浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终6250号 上诉人（原审原告）封雯瑞，女，1971年11月1日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人孙正力，北京大成（杭州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）杭州市拱墅区瑜燚健康咨询服务部，经营场所浙江省杭州市拱墅区水月街****，统一社会信用代码92330105MA2BQYRY59。 经营者汤美燕。 委托诉讼代理人蒋杨东，浙江颂杭律师事务所律师。 原审第三人周位峰，男，1974年4月11日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 上诉人封雯瑞因与上诉人杭州市拱墅区瑜燚健康咨询服务部（以下简称瑜燚服务部）、原审第三人周位峰占有物返还纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，周位峰、王馨于2015年3月18日取得座落于杭州市拱墅区的房屋的所有权，该房屋于2016年11月22日转移登记于林泽峰所有。2017年5月8日，案外人林泽峰与封雯瑞签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定林泽峰将其所有的位于杭州市拱墅区的房屋出让给封雯瑞。2017年5月9日，封雯瑞取得案涉房屋的所有权。2016年4月3日，周位峰、王馨（甲方）与汤美燕（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于欣盛东方福邸底商的房屋出租于乙方，租赁期限共15年，自2016年5月1日起至2031年5月31日止。房屋总建筑面积为179.18平方米，总计年租金为130000元，租赁期间，前三年租金保持不变，第四年开始每三年递增5%。合同还对其他事项进行了约定。2017年7月24日，封雯瑞代理人赵荣耀与瑜燚服务部经营者汤美燕签订收条一份，载明：今收到瑜燚服务部支付自2017年5月8日起占用杭州市拱墅区商铺的部分使用费用20000元。汤美燕承诺在2017年7月30日前向业主支付以上商铺在2017年11月30日之前的使用费的剩余部分87791元，并与业主签订正式租赁合同。如汤美燕不能兑现承诺，上述20000元即为违约费，业主与瑜燚服务部不发生合作关系，自2017年8月1日起对上述商铺另作安排。瑜燚服务部必须付清全部占用费用（不含上述20000元），自2017年8月1日起，每占用上述商铺一天，按每天每平方米10元计算租金直到完全搬走。备注：瑜燚服务部于2017年7月30日向赵荣耀支付79190元，余款8600元应于杭州君锐房地产营销策划有限公司向周位峰（原房租收款人）去退回。7月30日，封雯瑞代理人赵荣耀与汤美燕确认，赵荣耀收到瑜燚服务部支付的商铺6月1日至11月30日的使用费79190元，双方应尽快签订正式租房合同，否则11月30日后使用费按市场新行情另议。备注部分说明：2017年6月1日至2017年11月30日止，水月街商铺36号的租金为99190元，包括1个月押金14170元，6个月租金85020元。付款方式为2017年7月24日支付20000元，2017年7月30日支付79190元。后封雯瑞通过手机短信催促汤美燕签订案涉房屋租赁合同，2017年11月11日汤美燕向封雯瑞发送短信：你答应的事情，又反悔，现在开始，我已经不想签合同了，你就走法律途径吧。2017年12月2日，封雯瑞通过邮政特快专递向汤美燕送达通知书一份，主要内容为瑜燚服务部于2017年11月11日确认无意继续租赁案涉商铺，限瑜燚服务部收到本通知后于3日内搬离。2017年11月14日，周位峰向汤美燕出具金额为65000元的收据1份，摘要为2017年11月30日至2018年5月30日房租。2018年5月30日，周位峰向汤美燕出具金额为65000元的收据1份，摘要为房租。