云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终7399号上诉人（原审被告）：昆明上佳餐饮管理有限责任公司，住所：昆明市江东和谐家园******。法定代表人：陶州，经理。委托诉讼代理人：许萍，云南优谛律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李泓涵，男，1993年6月9日出生，彝族，住云南，住云南省红河哈尼族彝族自治州蒙自县iv>委托诉讼代理人：束昕奇，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理上诉人昆明上佳餐饮管理有限责任公司因与被上诉人李泓涵房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初11689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。昆明上佳餐饮管理有限责任公司上诉请求：1、撤销（2018）云0102民初11689号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在签订《房屋租赁合同》前已反复对房屋进行现场勘察，并反复校对租赁合同的条款，作出对房屋面积无异议的承诺，即被上诉人认可并接受所接收的房屋套内建筑面积不足400平方米，“达不到合同目的”不属于上诉人的过错。被上诉人在签订租赁合同、接收房屋后砸掉房屋原有装修，并且场地移交确认表以及钥匙交接表均能证明被上诉人已经实际占有使用涉案租赁物，直至2019年3月20日被上诉人当庭向上诉人交还钥匙并陈述房屋可由上诉人另行出租，该期间的损失不应由上诉人承担。综上，请求二审法院查明事实，进行改判。李泓涵答辩称：在双方签订《房屋租赁合同》后，被上诉人已按约定及上诉人的要求交纳了租金及其他费用，但上诉人未按照合同约定交付约定面积的租赁物，致使被上诉人无法实现合同目的，被上诉人有权解除合同并要求上诉人退还保证金、租金，并予以赔偿。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李泓涵向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告于2018年8月2日签订的《房屋租赁合同》及《物业服务合同》；2.依法判令被告返还原告所支付的各项费用共计304548.5元；3.依法判令被告赔偿原告装修费用19000元；4.依法判令被告向原告支付律师费15000元；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求变更为：依法解除原、被告于2018年8月2日签订的《房屋租赁合同》，第二项诉讼请求变更为：依法判令被告返还原告所支付的各项费用共计196304.67元。一审法院认定事实：一、2018年8月2日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将其位于昆明市五华区江东和谐家园D5幢301号3层附D5-3-03号房屋出租给原告使用，房屋用于原告经营奇境SPA（经营业态：奇境美妆、奇境医疗、冷/热饮、简餐、衣服）类项目。房屋面积为489.05平方米[房屋租金的计算面积=实测套内建筑面积+（实测套内面积×公摊系数），其中公摊系数为24.987%]，租赁期限为1122日，自2018年8月3日起至2021年8月28日止，筹备期自2018年8月3日其至2018年9月11日止，该期间内免收租金，但该期间产生的水电费、物业费或其他费用由原告按期缴纳。计租日期自2018年9月12日起。租金单价44.6元/平方米/月，自第二年起在上一年每平方米月租金单价的基础上递增7%，第三年不递增。同时约定，为保证合同的履行，原告方应向被告交付65434.89元的履约保证金。一方违约应当承担守约方为实现权力而支付的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费等。协议还对其他条款进行了约定。二、2018年8月3日，原、被告签署“场地移交确认表”，明确D5幢301号3层附D5-3-03号房屋已交付给原告使用。同日，被告向原告出具两份收据，载明原告向被告交付履约保证金65434.89元；载明原告向被告支付人民币148474.81元（预收租赁费人民币130869.78元，2018年9月12日起至2019年3月11日；预收服务费人民币17605.03元，2018年8月3日起至2019年2月2日）；庭审中，原、被告一致确认预收服务费系物业费。2018年8月17日，原告向案外人云南北龙装饰工程有限公司支付装修垃圾拆除清运费人民币19000元。三、2018年10月28日，北京奇境天成管理咨询有限公司向原告发函，载明北京奇境天成管理咨询有限公司对昆明市五华区江东和谐家园D5幢301号3层附D5-3-03号房屋考察评估后，可使用面积为300㎡，不能达到其授权开设的奇境GinSPA品牌店面积最低标准400㎡，建议原告更换项目选址。四、2018年10月31日，经原告申请，本院依法委托云南中正司法鉴定中心对昆明市五华区江东和谐家园D5幢301号3层附D5-3-03号房屋面积（房屋套内建筑面积）进行专业评估鉴定。2018年12月19日，云南中正司法鉴定中心作出云南中正[2018]测鉴字第247号鉴定意见书，鉴定意见：一、根据《房产测量规范》附录B1.1“成套房屋的套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积”。房屋的共有建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。二、昆明市五华区江东和谐家园05幢301号3层附05-3-03套内建筑面积：341.35㎡，其中套内房屋的使用面积：321.32㎡，套内墙体面积:20.03㎡。根据被申请人的要求，对与商铺相邻的楼道、通风井进行了测量，其中：楼道22.38㎡，通风井3.79㎡，该面积属于本层共有建筑面积的一部分，不计入套内建筑面积的计算。原告支出鉴定费人民币2500元。五、原告为实现债权支出律师代理费人民币15000元。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”本案中，原告认为被告交付的房屋实际面积少于合同约定的面积，导致无法实现合同目的，主张解除双方签订的《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》中约定房屋面积为489.05平方米[房屋租金的计算面积=实测套内建筑面积+（实测套内面积×公摊系数），其中公摊系数为24.987%]，但根据云南中正司法鉴定中心出具的鉴定意见，涉案房屋的套内建筑面积为341.35㎡，其中套内房屋的使用面积为321.32㎡，套内墙体面积为20.03㎡。