辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽14民初30号原告（申请执行人）沈阳中鼎致远资产管理有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区南五马路****。法定代表人：董珂，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦昆，辽宁凯阳律师事务所律师。被告（案外人）王敬涛，男，1989年10月2日生，汉族，现住沈阳市沈河区。被告（案外人）董超，女，1989年9月4日生，汉族，现住址同上。第三人（被执行人）沈阳中驰房地产开发有限公司，住所地，住所地辽宁省沈阳市和平区太原南街**iv>法定代表人：胡定海，该公司董事长。委托诉讼代理人：阎旭东，男，该公司工作人员。第三人：胡定海，男，1965年10月8日出生，汉族，住浙江省乐清市。第三人：郑晓中，男，1963年6月14日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。第三人：陈敏，男，1976年6月4日出生，汉族，住浙江省青田县。原告沈阳中鼎致远资产管理有限公司（以下简称中鼎公司）与被告王敬涛、董超及第三人沈阳中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰公司）、胡定海、郑晓中、陈敏申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中鼎公司的委托诉讼代理人秦昆，被告王敬涛、董超及第三人中驰公司的委托诉讼代理人阎旭东到庭参加诉讼。第三人胡定海、郑晓中、陈敏经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中鼎公司诉称：1、请求依法对沈阳市和平区南五马路3号楼3幢21层22号写字间继续强制执行；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与第三人之间债权转让合同纠纷案业已由辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民初18号民事判决书，判决生效后由贵院负责强制执行。在强制执行过程中，被告向贵院提出执行异议，经执行听证后贵院作出（2018）辽14执异168号执行裁定书，裁定中止对沈阳市和平区南五马路3号楼3幢21层22号写字间的执行。原告认为，被告提交的相关证据材料不足以证明其享有物权期待权，不能排除对案涉标的房屋的强制执行。故此提起本诉请求准许执行案涉房屋。被告王敬涛、董超辩称：1、答辩人与中驰公司于2012年1月签订《商品房买卖合同》，购买沈阳市和平区南五马路3号3幢21层22号，建筑面积46.54平，总价款472，846.00元，以工程款顶账，已全部交清房款。答辩人支付上述房屋物业费、取暖费、电梯费等费用，法院查封时间为2017年12月25日，查封前已签订买卖合同，查封前被告合法占有该不动产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，因答辩人对房屋没有过户登记不存在过错，涉案房屋不应该成为执行标的物。2、答辩人没有及时办理涉案房屋过户登记的唯一原因是沈阳中驰房地产开发有限公司重大违约行为，答辩人完全是受害者并遭受重大损失。答辩人对没有过户的事实没有任何过错，不应承担任何责任。答辩人与中驰公司签订商品房买卖合同，交付全部房款及相关费用，均在中驰公司抵押权登记之前。按照市场通行惯例，只要涉案房屋的抵押权人稍微履行谨慎注意义务，对涉案房屋进行初步审查就会知道涉案房屋已经被出售，并被他人实际占有并使用。但是本案涉案房屋的先行抵押权人及后来的中鼎公司均未履行审查义务，存在重大过错，其主张行使抵押权及将涉案房屋作为中驰公司的财产予以执行没有事实及法律依据。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，结合本案事实，中鼎公司的诉请不应予以支持。请求法院驳回中鼎公司全部诉请。中驰公司述称：不同意原告诉讼请求，请求支持中止裁定。胡定海未述称。郑晓中未述称。陈敏未述称。本院经审理查明：中鼎公司诉中驰公司、胡定海、郑晓中、陈敏债权转让合同纠纷一案，辽宁省高级人民法院于2017年7月21日作出（2017）辽民初18号民事判决，后本院在执行该判决时，案外人王敬涛、董超提出异议，本院作出（2018）辽14执异168号执行裁定书支持了王敬涛、董超的异议，裁定中止对沈阳市和平区南五马路3号3幢21层22号写字间的执行。中鼎公司因此提起申请执行人执行异议之诉即本案。中驰公司的商品房预售许可证即沈房预售第10028号登记于2010年3月11日。买受人王敬涛、董超与出卖人中驰公司2012年1月签订《商品房买卖合同》，约定项目地址：沈阳市和平区南五马路3号3幢21层22号，建筑面积46.54平方米，总价款472，846.00元，以工程款顶账，已全部交清房款。