四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1181民初1997号 原告：中铁八局集团（成都）物业管理有限公司峨眉山分公司，营业场所四川省峨眉山市绥山镇符北路峨半家园34号，统一社会信用代码91511181572792664K。 负责人：罗成，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：黄代坤，男，住四川省德阳市旌阳区（该公司员工）。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：梁云锋，男，住四川省峨眉山市（该公司员工）。 被告：徐冬洪，男，1974年12月2日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 被告：彭汝衡，女，1979年6月23日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：胡程，男，住四川省峨眉山市（系峨眉山市绥山镇滨河路社区居民委员会推荐）。 原告中铁八局集团（成都）物业管理有限公司峨眉山分公司（以下简称“中铁八局物业峨眉分公司”）与被告徐冬洪、彭汝衡物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序于2019年10月25日、10月31日公开开庭进行了审理。原告中铁八局物业峨眉分公司的委托诉讼代理人黄代坤、梁云锋，被告徐冬洪，被告彭汝衡及其委托诉讼代理人胡程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中铁八局物业峨眉分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理公共服务费5525元、垃圾清运费410元共计人民币5935元；2.判令由被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2011年6月21日，被告购买了位于峨眉山市绥山镇符北路75号峨半家园8栋1单元602号房产（面积：112.3平方米），按照原告与被告于2011年6月21日签订的《前期物业管理服务合同》及相关法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。但被告自2012年3月1日起便无故拖欠原告交纳物业管理公共服务费及垃圾清运费，至2018年12月31日共计人民币5935元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。特依照相关法律的规定提起诉讼，请求判如诉请。 被告徐冬洪辩称：1.原告的诉请不合法，原告与被告的前期物业合同已自动终止，原告与我未形成合同，业委会也于2013年12月1日与乐山银丰缘物业管理公司签订了正式的《物业管理服务合同书》，但原告拒绝退出峨半家园，小区业委会也向原告去函要求原告撤离，但原告不予理睬,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，人民法院应不予支持原告的诉请，请依法驳回原告的诉请;2.欠费无异议，2018年张贴的缴费通知看过，只知道内容是欠费但具体内容未注意，律师函未收过；3.小区脏乱差，杂草丛生，乱停乱放，未看到任何人管理，不应当交纳物业费。 被告彭汝衡辩称：1.从2011年至2012年2月住房未通水、2017年墙体漏水等向物业反映，但物业未配合我们采取应急措施。通水后我们去交物业费时提出未通水期间的物业费不交，但原告不同意，表示拒收；2.根据最新的物业管理条例和新规，业委会成立以后应当重新选聘物业公司，前期物业合同自行终止，原告与业委会未签合同，合同未延续，无权提供服务，不认同原告对小区进行了管理和服务，原告请求我方交纳物业费，应提供物业合同后才有权起诉；3.未收到任何催费通知单，也无催收电话，诉讼时效已过，不存在交物业费；4.小区生活垃圾无人清理、无人管理。原告未行使管理的义务，不应当交纳物业费。 经审理查明，原告中铁八局物业峨眉分公司系依法设立、具有物业管理服务资质的公司，被告徐冬洪、彭汝衡系峨眉山市绥山镇符北路75号峨半家园8栋1单元602号的业主（二人系夫妻关系），其房屋建筑面积为112.3平方米。2011年6月21日，被告与中铁八局集团房地产开发有限公司峨眉山分公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中包含有关前期物业服务相关内容，约定由原告为被告位于峨半家园的房屋提供前期物业服务，多层住宅物业管理费用0.6元/月·平方米（建筑面积），物业服务费用按半年收取，每年的6月15日前、12月15日前交费，但未规定合同期限；同时，约定受有关部门或单位的委托，原告可提供袋装垃圾处理费等代收代交收费服务等。协议签订后，原告按约提供了物业管理和服务，按每户5元/月收取垃圾处理费。2013年7月，峨半家园成立峨眉山市绥山镇峨半家园业主委员会（以下简称“峨半家园业委会”）。2013年10月10日，原告以部分业主未交物业费，影响其公司运转，与业委会在2013年12月20日前未达成一致意见为由向峨半家园业委会递交了关于退出峨半家园小区（一期）前期物业管理的函，考虑将退出峨半家园（一期）的前期物业管理，即刻着手选聘新的物业管理公司以实现工作平稳交接。2013年12月1日，峨半家园业委会与乐山银丰缘物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同书》。12月4日，峨半家园业委会去函原告要求于2013年12月10日上午10时撤离峨半家园小区，新选聘的物业服务企业同期进驻。12月6日，原告发出公告，其内容为“峨半家园整个小区分一期和二期分别开发建设和交付。目前，二期一批次即将交房。