湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终9885号上诉人（原审原告）：王新权，男，1977年6月6日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：袁啸，湖南元端律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊海波，湖南元端律师事务所律师。上诉人（原审原告）：长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司，住所地长沙市开福区华夏路**（湖南新一佳商业投资有限公司）****。法定代表人：李艳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：袁啸，湖南元端律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊海波，湖南元端律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙喜盈门品牌管理有限公司，住所，住所地长沙市雨花区万家丽中路三段**喜盈门商业广场**及地下室**div>法定代表人：林元灶。委托诉讼代理人：唐纯海，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人戴志，湖南昌言（长沙）律师事务所实习律师。上诉人王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司与上诉人长沙喜盈门品牌管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初9517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司上诉请求：一、请求撤销(2018)湘0111民初9517号民事判决第四项判决内容;二、请求改判长沙喜盈门品牌管理有限公司赔偿王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司的经营损失768333.5元;三、请求改判长沙喜盈门品牌管理有限公司退还王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司的装修保证金20000元；四、判令一审、二审诉讼费用由长沙喜盈门品牌管理有限公司承担。事实和理由：一、原审法院没有考虑到因为租赁合同提前解除,长沙喜盈门品牌管理有限公司给王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司造成的可得利益损失,原审法院适用法律错误；二、双方确认和认可的相关事实应当作为本案裁判诉请的事实依据,况且王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司在原审中提交了交纳装修保证金2万元的记录底单可以辅助证明，因此原审法院以王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司无相关票据为由驳回相应的诉讼请求不当。长沙喜盈门品牌管理有限公司辩称，一、关于经营损失，王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司没有事实和法律依据，且长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司不是合同履约主体，无权主张该损失；二、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司不享有法定解除权；三、关于装修保证金，长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司未能举证证明。长沙喜盈门品牌管理有限公司上诉请求：1、请求撤销(2018)湘0111民初9517号民事判决第一、二、三、五项;2、依法改判驳回王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司要求长沙喜盈门品牌管理有限公司赔偿其1575471.5元装修损失的诉讼请求，并支持长沙喜盈门品牌管理有限公司的一审反诉请求。事实和理由：一、本案双方系诉请解除租赁合同,而非确认租赁合同于2018年8月31日协议解除,故合同解除时间应当在法院确认合同解除后,解除请求的起诉状或反诉状送达违约方处之日,而非双方尚未完成盖章生效的提前解除协议约定解除日。王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司起诉时不享有法定解除权,一审法院适用合同法第九十四条第四项,判决合同解除,适用法律错误。二、一审判决长沙喜盈门品牌管理有限公司赔偿1575471.5元装修损失,事实认定不清,适用法律明显错误。《司法鉴定意见书》鉴定程序严重违法、鉴定结论错误,一审法院采信该鉴定意见以确定装修损失金额,存在明显错误。王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司在提前解除协议尚未盖章确认生效,且经书面限期催签后王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司仍未能盖章确认时,仍采取停止经营并撤出租赁房屋的行为,其行为对损失的发生和扩大存在明显过错。装饰装修损失应按残值计算,而非现值计算,一审法院根据鉴定意见,确认涉案装饰装修现在价值为1603109.15元,进而判决长沙喜盈门品牌管理有限公司支付赔偿金，适用法律明显不当。