湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初2331号原告：刘军，男，汉族，1965年11月10日出生，住安徽省利辛县。原告：刘云虎，男，汉族，1989年10月4日出生，住安徽省利辛县。两原告共同委托诉讼代理人：杜金钰，湖北坤正律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖北松泰房地产开发有限公司，住所地：黄冈市黄州区红卫路**，统一社会信用代码91421100676472075M。法定代表人：黄永生，总经理。委托诉讼代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：许斌，男，汉族，1975年5月6日出生，住湖北省黄冈市黄州区。被告：张军，女，汉族，1983年4月13日出生，住湖北省黄冈市黄州区。原告刘军、刘云虎诉被告湖北松泰房地产开发有限公司（以下简称湖北松泰房地产公司）、被告许斌、被告张军合同纠纷一案，本院2019年8月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告刘军及原告刘军、刘云虎共同委托诉讼代理人杜金钰，被告松泰房地产公司法定代表人黄永生及其委托诉讼代理人肖红，被告张军到庭参加了诉讼。被告许斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘军、刘云虎向本院提出的诉讼请求：1、依法认定原被告于2017年1月5日签订的《松泰华庭房产认购书》合法有效。2、因被告未经原告的同意擅自将原告定购的位于黄冈市黄州区××大道××号松泰华庭1栋11层2单元1101号，1104号房出卖给第三人，恳请法院依法解除原被告于2017年1月5日签订的《松泰华庭房产认购书》。3、判决被告向原告双倍返还定金34万元。4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告系父子，2017年1月5日两原告与被告湖北松泰房地产开发有限公司签订了一份《松泰华庭房产认购书》，约定由两原告认购卖方湖北松泰房地产开发有限公司位于黄××××大道松泰华庭1栋11层2单元1101号房，1栋11层2单元1104号房，两套房屋总价为82万元，两原告共支付了17万元的定金，具体内容详见《松泰华庭房产认购书》。原告于2017年1月5日向许斌账户转账和支付共17万元，许斌之妻张军于2017年1月5日向两原告出具了收据，该收据载明：2017年1月5日交款单位是刘军，刘云虎，转账和现金计人民币17万元，收款事由1-2-1101号房，1-2-1104号房定购款，2017年1月5日经手人张军。两原告交付定金17万元后多次催被告签署房屋买卖合同，办理房屋按揭事宜，被告均以各种理由推脱。后来两原告得知被告不讲诚信将原告定购的位于黄冈市黄州区××大道××单元××房，1104号两套房屋已经出卖给第三方，由于被告的违约导致房屋交付不能。两原告认为双方于2017年1月5日签订的《松泰华庭房产认购书》真实有效，双方应严格按照合同约定履行，被告未取得原告的同意擅自将原告定购的房屋出卖给第三方己构成根本违约，两原告依据《中华人民共和国合同法》第94条之规定特提出解除与被告于2017年1月25日签订的《松泰华庭房产认购书》。依据《中华人民共和国合同法》第115条、第116条之规定：给付定金的一方违约无权要求返还定金，接受定金的一方违约应双倍返还定金。为此两原告多次找被告协商处理此事未果，特具状诉诸法院。被告湖北松泰房地产公司辩称，原告与松泰公司没有任何关系，没有收到任何定金，要求驳回两原告的诉讼请求。被告许斌未作答辩。被告张军辩称，我们是合法的代理行为，责任由松泰公司全部承担，双方之间已经整体打包结算，松泰公司还拖欠我们佣金没有给。原告刘军、刘云虎为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：一、刘军、刘云虎身份证复印件。证明原告合法主体资格。二、《松泰华庭房产认购书》复印件，转账凭条，收据。证明双方于2017年1月5日签订的认购书合法有效，证明房屋总价为82万元，原告于2017年1月5日已支付定金为17万元整。三、被告许斌、张军身份证复印件。证明被告基本信息情况。四、湖北松泰公司统一社会信用代码复印件。证明被告的基本信息情况。五、合同备案情况查询复印件。证明湖北松泰房地产开发有限公司违约，该房屋已经出卖给第三人，已经办理了网签手续。被告湖北松泰房地产公司对原告提交的证据一刘军的身份证无异议，对刘云虎的身份请法院进行审查。对证据二的认购书公司完全不知情，公章是真实的，当初开盘的时候，应销售公司要求便于他们使用，但是达不到证明目的。双方买卖同意下列事项，第二条第一款中约定，原告方没有在七天内向松泰公司支付任何款项并没有收到任何定金17万元。即使盖章是真实的，首先违约的是原告。原告没有向松泰公司支付任何款项。对转账凭条有异议，转账账户是许斌并不是松泰公司，取的不是现金，而且是原告与许斌个人之间的经济往来关系，与松泰公司没有任何关系。收据是空白的，不能作为证据进行使用，与松泰公司完全没有关系。对证据三，由法院进行审查。对证据四松泰华庭不是单位，写错了，证明被告的信息是真实的，我公司的信息以我们提交的为准。对证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，松泰公司卖房的行为不存在违约。被告许斌未到庭质证亦未向本院提交证据。被告张军对原告提交的证据无异议。本院认为原告刘军、刘云虎提交的证据真实、合法且与本案有关联，依法予以采信。被告张军反驳原告诉讼请求向本院提交了以下证据：一、销售代理合同，二、现场处理照片、到会人员签名以及客户联名申请，三、2017午8月房管局楼盘信息表，证明我公司代理人的合法身份和签订临时合同以及收取定金的合法事实，松泰作为商品房买卖合同纠纷中的责任主体，其严重违约的事实；原告所购房屋处于查封限制销售状态。