河北省隆化县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0825民初3659号原告（执行案外人）：辛有，男，户籍地隆化县，现住隆化县。委托诉讼代理人：汪淑华，河北泓鹏律师事务所律师。被告（申请执行人）：承德市郊区农村信用合作联社，住所地承德市双桥区新华路**。法定代表人：夏志厂，理事长。委托诉讼代理人：马继霞，女，住承德市双桥区。委托诉讼代理人：苏铁钢，河北汇林律师事务所律师。被告（被执行人）：承德龙乡房地产开发有限责任公司，住所地承德市双桥区美丰街**。法定代表人：徐岩，总经理。被告（被执行人）：承德吉舜达物资有限公司，，住所地河北省承德市双桥区东北山法定代表人：董琳浩，总经理。被告（被执行人）：董琳浩，男，住承德市双桥区。被告（被执行人）：徐景隆，男，住承德市双桥区。被告（被执行人）：徐桂芹，女，住承德市双桥区。被告（被执行人）：徐岩，男，住承德市双桥区。被告（被执行人）：李小磊，女，住承德市双桥区。原告辛有与被告承德市郊区农村信用合作社联社（以下简称信用社）、承德龙乡房地产开发有限责任公司（以下简称龙乡公司）、承德吉舜达物资有限公司（以下简称吉舜达公司）、董琳浩、徐景隆、徐桂芹、徐岩、李小磊案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月12日立案后，依法适用普通程序进行了审理。被告信用社于2019年4月23日向本院提出中止审理的书面申请，认为原告辛有与被告信用社之间还存在（2018）冀0825民初689号被告申请执行隆化县康泰嘉园小区118号房屋和A座底商地下室的执行异议之诉的案件，因信用社对承德市中级人民法院作出的（2018）冀08民终4052号民事判决不服，向河北省高级人民法院申请再审且已立案，被告信用社认为该案再审结果直接影响本案的处理结果，所以申请中止本案的审理，本院于当日裁定中止审理。后本院于2019年8月19日恢复审理，于2019年8月30日公开开庭进行审理，原告辛有及委托诉讼代理人汪淑华，被告信用社的委托诉讼代理人马继霞、苏铁钢到庭参加诉讼，被告龙乡公司、吉舜达公司、董琳浩、徐景隆、徐桂芹、徐岩、李小磊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席对本案进行了审理。现已审理终结。原告辛有向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得执行隆化县康泰嘉园小区G座二单元1203、1204、1303、1304、1403、1404号房屋及地下室G座负一层8间地下室,撤销隆化县人民法院（2017）冀0825执240之85号执行裁定书，撤销（2018）冀0825执异59号执行裁定书。2、判决确认原告为隆化县康泰嘉园小区G座2单元1203、1204、1303、1304、1403、1404号房屋及地下室G座负一层8间地下室的房屋所有权人；3.由被告承担本案的全部诉讼费及其他费用。事实和理由：隆化县人民法院执行申请执行人信用社与被执行人龙乡公司、吉舜达公司、董琳浩、徐景隆、徐桂芹、徐岩、李小磊金融借款合同一案中，于2018年9月3日作出（2017）冀0825执240之85号执行裁定书，将被告龙乡公司建设的座落于隆化县房屋及地下室G座负一层8间地下室予以查封，原告于2018年9月26日对该执行标的提出执行异议，请求排除对上述房产的执行。贵院于2018年11月22日作出（2018）冀0825执异59号执行裁定书，驳回原告的异议，原告认为根据相关法律法规及司法解释的规定，该裁定严重侵害了原告的合法权益。理由如下：一、信用社以龙乡公司在建工程为吉舜达公司的借款设定抵押并办理抵押登记违法，本案涉及的康泰嘉园小区G座2单元1203、1204、1303、1304、1403、1404号房屋及地下室G座负一层8间地下室在抵押前已经归原告所有，原告所有的房屋及地下室是经过第三方隆化县政府出面协调解决的，有解除合作协议书和隆化县人民政府的调度会议为证，有生效的判决证明原告与被告龙乡公司签订的解除合作协议和补充协议合法有效，证明被告龙乡公司在抵押该房屋时就没有所有权和处置权，属无权抵押。二、（2018）冀0825执异59号执行裁定书适用法律错误、认定事实不清，裁判的依据不足。因原告所有的房屋及地下室是与龙乡公司解除合作协议后依法分配所得，不适用不动产物权依法登记发生效力的规定。其次，贵院执行查封严重超出执行标的，被告龙乡公司现在实际所有的抵押房屋价款足够执行抵押的借款，因此原告所有的房屋及地下室不应在执行标的内。三、隆化县人民法院（2018）冀0825执异59号裁定适用法律错误。本案所涉房屋及地下室符合民事诉讼法司法解释312条第一款（一）项、第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，应排除执行，原告在该案涉房屋抵押前就取得了所有权，已经支付全部价款，也符合相关的法律规定。