湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0503民初1599号原告（反诉被告）：张玮柯，女，1994年10月20日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区，委托诉讼代理人：覃孙琼，湖北普济律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超，系张玮柯父亲，1967年6月24日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。被告（反诉原告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市西陵区东山大道******，统一社会信用代码91420500585454349P。法定代表人：江妍萱，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤（点军）律师事务所律师。原告（反诉被告）张玮柯与被告（反诉原告）宜昌长楹置业有限公司（以下简称“长楹置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张玮柯的委托诉讼代理人覃孙琼和被告（反诉原告）长楹置业公司的委托诉讼代理人邹金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玮柯向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即履行合同，向原告交付位于中南路的长楹观邸6号楼2单元12层021201号房，并办理不动产权证书。2、判令被告向原告支付自2016年4月1日起至实际交房之日止以534293元为基数按日万分之一的标准计算的违约金（其中自2016年4月1日起至2018年12月31日止的违约金金额为52093.57元，后续继续计算）。事实与理由：张玮珂与宜昌长楹置业有限公司双方签订了《宜昌市商品房买卖合同》，合同约定由被告将位于中南路的长楹观邸6号楼2单元12层021201号房以534293元的价格出售给原告。合同签订后，原告依约支付了购房价款。按照合同约定，被告应该在2016年3月31日前将商品房交付买受人使用，否则，原告可要求被告继续履行合同，并自2016年4月1日起至实际交付之日止，由被告按日向买受人支付违约金。但原告反复多次要求被告交房，被告至今未履行交房义务。为维护原告合法权益，原告特诉请贵院，敬请依法判决，支持原告的诉讼请求。长楹置业公司辩称，1、双方在签订商品房买卖合同时，原告欺诈了被告，或知道、应知道团购单位欺诈了被告，应依法予以撤销，被告不应承担违约责任。2、被告仍在行使撤销权期限内。关于长楹置业撤销权行使期限，环保局作为国家公职机关，长楹置业有理由对其提供的资料产生信赖，而且在《团购意向协议》中对团购资格的约定也是应由团购单位履行审查义务，查审团购资格并非长楹置业约定或法定义务，长楹置业在张玮珂提起诉讼后核实其并非符合约定的团购人员，提起撤销的反诉，没有超过除斥期间。综上所述，应依法撤销双方所签合同，被告不应当承担逾期交房的违约责任。长楹置业公司向本院提出反诉请求：撤销反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议。事实与理由：反诉人于2011年10月至12月分别与宜昌市公安局消防支队、宜昌市房屋拆迁安置处、宜昌市环保局、湖北三峡职业技术学院工会委员会签订了《团购协议》，约定前述四单位在编、在职、在岗人员向反诉人，团体购买拟开发的位于城东大道中南路的房屋，约定房屋价格“由土地出让金+建筑开发总价组合而成”（即开发成本价）。协议签订后，反诉人在前述地块开发了“长楹.观邸”小区，反诉人按照前述四团购单位提供的团购人员名册分别与团购人员签订了《商品房买卖合同》。部分业主因反诉人逾期交房起诉反诉人，在反诉人应诉过程中发现被反诉人，并非前述四团购单位在编、在职、在岗人员，与合同约定团购主体资格不相符。合同的缔结必须秉承诚实信用原则，国家的法律、法规对诚实信用原则在实际生活中的应用也很广泛，以购票为例，学生票、儿童票、老年票均有不同的规定、限制，当然与成人票也有明显价差（虚假购票所承担的责任不仅仅是民事责任，数额巨大、情节严重还涉嫌犯罪）。本案中对于特定主体的特定价格，是反诉人基于政策性指令，对市直机关住房困难的在编、在职、在岗人员的供给，绝不是将丧失的合法市场收益，无偿交付给任何人谋取利益。综上，如不撤销反诉人与被反诉人的交易关系，双方可能有不可预期的更多诉讼纠纷，不利于矛盾的化解和交易的稳定。且被反诉人居有其屋，至今未实际占有、使用房屋，亦不构成返还房屋的任何保障。反诉人请求法院依据《民法总则》第一百四十八条及《合同法》五十四条的规定，撤销双方所签订的商品房买卖合同，以维护交易稳定，彻底化解矛盾纠纷。张玮柯针对长楹置业公司的反诉辩称，反诉没有事实和法律依据，请法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月30日，宜昌市环境保护局（以下简称“环保局”）与长楹置业公司签订《团购意向协议》，约定环保局为解决职工住房问题，意向购买长楹置业公司开发的位于城东大道中××区房屋××套，上述房屋供本单位在职、在编、在岗职工购买使用。2015年1月27日，环保局向长楹置业公司提供《市环保局团购房选房确认登记表》，载明该单位共计105个职工购房，其中张玮柯在该确认登记表之中。审理中，张玮柯表示其并非环保局的在职、在编、在岗职工，长楹置业公司亦不认可张玮柯的团购身份。2016年1月13日，买受人张玮柯（其母杨卫东作为张玮柯委托代理人代表张玮柯签字）与出卖人长楹置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0403123），约定张玮柯向出卖人购买其开发的位于宜昌市××路长楹观邸6号楼2单元12层021201号房屋一套（产籍号为02-0017-0426-021201），建筑面积为118.6平方米，总价为534293元。合同第六条约定，买受人采取分期付款方式，具体付款方式及期限的约定见附件六；合同第九条约定出卖人应当在2016年3月31日前将商品房交付买受人使用，出卖人交付的商品房应取得商品房项目竣工交付使用备案证，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；合同第十条约定若出卖人未按照合同约定的期限交付房屋给买受人使用，则按逾期时间分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。