江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1023民初5300号原告：戴海曙。被告：柴松林。原告戴海曙与被告柴松林租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告戴海曙、被告柴松林到庭参加了诉讼，本案依法审理终结。原告戴海曙向本院提出诉讼请求：1、依法判决原被告租赁合同解除；2、依法判令被告向原告支付合同约定的租金：2017年8月1日至2018年5月1日共计15000元，2018年5月1日至2019年7月16日共计26950元，合计41950元；3、依法判令被告向原告支付逾期利息、利率为0.5%利息，合计3110元；4、依法判决被告向原告支付合同约定的违约金，从2017月1日起暂算至2019年7月16日共715天，715天×200元/天=143000元；5、依法判决被告承担本案的案件受理费。不再主张起诉状中的第五项诉讼请求，这是属于第三方的，第六项中的保全费也不存在，也不再主张。事实理由：原告与被告于2013年3月6日签订租赁协议，被告租金支付至2017年8月1日。后经原告多次催告，被告至今既未支付后续租金又拒绝出面协商解除合约，致使原告的房屋无法另行出租或转让，遭受较大的经济损失。为维护原告的合法权益特具状至江苏宝应县人民法院，恳请贵院查明事实，依法判如所请！被告柴松林辩称，当时房租已付到了2017年8月1日，为了解除租赁合同后又补了1万元给戴海曙和王元祥，他和王元祥每人5000元，当时有证人刘某和我一起到公安局找戴海曙谈的，王元祥的事情都是由戴海曙代表的，包括收房租。当时解除租赁合同并退房都是口头谈的，戴海曙也是同意的。我租的房子涉及很多家，都是通过口头告之的方式解除租赁合同并退房的，所有的人都退了。我开的一少酒吧停业后我将支付了近2年的房租。经审理查明：2013年3月6日，原告与被告签订租赁协议一份，协议内容如下：“租赁协议甲方：戴海曙乙方：柴松林甲乙双方就“九九广场”商铺租赁事宜，协商一致，签订本合同。一、甲方同意将铺位出租给乙方为经营场所。二、甲方从2016年5月1日至2023年4月30日出租给乙方使用，租期为七年。三、租金付款从2016年5月1日至2018年4月30日，租金为每年2万元，从2018年5月1日至2023年4月30日，租金为每年2万2千元。四、上述租金从每年的5月1日之前付清，租金为一年一缴。五、租赁期满，或中途退租，房屋的水、电、门、窗、墙体恢复，由皇骐公司恢复原状，保证水、电正常使用。、六、在租赁期间的物业费、管理费由乙方承担。七、甲方保证上述商铺权属无争议。在本合同签订后，如该商铺所有权发生变更，甲方无需提前通知乙方，商铺所有权的变更不影响本合同的履行。八、租赁期间，乙方必须遵守国家的法律法规，按章纳税、守法经营。九、租赁期间，各种税收、管理费、物业服务费、清洁卫生费、水电费等一切费用均由乙方自行承担，乙方应及时主动向有关管理部门缴纳。十、租赁期间，乙方擅自将商铺转租给他人的，甲方有权解除本合同并收回商铺，同时有权追究乙方的违约责任。十一、除本合同另有约定外，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同。十二、本合同期满前三个月，乙方如需要续租商铺应向甲方书面申请，在乙方无违约行为的情况下，甲方在同等级条件下可优先考虑乙方。十三、违约责任：1、甲方无政党理由单方面解除合同的，除退回乙方所交的合同保证金外，还应向乙方支付违约金。2、如乙方未按时向甲方足额缴纳租金及其他应缴费用的，甲方有权单方解除本合同并没收乙方合同保证金，同时乙方还应向甲方每天支付违约金二百元整。3、如乙方违反本合同约定的其他条款，则甲方不退还合同保证金。同时，乙方还应当按租金总额百分之五的比例向甲方另行支付违约金。十四、租赁期间，如因不可抗力导致商铺损毁无地正常使用且连续超过六个月的，任何一方均可以解除本合同，互不承担赔偿责任。租金按实际使用天数计算，多退少补。十五、本合同未尽事项，双方可另行商定，其补充协议经双方签字（章）与本合同具有同等效力。十六、本合同一式叁份，甲、乙双主各执一份，皇骐公司一份，经签字盖章之日起生效。甲方：戴海曙，乙方：柴松林电话：180××******，2013年3月6日。代表方仅代表宝应皇骐公司承诺，甲乙双方终止时，有义务督促乙方恢复3205、3210室，墙体及独立水、电。