呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3615号上诉人（原审被告）：内蒙古力挽房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区南二环路盛世华庭**楼******。法定代表人：王郁郁，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洋，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：高鑫，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋岭，男，个体工商户，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：包爱民，慧聪律师事务所律师。上诉人内蒙古力挽房地产开发有限公司（以下简称力挽公司）因与被上诉人宋岭房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。力挽公司上诉请求：撤销一审判决,改判驳回宋岭的全部诉讼请求。事实和理由：一、力挽公司未与宋岭订立《商品房买卖合同》。本案中，力挽公司现尚未取得预售许可证，不可能与宋岭订立《商品房买卖合同》，力挽公司从未与他人订立过《商品房买卖合同》，通过“秀水华宸”售楼部出售的房屋，仅可能签订认购意向书，故《商品房买卖合同》不能约束力挽公司，力挽公司与宋岭没有买卖关系。二、力挽公司未收到过宋岭的购房款，一审判决举证责任分配错误。本案中，一审判决中认定宋岭出示的收据可以证明其已缴纳了全部购房款，但力挽公司并未收到购房款，一审中，宋岭也未就其交付购房款的形式进行举证，不能以收据推定宋岭交付购房款，故一审判决认定事实错误，宋岭未完成举证责任。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误,恳请法院支持力挽公司的上诉请求。宋岭辩称，首先，力挽公司否认与宋岭签订《房屋买卖合同》并否认收到相关购房款没有任何事实及法律依据，因为一审期间力挽公司已经认可涉案的《房屋买卖合同》及《收据》的真实性，力挽公司既然认可《房屋买卖合同》及《收据》上加盖的印章是其公司的印章，但是却否认与宋岭签订过《房屋买卖合同》以及否认收到购房款本身就存在矛盾，不符合常理。因为力挽公司作为一个企业法人能够非常明确认识到签订《房屋买卖合同》并出具相应的收款收据的相关法律责任，而且按照交易习惯在没有收到宋岭的购房款之前力挽公司是不会向宋岭开具收款收据的，而且本案不同于民间借贷案件，宋岭向法庭提交相关支付购房款的收据，已经尽到了自己的举证义务，不存在力挽公司所称的一审法院举证责任分配错误的情况。宋岭提供的两份收据已经能够充分证明宋岭已经向力挽公司支付了相应的购房款的客观事实，无需继续举证。其次，双方签订《房屋买卖合同》的第七条当中已经明确约定所交款项金额应以收款收据为准，所以宋岭是否缴纳购房款以及购房款的金额，最终以力挽公司出具的收据为准。第三，至于力挽公司所称的不是其盖章、没有在售楼部购买、款项未收到等等情况即使真实存在，仅能证明其公司人员、用章及财务管理混乱，不能作为其逃避法律责任的抗辩理由。综上，恳请法院驳回上诉，维持原判。宋岭向一审法院起诉请求：1、判令力挽公司于2015年10月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：LWZ0016）及2015年12月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：LWZ1985）无效；2、判令力挽公司返还宋岭已付购房款600000元；3、判令力挽公司支付截止到2019年1月4日的利息损失90390元并支付2019年1月5日至实际支付之日止的利息损失；4、判令力挽公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2015年10月8日宋岭（乙方）与力挽公司（甲方）签订《商品房买卖合同》一份，合同编号是LWZ0016，房屋代码是4880686。合同约定：宋岭购买力挽公司秀水华宸小区第11号楼壹单元17层1701室房屋一套，面积约为98.87平方米，价款总计250000元，付款方式为一次性付款；力挽公司计划于2016年12月31日以前交付房屋；约定违约责任“甲方不能按期向乙方交付房屋，如逾期，由违约方向对方支付相当于上述房屋总价款万分之五的违约金，如乙方提出退房，则甲方在收到乙方书面退房要求的三个月内将乙方已交的购房款退还乙方”。同日，力挽公司为宋岭出具收据一份，内容为：今收到宋岭交来购房款人民币（大写）贰拾伍万元整。2015年12月20日宋岭又与力挽公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号是LWZ1985，房屋代码是4880655。合同约定：宋岭购买力挽公司秀水华宸小区第10号楼西单元4层0401室房屋一套，面积约为100平方米，价款总计350000元，付款方式为一次性付款；力挽公司计划于2016年12月30日以前交付房屋；约定违约责任“甲方不能按期向乙方交付房屋，如逾期，由违约方向对方支付相当于上述房屋总价款万分之五的违约金，如乙方提出退房，则甲方在收到乙方书面退房要求的三个月内将乙方已交的购房款退还乙方”。同日，力挽公司为宋岭出具收据一份，内容为：今收到宋岭交来购房款人民币（大写）叁拾伍万元整。上述两份合同的第七条均约定：本合同如没有甲方收款凭据视为无效合同，所交款金额以甲方收款凭据为准。由于秀水华宸小区第10、11号楼处于未建设无法交付的状态，导致合同无法履行。一审法院认为，宋岭与力挽公司签订的《商品房买卖合同》第二条明确约定该房屋性质为商品房，买受人所购商品房为预售商品房。因此，宋岭在签约时已知悉该房屋为期房，并就当事人双方的权利义务与力挽公司进行了约定，该合同为商品房预售合同，且是双方的真实意思表示，该合同成立。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案力挽公司与宋岭签订商品房预售合同后至今未取得商品房预售许可证明，与宋岭订立的商品房预售合同，应当认定无效。故对宋岭要求判令与力挽公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还。力挽公司应当将收取的购房款600000元予以返还，故对宋岭要求返还购房款600000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于本案购房款返还的银行利息，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。力挽公司在未取得涉案房屋预售许可证的情况下向宋岭出售房屋，且房屋处于未建设的状态，造成合同无效具有过错。因此，力挽公司承担返还购房款600000元的银行利息。对宋岭要求支付利息的诉讼请求，力挽公司应支付占用资金期间的利息，由于合同约定的违约金低于实际损失，宋岭提出按照中国人民银行同期贷款利率予以调整，故一审法院按照中国人民银行同期贷款利率进行调整。