山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终7615号上诉人（原审原告）：北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司，住所地济南市。负责人：王罡，经理。委托诉讼代理人：王成玉，山东广则律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李燕，女，1976年11月26日出生，汉族，居民，住济南市。上诉人北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司（以下简称北京中实杰物业公司）因与被上诉人李燕物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初6957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京中实杰物业公司上诉请求：1.请求依法撤销（2018）鲁0112民初6957号民事判决书，依法改判或发回重审；2.一审、二审案件受理费由李燕承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。一、一审法院认定2017年6月1日至2017年8月31日期间的物业服务合同无效明显错误。1.根据《物业管理条例》第26条规定，不论前期物业服务合同是否约定期限及期限是否届满，业主委员会、业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。一审法院以翡翠清河小区业主委员会已经于2016年成立，因此中国重汽集团房地产开发公司无权在2017年6月1日与北京中实杰物业公司签订第三份前期物业服务合同无法律依据。2.北京中实杰物业公司与李燕亦签订了单独的物业服务合同，该合同条款与前期物业服务合同内容一致。本案前期物业服务合同自涉案业主委员会与济南翡翠物业签订物业服务代管合同生效，并合法送达北京中实杰物业公司时自动终止，终止时间为2017年9月1日交接日。即使合同无效，按照《合同法》第五十八条，合同无效或被撤销后的法律后果：“合同无效或被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，一审法院以合同无效而不支持物业服务费明显错误。涉案小区另案物业服务合同纠纷生效判决中历城区人民法院亦予以认定“前期物业服务合同自涉案业主委员会与济南翡翠物业签订物业服务代管合同生效时自动终止，并认定涉案小区2017年9月1日前由北京中实杰物业公司为业主提供物业服务的事实”，同一法院就同一法律事实做出不同的结论，明显不当，请求二审法院依法予以改判本案。二、一审法院认定北京中实杰物业公司物业服务存在绿化管理不到位、垃圾清运不及时、楼梯间乱贴乱画、车辆管理不规范的现象纯属主观臆断，明显与事实不符。1.涉案小区另案物业服务合同纠纷生效判决中历城区人民法院已经予以认定“涉案小区清洁及车辆管理等物业服务是一个动态过程，业主提交的照片无法反映整体的、一贯的的物业服务水平。该公司确已提供了相应的物业服务水平，不存在根本性违约问题。对物业企业提供服务中存在的一般瑕疵，业主有权要求物业企业改正。但不能以此拒付物业费。”物业服务合同具有整体性的特点，物业服务质量应当由全体业主集体进行评价。2.李燕在本案中亦未提供任何合法有效的证据证实北京中实杰物业公司物业服务质量存在严重瑕疵，一审法院的此项认定存在主观臆断，属于明显错误。三、一审法院酌定自2016年1月1日至2017年5月31日期间，李燕按照70%交纳物业费以及驳回北京中实杰物业公司违约金的诉讼请求，明显错误，应当依法予以改判。1.涉案小区物业服务质量仅为一般瑕疵，对业主提出少交或免交物业费的请求人民法院不应越权强行干预。2.李燕长时间拖欠物业费等费用是客观事实，拖欠行为本身已经构成违约，如果酌定70%，对于已经交纳物业费的业主明显不公平。3.物业服务企业提供物业服务仅存在一般瑕疵，业主不支付违约金有一定理由，对于违约金可以酌情予以减免，一审法院全部驳回明显不当。李燕未进行答辩。北京中实杰物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令李燕支付给北京中实杰物业公司2015年7月26日至2017年8月31日期间的物业服务管理费3623.8元、车位服务费518.6元；2、判令李燕支付给北京中实杰物业公司违约金3106.5元；3、本案诉讼费用由李燕承担。一审法院认定事实：李燕为翡翠清河小区西区4号楼3单元801室业主，房屋面积为95.88平方米。2014年7月26日，北京中实杰物业公司（乙方）与李燕（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议约定：第一条甲方的权利义务……2、监督本物业的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；3、遵守本物业的物业管理制度；4、依据本协议向乙方交纳物业服务费用；10、严格遵守《临时管理规约》及本协议的相关规定。