淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初3786号原告：李鹏，男，1989年6月4日出生，汉族，住江苏省洪泽县。委托诉讼代理人：张双喜、戈佳佳，江苏益新律师事务所律师。被告：淮安美一佳商业管理有限公司，住所地淮安市清江浦区金马广场（金马名品店）**。法定代表人:卓海鹏，该公司经理。被告：淮安市鹏翔物业服务有限公司，住所，住所地淮安市清江浦区金马广场（金马名品店）**div>法定代表人:卓鸿宾，该公司总经理。两被告共同委托代理人：孙友明，江苏兴宇律师事务所律师。原告李鹏与被告淮安美一佳商业管理有限公司（以下简称美一佳公司）、淮安市鹏翔物业服务有限公司（以下简称鹏翔物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序于2019年5月20日公开开庭进行了审理，后因案件复杂转为普通程序于2019年10月12日公开开庭进行了审理。原告李鹏及委托代理人张双喜第一次开庭时到庭参加诉讼，原告委托代理人戈佳佳第二次开庭时到庭参加诉讼，被告鹏翔物业公司法定代表人卓鸿宾及两被告共同委托代理人孙友明两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李鹏向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告美一佳公司之间的商铺使用合同、原告和被告鹏翔物业公司之间的物业管理协议；2、依法判令两被告分别退还原告5个月商铺租赁费34027元、合同保证金10000元、5个月物业管理费23055元，合计67082元；3、判令被告鹏翔物业公司赔偿原告因客流减少造成的损失53000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告美一佳公司通过承租金马广场各业主的商铺再转租的形式来经营美一佳商场，被告鹏翔物业公司系美一佳商场物业管理公司。2018年7月16日，原告与被告美一佳公司签订美一佳商铺使用合同；同日，原告与被告鹏翔物业公司签订鹏翔物业管理协议。在上诉两份材料中均约定了两份材料为不可分割的共同体。被告美一佳公司因与商铺业主发生矛盾，一直欠缴租金，导致经营不善，商场内空铺率已高达90%，且商场至今未经过消防验收，一直处于试营业状态。被告鹏翔物业公司保洁、安保人员配备不齐全，商场内多处漏水无人修理，自2018年12月开始，被告鹏翔物业公司无故缩短商场营业时间，在下午5点左右就禁止顾客进入商场二楼，为此原告多次与其交涉并报警求助。综上所述，被告的上述行为已经构成违约，且两被告已经不具备履行合同的能力，为此原告诉至法院。两被告共同辩称：原告的诉请没有任何事实和法律依据，两被告全面履行了合同义务，原告没有任何行使解除权的理由和法律依据，被告在庭前也没有接到原告的解除合同申请，原告诉状中的虚假陈述，没有证据来支撑，被告还应当收取原告空调的分摊费用，被告方将另案起诉，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的商铺使用合同1份、物业管理协议1份、2018年7月16日收据3张、2018年10月12日、2019年2月13日、2019年4月11日接处警工作登记表各1份、2018年8月31日原、被告签订的协议1份，被告举证收条1份、图片11张，经质证双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信。对原告提供的有争议的证据本院认定如下：1、图片9张，证明被告经营的场所管理混乱，堆放杂物，正常的营业门不开，致使原告等人无法正常经营，被告的经营时间应该是冬季21:30分、夏季21:45分；结合出警记录，证明被告不能履行商铺使用的条件，因此合同应当解除。2、营业报表7张、营业损失计算表1份，证明原告营业额在2018年9、10月份为4.5万元，从而进一步说明由于被告的原因致使原告从2018年11、12月、2019年1、2、3月五个月营业损失为5.3万元。3、光盘1张，证明：美一佳商场公共区域在营业时间开启照明灯、启用电梯很少，空铺率很高，作为出租方在收取了公共区域内的水电管理费等相关费用后，未尽到合同约定的义务，商场至今未能正式开业，承租方无法实现合同的目的；美一佳商场二楼从2019年2月至今提前熄灯闭店，导致李鹏的店铺无法正常营业遭受损失；被告承诺商场的后门要为李鹏做广告且留给客人进出，实际上该通道一直紧闭，系被告违约；美一佳对外宣传2019年5月8日二楼美食街正式营业，但实际二楼几乎为空铺，原告的合同目的无法实现。