江西省上高县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0923民初2644号 原告：吴丽华，女。 委托诉讼代理人：熊羽，男，系原告吴丽华之夫。代理权限：一般代理。 被告：李小明，男。 委托诉讼代理人：李鹏程，男，系被告李小明之子。代理权限：特别授权。 被告：上高县美和房屋中介所服务部。 执行事务合伙人：吴胜平，女，1975年12月9日生，汉族，上高县人，住上高县翰堂镇中楼村乌塘**附**，身份证号：。 原告吴丽华与被告李小明、被告上高县美和房屋中介所服务部（以下称房屋中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴丽华及其委托诉讼代理人熊羽，被告李小明的委托诉讼代理人李鹏程，被告房屋中介的执行事务合伙人吴胜平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴丽华向本院提出诉讼请求：1、要求法院依法解除原告与被告于2019年8月8日签订的《房屋买卖合同》；2、二被告返还原告支付的定金2万元；3、本案诉讼费用由二被告承担。 事实和理由：2019年8月8日，原告通过房屋中介得知，被告出卖一套位于上高县万象广场3栋1单元703房屋一套。双方签订房屋买卖合同，合同约定建筑面积为86.44平方米，已装修，价格为70.9万元，付款方式为首付30万元（包括定金2万），其余款40.9万元，在办理过户后支付给被告，合同对其它事项也进行了约定，合同签订之后，原告依法履行了合同义务，支付了2万元定金给被告，涉案房屋有2-3平方米属于违建，被告实际对该部分没有产权，造成房屋面积缩水，同时对原告的再三追问下，被告向原告微信拍了房产证给原告，在房产证上显示的权利人为李鹏程，并不是被告李小明，李小明对该房屋实际上没有产权，他无权出卖该房屋，至此原告才知晓全部真相。综上所述，因被告李小明未取得涉案房屋的产权，且被告在出卖该房屋时存在欺诈原告的情况，所以该买卖合同实际上为无效合同，原告有权要求解除上述合同，并要求二被告返还已付定金2万元，后经双方协商，一直未能达成一致，为维护原告自身权益，原告依据法律规定，具状法院，恳请法院支持原告诉请。 被告李小明辩称，1、卖房子的时候原告知道答辩人是受李鹏程的委托去收定金的，答辩人有合法权利可以帮李鹏程出售房屋；2、合同签订的时候李鹏程在外地，委托答辩人在房屋中介签订合同，代收押金，李鹏程本人认可上述的房屋买卖协议，上述合同是买卖双方的真实意思表达，合法有效，买方吴丽华单方构成违约，应当依法没收原告交付的定金；3、原告看了好几次房，房子也已经装修了，之前开发商说了可以建，后来政府那边说不让建，看房的时候也告知了原告，该部分是没有产权的，我们签订的合同房屋面积也是房产证上的面积86.44平方米，所以不存在欺诈原告的行为。 被告房屋中介辩称，1、《房屋买卖合同》合法有效，对买卖合同各方均具有法律约束力，各方均应当遵守合同约定，履行合同义务；2、原告无权单方解除《房屋买卖合同》更无权要求返还定金；原告单方解除《房屋买卖合同》的行为构成违约，根据我国法律的规定和《房屋买卖合同》的约定，被答辩人无权要求返还定金；3、原告交付的定金是李小明收取，原告要求房屋中介返还定金，缺乏事实和法律依据；4、原告单方解除合同，根据《房屋买卖合同》约定，应向房屋中介支付合同总价1%的中介费。综上，本案系原告违反合同约定，签订合同后单方解除合同，拒不履行合同义务，构成根本违约，无权要求返还定金。 本院经审理认定事实如下：2019年8月8日，原告吴丽华通过被告房屋中介介绍，得知被告李小明有一套住房【上高县建设北路6号（万象广场）3栋1单元703室（产权证号：赣（20**）上高县不动产权第0005679号，房屋建筑面积86.44平方米）】出售，并带原告现场看房。后吴丽华（乙方）、李小明（甲方）与房屋中介（丙方）就房屋买卖相关事宜达成协议，合同约定：1、房屋标的为甲方名下坐落在万象广场3栋1单元703室建筑面积86.44平方米的房屋一套，装修情况：装修，房产证号待办，土地性质：出让，房屋用途：：住宅2、甲方保证上述房屋权属清晰，该房相关所有人和共有人同意出售该房屋，没有产权纠纷，对以上物业拥有完全的处分权，保证能过户至乙方名下。3、若该房在交易前已存在有关税费及设施安装费等债务纠纷，甲方应在申请办理房屋产权过户前办妥结清，如有未清事宜，由甲方承担全部责任。4、甲、乙双方均知晓并确认，截止本合同签署之日，甲方该房屋产权尚未取得，已经在相关部门办理中，甲方确认该房屋向房管部门备案的《商品房买卖合同》备案号为20170435；甲方取得该房屋的产权证后，按本合同约定将房屋转让给乙方。