浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终6470号 上诉人（原审被告）：杭州崇贤工贸有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区崇贤街道陆家桥村，统一社会信用代码：91330110704303210T。 法定代表人：马连子，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：厉建民，浙江华泽律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：杭州安得电子有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区良渚街道通运街****楼**，统一社会信用代码：91330110770822481B。 破产管理人：浙江天屹律师事务所。 委托诉讼代理人：赵羽，浙江朗威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高静静，浙江朗威律师事务所实习律师。 上诉人杭州崇贤工贸有限公司（以下简称崇贤工贸公司）与被上诉人杭州安得电子有限公司（以下简称安得公司）合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初10798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2007年3月24日，安得公司（乙方、承租方）与崇贤工贸公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定乙方租赁甲方建造好的独门独院土地（3831.75平方米）及该土地上所有建筑全部面积约10000平方米（待建），结算按实际建筑面积计算。房屋租金为第一至三年单价为7.5元/平方米/月，第四至六年单价为9元/平方米/月，第七至十年单价为9.5元/平方米/月，房租租赁期为10年，时间自甲方房屋建成交付之日起，租金每年分两期支付。合同签订后乙方垫资100万元，垫资款于2007年12月前分三次支付给甲方，该垫资款自2008年起分四年抵付租房款。原老楼给予简易装修（墙刷白、地面强、地面强化板楼之办公楼部分甲方应按布局要求隔成十余间，乙方自行负责装修。生产车间内地面必须贴防尘材料（金刚砂）。乙方在租赁期内，不得改装房屋结构，如有特殊情况，需经甲方同意。甲方做到水电通至总管道，办公楼水电设施可以初步使用，卫生间等用水洁具安装好。合同还对其他权利义务做出了约定。 2007年9月18日，双方签订《补充协议书》，约定甲方新建生产厂房确保五层以上，确保2008年元月1日移交新建生产厂房，乙方能进行设备安装，房屋装修工作。2007年12月28日，双方签订《补充协议二》，约定乙方垫付的100万元用于三年内的房租抵付，乙方原计划的办公及食堂装修计划只能从简，所改造的固定设施部分甲方应尽力配合，承担部分装修费用，以减少搬迁损失，乙方要求甲方对厂房进行修改，其中北新楼南面墙需加铝合金窗。2008年3月3日，双方又签订《关于新厂房进度等方面的补偿协议》一份，约定乙方在施工队未退场的情况下就开始迁厂和生产设备安装、办公及宿舍的精装修。 2017年8月25日，安得公司（乙方）与崇贤工贸公司（甲方）签订《协议书》一份，称因政府有意向对甲方出租给乙方的全部厂房（包括门面房）等租赁标的物进行征迁，甲方要求提前解除租赁合同，以配合政府征迁工作顺利实施，双方经友好协商达成如下协议：1、在政府对上述租赁土地及厂房进行评估过程中，政府评估公司、甲方工作人员进入乙方厂区，甲方须提前通知乙方。在不影响乙方正常生产经营情况下，乙方同意并配合对机器设备进行评估。2、对乙方的评估事项包括资产损失和经营损失，包括属于乙方的辅助设备损失、装饰工程损失，无法搬迁或搬迁后报废设备损失、搬迁后可以恢复使用设备损失、停工期间职工工资补偿、职工五险一金补偿、职工安置费用、租仓库费用、临时安置补助费、出口合同违约损失、资格验证损失等（包括但不限于以上项目，以政府最终评估报告中有此补偿项目为分配标准）。拆迁款到甲方账户后，甲乙双方凭拆迁清单所确定的金额进行按如下比例分配，甲方得60%，乙方得40%。如未正式拆迁，或最终此项目发生客观情势变化导致赔偿或补偿款不能到账，则此协议因约定的前提不存在而无效并不再履行。3、因政府拆迁相关工作对乙方造成损失的，乙方有权要求甲方进行赔偿，赔偿金额以乙方实际损失为准，以具体损失证明，在政府有此相关赔偿为前提。4、为保证该协议的顺利、公平实施，甲方以收取乙方的房屋为担保，乙方在收到政府相关部门出具的拆迁评估报告后支付2017年下半年未付房租的一半，乙方在收到拆迁赔偿或补偿款后支付2017年下半年未支付房租的剩余部分。5、鉴于双方租赁合同临近到期，又有拆迁等诸多不确定因素，双方协商一致把剩余租赁期限改为不定期租赁，租金按乙方搬出生产用设备、物资的实际使用天数进行计算。