湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂9006民初1509号原告：吴潇，男，1991年11月11日出生，汉族，湖北省天门市人，高中文化程度，住天门市。委托诉讼代理人：刘胜，天门市陆羽法律服务所法律工作者。被告：马盛，男，1986年12月15日出生，汉族，湖北省天门市人，经商，住天门市。被告：彭云平，女，1988年12月11日出生，汉族，湖北省天门市人，经商，住天门市。两被告共同委托诉讼代理人：胡俊，天门市西江法律服务所法律工作者。原告吴潇与被告马盛、彭云平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案。同年9月18日，原告吴潇向本院申请财产保全，本院依法以（2018）鄂9006民初1904号民事裁定书查封查封被告马盛、彭云平的天门市天门新城文鼎豪景湾（二号楼）2幢1单元1602室房屋【权证号：鄂（2017）天门市不动产权第0010998号】，期限为两年。2018年12月12日，本院作出（2018）鄂9006民初1904号民事判决书。因被告马盛、彭云平不服判决向湖北省汉江中级人民法院提起上诉，湖北省汉江中级人民法院以原判决认定基本事实不清为由，于2019年3月26日作出（2019）鄂96民终180号民事裁定书，将本案发回重审。本院于2019年5月13日立案后，另行组成合议庭，并于2019年6月17日依法公开开庭进行了审理，原告吴潇的委托诉讼代理人刘胜,被告马盛、彭云平的共同委托诉讼代理人胡俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴潇向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《存量房屋买卖居间合同》合法有效；2、要求两被告继续履行合同，协助原告吴潇办理房屋产权转移登记手续，并交付房屋；3、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年10月，两被告委托张文广将其位于天门市天门新城文鼎豪景湾（二号楼）2幢1单元1602号的房屋以580000元出售的信息在天门市恒定物业管理有限公司进行登记。同年10月30日，原告吴潇与两被告委托代理人张文广的转委托代理人李文宇签订《存量房屋买卖居间合同》，并交纳购房定金30000元。2018年2月9日，两被告及委托代理人张文广在购房合同上签名确认。同年2月27日，原告吴潇将购房首付款220000元汇至被告马盛的银行账户。6月1日，原告吴潇的购房银行贷款申报获批，要求两被告协助办理房屋产权转移登记手续，但是两被告以房屋涨价为由不同意出售给原告。为此，原、被告引起纠纷，原告诉至本院。在本案审理过程中，原告吴潇于2019年6月10日将购房余款330000元汇至被告马盛指定的在中国建设银行的账户。被告马盛、彭云平辩称，1、两被告从未与原告签订或是委托他人与原告签订买卖房居间合同；2、2017年10月30日，原告与案外人李文宇、张文广签订的存量房买卖居间合同对两被告而言属无权代理，对两被告没有约束力；3、原告将22万元款项汇至被告马盛的中国建设银行账户一事，被告马盛系在2018年7月知道本案诉讼之后才知晓，且该账户银行卡一直是被告马盛的姐姐马小容在保管和使用，被告知情后，曾数次将该款项退还至原告账户，但因其账户已注销，退款没有成功；4、原告在本案的诉讼过程中，漏列了参加诉讼的必要共同人，诉争的存量房买卖居间合同初始签订人系买方吴潇与所谓的卖方李文宇和张文广，本案应追加李文宇和张文广作为第三人参与诉讼，这样才能更清楚的查清本案事实。综上，两被告对房屋出售的事实并不知情，本案诉争的合同属无效合同，两被告无需履行合同义务，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告吴潇提交的身份证复印件、两被告的的身份证复印件、结婚证复印件、营业执照复印件、申请书，均来源合法、客观真实，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据四，房屋出售合同，原告用以证明原、被告签订房屋买卖合同的事实。