广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初6271号 原告：黄中庆，男，1973年7月3日出生，汉族，住广西南宁市江**。 委托诉讼代理人：王啸，广西冠益律师事务所律师。 被告：广西新锦投资有限公司，住所地：广西南宁市西乡塘区安吉大道桂林理工大学南宁分校铺面**，统一社会信用代码：914501005819763934。 法定代表人：李其新，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王和平，广西航洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王忍，广西航洋律师事务所律师。 被告：简蘖懿，男，1981年5月25日出生，汉族，住南宁市。 原告黄中庆与被告广西新锦投资有限公司（以下简称“新锦公司”）、简蘖懿租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告黄中庆的委托诉讼代理人王啸，被告新锦公司的委托诉讼代理人王和平、王忍,被告简蘖懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄中庆向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告简蘖懿于2017年6月达成的《场地经营合作合同》及《补充协议》转让协议无效；2、被告简蘖懿返还原告合作分成金4046544元、保证金100万元；3、被告简蘖懿赔偿原告合营场所装修损失2487669.2元；4、被告新锦公司对上述第二、第三项承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告黄中庆变更被告简蘖懿赔偿原告合营场所装修损失2487669.2元诉讼请求为：被告简蘖懿赔偿原告合营场所装修损失1487669.2元。 事实和理由：2014年11月15日，被告新锦公司与被告简蘖懿签订《场地经营合作合同》及《补充协议》，约定被告新锦公司将其租赁的南宁市总建筑面积4959平方米的风雨操场作为合营场所提供给被告简蘖懿经营，由新锦公司负责隔层的土建改造，扩改为9918平方米；合作期限为19年，自新锦公司向简蘖懿移交该场所之日起装修期满（180日）开始计算；合作场所由简蘖懿用于经营百货、市场等，合作经营期间，简蘖懿自主管理、自负盈亏，新锦公司不参与经营活动，每年向简蘖懿收取合作收益分成金，其中第一至第五年，简蘖懿每年向新锦公司支付合作分成金404.6544万元，自新锦公司向简蘖懿移交合作经营场所之日起3个月内支付第一年合作分成金，以后每年度的最后一个月支付下一年度的合作分成金。合同签订后，简蘖懿向新锦公司支付了100万元保证金，新锦公司于2014年11月18日将合营场所交付给简蘖懿。 2016年6月，原告与被告简蘖懿经协商，口头达成合同转让协议，约定简蘖懿将上述《场地经营合作合同》及《补充协议》的权利义务及场地装修、100万元保证金全部转让给原告，由原告代简蘖懿向新锦公司支付2016年度合作收益分成金404.6544万元。简蘖懿依口头协议同时将为经营该合作场所而设立的广西南宁安吉川迪农贸市场管理有限公司（以下简称“安吉川迪农贸公司”）的全部股权转让给原告及其儿子黄华正。此后原告即着手经营该场所，并代简蘖懿向新锦公司指定的账户转账404.6544万元。原告此后出资248.76692元对合营场所进行装修，因新锦公司提供的合营场所未通过消防验收，且新锦公司对合营场所隔层改建因未办理报建手续，简蘖懿装修后二次消防验收一直未能通过，隔层后的二层餐饮经营被消防部门给予行政处罚，南宁市规划局也发出责令纠正违法建设通知书，责令拆除未经规划报建的隔层，隔层后的3至4层原告自始未得使用。原告为此多次与被告交涉，要求被告完善产权手续，解决第3、第4层未能使用的现状，并要求减免合作分成金，但新锦公司未予同意。