贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9620号 原告：钱远义，男，汉族，1977年4月8日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：彭定菊，系原告钱远义之妻。 原告：彭定菊，女，汉族，1975年5月10日出生，住贵州省毕节市。 被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人:周丹,贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王涛,贵州本芳律师事务所实习律师。 原告钱远义、彭定菊诉被告毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称“鑫城房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日登记立案后，依法适用简易程序于2019年9月23日公开开庭进行了审理，原告兼委托诉讼代理人彭定菊，被告鑫城房开公司委托诉讼代理人周丹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告钱远义、彭定菊向本院提出诉讼请求：依法判令被告向原告支付逾期办证违约金暂计70000.02元，以法院判决核算为准，并以已付房款为基数，按每日万分之二的标准，从2014年6月30日起计算至2019年8月8日止。事实及理由：出卖人承诺于2014年6月30日起计算签订（门面合同），原告购买被告开发建设位于毕节市××区××大道综合××市场××房，建筑面积37.36平方米，套内面积36.12平方米，出售给原告总价款为321338.00元。被告应于2014年6月30日前完成房屋初始登记，同时将该房屋转移登记有关文书交付给原告，如被告不能按期办理，则被告应向原告支付按日以已付房款万分之二的违约金。综上所述，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判决。 被告鑫城房开公司辩称：一、原告的起诉超过诉讼时效的规定，应驳回原告的诉讼请求。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律交于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方约定的交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日，而原告现在才起诉，故原告的诉讼超过诉讼时效的规定，应驳回原告的诉讼请求；二、本案逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以答辩人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。答辩人“鑫城公司”开发的“毕节市商品综合批发大市场”一期共有1500余户购房户。鑫城公司陆续建设的过程中，为数众多业主违法建设构筑物，实质影响整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的办理，直到2017年8月3日由规划执法部门通过行政强制执行方式，消除答辩人鑫城公司办理《建设工程竣工规划认可证》的障碍，从而导致答辩人鑫城公司就办理涉案房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日方才取得。同时，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付给答辩人。但是由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部净地拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质性影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，严重影响答辩人鑫城公司办证。2018年5月29日三板桥办事处出具《证明》，载明以下主要内容：“1、三板桥街道办事处代表区政府实际协同答辩人实施土地、房屋征收工作；2、征收补偿工作从2011年开始展开，由于难度大直至2015年2月2日才完工。坟茔迁移直至2015年11月才完成；3、上述原因导致涉案项目消防设施完善、建设工程竣工验收严重滞后。”2018年6月20日，七星关区城乡规划局出具《说明》，载明以下主要内容：“1、2012年至2016年期间，因业主违法搭建构筑物，导致该项目一直未取得竣工规划许可；2、2017年8月3日，七星关区城乡规划局根据毕节市不动产统一登记工作领导小组的通知开始对违法建筑物进行强制拆除，2017年11月17日核发该项目的竣工规划认可证。”通过上述事实可以得知，本案系由于政府未及时行使行政强制行为等原因导致答辩人逾期办证情况的出现，因此答辩人不应承担任何违约责任；三、即使人民法院认为答辩人应支付违约金也应结合实际损失调整违约金。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八第三款的规定，在未约定违约金时，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，法律的基础在于违约金只能约定产生，当无违约金约时，则从赔偿损失的角度判决开发商承担责任，损失赔偿的依据确定为以已付购房款按照中国同期贷款利率标准支付，实际上是出于房地产除居住、使用外，尚有融资的金融功能。若逾期办理房产证致使购房户不能担保贷款融资，反推开发商取得、占有了购房户已交购房款，故以此利率裁判开发商承担责任，也就是说该条款的立法精神是开发商逾期办证的违约责任还是以损失作为基础。但有约定时，原则上按约定支付违约金；无违约金约定时依据资金占有损失标准赔偿购房户。既然开发商的逾期办证违约责任还是以损失赔偿作为基础，则在裁判开发商逾期办证违约金时仍然要考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十六条的法律规定，违约金还是应以实际发生的损失作为基础考虑是否过高或过低。既然，逾期办证的购房户损失是基于融资担保贷款不能而发生，则该考量其是否有融资担保贷款的可能。本案中，购房户与鑫城公司签订的商品房买卖合同约定：“购房款以按揭贷款的方式支付房款”，即其房屋产权属证书势必抵押于银行，不能再具有二次抵押的功能，因此，实际上并不存在损失，故不能裁决支付违约金或者人民法院自由裁量降低违约金，例如以中国人民银行存款基准利率为据调整等。本案在原告按揭贷款买房，房产证取得后仍然要抵押于银行，而实际并无损失的情况下，拒绝适用违约金过高可调整的法律规定调低或不判违约金，在大量购房户起诉的情况下，将把答辩人逼入破产的境地。如果继续支持原告的违约金诉求，那么势必会显失公平，请求法院予以适当减少。四、即便以上理由的不成立，根据答辩人与原告签订的办证补充协议约定，答辩人也无需向原告承担逾期办理不动产权属证书的违约责任。本案中，由于双方当事人所签订的原合同，是房产证和土地证分别办理时所签订的合同，介于新的《不动产暂行条例》规定必须双证合一的情况下，答辩人毕节市鑫城房地产开发有限公司与原告于2019年2月20日签订的《办证补充协议》。依法理，后合同约定改变前合同约定的，应以后合同约定为准。补充协议第一条实质上是改变了原《商品房买卖合同》第二十二条之违约责任。