贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初字第4533号原告：曾沙，女，1990年10月1日出生，侗族，身份证住址贵州省石阡县。委托诉讼代理人：张羽呈、黄亚，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告：刘颖，女，1992年2月26日生，汉族，住黑龙江省泰来县。委托诉讼代理人：杨伦欢，贵州北斗星律师事务所律师。被告：王耀平，男，1985年6月14日，汉族，住贵州省贵阳市。第三人：王桂林，男，1963年11月2日生，汉族，身份证住址黑龙江省七台河市茄子河区。原告曾沙诉被告刘颖、王耀平，第三人王桂林案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曾沙的委托诉讼代理人张羽呈、黄亚，被告刘颖及委托诉讼代理人杨伦欢到庭参加诉讼，被告王耀平、第三人王桂林经本院依法送达开庭传票，无故拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告曾沙向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行位于贵阳市××××号房屋；2、确认贵阳市××××号房屋归原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年11月17日，原告与第三人王桂林签订了《房屋买卖合同》，约定王桂林将位于贵阳市××××房屋以100万元价格出卖给原告，王桂林在收到原告支付的第一笔购房款后即将房屋移交给了原告，原告随后将房屋装修后一直居住至今，截止2018年4月2日，原告共向王桂林支付了购房款72万元，尾款28万元约定以银行按揭方式支付。2018年3月后，经常有不明身份的人到原告居住的上述房屋催债，影响原告正常生活，原告随即询问被告王耀平原因，并要求王耀平和王桂林尽快还清按揭款并办理过户手续，但二人却以各种理由搪塞，还想方设法要求原告继续支付剩余尾款。后经原告多方了解，才知道王耀平和王桂林合谋，将案涉房屋向被告刘颖作了保全担保，并被贵阳市云岩区人民法院查封，原告提出执行异议后，被法院执行局驳回。原告认为，王耀平、王桂林明知案涉房屋已经转卖给原告，仍然恶意串通将该房屋作为担保，严重损害原告合法权益，属于无效行为，原告对案涉房屋享有排除执行的权利，请求支持原告诉请。被告刘颖辩称：刘颖和王桂林不存在恶意串通的行为，王桂林将涉案房屋用作担保是基于王耀平和王桂林是父子关系而作出的单方处分行为，王桂林在法院所作笔录中仅陈述案涉房屋有银行贷款未还清，并未陈述已将房屋卖给原告。原告于2017年11月27日与王桂林签订《房屋买卖合同》，而法院2018年2月11日才采取查封措施，此前原告有充分时间与王桂林办理房屋产权转移登记手续，但原告至今仅支付了部分购房款，原告未办理房屋产权转移手续是原告自身原因导致。请求驳回原告诉讼请求。被告王耀平未到庭，无答辩意见。第三人王桂林未到庭，无答辩意见。经审理查明：2018年8月刘颖因与王耀平民间借贷纠纷，在诉讼过程中向本院提出财产保全申请，本院于2017年9月19日查封了王耀平所有的位于贵阳市××大道××段贵阳xx城C区C1、C2号楼（C1）1单元23层5号房屋。2017年10月13日，本院作出（2017）黔0103民初6096号民事调解书，确定王耀平所欠刘颖借款本金、诉讼费、保全费、律师费共计380000元，在2017年10月20日前支付2万元，在2017年11月1日至2018年4月1日每月1日支付5万元，2018年5月1日前支付剩余6万元，若有逾期，刘颖可就剩余全部款项申请强制执行。2018年1月，王耀平作为申请人，王桂林作为担保人，向本院提出《置换申请》，请求解除对王耀平名下房屋的查封，以王桂林名下房屋作为担保，王桂林并到本院陈述，与王耀平系父子关系，同意法院对案涉贵阳市××××号房屋进行查封，若王耀平对刘颖债务不能履行，同意法院对该房进行拍卖，在刘颖表示对变更保全财产无异议后，本院于2018年1月30日作出（2017）黔0103民初6096之二号民事裁定书，解除对王耀平名下位于贵阳市××大道××段贵阳xx城C区C1、C2号楼（C1）1单元23层5号房屋的查封，并查封王桂林名下位于贵阳市××××号房屋，该裁定书于2018年2月11日送达到贵阳市白云区不动产登记站。之后，王耀平未按调解书履行义务，刘颖申请强制执行，该案执行过程中，曾沙向本院执行局提出异议申请，请求解除对案涉房屋的查封，2019年3月25日本院执行局作出（2019）黔0103执异1号执行裁定书，驳回曾沙异议申请，曾沙遂诉至本院请求如前。另查明：案涉贵阳市××××号房屋，预售面积180.25平方米，套内面积146.79平方米，由王桂林在2014年1月以银行按揭方式向贵州广聚源房地产开发有限公司购买，预售合同登记号为Y14006327，预售房价为874419元，预付房款264419元。2017年11月27日曾沙与王桂林签订《房屋买卖合同》一份，约定王桂林将案涉房屋出售给曾沙，成交价100万元，在签订合同时支付定金20万元，在2017年12月支付30万元，在2018年春节前支付10万元，剩余房款40万元，双方同意以银行按揭方式付款2年，直到产权满2年止，买方每月按照卖方银行按揭的实际审批数额5000元支付给卖方，每月在17号之前存入5000元至招商银行6214858900544875王耀平帐户，除银行按揭的房款，剩余房款由买卖双方共同协商支付时间；并约定卖方应当在12月10日将房屋交付给买方，卖方在正式交付房屋前应将房屋腾空，清结已发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用。