福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽民申2778号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：刘声锵，男，1963年1月10日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：王祥，男，1972年5月8日出生，汉族，住福建省福清市。 被申请人（一审第三人、二审上诉人）：福州市仓山区翔兴房产中介所，住所地福建省福州市仓山区建新镇金港路**金山桔园**景园**楼**06店面。 经营者:黄益行。 被申请人（一审第三人、二审上诉人）：福州中环互联房地产经纪有限公司，，住所地福建省福州市鼓楼区乌山西路**洪山科技园创业中心大厦第** 法定代表人：戴立华，该公司总经理。 再审申请人刘声锵因与被申请人王祥、福州市仓山区翔兴房产中介所（以下简称翔兴中介所）、福州中环互联房地产经纪有限公司（以下简称中环公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民终1684号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 刘声锵申请再审称：（一）一审法院以“涉案房产土地证无法办理，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现”为由，判决解除各方签订的《福州市城市房屋存量房买卖居间合同》属于认定基本事实缺乏证据证明及合同条款理解错误。1.涉案房产土地证只是暂时不能办理，并非永远无法办理。二审过程中，再审申请人已提供北京市第二中级人民法院作出的中止对涉案房屋所对应土地使用权的执行。再审申请人目前已经办到涉案房屋的不动产权证，故一审法院就该事实的认定错误。2.从合同条款理解，合同第二条明确约定土地证以出证编号为准，并未约定土地证出证的具体时间，合同第七条只约定“双方需于2017年9月10日内至银行办理按揭贷款签约手续，产权注销抵押完善后叁日内办理产权过户登记手续”，并未约定办理土地证过户登记手续时间，故一审法院以合同无法继续履行，合同目的无法实现为由解除合同无事实及合同依据。（二）本案属于典型的缔约过失责任，各方当事人应承担的是过错责任，一、二审法院依据《合同法》第八条、第九十四条第（四）项判决解除合同，各方承担违约责任，属于适用法律确有错误。1.本案争议焦点为各方在签订合同前是否违反先合同义务而造成对方信赖利益损失所应承担的民事赔偿责任。2.合同订立前涉案房屋没有土地证，翔兴中介所、中环公司及王祥均明知。翔兴中介所、中环公司作为专业的居间人，在提供咨询、收集房源信息前没有对土地证进行询问、调查、核实，违反了先合同义务。3.王祥在订立合同前，未要求查看涉案房屋的产权证，在明知涉案房屋没有土地证的情况下，也未询问、审查具体原因，亦明显违反先合同义务。4.在再审申请人有产权证、无土地证的情况下三方签订的合同流程存在明显的逻辑错误。5.关于翔兴中介所、中环公司及王祥应承担缔约过失责任的赔偿范围，至少应赔偿刘声铿误工费、律师费等损失。即使再审申请人有过错，也仅仅在被申请人王祥举证的范围内承担过错赔偿责任，而非违约责任。（三）退一步说，即使本案属于违约责任，而非缔约过失责任，一、二审法院以合同第十三条约定的20万元违约金为基数，苛以再审申请人6万元的赔偿责任，明显未考虑本案实际，也不符合该20万元违约金设立的合同目的，属于适用法律错误。1.合同第十三条约定的20万元违约金是建立在一方主观恶意违约的基础上，本案中再审申请人并无主观恶意违约的可能。2.退一步说，如非要对再审申请人苛以赔偿责任，也应要求被申请人王祥对其损失承担举证责任。3.退一万步说，如认定再审申请人存在违约行为，亦应根据公平原则和诚实信用原则予以衡量对违约金进行合理调整。综上，请求撤销一、二审判决，改判驳回被申请人王祥一审本诉请求，支持再审申请人一审反诉请求。 