广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民再255号抗诉机关：广东省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：深圳市万世芳科技开发有限公司。法定代表人：余振芳，董事长。委托诉讼代理人：黄小雪，广东创基律师事务所律师。委托诉讼代理人：张焕繁，江西天使律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：深圳市宝安松白公路有限公司。法定代表人：杨石安，董事长。委托诉讼代理人：黄文娟,广东育资律师事务所律师。委托诉讼代理人：张芬，广东育资律师事务所律师。申诉人深圳市万世芳科技开发有限公司（以下简称万世芳公司）因与被申诉人深圳市宝安松白公路有限公司（以下简称松白公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2017）粤03民终9043号民事判决，向广东省人民检察院提出申诉。广东省人民检察院作出粤检民（行）复查〔2018〕44000000127号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2018年10月30日作出（2018）粤民抗171号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。广东省深圳市人民检察院指派检察员钟娴君出庭支持抗诉。申诉人万世芳公司的委托诉讼代理人黄小雪、张焕繁，被申诉人松白公司的委托诉讼代理人黄文娟、张芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东省人民检察院抗诉认为，二审判决认定万世芳公司构成根本违约,属认定的基本事实缺乏证据证明。理由如下：一、原审判决认定万世芳公司在未获松白公司同意的情况下,擅自对租赁房屋进行违法扩建,缺乏依据。第一,深宝松白会纪〔2009〕9号《会议纪要》及深宝松白会纪〔2010〕8号《会议纪要》并未体现松白公司有反对万世芳公司加改建行为的意思表示。松白公司在2009年的《会议纪要》中表示：“万世芳公司在经营过程中,做事必须依法依规,按程序走,有些事情要先沟通后实施,特别是涉及到重大的物业改造问题,一定要协商达成一致才能进行,并且要提供必要的文件备案,这样才能做到对上对下都有交待。”而在2010年的《会议纪要》中又表示：“松白公司已积极配合万世芳公司将部分厂房功能由工业改为商业,提升了工业园商业价值,对于工业园装修改造方面,要保证安全第一,只要不违法违规,一定全力配合”，并要求万世芳公司按程序报批。由此可见,松白公司对万世芳公司的加改建行为并未持有反对态度,只是要求其按程序办理。且2010年《会议纪要》中提到的“已积极配合万世芳公司将部分厂房功能由工业改为商业”,也进一步说明其对万世芳公司的加改建行为并未加以制止,相反还予以配合。第二,现有证据不足以证明松白公司曾向深圳市光明新区公明执法队请求对涉案违建行为进行查处,且深圳市光明新区公明执法队对此作出了处理。根据深圳市光明新区综合执法大队公明执法队（原深圳市光明新区公明行政执法队）的回复,目前并没有松白工业园B区涉嫌违法建设行为的相关档案材料及原深圳市光明新区公明行政执法队《关于余振芳在松白工业园内进行违法建设行为的告知函》、《关于余振芳在公明松白工业园B区违法改建情况的函》两份函的原件。据此,上述函件的真实性存疑,不足以成为认定事实的依据,难以认定松白公司曾通过要求深圳市光明新区公明执法队查处的方式表达对万世芳公司加改建行为的异议。第三,万世芳公司申请监督期间提交的松白公司出具给公明房屋租赁管理所的《证明》,可以印证松白公司同意万世芳公司的加改建行为。松白公司出具给公明房屋租赁管理所的《证明》中清楚地记载：“B区A3号房屋……共6（楼层）,面积为9720平方米”、“B区A2号房屋……共5（楼层）,面积为8600平方米”、“作商业用途,产权属于松白公司。此房符合总体规划,由于多方面原因,产权手续尚不齐全,现正加紧办理,如因产权问题发生的纠纷,松白公司愿意承担由此引起的一切责任。”上述房屋包含了万世芳公司的加改建部分,松白公司将该部分建筑产权归已方所有,并表示将加紧办理产权手续,进一步表明其对万世芳公司该部分加改建行为是明确同意的。二、万世芳公司拖欠租金在松白公司起诉时尚未到期,松白公司主张解除缺乏依据。