江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3636号上诉人(原审被告):彭某，男，1988年4月2日出生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：王永刚，江苏新海连律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：连云港市开山工程技术服务公司（曾用名连云港市三替建筑清洗服务有限公司），住所地连云港市连云区海棠南路**。法定代表人：朱炳言，该公司经理。上诉人彭某因与被上诉人连云港市开山工程技术服务公司（以下简称开山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2019）苏0703民初1146号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年9月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭某上诉请求：撤销一审判决，依法裁判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定上诉人向被上诉人只交纳了五年的租金是错误的，上诉人母亲王某,4已向被上诉人交纳了2019-2020年租金（第六年租金）；2.一审判决要求上诉人承担房屋维修费是错误的，被上诉人提交的两份收据不能作为证据，且系因房屋本身质量问题而进行的修缮，不应当由上诉人承担修缮责任。被上诉人开山公司答辩称：1.2004年2月26日，双方签订了房屋租赁合同，双方约定第一年、二年年租金1.7万，之后每年增加5%。租金从2015年起每年于当年11月30日前给付。合同第六条（详见合同），被上诉人五年间收取上诉人房租金额从1.7万到19950元，都有写收条，上诉人谎称交了六年租金，无凭无据，妄图拖延合同期交房时间，是一种欺诈行为，合同期为五年，在没有续签合同。2.房屋维修费用，按照合同约定是上诉人负责，该房屋属于钢结构，因上诉人的经营灌汤包生意使用蜂窝煤，每天产生大量水蒸气，所以造成房屋顶漏雨。收据是一种社会通行的方法，上诉人为了节省税费，如果上诉人要发票，可以用票据换。开山公司向一审法院起诉请求：1.判令彭某搬离开山公司所有的宿城乡苹果园处门面房，店名为“芜湖灌汤包”；2.判令彭某自2019年4月1日起至其实际搬离原告房屋之日止，按90元/天支付逾期交房租金；3.判令彭某支付房屋维修费用7700元；4.判令彭某承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年2月26日，开山公司法定代表人朱炳言与彭某签订《房屋租赁合同》，双方约定：开山公司将位于宿城乡苹果园处门面房出租给彭某经营使用，租期为5年，租赁期间为2014年4月1日起至2019年3月30日止，第一、二年年租金为17000元，第三年开始年租金每年增加5%，租金从2015年起每年于当年11月30日前给付，彭某给付开山公司保证金1000元。开山公司为彭某提供水、电源，水、电费用由彭某自理，彭某不得擅自改变房屋结构并负责维修保养，不得转租他人。双方并约定，若一方违约，违约方双倍赔偿守约方损失，彭某若不能按期付款，每逾期一天按每日50元违约金给付开山公司。2014年2月26日，双方签订《房屋租赁合同》后，彭某向开山公司的法定代表人朱炳言支付房屋租金17000元，双方对是否出具了收条有争议，但双方均承认该笔租金彭某已向开山公司支付的事实；2015年12月1日，开山公司的法定代表人朱炳言向彭某出具《收条》，内容为：“今收到房租金壹万柒仟元正”；2016年12月5日，彭某通过中国银行连云港核电支行营业部向开山公司法定代表人朱炳言汇款17850元；2017年11月24日，开山公司法定代表人朱炳言向彭某出具《收条》，内容为“今收到房租金壹万捌仟柒佰元正”；2018年11月30日，开山公司法定代表人朱炳言向彭某出具《收条》，内容为“今收到租金壹万玖仟伍佰伍拾元正（第五年）”。在此期间，开山公司分别于2018年9月2日向开发区蓝天防水材料经营部支付1250元、2018年10月2日向连云港市恒鼎彩钢夹芯板有限公司支付1750元、2018年10月3日向连云区宏昇五金建材经营部支付4700元，共计7700元，用于购买材料维修涉案临时建筑。另查明，连云港市三替建筑清洗服务有限公司在原连云港市工商局注册登记的资料显示，该公司于1996年成立，2004年名称变更为连云港市开山工程技术服务有限公司，原法定代表人王同兰，占60%股份，股东朱栋林占40%股份，2004年法定代表人变更为朱炳言，还显示，该公司于2007年12月29日被连云港工商行政管理局行政处罚，吊销营业执照，限30日内进行注销，但至今未注销也无清算材料。再查明，1999年6月7日，原连云港市宿城乡留云岭村村民委员会（甲方）与连云港市三替建筑清洗服务有限公司（乙方）（即更名后的开山公司）签订《合作建房合同》，合同约定：双方共同在宿城乡南侧核电站施工工人生活区对面河边坡地处建46米长、4.3米宽商业临时用房。甲方负责建筑盖房的房基、地坪、提供建房用地，乙方以新型材料及安装费作为投资，合同期满后各方投资属各方所有，乙方在本年度七月底前付给甲方一次性土地使用费1.6万元，甲方必须保证房基、地坪质量，如因房基或场地问题而造成乙方的直接或间接损失由甲方负责赔偿。乙方保证新型材料建房质量，如因乙方建的房子质量问题，造成甲方的直接或间接损失由乙方负责赔偿，甲方保证在本合同生效之日起十日历天内将该房基、地坪工程保质保量完成，交给乙方作房屋建筑施工。待乙方将该房屋建筑完好后一个月内付给甲方房基及地坪工程费1.5万元。甲方为乙方协调施工用电及该房的水、电及其它事宜。合同期间为1999年6月8日至核电站施工工人生活区拆除期为止。