文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终6706号上诉人（原审原告、反诉被告）：黑龙江瑞盛房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市双城区团结大街**。法定代表人：佟晓会，总经理委托诉讼代理人：张殿常，北京市鑫泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：马喜臣，男，1966年10月22日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：宋恒玉，黑龙江恒金律师事务所律师。原审第三人：哈尔滨市双城区人民政府房屋征收办公室，住所，住所地哈尔滨市双城区新兴大街**div>法定代表人：单保卫，主任。委托诉讼代理人：龚春刚，黑龙江鼎铎律师事务所律。上诉人黑龙江瑞盛房地产开发有限公司（以下简称瑞盛公司）因与被上诉人马喜臣、原审第三人哈尔滨市双城区人民政府房屋征收办公室（以下简称双城征收办）拆迁补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2019）黑0113民初1348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人瑞盛公司的委托诉讼代理人张殿常，被上诉人马喜臣及其委托诉讼代理人宋恒玉，原审第三人双城征收办的委托诉讼代理人龚春刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞盛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决认为双方之间签订的两份拆迁补偿协议与作为征收主体的双城征收办无关，属认定事实错误。瑞盛公司系案涉工程的开发商，该建设工程是棚户区改造项目。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《哈尔滨市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。2011年，双城区人民政府作出征收案涉国有土地上房屋的决定。依据法律规定，案涉地块上的房屋自征收活动实施后应当由双城征收办依法征收，房屋所有权人不得向其他主体出售该房屋。本案中，双城征收办未依法履行法定职责，征收案涉国有土地上房屋和向瑞盛公司交付无产权争议的国有土地使用权，违反了法律规定。双城征收办怠于履行职责致使瑞盛公司无法正常开展开发建设棚户区改造工程，其行为与本案有关联性，也与马喜臣的侵权行为给瑞盛公司造成的损害后果具有因果关系和利害关系。2.2016年8月30日，马喜臣通过阻挠瑞盛公司正常施工活动的方式，迫使瑞盛公司在违背真实意思的情况下签订了《拆迁补偿协议书》。双方另约定，依据该协议签订的《哈尔滨市商品房买卖合同》，是对协议履行的保证，并不是双方买卖或安置的真实意思表示。2019年5月，马喜臣强行入户并装修，侵犯了瑞盛公司的合法权益，瑞盛公司多次报警和自行维权，均无果。一审判决认定瑞盛公司已实际交付房屋缺乏证据证明。二、一审判决适用法律错误。1.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，政府是国有土地上房屋唯一征收和补偿主体。本案中，瑞盛公司无征收和补偿国有土地上房屋的主体身份，其与马喜臣签订的两份协议涉及拆迁补偿内容的协议因与法律规定的主体相悖不发生法律效力，且两份协议亦因涉及的法律关系与立法目的相悖而无效。故原审判决认定《房屋拆迁补偿协议书》《拆迁补偿协议》有效，属适用法律错误。2.马喜臣主张其持有的10份《商品房买卖合同》是瑞盛公司向其支付的补偿。依据法律规定，补偿的对象应当是原房屋所有人，房屋所有人交易房产应当向国家缴纳税费；本案涉及的10份买卖合同中有2份合同标注的合同相对方是马欢，该行为违反法律规定，买卖合同因马喜臣、马欢逃避缴税义务，侵害国家利益而无效，故一审法院认定10份《商品房买卖合同》有效，属适用法律错误。3.一审法院认为瑞盛公司举示的10套房产的评估报告系单方委托，对其真实性、合法性不予采信系适用法律错误。当事人单方委托的鉴定，并不当然无效，即便是该鉴定意见有瑕疵，法院也可以通知鉴定人出庭说明、补充鉴定或者重新鉴定等方式予以补正。一审法院未经法院委托、马喜臣未参与，否定其证明效力，无法律依据。三、本案双方对案件事实争议较大且标的额巨大，应当依法适用普通程序，组成合议庭对案件进行审理，一审法院适用简易程序审理，违反法律规定。马喜臣辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求二审法院驳回瑞盛公司的上诉请求。双城征收办述称：本案一审阶段，瑞盛公司在起诉状的事实和理由部分均未对双城征收办提出主张，瑞盛公司举示的证据也没有指向双城征收办存在不当行为或侵害其合法权益。瑞盛公司的诉请与证据指向均针对马喜臣，没有证据证明双城征收办在案涉合同关系中处于何种地位，起到何种作用，获取何种利益，侵害了哪一方权益，因此对上诉状中有关双城征收办的理由不予认可。