四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初8989号 原告：郭友建，男，彝族，1970年1月14日出生，住四川省甘洛县。 委托诉讼代理人：章嘉戎，四川顺泰律师事务所律师。 被告：杨松，男，汉族，1989年5月21日出生，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：夏启杰，四川金领律师事务所律师。 被告：杨文，女，汉族，1984年9月15日出生，住陕西省泾阳县。 被告：王科，男，汉族，1984年2月15日出生，住陕西省泾阳县。 原告郭友建与被告杨松、杨文、王科案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告郭友建及其委托诉讼代理人章嘉戎，被告杨松的委托诉讼代理人夏启杰到庭参加诉讼。被告杨文、王科经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 郭友建请求本院判令：1.确认郭友建与杨文于2018年3月7日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.终结青羊法院于2019年5月31日作出的对郭友建购买的位于成都市成华区湖山路33号5栋1单元6层606号房屋（权0119839）的查封的（2019）川0105执1191号执行裁定书和2018年6月20日作出的（2019）川0105执保841号执行裁定书；3.停止对成都市成华区湖山路33号5栋1单元6层606号房屋的查封、评估、拍卖等执行措施；4.解除对前述房屋的查封、冻结等强制执行措施；5.杨文协助郭友建办理前述房屋的不动产过户登记手续；6.本案诉讼费由杨松、杨文、王科承担。 事实与理由：2018年3月7日，郭友建通过成都众望投资咨询有限公司（富房荆翠中路店）居间介绍，为其子郭力文购买了杨文位于成都市成华区湖山路33号5栋1单元6层606号房屋（权0119839），并与杨文签订《房屋买卖合同》。郭友建在签订合同时，了解到其购买的案涉房屋除杨文因按揭贷款被银行抵押外，并无其他限制登记信息，故当日即向杨文支付了定金6万元。2018年3月8日，郭友建与杨文在办理《预约合同》公证当日，即按合同约定向杨文支付了首付款22万元，同时，杨文按合同约定将案涉房屋交付郭友建占有、使用并向其支付了半年物管费。自2018年3月8日起至今，郭友建入住案涉房屋后，除按时交纳房屋的按揭贷款、水电气、物管费等费用后，还对房屋进行了装修。因该案涉房屋要到2019年8月才能办理不动产产权登记，因此案涉房屋一直未办理不动产产权变更登记。2019年5月16日，郭友建回家发现自家门上被青羊法院张贴了一张针对杨文、王科的（2019）0105执1191号《责令函》，始知其购买的案涉房屋被青羊法院责令查封、拍卖，故提起本案诉讼。 杨松辩称，郭友建主体不适格，其所述的本案与杨文的房屋交易不符合法律规定，当属无效。青羊法院关于（2018）川0105民初259号《民事判决书》的执行程序和措施符合法律规定。请求驳回郭友建的诉讼请求。 被告杨文、王科未到庭答辩，亦未提交证据。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 杨松与王科、杨文民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月20日以（2018）川0105民初259号之一《民事裁定书》、（2018）川0105执保841号《执行裁定书》，查封了备案登记于杨文名下的案涉房屋（备案时间为2016年10月26日、备案号2434937号）。本院于2018年6月21日作出（2018）川0105民初259号《民事判决书》，判决王科、杨文偿还杨松借款本金60万元及利息。杨松、王科、杨文对该判决不服，均提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2018年12月25日作出（2018）川01民终17377号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，在执行过程中，本院于2019年5月31日以（2019）川0105执1191号《执行裁定书》继续查封案涉房屋。 郭友建于2019年6月6日向本院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封及评估、拍卖等强制措施。本院于2019年6月14日作出（2019）川0105执异278号《执行裁定书》，认为郭友建所提交的证据不足以佐证双方所签合同系合法有效以及支付了全部房款、实际占有案涉房屋之证明目的，据此裁定驳回了郭友建的执行异议请求。