经质证，被告对原告证据1有异议，称不能反映真实情况；对证据2有异议，称与被告无关；对证据3有异议，称光盘录像时间为2019年5月28日，是在起诉之后所录制的，不能支持原告的观点，电梯和原告没有任何关系，二楼有专门的上下楼梯，被告和李鹏在合同中没有约定要开门给他做广告，正式开业时间是2018年9月8日，有个广告是2019月5月8日半价广告，那是水饺店自己做的广告，和被告没有关系，关于空铺率问题，作为一个经营场所，被告只是向原告提供场地承租使用，肯定会有客户有进有出，不管有没有空铺，都不影响原告正常经营，合同中也没有约定被告一定要达到多少的客户，2019年5月8日的视频中还反映了原告的店铺仍然是在被告的出租的场地内，这是事实，同时还有其他的经营户在经营；原告目前仍然在正常营业，原告店铺的灯分别在6点多、7点多熄灭，与被告没有关系，每一个店铺都有灯，这是他们自己的范围，什么时候开、关与被告没有关系，同时店铺四周始终是有公共照明的，从视频中可以看到灯是一直亮着的。经审查，本院认为原告举证1中的图片反映了美一佳商场的情况，与本案具有关联性，故予以采信；原告举证2被告有异议，因系原告单方制作，本院不予采信；原告举证3不能证明被告违约导致合同目的无法实现，故不予采信。对两被告提供的有争议的证据本院认定如下：1、淮安市公安消防支队清河区大队消防检验合格证2份，证明被告所经营的场所已通过消防验收。2、微信聊天截屏图片10张，证明美一佳商场在2018年9月8日正式开业。3、图片2张，证明原告物品目前还存放在店内。经质证，原告对证据1有异议，称合格证真实性无法核实，合格证上公章模糊且2018年9月份清河区已变更为清江浦区；对证据2有异议，称该聊天记录的截屏没有提供原始载体，属于金马广场塔楼业主群，并非承租户群，仅仅是单方的意思表示，且罗林身份根本不清楚，不能证明被告2018年9月8日正式营业；对证据3有异议，称起诉前原告已经清空了商铺。经审查，本院认为被告举证1能够证明美一佳商场的消防情况，应予以采信；证据2能够证明美一佳商场对外宣传2018年9月8日正式开业，与本案具有关联性，应予以采信；证据3能够证明涉案商铺的现状，也予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月16日，原告李鹏（乙方）与被告美一佳公司（甲方）签订美一佳商铺使用合同一份，约定：甲方将位于淮安市.6平方米）出租给乙方使用；租赁期3年，自2018年8月8日至2021年8月7日，第一年租期、租金从开业当日算起；年租金第一年81666元、第二年91666元、第三年101666元，均一次结清，租金按照先付后用的原则支付，首期租金在本协议签订之日支付以后每年租金提前一个月支付；乙方向甲方支付合同履约保证金10000元；甲方负责维持经营场所的正常秩序，维护公共区域的环境卫生，管理、维修公共区域的设施设备，做好整个商场的安全保卫工作；在租赁期间，如遇非甲方原因致使租赁物的周边环境、门前通道等状况发生改变，影响乙方使用状况或营业收入的，乙方无权要求解除本合同或要求甲方减免本合同约定的租金等各项费用；本合同期满或提前解除、终止的，乙方应在合同期满或解除、终止的当日将租赁物以完好状态交还给甲方，经甲方验收后签署接收商铺的交接手续；乙方交还商铺时应当恢复原状，不得留存任何物品在商铺内，以免影响商铺的后续重新出租，对于未经甲方同意留存于租赁物内的物品，视为乙方的抛弃物，甲方有权直接进行处置且不承担任何责任，处置发生的费用由乙方承担；乙方逾期交还商铺的，每逾期一日应按日租金标准的二倍，自愿向甲方支付占有使用费，并承担在此期间发生的水电费等；本合同和鹏翔物业管理协议为不可分割的共同体，必须同时签订。同日，原告李鹏（乙方）与被告鹏翔物业公司（甲方）签订鹏翔物业管理协议一份，约定：乙方需按建筑面积每平方米每天一元向甲方缴纳商场管理费，即铺位号B6、B7、B8、B9，建筑面积151.6平方米，每年管理费55334元，协议签订时一次性付清（管理费从开业时间算起）；甲方负责维持经营场所的正常秩序，维护公共区域的环境卫生，管理、维修（申报公共维修基金）公共区域的设施设备，做好整个商场的安全保卫工作；在租赁期间，如遇甲方原因致使租赁物的周边环境、门前通道等状况发生改变，影响乙方使用状况或营业收入的，乙方无权要求解除本协议或要求甲方减免本协议的管理费等各项费用；本协议和美一佳商铺使用合同为不可分割的共同体，必须同时签订。2018年7月16日原告向美一佳公司交纳一年租金81666元、押金10000元，向被告鹏翔物业公司交纳管理费55334元。2018年8月31日，原告李鹏（伍月串串火锅、乙方）与被告美一佳公司（甲方）达成协议，注明：“经双方协商卓总答应给伍月串串火锅三点要求：①空调到位,旁边广告门面房重做,公摊空调等费用减少；②旁边的门面租金1.7万元退还给乙方(伍月串串火锅),甲方(美一佳公司)在开业之前退还；③卓总答应给夜场通道/后门的广告无偿给乙方做,后门给乙方使用,后厕所留用钥匙,安全由我自行负责。”2018年9月5日,原告李鹏出具收条一份,注明:“今收到美一佳购物广场退回单间房租（进门口）壹万柒仟元整（¥17000.），李鹏，2018.9,5”。