苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初9262号原告：陈红，女1974年11月25日，汉族，住。委托诉讼代理人：高中红，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被告：王原，女1972年12月24日，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：顾志强，江苏至誉律师事务所律师。原告陈红诉被告王原房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月6日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，于2019年6月13日再次公开开庭进行了审理。原告陈红的委托诉讼代理人高中红，被告王原的委托诉讼代理人顾志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈红向本院提出诉讼请求：1、撤销原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还原告合同租金100000元、押金3000元。审理中原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、被告退还原告剩余房屋租金85753元及房屋押金3000元。事实和理由：原告于2018年1月20日经被告同意从其租客处转租了被告所有的位于苏州工业园区汇隆街8号1商幢101室的门面房，后又续签了租赁合同，新租期从2018年3月23日至2019年3月22日。但租赁过程中，原告承租的门面房一侧的主干道被城市轨道交通施工围栏围断，门前停车位也被临时占用，致使顾客无法上门，导致原告无法正常经营。从轨道交通主管部门调取的业主询证函等材料显示，被告早在与原告签订租赁合同之前，就已知道租赁期间门面房前的停车位将被临时占用，门面房前的场地将被围挡进行封闭施工。但与原告签订租赁合同时，被告并未将这一重要事实披露给原告，导致租赁合同的签订，对原告而言已显失公平。继续履行该合同，将给原告造成巨大经济损失，为避免损失扩大，原告已搬离租赁房屋。签订合同时原告明确告知被告方，原告是要能够开展正常经营的，但是被告并未将道路封闭施工的情况告知原告，所以原告这个合同目的无法实现，故要求解除合同。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告王原辩称：一、原告要求解除合同没有任何法律依据。案涉商铺不存在违法和不能使用的情形，被告也没有任何违约行为，原告要求解除合同不符合法律规定。二、汽车停车位不能使用不影响原被告双方租赁合同的履行，也根本达不到致使原告无法经营的程度，原告不能以此为由解除合同。原被告双方签订的房屋租赁合同约定的租赁标的仅仅是案涉商铺，原告诉称的汽车停车位不是租赁标的，双方在租赁合同中也未约定将停车位的使用作为租赁条件，况且停车位不能使用根本不足以影响租赁房屋的使用。案涉商铺店牌没有被遮挡，道路可正常通行，相邻的多家商铺都在持续正常经营，原告无权仅以停车位不能使用要求解除合同。三、被告是否隐瞒地铁施工影响与本案合同解除问题无关。但被告还是要说明以下几点。1、轨交公司文件中涉及占用的是小区围墙内的部分围挡设置。标注的运营区域也是在小区围墙内，与案涉商铺前面的停车位无关。2、案涉商铺前面的围挡属于道路围挡的一部分，轨交公司并未就此告知过，被告实际上也无需告知原告。3、即使案涉商铺前面的停车位属于被征用范围，由于租赁合同中并未涉及任何停车位问题，被告也没有必然的义务在签约时告知原告。4、原告目前的证据无法证明被告在签约时存在任何隐瞒行为。5、事实上案涉商铺相邻商铺都在正常经营，可见地铁施工造成的影响并未达到严重程度。综上所述原告的诉请没有任何事实和法律依据，原告企图将自己业务原因导致的亏损转嫁给被告。请求贵院驳回原告的无理要求，维护被告合法权益。此外双方合同期限早已到期，被告发函要求原告办理腾退手续，原告拒不配合，原告还应向被告支付占用费。本院经审理，根据相关证据材料及当事人庭审陈述等，查明认定事实如下：2018年1月20日起，原告陈红经被告王原同意后，从他人处转承租了王原所有的位于苏州工业园区汇隆街8号101商铺。2018年3月23日，被告王原为甲方、出租方，原告陈红为乙方、承租方，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定王原将前述房屋直接出租给陈红，租期自2018年3月23日起至2019年3月22日止，年租金为100000元，按年收取，乙方需支付当年租金并交纳3000元作为保证金。