贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10639号 原告：赵红梦，女，白族，1986年3月3日出生，住贵州省大方县。 被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司,住所地：贵州省毕节市七星关区清毕北路**。 统一社会信用代码：91520500741101589F。 法定代表人:路芳成，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡胤举（特别授权代理），男，汉族，系该公司业务经理。 委托诉讼代理人：李倩（特别授权代理），女，汉族，系该公司员工。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年9月27日，本院公开开庭进行了审理。原告及被告之委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告迟延办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金暂计82428.19元，违约金的计算方式为：以原告已付购房款254408.00元为基数，按照每日万分之三的标准，从2015年7月27日起计算至被告提交完毕涉案房屋转移登记的有关文书到有关部门之日止；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由:2012年5月18日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于七星关区××路××单元××楼××号商品房出售给原告,原告如约支付了该房总价款254408.00元。被告在合同中约定于2015年7月26日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交给原告。但时至今日,被告未如约履行合同。按照该商品房买卖合同约定,被告于约定时间内未办理证件的,按日向原告支付己交付房价款0.03%的违约金,故提请法院判令被告支付原告违约金。 被告辩称，一、涉案房屋至今未办理商品房转移登记及房屋产权证,是因涉案房屋开发项目在2010年报政府有关部门审批时,消防部门对涉案商品房建设项目的验收是以2010年以前的消防条例作为验收依据。然而在答辩人开发完毕该项目时,消防部门出台了部分新的验收条例。按常理,消防部门应该按2010年以前的验收条例进行验收。然而,在涉案商品房开发项目验收中,消防部门引用了部分新的消防验收条例对该项目进行验收。由于消防部门新、老条例的要求标准不一致,致该项目还没有验收完毕。为此,答辩人一直在和相关部门协调,尽早按规定为被答辩人办理产权登记相关证件。二、由于政府2016年出台房产证和土地使用证合并办证的政策措施，导致办证部门停止办理房屋产权证一段时期。开始办证后,也由于房产部门使用新的办证程序及数据收集等原因,办证特别缓慢。加上集中办证的房开企业多,排队等候时间长。所以在本案中,虽然答辩人和被答辩人约定了办证时间,但上述因素已经超出答辩人可以控制的范围。属于管理部门及政府政策的因素，造成违约并非答辩人的原因。 三、逾期办证的情况,客观上并不是答辩人所造成,且未给被答辩人造成实质性的经济损失。答辩人还为部分购房人办理了银行按揭贷款，被答辩人早已实际入住所购买的商品房,居住权利充分得到保障，故不应承担逾期办证违约金。四、买、卖双方约定的违约金过高。双方所签订的《商品房买合同》有失公平,该合同并非买卖双方协商达成的合同条款,而是由房屋主管部门提供的格式合同,所有条款及违约责任都是由房管部门制定。然而在办理房屋登记相关手续时,所需条件及办证时间也不是房开企业能控制，且双方签订合同时,都没有考虑到消防部门会出台新的验收标准,政府会出台房产证和土地证合并办证的政策,所以合同中约定的违约金并不合理,双方应该根据现在的实际情况合理调整。五、被答辩人提起的诉讼已超过诉讼的时效期。答辩人不应该承担本案中的违约责任。综上,在本案中,答辩人从客观上并没有违约,造成违约的根本原因主要是:1、消防部门适用新、老消防条例的冲突影响。2、政府对土地证和房产证合并办证的政策措施因素。3、造成违约的因素不是答辩人可控制的。本案中涉及的违约状况应属于不可抗力因素造成,新老消防规定和二证合一是国家后期出台的政策,任何房开商都抗拒不了国家政策和法规。4、被答辩人已超过法律规定的诉讼时效期。逾期办证的情况非答辩人恶意违约。现答辩人正在积极和相关部门协调。尽早给被答辩人办理房屋产权证件。请求法院查明本案事实、分清责任,驳回被答辩人诉讼请求。本院经审理查明，2012年5月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于毕节市××城区××路××单元××楼××号商品房出售给原告,该商品房总价款为254408.00元，被告承诺于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理:(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同约定由原告委托被告办理涉案房屋转移登记手续，相关费用由原告负担。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。但合同约定的（2015年7月26日）被告向原告提交办理涉案商品房转移登记的有关文书期限届满后，被告仍未向房屋登记管理部门提交办理转移登记的有关文书。 另查明，涉案房屋至今未取得所有权初始登记。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2015年7月26日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告。而被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记证书，且未将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的行为，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。 对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2015年7月26日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，故应从2015年7月27日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2019年8月23日，提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，对于2016年8月23日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对于2015年7月27日至2016年8月22日的违约金，因超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，本院不予支持。由于原告已委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，故在原被告之间形成委托办证关系，因此，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故计算逾期办证违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之三的标准计算，从2016年8月23日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵红梦逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款254408.00元为基数，按日万分之三的标准，从2016年8月23日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止； 二、驳回原告赵红梦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币930.00元，由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇一九年十月八日 书记员  邓 頔