北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终11704号上诉人(原审原告)：翁萍，女，1983年4月14日出生，北京阳光之下科技有限公司法定代表人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：姜世吉，北京市京和律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：侯志强，男，1979年2月2日出生，北京好家好房网络科技有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵振中，北京芝兰律师事务所律师。上诉人翁萍因与被上诉人侯志强房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初12339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翁萍上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.撤销一审判决第七项；3.改判侯志强赔偿因未依约提供产权证明致翁萍无法办理营业执照不能正常经营的损失2580169.14元。4.改判侯志强按每月198474.55元赔偿翁萍从2018年12月起算至侯志强提供产权证明之日止的损失。事实和理由：一审法院判决事实认定不清，证据不足，适用法律不当。一、一审判决中判令翁萍向侯志强支付滞纳金不符合双方真实意思表示，与事实不符合。二、侯志强作为涉诉上浦出租人，及时提供《住所证明》给翁萍用于办理营业执照是涉诉双方实现合同目的必须义务。三、涉诉合同未对侯志强提供《住所证明》的协助义务的履行时限作出明确约定，一审判决仅确认侯志强存在过错但未依法确认合理履行期限，适用法律不当。四、侯志强怠于履行合同义务，应对其过错违约行为承担赔偿责任，一审判决未就赔偿范围和赔偿金额进行查明。侯志强辩称，同意一审判决，一审认定事实清楚，适用法律正确。翁萍向一审法院起诉请求：1.继续履行双方签订的《商铺合作合同》，提供产权证明文件用于办理营业执照；2.继续履行双方2018年1月达成的口头约定，按月收取租金；3.支付维修费用102800元；4.赔偿因抢修燃气管道造成的租金损失64091.83元；5.支付因未配合我办理营业执照造成的经济损失2580169.14元；6.按照每月198474.55元的标准赔偿2017年12月至实际提供产权证明文件的之日止的经济损失；7.赔偿因寻衅滋事导致的经济损失396949.1元。侯志强向一审法院提出反诉请求：1、解除双方2016年签订的《商铺合作合同》；2、翁萍支付滞纳金165997.9元；3、翁萍按照合同约定的租金标准支付2018年12月1日至实际腾房之日止的租金；4、翁萍支付截止到2018年12月1日已经发生的水电费4789.55元及至实际腾房之日止预计发生的水电费14000元；5、翁萍支付违约金20万元；6、翁萍腾退涉案房屋并恢复原状。一审法院认定事实：涉案房屋产权单位为北京合生绿洲房地产开发有限公司（以下简称合生绿洲公司）。2016年4月5日，合生绿洲公司与侯志强签署《商铺租赁合同》，将北京市朝阳区珠江绿洲项目3号楼会所一层、二层及3号楼会所101的商铺出租给侯志强使用，租期为8年，自2016年5月1日至2024年4月30日，商铺经营范围为餐饮、教育及社区配套。2016年7月12日，侯志强（甲方）与翁萍（乙方）签署《商铺合作合同》，约定侯志强提供涉案房屋使用权作为合作条件，与翁萍进行社区配套或教育方面的合作，合作期限为2016年7月12日至2024年4月30日。乙方全权负责商铺的实际经营管理，不受甲方或任何第三方（包括但不限于商铺所有权人）的干扰，甲方不得干涉乙方合法守规的经营管理活动，也不承担该商铺的任何经营管理风险，商铺名称暂定为社区儿童活动中心，经营范围暂定为社区配套及教育。