湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初9894号原告（反诉被告）：罗某，男，汉族，住湖南省邵阳市双清区。委托诉讼代理人：李某，广东恩慈律师事务所律师。原告（反诉被告）：佘某，女，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：李某，广东恩慈律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙中惠置业发展有限公司，住所地在长沙市芙蓉区。法定代表人：奉某，总经理。委托诉讼代理人：林某，湖南天弘远律师事务所律师。原告罗某、佘某与被告长沙中惠置业发展有限公司（以下简称中惠置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理。在审理过程中，被告中惠置业公司向本院提起反诉，本院受理后，依法进行了合并开庭审理。原告（反诉被告）罗某、佘某的共同委托诉讼代理人李某与被告（反诉原告）中惠置业公司的委托诉讼代理人林某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗某、佘某向本院提出如下诉讼请求：1.判令依法解除罗某、佘某与中惠置业公司就买卖涉案房屋而签订的包括但不限于《长沙市商品房买卖合同》、《中惠锦堂商品房商铺认购协议》、《签约缴款确认单》等所有相关合同、协议，且判决确认解除日期为2019年5月24日；2.判令中惠置业公司向罗某、佘某返还已经支付的30000元定金、468290元的“ＶＩＰ活动费”、1456552元的购房费，共计1954842元，并赔偿逾期交房的损失（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，自付款之日起计算至全部购房款还清之日止，暂计算至2019年7月4日为9318.97元）；3.判令中惠置业公司向罗某、佘某支付违约金1954.84元（违约金计算方式为：买受人已经支付购房款的0.1%，即1954842×0.1%＝1954.84元）；4.判令中惠置业公司向罗某、佘某赔偿因购买涉案房产所支付的契税损失113150.09元5.判令中惠置业公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：二原告与被告于2018年9月6日签订一份《中惠锦堂商品房商铺认购协议》，约定二原告认购被告开发的位于长沙市芙蓉区房屋。当日，二原告使用ＰＯＳ机刷卡向被告（商户名称：中惠锦堂；商户号：ＮＯ.826551073118027）支付定金30000元。2018年10月12日，二原告与被告签订《签约缴款确认单》，约定房屋折后总价为2931710元，并按照《签约缴款确认单》约定向被告支付1456552元。随后，被告又要求二原告在其财务室的另外一台ＰＯＳ机（商户名称：中惠锦堂；商户号：ＮＯ.826551073118027）刷卡支付468290元“ＶＩＰ活动费”。2018年12月16日，二原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定二原告购买被告位于长沙市芙蓉区房屋，且约定被告应当在2018年12月31日前向二原告交房，如逾期超过30天，二原告有权退房，并有权要求被告承担全部已付款0.1%的违约金。但截至二原告起诉之日，被告仍没有按照合同约定的时间和方式向原告交房，二原告为维护自己的合法权益，特提起本案诉讼。被告中惠置业公司辩称：1.佘某已于2019年2月13日与物业办理了相关的手续，实际接管和占有了涉案房屋，且中惠置业公司也于2019年3月21日为罗某、佘某办理好了房屋产权证，涉案房屋现已登记在罗某、佘某名下，中惠置业公司不存在违约的情形；2.中惠置业公司配合罗某、佘某办理按揭贷款手续，由于罗某、佘某的原因，按揭款一直没有下来，导致剩余的购房款未在合同约定的期限内支付。综上，中惠置业公司已经完成了合同约定的相应的义务，不存在违约的情形，反而罗某、佘某延迟支付剩余购房款，构成违约，应当承担违约责任。反诉原告中惠置业公司向本院提出如下反诉请求：1.判令罗某、佘某立即支付欠付的购房款146万元及违约金70080元（该违约金暂计算至2019年8月16日，此后的违约金仍按照约定的日万分之二标准计算至所有购房款付清之日止）；2.判令驳回罗某、佘某在本案本诉中的全部诉讼请求；3.