安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖06民初165号 原告：吴继英，女，1970年3月8日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：晁建伍，安徽礼乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘孟飞，安徽礼乐律师事务所律师。 被告：刘德远，男，1971年10月22日出生，汉族，住重庆市江津市。 被告：淮北市明星房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市孟山路7-1花园大厦四楼。 法定代表人：圣恩侠，该公司总经理。 被告：安徽省萧县工程建设总公司，住所地安徽省萧县龙城镇民治街26号。 法定代表人：邵长书，该公司总经理。 原告吴继英与被告刘德远、淮北市明星房地产开发有限责任公司（以下简称明星公司）、安徽省萧县工程建设总公司（以下简称萧县工程公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴继英的委托诉讼代理人刘孟飞到庭参加诉讼。被告刘德远经本院送达开庭传票，被告明星公司、萧县工程公司经本院公告送达开庭传票,均无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 吴继英向本院提出诉讼请求：1.依法确定吴继英系安徽省濉溪县经济开发区紫薇苑2栋2505号房屋的实际所有人，解除查封，停止对该房产的强制执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月31日，吴继英与明星公司签订房屋买卖合同，该房款以转账方式支付给明星公司，转账的方式系将购房款支付给案外人刘敏。吴继英于2015年9月6日对该房屋进行网签，但尚未备案。因明星公司开发的紫薇苑小区属于危楼建筑，需要缴纳自救款继续建设，吴继英为该房屋缴纳自救款20200元，涉案房屋未交付是因为明星公司的原因导致。淮北市中级人民法院作出的（2019）皖06执异7号执行裁定书驳回其异议缺乏事实和法律依据。 刘德远、明星公司、萧县工程公司均未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见和证据材料。 吴继英为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1.吴继英身份证复印件，拟证明吴继英的基本信息。 2.（2019）皖06执异7号执行裁定、（2015）淮执字第00362号协助执行通知书、（2015）淮执字第00362号执行裁定书，拟证明吴继英与明星公司签订的房屋买卖合同是在房屋被查封之前，吴继英购买的该房屋被错误查封，吴继英提出执行异议被驳回的事实。 3.明星公司通知、商品房买卖合同、合同备案记录，拟证明涉案房屋预售许可证已经明星公司确认办理完毕，吴继英与明星公司达成购房协议并经依法备案，吴继英与明星公司就涉案房屋签订合法有效的商品房买卖合同。 4.不动产信息查询结果证明、物业费缴纳收据，拟证明吴继英所购房屋系用于居住，且吴继英名下无其他用于居住的房屋。 5.抵押担保房贷服务协议书、转账记录及收据、借款确认单，拟证明案外人刘敏实际借款给明星公司，明星公司就借贷事实及相应债务的自认。 6.代售委托书、以房抵债购房通知单，拟证明案外人刘敏与淮北鑫诚房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫诚公司）就借款转换成购房款达成协议的收据，刘敏已将借款转化为购房款并实际交付。 7.紫薇苑销售抵押抵债表，拟证明吴继英与明星公司已达成以房抵债协议。 8.吴继英转账给刘敏的转账记录、购房款收据，拟证明明星公司指示将购房款转账给刘敏，吴继英已实际支付全部购房款。 9.（2019）最高法民申1560号民事裁定书，拟证明吴继英以为明星公司抹账的方式将购房款支付给刘敏，应当认定吴继英已支付全部购房款。 10.淮北市中级人民法院（2015）淮民一初字第00010号民事判决书、（2015）淮执字第00362-7号执行裁定书，拟证明刘德远申请查封的房屋价值已经远超其债权。 因刘德远、明星公司、萧县工程公司均未到庭，本院经审核，对上述证据认定如下：吴继英提供的证据1-2、5、10，具有真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年11月1日，刘敏与鑫诚公司签订《委托民间抵押担保放贷服务协议书》，约定刘敏放贷200万元给鑫诚公司，双方同时对贷款期限、利率等进行了约定。鑫诚公司将该款借给明星公司使用，后明星公司无力偿还欠款，与鑫诚公司算帐，明星公司将含涉案房屋在内的10套房屋抵债给刘敏。刘敏又将涉案房屋转售给吴继英。2012年8月31日，明星公司与吴继英签订《商品房买卖合同》，约定吴继英购买涉案濉溪县紫薇苑2栋2505号房屋，合同载明房款239712元已付清，明星公司出具了收据。吴继英与明星公司于2015年9月6日办理了商品房买卖合同网签手续，涉案房屋至今未办理交付手续，暂不具备产权过户登记条件。 另查明：2014年12月25日，刘德远起诉明星公司、萧县工程公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年9月6日作出的（2015）淮民一初字第00010号民事判决书已发生法律效力。因明星公司、萧县工程公司未能履行上述生效法律文书确定的义务，刘德远申请强制执行，本院作出（2015）淮执字第00362号执行裁定，轮候查封了明星公司开发的涉案房产，查封期限为三年。2019年3月7日，吴继英对本院查封的涉案房产不服，提出书面异议，本院作出（2019）皖06执异7号执行裁定，驳回案外人吴继英的异议请求。吴继英不服，向本院提起诉讼。 本院认为，本案的争议焦点是吴继英对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人;（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合不列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过约定总价款的百分之五十。该规定是指房地产企业开发商品房的目的是将商品房作为商品进行出售，以居住为目的购买商品房的买受人提出的异议且符合其他法定情形，人民法院应当予以支持。本案中，吴继英虽然作为买受人与明星公司签订了商品房买卖合同，约定购买明星公司开发的涉案房产，明星公司亦出具收据，但吴继英的购房款是向刘敏支付，其与明星公司签订购房合同的目的在于保障刘敏实现对明星公司的债权，以房抵债并不能等同于完成了购房价款的支付。本案商品房买卖合同不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，仅是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，在完成房屋权属变更登记之前，以房抵债协议并不产生优于其他债权的利益。吴继英主张其对涉案房产享有所有权，缺乏事实和法律依据。故吴继英对涉案房产不享有排除法院强制执行的民事权益。 综上，吴继英的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下: 驳回原告吴继英的诉讼请求。 案件受理费4896元，公告费350元，均由原告吴继英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长 刘 静 审判员 化启武 审判员 王冬宁 二〇一九年十月三十一日 书记员 杨倩倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人;（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合不列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。