王敬涛、董超向沈阳市中驰物业管理有限公司支付上述房屋物业费，取暖费、电梯使用费等费用。后中驰公司将案涉房屋于2012年10月25日抵押给北京银行股份有限公司复兴支行，王敬涛、董超至今未能办理房屋产权登记。辽宁省高级人民法院于2017年7月21日作出（2017）辽民初18号民事判决主文为：一、被告沈阳中驰房地产有限公司于本判决生效后十日内，偿还原告沈阳中鼎致远资产管理有限公司欠款155，408，669.22元，及自2016年6月1日起至欠款还清之日止，按照中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款利率标准计算的利息；如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照民诉法第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、原告沈阳中鼎致远资产管理有限公司对被告沈阳中驰房地产有限公司提供的坐落在沈阳市和平区昆明南街152号（等601户）、面积27094.95平方米的在建工程及该在建工程占用范围内的建设用地使用权享有抵押权，并在上述第一项债权额度范围内就抵押物享有优先受偿的权利。三、原告沈阳中鼎致远资产管理有限公司对被告胡定海、郑晓中、陈敏持有的沈阳中驰房地产有限公司的股权享有质权，并在上述第一项债权额度范围内就质押股权享有优先受偿的权利；担保人承担担保责任后有权向被告沈阳中驰房地产有限公司追偿。四、被告胡定海、郑晓中、陈敏对被告上述第一项债权的上述第一项债务承担连带清偿责任；担保人承担担保责任后有权向被告沈阳中驰房地产有限公司追偿。五、驳回原告沈阳中鼎致远资产管理有限公司其他诉讼请求。该案进入执行程序后，辽宁省高级人民法院于2017年10月31日作出（2017）辽执47号执行裁定，裁定：辽宁省高级人民法院（2017）辽民初18号民事判决书由本院执行。本院于2017年12月25日作出（2017）辽14执121号执行裁定，裁定：一、轮候查封被执行人沈阳中驰房地产有限公司所有，坐落于沈阳市房产（详见附表）。二、被执行人沈阳中驰房地产有限公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，被执行人可以使用被查封的财产；被执行人沈阳中驰房地产有限公司的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。本院于2018年7月23日作出（2017）辽14执121号商请移送执行函，因辽宁省沈阳市中级人民法院于2015年12月2日以（2015）沈中执字第591号裁定书查封了沈阳中驰房地产有限公司位于沈阳市和平区胜利南街和南五马路房产586套。该查封房产中，有583套系我院执行案件申请执行人为抵押权人的抵押财产，且被生效判决确定本案申请执行人沈阳中鼎致远资产管理有限公司享有优先受偿权。辽宁省沈阳市中级人民法院是首先查封法院，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定，请辽宁省沈阳市中级人民法院在收到本函之日起15日内向我院出具移送执行函，将上述财产移送我院执行或说明不能移送的理由。辽宁省沈阳市中级人民法院于2018年7月26日作出（2015）沈中执字第591号移送执行函，辽宁省沈阳市中级人民法院于2015年12月2日对被执行人沈阳中驰房地产有限公司位于沈阳市和平区胜利南街的583套房产（以下简称查封财产）予以查封，鉴于你院（2017）辽14执121号执行案件债权人对该查封财产享有顺位在先的优先权，现根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定及你院来函要求，将上述查封财产移送你院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由你院办理，辽宁省沈阳市中级人民法院不再负责。请你院在后续执行程序中，对辽宁省沈阳市中级人民法院执行案件债权人沈阳中宸置业有限公司作为首先查封债权人所享有的各项权利依法予以保护，并将执行结果及时告知辽宁省沈阳市中级人民法院。抵押人中驰公司与抵押权人北京银行股份有限公司复兴支行于2012年10月25日签订了沈阳市和平区胜利南街91号（共227户）、和平区胜利南街103号（共3户）、和平区南五马路3号（共369户）、和平区南五马路5号（共1户）、和平区昆明南街152号（共1户）、和平区昆明南街152号甲（共1户）共602户《抵押合同》，沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）于2012年10月30日办理了抵押权登记；抵押权人北京银行股份有限公司复兴支行与中国东方资产管理公司大连办事处于2013年5月3日向沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）申请变更上述抵押权转移给中国东方资产管理公司大连办事处，沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）于2013年5月10日办理了抵押权转移登记；抵押权人中国东方资产管理公司大连办事处于2014年12月10日将抵押标的物申请变更为沈阳市和平区胜利南街91号（共227户）、和平区胜利南街103号（共3户）、和平区南五马路3号（共369户）、和平区昆明南街152号（共1户）、和平区昆明南街152号甲（共1户）共601户，沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）于2014年12月17日办理了抵押权变更登记。