重庆市大足区人民法院执 行 裁 定 书(2019)渝0111执异123号异议人(申请执行人)：中国长城资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称“重庆长城资管公司”），统一社会信用代码：915000009028005335，住所地重庆市渝中区邹容路**重庆大世界第**。负责人：杜英，总经理。委托代理人：陈国祥，系重庆长城资管公司员工。委托代理人：王祖德，系重庆长城资管公司员工。被执行人：陈安华，男，1963年8月12日出生，住重庆市大足区。被执行人:黎梅，女，1971年2月25日出生，住重庆市大足区。被执行人:陈安彬，男，汉族，1972年1月8日出生，住重庆市大足区。被执行人：陈坤，男，汉族，1989年11月23日出生，住重庆市大足区。被执行人：重庆贝多机械设备制造有限公司（以下简称“贝多公司”），组织机构代码20384299-6，住所，住所地重庆市大足区龙水镇工业园区五金产业园（西一社区**）div>法定代表人：陈安彬。在本院执行重庆长城资管公司与贝多公司、陈安华、黎梅、陈安彬、陈坤借款合同纠纷一案中，异议人重庆长城资管公司因不服本院(2017)渝0111执2254号拍卖通知书，于2019年10月8日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人重庆长城资管公司称，贵院根据案外人覃帮云提交的租赁协议及收据，作出(2017)渝0111执2254号拍卖通知书，将对被执行人贝多公司所有的位于重庆市大足区XX镇XX社区X组的工业用地、厂房、办公楼、变电房、变电设备等评估、拍卖活动认定为带租赁拍卖。我公司认为，拍卖通知书错误采信不具有证据资格与证明能力的《租赁协议》，应当予以纠正。具体理由如下：一、《租赁协议》缺少真实性、关联性与合法性，不应作为证据采信。1、《租赁协议》仅约定将“甲方的工业用地”租赁给覃帮云，并未对该工业用地的具体位置明确约定，故不能确定本次拍卖标的中的工业用地是否为同一处，该项证据明显缺少关联性。2、《租赁协议》的真实性存疑，其一，租金显著低于市场平均价格：贝多公司将工业用地按照每月1.5元/㎡的价格出租给覃帮云，不符合市场客观规律；其二，低价出租后以高价承租不合常理：协议约定，贝多公司“因生产需要可优先承租覃帮云在厂区内修建的厂房与办公楼，按照市场价优惠2元/㎡计算”，贝多公司以每月1.5元/㎡向覃帮云出租，却又要以高于1.5元/㎡的价格向覃帮云承租该工业用地上的厂房与办公楼，明显不符合常理，自相矛盾；其三，租赁标的范围自相矛盾：协议仅约定：“甲方（贝多公司）的工业用地按照1.5元/㎡的优惠价格租赁给乙方（覃帮云)”，而根据大足法院2019年9月20日对覃帮云的执行笔录，覃帮云却表示《租赁协议》将西一社区的厂房和土地一并出租，双方对于租赁协议的标的范围自相矛盾，错漏百出；其四，租金计算错误，差额巨大：《租赁协议》所涉的工业用地占地面积为3370㎡，租金每年应为60660元，实际租金共计1213200元，与协议约定租金共计856800元，租金计算错误、数额差距巨大且收款方式为现金，贝多公司明明可以收取更高的租金1213200元，却依旧选择较低的租金856800元用以抵扣覃帮云的修建款，违反基本交易常理；其五，租赁协议效力缺少充足证据支撑：案外人覃帮云主张租赁协议仅提交租金收据作为证据，对该租赁协议未登记备案，未进行公证，也未在抵押前缴纳过租金税，甚至也未曾向抵押权人声明过租赁情况。3、《租赁协议》显示协议签订时间为2009年10月8日，租赁期限为20年，合同约定租金共计856800元，覃帮云一次性付清，以贝多公司所欠付的修筑款310万元中抵扣，对租赁期限与租金支付方式的约定极不符合正常的商业习惯，一般来说，出租人为谋取最佳的租金效益，租金一般分期支付，租金标准会定期呈比例上调，且租赁期限为合同法规定的最长租赁期间的上限，《租赁协议》应为恶意串通以损害国家、集体或第三人的利益的无效合同，不具有合法性，其目的在于签订虚假租赁合同，恶意伪造证据，利用“买卖不破租赁”的法律规定，获取拍卖标的长期使用权，损害抵押权人正常权利的行使，影响法院通过司法程序所取得拍卖价值，阻碍法院的强制执行。