福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0213民初2859号 原告:柯聪安，男，1979年2月22日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：余宏立，福建闽佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩木兰，福建闽佑律师事务所律师。 被告:黄丽清，女，1976年8月29日出生，汉族，住厦门市翔安区。 原告柯聪安与被告黄丽清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。柯聪安的委托诉讼代理人余宏立到庭参加诉讼，黄丽清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加了诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告柯聪安向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告黄丽清于2015年7月1日签订的房屋租赁合同书；2.判令被告向原告支付自2017年8月1日至2018年7月31日的租金57600元，判令被告向原告支付自2018年8月1日至被告实际腾房之日止的租金（租金为5280元，每年增长租金的10%）；3.判令被告向原告支付违约金（违约金以尚欠租金为基数，自2017年8月1日起算至实际腾房之日止，按月利率2%计算）；4.判令被告向原告支付由原告垫付的物业管理费、水电费等直至被告实际腾房之日或原告收回房屋之日止，暂计至2019年6月，暂计垫付15798.29元；5.判令被告修复其破坏的墙体隔断等，恢复房屋原状（其修复费用可先从其押金9600元中扣除）；6.判令被告向原告支付保全费1364元；7.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月1日，原被告签订的《房屋租赁合同书》，约定被告向原告承租原告名下位于厦门市翔安区的店面，租期自2015年8月1日至2020年7月31日止，月租金为4800元，自2018年8月1日起月租金调整为5280元，租金提前十日季付。租赁期间，由被告承担相应的物业管理费、水电费等，如被告拖欠租金，按拖欠部分的日2%支付违约金，拖欠租金达七日以上的，原告有权解除合同，收回房屋，被告遗弃在房屋内的物品视为废物。并约定，被告如造成房屋及配套损坏，应负责恢复原状，并赔偿因此造成的经济损失。合同签订后，被告将房屋作为咖啡厅经营，工商注册名称为“厦门市翔安区咖享吧咖啡厅”。起初，被告尚能按时支付租金，2017年起开始拖延支付租金，在原告的一再催促下，被告于2017年5月15日支付了本该于2017年4月20日支付的当季（2017年5月1日-2017年7月31日）租金14400元，之后被告继续使用店面但再未支付租金。不但如此。被告未经原告同意，为经营便利擅自破坏墙体；且长期拖欠物业管理费等，使得原告不得不替被告垫付15798.29元。综上，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》合法有效，双方均应按约履行，被告拖欠租金物业管理费等，极大损害了原告的合法权益，应承担相应法律责任；原告已满足解除合同的条件，鉴于合同约定的违约金过高，原告自愿将违法违约金调整为按所欠租金的月2%计算，原告特此提起诉讼，恳请法院判如所请。违约金计算明细（2017年8月1日至2019年7月31日）：1.2017年8月-10月：14400元＊2%＊24个月＝6912元；2.2017年11月-2018年1月：14400元＊2%＊21个月＝6048元；3.2018年2月-2018年4月：14400元＊2%＊18个月＝5184元；4.2018年5月-2018年7月：14400元＊2%＊15＝4320元；5.2018年8月-2018年10月：14400元＊2%＊12＝3801.6元；6.2018年11月-2019年1月：15840＊2%＊9＝2851.2元；7.2019年2月-2019年4月：15840＊2%＊6＝1900.8元；8.2019年5月-2019年7月：15840＊2%＊3＝950.4元。以上1-8合计31968元。 黄丽清未作出答辩。 经本院审理查明，2015年7月1日，原告柯聪安与被告黄丽清签订《房屋租赁合同书》，约定被告向原告承租原告所有的位于厦门市翔安区的店面，租期自2015年8月1日至2020年7月31日止，月租金为4800元，自2018年8月1日起月每年租金递增10%，租金提前十日季付，合同签订之日被告应想原告支付押金9600元。租赁期间，由被告承担相应的物业管理费、水电费等，如被告拖欠租金，按拖欠部分的日2%支付违约金，拖欠租金达七日以上的，原告有权解除合同，收回房屋，被告遗弃在房屋内的物品视为废物。并约定被告如造成房屋及配套损坏，应负责恢复原状，并赔偿因此造成的经济损失等条款。