广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20373号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州润田房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区润田街****。法定代表人：钟小军。委托诉讼代理人：韩苑，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州虹宇物业管理有限公司，住所，住所地广州市天河区广州大道北491—****楼**div>法定代表人：伍兆明。委托诉讼代理人：尹秋华，均为广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嫱翾，均为广东红棉律师事务所律师。上诉人广州润田房地产开发有限公司（以下简称润田房地产公司）因与被上诉人广州虹宇物业管理有限公司（以下简称虹宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初19371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。润田房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判润田房地产公司向虹宇物业公司支付2016年6月1日至2018年8月31日的物业管理费84652.63元（按写字楼6元/月/平方米计）；2.撤销一审判决第二项、第四项；3.支持润田房地产公司的全部反诉请求；4.本案一、二审全部诉讼费用由虹宇物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。（一）案涉房屋的用途与权属证明登记用途不一致，润田房地产公司一直将案涉物业用作办公用途，从未将其用作商业或商场用途。润田房地产公司与案外人签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》均约定，案涉房屋仅用作办公用途。因此，一审法院依照商业性质的标准（10元/平方米）判决润田房地产公司交纳物业管理费，缺乏事实及法律依据。（二）双方对于案涉房屋的管理费标准存在争议，在争议未解决前，润田房地产公司拒交管理费是合理的。且即使润田房地产公司未交纳物业管理费，虹宇物业公司也无权对案涉房屋断电。但虹宇物业公司对案涉房屋存在断电的过错行为，该行为持续半年之久，直接导致案涉房屋无法正常使用，润田房地产公司不得不另行寻找租赁物，由此给润田房地产公司造成损失，为此，润田房地产公司提供了房屋租赁合同、现场照片、公证书等相关材料予以证明。虹宇物业公司断电行为已经严重违反合同的约定，因此，一审法院判决润田房地产公司向过错方虹宇物业公司支付违约金是错误的，同样，一审法院驳回润田房地产公司要求赔偿损失的反诉请求，显属不当。另，虹宇物业公司辩称案涉房屋断电行为是供电局作出的，其并未提供证据予以证明，即使虹宇物业公司不存在过错，润田房地产公司支付违约金的标准也应按照银行贷款利率计算。在虹宇物业公司并无证据证明其实际损失的情况下，一审法院按照每日万分之五支付违约金严重过高。综上，恳请二审法院判如所请。虹宇物业公司二审辩称，其答辩意见与其一审意见基本一致。润田房地产公司向一审法院起诉请求：1、润田房地产公司向虹宇物业公司支付2016年6月至2018年8月的物业管理服务费110029.82元、垃圾处理费1296元、水费580.78元、电费15851.51元，共计127758.11元；2、润田房地产公司向虹宇物业公司支付从逾期之日起至付清物业管理服务费之日止的滞纳金（暂计至2018年8月31日为51676.7元）；3、本案全部诉讼费用由润田房地产公司承担。虹宇物业公司向一审法院反诉请求：1、虹宇物业公司赔偿润田房地产公司租金63000元；2、虹宇物业公司赔偿润田房地产公司搬迁费及安装费4900元；3、虹宇物业公司赔偿润田房地产公司物业管理费8847.9元；4、虹宇物业公司赔偿润田房地产公司装修费11000元；5、虹宇物业公司赔偿润田房地产公司公证费7000元；6、虹宇物业公司赔偿润田房地产公司经营损失费20000元；7、本案反诉费由虹宇物业公司承担。一审法院认定事实：案涉润田雅苑小区位于广州市海珠区润田街，虹宇物业公司是润田雅苑的物业服务公司。2016年4月29日，润田雅苑业主委员会（甲方）与虹宇物业公司（乙方）签订《物业服务合同》约定：甲方委托乙方对“润田雅苑”小区提供物业管理服务，合同期限自2016年4月29日起至2019年4月28日止；物业的管理服务费标准（以物价局收费规定为准）为住宅楼1.5元/月/平方米（建筑面积），写字楼6元/月/平方米（建筑面积）；商场10元/月/平方米（建筑面积）；业务和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，按以下第（2）项处理。（2）从逾期之日起按每日应交管理费的千分之壹缴纳滞纳金等等。润田房地产公司是广州市海珠区润田街21号105房（建筑面积234.974平方米）、润田街19号205房（建筑面积为287.5731平方米）的产权人。查册时间为2019年4月9日的广州市不动产登记查册表记载，21号首层为粮油食品店（105）。庭审中，润田房地产公司对虹宇物业公司主张管理费的时间段及205房的水费无异议，但105房一直作为写字楼用途，没有经营粮油食品店，实际用途与权属证明的登记用途不一致的，应按实际用途收费，不应按照商业标准收取，滞纳金计算标准过高，虹宇物业公司主张的2016年6-11月的105、205房物管费、水电费已过诉讼时效。虹宇物业公司主张润田房地产公司应支付2016年6月至2018年8月期间205房的电费，提供了2016年5月31日至2018年8月31日《润田雅苑专变用电情况》、2016年4月至2018年9月B栋润田商寓的抄表度数及实际用电等证据予以证实。