6、如政府征迁事宜信息不真实或无着落，而本协议签订后，乙方已经搬离厂区，则就提前终止房屋租赁合同的相关事宜按原房屋租赁合同相关约定处理。 2018年4月9日，崇贤工贸公司（乙方）与余杭区人民政府崇贤街道办事处（甲方）签订《崇贤街道非住宅房屋整体搬迁货币补偿协议》，约定乙方同意将坐落在崇贤街道陆家桥村的有证土地4747.40平方米及有证房屋13997.37平方米和无证房屋1856.16平方米交给甲方处置。甲方补偿乙方各项费用如下：一、有证土地部分1、综合补偿31774823元（包括45%的国有出让土地使用权补偿、房屋补偿及停产损失、职工安置、临时安置等补助费用）；2、国有出让土地55%使用权补偿2477906元；3、装修及附属物补偿4638520元；4、各项奖励：（1）按时评估奖励100000元，（2）按时签约奖励150000元，（3）按时腾空奖励250000元，（4）不作安置奖励1780250元，5、设备搬迁补助281850元，6、搬迁补贴费1194036元。有证土地部分补偿合计45184114元。乙方保证在2018年5月9日前搬迁腾空场地及房屋（包括承租单位）交给甲方处置。甲乙双方签订货币补偿协议生效后，甲方在十个工作日内支付乙方补偿款13500000元，乙方按时腾空（包括承租企业的腾空）经甲方验收合格，并将已办理抵押注销手续后的权证移交甲方后，在十个工作日内支付乙方补偿款18000000元，余款13684114元待乙方注销土地使用权证和房屋所有权证等产权证，且出具承诺职工安置由被搬迁人承担处理完毕后支付。现上述补偿款已实际由崇贤工贸公司全额领取。安得公司于2018年7月3日诉至原审法院，诉讼请求为：1、崇贤工贸公司支付《协议书》约定的40%补偿款，共计6800000元（实际金额以拆迁评估报告及相关文件为准）；2、安得公司因拆迁相关工作实际损失14566856.60元（实际以双方认可的评估报告或者法院指定的第三方出具的评估报告为准），前述拆迁补偿款不足以支付实际损失，请求法院判令被告根据《协议书》约定赔偿不足部分共计10566856.60元；3、本案诉讼费由崇贤工贸公司承担。后安得公司变更诉讼请求如下：1、崇贤工贸公司支付补偿款18073645.60元；2、本案诉讼费由崇贤工贸公司承担。 另查明，根据杭州永信会计师事务所有限公司于2018年4月20日出具的《关于对杭州崇贤工贸有限公司拆迁补偿资金的审核报告》，其中对房屋、装修及附属物补偿金额的审核中房屋补偿金额为31774823元，其中有证房屋的补偿（容积率1.2以内）补偿金为19397878元，计算公式：评估价值7759151*2.5=19397878元；（容积率1.2以上）补偿金额11175970元，计算公式：评估金额11175970元；无证房屋补偿金额1200975元，计算公式：评估价值1200975元。以上补偿金额的计算符合杭州市余杭区人民政府崇贤街道办事处崇街办（2017）32号文件规定。 原审法院认为：本案的争议焦点在于安得公司有权享有拆迁补偿费用的范围，安得公司认为，其有权享有所有拆迁补偿款的40%；崇贤工贸公司认为，安得公司仅对机器设备搬迁补偿费861050元享有40%的权利。原审法院认为，根据双方签订的协议书，“对乙方的评估事项包括资产损失和经营损失……以政府最终评估报告中有此补偿项目为分配标准”，拆迁款到甲方账户后，双方凭拆迁清单所确定的按甲方的60%，乙方得40%的比例分配。故安得公司享有40%的范围并非所有的拆迁补偿款，而是“对乙方的评估事项包括资产损失和经营损失”且“以政府最终评估报告中有此补偿项目为分配标准”，即安得公司仅对该部分拆迁补偿费用中的40%享有权利。根据崇贤工贸公司与崇贤街道办事处签订的《崇贤街道非住宅房屋整体搬迁货币补偿协议》，本案中符合上述条件的拆迁补偿费用包括停产损失、职工安置、临时安置、装修及附属物补偿、设备搬迁补助费，及搬迁补贴费，其余各项拆迁补偿费用包括房屋补偿、国有土地使用权补偿、各项奖励等并不属于双方约定的对原告的评估事项范围，安得公司主张该部分补偿款，无相应依据，原审法院不予支持。 关于停产损失、职工安置、临时安置费用。该项费用包含在综合补偿31774823元中。结合该综合补偿数额的计算方式及其中包含45%国有土地使用权补偿、房屋补偿，以及停产损失、职工安置、临时安置费用等补助费用的实际情况，原审法院在扣除其余部分款项后认定综合补偿费用中的停产损失、职工安置、临时安置费用共计9611349.36元。 关于装修及附属物。本案中双方对案涉厂房实际由谁装修存在争议的，但结合双方的租赁合同，案涉厂房实际由原告装修，被告仅需做到水电通至总管道，办公楼水电设施可以初步使用，卫生间等用水洁具安装好以及老楼简易装修，新楼隔成十余间以及铝合金窗等内容。原审法院结合双方的约定及举证，在扣除崇贤工贸公司完成的上述内容后确定安得公司完成的装修及附属物部分评估价值为3710902元。 关于设备搬迁补助。根据评估明细，该部分涉及机器设备搬迁补偿费用770050元及无法恢复使用设备（设施）补偿费用91000元，合计861050元。关于搬迁补贴费。根据补偿协议，该部分费用为1194036元，原审法院予以确认。 综上，属于双方协议书约定范围内的拆迁补偿总额共计15377337.36元。