广西壮族自治区田东县人民法院 行 政 判 决 书 （2019）桂1022行初32号 原告田东县平马镇靖逸村民委员会4组，住所地广西壮族自治区百色市田东县平马镇靖逸村斗口屯**。 法定代表人黄盛隆，组长。 委托代理人陆洁，广西桂臻律师事务所律师。 被告田东县自然资源局，住所地田东县平马镇油城路**。 法定代表人黄星峰，局长 委托代理人周军，田东县自然资源局干部。 委托代理人黄党生，广西龙翔律师事务所律师。 第三人陈辉林，男，1970年2月14日出生，汉族，住，住所地广西壮族自治区玉林市玉州区/div> 委托代理人刘恩明，广西三益律师事务所律师。 第三人广西红利房地产开发有限公司，住，住所地广西壮族自治区南宁青秀区民族大道**宁汇新天地别墅区万景园**一信用代码：914500006976303515。 法定代表人黄绍红，职务，执行董事。 第三人黄绍红，男，1965年1月9日出生，壮族，住所地广，住所地广西壮族自治区南宁青秀区民族大道**宁汇新天地别墅区万景园**系第三人广西红利房地产开发有限公司法定代表人）。 原告田东县平马镇靖逸村民委员会4组诉被告田东县自然资源局，第三人陈辉林、第三人广西红利房地产开发有限公司（以下简称红利公司）、第三人黄绍红行政登记纠纷一案，于2019年4月18日向本院提起行政诉讼。本院立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书等诉讼文书。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告法定代表人黄盛隆及其委托代理人陆洁，被告田东县自然资源局委托代理人周军、黄党生，第三人陈辉林委托代理人刘恩明、第三人广西红利房地产开发有限公司法定代表人黄绍红到庭参加诉讼。现已审理终结。 2013年12月3日，田东县房地产管理所据依抵押权人陈辉林、抵押人广西红利房地产开发有限公司的申请，作出了东房建字第00000310号《在建工程抵押登记证明》，将陈辉林登记为抵押权人。 原告起诉称，原告分别于2011年4月25日、2012年4月17日与第三人红利公司签订《项目工程联合开发合同书》、其签订《项目工程联合开发合同书补充协议》。两份协议明确约定：原告提供集体土地和第三人红利公司联合开发“皇家一号”房地产项目，“皇家一号”房地产项目所使用的35亩土地属原告所有；田东县平马镇“祥和花园”小区东面“皇家一号”花园一层四面临街所有门面、商铺作为原告小组的三产安置房永久归原告小组所有和使用。此项目得到田东县人民政府许可批准，并在田东县国土局以及田东县建设局备案。2013年12月3日，被告许可第三人陈辉林和第三人红利公司利用上诉房产（即：田东县平马镇祥和花园小区东面皇家一号花园第7栋一层）办理《在建工程抵押登记证明》为第三人陈辉林与黄绍红的民间借贷提供担保。 原告认为，被告在办理抵押登记过程中未能按照《行政许可法》第34、36条之规定进行审查并告知原告，已经违反了程序规定并侵犯了原告的财产权。被告作出的东房建字第00000310号《在建工程抵押登记证明》没有事实基础且程序错误，依法应予撤销。理由如下： 被告提交的第4组证据材料、“证明事实”第8点“建设用地规划许可证（NOGX0151998）”明确2011年元月28日办理《建设用地规划许可证》用地单位是：平马镇靖逸村第四组。这一证据明显与第三人提交申请许可用的《国有土地使用证》（东国用（2012）第208号）的土地使用权人有冲突。在建工程的土地使用人原来是原告，因何变更到被告名下，被告没有向法庭提交证据，这一情形足以证实被告没有尽到审查的责任。 第三人红利房地产2013年8月8日经被告许可取得《商品房预售许可证》（编号：东建房预字（2013）第004号）。被告2013年12月3日又许可第三人红利房地产和第三人陈辉林办理在建工工程抵押登记。许可预售又许可在建工程抵押，被告的许可行为属重复行为，明显是违法的。理由：许可预售后就会有不特定的人员购房，在此基础上又许可在建工程抵押，意味着购房者有可能会存在交钱买房却拿不到房产的可能，因为如果第三人红利房地产无法偿还陈辉林的借款，许可预售的房产将会被拿去拍卖抵债，导致购房者的权利无法得到保障。 原告小组土地被征收用与第三人红利房地产联合开发是经过被告许可征收。被告对原告小组用地情况及安置协议均知晓了解并有存档备案。