二、案外人覃帮云从未占有使用该拍卖标的，其主张不应受到法律支持与保护。《法学大辞典》对租赁权的定义为“租赁权又称使用收益权，即承租人依租赁合同，在租赁物交付后对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权的总称。而在租赁物未交付前，承租人虽依据租赁合同拥有相应权利，但并不享有租赁权”。通常所谓“买卖不破租赁”的“租赁”，实际上仅指租赁物交付之后的使用收益权。“买卖不破租赁”的前提是“在抵押前已经占有”。该观点已经被最高法院民一庭所编著的《民事审判指导与参考》（2014.1）所肯定。本案中，即便认定租赁关系成立，但覃帮云在《执行笔录》中自认“承租后一直没有实际管理与使用，都是由贝多公司管理和使用，并由贝多公司的名义出租给其他人，所收取的租金全部由贝多公司在支配”覃帮云从未占有使用，其主张不应受法律支持。为维护自身合法权益，特提出执行异议申请，恳请贵院依法撤销（2017）渝0111执2254号拍卖通知书，并将对贝多公司所有的位于重庆市大足区XX镇XX社区X组的工业用地、厂房、办公楼、变电房、变电设备等拍卖变更为不带租赁拍卖。本院审查查明，中国农业银行股份有限公司重庆大足支行(以下简称“大足农行”)诉贝多公司、陈安彬、陈坤、陈安华、黎梅金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月5日受理后，于2016年7月28日作出（2016）渝0111民初4897号民事调解书，该调解书载明达成协议的内容主要如下：一、贝多公司于2016年10月30日前偿还大足农行借款本金1700万元及截止2016年5月30日的利息628691.79元，2016年5月31日至2016年8月8日的利息以借款本金1700万元为基数，按年利率7.28%计算，2016年8月9日起以借款本金1700万元为基数，按年利率10.92%（年利率7.28%上浮50%）支付罚息至本金还清之日止，利随本清；二、陈安彬、陈坤、陈安华对上述第一项还款义务承担连带还款责任；三、大足农行有权对被告陈安彬、陈坤、陈安华、黎梅用于抵押的房产11套在其价值范围内优先受偿。四、大足农行自愿放弃其他诉讼请求。五、案件受理费63786元由贝多公司、陈安彬、陈坤、陈安华承担。调解书发生法律效力后，贝多公司、陈安彬、陈坤、陈安华、黎梅未按调解书协议所确定的内容履行，大足农行向本院申请执行，执行案号（2017）渝0111执2254号。2018年6月25日农行重庆分行将其分支机构大足农行对贝多公司、陈安华、黎梅、陈安彬、陈坤的该笔债权转让给重庆长城资管公司。2019年1月15日，经重庆长城资管公司申请，本院（2019）渝0111执异5号裁定书裁定变更重庆长城资管公司为本院（2017）渝0111执2254号案件的申请执行人，原申请执行人大足农行的权利义务由重庆长城资管公司承受。2019年9月20日，本院向重庆长城资管公司和贝多公司发出本院于2019年9月18日作出的(2017)渝0111执2254号拍卖通知书，通知书载明：本院在执行重庆长城资管公司与贝多公司等人借款合同纠纷案中，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百八十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定，委托有关中介机构对被执行人贝多公司所有的位于重庆市大足区XX镇XX社区X组的工业用地、厂房、办公楼、变电房、变电设备进行评估、拍卖。现已选定拍卖机构。现将有关事宜通知如下：拍卖标的重庆市大足区XX镇XX社区X组的工业用地、厂房、办公楼、变电房变电设备；拍卖标的权属所有人重庆贝多机械设备制造有限公司；另特别通知，因案外人覃邦云向本院提交了租赁协议及收据，根据该租赁协议记载：待拍卖的标的物已于2009年10月8日出租给案外人覃邦云，租赁期限为20年，本次拍卖将为带租赁拍卖。2019年10月8日，重庆长城资管公司为此向本院提出书面执行异议，异议的事实、理由及请求如其执行异议申请书所述。另查明，1、贝多公司于2015年8月向大足农行申请贷款时，以其所有的位于重庆市大足区XX镇XX社区X组的非住宅等房地产设定抵押权，作为贝多公司借款抵押物向大足农行履行债务的担保，并于2015年8月14日到登记机关办理了抵押登记。