安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终621号上诉人（原审原告、执行案外人）：姚文龙，男，1973年9月14日出生，汉族，户籍所在地芜湖市鸠江区，现住芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：谷良云，安徽君宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦华，安徽君宏律师事务所律师。上诉人（原审第三人、被执行人）：邢本圣，男，1984年7月9日出生，汉族，住芜湖市镜湖区。上诉人（原审第三人、被执行人）：沈桂桂，女，1985年5月17日出生，汉族，户籍所在地芜湖市鸠江区，现住安徽省芜湖市鸠江区。上述二位上诉人共同的委托诉讼代理人：陈哈尔，安徽银佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：吴经权，男，1968年2月17日出生，汉族，户籍地芜湖市镜湖区，现住芜湖市镜湖区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：尹开梅，女，1970年9月17日出生，汉族，户籍地芜湖市镜湖区，现住芜湖市镜湖区。上诉人姚文龙、上诉人邢本圣、沈桂桂因与被上诉人吴经权、尹开梅案外人执行异议之诉一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院于2018年12月28日作出的（2018）皖0207民初6089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭，因当事人各方均未提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。本案现已审理终结。姚文龙上诉请求：1、改判支持姚文龙要求不得执行位于鸠江区水岸星城53幢3单元201室的房屋，解除对上述房屋的查封的诉讼请求；2、吴经权、尹开梅、邢本圣、沈桂桂承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决存在部分事实认定不清、适用法律错误的情形。（一）事实认定错误。1、姚文龙对涉案房屋享有物权上的权利。一审判决认为姚文龙与沈桂桂之间的《房屋买卖协议》是普通债权，不能直接对抗人民法院的强制执行。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，是对人民法院采取强制性措施的限制，并没有规定债权的种类。且姚文龙根据与沈桂桂之间签订的《房屋买卖协议》既享有债权上的权利，在物权已经交付、占有的情况，对该物权享有占有、使用、收益、处分的完整的物权上的权利，因此，一审判决驳回了该诉讼请求，实属事实认定错误。2、姚文龙对办理涉案房屋过户事宜不存在过错。一审法院在执行异议裁定中，仅以涉案房屋可以办理产权证的时间为2017年7、8月左右可以办理产权证为由，错误地认定了姚文龙存在过错。事实上，一审法院在作出该执行异议裁定时，并没有核实涉案房屋所在小区办理产权证的时间，该小区办理房屋产权证的通知为9月份发出，办证时间也是2017年9月份，并非是2017年7、8月份。且并未有任何法律规定，安置房买卖合同中当事人办理产权证的时间限制，且姚文龙在此期间，不停地催促沈桂桂，要求办理产权证。二、适用法律错误。沈桂桂早在2015年就已将房屋出售给姚文龙，姚文龙已经支付了全部价款，并实际占有该房屋，且对于没有办理产权证也没有过错，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不应当对鸠江区水岸星城53幢3单元201室房屋采取查封措施，应当解除查封措施。但一审法院并未根据该规定，判决解除该涉案房屋的查封，显系适用法律错误。综上所述，一审法院存在部分事实认定错误，适用法律错误的情形，请二审法院依法改判，支持姚文龙的上诉请求。吴经权、尹开梅辩称，根据《拆迁补偿安置协议》，鸠江区水岸星城53幢3单元201号房屋性质属于安置房，产权属于沈桂桂及其父亲沈广双。因民间借贷纠纷，吴经权、尹开梅曾于2012年起诉沈桂桂，贵院判决沈桂桂应向吴经权、尹开梅承担偿还本息的义务，随后，吴经权、尹开梅申请强制执行。执行过程中，因当时安置房无法被强制执行，所以执行工作一直没有进展。