河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终11115号上诉人（原审被告）：吕某宾，男，，汉族，住赞皇县。委托诉讼代理人：韩明校，河北冀人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司赞皇支行，住所地赞皇县槐河东路130号。法定代表人：杨建伟，该支行行长。委托诉讼代理人：刘喆，河北正晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：郄夏利，河北正晨律师事务所律师。原审被告：赞皇县春光物资有限公司，住所地赞皇县土门乡鲍家滩村。法定代表人：杨某辰，任公司执行董事。原审被告：吕某朝，男，汉族，住石家庄市桥东区。原审被告：杨某芬，女，汉族，住石家庄市栾城县。原审被告：杨某辰，男，汉族，住赞皇县。原审被告：张某芬，女，汉族，住赞皇县。原审被告：石家庄山海龙电热力科技有限公司，住所地赞皇县土门乡鲍家滩村东。法定代表人：张芹芳，公司执行董事。上诉人吕某宾因与被上诉人中国工商银行股份有限公司赞皇支行（以下简称工商银行）、原审被告赞皇县春光物资有限公司、石家庄山海龙电热力科技有限公司、吕某朝、张某芬、杨某芬、杨某辰执行异议之诉一案，不服河北省赞皇县人民法院（2019）冀0129民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吕某宾上诉请求：撤销河北省赞皇县人民法院（2019）冀0129民初577号民事判决书，依法改判，以维护上诉人正当合法权益；诉讼费用出被上诉人承担。事实与理由：一审法院凭主观愿断认定涉案房屋未办理不动产转移登记，上诉人存在一定过错，没有任何事实依据和法律依据。2014年3月6日，被上诉人吕某朝因母病住院向上诉人借款20万元，当时言明如按期不能归还，情愿将自己名下位于赞皇县房产抵押给上诉人。2015年4月9日，吕某朝与上诉人签订协议，除扣除原借20万元后，又按市价上诉人付给吕某朝11.16万元，取得了吕某朝房产的所有权。按协议约定，后续装修等所有事项均由上诉人承担，居住至今，并按规定缴纳物业费及水电费，取得了房产所有权后，上诉人多次要求吕某朝办理过户登记，因种种原因，未能办成，这不是上诉人的过错。一审判决称要上诉人承担不利后果，于法无据，天理何在？通过上述民事行为，上诉人取得了涉案房屋的所有权，该房屋所有权的取得并不是通过行政机关登记行为赋予的。一审法院认为民事主体享有物权是因为登记机关的登记行为赋予了其物权，这种认识是错误的。也不符合法律的规定。涉案房屋未办理不动产转移登记，上诉人没有过错，上诉人与一审被告吕某朝多次到不动产登记中心要求办理转移登记手续，工作人员均答复涉案房屋暂时不能办理过户。根据县不动产登记中心出具的证明可以证实：涉案房屋因土地手续缺失、目前无法办理过户手续。涉案房屋不能办理过户手续的过错方是涉案房屋的开发商或者是行政登记机关，上诉人在办理不动产转移登记过程中没有过销。根据人民法院办理执行案件规范第550（被执行人出售的不动产）的规定，上诉人此种情形，人民法院对涉案房屋不得查封，更无权处分涉案房屋。上诉人与一审被告吕某朝的行为应该受民法调整。民法是私法，登记制度属于公法。如果处理不好民法与公法的关系，民法对私权的保护就会受到影响。而一审法院没有处理好民法与行政登记制度的关系，导致一审法院在认定事实与适用法律上错误。导致上诉人的合法权益受到了侵害。工商银行辩称，上诉人虚构房屋买卖事实阻碍法院执行，不应得到支持。第一、上诉人提交的所有合同均无实际履行的证据证明。第二、上诉人吕某宾为了证明自己实际使用房屋提供了证据家具、送货单家具，送货单上的时间为2017年4月16日，根据工商登记信息，卖方赞皇县新越商贸有限公司设立的时间是2017年11月9日，家具送货时公司还未成立，怎么出具的送货单？说明该证据是伪造的，上诉人根本没有实际使用涉案房产。第三、上诉人称多次办理过户手续，亦未提供任何证据证明，最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第25条，应根据房产登记信息确定其权属，第28条只有证明其已实际占有并支付房屋价款的情况下，才能排除法院执行。现涉案房产登记在被执行人吕某朝名下，上诉人亦未提供足够的证据证明其实际占有并支付房款房款，且存在明显的伪造证据的行为。其诉讼请求不应得到支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。吕某朝述称，同意上诉人的意见，房产几年前就已经卖给了吕某宾。工商银行向一审法院起诉请求：一、依法撤销河北省赞皇县人民法院（2019）冀0129执异2号执行裁定书，判决对吕某朝名下位于赞皇县（房产证号为10××15）的房产继续执行；二、判决被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年原告工商银行因借款合同纠纷一案将赞皇县春光物资有限公司和被告吕某朝、杨某芬、杨某辰、张某芬、石家庄山海龙电热力科技有限公司诉至本院，经审理本院于2017年6月25日作出（2017）冀0129民初385号民事判决：一、赞皇县春光物资有限公司返还工商银行1399.7万元本金及自2015年9月25日起至本判决生效之日止的利息。二、吕某朝、杨某芬、杨某辰、张某芬、石家庄山海龙电热力科技有限公司对上述债务承担连带清偿责任。判决后双方未提起上诉，该判决生效。后赞皇县春光物资有限公司以及吕某朝、杨某芬、杨某辰、张某芬、石家庄山海龙电热力科技有限公司均未主动履行判决，2017年工商银行向本院提出执行申请，本院于2018年4月23日作出（2018）冀0129执恢32号执行裁定书,裁定查封吕某朝位于赞皇县，房产证号10××15号，查封期限为三年。