广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终20842号上诉人（原审原告）：贺海燕，女，汉族，1960年5月9日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：封国夫，广东翔鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝进忠，广东翔鹏律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市宝东地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区深南路车公庙段杭钢富春商务大厦**，统一社会信用代码：914403001922003214。法定代表人：冯冠华，董事长。委托诉讼代理人：王荆平，广东博界律师事务所律师。上诉人贺海燕因与被上诉人深圳市宝东地产开发有限公司（以下简称宝东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初4410号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贺海燕的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.请求由宝东公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实错误。贺海燕分别1992年2月26日支付购房款6000元、1992年3月5日支付购房款18370元、1992年4月3日支付购房款862.20元，合计25232.20元。1992年6月3日，贺海燕与中国人民建设银行深圳田背支行签订不动产抵押贷款合同，贷款56000元用于支付购房余款。1992年12月30日，银行按照合同约定将贺海燕所贷56000元支付到宝东公司银行账户，至此合同约定的购房款已经全部支付完毕。根据合同相对性，贺海燕未能归还银行贷款和房屋买卖合同没有任何关系，在贺海燕不还贷款之时，抵押权人中国人民建设银行深圳田背支行可以依据抵押贷款合同行使权利，而不能因此认定贺海燕未支付宝东公司购房款。二、一审适用法律错误。一审以超过诉讼时效为由驳回贺海燕诉求，属适用法律错误。1.本案为不动产物权所有权的归属之诉，根据民法总则第196条第二项规定，不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产，不适用诉讼时效的规定。2.即使本案适用诉讼时效,贺海燕的诉求也并未超过法定诉讼时效。宝东公司于2018年1月向宝安区人民法院起诉贺海燕，要求双方签订的房屋买卖合同解除，贺海燕应诉，这表明双方对该合同所约定的权利义务重新进行了确认，依法应重新计算诉讼时效。宝东公司1993年4月6日进行名称变更，并搬离原有办公场所，1997年12月12日再次变更名称，贺海燕无法找到宝东公司，法院应延长诉讼时效。3.一审主动适用诉讼时效，违反相关法律规定。基于上述，请求二审法院撤销一审判决并依法改判。宝东公司答辩称，一、贺海燕未履行付清购房款的义务，严重违反合同约定，合同早已解除，涉案房产已交由他人占有使用。二、贺海燕的起诉已经超过法定的诉讼时效，请二审法院驳回其上诉。贺海燕向一审法院起诉请求：判令宝东公司协助贺海燕办理深圳市XX花园第10栋D座6楼6010号房产证所需相关手续材料（房屋价值81232.20元），并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：贺海燕于庭审中提交复印自深圳市宝安区档案馆的1991年6月12日《商品房买卖合同书》一份。1991年6月12日深圳宝安地产开发公司、贺海燕签订《商品房买卖合同书》一份，载明：“……第一条贺海燕自愿向深圳宝安地产开发公司选购在宝安县‘XX花园’第10幢D座六楼6010房设有一厅一房，建筑面积为42.98平方米（含分摊面积）。……第三条深圳宝安地产开发公司定于一九九二年十二月三十日交付贺海燕使用。如遇下列特殊情况之一，并经宝安县有关主管部门证明属实，可延期交付使用，但延期最长不得超过360天。……第四条售价及付款方式，双方同意上述房屋售价为：单价1890元/㎡，总金额为……（小写：81232.20元）。2.付款方式按附件（三）执行。3.贺海燕按深圳宝安地产开发公司指定收款银行：帐户全称：深圳宝安地产开发公司开户银行：深圳市建行田背办事处账户：XXX……第六条贺海燕应承担下列费用和工作：1.按合同第四条的规定交付款项。……第七条贺海燕如未按合同第四条交付款项，则可被视为违约，按逾期实际天数以银行商流利率加付给深圳宝安地产开发公司，逾期超过60天，深圳宝安地产开发公司有权单方而终止合同、预付款不予退回贺海燕，作为给深圳宝安地产开发公司赔偿损失。房屋由深圳宝安地产开发公司全权处理。……第十一条贺海燕在付清购楼款后，深圳宝安地产开发公司应给贺海燕购楼证明文书。楼宇竣工后，应即给贺海燕发出该楼入伙通知书，并协助贺海燕向房管部门办理房屋产权证书。”深圳宝安地产开发公司在《商品房买卖合同书》尾部“甲方”处加盖公章，贺海燕在《商品房买卖合同书》尾部“乙方”处签名，双方均予以确认。《商品房买卖合同书》后并附有《附件（三）》，载明：“银行按揭：贺海燕首期已付全部房价的30%以上，……余下全部房价……到建设银行办理按揭手续。”贺海燕于一审庭审中提交复印自深圳市宝安区档案馆的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》一份。由于字迹不清，仅可大约辨认贷款金额为56000元，贷款期限肆年，贷款期至96年7月20日，贺海燕在《楼宇按揭（抵押）贷款合同》尾部“抵押人”处签名，《楼宇按揭（抵押）贷款合同》尾部“担保人”处、“抵押权人”处均加盖有印章，但字迹不清。