第二条乙方的权利和义务，1、对房屋的共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理。2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知甲方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度的行为;5、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向甲方收取物业服务费用……9、向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；10、向业主大会选聘的物业服务企业办理物业管理移交手续。第三条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容:1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；4、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；5、公共绿化的养护和管理；6、车辆行驶及车辆停放秩序管理；7、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；8、装饰装修管理服务；9、物业档案资料管理；10、消防监控值班；11、社区文化活动；12、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。第五条乙方提供的前期物业服务应达到《前期物业服务合同》约定的质量标准。第七条物业服务费用实行包干制，1、甲方交纳物业服务费的时间自开发单位通知本物业交付之日起，首次预缴半年物业管理服务费用，以后按半年度预缴，业主和物业使用人应在每个收费期第一个月10日前交纳该半年度物业管理服务费，物业管理费亦可按年度进行缴付。2、物业服务费的标准为小高层/高层住宅物业为1.5元每平方米……4、根据政府有关规定，不论套房是否空置、被使用或者出租等，该套房业主或使用人均须负责缴纳服务费及其他应付之费用。业主已办理入住手续但未入住、未装修的，空置时间在半年以上的应到物业公司进行登记备案。双方确认后，其物业费按物业服务收费标准的70%缴纳，其他情况均按全额缴纳。第二十六条，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正并给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任。第二十九条甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交费用总额千分之三的标准支付违约金。第三十三条约定：本协议期限自双方签订之日起生效。但在本协议期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。另查明，一、翡翠清河小区系中国重汽集团房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。2011年11月30日中国重汽集团房地产开发有限公司通过招标与北京中实杰物业公司签订了《重汽翡翠清河项目前期物业管理合同》，合同履行时间为2011年12月1日至2014年12月31日。2015年1月1日中国重汽集团房地产开发有限公司与北京中实杰物业公司签订了《重汽翡翠清河项目前期物业管理委托合同》，合同履行期限为2015年1月1日至2017年5月31日。2017年6月1日中国重汽集团房地产开发有限公司与北京中实杰物业公司签订了《重汽翡翠清河项目前期物业管理委托合同》，合同履行期限为2017年6月1日至2018年5月31日。上述合同均约定由北京中实杰物业公司对翡翠清河物业全体业主提供物业服务，物业管理费为小高层住宅房屋按建筑面积1.5元/㎡/月收取。服务合同中对物业公司的服务标准作出约定：在乙方（北京中实杰物业公司）全面接管后，按照《济南市普通住宅物业服务等级标准》中四级服务标准开展物业服务工作。对其中涉及但本物业不具备的物业内容，经甲、乙双方共同确认，不作为本合同的约定内容。同时，前期物业管理服务要求达到的标准还包括以下内容:1.外观完好、整洁，空调等外安装按有关规定，统一有序、整洁美观，房屋立面无吊篮等悬挂物。2、房屋完好率98%以上，小区设施、设备、绿地及绿化材料无缺损。3、为创建济南市物业管理优秀住宅小区和提升本物业的层次和品位奠定基础；小区业主不得私自安装影响房屋外观、破坏外立面保温层的防盗网。4、小区内无乱摆乱设推点、市场；无违章建筑、临时建筑；无擅自将住房用于以营利为目的的商业经营等活动的现象；公共服务网点牌匾美观整齐、管理有序，无占道经营等不良现象；小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂等污染现象。5、小区大门外50米范围内无摊点，大门外客运、货运车辆管理到位。6、对欲进入小区的外来人员进行询问，阻止闲杂人员进入。7、甲方委托乙方管理的停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生，无污染、无破损，车辆管理制度完善。