贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔23民终1980号 上诉人（原审被告）：黔西南州富国置业有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市云柯路**，统一社会信用代码915223005941740743。 法定代表人：肖坤富，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李春贵，兴义市黄草法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：付凯滔，男，1994年12月28日出生，汉族，住贵州省罗甸县。 委托诉讼代理人:刘丽娟，贵州天生律师事务所律师。 委托诉讼代理人:熊勇，贵州天生律师事务所律师。 上诉人黔西南州富国置业有限公司(以下简称“富国公司”)因与被上诉人付凯滔商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院(2019)黔2301民初1902号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富国公司上诉请求：撤销原判，判决驳回付凯滔诉讼请求，一、二审案件受理费由付凯滔承担。事实和理由：1.付凯滔之父付相军代付凯滔向富国公司支付了购房款，付凯滔于2018年3月19日与富国公司补签《商品房买卖合同》，在签订合同之前，付凯滔已经实际控制涉案商业用房，并与黔西南州万商汇市场管理服务有限公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定付凯滔自愿将其购买的物流城B1-148号商铺委托该公司经营管理，管理期限为三年，从2015年9月1日起至2018年8月30日止。在该期间，付凯滔不存在租金损失，因其实际对房屋行使占有、使用、处分和收益的权利，应视为交房行为实际完成，根据公平原则，依法不应支持其逾期交房违约金的主张。2018年4月2日之后，富国公司已经陆续取得大产权登记，可以办理房屋产权证。 付凯滔辩称：一审判决富国公司支付逾期交房违约金具有事实和法律依据，涉案工程未通过竣工验收，不符合法律规定和合同约定的交房条件，且不存在法定免责事由，富国公司应当按照合同约定支付逾期交房违约金，同时，违约金约定并非明显过高，一审判决按照日万分之二计算逾期交房违约金并无不当。 付凯滔向一审法院起诉请求：1、判令富国公司支付2017年1月1日至2018年8月27日期间的逾期交房违约金59297元（491684元×0.02%×603天=59297元）；2、本案的诉讼费用由富国公司承担。 一审法院认定事实：2014年4月14日至5月27日期间，付凯滔通过案外人付相军向富国公司支付兴义市“中国金州木贾商品批发物流城B区1-148号商铺”购房定金、购房款、税费等合计519712元(其中购房款为491684元)。2018年3月19日，付凯滔与富国公司签订《商品房买卖合同》，购买富国公司开发并取得预售许可的位于兴义木贾物流城的第B1幢1层1-148号商业用房，约定房屋建筑面积为46.30平方米，房屋总价款491684元，付款方式为在2015年5月27日前一次性支付。合同第十一条约定“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时已取得建筑工程竣工合格证明文件”，第十三条约定“出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”。另查明，1、富国公司于2017年12月15日取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案，于2018年8月14日办理涉案房屋不动产权登记。2、2015年7月27日，付凯滔与案外人黔西南州万商汇市场管理服务有限公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定付凯滔自愿将其购买的物流城B1-148号商铺委托该公司经营管理，管理期限为三年，从2015年9月1日起至2018年8月30日止。 一审认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。富国公司在取得商品房预售许可后，与付凯滔签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行各自义务。付凯滔已按合同约定支付了全部购房款，富国公司未在合同约定的2016年12月31日前向买受人交付已取得建设工程竣工合格证明文件的商品房，已构成违约。付凯滔虽未举证证明其因富国公司逾期交房产生的实际经济损失，但因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，富国公司违约系客观事实，应按双方约定和法律规定承担相应违约责任，支付付凯滔从约定交付涉案商品房之次日起至涉案楼盘取得建设工程竣工验收备案登记之日止的逾期交房违约金；又因双方约定的逾期交房违约金系以“全部已付款”为基数，付凯滔以双方合同价款相加三年返租租金的总额为基数计算富国公司应支付的违约金，与双方合同约定及付凯滔实际交纳购房款总额不符，不予采信，故本案逾期交房违约金应以付凯滔实际交纳购房款为基数进行计算。 关于付凯滔诉请的逾期交房违约金，首先，双方合同约定被告应于2016年12月31日前交付房屋，且明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建设工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房，涉案房屋于2017年12月15日才取得建设工程竣工验收备案登记，富国公司构成违约系客观事实，故富国公司关于付凯滔已收房，不存在逾期交房违约损失即不应支付违约金的辩解意见，不予采信。其次，双方合同约定逾期交房违约金计算标准为“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”，即为0.02%，折合年利率7.3%，该约定系双方真实意思表示，并非明显过高，但因付凯滔未举证证明其因富国公司逾期交房产生的实际经济损失，且其已实际接收房屋，并与案外人签订房屋租赁协议，已不存在租金损失，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，对富国公司应支付的逾期交房违约金酌情按双方约定的30%计算为：491684元×0.02%×348天（2017年1月1日至2017年12月15日）×30%=10266.36元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、限黔西南州富国置业有限公司于本判决生效后十日内支付付凯滔逾期交房违约金10266.36元；二、驳回付凯滔的其余诉讼请求。案件受理费641元，由付凯滔承担530元，黔西南州富国置业有限公司承担111元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。 本院认为，应由富国公司交付给付凯滔的房屋虽未按合同约定于2016年12月31日前取得建筑工程竣工合格证明文件，不符合双方合同约定，构成违约，但富国公司已将房屋实际交付给付凯滔使用，并由付凯滔出租获取收益。2015年7月27日，付凯滔与案外人黔西南州万商汇市场管理服务有限公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定付凯滔自愿将其购买的物流城B1-148号商铺委托该公司经营管理，管理期限为三年，从2015年9月1日起至2018年8月30日止。在合同约定交付房屋的时间至富国公司取得建筑工程竣工验收备案期间，付凯滔经由该协议取得收益，已实现其合同目的，即其房屋租金损失已得以填补，且付凯滔亦未举证证明富国公司的违约给其带来的损失及具体的损失数额，故根据公平原则，付凯滔主张的逾期交房违约金，本院不予支持。 综上所述，黔西南州富国置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省兴义市人民法院(2019)黔2301民初1902号民事判决； 二、驳回付凯滔的诉讼请求。 一审案件受理费1282元，减半收取为641元，二审案件受理费1282元，合计1923元，由付凯滔负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  石 鑫 审 判 员  简 坤 审 判 员  陆金凤 二〇一九年十月十四日 法官助理  张灏华 书 记 员  孙茂腾