福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初8305号 原告：丁永权，男，1976年7月8日出生，回族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：李良财，福建飞景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林雯颖，福建飞景律师事务所律师。 被告：李伟平，男，1977年2月23日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：盛庆川，福建磊德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗璇，福建磊德律师事务所律师。 原告丁永权与被告李伟平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告丁永权的委托诉讼代理人李良财、被告李伟平及其委托诉讼代理人盛庆川、罗璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁永权向本院提出诉讼请求：判令一、解除丁永权与李伟平于2017年10月15日签订的《租赁合同》；二、李伟平立即支付拖欠丁永权自2018年12月1日起至2019年9月1日的租金342000元及租赁期间内丁永权垫付的费用6020.66元（物业管理费1012元、水费2171.2元、电费2837.46元），并支付违约金人民币73568元（自2018年12月1日起暂计至2019年7月31日止）；三、李伟平立即支付丁永权12个月租金人民币456000元；四、李伟平承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：李伟平于2017年10月15日向丁永权承租位于泉州市丰泽区国际华城1-36-39店面，并签订《租赁合同》。2017年10月15日至2017年12月1日为装修期，租赁期5年，自2017年12月1日起至2022年12月1日止，双方约定年租金为人民币456000元，二年后月租金以10%递增，租赁期间的物业管理费、水电费等均由李伟平承担，李伟平逾期支付租金，每逾期一日按年租金的千分之三支付违约金，后李伟平支付租金至2018年11月份，自2018年12月份起开始未再支付租金，且其应承担的物业管理费、水电费等亦未按时足额缴纳，现李伟平拖欠9个月的租金及丁永权垫付的李伟平租赁期间内未缴纳的物业管理费、水电费等费用及其有提前终止租赁关系的迹象，即其已搬离所租赁店面(按合同约定乙方未租满期限，须额外支付甲方12个月租金)，嗣后，丁永权多次向李伟平催讨，李伟平均未能偿还上述欠款。 李伟平辩称，1、案涉合同于2018年12月15日经双方协商解除，李伟平也于当天腾空并返还诉争店铺，李伟平不应承担违约责任；2、丁永权要求李伟平向其支付自2018年12月1日起至2019年9月1日止的租金及违约金73568元没有事实与法律依据，请求法院予以驳回；3、丁永权要求李伟平再支付12个月的租金也没有事实与法律依据；4、双方的合同于2018年12月份已经终止，并且李伟平已经将诉争店面交还给丁永权，丁永权再主张李伟平支付2019年1、2月份的物业费没有依据。对丁永权主张的水费、电费的起止时间与金额：水费的起止时间应该是2018年9月至2019年1月，虽2019年1月份的水费是丁永权使用产生，但因金额仅有3.5元，李伟平愿意承担，故对水费金额2171.2元无异议。电费应以丁永权实际缴纳的金额2819.54元为准。 经审理查明，址于丰泽区刺桐东路与津淮街交叉口东北侧群盛国际华城1#楼店面36、37、38、39的房屋所有权人为丁永权。2017年10月15日，丁永权（甲方）与李伟平（乙方）签订一份《租赁合同》，约定李伟平向丁永权租赁上述国际华城1#楼36、37、38、39号店面。该合同第三条约定租赁期5年，自2017年12月1日起至2022年12月1日止（2017年10月15日至2017年12月1日为装修期）；第四条约定二年后，月租金以10%幅度递增；第五条约定在规定租赁期限内，甲方提前终止租赁，须额外归还乙方12个月租金，乙方未租满期限，须额外支付甲方12个月租金；第六条约定该房屋年（12个月）租金为456000元，乙方必须于2017年12月1日一次性支付114000元给甲方，以后按顺序每3个月期满前5天支付甲方3个月的租金，乙方若逾期支付，每逾期一日按年租金的千分之三向甲方支付违约金；第七条约定乙方于本合同生效之日向甲方支付保证金38000元。合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还给乙方；第九条第2款约定房屋租赁期间，乙方应支付以下费用：物业费、管理费、水电费……；第十条第1款约定租赁期间，双方均不得无故解除合同。任何一方提出解除合同，需提前60天书面通知对方，经双方协商一致后终止合同。租赁期间……乙方擅自解除合同的，无权要求甲方返还保证金。乙方退租时，留置不搬的家居杂物任由甲方处置。庭审中，丁永权、李伟平一致确认2017年12月1日至2018年11月30日的租金已支付完毕，另李伟平还于支付第一季度租金的同时支付了38000元。 另查明，丁永权与李伟平的微信聊天记录内容为： 丁永权李伟平 日期内容日期内容 2018.9.1李总房租到期了请安排2018.9.1收到 2018.9.3租金还没到账了2018.9.1好的 2018.9.6李总，你好汇了没有了，还是没收到了2018.9.6我问一下 2018.9.12李总，你好什么情况了我们晋江租金是不超三天了2018.9.17还没汇吗 2018.9.20李总啊怎么还没汇了 2018.9.21李总……你说马上安排的租金，也没汇也没回微信现在连电话也不接……. 