浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2602号上诉人（原审被告）：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道盐北路**美林.金色港湾小区****。统一社会信用代码:9133040077572037X9。法定代表人：林尔良，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯美芳，齐好，浙江国傲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王卫玉，女，1971年9月5日出生，汉族，住浙江省海盐县。委托诉讼代理人：方燕，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。上诉人浙江美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）因与被上诉人王卫玉房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初1870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。美林公司上诉请求：撤销原判第一项、第二项，并依法改判美林公司不承担法律责任或发回重审。事实和理由：一、一审遗漏被告嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）和浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称中达公司），程序错误。本案美林公司与伟达公司、中达公司在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》（以下简称《转让协议》)，该协议书第二条第二款明确美林公司将案涉美林三期项目整体转让给伟达公司，伟达公司成为美林三期的开发项目的开发主体，对该项目承担开发经营主体的权利和义务；第三条、第四条明确伟达公司负责己售商品房的交付和产权转移登记等开发商主体需承担的全部责任。另外，中达公司为案涉项目总承包单位，美林公司与中达公司存在工程方面的债权债务关系，签订《转让协议》的用意是将美林三期房地产开发项目转让给中达公司，鉴于中达公司不具有开发资质，中达公司后组建成立伟达公司。《转让协议》签订后，伟达公司接管了美林三期项目，具体交付等相关事宜也均由其办理，美林公司对此不掌握和保存交付等相关信息和情况。王卫玉曾提交一份视频证据，从视频中可以看到本案楼盘的实际操作人己经变更，该视频中业主均承认楼盘的交房通知由中达公司发出，其也认为中达公司接手了美林三期，也要接手美林公司的所有债务。伟达公司和中达公司才是案件的真正当事人，是适格的被告。二、一审遗漏案件重要当事人，事实认定不清。一审仅凭中达公司、伟达公司出具的《购房确认结算清单》就认定王卫玉在办理产证的过程中不存在违约行为，未对逾期办证原因、责任承担主体进行法庭调查，属于事实认定不清。《转让协议》具有公示效力，具体交付等相关事宜也均由伟达公司办理，本案主体责任已转由伟达公司承担。伟达公司是为中达公司受让该项目而特组建成立的公司，其实际控制人为中达公司。若本案存在逾期办证的违约责任，则承担主体则应为中达公司与伟达公司。三、逾期交房违约金部分已经超出诉讼时效，一审对该事实认定不清。一审认为，2016年5月25日美林公司向王卫玉出具了《违约金计算单》，属于美林公司对有关债务的确认，诉讼时效中断。但美林公司在庭审过程中从未认可《违约金计算单》的真实性。因为交房时本案项目己经整体转让给中达公司、伟达公司，一审未追加中达公司、伟达公司为本案被告，便无从查清该份证据的真实性。王卫玉未能提供证据证明其在起诉之前曾明确向美林公司主张过逾期交房违约金，因此逾期交房违约金的诉讼时效未中断，超出时效部分的逾期交房违约金不应得到支持。四、一审认定美林公司应在上交办理权属登记的所有材料后7日内办理登记证书，没有事实和法律依据。双方签订的房屋买卖合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得商品房房屋所有权证；附件三第三条对上述第十六条补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理三证的过程中，因为买受人或政府机构的原因而导致三证延迟办理的，出卖人不承担责任。本案合同约定出卖人负责办理的是土地使用权初始登记，并负责申请商品房所有权初始登记。出卖人将相关资料报产权机关登记备案，取得大产证，即完成初始登记，与买受人委托出卖人办理的并取得三证（现统一为不动产权证）是两个不同的概念。因办理不动产权证还需买受人配合和提供相关材料，出卖人无法单独完成办理三证登记的任务。合同附件三第三条中约定：“因为买受人或政府机构的原因而导致三证延迟办理的，出卖人不承担责任。”一审未查清本案中提交资料报产权登记机关备案的具体时间以及逾期的原因，将办理备案时间和出卖人取得三证的时间混淆，认定美林公司逾期办证440天错误。王卫玉二审答辩认为：一、合同约定的办证时间应当是对出卖人代办权属证书时间的要求。从合同约定和实际操作看，办理权属证书的前提需出卖人提供资料。既然买受人委托出卖人办理登记手续，买受人自然不需要直接向登记机关提交资料，转移登记的所有资料都可由出卖人报登记机关，这也与合同附件三第3条的约定一致。