四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终812号 上诉人（原审被告）：黄思钰，女，1996年6月8日出生，汉族，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：郑红生，四川善嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：上海浦东发展银行股份有限公司内江分行，住所地四川省内江市东兴区大千路**。 负责人：杨松，行长。 委托诉讼代理人：徐飞，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵萌，四川恒和信律师事务所律师。 原审第三人：宜宾市五星房地产开发有限公司，住，住所地四川省兴文县古宋镇中山西路四-2小区/div> 法定代表人：王正荣，董事长。 上诉人黄思钰因与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司内江分行（以下简称浦发银行内江分行）及原审第三人宜宾市五星房地产开发有限公司（以下简称五星房产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省内江市中级人民法院（2018）川10民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2019年9月11日组织当事人进行听证。上诉人黄思钰的委托诉讼代理人郑红生，被上诉人浦发银行内江分行的委托诉讼代理人徐飞到庭参加听证。原审第三人五星房产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 黄思钰上诉请求：撤销原判，依法改判停止执行五星房产公司开发建设的位于四川省兴文县古宋镇光明新城“五星大世界”2幢1层5号、6号、25号房屋；本案全部诉讼费用由浦发银行内江分行负担。事实和理由：一、一审判决审查认定证据不符合客观事实，对证据及证实的客观事实进行选择性适用，未能综合全案证据对事实部分进行全面客观的认定，导致判决错误。（一）案涉房屋自2017年6月起就由黄思钰实际占有使用至今，该事实有相关的照片为证，黄思钰经过五星房产公司通知才拿到的房屋钥匙，房屋目前用于正常的店铺生意及办公使用。一审判决仅凭对王崇莲的询问笔录，以该项目没有完工不能使用、未交付为由，否定黄思钰合法占有案涉房屋的客观事实不当。（二）黄思钰提供了《商品房买卖合同》《商品房预售备案通知书》《商品房预售许可证》作为证据，一审判决对待证事实未作客观公允评价，裁判逻辑混乱，对相关法律概念进行任意取舍，盲目扩充说理，偏离了案件争议焦点，导致法律适用失当。二、一审判决法律适用混乱，对归纳的争议焦点未能集中重点审查及说理，偏离主旨。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查。黄思钰完全符合该条规定的四个核心要件。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款，对此各方无异议，一审判决也予以确认。（二）在人民法院查封之前，已合法占有该不动产。一审法院狭义理解“合法占有”，仅凭王崇莲的证言就否定黄思钰占有的合法性，是错误的。法律上的合法占有不应狭义理解为具体的占有方式，而应分析其占有的基础事实是否合法。本案中，黄思钰购买案涉房屋并支付完毕房款，从五星房产公司取得钥匙后有权正常使用房屋。黄思钰对案涉房屋的占有使用于法有据，且处于持续状态。（三）非因买受人自身原因未办理过户登记。黄思钰签订的《商品房买卖合同》约定所购房屋的土地使用权及在建工程均未设定抵押，其已尽到合理注意义务，并据此办理网签备案手续。此外，房屋管理部门颁发的《商品房预售许可证》说明案涉房屋具备销售的法定条件，可以办理产权登记，黄思钰没有任何过错。 浦发银行内江分行辩称：一、黄思钰未合法占有案涉房屋。案涉房屋属在建工程未竣工，不具备交付条件，不可能向黄思钰交付。黄思钰未提交任何证据证明案涉房屋办理了交接手续，事实上也没有合法交付。一审法院收集的证据证明案涉项目未完工，未交付任何人使用。二、《中华人民共和国物权法》第二百条规定，抵押权人享有对抵押土地上新增的建筑物一并处置的权利。三、一审法院收集的证据经过一审庭审举证、质证，应当采信。请求驳回上诉，维持原判。 五星房产公司未作答辩。 浦发银行内江分行向一审法院起诉请求：判令撤销（2018）川10执异19号执行裁定，继续执行五星房产公司所有的位于四川省兴文县古宋镇光明新城光明大道的“五星大世界”2幢1层5号、6号、25号的房屋；本案诉讼费（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）全部由黄思钰负担。 一审法院认定事实：2017年7月3日，一审法院立案执行浦发银行内江分行申请执行被执行人五星房产公司等借款合同纠纷三起执行案件，案号分别为(2017)川10执101、102、103号。执行中，一审法院于2017年11月15日作出(2017)川10执101号、102号、103号执行裁定，查封被执行人五星房产公司所有的位于四川省兴文县古宋镇光明新城的国有土地上的在建工程（项目名称：“五星大世界”）。