深圳宝安地产开发公司1993年4月6日变更名称为深圳市宝东地产开发公司，1997年12月12日变更为现名宝东公司。一审法院认为，贺海燕要求宝东公司协助其办理深圳市XX花园第10栋D座6楼6010号房产证所需相关手续材料。第一，《中华人民共和国民法通则》(1987年1月1日起施行)第八十八条规定“合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。”1991年6月22日《商品房买卖合同书》中明确载明：“……第四条……双方同意上述房屋售价为：……总金额为……（小写：81232.20元）。……第十一条贺海燕在付清购楼款后，深圳宝安地产开发公司应给贺海燕购楼证明文书。楼宇竣工后，应即给贺海燕发出该楼入伙通知书，并协助贺海燕向房管部门办理房屋产权证书。……”1992年2月26日贺海燕支付6010房定金6000元，1992年3月5日贺海燕支付6010房款18370元，1992年4月3日贺海燕支付6010房款862.20元。贺海燕共为2015房支付款项6000+18370+862.20=25232.20元。贺海燕未能提交充分证据证实其1993年8月3日支付的1456.62元、1550元、1580.76元系归还中国建设银行房屋贷款。贺海燕明显未付清6010房的总价款，贺海燕要求宝东公司协助其办理6010房房产证所需相关手续材料的诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院对贺海燕此项诉讼请求不予支持。第二，《中华人民共和国民法通则》(1987年1月1日起施行)第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”1991年6月12日深圳宝安地产开发公司、贺海燕签订《商品房买卖合同书》，至今已经28年。贺海燕最后一次交纳6010房款项为1992年4月3日，至今已经27年2个月。《商品房买卖合同书》约定1992年12月30日交付使用，至今已经26年5个月。长达二十多年的时间内，无论对《商品房买卖合同书》履行中的交付房屋还是办理房屋产权证等相关事宜，贺海燕均未提起诉讼，已经远远超过诉讼时效。综上所述，贺海燕要求宝东公司协助其办理6010房房产证所需相关手续材料的诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院对贺海燕此项诉讼请求不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》(1987年1月1日起施行)第八十八条、第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决：驳回贺海燕的诉讼请求。本案案件受理费915元，已由贺海燕预交，此款由贺海燕自行负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，贺海燕作为借款方（抵押人）、中国人民建设银行田背支行作为贷款方、深圳宝安地产开发公司（即宝东公司）作为担保人，三方于1992年6月3日所签订的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》第八条第4点约定：“抵押人确认，若担保人按本合同有关规定，代抵押人还清对抵押权人的所有欠款后，抵押人无条件同意抵押权人将抵押人名下的抵押物业之全部权益转让与担保人。担保人在取得对该抵押物业权益后，无需征询抵押人即可按有关规定处分该抵押物，以补偿担保人因代抵押人清偿欠款而引致的损失。”本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方于1991年6月12日签订的《商品房买卖合同书》、双方与中国人民建设银行田背支行于1992年6月3日签订的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》均是合同各方真实意思表示，合法有效，对各方均有约束力。对于贺海燕未付清银行按揭贷款，未占有涉案房产的事实，贺海燕、宝东公司均予以确认。现争议的焦点在于：贺海燕是否有权要求宝东公司继续履行房屋买卖合同，将涉案房产过户至其名下。从查明事实看，涉案房产并未登记到贺海燕名下，贺海燕基于涉案《商品房买卖合同书》享有的权益实质仅为债权。《楼宇按揭（抵押）贷款合同》第八条第4点关于宝东公司在承担保证责任代贺海燕清偿欠款后，可自行处分涉案房产的约定，实际隐含了在该种情形下，宝东公司有权解除双方之间房屋买卖合同，重新处分涉案房产的意思表示。而即便前述合同条款不能作此理解，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第三项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但债权人在合理期限内未要求履行的除外。本案房屋买卖合同签订于1991年6月12日，至本案纠纷发生之时已逾二十八年，贺海燕亦未占有涉案房产，在该长达二十余年的期间，贺海燕并无证据证明其向宝东公司主张过继续履行合同。其直至本案诉讼始要求宝东公司履行办证义务，明显超过合理期限，属于前述第一百一十条第三项规定的不予支持的情形，对其诉请本院依法亦应予以驳回。综上所述，贺海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1830.81元，由贺海燕负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 曹 静审判员 蔡妍婷二〇一九年十月三十一日书记员 姚玉瓶附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。