福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3770号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门海江浮动餐饮管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区观音山海滨旅游区（南段）**楼**楼（环岛东路****）。 法定代表人：江玉珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周玉坤，内蒙古巨鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门市开元国有投资集团有限公司，住所地福建省厦，住所地福建省厦门市思明区台东路**** 法定代表人：许立扬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘海树，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人厦门海江浮动餐饮管理有限公司（以下简称海江公司）因与被上诉人厦门市开元国有投资集团有限公司（以下简称开元国投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初10153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 海江公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持其一审反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。讼争租赁合同是否有效与厦门市规划局批准的房屋延长使用期限无关。讼争房屋是否可出租，合同是否有效的前提时讼争房屋是否具备使用功能，是否符合国家建筑工程的法律法规，应当依据施工许可证、规划许可证及竣工验收备案证明来确定。二、因讼争临时建设不具备租赁条件，没有使用功能，2016年9月15日台风将讼争房屋的钢结构屋顶吹翻，以致无法使用房屋，为此海江公司起诉时要求开元国投公司立即修复，同时申请对房屋是否具备使用功能进行鉴定，鉴定中心称双方当事人自行拆除塑封即可鉴定，故一审法院未予鉴定违反程序。 开元国投公司辩称，一、已生效的判决认定了《观音山海滨6、7号楼房屋租赁合同》合法有效。讼争的租赁房屋是依法审批、合法建设并经竣工验收的房屋，符合法律法规关于房屋出租的要求。（一）已生效的（2016）闽0203民初4419号《民事判决书》、（2016）闽02民终5234号《民事判决书》认定：厦门市思明区观音山海滨旅游项目1-7号楼（包含讼争房屋）系厦门市思明区政府建设，经厦门市公安消防支队验收合格；《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，开元国投公司依约将质量合格且具备正常租赁功能的房屋交付给海江公司。（二）原厦门市规划局作出《厦门市规划局关于同意观音山海滨旅游休闲项目南段1#-7#楼建筑及绿化项目使用期限延期的批复》载明：讼争租赁房屋具备了出租使用的功能，符合法律法规关于房屋出租的要求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定租赁房屋经主管部门批准建设的，人民法院应当认定租赁合同有效。（三）本案中，在讼争的编号为201309号《观音山海滨6、7号楼房屋租赁合同》签订之前海江公司已承租并使用讼争租赁房屋多年。且在一审中，开元国投公司已举证证实一个客观事实：2014年2月24日，海江公司与开元国投公司就讼争租赁房屋的维修事宜达成一致，签订了《观音山海滨6、7号楼维修合同》。开元国投公司已按合同约定将维修款项支付给了海江公司指定的装修公司。2014年4月10日，海江公司向开元国投公司发函，通知开元国投公司讼争租赁房屋的维修事宜已完工，海江公司经验收并签字确认工程质量合格。可见，在海江公司承租并使用诉讼租赁房屋的过程中，早已确认了讼争租赁房屋无任何质量问题，不存在影响其使用的情形。二、一审关于鉴定《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》程序合法，认定事实清楚。海江公司的上诉事由无事实及法律依据。在本案一审审理过程后，海江公司申请对《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》形成时间进行鉴定。经合法程序选定厦门正泰司法鉴定中心（以下简称：“正泰鉴定”）为鉴定机构后，正泰鉴定机构于2019年1月14日发函通知一审法院，告知一审法院“检材《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》为塑封材料，形成时间鉴定依据鉴定技术要求，需要将材料上的塑封膜拆除（我中心不负责对材料进行拆除）”，后开元国投公司派人前往鉴定机构对检材进行塑封膜拆除，但到正泰鉴定机构后，发现检材塑封膜形成时间久远，无法拆除。正泰鉴定机构亦认为无法拆除塑封膜，强行拆除塑封膜会损害内部文件，因此终止鉴定工作。其后，一审法院委托福建历思司法鉴定所进行鉴定，该鉴定机构认为《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》经过塑封，已对其理化技能产生较大影响，不具备形成时间检验的基础条件，故予以退鉴。因此，一审法院认为海江公司申请对讼争房屋是否具备使用功能进行鉴定对于本案审理已无必要是有客观事实及法律依据，亦符合相关规定，不存在程序违法问题，一审判决的上述认定依法应予以维持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法维持原判。 开元国投公司向一审法院起诉请求，判令：1．海江公司将厦门市思明区观音山海滨旅游区（南段）6号楼、7号楼房屋（现门牌号为厦门市环岛东路1990号、1992号）腾空、恢复原状并返还给开元国投公司；2．