海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初2122号原告：海南扬程实业发展有限公司，住所地：三亚市大东海海军第二招待所。法定代表人：杨振宝，该公司总经理。原告：杨振宝，男，1988年10月2日出生（公民身份号码：×××），汉族，住河南省登封市。共同委托诉讼代理人：朱圣涛，北京大成（海口）律师事务所律师。被告：刘世丹，男，1973年7月16日出生（公民身份号码：×××），汉族，住河南省桐柏县。委托诉讼代理人：潘语眉、卢旻，海南信容慈律师事务所律师。原告海南扬程实业发展有限公司（以下简称扬程公司）、杨振宝诉被告刘世丹居间合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告扬程公司、杨振宝的共同委托诉讼代理人朱圣涛，被告刘世丹的委托诉讼代理人潘语眉、卢旻到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告申请撤回对第三人杨程、李炎的起诉，本院依法裁定予以准许。本院给予双方当事人庭后两个月的调解期限，双方在本院指定的调解期限内未能达成调解意见。本案现已审理终结。原告扬程公司、杨振宝共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告支付的207.5万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月9日，经过原告协助，并由原告支付费用，三亚市人民政府向李珠珍、李珠文颁发了《土地房屋权证》（三土房×××字第×××号），将三亚市吉阳区红郊社区居委会四组350.01平方米的土地划拨给该组居民李珠珍、李珠文。在两人取得该土地房屋权证之前，两人与李某1、李某2一起，于2008年4月27日、2009年12月29日与黄某签订了《借款协议书》《借款协议书补充协议》，将该土地转让给黄某。2013年6月18日，原告扬程公司向杨程出具《授权委托书》，由杨程全权代表公司与债权人商洽债权转、受让协议事宜及受让人支付受让所付款项事宜。2013年6月20日，黄某、王某与扬程公司签订了《债权转让协议书》，约定黄某、王某将2008年4月27日、2009年12月29日与李珠珍、李珠文、李某1、李某2签订的《借款协议书》《借款协议书补充协议》转让给扬程公司，价款116万元。杨程作为扬程公司的委托代理人、被告作为见证人分别在《债权转让协议书》上签名。其后，被告主动要求寻求买家，并要求原告同意之后支付费用，并拿走了《土地房屋权证》。之后被告介绍自己的朋友李炎购买上述土地。2013年6月21日，李炎通过银行转账给扬程公司法定代表人杨振宝个人420万元。同日，杨振宝即从自己的账户转给被告刘世丹206.5万元，另从杨振宝个人账户转入刘世丹的账户1万元，共计207.5万元。李炎购买了上述土地后，由于部分土地被征用及不能过户的原因，李炎于2017年11月起诉原告。三亚市城郊人民法院于2018年5月21日以（2017）琼0271民初8490号民事判决、三亚市中级人民法院于2018年12月6日以（2018）琼02民终1041号民事判决，认定原告与第三人李炎达成的土地转让协议，因为违反法律强制性规定而无效，并判决原告退还全部已收款项420万元。第三人杨程承担返还款项的连带责任。综上，由于原告与第三人李炎达成的土地转让协议，因为违反法律强制性规定而被判无效，并判决原告退还全部已收款项420万元。420万元中的207.5万元支付给被告，并且被告与原告达成的口头约定由于违反法律强制性规定也应无效，被告收取的207.5万元应该返还给原告。被告刘世丹答辩称，一、本案为居间合同纠纷，原告扬程公司支付给被告的居间费为206.5万元。被告于2013年6月为原告扬程公司与李炎的土地交易提供居间服务，扬程公司法定代表人杨振宝在收到李炎的土地交易款后向被告支付了居间费206.5万元。杨振宝使用其他账号单独向被告支付的1万元属于双方之间的其他债务来往，与涉案居间服务无关。因本案审理的内容为扬程公司与被告的居间合同纠纷，杨振宝单独向被告支付的1万元与本案没有关联。二、被告已经按照双方约定完成了全部居间服务，涉案土地交易因原告与李炎未办理土地变更及过户手续导致交易无效，被告对该土地交易无效无任何过错和过失。涉案土地为国有划拨土地中的城镇住宅用地，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条“经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让……依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”即涉案土地交易只需完成审批手续和补交土地出让金是可以完成转让的。