判令罗某、佘某承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：中惠置业公司与罗某、佘某于2018年12月16日签订了一份《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定罗某、佘某共同购买由中惠置业公司开发的位于长沙市芙蓉区房屋，房款总价为2931710元，合同签订之日支付首付款1471710元，剩余146万元由罗某、佘某向长沙市支行申请按揭贷款。中惠置业公司配合罗某、佘某在上述银行办理了按揭相关手续后，但罗某、佘某拒不到上述银行面签借款借据，导致按揭款一直没有放下来，从而导致按揭款一直没有支付给中惠置业公司。罗某、佘某于2019年2月13日与物业公司办理了相关的手续，实际占有了涉案房屋，且中惠置业公司于2019年3月21日已经为罗某、佘某办理好了房屋产权证。因此，中惠置业公司认为其已经履行完毕合同约定的义务，但罗某、佘某延期支付购房款，构成违约，故提起本案反诉。被反诉人罗某、佘某辩称：1.罗某、佘某按照合同约定的方式向中惠置业公司支付了涉案房屋的首付款，但是中惠置业公司没有在2018年12月31日前向罗某、佘某交付房屋，中惠置业公司构成违约；2.合同中明确约定了交付房屋的条件及相关手续，且约定交房应当书面通知罗某、佘某，但是中惠置业公司没有进行书面通知，尽管罗某、佘某签订了前期物业协议等，也不能认定中惠置业公司已经完成合同约定交房的义务；3.中惠置业公司没有经过罗某、佘某同意将涉案房屋登记在罗某、佘某名下，与中惠置业公司主张的要交付全部房款之后才交房的行为相矛盾。原告（反诉被告）罗某、佘某围绕其诉讼主张向本院提交了《中惠锦堂商品房商铺认购协议》、收款凭证、POS签购单、工商银行借记卡账户历史明细清单、中惠锦堂交款核对单、微信聊天记录、《签约缴款确认单》、湖南增值税普通发票、收款凭证、持卡人存根、POS签购单、中国银行交易流水明细清单、《长沙市商品房买卖合同》、《承诺书》、《律师函》、客户存根、物流信息、中华人民共和国税收完税证明、银联单等证据，被告（反诉原告）中惠置业公司为支持其诉讼主张向本院提交了《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》、《前期物业服务协议》、《不动产登记证明》、《租赁合同》等证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述以及庭审确认的证据，本院确认如下案件事实：长沙市芙蓉区人民东路315号中惠锦苑小区由中惠置业公司开发建设。该小区建成后，中惠置业公司将其委托给长沙揽行市场营销策划有限公司（以下简称揽行销售公司）进行销售。2018年9月6日，罗某、佘某与中惠置业公司签订《中惠锦堂商品房商铺认购协议》，认购了中惠置业公司开发的位于长沙市芙蓉区房屋，并向中惠置业公司交付购房定金30000元。2018年10月12日，罗某、佘某与揽行销售公司签订《签约缴款确认单》，确认购房款的折后总价为2931710元，其中首付1471710元，按揭贷款支付146万元。同日，罗某、佘某向中惠置业公司支付首付款1471710元、其它税费14842元，合计1456552元（POS机刷卡支付，商户名称：长沙中惠发展有限公司；商户号：NO.898430153980572），并向揽行销售公司支付468290元“VIP活动费”（POS机刷卡支付，商户名称：揽行销售公司；商户号：NO.826551073118027）。2018年12月16日，罗某、佘某与中惠置业公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，约定：总房款2931710元，合同签订之日支付首期房款1471710元，剩余房款146万元向长沙市支行申请贷款；房屋应当在2018年12月31日前交付；如房屋在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人应向买受人一次性支付相当与房屋总价款0.01%的违约金，并采取措施在90日内达到交付条件；买受人如逾期30日内付款，应自应付款之次日至全额付清之日每日按逾期应付款的万分之二支付违约金，如逾期超过30日，出卖人有权解除合同，并按照应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，但应自应付款之次日至全额付清之日每日按逾期应付款的万分之二支付违约金；出卖人如逾期30日内交房，应按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，如逾期超过30日，买受人有权退房，并按照买受人全部已付房款的0.1%向买受人支付违约金。