江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0729民初932号原告：全南县天豪物业物流服务有限责任公司，地址：全南县城贸易广场****。法定代表人：陈海峰，董事长。委托诉讼代理人：李小明，系该公司收费员，代理权限为特别授权。被告：谌冬妹，女，1956年10月7日生，汉族，居民，住全南县。委托诉讼代理人：欧阳磊（系被告谌冬妹儿子），住全南县，代理权限为特别授权原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司与被告谌冬妹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理，原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司的委托诉讼代理人李小明、被告谌冬妹及其委托诉讼代理人欧阳磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付汇景星城小区D区12、13号店铺的物业管理服务费11873元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告与赣州康乐物业有限公司于2009年6月30日签订全南县汇景星城D区小区前期物业服务协议，此后原告为该小区提供物业服务。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告所居住的小区至今没有成立业主委员会，该小区的绝大部分业主都按规定缴纳了物业管理服务费。被告为汇景星城D区12、13号店铺的业主，建筑面积113.62平方米。从2009年1月1日至2011年7月31日，欠费31个月，每月金额56.81元，合计欠费1761元；从2011年8月1日至2018年12月31日，欠费89个月，每月金额113.64元，合计欠费10112元，以上合计欠费11873元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理服务费，故原告诉至法院。被告谌冬妹答辩称，原告接手了前期物业，从交接协议上，这个区域交接给原告，但是合同已经终止，根据物业管理法第26条，应该重新和业主签订提供哪些服务的合同，物业管理法第40条，不能将物业的全部服务委托给他人，前期的物业企业委托给现在的物业公司是违法的，交接协议无效。十年了从来没有人告诉我们要交物业服务费，我的店面楼顶排水管长期漏水，我们不知道有物业所以不知道找谁。水管破裂，租户每次修理最少一百多元，然后扣我们的房租，后来维修次数太多，我们就自己换了水管，期间也花费了几千元。因为漏水损坏了租户的麻将桌又从房租扣了一千元。我们这个小区三百多户业主，没有成立业主委员会，为什么物业不督促下？2016年物价局文件实行市场调节价，原告应当根据文件执行，服务质量和价格应对等，不能光收钱不服务。店面门口都是北控公司人员在打扫，包括店面屋檐底下。如果物业公司服务了，我们会缴费，但请问到底有没有为我们商铺服务？安保如同虚设，根本没有统一管理。关于收费的问题，没有合同、没有公告、没有服务、没有协商，应先服务后收费，而你是不服务要收费。希望法院调查核实，并且已经过了诉讼时效。原、被告双方围绕其主张依法提交以下证据。原告提交：与赣州康乐物业服务有限公司的交接协议书一份、营业执照和资质证书各一份、全南县物价局文件原件六份、与环卫所签订的协议书一份。被告提交：照片原件两张、购房合同内页前期物业管理部分条款、物价局文件一份、2019年6月30日小区内排水管道漏水视频、北控公司人员打扫店面门口视频、照片打印件十四份。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1、对与赣州康乐物业服务有限公司的交接协议书，原告承接赣州康乐物业服务有限公司作为前期物业服务公司而签订的协议，并非委托合同，不存在合同无效情形，且原告依协议为汇景星城D小区事实上提供了物业服务，故该协议本院予以确认。2、对购房合同内页前期物业管理部分条款，被告提交用于证明在其购房合同中“前期物业管理”部分空白，后部手写添加“交房时一次性付清18个月物业管理费”，则该合同已经履行完毕，其没有与原告签订任何合同，交接协议书不能约束其，该复印件与原告核对一致，真实性本院予以认可，但对其证明对象本院不予确认，即使被告交房时一次性支付了18个月物业管理服务费，也不能因个人没有与原告签订物业服务合同，而据此抗辩不需要交纳之后的物业管理服务费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月13日，全南县汇景星城D小区开发建设企业聘请赣州康乐物业服务有限公司为汇景星城D小区的物业服务企业，2009年6月30日，原告与赣州康乐物业服务有限公司签订了一份《汇景星城D小区物业交接协议书》，协议书约定自2009年6月30日11时起，该小区物业管理的权利、义务、责任由原告公司承担。