安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖11民终2401号上诉人（原审原告）：胡建民，男，1967年4月2日出生，汉族，户籍地江苏省南京市浦口区，经常居住地安徽省滁州市。上诉人（原审原告）：朱红梅，女，1967年2月2日出生，汉族，户籍地安徽省来安县，经常居住地安徽省滁州市。被上诉人（原审被告）：凯迪控股集团有限公司，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码91341103556312536D。法定代表人：朱启龙，该公司执行董事兼总裁。委托诉讼代理人：李孟君，该公司员工。原审第三人：福建永安物业管理有限公司，住所地福州市，统一社会信用代码913501026110009314。法定代表人：林常青，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张幸，该公司员工。上诉人胡建民、朱红梅因与被上诉人凯迪控股集团有限公司、原审第三人福建永安物业管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡建民、朱红梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判：凯迪控股集团有限公司支付胡建民、朱红梅违约金1080元（暂计算至2019年5月29日，直至凯迪控股集团有限公司履行交付义务之日止）；凯迪控股集团有限公司为胡建民、朱红梅到水电相关部门办理单独立户；2.凯迪控股集团有限公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实与客观事实严重不符，而且缺乏证据支持。2019年2月28日，胡建民、朱红梅到凯迪控股集团有限公司处办理交房手续，因交接房屋人员太多，凯迪控股集团有限公司告知胡建民、朱红梅交房时间改为2019年3月6日交接。胡建民、朱红梅是被动接受改日，而并非协议改日。有证据证明凯迪控股集团有限公司在2019年6月27日前拒绝交付房屋。胡建民、朱红梅接到凯迪控股集团有限公司交房通知后，积极缴纳国家税费，经凯迪控股集团有限公司通知改日后，2019年3月6日朱红梅到凯迪控股集团有限公司聘请的福建永安物业管理有限公司办理交接手续，福建永安物业管理有限公司见胡建民、朱红梅缴纳了国家规定的相关费用，就让朱红梅签字办理相关手续，朱红梅接到一堆材料就按福建永安物业管理有限公司人员要求签字办理，先让朱红梅签房屋钥匙领取表，又让朱红梅签其他协议，其他协议对胡建民、朱红梅来讲不是关键协议，朱红梅也签了。当签到物业服务协议（以下简称物业协议）时因物业费每月2.6元/平方，胡建民、朱红梅要求福建永安物业管理有限公司证明物业费的价格形成来历，拿出价格部门备案手续，福建永安物业管理有限公司至今未拿出手续。物业服务协议是双方协议，一方拟订的条款需经另一方同意，因无法接受物业费价格，胡建民、朱红梅拒签物业服务协议。由于朱红梅、胡建民拒签物业服务协议，福建永安物业管理有限公司拒绝交付房屋钥匙，已签的相关手续资料被福建永安物业管理有限公司收走。由于福建永安物业管理有限公司未实际给付钥匙，2019年3月9日，胡建民、朱红梅共同来到福建永安物业管理有限公司要求交房，因不签物业服务协议，福建永安物业管理有限公司拒绝交房。因福建永安物业管理有限公司拒绝交房，朱红梅要求将房屋钥匙领取表签字涂删掉。因福建永安物业管理有限公司拒绝交房，朱红梅要求涂删钥匙领取表签字是合情合理的，福建永安物业管理有限公司配合涂删也是顺理成章的。后来，胡建民、朱红梅多次找福建永安物业管理有限公司领取钥匙，被福建永安物业管理有限公司拒绝。后经法院诉前调解、庭外和解均未能达成一致意见。