广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终2273号上诉人（一审被告、反诉原告）：成华，男，汉族，1979年9月20日出生，住所地：江苏省启东市，委托诉讼代理人：陈华申，广东言法律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭玉兰，广东言法律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：黄楚英，女，1957年7月2日出生，香港特别行政区居民，被上诉人（一审原告、反诉被告）：罗汉文，男，1958年9月26日出生，香港特别行政区居民，两被上诉人共同委托诉讼代理人：袁作武，广东东立律师事务所律师。上诉人成华因与被上诉人罗汉文、黄楚英租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初6999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。成华上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判罗汉文、黄楚英赔偿成华损失654877元；3.判决罗汉文、黄楚英向成华返还押金36000元；4.本案一审本诉2493.78元、反诉5254.38元诉讼费用及二审诉讼费用由罗汉文、黄楚英负担。事实和理由：一、既然一审法院认为“对于涉案房屋的土地属性问题，缔约双方均有过错，成华未尽审慎审查义务，罗汉文、黄楚英未尽主动全面披露义务”“涉案房屋的土地为工业性质，罗汉文、黄楚英作为业主，却出租给成华经营咖啡店，亦同样存在过错。故双方应各自承担相应的责任”，则从2015年5月1日起至2016年5月31日止的占用费就应由双方承担，不应再判决成华向罗汉文、黄楚英支付2015年11月1日至2016年5月31日的占用费84000元。二、《房屋租赁合同》无效，全部是罗汉文、黄楚英的过错。《房屋租赁合同》无效，是因为《房屋租赁合同》涉及的全部房屋未取得建设工程规划许可证，更没有产权证。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉《房屋租赁合同》无效。所以，合同无效全部是罗汉文、黄楚英的过错。三、《房屋租赁合同》约定了成华对所租房屋有权进行装修，无需再征得罗汉文、黄楚英同意。1.《房屋租赁合同》第八条第四项约定：“承租方在对房屋进行装修时，……”；2.双方于2015年4月1日签订涉案《房屋租赁合同》，涉案房屋当天交付使用，罗汉文、黄楚英给了成华一个月免租装修期，租赁期限从2015年5月1日开始计算租金。四、一审已查明并认定了成华于2015年4月接受租赁物并直接开始装修；查明并认定了罗汉文、黄楚英知悉并同意成华对租赁物按咖啡店的标准与需要进行装修。1.一审已查明并认定了“成华于2015年4月接受租赁物并直接开始装修”；2.一审已查明并认定了“根据约定，罗汉文、黄楚英是知悉并同意成华对租赁物按咖啡店的标准与需要进行装修”。五、《房屋租赁合同》第七条还约定了“甲方（罗汉文、黄楚英）对房屋产权的承诺，甲方保证拥有房屋产权，……由甲方承担全部责任，由此给乙方造成损失的，由甲方负责赔偿。”六、关于咖啡店装修的包间、大厅（含舞台）、音响、TV等设施设备，成华认为合情合理，并未超出社会一般认识中对咖啡店的日常使用功能的预期。《房屋租赁合同》涉及厂房面积约600平方米，面积很大，原用途是职工食堂。职工食堂改作咖啡店，肯定要装修；装修约600平方米之大，肯定花销不小。1.咖啡店的包间。社会一般认识咖啡店要比茶楼髙级、高雅，顺德的茶楼都有挂有饰物、装有饰画的单间，比茶楼高级、高雅的咖啡店装修包间，无论是从顾客谈生意需要、还是从顾客的消费习惯，都是情理之中。2.咖啡店的音响。咖啡店肯定要有音乐，为了吸引顾客，提升服务质量，满足顾客需求，在600平方米的咖啡店内，提升音乐质量，咖啡店装修音响，能达到环绕立体音乐的效果。3.咖啡店的大厅（含舞台）。600平方米的咖啡店，不可能都装修成包间，包间之外的就是大厅。大厅之所以装修个小舞台，是考虑在大小长假、情人节等节日、特殊日子（或特定的周末）期间，找一些草台班子音乐人，现场演奏音乐以提升咖啡店的档次，达到招徕顾客的效果。4.至于TV，大厅和房间里安置电视机十分正常，因为一些饭店吃饭的房间都放有电视机，是对消费者起码的服务设施。七、一审适用法律错误。基于《房屋租赁合同》约定和法律规定，应该适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，明显属于适用法律错误。罗汉文、黄楚英答辩称：一、罗汉文、黄楚英不应赔偿装修损失。