福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初1368号 原告：刘伟达，男，1957年11月8日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：王志坚，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈燕云，福建闽荣律师事务所律师。 被告：泉州银行股份有限公司洛江支行，住所地福建省泉州市洛江区安吉路阳光美尔奇店面107-112。 负责人：李峤,该支行行长。 委托诉讼代理人：庄泽清，男，该行律师。 委托诉讼代理人：庄杰鸿，男，该行员工。 第三人：泉州市河市电教设备有限公司，住所地福建省泉州市洛江区河市镇禾格顶。 法定代表人：方幸福。 第三人：郑桔，女，1963年10月25日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 第三人：陈成仁，男，1963年5月7日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 第三人：方啊明，男，1962年10月15日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 原告刘伟达与被告泉州银行股份有限公司洛江支行（以下简称泉州银行洛江支行）、第三人泉州市河市电教设备有限公司（以下简称河市电教公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，本院依职权追加郑桔、陈成仁、方啊明为本案第三人参加诉讼。原告刘伟达的委托诉讼代理人陈燕云、被告泉州银行洛江支行的委托诉讼代理人庄泽清、庄杰鸿到庭参加诉讼，第三人河市电教公司、郑桔、陈成仁、方啊明经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘伟达向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得执行址在泉州市洛江区及对应的储藏间；2.确认址在泉州市洛江区及对应的储藏间（以下简称案涉房产）为刘伟达所有。事实和理由：90年代初，河市电教公司为了解决公司内部职工的住房问题，向内部职工筹集基建资金建造宿舍楼Ａ。1997年，河市电教公司将建成后的宿舍楼交由内部职工认购。宿舍楼Ａ403室房产由河市电教公司职工方啊明按照《河市电教公司宿舍楼分配购买方案》购买了案涉房产并已经付清购房款。2006年9月，方啊明与陈成仁签订《房屋转让契约书》，将案涉房产转让给陈成仁。2012年6月10日，陈成仁与刘伟达签订《房屋转让契约书》，将案涉房产转让给刘伟达，刘伟达支付陈成仁房产价款25万元。刘伟达自2012年6月实际居住至今。根据我国物权法第十五条规定，方啊明与河市电教公司之间的房产购买合同关系、方啊明与陈成仁之间的《房屋转让契约书》、陈成仁与刘伟达之间的《房屋转让契约书》，均自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同的效力。 泉州银行洛江支行与河市电教公司存在金融借贷债权关系，法院根据泉州银行洛江支行的执行申请对刘伟达所有的案涉房产所占用的国有土地洛国用(2004)第62号进行查封。刘伟达依法提出案外人执行异议，法院于2019年6月17日作出(2019)闽0504执异17号执行裁定书，裁定书中错把A403写成A401，裁定驳回刘伟达的异议请求。 刘伟达认为，在法院查封之前，早在1997年，河市电教公司就已经将案涉房产出售给内部职工方啊明，河市电教公司与方啊明、方啊明与陈成仁、陈成仁与刘伟达之间在法院查封之前已经存在合法有效的买卖关系，刘伟达与陈成仁在2012年就已经签订合法有效的书面合同。案涉房产在1997年就已经由河市电教公司交付买受人方啊明合法占有使用，刘伟达作为第三手受让方也已经自2012年6月份实际占有使用至今。方啊明在1997年就已经向河市电教公司交付全部购房款及基建款，第二手买受人陈成仁在2006年已经向方啊明付清购房款74000元，刘伟达在2012年6月已经向陈成仁支付全部购房款25万元。案涉房产未能办理过户登记的原因系河市电教公司未予协助，非作为买受人的刘伟达的自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，刘伟达的案外人执行异议的主张合法有据，可以排除执行，法院依法不得执行案涉房产，应当解除对案涉房产及相应土地的查封等执行措施。 鉴于上述事实，根据我国民事诉讼法第119条的规定，特向法院提起诉讼，请依法判决支持刘伟达的诉讼请求。 泉州银行洛江支行辩称，1.泉州银行洛江支行申请执行河市电教公司宿舍楼，根据产权凭证，该宿舍楼登记在河市电教公司名下，系河市电教公司合法财产，非刘伟达所有。