贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔27民终1757号上诉人（原审被告）：覃小兰，女，1973年3月8日生，布依族，住贵州省荔波县。委托诉讼代理人：蒋显军，男，住贵州省荔波县，系荔波县玉屏街道红船社区居民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：荔波嘉和物业服务有限公司，住所地贵州省荔波县玉屏街道办事处时来新区江滨路1号，统一社会信用代码91522722322191671L。法定代表人：黄永梅，该公司经理。委托诉讼代理人：张沥莺，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文雄，贵州北斗星律师事务所实习律师。上诉人覃小兰与被上诉人荔波嘉和物业服务有限公司（以下简称荔波嘉和物业）物业服务合同纠纷一案，荔波县人民法院于2019年4月9日做出（2019）黔2722民初268号民事判决后，覃小兰不服，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。覃小兰的上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。建设单位签订的前期物业管理公司为都匀市嘉和物业服务有限金司，且都匀市嘉和物业服务有限公司已经收取了业主的物业费用。那么被上诉人与建设单位签订物业管理合同的行为属于重新选聘物业企业行为。此时，建设单位已经没有权利自行选聘（更换）物业企业。二、一审判决适应法律错误。本案为物业服务合同纠纷，适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《物业管理条例》固然没错，但是前提是该物业企业行为必须合法。首先，被上诉人签订合同的行为违反了《物业管理条例》第十一条的规定。其次，被上诉人签订合同的行为没有经过合法的招投标或者申报批准，违法了《物业管理条例》第二十四条的规定。第三，上诉人根本没有收到小区业委会或其他产权人代表机构签发的催交费用通知。根据《物业管理条例》第六十四条的规定，物业企业追索物业费的诉权明确规定了一个前置程序，只有在业委会催缴的期限内，业主仍没有交费的，物业才有权向法院提起诉讼。第四，按照《商品房买卖合同》第二十三条的约定，物业费构成包括地下停车管理费、地上停车管理费等，而被上诉人于2017年7月24日开始收取全体业主在地下停车场的停车费，被上诉人擅自收取业主的停车费和卫生费，该行为已经构成重复收费、违规收费，违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定。依据《商品房买卖合同》第二十四条的约定，被上诉人用于收取停车费的停车场属全体业主所有，并非被上诉人另行提供的合同约定外服务，且《商品房买卖合同》中并未约定前期物业服务企业在什么时间可以有权收取停车费。因被上诉人已将属于上诉人依合同获得的停车权益转售他人，且因此得到的收益也远大于上诉人应承担的物业费，因此，被上诉人不再支付物业费。荔波嘉和物业二审未答辩。荔波嘉和物业向一审法院起诉请求：1.判令被告给付2016年3月1日至2019年2月28日期间的物业管理费4282元；2.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月16日被告与建设单位签订了合同编号为2012-中央城-7-301的《商品房买卖合同》，合同约定交房时间为2014年2月15日。合同关于前期物业管理约定选聘的物业服务企业为都匀市嘉和物业服务有限公司，物业服务收费标准为1元每平方米每月，缴费时间为按月收取。2014年12月20日建设单位又同原告签订了《荔波嘉和·中央城（前期）物业管理服务合同》，合同约定关于物业费收取标准和方式与上述相同。2014年2月28日建设单位在售楼部张贴交房公告，房屋交付后，原告进驻该小区，按照合同约定的委托事项，提供物业服务。但被告从2016年3月至今一直未按前期物业服务合同的约定交纳物业费4282元，原告经多次催收无果，遂诉至法院。一审法院认为：本案是一起因物业服务企业收取物业服务费而引发的涉群体性欠费诉讼案件。业主在购买房屋时虽未实际参与选聘物业服务公司、商定物业费用，但不影响合同的效力。建设单位为维护业主利益和物业区域正常秩序，在都匀市嘉和物业服务有限公司退出后，有权在业主委员会成立前，或业主、业主委员会尚未选聘物业服务企业之前，选聘物业管理企业开展前期物业管理，该行为符合法律规定。被告拒绝交纳物业费应基于正当理由，由于物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见。被告认为原告未尽职履责，导致小区内长期存在公共卫生脏乱、小区道路受损严重、交通无序等情形，但所提供的相关证据不足以作为不缴纳物业费的合理理由。另外，原告在物业服务过程中存在瑕疵时，被告也可以依合同约定，要求原告整改直至终止合同，或者诉诸于法等方式维权，被告消极地以拒付物业费对抗物业瑕疵的行为无合法依据。当然，原告也不能把诉讼当做实现收费的手段，应当虚心听取被告等业主的意见，对物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐社区。另外，被告关于原告存在重复收费、乱收费情形，不属本案审理范围，可另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第二十一条之规定，判决：被告覃小兰在判决生效后十日内支付拖欠原告荔波嘉和物业服务有限公司的物业费4282元。如果当事人未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告覃小兰负担。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审另查明：荔波县中央城小区业主委员会于2016年3月26日成立。本院认为：虽然建设单位与上诉人签订的《商品房买卖合同》约定都匀市嘉和物业服务有限责任公司为物业服务企业，但在实际履行物业服务的过程中，是由荔波嘉和物业为上诉人提供物业服务的，对此，建设单位还于2014年12月20日与荔波嘉和物业签订了《荔波嘉和·中央城（前期）物业管理服务合同》（以下简称《前期物业合同》），该合同对物业服务的收费标准进行了明确约定，停车管理费及车位租赁费另行收取，是不包含在物业服务费内的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《前期物业合同》合法有效，对上诉人具有约束力，故上诉人应当按照该合同约定向被上诉人支付物业管理费。对于上诉人提出的停车场属于全体业主所有的主张，因与本案不是同一法律关系，本院不予审查，上诉人可另行解决。对于上诉人提出的《前期物业合同》因违反《物业管理条例》第十一条、第二十四条规定而不合法的问题，因《前期物业合同》是在业主委员会成立之前签订的，且《物业管理条例》第二十四条并非效力性规定，而是管理性规定，故《前期物业合同》系有效合同。至于《物业管理条例》第六十四条的规定，赋予的是业主委员会享有督促业主交纳物业管理费的权利，但其并非法律上的诉讼前置程序，并不能影响被上诉人行使诉权，故上诉人主张业主委员会催交物业管理费是被上诉人提起诉讼的前置程序的理由不成立，本院不予支持。据此，上诉人覃小兰的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人覃小兰自行承担。本判决为终审判决。审判长 彭 浩审判员 蔡云飞审判员 朱代昀二〇一九年十月十二日书记员 肖文洁