安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终2175号上诉人（原审被告）：王安龙。委托诉讼代理人：夏树仁，安徽兄弟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:芜湖市鸠江区宜居投资有限公司。法定代表人：吕林，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙润尧，安徽国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：严裕萍，安徽国伦律师事务所实习律师。上诉人王安龙因与被上诉人芜湖市鸠江区宜居投资有限公司（以下简称鸠江宜居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初3096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人在二审中均未提交新的证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王安龙上诉请求：1.一审判决第一项认定房屋租赁关系于2015年12月26日解除，事实不清，应依法改判；2.一审判决第二项酌定腾让房屋为判决生效后的30日内不够合理，应予以改判；3.一审判决第三项认定判决生效后30日内支付鸠江宜居公司房屋占有使用费72666元事实不清，应予以改判；4.一审判决第四项认定判决生效后30日内腾让房屋，逾期腾让房屋应按照租金1.3倍支付使用费不够合理，应予以改判；5.上诉费用由鸠江宜居公司承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案房屋租赁关系于2015年12月26日解除，没有事实依据。本案一审中，鸠江宜居公司主张鸠江建投公司曾于2015年12月25日通过张贴通知书方式函告王安龙合同期满不再续租等，但鸠江宜居公司根本没有提供充分证据证明该事实的客观存在。鸠江建投公司事实上根本没有向王安龙做出过2015年12月25日后不再续租的意思表示，王安龙没有看到过鸠江宜居公司在一审中提交的通知书，更没有签收该通知。一审法院在审理的完全类似的几起房屋租赁合同纠纷案件的判决中，法院均是确认从各承租人收到法院的相关诉讼材料之日起租赁关系解除。二、一审判决酌定王安龙于判决生效后30日内腾让房屋不够合理，应予改判。王安龙租赁的门面房是用来经营百货的，房屋内积压了大量的货物，区区30日腾让期实在强人所难，而在完全类似的案件中，法院酌定的腾让期都是90天。三、一审判令王安龙于判决生效后30日内支付鸠江宜居公司房屋占有使用费72666元事实不清，应予以改判。一审判决已经认定涉案租赁房屋门前的道路于2016年6月修好通行，根据合同约定，此时才开始计算租金，双方租赁关系应当从2019年5月11日王安龙签收法院邮寄的诉讼材料之日解除，因此应改判王安龙支付自2016年6月至2018年12月31日的租金为119693元，扣除预交的一年租金46333元及20000元履约保证金后应支付的租金为53360元，并按照年租金46333元的标准支付自2019年1月1日起至实际腾让房屋之日止的使用费。四、一审判决认定王安龙于判决生效后30日内腾让房屋，逾期腾让房屋应按照租金1.3倍支付使用费不够合理，应予以改判。由于涉案租赁关系于2019年5月11日才解除，从公平、合理、诚实信用的角度出发，鸠江宜居公司应该给予王安龙至少90天的房屋腾让期，逾期腾让房屋应按照租金1.3倍即60232.9元支付使用费至实际腾退房屋之日。鸠江宜居公司辩称，关于涉案租赁关系的解除时间，鸠江建投公司于2015年12月25日发出了解除通知书，并张贴于王安龙经营的门面房处，从鸠江宜居公司在一审中提交的照片可以看出门面房处于经营状态，王安龙称没有签收是因为其拒绝签收，其对通知内容不可能不知道。关于王安龙认为30日腾退期过短，鸠江宜居公司认为这一时间是合理的，从一审判决后将近三个月的时间，王安龙有足够的时间进行腾房。关于占有使用费的问题，双方合同关系解除后即为占用期，一审法院从2016年1月1日开始计算占用费，依据事实清楚，适用法律正确。综上，请求驳回王安龙的上诉请求。鸠江宜居公司向一审法院起诉请求：1.确认王安龙与芜湖市鸠江建设投资有限公司（以下简称鸠江建投公司）之间的房屋租赁关系已解除；2.判令王安龙立即腾让其占用的坐落于万春花园安置小区66幢4号、面积为155.28㎡的门面房并交付鸠江宜居公司；3.判令王安龙向鸠江宜居公司支付自2012年3月10日至2014年3月9日止的房屋租赁费92666元；4.判令王安龙支付违约金23166.5元；5.判令王安龙按照46333元/年的标准向鸠江宜居公司双倍支付自2014年3月10日起至实际腾让之日止的占用费，暂计至2019年4月14日为472469.66元；6.判令王安龙支付鸠江宜居公司为实现债权而支出的律师费3000元；7.本案诉讼费由王安龙承担。