云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2019）云0111执异395号案外人：梁平，女，汉族，1972年2月17日生，住云南省昆明市盘龙区。委托代理人：尹朝辉，云南上乐律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：王文江，女，汉族，1975年5月20日生，住云南省昆明市官渡区。被执行人：季雅菁，男，汉族，1973年12月24日生，住云南省昆明市五华区。在本院执行王文江与季雅菁民间借贷纠纷一案中，案外人梁平对本院查封金盾俊园A2地块2幢1单元1102号房屋及A2-1地下室-1层A076号车位提出书面异议，要求法院依法停止执行和撤销昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民特62号民事裁定书，因该裁定书裁定查封的房屋实际所有权人属于案外人，并非被执行人季雅菁。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审查，现已审查终结。案外人梁平称，法院在该裁定中对金盾俊园A2地块2幢1单元1102号房屋（又明呈贡时代俊园一期A2-2栋1102号房屋）及A2-1地下室-1层A076号车位进行了查封，准备执行季雅菁的案款，实际该房屋和车位的实际所有权人是案外人，非被执行人季雅菁，不能被执行。季雅菁是昆明市车管所的工作人员，其单位2013年分给了其购买以上房屋、车位的内部集资房指标，但他自己无能力购买，经人介绍，他把该购房指标以7万元卖给案外人，双方于2013年11月9日正式签订了购买以上房屋指标的协议书，按协议约定内容，案外人已全部履行了合同义务，包括但不限于支付以上房屋的指标转让费、购房款、接房配套费、物管费、水电费等。2015年12月5日应季雅菁安排，案外人到开发商处交清了全部房屋尾款及接房配套费费用，并领取了该套房屋钥匙，对以上房屋即行使着所有权，使用权至今，在整个购房过程中包含合同原件、支付凭证、接房手续、门禁卡、房门钥匙等原件、原物均在案外人处，这些实情都被季雅菁对法院隐瞒，并使法院下了“错误”的裁定，案外人怀疑本案存在虚假诉讼的情形，请求法院支持其异议请求，要求法院依法停止执行和撤销昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民特62号民事裁定书，因该裁定书裁定查封的房屋实际所有权人属于案外人，并非被执行人季雅菁。申请执行人王文江答辩称，认为案外人的请求没有事实和法律依据。案外人不是涉案房屋的权利人，涉案房屋系不动产，按照相关的法律规定，现案外人并不能提供该不动产的权属证书，或者不动产登记簿，或者土地使用权登记簿、建设工程规划许可证，施工许可证的权利人，以证明其是该房屋的权利人。故案外人并不是涉案房屋的权利人。季雅菁与开发商签订了《商品房买卖合同》，其是该房屋的权利人。季雅菁与涉案房屋的开发商呈贡俊发伟业房地产有限公司于2013年11月15日签订了合法有效的《商品房买卖合同》并进行了登记备案，支付了全部购房款并接收占有使用了该房屋，履行了其在该合同项下的全部义务。由于该合同的登记备案即预告登记，使得其在该合同项下获得取得不动产证前的债权具有了物权性质，从而使其享有了对抗第三人的效力。季雅菁才是该房屋的权利人，法院执行该权利人季雅菁享有权利的房屋，并无任何问题。即使案外人与季雅菁签订了《房屋转让协议》，其也不能取得该房屋的物权，而只能向季雅菁主张债权。首先该《房屋转让协议》的真实性无法确认。根据案外人提交的证据，涉案房屋系季雅菁向呈贡俊发伟业房地产有限公司购买的，《商品房购销合同》及全部履行文件，如交款凭证、收据、发票、入住结算等与该房屋购买合同履行有关的所有资料、文件上面，都是季雅菁签字或记载季雅菁名字，并没有任何一个地方显示梁平的名字。虽然案外人声称其手上持有上述涉案房屋的钥匙及购房合同原件、收款收据、发票、入住结算单、业主手册、物业服务协议、质保书等的原件，但这并不能证明案外人是该房屋的权利人，因为实践中承租人、抵押权人、其他实际使用人等也可能掌握前述文件原件及钥匙，更何况案外人与季雅菁原本是朋友，并不能排除季雅菁为逃避执行而与案外人勾结而在事后将前述文件资料、钥匙等在事后交与案外人。即使季雅菁与案外人确实签署《房屋转让协议书》，由于未办理过户登记手续，按照物权法，其也不能取得该房屋的物权。