台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1004民初5445号原告（反诉被告）：浙江省台州市路桥区桐屿街道盐岙村村民委员会，住所地台州市路桥区桐屿街道盐岙村。法定代表人：郑才军，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：包荣辉，浙江康大律师事务所律师。被告（反诉原告）：程岩清，男，1963年9月29日出生，汉族，住台州市路桥区。委托诉讼代理人：陈仙军，浙江利群律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓丹，浙江利群律师事务所律师。原告浙江省台州市路桥区桐屿街道盐岙村村民委员会（以下简称盐岙村委会）与被告程岩清租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告程岩清在本院指定的举证期间内提出反诉。2019年8月19日，本院依法对本诉、反诉进行了公开开庭合并审理。原告委托代理人包荣辉、被告程岩清及其委托代理人陈仙军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盐岙村委会向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2014年6月23日签订的《盐岙村后屿场地出租协议》，判令被告立即搬离出租场地；2.判令被告向原告赔偿场地被占用损失（自2019年7月15日起至原告搬出场地之日止按每天680元计算，截至起诉之日为10200元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月23日，原告与被告签订一份《盐岙村后屿场地出租协议》，原告将位于片平整好的山地出租给被告使用，约定租期5年，自2014年12月1日起至2019年11月31日止，年租金228390.55元；协议还约定：首期付第一年和最后一年租金共计456781.1元，中间的租金在每年的12月1日前交清当年租金，否则本协议自行终止，最后一年租金没收。协议签订后，原告按约交付出租场地，但被告第一期付款未足额到位，之后一直不能按期足额支付租金，且未经原告同意将场地分割再出租给他人，租期甚至签到2022年。租赁期间，原告多次向被告催要租金，被告均置之不理。截至2019年3月14日，被告尚拖欠租金31604元，故原告于2019年6月30日作出决议：因被告违约，决定终止原告与被告之间的《盐岙村后屿场地出租协议》，限被告于7月14日前搬离，并将会议决定发给被告，但是被告一直占用未搬离出租场地。原告认为，被告拒不按协议约定支付租金，且未经原告同意私自转租他人，租期超出原被告之间的租期，已经构成违约。被告（反诉原告）程岩清答辩兼反诉称：一、原告与被告之间存在厂房租赁合同关系属实；二、租赁协议中约定的租金支付期限存在歧义。实际履行过程中，原、被告对于租金总额是有变更的，原告也认可被告应当支付的租金总额为1086294元。并且，租金的支付时间在实际履行过程中也是有变更的，原告村干部曾口头答应，被告的最后一年租金不用在第一期先行支付，因为一些情况的变化，实际租金的支付方式是有调整的。被告一直按照原告认可的调整后的数额和时间在支付，不存在拖欠租金的情况。因为原告向被告交付的租赁物面积比合同约定少了140多平方米，被告反而多付了原告租金。三、被告在租赁的一开始就将部分厂房转租给他人，原告一直是知情并认可的，因为原告作为村委会，不仅仅是出租人，同时也是管理人，时常要来被告处检查各项工作，还要进行登记，对于厂房的使用情况是很清楚的。原告对被告的转租行为有异议的，应当在知道或者应当知道之日起六个月内提出。四、被告不存在拖欠租金情形，也不存在原告不知情而转租的问题，所以原告无权主张解除双方的租赁合同。即便原告可以主张解除合同，按照原告的主张，被告从租赁一开始就拖欠租金，在长达四年多的时间里，原告没有主张解除合同，以其行为表示放弃了解除权，并且解除权也已经超过了行使期限。五、原告交付的厂房实际面积比合同约定少了140平方米，应当返还被告多支付的租金71943.41元。原告在2019年6月30日单方强制终止了租赁关系，并且强制被告搬离并锁门，致使被告无法正常使用租赁厂房，原告应当返还被告已经支付的2019年6月30日之后的租金63558.73元。综上，被告请求：1.判令反诉被告盐岙村委会返还反诉原告程岩清租金135502.14元，并赔偿逾期付款损失（自起诉之日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；2.反诉费用由反诉被告负担。原告(反诉被告)盐岙村委会根据被告（反诉原告）的反诉答辩称，被告（反诉原告）所陈述的与事实不符。