新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院执行裁定书（2019）新31执异37号案外人：喀什市丰材小区业主委员会，住所地喀什市解放南路丰材小区。负责人：赵锡良，该业委会主任。委托诉讼代理人：林填宝，男，1969年3月14日出生，汉族，山东武城法律服务所工作人员，住喀什市解放南路丰材小区********，公民身份号码：×××，系喀什市丰材小区业主委员会成员。申请执行人：穆文继，男，1967年7月8日出生，汉族，个体工商户，住新疆喀，住新疆喀什市号码：×××。委托诉讼代理人：王雪，新疆叶尔羌律师事务所律师。被执行人：莎车县华夏房地产开发有限公司，住所地新疆喀什地区莎车县古鲁巴格路**。法定代表人：李尚进，该公司经理。被执行人：莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司，，住所地新疆喀什地区喀什市解放南路**负责人：李尚胜，该分公司经理。共同委托诉讼代理人：刘应文，新疆耀光律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：武会民，男，汉族，1977年6月13日出生，丰材小区物业公司负责人，住喀什市，住喀什市号码：×××。在本院执行申请执行人穆文继与被执行人莎车县华夏房地产开发有限公司（以下简称华夏房地产公司）、莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司（以下简称华夏房地产喀什分公司）商品房销售合同纠纷一案中，将被执行人华夏房地产喀什分公司名下的位于喀什市××区靠近出口处一间商铺、A、B座地下库房及地下车库（除28个已售出车位）以流拍价17084720元的价格抵偿给申请执行人穆文继。2019年10月10日，案外人喀什市丰材小区业主委员会（以下简称丰材小区业主委员会）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年10月22日举行了听证。案外人丰材小区业主委员会委托诉讼代理人林填宝、申请执行人穆文继委托诉讼代理人王雪，被执行人华夏房地产公司、华夏房地产喀什分公司共同委托诉讼代理人刘应文、武会民参加了听证，现已审查终结。案外人丰材小区业主委员会称，请求法院依法对已经执行给申请执行人穆文继位于喀什市丰材小区的地下车库115个车位依法执行回转。事实和理由：2019年4月2日，法院在我小区张贴《通知》一份，主要内容为对生效的（2015）新民一终字第425号民事判决依法强制执行。所执行的标的物为位于我小区地下停车位包括独立84个和母子车位25个，其中独立车位每一个评估价格为13.6万元，母子车位每一个评估价格为22.6万元，以物抵债的方式裁定上述车位归申请执行人穆文继所有，该通知并未告知相关利害关系人，如果有异议的情况下如何实现权利救济。案外人丰材小区业主委员会于2019年7月成立，案外人认为该以物抵债裁定内容违反《中华人民共和国物权法》。因为本小区有388户业主，本小区在喀什市规划局出具的《喀什市规划局规划设计条件书》喀城规条2007【91】号文书中反映，本小区规划的机动车停车泊位为144个（其中地下停车位115个），依据该文书结合我小区实际住户数为388户，但地上停车位只有29个的情况，案外人可以完全确定法院裁定以物抵债的上述停车位，是建筑区划范围内的公共停车位，属于全体业主共同共有，而非属于某个主体的专有部分。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分1、具有构造上的独立性，能够明确区分；2、具有利用上的独立性，可以排他使用；3、能够登记成为特定业主所有权的客体”。法院裁定以物抵债的115个地下车库也不具备作为专有部分的上述法律特征，所以115个车位是建筑物区分所有权的业主共有部分。法院执行裁定严重侵犯了本小区388户业主的合法权益，将属于全体业主共有的地下车库115个车位抵给申请执行人穆文继没有事实和法律依据。案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，向法院提出执行异议。请求法院依法审查，并支持案外人的申请事项。申请执行人穆文继称，1、2018年12月1日，喀什地区中级人民法院裁定将华夏房地产喀什分公司名下位于喀什市××区靠近出口处一间商铺、A、B座地下库房及地下车库（除28个已出售车位）以流拍价17084720元的价格抵偿给申请执行人穆文继。