本案中,虽然万世芳公司欠付2010年、2011年、2016年的部分租金,但万世芳公司提供的2016年10月10日《松白公司关于万世芳公司拖欠松白工业园B区租金的确认书》明确记载：万世芳公司承诺将于2016年12月30日之前向松白公司支付2016年度的租金,并承诺在3个月内积极筹措资金支付拖欠的历史欠租。对此,松白公司也进行盖章确认,可视为其认同上述还款约定,故双方对于欠付租金的还款期限是明确的。松白公司提起本案诉讼时,上述款项尚未达到双方明确的支付期限,松白公司据此主张解除合同,依据不足。综上所述,二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。申诉人万世芳公司称，同意广东省人民检察院的抗诉意见。被申诉人松白公司辩称，二审判决对万世芳公司未经松白公司同意擅自加改建及拖欠租金等违约事实认定清楚，适用法律准确，请求予以维持。理由如下：一、万世芳公司未经松白公司同意擅自对涉案房产进行加改建，构成根本违约，二审判决认定事实清楚。（一）松白公司与万世芳公司明确约定万世芳公司改扩建B区工业园应事先征得松白公司的书面同意，但万世芳公司未取得松白公司同意便擅自改扩建，构成根本违约。（二）深宝松白会纪〔2009〕9号《会议纪要》、深宝松白会纪〔2010〕8号《会议纪要》的核心内容在于强调“松白公司如需对涉案房产进行改扩建必须依法依规报批”，而非同意万世芳公司的改扩建行为，广东省人民检察院错误解读松白公司的真实意思表示。（三）深圳市光明新区公明行政执法队下发的《关于余振芳在松白工业园内进行违法建设行为的告知函》系真实文件，在该文件未被制作机关撤销的情况下，广东省人民检察院以“相关部门未查询到相关档案和原件”为由提起抗诉，系事实认定错误。（四）松白公司出具的四份《证明》仅是为了配合次承租人办理相关租赁凭证而向房屋租金管理部门出具的证明材料，不能视为对万世芳公司违法建筑的认可。二、万世芳公司恶意拖欠巨额租金，客观上未在《松白公司关于万世芳公司拖欠松白工业园B区租金的确认书》约定的期限内支付所欠租金，严重违反双方约定，松白公司有权解除合同。三、万世芳公司已严重违反双方约定，松白公司可依法解除租赁合同，万世芳公司应支付所欠租金及逾期利息，搬离涉案房产，拆除违法建筑，恢复房产原状并承担其他违约责任。四、万世芳公司拖欠松白公司巨额租金，却以违章建筑谋取巨大利益，给国有资产造成巨大的损失。同时，违建部分存在严重安全隐患，如不及时拆除，一旦隐患爆发，将造成更严重后果。松白公司的一审诉讼请求为：1、解除松白公司和万世芳公司之间签订的《房地产租赁合同（B区）》及《调解协议书》；2、万世芳公司向松白公司支付租金及逾期利息共计22871018.28元(截至2016年12月15日，租金l1661893.11元，逾期利息合计11209125.17元)；3、万世芳公司搬离涉案物业，拆除违章建筑物，恢复涉案物业的原状；4、万世芳公司赔偿松白公司律师费损失500000元；5、万世芳公司承担本案全部诉讼费用。诉状附表载明2010年8月欠付租金75439.84元、2010年9月至11月每月欠付租金471929.98元、2010年12月欠付租金371929.98元、2011年1月至10月每月欠付租金524366.64元、2011年11月欠付租金537377.61元、2011年12月欠付租金550388.58元、2016年7月起每月欠付租金577883.46元，利息按月利率2%的标准，分别自各期租金欠缴之日起计付；一审庭审时松白公司主张利息计付至清偿之日止。一审法院查明：松白公司系位于宝安区公明街道公常公路西侧A627-0084号宗地及地上11栋建筑物的登记权利人，房地产证号为深房地字第**，该宗地上有厂房6栋、宿舍4栋、办公楼1栋。2005年8月19日，松白公司与万世芳公司签订一份《深圳市房地产租赁合同书》，约定松白公司将上述位于深圳市宝安区公明街道明环东路松白工业园B区11栋房地产出租给万世芳公司使用，用途为工业及配套，租赁面积49098平方米，租赁期限自2005年11月1日起至2017年10月31日止；2005年11月1日至2008年10月31日期间，月租金为每平方米10.68元，租赁期间租金每隔三年递增5%；松白公司应于2005年9月30日前交付租赁房屋，可在交付时收取租赁保证金1048733.28元，如万世芳公司拖欠租金达30天以上则保证金不予退还；租赁期内如一方对租赁房屋进行改建、扩建或装修的，双方应另行签订书面协议，按规定须经有关部门批准的应报请批准后方可进行；合同还对违约责任等其他事项进行约定，同时约定若双方发生争议向深圳仲裁委员会申请仲裁。