山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5981号上诉人（原审原告)：孟娜，女，1984年4月20日出生，汉族，太原市迎泽卫生健康和体育局员工，住太原市。委托代理人：郭钰，山西邦宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋风娥，女，1969年9月24日出生，汉族，山西省电力公司检修公司职工，住太原市。委托代理人：姚智慧，山西国晋律师事务所律师。委托代理人：彭玲艳，山西国晋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孔晋，男，1962年9月13日出生，汉族，中能建集团山西装备公司职工，住太原市。委托代理人：姚智慧，山西国晋律师事务所律师。委托代理人：彭玲艳，山西国晋律师事务所律师。原审第三人：太原中环居业房地产经纪有限公司，住所地：太原市万柏林区旧晋祠路华彩国际**。法定代表人：黄艳群，执行董事兼总经理。委托代理人：赵一，男，1980年5月5日出身，汉族，太原中环居业房地产经纪有限公司员工，住太原市迎泽区新建南路****楼****。委托代理人：曹燕斌，男，1992年12月5日出生，汉族，太原中环居业房地产经纪有限公司员工，住大同市新荣区上深涧煤矿****。上诉人孟娜因与被上诉人宋风娥、孔晋房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2018）晋0107民初2778号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人孟娜及其委托代理人郭钰，被上诉人宋风娥、孔晋及二被上诉人的共同委托代理人姚智慧、彭玲艳，原审第三人太原中环居业房地产经纪有限公司的委托代理人赵一、曹燕斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟娜上诉请求：撤销原判,依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实错误,被上诉人宋风娥明确知晓被上诉人孔晋处置双方共有财产,并表示同意。2017年11月20日,上诉人与被上诉人、原审第三人签订《太原市城市房屋存量房买卖合同》(合同编号为TYzH0005196),合同约定,上诉人购买坐落于国师街小区13幢四单元5层15号房屋,该房屋产权登记在被上诉人宋风娥名下,被上诉人孔晋是其合法丈夫,也是该房屋共有权人。该合同签订当日,上诉人即将1万元购房定金转账至二被上诉人的指定账户。2017年12月5口,上诉人应二被上诉人的要求签订了《补充协议》，约定将2017年11月20日签订的《太原市城市房屋存量房买卖合同》的购房定金变更为10万元,上诉人随即也将剩余9万元定金转账至被上诉人孔晋的账户。2018年1月8口,被上诉人宋风娥与原审第三人分别签订了《太原市存量房出售经纪委托协议》、《授权委托书》、《交易告知承诺书》三份书面材料,明确表示,是将位于国师街小区********房屋委托给中介机构(也即原审第三人)进行出售交易。同时原审第三人也证明,在合同签订时,被上诉人孔晋与被上诉人宋风娥进行过电话沟通,宋风娥同意出售该套房屋。故原审法院认定被上诉人宋风娥不知道孔晋出售涉案房屋,并未明确授权其出售涉案房产,明显不符合事实情况。二、原审判决适用法律错误。原审依据《中华人民共和国合同法》第四十八条关于无权代理人订立合同的法律规定,认为被上诉人孔晋未得到被上诉人宋风娥的明确授权,就以其代理人身份出售房屋,构成无权代理,并据此驳回孟娜的诉讼请求,明显是适用法律错误,理由如下:被上诉人宋风娥与孔晋出卖本案房屋的行为,并不属于代理法律关系的范畴,不应当适用《合同法》有关代理的法律条文。因为二被上诉人为夫妻关系,涉案房屋虽登记在宋风娥个人名下,但属于其夫妻共同财产,孔晋是房屋的共有权人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条规定:婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。