其上述财产所有权、使用权及相应的其他权利自本裁定送达穆文继时起转移。2018年12月4日，法院进行了公告，除2015年5月12日查封之前已经购买车位的业主外，其余业主请于本公告之日起5日内自行腾迁，所有费用由业主自行承担。后穆文继在对地下停车库施工完毕后，为保证所有权、使用权的实现，故在小区张贴《通知》再次向全体业主通告。2、位于喀什市丰材小区地下停车库，所有权归属应为华夏房地产公司，而不是全体业主。《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该条款确立了关于小区车库归属的一个原则，即车位车库必须根据约定来确定归属，也就是说如果合同中没有约定相应权属，所有权属归开发商所有，根据华夏房地产公司与业主签订的商品房预售合同显示，在合同中并未约定地下车库归属业主，且合同还显示未将地下车库面积纳入公用建筑面积部分。从喀什日报社（丰材）居住小区）居住小区修建性详细规划总平面图可以看出地下建筑面积为11822米，以业主刘绍发等人的《商品房预售合同》为例，其购买面积为97.02平方米，公摊面积为19.937平方米，业主刘绍发的公摊面积为20%,在合理范围之内。如将11822.20平方米的地下车库面积纳入公摊，那么业主的公摊面积将高达50%。故喀什地区中级人民法院作出的以物抵债执行裁定没有违反《中华人民共和国物权法》的情形，穆文继合法取得该地下车库的所有权、使用权。3、根据建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条关于“地下工程本着谁投资、谁所有、谁受益、谁维护的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”的规定，本案所涉地下停车场由穆文继合法取得该地下车库的所有权、使用权并投资建设（包括消防、监控、通风、进出口安检、排水卫生等设施），在施工完毕后穆文继才进行张贴《通知》出售地下车库的车位。故本案所涉地下停车场由穆文继投资建设，自然归穆文继所有和受益，其所有权是经喀什地区中级人民法院通过以物抵债的方式进行认定的。案外人丰材小区业主委员会异议请求的事项不符合客观事实，于法无据。被执行人华夏房地产公司、华夏房地产喀什分公司称，我们同意案外人丰材小区业主委员会的申请事项，同意将丰材小区115个车位执行回转，喀什地区中级人民法院的执行裁定没有事实和法律根据。理由如下：1、穆文继诉华夏房地产公司的生效判决数额是1900多万元，而华夏房地产公司诉穆文继生效判决数额是560万元，一折一减实际欠穆文继1300多万元不到1400万元。在公司诉穆文继一案中，公司申请法院诉讼保全，将王平价值2000万元的楼房担保抵押给法院，法院同时受理了王平的申请作出了裁定，如果保全失败王平愿意用2000万元的抵押物执行。但是法院现在却执行业主所有的车位，不符合法律规定。2、法院已经执行了一间门面房价值760多万元，还有600多万元未执行，但喀什地区中级人民法院又执行了华夏房地产公司C栋一层全部资产，评估报告有2份，最早一份是4000多万元，后面的一份是2000多万元，扣押、查封、拍卖正在进行。喀什地区中级人民法院于2017年冬天又将涉案争议的115个车位查封执行，对115个车位的价值按13.5万元一个车位计算，价值共计1564万元。申请执行人穆文继的行为置法律于不顾。本院查明，穆文继与华夏房地产公司、华夏房地产喀什分公司商品房销售合同纠纷一案，因穆文继向本院申请诉讼保全，本院于2015年4月29日作出（2015）喀中民二保字第23-1号民事裁定，裁定如下：一、对穆文继位于喀什市××路、1层房屋所有权证为喀房权证字XXXX号房屋建筑面积为1339.92平方米的房屋所有权予以冻结、查封；二、对穆文继位于喀什市吐曼路地号0202600005C面积1097.97平方米土地使用权证为（2014）第0491号的土地使用权予以冻结、查封；三、对华夏房地产公司、华夏房地产喀什分公司价值29625430元的等值财产予以冻结、查封、扣押；四、被查封、扣押、冻结的上述财产在查封、扣押、冻结期间不得以任何方式进行处分。2015年5月12日，本院向喀什市房地产管理局发出（2015）喀中民二保字第23-1号协助执行通知，查封、扣押华夏房地产喀什分公司开发的××区。