四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终790号 上诉人（原审被告）：刘光苹，女，汉族，1957年10月28日出生，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：邱亨荣，男，汉族，1964年3月3日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：童康，四川发现（宜宾）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：曾川南，女，汉族，1984年7月22日出生，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：邱亨荣，男，汉族，1964年3月3日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：童康，四川发现（宜宾）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：上海浦东发展银行股份有限公司内江分行，住所地四川省内江市东兴区大千路**。 负责人：杨松，行长。 委托诉讼代理人：徐飞，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋曦，四川恒和信律师事务所律师。 原审第三人：宜宾市五星房地产开发有限公司，住，住所地四川省兴文县古宋镇中山西路四-2小区/div> 法定代表人：王正荣，董事长。 上诉人刘光苹、曾川南因与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司内江分行（以下简称浦发银行内江分行）及原审第三人宜宾市五星房地产开发有限公司（以下简称五星房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省内江市中级人民法院于2018年12月29日作出的（2018）川10民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2019年9月11日组织当事人进行了听证。上诉人刘光苹、曾川南共同的委托诉讼代理人童康、邱亨荣，被上诉人浦发银行内江分行的委托诉讼代理人徐飞到庭参加听证，原审第三人五星房产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘光苹、曾川南上诉请求：1.撤销（2018）川10民初77号民事判决，依法改判终止执行五星房产公司开发的位于四川省兴文县光明新城“五星大世界”3幢01层2号、3号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、20号、21号，3幢1层1号、2层1号、3层1号、4层1号、5层1号、6层1号、7层1号、8层1号、9层1号、10层1号、11层1号、12层1号、13层1号、14层1号，15层1号的商业用房；2.本案一、二审诉讼费由浦发银行内江分行承担。事实和理由：一、刘光苹、曾川南购买的案涉房屋在被查封前，均已签订合法有效的《商品房买卖合同》。2017年7月3日，经浦发银行内江分行申请，一审法院对案涉房屋进行查封。但是，刘光苹、曾川南与五星房产公司于2014年6月18日就签订了《商品房买卖合同》，且宜宾五星房地产公司于2014年7月15日和2014年9月18日在兴文县住房和城乡建设规划局办理了商品房预售备案登记。该《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的规定，应受法律保护。案涉房屋非因刘光苹、曾川南的原因未办理转移登记，刘光苹、曾川南依法享有对案涉房屋物权的期待权。二、刘光苹、曾川南自2016年6月1日起合法占有、使用案涉房屋。五星房产公司应按照合同约定，将房屋交付刘光苹、曾川南。刘光苹、曾川南系经五星房产公司法定代表人同意后，从施工单位处取得钥匙并使用案涉房屋。刘光苹、曾川南实际使用案涉房屋用于从事经营活动，应当认定刘光苹、曾川南实际占有、使用房屋，案涉房屋已经完成交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。案涉房屋由刘光苹、曾川南占有使用三年多，其对房屋的装修达到了正常使用的目的。此外，《商品房买卖合同》中对房屋的交付并无除外约定，故根据上述司法解释规定，刘光苹、曾川南对房屋实际占有使用的行为，足以证明该房屋已经交付。相关法律虽然规定房地产开发项目竣工，经验收合格方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，但并不意味着买受人实际占有使用未经验收合格的商品房的行为，不能认定为开发商已履行交付义务，《商品房买卖合同》中也并未约定以交付竣工验收报告作为交房的前提条件，或交房必须同时交付竣工验收报告。《商品房买卖合同》约定了交房时间为2015年3月31日，并约定了交付房屋时发现房屋质量问题的处理方式。