四川省广安市广安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川1602执异35号 案外人：吴丽君，女，生于1986年2月14日，汉族，住四川省蓬安县。 案外人：龙伟，男，生于1985年10月4日，汉族，住四川省南充市高坪区，系吴丽君之夫。 二案外人的委托代理人：陈刿，系南充市顺庆区诚信法律服务所法律工作者。 申请执行人：余鹏，男，生于1972年10月11日，汉族，住广安市广安区。 委托代理人何利，四川鑫泰律师事务所律师。 被执行人：四川特艺房地产开发有限公司。 本院在执行余鹏申请执行四川特艺房地产开发有限公司（以下简称特艺公司）民间借贷纠纷一案中，案外人吴丽君、龙伟对本院（2018）川1602民初3792号民事裁定书和（2018）川1602执保204号协助执行通知书查封被执行人特艺公司开发的位于南充市顺庆区房屋【合同备案号：201411040517】不服，以此房屋系其买受取得为由向本院提出书面异议。本院受理后，依法由审判员张勤、廖建英、熊昌学组成合议庭于2019年10月11日开庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吴丽君、龙伟称：2015年4月7日，特艺公司将南充市顺庆区房屋出售给了案外人，双方达成了购房协议并由案外人向特艺公司交纳购房定金60000元和购房款202419元（余款双方约定到中国银行按揭贷款）及维修资金4190.80元，特艺公司于2016年1月与案外人办理了入住手续，收取了入住的各种物管费7422元，案外人已领取了房屋的钥匙并已经入住（但由于案外人外出打工对房屋没有装修）。该房屋被查封后，导致案外人权益受到了侵害，为了维护异议人的合法权益，根据案外人在余鹏申请财产保全前已经出资购买了该房屋并入住的实际情况，特申请法院在查明事实的基础上将该房屋解除查封，并中止对该房屋的执行。 申请执行人余鹏辨称：2014年11月4日，特艺公司因开发的位于南充市顺庆区“延福雅居”项目出现资金缺口，故通过广安盛投投资理财咨询有限公司向其借款300万元用于该项目，为了保障借款及时偿还、债权得以实现，同日他与特艺公司签订了《借款合同》、《抵押合同》。为了保障特艺公司能够按约偿还借款，特艺公司用其开发的“延福雅居”项目中的10套商品房（包括“延福雅居”小区1栋1单元405号房屋在内）作为抵押担保，并签订了10份商品房买卖合同，且已经网签在其名下。尔后，特艺公司与其协商偿还其借款，并要求解除上列10份商品房买卖合同及网签备案，双方遂于2015年3月24日到南充顺庆区人民法院达成了解除10份商品房买卖合同调解协议，法院制作了解除上列10份商品房买卖合同的10份调解书并送达了双方，2015年4月1日，特艺公司仅向其支付借款160万元，他与特艺公司协商只解除了6份商品房买卖合同的备案登记，包括争议房屋在内的4份商品房买卖合同的备案登记未予解除。案外人未向法院提供买卖合同，且买卖房屋还备案登记在余鹏名下，按揭贷款未办理，房屋的扫尾款也未向特艺公司支付，其买卖行为是不成立的，因此，应驳回案外人的异议。 特艺公司未进行答辩。 本院查明：余鹏与特艺公司民间借贷纠纷一案，本院审理后作出（2018）川1602民初3792号民事判决书，判决确认特艺公司于本判决生效后10日内向原告余鹏偿还借款本金140万元及利息（利息以140万元为本金，从2014年11月5日起按照有利率2%计算至还清借款之日止）。该判决生效后，余鹏于2019年2月27日向本院申请执行，本院以（2019）川1602执629号予以立案，并向被执行人特艺公司出了执行通知书，责令被执行人在三日内履行判决所确定的义务，但被执行人未按执行通知书所确定的义务履行。在执行过程中，本院于2018年8月21日以（2018）川1602民初3792号民事裁定书和（2018）川1602执保204号协助执行通知书查封了被执行人特艺公司开发的位于南充市顺庆区房屋，案外人认为该裁定查封被执行人特艺公司开发的位于南充市顺庆区房屋侵害了他们的权利，便向本院提起书面案外人异议。 同时查明：2014年11月4日，特艺公司（抵押人、甲方）与余鹏（抵押权人、乙方）签订了“广盛借介字【2014】第1104号”《借款合同》，约定特艺公司向余鹏借款300万元，当日又签订了编号为广盛借抵字【2014】第1104号《抵押合同》，为了确保借款人与本合同乙方于2014年11月4日签订的“广盛借介字【2014】第1104号”《借款合同》项下借款人的义务得到切实履行，甲方自愿以权属自己的南充市顺庆区“延福雅居”房产项目预售商品房10套（分别是：房号分别是1-105、1-205、1-305、1-405、1-605、1-705、1-1805、1-1905、1-2405、1-2805）提供抵押担保，并在南充市不动产登记中心办理了商品房买卖合同备案登记。2015年3月24日，特艺公司与余鹏到南充顺庆区人民法院达成了解除10份商品房买卖合同调解协议，法院制作了解除上列10份商品房买卖合同的10份调解书［案号为（2015）顺庆民初字第1779-1888号］并送达了双方当事人，2015年4月1日，特艺公司向余鹏支付借款160万元，余鹏与特艺公司在南充市不动产登记中心解除了6份商品房买卖合同的备案登记（房号分别是：1-205、1-705、1-1805、1-1905、1-2405、1-2805），包括争议房屋在内的4份商品房买卖合同仍备案登记在余鹏名下（房号分别是1-105、1-305、1-405、1-605）。