青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1382号上诉人（原审原告）：西宁恒大房地产开发有限公司，统一社会信用代码916301005649116356。法定代表人：王学生。委托诉讼代理人：高志强、曹涛涛。被上诉人（原审被告）：熊庆钢，公民身份号码×××，住江西省南昌市。被上诉人（原审第三人）：程千，公民身份号码×××，住青海省西宁市。上诉人西宁恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人熊庆钢、被上诉人程千执行异议之诉纠纷一案，恒大公司于2018年10月10日向西宁市城中区人民法院提起诉讼，请求判令停止对西宁市城北区柴达木路144号恒大名都小区8幢1单元1331号房屋的执行，解除查封，并由熊庆钢、程千承担诉讼费用。西宁市城中区人民法院于2019年3月11日作出（2018）青0103民初3420号民事判决，恒大公司不服提起上诉。本院于2019年7月26日受理后，依法组成合议庭于2019年10月10公开开庭进行了审理，程千经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理。现已审理终结。恒大公司上诉请求：撤销原判，停止对西宁市城北区柴达木路144号恒大名都小区8幢1单元1331号房屋的强制执行，并由熊庆钢、程千承担诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清。（一）一审法院认为恒大公司一审期间所提交的证据中没有涉及涉案房屋的“回购协议”,属于对回购行为的错误理解。我国现行法律、司法解释及行政规章中并无“回购”一词,该词汇系银行业与房地产开发商之间就房屋买受人未能偿还房贷导致房地产开发商代为清偿的一种称谓,其实质是银行将已经发放的房贷收回,银行作为房屋抵押权人的抵押权实质消灭。通常,回购以银行要求开发商代为清偿已到期房贷本息及剩余全部房贷即结束,双方并无签署所谓“回购协议”的惯例,事实上也并无此必要。只要开发商代偿了房贷本息,导致银行作为抵押权人的地位实质性结束,即宣告“回购”行为完成。一审认为没有涉及涉案房屋的“回购协议”,属于对房地产行业按揭购房流程的理解偏差。(二)一审法院认可涉案房屋的状态为“合同网签备案已办理”,但忽略了恒大公司仍为物权法意义上的房屋所有权人的事实。目前,涉案房屋仍网签备案在程千名下,但该网签备案是商品房买卖合同签订的必然程序,是房屋行政主管部门为防止开发商“一房多卖”采取的一种行政管理手段,并不产生物权变动的法律效果。在涉案房屋所有权转移之前,恒大公司作为房屋的所有权人,对涉案房屋享有所有权。一审法院认定恒大公司仅享有债权不享有物权,属于事实认定错误。二、一审适用法律错误《物权法》第九条第一款规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条:对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判定其是否系权利人:(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。依据上述法律及司法解释,可以确认案涉房屋的所有权人仍为恒大公司。恒大公司具有足以排除执行的理由和依据。一审法院依据《物权法》第七条、第十五条、第二十条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条及《民诉法》第二百四十四条之规定,判决驳回恒大公司全部诉请系适用法律错误。熊庆钢辩称，恒大公司与一审判决事实依据充分、适用法律正确，判决公平公正，应予维持。一审法院认定事实：熊庆钢与第三人程千因民间借贷纠纷，熊庆钢向法院提起诉讼，法院经审理作出了（2017）青0103民初1319号民事判决，程千于判决生效之日起十五日内偿还熊庆钢借款332402元及利息73793元。判决发生法律效力后，程千未按期自动履行给付义务，熊庆钢向法院申请强制执行，执行程序启动后，程千仍未按期履行义务，法院经查控，在西宁市不动产登记服务中心查封了登记在××区，建筑面积147.13m2的不动产（该不动产已网上签约并已预告登记），该房产抵押权人为中行西关大街支行。2018年9月12日西宁恒大房地产开发有限公司，以法院所查封的房产，系该公司自主开发建设的不动产项目，是程千以银行按揭贷款方式购买，因程千未向中行西关大街支行按期履行还款义务且无法取得联系，故该行函告恒大公司对程千按揭的房屋要求回购，并于2017年9月27日从恒大公司在中行的保障金账户中直接划扣，将程千拖欠的贷款本息及剩余未到期贷款全部结清，恒大公司将房屋回购，承担了保证责任。现法院查封了该房产，侵害了恒大公司的合法权益，为此，恒大公司提出执行异议，请求解除在西宁市不动产登记服务中心备案登记的的程千名下位××区不动产查封措施，停止拍卖程序。恒大公司提起的执行异议，一审法院受理后，进行了审查，认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人财产。该案中，一审法院依法采取强制措施查封了被执行人名下备案登记的位于西宁市××区的不动产，执行行为符合法律规定，执行行为并无过错。本案中被执行人未按期向银行履行还款义务，系被执行人与银行之间的是债权债务关系，其与异议人之间的商品房买卖合同是两个法律关系，异议人对银行履行了保证义务，但不因此导致商品房买卖合同的解除，故异议人的主张不成立，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定驳回异议人恒大公司的异议。至此，恒大公司向一审法院提起了执行异议之诉。另查，恒大公司在本案庭审期间，申请撤回了请求确认西宁市城北区柴达木路144号西宁恒大名都8幢1单元1331号房屋为恒大公司所有的诉讼请求。一审法院认为：恒大公司提起的执行异议之诉，其主张的理由是城中区人民法院在西宁市不动产登记服务中心，查封的由恒大公司开发建设，第三人程千以银行按揭贷款方式购买的已网上签约并已预告登记在其名下的在其××区房屋，该房产因程千未按期还贷，抵押权人中行西关大街支行，函告恒大公司对程千按揭的房屋要求回购，并从恒大公司在中行的保障金账户中直接划扣，将程千拖欠的贷款本息及剩余未到期贷款全部结清，恒大公司将房屋回购。现法院查封的房屋虽登记在程千名下，但该登记只是基于签订商品房买卖合同的网签备案性质，属于一种行政管理手段，并不等同于物权法上的产权登记，不具有物权变动的效力。