湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂13民终603号上诉人（原审被告）：赵军，男，1973年9月20日出生，汉族，住随县。委托诉讼代理人：宋继红，湖北天赋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈勇，男，1976年10月15日出生，汉族，住随县。委托诉讼代理人：刘安喜，随州市曾都区法律服务所法律工作者。上诉人赵军因与被上诉人陈勇合同纠纷一案，不服湖北省随县人民法院（2019）鄂1321民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。赵军及其委托诉讼代理人宋继红、陈勇的委托诉讼代理人刘安喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵军上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的起诉，并由被上诉人承担二审的诉讼费用。事实与理由：1、原审认定事实有误，无论《拆房重建协议》还是《危房改造承建合同书》，其实质就是房屋拆迁安置补偿协议，原审既认定《拆房重建协议》系有效合同，则《危房改造承建合同书》亦应为有效合同，原审以上诉人不具备建筑工程施工资质认定该合同无效进而判令上诉人返还8.5万元无事实和法律依据；2、原审认定上诉人延迟交房，需因此承担2.4万元的违约责任亦无事实和法律依据；3、原审判令上诉人支付装修费无事实和法律依据。陈勇辩称，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，被上诉人的起诉符合法律规定，上诉人要求驳回起诉无据；赵军不具备建筑工程施工资质的事实客观存在，被上诉人不应当承担8.5万元重建款，上诉人应赔偿3万元经济损失及1万元的装修费、2.4万元租金损失。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈勇向一审法院起诉请求：判令赵军赔偿因建房合同造成的经济损失22.5万元（含建房费8.5万元、装修费3万元、经济损失费11万元），由赵军承担案件受理费。一审法院认定事实：陈勇之父从新街镇供销社购得新街镇十字街原供销社老商场从东到西一楼第九间门面及楼上一套住房，陈勇继承两间门面用于经营康福药店。该楼房为十间四层建筑，赵军拟将其改建为十间六层建筑。为争取陈勇同意拆房，2016年9月2日赵军向陈勇出具欠条并签名，内容为“欠陈勇房屋改造款30000.00叁万整”。随后，陈勇与赵军分别在《危房改造承建合同书》上签字，约定口面房改造后结构为长21米，宽3.5米，框架结构，粗装修；工程费为90000元，原告不交费；工期为180天，从动工之日起，雨天顺延；违约方除赔偿损失外，另付违约金10000元。2016年9月24日，赵军作为甲方与陈勇作为乙方签订《拆房重建协议》，“一、随县新街镇东街2号重建后，药店房屋返还面积按土地使用面积（77.2平方米）返还，乙方不交纳任何费用。二、甲方负责装修。包括：与其他商店隔断砌墙，后面简单隔断有厕所和厨房，水电开通，下水管道，墙面粉刷和地面地板砖。（也可以乙方自己装修，在叁万元内，装修费用甲方付）。三、甲方补偿乙方药店建房期间（6个月）经营损失叁万元。”陈勇在协议上签字，赵军在名字上加按指印。对于楼上住房，双方达成一致意见，由赵军拆除房屋，支付陈勇5.2万元。2016年10月2日原供销社老商场开始拆除。之后陈勇另行租赁新街镇十字街西的门面用于经营药房，支付租金2.4万元。2018年2月8日，赵军与曹武达成转让协议，出具证明将新街镇河源路原供销社大楼改建工程全权转让给曹武，承诺原签合同公平、公正、依然有效。2018年8月16日，曹武通知陈勇交房，但要求陈勇交纳建房费9万元、水电到户配套费5000元，同意其以楼上售房款5.2万元及补偿的房租1万元抵销部分款项，陈勇还需支付3万元。陈勇以应收的售房款5.2万元及转账3万元、现金3000元向曹武支付的工程费及水电到户配套费8.5万元，随后曹武向陈勇交付房屋。2018年9月11日赵军出具收条，“今收到陈勇，随县新街镇东街2号门面房（毛坯）拆除重建款，捌万伍仟元。说明：伍万两仟元￥52000元为原三楼住房售房款，另转入曹武妻子蒋丽帐户叁万元整，现金叁仟元，合计捌万伍仟元85000.00”。一审法院认为，陈勇与赵军签订《拆房重建协议》实质上是房屋拆迁安置补偿协议，是双方真实意思的表示，合法有效。《危房改造承建合同书》因赵军不具备建筑工程施工资质属无效合同。赵军否认《拆房重建协议》签字是本人所签，但不申请鉴定，也未提交证据，同时认可名字上加盖的指印是自己按的，应当视为对协议内容的认可。