山东省蒙阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1328民初3067号 原告:山东柏年金属科技发展有限公司，住所地：蒙阴县垛庄镇工业园。 法定代表人：孙即晨，该公司经理。 委托代理人：王明礼，山东泰蒙律师事务所律师。 被告:蒙阴正柏电力科技有限公司，住蒙阴县垛庄镇时新路****楼。 法定代表人：陆亦斌，该公司经理。 委托代理人：刘元利，蒙阴县蒙阴法律服务所法律工作者。 原告山东柏年金属科技发展有限公司与被告蒙阴正柏电力科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王加海独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东柏年金属科技发展有限公司委托代理人王明礼到庭参加诉讼，被告蒙阴正柏电力科技有限公司委托代理人刘元利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告山东柏年金属科技发展有限公司诉称，2016年9月12日，原、被告签订《6KW屋顶分布式光伏发电项目屋顶租赁合同》一份，合同约定：被告租赁原告建筑房屋建设光伏电站；合同的有效期20年，期限届满前1个月，双方按照本协议约定继续签署5年，总的租赁时间大约为25年零4个月；租金按屋顶有效面积为6.5元每平方米每年，约计32万元，另补贴2万元开票费用；自开工之日起支付一年租金，据此作为今后每年支付租金起始日。合同还约定了双方的其他权利和义务及所有权风险承担等事宜。协议签订后，被告即开始施工。但被告仅于2017年6月5日支付了一年的租金，2018年8月27日，被告向原告送达《解除屋顶租赁合同的通知》一份，通知载明：当初签订屋顶租赁合同的目的事实上已经无法实现，现书面致函贵公司，1、解除我公司与贵公司在2016年12月9日签订的屋顶租赁合同；2、解除我公司与贵公司在2017年4月26日签订的补充协议。综上所述，被告租赁原告的房顶建光伏发电站，双方签订的租赁合同合法有效，且双方已实际履行，被告通知解除，没有法律依据，被告欠原告租金，理应支付。被告违约解除租赁合同，还应赔偿原告的经济损失。为此，现根据《合同法》第107条、226条等规定，具状起诉，请贵院公正审理，诉讼费由被告承担。 被告蒙阴正柏电力科技有限公司辩称，一、被告通知原告解除屋顶租赁合同符合法律规定，应当依法确认解除屋顶租赁合同有效，租赁合同解除时间应当是自原告收到解除通知之日，即2018年8月31日。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，被告依法享有法定解除合同的权利。被告在向原告送达书面解除通知前，被告因安装配电室等需要占用原告的部分场地、配房，按照合同约定原告应当免费提供（详见合同第三条中的3.4条）但原告在合同之外又向被告收取了50000元，该50000元是原告在退还被告保证金时直接扣取的。总之，因种种原因导致被告放弃在原告处建设5.6MW光伏发电项目。被告已经将放弃建设光伏发电项目的想法，多次向原告明确告知，表明不再租赁原告的屋顶，欲与原告协商解除屋顶租赁合同。因协商未果，被告才依法书面通知原告解除屋顶租赁合同及补充协议，被告行使解除租赁合同的权利具有法律依据。被告同时根据《合同法》第九十六条“解除权的行使当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，向原告履行完毕解除合同应负的通知义务。该解除租赁合同及补充协议的通知是在2018年8月30日通过EMS快递向原告邮寄送达，原告在2018年8月31日签收。根据法律规定，被告与原告签订的屋顶租赁合同及补充协议自解除通知送达至原告时即解除，也就是说被告与原告之间签订的屋顶租赁合同及补充协议在2018年8月31日就已经事实上解除了，恳请贵院依法确认解除屋顶租赁合同及补充协议有效。二、原告请求被告支付租赁费34万元（含开票费用）及利息（自2018年6月5日起至付清之日止按每天3%的标准）没有事实根据和合同依据。（1）根据被告与原告签订的屋顶租赁合同第五条中的5.1条：屋面租金“按照屋顶有效使用面积支付租金，有效面积租金为6.5元每平方米每年”的约定；再根据屋顶租赁合同第一条中的第1.6条：有效使用面积“光伏组件安装在屋顶实际占用的屋顶面积（如屋顶安装100块组件1.64*0.992m的光伏组件，则所占用的屋顶面积为1627平方米）”的约定。在合同签订后至今，被告未在原告的屋顶安装任何光伏组件，未实际占用原告的屋顶。根据合同约定，原告向被告主张租赁费没有事实根据和合同依据，应当依法予以驳回。（2）即使被告将5.6MW的光伏电站（详见补充协议第1条双方确认在原告车间屋顶及工业用房屋顶安装5.6MW光伏电站的约定）建设完毕，根据光伏组件的具体尺寸“每片功率是260瓦的光伏组件，长是1.64米，款式0.992米，面积是1.62688平方米”进行计算，建设5.6MW光伏电站共计需要21539片光伏组件，需要实际占用屋顶面积为35041平方米。