海南省临高县人民法院民事判决书（2019）琼9024民初548号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司临高分公司（原名称广东碧桂园物业服务股份有限公司临高分公司），住所地海南省临高县临城镇**桥头江边，统一社会信用代码：91469028056385245H。法定代表人：朱新星，该公司负责人。委托诉讼代理人：王智，该公司员工。委托诉讼代理人：谢中延，该公司员工。被告：汪雪娟，女，汉族，1971年11月8日出生，户籍住址广东省惠州市，公民身份号码：×××。现下落不明。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司临高分公司（以下简称碧桂园物业临高分公司）诉被告汪雪娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月13日受理后，依法适用普通程序于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业临高分公司的委托诉讼代理人王智到庭参加诉讼。被告汪雪娟因下落不明，本院于2019年6月20日在《人民法院报》G85版向其公告送达开庭传票等法律文书，公告期满后，其无正当理由未出庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告碧桂园物业临高分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2016年2月至2019年1月的物业服务费共计人民币13376.06元；二、判令被告向原告支付违约金，暂计至2019年1月31日的违约金金额为33178.69元（违约金的计算方法：以当月被告所欠的物业费为计算基数，按日5‰计付至付清物业服务费之日止）；三、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年3月18日，被告与原告签订一份《碧桂园金沙滩前期物业服务协议》，就被告已购买的由海南临高碧桂园方圆房产开发有限公司负责开发建设的海南省××县.金沙滩商品住宅区中棕榈湾二街40号房产交付后由原告提供物业管理服务事宜进行了约定。合同签订后至今，原告对该物业提供了包括房屋建筑共用部位、共用设施设备的维护管理，协助有关部门对公共区域的供电、供水、通信、有线电视等设施设备维护管理，公共绿化与园艺小品的养护管理以及交通与车辆停放秩序管理等内容的物业管理服务。被告于2013年3月18日购买的临高碧桂园金沙滩棕榈湾二街40号（别墅）商品房，属于原告提供物业服务的管理区域范围，依照双方签订的前期物业服务协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费382.17元，逾期支付的，被告还应从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告从2016年2月开始拖欠原告物业服务费，至2019年1月止其拖欠的物业服务费达13376.06元。原告于2019年1月16日向被告发出《物业服务费催缴函》进行催缴，但其至今仍未缴纳。据此，特提起诉讼，请求判如所请。被告汪雪娟未应诉亦未提交书面答辩意见。原告碧桂园物业临高分公司为支持其诉讼请求，提交如下证据：证据一、《海南省商品房预售合同》，拟证明被告向开发商海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司购房的事实；证据二、《碧桂园金沙滩前期物业服务协议》，拟证明被告和原告签订物业服务协议，原告已经按协议约定内容为被告提供了物业服务；证据三、《物业服务费催款函》及邮政快递EMS回执单，拟证明原告通过邮政向被告邮寄过书面物业费催缴函的事实；证据四、《碧桂园金沙滩临时管理规约》，拟证明原、被告对物业管理进行了约定；证据五、《准予变更登记通知书》（临工商）登记企变字[2019]第60号、《准予变更登记通知书》(临工商)登记内变字[2019]第158号和《营业执照（副本）》，拟证明原告于2019年6月14日已经将企业名称由原广东碧桂园物业服务股份有限公司临高分公司变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司临高分公司，公司的经营范围、法定代表人均进行了变更登记，并已被核准的事实；原告提交的以上证据，被告未出庭质证亦未提交书面质证意见，视为其对原告提交的证据放弃质证的权利。经审查，本院对原告提供的上述证据的真实性、合法性和关联性予以采信。被告汪雪娟未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：原告系开发商海南××园方圆房地产开发有限公司开发座落于××座.金沙滩商品住宅区项目选聘提供前期物业管理服务的企业。2013年3月18日，被告汪雪娟与开发商海南××园方圆房地产开发有限公司签订一份《海南省商品房预售合同》及附件、附录，约定被告购买由海南××园方圆房地产开发有限公司开发的座落于××座的的座落××座.金沙滩商品住宅区中棕榈湾二街40号建筑面积为109.19平方米的一套二层商品房（别墅）。该合同第二十四条对前期物业服务内容进行了约定，并将其作为合同附件八的主要内容之一，同时约定该房产应当在2014年3月31日前向被告交付。同日，被告汪雪娟与原告碧桂园物业临高分公司签订一份《碧桂园金沙滩前期物业服务协议》,双方就被告所购的棕榈湾二街40号房产交付后由原告提供物业管理服务有关事宜进行了约定。其中，该协议第四条约定，被告应依其房屋建筑面积109.19平方米每月每平方米按3.5元缴纳物业服务费计382.17元；协议第六条约定，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，原告采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），被告应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费；协议第十六条约定，物业服务费按约定由被告交纳，若被告与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，被告负连带责任。