江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0621民初4689号原告：南通奥华国际装饰城有限公司，住所地海安市北城街道三塘村，统一社会信用代码9132062177376036XE。法定代表人：林克文，董事长。委托诉讼代理人：倪昌凤，江苏苏律律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯静波，江苏苏律律师事务所实习律师。被告：蔡桂华，男，1971年3月6日出生，汉族，住海安县。原告南通奥华国际装饰城有限公司（以下简称奥华公司）与被告蔡桂华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥华公司的委托诉讼代理人倪昌凤、冯静波，被告蔡桂华到庭参与诉讼。本案现已审理终结。奥华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付自2017年4月1日起至2018年3月31日止的房租及物业费49536元；2.判令被告腾空并返还租赁房屋；3.判令被告给付占用费（自2018年4月1日起至实际返还房屋之日止，按每日794.5元的标准计算）。审理中，奥华公司变更诉讼请求：1.判令原、被告之间的房屋租赁合同从2019年5月31日起解除，要求被告蔡桂华将该租赁房屋腾空并返还给原告；2.判令被告给付自2017年4月1日起至2019年5月30日期间拖欠的租金125667元；3.判令被告给付占用费（自2019年5月31日起至实际返还房屋之日止，按每日794.5元的标准计算，暂算至2019年7月31日为48464.5元）。4.被告承担本案的诉讼费。在庭审中，奥华公司再次变更其中第二项诉讼请求，要求判令被告给付自2018年4月1日起至2019年5月31日期间的租金67667元；其他诉讼请求不变。事实和理由：原、被告之间存在房屋租赁关系，被告承租原告位于海安市通榆北路2号奥华国际装饰城二期H区1幢104号房用于橱柜经营，每年租金58000元整，先付后用，物业费用由被告承担。后因被告未按约缴纳租金及物业费用，原告曾两次向海安市人民法院提起诉讼，分别于2017年9月19日调解、2018年3月30日判决。根据调解书，双方同意将租赁期限延长一年，即自2017年4月1日起至2018年3月31日止，年租金仍为58000元。合同到期后，双方之间形成不定期的租赁关系，被告仅给付租金10000元，经多次催要，其余未付。另外合同还约定，被告需于合同终止日晚六点前腾空并搬离房屋，若被告故意拖延，除租赁保证金不予退还外，从合同终止之日起收取该物业的占用费（使用费），每逾期一天，按合同所定的日租金的五倍计收。截止起诉之日，被告既未按约定结清所欠费用，也未及时腾空返还租赁物，一直占用至今。蔡桂华辩称，原告从未向我提出过解除租赁合同，我不同意解除合同。如果原告要求解除合同也可以，但要赔偿我的损失。我欠原告房租是事实，但我没有说过不给房租。原告要求按每日794.50元计算占用费应当提供依据，我不同意原告的该主张，最多按房屋租金的标准计算。对于前两次原告起诉后法院分别调解、判决的情况没有异议，2018年3月31日之前的租金已经过法院处理，在原告第一次起诉后我陆续给了原告40000元左右。本院经审理认定事实如下：原、被告因房屋租赁合同纠纷曾两次向本院提起诉讼。本院的生效判决已查明如下事实：海安市北城街道通榆北路6号土地登记使用权人为奥华公司，已就奥华公司二期工程办理建设用地规划许可证，就奥华公司二期H1、H3号楼办理建筑工程施工许可证，其中2012年4月13日，奥华公司二期H1号楼竣工验收。2014年7月，蔡桂华开始向奥华公司承租海安县北城街道通榆北路2号南通奥华国际装饰城二期H区1幢104号房屋。2014年10月1日，奥华公司与蔡桂华签订房屋租赁合同一份，合同约定蔡桂华承租的该房屋仅用于橱柜经营，在租赁期内不改变用途。该房屋租赁期自2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金为58000元。蔡桂华缴纳该房屋租赁保证金人民币壹万元整，用于在合同期内支付违约金、处罚金或滞纳金。合同期满或被解除，双方权利义务终止时，蔡桂华应于合同终止日晚六点前将经营的商品及办公用品全部撤离，将该房屋保持现状（指装修后的状态）或恢复原状移交奥华公司，否则即被视为放弃对物品所享有的权利，且视为己授权奥华公司处置该物品。如蔡桂华故意拖延，不按时移交该房屋，除租赁保证金不予退还外，从合同终止之日起收取该房屋的占用费（使用费），每逾期一天，按本合同所定的日租金的五倍计收。蔡桂华对该房屋所进行的任何装饰装修及经市场管理部门书面同意所进行的改造等所有全部投入及支出，不论本合同履行届满或因任何原因引起的本合同终止、解除、变更，该全部投入及支出均由蔡桂华承担，奥华公司不承担任何补偿或赔偿及折价等责任。且附着于该房屋不可动之全部投入及支出无偿归奥华公司所有。2016年6月1日，原、被告双方续签房屋租赁合同一份，合同约定租赁期自2016年4月1日起至2017年3月31日止。2016年6月1日至2017年3月31日止的租金为48333元，乙方于2016年6月1日前支付。关于租赁合同期满或被解除后，蔡桂华腾房、交房、逾期交房给付占用费等约定与前一份合同内容相同。该合同约定的期限届满后，蔡桂华仍一直继续使用该房屋。2017年5月5日，奥华公司向本院提起对蔡桂华的起诉，要求确认双方租赁和占用关系解除并判令蔡桂华立即腾空返还占有物；确认保证金10000元不予返还，蔡桂华从2017年4月1日起按每日662元标准支付占用费至占用物返还之日止；诉讼费用由蔡桂华承担。后经本院组织调解，蔡桂华提出因资金困难，2017年4月1日至2018年3月31日的租金48333元，扣减已缴纳的10000元，余款38333元及案件受理费均由其负担，并要求分期给付。