根据合同约定，被告即使在全部建设完成后，应当向原告支付的屋顶租金是每年227766.50元（具体计算如下：35041平方米*6.5/平方米/年），而非原告主张每年支付32万元租赁费，原告主张每年支付租赁费32万元没有事实根据和合同依据。（3）原告主张被告每年应当支付2万元开票费用，没有合同依据和事实根据，按照合同约定，被告是在支付32万元租赁费的情况下，被告愿意承担2万元的开票费用，也就是说开票费用占支付租赁费的6.25%部分由被告承担。即使被告将5.6MW的光伏电站建设完毕，按照上述合同约定计算，被告每年实际应当向原告支付227766.50元租赁费。再按照合同约定的承担开票费用比例计算，被告应当承担的开票费用应当是14235元（每年租赁费227766.50元*6.25%），也不是原告主张的2万元开票费用。结合本案事实情况；原告在收到被告支付的租赁费用后，至今未向被告提供发票。在原告未向被告提供发票的情况下，原告应当退还已经收取被告的开票费用20000元。（4）根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告即使应当支付租赁费，也应当截止至2018年8月31日，按照每年227766.50元支付。由于被告已经向原告支付34万元（含开票费用20000元）及原告在退还保证金时扣取的50000元保证金，原告共计从被告处取得39万元。即使按照5.6MW光伏发电项目建设完工实际用屋顶的面积计算，每年租赁费应当是227766.50元，按照上述标准自屋顶光伏发电项目开工之日起计算至2018年8月31日止，被告共计应当支付给原告的租赁费金额，也远远低于原告从被告处取得的租赁费和扣取的保证金37万元（不包含20000元开票费用）。事实情况是：不但被告不欠原告的租赁费，而是原告应当将多收取的款项部分退还给被告。（5）通过以上计算得知，被告不欠原告的租赁费，而是原告应当退还多收取被告的款项。在该种情况下，原告主张逾期付款的利息没有事实根据。即使存有逾期付款的情况，原告主张按照每日3%计算支付利息，该约定也超过法律规定的上限，对超出部分理应不予支持。综上所述，被告通知原告解除屋顶租赁合同及补充协议，符合法律规定法定解除的法定情形。被告不欠原告的租赁费，而是原告多收取被告部分款项。原告再向被告主张支付租赁费及利息，既没有事实根据，也没有法律依据。被告恳请贵院在查清事实的基础上，依法确认被告与原告之间签订的租赁合同及补充协议解除有效，驳回原告的其他诉讼请求，维护被告的合法权益。 经审理查明，2016年12月9日，原告山东柏年金属科技发展有限公司(甲方)与被告蒙阴正柏电力科技有限公司（乙方）签订6MW屋顶分布式光伏发电项目屋顶租赁合同一份，合同约定;“一、术语和定义略。二、合作内容及期限；2.1甲方同意将其位于山东省蒙阴县垛庄镇孟良崮工业园区内屋顶租赁给乙方。乙方在承租屋顶上建设光伏电站。2.2项目正常合作运行期为25年，考虑到《合同法》规定第214条规定租赁期限不得超过20年，本合同有效期为20年（从光伏电站竣工并网之日始起算，不含建设期租期），期限届满前1个月，双方按照本协议约定继续签署5年。2.3甲乙双方约定项目签约后共同努力加快报批手续，确保2个月内开工建设，2017年5月底前力争并网。2.4协议签订2日内，乙方交纳甲方项目保证金10万元。待本项目竣工并网之日10个工作日内退还给乙方。三、甲方的权利略。四、乙方的义务略。五、屋面租金及电量结算标准；5.1屋顶光伏电站项目开工之日起（不含加固期），乙方按照屋顶有效使用面积支付租金，本协议以租用房顶的方式来体现甲方的收益，因此，甲方同意屋顶有效使用面积租金为6.5元/平方米/年，总计约32万元，另补贴2万元的开票费用。因乙方在蒙阴县建设样本示范工程、开拓市场，所以此租金收益不作为其他企业参考的依据。5.2乙方按规定履行电网接入程序，在甲方用户侧安装独立的自动电能计量装置和监控系统，并向电网管理机构传送相关数据。六结算方式；乙方项目投产后所发电量全额上网销售，电费与国家电网结算。乙方自光伏电站开工之日起向甲方支付一年租金，甲方开具等额发票给乙方，据此作为今后每年支付租金起始日，总的租赁时间大约为25年零4个月。租金逾期按每天百分之三计算支付给甲方作为利息。七、所有权和风险承担；7.1在项目合作期限内，乙方如更换企业名称甲方有权解除合同，由此造成的经济损失由乙方自行承担。7.2乙方投资建设的光伏电站所有财产的所有权属乙方，合作期满之后解除全部合同，由乙方负责拆除或产权归甲方。7.3乙方的电池组件排布设计应当在确保甲方屋顶安全、厂房采光、通风的前提下保证最大容量，充分使用屋顶。八、其他事宜;8.1本合同未尽事宜，由双方另行补充协议，与本合同具有同等法律效力。8.2本合同如发生纠纷，甲乙双方应友好协商解决，协商不能解决时由原告方向蒙阴县人民法院提起诉讼。8.3本合同一式六份，甲、乙双方各执三份，经甲、乙双方签字盖章后生效。”原、被告双方于同日签字盖章予以确认。2017年4月25日，国网蒙阴县供电公司发展部出具说明一份，蒙阴县正柏电力科技有限公司申请在蒙阴县孟良崮工业园区建设两个屋顶分布式光伏项目，容量分别为2.6MW和3MW，经过评审，已经取得临沂供电公司接入电网意见函，批复文号分别为：国网山东省电力公司临沂供电公司通知【2017】58号和国网山东省电力公司临沂供电公司通知【2017】59号。