江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初10397号原告（反诉被告）：孟凡超，男，1991年10月10日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：余建明（受孟凡超的特别授权委托），江苏可德律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨小兵，男，1973年1月5日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。被告：郁忠萍，女，1976年12月27日生，汉族，住上海市崇明县。原告(反诉被告)孟凡超诉被告（反诉原告）杨小兵、被告郁忠萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)孟凡超的委托诉讼代理人余建明，被告（反诉原告）杨小兵、被告郁忠萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)孟凡超向本院提出诉讼请求：杨小兵、郁忠萍立即支付购房余款12万元，并赔偿利息损失（以12万元为基数，自2019年9月25日起至履行债务时止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），并支付本案违约金15万元。事实和理由：2014年12月4日，其与杨小兵、郁忠萍签订房屋转让协议1份，载明其为甲方（原产权人），杨小兵为乙方、购买方，郁忠萍为乙方，共有人，甲方将宁海里128-702室出售给乙方，总价42万元，签协议时乙方支付定金7万元，其中7万元直接给甲方，2015年2月15日付8万到中介，过户付27万到中介，有关契税、过户费、办证费及手续费等，甲方、乙方应按政府之规定承担，含在房价42万中，甲方净到40.5万，如有违约，由违约方承担全部中介费，并向对方支付总价款的8%违约金，甲方在过户后15天迁出，房产证满五年后五天办理过户手续，如不办理过户手续，则做违约，甲方违约金15万元，乙方违约金15万元等内容。其于2015年2月15日将宁海里128-702室房屋交给杨小兵。2015年6月2日，其与杨小兵签订补充协议1份（以下简称补充协议1），载明其为甲方，杨小兵为乙方，经甲乙双方协商宁海里128-702室房屋于2015年8月10日之前户口迁出后双方过户，并付款12万元等内容。2016年11月21日，其通过中介过雨霏与杨小兵、郁忠萍约定于2016年11月25日办理过户手续，但杨小兵、郁忠萍未按约到场。杨小兵、郁忠萍尚结欠房款12万元。其认为其虽未办理户口迁出手续，但公安机关已明确户口问题与过户无关，故杨小兵提出的先迁户口再过户在法律上没有依据。杨小兵、郁忠萍未按照补充协议1办理过户，系违约。房款中包含了过户费、办证费及手续费，契税应由买房人即杨小兵、郁忠萍负担。杨小兵、郁忠萍支付了房款后，其同意将房产登记至杨小兵名下，但不同意承担违约金。被告(反诉原告)杨小兵辩称：其对房屋转让协议、补充协议1真实性均无异议。因宁海里128-702室房屋的发证日期为2010年6月2日，故满5年为2015年6月2日，但截至2016年4月11日，该房屋仍有抵押未解除，故未办理过户系孟凡超违约。根据补充协议1，孟凡超应于2015年8月10日前迁出户口，但孟凡超未迁出户口。2016年11月21日，中介过雨霏要求其办理过户手续，其无法联系孟凡超，故向中介过雨霏提交补充协议1份（以下简称补充协议2），要求孟凡超赔偿损失3万元，如房屋解封后孟凡超仍不过户，其损失由中介承担，但中介、孟凡超均不同意，故其未于11月25日前去办理过户手续。其认为，根据补充协议1，应由孟凡超先迁出户口，其再办理户口，孟凡超未迁出户口违约在先，其未违约，故其不同意支付违约金、利息。现其要求孟凡超继续履行房屋转让协议，将宁海里128-702室房屋登记至其名下，其同意支付剩余的房款12万元。因房屋转让协议载明有关契税、过户费、办证费及手续费等，甲方、乙方应按政府之规定承担，含在房价42万中，甲方净到40.5万等内容，故契税、过户费、办证费及手续费等均包含在42万元房款中。故提出反诉请求，判令：孟凡超将宁海里128-702室过户至其名下，并支付违约金15万元。