甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘05民终628号上诉人（原审原告）：田某，住天水市。委托诉讼代理人：赵某，甘肃端方律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曹某，现租住天水市。被上诉人（原审被告）：张某，住天水市。委托诉讼代理人：杨某1，甘肃畅和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨某2，住天水市。上诉人田某、曹某因与被上诉人张某、杨某2物权保护纠纷一案，不服甘肃省天水市秦州区人民法院（2019）甘0502民初1841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田某及其委托诉讼代理人赵某，上诉人曹某，被上诉人张某及其委托诉讼代理人杨某1，被上诉人杨某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人田某上诉请求：请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：1.田某与曹某的房屋交易是经过双方自愿平等、友好协商之后，经市房地产交易中心办理的合法交易手续，请法院予以支持。2.田某多次催促曹某交房，曹某以给别人出租为由推脱。田某不得已报警解决无果，才起诉至秦州区人民法院。3.因曹某所交易的房产属于夫妻共同财产，没有得到曹某的前妻牛某的认可签字，所有的协议和买卖无效。请法院了解实情后判定曹某和张某归还房屋，共同赔偿田某的一切损失。被上诉人张某、杨某2辩称，请求依法驳回上诉，维持原判。1.被答辩人田某与曹某的交易属于虚假交易，系双方恶意串通所为。2.被答辩人田某认为曹某与答辩人交易的房屋系夫妻共同财产无事实依据，曹某早已离婚。即使未离婚，曹某的行为视为表见代理。上诉人曹某辩称，我没有给张某过户，没有给张某的95000元打收条。上诉人曹某上诉请求：请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：1.曹某与田某的房屋交易，是经过双方自愿平等，友好协商，经合法部门认定，办理的合法交易手续，请法院予以支持。2.曹某与张某的交易字据是被胁迫，威逼的情况下立字为据的，并非本人真实意愿，请法院了解实情后判定曹某与被上诉人张某的借据无效。3.张某长年居住在曹某原天水市××区号邮政局住××区，是因债务关系，并非房屋买卖关系。房屋只是债务抵押，并非产权交易。希望法院着重详细调查曹某与张某违法签订字据的真实金额与施暴过程。与田某的房屋买卖合同有效，且已办理的过户登记手续，应继续履行；跟杨某2签订的卖房协议是胁迫签的，上诉状中所称的借条，实际上没有借条，但是我们之间有借款关系。我和张某借五万元的事情，我们之间有债务关系，我和张某签订的房屋买卖合同是无效的，我欠了张某四万五千元，张某就把我的房子占了。被上诉人张某、杨某2辩称，请求依法驳回上诉，维持原判。曹某认为其与答辩人签订的房屋买卖合同是答辩人威逼所签，没有任何事实依据，纯属为逃避责任，抵赖事实，与上诉人田某恶意串通故意损害答辩人利益为目的，故意编造谎言。上诉人田某辩称，张某和曹某的交易我不清楚，我只知道自己的交易，我之前和张某不认识，在法院开庭的时候才了解到他们的关系。田某向一审法院起诉请求：判令张某、杨某2、曹某归还位于天水市××区房屋，并支付2016年4月19日至2019年4月24日的房屋租金24130元。一审法院认定事实：被告曹某原有位于天水市××区号邮政局住××区房屋一套（建筑面积44.35平方米），自2006年开始，曹某将诉争房屋出租给被告张某、杨某2夫妇居住，2008年4月20日，曹某与杨某2签订卖房协议，约定：“甲方曹某因经济之急需，愿将自己名下（双桥邮电家属楼302室住房一套，面积为44.5平米）转让给杨某2，转让费为95000.00元，人民币大写：玖萬伍千元正。钱一次性付给甲方曹某，为证明特此立据。备：甲方曹某将房产证暂借他人，不能一次性交给乙方，愿于本年5月20日将房产证交还乙方杨某2。甲方：曹某，乙方：杨某2，见证人：张某”。协议签订后，被告张某、杨某2一直在该房屋内居住至今。2015年5月19日，被告曹某与原告田某签订房地产买卖契约，并将诉争房屋转移登记到田某名下，2016年年底诉争房屋被纳入拆迁范围，2017年2月，原告与房屋征收部门达成拆迁协议并领取了拆迁安置房屋的钥匙，后因拆迁部门发现诉争房屋实际居住人为张某夫妇，故向原告收回了钥匙，拆迁协议未生效。2019年4月，原告要求被告张某、杨某2夫妇搬离诉争房屋，并向公安机关报警，公安机关告知其通过法律途径解决，原告遂起诉到本院，要求处理。对于购买诉争房屋的经过，原告陈述：2016年4月1日，其与被告曹某签订房屋买卖合同，被告曹某将诉争房屋以215000元的价格出售给原告，原告分别于2016年4月1日、2016年4月12日，通过现金支付的方式向被告曹某给付购房款共计165000元，并约定办理房产证后付余款5万元，2016年4月20日，双方办理产权过户登记手续，因被告曹某称诉争房屋尚在出租，故原告在购买房屋时，没有实地查看房屋状况。为证明自己的主张，原告向本院提交了房屋买卖合同1份及收条2张。庭审中，本院依被告张某申请从天水市房产交易中心调取了原、被告签订的房地产买卖契约、诉争房屋契证，上述证据显示，原告与被告曹某于2015年5月19日到房产交易中心签订房地产买卖契约，约定：曹某将诉争房产出售给田某、房屋总价款20万元等，原告于同年5月26日领取了产权变更登记后的契证。