在该宗土地交易过程中，被告将涉案土地的性质，权属情况以及办理过户的事项均告知了原告和第三人李炎，但原告和李炎共同决定暂以公证方式占有使用土地，暂不办理审批和补交土地出让金，因此，被告在2013年6月21日配合李炎和原地主李珠珍等办理了委托公证，涉案土地的权属人将土地办理转让、过户、报建等权限均委托给了李炎，土地使用权证原件也交给了李炎，李炎持有该公证书和土地权属证书随时可以办理过户手续。而实际上，李炎在购买土地后因为未找到合适的买家，和因涉案土地的规划变更，需要让出一部分土地才可以报建等原因，李炎违背诚实信用原则起诉确认协议无效，法院最终以该土地未经审批为由确认协议无效。因此，被告促成原告和李炎的土地交易时，如果双方按照法律规定完成审批及补交土地出让金的手续，该土地交易完成是可以达成的，但因原告与李炎自身原因，故意不完成交易手续，才导致交易失败。原告称未办理过户手续的原因在于被告完全不符合事实，被告的职责仅是促成双方交易，而且双方从未要求被告办理过户，也从未将土地权证原件和应当补交的土地出让金给到被告，因此，土地未完成审批手续和办理过户的原因在于原告和李炎，被告已完成了全部居间服务，对于交易失败无任何过错过失。三、双方的居间法律关系合法有效，被告已完成全部居间服务，原告要求返还居间费用无事实和法律依据。首先，《合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据该规定，居间人获得报酬的条件是合同成立，而非合同生效。《合同法》第三十二条规定：当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，原告扬程公司与李炎在2013年6月21日达成土地交易，履行了土地交付和付款的义务，李炎也与土地权属登记人李珠珍签署了《土地使用权转让协议》，因此，原告土地买卖的合同于该日已经成立，原告就应当向被告支付居间费。其次，涉案土地的转让合同与本案居间协议是两份独立的合同，涉案土地的转让合同无效并不影响本案的居间协议的效力。涉案土地为划拨用地，法律并不禁止划拨地的转让，仅是规定转让行为须经批准，因此，被告的居间行为所促成的交易并不违反法律禁止性规定，不能以此为由认定居间关系无效。再次，被告不存在隐瞒重要事实的情形，且切实完成了居间工作，有权收取原告支付的居间费，原告无权要求返还。《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，本案中，原告和第三人对于涉案土地属于划拨地，依据相关规定转让需要批准等情况是明知的，原告和第三人为节省成本，不交土地出让金，采取以公证方式完成土地使用权的控制，是其自身行为，与被告无关，因此造成合同无效的后果也与被告无关。四、杨振宝不是本案的适格原告。涉案土地买卖关系中的双方为扬程公司与李炎，杨振宝仅是作为杨程公司的法定代表人代公司收取土地转让款，不属于土地买卖关系和居间合同关系的相对方，故不能作为本案原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的（2017）琼0271民初8490号民事判决书、（2018）琼02民终1041号民事判决书、420万元银行转账凭证、207.5万元的银行转账凭证、三土房（×××）字第×××号土地房屋权证、授权委托书，被告提供的三土房（×××）字第×××号土地房屋权证、（2018）琼0271民初8946号民事判决书，各方当事人对证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对全部证据的关联性及证明力应综合全案予以认定。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月9日，三亚市人民政府向李珠珍、李珠文颁发《土地房屋权证》[三土房（×××）字第×**）]，将三亚市吉阳区红郊社区居委会四组350.01平方米的土地（以下简称为涉案土地）划拨给该组居民李珠珍、李珠文作为城镇单一住宅用地。在李珠珍、李珠文取得涉案土地的土地房屋权证前，李珠珍、李珠文和案外人李某1、李某2已经通过与案外人黄某签订《借款协议书》（2008年4月27日签订）及《借款协议书补充协议》（2009年12月29日签订）将涉案土地转让给黄某。2013年6月18日，扬程公司向杨程出具《授权委托书》，载明：兹授权杨程，男，身份证号×××作为我公司的代理人，全权代理我公司与债权人商洽债权转、受让协议事宜及受让人支付受让所付款项事宜。2013年6月20日，案外人黄某、王某与原告扬程公司签订《债权转让协议书》，将涉案土地转让给扬程公司。