2018年11月22日，汤美燕支付赵荣耀8600元，摘要为周总退回5月的房租。封雯瑞一审的诉讼请求为：1.瑜燚服务部立即腾空拱墅区商铺房屋（含地上与地下层）完整交还给封雯瑞；2.瑜燚服务部支付房屋占有使用费52026元，按10元/平方米/天×260.13平方米计，暂计至2017年12月20日，实际应计至腾空房屋完成交付之日止；3.瑜燚服务部支付拖欠的占用费20000元；4.瑜燚服务部支付房屋占有使用费差额部分233893元；5.瑜燚服务部承担本案的全部诉讼费用。 原审法院认为，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原租赁合同对承租人和新所有权人继续有效。在本案中，封雯瑞与瑜燚服务部经营者汤美燕约定双方尽快重新签订租赁合同，如汤美燕不能兑现签订租赁合同的承诺，封雯瑞与瑜燚服务部之间不发生合作关系，封雯瑞自2017年8月1日起对商铺可另作安排。据此，原审法院认为，双方已就终止原租赁合同达成一致。因双方在收条中并未对租赁合同的具体内容予以明确，后双方不能就租赁内容达成一致，系由于不可归责于双方原因所致，不能据此认定瑜燚服务部单方违约。因双方之间不存在租赁关系，现瑜燚服务部仍占有案涉租赁房屋为无权占有，封雯瑞诉请瑜燚服务部腾空房屋，原审法院予以支持。瑜燚服务部认为其与周位峰签订的租赁合同继续有效，对此，原审法院认为，根据双方在收条中的约定，明确表明如双方不能签订新的租赁合同则双方不发生合作关系，故原审法院对于瑜燚服务部的该抗辩不予采信。封雯瑞基于瑜燚服务部违约主张瑜燚服务部支付20000元违约金及自2017年8月1日起瑜燚服务部开始支付房屋占有使用费的主张，原审法院不予支持。封雯瑞主张瑜燚服务部支付房屋占有使用费52026元（自2017年8月1日暂计至2017年12月20日），原审法院认为，双方约定2017年11月30日之前的租金为85020元及押金14170元（合计99190元），瑜燚服务部已经支付，故瑜燚服务部应自2017年12月1日开始向封雯瑞支付房屋占用费。封雯瑞按照每平方10元的标准计算房屋占有使用费，原审法院予以确认，但封雯瑞主张按面积260.13平方米（房屋建筑面积179.13+地下室面积81）计算房屋占有使用费，原审法院认为在双方未就计算面积达成一致的情形下，应以房屋使用权证上载明的面积179.13平方米为准。瑜燚服务部已支付的押金14170元，考虑到瑜燚服务部尚未腾退、双方还未对水电等费用进行结算，故在本案中暂不予处理。瑜燚服务部认为其已经向周位峰支付了租金，原审法院认为，即便其已实际支付租金，根据法律规定，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，故瑜燚服务部在未经封雯瑞同意的情形下，自行向周位峰支付租金的行为与封雯瑞无关，不因此减免其向封雯瑞支付房屋占有使用费的义务。据此，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决：一、杭州市拱墅区瑜燚健康咨询服务部（经营者汤美燕）于判决生效之日起十五日内腾退位于杭州市拱墅区的房屋，并交还给封雯瑞。二、杭州市拱墅区瑜燚健康咨询服务部（经营者汤美燕）于判决生效之日起十日内支付封雯瑞自2017年12月1日起至实际腾退返还房屋之日止按每日每平方米10元（以179.13平方米为基数）的标准计算的房屋占有使用费。三、驳回封雯瑞的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5890元，保全费2050元，合计7940元，由封雯瑞负担5200元，杭州市拱墅区瑜燚健康咨询服务部（经营者汤美燕）负担2740元。封雯瑞于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费，杭州市拱墅区瑜燚健康咨询服务部（经营者汤美燕）于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，封雯瑞和瑜燚服务部均不服，向本院提起上诉。 