郭友建不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，杨文向成都蓝润华仁置业有限公司购买了位于成华区湖山路33号5栋1单元6楼606号的案涉房屋，并于2016年10月26日办理了商品房买卖合同备案。案涉房屋于2016年11月7日设立抵押权，抵押权人为工商银行成都滨江支行，债务履行期限为2016年10月26日至2036年10月26日。 2018年3月8日，郭友建（乙方、买方）与杨文（甲方、卖方）、成都众望投资咨询有限公司（富房荆翠中路店）（丙方、居间方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买案涉房屋，房屋总价为92万元；目前房屋尚未取得所有权证，预计取得时间为2019年8月；签订合同当日支付定金6万元，双方于公证处做预约公证当日支付59万元；余款27万元在甲方取得不动产权证后乙方向银行贷款支付；甲方同意在过户时由乙方指定人进行交易；预约公证当日交付房屋。同日，郭友建与杨文在四川省成都市律政公证处签订了《预约合同》，约定：郭友建向杨文购买案涉房屋；价格92万元，本合同签字后即支付首付款28万元，转入杨文指定银行账户，收到后杨文即出具收条；办理按揭手续时支付37万元；尾款27万元郭友建贷款后由银行支付至杨文账户；杨文应于取得案涉房屋不动产权证书后三十个工作日内与郭友建签订正式合同。 2018年3月7日，郭友兰通过刷卡消费的方式向成都众望投资咨询有限公司支付定金6万元。杨文向郭友建出具了定金6万元的收条。 2018年3月8日，郭友兰通过其尾号为0477的银行账户向杨文转款22万元。杨文向郭友建出具了该22万元房款的收条。 合同签订后，郭友建、郭友兰代杨文偿还案涉房屋的银行按揭贷款。 郭友建交纳案涉房屋2018年3月1日至2020年3月31日住宅物业服务费。 郭友兰系郭友建的亲属，系受郭友建委托代为支付相关款项。 现案涉房屋备案登记的买受人仍然为杨文。 以上事实有当事人身份信息、（2018）川0105民初259号《民事判决书》、（2018）川01民终17377号《民事判决书》、（2019）川0105执异278号《执行裁定书》、《商品房买卖合同》、中国农业银行银行卡交易明细清单、公证书、收据、收条、房屋信息查询记录、网签合同信息查询记录及当事人陈述等证据在案佐证。 庭审中，1.郭友建提交了《居用户室内燃气设施改造施工协议》、房屋装修及家具安装等合同书，用以证明杨文在2018年3月8日向郭友建交付房屋后，郭友建对案涉房屋进行装修，并于2019年12月24日在对案涉房屋安装燃气，购买家具入住的事实。杨松质证认为，该组证据的真实性无法核查，施工协议及购买家具的手续均发生在2018年12月，在法院查封房屋之后，不能证明其在法院查封前已占有使用房屋。2.郭友建表示愿意将应当支付给杨文的剩余房款交付给法院执行。 本院认为，本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的当事人对执行异议裁定不服而提起的执行异议之诉，争议焦点为案外人郭友建对案涉房屋是否享有足以阻却本院强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定;“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。 本案中，一、郭友建与杨文在本院查封以前签订了合法有效的《房屋买卖合同》；二、郭友建提交的《居用户室内燃气设施改造施工协议》、房屋装修及家具安装、装修施工备案证等，所载明的发证日期为2018年9月1日，其装修、购买家具，安装燃气等均发生在本院查封案涉房屋之后，故郭友建所提交的证据不足以证明其在本院查封之前已合法占有案涉房屋；三、郭友建仅支付了28万元购房款，虽然其在庭审中表示愿意按照人民法院的要求将剩余房款支付执行，但未提交证据证明其已经将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。综上，郭友建要求本院停止对案涉房屋的执行的主张不符合前述规定的条件，本院不予支持。 郭友建要求确认其与杨文签订的《房屋买卖合同》合法有效、终结本院作出的执行裁定、解除查封等执行措施、判令杨文协助办理过户登记的诉讼请求，均不属于执行异议之诉案件的审理范围，本案中均不予处理。 综上，郭友建的主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回郭友建的全部诉讼请求。 案件受理费100元，公告费300元，由郭友建承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  侯 波 人民审判员  田林超 二〇一九年十月三十日 书 记 员  童学翠