安得公司应享有其中的40%，即6150934.94元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、崇贤工贸公司支付安得公司补偿款6150934.94元，于判决生效后十日内付清；二、驳回安得公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理130242元，由安得公司负担85917元；由崇贤工贸公司负担44325元，于判决生效后七日内缴纳。财产保全申请费5000元，由安得公司负担3298元，由崇贤工贸公司负担1702元。 宣判后，崇贤工贸公司、安得公司均不服，分别向本院提起上诉。崇贤工贸公司上诉称：一、一审法院应当认定双方签订的2017年8月25日签订的《协议书》无效，理由如下：2007年8月25日签订的《协议书》违反了《杭州市城市房屋拆迁管理条例》、《国务院城市房屋拆迁管理条例》的规定,为无效协议。《杭州市城市房屋拆迁管理条例》第7条规定:拆迁范围公布后，拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列活动:(一)房屋及其附属物的新建、扩建、改建、装修;(二)改变房屋和土地用途;(三)租赁房屋。房屋拆迁主管部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年;需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁主管部门批准，延长暂停期限不得超过1年。2017年5月，政府已经公布拆迁范围，安得公司明知。2007年3月24日双方签订《房屋租赁合同》，租赁期限为十年，到期之日为2018年1月20日。拆迁公告一年内，《房屋租赁合同》已经到期，安得公司本身就应当腾空房屋。安得公司为了获得拆迁补偿，只有延长租赁，重新签订协议书，从《协议书》第5条约定：“鉴于双方租赁合同临近到期，又有拆迁等诸多不确定因素，双方协商一致把剩余租赁改为不定期租赁”，和第6条约定：“如政府征迁事宜信息不真实或无着落，而本协议签订后，乙方已经搬离厂区，则就提前终止房屋租赁合同的相关事宜，按原房屋租赁合同相关约定处理”。从这二条约定可看出安得公司维持租赁关系不是为了生产经营，而是安得公司想以此获得拆迁补偿。双方签订《协议书》为新的租赁协议，且在拆迁范围公布后签订。2007年3月24日双方签订《房屋租赁合同》的租赁期限为十年，到期之日为2018年1月20日。2018年4月9日，崇贤工贸公司与杭州市余杭区崇贤街道办事处签订的《崇贤街道非住宅房屋整体搬迁货币补偿协议》，很明显，《房屋租赁合同》合同期满在签订的《崇贤街道非住宅房屋整体搬迁货币补偿协议》之前，安得公司本身就应当腾空房屋，配合崇贤工贸公司搬迁，安得公司明知《房屋租赁合同》到期后，无理由获得搬迁补偿，安得公司多次阻止评估公司上门评估来阻止拆迁。最终，胁迫原法定代表人顾文高以签订新的租赁合同，既所谓的《协议书》来实现其目的，崇贤工贸公司认为：该《协议书》属于以合法形式掩盖了非法的目的，违反了法律规定，应当确认无效。况且，《协议书》第4条，“。甲方以收取乙方的房屋为担保。”,名义上,合同已经期满,崇贤工贸公司已经收回房屋，也无理由获得补偿。二、若《协议书》有效，一审法院确定崇贤工贸公司的赔偿范围和赔偿数额明显错误。1、《协议书》第2条约定“对乙方的评估事项包括资产损失和经营损失，包括属于乙方的辅助设施损失、装饰工程损失、无法搬迁或搬迁后设备损失、搬迁后设备可恢复使用设备损失、停工期间职工工资补偿、职工五险一金补偿、职工安置费用、租仓库费用、出口合同违约损失、资格验证损失等（包括但不限于以上项目，以政府最终评估报告中有补偿项目为分配标准）。”,违反了《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定，拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，拆迁人应当给予适当补偿。2、一审法院根据《协议书》约定范围确认的拆迁补偿有四项，第一，停产损失、职工安置、临时安置费用，为9611349.36元,该数额从何而来不得而知，一审判决表述“关于停产损失、职工安置、临时安置费用。该项费用包含在综合补偿人民币31774823元中。”而与查明的事实相矛盾，一审判决查明事实又表述：杭州永信会计师事务所有限公司于2018年4月20日出具的《关于对杭州崇贤工贸有限公司拆迁补偿资金的审核报告》中对31774823元的组成部分为房屋补偿款，其中，容积率1.2以内为19397878元,1.2以上为11175970元,无证房屋为1200975元。《协议书》约定以政府出具评估报告为准，但政府出具评估报告未列入该项补偿，也没有9611349.36元这个数字。一审判决确定安得公司该项赔偿范围和赔偿数额明显错误。