成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初4251号 原告:李海琼，女，1984年11月18日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人:王欣，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李潘杰，四川均鼎律师事务所律师。 被告:钟丽容，女，1982年4月2日出生，汉族，住成都市双流区。 第三人：白富贵，男，1985年5月21日出生，汉族，住成都市双流区。 第三人：双流区东升鑫盛房介服务部，住所地成都市双流区东升街道棠中路一段**。 第三人：成都市双流区明白房屋中介服务部，，住所地成都市双流区东升街道清泰路** 原告李海琼与被告钟丽容排除妨害纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依职权追加白富贵、双流区东升鑫盛房介服务部（以下简称鑫盛服务部）、成都市双流区明白房屋中介服务部（以下简称明白服务部）为第三人参加诉讼并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李海琼及其委托诉讼代理人王欣、李潘杰、被告钟丽容到庭参加诉讼。第三人白富贵、鑫盛服务部、明白服务部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。 李海琼向本院提出诉讼请求:1.判令钟丽容按照房屋买卖合同约定将房屋腾退给李海琼；2、判令钟丽容支付延期交房给李海琼造成的损失20，000元。事实和理由:李海琼与钟丽容于2017年8月13日签订房屋买卖合同，约定钟丽容应在2018年6月1日前交付房屋。合同签订后，双方因房屋过户问题产生争议，并就该房屋买卖合同的履行起诉至法院。经法院审理，判决双方继续履行合同。经李海琼向法院申请执行，已经将该房屋过户在李海琼名下。现钟丽容拒不按照合同约定将房屋交付给李海琼，李海琼因此无法及时入住房屋，导致在外租房居住，造成李海琼产生租房费用。 钟丽容辩称，在2017年8月13签订房屋买卖合同时，自己已明确告知李海琼案涉房屋已出租的事实，只是未告知租期。对于房屋出租的事实，李海琼是明知和认可的。 白富贵述称，2017年3月，钟丽容因为当时着急用钱，就向自己借款90，000元并将案涉房屋出租给自己，让自己赚取租金差价用来归还借款。 鑫盛服务部、明白服务部未作答辩，也未提交任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：原、被告身份信息、房屋买卖合同、民事判决书、房屋出租协议、民办学校办学许可证、定金收条等本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月13日，李海琼作为买方（乙方）与钟丽容作为卖方（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定钟丽容将位于成都市双流区东升街道棠中路一段新锦华苑2栋3单元2楼1号房屋出卖给李海琼。房屋面积为87.24平方米，合同总价为520，000元。交房时间定于2018年6月1日之前。备注：甲方保证上述房产产权清楚，如有外债均由甲方还清并承担相应法律责任，并保证此房为空房。合同签订后，双方因合同的履行发生纠纷，李海琼起诉至本院。本院于2018年5月14日作出（2017）川0116民初10390号民事判决书，判决：一、李海琼于本判决生效之日起十日内向钟丽容一次性支付剩余购房款507，000元；二、钟丽容于李海琼支付完毕上述购房款十日内协助办理案涉房屋的过户手续。宣判后，钟丽容不服，提起上诉。成都市中级人民法院作出（2018）川01民终10913号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 2017年5月2日，钟丽容出具《定金收条》，载明“今收到白富贵租房定金3,000元，租房地址为棠中路一段25号新锦华苑2栋3单元2楼1号”。2017年5月6日，钟丽容（甲方）与白富贵（乙方）签订《房屋出租协议》，约定钟丽容将案涉房屋出租给白富贵。租期从2017年5月6日起至2037年5月5日，有效期为20年。该房出租的使用性质为住房，年租金9000元，缴租方式为10年支付一次，计人民币90，000元，后期缴租方式为一年支付一次，计人民币9000元。每隔两年递增百分之五，以后应在付款期末前30天支付。乙方交保证金3,000元给甲方。同日，钟丽容出具《收条》，载明“今收到白富贵房租租金玖万元整，收款为现金。。地址为棠中路一段**新锦华苑********，租金租期收到十年，时间为2017年5月6日到2027年5月5日止。”。 