综上，（2018）冀0825执异59号裁定已经查明原告与被告龙乡公司合作开发关系，经隆化县政府协调解除合作协议，被告龙乡公司对康泰嘉园小区G座2单元1203、1204、1303、1304、1403、1404号房屋及地下室G座负一层8间地下室没有所有权和处分权，抵押不合法，对该抵押房屋的行为不产生效力，根据民诉法解释第三百一十二条第一款第（一）项的规定：案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；第二款规定:案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决书中一并做出裁判。因此望贵院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告信用社辩称，1.信用社与龙乡公司签订的抵押合同合法有效，信用社对其抵押财产享有优先受偿权，具有排他性，有权对该涉案房屋进行拍卖。根据担保法第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案中信用社与吉舜达公司签订了企业借款合同，并与龙乡公司签订了《抵押合同》，该两份合同均为合法有效合同，抵押合同签订后，双方办理了抵押物登记手续，合同约定：承德龙乡房地产开发有限公司为承德银阔商贸有限公司所借款提供抵押担保，抵押物为隆国用（2013）第153号土地使用权及位于隆化镇建设西街的D、G两幢在建商住楼，这其中就包括本案的涉案标的G座2单元1203、1204、1303、1304、1403、1404号房屋及地下室G座负一层8间地下室，答辩人作为抵押权人，在办理完抵押物登记手续后，抵押合同生效，继而享有了对抵押物的优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。故此答辩人作为合法有效的抵押权人有权对抵押财产申请强制执行，并具有优先受偿的权利。2.原告的异议申请缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。首先，根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力，未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案的争议标的物系房屋，属于不动产，信用社与龙乡公司签订抵押合同后即办理了抵押登记手续，产生了法律效力，而原告所主张的房产却没有办理登记手续，没有产生物权效力，故不能对抗信用社的抵押物权。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：1、案外人是否系权利人。2、该权利的合法性与真实性。3、该权利能否排除执行。本案中，原告虽然与龙乡公司签订了解除合作关系协议书，并在协议中约定将本案的涉案房屋抵顶给原告，但是并没有办理登记手续，因此该协议只能证明原告与龙乡公司之间存在债权债务关系，但是不能说明原告对案涉房屋拥有物权，不能产生物权效力，故此原告对该案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，对其异议请求应予以驳回。3.通过查看原告与龙乡公司签订的解除合作关系协议书后，对相应房屋抵顶的明细发现，本案中原告所主张1403、404号两套房屋并非在明细中，关于G座负一层8间地下室，在抵顶明细中没有具体的位置及面积，该不确定因素不能够确定本案中原告所主张的G座负一层8间地下室具体的位置。因此原告提出的两项主张没有事实依据。被告吉舜达公司、董琳浩、徐景隆、徐桂芹、徐岩、李小磊未到庭答辩亦未向本院提交证据。原告为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1：龙乡公司与辛有签订的合作协议一份，拟证明2011年5月30日双方合作共同开发隆化县康泰小区一期工程。证据2：龙乡公司与辛有解除合作关系的情况说明、解除合作关系协议书各一份，拟证明原告与龙乡公司合作开发是隆化县三年大变样的重点项目，于2013年2月1日隆化县政府调度会议协调龙乡公司与辛有在平等、自愿、合理算账的前提下辛有合理退出，由龙乡公司一家进行开发。2013年2月4日双方签订解除合作关系协议书，由龙乡公司支付给原告前期投资及退出合作开发的补偿合计2750万元，其中现金1200万元，另外1550万元以房屋抵顶，证明涉案房屋在抵押前即为原告所有，龙乡房公司对涉案房屋没有所有权和抵押权，属无权抵押，原告享有足以排出强制执行的民事权益。证据3：（2018）冀0825民初685号隆化县人民法院民事判决书一份，拟证明该生效判决本院认为部分“龙乡公司与辛有签订的解除合作关系是双方真实意思的表示，合法有效”。证据4：（2018）冀0825民初689号民事判决书、（2018）冀08民终4052号民事判决书、（2019）冀民申1413号民事裁定书各一份，拟证明原告在被告信用社抵押、查封之前，已经支付全部价款，涉案房屋权属归原告所有。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、民事诉讼法解释第三百一十二条第一款第一、二项之规定对涉案房屋不应执行，判决涉案房屋归原告所有。