第二,确定被崇贤工贸公司完成的装修及附属物部分为3710902元,该数额从何而来不得而知，首先，评估报告未对装修进行分项，被拆迁的房屋并非安得公司单独租赁，还有其他租客，其次，崇贤工贸公司提供了图纸、房屋租赁补充协议、工程协议书等证据证明，装修大部份为崇贤工贸公司装修，又根据《城市房屋租赁管理办法》规定，租赁合同期满，不能折除的固定装修归属出租人。况且，一审法院对双方提供的证据进行质证、认证，崇贤工贸公司不清楚一审法院如何区分哪些系崇贤工贸公司装修，哪些系安得公司装修，3710902元如何计算而来，故一审判决确定安得公司该项赔偿范围和赔偿数额明显错误。第三,设备搬迁补助为861050元,对此，崇贤工贸公司没有异议。第四,搬迁补贴费为1194036元。搬迁补贴费归属于出租方即崇贤工贸公司，不能归属安得公司，若就算搬迁补贴费可以归属承租方，承租方并非安得公司一家，故一审法院确定安得公司该项赔偿归属和赔偿数额明显错误。一审判决以四项15377337.36元的40%判决安得公司的赔偿款的结论错误。综上，请求：1、请依法撤销原审民事判决，并依照2007年3月24日双方签订《房屋租赁合同》的权利和义务进行裁判。2、本案一切诉讼费用由安得公司承担。 针对崇贤工贸公司的上诉，安得公司发表答辩意见称：一、崇贤工贸公司与安得公司签订的《协议书》有效。原因有二：1、《协议书》是崇贤工贸公司与安得公司协商一致签订的协议，是双方当事人真实意思表示，是有效的。2017年3月24日，崇贤工贸公司与安得公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为10年，租赁崇贤工贸公司的房屋有独门独院土地（3831.75平方米）及该土地上的所有建筑全部面积约10000平方米（待建），因崇贤工贸公司交房延迟，致使合同实际到期日为2018年1月20日。余杭区政府于2014年3月公布拆迁范围，安得公司承租的厂房被列为拆迁土地，在此时，安得公司仍是该房屋的承租人，享有承租人在遇拆迁时的权利。另，2017年政府组织对拆迁房屋进行评估，并在2017年7月20日出具备案备案证书，此时，安得公司仍是房屋合法承租人，对拆迁房屋的评估包含安得公司的损失，后为配合政府拆迁工作，应崇贤工贸公司的请求，尽快清空该房屋所有承租商户（原由安得公司装修转租），崇贤工贸公司为弥补安得公司经营损失及即使清空商户损失与安得公司就拆迁安置达成一致意见，签订《协议书》，崇贤工贸公司要求安得公司要配合政府评估工作，并同意将拆迁款的40%付给安得公司作为补偿。该《协议书》是崇贤工贸公司与安得公司就厂房拆迁安置达成的一致意见，是双方当事人真实的意思表示，根据《合同法》的规定，《协议书》是有效的。崇贤工贸公司主张顾文高是受安得公司胁迫签订《协议书》，该《协议书》签订有非法目的，更是可笑之极，毫无根据。2、国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》已于2011年被废止，而《杭州市拆迁管理条例》属地方性法规。故《协议书》第5条、第6条并不违反行政法规的强制性规定，是有效的，崇贤工贸公司的依据不具有合法性，不予认可。二、关于房屋专修的归属问题。崇贤工贸公司依据《城市房屋租赁管理办法》主张租赁期限届满，不能拆除的固定装修归属出租人。该《城市房屋租赁管理办法》已于2011年被废止。安得公司与崇贤工贸公司签订《房屋租赁合同书》约定，安得公司租赁崇贤工贸公司的房屋有独门独院土地及该土地上的所有建筑全部面积约10000平方米。在2016年崇贤工贸公司出具的《同意转租说明》里也明确“杭州安得电子有限公司整租我单位位于余杭区房屋”。在租赁该厂房后，所有的装修都是安得公司自己做的，安得公司完成装修后进行出租，因此，该装修补贴费用应当归属安得公司所有。崇贤工贸公司的主张没有法律依据，不予认可。三、针对崇贤工贸公司提出的搬迁补贴费用应当属于安得公司。在拆迁确定之后，崇贤工贸公司多次发函要求安得公司搬出厂房，所有搬迁及租户清理工作均由安得公司完成，崇贤工贸公司并没有为厂房搬迁工作作出任何人力、物力。搬迁补贴费是给予搬迁单位的，应当属于安得公司，崇贤工贸公司的主张没有事实依据、法律依据，不予认可。四、《协议书》第3条约定“因政府拆迁相关工作对乙方造成损失的，乙方有权要求甲方进行赔偿，赔偿金额以乙方实际损失为准，以具体损失证明，在政府有此相关赔偿为前提。”协议书第3条是对第2条的补充，如总拆迁款的40%不足以弥补安得公司损失的，崇贤工贸公司应当按照第3条的约定，在政府评估事项中，属于安得公司损失所获得的拆迁补偿的部分应当归属于安得公司。根据崇贤工贸公司与崇贤街道办事处签订的《崇贤街道非住宅房屋整体搬迁货币补偿协议书》可知，“符合对乙方评估事项”的拆迁补偿费包括停产损失、职工安置、装修及附属物补偿、设备搬迁补助费及搬迁补贴费。鉴于一审中双方对于该部分属于“对安得公司评估的资产损失和经营损失……且以政府有此补偿项目为准”所获拆迁补偿没有异议，故此处简单计算：关于停产损失、职工安置、临时安置费用。该笔费用包含在综合补偿31774823元中，在扣除45%国有土地补偿及房屋补偿后，停产损失、职工安置、临时安置费用为9611349.36元。关于装修及附属物。