四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0105民初6619号 原告：兰姣娇，女，汉族，1989年8月2日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：陈奎，四川法奥律师事务所律师。 被告：中房集团成都房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市人民中路一段**。 法定代表人：张达杰。职务：总经理。 委托诉讼代理人：唐艳，四川建投律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋学争，四川炬民律师事务所律师。 原告兰姣娇与被告中房集团成都房地产开发有限公司（以下简称中房房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院审理中，因案情复杂，依法转为普通程序。兰姣娇委托诉讼代理人陈奎，中房房地产公司委托诉讼代理人唐艳、蒋学争到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 兰姣娇向本院提出如下诉讼请求，请求法院判令：1.解除兰姣娇与中房房地产公司签订的《商品房买卖合同》和《〈金沙海棠商业〉商品房买卖合同附件及补充协议》；2.中房房地产公司返还兰姣娇购房款4914715元；3.中房房地产公司按银行同期贷款利率向兰姣娇支付利息（以已付购房款4914715元为基数，从2014年11月24日起计至兰姣娇起诉之日止，暂计至2019年4月29日，金额为1604654.45元）；4.中房房地产公司承担全部诉讼费用。 事实与理由：双方签订《商品房买卖合同》和《〈金沙海棠商业〉商品房买卖合同附件及补充协议》，约定兰姣娇购买由中房房地产公司开发的位于青羊区“金沙海棠”商业9幢1层6号商品房，测绘建筑面积137.59平方米，交房时间为2012年9月31日，兰姣娇应在2014年3月30日之前取得房屋所有权证书。合同签订后，由于中房房地产一直未通知验房，2017年在兰姣娇的要求下，中房房地产公司同意办理验房及收房手续。但兰姣娇验房后发现，房屋面积差异较大，合同约定为建筑面积137.59平方米，而实际建筑面积是146.55平方米，面积之差超过3%；房屋结构改变较大，改变房屋的整体布局结构。兰姣娇要求退房，双方协商未果，故起诉来院。 中房房地产公司辩称，1.已于2012年6月30日通知兰姣娇收房；2.案涉房屋结构与竣工图纸一致，无变化；2.根据《商品房买卖合同》及商品房司法解释，兰姣娇以面积差异超过3%请求解除合同的主张违反合同约定和法律规定，不应得到支持；3.兰姣娇诉请的购房款的贷款利率的时间及利率标准与其诉讼请求和本案的事实相矛盾，购房款和利息不应当支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的双方身份信息、《商品房买卖合同》，本院予以确认并在卷佐证。 对于当事人有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.兰姣娇提交了规划图纸、现场图片，欲证明房屋结构改变较大。房地产公司对规划图纸的真实性无异议，关联性有异议，认为规划图纸的项目为中房金沙4栋商业楼，而诉争房屋为7栋，与本案无关;且该图纸不能证明兰姣娇所诉称的由宣传的玻璃门变为墙壁，竣工图上所显示的配电箱在竣工时就存在，兰姣娇购房时就知晓。对现场图片的真实性、合法性、关联性有异议。本院认为该证据具有真实性、合法性，关联性将结合全案证据综合认定； 2.兰姣娇提交了交易房屋信息核实记录，欲证明房屋实际面积为146.55平方米，面积差超过3%。中房房地产公司对其真实性无异议，但认为面积差异不是单方解除合同的理由。本院认为该证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信； 3.兰姣娇提交了5张四川银行卡POS凭证客户存根，欲证明兰姣娇已经履行支付全部购房款的义务。中房房地产公司认为存根总共金额是4814715元，不能证明已经现金支付的全部购房款。本院认为该证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信； 4.兰姣娇提交了录音2份及译本，欲证明兰姣娇与中房房地产公司对案涉房屋的处置一直在协调解决方案，诉讼时效中断。中房房地产公司对录音材料的真实性、合法性、关联性有异议，认为：该证据为电子数据，是原告单方制作，无法核实真伪；录音中的杨经理身份无法核实；3.录音仅证明在协调退房事宜，未同意退房；录音形成时间是2019年5月8日、5月9日，距中房房地产公司通知的收房时间已过7年，已超了诉讼时效及合同约定的解除权行使期间，录音不能中断诉讼时效；录音系兰姣娇偷录取得，未经被录音人同意，不具有合法性。本院认为录音是发生在当事人之间，不违反法律法规禁止性规定，具有真实性，合法性，关联性将结合全案证据综合认定； 5.中房房地产公司提交了《〈金沙海棠商业〉商品房买卖合同附件及补充协议》，欲证明兰姣娇无权以面积误差解除合同，中房房地产公司无需书面通知买受人办理房屋交接手续，且本案中兰姣娇享有的解除权已消灭。兰姣娇对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为：补充协议未备案未有骑缝章或骑缝手指模，兰姣娇只在第10页签字按手印，仅认可第10页的真实性，其他页数真实性不予认可；双方房屋交付未完成，补充协议第六款与法律规定相冲突。本院认为该协议由兰姣娇本人签字捺印，且本院要求兰姣娇提交由其持有的前述证据，兰姣娇称未找到原件无法提交，故该证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信； 6.