广西壮族自治区梧州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)桂04执复47号 复议申请人（异议人、申请执行人）：梁宏弦，男，1973年10月11日出生，汉族，住广西柳州市。 申请执行人：吴川市农村信用合作联社，住所广东省吴川市人民中路**。 法定代表人：殷而，理事长。 被执行人：广东橘乡农业开发有限公司，住，住所广东省吴川市长岐镇那熟村扫杆岭/div> 法定代表人：张亚仔，董事长。 被执行人：梧州市鑫洋置业发展有限公司，住，住所广西梧州市新兴三路**金苑时代广场**会统一信用代码：914504006194222587。 法定代表人：李金萍。 被执行人：邓州丽，女，1980年5月15日出生，汉族，住，住广西梧州市/div> 被执行人：祝愿，男，1984年11月7日出生，汉族，住，住广西梧州市万秀区/div> 被执行人：张亚仔，男，1965年9月9日出生，汉族，住，住广东省吴川市/div> 被执行人：李金萍，女，1961年6月24日出生，汉族，住，住广西梧州市万秀区/div> 被执行人：祝楚舒，男，1960年10月19日出生，汉族，住，住广西梧州市万秀区/div> 被执行人：李亚霞，女，1979年8月8日出生，汉族，住，住广东省/div> 复议申请人梁宏弦不服梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405执异31号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 长洲区人民法院查明，该院在执行吴川市农村信用合作联社与广东橘乡农业开发有限公司、梧州市鑫洋置业发展有限公司、邓州丽、祝愿、张亚仔、李金萍、祝楚舒、李亚霞金融借款合同纠纷一案中，于2019年3月21日经摇珠方式确定广西鑫正房地产评估有限责任公司为评估机构，委托该评估机构对被执行人梧州市鑫洋置业发展有限公司坐落于梧州市××时代广场××至××商场、××商务住宅、××商务住宅及××层商务住宅共计213项（584套）房产进行评估。2019年5月6日，广西鑫正房地产评估有限责任公司作出广西鑫正[2019]房估字第0276号《评估报告书》，确定于价值时点2019年3月22日梧州市新兴三路3号金苑时代广场上述213项（584套）房产估值总价为233726234元，其中二十一层商务住宅的评估单价为7573元/㎡。 因被执行人梧州市鑫洋置业发展有限公司对广西鑫正[2019]房估字第0276号《评估报告书》不服，于2019年5月13日以房产评估价值过低为由，针对该次评估的估价方式、计算方法、参照标准、评估结果等提出异议。2019年5月28日，该院将梧州市鑫洋置业发展有限公司的异议问题交由广西房地产业协会组织专业技术评审。2019年7月8日，广西房地产业协会作出桂房协估审函﹝2019﹞1号《关于对广西鑫正房地产评估有限责任公司出具的房地产估价报告（广西鑫正[2019]房估字第0276号）的专家评审意见书》，专家评审结论为：广西鑫正房地产评估有限责任公司在十日内对该报告书予以补正完善。 2019年8月5日，广西鑫正房地产评估有限责任公司在补正完善相关内容后重新出具了编号为广西鑫正[2019]房估字第0276-1号《评估报告书》，确定于价值时点2019年7月19日梧州市××时代广场××至××商场、××商务住宅、××商务住宅及××层商务住宅共计213项（584套）房产评估总价为236114090元，其中二十一层商务住宅的评估单价下降为6578元/㎡。2019年8月7日，广西房地产业协会作出桂房协估审函﹝2019﹞2号《关于对广西鑫正房地产评估有限责任公司出具的涉执房地产处置司法评估报告（广西鑫正[2019]房估字第0276-1号）的专家评审意见书》，专家评估意见为：该报告估价程序合法，估价方法和参数选取合理，估价报告客观、完整、规范，符合国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）要求。 