中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终13458号上诉人（原审被告）：北京大阁上好健康科技有限公司，住所地北京市朝阳区黄厂南里**院**楼**03。法定代表人：程雅云，总经理。上诉人（原审被告）：北京中加枫华敬老院，住，住所地北京市朝阳区百子湾东里**/div>法定代表人：程雅云，总经理。上诉人（原审被告）：CHOUYA-YUN(程雅云)，女，1954年1月3日出生，住广东省广州市。三上诉人之共同委托诉讼代理人：庞国强，北京盈科（天津）律师事务所律师。三上诉人之共同委托诉讼代理人：孙超，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中科基业（北京）投资股份有限公司，住所地北，住所地北京市海淀区v>法定代表人：蔡小河，总经理。委托诉讼代理人：陈榕金，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵毅，北京市中银律师事务所实习律师。原审被告：CHOUHONG-CHANG(周宏昌)，男，1977年3月23日出生，住广东省广州市。原审被告：CHOUHONGSHENG(周宏昇)，男，1992年8月13日出生，住广东省广州市。上诉人北京大阁上好健康科技有限公司（以下简称大阁公司）、北京中加枫华敬老院（以下简称敬老院）、CHOUYA-YUN(程雅云)与被上诉人中科基业（北京）投资股份有限公司（以下简称中科公司）、原审被告CHOUHONG-CHANG(周宏昌)、CHOUHONGSHENG(周宏昇)因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初70200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。大阁公司、敬老院、CHOUYA-YUN(程雅云)上诉请求：同意原审判决第九项，撤销原审判决第一、二、三、四、五、六、七、八项，对本案依法改判。上诉理由：1.加层建筑系《房屋租赁合同》中约定租赁标的物的一部分，而加层建筑系违法建筑且不符合使用条件，故中科公司违约在先，大阁公司、敬老院、CHOUYA-YUN(程雅云)拥有后履行抗辩权，不存在违约行为。2.《房屋租赁合同》和《补充协议》的解除条件并未成就，中科公司不享有单方解除权，原审法院判决《房屋租赁合同》及《补充协议》于2016年11月5日依法解除无事实和法律依据。3.原审法院判令大阁公司、敬老院、CHOUYA-YUN(程雅云)应向中科公司补交2012年5月29日起至2013年1月31日免租期租金，无任何依据。中科公司、CHOUHONG-CHANG(周宏昌)、CHOUHONGSHENG(周宏昇)坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。中科公司在原审法院诉请：1.依法确认中科公司与大阁公司于2012年5月29日签订的《房屋租赁合同》以及中科公司与大阁公司于2014年11月11日签订的《补充协议》于2016年11月5日解除；2.判令大阁公司、敬老院、CHOUYA-YUN(程雅云)、CHOUHONG-CHANG(周宏昌)、CHOUHONGSHENG(周宏昇)（以下简称大阁公司等）连带向中科公司支付2015年4月1日至2016年11月5日期间的租金3511315.06元；3.判令大阁公司等连带向中科公司支付2016年11月6日至2016年12月12日房屋占有使用费223520.51元；4.判令大阁公司等连带向中科公司支付水费35016元；5.判令大阁公司等连带向中科公司支付电费161809.29元；6.判令大阁公司等连带向中科公司支付2012年-2017年供暖费差额328576.27元；7.判令大阁公司等连带向中科公司支付2016年6月30日至2016年12月12日的物业费差额24519.5元；8.判令大阁公司等连带向中科公司支付免租期期间租金1426849.31元（2012年5月29日至2013年1月31日）；9.判令大阁公司等连带向中科公司支付违约金4410000元；10.判令大阁公司等连带向中科公司支付保全费36000元。