被告郁忠萍辩称：与杨小兵意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2014年12月4日，孟凡超与杨小兵、郁忠萍签订房屋转让协议1份，载明孟凡超为甲方（原产权人），杨小兵为乙方、购买方，郁忠萍为乙方，共有人，甲方将宁海里128-702室出售给乙方，总价42万元，签协议时乙方支付定金7万元，其中7万元直接给甲方，2015年2月15日付8万到中介，过户付27万到中介，有关契税、过户费、办证费及手续费等，甲方、乙方应按政府之规定承担，含在房价42万中，甲方净到40.5万，如有违约，由违约方承担全部中介费，并向对方支付总价款的8%违约金，甲方在过户后15天迁出，房产证满五年后五天办理过户手续，如不办理过户手续，则做违约，甲方违约金15万元，乙方违约金15万元等内容。孟凡超于2015年2月15日将宁海里128-702室房屋交给杨小兵。2015年6月2日，孟凡超与杨小兵签订补充协议1，载明孟凡超为甲方，杨小兵为乙方，经甲乙双方协商宁海里128-702室房屋于2015年8月10日之前户口迁出后双方过户，并付款12万元等内容。2016年11月25日，过雨霏联系杨小兵、郁忠萍前去办理过户手续，杨小兵、郁忠萍未到场。孟凡超尚未将户口从宁海里**房屋内迁出。以上事实，有房屋转让协议、补充协议1、电话录音及文字材料及当事人陈述等证据在卷佐证。诉讼中，孟凡超申请过雨霏到庭作证，过雨霏称2016年11月21日其约了杨小兵、郁忠萍于11月25日去过户，25日孟凡超到场，杨小兵、郁忠萍不肯来办过户，其未看到杨小兵提交的补充协议2，签订房屋转让协议时，孟凡超说过会处理好房屋贷款事宜，但孟凡超当时并不知道宁海里128-702室房屋内还有他人的户口，是事后去派出所查询时才得知此事，派出所也表示户口不影响房户口不影响房产过户。超对证人证言无异议，杨小兵、郁忠萍主张过雨霏看过其提交的补充协议，但未发表意见，故其未于11月25日办理过户手续。本院认为：房屋转让协议、补充协议1系双方真实意思表示，合法有效。双方对于继续履行房产转让协议，杨小兵、郁忠萍支付剩余房款12万元均无异议，本院予以确认。根据补充协议1，首先由孟凡超先迁出户口，再办理过户手续，杨小兵、郁忠萍再支付余款12万元，因孟凡超未按约迁出户口，系违约，故本院对杨小兵、郁忠萍据此主张孟凡超违约在先予以支持，对孟凡超据此主张杨小兵、郁忠萍拒绝办理过户系违约不予支持。孟凡超主张杨小兵、郁忠萍同意于2016年11月25日在户口未迁出的户口未迁出的情况下办理过户手续，证言为证，杨小兵、郁忠萍亦不予认可，本院不予采信，对孟凡超据此主张杨小兵、郁忠萍违约，要求支付违约金15万元不予支持。因孟凡超的违约事由并非不办理过户手续，且双方对于继续履行房屋转让协议达成一致，故本院对杨小兵要求孟凡超支付违约金15万元不予支持，认定孟凡超应按房屋转让协议支付总房款的8%的违约金即3.36万元。根据房屋转让协议，孟凡超应以1.5万元为限承担契税、过户费、办证费及手续费，其余费用由孟凡超、杨小兵、郁忠萍按规定各自承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、杨小兵、郁忠萍于本判决发生法律效力之日起十日内支付孟凡超房款8.64万元。二、驳回孟凡超的其他诉讼请求。三、孟凡超于本判决发生法律效力之日起十日内配合杨小兵就宁海里128-702室房屋办理过户手续，将该房屋登记至杨小兵名下。四、驳回杨小兵的其他诉讼请求。本诉案件受理费2675元（已减半收取），由孟凡超负担1498元，由杨小兵、郁忠萍负担1177元；反诉案件受理费1650元（已减半收取），由孟凡超负担363元，由杨小兵负担1287元，该款已由孟凡超预交2675元，由杨小兵预交1177元，杨小兵、郁忠萍应于本判决发生法律效力之日起十日内将负担部分直接给付孟凡超，孟凡超应于本判决发生法律效力之日起十日内将负担部分直接给付杨小兵。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 殷天华二〇一九年十月三十一日法官助理 叶文杰书 记 员 丁燕媛本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。