而且由于该协议签署时直至现在，季雅菁均未取得该转让房屋的所有权，季雅菁所转让的房屋权属仍不能确定，而事实上是，该房屋的开发商目前也在主张对该房屋享有权利，因此季雅菁转让给案外人的房屋权属存在争议，按照《城市房地产管理法》等的规定，该合同应属无效。由于该转让协议并未查询案外人家庭房产情况，案外人是否存在不能购买该房的情形也不能排除，这些会影响其转让合同的效力。案外人并不能依据该转让合同取得涉案房屋的所有权，而只能向季雅菁主张债权，所以其享有的权利并不能排除对涉案房屋的执行。综上，案外人对涉案房屋提出排除执行的异议，该房屋并不享有真实合法且能排除执行的权利，法院应依法驳回其异议，因继续执行昆明市官渡区人民法院作出的（2016）云0111民特62号《民事裁定书》，以维护其合法权利，维护法律的尊严。被执行人季雅菁未进行答辩。本院查明，本院审查的王文江与季雅菁司法确认调解协议一案，于2017年1月5日作出（2016）云0111民特62号民事裁定书，已发生法律效力。季雅菁未按约履行生效法律文书确认的给付义务，王文江遂向本院申请强制执行。本院于2018年8月13日作出（2018）云0111执276号执行裁定书，裁定对被执行人季雅菁所有的位于昆明市马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界的金盾俊园A2地块2幢1单元1102号房屋（合同登记号KM2013111594398）和A2-1地下室-1层A076号车位（合同登记号KM2013111594415）予以查封。本院于2018年8月15日向昆明市房屋交易产权管理处送达上述执行裁定书及协助执行通知书，查封了上述房屋及车位。本院依法委托昆明三阳开泰房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋及车位进行价格评估。本院于2019年6月13日在淘宝网上挂出昆明市官渡区人民法院关于昆明市马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界金盾俊园A2地块2幢1单元1102号住宅及A2-1地下室-1层车位A076号（第一次拍卖）的公告。另，座落于昆明市马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界的金盾俊园A2地块******房屋（合同登记号KM2013111594398）和A2-1地下室-1层A076号车位（合同登记号KM2013111594415），登记的买受人为季雅菁。现案外人梁平向本院提交身份证、《商品房购销合同》、《房屋转让协议书》、《收条》、《购房确认单》、《收款收据》、《收款发票》、《付款通知》、《入住结算单》、《门禁卡及房门钥匙》的照片、和季雅菁往来的《微信、短信息》内容截屏、季雅菁向案外人解除《购房合同》原件提取公积金的《回单》、开发商发的《业主手册》、《物业服务协议》、《质保书》、《管理规约》、《使用说明书》、开发商发给案外人的交物管费等事宜的短信等证据材料，欲证明涉案房屋及车位，系被执行人季雅菁将内部购房名额转让给案外人，由案外人购买、使用。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。”本案中，涉案房屋及车位未办理所有权登记，但已办理了商品房预售合同登记备案手续，本院有权对涉案房屋予以查封。关于案外人主张涉案房屋及车位应归其所有，以此排除本院执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案中，涉案房屋及车位登记备案的买受人为被执行季雅菁，案外人的主张不能排除本院对该房屋及车位的执行。本院作出的（2016）云0111民特62号民事裁定书系申请执行人王文江与被执行人季雅菁之间借贷纠纷司法确认的生效法律文书，案外人主张撤销该民事裁定书，不是本案审查的范围，案外人可另循法律途径予以解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人梁平的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审 判 长  贾孟书人民陪审员  许 雁人民陪审员  杨嘉升二〇一九年十月二十二日书 记 员  李亚玲