四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0104民初6650号 原告：兰桂坊（成都）物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区年丰巷**附**。 法定代表人：盛智文，兰桂坊（成都）物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：赖李勇，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 被告：成都奥味餐饮有限公司。。住所地：四川省成都市锦江区水津街**成都兰桂坊****106，****107A 法定代表人：NOORUSAADAHBINTIOTHMAN。 原告兰桂坊（成都）物业管理有限公司（简称兰桂坊物业公司）与被告成都奥味餐饮有限公司（简称奥味餐饮公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，由于被告奥味餐饮公司下落不明，依法公告向其送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰桂坊物业公司的委托诉讼代理人赖李勇到庭参加诉讼。被告奥味餐饮公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席进行了审理。本案现已审理终结。 兰桂坊物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令奥味餐饮公司支付所欠物业管理费103573.55元（2018年7月1日至2018年12月3日）、推广服务费59645.32元（2018年4月1日至2018年12月3日）；2.判令奥味餐饮公司支付物业管理费滞纳金9407.59元、推广服务费滞纳金8018.66元（均暂计至2018年12月3日）；3.判令奥味餐饮公司支付管理合同违约金171360元；4.判令奥味餐饮公司承担本案兰桂坊物业公司支付的律师费12320元；5.奥味餐饮公司承担本案诉讼费。事实和理由：兰桂坊物业公司与HRCL（CC）Ltd于2017年5月31日签订了《〈成都兰桂坊【106&107A】商铺租赁合同〉之项目管理合同》，约定由兰桂坊物业公司向HRCL（CC）Ltd提供其承租的成都兰桂坊6栋1层106号及7栋1层107A号房屋物业管理服务。其中，管理期限为2017年6月1日起至2021年5月31日止，2017年6月1日至2017年9月30日管理费为每月17850元，2017年10月1日至2021年5月31日管理费为每月25500元。合同履行过程中，兰桂坊物业公司、奥味餐饮公司及HRCL（CC）Ltd于2017年8月31日签订《〈成都兰桂坊【106】商铺租赁合同〉及相关合同主体变更补充协议》，约定由HRCL（CC）Ltd将合同权益义务概括转让给奥味餐饮公司承受。自2017年6月始，兰桂坊物业公司依约向奥味餐饮公司提供上述服务后，奥味餐饮公司均未按约定向兰桂坊物业公司支付物业管理费、推广费。兰桂坊物业公司为维护其合法权益，特提起诉讼。 奥味餐饮公司未作答辩，也未提交证据，其行为视为放弃对兰桂坊物业公司所主张的事实和提交的证据的抗辩。 本院经审理认定事实如下：2017年5月31日，兰桂坊物业公司（甲方）与HRCL（CC）Ltd（乙方）签订《〈成都兰桂坊【106&107A】商铺租赁合同〉之项目管理合同》，约定由甲方向乙方提供其承租的锦江区水津街1号“成都兰桂坊”项目6栋1层106号及7栋1层107A号商铺整体物业管理及项目推广服务；管理费计费面积为510平方米；管理期限为2017年6月1日起至2021年5月31日止；2017年6月1日至2017年9月30日管理费为每平方米35元/月，即17850元，2017年10月1日至2021年5月31日管理费为每平方米50元/月，即25500元；乙方须在本合同约定的整体管理期限起计的每个月的最后一日前向甲方或甲方委托的物业管理方支付承租场所下一月的管理费，如非整个月，则该月款项应按照甲方在该月实际提供服务之日数依比例支付；甲方有权依照政府相关部门的收费标准变化、管理成本的变化及维持物业管理和推广的服务水平适时调整管理费的收费标准，管理费收费标准发生调整的，甲方应以书面形式提前三个月通知乙方后始生效；管理费保证金为76500元，管理费预付款为25500元，能源保证金为51000元，乙方须在本合同签订之日起十个工作日内向甲方或甲方委托的物业管理方支付；若管理费、保证金、预付款或其他费用未按本合同约定的方式及时间支付的，则甲方有权要求乙方按到期未支付的费用总额的0.1%按日支付违约金，该违约金自到期日次日起逐日计算至实际还款日止（含实际还款日）；乙方发生重大违约时，甲方有权即时解除合同，已支付的保证金及其他费用不予退还，未支付的保证金不再支付，但应以该未支付的金额向甲方支付违约金，同时，乙方还应支付给甲方相当于当年六个月的管理费金额作为违约金，如果违约金不足以弥补给甲方造成的损失的，甲方还有权要求乙方赔偿所造成的一切损失，包括但不限于甲方由此支付的公证费、律师费、诉讼费、仲裁费及其他因维护合法权益而支付的合理费用；任何应送达的通知，如果是送达乙方，应在预付邮资以邮寄方式寄送给乙方如下地址后三日，或派专人送达承租场所之当日，被视为充分送达。 2017年8月31日，兰桂坊物业公司（甲方）、HRCL（CC）Ltd（乙方）、奥味餐饮公司（丙方）签订《〈成都兰桂坊【106】商铺租赁合同〉及相关合同之主体变更补充协议》和《〈成都兰桂坊【107A】商铺租赁合同〉及相关合同之主体变更补充协议》，约定丙方概括承受乙方在原合同下的所有权利、义务，成为新的合同主体，乙方对丙方履行原合同的义务承担连带保证责任。 2017年11月30日，兰桂坊物业公司向奥味餐饮公司发出《致成都奥味餐饮有限公司的函》，主要载明：自2018年1月1日，案涉商铺管理费由原来的25500元调整至28560元，即由50元/平方米调整为56元/平方米，其中物业管理费由35元/平方米调整为41元/平方米。 