四、黄州区人民法院（2019）鄂1102民初1258号民事判决书，证明我公司已经按双方签订的代理合同完成了相关工作，资金往来也已经整体打包结算，松泰公司下欠我公司佣金尚未支付，对尚未办理正式商品房买卖合同及网签备案等事宜的认购客户由松泰公司承担全部民事责任。原告刘军、刘云虎对被告张军提交的证据无异议。被告湖北松泰房地产公司对被告张军提交的证据对证据一系复印件，需要提交原件，即使有原件，合同也不是这样约定的，合同约定销售公司不得擅自收款，不是许斌和张军的个人合同，不能作为本案的证据使用，松泰公司从来不知道也没有同意许斌个人收取款项。对证据二我们是2016年8月1日签订的合同，时间是一年，至2017年7月底，鸿城伟业的合同要到期了，我就叫公司财务的对336套房屋进行清查，哪些是还建的哪些是卖了的，然后知道了许斌和张军承认是私自卖了12套房屋，私自收取了款项，从我签合同的2016年8月24日他们就开始卖了第一套房屋。许斌向公司的申请卖的房屋也办理了手续，我说行办手续之前就要将钱拿出来，我就说把十二家人全部叫过来开会，我说每套房屋少2万元，让他们拿钱出来，这就是拍的几张图片的事实，我组织大家开会让别人拿钱过来。对证据四的民事判决书是没有生效，已经上诉了，不能作为证据使用。本院认为，被告张军提交的证据一真实、合法，依法予以采信。证据二、三、四与本案没有关联性，依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下：2016年8月1日，被告湖北松泰房地产公司与武汉鸿城伟业房地产代理有限公司签订一份《销售代理合同》，约定被告湖北松泰房地产公司（甲方）指定鸿伟公司（乙方）在黄冈地区的独家销售代理，销售甲方指定的在黄州××大道××号兴建的松泰华庭项目，代理期限为2016年8月1日到2017年8月30日；在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以代理人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金；乙方不得擅自收取客户定金、房款及其他费用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动，并对其他事项进行了约定。被告许斌是武汉鸿城伟业房地产代理有限公司的法定代表人，被告张军是武汉鸿城伟业房地产代理有限公司的会计。2017年1月5日，原告刘军、刘云虎与被告湖北松泰房地产公司签订了一份《松泰华庭房产认购书》，约定由（买方）原告刘军、刘云虎认购（卖方）被告湖北松泰房地产公司位于位于黄××××大道松泰华庭1栋11层2单元1101号、1104号房，房屋总价为82万元，原告支付定金17万元。该合同中约定：本认购书对双方均有法律约束力，发生下列情况之一，本认购书即告终止：1、买卖双方完成签署“黄冈市房产买卖合同”；2、买方未按本认购书之付款方式交付应交付的款项，或未按卖方通知的时间签署“黄冈市商品房买卖合同”，视同买方不履行认购书，卖方有权将买方认购之房产转售他人，并将买方已付定金作为违约金予以没收，不另行通知；并对其他事项进行了约定。同日，原告向被告许斌个人账户转账支付124000元，向被告张军交付现金46000元，被告张军向原告出具了收据一份：“收据2196753入账日期2017年1月5日交款单位刘军、刘云虎收款方式现金和转账人民币（大写）壹拾柒万元整￥170000元收款事由定购1-2-11011-2-1104经手人张军”。另查明，原告所认购的该套房屋已于2018年6月5日、2018年6月25日由被告松泰房地产公司分别出卖给案外人杜佑萍，饶冬林、梅金平。本院认为，原告刘军、刘云虎与被告湖北松泰房地产公司签订的《松泰华庭房产认购书》，对房屋位置、楼层、单元、房号、总价均进行了约定，是双方真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，故该合同合法有效。武汉鸿城伟业房地产代理有限公司作为被告松泰房地产公司松泰华庭项目的独家销售代理人，该公司法定代表人被告许斌及工作人员张军有权按照《销售代理合同》的约定，以代理人的身份收取定金，原告已按《松泰华庭房产认购书》的约定，交付了房屋定金17万元，武汉鸿城伟业房地产代理有限公司的会计张军向原告出具了《收据》，并有转账凭证在卷佐证，事实清楚，本院予以确认。但被告湖北松泰房地产公司并未按《松泰华庭房产认购书》约定履行义务，且将原告所认购的该套房屋再次出卖给案外人杜佑萍，饶冬林、梅金平。导致原、被告签订的合同目的不能实现，故原告刘军、刘云虎主张解除双方签订的《松泰华庭房产认购书》的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持；被告湖北松泰房地产公司的行为已构成违约，原告要求按定金双倍返还34万元诉讼请求，因定金不能超过购房款82万元的20%，即调整定金为16.4万元，则双倍为32.8万元。另涉案合同已解除，被告湖北松泰房地产公司应退还原告已支付的购房款0.6万元（17万元-16.4万元），以上两项共计33.4万元，由被告松泰房地产公司承担。原告刘军、刘云虎主张被告许斌、被告张军返还定金无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告刘军、刘云虎与被告湖北松泰房地产开发有限公司2017年1月5日签订的《松泰华庭房产认购书》合法有效。二、解除原告刘军、刘云虎与被告湖北松泰房地产开发有限公司2017年1月5日签订的《松泰华庭房产认购书》。三、被告湖北松泰房地产开发有限公司于本判决书生效后十五日内向原告刘军、刘云虎支付双倍定金32.8万元，退还购房款0.6万元。四、驳回原告刘军、刘云虎其他的诉讼请求。案件受理费6400元，由被告湖北松泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长 陈 峰人民陪审员 肖 萍人民陪审员 祁梦玲二〇一九年十月十五日书 记 员 陈芯果