陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 （2019）陕07民终824号 上诉人（原审原告）：张韩义，男，生于1968年4月11日，住山西省万荣县。委托诉讼代理人：刘光彬，陕西修业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西汉中海德房地产开发有限责任公司，住所地汉中市汉台区。法定代表人：程国际，该公司董事长。委托诉讼代理人：王栋，陕西恒爱律师事务所律师。上诉人张韩义因与被上诉人陕西汉中海德房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2018)陕0702民初1321号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张韩义上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已经依约履行了合同义务，一审法院认定上诉人未履行合同义务，未支付合同价款的理由无事实和法律依据。1.《商品房买卖合同》第六条明确写明了上诉人采取一次性付款方式，合同签订当日，上诉人已付清房款18342090元。且合同第七条，买受人逾期付款的违约责任，均是在空白处打的×，从侧面证明上诉人已经履行了合同全部义务。2.被上诉人向上诉人出具了收款收据，写明交款人为上诉人，交款摘要为XX城XX号楼XX号XX房，金额为18342090元，说明上诉人履行了合同义务。3.被上诉人向上诉人出具的《承诺书》，上面列举了被上诉人的多个义务。如果上诉人未向被上诉人支付价款，被上诉人不可能承诺在五个月内办理房产证，换正式发票，并办理网签手续。二、关于合同价款的支付方式及债权债务真实性的问题。1.2016年2月26日、2016年7月27日，卞某某分别向上诉人出具了600万元、1500万元的借条，共计2100元。经三方同意，由上诉人用两张借条中的18342090元来冲抵房款，而卞某某与被上诉人之间针对房款18342090元另行解决。2.对于600万元、1500万元两张借条的真实性，一审法院对卞某某进行了调查，两份借条均是真实的。3.本案中，只要三方意思表示一致，且经被上诉人同意，上诉人就可以通过债权转让的方式支付被上诉人的房屋价款，该支付行为对被上诉人具有约束力。上诉人与卞某某之间的借贷关系是否真实，因卞某某对借款不持异议，且从被上诉人的行为来看也不持异议，一审法院认为借款关系无法确认属于认定事实错误。三、上诉人已在合同签订当日付清了购房款，履行了合同全部义务，不存在违约行为，一审认定上诉人违约错误。上诉人按照合同约定要求被上诉人支付违约金具有事实和法律依据。陕西汉中海德房地产开发有限责任公司辩称， 1.《商品房买卖合同》签订后，售房部开具了交款人为张韩义的收款收据，夹在应当由售房部保管的合同中，待上诉人交款后再将收款收据交给上诉人，但因售房部工作疏忽将自己保管的合同交给了上诉人。2017年5月20日，上诉人持打印好的《承诺书》到被上诉人公司，向办公室工作人员出示了收款收据和合同，经办人在未向公司财务核实购房款是否交付的情况下，在《承诺书》上加盖了公司印章。2.上诉人仅凭《商品房买卖合同》和《收款收据》不能证明其已支付购房款，其要求被上诉人继续履行合同的诉讼请求应予驳回。鉴于上诉人未依约支付购房款，被上诉人已按照合同和起诉状中的地址，于2018年4月25日通过公证邮寄送达方式向上诉人发出《解除合同通知书》，上诉人于2018年4月25日收到该通知书，故合同已在上诉人收到该通知书时解除。3.合同约定被上诉人应当在商品房交付使用后90日内将相关资料报产权登记机关备案。由于被上诉人没有交付房屋，上诉人也没有使用房屋，所以就不具备办理权属登记的前提条件，被上诉人履行申报备案义务的期限无法确定，故上诉人要求办理房产证的主张没有事实依据。4.上诉人作为先履行债务一方未履行，被上诉人作为后履行一方有权拒绝其履行要求，故被上诉人不构成违约，不应向上诉人支付违约金。5.上诉人的违约行为已表明其不履行合同主要债务，构成根本违约，合同已没有继续履行的基础和意义。同时，按照市场行情变化，继续履行合同将严重影响被上诉人的利益。