苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初10340号原告：苏州岩鑫房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320509MA1XG4MG89，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇杭州路**。法定代表人：丁维谚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈刚勇，江苏均锐律师事务所律师。被告：王中威，男，1988年6月5日出生，汉族，住安徽省阜南县。原告苏州岩鑫房产经纪有限公司（以下简称岩鑫公司）与被告王中威、沈天林居间合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法由审判员杨柳适用简易程序于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告岩鑫公司的法定代表人丁维谚、委托诉讼代理人陈刚勇，被告王中威、沈天林到庭参加诉讼。案件审理中，原告岩鑫公司申请撤回对被告沈天林的起诉，本院已裁定予以准许。本案现已审理终结。岩鑫公司向本院提出诉讼请求：1、被告王中威支付原告岩鑫公司中介费27525元；2、本案诉讼费用由被告王中威承担。事实和理由：2018年12月20日，被告王中威、沈天林在原告岩鑫公司的居间服务下签订了关于吴江区黎里镇重庆路2号海尚城市花园东区4幢302室的《房屋买卖定金合同》，为了达成被告王中威、沈天林的合作，原告岩鑫公司付出了很多努力，带看房、谈价格、草拟合同，在签订合同时被告沈天林也支付给被告王中威定金5万元，剩下就是待被告王中威、沈天林按照合同走完程序，但在履行过程中被告王中威因无法还清贷款导致被告王中威、沈天林的合同无法继续履行，经原告岩鑫公司多次协商沟通无果后，被告沈天林起诉被告王中威要求其承担无法继续履行合同的违约金。据了解两被告最后达成和解结案，但两被告对于原告岩鑫公司的中介服务费只字未提，合同的无法履行系被告王中威的原因，原告岩鑫公司为此次合同提供了应有的服务，被告王中威、沈天林应当根据合同约定支付中介服务费，后经原告岩鑫公司多次催讨，两被告迟迟不愿付中介服务费，为维护原告岩鑫公司合法权益，故诉至法院。王中威辩称，对于签订房屋买卖定金合同的事实没有异议。但是对于岩鑫公司主张的中介费有异议。第一，在签订合同时岩鑫公司并未告知王中威，不论房屋能否交易成功，均要交该中介费。第二，关于王中威与买方沈天林之间的房屋买卖合同纠纷，系买方起诉王中威，后来双方协商一致买方撤诉，双方已解除合同，故并不存在王中威不愿意向岩鑫公司支付中介费的情况。第三，直至收到本案的传票才知道岩鑫公司向王中威主张中介费的情形。签订合同时，案涉房屋共有两笔贷款，王中威是打算用买方付的首付款来还贷的，其中一笔50万元房贷在合同中有所记载，另外一笔贷款，当时中介说先不要跟买方沈天林讲，中介也未告知王中威要还清贷款才能继续交易，但是后来买方沈天林一次性拿不出这么多首付款用以把所有贷款还清，所以岩鑫公司还向王中威、沈天林介绍了其他中介，可通过银行垫资的方式先帮忙把贷款还掉，但需要买卖双方承担8万元费用。后因为8万元费用与买方沈天林没有谈好，所以这个事情也没有办成，最终双方合同没法继续履行。对于岩鑫公司在本案中所付出的居间服务，王中威愿意根据其提供服务的具体情况支付5000元中介费。如果双方能够协商一致可以在5000元的基础上适当再增加一点。本院经审理认定事实如下：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。即，2018年12月20日，王中威作为售方（甲方）、沈天林作为买方（乙方）岩鑫公司作为中介方共同签订《房屋买卖定金合同》一份，约定：甲方自愿将黎里镇重庆路2号海尚城市花园东区4幢-302房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋，房屋建筑面积为138平方米，所有权人为王中威，不动产号为9030438。房屋的实际成交价格为1835000元，本合同签订之日，乙方向甲方支付5万元作为购房定金；付款方式为首付款加银行贷款，待该房屋银行贷款申请批准后，按实际批准额比例标准由乙方在该房屋所有权过户前两日内将首付款打到丙方（资金托管）指定账户，待在房产交易部门将该房屋所有权过户手续办理完毕后当日转让甲方账户，剩余房款于银行发放贷款后，一次性支付甲方。乙方提前预审贷款，贷款预审通过，甲方街道中介方通知，立即还银行贷款，取消他项权；甲方保证该房屋无其他债务纠纷，无法院查封。甲、乙、中介（以下简称丙方）三方签订本合同时，以国家及行业相关规定甲方须向丙方支付中介服务费27525元，乙方须向丙方支付中介服务费27525元。甲方须在房屋房款已到甲方账户7日内将房屋交付给乙方。甲方保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约金向另一方支付本合同确定的房屋转让价的25%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。甲方郑重承诺该房屋50万元贷款未还，于2019年1月30日将贷款还清。合同签订后，沈天林向王中威支付定金5万元。经查，2019年3月7日，沈天林因王中威未按约履行合同，起诉王中威至本院，要求解除双方签订的《房屋买卖定金合同》、王中威返还购房定金5万元、王中威支付违约金458750元。诉状中的事实和理由包括：合同约定了房屋的购买方式为首付款加银行贷款，约定了违约条款以及约定“甲方郑重承诺该房屋50万元整贷款未还，于2019年1月30日将次贷款还清”。