对于润田房地产公司每月电费的构成，虹宇物业公司当庭作了解释，包括用户实际用电数、分摊系数计算、实际应付的电费等。另虹宇物业公司主张垃圾处理费为48元/月，未能举证证明。润田房地产公司主张虹宇物业公司赔偿因对其实施断电造成的损失，提供了房屋租赁合同、证明、发票、照片、公证书、付款回单及若干收据等。一审法院认为，虹宇物业公司是润田雅苑的物业服务公司，与润田雅苑业主委员会签订《物业服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。润田房地产公司所有的案涉房屋位于该小区内，其享受虹宇物业公司提供的物业服务，应当向虹宇物业公司支付物业费。润田房地产公司辩称虹宇物业公司主张的2016年6-11月的105、205房物管费、水电费已经过了诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”虹宇物业公司的该主张没有超过诉讼时效，故对润田房地产公司的抗辩，一审法院不予采纳。润田房地产公司辩称21号105房不应按照商业标准收费，应按实际用途收费，但根据广州市不动产登记查册表记载，21号首层为粮油食品店（105），属于商业性质，故对润田房地产公司的抗辩，一审法院不予采纳。关于本诉部分：电费问题，虹宇物业公司已提交了《润田雅苑专变用电情况》、电表读数及实际用电表等证据予以证实，并当庭解释了润田房地产公司电费的具体构成，润田房地产公司未能提供相反证据予以反驳，故一审法院对虹宇物业公司提交的证据予以确认，对虹宇物业公司主张的电费予以采纳。但垃圾处理费未能举证证明，故对虹宇物业公司该主张，一审法院不予支持。另润田房地产公司对虹宇物业公司主张的205房的水费无异议，一审法院予以确认。润田房地产公司拖欠物业管理费，应承担相应的违约责任。现虹宇物业公司主张按照合同约定滞纳金以当月欠付的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准，自次月1日起计至润田房地产公司实际清偿之日止。因虹宇物业公司未对其实际损失进行具体举证，基于公平原则，一审法院酌情将滞纳金计付标准调整为每日万分之五，即润田房地产公司应向虹宇物业公司支付拖欠2016年6月1日至2018年8月31日期间的物业管理费的滞纳金【其中105房以当月拖欠的物业管理费2349.74元为本金，205房以当月拖欠的物业管理费1725.44元为本金，按每日万分之五的标准，分别自次月1日起计至付清之日止，每期滞纳金以当月拖欠的物业管理费为限】。关于润田房地产公司反诉部分。润田房地产公司主张虹宇物业公司赔偿因对其实施断电造成的损失，但其提供的证据均未能证明虹宇物业公司实施断电行为，故对润田房地产公司的反诉部分，因证据不足，一审法院均不予支持。据此，一审法院依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年6月25日判决如下：一、本判决生效之日起十日内，润田房地产公司向虹宇物业公司支付2016年6月1日至2018年8月31日的物业管理费110029.82元、水费580.78元、电费15851.51元。二、本判决生效之日起十日内，润田房地产公司向虹宇物业公司支付拖欠上述物业管理费的滞纳金（其中海珠区润田街21号105房以当月拖欠的物业管理费2349.74元为本金，润田街19号205房以当月拖欠的物业管理费1725.44元为本金，按每日万分之五的标准，分别自次月1日起计至付清之日止，每月滞纳金均以不超过当月所拖欠的物业管理费本金为限）。三、驳回虹宇物业公司其他的诉讼请求。四、驳回润田房地产公司全部的反诉请求。一审案件本诉受理费3888.7元，由虹宇物业公司负担39.5元，润田房地产公司负担3849.2元。一审案件反诉费1297.5元，由润田房地产公司负担。虹宇物业公司预交的受理费一审法院不予退回，润田房地产公司在本判决生效之日10日内将所负担的受理费直接支付给虹宇物业公司。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审中，润田房地产公司、虹宇物业公司均同意本案书面审理。本院认为，本案二审当事人之间的争议焦点为：润田房地产公司交纳物业管理费的标准以及逾期交纳物业管理费的违约金计算标准。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”结合本案事实，案涉小区业委会与虹宇物业公司签订了《物业服务合同》，润田房地产公司作为案涉小区的业主，其应受《物业服务合同》的约束。该合同约定了案涉小区物业费交纳的标准，即写字楼按6元/月/平方米的标准交纳，商场按10元/月/平方米的标准交纳。根据案件查明事实，润田房地产公司所属房屋即案涉105房的权属证明登记用途为粮油食品店，据此，依据上述合同约定及法律规定，一审法院判决润田房地产公司交纳物业管理费的标准并无不当，本院予以维持。至于其主张案涉105房的实际用途为写字楼，故不应按照商业用途的标准交费，本院认为，权属登记载明的房屋使用性质是判断房屋使用性质的依据，且具有法律效力，它约束了房屋的实际使用性质，故案涉105房应按权属证明登记的房屋使用性质交纳物业管理费，故对其上述主张，本院不予采纳。至于润田房地产公司主张的违约金标准，首先，润田房地产公司实际欠付物业管理费的行为已经构成违约，其应当承担合同约定的违约责任，鉴于虹宇物业公司并未举证证明其实际损失，一审法院酌情调整违约金的标准，属于其行使自由裁量权的范畴，并无不当，本院予以维持。因润田房地产公司作为违约方，其主张损失赔偿的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，润田房地产公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2142.7元，由广州润田房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十月三十一日书记员  杨希曾龙辉