根据柳州市柳北区人民法院（2015）北民二初字第891号、（2017）桂0205民初1086号、（2017）桂0205民初1095号生效民事判决，异议人梁宏弦对被执行人梧州市鑫洋置业发展有限公司享有债权，并对梧州市鑫洋置业发展有限公司名下坐落于梧州市新兴三路3号第八层0810、0811、0814、0817号商务住宅以及第十三层1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17号商务住宅、第十四层1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17号商务住宅享有抵押物权。2019年4月26日，柳州市柳北区人民法院向长洲区人民法院出具（2018）桂0205执1338号委托执行函，将上述三个案件全案委托该院执行。 2019年8月16日，该院将广西鑫正[2019]房估字第0276-1号《房地产评估报告书》送达给异议人梁宏弦。2019年8月19日，异议人梁宏弦与张斐芬、被执行人梧州市鑫洋置业发展有限公司、被执行人李金萍共同达成《拍卖议价申请书》，以议价的方式共同确定了梧州市新兴三路3号第八层0810、0811、0814、0817共4间、梧州市新兴三路3号第十八层1、2、3、4、5、13、14、15、16、17号共10间、梧州市新兴三路3号第二十一层1、2、3、4、5、6、7号共7间、梧州市新兴三路3号第十一层1101号至1117号共17间、梧州市新兴三路3号第十三层1301号至1317号共17间及第十四层1401号至1417号共17间一起总共72间商务住宅的第一次拍卖起拍价，其中梧州市新兴三路3号第二十一层第1、2、3、4、5、6、7号共7间商务住宅的第一次拍卖起拍价议价确定为6350元/平方米，并向该院申请按共同达成的议价对上述房产进行拍卖。同日，异议人梁宏弦向该院提交《“金苑时代广场”第21层商务住宅复评申请书》，认为广西鑫正房地产评估有限责任公司作出的广西鑫正[2019]房估字第0276-1号《评估报告书》中的第21层商务住宅的评估单价对原作出的广西鑫正[2019]房估字第0276号《评估报告书》下调了995元，要求对“金苑时代广场”第21层商务住宅进行重新评估。 2019年9月2日，该院按照评估总价236114090元下浮30%确定梧州市××时代广场××至××商场、××商务住宅、××商务住宅及××层商务住宅共计213项（584套）房产的第一次起拍价为165279863元，并在淘宝网络司法拍卖平台公告拍卖。 长洲区人民法院另查明，2018年2月该院在淘宝网络司法拍卖平台公开拍卖被执行人梧州市鑫洋置业发展有限公司所有的案涉房产中的1025、1026、1027号房产，最终流拍。2018年3月27日该院在淘宝网络司法拍卖平台公开拍卖被执行人梧州市鑫洋置业发展有限公司所有的案涉房产中二层共计51套，最终流拍。 长洲区人民法院再查明，金苑时代广场电梯只达20层，需步行通过消防步梯才能到达第21层。21层建筑至今尚未投入使用。 长洲区人民法院认为，关于是否应将属于梧州市鑫洋置业发展有限公司的梧州市新兴路3号第十八层1、2、3、4、5、13、14、15、16、17号共10间商务住宅、第二十一层1、2、3、4、5、6、7号共7间商务住宅、第十一层1101号至1117号共17间商务住宅、第十三层1301号至1317号共17间商务住宅及第十四层1401号至1417号共17间商务住宅总共68间商务住宅单独作为一个标的物进行重新拍卖的问题。根据柳州市柳北区人民法院（2018）桂0205执1338号委托执行函，该院已取得了上述涉案房产的处置权。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条的规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。被执行人梧州市鑫洋置业发展有限公司案件众多，涉及债务巨大，其名下房产所在的金苑时代广场已停产停业多年。该院在执行中曾单独拍卖其中部分房产，但最终都流拍。该院将梧州市鑫洋置业发展有限公司查封的财产共计213项（584套）予以整体拍卖，避免了分别拍卖可能导致的价值贬损。据此，对异议人梁宏弦要求将上述68间商务住宅单独作为一个标的物进行重新拍卖的异议请求，该院不予支持。 关于是否应重新确定上述68间商务住宅起拍单价的问题。依该院委托，广西鑫正房地产评估有限责任公司于2019年8月5日对梧州市鑫洋置业发展有限公司所有的梧州市××时代广场××至××商场、××商务住宅、××商务住宅及××层商务住宅共计213项（584套）房产出具了广西鑫正[2019]房估字第0276-1号《评估报告书》，该评估报告经广西房地产行业协会专家再次评审后，认为评估程序、估价方法和参数选取客观真实，符合国家标准。