湖南省茶陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0224民初1469号 原告：刘乜娥，女，1945年5月16日出生，汉族，茶陵县人，住茶陵县。 委托诉讼代理人：廖刚其，湖南廖香明律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：刘文斯，男，1963年12月16日出生，户籍地湖南省资兴市，系原告刘乜娥之子。 被告：贺佑仔，男，1954年9月19日出生，汉族，茶陵县人，户籍地茶陵县。 委托诉讼代理人：陈书琼，湖南犀城律师事务所专职律师。 被告：刘生喜，男，1954年1月10日出生，汉族，户籍地茶陵县。 被告：刘易军，男，1981年10月8日出生，汉族，茶陵县人，户籍地茶陵县，（缺席） 原告刘乜娥诉被告贺佑仔、刘生喜、刘易军买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘乜娥及其委托诉讼代理人廖刚其、刘文斯，被告贺佑仔及委托诉讼代理人陈书琼，被告刘生喜均到庭参加诉讼，被告刘易军经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘乜娥经变更后的诉讼请求为：一、请求判决原告之夫刘远学与贺佑仔签订的房屋买卖合同及被告贺佑仔与刘生喜、刘易军签订的房屋买卖合同无效；二、判决被告刘生喜、刘易军返还房屋给原告；三、要求被告承担原告聘请的律师费用8000元；四、诉讼费用由三被告承担。 事实和理由：2007年上半年，被告贺佑仔与刘远学（原告之夫，已于2007年10月份逝世）签订了房屋买卖合同，将原告与丈夫刘远学于1991年在玳溪村六组自家宅基地上共同建造的一栋占地面积158平方米的二层砖混结构房屋以22000元的价格卖给被告贺佑仔（秩堂镇龙江村人）；2019年2月份，被告贺佑仔又将房屋以48800元的价格卖给了刘生喜、刘易军父子；此前，原告方多次向其双方提出在原来交易价格的基础上再适当给予补偿的回赎要求。 刘远学是在其病情危急急需用钱状况下与被告贺佑仔签订房屋买卖合同，在整个房屋买卖过程中，原告作为共有权人均不知情，未经原告同意，也未在协议上签字；后当得知贺佑仔在新建房屋，有意将原购于原告家的旧房屋卖出后，原告与儿子刘文斯、儿媳宋明珠一起找到贺佑仔妻子，提出同等条件下回赎的要求；后来贺佑仔一家搬回小田乡黄草村居住，玳溪村五组村民刘生喜向贺佑仔提出借房居住的请求，当月即搬到了原告老宅居住；原告得知后，全家赶到玳溪村找到刘生喜，并当面告知房屋为原告方老宅，可以暂住，但不得购买。得到了刘生喜及妻子不会购买的肯定答复。2019年2月，原告在得知贺佑仔将房屋以44800元的价格转卖给了刘生喜、刘易军父子。综上所述，原告作为房屋共有权人，却对整个买卖过程不知情，未经其同意即完成交易，且在本案中，买受人（即三被告）户籍均不在玳溪村**，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理条例》的有关灰顶，原告之夫刘远学与被告贺佑仔签订的房屋买卖合同及被告贺佑仔与刘生喜、刘易军签订的房屋买卖合同均属无效，三被告应将房屋返还给原告。 被告贺佑仔答辩称，1、原告的起诉主张严重违背事实，也不符合法律规定，答辩人花费22200元购买了刘远学的房屋，且依法办理土地使用权变更手续，取得了土地使用权证。原告应先启动行政诉讼。请求法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求；2、刘远学与答辩人签订的房屋买卖合同合法有效，依法受法律保护；3、原告提出本次诉讼属于无理缠讼。房屋买卖协议已履行完毕12年后，原告违反诚实信用原则，提起诉讼，仅因个人恩怨，浪费司法资源，纯属恶意诉讼。 被告刘生喜答辩称，答辩人是和被告贺佑仔买的房子，和原告没有关系，当时严塘镇玳溪村村书记刘中华、老村主任张章哲都在场。 经审理查明，本院确认本案基本事实如下：原告刘乜娥与刘远学系夫妻关系，双方均为严塘镇玳溪村第**村民。