河北省文安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1026民初3568号原告：刘志国，男，1977年12月19日出生，汉族，住黑龙江省勃利县。委托诉讼代理人：孙荣宁，河北泰科律师事务所律师。被告：河北龙欧房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市文安县大柳河镇西张村。法定代表人：李宁，该公司经理。委托诉讼代理人：陈九明，河北春田律师事务所律师。被告：廊坊市善行房地产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区第八大街**2-1-306。法定代表人：墨杰，该公司执行董事。原告刘志国与被告河北龙欧房地产开发有限公司（以下简称龙欧公司）、廊坊市善行房地产经纪有限公司（以下简称善行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘志国及其委托诉讼代理人孙荣宁、被告龙欧公司的委托诉讼代理人陈九明到庭参加诉讼，被告善行公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志国向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订的《梦熙园房屋买卖合同》、《梦熙园房源认购协议书》无效；2.二被告返还原告人民币133588元，并按年利率6%支付资金占用期间的利息，自2016年11月18日起至实际还清之日止；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年11月12日，原告与被告签订《梦熙园房源认购协议书》，由原告购买被告开发的西张村梦熙园小区3号楼2单元301室，房屋建筑面积100.7m2，总价为343588元。原告可享受电商6万抵10万，免物业费一半，赠送地下室的优患活动。协议签订后原告按照合同约定支付首付款73588元、电商费6万元（2016年11月17日），并于2016年11月17日与被告签订《梦熙园房屋买卖合同》。后原告得知梦熙园的房屋并未取得预售许可证，不允许上市交易，原告与被告签订的购房合同应属无效。被告应当返还已经收取的全部购房款。龙欧公司辩称，原告与龙欧公司签订的买卖合同及认购协议不应属于无效合同的范畴。对于龙欧公司收取的相关费用可以在双方解除合同的情况下予以退还。对于电商费等其他费用并非龙欧公司收取，没有退还义务。善行公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。为证实自己的主张，原、被告提供证据如下：原告提供证据一、原告与龙欧公司签订的梦熙园房源认购协议书与梦熙园房屋买卖合同，证实原告从被告龙欧公司处购买梦熙园3号楼2单元301室，房屋总价343588元，享受电商6万抵10万，免物业费一半，赠送地下室的优惠。优惠后房屋总价为243588元，首付73588元。证据二、收据3份及南京银行账号对账单，证实2016年11月17日，原告向被告善行公司支付电商费用6万元；2016年11月12日、2016年11月17日共向被告龙欧公司支付73588元。证据三、文安县住房和城乡建设局关于梦熙园小区规划认定意见项目检测鉴定结果的认定意见，证实涉案房屋系由被告龙欧房地产开发，且至今未获取预售许可证。证据四、退款申请审批单，证实被告龙欧公司同意将其收取的73588元购房款退还给原告，但至今未退款到位。证据五、殷通潢与善行公司现行法定代表人墨杰的转让协议，证实殷通潢曾经为该公司的法定代表人。被告龙欧公司提供国有建设用地使用权出让合同与建设用地规划许可证，证实涉案房屋所在的地块已经由集体建设用地转换为国有建设用地，该地块已经规划为居住用地。结合对方的质证意见，对双方提供的证据认证如下：原告提供的证据一、三、四、五，被告对其真实性无异议，且该证符合与本案的关联性，对其证据效力本院予以确认；证据二，被告不认可，且该证为原告与殷通潢个人之间的钱款交易，缺乏与本案的关联性，对其证据效力不予确认。被告提供的国有建设用地使用权出让合同与建设用地规划许可证，原告对其真实性无异议，且该证符合与本案的关联性，对其证据效力予以确认。本院经审理认定事实如下：位于河北省文安县大柳河镇西张村南的梦熙园小区为被告龙欧公司开发建设。2016年11月12日，原告刘志国与龙欧公司签订梦熙园房源认购协议书，该协议书约定：原告刘志国购买梦熙园小区3号楼2单元301室，须于2016年11月19日或之前付清首期房款73588元。被告龙欧公司在该协议书上加盖“梦熙园小区合同专用章”。当日，原告刘志国支付被告龙欧公司购房定金20000元，龙欧公司向原告刘志国出具的收据上加盖“西张村新民居小区财务专用章”。2016年11月17日，原告刘志国与被告龙欧公司签订房屋买卖合同，合同约定：房屋价款为243588元，买受方于2016年11月17日向出卖方支付首付款73588元。被告龙欧公司在合同上加盖“梦熙园小区合同专用章”。当日，原告刘志国向龙欧公司支付购房首付款53588元，龙欧公司再次向刘志国出具收据，该收据加盖“西张村新民居小区财务专用章”与“梦熙园小区合同专用章”。同日，原告刘志国向被告善行公司支付电商费60000元，善行公司向刘志国出具的收据上加盖“廊坊市善行房地产经纪有限公司财务专用章”。2018年8月20日，龙欧公司与文安县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，约定龙欧公司作为受让人将2018-13号宗地用于普通商品住房用地。2018年9月13日，被告龙欧公司取得梦熙园小区的建设用地规划许可证。2019年2月24日，原告刘志国填写退款申请审批单向被告龙欧公司申请退款，退款金额处填写73588元。被告龙欧公司在上加盖“河北龙欧房地产开发有限公司”印章，此款至今未退。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定而签订的合同无效。被告龙欧公司是在2018年8月20日与文安县国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同，原告刘志国在2016年11月与被告龙欧公司签订梦熙园房源认购协议书与房屋买卖合同时，被告龙欧公司尚未取得梦熙园小区所在地块的国有建设用地使用权，被告龙欧公司在该地块上开发的“梦熙园小区”为“新民居”，并非面向社会销售的商品房，依法不得对集体经济组织以外的人员出售，原告刘志国非该集体经济组织成员，故原告刘志国与被告龙欧公司签订的梦熙园房源认购协议书与房屋买卖合同均为无效合同。被告龙欧公司签订的“梦熙园房源认购协议书”与“房屋买卖合同”中，未将涉案房屋作为商品房向原告刘志国出售，故原告刘志国以被告龙欧公司未取得商品房预售许可证明为由，要求认定合同无效的主张本院不予支持。合同被确认无效后，因合同而取得的财产应当予以返还。原告刘志国向被告龙欧公司申请退款填写的退款申请审批单，退款金额处明确写明73588元，对此应认定原告刘志国与被告龙欧公司均认可房款为73588元，故被告龙欧公司应返还原告刘志国房款73588元。原告刘志国支付的电商费60000元为被告善行公司收取，该款应由善行公司予以返还。原告刘志国要求被告龙欧公司与善行公司共同承担连带返还责任的主张，因无事实与法律依据，对此本院不予支持。原告刘志国明知其所购买的房屋非商品房，原告刘志国在与被告龙欧公司签订合同时存在一定过错，原告要求被告按年利率6%支付资金占用期间利息的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告刘志国与被告河北龙欧房地产开发有限公司签订梦熙园房源认购协议书与梦熙园房屋买卖合同无效。二、被告河北龙欧房地产开发有限公司返还原告刘志国购房款73588元，被告廊坊市善行房地产经纪有限公司返还原告刘志国电商费60000元，于本判决生效后五日内履行。三、驳回原告刘志国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2971.76元减半收取1485.88元，由被告河北龙欧房地产开发有限公司负担815.88元、被告廊坊市善行房地产经纪有限公司负担670元（原告已预交，此费用由二被告于本判决生效后五日内直接给付原告，本院不再另行收、退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  张胜君二〇一九年十月二十二日书记员  李晓晓