对本院调取的证据与原告提供的证据时间不一致的情况，原告解释为其购买诉争房屋的材料全部丢失，房屋买卖合同和收条均系之后补签,对于签订合同和收条的具体时间，因时间太长，记不清了。另查明，2013年，被告曹某及其朋友张某3通过房屋中介，欲将诉争房屋出售给案外人张某2，张某2在交纳了3万元定金并实地查看了诉争房屋后，发现诉争房屋已经出售给张某夫妇，遂向公安机关报案，后由曹某、张某3退还张某2三万元定金，张某2向公安机关申请撤销了案件。一审法院认为，房屋产权证是不动产物权登记的重要方式，其对外有公信力，在没有任何争议的情况下，房屋产权登记的权利人即被推定为实际权利人，但根据法律规定，利害关系人对已登记在他人名下的房屋，如果能够提供证据证明其实际享有物权，则应结合证据综合分析判断，认定真实权利人。本案中，原告田某虽已取得诉争房产的权属证书，但田某与曹某之间就诉争房屋的买卖仍存在如下疑点：1.根据本案已查明的事实，可以认定在田某与曹某就买卖本案诉争房产达成合意时，曹某告知田某，诉争房屋尚在出租，作为买方的田某理应清楚二手房买卖中，房屋的现状对能否取得所有权至关重要，田某作为诉争房产的买受人，至少应在买房之前到房内查看一下房屋的情况，但原告在对自己所购房屋看都未看、进都未进的情况下，即与曹某进行交易，且在房屋产权过户后的4年时间内对其房屋无任何管理行为，直到2019年才起诉要求被告张某夫妇返还房屋，有违正常交易习惯及常理，也谈不上尽到买受人应有的谨慎注意义务；2.原告签订拆迁协议的方式有违常理。作为被拆迁人，根据自己房屋的现状及房屋内的设施等情况，与拆迁机构讨价还价，争取自己最大利益系常理。本案原告从未进过自己所购房屋，对所购房屋内情况一无所知，却与拆迁部门达成安置协议并领取了新房的钥匙，且协议签订后也没有要求被告张某、杨某2搬离，其方式、方法有违常理；3.在案件审理过程中，原告陈述的签订房屋买卖合同及付款时间均与实际交易时间不符，原告解释因为购买房屋的相关材料丢失，所以补写了房屋买卖合同和收条，但按生活常理，房屋交易属生活中的重大决定，即使购房材料丢失，在补写购房合同和收条时，也不应该与实际买房时间相差一年之久，且被告曹某在补写上述材料时也未对落款时间提出异议，故本院有理由对双方之间是否签订过房屋买卖合同产生合理怀疑；4.购房款现金无资金来源凭证，原告陈述购房时采取现金交易，但其陈述的支付购房款过程与证人卢某的证言有多处不符，除两张与实际交易时间不符的收条外，其未能提供165000元购房款的银行存、取款凭证或其他资金来源及走向证明，且在第一次庭审中原告陈述，自己做房屋投资，喜欢用现金方式交易，在第二次庭审中又改口称被告曹某要求其用现金支付，而日常生活中，购房款等大额交易一般多为银行转账支付，既方便交易又可为日后提供凭证，原告的做法，有违一般交易习惯。上述疑点，从一般常理理解，如房屋交易过程中出现上述某一疑点，尚可解释为个案的特殊性，但一并出现在同一交易过程中，则本院难以就该多项的“偶然性”予以认同。从审理查明的事实和原、被告双方所举证据综合来看，本案诉争房屋登记权利人名义上虽为原告，但在被告曹某将诉争房屋“一房二卖”的情况下，房屋所有权存在争议。物权保护案件，支持原告诉请的前提是物权清晰明了无争议，本案因“一房二卖”而存在所有权争议，但所有权争议并非本案审理的范围，原告应在所购房屋所有权无争议的前提下再提起物权保护之诉。综上，原告要求被告返还房屋并支付房屋租金的诉讼请求，在本案中不具备支持的前提条件，故本院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告田某的诉讼请求。案件受理费400元，由田某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人田某向本院提交了一份新证据：2017年3月15日派出所接处警工作登记表，拟证明2017年3月15日，田某已经向曹某、张某、杨某2主张过权利。被上诉人张某、杨某2质证认为，对该证据真实性无异议，对证明目的不认可。上诉人曹某对该证据认可。本院审核认为，上诉人田某提交的接处警工作登记表真实，与本案有关联性，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年3月15日，田某向曹某、张某、杨某2主张涉案房屋权利，并向公安机关报警，公安机关告知其通过法律途径解决。其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，田某要求张某、杨某2、曹某返还涉案房屋并支付租金的请求为物权保护之诉，物权保护诉求得到支持的前提为物权明确无争议。本案中，曹某将诉争房屋“一房二卖”，致使涉案房屋所有权存在争议,张某、杨某2就涉案房屋所有权归属问题已向曹某、田某提起诉讼，在诉争房屋所有权明确之前，本案不具备支持田某诉求的前提条件。据此，一审判决驳回田某的诉讼请求并无不当。待涉案房屋所有权诉争解决之后，相关权利人根据情形可再行主张权利。另外，一审判决中有关涉案房屋买卖疑点的表述不具有证据效力，涉案房屋所有权归属问题应以另案处理为准。综上所述，田某、曹某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由田某负担200元，曹某负担200元。本判决为终审判决。审 判 长  田 力审 判 员  田东生审 判 员  王红岩二〇一九年十月三十一日法官助理  王瑞玉书 记 员  张心若书 记 员  张心若