广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初7073号原告：崔帅政，男，1993年6月12日出生，汉族，住河南省巩义市，委托代理人：陈兴源，系广东法道行事务所律师。被告：库平，男，汉族，1985年2月11日出生，汉族，住广东省江门市新会区，第三人：林冬梅，女，1983年7月16日出生，汉族，住广东省江门市新会区，原告崔帅政诉被告库平合同纠纷一案,本院于2019年7月24日立案受理后,根据原告崔帅政的申请，依法追加林冬梅为第三人，并由审判员杨婷焕适用简易程序,于2019年9月25日公开开庭进行了审理，原告崔帅政的委托代理人陈兴源、被告库平到庭参加诉讼，第三人林冬梅没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔帅政诉称：林冬梅、库平与广东龙辉地产经纪有限公司（以下简称龙辉公司）于2019年2月22日签订《房屋买卖合同》，约定：林冬梅购买库平位于江门市××××室，成交价555000元；林冬梅应向龙辉公司支付代理服务费11100元，库平应向龙辉公司支付代理服务费5000元，林冬梅向库平支付定金30000元，买卖双方任何一方违约造成该物业无法转让的，将违约方已付（或要付）的等额定金作赔偿之违约金的50%支付给龙辉公司作为代理服务费。合同签订后，林冬梅依约向库平交付定金30000元，后因资金不足，林冬梅放弃购买上述物业，但库平一直未依约向龙辉公司支付代理服务费20000元，崔帅政与龙辉公司于2019年5月22日签订了《债权转让协议》，约定龙辉公司于2019年2月22日签订《房屋买卖合同》上对库平享有的债权转让给崔帅政。合同签订后，崔帅政于2019年5月23日向库平送达了《债权转让通知书》，但库平仍然置若罔闻。因合同约定在物业所在地法院起诉，崔帅政为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。据此，请求判令库平：1.支付代理服务费20000元及利息（以20000元为基数，按照年利率6%，从2019年2月22日起计至付清之日止，暂计至2019年6月21日为180元）；2.承担本案诉讼费用。原告崔帅政在诉讼期间提供的证据有：1.房屋买卖合同(NO.0000268)1份；2.房屋中介专用收据(NO.0019752)1份；3.债权转让协议1份；4.债权转让通知书、EMS快递单、EMS快递签收单各1份。被告库平辩称：一、对债权转让有异议。1、库平只收到了债权转让书复印件,未收到转让人和被转让人在转让过程中的转账记录或者收据之类的证明材料,因此对此份债权转让提出质疑。2、此次合同发生在库平和龙辉公司之间,涉及到了该公司的店长、黄姓业务员(负责办理按揭的)、杨姓业务员(负责联系库平)以及崔帅政(负责联系买家林冬梅)等人,而此次债权转让把公司撇开,明显对库平不利。二、合同条款明显有失公平。首先,明确库平在房屋买卖合同履行过程中是守约方,还多次(3月14日、3月27日、4月4日、4月8日、4月15日、5月7日至少催了6次)催促中介联系买家履行合同(证据一微信聊天记录)。1、按照合同条款,房屋买卖交易全部完成后,买家林冬梅共需支付龙辉公司居间服务费11100元,库平需支付5000元,龙辉公司总共收取16100元,而交易如果未完成,林冬梅需支付5000元,库平需支付定金的50%也就是15000元,龙辉公司总共收取20000元,比完成交易收取的16100元还要多,而库平需支付15000元高于交易完成情况下的5000元居间服务费,明显不公平。2、按照崔帅政的诉讼请求,买家林冬梅当日已支付服务费5000元,房屋交易未完成的情况下,库平不仅要支付全额服务费5000元,还需支付15000元定金,龙辉公司总共收取25000元,比完成交易收取的16100元还要多,而库平需支付15000元高于交易完成情况下的5000元居间服务费,明显不公平(证据其它大的正规中介公司的房屋买卖合同)。3、因买家违约,定金属于卖家,中介无权变相收取定金。4、房屋买卖未完成给库平造成了一定的损失,在签订房屋合同时,合同中的房屋正在出租,租金为2000元每月,租客原计划要续租,因为房屋买卖合同的签订,库平与租客于2019年2月30日终止了租房合同,损失了2019年3月、4月、5月至少3个月的租金6000元;库平先后三次去广发银行申请提前还款赎证,至少多还了银行3个月月供6304.32元(证据三贷款合同及银行扣款记录);签合同后多次拒绝了其它看房客,耽误了房屋卖出时间,错过了有意向的买家。而龙辉公司已经收取了买家5000元的中介费,没有损失。三、龙辉公司服务未完成、服务不到位。1、房屋买卖交易未完成,故龙辉公司的服务未完成。房屋买卖至少有看房、签合同、办理按揭、赎证、解押、网签、房产过户、交税、水电过户、物业过户、房屋交接等至少11个环节,其中工作量最大的就是网签、房产过户、交税三个环节,而此次房屋买卖过程中龙辉公司只促成了前面两个最简单的环节。