2018年5月份，吴经权、尹开梅得知沈桂桂拥有部分产权的鸠江区水岸星城53幢3单元201号房屋已经可以办理产权证，并依法可被强制执行，吴经权、尹开梅及时向法院要求查封该房屋，依法评估、拍卖该房屋用以支付执行款本息，法院依据吴经权、尹开梅申请作出裁定，完全符合法律规定。姚文龙依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，要求撤销裁定，缺乏事实依据及法律依据。姚文龙作为第三人受让沈桂桂的房屋，并且至今没有办理过户登记手续，其存在多个过错行为。姚文龙在2015年10月6日与被执行人沈桂桂签订涉案房屋的买卖协议，当时，该房屋还不能办理产权证书，未依法领取权属证书。姚文龙应当知道安置房不能自由交易、办理过户登记手续，协议不受法律保护。沈桂桂无权处分案涉房屋，姚文龙未尽到必要的注意义务。根据《拆迁补偿安置协议》记载，涉案房屋的权利人是沈桂桂及其父亲沈广双，但房屋买卖协议的出卖方只有沈桂桂一人，沈桂桂无权处分其父亲的财产。因姚文龙在签订买卖协议时没有核实《拆迁补偿安置协议》中涉案房屋的产权人，进而导致房屋买卖行为本身属于无权处分的行为，买卖协议因而归于无效。案涉房屋早于2017年7、8月份就可以办理产权证，而姚文龙在能够办理产权证后一直怠于行使权利，直至2018年9月份才向法院提起诉讼，吴经权、尹开梅正是在此期间申请查封涉案房屋，究其原因就是姚文龙怠于行使权利导致。邢本圣、沈桂桂辩称，姚文龙的上诉请求不能成立。请求法院驳回其上诉请求。案涉房屋买卖是不动产交易，应该要进行登记。姚文龙作为房屋买卖买受人，应尽到注意出让人是否有权处分房屋的义务。安置房拆迁补偿协议上清楚地记载着该安置房是沈广双、沈桂桂两个共有人。所以在房屋买卖过程中，姚文龙无视另一共有人的处分权，买卖行为是无效的。案涉房屋按照2015年10月份的市价是50万元以上，姚文龙购房的价格也是不对等的，姚文龙不属于善意第三人。在买卖过程中，姚文龙存在着明显的过错。一审法院确认房屋买卖合同有效是错误的，判决驳回姚文龙其他诉讼请求是正确的。邢本圣、沈桂桂上诉请求：一、撤销（2018）皖0207民初6089号民事判决第一项内容，改判驳回姚文龙的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由姚文龙承担。事实与理由：邢本圣、沈桂桂原是夫妻关系。2013年邢本圣经人介绍联系一个土方工程需交15保证金给发包方，因没有钱又想做这笔业务，就找到姚文龙买房的介绍人茅传福借钱，当时想接到土方工程后二个月就能把钱还掉，所以就从茅传福手中以年利息八分借了15万元，并在事先扣除二个月利息2.4万元后，实际拿到手12.6万元，结果邢本圣将借款凑足15万元交给发包人不仅没有接到工程就连保证金也被骗了，后来没有钱还给茅传福，茅传福就三番五次上门逼债，由于逼债采取的是威胁恐吓，导致邢本圣数次报警求救，因确实欠钱，结果警察对上门要钱的也没有办法，后在茅传福威逼下，沈桂桂背着家人即另一共有人沈广双，将房屋低价出卖给茅传福带来的姚文龙。所得房款当即还给索要债款的茅传福等，茅传福债款至今仍未还清，现借据仍未取回，为此邢本圣、沈桂桂为此无法共同生活解除婚姻关系。而且这个房屋买卖是在债主和姚文龙共同连哄带吓的情况下低价转让用来还债，按当时市场价这套106平方外加车库间至少50多万元以上。一、一审法院在认定事实上存在如下错误。1、邢本圣、沈桂桂与姚文龙之间的所谓房屋买卖协议是在放高利贷的胁迫之下达成的，且姚文龙也是通过放高利贷的债主私自网上发布出卖邢本圣、沈桂桂房屋信息后，与债主一道到邢本圣、沈桂桂处迫使邢本圣、沈桂桂与其达成买卖协议，对此一审法院未作公允评价。2、邢本圣、沈桂桂与姚文龙的买卖价款远远低于当时市场正常价格，50万元以上的房价却以25.8万元出让，且在协议内容中以卖方反悔则按则以出让价的百分之百加倍赔偿买方，如果逾期让房则每天赔偿买方5000元损失，明显凌驾于卖方，一审法院对此未予秉公审查。3、邢本圣、沈桂桂当时与姚文龙买卖该房屋时虽在被迫无奈之下签字的，但是，从出具房屋产权证明即拆迁安置协议书，明示该房屋还有其他共有权人，但姚文龙为了尽快用远低于市场价格获取暴利性而致其他共有人合法权益于不顾。4、涉案房屋虽在不动产登记中心的初始登记在芜湖市鸠江区建设投资有限公司名下，但芜湖市鸠江区建设投资有限公司基于征收拆迁事实，必须对被拆迁人沈广双、沈桂桂进行房屋安置，并应履行办理产权证的义务，所以该安置房产权实质上属于沈广双、沈桂桂共同所人。