一审法院在休庭期间对王崇莲进行询问，程序违法，该证据系非法证据。三、刘光苹、曾川南已经付清全部购房款，案涉房屋是刘光苹、曾川南的合法财产。对此，五星房产公司从未提出过异议，亦未提起诉讼或者向相关部门提出不同意见。四、案涉房屋未能在查封前办理不动产转移登记，与刘光苹、曾川南无关，刘光苹、曾川南亦无过错。不能办理转移登记的原因包括：五星房产公司资金链断裂，无法组织资金完成消防工程、绿化及景观工程、电梯安装工程、水电安装工程等；五星房产公司因拖欠三家施工单位工程款，均被施工单位诉至法院，法院已对“五星大世界”1幢3层、5层房屋进行财产保全，且相关法院已判决确定文兴县晏阳建筑有限责任公司（以下简称晏阳建筑公司）对1032万元的工程款享有优先受偿权；五星房产公司将“五星大世界”1幢3层房屋抵押给成都高兴区金坤小贷公司，向该公司借款2000万元，并办理了抵押权预告登记；五星房产公司因欠杜小林借款，四川省宜宾市中级人民法院裁定将“五星大世界”1号楼1层1-1-5号、1-1-34号、1-1-39号、1-1号房屋作价4300000元，抵偿给了杜小林；案涉项目的国有土地使用权抵押给了浦发银行内江分行，并办理了抵押登记，等。五、一审法院作出的（2018）川10执异12号执行裁定，中止对案涉房屋的执行，认定事实清楚，适用法律正确。一审法院作出的（2017）川10执101号、（2017）川10执102号、（2017）川10执103号执行裁定存在超标的查封问题，违反保全相关规定。一审法院对案涉标的物没有拍卖处置的权利。根据《中华人民共和国物权法》第二百条规定，土地抵押后地上新增建筑物不属于抵押资产，浦发银行内江分行无权查封、拍卖。六、一审法院适用法律错误。本案系申请执行人执行异议之诉，应对浦发银行内江分行提交的证据进行审理，才能确定是否准许执行案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第三十条包含两种情形，一是金钱债权执行中对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产受让人提出停止处分异议的，应予支持；二是符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。刘光苹、曾川南购买商品房并办理备案登记属于第二种情形。一审法院在认定事实时，错误适用《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条的规定，对案涉房屋的所有权进行判定。刘光苹、曾川南提供的商品房预售备案通知书符合《执行异议和复议规定》第三十条规定的“符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的情形。综上，刘光苹、曾川南提交的证据足以证明其物权期待权，符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第三十条规定的情形，足以排除强制执行。 浦发银行内江分行辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、刘光苹、曾川南未合法占有案涉房屋。案涉房屋属在建工程，未竣工验收，不具备交付条件，不可能向刘光苹、曾川南交付。本案中，刘光苹、曾川南未提交任何证据证明案涉房屋办理了交接手续，事实上也没有合法交付。一审法院收集的证据证明了该项目未完工，未交付任何人使用。二、《中华人民共和国物权法》第二百条规定，抵押权人享有对抵押土地上新增建筑物一并处置的权利。三、根据物权法定原则，刘光苹、曾川南办理的商品房预售登记，不发生预告登记的物权期待权的效力。四、一审法院收集的证据，经过了一审庭审举证、质证，应当采信。五、刘光苹、曾川南并未付清房款。请求驳回上诉，维持原判。 五星房产公司未陈述意见。 浦发银行内江分行向一审法院起诉请求：1.判令撤销（2018）川10执异12号执行裁定书，继续执行五星房产公司所有的位于兴文县的“五星大世界”3幢01层2号、3号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、20号、21号，3幢1层1号、2层1号、3层1号、4层1号、5层1号、6层1号、7层1号、8层1号、9层1号、10层1号、11层1号、12层1号、13层1号、14层1号，15层1号房屋；2.本案诉讼费（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）全部由刘光苹、曾川南承担。 一审法院认定事实：2017年7月3日，一审法院立案执行浦发银行内江分行申请执行被执行人五星房产公司等借款合同纠纷三起执行案件，案号分别为(2017)川10执101、102、103号。执行中，一审法院于2017年11月15日作出(2017)川10执101号、(2017)川10执102号、(2017)川10执103号执行裁定，查封被执行人五星房产公司所有的位于四川省兴文县光明新城的国有土地上的在建工程（项目名称：“五星大世界”）。刘光苹、曾川南于2017年11月30日对一审法院查封案涉房屋提出书面异议。