江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏06民终3108号上诉人（原审被告）：南通锦达房地产有限公司，住所地海安市。法定代表人:刘长明，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦健，该公司职工。委托诉讼代理人：范建军，江苏钻石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾贵高，男，1968年11月29日生，汉族，住海安市。被上诉人（原审原告）：顾进华，男，1991年11月27日生，汉族，住海安市。被上诉人（原审原告）：黄薇，女，1991年11月6日生，汉族，住海安市。三被上诉人共同委托诉讼代理人：董来春，江苏慧眼律师事务所律师。原审第三人：南通海洲建设集团有限公司，住所地海安市。法定代表人：刘长明。原审第三人：莫宁斌，男，1975年1月4日生，汉族，住东台市。委托诉讼代理人：许立群，江苏紫石律师事务所律师。原审第三人：朱鹤华，男，1957年1月24日生，汉族，住海安市。上诉人南通锦达房地产有限公司（以下简称锦达公司）因与被上诉人顾贵高、顾进华、黄薇及原审第三人南通海洲建设集团有限公司（以下简称海洲公司）、莫宁斌、朱鹤华商品房销售合同纠纷一案，不服海安市人民法院（2019）苏0621民初2530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦达公司上诉请求：撤销原判，改判驳回顾贵高等三人的诉讼请求。事实和理由：一、锦达公司与包括顾贵高等三人在内的购房人签订了商品房买卖合同，该合同虽三被上诉人未签字，但不动产交易中心据此合同将该房进行了网上预告登记,一审法院也认可了该预告登记，因此，该商品房买卖合同应认定为合法有效，一审认定该合同无效没有依据。二、顾贵高、顾进华、黄薇未缴纳其余房款40万元。2018年2月2日结算清单中明确记载“未付款40万元”，双方签订的商品房买卖合同第七条约定“余款40万元通过银行贷款于2018年2月27日前全部付清”，但至今三被上诉人未缴纳该40万元。三、锦达公司未认可朱鹤华、莫宁斌与三被上诉人进行以房抵债的行为。三被上诉人未提供其向朱鹤华、莫宁斌交纳40万元的相关凭证，也未能提供相应书面证据佐证其抵扣房款的主张。如锦达公司认可该40万元房款抵扣海洲公司、莫宁斌的工程款，则海洲公司和莫宁斌应办理相应手续，以便锦达公司和海洲公司财务上平账。顾贵高、顾进华、黄薇答辩称，上诉人与被上诉人形成了事实商品房买卖关系，三被上诉人没有在商品房买卖合同上签字，合同条款没有生效。三被上诉人已向朱鹤华交纳40万元，朱鹤华已认可，以房抵款已经成立。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。莫宁斌述称，顾贵高、顾进华、黄薇与锦达公司之间虽然合同不成立但商品房买卖关系成立，海洲公司与莫宁斌之间存在以房抵款协议，允许莫宁斌按照以房抵款协议进行销售并收取售房款，所以莫宁斌获取以房抵款的40万元合法有据，至于以房抵款的款项应该在锦达公司与海洲公司结算的时候一并结算。朱鹤华述称，一审判决正确，请求驳回上诉。顾贵高、顾进华、黄薇向一审法院起诉请求：判令锦达公司向顾贵高、顾进华、黄薇交付位于海安市房屋并办理产权转移登记手续。一审法院认定事实：海洲公司由刘长明、包德兰出资并于1999年3月18日设立。南通盛元房地产集团有限公司（以下简称盛元公司）于2006年9月由刘长明、海洲公司共同出资设立。锦达公司系盛元公司于2006年11月出资设立的一人公司（法人独资）。上述三公司的法定代表人均为刘长明。锦达公司开发位于原海安县海洲阳光城房地产项目，由海洲公司承建。海洲公司承建该项目后，将部分工程进行了分包，其中莫宁斌分包部分工程。后莫宁斌又将部分工程向朱鹤华进行了分包。2015年9月25日，锦达公司、海洲公司、案外人南通市乾禾建筑安装工程有限公司（承包人之一，但属于总包人还是分包人不详）、融智公司（案涉项目的销售商）、莫宁斌（在海洲公司授权代表一栏签字）签订以房抵款协议，约定案涉项目部分房屋抵算承包人的工程款。