江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0623民初3233号原告：周俊峰，男，1960年11月7日出生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：张卫东，如东县双甸镇法律服务所法律工作者。被告：南通恒基置业有限公司，住所地江苏省如东县岔河镇新建路。法定代表人：孙红红，董事长。诉讼代表人：南通恒基置业有限公司管理人即南通新江海联合会计师事务所（普通合伙），住所地江苏省南通市南大街**兴胜大厦**。负责人：江平，执行事务合伙人。委托诉讼代理人：黄目云，南通新江海联合会计师事务所员工。委托诉讼代理人：丁大虎，江苏启秀律师事务所律师。原告周俊峰与被告南通恒基置业有限公司(以下简称恒基公司)破产债权确认纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告周俊峰及其委托诉讼代理人张卫东，被告恒基公司诉讼代表人的委托诉讼代理人黄目云、丁大虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周俊峰向本院提出诉讼请求：判令原、被告于2016年1月8日签订的商品房买卖合同合法有效并责令被告继续履行为原告所购房产协助办理房产证。事实和理由：被告于2010年度依法取得位于如东县东侧编号为东国用2010第30022的地块的土地使用权并经批准在上述地块上建设商品房即恒基广场。原、被告于2016年1月8日签订了一份商品房买卖合同，在签订商品房合同前被告已取得商品房预售许可证。原告在商品房买卖合同签订后按约全额支付了房款，其物权属原告所有，后原告多次催被告办理房产证，但未果。2017年1月被告资金链断裂，由债权人申请破产，该案在贵院处于审理阶段。现原告为了保护自身权益，特具此状，望判如所请。被告恒基公司辩称：首先原被告订立的商品房买卖合同时间是2016年1月8日，而约定的交房时间是2014年10月1日，在时间上无法履行，不能体现双方真实买房意思表示，双方不能构成房屋买卖合同关系。其次，原告所谓的付款发生在合同订立时间两年之前，付款的时候不存在购房的意思表示。可能存在其他的意思表示。我们有待法庭调查之后再发表关于法律关系方面的意见。最后，即使商品房买卖关系有效，原告要求被告协助办理房产证的诉讼请求实质内容是要求对其进行个别清偿，违反破产法16条禁止个别清偿的规定。原告的诉讼请求因违法而应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。上述证据载明以下事实：1、被告系房地产开发企业，于2010年通过出让方式取得位于如东县东侧，如东县岔河镇编号为东国用（2010)第300022的地块的土地使用权，并经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为恒基生活广场。经如东县住房和城乡建设局批准，取得商品房预售许可证，并对外公开出售。2、2016年1月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：（1）原告购买恒基生活广场A幢2单元201-01铺房屋（建筑面积为129.77平方米），总价款138万元。（2）交付期限：出卖人应当在2014年11月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2013年6月24日，原告向被告法定代表人孙红红账户存入人民币30万元，2013年11月14日，原告向被告法定代表人孙红红账户存入人民币30万元，2014年1月21日，原告向被告账户汇款人民币70万元。被告于2014年1月21日向原告出具收款事由为购房款金额为138万元的收据。原告庭审中陈述购房款138万元中130万系原告向被告汇款，还有8万元是恒基公司从2011年起委托原告办理用电事宜拖欠的费用，但被告对该8万元不予认可，仅认可原告向被告汇款的130万元。2012年8月28日，李永得（被告恒基公司实际控制人）向原告汇款284220元。2013年2月26日，被告向原告汇款4万元。2019年7月11日，被告法定代表人孙红红出具证明一份，载明：2012年8月28日从李永得账号转给周俊峰账号中的284220元是给周俊峰报销周俊峰代购恒基工地的安电设施用材料款的，还有代付饭店招待费，还有给他报销数次和电业公司协商恒基工地装电设计图和申请安装线路等招待费和餐费的。注：周俊峰自2010年恒基公司要装电时，就请他帮忙去掘港和电业公司沟通、协调、出设计、安装、购电材料等相关公司装电等前期工作的。3、2017年3月1日，我院裁定受理姜保国、南通百富莱商贸有限公司对南通恒基置业有限公司的破产清算申请，并于2017年4月24日决定由南通新江海联合会计师事务所担任南通恒基置业有限公司管理人。原告在庭审中提供债权核查表一份，载明债权人为周俊峰，申报A幢商铺201-01物权，恒基公司破产管理人确认债权总额合计为1258623.89元，其中优先债权金额为1055780元，对A幢商铺201-01的拍卖净得款享有优先受偿权，以1055780元为最高受偿额，未受偿的部分列入普通债权，普通债权金额为202843.89元，不确认原告周俊峰对A幢商铺201-01享有物权，不予确认的原因为未取得产权证，债权款项性质为借款。被告在庭审中对该份证据的真实性予以认可，但其认为在债权核查表中管理人确认的债权金额为1055780元存在错误，其修正为975780元。4、如东县人民检察院指控被告单位南通恒基置业有限公司、被告人孙红红、李永得犯非法吸收公众存款罪，于2016年7月4日向本院提起公诉，本院于2019年8月22日作出（2016）苏0623刑初311号刑事判决书。该判决书中表明，检察院指控的事实部分有2013年11月期间，被告人孙红红以恒基置业公司名义，以高息向周俊峰借款30万元。如东县公安局于2015年5月20日对周俊峰的询问笔录中，周俊峰已陈述2013年约6月份借给孙红红300000元，同年11月份又借给孙红红300000元，以及找朋友徐勇借钱在2014年1月先打了70万元到孙红红在农商行的个人卡上等等情况。本院认为，本案的争议焦点是双方订立的商品房买卖合同是否是双方的真实意思表示，是否合法有效，是否需要继续履行。从目前原告向本院提交的证据来看，原、被告双方虽然签订了商品房买卖合同，但难以认定为案涉商铺的真实买卖，理由如下：第一，原告在2013年、2014年分三次实际给付被告130万元，而买卖合同却在2016年1月8日签订，明显不符合常理。虽然可以理解为补签，但在本案中明显难以自圆其说，恒基公司因向社会不特定对象用高息吸收资金而多达数千万元，在2015年公司及相关负责人、实际控制人被公安机关立案侦查，孙红红在取保候审期间，与原告补签这样的合同很难理解为双方的真实购房意思表示。第二，双方形式上订立了商品房买卖合同，但房屋一直没有实际交付，物权没有变动,同时恒基公司已进入破产程序，对没有交付也没有进行物权登记的房屋买卖一律不予确认物权。第三，本案原告所转入孙红红的一笔30万元曾作为检察院起诉书中指控的非法吸收公众存款罪的其中一笔，虽然后来法院刑事判决书没有将此作为犯罪数额，但结合对周俊峰、孙红红的询问笔录却反映了当时是民间借贷的事实。综上，双方订立的商品房买卖合同难以认定为真实合法有效。原告要求确认合同合法有效并继续履行的诉求没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条之规定，裁定如下：驳回原告周俊峰的诉讼请求。案件受理费人民币17220元，由原告周俊峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费17220元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  王新兵人民陪审员  马逢银人民陪审员  孙海燕二〇一九年十月十五日法官 助理  孟良燕书 记 员  陈欣妍