呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3660号上诉人（原审被告，反诉原告）：吴国友，男，医生，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：杨思建，女，无固定职业，住呼和浩特市，系吴国友的妻子。上诉人（原审被告，反诉原告）：杨思建，女，无固定职业，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告，反诉被告）：张红燕，女，公司职员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王志江，内蒙古庆胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹双印，内蒙古庆胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：吴晓然，男，公司经理，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王志江，内蒙古庆胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹双印，内蒙古庆胜律师事务所律师。原审第三人：呼和浩特市宇轩房地产经纪有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区呼伦贝尔南路东达广场写字楼**。法定代表人：张强，该公司总经理。委托诉讼代理人：丽丽，女，该公司员工，住呼和浩特市。上诉人杨思建、吴国友因与被上诉人张红燕、吴晓然，原审第三人呼和浩特市宇轩房地产经纪有限公司（以下简称宇轩公司）房屋合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初2077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。杨思建、吴国友上诉请求：一、改判张红燕、吴晓然所支付定金不予返还；二、本案一审和二审的诉讼费由张红燕、吴晓然承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。2018年5月24日,买卖双方及宇轩公司签订了《房屋买卖居间合同》,合同约定张红燕、吴晓然购买杨思建、吴国友涉案房屋。合同签订当日买方支付定金5000元整。并约定买方采取一次性付款方式支付剩余购房款,并且在合同签订之日起10日内付清全部剩余购房款,否则视为违约。2018年5月25日张红燕、吴晓然再次向杨思建、吴国友支付了25000元作为定金,定金合计为30000元整。同日下午,根据宇轩公司负责人通知,杨思建、吴国友协助宇轩公司去房管局调房改档案,补房本信息等事项,事情办理顺利。2018年5月29日上午7:00左右,根据宇轩公司负责人通知,买卖双方来到呼和浩特市住房保障和房屋管理局开始办理过户手续,包括进行房源查询与核验,房源发布,打印并双方面签了《存量房网上签约备案合同》,完成了网签等手续。将这些手续办理完毕后黄蓉（宇轩公司员工）督促买方支付剩余购房款,张红燕、吴晓然先向杨思建、吴国友支付了5万元后，提出我的房屋水费没有结清,不想购买杨思建、吴国友的房屋了,要求退还5万元付款。宇轩公司打电话多次与张红燕、吴晓然开始协调,但是张红燕、吴晓然始终不同意继续履行付款义务。宇轩房产公司又打电话与我协商,希望我方将购房款减少2万元,然后再继续协商,寄希望于张红燕、吴晓然能够继续履行合同。杨思建、吴国友不同意将房屋总价减少2万元,最终协商未能成功。张红燕、吴晓然催促杨思建、吴国友返还当日支付的5万元购房款和3万元定金,但是我方认为,因为张红燕、吴晓然违约在先,所以杨思建、吴国友只同意返还5万元购房款,不同意退还3万元定金的请求。之后几天,杨思建、吴国友多次催促张红燕、吴晓然继续支付剩余购房款,但是张红燕、吴晓然截至今日依然没有继续履行付款义务.张红燕、吴晓然已经严重违反了《房屋买卖居间合同》第四条之约定,并且张红燕、吴晓然经过杨思建、吴国友反复催促后明确表示不再继续履行合同义务。在确定张红燕、吴晓然不同意继续履行付款义务的的情况下,杨思建、吴国友于2018年6月9日通过书面方式下达了《单方面解除合同告知书》，张红燕、吴晓然没有在法律规定的三个月内提出异议。合同解除后,杨思建、吴国友要求张红燕、吴晓然去房管局配合撤销网签,但是张红燕、吴晓然提出要求杨思建、吴国友返还定金30000元的同时再支付25000元(共计55000元)作为撤销网签条件,杨思建、吴国友无法满足张红燕、吴晓然的无理要求,造成网签备案合同至今没有撤销,不撤销网签合同,就无法将涉案房屋出售与他人,造成杨思建、吴国友错过了最佳购房时机,使杨思建、吴国友购房计划落空,给杨思建、吴国友造成了巨大损失。