湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘07民终2048号上诉人（一审原告、反诉被告）：刘兰玉，女，1959年12月10日出生，汉族，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：向智强，湖南凌风律师事务所执业律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：郭仁丽，女，1962年3月26日出生，汉族，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：周剑波，男，系郭仁丽之夫。上诉人刘兰玉、上诉人郭仁丽因合同纠纷一案，均不服湖南省桃源县人民法院（2019）湘0725民初191号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘兰玉上诉请求：撤销一审判决第二项，改判郭仁丽向上诉人履行交付杂物间的义务，转移杂物间的所有权和使用权。事实和理由：1、一审判决认定虽转让协议合法有效，但双方均未提交证据证明出让方郭仁丽对涉案杂物间享有所有权，并对该项诉讼请求不予支持，该认定错误。2、一审判决认定涉案杂物间在空间上、功能上具有独立性，并不属于转让协议中2-203室的附属物或从物，该认定错误。3、郭仁丽应当依照协议约定向上诉人履行交付杂物间的义务，转移杂物间的所有权和使用权。4、一审判决适用法律错误，以致判决不合理、不公正。郭仁丽对此辩称，《房屋转让协议书》中2-203室已经履行完毕，本人在桃源已经没有其他居住地方，想履行协议都困难；不能计算租金，只能按照违约损失进行赔偿。郭仁丽上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项；改判解除上诉人与刘兰玉在2013年6月18日签订的《房屋转让协议书》中关于出售杂物间的约定。事实和理由：1、一审判决上诉人赔偿刘兰玉损失6300元不当。双方虽有约定，但上诉人未收取分文，且上诉人非涉案杂物间的所有权人，一审计算损失无依据。2、一审判决对上诉人请求解除双方关于出售杂物间的约定不予支持不当。上诉人已按约定履行了享有产权部分的过户手续，涉案杂物间属上诉人夫妻栖身之地，与出售的2-203房屋所处位置是独立的，且无产权证明。刘兰玉对此辩称，双方约定了杂物间进行转让，但郭仁丽一直未履行，判令其赔偿损失合法；一审判决驳回郭仁丽其他诉讼请求合情合理。刘兰玉向一审法院起诉请求：1、判令郭仁丽按照2013年6月18日签订的《房屋转让协议书》中的约定向刘兰玉履行交付杂物间的义务；2、判令郭仁丽赔偿因其违约行为而给刘兰玉造成的租金损失6300元（从2017年6月18日起至2019年6月10日止；诉状载明为5100元，一审庭审中变更）；3、由郭仁丽承担本案诉讼费。郭仁丽向一审法院提起反诉请求：1、解除双方于2013年6月18日签订的《房屋转让协议书》中的向刘兰玉出售杂物间的约定（诉状载明为撤销该协议，一审庭审中变更为解除）；2、双方共同承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年6月18日，郭仁丽（甲方）与刘兰玉（乙方）签订了《房屋转让协议书》，双方约定：“1.甲方将自己名下漳江镇武陵东路临江花园2-203，土地证号：桃国用（2007）第0******6号，房屋着落地号：070***05，建筑面积为161.32平方米的居住房出让给乙方，总价款四十一万五千元整（41.4万元）。2.乙方在本月的22号前付清二十万元定金（20万元），甲方收到现款后开始办理两证及杂屋装修事宜，待乙方付清二十一万五千元（21.5万元）余款后，从付清余款之日算起甲方在一星期后无条件交房、交土地、房产两证，并协助乙方办理两证过户手续……9.另有甲方名下二栋北面西起三号杂屋一间，双方所议价款贰万元（2万元），从交房之日算起，待甲方使用四年后，乙方加付三千元（3千元）装修费，当乙方付清二万三千元（2.3万元）现款后，甲方交杂屋给乙方，否则，杂屋仍为甲方所有，甲方杂屋装修必须装配水表、电表，交居住房当日要登记杂屋内的水表、电表读数，尔后甲方每月按生活水、电计费标准向乙方交纳水电费。此协议一式两份，签字生效。甲方：郭仁丽（亲笔签名），乙方：刘兰玉（亲笔签名）”。周剑波分别于2013年6月18日、21日收取刘兰玉100000元、100000元，并分别出具了收条；郭仁丽于2013年7月25日收取刘兰玉215000元并出具了收条。刘兰玉多次向郭仁丽支付杂物间转让款项，郭仁丽均拒绝接受。涉案杂物间约15平方米，现由周剑波居住使用。截止2019年6月17日，经桃源县不动产登记中心查询，郭仁丽、周剑波在该中心均无房屋权属登记信息。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、郭仁丽是否应当按照合同约定交付杂物间；二、违约损失如何确定及如何承担。