对该项诉讼请求，一审法院予以支持89229.8元（以250000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年10月8日起至2019年1月4日共计1185日计算利息38580.48元，并支付利息至实际给付之日。再以350000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年12月20日起至2019年1月4日共计1112日计算利息50649.32元，并支付利息至实际给付之日，两项共计89229.8元）。力挽公司辩称认为购房合同及收据不是其开具的，力挽公司并未给宋岭开具过收据，也未收到过宋岭的购房款，且收据均以手写形式出具，从不给购房者出具机打的收据。一审法院认为，根据《商品房买卖合同》的约定，本合同如没有甲方收款凭据视为无效合同，所交款金额以甲方收款凭据为准。对此《商品房买卖合同》即使系力挽公司向案外人抵顶欠款提供的空白合同，该合同落款处有力挽公司公章及法定代表人个人名章，且力挽公司向宋岭出具收据并盖有力挽公司财务专用章，按照合同约定，能够证明宋岭所交款金额以力挽公司的收款凭据为准，力挽公司应对其所做出的行为承担相应的法律后果，故力挽公司的辩称理由缺乏相应证据佐证，一审法院不予采纳。判决：一、确认原告宋岭与被告内蒙古力挽房地产开发有限公司于2015年10月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号LWZ1202）和于2015年12月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号LWZ1985）无效。二、被告内蒙古力挽房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告宋岭已付购房款600000元。三、被告内蒙古力挽房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告宋岭截止到2019年1月4日的利息损失89229.8元（以250000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年10月8日起至2019年1月4日共计1184日计算利息38580.48元。再以350000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年12月20日起至2019年1月4日共计1111日计算利息50649.32元）并支付2019年1月5日至实际支付之日至的利息损失。四、驳回原告宋岭的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、力挽公司是否为《商品房买卖合同》（合同编号LWZ0016）和《商品房买卖合同》（合同编号LWZ1985）的当事人，应否承担相应的合同义务；2、两份合同效力如何认定；3、一审法院判决力挽公司返还宋岭购房款及支付利息有无事实和法律依据。针对第一个争议焦点。力挽公司上诉称其未与宋岭订立《商品房买卖合同》，也未收到宋岭的购房款，两份合同应系案外人李某在租用了力挽公司售楼部和公章的情况下私自与宋岭签订的。本院认为，即使李某租用力挽公司售楼部和公章属实，力挽公司将公司对外营业场所及公章租给案外人李某，那么在此期间李某在力挽公司售楼部与宋岭签订合同并加盖力挽公司公章的行为就应当视为力挽公司的行为。故力挽公司应当承担两份合同的合同义务。针对第二个焦点，《商品房买卖合同》（合同编号LWZ0016）和《商品房买卖合同》（合同编号LWZ1985）为商品房预售合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。力挽公司至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，故二者签订的两份商品房预售合同，应当认定无效。一审法院确认宋岭与力挽公司签订的两份涉案合同无效正确，本院予以确认。针对第三个争议焦点，力挽公司称其从未给宋岭开具过收据，也未收到过宋岭的购房款，宋岭所举的两份加盖有力挽公司收据财务专用章的收据的证据已经完成了其交付购房款的举证责任，力挽公司没有相反证据证明出具两份收据却未收到购房款，应当承担举证不能的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。力挽公司在未取得涉案房屋预售许可证的情况下向宋岭出售房屋，与其签订商品房买卖合同，且房屋处于未建设的状态，造成合同无效具有过错。因此，力挽公司理应承担向合同相对方宋岭返还全部购房款及赔偿宋岭因此受到的损失。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，虽然力挽公司与宋岭在两份涉案合同的第六条第四款均约定了违约责任“甲方不能按期向乙方交付房屋，如逾期，由违约方向对方支付相当于上述房屋总价款万分之五的违约金”，但由于两份涉案合同中约定的违约金低于实际损失，故对宋岭提出按照中国人民银行同期贷款利率予以调整的诉请理应得到支持。综上，一审法院判令力挽公司返还宋岭购房款600000元及支付利息损失89229.8元（以250000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年10月8日起至2019年1月4日共计1184日计算利息38580.48元，并支付利息至实际给付之日。再以350000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年12月20日起至2019年1月4日共计1111日计算利息50649.32元，并支付利息至实际给付之日，两项共计89229.8元）并无不当，本院予以维持。另外，一审判决第一项对涉案合同编号书写有误，本院予以更正。综上所述，内蒙古力挽房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初336号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初336号民事判决第一项即“一、确认原告宋岭与被告内蒙古力挽房地产开发有限公司于2015年10月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号LWZ1202）和于2015年12月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号LWZ1985）无效”为“一、确认原告宋岭与被告内蒙古力挽房地产开发有限公司于2015年10月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号LWZ0016）和于2015年12月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号LWZ1985）无效”。二审案件受理费10704元，由内蒙古力挽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇一九年十月三十一日法官助理 曹 文 婷书 记 员 王  昕