乙方负责以乙方名义在商铺所在地申请营业执照，甲方提供协助和配合。合同期内，甲方在商铺内不再开展或合作开展或许可他人开展其他同类或竞争性项目的经营活动（游泳、成人培训除外）。考虑到商铺经营存在季节性因素等不确定性，双方同意乙方在合作期限内以固定金额方式向甲方支付合作补偿金。为确保合作补偿金的按期支付，乙方同意向甲方支付合作保证金。乙方支付给甲方的固定金额的合作补偿金参照商铺的建筑面积计算，每天每平方米为5元，该商铺的补偿金每年递增3%，2016年7月12日至2017年7月17日为5元/天/平米，以此类推。合作起始日至2016年9月30日为商铺装修期，在此期间乙方不向甲方支付合作补偿金，但装修期内须缴纳的物业服务费和其他费用由乙方承担。补偿金第一年季付，第二年起半年付，具体支付日期及金额如下：第一笔，支付日期2016年7月12日，金额159312.5元，第二笔，支付日期2016年8月31日，金额118625元，第三笔，2016年11月30日，金额177937.5元，第四笔，2017年2月28日，金额177937.5，第五笔，2017年5月31日，366551.25元……合作保证金支付方式，乙方须于签约当日，向甲方支付合作保证金，合作保证金金额为人民币10万元。合作保证金由甲方保管直至合作期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还乙方。乙方依据规定承担因与甲方合作而产生的物业服务费、水电费、网络费、电话费、排污费等其他应缴费用并承担相应的分摊费用。乙方装修如有涉及水、电、煤气、消防、通信、保安防盗及排污等中央系统的接驳、更改或搬移，必须取得物业管理公司的书面同意，并由物业管理公司指定的施工队施工，费用由乙方承担。甲方负责商铺公共设备的维修及保养，因乙方使用不当致使损坏的除外。乙方使用后自行装修部分、增加或增设的设施，由乙方自己承担维修责任。乙方对其使用的商铺，除本合同规定的限制和商铺统一管理规则之外，享有充分的经营管理和使用权。甲方对乙方在店铺内合法守章的经营管理活动不得进行干涉，甲方也应确保商铺所有权人不得干涉乙方合法守规的经营管理活动，否则视为甲方违约，乙方有权终止合作合同并向甲方索赔（包括但不限于商铺的装修费用等）。在合作期内若该商铺任何门窗之玻璃如有破坏者，除因甲方或物业管理公司雇员过错所致外，乙方概须自费更换。下列事项如非甲方或物业管理公司的故意或过错而致，甲方或物业管理公司无需对乙方承担责任：（1）该店铺任何部分之损坏，或因水满溢流，或沟渠满溢，或甲方在该店铺内所设之固定装置与设备之损坏，从而造成乙方或他人的人身、财产的伤害及损失……如乙方迟延缴交合作补偿金、物业服务费及其他应缴之费，须向甲方支付违约金，每迟延一日，应按所欠缴金额0.5%支付违约金，如在得到书面通知30天后仍未能缴足合作补偿金或物业服务费及其他应缴之费的，甲方有权单方解除合同，收回店铺，合作保证金和物业服务保证金不予退还。合同签订后，侯志强向翁萍交付了涉案房屋，翁萍进行了装修用于开办儿童教育培训机构，并支付了截至2018年11月30日的全部租金。前四笔租金翁萍按照合同约定的金额交纳，其中第一笔租金于2016年7月13日交纳，第二笔租金分三次于2016年8月31日至9月2日交纳，第三笔于2017年1月3、4日交纳，第四笔于2017年3月3日交纳。自第五笔租金开始，双方经协商变更为季付，翁萍于2017年8月6日交纳季度租金183275元。自2018年1月起，双方经协商租金变为月付，翁萍按月支付至2018年11月，支付时间基本为每月月初，最后一笔租金的支付时间为2018年11月2日。庭审中，翁萍表示因银行转账限额的限制，部分租金分两天或者三天交纳，且租金变更为月付后，双方并未约定支付时间，故在每月月初支付。