云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终2677号上诉人（原审被告）：昆明比邦房地产开发有限公司。住所：昆明经济技术开发区昌宏路******。统一社会信用代码：9153010077859762913。法定代表人：赵晋云。委托诉讼代理人：杨朝圆，云南义海律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李文岗，云南义海律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨伟志，男，1986年7月18日出生，汉族，身份证住址福建省莆田市荔城区，现住昆明市经开区。被上诉人（原审原告）：陈婷，女，1987年5月3日出生，汉族，身份证住址福建省莆田市荔城区，现住昆明市经开区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘勇军，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明比邦房地产开发有限公司（以下简称“比邦公司”）因与被上诉人杨伟志、陈婷商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初10060号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年3月18日立案后，于2019年6月12日审理了本案，并报请批准延长审理期限。本案现已审理终结。上诉人比邦公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：办理不动产证并非我公司单方责任，被上诉人也应当履行其义务。本案上诉人比邦房地产公司与被上诉人之间的法律关系应为委托法律关系，即被上诉人委托上诉人比邦房地产公司代为办理不动产权登记证书。被上诉人未能提交证据证明其已经向我公司提交授权委托书，故应当承担举证不能的不利后果。2016年7月31日，昆明市人民政府发布《关于昆明市实施不动产登记统一登记的通告》之后，房产证和土地使用权证两证合一，已经不再是原《商品房销售合同》约定的由开发商办理产权证的义务内容，被上诉人起诉要求办理的也不是“不动产登记证”。昆明市不动产登记中心实施该政策过程中，历经较长时间才最终确定交件登记的相关办法，除了对开发商提出新的要求外，还需要业主配合提交新的办证材料。上诉人开发的涉案楼盘早于2015年9月23日就已经竣工验收，证照齐全，并不存在自身原因导致不能办理权属登记证书的情形。权籍调查时间不应当计入办理不动产证登记时间，由第三人代为办理不动产证是双方当事人一致确认的结果。第三人接受委托后，积极办理土地测绘、不动产权籍调查等事宜，没有任何拖延。一审法院错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条审理本案，本案并非系由上诉人的原因导致被上诉人未能取得房屋权属证书的情况。综上，上诉人没有违约事实，不应当承担违约责任。被上诉人杨伟志、陈婷答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。被上诉人杨伟志、陈婷向一审法院起诉请求：一、判令被告支付为原告办理昆明市经开区云大西路佳逸盛景三期4幢4层403号房屋产权证的逾期办证违约金20184元（自2017年2月2日至2018年5月29日止共计481天，按照购房总价839274元计算每天十万分之五）；二、诉讼费用由被告承担。一审法院认定如下事实：2016年11月3日，原告杨伟志、陈婷与被告昆明比邦房地产开发有限公司签订编号为4243号的《商品房购销合同》（含《合同补充协议》），合同约定：原告（乙方）购买被告（甲方）开发的佳逸盛景花园三期4幢4层403号房屋，该商品房总价款为人民币839274元，房屋参考套内建筑面积为115.57平方米。贷款方式付款，买房人首期支付购房总价款的30.98%，金额259274元，付款日期2016-11-03，其余价款580000元，向银行贷款支付，支付期限：甲方应于2017-2-3前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付乙方。对于产权登记约定为：预售商品房交付使用之日起：（1）采用一次性付款方式的，乙方应依法到房地产管理部门办理权属登记手续或委托甲方代为办理，每户交纳代理费100元；（2）采取按揭方式付款的，房屋权属登记手续由甲方代理，乙方支付代理费100元。乙方应在提供办理房屋产权资料的同时授权甲方代为办理产权登记及房屋抵押登记手续。合同签订后，2016年11月3日，二原告根据合同的约定，向被告支付了相应的房款、配套费、产权代办费、契税、产权工本费、云南省住宅专项维修基金等费用，被告于2016年11月3日向二原告交付了房屋。被告开发的佳逸盛景花园三期于2015年9月23日竣工验收后，2016年9月22日被告与昆明隆源测绘有限公司签订了一份《不动产测绘、不动产登记代理委托合同》，约定由昆明隆源测绘有限公司对涉案楼盘代办测绘及不动产登记事宜。2017年1月7日，该测绘公司出具不动产测量报告，2018年1月11日出具不动产权籍调查表。2018年5月29日，昆明市不动产权登记中心受理了被告申请的坐落于经开区大学路高桥新村旁佳逸盛景花园三期Ⅲ-4幢等100户的国有建设用地上房屋所有权首次登记，该100户中包括了二原告所购买的佳逸盛景花园三期4幢第4层403号房。