陕西省西安市长安区人民法院民事判决书 (2018)陕0116民初11627号 原告（反诉被告）：梁凤飞。被告（反诉原告）：西安雅居乐物业投资管理有限公司。法定代表人：于吉福，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾士宁，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵太娥，该公司法务。原告（反诉被告）梁凤飞与被告（反诉原告）西安雅居乐物业投资管理有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁凤飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付迟延办理房产证的违约金34088.99元（自2016年11月1日至2018年2月11日，共计467天）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告2013年6月29日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的西安雅居乐花园商品房一套，总价款729957元，约定被告应在交房后730天内办妥房地产权证。如逾期，应按已付购房价款的日万分之一向原告支付违约金。2014年11月1日被告向原告交付房屋，但被告在2018年2月11日才为原告办理好房地产权证，已构成违约，故原告诉至法院，请求判如所请。被告雅居乐公司辩称，原告未在被告通知时间内提交办证资料，故逾期提交资料期间不应计算违约金；原告并未因逾期办证遭受损失，其要求的违约金金额过高，请法院调低。反诉原告雅居乐公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告梁凤飞向反诉原告支付违约金35000元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定反诉被告应在反诉原告发出办证通知之日起30日内，配合反诉原告提交相关资料，办理相关手续，申请办理房屋的房地产权证，否则应向反诉原告支付银行按揭贷款总额20%的违约金。反诉原告发出办证通知后，反诉被告未能在约定期限内配合办理相关手续，故应向反诉原告支付违约金。反诉被告梁凤飞辩称，合同约定承担违约金的前提是开发商需作为银行贷款的担保方，但是雅居乐公司并没有为反诉被告的贷款提供担保，故本案不适用该条约定。经审理查明：2013年6月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告梁凤飞购买被告雅居乐公司开发建设的西安雅居乐国际花园x号楼x单元xx层xxxxx号房屋一套，总价款726127元，房屋交付时间为2014年10月30日前。该合同第十五条约定，“出卖人（即被告）应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人（即原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:详见《商品房买卖合同》补充协议。”该合同附件八关于产权登记的补充约定：“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后730天办妥房地产权证，但买受人须在出卖人发出《办证通知书》指定期限内将办理房地产权证的所有资料、面积差价款及办证相关费用交付给出卖人并委托出卖人统一申办房地产权证的有关手续，买受人逾期提交资料或缴交费用的，则出卖人办理房地产权证的期限相应顺延。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，至房地产权证出证之日止，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金。买受人若由出卖人作为担保方办理购房按揭贷款的，需在出卖人发出办理房屋产权证通知之日起30天内，依法配合出卖人向房地产交易中心办理过户申请手续、提交相关资料、缴纳相关税费，申请办理该房屋的房地产权证。若买受人逾期不办理或不按上述时间提交相关资料、不缴纳相关税费的，买受人应向出卖人支付违约金，违约金数额为买受人对本房屋在银行按揭贷款总金额的20%。”合同签订后，梁凤飞向中国银行股份有限公司西安长安区支行申请个人住房公积金借款500000元（由陕西平安住房置业担保有限公司为该借款进行担保），向雅居乐公司支付购房款共计729957元。2014年10月30日，雅居乐公司向梁凤飞交付所购房屋。2017年11月21日，雅居乐公司向梁凤飞发出《办理不动产权证书通知书》，要求其于2017年12月3日前向雅居乐公司提交办证资料，缴纳大修基金。梁凤飞分别于2017年12月7日，2018年1月31日缴纳契税和房屋专项维修资金，于2018年1月31日向被告提交相应办证资料。2018年2月11日，西安市长安区不动产登记局向原告核发不动产权属证书。另查明，2013年4月10日，雅居乐公司与中国银行股份有限公司陕西省分行签订《个人房屋贷款合作协议》，约定由雅居乐公司为西安雅居乐国际花园一期项目购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，保证期间为自《借款合同》生效之日起，至银行取得购房借款人以相关权属证明所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。因雅居乐公司逾期办证，梁凤飞遂诉至本院要求被告支付违约金。雅居乐公司则要求梁凤飞支付逾期提交办证资料的违约金。本案审理过程中，因双方分歧较大，调解未果。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、公积金借款合同、平安住房置业公司收款收据、购房发票、不动产权证书、专项基金缴存收据、完税证明、办理不动产权证书通知书、特快专递、个人按揭贷款合作协议、收款收据、借款凭证等在卷佐证，予以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力，原、被告应按照合同约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，雅居乐公司未能在交房后730天内为梁凤飞办妥房地产权证，已构成违约，梁凤飞主张雅居乐公司承担违约责任于法有据，应予以支持。对于雅居乐公司辩称请求适当降低违约金数额一节，本院则结合本案实际情况以梁凤飞实际损失为基础，兼顾其房屋所有权证书已实际核发情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，给予适当减少，酌情确定违约金为已付购房款的日万分之零点六。违约期间应自交房后730天的次日计算至房地产权证出证之日，但应扣除梁凤飞逾期向雅居乐公司提交办证资料的期间59天。对于反诉原告雅居乐公司主张梁凤飞逾期提交办证资料，应支付违约金一节，因该违约条款系雅居乐公司提供的格式条款，该条款在未明确告知买受人雅居乐公司为买受人提供担保的情形下要求买受人承担高额违约金，明显加重了买受人的责任，系不合理、不公平的条款，因而该条款内容应属无效，且对于梁凤飞逾期提交办证资料，本院已在认定违约金计算期间时予以核减，故对于雅居乐公司要求梁凤飞承担违约金的反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告西安雅居乐物业投资管理有限公司在本判决生效后三十日内向原告梁凤飞支付违约金17914.2元；二、驳回原告梁凤飞其余诉讼请求；三、驳回反诉原告西安雅居乐物业投资管理有限公司全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费652元，原告梁凤飞已预交，由原告负担152元，由被告西安雅居乐物业投资管理有限公司负担500元，并连同判决之款一并支付给原告。反诉费338元，被告已预交，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王  婷审  判  员    任  洁人民陪审员    焦闹丽 二〇一九 年 十 月 二十二 日 书 记 员  王  茹 1