成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初1314号 原告：成都常青藤置业有限公司。住所地：成都市温江区******。 法定代表人：余真江。 委托诉讼代理人：张靖，泰和泰事务所律师，特别授权代理。 被告：许超，男，1989年6月25日出生，汉族，住四川省仪陇县。 成都常青藤置业有限公司（以下简称常青藤公司）与许超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。常青藤公司的委托诉讼代理人张靖到庭参加诉讼，许超经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常青藤公司向本院提出诉讼请求：一、请求确认原被告于2016年11月28日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》解除；二、请求判令被告支付原告人民币42047.55元（支付违约金19456.55元，律师费22591元）；三、请求判令被告配合原告到温江区房屋局办理案争房屋的撤销签约登记状态手续；四、请求判令被告承担本巡查全部诉讼费用（案件受理费、保全费等）。 事实与理由：2016年11月28日原告与被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告出售其开发的预售证1498号下第3幢1单元22层5号商品房，被告向原告支付房屋购买价款389131元，其中被告首付117131元，剩余272000元通过向兴业银行股份有限公司成都分行申请贷款方式于合同签订后60日内支付给原告；同时合同附件四第三条约定，贷款到账期限届满后，若被告无论任何原因未获得贷款的应在7日内以一次性付款方式支付剩余全部购房款，逾期达15日未支付的，原告有权解除合同，被告应在原因逾期通知书发出后5日内向原告支付总购房款5%的违约金并承担合同解除的全部费用，原告有权在被告已支付购房款中扣除上述费用，剩余款项无息支付给被告。2017年1月27日贷款到账截止日届满后，被告银行按揭贷款未申请通过，且至今未向原告支付剩余购房款。2017年12月20日，原告通过快递方式向被告送达了《关于锦汇城3幢1单元2205号的解除通知书》。对于被告的违约行为，原告有权依据合同相关约定解除合同，要求被告支付总购房款5%的违约金19456.55元及解除合同的律师费22591元，原告有权在被告已支付购房款中扣除上述全部费用。为此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。 许超未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月28日许超与常青藤公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同附件及补充协议》，购买常青藤公司开发的房屋，总价款为389131元。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定房款支付方式为，许超于2016年11月28日前支付首期房价款117131元，余款272000元由许超向兴业银行股份有限公司成都发行贷款支付。许超已向常青藤公司支付首付款117131元。截止法庭辩论终结前，剩余房款许超未获得银行贷款，也未向常青藤公司支付。 《商品房买卖合同附件及补充协议》附件四第一条约定：“双方约定贷款到账期限为本合同签订后60日内”。第三条第1款约定：“贷款到账期限届满后，出卖人仍未获得贷款的，不论甲方是否催告买受人，买受人均应在7日内一次性付款方式支付剩余全部购房款（买受人补齐全部房价款时不享受一次性付款购房优惠）。逾期支付的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期达15日以上的，出卖人有权解除合同，买受人应当自出卖人发出合同解除通知书后5日内向出卖人支付总房款5%的违约金并承担合同解除所产生的全部费用，出卖人有权从买受人已支付的款项中予以扣除，余款无息退还；出卖人不解除合同的，有权要求买受人继续履行合同并一次性付清剩余房款”。《商品房买卖合同补充协议》第十五条第2款约定：“无论何种原因导致本合同及补充协议解除的：（1）买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同备案/预告登记/预告抵押注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五的违约金。……”。第十六条约定：“1、买受人的有效送达地址以本合同中写明的通讯地址为准（在该房屋交付后，该房屋的地址也可以作为有效地址）；双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效；买受人变更有效送达地址，未按照本条款约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件，由此给出卖人造成损失的，买受人负责赔偿。……4、双方确认，所有通知均应采用书面形式，即当地报纸公告、传真、中国邮政邮寄信件、快递信件或手递材料。书面文件以当地报纸公告、传真方式送达的，当地报纸公告或发出传真当日即为送达日；以中国邮政邮寄方式送达的，信件发出后第5日为送达日；以快递方式送达的，信件发出后第3日为送达日”。 许超在《四川省商品房买卖合同（预售）》载明的地址为：四川省仪陇县马鞍镇大垭村一组27号。 2017年8月10日，常青藤公司通过邮政特快专递EMS向许超合同载明地址邮寄《通知书》，告知许超在收到通知书后3个工作日内，前往按揭银行处办理按揭手续；若许超未在上述时间内办理按揭贷款手续，常青藤公司将解除房屋买卖合同及补充协议，房屋将另行销售。2017年12月20日，常青藤公司通过邮政特快专递EMS向许超合同载明地址邮寄《解除通知书》，告知许超解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》解除，并在许超支付的购房款中扣除违约金。 另查明，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》已经办理了网上签约登记，买受人为许超，案涉房屋合同状态为拟定合同。 上述事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同附件及补充协议》、签约登记信息、《通知书》及快递单、《解除通知书》及快递单等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，许超与常青藤公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件及补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件及补充协议》有效，双方均应按照合同约定履行义务。 