2006年6月13日，松白公司以万世芳公司欠付租金为由向深圳仲裁委员会申请仲裁，万世芳公司也提出了迟延交房违约金等反请求。2006年12月8日，深圳仲裁委员会作出[2006]深仲裁字第1561号仲裁裁决。深圳市中级人民法院于2007年9月3日作出(2007)深中法民五初字第61号民事裁定，裁定撤销上述仲裁裁决。2008年8月13日，万世芳公司、松白公司因租赁纠纷均向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，该院于2008年8月14日分别作出(2008)深宝法民三初字第1号、(2008)深宝法民三初字第23号民事调解书，双方达成调解。2008年8月15日，松白公司与万世芳公司签订《调解协议书》，就上述民事调解书达成的协议内容进行细化。双方确认松白公司已于2008年8月15日将涉案房产按现状移交万世芳公司，双方租赁关系延至2020年11月15日止；万世芳公司应于房产交付后15日内支付保证金1048733.28元，扣除已交纳的700000元，仍应于2008年8月30日前支付余款348733.28元；扣减3个月的免租期后，万世芳公司应自2008年11月16日起按原租赁合同约定交纳租金，租赁期间租金每隔3年递增5%，即2008年11月16日起月租金为每平方米10.68元、2011年11月16日起月租金为每平方米11.21元、2014年11月16日起月租金为每平方米11.77元、2017年11月16日起月租金为每平方米12.36元，万世芳公司应于每月15日前付清当月房租；万世芳公司未依约付清房租的，逾期部分按月息2%的标准向松白公司支付利息损失，逾期超过10日，松白公司有权对万世芳公司采取停水停电措施，直至万世芳公司交清款项止，由此造成的损失由万世芳公司自行承担，万世芳公司累计欠租达100万元或逾期60日，松白公司有权解除合同并对万世芳公司的装修等不予补偿，万世芳公司应于收到松白公司解除合同的书面通知后5个工作日内撤出所有物品和工作人员，否则万世芳公司应按照当地指导租金标准的双倍支付租金；万世芳公司存在上述逾期付款事由，松白公司有权终止合同，万世芳公司无权要求返还租赁保证金，并应赔偿松白公司全部损失（包括但不限于清场费用、律师费用等）；租赁期间，万世芳公司对涉案房产进行改扩建应事先征得松白公司同意；调解协议书签订后，双方互不追究调解协议以外以及签订调解协议前的违约责任；双方以前签订的文件（含合同）与调解协议书不一致的地方，以调解协议书为准。上述《调解协议书》签订后，万世芳公司依约全额付清租赁保证金，并支付了部分租金。万世芳公司陆续于2011年4月2日、2012年5月29日、2013年1月14日、2014年12月23日向松白公司出具《还款承诺书》、《还款计划》、《确认书》，确认欠付松白公司2010年度、2011年度租金本金及利息，承诺于2016年4月30日前付清2011年度租金6331432.59元、于2016年12月31日前付清2010年度租金1963159.76元，并承诺如不能按期付款愿按中国人民银行同期贷款利率支付利息。2015年8月5日，万世芳公司向松白公司支付租金10万元。松白公司主张万世芳公司欠付2010年租金1863159.76元、2011年租金6331432.59元，并欠付自2016年7月起的租金，欠付月租金分别为2010年8月75439.84元、2010年9月至11月每月471929.98元、2010年12月371929.98元、2011年1月至10月每月524366.64元、2011年11月537377.61元、2011年12月550388.58元、2016年7月至今每月577883.46元；万世芳公司对上述欠付2011年度及2016年7月起的租金数额无异议，但主张其还支付了2010年租金20000元，实际欠付2010年租金1843159.76元，但未提供证据佐证，松白公司不予认可。另查明，自2009年4月起，万世芳公司未办理合法报建手续，擅自对涉案租赁房屋进行加改建，且对建筑功能进行改造，将厂房改为办公楼，万世芳公司主张其加改建面积逾30000平方米。2009年4月至2014年7期间，松白公司数次函告万世芳公司要求停止建设行为并拆除违章加建部分，并发函深圳市光明新区公明行政执法队请求对违建行为进行查处。2009年12月16日，深圳市光明新区公明行政执法队向松白公司出具《关于余振芳在松白工业园内进行违法建设行为的告知函》，要求叫停改建工程，避免扩大经济损失及发生重大安全事故。另外，涉案房屋交付使用后，万世芳公司已将绝大部分租赁面积转租他人使用。