重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初5246号原告:重庆市腾冠物业管理有限公司，住所地重庆市南川区西城街道渝南大道**（香格里拉西苑）**1-12-4，统一社会信用代码91500119552009097B。法定代表人:兰翠英，重庆市腾冠物业管理有限公司经理。被告：唐科其，男，1972年4月16日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆市腾冠物业管理有限公司（以下简称腾冠物业公司）与被告唐科其物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日受理后，依法由审判员秦先俊独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告腾冠物业公司法定代表人兰翠英、被告唐科其到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告腾冠物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告给付拖欠的物业服务费1639元，违约金726.3元，共计2365.3元（欠费时间为2014年3月-2018年12月）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系南川区XXXXX小区的物业管理公司，被告系该小区XX-X-X号房屋的业主，建筑面积为126.32平方米，被告从2014年3月至2018年12月期间的物业服务费、公摊水电费和违约金共计2365.3元未向原告交纳，经原告多次催收无果。现特依法向人民法院提起诉讼。被告唐科其辩称，物业费做好了是该收，但是小区的消防通道在哪里，本来我们这栋楼可以到另一栋楼，现在不行了；我们小区有一些外面的车辆停放，绿化被改为了停车位，消防通道上停了一些车，小区公摊被私人占用了，有些房子在九楼上面起了一层楼。我们房子下水道堵了，物业他们把管子打坏了，还要我们出钱。经审理查明，重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室系重庆市南川区西城街道东方红居委小河嘴安置小区项目实施单位（建设单位），重庆市南川区西城街道东方红居委小河嘴安置小区分南、北两岸，均为南川区东方红居委的拆迁安置还房小区。2013年7月3日，重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室委托南川区东方红居委负责该小区服务管理服务公司的招聘。2013年7月5日，原告（乙方）与重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室（甲方）签订了《物业管理合同》，该合同约定，原告为该小区提供物业管理服务，管理期限为叁年，自2013年7月5日起至2016年7月4日止；小区物业管理服务费收费标准在合同期内总价不超过每平方米每月0.35元，享受甲方对本安置小区物业管理补贴政策及其费用。本合同期限内，小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，合同期满后仍未成立小区业主委员会的，由甲方与乙方协商同意后继续签订合同行使物业管理。该合同还约定了其他事项，重庆市南川区西城街道东方红社区居委会作为协助方在该合同上签名盖章。2013年7月12日，原告（乙方）与重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室（甲方）签订了《物业管理补充合同》，该合同约定：为加强小河嘴南北两岸的安置小区的物业管理服务，为业主创造优美、整洁的生活居住环境，根据物业管理相关法律法规和政策，现对小区的公共路灯电费及公共水电费用签订补充合同：1、X、XXX小区的公共区域用电、用水及视频监控等都有单独的计量表。公用电：维修、视频监护、道闸杆、公用路灯、楼道路灯、节假日用电，公共用水：浇灌绿化植物、维修、公共卫生、消防用水。若进行据实分摊每月的费用标准不等，对收费存在一定的工作难度和矛盾。2、该小区属于安置还房，业主的承受能力有限，甲乙丙三方本着服务小区为目的，对公共区域的水、电实行定价收费：公摊水电两项按每月每户3.00元收取，社区居委会和物业公司不得擅自加价。3、该补充合同和原签订的物业管理合同具备同等法律效力。重庆市南川区西城街道东方红社区居委会仍然作为协助方在该补充合同上签名盖章。2014年1月1日，重庆地产集团南川区新城区征地拆迁办公室对上述小区物业费进行补贴，补贴为每户每月每平方米0.15元，由业主自行承担每户每月每平方米0.2元。2017年11月21日，重庆市南川区西城街道东方红社区居民委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《委托物业管理服务合同》，该合同约定，甲方经重庆地产集团南川新城区征地拆迁办授权同意，将所属行政区内的南川区XXXXXXX范围内的物业管理委托给乙方，由乙方实行统一管理，综合服务。原告为该小区提供物业管理服务，管理期限为叁年，自2016年7月5至2019年6月30日止，物业管理服务费收费标准为住宅0.35元/月/平方米（其中业主交纳0.2元/月/平方米，重庆市地产集团征地拆迁办补贴0.15元/月/平方米），商业门面1元/月/平方米，公摊水电费3元/月/户。物业服务费由产权人交纳，产权人与使用人由约定的按其约定，产权人负连带责任。交费时间可以按季、年交纳，对不按时交纳费用的业主经多次催收后仍不交纳，将按逾期每日加收千分之三的违约金。另查明，XXXXX安置还房小区的消防设施、设备及维护由新城区管委会负责。XXXXXXX小区至今未成立业主委员会。再查明，被告系XXXXXXX小区XXXX-X-X号房屋的业主，其房屋建筑面积为126.32平方米。根据物业服务合同和补充合同的约定，被告于2014年3月至2018年12月期间的物业服务费和公摊水电费为1639元[（126.32平方米×0.20元/月•平方米+公摊水电费3元/月）×58个月]，因被告未交纳上述期间的物业服务等相关费用，原告提起了诉讼。本院在审理原告诉XXXXXXX小区南、北岸业主物业服务合同纠纷系列案件过程中，部分业主提供了照片和资料等，拟证明原告在物业服务过程中未履行其职责，其服务质量存在服务瑕疵。原告对此不予认可。上述事实，有原告的陈述和被告的辩解、《物业管理合同》及《物业管理补充合同》、《委托物业管理服务合同》、通告、委托书、照片、重庆市南川区西城街道东方红社区居民委员会的证明、重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室的证明等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原告与重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室签订的《物业管理合同》及《物业管理补充合同》系合同双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，应合法有效。因与原告签订物业管理合同的重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室是被告所居住小区的建设单位，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室、签订的《物业管理合同》及《物业管理补充合同》对被告及该小区业主均具有约束力。同时，根据《业主大会和业主委员会指导规则》规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”，XXXXXXX小区未成立业主委员会，XXXXXXX小区所在的重庆市南川区西城街道东方红社区居民委员会代行小区业委会的职责，与原告就物业管理事项达成《物业管理服务合同》，该合同依法对该小区的全体业主包括被告在内亦具有约束力。原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告享受了物业服务后，理应及时按照物业服务合同约定交纳物业服务费，但被告从2014年3月起至2018年12月期间的物业服务费和公摊水电费1639元未向原告交纳，故原告要求被告支付该期间的物业服务费和公摊水电费1639元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告拒绝交纳物业服务费的抗辩理由，于法无据，本院依法不予支持。关于原告要求被告支付违约金的问题，虽然被告未按时交纳物业服务费，已构成违约，但由于原告在物业服务过程中存在一定的瑕疵，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告唐科其于本判决生效后支付原告重庆市腾冠物业管理有限公司2014年3月起至2018年12月期间的物业服务费和公摊水电费1639元。二、驳回原告重庆市腾冠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告唐科其负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 秦先俊二〇一九年十月十七日法官助理 彭恒瑶书 记 员 周 雄