四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1503民初1645号 原告：秦忠，男，汉族，1995年1月21日出生，住四川省宜宾市珙县。 委托诉讼代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。 被告：四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司，住所地：四川省宜宾市南溪区南溪街道文化街党校综合楼。 法定代表人：李达鑫，职务：总经理。 委托诉讼代理人：郭芳莉，四川契合律师事务所律师。 原告秦忠与被告四川宜宾鑫宇房产开发有限公司（以下简称：鑫宇房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦忠及其委托诉讼代理人谭国君、被告鑫宇房产的委托诉讼代理人郭芳莉到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告秦忠向本院提出诉讼请求：1、判决被告鑫宇房产向原告秦忠退还因增加通风井导致面积减少4.203平方米的价款19756.71元；2、判决被告向原告给付资金的占用利息，其标准为以19756.71元为基数，按照同期中国人民银行贷款的基准利率6厘进行计算，从2016年11月8日起算至退还19756.71元完清日止；3、判决被告向原告支付因改变设计而影响房屋的使用面积、质量和使用功能的赔偿款100000元；4、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告秦忠与被告鑫宇房产于2016年11月8日签订了合同编号XX的《商品房买卖合同》，之后原告交纳了应当交纳的购房款。《商品房买卖合同》合同约定：“第九条设计变更的约定（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人未兹规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以答复的，视同接受变更。（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日其30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款基准利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第二十条：产权登记2、出卖人按日向买受人支付已付总房款万分至0.5的违约金，第二十六条争议解决方式2、依法向宜宾市南溪区人民法院起诉。”合同签订后，被告改变设计，增加通风井设施和消防栓时并未通知原告，被告的行为属于违法行为和违约行为。原告认为：商品房销售后开发商擅自变更规划、设计，实质上是对购房者权益的一种侵害。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、或经设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”具体到本案中，开发商未经业主许可擅自将没有通风井、消防栓（在原告门口）的设计而擅自安装通风井和消防栓，必然会造成使用面积缩少和空间表面积的减少，使用门的不方便，并且还可能导致业主采光受限、人均公用绿地面积相对减少等权益收到侵害。《商品房销售管理办法》第24条亦规定，房屋开发公司的变更归还即使通过了行政部门审批，职能免除其行政责任，而不能免除其相应的民事责任。该法同时规定房地产开发企业却需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。本合同纠纷虽没有直接约定擅自改变设计的违约金、赔偿金，但合同约定了“买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”，事后被告草拟的《商品房买卖合同补充协议》：“由于工程整体建筑功能需要，增加通风井设施，造成乙方所购买的房型内局部结构变化。现就房型变更事宜达成以下约定并签订本补充协议：1、甲方向乙方补充8000元人民币，作为影响房型使用补偿金；2、关于增加通风井导致面积减少的部分，按照《商品房买卖合同》的约定，在领取产权证时进行多退少补（包括乙方多出的银行利息）；3、甲乙双方继续履行所签订的《商品房买卖合同》。4、乙方针对上述问题不在追加甲方任何责任。”。该补充协议有20户左右已经签订并领取了补偿款。但原告认为该补偿协议约定补偿金额不足补偿由此造成的损失，因而原告没有答应并没与被告签订被告草拟的《商品房买卖合同补充协议》。但被告应当退还原告因面积减少的购买房款和承担相应资金占用利息及赔偿因被告擅自改变房屋设计的赔偿金给原告，其中面积减少了4.203平方米，每平方米4700.62元，折合为19756.71元；其资金占用利息以19756.71元为基数按照同期中国人民银行贷款的基准利率6厘进行计算，从2014年2月6日其算至退还19756.71元完清日止。改变设计的赔偿款的计算，由于原告和被告在《商品房买卖合同》中关于改变设计的违约金没有具体到详细的数额，由此应当依据《合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”《中华人民共和国消费者权益保护法（2013修正）》第五十五条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增减赔偿其收到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足伍佰元的，为伍佰元。