云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4528号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区新路中段广福城****。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：文华兵，广东中案律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：肖浩，男，1954年8月2日生，汉族，住云南省昆明市五华区。被上诉人（原审被告）：薛国秀，女，1954年2月4日生，汉族，住云南省昆明市西山区。被上诉人（原审被告）：肖宇晴，女，1980年9月10日生，汉族，住云南省昆明市西山区。以上三位被上诉人共同委托诉讼代理人：马俊，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王志敏，男，1957年2月13日生，汉族，住云南省昆明市安宁市。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）因与被上诉人肖浩、薛国秀、肖宇晴、王志敏居间合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初2966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。上诉人尊园公司上诉请求：1、撤销昆明市西山区人民法院作出的（2019）云0112民初2966号民事判决书第一项，改判四被上诉人连带向上诉人支付佣金损失人民币133800元及违约金；2、四被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院已经查明认定上诉人促成四被上诉人之间房屋买卖合同成立，依法依约上诉人有权收取全部居间报酬133800元，四被上诉人的违约行为导致涉案合同未能继续履行，四被上诉人应向上诉人承担支付佣金损失133800元的违约责任。二、我方在履行居间义务过程中，不存在任何重大瑕疵；原审法院将四被上诉人违约导致的不利后果加负上诉人，“扣减”上诉人居间报酬，毫无事实及法律依据。综上，上诉人已经完全履行法定及约定居间义务，促成四被上诉人买卖合同的成立，但因四被上诉人违约导致合同未能继续履行，四被上诉人应向上诉人承担支付佣金损失133800元及违约金的违约责任。原审法院将被上诉人违约导致的不利后果加负上诉人，“扣减”上诉人居间报酬，无任何事实及法律依据，且适用法律严重错误，致使处理结果错误，已经严重损害上诉人的合法权益。上诉人恳请贵院依法撤销原判、予以改判，支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人肖浩、薛国秀、肖宇晴共同辩称，我方认为一审民事判决的话认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求是没有事实和法律依据的，本案当中作为三位被上诉人一方没有任何的违约行为。第二，本案当中，作为涉案的房屋买卖合同实际上是已经解除，当时我方之所以会将这个案涉房屋另行出售，是因为上诉人将房屋的产权证以及钥匙全部单方退还给我们，被告知我们这个可以另行出售了，我们才去另行出售的，因此本案当中我方没有任何的违约行为。综上，希望法庭依法驳回上诉人对三被上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人王志敏未到庭发表答辩意见。一审原告尊园公司向一审法院起诉请求：1、由四被告连带支付133800元；2、由四被告连带支付133800元自2018年8月31日起至实际付清之日止，按每日千分之一计算的违约金；3、本案诉讼费由四被告承担。一审法院认定事实：2018年6月23日，被告肖浩、被告薛国秀、被告王志敏、原告订立《房屋买卖暨居间合同》。约定甲方（被告肖浩、被告薛国秀、被告肖宇晴）将昆明滇池旅游度假区迎海路海悦花园海明苑25号1-3层房屋出售给乙方（被告王志敏）。房屋建筑面积255.67平方米，成交价为6690000元。甲、乙双方于2018年8月30日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。签订本合同时，乙方支付购房定金50000元，由丙方（原告）转交甲方。乙方2018年7月30日前支付1000000元，甲、乙双方办理房屋预约转让公证。2018年8月30日前支付1500000元，于次日办理房屋买卖公证及实际过户。2018年9月30日前付款1500000元，10月30日前付款1500000元，12月支付1400000元。合同签订时，共有人肖宇晴未到场，甲方承诺其知晓并同意出售该物业。被告肖浩代被告肖宇晴在合同上签字。当天，被告肖浩出具《代理人关于具有代理权的承诺书》。表示其代理肖宇晴出售房屋已经取得肖宇晴授权，在签约后3天内提交委托人签名或盖章捺印的《授权委托书》。