河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终1647号上诉人（原审原告）：曹宏旭，男，1998年10月16日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区。委托诉讼代理人：岳永强，男，1974年11月4日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区。系上诉人曹宏旭之继父）。委托诉讼代理人：庞桂周，衡水市桃城区清水法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：衡水市桃城区红满家餐厅。住所地：衡水市桃城区永安西路****W12/W13。统一社会信用代码：92131102MA09W0L11T。经营者：曹宏旭，男，1998年10月16日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区。委托诉讼代理人：岳永强，男，1974年11月4日出生，汉族，现住衡水市桃城区。被上诉人（原审被告）：石家庄润珏企业管理有限公司。住所。住所地：河北省石家庄市桥**中华南大街**万豪大厦**社会信用代码：91130104348008097A。法定代表人：赵玉辉，总经理。委托诉讼代理人：金文岩，河北合明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李磊，河北合明律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审被告）：石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司。住所地：河北省。住所地：河北省衡水市桃城区前进街与永安路西北角白庙村综合楼码：91131102MA08N3TL4H。负责人：刘玉涛，经理。委托诉讼代理人：金文岩，河北合明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李磊，河北合明律师事务所（实习）律师。上诉人曹宏旭、上诉人衡水市桃城区红满家餐厅（以下简称：红满家餐厅）因与被上诉人石家庄润珏企业管理有限公司（以下简称：润珏公司）、石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司（以下简称：润珏衡水分公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人红满家餐厅经营者曹宏旭及委托诉讼代理人岳永强、庞桂周、被上诉人润珏公司、润珏衡水分公司委托诉讼代理人金文岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹宏旭及红满家餐厅上诉请求：1.依法撤销河北省衡水市桃城区人民法院作出的（2019）冀1102民初1939号民事判决；2.依法改判，支持我的原诉;3.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、本案认定事实错误。我与被上诉人签订了合法有效的租赁合同，被上诉人未按合同约定提供租赁物，构成根本违约，使我方无法经营，一审时我向法庭提交了充分的证据，但法院无视案件事实，草率判定我方证据不足，驳回我方的诉讼请求。二、本案适用法律错误。我与被上诉人的纠纷是租赁合同纠纷，纠纷原因是被上诉人未按合同约定履行。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案被上诉人负有举证责任，本案中被上诉人没有提交任何证据证实其履行了合同义务。原判驳回我方诉求于法相悖。请求二审法院查明事实，依法改判。二被上诉人答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请法庭驳回上诉人的上诉，维持原判。曹宏旭及红满家餐厅向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告双方2018年1月27日签订的租赁协议；2.判令被告返还原告商铺租金5万元、协议保证金4000元、赔偿装修及门头费4.5万元。共计9.9万元；3.诉讼费用由被告承担。理由是：2018年1月27日，原、被告签订租赁协议。约定：甲方（被告）将位于衡水市××街与××西北角北斗××衅××场××层××、××号商铺出租给乙方（原告）经营，经营范围为“小吃”，租赁期限为三年，第一年租金实收人民币5万元，交纳协议保证金4000元，第二条约定：甲方按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。协议生效后。原告按约定交纳了租金5万元及协议保证金4000元，并注册成立了红满家餐厅，对餐厅进行了装修，共花去装修及门头费计4.5万元。但原告经营之初就发现被告安装的总烟道设计不合理（烟道狭窄），其他餐饮经营户经营期间产生的油烟全部灌入到原告的餐厅内，原告餐厅内被烟雾笼罩，无法正常经营，原告也多次向被告反映，要求其解决，但并没有得到有效解决。因此原因无法经营歇业至今。故起诉要求法院判如所请。一审法院认定事实：2018年1月27日，原告（乙方）作为承租人，被告润钰公司衡水分公司（甲方）作为出租人，双方签订《租赁协议》一份。约定：甲方将位于衡水市××街与××西北角北斗海鲜城市场内××层××、××号商铺出租给乙方经营，经营范围小吃。租赁期三年，自2018年2月10日至2021年1月15日。每月租金4166元，第一年租金实收50000元。水电费由乙方承担，直到协议期满。在签署本协议时乙方向甲方交纳保证金，协议期满如乙方退场，在没有损坏房屋设施和交清水、电费情况下，甲方无息于15日内退还乙方。协议保证金为4000元。乙方逾期交纳租金或水电费用，甲方限期交纳后仍拒不交纳的，甲方可解除合同。甲方向乙方交付本商铺后40日内，乙方必须将房屋装修完毕并投入经营。逾期不开业经营的，每逾期一天，甲方有权收取乙方违约金按年租金的千分之三。超过30日的，甲方有权解除租赁协议，所交租金及协议保证金不退还。乙方在租赁期内确需中途退租，必须提前30日向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须交清应交费用，乙方所交保证金归甲方所有。