宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初4505号原告：张永峰，男，1968年6月15日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：屈媛，宁夏瀛智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永丽，宁夏瀛智律师事务所律师。被告：湖北中发建筑工程有限公司宁夏分公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区上海西路天地奔牛科技大厦**。法定代表人：陈保佳，该公司经理。委托诉讼代理人：史永宏，宁夏综义律师事务所律师。被告：周青云，男，1987年9月16日出生，汉族，住湖北省黄冈市武穴市（该身份信息由原告提供）。被告：湖北中发建筑工程有限公司，住，住所地湖北省黄冈市蕲春县漕河镇蕲阳中路**/div>法定代表人：高国平，该公司总经理（该信息由原告提供）。被告：宁夏海派房地产开发有限公司，住所地，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区金茂大厦****iv>法定代表人：刘元，该公司经理。委托诉讼代理人：吴东波，男，该公司职工。原告张永峰与被告湖北中发建筑工程有限公司宁夏分公司（以下简称：中发宁夏分公司）、周青云、湖北中发建筑工程有限公司（以下简称：中发公司）、宁夏海派房地产开发有限公司（以下简称：海派公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案，依法适用普通程序，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告张永峰的委托诉讼代理人屈媛、李永丽，被告中发宁夏分公司的委托诉讼代理人史永宏，被告海派公司的委托诉讼代理人吴东波到庭参加诉讼，被告中发公司、周青云经本院依法公告送达，公告期届满无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张永峰向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与第一被告、第四被告签订的《工程款抵顶（房屋、物业）款三方协议书》；2.判令第一被告、第二被告返还原告支付的房款150000元，支付原告利息损失8000元（按照年利率6%暂计算至2018年12月31日，实际主张至房款还清之日止）；3.判令第三被告、第四被告对返还房款及损失承担连带责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月初，原告与第一、第四被告签订了《工程款抵顶（房屋、物业）款三方协议书》一份，协议约定：1、第四被告将其开发的彩虹湾小区3-1-303室房屋抵顶给第一被告，第一被告又将抵顶的房屋出售给原告；2.原告与第四被告直接签订《商品房买卖合同》，并将房款直接支付给第四被告。协议还对各方的责任与义务等做了约定。2018年2月14日，第二被告找到原告，以第一被告资金周转困难为由，要求原告支付房款。原告按照第二被告的要求于当日将15万元房款转入第二被告银行账户，但第一被告和第二被告未向原告出具任何收款凭证。后第一被告明确告知原告，第四被告已将该房屋设置抵押，第一被告不再同意以该房屋抵顶工程款并要求被告四直接支付工程款。综上所述，原告认为，三方协议系三方真实意思表示，合法有效，各方应该按照协议约定全面履行义务。但第一被告违反约定收取了原告的房款，且明确表示不再履行协议约定的主要义务，构成根本违约。第四被告将房屋设置抵押，致使原告签订该合同的目的不能实现，原告有权解除三方协议，并要求第一被告、第四被告返还房款及赔偿损失。第二被告系第一被告的员工，收取了原告支付的购房款，应承担连带责任。第一被告系第三被告的分支机构，应承担连带责任，故原告诉至法院。中发宁夏分公司辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应当被驳回。第一，中发宁夏公司没有收取原告的款项，也没有委托第二被告收取原告的房款。按照原告所述也没有证据证明其将房款转给了第二被告。即使原告将房款转给了第二被告，也属于第二被告的个人行为，依法应当由第二被告向原告返还。中发宁夏公司从没有授权过第二被告向原告收款，第二被告无权代替中发宁夏公司收取原告的房款。正如原告诉状中所述，2018年2月14日，第二被告找到原告，以中发宁夏公司资金周转困难为由，要求原告支付房款。原告按照第二被告的要求将150000元房款转入第二被告的银行账户。原告已自认将房款交给了第二被告，这种情况下应当由第二被告返还，与中发宁夏分公司无关。