黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑05民终466号上诉人（原审被告）：李剑东，男，1962年10月29日出生，汉族，无职业，住集贤县。被上诉人（原审原告）：宝清县兴园物业有限责任公司，住所地宝清县人民路胜利住宅楼一楼。法定代表人：张东旭，该公司经理。上诉人李剑东因与被上诉人宝清县兴园物业有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省集贤县人民法院（2019）黑0521民初1276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李剑东上诉请求：1.撤销认定原告物业公司合同合法有效；2.撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；3.判定返还多收我的315元。事实和理由：一、合同无效。1.《黑龙江省物业管理条例》第16条、第17条、第45条，《业主大会和业主委员会指导规则》第17条，《物权法》第76条、第78条，《国务院物业管理条例》第16条规定，对业主具有拘束力的业主大会或业主委员会作出的决定，必须是依法设立业主大会、业主委员会作出的决定，必须是依程序、符合法律法规的。二、合同是违法的。根据《物权法》第3条，《合同法》第7条、第52条规定，（一）恶意串通损害国家集体利益或者第三人利益。一个不是业主大会选举的肖永芹，一个不是业主大会选聘的张东旭。他们联手签订的合同价格超过70%，每平方米多收0.25（0.345×70）元，这属于价格欺诈行为，严重损害业主利益。（二）以合法形式掩盖非法目的。一个冒充业主委员会主任的肖永芹，一个未经业主大会选聘的张东旭，他们以合法的形式签订的霸王合同，每平方米多收0.25元，已达到他们敛财的非法目的。本案花园现代城小区业主委员会未经全体业主大会选举成立，业主委员会主任肖永芹未经公开选举产生，原告兴园物业公司未经合法业主委员会选聘进入。与原告签订物业服务合同的业主委员会在花园社区和集贤县物业办均没有备案以及会议记录选票、申报等材料。因此，业主委员会及主任肖永芹作出的任何决定对全体业主没有拘束力。根据双鸭山市物价双价字（2018）29号文件规定，花园现代城不具备一级、二级物业管理的必备基础条件，应按三级收费，及每平方米建筑面积每月0.4元。按三级物业服务收费标准有34项，花园现代城没有自来水二次加压泵站和高层电梯两项服务。34项-2项=32项，每项费用为0.4元÷32=0.0125元，按照要求有9项没有做到，应减除9项，即0.0125×9=0.1125元，基准价格还剩0.4-0.1125=0.2875元。如浮动20%，基准价加上上浮部分等于0.345元，这就是花园现代城真正应收的物业服务费，张东旭凭什么拿超出70%收取每平方米0.6元。这是价格欺诈。按照最高人民法院法释（2009）8号第5条规定，业主请求物业服务企业退还其收取的违法违规费用，人民法院应予支持。三、合同是有预谋的。张东旭手中有三份合同，都是他预谋设计实施的。三份合同有一个共同特点，委托方花园现代城业主委员会应是甲方，可张东旭的物业公司却成了甲方，张东旭代表甲方签了字，这明显是有预谋的布局。委托方甲方是张东旭，受托方乙方也是张东旭。张东旭是自己发包、自己招标（委托）自己承包、自己中标（受委托）的左右手合同是无效的、违法违规的，这就是张东旭以甲乙双方身份可以随意指定规则。总之，张东旭手中的三份合同应依法予以撤销。张东旭实际发生的管理价格应为1500元/人月×16人=240000元×12个月=288000元，再加上张夫妻二人年50000元，加上年投入10000元，合计348000元。小区面积为10万平方米，每平方米每月物业费348000÷12个月=29000÷10万=0.29元。我上面计算的要比实际发生的价格补偿高出许多，因为按双鸭山市物价局文件计算出来的，这样的结果较为理想，如果按实际发生的价格给予补偿，我应缴费0.29元×75平米×12个月×3年=783元，加上30元（三年灯费）=813元。1128-813=315元，张东旭应返还我315元。综上，一审判决证据不足，认定事实不清，逻辑混乱，适用法律不当。请求二审法院查明事实，纠正一审错误且极其不公正的判决。宝清县兴园物业有限责任公司辩称，肖永芹是集贤县花园现代城的业主，住花园现代城9号楼1单元202室，我公司是通过集贤县物业办和花园社区同意我公司进入集贤县花园现代城用于物业服务。当时（2017年8月至2018年8月）我公司与花园现代城业主委员会的物业服务合同在集贤县物业办和花园社区都是有备案的。我公司与2017年8月到花园现代城社区找的当时社区的王书记，给我备的案，当时备案中肖永芹是花园现代城业主委员会主任。然后我公司与肖永芹签的合同。当时社区王书记告诉我让我到花园现代城各个单元门贴告知业主委员会组成人员。我公司是2015年9月1日进入到花园现代城，也是在物业办和社区有备案的。我公司确实没经过业主大会选，我进入花园现代城时该小区是弃管状态，我公司第一年进入时是与王淑贤签的合同，之后就是和肖永芹签的合同。王淑贤当时是业主委员会主任。第二年我和肖永芹一起到花园社区，然后花园社区王书记说你要是和王淑贤配合不了，就把王淑贤的章要回来，谁能为业主服务，你就选聘两个给社区报上来，然后我就回去了，上报了七个人，其中有肖永芹。然后王书记说写上名盖上章（业主委员会的章和我公司的章）贴到小区里公示。公示了半个月后签的合同。我公司2015年到花园现代城时是弃管状态，我公司与集贤县物业办杨主任和社区王书记还有主管物业办的建设局副局长崔志军，我们在一起谈论花园现代城物业接收时，我公司的物业资质是三级资质，双鸭山市物价局、双鸭山市房产管理局文件双价联字（2010）1号规定三级资质可以按5角收费，因为当时我公司进入花园小区时是弃管状态，监控设备等需要投资，所以在商定的时候上浮1角钱，价格就是这么定的。