湖北省宜昌市伍家岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0503民初584号 原告：周军，男，汉族，1966年3月13日出生日，住宜昌市。 委托诉讼代理人：杨定德，湖北至成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石秋生，湖北至成律师事务所律师。 被告：宜昌市城市建设投资开发有限公司，住所地宜昌市沿江大道189号。统一社会信用代码914205007446320786。 法定代表人：胡杰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏春华，湖北诚业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘昆，湖北诚业律师事务所律师。 原告周军与被告宜昌市城市建设投资开发有限公司（以下简称“城投公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告周军及其委托诉讼代理人杨定德，被告城投公司的委托诉讼代理人夏春华均到庭参加了诉讼。庭审中双方均申请庭外和解，后和解未成。本案现已审理终结。 周军向本院提出诉讼请求：1、判令城投公司立即为周军办理不动产所有权证；2、判令城投公司向周军支付延期办证违约金6500元（此违约金算至2019年1月1日，共计13个月），并继续追诉城投公司2019年1月1日之后的按每月500元，支付至不动产所有权证办理完毕之日止赔付违约金金额的责任；3、本案诉讼费由城投公司承担。事实与理由：2017年8月29日，周军与城投公司签订一份《宜昌市安置房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：由周军购买城投公司建设的东辰心语小区住房一套（拆迁安置房），建筑面积82.98平方米，房屋总价382794元。合同签订后，周军按照合同约定付清了全部房款。城投公司于2017年9月29日将约定房屋交付周军使用。按照合同第20条约定，城投公司应于2017年12月29日前为周军办理（或将办理不动产所有权证资料交不动产登记中心）不动产所有权证，但城投公司迟至今日未履行该项义务，城投公司的行为违反了合同约定，损害了周军利益，依据合同第20条的约定，城投公司应向周军支付违约金6500元（500元*13月）。因周军找城投公司多次协商无果，遂依法诉至法院，请求法院依法判令支持原告的前述所请。 城投公司辩称，双方签订的补充协议已经对办证义务和违约责任进行了重新约定。双方所签的购房合同第20条及附件十一补充协议第一条“对合同第二十条关于房屋登记作如下补充约定”第1-4款中已经明确约定：双方共同办理该安置房的房屋所有权转移登记；城投公司是分批次、协助办证的义务，周军承担主要办证义务。因此周军应当举证证明其积极履行办证义务，及时提交相关办证资料（房屋征收补偿协议、房屋产权注销清册、婚姻证明、家庭诚信保证书、购房发票等），因周军递交相关办证材料迟延的，城投公司无需承担违约责任。同时，按照现行税收政策安置房可减免部分契税。由于核税较为复杂，需购房者提供征收备案协议、产权注销清册、房屋套数查询证明等，同时营改增增加了国税部门的审核环节，无形中延长了办证时间。非因城投公司的过错造成的迟延取证的，城投公司不应承担违约责任。周军没有产生实际损失，无权要求违约金；即使有权，500元每月的违约金过高，人民法院应予以调整减少。综上，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月29日，伍家岗区房屋征收与补偿办公室（以下简称“区征收办”）（甲方）与周军（乙方）签订了《沈家店棚户区改造项目房屋征收补偿协议》，该协议约定：乙方房屋位于伍家岗区××号，产权证登记面积28.60㎡，补偿款、装修期过渡费、及时搬迁奖励等费用合计256716元；乙方在签订本协议之日，将房屋产权证书及土地使用权证原件交甲方办理注销手续。乙方在签订本协议后于2016年11月5日将房屋交付甲方拆除。2017年5月11日区征收办向周军帐户汇入264196元。 2017年8月29日，城投公司（出卖人）与周军（买受人）签订了《宜昌市安置房买卖合同》，该合同约定：出卖的安置房为东辰心语C5号楼1单元22层012203号房，约定建筑面积83.19平方米，总房款为383907元。第六条，出卖人不再向买受人收取该安置房房价款外的费用，办证费用除外。出卖人代办房屋权属证书的，应由买受人承担的房屋专项维修资金及税、费，买卖双方约定由出卖人代收，并委托出卖人代为交纳，据实结算。第七条，买受人采取一次性付款，合同签订时，买受人向出卖人支付房屋价款（不含代收费用）的100%，计383907元（附件四）。第八条，逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第十一条，出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该安置房。第二十条，（二）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该安置房的房屋所有权转移登记。（三）因出卖人的原因造成买受人在该安置房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，双方同意按下列第2项处理。2.出卖人按500元/月的标准赔付给买受人。（四）因买受人的原因未能在约定期限内完成安置房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。