张红燕、吴晓然无权要求返还定金,要求双倍返还定金的要求更是无法接受。二、一审法院采纳录音证据错误。一审法院认为2018年5月29日之后的通话录音可以证明杨思建、吴国友违约,但是那是在张红燕、吴晓然已经违约在先,杨思建、吴国友通过电话传达解除合同的表示方式,证明杨思建、吴国友确实传达了解除合同的意思表示。张红燕、吴晓然没有在过户当日支付剩余购房款。而且过户当日明确表示不同意购买杨思建、吴国友的房屋,所以张红燕、吴晓然是违约方。三、一审法院适用法律错误。杨思建、吴国友于2018年6月9日通过书面方式下达了《单方面解除合同告知书》,张红燕、吴晓然没有在法律规定的三个月内提出异议。根据相关法律法规其诉讼请求不应该得到法院支持。张红燕、吴晓然辩称，一、一审认定事实清楚，本案系杨思建、吴国友的违约行为导致合同未能实际履行。杨思建、吴国友的陈述与事实严重不符，根据双方签订的房屋买卖居间合同及2018年5月25日的定金收据可知，双方明确约定过户当天支付剩余全部购房款。2018年5月29日，双方共同前往相关部门办理过户手续，网签办理完毕后，因杨思建、吴国友没有内蒙古银行的卡，需要开卡，且转账金额较大，银行建议办理金卡，前提是需预存五万元，杨思建、吴国友没有钱，双方协商由张红燕、吴晓然垫付以上五万元，开卡完成后由杨思建、吴国友退还张红燕、吴晓然，以上过程顺利完成。张红燕、吴晓然从银行出来后，宇轩公司人员打电话告知涉案房屋的水费、电费、暖费未缴清，需要与卖方进行沟通，先暂缓交易，之后宇轩公司要求杨思建、吴国友缴纳交屋保证金，杨思建、吴国友认为是要求其降低购房款，双方产生争议，未能完成过户。宇轩公司此后多次联系杨思建、吴国友继续办理过户，杨思建、吴国友明确告知不愿意出售房屋，如果房屋涨价就同意继续出售。二、一审法院适用法律正确，张红燕、吴晓然享有合同解除权，且杨思建、吴国友应当依据定金罚则对其违约行为给张红燕、吴晓然造成的损失承担赔偿责任。双方并未约定办理过户手续的期限，在宇轩公司协调另行办理手续的过程中，杨思建、吴国友明确拒绝出售涉案房屋，故张红燕、吴晓然有权解除《房屋买卖居间合同》。杨思建、吴国友应当双倍返还定金6万元。宇轩公司述称，杨思建、吴国友所述与事实不符，2018年5月24日签订合同，并交纳5000元定金。2018年5月25日，卖方要求买房将定金增加到3万元，并出具新的收据，同时约定过户当天支付全部购房尾款。29日过户当天，宇轩公司发现房子没有交清水电暖费，要求杨思建、吴国友交两万元的保证金，房主以为买房要求降价，就产生了争议。后来联系卖方继续办理过户手续，就不过来了，以各种理由推脱。吴晓然、张红燕向一审法院起诉请求：1、解除吴晓然、张红燕与杨思建、吴国友及宇轩公司签订的《房屋买卖居合同》；2、判令杨思建、吴国友向吴晓然、张红燕双倍返还定金60000元；3、本案诉讼费由杨思建、吴国友承担。杨思建、吴国友向一审法院提出反诉请求：1．解除三方签订的《房屋买卖居间合同》；2．吴晓然、张红燕在五个工作日内配合杨思建、吴国友去呼和浩特市住房保障和房屋管理局撤销（注销）涉案房屋网上签约；3．吴晓然、张红燕赔偿损失104000元；4．案件受理费由吴晓然、张红燕承担。一审法院认定事实：2018年5月24日，吴国友、杨思建（甲方、出售方）、吴晓然、张红燕（乙方、买受方）与宇轩公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》，约定房屋坐落于呼和浩特市××区，建筑面积57．19㎡。第一条第三款约定，甲方应当在过完户3日内将房屋交付给乙方，交付日以前发生的物业管理费、供暖费、水费、电费、燃气费、有线电视全部费用由甲方承担。第二条约定，房屋交易总额为52万元。第三条约定，乙方支付定金金额为5000元。第四条约定，在本合同签订之日起10日内，乙方应该将剩余购房款（或首付款）支付给甲方／丙方专用账户划转，乙方一次性付清剩余购房款515000元。2018年5月24日，吴国友、杨思建出具房屋买卖定金收据一张，载明今收到张红燕关于买卖涉案房屋定金5000元，在买售之日起该定金转为首付款。2018年5月25日，杨思建出具收据一张，载明吴晓然、张红燕购买吴国友、杨思建涉案房屋，成交价为52万元，原定金为5000元，现一致同意补交定金为3万元，剩余49万元房款过户当天吴晓然、张红燕支付于吴国友、杨思建。吴国友对上述收据知情并认可。2018年5月29日，吴晓然、张红燕向吴国友、杨思建支付5万元，吴国友、杨思建又将5万元退还吴晓然、张红燕。吴晓然、张红燕已办理涉案房屋的网签手续；吴国友、杨思建欠缴涉案房屋水费440元。