海江公司将位于厦门市思明区旁6-1号至6-21号共计21个车位、7号楼（现门牌号为厦门市环岛东路1992号）旁7-1号至7-21号共计21个车位返还给开元国投公司。 海江公司向一审法院反诉请求，判令：1．确认开元国投公司与海江公司在2014年2月24日签订的《观音山海滨6、7号楼房屋租赁合同》无效；2．开元国投公司赔偿海江公司因“莫兰蒂”台风支出的房屋修复费用150000元（以实际鉴定为准）。 一审法院认定事实：厦门市思明区观音山海滨旅游休闲项目南段1#~7#楼（包含讼争房屋）系厦门市思明区人民政府建设，经厦门市公安消防支队验收合格，其建设用地的土地租赁期限为2006年10月1日起至2016年9月30日止，由开元国投公司进行管理。2011年5月27日，原厦门市规划局作出厦规建[2011]66号《厦门市规划局关于同意观音山海滨旅游休闲项目南段1#~7#楼建筑及绿化项目使用期限延期的批复》，同意观音山海滨旅游休闲项目南段1#~7#楼建筑及绿化项目使用期限延长至2016年9月30日止。 2014年2月24日，开元国投公司（作为甲方）与海江公司（作为乙方）签订了一份合同编号为201309号的《观音山海滨6、7号楼房屋租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区观音山海滨旅游区（南段）6号楼、7号楼房屋（备注：现门牌号为厦门市环岛东路1990号、1992号）出租给乙方，建筑面积为1984.91平方米，双方确认以此作为计算租金的依据，月租金标准为每平方米53元，即月租金为105200.23元；甲方在合同签订前已经交付房屋，租赁期限自2014年2月24日起至2016年9月19日止，其中自2014年2月24日起至2014年10月10日止为维修期及免租期，自2014年10月11日起，乙方应依约交纳租金；甲方在距离6号楼100米范围内免费提供21个停车位（东面8个停车位，西面13个停车位，具体位置详见停车位示意图6-1至6-21）、距离7号楼100米范围内免费提供21个停车位（东南面4个停车位，西南面17个停车位，具体位置见附件停车位示意图7-1至7-21）给乙方使用；不论合同期间是否届满，合同解除或终止，乙方应在十五天内将租赁物腾空返还给甲方。该合同第五条第二款第1项还约定：“对于乙方提出的租赁物漏水、栏杆等零星维修项目，甲、乙双方同意，由乙方负责自行委托专业队伍在免租期内进场维修，所需维修费用共计人民币贰拾贰万叁仟陆佰肆拾元整由甲方承担，维修完工后甲方按乙方的书面付款通知书将维修费用直至支付到乙方委托的施工单位指定账户（详见观音山海滨6、7号楼维修合同）。本次维修后，租赁期内租赁物的一切维修、维护等均由乙方负责并承担费用，概与甲方无关，乙方无任何异议。” 2014年2月24日，海江公司（作为甲方）与福州宁仪防水工程有限公司（作为乙方）、开元国投公司（作为丙方）签订了一份《观音山海滨6、7号楼维修合同》，约定：甲方将讼争房屋漏水等零星维修工程发包给乙方施工，含税包干总价款为223650元；丙方仅负责将甲方审核同意的工程包干价款支付给乙方，项目维修施工全过程均由甲方监督并自行进行质量验收。 2014年4月10日，海江公司向开元国投公司发出一份《通知》，其中载明：“依据2014年2月24日签订的《观音山海滨6、7号楼维修合同》约定，观音山海滨6、7号楼渗漏水等项目维修事宜日期已经完工。我司于2014年3月29日通过湿水检查，未发现渗漏水情况，经验收工程质量合格，特此通知。” 2016年8月19日、2016年8月24日，开元国投公司通过邮政EMS国内标准快递的方式向海江公司邮寄《通知》，通知的内容为要求海江公司于租赁期间届满的2016年9月19日前清理、腾空全部讼争房屋并返还给开元国投公司。这两件快递均因海江公司“拒收”而未能妥投。2016年9月27日，开元国投公司再次通过邮政EMS国内标准快递的方式向海江公司邮寄《通知》，通知的内容为要求海江公司立即清理、腾空全部讼争房屋并返还给开元国投公司。2016年10月1日，海江公司签收了相应的快递。 2016年9月15日，台风“莫兰蒂”登陆厦门市。2016年9月19日，海江公司申请厦门市公证处对讼争房屋的现场状况进行证据保全公证，厦门市公证处于2016年9月26日对此出具了（2016）厦证内字第28843号《公证书》。根据该《公证书》中讼争房屋及其设施的现场照片显示，讼争房屋及其设施因台风“莫兰蒂”受到一定的损坏。 现讼争房屋及车位仍由海江公司在管理使用，未返还给开元国投公司。 另查明，2016年3月21日，开元国投公司向一审法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求海江公司支付讼争房屋的租赁押金210400.46元、自2014年10月11日起至2016年3月15日期间的租金1858537.4元及滞纳金。一审法院于2016年9月19日作出（2016）闽0203民初4419号民事判决，认为“原、被告于2014年2月24日签订的《观音山海滨6、7号楼房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按该合同的约定履行义务。合同履行中，原告依约将质量合格且具备正常出租功能的房屋交付给被告，被告未按照合同约定支付租赁押金及租金，其行为已构成违约”，并判决支持了开元国投公司的诉讼请求。海江公司不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2017年3月3日作出（2016）闽02民终5234号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 审理中，海江公司陈述，2016年9月15日“莫兰蒂”台风发生后，海江公司有告知开元国投公司拟对讼争房屋进行维修，但开元国投公司表示合同已经到期，与海江公司无关。 海江公司申请对讼争房屋是否具备使用功能进行鉴定。开元国投公司不同意进行鉴定，并补充提交《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》《厦门市观音山海滨旅游休闲项目5#-7#楼竣工验收资料》作为证据，拟证明讼争房屋系经合法审批建造，并经竣工验收合格。