广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终1699号 上诉人（原审被告）：柳州市煜煊金属制品有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市欣悦路**。 法定代表人：吴启新，总经理。 委托诉讼代理人：杨桂群，公司会计。 委托诉讼代理人：杨明,广西典哲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳州市赛福汽车模具制造有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市欣悦路**。 法定代表人：朱季华，董事长。 委托诉讼代理人：付金鹏，公司副总经理。 委托诉讼代理人：罗清良，广西大恒律师事务所律师。 上诉人柳州市煜煊金属制品有限公司（以下简称煜煊公司）因与被上诉人柳州市赛福汽车模具制造有限公司（以下简称赛福公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2018）桂0204民初4030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 煜煊公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判煜煊公司向赛福公司支付厂房租金295545.6元[(1603.1-547.58)X7X40]。二、本案上诉费及一审诉讼费由赛福公司承担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误。一审法院判决认定赛福公司将其位于柳州市柳南区厂区内的建筑物出租给被告煜煊公司使用，并约定租金标准为每月每平方米7元错误。煜煊公司租赁赛福公司的租赁物是位于柳州市柳南区的厂房而非老厂区及厂区内的建筑物。赛福公司在起诉状中陈述煜煊公司租用赛福公司厂房。厂区内空场地(3297.37平方米，3771.78-294.55-179.86)是租赁物厂房的必要配套附属设施，是链接各个租赁物的通道，主要是用来车辆通行、停放车辆及行人通行的地方。提供该厂区内空地给上诉人免费使用是出租人必须履行的法定附带义务，煜煊公司不需要额外租赁该厂区内空场地。煜煊公司租赁厂房的用途是从事金属制品加工，是在厂房内加工生产，并不需要在厂区内空地地上加工生产，也不需要在厂区内空地厂堆放原材料、成品。煜煊公司不存在租赁厂区内空场地3297.37平方米的必要性，更不存在将多余的厂房租赁后进行空置的可能性。赛福公司也使用了部分车间、宿舍。就不存在煜煊公司实际承租了整个厂区且拥有对整个厂区的使用权。关于租金。厂房租金是每月每平方米7元而非厂房和厂区内空场地租金7元。厂区内空地不是煜煊公司向赛福公司租赁的租赁物，而是租赁物厂房的必要配套附属设施，煜煊公司不存在需要支付一笔远远超过厂房租金的厂区内空场地租金的问题。煜煊公司向赛福公司租赁的租赁物是厂房（包含车间三间、精密车间及上方办公室、员工宿舍），其租赁厂房的面积是1055.52平方米（1603.1-547.58)而非4044.43平方米。二、一审法院判决适用法律错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条认定煜煊公司承担举证不能法律后果，属于适用法律错误。在诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认。因此，一审法院判决应当确认煜煊公司向赛福公司租赁的租赁物是厂房而非厂区内空场地，厂房租金是每平方米7元而非厂区内空场地租金7元每平方米。赛福公司始终未取得租赁厂房的《建设工程规划许可证》，依据《最高院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，赛福公司与煜煊公司之间的口头租赁合同无效。赛福公司无权收取租金，但依法可以收取房屋占有使用费。对于厂房占有的土地以及空地、过道和煜煊公司没有租赁的建筑物厂房无权收取租金和土地占有使用费。 赛福公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 赛福公司向一审法院起诉请求：一、煜煊公司向赛福公司支付厂房和场地租金人民币1495034.31元；二、煜煊公司支付赛福公司为其代付的水电费人民币256223.5元（其中电费人民币209649.54元，水费人民币46573.96元）；三、煜煊公司承担此案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：赛福公司将其位于柳州市柳南区厂区内建筑物出租给煜煊公司使用，并约定租金标准为每月每平方米的7元。