美林公司将“需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”仅理解为办理初始登记，显然与合同第16条、附件三第3条的逻辑相悖。即便存在此种歧义，作为格式条款也应当作出对出卖人不利的解释。二、违约责任的承担主体应当为美林公司。涉案商品房买卖合同的签订方为美林公司和王卫玉，由美林公司承担违约责任符合合同的相对性原则。王卫玉收到的交房通知书明确加盖了美林公司公章，在收房现场虽然知道中达公司的存在，但收房不代表王卫玉知道美林公司与中达公司之间转让协议的内容，也不代表同意转让行为。三、中达公司、伟达公司并非必须参加诉讼的案件当事人，一审法院没有追加，程序正当。四、逾期交房的违约金不存在超过诉讼时效的情形。综上，美林公司的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。王卫玉一审诉讼请求：1、美林公司支付逾期交房违约金25352元（计算自2014年9月30日起按日万分之一计算至2016年5月25日，计算方式为420426元*0.0001*603天）；2、美林公司支付逾期办证违约金30130元（按购房款420224元自2016年8月23日起按日万分之一计算至2018年8月10日，计算方式=420224元*0.0001*717天）；3、美林公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定：2013年1月8日，王卫玉与美林公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，王卫玉向美林公司购买美林·金色港湾三期第18幢2单元305号房，该房建筑面积约83.40平方米，合同总价款420426元；合同第九条约定，除特殊情况外，出卖人应当在2014年9月30日前将房屋交付买受人使用；合同第十条约定，出卖人未按合同规定期限将商品房交付买受人使用的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十二条约定，由于买受人原因，未能按期交付房屋的，交接以出卖人电话、短信或发出的交接通知为标志，买受人超过30天未前来办理交接手续，按商品房总价款的万分之五每天支付保管费；合同第十六条及附件三约定，出卖人负责办理土地使用权、房屋所有权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明、《房屋所有权证》，出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，如出卖人不能在约定的期限内交付权属证书，如约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。王卫玉于2016年5月收到了美林公司发送的《交房通知书》，通知载明美林三期房产确定于2016年5月21日至2016年5月31日期间办理交房手续，并通知王卫玉于2016年5月25日前来售楼部办理收房手续。2016年5月25日，王卫玉与美林公司办理收房及结算手续，美林公司出具购房确认结算清单，并加盖公司公章确认。该结算清单载明：房屋实测面积83.36平方米，总房款应为420224元，王卫玉已预交420426元，美林公司代收办证费用、物业专项维修基金等，共计收429244.24元，应收8818.24元。美林公司当日还向王卫玉出具违约金计算单一份，确定截止2016年5月25日，王卫玉已付房款420426元，从合同约定交房日期2014年9月30日至2016年5月25日，共逾期交房603天，按每日万分之一计算，违约金为25351.69元。2018年8月10日，涉案房屋不动产权证由产权登记机关制作发放。一审庭审中，美林公司答辩称，第一，本案其主体不适格。其已申请追加伟达公司和中达公司为共同被告参与诉讼。因美林公司与伟达公司、中达公司在2015年11月18日在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了转让协议，该协议书中明确了美林公司将本案争议的美林三期项目整体转让给了伟达公司和中达公司，并由伟达公司和中达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等。因此申请法院将伟达公司、中达公司追加为共同被告，如存在逾期交房、逾期办证违约责任的，应由伟达公司、中达公司承担。第二，经了解，美林三期可以交房日期为2016年5月21日，2016年5月21日之后的逾期天数不应计算在违约天数内。且根据诉讼时效的相关规定，王卫玉对于2014年10月1日至2015年9月30日期间的逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到支持。第三，对于逾期办证的天数，有约定应按约定，王卫玉依据司法解释计算办证违约天数有误。根据合同附件三中的约定，在商品房交付后360日内由出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据上述约定实际出卖方义务为在交房后360日内完成房屋的初始登记。经查，涉案房屋的初始登记已于2018年2月5日办理完成。因此，逾期天数应从实际收房日的360天后开始计算至初始登记完成之日。第四，因美林公司目前经营困难，王卫玉提出的逾期交房、逾期办证违约金过高，结合王卫玉违约情况恳请法庭予以调整。