宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁01民终3212号 上诉人（一审被告、反诉原告）：方学武，男，汉族，个体，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：黄涛，宁夏辅德律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：刘鑫，男，汉族，个体，住四川省成都市。 委托诉讼代理人：夏峰，宁夏北地律师事务所律师。 一审被告：宁夏德昇泰工贸有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街高尔夫家园**楼**。 法定代表人：马青松，该公司总经理。 上诉人方学武因与被上诉人刘鑫、一审被告宁夏德昇泰工贸有限公司（以下简称德昇泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初2250号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问当事人及委托诉讼代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 方学武上诉请求：1.依法撤销银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初2250号民事判决;2.依法改判驳回被上诉人刘鑫的一审全部诉讼请求，支持上诉人方学武一审全部反诉请求或将本案发回重审；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致一审判决错误。（一）一审法院关于本案涉案房屋房租支付时间及逾期支付违约责任的认定不清，请求二审法院予以改判或发回重审。一审认定，“双方在合同中…….并未明确约定具体的支付时间”属于认定事实不清。本案中，根据刘鑫与方学武签订的《房屋租赁合同》第四条第五款以及第五条的约定，结合双方已经实际履行的交易习惯。本案的基本事实是：2016年6月26日刘鑫与方学武签订《房屋租赁合同》一份，约定方学武将位于银川市兴庆区xx号营业房出租由刘鑫承租，租期为三年，时间自2016年7月20日至2019年7月19日，年租金32万元，押金5000元。刘鑫的父亲于2016年6月20日代刘鑫支付了2016年至2017年期间的房租。根据上述事实可知，刘鑫与方学武之间关于房租交付的时间是有约定的，即先支付房租后使用房屋，换言之，截至2017年7月20日第一年租期届满，由于刘鑫未提出解除租赁合同，故刘鑫应当于2017年7月20日交付2017年至2018年度的房租32万元。而事实上刘鑫实际于2018年2月9日才支付上述房租，刘鑫违约事实清楚。（二）一审关于驳回方学武反诉请求的认定事实不清。本案中，结合刘鑫与方学武双方签订的《房屋租赁合同》第十四条第三款第一项和第十五条的约定可知，刘鑫作为承租方如果逾期支付租金超过三十日的，应当按照年租金的10%向出租方方学武支付违约金。如前所述，根据合同约定和双方的交易实际，刘鑫应当在2017年7月20日向方学武缴纳2017年至2018年度租金，但刘鑫实际2018年2月9日才交付租金，其逾期付款的事实成立，应当支付违约金。（三）一审关于房屋租赁合同是否应当解除以及是否退还租金的事实无事实依据。根据刘鑫与方学武签订的《房屋租赁合同》第十四条第四款以及第十五条的约定，刘鑫可以解除合同的条件是“因乙方(指方学武)出租房屋有权属瑕疵或发生争议，致使甲方无法正常使用该房屋的”刘鑫有权解除合同并要求方学武退还甲方(指刘鑫)已经支付但尚未实际发生的租金。本案中，根据已经查明的案件事实，涉案房屋的所有权人是德昇泰公司，且德昇泰公司对于方学武转租房屋的事实是知情并同意的，涉案房屋并不存在权属瑕疵或者争议，刘鑫主张解除合同返还租金的请求无事实依据。（四）一审关于方学武锁门行为的性质认定无事实依据且与实际不符。方学武锁门的行为是自力救济的表现，并非以实际行为表示不履行合同。本案中，如前所述，由于刘鑫未在2017年7月20日缴纳第二年房租且欠付房租远超30日，方学武多次索要房租未果，故指派杨振灵于2018年2月6日将涉案房屋上锁。