贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初4238号 原告：宋强，男，1977年11月14日生，汉族，住。 委托代理人：宋举发，男，1949年12月12日生，汉族，系原告之父，住址同上。 被告：吴兴艳，女，1996年4月20日生，苗族，住。 被告：刘文杰，男，1991年7月22日生，汉族，户籍地在。 原告宋强诉被告吴兴艳、刘文杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋强的委托代理人宋举发到庭参加诉讼。被告吴兴艳、刘文杰于第一次开庭时经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，于第二次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋强向本院提出如下诉讼请求：一、判决被告支付2017年11月20日至2018年5月29日共6月10天房租费10007元；二、被告全部承担诉讼费。事实及理由：吴兴艳2016年10月求租原告花果园J6-2-2403小2室1厅1580元（含物管宽带费）租期15个月即2016年10月19日至2018年2月9日，月租金1580元。2017年3月后刘文杰与吴兴艳合租在屋里养条大狗（名犬阿拉斯加）并烤羊肉，狗到处拉屎拉尿臭气熏天遭物管多次监管，狗啃烂两床垫，床方桌方踏板和柜茶几四角沙发和卧室门方等，在墙壁挖洞提花乳胶漆损坏；木地板水发泡变形开裂，洗衣机盖搬烂热风机消毒柜烧烂客厅窗帘拉烂，滑轮丢失；阳台地板瓷砖打有裂缝。经初估修复更换少要4170元。南明法院已判赔偿损失和违约金及水电费9403元，（诉讼请求租金漏写）现正在申请执行中。刘文杰、吴兴艳二人私自搬走未提前1月告知与原告签订终止租赁合同，租金未结清给原告造成很大经济损失，为维护本人权利请求贵院判决被告支付有关租金费用。 被告吴兴艳、刘文杰辩称：房租已经与原告结清，没有拖欠房租。 审理中，原告向本院提交以下主要证据材料： 1、落款时间为2016年11月10日载明出租方甲方为宋强、宋举发，承租方乙方为“刘文杰”、“吴兴燕”的《个人房屋租赁协议》，载明：“……甲乙双方在平等、友好、协商一致签订了如下协议：第一条、甲方将贵阳市花果园J区6栋2单元2403号60.44平方米小2室1厅精装房租给乙方居住，租期1年，2016年11月10日至2018年2月9日（该处原写为‘2017年11月9日’，是将‘2017年11月9日’划掉后改为‘2018年2月9日’），乙方不租时，房屋完好家具设施无损坏费用结清，甲方全额退给乙押金。第二条、租金1580元/月，乙方先交后住，每月度（此处原为‘季度’，改为‘月度’）付一次，提前5天到甲方帐上民生银行重庆分行……帐上，在租期间租金不得随意涨价。逾期未交租金每过一日乙方向甲方交0.5%滞纳金，甲方并向乙方追交所欠租金。第三条、甲方在合同生效将该房交乙方。租赁期间日常维修保养属乙方，门窗墙壁水电气等设施、家具家电和木地板损坏乙方负责更换修理，用旧属另类。……第四条、房屋租赁期水电气电话费都由乙方交；……第六条、租赁期任何一方提出终止合同，提前1月书面通知对方，经双方签订终止合同。双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定随意终止合同，须向对方交纳年租金29%违约金补损。……”。该《个人房屋租赁协议》中除起始处乙方信息、第一条房屋坐落位置及租期起止时间、第二条租金数额、落款处甲方乙方签名处为手写或手写签名外，其余部分基本为打印，落款处签约日期后手写有“抄件”两字。该《个人房屋租赁协议》在本案两次开庭时本院均要求原告出示，两次开庭原告出示的《个人房屋租赁协议》内容基本相同，差别在于该协议起始处及落款处承租方乙方姓名处第一次开庭时为“吴兴燕”，第二次开庭时提交的《个人房屋租赁协议》中将“吴兴燕”的“燕”改为“艳”即改为“吴兴艳”，原告的委托代理人宋举发表示该改动系宋举发个人自行改动，改动的原因是因该《个人房屋租赁协议》所写的“吴兴燕”与被告吴兴艳身份证不符，故宋举发自行将“吴兴燕”改为“吴兴艳”。