被告认为因出售方即甲方马盛、彭云平两被告的名字并非其本人所签，两被告在该合同签订时也并没有委托授权任何人代签，因此该合同对两被告不具有约束力，不能达到原告的证明目的；原告提交的证据五，房屋不动产权登记证明，以证明房屋买卖的合法性。被告对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据只能证明两被告系本案诉争房屋的所有权人，不能证明原被告买卖房屋的相关事实；原告提交的证据六，公证书，原告用以证明被告与案外人的委托关系。被告对其真实性、合法性无异议，关联性有异议，该公证委托明确界定了委托期限自2018年2月9日起2019年2月9日止，本案诉争的合同即便有受托人张文广的签字，但并非在委托授权的时间范围之内，因此对两被告没有约束力，也不能达到原告的证明目的；原告提交的证据七，二手房交易房款收条及转账记录，证明原告已付购房款250000元，房屋买卖合同已开始履行的事实。被告对收到其中22万元的房屋款没有异议，但系在本案诉讼发生之后才知晓，且该银行账户及银行卡一直由案外人马小容支配和使用，对于中介方所收取的3万元，有其中的2万元确实由被告收取，但该证据不能达到原告的证明目的，认为该款项为购房款均是原告单方面的意思表示，两被告从未以任何形式接受或是认可；原告提交的证据八，原审中人民法院依职权对案外人天门市恒定物业管理有限公司法定代表人李文宇及其工作人员郭力、石俊红的调查笔录，证明被告对房屋买卖知情，并将原告首次付房款30000元已付被告马盛的姐姐马小容20000元，余款10000元现在中介人天门市恒定物业管理有限公司处的事实。被告认为调查笔录中所陈述的部分事实违背了客观真相，存量房买卖居间合同中被告没有签名，接受调查的三名被调查人均为中介方的工作人员，其特殊身份本身与本案具有利害关系，不能依法予以认定；原告提交的证据九，《中国建设银行个人再交易住房贷款申请表及贷款调查申报表》，证明被告同意出售所争议的房屋并承诺愿意配合原告将房屋款以银行贷款的方式结清。被告称对此不知情，也没有在该申报表当中签字或是授权他人签字；原告提交的证据十一，原告吴潇与被告马盛关于房屋买卖过程中的微信聊天记录，证明被告对房屋买卖从开始就知情的事实。被告的委托诉讼代理人认为无法核实其真伪，必要时要向被告本人核查，另外即便该微信聊天记录客观真实，也不能证明两被告在合同签订时就已经知道房屋买卖的事实，聊天记录当中的内容不能作为对本案诉争合同代理签订行为的追认；原告提交的证据十二，中国建设银行转账凭证，证明原告将剩余房款330000元已付给被告的事实。被告的委托诉讼代理人认为其真实性需向被告本人核实，或者人民法院依职权核实，但是其证明内容仅仅只能证明原告在2019年6月10日向被告马盛账户汇款33万元，用途标注为购房款，仅仅只是原告单方面的意思表示，没有征得被告接受和认可的情形下，不能认定该款项的性质，因此该证据不能达到原告的证明目的。对上述双方有争议的证据，本院认为，原告吴潇提交的证据四，被告马盛、彭云平提出的质证意见与对原告提交的证据六、七、八、九、十一、十二的质证意见相矛盾。证据六是关于被告马盛、彭云平与案外人张文广于2018年2月9日签订的委托书并于当日在天门市公证处以（2018）鄂天门证字第427号公证书予以公证，公证书载明：兹证明马盛、彭云平于2018年2月9日来我处，在本公证员面前,在前面的委托书上签名并按右手食指指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。结合委托书所约定的委托事项，可以说明受委托人张文广已通过被告的委托，已具备代理被告处置所诉争的不动产权证号为鄂（2017）天门市不动产第0010998号的房屋的资格，且受委托人未超越委托书确定的代理权限。故对证据六本院依法予以采信；原告提交的证据八，是本院依职权向中介人天门恒定物业管理公司工作人员李宇文、郭为、石俊红的调查笔录，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信；原告提交的证据九《中国建设银行个人再交易住房贷款申请表及贷款调查申报表》，虽被告称其对此不知情，但未对其签名作出合理解释，且与证据六购房合同的内容相符，可以证明被告同意出售所诉争的房屋并愿意配合原告对购房尾款以银行贷款的方式支付。