山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初3670号原告：青岛星河湾房地产开发有限公司，住所地青岛市城阳兴阳路****楼**。法定代表人：马晓鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘蒙蒙，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张景盛，山东德衡律师事务所律师。被告：王志伟，男，汉族，1985年3月4日生，住山东省诸城市。第三人：中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行，住所地青岛市城，住所地青岛市城阳区正阳路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：孙蕰昊，该行行长。委托诉讼代理人：刘伟娜，女，汉族，1981年1月12日生，住山东省青岛市李沧区，该公司职工。原告青岛星河湾房地产开发有限公司与被告王志伟、第三人中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛星河湾房地产开发有限公司及其委托代理人刘蒙蒙、张景盛，第三人中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行委托代理人刘伟娜到庭参加诉讼，被告王志伟经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年12月17日，原告与被告王志伟签署《青岛市商品房预售合同》一份，约定：被告王志伟采用按揭贷款的方式以房屋总价款13,783,003.00元购买原告开发的城阳区《青岛星河湾1号园》16栋1单元25层2501户房屋一处。2017年5月8日，被告王志伟与第三人中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行、原告签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定被告王志伟贷款9,640,000.00元用于购买涉案房屋，以涉案房屋为该笔贷款提供担保；原告为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。后因被告未按约定偿还贷款，第三人通知要求原告承担担保责任，依据原告与被告王志伟签署的《青岛市商品房预售合同》约定，原告有权解除该合同并要求被告承担相应的违约责任。据此，原告向被告发出《解除预售合同通知》并要求被告承担违约责任，但被告拒收并拒不配合腾房，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，请求：1、解除原告与被告王志伟签订的《青岛市商品房预售合同》，被告王志伟将城阳区青岛星河湾1号园16栋1单元25层2501户房产返还给原告，并配合原告办理撤销涉案房屋的网签备案手续；2、被告王志伟向原告支付房屋占用费350666元、涉案房屋交易印花税费用、律师代理费、代为偿还银行贷款赔偿金以及被告逾期办理预售备案和抵押登记解除手续的赔偿金（每日按照总房款万分之三自原告收到解除合同通知书后10日内计算至备案手续解除之日），上述款项自原告应返还的涉案房屋购房款中扣除；3、原告从应返还被告王志伟的购房款中扣除被告王志伟所欠第三人就涉案房屋的剩余贷款本金及其他费用，将该贷款本息直接支付给第三人；4、第三人在收到涉案房屋剩余贷款本息后对涉案房屋的抵押预告登记权利消灭，第三人应办理涉案房屋的抵押预告登记撤销手续；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告自愿将房屋占用费按照日万分之三计算为169530.94元。被告王志伟未答辩亦未提交证据。第三人辩称，第三人的贷款流程都是合规合法的，也办理了预告抵押。在原告还清贷款后第三人会配合原告办理后期撤押手续。为支持其主张，原告向本院提交证据如下：一、《青岛市商品房预售合同》（编号为25000004344374）一份。证明：1、被告王志伟采取银行按揭贷款的方式购买原告开发的位于城阳区《青岛星河湾1号园》16栋1单元25层2501户房屋一处，合同总价款为人民币13,783,003元，其中首付款为人民币4,143,003元,贷款金额为人民币9,640,000元；2、该预售合同第23页补充条款部分约定“（1）若被告未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致原告按照银行要求承担担保责任，代被告向银行偿还已到期贷款本息及违约金的，则被告应在原告告知函送达乙方之日起三日内将原告代其向银行偿还的全部款项支付给原告。自原告代被告还款之日起，至被告实际支付全部款项之日止，被告应按日承担代付全部款项万分之三的违约金。