广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终8957号上诉人（原审原告，反诉被告）：东莞市天成汽车驾驶培训有限公司，住所地为广东省东莞市东城街道牛山社区莞长路牛山金鸡岭**，统一社会信用代码为91441900MA4WX5R252。法定代表人：陈燕舞,该公司总经理。委托诉讼代理人：刘升中，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：东莞市凯旋木器制品有限公司，住所地为广东省东莞市高埗镇冼沙旧联村小组，统一社会信用代码为91441900751080881C。法定代表人：杨德梅,该公司总经理。委托诉讼代理人：郭陆聪，广东尚宽律师事务所律师。上诉人东莞市天成汽车驾驶培训有限公司（以下简称“天成公司”）与上诉人东莞市凯旋木器制品有限公司（以下简称“凯旋公司”）租赁合同纠纷一案，因双方均不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初30101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院判决如下：一、确认天成公司与凯旋公司于2018年4月12日签订的《土地使用权租赁合同》无效。二、凯旋公司于判决发生法律效力之日起十日内向天成公司返还押金23200元、2018年7月12日至2018年8月12日的租金23200元及支付场地建设费用81689.65元，以上款项合计128089.65元。三、天成公司于判决发生法律效力之日起十日内向凯旋公司支付平整租赁场地的费用1752元。四、驳回天成公司的其他诉讼请求。五、驳回凯旋公司的其他反诉请求。一审本诉诉讼费16377.2元，由天成公司负担14748.2元，由凯旋公司负担1629元；一审反诉诉讼费1061元，由天成公司负担20元，凯旋公司负担1041元。司不服原审判决，上诉请求：一、撤销原审判决第二项、第三项、第四项判决。二、改判凯旋公司向天成公司返还押金23200元、租金23200元、赔偿天成公司场地建设费用人民币234399元。三、一审、二审的诉讼费全部由凯旋公司承担。事实与理由：天成公司认为，原审法院在审理过程中，认定事实不清，适用法律错误，具体如下：一、天成公司与凯旋公司签订《土地使用权租赁合同》后，天成公司投入了大量的人力、物力、财力，对场地进行清理、平整、硬化、装饰装修等，建设费用合计人民币234399元，并产生了一些后续修复费用。上述费用，天成公司与施工单位及人员均开具了财务收据，并且在庭审过程中清楚表明可以补充提交相应的发票，原审法院以“无正式的发票与之对应。依法酌定天成公司场地建设费用为116699.5元”是错误的。二、凯旋公司明知该地块属于农用地，在2011年2月受到国土部门处罚的情况下，不思悔改、知法犯法，故意隐瞒实情，将案涉土地谎称工业用地租赁给天成公司使用，导致天成公司在被欺诈情况下签订无效的《土地使用权租赁合同》，凯旋公司的欺诈行为具有明显的主观故意和社会危害性，也是导致天成公司经济损失的全部原因。依据相关法律法规，凯旋公司应该依法承担100%的赔偿责任。凯旋凯旋公司辩称：天成公司的上诉没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。凯旋公司亦不服原审判决，上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项、第三项判决内容；2.改判凯旋公司无需向天成公司返还押金23200元、无需向天成公司返还2018年7月12日至2018年8月12日的租金23200元，无需向天成公司支付场地建设费用81689.65元；3.改判天成公司支付凯旋公司2018年7月12日至2018年10月25日期间的租金81200元；4.改判天成公司支付凯旋公司为平整租赁场地支出的费用11680元；5.一审、二审的上诉费由天成公司负担。事实和理由：凯旋公司认为，原审判决中，原审法院认定事实不清，适用法律错误。具体如下：1.本案中，原审法院认定案涉《土地使用权租赁合同》系无效合同，并据此认定凯旋公司应承担合同无效的主要责任且需赔偿天成公司因修建场地所产生的损失。凯旋公司认为，原审法院观点明显于法无据。凯旋公司认为，合同无效并不是导致天成公司违法修建场地并产生损失的原因，天成公司产生场地建设损失系因其自身过错导致产生并扩大，与凯旋公司无关。（1）从合约约定来看凯旋公司与天成公司签订的《土地使用权租赁合同》第六条第三项明确约定“乙方（天成公司）在租赁地块内兴建的建筑物和从事各项经营管理必须遵守国家法律、法规和规章，维护社会公共利益，服从城建规划管理，做好污染治理工程设施项目和符合环保消防等要求，并按有关规定办理登记手续。”从本条的约定来看，天成公司清楚地知悉，如果其在租赁的地块内修建建筑物等，必须向有关部门报建。但实际情况却是，天成公司没有经过任何合法的程序，直接在租赁的地块内修建各种建筑物，这明显违反了合同约定。如果天成公司在修建建筑物时，能够先行向有关部门报建、审批，那么即使因为案涉土地性质的问题或者是其他原因，导致不能修建建筑物，也不会造成天成公司因修建建筑物所产生的损失。由此，天成公司所谓的修建建筑物所产生的损失，完全系由于其没有进行报建审批所导致的，其不利后果，应由其自行承担。（2）天成公司未经任何正规、合法的手续，迳行在租赁的土地上修建各种建筑物，明显违反了法律规定，不利后果，应由其自行负担。综上所述，可以很明显的确定，本案中，天成公司所谓的修建建筑物的损失，与案涉租赁合同是否有效并无关联性，其根本原因，在于天成公司在修建相关建筑物时，没有经过正规的、合法的报建手续；如其通过正规合法的手续来处理，则其所谓的损失，完全可以避免。