四川省攀枝花市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川04执异13号 案外人：四川联华消防工程有限公司攀枝花分公司，住所地四川省攀枝花市仁和区南山循环经济发展区内。统一社会信用代码：91510411577579686F。 委托诉讼代理人：李思璇，四川晓明维序律师事务所律师。执业证号：15104201811073464。 申请人：泸州太昌建筑安装工程有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区大通路**楼**。统一社会信用代码：91510500717581287B。 法定代表人：王涛，该公司董事长。 被申请人：攀枝花市攀瑞房地产开发有限公司，住所地四，住所地四川省攀枝花市**清香坪信用代码：91510400782267454Q。 法定代表人：陈伟星，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯庆祥，男，该公司员工。 被申请人：攀枝花福广置地开发有限公司。住所地四。住所地四川省攀枝花市**建兴路**********信用代码：91510400699170002B。 法定代表人：刘肇明，该公司经理。 在本院执行泸州太昌建筑安装工程有限公司（以下简称：泸州太昌公司）与攀枝花市攀瑞房地产开发有限公司（以下简称：攀瑞公司）、攀枝花福广置地开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人四川联华消防工程有限公司攀枝花分公司（以下简称：联华消防攀分司）于2019年10月8日对本院(2019)川04民初48号民事裁定书裁定查封被申请人攀瑞公司名下、位于攀枝花市**清香坪福广金城项目**的房屋：西区苏铁中路107附3-101、3-102、3-103、3-104提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 联华消防攀分司称：联华消防攀分司承建攀瑞公司开发建设的西区福广金城项目消防工程总承包施工任务，在完成全部工程承包并将工程交工验收后，攀瑞公司尚欠联华消防攀分司工程款约650万元。2017年7月3日，经联华消防攀分司与攀瑞公司协商一致，同意用位于福广金城项目1幢（原4#楼3层）107附3-101、107附3-102、107附3-103、107附3-104，合计四个商铺作价4860329元抵扣工程款，并签订《福广金城项目商铺抵扣工程款协议》，该协议约定了抵款商铺情况、抵款商铺价格及其他约定（抵款金额、抵款决算）等相关内容。同日，攀瑞公司将前述四个商铺交付给联华消防攀分司使用至今。联华消防攀分司接受房屋后完成商铺的装修并设立攀枝花市西区双阳餐吧经营至今。案涉房屋已经归联华消防攀分司所有，联华消防攀分司对案涉房屋享有足以阻止执行的实体权利。首先，案涉房屋系联华消防攀分司全款购买，联华消防攀分司与攀瑞公司签订的《福广金城项目商铺抵扣工程款协议》具备商品房买卖合同的性质。其次，在人民法院查封之前，联华消防攀分司已经合法占有该不动产至今。再次，联华消防攀分司已经通过工程款与购房款等额折抵的方式完成购房款的全额支付。最后，攀瑞公司一直拖延为联华消防攀分司办理过户登记手续，属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。即便是泸州太昌公司主张建设工程优先受偿权，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。再依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第七条、第八条、第二十四条、第二十八条之规定，联华消防攀分司的异议申请完全符合司法解释之精神，应当得到支持。综上所述，攀枝花市中级人民法院在（2019）川04民初48号保全裁定实施过程中的查封行为严重影响联华消防攀分司物权期待权，请求人民法院解除对位于攀枝花市西区清香坪福广金城项目1幢，西区苏铁中路107附3-101、3-102、3-103、3-104房屋的查封行为。 申请人联华消防攀分司为支持其主张，向本院提交了如下证据:第一组：1.《攀枝花福广金城项目消防工程施工合同》，拟证明：攀瑞公司将福广金城项目1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#楼的自动消防工程发包给联华消防攀分司承揽施工安装，联华消防攀分司有权获得工程款，该合同第3.3.2条约定本工程完成工程量43%的进度款在扣除3%质保金后，以商铺进行抵款。2.《攀枝花市公安消防支队建设工程消防验收意见书》（攀公消验字第【2016】第0020号），拟证明：2016年9月21日，攀枝花福广金城1#、2#、3#、4#楼工程取得建设工程消防验收意见书，工程验收合格，联华消防攀分司完成合同义务的事实。3.《攀枝花市公安消防支队建设工程消防验收意见书》（攀公消验字第【2017】第0011号），拟证明：2017年5月3日，攀枝花福广金城5#至8#楼取得建设工程消防验收意见书，工程验收合格，联华消防攀分司完成合同义务的事实。