江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终3437号上诉人（原审被告）:东台市临达纺织绣品有限公司，住所地江苏省东台市台南工业集中区。法定代表人：郑如德，该公司经理。委托诉讼代理人：汪志宏，江苏苏东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:陆建伟，男，1948年11月28日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：陈越，江苏月朗律师事务所律师。上诉人东台市临达纺织绣品有限公司(以下简称临达纺织公司)因与被上诉人陆建伟房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2019）苏0981民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院依法予以受理。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人临达纺织公司的法定代表人郑如德及其委托诉讼代理人汪志宏、被上诉人陆建伟的委托诉讼代理人陈越到庭参加诉讼，本案现已审理终结。临达纺织公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判案涉2号、3号厂房的租赁期限延续至2020年1月1日，4号厂房租赁期限延续至2020年3月30日。事实和理由：1.临达纺织公司和陆建伟于2013年10月10日签订厂房租赁合同，约定临达纺织公司租赁陆建伟的2号、3号厂房，租期为2014年1月1日至2019年1月1日止，租金每年16万元。同时约定临达纺织公司在租赁期满时享有优先续租权，临达纺织公司在合同履行期间也未出现过违约行为。2014年3月，因4号厂房一直闲置，陆建伟请求临达纺织公司一并承租，遂临达纺织公司与其就4号厂房签订了2014年4月1日至2015年3月30日的租赁协议，期满后，因无人承租，临达纺织公司便一直使用。在2号、3号厂房租赁合同期满后，虽然陆建伟称不再续租，但其在沟通中实际意思是要提高租金以及将相邻的4号厂房一并向临达纺织公司出租，并非另有他用。陆建伟也未提交任何证据证明案涉厂房需自行使用，其收回出租房屋，损害了临达纺织公司的优先承租权。2.临达纺织公司于2018年12月24日将2019年度的全部租金192500元交纳给陆建伟，虽然陆建伟称其要退还，但至今没有任何退还行为，应视为双方之间的租赁关系延续至2020年。3.如陆建伟确有证据证明案涉厂房另有他用，不再对外出租，则应当退还临达纺织公司支付的保证金3万元，并赔偿临达纺织公司为使案涉厂房符合使用条件而增添的消防设施损失。临达纺织公司系生产经营性企业，如案涉厂房另有他用，陆建伟也应该给予合理的寻找合适厂房和搬迁的时间。4.案涉厂房是临达纺织公司和郑如德、朱慧峰共同向陆建伟承租，陆建伟仅起诉要求与临达纺织公司不再续租，并没有主张与郑如德、朱慧峰不再续租的要求，本案遗漏了必须参加诉讼的当事人。陆建伟辩称，1.双方当事人于2013年10月10日签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。2.案涉租赁合同第五条明确约定陆建伟在租赁期满有权收回出租厂房，临达纺织公司应当如期归还。如需继续承租须于租赁期满前三个月向陆建伟提出书面申请。一审已查明陆建伟在2018年8月20日就向临达纺织公司发出到期不再续租的告知函，且电话提醒临达纺织公司续租需提前三个月书面申请，但临达纺织公司并没有在此期限内向陆建伟提交有关续租的书面申请，故在双方合同期满后，陆建伟有权收回房屋。3.在双方没有达成续租合意的情况下，临达纺织公司仍然向陆建伟账户打款，并不能当然认为陆建伟同意其续租一年的意思表示，因为陆建伟在租赁合同到期前以及知道临达纺织公司汇款后，均坚决表示不再将厂房租赁给临达纺织公司。