被办理抵押的一楼商铺是原告利用土地联合投资取得的合法财产，是全体村民成员失去土地后的基本生活保障，具有安置补偿和维护社会稳定的性质。被告明知却许可第三人办理抵押的行为，已经严重侵犯原告的财产所有权。 被告许可办理抵押登记的申请材料不齐全。根据建设部颁布《城市房地产抵押管理办法》第28规定，以在建工程抵押的，抵押合同应当载明：“……已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；已投入在建工程的工程款；施工进度及工程竣工日期；已完成的工作量和工程量。…………”。被告提交的材料均没有这部分的内容，被告工作的疏漏，导致第三人把不属于自己的房产用于抵押登记借款，应撤销更正。 根据《城市房地产抵押管理办法》第3条第5款规定，第三人陈辉林不属可以办理房产地贷款业务的机构，被告颁证许可违反了该规定。 原告2018年8月份看到玉林市玉州区人民法院到一楼商铺张贴查封单后才知道第三人红利房地产与第三人陈辉林之间有借贷纠纷。原告2018年9月10日向玉州区人民法院提出执行异议，第三人陈辉林在异议之诉二审开庭时（2019年4月22日）当庭提交《在建工程抵押登记证明》作为证据材料使用，原告才知晓第三人办理抵押登记的事实，原告的起诉没有超过法律规定的时效。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法撤销被告于2013年12月3日作出的东房建字第00000310号《在建工程抵押登记证明》；2、案件受理费由被告承担。 原告向法庭提交的证据有：1、《项目工程联合开发合同书》、《项目工程联合开发合同书补充协议》，拟证明整个“皇家一号”花园一层四面临街商铺所有门面、商铺的所有权和使用权归原告所有，被告许可办理抵押登记错误；2、《会议纪要》、《协议书》、《承诺书》、《供地时间安排表》，拟证明原告的安置三产建设项目是经田东县人民政府批准和许可的，在田东县自然资源局和田东县建设局均有备案，被告未履行审查责任，导致抵押登记错误；3、营业执照、铺面租赁合同，拟证明“皇家一号”花园一层四面临街部分门面、商铺已经由原告小组村民实际支配使用，被告许可抵押登记错误；4、在建工程抵押登记证明，拟证明第三人陈辉林、黄绍红、红利公司在属于原告所有的物权上设定抵押担保事实存在，被告许可办理抵押登记错误；5、《国有建设用地划拨决定书》、《建设用地规划许可证》，拟证明“皇家一号”项目是经过田东县人民政府批准，在田东县自然资源局和田东县建设局均有备案，被告未尽审查责任，导致抵押登记错误；6、执行异议申请书、（2018）桂0902执异5号，拟证明原告的执行异议被玉林市玉州区人民法院裁定驳回，被告许可抵押登记的行为已经侵犯原告的财产所有权。 被告辩称，房屋登记部门作出的在建工程抵押登记合法有效。依照法律规定，当时第三人申请时按照《房屋登记办法》第60条提交的证据材料符合法律规定的登记条件，被告为其办理抵押登记合法。至于开发合作协议书，那是原告与第三人红利公司的另一个法律关系。 被告向法庭提交的证据有：1、田东县自然资源局的机构代码证，拟证明田东县自然资源局是与2019年4月11日对外履行承担法定行政职责；2、《房屋登记办法》（建设部令第168号）第四条规定，拟证明房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理，本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构；3、《房屋登记办法》（建设部令第168号）第六十条规定，拟证明在建设工程抵押权设立登记应提交的材料；4、田东县房地产管理所于2013年12月3日作出颁发东房建字第00000310号《在建工程抵押登记证明》的登记档案依据，拟证明程序合法。 第三人陈辉林辩称：1、原告提起诉讼超过时效。2、本案在建工程抵押登记证合法有效。 第三人陈辉林向法庭提交的证据有：1、玉林市区人民法院（2017）桂0902民初409号民事判决书和玉林市中级人民法院（2017）桂09民终1205号民事判决书，拟证明抵押登记合法有效；2、广西壮族自治区高级人民法院（2018）桂民申1905号民事裁定书，拟证明抵押登记合法有效；3、玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902执异5号执行裁定书和(2018)桂0902民初4263号民事判决书，拟证明抵押登记合法有效。 