针对焦点一，刘兰玉与郭仁丽签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，对双方均有约束力。对于郭仁丽要求解除转让杂物间约定的反诉请求，一审法院认为双方未约定解除情形，而郭仁丽以其丈夫周剑波需要居住为由解除合同不符合法定解除情形，故对郭仁丽的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》规定，不动产转让合同的成立生效并不直接导致不动产所有权的转移。本案中，虽然转让协议合法有效，但是双方均未提交证据证明出让方郭仁丽对涉案杂物间享有所有权，并且郭仁丽提交的证据证明郭仁丽与周剑波在桃源县内无房产，故对刘兰玉要求继续履行交付杂物间的诉讼请求，不予支持。刘兰玉称杂物间属于附属物，一审法院认为该杂物间在空间上、功能上具有独立性，虽该杂物架无独立水、电立户，但水、电均不是杂物间本身的功能，故杂物间并不属于转让协议中2-203室的附属物或从物，故对刘兰玉的该项辩解意见不予采纳。关于焦点二，郭仁丽未按照双方约定履行义务，应当承担违约责任，结合本地的经济水平及杂物间面积等因素综合考虑，对刘兰玉要求郭仁丽支付2017年6月18日至2019年6月10日止的损失6300元的诉讼请求，予以支持。判决：一、限郭仁丽于本判决生效后五日内赔偿刘兰玉损失6300元；二、驳回刘兰玉的其他诉讼请求；三、驳回郭仁丽的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费503元，由刘兰玉负担453元，由郭仁丽负担50元；反诉案件受理费80元，减半收取计40元，由郭仁丽负担。本院二审期间，郭仁丽围绕上诉请求，提交证据2组，均为郭仁丽及其丈夫周剑波获奖证书，拟证明其与丈夫尽责本职工作获得奖励的事实。本院组织双方当事人对该证据进行了交换和质证，刘兰玉质证认为，该证据与本案处理没有关联性。本院对此认证如下，该证据与本案争议无关联性，故不予采信本院经审理查明，原判认定的事实属实，予以确认。本院认为，结合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点有二：一是关于郭仁丽是否应当依约交付杂物间的问题；二是关于违约责任如何确定的问题。关于焦点一，刘兰玉与郭仁丽于2013年6月18日签订的《房屋转让协议书》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，未损害国家、集体或第三人利益，合法有效，双方均应依约履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，此系法律对合同约定解除情形的规定；该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，此系法律对合同的法定解除情形的规定。经审查，本案不存在双方约定解除的情形；郭仁丽请求解除涉案杂物间约定的主张，亦不符合上述法律规定的法定解除的情形，因此，郭仁丽所持该项上诉请求，经查不能成立，不予支持。双方在《房屋转让协议书》中，就涉案杂物间以单独条款进行了约定，不动产物权的取得应以合同成立并生效以及依法登记为要件，不仅仅以合同成立并生效而发生转移，本案中，在合同约定履行期届满后，刘兰玉多次向郭仁丽支付杂物间转让款，均被其拒绝，郭仁丽以其行为表明不履行交付杂物间的义务，构成违约。在现实生活中，存在诸多房屋并未附有杂物间的情形，双方涉案房屋2-203房的义务双方已经履行完毕，涉案杂物间是否转让，对于涉案房屋2-203房的物权变动并无实质影响，考虑郭仁丽夫妻现无其他住房并以此为居住生活的唯一住处的实际情况，一审判决判令郭仁丽承担违约责任，而未判令郭仁丽继续履行向刘兰玉交付杂物间的义务，并无不当。刘兰玉上诉所持“郭仁丽应履行交付杂物间的义务”的理由，经查不能成立，不予支持。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，因郭仁丽拒不履行交付杂物间的合同义务而构成违约，承前所述，依据该条法律规定，其依法应当承担赔偿损失的违约责任。刘兰玉诉请郭仁丽承担超期履行义务的杂物间租金6300元，一审判令郭仁丽赔偿刘兰玉违约损失6300元。经审查，该数额未超过涉案杂物间合同价款的30％，一审判决考虑本案实际情况，就此判决，于法于情于理相符，应予支持。综上所述，上诉人刘兰玉、上诉人郭仁丽的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费503元，由刘兰玉、郭仁丽各负担251.5元。本判决为终审判决。审判长 李 浚审判员 樊 英审判员 詹险峰二〇一九年十月三十一日书记员 曾 群附：相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》（节录）第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。