另外，原告在被告支付前述款项前有权解除主合同及附件、相关协议，若原告选择解除合同，依据本协议第十条关于被告原因导致合同解除之规定予以执行。（2）若被告未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致银行终止借款并要求原告承担连带保证责任的，则自原告代被告向银行偿还所有按揭贷款本息之日起，主合同及其附件、相关协议等同时解除，并按照双方签署的本补充协议第十条关于被告原因导致合同解除之补充约定予以执行”；3、预售合同第28页第十条约定“因被告原因导致合同解除，双方同意按以下方式处理：（1）合同解除前，原告已经实际支付的全部交易税费均由被告承担，且：若原告在《商品房交付使用通知书》中告知的房屋交接手续开始办理日期前行使合同解除权的，被告须向原告支付相当于合同约定的房屋总价款10%的违约金。（2）需到合同备案管理机关办理相关预售备案及抵押登记等解除手续的，被告应自原告发出《解除合同通知》之日起10日内配合原告办理相关解除手续；若被告在前述期限未能配合原告办理相关解除手续的，则被告每迟延一日需向原告支付全部房价款万分之三的赔偿金。（3）被告除承担本条（1）、（2）项违约责任外，还应承担原告因解除合同所产生的所有费用（包括但不限于房屋差价损失、各项税费、手续费、诉讼费、律师费、评估费、公证费、调查费及执行费等）”；4、预售合同第30页第十五条约定“（1）被告的有效地址以主合同写明的联系地址为准；原告的有效送达地址为青岛市城阳区滨海路星河湾销售中心。（2）所有通知可用特快专递及专人手递方式送达，文件送达的时间：以专人手递方式发出的，对方签收日为收悉日；以特快专递发出的，寄出后第5日后即视为已送达被告。（4）若主合同所记载联系方式发生变更的，被告应提前七日书面通知原告，被告补留或变更其通讯地址的，应当向原告出具其亲笔签名的书面文件，该书面文件经甲方签收确认后方为有效。否则原告按照主合同记载的地址送达的各项通知均视为原告已经履行了通知义务，原告不承担任何延误或被告未收到通知的责任。”预售合同双方主体身份信息介绍部分显示王志伟写明的联系地址为山东省诸城市人民东路18号1号楼1单元402号。第三人对该证据的真实性无异议。二、《个人购房借款/担保合同》（编号03803000152017一手贷0000506）一份。证明：1、第三人作为贷款人根据借款人被告的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为9640000元。2、第十条、第四十一条、第五十四条约定本笔贷款的担保方式为原告作为保证人提供保证担保和被告王志伟以拟购买《青岛星河湾1号园》16栋1单元25层2501户房屋提供的抵押担保。其中保证人原告承担的保证责任的范围按合同第10.2条规定为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，自抵押人的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的不动产登记证明之日后，保证人对此后到期的借款人的债务免除保证责任。第三人对该证据的真实性及证明事项无异议。三、《按揭贷款业务合作协议》一份。证明：1、由第三人作为青岛星河湾1号园项目的按揭贷款办理银行。该协议第四条约定：在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交第三人收押之前，原告同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段连带责任保证，并在第三人存入相当于全部按揭贷款余额的款项，作为履约保证金。2、第六条约定：原告承诺以保证金账户中的保证金及其利息为借款人（购房人）按照借款合同约定偿还贷款本息及其他应付款项承担阶段性质押担保，并保证该质押不会受到任何限制。第三人对该证据的真实性无异议。四、《房屋交接备忘录》、《青岛星河湾一期住宅项目入住办理文表签收单》、《房屋交接确认书》各一份。证明：原、被告之间的《青岛市商品房预售合同》生效后，原告按照合同约定时间向被告发送商品房收楼通知书，被告王志伟于2018年1月16日前往原告处办理的房屋交接手续，至此，原告在《青岛市商品房预售合同》项下的交房义务已履行完毕。第三人认为不清楚交接内容，与第三人无关。五、《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》、《中国工商银行个人还款凭证》。证明：2019年2月至今，因被告王志伟未能按期向第三人偿还贷款本息，第三人自2019年2月28日起按月共五次向原告送达催收通知书，要求原告督促被告王志伟还款或承担连带保证责任。原告在收到第三人催收通知书后，按照第三人要求向其履行了如下连带还款责任：（1）2019年2月28日，第三人向原告送达当期催款通知书，显示截至2019年2月27日，被告共拖欠第三人贷款本息73,196.73元。