上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初63755号原告：夏一，男，1991年1月1日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：郑柳莉，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鲲，上海融力天闻律师事务所律师。被告：李华，男，1973年12月31日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：高观凤，女，1981年10月31日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：魏露燕，女，1945年2月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：高观凤。原告夏一诉被告李华、高观凤、魏露燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月30日公开开庭进行了审理。原告夏一的委托诉讼代理人郑柳莉、陈鲲，被告高观凤(亦即被告魏露燕的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。被告李华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。后于2019年10月16日再次公开开庭进行了审理。原告夏一的委托诉讼代理人郑柳莉、陈鲲，被告李华到庭参加诉讼。被告高观凤、魏露燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告夏一向本院提出诉讼请求：1.三被告继续履行合同，立即办理系争房屋上的两项抵押注销登记，将上海市浦东新区德平路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告并协助原告办理转让过户手续；2.三被告承担未按照约定期限注销2项抵押登记的违约责任，违约金按照三被告已收款的日万分之五计算，自2019年3月11日起计算至实际注销抵押登记之日止。2019年9月19日，原告变更诉讼请求为：1.判令原告与三被告于2019年1月13日签订的《上海市房地产买卖合同》及补偿协议依法解除；2.三被告退还购房款人民币(币种下同)60万元，并支付赔偿金57,600元(以60万元为基数，按日万分之五的标准，自2019年3月11日起计算至2019年9月18日止)和解约违约金73万元。事实及理由：2019年1月13日，原告与三被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告购买被告名下的位于上海市浦东新区德平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋转让款300万元，房屋建筑面积77.01平米。同日，双方还签订一份《补偿协议》，约定；买卖合同约定的成交价为300万元，原告同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿被告65万元；被告不得晚于2019年3月10日办妥单霖霖这一项个人抵押登记注销手续，若未按约办妥，经原告催告逾期超过15日后，仍未注销抵押的，原告有权解除合同。合同签订后，原告按约支付房款60万元。然被告未按约涤除单霖霖个人抵押；并且系争房屋目前已被司法查封，致使房屋买卖合同无法继续履行，原告购房目的无法实现。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告李华辩称：原告所述签约情况属实，不同意支付违约金和赔偿金。而且原告仅支付房款60万元，如果支付违约金，也仅应支付12万元。原告曾答应被告去帮被告办理涤除抵押的手续，但原告之后又发现房屋上还有司法查封，不愿意继续办理了。现希望与原告友好沟通，继续履行合同。被告高观凤、魏露燕辩称：原告所述情况属实。待被告与抵押权人谈妥后，涤除抵押后，即可以继续履行合同。经审理查明，系争位于上海市浦东新区德平路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人为魏露燕、李华、高观凤，按份共有，魏露燕25%、李华37%、高观凤38%。2018年4月13日，系争房屋设立抵押权，抵押权人为上海市住房置业担保有限公司，债权数额为273,000元，期限从2015年1月12日至2030年1月12日。2018年5月10日，系争房屋设立抵押权，抵押权人为单霖霖，债权数额为210万元，期限从2018年5月8日至2018年11月7日。2019年7月15日，系争房屋被司法查封，限制人为上海市黄浦区人民法院，限制文件编号为(2019)沪0101财保106号，限制原因为协助查封，起始日期为2019年7月15日，预计结束日期为2022年7月15日。2018年11月23日，甲方魏露燕、李华、高观凤与乙方夏一签订《房地产买卖(含居间)协议》，约定由乙方以365万元的价格购买系争房屋，建筑面积77.01平米。同月24日，高观凤出具收据，载明收到夏一用于购买系争房屋的定金18万元。次日，高观凤出具收据，载明收到夏一用于购买系争房屋的定金2万元。2019年1月13日，甲方魏露燕、李华、高观凤(卖售人)与乙方夏一(买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方购买坐落于上海市浦东新区德平路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积77.01平米，房地产转让价款共计300万元。第四条约定，甲乙双方同意，甲方于—年—月—日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的—日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后—为房屋转移占有的标志。第六条约定，双方确认在2019年7月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理。(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款并支付违约款项。补充条款(一)约定，1、本次交易，根据上海市房地产登记薄显示，甲方房屋存在两项抵押信息，第一项抵押数额为273,000元，抵押权人为上海市住房置业担保公司……第二项抵押权人为单霖霖，抵押数额为210万元……甲方应于2019年6月10日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方……甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。