辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初4170号原告:杨直，男，1964年3月28日出生，住所地沈阳市沈河区惠工街**(B-10-1)。委托诉讼代理人：孙志勇，辽宁长卿律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙家博，辽宁长卿律师事务所律师。被告:沈阳新中基房产开发有限公司，住所地沈河区惠工街**。法定代表人:刘岩石，该公司总经理。被告：中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行，住，住所地沈阳市沈河区沈阳路**/div>负责人:张巨巍，该行行长。委托诉讼代理人：张锐，该行员工。委托诉讼代理人：崔彬彬，该行员工。第三人：刘志琴，女，1955年5月28日出生，汉族，住所地，住所地沈阳市沈河区iv>原告杨直诉被告沈阳新中基房产开发有限公司、被告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行、第三人刘志琴商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告杨直及委托诉讼代理人孙志勇、孙家博，被告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行委托诉讼代理人张锐、崔彬彬，第三人刘志琴到庭参加诉讼。被告沈阳新中基房产开发有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告杨直向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认被告一与第三人签订的《商品房买卖合同》(合同编号0250-020227-339)无效；2、请求法院确认被告二与第三人签订的《个人住房按揭合同》(沈街农银按字2004)无效及抵押条款无效；3、请求法院确认原告与被告一签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判令被告一履行协助义务，配合原告办理沈河区房屋的所有权登记;4、诉讼费、公告费用由被告承担。事实和理由：2004年4月，原告购买了被告一开发的位于沈河区房屋，建筑面积186.4501平方米，总价款为932251元，并签订了《商品房买卖合同》。合同签订后原告一次性支付了全部购房款，被告一于2004年6月将房屋交付原告居住至今。近期，原告准备办理争议房屋的所有权登记时，发现其购房屋已经被被告一出售给第三人，由第三人向被告二抵押贷款72万元，并到房屋登记部门办理了抵押备案。上述行为已经侵害了原告合法权益。经原告向第三人了解，第三人明确表示其既未购买过沈河区房屋，也未曾向被告二借过任何款项，第三人签订的《商品房买卖合同》(合同编号0250-020227-339)、《个人住房按揭合同》(沈街农银按字2004号)、沈阳市个人贷款购房抵押备案登记申请书等文件上的第三人签字均系伪造。综上，原告为维护合法权益，诉至法院，请求法院支持原告诉求。被告沈阳新中基房产开发有限公司未答辩。被告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行辩称，第一、原告不是《商品房买卖合同》及《个人住房按揭合同》的当事人，无权主张合同无效。第二、我行与第三人刘志琴签订的《个人住房按揭合同》已经公证，真实、有效。2004年7月30日我行与第三人刘志琴签订《个人住房按揭合同》，第三人刘志琴向答辩人贷款72万元，用于购买位于沈阳市沈河区的房产。同时该《个人住房按揭合同》经中华人民共和国辽宁诚信公证处公证。2007年6月30日辽宁诚信公证处出具《执行公证书》，赋予涉案《个人住房按揭合同》公证强制执行效力。因此，涉案《个人住房按揭合同》已经由国家公证机关确认其真实、合法、有效。本案人民法院依法不应受理。根据《最高人民法院关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》第三条第二款规定：“当事人、公证事项的利害关系人对具有强制执行效力的公证债权文书的民事权利义务有争议直接向人民法院提起民事诉讼的，人民法院依法不予受理。”涉案《个人住房按揭合同》是经中华人民共和国辽宁诚信公证处（2004）诚经字第7755号公证书赋予强制执行效力的公证债权文书，原告诉求该合同无效，依法应不予受理。第四，我行享有合法的债权及抵押权。我行2004年设立债权及抵押权，早于原告2005年签订《商品房买卖合同》时间。