该院依法将梧州市鑫洋置业发展有限公司所有的位于金苑时代广场的共计213项（584套）房产整体拍卖，则涉案房地产亦是整体进行评估。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款“起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”的规定，该院依据评估报告结果确定拍卖起拍价，于法有据，对于异议人梁宏弦与被执行人梧州市鑫洋置业发展有限公司要求就上述68间商务住宅以议价确定起拍价的主张，本院不予支持。 关于广西鑫正[2019]房估字第0276号、广西鑫正[2019]房估字第0276-1号两份评估报告中提及金苑时代广场第21层评估结果前后下调了995元/平方米的问题。广西鑫正[2019]房估字第0276号-1《评估报告书》经广西房地产行业协会专家再次评审后，认为评估程序、估价方法和参数选取客观真实，符合国家标准。广西鑫正[2019]房估字第0276-1号确定二十一层1至7号商务住宅评估单价为6578元，高于异议人梁宏弦、被执行人梧州市鑫洋置业发展有限公司与第三人张斐芬在2019年8月19日签订的《拍卖议价申请书》中商定的第一次起拍价格6350元。且异议人未能提供证据证明该《评估报告书》符合不予以采用，应当重新评估的情况，故对于异议人要求重新评估21层商务住宅的主张，该院不予支持。另外，起拍价仅仅是拍卖的最低价，起拍价的高低与拍卖是否成交或成交价高低之间没有必然联系，成交价最终依靠市场供求、拍卖财产自身价值等因素综合决定，异议人梁宏弦的异议不成立。长洲区人民法院于2019年9月29日作出（2019）桂0405执异31号执行裁定书，裁定驳回异议人梁宏弦的异议请求。 复议申请人梁宏弦向本院申请复议称，梧州市长洲区人民法院于2019年9月2日已将梧州市××时代广场××至××商场、××商务住宅、××商务住宅及××层商务住宅共计213项（584套）房产进行网络公开拍卖，拍卖213项（584套）房产中包涵有梧州市鑫洋置业发展有限公司抵押给复议申请人的68间商务住宅，整体拍卖会造成复议申请人丧失68间商务住宅因抵押权所产生的优先购买权，甚至连购买权都丧失掉了。复议申请人与另一案件的复议申请人张斐芬都是68间商务住宅的抵押权人，两人用三个执行案件所形成的优先受偿债权金额通过竞拍的方式购买68间商务住宅的产权，请求梧州市长洲区人民法院将68间商务住宅单独作为一个标的物进行重新拍卖，且复议申请人对广西鑫正（2019）房估字第0276号、广西鑫正（2019）房估字第0276－1号两份评估报告中提及“金苑时代广场”第21层评估结果前后下调995元/平方米产生质疑，因此提出异议，被梧州市长洲区人民法院作出的（2019）桂0405执异31号执行裁定书裁定驳回异议请求，复议申请人认为该执行裁定书的驳回的事实查明存在疏漏和错误，因此申请复议。理由：一是梧州市长洲区人民法院执行裁定书第8页“再查明，金苑时代广场电梯只达20层，需步行通过消防步梯才能到达第21层”与事实不符，电梯是可以到达第21层的，通过消防步梯到达的是第22层。第21层商务住宅的房屋分户平面图与第8－19层商务住宅的房屋分层平面图是一致的，虽然面积只有738.41平方米但实际使用面积与第8－19层的面积923.38平方米是一样的，基于评估公司没有现场勘察的明显错误，要求重新对第21层商务住宅进行评估。二是“金苑时代广场”共计213项（584套）房产共办理了60本产权证，用途分为商场、商务用房、商务住宅三种，供电、供水、消防及使用规划设计上都是分开、独立的两套配套设施，因此用途不一样就不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定合并拍卖的规定。复议申请人认为商务住宅每层都有独立的产权证且使用上有独立性，法院有选择性的分开分层拍卖商务住宅会让拍卖标的金额降低，从而降低购买者资金门槛，让更多有意向的买受人参与进来，让拍卖更加公平、公正、公开，若法院将商务住宅与商场两种不同类型的房产捆绑起来进行拍卖，从而设定一个天文数字的资金门槛，让有意向的买受人望而却步，这样的拍卖既不公平、也不公正、更不公开，这样的合并拍卖反而严重减损其价值。