呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3561号上诉人（原审原告、执行案外人）：孙红芳，男，1981年2月3日出生，无固定职业，住内蒙古自治区乌兰察布市察哈尔右翼中旗宏盘乡玉皇庙村。委托诉讼代理人：杜广树，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳景坤，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：张宏伟，男，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：胡美霞，内蒙古庆胜律师事务所律师。原审被告（被执行人）：内蒙古创世达商业建设有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区大学东路**。法定代表人：王建荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵文斌，男，该公司员工，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人孙红芳因与被上诉人张宏伟、原审被告内蒙古创世达商业建设有限公司（以下简称创世达公司）案外人执行异议之诉一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初8846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙红芳的委托诉讼代理人杜广树、岳景坤，被上诉人张宏伟的委托诉讼代理人胡美霞，原审被告创世达公司的委托诉讼代理人赵文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙红芳上诉请求：1、撤销一审判决,依法改判,支持孙红芳一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由张宏伟承担。。事实和理由：一审法院认定事实不清。2017年7月1日孙红芳与创世达公司签订了《商品房买卖合同》,购买了位于××路户,支付了购房款1443万元,创世达公司于2017年7月1日为孙红芳开具金额为1443万元的收据一张。创世达公司向孙红芳交付房屋后,在一审法院查封涉案房屋之前,孙红芳将该房屋出租给案外人使用。孙红芳购买的是商业用房,虽未自行使用该房屋,但将该房屋出租给他人使用的行为是以出租的形式对涉案房屋行使合法占有的权力。孙红芳是建设涉案房屋的实际施工人,在承建涉案房屋前,就与创世达公司达成以房抵债协议,创世达公司用房屋抵顶上诉人的工程款。孙红芳自身符合办理涉案房屋的过户登记条件,也曾要求创世达公司办理过户登记,但创世达公司没有积极主动的办理房屋过户登记事宜,对此事实创世达公司也予以认可。一审法院查封涉案房屋前,孙红芳已经以债务抵顶方式支付了涉案房屋的全部价款,占有该房屋,并非因上诉人自身原因未办理过户登记。因此,这些事实足以能够排除法院对涉案房的执行。张宏伟辩称，孙红芳所述与本案实际情况完全不符，一审法院对本案认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，孙红芳不享有足以排除强制执行的民事权益，其异议不成立。赛罕区人民法院做出的一审判决符合法律规定应依法予以维持。1、一审中孙红芳并没有提供任何证据证明真实的买卖抵债关系成立的合法证据材料。仅提供了一份买卖合同和收据，没有其他证据证明交易关系的真实存在及合法性。施工方同发包人及孙红芳并不具有直接的利害关系，施工人并非是孙红芳。因此其签订的买卖合同或陈述的抵债法律关系根本不存在、不真实、不合法。2、孙红芳所谓的出租陈述更没有合法有效的证据证明。本案所涉房屋查封时有现场录像为证，全部为完全空置，没有出租使用，没有交付他人的任何事实存在，更不可能交付给孙红芳使用，孙红芳的陈述没有事实依据和法律依据。3、至今所涉房屋仍在创世达公司名下，由创世达公司对外享有权利，孙红芳所处并非因其原因没有办理产权过户登记不存在。本案的基础交易关系不存在，没有转移占有，更没有办理产权登记的事实。一审法院认定事实清楚，判决正确，强制执行依法应予支持，没有证据和事实支持的案外人异议应予驳回，维持原判。创世达公司述称，同意孙红芳的上诉请求，创世达公司为维护孙红芳的合法权益，体现创世达公司诚信，既然房屋买卖做成了创世达公司就要认可。关于过户的问题，现在创世达公司正在办理，由于客观原因迟迟没有给客户办理房产登记，再次代表公司表示歉意。孙红芳向一审法院起诉请求：1、立即停止对呼和浩特市赛罕区竹园小区综合服务楼一层6-9号户4套商业用房的强制执行；2、张宏伟、创世达公司承担一切诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月1日，孙红芳与创世达公司签订《商品房买卖合同》，约定孙红芳（买受人）购买创世达公司（出卖人）位于××路户，该商品房用途为商业，暂定面积约为577．32平方米，总房屋价款金额为1443万元。创世达公司于2017年7月1日为孙红芳开具金额为1443万元的收据一张。张宏伟与创世达公司的合作开发房地产合同纠纷一案，一审法院于2018年8月22日依2018年6月5日作出的（2018）内0105执1633号执行裁定查封了创世达公司位于呼和浩特市××区、7、8、9号商业门脸房。孙红芳对一审法院上述查封提出书面异议，一审法院于2018年9月25日作出（2018）内0105执异232号执行裁定书，裁定驳回孙红芳提出的案外人异议。孙红芳对该裁定不服，提起本案诉讼。一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。孙红芳作为涉案商业用房买受人，需同时满足上述四个条件才能排除法院对该房屋的查封。《商品房买卖合同》签订日期为2017年7月1日，在一审法院查封该房屋之前，但孙红芳并无证据证明在一审法院查封之前已合法占有该房屋，故对其请求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求不予支持。对孙红芳是否以债务抵顶方式支付全部价款及涉案房屋未办理过户登记的原因，基于现有证据材料一审法院亦无法查明。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告孙红芳的诉讼请求。案件受理费100元，由原告孙红芳负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，孙红芳是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，孙红芳的举证不能证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，故孙红芳的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对其上诉请求不予支持。二审中，孙红芳申请中止本案，理由是内蒙古自治区高级人民法院作出（2018）内民申2146号裁定，裁定提审创世达公司与张宏伟（2017）内01民终4802号合作开发房地产合同纠纷一案；再审期间，中止原判决的执行。本院认为，内蒙古自治区高级人民法院因提起再审而裁定中止执行，最终执行标的是否继续执行将由再审案件的审理结果决定，而孙红芳本案诉讼请求能否成立则取决于其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，现孙红芳不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对其诉讼请求应予驳回，对其要求中止审理的主张不予支持。综上所述，孙红芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由孙红芳负担。本判决为终审判决。审判长 鄂 晓 红审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼 二〇一九年十月二十二日书记员 曹 文 婷