合同附件六补充协议第二条约定，买受人采取一次性付款方式的，在签订本合同前，买受人支付购房定金80000元，在签订本合同当日，买受人支付购房总价款46.79%（含定金）计人民币250000元整，剩余房款计人民币284293元由买受人在接到出卖人领取预告登记证通知之日起五日内一次性付清。2016年2月23日，长楹置业公司为张玮柯办理了案涉房屋的预告登记，张玮柯陆续于2016年4月15日前向长楹置业公司付清全部购房款共计534293元人民币。截止至庭审当日，长楹置业公司未向张玮柯交付案涉房屋。同时查明，长楹观邸小区已于2016年6月27日通过广播电视传输覆盖网工程验收，该小区1至8号楼、10号楼已于2016年7月8日取得《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，该小区于2016年11月8日取得《工程建设项目绿地面积核准意见书》，于2016年12月2日完成燃气管道安装，于2016年12月27日完成水表安装并进行了用水备案，于2017年2月6日通过环境保护验收，于2017年7月20日完成电表安装，于2018年11月22日通过消防验收，于2019年1月23日取得竣工验收报告。2018年10月12日，宜昌市住房和城乡建设委员会发布《宜昌市住房和城乡建设委员会关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》（宜市住建文[2018]69号），该通知载明：“为贯彻落实国务院令第698号精神，深入推进‘放管服’改革工作，经我委研究，决定取消‘房地产开发项目竣工交付使用备案事项’，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格后方可交付使用，建议单位凭竣工验收备案表等资料办理不动产登记等其他有关手续。”经核实，2018年10月12日之后，宜昌市住房与城乡建设局政务公开信息中的竣工验收备案信息已由公开竣工交付使用备案证变更为公开湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案信息。截至目前，长楹观邸小区的工程竣工验收备案信息仍未被公布。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点：一是张玮柯以非团购单位在编、在职、在岗职工的身份与长楹置业公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是否应当撤销？二是长楹置业公司是否应当承担违约责任。一.对于争议焦点一。1.张玮柯并未对长楹置业公司实施欺诈行为。环保局与长楹置业公司系签订《团购意向协议》的主体，向长楹置业公司提供团购人员名册的亦为环保局，如因团购人员名册中有部分人员并非环保局工作人员，依据合同相对性原则，该责任亦应当由环保局承担。张玮柯系以自己的名义与长楹置业公司签订合同，并未冒用他人名义与长楹置业公司订立合同，其并未实施欺诈行为。2.《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。长楹置业公司作为商品房的销售者，在与张玮柯订立购房合同时有义务审查团购人的个人信息。因此即使存在欺诈行为，在订立合同时即2016年1月13日起，长楹置业公司就应当知道张玮柯并非环保局的职工，长楹置业公司于2019年7月23日提起反诉已经超过除斥期间，其撤销权已经消灭。对于反诉原告长楹置业公司的反诉请求，本院不予支持。二.对于争议焦点二。长楹置业公司所提供的长楹观邸成本费用表系其单方制作，不能达到长楹置业公司的商品房建造成本低于团购价格的证明目的。同时依据《团购意向协议》，环保局与长楹置业公司达成的团购意向为环保局以团购的方式购买A区商品房200套，而依据《市环保局团购房选房确认登记表》，包括张玮柯在内的参与团购人员的总数为105人，团购人数并未超过《团购意向协议》中所达成的团购数额。因此，即使团购成本较低，只要团购人数未超过200人则该成本应为长楹置业公司预算范围内。故张玮柯并未额外占用团购指标，其虽不是以环保局在编、在职、在岗人员的身份参与团购，但其行为并未给长楹置业公司造成实际损失。张玮柯与长楹置业公司所签订的《宜昌市商品房买卖合同》系合法有效的合同，依据《中华人民共和国民法总则》第七条之规定，双方在履行合同中应当遵循诚信原则。现合同约定长楹置业公司应当于2016年3月31日前交付房屋，而长楹置业公司至今仍未交付房屋，依法应当承担违约责任。虽然依据《宜昌市住房和城乡建设委员会关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》，自2018年10月12日起，竣工验收备案事项已经停止受理，但宜昌市住房和城乡建设局现在以发布湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案信息的方式替代了办理竣工交付使用备案事项，因此，合同约定的“取得商品房项目竣工交付使用备案证”的条件亦已相应变为公布湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案信息，因此，长楹置业公司应当自宜昌市住房和城乡建设局公布本案所涉房屋的湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案信息之日起十日内向张玮柯交付房屋。同时依据合同约定，长楹置业公司应以534293元为基数，按照日万分之一的标准向张玮柯支付自2016年4月1日起至交房之日止所产生的违约金，交房之日应为本案所涉房屋达到前述合同约定的交房条件后长楹置业公司通知张玮柯交房的信息到达张玮柯之日。依据《宜昌市商品房买卖合同》的约定，长楹置业公司应当在本案所涉房屋交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告宜昌长楹置业有限公司于完成商品房项目竣工交付使用相关手续（宜昌市住房和城乡建设局公布湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案信息）之日起十日内向原告张玮柯交付位于宜昌市中南路长楹观邸6号楼2单元12层021201号房屋，并在交付上述房屋后60日内协助原告张玮柯办理房屋权属证书；二、被告宜昌长楹置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告张玮柯支付违约金（以534293元为基数，按照日万分之一的标准自2016年4月1日起计算至交房之日止）；三、驳回反诉原告宜昌长楹置业有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费551元（已减半收取），反诉受理费200元，由被告及反诉原告宜昌长楹置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 李 琳二〇一九年十月十日书记员 夏梦蝶