对该份证据，本院依法予以采信；原告提交的证据十一，是关于原告吴潇与被告马盛于2018年6月20日至2018年7月10日间的微信聊天记录。该聊天记录的内容可以证明被告对房屋买卖知情，且同意出售房屋的意思表示，被告的委托诉讼代理人认为无法核实其真伪，因被告未到庭参加诉讼应向被告核实的质证理由，因被告未在合理期限内作出合理的解释，故对被告的质证意见不予采纳，本院依法对此证据予以认定；原告提交的证据七、十二，该证据系原告分别于2018年2月27日和2019年6月10日通过中国建设银行以转账的方式向被告支付购房款220000元和330000元，共计550000元。结合证据八，原告通过中介人天门恒定物业管理公司支付的30000元，原告共支付购房款580000元。被告对证据七、十二，称其对证据七的220000元不知晓和其银行卡为案外人马小容支配和使用，及关于证据十二系原告单方意思表示，不能证明原告已付房款的质证意见，因不符合情理和交易习惯，亦未提出证据予以说明，且一直占用、使用原告所付购房款，其质证意见不予采信，本院对原告提交的证据七、十二予以采信。综上，原告提交的证据均有效，原告提交的证据一、二、三、六、八、十证明本案标的物争议中所涉原告吴潇、原告吴潇之父吴江荣、被告马盛、彭云平及接受两被告委托的案外人张文广以及中介人天门恒定物业管理公司在本案中的主体资格和法律地位；证据四、五、八、九、十一证明了原、被告所签订的《存量房买卖居间合同》的合法性、真实性；证据七、八、十二证明了原告分三次已付被告购房款580000元，已按约定付清全部房款，履行了买卖合同确定的义务的事实。上述有效证据能够形成完整的证据链。本院根据确认的有效证据及当事人的陈述，认定事实如下：2017年下半年，被告马盛、彭云平欲将其所有的位于天门市天门新城文鼎豪景湾（二号楼）2幢1单元1602号的房屋转让，因被告马盛的姐姐马小容曾委托案外人天门市恒定物业管理有限公司出售过房屋，熟悉房屋转让的程序，被告马盛、彭云平遂托马小容办理相关手续。马小容与中介人天门市恒定物业管理有限公司联系后，因其长期在外经商，又委托其在天门城区居住的其公爹张文广具体操作售房事宜。同年10月30日，经中介人天门恒定物业管理有限公司筹划，原告吴潇与案外人张文广和中介方负责人李文宇共同签订了《存量房买卖居间合同》，原告吴潇在合同上签字并代其父亲吴江荣签名，案外人张广文和中介方负责人李文宇分别在出售方和中介方签名，事后，吴江荣出具了“关于放弃诉讼权利义务的申请”，称其“知道吴潇购买马盛、彭云平所有的天门新城文鼎豪景湾二号1楼单元1602房产，购买合同上本人签名是我授意吴潇代签，不要求参加诉讼并放弃购房合同中及诉讼中的一切权利”。购房合同约定：房屋座落于天门市天门新城文鼎豪景湾（二号楼）2幢1单元1602室；房价款为580000元，于2017年10月30日交付出售方30000元作为定金，定金在最后一次付款时冲抵房款；余款在交付房屋之日结清，此款在过户前不计买受方的利息；出售方拿到全部房款后将房屋和钥匙交付买受方；办理过户手续应当缴纳的税费及费用由买受方承担；中介方按三方约定向出售方收取本房产成交总价的百分之一作为中介居间服务佣金；卖方逾期交付房屋或买方逾期支付房款的，每逾期一天，需按房屋总价的千分之一支付违约金；买方贷款出于自身原因致使银行贷款无法办理的，买方必须在三十天内自行筹集资金过户，否则视为违约；如出于国家政策或银行原因导致贷款事项无法办理的，则三方都不作违约，如有损失各自承担；合同还约定其他内容。合同签订当日，原告吴潇向中介人天门市恒定物业管理有限公司交纳了房屋首付款30000元，即合同约定的定金。中介单位负责人李文宇收取原告吴潇支付的30000元购房款后，将其中20000元通过支付宝转账给被告马盛的姐姐马小容，由其转交被告马盛、彭云平，余款10000元准备待合同履行完毕后给付被告。2018年2月9日，被告马盛、彭云平在天门市公证处与张文广办理了委托手续，委托书载明：委托人马盛、彭云平是座落于天门市天门新城文鼎豪景湾（二号楼）2幢1单元1602室的产权人（不动产权证编号：鄂（2017）天门市不动产权第0010998号），特委托张文广为我们的合法代理人，委托权限包括：代为签订房屋买卖合同；代为办理房屋交易登记，协助买方办理房屋交易登记；协助买方办理银行贷款手续等出售房屋过程中的一切相关事宜，并签署相关法律文书。期限自2018年2月9日起至2019年2月9日止。