山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初4979号原告：威海绿城物业服务股份有限公司，住所地山东省威海经济技术开发区华夏路**鼎信大厦**。法定代表人：闫存山，总经理。委托诉讼代理人：刘谭，男，该公司法务。被告：赵旭茗，男，1984年11月22日出生，汉族，住威海市文登区。威海绿城物业服务股份有限公司（以下简称绿城物业公司）与赵旭茗物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业公司委托诉讼代理人刘谭，被告赵旭茗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。绿城物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令赵旭茗支付其公司物业管理服务费1227.7元，违约金337.6元，从起诉之日起到付款之日起利息，本案的诉讼费由赵旭茗负担。事实和理由：绿城物业公司于2015年12月14日与威海市茂铭房地产开发有限公司文登分公司签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定每年6月5日、12月5日前预收半年物业费，后续签合同至2024年5月31日止，约定业主大会成立之前由其公司对赵旭茗所在逸品学府小区提供前期物业管理服务。赵旭茗自2019年3月13日起无故拖欠物业管理服务费1227.7元，违约金337.6元，共计1565.3元，其公司多次向赵旭茗催缴物业管理服务费，赵旭茗均不予理会。赵旭茗辩称，1.绿城物业公司以拿取楼房钥匙为条件，让预交3000元（1000元保证金、400元垃圾清理费、预收1200元物业费、水电费400元），其中1200元物业费超出了物业前期合同规定预交的6个月物业费，存在乱收费问题。前期物业服务合同中违约责任里违背了合同法的公平原则。2.根据《山东省物业服务收费管理办法》第十三条，利用共用部位共用设施，进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的，主要用于补充专项维修基金，也可以作为业主委员会，业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。根据绿城物业公司公示的7200元收入与实际调查1.2万元左右不符，绿城物业存在虚报欺骗业主的行为。公示里1000元的门卫杆是施工方人为损坏不应在这里面扣除。3.《物权法》规定公开作出的服务承诺也属于物业服务组成部分,开发商及物业经理口头承诺电梯刷卡消费，至今没有实施。而且根据有关文件普通住宅前期物业公共服务规定电梯服务收费暂不列入物业公共服务中，实行代收代缴管理，按合同约定收费，单独立账，每年向业主公布收支情况，接受业主监督。绿城物业公司至今15个多月没有公示电梯收支情况，业主权利被侵犯。4.绿城物业公司为了自身利益违背了合同约定前期物业服务水准，不顾业主的合法权益，更改服务等级。⑴综合管理服务由二级变为四级；⑵公共区域清洁卫生由二级变为三级；⑶公共绿化由二级变为三级。其他不变，按此标准计算物业费合计0.56元。现在仍为0.71元，上浮接近30%。从开始至今物业服务质量差，甚至辱骂老人，卫生差，绿化不达标等，小区30多名业主联名反映，区物管办勒令整改的情况下上浮物业费不合情合理。有关文件规定最高上浮30%，下浮不限。根据物业服务等一系列情况应该下调。此次物业费上调没有按照山东省物业服务管理办法第十二条执行。5.地下车库每年收费360元，用于车位的设施设备运行维护、保洁秩序维护等费用。这么大的地下停车场就配置一名工作人员在中控室。其所买车位被外来车辆侵占，导致其车辆没法停入，停在外来车辆后面，物业知道需要挪车而没有通知其，任凭他人私自推动车辆造成其车辆损坏，物业因停车场人员配备不齐等因素负有不可推卸的责任。这一年多，物业数月不清扫地下停车场，私自拆除照明灯影响亮度造成业主不方便，业主向区物管办反映，近期照明灯问题才恢复一些。6.其太阳能主管漏水无法使用，向物业公司反映，拖延三个多月才维修好，其的合法权益受到侵犯。7.2018年6月26日物业公示了服务标准，6月28日天然气接通试运行，按商品房购买合同水电暖天然气接通的约定，本月物业费应由开发商承担，与业主无关，不符合入住条件应退还本月物业费。8.