原审法院经审理查明：2012年5月29日，中科公司与大阁公司签订《房屋租赁合同》，约定：中科公司将位于北京市朝阳区百子湾东里甲×××号楼一层×××、二层×××、1至2层×××房屋租赁给大阁公司；租赁期限十年，自2012年5月29日起至2022年5月28日止；租金标准自2012年5月29日起至2015年5月28日止，每年房屋租金为210万元；自2015年5月29日起至2018年5月28日止，每年房屋租金为220.5万元；自2018年5月29日起至2022年5月28日止，每年房屋租金为231.525万元；租金支付方式为：租期第一年，押三个月，付一年；第二年度起租金押三个月，半年一付；本协议签订当日大阁公司向中科公司支付第一期租金210万元中的100万元，余款110万元于2012年6月30日前支付；此后每次租金期满前提前30天支付下一半年度租金，以此类推；押金52.5万元，由大阁公司于2012年6月30日前支付给中科公司，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由大阁公司承担的费用、租金，以及大阁公司应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息如数返还给大阁公司；租赁期间，使用该房屋所有发生的水、电、煤气、通讯、设备、供暖费、垃圾清运费等一切费用由大阁公司承担。2014年11月11日，中科公司、大阁公司又签订了《补充协议》。2015年11月9日，中科公司与大阁公司等又签订了《协议书》，约定：租赁房屋于2012年9月24日交付给了大阁公司；《房屋租赁合同》租金起算日确定为2013年2月1日；因大阁公司、敬老院未按照鉴于部分第一条《房屋租赁合同》的约定向中科公司支付租金，拖欠中科公司自2015年4月1日起的租金，中科公司于2015年7月9日向大阁公司发出解除《房屋租赁合同》通知书，大阁公司于2015年7月10日收到前述通知书…CHOUHONG-CHANG(周宏昌)、CHOUHONGSHENG(周宏昇)、CHOUYA-YUN(程雅云)对本条第1项至第4项约定的大阁公司、敬老院应支付的租金及利息向中科公司承担连带清偿责任。审理中，北京长城司法鉴定所出具司法鉴定文书：检材标注日期2016年12月12日《百子湾房屋交接说明》下方“交房方（盖章）签字确认”处的“程雅云”签名字迹与样本上的“程雅云”签名字迹是同一人所写。庭审中，中科公司向法院提交了如下证据：1.房屋所有权证；2.房屋租赁合同；3.房屋改造后交接确认函；4.补充协议；5.协议书；6.解除合同通知书；7.情况说明；8.EMS快递单据及邮件全程跟踪查询；9.百子湾房屋交接说明；10.物业费通知单；11.供暖收费提示函；12.物业费增值税专用发票3张；13.代收电费增值税专用发票2张，代收水电费增值税专用发票1张；14.百子湾东里×××号楼×至×层×××房屋的《不动产登记薄》；15.百子湾东里甲×××号楼×层×××房屋的《不动产登记薄》；16.百子湾东里甲×××号楼×层×××房屋的《不动产登记薄》；17.中国人民财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险《保单》、《保单保函》；18.编号尾号为9141的《增值税专用发票》。大阁公司等表示，对证据1真实性认可，证明目的不认可；对证据2真实性认可，证明目的不认可；对证据3真实性认可，洽可以证明改造加层系中科公司的义务，加层建筑系租赁标的物；对证据4真实性认可，证明目的不认可，大阁公司等不存在违约行为；对证据5真实性认可，证明目的不认可；对证据6真实性认可，证明目的不认可，中科公司违约不享有合同解除权；对证据7真实性认可，证明目的不认可；对证据8真实性认可，证明目的不认可，中科公司方不享有合同解除权；对证据9真实性不认可，证明目的不认可；对证据10真实性无法核实，证明目的不认可；对证据11-13真实性无法核实，证明目的不认可，该费用收取的主体应为物业公司以及热力集团，中科公司不具备主张资格；证据14-16真实性认可，证明目的不认可，大阁公司等认为涉案房屋内的加层部分未经过审批，非合法建造，不具备出租条件，加层部分出租不具有合法性；17-18真实性认可，证明目的不认可，大阁公司等认为本案系中科公司违约在先，故财产保全费用不应当大阁公司等承担。庭审中，大阁公司等向法院提交了如下证据：1.房屋租赁合同；2.房屋改造后交接确认函；3.补充协议；4.关于免租期的函；5.协议书；6.截屏打印件；7.北京市朝阳区民政局《证明》；8.涉案房屋现场照片。