2018年11月7日，侯志强向翁萍发出《关于按期缴纳合作补偿金及违约金的致函》，函中称双方签订合同以来，翁萍自2017年8月31日起各期租金均迟延支付，产生滞纳金，要求翁萍将所欠合作补偿金及滞纳金立即交清，同时要求自2018年11月30日起按照合同约定支付半年房租，如未按期支付加收违约金。在该函中，侯志强对滞纳金自2018年1月起均按照月付计算。2018年12月5日，翁萍向侯志强回函，称因侯志强未协助其办理营业执照，一直无法开展正式经营，不能进行业务拓展，造成巨大损失，且侯志强未履行维修保养义务，亦不支付维修费用，又因侯志强违反合同约定引进同类型教育机构，直接影响了其收入，上述行为均构成违约，故要求侯志强对其损失予以补偿，并将补偿数额自2018年11月起从将要支付的合作补偿金中扣除，扣完即止。2018年12月8日至12日，侯志强指使他人在涉案房屋翁萍经营的早教机构内，以断电、铁链锁门、汽车堵门、张贴标语等方式进行寻衅滋事，翁萍报警后，侯志强被公安机关抓获。2019年1月9日，北京市公安局朝阳分局出具《行政处罚决定书》，给予侯志强行政拘留十四日的处罚。在公安机关对侯志强的询问笔录中，其称“2018年12月我分别安排王兵、张春辉、金志强三人去北京市朝阳区珠江绿洲小区内阳光教育机构内催交房租，翁萍不交房租，我让王兵、张春辉、金志强告知翁萍交房租，告知教育机构的学生家长翁萍的欠房租问题”，“翁萍十几次逾期付款，我们免除了她的滞纳金，现在差了我们两个月的房租，我们给翁萍发函，翁萍没有交，反而给我们发函称维修花了多少钱，民警多次调解，翁萍仍不交房租，我委托王兵、张春辉去全权处理此事，后来我知道物业拆的电表，具体细节我不知道，堵门是王兵堵的，具体细节我不知道”。庭审中，翁萍主张因侯志强违约在先，故其行使不安抗辩权未交纳租金，不构成违约，其主张的侯志强的违约行为及造成的损失包括：1、拒不协助办理营业执照，提供相关产权证明文件。翁萍主张合同约定侯志强须提供协助和配合办理营业执照，但在合同履行的两年多时间里，侯志强一直未提供相应产权证明文件。对此，侯志强表示合同中并未约定协助办理的时限，其一直在为翁萍办理营业执照提供协助，涉案房屋产权方是合生绿洲公司，按照工商登记程序，办理营业执照所需的住所证明产权方出具即可，但因合生绿洲公司本身有瑕疵，出具的住所证明有时不能办理营业执照，故自2018年起，涉案房屋所在三间房乡政府为保证地区稳定加持出具住所证明，协助商户办理营业执照，现在陆续均已经办下来，但翁萍直至2018年才进行公司核名，现其能够随时提供办理营业执照所需文件。侯志强提供与翁萍的微信聊天记录，显示2018年12月3日翁萍确认了公司名称及经营范围，又提供《住所证明》，公司名称为北京阳光之下绿洲教育服务有限公司，产权人证明及证明单位处均由三间房乡政府盖章。经询，翁萍表示其营业执照需要的就是上述《住所证明》，但侯志强之前一直未提供，公司核名从2016年就已经开始，每次有效期半年，2018年12月为最后一次，翁萍亦提供相应微信记录予以证明。就未协助办理营业执照造成的损失，翁萍主张因没有营业执照，商铺无法正式经营，只能以试营业的方式招收部分学生并收取费用，损失包括已经交纳的租金、水电费、物业费、发放的员工工资、投资折旧及营业收入的减少，也包括至实际提供产权证明文件之日止即将产生的前述损失。为此，翁萍提供装修、设计施工合同、设备购置合同、工资统计表、付款凭证等予以证明。侯志强对上述损失及费用均不认可，提交公证书证明翁萍已经正常营业，且租金、水电物业费、员工工资、投资折旧等均为正常经营支出，并非未办理营业执照的损失。2、未按合同约定履行维修义务并支付维修费用。翁萍主张2016年7月签署协议时，涉案房屋外墙玻璃大部分破碎，框架结构、下方支撑结构破损，经多次沟通未果，自行对外墙玻璃进行修补，维修费用102800元，提供装修前后玻璃幕墙的对比照片予以证明。