湖南省麻阳苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1226民初1025号原告：麻阳某有限责任公司，地址：湖南省麻阳苗族自治县城东新区。法定代表人：谢仁中，该公司执行董事。委托诉讼代理人：廖昊明，女，该公司工作人员。被告：陈铁，男，苗族，1985年7月24日出生，住湖南省麻阳苗族自治县高村镇锦江新城********房。原告麻阳某有限责任公司（以下简称中聚物业公司）与被告陈铁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，于2019年5月7日作出判决。原告中聚物业公司不服一审判决，提出上诉。怀化市中级人民法院审理后，于2019年7月18日作出（2019）湘12民终1473号民事裁定，撤销本院一审判决，发回本院重审。本院于2019年8月19日重新立案后，适用普通程序公开进行了审理。原告中聚物业公司委托代理人廖昊明到庭参加了诉讼，原告法定代表人谢仁中及被告陈铁经本院通知及传票传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中聚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈铁给付原告中聚物业公司物业费2681元；2.本案诉讼费用由被告陈铁承担。事实和理由：被告是麻阳苗族自治县锦江新城A区业主之一，被告陈铁与湖南晋源物业服务有限公司（以下简称晋源物业公司）签订了《前期物业管理服务合同》，约定：该公司为被告提供物业管理服务，被告按住房0.5元/月/平方米的标准交纳物业服务费。2017年11月10日，原告中聚物业公司与锦江新城A区业主委员会签订《锦江新城A区物业管理合同》，约定：原晋源物业公司服务期间未收取的物业费归原告中聚物业公司收取。2017年11月11日，原告中聚物业公司与晋源物业公司签订《关于锦江新城A区债权债务转让协议》，约定：晋源物业公司终止麻阳锦江新城A区物业服务前所有业主的应收款、应付款一并转让给原告中聚物业公司。上述合同签订后晋源物业和原告中聚物业公司依约履行了物业管理服务义务，但是被告陈铁一直拖欠物业服务费。晋源物业公司和原告中聚物业公司多次催讨，被告陈铁一直拒不交纳。原告中聚物业公司以被告陈铁拒交物业费为由诉至法院。被告陈铁辩称，一、原告中聚物业公司起诉被告陈铁不符合法律程序。根据《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。原告在业主委员会没有履行催缴程序的前提下起诉被告，缺乏法律依据，亦没有业主委员会的工作人员找到被告催缴物业费。二、2018年8月，原告已经诉至法院，2019年，原告中聚物业公司到收取被告陈铁物业服务费时未告知被告陈铁已经就物业欠费起诉的事实，原告公布的欠费名单中没有被告陈铁的名字，被告在不知情的情况下向原告交纳一年的物业费；三、原告中聚物业公司的工作人员服务态度极差，在被告陈铁父亲向公司询问相关事实时，对被告陈铁的父亲进行谩骂，该名工作人员必须道歉。四、原告没有资格要求被告交纳所欠晋源物业的物业费。被告亦未收到晋源物业退还被告的装修押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证，因被告未到庭不能对证据进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院经审查认定如下：1、《锦江新城A区物业管理合同》复印件1份，欲证实被告陈铁是该锦江新城A区的业主，原告有权向其收取物业服务费。本院认为《锦江新城A区物业管理合同》经与原件核对一致，予以采信；2、晋源物业公司与被告签订的《物业服务合同》复印件1份，欲证实：①被告系锦江新城A区业主；②晋源物业系锦江新城A区前期物业服务企业，有权收取该小区的物业服务费，是合法债权人；本院认为该份证据来源合法、形式有限，应当予以采信；3、《关于麻阳锦江新城A区债权债务转让协议》复印件1份，欲证实晋源物业公司将债权债务全部转让给原告的事实；本院认为该份证据与原告提交的两组照片能够相互印证，故本院予以采信；4、照片两组，欲证实麻阳苗族自治县锦江新城A区物业服务费债权债务转让公告及原告成为合法债权人的事实，本院认为该两组证据能够与《关于麻阳锦江新城A区债权债务转让协议》相互印证，故本院予以采信；5、唐德平、张应伍书面证言各1份，欲证实经原告多次催缴，被告拒交物业费的事实，本院认为证人未到庭接受质询，亦无其它证据加以佐证，故本院不予采信；6、物业费收款收据复印件1组，欲证实被告交纳物业费的情况，本院认为该份证据能够证实被告交纳物业费相关情况，故应当予以采信；根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告中聚物业公司具有物业管理资质，资质等级为三级。