双方未签订书面租赁合同。赛福公司提供的厂房测绘图载明柳州市柳南区占地4011.67平方米，赛福公司提供的柳州市郊区乡镇建设局出具的《村镇建设工程建筑许可证》载明厂区内精密加工车间和职工宿舍建筑面积为1603.1平方米。柳州市国土资源局出具的《查档证明书》载明柳州市柳南区柳西水厂旁河西磨滩路基隆10号面积为3771.78平方米。 一审法院于2019年1月25日与赛福公司、煜煊公司双方到租赁场地进行现场勘查，双方均确认了租赁场地上建筑物为车间三间（均为平层）、精密车间及上方办公室（四层）、精密车间副楼办公室（四层）、员工宿舍（四层），以及上述建筑物的相应面积。 2019年2月20日赛福公司向一审法院提交《关于水费的处理意见》，称经核算2017年8月，案外人柳州市三业科技有限公司开始接、借用赛福公司的工业用水管道，可将柳州市三业科技有限公司使用的水费5171.07元从煜煊公司使用的水费中予以扣除。经一审法院向煜煊公司释明，煜煊公司于2019年2月25日向一审法院出具书面材料，称因水费是由赛福公司、煜煊公司以及案外人三方共用所产生的，故仅认可承担总水费46573.96元的三分之一。 一审法院认为，赛福公司、煜煊公司均认可双方之间存在租赁关系，且租金标准为每月每平方米的7元。虽未签订书面租赁合同，但依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，一审法院对双方存在不定期租赁关系予以确认。现双方对于租赁场地的面积、租赁期限、以及水费、电费的具体金额均存在异议。一审法院对此评析如下： 关于租赁场地的面积，赛福公司主张煜煊公司实际租用的厂房、场地面积为4887.33平方米，煜煊公司主张其实际上只是使用了875.65㎡的厂房、宿舍等房屋面积。柳州市国土资源局出具的《查档证明书》和赛福公司提供的《村镇建设工程建筑许可证》以及一审法院现场勘查记录，租赁场地土地面积为3771.78平方米，建筑物面积为1603.1平方米（其中扣除第一层建筑物面积后为1423.43平方米）。一方面，煜煊公司于庭审中自认在厂区大门口设置了门卫岗，对该公司拉送货物进行管理。经现场勘查，厂区大门口是租赁场地的唯一出入口。由此可见，煜煊公司已经对整个租赁场地进行了管理并使用，对于煜煊公司主张实际上并没有使用厂区的全部厂房、车间及办公室等建筑物，为其对自身权利的放弃，并不影响其实际上承租了整个厂区且拥有对整个厂区的使用权。另一方面，赛福公司自认其保留使用了厂区内的一间车间（面积为515.2平方米）和两间员工宿舍（面积为35.58平方米）；经现场勘查，厂区内精密车间上方用于办公室的第四层漏水严重，天顶及墙面均有不同程度损坏；员工宿舍每层均有不同程度的破损及霉变等情况，这对煜煊公司使用租赁场地造成了一定的影响；同时赛福公司使用部分厂区也必然会影响煜煊公司正常管理使用全部厂区；综上，一审法院根据上述煜煊公司不能正常使用全部的租赁场地的情况，酌情从煜煊公司承租面积中予以扣除600平方米，故一审法院认定煜煊公司实际承租的厂房面积为4044.43平方米（3771.78平方米+1423.43平方米-515.2平方米-35.58平方米-600平方米=4044.43平方米）。 关于租赁期限，赛福公司主张租赁期限为2015年1月1日至2018年8月21日，煜煊公司主张租赁期限为2015年2月1日至2018年6月8日。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，对租赁物是否交付发生争议的，应由负有交付义务的当事人承担举证责任，对租赁物是否返还发生争议的，应由负有返还义务的当事人承担举证责任。现赛福公司无证据证实何时向煜煊公司交付租赁场地，故一审法院采信煜煊公司主张的2015年2月1日为租赁场地交付时间，而煜煊公司亦无证据证实何时向赛福公司返还租赁场地，故一审法院采信赛福公司主张的2018年8月21日为租赁场地返还时间，即双方租赁期限为2015年2月1日至2018年8月21日，即42个月20天。 关于水费、电费的具体金额，赛福公司主张煜煊公司欠付其电费209649.54元、水费46573.96元，因赛福公司、煜煊公司之间未签订书面的租赁合同，也未就双方合同履行期间水电费的负担问题作出明确约定，现赛福公司也未能提供充分证据证实水电费用的产生和计算方式，应承担举证不能的不利后果。但由于煜煊公司自认其应向赛福公司支付电费139639.38元、总水费46573.96元的三分之一即15524.65元，这是煜煊公司对其自身权利的处分，于法不悖，一审法院予以确认。对赛福公司超出该部分的电费、水费的诉请，一审法院不予支持。 