收到前述催款通知书后，原告于2019年2月28日代替被告王志伟向第三人偿还贷款本息共计73,290.87元（其中本金40,158.735元，正常利息32,769.97元，罚息及复息362.17元）；（2）2019年3月14日，第三人向原告送达当期催款通知书，显示截至2019年3月13日，被告共拖欠第三人贷款本息72,788.93元。收到前述催款通知书后，原告于2019年3月18日代替被告王志伟向第三人偿还贷款本息73,016.28元（其中本金40,166.55元，正常利息32,622.36元，罚息及复息227.37元）；（3）2019年4月2日，第三人向原告送达当期催款通知书，显示截至2019年4月2日，被告共拖欠第三人贷款本息72,641.42元。收到前述催款通知书后，原告于2019年4月8日代替被告王志伟向第三人偿还贷款本息72,734.78元（其中本金40,166.67元，正常利息32,541.39元，罚息及复息26.72元）；（4）2019年4月28日，第三人向原告送达当期催款通知书，显示截至2019年5月1日，被告共拖欠第三人贷款本息72,493.81元。收到前述催款通知书后，原告于2019年5月5日代替被告王志伟向第三人偿还贷款本息72,546.97元（其中本金40,166.67元，正常利息32,380.30元，罚息及复息53.28元）；（5）2019年5月22日，第三人向原告送达当期催款通知书，显示截至2019年6月1日，被告共拖欠第三人贷款本息72,346.19元。收到前述催款通知书后，原告于2019年6月3日代替被告王志伟向第三人偿还贷款本息72,371.86元（其中本金40,166.27元,正常利息32,179元，罚息及复息26.59元）；截止到2019年6月5日，原告共代替被告王志伟向第三人偿还贷款本息共计363960.76元。第三人对该证据的真实性及证明事项无异议，上述回执等均是第三人出具的。六、山东德衡律师事务所《委托代理协议》、《青岛增值税专用发票》（编号：NO.00549351、NO.00549352、NO.00549353）、银行汇款凭证、《山东省律师服务收费管理办法》打印件。证明：原告为维护自身合法权益委托山东德衡律师事务所代理其与被告王志伟商品房预售合同纠纷一案一审程序，根据《山东省律师服务收费管理办法》规定，诉讼标的在500万元以上部分，律师服务费由律师事务所和委托人协商确定，故原告与山东德衡律师事务所协商，本案律师服务费确定为人民币300,000.00元。2019年4月25日，原告依约向山东德衡律师事务所支付了全额律师费。第三人认为与第三人无关。七、印花税费支付凭证一份。证明：原告与被告之间《青岛市商品房预售合同》生效后，原告按照协议约定履行交付房屋及相关税费的承担义务，根据《印花税暂行条例》及《印花税税目税率表》规定产权转移数据的印花税费用金额为所载金额的万分之五，即13783003*0.05%=6891.5元。2017年1月，原告依法缴纳了包括原告在内的2016年12月份办理商品房网签备案的产权转移交易的应缴税费。第三人认为与其无关。八、《解除通知书》、EMS邮寄凭证、邮寄回执网站截图打印件。证明：1、原告在知悉被告王志伟逾期还贷一事后，多次督促其及时向原告支付全部代偿费用，但被告始终拒不履行。2019年3月25日，原告依据其与被告签署的《青岛市商品房预售合同》补充条款第二条第二款第3项约定向其主合同约定的联系地址山东省诸城市人民东路18号1号楼1单元402号发送了《解除预售合同通知》，邮寄回执显示该解除通知于2019年3月26日到达被告预留联系地址，但被告未能在规定期限内配合原告办理相关解除手续。第三人认为与其无关。九、《贝壳租房房源列表》截图打印件。证明：涉案房屋相同楼盘、建筑面积为195㎡的房屋对外租赁的租金标准约为13000元/月，而涉案房屋建筑面积689.84㎡，原告参照前述标准暂时按照20000元/月的标准向被告王志伟主张房屋占有使用费。第三人认为与其无关。为证明其主张，第三人向本院提交证据如下：一、《个人购房借款/担保合同》，证明事项同原告提交的证据二中的证明事项相同。原告对该证据真实性及证明事项无异议。二、还款明细1份，证明：截止到2019年6月26日贷款余额8716166.59元，2019年7月1日正常还款后账户余额是8675999.92元。原告对上述还款金额无异议，原告青岛星河湾房地产开发有限公司2019年7月代偿当月应还款本息，具体金额单据庭后提交。三、还款明细1份，证明截止到2019年9月25日贷款余款为8595666.58元。原告对该证据无异议，但认为到2019年10月份还会产生部分利息，应从返还被告的款项中扣除。