江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终2653号上诉人（原审被告）：樊修伟，男，1982年5月22日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被上诉人（原审原告）：淮安市兴华房地产有限公司，住所地淮安市淮阴区王兴镇王兴街（镇政府文化活动中心**）。法定代表人：蔡保定，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙友明，江苏兴宇律师事务所律师。原审第三人：薛光，男，1968年10月20日出生，汉族，住淮安市淮阴区。上诉人樊修伟因与被上诉人淮安市兴华房地产有限公司（以下至判决主文前简称兴华公司）、原审第三人薛光排除妨害纠纷一案,不服淮安市淮阴区人民法院（2018）苏0804民初6959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。樊修伟向本院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回兴华公司一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、樊修伟占有案涉房产属合法占有。其按照市场价格已向兴华公司授权的薛光支付了对价，薛光当时是兴华公司的总经理，当地人都知道案涉小区是薛光等人一起开发的，一审判决未查清兴华公司与薛光之间关系，即作出判决属认定事实不清；2、樊修伟在占有案涉房屋之初，是经过兴华公司配合才能办理水电入户相关手续，兴华公司对樊修伟的入住是明知且认可的，兴华公司一审称其不知道案涉房屋被占用不符合事实；3、兴华公司至今仍是案涉房产的登记所有人，是因为其怠于履行为业主办证的义务，樊修伟曾多次与同小区其他业主一起要求兴华公司办理房产证被其推脱，故初始登记证并不能证明案涉房产归兴华公司所有。兴华公司答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。薛光陈述称，案涉房屋买卖时，其是兴华公司总经理，是代表兴华公司向樊修伟出售的房屋，案涉房屋的水、电、物业费等手续都是兴华公司经手办理或收取，其认同樊修伟的上诉请求。兴华公司一审起诉请求：判令樊修伟迁出兴华公司所有的位于兴达广场小区9号楼303室房屋。一审法院查明，位于淮安市原淮阴区的兴达广场小区由兴华公司开发建设，其中兴达广场小区9号楼303室现登记所有权人为兴华公司。樊修伟向薛光支付购房款后，居住在**楼**房屋至今。2012年10月22日，薛光与时任兴华公司法定代表人卓鸿泰签订《股权转让协议》一份，其中第二条约定，薛光自愿将其持有的兴华公司10%股份转让给卓鸿泰，转让价款100万元；第三条约定，卓鸿泰以35万现金及包含本案所涉房屋在内的兴华公司的7套房屋过户给薛光折抵100万元；协议签订后五日内办理工商登记手续及房屋转让合同（也可由薛光五日后自行决定转让时间和受让人）。2009年10月30日，兴华公司聘任薛光担任总经理一职。一审另查明：2015年4月23日，一审法院立案受理薛光诉卓鸿泰、兴华公司股权转让纠纷一案。经审理认为，2012年10月22日，薛光与卓鸿泰签订的《股权转让协议》第三条中约定兴华公司以其所有的7套房屋折抵股权转让款的约定，因该7套房屋系兴华公司的财产，卓鸿泰并无处分权，且兴华公司明确表示拒绝追认，故该约定无效。该案判决作出后，薛光、卓鸿泰上诉至本院。本院经审理认为，2012年10月22日，薛光与卓鸿泰签订的《股权转让协议》第三条，因条款中确定的房屋为兴华公司所有，兴华公司并非《股权转让协议》的相对方，且兴华公司否认以房屋折抵股权转让款的事实，故薛光依据该协议第三条主张权利不应予以支持。2016年2月23日，本院驳回薛光、卓鸿泰的上诉，维持原判。2016年9月，兴华公司在兴达广场小区9号楼303室入户门上张贴搬离通知，要求樊修伟搬离前述房屋。一审法院认为：无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物；妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案中，因兴华公司为涉案房屋登记所有权人，故应由樊修伟举证证明其系合法占有涉案房屋。