广东省广州市番禺区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0113民初7643号原告：广州市××房地产开发有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：李××。委托诉讼代理人：汪天可，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭雪萌，北京德恒（广州）律师事务所实习律师。被告：周××，女，1979年8月7日出生，汉族，住广东省信宜市。被告：陈××，男，1982年6月11日出生，汉族，住广州市番禺区。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈丽华，广东青晖律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：钟丽珍，广东青晖律师事务所律师。被告：董××，男，1965年11月19日出生，住广东省佛山市禅城区。第三人：陈×，女，1968年8月3日出生，汉族，住广东省佛山市陈城区。第三人：佛山市××棉业有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。法定代表人：董××。被告董××及上述两第三人共同委托诉讼代理人：张国，北京市国乐律师事务所律师。原告广州市××房地产开发有限公司诉被告周××、陈××、董××、第三人陈×、佛山市××棉业有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市××房地产开发有限公司的委托诉讼代理人汪可天、彭雪萌，被告周××、陈××的共同委托诉讼代理人陈丽华、钟丽珍，被告董××和第三人陈×、第三人佛山市××棉业有限公司的共同委托诉讼代理人张国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市××房地产开发有限公司向本院提出的诉讼请求：1.请求判令停止对位于广州市天河区××大道××号之六3101房、3102房的强制执行，并解除对前述涉案房产的轮候查封；2、请求判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、（2019）粤0113执异105号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。1.贵院认定事实存在错误，自广州市天河区××大道××号之六3101房、3102房（以下简称涉案房屋）建成之日起（在贵院查封之前）原告就是涉案房屋的所有权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”因涉案房产系由原告开发建设的商品房，且原告取得了涉案房产《商品房产权权属证明书》，故自房屋建成之日起（在贵院查封之前）原告就是房屋的物权人。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。原告有权对贵院做出的（2015）穗番法执行字第4401-2号执行裁定书提出执行异议，要求贵院停止执行、解封涉案房屋。2.贵院法律适用存在错误。因为原告对涉案房屋的权利产生于贵院查封之前，权利是基于原告在自有土地上建造房屋而依法产生的，并非来源于广州仲裁委作出的解除商品房买卖合同之裁决。而贵院作出的执行裁定仅以“解除商品房买卖合同、注销预告登记的判决在查封之后”为由，忽略了原告在查封之前直至现在都是房屋物权人的基本事实。是故贵院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第四款之规定驳回异议，显属适用法律错误。二、董××虽曾为商品房预告登记（合同登记备案）的权利人但并非房产的物权人。涉案房产的商品房买卖合同已解除，预告登记已失效，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除”。涉案房产预告登记的债权基础是原告与董××签订的《商品房买卖合同》及补充协议，但该《商品房买卖合同》及补充协议已被广州仲裁委作出的生效仲裁裁决解除，并裁决董××应协助办理相关预售合同的注销备案登记手续，将涉案房屋腾空、退还原告，故预告登记的债权基础已被消灭。依据上述法律规定，商品房买卖协议被解除后，债权消灭，预告登记失效。故董××对涉案房产已不享有任何权利，贵院继续查封、执行涉案房产没有法律依据，依法应予解封。三、贵院对涉案房产的预查封，已失去转为正式查封的基础。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通告》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，但人民法院也可以进行预查封……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品预告登记的房屋”。第十六规定：“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。”而之所以创立预查封制度，是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有一种受限或者期待利益，然而，预告登记作为一种请求权虽具有排他性，但预告登记在本质上仍属于请求权。董××作为预告登记之权利人，并非涉案房产的物权人。是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。因此才规定土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。故预查封期间预告登记失效的，解除预查封当属必然。依据上述法律规定，贵院在诉讼和执行过程中对涉案房产进行预查封的执行行为本身虽无不妥。但当商品房买卖合同解除、预告登记失效，物权人提出异议的情况下，贵院继续预查封涉案房产已无法律依据，应停止执行并解封。综上所述，原告是涉案房产的物权人，第三人董××并非物权人。