中科公司表示，对于证据1，对于本身没有异议，证明目的不认可，第一条第一项约定租赁房屋的面积与房产证登记面积一致，并不包含加层的面积，是大阁公司等为了其自身经营的需要委托中科公司实施的，委托应该是由大阁公司等承担责任，第三条明确了委托中科公司钢结构的加层及整平施工，以毛坯状态给大阁公司等，消防验收由大阁公司等负责，改造加层并不属于中科公司的义务；对于证据2，并不表示房屋实际交付时间，合同签订当日视为中科公司已经将租赁房屋交付大阁公司等，加层改造基于大阁公司等的委托，是大阁公司等基于自身经营的需要，对于房屋更多的面积的加层，对于大阁公司等而言大阁公司等是为了增加自己的利益范围，并没有进行减损，2012年11月1日起各项费用是指大阁公司等使用房屋产生的各项费用，与加层无关，如果大阁公司等没有支付加层改造的费用，中科公司要求另案主张加层改造的费用，也明确了9月24日完成加层之后已经交接给了大阁公司等，考虑到大阁公司等需要装修的原因，经过协商原应9月24日起计算三个月免租期，后协商于11月1日起计算免租期；对于证据3，真实性认可，双方对于中科公司交付的房屋大阁公司等没有异议；对于证据4，真实性认可，进一步明确双方签署的房屋改造后交接确认函中双方明确免租期截止日期为2013年1月31日，中科公司原来提交的证据四的补充协议，明确了房租起算日期；对于证据5，真实性认可，大阁公司等已经支付了2015年4月1日前的租金，免租期没有交付租金，该协议明确2015年4月1日起大阁公司等没有支付任何租金，只要是延期支付任意一期租金成就了中科公司解除合同的条件，有权要求大阁公司等承担违约责任；对于证据6，真实性、合法性、关联性均不认可，无法体现具体时间，租赁房屋具有个性，不具有参考价值，诉争租赁房屋层高达到4.7米，与一般房屋存在差距，租金的价格；对于证据7，真实性认可，通过证明可以反映大阁公司等使用中科公司租赁房屋已经获得了相关许可证照，并不能证明大阁公司等的证明目的，证明可以说明中科公司提供的租赁房屋符合大阁公司等办理相关证照的手续，大阁公司等使用诉争的租赁房屋已经实现了合同目的；对于证据8，真实性不认可，按照2016年11月5日，大阁公司等已经收到解除租赁合同的通知，即使中科公司在大阁公司等经营房屋贴上这几张，也只是为了告诉其余人可能存在的损失，最主要的目的还是要告诉相关入住的客户可能发生的风险，并不能说明11月9日已经被收回。原审法院判决认定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，2015年11月9日中科公司与大阁公司等签订的《协议书》明确写明“鉴于部分第1条《房屋租赁合同》签署后，中科公司将租赁房屋按照大阁公司的要求进行了加层改造，于2012年9月24日交付给大阁公司，中科公司与大阁公司进行了交接确认；并且中科公司与大阁公司就租金起算日确定为2013年2月1日…”，故大阁公司等所提出的加层问题的抗辩意见不能成立，其计算租金的方式亦不能成立，中科公司据此主张欠付租金自2015年4月1日起算法院予以认可。就中科公司要求确认解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，因大阁公司等欠付租金，中科公司有权依约主张解除，中科公司已向大阁公司等发送了《解除合同通知书》，故中科公司要求确认《房屋租赁合同》及补充协议于2016年11月5日解除，法院予以支持。就中科公司主张的2015年4月1日至2016年11月5日期间的租金，于法有据，其计算方式亦符合合同约定，法院予以支持。就中科公司主张的2016年11月6日至2016年12月12日的房屋占有使用费，中科公司提交了《百子湾房屋交接说明》，各方确认了房屋交接的日期为2016年12月12日，故中科公司的主张于法有据，法院予以支持。就中科公司主张的水费、电费、供暖费差额、物业费差额，中科公司提交了相关证据，法院均予以支持。就中科公司主张的免租期的租金，符合合同约定，法院予以支持。就中科公司主张的违约金，大阁公司等确实存在违约行为，但房屋中科公司已及时收回并出租他人，损失已经得到了有效控制，且违约金约定过高，法院对此酌定违约金为52.5万元。就中科公司主张的保费36000元，不属于必然支出，法院对此不予以支持。就已交押金，应抵扣上述费用。就连带责任的问题，根据2014年7月22日敬老院以及大阁公司出具的《情况说明》，敬老院、大阁公司同意就房屋租赁合同履行连带责任，故就上述各项给付诉讼请求，敬老院应与大阁公司承担连带责任。