广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0302民初567号 原告：桂林市恒润物业服务有限公司，住所地：桂林市秀峰区中隐路**广源国际社区****，统一社会信用代码：914503006724624277。 法定代表人：于向阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 被告：张进军，男，1985年10月3日出生，汉族，原住安徽省宣城市宣城区，现下落不明。 原告桂林市恒润物业服务有限公司与被告张进军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序于2019年9月30日公开开庭审理。原告桂林市恒润物业服务有限公司的委托诉讼代理人南瑞芳到庭参加诉讼，被告张进军经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付广源国际社区9-5-9-2房屋物业费8828.2元（2011年7月1日至2017年8月31日，共74个月，1.2元/㎡），公摊水电费1348.6元（2010年1月1日至2017年8月31日，共86个月，按建筑面积据实分摊），违约金3053.04元（按欠费金额的百分之三十计算），共计13229.84元；2.本案的律师费3000元由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.被告向原告支付广源国际社区9-5-9-2房屋物业费8529.9元（2011年7月1日至2017年6月13日，共71.5个月，1.2元/㎡），公摊水电费1315.5元（2010年1月1日至2017年6月30日，共83.5个月，按建筑面积据实分摊），违约金2953.62元（按欠费金额的百分之三十计算），共计12799.02元；2.本案的律师费3000元由被告承担。事实和理由：被告是桂林市广源国际社区**房屋所有权人，房屋面积为99.38平方米。2009年12月28日，原告与桂林市广源房地产开发有限公司签订《前期物业委托管理合同》，合同约定由原告对广源国际社区进行物业管理服务。继而又与被告签订《前期物业服务协议》与《临时管理规约》。自上述合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告房屋所在的广源国际社区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告一直未缴纳2011年7月1日至2017年6月13日的物业费及2010年7月至2017年6月的公摊水电费。原告已多次向被告催讨物业费及其他相关费用，被告均找各种理由拒绝支付，遂诉至法院，提出如前诉请。 被告张进军未作答辩，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有举证、答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告张进军经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，应视为其已放弃上述权利。经审查，原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案有效证据及原告在庭审笔录中陈述的事实，本院确认如下法律事实： 原告桂林市恒润物业服务有限公司于2008年3月12日登记成立，其经营范围为物业服务，具备物业管理资质。 2009年9月9日，被告与桂林市广源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买桂林市广源国际社区9幢5单元9层2号房，建筑面积99.42平方米。 2009年7月31日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《前期物业服务协议》，约定：乙方买受的物业交付之日起至小区正式成立业主委员会并与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同之日止，由甲方在此期间为本小区所提供物业管理服务；入伙时一次性交纳为期一年的物业费，业主或物业使用人应以物业正式交付之日起或以《商品房买卖合同》中规定的验收交接期限届满之日起（两者以先发生者为准）交纳物业服务费；物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，无房产证按商品房买卖合同记载的建筑面积计算）交纳，具体标准如下：电梯住宅楼：每月1.20元／平方米建筑面积，非电梯住宅每月0.80元／平方米建筑面积；物业共用部分运行（包括共同照明、电梯、水泵、公共洗手间）发生的水电能耗费用，应独立计量核算，并根据实际消耗按月由乙方分摊支付，分摊方式按照国家相关法规要求执行；物业服务费由物业服务企业采用每月为一个收费周期的收费方式，业主或物业使用人应当在每月10日前按时向甲方预先支付当月的物业管理服务费；乙方应当按时足额交纳物业服务费，逾期缴纳的，应支付滞纳金，滞纳金的收取标准为每逾期一日支付应交金额的3‰的违约金，如乙方逾期两个月未交纳物业管理服务费，甲方将采取法律诉讼方式追缴拖欠的物业管理服务费及滞纳金，由此引起的一切费用（包括但不限于：诉讼费、财产保全费、执行费、律师代理费等）由乙方承担；等等。原告基于《前期物业协议》将业主公摊水电费计算方式及公摊水电的数据均在广源国际社区内进行过公示，其中电梯房六层及以上各业主公摊水电费计算方式为该单元楼道照明当月用电总费用÷该单元房屋总建筑面积×该户业主房屋建筑面积＋小区公共区域道路照明当月用电总费用÷小区房屋总建筑面积×该户业主房屋建筑面积＋该单元电梯当月用电总费用÷该单元房屋总建筑面积×该户业主房屋建筑面积＋二次加压供水设备当月总用电费用÷二次加压供水设备所供房屋总建筑面积×该户业主房屋建筑面积＋小区公共区域园林、景观池当月用水总费用÷小区房屋总建筑面积×该户业主房屋建筑面积＝该户当月应承担支付的公摊水电费用。 桂林市广源房地产开发有限公司通知广源国际社区业主于2010年3月18日至2010年4月13日办理收楼手续，并与业主签订了《入伙通知书》。被告自2010年7月1日起未支付公摊水电费，自2011年7月1日起未支付物业费。原告以张贴通知单、邮寄律师函等方式向被告催交物业管理服务费及公摊水电费。 另查明，诉争房屋广源·国际社区9栋5-9-2号房于2017年6月13日登记过户至案外人刘艳萍、朱金勇名下。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。物业服务协议属于双务合同，物业服务企业应当对全体业主提供物业管理服务，业主承担按约交纳物业管理服务费的义务。物业服务企业与业主之间是相互促进的关系。优质的物业服务，会给业主带来良好的生活环境；业主及时履行交费义务亦是物业服务质量的有力保障。根据庭审查明的事实，原告提供了相应的物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，本院对原告要求被告支付从欠费之日2011年7月1日至2017年6月13日期间的物业管理服务费的诉讼请求予以支持。根据当月10日之前预付费用的合同约定，按照99.42平方米×1.2元／平方米的标准，从2011年7月1日至2017年6月13日（共71.5个月）计算物业费为8530.24元。现原告主张被告支付该期间的物业费8529.9元，不违反法律规定和合同约定，本院予以支持。 关于公摊水电费用，结合原告提交的广西电网桂林供电局出具的电费发票、桂林市自来水公司出具的水费发票，以及原告提供的前述计算方法和明细表，由此可知，被告应向原告支付2010年7月至2017年6月期间的公摊水电费共计2003.22元，现原告自愿调整为1315.5元，系其对权利的处分，本院予以支持。 关于原告诉请的违约金，《前期物业服务协议》约定：“乙方应当按时足额交纳物业服务费，逾期缴纳的，应支付滞纳金，滞纳金的收取标准为每逾期一日支付应缴金额的千分之三的违约金”，现被告逾期缴纳物业费，已构成违约，原告主张按欠费金额的百分之三十计算，未超过双方约定的标准，符合法律规定，本院予以支持。 关于律师费的问题，虽然《前期物业服务协议》约定了被告逾期两个月未交纳物业费，引起的律师代理费用由被告承担，但原告并未在指定的期间内提供相应的证据证实律师费的具体金额，故原告主张律师费3000元由被告承担的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告张进军向原告桂林市恒润物业服务有限公司支付2011年7月1日至2017年6月13日期间的物业费8529.9元及2010年7月至2017年6月期间的公摊水电费1315.5元，合计9845.4元； 二、被告张进军向原告桂林市恒润物业服务有限公司支付逾期交纳物业费的违约金2953.62元； 三、驳回原告桂林市恒润物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费195元，公告费860元，合计1055元（原告已预交），由原告桂林市恒润物业服务有限公司负担37元，被告张进军负担1018元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费195元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  程诗淇 人民陪审员  曹 明 人民陪审员  周 祥 二〇一九年十月二十一日 书 记 员  董柳明