贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初5119号 原告：贵阳银行股份有限公司瑞南支行（以下简称贵阳银行瑞南支行），地址在本市南明区瑞金南路**。 负责人：黄勇丽，该行行长。 委托诉讼代理人：艾伦，贵州贵龙律师事务所律师，执业证号15201199010736686。 委托诉讼代理人：尹冠森，贵州贵龙律师事务所律师，执业证号15201201510478218。 被告：吴仕广，男，汉族，1981年12月14日生，户籍地在贵州省威宁彝族回族苗族自治县，现住本市云岩区。 被告：贵州九州名城房地产开发有限公司（以下简称九州名城房开），，地址在本市云岩区海马冲街营盘小区**宏福景苑商住楼****** 法定代表人：陆石玉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃健，贵州汇能辉律师事务所律师，执业证号15201200610520470。 委托诉讼代理人：曾燕，贵州汇能辉律师事务所律师，执业证号15201201711364647。 原告贵阳银行瑞南支行诉被告吴仕广、九州名城房开金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳银行瑞南支行的委托诉讼代理人尹冠森，被告吴仕广，被告九州名城房开的委托诉讼代理人曾燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵阳银行瑞南支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告吴仕广签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》，判令被告吴仕广立即偿还所欠原告借款本金人民币324224.91元及暂计到2019年2月17日的利息、罚息、复利13290.06元，共计337514.97元。2019年2月18日起的利息、罚息、复利按合同约定计算至借款本金付清之日；2、判令被告吴仕广承担抵押担保责任，将其位于贵阳市云岩区三马片区北京西路九州十里锦城E区1-7栋（3）1单元33层2号（预售合同登记号：Y15026083）的房屋进行折价、变卖、拍卖，所得款项优先用于清偿所欠原告上述借款本金、利息、罚息、复利等债务；3、判令被告贵州九州名城房地产开发有限公司对被告吴仕广的上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费、保全费以及原告实现债权的一切费用由上述各被告承担。事实与理由：被告吴仕广因居住需要向原告申请贷款34万元用于购置位于本市××马××区北京××区××（××）××单元××号的商品房。2015年5月6日，原告与被告吴仕广签订了《商品房按揭借款（抵押）合同》，约定：原告向被告贷款34万元，贷款利率按年利率5.9%执行，贷款期限为30年，借款利息按月计付，结息日为每月2日；贷款逾期罚息利率为本借款合同载明的贷款利率水平上加收50%。如借款人在合同期内未按月偿还借款本息，原告有权按规定对其逾期本息计收逾期利息和复利。被告吴仕广以其位于本市××马××区北京××区××（××）××单元××号，预售面积为120.51平方米的房产作为抵押，抵押担保范围：“借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、诉讼费、律师代理费……拍卖费等甲方（原告）实现抵押权的一切费用。”被告九州名城房开与原告签订了《商品房按揭业务担保合作协议书》，承诺为该房开项目申请按揭贷款的借款人承担连带责任保证担保。《商品房按揭借款（抵押）合同》签订后，原告依约向吴仕广发放了贷款34万元，被告吴仕广向原告出具了借款借据。但合同履行中，被告吴仕广未按约定按期偿还借款本息，已连续3个月以上拖欠原告借款本息，保证人也不履行保证责任，各被告的行为已经构成根本性违约，由于被告根本性违约，原告有权解除合同，同时宣告贷款提前到期并收回贷款本金和利罚息。合同还约定发生争议，由贷款人住所地人民法院管辖。原告与被告签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》、《商品房按揭业务担保合作协议书》是各方真实意思表示，对各方均有约束力。合同签订后，原告按照合同约定向被告发放了贷款，各被告却未按照合同约定按期偿还借款本息，损害了原告的财产权益，现原告为维护自身合法权益，依法起诉，望判如所请。 被告吴仕广辩称：我和原告律师联系过，说把我的房屋变卖后将款项还给原告。如果我的房屋能够卖出去就将全部款项还给原告，同意解除合同，如果买房人无法一次性向我支付全部款项我希望继续履行合同并由买房人承担还贷义务。 被告九州名城房开辩称：1、我公司并未在借款合同上签字盖章，我公司是否应当承担保证责任希望法庭核实后依法裁判。2、在商品房买卖合同以及借款合同签订后我公司配合原告办理了房屋抵押登记，原告已经对案涉房屋享有了抵押权。3、希望原告举证证明，希望法庭核实被告吴仕广目前拖欠原告本金、利息、罚息的情况，同时希望法庭核实当下被告吴仕广是否对原告构成违约。 本院经审理认定事实如下：2015年3月23日，原告作为乙方与被告九州名城房开作为甲方签订《房地产信贷业务合作协议》，约定：甲方自愿提供其开发的位于本市××与××桥马××庙××区××路，项目名称“九州·十里锦城一期”的楼盘E、D、C地块共23栋共32单元可销售的住宅和公寓、商业，共计3822套住宅和163999平方的商业用房在乙方进行按揭贷款业务合作，且按揭额度不低于210000万元。乙方同意对购买甲方销售的以上商品房的购房人提供商品房按揭贷款服务。