2.假设方啊明与河市电教公司签订的购买合同为真，但该合同已违反国家法律法规等强制性规定，应为无效合同，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定。河市电教公司宿舍楼其建设用途系工业厂房配套宿舍用途，未经法律规定不得私自变更土地及其建筑物的用途，但河市电教公司在未合法变更土地及建筑物的用途，亦未能取得合法销售资格的前提下，私自将厂房配套的宿舍拆零作商品住宅出售给刘伟达，其行为违反法律法规的禁止性规定，且扰乱了国家对房地产市场的管理秩序，损害了社会公共利益。3.买卖合同无效，则刘伟达仅有请求返还货币的请求权，没有其他合法物权阻却泉州银行洛江支行对诉争房产的强制执行。 河市电教公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:《收款收据》《证明》《河市电教公司宿舍楼分配购买方案》《房屋转让契约书》，《收款收据》有加盖河市电教公司财务专用章，且有公司原财务出纳出具的证明，能证明刘伟达已支付了案涉房产全部购房款的事实，予以确认。电网网站图片、电费明细、收据，能证明由刘伟达实际占有使用案涉房屋的事实，予以确认。内资企业登记情况表能证明河市电教公司的基本情况，不动产权属登记信息查询结果证明，能证明河市电教公司的宿舍楼A仅办理了集体产权，前述证据的真实性、合法性予以确认。方啊明户籍信息、股权转让协议、公司章程，能证明方明与方啊明为同一人的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：址在洛江区［房屋权属证号：泉房权证洛江区（洛）自第05656号］，登记在河市电教公司名下。20世纪90年代，河市电教公司建造了公司宿舍楼Ａ，建成后交由内部职工认购。1997年初，河市电教公司职工方啊明向河市电教公司认购了宿舍楼Ａ403室，并支付了购房款共计65880元。2006年9月5日，方啊明与陈成仁签订《房屋转让契约书》，将案涉房屋以74000元转让给陈成仁。2012年6月10日，陈成仁以25万元的价格将案涉房屋转让给刘伟达，刘伟达支付了全部购房款。购房后，刘伟达即入住使用。 另查明，法院在执行申请人泉州银行洛江支行与被申请人河市电教公司、方玉平、方幸福金融借款合同纠纷一案中，因上述被执行人未履行生效法律文书确定的义务,泉州银行洛江支行向法院申请强制执行。法院依法于2019年3月27日作出(2019)闽0504执440号之一执行裁定书,裁定查封、扣押河市电教公司、方玉平、方幸福相应价值的财产,包括本案讼争房产。案外人刘伟达向本院提出书面异议,本院于2019年6月17日作出(2019)闽0504执异17号执行裁定书,驳回刘伟达的异议申请。 本院认为，本案系金钱债权执行中，买受人刘伟达对登记在被执行人河市电教公司名下的不动产被查封提出异议从而引发的执行异议之诉。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，结合本院查明的事实，可以认定刘伟达对登记在河市电教公司名下的涉案房产提出异议理由成立：1.方啊明虽未与河市电教公司签订书面购房合同，但其按照河市电教公司提供的分配购买方案认购了案涉房产;2.河市电教公司在方啊明认购案涉房产后将该房产交付给方啊明使用，刘伟达作为第三手受让方也已经自2012年6月份实际合法占有使用，并缴交了案涉房产所有的水费、电费，据此可以认定刘伟达在本院查封之前已经实际占有诉争房屋;3.刘伟达已经支付案涉房产全部价款;4.在认购案涉房产后未能及时办理过户登记系因河市电教公司不予协助，而非刘伟达原因。 综上所述，刘伟达对其购买的登记在河市电教公司名下的房产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形且其权利能够排除执行，本院对刘伟达请求排除对案涉房产的执行，予以支持。刘伟达请求确认案涉房产归其所有，该诉讼请求不符合国家政策及有关法律的规定，不予支持。河市电教公司、郑桔、陈成仁、方啊明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行址在泉州市洛江区及对应的储藏间； 二、驳回刘伟达的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由泉州银行股份有限公司洛江支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判长  黄正乾 审判员  王冬梅 审判员  谭海燕 二〇一九年十月十四日 书记员  黄书卿 速录员  梁心童 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。