广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1393号上诉人（一审原告）：唐xx，男，1980年出生，汉族，住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：孟令杰，广东法宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓兰，广东法宗律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：珠海市xxx房产开发有限公司，住所地珠海市香洲区前山。法定代表人：郑xx，董事长。委托诉讼代理人：王晓冰，福建衡兴明业律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐剑，福建衡兴明业律师事务所实习律师。上诉人唐xx因与被上诉人珠海市xxx房产开发有限公司（以下简称xx公司）买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2018）粤0402民初9513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人唐xx委托诉讼代理人孟令杰、被上诉人xx公司委托诉讼代理人王晓冰、唐剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐xx上诉请求：1.请求撤销珠海市香洲区人民法院作出的（2018）粤0402民初9513号民事判决书，依法改判;2.请求被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由:一、一审法院认定事实不清。一审法院认为“唐xx已完成付款义务，xx公司因自身规划设计及施工原因，造成唐xx认购的车位不能交付，唐xx的缔约目的无法实现”，此处认定事实不清。2015年6月26日双方签订《xx车位认购书》。上诉人履行付款义务后，该认购书应视为商品房买卖合同，不应认定为缔约阶段。被上诉人由于自身原因未履行交付车库的义务，构成违约，应承担违约责任。二、被上诉人违约，应承担违约赔偿责任。上诉人购买的本案A164，A165两个车库是可以办产权证的，可办理产权的车库相当于可预售的商品房，根据相关规定，是要取得不动产登记中心的备案后才可以对外预售的，若被上诉人不能交付案涉车库，根据庭审可以得知，车库的消防通道不动产登记中心答复是不可以办证的，因施工原因没有建成，则充分可以证明被上诉人在销售时未取得案涉车库的备案。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。本案中被上诉人出售时故意隐瞒没有取得备案的事实，应承担赔偿已付购房款一倍的赔偿责任。为维护上诉人合法权益，维护法律公平正义，恳请贵院查明事实，依法判决。被上诉人xx公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人主张适用《消费者权益保护法》，要求被上诉人承担三倍已付房款的赔偿责任缺乏事实合同法律依据，具体如下：首先，案涉认购书并未约定案涉车位是否为产权车位，上诉人关于被上诉人承诺案涉车位为产权车位,进而论证被上诉人存在欺诈的主张没有提供任何合同依据或事实依据方面的证据，应当承担举证不能的不利后果。其次，上诉人与被上诉人就案涉车位仅仅签订了《xx花园车位认购书》。该认购书未约定车位交付时间，产权证办理等《商品房销售管理办法》规定的《商品房买卖合同》所必须具备的条款，不构成正式的商品房买卖合同，即原xx公司之间就案涉车位仅仅构成预约合同法律关系而已。因此，预约合同解除的，被上诉人仅需在可预见范围内赔偿上诉人信赖利益损失即可。上诉人要求三倍赔偿明显超过其损失金额，也超出被上诉人可预见的其信赖利益损失范围，不应得到支持。此外，双方就案涉车位订立的是商品房预约合同，受特别法律《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规范。被上诉人作为出卖人，并不存在该司法解释规定的开发商需承担惩罚性赔偿责任的情形。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，唐xx声称被上诉人存在欺诈，要求适用《消费者权益保护法》主张一倍赔偿的诉求缺乏事实和法律依据，应当驳回上诉，维持原判。唐xx向一审法院起诉请求：一、请求判令xx公司依法向唐xx交付两个车位且办理产权证书；二、由xx公司承担本案诉讼费用。变更诉讼请求后为：一、请求判令解除合同，依法向唐xx返还购买车库款人民币39.5万元，向唐xx赔偿损失人民币118.5万元；二、由xx公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2015年2月5日，唐xx妻子孙珺珺与xx公司签订《心海星（B型）住宅认购书》，认购珠海市××××区**。