四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3849号 上诉人（原审被告）：四川青年置业有限公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路二段**青年城****楼****。 法定代表人：李强，董事长。 上诉人（原审被告）：四川泰合置业集团有限公司，住所，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路二段**青年城********div> 法定代表人：王仁果，董事长。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：杜黎宏，男，生于1981年1月17日，汉族，住四川省南充市顺庆区，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：何永林，男，汉族，生于1940年9月3日，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：胡仲荣，四川恒耀律师事务所律师。 上诉人四川青年置业有限公司（以下简称青年公司）、四川泰合置业集团有限公司（以下简称泰合公司）因与被上诉人何永林房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初4465号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 青年公司、泰合公司向本院提出上诉请求：撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初4465号民事判决，依法发回重审；本案一、二审案件诉讼费由何永林负担。事实与理由：一审法院程序违法。一审法院受理本案后，青年公司向一审法院提交了一份情况说明，该说明能够证实青年公司、泰合公司所涉房屋拆迁系国网四川省电力公司南充供电局（曾用名四川省电力公司南充电业局，以下简称南充电业局）与何永林合意进行拆迁安置，其中安置的费用按照青年公司、泰合公司承担25%、南充电业局承担75%的比例进行分摊。现何永林所诉纠纷非系青年公司、泰合公司原因导致形成，而作为共同拆迁主体的南充电业局应当作为案件当事人参加诉讼。青年公司、泰合公司依法申请了追加南充电业局，而一审法院在收到青年公司、泰合公司的追加申请后，对该程序问题没有对此进行处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》规定，申请追加第三人参加诉讼，人民法院如果认为不应当追加应裁定驳回追加申请；但一审法院对此程序问题没有作出任何处理，便径直开庭审理。一审程序违反法律规定。综上，请求二审法院支持青年公司、泰合公司的上诉请求。 何永林答辩称：本案事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。1.青年公司、泰合公司提到的程序违法不成立。《胜利路电业局宿舍房屋拆迁协议书》（以下简称《拆迁协议书》）是青年公司、泰合公司与何永林签订的，是合同的相对方。青年公司与南充电业局之间的经济纠纷，与本案处理的拆迁安置补偿不存在合同相对关系，不应在本案中一并解决，青年公司、泰合公司可以另案主张。因此本案不存在漏列当事人的情形，不存在程序违法。2.一审已查明泰合公司对本案承担连带责任，且何永林提供了充分的证据。本案的拆迁房屋符合拆迁安置的相关规定，符合交房条件，一审判决泰合公司承担连带责任，具有事实与法律依据。 何永林向本院提出诉讼请求：1.判令青年公司给付逾期过渡费至交房日为止（每年过渡费为20,565元），暂时计算2018年7月1日至2019年4月30日的逾期过渡费为17,137.5元；2.判令青年公司给付三年过渡期后逾期交房的违约金（按每天50元计算违约金至交房为止，现暂计算至2019年4月30日违约金为60,750元）；3.判令泰合公司对前两项诉讼请求承担连带责任；4.本案的诉讼费、保全费由青年公司、泰合公司承担。诉讼过程中，何永林增加、变更诉讼请求为：1.判令青年公司立即交付南充市顺庆区泰合青年城一区2幢5层2-1-5-9号的安置房；2.依法判令青年公司给付逾期过渡费至交房日为止（每年过渡费为20,565元），现暂计算2018年7月1日至2019年6月30日的逾期过渡费为20,565元，并支付500元搬家费；3.判令青年公司支付房屋差价款131,632元；4.判决泰合公司对前三项诉讼请求承担连带责任；5.本案诉讼费由青年公司、泰合公司承担。 一审法院审理查明，2011年12月16日，南充市人民政府召开会议，同意将南充电业局6号楼纳入“青年城”项目统一开发。 2012年5月2日，南充市人民政府召开常务会议，同意由南充电业局、青年公司等单位对南充电业局6号楼进行拆迁改造。 2012年9月15日，拆迁人青年公司与被拆迁人何永林签订《拆迁协议书》。该拆迁协议约定，由青年公司以产权调换方式给予何永林补偿；安置房符合国家住建部等相关部门指定的民用建筑设计标准，其交房标准与该小区对外销售的住宅商品房一致；在安置房交付时付搬家费500元；过渡期为36个月，过渡费标准为每月每平方米8元，第一年为6,855元；安置房实测建筑面积与安置房基本换房面积标准128.5平方米有误差的，按3,800元每平方米的标准相互补差；双方应在安置房综合验收合格后，交接房之日结清各项款项；违约责任按《胜利路口电业局宿舍第六幢独立产权住户拆迁补偿安置方案》（以下简称《补偿安置方案》）执行；泰合公司履行拆迁人的义务，并对拆迁协议内容担保；《拆迁协议书》附件《补偿安置方案》与协议具有同等法律效力。该《拆迁协议书》由泰合公司、青年公司、何永林签名或签章。同日，青年公司与何永林签订《补偿安置方案》，约定36个月过渡期满后，逾期在12个月以内的增加1倍过渡费即16元每平方米每月，逾期在一年以后的增加2倍过渡费，即24元每平方米每月，交接安置房时按实际过渡期结算过渡费；安置房综合验收合格后，由拆迁人直接将所有钥匙（单元门禁系统、进户门钥匙、装修钥匙、电梯卡或电梯钥匙）交给被拆迁人或物业公司；《补偿安置方案》与《拆迁协议书》具有同等法律效力。 2013年12月16日，南充市土地储备中心与南充电业局签订案涉房屋的《土地收储补偿协议》。 