云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0402民初3660号原告:玉溪毅力房地产开发有限责任公司，住所地云南省玉溪市红塔区太极路亚金花园**商铺，统一社会信用代码：91530402792856797Y。法定代表人：柴金凤。委托诉讼代理人：张维奇，云南安正律师事务所律师，特别授权代理。被告：红塔区玉带街道彩虹社区卫生服务站，住所，住所地玉溪市红塔区汇溪路（溪园）**两层商铺社会信用代码：52530402MJY084508H。法定代表人：赵敏增。委托诉讼代理人:王石磊(卫生服务站员工)，男。特别授权代理。委托诉讼代理人：桂宝明(卫生服务站员工)，男。特别授权代理。原告玉溪毅力房地产开发有限责任公司（以下简称毅力公司）诉被告红塔区玉带街道彩虹社区卫生服务站（以下简称卫生服务站）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年8月8日向本院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付房屋租金333620元（2018年11月1日至2019年7月31日），2019年8月1日以后的房屋租金计算至被告腾空并搬离租赁的房屋交还原告日止；2、由被告向原告支付违约金115632元；3、本案诉讼费由被告承担。本院受理后，依法适用简易程序于同年9月24日、10月17日两次公开开庭进行审理，原告当庭增加一项诉讼请求“解除原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋补充租赁合同》”。原告的诉讼代理人张维奇，被告的诉讼代理人王石磊、桂宝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理认定，原告（甲方）与被告（乙方）于2017年3月1日签订《房屋租赁合同》约定：“第一条、……商铺位于：玉溪市红塔区汇溪路“溪园”商住小区临汇溪路侧街面1、2层商铺，产权证号：玉字201300306……面积为1251.8㎡，（面积按1200㎡优惠计算租金）……第二条、租赁用途……作为社区医疗卫生服务站点经营使用。第三条、租赁期限……租赁期限为叁年，自2017年5月1日至2020年4月30日止。2017年3月1日至4月30日为乙方装修期，甲方免收租金……第四条、租金及费用的收取标准……2、自2017年5月1日至2020年4月30日期间，商铺租金为30元/㎡.月，年租金合计为￥432000元/年……租期内租金不作递增……3、每年的5月1日前，乙方须按年度一次性支付下一个年度的商铺租金……5、签订租赁合同时乙方须缴纳租赁保证金￥10000元……租期届满，乙方若无任何抵扣费用，甲方则无息退还。第五条、……7、甲方同意乙方进行装修，若双方租赁合同终止后，甲方原有装饰装修物乙方不可以拆走，乙方在商铺内的装修装饰物未形成附合部分乙方可以拆走，属乙方后期装修增加的可移动的部分，乙方可以自行处理……第六条、违约责任1、乙方若拖欠甲方租金和费用时间超过15天的，经甲方书面催告后，7天内仍不支付的，甲方有权终止本合同，封存、收回所出租的房屋。且由此造成的一切经济损失由乙方承担……5、租赁期间，若甲方提前终止解除合同，视为甲方违约，甲方应给予乙方当年租金的20%作为违约偿金，并退还乙方所缴租金的剩余部分。6、租赁期间，若乙方提前解除合同，视为乙方违约，乙方应给予甲方当年租金的20%作为违约偿金，乙方所缴租金的剩余部分不予退还……”2017年5月25日，原告（甲方）又向被告租用另一铺面与被告（乙方）签订《房屋补充租赁合同》约定：“第一条、……商铺位于：玉溪市红塔区汇溪路“溪园”商住小区临汇溪路侧街面1、2层商铺，产权证号：玉字201300306……建筑面积为一层6、7号卷帘门所对406㎡……第二条、租赁用途……作为社区医疗卫生服务站点经营使用。第三条、租赁期限……租赁期限为叁年，自2017年5月25日至2020年4月30日止。2017年5月25日至6月30日为乙方装修期，甲方免收租金……第四条、租金及费用的收取标准……2、自2017年7月1日至2020年4月30日期间，商铺租金为30元/㎡.月，年租金合计为￥146160.00元/年（注第一年十个月的租金为121800.00元）……租期内租金不作递增……3、第一年支付的时间为本合同签订后的7个工作日，第二年开始每年的5月1日前，乙方须按年度一次性支付下一个年度的商铺租金……第五条、……7、甲方同意乙方进行装修，若双方租赁合同终止后，甲方原有装饰装修物乙方不可以拆走，乙方在商铺内的装修装饰物未形成附合部分乙方可以拆走，属乙方后期装修增加的可移动的部分，乙方可以自行处理……第六条、违约责任1、乙方若拖欠甲方租金和费用时间超过15天的，经甲方书面催告后，7天内仍不支付的，甲方有权终止本合同，封存、收回所出租的房屋。