该合同第十三条甲方对购房人的担保责任中约定：在开立收房专户的同时，甲方必须在乙方开设保证金专户。当购房人取得按揭房的房屋产权证及土地证后，该保证金可划回售房专户。保证金在存续期间担保下列事项：1、甲方全部购房人如期归还乙方借款；2、办妥甲方购房人的借款抵押登记；3、办妥甲方购房人（即借款人）的房屋产权手续及土地证。甲方承诺为申请按揭贷款的借款人承担连带保证责任，保证期限为购房人还款期届满后两年。甲方确认，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任。甲方为借款人办妥抵押房房屋产权证及土地证后，免除保证责任。2015年5月6日，原告作为贷款人（抵押权人）与被告吴仕广作为借款人（抵押人）签订《商品房按揭借款（抵押）合同》，约定：乙方为购买坐落于贵阳市××马××区北京××街道××州十里××（××）××单元××室房屋向甲方申请个人商品房按揭（抵押）借款，借款金额为34万元，借款期限自2015年5月6日至2045年5月5日，共360月。借款实际发放金额及起止日期以借款凭证记载为准。借款利率按年利率5.9%执行。借款利息按月计付，结息日为每月02日。借款期一年以内（含）的，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息；借款期限一年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日在人民银行新调整的同期限同档次基准利率水平上浮/下调/%后为新的执行利率。贷款逾期罚息利率为本借款合同载明的贷款利率水平上加收50%。调整后利率由甲方负责通知乙方，同时告知丙方知悉，届时不再另签合同。借款期限一年以上的，本合同项下借款本息的偿还，以每一个月为一个偿还期，每月第02日为乙方的每期还款日。每期付款金额计算公式经双方约定采用等额本息还款法计算公式计算，每月等额还本息金额为2016.66元。第九条乙方义务约定了按时足额还本付息等。第十一条违约及责任约定：乙方在合同期内，未按本合同约定偿还借款本息，甲方按规定对其逾期本息计收逾期罚息和复利。借款人以该合同项下贷款所购位于本市××马××区北京××街道××州十里××（××）××单元××室房屋提供抵押担保，抵押担保范围为：借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、诉讼费、律师代理费、鉴定评估费、勘验费、执行费、抵押物处置费、过户、拍卖费等甲方实现抵押权的一切费用。2015年5月6日，贷款人依约向借款人吴仕广发放了贷款。2018年6月被告吴仕广开始逾期归还借款本息，截止2019年2月17日，被告吴仕广尚欠原告借款本金324224.91元，欠息13290.06元。原告遂起诉至本院，诉请如前。另查，被告吴仕广于2018年10月、2019年6月、7月、8月归还了部分贷款，截止2019年9月5日，被告吴仕广尚欠原告本金317437.05元、欠息2780.23元。 审理中，吴仕广称2019年8月份因经济困难无力继续偿还贷款，并申请法院给予一个月的时间与原告庭外协商和解，并变卖案涉房屋以偿还原告贷款。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，原告与被告签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定合法有效。合同签订后，原告按合同约定向被告吴仕广提供了借款，被告吴仕广应按合同约定的期限履行还款义务，被告吴仕广未按合同约定还款，已构成违约，审理中，被告吴仕广亦称经济困难无力偿还贷款需要变卖案涉房屋，故原告诉请解除《商品房按揭借款（抵押）合同》，并要求被告吴仕广偿还借款本息及罚息、复利，本院予以支持。根据原告与被告吴仕广签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》约定，被告吴仕广将购买的位于贵阳市××马××区北京××街道××州十里××（××）××单元××室房屋作为向原告贷款的抵押物，该约定合法有效。但原告对该房屋仅办理了商品房抵押预告登记，依照法律规定，该抵押权并未设立，原告对该房屋不享有抵押权，故原告主张在上述债务范围内就上述抵押财产以拍卖或变卖该财产的价款优先受偿的请求，本院不予支持。根据原告与被告九州名城房开签订的《房地产信贷业务合作协议》约定，被告九州名城房开为被告吴仕广的贷款提供连带责任保证，故原告诉请被告九州名城房开对被告吴仕广的上述借款承担连带保证责任，符合合同约定，本院予以支持。被告九州名城房开承担保证责任后，有权向被告吴仕广进行追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下： 一、解除原告贵阳银行股份有限公司瑞南支行与被告吴仕广签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》； 二、被告吴仕广自本判决书生效之日起七日内归还原告贵阳银行股份有限公司瑞南支行借款本金317437.05元及利、罚息、复利2780.23元（从2019年9月6日起的利罚息按双方合同约定标准支付至贷款本息还清之日止）； 三、被告贵州九州名城房地产开发有限公司对被告吴仕广的上述债务承担连带责任； 四、驳回原告的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3181元，由原告贵阳银行股份有限公司瑞南支行负担60元，由被告吴仕广、贵州九州名城房地产开发有限公司负担3121元（该款原告已预交，二被告在支付上述款项时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  孙颖 二〇一九年十月十六日 书记员  王璇