浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终2487号 上诉人（原审原告）：罗伟，男，1988年11月1日出生，汉族，住台州市黄岩区。 上诉人（原审原告）：许双燕，女，1990年1月17日出生，汉族，住浙江省天台县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：鹿帅，北京市中银律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江立成房地产开发有限公司，住所地：台州市路桥区银安西街**。统一社会信用代码：91331004763933327M。 法定代表人：任秀华。 委托诉讼代理人：王新平，浙江利群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晓丹，浙江利群律师事务所律师。 上诉人罗伟、许双燕因与被上诉人浙江立成房地产开发有限公司（以下简称立成房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省台州市路桥区人民法院（2019）浙1004民初4661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 罗伟、许双燕上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。2.被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、一审法院认定物业的选择对业主购买房屋价格不构成影响错误。1.一审法院认定公示物业服务单位及价格仅是为消费者选购商品房时提供参考，违反了浙江省物价局关于印发《浙江省商品房销售明码标价实施细则》第四条、第九条规定。2.不能否认物业对房屋价值的影响，该影响并不因物业公司是否实际提供物业服务作为评价标准。对消费者来说，商品价值不只是本身的价值，还要考虑售后服务的问题。任何商品不能保证不会发生问题，如果售后服务不到位，再贵的商品也将无法体现真正的价值。大品牌已经形成完整的售后服务体系，小品牌因为市场占有率不高，售后服务体系不完善，也容易退出市场导致没有售后服务。因此，售后服务一定会影响到商品的价值。3.结合本案，商品房的价值与房产市场价值、建筑质量和硬件配套设施有关毋庸置疑，但业主购买后更需要考虑小区环境、绿化、物业服务等关系居住效果方面，小区环境的好坏与物业公司管理有必然的联系，物业公司的管理能力与其管理经验和资质级别有关。物业资质级别与企业的专业人员数量、相应职称人员数量和服务面积、服务质量、服务收费等企业管理制度和标准相关。本案中浙江金都物业公司服务有限公司（以下简称浙江金都物业公司）为一级资质，而台州金都物业服务有限公司（以下简称台州金都物业公司）在2017年未达到二级资质，服务经验和质量远不如浙江金都物业公司。二、一审法院认为品牌影响力较大的物业服务企业提供的物业服务不必然更加优质，不同的消费者有不同的服务体验和评价，没有依据。三、一审中上诉人已提交鉴定申请，但一审法院未给予上诉人答复，以徒增诉讼成本、无可鉴定的科学和事实依据为由不启动鉴定程序，程序违法。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，请二审查明事实后改判。 立成房地产公司答辩称，一、一审法院认定前期物业的选择对业主购买房屋的价格不构成影响是有据可依的。二、一审法院认定物业公司相应的物业服务费已经通过其他诉讼判决返还，上诉人并没有造成实际损失。三、关于上诉人补充的未准予鉴定的程序问题，一审法院不启动鉴定程序是合法的。 罗伟、许双燕向一审法院起诉请求：1.判令被告立成房地产公司承担违约责任，赔偿房屋差价损失暂按已支付购房款5%计算为67564元，具体以评估鉴定金额为准。2.本案诉讼相关费用由被告承担。 一审法院经审理认定，2014年，被告发布招标文件，对其开发的檀香府项目物业管理进行招投标，确定投标有效期为60日，递交投标文件截止日期为2014年8月20日，投标保证金为贰万元。同年7月20日，立成房地产公司与案外人台州市建设咨询有限公司签订《工程建设项目招标代理协议书》，约定被告委托案外人台州市建设咨询有限公司为檀香府物业的招标代理机构，承担招标代理工作。2014年7月31日，被告发布《檀香府前期物业管理招标公告》，报名截止时间为2014年8月7日16时。