瑞盛公司向一审法院起诉请求：依法变更瑞盛公司与马喜臣于2014年7月24日签订的《房屋拆迁补偿有关协议》及2016年8月30日签订的《拆迁补偿协议书》，判令将马喜臣强占10套房产退还给瑞盛公司。马喜臣向一审法院提出反诉请求：1.确认马喜臣与瑞盛公司于2016年8月29日签订的10份《哈尔滨市商品房买卖合同》（合同联机备案编号为1680144300010、1680144300011、1680144300012、1680144300013、1680144300014、1680144300015、1680144300016、1680144300018、1680144300019、1680144300020）有效，瑞盛公司履行协助马喜臣办理上述房屋产权证的义务；2.瑞盛公司向马喜臣支付逾期交房违约金149333元。一审法院认定事实：瑞盛公司系双城区瑞盛家园开发商，马喜臣是被拆迁户，2014年7月24日瑞盛公司、马喜臣就房屋拆迁事项达成《房屋拆迁补偿协议书》，约定瑞盛公司给马喜臣补偿340万元，瑞盛公司向马喜臣先期支付30万元。后期由于瑞盛公司施工要对马喜臣房屋进行拆迁，于2016年8月30日瑞盛公司、马喜臣又签订《拆迁补偿协议》，该协议约定，瑞盛公司拆迁马喜臣房屋建筑面积237平方米，实际面积280平方米，由瑞盛公司补偿马喜臣5941913.30元。瑞盛公司一次性支付马喜臣170万元，尾款4241913.30元，瑞盛公司用十套房屋（其中商服2套、住宅8套）抵顶上述尾款，并约定如上述10套房屋出售，瑞盛公司配合马喜臣办理产权过户手续并承担所产生的费用。如瑞盛公司违约，按合同总标的30%承担违约责任。合同签订后，瑞盛公司一次性支付给马喜臣170万元，并于2018年8月29日将瑞盛公司开发小区的10套房产抵顶给马喜臣并与马喜臣签订了该10套房屋的买卖合同，瑞盛公司、马喜臣在双城区房产部门对该10套房屋的合同联机备案，并约定于2016年12月31日将《商品房买卖合同》所签订的房产交付马喜臣。2018年5月1日，马喜臣正式入户。一审法院认为，瑞盛公司与马喜臣之间签订的《房屋拆迁补偿协议书》《拆迁补偿协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，且瑞盛公司、马喜臣按约定已经履行了各自的义务。瑞盛公司在未提供相关证据证明其签订协议时受威胁、违反法律规定等情况下要求与马喜臣解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同约定解除及法定解除的情形。且瑞盛公司、马喜臣之间签订的《拆迁补偿协议》与作为征收主体的第三人征收办无任何关系，故瑞盛公司请求变更2014年7月24日、2016年8月30日与马喜臣签订的两份拆迁补偿协议并要求返还10套房屋的诉讼请求一审法院不予支持。另外，2016年8月29日瑞盛公司与马喜臣了签订的10份《哈尔滨市商品房买卖合同》，该10份合同系双方当事人在签订补偿协议的基础上为抵顶余下拆迁款而签订的，是双方当事人意思表示一致的情况下签订的，并在房产登记机关联机备案且已实际交付，故该10份合同应为有效合同。庭审中，马喜臣请求瑞盛公司支付逾期交房违约金，虽然瑞盛公司在房屋交付时间问题上存在违约行为，但因马喜臣在庭审中未举示证据证明其违约损失的具体赔偿标准，故对马喜臣的这一反诉请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》四十四条、第五十四条、第五十五条之规定，判决：一、驳回瑞盛公司的诉讼请求。二、确认马喜臣与瑞盛公司签订的10份《哈尔滨市商品房买卖合同》有效。三、瑞盛公司于判决生效后十日内协助马喜臣办理产权过户手续。四、驳回马喜臣其他诉讼请求。二审期间，马喜臣举示了黑龙江省电力有限公司哈尔滨供电公司所出具的用户缴费明细。拟证明：马喜臣不是非法进户，已实际占有并使用该房产。瑞盛公司质证意见：对真实性无异议，合法和关联存在异议。即使不是房主也可以交纳相关费用。双城征收办质证意见：对真实性无异议。本院认证意见：对该证据真实性本院予以确认，相关证明问题本院将结合案件事实与其他证据予以综合评判。本院经审理查明：2016年8月29日，马喜臣作为买受人与瑞盛公司作为出卖人签订8份《哈尔滨市商品房买卖合同书》（合同编号为1680144300010、1680144300011、1680144300012、1680144300013、1680144300014、1680144300015、1680144300016、1680144300019）。同日，马喜臣之子马欢作为买受人与瑞盛公司作为出卖人签订2份《哈尔滨市商品房买卖合同书》（合同编号为1680144300018、1680144300020）。上述合同均已在哈尔滨市双城区房产住宅局进行了联机备案，备案编号同合同编号一致。2019年10月9日，马喜臣向本院申请在本次诉讼中放弃对合同编号为1680144300018、1680144300020两份合同的诉讼请求。