一审庭审中，凯迪控股集团有限公司、福建永安物业管理有限公司称胡建民、朱红梅拒签所谓《业主临时公约》、《消防协议》等文件，这些手续在办理交房手续时已签了部分文书，这些签过的文书在福建永安物业管理有限公司、凯迪控股集团有限公司处，胡建民、朱红梅无法记清。即使要签上述协议，也是在房屋买卖合同中签订，而房屋买卖合同中未签订。凯迪控股集团有限公司为促销房屋故意规避《前期物业服务合同》，若在买卖合同附件中约定物业费，物业费过高，业主有选择权。《安徽省物业管理条例》规定，前期物业服务费由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。2.一审分析认定证据违背相关规定。一审法官采取诱导式发问，差点诱导胡建民、朱红梅当庭自认拒绝领取房屋钥匙，这是庭审中典型的倾向性提问，有违庭审中立原则。另外，一审判决书对双方当事人在庭审中出示的证据采取列举式陈述，按常理应当对每一证据的证明目的、对方质证意见、法院认定进行逐一论述，而一审法官却在一审判决书中用一句“拒绝领取房屋钥匙”进行歪曲认定。3.一审判决适用法律不妥。胡建民、朱红梅与凯迪控股集团有限公司之间是房屋买卖合同关系，与福建永安物业管理有限公司是物业服务关系，福建永安物业管理有限公司在买卖合同中属于凯迪控股集团有限公司的辅助人员，其一切行为后果由凯迪控股集团有限公司承担。胡建民、朱红梅在买卖合同中已履行了合同义务，而凯迪控股集团有限公司未交付房屋，这一点，凯迪控股集团有限公司当庭也自认。但判决书中均未提及该事实。关于水、电到相关供应公司办理水电单独立户问题（以下简称水电立户）。水电立户在合同中没有约定，该问题的证据双方没有异议，它是客观状态，要靠法官对交易习惯、合同解释、法律适用等进行分析论证。遗憾的是一审没有进行论证，而是用歧视语言进行表述。水电立户问题，有明显法律条款进行规定，凯迪控股集团有限公司应当按法规规定为胡建民、朱红梅单独水电立户。4.从一审判决书及庭审直播视频中反映，一审承办法官在办案中感情色彩较深，有侮辱、谩骂胡建民、朱红梅现象，存在不公正办案的嫌疑。一审庭审前，法官进行了所谓的庭前调解，指责胡建民、朱红梅案件标的小，浪费司法资源等。在判决书及在庭审中用歧视性词语贬低胡建民、朱红梅。违背了《法官职业道德准则》、《法官行为规范》。5.一审开庭后，取得新证据，凯迪控股集团有限公司聘请的福建永安物业管理有限公司仍然拒绝交付钥匙。福建永安物业管理有限公司强调不签物业协议拒绝交付钥匙。凯迪控股集团有限公司辩称，因胡建民、朱红梅自身原因导致凯迪控股集团有限公司不能按照合同约定交付房屋，过错在于胡建民、朱红梅。所以，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回胡建民、朱红梅的上诉。福建永安物业管理有限公司述称，一、福建永安物业管理有限公司系案涉房屋的前期物业服务企业，根据我国《物业管理条例》的相关规定以及胡建民、朱红梅与凯迪控股集团有限公司签订的《商品房预售合同》的相关约定，胡建民、朱红梅应接受与福建永安物业管理有限公司关于前期物业服务的相关法律关系的《商品房预售合同》附件五《前期物业管理服务合同》的相关约定并配合办理相关交房手续。二、《商品房预售合同》附件五《前期物业管理服务合同》中已经对前期物业服务收费标准以及《业主公约》进行明确约定，胡建民、朱红梅签署《商品房预售合同》的同时即已知晓，胡建民、朱红梅签署《商品房预售合同》的行为即表示其自愿接收附件五《前期物业管理服务合同》的相关约定。三、本案是由于胡建民、朱红梅在办理交房手续过程中，认为前期物业服务收费标准太高，并拒绝根据附件五《前期物业管理服务合同》的相关约定履行预交前期物业服务费的相关义务。还没有正当理由拒绝签署全体业主应当共同遵守的《凯迪置地广场用户手册》导致福建永安物业管理有限公司无法配合其办理交房手续，因此产生的不利后果应当由胡建民、朱红梅自行承担。四、福建永安物业管理有限公司是严格根据《前期物业管理服务合同》、《业主公约》的相关约定配合胡建民、朱红梅办理相关交房手续，本案是因胡建民、朱红梅自身原因导致交房手续无法顺利办理，福建永安物业管理有限公司不存在任何过错，不应承担任何法律责任。