同日，本院向喀什市房地产管理局发出（2015）（2015）喀中民二保字第23-1号协助执行通知，查封、扣押华夏房地产喀什分公司开发的××区。2015年5月12日，本院张贴查封公告，公告内容为：“本院依据（2015）喀中民二保字第23-1号民事裁定书，查封喀什市丰材小区地下车库（整体）、A座门面商铺壹间、C座门面商铺叁间，查封期限三年，自2015年5月12日至2018年5月11日止。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产转移、隐匿、毁损、变卖、抵押、典当、出租、赠送的处分或设置负担行为，否则，本院将依法追究其法律责任”。2015年8月10日，本院作出（2015）喀民二初字第23号民事判决，判决如下：一、解除穆文继与华夏房地产喀什分公司签订的《协议书》第一条、第四条关于买卖地下室的协议约定；二、华夏房地产喀什分公司向穆文继返还购买地下室房款1000万元；三、华夏房地产喀什分公司向穆文继支付供电工程设计费、施工费、材料费27.5430万元；四、华夏房地产喀什分公司在本判决生效后三十日内向穆文继办理已交付房屋房地产权属证书和土地证。如不办理，每拖延一天，仍应向穆文继支付违约金（以3200万元为本金，自本判决确定的履行期限届满之次日起至实际办理房产权属证书和土地证之日止，按同期中国人民银行基准贷款利率水平上加收30%计算）；五、华夏房地产喀什分公司向穆文继支付违约金1482.40万元；六、华夏房地产公司承担连带责任；七、驳回穆文继的其他诉讼请求。以上款项合计2509.943万元。案件受理费189927元，由华夏房地产喀什分公司负担160880元，由穆文继负担29047元。判决后，华夏房地产公司、华夏房地产喀什分公司不服向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起上诉。自治区高级人民法院于2016年6月24日作出（2015）新民一终字第425号民事判，判决如下：一、维持喀什地区中级人民法院（2015）喀民二初字第23号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项，即“解除穆文继与华夏房地产喀什分公司签订的《协议书》第一条、第四条关于买卖地下室的协议约定”、“华夏房地产喀什分公司向穆文继返还购买地下室房款1000万元”、“华夏房地产喀什分公司向穆文继支付供电工程设计费、施工费、材料费27.5430万元”、“华夏房地产公司承担连带责任”；二、变更喀什地区中级人民法院（2015）喀民二初字第23号民事判决第四项、第五项为：华夏房地产喀什分公司在判决生效后三十日内向穆文继办理已交付房屋房地产权属证书和土地证；华夏房地产喀什分公司向穆文继支付违约金900万元；三、撤销喀什地区中级人民法院（2015）喀民二初字第23号民事判决第七项；四、驳回穆文继的其他诉讼请求。一、二审案件受理费357224.15元，由华夏房地产公司、华夏房地产喀什分公司负担232195.70元，由穆文继负担125028.45元。该判决书发生法律效力后，穆文继以华夏房地产公司、华夏房地产喀什分公司未履行生效法律文书确定的义务，于2016年7月25日向本院申请强制执行，本院于2016年7月26日受理此案。2016年7月27日，本院作出（2016）新31执103号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人华夏房地产公司、华夏房地产喀什分公司银行账户上存款********.88元。如存款不足，查封、扣押被执行人所有的等值财产。2018年6月2日，本院作出（2016）新31执103号司法评估委托书，委托新疆新天元资产评估房地产估价有限公司对被执行人华夏房地产喀什分公司名下位于喀什市××区商铺（靠近出口处）、115个地下停车位、A栋B栋地下库房进行了评估。2018年6月29日，新疆新天元资产评估房地产估价有限公司作出新天评【2018】22号单项资产评估报告书，评估结论为：截止2018年6月22日，委估房屋建筑物评估价值为26928660.17元。2018年9月22日，本院作出（2016）新31执103号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人华夏房地产喀什分公司名下位于喀什市××区靠近出口处一间商铺、A、B座地下库房及整体地下车库。