一审法院于2018年5月31日作出（2018）川10执异12号执行裁定：中止对被执行人五星房产公司开发建设的位于四川省兴文县光明新城“五星大世界”3幢01层2号、3号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、20号、21号，3幢1层1号、2层1号、3层1号、4层1号、5层1号、6层1号、7层1号、8层1号、9层1号、10层1号、11层1号、12层1号、13层1号、14层1号，15层1号房屋的执行。 四川省宜宾市兴文县“五星大世界”系被执行人五星房产公司开发建设的房地产项目，于2013年12月3日取得商品房屋预售许可证。2014年6月18日，刘光苹与宜宾五星公司签订了“五星大世界”三号楼的《商品房买卖合同》，合同编号依次为WX-105号、WX-106号、WX-107号、WX-108号、WX-109号、WX-110号、WX-111号、WX-112号、WX-113号、WX-114号、WX-115号、WX-116号、WX-117号、WX-118号、WX-119号、WX-120号，建筑面积为1109.05平方米，购房款合计9792580元。同日，曾川南与五星房产公司签订了“五星大世界”三号楼的《商品房买卖合同》，合同编号依次为WX-078号、WX-079号、WX-080号、WX-81号、WX-121号、WX-122号、WX-123号、WX-124号、WX-125号、WX-126号、WX-127号、WX-128号、WX-129号、WX-130号，建筑面积为12828.92平方米，购房款合计33929272元。2014年7月15日和9月18日，五星房产公司办理了前述房屋的商品房预售备案登记。五星房产公司开发建设的“五星大世界”项目工程至今未竣工验收。刘光苹、曾川南主张其自2016年6月1日起占有使用案涉房屋。 四川省宜宾市中级人民法院对曾川南、刘光苹与宜宾五星公司房屋买卖合同纠纷一案，于2018年2月27日作出（2016）川15民初11号民事判决。 2018年11月7日，一审法院对宜宾市五星实业集团有限责任公司副总经理王崇莲进行询问，王崇莲称：“‘五星大世界’，项目2013年6月正式开工，2013年年底主体修建完成，2013年11月3日办理预售许可证，2013年12月30日开盘。截至现在‘五星大世界’项目收尾工程还未完工（绿化亮化、水电气安装尚未完工），整个工程竣工验收无法进行，房屋不能交付使用。……（房屋）一类是按照市场价正常销售，且单价每平方米两万左右，且大部分支付完毕；一类是借款抵房。所有房屋销售均签订了房屋买卖合同且到房管局备案。……（第二种情况房屋单价）不是以市场价签订买卖合同，根据债权总额及抵偿房屋面积确定单价。比如李小平的房屋买卖合同备案，单价为2026.00元每平方米，明显低于市场价。……工程没有完工，也没有验收，水电不通且已经申请报停不能使用。因为没有验收，所以没有交付给任何人使用。（占有使用的）是他们自行撬锁换锁并占有使用。……没有对方付款的依据及明细，因为原来的经办人已离开了公司，提供不了对方付款的明细，以对方提供实际打款依据为准，可以提供销售情况统计表。”五星房产公司提供的《“五星大世界”项目备案房源情况》载明涉及刘光苹、曾川南的房屋“合伙投资人，投资款+借款约4400万元，备案房产13937.97平方米，价值11025万元。” 一审法院认为，本案的争议焦点是刘光苹、曾川南对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋应否继续执行。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。就该案而言，案外人刘光苹、曾川南应同时具备上述规定的四个要件，方能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。首先，案涉《商品房买卖合同》经（2016）川15民初11号民事判决认定有效，符合上述第二十八条第一项的规定。其次，刘光苹、曾川南主张其自2017年6月1日起占有使用案涉房屋。一审法院认为，合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态。该案中，五星房产公司开发建设的“五星大世界”工程项目至今未竣工验收，案涉房屋尚不具备交付、使用条件，刘光苹、曾川南亦未举示证据证明其与宜宾五星公司就案涉房屋办理了交接手续，且宜宾市五星实业集团有限责任公司副总经理王崇莲在接受一审法院询问时，称“五星大世界”项目没有完工不能使用，也未交付给任何人使用，故刘光苹、曾川南所提交的证据不能证明其在一审法院查封前已合法占有案涉房屋，不符合上述第二十八条第二项的规定。第三，（2016）川15民初11号民事判决认定刘光苹、曾川南未实际支付案涉《商品房买卖合同》的全部购房款，而只是履行了很小一部分，判决驳回了刘光苹、曾川南要求宜宾五星公司提供过户手续和确认购买的房产物业权属归其所有的诉讼请求，故刘光苹、曾川南没有证据证明其已实际支付案涉房屋的购房款，不符合上述第二十八条第三项的规定。 