河南省延津县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0726民初2363号原告：河南炫生活物业服务有限公司延津分公司，住所地：延津县上宅公园世纪小区****，统一社会信用代码：914107260726972575。负责人：张文柯，任总经理职务。委托诉讼代理人：刘召，系该公司职工。被告：张某某，男，汉族，1978年12月23日出生，住河南省延津县。原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司（以下称炫生活延津公司）与被告张某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告炫生活延津公司的委托诉讼代理人刘召、被告张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告炫生活延津公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告张某某缴纳2015年8月至2019年4月物业服务费用7602元；2.判令被告张某某按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至结清物业管理费，截止2019年4月30日应支付滞纳金13564.83元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告张某某购买延津上宅公园世纪小区2号楼1单元102户房屋一套，于2014年7月30日与原告办理了上述房屋的交接手续并入住，被告在接收物业时，与原告在平等自愿的情况下签订了《前期物业服务协议》，按照该协议第五条物业服务费用第二项约定“物业服务费标准：多层（带电梯）1.25元/㎡/月”，被告享受了原告对小区的物业管理服务，却不履行协议约定，仅仅交付物业服务费至2015年8月。原告自2015年8月以来，一直试图联系被告，要求其结清所欠物业管理服务费，原告公司员工经常电话短信催缴，但被告置之不理，后原告多次在被告所在房屋门口通过张贴通知的方式告知被告缴纳拖欠的款项，被告对此事不予回复，原告通过EMS发送催缴函的方式告知被告结清所欠费用。截止今日，被告分文未付，根据双方签订的《前期物业服务协议》第九条违约责任第三项“乙方违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，乙方自逾期之日起按应缴纳金额的3‰按日缴纳违约金……”，被告未缴纳物业管理费共计7602元，违约金13564.83元，共计21166.98元。被告张某某辩称：答辩人与原告未签署过任何服务协议，不存在经济往来，其诉讼主体错误，请法院对其全部诉讼请求予以驳回，并令其承担此次诉讼费用。事实及理由：1.答辩人自房屋接收之日起，就遵守答辩人与开发商和上宅物业服务有限公司延津分公司签订的物业服务合同，并交纳了物业费等各项费用，但是上宅物业没有提供相关物业必须的服务，特别是签订的合同中细则第三款关系到业主切实利益和财产安全所规定的14项内容，至今没有一项做到。2016年至2017年小区物业中断，答辩人居住单元垃圾卫生均无人管理，生活垃圾由自己带出，小区内垃圾成堆，小区秩序无人维护，物业更是人去楼空，期间答辩人的私家车在车位上被无端刮蹭数次，修理费累计几千元，多次找到物业，物业拒绝提供视频影像资料，也没有处理，只是声称户主损失补偿物业费，至今未处理。2016年至2019年5月19日答辩人家院子反复被盗，物业公司没有任何作为，派出所出警后表示没有监控，物业也没有提供任何线索帮助，门卫敞开无登记记录，答辩人只有自己承担损失，答辩人安装监控保护自己的居住安全，这一切都是因为物业不作为，对与业主签订的服务合同不履行造成的，请物业公司完善自己的服务承诺，特别是合同细则的第三款规定的全部内容；2.答辩人是与河南省上宅物业服务有限公司延津分公司签订的合同，与原告未签署服务合同，若是原告受上宅物业委托代理工作，请原告向上宅物业公司索要服务费用，与答辩人无关，答辩人小区业主委员会也从未召开业主委员会议更换物业公司，原告是以何种方式进入小区开展工作的，是否合规合法还请法庭调查。炫生活物业公司不按照规定开展业务，不履行自己的义务，却利用各种条款漏洞来欺骗业主，以高额滞纳金威胁业主，损害业主利益；3.答辩人保留对此事件立案维护自己合法权益的权利。综上，请法庭落实调查，驳回原告的无理诉求，维护公民合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告炫生活延津公司提交违约金核算明细一份，证明被告未交物业费期间违约金。被告张某某称该明细其没有计算，物业费交纳至2015年7月底。该违约金核算明细系原告单方出具，不能作为本案定案依据；2.被告张某某提交第一年交纳物业费票据复印件一份，证明其交费了没有服务。原告炫生活延津公司对该张票据真实性无异议，对证明目的有异议，本院对该张票据真实性予以认定；3.