因本案第一次开庭时二被告未到庭，第二次开庭时本院要求原告出示上述《个人房屋租赁协议》的原件以供被告质证，原告的委托代理人宋举发表示：本案两次开庭时向本院提交的上述《个人房屋租赁协议》均是抄件，是原告的委托代理人宋举发所抄，是按照之前与二被告签订的租赁协议原件上抄的，原租赁合同一式两份，原告所留存的原件已经交给被告，是在2017年10月初在本案涉案租赁房屋找二被告核对二被告已经缴纳的租金时，二被告就将该租赁协议原件从宋举发手上拿走，并且未归还给原告，原租赁协议上手印可能是墨迹，二被告没有在原租赁协议上加捺过手印，原告曾在2018年就本案涉案租赁房屋将二被告诉至本院，案号为（2018）黔0102民初8633号，在本案中和在（2018）黔0102民初8633号案件中原告向本院提交的《个人房屋租赁协议》均为抄件，原件已经被二位被告拿走，提交本院的《个人房屋租赁协议》的原件均系抄件，该抄件是宋举发按照原租赁协议一字不漏的抄上去的，交给原告看过，该《个人房屋租赁协议》落款处乙方二被告的签名是宋举发抄上去的，均非二被告亲笔签名。二被告对原告提交上述《个人房屋租赁协议》不认可，否认在原告提交的上述《个人房屋租赁协议》上签名，但认可与原告之间就本案涉案房屋产生房屋租赁关系，并表示与原告签订的租赁合同已经不能提交，记得当时签订的租赁合同中租赁期限为一年，合同没有涂改。 2、（2018）黔0102民初8633号《民事判决书》，二被告表示二人未违约。 3、宋举发与二被告的短信记录，其中：2017年9月15日宋举发向刘文杰发送短信“按合同要求先提前5天交租金，现在你欠了7、8、9共3个月租金（从7月10日至10月9日）4590元，欠帐催款还是天经地义，从7月催到现在你只付了600元还欠3990元，难道8月份工资你两至今还未发？你们有难处我作很多让步，大家都为生存我们年老更不容易，一催欠帐你们不耐烦，一二再承诺兑不了现，你们换位想想，我的困难”，2017年9月25日刘文杰向宋举发发送短信“下个月我退房子有什么明天讲”，宋举发回短信“你亲自签字合同租房期改到2018年2月9日难道就不算数了吗？你叫把支付宝你转的转给你核对有错吗？合同没到期单方终止合同是可的。”，刘文杰回短信“我没和你扯房租你明天看我支付宝的转帐记录，我现在没那么恼火所以我不在乎，我尊敬你年老，但我不傻，我不在乎千把块钱”；2017年10月27日宋举发向刘文杰发送短信“今天再几小时就是11月17日，你10月10日至11月9日房租还没有交，我等着还借款你原承诺过了10月你补上一，房租即支付3060元，（10月10日至12月9日房租宽带）改住了再交为交了再住”，刘文杰2017年12月1日回短信“你发错了吧”；宋举发与吴兴艳2017年1月至同年8月短信记录均体现有宋举发向吴兴艳催收房租，2017年12月20日向吴兴艳发送短信“你交的是10月份的电费和水费，11月份电、水费要12月9日以后才出来，我11月28去缴费厅说11月水电费要12月9日后才能查到，怎么交清了呢”，吴兴艳回短信“你打电话问刘文杰”。二被告对短信记录的真实性无异议，并表示在租赁期间确实有欠付过租金，但是在2017年9月时租金已经正常支付。 4、宋举发民生银行个人账户对账单；原告以此证明二被告一共向原告支付租金13208元，认可二被告将租金支付至2017年11月20日。二被告对对账单真实性无异议，但表示租金支付到2017年11月26日。 5、落款时间为2018年5月29日出租方甲方为原告、承租方乙方为“何昌保”的《个人房屋租赁协议》，载明甲方将本市花果园J6-2-2403号房租给乙方，乙方2018年5月29日进驻前押金1300元（该‘2018’原为打印，数字‘8’系改动形成）；原告以此证明租赁房屋一直空置，还请人维修。二被告表示该项证据与二被告无关。 6、“开修锁服务专用登记单”复印件一张，载明2018年3月15日本市花果园J区6栋2单元2403室换锁芯、安装、开锁，原告表示该单原件已经找不到，并以此证明原告在2018年3月15日找人开锁进屋。二被告对此不予认可。 