被上诉人宋风娥在一审审理过程中表示她并不知道也未同意孔晋处理其名下这套房产,但是孔晋作为其合法丈夫,首先有权平等处理夫妻共同财产,其次根据宋风娥于2018年1月8日所亲笔签署的《太原市存量房出售经纪委托协议》、《授权委托书》、《交易告知承诺书》这三份书面材料均涉及委托中介出卖涉案房屋“国师街小区13幢四单元5层15号房屋”,据此我方有理由相信宋风娥对该房产交易不仅明知而且同意。换言之,孔晋出售该套房产符合法律的规定。第三,上诉人孟娜作为善意第三人,在进行房产交易时,不仅有理由相信出售房屋是被上诉人夫妻双方共同的意思表示,而且上诉人并没有义务去调查核实该情况。根据《婚姻法司法解释(一)》第十七条的规定,“另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”,也即被上诉人宋风娥并不能以不知道或者不同意孔晋出售该套房屋,而不认可孔晋与上诉人孟娜于2017年11月20日签订的《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》以及2017年12月5日签订的《补充协议》。据此宋风娥与孔晋均应当对20万定金以及15000元咨询服务费用的返还承担责任。综上，请求二审法院依法撤销原审判决,支持上诉人的上诉请求。宋风娥辩称，一、被上诉人宋风娥对孔晋出售房屋的事实并不知情,上诉人也并无证据证明被上诉人对此事知情，原审法院认定事实清楚。首先,木案争议房屋登记所有权人是被上诉人,被上诉人与孔晋虽然是夫妻,依据《婚姻法》第17条第二款之规定,配偶一方出售共有房屋应当取得另一方同意,并不因为是夫妻关系就当然取得另一方的代理权。2017年11月20日,孔晋与中环地产经纪公司签订《太原市城市房屋存量房买卖合同》;2017年12月5日,又签订了《补充协议》。被上诉人对此并不知情,也并未授权孔晋出售房屋,上述协议均由孔晋签署,合同定金也是打入孔晋账户,被上诉人对合同签订情况及交易行为并不知情。其次,被上诉人虽然在2018年1月8日与中环地产经纪公司签订《太原市存量房出售经纪委托协议》,委托该公司出售涉案争议房屋,但该事实不能视为对孔晋无权处分房屋行为的追认。依据《合同法》相关规定,被上诉人对中环地产经纪公司的委托应当从2018年1月8日起算,且签订委托协议时,中环地产经纪公司也未告知被上诉人孔晋已经代为签署了《太原市城市房屋存量房买卖合同》以及《补充协议》,涉案房屋已经出售。最后,在收到原审法院传票后,被上诉人才知悉孔晋已经出售房屋的事实,在此之前被上诉人与上诉人并未有过任何接触与联系,也未参与过涉案房屋交易的任何环节。二、原审法院适用法律正确。首先,合同法与婚姻法是一般法与特别的关系,在特别法有规定的时候适用特别法,一般法作为补充适用。而《婚姻法》第17条第(一)款规定的是日常家事代理权,第(二)款规定的是重大财产的处分,配偶一方应当与另一方平等协商,取得另一方同意。从17条第(二)款的规定可以得出,并非因为具有夫妻关系,一方当然的就具有重大财产处分的家事代理权。其次,在本案中,上诉人明知被上诉人是涉案房屋登记所有权人,却在孔晋既没有授权委托书,也没有向被上诉人核实孔晋代为出售涉案房屋是否是被上诉人真实意思表示的前提下,两次与孔晋签订合同,并且将10万元定金打入孔晋账户,被上诉人认为上诉状中所述“其有理由相信是夫妻双方的意思表示”显然是对法律的错误解读。最后,被上诉人与上诉人并未签订过任何协议,根据《合同法》相对性原理,《太原市城市房屋存量房买卖合同》及《补充协议》对上诉人并不产生效力。综上,请求二审法院维持原审判决。孔晋辩称，一、被上诉人出售房屋时并未取得房屋登记所有权人宋风娥的授权委托书,事后也未取得追认,房屋出售的事实宋风娥并不知情,原审法院认定事实清楚。被上诉人孔晋与宋风娥是夫妻,涉案争议房屋的登记所有权人是宋风娥。在未征得宋风娥同意的情况下,2017年11月20日,被上,被上诉人与中环地产经纪公司签订《太原市城市房屋存量房买卖合同》将涉案争议房屋出售给上诉人,为82.5万元,定金为1万元;2017年12月5日,又签订了《补充协议》，增加购房定金9万元,该日被上诉人同时将房屋登记证书交由中环地产。上述两份协议出卖人一栏的签字均为被上诉人,10万元的定金也由被上诉人实际收取。宋风娥对签订协议、定金收取、房产证交由中环地产经纪公司的事实均不知情。