园16号楼101、102、103号商铺，建筑面积300㎡，单价为4000元/㎡。认购书签订后，孙金奎给付了全部购房款1200000元，广厦公司于2014年5月10日向孙金奎出具收据一张，收据载明了房屋的房号、价格、面积等，并加盖了广厦公司的财务专用章。2014年9月4日，广厦公司就其开发建设的石桥·无锡花园2、3、9-13、15-19、19A、20号楼取得商品房预售许可证。现孙金奎持该收据，要求广厦公司签订商品房买卖合同并进行备案登记、出具购房款发票。沭阳法院原审认为，依法成立的合同，受法律保护。孙金奎向广厦公司购买房屋，双方签订了房屋认购书。广厦公司向孙金奎出具了购房款收据并加盖公章，收据和房屋认购书均载明了房屋的房号、价格、面积等商品房买卖合同的主要内容，故孙金奎与广厦公司之间形成商品房买卖合同关系。依照法律规定，商品房销售当事人双方应当签订书面合同并进行备案，故对孙金奎要求广厦公司与其签订商品房买卖合同并对合同进行备案登记的诉讼请求，依法予以支持。孙金奎要求广厦公司出具销售不动产的统一发票，广厦公司就已收房款出具了收据给孙金奎，是否出具发票涉及税务管理制度要求，对此不予理涉。广厦公司辩称认购书和收据的真实意思表示是为孙金奎与广厦公司的一笔金额为1068000元的借款提供担保，双方之间名为买卖实为借贷关系，对此孙金奎予以否认，广厦公司未能提供充分的证据加以证明，对广厦公司的上述辩解不予采信。出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。广厦公司于2014年9月4日取得涉案房屋的商品房预售许可证，孙金奎于2014年11月12日向法院提起诉讼，故双方当事人签订的《石桥·无锡花园房屋认购书》应当认定有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，沭阳法院原审判决：一、广厦公司于判决生效后二十日内与孙金奎签订关于石桥·无锡花园16号楼101、102、103号商铺的《商品房买卖合同》，并进行备案登记；二、驳回孙金奎的其他诉讼请求。案件受理费15600元，保全费5000元，共计20600元，由广厦公司负担。沭阳法院再审查明：2014年5月10日，孙金奎与广厦公司签订《石桥·锡花园房屋认购书》，约定孙金奎购买广厦公司开发的位于沭阳县常州路东侧、和谐路南侧的石桥·无锡花园16号楼营业房由西向东一、二、三间，但没有载明房号。原审判决的101、102、103号商铺，从沭阳县房产测绘队提供的房屋分层平面图上反映，商铺为从东向西排序，分别为101、102、103、104、105、106、107，从西往东107商铺由4间构成，106、105则由2间构成，其他101-104为4间单间商铺。沭阳法院再审认为，孙金奎与广厦公司签订的房屋认购书约定，购买标的物为石桥·无锡花园16号楼营业房由西向东一、二、三间，没有标明房号。沭阳县房产测绘队提供的房屋分层平面图反映，孙金奎购买的3间商铺是107号商铺中从西向东3间，原审判决认定孙金奎购买101、102、103号商铺，认定事实错误，应予纠正。孙金奎主张所购买商铺是101、102、103号，无事实依据，难以支持。经沭阳法院审判委员会讨论决定，对孙金奎的原审诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百零七条，沭阳法院再审判决：一、撤销沭阳县人民法院（2014）沭民初字第03471号民事判决书。二、驳回孙金奎的诉讼请求。原审案件受理费15600元，保全费5000元，共计20600元，由孙金奎负担。二审中，当事人未提交新证据。二审过程中，孙金奎对其与广厦公司签订的房屋认购书约定的石桥·无锡花园16号楼营业房由西向东一、二、三间为16号楼107号商铺中的一部分的事实予以认可。二审查明，2014年5月10日，孙金奎与广厦公司签订房屋认购书，约定孙金奎购买广厦公司石桥·无锡花园16号楼营业房西至东第一、二、三间，房屋面积约300平方米，最终以房产部门测定面积为准，房屋单价为4000元/平方米，房屋总价120万元，一次性付清。认购书签订当日，广厦公司向孙金奎出具收据1张，载明收到孙金奎购无锡花园16号楼商铺由西向东第一、二、三号共三间约300平方米房款120万元。