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于一审适用简易程序审理是否程序违法的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十七条规定：“下列案件，不适用简易程序：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）当事人一方人数众多的；（四）适用审判监督程序的；（五）涉及国家利益、社会公共利益的；（六）第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的；（七）其他不宜适用简易程序的案件。”第二百六十九条规定：“当事人就案件适用简易程序提出异议，人民法院经审查，异议成立的，裁定转为普通程序；异议不成立的，口头告知当事人，并记入笔录。”本案中，一审法院适用简易程序审理，并不违反相关法律规定，也不属于不适用简易程序的上述情形，且瑞盛公司在一审中并未对简易程序审理本案提出异议，故其该项上诉主张不成立。关于双方是否应按《房屋拆迁补偿有关协议书》及《拆迁补偿协议》履行各自义务的问题。瑞盛公司起诉时以乘人之危、显失公平主张变更该2份协议，返还案涉10套房屋，在上诉时又以瑞盛公司不是适格的征收拆迁主体，违反法律规定为由，主张协议无效。在经本院释明后，瑞盛公司以合同无效作为其请求权基础，对受胁迫、显失公平等撤销协议理由不再主张。针对此，第一，瑞盛公司在上诉中所坚持的合同无效的主张，与其要求变更协议的诉讼请求相互矛盾，该理由并不能支持其在一审中的诉讼请求。第二，案涉拆迁协议中约定，马喜臣自有房产在瑞盛公司新建楼房拆迁范围内，马喜臣同意瑞盛公司拆除房屋，瑞盛公司同意给付其补偿款。双方作为平等民事主体签订协议，应遵循意思自治和契约严守的原则，履行各自的义务。双城征收办并非本案合同相对人，至于瑞盛公司与双城征收办在案涉房屋征收中是何种法律关系，并非本案审理范围，也不影响本案对瑞盛公司与马喜臣之间权利义务的评判。第三，瑞盛公司作为专业的房地产开发公司，其明知有关拆迁的相关法律、规定和政策，即签订案涉协议时瑞盛公司便知道其主张的可能导致合同效力问题的相关理由。在案涉房屋已被拆除，瑞盛公司的合同目的已实现，相关事实不可逆的情况下，瑞盛公司通过主张合同无效而免除相关义务与责任并从中获益，有违诚实信用的基本原则，不应予以支持。第四，瑞盛公司虽不再坚持可撤销的主张，但依然要求拆迁补偿款应以政府评估价格为准，申请本院调取马喜臣被拆迁房屋的政府评估价格。如前所述，案涉协议的签订是双方真实意思表示一致的结果，瑞盛公司应受此约束。不能以等价置换的取向和以物换物的标准来推导出房屋评估价格与拆迁补偿价格必须一致，在签订和履行案涉协议过程中还存在瑞盛公司提高拆迁效率，节约时间成本，通过顺利拆迁、开发而获得商业利益的因素。不能仅以政府评估价格来否定协议约定价格，否则便违背了合同自治原则，损害了合同相对人的信赖利益，不利于维护市场交易秩序。因此，本院对瑞盛公司调取证据的申请不予准许。关于瑞盛公司是否应履行协助马喜臣办理10套商品房产权更名义务的问题。该10份《商品房买卖合同》是履行上述2份拆迁协议的具体体现，是瑞盛公司给付马喜臣拆迁补偿尾款的方式，应认定有效。案涉房屋已联机备案到马喜臣名下，且马喜臣已占有案涉房屋，瑞盛公司应履行将该房屋产权办理转移登记到马喜臣名下的义务。但该10份《商品房买卖合同》中有2份系瑞盛房地产公司与案外人马欢签订的，属于双方对拆迁补偿协议履行的变更。涉及马欢的2份《商品房买卖合同》，买受人为马欢，也已联机备案在马欢名下，马喜臣请求瑞盛公司履行该合同义务，依据不足，且马喜臣在二审庭审后已作出放弃在本案中主张该2份合同权利的意思表示，故本院对一审法院支持马喜臣该2份合同的判决结论予以纠正。综上所述，一审判决对部分案件事实认定有误，马喜臣对该部分事实所指向的请求在二审予以放弃，系其对权利的处分，本院予以准许并对该部分判项予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2019）黑0113民初1348号民事判决第一项、第四项；二、撤销黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2019）黑0113民初1348号民事判决第二项、第三项；三、确认马喜臣与黑龙江瑞盛房地产开发有限公司于2016年8月29日签订的合同编号分别为1680144300010、1680144300011、1680144300012、1680144300013、1680144300014、1680144300015、1680144300016、1680144300019的8份《哈尔滨市商品房买卖合同书》有效；四、黑龙江瑞盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内协助马喜臣将判项三中涉及的8套房屋产权办理转移登记到马喜臣名下；五、驳回黑龙江瑞盛房地产开发有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，反诉费1594元，由马喜臣负担10元，黑龙江瑞盛房地产开发有限公司负担1634元；二审案件受理费100元，由马喜臣负担20元，由黑龙江瑞盛房地产开发有限公司负担80元。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 孟朋卓审判员 李妮娜()二〇一九年十月二十三日书记员 周小倩