4.工程竣工结算审计定案表，拟证明：攀枝花福广金城项目消防工程完工并验收合格后经结算攀瑞公司应当支付给联华消防攀分司工程款总额为11403078.18元。5.《对账函》，拟证明：攀瑞公司于2018年8月7日对攀枝花福广金城消防工程尚欠联华消防攀分司应付款对账确认为6203078.18元。6.《福广金城项目商铺抵扣工程款协议》，拟证明：联华消防攀分司与攀瑞公司是基于真实的工程款欠付关系，按照约定达成商铺抵款，双方签订具备商品房买卖性质的合同，符合法律规定，应属合法有效。合同约定的购房款与工程款完成等额折抵，购房款支付完毕，商铺也约定完成交付。第二组：1.四个商铺的装修图片7张、攀枝花市西区双阳餐吧营业执照复印件、攀枝花市福瑞嘉商业管理有限公司福广金城分公司物业管理服务费收据四张（编号：0368528、0368527、0315260、0306182）、攀枝花市福瑞嘉商业管理有限公司电费充值票据、专业发票五张，拟证明：联华消防攀分司对购买的商铺实际控制占有并使用的具体情况。第三组：1.（2019）川04民初48号民事裁定书，拟证明：四川省攀枝花市中级人民法院对案涉房屋保全查封的情况。2.（2019）川0403民初1050号民事调解书，拟证明：联华消防攀分司已经通过工程款与购房款等额折抵的方式完成房价款的全额支付。 攀瑞公司质证认为，对攀枝花市公安消防支队建设工程消防验收意见书》（攀公消验字第【2016】第0020号）真实性、合法性无异议，不认可该证据的证明目的，对其他证据的真实性、合法性、关联性无异议。 本院查明，攀瑞公司（甲方）与联华消防攀分司（乙方）签订《攀枝花福广金城项目消防工程施工合同》，双方约定：“……3.工程内容和承包范围3.1工程概况工程名称：福广金城项目消防工程；工程地点：攀枝花市西区清香坪；建筑面积：137180.53平方米。3.2承包范围本工程的承包范围包括福广金城项目{1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#栋以及地下室（含商铺，4#、5#楼裙楼及6#、7#、8#楼为商业）}的自动消防工程（包括喷淋系统水泵房、自动喷淋系统、自动火灾报警系统）、消火栓工程及配套水泵房、防排烟系统、人防通风系统、气体灭火系统、防火卷帘（闸）门、合同签订并进场施工后的预留预埋，以投标清单及有关附件为准。（防火门与应急照明疏散指示除外）。3.3合同价款、支付与结算3.3.1合同暂估价款为￥8884991元人民币（小写），大写：捌佰捌拾捌万肆仟玖佰玖拾壹元。工程最终结算价=（实际完成工程量（漏项和预埋项目除外）×清单固定综合单价＋各项税费）×（95%）＋漏项费用＋预埋费用。防火卷帘门综合单价详见附件。3.3.2工程款支付方式：福广金城一期项目消防工程交工验收前支付完成工程量50%的进度款，经验收合格后一个月内再支付完成工程量7%的进度款；二期项目消防工程交工验收前支付完成工程量50%的进度款，经验收合格及结算后一个月内再支付完成工程量7%的进度款。其余43%工程尾款在扣除3%质保金后，以商铺进行抵款（抵款商铺的价格以该栋商铺开盘时的价格及其优惠条件为准）。……”。 2016年9月21日，“攀枝花.福广金城1#、2#、3#、4#楼”新建工程住宅部分的消防经攀枝花市公安消防支队验收合格。2017年5月3日，福广金城建设工程5#至8#楼的消防经攀枝花市公安消防支队验收合格。 2017年7月3日，攀瑞公司（甲方）与联华消防攀分司（乙方）签订《福广金城项目商铺抵扣工程款协议》，双方约定：“根据甲、乙双方签订的《攀枝花福广金城项目消防工程施工合同》有关约定，由乙方负责承建甲方开发建设的西区福广金城项目消防工程。现经双方协商一致，甲方将福广金城项目部分商铺用于抵扣乙方承建该项目的部分工程款，现就有关事宜达成以下协议。一、抵款商铺情况1幢（原4#楼3层）107附3-101、107附3-102、107附3-103、107附3-104，商铺总价：5116136.6元。二、抵款商铺价格及其他约定：1.抵款金额约定：甲方按照销售单价的5%优惠给予乙方进行结算，抵款商铺优惠后的总金额￥4860329元（大写：肆佰捌拾陆万零叁佰贰拾玖元整）。2.抵款决算约定：双方签订《商品房买卖合同》，乙方按照国家、地方关于《商品房买卖合同》有关规范标准和要求自行交纳相关税费等，甲方负责按照《商品房买卖合同》有关约定和要求为乙方办理商铺产权。甲方有权委托第三方审计机构对于乙方报送的结算进行结算审核，待委托的第三方审计机构出具结算审核报告并完成财务决算工作后支付（或补交）项目款。工程结算审核时间为两个月，乙方应保证送审的资料齐全且完整有效，如有资料欠缺等相关问题由乙方自行负责，审计过程中乙方应积极全力配合审计单位做好工程结算和财务决算办理工作。具体送审时间以乙方提供完整的全套竣工资料为准。3.补差约定乙方承建福广金城项目消防工程结算尾款小于本合同约定抵款商铺总价的，乙方须补交齐全不足部分。如果双方的结算金额在5万元以内，直接用现金结算互相补齐。