2017年5月装修期间，在涉案房屋内的燃气管道年久失修已经破损，小区居民发现后报知燃气公司抢修，侯志强未采取任何行为，其不得已支付抢修费用，并停工一个月，造成租金损失64091.83元，提供与侯志强方员工张春辉的微信记录予以证明。2018年6月，小区公共排污管堵塞，造成整栋建筑排污管无法使用，翁萍通知侯志强后其要求先行维修并分担费用，维修后侯志强未按约定付款。侯志强对上述费用及证据均不认可，认为根据合同约定，玻璃损坏由租户自行负责，装修涉及的水电和煤气等费用亦由租户自行承担。3、违反合同的竞争性排他条款，引入同类型商户。翁萍主张根据合同约定，合同期内侯志强不再开展或合作开展或许可他人开展其他同类或竞争性项目的经营活动，但2017年，侯志强在未通知的情况下自行引入另一教育培训机构“正龙跆拳道馆”，并在自行完成跆拳道馆装修的情况下强行要求翁萍签字允许开展教育培训类项目，该机构于2018年7月经营不善暂停经营，侯志强又再次进行教育培训机构的招租行为。翁萍提供2017年11月8日签署的《告知书》，上载跆拳道经营项目与翁萍所经营的项目没有冲突，以后增加的项目不能与翁萍教育的项目同类，下方由孙立鹏、翁萍签字。翁萍表示该告知书系侯志强强行要求其签署。侯志强对告知书的真实性表示认可，但认为与本案无关。4、寻衅滋事，造成经营损失。翁萍主张2018年10月22日起，侯志强持续指使员工未经允许进入翁萍商铺内喧哗，并拆走室内电表、路由器等，又在朋友圈多次发表不实言论，更将机动车停在商铺门口堵住大门、锁门，造成恶劣影响，导致生源持续降低，经营收入几乎为零。侯志强认为寻衅滋事与本案无关。另查，翁萍将涉案房屋水电费交至2018年11月6日，此后未再交纳水电费用。2018年11月之前，水电费均由侯志强一方微信或短信通知翁萍相应数额，由翁萍向侯志强交纳。2019年1月11日，侯志强向翁萍发送的《翁萍教育商铺房租事宜说明》中载明2018年11月6日至12月7日的水电费数额为4789.55元，侯志强自行制作的统计表显示翁萍2018年11月6日至12月7日电费总额4541.6元，水费总额247.95元，总额4789.55元。为查明水电费情况，2019年5月13日，一审法院组织双方当事人进行现场勘验，查看水电表数额，物业公司相关人员亦到场。当日核实涉案房屋有单独计费电表，2018年12月9日安装，截止勘验当日用电量为13152.3度。经询，双方均认可涉案房屋电费为每度1.4元，当日侯志强工作人员称2018年11月6日至12月7日欠付的电费总额应为4646.6元，翁萍同意交纳2018年11月6日至勘验当日的全部电费。水费部分，勘验当日只有总水表，未在涉案房屋内发现单独水表，物业公司查表人员亦表示只有总表，侯志强一方称涉案房屋用水量需要核实。2019年5月28日，侯志强到庭称涉案房屋内有单独水表，勘验当天其委托的代理人对此不知情，目前无法核实具体用水情况。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。翁萍与侯志强签署的合同名为“合作”实为“租赁”，侯志强为房屋出租人，翁萍为房屋承租人，该合同合法有效，是双方当事人的真实意思表示。该案的争议焦点在于：1、违约责任的确定；2、合同是否继续履行。关于争议焦点1：第一，协助办证义务。双方合同约定翁萍负责以其名义申请营业执照，侯志强须提供协助和配合，但就协助和配合的具体期限并未做出明确约定，在此情况下，翁萍主张侯志强至今未协助办理营业执照构成违约无法认定。现侯志强当庭提交了办理营业执照所需住所证明，并同意协助翁萍办理，一审法院对此不持异议。但是，涉案房屋为底商，翁萍承租系为经营使用，需依法合规经营，侯志强对此明知。