此时刘鑫已经逾期无偿使用涉案房屋超6个月，方学武才是本案的实际受害人。方学武为维护自身权益，锁门行为只是其自力救济的表现形式，其目的是为了督促刘鑫缴付租金和违约金。并无解除合同的意思表示。且在本案一审中，方学武也多次表示愿意继续履行合同，本案房屋租赁合同也不具备导致合同根本目的不能实现的情形。刘鑫在未交付房租的情形下，擅自于2018年2月8日将方学武加挂的锁具破坏，并将屋内部分所售货物搬离，意图私自离开涉案房屋并处置屋内设施。此时，方学武为维护自身合法权益，随即报警，且又于2018年2月8日重新将涉案房屋加锁。经公安机关介入，刘鑫在此种情况下才于2018年2月9日缴纳了涉案房屋第二年的租金32万元。由于其存在逾期支付房租的事实，故方学武要求其按照合同约定支付逾期付款的违约金32000元，此要求合法合理也符合双方约定。但由于刘鑫拒绝支付违约金，且自行停业，但继续占有涉案房屋存放物品，一直到2018年7月19日第二年合同期满后才将涉案房屋内物品搬离。（五）一审判决方学武返还押金无事实依据。根据双方的约定，要求刘鑫交纳押金主要是为避免刘鑫在承租期间损坏房屋，租期届满后经双方验收房屋无损坏的情形下，方学武才应当予以返还押金。本案中，刘鑫对涉案房屋存在装修行为已经对房屋部分设施及物品造成损坏，应当结合房屋现状及损失以合理判定返还押金的金额。二、一审判决超出一审原告诉讼请求。刘鑫在一审诉讼请求中，并未要求判决方学武支付其违约金32000元，一审判决书第二项却判决“被告方学武于本判决生效之日起七日.....支付违约金32000元”。一审该判项超出一审原告刘鑫的诉讼请求。综上所述，上诉人方学武认为，本案中由于涉案房屋所有权人德昇泰公司同意方学武转租涉案房屋，故刘鑫与方学武签订的合同为有效合同，双方均应当按照该合同履行各自的权利义务。由于刘鑫逾期支付租金，故方学武要求其交纳租金并支付违约金合法合理。刘鑫擅自欠付租金且欲搬离屋内物品，方学武锁门行为实属自力救济，并未超出合理限度。一审判决认定事实不清且超出原告诉求。 庭审中，方学武对上诉内容补充如下：涉案房屋不存在权属瑕疵或争议，即使存在，也不影响被上诉人使用房屋。被上诉人与上诉人的合同在一审诉讼时不具备解除条件。 被上诉人刘鑫辩称，一、一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。二、上诉人在上诉状中所述事实在一审中已经提过，其所述事实与客观事实不符。一审法院对此已经做出了正确认定。三、一审法院并未超出一审原告的诉讼请求判决，一审原告在其第四项诉讼请求中主张违约金，并在当庭提交的违约金和经济损失清单中明确列出了违约金32000元。四、上诉人主张的押金应减免退还，并未为其主张所依据的事实提供任何证据加以证明。五、一审判决解除合同所依据的事实和理由是上诉人两次锁门的行为长期持续，造成被上诉人无法使用租赁房屋，合同目的无法实现。该原因不是上诉人上诉状中所称房屋产权有瑕疵这个理由。 一审被告德昇泰公司经本院依法传唤未到庭，也未提交书面陈述意见。 刘鑫向一审法院起诉请求:1.判令自2018年2月10日起解除原告与被告方学武签订的《房屋租赁合同》；2.判令二被告返还原告自2018年2月11日至2018年7月19日止期间原告已付的租赁费140274元；3.判令二被告返还原告租房押金5000元；4.判令二被告赔偿原告各项经济损失174726元。以上合计320000元；5.判令本案诉讼费和财产保全费用（包括保单的费用）由二被告承担。庭审中，原告变更第四项诉讼请求为判令二被告赔偿原告违约金及各项经济损失172776元、财产保全保险保单费1000元及保全证据公证费950元。 方学武向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行双方于2016年6月26日签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金32000元；3.本案的诉讼费用由反诉被告负担。 一审法院认定事实:2016年6月26日，原告与被告方学武签订《房屋租赁合同》一份，甲方（承租方）：刘鑫，乙方（出租方）：方学武，约定甲方承租乙方房屋，房屋坐落于兴庆区××号楼1段10号营业房，房屋总建筑面积297.45平方米，该房屋未设定抵押、没有共有人。