王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司辩称，一、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司基于诚实信用完成闭店撤场，合理的信赖利益应得到尊重和保护，作为经营性的商事主体，在已经完成闭店撤场情况下，客观上已经无法再重新开业经营，因此长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司具有法定合同解除权。二、双方在提前解约磋商过程中就2018年8月31日进行闭店交铺已达成一致意见，且长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司以实际的闭店撤场行为明确告知长沙喜盈门品牌管理有限公司解除租赁合同。三、关于司法鉴定程序的问题，司法鉴定机构系通过法定的程序选定，相关司法鉴定人员具有鉴定资格；双方根据鉴定机构通知，进行了现场勘验确认；一审法院组织双方对有关图纸、施工合同进行了质证；鉴定机构向双方发送了鉴定意见书征求意见稿，并对长沙喜盈门品牌管理有限公司提出的异议进行了书面回复；鉴定意见书作出后，一审法院向双方分别提供了鉴定意见书进行质证；鉴定机构依据相关法律规定和专业规范，对本案商铺装修残值损失给出的专业性意见，具有合法性和合理性，应予认可。四、长沙喜盈门品牌管理有限公司提出2018年9月1日之后的租金和管理费等费用没有依据。王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司向一审法院起诉请求：1、解除王新权与长沙喜盈门品牌管理有限公司2013年9月29日签订的《喜盈门范城商铺租赁合同》；2、长沙喜盈门品牌管理有限公司退还王新权租赁保证金116640元、管理保证金19440元，装修保证金20000元，共计156080元；3、长沙喜盈门品牌管理有限公司赔偿王新权装修损失1575471.5元，长沙喜盈门品牌管理有限公司赔偿食在不一样公司经营损失768333.5元（从2018年9月1日至2018年12月1日的合理经营损失）；4、长沙喜盈门品牌管理有限公司承担本案全部诉讼费用。长沙喜盈门品牌管理有限公司向一审法院起诉请求：1、解除长沙喜盈门品牌管理有限公司与王新权之间签订的《喜盈门范城商铺租赁合同》；2、王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司腾空商铺并交还给长沙喜盈门品牌管理有限公司；3、王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司向长沙喜盈门品牌管理有限公司支付2018年9月1日起至腾房之日止的租金、经营管理费、服务费（暂计算至2018年11月15日止为183730元，后续租金、经营管理费、服务费按原合同标准继续计算）；4、王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司承担本案全部诉讼费用。。一审法院认定事实：2013年9月29日，王新权（乙方）与长沙喜盈门品牌管理有限公司（甲方）签订《喜盈门·范城商铺租赁合同》，约定甲方将位于长沙市“喜盈门·范城”3栋3-201／202号商铺出租给乙方，租赁面积为972平方米，商铺使用面积为720平方米。乙方承诺该商铺经营中型特色餐饮，品牌为食在不一样。租赁期为10年，即2013年8月1日至2023年7月23日。免租期为2013年8月1日至2013年10月31日，但是该期限内仍应当支付经营管理费、公共事业费等。第一个以及第二个年度月租金为33元／平方米，合计32076元，服务费26244元／月。第三个年度月租金为35元／平方米，合计34020元，服务费27216元／月。乙方应在办理装修进场前一个月支付三个月租金，以后每个结账月的5号之前支付下季度租金，具体支付日期和金额见合同附件一。乙方还应支付10元／平方米／月的经营管理费，即每月经营管理费为9720元，乙方进场装修前一个月支付第一季度经营管理费，具体支付日期和金额见合同附件一。乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方支付2个月租赁保证金116640元，以及2个月经营管理费的管理保证金19440元。保证金不计利息，甲方收到后向乙方开具保证金收据。如乙方违反本合同之约定，甲方有权以保证金抵扣乙方应付款项，作为甲方因此而遭受损失的赔偿。租赁关系终止时，乙方按甲方要求交还该商铺后，三个月内无质量、服务、违约和赔偿等纠纷发生，未出现其他损害甲方利益的情形，且交清应当缴纳的各种费用，甲方将保证金及能源费保证金一次性无息退还乙方。租赁期内的水、电、煤气、天然气、通讯费等相关费用均由乙方承担。双方对各自的权利义务、违约责任以及合同变更解除进行了明确约定。其中，因甲方过错导致乙方或致其相关人员发生损失的，甲方应承担赔偿责任。合同签订后，长沙喜盈门品牌管理有限公司向王新权交付了涉案商铺，王新权使用该商铺经营餐饮，品牌为食在不一样，并于2013年11月18日登记注册了个体工商户，字号为长沙市雨花区食在不一样餐馆（现已注销）。2014年8月12日，王新权另成立了长沙市食在不一样餐饮管理有限公司，并于2018年7月9日更名为长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司。2018年6月，长沙喜盈门品牌管理有限公司因经营策略调整，遂与长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司的法定代表人朱少雄就涉案商铺提前解约进行协商。