该两个屋顶式光伏项目，均利用孟良崮工业园区山东柏年金属科技发展有限公司屋顶建设。次日，原、被告双方就2016年12月9日签署的屋顶租赁合同又签订补充协议一份，内容为：“1双方确认：乙方租用甲方的厂房屋顶坐落于蒙阴县孟良崮工业园山东柏年科技发展有限公司院内，车间屋顶及工业用屋顶安装5.6MW光伏电站、2、如果厂房土地抵押时，需保证本屋顶租赁合同及补充协议继续有效；如果厂房土地转让时，需保证买方继续按本房屋顶租赁合同及补充协议条款履行。3、如上述租用厂房遇拆迁、规划重建等，乙方电站设施所获补偿、赔偿均由乙方享有，甲方应协同乙方共同就拆迁补偿事宜与政府协商。4、如上述厂房产权发生变更，甲方应确保产权继受人与乙方签订主体变更协议或重新签署屋顶租赁合同，以确保乙方电站的稳定运行。5.租赁期内，甲方不得单方解除合同，否则须赔偿乙方的建设成本及电站预期收益（按未履行的年限计算）。6、本协议为原协议的补充，为原协议不可分割的一部分，本协议未约定的仍以原协议为准。”上述租赁合同及补充协议签订后，被告于2017年6月5日通过汇款的方式支付给原告当年租赁费340000元（含20000元开票费用）。在合同履行过程中，被告仅进行了部分安装施工后就不再履行双方签订的屋顶租赁合同。2018年8月27日，被告以屋顶租赁合同的目的已经无法实现为由要求与原告解除所签订的屋顶租赁合同和补充协议并通过邮寄的方式向原告送达了解除通知。同年8月31日，原告收到被告的屋顶租赁合同通知。原告不同意解除双方签订的屋顶租赁合同并诉至法院。要求一、确认被告向原告送达的《解除屋顶租赁合同的通知》无效，并要求被告继续履行双方所签租赁合同。二、要求被告支付到期租赁费340000元（含开票费用20000元）并自2018年6月5日起至付清时止按每天3%的标准支付利息。 上述事实有原、被告签订的屋顶租赁协议及补充协议、银行转账票据、照片、被告提供解除屋顶租赁合同的通知、当事人陈述及庭审笔录予以证实，均已收集记录在卷。 本院认为，本案双方争议的焦点问题有三个。一、原、被告双方签订的屋顶租赁合同能否解除。二、房屋租赁费的数额。三、违约金数额约定是否过高。法律规定，“依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）、法律规定的其他情形。当事人一方依照上述条款主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除的效力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，原、被告签订的屋顶租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但被告在签署了屋顶租赁合同协议后仅进行了部分施工，就不再履行双方签订的屋顶租赁合同，已构成违约，虽然被告向原告送达了解除租赁合同的通知，但被告并未采取补救措施或者赔偿损失。在本案中本院向原告释明解除租赁合同后原告可向被告主张违约责任，但原告仍选择要求被告继续履行合同，故对原告要求确认被告向原告送达的《解除屋顶租赁合同的通知》无效并要求被告继续履行租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。对于第二个焦点问题，租金的数额，虽然在双方签订的屋顶租赁合同中明确约定按照屋顶有效使用面积支付租金，但被告在履行租赁合同过程中仅进行了部分施工，就不再履行双方签订的屋顶租赁合同，无法确定租赁屋顶有效的使用面积，因此在租赁合同中又约定了这样的条款“每年按总计约32万元租赁费，另外补贴2万元的开票费用支付”。况且在合同履行过程中被告亦是按每年32万元的租赁费另加2万元的开票费用支付的。故未建成之前的租赁费应为每年32万元。对于第三个焦点问题，租金逾期按每天百分之三计算支付，明显过高，且被告在庭审中对此已明确提出要求降低，可参照中国人民银行同期贷款利息计算自2018年6月6日起支付。案经本院调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告山东柏年金属科技发展有限公司与被告蒙阴正柏电力科技有限公司签订的屋顶租赁合同继续履行 二、被告蒙阴正柏电力科技有限公司于本判决生效后十日内支付给原告山东柏年金属科技发展有限公司2018年6月6至2019年6月6日的租赁费320000元和开票费用20000元共计340000元并支付利息（利息按本金320000元计算，自2018年6月6日起计算至付清时止） 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的日期履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6400元，减半收取3200元，由被告蒙阴正柏电力科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  王加海 二〇一九年十月十五日 书记员  王 青