广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27872号原告：广州市白云区云山熹景首届业主委员会，住所地广州市白云区广州大道北怡新路云朗街****。负责人：范少程，主任。委托诉讼代理人：宋立，广东经纶律师事务所律师。被告：广州市白云家园小区业主委员会，住所地广州市白云区沙太南路**白云家园小区。负责人：任权，主任。被告：广州市运程物业管理有限公司，住，住所地广州市白云区棠景街三元里大道合益街兰花街****址仅作办公场地使用）。法定代表人：陈意璇。委托诉讼代理人：唐前程，男，1992年9月18日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，系公司员工。委托诉讼代理人：郑述文，男，1956年12月18日出生，系公司员工。原告广州市白云区云山熹景首届业主委员会与被告广州市白云家园小区业主委员会（以下简称白云家园业委会）、广州市运程物业管理有限公司（以下简称运程公司）相邻土地、建筑物利用关系纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告负责人范少程及其委托诉讼代理人宋立，被告白云家园业委会的负责人任权，被告运程公司的委托诉讼代理人唐前程、郑述文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即停止侵占广州市白云区云山熹景小区的西区西侧、北侧及东北侧道路及篮球场和绿化带等附属设施的土地使用权，并向原告退还上述土地使用权；2.两被告共同负担本案的全部诉讼费用。事实与理由如下：广州市白云区云山熹景西区西侧、北侧及东北北侧道路及篮球场和绿化带等附属设施的土地使用权，系原告小区业主共同拥有，但是上述土地却被被告白云家园业委会长期占有使用。为此，原告多次向被告白云家园业委会提供广州市规划局《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权出让合同变更协议》、《不动产登记查册表》和《电子坐标红线图》等证明材料，以明确上述土地属于云山熹景小区业主公共享有使用权，并主张收回上述土地。2019年5月17日，广州市规划和自然资源局白云区分局也以“关于白云家园业主委员会信访事宜的复函”[穗规划资源云函（2019）1334号]告知被告白云家园业委会上述土地于2006年3月已领取《国有土地使用权证》（穗府国用[2005]416号），后建设成“云山熹景苑”项目，再次确定了上述土地的使用权属于云山熹景小区业主共同拥有。但是，被告白云家园业委会仍继续占用上述地块，并发包给被告运程公司开办停车场收取费用，导致原告利益严重受损。另外，上述地块范围内的停车场位置经原告同意，已由广州市白云区交通局批准广东豫德物业发展服务有限公司经营停车场，但是由于两被告非法经营而无法实际使用。故诉至法院，请求法院判如所请。被告白云家园业委会辩称：我方小区是案外人广州白云配件工业公司（以下简称配件公司）的职工宿舍。2004年11月29日，配件公司与案外人广州市加益有限公司（以下简称加益公司）签订征地合同，将涉案上述土地及我方小区内部部分进行出售。2005年，加益公司在建设“云山熹景”楼盘时进行野蛮施工，导致我方业主无法出行，故我方业主奋起反击、全体上访。2005年，由广州市建委组织了开发商、配件公司和职工代表召开多次会议，最终在2005年10月6日的扩大办公现场会议达成决议，责成配件公司及其上级公司赎回卖错的土地，责成规划局修改规划，由政府拨款重建道路、球场绿化等等。2005年11月，我方小区代表给市长写信，请求将涉案争议地块从原告小区的规划红线中划出及调整，当时的广州市常务副市长凌伟宪和市长张广宁分别作出同意批示。从此之后，涉案地块的道路和球场均是我方进行管理，我方多次向各部门要求提供红线图均无果。现我方已向政府部门上访，在政府部门未回复前原告无理由诉至法院，我方可以使用配件公司提供给我方小区的土地。