安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初2987号原告：宗瑞中，男，1957年8月10日出生，汉族，淮北矿业集团公司退休职工，住安徽省淮北市相山区。原告：高玉娟，女，1956年8月16日出生，汉族，安徽省濉溪县第四中学退休教师，住安徽省淮北市相山区。上述二原告共同的委托诉讼代理人：胡峰，安徽亚星律师事务所律师。被告：庄楠，男，1982年5月22日出生，汉族，淮北矿工总医院集团医生，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：徐磊，安徽亚星律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐钦佩，安徽亚星律师事务所律师。被告：宗静，女，1982年6月17日出生，汉族，淮北市人民医院医生，住安徽省淮北市相山区。原告宗瑞中、高玉娟与被告庄楠、宗静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序审理，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告宗瑞中及其与原告高玉娟共同的委托诉讼代理人胡峰、被告庄楠及其委托诉讼代理人徐磊、徐钦佩、被告宗静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宗瑞中、高玉娟向本院提出诉讼请求：1、依法确认宗瑞中、高玉娟与庄楠、宗静签订的《存量房交易合同》无效，确认相山区利民巷东、教育巷北7#403室房屋属于宗瑞中、高玉娟所有；2、判令庄楠、宗静协助将相山区利民巷东、教育巷北7#403室房屋产权过户到宗瑞中、高玉娟名下；3、诉讼等费用由庄楠、宗静承担。事实和理由：宗静、庄楠为宗瑞中、高玉娟的女儿和女婿。宗瑞中、高玉娟于2005年4月全资在淮北市相山区利民巷购买一套商品住房，于2005年8月3日取得房产证，自2005年居住至今。宗瑞中、高玉娟的户口本上登记地址是“相山区利民巷******”，但房产证上登记地址是“相山区利民巷东、教育巷北7#403室”。该房属于淮北市实验小学的学区房。2016年，大外孙庄赫宇（宗静和庄楠之子〉到了入学年龄，为了让庄赫宇符合到淮北市实验小学就读的条件，庄楠、宗静与宗瑞中、高玉娟商量，把宗瑞中、高玉娟这套学区房过户到他们夫妻名下，用于孩子上学使用，但不是真实的买卖，房屋的所有权和使用权还是宗瑞中与高玉娟的，今后根据宗瑞中、高玉娟要求，再将房产证过户给宗瑞中、高玉娟。为了外孙能够在淮北市实验小学上学，宗瑞中、高玉娟在庄楠、宗静的安排下，于2016年5月份办理了房产过户手续。房屋当时价值80余万元，庄楠、宗静托人让评估机构评估出最低价460100元。在办理过户时根据房管局要求，在资金托管中心托管了20万元。双方签订《存量房交易合同》的意思表示不真实。托管资金20万元也只是走了银行流水，庄楠、宗静并没有实际向宗瑞中、高玉娟支付购房款。房产过户后，该房屋仍由宗瑞中、高玉娟居住使用至今。现在庄楠和宗静进行离婚诉讼，宗瑞中、高玉娟要求庄楠和宗静在离婚前将房产过户给其，庄楠不同意。为此提起诉讼，请依法判决。庄楠在庭审中辩称，1、双方签订的存量房交易合同不符合合同法第五十二条规定的合同无效的法定情形，该合同合法有效；2、宗瑞中、高玉娟的起诉理由是庄楠、宗静正在进行离婚诉讼，其二人要求办理过户手续；3、庄楠、宗静已经取得房屋产权证，在没有撤销房产证的情况下，根据物权公示公信原则，依法不应确认涉案房屋归宗瑞中、高玉娟所有；4、双方在房管局签订存量房交易合同，是双方的真实意思表示，不存在欺诈和胁迫；5、在办理过户手续时，双方按照房管部门要求进行房屋评估，按照规定缴纳了税费，没有损害国家、社会及他人利益。综上，请求依法驳回宗瑞中、高玉娟的诉讼请求。宗静对宗瑞中、高玉娟的诉讼请求予以认可。本院经审理认定事实如下：宗瑞中、高玉娟系夫妻关系，庄楠、宗静系夫妻关系，宗静、庄楠系宗瑞中、高玉娟的女儿及女婿。2005年，宗瑞中、高玉娟购买位于淮北市相山区利民巷东、教育巷北7栋403室，并于2005年6月3日取得房地产权证（权证字号：房地权淮私产字第027236号）。该房屋属于淮北市实验小学的学区房。2016年，宗静、庄楠希望二人之子庄赫宇就读淮北市实验小学，遂与宗瑞中、高玉娟协商将涉案房屋产权过户到其二人名下，宗瑞中、高玉娟表示同意。