2018年7月，长沙喜盈门品牌管理有限公司工作人员黄静波与长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司的法定代表人朱少雄以及工作人员刘文艳，通过微信进一步明确双方提前终止涉案商铺租赁合同，租赁期至2018年8月31日，王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司于2018年8月31日搬离商铺，长沙喜盈门品牌管理有限公司在王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司退铺后三十个工作日内支付王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司解约赔偿款80万元，另退还王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司的租赁保证金等。双方就此拟定了《“食在不一样”解约赔偿协议》，王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司亦在该协议上签名盖章，并于2018年7月21日提交长沙喜盈门品牌管理有限公司，但是长沙喜盈门品牌管理有限公司一直未在该协议上盖章确认。长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司遂于2018年8月24日再次向长沙喜盈门品牌管理有限公司送达了《限期签订〈解约赔偿协议〉的通知书》，明确告知其已经在陆续安排退租工作，要求长沙喜盈门品牌管理有限公司在收到通知书后3日内在该协议上签字盖章。王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司依约于2018年8月31日停止营业并搬离了涉案商铺。但是，长沙喜盈门品牌管理有限公司却于2018年8月30日向王新权发出了《催缴通知函》，要求其限期支付租金等费用。双方为此酿成纠纷，王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司遂于2018年11月2日起诉至一审法院，请求依法裁判。另查明，王新权于2013年2月18日向长沙喜盈门品牌管理有限公司支付保证金126240元，后因商铺调整又于2017年11月28日支付保证金9840元。王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司租金已经支付至2018年8月31日。根据王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司的申请，一审法院依法委托华新项目管理有限公司对涉案商铺的装修以及设施设备损失进行鉴定。2019年5月29日，华新项目管理有限公司出具《食在不一样（喜盈门店）装修工程造价及设施设备工程造价司法鉴定意见书》，认定涉案商铺装修工程造价及设施设备工程造价共计2671848.59元，折旧后其中装饰装修价值为1485071.15元，设施设备价值为118038元，合计为1603109.15元。长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司支付鉴定费35000元。王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司明确遗留的设施设备一旦拆除则不再具有使用价值，并在2018年9月1日向长沙喜盈门品牌管理有限公司发出的律师函中确认涉案商铺具备租赁交接条件。一审法院认为，王新权与长沙喜盈门品牌管理有限公司于2013年9月29日就涉案商铺签订了租赁合同，王新权依约先后以个体工商户以及长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司使用该商铺，经营餐饮品牌为食在不一样。因此，与长沙喜盈门品牌管理有限公司建立商铺租赁关系的虽然为王新权。而王新权以何种形式运营使用该商铺，并不影响其与长沙喜盈门品牌管理有限公司之间的租赁关系。所以，尽管2018年6月至8月期间，长沙喜盈门品牌管理有限公司系与长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司就提前解约事宜进行协商，同时王新权对此并未提出异议，因此，长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司作出的意思表示可以视为王新权的意思表示，长沙喜盈门品牌管理有限公司上述行为亦可以视为与王新权进行相关交涉。因此，对长沙喜盈门品牌管理有限公司主张其与王新权从未就租赁合同的解除达成一致的抗辩意见，不予采信。关于合同解除。双方在2018年6月至8月协商提前解约事宜，王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司在与长沙喜盈门品牌管理有限公司确定的《“食在不一样”解约赔偿协议》签名盖章，并于2018年7月21日提交长沙喜盈门品牌管理有限公司，并于2018年8月24日再次向长沙喜盈门品牌管理有限公司送达了《限期签订〈解约赔偿协议〉的通知书》，于2018年8月31日停止营业并搬离涉案商铺。尽管长沙喜盈门品牌管理有限公司并未在该解约协议上签字盖章确认，但是其行为损害了王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司基于对双方解约行为之合理信赖，亦导致租赁合同目的无法再实现。因此，一审法院确认涉案商铺租赁合同于2018年8月31日解除。鉴于王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司于2018年8月31日停止营业并搬离涉案商铺，并确认涉案商铺此时已经具备租赁交付条件。因此，一审法院确认王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司已经履行了腾房义务。对长沙喜盈门品牌管理有限公司请求王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司腾空商铺并交还长沙喜盈门品牌管理有限公司以及支付商铺占用费的反诉请求，一审法院不予支持。关于保证金以及损失赔偿。