湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初10166号 原告：杨小艳，女，X年X月X日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：鲍宇辉，X律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周靖，X律师事务所实习律师。 被告：广州珠江物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市开福区。 负责人：张建国。 委托诉讼代理人：邹倩，X律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王超，X律师事务所实习律师。 原告杨小艳与被告广州珠江物业管理有限公司长沙分公司（以下简称珠江物业长沙分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨小艳及委托诉讼代理人鲍宇辉、周靖，被告珠江物业长沙分公司的委托诉讼代理人邹倩、王超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨小艳向本院提出诉讼请求：1、被告立即停止按未经物价主管部门核准标准4元/平方米/月收取物业费，依照物业服务等级标准，及被告实际提供的物业服务内容及质量，核减未达到服务标准部分的物业费单价至2元/平方米/月；2、被告承担本案的诉讼费、律师费、执行费等全部诉讼费用。 事实与理由：被告自与开发商湖南珠江实业投资有限公司签订《前期物业服务协议》，承接珠江璞墅小区物业服务以来，虽以4元/平方米/月的标准收取物业费，但依照《长沙市住宅物业服务分项目分等级基准价标准》，物业服务未达到相应标准。一、综合管理服务：1.日常管理与服务不到位，对业主或使用人的报修不及时处理。2.对于业主或使用人的投诉在规定的时间内不能答复和处理。二、公共区域清洁卫生服务：1.楼内公共区域，包括楼梯扶手、栏杆、窗台、天花板、公共灯具以及天台和垃圾收集，没有定时清扫，楼内多处存在灰尘堆积现象。2.楼外公共区域，包括道路地面、绿地、明沟、消防栓以及垃圾箱和消毒灭害等，均没有尽到职责，导致小区内长期存在大量暴露垃圾和多处卫生死角，每到夏天，蚊虫肆虐，环境恶劣。三、公共区域秩序维护服务：1.对小区保安人员管理不到位，业务能力差，针对紧急情况不能作出正确的处理，对小区巡逻不到位。2.车库管理不到位，保安经常擅离职守，车库内存在大量的积水和堆放垃圾，多处地方没有照明或者照明不良。四、公共区域绿化日常养护服务：1.小区内多处树木枯死，无人打理、修剪，被告未及时的补栽，导致小区出现“枯藤老树昏鸦”的景象。2.小区内乔、灌、草覆盖率不足，修剪不及时，病虫害防治不到位。五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务：1.每年一次对房屋结构进行检查和专项修理不到位，原告部分业主家中依旧存在房屋质量问题。2.楼内墙面、顶面、地面多处渗水，墙皮脱落严重，发霉发黑，长满青苔。六、公共照明、消防设备、避雷设施及电梯：1.小区内公灯不足，存在大量视线盲区，存在大量安全隐患。2.电梯设备长期带病运行，多次与物业反馈无果。被告上述行为，已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，以及相关法律法规的规定，严重侵犯了原告及小区业主的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。 被告珠江物业长沙分公司辩称：1、原告与被告签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；未经合同双方当事人协商一致且无其他导致合同变更的事由，原告无权请求变更合同相关内容。2、涉案物业服务收费标准符合法律法规的相关规定。珠江物业经建设单位以招投标方式确定。根据《湖南省物业服务收费管理办法》（湘价服〔2010〕76号）第十三条以及《关于进一步规范我市物业服务收费有关问题的通知》（长价房〔2014〕80号）第二条规定，本案“璞墅”为低密度住宅物业，其物业服务收费标准应依市场调节价执行，《湖南省服务价格登记证》载明“璞墅”依合同约定价确定收费标准，故4元/平方米/月的收费标准合法有效。3、被告严格按照《前期物业服务合同》约定提供物业服务，原告主张珠江物业服务未达标准与客观事实不符。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院认定事实如下：2016年3月24日，杨小艳（买受人）与湖南珠江实业投资有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》。