鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初3666号原告：李友俊，男，汉族，1966年8月9日出生，住址：辽宁省灯塔市。被告：鞍山港龙国信置业有限公司，住所：鞍山市达道湾开发区中小企业创业园****厂房**办公室。法定代表人：刘完树，董事长。委托诉讼代理人：马健，该公司员工。原告李友俊诉被告鞍山港龙国信置业有限公司（以下简称港龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理，原告李友俊、被告委托诉讼代理人马健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2015年7月4日和2015年7月29日签订的两份《商品房买卖合同》2、要求被告返还原告全部房款81712元，合同第九条赔违约金24513.6元。房款110177元，合同第九条赔违约金33053.1元，自营保证金10000元，共计259455.7元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订了二份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的鞍山义乌国际商贸城的二处商铺，但至今未能按合同约定日期交房。港龙公司辨称，双方签订的合同合法有效，补充协议高于合同正文，补充协议第八条是经过双方共同协商约定，因此买卖合同应当继续履行，被告于2015年9月26日向义乌商贸城统一交付房屋，根据相关文书，原告认可被告已将房屋交付给鞍山义乌国际商贸城的交付行为，被告履行了合同义务，不同意解除合同。按照第八条约定原告同意无需支付违约金，并且被告承诺在2017年6月可以启动，合同继续履行没有障碍，对于原告诉讼请求，请求法院不予支持。并且补充协议原告同意退房，本案商品买卖能够实现，原告购买房屋时知道需交由物业公司统一管理经营，并且约定从2018年10月1日开始收取租金，义乌商贸城可以开业，因此原告主张解除合同没有依据，原告依据的条款是2015年7月6日、10月6日前交付，依据商品房相关解释超出1年的解除合同处置期间，其解除权已经消灭，原告要求的违约金过高，请法院予以降低调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据有：商品房买卖合同两份、发票三张、商铺委托经营管理协议两份、收款收据两份、原告的部分陈述。被告提供的证据有：被告的部分陈述。以上证据经本院审查,所证事实足资认定，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告双方签订《商品房买卖合同》二份，原告购买被告开发的鞍山义乌国际商贸城的二处商铺，分别为位于鞍山市铁西区建设大道969号A馆4层4街28的商铺，产籍号2-60-9-3596，建筑面积21.68平方米，总房款为110177元；位于鞍山市铁**建设大道**A馆**4街**的商铺，产籍号2-60-9-3591，建筑面积14.36平方米，总房款为81712元。合同第八条约定：产籍号2-60-9-3596的商铺出卖人应当在2015年10月6日前、产籍号2-60-9-3591的商铺出卖人应当在2015年7月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30天的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。合同附件四，补充协议第八条约定：关于本合同第九条的补充约定：因专业市场的特殊性，公共区域装修、招商运营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场做旺，如出现逾期交房，买受人同意不退房；逾期不超过90天的，买受人同意出卖人无需支付违约金。第十一条约定；关于市场统一运营管理和繁荣的约定：买受人须在合同签订时与出卖人指定的经营管理公司签订相关协议。另查，原告缴纳房款共计191889元。截止一审辩论终结前，原告所购买的商品房仍未达到国家和地方人民政府所规定的交付标准。原告并未实际接收房屋。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照商品房买卖合同约定，被告分别应当在2015年10月6日、2015年7月6日前，将符合国家和地方人民政府的有关规定的商品房交付给原告。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。被告辩称依照合同补充条款第八条的约定原告不应解除合同。该约定已经明确了因公共区域装修、招商运营、主力业态商家装修开业等原因延期交房，买受人不退房。而被告是因为不能交付符合国家和地方人民政府的有关规定的商品房，导致逾期交房，不属于合同补充约定的内容。因此，对被告的该项辩解，本院不予采纳。关于被告辨称原告委托鞍山义乌商贸城管理有限公司接收房屋，鞍山义乌商贸城管理有限公司已经接收房屋，故被告没有违约一节，首先，根据鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议第二条第2款的约定，只有在原告逾期办理该商铺交接手续的情况下，鞍山义乌商贸城管理有限公司才获得授权代理原告接收房屋，而被告没有在合同约定的期限内通知过原告接收房屋，合同约定的条件未成就，鞍山义乌商贸城管理有限公司并未获得授权代为接收房屋，因此，鞍山义乌商贸城管理有限公司没有取得代为原告接收房屋的代理权。其次，鞍山义乌商贸城管理有限公司是在被告已经违约的情况下交付的房屋，即使鞍山义乌商贸城管理有限公司代原告接收房屋，也属超越代理权，现原告明确表示不同意接收房屋，故鞍山义乌商贸城管理有限公司接收房屋的行为对原告无效。综上，被告的此项辨称没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告辩称原告提出要求解除合同的期限已经超过法定期限一节，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”这条是在当事人没有约定的情况下行使解除权的除斥期间，而本案中原、被告双方签订的商品房买卖合同中已经约定了解除权的行使期限，因此，该条款不适用于本案，故对被告的该项辩解，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订的商品房买卖合同已经约定逾期超过30日后，买受人有权解除合同。故对原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。被告未按照约定交付符合国家和地方人民政府的有关规定的商品房，被告已经构成违约，故原告请求退还已付购房款81712元及110177元有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告请求被告赔偿24513.6元违约金及33053.1元违约金一节。双方签订的商品房买卖合同约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。原告缴纳房款81712元，违约金应为81712元×30%＝24513.6元；原告缴纳房款110177元，违约金应为110177元×30%＝33053.1元，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求被告返还自营保证金10000元一节，收款单位为鞍山义乌商贸城管理有限公司，并非被告，此项请求无法律事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李友俊与被告鞍山港龙国信置业有限公司之间签订的两份《商品房买卖合同》；二、被告鞍山港龙国信置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告李友俊购房款共计191889元；三、被告鞍山港龙国信置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告李友俊违约金共计57566.7元。四、驳回原告李友俊的其他诉讼请求。本诉案件受理费5192元（原告已预交），由原告自行承担150元，由被告承担5042元，被告在给付上述款项时，一并给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鞍山市中级人民法院审判长  李玮恒审判员  庞晓林审判员  赵紫峰二〇一九年十月八日书记员  郑美玲