天门市公证处于当日即2018年2月9日作出了（2018）鄂天门证字第427号公证书予以确认。2018年2月17日，原告吴潇通过其中国建设银行62×××28账户以转账方式向被告马盛在中国建设银行62×××90账户支付购房款220000元，并由被告马盛、彭云平及其委托人张文广向原告吴潇出具了“二手房交易房款收条”，收条载明“今收到购房人吴潇购天门市新城文鼎豪景湾2号楼1单元1602室人民币贰拾贰万元整”。2018年3月3日，原告吴潇因申请个人再交易住房贷款，张文广在《中国建设银行个人再交易住房贷款申请表及贷款调查申报表》的售房人栏代签了两被告的姓名。2018年6月，因被告未予配合原告办理房屋过户交易手续，导致银行贷款未如期办理成功。由此原、被告引起纠纷，原告遂于2018年7月10日向本院提起诉讼。诉讼中，原告吴潇于2019年6月10日通过其在中国建设银行的62×××45账户向被告马盛在中国建设银行的62×××90账户以转账方式支付了购房余款330000元。至此，原告吴潇已向被告支付了全部购房款580000元。本院认为，本案系一起因房屋买卖合同的履行而引发的纠纷。本案中，张文广按照被告马盛、彭云平的委托权限，通过中介人天门恒定物业管理有限公司将其所有的房屋予以出售，并与原告及中介人签订了《存量房买卖居间合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，依法应受法律保护，双方均应依法履行；虽然合同签订时，被告与受委托人张文广未签订书面委托书，但事后被告通过经公证的委托书授权张文广代为签订房屋买卖合同、协助买房人办理贷款手续等售房事宜，可视为被告对张文广代为售房行为的书面形式上的追认，张文广签订该房屋买卖合同的行为系对被告的代理行为，对被告具有法律约束效力，且被告在本案诉讼前和诉讼中已收取了原告支付的全部购房款，并一直占有使用。为保障正当的交易秩序和当事人的交易安全，应视为被告已收受全部购房款，原告吴潇已履行了房屋买卖合同的义务。根据本院确定的出售方拿到全部房款后将房屋和钥匙交付买受人的购房合同内容，可以确定该房屋买卖合同的履行顺序为原告吴潇先支付全部房款，被告马盛、彭云平后交付房屋；现原告支付全部购房款，已履行合同约定的义务。被告应依法履行合同确定的义务，故对原告吴潇要求确认《存量房屋买卖居间合同》合法有效和要求被告继续履行合同，协助办理房屋产权转移登记手续的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持；被告关于案外人张文广签订的《存量房屋买卖居间合同》属无权代理的辩称意见，与客观事实不符，本院依法不予采信；被告关于对原告所付250000元购房款系诉讼后才知晓和其银行卡为其姐姐马小容保管和使用，并数次退还款项的辩称意见，缺乏事实依据本院依法不予采信；被告辩称本案应列受委托人张文广和中介单位负责人李文宇为本案当事人参与诉讼的意见，根据本案所查明的事实，被告所述的受委托人张文广和李文宇对本案的处理结果不存在利害关系，该两人行为的后果依法应由被告承担，且李文宇系天门市恒定物业管理有限公司负责人，其在本案所争议的房屋买卖合同中均系职务行为，张文广和李文宇不构成本案的必要共同诉讼人，故对被告关于应追加张文广、李文宇作为本案第三人参与诉讼的辩称理由不予采信；房屋买卖合同中由原告吴潇在共有人处代其父吴江荣签名，在诉讼中吴江荣不要求参与诉讼并放弃有关购房合同中权利的意见，是对自身权利的处分，本院不持异议。视此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条之规定，判决如下：一、原告吴潇与被告马盛、彭云平签订的《存量房买卖居间合同》有效；二、被告马盛、彭云平与本判决生效后十五日内，协助原告吴潇办理天门市天门新城文鼎豪景湾（二号楼）2幢1单元1602号房屋的产权转移登记手续。案件受理费300元，诉讼保全费3420元，合计3720元，由被告马盛、彭云平负担（此款已由原告吴潇交纳，执行时由被告马盛、彭云平径行返还原告吴潇）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审 判 长  石少华人民陪审员  陈 波人民陪审员  倪文浩二〇一九年十月三十日书 记 员  肖 叶