2018年4月26日本院实际执行查封涉案房屋。涉案房屋被查封后，吕某宾向本院提出执行异议，本院经审查作出（2019）冀0129执异2号执行裁定书，裁定：中止对吕某朝名下位于赞皇县,房产证号为10××15的房产的执行。工商银行不服该执行裁定，向本院提起执行异议诉讼。审理中，吕某宾为证实其对涉案房产享有所有权，提供证据如下：一、2014年3月6日吕某宾（甲方）与吕某朝（乙方）签订的“借款协议”及“收条”，协议约定：甲方于2014年3月6日借给乙方20万元，乙方承诺2015年3月6月前还清借款，乙方自愿以位于赞皇县（房产证号10××15）作为借款抵押，抵押给甲方，如乙方不能如期归还借款，乙方自愿放弃抵押房屋所有权，甲方将房屋自行处理，用于抵消借款。当日吕某朝收到20万元借款现金向吕某宾出具了“借条”。二、2015年4月9日吕某朝（甲方）与吕某宾（乙方）签订的“协议”及“收款条”，协议约定：2014年春天为老人病重住院，甲方借乙方20万元，至今已一年有余，无力还款，为此甲方愿将自己县城内住房一套卖于乙方，特立协议如下：1、房产地点赞皇县城；2、房价2400元乘以129.84平方米=311616元人民币；3、付款方式：除扣除原借20万元，余111600元于当日签订协议后即付与甲方；4、后续装修等事宜由乙方负责…。当日吕某朝收到购房款111600元向吕某宾出具了“收款条”。证人韩某当庭证言证实上述情况。三、赞皇县诚信物业服务有限公司出具的物业费和代收水费收据以及装修销货清单、送货单证实在法院查封前吕某宾已持续占有使用涉案房屋。另外，根据吕某宾在庭审中的申请意见，本院依法到赞皇县不动产登记中心进行查证，该中心出具证明证实：涉案房屋因土地手续缺失，目前无法办理过户手续。原告工商银行对于吕某宾提供的全部证据真实性均存疑，不予认可；对于赞皇县不动产登记中心出具的证据真实性无异议，但认为被告证据不足以证明其享有排除执行的权利，应继续执行。一审法院认为，本案的焦点在于被告吕某宾对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不发生物权变动的法律效果。现案涉房屋登记在被告吕某朝名下，因此从物权公示的角度来看，吕某朝是涉案房屋的所有权人，即使吕某宾实际占有使用涉案房屋，也不能据此认定吕某宾取得涉案房屋所有权。关于2015年4月9日吕某朝与吕某宾订立的协议，其性质是以物抵债协议，协议的目的在于消灭吕某宾对吕某朝的部分债权，而非单纯的房屋买卖。该以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动，且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能认定依据以房抵债协议而产生物权期待权及物权，涉案协议的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，涉及到本案中，以房抵债协议签订于2015年4月9日，时至2018年4月26日本院查封案涉房屋时已三年有余，虽然协议双方未在协议中约定办理房屋产权转移登记事宜，但按照惯例，房屋买卖属于安居性质的大宗商品交易，买受人对涉案房屋能否办理产权转移登记应当尽到谨慎审查和事先明知的义务，审理中吕某朝称签订协议后双方曾到相关部门要求办理过户登记，但未提供当时转移登记申请材料和相关部门处理情况证据，虽然本院经吕某宾申请在庭审后到赞皇县不动产登记中心进行查证，该中心出具证明载明案涉房屋土地手续缺失，目前无法办理过户手续。据此亦不能证实协议当时涉案房屋过户情况。故认定涉案房屋未办理不动产转移登记被告吕某宾存在一定过错，依法应当承担相应的不利后果。因此，吕某宾对涉案房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第(一)项,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审判决：准予执行吕某朝位于赞皇县，房产证号10××15号。案件受理费100元，由被告吕某宾负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实基本同一审。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉及到本案中，上诉人吕某宾与原告被告吕某朝于2015年4月9日签订了“协议”及“收款条”，赞皇县诚信物业服务有限公司出具的物业费和代收水费收据以及装修销货清单证实在法院查封前吕某宾已持续占有使用涉案房屋。同时一审法院依法到赞皇县不动产登记中心进行查证，该中心出具证明证实：涉案房屋因土地手续缺失，目前无法办理过户手续。综上，上诉人吕某宾对于案涉房屋提出排除执行的异议请求，完全符合上述条件。被上诉人工商银行对于上诉人吕某宾提供的全部证据真实性提出异议，不予认可，但并未提出相反证据予以否认。据此，一审法院判决支持被上诉人工商银行请求准予执行案涉房产属认定部分事实及适用法律明显不当，本院予以纠正。上诉人吕某宾认为自己通过双方协议，在一审法院查封之前已合法占有案涉房屋，房屋未能过户非自身原因，其上诉理由依法有据。综上所述，吕某宾的上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项的规定，判决如下：一、撤销河北省赞皇县人民法院（2019）冀0129民初577号民事判决；二、驳回被上诉人中国工商银行股份有限公司赞皇支行的诉讼请求。一、二审案件受理费共计200.0元，由被上诉人中国工商银行股份有限公司赞皇支行负担。本判决为终审判决。审判长  李荣水审判员  史兆宏审判员  孟志刚二〇一九年十月十四日书记员  鲁亚丽