经审理查明，一、青岛星河湾房地产开发有限公司（甲方）与被告王志伟（乙方）于2016年12月17日签订的《青岛市商品房预售合同》，约定：被告王志伟采取银行按揭贷款的方式购买原告开发的位于城阳区《青岛星河湾1号园》16栋1单元25层2501户房屋一处，该房屋全装修总价为人民币13783003元，其中首付款为人民币4143003元,第三人中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行同意向被告王志伟发放贷款人民币9640000元作为购买涉案房屋的购房款，并约定若乙方未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致甲方按照银行要求承担担保责任，代乙方向银行偿还已到期贷款本息及违约金的，则乙方应在甲方告知函送达乙方之日起三日内将甲方代其向银行偿还的全部款项支付给甲方，还应自甲方代乙方还款之日起至乙方实际支付全部款项之日止，按日向甲方支付相当于甲方代付全部款项万分之三的违约金。甲方在乙方支付前述款项前有权随时解除主合同及附件。该合同还约定了违约责任、赔偿金额计算方式及因违约产生的所有费用（包括但不限于房屋差价损失、各项税费、手续费、诉讼费、律师费、评估费、公证费、调查费及执行费等）。文件的送达地址以合同中写明的联系地址为准，以特快专递发出的，寄出后第5日后视为已送达。若主合同所记载联系方式发送变更的，乙方应提前7日书面通知甲方。二、2017年5月8日，被告与第三人、原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定：第三人作为贷款人根据借款人被告的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为9640000元，贷款期限为240个月，并以城阳区《青岛星河湾1号园》16栋1单元25层2501户房屋为第三人设立抵押权预告登记。同时，原告作为保证人为被告提供阶段性连带保证担保。保证责任的范围按合同第10.2条规定为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，自抵押人的正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的不动产登记证明之日后，保证人对此后到期的借款人的债务免除保证责任。三、原、被告之间就涉案房屋已经按合同约定交付，但在合同履行过程中，被告未按三方签订的《个人购房借款/担保合同》约定按时还款，原告自2019年2月28日开始收到第三人发出的《个人逾期贷款催收通知书》，第三人要求原告督促被告还款或向其承担连带保证责任。原告收到该通知书后，向第三人履行了连带保证责任，自此原告每月按照第三人要求履行还款义务，截止到2019年9月25日，原告共代替被告向第三人偿还本息共计577650.48元,被告王志伟尚欠第三人欠贷款本金8595666.58元，被告再未向第三人还款。四、原告于2019年3月25日按照双方约定的送达地址向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，告知被告因其违反合同约定逾期还贷，原告依法行使合同解除权，并明确告知被告应于收到该通知之日起10日内向原告返还房屋、恢复原状并配合办理预售备案及抵押登记等解除手续。该邮件因“收件人不在指定地址”被退回。五、原告为向被告主张权利，委托山东德衡律师事务所代理其与被告王志伟商品房预售合同纠纷一案一审程序，双方根据《山东省律师服务收费管理办法》的规定，协商本案律师服务费为人民币300000元。2019年4月25日，原告已向山东德衡律师事务所支付了上述律师费。以上事实，有原告、第三人提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷予以佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为,原、被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》以及原、被告及第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，是当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方约定被告未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致原告按照银行要求承担担保责任，代被告向银行偿还已到期贷款本息及违约金的，原告有权解除合同。因被告未按照合同约定偿还第三人借款，原告已按照约定代被告向第三人承担还款责任。现原告根据合同约定于2019年3月25日向被告发函通知解除合同，被告虽未收到原告的《解除合同通知书》，但根据双方合同约定的送达地址及送达的条件，应于邮寄后第5日后视为送达，被告未及时向原告告知其地址改变，应承担不利的法律后果，原告按照约定履行了自己的义务，应视为于2019年3月31日通知被告。原告要求解除与被告王志伟签订的《青岛市商品房预售合同》并要求被告将涉案房屋返还原告，理由正当，本院予以支持。因原、被告签订的合同已经在房产部门进行备案登记，原告要求被告配合其办理涉案房屋撤销网签备案手续，理由正当，本院也予以支持。