上诉人在签订上述协议时没有取得宋风娥的授权,事后也未取得追认,上诉人系无权处分,一审法院认定事实清楚。二、原审法院适用法律正确首先,合同法与婚姻法是一般法与特别法的关系,在特别法有规定的时候适用特别法,一般法作为补充适用。而《婚姻法》第17条第(一)条规定的是日常家事代理权,第(二)款规定的是重大财产的处分应当取得另一方同意,配偶一方并非当然具有家事代理权。其次,依据《物权法》之相关规定,房屋所有权人以登记为主,而本案中上诉人在既未要求与登记房主见面核实出卖房屋是否是其真实意思表示,也未要求被上诉人出具登记房主授权被上诉人出售房屋的情形下,就与被上诉人两次签订相关房屋协议,并且将10万定金打入被上诉人账户,上诉人认为“其有理由相信是夫妻双方的意思表示”显然是对法律的错误解读。综上，请求二审法院维持原审判决。第三人太原中环居业房地产经纪有限公司述称，孔晋与公司签订合同时，我公司多次问孔晋家人是否同意卖房，孔晋说宋风娥同意，在孔晋给宋风娥打电话确定同意卖房的情况下，我方才与其签订合同。同时去房地局挂牌必须宋风娥本人去签字。2018年1月8日签订的太原市存量房出售经纪委托协议上均有宋风娥签字。该事实说明孔晋卖房宋风娥是明知且同意的。孔晋、宋风娥不履约房屋买卖合同，应依约承担违约责任。请求法院依法公正处理本案。孟娜向一审法院起诉请求：1、解除原告和被告宋风娥于2017年11月20日签订的《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》以及2017年12月5日签订的《补充协议》;2、判令被告宋风娥双倍返还原告交付的定金20万元及其利息损失5123.33元,共计205123.33元(按照同期银行贷款利率计算，自2017.12.05暂计至2018.07.05);3、请求法院依法判令被告宋风娥赔偿原告支付的信息咨询服务费15000元。4、判令被告宋风娥赔偿原告损失234264.34元,以上共计454387.67元。5、请求法院依法判令被告孔晋对上诉请求和被告宋风娥承担连带责任。6、请求法院依法判令二被告承担本案全部诉讼、保全、评估费用。一审法院认定事实：被告宋风娥与被告孔晋是夫妻关系,本案涉案位于国师街小区13幢四单元15号房屋产权登记在被告宋风娥名下。2017年11月20日,在第三人太原中环居业房地产经纪有限公司居间下,被告孔晋以被告宋风娥代理人的身份与原告孟娜签订《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》(合同编号:TYZH0005196),合同约定将位于国师街小区13幢四单元15号的房屋以总价82.5万元的价格卖给原告孟娜,约定本合同签订当日内,原告孟娜支付被告宋风娥购房定金10000元,被告宋风娥共有权人孔晋承诺已取得产权人宋风娥的充分授权出售此房,并签订本合同,如因被告宋风娥与共有权人孔晋无取得充分授权,导致合同无法正常履行,属被告宋风娥共有权人孔晋违约,需在解除合同的叁个工作日内退还原告孟娜定金壹万元,并承担咨询服务费、居间服务费贰万零陆佰贰拾伍元,双方均无异议。合同签订当日原告孟娜将购房定金10000元转账至被告孔晋账户。原告孟娜将咨询服务费15000元交付第三人太原中环居业房地产经纪有限公司.2017年12月5日,原告孟娜与被告孔晋签订《补充协议》,约定将2017年11月20日签订的《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》约定的购房定金追加为10万元,原告孟娜于当日随即向被告孔晋转账9万元完成全部定金支付。2018年1月8日,被告宋风娥与第三人太原中环居业房地产经纪有限公司签订《太原市存量房出售经纪委托协议》,被告宋风娥委托第三人太原中环居业房地产经纪有限公司办理出售、网签备案、协助办理房屋交接手续。一审法院认为，本案涉案位于国师街小区13幢四单元15号房屋产权登记在被告宋风娥名下,被告孔晋以被告宋风娥名义处分该房屋,但本案并无证据证明被告宋风娥明确授权被告孔晋与原告孟娜签订《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》(合同编号:TYZH0005196),且原告孟娜在订立合同过程中也未尽到合理的谨慎注意义务,故本案并不构成表见代理之要件,涉诉房屋买卖居间合同对被告宋风娥不发生法律效力。