云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5976号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区新路中段广福城****。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：王娟，女，1994年2月10日生，汉族，住云南省曲靖市沾益县。系该公司法务专员，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：罗加晶，女，壮族，1990年10月27日生，住云南省昆明市官渡区。原审被告：张阳，男，彝族，1972年3月31日生，住云南省昆明市盘龙区。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）因与被上诉人罗加晶、原审被告张阳居间合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初3290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。上诉人尊园公司上诉请求：1、撤销昆明市官渡区人民法院作出的（2019）云0111民初3290号《民事判决书》，改判被上诉人向上诉人支付31320元及违约金；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院的裁判结果不仅超出上诉人的诉讼请求，还违背了案件事实和法律逻辑，适用法律严重错误，处理结果黑白颠倒，侵害了当事人的合法权利。二、原审法院已经查明认定上诉人促成原审被告和被上诉人之间房屋买卖合同的成立，根据法律规定及合同约定，上诉人有权依约收取全部居间报酬31320元。三、原审法院主观扩张上诉人的居间义务，扣减上诉人居间报酬，属自由裁量权行使不当，有违事实、法律规定和合同约定，判决结果错误，损害了上诉人的合法权益。综上，上诉人已经促成合同成立，有权收取约定居间报酬31320元，依法依约被上诉人应向上诉人承担违约责任，即支付佣金损失31320元及违约金。原审法院主观扩张上诉人居间义务，“扣减”上诉人居间报酬，显失公平；且原审程序违法、适用法律严重错误，处理结果错误，严重损害了上诉人的合法权益。上诉人退请贵院依法撤销原判、予以改判，支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人罗加晶辩称，这个合同我们签订时提供了详细的银行流水和征信报告，上诉人说能够做到25%的首付，但最后又办理不了，再和他们沟通时，他们就开始模糊回答。原审被告张阳称，驳回上诉，维持原判。我要说明一下上诉状第二页中认定事实定金2万元是我交的，实际上并不是我交的。一审原告尊园公司向一审法院起诉请求：1、两被告立即向原告连带支付佣金31320元及违约金（违约金以31320元为基数，按日千分之一从2019年1月9日起至款项实际付清之日止）；2、两被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月19日，被告张阳（卖方）、被告罗加晶（买方）、原告尊园地产公司（经纪方）三方共同签署了昆明尊园房地产经纪有限公司《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：两被告双方通过原告出售及购买位于昆明市官南路西侧锦苑花园10幢2单元601号房屋，被告张阳保证该房产符合昆明市国土资源和房屋管理局制定的房屋上市标准，房屋建筑面积为177.55平方米（以房产证记载或实际面积为准），房屋成交价为2088000元。两被告约定于2019年1月8日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。并于签订本合同时，被告罗加晶支付购房定金20000元，购房定金20000元由原告进行托管。于公证机关签订二手房买卖合同（含往前）支付首付款51万元，剩余房款由被告罗加晶贷款银行支付给被告张阳。两被告确认，双方委托原告提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现原告已促成双方签署本合同，则原告有权收取居间报酬（佣金），基于原告签署本合同前已提供之服务，被告罗加晶同意向原告支付佣金31320元，于2019年1月8日前支付。买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），双方按协商确定的方式补偿原告（若未能协商确定，则二被告按上列佣金总额标准共同连带补偿原告佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向原告支付佣金损失，买卖双方违约，则共同连带支付。本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他方办理产权转移登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。2018年12月19日，被告罗加晶出具了征信无逾期记录声明。当日，被告罗加晶支付了购房定金20000元，购房定金20000元由原告进行托管。后因原被告双方就银行按揭贷款事宜未达成一致意见，致使被告罗加晶未按照约定支付购房首付款，合同并未实际履行。现原告主张其已经履行完毕居间义务，被告未支付佣金构成违约，遂诉至法院，主张如上诉求。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定……本案原告尊园地产公司与两被告签订的《房屋买卖暨居间合同》依法成立，受法律保护，对各方当事人具有法律约束力，当事人有按照协议约定全面履行的义务。