第三人红利公司和黄绍红辩称，本案在建工程抵押登记违法，应予撤销。因为红利公司与生产队签订协议在前，抵押在后。 第三人红利公司没有证据提交。 第三人黄绍红向法庭提交证据一份，田东县公安局立案决定书，拟证明其被第三人陈辉林诈骗，已报案的事实。 经庭审质证，原告对被告提交的证据1、2、3，三性无异议。提出如下意见：1、但是认为适用法律规定遗漏了部门规章规定，2001年8月15日作出的《城市房地产抵押管理办法》中明确规定，被告应该根据该管理办法作出行政许可，且被告提交的法条明确规定办理抵押必须具有主债权合同以及抵押合同，本案中没有抵押合同，而且主债权合同跟第三人陈辉林贷款给红利房地产的数额不一致。2、根据《城市房地产抵押管理办法》第28条规定，合同书中必须明确以投入工程款及已完成的工作量等相关内容，该办法32条明确规定被告应审核抵押物的来源。对证据4，对真实性无异议，对合法及关联性有异议。地上建筑物来源。地上建筑物来源证中有明确标注，来源为原告的第三产业用地，被告没有认真审查导致登记错误。抵押登记中只有主债权合同没有抵押合同。 第三人陈辉林对被告提交的4份证据无异议。 第三人红利公司和第三人黄绍红对被告提交的4份证据均无异议。 被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6三性无异议，但对证明内容有异议。被告认为所有物权必须登记，原告虽有协议，但没有办理登记手续。按照城市房地产抵押登记办法，被告认为产权还不属于原告，所以登记合法。 陈辉林对原告提交的证据1、2、3、5不认可，第三人不知情。对证据4、6三性无异议，但是认为不能证实原告想证明的内容。 第三人红利公司和第三人黄绍红对原告提交的证据1、2、3、4、5、6三性无异议。 原告对第三人陈辉林提交的证据1、2、3真实性无异议，对合法性关联性有异议，原告签订合同在前，被告办理抵押登记在后，证据不足以排斥原告对一楼铺面的所有权。 被告对第三人陈辉林提交的证据1、2、3无异议。 第三人红利公司、第三人黄绍红对第三人提交的证据1、2、3无异议。 原告对第三人黄绍红提交的证据无异议。 被告对第三人黄绍红提交的证据无异议。 第三人陈辉林对第三人黄绍红提交的证据认为是复印件，不好判断。 经审理查明，原告与第三人红利公司分别于2011年4月25日、2012年4月17日签订《项目工程联合开发合同书》、《项目工程联合开发合同书补充协议》。两份协议约定：原告提供位于田东县广场（祥和花园小区）东面35亩（其中12亩是原告村民住宅安置用地，23亩属开发商品房用地）集体所有的土地和第三人红利公司联合投资开发建设“皇家一号”房地产项目，甲方负责提供该项目的全部资金。作为合作方为了配合双方联合开发“皇家一号”花园项目建设的便利，原告将23亩土地的国有土地使用权转入红利公司名下。项目工程完成后，23亩土地上建筑物、附属物的所有权、开发收益权除第一层沿街所有的商铺的所有权、使用权归原告所有之外，其余的商铺和房屋所有权、收益权均归红利公司所有。原告集体用地12亩土地所有权及地上建筑物、附属物所有权归原告所有。同时，双方还对23亩土地抵押进行了约定，《国有土地使用权》由原告组长保管，红利公司如因开发该项目的需要，需以原告权属的23亩土地向银行、其他金融机构或第三方进行抵押借款的，必须征得原告书面同意。 2013年11月28日，第三人黄绍红和黄彩霞作为共同借款人，第三人红利公司作为担保人，与第三人陈辉林签订了《民间借贷/担保合同》，合同约定黄绍红、黄彩霞向陈辉林借款1000万元。第三人红利公司以其自有的位于田东县平马镇祥“祥和花园”小区东面“皇家一号”花园第7幢一层的在建工程向黄绍红、黄彩霞提供抵押担保。后双方到田东县房地产管理所申请抵押登记。田东县房地产管理所经审查核实双方提交的材料、进行了相关调查询问后，于2013年12月3日作出了东房建字第00000310号《在建工程抵押登记证明》。 2017年1月20日，第三人陈辉林向玉林市玉州区人民法院起诉，请求法院判决第三人黄绍红、案外人黄彩霞归还借款本金670万元及利息。