2、龙辉公司在房屋买卖工作中消极怠工、不尽职不尽责。签订合同后一直都是库平在催促龙辉公司工作人员办理下一步的手续,中介很少主动联系库平,在5月1日合同到期时中介也未主动联系库平说明情况,一直到5月7日17时21分库平在微信上催促黄姓业务员后,黄姓业务员自知无法向库平解释,10分钟后让该店店长电话回复库平,电话回复库平的重点不是说明买家情况,而是要库平支付15000元定金给龙辉地产。5月9日库平致电该店店长要求约买家林冬梅面谈,至今未收到任何回复(证据一微信聊天记录及证据四通话记录)。龙辉公司在整个过程中只关心服务费和定金,没有尽到促成房屋买卖完成的义务。四、对买家林冬梅放弃购买一事提出质疑。在2月28日办理按揭后,库平至今未见过买家林冬梅,中介拒绝提供林冬梅的联系方式,也未曾按库平要求安排和林冬梅见面,在5月9号要求龙辉公司约见林冬梅一直未收到任何回复的情况下,库平5月中旬主动去龙辉公司的门店(江门市蓬江区丰乐三街1号105)洽谈相关事宜,发现龙辉公司已撤店,后经打听,该店4月27日左右就已经撤了。而按照合同条款,房屋交易未完成比交易完成,龙辉公司可以拿到更多钱,库平怀疑是龙辉公司故意不联系买家,买家林冬梅又找不到龙辉公司,导致房屋交易未完成,库平要求龙辉公司联系林冬梅到庭作证。综上所述,库平认为,崔帅政的诉讼请求不合理不合法,请求法院驳回其诉讼请求,并承担本次诉讼全部费用。被告库平在诉讼期间提供的证据有：1.微信聊天记录截图1份；2.江门市二手房买卖及居间服务合同1份；3.个人购房贷款合同及银行扣款记录截图1份；4.通话记录截图1份。另被告库平申请证人杨某出庭作证，证人杨某陈述其为龙辉公司的员工，涉案合同是格式合同，库平在涉案交易中不存在违约行为，库平有要求与林冬梅见面，但因联系不到林冬梅故没有安排见面。第三人林冬梅陈述称：林冬梅于2019年2月21日经龙辉公司介绍看上了位于江门市××××702房屋。林冬梅于2019年2月22日到龙辉公司详谈后，三方签订了房屋买卖合同，林冬梅向库平支付了定金30000元。在4月9日晚上，龙辉公司通知林冬梅说银行贷款审批已经通过，让林冬梅准备好房屋付款后约业主过户，但后来林冬梅因家庭原因资金周转不过来，一直等不到钱，只能放弃购买该套房屋。第三人林冬梅在诉讼期间没有证据提供。经审理查明：龙辉公司为库平和林冬梅提供房屋买卖信息、草拟合同等服务，并于2019年2月22日促成林冬梅、库平共同签订《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》的买方是林冬梅、买方是库平、中介方是龙辉公司，交易房屋位于江门市××××室全部，成交价为555000元，《房屋买卖合同》载明“四、该物业成交价、费用承担、付款方式和交楼时间如下：……2、本次交易由相关政府部门征收的交易税费。……（5）买方负责支付中介代理方服务费人民币11100元整，分两次支付，签订本同当日支付50%人民币5000元，办理过户手续当日支付余额6100元整。（6）卖方负责支付中介代理方服务费人民币5000元整，分两次支付，签订本同当日支付50%人民币/元，办理过户手续当日支付余额/元整。3、付款方式：部分银行按揭转划，余下现金支付。（1）买方在签署本合同时支付卖方购房定金人民币叁万元整（￥30000元整），并于2019年5月1日前再补付房款人民币肆万伍仟元整（￥45000元整），依买卖双方同意定金暂由卖方代收管。（2）双方定于2019年3月8日前在交易递件前共同向银行申办关于买方的银行按揭贷款，买卖双方共同签署办理银行按揭所需文件并提供必须的证明文件，卖方开具购房首期款收据以复印件提交给银行内部形式上审批使用。依买方要求商业贷款，贷款金额为人民币肆拾捌万元整（￥480000元整）以内，具体贷款额以银行审批为准。（3）买卖双方定于2019年5月1日前或在银行经审批出具抵押合同后五个工作日内到江门房地产不动产登记中心签署《广东省房地产买卖合同》并办理过户手续，交易同时买方支付首期房款（总楼价减已付定金及贷款额）给卖方……”，“八、违约责任：……2、无论买卖双方任何一方违约造成该物业无法转让的，将违约方已付（或要付）的等额定金作赔偿之违约金的50%支付中介方作为代理服务费和咨询费。另外守约方在未经得中介方同意而允许违约方不赔偿或小赔偿而造成中介方的损失，一概由守约方单方或双方负责……”等内容。合同签订后，林冬梅向库平支付了定金30000元并向龙辉公司支付了中介代理服务费5000元。后林冬梅以资金周转困难为由没有再支付购房款和购买涉案房屋。2019年5月22日，龙辉公司（出让方、甲方）与崔帅政（受让方、乙方）签订《债权转让协议》，约定“甲方将对库平的债权转让给乙方。乙方同意受让该债权”等内容。