麻阳“锦江新城”A区住宅小区前期物业服务的单位是晋源物业公司。被告陈铁系麻阳“锦江新城”A区住宅小区三栋二单元602号的业主，建筑面积为103.12平方米。被告陈铁入住该住宅小区时，于2011年8月22日与晋源物业公司签订了一份物业服务合同。约定：住宅物业服务费收费标准为0.5元/月/平方米；物业管理公司自物业交纳之日起收取物业服务费。第一次业主方预交6-12个月的物业服务费，预交期满后，业主方须按月向物业公司交纳物业服务，缴费时间为每月10日。亦可按季度或按年一次性提前缴付；装饰装修工程在办理申报审核许可后，业主方须向物业公司交装修押金1000元。被告陈铁向晋源物业公司交纳了1000元装修押金。2017年7月26日，麻阳苗族自治县锦江新城A区业主代表大会召开，会议决定锦江新城A区第一届业主委员会正式成立及通过解聘晋源物业公司并选聘原告为新的物业服务企业，服务期为3年。2017年11月10日锦江新城A区业主委员会与原告中聚物业公司签订了一份《锦江新城A区物业管理合同》，对麻阳“锦江新城”A区住宅小区的物业服务公司进行了更换。该份合同对物业管理标的、合同期限、双方的权利义务、管理目标、管理服务费用、违约责任等进行了约定。2017年11月11日，晋源物业公司与原告中聚物业公司签订了一份《关于锦江新城A区债权债务转让协议》，约定：晋源物业公司终止麻阳锦江新城A区物业服务前所有业主的应收款、应付款，将债权债务一并转让给原告中聚物业公司。转让后因债权债务出现任何法律纠纷及后果，均由原告中聚物业公司承担。合同签订后，原告在锦江新城A区公告栏处张贴《锦江新城A区物业管理合同》。2019年5月10日，原告在锦江新城A区公告栏张贴《关于湖南晋源物业服务有限公司应收麻阳锦江新城A区物业服务费债权转让的通知》，告知晋源物业公司已将债权债务转让给原告。另查明，2011年8月22日，被告陈铁向晋源物业公司交纳2011年8月23日至2012年2月23日止6个月的物业服务费309元；2012年3月25日，被告陈铁向晋源物业公司交纳2012年2月23日至2012年8月23日止6个月的物业服务费309元；2013年4月14日，被告陈铁向晋源物业公司交纳2012年8月22日至2013年4月21日止8个月物业服务费413元；2015年11月12日，被告陈铁向晋源物业公司交纳2013年4月21日至2013年10月21日止6个月物业服务费300元；2016年4月18日，被告陈铁向晋源物业公司交纳2013年10月22日至2014年4月21日止6个月物业服务费309元；2019年1月26日，被告陈铁向原告交纳2014年4月21日至2015年4月21日止12个月的物业服务费619元；晋源物业公司于2012年3月25日向被告陈铁退还了1000元装修押金。本院认为：债权人将债权转让，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。2017年11月麻阳“锦江新城”A区住宅小区的物业管理单位由晋源物业公司变更为原告中聚物业公司。晋源物业公司将其对小区业主的债权转让给原告中聚物业公司，让与双方应当向包括被告陈铁在内的业主进行告知。原告已将《关于锦江新城A区债权债务转让协议》与《锦江新城A区物业管理合同》在该小区门口公告栏以张贴方式一并进行了公示。同时，原告于2019年1月26日在被告处收到2014年4月21日至2015年4月21日止的物业费。至此，应当认定原告已将原告与晋源物业公司之间债权转让通知被告陈铁。被告陈铁应当将前期所欠晋源物业公司的物业服务费交纳给原告。建设单位选定前期物业服务企业后，对物业服务企业的解聘或重新选聘，应当由业主大会决定。麻阳县锦江新城A区业主代表大会于2017年7月26日召开，会议选聘原告作为锦江新城A区新的物业服务企业。原告作为物业服务企业有权向业主收取相关物业服务费。综上，被告陈铁作为锦江新城A区的业主应当将所欠晋源物业公司及原告的物业服务费一并交纳给原告。原告在庭审中陈述原告与业主之间根据习惯为每年年底支付该年的物业服务费，现今2019年年底未到，被告陈铁支付的物业服务费应当从2015年4月21日至2018年12月21日止，103.12平方米×0.5元/月/平方米×44月＝2268.6元。之后的物业服务费，原、被告双方按照约定年底支付相应的物业服务费。对于被告陈铁的辩称，因于法无据，本院不予采纳。综上所述，本院对原告中聚物业公司部分诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十五条之规定，判决如下：一、被告陈铁在本判决生效之日起十日内向原告麻阳某有限责任公司交纳物业服务费2268.6元。二、驳回麻阳某有限责任公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  郑卫华审 判 员  骆 军人民陪审员  曾德胜二〇一九年十月二十三日法官 助理  向宗杰代理书记员  曾士杰