被告（反诉原告）向原告承租的是一块平整后的山地，双方是在测定面积并认可之后才签订租赁协议的。租金是按照双方约定的租金交纳和履行的，不存在面积少了140平方米，原告应当退还的情况。被告（反诉原告）诉称原告（反诉被告）强制其搬离，但实际上，涉案的租赁场地仍然在被告的掌控之下，钥匙都在被告处。经审理本院认定事实如下：2014年6月23日，原告盐岙村委会与被告程岩清签订《盐岙村后屿场地出租协议》一份，约定：经原告招标公告，通过公开投标，被告程岩清中标，原告将后屿集体所有的、已经平整好的山地（总面积2177.42㎡，合3.266亩，其中公用面积291.9㎡）出租给被告程岩清；土地性质为临时用地；承租时间为五年，从2014年12月1日开始至2019年11月30日止；被告以每平方米9.32元承租原告场地（厂房），租金首期付第一年和最后一年租金共计456781.1元，中间的租金在每年的12月1日前交清当年租金，否则本协议自行终止，最后一年租金没收；租赁期满后，所有机械设备由被告自行拆除，房屋必须保持原状，如有损坏由被告按实际赔偿；等等。租赁合同签订后，原告向被告交付了场地，被告陆续向原告支付场地使用费，截至2019年3月14日，被告共计支付了场地使用费1054692元（含投标押金100000元）。租赁期间内，被告程岩清未经原告同意将场地分割转租给徐官明、宋飞、邹征红等人，其中，被告与徐官明的《厂房租赁协议》签订于2018年9月28日，被告与宋飞的《厂房租赁协议》签订于2019年1月26日。2019年1月7日，原告的村班子成员开会作出决议：程岩清应将厂房租金于2019年1月16日前付清，如果超过1月16日拒不付清，村里决定收回厂房另作招租。2019年7月4日，原告作出通知一份，载明：“由于白石岭厂房长时间未付清租金，现通知你将按合同收回厂房。租金截至日期2019年6月30日止，由于设备需要搬迁，我村给你所有厂房在本月十四日前设备自行搬移，否则做放弃处理。厂房具体租金算至6月30日止，按合同计算，在本月十四日之前退还你。”被告程岩清收到通知后，未搬离出租场地，原告为此诉至本院。以上事实，由原告提供的盐岙村后屿场地出租协议、通知、村会议记录、微信聊天记录、厂房租赁协议，被告提交的租金支付清单以及双方当事人的当庭陈述等所证实。本院认为，原告盐岙村委会与被告程岩清自愿成立场地租赁协议，双方的意思表示真实。但是，涉案场地一部分加盖了厂房，一部分为平整后的空地。加盖的厂房未取得建设工程规划许可证和产权证书，该部分场地上成立的租赁合意应为无效；平整后的空地系村集体所有，该部分场地上成立的租赁合意应为有效。原告与被告之间的租赁合同应为部分有效，部分无效。租赁合同无效，但是仍可以参照合同约定的租金标准支付占有使用费。因此，本案租赁合同虽然并不完全合法有效，但是并不影响本案原告及反诉原告依据租赁合同主张相应的占有使用费。本案的争议焦点为：一、原告盐岙村委会是否享有合同解除权；二、原告向被告交付的厂房面积是否小于合同约定。关于争议焦点一，原告主张解除合同依据的是两个方面：一是被告违反合同约定未能按期支付场地使用费，二是被告违反法律规定未经原告同意转租。关于支付场地使用费问题，原告对被告的支付情况并无异议，本院对此予以认定。合同中对场地使用费支付时间的表述为：“首期付第一年和最后一年租金共计456781.1元，中间的租金在每年的12月1日前交清当年租金。”原告认为，中间三年的场地使用费应当在使用场地前付清，即先付后用，而被告则认为中间三年的场地使用费在租赁年度结束前付清即可，即先用后付。被告还辩称，双方已经将最后一期的场地使用费变更为不在首期支付。本院认为，依据租赁市场的惯例，租金一般在每一个租赁年度之前付清，即先付租金再使用，在本案合同约定不明的情况下，可依交易习惯确定。即便如被告所辩称的，涉案租赁合同中的场地使用费系先用后付，最后一年使用费不用首期支付，根据原、被告均无异议的被告支付情况来看，在五个租赁年度内，被告分别支付场地使用费281564元、156000元、227128元、180000元、210000元。在庭审中，原告与被告均认可了被告共须支付五年的场地使用费1054692+31604=1086296元，那么五年内平均每年的场地使用费为217259.2元，依据年度平均使用费，被告也有两个租赁年度的场地使用费未能按期支付。而根据原、被告的租赁合同的约定，被告未能按时交清当年租金的，原告有权解除合同。被告辩称实际履行过程中，租金的数额和支付时间都发生了变更，被告完全按照原告的要求在支付，但是，被告无法提供证据予以证明，本院对被告该抗辩意见不予采信。关于被告转租的问题，被告存在未经原告明确同意而转租的事实，双方对此并无争议。被告辩称，原告系明知被告转租的，从未提出异议，现在起诉提出异议，也已经超过了六个月。本院认为，被告辩称原告系“明知”，基于的是原告是村集体事务的管理者。