如不恢复，皇骐公司负责恢复（本合同其他条款，皇骐公司不作为第三方，也不作为参与者）。宝应皇骐房地产开发有限公司合同专用章，陈定国签名，2013.3.7。”被告承租的原告所有的铺位，出租前就己经被拆除了干隔墙，是与其他四户连成一片共同出租给被告的，该出租房屋是由五户出租房屋打通后形成的一个整体，只有一个大门，一把钥匙。由于被告经营不善，严重亏损，于2017年7月23日委托案外人张根寿拆除了经营酒吧内的音箱、灯光、空调、装璜等设备，并将拆除的设备以155000元价格出卖给了张根寿。被告实际上向各房屋出租人将房屋租金已缴纳至2017年7月30日，并口头告知各出租人解除租赁合同，不再承租所有的租赁房屋，同时将租赁房屋唯一的钥匙交给占地面积约550平方的最大出租人胡吉祥。2017年8月1日，被告也与本案原告协商解除租赁合同，按被告陈述，当时原告也是同意解除的，并补偿了原告和另一个出租人王元祥各5000元，10000元是其本人在茶社直接交给原告的，对此原告当庭予以否认，不承认收到过原告的补偿金10000元，承认收到过被告2017年5、6、7三个月两家的租金10000元（包括王元祥的租金5000元），也没有同意解除租赁合同。2019年7月23日，原告向本院提起诉讼，要求判如诉请。以上事实有原告提供的租赁协议、关于租赁房屋的情况说明、短信，被告提供的拆除协议等证据在卷佐证。本院认为：原告与被告签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故为合法有效。因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同被迫解除，出租人要求承租人赔偿其房屋空置期间的租金等实际损失的，可予以支持。根据原告的陈述被告在2017年7月30日前后确实找他本人协商过解除租赁合同事宜，但其本人没有同意；结合被告在2017年7月30日前己经拆除了承租房屋内的设备、腾空房屋并向占地面积最大的出租人胡吉祥交付承租房屋钥匙的事实，可以认定原、被告的租赁协议于2017年7月30日事实上已经解除了。原告要求被告向其支付合同约定的租金41950元（2017年8月1日至2018年5月1日租金15000元，2018年5月1日至2019年7月16日租金26950元），没有事实和法律依据，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。租赁协议解除后，原告所有的九九广场的3号楼3205、3210号铺位，由于在出租被告前原告的商铺就己经由前首承租人拆除了干隔墙，己经与其他四户连成一片形成了一个整体，客观上导致原告无法单独对外出租。原告要求被告按每天200元向其支付合同约定的违约金143000元（从2017月1日起暂算至2019年7月16日共715天，715天×200元/天），原告主张的违约金计算标准过高，从公平原则和诚实信用原则出发，结合双方约定的租期，解除合同的时间，被告的过错程度和原告的实际损失，本院认定以讼争房屋六个的月租金标准10000元作为违约金为宜。至于原告要求被告按月利率为0.5%向其支付逾期利息诉讼请求，因被告不存在拖欠原告租金事实，故本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题解释(二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告戴海曙与被告柴松林于2013年3月6日签订租赁协议。二、由被告柴松林于本判决生效后十日内支付原告戴海曙解除租赁协议后的违约金10000元。三、驳回原告戴海曙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4062元，减半收取2031元，由原告戴海曙承担1500元，由被告柴松林承担531元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费4062元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行；户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审判员  张永干二〇一九年十月八日书记员  潘玲玉