辽宁省高级人民法院（2017）辽民初18号民事判决已确认上述事实。针对案外人王敬涛、董超在执行期间提出的异议，本院（2018）辽14执异168号执行裁定认为，本案所争议的焦点为案外人王敬涛、董超主张对沈阳市和平区南五马路3号3幢21层22号写字间享有的物权期待权能否对抗申请执行人中鼎公司对该写字间享有的抵押权？案外人王敬涛、董超提供《商品房买卖合同》、《商品房准住通知单》、《收款收据》证实,案外人王敬涛、董超已签订合法买卖合同,并合法占有该写字间至今。本院于2017年12月25日轮候查封了上述写字间。本院的查封时间在上述写字间的《商品房买卖合同》签订时间和合法占有时间之后，案外人王敬涛、董超也支付全额购房款，非因案外人自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人王敬涛、董超对涉案房屋享有物权期待权。虽然辽宁省高级人民法院（2017）辽民初18号民事判决已判决申请执行人中鼎公司对该写字间享有的抵押权，该抵押权的登记时间是2012年10月30日，在该写字间的《商品房买卖合同》签订时间和合法占有时间之后，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条【禁止抵押】“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”和第一百八十五条【设立抵押权】“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。”的规定，被执行人中驰公司与案外人王敬涛、董超签订上述写字间的《商品房买卖合同》和交付上述写字间之后，又与抵押权人北京银行股份有限公司复兴支行办理抵押登记，存在恶意抵押行为，而抵押权人北京银行股份有限公司复兴支行也未尽到审查注意义务。因此，抵押权人北京银行股份有限公司复兴支行对沈阳市和平区南五马路3号3幢21层22号写字间享有的抵押权不足以对抗案外人王敬涛、董超对该写字间的物权期待权。虽然申请执行人中鼎公司承接了该写字间的抵押权，但也不足以对抗案外人王敬涛、董超对该写字间的物权期待权。综上，案外人王敬涛、董超对上述写字间的物权期待权享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、第一百八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定：中止对沈阳市和平区南五马路3号3幢21层22号写字间的执行。上述事实，有《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、物业费等费用收据，辽宁省高级人民法院（2017）辽民初18号民事判决书、本院（2018）辽14执异168号执行裁定书等证据材料，经庭审质证，载卷为凭。本院认为，被告王敬涛、董超作为案外人，其就对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，提供《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、物业费等费用证据，充分证明王敬涛、董超符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，依法享有足以排除强制执行的权利。本院（2018）辽14执异168号执行裁定中止对沈阳市和平区南五马路3号3幢21层22号写字间的执行，事实和法律依据充分，原告中鼎公司就本案的诉讼请求依据不足。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，经我院审判委员会讨论研究决定,判决如下：驳回原告沈阳中鼎致远资产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费8393元,由原告沈阳中鼎致远资产管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  赵明航审判员  宋冬梅审判员  周 萍二〇一九年十月十一日法官助理赵欣书记员刘诗茜本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。