重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6738号上诉人(原审原告)：付代容，女，1970年2月13日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：刘心群，重庆学苑律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：被告重庆君融置业有限公司，住所地重庆市巴**渝南大道****，统一社会信用代码91500113062851257N。诉讼代表人：蔡月波，重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：王莉，重庆鉴识律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹峰，重庆鉴识律师事务所实习律师。原审原告：重庆市璧山区渝鸿建筑材料厂，住所，住所地重庆市璧山区健龙乡小河村一社社会信用代码9150022775621253X7。投资人：李兴群,总经理。委托诉讼代理人：刘心群，重庆学苑律师事务所律师。原审第三人：重庆科德工贸有限责任公司，住所，住所地重庆市南岸区南坪双石街科尔国际商务大厦**信用代码915001082031938935。法定代表人：卢小平。上诉人付代容因与被上诉人重庆君融置业有限公司（以下简称君融置业公司）、原审原告重庆市璧山区渝鸿建筑材料厂（以下简称渝鸿建材厂）、原审第三人重庆科德工贸有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2019)渝0113民初4496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人付代容上诉请求：撤销原判并依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人君融置业公司承担。主要事实及理由：1.上诉人、原审原告第三人与被上诉人以“以房抵债”的方式成立了商品房买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。据此，本案中的当事人签订了《抵款协议》，上诉人与原审原告按照新的约定全面履行了义务，被上诉人也开具了发票。即便双方并未签订书面的商品房买卖合同，但并不影响双方商品房买卖合同的成立；2.《抵款协议》虽不等同于商品房买卖合同，但实质上具备了商品房买卖合同的构成要件。最高人民法院关于适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《抵款协议》实质上约定了明确的房屋登记人、准确的房号、全面的房款和费用等，具有商品房买卖合同的主要内容；3.上诉人与被上诉人及原审原告没有签订标准化、书面的《商品房买卖合同》过错在于被上诉人，不应由上诉人及原审原告承担不利后果。4.被上诉人进入破产重整程序后，依然在销售涉案房屋。区别在于可以对价现款，如果新的买卖关系优于旧的买卖关系，显失公平。被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审原告答辩称，支持上诉人的诉请。付代容、渝鸿建材厂向一审法院提出诉讼请求：判令君融置业公司履行《抵款协议》即将坐落于巴南区X号房屋（以下简称案涉房屋）交付付代容，并将房地产权转移登记至付代容名下。事实及理由：2017年2月8日，渝鸿建材厂、付代容以及第三人科德工贸公司与君融置业公司签订《抵款协议》，君融置业公司将案涉房屋折价抵偿付代容，以此冲抵渝鸿建材厂、第三人科德工贸公司向其开发建设的花溪半岛项目提供建材的货款。案涉房屋作价575896元，代收费43691.48元，共计619587.48元。2017年6月27日，君融置业公司向付代容出具《房屋销售缴款通知单》（以下简称缴款单）。此后，案涉房屋存在在建工程设置抵押的情形，不能办理网签导致未能签订房屋买卖合同和办理登记手续，付代容多次催促未果，遂提出如上诉请。君融置业公司辩称，君融置业公司与渝鸿建材厂、付代容以及第三人科德工贸公司签订《抵款协议》目的在于消灭君融置业公司尚欠债务，而非单纯的房屋买卖，不能体现原、君融置业公司双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变更方式，不会必然引起房屋权属变动。案涉房屋未竣工验收并未完成交付以及权属登记手续。《抵款协议》不足以形成优于一般债权的利益，债权人只享有原债权请求权而非物权。由于原债权债务关系的真实性、合法性、债权性质关乎《抵款协议》的合法性和效力性，君融置业公司请求对双方债权债务进行查明。《抵款协议》签订于君融置业公司破产重整前六个月内，属于《中华人民共和国企业破产法》（以下简称企业破产法）第三十二条规定的个别清偿行为。《抵款协议》将债权变更为物权的约定破坏了债权平等受偿的原则，若依据《抵款协议》而认定付代容享有物权期待权及物权本身，必然损害君融置业公司其他债权人的合法权益。案涉房屋在签订《抵款协议》之前存在查封和抵押，该查封是在君融置业公司破产受理后依据破产法规定解除查封，抵押是在2019年君融置业公司破产管理人与抵押权人协商解除抵押。请求驳回付代容、渝鸿建材厂的诉讼请求。第三人科德工贸公司陈述称，案涉房屋抵款前的债权债务，全部由付代容方负责和收取。付代容、渝鸿建材厂围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《抵款协议》、编号为X1的房屋销售缴款通知单（以下简称2571缴款单）、编号为X2的房屋销售缴款通知单（以下简称2572缴款单）君融置业公司破产管理人出具的证明、君融置业公司员工付谋出具的证明、申请书4份；君融置业公司提交如下证据：（2017）渝05破申49号民事裁定书（以下简称49号裁定书）、（2017）渝0113破5号民事决定书（以下简称5号决定书）、（2017）渝05执保370号协助执行通知书（以下简称370号协执书）、（2017）渝05执保10号协助执行通知书（以下简称10号协执书）、不动产登记受理通知单2份；第三人科德工贸公司未提交证据。