2015年6月23日，南充市国土资源局向青年公司复函，同意将吴建国等56户取得的位于南充市顺庆区净用地面积571.76平方米国有建设用地使用权转让给青年公司使用，土地用途为住宅用地，土地使用年限为70年，从2015年2月8日计算。 2017年5月5日，南充仁恒测绘有限公司经青年公司委托对案涉工程出具测绘结论。该测绘报告经南充市房地产管理局审核备案。案涉房屋的实测面积为93.86平方米。 2017年12月25日，何永林与青年公司签订选房确认单，确认选房为5层9号。 2018年4月28日，南充市公安消防支队对案涉工程消防竣工验收合格。 2018年5月21日，南充市城乡规划和测绘地理信息局对案涉工程规划验收合格。 2019年4月25日，建设单位青年公司组织监理单位、勘察单位、施工单位、设计单位等对其开发的青年城一区1、2号楼、地下室进行了竣工验收，结论是竣工验收合格。 2019年6月11日，南充市建设工程质量安全监督管理站对案涉工程出具《建设工程质量监督报告》，结论是该项目具备竣工备案条件，建议准予备案。 一审法院认为，何永林与青年公司、泰合公司签订的《拆迁协议书》及其附件《补偿安置方案》系三方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，各方当事人应当依约履行合同义务，行使合同权利。关于案涉房屋是否达到交付条件的问题。首先，根据国务院2019年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容”之规定，经过工程质量监督单位核定质量等级等内容是商品房交付的法定条件，而案涉房屋已经竣工验收，且南充市建设工程质量安全监督管理站对案涉房屋已评定为质量合格，并确定案涉工程具备竣工备案条件，故案涉房屋符合法定的交付条件。第二，案涉《拆迁协议书》及《补偿安置方案》中对房屋交付的标准有三种约定，一是“所有安置房均符合国家住建部等相关部门指定的民用建筑设计标准，其交房标准与该小区对外销售的住宅商品房一致”，二是“甲乙双方须在安置房综合验收合格后，交接房之日结清各种款项，否则甲方有权拒绝交房”，三是“安置房综合验收合格后，由拆迁人直接将所有钥匙（单元门禁系统、进户门钥匙、装修钥匙、电梯卡或电梯钥匙）交给被拆迁人或物管公司”。其中第一种约定不明确，第二种及第三种约定均是安置房综合验收合格即应交付房屋，明确具体，应以后两种约定为准。“综合验收”规定在国务院2011年颁布实施的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”，该条款已被2019年修订后的《城市房地产开发经营管理条例》所废止，故房地产主管部门现在已经不再对房屋组织综合验收。结合本案查明的事实，案涉房屋已经竣工验收合格、消防验收合格、规划验收合格，故案涉房屋已达到约定的交付标准。综上，青年公司应当将案涉房屋交付给何永林。根据案涉《拆迁协议书》约定，青年公司应在交付房屋时向何永林给付搬家费500元并结算房屋差价款。关于泰合公司应否对青年公司的案涉债务承担连带保证责任的问题。案涉《拆迁协议书》中第十二条、第十三条明确约定，泰合公司对案涉债务向何永林进行担保。根据《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，因何永林、泰合公司对保证方式约定不明确，故泰合公司应当对案涉债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定，泰合公司仅应对案涉《拆迁协议书》中青年公司对何永林的金钱债务承担连带保证责任；而青年公司向何永林交付房屋，属于青年公司对何永林履行的特定的非金钱债务，该非金钱债务不应由泰合公司承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十条之规定，判决：一、青年公司在判决生效后十日内向何永林交付南充市顺庆区泰合青年城一区2幢1单元5层9号拆迁安置房；二、青年公司在判决生效后十日内向何永林支付逾期过渡补助费（从2018年7月1日起按照每年20,565元的标准支付至实际交房之日止）、搬家费500元、房屋面积差价款131,632元；三、泰合公司对青年公司的上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回何永林的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理5,951元，由青年公司负担3,000元，泰合公司负担2,951元。 二审审理期间，当事人未提供新的证据。 二审审理查明，2012年9月15日，拆迁人青年公司与委托拆迁人南充电业局、被拆迁人何永林签订《补偿安置方案》。 2019年7月9日，青年公司、泰合公司申请追加南充电业局为本案第三人。一审法院在2019年8月22日庭审中对泰合公司的该申请作出了口头裁定，认为第三人参加诉讼应是自己申请参加诉讼或者法院依职权通知参加诉讼，故不同意泰合公司的追加申请。 二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为,根据当事人的上诉及答辩，本案争议焦点为一审法院未追加南充电业局为本案第三人是否存在程序违法。 根据本案《拆迁协议书》内容，合同的相对方是拆迁人青年公司与被拆迁人何永林，南充电业局不是该拆迁协议的相对方；根据2012年9月15日《补偿安置方案》的内容，南充电业局仅是委托拆迁人；同时一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”之规定，在庭审中对青年公司、泰合公司申请追加南充电业局为本案第三人已作出口头裁定，即不同意青年公司、泰合公司的追加申请。一审对该程序的处理并不违反法律规定，故青年公司、泰合公司上诉称一审程序违法的理由不成立。 综上，青年公司、泰合公司的上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,902元，由上诉人四川青年置业有限公司、四川泰合置业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  蒙琼梅 二〇一九年十月三十一日 书记员  任珍波