山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5871号上诉人(原审原告）：和建良，男，汉族，1984年9月20日出生，个体户，住太原市。委托诉讼代理人：张国祥，太原市万柏林区神堂沟法律服务所法律服务工作者。上诉人（原审被告）：刘计生，男，汉族，1961年5月17日出生，住太原市。委托诉讼代理人：任弘斌，山西捷虹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘文宏，男，汉族，1984年10月10号出生，住太原市。委托诉讼代理人：任弘斌，山西捷虹律师事务所律师.上诉人和建良、刘计生因与被上诉人刘文宏房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初1656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人和建良及其委托诉讼代理人张国祥，上诉人刘计生、被上诉人刘文宏的共同委托诉讼代理人任弘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人和建良上诉请求：依法改判被上诉人支付上诉人利息13万元,被上诉人刘计生承担连带责任。事实与理由:一、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人刘文宏签订的买卖房屋合同,是在被上诉人刘计生的意思表示下,双方前期协商买卖房屋合同事宜都是由被上诉人刘计生与上诉人协商、洽谈的。被上诉人刘文宏构成表见代理与上诉人签订的房屋买卖合同,据此被上诉人作为隐名当事人，应当承担不履行合同的违约责任。二、一审适用法律错误;一审法院认定被上诉人未按照协议约定履行,构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条,被上诉人应当承担违约责任,即支付逾期付款利息,按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息从上诉人付款之日起算。综上所述,请求二审人民法院依法改判,支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘文宏辩称，签订房屋买卖合同的时候，没有征求共有人的意见。因为涉案房屋是下元村城中村改造拆迁安置房。合同上重机二区的房子已经不存在了，在另外一个小区还有安置房，与上诉人和建良协商过，可以按照市价给他两套，因为市价当初很高了，结果他们不同意。另外违约人不是刘文宏，而是上诉人和建良，原约定的价款是738000元，他到现在为止仅给了70000元，我认为，对于判决的结果中的一套房屋的价款和利息愿意支付，但是一审法院认定事实部分错误，请求二审人民法院在查清本案事实的前提下客观地认定事实。上诉人刘计生发表意见：本案合同约定标的的权利人有两个，是刘文宏的父母。这个房子在分配的时候，城中村改造时是共有的，当时安置面积确定以后，并没有确定房屋在哪个小区。刘文宏签订合同的时候没有相应的授权委托书以及共有人同意的文书。不存在表现代理，都是亲戚，明知道法律关系。作为上诉人和建良来说，明明知道有家长，为什么和孩子私自签订合同。合同的标的物现在根本不存在，刘计生作为姑父为了照顾亲戚的关系，在相对不要太吃亏的前提下，把另外的两套房子都可以给和建良，与合同没有关系，但是价格要合理，不能和刘文宏私下里串通，这个是无效的。对一审判决认定的事实不服，判决结果可以接受。上诉人刘计生上诉请求：1、请求撤销太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初1656号民事判决，并依法确认涉案房屋买卖合同无效；2、本案的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案是房屋买卖合同纠纷，既然是合同纠纷就应当首先依法确认合同的效力，其次是合同的标的物问题和履约问题。一、未经其他共有人书面同意和没有登记的房屋买卖合同依法无效。众所周知，涉案房屋是原下元村在城中村改造时确定的拆迁安置房，该类安置房是以户和人口数安置的，是家庭共有财产。本案房屋买卖合同是原审被告刘文宏未经上诉人等其他共有人书面同意签订的转让家庭共有房产的合同，而且签合同时转让的是待安置房产，既没有登记也没有建设规划许可证，依据我国《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项和第（六）项的规定，未经其他共有人书面同意的和没有依法登记的房地产依法不得转让。该法律规定属于“法律、行政法规的强制性规定”，应当依据我国《合同法》第五十二条第（五）项的规定依法认定涉案房屋买卖合同无效。二、涉案合同约定的标的物已经不存在，合同已经无法履行。经一审法院认定的事实是，本案合同标的物约定的是坐落在重机B区的100平方米和80平方米的楼房二套，而原下元村当初准备建设的重机B区就没有开建，以后也不存在重机B区的楼房了，本案应当确认涉案合同已经没有履行的意义。一审法院在涉案合同无效并且合同标的物不存在的情况下，还主观臆断的评论履行情况。既然标的物不存在，合同就无法履行，如果改变标的物，必定要改变标的物的环境、条件、价款等相关内容，应当是另定合同，不存在合同的履行问题。一审法院确认约定的付款日为“剩余款项由双方协商于2013年3月1日付清甲方”被上诉人至今仍没有付清约定款项，应当认定是被上诉人违约，一审法院确违背客观事实的认定为“刘文宏一直为履行约定义务，致双方的协议目的无法实现。”回避了标的物不存在和被上诉人先违约的事实。综上所述，收到被上诉人的款项应当退给被上诉人，但应当依法确认涉案房屋买卖合同无效。一审法院的判决认定事实不清，适用法律不当。恳请二审人民法院，在查清事实的前提下对本案作出公正的判决。上诉人和建良发表意见：买卖合同合法有效。尽管城市房地产管理法有相关规定，但是不一定能构成合同无效。未取得不动产预售证进行交易的情况，是大量存在的，所以我们认为合同是有效的。当时安置房还没有建成，只是预计在重机地区，但是后来实际不在重机，村委会给刘计生、刘文宏的安置房已经在其它小区分配了，并且已经把房子交付给和建良了。