河南省民权县人民法院民 事 判 决 书（2019豫14**民初3395号原告（反诉被告）：河南省庄诚置业有限公司，住所地河南省商丘市民权县人民路东段，统一社会信用码9141142106139359X6。法定代表人：卢华伟，任该公司经理。委托诉讼代理人：李成德，河南京港律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯尽中，男，汉族，1971年6月23日生，住所地河南省民权县。委托诉讼代理人：王志刚，民权县鼎法律服务所法律工作者。原告河南省庄诚置业有限公司与被告冯尽中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，被告冯尽中提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）河南省庄诚置业有限公司的法定代表人卢华伟及委托诉讼代理人李成德、被告冯尽中及委托诉讼代理人王志刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告，以下简称原告）河南省庄诚置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告冯尽中所签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告承担逾期付款的违约金暂定为14400元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由:2014年12月25日，原告与被告冯尽中签订了《商品房买卖合同》，将原告开发的位于民权县人民路东段北侧的太阳城第10幢1单元13层1301号房产出售给被告，根据《商品房买卖合同》第六条之约定，被告选择了第3种方式付款即先交首付113081元，剩余房款16万以银行按揭贷款方式支付。另外，在合同补充协议第二条中又约定，若银行不同意买受人按揭贷款，买受人自接到出卖人电话通知之日起七日内以现金形式付清全部房款，否则，买受人承担逾期房款日万分之五的违约金，出卖人有权解除合同，逾期60日出卖人有权解除合同等。内容详见《商品房买卖合同》。本案中房屋银行不能办理按掲贷放的结果，原告己以公告、电话等方式通知到被告让其交付剩余房款，可被告拒不支付剩余房款。故为维护原告合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定起诉，望贵院查明事实，依法作出公正判决。被告（反诉原告，以下简称被告）冯尽中辩称：原告所述事实与理由不符合事实真相，原告所述内容与客观事实相违背，除原告诉状所述原被告双方签订的合同日期以外，其余的均是歪曲事实，本案被告不存在任何违约情形，是本案原告一直违约，原告所述的事实没有事实依据，请法庭驳回原告的诉讼请求，支持原被告双方签订的商品房买卖合同继续履行。被告冯尽中反诉称：1、依法判决被反诉人河南省庄诚置业有限公司继续履行《商品房买卖合同》向反诉人冯尽中交付合同约定的商品房并支付逾期交房违约金13221元及至实际交房违约金。2、诉讼费用由被告全部承担。事实与理由:反诉人冯尽中与被反诉人河南省庄诚置业有限公司于2015年2月3日签订《商品房买卖合同》，反诉人冯尽中购买了被反诉人河南省庄诚置业有限公司开发的民权县太阳城10栋1单元1301号房，反诉人冯尽中交给被反诉人河南省庄诚置业有限公司购房首付款113081元,剩余购房款共记160000元以银行按揭贷款方式支付。被反诉人河南省庄诚置业有限公司应当于2016年5月31日前将该商品房交付给反诉人冯尽中使用。反诉人冯尽中将首付款交清后,被反诉人河南省庄诚置业有限公司售楼处空无一人，拒不给反诉人冯尽中办理银行按揭。反诉人冯尽中向被反诉人河南省庄诚置业有限公司交了契税5462元,维修基金4096元、测绘费596元、工本费70元、公证费60元、交易服务费200元、其他费用60元和天然气2600元、暖气初装费6565元、有线电视440元。于2015年2月10日被反诉人为反诉人购买的商品房在民权县房地产管理办公室办理备案登记。现被反诉人已逾期交房，应承担逾期交房的违约金，请法院给予公正判决。原告河南省庄诚置业有限公司反诉辩称：本案涉案的原告投资的开发的“民权太阳城”项目是由老股东张军启等投资建设，2015年10月份，因资金链断裂而停工。2017年6月，经民权县政府成立的工作组协调，现任股东卢华伟等注入资金并对河南省庄诚有限公司进行重组，变更了法人与股权，太阳城项目也由新股东卢华伟接管，经过工作组和公司现股东的共同努力，2017年10月该项目全部复工。