就CHOUYA-YUN(程雅云)、CHOUHONG-CHANG(周宏昌)、CHOUHONGSHENG(周宏昇)，依照《协议书》约定，CHOUYA-YUN(程雅云)、CHOUHONG-CHANG(周宏昌)、CHOUHONGSHENG(周宏昇)也应承担连带责任，故就上述各项给付诉讼请求，CHOUYA-YUN(程雅云)、CHOUHONG-CHANG(周宏昌)、CHOUHONGSHENG(周宏昇)亦应承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、中科基业（北京）投资股份有限公司与北京大阁上好健康科技有限公司于二〇一二年五月二十九日签订的《房屋租赁合同》及二〇一四年十一月十一日签订的《补充协议》于二〇一六年十一月五日解除。二、北京大阁上好健康科技有限公司、北京中加枫华敬老院、CHOUYA-YUN(程雅云)、CHOUHONG-CHANG(周宏昌)、CHOUHONGSHENG(周宏昇)于本判决生效之日起三十日内连带向中科基业（北京）投资股份有限公司给付二〇一五年四月一日至二〇一六年十一月五日的租金三百五十一万一千三百一十五元零六分。三、北京大阁上好健康科技有限公司、北京中加枫华敬老院、CHOUYA-YUN(程雅云)、CHOUHONG-CHANG(周宏昌)、CHOUHONGSHENG(周宏昇)于本判决生效之日起三十日内连带向中科基业（北京）投资股份有限公司给付二〇一六年十一月六日至二〇一六年十二月十二日的房屋占有使用费二十二万三千五百二十元五角一分。四、北京大阁上好健康科技有限公司、北京中加枫华敬老院、CHOUYA-YUN(程雅云)、CHOUHONG-CHANG(周宏昌)、CHOUHONGSHENG(周宏昇)于本判决生效之日起三十日内连带向中科基业（北京）投资股份有限公司给付水费三万五千零一十六元。五、北京大阁上好健康科技有限公司、北京中加枫华敬老院、CHOUYA-YUN(程雅云)、CHOUHONG-CHANG(周宏昌)、CHOUHONGSHENG(周宏昇)于本判决生效之日起三十日内连带向中科基业（北京）投资股份有限公司给付电费十六万一千八百零九元二角九分。六、北京大阁上好健康科技有限公司、北京中加枫华敬老院、CHOUYA-YUN(程雅云)、CHOUHONG-CHANG(周宏昌)、CHOUHONGSHENG(周宏昇)于本判决生效之日起三十日内连带向中科基业（北京）投资股份有限公司给付供暖费差额三十二万八千五百七十六元二角七分。七、北京大阁上好健康科技有限公司、北京中加枫华敬老院、CHOUYA-YUN(程雅云)、CHOUHONG-CHANG(周宏昌)、CHOUHONGSHENG(周宏昇)于本判决生效之日起三十日内连带向中科基业（北京）投资股份有限公司给付物业费差额二万四千五百一十九元五角。八、北京大阁上好健康科技有限公司、北京中加枫华敬老院、CHOUYA-YUN(程雅云)、CHOUHONG-CHANG(周宏昌)、CHOUHONGSHENG(周宏昇)于本判决生效之日起三十日内连带向中科基业（北京）投资股份有限公司给付免租期租金一百四十二万六千八百四十九元三角一分。九、北京大阁上好健康科技有限公司、北京中加枫华敬老院、CHOUYA-YUN(程雅云)、CHOUHONG-CHANG(周宏昌)、CHOUHONGSHENG(周宏昇)连带向中科基业（北京）投资股份有限公司给付违约金五十二万五千元（押金五十二万五千元已抵扣，无须再支付）。十、驳回中科基业（北京）投资股份有限公司的其他诉讼请求。本院经审理查明：各方当事人在二审诉讼中都未提供新证据，且原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。另查，工商资料显示北京大阁上好工贸有限公司于2018年1月5日变更企业名称为北京大阁上好健康科技有限公司。以上事实有当事人在二审期间的陈述及工商资料在案佐证。本院认为：二审诉讼中，双方争议的主要是以下几个问题：一是中科公司是否违约的问题。大阁公司、敬老院、CHOUYA-YUN(程雅云)主张因中科公司交付房屋含有加层系违法建筑且不符合使用条件，故中科公司违约在先，其享有后履行抗辩权。关于加层的问题，加层系中科公司接受大阁公司委托进行，双方在《房屋租赁合同》中对此进行了约定，是双方协商一致的结果。中科公司改造完成后，大阁公司也对加层改造进行了确认并接受房屋开展经营。可见，进行房屋加层改造是中科公司依据双方约定履行合同的行为，大阁公司也进行了书面确认并未对中科公司的行为提出异议。现大阁公司、敬老院、CHOUYA-YUN(程雅云)主张加层系违法建筑不符合使用条件，双方合同应属无效的意见，依据不足，本院不予采纳。二是《房屋租赁合同》及《补充协议》的解除问题。大阁公司承租使用涉案房屋，应当依约支付租金等费用。各方于2015年11月9日签订的《协议书》明确了大阁公司、敬老院拖欠租金的支付时间以及后续租金的支付时间，并约定延期支付约定款项视为成就中科公司解除《房屋租赁合同》的条件，中科公司有权解除合同。