河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初4474号原告：王京晶，女，1988年9月13日出生，汉族，北京市东城区人，住北京市东城区。委托诉讼代理人：冯宏伟，河北正昊律师事务所律师。被告：香河秀兰房地产开发有限公司，住所地香河县新开街北迎宾路西向阳院商贸楼。法定代表人：赵连忠，董事长。委托诉讼代理人：毕爽，该公司职员。被告：三河市久居房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊行宫东大街北侧。法定代表人：牛宪强，总经理。委托诉讼代理人：李建波，该公司员工。被告：牛宪强，男，1986年3月12日出生，汉族，河北省三河市人，住香河县。原告王京晶与被告香河秀兰房地产开发有限公司（以下简称秀兰公司）、三河市久居房产经纪有限公司（以下简称久居公司）、牛宪强商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王京晶及其委托诉讼代理人冯宏伟、被告秀兰公司的委托诉讼代理人的毕爽、被告久居公司的委托诉讼代理人李建波到庭参加诉讼，被告牛宪强经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王京晶向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告秀兰公司签订的认购意向书、关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书及补充协议无效；2、判令被告秀兰公司立即返还原告定金及购房款共计550000元并支付利息（自2016年12月7日起计算至全部款项付清之日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告久居公司返还原告80000元居间费并支付利息（自2016年12月7日起计算至全部款项付清之日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算），被告牛宪强对此承担连带返还责任；4、本案的诉讼费由三被告负担。事实和理由：2016年12月7日原告在被告三河市久居房产经纪有限公司（以下简称久居公司）的居间下与被告香河秀兰房地产开发有限公司（以下简称秀兰公司）签订认购意向书。约定原告认购秀兰公司开发的秀兰左岸小镇小区24-1-606室房屋。原告于当日通过P0S机器刷卡向秀兰公司支付了定金及首付款共计550000元、向久居公司支付了居间费80000元。被告秀兰公司向原告出具2份收据，但被告久居公司只是向原告提供了P0S机刷卡小票。2017年5月21日被告秀兰公司向原告出示了加盖香河县蒋辛屯镇人民政府公章的关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书，但没有让原告签字，只是让原告看了一眼，也不允许拍照，原告当时根本不知道具体的内容。直到2018年5月17日才允许原告签字并带走该份协议书，原告才知晓该协议第6条中许可原告向被告秀兰公司提出退房申请，原告随后即与被告秀兰公司联系退房事宜，但被告一直不予配合办理。至今原告认购的房屋仍不具备办理网签的条件，该涉案房屋也没有取得预售许可证明，原告与被告秀兰公司签订的认购协议书及协议等应属无效合同，其收取原告的房款应予以返还，作为过错方的秀兰公司还应赔偿原告的损失。被告久居公司在明知秀兰公司开发的涉案楼盘项目没有取得预售许可证的情况下，仍然向原告销售，亦存在过错，应全额返还原告向其缴纳的居间费及赔偿原告的损失。该公司性质属于自然人独资性质公司，其法定代表人应对该返还责任承担连带责任。综上，经三方协商未果，故原告诉至法院，请法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告秀兰公司辩称，一、原告王京晶诉讼请求第一项要求判决与我公司签订的《房屋买卖认购意向书》、《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》无效是没有法律及事实依据的。二、我公司在签订《认购意向书》前，已向原告王京晶告知秀兰左岸小镇项目的基本情况，且意向书中也明确约定秀兰左岸小镇项目相关手续正在办理中。因房价下降原因，原告王京晶现恶意毁约要求退房，依据《合同法》第一百一十五条规定：“。给付原告定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。”原告王京晶交付的20000元定金无权要求返还。三、原告王京晶诉讼请求第二项主张利息损失没有合同约定以及法律依据，原告王京晶没有实际利息损失，且原告王京晶主动毁约对本案纠纷产生有主观过错，若房价上涨，原告王京晶决不会起诉，故真正的过错方为原告王京晶，其主张利息损失的请求不应支持。四、我公司与原告王京晶于2017年10月签订了《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》第6条约定如原告王京晶提出退房，须将已获取利息全部退还，并支付我公司一年期总利息（按年12%计算）作为违约金，该部分款项从房款中扣除。我公司已向原告王京晶支付利息115500元，按协议约定，原告王京晶应将利息115500元退还，一年期总利息66000元应从房款中扣除。五、对原告王京晶第四项诉讼请求不认可，我公司的和解大门一直为原告敞开，原告王京晶采取诉讼途径解决争议的费用应自行承担。综上，原告王京晶所缴纳房款应扣除定金、一年期总利息以及返还我公司已支付利息，我公司同意向原告王京晶退还348500元购房款，请法院驳回原告王京晶对我公司的其他诉讼请求。被告久居公司辩称，我公司已为原告办理认购意向书，已完成服务，认购意向书明确写明房屋未取得预售证，现由于房价下跌秀兰公司迟迟不能办理预售许可证，导致退房，居间服务费应由原告和秀兰公司共同承担。我公司不同意退居间服务费，也不同意支付利息。被告牛宪强未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：被告秀兰公司开发建设了香河秀兰左岸小镇项目，被告久居公司系被告秀兰公司的商品房代理销售商。2016年12月2日，原告王京晶与被告秀兰公司签订认购意向书，根据该意向书，原告购买被告秀兰公司开发建设的香河秀兰左岸小镇项目24号楼1单元606号房屋，房屋建筑面积暂定108.26平方米，单价为16888.31元/平米，房屋总价款为1828329元；签订本协议时，缴付定金20000元；在2016年12月7日前，缴付房屋首付款530000元；被告秀兰公司取得商品房预售许可证后，通知原告签订商品房买卖合同及按揭等相关手续；此房屋交房时间暂不确定，以签订的商品房买卖合同的交房时间为准，暂告知预计交房时间为2019年12月31日；等等。2016年12月2日，原告向被告秀兰公司交纳了定金20000元。2016年12月7日，原告向被告秀兰公司交纳了房屋首付款530000元，向被告久居公司支付了居间服务费80000元。