复工后答辩人按照工作组安排采用公告、电话等方式对欠房款的购房户进行了催交，被答辩人所欠的16万元房款也收到了答辩人的限期付款通知。可被答辩人接到通知后，以自己没经济能力等理由至2019年1月25日仍未付款，被答辩人既不符合按揭条件，在明知其房不能实际按揭贷款的情况也不交纳剩余房款其行为已经构成严重违约，为维护答辩人的合法权益，望贵院查明事实，依法作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院确认为有效证据并附卷佐证。对当事人有异议的证据本院认证如下：被告对身份证的证明目的有异议，从被告向原告提供的身份证复印件证明不了被告不符合购房的条件，被告居住地虽然为龙塘镇，但被告一直在县城内居住并在民权县金发公交公司上班，有固定的收入，有购房的能力。被告对民权县政府工作组证明及第4第5项有异议，该证明违背了双方签订的商品房买卖合同约定的有关内容，该证明恰恰证明原告存在违约的问题，是因为原告停工造成的，在双方约定的交房时间，原告根本没有能力将被告购买的房屋交付给被告。在原告先行违约的情况下，应与被告达成交款意向，原告公司股东变更不影响公司的经营，公司签订的合同在没有双方变更及解除的情况下应当继续履行双方签订的商品房买卖合同，公司变更后应当履行股东变更前的所有义务，所以原告提供的证据无法证明被告没有贷款的资格和能力，被告没有在银行失信名单中，无法证明被告违约。对原告录音的通知时间是2018年1月18日，合同约定的交付时间为2016年5月31日前，超过交房时间，至于付款时间双方应当重新约定。原告对被告提交的告全体告知书和业主公告是复印件没有原件，证据形式不合法，不能作为有效证据使用。对两份信访件回复有异议，对于这两份信访件均是信访回复，不符合证据的三性原则。对2015年2月3日的收据有异议，收据的印章不真实，未收到收据上的相关款项，原告要求对该两份收据上的公章是否是原告的财务专用章进行鉴定。对于借款人收入证明和信用社历史交易明细有异议，1、我们要求对两份收入证明请法庭核实其真实性，2、收入证明为虚假证明，录音中显示被告在新疆打工，不是在民权上班，请法庭核实其真实性。本院认为，对于被告冯尽中的身份问题，原告提交了身份证复印件，被告提交了收入证明，但原告是否在民权县城镇居住并工作应有暂住证明或与工作单位签订的劳动合同等证据证实。《中国人民银行个人住房贷款管理办法》和《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》属于法律规范，不属于证据范畴。对于工作组的证明与原告采用公告、电话催缴被告房款的内容与被告的录音内容相一致，且该录音中电话催缴被告房款的内容与被告当庭陈述相印证。对被告的异议本院不予支持。被告提交的告全体告知书、业主公告和信访件回复均是复印，原告不认可其真实性，不符合证据的三性原则，本院不确认其证据效力。对于被告提交的三份收据，原告对其真实性提出异议，但并未提出鉴定申请，该证据形式合法，客观真实，本院确认为有效证据。依据上述有效证据及庭审查明的事实，本院确认以下案件事实：2014年12月25日，原告河南省庄诚置业有限公司与被告冯尽中签订《商品房买卖合同》，约定原告将开发的位于民权县人民路东段北侧的太阳城第10幢1单元13层1301号房产以273081元的价格出售给被告冯尽中。《商品房买卖合同》第六条约定，双方同意以按揭贷款方式付款。被告冯尽中支付了首付款113081元，其余160000元向银行按揭贷款。若银行不能按揭贷款，买受人自接到出卖人电话通知之日起七日内以现金形式付清全部房款，否则，买受人承担逾期房款日万分之五的违约金，逾期60日出卖人有权解除合同。合同又约定，原告应当于2016年5月31日前交付房屋。2015年2月10日《商品房买卖合同》在民权县房地产管理办公室办理备案登记。合同签订后，被告冯尽中向原告河南省庄诚置业有限公司支付了首付113081元并交了契税5462元,维修基金4096元、测绘费596元、工本费70元、公证费60元、交易服务费200元、其他费用60元和天然气2600元、暖气初装费6565元、有线电视440元。但剩余房款16万银行未给予办理按揭贷款手续。2015年10月份，因原告河南省庄诚置业有限公司资金链断裂，该项目停工。2017年4月份，民权县政府成立联合工作组。2017年6月，经工作组引进资金对河南省庄诚有限公司进行重组，变更了法人与股权，太阳城项目由新股东卢华伟等接管。