而上述事实，一审法院不仅没有依法公允审查、正确认定，竟以无处分效力的《房屋买卖协议》及无权确认房屋产权关系的社区居委会所发的“选房证明”来支持姚文龙主张的事实。二、一审法院在适用法律上存在如下错误。1、邢本圣、沈桂桂与姚文龙之间为转移不动产虽达成《房屋买卖协议》，按物权法第九条的规定，没有经过登记不发生物权变动的效力，即该安置房产权仍属邢本圣、沈桂桂与另一共有人沈广双所有。2、姚文龙明知邢本圣、沈桂桂出具的拆迁安协议书上记载有另一共有人的情况下，无视其他共有人的合法利益于不顾，就与无处分权人签订房屋买卖协议，是对他人权利的公然侵害，且主观目的为了获取暴利，客观上是在讨债人配合威逼下用不对价的方式购买该房，不属于善意买房人，按合同法第五十二条的规定买房协议应属无效。3、姚文龙提起的是执行异议之诉，目的是阻止对涉案房屋采取强制迫卖等进一步的执行措施，因而所提的具体诉请是主张对涉案标的物享有排他性的物权，而不是合同上的债权，而一审法院对此却作出确认合同有效而不作出确认是否享有所有权，解决执行异议能否成立的模棱两可的裁判，显然有违相关的法律规定。三、执行法院对涉案房屋的进一步强制执行并不影响他人的合法利益。1、对其他共有人可以通过各种方式保留其应有份额及利益，如折价、保留相应房价款或优先购买从所付房款扣除被执行人相应债款等。2、对姚文龙与沈桂桂虽达成的房屋买卖协议因存在无权处分导致不能变更物权后，但其根据合同缔约双方各自过错完全可依约追究过错的责任来补救获得相应补偿，目前该房屋市场价格在100万左右。事实上，姚文龙在2018年9月已向同一法院提起合同是否有效的确认之诉，目前仍在审理之中。综上，一审法院在认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院判决撤销并驳回姚文龙请求。姚文龙辩称，邢本圣、沈桂桂的上诉意见没有法律和事实依据。关于合同是否有效的问题，该合同是平等主体之间签订的房屋买卖协议，应为合法有效。虽然房屋拆迁安置协议上面写的是沈桂桂和其父亲沈广双。但是在鸠江区住建委所提供的选房证明上能够看出，在2010年沈桂桂、沈广双就已经对安置的两套房屋分别进行了选定，而该涉案房屋为沈桂桂个人所有。另一套房屋为其父亲沈广双所有。如果邢本圣、沈桂桂认为合同无效或者是可撤销应当要提起相应的诉讼，由人民法院予以确定。但是本案中沈桂桂一方未提起相应的诉讼。姚文龙并未胁迫沈桂桂签订合同，不符合可撤销的情形。当时的房价也仅仅是在二十五万左右。沈桂桂就合同无效、胁迫或者显失公平等也没有提交任何证据予以证明。吴经权、尹开梅辩称，同意邢本圣、沈桂桂上诉意见。姚文龙向一审法院起诉请求：1、请求确认姚文龙、沈桂桂于2015年10月6日签订的《房屋买卖协议》合法有效，姚文龙对位于芜湖市鸠江区水岸星城53幢3单元201室的享有单独所有权；2、判令解除对上述房屋的查封，不得执行该房屋；3、本案诉讼费由吴经权、尹开梅承担。一审法院认定事实：2015年10月6日，与沈桂桂签订《房屋买卖协议》一份，约定沈桂桂将其所有的位于芜湖市鸠江区水岸星城53幢3单元201室以25.8万元价格出售给姚文龙，待该房屋能办理产权证时，卖方必须无条件配合买方办理好该房屋所有手续及过户到买方名下等。协议签订后，姚文龙向沈桂桂支付了全部购房款，沈桂桂也将涉案房屋交给姚文龙，姚文龙在此房屋居住至今。另查明，2008年5月21日，拆迁人芜湖市鸠江建设投资有限公司与被拆迁人沈广双、沈桂桂签订《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定拆除被拆迁人位于鸠江区官陡街道北陡行政村东边村29号房屋，安置大、中户型房屋各一套。安置房均位于鸠江区水岸星城小区，分别为53幢3单元201室、52幢2单元102室。2010年5月17日出具的加盖了芜湖市鸠江区官陡街道北陡社区居民委员会和芜湖市鸠江区住房和城乡建设委员会公章的《选房证明》载明其中53幢3单元201室系安置沈桂桂户，52幢2单元102室系安置沈广双户。2017年9月起，上述房屋可以办理产权登记手续，现上述房屋产权登记在芜湖市鸠江建设投资有限公司名下。再查明，因被执行人邢本圣、沈桂桂拒不执行（2012）鸠民一初字第01919号民事判决书确定的义务，申请执行人吴经权、尹开梅向一审法院申请强制执行，一审法院于2013年1月17日立案受理，并依法向被执行人邢本圣、沈桂桂发出执行通知书，该案执行案号为（2013）鸠执字第00173号。