本案最初争议是成华按合同约定开咖啡店，当时案涉房屋用途为食堂，罗汉文、黄楚英知道食堂和咖啡店均属于餐饮行业，但罗汉文、黄楚英不知道成华装修成KTV，因此不能通过消防验收，导致停业。二、一审判决认定不支持装修损失的理由充分。从成华的图纸上可以看出装修有独立包房、独立卫生间，每个包房有独立的音响设备，大厅也有舞台设备，因此被一审认定为KTV，处理正确。三、一审法官在庭审时明确询问过成华是否需要进行鉴定，但成华明确答复称不进行鉴定，仅凭装修图纸主张装修损失没有事实依据，因此不应支持上诉人的该项主张。四、成华已经明确表示该房屋在一审法院确认的房屋返还之日已返还给罗汉文、黄楚英，成华没有对装修损失进行评估或者对图纸进行鉴定，对装修损失不应支持。一审判决认定清楚，处理正确。五、对于房屋占用费问题，合同是否有效不影响占用期间应支付占用费。罗汉文、黄楚英向一审法院起诉请求：1.解除罗汉文、黄楚英、成华于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》，成华立即返还租赁房屋：2.判令成华向罗汉文、黄楚英支付2015年11月1日至2016年4月30日租金72000元，并从2016年5月1日起至实际返还房屋之日止按每月12000元支付占有使用费，以及2015年12月起至今水电合1489．23元；3.判令成华所交36000元押金作为违约金，罗汉文、黄楚英无需退还；4.一审诉讼费用由成华承担。成华向一审法院反诉请求：1.宣告《房屋租赁合同》无效；2.判令罗汉文、黄楚英赔偿成华损失654877元及返还租房押金36000元；3.判令罗汉文、黄楚英退还房租72000元；4.罗汉文、黄楚英承担一审本诉和反诉诉讼费用。一审法院认定事实：位于广东省佛山市顺德区**地块的房屋登记在罗汉文、黄楚英名下，房屋用途为工业，建筑面积2992.73平方米。宗地平面图显示该2992.73平方米由两处标注为“砖”的部分组成，即（1）1950.48平方米与（2）592.25平方米；另有一处标注为“建”的部分。2015年4月1日，罗汉文、黄楚英（出租方、甲方）与成华（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、出租房产位于佛山市顺德区二路（甲方自有厂房内一部分），共计面积600平方米；二、原用途为员工饭堂娱乐室；乙方租用来开咖啡店，以后除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途（经营牌照需乙方自行办理）；三、租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日止；四、月租金为12000元；五、每月10日前支付当月租金及上月水电费；五、甲方应于本合同生效之日起当日内，将该房屋交付给乙方（乙方装修期30天）；……十、本合同签订之日起，由乙方支付甲方36000元押金（即3个月租金）；……十二、任何一方违反本合同，按年度须向对方交纳3个月租金作为违约金，如甲方违约，须同时返还乙方所交押金；十三、因不可抗力导致房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。同日，成华向黄楚英缴纳了租房押金36000元。次日，租赁物交付给成华，其后成华对房屋进行装修，其提交的装修设计图虽然标注工程名称为“丽莎会咖啡厅”，但其内布局有包间、大厅（含舞台）、音响、“TV”等。一审诉讼中，罗汉文、黄楚英、成华共同确认，涉案房屋的宗地平面图中标注为“建”的部分（土木建构）及其东、南面若干面积（铁皮吊顶）为涉案《房屋租赁合同》的租赁范围。成华称，其于2015年7月-10月试营业，后因没有办理营业执照、没有消防验收，便没有继续营业；其向消防部门了解，咖啡店应为商业用途，涉案厂房为工业用途，无法办理咖啡店的消防手续。罗汉文、黄楚英称，标注为“建”的部分有报建，作为临时建筑，但无法提供相关报建手续。为此，一审法院致函佛山市顺德区市场监督管理局、佛山市顺德区公安消防大队、佛山市顺德区国土城建和水利局、佛山市顺德区环境运输和城市管理局、佛山市顺德区勒流街道办事处、佛山市顺德区发展规划和统计局（城市规划），查证如下：1.房屋用途为“工业”的地址，可作为商事主体住所登记；但办理经营许可证，涉及后置审批事项，如消防、食品卫生、环保等，则应由相关部门分别进行核定。2.涉案租赁物需要办理建设工程消防设计备案及消防竣工验收备案，但咖啡店为商业经营，其所在建筑为工业用房，使用性质不一致，消防大队不予受理。3.涉案房屋宗地平面图中标注为“建”的部分及其东、南面若干面积，未核发过建设工程规划许可证，属违法建设，依法应予查处。另查，成华支付租金至2015年10月。