上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初13254号原告(反诉被告)：余晓文，女，1989年9月17日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：柴峥，上海中成永华律师事务所律师。委托诉讼代理人：任慧灵，上海中成永华律师事务所律师。被告(反诉原告)：康全旅居(上海)养老服务有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：傅德根，董事长。委托诉讼代理人：邹某某，男。委托诉讼代理人：魏某某，男。原告余晓文与被告康全旅居(上海)养老服务有限公司(以下简称康旅公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案。康旅公司于2019年7月15日提起反诉。本院依法适用简易程序，于2019年7月15日、8月12日两次公开开庭进行了审理。原告余晓文的委托诉讼代理人柴峥、任慧灵、被告康旅公司的委托诉讼代理人邹某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余晓文向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2018年4月8日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年11月30日解除；2.判令康旅公司支付2018年9月8日至2018年11月30日期间的房屋租金140,474元，并支付逾期付租违约金，以75,169元为基数，自2018年9月8日至实际清偿之日止，按日千分之五计算；3.判令康旅公司支付2018年9月8日至2018年11月30日的车位占有使用费6300元；4.判令康旅公司返还2018年10月、11月的物业费17,793.46元及2018年8月至11月的电费7348.50元。事实和理由：2018年4月8日，双方签订《上海市房屋租赁合同(补充条款)》一份，约定康旅公司承租余晓文位于上海市徐汇区南宁路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租期自2018年4月8日至2023年5月7日，租金为每月75,169元，第3、4年为79,679元，第5年为84,460元；租赁期间发生的水、电、通讯、物业管理费等其它费用由康旅公司承担。同日，双方签订《地下停车位租赁合同》，康旅公司向余晓文承租301、302两个车位，每月每车位租金为1125元，租期为2018年4月8日至2019年4月7日。康旅公司自2018年9月起开始拖延支付租赁费用、物业费及电费，余晓文多次催讨未果，故起诉至法院。康旅公司辩称，合同已经解除，2018年11月，余晓文没有与其协商就停电了，导致其无法正常工作，还导致其与员工发生劳动争议的纠纷，后余晓文没有任何说明，就进行了诉讼。康旅公司支付过押金，若有违约，押金可以冲抵，故不存在逾期付租的问题，不应承担违约金。对车位使用费没有意见，但最后一个月停电了就没有使用房屋，故对计算时间有异议。物业费、电费同意承担到2018年10月底，11月停电就没有使用房屋，故11月的费用不应由康旅公司承担，且有部分电费是公共用电，不使用房屋也会产生电费的。康旅公司向本院提出反诉请求：判令余晓文赔偿236,011.95元。事实和理由：2018年4月8日，双方签订上海市房屋租赁合同。2018年10月，余晓文私自将系争房屋停电，造成康旅公司的电子门禁失灵、办公人员无法进出、电脑无法工作、来访客户不能正常接待，由于长时间的停电引发客户退单、员工离职，造成公司直接经济损失236,011.95元，故康旅公司提起上述请求。余晓文对康旅公司的反诉辩称，康旅公司的亏损系其自己经营不善造成的，不是由于停电造成的，故应驳回其反诉请求。本院认定事实如下：余晓文为系争房屋的产权人及南宁路徐汇万科中心1010号地下1层车位301、302(以下简称310、302车位)的产权人。2018年4月8日，余晓文(出租方、甲方)与康旅公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方系争房屋，该房屋预测建筑面积为449.33平方米(注：实测面积相同)，土地用途为办公、结构为钢混；甲方于2018年4月8日前向乙方交付该房屋，租赁期自2018年4月8日起至2023年5月7日止；房屋每日每平方米建筑面积租金为5.50元，月租金总计为75,169元，该房屋租金2年内不变；乙方应于每次租金到期日前7日向甲方支付租金，逾期支付的，逾期三日，则乙方需每日按月租金的5‰支付逾期违约金，逾期违约金从租赁保证金中抵扣，乙方需在5个工作日内补足租赁保证金全额；租金付款方式押二付二；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即共计150,338元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应于双方租赁关系结束后10天内还乙方(不计利息)……租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理及装修装饰费等费用由乙方承担；乙方承担的上述费用，按相关单位开具的费用账单由乙方直接支付；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，同时违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过半个月的。