三是梧州市长洲区人民法院提出2018年2、3月分开拍卖一、二层商铺导致两次流拍的事实依据，经查淘宝网上流拍记录和2017年10月广西鑫正房地产评估公司出具的评估报告数据，复议申请人认为2018年2、3月所拍卖一、二层商铺没有进行司法降幅就以评估价格作为起拍价格，造成起拍价过高而导致流拍，不能作为分开拍卖容易流拍的理由。因此，复议申请人请求本院撤销梧州市长洲区人民法院作出的（2019）桂0405执异31号执行裁定。 本院查明的事实与长洲区人民法院查明的事实一致。 另查明，案涉拍卖标的物所在的金苑时代广场电梯可以到达第21层；一拍流拍后，长洲区人民法院对案涉标的物启动第二次拍卖，拍卖时间为2019年10月28日。 本院认为，本案的争议焦点是复议申请人梁宏弦对长洲区人民法院拍卖的案涉标的物有无优先购买权；是否应当对案涉标的物中的第21层商务住宅重新进行评估；长洲区人民法院对案涉标的物进行整体拍卖是否符合法律规定。 关于复议申请人梁宏弦对长洲区人民法院拍卖的案涉标的物有无优先购买权的问题。优先购买权是法定权利，是依据法律的规定而产生的，优先购买权的享有是基于特定的法律关系存在的，本案的不动产共有人、承租人对法院拍卖案涉标的物享有优先购买权，而复议申请人梁宏弦只是抵押权人，其对抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，但不享有优先购买权。 关于是否应当对案涉标的物中的第21层商务住宅重新进行评估的问题。长洲区人民法院已查明，本案的评估机构的选择与评估机构、评估人员的主体资格方面符合法律规定。评估机构作出的广西鑫正[2019]房估字第0276-1号《房地产评估报告书》，经广西房地产行业协会专家再次评审后，认为该报告估价程序合法，估价方法和参数选取合理，估价报告客观、完整、规范，符合国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）要求。本案对拍卖财产进行依法评估，目的是辅助执行法院确定拍卖保留价，评估价并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需由市场检验。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。 关于长洲区人民法院对案涉标的物进行整体拍卖是否符合法律规定的问题。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。长洲区人民法院在执行中曾单独拍卖其中部分房产，但最终都流拍，这是客观事实。长洲区人民法院将梧州市鑫洋置业发展有限公司查封的财产共计213项（584套）委托总体评估，广西鑫正[2019]房估字第0276-1号评估报告采用比较法、收益法估价方法，全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素，该评估报告经广西房地产行业协会专家再次评审后，认为该报告估价程序合法，估价方法和参数选取合理，估价报告客观、完整、规范，符合国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）要求。长洲区人民法院充分考虑各方面因素，对评估对象进行整体拍卖，避免了分别拍卖可能导致的价值贬损，符合法律规定。 综上所述，复议申请人梁宏弦的复议请求理由不能成立，本院不予支持。长洲区人民法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人梁宏弦的复议申请，维持梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405执异31号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 何    观    全 审 判 员 莫    志    祥 审 判 员 龙         跃 二〇一九年十月二十一日 法官助理 曾    俏    薇 书 记 员 林希龙附：适用法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。