综上，请求二审法院驳回上诉，维护被上诉人的合法权益。张韩义向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，并限期被告为原告办理房屋所有权证；2.判令被告支付违约金183420.90元；3.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年7月25日，原告张韩义与被告海德公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：张韩义购买海德公司开发的位于汉中市汉台区XX路XX城XX幢XX号XX房(现房)，该商品房预测建筑面积2038.01㎡，房屋单价为每平方米9000元，房屋总价款为18342090元，房屋交付期限为2014年10月1日前。关于付款方式及期限，合同第六条第1项约定：“买受人在签订合同当日，已付清101号营业房总房款总金额18342090元”；关于逾期付款和逾期交房的违约责任，合同均未作约定。原、被告双方在该合同上签字、盖章，并将签订合同时间倒签为2014年7月9日。2016年7月25日，原、被告签订商品房买卖合同当日，海德公司给原告出具了《收款收据》一份，《收款收据》载明：“收到张韩义XX城XX号楼XX号XX房款18342090元”，《收款收据》上加盖被告公司印章，开票时间同样倒签于2014年7月9日。《商品房买卖合同》签订后，被告迟迟未为原告办理房屋权属证书，经原告多次催促，被告于2017年5月20日为原告出具《承诺书》一份，《承诺书》载明：“关于购房办理产权事宜，前期因土地手续问题未能及时办理产权证件经双方协商，甲方（指被告）作出以下承诺：甲方在五个月之内给乙方（指原告）办理房产证件（换正式购房发票及网签过户手续）”。但《承诺书》承诺的期限届满后，被告仍未为原告办理房屋产权证书。2018年4月25日，被告以原告没有支付18342090元的购房款为由，向原告发出《解除合同通知书》，提出解除双方签订的《商品房买卖合同》及《承诺书》。双方产生纠纷，原告遂诉至一审法院。另查明，被告海德公司在开发位于汉中市汉台区XX路XX城XX小区工程时，将该工程发包给陕西建工第二建设集团有限公司（以下简称为陕二建）建设施工，案外人卞某某系陕二建“理想城”工程的项目经理，负责该工程的建设施工。海德公司在开发该项目工程中，因资金紧张，于2013年12月6日以在XX城XX号楼XX层XX层XX号XX房为贷款抵押担保，向汉中市汉台区XX社贷款7500万元，并办理了抵押登记手续。2014年7月9日，被告与卞某某就本案所涉标的XX城XX号楼XX号XX房，签订《商品房买卖合同》一份(现房)，该房屋的合同总价款为22418110元，付款方式为分期付款，即：在签订合同时首付500万元，2015年7月1日前支付500万元，2016年7月1日前支付300万元，2017年7月1日前支付300万元，2018年7月1日前支付剩余购房款6418110元。但卞某某并未按照上述约定实际向被告支付协议购房款。2016年2月26日，卞某某给原告出具金额为600万元的《借条》一份，借条载明该借款用途为卞某某个人在外地承包公路工程，但该借条上没有约定借款利率、借款期限，原告也未说明该600万元借款的支付方式和支付途径，也未能提交该借款的支付凭证。2016年7月25日，经卞某某与被告商议，卞某某将其所预购的XX城XX号楼XX号XX房合同权益转让给原告，由原告购买该营业房，原、被告遂就该涉案房屋签订了上述《商品房买卖合同》，该合同中，被告将房屋合同价款变更为18342090元。次日，原告与案外人卞某某XX城XX号楼XX号XX房签订《房屋租赁合同》一份，原告为该房屋的出租人，将该房屋租赁给卞某某经营使用，租赁期限为一年，即2016年8月1日至2017年7月30日，年租金150万元，每半年支付一次租金。2016年7月27日，卞某某又给原告出具金额为1500万元的《借条》一份，该借条没有载明借款用途和借款利率、借款期限，与上述600万元借款一样未能说明该600万元借款的支付方式、支付途径，且未能提交该1500万元借款的相关支付凭证。另外，原告在庭审中又诉称，其没有直接向被告支付购房款，而是以自己借给卞某某的上述2100万元的借款抵扣的购房款。