二被告向本院提交以下主要证据材料： 1、2017年11月26日刘文杰向宋举发支付宝转帐记录截屏，共三笔转帐，金额分别为1530元、918元、560元，刘文杰表示2017年11月27日是最后一次在交接前向原告转账支付的房租和物品损坏赔偿费用；原告对三次支付宝转帐记录无异议，认可收到的1530元、918元是房租，560元是支付的赔偿物品损坏费用，但不认可在2017年11月27日与原告办理了房屋交接。 2、吴兴艳的支付宝账单，载明在2017年11月27日向曾媛转账1600元押金，在11月28日向曾媛转账支付4800元，吴兴艳表示该1600元是另行租房向新房东交纳的住房押金，4800元是交纳的房租；二被告以此证明二被告在2017年11月27日已经向原告退房。原告对此不予认可。 经审理查明：2013年10月18日，原告宋强向贵阳宏益房地产开发有限公司购买了贵阳市南明区花果五里冲项目J区第6栋2单元24层3号房屋一套，并将房屋装修后对外出租。2016年11月10日，原告及其父亲宋举发作为出租方（甲方）与被告吴兴燕（艳）、刘文杰作为承租方（乙方）订立房屋租赁合同，将上述贵阳市南明区花果五里冲项目J区第6栋2单元24层3号房屋出租给二被告居住使用，当时租赁合同载明的租赁期间应为从2016年11月10日起至2017年11月9日止，租金约定为每月1580元。租赁合同签订后，原告即将上述约定租赁房屋交付二被告居住使用。2018年7月原告曾诉至本院，诉请要求被告支付原告违约金4740元并赔偿损坏热风机、木地板、家具、家电修复、更换费用4170元、支付原告水电费293.15元。本院作出（2018）黔0102民初8633号《民事判决书》，认为：二被告未按约交纳房租、水电费，并损坏原告的房屋、家具和家电，其行为已经构成违约，依法应当承担违约责任，支付欠交的水电费293.15元，赔偿修复、更换受损房屋、家具、家电所需费用4170元；被告在租期内未提前1月通知原告终止租赁关系，未签订终止合同，未将房屋交还原告，便弃房而去，其行为已经构成违约；原告请求被告支付违约金4740元，具有合同及法律依据，予以支持；判决：一、被告吴兴艳、刘文杰于判决生效之日起10日内支付原告宋强水费41.36元、电费251.79元，合计293.15元；二、被告吴兴艳、刘文杰于判决生效之日起10日内赔偿原告宋强维修房屋、家具、家电费用4170元；三、被告吴兴艳、刘文杰于判决生效之日起10日内支付原告宋强违约金4740元。该判决已生效。2019年3月，原告以欠付租金为由再次诉至本院，诉请如前。 本案审理中，原、被告均认可本案涉案房屋租赁期间自2016年11月起；原告认为二被告提前搬出未告知原告，租金应算至2018年5月29日止，二被告认可的搬出时间为2017年11月27日。对于已付租金，原告认可二被告将租金支付至2017年11月20日止，二被告主张租金支付至2017年11月26日止。对于租赁期间，原告表示：租赁期间从2016年11月10日开始，合同约定租赁期限一年，至2017年11月9日到期，在租赁过程中2017年9月25日二被告向宋举发提出不再租赁，宋举发将被告缴纳租金的银行交易流水打印出来，大概在2017年9月底到租赁房屋与二被告对已缴纳租金进行核对，当时二被告说不租了，刘文杰说要结清房租，算下来被告还差原告3000余元的房租，二被告说没钱，拿不出来，宋举发说怎么办，那就继续租吧，二被告就继续租赁涉案房屋，并且双方将租赁合同的租赁期限改为2018年2月9日；二被告表示：合同约定的租期到2017年11月9日，不认可原告所述的将租期改到2018年2月9日，二被告认可实际租赁本案涉案房屋到2017年11月27日，合同约定每月租金1580元，后双方商量调整为1530元，二被告搬出前对地板有损坏，在搬出前刘文杰已经电话通知宋举发，宋举发亲自到租赁房屋，2017年11月26日刘文杰向宋举发支付了1530元的房租，并同时支付宝转帐支付了560元和918元的地板损坏费用，第二天2017年11月27日二被告就搬家，并且将钥匙亲自交还给宋举发，2017年11月27日二被告向下一个租赁房主“曾媛”转账支付1600元的押金，并于2017年11月27日搬到了本市花果园K区3栋3009号，11月28日向“曾媛”转账支付了3个月的房租4800元。