2、2015年8月12日，重庆德任资产评估土地房地产估价有限公司受贝多公司的委托，出具了关于贝多公司位于重庆市大足区XX镇XX社区X组面积为18722平方米的出让工业用地使用权抵押价值评估的土地估价报告。该报告载明：“至估价期日(2015年8月4日)，估价对象作为出让国有土地，其所有权属于国家，使用权属于重庆贝多机械设备制造有限公司，未设置他项权利”。3、2015年8月7日，贝多公司向大足农行出具抵押人声明。该声明载明：“抵押人（贝多公司）的房产座落于大足区XX镇XX社区X组，土地面积22722平方米，现自用未出租。因拟抵押给贵行，用于贵行向借款人贝多公司发放的人民币1700万元短期流动资金贷款的抵押担保。抵押人声明如下：抵押财产在设押前不存在租赁情形或原签订的租赁合同已于设押前解除或到期，后续出租需征得抵押权人同意”。4、2019年9月中旬，本院委托的拍卖机构即将拍卖上述贝多公司的财产时，覃帮云向本院提交了其2009年10月8日与贝多公司签订的租赁协议。该协议载明：……，“2租赁时间：20年”，“3土地租金及计算方法（1350+1620+400）×1.5×12×20=856800元”，“租金在乙方（覃帮云）的修建款中抵扣，甲方（贝多公司）出具土地租金收据，甲方不再向乙方收取土地租赁款，乙方也不得向甲方收取厂房和办公楼的修建款”，……。2009年10月8日，贝多公司以现金收款方式向覃帮云出具收据，收到覃帮云土地租金¥856800。5、2019年9月20日，本院向覃帮云调查，覃帮云在执行笔录中陈述：“我承租之后，一直没有实际管理和使用。都是由贝多公司在管理和使用，并由贝多公司的名义出租给其他人，所收取的租金全部由贝多公司在支配”。上述事实有(2016)渝0111民初4897号民事调解书、（2019）渝0111执异5号裁定书、（2017）渝0111执2254号拍卖通知书、抵押合同、土地估价报告、租赁协议、租金收据、房地产权证、执行笔录等证据载卷为凭。本院认为，本院在执行重庆长城资管公司与贝多公司等人借款合同纠纷案中，依法委托中介机构对被执行人贝多公司所有的位于重庆市大足区XX镇XX社区X组的工业用地(以下简称“涉案标的”)、厂房、办公楼、变电房、变电设备进行评估、拍卖，程序合法，予以确认。虽然本院委托的中介机构即将竞拍前，案外人覃帮云提交了其与贝多公司签订的租赁协议，但经审查，其一、贝多公司在以涉案标的向大足农行提供贷款抵押担保时，已向大足农行声明涉案标的不存在租赁情形；其二、贝多公司委托的土地评估公司出具的土地估价报告载明涉案标的至估价期日(2015年8月4日)未设置他项权利；其三、覃帮云接受本院调查时陈述，其承租涉案标的后一直未管理和使用涉案标的；其四、覃帮云提供的租赁协议中将协议主要条款的土地租金计错误算成85.68万元（实际应为121.32万元），协议约定租金在修建款中抵扣，而收据载明土地租金的收款方式为现金。故，贝多公司与覃帮云签订的租赁协议，与贝多公司向大足农行出具的关于涉案标的的声明存在矛盾；协议中关于租金计算重大差错及租金支付方式与协议约定不符，不合常理；承租人承租后不实际占有使用和管理涉案标的，不具备租赁权成立条件。至此，贝多公司与覃帮云签订的租赁协议的真实性无法确定。现覃帮云所提供的证据不足以证明在贝多公司就涉案标的向大足农行设定抵押权之前，其与贝多公司就涉案标的形成了租赁关系，因此，覃帮云所提供的租赁协议不能对抗大足农行与贝多公司之间已办理的抵押权，更不能阻却本院对涉案标的的依法执行。综上所述，本院于2019年9月18日作出的带租赁拍卖的（2017）渝0111执2254号拍卖通知书，事实不清，依据不足，应依法予以撤销。异议人重庆长城资管公司的执行异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下：撤销本院于2019年9月18日作出的(2017)渝0111执2254号拍卖通知书。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向重庆市第一中级人民法院申请复议。审判长 李 军审判员 李联友审判员 郎 平二〇一九年十月二十三日书记员 肖 盼