湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终8893号上诉人（原审被告）：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8路。法定代表人：张波。委托诉讼代理人：陈龙，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：马佳良，女，1986年7月23日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：陈雷，湖南天地人律师事务所律师。上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）因与被上诉人马佳良商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初965号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人橘郡公司的上诉请求：1、撤销原判决，依法改判违约金计算标准按万分之零点五每日从2016年1月16日计算至一审开庭之日止或驳回马佳良的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由马佳良负担。事实和理由：原一审判决认定橘郡公司向马佳良支付逾期交房违约金的截止时间错误。1、涉案房屋于2014年12月17日完成了五方验收，达到了合同约定的房屋交付条件，橘郡公司于2014年12月31日通过邮政快递EMS的形式向马佳良发放了入伙通知书，通知马佳良来合同约定地点交付涉案房屋，逾期交房的截止日期为2014年12月31日；2、即使原一审法院不予认同橘郡公司已通邮政快递EMS的形式履行通知收房手续，但一审开庭庭审期间，橘郡公司提交了证明涉案房屋达到交付条件的证明且明确告知马佳良可收房，故逾期交付时间应当予以截止。被上诉人马佳良答辩称：一、橘郡公司在一审期间提交的证据不能充分证明橘郡公司已按购房合同的约定履行了通知交房的义务，而事实上马佳良也一直没有收到过橘郡公司的任何交房通知；二、诉讼时效应当按照三年的时效进行确定，马佳良在一审起诉时，并未超过诉讼时效；三、一审开庭时举证并不能代替上诉人依据购房合同的约定履行通知交房的义务，马佳良认为虽然本案争议两方经过一审判决，但直至今日，橘郡公司仍然没有按照双方购房合同的约定，向马佳良通知交房。橘郡公司没有完全按照合同约定的时间形式履行通知义务权，其违约行为仍然客观存在。马佳良的一审诉讼请求：1、橘郡公司以每日172.88元为标准向马佳良支付自2014年11月30日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（截止至2018年8月1日止为231659.2元）；2、橘郡公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2013年6月23日，橘郡公司（出卖人），马佳良（买受人），签订了一份合同编号为20130045106的《长沙县商品房买卖合同》，约定：马佳良购买橘郡公司开发建设的位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县，房屋建筑面积251.91平方米，房屋总价1728888元，买受人于合同签订之日支付518888元，余款1210000元向银行申请贷款。出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格条件的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日前7日内书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内办理交接手续。买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，视为出卖人已依约按期交付符合约定标准的房屋。买受人在接收该标的房屋时，如发现房屋有不影响使用功能的装修问题，而非主体问题，属质量保修问题的，买受人应予收楼，出卖人依约进行保修。由于出卖人原因，逾期交付房屋的，逾期超过360日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行合同，自本合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙县房屋登记机构办理合同备案。从标的商品房交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记，办妥初始登记后180日内，双方共同配合到房产主管部门申请办理房屋产权分户登记手续（即个人的房产证），房屋产权分户登记手续办妥之后365日内，双方共同配合到土地主管部门办理业主个人的土地使用证。如因橘郡公司的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，如买受人不解除合同，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，每逾期一天，橘郡公司按已付房款的万分之一支付违约金。出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的2%。随后，马佳良向橘郡公司支付了购房款1728888元（518888元＋1210000元），并于2013年6月23日支付了物业维修基金27711元、契税69156元、印花税865元以及办理房屋权属证书其他代缴费用等合计98712元。