在预告登记失效后，被执行人对涉案房产的债权请求权消灭，故贵院依法应停止对涉案房产的执行并予以解封。为维护自身合法权益，特具诉状，恳请贵院查清事实，依法判如所请。被告周××、陈××共同辩称，不同意原告诉请。一、陈健秋诉董××、陈×、佛山市××棉业有限公司民间借贷纠纷一案，案号（2015）穗番法石民初字第50号《民事判决书》，该判决书于2015年6月26日生效，随后，由于各被告没有按照判决书内容向陈健秋履行义务，遂申请强制执行，执行案号为（2015）穗番法执行字第4401号。二、2012年6月21日，董××与被答辩人签订《商品房买卖合同》，董××向被答辩人购买涉案房屋，并办理了预售登记，董××已经支付了50%的房款，并向银行申请了贷款，银行放款向被答辩人支付了余下50%房款，此时被答辩人已经足额收到了全部房款。涉案房屋已经于2016年6月20日交付董××使用，此时涉案房屋的所有权及使用权已经转移给董××。被答辩人已经丧失了对上述房屋的物权请求权。三、2015年12月17日，广州市越秀区人民法院作出（2015）穗越法金民初字第2344号《民事判决书》，判决第三项为被告广州市××房地产开发有限公司对被告董××的上述债务承担连带清偿责任。被告广州市××房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权按照《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，向被告董××追偿。根据广州市越秀区人民法院的判决，确认了被答辩人对董××的债权，被答辩人是基于连带担保责任替董××偿还了银行的贷款，被答辩人因此对董××享有债权请求权，被答辩人不得依据债权请求权要求法院停止对董××名下两涉案房屋的强制执行。四、即使被答辩人依据（2016）穗仲案字第13482、13483号《仲裁裁决书》解除房屋买卖合同并要求董××返还上述房屋，但查封发生在前，其查封程序合法有效，上述裁决实际履行的客观性已经不存在。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结作出的另案生效的法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”被告董××与第三人陈×、佛山市××棉业有限公司：共同答辩和述称，1.董××及第三人同意本案原告广州市××房地产开发有限公司诉讼请求，即是立即停止对涉案房屋的强制执行，但不同意其事实与理由。董××至今仍是涉案房屋的物权人，原告不是涉案房屋的权利人，董××与原告的买卖合同在广州市仲裁委申请裁决，但是该裁决在原告起诉时并没有得到执行，双方并没有办理注销备案登记手续，董××仍是房屋的物权人，根据房屋备案登记，受让方是涉案房屋的权利人，原告无权就房屋提起执行异议。2.原告以案外人的身份行使权利，该权利不排除执行。董××和第三人同意两被告陈××、周××的前两点答辩，原告已经丧失对房屋的所有权。董××与第三人之间是债权债务关系，原告对董××及第三人的对涉案房屋享有所有权。3.董××及第三人是从本案才得知原告在2018年5月向广州市中级人民法院申请执行，在此之前不知道该案的情况，且至今没有收到执行通知，如果收到了会提出不予执行的申请，裁判员有违法裁判的行为，原告不享有申请执行的权利。4.本案被告周××、陈××对案涉房屋申请强制执行缺乏依据，贵院应停止执行。董××及第三人与二被告没有债权债务关系，也不认识。董××及第三人收到原告提交的证据及番禺区法院的民事裁定书中才得知周××、陈××受让了陈健秋的债权，对该债权转让董××及第三人毫不知情。法院也从来没有向董××及第三人发执行通知，剥夺了董××及第三人的权利，即使根据陈健秋的生效判决，也是根据债权对董××名下在中信广场的701房及2003房这两套房屋折价拍卖享有优先受偿权，对涉案房屋不享有优先受偿权。5.番禺区法院对陈健秋上述享有优先受偿权的房屋已经进行了司法拍卖，周××、陈××也有参与该拍卖，现已经拍卖完毕，陈健秋或者陈××、周××从董××被拍卖的上述两套房屋，中得到了受偿；其在得到了执行款后仍申请执行，涉嫌违法犯罪，董××及第三人认为如果申请执行人对701、2003的房屋拍卖后所得价款仍不足以清偿债务时，应由执行法院作出说明。本案被告周××、陈××不具有申请执行涉案两套房屋的权利，番禺法院查封涉案两套房屋在实体上程序上均存在错误，请求停止对涉案两套房屋的执行行为。到庭当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据的交换和质证，经审理查明事实如下：1、涉案房屋位于广州市天河区××大道××号之六3101房、3102房，由董××于2012年6月21日向广州市××房地产开发有限公司购买并已办理了预售登记备案手续。2、因董××的债务纠纷和合同纠纷，涉案房屋现存在有其他法院的查封措施，其中广州市中级人民法院是以案号为（2014）穗中法民四初字第66号【现为执行案（2016）粤01执保237号】作首查封，查封时间从2016年12月4日起。第一个轮候查封也是广州市中级人民法院的案件；现涉案提出执行异议之诉所针对的是本院（2015）穗番法执行字第4401号案，该查封措施是属于第二个轮候查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”现涉案房屋存在有其他法院的首位查封，原告向本院提出执行异议之诉所针对的查封措施是本院（2015）穗番法执行字第4401号案的查封，该查封措施是属于第二个轮候查封，该轮候查封自在先的查封解除时产生查封的效力，故现未产生查封的效力，故原告以对涉案房屋享有实体权利为由向本院提出执行异议，不属本院管辖和执行异议的受理条件，应予驳回起诉。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条之规定，判决如下：驳回原告广州市××房地产开发有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  冯静雯人民陪审员  吴健周人民陪审员  何蕴华二〇一九年十月十八日书 记 员  何绮静