胡建民、朱红梅向一审法院起诉请求：1.凯迪控股集团有限公司支付胡建民、朱红梅违约金1080元（暂计算至2019年5月29日，直至凯迪控股集团有限公司履行交付义务之日止）；2.凯迪控股集团有限公司为胡建民、朱红梅到水电相关部门办理单独立户；3.本案诉讼费由凯迪控股集团有限公司承担。一审法院认定事实：2018年5月26日，胡建民、朱红梅与凯迪控股集团有限公司签订一份《滁州市商品房预售合同》，约定凯迪控股集团有限公司将自己开发的位于滁州市中都大道1555号凯迪置地广场C幢办公单元507室出售给胡建民、朱红梅，房屋建筑面积40.99平方米，房屋总价款24万元，房屋规划用途为办公，房屋土地用途为批发零售用地，房屋交付时间为2019年2月28日。合同签订后的2019年1月23日，胡建民、朱红梅付清全部房款239941元，并于2019年3月5日交清维修基金。2019年2月13日，凯迪控股集团有限公司通过邮政快递向胡建民、朱红梅通知其办理入住手续、领取房屋钥匙。2019年2月19日，凯迪控股集团有限公司将609户业主房屋的钥匙移交给第三人福建永安物业管理有限公司。胡建民、朱红梅于商定的2019年3月6日到第三人福建永安物业管理有限公司处办理入住手续时，以第三人的物业费过高、并要求另外安装独立的水、电表户头为由，拒绝签订入住协议及领取房屋钥匙。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。本案中，胡建民、朱红梅与凯迪控股集团有限公司签订的《滁州市商品房预售合同》，是双方的真实意思表示，双方均应当按照合同的约定履行各自义务。凯迪控股集团有限公司在约定的房屋交付期限内通知胡建民、朱红梅办理房屋入住手续，胡建民、朱红梅在办理入住手续时横生枝节，其以第三人的物业费过高并要求另外安装独立的水、电表户头为由，拒绝办理相关入住手续及领取房屋钥匙，其不能按时入住涉诉房屋的责任完全在自身。退而言之，胡建民、朱红梅对物业费标准不满或对办公类房屋水电布局不满，其可以向有关部门投诉或补学该方面的常识。故对胡建民、朱红梅要求凯迪控股集团有限公司承担迟延交房违约金1080元及另外安装独立的水、电表户头的诉讼请求，因无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回胡建民、朱红梅的诉讼请求。案件受理费130元，减半收取计65元，由胡建民、朱红梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡建民、朱红梅为支持其上诉请求提交录音光盘一张，证明：凯迪控股集团有限公司委托的福建永安物业管理有限公司拒绝交付房屋给胡建民、朱红梅。因此迟延交付房屋的责任是由凯迪控股集团有限公司承担。凯迪控股集团有限公司质证认为：对录音的真实性不认可。因没有声明录音双方人员的身份信息，该录音与证明目的没有关联性。从一审查明事实可证实胡建民、朱红梅拒绝签署房屋钥匙领取表，也不配合房屋查验，导致凯迪控股集团有限公司和福建永安物业管理有限公司无法向其办理交房手续。该录音材料反映的也只是物业收费标准双方持有不同的意见，凯迪控股集团有限公司在一审时已经明确表示，胡建民、朱红梅可随时到凯迪控股集团有限公司领取钥匙，胡建民、朱红梅后期领取钥匙也应当到凯迪控股集团有限公司进行办理。福建永安物业管理有限公司质证认为：商品房预售合同附件五前期物业管理服务合同、业主公约均对收费标准进行了约定，胡建民、朱红梅办理交房手续时认为收费标准太高，拒绝履行预交前期物业服务费的相关义务。胡建民、朱红梅没有正当理由拒绝签署全体业主应当共同遵守的《凯迪置地广场用户手册》导致福建永安物业管理有限公司无法配合其办理交房手续，不利后果应当由胡建民、朱红梅自行承担。