我行依法对《个人住房按揭合同》予以公证，并且办理了个人贷款购房抵押备案登记，享有合法的债权及抵押权。第五、原告未取得房屋所有权，不能对抗我行抵押权。根据《物权法》规定房屋所有权设立、转让，需经依法登记，才发生效力，未经登记，不发生效力。原告十几年间并未办理房屋所有权登记手续，未取得房屋所有权。假设其《商品房买卖合同》是真实的，也仅是原告与第一被告的债权债务关系，不能对抗我行抵押权。第六、原告在房屋买卖合同中未尽合理注意义务。涉案房屋系被借款人刘志琴用于个人贷款购房抵押备案登记的房屋，属于设有抵押权的抵押物。而原告的购房付款时间在2005年，已存在抵押权登记，合同备案登记与抵押权登记均具有公示作用。原告在购买时未采取切实有效的核实措施，未尽到妥善的审慎核查义务，未查明此房屋是否存在权利瑕疵，也未提供证据证明购买后十几年时间内就办理权属登记一事主张过权利，显然未能履行自己在房屋买卖合同中应尽在合理审慎核查义务，存在过错。第七、我行2004年设立债权及抵押权，距今已经十几年时间。合同备案登记与抵押权登记均具有公示作用，原告诉求已经超过诉讼时效。综上所述，原告诉讼请求没有法律及事实依据。因此请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人刘志琴陈述，2017年我出国受限制了，我找到农行为什么要拉黑我，说我有贷款没还，我从来没有贷过一份钱，我贷款的房子在哪里，告诉我了就是原告所说的诉争房屋，说起诉到法院，我就到法院问去了，我在物业查了这个楼号找到了人名就是本案的杨直，我当时也起诉了，我在这个小区买过房子，是2003年买的，230多平米，我是现金支付的，我从来没有买这个房子，我不知道是怎么出来的。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年4月，原告与被告沈阳新中基房产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告沈阳新中基房产开发有限公司开发的位于沈河区（建筑面积186.4501平方米）房屋，总价款为932251元。后原告将购房款交给被告沈阳新中基房产开发有限公司，该公司为原告开具了带有财务专用章的发票。2004年6月，被告沈阳新中基房产开发有限公司将案涉房屋交付给原告，原告一直在此居住。原告提供的沈阳燃气股份有限公司发票联载明的地址为“136-8#B-10-1”，开票日期为04年6月14日。原告提供的盖有“中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司保险合同专用章”的煤气保险收据载明的收费地区为沈河区惠工街136号8B-10-1，保险期间为2004年6月20日至2005年6月19日。第三人刘志琴于2003年7月购买被告沈阳新中基房产开发有限公司开发的沈河区惠工街136-3号(A-4-1)（建筑面积237.42平方米）房屋。2017年，本案第三人刘志琴到我院起诉中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行，要求判令其与被告签订的《个人住房按揭合同》及《（2004）诚经字第7755号公证书》无效；要求判令刘志琴不承担还款的民事责任，同时解除冻结银行存款、消除诚信平台失信被执行人黑名单，取消限制高消费。我院以刘志琴诉请确认《个人住房按揭合同》无效，该合同是经《（2004）诚经字第7755号公证书》赋予强制执行效力的公证债权文书，依法应不予受理，裁定驳回刘志琴的起诉。2018年本院对中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行申请执行辽宁诚信公证处制发的赋予强制执行效力的（2007）辽诚证强执字第69号执行公证书，作出（2007）沈河执字第930号不予执行裁定书，该裁定书中本院查明部分载明：“2017年6月1日沈阳市公安局铁西分局委托辽宁德恒物证司法鉴定所进行鉴定，并出具(2017)辽德司文检字第6069号司法鉴定意见书，经鉴定，落款日期为“2004年7月30日”、买受人为“刘志琴”、编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》第15页上“买受人(签章)”处的“刘志琴”签名字迹与签约时间为“2004年7月30日”、借款人为“刘志琴”的《个人住房按揭合同》第6页上“借款人(签章)”和“(抵押人)”处的两个“刘志琴”签名字迹都不是刘志琴本人书写。2017年10月11日，经被执行人刘志琴申请沈阳市沈河区人民法院委托辽宁德恒物证司法鉴定所对2004年7月30日《个人住房按揭合同》中“刘志琴”的指印进行了鉴定。