第二，原、被告签订过《工程款抵顶（房屋、物业）款三方协议书》，根据协议约定，原告须将全部房款打入被告海派公司指定的账户，之后海派公司方能与原告签订《商品房买卖合同》。但原告没有履行自己的义务，未向海派公司支付房款。按照原告的说法，原告将部分房款转给了第二被告，原告未履行协议，构成违约。另外，中发宁夏分公司按照协议第五条约定已经全面履行了向被告海派公司出具发票的义务，但最终因涉案房屋设置了抵押，导致三方协议无法履行。事实上，几方当事人早已解除了之前签订的协议。综上，请求驳回原告对中发宁夏分公司的起诉。海派公司辩称，一、原告起诉的主体对象错误，海派公司不应成为本案的主体。2016年3月28日，海派公司与中发宁夏分公司签订《汇丰大厦室内精装修工程施工合同》，海派公司为发包人，中发宁夏分公司为承包人，合同约定由中发宁夏分公司承建银川市金凤区亲水大街汇丰大厦的室内精装修工程，工程范围为汇丰大厦室内精装修图纸范围内的内容，开工日期为2016年4月10日，竣工日期为2016年6月20日，工程价值为2380000元，总价包干，合同价款支付方式：40%以物业进行抵顶，55%以现金形式支付，5%作为质量保修金。海派公司与中发宁夏分公司系装饰装修合同关系，本案案由为房屋买卖合同关系，原告张永峰应当向合同相对方主张权利，海派公司与原告不存在任何法律关系，请求驳回原告张永峰针对海派公司的诉讼请求。二、《工程款抵顶（房屋、物业）款三方协议书》未生效，不具有任何法律效力。2017年10月19日，因中发宁夏分公司找到买家，故向海派公司申请抵顶房屋一套，后海派公司将彩虹湾3-1-303室准备抵顶给中发宁夏分公司。按照协议约定，中发宁夏分公司先向海派公司出具合法有效的等额工程款发票，海派公司收到发票无误后，与中发宁夏分公司、买家签订《工程款抵顶（房屋、物业）款三方协议书》。签订协议后由买家向海派公司缴纳购房款，海派公司收到购房款后将协议盖章确认，办理后续手续及流程。2017年12月4日，海派公司、湖北中发宁夏分公司、买家张永峰签订《工程款抵顶（房屋、物业）款三方协议书》，因中发宁夏分公司开具发票后又收回，同时买家张永峰也未向海派公司缴纳购房款，故该协议海派公司未盖章，同时告知中发宁夏分公司、买家张永峰该协议未生效，不具有法律效力。三、原告张永峰主张的诉请没有事实根据和法律依据。2017年12月4日，三方签订协议后，中发宁夏分公司开具后又收回，张永峰也未向海派公司缴纳购房款，该协议书上面有明确的约定和办理流程，该协议张永峰已签字确认。同时海派公司已告知该房屋被法院另案查封。在明知上述情况下，原告张永峰于2018年2月14日还将款项打入到周青云私人账户，张永峰已明知该合同的目的不能实现，还向个人打款，对于该损失应由原告张永峰个人承担，其所主张的返还房款及承担连带责任没有事实根据和法律依据，请求驳回原告张永峰针对海派公司的诉讼请求。综上所述，海派公司与原告之间不存在房屋买卖合同关系，也不是合同相对方，同时原告知道该协议未生效、房屋被法院查封，也未按照协议约定向海派公司打款，明知合同目的不能实现还向个人打款，明显属于主观恶意，造成的损失由个人承担。原告主张的诉求无任何事实依据和法律依据，对于原告的请求海派公司一概不予认可，请求驳回原告的诉讼请求。周青云、中发公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查核实，原告向法庭提交的《工程款抵顶（房屋、物业）款三方协议书》、交易明细、民事裁定书符合证据的客观形式，对上述证据本院予以采信。原告提交的微信聊天记录内容有周青云向其告知的转款账号及用户名，该账号与原告转款的账号、转款时间一一对应，可以证实聊天主体系周青云本人，对该证据本院予以采信。根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2017年11月，被告海派公司（甲方）、中发宁夏分公司（乙方）、原告（丙方）签订《工程款抵顶（房屋、物业）款三方协议书》，协议约定，鉴于：1.甲乙双方于2016年3月25日签订了《汇丰大厦室内精装修工程施工合同》一份，依据合同付款内容约定，甲方应向乙方以房屋（物业）抵顶工程款暂定952000元（最终以实际结算为准）；2.甲乙双方共同确认上述应付工程款全部以甲方所持物业进行抵顶，抵顶房屋坐落、面积、单价等具体情况详见附件一：《彩虹湾项目抵顶房屋明细表》；3.乙方将房屋（物业）出售或转让给实际受让方（丙方），丙方与甲方直接签订《商品房买卖合同》。现经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：1.甲乙双方确认，本次抵顶的工程款金额为518827元，甲方以彩虹湾小区1套房屋抵偿，抵顶房屋坐落详见附件一《彩虹湾项目抵顶房屋明细表》。抵顶房屋总价款为518827元，且视同乙方收到甲方支付的上述金额的工程款；2.