根据《执行异议和复议规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，因刘光萍、曾川南未举证证明购买案涉房屋用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，故根据该条规定，其对案涉房屋亦不享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《城市商品房预售管理办法》第十条关于“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”，《中华人民共和国物权法》第二十条关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，商品房预售备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴，而预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生预告登记的物权效力。本案中，刘光苹、曾川南提供的《商品房预售备案通知书》上明确载明“该备案通知书仅代表该房屋目前的权利状态，不能作为房屋的产权证明”，可以看出案涉房屋备案只是依据《城市商品房预售管理办法》办理的合同备案登记，并非物权预告登记。刘光苹、曾川南虽然与五星房产公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记。刘光苹、曾川南主张其对商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的理由于法无据，其要求停止对案涉房屋的执行，不符合《执行异议和复议规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，在案涉房屋未变更登记至刘光苹、曾川南名下前，刘光苹、曾川南对案涉房屋不享有物权，而仅基于《商品房买卖合同》享有要求宜宾五星公司变更物权登记的债权请求权。刘光苹、曾川南享有的该债权请求权，因不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项、第三项、第二十九条第二项、第三十条规定的条件，不具有物权期待的性质，不能对抗人民法院的强制执行。浦发银行内江分行的诉讼请求成立，应予以支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条、第三十条，《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称《民诉法解释》）第三百一十三条第一项之规定，判决：准许执行五星房产公司开发建设的位于四川省兴文县光明新城的“五星大世界”3幢01层2号、3号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、20号、21号，3幢1层1号、2层1号、3层1号、4层1号、5层1号、6层1号、7层1号、8层1号、9层1号、10层1号、11层1号、12层1号、13层1号、14层1号，15层1号房屋；案件受理费211446元，由刘光苹、曾川南负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘光苹、曾川南提交证据如下： 1.四川省兴文县人民法院（2016）川1528民初283号、284号、285号、286号、287号、288号、289号、290号、291号、292号、293号民事判决书各一份，其中载明：曾川南与五星房产公司联合开发兴文县光明新城“五星大世界”房地产项目。2014年5月15日，曾川南（乙方）与五星房产公司（甲方）签订退股《协议》，约定：“乙方购买五星大世界3号楼部分一层物业和3号楼二至十五层物业及相关事宜达成以下协议：一、乙方购买范围为3号楼一层除去3-1-04#、3-1-05#、3-1-06#、3-1-07#、3-1-19#共五个门市以外的所有物业及3号楼二至十五层的所有物业；二、购买总价为6808万元；三、资金结算：乙方原投入资金2600万元、乙方及刘光苹借入款1220万元。借入款利息65.8万元、分配利润2500万元，共计6385.8万元，品跌后乙方应支付甲方422.2万元。乙方于2014年5月30日前将此422.2万元支付给甲方”。2014年6月18日，曾川南与五星房产公司签订《商品房买卖合同》，约定将案涉房屋出售给曾川南。拟以此证明:根据以上生效判决认定的事实，一审法院认定刘光苹、曾川南未实际支付购房款错误。 2.兴文县第二建筑工程有限责任公司出具的《兴文县第二建筑工程有限责任公司关于商品房买卖合同预告登记的申请》及《兴文县第二建筑工程有限责任公司行文签收单》各一份，拟证明：兴文县第二建筑工程有限责任公司于2014年10月8日与五星房产公司签订《商品房买卖合同》，于2015年6月15日向兴文县住房城乡规划建设和城镇管理局提出商品房买卖合同预告登记申请，兴文县住房城乡规划建设和城镇管理局于当日签收该申请，口头答复未开展此项工作。