之后中介向王中威要求配合办理相关材料，王中威不予配合，并故意拖延，之后王中威通过中介转述房子不卖了，过了段时间王中威通过中介转述又说房子可以卖但一定要沈天林全额付清。经了解王中威的该房屋贷款不止50万元，已经贷款120万左右，至今贷款仍未还清，王中威的种种行为已经违反了双方签订的合同，沈天林通过中介以及本人多次联系王中威，与其沟通无果，沈天林认为王中威的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。后沈天林与王中威案外达成了和解协议，双方协商解除了案涉房屋买卖合同，沈天林申请撤回对王中威的起诉，本院依法予以准许并作出（2019）苏0509民初3487号民事裁定书。沈天林在庭审中作出以下陈述：案涉房屋买卖合同没有继续履行、房屋没有交易成功的主要原因是案涉房屋除了有合同约定的50万元的房贷之外，还有另外一笔抵押贷款，而在签订合同时沈天林对于另一笔抵押贷款的情况并不清楚，岩鑫公司和卖方王中威并未向沈天林披露房屋存在二抵的事实。签订合同时考虑到买方王中威有50多万元的抵押贷款，所以当时打算首付款支付100万元，让他把房贷还清，沈天林就可以再贷款买房，因为儿子也要着急买房结婚。但是后来得知有两笔贷款，沈天林拿不出来那么多首付款还清所有贷款。所以通过岩鑫公司介绍了另外一家中介，让买卖双方交8万元之后可以帮忙把另外一笔银行贷款付掉，但是沈天林和王中威认为8万元的费用太高，所以当时没有答应。案件审理中，岩鑫公司称，在双方签订合同之前的协商阶段，岩鑫公司已就房屋的抵押情况向王中威进行了询问，王中威告知有两笔抵押贷款，一笔是50多万元的房贷，一笔是60万元的二次抵押贷款，在签订合同之前，买方即沈天林对此是知情的。在合同中仅写了50万元房贷，是因为如不把房贷还清，后期无法走程序，另一笔60万元的贷款，王中威说能够还清，故在合同也写明了卖方要保证房屋没有其他债务纠纷，也即要把之前的债务清掉（该60万元贷款系王中威口头告知，并未出示抵押的他项权证等，是否真实并无确定，故谨慎起见，在合同中作了该特别约定），所以在合同中未提及另一笔抵押贷款；案涉合同未能继续履行的原因是王中威未能在2018年12月20日前提供物业单据进行网签备案，以及王中威未能将房屋贷款结清；由于王中威不能将房屋贷款还清，所以后来为了帮买卖双方想办法，岩鑫公司帮他们问了一个中介，但是因为费用太高了，所以也没有办成。以上事实，有岩鑫公司提供的房产买卖定金合同、本院调取的（2019）苏0509民初3487号民事裁定书及诉状、撤诉申请书等，以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，原告岩鑫公司与被告王中威、沈天林签订《房产买卖定金合同》依法成立并有效。被告王中威与沈天林虽另案案外协商解除合同，但沈天林主张系因被告王中威未能及时还清案涉房屋所涉抵押贷款等存在违约行为而解除，被告王中威也认可在合同签订时未告知沈天林另有一笔抵押贷款的情况并因未还清所有抵押贷款致使合同无法继续履行，本院对于解除房屋买卖合同和居间合同及解除的原因均予以确认。从合同的内容（仅载明了一笔50万元的抵押贷款）及另案的处理过程、沈天林及被告王中威的陈述看，沈天林对于签订合同时并不知晓另有一笔60万余元的抵押贷款具有高度盖然。中介方作为促成交易的媒介，其有义务审查房屋权利是否真实完整、房屋是否附带他项权利，而原告岩鑫公司自始知晓两笔抵押贷款但仅在合同中记载了其中一笔，且其自认在另一笔60万元贷款无法确认也即未经审查的情况下将另一笔贷款以模糊的、不具体的方式进行概括约定，也无证据证明已将存在两笔抵押贷款的情况告知买方，原告岩鑫公司对此存在过错，且原告岩鑫公司的过错与买卖双方最终无法继续履行合同、合同的解除具有直接因果关系，故本院认定原告岩鑫公司作为职业居间人违反了居间合同义务，对房屋买卖合同无法继续履行承担主要责任。考虑到中介方已提供了组织看房、房产买卖签约等服务，且被告王中威在诉讼中亦表示愿意根据原告岩鑫公司提供服务的具体情况支付5000元费用，故本院从原告岩鑫公司提供服务成本范围内酌情认定由被告王中威支付劳务费5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第四百二十四条、第四百二十五条的规定，判决如下：一、被告王中威应于本判决生效之日起十日内向原告苏州岩鑫房产经纪有限公司支付劳务费5000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××65，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。二、驳回原告岩鑫公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取244元，诉讼保全费625元，合计869元，由原告苏州岩鑫房产经纪有限公司负担711元，被告王中威负担158元，被告王中威负担部分于本判决生效之日起十五日内交至本院。原告苏州岩鑫房产经纪有限公司预交的诉讼费用、诉讼保全费以及变更诉讼请求多交的诉讼费用合计502元，本院于本判决生效之日起十五日退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院,同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。（此页无正文）审判员 杨 柳二〇一九年十月二十二日书记员 顾颖颖附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。