上述事实有王卫玉提供的商品房买卖合同、购房确认结算清单、已付款凭证、违约金计算单、不动产权证书及到庭当事人的陈述为证。一审法院经审理认为，王卫玉与美林公司签订的商品房买卖合同、补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。就本案中双方争议的焦点问题，一审法院作如下认定：第一，关于是否需追加伟达公司和中达公司为共同被告的问题。一审法院认为，首先，美林公司申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的理由，不符合法律、法规规定的必要共同诉讼情形。其次，根据合同相对原理，与王卫玉签订购房合同及办理结算手续的均为被告，故即便是伟达公司、中达公司确在与美林公司履行相关协议中存在违约情况导致美林公司办证的延迟，也系美林公司与伟达公司、中达公司之间的法律关系，美林公司不能以此来对抗其应向王卫玉履行的义务。最后，美林公司如确有证据证明中达公司、伟达公司应承担其他违约责任，美林公司可另行起诉，不影响美林公司的权利救济途径。因此，对于美林公司提出申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的申请一审法院不予准许。第二、关于逾期交房违约金的计算问题。一审法院认为，根据合同约定，美林公司应于2014年9月30日前向王卫玉交付合同约定的房屋，但实际按美林公司通知王卫玉于2016年5月25日才能与美林公司办理交房手续，美林公司明显存在延迟交付房屋的情形，王卫玉可以依法要求美林公司承担逾期交房违约金。关于诉讼时效问题，美林公司认为王卫玉就2014年10月1日至2015年9月30日期间的违约金主张已超过诉讼时效。一审法院认为，2016年5月25日，美林公司向王卫玉出具违约金计算单，属美林公司对有关债务的确认，诉讼时效中断。根据目前诉讼时效的相关规定，即使按本案王卫玉起诉之日（2019年4月11日），王卫玉主张亦未超过诉讼时效。因此，美林公司主张诉讼时效已过的意见，一审法院不予采纳。对于违约金计算标准，王卫玉主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，一审法院予以支持。经计算，美林公司应向王卫玉支付的逾期交房违约金应为25351.69元（420426元×0.0001×603天）。第三、关于逾期办证的天数问题。王卫玉认为，因双方合同第十六条关于逾期办证具体起始时间约定不明，因此应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十八条“自买受人在房屋交付使用之日起90日内未办理的，应承担违约责任”的规定，自2016年8月23日起计算逾期办证天数。一审法院认为，虽商品房买卖合同中第十六条没有明确具体的交付权属证书的时间，但合同附件三第3条对出卖人应于何时办理产权初始登记作出了约定。该约定未违反法律、法规的强制性规定，是合同组成的一部分，应认定合法有效。因此美林公司提出应适用附件三中关于逾期办理权属约定的意见一审法院予以采纳，对王卫玉要求适用90日的规定不予支持。本案中，王卫玉委托美林公司办理涉案房屋的权属证书，并于2016年5月25日交房当日交清美林公司预收的办证费用。按照合同附件三的约定（交房后360日内登记资料备案），并结合海盐县国土资源局对办理不动产权登记所需的材料及办理流程，一审法院认为在美林公司向海盐县国土资源局相关部门上交办理权属登记的所有材料后应给予7日作为办理登记证书的合理期限，故经计算，涉案房屋应于2017年5月27日前办理不动产权登记并取得权属证书，而王卫玉实际取得涉案房屋不动产权登记证书时间为2018年8月10日，逾期440天。对于违约金的计算标准，王卫玉主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，一审法院予以支持。因此，王卫玉可请求的逾期办证违约金为18489.86元（420224元*0.01%*440天），对王卫玉请求的超出部分不予支持。综上，王卫玉超额部分请求，一审法院不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、美林公司支付王卫玉逾期交房违约金25351.69元、逾期办证违约金18489.86元，合计43841.55元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回王卫玉的其他诉讼请求。如果美林公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费594元，由王卫玉负担125元，美林公司负担469元。二审中,双方均未提供新证据。本院除对一审认定的事实予以确认外，另认定：一、涉案商品房买卖合同第十六条“关于产权登记的约定”第二款为：出卖人负责办理土地使用权登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。第三款为：出卖人承诺于×年×月×日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。第四款为：出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。二、美林公司在二审中确认，其在与中达公司、伟达公司签订《美林三期房地产开发项目转让协议书》之前、之后，均未向王卫玉等业主发送过书面通知。