本案中,被告孔晋未经原告孟娜同意而以其代理人身份出售房屋,构成无权代理,因合同无法履行的相关赔偿责任均应由被告孔晋承担。涉诉房屋买卖居间合同并不因被告孔晋无代理权而无效,而是仅发生合同无法履行之违约责任由被告孔晋承担。综上,原告孟娜主张1、解除原告和被告宋风娥于2017年11月20日签订的《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》以及2017年12月5日签订的《补充协议》;2、判令被告宋风娥双倍返还原告支付的定金20万元及其利息损失5123.33元,共计205123.33元(按照同期银行贷款利率计算自2017.12.05暂计至2018.07.05);3、请求法院依法判令被告宋风娥赔偿原告支付的信息咨询服务费15000元。4、判令被告宋风娥赔偿原告损失234264.34元,以上共计454387.67元。5、请求法院依法判令被告孔晋对上述请求和被告宋风娥承担连带责任。6、请求法院依法判令二被告承担本案全部诉讼、保全、评估费的上述诉讼请求,无法律依据和事实依据,本院不予支持。判决:驳回原告孟娜的诉讼请求。二审查明，2018年1月8日宋风娥与第三人太原中环居业房地产经纪有限公司签订的《太原市存量房出售经纪委托协议》中载明，甲方宋风娥于2017年12月7日委托太原中环居业房地产经纪有限公司对甲方有权处分的以下房产出售：业主姓名，宋风娥，房屋项目名称，五一路国师街小区；房产地址，国师街小区13幢的单元5层15号；…。其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议焦点为2017年11月20日在第三人太原中环居业房地产经纪有限公司居间下，被上诉人孔晋以被上诉人宋风娥代理人的身份与上诉人孟娜签订的《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》的效力。涉案房屋（国师街小区13幢四单元15号）产权虽登记在宋风娥名下，但该房屋在孔晋与宋风娥婚姻关系存续期间购买，系夫妻双方共有财产。根据宋风娥与第三人太原中环居业房地产经纪有限公司2018年1月8日签订的《太原市存量房出售经纪委托协议》约定，宋风娥于2017年12月7日委托太原中环居业房地产经纪有限公司对涉案房屋办理、网签备案、协助办理房屋交接手续。根据上述事实并结合第三人太原中环居业房地产经纪有限公司对签约过程的陈述可证明孔晋与孟娜签订涉案房屋买卖居间合同时宋风娥是知晓并同意的，孟娜与孔晋以宋风娥代理人身份签订的房屋买卖居间合同及宋风娥与太原中环居业房地产经纪有限公司签订的涉案房屋出售经纪委托协议合法、有效，对合同当事人均有法律约束力。上诉人孟娜交付孔晋定金10万元，交付太原中环居业房地产经纪有限公司1.5万元信息咨询服务费后已履行合同义务，被上诉人宋风娥、孔晋不履行合同义务已构成违约，应依约承担违约责任。孟娜要求解除合同，符合合同约定，应予准许。涉案合同解除后，孔晋、宋风娥收取的定金10万元应双倍返还，并应赔偿孟娜支付的信息服务费1.5万元。孟娜的其他诉请缺乏相应的事实及法律依据，本院无法支持。综上，一审法院对本案的处理适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零八条，《中华人民共和国民诉法》第一百七十条第一款第（二）项的规定判决如下：一、撤销（2018）晋0107民初2778号民事判决；二、解除上诉人孟娜和被上诉人宋风娥于2017年11月20日签订的《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》及2017年12月5日签订的《补充协议》；三、被上诉人宋风娥、孔晋于本判决生效后十日内支付上诉人孟娜21.5万元；四、驳回上诉人孟娜的其他诉讼请求。一审案件受理费4058元、保全费2791元，二审案件受理费4058元，由被上诉人孔晋、宋风娥共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘补年审 判 员 王丰毅审 判 员 申延艳 二O一九年十月十二日法官助理 葛智飞书 记 员 田丽霞