宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3064号 上诉人（原审原告）：张燕芳，女，汉族，农民，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：李海龙，宁夏天盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨国峰，男，回族，无业，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：黄庆，宁夏北民太德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李社军，男，汉族，农民，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人张燕芳与被上诉人杨国峰、李社军房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院(2019)宁0106民初3166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人张燕芳向本院提出上诉请求：1、判令被上诉人杨国峰共同承担租赁房屋所产生的租金、电费、暖气费、物业费、违约金共计47187元；2、本案诉讼费由两被上诉人承担。事实与理由：一审人民法院认定事实不清，判决结果不公平。一审人民法院审理后认为：“被告杨国峰在经营期间与被告李社军签订经营权转让协议，将房屋、设备等经营权转让给被告李社军，被告李社军仅在原告与被告签订的房屋租赁合同上签名确认，并按该合同的约定履行了交付房租的义务…”该认定与事实不符，被上诉人李社军并未在涉案租赁合同上签名，上诉人张燕芳与被上诉人杨国峰之间的租赁合同自始未解除。被上诉人杨国峰与被上诉人李社军系亲戚关系，二人共同租赁涉案房屋并共同进行经营，在经营过程中，杨国峰退出其二人共同经营的餐厅并不需要上诉人同意，关于被上诉人杨国峰与被上诉人李社军之间的经营关系亦不是上诉人所需要考虑的问题。一审法院审理后将应该承担民事责任的主体遗漏，属认定事实不清，判决结果不公。上诉人与被上诉人杨国峰签订的房屋租赁合同合法有效并未进行解除。被上诉人李社军后期承担的租赁费用是租赁合同的次承租人，李社军交付的租赁费用是对杨国峰应履行交付租赁费义务的债的共同加入和履行，并不影响上诉人与被上诉人杨国峰之间的租赁合同关系。被上诉人李社军加入到原租赁合同关系中不能理所当然的免除被上诉人杨国峰应该承当的合同义务。上诉人依据双方约定将涉案房屋交付被上诉人杨国峰占有、使用及收益，履行了自己应尽的合同义务；被上诉人就应该依合同约定履行支付房屋及房屋租赁期间的各种税费的义务。一审人民法院在没有任何证据证实双方达成解除原租赁合同合意的情况下，判令杨国峰不承担给付租赁费的义务，无事实依据及法律依据。望二审人民法院依法给予纠正。 杨国峰称，杨国峰将涉案的店面转给李社军后，杨国峰明确告知上诉人要求上诉人与李社军重新签订新的租赁合同。在转让后，上诉人与李社军之间关于涉案房屋的租赁事宜从未告知杨国峰，杨国峰也从未参与。在2016年转让后所有的租赁合同相应的权利义务均是由上诉人与李社军履行，直到2019年杨国峰才知道李社军拖欠上诉人租赁费的情况。在2014年至2016年期间，杨国峰从未拖欠上诉人的相应费用。此外上诉人与李社军也对租赁费进行了结算，并对双方合同解除进行了确认。因此，涉案的房屋租赁关系与杨国峰无关。2016年双方的租赁关系已经解除，上诉人要求杨国峰承担租赁费用无事实及法律依据。一审认定的事实无误，请求驳回对杨国峰的诉请。 李社军称，我对房屋进行的装修、设备投资，上诉人现在正在使用，希望上诉人给予一定的补偿，减少一些费用，希望给予一定时间的缓冲时间，目前没有偿还能力。 原告张燕芳向一审法院提出如下诉讼请求：1.依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》并判令被告给付原告房屋租金截止2019年3月20日为20524元；2.判令被告给付原告租赁期内的电费、暖气费、物业费共计33603.19元；3.判令被告向原告支付滞纳金及违约金34000元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：二被告系外甥与妻舅的关系，2014年1月7日原告与被告杨国峰经协商签订了一份房屋租赁合同，合同约定原告将其所有的金凤区正源南街五里宜居小区51号楼7号营业房一套出租给被告杨国峰使用，出租面积为325.24平方米，房屋交付的是建筑商移交的毛坯房，未装修，租赁期共8年，自2014年3月7日起至2022年3月6日止。其中2014年1月7日起至2014年3月6日作为承租方房屋装修期间，免收房租。租金标准：前三年租金均为136450元，第四年起房租逐年按8%递增。房租每年结算一次，第一年租金分两次支付，以后按每年2月7日前全额支付年租金。合同签订后承租方支付出租方房屋押金1000元，租期届满予以退还。承租方按时缴纳自行负担的费用（经营期间发生的水费、电费、暖气费、物业费、宽带费、有线电视费和租赁税）。租赁期间如承租方因其他原因无法继续经营，须征得出租方同意后方可此房屋经营转让给第三方，转租后本合同对新租赁人继续有效。租期内承租方逾期交纳应由其负担的费用，每逾期一日，则按上述费用总额的3%支付滞纳金。逾期支付租金的每逾期一日则按日租金10%的额度支付滞纳金。双方还对合同的变更、解除、终止、房屋交付回收、违约责任等进行了约定。合同签订后原告按约将涉案房屋交付被告杨国峰使用，被告杨国峰经装修后用此房开办了一家蜀城壹锅火锅店。被告杨国峰也按约向原告缴纳了房租及相关费用。被告杨国峰经营至2015年1月28日与被告李社军协商签订了一份转让合同，合同约定中杨国峰将该火锅店的经营权转让给李社军，交付包括火锅技术、设备、房屋装修、经营权。房屋转让后经营期限按照杨国峰与房东签订的合同期限为准，超出期限后李社军和房东协商确定。转让费58万元，经营期间李社军按照转让方与房东签订合同条款自行支付。