但原告要求确认双方自2019年3月25日解除合同的请求，理由不当，本院不予支持。应以视为送达之日即2019年3月31日为解除合同的时间。三方签订的《个人购房借款/担保合同》是基于原、被告之间签订的《商品房预售合同》的附属合同，且被告王志伟以自己的行为表明了其不能继续履行还款义务，因此三方签订的《个人购房借款/担保合同》也应于解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，截至2019年9月25日，被告王志伟欠第三人贷款本金8595666.58元未付，该贷款本金在原告处，因此，原告主张直接向第三人返还贷款本金，本院予以支持。本案判决前原告仍按原合同向第三人支付的本金及利息，应从返还第三人及被告的款项中扣除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方约定被告未能按期向银行偿还到期贷款，导致原告承担担保责任，被告应自原告代还款之日起按日万分之三向原告承担违约金，原告庭审中主张被告支付违约金12884元，理由正当，本院予以支持。双方合同中明确约定了，如原告解除主合同及附件，被告应赔偿因违约产生的所有费用（包括但不限于各项税费、律师费等）。原告已缴纳的印花税6891.5元及为本案所支出的律师费300000元，被告未提出异议，也未违反法律规定，原告要求被告承担，理由正当，本院予以支持。原告主张的房屋占用费及被告逾期办理预售备案和抵押登记解除手续的赔偿金，理由不当，于法无据，本院不予支持。综上，被告支付购房款为4143003元，从第三人处借款9640000元，原告代被告偿还本金后，经第三人确认尚欠本金为8595666.58元，原告应返还被告5187336.42元（4143003元+9640000元-8595666.58元）。根据相关的法律规定，双方互负债为，应相互折抵，故原告应实际返还被告的款项为4289910.44元（13783003元-8595666.58元-6891.5元-300000元-577650.48元-12884元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、一百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告青岛星河湾房地产开发有限公司与被告王志伟签订的《青岛市商品房预售合同》（编号为25000004344374）于2019年3月31日解除；二、被告王志伟于判决生效后10日内支付原告青岛星河湾房地产开发有限公司代其偿还截止到2019年9月25日前的贷款577650.48元；三、被告王志伟于判决生效后10日内支付原告青岛星河湾房地产开发有限公司代为偿还银行贷款违约金12884元；四、被告王志伟于判决生效后10日内支付原告青岛星河湾房地产开发有限公司印花税费6891.5元；五、被告王志伟于判决生效后10日内支付原告青岛星河湾房地产开发有限公司律师代理费300000元；六、原告青岛星河湾房地产开发有限公司于判决生效后10日内偿付第三人中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行截止到2019年9月25日的剩余贷款本金8595666.58元；原告按照原借款合同继续支付给第三人的本金，从该款项中扣除。七、原告青岛星河湾房地产开发有限公司于判决生效后10日内返还被告王志伟购房款5187336.42元（13783003元-8595666.58元）；八、以上第二、三、四、五、六、七项相互折抵，原告青岛星河湾房地产开发有限公司应于本判决生效后返还被告王志伟购房款4289910.44元。原告按照原借款合同已产生应支付给第三人的利息，以原告实际支付的数额，从返还被告王志伟的该款项中扣除。九、第三人中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行应自编号为03803000152017一手贷0000506《个人购房借款/担保合同》项下贷款本息获得清偿之日起10日内，撤销青岛市城阳区《青岛星河湾1号园》16栋1单元25层2501户房屋的抵押预告登记；十、被告王志伟于判决生效10日内将青岛市城阳区《青岛星河湾1号园》16栋1单元25层2501户房屋恢复原状，并腾让返还给原告；十一、被告王志伟于第三人撤销青岛市城阳区《青岛星河湾1号园》16栋1单元25层2501户房屋的抵押预告登记手续后，协助原告青岛星河湾房地产开发有限公司办理解除该房屋预售合同备案和预告登记手续；十二、驳回原告青岛星河湾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，由被告负担。因被告负担部分，原告已经预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  纪仁峰审判员  顾 伟二〇一九年十月二十二日书记员  孙志双