关于许超与常青藤公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件及补充协议》是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。上述规定表明，如当事人约定了解除权行使的期限，则必须在约定的期限内行使，如果没有约定行使期限，必须在法律规定的期限内行使。如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，不享有解除权的一方有权催告享有解除权的一方在合理期限内，行使解除权。享有解除权的一方收到催告以后应尽早通知是否解除合同，如果超过合理期限不行使解除权，则解除权消灭，合同关系继续有效。《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限是三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权灭失。”该规定是对房屋买卖合同中解除权行使期限的规定。换言之，该款规定即为法律没有规定或当事人没有规定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权应在解除权发生之日起三个月内行使。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。《商品房买卖合同附件及补充协议》附件四第一条约定：“双方约定贷款到账期限为本合同签订后60日内”。第三条第1款约定：“贷款到账期限届满后，出卖人仍未获得贷款的，不论甲方是否催告买受人，买受人均应在7日内一次性付款方式支付剩余全部购房款（买受人补齐全部房价款时不享受一次性付款购房优惠）。逾期支付的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期达15日以上的，出卖人有权解除合同，买受人应当自出卖人发出合同解除通知书后5日内向出卖人支付总房款5%的违约金并承担合同解除所产生的全部费用，出卖人有权从买受人已支付的款项中予以扣除，余款无息退还”。本案中，许超的贷款到账期限为2017年1月27日，但许超未获得贷款，2017年2月3日前，许超也未向常青藤公司支付剩余房款，2017年2月19日，许超已逾期付款超过15日，即根据双方约定，常青藤公司享有解除权。2017年12月20日，常青藤公司通过邮政特快专递EMS向许超合同载明地址邮寄《解除通知书》，告知许超解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》解除，常青藤公司行使解除权的期限未超过一年，故产生合同解除的效力。故，本院确认常青藤公司与许超于2016年11月28日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》于2017年12月23日解除。 关于许超是否应当向常青藤公司支付违约金19456.55元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。根据《商品房买卖合同附件及补充协议》附件四第三条第1款约定：“……逾期达15日以上的，出卖人有权解除合同，买受人应当自出卖人发出合同解除通知书后5日内向出卖人支付总房款5%的违约金并承担合同解除所产生的全部费用，出卖人有权从买受人已支付的款项中予以扣除，余款无息退还”。截止2017年12月20日，许超未获得贷款，也未支付剩余房款，构成违约，常青藤公司有权要求许超承担违约责任，支付违约金。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的房屋总价款为389131元，按5%计算违约金为19456.55元。许超未到庭参加诉讼，对违约金是否调整未提出请求。故，许超应当向常青藤公司支付违约金19456.55元。 关于常青藤公司主张要求许超支付律师费22591元的诉讼请求，虽然根据《商品房买卖合同附件及补充协议》附件四第三条第1款约定：“……逾期达15日以上的，出卖人有权解除合同，买受人应当自出卖人发出合同解除通知书后5日内向出卖人支付总房款5%的违约金并承担合同解除所产生的全部费用，出卖人有权从买受人已支付的款项中予以扣除，余款无息退还”，但律师费并非必然发生的法律费用，上述协议中未明确约定，也无相关法律规定，故本院对常青藤的该项诉讼请求不予支持。 关于许超是否应当配合常青藤公司到房屋管理登记部门办理案涉房屋的撤销签约登记状态手续的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》已经办理了登记备案，登记人为许超。案涉房屋已设定预告登记。《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》和《商品房买卖合同补充协议及附件》解除，常青藤公司有权请求恢复原状，要求许超协助常青藤公司到房产行政管理部门办理案涉房屋的预告登记。且《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《商品房买卖合同补充协议》第十五条第2款约定，许超需要在接到解除合同通知书后10日内配合常青藤公司前往房产管理部门撤销预告登记信息。许超不配合常青藤公司办理预告登记撤销手续，常青藤公司有权要求许超继续履行，配合常青藤公司前往房产管理部门撤销预告登记手续。故，许超应当协助常青藤公司到房屋管理登记部门办理《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同附件及补充协议》预告登记的注销手续。 关于本案诉讼费由常青藤公司承担还是由许超承担的问题。 根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条和四十三条的规定，案件诉讼费的负担问题属于法院决定权范畴，不属于当事人因人身权、财产权引起的实体权利请求范畴，当事人对人民法院关于诉讼费用的决定有异议的，可以向作出决定的人民法院院长申请复核，不得对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉。故，常青藤公司此项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、许超与成都常青藤置业有限公司于2016年11月28日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》于2017年12月23日解除； 二、许超于本判决生效之日起十五日内向成都常青藤置业有限公司支付违约金19456.55元； 三、许超于本判决生效之日起十五日内协助成都常青藤置业有限公司前往房屋管理登记部门办理位于温江区房屋的拟定合同登记状态的注销手续； 四、驳回成都常青藤置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费852元，由许超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  孙 怡 人民陪审员  刘昌贵 人民陪审员  夏奇林 二〇一九年十月二十九日 书 记 员  夏 琦