我公司刚进入时李剑东是业主委员会成员，而且2015年至2017年两年的物业费李剑东没有拖欠，都是按照6角标准交付。宝清县兴园物业有限责任公司向一审法院起诉请求：1.李剑东立即支付物业费564元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付滞纳金；2.李剑东承担诉讼费用。一审法院认定事实：1.2017年9月1日原告与业委会签订物业服务合同，加盖集贤县花园现代城业主委员会公章，肖永芹等人在代表人栏签名。合同形式要件完备。2.（2019）黑05民终10号、75民事判决认定诉争物业服务合同有效。人民法院生效判决认定的主要事实可以作为其它案件的证据使用。3.证人李某当庭证实“2017-2018年张东旭为花园小区提供物业服务”，张东旭为原告法定代表人。结合以上证据，可以认定诉争物业服务合同合法有效，2017年9月1日-2018年9月1日原告为花园小区提供物业服务。被告提供的各业主“签名”，意在证明肖永芹不是业委会主任，业委会成立不合法。各“签名”业主未到庭，无法确认其签名的真实性，亦无法确认其签名的真实意思表示为何。“签名”预证实的内容与上列四份书证内容相矛盾，且证据的效力低于上列四份书证，故对“签名”不予采信。被告提出的合同无效的抗辩意见不成立。原告是否具有物业服务资质，不影响物业服务合同效力。本案审理的系2017年-2018年花园小区物业服务纠纷，被告提供的其它证据与本案无关联，不予采信。物业服务合同约定：物业费0.6元/平方米/月，逾期滞纳金每日加收0.3%。李剑东为花园小区24号3单元302室业主，房屋面积74.17平方米。李剑东欠物业费534元，监控费10元，楼灯电费10元，路灯电费10元。一审法院认为，原告与业委会签订物业合同合法有效，对全体业主具有约束力。原告提供的物业服务，各业主应依据合同的约定支付物业费，拒不支付，应承担支付物业费及给付滞纳金的违约责任。原告主张按中国人民银行同期同类逾期贷款利率1.3倍标准支付滞纳金是对其合法权利的有效处分，予以确认。原告提出的诉讼请求符合合同的约定及法律的规定，应予支持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告李剑东于本判决发生法律效力后立即给付原告宝清县兴园物业有限责任公司物业费564元；并以此为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算，一并给付2018年9月1日至给付之日止的违约金。二审中，上诉人李剑东提交新证据如下：书面证言2页、照片17页。书面证言证明兴园物业公司这么多年没有对我们提供过物业服务。我们花园西大门有位业户家的孩子出现了交通事故，警方来调查时没有监控，而对方说有监控，后来才安装的监控。安装监控之后，林淑华家拖欠了几天的物业费，结果被物业公司强行拉电。2017年7月下旬上午8点，我们小区杨义春看到有人正在楼的墙体上挂线，他就去制止，然后发生争执，张东旭要打杨义春，这是杨义春的证言。照片是杨义春提供的，证明当时挂线时的情况。最后一张上面带有四张画面的是证明张东旭和小区业户由于物业费发生争执，他把脏物放到草坪，后来流入业户家，后来和业户签了弃管协议。录音资料一份，证明在2019年6月上旬的一天上午，我们小区的业主在集贤县物业办录的音，当时我有事我没在场，录音内容主要为物业办主任于洋、副主任于生林答复业主委员会成员手续没有备案。被上诉人宝清县兴园物业有限责任公司的质证意见：关于证人证言、强行断电的事，我只能对业主说对不起，我公司的工作人员确实去拉电了。关于挂线的问题，我公司与花园现代城社区新来的陈主任商谈集贤县龙江网络要给我们小区免费安装23个监控探头，然后协商结果是龙江网络进入花园小区。我物业公司没有收取龙江网络的钱，是通过了业主委员会同意，证据在庭审结束后3日内补交。关于照片的问题，认可当时是在挂线。关于录音，不同意上诉人的证据。我公司2015年进入花园现代城为业主提供服务的时候，没有任何业主提出反对意见，我不清楚业主委员会成员是否有备案。被上诉人宝清县兴园物业有限责任公司提供证据如下：集贤县住房和城乡建筑局文件一份，证明肖永芹从当主任开始，为社区业主做的事；维修记录一份，证明我公司积极协调县里，由县里给维修的花园现代城屋顶；照片一张，证明李剑东所住单元业户的物业费交费情况，证明李剑东2017年至2018物业费没交，前两年的交完了。李剑东的质证意见：维修记录是真实的，但是我们不清楚钱的去向。物业费交费情况认可，头两年我交完了。关于文件，这个文件在一审时对方已经出示过了，当时拿出的目的是为了证明肖永芹是物业委员会成员的合法性，我现在对文件的真实性有异议。理由是落款时间5月2日是法定假日，文件证明不了肖永芹是业委会成员，也不能证明其是业委会主任。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，被上诉人宝清县兴园物业有限责任公司与花园现代城小区业委会签订物业服务合同，加盖集贤花园现代城业主委员会公章，有代表人的签字，合同内容不违反法律强制性规定，一审法院认定合同合法有效正确。合同对全体业主具有约束力。被上诉人履行了相关的服务，业主应依据合同的约定支付相关服务费用。上诉人李剑东上诉称被上诉人与业主委员会主任肖永芹恶意串通，损害其个人利益等，没有充分证据予以证实。综上所述，李剑东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李剑东负担。本判决为终审判决。审判长 霍 拓审判员 郭彦超审判员 杨志超二〇一九年十月九日书记员 杨镇宁