玉林市玉州区人民法院于2017年7月4日作出（2017）桂0902民初409号《民事判决书》，判决黄绍红向陈辉林归还借款670万元并支付利息，第三人红利公司对黄绍红的债务承担连带清偿责任，陈辉林对红利公司所有的位于田东县平马镇祥“祥和花园”小区东面“皇家一号”花园第7幢一层的在建工程在折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。黄绍红和红利公司不服向玉林市中级人民法院提起上诉，玉林市中级人民法院于2017年11月7日作出（2017）桂09民终1205号《民事判决书》，判决驳回上诉。 第三人陈辉林于2017年12月18日向玉林市玉州区人民法院申请强制执行。玉州区人民法院于2018年1月29日作出（2018）桂0902执43号之一《执行裁定书》，依法裁定对已经办理抵押登记的涉案房屋进行拍卖。之后，该法院又2018年7月3日作出（2018）桂执0902执43号之二《执行裁定书》，裁定：一、解除属于红利公司借款时在建工程登记抵押的位于在田东县平马镇“祥和花园”小区东面“皇家一号”花园第7栋房屋（面积1126.59平方米）的查封；二、属于红利公司借款时在建工程登记抵押的涉案房屋解除查封后，以拍卖底价9125368元抵偿债务给第三人陈辉林。作出二次裁定后，玉州区人民法院在2018年8月份到“皇家一号”花园第7栋一层房屋粘贴执行裁定书。原告发现商铺被查封后，于2018年9月10日向玉州区人民法院提出执行异议，玉州区人民法院于2018年10月19日作出（2018）桂0902执异5号《执行裁定书》，驳回原告的异议。 原告又于2018年11月20日向玉州区人民法院提起执行异议之诉，该法院于2019年2月2日作出（2018）桂0902民初4263号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。原告不服，向玉林市中级人民法院提起上诉。玉林市中级人民法院于2019年5月8日作出（2019）桂09民终817号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 原告以被告办理抵押登记过程中违反程序，侵犯了原告的财产权为由向本院提起行政诉讼。 另查明，因政府机构改革，原由田东县房地产管理所履行的房屋登记职责已整合到田东县自然资源局。 本院认为，根据《房屋登记办法》第四条、田东县机构编制委员会东编（2014）15号《关于整合不动产登记职责的通知》，被告是房屋登记的主管部门，具有办理房屋登记的法定职权。虽然原告所请求撤销的在建工程抵押登记证明是田东县房产管理所颁发的，但根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，田东县房产管理所的职权已变更，因此应由继续行使其职权的柳田东县自然资源局作为被告。本案的争议焦点是，被告作出的在建工程房屋抵押登记程序是否合法。本案原告与第三人红利公司签订的《项目工程联合开发合同书》、《项目工程联合开发合同书补充协议》，对项目工程完成后23亩土地上建筑物、附属物的所有权、开发收益权作了约定，并明确红利公司以该23亩土地向银行、其他金融机构或第三方进行抵押借款时，必须征得原告方书面同意，但没有约定红利公司利用正在建造的建筑物进行抵押也需要征得原告同意。因此，红利公司为担保债权将案涉在建的建筑物抵押给陈辉林并向被告申请抵押登记。被告在收到第三人陈辉林与红利公司提交的申请材料后，进行了形式要件上的审查、核定，确认提交的材料合法有效后，根据《房屋登记办法》的规定，给予办理抵押登记，被告的登记行为符合法定程序，并无不当，应予支持。原告的诉请无事实和法律依据，应予驳回。对案涉房屋被抵押造成的损失，原告可另择其他法律途径进行维权。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条的规定，判决如下： 驳回原告田东县平马镇靖逸村民委员会4组的诉讼请求。 本案诉讼费50元，由原告田东县平马镇靖逸村民委员会4组承担。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费。户名：待结算财政款项--------法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农家成 人民陪审员  刘建成 人民陪审员  黄 媛 二〇一九年十月八日 书 记 员  韦 毅