第二套房子刘计生、刘文宏已经拿到了。安置房四证齐全，只是缺少预售收许可证，我们认为该房完全合法。综上所述，房子存在，合同有效。被上诉人刘文宏发表意见：认可该上诉状内容。上诉人和建良向一审法院起诉请求：1、判令被告承担违约责任,返还原告部分购房款32万元,利息13万元,共计45万元;2、诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告刘计生与被告刘文宏系父子关系,2012年3月20日,原告与被告刘文宏签订一份房屋买卖合同,合同约定:1、被告刘文宏(甲方)自愿将自有私产房屋坐落在重机B区,面积100平方米和80平方米楼房两套,愿以738000元售给原告(乙方);2、双方共同协商房价款首付400000元;3、剩余款项由双方协商于2013年3月1日付清甲方,剩余的款楼房下来提前交付;4、甲乙双方共同履行合同不得中途违约,否则违约承担由此造成的一切经济损失。现原告已经履行95%的付款义务,被告却迟迟不履行交房的义务,被告的行为已经构成严重违约,为此,原告诉至法院,请求法院支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实：原告和建良与被告刘文宏、刘计生系亲戚关系。2012年3月20日,被告刘文宏作为卖方(甲方)与原告和建良作为买方(乙方),签订了一份合同,约定:经甲、乙双方多次协商达成如下买卖房屋合同,一、甲方自愿将自有私产房屋坐落在重机B区,面积100平方米和80平方米楼房二套,愿以738000元售给乙方;二、双方共同协商房价款首付400000元;三、剩余款项由双方协商于2013年3月1日付清甲方,剩余的款楼房下来提前交付;四、甲乙双方共同履行合同不得中途违约,否则违约承担由此造成的一切经济损失;五、本协议一式二份,甲乙双方各执一份。合同最后有甲方刘文宏,乙方和建良的签字捺印。在2012年2月至2016年4月被告刘文宏共收到原告购房款700000元。2016年,被告刘文宏交付原告房屋一套,面积为92.3平方米。一审法院认为，原告和建良与被告刘文宏双方签订的协议,系双方真实意思表示,双方应该按约履行。现被告刘文宏在原告交付房款之后,一直未履行约定义务,致双方的协议目的无法实现,因此,原告要求被告刘文宏返还款项的请求,应予支持。按照协议原告已收到的房屋面积为92.3平米,价款为378430元,原告共支付700000元,因此原告要求被告刘文宏退还320000元的请求应予支持。关于原告要求支付利息的请求,因双方之间并无明确约定,但被告未按照协议约定履行,已构成违约,其应当承担违约责任,故原告要求支付逾期付款利息的请求,应予支持。应按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息为宜,起算时间应从原告向被告主张还款即起诉之日起算。关于原告要求二被告共同承担责任的请求,原告未能提供被告刘计生承担责任的相关证据,故原告此请求不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:一、被告刘文宏于本判决生效之日起十五日内退还原告和建良购房款320000元。二、被告刘文宏于本判决生效之日起十五日内按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付原告和建良320000元自2019年4月18日起至本判决确定的支付之日止的利息。三、驳回原告和建良的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案各方当事人对2012年3月20日刘文宏与和建良签订一份买卖房屋合同，以及和建良依据合同约定向刘文宏支付70000元购房款相关事实的真实性无异议。2016年刘文宏向和建良交付面积为92.3平方米的房屋一套，对该事实上诉人刘计生及被上诉人刘文宏提出异议，认为是向和建良的哥哥交付，但未向法庭提供证据证实，和建良认可该房屋系向其交付，本院予以确认。上诉人刘计生上诉认为涉案房屋是原下元村城中村改造时确定的拆迁安置房，是家庭共有财产，未经家庭共有成员书面同意依法不得转让，但在一、二审庭审中，上诉人刘计生并未提供在下元村城中村改造时拆迁安置的相关证据，无法证实其上诉所称案涉房屋侵害其家庭共有成员利益的事实，对该诉求本院不予支持。案涉房屋虽然未办理房屋产权登记，但并不必然导致合同无效，合同中涉及物权部分的内容效力待定，但其中包含着双方的债权债务关系仍然合法存在。故上诉人刘计生诉求确认合同无效无法律依据，本院不予支持。关于其诉称合同约定的标的物“坐落于重机B区、面积100平方米和80平方米的楼房二套”并不存在，履行合同没有意义，本院认为，被上诉人刘文宏与上诉人和建良签订合同时约定的房屋尚未建成，实际上双方约定的标的物是出售方刘文宏可能获得的拆迁利益，双方当事人对该事实明知，在收取了和建良交付的70000元款项后，将其拆迁后获得的92.3平方米房屋交付给和建良，已经履行了合同部分内容。故上诉人刘计生称合同无法履行的诉求无事实依据，本院不予支持。关于上诉人刘计生是否应当承担本案连带责任的问题，本院认为，案涉合同由被上诉人刘文宏与上诉人和建良签订，双方约定的合同履行的内容中并未涉及到上诉人刘计生，和建良无证据证实其上诉所述的本案存在“表见代理”或“隐名当事人”的相关事实，其要求刘计生承担本案连带责任无事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人和建良要求被上诉人刘文宏支付逾期付款利息的诉求，本院认为，合同签订后，被上诉人刘文宏未按约定交付足够面积的房屋，同时上诉人和建良亦未按约定全额支付合同约定的款项，都存在违约行为，各自承担相应的责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。和建良、刘计生的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10950元，由上诉人和建良负担2900元，上诉人刘计生负担8050元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 孙广金审判员 雷 晨 二〇一九年十月十日书记员 刘诗毓