安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖15民终2351号上诉人（原审被告）：刘志兵（曾用名刘斌、何浩），男，汉族，1976年10月29日生，住安徽省六安市裕安区。委托上述代理人：潘忠国，北京大成（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：章舒娟，女，汉族，1963年1月13日生，住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：杨传军，男，汉族，1958年8月1日生，住安徽省六安市金安区，系章舒娟丈夫。原审被告：肖承丽，女，汉族，1976年11月26日生，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：潘忠国，北京大成（合肥）律师事务所律师。上诉人刘志兵与被上诉人章舒娟、原审被告肖承丽租赁合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初1404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘志兵上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判上诉人仅应承担4万元租金，或者将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审认定被上诉人在2019年1月底2月初期间，找到上诉人解决房屋租赁和租金问题，上诉人将承租房的钥匙交付给被上诉人，未办理房屋清理和交接手续。该认定与事实不符。实际情况是2018年8月10日，上诉人与被上诉人办理了房屋交接手续，由上诉人将房屋钥匙交付给了被上诉人，并当场结算了房屋租金，由上诉人出具尚欠4万元租金的欠条。故双方的租赁合同关系已于2018年8月10日解除，上诉人仅应支付4万元的房租欠款，一审判决上诉人支付72500元的房租，明显认定事实不清，适用法律不当。章舒娟辩称，一审判决正确，应予维持。欠条是刘志兵本人出具的，但是他没有按照欠条约定的时间付清房租，应当按照合同约定支付违约金，刘志兵说钥匙已经还给我们，但是我们没有收到。打的欠条并不说明房屋租赁合同已经终止，房屋租赁合同的终止应该是将钥匙交给我。但是对方并没有将钥匙交给我，而且我也有电话录音可以证明。章舒娟向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告之间《商用租房合同》；2、判令被告支付原告2017年11月29日至合同解除之日止期间的房租72500元（暂定）；3、判令被告支付原告违约金1160元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：原被告于2016年11月17日签订《商用租房合同》,约定原告将其所有的顺达大市场门面房出租给被告肖承丽和何浩经营瓷砖业务，租期为2016年11月28日至2019年11月27日，年租金58000元，并约定被告提前解除合同，视为违约，按剩余时间租金的1%赔付违约金。被告肖承丽和何浩在合同承租方签字。被告支付2017年11月27日前的房租后，后期房租被告以种种理由拒不支付。期间，在原告及其丈夫杨传军多次催要下，何浩于2018年8月10日向原告丈夫杨传军出具欠房租40000元的欠条，承诺9月15日前付清，何浩在欠条上签名并书写了身份证号码。因被告未按约定时间支付所欠房租，原告遂以两被告欠付自2017年11月29日起至起诉之日止的租金72500元为由，具状诉讼。另查,何浩在欠条上书写的身份证号码，经核查该身份证号码的身份证名为刘志兵，人口信息表上注明刘志兵还有曾用名刘斌。原告在2019年1月底2月初期间,找到何浩即被告刘志兵解决房屋租赁和租金问题,被告刘志兵遂将承租房的钥匙交付给原告,并称房屋不租了，但双方未办理房屋清理和交接手续。一审法院认为，原被告间的商用租房合同系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。合同成立生效后，原被告应诚信履约，两被告在原告交付房屋后,未按照合同约定给付租金，依法应承担违约责任。依据法律规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，出租人可以解除合同，原告基于被告在出具欠条后仍不给付房租而主张解除租赁合同并依据合同约定主张两被告给付欠付的租金和违约金，于法有据，应予支持。因两被告至今未交付房屋，原告诉请两被告给付至起诉之日止的房租72500元，合法合理，予以确认，至于两被告于本判决生效后若仍未交付房屋而造成原告房屋被占用所形成的损失，原告可另行诉讼。被告于2019年1月底2月初期间，已将房屋钥匙交付给原告并称不租房屋，应视为被告于该时提前解除房屋租赁合同，依据违约金计付约定，两被告应承担剩余时间租金43500元的1%违约金即435元，原告主张违约金的数额应予调整。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第一百零八条、第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、原告章舒娟与被告肖承丽、刘志兵于2016年11月17日签订《商用租房合同》租赁关系予以解除；二、被告肖承丽、刘志兵于判决生效之日起十日内共同给付原告章舒娟房屋租金72500元；三、被告肖承丽、刘志兵于判决生效之日起十日内共同给付原告章舒娟租赁合同违约金435元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1640元，减半收取820元，由被告肖承丽、刘志兵负担。二审期间，章舒娟提交通话录音一份，证明2018年8月10日刘志兵并未将钥匙交给被上诉人。经过质证，刘志兵对通话录音的真实性予以认可。但是认为在通话三天后将钥匙放到了杨传军妹婿的门面房里。本院认证：因刘志兵对通话录音的真实性认可，故本院对该录音的真实性予以确认。二审查明事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，上诉人认为双方租赁合同于2018年8月10日解除，虽二审审理时章舒娟的代理人杨传军认可双方在2018年8月10日关于解除租赁合同进行协商，并由刘志兵出具了欠条，但从欠条内容并不能反映双方在欠条出具当天解除租赁合同，且刘志兵并未提供证据证明其租赁房屋的钥匙系何时交给章舒娟，故本院认为一审法院关于2019年1月底2月初房屋钥匙交付给被上诉人时双方租赁合同解除的认定并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，双方合同解除，合同的权利义务终止。因此，欠付的租金应计算至2019年2月1日，即70078.5元（58000元/12×14.5个月），违约金也应进行相应调整，即459.2元﹝（58000元*2-70078.5元）*1%﹞。综上，刘志兵的上诉请求不成立，应予驳回，一审认定事实正确，但欠付租金及违约金计算有误，应予调整，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）款第（二）项规定，判决如下：一、维持安徽省六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初1404号民事判决第一项，即“一、原告章舒娟与被告肖承丽、刘志兵于2016年11月17日签订《商用租房合同》租赁关系予以解除”；二、变更安徽省六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初1404号民事判决第二、三项：“二、被告肖承丽、刘志兵于本判决生效之日起十日内共同给付原告章舒娟房屋租金72500元”、“三、被告肖承丽、刘志兵于本判决生效之日起十日内共同给付原告章舒娟租赁合同违约金435元”为“二、肖承丽、刘志兵于本判决生效之日起十日内共同给付章舒娟房屋租金70078.5元”、“三、肖承丽、刘志兵于本判决生效之日起十日内共同给付章舒娟租赁合同违约金459.2元”；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1640元，减半收取820元，由肖承丽、刘志兵负担；二审案件受理费1640元，由刘志兵负担1600元，章舒娟负担40元。本判决为终审判决。审判长 何 武审判员 王 丽审判员 魏晶晶二〇一九年十月十四日书记员 邵 爽附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。