根据安得公司与崇贤工贸公司签订的《房屋租赁合同书》第10条约定“乙方的评估事项包括资产损失和经营损失，包括属于乙方的辅助设施损失、装修工程损失”可知安得公司在入驻崇贤工贸公司厂房后，所装修均由安得公司完成，装修及附着物评估价值补偿计4638520元。关于设备搬迁补助。根据评估明细，设计安得公司的机器设备搬迁补偿费用及无法恢复使用设备（设施）补偿费用合计861050元。关于搬迁补贴费计1194036元。两笔费用共计2055086元。综上，安得公司所获拆迁补偿共计16304955.36元。崇贤工贸公司主张的861050元明显少于安得公司所获补偿明显不合理。 安得公司上诉称：一、一审法院认定事实，证据不足。一审法院认定双方约定的拆迁款的40%的范围是指“对乙方评估事项包括资产损失和经营损失……以政府最终评估报告中有此补偿项目为分配标准”所得拆迁款的40%，此认定证据不足。《协议书》中“拆迁款到甲方账户后……甲方得60%，乙方得40%”与“对乙方的评估事项包括资产损失和经营损失……以政府最终评估报告中有此补偿项目为分配标准”之间是句号，句号代表上一句意思表示已经结束，下一句话与上一句话没有关系，况且在一审中，崇贤工贸公司没有提出任何证据证明双方当事人约定的补偿款是指对安得公司评估事项所获补偿款的40%。因此一审法院对双方约定的分配范围是指安得公司评估事项所获补偿款的认定没有证据。二、一审法院事实认定错误。安得公司与崇贤工贸公司约定的40%拆迁款分配范围应当是总拆迁款的40%，原因如下：1、一审法院对于安得公司与崇贤工贸公司2017年8月25日签订《协议书》内容解读有误。协议书第2条由三句话组成：第一句话是“对乙方的评估事项包括资产损失和经营损失，包括属于乙方的辅助设施损失、装修工程损失、无法搬迁或搬迁后报废设备的损失、搬迁后可以恢复使用设备损失、停工期间职工工资补偿、职工五险一金补偿、职工安置费用、租仓库费用、临时安置补助费、出口合同违约损失、资格验证损失等（包括但不限于以上项目，以政府最终评估报告中有此项目为分配标准）。”第二句话是“拆迁款到甲方账户后，甲乙双方凭拆迁清单所确定的金额进行按如下比例分配，甲方得60%，乙方得40%。”第三句话是“如未证实拆迁，或最终此项目发生客观情势变化导致赔偿或补偿款不能到账，则此协议因约定的前提不存在而无效不再履行。”这三句话中每句话结束都使用了句号，而在中华语言中，使用句号表示一句话的结束，新一句话的开始，提示读者该句的表达意思已结束。因此，该协议书的第2条所要表达的有三个独立的意思，第一句意思是政府在进行拆迁评估时，乙方作为承租人，需要对乙方所作的损失评估包括资产损失和经营损失，甲方要督促政府进行这些事项的评估，乙方配合对这些事项的评估。第二句的意思是，政府所有拆迁款支付到甲方账户后，甲方应当将到达甲方账户的拆迁款的40%支付给乙方。第三句话的意思是如果最后才承租房屋没有拆迁或发生情势变更致使拆迁款不能到账，那么这份协议书双方不再履行。这三句话表达的是三个独立的意思，一审法院在认定案件事实时，将第2条中的第一句话与第二句话之间的“句号”直接忽略，两句话并为一句话理解，认为双方约定的拆迁款范围是“对乙方的评估事项包括资产损失和经营损失”且“以政府最终评估报告中有此补偿项目为分配标准”，明显与《协议书》所表达的意思不一致，是明显的事实认定错误。2、逻辑上存在错误。如果像一审法院的认定，《协议书》第2条的40%拆迁款指的是评估安得公司损失所得补偿的40%，那么在第2条时，安得公司就已经放弃了自己损失的60%，而《协议书》第3条又约定“因政府拆迁工作给乙方造成损失的，乙方有权要求甲方赔偿”。如果将协议书第2条认定成安得公司损失补偿的40%，那么第3条的约定与第2条就相互矛盾了，因此，第2条的40%拆迁款是指总拆迁款的40%，如总拆迁款的40%不足以弥补损失的，安得公司有权要求崇贤工贸公司赔偿，这样的逻辑才是正确的。安得公司与崇贤工贸公司约定总赔偿款的40%，一是安得公司估算了下损失，拆迁给安得公司造成的损失约占总拆迁款的40%；二是为了防止崇贤工贸公司在代表安得公司做评估报告时，故意将安得公司的部分评估做少；如果双方约定以安得公司的损失补偿作为分配标准，那么极有可能出现，崇贤工贸公司在代表安得公司做评估时，故意将属于安得公司的部分做少，属于崇贤工贸公司的部分做多，所以双方才约定以总拆迁款作分配标准，约定总拆迁款的40%属于安得公司，这样才能制约崇贤工贸公司损害安得公司利益。综上，安得公司与崇贤工贸公司约定的拆迁款的40%指的是总拆迁款的40%，而不是安得公司损失部分拆迁部补偿款的40%，一审法院关于双方约定的40%补偿款范围认定没有证据且属事实认定错误。三、一审法院审理适用合同条文错误，事实不清。《协议书》第3条作为第2条的兜底条款，在第2条约定的拆迁补偿范围不足以弥补安得公司损失的时候，应当适用第3条。《协议书》第3条约定“因政府拆迁相关工作对乙方造成损失的，乙方有权要求甲方进行赔偿，赔偿金额以乙方实际损失为准，以具体损失证明，在政府有此相关赔偿为前提。”协议书第3条是对第2条的补充，如总拆迁款的40%不足以弥补安得公司损失的，崇贤工贸公司应当按照第3条的约定，在政府评估事项中，属于安得公司损失所获拆迁补偿的部分应当属于安得公司。