一审法院认定刘光苹、曾川南仅办理预售登记手续而非预告登记、不享有物权错误。 3.中共兴文县委机构编制委员会办公室《中共兴文县委机构编制委员会关于兴文县不动产登记职责整合相关机构编制事项的通知》（兴编发〔2015〕42号）一份，拟证明：兴文县不动产登记中心是2015年11月5日经兴文县机构编制委员会兴编发〔2015〕42号文批准成立，该中心于2016年9月正式挂牌开展不动产登记业务；兴文县地处四川省南部山区，开发商与买受人之间主要是办理预售登记备案手续而非预告登记行为。一审法院认定刘光苹、曾川南不享有物权错误。 4.“五星大世界”项目1＃2＃3＃楼《主体结构分部工程质量验收报告》及《地基与基础分部工程质量验收报告》，拟证明：“五星大世界”房地产项目地基与基础分部工程质量及主体结构工程质量在2014年3月3日前已验收合格，由于五星房产公司的不作为导致多年来未最后竣工验收及未办理不动产权属证书，案涉房屋不能像正常楼盘那样交接房屋；曾川南于主体结构验收合格后，向五星房产公司接收了房屋并取得钥匙实际使用至今，这是双方当事人自愿合法的行为，应当尊重当事人的意思自治。一审法院认定“五星大世界”房地产项目未竣工验收、不具备交付使用条件错误。 5.五星房产公司出具的落款时间为2015年6月15日的《说明》一份，其记载的主要内容为：“五星大世界房产取得预售许可证后，经五星房产公司及项目部领导班子集体研究，为了筹集工程建设资金，决定对五星大世界二幢一层商铺按市场价进行趸售，总售价2500万元，由副总经理周健具体实施，参与趸购的人员由刘卫、刘光苹、曾川南、周咏雪、熊海冲等人组成。虽然因企业资金紧张房屋未完工，但买卖已成交，产权已无异议，同意购买人对房屋进行管理、看护、使用，不允许任何人对该房屋进行侵犯”。拟证明：曾川南向五星房产公司接收房屋并取得钥匙使用至今非单方行为，经过了五星房产公司的同意。一审法院认定刘光苹、曾川南“不能证明其已合法占有案涉房屋”错误。 6.晏阳建筑公司出具的《证明》，兴文县香水山社区居民委员会（以下简称香水山居委会）出具的《证明》各一份，两份证明落款时间分别为2019年4月1日、2019年8月30日。拟证明：五星房产公司法定代表人王正荣曾于2015年2月15日通知施工单位将房屋钥匙交给买房人，且自2017年6月1日起至今，房屋一直由刘光苹、曾川南经营使用。一审法院认定“五星大世界”房地产项目未竣工验收、不具备交付使用条件错误。 7.四川省兴文县人民法院（2015）兴民初字第2218号民事调解书一份，拟证明：购房人彭颖与五星房产公司于2015年9月15日在四川省兴文县人民法院主持下达成调解协议，五星房产公司自愿于2016年9月15日前向彭颖交付位于兴文县光明新城“五星大世界”1幢1层6号门市，五星房产公司在未完全竣工验收的情况下仍向购房人交付房屋。一审法院认定“五星大世界”房地产项目未竣工验收、不具备交付使用条件错误。 浦发银行内江分行质证认为：对证据1的真实性不予认可，且相关判决书中载明曾川南自认其与五星房产公司间不是一个真实的买卖，双方是一个以物抵债行为。证据2《兴文县第二建筑工程有限责任公司关于商品房买卖合同预告登记的申请》系复印件，对其真实性不予认可，该申请是一个单方行为，并没有办理预告登记。证据3反映的是一个机构的职能，预告登记的办理是一个事实状态，与机构的职能没有关联性。证据4有的是复印件，有的是原件，对原件的真实性没有异议，对复印件的真实性不予认可，且该报告正好说明了案涉房屋未经整体竣工验收，不具备交付条件。对证据5的真实性、合法性不认可，其出具的对象、情境不清楚，载明的内容恰好说明案涉房屋因企业资金紧张，房屋未完工，不能合法交付，只是同意进行看管，实际是否合法交付未得到证实。证据6中晏阳建筑公司《证明》载明该公司不具备向刘光苹、曾川南交付案涉房屋的资格和条件；香水山居委会《证明》不具有证明力，因该居委会不是合同当事人。证据7不属于证据，只是参考资料。 本院认为： 关于证据1。其虽系相关案件判决书的复印件，但均可对照核实，与本案也存在关联性，应予以采信。 关于证据2。其中的申请系复印件，但可与该组证据中的《文星县第二建筑工程有限责任公司行为签收单》相互佐证，对其真实性应予以确认，但其载明的申请主体系兴文县第二建筑工程有限责任公司，并非刘光苹、曾川南，与本案不具有关联性。同时，仅凭该预告登记申请，亦不能证明所涉房屋已实际完成预告登记，本院对该证据不予采信。 关于证据3。浦发银行内江分行对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。但该证据仅能反映中共兴文县委机构编制委员会对兴文县不动产登记中心职责进行整合的相关事宜，与本案不具有关联性，亦不能证明案涉房屋已实际完成预告登记，本院不予采信。 关于证据4。经核对，其复印件与原件一致，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。关于其证明力，其仅能证明“五星大世界”项目1＃2＃3＃楼主体结构分部工程及地基与基础分部工程质量验收合格，不能证明“五星大世界”项目已经竣工验收，具备交付使用条件。