天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初6405号原告：柳明节，男，1939年12月30日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。被告：天津市荣兴家园房地产经纪中心，经营场所天津市宝坻区大口屯镇宝翔中路**。执行事务合伙人：孙雪娟，女，1980年3月5日出生，汉族，个体工商户，住天津市宝坻区。原告柳明节与被告天津市荣兴家园房地产经纪中心（以下简称荣兴中心）居间合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳明节、被告荣兴中心孙雪娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柳明节向本院提出诉讼请求：1．判令荣兴中心退还中介费11400元；2．诉讼费用由荣兴中心承担。在诉讼过程中，增加诉讼请求1．确认荣兴中心与柳明节、案外人王学华三方所签订的房屋买卖居间合同无效；2．荣兴中心赔偿柳明节损失10000元。事实和理由：柳明节是案外人徐永远的父亲，徐永远是天津市宝坻区房屋的实际所有权人。2017年2月，被告合伙人孙雪娟在明知原告没有取得徐永远授权的情况下，仍然用言语劝说，甚至向原告承诺可以办理房产过户手续，并可以协助原告办理贷款完成上述房屋的清贷及过户手续。在被告合伙人孙雪娟的居间介绍下，原告与案外人王学华签订了《房屋买卖合同》。合同约定：甲方徐永远，乙方王学华，居间方荣兴家园房地产经纪中心（丙方）。甲方自愿将位于宝坻区的房屋出售给乙方，成交价格为555000元，甲方须向丙方支付房屋信息费为成交价格的1%。合同签订后，柳明节向荣兴中心支付中介费6000元。由于没有取得案外人徐永远同意，上述房屋买卖合同未能履行，为此柳明节向案外人王学华支付违约金10000元，原告认为，被告在明知原告没有取得房屋所有权人授权的情况下，仍然居间介绍原告与案外人王学华签订房屋买卖合同，致使合同没有实际履行，合同目的没有实现，且造成损失，故提起诉讼以维护自身合法权益。荣兴中心答辩称，柳明节先后于2016年5月、2017年1月在我中心登录出售宝坻区房屋的信息，王学华有意购买此房屋，经荣兴中心的孙雪娟联系到柳明节处看房后表示满意，双方商量好价格后，于2017年2月27日到我中心签合同，当柳明节拿出房产证后发现房产证的名字叫徐永远，柳明节解释为房子是自己买的，因年纪大了无法办理银行贷款，所以用养女徐永远的名义购买，交购房首付的钱和每月还贷款的钱都是柳明节支付，并出示了首付款和每月还贷款的票据、购房合同、收养证明等材料，并当场与徐永远打通电话证明同意卖房并能回来签署合同，为防止出现纠纷，柳明节签了一份承诺书，保证房屋产权人同意出售此房产，如违约赔偿购房人经济损失伍万伍千元。在此情况下三方签订了该房屋买卖居间合同，购房人王学华给付柳明节定金30000元，柳明节给付荣兴中心信息服务费6000元。此后，徐永远未能回津办理房屋过户手续，经荣兴中心及王学华多次催促，柳明节一拖再拖，最后于2017年5月12日请求荣兴中心从中说和，与王学华达成协议赔偿违约金10000元，同时退还定金30000元，购房合同作废并当场撕毁。综上，造成房屋买卖合同不能履行的原因是柳明节，且柳明节自愿与王学华达成了解除合同的协议，赔偿王学华违约金与荣兴中心无关，荣兴中心始终在为双方买卖房屋事宜做努力，没有过错，故不同意柳明节的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年2月27日，柳明节与案外人王学华经荣兴中心居间订立了《房屋买卖合同》。合同约定：售房人：徐永远（甲方）身份证号码4127251990********，委托代理人：柳明节身份证号码1201021939********，购房人：王学华（乙方）身份证号码1202241952********，居间方：荣兴家园房地产经纪中心（丙方），第一条、甲方自愿将坐落在宝坻区房屋出售给乙方；第二条、房屋成交价格555000元；第三条、房屋信息服务费为甲、乙各交纳成交价的1%，所有交易手续均在全部服务费交齐后办理；第四条、付款约定（均不计利息），乙方于2017年2月27日向甲方交纳定金30000元，甲、乙方于2017年3月30日前到房管部门订立房屋买卖协议，乙方将该房屋首付款40%（首付款实际额度以银行审核要求为准）交于荣兴家园房地产经纪中心办理该房屋房款资金监管及过户手续；第五条、若乙方需要贷款购房，则以该房屋到银行指定评估公司的评估价为准，乙方需向丙方支付相应的服务费，交齐全部贷款服务费后，丙方负责协助办理贷款，第2款、丙方为甲、乙方提供交易机会，就有关政策法规进行咨询，并协助已交纳服务费的甲乙双方办理产权过户手续；第六条、如任何一方拒绝履行合同或者解除合同，均由违约方向对方支付该房屋实际成交价格的10%作为违约金。丙方收取的服务费不予退还。