本院经审查认为，本案争议的焦点为诉争合同是否应予解除、本案所涉合同责任属缔约过失责任还是违约责任，原审判决确定的违约责任承担是否正确。 诉争《福州市城市房屋存量房买卖居间合同》由刘声锵作为甲方（卖方）与王祥作为乙方（买方）及翔兴中介所作为丙方（信息咨询门店）、中环公司作为丁方（居间方）于2017年8月7日签订，约定刘声锵将其所有的坐落于福州市南屿镇乌龙江南大道89号顺华世纪鸥洲Ａ-9＃楼201单元的房产出售给王祥。合同第二条约定，甲方出售的房屋为城市房屋，房产证（不动产权证）编号：侯房权证Ｈ字第××号，土地证编号为以出证编号为准。合同第三条约定，甲方保证对该房屋拥有完全、合法的处置权，无权属争议、无债务纠纷，提供的材料真实有效，可上市交易并能够将房屋交易转让登记给乙方。合同第七条中约定，甲方同意乙方申请银行商业按揭贷款方式支付房款；甲乙双方于2017年9月10日内至银行办理按揭贷款签约手续。甲方双方需于产权注销抵押完善后叁日内办理产权过户手续，在乙方领取其名下权属证书当日至银行解冻给甲方。合同第十三条约定，若甲、乙任何一方未在约定期限内履行合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲、乙任何一方违约，则守约方有权要求违约方支付违约金200000元整。合同签订后，王祥依约向中环公司支付购房定金并办理首付款购房资金监管。根据合同约定，刘声铿应履行协助办理产权过户手续之合同义务。但因诉争合同项下房屋对应的土地使用权被司法查封，故诉争房屋的产权变更登记无法进行，经中环公司催告，房产过户手续仍于合理期限内无法办理。据此，合同约定的解除条件成就，王祥可依约行使合同解除权。王祥诉请解除合同，原审法院予以支持，并无不当。 关于本案所涉合同责任的性质问题。刘声铿申请再审称，本案属典型的缔约过失责任，各方应承担过错责任。我国《合同法》第四十二条规定的缔约过失责任，是指在合同缔结过程中，因一方当事人有违诚实信用原则的过失行为或双方当事人均有违诚实信用原则的过失行为，致使合同不能成立，或者合同被确认为无效，或者合同被撤销，造成确信该合同能够有效成立的当事人受到损害时，应当承担损害赔偿责任。与违约责任不同，缔约过失责任发生于缔约过程中而不是发生在合同成立以后。只有在合同尚未成立，或者虽然成立，但因不符合法定的生效要件而被确认为无效或被撤销时，缔约人才应承担缔约过失责任。本案中，诉争《福州市城市房屋存量房买卖居间合同》合法有效，合同各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。因此，刘声铿作为出卖人因不能履行合同项下办理案涉房屋过户登记手续义务，应承担违约责任，其主张各方当事人应承担缔约过失责任，理由不能成立。 关于原审判决确定的责任承担问题。本案中，诉争合同项下房屋无法办理产权过户致合同无法继续履行及合同解除。虽然无法进行产权变更登记的原因系该房屋对应的土地使用权被司法查封，属开发商原因所致，但该因第三人原因，并不能免除刘声铿作为合同方应当向合同相对方承担的违约责任。诉争合同包含了各方当事人之间的房屋买卖及居间服务合同关系，签约各方均应按约履行各自义务并承担履行不能的相应后果。由此，原审法院根据合同的实际履行情况、合同解除的原因等情形，确定刘声铿承担约定违约金20万元的30%，已臻合理。刘声铿主张违约金过高，但未提供相应的证据予以证明，且原审法院确定各方包括王祥在内均应分担合同解除的责任，实际上已经体现了对约定违约金的调整。据此，刘声铿主张原审判决由其支付约定违约金的30%，过于严苛，理由亦不能成立。 综上所述，刘声铿的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，依法应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回刘声铿的再审申请。 审 判 长  陈 敏 审 判 员  卢椰枫 代理审判员  陈 梁 二〇一九年十月八日 法官助理张天栋 书记员李佳玲 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。