2015年12月至一审起诉之日（即2016年5月5日）租赁物尚有水电费1489.2元未支付，成华确认是停业后处理后续事宜产生。罗汉文、黄楚英、成华共同确认，成华试业结束后租赁物一直空置，罗汉文、黄楚英没有自己使用亦没有出租。成华陈述，其于2016年5、6月在租赁物内拆除部分电器，其主张的损失包括装修损失、广告损失，但不包括搬走的电器；租赁物在2016年4月上旬被切断水电后，成华无法从正门（电闸）进入租赁物。罗汉文、黄楚英陈述，2016年6月以后成华没有再搬物品，并开始向租赁物停止提供水电，亦加上了锁，罗汉文、黄楚英可从后门进入租赁物。一审法院认为，罗汉文、黄楚英是香港特别行政区居民，该案是房屋租赁合同纠纷，涉案房屋位于广东省佛山市顺德区，一审法院是在该辖区内对该类涉外民事案件有管辖权的人民法院，且符合级别管辖的规定，该案应由一审法院管辖，且该案应适用内地法律。一审法院就该案分析如下：第一，涉案《房屋租赁合同》的效力。首先，是否存在欺诈。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”成华认为罗汉文、黄楚英没有告知涉案房屋用途为工业，属于欺诈。经审查，在商定租赁合同时成华没有向罗汉文、黄楚英核实房屋的用地性质，亦未要求其出示房产证，更没有去有关行政主管部门了解。即使罗汉文、黄楚英曾向成华陈述该房屋曾用作饭店或员工饭堂，亦不等同罗汉文、黄楚英把该房屋的用地性质描述成商业。对于涉案房屋的土地属性问题，缔约双方均存在过错，成华未尽审慎审查义务，罗汉文、黄楚英未尽主动全面披露义务，但并不因此认定罗汉文、黄楚英欺诈。况且，根据上述规定，以欺诈的手段订立合同并损害国家利益时，才构成该情形的合同无效。其次，涉案租赁范围是否为违章建筑，因为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”成华认为涉案《房屋租赁合同》的租赁面积未显示于房产证的建筑面积上，不属于合法建筑。根据一审法院调查的情况，涉案租赁范围为违法建设，依法应予查处。况且，在一审法庭辩论终结前，涉案租赁物仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故涉案合同应属无效。因此，罗汉文、黄楚英本诉请求解除合同，一审法院不予支持。成华反诉请求确认合同无效，一审法院予以支持。第二，合同无效中双方的过错。经营咖啡店所需的行政审批手续、流程与要求，政府职能部门已作公示，公民亦可依法查知。一方面，成华应于拟经营咖啡店之初便进行了解，并将相关注意事项贯穿在选址、报批、装修等环节中，且合同已约定“经营牌照需乙方自行办理”，而成华于2015年4月接收租赁物并直接开始装修，至2015年7月起试营业期间，才“知晓”经营咖啡店要商业性质，显然与常理不符；即使属实，亦是成华自身未尽注意义务所致。另一方面，涉案房屋的土地为工业性质，罗汉文、黄楚英作为业主，却出租给成华经营咖啡店，亦同样存在过错。故双方应各自承担相应的责任。第三，合同无效后的后果。1.关于返还租赁物及押金。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因合同无效，依该合同取得的财产，包括租赁物与押金，应当予以返还。根据现有证据及当事人陈述，可确认成华自2016年5、6月起已陆续撤离租赁物，最终于2016年6月已失去对租赁物的占有、控制。虽然双方未办理正式的交接手续，但事实上罗汉文、黄楚英通过对出入口的控制，已实际恢复了对租赁物的占有。故应从2016年6月1日起，视为租赁物已返还罗汉文、黄楚英。对于罗汉文、黄楚英主张成华返还租赁物的请求，一审法院不作处理。同时，罗汉文、黄楚英本诉主张没收押金36000元作为违约金，一审法院不予支持；成华反诉请求返还租房押金36000元，一审法院予以支持。2.关于占用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”合同虽自始无效，但罗汉文、黄楚英依法有权向成华主张其在使用租赁物期间的占用费。因成华支付租金至2015年10月，而其完全撤离租赁物是在2016年6月，故其应支付2015年11月1日至2016年5月31日的占用费，即84000元（12000元/月×7个月）。成华反诉主张退还房租72000元，一审法院不予支持。3.关于装修损失、广告损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担……”根据约定，罗汉文、黄楚英是知悉并同意成华对租赁物按咖啡店的标准与需要进行装修。但成华却在涉案租赁物内装修了包间、大厅（含舞台）、音响、“TV”等设施设备，大大超出了社会一般认识中对咖啡店的日常使用功能的预期，由此产生的装修费用，应由成华自行负担。