如果被告与次承租人较早就签订了租赁合同，原告作为村集体事务管理者确实也能在较早的时间就知道转租的事实，被告的辩称在一定程度上是合理的、应予支持的。如转租合同的签订时间远大于六个月，应视为原告在知道后六个月内未提出异议。但是，本案中，被告与宋飞签订租赁合同的时间为2019年1月26日，距离原告向本院提起诉讼仅仅过去了六个月零五天。被告认为原告在六个月内未能提出异议，被告实际上推定了原告在被告与次承租人的转租合同签订后五天内就明知该事实。本院认为，出租人未对承租人一次转租行为提出异议，不代表出租人不对承租人之后所有的转租行为提出异议。本案被告与次承租人宋飞签订租赁合同的时间距离原告起诉时间仅仅为六个月零五天，被告辩称原告在知道或应当知道转租给宋飞后六个月内未提出异议，本院认为被告该抗辩意见难以成立。综上，结合被告的场地使用费支付情况和转租情况，本院认为，原告享有合同解除权，有权主张解除合同。被告认可收到了原告向其发送的解除合同通知，那么，涉案的《盐岙村后屿场地出租协议》已经于2019年7月解除。被告辩称，原告行使解除权已经超过了行使期限。本院认为，被告上一租赁年度仅向原告支付180000元，未能付清场地使用费，原告于2019年7月解除合同，未超过解除权的行使期限。关于争议焦点二，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）向其交付的场地实际面积小于合同约定的面积，应当由被告（反诉原告）向本院提交相应的证据予以证明。但是，本案的被告（反诉原告）未能向本院提交证据证明，应由其承担相应的举证不能的不利后果。场地的实际面积是否小于约定面积无法确定，被告（反诉原告）自然无法主张返还多支付的租金。本院对被告（反诉原告）的该部分主张不予支持。综上所述，原告享有合同解除权，原告将解除合同的意思通知送达被告后，涉案的租赁合同已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告向本院提交视频资料一份，拟证明原告已经将出租的场地强制收回。但是，本院认为，被告提供的视频资料中仅显示出租场地的一部分，即便该部分场地被原告收回，亦无法证明原告已经收回了全部的场地，无法证明被告完全搬离了承租的场地。且从本院现场调查情况看，被告仍实际占用涉案的场地。因此，原告要求被告搬离出租场地，符合合同约定和法律规定，应予以支持。原告要求被告支付未及时搬离场地的占有使用费（按每日680元计算），本院依据原、被告均认可的五年总租金1086296元，确定按照每日595元计算占有使用费。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还其多支付的场地使用费，本院予以支持，截至2019年6月30日，被告（反诉原告）共须支付场地使用费995771.33元，被告（反诉原告）已经支付了1054692元，故原告（反诉被告）应当退还被告（反诉原告）多支付的场地使用费58920.67元。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持；被告（反诉原告）的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）浙江省台州市路桥区桐屿街道盐岙村村民委员会与被告（反诉原告）程岩清于2014年6月23日签订的《盐岙村后屿场地出租协议》已于2019年7月解除；二、被告（反诉原告）程岩清于判决发生法律效力之日起十日内搬离出租场地，并向原告（反诉被告）浙江省台州市路桥区桐屿街道盐岙村村民委员会支付自2019年7月15日起至实际搬离之日止按每日595元标准计算的场地占有使用费；三、原告（反诉被告）浙江省台州市路桥区桐屿街道盐岙村村民委员会于判决发生法律效力之日起十日内退还被告（反诉原告）程岩清场地使用费58920.67元，并赔偿自2019年8月15日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；四、驳回原告（反诉被告）浙江省台州市路桥区桐屿街道盐岙村村民委员会与被告（反诉原告）程岩清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费60元，依法减半收取计30元，由被告程岩清负担25元，原告浙江省台州市路桥区桐屿街道盐岙村村民委员会负担5元；反诉案件受理费3010元，依法减半收取1505元，由被告程岩清负担851元，原告浙江省台州市路桥区桐屿街道盐岙村村民委员会负担654元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审判员  王选评二〇一九年十月二十二日书记员  夏雪丽附件：本判决所依据的相关法律和法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。