4.陆建伟如果在2019年重新出租案涉房屋，按同地段的标准，一年租金达三十多万元。临达纺织公司强行占有使用陆建伟厂房已有八个月，一审法院判决在其汇款中扣除占有使用费用符合事实及法律规定，且八个月时间完全足够临达纺织公司寻找合适的厂房予以搬迁。5.郑如德系临达纺织公司的法定代表人，他的行为可以代表公司，虽然签订合同主体是临达纺织公司、郑如德、朱慧峰，但案涉厂房的租赁期限已满，陆建伟完全有权收回案涉厂房。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。陆建伟向一审法院提出诉讼请求：1.判令临达纺织公司立即迁出东台市台南工业集中区2、3、4号厂房；2.判令临达纺织公司支付从2019年1月2日起至实际腾空迁出日止的房屋占有费（以占用实际面积按现行市场价每平方90元计算）；3.判令临达纺织公司协助陆建伟办理电力过户手续给陆建伟，以及对因生产污染造成陆建伟厂房钢结构严重腐蚀，要求其恢复原状或赔偿损失20000元；4.诉讼费由临达纺织公司承担。一审法院经审理查明，2013年10月10日，陆建伟（甲方）与临达纺织公司（乙方）签订厂房租赁合同，合同约定甲方将其坐落于东台市梁垛镇台南工业园区的2号、3号厂房及3号厂房楼下向内北边两间办公室、食堂出租给乙方（3号厂房办公楼层不在租用期内）；2号、3号厂房中间搭建的厂棚不计租金，乙方负责维修；租期2014年1月1日至2019年1月1日；年租金160000元，合同签定之日缴纳第一年的租金及履行保证金20000元，该保证金在乙方无违约和不欠甲方其他费用时，于合同履行结束后向乙方返还（不计利息）；此后，每年租金在每年1月1日前一次性交付；租赁期间，如乙方需对厂房局部改造，需甲方同意并由乙方负担改造费，若对厂房造成损害，甲方有权要求乙方赔偿，并可单方解除合同，且不承担任何违约责任；合同第五条约定“租赁期满甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还。如乙方需要继续承租，在同等条件下，乙方有优先续租权，于租赁期满前三个月，向甲方提出书面请求，经甲方同意后重新签订租赁合同。租赁期间，如乙方有特殊情况无法继续租赁厂房，须提前三个月书面向甲方提出退租。如乙方不再继续承租，退租期间乙方在厂房内外改造地坪必须恢复原状，费用乙方负责”；合同还对双方其他各自权利义务进行了约定；合同见证方为东台市南郊中小企业园管理委员会。2013年10月15日，合同双方又签订了电力过户补充协议（甲方陆建伟，乙方临达纺织公司，见证方东台市南郊中小企业园管理委员会），该协议约定：1.乙方在厂房租赁期满后不再续租，电力户头必须无条件到供电部门转还给甲方，乙方给付甲方履约保证金贰万元，电力户头过户完成后，甲方将贰万元保证金如数返还给乙方；二、电力过户费：返还电力过户费均由乙方负责（先返还电力户头，后撤走）；3.甲方还有厂房要出租，乙方必须无条件协助承租方套表事宜(通过供电所安装电表计费）；4.以上补充协议，与2013年10月10日签订的《厂房租赁合同》具有同等法律效力，自双方签字之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份。2014年3月30日，合同双方又签订了补充协议，协议约定陆建伟将4号厂房出租给临达纺织公司，租期2014年4月1日至2015年3月30日，租金30000元。该30000元租金缴纳时实际交付10000元，另20000元以电力过户所交保证金20000元抵算。上述厂房租赁合同及补充协议签定后双方按约定履行了合同义务。实际履行时，合计年租金以192500元履行，双方均认可。2018年8月20日，陆建伟出具内容为因出租方维修改造另有他用，厂房合同即将到期，到期不再续租的函并直接向临达纺织公司的法定代表人郑如德进行送达，对此，陆建伟提交了送达时双方谈话的录音予以证明。