广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初19999号原告夏婷婷，女，汉族，1983年9月18日出生，身份证住址浙江省温岭市，委托代理人吴晶莹，广东闻彰律师事务所律师。委托代理人陈妙玲，广东闻彰律师事务所实习律师。被告深圳西部义乌小商品城有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道西环路中段马安山商业城**，统一社会信用代码91440300075822578T。法定代表人邓伟康。原告夏婷婷与被告深圳西部义乌小商品城有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告夏婷婷及其委托代理人吴晶莹、陈妙玲到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告为深圳西部义乌小商品城的运营方，为了筹措资金，被告在2013年至2014年将深圳西部义乌小商品城的铺位以长租的形式出租，收取出租方十六年的租金，并向出租房承诺所有铺位由其进行运营，每月向出租方支付铺位经营费，保证出租方的投资利益。2014年1月10日原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：被告将位于深圳市××××西部义乌小商品批发城一层B区1171号铺位（下称）铺位租赁给原告使用，期限为2014年5月1日起至2030年4月30日止，共计16年，前三年（2014年5月1日至2017年4月30日）将本铺位无偿委托给被告方统一经营。原告授权被告将铺位委托给第三方经营，在此期间第三方所缴纳的铺位使用费标准由被告与第三方根据市场行情自行决定并由被告统一收取，被告扣去第三方实际缴纳的铺位使用费10%用作被告代办的手续费，90%归原告所有。原告依约向被告支付16年的租赁使用权费用151296元和保证金2000元。其后原告与被告签订《委托经营协议》，约定委托期限为2017年5月1日起至2020年4月30日止。委托经营期间，被告应向原告支付铺位经营费，支付的标准为：2017年5月1日起至2020年4月30日止，按每月人民币3348元支付，每月10日前支付当月费用。但自2019年2月开始，被告拖欠原告铺位经营费，经原告多次催收仍无理拒付，被告的行为已经构成了根本违约，原告有权解除合同，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告签订的《商品租赁合同》与《委托经营协议》；2.被告向原告返还租赁使用权费用151296元及保证金2000元；3.被告向原告支付违约金100000元；4.本案受理费用由被告承担。被告深圳西部义乌小商品城有限公司在法定期限内没有提出答辩，也没有向本院提交任何证据。经审理查明，2014年1月10日，原告与被告签署《商铺租赁合同》（合同编号NO.16-SXYC14010460），约定被告将位于深圳宝安区沙井街道西环路2009号的深圳西部义乌小商品批发城壹层B区1171号的商铺租赁给原告使用，经营范围为饰品；租赁期限为2014年5月1日至2030年4月30日，原告同意前三年（2014年5月1日至2017年4月30日）将案涉铺位无偿委托给被告或被告指定方统一经营；该合同签订时，原告应向被告一次性支付履约保证金2000元及租金【16年租赁使用权共计金额233000元，若原告同意将该铺位前三年（2014年5月1日至2017年4月30日）无偿委托给甲方统一经营，则原告只需向被告一次性支付151296元】。原告主张，在合同签订后，原告已依约向被告支付案涉商铺租金151296元及履约保证金2000元。2016年12月16日，双方签订《委托经营协议》，约定原告（甲方）将位于深圳市××××西部义乌小商品批发城壹层B区1171、1172号铺位委托给被告（乙方）经营，委托期限为2017年5月1日起至2020年4月30日止。委托经营期间，被告应向原告支付铺位经营费用，支付的标准为：2017年5月1日起至2020年4月30日止，按每月人民币3348元支付，每月10日前支付当月费用。委托经营期间，市场或国家政府部门应收取的相关费用(包括经营税费等)，均由被告承担，与原告无关。委托经营期间，该铺位的具体经营事宜(包括但不限于铺位的装修、格局改变、经营类别、经营方式、人员安排等)，完全由被告自主决定，原告不得以任何理由干涉、干扰被告对该铺位的经营使用，铺位的维修维护等事务及费用均由被告承担，与原告无关。在委托经营期间，被告可将该铺位给第三方使用，被告与第三方铺位使用者的相关约定及铺位使用事宜由被告与第三方铺位使用者自行负责，不影响被告向原告支付该铺位的经营费用。协议约定任何一方均不得单方终止协议，在本协议执行过程中，双方任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金人民币(大写)壹拾万元整(￥100000)，同时守约方可单方解除本协议，另向违约方追究违约责任和相关损失。