云南省玉龙纳西族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0721民初418号原告：温博，男，1989年5月4日出生，汉族，大学文化，云南省牟定县人，公务员，户籍所在地及住所地：云南省丽江市古城区，被告：云南多吉房地产开发有限公司。住所地：丽江市古城区象山西路尚水居**，现在办公地为丽江市玉龙县林海苑小区售楼部办。法定代表人：曹八斤，该公司董事长。委托诉讼代理人：周建元，云南康滇律师事务所律师，特别授权代理。原告温博与被告云南多吉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温博、被告云南多吉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周建元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温博向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效之日起30日内为原告办理不动产权证书，并以总房款329,034元为基数，按年利率5%的标准支付自2016年12月22日起至不动产机关发证之日止的迟延办证违约金〔截止2019年5月8日违约金39,439元（329,034元×5%÷365天×875天＝39,439元）〕；2.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买玉龙县林海苑住宅小区二期公寓27幢第2单元703号房屋，房屋总价款为329,034元，被告应于交付房屋后为原告代办产权证。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款，被告于2016年6月30日在原告不知该房屋未通过竣工验收的情况下向原告交付了该房屋。2014年2月27日，原告向被告支付房屋维修基金6,580元，2016年9月14日，支付房屋契税4,936元，并催促被告早日为原告办理房屋产权证，但时至今日，被告一直以种种理由拒绝为原告办理该房屋产权证，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依据一、《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”四、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”现原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告云南多吉房地产开发有限公司辩称，被告与原告签订《商品房销售合同》是事实。关于办理产权证的问题，为原告办理不动产权证是不动产登记机关的职能，而不是房地产开发公司的义务。合同约定被告交付房屋后为原告代办产权证，说的只是代办而不是应该办理。由于各方面的原因，办证的条件不成熟，被告认可有被告方面的主要原因。2019年4月份80多户业主集体维权，在玉龙县相关部门的参与下，被告与84户代表在4月21日达成了共识，被告承诺于2020年1月1日开始为小区业主办理不动产权登记，这次维权的85户业主被告也承诺优先为他们办理，这个问题原被告实际已经达成共识并签订了补充协议，原告转身于2019年5月提起诉讼，与双方的合意不符。法律方面，从原告提出诉讼主张的依据看，原告的诉求不是解除合同赔偿损失，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定是针对买方而不是卖方，原告在诉状中引用的法律规定错误。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:被告云南多吉房地产开发有限公司提交的玉龙县具体建设项目用地审批供应管理领导小组专题会议纪要(证据1)真实、合法，且与本案相关联，对其证明力，本院予以认定；证据2中的林海苑二期产权证问题协调会议签到表、林海苑二期办理不动产权情况说明及承诺书、承诺书、业主代表签字真实、合法，结合庭审中原告的陈述，对其证明力，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月27日，原告温博（乙方）与被告云南多吉房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买玉龙县林海苑小区二期公寓27幢2单元703号房，房屋参考套内建筑面积为92.05㎡，房屋总价款为329,034元。交付期限一栏约定，甲方应于2015年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。产权登记一栏约定，甲方在小区房屋通过竣工验收后120个工作日内将小区建设整体资料报送当地房产行政主管部门登记备案。甲方交付房屋后为乙方代办产权证、乙方应在甲方限定的期限内将办理产权登记的资料交给甲方，办理产权证所涉及的一切税费由乙方承担，甲方在办理交房手续时按相关标准收取。合同并对付款方式及期限、逾期交房的违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，被告于2016年6月30日将涉案房屋交付给原告。因涉案房屋的产权证一直未办理，2019年4月21日，召开林海苑二期产权证问题协调会，玉龙县政法委、县住建局、县信访局、黄山镇人民政府、云南多吉房地产开发有限公司、林海苑二期业主代表等参加了会议。被告云南多吉房地产开发有限公司向林海苑二期小区业主作林海苑二期办理不动产权情况说明及承诺书，称因被告云南多吉房地产开发有限公司的自身原因，导致了林海苑二期未能在合同约定的时间办理不动产登记，承诺被告云南多吉房地产开发有限公司将于2019年5月开始向不动产部门报备不动产办理前期手续（房产测绘、土地测绘、落宗事宜）并于2019年12月30日前按政府相关法律、法规办理完关于不动产登记的所有手续，并于2020年1月1日开始办理小区业主不动产权证（因业主自身原因的不在此范围内）。林海苑二期业主代表在该情况说明及承诺书上签字确认。2019年5月21日，原告起诉至本院，要求判如所请。另查明，涉案房屋于2014年7月30日进行了备案登记。本院认为，原告温博与被告云南多吉房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案原告购买的是期房，虽然原被告在合同中对办理不动产权证的时间未作明确约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，原告于房屋交付使用之日起90日内即应取得不动产权证，而涉案房屋于2016年6月30日已经交付给原告，原告至今未取得涉案房屋的不动产权证，被告应当承担违约责任。但本案在被告已违约的情况下，作为原告所在小区的业主代表在相关部门的参与下，召开林海苑二期产权证问题协调会，被告云南多吉房地产开发有限公司作出书面承诺，承诺2020年1月1日开始办理涉案小区业主不动产权证，小区业主代表在该承诺书上签字予以确认，该行为应视为原被告双方重新约定了办理产权证的期限及原告对被告之前存在违约的情况放弃主张权利。因被告承诺办理产权证的期限未到，故原告要求被告办理不动产权证并支付迟延办证违约金无事实及法律依据，对该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：驳回原告温博的诉讼请求。案件受理费786元，由原告温博负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判长 彭 丽审判员 李正丽审判员 和国慧二〇一九年十月二十五日书记员 杨云翔