在该案执行过程中，因未发现被执行人有可供执行的其他财产，且涉案房屋系政府拆迁安置房，一时难以处置，遂裁定终结本次执行程序。2018年5月，申请执行人提供线索称涉案拆迁安置房可以办理产权证，一审法院遂裁定查封该安置房，并将执行裁定书及协助执行通知书送达芜湖市不动产登记中心。执行案外人姚文龙认为一审法院在（2013）鸠执字第00173号案件执行过程中查封执行标的水岸星城53号楼3单元201室错误，侵犯了其合法权利，于2018年11月12日向一审法院提出执行异议申请，要求解除对该房的查封。一审法院于2018年11月21日作出（2018）皖0207执异23号执行裁定书，裁定驳回执行案外人姚文龙的执行异议请求。一审法院认为，姚文龙与沈桂桂20**年10月6日签订《房屋买卖协议》，是双方在平等基础上经充分协商作出的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效，对双方均有约束力。姚文龙诉请确认该《房屋买卖协议》合法、有效，符合法律规定，应予支持。姚文龙基于该有效《房屋买卖协议》享有要求沈桂桂履行合同义务或承担违约责任的债权，在涉案房屋尚未办理产权转移登记之前，对涉案房屋并不享有物权。姚文龙诉请确认其对涉案房屋享有单独所有权没有法律依据，一审法院不予支持。邢本圣和沈桂桂关于涉案房屋系沈桂桂与其父母家庭共同共有，沈桂桂是在受胁迫情况下与姚文龙签订的《房屋买卖协议》，故该协议无效的辩称意见不符合法律规定，一审法院不予支持。一审法院在（2013）鸠执字第00173号案件执行过程中根据申请执行人的申请对安置给被执行人沈桂桂户的涉案房屋进行查封，合法、有据。涉案房屋至今未登记在邢本圣、沈桂桂名下，姚文龙基于《房屋买卖协议》对第三人邢本圣、沈桂桂享有的债权为普通债权，不能直接对抗法院对邢本圣、沈桂桂财产的强制执行，不能实现其排除本案强制执行的目的。姚文龙诉请解除对涉案房屋的查封，不得执行该房屋，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、第二百四十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，一审法院判决：一、姚文龙与沈桂桂20**年10月6日签订《房屋买卖协议》合法、有效；二、驳回姚文龙的其他诉讼请求。案件受理费160元，由姚文龙负担80元，邢本圣、沈桂桂共同负担80元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，沈桂桂与姚文龙经协商一致签订《房屋买卖协议》，约定沈桂桂将水岸星城53幢3单元201室以258000元出售给姚文龙。该协议不违反法律法规禁止性规定，一审法院认定该协议合法有效，并无不当。沈桂桂与姚文龙签订《房屋买卖协议》，姚文龙按约定支付了购房款，沈桂桂向姚文龙出具了收条，并将案涉房屋交付姚文龙使用，双方均按约定履行合同义务。邢本圣、沈桂桂上诉认为沈桂桂并非自愿出售房屋，而是受到他人胁迫低价售房。经本院向刑本圣释明，刑本圣就其上诉主张中涉嫌刑事犯罪问题向芜湖市公安局镜湖分局报案，芜湖市公安局镜湖分局经审查决定不予立案。邢本圣、沈桂桂不能提交证据证明沈桂桂系受他人胁迫卖房，本院不予采信。沈桂桂与姚文龙签订的《房屋买卖协议》并不属于法律规定的合同无效情形，邢本圣、沈桂桂上诉认为沈桂桂与姚文龙签订的《房屋买卖协议》应为无效的主张，无事实及法律依据，本院不予采信。姚文龙于2015年10月6日与沈桂桂签订《房屋买卖协议》时，明知案涉房屋为拆迁安置房屋，不能办理产权过户登记，自愿承担相应风险购买房屋。且在房屋具备办理产权证书条件到案涉房屋被法院查封期间，姚文龙未能及时向沈桂桂主张履行房屋产权过户的合同义务，导致姚文龙未取得案涉房屋产权。一审法院认定姚文龙请求排除本案强制执行的主张不能成立，并无不当。姚文龙上诉主张其不停催促沈桂桂要求办理产权证，但姚文龙并未提交证据予以证明，本院不予采信。综上所述，姚文龙及邢本圣、沈桂桂的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人姚文龙负担80元，上诉人邢本圣、沈桂桂负担80元。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  杨东清审判员  李广磊二〇一九年十月十四日书记员  王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。