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”和第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”之规定，赵军与曹武之间的转让协议并未经过陈勇同意，且赵军转让的是房屋的施工建设工程，故陈勇主张赵军依照《拆房重建协议》履行义务符合法律规定，赵军未按照合同履行，违反合同约定，应当承担违约产生的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”赵军未按照协议约定免费向陈勇交付水电开通的门面，故陈勇以应收的售房款5.2元及转账3万元、现金3000元向曹武支付的工程费及水电到户配套费8.5元，应当由赵军予以返还。对于陈勇主张合同约定的装修费3万元，法院认为陈勇陈述曹武交付的是毛坯，赵军也在收条中予以认可，但协议中约定的是“也可以乙方自己装修，在叁万元内，装修费用甲方付”，应当理解为在3万元内实报实销，而不是装修费3万元。赵军出具的3万元欠条时间在《拆房重建协议》签订之前，欠条中写明的是改造款不是装修费，故不能作为赵军承诺支付装修费3万元的依据。陈勇提交的装修费发票并非正式票据，不能证明其装修费用的真实性，又因为装修费实际应当发生，故酌定装修费1万元。对于陈勇请求的22个月经济损失11万元，自2016年10月房屋拆除至2018年8月交房，延迟交房是赵军导致的，违约责任应当由其承担。双方约定了药房拆除重建期间六个月的经营损失3万元，但未约定违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条，陈勇另行租赁房屋经营支付租金2.4万元属其实际损失，现其主张的每月5000元经营损失未举证证明，故赵军应当赔偿其5.4万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、赵军自判决生效之日起十日内返还陈勇8.5万元，并支付其装修费1万元，赔偿其经济损失5.4万元。二、驳回陈勇其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4700元，减半收取2350元，由赵军负担。二审中，当事人没有提交新证据。除“对于楼上住房，双方达成一致意见，由赵军拆除房屋，支付陈勇5.2万元。……之后陈勇另行租赁新街镇十字街西的门面用于经营药房，支付租金2.4万元”外，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定，“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。”陈勇与赵军签订的《危房改造承建合同书》及《拆房重建协议》，约定由陈勇提供土地，赵军承建之后在原基址返还陈勇原面积房屋，其余所建房屋归赵军进行处理。因陈勇提供的案涉土地性质为划拨土地，且赵军在未取得建设工程规划许可证及办理土地手续、建设手续的情况下，使用国有划拨土地进行商品房建设，违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，陈勇与赵军签订的案涉《危房改造承建合同书》及《拆房重建协议》应属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因案涉房屋已拆除并重建，新建房屋已交付上诉人陈勇使用，事实上无法依法律规定相互返还，故应由陈勇按照合理价值补偿差价后继续享有新建房屋的所有权。关于如何补偿差价，因陈勇称其用拆除楼上住房折抵一楼门面房建房款，赵军虽称楼上房屋仅折价5.2万元，陈勇应补3.3万元差价，但赵军的该陈述与拆房前双方签字认可的返还门面房时陈勇无需支付任何费用相悖，综上，故本院认可陈勇以拆除楼上住房的价值折抵一楼门面房全部工程费，无需另行支付费用，其收房时向赵军另行支付的3.3万元应由赵军退还；另外，因返还的门面房在装修前不能正常使用，被上诉人陈勇的装修损失客观存在，一审法院酌定该费用为1万元并无不当；关于陈勇主张的药店经营损失，因其药店搬迁存在支付租金和更换场地后导致的经营损失，该部分损失本院合计酌定为3万元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：撤销湖北省随县人民法院（2019）鄂1321民初294号民事判决；赵军于本判决生效之日起十日内退还陈勇7.3万元（含交纳的房屋差价3.3万元，装修费1万元，经营损失3万元）；驳回陈勇其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4700元，减半收取2350元，二审案件受理费3280元，合计5630元，由陈勇负担3800元，赵军负担1830元。本判决为终审判决。审判长 张 欢审判员 袁 涛审判员 吕丹丹二〇一九年十月十八日书记员 宁丹源