重庆市第五中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝05民终6486号 上诉人（原审被告）：重庆隆西建设（集团）有限公司,住所地重庆市永川区中山大道东段**，统一社会信用代码915001182037960538。 法定代表人:唐忠华，董事长。 委托诉讼代理人：颜嘉，重庆百君律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：重庆驰旭混凝土有限公司,住所地,住所地重庆市江津区双福工业园区拆迁安置综合楼******会信用代码915001165687257331。 法定代表人：袁其斌，总经理。 委托诉讼代理人：欧永贞，女，1990年1月27日出生，土家族，系公司员工，住湖南省宁乡县。 被上诉人（原审被告）：重庆市峻坤实业有限公司,住所地重庆,住所地重庆市江津区德感工业园******用代码91500116696599815X。 法定代表人：邹文发，董事长。 委托诉讼代理人：胡美燕，重庆君策律师事务所律师。 委托诉讼代理人:邹莉，重庆君策律师事务所律师。 上诉人重庆隆西建设（集团）有限公司（以下简称“隆西建司”）因与被上诉人重庆驰旭混凝土有限公司（以下简称“驰旭公司”）、被上诉人重庆市峻坤实业有限公司（以下简称“峻坤公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2019）渝0116民初6413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人隆西建司的委托诉讼代理人颜嘉，被上诉人驰旭公司的委托诉讼代理人欧永贞，被上诉人峻坤公司的委托诉讼代理人邹莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 隆西建司上诉请求：1、依法撤销一审判决并改判或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。驰旭公司与峻坤公司于2019年2月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》并非双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，并不必然引起案涉房屋权属变动。抵款协议并不产生物权期待权，未完成权属登记的变更手续，驰旭公司只有债权请求权而非物权。在人民法院查封案涉房屋前，驰旭公司并未实际占有案涉房屋，案涉房屋未办理过户登记的原因系驰旭公司消极不作为所致。 驰旭公司和峻坤公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 驰旭公司向一审法院起诉请求：中止对位于重庆市江津区北汽路2号附35号（峻坤1号厂房2-3）、附37号（峻坤1号厂房2-4）厂房的保全执行并解除查封。 一审法院认定事实：2017年10月16日，驰旭公司与重庆国强建筑工程有限公司、峻坤公司签订《抵款协议》，约定驰旭公司购买峻坤公司的“江津德感工业园区峻坤二期标准厂房1#厂房和办公宿舍楼”项目2楼3-5轴厂房联号2跨约3024平方米，房屋总价款约5594400元，三方均同意峻坤公司以应付重庆国强建筑工程有限公司的工程款冲抵驰旭公司购房款，抵款金额为4078014元。对于其余的1516386元购房款，驰旭公司与峻坤公司约定由峻坤公司应付给重庆市福寿建筑工程机械有限公司平场工程款及应付给张治友的货款来冲抵。2017年10月18日，峻坤公司与驰旭公司、重庆市福寿建筑工程机械有限公司签订《抵款协议》，约定驰旭公司以向重庆市福寿建筑工程机械有限公司供货的货款充抵欠峻坤公司的房款，抵款金额为569337.9元（该款项原系峻坤公司欠重庆市福寿建筑工程机械有限公司的平场工程款）。同日，峻坤公司与驰旭公司、张治友签订《抵款协议》，约定驰旭公司以向张治友供货的货款充抵欠峻坤公司的房款，抵款金额为947048.1元（该款项原系峻坤公司欠张治友的货款）。对于前述抵款协议，各方均在相应协议中予以签字签章确认。 2017年11月7日，峻坤公司与驰旭公司签订了《标准厂房预售合同书》，约定峻坤公司将位于重庆市江津区北汽路2号（1#厂房2层）的标准厂房出售给驰旭公司，总价为5594400元；付款方式为：该笔购房款以峻坤公司、驰旭公司、重庆市福寿建筑工程机械有限公司、张治友、重庆国强建筑工程有限公司所签订的三份《抵款协议》中约定的款项组成；驰旭公司支付清购房款后，峻坤公司在2018年5月30日前将本合同约定的标准厂房现状交付给驰旭公司；峻坤公司在标准厂房交付给驰旭公司后于2019年6月30日以前将标准厂房相关权证书办理完毕后交付给驰旭公司。双方另对其余相关内容进行了约定。关于驰旭公司与重庆国强建筑工程有限公司、峻坤公司所签订的《抵款协议》，峻坤公司与驰旭公司、重庆市福寿建筑工程机械有限公司所签订的《抵款协议》，峻坤公司与驰旭公司、张治友所签订的《抵款协议》均作为《标准厂房预售合同书》的附件一并载入了该合同书。 2017年11月22日，驰旭公司向峻坤公司转账支付167832元，银行电子回单“摘要”为厂房契税。2017年12月11日，峻坤公司将标准厂房1#厂房移交给驰旭公司。 2019年2月25日，峻坤公司与驰旭公司就《标准厂房预售合同书》所约定的房屋重新签订了合同编号为CQ-203-02387664和合同编号为为CQ-203-02387701的《重庆市商品房买卖合同》合同一份，分别约定峻坤公司将位于重庆市江津区北汽路2号附35号厂房（峻坤1号厂房2-3）、位于重庆市江津区北汽路**附**厂房（峻坤**厂房2-4）出售给驰旭公司，合同价款均为2802528元，驰旭公司于2019年2月25日前支付全部房款。峻坤公司均于2019年2月26日前，将约定商品房交付给驰旭公司。