房屋租赁期限自2016年7月20日至2019年7月19日共三年，租赁期满，乙方有权收回房屋，年租金32万元，一次性付清，房屋押金5000元一并付清。甲方有“不支付或者不按照约定支付租金达30日”情形的，乙方有权单方解除合同并收回该房屋，乙方不退还甲方已经支付但尚未实际发生的租金，同时按年租金总额的10%向乙方支付违约金，并承担赔偿责任；乙方应保证该房屋产权真实、合法、有效，乙方有“因乙方出租房屋权属有瑕疵或发生争议，致使甲方无法正常使用该房屋的”情形的，甲方有权解除合同，乙方应退还甲方已经支付但尚未实际发生的租金，同时按年租金总额的10%向甲方支付违约金，并承担赔偿责任。合同签订后，被告方学武将房屋交付原告使用，原告的父亲刘建民于2016年6月20日通过中国人民银行向被告方学武的代理人杨振灵的账户转款323000元，并支付现金2000元，同日杨振灵向原告出具押金条确认收到涉案房屋押金5000元，原告共计向被告方学武支付房屋租金及押金325000元，被告予以认可。 2018年2月8日，原告接到法院执行局发出的通知，载明“银川市兴庆区××号楼10号营业房实际承租户，本院执行申请执行人宁夏银行股份有限公司光华支行与被执行人马青松、孔江、宁夏德昇泰工贸有限公司实现担保物权一案，现通知实际承租银川市兴庆区xx号楼I段10号营业房承租户接到本通知之日起不得擅自与宁夏德昇泰工贸有限公司签署房屋租赁合同，未缴纳的房租交纳至银川市兴庆区法院执行局”，后原告于2018年2月9日将2017年至2018年的房租320000元交至法院执行款账户，被告方学武亦表示认可。后因第二年度租金事宜，被告方学武的代理人杨振灵于2018年2月6日到涉案房屋将房屋上锁，通过原告提交的视频显示，原告于2018年2月8日将该锁打开后方学武的代理人杨振灵又于同日将房屋上锁，此后房屋一直未打开，原告至今仍无法正常经营，故其诉至法院，请求确认双方的房屋租赁合同于2018年2月10日解除。对此，被告方学武辩称因发现原告未交纳房租有搬离涉案房屋的迹象，故将涉案房屋上锁，第二次锁门非其被告所为。审理过程中，原告提交证据，欲证明其在经营过程中对涉案房屋装修支出92000元、定制购买货架支出132000元、购买空调支出15000元，被告方学武将涉案房屋上锁后，原告通过宁夏回族自治区银川市国信公证处对房屋上锁的现状进行证据保全公证，支出公证费950元，原告为本案财产保全办理责任保险花费1000元。现因被告方学武的原因导致涉案房屋租赁合同解除，故上述费用及损失应由被告方学武向原告赔偿。 另查明，涉案房屋实际所有权人为被告德昇泰公司，二被告签订《房屋租赁合同》，约定被告方学武租赁被告德昇泰公司位于银川市兴庆区共享天地1号楼1段10号营业房，房屋租赁期限自2016年5月25日至2021年5月24日，双方并针对其他合同事项进行约定。 一审法院认为，涉案房屋的所有权人为被告德昇泰公司，其将涉案房屋出租给被告方学武后，被告方学武又与原告签订房屋租赁合同将涉案房屋转租给原告，虽未经过被告德昇泰公司的书面同意，但被告德昇泰公司在向法院提交的答辩状中已明确其对转租事实知情且同意，故法院认定原告与被告方学武签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方应按照合同约定履行合同义务。合同签订后，被告方学武将涉案房屋交付原告使用，原告按照约定于2016年6月26日支付第一年度（2016年7月20日至2017年7月19日）租金320000元，因被告德昇泰公司作为被执行人的执行案件，原告根据法院执行局的要求将涉案房屋租金于2018年2月9日将第二年度（2017年7月20日至2018年7月19日）租金320000交纳至法院执行局账户，被告方学武亦认可原告已交纳第二年房租。