原告遂取得了汇景星城D小区的物业管理权并入驻管理，为该小区安排了保安、提供卫生清洁与公共设施维修管理等服务。被告购买了该小区的D区12、13号店铺，建筑面积为113.62㎡，2019年7月经原告催收，被告才得知要交纳物业管理服务费，但其认为原告未为其提供物业管理服务，店铺门前卫生是承租人或北控公司环卫工人打扫，就连其店铺排污管道都不与小区内相连，从而拒交物业管理服务费。再查明，被告提交证据证明汇景星城小区车辆乱停乱放、垃圾没有及时处理、管道破裂未及时维修等现象，原告未尽到相关的物业管理职责和服务义务。全南县汇景星城D小区至今尚未成立业主委员会。原告办理了企业法人营业执照，经营范围为物业管理、家政服务、园林绿化工程，且其取得了物业服务叁级资质，有效期至2019年9月21日。全南县物价局核定原告对汇景星城D小区等物业管理收费项目及标准是：自2011年7月25日起至2015年10月8日商业店铺1元/月/㎡，2016年6月7日全南县物价局下发文件规定除多层住宅和高层住宅之外的其余物业管理相关收费均实行市场调节价，由双方自主协商确定。本院认为，原告办理了物业管理企业的工商注册登记，并已取得物业服务三级资质证书，依法享有从事物业管理服务的相应资质。汇景星城D小区尚未成立业主委员会，原告与赣州康乐物业服务有限公司签订《汇景星城D小区物业交接协议书》，接替康乐公司为该小区提供前期物业管理服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该交接协议书合法有效，对原告及所有业主均具有法律约束力，被告等所有业主基于该协议享有享受物业服务的权利，同时又受该合同约束，应当履行交纳物业管理服务费的义务，其抗辩其没有与原告签订合同，并非合同当事人，不应予采纳。关于临街店铺是否应交纳物业管理服务费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。据此，物业服务涉及建筑物区分所有权的整体性，共有部分的管理和利用必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准。物业费用的交纳义务对全体业主而言都是均等，否则物业服务关系的稳定性和确定性将会被打破，影响全体共有人的正常居住生活和正常生活权利的合理实现。部分业主以没有实际居住或无需使用公共设施等理由，认为未享受或者无需接受相关物业服务，有损业主自治机制和物业服务秩序，不应得到支持。本案中，被告作为汇景星城D小区业主之一，认为其店铺为沿街商铺，具有独立性，未享受到原告的物业服务，无需支付物业费，违反了上述法律规定，本院不予支持。关于物业管理服务费的诉讼时效及标准的问题。原告2019年7月向被告主张物业管理服务费，被告提出诉讼时效抗辩，民法总则规定诉讼时效期间为三年，故2016年7月之前的物业管理服务费已超过了诉讼时效，本院不予支持，被告应支付自2016年7月1日起至原告所要求的2018年12月31日止的物业管理服务费。关于费用标准，2016年6月7日物价局规定店铺等相关收费实行市场调节价，由双方自主协商确定，汇景星城D小区未成立业主委员会，无法直接协商，原告要求按之前物价局定价1元/月/㎡，本院认为符合市场价格，应予以支持。但原告作为物业管理部门，在汇景星城D小区确实存在管理不到位、服务不完善等情况，根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”之规定，本院酌定减少6个月的物业管理服务费。综上，自2016年7月1日起至2018年12月31日止，被告应缴纳的物业管理服务费为2726.88元[113.62㎡×1元/月/㎡×（30个月-酌定减少的6个月）]，原告所主张超过部分，本院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告谌冬妹应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司支付自2016年7月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费2726.88元；二、驳回原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48元，由原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司承担23元，被告谌冬妹承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  何荣香二〇一九年十月二十五日书记员  月 欢附处理本案所涉及的相关法律条款：1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《物业管理条例》第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。