广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终14800号上诉人（原审被告）：林文兴，男，汉族，1965年7月4日出生，户籍地址广东省陆丰市。委托诉讼代理人：叶响锋，广东赫尔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：网电（深圳）新能源汽车服务有限公司，住所地广东省深圳市龙华区龙华街道东环一路共和小区A11栋101室。法定代表人：马小君，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄广德，北京市高鹏（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马国梁，北京市高鹏（深圳）律师事务所律师。上诉人林文兴因与被上诉人网电（深圳）新能源汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初9311号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人林文兴上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由是：一、一审认定事实错误。被上诉人的诉讼请求是要求确认《场地租赁合同》解除，并没有要求确认《场地租赁合同》无效。根据民事诉讼不诉不理原则，法院的民事判决不能超出当事人的诉讼请求范围。即使《场地租赁合同》无效，过错责任也应全部由被上诉人承担，因被上诉人存在主观恶意，且违约在先。被上诉人作为出租方，非常清楚租赁物业的性质和使用用途，其明知租赁物业的用途为停车场，还对外出租给上诉人作生活市场，主观恶意非常明显。合同签订后，上诉人立即投入大量资金进行装修改造、缴纳保证金和租金，但被上诉人却严重违约，突然停水停电，给上诉人和67名个体承包者造成了严重损失。涉案物业并不是上诉人在使用，而是个体承包者在使用，并且上诉人也未收取租金。上诉人从未使用租赁物业，租赁合同签订后，上诉人立即投入大量资金装修改造，并向被上诉人缴纳保证金和租金。因是生活市场，按照行业惯例，市场与超市经营模式不同，市场的管理模式是集中管理，分别承包，由个体经营者承担民事责任。上诉人将租赁物业装修改造后，将其交给了67名个体承包者使用，因被上诉人停水停电，个体承包者并未向上诉人缴纳租金，上诉人只是象征性收取管理费和卫生费，用于支付市场门卫和清洁工的工资。租赁合同并不存在无效情形，没有法律、行政法规强制性规定出租物业不得改变用途。上诉人于2016年12月15日与被上诉人签订租赁合同时，因该合同为被上诉人提供的版本，合同内容对上诉人相当苛刻。合同签订后，上诉人立刻筹钱投入大量资金对市场和档口进行装修改造，被上诉人指派人员全程指导，也看到上诉人把上述场地分隔成一个一个商铺、档口，也看到个体承包者进驻装修以及进货。但2016年12月28日被上诉人突然通知上诉人不能进驻市场，停掉市场所有水电，导致上诉人和67名个体承包者无法正常营业，损失惨重。被上诉人已严重违约，现其又以上诉人转租为由发通知收回场地，存在恶意欺诈行为。合同签订时，被上诉人承诺市场可以办理二次消防，但被上诉人不给予上诉人消防主体资格，导致上诉人无法办理二次消防。被上诉人网电（深圳）新能源汽车服务有限公司辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。网电（深圳）新能源汽车服务有限公司向一审法院起诉请求判令：1、确认其公司与林文兴签订的《场地租赁合同》自2017年5月15日解除，并自合同解除之日起15日交还租赁商铺；2、确认原告有权不予退还被告已经交付的租赁保证金18万元；3、被告向原告支付免租期期间的租金18万元和自2017年2月15日起至5月14日止的租金27万元；4、被告向原告支付2017年5月16日起至租赁商铺交还之日止的房屋占用费（按月租金9万元的双倍计算）；5、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、涉案房产的位置：位于深圳市龙岗区布吉西环路88号文博宫三角区地下停车场（自编门牌号××商铺）。