黄思钰于2017年11月28日对一审法院查封被执行人五星房产公司所有的位于四川省兴文县古宋镇光明新城的国有土地上的在建工程（“五星大世界”）提出书面异议。一审法院于2018年5月31日作出（2018）川10执异19号执行裁定：中止对被执行人五星房产公司开发建设的位于四川省兴文县古宋镇光明新城“五星大世界”2幢1层5号、6号、25号商业用房的执行。 四川省宜宾市兴文县古宋镇“五星大世界”系被执行人五星房产公司开发建设的房地产项目，于2013年12月3日取得商品房屋预售许可证。2014年9月16日，黄思钰与五星房产公司签订合同编号分别为WX-145号、WX-146、WX-165号三份《商品房买卖合同》，约定黄思钰以每平方米13000元价格购买五星房产公司开发建设的“五星大世界”2幢1层05号、06号商业用房，房屋面积均为49.56平方米，购房价款均为644280元；以每平方米3886元的价格购买五星房产公司开发建设的“五星大世界”2幢1层25号商业用房，房屋面积为158.97平方米，购房价款为617640元，同日，双方还签订了三份《补充协议》，约定黄思钰一次性付清合同中约定的总价款。2013年7月10日，黄忠代黄思钰转款1200000元给五星房产公司，五星房产公司于收款当天向黄忠出具1200000元的收据。2013年11月17日黄忠代黄思钰转款706252.84元给五星房产公司，转款832304元给曾川南（黄思钰主张曾川南为五星房产公司出纳）。2014年9月15日、17日，五星房产公司到四川省兴文县住房和城乡建设规划局办理了前述房屋的商品房预售备案登记。五星房产公司开发建设的“五星大世界”房地产项目至今未竣工验收。黄思钰主张其自2017年6月1日起占有使用前述房屋。 2018年11月7日，一审法院对宜宾市五星实业集团有限责任公司副总经理王崇莲进行询问，王崇莲称：“‘五星大世界’项目2013年6月正式开工，2013年年底主体修建完成，2013年11月3日办理预售许可证，2013年12月30日开盘。截至现在‘五星大世界’项目收尾工程还未完工（绿化亮化、水电气安装尚未完工），整个工程竣工验收无法进行，房屋不能交付使用。……（房屋）一类是按照市场价正常销售，且单价每平方米两万左右，且大部分支付完毕；一类是借款抵房。所有房屋销售均签订了房屋买卖合同且到房管局备案。……（第二种情况房屋单价）不是以市场价签订买卖合同，根据债权总额及抵偿房屋面积确定单价。比如李小平的房屋买卖合同备案，单价为2026元每平方米，明显低于市场价。……工程没有完工，也没有验收，水电不通且已经申请报停不能使用。因为没有验收，所以没有交付给任何人使用。（占有使用的）是他们自行撬锁换锁并占有使用。……没有对方付款的依据及明细，因为原来的经办人已离开了公司，提供不了对方付款的明细，以对方提供实际打款依据为准，可以提供销售情况统计表”。五星房产公司提供的《“五星大世界”项目备案房源情况》载明涉及黄思钰的房屋“合同备案总价为1906200元、销售总价为2822557元，正常销售，房款已交清”。 一审法院认为，本案的争议焦点是黄思钰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋应否继续执行。 该案系申请执行人执行异议之诉，案涉房屋应否继续执行、案外人对不动产的权利能否阻却执行，应依照法律、司法解释关于执行程序的有关规定加以判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。就本案而言，黄思钰应同时具备上述规定的四个要件，方能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。首先，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》系黄思钰与五星房产公司自愿签订，且黄思钰已按照合同约定支付完房款，五星房产公司对此予以认可，故符合上述第二十八条第一款第一、三项的规定。其次，黄思钰主张其自2017年6月1日起占有使用案涉房屋。该院认为，合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态。该案中，五星房产公司开发建设的“五星大世界”工程项目至今未竣工验收，案涉房屋尚不具备交付、使用条件，黄思钰亦未举示证据证明其与五星房产公司就案涉房屋办理了交接手续，且宜宾市五星实业集团有限责任公司副总经理王崇莲在接受一审法院询问时称“五星大世界”项目没有完工、不能使用、未交付给任何人使用，故黄思钰所提交的证据不能证明其在一审法院查封前已合法占有案涉房屋，不符合上述第二十八条第一款第二项的规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。