合同补充条款约定：免租期自2018年4月8日起至2018年5月7日止；签订租赁合同3个工作日内乙方应支付甲方2个月房租押金及两个月租金。同日，余晓文(出租方、甲方)与康旅公司(承租方、乙方)签订《地下停车位租赁合同》，约定将甲方301、302两个私家车位(含地锁及钥匙)租给乙方作为车辆(车牌号)停放使用，车位租金(包含车位管理费)1125元/月/车，支付方式为月结，并在每月5日前付清；租期为2018年4月8日至2019年4月7日止。康旅公司支付给余晓文租赁保证金150,338元。康旅公司未支付自2018年9月8日起的房屋租金(注：后康旅公司支付过70,000元租金，余晓文主张的租金中已扣除)；也未支付2018年9月8日起的车位租金。2018年11月29日，康旅公司出具承诺书，承诺其将于2018年11月30日前搬离系争房屋，并签收欠款清单。2018年11月30日，康旅公司与余晓文进行交接后，已将系争房屋及301、302车位归还余晓文。审理中，余晓文称系争房屋自2018年12月5日起重新出租，免租期至2019年1月4日，其已按约没收康旅公司的租赁保证金。康旅公司称，余晓文主张的违约金过高，要求法院予以调整。另查明，系争房屋2018年10月1日-2018年11月30日应缴物业服务费17,793.46元；2018年7月25日-2018年8月25日，应缴电费3012.48元；2018年8月25日-2018年9月25日，应缴电费2838.60元；2018年9月25日-2018年10月25日，应缴电费1162.02元；2018年10月25日-2018年11月25日，应缴电费335.40元；合计电费7348.50元。余晓文已代付上述物业服务费及电费。为证明房屋租赁期间的停电情况，余晓文提供上海万科物业服务有限公司定安路物业服务中心出具的情况说明，载明：2018年10月29日，物业服务中心收到余晓文的通知，因系争房屋承租人未按时支付房屋费，当天需要协助对该单元实行停电措施；另2018年10月30日，经业主余晓文授权恢复通电，至今没有类似停电措施，物业服务中心检修除外。康旅公司对此不予认可，认为所述不属实。本院认为，余晓文已提供第三方物业公司的情况说明证明仅停电一天，对此康旅公司否认但未提供反驳证据，故本院对康旅公司的意见不予采信，确认停电仅一天。为证明停电对其造成经济损失，康旅公司提供客户体验金退款明细、员工解散赔偿费用明细、劳动仲裁裁决书及赔偿费清单。余晓文称，不认可上述损失系由于停电造成，停电只有1天，而停电前康旅公司就停止经营了；康旅公司称，其公司还在经营的，经营不善不是事实。本院认为，双方签订的《上海市房屋租赁合同》、《地下停车位租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。康旅公司未按约支付租金已构成严重违约，双方于2018年11月30日交接系争房屋，以此表明不再继续履行合同，故本院确认《上海市房屋租赁合同》于2018年11月30日解除。康旅公司辩称押金可以冲抵租金，未逾期付租的意见，与合同约定不符，本院不予采纳。康旅公司称最后一个月停电，与事实不符，故即使康旅公司最后一个月未实际使用房屋和车位，也与停电无关，康旅公司应按约付费。余晓文要求康旅公司支付租金、停车费、物业费、电费，符合合同约定，本院予以支持。但余晓文主张的租金、停车费金额计算有误，本院予以调整。余晓文要求康旅公司支付逾期付租的违约金，符合合同约定，但按合同约定的违约金标准每日达375元，相较于13万余元的欠费数额，违约金过高于由此造成的实际损失，故本院依法减免酌定为按每日70元标准计算违约金。康旅公司认为其经营损失系因停电所致，与事实不符，故其要求余晓文赔偿损失的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条规定，判决如下：一、确认余晓文与康全旅居(上海)养老服务有限公司就上海市徐汇区南宁路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年11月30日解除；二、康全旅居(上海)养老服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付余晓文房屋租金137,968元；三、康全旅居(上海)养老服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付余晓文逾期付租违约金，自2018年9月8日起至实际支付之日止，每日按70元计算；四、康全旅居(上海)养老服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付余晓文车位租金6225元；五、康全旅居(上海)养老服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付余晓文物业费17,793.46元、电费7348.50元；六、驳回康全旅居(上海)养老服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4830元，减半收取计2415元，由余晓文负担800元，康全旅居(上海)养老服务有限公司1615元；反诉费2420元，由康全旅居(上海)养老服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蔡重洲二〇一九年十月十四日书记员  李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。