吴国友自认，其于2018年5月29日之后，明确表示拒绝出售涉案房屋。2018年6月9日，吴国友、杨思建向宇轩公司送达《单方面解除合同告知书》。根据宇轩公司提交的通话录音（吴国友与宇轩公司工作人员），吴国友明确提出不予出售涉案房屋，且表示如上涨房价则同意继续出售。一审法院认为，吴晓然、张红燕与吴国友、杨思建及宇轩公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。关于吴晓然、张红燕要求解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求及吴国友、杨思建要求解除《房屋买卖居间合同》的反诉请求，一审法院认为，《房屋买卖居间合同》第三条约定定金为5000元，第四条约定吴晓然、张红燕于签订合同之日起十日内支付剩余购房款，但根据收据（2018年5月25日）载明的内容，定金变更为3万元，支付剩余购房款的时间变更为过户当天。2018年5月29日，由于涉案房屋水费未交清，吴晓然、张红燕与吴国友、杨思建产生争议，未能完成过户，但双方提交的证据均不足以证明系对方明确拒绝继续履行合同。根据宇轩公司提交的通话录音及吴国友的当庭陈述，吴国友于2018年5月29日之后即明确表示拒绝出售涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项之约定，“有下列情形之一，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，吴晓然、张红燕与吴国友、杨思建未明确约定办理过户手续的期限，在宇轩公司从中协调另行办理过户手续的过程中，吴国友明确拒绝出售涉案房屋，吴晓然、张红燕有权解除《房屋买卖居间合同》。关于吴国友、杨思建要求吴晓然、张红燕配合撤销（注销）涉案房屋网上签约的反诉请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故《房屋买卖居间合同》解除后，吴晓然、张红燕应当配合吴国友、杨思建注销涉案房屋的网签手续。关于吴晓然、张红燕要求吴国友、杨思建双倍返还定金6万元的诉讼请求及吴国友、杨思建要求吴晓然、张红燕支付损失104000元的反诉请求，一审法院认为，系吴国友、杨思建拒绝出售房屋的行为导致《房屋买卖居间合同》解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，故吴国友、杨思建应向吴晓然、张红燕双倍返还定金共计6万元。对于吴国友、杨思建上述反诉请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条规定，判决:一、确认吴晓然、张红燕与吴国友、杨思建及呼和浩特市宇轩房地产经纪有限公司于2018年5月24日签订《房屋买卖居间合同》于本判决生效之日起解除；二、吴晓然、张红燕于本判决生效之日起十五日内配合吴国友、杨思建注销呼和浩特市赛罕区昭乌达南路中服楼12号楼1层6单元101号房屋的网签手续；三、吴国友、杨思建于本判决生效之日起十五日内双倍返还吴晓然、张红燕定金共计60000元;四、驳回吴国友、杨思建的其他反诉请求。二审中，吴国友、杨思建提交了一份通话录音，录音中吴国友、吴晓然谈到了过户当天的情况。根据一、二审证据及各方陈述，本院认定如下事实：在涉案房屋交易当天，宇轩公司发现涉案房屋存在欠缴的水费，故协商吴国友、杨思建缴纳2万元交屋保证金，吴国友、杨思建拒绝接受。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据各方当事人的陈述及《房屋买卖居间合同》中的约定，房屋交付之前的发生的物业管理费、供暖费、水费、电费、燃气费、有限电视全部费用由杨思建、吴国友负担。本案合同履行过程中，宇轩公司查出涉案房屋存在欠费，故协商杨思建、吴国友暂时缴纳2万元交屋保证金，或查清房屋欠费并核减后一次性支付。宇轩公司的行为符合房屋买卖过程中的交易习惯，也不损害各方利益，杨思建、吴国友在事后明晰了买房人及中介公司的意图后仍拒绝履行，故本案合同不能履行系杨思建、吴国友拒绝履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，故吴国友、杨思建应向吴晓然、张红燕双倍返还定金共计6万元。综上所述，杨思建、吴国友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由吴国友、杨思建负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇一九年十月二十二日法官助理 曹 文 婷书 记 员 王  昕