2015年4月7日，龙伟向特艺公司支付购房保证金6万元，特艺公司向其出具了收条一张。2015年4月16日，龙伟通过银行转帐二笔，分别为67500元和120000元，并支付现金14919元，共计202419元，特艺公司向其出具了收到人民币202419元的收条一张。尔后，龙伟作为借款人，龙伟、吴丽君作为抵押人，特艺公司作为保证人与工商银行南充火车站支行签订了个人借款／担保合同，但贷款金额栏内无贷款金额、无签订合同时间、工商银行南充火车站支行既无签名也无盖章。案外人同时向本院提交了中国工商银行凭证，用以证明为了办理购房按揭向工商银行购买保险，另案外人向本院提供了南充百安居物业管理有限公司结算清单1张、收款收据3张，共支付物业管理等费用7422元。2018年10月24日南充市不动产登记中心出具的情况说明，主要说明争议房屋登记在余鹏名下系备案登记，而不是预告登记。 申请执行人余鹏向本院提供了光盘一张，用以证明争议房屋系其占有，未装修，案外人与余鹏均认可争议房屋未装修。 另查明：2019年8月19日，特艺公司向南充市房地产管理局出具声明，内容主要为将其所有的位于南充市顺庆区“延福雅居”项目楼盘1栋1单元3层1-305号抵偿给客户代表刘斌、4层1-405号抵偿给客户代表杜孝琼，以此偿还以余鹏为代表的投资人的欠款，不足部分另行协商解决。 又查明：2019年10月12日，特艺公司向本院提供了一份书面说明，主要有以下内容：1、2014年11月4日，余鹏与他公司签订的包括南充市顺庆区在内的10套房屋的商品房买卖合同是用于向余鹏借款300万元的抵押担保，实则并非买卖；2、他公司与余鹏协商还款160万元，余鹏配合他公司到南充顺庆区法院解除商品房买卖合同，因他公司未还清借款140万元及利息，双方遂到不动产登记中心解除了6套房屋的网签，仍有包括南充市顺庆区在内的4套房屋网签在余鹏名下，且房屋网签时就已经交付给了余鹏，并由余鹏占有使用。3、吴丽君、龙伟欲购买他公司案涉房屋，但由于该房屋网签在余鹏名下，如果不能清偿债务该房屋无法解除网签。他公司收款后由于未与吴丽君签订《商品房买卖合同》没有明确的房屋价款等，且案涉房屋有网签无法向银行开具房屋无其他权利的证明，所以无法在银行办理按揭贷款，吴丽君、龙伟又不能及时付清房款，他公司也无法向余鹏清偿债务解除网签，且在他公司多次催促下，吴丽君至今也未付清房款，基于吴丽君一直未履行付款义务长达四年之久，导致买卖无法成立，买卖目的无法实现，故，他公司也愿意积极配合吴丽君向其退还收取的款项。 再查明：案外人曾二次向南充市顺庆区人民法院起诉特艺公司房屋买卖合同纠纷，但均撤回了起诉,撤诉裁定号分别为：（2018）川1302民初3930号、（2019）川1302民初2271号。 认定上述事实的证据有（2018）川1602民初3792号民事判决书、（2018）川1602民初3792号民事裁定书、（2018）川1602执保204号协助执行通知书、广盛借介字【2014】第1104号《借款合同》、广盛借抵字【2014】第1104号《抵押合同》、南充顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第1879-1888号共10份民事调解书、4份房屋备案查询结果单、特艺公司收据2张、银行转款凭证2张、南充百安居物业管理有限公司结算清单1张、收款收据3张、个人借款/担保合同、特艺公司向南充市房地产管理局出具声明、特艺公司书面说明、光盘一张、南充市不动产登记中心出具的情况说明、（2018）川1302民初3930号、（2019）川1302民初2271号及听证笔录等。 本院认为，南充市顺庆区争议房屋系特艺公司开发的楼盘，虽备案登记在余鹏名下，但仅是特艺公司为了借款而网签备案登记在余鹏名下作为借款担保，并非买卖，该房屋的所有权仍归特艺公司所有，是特艺公司原始取得的所有权。案外人称他们与特艺公司签订了商品房买卖合同，但未向本院提供该合同。案外人虽向本院提供了个人借款／担保合同，但合同中无贷款金额、无签订合同时间、工商银行南充火车站支行既无签名也无盖章，说明按揭贷款未能完成。案外人虽向特艺公司支付了购房保证金和房款202419元、交纳了办理购房按揭保险、向南充百安居物业管理有限公司支付了物业管理等费用7422元，只能证明案外人与特艺公司有买卖行为，因争议房屋仍网签在余鹏名下，无法办理按揭贷款，案外人又未交纳购房尾款、且房屋买卖价格也未确定、商品买卖合同也未签订，因此，其买卖行为未完成。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。结合本案来看，案外人未与特艺公司签订书面买卖合同，因购买房屋的价款不能确定，也不确定的案外人支付的款项是否超过合同约定总价款的百分之五十，所以，案外人的买卖行为有二个条件都不具备，其权利不能够排除执行，本院对被执行人特艺公司所有的位于南充市顺庆区房屋的查封是正确的。因此，案外人的异议不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九之规定，裁定如下： 驳回案外人吴丽君、龙伟的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 张 勤 审判员 廖建英 审判员 熊昌学 二〇一九年十月十一日 书记员 张 剑