广东省龙川县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1622民初1344号原告：中国农业银行股份有限公司龙川县支行，营业场所广东省龙川县老隆镇人民路九十六号，统一社会信用代码914416228971890467。负责人：朱明能，行长。委托代理人：成远带，广东至友律师事务所律师。委托代理人：邝翠丽，广东至友律师事务所律师。被告：张文东，男，汉族，1973年11月23日出生，住广东省龙川县。被告:王风娣，女，汉族，1977年12月25日出生，住住广东省龙川县。被告：龙川县经济开发总公司，住所地龙川县老隆镇水贝开发区吉祥一路****，注册号441622000002272。法定代表人：邹伟东。被告：惠州市华跃实业有限公司，住，住所地惠州市河南岸**小区恒丰花园****册号441300000081744。法定代表人：黄国华。原告中国农业银行股份有限公司龙川县支行诉被告张文东、王风娣、龙川县经济开发总公司、惠州市华跃实业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法由审判员潘定华适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司龙川县支行的委托代理人邝翠丽到庭参加诉讼，被告张文东、王风娣、龙川县经济开发总公司、惠州市华跃实业有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告张文东、王风娣向原告偿还截止至2019年6月25日拖欠的贷款本息234650.79元（其中本金231602.44元、利息3048.35元)，并从2019年6月26日起按《个人购房担保借款合同》约定的标准计付利息、罚息、复利至实际清偿之日止；被告龙川县经济开发总公司、惠州市华跃实业有限公司对此承担连带清偿责任；2、判令原告对被告提供的抵押房产拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权；3、判令被告承担本案诉讼费和原告为实现债权的一切费用。事实与理由：2014年6月13日，原告与各被告签订《个人购房担保借款合同》，约定被告张文东、王风娣向原告借款人民币27万元用于购房，还款到期日为2034年8月6日，还款方式为等额本息还款。同时，被告张文东、王风娣自愿以其位于河源市龙川县××规划区××小区××花园××房抵押用于担保该合同项下款项。合同签订后，原告于2014年8月7日向被告张文东指定的账户如数发放了贷款。但被告张文东未按《个人购房担保借款合同》约定按时履行还款义务，截止2019年6月25日，已拖欠原告贷款本息234650.79元。原告认为，上述贷款经原告多次催收后无果，被告张文东、王风娣的行为已构成严重违约，根据合同约定，原告有权要求其提前偿还全部借款并承担支付利息、罚息、复利的违约责任，被告龙川县经济开发总公司、惠州市华跃实业有限公司作为合同项下保证人，均应承担连带责任。同时，原告作为上述房产的抵押权人，依法对该房产拍卖、变卖、折价所得的价款享有优先受偿权。为维护原告的合法权益，请求法院判如诉请求。被告张文东、王风娣、龙川县经济开发总公司、惠州市华跃实业有限公司未提供书面答辩，亦未到庭参加诉讼。经审理查明，被告张文东、王风娣系夫妻关系。2014年6月13日，原告与被告张文东、王风娣、龙川县经济开发总公司、惠州市华跃实业有限公司签订《个人购房担保借款合同》，约定被告张文东为购买房产向原告借款27万元，还款方式为按月等额本息；还款周期为壹个月，每期末月的借款发放日对应日为还款日；借款期限自2014年8月7日至2034年8月6日；贷款年利率为6.943%，逾期利率为10.4145%；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；被告龙川县经济开发总公司、惠州市华跃实业有限公司在借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务提供连带责任保证；保证期间为借款到期日起二年，若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同还约定了其他相关事宜。被告张文东、王风娣自愿以位于龙川县××规划区××小区××花园××房提供抵押担保，2014年7月30日，双方到龙川县住房和城乡规划建设局办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年8月7日，原告向两被告支付了上述款项。两被告在支付了部分本息后，开始存在逾期、拖欠情况。截止2019年6月22日，两被告欠原告借款本金231602.44元、利息3048.35元。经向被告催收未果，2019年8月5日，原告起诉至本院，请求判如诉请。庭审中，原告增加一项诉讼请求为判令被告支付为实现债权而产生的律师费9386元。为此，原告提供了其与广东至友律师事务所签订的《委托代理协议（主诉案件）》，该协议第13条约定：“开具增值税发票的时间为付款后三日内”。诉讼过程中，两被告向原告偿还了部分本息。至2019年10月9日止，被告张文东、王风娣仍欠原告借款本金226632.30元、利息980.94元。上述事实有原告提供的营业执照、被告身份证、结婚证、个人购房担保借款合同、银企合作协议、借款凭证、还款明细、个贷凭证、房地产预告登记证明、委托代理协议，当事人的陈述及本案的开庭笔录等予以证实。本院认为，原告与被告张文东、王风娣、龙川县经济开发总公司、惠州市华跃实业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方具有法律约束力，各方均应诚信依约履行。原告按约支付了借款27万元，被告张文东、王风娣未按约还本付息，经原告催收，仍未履行约定义务，构成违约，应承担相应的违约责任。原告根据双方约定，要求被告张文东、王风娣提前归还借款本金，理由充分，本院予以支持。被告张文东、王风娣应当向原告偿还借款本金226632.3元。至2019年10月9日，两被告仍欠原告利息980.94元，原告要求予以偿还，本院予以支付。对于2019年10月9日后的利息、罚息、复利，按借款合同约定计算方式如下：1、利息以实欠贷款本金226632.3元为基数按年利率6.943%计算；2、罚息以逾期贷款本金为基数按6.943%的50%计算；3、复利以实欠未到期借款本金的利息为基数按年利率6.943%计算、以实欠到期借款本金的利息为基数按年利率10.4145%计算。被告张文东、王风娣自愿以位于龙川县××规划区××小区××花园××房为上述借款作抵押，双方办理了预购商品房抵押权预告登记手续，抵押合同关系成立。但抵押权预告登记的法律效力并非设立现实的抵押权，而是产生对将来设立抵押权的排他性请求权。原告并未因办理了抵押权预告登记而取得涉案房产的抵押物权，其主张对抵押物实现抵押权所得价款享有优先受偿权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告龙川县经济开发总公司、惠州市华跃实业有限公司在《个人购房担保借款合同》上盖章确认，表明其清楚该债务，并自愿在原告未取得房地产权属证书并办理了抵押登记手续前为上述债务承担连带保证责任，原告据此主张被告龙川县经济开发总公司、惠州市华跃实业有限公司对本案债务承担连带清偿责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张为实现债权产生了律师费，提供了《委托代理协议》予以证实，但未提供发票证实实际产生的具体的律师费数额，其主张律师费1521元，本院不予支持。被告张文东、王风娣、龙川县经济开发总公司、惠州市华跃实业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关的诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第二十条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、被告张文东、王风娣应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司龙川县支行偿还借款本金226632.3元、支付利息（2019年10月9日止的利息980.94元及自2019年10月9日起以226632.3元为基数按年利率6.943%计至还清之日止的利息）、罚息（以逾期贷款本金为基数按6.943%的50%计算）、复利（以实欠未到期借款本金的利息为基数按年利率6.943%计算、以实欠到期借款本金的利息为基数按年利率10.4145%计算）；二、被告龙川县经济开发总公司、惠州市华跃实业有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司龙川县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4820元，适用简易程序审理减半收取2410元，由被告张文东、王风娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员  潘定华二〇一九年十月十五日法官助理邓菊花书记员魏海花