8、严格监控、门岗、固定岗、区域岗、院内巡逻岗24小时值班制度，严格执行电子巡更打点制度。发生刑事案件依照法律规定及时报公安部门处理等约定。二、2016年2月14日，翡翠清河小区成立业主委员会，2016年3月17日业委会在历城区住房和城乡建设委员会登记备案。2016年5月21日至2016年5月31日期间，翡翠清河小区召开了业主大会。2016年6月13日翡翠清河业主大会将业主大会结果予以公示，其中结果显示：该小区业主总户数2380户，对应的住宅建筑面积总数240816.41平方米。有效票为1564票，对应的住宅建筑面积总数为158250.79平方米，对物业公司的服务调查内容不满意的票数，均超过1000票。同意更换物业公司票数为1358票，对应的住宅建筑面积为137407.01平方米。不同意更换物业公司票数109票，对应住宅建筑面积为11028.99平方米。2016年6月23日翡翠清河小区业委会向北京中实杰物业公司发出了解聘物业公司的通知，该通知载明“根据物业大会的业主表决结果和《物权法》第76条的规定，现业主大会禁止业主委员会与贵公司签订物业服务合同，自本通知书在小区公共区域内公示之日起六十日后，业主大会决定正式解除贵公司与小区相关的一切服务关系和合同，请贵公司及所有员工在上述日期到期后5日内撤离本小区，并向业委会完成交接工作”等内容，并将该通知张贴在小区公共区域内。2017年5月9日翡翠清河小区业委会向北京中实杰物业公司作出《关于翡翠清河小区物业交接的通知》，载明“翡翠清河小区于2016年5月21日至5月31日召开了业主大会，由过半业主共同决定解除贵公司与本小区相关的一切服务合同，贵公司与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》届时终止。业主委员会已按照业主大会决议于2016年6月23日正式书面通知贵公司限期进行物业交接并撤离小区。现本小区业委会已依法对物业服务进行了招标，选聘了新的物业服务公司并正式签订了物业服务合同。现函告贵公司，并请贵公司于2017年5月15日向翡翠清河小区业主委员会办理物业管理移交手续”，并将该通知张贴在小区公共区域内。2017年5月28日，翡翠清河小区业委会向北京中实杰物业公司发出了《关于翡翠清河小区物业继续交接的通知》，内容是根据2017年5月15日街道办组织的翡翠清河小区物业交接联席会议决定：在韩冰诉街道办和业委会的案件【案号（2017）鲁01行终311】二审判决之后，若街道办和业委会胜诉，贵公司将进行小区物业交接后撤离小区。现上述案件已终审判决街道办和业委会胜诉，请贵公司尊重街道办联席会议的决定，遵守法律法规，于2017年5月28日开始继续向小区业委会进行交接并尽快撤离小区。翡翠清河小区业委会将该通知张贴在小区公共区域内。2017年6月18日，翡翠清河小区业委会以北京中实杰物业公司与翡翠清河小区的物业服务合同已于2017年5月31日到期为由，向北京中实杰物业公司发出交接通知，要求北京中实杰物业公司于2017年6月18日向翡翠清河小区业委会完成物业交接并撤离小区。翡翠清河小区业委会将该通知张贴在小区公共区域内。2017年7月20日，翡翠清河小区业委会再次向北京中实杰物业公司发出《关于翡翠清河小区物业继续交接的通知》，要求北京中实杰物业公司于2017年7月21日18点之前撤离翡翠清河小区，并将该通知张贴在小区公共区域内。2017年8月31日，翡翠清河小区业主委员会再次发出《关于翡翠清河小区物业交接的通知》，载明“2017年8月26日在华山街道办、重汽地产组织监督下，翡翠清河业主委员会与济南翡翠物业签订了翡翠清河小区物业服务代管合同，根据会议要求，定于2017年9月1日进行物业项目交接。请贵公司尊重街道办会议的决定，遵守法律法规，于2017年9月1日向翡翠清河小区业委会及济南翡翠物业进行交接”。北京中实杰物业公司于2017年9月1日撤出翡翠清河小区。现北京中实杰物业公司以李燕欠物业费为由，要求其支付自2015年7月26日至2017年8月31日的物业费3623.8元以及车位服务费518.6元，并承担违约金3106.5元。对该案有争议的事实，一审法院经审理认定如下：一、双方所形成的物业服务合同的效力以及履行期限。北京中实杰物业公司认为：物业公司的服务期限应到2017年8月31日，并提供中国重汽集团房地产开发有限公司与北京中实杰物业公司共签订的3份《翡翠清河项目前期物业管理委托合同》以及涉案小区业委会于2017年8月26日向北京中实杰物业公司发出的张贴在小区的《关于翡翠清河小区物业交接的通知》予以证实北京中实杰物业公司的服务期限应到2017年9月1日撤出翡翠清河小区的前一天。李燕主张物业公司与其服务期限截止时间为2014年12月31日。一审法院认为：根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十四条规定，国家倡议建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本案中，中国重汽集团房地产开发公司通过招标方式选取北京中实杰物业公司作为翡翠清河小区的前期物业服务企业符合上述规定，因此，2011年11月30日及2015年1月1日签订的前期物业服务合同应认定为有效合同。