封雯瑞上诉称：原审法院认定部分事实不清，在认定应计费房屋面积、瑜燚服务部是否存在违约行为方面存在错误。1.封雯瑞的房屋实际使用面积为260.13平方米，包括地上一层、二层建筑面积179.13平方米以及地下室面积81平方米，地上两层面积179.13平方米有房屋产权证上记载为据，而地下室面积81平方米系开发商赠送的使用权面积，有户型图原件、现场照片为据，产权证附图上也有区分，瑜燚服务部在一审中对此证据的真实性是认可的，地下室实际占用情况也认可的。因此，计算房屋面积基数应包括地下室的81平方米在内。在2017年12月1日以后瑜燚服务部占有封雯瑞房屋（地上两层、地下**）并非基于双方约定，而是属于非法侵占性质，因此占用的面积应该据实计算费用。对于产权证上未载明具体面积的地下室实际仍具有相应的空间和使用权，而且在物理上明显区别于地上一层、二层房屋，面积也是可以区分的，也是封雯瑞支付了整个房屋的对价才可以享有使用的空间，其具有可以占有、使用、收益、出租的经济价值。法律并不禁止其可以出租收益。而瑜燚服务部是基于非法占有使用，而非双方约定占有使用，因此也应该据实判决瑜燚服务部支付地下室部分的房屋占有使用费，不宜人为机械地割裂。而地下室的面积也是可以实际测算并认定的，一审对此予以忽略是认定事实错误。2.瑜燚服务部存在违约行为。瑜燚服务部在2017年11月11日的短信中明确回复“不想签订合同了”，是违约行为，违反了双方在2017年7月24日达成的书面约定：汤美燕承诺在2017年7月30日签订租赁合同，如不能兑现承诺需付违约费两万元，双方不发生合作关系，自2017年8月1日起按10元/平方米/天计算租金直至搬走。封雯瑞收到其短信以后于2017年12月2日以EMS方式向瑜燚服务部通知其搬离腾空交付房屋，但其至今仍占有房屋不退还也不交占有使用费。因此，瑜燚服务部存在违约行为，其应该支付违约费用2万元，并自2017年8月1日起按双方约定的按10元/平方米/天计算租金直至搬走，而非2017年12月1日起才按10元/平方米/天计。一审法院遗漏了2017年8月1日至11月30日部分的房屋占有使用费差额部分是错误的。故请求二审法院：1.变更原审判决第二项，依法改判为瑜燚服务部按260.13平方米为基数自2017年12月1日起至实际腾退返还房屋之日止按每日每平方米10元的标准计算房屋占有使用费支付给封雯瑞；2.撤销原审判决第三项，依法改判瑜燚服务部支付拖欠的房屋占用费20000元及从2017年8月1日至2017年11月30日期间的房屋占有使用费差额部分233893元；3.维持原审判决第一项；4.本案一、二审诉讼费用由瑜燚服务部承担。 瑜燚服务部针对封雯瑞的上诉，在二审中答辩称：一、原租赁合同并没有终止，所以瑜燚服务部应该按照原租赁合同约定的标准支付租金。退一步说，即使原合同已经终止，因为双方没有签订新的租赁合同，也应该参照原租赁合同的标准支付占有使用费。如果按照封雯瑞主张的10元每平方每日的标准来计算，一年的费用有65万元左右，已经是原租赁合同约定价格的5倍，远超市场价格，显失公平，所以封雯瑞的请求不应当被支持。二、计算租金应当按照房屋产权证上载明的面积计算，不应该包括地下的部分。封雯瑞要求计算地下部分面积的占有使用费，没有法律和事实依据。三、封雯瑞主张违约金没有事实和法律依据。1.收条并不是协议，封雯瑞以收条的内容主张违约金是没有事实和法律依据的，2.双方没有能够签订新的租赁合同的原因是在于封雯瑞不肯按照原租赁合同的内容签订新的合同，所以封雯瑞才是违约方，瑜燚服务部并没有违约，无需支付所谓的违约金。四、封雯瑞主张2017年8月1日至2017年11月30日的租金应当按照10元每平方每天计算，没有法律和事实依据，因为封雯瑞的代理人在2017年7月30日的收条中已经认可该段时间的租金为79190元，也认可瑜燚服务部已经支付了该段时间的租金。所以，封雯瑞的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 瑜燚服务部上诉称：一、原审法院认定瑜燚服务部为本案被告系主体确定错误。