广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5055号上诉人（原审被告）：中山市晨曦房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日荟萃园**205卡。法定代表人：孙通文。委托诉讼代理人：王伟伟,该公司员工。被上诉人（原审原告）：何金来（HO,KAMLOY），男，1963年7月10日出生，香港特别行政区居民，内地住址广东省广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：钟淑桃（ZHONG,SHUTAO），女，1964年4月11日出生，香港特别行政区居民，内地住址广东省广州市番禺区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。上诉人中山市晨曦房地产开发有限公司（以下简称晟曦公司）因与被上诉人何金来（HO,KAMLOY）、钟淑桃（ZHONG,SHUTAO）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初3202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晟曦公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、一审法院认定逾期交房违约金截止至涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且晟曦公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止，没有依据。根据《商品房买卖合同》补充协议之约定，涉案房屋逾期交房违约行为应截止至晟曦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并向何金来、钟淑桃发出收楼通知书递交邮寄机构或电话、短信通知何金来、钟淑桃之日止。如何金来、钟淑桃在上述时间之前已办理收楼手续的，则晟曦公司逾期交房违约行为的截止时间应为何金来、钟淑桃办理收楼手续之日止。二、一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.涉案《中山市商品房买卖合同》是双方协商一致、自愿签订的，不存在欺诈胁迫显失公平等情形，故该买卖合同合法有效；2.一审法院认定逾期交房违约金过高，有关逾期交房违约金应以双方约定的不超过何金来、钟淑桃已付房价款的1%为准。现何金来、钟淑桃未就其损失数额高于涉案合同约定的违约金数额进行充分举证，且因房价上涨，何金来、钟淑桃只有获利而无损失，故一审法院认定约定的违约金与造成的损失失衡没有事实和法律依据；3.根据涉案买卖合同的约定，晟曦公司逾期交房超过360日，买卖合同亦赋予了何金来、钟淑桃解除买卖合同的权利，故关于逾期交房违约金的约定并没有违反公平原则和诚实信用原则；4.晟曦公司不存在怠于履行交付涉案商品房的理由，现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，晟曦公司承担的开发成本上升，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定有违公平原则。综上，即使晟曦公司存在逾期交房，其承担的逾期交房违约金总额不应超过何金来、钟淑桃已付总房价款的1%。何金来、钟淑桃共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回晟曦公司的上诉请求，维持原判。何金来、钟淑桃向一审法院提出诉讼请求：晟曦公司向何金来、钟淑桃支付迟延交楼违约金（以每日总房款303000元万分之一的标准，从2017年8月31日计至晟曦公司通过规划、消防、人防、环保、永久供气、永久供电、永久供水等验收及取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给何金来、钟淑桃之日止，暂计至起诉日为13847元）。一审法院认定事实：2015年6月27日，何金来、钟淑桃（买受人）与晟曦公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》一份，约定何金来、钟淑桃购买晟曦公司开发的位于中山市××房，购房总价303000元，并约定如下：1.出卖人应当在2017年8月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；2.出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。同日，双方签订《补充协议》一份，双方对商品房交付作出更为详细约定，并确定补充协议作为商品房买卖合同有效组成部分。《补充协议》部分具体约定如下：1.除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任；2.该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任。此后，何金来、钟淑桃按约交付了购房款，涉案房屋于2015年7月21日办理销售备案登记，但涉案工程至今未竣工验收，上述商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，晟曦公司至今未能向何金来、钟淑桃交付前述商品房。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。涉案合同的签订地及履行地均在内地，故本案应适用内地法作为解决本案争议所适用的准据法。何金来、钟淑桃与晟曦公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其《补充协议》经双方协商一致达成，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则应承担相应违约责任。《中山市商品房买卖合同》约定晟曦公司须于2017年8月30日前向何金来、钟淑桃交付商品房，但晟曦公司在约定期限届满后仍未能交付商品房，已构成违约，理应按照约定自2017年8月31日起至取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》收楼通知书发出并确定收楼之日止，按每日0.01%为标准，向何金来、钟淑桃承担支付逾期交房违约金的责任。至于晟曦公司主张按《中山市商品房买卖合同》第九条约定所承担的违约金累计总额最高不超过房价款的1%的意见。因商品房买卖合同及补充协议均是晟曦公司提供的格式合同，该约定实质上免除晟曦公司主要责任，限制了何金来、钟淑桃的权利，故一审法院认定晟曦公司仅以黑体下划线方式提醒，不足以说明其已对上述格式条款作了合理告知义务，故《中山市商品房买卖合同》中关于“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的条款为无效条款，晟曦公司的该项抗辩意见，理据不足，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决：晟曦公司于一审判决生效之日向何金来（HO,KAMLOY）、钟淑桃（ZHONG,SHUTAO）支付自2017年8月31日起至晟曦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以303000元为基数按每日0.01%的标准计算，其中自2017年8月31日起至本案判决发生法律效力之日为止的逾期违约金于判决生效之日起三日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自一审判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足六个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日起三日内付清）。如果晟曦公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为73元，由晟曦公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是涉港商品房预售合同纠纷。一审法院依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定确定内地法律作为本案解决争议准据法正确，本院予以维持。围绕晟曦公司的上诉请求，本案争议焦点为：一审判决认定的逾期交房违约金是否适当。首先，关于逾期交房违约金总额能否超过该商品房总价款1%限额的问题。双方签订的《中山市商品房买卖合同》是晟曦公司提供的格式合同条款，该合同将出卖人逾期交房的违约金设定为累计总额不超过该商品房总价款的1%，而将买受人逾期付款的违约金设定为总房价的20%，明显属于提供格式条款一方免除自身责任、加重对方责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应认定上述出卖人逾期交房的违约金为累计总额不超过该商品房总价款的1%的条款为无效条款，故一审法院根据何金来、钟淑桃的诉求按照合同约定的每日0.01%标准计算逾期交房违约金且违约金总额不受商品房总价款1%的限制并无不当。其次，关于确定逾期交房违约金截止日期的问题。双方签订的《中山市商品房买卖合同》第八条关于商品房交付的约定为：晟曦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。双方签订的合同补充协议约定：该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，该补充协议同时约定了收楼的通知方式。根据上述约定，晟曦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之后，应按照约定的通知方式向买受人发出收楼通知，并设定合理的收楼期间。买受人依约在该合理期间内收楼的，实际收楼日期为逾期交房违约金的截止日期；买受人未依约在该合理期间内收楼的，期间届满之日为逾期交房违约金的截止日期。故一审法院将逾期交房违约金的截止日期认定为晟曦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日符合上述约定，依法应予维持。综上所述，晟曦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费146元，由上诉人中山市晟曦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  卢俊廷审判员  张 荣二〇一九年十月十七日书记员  刘丽云