绿城物业公司没有按照合同中普通住宅前期物业公共服务等级执行。⑴综合管理服务标准：物业2018年初至今人员变动大，有24人离开，物业管理差，工作人员素质低甚至辱骂老人，上班期间打篮球、洗衣物、违规晾晒等，保修和维修都不及时；⑵公共区域清洁卫生服务标准：楼道地面每日清扫拖洗保洁一次，实际一般2至3天一次，最长有的甚至10多天。门厅地面每二月保养一次，实际一年多没做过一次。灭蚊蝇蟑螂灭鼠活动每年至少两次，实际一年多一次没做。电梯轿厢门壁每月打蜡保养一次，实际一年多做了3次。水景保持水体清洁无漂浮杂物，无异味，定期进行水处理，实际一年多开了4次，现在水景竟然没有水。⑶公共区域秩序维护服务：每天早中晚各2小时立岗执勤，一年多没有实施。⑷公共区域绿化日常养护服务，绿化率35%以上，有专业人员实施绿化管理。通过业主向区物管办、市长热线多次反映下，小区绿化环境仍然让人不敢恭维，小草一片奄奄一息，树木死亡30多棵。绿化修剪及养护，规定草高不超过8厘米，而有的甚至40厘米。定期组织浇灌施肥松土喷洒农药预防虫害，绿地基本无杂草无杂物无泥土外露，实际中却恰恰相反。公共照明方面规定亮灯率达到95%以上，而物业公司私自拆卸，地，地下停车场剩余30%左右成灯光昏暗，小区路面上4个大景观灯至今未亮。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：绿城物业公司为证明其主张，向法庭提供如下证据：一、《威海市文登区前期物业服务合同备案申请表》一份，其中内容为“开发企业为威海市茂铭房地产开发有限公司文登分公司，物业企业为威海绿城物业服务有限公司文登分公司，前期物业服务合同期限自2019年6月1日起至2024年5月31日止，项目名称为茂铭·逸品学府，物业费标准（元/月/平方米）为多层0.65、小高层0.71、商业1.4”，该申请表上加盖了“威海市文登区环山街道办事处兴隆社区居民委员会”、“威海市文登区环山街道办事处”、“威海市文登区物价局收费管理专用章”及“威海市文登区物业管理办公室”的印章，并有该部门的审批人和经办人的签名和盖章；二、《前期物业公共服务等级及收费标准审核表》一份，其中内容为“项目名称为茂铭?逸品学府，物业公共服务费标准合计（元/月/平方米）为多层0.65、高层0.71；代收代缴费用（电梯运行维护费）为0.4元/月/平方米”该审核表上加盖了“威海市文登区物价局收费管理专用章”印章；三、2019年5月31日《威海市文登区前期物业服务合同》一份，其中内容为“开发建设单位为威海市茂铭房地产开发有限公司文登分公司，物业服务企业为威海绿城物业服务有限公司文登分公司；物业名称为茂铭?逸品学府；合同期限为5年自2019年6月1日起至2024年5月31日止；物业公共服务费用由业主按其拥有房屋的产权面积（不含独立专用车库及与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准：多层住宅0.65元/月.平方米、高层住宅0.71元/月.平方米、商业物业1.4元/月.平方米，电梯（年检费、维保费、运行费）0.4元/月.平方米；物业公共服务费应当从竣工验收之日起计收，按半年交纳，具体时间为每年6月、12月份的5日前预交下半年的物业服务费；业主逾期未交纳物业公共服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金”；四、2015年12月14日《威海市文登区前期物业服务合同》一份，其中内容为“开发建设单位为威海市茂铭房地产开发有限公司文登分公司，物业服务企业为威海绿城物业服务有限公司文登分公司；物业名称为茂铭?逸品学府；前期物业服务期限自合同签订之日起至2019年5月31日止；物业服务费用由业主按其拥有房屋的产权面积（含独立专用车库，不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准：多层住宅0.65元/月.平方米、小高层住宅0.71元/月.平方米、商业物业1.4元/月.平方米，电梯（年检费、维保费、运行费）0.40元/月.平方米；物业服务费应当从甲方（即开发建设单位）通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后按半年交纳，具体时间为每年6月、12月份的5日前；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金”；五、绿城物业公司《企业信用信息公示报告》一份，其中经营范围注含有“凭资质从事物业服务”等内容。