太原市小店区人民法院   民事判决书   （2019）晋0105民初8383号   原告：姚颖，女，1986年8月27日出生，汉族，住太原市。   委托诉讼代理人：燕熙，男，1986年6月6日出生，汉族，系原告配偶，住太原市。   被告：山西和信摩尔商业有限公司，住所地：山西省太原市小店区长风街**。   法定代表人：李维权，总经理。   委托诉讼代理人：孙雪静，女，山西和信摩尔商业有限公司员工，住太原市小店区并州南路****楼2-18。   被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住，住所地：山西省太原市长风街**/div>   法定代表人：孙国太，董事长。   原告姚颖与被告山西和信摩尔商业有限公司（以下简称“和信摩尔”）、被告山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称“山西恒实”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚颖的委托诉讼代理人燕熙、被告和信摩尔的委托诉讼代理人孙雪静到庭参加了诉讼。被告山西恒实经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告姚颖向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除原告与被告和信摩尔于2014年1月11日签订的《合同书》，解除合同后二被告将原告商铺准确位置交付到本人手中，并根据《合同法》买卖不破租赁的原则，本产权人与实际占铺人建立租赁关系；2.请求法院依法判令被告和信摩尔支付自2018年8月1日起所欠13个月租金，合计人民币61001元（租金计算至实际解除合同之日）；3.二被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2009年5月27日购买到被告山西恒实位于太原市长风街705号和信商业广场二层ZT46号的面积为30.97平米的商铺，并在当天与被告和信摩尔签订了一份《合同书》，《合同书》第5条约定；“每个租赁年度的租金为人民币56309元，本合同签订满30天后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金。”《合同书》签订之后，目前被告自2018年8月之后便不给付租金，至今已拖欠整整13个月。原告多次找二被告协商解决租金问题，二被告一直拖延不付。二被告的行为严重违约，侵犯了原告的合法权益。因本人购买商铺时，只在被告和信摩尔提供的分割图纸上选格确定位置、面积，被告和信摩尔并未实际交房，又因被告和信摩尔在租赁期间对大部分地面再度加铺，原分割地钉被遮盖，故原告要求二被告将本人商铺实际位置交于本人手中，在原告与被告和信摩尔解除合同之时，为不影响实际占铺经营户的经营利益，本人愿在不增加经营户在本人原来所收被告和信摩尔租金金额的前提下，与实际经营户建立租赁关系。   被告山西和信摩尔商业有限公司辩称，我公司不同意解除合同，这不符合合同第八条约定的解除情形。目前涉案商铺由善意第三人合法占有，解除合同会损害善意第三人的利益。涉案房屋目前不具备交房条件，涉案商铺属于无隔墙分割产权性质，未经测绘无法准确知道原告商铺的具体位置，不具备交房现实条件，我公司不同意返还商铺。（2018）晋0105民初7052号判决书已经确认我公司欠付原告截至2018年7月31日的租金，因此被告现在欠付原告自2018年8月1日至2019年8月31日13个月的租金，共61001元。我公司不承担诉讼费。   被告山西恒实房地产开发有限责任公司未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交书面答辩状及相关证据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   原告系太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商2层2ZT46号商铺的所有权人，商铺建筑面积为30.97平方米，属无隔墙分割产权的商铺。2009年5月27日，原告为乙方（商铺业主）与被告和信摩尔为甲方（商业管理单位）签订《合同书》一份，约定甲方承租乙方位于长风街705号（和信商业广场）1幢裙商2层ZT46号商铺，并统一进行招商与经营管理；租赁期限为5年，自2009年5月27日至2014年1月10日止；每个租赁年度的租金为56309元，合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超90日未超210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁合同，要求甲方支付所欠租金并承担违约金。合同还对其他内容进行了约定。落款甲方处盖有被告和信摩尔公章，乙方处有原告签字、捺印。同日，原告又与二被告签订《保证合同》一份，约定被告山西恒实为被告和信摩尔履行上述《合同书》有关支付租金和逾期付款违约金承担连带支付责任，还约定《合同书》约定的租赁期限届满时，被告山西恒实的保证责任即终止；被告和信摩尔与原告如顺延《合同书》约定的租赁期限，在征得被告山西恒实同意后，由三方再次签订《保证合同》，被告山西恒实对被告和信摩尔的租金支付义务继续提供担保。上述《合同书》签订后，被告和信摩尔对涉案商铺统一进行商业经营管理，该份《合同书》已履行完毕。   2014年1月11日，原告为乙方（商铺业主）与被告和信摩尔为甲方（商业管理单位）就涉案商铺续签《合同书》一份，合同约定：租赁期限为8年，自2014年1月11日至2021年12月31日，每年租金56309元，合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之0.5计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超90日未超210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之二计算；（2）有权解除租赁合同，要求甲方支付所欠租金并承担违约金。合同还对其他内容进行了约定。落款甲方处盖有被告和信摩尔公章，乙方处有原告签字、捺印。   至2019年9月17日原告起诉，被告和信摩尔欠付原告2018年8月1日至2019年8月31日共计13个月的租金61001元。   上述事实有《合同书》、《保证合同》、产权证书及庭审笔录等在案为凭，可以采信。   本院认为，原告与被告和信摩尔签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行合同义务。《合同书》签订后，原告依约将涉案商铺交由被告和信摩尔实施统一的商业经营管理，已按约定履行合同义务。被告和信摩尔未按合同约定支付原告租金，已构成违约。关于原告要求解除合同并将涉案商铺交付原告的诉讼请求，从实际出发，涉案商铺为和信商业广场无隔墙分割产权的商铺，该商铺与他人的商铺连为一体未作区分，在合同约定的租赁期间内，解除部分商铺的租赁关系可能损害其他业主或者善意第三人（合作经营者或者其他次承租人）的合法权益，且双方在《合同书》中也约定了被告和信摩尔对“和信商业广场”项目实施统一的商业经营管理，因此原告行使合同解除权可能损害他人的合法权利，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告和信摩尔所欠租金数额，原告与被告和信摩尔均认可截至2019年8月31日被告和信摩尔欠付原告租金61001元，故被告和信摩尔应及时将61001元支付原告。被告山西恒实经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：   一、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告姚颖截至2019年8月31日的租金61001元。   二、驳回原告姚颖的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取712元（原告已预交），由被告山西和信摩尔商业有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。   审判员 张潘潘     二〇一九年十月十七日   书记员 潘莉芳