二原告于2018年6月15日取得涉案房屋不动产产权证。现二原告诉至一审法院主张相应诉请。一审法院认为，根据原、被告双方签订的《商品房购销合同》约定办理不动产所有权登记证系被告的义务，且房屋产权登记管理部门已于2018年5月29日受理了被告请求办理不动产登记的申请，结合被告向二原告收取了相关产权代办费、产权工本费的事实，可以认定被告负有按合同约定协助二原告办理本案诉争房屋佳逸盛景花园三期4幢第4层403号房屋不动产权登记证书的义务。在二原告向被告购房前，被告已委托昆明隆源测绘有限公司进行不动产测绘及权籍调查，二原告购房时，被告并未向二原告明示不动产测绘及权籍调查需扣除办证期限，仍与二原告订立购房合同，被告应按合同约定履行合同相关义务。虽然原、被告双方在《商品房购销合同》约定了被告具有办证的义务，但未约定办证期限及逾期办证违约责任的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告在法律规定的90日内未办理完毕本案诉争房屋的不动产权证登记事项，被告存在逾期办证行为是客观事实。被告主张其办证期间耽误原因在于新政策的颁布实施，但其提交的证据不能予以证实。另一方面，为原告办理房屋权属登记系被告的合同义务，被告因其专业职能，在办理房屋权属登记过程中更具有主导性，本案中，被告未能提交证据证实原告存在阻却、懈怠办证的行为，被告应承担因此产生的法律后果。对被告的该项主张，不予采纳。被告在诉讼中未能提交证据证明本案存在非出卖人原因的免责事由，故被告应当承担逾期办证的违约责任。因本案涉案房屋已经交付给二原告使用，二原告对房屋的占有使用收益权没有受到影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当。根据本案被告已经将房屋交付给二原告使用并且已体现交易的使用利益，现二原告主张自购房之日经过90日起至被告履行协助办证义务之日止（即2017年2月2日起至2018年5月29日止）共计481天违约天数，符合法律规定，本院予以支持，故对于违约金支持20184元（酌情以每日0.05‰，以交易房屋总价款839274元为基数，期限自2017年2月2日计算至2018年5月29日）止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决，由被告昆明比邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨伟志、原告陈婷支付违约金20184元。双方当事人对于一审法院所确认的事实均无异议，本院对于双方当事人无异议的事实予以确认。在二审审理中，上诉人提交调查笔录一份，欲证实昆明市不动产登记中心在2016年6月30日开始办理的是二手房、查封、解封、抵押登记的业务。不动产权属登记需要先办理房地产开发商的首次登记，然后再办理转移登记。不动产权属登记还需要先进行不动产权籍调查的工作，这需要花一段时间，不动产权籍调查时间不计入不动产的办证时间内。对此，被上诉人经质证认为不认可该笔录的真实性。经本院审查，因上诉人在一审审理中已经提交“昆明市不动产中心不动产统一登记相关问题政策解答”，对于该证据一审法院已经作为诉讼证据采纳，故上诉人提交的前述证据不属于二审新的证据，本院不予采信。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金？本院认为：本案中，上诉人比邦房地产公司与被上诉人签订了《商品房购销合同》，根据合同约定，上诉人比邦房地产公司负有为被上诉人办理房屋权属登记证书的义务。虽然《商品房购销合同》中未对办证时间予以约定，但一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，确定上诉人应当在合同订立之日起90日内办理完毕本案诉争房屋权属证书，所做认定并无不当。根据本案确认事实，上诉人比邦房地产公司为被上诉人办理房屋权属登记的时间确已逾期。虽然比邦房地产公司抗辩主张其已经积极履行办证义务，但经本院审查，涉案《商品房购销合同》于2016年11月3日签订，合同签订后，被上诉人已经支付了全部购房款、契税、工本费等，房屋也已交付，涉案房屋于2015年9月23日竣工验收。而上诉人于2016年9月22日才委托案外人测绘公司对涉案楼盘代办测绘及不动产登记事宜，于2018年1月11日才取得不动产权籍调查表。以上事实并不能显示上诉人积极履行办理房屋权属登记的前期准备事宜。至于上诉人比邦房地产公司主张其办证期间耽误原因在于新政策的颁布实施，但并不能就此提交证据证实。另一方面，如上所述，为被上诉人办理房屋权属登记系上诉人比邦房地产公司的义务，比邦房地产公司因其专业职能，在办理房屋权属登记过程中更具主导性，而其于本案中，并不能提交证据证实被上诉人存在阻却、懈怠办证的行为，亦不能借由案外第三人原因而主张免除按约向被上诉人办理不动产权登记证的义务。综上所述，一审法院对于本案逾期办证违约责任、违约金的计算期限，以及计算标准认定并无不当，本院予以维持。上诉人比邦房地产公司的上诉缺乏事实依据，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费304元由上诉人昆明比邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一九年十月二十日书记员  郭亭恋