湖北省宜昌市伍家岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0503民初586号 原告（反诉被告）：张开华，男，汉族，1971年4月26日出生，住宜昌市伍家岗区。 原告（反诉被告）：吴敏，女（系张开华妻子），汉族，住宜昌市伍家岗区。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：杨定德，湖北至成律师事务所律师。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：石秋生，湖北至成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宜昌市城市建设投资开发有限公司，住所地宜昌市沿江大道189号。统一社会信用代码914205007446320786。 法定代表人：胡杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏春华，湖北诚业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘昆，湖北诚业律师事务所律师。 原告（反诉被告）张开华、吴敏与被告（反诉原告）宜昌市城市建设投资开发有限公司（以下简称“城投公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张开华、吴敏及其共同委托诉讼代理人杨定德，被告（反诉原告）城投公司的委托诉讼代理人夏春华到庭参加了诉讼。庭审中双方均申请庭外和解，后和解未成。本案现已审理终结。 张开华、吴敏向本院提出诉讼请求：1、判令城投公司向张开华、吴敏支付延期办证违约金7000元（此违约金算至2018年11月30日）。2、本案诉讼费由城投公司承担。事实与理由：2016年10月28日，张开华、吴敏与城投公司签订一份《宜昌市安置房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：由张开华、吴敏购买城投公司建设的东辰心语小区住房一套（A5号楼2单元8层020802号，产籍号：03-0072-0412—020802，拆迁安置房），建筑面积94.45平方米，单价4300元/平方米，房屋总价435645元。合同签订后，张开华、吴敏按照合同约定付清了全部房款。城投公司于2016年10月26日将约定房屋交付张开华、吴敏使用。按照合同第20条约定，城投公司应于2017年10月27日前为张开华、吴敏办理（或将办理不动产所有权证资料交不动产中心）不动产所有权证，但城投公司迟至2018年11月30日才为张开华、吴敏办理不动产所有权证。城投公司的行为违反了合同约定，损害了张开华、吴敏的利益。依据合同第20条的约定，城投公司应向张开华、吴敏支付违约金7000元。张开华、吴敏找城投公司多次协商无果，遂依法诉至法院，请求法院依法判令支持其前述所请。 城投公司辩称，2018年12月3日张开华、吴敏的房屋产权证已经办好。1.双方所签订的《宜昌市安置房买卖合同》的附件十一补充协议第一条已经对办证义务和违约责任进行了重新约定：城投公司承担分批次、协助办证的义务，张开华、吴敏承担主要办证义务，因同批次中其他买受人延迟递交资料等原因导致办证延期的，出卖人不承担延期办理责任。故因张开华、吴敏递交相关办证材料迟延的，城投公司无需承担违约责任。2.由于张开华、吴敏的迟延付款、迟延递交相关办证材料才导致其取证时间的迟延。双方合同约定签订合同时（2016年12月28日）一次性付清购房款，但伍家岗区征收与补偿办公室（以下简称区征收办）支付该拆迁项目购房款的时间为2017年9月8日，张开华、吴敏单方面违约在先，城投公司无需承担相应违约责任；一直由区征收办代管的产权注销清册于2018年5月才移交给城投公司，然后才能继续进行办证程序；按照现行税收政策，安置房户可减免部分契税，由于核税过程较为复杂，需购房者提供征收备案协议、产权注销清册、房屋套数查询证明等，同时营改增增加了国税部门的审核环节，无形中延长了办证时间。3.张开华、吴敏没有产生实际损失，无权要求违约金；即使有权，其主张每月500元的违约金过高，人民法院应予调减。综上，请人民法院依法驳回张开华、吴敏的诉讼请求。 城投公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判令张开华、吴敏支付城投公司逾期付款违约金9775元（322904元×4.35%×254天÷365天=9775元）；2、反诉的诉讼费用由张开华、吴敏承担。事实与理由：张开华、吴敏与城投公司双方于2016年12月8日签订了《宜昌市安置房买卖合同》（以下简称合同）。根据双方购房合同（详见第9页）第7条、第8条及附件四（详见第21页）的约定：张开华、吴敏应当于购房合同签订时一次性付清购房款；若逾期超过60日，城投公司有权解除合同或者要求张开华、吴敏按日支付逾期应付款万分之一的违约金。此后，城投公司按时交付房产，张开华、吴敏却直至2018年9月8日才付清购房款。其迟延付款已经构成违约且给城投公司造成相应的利息损失，合同约定的日万分之一的标准严重低于城投公司的实际损失。