该协议约定，用于抵款房源海洲公司于（2015年）9月26日至10月5日集中报备；首次开盘所有抵款房总套数不超过首次开盘总套数的30%，其中30%抵房份额按二期首批施工量比例分配；所有商铺均可用于抵付工程款，抵款价另行协商；抵款房屋结算价格以售楼处对外售价为准，所有抵款房源价格与开盘价格一致，海洲公司一方（包括乾禾公司）介绍客户9月25日起至售楼处交1万元团购费可享受5万元购房优惠，购房成功1万元不退还，且不计入房款；若未购房则1万元团购费无息退还；抵付流程为所有海洲公司一方介绍客户必须亲自带至售楼处报备或至少提前1小时电话报备，并填写《阳光城项目抵工程款房源确认单》备查；抵款房屋开盘后海洲公司一方可出具委托书委托融智公司代为销售。该协议附件《阳光城项目部分配房源汇总》显示，顾志根、王德金（乾禾公司法定代表人）、莫宁斌名下均有抵款房屋，其中莫宁斌名下80套（含案涉争议房屋）。上述分配房源汇总及明细加盖有锦达公司的印章。莫宁斌名下的案涉抵款房屋在房产交易部门办理了备案登记（备案登记表记载的合同签订日期为2016年3月30日），2018年2月7日，经莫宁斌签字同意撤销了案涉争议房屋的备案登记。2017年1月22日，朱鹤华向锦达公司缴纳1万元，锦达公司出具的加盖印章的收据记载为案涉房屋的定金。同日，朱鹤华办理了《海洲阳光城商品房定购协议，定购案涉房屋，单价为5311元，优惠后总价752,144元，预缴定金1万元。丁健作为复核人签字。2018年2月1日，朱鹤华向顾贵高、顾进华、黄薇出具收条1份，内容为“今收到莫宁斌阳光城二期木工工程款肆拾万元整，该款为12#-1-401房款”。2018年2月2日，锦达公司向顾贵高、顾进华、黄薇出具增值税发票，面额为342,144元，发票指向案涉房屋。2018年2月13日，案涉房屋在海安市房产交易中心办理了备案登记，登记的买受人为顾贵高、顾进华、黄薇及案外人孙茂红。审理中，海洲公司提供一份海洲阳光城商品房结算清单，该清单记载的形成时间为2018年2月2日，清单客户栏有顾进华一人的签名，买受人即为上述备案中提及的四人（丁健在置业顾问及营销审核栏签名）；亦记载未付款40万元、已付款352,144元。同时，海洲公司提供未有买受人签名的商品房买卖合同亦记载买受人为上述四人。该备案手续由锦达公司办理。经查，案外人孙茂红实际为顾贵高妻子，但顾贵高、顾进华、黄薇不认可孙茂红为实际买受人。审理中，锦达公司不认可朱鹤华收取顾贵高、顾进华、黄薇40万元抵算案涉房屋的购房款。一审审理过程中，顾贵高、顾进华、黄薇曾表示如案涉房屋过户涉及两笔契税等费用，其自愿缴纳后向相关当事人追偿。后经法院向房产交易管理部门咨询，房产交易管理部门称前一备案登记已经撤销，前一交易已经撤销且房屋所有权并未转移，前一交易不成立，不涉及前一交易契税等问题。一审法院认为，锦达公司提供的所谓与顾贵高、顾进华、黄薇及案外人孙茂红的购房合同，因顾贵高、顾进华、黄薇及案外人孙茂红等4人并未签名，且锦达公司并未有其他证据证明上述4人与之缔约或追认缔约行为，故上述购房合同的证明效力不应当得到确认。进而，购房合同约定的买受人、仲裁等事项，同样不具法律效力。顾贵高、顾进华、黄薇虽未与锦达公司成立正式购房合同，但锦达公司向顾贵高、顾进华、黄薇出具的增值税普通发票明确指向案涉房屋，且结合其他证据可以证明案涉房屋的房款明确具体，故顾贵高、顾进华、黄薇购买案涉房屋的合同标的物、价款、面积等要素齐全，应当认定买卖合同成立且合法有效；只是对于房屋交付、办证等未作约定。对于交付、办证等未约定事项，在不能达成补充协议的情况下，可以依法确定在合理期限内履行。锦达公司与海洲公司系关联公司，锦达公司、海洲公司及莫宁斌有关以物抵款的协议不违反法律禁止性的规定。以物抵款的协议赋予莫宁斌联系销售抵款房屋的权利，以物抵款协议成立后锦达公司亦将抵款给莫宁斌的房屋办理了预告登记，故不论是锦达公司还是海洲公司均应当受抵款协议的拘束。顾贵高、顾进华、黄薇在莫宁斌、朱鹤华的介绍之下购买案涉房屋，将其中的房款40万元于2018年2月1日（支付余款34万余元的前一日）支付给朱鹤华，得到朱鹤华及莫宁斌的认可。以物抵款协议成立后，不论是朱鹤华认购，还是顾贵高、顾进华、黄薇认购，均符合以物抵款协议的约定，属于履行以物抵款协议的行为。