理由如下：首先，主体结构、地基与基础分部工程仅系部分工程，并未包括配套、辅助工程、设施设备安装、环保、消防、车位、安全等其他部分工程，即不能证明案涉房屋建筑工程综合竣工验收合格，达到可交付使用的条件；其次，刘光苹、曾川南在上诉状中亦陈述“（1）原审第三人资金链断裂，不能组织1630万元资金完成消防工程、绿化及景观工程、电梯安装工程、水电安装工程等……（6）在绿化、景观工程施工期间原审第三人的普通债权人到工地阻工造成该项工程被迫停工……鉴于以上原因上诉人购买的房屋无法竣工验收”，其提交的五星房产公司《说明》载明“因企业资金紧张房屋未完工”，以上证据亦与一审法院调查取证的五星房产公司副总经理王崇莲关于“截止现在‘五星大世界’项目收尾工程还未完工（绿化亮化、水电气安装尚未完工），整个工程竣工验收无法进行，房屋不能交付使用”的陈述内容相互佐证，即曾川南、五星房产公司相关陈述亦均印证案涉房屋所在项目并未竣工验收的事实，故该证据不能达到刘光苹、曾川南的证明目的。 关于证据5。《民诉法解释》第一百一十五条第一款规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证”，第二款规定：“单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据”。根据该条规定，单位出具的证明材料必须符合形式上的要求，即必须同时有单位盖章、单位负责人签字或者盖章、经办人员签字或者盖章，不符合这种形式要求的证明材料没有证据效力。案涉该《说明》作为单位出具的书证，其上仅有出具单位五星房产公司的印章，并没有该公司法定代表人及制作（经办）人员的签名或印章，同时，五星房产公司也并未依本院通知参加听证，不符合单位出具书证的法定形式要求，不能作为认定本案事实之依据。仅从该《说明》中关于“同意购买人对房屋进行管理、看护、使用”的表述，也并不能直接反映出五星房产公司有向购房人交付房屋以及何时交付房屋的意思表示。此外，该《说明》的落款时间为2015年6月12日，而刘光苹、曾川南自称其自2016年6月1日起占有案涉房屋，即在五星房产公司“同意购买人对房屋进行管理、看护、使用”后长达近一年的时间后，刘光苹、曾川南才依其意思“占有”案涉房屋，亦不符合常理。该《说明》内容涉及的相关事宜，与一审法院依职权调查公司相关负责人陈述的内容也存在矛盾，在无其他证据印证的情况下，其真实性存疑。本院对该证据依法不予采信。 关于证据6。晏阳建筑公司出具的前述《证明》作为单位出具的书证，与五星房产公司出具的《说明》同样仅有出具单位的印章，没有出具单位法定代表人及制作人员的签名或印章，不符合《民诉法解释》第一百一十五条第一款规定的法定形式要求，没有证据效力。仅就该《证明》本身载明内容看，其称2015年2月15日，五星房产公司法定代表人王正荣当面通知其公司项目负责人吉方明，将“五星大世界”2号、3号楼的钥匙交给房屋买受人，房屋买受人凭购房合同领取钥匙，即王正荣通知吉方明将钥匙交给房屋买受人。该待证事实中的当事人为王正荣与吉方明，晏阳建筑公司并非直接当事人，且其未对该证据来源作出说明，需要结合其他证据综合判断该待证事实是否存在，而王正荣、吉方明均未出庭作证，也未有其他证据予以佐证，不能仅凭晏阳建筑公司出具的《证明》，即认定王正荣通知吉方明将钥匙交接给房屋买受人这一事实存在。香水山居委会出具的《证明》虽有相关人员的个人签字，但签字人的身份等信息均不明确，难以判断其是否符合单位出具书证的形式要求。同时，该《证明》即便可以采信，也至多能够证明相关房屋的现实使用状况，并不能证明刘光苹、曾川南如何占有房屋的相关关键事实。因此，该两份《证明》均不应采信，其也不能达到刘光苹、曾川南的证明目的。 关于证据7。其为相关法院制作的法律文书，本院对其真实性、合法性予以确认。该调解书主要确认五星房产公司有于2016年9月15日前向案外人彭颖交付“五星大世界”房屋的义务，其仅表明彭颖与宜宾五星公司之间的权利义务关系，与刘光苹、曾川南并无关联。同时，该调解书明确的仅是彭颖对五星房产公司交付物业的请求权，未载明“五星大世界”项目竣工验收、交付使用等情况，不能证明“五星大世界”具备交付使用条件，无法达到刘光苹、曾川南的证明目的。 对于一审判决查明的案件事实，上诉人刘光苹、曾川南虽对法院调查王崇莲询问笔录中，关于项目是否竣工验收以及其占有使用之事实提出异议，但并未提供充足的证据证明其主张，本院对一审法院查明的案涉房屋未竣工验收及其占有使用情况的相关事实予以确认。对于一审判决认定的各方当事人无异议的其他事实，本院依法予以确认。 本院另查明： 四川省宜宾市中级人民法院于2018年2月27日对刘光苹、曾川南与五星房产公司房屋买卖合同纠纷一案作出的（2016）川15民初11号民事判决载明，曾川南、刘光苹与五星房产公司签订的WX-105号、WX-106号、WX-107号、WX-108号、WX-109号、WX-110号、WX-111号、WX-112号、WX-113号、WX-114号、WX-115号、WX-116号、WX-117号、WX-118号、WX-119号、WX-120号和WX-078号、WX-079号、WX-080号、WX-81号、WX-121号、WX-122号、WX-123号、WX-124号、WX-125号、WX-126号、WX-127号、WX-128号、WX-129号、WX-130号《商品房买卖合同》（统称案涉《商品房买卖合同》）有效。 