广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 2019l桂01**民初9103号 原告(反诉被告）：陈婷婷，女，1987年1月2日出生，汉族，住南宁市。 被告（反诉原告）：周鸿，女，1990年5月1日出生，汉族，住广西上林县。 委托诉讼代理人：傅勇，广西桂三力律师事务所律师。 第三人：南宁市广城房地产置换有限公司。住所地：南宁市北湖北路西二里**振宁公寓商业街**铺面。统一社会信用代码：914501077658176965。 法定代表人：李春，总经理。 委托诉讼代理人：李宏才，南宁市广城房地产置换有限公司职工。 原告陈婷婷与被告周鸿、第三人南宁市广城房地产置换有限公司（以下简称“广城置换公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，被告周鸿提出反诉。本院依法组成合议庭，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈婷婷、被告（反诉原告）周鸿委托诉讼代理人傅勇、第三人广城置换公司委托诉讼代理人李宏才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈婷婷向本院提出诉讼请求：1、被告向原告退还房款172500元；2、被告向原告支付逾期退款利息（计算方式：以172500元为基数，自2019年6月1日起计至还清之日止，以每月2%计）；3、被告向原告支付逾期退款滞纳金（计算方式：以172500元为基数，自2019年6月1日起计至还清之日止，以每日0.5%计）。事实与理由：原告于2018年8月15日与被告签订房屋买卖中介服务合同，支付了定金200000元及装修、第三人居间服务费各15000元。双方约定原告每月提供1000元作为银行月供，至被告取得不动产权证、向银行还款止。后被告不按时偿还月供，导致银行和律师多次催款、影响原告居住。2019年4月23日，三方达成协议，由被告在2019年6月30日前分三期退回原告购房定金、房屋装修费、居间服务费222500元。被告仅支付第一期5万元，余款未付。请求人民法院依法裁判。 被告周鸿辩称：愿意退还房款172500元。但滞纳金一般针对公共单位而言，公民之间不存在滞纳金。双方已签订《退房协议》，已取代原买卖合同。 反诉原告周鸿向本院提出诉讼请求：1、由反诉被告赔偿2018年9月1日至2019年8月31日共12个月的房屋租金损失30000元（2500元/月×12个月）；2、反诉被告赔偿2019年9月1日起至其退还房屋期间内的房屋租金损失（2500元/月）。事实与理由：反诉原告于2018年8月向反诉被告交房。《退房协议》签订后，反诉被告拒绝退还房屋，由此造成反诉原告租金损失，应参照涉案房屋周边地段的租金收入情况，对反诉原告的损失予以赔偿。 反诉被告陈婷婷辩称:《退房协议》约定反诉原告退款后，反诉被告再退房。在此期间，对方多次带中介上门看房，反诉被告也非常配合，并在2019年6月12日搬出后，仍支付半个月租金。请求驳回其反诉诉讼请求。 第三人广城置换公司述称：涉案房屋月租金2000元，原告居住期间每月交给被告1000元。依合同约定，被告未退款，原告就不应该退房。支持原告诉讼请求。 经审理查明：2018年8月15日，被告（反诉原告）周鸿为甲方、原告(反诉被告)陈婷婷为乙方、第三人广城置换公司为丙方签订《房屋买卖中介服务合同》，约定乙方以770000元向甲方购买南宁市西乡塘区龙腾路78号台湾街桃园居6号楼1306号房，待甲方取得不动产权证后再办理过户手续；甲方交付房屋后，乙方每月支付1000元给甲方以偿还银行月供，直到甲方去银行办理还款为止。按此协议，陈婷婷于当年10月12日前向周鸿支付了购房款200000元；向广城置换公司支付居间服务费15000元。2019年1月，周鸿交付房屋，并为陈婷婷办理房屋租赁登记备案证明。陈婷婷入住后，装修房屋花费15000元，每月向对方转帐1000元（共计转帐5000元）以偿还银行月供。因周鸿欠银行贷款未还被催收，2019年4月13日，三方就乙方陈婷婷退回向甲方周鸿所购房屋事宜达成《退房协议》，主要内容是：甲方在2019年6月30日前退回乙方购房定金、房屋装修费用并承担乙方支付给丙方广城置换公司居间服务费的一半，共222500元。其中，签协议当天付50000元、5月31日前付第二期72500元、6月30日前付第三期100000元；逾期每日支付当期应付总金额0.5%的滞纳金，直到付完款项为止。乙方收到全款后7个工作日内配合丙方办理注销租赁备案。在退款的3个月内，乙方每月继续支付1000元给甲方还银行月供；3个月满在乙方也收到甲方全部退款后，乙方应无条件把房屋交回给甲方。《退房协议》签订后，周鸿仅向陈婷婷退还50000元，余款至今未退。陈婷婷于2019年6月12日搬离房屋，并于当月25日向周鸿支付500元，当庭向被告交还房屋钥匙。 本院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案三方当事人在履行《房屋买卖中介服务合同》过程中，已就陈婷婷退回向周鸿购买房屋达成了《退房协议》。该《退房协议》是各方真实意思表示、内容合法，具有约束力。周鸿未按约定向陈婷婷退还尚余的购房款、房屋装修费用和居间服务费共计172500元，已构成违约，应承担违约责任。《退房协议》所约定的滞纳金，实质为各方对周鸿未按期退还款项给陈婷婷所作的违约金约定，但每日0.5%的比例明显过高，超出法律规定，本院不予支持。根据庭审查明的事实，本院将逾期支付的违约金调整为按年利率24%计，至款项支付完毕之日止。同时，鉴于该项费用已足以弥补周鸿因违约给陈婷婷造成的损失，陈婷婷再请求按每月2%计算逾期还款期间的利息，本院不予支持。 关于周鸿反诉要求赔偿其房屋租金损失的问题。本院认为，《退房协议》明确约定陈婷婷退回涉案房屋的条件为3个月满、陈婷婷也收到周鸿全部退款后。而周鸿迄今为止仍未付清全款，作为后履行一方，陈婷婷有权拒绝其履行交房的要求。陈婷婷于2019年6月12日主动搬离并在庭审之时交出钥匙，属其自行处分其民事权利，且在期间其亦按双方约定向周鸿提供银行月供。因此，本院认定，陈婷婷并无违约行为。周鸿主张陈婷婷的行为属侵权，本院不予采信，对周鸿的反诉诉讼请求，依法应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 1、被告（反诉原告）周鸿向原告（反诉被告）陈婷婷退还购房款、房屋装修费用及居间服务费共计172500元； 2、被告（反诉原告）周鸿向原告（反诉被告）陈婷婷支付逾期退款的违约金（计算方式：以本金72500元为基数，从2019年6月1日起计至2019年6月30日止；以本金以172500元为基数，从2019年7月1日起至款项付清之日止，分别按年利率24%计算）； 3、驳回原告（反诉被告）陈婷婷的其他诉讼请求； 4、驳回被告（反诉原告）周鸿的全部诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费3750元（陈婷婷已预交），由原告（反诉被告）陈婷婷负担250元、被告周鸿（反诉原告）负担3500元。反诉受理费275元（周鸿已预交），由被告（反诉原告）周鸿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘玉勤 人民陪审员  刘设海 人民陪审员  张 平 二〇一九年十月十四日 法官 助理  周 琦 书 记 员  卢瑞娟