原告表示：被告所述不实，在2017年11月25日左右宋举发去租赁房屋收租金，二被告没有告知不租赁房屋，二被告说第二天支付欠付租金，第二天宋举发去收租金，但敲门无人开门，隔壁一个师傅出来说可能上班去了，宋举发给二被告打电话，二被告没有说搬家了只是说可能不租这个房屋，当天宋举发没有开门进去，宋举发也没有钥匙，被告没有将钥匙给宋举发，没有对租赁房屋与宋举发办理交接，大概在2017年11月27日宋举发收到二被告转帐支付的房租1530元，是一个月的房租，被告还转有918元也是房租，还转有560元是赔损坏东西的钱，合同约定的租金是每月1580元，是10月11日至12月9日两月才减为每月1530元。 对于本案涉案房屋的交接，二被告表示已在2017年11月27日交还给原告父亲宋举发，宋举发对此否认。宋举发于第一次开庭时自述大约在2017年12月底被告打电话告知说钥匙放在楼下小卖部，宋举发去小卖部没有找到钥匙故未打开房屋，并认为二被告还在继续租赁，因宋举发身体不好未去租赁房屋查看，宋举发是在2018年3月15日才到租赁房屋查看并请开锁匠开门，发现房内一片狼藉才将房屋收回。二被告表示2017年11月27日将房屋交还给原告但双方未办理书面交接手续。 以上事实，有原、被告陈述、短信记录等证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实，足以认定。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原、被告均认可双方就本案涉案房屋订立房屋租赁合同，并认可双方存在房屋租赁关系，但双方均未能提交租赁合同原件，原告自认其向本院提交上述《个人房屋租赁协议》系抄件，该《个人房屋租赁协议》落款处乙方二被告的签名是宋举发抄上去的，均非二被告亲笔签名，故本院不能据该《个人房屋租赁协议》认定原、被告之间的租赁权利义务关系。现原告诉请要求被告支付从2017年11月20日至2018年5月29日期间的租金10007元，对此本院认为，二被告于本案中虽辩称已于2017年11月27日搬出本案涉案房屋，并主张已于当日将房屋钥匙交还原告父亲宋举发，但原告对此不予认可，而二被告提交的与宋举发之间的支付宝记录、与案外人“曾媛”的支付宝记录等证据材料并不足以证实其已将本案涉案租赁房屋在2017年11月27日交还原告；同时原告提交的与案外人“何昌保”签订的《个人房屋租赁协议》、“开修锁服务专用登记单”复印件亦无其他证据相佐证，其真实性不能认定，故原告所提交的证据材料对其主张的房屋收回时间亦未能印证。在上述情况下结合原告于本案庭审中自行陈述的在2017年11月25日左右去收房租时被告已告知可能不租房且此后未再交纳租金，大约在2017年12月底被告打电话告知说钥匙放在楼下小卖部，以及原、被告之间的短信往来，可以认定二被告在2017年12月底以前已明确告知原告不再租赁本案涉案房屋，原告即应及时收回房屋以防止损失扩大，因原告自认被告租金支付至2017年11月20日，从此时至2017年12月底仅为一个月时间，故本案中被告欠付原告租金应以不超过1个月为限；同时本院已在（2018）黔0102民初8633号《民事判决书》支持了原告诉请的违约金4740元，该违约金以足以弥补原告房屋空置期间损失，根据上述事实本院酌情判令被告按双方均认可的原合同约定的租金每月1580元向原告支付15日房租为790元，对原告要求将房租计算至2018年5月29日本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告刘文杰、吴兴艳于本判决生效后十日内支付原告宋强房屋租金790元。 驳回原告宋强的其余诉讼请求。 案件受理费50元，公告费（以公告费票据为准），由被告刘文杰、吴兴艳负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长 冯 雪 人民陪审员 王 芸 人民陪审员 魏 霓 二〇一九年十月十二日 书 记 员 陈永丽