本院认为，王卫玉与美林公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。本案二审的争议焦点有三：一、美林公司是否为逾期交房和逾期办证违约责任的承担主体，一审未追加中达公司和伟达公司为本案被告是否程序不当；二、王卫玉要求美林公司支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效；三、美林公司是否构成逾期办证违约，以及逾期办证的天数如何确定。（一）关于美林公司是否为逾期交房和逾期办证违约责任的承担主体的问题。美林公司上诉称，其已将涉案美林三期房地产开发项目转让给中达公司和伟达公司，因此，即便确实存在逾期交房和逾期办证的事实，违约责任也应由中达公司和伟达公司承担，一审未追加前述两公司为共同被告不当。对此，本院认为，涉案商品房买卖合同的缔约双方为王卫玉和美林公司，现王卫玉要求美林公司承担逾期交房和逾期办证的违约责任，符合合同的相对性原则。一方面，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”美林公司如果将房屋买卖合同约定的交房和办证义务转让给中达公司和伟达公司，应当征得业主王卫玉的同意，否则对王卫玉不发生效力。目前，没有证据表明，美林公司就转让其合同义务已征得王卫玉的同意，况且在交房、结算等合同履行过程中，仍存在以美林公司名义实施、加盖其公章的行为。因此，即便美林公司所称涉案房地产项目转让属实，也不能据此免除美林公司所应承担的合同责任。另一方面，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”如果本案存在逾期交房和逾期办证的事实，即便是因中达公司、伟达公司的原因导致，美林公司也应当向王卫玉承担违约责任。其和中达公司、伟达公司之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。综上，美林公司要求追加中达公司、伟达公司为本案共同被告的依据不足，中达公司、伟达公司并非本案必须参加诉讼的当事人，一审未追加该两公司为共同被告，并无不当。美林公司就此所提上诉意见，于法无据，本院不予采纳。（二）关于王卫玉要求美林公司支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效的问题。本案认定诉讼时效的关键在于能否根据《违约金计算单》认定诉讼时效中断。美林公司否认曾与王卫玉确认过违约金。王卫玉在一审中提供了《违约金计算单》的原件，上有美林公司盖章和相关人员签字，美林公司在二审中也认可签字人为其财务人员。因此，该证据足以证明王卫玉向美林公司主张过违约金的事实。一审认为美林公司出具《违约金计算单》构成诉讼时效中断正确。王卫玉主张美林公司支付逾期交房违约金的请求尚未超过诉讼时效。（三）关于美林公司是否构成逾期办证违约，以及逾期办证的天数如何确定的问题。美林公司上诉称，一审混淆了房屋初始登记和转移登记的概念。合同附件三第3条是针对房屋初始登记证书而非转移登记证书的约定，美林公司只要在商品房交付使用后360日内，将办理房屋初始登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即履行了合同义务。而对转移登记证书，虽约定业主委托美林公司办理（即由美林公司代办契证、房屋所有权证和土地使用权证等“三证”），但未明确约定办理（取得转移登记证书）的期限，故美林公司不构成逾期办证违约。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据商品房买卖的一般实践，初始登记通常指开发商就宗地向相关行政主管部门申报权属登记，即俗称“大证”，而转移登记则指购房者依据商品房销售合同向主管部门申请过户登记，即俗称“小证”。案涉商品房买卖合同第十六条“关于产权登记的约定”中明确，买受人委托出卖人办理案涉商品房的转移登记，但未对转移登记期限作出明确约定。而双方合同附件三第3条明确是对前述商品房买卖合同第十六条的补充，该第3条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。从文义看，该条款既已明确系办理权属证书，并特别指出了权属证书包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证，显然应为对出卖人代为办理转移登记的期限要求。一审确定美林公司办理转移登记备案的时间为房屋交付使用之日起360日内，符合双方约定。关于逾期办证天数的确定。案涉房屋交房日为2016年5月25日，王卫玉已于2016年5月25日交房当日交清美林公司预收的办证费用。依照双方约定，美林公司应在交房日后360天内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而美林公司并未提交证据证明其于合同约定的期限内履行了备案义务。一审法院结合海盐县国土资源局对办理不动产权证所需的材料及办理流程，再给予美林公司7日的合理期限，据此确定美林公司逾期办证天数并无不当。美林公司上诉所提其不构成逾期办证的意见，依据不足，不予采信。综上所述，美林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费896元，由上诉人浙江美林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 章玉萍二〇一九年十月三十一日书记员 陈 诚