樊修伟经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了其抗辩的权利。薛光与时任兴华公司法定代表人卓鸿泰签订的《股权转让协议》中有关以涉案房屋折抵股权转让款的约定已经生效判决作出认定，薛光无权处分涉案房屋。薛光虽曾担任兴华公司总经理一职，但兴华公司对薛光向樊修伟出售涉案房屋，一直未予追认。综上，樊修伟无证据证明其系合法占有涉案房屋，对兴华公司要求樊修伟搬离淮阴区兴达广场小区9号楼303室的诉讼请求，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，作出一审判决：樊修伟于判决生效之日起十日内搬出淮阴区兴达广场9号楼303室。案件受理费80元，由樊修伟负担。二审中，兴华公司向本院提供以下证据：证据1、兴华公司与兴达广场小区业主在2012年-2014年期间所签订的《商品房买卖合同》及收款收据、汇款凭证（其中有部分已经办理了房产证），证明当时不存在薛光陈述的兴华公司无法签订合同，无公司账户收取购房款的情形。证据2、兴华公司章程，证明总经理的权限不包含代表公司出售房屋。薛光质证称：对证据1真实性无法确定，因为其当时不是兴华公司的股东。其中有部分业主的购房款是直接汇入个人账户，而不是兴华公司的对公账户，说明当时兴华公司收款的账户已经被注销，因薛光是兴华公司总经理，故也存在将购房款汇入个人账户，代表兴华公司售房的情形；对公司章程无异议。薛光向本院提供以下证据：证据1、售楼处人员所拍摄的2014年10月份左右在售楼部展出的住宅房源销售表，其中兴华公司已就涉案房屋标上红点，代表该房属于已出售房屋，证明兴华公司当时是知道而且认可涉案房屋已被销售的事实；证据2、兴华公司的工商登记资料及（2018）苏0804民初3048民事判决书、（2012）淮商初字第0575号民事判决，证明兴华公司的法人多次反复变更，旨在恶意串通损害股东及业主的利益；证据3、7号楼、9号楼买房业主的清单（来源于原王兴镇村镇建设服务站）及买房人出具的九张欠条（复印于兴华公司），该清单中除了本案上诉人，还有刘芹、朱文宝、王树青等都是同类型模式销售的，是薛光经手的，欠条是买房人出具给兴华公司的，当时兴华公司销售给这些人的房屋均未签合同，购房款均未进入公司账户，具体由谁销售的房屋，就用个人账户收款，证明薛光销售案涉房屋是代表兴华公司的职务行为；证据4、兴华公司与案外人于2011年10月9日签订的《用电工程承包合同》、结合一审已提供的2012年2月8日兴华公司出具的委托书、非居民用电申请表、启动方案编制工作委托书，证明兴华公司的每户房屋的用电分户表及户头费都是兴华公司负责并支付的，其中户头费是需要提供买房人的信息，户头费及对应的信息都是兴华公司提供的，案涉房屋户主的信息也是兴华公司提供给供电公司的；证据5、自来水安装协议书，证明兴达广场的物业是兴华公司自己管理，包括本案上诉人在内的自来水用户信息及初装费也是兴华公司提供的。兴华公司质证称：对证据1真实性不予认可，没有经过兴华公司确认；对证据2真实性无异议，但不认可关联性；对证据3因为是复印件故不认可真实性，即便真实，也是因当时工人闹事及欠付工程款等问题，该小区房屋的销售被王兴镇镇政府监管，镇政府监管后将所收取的部分购房款直接支付了工人工资，故该清单也是镇政府自行统计的，而不是兴华公司提供的，不能达到薛光举证目的。其中即便有的购房款是汇入个人账户，也是要经过公司盖章出具收据的；对证据4、5真实性无异议，但与本案无关，兴华公司是支付了水电安装的初装费，至于上诉人等侵占了房屋后去变更的户名与兴华公司无关。樊修伟向本院提供了其给付清理垃圾费的收据及向网络公司支付入户费的收据，以其为户名的电费缴费卡、电费缴费发票及用水明细，证明涉案房屋其是有权占有。兴华公司对该组证据证明目的不认可，薛光认可樊修伟提供的证据。二审中，本院依职权向现任淮阴区淮高镇村镇建设服务站站长，曾任淮阴区王兴镇村镇建设服务站站长的王荣中进行调查，形成了调查笔录一份。王荣中陈述，案涉小区是兴华公司开发建设，当时因股东之间发生矛盾，原王兴镇镇政府和派出所的人员组织当时的股东进行协调，形成《股权转让协议》一份，协调的结果是薛光退股，其所投入的资金由卓鸿宾退还，因为卓鸿宾称没有钱，就拿7套房屋抵给薛光，兴华公司要配合办理房屋过户手续。