本院认证认为：由于胡建民、朱红梅所提供的录音光盘可证实，胡建民、朱红梅因物业费收取等问题一直与福建永安物业管理有限公司进行交涉，并无确凿充分的证据证实胡建民、胡红梅与福建永安物业管理有限公司因交付房屋而发生纠纷后，直接与凯迪控股集团有限公司进行交涉要求交付涉案房屋。而凯迪控股集团有限公司在质证时亦称胡建民、朱红梅可随时向其公司要求交付房屋。故胡建民、朱红梅所提供该组证据在无其他证据相印证的情况下，无法证实凯迪控股集团有限公司拒绝向其交付涉案房屋的事实。二审查明，胡建民、朱红梅未能提供确凿充分的证据证实其在与第三人福建永安物业管理有限公司就涉案房屋交付及因物业费收取标准、安装独立水电户头发生争议后未能及时向凯迪控股集团有限公司主张交付房屋。凯迪控股集团有限公司在一、二审审理期间均称胡建民、朱红梅可随时到凯迪控股集团有限公司办理房屋交接手续。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：1.胡建民、朱红梅要求凯迪控股集团有限公司支付违约金1416元（一审滚动计算，现只要求到2019年6月27日止）的理由能否成立；2.胡建民、朱红梅要求凯迪控股集团有限公司为胡建民、朱红梅到水电相关供应公司单独立户的理由能否成立。关于争议焦点1、胡建民、朱红梅与凯迪控股集团有限公司签订的《滁州市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。而本案胡建民、朱红梅和凯迪控股集团有限公司所提供的证据可证实，胡建民、朱红梅已按合同约定履行了付款义务，凯迪控股集团有限公司也按合同约定通知胡建民、朱红梅接收涉案房屋。但由于胡建民、朱红梅在接收房屋时因其他原因与第三人福建永安物业管理有限公司发生纠纷，胡建民、朱红梅未能提供确凿充分的证据证实其与第三人福建永安物业管理有限公司发生争议后直接向凯迪控股集团有限公司主张交付房屋情况下，拒绝签字接收涉案房屋，对于延期交付房屋的直接原因并非系凯迪控股集团有限公司造成，且凯迪控股集团有限公司在一、二审法院审理期间均称可随时交付房屋。故胡建民、朱红梅上诉要求凯迪控股集团有限公司支付逾期交房违约金的请求于法无据，本院不予支持。至于胡建民、朱红梅与第三人福建永安物业管理有限公司关于物业费收费标准问题非本案所应解决的争议，本案在此不作具体的分析认定。关于争议焦点2、由于胡建民、朱红梅与凯迪控股集团有限公司所签订的《滁州市商品房预售合同》未约定凯迪控股集团有限公司对胡建民、朱红梅所购买的涉案房屋水、电需单独设立户头，而凯迪控股集团有限公司已为所承建的包括涉案房屋在内的商品房接通水、电，并经竣工验收合格。由于胡建民、朱红梅与凯迪控股集团有限公司所签订的《商品房预售合同》未约定凯迪控股集团有限公司应为胡建民、朱红梅所购商品房的水、电单独设立户头，也无法律明确规定凯迪控股集团有限公司对涉案胡建民、朱红梅所购商品房的水、电必须单独设立户头，在凯迪控股集团有限公司与胡建民、朱红梅无法另行达成一致意见的情况下，胡建民、朱红梅要求凯迪控股集团有限公司为其所购涉案商品房的水、电单独设立户头的请求无事实和法律依据，本院对胡建民、朱红梅的该项上诉请求不予支持。法院的裁判文书系为解决当事人的纠纷而制作，文书内容不应带有歧视、或与解决纠纷无关的带有感情色彩的词汇出现，而本案一审法院所制作的裁判文书确有带有感情色彩的词汇，本院在此予以纠正。综上所述，胡建民、朱红梅的上诉请求不能成立，应予驳回。对一审判决带有感情色彩的词汇予以纠正，但一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人胡建民、朱红梅负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  付广永审判员  李 刚二〇一九年十月八日书记员  曹琰玲附本案适用相关主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。