原告因上述原因导致巨额经营亏损，无法再按期向被告支付合作分成金，新锦公司于2018年8月2日向原告发出解除合同通知书，并于当日强行接管合营场地。原告也以被告提供的合营场地属违法建筑为由要求被告赔偿损失。原告为此向法院提起诉讼，并提出前述诉请。 被告新锦公司辩称：新锦公司于2014年11月15日与简蘖懿签订《场地经营合作合同》及《补充协议》是事实，但新锦公司并不知道原告与简蘖懿存在口头转让该《场地经营合作合同》及《补充协议》权利义务的协议，原告向新锦公司指定账户转账404.6544万元的行为是代简蘖懿履行债务的行为，该协议也从来没有得到新锦公司的认可或追认，对新锦公司不产生任何法律效力和约束力，请求法院驳回原告对新锦公司的全部诉讼请求。 被告简蘖懿辩称：简蘖懿与新锦公司于2014年11月15日签订《场地经营合作合同》及《补充协议》是事实，随后简蘖懿与案外人张毅成立安吉川迪农贸公司用于经营管理用该场地经营的安吉海鲜农贸市场，后将该公司的全部股权转让给原告及其儿子黄华正。原告诉请的100万保证金不是原告支付给简蘖懿，是简蘖懿支付给新锦公司的，简蘖懿将安吉川迪农贸公司的股权转让给原告后，就将该保证金的收据交给了原告，2016年7月1日至2017年6月30日的租金404.6544万元是由原告支付给新锦公司的，但原告也收取了该市场摊铺商户一年的租金，原告并无损失。原告诉请的装修费248.76692万元大部分是简蘖懿支出，在没有转让该农贸市场给原告前就已经装修了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月15日，被告简蘖懿（乙方）与被告新锦公司（甲方）签订《场地经营合作合同》及《补充协议》，约定由新锦公司提供其向桂林理工大学南宁分校租赁的位于南宁市该校总面积4959平方米、周边用地面积685平方米的风雨操场作为合营场所，由简蘖懿出资，合作经营。合营场所原建筑物为两层，面积为4959平方米，由新锦公司将该建筑物隔层改建为四层，改建为使用面积9918平方米，装饰工程由简蘖懿负责；合作经营期限为19年，从2015年7月1日起至2034年4月1日止，简蘖懿自主经营管理，自负盈亏，新锦公司不参与经营，每年向简蘖懿收取合作收益分成金，其中第一至第五年，简蘖懿每年向新锦公司支付合作分成金404.6544万元，自新锦公司向简蘖懿移交合作经营场所之日起3个月内支付第一年合作分成金，以后每个年度的最后一个月支付下一年度的合作分成金。合同签订后，简蘖懿向新锦公司支付了100万元保证金，新锦公司于2014年11月18日将该场所交付给简蘖懿。此后简蘖懿将该场所用于经营安吉海鲜农贸市场，并与案外人张毅成立广西南宁安吉川迪农贸市场管理有限公司（以下简称“安吉川迪农贸公司”）对该市场进行经营管理。 2016年6月，被告简蘖懿与原告黄中庆达成口头协议，将其与新锦公司签订的上述《场地经营合作合同》及《补充协议》的权利义务转让给原告，并将新锦公司出具的100万元保证金收据交给了原告。2016年6月29日，被告简蘖懿与张毅将安吉川迪农贸公司的全部股份转让给原告黄中庆及其儿子黄华正。此后原告即着手经营该安吉海鲜农贸市场，并代简蘖懿向新锦公司指定的银行账户转账支付第二年度（2016年7月1日至2017年6月30日）合作分成金404.6544万元。2017年8月2日，被告新锦公司向被告简蘖懿发送《合同解除通知书》，以简蘖懿逾期30日未支付下一年度的合作分成金为由，解除其与简蘖懿签订的《场地经营合作合同》及《补充协议》，并收回接管安吉海鲜农贸市场场地，原告也退出了该市场的经营。 另查明，南宁市桂林理工大学南宁分校风雨操场两层建筑物的产权原为南宁市有色金属工业学校所有，该学校后并入并变更名称为桂林理工大学南宁分校，被告新锦公司承租该建筑物后，将该建筑物第二层隔层改建增加了第三、第四层，由于改建部分未办理建设工程规划许可证，南宁市规划局于2014年12月29日发出《责令停止违法建设行为通知书》，责令停止该改建工程。 本院认为：关于合同性质及效力问题。