2018年12月24日，临达纺织公司法定代表人郑如德通过网上银行将2019年度厂房租金192500元汇至陆建伟的银行账户，所汇账户与临达纺织公司此前缴纳厂房租金的账户相同。陆建伟收到银行款项到账通知短信后，打电话给临达纺织公司法定代表人郑如德，质询其已发函合同到期不再续租，为何还打款的问题，对此，陆建伟提供了双方通话录音予以证明，通话内容不能反映陆建伟同意续租。陆建伟在要求临达纺织公司返还租赁厂房无果的情况下诉至法院。一审另查明，案涉厂房登记在东台大达机械有限公司名下，该公司法定代表人为陆建伟。从陆建伟提供的图片可以看出厂房钢结构有锈蚀。一审法院认为，关于临达纺织公司于2018年12月24日向陆建伟汇款是否视为陆建伟同意续租一年的问题。双方于2013年10月10日所签的厂房租赁合同，合同期届满日为2019年1月1日，合同第五条约定如需续租，承租方需在租赁期届满前三个月向出租方提供书面申请，经出租方同意并重新签订租赁合同。但临达纺织公司并未按合同约定书面申请续租，双方也未续签租赁合同，且在租赁期届满前的2018年8月20日，陆建伟已向临达纺织公司书面明确表示不再续租，同时向其送达了不再续租告知函。而此后临达纺织公司根据知晓的陆建伟银行账户，按原租赁租金标准向其汇款后，陆建伟随即电话向临达纺织公司法定代表人郑如德提出打款质询，同时再次表示不予续租，故临达纺织公司该汇款行为属于单方意思表示行为，不能据以认定双方已经达成了继续租赁的合意。对该汇款陆建伟可在扣除其继续占用厂房的使用费后将剩余部分向临达纺织公司返还。2014年3月30日，双方就4号厂房签订的补充协议租赁期间为一年，2015年3月30日租赁期届满后，双方未签续租合同，双方为不定期租赁关系，出租方可随时要求解除。陆建伟与临达纺织公司于2013年10月10日就案涉2号、3号厂房所签厂房租赁合同及双方就案涉4号厂房租赁所签补充协议不违背法律规定，合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定履行义务。厂房租赁合同2019年1月1日租赁期届满，承租人临达纺织公司未按合同的约定于期满前与出租人重新签订租赁合同，且在期满前出租人陆建伟已明确向其告知不再续租，在陆建伟明确不再续租的情况下，临达纺织公司仍向已知的陆建伟银行账户汇款，并非出租方和承租方的合意，故应认定厂房租赁合同已终止。关于双方签订的4号厂房租赁补充协议，2015年3月30日期满后，双方为不定期租赁关系，出租方可随时要求解除，且该4号厂房是在临达纺织公司承租2号、3号厂房的补充租赁。因此，陆建伟要求从案涉2号、3号、4号厂房中迁出的诉讼请求，一审法院依法支持。合同履行保证金应由双方按合同约定处理。双方租赁合同终止，临达纺织公司应按双方在电力过户补充协议中的约定，协助陆建伟办理电力过户手续，将电力过户给陆建伟一方。关于合同期满后的房屋使用费标准问题，陆建伟按每平方米90元主张无事实和法律依据，一审法院认为应按照合同期内双方实际履行的192500元的租金标准予以计算并支持该诉求；关于陆建伟要求临达纺织公司对钢结构锈蚀恢复原状及赔偿损失的主张，其未提供证据证明锈蚀的原因为临达纺织公司有害气体所致还是自然氧化锈蚀所致以及该锈蚀损害维护义务人是否为临达纺织公司，故对该请求不予支持；关于合同约定的优先承租权问题，尚无证据证明陆建伟将案涉厂房另租他人，同等条件下陆建伟拒绝向临达纺织公司租赁，对临达纺织公司的该项辩称不予采信；关于临达纺织公司认为即使终止合同，陆建伟应赔偿临达纺织公司损失问题，一审法院认为，临达纺织公司仅以此进行抗辩，没有提供相关证据，本案不予处理，临达纺织公司可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审判决：一、临达纺织公司于判决生效后30日内将登记在东台大达机械有限公司名下坐落在东台市台南工业园区2号、3号、4号厂房腾空后迁出并向陆建伟方交付，并协助办理所涉厂房电力过户手续，将电力户头变更至陆建伟一方，同时向陆建伟支付2019年1月2日起至实际交付之日止房屋使用费（以年租金192500的标准计算）；二、驳回陆建伟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由陆建伟负担300元，临达纺织公司负担2000元。