湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初12496号原告：刘坚民，男，1983年1月10日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：杜亚蓉，女，1990年8月26日出生，汉族，住湖南省石门县，系原告配偶。被告:长沙鑫民房地产开发有限公司，住所地：长沙市岳麓区西湖街道咸嘉湖路**。法定代表人:杨勇，总经理。委托诉讼代理人:杨琼，女，1979年11月29日出生，汉族，住长沙市天心区，系被告公司员工。原告刘坚民与被告长沙鑫民房地产开发有限公司（以下简称“鑫民公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘坚民的委托诉讼代理人、被告鑫民公司的委托诉讼代理人杨琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘坚民向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告未及时办妥不动产权证书违约金5458元；2、判令被告返还国土证费120元。3、判令被告完善公共配套设施：视频监控及报警系统，电子巡更系统，室外背景音乐系统；4、判令被告修建五星级室内游泳馆；5、判令被告修建动感3D视听影院；6、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由:被告于2012年7月发放给原告的宣传手册显示：星语林，阿普阿布，酒店式入户大堂，芬兰通力国际品牌电梯，智能家居系统、24小时智能刷卡健身房、五星级室内游泳馆、动感3D视听影院、交友咖啡书吧会所……。原告被星语林、阿普阿布配套设施所吸引，与被告于2012年8月7日签订《长沙市商品房买卖合同》及相关附件协议约定：原告向被告购买岳麓区咸嘉湖西路与谷丰南路交汇处西南角星语林公寓3栋1002房，建筑面积为78.27平方米，商品房单价为6974元每平方米，总房价为545855元。被告应在商品房交付后420个工作日内办妥房屋所有权证，720个工作日内办妥土地使用权证。公共配套为视频监控及报警系统、电子巡更系统、车库管理系统、室外背景音乐系统。合同签订后，原告依约支付了房款、契税、专项维修资金、产权登记费80元、国土证费120元。原告于2013年12月入住该房屋，被告于2019年5月20日办妥产权证，产权证面积为78.28平方米，比商品房合同约定少0.01平方米，原告已现金支付差价70元给被告。被告未按合同约定时间办妥房屋产权证，已构成违约，应当支付原告违约金。二证合一后，被告收取的国土证费120元应该退还。原告已入住五年多，被告当初承诺的智能家居系统、24小时智能刷卡健身房、五星级室内游泳馆、动感3D视听影院、交友咖啡书吧会所无影无踪，由于被告严重违约给原告造成巨大经济损失，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告鑫民公司辩称：一、本案逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的原因并非被告原因所造成，而是由于政府有关部门未及时解决原长沙帆布总厂改制打包债务及出让地块上地面建筑物抵押的原因所造成。上述原因是原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十三条约定的不可抗力，属于合同约定的被告可予免责的事由，故被告对本案逾期办证行为不需向原告承担违约责任。二、对于原告在本案中提出的请求判决被告向原告支付未及时办妥不动产权证的违约金的诉讼请求，被告认为既没有事实依据，又没有法律依据，请依法不予支持。本案中，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，对支付逾期办证违约金是这样约定的，该合同第二十条第三款约定：“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办妥上述权证，双方同意按下列第1项处理：1、买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，将买受人己付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款的1%支付违约金。”通过上述约定可以发现，原告请求被告支付逾期办证的违约金，必须同时符合合同约定的两个条件：1、逾期办证的原因是由于出卖人的责任所造成;2、买受人要求解除合同。在本案中，原告所购房屋逾期办证的原因并不是由于出卖人的责任所造成，而是由于政府未能及时妥善处理出让地块上地面建筑物抵押的原因所造成，所以从逾期办证的原因和责任上来说，原告请求判决被告支付逾期办证违约金就不符合合同约定的支付逾期办证违约金的第一个条件。另外，原告在本案中也没有因为其购买的商品房没有及时办理权属证书而要求解除合同，所以原告请求判决被告支付逾期办证违约金也不符合合同约定的支付逾期办证违约金的第二个条件，即买受人要求解除合同。因此，被告认为，原告要求被告支付逾期办证违约金的请求已经违背了合同的约定，依法应不予支持。三、原告要求被告返还房屋差价及国土证费，原告提供相关缴费证明待被告核验后，被告可按实返还。但是房款利息不应当由被告承担，房屋面积必须在不动产权证办出来后才能最终确定，由此产生的差价，多出的退还，少交的补足，这也是行业内约定俗成的做法，开发商没有多收取房款的故意，且合同中也没有约定房款差价利息的约定，因此该项请求没有事实依据和法律依据，请法院予以驳回。四、原告第4、5、6条诉讼请求没有事实根据和法律依据，请法院依法予以驳回。被告提交的证据一表明，被告已按合同约定，将完工合格的公共配套：视频监及报警系统，电子巡更系统、室外背景音乐系统移交了给了小区物业公司使用，有双方签字盖章认可，且根据合同约定，该系统的保修期已过国家规定的一年保修期。因此原告要求被告完善小区公共配套的诉请没有事实和法律依据。原告提交的小区宣传册中有明确的条款注明：“本宣传所有图文资料和相关数据仅供参考，以政府相关文件及实际交房为准，资料内所提及的产品品牌、设施配套，开发商有根据实际情况调整的权利，最终解释权归开发商所有。”因此该宣传手册中的内容并不能实际作为双方商品房合同的约定，小区配套最终以政府相关部门的审批结果为准，被告提交的证据二，该小区的总平面图是经长沙市规划局审批通过的，上面明确了小区所有的建筑、绿化、配套工程等项目，并没有批准宣传册里提及的室内游泳馆和3D视听影院。因此被告过去、现在乃至将来也不可能违反政府规定擅自建设违规项目。综上所述，答辩人认为答辩人不需要承担违约责任，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年8月7日，原告刘坚民与被告长沙鑫民投资有限公司（于2016年1月4日更名为长沙鑫民房地产开发有限公司）签订了一份《长沙市商品房买卖合同》及其附件（合同编号：ＸＤ1103551002）。原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区房屋，房屋建筑面积78.27㎡，商品房单价为6974每平方米。总房款545855元。