5、双方议定该房产总价款为70.9万元，乙方在签订本合同时支付房款定金2万元，（其中押1万元到中介，待双方交付房屋时双方没有意见再将押金由中介交付给甲方）。6、甲、乙双方承诺自本合同签订后，甲方房产证出证时乙方支付首付款30万元（含定金）给甲方到银行解除抵押拿到房产证，同时办理银行按揭及过户等相关手续，乙方逾期或拒绝办理房屋过户或本合同项下相关手续将自愿失去定金即2万元，甲方逾期或拒绝办理房屋过户手续或本合同项下相关手续应当双倍返还定金4万元于乙方。双方其中一方导致此交易无法达成，双方中介费由受偿方支付，前述变化不影响中介费用的支付。合同另对付款方式及产权过户费用负担、中介费用支付等进行了约定。 另查，涉案房屋在天井部分违规进行了搭建，搭建面积为2-3平方米，李鹏程及其所在单元住户在施工、装修期间，擅自在天井处违规搭建2-3平方米。上高县城管局接到投诉后，2019年6月12日对包括李鹏程在内的住户作出限期拆除通知书。 被告李小明带原告看房时，涉案房屋的违规搭建尚未拆除。在违规搭建拆除后，上高县不动产登记局对该涉案住房颁发不动产权证证号为：赣（2019）上高县不动产权第0005679号，权利人：李鹏程，共有情况：单独共有，坐落：建设北路6号（万象广场）3栋1单元703室，权利性质：出让、商品房，面积：共用宗地面积：33664.7平方米，房屋建筑面积：86.44平方米。 再查，被告李小明与李鹏程系父子关系，李鹏程在购买该住房后，对住房进行了装修（违建部分除外）。2019年8月8日，李鹏程出具授权委托书，委托其父亲李小明代为出售该房屋，代签房屋买卖合同、代收定金2万元。2019年10月20日，李鹏程出具《授权委托确认说明书》，对2019年8月8日原、被告三方签订的《房屋买卖合同》的法律效力进行确认。 上述事实，有原、被告签订的《房屋买卖合同》、江西合翼置业有限公司和李鹏程签订的《房屋买卖合同》、《定金收据》、《不动产权证》、《授权委托书》、《授权委托确认说明书》及原、被告庭审陈述证实。 本院认为，合同成立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 一、对于李小明在签订《房屋买卖合同》过程中，是否存在欺诈的行为。《房屋买卖合同》签订时，甲方（卖方）为“代李小明代”，根据房屋中介提供的《授权委托书》，房屋所有权人李鹏程已授权其父亲李小明办理房屋购房定金等事宜，因此，李小明虽然是以自己的名义与原告签订的合同，但是是在李鹏程的授权委托范围之内。原告作为一个完全民事行为能力人，在购房时应当核实卖方的产权证或卖方与开发商签订的商品房买卖合同，因此签订房屋买卖合同时也应当知道李小明与李鹏程之间的代理关系，原告未提供证据证明李小明存在其他欺诈行为，因此，原告主张被告李小明存在欺诈行为而撤销合同，本院不予支持。 二、对于被告李小明是否存在违约的问题。原告主张涉案房屋有2-3平方米违规搭建被上高县城管局拆除，因此原告交付的房屋不符合合同的约定。经本院查实，该房屋违建部分未包含在原、被告房屋买卖合同的约定范围和不产权证书的产权面积的范围内，并未造成房屋面积的实际缩水。且原告购买房屋的目的系用于自身居住，违规搭建的部分是否存在对被原告的使用不会造成根本性的影响，即原告订立合同的目的不会落空，因此被告交付的房屋即使不包括违建部分，也不构成根本违约，原告不能据此主张解除合同，要求被告返还订金2万元。 综上，原、被告签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现原告未按合同约定履行支付购房款义务，要求解除合同，构成违约，应承担违约责任，合同的定金条款约定了原告违约时定金不予返还，因此，原告诉请要求被告退回定金2万元，理由不成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认解除原告吴丽华与被告李小明、被告上高县美和房屋中介所服务部于2019年8月8日签订的《房屋买卖合同》； 二、驳回原告吴丽华要求被告李小明、上高县美和房屋中介所服务部返还购房定金2万元的诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取计150元由原告吴丽华承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，缴纳上诉费至江西省宜春市中级人民法院设于中国农业银行宜春经济开发区支行14382401040009407账上，逾期按自动放弃上诉处理。 审判员  熊友明 二〇一九年十月三十一日 书记员  李 坤