同日，龙辉公司向库平寄出《债权转让通知书》，《债权转让通知书》载明“依据我国法律规定，龙辉公司与崔帅政签订的《债权转让协议书》，约定将你与我公司的债务转让给崔帅政，由崔帅政对该债权行使所有权。请你将款项直接支付给崔帅政”，库平于次日签收了该通知书。2019年7月24日，崔帅政提起本案诉讼。本院认为：本案属合同纠纷。本案的争议焦点有二：一是库平、林冬梅、龙辉公司于2019年2月22日签订的《房屋买卖合同》的效力问题；二是崔帅政诉请的代理服务费及利息问题。关于焦点一。对于《房屋买卖合同》第八条第二款条款“无论买卖双方任何一方违约造成该物业无法转让的，将违约方已付（或要付）的等额定金作赔偿之违约金的50%支付中介方作为代理服务费和咨询费。另外守约方在未经得中介方同意而允许违约方不赔偿或小赔偿而造成中介方的损失，一概由守约方单方或双方负责”的效力问题。一方面，库平、林冬梅、龙辉公司于2019年2月22日签订的《房屋买卖合同》是龙辉公司在与库平、林冬梅订约以前就已经预先制定出来，而非在当事人反复协商的基础上制定出来,该合同适用于与龙辉公司订约的不特定的委托人，崔帅政未能举证证明，龙辉公司在与库平、林冬梅订立《房屋买卖合同》时曾采用合理的方式提请对方就该条条款予以注意，并与之进行协商，故第八条第二款条款具备格式条款的属性。另一方面，该格式条款加重了对方的责任、排除了对方的主要权利。作为居间人，其职责是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并以促成合同成立为前提收取委托人支付的报酬。崔帅政陈述在涉案房屋没有完成交易的情况下，第四条第二款第五、第六项和第八条第二款同时适用，如此，第八条第二款条款的设置意味着房屋买卖没有完成，则委托人需向居间人加付报酬。也就是说，龙辉公司利用格式条款使自己居于交易没有完成可获得更多报酬，而增加了委托人在交易没有完成的情况下需加付报酬的义务，限制了当事人进一步协商和自由缔约的权利。因此，本院认为，第八条第二款条款属无效的格式条款。至于本案《房屋买卖合同》的其他条款是三方的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。库平抗辩不确认合同落款处龙辉公司印章的真实性，但其明确表示不对合同落款处龙辉公司印章的真实性进行鉴定，又未能举证证明其抗辩意见，由此库平应承担举证不能的不利后果，本院对库平该抗辩意见不予采信。龙辉公司依法将其在本案《房屋买卖合同》中对库平享有的债权转让给崔帅政并依法履行了债权转让的通知义务，由此崔帅政可依法享有龙辉公司在本案《房屋买卖合同》中对库平享有的债权。关于焦点二。龙辉公司为库平、林冬梅提供了房屋买卖信息、草拟合同等服务，并促成库平和林冬梅签订《房屋买卖合同》，依法享有报酬请求权。涉案合同约定库平需支付5000元代理服务费，崔帅政要求库平支付代理服务费5000元，合理合法，本院予以支持。至于崔帅政依据《房屋买卖合同》第八条第二款主张库平支付15000元代理服务费。如上所述，本院认为第八条第二款无效，故崔帅政据此要求库平支付代理服务费15000元，理据不足，本院不予支持。库平以龙辉公司未完成服务、服务不到位为由不同意支付代理服务费，本院认为，龙辉公司有为买卖双方提供房屋买卖信息、草拟合同等服务，并促成库平和林冬梅签订《房屋买卖合同》，依法享有报酬请求权，而涉案合同未能继续履行是因林冬梅没有按期支付房款，库平未能提供充分证据证明龙辉公司存在违约的行为，故本院对库平该抗辩意见不予采信。对于利息。库平没有支付代理服务费5000元，崔帅政主张按照年利率6%计算逾期付款损失，合法合理，本院予以支持。至于起算时间，《房屋买卖合同》对卖方支付代理服务费的期限没有明确约定，且崔帅政未能举证证明其或龙辉公司在发送《债权转让通知书》之前有向库平进行催收，故本院支持自库平收到《债权转让通知书》之日即2019年5月23日之后的利息请求。由此，库平应以5000元为本金按年利率6%从2019年5月23日起计付利息给崔帅政，超出此范围的利息请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告库平应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告崔帅政支付代理服务费人民币5000元及利息（以5000元为基数，按年利率6%从2019年5月23日起计至款项实际给付之日止）；二、驳回原告崔帅政的其他诉讼请求。被告库平如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费304.50元，减半收取152.25元，由原告崔帅政负担100元，由被告库平负担52.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  杨婷焕二〇一九年十月二十二日法官助理张景泉书记员茹晓琳