但在审理中未发现原告与卞某某、海德公司之间签订有具有债权债务转让性质的协议或以房抵债协助的协议，原告也未能提供有效证据证明海德公司存在拖欠陕二建或者卞某某债务的事实。本案在审理过程中，经一审法院多次主持调解无效，双方未能达成调解协议。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》是否成立？2、关于合同的履行，即原告主张通过抵扣陕二建项目经理卞某某的2100万元借款，已经向被告交纳购房款，履行了合同义务的理由是否成立？3、原告要求被告为其办理房屋产权登记手续，并向其支付违约金183420.90元是否有事实和法律依据？关于原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》是否成立以及合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。原、XX城XX号楼XX号XX房签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合同依法成立且有效，对原、被告双方均具有法律约束力。故本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法成立，且真实、合法、有效。关于合同的履行。原告主张已经向被告交纳购房款，履行了合同义务的理由是否成立问题。一审法院认为，合同依法成立后，在原、被告双方之间即已经建立商品房买卖合同关系，双方当事人应当按照合同的约定行使合同权利，履行各自合同义务。在本案来讲，原告的合同义务是按照约定支付购房款及相关费用，而被告的义务则是在收到原告的购房款及相关费用后，按时向原告交付符合质量标准和具备交房条件的房屋，并及时将房屋有关资料报送房屋产权登记部门，协助原告办理房屋产权登记手续。《商品房买卖合同》签订后，虽然被告给原告出具了金额为18342090元的购房款收据一份，但被告辩称该票据系在尚未实际收到原告购房款的情况下，因为自己工作人员的疏乎大意交给原告，原告实际至今未向其支付相应购房款。一审法院认为，鉴于本案所涉购房款金额特别巨大，原告仅凭其持有的由被告出具的购房款收款收据，没有其他有效转款或付款的凭证佐证，不能达到已向被告实际支付18342090元购房款的证明目的真实性。原告庭审中述称，该18342090元购房款系以卞某某2100万元借款抵扣方式支付，一审法院认为购房款金额为18342090元，而原告提供的两份卞某某个人的借款借条总金额为2100万元，二者之间金额相差达3342090元之多，不符合一般的交易常理。并且，通过审理查明的事实和经确认的证据来看，XX路XX城XX小区工程的承建方系陕二建，卞某某不过是陕二建该承包工程的项目负责人，卞某某个人与原告之间的民间借贷债务与被告所开发建设的XX城XX小区工程之间并无直接的关联性。而且，从本案能够确认的证据来看，也不能确定本案被告与第三人陕二建或卞某某是否存在债权债务关系，原告与卞某某双方的债权债务关系的真实性在本案中也无法确认，加之原、被告与案外人卞某某之间没有关于债权债务转让协议或以房抵债的协议，而被告作为涉案房屋的售卖人，其在诉讼中对是否用卞某某所欠原告借款抵扣应付购房款予以否认，庭审中也未予以追认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》意见第二条的规定，一审法院认为原告主张已经提供抵扣卞某某2100万元的借款方式向被告交纳购房款，履行了合同义务的理由不能成立，不能认定原告已向被告支付18342090元购房款。原告要求被告为其办理房屋产权登记手续，并向其支付违约金183420.90元是否有事实和法律依据问题。一审法院认为，作为商品房买卖合同，购房方按照合同约定支付相应购房款是其最基本义务。被告辩称其已于2018年4月25日向原告发出书面的解除合同通知书，双方签订的《商品房买卖合同》已经事实解除。一审法院认为，该解除合同通知书系双方产生纠纷后被告在诉讼中才向原告提出，并不能必然产生解除合同的法律效力。原告未按《商品房买卖合同》的约定向被告支付购房款，且在被告发出解除合同的通知书后至今未支付购房款，其行为已构成违约。