合同中虽未约定侯志强协助办证的具体期限，但结合出租房屋用途、合同签订目的、经营性房屋营业执照办理流程等情况，办理营业执照或营业执照迁移应为不可或缺之程序，且仅凭承租方一方无法独立完成，故侯志强作为出租人积极予以协助、配合应为题中应有之义。而根据庭审查明的事实及现有证据，涉案房屋在使用上不存在不能办理营业执照的行政管理限制，翁萍2016年7月承租涉案房屋，侯志强直至庭审时才提交住所证明，又无其他证据表明至今近三年的时间内积极履行了协助办证义务，其履行协助义务虽无法称之为违约，但明显存在不积极、不妥善之处，在履行中存在过错。第二，房屋维修义务。双方合同约定了侯志强的维修义务，即侯志强负责商铺公共设备的维修及保养，因翁萍使用不当致使损坏的除外。同时约定合同期内涉案房屋门窗之玻璃如有破坏，除因侯志强或物业管理公司雇员过错所致外，翁萍需自费更换；装修如有涉水、电、煤气、消防、通信、保安防盗及排污等中央系统的接驳、更改或搬移，在取得物业公司同意后施工，费用由翁萍承担。据此，玻璃幕墙的维修、更换系翁萍自费承担，翁萍主张侯志强未予维修构成违约一审法院无法认定。关于燃气管道破损抢修一节，翁萍自述抢修由燃气公司进行，而其提交的证据不足以证明支付了抢修费用，主张侯志强违约事实依据不足，一审法院无法认定。排污管道的损坏及维修翁萍均未提交充分证据证明，一审法院亦无法认定。第三，违反合同的竞争性排他条款，引入同类型商户的问题。合同中虽约定合同期内侯志强不再开展或合作开展或许可他人开展其他同类或竞争性项目的经营活动，但侯志强招租跆拳道馆后，翁萍签署告知书确认该项目与其所经营的项目没有冲突，翁萍虽于庭审中主张告知书是在侯志强胁迫下无奈签署，但未提交任何证据证明，一审法院确认告知书的效力，认定侯志强该行为不构成违约。第四，寻衅滋事问题。根据合同约定，侯志强对翁萍的合法经营管理活动不得进行干涉，否则视为违约。现有证据表明，侯志强于2018年12月8日至12日指使他人在涉案房屋翁萍经营的早教机构内，以断电、铁链锁门、汽车堵门、张贴标语等方式进行寻衅滋事被行政处罚。侯志强的该行为违法，且明显影响了翁萍的经营管理活动，侯志强虽以翁萍不交租金在先进行抗辩，但行使出租人催缴权利应以合法范围为限，侯志强以违法行为催缴租金一审法院极不赞同，该行为违反合同约定构成违约，依约应当承担违约责任。第五，租金交纳问题。本案系房屋租赁合同。房屋租赁合同中，承租人的主要合同义务为及时足额交纳租金。双方合同约定的租金交纳方式为第一年季付、第二年起半年付，并对支付租金的时间做出了明确约定。而根据庭审查明的事实及现有证据，双方经协商自2017年5月将租金支付方式变更为季付，又自2017年12月将租金支付方式变更为月付，应当视为双方就租金支付方式的变更达成了合意。但在达成合意之前，翁萍仍应当按照合同约定的时间及金额交纳租金。现有证据表明翁萍自交纳第一笔租金开始即有迟延，直至双方变更租金支付方式。翁萍虽抗辩迟延交纳租金系对侯志强不履行协助办证义务的不安抗辩，但合同并未约定侯志强的协助期限，且第二笔租金交纳时间为合同仅履行一个季度，翁萍的该抗辩理由明显不成立，其迟延支付租金构成违约，应当承担违约责任。关于争议焦点2：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。应当说，合同解除权系法律赋予守约方保障自身权利的权能，仅守约方可在符合合同约定的条件时行使。本案中，翁萍与侯志强均有违约行为，侯志强并非守约方，其要求行使合同解除权于法无据，一审法院对其要求解除合同、腾退涉案房屋并恢复原状的请求不予支持。现侯志强明确表示能够提供办理营业执照所需住所证明，翁萍同意支付欠付租金及水电费用，合同具备继续履行的条件，应当继续履行，一审法院对翁萍要求侯志强继续履行合同、协助办理营业执照并按月收取租金的请求予以支持。因双方已合意将租金支付方式变更为月付，但未约定支付期限，为便于双方履行并减少纠纷发生，一审法院确定后续租金支付期限应为当月最后一日支付下月租金。