海江公司对该两份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》是虚假的，不是在落款时间的2006年9月28日形成的，并申请对其笔迹形成时间进行鉴定。一审法院对海江公司申请的笔迹形成时间鉴定予以准许，依法委托福建正泰司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定机构认为《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》的塑封膜无法拆除致使鉴定工作无法继续进行，故决定终止鉴定工作。后一审法院委托福建历思司法鉴定所进行鉴定，该鉴定机构认为《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》经过塑封，已对其理化机能产生较大影响，不具备形成时间检验的基础条件，故予以退鉴。 一审法院认为，开元国投公司与海江公司签订的《观音山海滨6、7号楼房屋租赁合同》，约定的租赁期间在主管部门即原厦门市规划局批准的讼争房屋延长使用期限内。在案生效民事判决亦已认定该案涉合同合法有效，故海江公司要求确认案涉合同无效，缺乏法律依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。案涉合同约定的租赁期间已于2016年9月19日届满，海江公司至今仍占有讼争房屋及车位缺乏合法根据，故现开元国投公司要求海江公司腾空返还讼争房屋及车位（车位的具体位置详见案涉合同附件停车位示意图标注的6-1至6-21、7-1至7-21），符合法律规定，予以支持。鉴于案涉合同并未约定返还讼争房屋时应当恢复原状，开元国投公司亦未举证证明讼争房屋的现状与其交付时发生了何种影响讼争房屋使用的改变，故其要求海江公司将讼争房屋恢复原状，不予支持。海江公司要求开元国投公司赔偿其因“莫兰蒂”台风支出的房屋修复费用150000元，理据不足。首先，根据海江公司的陈述，在“莫兰蒂”台风发生后，其要求开元国投公司维修讼争房屋或其拟自行对讼争房屋进行维修，均未获得开元国投公司的同意。其次，“莫兰蒂”台风发生于2016年9月15日，案涉合同约定的租赁期限至2016年9月19日，租赁期间即将届满，结合当时台风给厦门市所造成的影响，故讼争房屋是否进行维修，事实上已难以影响到案涉合同的履行。第三，虽然“莫兰蒂”台风对讼争房屋或其设施造成一定的损坏，但海江公司并未提交足够的证据证明其对讼争房屋的维修情况。而且，根据案涉合同第五条第二款第1项约定，租赁期间内讼争房屋的维修、维护应由海江公司负责并承担费用。第四，“莫兰蒂”台风作为超强台风，其所具有的破坏性是众所周知的事实，讼争房屋因受其影响而遭受一定的损坏，客观上尚无法避免，不可归责于开元国投公司。因此，海江公司要求开元国投公司赔偿讼争房屋修复费用150000元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。海江公司申请对讼争房屋是否具备使用功能进行鉴定，就本案审理已无必要，一审法院不再予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门海江浮动餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将厦门市思明区观音山海滨旅游休闲项目南段6#楼、7#楼房屋（现门牌号为厦门市环岛东路1990号、1992号）腾空返还给厦门市开元国有投资集团有限公司；二、厦门海江浮动餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将厦门市思明区观音山海滨旅游休闲项目南段6#楼房屋（现门牌号为厦门市环岛东路1990号）旁6-1号至6-21号共计21个车位、7#楼房屋（现门牌号为厦门市环岛东路1992号）旁7-1号至7-21号共计21个车位返还给厦门市开元国有投资集团有限公司；三、驳回厦门市开元国有投资集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回厦门海江浮动餐饮管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费100元，由厦门市开元国有投资集团有限公司负担25元，厦门海江浮动餐饮管理有限公司负担75元。反诉案件受理费1650元，由厦门海江浮动餐饮管理有限公司负担。 双方当事人对一审法院认定的事实，除海江公司在上诉状中提到的外，其余事实均没有争议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕海江公司的上诉请求进行审理。首先，生效的（2016）闽02闽终5324号民事判决已认定案涉合同合法有效，海江公司要求确认案涉合同无效的理由不足以推翻生效判决，故其请求缺乏法律依据，不予支持。其次，“莫兰蒂”台风发生时距离案涉合同租赁期限届满仅余3日。且海江公司并未提交足够的证据证明其对讼争房屋的维修情况。再次，海江公司申请对讼争房屋是否具备使用功能进行鉴定。一审审理中，海江公司的申请事项系对《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》形成时间进行鉴定，后因鉴定机构告知检材塑封膜形成时间久远而无法拆除，故终止鉴定工作。一审法院未予鉴定并未违反程序。至于讼争房屋使用功能的鉴定问题，经二审释明后，海江公司并未提供房屋使用功能的鉴定的相关依据及鉴定部门，故从本案来看该鉴定不具备可行性，依法不予准许。 综上所述，海江公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1650元，由海江公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇一九年十月八日 代书记员 黄亚君 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。