根据法院查明事实，2016年5月1日，周位峰、王馨与汤美燕签订了涉案房屋的《房屋租赁合同》，据此，本案的原审被告应为汤美燕本人，而非瑜燚服务部。另汤美燕从未跟封雯瑞终止过原租赁合同，原审法院认定原租赁合同关系终止的事实以及要签订新的合同关系的主体事实的认定，均存在错误。二、原审法院认定瑜燚服务部与封雯瑞已就终止原房屋租赁合同达成一致，系事实认定错误。1.即便封雯瑞取得案涉房屋的所有权，原租赁合同继续有效。原审查明，2016年5月1日，汤美燕与周位峰、王馨签订了涉案房屋的《房屋租赁合同》，租赁期限为15年。租赁合同签订后，案涉房屋于2016年11月22日转移登记给了林泽峰。2017年5月8日，林泽峰将案涉房屋转让给了封雯瑞，封雯瑞于2017年5月9日取得案涉房屋所有权。由于涉案房屋的租赁时间早于房屋出让时间，依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第2款以及《合同法》第119条的规定，原租赁合同对承租人和新所有权人继续有效，承租人无须与封雯瑞重新签订租赁合同，承租人有权使用案涉房屋到租赁期满。2.原租赁合同并未终止。根据本案现有材料证实，承租人与封雯瑞从未有对原租赁合同终止的任何相关法律文件，封雯瑞也未提供原租赁合同已经终止的证据材料。因此原租赁合同至今并没有终止。3.原审法院认定原租赁合同已经终止，无事实和法律依据。本案中，原审法院以2017年7月24日收条上载明“并与业主签订正式租赁合同。如汤美燕女士不能兑现承诺，上述2万元即转为违约费，业主与杭州市拱墅区瑜燚健康咨询服务部不发生合作关系，自2017年8月1日起对上述商铺另作安排”的内容，认定原租赁合同已经终止不当。理由如下：（1）该份材料仅系收条，而非协议。收条只是载明收到款项的凭证，而不具有协议的证明目的。（2）该收条的内容非瑜燚服务部所书，因此收条上的内容并非瑜燚服务部真实意思表示。（3）瑜燚服务部虽然在收条上签字盖章，是因为瑜燚服务部及汤美燕当时并不知道租赁房屋已转让，在封雯瑞前来交涉时，瑜燚服务部及汤美燕也同意按原租赁合同的约定支付租金，但封雯瑞拒绝提供收租账户，加上封雯瑞对瑜燚服务部不断地骚扰、威胁，干扰瑜燚服务部的正常经营，从而导致瑜燚服务部在迫不得已的情况下在上述收条上签字盖章，签字盖章行为只是对支付租金的认可，对其他内容不予认可。（4）结合2017年7月30日的收条，可以反映出在原租赁合同有效期限内，封雯瑞以“占用使用费用、使用费”等来称呼已经收到的“租金”；上述两份收条证实封雯瑞已单方面要求终止原租赁合同，并采取胁迫、骚扰、不提供租金账户等手段，故意阻碍承租人继续履行原租赁合同，并制造承租人违约的情形，以达到要求签订新的租赁合同的目的，故该收条不具有证明原租赁合同终止的合法效力。综上，原审法院以封雯瑞违法收条认定本案原租赁合同终止，属于事实认定不清，法律适用错误。三、原审法院认定原租赁合同终止后，双方未签订新的租赁合同系不可归责于双方的原因所致，同样存在事实认定错误。封雯瑞一直以收取“占用使用费用”的方式替代“租金”的违约行为，多次采取胁迫、影响经营等手段，要求瑜燚服务部签订违反原租赁合同的新租赁合同。虽然瑜燚服务部被迫在收条上签字盖章，但实际瑜燚服务部与封雯瑞并未签订新的租赁合同，这也表明，原租赁合同并未终止，且继续有效，因此瑜燚服务部有权不签订违反原租赁合同的新租赁合同。但原审法院却认定在签订新合同之前原租赁合同已经终止，而且未认定封雯瑞的行为已构成违约，属于事实认定错误；同时，在原租赁合同有效的情况下，原审法院又认定新的租赁合同未签订系不可归责双方的原因所致，更属于事实认定错误。四、原审法院判决封雯瑞享有要求瑜燚服务部腾退房屋的权利，属于程序违法。本案中，鉴于原租赁合同继续有效，封雯瑞应依法按照原租赁合同继续履行。在租赁合同期限内，封雯瑞即便与承租人就履行原租赁合同存在纠纷，本案案由也应当定为租赁合同纠纷，现原审法院将租赁期内的合同纠纷认定为占有物返还纠纷，不仅是事实认定不清，而且案由确定不当。