奥华公司同意该方案，双方达成协议如下：一、蔡桂华继续租用南通奥华国际装饰城二期H区1幢104号商铺至2018年3月31日止。二、蔡桂华给付奥华公司租金38333元、案件受理费1423元，合计39756元，于2017年10月底、11月底前各给付10000元，余款19756元于2017年12月底前履行完毕。三、蔡桂华此前已经缴纳在奥华公司处的保证金10000元，在2018年3月31日之后如果蔡桂华续租案涉商铺，则转为下一租赁年度的保证金；如果蔡桂华此后不再租用案涉商铺且没有违约情形，原告奥华公司在租赁期限届满后将该保证金无息退还给蔡桂华；但如果蔡桂华在2018年3月31日之后既没有与奥华公司要求续签合同、缴纳相应的租金，又继续占用案涉商铺，则蔡桂华自愿放弃该保证金，由奥华公司没收。四、案件受理费2846元，减半收取1423元，由蔡桂华负担（已包含在上述第二项中）。2017年10月25日，奥华公司向本院提起对蔡桂华的起诉，要求蔡桂华支付2016年4月1日至2017年3月31日期间的租金58000元，2018年3月30日本院判决蔡桂华于本判决发生法律效力后10日内向奥华公司支付租金48333元，并负担案件受理费1042元。以上事实，有原告提供的本院（2017）苏0621民初3059号民事调解书、（2017）苏0621民初6977号民事判决书、前述两案的起诉状、庭审笔录、调解笔录以及双方当事人当庭陈述等在卷证实。审理中，奥华公司自认经前两次诉讼，法院调解、判决后，蔡桂华给付了部分款项，分别于2017年12月14日给付20000元，2018年2月15日给付20000元，2018年8月6日给付9500元，且在本案诉讼过程中，蔡桂华于2019年9月11日给付30000元，但这些款项均为上述生效法律文书所涉款项，而非本案中所涉款项。蔡桂华对其给付奥华公司的数额未明确，亦未向本院提供任何证据。本院认为：原、被告之间曾签订过房屋租赁合同，双方签订的书面协议约定租赁期限至2017年3月31日，后因蔡桂华未按约给付租金，奥华公司向本院起诉要求确认租赁关系已解除、蔡桂华返还房屋、给付占用费等，后经本院调解，双方一致同意蔡桂华继续租用案涉房屋至2018年3月31日。但该期限届满后，蔡桂华继续使用案涉房屋，奥华公司亦未提出异议，根据合同法的相关规定，原租赁合同继续有效，但双方之间形成不定期租赁关系。对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。奥华公司在2018年3月31日期限届满后、本案起诉前并未向蔡桂华提出过解除合同的意思表示，其直接起诉要求判令从2019年5月31日起解除双方之间的房屋租赁合同没有依据，但奥华公司以起诉的方式提出解除合同，不违反法律规定，双方之间的房屋租赁关系于本判决发生法律效力时予以解除。关于租金的数额，截止2018年3月31日之前的租金双方已通过法院调解、判决的方式处理，本案中所涉租金为2018年4月1日以后至合同解除之日的租金，根据原租赁合同的约定，租金标准仍按年租金58000元计算。合同解除后，蔡桂华应当及时将案涉房屋腾空并返还给奥华公司，如逾期返还房屋的，则应当给付占有使用费。关于占有使用费的标准，根据原租赁合同的约定，蔡桂华逾期返还房屋的，按合同约定的日租金标准的五倍计算。该约定带有惩罚性，属于逾期交房的违约责任条款。违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，违约金的约定需要以实际损失为基础，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本案中，双方约定的违约金标准过高，本院予以调整，占有使用费按日租金标准的双倍计算，奥华公司主张按日租金五倍计算本院难以全额支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原、被告之间的房屋租赁关系于本判决发生法律效力时予以解除。二、被告蔡桂华于本判决发生法律效力后及时将南通奥华国际装饰城二期H区1幢104号商铺腾空并返还给原告南通奥华国际装饰城有限公司。三、被告蔡桂华向原告南通奥华国际装饰城有限公司支付租金（从2018年4月1日起至本判决发生法律效力时止，按年租金58000元计算），于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。四、如被告蔡桂华未按上述第二项判决履行返还房屋的义务，则应当向原告南通奥华国际装饰城有限公司支付占有使用费（从本判决发生法律效力后次日起至实际返还房屋之日止，按日租金标准317.80元计算）。如果被告蔡桂华未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告南通奥华国际装饰城有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3560元，减半收取1780元，由原告奥华公司负担868元，被告蔡桂华负担912元，被告蔡桂华负担部分于本判决发生法律效力后10日内缴至本院（户名：海安市人民法院，开户行：建行海安营业部，账户：32×××16）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3560元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审判员  杨云霞二〇一九年十月十日书记员  杨 智附适用法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（第一款）当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。