青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2019）青0104民初2769号原告：杨勇（公民身份号码：×××），男，1971年11月2日出生，汉族，无固定职业，住西宁市。委托诉讼代理人：胡海波，青海捷传律师事务所律师。被告：青海亚楠房地产开发有限公司（统一社会信用代码：916301007104137742），住所地青海省西宁市城**柴达木路****楼。法定代表人：赵岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨刚宙，男，该公司经理。原告杨勇与被告青海亚楠房地产开发有限公司（以下简称“亚楠公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨勇及其委托诉讼代理人胡海波，被告亚楠公司的委托诉讼代理人杨刚宙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨勇向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》；2.依法判令被告返还原告房屋价款151750元，并支付房屋增值部分款项1388620元（按照均价13000元每平方米计算），共计1540370元；3.依法判令被告赔偿原告损失43474.69元；4.依法判令被告承担本案案件代理费3000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年2月26日，原被告双方签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定原告同意将其在西宁市××区的房屋（建筑面积59.24平方米）及相关附着物由被告拆除，并且还约定实行房屋产权调换，安置房屋地点在西宁市××区，建筑面积104.07平方米。同时，原被告双方达成一致意见，即在被告向原告交付房屋钥匙时，交清剩余差价房款。此外，原被告双方还约定，调换后的房屋产权，由被告提供有关手续由原告自行办理房屋所有权证，其费用按相关规定缴纳。2013年10月24日，被告向原告交付了房屋钥匙，原告交清了剩余房屋差价。被告在交付房屋时，私自将双方协议书约定的房屋调换。房屋交付后，被告一直未给原告提供办理房屋产权登记的相关手续，导致房屋产权证书一直未能办理。其后，原告迫于无奈多次找到被告要求办理房屋产权证书，但被告均拒绝办理。为此，原告多次找到相关部门询问办理房屋产权证书的相关事宜，但均被告知必须由被告申请办理。经过多方查询，原告方才得知由于被告在建设房屋的过程中违反规划部门的许可，从而导致房屋产权证书无法办理。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。亚楠公司辩称，原被告之间《房屋拆迁安置补偿协议书》的签订是违规的，拆迁房屋原产权人系刘广庭，并非原告本人，后原被告双方另行签订了《商品房预售合同》并进行了备案；原告关于解除《房屋拆迁安置补偿协议书》的诉求不符合合同法关于合同解除的规定，且合同已履行完毕，原告要求解除合同的诉求不能成立，其各项诉讼请求亦不能成立；即使协议解除，被告仅需向原告返还151750元，原告已实际占有使用房屋6年，未产生任何损失，被告不应支付房屋增值款及损失；办理房产证并非被告义务，原告亦未要求被告提供相关手续，被告不存在违约情形；请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年2月26日，原被告双方签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定原告同意将位于××巷面积为59.24平方米的房屋（房屋所有权证号宁房私字第3-30169号）交由甲方拆除，实行产权调换，房屋安置地点在××巷房，建筑面积约104.07平方米；补充条款中载明“如乙方刘广廷与杨勇之间发生任何房产纠纷由乙方自行解决”。协议签订后，原告于2012年12月11日缴纳了房款差价151750元，2013年2月27日，原被告双方签订了《商品房预售合同》。2013年10月24日，被告实际将位于××巷面积为118.49平方米的房屋交付原告使用，但被告至今未能协助原告办理房屋所有权证，导致纠纷产生。原座落于××巷面积为59.24平方米的拆迁房屋的产权登记人为刘广庭，2008年原告向刘广庭购买了该拆迁房屋。另查明，2018年9月西宁经济生活频道播出“百姓一时间”栏目，主要内容是，记者调查案涉房屋所在的微波巷1号院无法办理房屋产权证的原因是开发商即本案被告房屋建设超出容积率，需先向相关部门上报情况，并缴纳土地出让金后，才能向不动产登记服务中心提交相关手续材料办理房产证。本院认为，原被告之间签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依照协议约定履行各自的权利义务。原告已依约将原房屋交予被告拆除、并向被告支付了置换后的房屋价款，被告已将房屋交付给原告使用。对于原被告双方于2013年2月27日签订的《商品房预售合同》，被告自认该合同系由于双方之间的《房屋拆迁安置补偿协议书》签订违规、无法正常办理备案手续而补签，且该合同约定的房屋价款与实际亦不一致，故可以认定，原被告实际履行的是《房屋拆迁安置补偿协议书》，原告亦依据该协议提起本案诉讼，《商品房预售合同》并非双方真实意思表示，本案不予审理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”；《房屋拆迁安置补偿协议书》中未对房屋所有权登记作出具体约定，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。案涉房屋已于2013年10月24日交付被告使用，故自2015年1月24日起，原告有权解除合同。解除权系形成权，受除斥期间的限制，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，在被告未催告的情况下，原告应在2015年1月24日起一年内行使解除权。原告未提交证据证明其在2016年1月24前已向被告行使解除权，至本案起诉日2019年6月3日，原告的解除权已消灭，故对原告要求解除《房屋拆迁安置补偿协议书》的诉求不予支持，对原告要求被告赔偿其各项损失的诉求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第十九条之规定，判决如下：驳回杨勇的全部诉讼请求。案件受理费9263元，减半收取4631.5元，由杨勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审 判 员 强亚茹二〇一九年十月十一日法官助理 董致晶书 记 员 武 霞本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。