江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0391民初2162号原告:张健，男，1988年8月12日出生，汉族，住江苏省新沂市。原告：刘亚，女，1990年7月21日出生，汉族，住江苏省沛县。以上二原告共同委托诉讼代理人：岳修武，徐州市求是法律服务所法律工作者。被告：马南京，男，1981年7月23日出生，汉族，住江苏省东海县。原告张健与被告刘亚、马南京房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告张健及其与原告刘亚的共同委托诉讼代理人岳修武到庭参加诉讼。被告马南京经公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张健、刘亚向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年4月17日签订的房屋买卖合同；2.被告退还原告所交购房定金100000元；3.判决被告支付违约金136000元；4.被告赔偿原告已支付的中介费用8000元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年4月17日通过江苏世华房地产中介服务有限公司签订了房屋买卖合同，合同中约定被告将徐州经济技术开发区碧螺山4#区16#楼1单元603室房屋出售给原告，双方约定房屋总价为665000元。首付款240000元，由买方在备案日过户直接支付给卖方。同时，合同第三条约定，三方应于2018年5月2日前到房产交易中心办理测绘签证过户相关手续。合同第四条还约定了违约责任。至今被告仍未涤除房屋抵押权，被告的违约行为致使房屋买卖合同一直无法按合同约定期限继续履行。2019年5月7日原告得知，被告所出售的涉案房产因无法履行（2018）苏0302民初1866号民事调解书已被徐州市鼓楼区人民法院强制执行。鉴于被告的行为已经构成严重违约，致使双方无法依约办理过户登记手续。被告的违约行为也导致原告无法实现合同目的，原被告之间的合同应予解除，被告也应承担违约责任。为维护原告的合法权益特诉至法院，望判如所请。被告马南京未到庭，亦未提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、房产证明、收据、中介服务费收款收据、鼓楼区人民法院限期履行通知、传票、被告马南京身份证复印件等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月17日，被告马南京（卖方）与原告张健、刘亚（买方）、江苏世华房地产中介服务有限公司(经济方)签订房屋买卖合同，主要内容为：原告张健、刘亚购买被告马南京所有的位于徐州市开发区，建筑面积97.51平方米，房屋所有权证号：苏20**徐州市不动产权第**。该涉案房产成交价为680000元。签订本合同时支付100000元作为定金，定金自动转为房款。首付款为240000元，由买方在备案日过户直接支付给卖方，房价余款340000元由买方申请贷款，买方应在签订本合同后15天内办妥按揭贷款申请手续。三方约定于2018年5月2日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续。关于三方的权利义务：1、卖方保证对该物业享有完整的处分权，保证该房产没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人权利，由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。2、买方于本合同签订之日向经济方支付8000元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经济方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。3、卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作为违约金。另查明，2018年4月17日，被告马南京向原告出具收款收据，本人马南京，身份证号码，是徐州市碧螺山4#区16#1-603之业主。现约定该房产售价680000元。现收到买方张健交来承购上述单位之定金100000元。同日，原告张健向中介机构江苏世华房地产中介服务有限公司缴纳中介服务费8000元。另双方签订合同后又约定：卖方承诺，该物业过户时的契约不满贰年所产生的5.6%增值税由卖方承担。买卖此房屋的个人所得税、契税、银行贷款评估税及各项费用由买方承担。备注：总房价成交价665000元，客户已付100000元。再查明，2019年5月7日，徐州市鼓楼区人民法院向被告马南京发出（2018）苏0302执1931号限期履行通知书，主要内容为：关于中国建设银行股份有限公司徐州分行申请执行马南京的（2018）苏0302民初1866号民事调解书已发生法律效力，被执行人马南京应当履行生效法律文书确定的义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二条、第三条、第八条等相关规定，本案申请执行人中国建设银行股份有限公司徐州分行对被执行人马南京所有的位于徐州市碧螺山4＃区有优先受偿权，责令被执行人马南京在2019年5月13日前履行上述法律文书确定的义务，到期拒不履行的，依法处分上述抵押物。特此通知。目前，涉案房产已被徐州市鼓楼区人民法院依法拍卖完毕。本院认为，原被告双方于2018年4月17日签订的房屋买卖合同，其签订合同主体合法，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应是合法有效。合同签订后，原告张健、刘亚已按合同约定支付被告马南京1000**元定金，被告应按照合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五）法律规定的其他情形。本案中，涉案房产因马南京的债务纠纷已被徐州市鼓楼区人民法院拍卖完毕，致使原被告双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，原告已无法实现合同目的，故原告诉请解除涉案房屋买卖合同本院予以支持。其次，根据合同法第一百一十五条的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故原告要求被告马南京返还已支付的定金100000元于法有据，本院予以支持。再次，根据合同法第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。案涉合同约定因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作为违约金，以及违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费，本院认为，根据合同法第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故原告适用违约金本院予以支持，被告应赔偿原告中介服务费8000元以及违约金133000元（665000元×20%）。被告马南京经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张健、刘亚与被告马南京于2018年4月17日签订的房屋买卖合同；二、被告马南京于本判决生效后三十日内返还原告张健、刘亚定金100000元；三、被告马南京于本判决生效后三十日内支付原告张健、刘亚违约金、中介服务费共计141000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4960元，保全费1770元，公告费606元，合计7336元，由被告马南京负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  聂新国人民陪审员  张爱金人民陪审员  刘振书二〇一九年十月二十三日书 记 员  胡仲柯