湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘06民终1780号上诉人（原审被告）：湖南龙峰房地产开发有限责任公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区奇家岭木鱼山北路学府新城8号。法定代表人：竺华峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴永新，男，1954年9月14日出生，汉族，湖南省华容县人，住湖南省岳阳市岳阳楼区，公司法务人员。被上诉人（原审原告）：张宏，男，1987年1月7日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈莉花，湖南理威律师事务所律师。上诉人湖南龙峰房地产开发有限责任公司（以下简称龙峰公司）因与被上诉人张宏房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初4535号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人龙峰公司的委托诉讼代理人吴永新，被上诉人的委托诉讼代理人陈莉花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙峰公司上诉请求：1、解除双方所签订的《商品房买卖合同》；2、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人没有向上诉人支付购房款，一审人民法院没有查清楚基本事实，双方不存在着“房屋买卖合同关系”。一审法院在判决书第三页顺数第6项写出：2014年6月1日，案外人王志高通过哥哥王志祥向龙峰公司股东、常务副总经理朱政华汇款91万元，因该款一直未还本息，后龙峰公司以学府新城二套房作抵，其中15栋303房以394513元抵给被上诉人。一审法院其实没有查清本案事实，实际上，根据案外人王志高的当庭证词陈述：朱政华系上诉人公司副总经理和股东之一，因公司急需资金周转，向案外人王志高借款100万元，2016年6月1日，王志高通过其哥哥王志祥的银行卡向朱政华汇款91万元，扣除了三个月利息，按月率3分计息。汇款后朱政华向其出具了借条：“今借到王志高人民币100万元”。从其证言看，王志高的款是借给了案外人朱政华，朱政华并未将王志高的借款转给被上诉人财务处。因此，根据王志高证言，被上诉人并未向上诉人支付分文购房款，案外人朱政华与王志高系债务债权民间借贷关系，一审法院判决要上诉人将房屋履行给被上诉人于法无据，因受买人未支付价款。二、一审法院没有查清债的形成，把房屋判决给被上诉人，毫无事实依据与法律依据。前述被上诉人将款付给了案外人王志高，王志高的款是借给了朱政华，朱政华的借款被上诉人没有任何依据证实交给了公司，很明显这个债的形成是朱政华借了王志高的款，被上诉人的购房款是交给了王志高。上诉人与被上诉人没有形成民间借贷与债权债务关系，上诉人也没有收到被上诉人分文购房款，也没有形成“商品房买卖关系”。一审法院首先应该查清债的形成，一审法院判决上诉人继续履行买房合同，于法无据。三、一审法院将案外人朱政华的行为视为职务行为极为错误。案外人朱政华当时系上诉人处的常务副总经理，分管公司财务，朱政华不是公司股东，其股份于2012年12月28日转让给了自己的亲外侄周思国，一审法院在判决书第三页另查文书中写出：2015年12月11日，龙峰公司召开股东会，决议为保债权人利益，减轻公司债务压力，同意以公司部分门面、商品房、车位抵减债务。因朱政华不是公司股东，此股东会议决议对朱政华毫无溯及力。朱政华因涉嫌职务侵占，2018年11月20日经岳阳市岳阳楼区公安局委托湖南公众会计师事务所对上诉人处的账务和朱政华往来进行司法审计，结果表明：朱政华占用公司24套房屋抵款7850574元，另还欠公司905715元，合计共欠上诉人的现金为1690.7724元（被上诉人的房屋在朱政华侵占范畴之内），被上诉人的《商品买卖合同》出笼是案外人朱政华利用职务之便侵占公司资产所致，与《中华人民共和国合同法》第52条第二款完全吻合。