二、租赁合同签订情况：2016年12月15日，原告与被告签订《场地租赁合同》（合同编号：201612151422），原告将涉案租赁场所出租给被告使用，租赁期限为2016年12月15日至2023年6月15日，用途为经营生活市场，门店的消防等事务由被告负责，无论在何种情况下，未经原告同意，被告不得将该场地转让给任何第三方，被告在开始经营活动前，应向政府有关部门申请合法的证书和相关营业执照等，有关费用由被告承担，首年租金为9万元/月，第三年起每年按月租金递增8%，计租起始为2017年2月15日（2016年12月15日至该日免租）。除首月租金于租赁起始日支付外，每月租金须于当月第5日支付，如该日为中华人民共和国法定假日，则支付日期可顺延至假日后第一天，被告于签订合同当天向原告缴纳金额相当于两个月租金标准18万元的租赁保证金和一个月的租金9万元，共计27万元，同时约定了相关的违约责任及合同解除条件等。三、被告向原告交付的款项：原告称，根据合同被告交纳了租赁保证金18万元，计租期中第一个月（即2017年2月15日至3月14日）的租金9万元及其中一个铺位的装修补偿5000元，共计27.5万元。被告确认上述缴费金额，但称其中5000元并非是装修补偿费，而是2.5万元的进场费中的一部分，目前尚有2万元未缴纳，未提交证据证明其所述。四、合同履行情况：被告称2017年3月14日左右得知涉案租赁物业消防不合格，导致被告无法经营，在口头通知原告补交相关消防验收合格证明未果后，于2017年3月15日拒绝缴纳租金至今，但对其该陈述未提交证据予以证明，原告对此不予认可。原告称其于2017年清明节前后，口头通知被告不能非法转租。被告称不存在非法转租，其提交67份《吉华兴生活市场租赁合同》，显示其通过其作为法定代表人的深圳市吉华兴市场投资管理有限公司（以下简称吉华兴公司）与67名商户签订合同，将涉案租赁物业中的各小商铺分别承包给各商户经营，租赁期限均为2016年12月24日至2018年12月24日，被告主张上述合同的性质为承包合同。原告对此不予认可，称吉华兴公司本身就是经营菜市场的，对上述租赁合同的真实性存疑，且与其存在租赁关系的是被告个人，与其名下公司无关，不排除系被告为达到非法占用涉案租赁物业而制作的。被告确认涉案租赁物业一直由上述各商户经营至今，但因没有消防验收合格证，故不敢装修和进行消防设计，商户的人身财产安全存在威胁，另外各商户代表出庭说明2016年12月30日左右开始涉案物业一直停水停电，但一直都还在维持经营。五、关于涉案房产的业主：原告提交《深圳市房屋建筑工程竣工验收报告》、验收回执、建筑工程质量监督登记书，显示涉案物业的建设单位为深圳市大贸股份有限公司（以下简称大贸公司）。原告提交《文博宫场地租赁合同》，显示深圳市大贸股份有限公司将涉案物业出租给本案原告，租赁期限为2016年8月1日至2023年7月31日，规划用途为停车场/地下车库，租赁用途是新能源汽车充电桩、汽车配件产品等，且约定原告若要改变涉案物业的规划用途，须提前经大贸公司书面同意并按有关法律、法规规定办理改变该场地用途的报批手续后，方可变更。六、其它情况：大贸公司于2018年5月4日起诉本案原告及被告房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2018）粤0307民初7921号，目前正在审理过程中。一审法院认为，根据法律规定，违反规定改变房屋使用性质的房屋不得出租，违反法律、行政法规规定的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案现有证据及庭审陈述，综合分析如下：关于《场地租赁合同》的效力。本案中，原告从大贸公司处承租涉案物业，该物业建筑、工程、设计、消防、验收均是按照停车场的相关规定进行，双方签订的合同也明确标注涉案物业的规划用途是停车场/地下车库，出租用途也与此相匹配，同时也明确标注改变规划用途须经大贸公司书面同意且经过有关部门审批，原告在大贸公司处承租涉案物业后，却与被告签订涉案租赁合同，租赁用途约定为生活市场，明显改变了涉案物业的规划用途，既未得到业主的同意，也未经过有关部门的审批，明显违反了法律及行政法规的强制性规定，因此原告与被告签订的《场地租赁合同》应属无效。故原告在基于合同有效的基础上提起的解除合同请求，不予支持，但因合同无效，其提出的要求被告在15日内交还涉案物业的请求，期限合理，予以支持。