2017年10月，项目复工。复工后，原告河南省庄诚置业有限公司由民权县政府工作组主持下以电话、公告、开会等方式，催缴被告等在2019年1月25日前交清下欠房款16万元，对无法缴纳房款的业主解除合同，开发商退还原交纳房款及利息。被告逾期未交纳房款，也不同意解除合同，双方发生纠纷，诉至本院。本院认为，合同双方应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，合同约定内容系双方当事人的真实意思表示，被告向原告支付了首付款及其他费用并办理了房屋备案登记，该商品房买卖合同有效，应受法律保护。根据《补充协议》第二条：“买受人如果采用银行按揭形式购房，买受人于交付首付款之日按银行的要求提供完整的按揭贷款材料，并保证所有提供材料的真实性，如买受人在七个工作日内，不能提供齐全办理银行按揭贷款材料，视为买受人违约。”之约定，被告违约未按此约定提供贷款材料给原告已构成违约，也是造成不能办理按揭贷款的原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条:“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，”和《商品房买卖合同》第七条：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方法处理1.（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”之内容，被告在已知道不可能取得银行贷款的情况下，没有按照原告方通知的最后期限2019年1月25日前付清房款，直至原告诉至法院，被告也没有提交证明其有履行合同的意愿和能力。原告出售房屋的目的，就是及时获得价款。被告仅支付部分房款，被告延迟支付房款的违约行为不符合诚实信用的原则，亦致使原告签订合同的目的不能实现。被告的行为已违反合同约定的义务，构成根本性违约。已达到《合同法》第九十四条第(三)项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第(四)项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定的合同解除条件，原告逾期交房亦不影响原告解除合同的权利。原告要求解除商品房买卖合同及要求被告支付违约金的请求应予支持。被告反诉要求继续履行合同交付房屋的请求，本院不予支持。被告应付违约金的数额为2730.81元。关于原告是否违约问题：依据该合同第八条：“出卖人应当在2016年5月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的房屋交付买受人使用。”之约定，原告未在约定的期限内交付房屋，但根据该合同第七条“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方法处理2.……在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清房款（含本金及违约金），否则，出卖人有权不交付房屋，并不逾期交房的违约责任。”，再结合被告未按期付款的事实，其要求原告支付逾期交房违约金的诉讼请求酌情予以支持。依据该合同第九条1.（2）之约定，原告应付违约金的数额应为已付款的0.1%即113.08元。被告已付房款及其他款项，被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告河南省庄诚置业有限公司与被告冯尽中于2014年12月25日签订的《商品房买卖合同》；二、被告冯尽中于本判决生效后十日内支付原告河南省庄诚置业有限公司违约金2730.81元；三、原告河南省庄诚置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告冯尽中违约金113.08元；四、驳回原告河南省庄诚置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告冯尽中的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5612元，减半收取2806元，反诉费65元，共计2871元，由原告河南省庄诚置业有限公司负担871元，由被告冯尽中负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  王金领二〇一九年十月十八日书记员  王 颖