法律另有规定的，依照其规定。经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本合同中虽没有详细约定设计变更后的违约、赔偿的处理，但被告擅自变更设计时并未经设计审查单位批准，也未书面通知买受人，属于欺诈行为，按照《中华人民共和国消费者权益保护法（2013修正）》第五十五条规定被告应当赔偿原告所缴纳购房款的3倍，即257735×3=773205元；按照《合同法》第六十一条的规定“合同约定不明的补救，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”，比照被告在合同中约定的“第二十条2、出卖人按日向买受人支付已付总房款万分之0.5的违约金”的规定，被告应当赔偿原告的损失未：25.7735万元×每天0.5元/万×70年×365天=329256.5元。依据《合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，虽原告的损失高达30多万元或者70多万元，但只请求被告赔偿100000元符合法律的规定和实际的损失。由于原告和被告多次协商未果，因此原告依法提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的诉请。 被告鑫宇房产辩称：一、原告秦忠所购房屋为现房，签订《商品房买卖合同》时被告鑫宇房产就已明确告知其房屋通风井设计变更。原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议中明确表示接受上述变化。补充协议为双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，系合法有效合同。因钻石城房屋在2016年1月28日已经通过竣工验收，原告所购房屋为现房，在其购房时就已实际看房，被明确告知且知晓并接受通风井设计变更情况。补充协议明确载明了原告对通风井设计变更予以认可，并承诺不得以相关事宜向被告主张任何权利。故根据补充协议的约定，原告不存在因房屋设计变更受损的问题，其在了解房屋、项目现状的情况下购买涉案房屋并书面表示接受、承诺不就此向被告主张任何权利，故原告的诉求于法于理均不应得到支持。二、原告所购涉案房屋为现房，购房时其已明知并在补充协议中接受实测房屋面积，合同价款也系根据实测面积支付，被告无需向其支付面积补差款。原、被告双方就《商品房买卖合同》签订的补充协议明确约定：“经实测该商品房的建筑面积为67.25㎡，套内建筑面积为53.45㎡，分摊面积为13.80㎡。并按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4795.77元，总价款为人民币256334元。甲乙双方对此予以确认，并按此履行相关的合同权利义务”。原告出示的购房票据均证明双方确实是按补充协议约定的实测面积为准计算价款履行合同。故原告所购房屋不存在需要面积补差的情形，原告自己测绘的面积不能作为定案依据。三、原告就其主张的损失未提供任何依据加以证明，依法应当承担举证不能的责任。首先，补充协议就面积及通风井设计变更，被告已明确告知，故不存在被告欺诈一说，原告该主张与事实不符，于法无据。其次，原告未提供证据证明其受有损失，其诉求不应当得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对当事人有争议的证据，本院依法进行了审查。 本院经审理认定事实如下：原告秦忠与被告鑫宇房产于2016年11月8日签订了《商品房买卖合同（预售）》一份。合同约定：原告秦忠向被告鑫宇房产购买位于宜宾市南溪区房屋一套。该商品房的预测建筑面积共68.95平方米，其中套内建筑面积54.83平方米，分摊的共有建筑面积14.12平方米。按照套内建筑面积计算商品房价款，商品房总价款为256334元。同日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订《商品房买卖合同》补充协议一份，协议约定：“乙方所购买的位于鑫宇房型，由于工程整体建筑功能需要，增加通风井设施，造成该套住宅内部结构发生变化。现就房型变更事宜及交房相关事宜达成以下约定并签订本补充协议：1、……《商品房买卖合同》第四条第（五）款载明，该商品房的建筑面积为68.95㎡，套内建筑面积54.83㎡，分摊面积14.12㎡。经实测该商品房的建筑面积为67.25㎡，套内建筑面积为53.45㎡，分摊面积为13.80㎡。甲方在与乙方签订《商品房买卖合同》时已经明确告知乙方：乙方购买的该套住宅因为在餐厅位置增设的一个通风井，会造成实测面积和预测面积有一定误差，并且增设的通风井会对餐厅的使用造成一定的不便。乙方对上述事实予以认可。但鉴于合同信息经网上录入后，不能更改。故甲乙双方本着平等自愿协商的原则，特签订本补充协议，以便对相关事宜进行书面确认。2、经实测，甲方实际出售给乙方的该商品房的建筑面积为67.25㎡，套内建筑面积为53.45㎡，分摊面积为13.80㎡。并按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4795.77元，总价款为人民币256334元。甲乙双方对此予以确认，并按此履行相关的合同权利义务……4、乙方对该套住宅及所处项目现实状况（绿化、环保节能措施等）已经完全清楚了解并认可，并承诺不得以相关事宜向甲方主张任何权利”。