江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终3089号上诉人（原审原告）：泗阳县中原房产中介有限公司，住所地江苏省泗阳县众兴镇金康华府****。法定代表人：胡秀荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：李前龙，江苏致强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘通，男，1994年4月28日出生，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：刘为生，男，1965年11月25日出生，住江苏省泗阳县。被上诉人（原审被告）：余义军，男，1962年10月11日出生，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人:余铁柱,男，1992年12月16日出生,住江苏省泗阳县。上诉人泗阳县中原房产中介有限公司（以下简称中原公司）因与被上诉人刘通、余义军居间合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2018）苏1323民初7679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中原公司的法定代表人胡秀荣、委托诉讼代理人李前龙、被上诉人刘通的委托诉讼代理人刘为生、被上诉人余义军的委托诉讼代理人余铁柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中原公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或将本案发回重审。事实与理由：1、一审认定事实不清。涉案居间合同是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，应认定合法有效。中原公司多次带余义军看房，促成买卖双方订立买卖合同，指导余义军向监管账户缴纳首付款，委托评估机构评估涉案房屋的价值，帮余义军向银行申请按揭贷款等，中原公司已经按照合同约定履行了义务，应获得相应报酬。买卖双方私自解除买卖合同，拒不支付居间服务报酬是不诚信的表现，不应该得到法院的支持。一审法院认为中原公司不仅要完成合同约定义务，还要完成合同未约定的义务才可以全额收取佣金。一审法院行使的自由裁量权范围超出了法律规定。2、刘通在出售房屋过程中并没有告知中原公司，其为购买涉案房屋而办理按揭贷款尚不满一年的事实。刘通也无证据证明其已经告知上述事实。根据常理，如果中原公司知道该事实，就不可能帮刘通出售无法过户的房屋，以避免后续麻烦。3、法律法规及地方规章均没有规定商品房按揭贷款不满一年不能办理房产过户。刘通提供的涉案房屋贷款合同约定，借款期限不满一年不得提前部分还本，系该借款合同当事人之间的约定，对第三人不具有约束力。该约定完全可以通过支付一部分违约金来解决，也可以通过由买卖双方签订补充协议延迟房屋过户时间来解决。借款期限不满一年并非房屋不能过户登记的原因。刘通于2018年8月20日与余义军解除房屋买卖合同，于2018年12月4日重新补办房产证，于2018年12月25日将涉案房屋以70万元的价格出售给案外人金宏，并办理了房屋所有权过户登记手续。这与刘通、余义军关于因借款未满一年不能办理房屋过户登记导致交易失败的主张不一致。借款未满一年不能办理房屋过户登记仅是刘通想以更高价卖房的借口。4、本案一审审理期限达7个月，违反程序规定。且中原公司在一审判决作出后一个多月，即2019年5月28日才收到一审判决书。一审法院的送达程序违反民诉法相关规定。此外，一审判决主文部分还将中原公司的名称写错，表明一审法院并不客观公正。刘通二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、涉案房屋买卖合同中约定了中介费，但中原公司的员工周芳说该合同为制式合同，最终会按照口头约定来，不需要刘通支付中介费。2、中原公司没有履行完居间服务的义务。中原公司在刘通的贷款不能提前归还的情况下，没有对买卖双方进行协调，也没有从中提供担保，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行。3、中原公司对于涉案房屋的按揭贷款办理未满一年是知情的。在最初看房时，周芳就询问了房屋贷款情况，刘通的父亲刘为生告诉周芳，房屋按揭贷款是在建设银行做的，按揭贷款才还了3、4个月。周芳说，刘通最多支付一点违约金就可以提前还款了。4、刘通一方曾经去咨询过建设银行，建设银行回复即使支付违约金，也不能在贷款不满一年的情况下提前还款。刘通和余义军曾进行过协商，但贷款满一年之后再办理过户登记手续的方案行不通，因为余义军认为在尚未办理房屋产权变更登记的情况下就由其承担8个月的按揭贷款，对其不公平。5、一审法院向刘通送达判决书并无逾期。余义军二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、中原公司是房屋买卖的专业机构，对房屋是否能办理过户登记应该非常清楚。涉案房屋因贷款未满一年不能办理过户登记手续，中原公司有不可推卸的责任。另外，虽然贷款未满一年不能提前还款，但中原公司如果能从中协调，余义军也是愿意继续购买涉案房屋的，而中原公司拒绝从中协调解决。2、余义军对于支付违约金后能否提前归还建设银行的按揭贷款不了解。