2017年11月至2018年11月期间，兰桂坊物业公司多次向HRCL（CC）Ltd及奥味餐饮公司发出《律师函》和《致成都奥味餐饮有限公司的函》，主要内容为催收HRCL（CC）Ltd和奥味餐饮公司应支付合同约定的相关费用。 2018年11月27日，兰桂坊物业公司向奥味餐饮公司发出《致成都奥味餐饮有限公司的函》，通知奥味餐饮公司解除原合同。同日，兰桂坊物业公司在“成都商报”上刊登的与奥味餐饮公司解除合同的公告。2018年11月30日，奥味餐饮公司签收了兰桂坊物业公司邮寄的快递单。 还查明，兰桂坊物业公司对案涉房屋进行物业管理期间，与成都润道公关策划有限公司先后签订了《年度网络整合营销服务合同》、《兰桂坊世界杯活动推广合同》、《兰桂坊美食之旅推广合同》、《“终极大饮家”活动报批委托合同》等多项推广服务合同，并支付了策划服务费。 另查明，兰桂坊物业公司因为本案诉讼向北京市竞天公诚（成都）律师事务所支付诉讼代理费12320元。 以上事实，有当事人的营业执照及工商信息、《〈成都兰桂坊【106&107A】商铺租赁合同〉之项目管理合同》、《〈成都兰桂坊【106】商铺租赁合同〉及相关合同之主体变更补充协议》、《〈成都兰桂坊【107A】商铺租赁合同〉及相关合同之主体变更补充协议》、《律师函》、《致成都奥味餐饮有限公司的函》、快递单、《年度网络整合营销服务合同》、《兰桂坊世界杯活动推广合同》、《兰桂坊美食之旅推广合同》、《“终极大饮家”活动报批委托合同》、《委托合同》、发票、结算单等证据以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，兰桂坊物业公司与HRCL（CC）Ltd签订的《〈成都兰桂坊【106&107A】商铺租赁合同〉之项目管理合同》以及与HRCL（CC）Ltd、奥味餐饮公司签订的《〈成都兰桂坊【106】商铺租赁合同〉及相关合同之主体变更补充协议》和《〈成都兰桂坊【107A】商铺租赁合同〉及相关合同之主体变更补充协议》，是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力。兰桂坊物业公司依约履行了对案涉房屋的物业管理和项目推广服务，奥味餐饮公司应当按照合同约定支付相应的管理服务费。奥味餐饮公司逾期支付管理服务费的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。奥味餐饮公司违约后，经兰桂坊物业公司多次催收仍不履行合同义务，兰桂坊物业公司解除合同的行为符合合同约定和法律规定；根据查明的事实，兰桂坊物业公司向奥味餐饮公司发出的合同解除通知，奥味餐饮公司已于2018年11月30日签收，依照法律规定，双方合同已于2018年11月30日解除。 （一）、关于兰桂坊物业公司主张的物业管理费和推广服务费。合同约定了兰桂坊物业公司有权依照政府相关部门的收费标准变化、管理成本变化等原因调整管理费收费标准，进行调整的，应以书面形式提前三个月通知对方后始生效。本案中，虽然兰桂坊物业公司于2017年11月30日向奥味餐饮公司发出了于2018年1月1日起调整案涉商铺管理费的通知，但其提交的证据不足以证明奥味餐饮公司收到了该通知，故不能认定上述调整通知已生效。据此，本院认定物业管理费的收费标准应以原合同约定的标准计算，故2018年7月1日至2018年11月30日（合同解除日）的物业管理费应为89250元（35元/月x5个月x510平方米），扣除3000元保证金，实际应支付86250元。兰桂坊物业公司多主张的物业管理费，本院不予支持。根据查明的事实，兰桂坊物业公司依约提供了涉案项目的推广服务，故兰桂坊物业公司请求支付2018年4月1日至2018年11月30日（合同解除日）的推广服务费为58905元（5355元+7650元/月x7个月），本院予以支持；兰桂坊物业公司多主张的部分，本院不予支持。 （二）、关于兰桂坊物业公司主张的违约金及律师费。合同解除，是因为奥味餐饮公司不履行合同义务所致，奥味餐饮公司应当承担相应的赔偿损失责任。按照合同约定，合同解除的违约责任同时约定了以未支付的金额计算支付违约金和支付相当于当年六个月的管理费金额的违约金。本院认为，上述两项违约金的请求虽然均符合合同约定，但均指向同一损害，应避免二者同时适用。从有利于兰桂坊物业公司考虑，选择以六个月的管理费金额计算的违约金明显高于以未支付的金额计算的违约金，故本院认定奥味餐饮公司应支付的违约金为153000元（25500元/月x6个月）。我国合同法上的违约金是以“补偿性为主、惩罚性为辅”，即补偿性为其主要属性，其主要功能在于填补守约方的损失。本案中，兰桂坊物业公司仅提交了其实际支付律师费12320元的证据，未提交证据证明其存在其他损失，本院认为，以六个月管理费金额计算的违约金足以弥补兰桂坊物业公司的各项损失，包括兰桂坊物业公司支出的律师代理费，故兰桂坊物业公司提出请求奥味餐饮公司支付律师费12320元的主张，本院不予支持。 综上所述，本院支持兰桂坊物业公司的部分诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告成都奥味餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告兰桂坊（成都）物业管理有限公司支付2018年7月1日至2018年11月30日的物业管理费86250元和推广服务费58905元； 二、被告成都奥味餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告兰桂坊（成都）物业管理有限公司支付违约金153000元； 三、驳回原告兰桂坊（成都）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6765元以及后续公告送达裁判文书的费用，由被告成都奥味餐饮有限公司承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李彤 人民陪审员  陈雨 人民陪审员  卢一 二〇一九年十月十一日 书 记 员  干家