二审审理中，临达纺织公司提交了陆建伟在案涉厂房等处张贴的出租广告打印件，分别为3000平方米厂房出租、900平方米三层楼房出租、2000平方米厂房出租的广告，证明3000平方米厂房出租系案涉租赁房屋，陆建伟拟收回出租给临达纺织公司房屋的理由并不是其诉称的需要厂房自用或他用，而是重新对外出租。陆建伟对广告的真实性没有异议，认为一开始贴的是3000平方米出租广告，后来怕别人觉得出租房屋面积太大，又重新张贴了后面900平方米和2000平方米房屋出租广告。出租范围不包含案涉房屋。本院经审查认为，临达纺织公司仅承租了登记在东台大达机械有限公司名下的部分房屋，除临达纺织公司租赁的案涉房屋外，登记在东台大达机械有限公司名下的房屋面积还有3000多平方米，故上述证据不能达到临达纺织公司的证明目的。二审审理中，双方当事人均认可2014年3月30日的补充协议约定4号厂房的3万元租金，临达纺织公司实际交纳了2万元，另1万元系以电力过户保证金2万元中的1万元冲抵。二审另查明，陆建伟于2019年10月17日向临达纺织公司退还了3万元保证金。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。该优先权行使系在租金相同及租金支付方式与期限均同等条件下才能享有。临达纺织公司主张以原租赁时实际履行的年租金的192500元为标准继续承租房屋，但始终并未与出租方陆建伟达成合意，出租人陆建伟明确表示要收回房屋自用，暂时并无对外出租的意愿，即使对外出租，租金也远超192500元。且临达纺织公司未能提交陆建伟将案涉房屋以年租金192500元的标准及相同的租金支付方式、期限对外出租，故本院对临达纺织公司主张出租方侵犯其优先承租权的上诉理由不予采信。临达纺织公司虽于2018年12月24日向陆建伟汇款192500元，但其在2018年8月已经明知陆建伟在租赁期满后不愿再续租案涉房屋，其在未与陆建伟达成租赁合意的情形下向陆建伟汇款系其单方意思表示，不能视为陆建伟同意继续将案涉房屋出租给临达纺织公司，故本院对临达纺织公司主张双方已经达成了续租一年合意的上诉理由不予采信。陆建伟在庭审中明确表示目前未退还该款项系临达纺织公司一直在占用案涉房屋，而占用案涉房屋必然会产生占有使用费。且陆建伟同意在临达纺织公司迁让案涉房屋时扣除相应的房屋占有使用费后向临达纺织公司退还多余款项。关于临达纺织公司主张陆建伟应赔偿其为使案涉厂房符合使用条件而增添的消防设施损失的问题，由于临达纺织公司的该主张与本案并非同一法律关系，其在一审审理中亦未提出反诉，故本院对此不予理涉。对于临达纺织公司主张的3万元保证金，陆建伟已经在二审审理中予以退还。本案从一审诉讼至今，已超过8个月，且临达纺织公司在2018年8月已经明知陆建伟在房屋租赁期满后不愿续租房屋，故临达纺织公司主张其系生产经营性企业，陆建伟应该给予其寻找厂房和搬迁的合理时间无事实和法律依据。关于本案是否遗漏必须参加诉讼当事人的问题。虽然房屋租赁合同中承租方载明系临达纺织公司、郑如德及朱慧峰，但郑如德认可其和朱慧峰在案涉房屋经营系以临达纺织公司名义对外营业，相关营业收入也是汇入临达纺织有限公司单独设立的账户。同时，临达纺织公司也是承租人之一，其在租赁期限结束时有义务将案涉房屋腾空交付给陆建伟，故陆建伟单独起诉临达纺织公司并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人东台市临达纺织绣品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  樊丽萍审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇一九年十月十八日书记员  刘 湘