又查明，松白公司与广东宝城（前海）律师事务所于2017年1月16日签订《委托代理合同》，约定松白公司委托广东宝城（前海）律师事务所代理本案纠纷事宜，服务费采取风险代理方式计付，其中一审、二审、反诉、执行基础费60000元、风险费用300000元。广东宝城(前海)律师事务所于2017年1月12日向松白公司开具面值为30000元的《深圳增值税普通发票》。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。松白公司与万世芳公司先后于2005年8月19日、2008年8月15日签订了《深圳市房地产租赁合同书》、《调解协议书》两份合同，其中《调解协议书》系对《深圳市房地产租赁合同书》的租赁期限、违约责任等部分条款的变更和补充约定，就合同其他事宜双方实际仍按原合同继续履行，上述两份合同均系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。有关解除权的行使。合同解除，系依法成立的合同，当解除条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同权利义务关系终止的行为，包括约定解除和法定解除。结合本案，双方《调解协议书》约定万世芳公司累计欠租100万元或逾期付款60日，松白公司有权解除合同。结合本案履行情况，双方确认万世芳公司长期欠付2010年、2011年、2016年以来租金的事实，万世芳公司违反了承租人的主要义务，构成根本性违约，按照双方约定，松白公司有权行使约定解除权，解除双方签订的《深圳市房地产租赁合同书》、《调解协议书》。另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人有权请求解除合同并要求赔偿损失。万世芳公司在未经行政许可并获松白公司同意的情况下，擅自对租赁房屋进行违法扩建，且在松白公司反复制止下仍未停止非法建设行为并拆除违法建筑，违建面积逾30000平方米，该行为亦构成根本违约，松白公司可依法行使合同解除权。合同自通知到达对方时解除。结合本案诉状送达万世芳公司的时间，一审法院确认双方《深圳市房地产租赁合同书》、《调解协议书》于2016年12月29日解除。有关合同解除的处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、有关租金及利息的认定。承租人使用租赁物，应当按照约定支付租金。鉴于松白公司与万世芳公司均确认2011年度、2016年以来万世芳公司欠付租金的数额，双方并无争议，该院予以认定；至于2010年8月至12月的欠租金额，松白公司主张1863159.76元，而万世芳公司则主张为1843159.76元，根据诉讼证据规则，有关付款事实应由承担付款义务的一方负担举证责任，结合万世芳公司出具的《还款计划》及《平安银行转账凭证》，万世芳公司欠付2010年租金金额为1863159.76元（1963159.76元-100000元），鉴于其未能再提供另外支付20000元租金的有效凭据，应承担举证不能的不利后果，故该院采纳松白公司的主张。该院据此核算，截至本案一审辩论终结前（2017年2月），万世芳公司应当支付松白公司租金12817660.03元（1863159.76元+6331432.59元+577883.46元/月×8个月）。至于2017年3月起的租金，按照每月577883.46元的标准计付至万世芳公司实际返还房屋之日止。合同的权利义务终止，不影响合同中有关违约责任等结算和清理条款的效力。万世芳公司未按约定期限支付租金，构成违约，应当承担违约责任。根据双方《调解协议书》的约定，万世芳公司应当按照2%的月利率向松白公司支付迟延履行的利息损失，该利息损失的约定属违约责任约定范畴，该约定的利率标准系双方意思自治的结果，且不违反法律的禁止性规定，松白公司主张按约定利率计算利息损失并无不当。该院认定，有关利息应以每月欠缴租金为基数，按照月利率2%的标准，自各期租金应付款次日起（即当月16日）计付至该期租金实际清偿之日止。至于万世芳公司提出应按《还款计划》、《还款承诺书》载明的中国人民银行同期贷款利率计付利息的主张，该院认为上述还款计划书系万世芳公司所作的单方承诺，其所载明的有关利息给付标准的内容并未得到松白公司的明确认可，万世芳公司允诺的利率标准并不构成对《调解协议书》所约定违约责任的变更，对松白公司不具有法律约束力，故万世芳公司该项请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。