3、余义军不同意支付房屋过户登记之前的按揭贷款贷款利息，所以也不同意推迟办理房屋过户登记手续。4、一审法院向余义军送达判决书并无逾期。中原公司向一审法院起诉请求：1.判令余义军立即支付中原公司中介费14800元及利息（自2018年9月13日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利息计算）；2.判令刘通立即支付中原公司中介费6800元及利息（自2018年9月13日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利息计算）；3.余义军、刘通承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月27日，刘通作为甲方（出让方）、余义军作为乙方（买受方）、中原公司作为居间方共同签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：甲方自愿将坐落于泗阳县众兴镇人民路东侧财富广场小区12B幢1单元302室的房屋出让给乙方，房屋建筑面积为105.67平方米，产权证号为0001863，并将与该房产相关的土地使用权及附属建筑同时出让给乙方，房屋成交价为680000元，乙方预付购房定金20000元，自签订合同之日起10日内乙方支付首付款210000元，剩余购房款450000元通过贷款方式支付，有关贷款期限及金额以银行审批为准，差额部分乙方以现金方式支付；双方约定于2018年8月7日前办理产权过户手续，办理产权过户时，营业税、个人所得税由乙方承担，契税、评估费由乙方承担；合同签订当日，甲、乙双方按上述成交总价各付居间方中介费1%；如乙方购房需要委托居间方申请银行按揭（抵押）贷款，则乙方另付清居间方贷款额2%的代理费，合同签字生效后一次性付清佣金；乙方违约定金不退，甲方违约赔偿乙方购房定金两倍的违约金，居间方佣金不退；本合同签订后如因国家政策调整或不可抗力因素导致本合同涉及的房产客观上不能办理产权过户以及银行按揭贷款，本合同自动解除，甲方无偿退还乙方所支付的所有款项；2018年7月20日之前甲方将该房屋水、电、煤气、物业等费用结清交付乙方使用等。余义军委托中原公司对涉案房屋进行评估用于办理银行按揭，2018年7月5日，江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司出具评估函，评估总价为644200元，该评估费由中原公司支出。后案外人余铁柱（系余义军之子）与案外人江苏泗阳农村商业银行股份有限公司个人住房担保借款合同，主要内容为：借款金额为450000元，借款用途为购买涉案房产，借款期限为360个月，即2018年7月至2048年7月，借款汇入户名为刘通6230667531001530869的账户，借款担保方式为抵押保证，即以涉案房屋进行担保等。后双方向泗阳县不动产登记局出具抵押资产价值确认书。案外人余铁柱于2018年7月5日存入170000元至泗阳县金寓测绘有限公司监管账户用于购买涉案房屋。2018年8月20日，案外人余铁柱提出申请，要求将上述汇入监管账户的资金退回，其主要原因为刘通购买的涉案房屋所借贷款未满一年无法提前还款而取消交易。2018年8月21日，余义军、刘通自愿解除2018年6月27日签订的《房屋买卖合同》，同时刘通返还余义军购房定金60000元并另外支付余义军已经给付中原公司的1000元中介费。涉案房屋已于2018年1月26日抵押给了中国建设银行股份有限公司泗阳支行，抵押金额为360000元，抵押期限为2018年1月26日至2033年1月25日止，合同明确约定借款期限在1年以内（含1年）的，不得提前部分还本。一审另查明，刘通曾在网上发布房屋出售信息，中原公司知晓后主动联系刘通了解房屋信息，刘通已经明确告知所售房屋在中国建设银行办理银行按揭未满一年等信息。本案一审的争议焦点为：中原公司作为居间人是否履行了合同约定的义务。中原公司认为其已经为余义军、刘通提供签订房屋买卖合同的服务，该合同合法有效并与居间方的服务有必然的因果关系，中原公司已经履行了居间义务。余义军、刘通认为，双方签订房屋买卖合同不能过户的原因在于中原公司，在签订房屋买卖合同时，刘通已经明确告知中原公司其购买涉案房屋在银行办理按揭未满一年，现房屋不能过户原因在于中原公司。余义军、刘通已经自行协商解除房屋买卖合同，并实际支付1000元中介费，故不同意再支付任何中介费。一审法院认为，中原公司作为居间人，余义军作为买受人与出让人刘通签订房产买卖合同是当事人真实意思表示，不违反法律规定，三方之间的居间合同关系成立并有效。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。但在房屋居间过程中，中介公司应依法全面履行居间义务。中介公司居间义务的范围不应局限于促成房屋买卖合同成立，还应包括办理房屋产权过户以及房屋交接验收等服务。只有完成全部的居间服务内容后，中介公司才可以收取全额佣金。本案中，中原公司作为具有专业优势的中介公司，明知涉案房屋所有人刘通办理银行按揭贷款未满一年，其未向相关部门进行确认，亦未明确告知余义军、刘通该交易存在的不能过户的法律风险和后果，仅是促成了余义军、刘通签订《房屋买卖合同》并协助买受人余义军办理银行按揭贷款手续。中原公司的服务存在重大瑕疵，中原公司并未完成全部的居间服务，对此应承担主要责任。