由此可以确认被告交付给原告的房屋面积少于合同约定的房屋面积，且原告租赁房屋用于经营奇境SPA项目所需门店面积最低标准为400㎡，被告交付的租赁房屋面积不符合合同的约定，并且因此导致原告不能实现订立《房屋租赁合同》的目的，故对于原告主张解除双方于2018年8月2日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。针对合同解除后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，根据云南中正司法鉴定中心出具的云南中正[2018]测鉴字第247号鉴定意见书以及各方当事人的陈述，本案中被告存在违约行为，原告合同目的已经无法实现。故原告于2018年8月3日向被告支付的履约保证金65434.89元及2018年9月12日起至2019年3月11日期间的预收租赁费人民币130869.78元被告应予退还。同时，原告为装修房屋支出垃圾拆除清运费人民币19000元，因合同解除系被告违约所导致的，故原告要求被告支付为装修支出的垃圾拆除清运费人民币19000元，予以支持。对于原告超出法律规定的诉讼请求，不予支持。针对原告主张的律师代理费，原、被告在《房屋租赁合同》中约定一方违约应当承担守约方为实现权力而支付的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费，故对于原告要求被告支付律师费人民币15000元的诉讼请求，予以支持。针对被告所称的其没有违约行为且原告已经使用了场地，被告不应退还场地占用费、履约保证金等费用的主张，因其并未提交相应证据予以证实，且与法院查证的事实不符，故对被告上述意见，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告李泓涵与被告昆明上佳餐饮管理有限责任公司于2018年8月2日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告昆明上佳餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告李泓涵履约保证金人民币65434.89元；三、由被告昆明上佳餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告李泓涵预收租赁费人民币130869.78元；四、由被告昆明上佳餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告李泓涵垃圾拆除清运费人民币19000元；五、由被告昆明上佳餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告李泓涵律师代理费人民币15000元；六、驳回原告李泓涵的其他诉讼请求。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。对于一审认定的案件事实，上诉人对“2018年8月17日，原告向案外人云南北龙装饰工程有限公司支付装修垃圾拆除清运费人民币19000元。2018年10月28日，北京奇境天成管理咨询有限公司向原告发函，载明北京奇境天成管理咨询有限公司对昆明市五华区江东和谐家园D5幢301号3层附D5-3-03号房屋考察评估后，可使用面积为300㎡，不能达到其授权开设的奇境GinSPA品牌店面积最低标准400㎡，建议原告更换项目选址”有异议，认为上述事实不能成立。对此，被上诉人不予认可。此外，双方当事人对于一审判决认定的其余案件事实无异议，本院依法予以确认。经审查，被上诉人在一审审理时已经就上述争议事实提交云南北龙装饰工程有限公司加盖发票专用章的收据、2018年10月28日北京奇境天成管理咨询有限公司出具的函件，上诉人亦认可被上诉人对涉案租赁物内的装修进行了拆除，而双方签订的《房屋租赁合同》中亦载明房屋用途为经营“奇境SPA”，因上述证据符合证据的形式要件，在上诉人未提交相反证据或上述证据系伪造的情况下，一审法院采信上述证据并据此确认案件事实并无不妥，本院对上诉人的事实异议予以驳回。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人是否有权解除双方签订的《房屋租赁合同》，上诉人是否应当向被上诉人退还履约保证金、预收租金，支付垃圾拆除清运费、律师代理费？本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，2018年8月2日上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，约定上诉人将其位于昆明市五华区江东和谐家园D5幢301号3层附D5-3-03号房屋出租给被上诉人使用，房屋用于被上诉人经营奇境SPA（经营业态：奇境美妆、奇境医疗、冷/热饮、简餐、衣服）类项目。房屋面积为489.05平方米[房屋租金的计算面积=实测套内建筑面积+（实测套内面积×公摊系数），其中公摊系数为24.987%]，而根据云南中正司法鉴定中心出具的鉴定意见，涉案租赁物的套内建筑面积为341.35㎡，其中套内房屋的使用面积为321.32㎡，套内墙体面积为20.03㎡。上诉人主张根据计算约定交付的涉案租赁物套内建筑面积达不到经营奇境SPA项目所需的门店面积400㎡，故其所交付的房屋套内建筑面积达不到合同约定面积并不导致被上诉人的合同目的无法实现。经审查，双方合同约定的房屋面积与房屋实际面积间有较大差距，根据交易习惯及生活常理，较小的面积差造成的使用功能缺失可以通过装饰、装修进行一定的弥补，但较大面积差却无法通过上述手段进行处理，上诉人在签订《房屋租赁合同》时违背诚实信用原则，未如实向被上诉人告知涉案租赁物的实际情况，加之双方当事人对房屋的使用有明确约定，故一审以被上诉人无法实现合同目的而支持其请求，解除双方当事人于2018年8月2日签订的《房屋租赁合同》并无不当，本院予以维持。鉴于上诉人是造成《房屋租赁合同》解除的违约方，故上诉人应当向被上诉人退还履约保证金、预收租金。上诉人提出被上诉人拆除原涉案租赁物的装饰装修，其不仅不应向对方支付垃圾拆除清运费，而是被上诉人应当向其赔偿损失。经审查，上诉人已经向被上诉人收取装修保证金、施工押金，即上诉人知悉并准许被上诉人对涉案租赁物进行装修施工，而垃圾拆除清运费是装修中必然产生的费用，故上诉人不予赔偿的主张不能成立。另，被上诉人因主张权利产生的律师费，依约应由上诉人承担。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费4755元，由上诉人昆明上佳餐饮管理有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  金馨审判员  李蕊审判员  李锋二〇一九年十月十六日法官助理李俊波书记员汪雪媛