被告新锦公司与被告简蘖懿签订《场地经营合作合同》及《补充协议》，由新锦公司提供南宁市桂林理工大学南宁分校风雨操场作为合营场所，由简蘖懿出资经营百货、市场等，自主经营，自负盈亏，新锦公司不参与经营，不承担简蘖懿经营亏损和风险，每年向简蘖懿收取合作收益分成金。由此可以看出，两被告签订的《场地经营合作合同》及《补充协议》虽名为合作经营，但实为场地租赁，新锦公司收取的合作收益分成金实为租金，双方之间构成租赁合同法律关系。而之后原告与被告简蘖懿达成的口头转让《场地经营合作合同》及《补充协议》权利义务的协议，以及转让安吉川迪农贸公司股份的行为，均以租赁该“风雨操场”用于经营安吉海鲜农贸市场为目的，故原告与被告简蘖懿转让《场地经营合作合同》及《补充协议》权利义务的协议，也是名为转让该合同权利义务，实为转租该“风雨操场”，双方之间亦构成租赁合同法律关系，故本案应为租赁合同纠纷。虽然原告和简蘖懿主张转租该场地时新锦公司知道并同意，但新锦公司予以否认，原告向新锦公司转账支付租金的行为不足以证明新锦公司知道并同意简蘖懿的对该场地的转租行为，原告和简蘖懿也未能提交其他证据予以证明，故原告和简蘖懿关于新锦公司知道并同意其转租行为的主张，证据不充分，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解解释》第十六条第一款“出租人知道或者知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，简蘖懿未经新锦公司的同意，将安吉海鲜农贸市场使用的场地即桂林理工大学南宁分校风雨操场转租给原告，也未得到新锦公司的追认，该转租合同无效，对新锦公司不产生法律约束力，故原告对被告新锦公司的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于原告要求被告简蘖懿返还租金、保证金并赔偿装修损失等问题。首先，该风雨操场建筑物第二层的改建部分早在2014年12月29日就已被南宁市规划局责令停止改建，原告应当知道该情况及其与简蘖懿订立的“风雨操场”转租合同未取得新锦公司同意的情况，应当预见订立该转租合同所产生的风险而未予规避，故应自行承担相应民事责任；其次，4046544元租金为原告代简蘖懿向新锦公司支付，该款为一个租赁年度的租金，而原告已经实际经营使用该市场一个租赁年度，该市场的第一、第二层均可正常使用经营，原告也向安吉海鲜农贸市场的摊铺商户收取了一年的租金，原告并无证据证明其遭受了损失；其三，原告主张装修损失1487669.2元，简蘖懿不予认可，认为安吉海鲜市场的装修是由其装修后转租给原告的，该装修费用也是由简蘖懿支出，根据原告提交的装修费用清单及票据显示，该装修费用绝大部分是2016年6月前所发生，而2016年6月转租之后的费用均为该市场一些日常维护所支出，这可印证简蘖懿关于该市场由其装修及装修费用由其支出的主张，故原告关于上述装修费用是由其支出的主张，证据不充分，本院不予采信。据此，原告要求被告简蘖懿返还合作分成金4046544元并赔偿装修损失1487669.2元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。至于100万保证金，虽然该款是简蘖懿向新锦公司支付，但简蘖懿转租“风雨操场”时将该保证金收据交给了原告，简蘖懿也认可将该保证金转让给了原告，故原告要求简蘖懿返还该款，有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告黄中庆与被告简蘖懿于2017年6月达成的《场地经营合作合同》及《补充协议》转让协议无效； 二、被告简蘖懿退还原告黄中庆保证金100万元； 三、驳回原告黄中庆的其他诉讼请求。 本案受理费57539元（原告黄中庆已预交），由原告黄中庆负担43739元，被告简蘖懿负担13800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦必懂 人民陪审员  朱进德 人民陪审员  黎细石 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  覃文秋