刘通作为出卖人也明知涉案房产办理银行按揭贷款未满一年，对此也有一定的过错，余义军对此无过错，结合中原公司为余义军、刘通提供服务所产生的人力、物力、资金等成本因素，一审法院依法酌定刘通支付中原公司中介服务费1000元，现刘通已经实际支付，故一审法院对于中原公司超出部分的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：驳回中原公司诉讼请求。案件受理费340元，由中原公司负担。二审中，刘通为证明其答辩主张，提供如下证据：1、申请书一份，载明2018年12月3日刘通以经济困难需要出售涉案房屋为由，向建设银行申请提前还款。2、中国建设银行个人贷款还款凭证一份，载明2018年12月3日刘通向建设银行泗阳支行归还贷款本金349822元，利息1485.58元。3、中国建设银行个人贷款对账单一份，载明刘通在建设银行所作贷款起始日为2018年3月7日，合同到期日2033年3月7日，2018年12月3日一次性付清贷款本息。刘通提供上述证据旨在证明，刘通的房产证被中原公司扣留后，刘通多次向建设银行反映房屋有被中原公司出售的风险，建设银行才突破规定，同意刘通提前还款，且未收取违约金。中原公司质证称：对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，上述证据可以证明，按照建设银行的政策，贷款未满一年可以提前还款。二审中，中原公司主张，刘通并未明确告知中原公司涉案房屋在建设银行办理银行按揭未满一年等信息。除此之外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议。对于一审查明的双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。二审另查明，2018年12月3日刘通向建设银行泗阳支行申请提前还款，获得建设银行同意。刘通于当日一次性还清了剩余贷款本息。本案二审的争议焦点为：1、中原公司是否尽到了居间服务的义务，是否有权按照合同约定向余义军和刘通收取中介费；2、一审程序是否存在违法或者不当之处。本院认为，关于第一争议焦点。涉案房屋买卖合同虽然约定的中介费的收取比例，但对于居间人中原公司应承担的具体居间服务义务并未明确规定。本院认为，作为房屋买卖的居间人，中原公司的基本义务包括促成买卖双方订立房屋买卖合同，指导买受人支付首付款及办理住房按揭（抵押）贷款，协助买卖双方办理房屋所有权过户登记手续、房屋交接验收手续等。正如中原公司的主张，中原公司带余义军看房，促成买卖双方订立买卖合同，指导余义军向监管账户缴纳首付款，委托评估机构评估涉案房屋的价值，协助余义军向银行申请按揭贷款等。中原公司履行了作为居间人的部分义务，但因买卖双方无法办理房屋所有权过户登记手续，房屋所有权无法转移，故而买卖双方的交易无法继续，刘通和余义军解除了涉案房屋买卖合同。而导致涉案房屋无法办理所有权过户登记手续的原因是，出卖人刘通此前在建设银行办理的银行住房按揭贷款至房屋买卖合同签订时未满一年，无法提前还款。一审中，中原公司的员工周芳陈述，“问了刘通房子买了几年，刘通说他也是买别人的房子，贷款才下来4个多月，如果出现违约金也由刘通负责”。周芳的陈述表明，中原公司在与刘通接触后就已经知晓涉案房屋所办理的按揭贷款不满一年。二审中，中原公司认可该公司在刘通一方告知无法提前还款后，也曾到建设银行咨询，建设银行回复贷款不满一年不能提前还款。虽然，刘通于2018年12月3日一次性还清了银行贷款，但刘通一次性还款时间距离还款起始日已经9个月，且根据刘通提供的申请书的内容，可以认定刘通在贷款未满一年的情况下可以提前还款是因为，建设银行考虑到了刘通的特殊情况而作的变通处理，并非建设银行不存在贷款未满一年不得提前还款的规定。对此，本院认为，中原公司作为专业房产中介机构，对于办理按揭贷款未满一年能否提前还款等政策性问题应保持敏感性，不应在未经调查了解的情况下盲目相信可以提前还款，从而误导买卖双方签订买卖合同，之后又因出卖人无法提前还款导致不能办理房屋所有权过户登记手续，并最终导致买卖双方交易无法继续。中原公司在接受了买卖双方的委托后，对于交易是否能够顺利进行负有相关的审核、确认义务。因中原公司对于政策性问题的不了解，买卖双方交易失败，应认定中原公司未能完全履行作为居间人的义务。出卖人刘通明知涉案房屋办理的按揭贷款未满一年，却并未向银行咨询确认提前还款事宜，刘通对于买卖合同解除也负有一定的责任。中原公司虽然未能完全履行作为居间人的义务，但该公司为余义军、刘通提供服务也付出了一定的人力、物力、资金成本，一审法院据此酌定刘通支付中介服务费1000元，并无不当。关于第二争议焦点。经本院核查，本案一审立案时间为2018年9月13日，按简易程序审理，因案情复杂于2018年12月13日转为普通程序审理。2019年3月8日，双方当事人向一审法院申请调解，一审法院据此申请暂停审限。因组织调解不成，一审法院于2019年4月30日作出一审判决。一审审理期限虽然超出六个月，但均因法定事由延长审理期限，并无程序违法。经本院核查了解，中原公司于2019年5月28日至一审法院领取一审判决书。一审判决书已经告知各方当事人，在判决书送达之日起15日向一审法院递交上诉状，上诉于宿迁市中级人民法院。一审送达未影响到中原公司的上诉权利，送达程序并无明显不当。关于一审判决主文部分的错别字，一审法院已经作出了补正裁定。综上，中原公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由泗阳县中原房产中介有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 庄业富审 判 员 徐金鸽二〇一九年十月十六日法官助理 钱 钥书 记 员 冯 邻