根据崇贤工贸公司与崇贤街道办事处签订的《崇贤街道非住宅房屋整体搬迁货币补偿协议书》可知，“符合对乙方损失评估事项”的拆迁补偿费用包括停产损失、职工安置、装修及附属物补偿、设备搬迁补助费及搬迁补贴费。鉴于一审中双方对于该部分属于“对安得公司评估的资产损失和经营损失……且以政府有此赔偿项目为标准”所获拆迁补偿没有异议，故此处简单计算：关于停产损失、职工安置、临时安置费用。该笔费用包含在综合补偿31774823元中，在扣除45%国有土地补偿及房屋补偿后，停产损失、职工安置、临时安置费用为9611349.36元。关于装修及附属物。根据安得公司与崇贤工贸公司签订的《房屋租赁合同书》第10条约定“乙方的评估事项包括资产损失和经营损失，包括属于乙方的辅助设施损失、装修工程损失”可知安得公司在入驻崇贤工贸公司厂房后，所装修均由安得公司完成，装修及附着物评估价值补偿计4638520元。关于设备搬迁补助。根据评估明细，设计安得公司的机器设备搬迁补偿费用及无法恢复使用设备（设施）补偿费用合计861050元。关于搬迁补贴费计1194036元。两笔费用共计2055086元。综上，安得公司所获拆迁补偿共计16304955.36元。因此，若一审法院无法认定《协议书》第2条拆迁款到底指的是总拆迁款还是属于安得公司损失所获拆迁款，至少在无法认定约定范围时适用《协议书》第3条，判令崇贤工贸公司按安得公司的损失进行赔偿。而一审法院在作出错误认定后，判决属于安得公司的补偿款6150934.94元，明显小于安得公司的实际损失所获补偿16304955.36元，属适用合同条文错误，事实不清。四、一审法院判决不符合公平原则。若一审法院无法认定双方约定的拆迁款范围，也无法认定安得公司的实际损失，至少应当按照公平原则，将属于安得公司部分的拆迁款判属安得公司。根据一审法院的认定，“对乙方评估事项包括资产损失和经营损失……以政府最终评估报告中有此补偿项目为分配标准”所确定的拆迁补偿总额为15377337.36元，而安得公司只享有其中的40%，即6150934.94元，也就是说，安得公司只能享有自己损失的40%。如果按照一审法院所作的判决，将安得公司与崇贤工贸公司约定的拆迁款40%认定为对安得公司损失评估事项所获拆迁款的40%，明显是不公平的。综上，请求撤销原审判决，改判崇贤工贸公司按照《协议书》约定支付安得公司总拆迁款的40%，即18073645.6元，并由崇贤工贸公司承担本案一审、二审诉讼费用。 针对安得公司的上诉，崇贤工贸公司发表答辩意见称：一、对安得电子公司上诉请求：１、崇贤工贸公司同意安得公司撤销杭州市余杭区法院所作出的（2018）浙0110民初10798号民事判决，并依法改判，但不同意安得电子公司上诉请求的改判内容。崇贤工贸公司认为，崇贤工贸公司与安得电子公司之间的《房屋租赁合同》已经到期，安得公司本身就应当腾空房屋，进行搬迁，没有权利获得拆迁补偿，应当驳回安得公司的诉讼请求。若考虑安得公司的实际损失,应当依照杭州恒辰资产评估有限公司出具的资产评估报告的内容确定安得电子公司补偿搬迁损失861050元。二、崇贤工贸公司认为安得公司上诉理由不成立。（一）、安得公司依据的《协议书》的无效协议。１、《协议书》系安得公司为了骗取政府搬迁补偿款，以合法形式掩盖非法目的，通过阻挠政府拆迁评估等手段签订的，其内容违反了《杭州市城市房屋拆迁管理条例》、《国务院城市房屋拆迁管理条例》的规定，也侵害了其他承租户的利益。２、《协议书》约定内容并非是安得公司所称的总拆迁款的40%，首先，崇贤工贸公司与安得公司之间的《房屋租赁合同》已经到期，安得公司本身就应当腾空房屋，进行搬迁。安得公司没有理由获得拆迁补偿，安得公司无理取闹，多次阻拦拆迁，崇贤工贸公司出于为了安得公司配合拆迁，无奈签订《协议书》，其合同目的系适应补偿一点安得公司搬迁费用，崇贤工贸公司不可能把“半个家当”给予安得公司，这明显违反常理。其次，《协议书》明确安得公司搬迁补偿款以政府最终评估为分配标准，到账后，按六四分成。现政府委托杭州恒辰资产评估有限公司出具的资产评估报告的确定搬迁损失861050元，《协议书》合同目是对这搬迁损失861050元进行分配，按照60%，崇贤工贸公司得516630元，按照40%，安得公司得344420元。３、本来，安得公司没有搬迁补偿，崇贤工贸公司多次要求安得公司腾空房屋，由于崇贤工贸公司工作人员顾文高法律意识不强，没有起诉安得电子公司腾空房屋，想通过私下解决，与安得公司协商同意延长租期，未经公司同意，在安得公司提供的《协议书》上签字盖了章，没有想到该《协议书》是安得公司为了骗取政府搬迁补偿款而自行起草的，本身就违法，更没有想到，安得公司还以标点符号玩起了文字游戏，想侵吞崇贤工贸公司的资产，安得公司实际损失就是一点搬家费，安得公司搬个家，就要崇贤工贸公司40%的家产，明显违背常理。事实上，安得公司欺骗顾文高签订这样的合同已经构成合同诈骗，其目的通过玩文字游戏的手法侵占他人合法财产。（二）、杭州恒辰资产评估有限公司出具的资产评估报告的内容补偿搬迁损失861050元正确。