2018年8月8日，被告再次发布《檀香府前期物业管理招标公告》进行公开招标，截止日期为2014年8月14日。2014年8月29日，被告向浙江金都物业公司发出中标通知书，确定浙江金都物业公司为中标单位。2014年9月18日，被告在合同相对方为浙江金都物业公司的《前期物业服务合同》上盖章确认。2015年，案外人台州市建设咨询有限公司及被告共同向台州市路桥区住房和城乡建设局出具《檀香府小区前期物业管理不再招标的申请报告》，该报告显示该物业管理第一次招投标报名时间为2014年7月31日至2014年8月6日，只有2家单位报名，第二次报名时间为2014年8月8日至2014年8月14日，只有浙江金都物业公司一家单位报名，该项目经两次投标失败，不再进行招标。2015年8月7日，被告取得檀香府小区商品房预售证。尔后，被告在互联网上发布楼盘信息宣称物业公司为金都物业。2017年2月6日，两原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发的坐落于檀香府小区9幢1单元1002室及C838地下室，房屋总价1229515元，地，地下室价格128000元同第二十一条约定：出卖人已经选聘浙江金都物业公司管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。同日，两原告在附件《前期物业服务合同》上签字确认。两原告按约支付了购房款。2018年4月11日，两原告起诉浙江金都物业公司要求其履行《前期物业服务协议》，一审法院于2018年12月31日作出（2018）浙1004民初3089号民事判决书认为浙江金都非合同当事人亦未实际履行协议，物业费收取单位为台州金都物业公司，故驳回原告诉讼请求。2018年4月27日，两原告起诉台州金都物业公司要求其返还已缴纳的物业费8477元计息并三倍赔偿损失，该案经一审判决台州金都物业公司返还两原告4087元及利息，两原告不服一审判决向台州市中级人民法院上诉，二审判决维持原判。另查明，2018年4月20日，台州金都物业公司向被告发出《关于路桥檀香府小区物业问题的报告》，台州金都物业公司表示退出檀香府小区物业管理。2018年4月24日，因被告签订的前期物业合同存在问题，台州市路桥区城市管理局向被告发出要求立成·檀香府立即启动前期物业重新招投标程序的函。次日，被告与台州金都物业公司签订关于檀香府小区物业费账户监管的协议，双方同意将台州金都物业公司收取的物业费、装修保证金等相关费用存入指定账户。2018年4月26日，被告发布建设工程招标公告。2018年6月1日，被告与浙江永成物业管理公司签订《檀香府前期物业管理合同》，现该小区由浙江永成物业管理公司从事前期物业管理工作。再查明，案外人郑磊系台州金都物业公司实际负责人，因其伪造浙江金都物业公司公章并加盖在檀香府前期物业服务协议、檀香府业主服务手册上被提起公诉，2018年8月6日，浙江金都物业公司向台州温岭市检察院出具谅解书，认为台州金都物业公司曾与浙江金都物业公司存在业务合作，郑磊为品牌推广负责人，并与郑磊就超期使用其品牌补偿问题达成一致，其认为台州金都物业公司在檀香府项目管理期间服务水平符合物业行业正常水准，未对小区业主的权益及浙江金都物业公司商誉造成实质性影响。2018年9月14日，温岭市人民法院作出（2018）浙1081刑初1234号刑事判决书，判决有期徒刑七个月，缓刑一年。 一审法院认为，本案的争议焦点有二：一、被告是否构成违约。被告立成房地产公司虽委托案外人台州市建设咨询有限公司进行前期物业招标代理工作，但根据双方签订的招标代理合同，被告有义务对参与投标报名单位的资格进行审查，被告未尽审查义务，且其提前终止招投标程序，导致台州金都物业公司进驻案涉檀香府小区存在过错。退一步讲，即便被告不存在资格审查义务，被告作为委托人，应对受托人未尽审查义务导致台州金都物业公司冒用浙江金都物业公司名义中标的法律后果承担责任。被告对外宣称檀香府小区由浙江金都物业公司从事前期物业服务并在房屋买卖协议中明确约定其已聘请浙江金都物业公司作为前期物业服务单位，然实际提供前期物业服务的公司为台州金都物业公司，未聘请浙江金都物业公司提供前期物业服务且其对导致实际进驻物业企业非合同约定的浙江金都物业公司的结果亦存在过错，故被告构成违约。二、两原告是否存在因物业公司不符合合同约定造成的房屋价值损失以及损失的大小。