因黄思钰未举证证明购买案涉房屋用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，故根据该条规定其对案涉房屋亦不享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《城市商品房预售管理办法》第十条关于“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”以及《中华人民共和国物权法》第二十条关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，商品房预售备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴，而预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生预告登记的物权效力。本案中，黄思钰提供的《商品房预售备案通知书》上明确载明：“该备案通知书仅代表该房屋目前的权利状态，不能作为房屋的产权证明”，可以看出案涉房屋备案只是依据《城市商品房预售管理办法》办理的合同备案登记，并非物权预告登记。黄思钰虽然与五星房产公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记。黄思钰主张其对商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的理由于法无据，其要求停止对案涉房屋的执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，在案涉房屋未变更登记至黄思钰名下前，黄思钰对案涉房屋不享有物权，仅基于《商品房买卖合同》享有要求五星房产公司变更物权登记的债权请求权。而黄思钰享有的该债权请求权因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项、第二十九条第二项、第三十条规定的条件，不具有物权期待权的性质，不能对抗人民法院的强制执行。浦发银行内江分行的诉讼请求成立，应予以支持。一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项之规定，判决：准许执行五星房产公司开发建设的位于四川省兴文县古宋镇光明新城“五星大世界”2幢1层5号、6号、25号商业用房。本案一审案件受理费16157元，由黄思钰负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 黄思钰提交了一份落款时间为2015年6月15日、由五星房产公司出具的《说明》，主要内容为：“五星大世界房产取得预售许可证后，经五星房产公司及项目部领导班子集体研究，为了筹集工程建设资金，决定对五星大世界二幢一层商铺按市场价进行趸售，总售价2500万元，由副总经理周健具体实施，参与趸购的人员由刘卫、黄思钰、周咏雪、熊海冲等人组成。虽然因企业资金紧张房屋未完工，但买卖已成交，产权已无异议，同意购买人对房屋进行管理、看护、使用，不允许任何人对该房屋进行侵犯”，拟以此证明黄思钰并非通过撬门进入并占有案涉房屋，而是从案涉项目的施工方兴文县第二建筑工程有限责任公司（以下简称兴文县二建司）处取得房屋钥匙后合法控制占有。 浦发银行内江分行的质证意见为：对该《说明》的真实性、合法性不予认可；《说明》是五星房产公司在什么情况下向谁出具不清楚，是在什么语境下作出的不清楚；相反，该《说明》可以证明因五星房产公司资金紧张，房屋未完工，不能合法进行交付；五星房产公司只是同意黄思钰进行看护使用，但是否进行合法交付未得到证实。 本院认证意见为：《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，单位出具的证明材料必须同时有单位盖章、单位负责人签字或者盖章、经办人员签字或者盖章；法院调查核实该证据时，单位及制作证明材料的人员拒绝出庭作证的，不得将该证明材料作为认定案件事实的根据，即不符合以上形式要求的证明材料没有证据效力。而该《说明》作为单位出具的书证，其上仅有出具单位五星房产公司的印章，并没有该公司法定代表人（负责人）及制作（经办）人员的签名或印章，同时，五星房产公司也并未依本院通知参加听证，不符合单位出具书证的法定形式要求，不能作为认定本案事实之依据。且该《说明》的出具背景不详，仅从该《说明》中关于“同意购买人对房屋进行管理、看护、使用”的表述看，也并不能直接反映出五星房产公司有向购房人交付房屋以及何时交付房屋的意思表示。此外，该《说明》的落款时间为2015年6月12日，而黄思钰自称其自2017年6月1日起占有案涉房屋，即在五星房产公司“同意购买人对房屋进行管理、看护、使用”后长达近两年的时间后，黄思钰才依其意思“占有”案涉房屋，亦不符合常理。本院对该证据依法不予采信。 对一审判决查明的案件事实，除黄思钰对有关其占有使用房屋的事实提出异议外，本案各方当事人对一审判决认定的其他案件事实没有异议，本院予以确认。 本院补充查明：黄思钰在二审中，陈述其系通过从案涉项目的施工方兴文县二建司处取得房屋钥匙后占有案涉房屋。 本院认为，根据当事人的上诉主张和答辩理由，本案的主要争议问题，是黄思钰就案涉房屋所主张的权利，能否阻却浦发银行内江分行申请人民法院继续强制执行的问题。除案件事实的争议外，主要涉及应如何正确理解、适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的问题。 