虽然翡翠清河业主委员会，于2016年2月14日成立，并于同年3月17日备案，期间该业主委员会曾经多次给北京中实杰物业公司发出解除前期物业服务合同的通知，但没有证据证明解除的通知到达北京中实杰物业公司，翡翠清河小区业委会没有正当行使解除权，采取张贴的方式进行通知，不产生合同解除的效力。另外根据物业管理条例的规定，只有业主委员会选出新的物业服务企业后，前期物业服务合同才自动终止。因没有证据证明该业主委员会已经按照法定程序选出新的物业服务企业。因此2015年1月1日签订的物业服务合同系有效合同。因翡翠清河小区业主委员会，已经于2016年成立。因此中国重汽集团房地产开发公司无权在2017年6月1日与北京中实杰物业公司签订第三份前期物业服务合同，该合同应为无效合同。北京中实杰物业公司主张其提供服务的截止日期为2017年8月31日，李燕也未提供证据证实在北京中实杰物业公司退场之前（即2017年8月31日）有其他物业公司为其提供物业服务。2017年6月1日至2017年8月31日期间的物业服务合同无效，北京中实杰物业公司请求李燕支付该期间的物业服务费，一审法院不予支持。北京中实杰物业公司为翡翠清河小区提供服务的截止日期为2017年5月31日。二、双方欠费的具体数额。李燕提交：1、2014年9月20日车位维护费一张，金额462元；2015年7月17日车位维护费一张，金额462元；2014年7月26日水费、电费预收单据一张，金额200元；2、2014年7月26日物业费收据一张，载明所交物业费的时间为2014年7月26日至2015年9月25日。3、2014年9月20日通行证押金条一张，金额30元。案件审理中，北京中实杰物业公司主张对此证据庭后核实，但其庭后一直未向法院核实。故一审法院认定，李燕应交纳2015年9月26日至2017年5月31日期间的物业费，2016年7月18日至2017年5月31日期间的车位服务费402元。同时，物业公司应退还李燕所预交的水费、电费和通行证押金共计230元。同时，一审法院根据在另案中查明的实际情况，北京中实杰物业公司在履行物业服务时，存在绿化管理不到位，垃圾清运不及时，楼梯间存在乱贴乱画现象，车辆管理不规范的现象，其未按照《前期物业合同》约定履行自己的义务。一审法院认为，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的约定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。一审法院酌定自2016年1月1日至2017年5月31日期间的物业费李燕按照70%交纳，此前的物业费全额交纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，判决：一、李燕于判决生效之日起十日内支付北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司物业管理费2764元，（时间为2015年9月26日至2017年5月31日）；二、李燕于判决生效之日起十日内支付北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司车位服务费402元，（时间为2016年7月18日至2017年5月31日）；三、北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司于判决生效之日起十日内向李燕返还预收的水费、电费和通行证押金共计230元；四、驳回北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，由北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司负担25元，李燕负担25元。二审中，当事人未提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，翡翠清河小区业主委员会已经于2016年成立，在前期物业服务合同到期后，应当由翡翠清河小区业主委员会选聘物业服务企业并签订物业服务合同。中国重汽集团房地产开发公司在2017年6月1日与北京中实杰物业公司签订前期物业服务合同无法律依据，对翡翠清河小区业主及业主委员会不产生约束力，一审判决认定该合同无效并无不当。北京中实杰物业公司在为翡翠清河小区提供服务期间存在绿化管理不到位、垃圾清运不及时、楼梯间存在乱贴乱画现象、车辆管理不规范等服务瑕疵，且该服务瑕疵存在时间长，严重影响了全体业主的生活。经翡翠清河小区业主大会投票，形成过半业主要求更换物业服务企业的业主大会决议。综合以上情况，应当认定翡翠清河小区全体业主对北京中实杰物业公司的服务不满意，北京中实杰物业公司服务质量存在重大瑕疵，一审判决李燕按照合同约定70%的标准交纳物业费符合法律规定。北京中实杰物业公司主张物业服务仅存在一般瑕疵的意见不能成立。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。依据上述规定，一审判决李燕对不予支付2017年6月1日至2017年8月31日期间的物业服务费并无不当。综上所述，北京中实杰物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇一九年十月三十一日书记员  朱 茜