2017年11月28日，辽宁德恒物证司法鉴定所出具了(2017)辽德司痕检字第10114号司法鉴定意见书，鉴定意见认为2004年7月30日《个人住房按揭合同》第6页借款人(盖章)“刘志琴”签名处的指印不是刘志琴的指印,2004年7月30日《个人住房按揭合同》第6页抵押人“刘志琴”签名处的指印不是刘志琴的指印。”该裁定的本院认为部分载明“根据辽宁德恒物证司法鉴定所出具的两份鉴定意见书，能够证明关于位于沈阳市沈河区产的《商品房买卖合同》和《个人住房接揭合同》中“刘志琴”签名字迹不是刘志琴本人书写，签名处指印不是刘志琴本人的指印。辽宁诚信公证处出具的(2007)辽诚证强执字第69号执行公证书，违反了法律规定的公证程序，所制作的公证债权文书确有错误，应当裁定不予执行。”该裁定系生效裁定书。沈阳市不动产登记中心《房屋电子登记（簿）查询证明》载明，沈河区惠工街136-8号2-10-1（建筑面积186.45平方米）房屋预购商品房抵押权预告登记权利人为中国农业银行沈阳市中街支行，义务人刘志琴，登记日期为2004年8月3日，贷款金额为72万元。第三人刘志琴购买的惠工街136-3号（A-4-1）（登记为1-4-1）已于2009年取得所有权登记。原告称案涉房屋所在的楼盘在办理登记时单元号用1代替A，用2代替B，即惠工街136-8号2-10-1就是惠工街136-8号B-10-1。在本案审理过程中，原告撤回了要求确认被告一与第三人签订的《商品房买卖合同》(合同编号0250-020227-339)无效及确认被告二与第三人签订的《个人住房按揭合同》(沈街农银按字2004)无效及抵押条款无效的诉讼请求。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告沈阳新中基房产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。我国法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案原告与被告沈阳新中基房产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同自双方签字盖章之日起成立并生效。双方均应遵照合同内容履行相关义务。原告已按约定将购房款交付给被告沈阳新中基房产开发有限公司，被告沈阳新中基房产开发有限公司虽为其出具了发票并将案涉房屋交付给原告。但至今未将案涉房屋的所有权登记于原告名下，未履行商品房买卖合同的附随义务故原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告二抗辩其与第三人刘志琴签订的《个人住房按揭合同》真实有效问题。因我国法律规定当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。而经公安机关及我院委托，鉴定机构鉴定《个人住房按揭合同》中借款人及抵押人处刘志琴的签字均不是本案第三人所签，指印也非其指印，依法《个人住房按揭合同》并未成立，亦不能生效，故被告二该抗辩没有事实依据，本院不予支持。关于被告二抗辩其享有合法的债权及抵押权问题。被告二的债权及抵押权的设立应当以《个人住房按揭合同》为基础，本案第三人不认可向被告二借款及办理案涉房屋抵押，被告二亦对《个人住房按揭合同》中刘志琴的签字非本人所签不能提供合理解释，故本院对被告二该抗辩不予支持。关于被告二抗辩原告诉求超过诉讼时效的问题。鉴于诉讼时效系基于给付之诉的债权保护的一种规定，本案原告诉求确认合同效力及要求配合办理房屋所有权登记均不属于诉讼时效的适用范围。故本院对被告二该抗辩不予支持。关于被告二抗辩原告于2005年签订《商品房买卖合同》及购房付款时间在2005年的问题。被告二对此未提供证据，且该抗辩与本案原告提供的已于2004年入住的相关证据矛盾，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨直与被告沈阳新中基房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告沈阳新中基房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行协助义务，配合原告杨直办理沈河区房屋的所有权登记。案件受理费13122元，公告费800元，由被告沈阳新中基房产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杨 芳人民陪审员  王明巨人民陪审员  宋 阳二〇一九年十月二十一日法官 助理  刘 丽书 记 员  张青楠