综上所述，煜煊公司应向赛福公司支付租金1207933元（4044.43平方米×42个月×7元/月+4044.43平方米×20天×0.2333元/天=1207933元），电费139639.38元、水费15524.65元。 一审法院判决：一、煜煊公司向赛福公司支付租金1207933元；二、煜煊公司向赛福公司支付电费139639.38元、水费15524.65元，共计155164.03元；三、驳回赛福公司其他诉讼请求。一审案件受理费20561元（赛福公司已预交），由赛福公司负担4559元，煜煊公司负担16002元并迳付给赛福公司。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：煜煊公司向本院提交了租赁厂区的照片，前述照片不能证明煜煊公司未租赁厂区空地、过道的事实，本院对该证据不予采信。本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合双方当事人在二审中的诉辩意见，归纳本案争议的焦点为：一、双方当事人之间是否存在有效的租赁关系；二、煜煊公司向赛福公司支付租金的标准应当如何确定。 关于赛福公司与煜煊公司之间的租赁合同是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，虽然赛福公司与煜煊公司没有签订书面租赁合同，但是双方当事人对其之间存在租赁关系无异议，赛福公司已经把柳州市柳南区的厂区交付给煜煊公司管理、使用，故一审判决认定赛福公司与煜煊公司之间存在无固定期限租赁关系正确。煜煊公司未提供证据证明双方的租赁合同存在法律规定合同无效的情形，故煜煊公司主张租赁合同效无事实和法律依据，本院不予支持。 关于本案应当如何确定煜煊公司支付租金的标准的问题。虽然双方当事人对月租金价格为每平方米7元的事实无异议，但是双方当事人对租赁的面积存在分歧。赛福公司主张按照厂区空地、通道面积与煜煊公司使用的厂房的总面积计算租金，而煜煊公司则主张按照其实际使用的厂房建筑面积计算租金。由于双方当事人没有约定计算租金的面积，煜煊公司管理、使用了厂区空地、通道，应当支付相应的租金。因此，煜煊公司主张仅按照其使用的厂房面积计算租金没有事实和法律依据，本院不予支持。根据查明的事实，赛福公司在柳州市柳南区的厂区占地面积为3771.78平方米，其中有厂房建筑1603.1平方米，赛福公司仍使用了其中的一间车间和两间员工宿舍共551平方米，煜煊公司承租的厂房建筑面积约为1052平方米。煜煊公司承租的前述1052平方米厂房中，有约600平方米漏水损坏无法正常使用，故煜煊公司能够正常使用的厂房面积约为452平方米。赛福公司、煜煊公司均在使用柳州市柳南区厂房，厂区空地、通道应为赛福公司、煜煊公司共同使用，煜煊公司应当承担一半的租金，煜煊公司应当支付的租金的空地、通道的面积为1796平方米，该面积的计算方式为[3771.78平方米-（1603平方米—1423平方米）]÷2。一审法院认定煜煊公司单方使用厂区空地、通道不当，本院予以纠正。煜煊公司称其于2018年6月8日把厂区钥匙交给了赛福公司，煜煊公司承租厂房的期间为40个月，但是煜煊公司未提交证据证明其主张的事实，故本院对此不予支持。煜煊公司承租期间为42个月20天，其应当支付的租金为671401元（1796平方米+452平方米）×（42个月×7元+20天×0.2333元）。 综上所述，煜煊公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2018）桂0204民初4030号民事判决第二项； 二、撤销广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2018）桂0204民初4030号民事判决第三项； 三、变更广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2018）桂0204民初4030号民事判决第一项为：柳州市煜煊金属制品有限公司向柳州市赛福汽车模具制造有限公司支付租金671401元； 四、驳回柳州市赛福汽车模具制造有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费20561元（柳州市赛福汽车模具制造有限公司已预交），由柳州市赛福汽车模具制造有限公司负担10856元，柳州市煜煊金属制品有限公司负担9705元。二审案件受理费12924元（柳州市赛福汽车模具制造有限公司已预交），由上诉人柳州市煜煊金属制品有限公司负担7186元，由被上诉人柳州市赛福汽车模具制造有限公司负担5738元。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇一九年十月二十二日 书记员 杨茜如