因此，原审法院认定合同无效导致凯旋公司承担天成公司产生的所谓的场地修建损失，凯旋公司认为于法无据。2.本案中，原审法院认定天成公司修建场地所产生的费用依据不足。凯旋公司认为，本案中，首先，天成公司违法修建场地在先，由此产生的不利后果应由天成公司自行承担；其次，在原审起诉过程中，天成公司修建的场地已经被拆除（且天成公司在原审庭审过程中表示不对案涉土地建设费用进行鉴定），天成公司仅仅提供了部分合同、票据和证人证言拟对其修建场地所产生的费用进行佐证，但是其提供的证人证言（张某），在原审庭审中，已经被凯旋公司的代理人当庭指出其做虚假证言，且原审法院也经过当庭核实，确认其在出庭作证的陈述中，有部分陈述并不属实（即收款收据上的签名“张某”是否是证人张某本人签名）。在原审庭审中，证人张某先是非常肯定的表示该收款收据上的签名“张某”系其本人所签（凯旋公司的代理人向其询问时，张某明确表示该签名系其本人所签），后在凯旋公司的代理人的追问下又表示不是其本人所签。凯旋公司认为，证人出庭作证，应当遵守客观真实的原则，就其所知晓的与案件有关的事实做客观真实的陈述，而证人张某的证言，在当庭陈述中反复改口，自相矛盾，明显不符合事实。因此，其证人证言效力不具备客观真实性。因此，原审法院依据天成公司提供的部分合同、票据及证人证言来确定天成公司修建场地所产生的费用，凯旋公司认为依据不足。3.截止凯旋公司在原审中提起反诉之日（即2018年10月25日），天成公司并未将案涉土地交还给凯旋公司。原审法院以凯旋公司平整场地后就视为天成公司已经将租赁地块交付给凯旋公司，明显依据不足。因此，天成公司应当支付租金。天成公司辩称：1.双方以土地使用权租赁合同约定的内容是双方的民事行为，不可以对抗法律的强制性规定及土地法第63条。2.凯旋公司采取欺诈的手段，以自冼沙村委会所签订的厂房租赁合同变更为土地使用权租赁合同，向天成公司违规出租土地，可看出凯旋公司是违背了民法的诚实信用原则。3.凯旋公司已经受到国土局的行政处罚，在明知土地使用违法的情况下，为取得经济利益，违法出租集体土地，是对法律的明知故犯。4.凯旋公司明知该地块不可能用于建筑固定的建筑物，也不可能向主管部门进行报建，却有意设置合同陷阱。5.凯旋公司在订立合同时，并未向天成公司公示和说明该地块已受处罚的事实。对于凯旋公司上诉状的第二点答辩：1.凯旋在上诉状主张要坚持客观真实性，在该场地的建设中，真实性在于场地建设是否需要费用，显然该场地是需要大量费用。2.该费用凯旋公司并未支付，是天成公司支付。3.天成公司提交了与施工单位和装修公司所有的合同和单据。4.张某与天成公司订有合同，天成公司向张某转账。张某与张剑出具收款收据，即使没有张某证言，综合以上证据也可证明发生了建设费用。5.张剑提交了证言，说明该项目是其与张某共同签订、共同施工、共同收款。张某的证言得到了补足。6.由《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第64条可知，证据要综合判断，考虑其关联程度，其次，书证的效力要高于证人证言。张某因文化程度有限，思维及表达能力具有较大的局限性。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对天成公司及凯旋公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕双方的上诉，本院分析如下：首先，关于过错的承担问题。对于案涉《土地使用权租赁合同》无效，双方均不持异议，本院予以确认。凯旋公司在明知涉案土地原为集体所有土地，在曾被责令停止违法使用的情况下，仍将该土地使用权转租给天成公司以获得经济利益，且凯旋公司未提供证据证明曾将土地的前述情况告知天成公司，故凯旋公司的行为是合同无效的主要原因，而天成公司在租赁该土地时，并未向凯旋公司核实土地的相关情况，本身亦存在一定过错。原审法院根据双方的过错程度，酌定凯旋公司应对涉案《土地使用权租赁合同》的无效承担70%的责任，天成公司应承担30%的责任，并无不当，本院予以维持。其次，关于场地建设费用的问题。天成公司提交的关于修建场地支付费用的票据均为收据，无正式的发票对应，且天成公司在二审中亦表示无法提供发票，故原审法院结合天成公司提交的票据金额，酌定场地建设费用为116699.5元，并无不当。凯旋公司违法出租集体土地，导致东莞市国土资源局于2018年6月27日作出《责令停止土地违法行为通知书》，是导致案涉场地无法使用的原因，故凯旋公司的过错行为与该损害结果之间存在因果关系，凯旋公司应在其过错范围内对场地建设费用的损失承担责任。承前所述，原审法院认定凯旋公司应向天成公司支付场地建设费用116699.5元*70%=81689.65元，并无不当，本院予以维持。最后，关于租金的问题。东莞市国土资源局于2018年6月27日做出《责令停止土地违法行为通知书》，责令天成公司停止违法使用案涉土地，故天成公司在此之后即无法使用案涉土地，凯旋公司在一审庭审中陈述其于2018年6、7月份将案涉土地平整恢复成泥土，故原审法院认定案涉土地自2018年7月起已经由凯旋公司占有和控制，并无不当，凯旋公司主张天成公司应向其支付2018年7月12日至2018年10月25日期间的租金，于法无据，本院不予支持。综上，天成公司与凯旋公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10127元，由凯旋公司负担4615元（已预交），天成公司负担5512元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  王相东审判员  陈美苑二〇一九年十月十日书记员  王 晨梁善华