合同签订后被告杨国峰退出经营，由被告李社军经营并另行开办了一家李大师鸭爪爪特色火锅店，被告李社军遂在被告杨国峰与原告签订的房屋租赁合同上签名，期间被告李社军按原合同向原告支付房租和相关费用。截止2019年2月7日被告李社军因经营不善，无力缴纳房租，现拖欠原告房租13368元、电费2613.88元、采暖费10028.7元、物业费20960.61元。原告遂向二被告提出收回房屋请求，经协商原告与被告李社军签署了一份房屋交接确认单，约定被告李社军与2019年3月3日交还出租人，双方于2014年1月7日签订的房屋租赁合同解除。租赁期间的相关费用自交接人前未支付的费用由被告李社军承担，交接日后产生的费用由收房人承担。房内暂时存放的餐桌等可移动的设施设备，交房人应于2019年3月20日前搬离该房，逾期搬离由收房人自行处理。被告李社军将涉案房屋交付原告后，因未能偿还原告的房租及相关费用，原告遂诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，原告与被告杨国峰签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，系有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当自觉全面履行合同的义务。原告将涉案房屋交付被告杨国峰使用，被告杨国峰也按约向原告缴纳了房屋租金及相关费用。被告杨国峰在经营期间与被告李社军签订了经营权转让协议，将房屋、设备等经营权转让给被告李社军，被告李社军仅在原告与被告杨国峰签订的房屋租赁合同上签名确认，并按该合同的约定履行了交付房租的义务，期间原告也未提出异议，因此该合同对被告李社军具有法律约束力，被告李社军在履行该合同中因经营不善，现无力支付原告的房租经协商签订了房屋交接确认单，约定解除了双方签订的房屋租赁合同，并已交回了涉案房屋。现原告再次请求解除双方签订的房屋租赁合同，不符合法律规定，不予支持。原告请求被告杨国峰偿付下欠的房租及相关费用，因被告杨国峰已于2015年将涉案房屋转让给被告李社军经营并退出使用该房屋，被告李社军接管该房屋也按原房屋租赁合同履行交纳房租金的义务，故原告请求被告杨国峰偿付房租及相关费用的主张，不予支持。被告李社军在使用该房屋期间，因未按约支付原告的房屋租金13368元（自2019年2月7日计至2019年3月3日）及相关的电费2613.88元、采暖费10028.7元、物业费20960.61元，被告李社军对此应承担偿付上述费用的责任。原告主张的滞纳金及违约金，因双方合同约定的计算比例明显过高，比照银行占用资金年息6%计算违约金，即46971.19元×年息6%×28天=216元（自2019年2月7日至同年3月6日）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告李社军于判决生效后十日内偿付原告张燕芳房屋租金13368元及相关的电费2613.88元、采暖费10028.7元、物业费20960.61元及违约金216元，共计47187.19元；二、驳回原告张燕芳的其他诉讼请求。案件受理费1420元，由原告张燕芳负担930元，被告李社军负担490元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明，2015年8月1日杨国峰与李社军签订的《转让合同》，约定将租赁涉案房屋经营权转让给李社军，并无张燕芳签字。2019年3月3日，打印有交房人杨国峰、李社军，收房人张燕芳的《房屋交接确认单》，有李社军和案外人钱正代张燕芳签字。该结算单载明：交房人杨国峰、李社军自愿将租赁涉案房屋于2019年3月3日交还给出租人马玉芹，双方于2014年1月7日签订《房屋租赁合同》予以解除；房屋租赁期间的相关的费用（包括但不限于下列费用），如：水费、电费暖气费、租赁费及营业期间产生的一切费及营业期间产生的一切税费等，自本交接日前未支付和未结算的费用由杨国峰、李社军两人共同承担，本交接日后产生的费用由收房人马玉芹承担…… 本院经审理认定的其他事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，涉案《房屋租赁合同》系张燕芳与杨国峰的真实意思表示，合法有效合同。因李社军亦在上述租赁合同上签字，故涉案合同对李社军亦有约束力。本案争议焦点杨国峰应否承担本案支付租金及相关费用的义务。2015年8月1日杨国峰与李社军签订的《转让合同》，约定将租赁涉案房屋经营权转让给李社军。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。上述转让合同并无出租人张燕芳签字，杨国峰并无证据证明张燕芳同意其转租的行为，故杨国峰与李社军的转让行为对出租人张燕芳不能产生转租的法律后果。同时，在2019年3月3日《房屋交接确认单》上虽然杨国峰未签字确认，但该确认单上载明：对于交接日前未支付的和未结算的费用由杨国峰和李社军共同承担，进一步印证杨国峰仍为涉案房屋承租人，杨国峰仍应承担本案支付租金及相关费用的义务。因李社军亦在涉案租赁合同上签字，故李社军应与杨国峰共同承担本案支付租金及相关费用的义务。 综上，一审法院部分事实认定不清楚，处理不当，应予以改判。《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初3166号民事判决； 二、杨国峰、李社军于判决生效后十日内偿付张燕芳房屋租金13368元及相关的电费2613.88元、采暖费10028.7元、物业费20960.61元及违约金216元，共计47187.19元； 三、驳回张燕芳其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1420元，由张燕芳负担930元，李社军负担490元。 二审案件受理费2840元，由张燕芳负担1860元，李社军负担980元。 本判决为终审判决。 审判长  牛有成 审判员  倪新秀 审判员  王 刚 二〇一九年十月二十九日 书记员  马丽媛 附：适用相关法律条文 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。