被告或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金，情况严重的，原告可依法向人民法院起诉。双方还就物业管理服务内容、物业管理服务相关费用、双方权利义务以及违约责任等内容进行了约定。该协议签订后，原告为被告所购房产所在园区的公共部位等提供了物业管理服务。被告自2016年2月至2019年1月止共拖欠原告36个月的物业服务费计人民币13758.12元（382.17元/月×36个月）未予缴纳。2019年1月16日，原告曾向被告发出《物业服务费催缴函》，要求被告缴交所拖欠的物业服务费。另查明：2019年6月14日，经工商部门核准，原告将其公司名称由广东碧桂园物业服务有限公司临高分公司变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司临高分公司，并将其经营范围、法定代表人（负责人）、独资投资人进行了变更登记。被告所购的棕榈湾二街40号房产所在园区至今尚未召开业主大会亦未成立业主委员会重新选聘该园区的物业服务企业，该园区现仍由原告提供物业管理服务。被告至今尚未办理收房手续。以上事实，有原告提交的书面证据经庭审出示以及原告在庭审中的陈述予以证实，足以认定。本院认为:本案的焦点有，一、原、被告签订的《碧桂园金沙滩前期物业服务协议》对双方是否有约束力，是否依法成立并合法有效；二、原告本案诉求的物业费是否应由被告缴交。关于焦点一，本案原告系开发商海南××园方圆房地产开发有限公司选聘对其开发的海南省××县.金沙滩商品住宅区项目提供前期物业管理服务的企业。被告在与开发商海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司签订的《海南省商品房预售合同》及附件、附录中也将前期物业服务作为合同内容及附件之一进行了明确约定。依照《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位（开发商）同物业买受人（购房人）签订物业买卖合同时，包含了双方转让前期物业服务合同的合意。且被告所购买坐落于海南省××县.金沙滩商品住宅区中棕榈湾二街40号房产，属于原告提供前期物业管理服务的区域范围内。因此，被告于2013年3月18日与原告签订的《碧桂园金沙滩前期物业服务协议》，经被告签字同意，系双方的真实意思表示，其内容并不违反国家法律行政法规的禁止性规定，该协议依法成立并合法有效，对原、被告均具有法律约束力。双方均应当按照协议约定内容全面履行各自的义务。关于焦点二，《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告主张的物业服务费系原、被告在《碧桂园金沙滩前期物业服务协议》内容中明确约定的，且被告签字确认了该服务协议的效力，即被告承诺按照该协议履行缴纳物业费的义务,同时，依照《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，被告应该按时交纳物业服务费用，即被告应当依照《碧桂园金沙滩前期物业服务协议》第六条之约定，自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。本案被告汪雪娟逾期未接收棕榈湾湾二街40号房产不能作为拒交物业服务费的正当理由，且经原告书面催缴后仍未缴交，其行为已构成违约，应当承担违约责任，因此，本案所涉的自2016年2月起至2019年1月止的物业服务费费13758.12元（382.17元／月×36个月）应由被告承担。本案原告请求判令被告支付物业服务费13376.06元，并未超过被告应付的上述数额，本院予以照准。关于原告主张的违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。且依照原、被告签订的《碧桂园金沙滩前期物业服务协议》第十六条规定，被告应自逾期交纳物业服务费之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金，故原告主张被告给付其违约金的诉求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告汪雪娟经传票传唤，其无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，应承担由此产生的法律上的不利后果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告汪雪娟萍自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司临高分公司（原名称广东碧桂园物业服务股份有限公司临高分公司）自2016年2月起至2019年1月止的物业服务费人民币13376.06元及违约金（违约金计算方法：自2016年2月开始以当月应付的物业管理费382.17元为基数，从每个拖欠当月的11日起按每日5‰计算至当月物业管理费实际付清之日止）。二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司临高分公司（原名称广东碧桂园物业服务股份有限公司临高分公司）的其他诉讼请求。如被告汪雪娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币964元，公告费人民币780元，由被告汪雪娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 梁国华人民陪审员 谢敏渊人民陪审员 许新科 二〇一九年十月十七日书 记 员 王蕃蓉附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：......（5按时交纳物业服务费用；……第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。