合同约定：杨小艳购买珠江花城二期二地块花园洋房X栋X房，建筑面积256.58平方米，层高3.5米；物业服务：出卖人以招投标方式选聘珠江物业长沙分公司对该房屋进行前期物业管理，期限自2015年4月30日至业主大会与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止，收费标准暂定为3.5-5.0元/平方米/月（具体标准以物价部门批复文件为准）。2015年4月23日，珠江物业长沙分公司就珠江花城二期二地块的物业服务收费取得长沙市物价局颁发的编号长F-7458《湖南省服务价格登记证》，有效日期自2015年4月至成立业委会召开业主大会，其中低密度多层电梯住宅收费标准为合同约定。 2016年6月24日，杨小艳（乙方）与珠江物业长沙分公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，珠江物业长沙分公司对珠江花城二期二地块花园洋房20-29栋提供前期物业管理服务。协议约定：一、物业管理服务内容：1、小区房屋建筑本体，道路、停车场等公共区域的维护、管理；2、小区范围内的公用设施设备（消防、二次加压供水、路灯、水电气管网、垃圾站、电梯、摄像监控系统、变压器及各变配电室、通风系统、发电系统等）的使用、维护、养护和管理。3、小区内的清洁卫生管理，公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生管理、定期消杀、生活垃圾收集清运等。4、小区内公共绿化区域的养护和管理。5、小区内的安全护卫和公共秩序的维护和管理，协助公安部门对小区进行治安防范工作，对违章违法行为进行劝阻并及时报告。6、对小区各种车辆的停放秩序进行统一管理。7、客户服务管理、特约服务以及物业接管验收。8、小区档案资料管理。9、法律政策及合同规定的其他事项。二、物业管理服务质量：1、房屋外观：整体外观统一、完好、整洁，对公共区域内违章、乱搭乱建现象进行劝阻并告知相关部门。2、设备运行：设备良好，运行正常，无事故隐患；特殊工种人员持证上岗，遵守操作规程。3、共用部位、共用设施设备的维护和管理：完好率较高，保养、检修制度完善；道路畅通，路面平坦，污水排放通畅；二次供水环境整洁，无二次污染及隐患。4、环境卫生：清洁卫生实行一体化管理，有专职清洁队伍，管理制度落实；整体环境及环卫设施保持清洁，无垃圾堆积现象，做到垃圾日产日清；公共区域定期杀虫灭鼠，定期消毒。5、绿化：花草树木长势良好，修剪整齐、美观；定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻，定期喷洒药物，预防病虫害。6、交通秩序与车辆停放：车辆停放、行驶有序；主要干道和消防通道交通畅通。7、秩序维护管理：实行一体化管理，有专业化秩序维护队伍；实行准军事化管理和训练，秩序维护员统一制服，熟悉辖区情况，认真负责。8、消防：发生火警及时报警，并协助消防部门救助和人员疏散；可能危及业主及行人安全处有明显标识和防范措施。9、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：小修不超过3天；急修接到报修通知后30分钟到达现场。三、物业服务费用：按建筑面积每月每平方米4元的标准缴纳物业服务费；按季度缴纳，收房时应缴纳不少于六个月的物业管理服务费。四、物业维修资金的管理与使用：本物业建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修资金，由本小区业主大会或业主代表大会提出年度使用计划，经长沙市物业管理行政主管部门审核后划拨。五、违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正并给乙方造成损失的，由甲方承担相应的法律责任；乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳物业服务费，甲方除有权要求乙方及时补交外，还有权向其收取违约金。 2019年10月，杨小艳等26户业主委托广东诚公（长沙）律师事务所提起诉讼，约定律师代理费2000元/案。26户业主均诉请物业费从4元/平方米/月核减至2元/平方米/月，其中4户业主还诉请赔偿损失。 业主诉请核减物业费的理由：1、《前期物业管理服务协议》属于违规中标的无效合同；2、收取4元/平方米/月物业管理费，违反《湖南省物业服务收费管理办法（2017年修订）》等规定，未向全体业主公示，未经物价部门批准；3、提供的物业服务未达到相应标准，提供微信截图、照片、光盘、维修记录、证人证言等证据，拟证明清洁卫生、漏水积水返水、绿化、墙面脱落发霉、照明、消防、电梯、安保、维修等问题。珠江物业长沙分公司不予认可。 本院认为，本案争议焦点：降低物业费标准是否成立。 一、协议效力。杨小艳与珠江物业长沙分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定珠江物业长沙分公司对珠江花城二期二地块花园洋房20-29栋提供前期物业管理服务。