2018年9月22日，本院依法对被执行人华夏房地产喀什分公司评估财产采取网络司法拍卖，拍卖过程中，申请执行人穆文继提出被执行人在保全查封之前已出售28个停车位，并提供出售信息名单。2018年11月21日，因无人报名竞买导致流拍，地下，地下车库整体流拍价为9463100元，地下库房流拍价为4453440元流拍价为5472240元，因地下车库有28个车位已被出售，申请执行人穆文继同意地下车库以流拍价格对已出售的28个车位按照比例进行相应扣除后同意以物抵债。喀什市丰材小区规划设计中，地下，地下车位为115个已出售28个车位，故剩余车位流拍价格为7159040元。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十七条、第二十八条、第二十九条规定，本院于2018年12月1日作出（2016）新31执103号之二执行裁定，裁定如下：一、将被执行人华夏房地产喀什分公司名下位于喀什市××区靠近出口处一间商铺、A、B座地下库房及地下车库（除28个已出售车位）以流拍价17084720元的价格抵偿给申请执行人穆文继。其上述财产所有权、使用权及相应的其他权利自本裁定送达申请执行人穆文继时起转移。二、申请执行人穆文继可持本裁定书到财产管理局机构办理相关产权过户登记手续。2018年12月4日，本院在喀什市丰收小区张贴公告，公告内容为：“本院在执行申请执行人穆文继与被执行人华夏房地产公司、华夏房地产喀什分公司买卖合同纠纷一案中，已于2018年12月1日裁定将位于喀什市丰材小区地下车库以物抵债给申请执行人穆文继，现丰材小区地下车库所有权已属申请执行人穆文继所有，除于2015年5月12日本院查封之前已经购买车位的业主外其余业主请于本公告之日起5日内自行腾迁，逾期滞留地下车库的车辆，本院将强制腾迁，所有费用由业主自行承担”。2019年10月10日，案外人丰材小区业主委员会向本院提出执行异议。另查明，2018年12月1日，本院作出（2016）新31执103号之二执行裁定前，被执行人华夏房地产喀什分公司已将地下车库28个车位出售给喀什市丰材小区业主。之后，申请执行人穆文继将法院以物抵债的地下车库115个车位中的90个车位出售给喀什市丰材小区业主，剩余25个车位暂未出售。以上事实有本院（2015）喀中民二保字第23-1号民事裁定、（2016）新31执103号执行裁定、（2016）新31执103号之一执行裁定、（2016）新31执103号之二执行裁定在卷为证。本院认为，本案的争议焦点为：案外人丰材小区业主委员会对涉案地下车库115个车位是否享有共有权。2013年12月16日，喀什市城乡规划局给建设单位华夏房地产喀什分公司颁发建字第6531012013074号《建设工程规划许可证》，建设项目名称为喀什日报社（丰材）居住小区）居住小区地下车库为地下1层、面积7699.03平方米。2018年12月前，华夏房地产喀什分公司已将地下车库28个车位出售给喀什市丰材小区业主。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，可以认定涉案地下车库登记在执行人华夏房地产喀什分公司名下，被执行人华夏房地产喀什分公司是地下车库的权利人，作为买受人一方的喀什市丰材小区业主是通过购买的方式获得地下车库车位的使用权。现案外人丰材小区业主委员会提供的《规划设计条件书》，该规划设计条件书上只是载明“交通规划要求，停车泊位机动车144个，其中地下停车位115个”，不能证实案外人丰材小区业主委员会对涉案地下车库115个车位享有共有权，案外人丰材小区业主委员会提供的证据不能证明对涉案标的物的权利能够排除执行。故案外人丰材小区业主委员会提出地下车库115个车位是建筑物区分所有权的业主共有部分，法院执行裁定严重侵犯了本小区388户业主的合法权益，将属于全体业主共有的地下车库115个车位抵给申请执行人穆文继，请求法院依法对已经执行给申请执行人穆文继位于喀什市丰材小区的地下车库115个车位依法执行回转没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定,裁定如下:驳回案外人喀什市丰材小区业主委员会的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 胥  英审判员 迪拉热木审判员 马  瑞二○一九年十月二十八日书记员 维 尼 拉