合同另对其他事项进行了约定。因该房屋产权人登记在柳明节养女徐永远的名下，柳明节出示了房产证、户口簿、身份证，并当场与徐永远打通电话证明同意卖房并能回来签署合同，同时，柳明节签署一份承诺书，保证房屋产权人同意出售此房产，如违约柳明节赔偿购房人经济损失伍万伍千元。合同签订后，王学华交付柳明节定金30000元，柳明节交付荣兴中心信息服务费6000元。2017年5月12日，柳明节、王学华及丈夫芮振海、荣兴中心孙雪娟在场，由柳明节执笔书写《关于解除2017年2月27日柳明节与王学华房屋买卖合同（宝翔景苑27-6-101）协议》，内容为：1．因柳明节女儿徐永远不能按税法规定的时间回天津办理房屋买卖过户，因此视为柳明节违约，现经双方商定柳明节赔偿王学华违约金壹万元。2.2017年2月27日签订的房屋买卖合同作废，王学华此后不再追究柳明节违约责任。3.2017年5月12日柳明节退回王学华购房定金叁万元，并同时交付违约金壹万元共计四万元（交付现金）。4．双方在本协议签字后即生效。王学华丈夫芮振海收款并签字捺印，双方将房屋买卖合同撕毁。2019年6月27日，柳明节向天津市公安局宝坻分局大口屯派出所报警，称2017年2月卖天津市宝坻区号房时被中介骗取6000元。经公安机关审查认为没有违法事实发生，决定不予立案，于2019年7月23日作出津宝公（刑）不立字［2019］107号不予立案通知书，柳明节未申请复议。另查，2006年12月18日，柳明节在河北省衡水市桃城区民政局办理收养徐永远、徐海燕登记手续。徐永远于2008年9月在南京航空航天大学读本科，2014年9月读研究生，2017年4月读博士研究生，学制4年。徐海燕于2018年4月17日被天津海运职业学院录取，学制两年。2013年9月3日，徐永远与原产权人祁培文签订房屋买卖协议，购买坐落于宝坻区房屋，房价款290000元，首付款90000元，贷款200000元，2013年10月13日取得该房屋房产证，柳明节在此居住至今。庭审中柳明节自述，购买此房时徐永远在南京航空航天大学读硕士，后读博士，没有收入，没有能力购买。前两年因支付不了两个孩子的生活费和学费，才想到要出卖此房子，买一个小平米的房子暂时居住，等两个女儿毕业之后有钱了，再买大房子。承诺书是孙雪娟强迫写的，并非自愿，但对此未提交证据予以证明。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，柳明节委托荣兴中心刊登信息出售房屋，并提供养女徐永远的身份信息**籍、购房合同及承诺书等材料以证明出售房屋的真实意思表示，之后双方与案外人王学华订立了《房屋买卖合同》，不违反法律、行政法规的规定，为有效合同。柳明节与荣兴中心之间居间合同关系成立，据此合同，柳明节收取买房定金30,000元，付给荣兴中心服务费6,000元，但未在合同约定的期限内履行过户手续，与买受人达成解除合同协议书，退还定金并赔偿违约金10,000元，是买卖双方对自己权利的处分，解除合同的协议书应为有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。综上，关于柳明节请求确定房屋买卖居间合同无效无事实及法律依据；关于请求赔偿10,000元损失是其本人与买受人达成解除合同协议，赔偿买受人的违约金，与荣兴中心无关，所诉荣兴中心造成其10,000元损失无事实依据，故对以上请求均不予支持；关于请求荣兴中心返还服务费6,000元，因《房屋买卖合同》约定房屋信息服务费为甲、乙各交纳成交价的1%，荣兴中心多收取服务费450元无合法依据，应予退还。由于柳明节与买受人解除合同，虽然违约责任在柳明节，但荣兴中心已不必提供后期的中介服务工作，故对收取的服务费5,550元应适当返还，本院酌情确定返还30%即1,665元，虽然，涉诉的房屋买卖合同第六条规定：如任何一方拒绝履行合同或者解除合同，丙方收取的服务费不予退还。但是，该份合同是荣兴中心提供的格式合同，该条约定与合同法“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”的规定明显不符，属于霸王条款，应属无效，荣兴中心据此条款不同意返还的抗辩理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、天津市荣兴家园房地产经纪中心应于本判决发生法律效力之日起五日内返还柳明节居间服务费2115元；二、驳回柳明节的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取计100元，由柳明节负担75元，由天津市荣兴家园房地产经纪中心负担25元，执行时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  戴英军二〇一九年十月二十二日书记员  赵洪磊附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。