2、有关租赁房屋的处理。租赁关系解除后，承租人应将租赁物返还出租人。本案房屋租赁合同解除，万世芳公司应在合理期限内腾退、搬离涉案房屋，并将房屋返还松白公司。考虑到涉案租赁房屋面积较大，且大部分已实际转租他人使用，该院认为房屋清理腾退时间应以30日为宜。另外，在租赁合同法律关系中，承租人在租赁期间应尽善良管理人的义务，其管理责任具体表现为承租人在未经许可的情况下不得擅自改变租赁物的现状，在租赁物上随意增设他物。本案租赁房屋交付使用后，在无行政主管部门的合法报建许可并经松白公司同意的情况下，万世芳公司擅自对房屋进行大面积违法加改建，显然超出了承租人对房屋进行善良使用和管理的范围，违背了承租人的善良管理义务，松白公司解除双方租赁关系，依照合同解除的法律原理，万世芳公司在返还房屋时仍应对其加改建的违章建筑予以拆除，以恢复租赁房屋的原状。3、有关律师费的处理。守约方因主张合同债权而支出的律师费属违约行为所致的间接损失。在司法实践中，有关间接损失赔偿的范围主要依循于合同当事人的具体约定。本案《调解协议书》明确约定，松白公司因万世芳公司存在欠租行为提出解除合同的，有权要求赔偿律师费。松白公司为主张租赁债权委托了广东宝城(前海)律师事务所代理本案诉讼，并实际支出了律师费，万世芳公司应予赔偿。鉴于松白公司委托律师事务所代理诉讼所约定的律师费包含的诉讼阶段较多，且大部分律师费尚未实际发生，该院在本案中仅对松白公司实际支付的30000元律师费予以认定。至于此后产生的律师费，松白公司可待实际发生后另行主张。对于松白公司的诉讼请求，超过一审法院上述认定的部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认松白公司与万世芳公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》、《调解协议书》于2016年12月29日解除；二、万世芳公司于该判决生效之日起三十日内向松白公司支付租金12817660.03元（暂计至2017年2月，2017年3月起的租金按照每月577883.46元的标准计付至万世芳公司实际返还房屋之日止），并支付逾期利息损失（利息以每月欠缴租金为基数，按照月利率2%的标准，自各期租金应付款次日（即当月16日）起计付至该期租金实际清偿之日止）（具体详见一审判决附表）；三、万世芳公司于该判决生效之日起三十日内向松白公司支付律师费30000元；四、万世芳公司于该判决生效之日起三十日内向松白公司返还位于深圳市宝安区公明街道公常公路西侧A627-0084号宗地上的11栋租赁房屋，并拆除其擅自加改建的违章建筑，以恢复上述租赁房屋原状；五、驳回松白公司的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费158655元，由松白公司负担3191元，万世芳公司负担155464元。财产保全费5000元，由万世芳公司负担。万世芳公司不服一审判决，向本院提出上诉，上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审；2、由松白公司负担本案一、二审诉讼费用。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，松白公司与万世芳公司签订的涉案《深圳市房地产租赁合同书》及《调解协议书》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当地履行各自的合同义务。万世芳公司上诉主张其与松白公司之间并非房屋租赁合同关系，而系“紧密合作的战略伙伴关系”，并主张其违法加建30000余平方米得到松白公司的积极配合。但根据其提交的深宝松白会纪〔2009〕9号《会议纪要》显示，松白公司正是由于万世芳公司未经其同意擅自对承租厂房进行加建，导致双方在合同履行过程中产生了问题，故组织召开上述会议进行协调，且松白公司在会议中一再强调“实施所有的改造工程都必须履行相关手续，要求万世芳公司做事要依法依规按程序走，有事先沟通后实施，特别是涉及到重大的物业改造问题，一定要协商达成一致才能进行，并要提供必要的文件备案”。万世芳公司提交的深宝松白会纪〔2010〕8号《会议纪要》亦显示，虽然松白公司已配合万世芳公司将部分厂房功能由工业改为商业，但对于工业园装修改造，其全力配合的前提是“保证安全第一，不违法违规”，并要求万世芳公司按程序报批。