一审法院认定事实：2011年3月，甲方鸠江建投公司与乙方王安龙签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将芜湖市鸠江区万春花园安置小区66幢4号门面房（建筑面积约155.28㎡）出租给乙方，租期为2011年3月10日至2014年3月9日；2.乙方于合同签订时缴纳租金，租金为46333元/年；3.乙方于合同签订时交付履约保证金2万元，因乙方原因提前解除，甲方扣除保证金作为违约金；4.如乙方逾期交付租金超过1个月，甲方有权终止合同，并在租金之外，由乙方按照半年金额承担违约赔偿金；发生诉讼的，乙方承担甲方支付的各项费用（包括不限于诉讼费、律师代理费、评估费等）；5.合同届满或终止后，乙方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金的标准，向甲方承担违约赔偿金。另在该合同签名盖章栏下部备注“此合同以门面房前路修好计算房租。”合同签订后，鸠江建投公司交付了门面房，王安龙支付了第一年的租金及履约保证金，但至合同期满，门面房前道路尚未通行。2015年12月25日，鸠江建投公司向王安龙作出《房屋租赁合同期满不再续租并腾空房屋的通知书》，并张贴于案涉门面房大门，该通知书主要内容为：双方之间的房屋租赁合同已于2014年3月9日到期，王安龙应于2015年12月31日前搬离并交付房屋。一审另查明：1.2014年，鸠江建投公司因与王安龙之间的房屋租赁合同纠纷向一审法院提起民事诉讼，后于2014年5月6日撤诉。2.本案立案受理前，鸠江建投公司已将涉案房屋所在的万春花园门面房整体委托给鸠江宜居公司管理。3.本次诉讼，鸠江宜居公司支付律师代理费3000元。一审法院认为，（一）鸠江建投公司与王安龙签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鸠江宜居公司虽认为合同下方填写的“此合同以门面房前路修好计算房租”系王安龙单方添加，并非鸠江宜居公司的真实意思表示，但该合同系由鸠江宜居公司作为证据提交，鸠江宜居公司也未提交证据证明其对该约定提出过异议，故该添加条款对合同双方均具有约束力。因鸠江建投公司已将涉案房屋所在的万春花园小区门面房整体委托给鸠江宜居公司管理，鸠江宜居公司作为国有资产的受委托管理者，有权依据法律规定及房屋租赁合同的约定以自己的名义向王安龙主张相关权利。（二）《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原合同约定的租赁期限于2014年3月9日届满后，王安龙仍继续使用房屋，鸠江建投公司亦未提出异议，应认定双方之间形成不定期租赁关系。对于不定期租赁，双方当事人可以随时解除合同。2015年12月25日，鸠江建投公司向王安龙发出通知表示不再续租并要求王安龙腾退房屋，该行为应视为解除房屋租赁关系的意思表示。因此双方之间的房屋租赁关系自2015年12月26日起解除。（三）租赁关系解除后，王安龙已无权继续占有房屋，故鸠江宜居公司要求王安龙腾空案涉房屋并交付于鸠江宜居公司的诉讼请求应予支持。关于腾退期限，因双方之间的房屋租赁关系早已解除，结合案涉房屋的实际状态，酌定腾退房屋的期限为判决生效之日起30日内。（四）根据双方合同约定，租金自门面房前道路修好时起算。关于该道路的实际通行时间，王安龙在庭审中陈述为2016年6月，鸠江宜居公司对此未提出异议，对该时间予以确认。综上，从合同订立到双方解除房屋租赁关系，王安龙并不存在不缴纳租金的违约行为，鸠江宜居公司要求王安龙支付自2012年3月10日至2014年3月9日止的房屋租金以及因违约行为产生的违约金、律师代理费，不予支持。（五）租赁关系解除后，王安龙无权再占有和使用租赁房屋，故其应当支付占有、使用期间的占有使用费。根据《房屋租赁合同期满不再续租并腾空房屋的通知书》，王安龙应于2015年12月31日前腾退房屋，故占有使用费应自2016年1月1日起算。对于房屋占有使用费的标准，鸠江宜居公司要求按照合同约定的双倍租金计算，但该项约定实际系对逾期腾房违约责任的约定，王安龙对该部分诉请亦有异议。一审法院认为，鸠江宜居公司的实际损失主要是租金利益损失，在考虑鸠江宜居公司实际损失的基础上，一审法院结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定自2016年1月1日起至判决确定的腾退房屋期限内，可参照租赁期限内租金标准即46333元/年计算占房使用费。如王安龙超过判决确定的期限腾退房屋，自逾期之日起则按照租赁期限内租金1.3倍即60232.9元/年的标准向鸠江宜居公司支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止。至2018年12月31日，占有使用费为138999元，因王安龙已交纳一年的房租46333元以及履约保证金20000元，而王安龙又不存在违约行为，故该两笔款项均应在占有使用费中予以扣除。