同日，曾沙丈夫许鹏通过银行将10万定金转帐到《房屋买卖合同》指定的王耀平帐户，王桂林收具《收款收据》一张，载明收到许鹏10万元。2017年11月28日，曾沙另以现金方式向王桂林付款10万元，王桂林又出具《收条》一张，写明“今收到曾沙买王桂林房屋款人民币壹拾万元整￥100000.00元正，注房源（恒大城28栋2703户）。收款人王桂林2017.11.28。”2017年12月10日，曾沙以现金方式支付王桂林5万元。2017年12月10日、12月20日、28日、30日、2018年1月2日、3月30日，曾沙丈夫许鹏向王耀平累计转帐支付房款45万元。2017年12月14日、2018年1月15日、2月13日、3月15日，许鹏通过微信分四次，每次5000元，计向王耀平支付2万元。2018年4月2日，曾沙与王桂林签订补充协议，载明：“自2017年11月27日签订本合同到2018年4月2日，买方共向卖方支付人民币￥720000元，柒拾贰万元整，其中按合同支付方式支付62万元，通过现金、银行支付支付60万元，每月2017年12月-2018年3月共4月银行按揭5000×4小计2万元）。3月31日因卖方个人因素急需资金周转，提前向买方预支￥100000（大写壹拾万整，合计已支付卖方￥720000大写柒拾贰万元整。2、考虑到压力情况，买方因此从4月份停止每月向卖方支付的银行按揭的￥5000元，卖方需把本合同的房屋标的抵押给买方并进行法律效力公证，卖方必须在3个月内（7月前）完成全部抵押手续。在此期间卖方不能再用此房屋作为第三方或其他抵押行为，否则自行承担该房屋的一切产权纠纷，并不牵扯到买方的居住及合同的合法权益。”同日，王桂林向曾沙出具字条一张，写明“截止2018年4月2日止，已合计收到曾沙买房款￥720000.00柒拾贰万元整”。审理中，曾沙为证明王桂平在2017年12月10日已将房屋实际交付曾沙，提供水电物业费交费记录及贵阳恒大城物业服务公司出具的内容为曾沙于2017年12月10日入住案涉房屋的《入住证明》进行佐证。审理中，曾沙还提供了借款人为王桂林、贷款人为中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行、抵押人为王桂林、保证人为贵州广聚源房地产开发有限公司《个人购房借款/担保合同》首页和尾页复印件各一张。2019年7月22日曾沙将未付购房款28万元提存到本院，表示同意将该款交付执行。2019年8月14日曾沙委托诉讼代理人到本院陈述，曾沙与王桂林是朋友关系，在签订房屋买卖合同时王桂林仅是口头承诺会尽快将房屋按揭贷款向银行付清，曾沙开始对于王桂林所欠银行按揭款的情况未作了解，经与中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行沟通，了解到王桂林已有半年未向银行支付按揭款，此期间是贵州广聚源房地产开发有限公司在替王桂林支付银行按揭款，在与中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行沟通后，银行已经同意曾沙以王桂林名义继续偿还银行按揭款。2019年9月23日曾沙以王桂林名义向中国工商银行股份有限公司贵阳白云支付按揭款4965.11元、复息0.64元，未结转罚息1.11元。上述事实，有当事人陈述，相关证据在卷佐证。本院认为：曾沙与王桂林于2017年11月27日签订《房屋买卖合同》，之后曾沙及其丈夫许鹏通过现金支付王桂林15万元，通过银行转帐向王桂林指定的王耀平帐户转帐了45万元，又通过微信转帐向王耀平支付了买卖合同中约定的“银行按揭审批款”2万元，可见《房屋买卖合同》真实客观，是双方真实意思表示，2019年9月起曾沙已开始以王桂林名义向银行支付房屋按揭贷款，曾沙与王桂林之间的房屋转让行为并未妨害抵押权人的利益，并未违反法律效力性强制规定，曾沙与王桂林之间的《房屋买卖合同》应认定为有效合同；《房屋买卖合同》约定王桂林应当在2017年12月10日将房屋交付给曾沙，曾沙提供的入住证明和水电物业费可以证明曾沙在2018年2月法院查封前已经实际占有案涉房屋；《房屋买卖合同》约定同意给予两年时间归还银行按揭款，曾沙未办理过户登记的原因是因为房屋尚有未清偿完毕的银行按揭款，案涉房屋未能及时过户的过错并不在于曾沙；《房屋买卖合同》约定曾沙应付给王桂林的购房款共计为100万元，曾沙已将剩余未付28万元购房款提存到法院帐户，表示愿意将该款交付执行。本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，曾沙对案涉房屋享有排除强制执行的权利，对曾沙要求不得执行案涉房屋的诉讼请求予以支持。案涉房屋尚不具备转移过户条件，曾沙要求确认案涉房屋归其所有，应根据曾沙与王桂平签订的《房屋买卖合同》另行处理，不宜在本案中直接确认，对曾沙该项诉讼请求不予支持。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行贵阳市××××号房屋；二、驳回曾沙的其余诉讼请求。案件受理费13800元，由曾沙承担13740元，由王耀平承担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  刘咏梅人民陪审员  何 坤人民陪审员  钟 雁二〇一九年十月十二日书 记 员  杨雪莲