北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初12966号原告：北京市昌平区某小区业主委员会，住所地北京市昌平区某小区。负责人：张某，男，1967年9月7日出生，汉族，现住北京市昌平区。被告：陈永东，女，1973年11月15日出生，汉族，现住北京市昌平区。原告北京市昌平区某小区业主委员会（以下简称某业委会）与被告陈永东物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某业委会的负责人张某、被告陈永东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。某业委会向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告接管以来2015年9月1日至2017年12月31日的物业管理费1760元；2．判令被告支付2016年4月21日至2017年12月31日水电费；3．判令被告支付所欠物业费的滞纳金；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因本小区原物业在管理期间一直存在脏、乱、差，业主的安全也经常受到威胁，从2005年开始，小区部分积极业主筹备成立了业主大会，经过业主的不懈努力，2013年第三次召开首届业主大会。经过半数以上业主投票同意，通过业主大会《议事规则》和《公共物业管理规约》，决定采取自主管理的物业管理方式，首届业主大会于2013年2月28日依法成立。之后业主委员会在北京市昌平区天通苑南街道办事处做了备案。为了落实业主大会物业自主管理决议，2013年9月12日又召开了首届业主大会第一次临时会议，主要对业主自主管理的具体方案进行讨论表决，经半数以上的业主投票表决同意，通过了该方案，解除了原房地产开发商售房时和每位业主签订的前期物业管理条款或协议，授权原告在原物业公司不办理交接物业管理权时起诉。按照国务院《物业管理条例》第十二条第四款的规定和约定，业主大会是全体业主议事决策机构，业主委员会是业主大会的执行机构，根据《北京市物业管理办法》第三章第三条规定，业主委员会有权确定或变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，业主大会通过的决定，对全体业主有约束力。2015年9月原房地产开发商的物业公司在接到北京市第一中级人民法院判决书后撤离我小区。业主委员会开始对小区进行自主管理。所以被告业主在小区内享受了业主委员会所提供的物业服务，必须按照规定交纳所欠的物业费。综上，被告没有任何理由不缴物业费，不缴或少缴物业费都是在损害已交物业费的业主的利益，恳请法院维护本小区业主的整体利益，判决支持原告的诉讼请求。陈永东辩称，不同意原告的诉讼请求。一、产生纠纷的原因：2015年9月原物业公司撤离小区，由原告进行自主管理。不久后原告就开始上门收取各种费用。我和前期物业公司存在约定，部分费用可以免于交纳，于是将此约定告知原告，请其协商处理相关事宜，但一直未果。2012年年底前，我家发现厨房、阳台和卧室周围墙体发毛并出现被水浸泡的痕迹，于是找到前期物业公司进行检查维修，初步判断是公共排水主管道破裂，因主管道位于我家厨房地面之下，修复须将地面刨开，找出漏点，置换新管道后再回填覆盖。排水管长期渗漏会造成地面塌陷，楼体基础不稳，为了全楼业主的安全，我家克服困难，配合前期物业公司进行了此项施工，历时几天。开挖中发现因长期浸泡，地下土壤已形成空洞。由于排水管道属于公共设备，修复过程中对我家里的地面进行了开挖，管道进行了拆改，相关设施进行了挪移。由于修复的是下水管道，汇集各种生活污水，气味难闻至极，久久挥散不去；又因占用厨房维修下水管道，家中数日不能上厕所，不能做饭，还需请假配合施工，给生活带来了诸多不便。完工后我就本次工程的物品搬移、人员误工、地面瓷砖、原墙体损坏等诸多方面问题与前期物业公司进行协商，前期物业公司承诺此后名下车辆可在小区内永久免费停放，可以免费使用自来水，并在约定上签字盖章。这个问题执行得很顺利，直到2015年原告接管某小区。二、面对催缴，我多次与原告解释沟通，并展示约定内容，想寻求解决途径。原告的态度很强硬，一再表示此事件与其无关，让找前期物业公司，不听我的解释，不认同这个事，也不积极沟通解决，而且还采取了诉讼这种极端的解决方式，我接受不了。我认为从法理上讲业委会有义务和前期物业公司进行全方面的交接，债权债务关系是交接过程中重要的一项内容；从道理上讲，业委会代表全体业主，也必须与前期物业公司进行交接，交接的目的是为了更好地维护全体业主的利益，服务好业主，这也是原告的责任。我不知道交接的具体情况，但现在原告的态度给了我特别不好的感受，使我受到了伤害。往好听了说，原告可能是因为不专业，没有与前期物业公司进行交接，对之前的事不了解，疏漏了。往不好听了说，我感觉原告就是掉进钱眼里了，为了收钱，即使前期物业与其交接了，也可以装作没交接。原告取得管理权后，并未委托专业的物业服务企业进行管理，而是采取自管的方式。目前这个自管的团队没有尽到应尽的义务，无视了业主的权利利益，造成了我作为业主的个人利益遭到剥夺和损害。我认为不能因为物业管理的服务方发生变化，之前的矛盾和纠纷原告就置之不理，因为原告的服务对象还是全体业主，原告的管理内容和责任也没有发生变化，尽管他的管理效果真的很差劲。国家的更替除了不平等条约不承认，大多数规约还是维持了原有的，包括公司破产，清偿委员会也是会厘清债权债务关系，该追追该给给。社会上的公司出现并购情况，也是债权和债务同时承担，没听说只承担债权不承担债务的，因此我要求原告正视我和前期物业公司的约定，按原约定和协议执行，并支付诉讼费。三、对起诉状中若干事项的澄清：原告在诉状中表示“原物业在管理期间一直存在脏、乱、差，业主的安全也经常受到威胁”，对这种说法，我只能说现在的小区比以前更脏、更乱、更差。