恒辰评估公司的《资产评估报告》所确定的评估目的和内容是崇贤工贸公司及其承租户的资产搬迁补偿费用。其定义就是承租户的搬迁补偿费。《资产评估报告》中安得公司搬迁补偿费为861050元。而按照安得公司上诉称一审认定其损失16304955.36元结论显然与评估报告相矛盾，况且，其组成为：1、停产损失、职工安置款、临时安置补助款合计9611349.36元(计算方法:综合补偿款31774823元－有证房屋评估价值18935121元－无证房屋评估价值1200975元－45%国有出让土地使用权补偿款2027377.63元)，2、搬迁补贴费1194036元，3、设备搬迁补贴费861050元，4、装修补偿费用4638520元。多处重复，显然错误。理由：一、按照崇贤街道[2017]32号文件《关于崇贤街道非住宅房屋整体拆迁补偿实施意见》规定，拆迁只对该崇贤工贸公司的进行安置,至于承租的停产损失、职工安置、临时安置，安得公司上诉称的拆迁补偿项目均系对被拆迁户崇贤工贸公司的补偿。至于安得公司的搬迁补偿由被拆迁户根据《房屋租赁合同》约定的权利、义务自行解决。一审认定和安得电子公司上诉理由均张冠李戴，把崇贤工贸公司的补偿套用给安得公司，明显错误。二、房屋补偿金额为31774823元是按房屋面积结合[2017]32号文件奖励计算所得，不包括其他项目。[2017]32号文件规定对容积率1.2以内房屋补偿按房屋评估价的2.5倍进行补偿，7759151元为评估价，容积率1.2以上为房屋补偿11175970元也是评估价，无证房屋补偿1200975元也是评估价。根据杭州中意房地产评估咨询有限公司出具的《房地产评估报告》按重置价值结合成新后现值评估涉案有证房屋评估价为18935121元，摘录内容中的7759151元＋11175970元＝18935121元，与崇贤街道拆迁安置办公室出具的证明按面积计算房屋补偿款相吻合，19397878元＋11175970元＋1200975元＝31774823元。也与按面积计算房屋补偿款，不包含停产损失、职工安置款、临时安置补助款等项目。一审按综合补偿款减房屋评估价值（有证、无房）减45%国有出让土地使用权补偿款来确定停产损失、职工安置款、临时安置补助款的计算方法，得出的停产损失、职工安置款、临时安置补助款为9611349.36元明显错误。三、《资产评估报告》内容是对杭州崇贤工贸有限公司及其承租户的相关资产搬迁补偿费用进行了评估工作”。恒辰评估公司评估的内容就是承租户的搬迁补贴费。从《资产评估报告》中安得电子公司所有设备的明细及价值结论不难看出该报告是客观的、公正的、科学的，虽然恒辰评估公司不清楚搬迁何处，但市场调查与询证，并对安得公司设备无法恢复使用的按照成新程度确定重置率60%—80%计价，转化白话就是按60%—80%成新度给予补偿，合理、科学。对可搬迁设备的搬迁费确定综合补偿率为资产价格的10%，转化白话就是资产价格的10%，若过高的话，就不用搬迁了，重新购置了。所以，恒辰评估公司评估符合评估法则，结论科学。（三）、安得公司有无实际损失，实际损失应该确定多少，安得公司实际损失就是安得公司把工厂从崇贤街道搬迁至良诸街道所产生的费用。崇贤工贸公司认为，安得公司没有实际损失。理由；1、安得公司把工厂从崇贤街道搬迁至良诸街道所产生的费用应当由其自行承担。《房屋租赁合同》的租赁期到期之日为2018年1月20日。崇贤工贸公司系2018年4月9日签订的《崇贤街道非住宅房屋整体搬迁货币补偿协议》，很明显，《房屋租赁合同》合同期满在签订的《崇贤街道非住宅房屋整体搬迁货币补偿协议》之前。安得公司本身就应当腾空房屋，搬迁新址。其搬迁费用当然由安得公司自行承担。２、安得公司提出其巨额实际损失谬误，安得公司起诉时提出其实际损失为14566856.60元,又认为,一审判决确定其实际损失为16304955.36元,最后上诉又称其实际损失为18073645.6元。安得电子公司需要搬迁就是设备,厂房是租崇贤工贸公司，没有其他可搬迁的。从恒辰评估公司的《资产评估报告》中的明细，按照100%的成新重新购置，经计算，为7231500元，买买才7百万的设备从崇贤街道搬迁至良诸街道,要花费一千五六百万元,谁能相信,崇贤工贸公司不会相信,当然,安得公司不会认可。为此,崇贤工贸公司申请杭州中院对安得电子公司搬迁费用进行司法评估审计。综上所述，请求驳回安得公司的上诉请求，依法改判。 二审举证期限内，安得公司未提交属于二审程序的新的证据。崇贤工贸公司向本院提交如下证据材料： 第一组，证据1、《国务院城市王府拆迁管理条例》和《杭州市城市房屋拆迁管理条例》相关文件，用于证明2017年8月25日，崇贤工贸公司与安得公司签订的协议书违反《国务院城市房屋拆迁管理条例》和《杭州市城市房屋拆迁管理条例》相关规定，系法律禁止性行为，协议书为无效合同。证据2、崇贤工贸公司与高从娥的房屋租赁合同、崇贤工贸公司与程汉廷的房屋租赁合同、崇贤工贸公司与查发松的房屋租赁合同，证明被拆迁的房屋并非只租给安得公司一家，2017年8月25日，双方签订的协议书侵害其他租户的权益，为无效合同。 