2012年10月18日，曾川南、曹宏与五星房产公司签订《合作开发协议书》，约定各方联合开发兴文县光明新城“五星大世界”房地产项目。 2014年5月15日，曾川南（乙方）与五星房产公司（甲方）签订《协议》，约定双方就乙方购买“五星大世界”3号楼部分一层物业和3号楼二至十五层物业及相关事宜达成以下协议：一、乙方购买范围为3号楼一层除去3-1-04#、3-1-05#、3-1-06#、3-1-07#、3-1-19#共五个门市以外的所有物业及3号楼二至十五层的所有物业；二、购买总价为6808万元；三、资金结算：乙方原投入资金2600万元、乙方及刘光苹借入款1220万元，借入款利息65.8万元、分配利润2500万元，共计6385.8万元，品迭后乙方应支付甲方422.2万元；乙方于2014年5月30日前将此422.2万元支付给甲方。 “五星大世界”项目1＃2＃3＃楼的主体结构、地基与基础分部工程于2014年3月3日前验收合格。 本院认为，根据当事人的上诉主张和答辩理由，本案的主要争议问题，是刘光苹、曾川南就案涉房屋所主张的权利，能否阻却浦发银行内江分行申请人民法院继续强制执行的问题。除案件事实的争议外，主要涉及应如何正确理解、适用《执行异议和复议规定》第二十八条及相关规定的问题。 执行异议之诉不仅涉及申请执行人的利益，还涉及到案外人和被执行人的利益。人民法院审理执行异议之诉案件，应综合考虑不同当事人之间的利害关系，充分保护各方当事人的合法权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条规定突破了债权平等原则和合同相对性原则，对交易安全和被执行人其他金钱债权人的利益影响巨大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在适用该条规定时，应当严格审查、严格把握。就本案而言，只有当上述四个要件同时具备时，刘光苹、曾川南对案涉房屋所享有的权利，才可能产生阻却人民法院强制执行的效果。 关于要件一，即刘光苹、曾川南是否在人民法院查封之前，已与五星房产公司签订合法有效的书面买卖合同的问题。一审法院认为案涉《商品房买卖合同》经前述（2016）川15民初11号民事判决认定有效，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项规定。浦发银行内江分行在二审中，提出双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，而系以房抵债行为。经查，2014年5月15日，曾川南与五星房产公司签订《协议》，载明订立协议之目的在于购买“五星大世界”房屋，明确了购买房屋范围、房屋总价、购房款的支付等，并明确房款为投资款、借款、利润等转化部分及刘光苹、曾川南需补充支付的422.2万元两部分，同时约定于2014年5月30日前支付422.2万元购房款。从协议内容安排，特别是422.2万元购房款的补充支付约定，表明双方此前虽然存在债权债务关系，但签约的主要目的并非单纯通过以物抵债消灭此前的债权债务，而旨在确立双方的商品房买卖关系，只是其中涉及将此前的相关资金转化为购房款事宜，即该双方重新建立房屋买卖关系的意思表示比较明确。此后，刘光苹、曾川南即分别与五星房产公司签订了案涉《商品房买卖合同》，并办理了备案登记。同时，案涉《商品房买卖合同》效力亦经生效法律文书确认，故本案应认定刘光苹、曾川南与五星房产公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。 关于要件二，即刘光苹、曾川南是否在人民法院查封前合法占有案涉房屋的问题。这是本案当事人的主要分歧所在。根据刘光苹、曾川南当庭陈述、当庭展示的钥匙、一审法院调查的王崇莲询问笔录以及现有的其他证据，刘光苹、曾川南已取得案涉房屋钥匙，现实际对案涉房屋进行管理和控制，占有案涉房屋应系客观事实。但该事实上的占有是否为合法占有，仍需依法据实判断。刘光苹、曾川南上诉称五星房产公司通知晏阳建筑公司向其交付钥匙，认为双方存在转移交付房屋合意，占有并非其单方行为，不论工程竣工验收与否，均应当认定其为合法占有；浦发银行内江分行则认为案涉房屋未竣工验收，不具备交付条件，不可能向刘光苹、曾川南交付。对此，本院认为，案涉房屋未经竣工验收属实。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第一款规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件”，第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该规定系对建设工程交付的管理性规定，当事人违反该规定虽应承担相应责任，但不能仅仅据此否定当事人对房屋占有的事实和判断占有是否合法。就此节而言，刘光苹、曾川南的主张成立。