综上所述，张开华、吴敏迟延付款已经构成违约，应当按双方购房合同的约定支付违约金，城投公司依据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”的规定请求法院增加违约金。 张开华、吴敏辩称，第一，城投公司的反诉请求不能成立，张开华、吴敏与城投公司在合同中约定的是一次性付款，购房人一次性补房款差价及办证费合计112741.35元，城投公司开具了税务发票，由此再次证明城投公司是认可将安置款作为部分房款支付并认可购房款已经支付完毕。如果说没有付清全款，城投公司不会将房屋交付给张开华、吴敏，也不会向其二人出具收款发票。第二，合同中也明确说了该房屋是安置房，所以说从拆迁安置款中支付安置房的房款义务是拆迁征收部门，而不是张开华、吴敏。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月28日，伍家岗区房屋征收与补偿办公室（以下简称“区征收办”）（甲方）与张开华、吴敏（乙方）签订了《房屋征收补偿协议》，该协议约定：乙方房屋位于伍家岗区××号，产权证登记面积38.86㎡，补偿款合计344476.65元；乙方选择的补偿方式为产权调换，产权调换的房屋位于“东辰心语”小区A5号楼2单元802号房屋，意向建筑面积93.29㎡，安置房购房费用总计429497.00元；甲方代扣乙方购买安置房款322903.65元，安置房回购欠款106593.35元，乙方凭《东辰心语安置房认购书》与安置房建设单位签订《商品房买卖合同》，并一次性结清安置房回购欠款，甲方予以协助。乙方应在签订本协议后7日内搬家腾房将房屋腾空，交付甲方拆除，并将房屋产权证书及土地使用权证原件交甲方办理注销手续。 2016年12月28日，城投公司（出卖人）与张开华、吴敏（买受人）签订了《宜昌市安置房买卖合同》，合同约定：“该安置房东辰心语A5号楼2单元8层020802号房，约定建筑面积94.45平方米，总房款为435645元。第六条，出卖人不再向买受人收取该安置房房价款外的费用，办证费用除外。出卖人代办房屋权属证书的，应由买受人承担的房屋专项维修资金及税、费，买卖双方约定由出卖人代收，并委托出卖人代为交纳，据实结算。第七条，买受人采取一次性付款，合同签订时，买受人向出卖人支付房屋价款（不含代收费用）的100%，计435645元（附件四）。第八条，逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第十一条，出卖人应当在2016年10月28日前向买受人交付该安置房。第二十条，（二）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该安置房的房屋所有权转移登记。（三）因出卖人的原因造成买受人在该安置房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，双方同意按下列第2项处理。2.出卖人于房屋交付后一年内将办理房屋所有权的相关资料递交至不动产登记部门并办理完毕房屋所有权转移登记，合同继续履行，逾期出卖人按500元/月的标准赔付给买受人。（四）因买受人的原因未能在约定期限内完成安置房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。第二十九条，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一补充协议约定：一、对合同第二十条关于房屋登记作如下补充约定：3.买受人承担不动产登记的主要办证义务，出卖人仅承担提供不动产权办理需由开发商提供的资料的协助办证义务。4.出卖人可根据实际情况分批次协助办理不动产证。因同批次中其他买受人延迟递交资料等原因导致办证延期的，买受人可以将已委托的办证资料收回自行办理，出卖人不承担延期办理责任。2016年10月26日，城投公司向张开华、吴敏开具了物业费1696元（缴费期间为2016年10月26日——2017年10月25日）的交费发票。同日，城投公司向张开华、吴敏出具了《收据》一份，注明“今收到张开华、吴敏交来东辰心语办证费12132元”。2016年10月28日，城投公司向张开华、吴敏开具了安置房税价合计为434108元的湖北增值税普通发票，备注：“确权面积94.16平方米，确权总价434108元。”同日，城投公司又向张开华、吴敏出具了《收据》一份，注明“今收到张开华、吴敏交来东辰心语办证费371元”。庭审中，双方确认交房时间为2016年10月26日。 另查明，2017年9月8日，区征收办将包含有涉及本案的322904元补偿款支付给了城投公司。2018年4月25日，东辰心语项目的系列安置房登记至城投公司名下。本案位于东艳路1号5栋2单元802室安置房于2018年12月3日登记至张开华、吴敏名下。 最后查明，据区征收办工作人员介绍，通常情况，在区征收办与被拆迁户签订《房屋征收补偿协议》之时，被拆迁户将其被征收房屋的土地证及房产证原件交给区征收办，并由区征收办的工作人员专门负责办理被拆迁房屋的注销清册，办理完毕后由区征收办统一保管，随后统一交给城投公司。 本院认为，本案应为房屋买卖合同纠纷，一、本诉方面所争议的焦点为：逾期办证违约金的认定问题。