湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2541号上诉人（原审被告）湖南省福兴房地产集团有限公司，住所地中方县建设局内。法定代表人高秀彬，执行董事长兼总经理。委托代理人罗本璞（特别授权），男，汉族，1947年9月14日出生，住所地湖南省会同县，系该公司员工。被上诉人（原审原告）向冬华，女，土家族，1984年11月11日出生，住湖南省溆浦县。被上诉人（原审原告）刘其绍，男，汉族，1981年9月14日出生，住湖南省隆回县。委托代理人翟叶叶（特别授权），湖南民海律师事务所律师。上诉人湖南省福兴房地产集团有限公司因与被上诉人向冬华、刘其绍商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。湖南省福兴房地产集团有限公司上诉请求为：1、请求依法改判驳回被上诉人主张要求上诉人支付逾期办证违约金和退还代办费、代收两证费的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方在合同中已对逾期办证违约金作约定，即买受人退房，出卖人退房款并按已付房价款的5%赔偿买受人损失，现被上诉人未按约定主张违约金，法院不应支持，双方应按合同约定执行。2、不动产权证的办理时间并非上诉人所能控制，不动产办理部门于2017年9月即已受理上诉人办证申请，上诉人已按时为被上诉人申请办理不动产权证，并没有逾期办证的违约行为。另外，上诉人的法定代表人高秀彬于2017年12月2日遭他人故意伤害至生命垂危，一直住院至今仍未康复，以致不能正常安排公司事务，对上诉人的工作经营都造成严重影响，没有办法向不动产登记部门跟进办证进度，故不能及时办理不动产权证登记并非上诉人的原因。至于不动产权证是否交给买受人，并不影响买受人取得商品房的所有权，对买受人并无损害，上诉人不应承担违约金。特别是对大部分按揭贷款的买受人，产权证反正抵押在银行，买受人也拿不到。3、退还被上诉人代办费和办证费，出现了同案不同判，判决退还不合理，办证费和代办费已经开支，怀化市不动产中心收取了不动产登记费和测绘费，水岸蓝城所有的不动产权证已全部办理完毕，不存在退还，所有的办证只要依法交维修基金和契税就可以领证，也已经有一千多户领取了。4、2017年3月27日，100多名业主围堵上诉人的法定代表人高秀彬在其办公室内，胁迫高秀彬在《关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书》上签字，使上诉人一天都无法办公，不得已签了字，该承诺书是被胁迫所签的一份显失公平的承诺书，不是上诉人的真实意思表示。原审事实不清，判决被上诉人不承担责任不当。特提起上诉。向冬华、刘其绍二审答辩称：针对两证费，上诉人说到开支的问题，上诉人没有提供任何证据可以证明两证费已经开支，证是由政府为解决历史遗留问题统一办理的，测绘费和办证费没有关联，不动产登记费上诉人提交的费用单据每户40元到80元不等，而被上诉人缴纳的不动产办理费和代办费为2000余元，与被上诉人缴纳的两证办理费和代办费金额不符合，上诉人对于多余费用支出没有任何证据予以证实，就本案的两证代办费和办理费应予退还。一审法院认定事实清楚。对于违约金的问题，合同上并没有对逾期办证进行约定，后来的承诺书写了万分之三，一审法院进行了降低。上诉人说的5%的办证金事实上是没有约定的，承诺书上是双方的真实意思表示，上诉人不能证明承诺书是胁迫和强行逼迫的。向冬华、刘其绍向一审法院所提诉讼请求为：1．判决被告立即为原告办理水岸蓝城14栋903号商品房的房屋产权证书；2．判决被告支付原告2017年3月27日至2019年5月8日违约金85,329.16元（后续违约金计算至原告拿到权属证书之日止）；2．判决被告立即返还原告契税7,369元、房屋维修基金7,369元、代收代办费737元、代收办证费1,375元，并支付利息6,824.25元；3．判决被告向原告开具房款清单；4．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月14日，向冬华、刘其绍（乙方）与福兴公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：乙方购买甲方开发的水岸蓝城14栋9层03号住房，总房款368,458元；乙方包办房屋所有权证及土地使用权证，甲方向乙方代收交易契税7,369元及两证代办费等合计9,481元；乙方向甲方支付专项维修基金7,369元；甲方于2013年12月31日前将合同约定的商品房交付使用；如果乙方未能于2016年12月31日取得房屋的权属证书，如果乙方退房，甲方于30日内将房款退回乙方，并按已付房款的5%赔偿损失，等等。