经原、君融置业公司双方举证、质证及该院审查，对原、君融置业公司提供的证据，该院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，该院认定事实如下：2017年2月8日，君融置业公司（作为甲方）与原告渝鸿建材厂、第三人科德工贸公司（作为乙方），付代容（作为丙方）签订了《抵款协议》，约定：甲方将自有住宅冲抵乙方承接甲方花溪半岛款一事达成如下协议：一、房屋标的及状态：甲方抵扣的房屋位于重庆市巴南区X住宅，房号15-2-1-2，面积78.12m2，房价（未含税、费等）575896元，税费等代收费43691.48元，合计619587.48元。二、房屋抵扣价格：1、乙方全额抵扣房屋房款及代收费，互补差价。三、抵扣方式及其他：1、乙方指定丙方为上述房屋权利人，甲方与丙方签订商品房买卖合同手续；2、本协议签订后，丙方日内前往甲方花溪半岛销售中心签订《商品房买卖合同》；3、乙方须于本协议签订之日起日内向甲方开具抵扣部分金额的货款发票；4、甲方向乙方开具抵扣房屋全额发票；5、所列房屋均因在建工程设置抵押。2017年6月27日，君融置业公司出具缴款单两张，其中编号为00002571缴款单载明：客户姓名为付代容，金额为575896元，收款事由为定金20000元、楼款555896元，收款单位为重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称典雅公司）；编号为00002572缴款单载明：客户姓名为付代容，金额为43691.48元，收款事由为契税（3%）37441.48元、大修基金6250元，收款单位为典雅公司。缴款单均加盖君融置业公司财务专用章。2016年11月3日，重庆市巴南不动产登记中心（以下简称巴南登记中心）受理了重庆金唐房地产开发有限公司（以下简称金唐公司）与君融置业公司的不动产登记申请，登记类型为在建工程抵押权，不动产坐落巴南区花溪街道花溪半岛15幢。2017年3月21日，重庆市第五中级人民法院（以下简称市五中法院）向巴南登记中心发出370号协执书，查封包括案涉房屋在内的多套房屋。2017年7月24日，市五中法院裁定受理金唐公司对君融置业公司的破产重整申请，并交由该院审理。该院于2017年8月17日作出决定，指定大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所担任管理人。2018年1月16日，市五中法院向巴南登记中心发出10号协执书，解除对上述房屋的查封。2019年2月15日，巴南登记中心受理了金唐公司与君融置业公司的不动产登记申请，登记类型为在建工程抵押权注销登记，不动产坐落巴南区X15幢、巴南区X16幢。审理中，君融置业公司破产管理人称涉案房屋已纳入破产财产范围。一审法院认为，付代容、渝鸿建材厂以及第三人科德工贸公司与君融置业公司共同签订的《抵款协议》系各方真实意思表示，内容不违反相关法律强制性规定，但《抵款协议》系协议各方就君融置业公司欠付渝鸿建材厂、第三人科德工贸公司的款项所作的处置方案，本质上仍属于原告渝鸿建材厂、科德工贸公司与君融置业公司之间的债权债务关系。《抵款协议》中渝鸿建材厂、第三人科德工贸公司指定付代容为案涉房屋权利人，约定付代容在协议签订后前往君融置业公司花溪半岛销售中心签订商品房买卖合同。现付代容、君融置业公司均未提交双方就案涉房屋签订了商品房买卖合同的证据，在未依法建立商品房买卖合同关系之前，《抵款协议》并不能等同于商品房买卖合同。鉴于，付代容与君融置业公司之间至今未就涉案房屋签订商品房买卖合同，且君融置业公司破产重整后，其破产管理人已将案涉房屋纳入破产财产范围，事实上已不可能与付代容、渝鸿建材厂签订商品房买卖合同。但付代容、渝鸿建材厂以及第三人科德工贸公司可自行就君融置业公司欠付款项申报破产债权而获得救济。因此，付代容不能享有对涉案房屋的物权期待权，无权要求君融置业公司交付案涉房屋并将房地产权转移登记至其名下。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本案中，付代容与君融置业公司未就案涉房屋签订商品房买卖合同，亦未对案涉房屋的交付条件、日期以及房地产权转移登记相关事宜协商达成一致，其诉请君融置业公司交付案涉房屋并将房地产权转移登记至其名下，无合同约定，亦于法无据，该院不予支持。综上，付代容、渝鸿建材厂的诉讼请求，该院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回付代容、重庆市璧山区渝鸿建筑材料厂的诉讼请求。本案案件受理费9996元，减半收取计4998元，由付代容、重庆市璧山区渝鸿建筑材料厂负担。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，《抵款协议》虽约定了房款金额、房屋坐落位置、房号等内容。但协议明确载明，被上诉人方将自有住宅冲抵上诉人承接甲方花溪半岛款一事达成本协议，协议签订后，上诉人前往被上诉人花溪半岛销售中心签订《商品房买卖合同》。从该约定内容可以确认，涉案房屋系被上诉人冲抵上诉人向其提供建材款之标的物，而非商品房买卖合同的标的物。据此，《抵款协议》实质上属于以物抵债协议，而非商品房买卖合同。双方签订《抵款协议》以消灭被上诉人欠付上诉人货款债务为目的，交付房屋及变更登记系《抵款协议》确定的实际履行方式，较之消费者基于商品房买卖合同而产生的物权期待权具有基础性的区别。因而，上诉人虽享有依据《抵款协议》拟受让涉案房屋的权利，但在完成该房屋法定登记之前，其并不足以形成优先于一般债权的利益。本案中，被上诉人已经破产，其财产已无法全额清偿债务。如前所述，上诉人的债权亦非属于优先受偿的债权，如被上诉人继续履行《抵款协议》，实质将导致对上诉人的普通债权在破产程序之外给予全额、个别清偿，无疑将损害被上诉人其余债权人的利益。有违《企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产财产申请后，债务人不得对个别债权人为债务清偿之规定。综上，上诉人要求被上诉人继续履行《抵款协议》，交付案涉房屋及办理过户登记的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费9996元，由上诉人付代容负担。本判决为终审判决。审 判 长 钱  昳  心审 判 员 吴杰审判员于利二〇一九年十月二十七日法官助理 岳     林书 记 员 曾     燕