但万世芳公司并未举证证明其对涉案房产进行大规模加建改建，将合同租赁面积49098平方米扩建逾30000平方米的行为曾向万世芳公司报批并获准。相反，松白公司提交的2014年《松白公司关于松白工业园B区违法加建情况及处理措施的报告》明确显示松白公司在万世芳公司违法加建期间多次阻止其施工并向深圳市光明新区公明行政执法队报案。对此，深圳市光明新区公明行政执法队于2009年12月16日出具的《关于余振芳在松白工业园内进行违法建设行为的告知函》亦可予以印证。至于万世芳公司于2008年9月26日向松白公司递交的《关于工业园A3栋厂房与A2栋厂房连接建造简易房兴办医院的申请》，松白公司对此的《复函》亦为“同意在获得相关部门批准并符合安全生产条件的情况下予以实施”。万世芳公司提交的2009年9月24日《关于松白工业园A2、A3栋厂房加固方案会议记录》只是显示与会各方讨论对违法扩建导致的安全隐患进行补救，与会者除万世芳公司工作人员外，主要为公明镇建设办的有关领导、公明镇执法队及相关建筑检测公司和设计公司工作人员，亦不能证明松白公司对万世芳公司违法扩建30000余平方米的行为予以了认可。故对于万世芳公司的上述主张，本院二审不予采信。万世芳公司与松白公司就涉案房产形成租赁合同关系，应当遵法履约。涉案《调解协议书》约定承租人累计欠租100万元或逾期付款60日，出租人即有权解除合同。万世芳公司长期拖欠2010年、2011年、2016年以来租金，符合合同约定的解除条件。且万世芳公司在未经行政许可并获松白公司同意的情况下，擅自对租赁房屋进行违法扩建，违建面积逾30000平方米，构成根本违约，亦符合法定解除条件。故松白公司有权解除双方签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《调解协议书》，并要求万世芳公司承担相应的违约责任。一审法院认定涉案《深圳市房地产租赁合同书》、《调解协议书》于一审诉状送达之日即2016年12月29日解除无误，本院二审予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金问题。万世芳公司应当向松白公司支付欠付租金，万世芳公司上诉主张其欠付2010年12月之前的租金比松白公司诉请的金额少20000元，但万世芳公司未能提交其实际支付该20000元的证据，二审不予采信。一审认定欠付租金数额无误，二审予以确认。关于利息问题。根据涉案《调解协议书》约定，万世芳公司应当按照2%的月利率向松白公司支付迟延付款的利息。万世芳公司主张应按照其出具的《还款计划》、《还款承诺书》载明的中国人民银行同期贷款利率计付利息。但按照银行利率计息仅系万世芳公司的单方意思表示，并未与松白公司形成合意。权利的放弃应当明示，松白公司在万世芳公司的还款确认书加注“经核查，除贵公司确认的2010、2011年历史欠租8294592.35元及应付利息113914.59外，贵公司仍欠我公司2014年租金1502331.48元未付。请贵公司继续给予配合，明确2014年度尚未支付租金的支付期限”的内容，目的在于催缴欠付租金本金，并不构成对合同约定的违约责任的免除；万世芳公司提交的《松白公司关于万世芳公司拖欠松白工业园B区租金的确认书》中，万世芳公司亦确认：如有违约，愿承担双方合同约定及法律规定的法律责任。故万世芳公司的该项主张缺乏事实和法律依据，二审不予采信。关于涉案房产的处理。租赁合同解除，承租人应将租赁物返还出租人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改造或增设他物，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。故松白公司有权请求万世芳拆除违章建筑物并恢复涉案物业原状。综上，万世芳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费158655元，由万世芳公司负担。再审时，万世芳公司提交了以下证据：1、松白公司于2010年1月份向公明房屋租赁所出具的4份证明，万世芳公司主张该证据可以证明松白公司向公明房屋租赁所确认涉案房屋的加改建部分“作商业用途，产权属于松白公司，此房符合总体规划，由于多方面原因，产权手续尚不齐全，现正加紧办理，如因产权问题发生的纠纷，我产权公司愿意承担由此引起的一切责任。2、松白公司出具的同意万世芳公司转租的16份证明，万世芳公司主张松白公司与万世芳公司原来签订的合同约定的是工业用途，通过加改建转为商业用途后，松白公司出具该16份证明，明确表示同意转租。