第二十九条，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。补充协议的附件十一约定：一、对合同第二十条关于房屋登记作如下补充约定：3.买受人承担不动产登记的主要办证义务，出卖人仅承担提供不动产权办理需由开发商提供的资料的协助办证义务。4.出卖人可根据实际情况分批次协助办理不动产证。因同批次中其他买受人延迟递交资料等原因导致办证延期的，买受人可以将已委托的办证资料收回自行办理，出卖人不承担延期办理责任。2017年8月29日，城投公司向周军开具了涉案安置房价税合计为382794元的湖北增值税普通发票，备注：“确权面积82.98平方米，确权总价382794元。”同时，城投公司还向周军出具了《收据》一份，注明“今收到周军交来东辰心语办证费11302元”。庭审过程中，双方确认关于涉案房屋的合同签订、房款支付、办证费支付时间均在2017年8月29日。2017年9月29日，城投公司向周军开具了物业费1494元（缴费期间为2017年9月30日——2018年9月29日）的交费发票。 另查明，2018年4月25日，东辰心语项目的系列安置房登记至城投公司名下。本案位于东艳路1号13栋1单元2203室安置房于2019年3月13日登记至周军、刘小燕名下。 还查明，据区征收办工作人员介绍，通常情况，在区征收办与被拆迁户签订《房屋征收补偿协议》之时，被拆迁户将其被征收房屋的土地证及房产证原件交给区征收办，并由区征收办的工作人员专门负责办理被拆迁房屋的注销清册，办理完毕后由区征收办统一保管，随后统一交给城投公司。 本院认为，本案应为房屋买卖合同纠纷，本案所争议的焦点为：逾期办证违约金的认定问题。 城投公司关于逾期办证的抗辩理由主要为：由于周军的迟延递交相关办证材料，安置房政策减免契税核税较为复杂，需要购房者提交产权注销清册等资料，同时营改增增加了国税部门的审核环节，无形中延长了办证时间。非因城投公司的过错造成的迟延取证的，城投公司不应承担违约责任。根据审理查明：1.城投公司主张周军迟延递交相关办证资料，但并未提交证据证明。2.办证资料中的一项重要资料——注销清册，由区征收办统一办理、保管，并由区征收办与城投公司直接交接。3.庭审中，双方确认签订涉案房屋买卖合同当日，周军就将涉案房屋的办证费用、购房款交给了城投公司。城投公司也向周军具了相应的税务发票和收据。综上，周军已经完成了办证前其需要完成的相应义务，而城投公司应按约继续履行办证义务。城投公司的上述抗辩理由不能直接对抗周军。 同时，城投公司以补充协议附件十一的约定来重新解读对于房屋登记的相关约定，即便该补充协议有效，其约定的“出卖人不承担延期办理责任”的前提是“因同批次中其他买受人延迟递交资料等原因导致办证延期的，买受人可以将已委托的办证资料收回自行办理”，但城投公司并未举证向周军告知过同批次中有人延迟递交资料的情况。而根据《宜昌市安置房买卖合同》第二十九条的约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”则本案应直接适用《宜昌市安置房买卖合同》第二十条的约定：“（三）因出卖人的原因造成买受人在该安置房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，双方同意按下列第2项处理。……2.卖出人按每月500元的标准赔付给买受人。”该条明确约定在房屋交付后90日内办理完毕房屋所有权转移登记，现城投公司存在逾期办证的违约情形，则应依约支付周军违约金。2017年9月29日，城投公司向周军开具了物业费1494元（缴费区间2017.9.30-2018.9.29）的交费发票，周军主张交房时间为2017年9月29日，本院予以确认。故城投公司逾期办证的违约期间应为2017年12月29日至2019年3月12日，按照500元/月的支付标准，则逾期办证违约金为500元／月÷30天／月×439天≈7317元，周军对于违约金的诉请符合合同约定，本院予以支持。城投公司主张该标准过高要求调减，但未举证证明，上述合同约定系双方真实意思表示，并未违反我国法律法规的强制性规定，对于城投公司的该抗辩意见，本院不予采纳。城投公司还认为周军没有产生实际损失而不应主张违约金，我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条表明，逾期办证违约金的支持并非以买受人产生实际损失为必要前提，有合同约定就按照约定计算相应违约金，没有约定则以法定方式计算。本案涉案房屋虽然是安置房，但同样可以参照上述规定处理，故对于城投公司的该抗辩意见，本院不予采纳。 另外，周军主张城投公司立即为其办理不动产权证，但周军的不动产权证已于2019年3月13日登记至其名下，涉案房屋的不动产权证已经办理完毕，故对其该项诉请，本院不再支持。 本案的诉讼标的在湖北省上年度就业人员年平均工资30%以下，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，应一审终审。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告宜昌市城市建设投资开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告周军支付逾期办证违约金7317元； 二、驳回原告周军的其他诉讼请求。 如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元，由被告宜昌市城市建设投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  严峻 二〇一九年十月十一日 书记员  胡勇