三、款项支付方式为处理财务手续及办理上述商品房的房地产权证，甲、乙双方互开发票，即甲方为乙方开具商铺的购房发票，同时乙方为甲方开具相应金额的工程款发票。四、交铺约定甲乙双方自本协议签订之日起，视为商铺正式交付乙方正常使用。五、物管及其他费用约定交铺后由此产生的物业管理费、装修期间有关费用等由乙方承担，商铺管理费按照对外招商商家政策执行。……”。 2017年8月9日，以肖斌为经营者的攀枝花市西区双阳餐吧在四川省攀枝花市西区经营餐饮服务。 泸州太昌公司诉攀瑞公司、攀枝花福广置地开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，申请人泸州太昌公司向本院提出财产保全申请，本院于2019年6月5日作出民事裁定，裁定：“……四、对被申请人攀枝花市攀瑞房地产开发有限公司名下、位于攀枝花市**清香坪福广金城项目**的房屋：西区苏铁中路107附1-100、1-101、1-99、1-105、1-108、2-108、2-116、2-109、2-114、2-118、2-110、2-111、2-113、2-115、2-117、3-97、3-96、3-95、3-94、3-93、3-92、3-104、3-100、3-103、3-99、3-98、3-102、3-101、4-75、4-76、4-69、4-70、4-71、4-72、4-73、4-74号，西区苏铁中路109号1幢6-4、7-1、7-4、8-4、9-1、10-1、10-4、11-1、11-4、12-1、12-4、15-1、16-1、23-4号房屋予以查封，查封期限为三年。……”。 2019年8月20日，四川省攀枝花市西区人民法院立案受理联华消防攀分司与攀瑞公司建设工程施工合同纠纷一案，并于2019年9月5日作出（2019）川0403民初1050号民事调解书，确认当事人自愿达成如下协议：“一、被告攀枝花市攀瑞房地产开发有限公司认可并同意支付所欠原告四川联华消防工程有限公司攀枝花分公司工程款1199754.56元，定于2019年10月31日前付清；二、若被告攀枝花市攀瑞房地产开发有限公司未按上述第一条协议中约定的时间、款项支付所欠原告四川联华消防工程有限公司攀枝花分公司工程款，则以未支付工程款数额为基数，从2019年11月1日起按年利率4.35%支付资金占用利息至该笔工程款付清为止；三、原告四川联华消防工程有限公司攀枝花分公司自愿放弃2018年7月4日至2019年10月31日期间的上述工程款利息；四、案件受理费8023.35元、保全费5000元，由被告攀枝花市攀瑞房地产开发有限公司负担（被告攀枝花市攀瑞房地产开发有限公司于2019年10月31日前将案件受理费8023.5元、保全费5000元一并支付给原告四川联华消防工程有限公司攀枝花分公司）”。 经本院询问，联华消防攀分司陈述位于攀枝花市西区清香坪福广金城项目1幢的房屋：西区苏铁中路107附3-101、3-102、3-103、3-104登记在攀瑞公司名下。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项规定“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”及第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，首先，联华消防攀分司认可案涉房屋系登记在攀瑞公司名下，而不是登记在联华消防攀分司名下。其次，虽然，联华消防攀分司提供其与攀瑞公司签订的《福广金城项目商铺抵扣工程款协议》证明案涉房屋抵扣了工程款，但从《福广金城项目商铺抵扣工程款协议》约定看，不能证明双方最终发生了抵扣的事实，联华消防攀分司提供的（2019）川0403民初1050号民事调解书亦不能达到证明案涉房屋与工程款已经进行抵扣的事实。最后，即使联华消防攀分司与攀瑞公司对案涉房屋和工程款进行了抵扣，双方签订的《福广金城项目商铺抵扣工程款协议》第二条第2项抵款决算约定：双方签订《商品房买卖合同》，乙方按照国家、地方关于《商品房买卖合同》有关规范标准和要求自行交纳相关税费等，甲方负责按照《商品房买卖合同》有关约定和要求为乙方办理商铺产权，第三条款项支付方式约定：为处理财务手续及办理上述商品房的房地产权证，甲、乙双方互开发票，即甲方为乙方开具商铺的购房发票，同时乙方为甲方开具相应金额的工程款发票，联华消防攀分司亦未能提供双方签订的《商品房买卖合同》和开具的《购房发票》证明其系案涉房屋的购买者。综上，本院对联华消防攀分司提交的证据依法审核认为，联华消防攀分司提交的证据不足以证明其对登记在被申请人攀瑞公司名下的不动产享有足以排除强制执行的民事权益，联华消防攀分司的异议理由不能成立，本院对其提出的异议请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回四川联华消防工程有限公司攀枝花分公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 饶庆华 审 判 员 胥 军 审 判 员 李 涛 二〇一九年十月十六日 法官助理 鲁 艳 书 记 员 李玉玲