2019年5月9日，连云港市连云区宿城街道办事处留云岭村民委员会出具《证明》，内容为：“我村1999年6月7日与连云港市三替建筑清洗服务有限公司签订了合作建房合同，合同由朱炳言妻子王同兰所签，房租一直由朱炳言收取，与留云岭村无关”。一审法院认为：关于彭某抗辩《房屋租赁合同》签订后被开山公司修改过租金金额及缴纳时间，因彭某未提供证据予以证实，也依据合同约定的时间及金额缴纳租金且双方提交的合同内容一致，故对彭某的该抗辩不予采纳。关于彭某认为其已经缴纳了第六年的租金（即2020年的租金）的主张，庭审中，双方对2014年11月30日是否缴纳了2015年度的租金17000元有争议，开山公司认为第二年的租金为2015年12月1日缴纳的17000元，彭某提交的收条可以证实。彭某认为2014年11月30日缴纳的17000元是2015年度的租金。根据《房屋租赁合同》对于租金金额及缴纳时间的约定，如2014年11月30日彭某缴纳了2015年度的租金17000元，则租赁期间剩余几年的租金金额与合同约定不符，且彭某未提供相应证据证实其2014年11月30日缴纳了2015年度的租金17000元，故依法认定彭某向开山公司支付了合同约定的5年租赁期间的租金。彭某关于2014年11月30日缴纳的17000元是2015年的租金，2020年的租金已经给付的抗辩，依法不予采纳。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案临时建筑为开山公司与原连云港市宿城乡留云岭村村民委员会合作建房，涉案临时建筑未取得相关主管部门批准，因此，双方签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故开山公司要求彭某搬离涉案房屋的请求，依法予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的应予支持。开山公司要求彭某支付自2019年4月1日起至实际搬离涉案房屋之日止的房屋占有使用费的请求，依法予以支持。开山公司主张按照第六年租金标准加合同第六条每拖延一天以50元处罚计算房屋占有使用费106元/天，因涉案合同无效，该数额标准无事实和法律依据，依法不予支持。参照房屋租赁合同约定第五年的租金标准支持占有使用费53.56元/天（19550元/365天）。关于开山公司主张彭某支付房屋维修费用7700元的请求，因双方在租赁协议中约定了由彭某负责房屋的维修保养，开山公司提供了证据证实其维修了涉案临时建筑，故依法对开山公司该项主张予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、彭某于判决发生法律效力之日起十五日内搬离宿城街道办事处苹果园处涉案门面房；二、彭某于判决发生法律效力之日起十日内按每日53.56元的标准支付开山公司房屋占有使用费（自2019年4月1日起至其搬离涉案房屋之日止）；三、彭某于判决发生法律效力之日起十日内支付开山公司房屋维修费7700元；四、驳回开山公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由彭某负担（开山公司已预交）。本院二审期间，上诉人彭某向本院申请证人王某,4、徐某,4出庭作证，王某,4证实其是彭某母亲，不识字，彭某租被上诉人活动铁皮房，其一共向被上诉人交了六年房租，先交钱后租房，2014年2月26日交了1.7万，2014年11月30日交的1.7万，2015年11月30日交的1.7，2016年11月30日打款1.775万元，2017年11月30日交了18870元，2018年11月30日交的是19550元，五次现金，一次在银行打款，2014年的两次交钱都没有打收条，其他都有收条，2017年交钱时有人在场；徐某,4证实其在上诉人家打工，2017年11月份，房东到上诉人家收房租，其当时在场，老板娘交完房租说五年房租交完了，房东说明年再交，老板娘当时就急了，说已经交了。房东说，明年干再交，不干就不用交了，具体交多少钱不知道，当时老板娘不识字，让其帮签字，（经辨认）2017年7月24日后面的“王大”是其写的。被上诉人开山公司经质证认为，证人王某,4和上诉人是母子，不能作为证人，并且证人说的情况与事实不符，上诉人说其母亲是目不识丁，那么计算数字如何来的，实际都是上诉人在主导，都是谎言；没有说过明年干明年再收的话，证人徐某,4的证言都是编出来的，且徐某,4签的字是交水费。本院经审查认为，上述证人证言不能达到上诉人的举证目的，本院依法不予采信。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，因涉案房屋系临时建筑，未取得相关主管部门批准，故上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同无效。但是被上诉人有权参照合同约定的租金标准要求上诉人支付房屋占有使用费。上诉人称其已向被上诉人交纳了2019-2020年租金（第六年租金），但是其2018年11月30日交纳的19550元，被上诉人在收条中注明是第五年房租，其在诉讼前一直未提出异议，且该租金的交纳时间及金额与双方约定相符，故一审法院判令上诉人向被上诉人交纳2019年4月1日起至实际搬离之日的房屋占有使用费并无不当。对于涉案的房屋维修费，因双方约定由上诉人负责涉案房屋的维修保养，且根据相关收据内容、上诉人租赁房屋的使用情况以及涉案房屋的材质，可以认定该房屋的质量问题系因上诉人使用造成，故一审法院判令上诉人支付维修费符合法律规定。综上，上诉人彭某的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人彭某负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇一九年十月十七日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。