关于翁萍主张的费用及损失，维修费用如前所述，应由翁萍自行承担；未配合办理营业执照、提供产权证明的损失，因侯志强就此不构成违约，且翁萍主张的各项损失并无证据表明实际发生且与未办理营业执照有直接因果关系，一审法院无法支持；关于寻衅滋事的经济损失部分，侯志强干扰翁萍正常经营构成违约，但翁萍主张的经济损失过高且没有充分证据证明，一审法院综合本案情况酌情予以支持。关于侯志强主张的租金及滞纳金部分，翁萍应当按照合同及双方约定支付租金，结清欠付租金并按月支付后续租金。关于滞纳金部分，翁萍在第二、三、四期租金交纳存在迟延，依约应支付滞纳金，滞纳金数额由一审法院依合意，但未约定支付时间，一审法院对变更后的滞纳金不予支持。2018年11月后，翁萍未再支付租金，但此时侯志强亦存在履行瑕疵据合同予以核算。此后至2018年11月，双方就租金支付方式达成及寻衅滋事行为，故一审法院对此之后的滞纳金及违约金均不予支持。关于水电费，电费部分双方已达成一致，翁萍同意交纳，一审法院对此不持异议，按照侯志强向翁萍主张的金额予以支持。水费一项，2018年11月6日至12月7日的数额双方达成一致，一审法院予以确认，2018年12月7日之后侯志强未能核算相应数额或者提供具体表数，一审法院对此不予支持，双方可待数额或者用量确定后另行结算。判决如下：一、侯志强继续履行与翁萍二〇一六年七月十二日签署的《商铺合作合同》，于本判决生效后七日内向翁萍提供办理营业执照所需产权证明文件，协助翁萍办理营业执照；二、翁萍于本判决生效后七日内向侯志强交纳二〇一八年十二月一日至二〇一九年六月三十日的租金四十三万八千二百零四元；三、翁萍于本判决生效后七日内向侯志强交纳二〇一八年十一月六日至二〇一九年五月十三日的电费二万二千九百五十四元八角二分及二〇一八年十一月六日至十二月七日的水费二百四十七元九角五分；四、翁萍自二〇一九年六月起于每月最后一日按照《商铺合作合同》约定的租金标准向侯志强支付次月的租金；五、翁萍于本判决生效后七日内向侯志强支付滞纳金三万五千元；六、侯志强于本判决生效后七日内向翁萍支付经济损失五万元；七、驳回翁萍的其他诉讼请求；八、驳回侯志强的其他反诉请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，根据双方所签《商铺合作合同》中对涉案房屋的用途、房屋补偿款及支付方式等约定及双方陈述，应当确认双方之间建立房屋租赁合同关系：侯志强为房屋的出租人，翁萍为房屋的承租人。双方应当按照合同的约定履行己方的义务。侯志强应按照合同约定协助翁萍办理营业执照，其虽怠于履行，但因双方未对办理执照的期限进行约定，故一审法院认定其存在过错，但不构成违约并无不当。翁萍主张其行使不安抗辩权而迟延交纳租金，没有法律和事实依据，本院对此主张不予采纳。根据合同约定，翁萍迟延交纳租金应当向侯志强支付滞纳金，翁萍主张侯志强已经免除了其滞纳金，因双方在合同中明确约定了滞纳金的交付，翁萍亦未提供证据证明双方关于滞纳金的免除达成了新的合意，故对其主张本院不予采纳，其该项上诉请求，不予支持。翁萍未提供证据证明侯志强未配合营业执照、提供产权证明与其各项损失之间的因果关系，也未提供充分的证据证明上述损失的存在。翁萍要求侯志强赔偿其不能正常经营的损失2580169.14元及经济损失198474.55元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，翁萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32232元，由上诉人翁萍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 王 朔审 判 员 张岚岚二〇一九年十月三十一日法官助理 王苗苗法官助理 何 平书 记 员 李 峥