2017年5月21日，原告与被告秀兰公司签订了关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书，但实际签署日期为2018年5月17日，该协议书说明，香河秀兰左岸小镇项目自销售至今，四期、五期部分房源因多方原因未能出具网签合同，受廊坊市限购政策影响，部分业主因首付比例提高及限购政策原因，可能导致无法购买房产的情况。秀兰公司本着对客户负责的态度，将积极推进工程进度及后续相关事宜。其中约定，即日起至2017年10月31日客户可以提出退房申请，自接到客户退房书面申请后一个月内将客户已付全部款项首付金额及与我公司有合作关系的渠道商所提供的小票载明金额，即久居、房客帮、昌佳（原房江湖）兴源退还到客户本人银行账户，并支付自全部款项到账日起至客户提出申请日止，按照同期固定存款利率1.2倍支付利息。逾期按照已付房款日千分之一计取滞纳金；等等。2017年10月24日，被告秀兰公司与原告签订了“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议，协议约定，甲方（被告秀兰公司）按照与乙方（原告）签订的认购协议书中的已付首付金额,自2017年11月至商品房预售许可证颁发前一个月给乙方支付利息；根据上述乙方已付房款,按照年化收益12%进行利息计算,按季每季末进行返还；甲乙双方签订该协议后乙方同样享有原“秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书”回购、更名的权利；乙方签订该协议后进行更名的，甲方将返利至新业主名下；乙方需根据甲方要求到指定银行办理本人银行卡每季度末返还至该卡账户；甲乙双方自本协议签订后,乙方放弃要求退房的权利。如乙方提出退房,需将已获取利息部分全部退还甲方,并支付甲方一年期总利息（按年12%计算)作为违约金,该部分款项由乙方房款中扣除；等等。被告秀兰公司共给付原告利息115500元。至本案起诉前，涉案房屋仍未取得商品房预售许可证，被告秀兰公司与原告也未签订商品房买卖合同。另查，被告牛宪强系被告久居公司的股东，被告久居公司系自然人独资，系一人有限责任公司。以上事实，有认购意向书、关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书、“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议、收款收据、转账付款凭证、工商登记信息等证据及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原告与被告秀兰房地产公司签订的认购意向书具备了《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如房屋位置、单价、建筑面积、总价款、付款时间、方式等等，并且被告秀兰公司已经按照约定收受购房款，该认购意向书应当认定为商品房买卖合同。关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书、“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议是针对商品房买卖合同的补充，系商品房买卖合同的从合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”至今，被告秀兰公司仍未取得涉案房屋的预售许可证明，该认购意向书应属于无效合同。关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书、“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议作为从合同，亦应属无效。无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告秀兰公司在未取得预售许可证的情况下，收取原告的550000元购房款，应返还给原告，并自2016年12月7日起，至付清之日止，以550000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，向原告支付利息。《商品房销售管理办法》规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况，不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。被告久居公司在应当知道被告秀兰公司未签订预售许可证的情况下，仍然接受委托，从事销售活动，亦存在过错。被告久居公司收取原告的80000元，应返还给原告，并自2016年12月7日起，至付清之日止，以80000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，向原告支付利息。原告要求被告牛宪强对居间服务费80000元及利息承担连带责任，本院认为被告久居公司的股东系被告牛宪强，其为自然人独资，且被告牛宪强未能提供证据证明公司财产独立于股东的自己的财产，应当对公司的债务承担连带责任，故被告牛宪强应对公司的债务承担连带责任。本院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持，对被告久居公司的抗辩意见不予支持。被告秀兰公司要求原告王京晶返还利息115000元，原告王京晶认可，故本院对其主张予以支持；被告秀兰公司要求原告王京晶支付一年期的总利息66000元缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国公司法》第五十九条、第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告王京晶与被告香河秀兰房地产开发有限公司签订的认购意向书、关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书及“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议无效。二、被告香河秀兰房地产开发有限公司返还原告王京晶定金、购房款共计550000元及利息（利息自2016年12月7日起，至付清之日止，以550000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。）。三、被告三河市久居房产经纪有限公司返还原告王京晶80000元及利息（利息自2016年12月7日起，至付清之日止，以80000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。）。四、被告牛宪强对被告三河市久居房产经纪有限公司返还原告王京晶的80000元及利息承担连带给付责任。五、原告王京晶返还被告香河秀兰房地产开发有限公司给付的利息115500元。以上二、三、五项，于判决生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5100元，由被告香河秀兰房地产开发有限公司负担4431元，由被告三河市久居房产经纪有限公司、牛宪强负担669元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  魏锋二〇一九年十月二十三日书记员  刘楠