合同签订后，原告将案涉店面交付给被告，被告也依约向原告支付相应的租金及押金，被告将该店面作为工商注册名称为“厦门市翔安区咖享吧咖啡厅”进行经营。自2017年起开始拖延支付租金，在原告的催促下，被告于2017年5月15日向原告支付（2017年5月1日-2017年7月31日）租金14400元。之后被告未再向原告支付租金，同时，被告也开始拖欠讼争店面相应物业管理费、水电费等费用，至2019年6月30日止，原告代被告垫付物业管理费、水电费等费用计15798.29元。后经原告多次催讨拖欠租金等费用未果，原告遂向本院提起诉讼，请求判如所请。 另查明，被告黄丽清为经营便利，将案涉店面与被告向他人租赁的店面相邻的墙体拆除连通，同时拆除案涉店面的楼梯。 再查明，原告柯聪安因本案诉讼向本院申请诉前财产保全，支付诉讼保全费1364元。 上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同书》、不动产权证书、个体工商户基本信息、民生银行电子回单、微信聊天记录、物业费收款收据及发票、案涉房屋照片，以及原告陈述在案的诉前调查笔录、庭审笔录等证据予以佐证。以上证据的形式要件合法、内容明确，经公开开庭质证并经本院审查核实，可以采信。被告黄丽清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃相应的质证权利。 本院认为，原告柯聪安与被告黄丽清签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告依约向被告交付案涉的店面，而被告未能依约向原告支付租金，被告的行为已违反合同的约定，故原告请求法院判令解除原被告于2015年7月1日签订的房屋租赁合同书的诉求，符合当事人的合同约定被告未向原告交付租金超过七日以上的，原告有权解除合同条件，故原告该项诉求，符合当事人的合同约定和相关法律规定，本院依法予以支持。对原告请求判令被告向原告支付自2017年8月1日至2018年7月31日的租金57600元及被告向原告支付自2018年8月1日至被告实际腾房之日止的租金（租金为每月5280元，每年递增租金10%）的诉求，也符合相关事实以及当事人的合同约定和相关法律规定，本院依法予以支持。原告请求判令被告向原告支付违约金（违约金以尚欠租金为基数，自2017年8月1日起算至实际腾房之日止，按月利率2%计算，暂计至2019年7月31日止的违约金31968元）及判令被告向原告支付由原告垫付的物业管理费、水电费等直至被告实际腾房之日或原告收回房屋之日止，暂计至2019年6月垫付物业管理费、水电费等计15798.29元的诉求，符合相关事实以及当事人的合同约定和相关法律规定，本院依法予以支持。对原告请求判令被告修复其破坏的墙体隔断等，恢复房屋原状的诉求，符合相关事实以及当事人的合同约定和相关法律规定，本院依法予以支持。对原告请求判令被告向原告支付保全费1364元的诉求，因本案的诉讼系被告违约引起的，故原告该项诉求，符合相关事实和法律规定，本院依法予以支持，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 原告柯聪安与被告黄丽清于2015年7月1日签订《房屋租赁合同书》于本判决生效之日解除； 被告黄丽清应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告柯聪安支付自2017年8月1日至2018年7月31日的租金57600元及被告向原告支付自2018年8月1日至被告实际腾房之日止的租金（租金按为每月5280元，每年递增租金10%计算）； 被告黄丽清应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告柯聪安支付违约金（违约金以尚欠租金为基数，自2017年8月1日起算至实际腾房之日止，按月利率2%计算，暂计至2019年7月31日止的违约金31968元）； 被告黄丽清应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告柯聪安支付由原告垫付的物业管理费、水电费等直至被告实际腾房之日或原告收回房屋之日止，暂计至2019年6月原告代被告垫付物业管理费、水电费等计15798.29元； 被告黄丽清应于本判决发生法律效力之日起十日内恢复向原告柯聪安租赁案涉房屋原状； 被告黄丽清应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告柯聪安支付保全费1364元。 如果黄丽清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3867元，减半收取计1933.50元，由黄丽清负担，款限于本判决生效之日起向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （郑梓忠） 二〇一九年十月十六日 代书记员（ 柯宜 庭） 附:本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。