且由此造成的一切经济损失由乙方承担……5、租赁期间，若甲方提前终止解除合同，视为甲方违约，甲方应给予乙方当年租金的20%作为违约偿金，并退还乙方所缴租金的剩余部分。6、租赁期间，若乙方提前解除合同，视为乙方违约，乙方应给予甲方当年租金的20%作为违约偿金，乙方所缴租金的剩余部分不予退还……”合同签订后，原告如约将所租商铺交付被告使用，被告向原告支付了自约定租期起始之日起至2018年4月30日前的租金553800元，及租赁保证金10000元。2018年5月1日起（即第二租赁年度），被告分别于2018年7月12日向原告支付租金289080元，2019年1月11日向原告支付租金10000元，后被告未再向原告支付剩余租金189080元，对所欠租金经原告催收被告仍未支付，2019年4月30日，原告将商铺大门锁起，并发短信给被告：“桂经理，我打电话你没接。今天是2019年4月30日，你公司租用的溪园小区商铺（2018-5-1日至2019-4-30日）的年度租金，至今尚欠18万多元未付，几次催缴均无结果。现公司决定：收回商铺并封存，同时依法向你公司提起行政诉讼，追索我公司应有的合法权益”商铺被锁至今，被告未再使用商铺。本院认为，原、被告所签两份房屋租赁合同，确系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效之民事合同，原、被告应当严格履行合同约定的义务。被告欠付租金违约，故对原告要求被告支付2018年5月1日至2019年4月30日的租金189080元，本院予以支持。原、被告在合同中约定被告在租期内发生“提前解除合同”的违约行为需向原告支付违约金，自2018年5月1日起原、被告间两份租赁合同年度租金合计578160元，被告已经支付大部分租金即389080元，剩余189080元虽迟延支付，但被告所租房屋门被锁前尚在正常营业，故被告虽迟延付租，但并没有要解除合同的意思表示，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。被告迟延支付租金超过约定期限，原告依约有权“终止本合同，封存、收回所出租的房屋”结合被告提交“张明鹏”于2019年4月30日发送给被告工作人员“桂宝明”的短信，本院认定原告2019年4月30日将租赁房屋上锁。原告锁门行为同时可认定原告通知被告解除双方所签订的租赁合同，本院确认原、被告所签《房屋租赁合同》、《房屋补充租赁合同》于2019年4月30日解除。原告主张2019年5月1日起的房屋占用费，原告依约行使解除权将租赁房屋上锁，但其应当遵循诚实信用原则，及时通知被告腾让铺面，如经通知被告拒绝腾让原告可诉诸法律途径解决，以把双方损失降到最低。现原告锁门，被告物品仍在房屋内，双方都不能正常使用商铺，对此，本院认为被告拖欠租金违约在先，而原告锁门也有过错，对原告主张2019年5月1日起的房屋占有使用费参照双方租赁合同约定租金标准的50%由被告向原告支付至2019年7月31日，共计361350元，即：578160元/年÷12月×3月×50%=72270元。自2019年8月1日起，以578160元/年的50%（即：289080元/年）的租金标准，向原告支付房屋占有使用费至被告向原告实际腾还商铺之日止。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告玉溪毅力房地产开发有限责任公司与被告红塔区玉带街道彩虹社区卫生服务站于2017年3月1日、2017年5月25日分别签订《房屋租赁合同》、《房屋补充租赁合同》于2019年4月30日解除；二、由被告红塔区玉带街道彩虹社区卫生服务站于本判决生效之日起十五日内将坐落于玉溪市红塔区汇溪路“溪园”商住小区临汇溪路侧街面1、2层商铺面积1251.8㎡商铺，及1层6、7号卷帘门所对406㎡商铺返还原告玉溪毅力房地产开发有限责任公司；三、由被告红塔区玉带街道彩虹社区卫生服务站于本判决生效之日起十五日内支付原告玉溪毅力房地产开发有限责任公司2018年5月1日至2019年4月30日的拖欠租金189080元，并支付原告2019年5月1日至2019年7月31日的房屋占有使用费72270元，二项合计261350元；自2019年8月1日起按289080元/年租金标准，由被告向原告支付房屋占有使用费至被告将所租商铺返还原告之日止；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8098元，减半收取4049元，由原告玉溪毅力房地产开发有限责任公司负担1680.97元，由被告红塔区玉带街道彩虹社区卫生服务站负担2368.03元。本判决中货币单位均为人民币。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  段杨春二〇一九年十月十八日书记员  杨 芳