合同第八条约定：出卖人应当有2013年8月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条关于产权登记的约定为：在商品房交付后420个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，720个工作日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办妥上述权证，双方同意按下列第1项处理：1、买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款1%支付违约金。合同第二十条关于面积确认及面积差异处理的约定为：产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理（按套计价的，不适用本条约定）。2、双方自行约定：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款：（2）产权登记面积大于合同约定面积时，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；（3）产权登记面积小于合同约定面积时，双方同意将面积误差部分的房价款由出卖人返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%。合同附件六第二款第四项公共配套约定视频监控及报警系统，电子巡更系统，车库管理系统，室外背景音乐系统。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2013年8月28日，被告鑫民公司向原告交付了房屋，交付的房屋产权登记面积为78.28平方米。另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。2019年5月20日该商品房办妥了登记至原告名下的不动产权证书。又查明、被告鑫民公司在其发放给原告的小区宣传册中有五星级室内游泳馆、动感3D视听影院的宣传图片。被告在宣传册的最后明确载明：“本宣传所有图文资料和相关数据仅供参考，以政府相关文件及实际交房为准，资料内所提及的产品品牌、设施配套，开发商有根据实际情况调整的权利，最终解释权归开发商所有。”经长沙市规划行政管理部门审批的《长沙市星语林·阿普阿布青年社区修建性详细规划》没有室内游泳馆、动感3D视听影院的规划。此外，被告已按合同约定，将视频监及报警系统，电子巡更系统、室外背景音乐系统等公共配套设施移交了给了小区物业公司使用上述事实，有当事人的当庭陈述及原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、小区宣传册、《致星语林公寓业主的一封信》、《销售不动产统一发票》、《中华人民共和国契税完税证》、《湖南省物业专项维修资金专用收据》、《收据》、《不动产权证书》，被告提供并经庭审质证的《竣工验收单》、《阿普阿布7#栋弱电工程设备及线路验收单》、《阿普阿布1#、2#、3#、4#、5#、6#栋弱电工程设备及线路验收单》、经济技术指标（详见总平面图）等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，无法定无效情形，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务，否则。违约方应依法承担相应的违约责任。关于原告请求判令被告支付原告未及时办妥不动产权证书违约金5458元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告主张逾期办证是由于政府有关部门未及时解决原长沙帆布总厂改制打包债务及出让地块上地面建筑物抵押的原因所造成，系不可抗力，属于合同约定的被告可予免责的事由，故被告不需向原告承担违约责任。对此，本院认为，被告主张的事由不属于不可抗力，其与案外人的纠纷不能由原告来承担责任，既然合同约定了原、被告的各自义务，原、被告均应当予以履行。被告主张因与案外人的纠纷导致迟延向管理部门申请登记而完全免除其违约责任的主张，理由不当。原告已经履行了交付房款等义务，被告在2013年8月28日向原告交付了房屋，按合同第二十条约定，被告应在2015年5月11日前为原告办妥所购商品房的房屋所有权证，在2016年7月11日前为原告办妥所购商品房的国有土地使用权证，但被告至2019年5月20日才为原告办妥不动产权证书，故被告存在违约行为，应当承担违约责任。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，虽然长沙市城区不再发放房屋所有权证和国有土地使用权证，但被告仍应当承担为原告办理不动产权证的义务。关于违约金的承担问题。根据合同第二十条约定：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办妥上述权证，双方同意按下列第1项处理：1、买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款1%支付违约金。因双方只对逾期办理权属证书买受人解除合同情况下的违约金作出明确约定，对逾期办理权属证书买受人不解除合同情况下的违约金却没有约定，本院综合考虑原告因被告违约行为可能产生的损失，从公平原则及诚实信用原则衡量，参照合同第二十条按已付房价款1%支付违约金的约定，酌情确定被告向原告支付逾期办理权属证书的违约金为已付房款545855元的1%即5458.55元，故对原告主张被告向其支付逾期办证违约金5458元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告返还120元国土证费的诉讼请求，因被告当庭表示愿意返还，原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告完善视频监控及报警系统，电子巡更系统，室外背景音乐系统等公共配套设施的诉讼请求，原告的该项诉请无事实依据、本院不予支持。关于原告要求被告修建五星级室内游泳馆、动感3D视听影院的诉讼请求，合同对此未作约定，原告的宣传资料虽对此有具体描述，但被告在宣传册的最后已明确载明：“本宣传所有图文资料和相关数据仅供参考，以政府相关文件及实际交房为准，资料内所提及的产品品牌、设施配套，开发商有根据实际情况调整的权利，最终解释权归开发商所有”，故该宣传宣传资料的内容不应视为合同内容，最终实施以政府的相关文件和实际交房为准，原告的此项诉请，无事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十四条之规定，判决如下：一、限被告长沙鑫民房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘坚民支付违约金5458元。二、限被告长沙鑫民房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告刘坚民国土证费120元。三、驳回原告刘坚民的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由被告长沙鑫民房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇一九年十月二十八日法官助理蔡瑛书记员陈文凤附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人