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认王安龙与鸠江建投公司之间的房屋租赁关系已于2015年12月26日解除；二、王安龙于判决生效之日起30日内将芜湖市鸠江区万春花园小区66幢4号门面房腾空并交付于鸠江宜居公司；三、王安龙于判决生效之日起三十日内支付鸠江宜居公司房屋占有使用费72666元；王安龙在判决生效后30日内腾退房屋时，应按照46333元/年的标准向鸠江宜居公司支付自2019年1月1日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费；四、若王安龙未在判决生效后30日内腾退房屋，除按照判决第三项确定的时间和标准向鸠江宜居公司支付占有使用费至30日腾退期限届满时止外，还应自逾期之日起按照60232.9元/年的标准支付占有使用费至实际腾退房屋之日止；五、驳回鸠江宜居公司的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费4937元，由鸠江宜居公司负担3937元，王安龙负担1000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于鸠江宜居公司提交的竣工移交证书，从该证书的形成时间来看，其非属二审中的新证据，且无原件予以核对，故本院不予采纳。本院经审理查明：由一审法院作出的已发生法律效力的（2019）皖0207民初3091号、（2019）皖0207民初3094号、（2019）皖0207民初3095号、（2019）皖0207民初3097号、（2019）皖0207民初3098号判决与本案在所涉事实、证据、当事人法律地位完全类似，在该五起案件的判决中一审法院均认定承租人与鸠江宜居公司的租赁关系自承租人签收法院相关诉讼材料之日解除，并均判令承租人于判决生效之日起90日内腾退房屋。鸠江宜居公司也认可在前述五起案件中其提交的关于鸠江建投公司向承租人送达解除租赁关系通知的证据与本案一致，均为张贴通知于承租人店面的照片。另，王安龙系于2019年5月21日签收了一审法院向其送达的鸠江宜居公司起诉其解除房屋租赁关系的相关诉讼材料。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于涉案租赁关系的解除时间。结合查明事实，自2014年3月10日起，王安龙与鸠江建投公司间已形成不定期租赁关系，双方当事人可以随时解除合同。鸠江宜居公司通过诉讼方式于2019年5月6日向一审法院起诉要求解除鸠江建投公司与王安龙之间的房屋租赁关系，可视为已在合理期限内通知了王安龙。因王安龙于2019年5月21日签收了相关诉讼材料，故可认定鸠江建投公司与王安龙之间的不定期租赁关系于2019年5月21日解除。鸠江宜居公司主张鸠江建投公司曾于2015年12月25日通过张贴通知书的方式函告王安龙合同期满不再续租、2015年12月31日前腾空房屋、缴清各项费用、履行合同付款义务，但因未能提供充分证据证明该事实的客观存在，故对鸠江宜居公司的该项主张，本院不予认可。关于一审法院判决腾退期为30日是否合理。一审法院酌定30日腾退期系结合了涉案房屋的实际状态，与客观情况较为相符，相对合理，并无明显不当，但为了保证判决的严肃性以及本案与类似案件裁判上的统一性，本院将腾退期调整为90日。关于王安龙应支付租金的起算时间。王安龙与鸠江建投公司约定租金自门面房前道路修好时起算，一审法院以王安龙在一审庭审中陈述的时间即2016年6月认定为该道路的实际通行时间，鸠江宜居公司并未就此提起上诉，且其在二审中围绕该部分事实提交的证据亦无原件予以核对，难以采信，故本院确认涉案租金的起算时间点为2016年6月1日。另，王安龙在本案中不存在违约行为，其已交纳的一年房租46333元与履约保证金20000元均因在租金和占有使用费中扣除。综上，王安龙的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、确认芜湖市鸠江建设投资有限公司与王安龙的房屋租赁关系于2019年5月21日解除；二、王安龙于本判决生效之日起90日内将芜湖市鸠江区万春花园小区66幢4号门面房腾空后交付芜湖市鸠江区宜居投资有限公司；三、王安龙在本判决生效之日起90日内腾退房屋时，应按照46333元/年的标准向芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付自2016年6月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金与占有使用费（王安龙已交纳的一年房租46333元与履约保证金20000元予以扣除）；四、若王安龙未在本判决生效之日起90日内腾退房屋，在腾退房屋时除按照本判决第三项确定的时间和标准向芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付占有使用费外，自逾期之日起还应按照租赁期限内租金1.3倍即60232.9元/年的标准支付占有使用费直至实际腾退房屋之日止；五、驳回芜湖市鸠江宜居投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1617元，由芜湖市鸠江宜居投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年十月二十五日法官助理宋喜萍书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。