乙方同意将此房屋出卖给丙方，双方实际成交价格不在本协议做约定，具体交易价格、付款方式等由乙方、丙方另行协商或签订协议确定；3.丙方与甲方直接签订《商品房买卖合同》。若丙方为现金购买，丙方需将全部房款打入甲方指定的银行账户进行房屋买卖合同账务处理；如丙方申请按揭贷款，则甲方需配合丙方完成相应手续。乙方与丙方之间关于此房屋的一切买卖纠纷或其他债权、债务及经济往来均由双方自行解决，与甲方无关，丙方无权要求甲方退还其已支付的房款或以其名义申请的按揭款。甲方责任与义务：甲方保证上述用于抵顶工程款的房屋未销售给他人；甲方配合乙方、丙方办理抵顶房屋的银行按揭贷款及公积金贷款手续。乙方责任与义务：本协议签订后，乙方必须监督丙方将个人具体信息以书面形式提报甲方，经甲方审核通过后，由丙方到甲方售楼部办理购房手续，办理过户手续所需费用由乙方或丙方按国家现行规定承担。丙方责任与义务：丙方负责向甲方提供办理房屋按揭手续所需的全部资料，并保证资料的真实、合法、有效……本协议书签订后3日内，乙方应向甲方出具合法有效的与本协议等额的工程款发票，否则甲方有权拒绝协助丙方办理上述房屋的买卖及产权登记等相关手续，由此产生的所有后果均由乙方与丙方承担。该协议落款处海派公司的签约代表刘元签字，中发宁夏分公司加盖印章且公司签约代表周青云签字，原告签字。该协议后附彩虹湾项目抵顶房屋明细表一份，载明抵顶房屋为3号楼1单元303号，房屋面积90.5平方米，销售单价5732.89元，销售总价518827元，抵顶总价518827元，该明细表落款处海派公司的签约代表刘元签字，中发宁夏分公司加盖印章且公司签约代表周青云签字，原告签字。被告海派公司认可落款处签名的“刘元”系公司法定代表人。2018年2月14日，原告向周青云转款150000元，转款备注“房款”。另查明，2017年9月8日，金凤区人民法院作出（2017）宁0106财保24号民事裁定书，裁定冻结宁夏汇丰投资置业有限公司名下位于银川市金凤区彩虹湾住宅小区的多套房屋，其中包括涉案房屋。原、被告均表示签订三方协议已无法履行。本院认为，原告与被告海派公司、中发宁夏分公司签订的《工程款抵顶（房屋、物业）款三方协议书》系三方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，三方并未实际履行抵顶协议，且合同签订之前，涉案房屋产权已被法院冻结，现协议签订人均表示协议已无实际履行可能，故对原告要求解除《工程款抵顶（房屋、物业）款三方协议书》的诉讼请求本院予以支持。关于合同解除后，原告向中发宁夏分公司的签约代表周青云所转款项由谁退还的问题。协议约定，原告若现金购买房屋，需将房款打入海派公司指定的银行账户，此约定明确约束了原告付款指向的主体，但原告并未将款项转至海派公司，海派公司亦未指示周青云代其收取购房款，故原告将款项转至周青云的行为与海派公司无关。虽然海派公司对所售房屋不享有所有权，且涉案房屋产权在协议签订之前已被法院查封，但海派公司的违约行为与原告的转款行为无直接因果关系，故海派公司对合同不能履行情形下的退款事宜无需承担责任。周青云虽然作为中发宁夏分公司的代表签订合同，但根据协议约定，收取款项的权利人系海派公司，故即使周青云具有作为中发宁夏分公司受托人的权利外观，其也不享有协议约定收取款项的权利，周青云收取款项的法律后果不能追及中发宁夏分公司，中发宁夏分公司、中发公司均无需承担责任。因150000元购房款由周青云收取，其应当向原告退还，同时周青云收取款项后，协议并未实际履行，周青云应当按照年利率6%向原告支付自2018年2月14日至本判决确定的付款之日止的利息损失。被告周青云、中发公司经本院公告，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩、质证等诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张永峰与被告湖北中发建筑工程有限公司宁夏分公司、被告宁夏海派房地产开发有限公司签订的《工程款抵顶（房屋、物业）款三方协议书》；二、被告周青云于本判决生效之日起七日内退还原告张永峰款项150000元，并按年利率6%支付自2018年2月14日至本判决确定的付款之日止的利息损失；三、驳回原告张永峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3460元，公告费300元，由被告周青云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  宋志军人民陪审员  纳淑琴人民陪审员  王冬梅二〇一九年十月十四日法官 助理  马聪聪书 记 员  牛 娜附：与本案相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。