广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初2043号原告：黄华森，男，汉族，住韶关市浈江区。委托诉讼代理人：冯水清，广东向晓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李广宏，广东向晓律师事务所律师。被告：刘建英，女，汉族，住韶关市浈江区。委托诉讼代理人：钟伦辉。原告黄华森与被告刘建英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄华森的委托诉讼代理人李广宏及被告刘建英的委托诉讼代理人钟伦辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄华森向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方的《房屋租赁合同》于2019年3月5日解除；2、请求判令被告支付拖欠的房屋租金共计51017元；3、请求判令被告支付违约金30000元；4、本案的诉讼费由被告承担。庭审时，原告除要求被告支付租金51017元外，还要求被告支付2018年12月1日至2019年2月1日止的电费1992.93元及电费违约金21.82元（2019年1月份）。事实与理由：2011年3月6日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2011年3月7日至2020年3月7日；第一年租金为13800元／月，合同生效第二年开始，租金以每年5%递增至合同期满；租金按月结算，被告于每月15日前支付，并交付了定金30000元和押金30000元。合同履行至2018年10月之后，被告开始不履行支付租金的合同义务，截至2019年1月31日，被告共拖欠租金51017元。2019年2月2日，被告在未与原告进行协商，也未通知原告的情况下，自行搬出租赁房屋，并将房屋钥匙交回原告，以行为明确不再履行租赁合同。原告发现后与其沟通，被迫于2019年3月4日向其发出律师函，认为其违约解除合同，在送达的次日被告工作人员签收了律师函，合同应于2019年3月5日解除。原告为维护自身的合法权益，因此提起本案诉讼。被告刘建英辩称，一、依据双方签订的《房屋租赁合同》第十五条的约定，本合同发生的争议是由仲裁机构处理的，即约定了仲裁条款。根据《中华人民共和国仲裁法》第5条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。”的规定，本案争议应由仲裁机构进行审理，而不应由法院受理。故答辩人请求人民法院依法驳回其起诉。二、答辩人确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年2月已解除。三、原告请求答辩人支付拖欠的房屋租金共计51017元的请求无事实和法律依据，请法院依法予以驳回。具体理由如下：1、依据双方签订的《房屋租赁合同》第八条约定，在租赁期间，如因市政建设需要拆除或改造时所赔偿的营业补偿款、装修费归答辩人，因此而终止合同时，原告应在被告付清使用租金时，将原告已付的押金全部退还，合同终止。现本案争议的租赁房屋于2018年10月已纳入政府拆迁的范围，答辩人也已在2019年1月与拆迁部门签订了拆迁补偿协议，因此，答辩人于2019年2月依据合同的约定和法律的规定解除了与原告的租赁合同，答辩人也知会了原告，用答辩人交纳的60000元押金折抵原告的房屋租金，原告也一直未提出异议。2、答辩人的行为并未构成违约，因此，答辩人交纳的押金折抵原告房屋租金是符合法律规定和合同约定的，按照答辩人交纳押金的金额，与原告主张的租金折抵后，原告还应返还8983无给答辩人。四、因答辩人的行为不构成违约，原告要求支付违约金30000元的诉讼请求应当依法予以驳回。经审理查明：2011年3月6日，原告黄华森（出租方、甲方）将其位于韶关市帽峰大桥北侧旁的自建楼房（四层）出租给被告刘建英(承租方、乙方)经营使用，双方为此签订了一份《房屋租赁合同》。合同就租赁房屋基本情况、租赁期限、租金、付款方式、交付房屋期限、违约责任等共十五条内容进行了约定，其中第一条房屋基本情况：甲方房屋坐落于韶关市帽峰大桥北侧引桥旁，该房屋为一共四层的毛坯房及一层地下室，甲方房屋是用宅基地修建，尚无房产证，……。