两原告认为浙江金都物业公司具有更好的管理能力，能够提供更加完善的物业服务，该因素系购房者选购商品房的考量指标之一，因此对房屋的价值存在影响并向本院申请对两原告于2017年2月6日购买的案涉房产的前期物业管理单位若为浙江金都物业公司时的房屋价值以及前期物业管理单位为台州金都物业公司时的房屋价值进行鉴定，依据鉴定结果赔偿相应的差价。一审法院认为，《浙江省商品房销售明码标价实施细则》要求明确物业服务单位及价格主要目的是就物业服务收费标准及收费情况在消费者选购商品房时提供参考，开发商预售房产时其定价主要是对房产市场价值及其建筑质量和硬件配套设施的综合考量。即使物业服务单位服务质量对房产价值存在影响，鉴于预售时物业服务公司尚未进驻，未实际提供物业服务，品牌影响力较大的物业服务企业提供的物业服务不必然更加优质，不同的消费者有不同的服务体验与评价，合同约定的物业公司的服务对房屋价值起到积极或消极的作用尚未确定，因此无法得出大品牌物业公司对房屋价格存在积极作用的必然结果，即两原告在购买案涉商品房时若物业公司为浙江金都物业公司其房价必然高于其购买价的结果。况且，前期物业公司系通过招投标形式确定，只要具备被告要求的2级企业资质即可，具体招投标结果不受原、被告主观意志的左右，具体中标是否系品牌影响力较大的物业服务企业具有一定偶然性，例如台州金都物业公司亦具备被告要求的二级企业服务资质。此外，两原告亦未在台州金都物业公司提供物业服务期间转让案涉房产，现该前期物业公司已通过招投标变更为浙江永成物业管理公司，即便台州金都物业公司提供的物业服务对房屋价格存在影响，该影响因素亦已消除，相应收取的不当物业服务费用业已经判决返还，两原告并未存在实际损失。此外，物业服务单位不同于小区的绿化、游泳池等硬件配套设施，新建配套设施存在规划、审批等繁琐程序与难度，对业主居住体验具有直接影响。物业服务企业在业主委员会成立后即可予以变更。综上，鉴于两原告不存在实际损失，为徒增诉讼成本，对其鉴定申请，一审法院不予启动鉴定程序。退一步讲，即便启动鉴定程序，两原告申请鉴定2017年2月6日时前期物业若为浙江金都物业公司时的房屋价值，该鉴定申请系假设性条件，非具体的既成事实，无可鉴定的科学与事实依据，无法进行鉴定。综上，两原告要求被告承担违约责任并赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：驳回原告罗伟、许双燕的诉讼请求。 二审期间，当事人没有提交新证据。 一审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是案涉前期物业服务企业不符合合同约定是否导致上诉人罗伟和许双燕就已购买的案涉商品房有差价损失。《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同作为行业强制要求商品房建设单位与其选聘的物业服务企业签订的合同，其效力和时间具有特殊性。合同效力涉及商品房建设单位、物业服务企业和业主，目的是为在特定建筑区划的物业行为提供依据和保障，以保障全体业主的物业利益。合同内容主要是由物业服务企业为特定建筑区域提供物业服务，业主支付相应的服务对价，而商品房建设单位的主要义务是按规定选聘物业服务企业。因此，业主在前期物业服务合同中享有的利益实际来源于物业服务企业，不是商品房建设单位。在本案商品房买卖合同约定的前期物业服务合同中，上诉人与台州金都物业公司之间的经济纠纷，本院已在（2019）浙10民终764号民事案件中处理。本案被上诉人在案涉商品房买卖合同中就前期物业服务企业的约定确实存在违约，但上诉人未能提供证据证明因被上诉人该违约行为导致其遭受所购商品房的差价损失和具体金额，应承担举证证明责任的不利后果。且前期物业服务企业的品质如果对其服务区域的商品房售价产生影响，业主委员会成立后，业主可以通过法定程序变更物业服务企业，主动消除该影响。因此，一审判决不支持上诉人要求的经济赔偿并无不当。另，一审判决已回应上诉人在一审中提出的鉴定申请，一审并不存在程序违法。 综上所述，罗伟、许双燕的上诉请求不能成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1490元，由上诉人罗伟、许双燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  童明强 审判员  徐黎明 审判员  陈永领 二〇一九年十月三十日 法官助理张瑾晨 书记员庞昭君 -10- -9-