因此朱政华的一切行为均系个人行为，不属职务行为。综上所述，被上诉人的购房款交给了案外人王志高，案外人朱政华借了王志高现金，朱政华又没有将款付给上诉人财务，又不是公司股东，一审法院没有查清事实与捋清法律关系，错误判决。望予改判和驳回被上诉人诉讼请求。张宏辩称：一、上诉人的上诉请求事实和理由是相互矛盾的。行使解除权的前提是合同有效，上诉人又主张合同无效，两者相互矛盾。二、朱政华是上诉人的隐名股东，在一审已经查明。当时朱政华作为公司股东向外融资，找王志高借款，用房屋抵向外融资的借款（王志高借款），一审本案对此查明的事实是正确的。上诉人一再强调款项没有进入监管账户没有事实和法律依据，合同中载明，合同一经签字后就生效，没有相关法律规定未进监管账户合同就无效，且以房抵债无法进入监管账户。三、在张宏的合同中有约定房屋交付时间，因公司逾期交付，则判决了违约责任。四、其余与倪康一案中的答辩意见一致。一审法院认定事实：经审理查明，张宏与龙峰公司于2015年11月30日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定龙峰公司将由其开发的坐落于岳阳市岳阳楼区岳兴路以东的“学府新城”内的15栋308房作价394513元销售给张宏；张宏应当在2015年11月30日前支付全部价款，逾期付款的按日万分之一支付违约金；龙峰公司应当在2016年12月30日前向张宏交付该商品房；龙峰公司逾期交房，张宏要求继续履行合同的，合同继续履行，龙峰公司按日计算向张宏支付全部房价款万分之一的违约金。龙峰公司于2015年12月1日向张宏出具收到涉案房屋购房款394513元的收据一张。2014年6月1日，案外人王志高通过哥哥王志祥向龙峰公司股东、常务副总经理朱政华汇款910000元。王志高称借款约定了月利率3%，因该款一直未还本息，后龙峰公司以学府新城的两套房屋作抵，其中将15栋308房以394513元抵给张宏、15栋2608房以492553元抵给周德兵，并出具了相应收据，该两套商品房共抵借款887066元。另查，一、2015年12月11日，龙峰公司召开股东会，决议为保证债权人利益，减轻公司债务压力，同意以公司部分门面、商品房、车位抵减债务。二、涉案房屋主体已封顶，尚未经竣工验收。龙峰公司称，岳阳市公安局岳阳楼分局于2017年8月2日以岳市公楼（经）立字[2017]2379号对龙峰公司资产被职务侵占案立案侦查，请求中止审理本案。一审法院认为，一、涉案合同的效力。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。本案中,张宏与龙峰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格、意思表示清楚，且不违反法律强制性规定，合法有效。至于张宏是否支付购房款，不影响合同的效力。即便朱政华越权与张宏签订合同，在龙峰公司没有举证证明张宏与朱政华串通的情况下，合同效力也依然不受影响。二、关于张宏是否支付了购房款的问题，出借人王志高向龙峰公司的副总经理朱政华支付借款910000元，龙峰公司主张未收到该款，但王志高和被告副总经理朱政华约定抵作张宏等人的购房款，而龙峰公司和张宏签订购房合同后，在张宏未支付购房款的情况下向张宏出具购房款收据，表明龙峰公司对王志高用借款抵偿行为的认可，由此导致龙峰公司与王志高之间债权债务关系的消灭，故龙峰公司关于张宏未支付购房款的抗辩不能成立，不予采信。三、关于交付涉案房屋、办理产权转移登记手续的问题。双方应依照合同约定全面履行义务，张宏早已履行了足额的付款义务，龙峰公司应当依约向张宏交付房屋并办理相应产权登记手续，但现涉案房屋未经竣工验收，目前尚不具备交付条件，更不具备办理房屋产权手续的条件，龙峰公司待涉案房屋竣工验收之后应向张宏交付房屋并按约定办理产权登记手续。四、关于迟延交房违约金的问题，双方约定2016年12月30日交付涉案房屋，但龙峰公司至今仍未向张宏交付，龙峰公司应当按照合同约定承担违约金，合同中约定违约金具体计算方式为张宏已交房款的总额×延期的天数×日万分之一，故对于张宏要求龙峰公司以购房款为基数按日万分之一支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。