第二条租赁期限：2011年3月7日至2020年3月7日止。第三条租金：该房屋租金为13800元／月。合同生效期第二年开始，以后都按每年5%递增到合同期满为止。第四条付款方式：乙方应于本协议生效之日起向甲方付定金30000元。租金按月结算，由乙方于每月第十五日前交付给甲方。……第八条关于房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水费；2、电费；3闭路电视费等日常开支产生的费用。在租赁期间，如因市政建设需要拆除或改造时所赔偿的营业补偿款、装修费归乙方，所有拆迁费、搬迁费、房屋补偿费、安置费归甲方所有。因此而终止合同时，甲方应在乙方付清使用租金时，将乙方已付甲方的押金全部退还，合同终止。……第十一条违约责任：租赁期间双方必须遵守合同，任何一方违反合同的规定，按合同期间全部租金的50%作为违约金。第十五条争议的解决：……。协商不成时，甲、乙双方同意国家相关仲裁，……。在该合同落款下面还注明“付租金的第二月开始追加押金30000元正”。合同签订后，原告依约将租赁房屋交由被告装修经营使用，被告也按合同约定向原告交纳押金60000元，并按约支付租金至2018年10月。之后因租赁房屋纳入政府拆迁范围，被告刘建英在相关部门就装修等进行评估后，于2019年1月26日与相关部门签订了《集体土地上房屋征收安置协议》。同时，被告提出终止租赁合同，以其交纳的押金60000元折抵后期的租金，于2019年2月2日搬离租赁房屋，将房屋钥匙交还给了原告。2019年3月5日，原告向被告发出律师函称，被告未与原告协商，擅自搬出租赁房屋，交还房屋钥匙的行为属单方解除合同，原告确认房屋租赁合同解除的时间为2019年2月2日，并向原告支付之前拖欠的租金51017元及按合同约定应当支付违约金。被告认为合同因政府拆迁行为终止，以押金折抵租金，其并未违约。原、被告双方协商未果，原告因此提起本案诉讼。上述事实有原、被告身份证，《房屋租赁合同》、收据、电费发票、韶关市浈江区市容市貌整治提升项目（北伐纪念馆两侧节点）、集体土地上房屋征收安置方案及问话笔录、开庭笔录等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效。合同签订后，原告依约将租赁房屋交给被告装修经营使用，被告亦按约定向原告交纳了押金60000元及履行交纳租金的义务至2018年10月。之后由于涉案租赁房屋纳入政府拆迁范围，被告刘建英在相关部门对装修等进行评估后，于2019年1月26日与相关部门签订了《集体土地上房屋征收安置协议》，同时向原告提出终止合同，并于2019年2月2日搬离租赁房屋，将租赁房屋钥匙交还给了原告，且事后原告委托律师向被告发出律师函，确认合同解除的时间为2019年2月2日，因此，本院认定涉案租赁合同于该时间终止。关于被告有否违约问题。鉴于租赁房屋被纳入政府拆迁范围，且被告与相关部门已达成安置协议，根据双方签订的合同约定“如因市政建设需要拆除或改造时所赔偿的营业补偿款、装修费归乙方，所有拆迁费、搬迁费、房屋补偿费、安置费归甲方所有。因此而终止合同时，甲方应在乙方付清使用租金时，将乙方已付甲方的押金全部退还，合同终止”，被告提出终止合同并未构成违约。原告要求被告支付违约金，本院不予支持。关于原告主张被告支付尚欠租金51017元、电费1992.93元及电费违约金21.82元合计53031.75元的问题。因被告向原告交纳的押金60000元足以折抵上述欠款，故原告该请求，本院不予支持。关于本案应否由法院处理的问题，原、被告双方在签订《房屋租赁合同》时虽对争议的解决进行了约定即“协商不成时，甲、乙双方同意国家相关仲裁，……。”，显然该仲裁条款约定的内容不明确，法院对该案有管辖权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百一十五的规定，判决如下：驳回原告黄华森的诉讼请求。案件受理费减半收取913元，由原告黄华森负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  曾丽琼二〇一九年十月十七日法官助理朱志婷书记员谭秀华