合同签订后，原告秦忠按照补充协议中的实测面积向被告鑫宇公司交付购房款250014元。被告亦按照约定向原告交付了案涉商品房。 另查明，原告秦忠购买的案涉商品房于2019年3月22日办理了不动产登记证明，在不动产登记中载明的房屋建筑面积为67.25㎡，专有建筑面积为53.45㎡，分摊面积为13.8㎡。针对被告设置的通风井，属于被告自行规划设计的变更内容，该变更未经建设规划部门的批准许可。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告秦忠与被告鑫宇房产签订的《补充协议》是否有效；二、原告秦忠要求被告鑫宇房产退还的房屋价差19756.71元、利息及设计变更的赔偿款10万元，是否应当得到支持。针对上述争议焦点本院作如下认定： 一、原告秦忠与被告鑫宇房产签订的《补充协议》是否有效； 根据《商品房销售管理办法》第二十四条第一款规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”。但上述管理办法系建设部发布的部门规章，并非法律法规或司法解释。部门规章不能对抗法律的强制性规定。《商品房销售管理办法》第二十四条关于商品房规划设计变更的内容，仅仅是部门规章的管理性规定，并非法律效力的禁止性强制规定。被告鑫宇房产增设通风井的设计变更，没有得到建设规划部门的批准许可，也只是违反了政府关于设计变更的管理性规定，并未违反法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。而本案原、被告之间签订的《补充协议》是基于《商品房买卖合同》中关于房屋价款及通风井等设计变更事宜所作的补充约定。补充协议中的内容属于双方当事人的真实意思表示，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。补充协议内容真实、合法、有效，不违反法律的强制性规定，属于有效的合同内容。对原告以《商品房销售管理办法》第二十四条的规定抗辩补充协议效力的理由，本院依法不予支持。 二、原告秦忠要求被告鑫宇房产退还的房屋价差19756.71元、利息及设计变更的赔偿款10万元，是否应当得到支持； 原、被告双方签订的《补充协议》系合法有效的协议，双方当事人应当根据协议的约定履行义务、行使权利。根据补充协议的约定，原、被告已经就商品房的预测面积和实测面积进行了明确约定，并且约定购房款按照实测面积计算。被告的不动产登记证书中载明的房屋建筑面积、专有建筑面积为、分摊面积均与补充协议中约定的实测面积一致。不动产登记证书作为不动产权属的唯一有效证件，其上记载的内容具备合法性，本案房屋的实际套内面积应当以产权登记证书为准。原告自行测算的房屋面积不能对抗不动产登记证书中载明的房屋实际面积，同时原告庭审中要求重新对房屋面积进行测绘的理由，也没有任何法律依据，本院依法不予支持。原告已经按照不动产登记证书中的房屋实际套内面积（即53.45㎡）交付了购房款250014元，符合双方在补充协议中约定的房屋价款计算方式。因此，原告不存在多交纳购房款的问题，对原告要求被告退还增加通风井导致面积减少4.203平方米的价款19756.71元及利息的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。 对于原告起诉的赔偿款10万元，本院认为，根据补充协议的约定：“乙方购买的该套住宅因为在餐厅位置增设的一个通风井，会造成实测面积和预测面积有一定误差，并且增设的通风井会对餐厅的使用造成一定的不便。乙方对上述事实予以认可……乙方对告套住宅及所处项目现实状况（绿化、环保节能措施等）已经完全清楚了解并认可，并承诺不得以相关事宜向甲方主张任何权利”。上述内容充分说明，在原告购买案涉商品房时，被告已经明确告知了原告房屋存在增设通风井的事实，被告不存在欺诈原告的行为，对原告以“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”，要求被告承担赔偿责任的理由，依法不予支持。同时，补充协议中原告已经明确表示对通风井的增设予以认可，并承诺不得以相关事宜向甲方主张任何权利。说明原、被告双方在补充协议中已经就通风井的设置达成了共识，原告自愿不就上述问题主张权利。现原告以被告增设通风井为由，要求被告赔偿款项的诉讼请求，违反了双方在合同中的约定。此外，对于原告诉讼中陈述的消防栓安装问题，原告认为消防栓系被告改变设计后安装，但其没有证据证明消防栓安装属于被告规划设计变更的内容，依法应当承担举证不能的法律后果。结合以上认定，原告秦忠要求被告赔偿其款项10万元的诉讼请求，不符合双方合同约定，本院依法不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告秦忠的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2696元，由原告秦忠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 （具体法律条文附后） 审 判 长  陈 希 人民陪审员  杨兴琼 人民陪审员  尹 华 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  李佳颖 法律条文页： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。