合同签订后，向冬华、刘其绍按照合同约定履行了义务。2017年9月，怀化市不动产登记中心已受理福兴公司关于水岸蓝城项目的不动产登记申请，并于2019年1月21日完成了不动产登记。部分业主已领取不动产权属证书。另查明：2017年12月30日，福兴公司与水岸蓝城项目部分业主签订《承诺书》，福兴公司承诺于2017年12月30日前将水岸蓝城二期（第4、6、7、14、15栋）的不动产权利证书办理完毕交付业主，如果逾期三个月以上，福兴公司从2017年3月27日起至不动产签发之日按购房款总额的每日万分之三赔偿违约金。刘其绍在上述承诺书的附件上签名。一审法院认为：向冬华、刘其绍与福兴公司签订的《商品房买卖合同》及承诺书合法有效，当事人应当按照约定履行义务，福兴公司未按照约定时间办理不动产权利证书，应当承担相应违约责任。双方约定逾期办证违约金按购房款总额的每日万分之三计算，由于该违约金约定过高，应予调低，应按本地区统一标准、即每日万分之一计算。从2017年3月27日起计算至不动产登记之日（2019年1月21日），逾期办证违约金为：368,458元×0.0001/日×665日＝24,502.46元。向冬华、刘其绍要求福兴公司支付逾期办证违约金24,502.46元，本院予以支持，对于超出24,502.46元的部分不予支持。按照现行政策，契税及维修基金应当由业主向相关行政部门缴纳，而且福兴公司至今未将所代收的契税及维修基金支付给相关行政部门；故向冬华、刘其绍要求福兴公司返还代收的契税及维修基金，本院亦予以支持。鉴于案涉房屋已在怀化市不动产登记中心进行了权属登记；故本院对向冬华、刘其绍要求办理权属证书的诉求不予支持。由于福兴公司代办权利证书及收取代办费的行为是双方约定行为，且福兴公司也在履行代办义务，故本院对向冬华、刘其绍要求支付利息及返还代办费的诉求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：一、被告湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告向冬华、刘其绍违约金24,502.46元，并返还契税7,369元、维修基金7,369元,合计39,240.46元；二、驳回向冬华、刘其绍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,480元，减半收取1,240元，由向冬华、刘其绍负担620元，由湖南省福兴房地产集团有限公司负担620元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。原审对证据的采信和对事实的认定正确，本院二审予以确认。本院认为：本案上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及《承诺书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《承诺书》相比《商品房买卖合同》而言，是双方对各自在《商品房买卖合同》中的权利义务进行的补充约定。双方在该《承诺书》中，重新对上诉人的办证期限及需承担的逾期办证违约金予以了约定，现上诉人未能按《承诺书》约定期限为被上诉人办好不动产权证，其逾期办证事实客观存在，应当承担违约责任。一审法院根据本案实际依法认定上诉人向被上诉人支付相应的违约金并无不当。上诉人主张其没有逾期办证违约行为的理由，经查，上诉人并未能提交相应证据证实此事实主张，欠缺事实依据，本院对此理由不予支持。上诉人主张其签署《承诺书》系受胁迫非真实意思表示并显失公平，以及应按《商品房买卖合同》第十五条约定承担逾期办证违约金的理由，经查，《承诺书》正是双方基于上诉人已逾期办证而事后所签，主要针对上诉人的办证期限及需承担的逾期办证违约金重新进行的约定，《承诺书》内容属双方意思自治范围，体现了双方变更原合同内容的意思表示，且上诉人亦未能提交相应证据证实其签署《承诺书》时存在受到胁迫的情形，故本院对此理由不予支持。另外，关于房屋维修基金、代收契税、代收代办费、代收两证费的处理问题，一审只判决由上诉人退还房屋维修基金、契税，并未判决退还代办证费、代收两证费，上诉人还在上诉中提出不应退还代办证费、代收两证费的上诉主张不当。综上，湖南省福兴房地产集团有限公司的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费412元，由湖南省福兴房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇一九年十月二十九日书记员  戴蚁玲