《长沙市商品房买卖合同》明确开发商以招投标方式选聘珠江物业长沙分公司进行前期物业管理，该约定即便与其他文件载明的中标主体不完全一致，也是广州珠江物业管理有限公司与分支机构之间的内部关系，且招投标并非选聘前期物业服务企业的强制性程序，并不直接导致《前期物业管理服务协议》无效。因此，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对招投标规范与否问题，当事人可另行通过主管部门处理。 二、协议变更。26户业主诉请物业费从4元/平方米/月核减至2元/平方米/月，属于合同变更，应依法审查。 （一）法律规定。合同法第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，珠江物业长沙分公司不同意变更物业费标准，双方并未协商一致，与上述规定不符。 （二）法规文件。《前期物业管理服务协议》在2015年签订，当时适用的《湖南省物业服务收费管理办法》（湘价服〔2010〕76号），以及2017年修订的《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调〔2017〕4号）均规定物业服务收费包括政府指导价和市场调节价两种方式。 当时适用的《关于进一步规范我市物价服务收费有关问题的通知》（长价房〔2014〕80号）第二条规定：“新投入使用的住宅物业管理区域内的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，分别选择调整后的项目等级组合确定，物业服务收费标准为各服务项目收费标准的总和。低密度住宅物业服务收费标准可依据前期物业服务合同协商确定。”2019年修订的《关于加强我市物业服务收费管理的通知》（长发改价调〔2019〕8号）第二条规定：“普通商品住宅前期物业具体服务收费标准由服务企业在基准价格及其浮动范围内，根据物业服务内容、服务等级确定。物业服务企业可根据服务内容、服务等级在基准价的基础上浮动，上浮不得超过基准价的30%。” 本案中，珠江物业长沙分公司取得长沙市物价局颁发的《湖南省服务价格登记证》，载明低密度多层电梯住宅收费标准为合同约定。珠江花城二期二地块有高层和多层住宅，涉案花园洋房五层，层高3.5米，密度较低，服务价格登记证所载低密度多层电梯住宅应是指花园洋房部分，按照登记证收费标准为合同约定，当时有湘价服〔2010〕76号和长价房〔2014〕80号文件依据。新修订的长发改价调〔2019〕8号文件第二条是有关普通商品住宅前期物业收费的规定，与服务价格登记所载低密度多层电梯住宅有所不同。服务价格登记证的有效期至成立业委会召开业主大会，该证件由物价主管部门颁发，如业主认为登记有误，可另行依法处理。对文件中的装修服务垃圾清运费、装修工人出入证工本费等问题，因本案无此诉求，故不予审查，可另行处理。 （三）履行情况。《前期物业管理服务协议》约定了物业管理服务内容和质量标准，珠江物业长沙分公司应依约履行合同义务。业主提供微信截图、照片、光盘、维修记录、证人证言等证据，可见珠江物业长沙分公司的物业服务在相应时间段存在瑕疵。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”物业服务瑕疵属于违约范畴，物业公司应就此前履行情况承担违约责任，业主以物业质量问题诉请降低物业费标准，与上述规定的违约责任承担方式不符。 综上，26户业主诉请降低物业费标准，变更合同的主张，与规定不符，且物业费标准的调整将会影响之前收费的稳定性以及之后收费的预期性，还牵涉花园洋房100余户全体业主的权益，适合整体处理，故降低物业费标准的主张难以成立，但该认定并不影响对个案应缴物业费数额的审查。 此外，物业服务作为一种持续服务性的合同，需要物业公司认真听取业主意见，提升服务意识和水平，持续改进服务质量，也需要业主配合物业公司及时交纳物业费，共同促进小区物业的有效治理。在业主大会、业主委员会成立之后，业主可另行整体签约调整物业费标准或者选聘新的物业公司提供物业管理服务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第七十七条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下： 驳回原告杨小艳的诉讼请求。 本案受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由原告杨小艳承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  李龙挺 二〇一九年十月三十日 代理书记员  梁 广 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。