同时，在原租赁合同未终止前，封雯瑞并不享有要求瑜燚服务部腾退租赁房屋的权利。现原审法院判决支持封雯瑞的上述权利，系程序违法。五、原审法院判决瑜燚服务部按每日每平方米10元的标准支付占有使用费，缺乏事实和法律依据。鉴于原租赁合同并未终止，原租赁关系合法有效，承租人对案涉房屋享有合法占有使用的租赁权，其应按原租赁合同约定的标准支付租金。现原审法院不仅错误认定原租赁合同已终止，而且还跳开原租赁合同的标准，判决瑜燚服务部按每日每平方米10元的标准支付占有使用费，于法无据。六、原审法院追加周位峰为第三人，程序违法。根据本案查明的事实，周位峰已将案涉房屋所有权转移登记给了林泽峰，其后林泽峰又将房屋转让给了封雯瑞，周位峰与本案没有任何关联。现原审法院将与本案毫无关系的周位峰追加为第三人属于程序违法。综上，请求二审法院：1.依法撤销杭州市拱墅区人民法院作出的（2018）浙0105民初25号民事判决书，发回重审或依法驳回封雯瑞的诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由封雯瑞承担。 封雯瑞针对瑜燚服务部的上诉，在二审中答辩称：一、原审法院认定瑜燚服务部为本案一审被告适格，认定原租赁关系终止定性准确，基本事实认定清楚。1.瑜燚服务部系个体工商户，汤美燕为其经营者也是工商营业执照登记的负责人，其签订租赁合同目的是为了瑜燚服务部所用，根据《民法总则》第54、56条等相关法律规定，个体工商户的经营者实际代表着个体工商户，其行为结果归属于个体工商户，并对个体工商户的经营行为承担责任。本案涉诉是基于瑜燚服务部与封雯瑞之间存在着收条上的书面约定，并由双方共同签署及盖章后达成了合意，是对涉案商铺在原租赁关系结束之后新的租赁关系签约形成之前的过渡占有阶段一种合意安排，属于预约合同。由于瑜燚服务部未按预约合同履行，因此发生争议而诉讼，故瑜燚服务部是本案一审被告适格主体。2.瑜燚服务部与封雯瑞洽谈重新签订合同事宜并同时停止向原审第三人周位峰支付租金及又将周位峰多收的5月份租金8600元（5月8日至5月底租金，原约定是六个月一交租金）退给封雯瑞，在重签合同之前改向封雯瑞支付房屋占有使用费，汤美燕书面承诺认同须在2017年7月30日与封雯瑞签订新的租赁合同，如不能兑现承诺则双方不发生合作关系，封雯瑞有权对涉案商铺另作安排，且将从2017年8月1日起按新的标准即10元/平方米/天向封雯瑞支付计算租费直至完全搬走。这些民事法律行为均合法有效，且实际表明：瑜燚服务部已在2017年5月7日终止原租赁合同关系，从2017年5月8日起到与封雯瑞签订新的租赁合同时止这期间为占有关系，故应该支付房屋（临时）占有使用费。在无权占有使用期满以后应该搬走腾空交房或重新签订租赁合同并缴费以后才可继续占有使用；如没有重签合同又没有搬走则应按约定支付占有使用费。3.合同约定有口头形式、书面形式、其他形式。虽然双方在收条载体上进行约定，但仍是有效的书面约定形式，是双方真实意思表示，上面有双方共同签字盖章确认，且标的物指向明确为拱墅商铺，约定事项清楚，价格及支付方式和违约责任约定明确，具备合同的主要条款和形式要件，是有效约定，属于预约合同，对双方具有法律约束力。4.原租赁合同已终止履行。一审认定的事实证据有：双方在收条上有书面约定。根据约定内容，从2017年5月8日起瑜燚服务部已停止向原收租人周位峰支付租金，并由周位峰退回已收的2017年5月8日至5月底的租金8600元，瑜燚服务部的实际行为表明已终止原租赁合同的履行。从5月8日以后，瑜燚服务部已开始向封雯瑞支付房屋占有使用费而非房屋租金，占有使用费是基于对房屋占有却无租赁合同作为依据的情况下占有房屋所支付使用对价，这也表明原租赁关系结束。双方有重新约定要在7月30日前重新签订租赁合同，并约定了新的房屋占有使用费支付标准及违约责任，在占有关系下支付费用标准、期限、收款主体及明确承诺重签合同等条款均发生了实质性的变化。瑜燚服务部作为拱墅区当地土著居民具有优势地位，而封雯瑞作为远在北京居民，并不具有本地优势地位，不可能使用任何威胁手段。