中房房地产公司提交了中房•金沙海棠交房公告，欲证明严格按照合同约定，于2012年6月30日至7月8日集中办理交房手续并发布公告通知交付房屋，履行通知的义务。兰姣娇对该证据的真实性无异议，关联性有异议。本院认为该证据具有真实性、合法性，关联性将结合全案证据综合认证； 7.兰姣娇申请证人徐某出庭，徐某陈述其系四川升庆律师事务所实习律师，与兰姣娇系朋友关系；其与徐某一起到中房房地产公司杨经理办公室协商；录音由其录制。中房房地产公司认为证人与兰姣娇系朋友关系，与本案存在利害关系；录音由证人录制，存在剪辑、编辑的可能；录音中，杨经理明确表明不能代表中房房地产公司。本院认为证人徐某与兰姣娇系朋友关系，与本案处理结果存在利害关系，且中房房地产公司对此不予认可，故本院对其证言不予采信。 根据当事人提交的证据及一致陈述，本院查明以下事实： 2011年11月24日，兰姣娇（买受人）与中房房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》和《〈金沙海棠商业〉商品房买卖合同附件及补充协议》。《商品房买卖合同》主要约定：兰姣娇购买由中房房地产公司开发的位于青羊区“金沙海棠”商业9幢1层6号房屋，测绘建筑面积137.59㎡，套内面积为114.06㎡，分摊建筑面积为23.53㎡；总价款为4914715元，一次性支付；交付条件：“出卖人应当在2012年9月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合‘该商品房已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书’”；经批准变更设计的，出卖人在批准变更之日起10日内，书面通知买受人。买受人在通知送达之日起15日内作出是否退房的书面答复，逾期未答复视为接受变更；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日30日内退还已付房款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；面积差异处理：“实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，…双方同意采取自行约定，根据实测面积据实结算房价款”；交接手续：商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的七日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。验收交接后，双方应当前述商品房交接单。由于买受人的原因未能办理交接手续的，双方同意按照补充协议的约定处理。 《〈金沙海棠商业〉商品房买卖合同附件及补充协议》约定：第一条规定买受人应在补充协议签订当日将总房款4914715元（含已支付立约定金10万元）一次性支付给出卖人；第四条规定“出卖人在商品房达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知买受人办理房屋的交付手续，无论出卖人的通知在客观上买受人是否能够看到，买受人均应于《商品房买卖合同》约定的交房日或其他相关补充协议约定的交房届满日前，到金沙海棠现场办理房屋交接手续。买受人逾期不到指定地点接房并办理房屋交接手续，或逾期未签署房屋交接清单的，其责任由买受人承担，出卖人不承担责任。上述情况下自出卖人通知交房期届满之日起视为出卖人按照《商品房买卖合同》约定交付房屋，买受人亦已认同该房屋的交付符合双方约定的交付标准，且房屋的毁损、灭失风险等自该日起由买受人承担。同时，自该日期起开始计算房屋的质保期，买受人自此时间开始承担相应的物业管理费用。” 2011年11月25日，兰姣娇向中房房地产公司支付购房款4814715元。 2012年6月30日，中房房地产公司制作“中房•金沙海棠交房公告”，载明：6月30日-7月8日，我们将在金沙海棠售楼部集中办理交房业务；集中交付办公地点在金沙海棠售楼部。 另查明，青羊区清波路177号1楼建筑面积为146.55㎡。 审理中，兰姣娇陈述交易房屋信息核实记录上载明的房屋就是案涉的房屋；2014年10月之后验收房屋；主张解除合同的依据是按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，即面积误差比超过3%。 中房房地产公司陈述2012年6月30日，在成都商报上公告交房，同时也进行了电话通知。 本院认为，庭审中兰姣娇明确解除《商品房买卖合同》、《〈金沙海棠商业〉商品房买卖合同附件及补充协议》的依据为交付的建筑面积与商品房买卖合同约定面积误差比绝对值超过3%，其享有法定解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理…”之规定，双方在《商品房买卖合同》第十三条约定交付的建筑面积与约定面积存在误差时按照实测面积据实结算房价款，故双方应根据房屋实测面积结算购房款。兰姣娇称据实结算的条款属于格式条款，出卖人未尽到提示义务，该条款系无效，本院认为该条款为面积误差处理方式的约定，未加重购房者的负担或排除购房者的主要权利或违反法律、法规强制性规定，故本院对其辩解意见不予采纳。综上，兰姣娇主张解除双方之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，要求中房房地产公司返还购房款，并支付利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，对原告兰姣娇的全部诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告兰姣娇的全部诉讼请求。 案件受理费57436元，由兰姣娇承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张亚斐 人民陪审员  杨希泉 人民陪审员  徐 红 二〇一九年十月八日 书 记 员  李南林