沭阳县房产测绘队提供的房屋分层平面图反映，商铺为从东向西排序，分别为101、102、103、104、105、106、107，其中107号商铺的面积为376.32平方米（该面积为广厦公司的销控表载明的面积）。二审另查明，2014年9月12日，周树生与广厦公司签订房屋认购书，约定周树生购买石桥·无锡花园16号楼朝南的101营业房，房屋面积约92.93平方米，房屋价款66万元，一次性付清。2014年9月16日，广厦公司向周树生出具收据1张，载明收到周树生66万元，收款事由：购无锡花园16号楼101商铺约92.93平方米（一、二层连体，以测绘为准，多退少补）。周树生诉广厦公司商品房销售合同纠纷一案，沭阳法院于2015年9月17日立案受理，于2015年11月30日作出（2015）沭民初字第03631号民事判决，判决周树生与广厦公司之间就石桥.无锡花园16号楼101号商铺的商品房买卖合同关系成立。该判决已发生法律效力。二审再查明，对周树生、解晓波、孙娟针对沭阳法院查封石桥·无锡花园16号楼101、102、103号商铺提出的执行异议，沭阳法院于2015年12月4日作出执行裁定，以周树生、解晓波、孙娟实际是对（2014）沭民初字第03471号民事判决的异议，不属执行异议审查范围为由，裁定驳回周树生、解晓波、孙娟提出的执行异议，并告知其按审判监督程序办理。2016年5月13日、5月18日，周树生、解晓波、孙娟分别对（2014）沭民初字第03471号民事判决向沭阳法院申请再审。本案二审争议焦点为：一、沭阳法院再审程序是否合法；二、孙金奎要求改判维持沭阳县人民法院（2014）沭民初字第03471号民事判决的请求是否应予支持。本院认为，孙金奎关于沭阳法院再审程序违法的主张不能成立。理由如下：周树生等人作为与广厦公司就石桥·无锡花园16号楼101、102、103号商铺签订认购书的当事人，沭阳法院（2014）沭民初字第03471号民事判决错误认定孙金奎与广厦公司签订了石桥·无锡花园16号楼101、102、103号商铺认购书，损害了周树生等人的民事权益，周树生等人有权对（2014）沭民初字第03471号民事判决申请再审。孙金奎关于“周树生等人没有申请再审的资格，广厦公司未对（2014）沭民初字第03471号民事判决提出异议，沭阳法院依周树生等人的申请起动再审程序错误”的主张，没有法律依据，不能成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十三条规定，根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。沭阳法院于2015年12月4日作出驳回周树生、解晓波、孙娟执行异议的执行裁定，并告知其按审判监督程序办理。周树生、解晓波、孙娟分别于2016年5月13日、5月18日向沭阳法院申请再审。孙金奎关于周树生等人在沭阳法院作出驳回执行异议裁定之后未在6个月内申请再审，沭阳法院起动再审程序错误的主张与事实不符，不能成立。根据查明的事实，孙金奎与广厦公司签订的认购书约定的商铺为“16号楼营业房由西向东一、二、三间”，即现16号楼107号商铺的一部分。沭阳县房地产管理处将石桥·无锡花园16号楼101、102、103号商铺备案登记到孙金奎名下，是应法院协助执行判决的要求而进行，并非广厦公司履行合同义务的结果，在原审判决经过再审被依法撤销的情况下，应根据法院最终生效判决撤销原备案登记。并且，商品房买卖合同的备案登记并非权属变更登记，并不产生物权变动的效力。孙金奎关于16号楼101、102、103号商铺已备案登记在其名下，其已取得该部分房屋所有权的主张，不能成立。孙金奎要求改判维持原审判决的请求不应得到支持。在沭阳法院再审过程中，孙金奎并未提出变更房号的请求，孙金奎如认为与广厦公司成立了石桥·无锡花园16号楼107号商铺的买卖合同，可另行主张权利。综上所述，上诉人孙金奎的上诉请求不能成立，应予驳回；沭阳法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持沭阳县人民法院（2016）苏1322民再47号民事判决。二审案件受理费15600元，由上诉人孙金奎负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  谢朝晖审判员  徐金鸽二〇一九年十月二十二日书记员  汤媛媛