2018.10.10李总你好，今天10号了2018.10.10我问一下 2018.10.15这是怎么回事 2018.10.17没付租金也不接电话 2018.11.2612月1号到期拾天缓冲，到时间没付租金关店2018.11.26这两天会安排好再和你说 2018.12.2租金已到期请留意2018.12.2收到 2018.12.5不行2018.12.5丁总，这边有个朋友在问房租能少点吗 2018.12.8今天8号了请准时支付租金2018.12.8收到丁总，谢谢你的支持 2018.12.15我叫司机过去了你配合一下2018.12.15明天中午店租会转给你 2018.12.20（发送诉争店面的五张图片） 2018.12.27电力公司在追电费2018.12.27我有让叶总去处理 再查明，诉争国际华城1#楼36号店面及39号店面2019年1月、2月的物业管理费均为132元；37号店面及38号店面2019年1月、2月的物业管理费均为121元；38号店面2018年12月份产生的电费为2837.97元，丁永权于2019年1月3日交纳2819.54元；36号店面2018年9月的水费为604.68元、10月的水费为611.68元、11月的水费390.78元、12月的水费为560.56元，2019年1月的水费为3.5元，共计2171.2元。2019年6月15日，丁永权与黄晓锋就诉争的国际华城1#楼36、37、38、39号店面签订一份《租赁合同》，约定租赁期限自2019年9月1日起至2024年9月1日止（2019年6月15日至2019年8月31日为装修期）。 本院认为，关于丁永权与李伟平是否协商一致解除合同的问题。丁永权对李伟平提交的微信聊天记录的真实性均无异议，本院依法予以确认。上述证据可以体现，丁永权于2018年12月15日发送“我叫司机过去了你配合一下”并于2018年12月20日发送诉争店面腾空的五张图片后，并未再向李伟平发送过催讨房租的信息。结合双方此前的微信聊天内容，倘若双方合同未解除，在2018年12月至今长达近一年的时间内，李伟平未支付租金，而丁永权亦未催讨租金，显然不符合常理；也不符合此前在李伟平未支付租金时，丁永权多次催讨的行事风格。故对李伟平主张的在2018年12月15日双方均同意解除合同，予以采信。但从微信聊天的完整内容看，并无充分证据证明双方已就《租赁合同》解除后的权利义务处理进行协商且达成一致，故不能认定双方协商一致解除合同。丁永权与李伟平签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据该合同第十条第1款约定：“租赁期间，双方均不得无故解除合同。任何一方提出解除合同，需提前60天书面通知对方，经双方协商一致后终止合同。租赁期间……乙方擅自解除合同的，无权要求甲方返还保证金。”,前述已认定双方签订的《租赁合同》自2018年12月15日起解除，丁永权诉请法院判决解除双方签订的《租赁合同》，不予支持。但李伟平该解除合同的行为既不符合该条款约定的“提前60天书面通知对方，经双方协商一致”的条件，也不属于法律规定的可以单方解除合同的情形，故李伟平单方解除合同的行为构成违约，应当承担违约责任。庭审中李伟平自认其在支付第一季度的租金时支付了38000元，根据合同第七条约定：“乙方于本合同生效之日向甲方支付保证金38000元”，可以认定李伟平支付的该38000元系保证金，对李伟平辩称该38000元是支付租金不予采信。因此，李伟平仅支付诉争店面的租金至2018年11月30日，其还需支付2018年12月1日至12月15日的租金456000÷12个月÷30天×15天=19000元给丁永权。对丁永权主张李伟平支付2018年12月1日至2019年8月1日的租金，合法有据的部分予以支持。另，丁永权还主张李伟平支付其垫付的物业费、水费及电费，但其主张的物业费均产生于双方解除合同后，不予支持；李伟平对水费2171.2元无异议，予以支持；虽38号店面2018年12月份产生的电费为2837.97元，但丁永权于2019年1月3日实际交纳的金额为2819.54元，故李伟平仅需支付该2819.54元。丁永权还主张李伟平以年租金为基数、按月利率2%的标准支付自2018年12月1日起至2019年7月31日止的逾期付款违约金，李伟平主张该违约金过高，应予调减；因该计算标准明显超过李伟平逾期支付租金给丁永权造成的损失，故本院酌情调整为以尚欠租金为基数、按月利率2%的标准计付违约金；丁永权主张2018年12月1日起至2019年7月31日止共计242天，系处分自身权利，予以照准；故李伟平应支付的逾期支付租金的违约金为19000元/月×2%÷30天×242天=3065元。此外，丁永权还诉请李伟平支付未租满期限的违约金，李伟平主张该违约金过高，应予调减；鉴于诉争店面直至2019年9月1日才出租他人，双方约定的违约金并未过分高于实际损失，故对李伟平的上述主张不予采纳，李伟平应支付12个月的租金即456000元给丁永权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、李伟平应于本判决生效之日起十日内支付给丁永权2018年12月1日至2018年12月15日的租金19000元及逾期支付租金的违约金3065元、水费2171.2元、电费2819.54元； 二、李伟平应于本判决生效之日起十日内支付给丁永权未租满期限的违约金456000元； 三、驳回丁永权的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27378元，减半收取计13689元，由丁永权负担6154元，李伟平负担7535元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  吕千虹 二〇一九年十月二十四日 书记员  倪淑玲 附注引用法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:void(0);?)第一百一十四条(?javascript:void(0);?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。