2013年7月19日，物业维修基金管理部门开具了涉诉房屋的27710元物业维修基金专用收据。2015年9月14日，橘郡公司代缴契税69155.52元。另查明，一、2014年12月17日，设计、勘察、施工、监理和建设五家单位同意对Ｃ12栋进行单位工程质量竣工验收。二、关于房屋交付情况。马佳良陈述，房屋尚未达到交付条件，橘郡公司亦未通知交房。橘郡公司陈述，五方验收后，房屋具备交付条件，后橘郡公司通过ＥＭＳ通知马佳良交房，但马佳良未收房。橘郡公司提供一份费用报销单、银行转账凭证、发票、自制入伙通知书发放明细拟证明向马佳良邮寄入伙通知书，因橘郡公司提供证据不足以证明其向马佳良邮寄入伙通知书，该院对橘郡公司辩称已邮寄入伙通知书不予采信。综合双方陈述及上述证据，该院认定橘郡公司尚未交付房屋。三、马佳良未提供致歉信原件供该院核实，该院对其诉讼时效中断的辩论，不予采信。一审法院认为：《长沙县商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。马佳良依约支付购房款、税费等相应款项后，橘郡公司应依约交付房屋，否则应承担违约责任。一、橘郡公司未依约在2014年11月30日前交付房屋，应继续履行交付符合国家规定及质量要求的房屋。二、橘郡公司未依约交付房屋，应依约承担违约金。第一，关于违约金的计算标准。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失，该约定系双方当事人真实意思表示；合同补充协议又约定“出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%”违约金计算方式，但橘郡公司逾期交房时间较长，如按该约定计算违约金尚不足以填补逾期交房造成的损失。综合本案案情，该院酌情支持以已付房款按万分之零点五每日计算违约金。第二，关于违约金计算期限。普通民事诉讼诉讼时效为三年。橘郡公司未依约交付房屋，属继续性法律行为，违约金应从起诉之日倒推三年计算诉讼时效。故，违约金自立案之日倒推三年的2016年1月16日计算至实际交付房屋之日止。综上，橘郡公司应向马佳良支付以已付购房款1728888元为基数、按万分之零点五每日标准计算自2016年1月16日至实际交付房屋之日的违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，遂判决如下：一、限湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向马佳良支付逾期交付房屋的违约金（违约金以已付购房款1728888元为基数，按万分之零点五每日的标准计算自2016年1月16日至实际交付房屋之日）；二、驳回马佳良其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4776元，减半收取2388元，由湖南橘郡城镇置业有限公司负担。该诉讼费系马佳良预交，由湖南橘郡城镇置业有限公司直接支付给马佳良。在本院二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：一、《长沙县商品房买卖合同》及附件系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，按合同约定橘郡公司应于2014年11月30日前交付房屋，但橘郡公司未按约交付符合交付条件的房屋，应承担违约责任，故原一审判决以三年诉讼时效倒推从2016年1月28日起计算违约金并无不当；二、根据双方签订的《长沙县商品房买卖合同》第七条及附件三补充协议第五条第5点约定，橘郡公司交付的商品房应是按照国务院《建设工程质量管理条例》相关规定通过商品房工程竣工验收的。《建设工程质量管理条例》第十六条第二款、第三款规定：“建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”在一审过程中，橘郡公司已提交证据证明其已通过了五方验收。虽橘郡公司主张其通过EMS通知马佳良交房，但未提交证据证明马佳良已收到该快递的直接证据，故原审判决认定橘郡公司未通知交房并无不当；三、关于违约金的截止日期，橘郡公司在一审时提交的五方验收的证据已被一审判决认定，本院亦予以确认。故马佳良明知涉案房屋已达到交房条件的时间应认定为本判决生效之日，同时在马佳良得知交房条件已达到后应给其一定的合理期限去收房，以15日为宜，故违约金计算应截止至本判决生效后15日止。综上，橘郡公司的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初965号民事判决第二项；二、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初965号民事判决第一项为：“限湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向马佳良支付逾期交付房屋的违约金（违约金以已付购房款1728888元为基数，按万分之零点五每日的标准计算自2016年1月28日至本判决生效之日起十五日止）”；三、驳回马佳良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2388元，二审案件受理费4776元，合计7164元，由湖南橘郡城镇置业有限公司负担6500元，由马佳良负担664元。本判决为终审判决。审判长  罗芳海审判员  易伟玲审判员  陈新华二〇一九年十月十日书记员  李 瑜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。