庭审中，原告确认被告已按照《委托经营协议》向原告支付2017年5月至2019年1月期间的经营费用。另查明，涉案商铺是被告深圳西部义乌小商品城有限公司承租而来，无证据证实该房产已取得房产证和建设工程规划许可证。再查明，本案原、被告之间就位于深圳宝安区沙井街道西环路2009号深圳西部义乌小商品批发城壹层B区1171号的商铺签订《商铺租赁合同》及《委托经营合同》，原告已另案起诉，案件号为（2019）粤0306民初19539号，案涉事实与本案基本一致。以上事实，有《铺位租赁合同书》、《委托经营协议》、收款收据等及庭审笔录附卷为证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告未提交证据证明涉案房产为可出租的合法房产以及已取得建筑规划许可证。因涉案房产未取得相关产权证或建设工程规划许可证，故双方就涉案房产签订的租赁合同应属无效，原告关于解除《商铺租赁合同》与《委托经营协议》的请求，本院不予支持。原告主张合同签订后向被告支付了两间商铺铺位使用费302592元及履约保证金4000元，并提供了收款收据予以证明，该收款收据有相关人员签名，加盖有被告公章，且被告未提供证据反驳，故本院对该份证据予以采信，确认原告向被告支付了两间铺位使用费302592元及履约保证金4000元，被告深圳西部义乌小商品城有限公司基于本案案涉合同收取的铺位使用费151296元及履约保证金2000元，应予返还原告。原告虽未实际使用涉案商铺，但其于2016年12月16日与被告签订的《委托经营协议》约定将租赁的本案及另案（2019）粤0306民初19539号涉及的商铺返租给被告，两间商铺被告共按3348元/月的标准向原告支付委托经营费用，应视为原告将涉案商铺交由被告直接使用，而其通过收取涉案收益的方式间接地占有使用涉案商铺，因此，原告应当按照合同约定租金标准向被告支付房屋占有使用费。关于交付，双方未明确约定商铺交付时间，但双方于2014年1月10日签署的《商铺租赁合同》明确约定：16年租赁使用权共计金额233000元，若原告同意将该铺位前三年（2014年5月1日至2017年4月30日）无偿委托给甲方统一经营，则原告只需向被告一次性支付优惠后金额151296元。2016年12月16日签订的《委托经营协议》约定的委托经营期限为2017年5月1日至2020年4月30日，鉴于双方按优惠后金额履行合同，原告从2015年5月份开始实际收取案涉收益，因此本院认为原告自2017年5月1日起占有使用涉案商铺更为合理。因被告最后一次向原告支付返租“委托经营费”3348元的时间为2019年1月11日，该款为原告1月份收益，应视为原告自2019年2月1日起不再享有涉案商铺的使用权，则原告应当向被告支付的房屋占有使用费应计算至2019年1月31日止，其自2017年5月1日承租，实际租赁期为1年9个月。经核算，原告应支付费用为20366.77元【151296元÷13年÷12个月×21个月】。该费用可从被告应返还原告的铺位使用费151296元及履约保证金2000元中扣除，扣除后被告尚应返还原告费用130929.23元。对原告要求被告向原告返还铺位使用费151296元及履约保证金2000元的诉讼请求，本院在合法范围内予以支持。由于原、被告双方签订的《委托经营协议》以《铺位租赁合同书》的存在为前提，是《铺位租赁合同书》的从合同。现主合同《铺位租赁合同书》因违反法律强制性规定而无效，从合同《委托经营协议》亦自始无效。被告已向原告支付的2017年5月至2019年1月期间的“委托经营费”合计70308元，可视为被告实际占有租赁铺位期间的房屋占有使用费，该“委托经营费”原告无需再退还被告。关于原告请求判令被告支付违约金100000元，因双方签订的《商铺租赁合同》及《委托经营合同》自始无效，合同中的违约金条款依附于合同约定而存在，合同其他条款无效，则违约金条款无效，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告夏婷婷与被告深圳西部义乌小商品城有限公司于2014年1月10日签订的《铺位租赁合同书》（合同编号NO.16-SXYC14010460）、2016年12月16日签订的《委托经营合同》无效；二、被告深圳西部义乌小商品城有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告夏婷婷返还铺位使用费130929.23元及履约保证金人民币2000元；三、驳回原告夏婷婷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2550元，由原告夏婷婷承担1212元，被告深圳西部义乌小商品城有限公司承担1338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 郭    冲二〇一九年十月十二日书记员 王  昭  贤书记员 李秀秀（兼）附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。