第二组，证据3、余杭区征迁协调工作领导小组办公室出台的征迁办【2018】2号《余杭区国有土地征收补助奖励实施意见》文件一份，用于证明：房屋补偿、搬迁补偿、停产损失、临时安置补助款、职工安置款等拆迁标准和计算方法。证据4、崇贤街道拆迁安置办公室提供证明一份，用于证明：房屋补偿金额为31774823元的构成为按房屋面积结合【2017】32号文件奖励计算所得，不包括其他项目的事实。 第三组，证据5、安得公司企业社保基金结算表和职工名册各一份，用于证明：安得公司在册职工59名和按工资标准计算的社保缴纳数额、职工社保核算系数。证据6、安得公司工商信息资料一份，用于证明：杭州安得公司注册资本为200万元，实缴资本70万元，经营范围为生产照明电子、电子产品、灯具。并非高科技产业，不可能有巨额利润。 上述证据材料经出示，安得公司发表质证意见称：一、崇贤工贸公司当庭提交证据，已过举证期限，不应当继续质证，二、对证据1，规范性文件不是证据，同时强调在安得公司的答辩意见中，证据1中的两个文件，《国务院城市房屋拆迁管理条例》已经废止，而《杭州市城市房屋拆迁管理条例》是地方性规定，故双方签订的协议书没有违反法律法规规定，系合法有效。三、对证据2，三份合同不是新证据，一审中已经提交，不认可其真实性。四、对证据3，系规范性文件的具体事实文件，对三性均有异议，也不是证据，不符合证据的八种形式，亦不属于新证据。若该证据合法有效，则根据该文件可得出双方协议书合法有效的结论。五、对证据4，原件和复印件一致；在一审期间形成，不是新证据；证据4系证明，为证人证言，应当由出具单位派出人员出庭，但没有派出。六、对证据5，该证据不是新证据，且与本案没有关联性，不具有真实性和合法性，该证据涉及本企业的内部情况。七、对证据6，对三性均有异议。 本院经审核认为，证据1不符合证据的形式，不予认证。证据2与本案处理争议缺乏关联性，不予采信。证据3未提交原件，而安得公司对其真实性不予认可，故不予采信。证据4的真实性予以确认。证据5、6与本案处理争议缺乏关联性，不予采信。 本院经审理查明的事实与原审一致。 另查明：2019年9月5日，杭州市余杭区人民法院裁定受理申请人安得公司的破产清算申请，并于2019年9月16日指定浙江天屹律师事务所担任安得公司管理人。 本院认为：案涉《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《补充协议二》及《协议书》均是双方当事人的真实意思表示，内容并不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，崇贤工贸公司在其已知晓案涉房屋即将面临拆迁的情况下，仍与安得公司签订《协议书》，协商确定拆迁补偿的分配方案，系其民事权利，安得公司以该协议系以合法形式掩盖非法目的、胁迫崇贤工贸公司原法定代表人顾文高签订等理由认为该协议无效，缺乏证据证实，也无法律依据，本院难以采信其该主张。 对于崇贤工贸公司应支付的补偿款的计算基数，安得公司上诉认为应按照总拆迁补偿款的40%支付，崇贤工贸公司则认为只应支付设备搬迁补助861050元的40%。本院认为，双方《协议书》第二条约定，“对乙方的评估事项包括资产损失和经营损失，包括属于乙方的辅助设备损失、装饰工程损失，无法搬迁或搬迁后报废设备损失、搬迁后可以恢复使用设备损失、停工期间职工工资补偿、职工五险一金补偿、职工安置费用、租仓库费用、临时安置补助费、出口合同违约损失、资格验证损失等（包括但不限于以上项目，以政府最终评估报告中有此补偿项目为分配标准）。拆迁款到甲方账户后，甲乙双方凭拆迁清单所确定的金额按如下比例分配，甲方得60%，乙方得40%。如未正式拆迁，或最终此项目发生客观情势变化导致赔偿或补偿款不能到账，则此协议因约定的前提不存在而无效并不再履行。”如崇贤工贸公司所述属实，双方则无必要约定安得公司的评估事项，即无需对安得公司的资产损失和经营损失进行评估。因此，对崇贤工贸公司的主张，本院难以采信。安得公司认为应当以总的拆迁款数额作为分配的基数，但按比例分配的约定与乙方评估事项的约定同属于第二条，故本院持与一审法院同样意见，认为该条所约定的拆迁款应是乙方评估事项范围内的拆迁款。 关于待分配拆迁款数额的确定，对于设备搬迁补助861050元，崇贤工贸公司无异议，本院予以确认。关于搬迁补贴费1194036元，根据双方的房屋租赁合同书及补充协议，应认定为待分配拆迁款的计算基数，对于停产损失、职工安置、临时安置费用，原审法院根据评估结论的列项确定为9611349.36元正确，本院予以维持。关于装修及附属物的费用，原审法院根据双方的租赁合同，结合双方的举证情况，确定安得公司完成的装修及附属物部分评估价值为3710902元，具有合同依据，符合法律规定，本院亦予以维持。 综上，安得公司、崇贤工贸公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费145782元，由杭州安得电子有限公司负担93336元，由杭州崇贤工贸有限公司负担52446元。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一九年十月二十九日 书记员  陆奕洲