城投公司关于逾期办证的抗辩理由主要为：由于张开华、吴敏方的迟延付款、迟延递交相关办证材料才导致其取证时间的迟延。根据审理查明，2016年10月28日，双方签订了涉案房屋买卖合同，城投公司向张开华、吴敏开具了税价合计为434108元的涉案房屋全额湖北增值税普通发票，2016年10月26日、2016年10月28日城投公司向张开华、吴敏分两次出具了涉案房屋的办证费收据，可以认定张开华、吴敏已履行了向城投公司支付涉案房屋差价房款及相关办证等费用的义务；而办证资料中的一项重要资料——注销清册，由区征收办统一办理、保管，并由区征收办与城投公司直接交接。故张开华、吴敏已经完成了办证前其需要完成的相应义务，而城投公司应按约继续履行办证义务。城投公司的上述抗辩理由不能直接对抗张开华、吴敏。城投公司以补充协议附件十一的约定来重新解读对于房屋登记的相关约定，即便该补充协议有效，其约定的“出卖人不承担延期办理责任”的前提是“因同批次中其他买受人延迟递交资料等原因导致办证延期的，买受人可以将已委托的办证资料收回自行办理”，但城投公司并未举证向张开华、吴敏告知过同批次中有人延迟递交资料的情况。而根据《宜昌市安置房买卖合同》第二十九条的约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”则本案应直接适用《宜昌市安置房买卖合同》第二十条的约定：“（三）因出卖人的原因造成买受人在该安置房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，出卖人于房屋交付后一年内将办理房屋所有权的相关资料递交至不动产登记部门并办理完毕房屋所有权转移登记，合同继续履行，逾期出卖人按500元/月的标准赔付给买受人。”该条明确约定在房屋交付后一年内办理完毕房屋所有权转移登记，现城投公司存在逾期办证的违约情形，则应依约支付张开华、吴敏违约金。经查明，违约期间为2017年10月26日至2018年12月2日，按照500元/月的支付标准，则逾期办证违约金为4633元（500元／月÷30天／月×403天≈6717元），对于张开华、吴敏诉请城投公司对其支付超出6717元的部分，本院不予支持。城投公司主张该标准过高要求调减，但未举证证明，上述合同约定系双方真实意思表示，并未违反我国法律法规的强制性规定，对于城投公司的该抗辩意见，本院不予采纳。城投公司还认为张开华、吴敏没有产生实际损失而不应主张违约金，我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条表明，逾期办证违约金的支持并非以买受人产生实际损失为必要前提，有合同约定就按照约定计算相应违约金，没有约定则以法定方式计算。本案涉案房屋虽然是安置房，但同样可以参照上述规定处理，故对于城投公司的该抗辩意见，本院不予采纳。 二、反诉方面所争议的焦点为：张开华、吴敏是否存在逾期付款的问题。1.区征收办与张开华、吴敏签订的《房屋征收补偿协议》约定：“甲方代扣乙方购买安置房款322903.65元，乙方……一次性结清安置房回购欠款，甲方予以协助。”可见征收补偿款并未直接付到张开华、吴敏账户，而是由区征收办代扣并直接向城投公司支付。根据上述协议的约定，从区征收办代扣安置房款的行为可以认定城投公司与区征收办存在委托收款关系，补偿款未经被拆迁人之手，而由城投公司委托区征收办统一收取，即从被征收对象的拆迁补偿款中直接代扣。至于区征收办何时将代扣的房款支付给城投公司属于城投公司与区征收办之间的委托法律关系范畴，安置房购买人及被征收对象张开华、吴敏既无权安排指令区征收办何时向城投公司结算代扣的购房款，也无从知晓区征收办何时与城投公司结算代扣的购房款。2.张开华、吴敏与城投公司签订的《宜昌市安置房买卖合同》约定购房款在合同签订时一次性支付，城投公司收到张开华、吴敏支付的购房价差款时向张开华、吴敏出具了全额的购房款发票，并实际交付了房屋。城投公司以实际履行行为认可了与区征收办的委托收款法律关系，至于区征收办与城投公司是否结算、何时结算，不能对抗本案中的被征收对象及安置房购买人张开华、吴敏。3.城投公司未向安置房购买人张开华、吴敏催收过购房款，亦可证明城投公司已委托区征收办代扣购房款。故，对于城投公司反诉张开华、吴敏支付逾期付款违约金的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）宜昌市城市建设投资开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）张开华、吴敏支付逾期办证违约金6717元； 二、驳回原告（反诉被告）张开华、吴敏的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）宜昌市城市建设投资开发有限公司的反诉请求。 如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元（已减半收取），反诉案件受理费25元（已减半收取），共计50元，由被告（反诉原告）宜昌市城市建设投资开发有限公司负担。 如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  严峻 二〇一九年十月十一日 法官助理李梦娇 书记员  胡勇