本案中原告及两被告所签订的合同包含两个合同关系，即被告张阳与被告罗加晶之间的买卖合同以及买卖双方与原告尊园地产公司之间的居间合同。原告作为居间人，为买卖双方提供了订立买卖合同的中介服务，促成双方签订了房屋买卖合同。但一审法院认为，作为职业居间人，原告的义务不止于促成合同的签订，还应包括按照诚实信用原则、协助买卖合同履行（查明房屋权属情况、确认贷款资格、过户等）等附随义务。原告虽然促成了房屋买卖合同的订立，但原告未能协助双方办理过户手续，其居间服务尚未全部完成；买方是否具有贷款资格，原告也没有履行适当事前协助查询的义务。原告虽称其已经电话向银行咨询，确认可以进行贷款，但其并未就其主张向一审法院提交证据，因此一审法院对其观点不予采信。原告并未实际履行好确认贷款资格的义务，及办理后续过户等手续。故，原告要求被告支付居间报酬31320元，一审法院根据原告的劳务付出情况，酌情确认为15000元。对于15000元的居间服务费，一审法院认为，在实践中一般由买方进行承担，且本案中被告张阳并无任何过错，故对于15000元由被告罗加晶赔偿给原告。对于原告要求被告张阳承担连带责任的主张一审法院不予支持。对于原告主张的违约金，一审法院认为，原告在一审法院已经支持部分佣金的情况下，原告并无其他损失，且原告亦未完全履行居间服务，故对于违约金的诉讼请求一审法院不再予以支持。此外，对于被告罗加晶所支付的由原告托管的购房定金20000元，一审法院认为，被告罗加晶的请求与本案审理的诉讼标的存在事实上的联系，且被告罗加晶要求在本案中一并处理，为避免当事人诉累，一审法院在本案中合并审理并评判处理。因此次的《房屋买卖合同》已无法履行，合同目的已无法实现，原告理应退还被告罗加晶支付的定金20000元。据此，一审法院判决：一、被告罗加晶于本判决生效之日起十日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司佣金15000元；二、原告昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内归还被告罗加晶购房定金20000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费583元，减半收取291.5元，由被告罗加晶承担，剩余291.5元退还原告昆明尊园房地产经纪有限公司。本案二审期间，各方当事人对一审认定事实均无异议。本院对一审认定事实予以确认。本案二审期间，被上诉人罗加晶提交新证据：解除合同通知书截图三张。欲证明：合同在1月15日的时候我方就寄给了上诉人，但上诉人说他们没有收到。我们在交首付款的时候，尊园没有提供确定的25%的首付款，我们认为如果去签买卖合同，会存在一定风险，导致我们不能够再去和卖方张阳这边签订合同，所以我方就向尊园方发出了解除合同的协议。上诉人尊园公司质证意见：三性均不予认可，我方确实没有收到这个邮件。原审被告张阳质证意见：三性认可。由于尊园无法向被上诉人保证贷款，在促成居间合同期间还存在欺诈行为，导致现在我的房子也没卖，也不敢再卖。本院认为，被上诉人提交新证不能证实其证明目的，与本案不具有直接关联性，本院不予采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司与被上诉人罗加晶、原审被告张阳签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对各方当事人具有法律约束力。但同时，上诉人尊园公司在本案中提供的服务仅为促成合同签订，其作为专业的房产中介机构应当提供的涉案房屋是否系出卖人所有、出卖人是否有权利处分房屋、协助双方办理过户手续及协助买方查询是否具有贷款资格等服务并未实际提供，其欲收取的居间报酬与履行的合同义务并不对等，一审判决对上诉人要求被上诉人支付佣金及违约金的诉请酌情确认为15000元，并无不当。另，一审法院判决由上诉人尊园公司归还被上诉人罗加晶购房定金20000元有所不当，一审审理期间被上诉人罗加晶作为一审被告，并未针对一审原告尊园公司的起诉提起过反诉，并未正式主张过要求归还购房定金20000元的诉求，虽在笔录中有所提及，但也仅仅是庭审中对抗性的陈述并不构成反诉的条件，故一审对购房定金一并处理有违法律规定，本院二审予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果有所不当，本院依法予以改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初3290号民事判决第一、三项：“一、被告罗加晶于本判决生效之日起十日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司佣金15000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。”；二、撤销昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初3290号民事判决第二项：“二、原告昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内归还被告罗加晶购房定金20000元；”一审案件受理费291.5元，由被上诉人罗加晶承担；二审案件受理费583元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司承担291.5元，被上诉人罗加晶承担291.5元。本判决为终审判决。审判长 吴 娴审判员 白 皓审判员 保 红二〇一九年十月二十五日书记员 王蓓蓓