签订该份《协议书》后，大阁公司等未按照约定支付相应款项，中科公司解除合同的条件成就，享有约定解除权。中科公司于2016年11月4日向大阁公司等出具《解除合同通知书》并于当日通过EMS邮寄给大阁公司。关于《解除合同通知书》是否送达到大阁公司的问题。《协议书》第十三条约定送达文件必须采用书面形式，采用包括EMS在内的方式，以首部确定的地址为准。现中科公司按照《协议书》首部载明的大阁公司收件地址信息邮寄送达《解除合同通知书》，邮件也于2016年11月5日妥投（他人收同事）。在大阁公司没有书面通知更改收件信息的情况下，大阁公司、敬老院、CHOUYA-YUN(程雅云)仅主张不存在工作人员签收可能，没有证据佐证，本院难以采纳其主张。《解除合同通知书》于2016年11月5日送达大阁公司处时《房屋租赁合同》依约解除，《补充协议》系对《房屋租赁合同》履行事宜达成的约定，原审法院认定《补充协议》一并解除，并无不妥。三是合同解除后各项费用的计算问题。首先，关于免租期期间的租金。《房屋租赁合同》约定，租赁期未满即解除的，不能享受免租期，按照第一年的租金标准补交免租期内的租金。现《房屋租赁合同》租赁期尚未届满即解除，大阁公司等应当支付免租期期间的租金。从合同约定内容来看，合同约定的免租期是中科公司接受大阁公司委托完成钢结构框架加层及地面整平的时间（最长不超过45天）再加三个月。合同履行过程中，中科公司于2012年9月24日出具《房屋改造后交接确认函》告知已完成房屋改造且经大阁公司验收合格，于2012年11月1日交由大阁公司接管，大阁公司对此予以确认。后双方在《补充协议》中又确认房租起算日为2013年2月1日。涉案房屋依约于中科公司加层改造之日即视为交付大阁公司，现因大阁公司等违约导致合同解除，故大阁公司等应当支付2012年5月29日至2013年1月31日期间的租金。中科公司出具的《关于免租期的函》中确认的免租期期限与大阁公司等应当承担上述期间的租金并不矛盾，大阁公司、敬老院、CHOUYA-YUN(程雅云)主张仅需支付三个月租金的主张不能成立。其次，关于租金。双方于合同履行过程中书面确认实际房租起算日为2013年2月1日，合同于2016年11月5日解除，大阁公司等应当支付上述期间的租金。从《协议书》来看，大阁公司等自2015年4月1日起拖欠租金，故其应当继续支付自2015年4月1日至2016年11月5日的租金。关于租金标准的问题，《房屋租赁合同》明确了涉案房屋的建筑面积，租金标准是按年针对涉案房屋进行的整体约定，不是按照租赁面积进行的约定，并且房屋改造也是大阁公司委托在签订合同之后才进行，《协议书》中也没有约定按照租赁面积支付租金，故大阁公司、敬老院、CHOUYA-YUN(程雅云)主张加层面积也属于租赁面积，其仅应支付合法面积对应的租金故已超额支付租金缺乏合同依据，本院不予支持，其应当按照双方约定的标准支付租金。再次，关于房屋占有使用费。2016年12月12日的《百子湾房屋交接说明》系对涉案房屋归还及相关费用的安排，其上交房方处有程雅云签字。大阁公司等主张2016年10月底11月初即被清退，但未有证据予以佐证，也与大阁公司、敬老院的法定代表人程雅云签署的《百子湾房屋交接说明》相矛盾，故大阁公司等应当参照约定租金标准支付自2016年11月6日至2016年12月12日期间的房屋占用费。最后，关于水电、供暖以及物业费。大阁公司等承租使用涉案房屋，应当承担使用期间产生的水电等相应费用。现中科公司提交票据、发票等主张垫付、拖欠的相关费用，大阁公司等也没有举证证明其已经缴纳了相应费用，原审法院根据中科公司提供的票据等予以判决并无不当，本院予以支持。另外，依据2014年7月22日的《情况说明》，敬老院应当对上述给付义务承担连带责任。依据2015年11月9日的《协议书》，CHOUYA-YUN(程雅云)、CHOUHONG-CHANG(周宏昌)、CHOUHONGSHENG(周宏昇)也应当对上述给付义务承担连带责任。综上所述，大阁公司、敬老院、CHOUYA-YUN(程雅云)的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81490元，由北京大阁上好健康科技有限公司、北京中加枫华敬老院、CHOUYA-YUN(程雅云)负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 邢 军审 判 员 玄明虎二〇一九年十月二十九日法官助理 佳 丽书 记 员 高 明