据两被告陈述，原告实际租赁面积减少16平方米，故减少租金。被告美一佳公司对外宣传2018年9月8日正式开业。原告李鹏2018年7月28日进场，8月26日装修完毕，2018年9月18日开始营业。据原告陈述，美一佳商场时2018年9月18日试营业。2019年2月13日18时6分59秒，原告李鹏报警称商场在营业时间把门关了，影响其做生意，警察到场后联系不到商场负责人，告知其通过法律途径解决。之后原告以美一佳购物广场无法保证原告正常经营，合同无法履行为由要求解除合同并退还租赁费、物业管理费等，双方无法达成一致意见，原告遂诉至法院。庭审中原告陈述其在起诉之前已经搬离商铺，但两被告称其没有接到搬离通知，原告也没有办理商铺交接手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告李鹏与被告美一佳公司签订的《美一佳商铺使用合同》及原告与被告鹏翔物业公司签订的《鹏翔物业管理协议》，均系双方当事人的真实意思表示，原、被告应当按照约定履行自己的义务。关于合同解除的问题,原告以美一佳商场至今未经过消防验收，被告美一佳公司经营不善，被告鹏翔物业公司存在物业服务不到位，致使合同不能履行为由要求解除和两被告之间的合同关系，两被告则予以否认。本院认为，根据现有证据，涉案商铺已经过消防验收，且在双方合同签订后，原告接收了被告交付的房屋并装修使用，开始营业，而商场整体经营状况受多方面因素影响，原告并无充分证据证明两被告存在经营不善，提供商业管理服务不到位致使合同目的无法实现的情形，故原告要求解除合同的理由不能成立。但据原告陈述，其已于起诉前撤场，不再经营涉案商铺，原告以其行为表明不再履行合同，虽然两被告不同意解除合同，但本案商铺使用合同和物业管理协议的目的已无法实现，故对原告要求解除商铺使用合同和物业管理协议的诉讼请求，本院予以支持。原告要求从起诉之日确定合同解除，因原告起诉前并未与被告达成解除合同的合意，且至今未将涉案商铺正式交接给两被告，故不应认定合同自起诉之日起解除，对原告此项诉请本院不予支持。关于原告要求两被告退还5个月的商铺租赁费34027元、物业管理费23055元的问题，本院认为合同约定租金和物业管理费均从开业日开始计算，而对开业日是指商场开业日还是原告商铺开业日双方存在争议，因合同没有明确约定，但从原、被告陈述以及庭审查明的事实来看，原告在2018年9月18日开业，美一佳商场对外宣传2018年9月8日开业，故本院酌定从2018年9月8日开始计算租金。原告在合同签订时已预交了1年的租金和管理费（即2018年9月8日至2019年9月7日），要求退还2019年4月19日至9月18日的租金和管理费，由于原告系中途撤场，根据合同约定，合同提前解除、终止的，原告应在合同解除、终止的当日将租赁物以完好状态交还给被告，经被告验收后签署接收商铺的交接手续，原告虽陈述其已于2019年4月19日前撤场，但至今未将涉案商铺正式交接给两被告，故对原告要求退还5个月商铺租赁费、物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。但是在合同履行过程中，原告减少了16平方米的租赁面积，物业费又是根据租赁面积来计算的，故在原告交纳的物业费中应作出相应扣减。按照物业协议的约定，需按建筑面积每平方米每天一元交纳管理费，故一年应扣减原告管理费5840元，对这部分管理费被告鹏翔物业公司应退还原告。原告要求被告美一佳公司退还履约保证金10000元，本院认为在双方合同解除后，该款项应退还原告，故对原告此项诉请本院予以支持。原告要求被告鹏翔物业公司赔偿因客流减少造成的损失53000元的诉讼请求，因原告无充分证据予以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告李鹏与被告淮安美一佳商业管理有限公司于2018年7月16日签订的《美一佳商铺使用合同》；二、解除原告李鹏与被告淮安市鹏翔物业服务有限公司于2018年7月16日签订的《鹏翔物业管理协议》；三、被告淮安美一佳商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告李鹏押金10000元；四、被告淮安市鹏翔物业服务有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告李鹏物业管理费5840元；五、驳回原告李鹏的其他诉讼请求。案件受理费5156元，由原告李鹏负担4476元，被告淮安美一佳商业管理有限公司负担429元，被告淮安市鹏翔物业服务有限公司负担251元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长 柏 玲人民陪审员 曹 丽人民陪审员 王桂华二〇一九年十月十八日法官 助理 张细平书 记 员 吴 林附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。