《债权转让协议书》约定：1.黄某、王某将2008年4月27日、2009年12月29日黄某与李珠珍、李珠文、李某1、李某2签订的《借款协议书》、《借款协议书补充协议》转让给扬程公司；2.扬程公司一次性付给黄某、王某116万元；3.黄某、王某负责原地主与扬程公司的委托人办理公证处公证事宜；4.本协议以黄某、王某收到扬程公司116万元后生效，以后再无纠纷，黄某、王某与原地主所签订原件借款协议及补充协议原件交给扬程公司保存。杨程作为扬程公司的委托代理人、被告刘世丹作为见证人分别在《债权转让协议书》上签名。嗣后，在被告刘世丹的居间介绍下，杨程代理扬程公司再次将涉案土地以450万元的价格转让给李炎。2013年6月21日，李炎通过其农业银行账户向扬程公司的法定代表人杨振宝的银行账户汇款420万元用以支付涉案土地的转让款。同日，杨振宝从其个人账户转给刘世丹206.5万元；同日，杨振宝从其另一个人账户转给刘世丹1万元，共计207.5万元。李炎购买上述土地后，以合同无效为由，于2017年11月17日以杨程、扬程公司为被告向本院提起诉讼，要求判令杨程、扬程公司共同向李炎返还450万元购买土地款及利息。2018年5月21日，本院以（2017）琼0271民初8490号民事判决书判决扬程公司向李炎返还420万元，杨程负连带返还责任。扬程公司不服，上诉至三亚市中级人民法院，2018年12月6日三亚中院以（2018）琼02民终1041号民事判决，认定扬程公司与李炎达成的宅基地使用权转让协议，因违反法律强制性规定而无效，判决驳回上诉，维持原判决。本院认为：本案是居间合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见及庭审举证，本案的争议焦点为：一、扬程公司与刘世丹之间的居间合同是否有效问题；二、刘世丹实际收到的中介费的数额问题；三、杨振宝的诉讼主张应否得到支持的问题。关于焦点一、本案中，刘世丹为扬程公司与李炎之间的宅基地使用权转让合同提供居间服务，刘世丹与扬程公司对该事实均无异议。扬程公司与李炎的宅基地使用权转让合同因违反法律的强制性规定而无效，已被三亚中院（2018）琼02民终1041号民事判决书进行了确认，该判决书已经发生法律效力。而刘世丹促使扬程公司与李炎进行违反法律强制性规定的交易，同样具有违法性。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，扬程公司与刘世丹之间的居间合同依法应认定为无效合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，刘世丹应将其所取得的中介费返还给扬程公司。关于焦点二、刘世丹对收取扬程公司206.5万元的中介费无异议，有异议的部分为收取杨振宝1万元是否为涉案居间合同的中介费问题。刘世丹主张1万元非中介费，但未提供证据证明1万元有其他对价，刘世丹应承担举证不能的不利后果，故本院认定1万元为涉案居间合同的中介费。刘世丹共计收取扬程公司的中介费207.5万元，应予认定。扬程公司主张刘世丹返还该207.5万元中介费，应予支持。关于焦点三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”杨振宝作为具有民事行为能力的公民，提起本案诉讼并未违反上述法律规定，刘世丹主张杨振宝作为本案原告主体不适格，没有法律依据，不予采纳。涉案居间合同的合同相对方为扬程公司与刘世丹，刘世丹收取的扬程公司的207.5万元中介费虽从杨振宝个人账户中支出，但杨振宝的行为系作为扬程公司的法定代表人代表扬程公司履行的职务行为，其支出的207.5万元也是其收取李炎应付给扬程公司的款项，该207.5万元的实质支付人为扬程公司，现杨振宝突破合同的相对性原则，要求刘世丹向其返还207.5万元中介费，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘世丹应于本判决生效之日起十日内向原告海南扬程实业发展有限公司返还中介费207.5万元；二、驳回原告杨振宝的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23400元（原告已预缴），由被告刘世丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 吉才军人民陪审员 余泽惠人民陪审员 袁仁凯 二〇一九年十月二十七日书 记 员 郭雅茹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（第一款）当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。