经质证，赵旭茗对上证据的真实性没有异议。赵旭茗为证明其主张，向法庭提供光盘一张、2017年11月1日绿城物业公司出具的收据一份。经质证，绿城物业公司对光盘播放影像中的维修费单据真实性没有异议，但称其公司当时协助赵旭茗调取监控录像，并协助跟挪车的业主沟通，是挪车业主侵权，车辆的维修费由他人私自挪用造成，其公司不应承担维修责任，其公司已经尽到了协助义务。对光盘中涉及其他证据，称物业服务是一个持续性的服务工作，不可能面面俱到，没有瑕疵，有些小问题其公司一直在积极整改，其公司提供的保洁绿化服务已经达到了合同约定的标准，没有重大瑕疵。对预收501业主的物业费，完全是双方协商自愿的情况下预交的。对收费公示标准，赵旭茗没有证据证明公示的明细与实际情况不符。关于绿化，气候将近冬天，有个别的树苗死亡，属于正常现象。赵旭茗的太阳能漏水属于房地产开发商负责维修，物业公司只负责公共维修部分。对2017年11月1日的收据真实性没有异议，对证明内容有异议，认为该收据能够表明其公司是按照合同约定收取的物业费，并且水电费剩余部分已经退还。赵旭茗申请证人张某出庭作证，张某称签订合同的时候是说交半年的物业费，后来交物业费的时候又要求交纳半年以上。签订的合同不是在双方协商一致的情况下签订的，而是物业公司提前拟订好的合同要他们签的。该小区是2018年5月验收的，物业公司自6月开始进驻收取物业费，收费标准是6月21日公示的，因为物业费自拿到钥匙起算，物业公司没有按照公示中载明的内容进行服务。绿城物业公司称，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《山东省物业服务收费管理办法》第十五条规定，业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。《物业管理条例》第三十一条规定建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。赵旭茗所主张的不交物业费的抗辩理由不足以证明其公司的物业服务有重大瑕疵，因此赵旭茗应交纳物业费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。绿城物业公司与威海市茂铭房地产开发有限公司文登分公司签订的《威海市文登区前期物业服务合同》中对绿城物业公司提供的物业管理服务内容及物业服务费收费标准已作出明确约定，且该物业服务合同经过社区居委会、属地基层政府、区物价部门及区物业行政主管部门的审批，其《前期物业公共服务等级及收费标准审核表》亦加盖价格主管部门印章予以确定，赵旭茗理应按照合同约定交纳物业费。赵旭茗提供的光盘、收据以及申请证人张某的作证，均不能证明绿城物业公司未按照《威海市文登区前期物业服务合同》规定提供了相应的物业管理服务，且绿城物业公司对赵旭茗提供的证据作出了相应的解释，故赵旭茗提供的证据不足以证明其拒绝交纳物业费的事实成立。赵旭茗未按期交纳物业费，属于违约行为，由此给绿城物业公司造成的利息损失应予赔偿，但绿城物业公司主张按照逾期每日千分之五的标准支付滞纳金，计算标准过高，考虑本案实际情况，本院调整为按中国人民银行同期贷款利率标准计算，起算日为起诉之日即2019年8月29日。赵旭茗作为小区业主对绿城物业公司提供物业服务享有监督权，赵旭茗可根据物业服务合同的约定，通过正当的方式和途径行使权利。同时，绿城物业公司作为物业服务提供方，应当秉承“有则改之、无则加勉”的态度，认真听取业主的意见和建议，不断提高物业服务水平，增强业主满意度。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院》第一条之规定，判决如下：一、赵旭茗于本判决生效后十日内支付威海绿城物业服务股份有限公司1227.7元，并承担自2019年8月29日起至本判决确定的支付义务履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；二、驳回威海绿城物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由赵旭茗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  马占波二〇一九年十月二十五日书记员  刘燕菲