被告运程公司辩称：我方是于2009年起向被告白云家园小区业委会物业管理部承租涉案场地，与原告并无合同关系，原告起诉我方无依据。涉案地块自2005年起就有纠纷，但均与我方无关，且我方在经营期间已向被告白云家园业委会支付了经营管理费，不存在侵占问题。另，原告所称的另有广东豫德物业发展服务有限公司经备案经营涉案场地，仅系原告使用历史图纸所取得的备案。故要求原告撤销对我方的起诉。经审理查明：2003年8月21日，广州市城市规划局颁发穗规地证[2003]326号《建设用地规划许可证》，用地单位为案外人广东华侨房产开发公司，用地位置为白云区同和中路以东广州白云配件工业公司内，用地面积为72906平方米，其中净用地面积55633平方米，道路面积12108平方米，绿化面积5165平方米。2004年以《关于申请变更建设用地单位名称的复函》（穗规函[2004]2615）将《建设用地规划许可证》（穗规地证[2003]326号）用地单位变更为加益公司；同年，加益公司办理该地块《建设用地批准书》（穗国土建用字[2004]第662号）用地面积72906平方米，并于2006年3月领取《国有土地使用权证》（穗府国用[2005]416号）。之后，加益公司建设“云山熹景苑”项目。期间，2004年11月29日，配件公司（甲方）与加益公司（乙方）签订《征地合同》，约定，经广州市城市规划局（穗规函[2004]2615）文批复同意乙方征用甲方范围内的土地，就征地补偿等事宜，签订本合同，双方同意由乙方征用甲方范围内的土地约72906平方米，根据穗规地证[2003]326号《建设用地规划许可证》，乙方所征用的土地，以广州市城市规划局批准为准；双方同意按征用土地中的净用地面积以每亩59万元人民币作为补偿费，征用土地中的市政道路面积以每亩30万元人民币作为征地补偿款，征用土地中代政府征用的绿化面积按每亩15万元作为征地补偿，补偿总额为5584.585万元；四、双方责任（二）乙方：4、负责按市政规划道路填好路基并铺设临时水泥道路以满足周边居民交通要求；等等。2004年12月1日，配件公司（甲方）与加益公司（乙方）签订《补充协议》，约定，原合同补偿数额处修改为“……补偿总额为人民币5584.585万元，除此之外，不作其他任何补偿”，原合同第四条乙方责任中的第四项修改为“……并在地块三通一平后，在地块的周边铺设一条路面宽度不小于6米的水泥道路以连接周边职工生活宿舍区和规划道路，确保道路的畅通和周边居民出入的方便”；等等。2005年，配件公司职工针对“云山熹景苑”项目影响职工出行及活动场地的问题进行上访，经过多方面协调，由原广州市建委2005年8月牵头召开协调会《关于解决白云配件公司宿舍出行道路问题的会议纪要》（穗建开纪[2005]192号），该会议纪要记载会议议定事项包括由加益公司、案外人广州宏云房地产开发有限公司在8月底前全部按原规模恢复配件公司宿舍出行道路……关于篮球场问题，请配件公司提供原有卖地材料，分清责任，会后由配件公司与加益公司协商解决。2006年12月6日，配件公司（甲方）与加益公司（乙方）签订《补充协议二》，就甲方宿舍区出行道路及活动场所、甲方塑料大楼入乙方红线范围等问题达成如下一致意见：1、为妥善解决甲方宿舍区居民的出行及活动场所问题，经市长现场办公会协调，乙方在所开发的云山熹景小区西侧、北侧及东北侧建设公共道路和绿化带，以及东北角约2848.28㎡用地作为配件公司宿舍区职工动场所之用（详见附图），甲方同意将上述所占用地面积在乙方应付甲方的土地补偿费的计价面积中抵扣，合计应抵扣金额约为596.023万元，具体面积待塑料大楼红线调整后再确认，双方采用多退少补的方式解决；对于甲方塑料大楼占乙方红线范围事宜，甲、乙双方同意根据政府相关规划规范进行红线调整，并报市规划局审批，按规划规范初步计算，乙方需转让约1311.53㎡用地给甲方，甲方同意暂按此面积计算抵扣乙方应付甲方的土地补偿费，金额约116.07万元（详见附表），如经市规划审批，所转让的用地面积有差异，则甲乙双方采用多退少补的方式解决，另行签订补充协议；等等。