（2018）冀0825民初689号判决驳回案外人辛有对隆化县康泰家园小区的118号房屋和临街A座底商地下室的执行异议，辛有不服该判决上诉至承德市中级人民法院，承德市中级人民法院作出（2018）冀08民终4052号判决，撤销了689号民事判决，不得执行辛有与龙乡公司签订的解除合作协议中抵顶的房屋，信用社不服，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院作出（2019）冀民申1413号民事裁定，驳回了信用社再审申请，现（2018）冀08民终4052号判决已经生效。又因本案的涉案房屋与（2018）冀08民终4052号案涉及的房屋都是原告辛有与被告龙乡公司解除合作协议中确定的补给辛有的房屋，只是法院在执行阶段出具了不同的执行裁定。证据5：隆房建字第××号附记、隆他项（2013）第114号国有土地使用权抵押登记、龙乡公司没有出售房屋的明细各一份，证明龙乡公司未售出的抵押房产足以偿还信用社剩余的债权，同时证明信用社的债权为2000万元，但整体抵押房屋总价款为9000多万元，超标的抵押多倍，当时龙乡公司抵押时是不包括原告所有的房屋，隆化县人民法院裁定执行的房屋严重超标的。证据6：（2017）冀0825执240之85号、（2018）冀0825执异59号民事裁定书各一份，拟证明这两份裁定是原告提起此次诉讼的法律依据，也证明该涉案房屋与（2018）冀0825民初689号涉案房屋是一体的。证据7：隆化县房屋他项权审批记录及他项权利登记申请书各一份，拟证明信用社抵押超标的，在抵押时只出示了两证。被告信用社对原告提交的证据质证如下：认为证据1、2、3、6与本案不具有关联性，该四份证据只能证明原告与龙乡公司之间存在债权债务关系，这种关系不能对抗作为本案被告信用社的抵押权，不能达到原告的证明目的；其中证据2恰恰能证明原告辛有只是签订了协议，只有公章无经手人签字，且没有对抵顶价款的房屋进行备案登记，不足以排除信用社强制执行权。对证据4被告信用社正在申诉、抗诉过程中，通过其他途径对该组判决另行主张权利，该组判决所陈述的理由我们认为不足以对抗本案中被告信用社的主张，因为本案中涉及的是住宅和地下室，而该组判决中涉及的有底商和住宅，也无法确定地下室的用途，且判决适用法律错误，应该适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，而不是第二十八条。认为证据5不能达到原告的证明目的，因为信用社在作抵押时是在建工程，是有抵押率的，依据当时抵押的程序是完全符合法定程序的；对未售出房屋的记载真实性有异议。认为证据7不能达到原告的证明目的，法律规定在法庭辩论终结前办理登记的属于合法有效。被告信用社向本院提交如下证据：证据1：吉舜达公司与信用社签订的借款合同一份，拟证明信用社是债权人，吉舜达公司是债务人，双方签订的借款合同合法有效，借款金额为2000万元。证据2.龙乡公司与信用社签订的抵押合同，拟证明信用社作为抵押权人对抵押物享有优先受偿权。证据3.抵押物清单，拟证明案涉房产在抵押范围内，信用社对该抵押物享有抵押权。证据4.××号他项权证书，拟证明双方对抵押物品办理了抵押登记并取得了他项权利证书，信用社对该抵押物享有优先受偿权。证据5.双桥区人民法院作出的（2016）冀0802民初1975号民事判决书，该判决书是信用社向法院申请执行的法律依据。证据6.双桥区人民法院作出的（2015）双桥民保字第135号保全裁定书，拟证明信用社向法院主张优先受偿权的措施为先抵押，后查封。原告对被告信用社提交的证据质证如下：对证据1-6的真实性无异议，但对证明目的不认可。原告在庭审中提交的证据4生效裁判文书已经确认被告信用社的债权不享有优先受偿权；信用社提交的证据1属于违法放贷，在建工程抵押时只有两证，没有达到五证俱全。本院对双方当事人无异议的证据认定如下:被告信用社对原告提交的证据1、2、3、4、5（除未出售房屋明细外）、6真实性无异议，原告对信用社提交的证据1、2、3、4、5、6真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院对双方当事人有争议的证据认定如下：虽然被告信用社对原告提交的证据7有异议，但该证据与被告信用社提交的证据4能够相互印证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的当庭陈述和经审查确认上述证据，本院认定事实如下：2014年9月24日被告吉舜达公司在被告信用社借款2000万元，由被告龙乡公司以位于隆化镇康泰嘉园小区D幢1-4单元1-8层和G幢10267.19平方米在建商住楼提供抵押担保；由董琳浩、徐景隆、徐桂芹、徐岩、李小磊提供连带责任保证担保。借款到期后被告吉舜达公司未履行还款义务，信用社将借款人及担保人起诉到双桥区人民法院，经双桥区人民法院审理，于2016年6月21日作出（2016）冀0802民初1975号民事判决书，确定由借款人返还借款本金、利息及实现债权的费用，信用社对龙乡公司名下的康泰家园小区D幢1-4单元1-8层和G幢10267.19平方米在建商住楼享有优先受偿权，由担保人承担连带清偿责任。