执行异议之诉不仅涉及申请执行人的利益，还涉及到案外人和被执行人的利益。人民法院审理执行异议之诉案件，应综合考虑不同当事人之间的利害关系，充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条规定突破了债权平等原则和合同相对性原则，对交易安全和被执行人其他金钱债权人的利益影响巨大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的风险。因此，人民法院在适用该条规定时，应当严格审查、严格把握。就本案而言，只有当上述四个要件同时具备时，黄思钰对案涉房屋所享有的权利，才可能产生阻却人民法院强制执行的效果。 本案中，关于黄思钰在人民法院查封之前已与五星房产公司签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款的事实，一审法院已作出认定，各方当事人亦无异议，本院依法予以确认。关于黄思钰是否在人民法院查封前合法占有案涉房屋的问题，是本案当事人的主要分歧所在。根据现有证据及已查明的事实，黄思钰已占有案涉房屋应系客观事实。但该事实上的占有是否为合法占有，仍需依法据实判断。黄思钰主张其于施工方处取得钥匙后占有案涉房屋，系基于五星房产公司的同意，应当认定为合法占有；浦发银行内江分行则认为，案涉房屋未竣工验收，不具备交付条件，不可能向黄思钰交付。对此，本院认为，案涉房屋未经竣工验收属实。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第一款规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件”，第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该规定系对建设工程交付的管理性规定，当事人违反该规定虽应承担相应责任，但不能仅仅据此否定当事人对房屋占有的事实和判断占有是否合法。换言之，买受人是否占有房屋、占有房屋的行为是否合法，应根据当事人举证情况和相关因素予以综合判断；既要考虑其占有是否具备法律上的依据，也理应关注其占有方式是否正当。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，基于合同关系可产生占有，但案涉占有行为是否合法的关键，还在于该占有是当事人双方合意的结果，还是单方行为所致。 黄思钰主张其系基于与出卖人之合意而占有房屋，系以合法方式占有，具备无过错不动产买受人物权期待权构成要件之一，理应对其主张的存在房屋转移交付之合意事实承担举证责任。本案中，一方面，案涉《商品房买卖合同》约定：该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；验收交接后，双方应当签署商品房交接单等。该合同第十条约定的交付条件如下：1.出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房；2.该商品房已取得规划验收合格证；3.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告；4.满足出卖人承诺的市政基础设施达到的条件等。黄思钰上诉中所主张的转移交付路径，显然并不符合案涉《商品房买卖合同》的约定，其亦未举示其他相关证据，证明案涉房屋具备《商品房买卖合同》第十条约定的交付条件，双方系依约办理的书面交接手续。因此，黄思钰与五星房产公司并未按案涉《商品房买卖合同》约定的时间、程序、条件、方式等进行房屋的转移交付。另一方面，针对本案的具体情形，即使如黄思钰所言，其是通过从施工方处取得钥匙进而占有案涉房屋，但如前所述，其提交的五星房产公司的《说明》及相关证据，并不足以证明其主张的占有行为是五星房产公司授权所为，也不能证明在此之前其与五星房产公司之间就案涉房屋的交付已达成合意，因此，现有证据尚不足以认定黄思钰对案涉房屋的占有，是履行买卖双方当事人关于房屋交付的共同合意的结果，不能证明其占有行为正当合法。同时，黄思钰虽主张其占有案涉房屋的时间为2017年6月1日，即在法院查封之前，但就其提交的证据而言，难以证明其所称的占有时间节点在查封之前。因此，黄思钰未提供充足的证据证明其诉称的占有行为合法且系发生在人民法院查封之前，即其行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的规定。一审判决认定黄思钰所提交的证据不能证明其在一审法院查封前已合法占有案涉房屋，并无不当。在此情形下，本案是否因买受人自身原因未办理案涉房屋过户登记的问题，已无进一步审查认定的必要。 综上，黄思钰的上诉请求，事实及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，处理结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16157元，由黄思钰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何学敏 审 判 员 许 静 审 判 员 邓长玉 二〇一九年十月十七日 法官助理 范升山 书 记 员 向 静