锦达公司主张顾贵高、顾进华、黄薇向朱鹤华支付40万元的行为构成不当支付，对此法院不予采纳，理由是，第一，抵款协议只明确约定了抵款、报备案，并未明确排除工程款债权人收取房款，而且以物抵款协议约定向第三方销售，故顾贵高、顾进华、黄薇向莫宁斌（朱鹤华）一方直接付款，并没有违反以物抵款协议；第二，海洲公司或锦达公司对于第三人莫宁斌（朱鹤华）负有工程款债务，该负有债务的事实得到以物抵款协议的确认，且海洲公司、锦达公司实际履行过以物抵款协议（办理备案登记及由第三人介绍购买抵款房屋、第三方认购抵款房屋），在此情况下，莫宁斌或朱鹤华有权代位行使债权；第三，如顾贵高、顾进华、黄薇前一日向朱鹤华（莫宁斌）支付40万元构成不当支付，次日再支付剩余房款，将自己陷于不利地位，这种操作方式明显不符合普通公众的认知，故可以采信顾贵高、顾进华、黄薇向莫宁斌（朱鹤华）付款40万元得到了锦达公司及海洲公司的首肯；第四，将抵款房屋报备至工程款债权人名下及认购第三方名下，是以物抵款协议约定的内容；顾贵高、顾进华、黄薇付清余款34万余元十多天后，锦达公司办理了案涉房屋的备案手续，作为特别雇请融智公司专司销售的开发商及海洲公司，在大部分房款并未收回时不仅不向顾贵高、顾进华、黄薇追索，反而办理了预告登记手续，并不符合通常的交易习惯。综上所述，锦达公司应当向顾贵高、顾进华、黄薇交付房屋并协助办理房产登记手续，所需契税等费用由买受人即顾贵高、顾进华、黄薇负担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、南通锦达房地产有限公司于判决发生法律效力后10日内向顾贵高、顾进华、黄薇交付位于海安市（海洲阳光城）12幢1单元401室房屋。二、南通锦达房地产有限公司于交付上述第一项判决义务所涉房屋后三个月内协助顾贵高、顾进华、黄薇办理产权过户登记手续（所需契税等费用由三人自行负担）。案件受理费11321元减半收取5660.5元，由南通锦达房地产有限公司负担。二审中，锦达公司提供顾贵高、顾进华、黄薇签字的商品房买卖合同。顾贵高、顾进华、黄薇质证认为，对合同真实性无异议，但是在一审判决后为办理后续手续，应锦达公司要求补签的。莫宁斌、朱鹤华未发表质证意见。本院审查后认为，双方对证据真实性无异议，本院予以确认，但该合同签订日期为2019年6月29日，因此不能达到证明此前的一份合同已成立生效的证明目的。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。二审中，孙茂红向本院出具情况说明，表明其同意不动产权证上不记载其名字。经双方确认，本案争议焦点为顾贵高、顾进华、黄薇的房款是否已付清，锦达公司是否应向顾贵高、顾进华、黄薇交付房屋、办理产权登记手续？本院认为，本起纠纷产生的根本原因在于锦达公司与海洲公司在以房抵款的具体操作过程中不规范、不完善所致。根据莫宁斌提供的《海洲阳光城“以房抵款”合作协议书》、《阳光城项目部分配房源汇总》及《工程抵款房源明细》，案涉房屋被锦达公司列入以房抵款房源中，并备案登记在莫宁斌名下。顾贵高、顾进华、黄薇基于对莫宁斌、朱鹤华的信任购买案涉房屋，按照《海洲阳光城“以房抵款”合作协议书》约定的操作过程与锦达公司办理了部分手续，包括签订房源确认单、预交定金、缴纳部分房款等，上述手续表明锦达公司已认可案涉房屋由莫宁斌作为工程抵款处理，也认可莫宁斌将案涉房屋的权利转让给顾贵高、顾进华、黄薇，认可顾贵高、顾进华、黄薇为房屋的实际购买人。虽然在后期房款的交付上，莫宁斌、朱鹤华未严格按照《海洲阳光城“以房抵款”合作协议书》的约定办理，而是直接收取了顾贵高、顾进华、黄薇的房款，但此问题属于莫宁斌与锦达公司以房抵款的争议范畴，应由莫宁斌、锦达公司另行解决，对顾贵高、顾进华、黄薇而言，已支付完毕全部购房款，也应对案涉房屋取得全部权利。因此，顾贵高、顾进华、黄薇要求锦达公司交付房屋并办理产权登记手续具有事实和法律依据，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11321元，由上诉人南通锦达房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢丽审判员  杨谦审判员  吕敏二〇一九年十月三十日书记员  邱晴