况且合同生效并不等同于不动产产权变更。故程千尚未取得法律意义上的完全物权，仅享有物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，恒大公司诉讼请求，请求城中区人民法院停止对西宁市城北区柴达木路144号恒大名都小区8幢1单元1331号房屋的强制执行，解除查封。但是恒大公司在本案审理期间，所提交的相关证据中并没有涉及该房屋的回购协议，而恒大公司与第三人程千签订的商品房预售合同已实际履行，购房款恒大公司已收取，房屋已交付，合同网签备案也已办理。所以，恒大公司所出示的证据，不足以证明其本案诉讼主张的事实与理由的成立。依照已查明的案件事实，恒大公司履行了第三人程千银行按揭贷款的担保保证，将程千拖欠的贷款本息及剩余未到期贷款全部结清，该行为系合同行为，不能认定为涉案房屋的回购行为，依据民商事法律、法规的相关规定，恒大公司依法享有追偿权，但不享有物权。故此，恒大公司的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持，予以驳回。遂判决驳回恒大公司提出的停止对西宁市××区房屋的强制执行，解除查封的诉讼请求。本案二审期间，恒大公司及熊庆钢对一审查明的基本事实无异议，本院对双方均无异议的事实予以确认。二审查明，2012年12月30日，恒大公司与程千就涉案的8幢1单元1331室房屋签订了《西宁市商品房买卖合同》，房屋总价款为806130元，由程千以银行按揭的方式付款，于2012年12月30日前支付首付款246130元，剩余的560000元在2012年12月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。2013年1月21日，程千与中国银行股份有限公司西宁市西关大街支行签订了《个人一手住房贷款合同》，约定程千向该银行贷款560000元，贷款期限240个月，贷款的偿还按月等额本息还款，程千同意并授权该银行将全部贷款直接划至恒大公司账户，还约定程千以贷款所买的涉案房屋向该银行提供抵押担保，并办理抵押登记。2017年9月20日，中国银行股份有限公司西宁市西关大街支行向恒大公司发函告知：兹有购房人程千，购买西宁恒大名都住房一套，房号为8号楼1单元1331室，于2013年1月21日在我行申请并获得住房贷款56万元。截止2017年9月20日累计逾期8期，经调查程千因个人经营不善，还款能力及主动还款意识极差，为保证我行信贷资金质量，我行已于2017年1月26日书面请求贵公司协助催收，经我行与贵公司多次共同催收均无果。我行按照《个人购房按揭贷款推荐保证函》相关内容，请求贵公司承担连带责任保证义务，并对借款人所购房屋进行回购处理。截止2017年9月20日，程千已累计拖欠金额共计496463.68元（含未到期本金485246.7元，积欠本金5223.6元，积欠利息5922.99元，罚息70.39元），因贷款利息按日计息，具体金额以还款日为准。此款项在2017年9月27日，被中国银行股份有限公司西宁市西关大街支行从恒大公司保证金账户扣划，在付款回单附言处载明“程千贷款回购”。2016年11月17日，恒大公司取得包括涉案的8幢1单元1331室在内房屋的不动产权证。本院认为，案外人提起执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行，在此类诉讼中，人民法院需要审查案外人对执行标的是否享有所有权或者享有其他足以阻止执行标的执行的民事权益。所以根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，人民法院应依据案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益作出认定和处理，故恒大公司对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案的争议焦点。结合本案事实，程千与中国银行股份有限公司西宁市西关大街支行签订贷款合同后从该行按揭贷款560000元用于购买涉案房屋，因程千违约及逾期后不在偿还贷款，经该银行与恒大公司向程千多次共同催收无果，该银行行使抵押权从恒大公司账户扣划496463.68元。程千自己仅支付了首付款及部分贷款，其余近62%房款均是由恒大公司承担担保责任后给付银行。基于程千违约及向其数次催收房款程千均不予支付的情形，就存在如恒大公司给程千办理了房屋产权过户登记，程千所欠房款可能无法履行的风险。双方合同中已约定“如果买受人未按本合同约定向出卖人支付该商品房应付款，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无须协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何责任”。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”，所以恒大公司在取得不动产产权首次登记后行使不安抗辩权未给程千办理房屋产权过户登记，是因程千逾期并拒不偿还房款所致，非因恒大公司原因。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因涉案房屋不动产权是登记在恒大公司名下，不动产权人系恒大公司。商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的措施，商品房网签登记不直接产生不动产物权设立或变动效力，所以恒大公司就该不动产享有足以排除强制执行的民事权益，能够阻却法院对此的执行，对恒大公司的上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销青海省西宁市城中区人民法院（2018）青0103民初3420号民事判决；二、不得执行位于青海省西宁市××区房产；一审案件受理费100元、公告费300元及本案案件受理费100元、公告费600元，均由西宁恒大房地产开发有限公司负担。西宁市城中区人民法院（2018）青0103执异39号执行裁定于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长 靳 玲审判员 李 娟审判员 王 鹏 二○一九年十月二十三日书记员 王芳盛孙晓艺附：审理本案适用的法律《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判