2、甲方保证甲方对该处房屋享有完全产权，并承诺在签订本合同时及整个产权转让过程中该房屋不存在除上述抵押情况外其他任何受限制情况(包括但不仅限于抵押信息、相邻纠纷、查封等)，而且无任何第三人对该房屋主张权利并保证该房屋在办理过户手续过程中没有任何起诉、查封等将导致该房屋无法正常交易的现实危险存在。3、甲乙双方应于2019年7月30日之前且甲方办妥抵押注销手续后的15个工作日内至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。10、甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。附件三付款协议约定，乙方于签约时，支付甲方房款20万元(包含已付定金20万元转房款)。乙方于2019年1月15日之前，支付甲方房款80万元；于2019年3月15日之前支付甲方房款100万元；于2019年6月15日之前支付甲方房款50万元。注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。乙方于甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，支付甲方房款45万元。乙方于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款5万元。同日，双方签订《补偿协议》，双方就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同约定的300万元未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现经双方友好协商，达成如下协议：1.乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方65万元，并于2019年6月15日之前支付甲方。3.本次交易，甲乙双方签约时，甲方房屋存在两项抵押信息，总计债权数额为2,373,000元，甲方承诺于2019年3月10日之前办妥该房屋两项抵押的全部注销手续。4.本次交易，关于买卖合同付款方式附件三中第二笔房款80万元做出如下调整：(1)乙方于2019年1月13日之前支付甲方房款40万元。(2)甲方不得晚于2019年3月10日办妥上海市住房置业担保有限公司这一项抵押登记注销手续，若甲方未按本协议约定的期限办妥上述抵押登记注销手续，经乙方催告逾期超过15日后，甲方仍不注销上述抵押的，乙方有权单方解除合同，甲方承担违约责任，违约责任参照买卖合同第九条、第十条履行；乙方于甲方办妥上述抵押登记注销手续后3日内支付甲方房款10万元。(3)甲方不得晚于2019年3月10日办妥单霖霖这一项个人抵押登记注销手续，若甲方未按本协议约定的期限办妥上述抵押登记注销手续，经乙方催告逾期超过15日后，甲方仍不注销上述抵押的，乙方有权单方解除合同，甲方承担违约责任，违约责任参照买卖合同第九条、第十条履行；乙方于甲方办妥上述抵押登记注销手续后5日内支付甲方房款10万元。2019年1月13日，原告支付给高观凤购房款40万元。2019年4月14日，原告通过EMS全球邮政特快专递向被告魏露燕、李华、高观凤发送《崔告函》，要求在收函后15日内尽快办妥两项抵押注销登记手续并提供上海市不动产登记薄公示的抵押登记注销信息，逾期未办理的，则追究被告违约责任。次日，被告签收。2019年9月18日，原告通过EMS全球邮政特快专递向被告李华、高观凤发送《合同解除通知书》，要求解除双方之间的买卖合同，返还购房款、支付赔偿金及违约金。次日签收。审理中，被告李华质证称，魏露燕、高观凤居住在系争房屋内，其并未收到该催告函及合同解除通知书。以上事实，由上海市不动产登记簿、《房地产买卖(含居间)协议》、《上海市房地产买卖合同》、补偿协议、收据、银行转账凭证、催告函、合同解除通知书、EMS快递信息等证据以及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，原告夏一与被告魏露燕、李华、高观凤签订的《上海市房地产买卖合同》及补偿协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。上海市房地产买卖合同约定，“双方于2019年7月30日之前且办妥抵押注销手续后的15个工作日内心办理房地产过户手续”；以及补偿协议约定“被告于2019年3月10日之前涤除两项抵押”，但截止目前两项抵押均未涤除；并且房屋于2019年7月15日被司法查封，故系争房屋目前已无法办理过户手续，此系被告违约。现合同已无法继续履行，原告要求解除双方之间的上海市房地产买卖合同及补偿协议，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应当将已收取的房款返还原告。原告要求被告按双方合同第十条的约定支付解约违约金73万元，被告则抗辩，原告仅支付房款60万元，如果应支付违约金，应以60万元为基数计算20%，本院采信被告之述，原告应向被告支付违约金12万元。原告要求被告支付未能实际交付房屋的赔偿金，本院认为，因本案合同无法继续履行，原告已主张解除合同并主张违约金，被告亦不再负有交付房屋的义务，故原告要求被告支付该赔偿金，于法无据，本院不予支持。被告魏露燕、高观凤经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对自身权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告夏一与被告魏露燕、李华、高观凤就坐落于上海市浦东新区德平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补偿协议；二、被告魏露燕、李华、高观凤应于本判决生效之日起十日内返还原告夏一房款60万元；三、被告魏露燕、李华、高观凤应于本判决生效之日起十日内支付原告夏一解除合同违约金12万元；四、驳回原告夏一其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,288.40元，减半收取计8,644.20元，由原告夏一负担3,144.20元，被告魏露燕、李华、高观凤负担5,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇一九年十月十七日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。