《长沙市商品房买卖合同》签订后，中惠置业公司配合罗某、佘某在长沙市支行办理146万的按揭贷款。2019年1月21日，罗某、佘某向长沙市支行提交了按揭贷款申请，并签订了金额为146万的个人购房／担保合同。2019年3月15日，为按揭贷款，各方当事人将该房屋在长沙市不动产登记中心办理了房屋抵押登记（登记证号为20190074236）。此后，由于罗某、佘某一直拒不到长沙市支行签订借款借据，致使该行至今未能放款给中惠置业公司。2019年2月13日，佘某与湖南晟源物业管理有限公司签订了《前期物业管理协议》、《业主区域防火责任书》，并于当天将案涉房屋出租给案外人王任良。2019年3月21日，中惠置业公司为该房屋在长沙市不动产登记中心办理了不动产登记证书，其中罗某的权证号为湘（2019）长沙市不动产权第0084599号，佘某的权证号为湘（2019）长沙市不动产权第0084600号,。由于该房屋被用于向长沙市支行抵押贷款，该行也申请办理了以其为权利人的他项权登记证书，权证号为湘（2019）长沙市不动产证明第0074236号。2019年5月23日，罗某、佘某委托广东恩慈律师事务所向中惠置业公司邮寄送达了《律师函》，以该公司逾期交房超过30日为由，要求解除双方之间的《长沙市商品房买卖合同》及相关购房文件。中惠置业公司已于2019年5月24日收到了该《律师函》。本院认为，罗某、佘某就购买长沙市芙蓉区房屋与中惠置业公司签订《中惠锦堂商品房商铺认购协议》、《长沙市商品房买卖合同》、《签约交款确认单》等相关文件均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。中惠置业公司在罗某、佘某于2019年1月21日办理按揭贷款申请手续后，即于2019年2月13日向其交付了案涉房屋，中惠置业公司的交房行为符合商业惯例。罗某、佘某于2019年2月13日办理了该房的物业管理手续，并于当天将房屋出租给案外人，可以认定其已收房。因此，罗某、佘某主张中惠置业公司未按约定交房与事实不符，本院不予采信。罗某、佘某以此为由要求解除《长沙市商品房买卖合同》、《中惠锦堂商品房商铺认购协议》、《签约缴款确认单》等所有相关合同、协议的诉讼请求没有合同依据或法律依据，本院依法不予支持。罗某、佘某于2019年5月23日向中惠置业公司发出的要求解除上述购房文件的《律师函》不符合法律规定，本院不予确认。罗某、佘某还要求中惠置业公司返还其已支付的购房款项、赔偿相应的税费损失并支付违约金的诉讼请求，亦无事实与法律依据，本院不予支持。罗某、佘某未按照约定办理完银行按揭贷款手续，致使长沙市支行至今未向中惠置业公司放款，构成违约，对由此造成中惠置业公司的经济损失，应承担相应的违约责任。因此，中惠置业公司要求罗某、佘某立即支付欠付的146万元购房款，并以该款为基数，按日万分之二的比例支付逾期付款违约金的诉讼请求既符合法律规定，又符合双方约定，本院依法予以支持。关于违约金起算的时间，因该房屋于2019年3月15日在不动产登记部门办理了抵押登记，只要罗某、佘某到长沙市支行签订放款借据，该行就可以立即放款，故本院酌情确定从2019年4月15日开始计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回罗某、佘某的诉讼请求；二、罗某、佘某于本判决生效后五日内向长沙中惠置业发展有限公司支付购房款146万元，并以该款为基数，从2019年4月15日开始按每日万分之二的比例计付违约金至全部购房款付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决制定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。本案本诉受理费11717元、反诉受理费9285元、反诉财产保全费用5000元，合计26002元，由罗某、佘某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  管奕锋人民陪审员  于绍顺人民陪审员  廖水月二〇一九年十月二十九日法官助理胡泽雯书记员吴贝贝