贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0324民初4025号 原告：正安县酷业物业管理有限公司。统一社会信用代码91520324675420599J。 营业场所：贵州省遵义市正安县凤仪镇北苑社区鸿宇商住楼18号门面。 法定代表人：刘开良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何成，男，仡佬族，1978年10月11日出生，贵州省正安县人，住正安县。该公司员工。 被告：旺正永，男，仡佬族，1966年07月16日出生，贵州省正安县人，住正安县。 原告正安县酷业物业管理有限公司（以下简称“酷业物业公司”）与被告旺正永物业服务合同纠纷一案，本院于2019年09月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告酷业物业公司委托诉讼代理人何成，被告旺正永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告酷业物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年12月31日至2019年12月30日的物业管理服务费1,168.00元，并支付违约金168.00元，共计1,336.00元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年08月，七冶房地产开发有限公司正安分公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》，委托原告对其建设的正安县东方新城福泰苑、锦绣苑等小区进行前期物业管理。原告根据《前期物业管理服务合同》，开始提供服务，服务内容为小区建筑物设备、设施的维修、维护，公共区域的正常秩序管理，日常生活垃圾的清理、清运，草坪花草树木的养护，供水、供电等相关事务的协调，并每月向相关部门缴纳公用水费、电费、卫生费和国家税收。被告旺正永系福泰苑小区******房屋的所有人，建筑面积为97.35㎡，根据《前期物业管理服务合同》约定，按照0.50元/㎡/月向原告交纳物业服务费，在原告提供物业服务后，被告自2017年12月31日起至2019年12月30日止一直未交纳物业服务费，且经原告多次催收也未缴纳。为此，原告特向人民法院提起诉讼。 被告旺正永辩称，在2018年，因原告起诉我锦绣苑6栋3单元803号和6栋4单元702号房屋没有交纳物业服务费，但该房屋不是我的，因为原告2018年错误起诉我，并且原告法定代表人说，如果核实的确属他们起诉错误了，我福泰苑小区2栋2单元701号房屋的物业费就不交，我要求原告赔偿我的精神损失。对于2019年的物业费，应在12月底前才交纳。 本院经审理认定事实如下：2010年06月12日，被告旺正永与七冶房地产开发有限公司正安分公司签订《房屋拆迁产权调换协议》，协议约定七冶房地产开发有限公司正安分公司对拆迁的被告旺正永的房屋及商业门面进行安置还房，被告旺正永选择了该公司建设的东方新城福泰苑小区2栋2单元701号房屋作为产权调换房屋，建筑面积为97.35㎡。2012年08月08日以及2014年08月01日，七冶房地产开发有限公司正安分公司与原告酷业物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，七冶房地产开发有限公司正安分公司将建设的东方新城包括福泰苑在内的小区委托给酷业物业公司进行物业服务管理，合同约定了物业服务的质量、管理的范围、物业服务的标准、服务期限、收费标准及违约责任等。合同签订后，酷业物业公司对锦绣苑小区进行了相关的物业管理和服务。2019年09月19日，酷业物业公司以被告旺正永自2017年09月01日到2019年12月30日止一直未交纳物业服务费为由向本院提起了诉讼。 上述事实，有原告的陈述和被告的答辩以及原告提供的《前期物业服务合同》、《续签前期物业服务合同》、员工工资表、领料单和收据、水电费发票、污水处理费票据、工作图片8张、房屋拆迁产权调换协议、安置还房标准、正安县东部片区旧城改造项目七冶房地产开发有限公司安置择定确权认定书，被告提供的房产证及收据等证据在卷佐证，足以认定。对原、被告提供的证据，经审查，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，其证明效力，本院予以确认。对原告提供的锦绣苑6栋3单元803号和6栋4单元702号房屋，其欲证明2018年原告对该二套房屋的物业费起诉被告，因这二套房屋不是被告的所有权，原告错误起诉，给被告带来精神损害，因此被告不交纳福泰苑小区2栋2单元701号房屋2018年的物业费。本院认为，被告提供的证据与本案不具有关联性，其证明目的，本院不予采纳。 本院认为，原告具备提供物业服务的资质，其与福泰苑小区的建设单位七冶房地产开发有限公司正安分公司签订的《前期物业管理合同》以及《续签前期物业服务合同》，是双方在平等自愿的基础上通过协商一致签订的，不违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，是有效合同，对包括被告在内的“福泰苑”小区全体业主均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原、被告双方均应按照合同约定严格履行自己的义务，原告按照合同约定全面履行了自己的义务，服务质量也得到了绝大多数业主的认可，被告不支付物业费属于违约行为，现原告要求被告支付，符合上述司法解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，应予支持，对具体金额问题，被告所有的房屋建筑面积为97.35㎡，按照原告与七冶房地产开发有限公司正安分公司签订的《前期物业管理服务合同》的约定，按每月0.50元/㎡计算，每月物业服务费为48.68元（97.35㎡×0.50元/㎡)，原告主张计算至2019年12月30日，因从2019年10月31日以后的物业费尚未实际产生,应当计算至2019年10月31止，应为1,070.85元（48.68元/月×22个月），对原告超出部分的主张，本院不予支持。关于被告辩解原告于2018年对锦绣苑6栋3单元803号和6栋4单元702号房屋的物业费起诉被告，因这二套房屋不是被告的所有权（其登记所有权系被告子女），原告错误起诉，给被告带来精神损害，因此被告不交纳福泰苑小区2栋2单元701号房屋2018年的物业费。虽然原告起诉主体错误，但被告并未承担支付责任，因此，被告不能以此为由拒绝交纳其所有的福泰苑小区2栋2单元701号房屋的物业服务费，被告的辩解理由不成立。关于原告主张的违约金问题，按照七冶房地产开发有限公司正安分公司签订的《续签前期物业管理服务合同》的约定，业主未按时交纳物业服务费的，并未约定违约金，因此，对原告的该项请求，本院不予支持。 综上所述，为了保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、由被告旺正永于本判决书生效后五日内支付原告正安县酷业物业管理有限公司自2017年12月31日起至2019年10月31日止的物业服务费1,070.85元； 二、驳回原告正安县酷业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如义务人在判决确定的期间未履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告旺正永负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。 审 判 员 袁定刚 二〇一九年十月三十一日 法官助理 郑红丽 书 记 员 骆海兵