王新权向长沙喜盈门品牌管理有限公司支付保证金共计136080元（126240元+9840元），长沙喜盈门品牌管理有限公司应予退还。王新权另主张长沙喜盈门品牌管理有限公司退还装修保证金20000元，未提交相关票据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因长沙喜盈门品牌管理有限公司的违约行为，导致双方租赁合同解除。王新权主张长沙喜盈门品牌管理有限公司赔偿其装修损失1575471.5元。华新项目管理有限公司出具《食在不一样（喜盈门店）装修工程造价及设施设备工程造价司法鉴定意见书》，系经一审法院委托，程序合法、内容明确，予以确认。根据鉴定意见，涉案商铺装饰装修现在价值为1485071.15元，设施设备现在价值为118038元，合计为1603109.15元。该装修损失（含设施设备）长沙喜盈门品牌管理有限公司应予赔偿，但是王新权仅主张装修损失1575471.5元，系其权利处分，一审法院予以支持。鉴于涉案租赁合同于2018年8月31日解除，长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司亦基于双方解约行为之信赖，在2018年8月31日停止营业并搬离商铺，因此长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司主张长沙喜盈门品牌管理有限公司赔偿经营损失768333.5元（从2018年9月1日至2018年12月1日的合理经营损失），缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条之规定，原审法院判决：一、王新权与长沙喜盈门品牌管理有限公司于2013年9月29日签订的《喜盈门·范城商铺租赁合同》于2018年8月31日解除；二、长沙喜盈门品牌管理有限公司于判决生效之日起15日内返还王新权保证金136080元；三、长沙喜盈门品牌管理有限公司于判决生效之日起15日内支付王新权装修损失1575471.5元；四、驳回王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回长沙喜盈门品牌管理有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，王新权与长沙喜盈门品牌管理有限公司于2013年9月29日就涉案商铺签订了《租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。长沙喜盈门品牌管理有限公司工作人员黄静波与长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司的法定代表人朱少雄以及工作人员刘文艳，在2018年6月至8月期间协商了提前解约事宜，王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司在与长沙喜盈门品牌管理有限公司确定的《“食在不一样”解约赔偿协议》签名盖章后，于2018年7月21日提交长沙喜盈门品牌管理有限公司，且2018年8月24日再次向长沙喜盈门品牌管理有限公司送达了《限期签订〈解约赔偿协议〉的通知书》，并于2018年8月31日停止营业搬离了涉案商铺。尽管长沙喜盈门品牌管理有限公司并未在该解约协议上签字盖章确认，但是其行为损害了王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司基于对双方解约行为之合理信赖，亦导致租赁合同目的无法再实现，故应当确认涉案商铺租赁合同于2018年8月31日解除。王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司于2018年8月31日停止营业并搬离涉案商铺，并确认涉案商铺此时已经具备租赁交付条件，王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司已经履行了腾房义务，故长沙喜盈门品牌管理有限公司请求王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司腾空商铺并交还长沙喜盈门品牌管理有限公司以及支付商铺占用费的上诉请求不能成立。华新项目管理有限公司出具《食在不一样（喜盈门店）装修工程造价及设施设备工程造价司法鉴定意见书》，系经一审法院通过法定的程序选定，相关司法鉴定人员具有鉴定资格，双方根据鉴定机构通知，进行了现场勘验确认，一审法院组织双方对有关图纸、施工合同进行了质证，鉴定机构对长沙喜盈门品牌管理有限公司针对鉴定意见书征求意见稿提出的异议进行了书面回复，鉴定意见书作出后进行了书面的质证，故鉴定机构对本案商铺装修残值损失给出的专业性意见，可作为本案的定案依据，对王新权主张的装修损失1575471.5元应予支持。涉案租赁合同已于2018年8月31日解除，长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司亦基于双方解约行为之信赖，在2018年8月31日停止营业并搬离商铺，因此长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司主张长沙喜盈门品牌管理有限公司赔偿经营损失，缺乏事实和法律依据，应不予支持。综上所述，长沙喜盈门品牌管理有限公司、王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26763元，由长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司负担6560元，由长沙喜盈门品牌管理有限公司负担20203元。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十月二十五日书记员 赵 翔附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。