信用社在向双桥区人民法院起诉前申请了诉前财产保全，双桥区人民法院于2015年12月3日作出（2015）双桥民保字第135号诉前保全裁定，查封了案涉房产。借款人吉舜达公司及抵押人、担保人未在判决确定的期限内履行义务，信用社申请强制执行，承德市中级人民法院于2016年11月18日作出（2016）冀08执217号执行裁定书，将该执行案件移送隆化县人民法院执行。本院立案后于2018年9月3日作出（2017）冀0825执240之85号执行裁定书，查封了被执行人龙乡公司建设的坐落于隆化县（建筑面积160平米），本案原告对该裁定提出异议，本院于2018年11月12日作出（2018）冀0825执异59号执行裁定：驳回案外人辛有的异议申请。本案原告辛有对（2018）冀0825执异59号执行裁定不服，于2018年12月12日向本院提起异议之诉。另查明，2018年3月31日隆化县人民政府出具情况说明，证明康泰嘉园项目是“三年大变样”期间的重点项目之一，由原告辛有和被告龙乡公司合作开发，由于合作双方矛盾突出、互相质疑，致使工程建设进展缓慢，为加快回迁进度、确保社会稳定，2013年2月1日在隆化县政府召开协调会，经隆化县人民政府协调，和经双方协商，原告同意退出，由龙乡公司一方进行开发，2013年2月4日原告与龙乡公司签订了解除合作关系协议书。根据该协议书约定，承德龙乡房地产开发有限公司补偿原告2750万元，付款方式为现金1200万元，以房屋抵项1550万元，抵顶的房屋包括上述本院裁定查封的房屋。原告于2015年3月5日已实际占有使用案涉房产。本院认为，本案的争议焦点为：原告依据其与龙乡公司签订的《解除合作协议》分得并实际占有房屋的行为能否排除被告信用社的强制执行。原告与龙乡公司签订《解除合作协议》的时间为2013年2月4日，此时原告已经取得被抵顶房屋的期待权利，即原告与龙乡公司之间形成了房屋买卖合同关系，且合法有效。原告的购房款即为龙乡公司应补偿给原告的投资款，视为原告已提前向龙乡公司预付了全部购房款，不需要再另外支付。未办理房屋产权登记是因龙乡公司所致，与原告无关。原告于2015年3月5日已实际占有和使用上述房屋,且原告的占有行为系合法占有。而龙乡公司提供抵押的时间是2013年12月16日，在原告与龙乡公司签订《解除合作协议》之后，即在原告与龙乡公司的房屋买卖合同成立之后。双桥法院查封时间为2015年12月3日、隆化法院查封时间为2018年9月3日，也均在原告与龙乡公司形成房屋买卖合同之后和原告实际占有案涉房屋之后。故被告信用社辩称的原告与龙乡公司虽然签订《解除合作协议》以房抵顶补偿款，但并未办理登记，不发生不动产变动的法律效力的抗辩主张本院不予采纳。综上所述，虽然案涉房屋还登记在被执行人龙乡公司名下，而原告已经购买（以抵顶形式）该房屋，未办理不动产登记非因原告原因所致，从原告与龙乡公司签订的《解除合作协议》时间、原告占有案涉房屋时间、支付房屋价款的事实看，原告均足以享有对案涉房屋排除被告信用社强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、第一百三十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，缺席判决如下：一、撤销隆化县人民法院（2017）冀0825执240之85号执行裁定；二、撤销隆化县人民法院（2018）冀0825执异59号执行裁定；三、不得执行隆化县康泰嘉园小区G座2单元1203、1204、1303、1304、1403、1404号房屋及地下室G座负一层8间地下室；四、隆化县康泰嘉园小区G座2单元1203、1204、1303、1304、1403、1404号房屋及地下室G座负一层8间地下室所有权归原告辛有所有。案件受理费28477元，由被告承德市郊区农村信用合作联社负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  郭英杰审 判 员  王翔宇人民陪审员  方玉春二〇一九年十月十四日书 记 员  王 雷附页：一、法律适用1.《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。5.《中华人民共和国民事诉诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。6.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。二、上诉权和上诉期限如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。预交上诉费28477元，逾期未交上诉状或者提交上诉状后七日内未预交上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。三、申请执行的期限依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，申请执行的期限为二年，本案原告自本判决生效后，自动履行期间届满之日起两年内应向本院申请执行。