合同订立后，被告王志敏支付了50000元定金，被告肖浩、被告薛国秀、被告肖宇晴认可收到。被告王志敏支付原告10000元款项，原告表示可以充抵佣金。被告王志敏资金不足没有按约付款，被告肖浩、被告薛国秀、被告肖宇晴2018年10月将房屋另行出售他人。另，昆明滇池旅游度假区迎海路海悦花园海明苑25号1-3层房屋登记在被告肖浩名下，属于被告肖浩、被告薛国秀、被告肖宇晴共同共有。诉讼中，被告肖宇晴表示不同意被告肖浩代签合同的行为，不同意委托原告对外出售。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。2018年6月23日，被告肖浩、被告薛国秀、被告王志敏、原告订立《房屋买卖暨居间合同》。约定被告肖浩、被告薛国秀、被告肖宇晴将昆明迎海路海悦花园海明苑25号1-3层房屋出售给被告王志敏。被告肖浩、被告薛国秀是房屋的共有人，且被告肖浩作为被告肖宇晴的代理人签订合同，并保证享有代理权。原告已经促成四被告之间的房屋买卖合同成立。被告肖浩代被告肖宇晴订立房屋买卖合同时没有取得授权，被告肖宇晴事后没有追认。被告肖浩构成无权代理，《房屋买卖暨居间合同》对被告肖宇晴不发生法律效力，其后果由被告肖浩承担。本案房屋系被告肖浩、被告薛国秀、被告肖宇晴共同共有，应由三被告共同处分。肖浩无权代理致使《房屋买卖暨居间合同》非经被告肖宇晴追认，不能作为物权变动的合同依据，原告的居间服务存在重大瑕疵。另一方面，原告除了报告订约机会或提供订立合同的媒介服务外，还承担协助办理房屋所有权过户等房地产经纪业务。《房屋买卖暨居间合同》没有实际履行免除了原告协助办理房屋所有权过户等后续劳务，原告从中获益。因此一审法院酌情确定原告可以获得的居间报酬为约定佣金的20%，即26760元。被告肖宇晴不是本案房屋买卖合同的当事人，原告要求其支付佣金的主张不能成立。合同约定佣金由乙方，即被告王志敏在2018年8月30日前支付。只有甲方或甲、乙双方违约导致合同不能履行时，卖方才承担支付佣金的责任。被告肖浩、被告薛国秀、被告王志敏之间的房屋买卖是独立的合同关系，原告不是买卖合同当事人。原告认为卖方或买卖双方违约导致合同未能履行没有证据证明，其要求被告肖浩、被告薛国秀支付居间报酬没有事实依据，其请求一审法院不予支持。本案居间报酬应当由被告王志敏承担，扣除先行支付的10000元，被告王志敏还应支付原告16760元。《房屋买卖暨居间合同》约定日千分之一的违约金，折合年利率为36.5%，远远高于民间借贷24%的年利率上限。考虑到原告居间服务中的瑕疵，一审法院将违约金调整为按同期人民银行贷款基准利率上浮30%计算。综上，一审法院判决：一、由被告王志敏于判决生效后十日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司佣金16760元和该款自2018年8月31日起至款付清之日止，按同期人民银行贷款基准利率上浮30%计算的违约金。二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司其他诉讼请求。案件受理费1508元(原告已预交)，已减半收取，由原告承担1200元，剩余308元由被告王志敏承担。本案二审期间，上诉人尊园公司对一审认定事实有异议：1、原审判决第四页“12月支付1400000元”应是“1140000元”。2、遗漏事实：本案到庭三被上诉人是一家三口的关系，肖浩和薛国秀是肖宇晴的父母。被上诉人肖浩、薛国秀、肖宇晴对一审认定事实有补充：本案被上诉人薛国秀、肖宇晴另行出售房屋是上诉人将产权证和钥匙退还给被上诉人，所以被上诉人才将案涉房屋另行出售。当时签订居间合同以后，我方把产权证和钥匙交给了上诉人，因为王志敏没有履行合同义务，在上诉人催要以后，解除了双方居间合同，把钥匙和产权证退还给了我们。本院经审查认为，上诉人提出的12月支付1400000元应是1140000元事实确凿，本院依法对该数字予以纠正。二审中本院对除以上纠正以外的一审事实予以认定。本案二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司与被上诉人肖浩、薛国秀、肖宇晴、王志敏签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》是否系各方当事人真实意思表示，上诉人尊园公司并未尽到审慎的审查义务。同时，上诉人尊园公司在本案中提供的服务仅为促成合同签订，其作为专业的房产中介机构应当提供的涉案房屋是否系出卖人所有、出卖人是否有权利处分房屋、提供合同公证、缴纳税款、配合办理房屋过户手续等附随义务服务并未实际履行，其欲收取的居间报酬与履行的合同义务并不对等，一审判决对上诉人要求被上诉人支付佣金及违约金的诉请在扣除先行支付的10000元后酌情确定还应支付佣金损失为16760元，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3016元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 吴 娴审判员 白 皓审判员 保 红二〇一九年十月二十五日书记员 王蓓蓓