陈红向王原支付了全年租金100000元及保证金3000元。陈红租赁前述商铺后，用于苏州市颐达阳光人力资源职介有限公司（以下简称颐达阳光公司）经营。案涉房屋为葑亭大道沿街商铺，商铺门前有公共停车位。2018年5月，案涉商铺前道路因苏州轨道交通三号线建设而封闭施工，施工单位在商铺前的公共停车位处设置了施工围挡，但仍留有通行道路。为此，原告于2018年5月8日至5月14日期间多次向被告提出商铺经营受轨交施工影响，能否在封闭期间不缴纳房租或协商提前退租。双方协商无果。2018年5月18日，原告明确向被告提出因施工店铺无法经营，要求退租，被告未予同意。随后颐达阳光公司即停止了案涉商铺经营并于2018年5月23日向本院提起诉讼，主张陈红为公司员工，陈红系代表颐达阳光公司与被告签署租赁合同，公司与被告就涉案商铺存在租赁合同关系，涉案商铺已经不适合出租用于原告经营，客观情况发生了不属于商业风险的巨大变化，因情势变更导致租赁合同目的不能实现，原告己搬离被告所出租的门面房，现要求解除与被告之间的租赁合同，被告退还租金89750元。本院审理后于2018年8月24日作出（2018）苏0591民初4521号民事裁定书，认为租赁合同为王原与陈红所签，颐达阳光公司与本案的房屋租赁合同没有直接的利害关系，房屋租赁合同实际的合同当事人应为陈红和王原，颐达阳光以其名义提起诉讼，系诉讼主体不适格，故裁定驳回颐达阳光公司的起诉。随后，原告陈红提起本案诉讼。本院认为，原告陈红与被告王原签订的房屋租赁合同依法成立、有效，双方应诚实信用地履行合同权利义务。本案的争议焦点在于原告陈红是否有权解除租赁合同。就此陈红主张被告王原隐瞒轨道交通施工围挡的重大情形，而导致原告与被告签订租赁合同，显失公平，且因道路封闭施工而导致合同目的不能实现，故要求解除租赁合同。本院认为，轨道交通的施工情形系向社会公开，并无证据证明被告刻意向原告刻意隐瞒，本案双方合同的签订系双方真实意思表示，并不存在重大误解、显示公平等可撤销合同的情形。而双方签订合同后发生的商铺门口道路封闭并设置围挡的情形，并不影响出入涉案商铺的正常通行，并未导致合同目的不能实现，而且商铺周围经营环境的变化，也属于正常的商业风险范围之内，故本案情形不适用情势变更原则，原告不能以此为由解除租赁合同。同时，本案也不存在不可抗力或被告的违约行为致使不能实现合同目的的情况出现，原告同样无权单方解除租赁合同。原告要求解除双方租赁合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告于2018年5月18日提出解除合同退租并停止经营使用的行为，已构成违约。但原告提出解除租赁合同后即停止了商铺内的经营活动并告知被告已经搬离租赁房屋，随后原告陈红即以由颐达阳光公司于2018年5月23日提起诉讼的方式再次提出解除租赁合同的意思表示，再次明确拒绝履行租赁合同，随后双方涉诉至今，故双方租赁合同早已无继续履行的可能。本院综合本案情形，酌情认定被告于（2018）苏0591民初4521号案件中收到颐达阳光公司起诉状副本之时（即2018年5月28日）双方租赁合同即因事实上不能继续履行而终止。原告拒绝履行租赁合同给王原造成损失的，应承担赔偿损失的违约责任。但被告虽作为守约方，也负有减少损失扩大的义务。被告虽未明确提出反诉主张要求原告赔偿损失，但原告要求被告退还剩余租金，而被告抗辩不同意返还租金，本案中关于剩余租金的处理已实质涉及相关损失的处理，故本院一并予以处理。综合本案情形，本院酌情认定原告应承担双方租赁合同实际终止后截止2018年8月22日止的租金损失。该部分损失在原告预交的租金中扣除后，剩余7个月租金58333.33元以及保证金3000元应予返还原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十九，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈红与被告王原签订的关于苏州工业园区汇隆街8号101商铺的房屋租赁合同于2018年5月28日终止；二、被告王原于本判决生效之日起七日内返还原告陈红租金58333.33元、保证金3000元；三、驳回原告陈红其余诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2360元，由原告陈红负担955元，由被告王原负担1405元。被告负担部分已由原告预交，本院予以退还，被告应于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘佳政人民陪审员  姚雪男人民陪审员  吴雪英二〇一九年十月二十九日书 记 员  郭 朦