成华反诉请求的该部分装修损失，一审法院不予支持。对于广告损失亦然，一审法院亦不予支持。4.关于水电费1489.2元。因成华确认该费用是2015年12月至起诉之日（即2016年5月5日）租赁物停业后处理后续事宜而产生的，罗汉文、黄楚英请求成华支付，有事实与法律依据，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：1.罗汉文、黄楚英与成华于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.成华应于一审判决发生法律效力之日起十日内向罗汉文、黄楚英支付2015年11月1日至2016年5月31日的占用费84000元及水电费1489.2元；3.罗汉文、黄楚英应于一审判决发生法律效力之日起十日内向成华返还押金36000元；4.驳回罗汉文、黄楚英其他诉讼请求；5.驳回成华其他反诉请求。如当事人未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案本诉受理费2489.78元、反诉受理费5942元，由罗汉文、黄楚英负担2000元,成华负担6431.79元。二审中，当事人没有提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷。各方当事人对于一审法院适用内地法律审理该案没有异议，本院予以确认。关于成华是否应向罗汉文、黄楚英支付占用费84000元的问题。一审法院确认《房屋租赁合同》无效，双方均应承担过错责任，成华与罗汉文、黄楚英对此均无异议。成华据此上诉认为，在房屋租赁开始至一审认定的房屋收回为止期间所产生的全部占用费，均应由成华与罗汉文、黄楚英分担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。也即罗汉文、黄楚英仅因其造成《房屋租赁合同》无效的过错所导致成华的损失按比例承担赔偿责任，并非对成华占用房屋期间的占用费予以分担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，罗汉文、黄楚英有权要求成华支付其租赁期间的占用费。根据案涉《房屋租赁合同》约定及一审查明的事实，成华已经排他、完全地占用案涉房屋，从2015年5月1日起实际占用至2016年5月31日，而且并未足额向罗汉文、黄楚英支付占用费。仅就占有使用案涉房屋而言，成华并未举证证明其遭到损失。因此，成华应参照《房屋租赁合同》约定的租金标准足额向罗汉文、黄楚英支付该期间的占用费。一审判决处理正确，本院予以维持。关于成华是否应对《房屋租赁合同》无效承担责任的问题。成华作为商事行为主体，其应对租赁物的性质及合法合规程度尽到合理注意义务。其在上述情形不明的情况下投入装修并试业三个月，显然对租赁物是否能够办理有关手续持放任态度。因此，成华亦对合同无效的结果具有过错，应与罗汉文、黄楚英共同承担责任。关于成华的装修是否违约的问题。成华认为，其装修风格符合合同约定，因罗汉文、黄楚英的过错导致《房屋租赁合同》无效，从而导致其装修无法投入使用，造成了成华共654877元损失，故要求罗汉文、黄楚英对此承担赔偿责任。《房屋租赁合同》约定，成华承租房屋用于经营咖啡店。成华对案涉房屋的装修包括包间、独立卫生间、舞台、音响等等，一审法院认为不符合一般社会认识中关于“咖啡店”的经营用途。成华虽认为其装修风格符合一般社会对咖啡店的认识，但其并未提出反证证明其装修风格符合合同约定以及一般社会认识。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。至于成华是否有权主张罗汉文、黄楚英对其装修附着承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，只有在承租人经出租人同意装修且出租人同意利用的前提下，发生合同无效情形时承租人得请求出租人折价受让。成华对案涉房屋的装修，如上所述并不符合合同中关于承租用途的约定，罗汉文、黄楚英亦未表示同意继续利用其装修残值。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，成华未经罗汉文、黄楚英同意擅自装修造成的损失，应由成华自行承担。一审法院适用该条款并无不当，本院予以维持。至于成华上诉请求返还36000元押金，一审法院已对此作出判决，成华该项上诉请求并无实际意义，本院对此不作处理。综上所述，成华的上诉请求不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10708.77元，由上诉人成华负担。本判决为终审判决。审判长  罗凯原审判员  梁亦民审判员  谢达辉二〇一九年十月十八日法官助理禤敏婷书记员何敏玲