关于租赁保证金。因合同无效的原因在于原告违反房屋使用性质对涉案物业进行出租，故其因该无效合同向被告收取的租赁保证金18万元应当予以退回或在被告的应缴费用中予以抵扣。关于租金及房屋占有使用费。因原告引起合同无效，其无权要求被告按照合同约定支付租金，但涉案物业自2016年12月15日交付给被告后，一直由被告占有使用至今，且一直处于经营状态，被告应当支付相应的房屋占有使用费。关于支付标准，因涉案物业自交付使用后基本处于停水停电状态，对被告的使用造成了较大影响，故房屋占有使用费标准酌定为原约定租金标准的一半，即4.5万元/月。至于起算期限，原双方约定的免租期，虽合同无效，但仍符合一般的租赁惯例，故原告请求免租期内的租金，不予支持，房屋占有使用费应当从2017年2月15日计算至实际返还房屋之日止，因被告此前已缴纳的租金9万元，应当予以扣除，至于被告另外缴纳的5000元，虽然性质不明，但无论是原告所称的装修补偿，还是被告所称的进场费，该费用都因无效合同而收取，都应当在被告的应缴费用中予以扣除。原告请求标准超过此范围的，均不予支持。至于被告关于追加第三人及中止审理的辩称，因原、被告签订的《场地租赁合同》无效，在此基础上签订的无论是转租合同抑或承包合同，均是无效的，且其提供的转租合同的签订方并非被告，故其所称的吉华兴公司不属于本案应当追加的第三人范围，不予准许；另大贸公司起诉本案原被告的房屋租赁合同纠纷，系大贸公司与本案原告之间的合同之诉，该案件的判决结果如何并不影响本案中原、被告签订的《场地租赁合同》无效的判定，故不属于中止审理的范畴，对被告的上述辩称，不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第（三）项，《商品房屋租赁管理办法》第六条第（三）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认原告网电（深圳）新能源汽车服务有限公司与被告林文兴于2016年12月15日签订的《场地租赁合同》无效；二、被告林文兴自判决生效之日起十五日内向原告网电（深圳）新能源汽车服务有限公司交还位于深圳市龙岗区布吉西环路88号文博宫三角区地下的停车场（自编门牌号××商铺）；三、被告林文兴于判决生效之日起三日内向原告网电（深圳）新能源汽车服务有限公司支付房屋占有使用费（以45000元/月为标准，自2017年2月15日计算至房屋实际返还之日止，并扣除被告林文兴已缴纳的275000元）；四、驳回原告网电（深圳）新能源汽车服务有限公司的其它诉讼请求。案件受理费10100元（原告已预交），由原告网电（深圳）新能源汽车服务有限公司承担5000元，被告林文兴承担5100元。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，涉案物业规划用途为停车场/地下车库，承租涉案物业不得改变上述规划用途。根据查明的事实，上诉人自被上诉人处承租房屋后改变规划用途，将涉案物业作为生活市场使用，上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》已违反法律及行政法规的强制性规定，该租赁合同应属无效。上诉人系根据与被上诉人签订的租赁合同取得涉案物业的使用权，上诉人在租赁合同被确认无效后应将涉案物业返还被上诉人。被上诉人于2016年12月15日将涉案物业交付给上诉人使用，上诉人应支付相应的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的数额，鉴于涉案物业自交付使用后基本处于停水停电状态，一审已酌定房屋占有使用费按照原约定租金标准的一半即4.5万元/月计算，该数额在合理范围。上诉人与被上诉人曾约定房屋租金自2017年2月15日开始支付，房屋占有使用费可酌情自2017年2月15日开始支付，上诉人已支付被上诉人租赁保证金等款项共计275000元，上述款项可予以扣减。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9251元，由上诉人林文兴负担。本判决为终审判决。审判长 梁    媛审判员 刘  向  军审判员 叶    艳二〇一九年十月十八日书记员 刘振光（兼）