河北省邢台经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0591民初858号原告（反诉被告）：袁胜阳，男，1998年1月9日出生，汉族，住河北省邯郸市鸡泽县。委托诉讼代理人：林东阁，河北张舰律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩玉坤，河北张舰律师事务所律师。被告（反诉原告）：河北硕宇房地产开发集团有限公司，住所地河北省邢台市桥**钢铁北路消防科技综合楼**。法定代表人：史布阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛红霞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张春远，河北章理桥律师事务所律师。原告袁胜阳与被告河北硕宇房地产开发集团有限公司（以下简称硕宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁胜阳及其委托诉讼代理人林东阁、韩玉坤，被告硕宇公司委托诉讼代理人毛红霞、张春远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁胜阳向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告2018年8月3日签订的《商品房认购协议书》及补充协议，退还原告已交付的购房款111091元并按照中国人民银行同期逾期贷款利率向原告支付利息（后变更为依法撤销原、被告2018年8月3日签订的《商品房认购协议书》及补充协议，退还原告已交付的购房款111091元并按照中国人民银行同期逾期贷款利率向原告支付利息）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年8月3日签订《商品房认购协议书》及补充协议，协议约定：“乙方购买甲方开发的兰德铭苑小区4号楼2单元1403室、4号楼-1层107号储藏间，总房款672183元，甲方承诺于2018年12月31日前，将认购房屋交付乙方。”合同签订后，原告按照补充协议的约定向被告支付了首付款，被告却至今未将涉案房屋交付原告使用。经调查得知，被告在2016年就将涉案房屋卖给了李胜军，并且在2016年8月17日进行了备案登记。但被告却隐瞒该房屋已经出售的事实，在2018年8月3日再次与原告签订《商品房认购协议书》及补充协议，约定将该房屋卖给原告。被告已经构成欺诈，根据《合同法》第五十四条第二项规定，特诉至法院，望判如所请。被告硕宇公司辩称，其同意解除双方签订的商品房认购协议以及补充协议，但是解除的理由并不是硕宇公司违约。在签订认购协议之后，硕宇公司多次催促原告提交相应的办理按揭贷款手续的材料，但是原告均未提交，正是由于原告的行为导致双方签订的协议无法进行。需要说明的是，双方签订认购协议之时，涉案房产原购房户李胜军已经向硕宇公司要求退房，正是由于上述原因硕宇公司才与原告签订了房屋认购协议。硕宇公司在与李胜军解除房屋买卖合同之后，就可以与原告签订正式的房屋买卖合同，因此双方的认购协议是可以继续履行的，硕宇公司不存在违约行为。原告所缴纳的购房款的具体数额也不是原告在诉状中所陈述的数额。被告硕宇公司向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付违约金28827.3元；2.原告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告起诉状所述与事实不符，双方在签订商品房认购协议书当天原告仅交纳首付款50000元，与反诉人另签购房分期补充协议，未付部分首付款分两期支付并出具借条两张。后被告多次电话催促原告提交用于办理商品房按揭贷款的相关资料，但是原告一直未提交资料。后被告于2018年12月2日向原告发送了催补按揭资料函，通知其“在收到本函5日内办理按揭事宜”。但原告一直未办理，后被告又于2019年1月3日向原告再次发出了函告，但无人签收退回。以上事实可以看出正是由于原告的违约行为导致双方签订的商品房认购协议无法继续履行，且双方在商品房认购协议中约定“认购人在接到我方通知5日内携带办理按揭贷款的资料，到销售处签订《商品房买卖合同》，逾期视为主动放弃所购商品房，我方有权单方解除本协议，并扣除认购人30%的违约金”。综上，原告应当承担相应的违约责任，向被告支付相应的违约金。请求法院依法判决，维护被告利益。