从封雯瑞刚签订房屋受让合同及取得房产证时已经及时告知瑜燚服务部产权变更情况并出示相关产权证明材料，瑜燚服务部对此完全知情。瑜燚服务部在上诉状中谎称使用威胁、骚扰手段是不符合事实的，也无任何证据证明。在收条上签字盖章并付款及退回原租金完全是瑜燚服务部当时真实自愿、双方协商一致的行为。5.瑜燚服务部应承担违约责任。由于双方另有书面约定，约定签署日期是在封雯瑞取得房屋产权证之后的两个多月，根据约定原租赁合同已终止履行，而新的租赁合同又因瑜燚服务部违约未能在约定期限内签订，瑜燚服务部继续占有房屋缺乏合法性依据，且在封雯瑞多次口头及书面催告下，汤美燕在2017年11月11日明确短信回复确认不再签合同了，亦即双方不再合作了，故瑜燚服务部应该及时搬走并结清费用。但瑜燚服务部不仅不搬走也不再支付房屋占有使用费至今长达近两年时间，因此瑜燚服务部违约事实明显，应该承担违约责任。一审法院将合同未能签订的原因认定为不可归责于双方的原因显然是认定事实不清，缺乏依据，相关证据及事实表明是瑜燚服务部单方违约不想签合同了，也拒绝搬走并拒绝支付房屋占有使用费。6.基于以上事实与理由，封雯瑞认为一审除了未正确认定瑜燚服务部存在违约事实、未认定房屋占有使用费从2017年8月1日起应按10元/㎡/天计算、未将被占用的房屋地下室81㎡计入计费面积这三处属于认定事实不清以及对以周位峰名义出具的2017年11月14日、2018年5月30日伪造的证据认定错误外，其他认定的基本事实还是清楚的。二、原审程序上合法、案由正确、依职权追加第三人没有违法。基于双方另有约定，原租赁合同已终止履行，而新的租赁合同一时未能签订。在这种情况下，承租人继续占有涉案租赁物是一种无权占有状态，因此应该予以腾空交房并结清费用，认定为占有物返还纠纷是正确的。鉴于瑜燚服务部主张是向周位峰交租金和签订合同的，包括2017年11月30日之后起诉审理阶段又冒出了几张以周位峰名义出具的可疑租金收据，原审法院为查明事实，依职权追加第三人周位峰出庭，并无不当之处。但周位峰始终无故无正当理由不出庭，其出具的收据及交由瑜燚服务部代陈述的内容其实查无对证，甚至几张收条内容相互矛盾、日期金额均明显不符，也与常理不符，一审法院仅是对可疑租金收据在形式上作了认定。当然这种认定其实是错误的，虽然没有影响本案性质的认定。三、法律适用方面，一审法院适用最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第119条第三款“……未定租期，房主要求收房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁”正确，引用合同法第229条有所不当，应该适用法释〔2009〕11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条有关“当事人另有约定的除外”特别“约定除外”情形条款，因为产权买卖完成后，涉案双方已经通过书面约定形式安排终止了原租赁合同关系的履行，含有权收租的主体从周位峰变更成封雯瑞、收费名义从租金变更成房屋占有使用费、收费标准也有变更不再按原合同标准计费并实际履行了；另约定了在过渡期内（5月8日至7月30日）并需另行签订租赁合同，否则不发生合作关系，封雯瑞有权自2017年8月1日对商铺另作安排，瑜燚服务部须按10元/㎡/天从2017年8月1日起计算租金费用直到完全搬走。原来的租金是偏低的，原来是周位峰和瑜燚服务部有关系，有欠款的，所以房屋不是租赁用的，是用于转手的。瑜燚服务部在以上承诺约定内容上明确签字盖章，具有法律效力。综上，请求二审法院查明事实，依法驳回瑜燚服务部上诉请求。 原审第三人周位峰对封雯瑞和瑜燚服务部的上诉没有提供书面答辩状。 二审中，瑜燚服务部向本院提供下列证据：（1）房屋租赁合同二份，欲证明案涉房屋租赁的市场价格。（2）装修工程施工合同书，欲证明瑜燚服务部原租赁合同的租期约定为十五年是因为想要长期经营，故瑜燚服务部在案涉房屋上花费了巨额装修费。经质证，封雯瑞证据（1）中的第一份合同真实性无法确定，且与本案无关。