薛光拿到房屋后就开始出售，出售了6套，买房人装修好就入住了，其中1套好像是刘国平（实为张国平）购买的，因为其付清了全款，故要求薛光带其到兴华公司签订了合同。后因为就该6套房屋的办证问题，薛光与卓鸿宾多次发生矛盾，刘国平通过诉讼办到房产证。因为其他房屋开票税收由谁承担的问题，薛光与卓鸿宾矛盾激化，卓鸿宾就不再配合办理手续，至今其他5户仍未办证。一审卷宗中建设服务站盖章确认的证明是真实的，但不是为了办理水电入户的，而是因为发生本案争议后，建设服务站出具证明，旨在证明谢华等人是实际入住的人。案涉小区的水电入户手续，是在建设服务站的组织下，先办到其他户名下，然后由实际入住的人持买房凭据到建设服务站盖章，再到相关部门办理户名变更手续。薛光对该调查笔录及内容认可。上诉人与兴华公司在本院限定期限内未发表质证意见，视为其放弃相关的质证权利。本院经审查，确认兴华公司所举证据的真实性，但与本案无关，不作为本案证据使用；对薛光所举的证据1、3真实性不予确认，对证据2、4、5的关联性不予确认，不作为认定本案事实的证据；对樊修伟所举证据的真实性认可，但不能达到其举证目的，不予采信；对本院调取的证据予以采信，作为认定本案事实的证据。本院经审查，确认一审法院查明事实。另查明，2012年10月22日，薛光与卓鸿泰签订的《股权转让协议》第三条约定，卓鸿泰以35万元现金及兴华公司现有7套房屋（每套20万元）过户到薛光折抵股金100万元，具体房屋位置为8号楼的406、505、506室，9号楼的303、306、403、404室。卓鸿泰处有卓鸿宾的签字。本案二审中，樊修伟到庭陈述，其最初看到的房子是兴华公司的房子，后来其朋友介绍到薛光处购买，其朋友就说房子是薛经理的，案涉房屋是9号楼2单元303室，面积是92.4平方米，总价是16万元，是大约2012年左右从薛光处购买，大约在2015年付钱，至今尚有3万元未付，房价是与薛光谈的，售楼处当时房屋均价是每平方米1900元，因为薛光是兴华公司总经理，其有权出售案涉房屋，上诉人的房屋钥匙也是从兴华公司售楼处朱嫦娥手中领取的。兴华公司陈述，朱嫦娥是薛光的外甥女，后来被聘为兴华公司的售楼人员，房屋的钥匙是保管在朱嫦娥手中，其还代物业公司收取物业费。兴华公司曾经按照物业服务合同向物业公司袁中甫支付前期物业费4.5万元，但对此没有证据，亦未就物业公司对兴达广场小区进行物业管理提供证据。本院认为：上诉人购买案涉房屋构成善意取得，其占有使用该房属于有权占有，兴华公司无权要求上诉人搬迁。理由如下：第一、案涉房屋系经兴华公司当时的法定代表人卓鸿泰授权，由卓鸿宾代表卓鸿泰与薛光于2012年10月22日签订的《股权转让协议》中约定以房抵股权转让款给薛光的7套房屋之一，除了本案上诉人所购房屋，薛光自留一套，其余5套均由薛光出售给了案外人，并由其收取了购房款。但因案涉房屋系兴华公司所有，且经生效判决认定前述《股权转让协议》中以房抵股权转让款的约定无效，故薛光出售案涉房屋系无权处分。第二、上诉人作为普通百姓，购房时在明知薛光系兴华公司总经理的基础上，对案涉房屋系薛光所有是基于《股权转让协议》进行了初步审查，已尽到了谨慎的审查义务，其买房系善意的、并无过失。第三、上诉人已就案涉房屋支付了合理的对价。第四、上诉人从薛光手中买房后是从兴华公司的员工朱嫦娥手中取得房屋钥匙，亦印证了当时《股权转让协议》的以房抵款条款的真实性并经实际履行，可知上诉人在购买案涉房屋并无过失。综上所述，虽然薛光对案涉房屋无权处分，但上诉人购买房屋属善意取得，对案涉房屋系有权占有，且实际上，上诉人亦拿房入住多年，如因兴华公司内部之间的矛盾而要求上诉人搬迁将损害上诉人的合法利益，故对兴华公司的诉讼请求不予支持。因二审中出现新证据，导致一审法院对上诉人是否属有权占有案涉房屋的事实认定有误，予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销淮安市淮阴区人民法院（2018）苏0804民初6959号民事判决；二、驳回淮安市兴华房地产有限公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元（上诉人预缴），合计160元，均由淮安市兴华房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  张兆宇审判员  邹艳萍二〇一九年十月二十九日书记员  李 戎