经过咨询和多方征求意见，社区、峨半公司和房地产管理行业主管部门均认为目前不宜更换物业公司，待小区整体完工交付后整体移交给新的物业公司实行社会化管理，中铁八局物业公司愿意留下来继续为大家服务。特此公告。”2014年1月15日、2月20日，峨半家园业委会分别向房管局、原告提交了要求原告撤离峨半家园的申请和函。但原告一直在峨半家园小区提供物业管理和服务至今，其在管理和服务中，峨半家园存在小区卫生环境不佳、垃圾未及时清理及工作人员与业主缺少沟通等问题；而乐山银丰缘物业管理有限公司未对峨半家园提供相应的物业管理服务。从2012年3月1日至2019年6月15日，被告未交物业费5929.44元、生活垃圾清运费（处理费）440元共计6369.44元。从2017年5月至2019年4月，原告以律师函、向被告房门张贴等方式向被告催交物业费、生活垃圾清运费，但被告仍未交纳。2019年8月1日，原告以诉称理由为由诉至本院。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更从2012年3月-2019年12月，物业费6334元、生活垃圾费470元共计6804元。因原、被告双方各自坚持诉、辩意见，未能达成调解协议。 另查明，峨半家园小区在2011年-2015年分三批次交房业主陆续入住，峨半家园业委会未对后入住的业主通过合法程序进行增补和改选；原告在管理和服务中，对业主反映的用水问题也积极向相关部门反映、协调。 上述事实有原、被告提供的起诉状、《商品房买卖合同》、关于请求尽快解决峨半家园住宅高楼层业主用水问题的函、峨眉山市自来水有限责任公司关于峨半家园住宅高楼层业主用水问题的复函、关于再次请求尽快解决峨半家园高楼层业主用水难问题的信、关于峨半家园高楼层业主投诉自来水公司一事初步了解的情况说明、关于退出峨半家园小区（一期）前期物业管理的函、公告、催收物业费律师函、邮政快递单、交费用通知单及其张贴照片、物业费详情、物业服务简报、关于征收城市垃圾处理费意见的通知、垃圾处置费票据、峨眉山市垃圾处理厂出具的委托书、《物业管理服务合同书》、函、要求中铁八局物管退出峨半家园的申请和函、小区环境照片及本案庭审笔录等予以证实。 本案争议的焦点：一、原告是否与峨半家园小区解除了物业管理合同关系；二、如果原告与被告形成了物业管理合同，被告是否应当交纳物业管理费；三、原告在行使管理中，是否存在管理不当的行为；四、原告请求的费用是否已超过诉讼时效。 一、关于原告是否与峨半家园小区解除了物业管理关系的问题。根据《物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，本案中，峨半家园业委会虽在2014年向相关部门和原告申请要求原告撤离峨半家园小区，但之后并未积极采取其他途径，在后续批次交房之后，峨半家园小区也没有再召开业主大会商定物业公司更换事宜，而是一直接受原告的物业服务至今，故中铁八局物业峨眉分公司与峨半家园小区并未实际解除物业管理关系，前期物业协议依然有效，物业服务合同并未解除。 二、关于如原告与被告形成了物业管理合同，被告是否应当交纳物业管理费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”、《合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面行使但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，本案中，前期物业合同并未规定期限，也未正式解除，原告一直按照合同提供相应的物业管理和服务,被告理应按照协议约定的收费标准和时间按时向原告交纳物业费，故原告请求被告给付从2012年3月1日至2019年6月15日的物业费及垃圾清运费共计6369.44元符合法律规定，本院应予支持；原告诉讼中增加请求被告给付2019年的物业费及垃圾清运费虽已按相关规定予以催交，但根据物业服务费用按半年收取，每年的6月15日前、12月15日前交费的约定，原告请求被告交纳12月15日前的物业费及垃圾清运费尚未到期，本院只对其请求交纳2019年6月15日前的物业费及垃圾清运费予以支持，对其请求被告交纳2019年6月16日起至12月15日前的物业费及垃圾清运费本院不予支持。 三、关于原告在行使管理中，是否存在不当的行为。本案中，被告主张原告提供的物业管理和服务存在相应的问题，并提供了相应的证据予以证明，原告确实存在一些问题，原告在管理和服务中应多与业主保持有效沟通，针对业主反映的服务瑕疵，应当进行整改。 四、原告请求的费用是否已超过诉讼时效。原告与被告签订的前期物业服务中未约定合同终止时间，且原告从2017年5月以律师函、向被告房门张贴等方式向被告催交物业费、生活垃圾清运费，其请求被告支付物业费、生活垃圾清运费的诉讼时效未超过。 综上所述，原告提供了物业管理和服务，其要求被告徐冬洪、彭汝衡支付2012年3月1日至2019年6月15日的物业费5929.44元、垃圾清运费440元共计6369.44元的请求符合法律规定，本院予以支持。为此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下: 一、本判决生效之日起十日内，由被告徐冬洪、彭汝衡支付原告中铁八局集团（成都）物业管理有限公司峨眉山分公司2012年3月1日至2019年6月15日拖欠的物业费5929.44元、垃圾清运费440元共计6369.44元。 二、驳回原告中铁八局集团（成都）物业管理有限公司峨眉山分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告徐冬洪、彭汝衡负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于乐山市中级人民法院。 审 判 员 周琴林 二〇一九年十月三十一日 法官助理 王雨婷 书 记 员 陈 羽 附:本案所适用的法律条文: 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。