福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0427民初861号 原告：蒋长礼，男，1967年11月6日出生，汉族，住福建省沙县。 原告：吴新娇，女，1967年4月5日出生，汉族，住福建省沙县。 以上原告委托诉讼代理人：周善瑜、温剑雄，福建万融律师事务所律师。 被告：沙县万豪房地产开发有限公司，住所地福建省沙县城南洋坊205国道南侧，统一社会信用代码913504270665971455。 法定代表人：庄雄峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄菲，福建科海律师事务所律师。 原告蒋长礼、吴新娇与被告沙县万豪房地产开发有限公司（以下简称“万豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋长礼、吴新娇的委托诉讼代理人温剑雄、被告万豪公司的委托诉讼代理人黄菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋长礼、吴新娇向本院提出诉讼请求：1.判令万豪公司向蒋长礼、吴新娇支付逾期办证违约金7282.61元（从2018年6月1日起暂计至2019年2月15日）及从2019年2月16日起至实际办理好不动产权证书之日止的违约金；2.本案诉讼费由万豪公司承担。事实和理由：2015年10月18日，蒋长礼、吴新娇与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买万豪公司所开发的位于沙县金古山景公园南侧金古明珠7号楼1103室商品房，购买总金额为560201元，并已按照合同约定履行付款义务。按照合同约定，万豪公司应在商品房交付后365日内，为蒋长礼、吴新娇办理不动产权证书并交付，如因万豪公司原因导致蒋长礼、吴新娇未能在该商品房交付后365日内取得该商品房的不动产权证书，万豪公司应以购房款总金额为基数，按每日万分之零点五向蒋长礼、吴新娇支付违约金。然而，截至起诉之日止，万豪公司尚未按照《商品房买卖合同（预售）》约定，为蒋长礼、吴新娇办理不动产权登记证书，其行为已构成严重违约，应承担违约责任。 万豪公司辩称：1.蒋长礼、吴新娇主张《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定系无效的格式条款，其理由不能成立；2.非因万豪公司原因导致蒋长礼、吴新娇所购房屋未能在合同约定的期限内取得不动产权证，万豪公司不承担逾期办证的违约责任；3.蒋长礼、吴新娇主张的逾期办证违约金过高，已超过合同约定的限额，不应予以支持。请求依法驳回蒋长礼、吴新娇的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 万豪公司对蒋长礼、吴新娇提交的身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》、沙县商品房买卖合同备案信息表、销售不动产统一发票的真实性、合法性、关联性没有异议。蒋长礼、吴新娇对提交的营业执照复印件、房地产开发项目首次登记（总确权）证明、关于金古明珠1#-8#楼的测量情况说明、沙县诚信住房置换中心的证明的真实性、合法性没有异议，但认为，房地产开发项目首次登记（总确权）证明、关于金古明珠1#-8#楼的测量情况说明与本案无关；对万豪公司提交的2019年3月8日国内挂号信函收据的真实性存在异议；对万豪公司提交的2019年5月23日EMS邮政快递单没有异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 1.2015年10月18日，蒋长礼、吴新娇与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》。主要约定：蒋长礼、吴新娇向万豪公司购买位于沙县金古山景公园南侧金古明珠7号楼1103室商品房，总价款560201元，双方按该商品房对应的《房屋测绘报告》实际测量面积，按实结算房价，多还少补。出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金，违约金累加最高不超过商品房总价款的1%。合同签订后，蒋长礼、吴新娇按约向万豪公司支付购房款560201元。万豪公司在2017年5月30日前将该商品房交付蒋长礼、吴新娇使用。 2.2018年7月24日，沙县城乡规划勘测设计室根据万豪公司提供的分户单元姓名信息，出具了1#-8#楼的分户房屋权属附图，用于办理不动产证。2018年10月16日，根据万豪公司的要求又出具了1#-8#楼总确权的房屋权属证附图。2019年2月3日，沙县不动产登记中心出具了《房地产开发项目首次登记（总确权）证明》。 3.2019年5月23日，万豪公司按照合同约定的送达地址通过EMS邮政特快专递向蒋长礼、吴新娇邮寄《房屋所有权证办理通知单》，要求其在收到该份通知之日起十五日内前往万豪公司办理购房面积差价及购房税费差价的结算手续，并领取办理不动产权证的相关资料。蒋长礼、吴新娇已收到该通知。 