换言之，买受人是否占有房屋、占有房屋的行为是否合法，应根据当事人举证情况和相关因素予以综合判断。 根据本案当事人双方提出的事实主张和理由，判断刘光苹、曾川南的占有行为是否具有合法性的关键，在于该占有是当事人双方合意的结果，还是单方行为所致。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，基于合同关系可产生占有。房屋买受人依其与出卖人合意之占有，具备法律上的依据，其占有应具有合法性。根据《民诉法解释》第九十条第一款关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”之规定，刘光苹、曾川南主张其系与出卖人之合意而占有房屋，系合法占有，具备无过错不动产买受人物权期待权构成要件之一，以此反驳浦发银行内江分行提出的诉讼请求，理应对其主张的存在房屋转移交付之合意事实承担举证责任。 案涉《商品房买卖合同》约定：该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；验收交接后，双方应当签署商品房交接单等。该合同第十条约定的交付条件如下：1.出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房；2.该商品房已取得规划验收合格证；3.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告；4.满足出卖人承诺的市政基础设施达到的条件等。刘光苹、曾川南上诉中所主张的转移交付路径，显然并不符合案涉《商品房买卖合同》的约定，其亦未举示其他相关证据，证明案涉房屋具备《商品房买卖合同》第十条约定的交付条件，双方系依约办理的书面交接手续。因此，刘光苹、曾川南与五星房产公司并未按案涉《商品房买卖合同》约定的时间、程序、条件、方式等进行房屋的转移交付。 本案中，合同双方并无办理钥匙移交、房屋交接等手续的直接、书面证据。为证明其系基于合同双方合意完成的房屋交付，刘光苹、曾川南提交了前述五星房产公司的《说明》、晏阳建筑公司的《证明》、香水山居委会的《证明》等证据。如前所述，该类证明材料因缺乏单位书证的形式要件，不具有证据效力，其内容也均不能证明其取得房屋钥匙，进而占有房屋的行为，系基于与五星房产公司达成合意的结果，与本案现有其他证据之间也存在矛盾，不足以证明其如何占有房屋的事实以及占有行为的合法性。同时，刘光苹、曾川南虽称其取得钥匙的时间为2016年6月1日，经营使用案涉房屋的时间为2017年6月1日，即其占有案涉房屋在查封之前，但就其提交的证据而言，难以证明其所称的占有行为发生在查封之前。因此，刘光苹、曾川南未提供充足的证据证明其诉称的占有行为合法且系发生在人民法院查封之前，即其行为不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定。一审判决认定刘光苹、曾川南所提交的证据不能证明其在一审法院查封前已合法占有案涉房屋，并无不当。在此情形下，刘光苹、曾川南是否已支付全部价款，以及是否因买受人自身原因未办理案涉房屋过户登记的问题，已无进一步审查认定的必要。 关于本案是否应适用《执行异议和复议规定》第三十条的问题。《执行异议和复议规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。该条适用的前提是双方已办理预告登记手续，包括“符合物权登记条件”这一情形。本案中，刘光苹、曾川南虽在二审中提交了《兴文县第二建筑工程有限责任公司关于商品房买卖合同预告登记的申请》《兴文县第二建筑工程有限责任公司行文签收单》《中共兴文县委机构编制委员会关于兴文县不动产登记职责整合相关机构编制事项的通知》三份证据，但并不能证明案涉房屋已办理了物权预告登记。而案涉《商品房买卖合同》备案登记并不等同于物权预告登记，其并不产生预告登记的物权效力，也不能作为享有产权的证明。当地相关部门办理物权预告登记的情况，也不能改变案涉房屋未办理预告登记的基本事实。因此，本案并不适用《执行异议和复议规定》第三十条之规定。 关于刘光苹、曾川南主张一审法院作出的（2017）川10执101号、（2017）川10执102号、（2017）川10执103号执行裁定超标的查封的问题，其实质属于对执行法院的执行行为异议，而本案系申请人执行异议之诉，系对执行标的异议，主要审查刘光苹、曾川南就案涉房屋所主张的权利能否阻却人民法院的强制执行。一审法院该执行行为是否违反法律规定，并不属于本案审查范围。 综上，刘光苹、曾川南的上诉请求，事实及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，处理结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费211446元，由刘光苹、曾川南负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何学敏 审 判 员 许 静 审 判 员 邓长玉 二〇一九年十月十四日 法官助理 彭 芳 书 记 员 向 静