2015年6月26日，唐xx与xx公司签订两份《xx车位认购书》。唐xx认购xx公司开发建设的位于珠海市××××区xx花园住宅区域负二层A164车位及A165车位，价款分别为195000元、200000元，唐xx向xx公司支付了全部价款。。后唐xx入住所购住宅要求xx公司交付认购的车位。xx公司称因规划设计及施工问题，A164车位占用公共通道，无法正常使用，不动产交易中心也回复无法办理产权证书。而A165车位则是设计变更及施工误差，未能建成。故上述两个车位均未能交付唐xx使用。一审法院认为，唐xx与xx公司签订的车位认购合同，是双方真实意思表示，合同有效，双方形成商品房买卖合同关系。唐xx已完成付款义务，xx公司因自身规划设计及施工原因，造成唐xx认购的车位不能交付，唐xx的缔约目的无法实现。现唐xx主张解除合同，理据充分，一审法院予以支持。合同解除后，xx公司应退还已收款项并赔偿唐xx损失。唐xx主张xx公司退还购车价款39.5万元，一审法院予以支持。本案为商品房买卖合同纠纷，唐xx主张适用《消费者权益保护法》的欺诈赔偿条件，属于法律适用不当，一审法院不予支持。对唐xx的经济损失，可适用人民银行同类同期存款利率计算利息，以弥补唐xx的实际损失，计算起止时间为2015年6月26日至xx公司全部返还房款之日止。一审法院作出如下判决：一、解除唐xx与珠海市xxx房产开发有限公司于2015年6月26日签订的两份《xx车位认购书》；二、珠海市xxx房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向唐xx返还认购车位款395000元；三、珠海市xxx房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向唐xx支付银行利息（以395000元为基数，以人民银行同类同期存款利率，从2015年6月26日起计至xx公司全部返还价款之日止）。四、驳回唐xx其他诉讼请求。案件受理费7224元，由珠海市xxx房产开发有限公司负担1806元，唐xx负担5418元。二审期间，上诉人唐xx提交以下新证据：一、不动产登记表和附页，证明被上诉人对A164车位已经确权。二、两份竣工备案表，第一份是备案表，证明被上诉人是在2016年6月21日所有的项目包括地下车位均通过验收取得备案。三、承诺书和土地登记卡，证明被上诉人明确向珠海市不动产登记中心承诺包括A164车位在内的共29个车位不在办理确权，由此产生的一些责任由本公司承担，而实际上A164车位已经确权，已经取得备案验收。四、测绘院出具的地下室负二层（地面**）平面图，该图纸中标明了A164车位和A165车位均是独立车位，但是A164车位已经被手写部分“无规划”去掉，A165部分用虚线标明在8栋（原33号）的公共部分空间，根本无法办证。被上诉人xx公司质证意见：上诉人提交的证据均形成于一审之前，不属于二审新证据，是否予以采纳由法院认定。对证据一、二、三的真实性、合法性认可，但不认可证明目的。具体原因是因为在办理登记测绘时，登记中心告知案涉车位无法办理产权登记，具体原因并未书面说明。A164车位竣工验收，A165车位因为施工误差等原因最终未能建成。对证据四的真实性、合法性认可，内容无法判断，因该证据中手写部分无有关部门印章予以确认，A164车位因妨碍公共通行，A165车位没有建成，如需核实具体原因希望法庭可以发函调查。本院对上述证据的认证意见如下：因xx公司对上述证据的关联性均不认可，且均不是新形成的证据，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，本院从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。经审理查明,本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，唐xx与xx公司签订《xx花园车位认购书后，唐xx已完成付款义务，因xx公司自身原因，造成唐xx认购的车位不能交付，xx公司应退还已收款项并赔偿唐xx损失。一审法院酌定适用中国人民银行同类同期存款利率计算利息，以弥补唐xx的实际损失，并无明显不当，本院予以维持。唐xx上诉请求xx公司退还购车价款39.5万元，主张一倍赔偿其经济损失，本院不予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7225元，由上诉人唐xx负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十月八日书记员 曾芷欣