河北省衡水市冀州区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1181民初1096号原告：安平县诚信物业服务有限公司。住所地：衡水市安平县红旗大街**。统一社会信用代码：911311256622159164法定代表人：王锋，董事长。委托诉讼代理人：段桂岭，男，1987年9月5日出生，系原告公司员工。被告：高进，男，1978年1月25日出生，汉族，现住冀州区，委托诉讼代理人：韩红梅，女，1979年10月12日出生，系被告妻子。原告安平县诚信物业服务有限公司（以下简称诚信物业公司）与被告高进物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安平县诚信物业服务有限公司法定代表人王锋的委托诉讼代理人段桂岭、被告高进委托诉讼代理人韩冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安平县诚信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告缴纳拖欠的物业费4084元。事实和理由：被告入住冀州区××公寓小区××楼××单元××室。被告拖欠2015年至2018年9月19日物业费每年1206元整。经我公司工作人员多次找被告催交，且在小区门口及业主门口张贴催交通知书，但被告置之不理，故诉至法院、请法院依法判决。为证实自己的主张，原告提供如下证据：证一、衡水市物价局、衡水市房地产管理局2006-10号文件，证明供水、供电、供热、卫生、安保、绿化等应该收费；证二、商品房买卖合同，证明被告知道应交物业费；证三、水电费清单，证明被告在该小区居住；证四、缴纳物业费通知，证明向被告要过物业费；证五、前期物业管理服务合同条款，证明小区管理内容；证六、物业企业服务项目、物业收费标准，证明小区的服务项目及收费标准。被告对原告提供证据的质证意见为：证一：无异议，证二：只是商品房买卖合同，只是购房合同和物业无关，证三：无异议，证四：没见过，证五：没见过，证六：服务项目不达标，没有按上面说的进行服务。被告辩称，原告没有按照国家有关的物业服务标准规则为小区提供物业服务，违约在先。主要存在以下违反物业服务合同的行为：1.小区环境卫生差，楼道垃圾杂物过多，外来小广告随意张贴，电梯内时常有非常大的异味，单元楼内安全通道常年没有照明等，小区绿化无人管理，垃圾遍地；2.不履行安全保卫义务，由于原告没有履行安全保卫义务，致使本小区内多处失窃，，地下及地上储藏间大部分被撬被盗广大业主的财产安全遭受严重损失；3.不履行维护公共设施的义务，各单元楼防盗门多年来一直损坏，不能使用，原告从未进行过维修，外部人员可随意进出单元楼内部，给整个大楼内的居民人身财产安全造成极大的安全隐患；4.不维护消防设施，依据《中华人民共和国消防法》第十六条的相关规定，原告应当保障消防通道设施设备安全畅通，完好有效，2018年8月18日，被告所在的二号楼四单元阳面楼体失火，消防设施不能使用，消防管道无法接通，整个大楼的消防安全得不到应有保障；5.根据中华人民共和国物业管理条例第六条第8项以及第二十七条相关规定业主依法享有物业共用部位，共用设施设备和相关场地的所有权或者使用权，但原告在未经业主知情和监督决议的情况下擅自将地下车库卖出，无视国家法律法规，并严重侵犯了广大业主的合法权益；6.原告从未每年向全体业主和物业使用人公布管理费用收支账目。原告没有按照国家相关物业服务标准规则为本小区提供标准的物业服务内容，给被告生活带来诸多不便。被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履行行为前，有权拒绝支付物业服务费用。为证实自己的主张，被告提供如下证据：证一、照片，证明卫生差、服务不到位；证二、照片，证明小区安全门都是损坏的；证三、照片，证明安全通道照明灯、小区公共场地照明灯都是损坏的；证四、2018年8月18日小区失火部位照片，证明消防设施无法使用不能接通。原告对被告提供证据发表质证意见为：对证一认为物业公司给职工发不了工资就停止了物业服务；对证二无异议；对证三认为2019年5月之后还没有维修，之前是亮着的，证四：消防设施没问题，因为住户车辆挡住了消防通道造成不能及时灭火。本院对当事人提供证据的认证意见为：被告对原告提交的证一、证三无异议，本院予以认可；原告提交的证二合同第十七条上记载有“承若遵守《前期物业服务合同》中约定的内容的”内容，故该证据本院认为与本案物业服务合同纠纷有关联，并予以认可；对证四、证五，能够反映出原告向被告催要物业费的数额，且能够与原告起诉被告的基本事实相符，本院对该证据证明力予以确认；对证六的收费标准与服务项目仅能作为原告对本案案情的单方陈述，不宜作为证据使用。被告提交的照片证据，一方面未证明照片中情况的产生时间以及持续时间，另一方面未提供证据证明各项损坏与原告之间是否具备因果关系、是否是原告履职不当造成，故各个照片证据的证明力不足。本院经审理查明：2012年11月13日，被告从河北中金诚信房地产开发有限公司处（以下简称中金诚信公司）购买位于衡水市冀州区和平东路北侧平安公寓小区第2幢4单元601号的住宅楼一处，建筑面积142.77平方米。中金诚信公司与诚信物业公司签订前期物业管理服务合同条款，约定由诚信物业公司为平安公寓提供物业服务，管理服务费按政府规定的标准向业主收取。自2014年5月1日至2018年9月19日期间，原告在平安公寓进行物业管理，期间被告自2015年未缴纳物业服务费。经催要未果，原告遂诉至本院，请求依法判令被告缴纳物业服务费4084元。另查明，衡水市物价局、衡水市房地产管理局印发的《衡水市物业服务收费管理办法》规定，衡水市普通住宅区公共性物业服务收费制度四级标准：清洁卫生费、秩序维护费、绿化养护费、设施维修费、综合管理费、公共性物业服务标准共计0.42元，电梯费标准12层以上0.3元，公共性物业服务收费实际收费标准，可按基准价上下浮动10%，单位面积按建筑面积计算。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。结合本案，中金诚信公司作为平安公寓建设单位与诚信物业公司签订的前期物业服务合同条款，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。诚信物业公司向平安公寓提供物业管理服务系不争的事实，故诚信物业公司与包括被告在内的所有平安公寓业主形成了事实上的物业服务合同关系。根据被告提供的照片及各业主反映，原告向平安公寓提供的物业服务管理确实存在瑕疵和不足，应当认真接受业主指正。因原告进行物业管理服务期间投入了物力和人力，付出了劳动，根据《衡水市物业服务收费管理办法》，原告要求按照每平方米每月0.7元的标准收取物业服务费在合理范围内，应予支持。因开庭审理时，原告除向法庭说明每平方每月0.7元物业费外，其余如何计算并不清楚，亦未在庭审结束后向本院说明超出每月每平0.7元部分的物业费产生缘由，故其未能向法庭说明部分的物业费用本院不予支持。被告购买房屋的建筑面积为142.77平方米，经计算自2015年5月1日至2018年9月19日期间的物业服务费为4060.52元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、限被告高进于本判决生效之日起三日内，向原告安平县诚信物业服务有限公司缴纳物业服务费4060.52元；二、驳回原告安平县诚信物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告负担0.14元，被告负担24.86元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员  肖玉山二〇一九年十月二十二日法官助理刘骐畅书记员郑建东