3、深圳市光明新区公明城市建设办公室《关于松白工业园加层工程存在安全隐患整改的会议纪要》及会议签到表，万世芳公司主张该会议有公明执法队等相关部门参加，万世芳公司对松白工业园A2、A3栋的加改建部分及主体结构满足相关要求，可以证明政府部门及松白公司对之前的加改建事实都进行了追认。松白公司对上述证据的质证意见如下：1、对证据1的真实性予以认可，关联性、证明目的不予认可，该证据系松白公司为了配合松白工业园的次承租人而出具的证明材料，证明中注明“如因产权办理问题发生的纠纷，松白公司愿意承担由此引起的一切责任”仅是为了符合相关租赁法律要求而对产权作出的一个说明，用途是很单一的，仅是出具给有租赁职权的公明房屋租赁所，而非松白公司对具有建筑规划的相关管理部门的承诺和说明，不能解读为松白公司对万世芳公司违建整体的认可。2、对证据2的真实性予以认可，关联性及证明目的不予认可，上述同意转租的证明中涉及的松白公司同意转租的均是A1、A2、A4、B2厂房一至三层的合法建筑，并非对万世芳公司转租违建、加改建部分的同意，部分房屋约定商业用途是因为一层物业恰好临街或次承租人有要求，松白公司配合租赁登记部门出具的，并非对整个物业的用途进行变更，涉案房产的登记用途仍然是厂房，没有进行过变更。3、证据3来源不明，会议签到表应是伪造的证据，因为万世芳公司在二审提供的证据“松白工业园A2、A3栋厂房加固方案会议”中也附有一份参加该会议的签到表，再审中的这份签到表与其二审中提供的上述会议的签到表是同一份；并且该签到表中并没有松白公司的签字，会议纪要中所指的业主是万世芳公司的法定代表人余振芳，松白公司并没有参与，松白公司不清楚该会议纪要是如何作出的，对真实性存疑；该会议纪要也不是原件，如果是由政府部门出具的原件，应当有相关部门加盖的印章。另外，从证明力上来说，有关行政部门对工程存在安全隐患的认定，均不能取代产权部门和建设部门的开工许可证和建设许可证的法律效力。本院经审查，因松白公司对上述证据1、2的真实性予以认可，再审予以采纳，但由于上述证据系松白公司为配合万世芳公司的转租而向有关行政部门出具的证明材料，不能据此认定松白公司事先明确同意加建、改建，也不构成松白公司事后对加建、改建违法行为的追认，对万世芳公司主张的证明内容，再审不予采纳。对证据3，该会议纪要并无相关部门的盖章，且所附的会议签到表确与万世芳公司在二审中提交的其他会议的签到表属同一份签到表，故对证据3本院再审不予采纳。本院再审查明，原审查明的事实清楚，本院再审予以确认。再审另查明，松白公司一审时主张其多次函告万世芳公司，要求其限期拆除违法建筑，但万世芳公司不予理睬，其提交了《关于余振芳在松白工业园内进行违法建设行为的告知函》、《关于余振芳在公明松白工业园B区违法改建情况的函》，及其于2009年4月21日、4月30日、5月11日、6月1日出具的《停工通知》、《通知》，于2014年7月21日出具的《松白公司关于再次要求停止松白工业园B区违法施工的函》、7月23日出具的《松白公司关于强烈要求停止松白工业园B区违法施工的函》等证据，其中2009年4月21日的《停工通知》上有万世芳公司的法定代表人余振芳的签名。万世芳公司二审时提交了《松白公司关于万世芳公司拖欠松白工业园B区租金的确认书》，载明“万世芳公司承诺将于2016年12月30日之前向松白公司支付2016年度的租金，并承诺在3个月内积极筹措资金支付拖欠的历史欠租（包括本金及逾期付款的利息），如有违约，愿承担双方合同约定及法律规定的法律责任。”该确认书上加盖有万世芳公司及松白公司印章。万世芳公司主张该确认书约定了万世芳公司支付2016年度的租金的截止期限是2016年12月30日，但松白公司违反诚信原则，在2016年12月3日就向一审法院起诉。关于万世芳公司欠付租金的情况，一审法院查明万世芳公司欠付2010年8月至12月、2011年及2016年7月之后的租金。本院再审认为，综合抗诉机关的抗诉意见及诉辩双方的意见，本案再审的争议焦点是松白公司是否有权解除涉案合同。松白公司与万世芳公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《调解协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。由于万世芳公司在合同履行过程中存在违约行为，故松白公司有权解除涉案合同。具体理由本院分述如下：一、《深圳市房地产租赁合同书》约定租赁期内如一方对租赁房屋进行改建、扩建或装修的，双方应另行签订书面协议，按规定须经有关部门批准的应报请批准后方可进行；《调解协议书》约定租赁期间，万世芳公司对涉案房产进行改扩建应事先征得松白公司同意，另约定双方以前签订的文件（含合同）与调解协议书不一致的地方，以调解协议书为准。