至于朱政华是否越权造成了龙峰公司损失以及公安机关对龙峰公司资产被职务侵占已立案侦查等问题，不是本案的审理范围，也不影响本案的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第(一)项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、湖南龙峰房地产开发有限责任公司应当继续履行于2015年11月30日与张宏签订的《商品房买卖合同（预售）》，并按已付购房款394513元的日万分之一向张宏支付从2016年12月31日起至“学府新城”15栋308房实际交付之日止的逾期交房违约金；二、驳回张宏的其他诉讼请求。上述义务，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7341元、财产保全费2492元，两项合计9833元，由湖南龙峰房地产开发有限责任公司负担。上诉人龙峰公司在本案二审期间向本院提供以下证据：证据一：岳阳市岳阳楼区公安局立案决定书，证明目的为上诉人处股东职务侵占已被立案侦查。证据二：岳阳楼区公安局委托司法审计结果；证明目的为朱政华在公司无债权另欠公司1690万元。证据三：岳阳楼区公安局立案侦查被上诉人涉案房屋，证明目的为被上诉人的涉案房屋在侦查范围之中。证据四：岳阳楼区人民法院与二审对同类案件下发的法律文书，证明目的为同类案件、同一行为、同一法律关系有不同的裁判结果。张宏质证认为，上诉人提交的证据不属于新证据。一、立案决定书达不到上诉人的证明目的，龙峰公司是被职务侵占，而不是被朱政华侵占。若朱政华涉嫌职务侵占，则公司为什么没有追究其责任，朱政华还在正常上班。朱政华借的钱都作为股权，股东在外欠款可以以资抵债，则朱政华的800万元就可用房屋进行抵扣债务。二、上诉人提交的报案材料，是其自己制作，不能作为证据。本院认为，龙峰公司以被上诉人没有向上诉人支付购房款，双方不存在房屋买卖合同关系，请求解除解除合同关系，龙峰公司对《商品房买卖合同（预售）》及收款收据的真实性无异议，其提供的上述证据无法达到其证明目的，对上述证据，本院不予采信。被上诉人张宏在二审期间未向本院提供证据。二审对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人龙峰公司提出解除与张宏之间的商品房买卖合同的请求能否得到支持。本案系商品房买卖合同纠纷。张宏与龙峰公司于2015年11月30日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同上有购房人张宏的签名以及龙峰公司法定代表人胡春芳的私章，同时合同上还加盖了龙峰公司的合同专用章，合同合法有效。龙峰公司上诉称张宏未向其支付购房款，合同所抵债务系朱政华的个人债务，朱政华涉嫌职务侵占的问题。经查实，2015年9月12日及2015年12月11日，龙峰公司召开股东会，同意以公司部分门面、商品房、车位抵减股东的债务，股东会上还对各股东对公司的债权数额以及可以抵债的部分予以明确。朱政华据此根据其与自己的债权人王志高经结算后确认的债权数额，在公司股东会的授权额度内，对外签订《商品房买卖合同（预售）》，并出具收款收据，应认定张宏已支付购房款。朱政华作为当时龙峰公司常务副总经理，依据股东会决议及授权额度，抵偿部分债务，龙峰公司提供了加盖公章的商品房买卖合同及收据，张宏有理由相信朱政华代表龙峰公司及行使的是职务行为，至于朱政华是否将款项上交公司财务或是否核减债务，不影响合同效力，系龙峰公司内部管理行为，此外，龙峰公司并无证据证实朱政华与张宏有恶意串通损害公司利益的行为，龙峰公司认为双方不存在合同关系及未收到购房款的上诉理由不能成立。综上，龙峰公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7340元，由湖南龙峰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  许 进审判员  余立根二〇一九年十月二十二日书记员  荣晴瑶