被告张某某提交照片两张，证明小区脏乱差服务不到位，向小区申报多次不予理睬、处理。原告炫生活延津公司称室内漏水这个具体事实可以到家属院看看，今天说的才知道这个情况，关于车辆停放，现在巡逻时发现也有及时推挪。该证据系现场实际情况，本院对其真实性予以采信；4.被告张某某提交车的照片一张，证明车在小区多次被碰撞。原告炫生活延津公司对该车辆是否碰撞是在小区，有没有及时报警提出异议。该份证据没有相关证据佐证，不能够证明被告证明目的，本院不予采信；5.被告张某某提交网上查询留言板打印件一份，证明小区物业收费不合理。原告炫生活延津公司称上面说的一些问题与小区物业无关。原告对该证据真实性未提出异议，对其真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月12日，河南省上宅物业服务有限公司延津分公司与被告张某某签订《前期物业服务协议》，约定了双方权利和义务、物业服务内容、物业服务质量标准等内容。其中，协议第五条约定“……2、物业服务费标准：多层（带电梯）1.25元/㎡·月（物业服务费的计算以房产证上建筑面积为准，在房产证未办理以前以房屋买卖合同上约定的建筑面积为准）。3、物业服务费缴纳时间：交房时一次预付壹年的物业服务费用，以后按每半年缴纳一次”。被告按照1.25元/平方米/月缴纳物业费至2015年7月31日，之后的物业费被告未缴纳，原告诉至本院，要求被告张某某缴纳物业服务费7602元及违约金13564.83元。另查明，2014年10月14日，河南省上宅物业服务有限公司延津分公司变更为河南万创物业服务有限公司延津分公司。2015年6月17日，河南万创物业服务有限公司延津分公司变更为河南炫生活物业服务有限公司延津分公司。被告张某某的房屋坐落于延津县上宅·公园世纪小区2号楼东1单元1层西户，建筑面积135.15平方米。原告在提供物业服务过程中存在绿化不到位、值班不尽责、路灯失修等情形。因员工工资拖欠导致2016年8月15日至27日发生锁门事件，在此期间未提供相关服务。庭审中被告张某某称2016年至2017年小区物业中断，其私家车在车位上无端被刮蹭数次，2016年至2019年5月29日其家院子反复被盗，物业没有任何作为，也没有提供任何线索、视频影像资料，是原告物业不作为且与业主签订的服务合同不履行造成的。原告对此不予认可称小区有一段时间中断，大概12天时间。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，河南省上宅物业服务有限公司延津分公司与被告张某某签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，河南炫生活物业服务有限公司延津分公司系河南省上宅物业服务有限公司延津分公司名称变更后的公司，且对被告所居住小区进行了物业管理服务，故河南炫生活物业服务有限公司延津分公司作为本案原告适格，双方存在物业服务合同关系，签订合同的双方应当按照合同约定全面履行义务。物业服务属于全面动态服务活动，具有公共性。业主因物业公司提供的物业服务存在瑕疵，拒缴物业费的行为，不利于物业正常管理和服务水平的提高。本案中，虽然原告提供的物业服务没有完全达到协议约定标准，但被告张某某主张的绿化、值班、路灯等问题仅能反映涉案小区部分路面等当时的状态，不能全面反映物业服务的客观情况，被告张某某抗辩权的行使范围应与炫生活延津分公司的违约程度相对应，故被告张某某的抗辩理由不成立。原告关于要求被告支付2015年8月至2019年4月物业费7602元的诉讼请求，综合原告在提供物业服务过程中存在关门暂停服务及绿化不到位、值班不尽责、路灯失修等情形，可酌情减少被告应支付物业费数额，本院酌定被告张某某支付原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司物业费5400元。原告关于要求被告支付滞纳金的诉讼请求，原告主张按照《前期物业服务协议》约定自逾期之日起按每天应付金额的3‰支付违约金13564.83元过高，本院结合原告履约情况，酌定按照被告应支付物业费的15%予以支持810元。故被告张某某应支付原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司2015年8月至2019年4月物业费5400元，违约金810元，以上合计6210元。综上所述，原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告张某某于本判决生效之日起三日内支付原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司物业费及违约金合计6210元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费329元，减半收取计164元，由被告张某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  王文植二〇一九年十月十日书记员  张艳红