另查明，李海琼与钟丽容签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋钟丽容已出租给案外人，案外人在案涉房屋处开办川音大地综艺音乐进修学校，该学校现已搬离。 本院认为，李海琼与钟丽容签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，该合同并不违反法律规定，应属有效。合同签订后，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。关于李海琼要求钟丽容腾退房屋并交付案涉房屋的请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，结合本案的审查情况，本院评析如下：一、根据李海琼与钟丽容在庭审过程中的陈述，案涉房屋在《房屋买卖合同》签订时已由钟丽容出租给案外人用于开办川音大地综艺音乐进修学校，钟丽容已将该出租情况告知了李海琼，对此双方均无争议。但对于案外人租赁案涉房屋的期限，李海琼和钟丽容均未提交证据予以证明。根据“买卖不破租赁”的规定，案外人有权对抗李海琼的诉讼请求。二、关于白富贵和钟丽容签订的《房屋出租协议》，该份协议存在诸多疑点。首先，根据白富贵在庭审过程中的陈述，1.其最初陈述租赁案涉房屋的原因系因为钟丽容向自己借款90，000元，钟丽容拟将案涉房屋通过租赁房屋用以抵偿借款。自己不但可以通过该房屋租赁方式抵偿借款，还可以挣取房屋租金的差价。但在庭审过程中，白富贵又改口称其租赁案涉房屋的目的系可以将该房屋用于其办公经营。2.关于白富贵提出借款90，000元给钟丽容的陈述内容，其称该款项系其妻子取款加上留存现金支付给钟丽容，但白富贵并未按照法庭要求提交取款凭证。关于案涉房屋的租金收取情况，白富贵陈述为由钟丽容向承租人收取后再由钟丽容支付给自己。但关于租金的交付金额，白富贵最初陈述每季度为三、四千元，后又陈述为四、五千元。其向法庭出示的钟丽容的租金支付证据为钟丽容前夫的微信转让记录，但该转款金额又与其陈述的租金金额不符。综上，关于租赁案涉房屋的目的、租金标准、资金支付的内容，白富贵在庭审过程中前后陈述不一致且拒不按照法庭的规定提交相应证据，本院对白富贵的陈述不予采信。其次，从《房屋出租协议》的内容来看，案涉房屋的租期为20年，虽然该租期的约定符合法律关于租赁合同期限的最高年限范围，但根据通常的市场规律而言，个人的房屋租赁合同通常不会一次性签订20年的期限。再次，即使白富贵关于钟丽容向其借款90，000元的陈述属实，在钟丽容并未归还借款的情况下。白富贵在未签订《房屋出租协议》的情况下，即向钟丽容支付定金3,000元，该行为值得商榷。三、案涉房屋是否存在租赁行为以及租期标准,在房屋买卖中对于购买人决定是否购买案涉房屋具有重大决定作用。虽然钟丽容在出卖案涉房屋时已告知李海琼该房屋存在租赁的情况。但若该房屋存在20年的租期，足以影响李海琼是否购买案涉房屋的情况下，钟丽容刻意不告知该情况并且在合同中明确约定交房时间，导致李海琼错误作出购买的意思表示，李海琼显然应当承担过失责任。最后，即使白富贵陈述的借款的事实系真实的，其通过房屋租赁方式以抵偿借款的行为，其本身也并非法律意义上的租赁关系。而是通过案涉房屋作为其借款的担保，该担保方式不符合《中华人民共和国合同法》关于“买卖不破租赁”的法律规定。关于李海琼提出要求钟丽容赔偿租房损失的主张，根据庭审查明的事实，李海琼在购买案涉房屋时已知案涉房屋存在租赁的事实。虽然《房屋买卖合同》对于交房时间进行了明确的约定，但李海琼在未核实案涉房屋租赁期限的情况下，对于钟丽容不能按约交付房屋应当有所预见。同时，李海琼也并未提交证据证明其因钟丽容的逾期交房产生的损失提交证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，故本院对李海琼的该项主张不予支持。 综上，钟丽容与白富贵签订的《房屋出租协议》存在诸多疑点，在该事实真实的情况下，该租赁合同的性质实质是对钟丽容借款行为的担保，不符合《中华人民共和国合同法》关于“买卖不破租赁”的法律规定。在该事实虚假的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、第三项“有下列情形之一的，合同无效：。（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；。”的规定，该《房屋出租协议》应属无效。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告钟丽容于本判决生效之日起十日内将位于成都市双流区东升街道棠中路一段新锦华苑2栋3单元2楼1号房屋腾退并交付原告李海琼； 二、驳回原告李海琼的其他诉讼请求。 案件受理费150元，由被告钟丽容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  孙 毅 二〇一九年十月十七日 法官助理  叶丽雯 书 记 员  赵 杨