合同签订后，原告曹宏旭向被告润钰公司衡水分公司交纳了第一年租金5万元及协议保证金4000元。2018年12月25日，被告润钰公司衡水分公司向原告曹宏旭发出商户通知函，要求原告于2019年1月15日前交纳第二年租金5万元。2019年1月27日，被告润钰公司衡水分公司再次向原告曹宏旭发出商户通知函，要求原告于2019年2月2日前交付第二年租金5万元，如未交付将依据合同15日内收回租赁物，终止合同。被告润钰公司衡水分公司已于2019年3月份左右将该商铺出租于第三人经营。原告主张租赁被告商铺后因烟道狭窄造成返烟，致使餐厅无法经营，交纳水费200元、电费300元，装修花费2200元。被告不认可原告交纳的水电费及装修费，并称原告一直经营至2016（9）年2月25日。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷为凭。一审法院认为，关于原告与被告润钰公司衡水分公司签订的租赁协议是否已解除的问题。原、被告双方在合同中约定，原告逾期交纳租金或水电费用，被告润钰公司衡水分公司限期交纳后仍拒不交纳的，甲方可解除合同。在第一年租期将近届满时，被告润钰公司衡水分公司向原告发出通知限期交纳第二年租金，但原告未交纳租金。被告润钰公司衡水分公司具备法定的合同解除权，原告在庭审中对解除合同亦无异议。故双方签订的《租赁协议》已经解除。关于原告要求被告返还第一年租金5万元、协议保证金4000元及赔偿装修门头费4.5万元的问题。原告主张因租赁的商铺烟道设计狭窄造成返烟，致使并未实际经营。原告提供二名证人当庭证言用于证实租赁商铺返烟无法经营的情况，被告对证言证明力不认可。依据目前原告提交的证据不足以证实原告未能正常经营及未正常经营的原因系被告一方造成，故原告要求被告返还租金，缺乏事实依据，本院不予采纳。双方在合同中约定如原告中途退场，协议保证金不予退还，故原告要求被告退还保证金缺乏依据，本院不予采纳。原告主张的装修门头费损失，被告不认可。原告未向本院提供证据其实际发生的装修情况及费用，应由原告承担举证的法律后果，故对原告的该项主张亦不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告曹宏旭、衡水市桃城区红满家餐厅的诉讼请求。案件受理费1138元，由原告曹宏旭、衡水市桃城区红满家餐厅负担。二审中，上诉人提交照片6张、光盘2张、收据5张，证明上诉人承租的房屋经营餐厅烟雾弥漫、被上诉人知晓房屋烟道排烟有问题以及被上诉人收取租金、门头费、保证金和上诉人支付装修材料、人工费等事实。被上诉人质证后称，6张照片及装修费收据均不属于新证据，照片不能证明室内烟雾产生的原因，与本案不具关联性，装修费收据属于上诉人经营期间必然发生的费用，属于经营风险，不应由被上诉人负担。本院结合一审中当事人所举证据以及烟道加高、增加引风权的事实，对二审中上诉人所举照片、通话录音及被上诉人收取门头费2200元的证据，予以确认。本院二审查明：双方当事人2018年1月27日签订《租赁协议》后，上诉人即入住经营自助餐厅，因被上诉人出租的商铺其共用烟道不能正常排烟，后虽在室外作了增高烟道及增加引风机的处理，但仍不能有效解决串烟问题，一定程度影响了上诉人经营。合同履行过程中，上诉人还曾向有关部门电话反映此事要求解决，以致双方发生争议。一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案双方润珏公司衡水分公司与曹宏旭签订的为期三年的商铺（摊位）租赁合同，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，合同签订后，上诉人一方交纳了一年的租金及协议保证金，履行了合同主要义务，被上诉人一方也交付了房屋，上诉人亦按经营自助小吃的要求进行了部分装修。根据本案当事人所举证据及查明的案件事实，双方合同履行中，被上诉人提供的房屋发生共用烟道走烟不畅，严重向室内串烟，虽经双方多次交涉，被上诉人也对烟道进行了部分改进，但问题仍不能完全有效解决，因上诉人经营的是自助小吃店，该问题一定程度上影响上诉人经营。依合同约定，被上诉人提供场地及相关配套设施是其约定义务，应保证共用烟道能正常走烟，由于被上诉人提供的烟道设施不完备，不能正常走烟，双方因故发生争议。另外，上诉人作为经营餐馆的个体户在签订合同时未能充分注意到经营的风险，也有一定过错，按上诉人陈述，其签订合同后，虽因故未能正式营业，但实际占用房屋也有一年多的时间，在被上诉人向其催收第二个年度的租金时，因其未能续交租金，被上诉人另行出租，双方以行为解除了租赁协议。根据上诉人提供的通话录音及一审证人出庭证言，被上诉人提供的房屋存在上述问题，足以影响到上诉人的正常经营。一审认定上诉人要求被上诉人返还租金缺乏事实依据，属认定事实有误，本院予以纠正。关于上诉人主张返还租金问题，本院酌定按2.5万元返还符合公平原则。因上诉人不能实现合同目的，其向被上诉人交纳的协议保证金4000元、门头费2200元，应予返还。上诉人主张的其他装修费用，因系其经营中的支出，属正常的商业风险，本院不予支持。综上，上诉人曹宏旭、红满家餐厅的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初1939号民事判决；二、于本判决生效之日起三日内，被上诉人石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司返还上诉人曹宏旭租金2.5万元、保证金4000元、门头费2200元，共计31200元；三、被上诉人石家庄润珏企业管理有限公司对本判决第二项载明的款项承担补充清偿责任；四、驳回上诉人曹宏旭、衡水市桃城区红满家餐厅其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1138元，由上诉人曹宏旭、衡水市桃城区红满家餐厅负担569元，由被上诉人石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司、石家庄润珏企业管理有限公司负担569元；二审案件受理费2275元，由上诉人曹宏旭、衡水市桃城区红满家餐厅负担1137.50元，由被上诉人石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司、石家庄润珏企业管理有限公司负担1137.50元。本判决为终审判决。审判长  高永胜审判员  张 晓审判员  安 君二〇一九年十月二十日书记员  刘 珍