上述两份合同对万世芳公司改建、扩建行为均约定了限制条件，其中《调解协议书》签订时间在后，其约定的“事先征得松白公司的同意”并不构成对《深圳市房地产租赁合同书》中相关约定的否定，故《深圳市房地产租赁合同书》中约定的“双方应另行签订书面协议，按规定须经有关部门批准的应报请批准后方可进行”依然对双方具有约束力，双方应遵照履行。本案中，万世芳公司对租赁房屋进行改建、扩建，显然并未与松白公司就此另行签订书面协议，也未获得有关部门的批准，并且在松白公司向万世芳公司发函予以制止后，万世芳公司仍未恢复原状。万世芳公司的改建、扩建行为已构成违约。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人有权请求解除合同并要求赔偿损失。根据上述法律规定，松白公司有权解除合同。抗诉机关抗诉认为，深宝松白会纪〔2010〕8号《会议纪要》及深宝松白会纪〔2009〕9号《会议纪要》载明的内容说明松白公司对万世芳公司的加改建行为并未加以制止，相反还予以配合；松白公司提交的《关于余振芳在松白工业园内进行违法建设行为的告知函》及《关于余振芳在公明松白工业园B区违法改建情况的函》的真实性存疑，不足以成为认定事实的依据，难以认定松白公司曾通过要求深圳市光明新区公明执法队查处的方式表达对万世芳公司加改建行为的异议。对此，本院再审认为，从上述两份《会议纪要》的内容来看，松白公司对万世芳公司的加建改建行为的态度始终是要求“实施所有的改造工程都必须履行相关手续，要求万世芳公司做事要依法依规按程序走，有事先沟通后实施，特别是涉及到重大的物业改造问题，一定要协商达成一致才能进行，并要提供必要的文件备案”，并不能推定万世芳公司曾向松白公司报批并获得同意，并且双方约定实施改建、扩建或装修的，双方应另行签订书面协议，按规定须经有关部门批准的应报请批准后方可进行，万世芳公司仅以《会议纪要》记载的内容主张其加建改建行为已获得松白公司同意，与前述约定不相符。另外，松白公司提交的上述两份函件的真实性虽然没有得到深圳市光明新区公明执法大队公明执法队的确认，但松白公司提交的用于证明其制止万世芳公司违法改建、扩建的证据不仅有上述两份函件，还包括松白公司作出的数份停工通知及通知，其中2009年4月21日的停工通知上有万世芳公司的法定代表人余振芳的签名，这些证据也证明了松白公司曾要求万世芳公司停止并改正加建、改建行为，故本院再审对抗诉机关的上述抗诉理由不予采纳。二、《调解协议书》约定，万世芳公司累计欠租达100万元或逾期60日，松白公司有权解除合同并对万世芳公司的装修等不予补偿。本案中，万世芳公司拖欠租金达1281万余元，已经符合《调解协议书》约定的合同解除条件，松白公司据此有权解除涉案合同。抗诉机关抗诉称，万世芳公司承诺将于2016年12月30日之前向松白公司支付2016年度的租金，并承诺在3个月内积极筹措资金支付拖欠的历史欠租，对此,松白公司也盖章确认,故双方对于欠付租金的还款期限是明确的，松白公司提起本案诉讼时,上述款项尚未达到双方明确的支付期限,松白公司据此主张解除合同,依据不足。对此，本院再审认为，第一，《调解协议书》约定的合同解除的条件为“万世芳公司累计欠租达100万元或逾期60日”，包括了逾期金额、逾期天数两个选择性的条件，万世芳公司的欠租已超过100万元，松白公司起诉要求解除合同，符合合同约定。第二，《松白公司关于万世芳公司拖欠松白工业园B区租金的确认书》重新约定了万世芳公司支付2016年度租金及剩余租金的期限，松白公司在该期限尚未届满时即起诉，其起诉后，万世芳公司并未按上述确认书约定的时间支付其2016年度拖欠的租金及剩余租金，根据本案查明的事实，万世芳公司至今仍欠付2010年8月至12月、2011年及2016年7月之后的租金，故原审判决解除合同，并无不当。因此，抗诉机关的上述抗诉意见，理由不能成立，本院再审不予采纳。综上，抗诉机关的抗诉意见及万世芳公司的申诉理由，缺乏事实和法律依据，本院再审不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2017）粤03民终9043号民事判决。本判决为终审判决。审判长  何连塘审判员  李 力审判员  乐 丹二〇一九年十月二十五日书记员  李林怿附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。