2016年5月1日，宗瑞中、高玉娟与庄楠、宗静签订存量房交易合同，约定宗静、庄楠购买宗瑞中、高玉娟的上述房屋，转让费为20万元等内容。双方同时签订淮北市存量房交易资金托管协议，约定将全额房款20万元委托淮北市住房借款担保中心存量房交易资金托管部管理。2016年5月6日，庄楠按照房屋评估价460100元缴纳房屋契税6901.5元。2016年5月12日，庄楠、宗静取得上述房屋的产权证。2016年9月，庄赫宇到淮北市实验小学就读至今。另查，庄楠分别向案外人孙苗苗、杜乐借款5万元、15万元，于2016年5月1日将该20万元存入淮北市住房借款担保中心存量房交易资金托管部的银行账户。2016年5月11日，宗瑞中、高玉娟之子宗灿代庄楠分别将5万元、15万元转至孙苗苗、杜乐的银行账户。2016年5月12日，庄楠、宗静取得涉案房屋的房地产权证（权证号：淮房地权证相山区字第**、第××号）。2016年5月16日，托管资金20万元转至宗瑞中的银行账户，宗瑞中于2016年5月19日将20万元转至宗灿的银行账户。自2005年至今，宗瑞中、高玉娟在涉案房屋居住。自2009年至2018年，宗静、庄楠在淮北市相山区海容尚城海荣尚城9栋801居住，之后双方感情产生矛盾，庄楠在其父母家居住。以上事实，有宗瑞中、高玉娟提交的结婚证复印件、淮北市存量房交易合同、淮北市存量房交易资金托管协议、中国民生银行个人账户对账单、中国银行交易流水明细清单、户口本复户口本复印件、验小学的证明、增值税普通发票、完税证明非税收入专用收据、淮房房地权证相山区字第**、××号房产证、（2019）皖0603民初2545号案件庭审笔录，以及庄楠提交的淮北市房地产登记申请表、询问笔录、收据、存量房交易合同、安徽省政府非税收入一般缴款书、安徽增值税普通发票、契税完税情况证明、房地产权证、房地产权属登记缴费单，宗静提交的微信聊天截图以及各方当事人的陈述在卷证明，本院予以认定。本院认为，宗瑞中、高玉娟与庄楠、宗静签订存量房交易合同的行为并非双方的真实意思表示，而是双方通谋以虚假的意思表示实施的行为。具体分析如下：一、本院审理庄楠与宗静离婚纠纷一案时，庄楠提交了本案的民事起诉状和应诉通知书。庭审过程中，宗静的委托代理人问庄楠，民事起诉状中诉称内容是否属实，庄楠答内容属实。二、宗静与庄楠通过微信聊天，宗静多次要求庄楠归还其父母的学区房。其中宗静的一条微信：“我爸妈当时为了海宝上学，那么热情那么帮忙，一片好心为你儿子，可你恩将仇报，这样对我和两个孩子，自己过错还起诉我，既然这么决心离婚，为什么不还我父母房子，兑现当年的承诺。”随后庄楠的两条微信：“一直都说还”，“从来没有不还”。三、存量房交易合同约定购房款20万元，远低于市场价，而庄楠、宗静未支付购房款。四、庄楠、宗静于2016年5月12日取得涉案房屋的房地产权证，庄赫宇于同年9月就读淮北市实验小学。五、庄楠、宗静不曾居住涉案房屋，宗瑞中、高玉娟至今仍在涉案房屋居住。综上，宗瑞中、高玉娟主张其二人与庄楠、宗静签订存量房交易合同是为了让庄赫宇符合淮北市实验小学的入学条件，双方不存在真实的房屋买卖合同关系的事实，证据充分，本院予以认定。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”据此，宗瑞中、高玉娟与庄楠、宗静签订的存量房交易合同为无效合同。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋产权现登记在庄楠、宗静名下，现不属于宗瑞中、高玉娟。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，宗瑞中、高玉娟请求判令其二人协助办理产权过户手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、宗瑞中、高玉娟与庄楠、宗静签订的存量房交易合同无效；二、庄楠、宗静于本判决生效之日起十日内协助宗瑞中、高玉娟办理位于淮北市相山区利民巷东、教育巷北7#403室（房地产权证号：淮房地房地权证相山区字第**、×号）的产权过户手续；三、驳回宗瑞中、高玉娟的其他诉讼请求。案件受理费11800元，因本案适用简易程序审理，减半收取5900元，由庄楠、宗静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  孟秀芳二〇一九年十月十四日法官助理王宇婷书记员郭晶附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。