2007年刘远学与被告贺佑仔口头达成房屋买卖协议，由被告贺佑仔出资22200购买刘远学位于茶陵县。被告贺佑仔将22200元支付给刘远学，刘远学于2007年正月十四出具收条一张，上面有在场人陈国开的签名。购买房屋同年，被告贺佑仔办理了茶严集用（2007）第Ｂ玳XXX号集体土地使用证。2007年下半年，被告贺佑仔与刘健儿、刘勤儿签订了一份《房屋划界协议书》，对双方的房子边界进行了约定。2018年12月19日，被告贺佑仔与被告刘生喜签订了一份《农村自建房屋买卖合同》，贺佑仔将其从刘远学处购买的房屋以48800元出卖给被告刘生喜，该份合同不仅有被告贺佑仔、刘生喜的签名，还有茶陵县严塘镇玳溪村村民委员会的加盖的公章。 另查明，刘健儿、刘勤儿均系原告刘乜娥与刘远学之子，刘健儿现在名为刘文斯。被告刘生喜、刘易军系茶陵县严塘镇玳溪村第**村民，在被告刘生喜购买涉案房屋前，原告及其亲属曾找过被告刘生喜，告知刘生喜其要回购房屋。 再查明，被告贺佑仔的户口一直未迁入严塘镇玳溪村，但其两个儿子贺奇财、贺奇保的户籍于2002迁入严塘镇玳溪村第**。2003年8月4日由湖南省退耕还林十点示范工作领导小组办公室下发了一本户主姓名为贺佑仔的湖南省退耕还林工程农户手册，载明家庭住址为茶陵县。 以上事实有原、被告身份信息资料、原告提交的2019年6月30日由茶陵县严塘镇玳溪村第六组组委会及茶陵县严塘镇玳溪村村民委员会出具的证明，被告提交的茶严集用（2007）第B玳XXX号集体土地使用证及发票、收条、房屋划界协议书、农村自建房屋买卖合同、湖南省退耕还林工程农户手册、茶陵县严塘镇玳溪村村民委员会出具的证明以及双方当事人的当庭陈述予以证明。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。首先,关于合同效力问题。本案中,涉案房屋用地性质为农村集体所有,被告贺佑仔非系严塘镇玳溪村村民,刘远学将涉案房屋出卖给被告贺佑仔,违反了土地管理法的相关禁止性规定,双方口头约定的房屋买卖应认定为无效。无效的合同自始没有法律效力,即被告贺佑仔无权处分本案涉案房产，故其与被告刘生喜所签订的《农村自建房屋买卖合同》亦为无效合，本院对原告的第一项诉求予以支持。对于原告要求返还涉案房屋，因被告贺佑仔已经办理了集体土地使用权证书，原告的这一项诉求应在撤销颁发给被告贺佑仔茶严集用（2007）第B玳XXX号集体土地使用证后再另行主张权利；其次，原告主张要求被告支付其聘请律师的费用，无事实和法律依据，本院不予支持。原告在本案中对被告刘易军主张权利，但被告刘易军非系本案房屋买卖合同的当事人，故其不是本案适格主体，对原告该项主张本院不予支持；再者，对于被告贺佑仔辩称因其已办理集体土地使用权证，原告需先进行行政诉讼后再进行民事诉讼。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”的规定，对于被告的辩称本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下： 一、刘远学（原告刘乜娥之夫）与被告贺佑仔于2007年约定的房屋买卖协议无效； 二、被告贺佑仔与被告刘生喜于2018年12月19日签订的《农村自建房屋买卖合同》无效； 三、驳回原告刘乜娥的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取810元，由原告负担243元，由被告贺佑仔283.5元，由刘生喜负担283.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  刘汝平 二〇一九年十月十八日 法官助理谭瑶 书记员胡玉蓉 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的,合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的； (四)损害社会公共利益； (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。