关于办理产权登记的约定：......属现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单......。2019年2月26日，驰旭公司缴纳了增值税、印花税、契税，峻坤公司也向驰旭公司出具了相应的购房发票。双方在办理产权过户登记过程中，因涉案房屋被查封而至今未予办理过户登记。 一审法院在审理隆西建司与龙煌公司、峻坤公司建设工程施工合同纠纷一案中，隆西建司向一审法院提出诉讼保全申请，要求对龙煌公司、峻坤公司价值19000000元的财产进行保全。一审法院于2019年3月8日采取了诉讼保全措施，查封了登记在峻坤公司名下的上述两间厂房。驰旭公司遂向一审法院提起案外人异议，一审法院经审查后于2019年4月29日作出（2019）渝0116执异54号《执行裁定书》，裁定驳回其异议。 一审法院认为，本案的争议焦点为驰旭公司是否享有排除对位于重庆市江津区北汽路2号附35号（峻坤1号厂房2-3）、附37号（峻坤1号厂房2-4）厂房的保全执行的权益。 根据《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，对于峻坤公司名下的位于重庆市江津区北汽路2号附35号（峻坤1号厂房2-3）、附37号（峻坤1号厂房2-4）厂房，驰旭公司与峻坤公司已在一审法院采取保全措施前签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容合法有效。对于约定房款，驰旭公司已以抵款方式全额支付。以物抵债是一种债的清偿方式，为法律所允许，现峻坤公司也向驰旭公司出具了相应的购房发票，原货款因双方约定购买房屋已转化为购房款。对于涉案房屋，双方早已于2017年12月11日交付，为驰旭公司占有使用至今。未能办理过户登记系因法院查封所致，并非买卖双方主观过错造成。综上所述，驰旭公司对位于重庆市江津区北汽路2号附35号（峻坤1号厂房2-3）、附37号（峻坤1号厂房2-4）的厂房享有足以排除强制执行的权益，其请求合法，一审法院予以支持。隆西建司的辩称理由不成立，一审法院不予采信。为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院》第二十八条的规定，判决如下：“中止对位于重庆市江津区德感街道北汽路2号附35号（峻坤1号厂房2-3）、附37号（峻坤1号厂房2-4）厂房的保全执行并解除对该房屋的查封。案件受理费50961元，由被告重庆隆西建设（集团）有限公司负担。” 二审中，驰旭公司向本院提交下列新证据：1、重庆市江津区国土资源和房屋管理局不动产受理通知单载明：驰旭公司于2019年3月5日提交了案涉房屋权属登记的申请。2、驰旭公司与重庆国强建筑工程有限公司签定的《重庆市建设工程预拌砼供应合同》及双方的送货单、结算单。驰旭公司拟证实其在案涉房屋被查封前就已经向登记机关申请办理权属登记，以及《抵款协议》中驰旭公司债权的真实性。峻坤公司同意驰旭公司的质证意见。隆西建司质证称，对证据1的真实性予以确认，证据2的真实性无法确认，对两份证据的关联性及证明力均不予认可。本院对前述两份证据的真实性均予以确认。 二审中，本院另查明，驰旭公司于一审中举示的《厂房租赁协议》载明：案涉房屋由驰旭公司于2018年11月1日出租给重庆绸缪建材有限公司使用，年租金30万元，于合同签定后一月内付清。驰旭公司于一审中举示的银行承兑汇票载明：重庆绸缪建材有限公司于2018年11月23日将30万元的承兑汇票背书转让给驰旭公司。 本院对一审判决查明的其他事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，驰旭公司与峻坤公司以及重庆市福寿建筑工程机械有限公司、张治友、重庆国强建筑工程有限公司所签订的三份《抵款协议》中均约定三方抵款协议签订的目的是驰旭公司向峻坤公司购房所需购房款的抵款；驰旭公司与峻坤公司签订的案涉房屋《标准厂房预售合同书》、《重庆市商品房买卖合同》均在人民法院查封案涉房屋之前。前述三份《抵款协议》、《标准厂房预售合同书》、《重庆市商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。故驰旭公司与峻坤公司就案涉房屋在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 驰旭公司已按前述合同的约定缴清案涉全部房屋价款。驰旭公司于2017年11月22日即向峻坤公司支付了案涉房屋的过户契税，峻坤公司于2019年2月26日向驰旭公司出具了案涉房屋的契税发票。故案涉房屋在被查封前已支付完毕全部价款。 驰旭公司与峻坤公司签定的案涉房屋交接记录、驰旭公司将案涉房屋出租给案外人重庆绸缪建材有限公司的《厂房租赁协议》、重庆绸缪建材有限公司向驰旭公司缴纳租金的银行承兑汇票能够形成证据锁链，证实案涉房屋在被查封前已经由驰旭公司合法占有。驰旭公司于2017年11月22日即向峻坤公司支付了案涉房屋的过户契税，在峻坤公司于2019年2月26日向其出具了案涉房屋的契税发票后，驰旭公司于2019年3月5日提交了案涉房屋权属登记的申请。由此看出，案涉房屋未办理过户登记的原因并非由驰旭公司造成。 综上，驰旭公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，隆西建司的上诉请求，因缺乏事实和法律依据，依法不予支持。 综上所述，上诉人重庆隆西建设（集团）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50961元，由上诉人重庆隆西建设（集团）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡智勇 审 判 员 陈 华 审 判 员 苏致礼 二〇一九年十月八日 法官助理 康 佳 书 记 员 张远馨