原告采取的自管方式非常不专业，没有保安，只看到停车收费员；没有公区的保洁，楼道从来没见扫过，垃圾清运不及时，环境卫生差，没有绿化保养修剪，任凭植物自生自灭，杂草丛生；没有年度收支公示，不知物业费、广告费、自行车棚租赁费、快递柜安置租赁费、饮水机安置租赁费等费用的去向，小区变压器着火出问题，炎炎夏日多日连续停电，原告找来的维修人员竟然没有任何高低压专业资格从业证件。原告的种种表现，使我们所有业主都很后悔当时签字成立业主大会，广大业主对原告有很大的意见，如果能再组织一次投票，一定把他们炒掉。也恳请法官到某社区党支部和居民委员了解一下社区的真实情况，也访问一下小区的业主，了解一下大家对原告的意见和态度。我作为业主，并未享受到原告提供的物业服务。相反，原告这种不正视问题解决问题的态度，使我的权益受到了极大的损害，所以停交了物业费。综上，恳请法院支持我与前期物业的协议，并判原告支付诉讼费。上述答辩意见，请采纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：陈永东系北京市昌平区东小口镇某房屋所有权人，房屋面积为70．61平方米。某业委会于2013年3月备案成立。2013年9月21日至12月29日，某小区召开第一届业主大会第一次临时会议，表决通过了以下决议：……六、授权业主委员会组织实施《业主自主管理的物业管理方案》。七、授权业主委员会于符合业主大会审议通过的《业主自主管理的物业管理方案》中服务标准和不超过费用上限10%范围内，与相应的保洁、垃圾外运、绿化、保安、水电暖维护企业或个人签订服务协议，期限不超过3年，续签合同的各项服务费年增幅不高于北京市城镇居民人均可支配收入年增幅。八、（追认）解除全体业主购房时与开发商签订的前期物业管理条款。九、（追认）授权业主委员会在开发商和其委托的物业公司拒绝办理物业管理移交时，提起诉讼或采取其他救济措施。……某业委会与该小区的开发建设单位北京裕发房地产开发有限公司以及为该小区提供物业服务的北京裕发弘瑞物业管理有限公司因物业服务合同曾诉至法院，经法院审理判决北京裕发房地产开发有限公司、北京裕发弘瑞物业管理有限公司与某小区业委会就某花园小区物业共用部分进行查验交接并交付相应的资料。此后，某小区业主会自行雇佣了保安、保洁等为小区提供物业服务。2012年因地下公共排水管爆裂，陈永东所居住的房屋发生大面积渗漏，厨房地面塌陷，经协商，北京裕发弘瑞物业管理有限公司某物业部承诺陈永东可永久免费使用自来水，其名下×××车辆可在小区内永久免费停放。某业委会在某一区收取物业费的标准为每平方米0．8元，其主张水费为每吨5元、电费每度0．4883元，但抄不到水表和电表。陈永东主张某业委会提供的服务不到位，小区比以前更加脏、乱、差。以上事实，有某小区首届业主大会第一次临时会议决议、关于永久免费停车的约定、关于永久免费使用自来水的约定、照片、（2015）一中民终字第05047号民事判决书、房屋登记信息及双方当事人当庭陈述等证据在案予以证明。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，虽然某业委会与陈永东在原物业公司撤离后并未签订新的物业服务合同，但考虑到某业委会采用自治模式提供了涉案小区的物业服务，故应当视为双方达成了事实上的物业服务合同关系。陈永东得到了某业委会提供的物业服务，应支付相应的物业服务费。某业委会主张每平方米每月0．8元的物业费收费标准，与合并审理的其他案件已交纳的物业费标准一致，但某业委会主张的金额计算有误，本院予以纠正。根据庭审查明的事实，能够证明小区确实存在垃圾清理不及时，杂物较多等服务不到位的情形，某业委会也未能举证证明其按照不低于前期物业公司的标准为业主提供了服务，因此本院对陈永东应支付的物业费予以适当酌减，对某业委会要求陈永东支付物业费的请求中的合理部分本院予以支持。关于某业委会要求陈永东支付滞纳金的请求，其并未提交证据证明双方对滞纳金有约定，考虑到某业委会在提供物业服务的过程中存在诸多不足的情形，本院对该项请求不予支持。关于某业委会主张的水电费，陈永东辩称其与前期物业公司约定永久免费使用自来水，前期物业公司与某业委会并非债权债务概括转移的关系，二者只是在时间上具有承接关系，分别与业主成立物业服务合同关系，并不存在债权债务的承接，某业委会也未承接前期物业公司的任何债权，其在自行管理小区后，收取物业服务费的依据是其接管后提供的物业服务，而非承接了前期物业公司的债权向业主收取物业费，因此陈永东的辩解不能成立，其与前期物业公司之间的约定不能约束某业委会。某业委会主张陈永东支付水电费，但其诉讼请求无具体金额，属于诉讼请求不明确，其主张已经垫付了水电费，也未提交任何证据证明，故对该项请求本院不予支持。应当指出，物业服务提供者与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务提供者应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务提供者给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务提供者在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务提供者亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陈永东于本判决生效之日起七日内支付北京市昌平区某小区业主委员会2015年9月1日至2017年12月31日的物业费1266元；二、驳回北京市昌平区某小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由陈永东负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  黄莹二〇一九年十月八日书记员  李霞