河南省项城市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1681民初3872号原告:王永亮，男，1975年11月7日出生，汉族，住河南省项城市。委托诉讼代理人：陈诚，河南宇法律师事务所律师。被告:吴金星，男，1963年1月14日出生，汉族，住河南省项城市。被告:张月兰，女，1963年11月14日出生，汉族，住河南省项城市。委托诉讼代理人：高杨，河南平原律师事务所律师。原告王永亮与被告吴金星、张月兰房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年7月23日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告王永亮及其委托诉讼代理人陈诚，被告吴金星、张月兰及其委托诉讼代理人高杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王永亮向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的房屋买卖合同无效，被告返还原告购房款25万元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年3月25日，原告与被告签订了房屋转让协议，但原告发现被告出售的房屋没有土地证、房产证等合法手续，系违章建筑。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。吴金星、张月兰辩称，一、原告称根据协议约定被告保证转让的房地产没有纠纷，原告多次要求被告交付房屋合法证件，被告拒不履行，该内容不符合客观事实。“协议约定被告保证转让的房地产没有纠纷”，该“纠纷”是指所转让的房屋与邻居之间因为房屋根基所产生的土地纠纷，因为当时房屋与南邻之间有一小胡同，北邻是空地没有房屋，原告是考虑害怕邻居之间有纠纷，才作此约定。实际上，本案涉及的房产从交付至今没有和邻居有任何纠纷。本案的房产被拆迁是政府政策决定，不是因为纠纷拆迁。答辩人是从刘志亮手中转让而来，刘志亮是从张红光手中转让来的，答辩人把之前转让协议也交付给了原告，张红光也把房屋的相关手续交给了原告，原告对买卖房屋的现状是非常清楚的，根本不存在原告要求被告交付房屋合法证件的情况，实际上就是本案房产因为政府开发长红运河，无论是否有证都被拆，房产被拆后，原告才来起诉的本案。原告没有交付25万元，虽然合同约定是25万元，但原告实际上只给付23万元，协议签订后，因为原告尚欠2万元，答辩人还多次要求原告付清房款，原告以各种理由推迟，2017年答辩人再次要求原告付清下欠房款，并提出“若不付清退房退款”，原告还以房屋转让协议上约定“双方永不反悔”为由拒绝退房，原告明显只考虑个人利益，在房屋被拆迁的情况下，却又提出本案诉请，原告的诉请不应该得到支持。二、本案明显属于不可抗力的条件，原告的诉请不应当被支持。在我国《民法通则》上对不可抗力有明确规定，是指"不能预见、不能避免和不能克服的客观情况"。不可抗力主要包括以下几种情形:1.自然灾害，如台风、洪水、地震等;2.政府行为，如征收、征用的政府法律、行政行为;3.社会异常事件，如罢工、骚乱。2018年项城市长虹运河开发改造，是因为政府政策原因，涉案房屋已经被拆迁，实际上长红运河沿线房屋无论有无合法证件均被拆迁，这是不争的事实，原告要求解除合同的原因就是因为政府的政策性拆迁形成的，与答辩人有无证件无关，完全属于不可抗力。三、原告诉请没有事实依据和法律依据。本案双方之间的合同已经履行完毕，答辩人也已经把房屋交付给原告三年，原告也已经使用收益房屋三年之久，不符合《合同法》94条的规定。按照《合同法》第97条规定，答辩人也有权要求恢复原状，有权要求赔偿损失，据此规定，如果原告要求合同无效、返还购房款，那么原告把答辩人交付的房屋返还给答辩人，房屋被拆迁是在原告管理使用期间被拆迁的，原告也应当赔偿答辩人的损失。四、原告在知道本案房产没有相关权证的情况下，仍然购买涉案房产，应当预见因为手续不全带来的风险包括政府拆迁或者权证无法办理的情况，原告个人仍然购买，故原告本人存在重大过错，原告应当承担因为此房产拆迁带来的风险。1、原告对房产没有权证的情况非常清楚；2、原告本人也不是房产所在地村民，原告购买涉案房屋是原告主动来联系答辩人购买，原告明知这一情节仍然购买；3、房屋早在2016年3月份已经交付使用，每年每间门面房（上下）租金6000元左右，原告购买的下面五间门面房上下两层，偏房一间上下两层，还有一个院，每年仅仅租金就三万余元，原告已经管理使用三年，原告租赁的话，仅租金可以收取十万余元，原告在拆迁前没有要求返还房款，却在拆迁后要求合同无效返还购房款，买房是原告主动联系答辩人，现在又起诉要求返还房款，原告明显违背诚信原则，原告自身存在重大过错，法院不能助长这种不诚信行为的泛滥；4、原告在接到政府的拆迁通知后，没有及时向答辩人进行告知，致使答辩人丧失了行政复议、行政诉讼的时间，原告没有尽到谨慎诫勉的保护义务，从而使涉案房产被无偿拆迁，没有得到任何补偿，且答辩人也丧失了维护自己权利的机会，答辩人连房屋砖头等建筑材料收取的权利全部失去。《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。从以上分析，双方已经交付完毕，合同履行完毕的，因为不可抗力房屋灭失，原告又起诉返还房款，原告明显违反诚信原则，综上，故请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：2008年5月，被告张月兰以16.6万元的价格购买了刘志亮位于106国道西侧、长虹运河河道管理范围内的一处房产，2016年3月，被告吴金星、张月兰将此房以25万元的价格转让给原告王永亮。原告将23万元购房款以银行转账汇款的方式支付给被告，被告吴金星给原告出具了23万元购房款的《收据》一份（被告承认收到上述款项），双方并签订了一份《房屋转让协议》。涉案房产无集体土地建设用地使用证、未依法进行产权登记，2019年3月18日被政府部门定为违法建筑，并向原告下达了限期拆除通知书，不久房屋被拆除。原、被告因就案涉购房款的返还问题未能达成一致意见，发生此纠纷。本院认为，本案焦点是合同效力及其后续问题处理。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”；《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国水法》第三十七条规定：“…禁止在河道、湖泊管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物…”《中华人民共和国防洪法》第二十二条规定：“…禁止在河道管理范围内建设妨碍行洪的建筑物…”。被告售于原告的房产系建设在河道管理范围内，系国家法律明令禁止的行为，且无任何产权登记手续，依法不得进行转让；案涉房屋系违建，属不可交易物，双方订立的以案涉房产为标的物的房屋转让协议违反法律的强制性规定，属无效合同，其后续问题应按缔约过失责任的原则予以处理，因涉案房屋属违章建筑已被拆除，故不存在相应的房屋返还问题。被告明知房屋建在非宅基地上，不具备合法产权而将其出卖给原告，具有明显过错；原告对所购房产没有进行产权登记的事实，未尽审慎主要义务，系明知亦存相应过错；但因涉案房屋已实际交付使用，依公平原则，原告应支付一定的使用费用。原、被告买卖案涉房产的行为，对该纠纷的发生均存在过错。原告要求被告返还购房款25万元，但被告只承认收到23万元，另外2万元，原告没有证据证明已交付被告。因此结合本案实际，以被告返还原告购房款11.5万元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告王永亮与被告吴金星、张月兰订立的房屋转让协议无效；二、被告吴金星、张月兰返还原告王永亮购房款11.5万元，于本判决发生法律效力之日起15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由原告王永亮负担2525元、被告吴金星、张月兰负担2525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向周口市中级人民法院预交上诉案件受理费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  李景申审 判 员  邓园园人民陪审员  刘 丽二〇一九年十月二十八日书 记 员  麻会广