鉴于被告在诉讼中未依法提出解除《商品房买卖合同》的反诉请求，一审法院对此不予处理。综上，原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，第九十四条第三项、第四项，第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告张韩义的诉讼请求。案件受理费4068元，减半收取2034元，由原告张韩义负担。二审中，上诉人张韩义向本院提交了四组证据，其中前三组证据借条、调解笔录、录音材料拟证明：1、本案争议的房屋款项已经由案外人卞某某与被上诉人变更为借款；2、上诉人与被上诉人之间签订的合同是案外人卞某某将合同权利转让为上诉人，被上诉人认可的事实。该三组证据和案件其他证据能相互印证，故本院予以采信。第四组证据承诺一份，拟证明1、上诉人应当将两张借条中的购房款的数额予以扣减，返还案外人卞某某；2、返还时间是办理房屋登记手续后。因该承诺的真实性对方不予认可，故本院不予采信。被上诉人陕西汉中海德房地产开发有限责任公司向本院提交了卞某某的申明一份，拟证明上诉人与被上诉人之间签订的合同为其他所用，不是真实意思表示的合同。因该证据不能证明其主张，故本院不予采信。经审理查明：案外人卞某某与被上诉人陕西汉中海德房地产开发有限责任公司2014年7月9日就案涉房屋签订了一份《商品房买卖合同》。2016年7月25日上诉人张韩义与被上诉人陕西汉中海德房地产开发有限责任公司和卞某某三方协商，将案涉房屋的买受人由卞某某变更为张韩义，由上诉人与被上诉人重新签订《商品房买卖合同》，价款的支付为抵账。除上述事实外，原审法院认定的其他案件事实，本院依法予以确认。本院认为，本案当事人2016年7月25日（落款时间2014年7月9日）签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。该合同第六条付款方式及期限载明：“买受人在签订合同当日，已付清101号营业房总房款总金额18342090元。”且被上诉人同日向上诉人出具了一张收取上述款项的收款收据，并当即向上诉人交付了案涉房屋。2017年5月20日被上诉人还向上诉人出具了一份承诺书，载明：“经双方协商，甲方作出以下承诺：甲方在五个月之内给乙方办理房产证件（换正式购房发票及网签过户手续）。”对案涉房款没有付款凭证的问题，上诉人称，该房款并未直接交付被上诉人，而是将承建案涉工程的陕二建“理想城”项目经理卞某某借其的借款折抵的房款。被上诉人辩称上诉人实际未付款，合同载明已付清房款及错发的收款收据和《承诺书》不能证明上诉人已付清房款事实的理由，不能反驳合同载明的上诉人已付清房款及其向上诉人出具的收款收据所证实的事实，且不符合常理，本院不予采信。至此，应认为上诉人向被上诉人交付了案涉房款，被上诉人应按照合同约定继续履行合同，并承担违约金。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销汉中市汉台区人民法院（2018）陕0702民初1321号民事判决主文；二、陕西汉中海德房地产开发有限责任公司与张韩义签订的《商品房买卖合同》合法有效；三、陕西汉中海德房地产开发有限责任公司在本判决生效后立即将办理张韩义所有的汉中市汉台区XX路XX城XX幢XX号XX房房屋权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助张韩义办理上述房屋的不动产产权证书；四、陕西汉中海德房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向张韩义支付违约金183420.90元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4068元，减半收取2034元，二审案件受理费4068元，均由陕西汉中海德房地产开发有限责任公司负担。张韩义预交的二审案件受理费不予退还，在执行时一并执行。本判决为终审判决。 审  判  长    鲁卫平审  判  员    王永吉审  判  员    张  杪 二0一九年七月二十九日书  记  员    王  蓓