4.2019年7月18日，蒋长礼、吴新娇委托沙县诚信住房置换中心员工办理坐落于沙县金古山景公园南侧金古明珠7号楼1103室不动产国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（商品房分户）。万豪公司已提交该户办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（商品房分户）所需的全部材料。 对本案争议焦点，本院分析认定如下： 1.逾期办证违约金条款是否属于无效的格式条款。 蒋长礼、吴新娇认为，合同约定的逾期办证“违约金累加最高不超过商品房总价1%”。该条款明显减轻、限制了万豪公司的责任，加重了蒋长礼、吴新娇的责任，排除蒋长礼、吴新娇的主要权利，约定内容有违公平原则，系无效的格式条款。 万豪公司认为，买房签约是蒋长礼、吴新娇经过充分、慎重的考虑后实施的行为，是双方真实意思的表示，合法有效。且合同签订时，万豪公司的工作人员已对该条款的内容与蒋长礼、吴新娇进行协商并作必要的提示及说明，该条款不属于格式条款。该条款中并未绝对免除万豪公司的违约责任，不属于无效的格式条款。蒋长礼、吴新娇主张的违约金过高，已超过合同约定的限额，不应予以支持。 本院认为，《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定“违约金累加最高不超过商品房总价1%”的条款虽是事先拟定并在房屋销售中重复使用的条款，但万豪公司在该条款下加了下划线，应视为采取足以引起注意的方式对该条款予以说明。且该条款并未免除万豪公司责任，只是对违约金的最高数额进行约定；同时该条款并未加重蒋长礼、吴新娇责任，排除蒋长礼、吴新娇主要权利。故该条款不属于无效的格式条款，合法有效。 2.万豪公司是否应承担逾期办证违约责任。 蒋长礼、吴新娇认为，其已按照合同约定付清全部的购房款，万豪公司未按合同约定的期限办理不动产权证，应当承担逾期办证的违约责任。 万豪公司认为，延迟办证的原因之一是房地产测绘部门拖延完成《房屋建筑面积测量计算报告》及房屋权属证附图。延迟办证的另一个原因是蒋长礼、吴新娇不配合、拖延办证。万豪公司已积极履行合同义务，非因万豪公司的原因导致蒋长礼、吴新娇所购房屋至今才办理不动产权证。蒋长礼、吴新娇要求万豪公司承担此期间逾期办证的违约责任没有事实和法律依据，不应予以支持。 本院认为，万豪公司提供的证据不足以证明其逾期办理房屋所有权登记是由于行政部门拖延办理所致；亦不足以证明其逾期办理房屋所有权登记是由于蒋长礼、吴新娇不配合、拖延办证所致。根据合同约定，万豪公司未在案涉商品房交付使用后的365日内向当地房屋权属机构办理房屋所有权登记，存在逾期办证违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。 综上所述，本院认为，蒋长礼、吴新娇与万豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。蒋长礼、吴新娇按约定付清了购房款，万豪公司于2017年5月30日前交付了商品房。依合同约定万豪公司应在商品房交付后的365日内即2018年5月30日前向有关部门提交蒋长礼、吴新娇办理不动产权证书有关手续，但万豪公司于2019年5月23日才书面通知蒋长礼、吴新娇办理不动产权证书的相关事宜，双方于2019年7月18日共同委托沙县诚信住房置换中心办理蒋长礼、吴新娇坐落于沙县金古山景公园南侧金古明珠7号楼1103室不动产国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续，万豪公司已构成违约。根据双方约定违约金累加最高不超过商品房总价款的1%，商品房总价款560201元的1%即5602.01元。蒋长礼、吴新娇主张的逾期办证违约金已超出合同约定，对超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、六十条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、沙县万豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向蒋长礼、吴新娇支付逾期办理房屋权属证书的违约金5602.01元； 二、驳回蒋长礼、吴新娇其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由蒋长礼、吴新娇负担10元，由沙县万豪房地产开发有限公司负担40元。沙县万豪房地产开发有限公司承担的诉讼费应于本判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  林庆永 人民陪审员  郑美珠 人民陪审员  邓金雨 二〇一九年十月二十五日 法官助理张德浚 书记员郑娟 一、本判决所依据法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定合同履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。