根据补充协议约定，在原告将办理不动产权书证书的相关资料交给答辩人，答辩人未在规定的时间将全部办证资料提交不动产登记部门的，答辩人才承担日万分之一的逾期办证违约金。因答辩人已按《办证补充协议》的约定，将全部办证资料提交给不动产登记部门，故，答辩人已经履行了办证义务，无需再承担原告主张的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无异议的原告的身份证复印件、被告提供的营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 一、原告提供的《商品房买卖合同》。拟证明原告与被告签订《商品房买卖合同》，且已付清房款，但被告未按合同约定履行义务，已构成违约。被告的质证意见为：对证据三性无异议，但达不到原告的证明目的。经本院审查认为，该组证据具有真实性、合法性及关联性，能证明双方之间商品房买卖关系成立的案件事实，本院予以确认。 二、被告提供的毕节市商品综合批发市场项目投资协议书、国有建设用地使用权出让合同、毕节市七星关区人民政府三板桥街道办事处证明、草海大道环境资源项目征地面积及地上附作物公示表、一期建筑平面图、贵阳林峰消防工程有限公司安顺第一分公司营业执照、法定代表人身份证明、资质证书、《证明》、七星关区人民政府三板桥街道办事处关于拆除茶亭社区湖南商会小区业主违法建设的工作预案、三板桥街道办事处关于“毕节市商品综合批发大市场”违法建筑拆除的情况说明、七星关区城乡规划局出具说明、《贵州省建设工程竣工规划认可证》、《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《商品房备案证明书》。拟证明被告的商品房备案证明书滞后于2018年5月9日才取得，系土地征收补偿机关的行政征收行为不能满足效率及时的行政法原则，致其前置《建设工程竣工验收备案表》滞后取得，而一期业主违法建设建构筑物致其前置《建设工程竣工验收备案表》因《建设工程竣工规划认可证》滞后而滞后，最终导致被告办证逾期。因此，被告不应承担违约责任。原告的质证意见为，按合同约定办理。经本院审查认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。而上述证据所反映的事实应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故上述证据达不到被告拟证明被告不应承担违约责任的证明目的，本院不予确认。 三、被告提供的补充协议。拟证明该协议变更了商品房买卖合同逾期办证违约责任之约定，逾期办证违约金应以办证补充协议约定为准，而本案中因原告一直没有按照约定将办理不动产权属证书的相关资料交给答辩人，故答辩人无需承担逾期办证的违约责任。原告的质证意见为，补充协议只是涉及办证的问题，并没有涉及到违约金的问题，而且被告当时只是说叫原告签字办证。经本院审查认为，《办证补充协议》经原告签字捺印，原告虽以协议内容并非其真实意思表示等为由不予认可，但原告主张的事实无有效证据证明，协议内容涉及房屋办证及违约责任事宜，与本案具有关联性，故对协议予以确认。 四、被告提供的不动产权证。拟证明被告经多方努力，已取得涉案房屋不动产权证书，被告已履行了办证义务，无需再承担违约责任。原告的质证意见为，我们到被告处去询问违约金的事情，被告公司通知我们可以领房产证了，但是需要补面积差的款项才给我房产证，所以我没有领。经本院审查认为，该组证据能证明被告已于2019年4月8日办理涉案房屋的不动产权证的案件事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月16日，原告钱远义、彭定菊作为买受人，被告鑫城房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买位于毕节市××区××大道茶亭村××市商品综合××市场××房，房号为A5-1-17号，总房款为321338.00元；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。双方同意按照第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。 2019年2月20日，以原告为乙方，被告为甲方，双方签订《办证补充协议》，协议载明：“在合同约定的办证期间，《不动产登记暂行条例》颁布施行，实行土地使用证和房屋所有权证“合二为一”办理，办证条件发生了变化。为便于乙方依法取得新的不动产权属转移（分户）登记证书，甲、乙双方就合同项下的房屋产权登记达成补充协议如下：第一条：乙方只关注合同项下房屋不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及商品房初始登记的取得和相关文书的交付，乙方按照《不动产登记条例》的规定，于2019年2月20日提交办理不动产权属证书的资料予甲方，由甲方受托为乙方办理商品房产权转移登记手续。具体资料由甲方以手机信息或书面方式告知乙方。甲方于2019年5月20日前将办证资料提交到不动产登记部门，即视为甲方已履行了相应的办证义务。因登记部门超过法定期限导致不动产登记证书迟延取得的，甲方不但责。否则，甲方应按日万分之一支付逾期办证违约金……” 另查明：被告已于2019年4月8日办理涉案房屋的不动产权证。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案争议焦点为：原告的起诉是否超过诉讼时效，被告是否应当承担违约责任，若承担其违约期间及违约金标准如何认定。 关于焦点的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效，且原告的起诉并未超过诉讼时效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。后双方当事人于2019年2月20日签订《办证补充协议》，该协议经原告签字捺印，在其主张的受欺诈事实缺乏有效证据证明的情况下，本院只能认定补充协议系原告的真实意思表示。协议相关内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力，应当作为认定双方权利义务的依据。依据协议约定，原告不再追究被告取得商品房初始登记以及交付办理商品房转移登记的相关文书的时间；原告收到被告以手机信息或书面方式告知应由原告提交的办理不动产权属证书的资料后，于2019年5月20日前将完整的办证资料提交到不动产登记机关，即视为被告履行了协助办证义务；因被告原因导致原告迟延取得不动产登记证书，被告以已付购房款为基数，按日万分之一的标准支付逾期办证违约金。上述内容实质上变更了双方在《商品房买卖合同》中已明确约定的出卖人履行协助办证义务的具体方式、履行期限及其违约责任等内容，双方变更合同内容的行为符合《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定。因此，根据《办证补充协议》的约定，被告已于2019年4月8日办理涉案房屋的不动产权证，其已按合同约定履行了办证义务，故对原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告钱远义、彭定菊的诉讼请求。 案件受理费775.00元，由原告钱远义、彭定菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇一九年十月二十五日 书记员  包清琳