后因双方对于第二年租金的缴纳事宜产生纠纷，被告方学武的委托代理人杨振灵于2018年2月6日将涉案房屋上锁，后原告于2018年2月8日将该锁打开后方学武的代理人杨振灵又于同日将房屋上锁，此后，房屋一直处于锁闭状态，虽然被告方学武对于2018年2月8日由杨振灵锁门予以否认，但通过视频可以确认2018年2月8日锁闭房门的人与2018年2月6日锁闭房门的人系同一人，且被告方学武对于2018年2月6日锁闭房门是杨振灵予以认可，同时杨振灵在签订合同后也作为委托代理人收取第一年租金，因此，2018年2月8日杨振灵锁门的行为可以视为被告方学武的行为，其以实际行为明确表示不再履行合同，明显违约，原告行使合同解除权符合法律规定，故涉案合同于2018年2月10日已解除。在此情况下，被告方学武应当向原告退还原告已缴纳的自合同解除后自2018年2月11日至2018年7月19日期间的租金138520.50（320000元/年÷365天×158天），同时返还原告支付的租房押金5000元并向原告支付违约金32000元。对于原告所主张的装修折旧费114494元（包括装修费用、货架及空调费用），因原告提交的证据无法反映投入装修的具体数额，原告以此主张被告向其支付相应的装修损失缺乏事实依据，且部分未形成添附的物品（如货架及空调等）可以拆除，原告径直主张折价归被告方学武所有，亦不符合法律规定，故对于原告的上述主张，法院不予支持，对于原告所主张的营业损失10930元，因原告提交的《工行来往历史明细清单》不能反映原告的实际营业损失情况，故法院不予支持。对于原告主张的货物损失15352元，原告未提交证据予以证实，法院不予支持。对于原告关于被告德昇泰公司承担共同还款责任的主张，因该公司并非原告与被告签订的《房屋租赁合同》的相对方，被告德昇泰公司与原告不具有合同关系，故对于原告的上述主张，法院不予支持。 关于被告反诉主张的违约金，因双方在合同中约定年租金320000元，一次性付清，但并未明确约定具体的支付时间且被告已在该租赁期内将涉案房租一次性交纳至法院执行局账户，视为原告履行了租金交付的义务，被告亦认可该行为，故原告的行为不构成违约，对被告反诉要求原告支付违约金的主张，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决：一、原告刘鑫与被告方学武签订的《房屋租赁合同》于2018年2月10日解除；二、被告方学武于判决生效之日起七日内向原告刘鑫退还租金138520.50元、返还租房押金5000元并支付违约金32000元，以上合计175520.50元；三、驳回原告刘鑫的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告方学武的反诉请求。案件受理费6100元，由原告刘鑫负担2755元，被告方学武承担3345元，反诉案件受理费300元，由被告方学武负担。 二审中当事人均未提交证据，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人方学武与被上诉人刘鑫签订的《房屋租赁合同》并未明确约定租金具体的支付时间,被上诉人根据法院执行局的要求将涉案房屋第二年度（2017年7月20日至2018年7月19日）租金320000于2018年2月9日交纳至法院执行局账户，上诉人方学武亦认可被上诉人已交纳第二年房租，视为被上诉人履行了租金交付的义务，故被上诉人的行为不构成违约。上诉人在上诉状中自认又于2018年2月8日重新将涉案房屋加锁，上诉人的锁门的行为可以视为其以实际行为明确表示不再履行合同，原告行使合同解除权符合法律规定，因此，一审法院判令上诉人向被上诉人退还上诉人已缴纳的自合同解除后自2018年2月11日至2018年7月19日期间的租金，同时返还被上诉人支付的租房押金5000元，符合法律规定。一审庭审中，被上诉人变更诉讼请求，要求上诉人支付违约金，故上诉人称一审判决超出一审诉讼请求的理由不能成立。一审被告德昇泰公司经本院依法传唤未到庭应诉，视为对其诉讼权利的放弃。综上，上诉人方学武上诉请求无事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6400元，由上诉人方学武负担。 本判决为终审判决。 审判长  高卫国 审判员  李玉霞 审判员  程改焕 二〇一九年十月八日 书记员  陈 静 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 …… 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。