福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初1379号 原告：陈成实，男，1971年1月9日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：王志坚，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈燕云，福建闽荣律师事务所律师。 被告：泉州银行股份有限公司洛江支行，住所地福建省泉州市洛江区安吉路阳光美尔奇店面107-112。 负责人：李峤,该支行行长。 委托诉讼代理人：庄泽清，男，该行律师。 委托诉讼代理人：庄杰鸿，男，该行员工。 第三人：泉州市河市电教设备有限公司，住所地福建省泉州市洛江区河市镇禾格顶。 法定代表人：方幸福。 第三人：胡财情，男，1968年4月28日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 原告陈成实与被告泉州银行股份有限公司洛江支行（以下简称泉州银行洛江支行）、第三人泉州市河市电教设备有限公司（以下简称河市电教公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，本院依职权追加胡财情作为本案第三人参加诉讼。原告陈成实的委托诉讼代理人陈燕云、被告泉州银行洛江支行的委托诉讼代理人庄泽清、庄杰鸿、第三人胡财情到庭参加诉讼，第三人河市电教公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈成实向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得执行址在泉州市洛江区及对应的储藏间；2.确认址在泉州市洛江区及对应的储藏间（以下简称案涉房产）为陈成实所有。事实和理由：90年代初，河市电教公司为了解决公司内部职工的住房问题，向内部职工筹集基建资金建造宿舍楼Ａ。1997年，河市电教公司将建成后的宿舍楼交由内部职工认购。宿舍楼Ａ201室由河市电教公司职工胡财情按照《河市电教公司宿舍楼分配购买方案》购买了案涉房产并已经付清购房款。2002年5月15日，陈成实委托亲属林水砖（又名“林水专”）代为与胡财情签订《宿舍套房转让协议》，将案涉房产转让给陈成实，陈成实支付胡财情房价款63000元。陈成实自2002年5月份实际居住之间。根据我国物权法第十五条规定，胡财情与河市电教公司之间的房产购买合同关系、胡财情与陈成实之间的《卖契》，均自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同的效力。 泉州银行洛江支行与河市电教公司存在金融借贷债权关系，法院根据泉州银行洛江支行的执行申请对陈成实所有的案涉房产所占用的国有土地洛国用(2004)第62号进行查封。陈成实依法提出案外人执行异议，法院于2019年6月17日作出(2019)闽0504执异18号执行裁定书，裁定驳回陈成实的异议请求。 陈成实认为，在法院查封之前，早在1997年，河市电教公司就已经将案涉房产出售给内部职工胡财情，河市电教公司与胡财情、胡财情与陈成实委托代理人林水砖之间在法院查封之前已经存在合法有效的买卖关系，陈成实代理人林水砖与胡财情在2002年就已经签订合法有效的书面合同。案涉房产在1997年就已经由河市电教公司交付买受人胡财情合法占有使用，陈成实作为受让方也已经自2002年5月份实际占有使用至今。胡财情已经向河市电教公司交付全部购房款及基建款，陈成实在2002年已经向胡财情付清购房款63000元。案涉房产未能办理过户登记的原因系河市电教公司未予协助，非作为买受人的陈成实的自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，陈成实的案外人执行异议的主张合法有据，可以排除执行，法院依法不得执行案涉房产，应当解除对案涉房产及相应土地的查封等执行措施。 鉴于上述事实，根据我国民事诉讼法第119条的规定，特向法院提起诉讼，请依法判决支持陈成实的诉讼请求。 泉州银行洛江支行辩称，1.泉州银行洛江支行申请执行河市电教公司宿舍楼，根据产权凭证，该宿舍楼登记在河市电教公司名下，系河市电教公司合法财产，非陈成实所有。2.假设胡财情与河市电教公司签订的购买合同为真，但该合同已违反国家法律法规等强制性规定，应为无效合同，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定。河市电教公司宿舍楼其建设用途系工业厂房配套宿舍用途，未经法律规定不得私自变更土地及其建筑物的用途，但河市电教公司在未合法变更土地及建筑物的用途，亦未能取得合法销售资格的前提下，私自将厂房配套的宿舍拆零作商品住宅出售给陈成实，其行为违反法律法规的禁止性规定，且扰乱了国家对房地产市场的管理秩序，损害了社会公共利益。3.买卖合同无效，则陈成实仅有请求返还货币的请求权，没有其他合法物权阻却泉州银行洛江支行对诉争房产的强制执行。 河市电教公司、胡财情未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:《收款收据》《证明》《河市电教公司宿舍楼分配购买方案》《转让协议》、声明书，《收款收据》有加盖河市电教公司财务专用章，且有公司原财务出纳出具的证明，上述证据能证明陈成实实际购买并已支付了案涉房产全部购房款的事实，予以确认。电网网站图片、电费明细，能证明由陈成实实际占有使用案涉房屋的事实，予以确认。内资企业登记情况表能证明河市电教公司的基本情况，不动产权属登记信息查询结果证明，能证明河市电教公司的宿舍楼A仅办理了集体产权，前述证据的真实性、合法性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：址在洛江区［房屋权属证号：泉房权证洛江区（洛）自第05656号］，登记在河市电教公司名下。20世纪90年代，河市电教公司建造了公司宿舍楼Ａ，建成后交由内部职工认购。1997年初，河市电教公司职工胡财情向河市电教公司认购了宿舍楼Ａ201室，并支付了购房款共计63000元。2002年5月15，胡财情将案涉房屋以63000元转让给陈成实，陈成实委托林水砖以林水砖的名义与胡财情签订了《宿舍套房转让协议》。购房后，陈成实自2002年即入住使用至今。 另查明，法院在执行申请人泉州银行洛江支行与被申请人河市电教公司、方玉平、方幸福金融借款合同纠纷一案中，因上述被执行人未履行生效法律文书确定的义务,泉州银行洛江支行向法院申请强制执行。法院依法于2019年3月27日作出(2019)闽0504执440号之一执行裁定书,裁定查封、扣押河市电教公司、方玉平、方幸福相应价值的财产,包括本案讼争房产。案外人陈成实向本院提出书面异议,本院于2019年6月17日作出(2019)闽0504执异18号执行裁定书,驳回陈成实的异议申请。 本院认为，本案系金钱债权执行中，买受人陈成实对登记在被执行人河市电教公司名下的不动产被查封提出异议从而引发的执行异议之诉。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，结合本院查明的事实，可以认定陈成实对登记在河市电教公司名下的涉案房产提出异议理由成立：1.胡财情虽未与河市电教公司签订书面购房合同，但其按照河市电教公司提供的分配购买方案认购了案涉房产;2.河市电教公司在胡财情认购案涉房产后将该房产交付给胡财情使用，陈成实作为受让方也已经自2002年实际合法占有使用，并缴交了案涉房产所有的电费，据此可以认定陈成实在本院查封之前已经实际占有诉争房屋;3.陈成实已经支付案涉房产全部价款;4.在认购案涉房产后未能及时办理过户登记系因河市电教公司不予协助，而非陈成实原因。 综上所述，陈成实对其购买的登记在河市电教公司名下的房产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形且其权利能够排除执行，本院对陈成实请求排除对案涉房产的执行，予以支持。陈成实请求确认案涉房产归其所有，该诉讼请求不符合国家政策及有关法律的规定，不予支持。河市电教公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行址在泉州市洛江区及对应的储藏间； 二、驳回陈成实的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由泉州银行股份有限公司洛江支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判长  黄正乾 审判员  王冬梅 审判员  谭海燕 二〇一九年十月十四日 书记员  黄书卿 速录员  梁心童 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。