该协议后附《征地补偿抵扣情况一览表》。2017年3月29日，案外人广州市白云家园小区物业服务管理部（甲方）与被告运程公司（乙方）签订《停车场承包协议书》，约定广州市白云家园篮球场东面门前空地和未能开通的市政路路边，属于甲方暂时所有，使用权属甲方，由甲方出租给乙方使用，乙方承租可停车面积约800平方米，约32个车位，租期自2017年4月1日至2019年3月31日止；等等。2019年3月29日，广州市白云家园小区物业服务管理部（甲方）与被告运程公司（乙方）签订《停车场承包协议书》，甲方将位于广州市白云区广州大道北白云家园管理处管理的云山熹景西区西侧、北侧及东北侧道路以及东北角的球场东面门前空地和未能开通的市政路路边，该地权属于配件公司使用，管理工作权属甲方，由甲方出租给乙方使用，乙方承租可停放车面积约72906平方米，约106个车位，租金每月21200元，租期自2019年4月1日至2021年3月31日；等等。2019年5月17日，广州市规划和自然资源局白云区分局作出关于白云家园业主委员会信访事项的复函，[穗规划资源云函（2019）1334号]，记载2005年12月，加益公司向原市规划局申请该地块的修详规方案调整，原市规划局依申请以《关于原则同意修建详细调整规划方案的复函》（穗规批[2006]24号）文同意该调整方案，文中明确：“8米宽小区路应作为城市公共道路，不得封闭作为内部道路使用，且在新路未修通前旧路不能封闭”、“规划方案北面的运动场应作为公共开放的运动场”，之后加益公司未再申请调整修建性详细规划方案；你单位（白云家园业委会）反映事项已经穗建开纪[2005]192号协调出行道路公用、运动场公共开放，未提及修改地块用地红线事宜，并在穗规批[2006]24号中落实道路公用、运动场公共开放的要求，对于你单位反映事项，加益公司未申请过公用道路、公共运动场用地红线调整。2019年6月5日，原告委托广东经纶律师事务所向被告白云家园业委会发出律师函，记载被告白云家园业委会长期占有使用涉案场地，导致原告小区业主利益严重受损，现郑重通知立即停止侵占涉案场地，并予以退还，同时应退还所收取的费用；等等。本案审理过程中，原告在本院限定的举证期限内未能提供证据证实其提起本案诉讼请求有取得原告小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。另，被告申请追加配件公司参加本案诉讼，原告表示不同意。以上事实，有业主委员会备案回执、广州市不动产登记查册表、建设用地规划许可证、《广州市国有土地使用权出让合同变更协议》、穗规划资源云函（2019）1334号复函、《停车场承包协议书》、告车主通知书、停车场备案证明、物业管理区域备案回执、电子坐标图、收据、律师函、征地合同、补充协议、补充协议二、会议纪要、受理告知书及当事人陈述等证据证实。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”据此可知，涉及全体业主共同利益的事项均应经过“双过半”业主的同意。本案中，原告要求被告白云家园业委会停止侵占原告小区道路、篮球场及绿化带等附属设施的土地使用权，并向原告退还上述土地使用权等，因原告提起本案诉讼前以及在本院限定的举证期限范围内没有依据上述法律规定的法定程序取得“双过半”业主的同意，故原告在提起本案的诉讼请求时，条件尚未成就，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：驳回原告广州市白云区云山熹景首届业主委员会的全部诉讼请求。本案受理费50元由原告广州市白云区云山熹景首届业主委员会负担（原告预交525元，超出50元的部分予以退还）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一九年十月八日书记员  蔡佳丽