对第二份汤新达转租的租赁合同的真实性不认可，且与本案无关，不适合作为参考依据。对证据（2）施工合同真实性不认可，只有乙方盖章，瑜燚服务部没有盖章，所以不是合同，只是报价单。另外装修投入多少与本案无关联性，不能达到瑜燚服务部的证明目的。原审第三人周位峰放弃质证权利。本院认为，瑜燚服务部的上述证据与本案缺乏关联性，故不具有证据效力。上诉人封雯瑞、原审第三人周位峰没有向本院提供新的证据。 经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，本案中，汤美燕虽在2016年4月3日和周位峰签订过《房屋租赁合同》，但在封雯瑞购得本案讼争的房屋后，瑜燚服务部又与封雯瑞的代理人赵荣耀签订了一份收条，从该收条的内容看，不仅反映了封雯瑞已收到的款项及瑜燚服务部应支付的租赁费数额，同时，瑜燚服务部的负责人汤美燕还承诺与业主签订正式的租赁合同，如不能兑现，已收的2万元作为违约金，封雯瑞自2017年8月1日起对商铺可另作安排。因此，该字条名为“收条”，实际还包含双方重新签订租赁协议及协议不成的处理达成的合意。该合意系双方真实意思的表示，对双方均有约束力。由于双方实际没有签订新的租赁协议，原审法院根据上述约定，判决由瑜燚服务部腾退房屋并支付给封雯瑞相应的房屋占用使用费正确。关于封雯瑞上诉中提出没有达成新的租赁协议系瑜燚服务部违约行为所致一节，经审查，2017年11月11日汤美燕虽发短信给封雯瑞表示“我已经不想签合同了”，但根据汤美燕的陈述主要是当时讲好把三方（包括周位峰）叫到一起在解除原合同的情况下再跟新房东签订新的合同。由于原合同未清结，所以汤美燕给封雯瑞发短信“你答应的事情，又反悔，现在开始，我已经不想签合同了”。因此，新的租赁合同未签订不能全部归结于汤美燕的原因，原审法院未将2万元作为汤美燕的违约金认定并无不当，封雯瑞的该部分上诉理由本院不予采纳。关于封雯瑞上诉中提出的应将地下室的面积计算在出租面积内以及原审法院漏算了2017年8月1日至11月30日间的使用费差额的理由，经审查，在汤美燕与周位峰签订租赁合同时，就约定租赁的房屋总面积为179.18平方米，并没有将地下室作为出租面积计算，而后来赵荣耀与瑜燚服务部签订的收条中也没有约定要将地下室作为出租面积计算，故该理由缺乏依据，本院不予支持。而2017年8月1日至11月30日间的使用费，双方已经在2017年7月30日结清，封雯瑞再要计算该期间的差额，本院也不予支持。关于瑜燚服务部上诉提出要求按2016年4月3日签订的租赁合同继续履行及原审法院判决按每平方每天10元计算使用费不当一节，如上所述，因瑜燚服务部已经在收条中承诺与封雯瑞签订新的租赁合同，如不能兑现封雯瑞自2017年8月1日起对商铺可另作安排，并自2017年8月1日起，按每天每平方米10元计算租金直到完全搬走。因此，在双方无法达成新的租赁合同且在封雯瑞通知汤美燕搬离的情况下，原租赁合同实际已无法履行，故原审法院判决瑜燚服务部返还房屋并自2017年12月1日起至实际腾退之日止按上述约定计算房屋使用费正确。瑜燚服务部的该部分上诉理由本院不予支持。关于瑜燚服务部上诉中提出其不应该作为本案的被告及原审法院将周位峰追加为本案第三人错误的理由，因本案所涉房屋实际由瑜燚服务部使用，且2017年7月24日的收条也是与瑜燚服务部所签，故封雯瑞将其作为本案的被告正确，同时，为查清本案的事实原审法院将周位峰立为第三人亦并无不当，故对该上诉理由本院也不予采纳。综上所述，原审法院对本案的事实认定清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5889元，由封雯瑞、杭州市拱墅区瑜燚健康咨询服务部各负担2944.50元。封雯瑞、杭州市拱墅区瑜燚健康咨询服务部于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 本判决为终审判决。 审判长  俞建明 审判员  石清荣 审判员  韩圣超 二〇一九年十月二十五日 书记员  王 琳