原告袁胜阳对被告硕宇公司的反诉辩称，因被告无法按期交房，故原告拒绝交纳第二期分期首付款系行使不安抗辩权，不存在违约行为，不应向被告支付违约金，且原告从未收到过被告催告其办理按揭贷款的电话或邮件。本院经审理认定事实如下：原告袁胜阳与被告硕宇公司于2018年8月3日分别签订了《商品房认购协议书》及《兰德铭苑项目购房分期补充协议》，约定：原告购买被告开发的南兰德铭苑住宅小区4号楼14层2单元1403室房屋及4号楼负1层107室储藏间，总价款为672183元；首付款142183元，原告已交纳50000元，剩余首付款92183元分两期付清，2018年11月3日前支付第一期首付款46091元，2019年2月3日前支付第二期首付款46092元，逾期在30日内的每日按总房款的千分之五向甲方缴纳违约金，超过30日的甲方有权扣除总房款的30%作为违约金，且房屋另行出售；剩余房款530000元，向银行按揭；被告承诺于2018年12月31日前向原告交付房屋。原告于2018年8月3日交团购费15000元，交部分首付款50000元，2018年12月6日交第一期首付款46091元，共计交房款111091元。另查明，案外人李胜军于2016年8月16日向被告购买涉案房屋，并于2016年8月17日在邢台市房屋交易与产权管理中心登记备案。2018年8月14日，被告与李胜军签订《解除协议》及《邢台市商品房备案合同注销申请书》。2018年10月9日，所有权人为李胜军的备案登记被注销。本院认为，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，涉案房屋早在2016年8月16日卖给案外人李胜军，即便被告所述在原告购买涉案房屋时李胜军已经向被告表达了退房意愿的情况实属，但截至原、被告双方签订《商品房认购协议书》及《兰德铭苑项目购房分期补充协议》时，李胜军尚未与被告解除合同，备案登记依然存在，直至2018年10月9日李胜军的备案登记才被注销，被告隐瞒涉案房屋备案登记在他人名下一事属于隐瞒重大事实，且该行为导致原告作出错误意思表示，构成欺诈，故原告要求撤销双方签订的《商品房认购协议书》及《兰德铭苑项目购房分期补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。原告向被告支付的购房款共计111091元，被告应当予以返还，并支付资金占用期间的利息。原告主张的资金占用期间利息的标准年利率6%，在参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的逾期罚息利率标准范围之内，且便于计算，故对于原告主张的利息标准本院予以支持。被告对原告提交的15000元收据不予认可，辩称未收到此款，但根据原告提供的POS签购单显示该15000元的收款单位确实是被告硕宇公司，故对被告的抗辩本院不予采纳。虽被告在与原告签订合同后于2018年10月9日对李胜军的备案登记进行了注销，但可撤销合同审查的是合同订立时的情形，本案在合同订立时存在撤销事由，故对于被告抗辩的现在可以履行合同的主张，本院不予采纳。被撤销的合同自始没有法律效力，本案合同被撤销后，其合同条款不再具有法律效力，违约条款作为合同条款同样不具有法律效力，且合同被撤销的事由是因为被告存在欺诈行为，在合同履行中第二期首付款应交之时根据实际情况被告已经确定不能按期交房，原告行使不安抗辩权也有事实基础，故被告提出的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、撤销原告袁胜阳与被告河北硕宇房地产开发集团有限公司于2018年8月3日签订的《商品房认购协议书》及《兰德铭苑项目购房分期补充协议》；二、被告河北硕宇房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告袁胜阳已交付的购房款111091元并按照年利率6%支付资金占用期间的利息（65000元自2018年8月3日起计算，46091元自2018年12月6日起计算，均计付至款项实际给付之日）；三、驳回被告河北硕宇房地产开发集团有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2522元，减半收取计1261元，由被告河北硕宇房地产开发集团有限公司负担；反诉费521元，减半收取计261元，由被告河北硕宇房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  张文杰二〇一九年十月十五日法官助理刘娇娜书记员王玮