浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终6480号 上诉人（原审被告）：中艺花边集团有限公司，住所地：桐庐县城南街道春江东路**。统一社会信用代码：91330100762030855T。 法定代表人：赵丹，董事长。 委托诉讼代理人：卢桂英，浙江钱江潮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱伟芳，女，1971年6月5日出生，汉族，住桐庐县。 委托诉讼代理人：赵军良，浙江凯运律师事务所律师。 上诉人中艺花边集团有限公司（以下简称中艺公司）因与被上诉人朱伟芳房屋买卖合同纠纷一案，不服桐庐县人民法院（2019）浙0122民初1511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2018年9月23日，朱伟芳向中艺公司支付定金5万元，2018年9月30日，朱伟芳、中艺公司签订《房屋买卖合同》一份，约定：朱伟芳向中艺公司购买位于桐庐县房屋，房屋总价507870元，合同约定的交房时间为2011年等。朱伟芳于签订合同当日向中艺公司支付款项457870元，并向杭州捭阖房地产营销策划有限公司支付款项147130元。2018年10月10日，中艺公司向朱伟芳交付案涉房屋钥匙，朱伟芳向杭州鼎诺物业管理有限公司支付案涉房屋物业服务费5208.26元（其中物业维修基金3601.26元、物业费1607元）。 案涉房屋由中艺公司于2018年4月10日抵押于中国建设银行股份公司杭州萧山支行。经朱伟芳催告，案涉房屋未能办理过户手续，2019年4月4日，朱伟芳起诉至原审法院，请求：一、确认朱伟芳、中艺公司房屋买卖合同无效；二、中艺公司立即返还购房款655000元，返还物业服务费5208.26元，并赔偿损失655000元，合计支付1315208.26元；三、本案诉讼费用由中艺公司承担。一审庭审中，朱伟芳变更第一项诉讼请求为：要求解除原、被告的房屋买卖合同。2019年4月24日，案涉房屋注销抵押。 原审法院另查明：2018年9月1日，中艺公司与浙江捭阖房地产营销策划有限公司签订《项目销售代理协议书》，中艺公司委托浙江捭阖房地产营销策划有限公司销售桐庐中艺·锦绣名都酒店式办公用房。案涉房屋由浙江捭阖房地产营销策划有限公司代为销售。浙江捭阖房地产营销策划有限公司，现更名为浙江房策市场营销策划有限公司，法定代表人康某，住所，住所地位于杭州市拱墅区范围为房产中介服务等。 原审法院认为，朱伟芳、中艺公司间签订的《房屋买卖合同》，系朱伟芳、中艺公司的真实意思表示，合法有效，该院予以确认。根据合同约定，房屋的交付时间为2011年，该条款显然无效，在合同未约定交房时间的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款的规定，因案涉房屋是现房，在朱伟芳付清房款后，中艺公司应立即或在合理期限内协助朱伟芳办理房屋过户手续。而案涉房屋由中艺公司于2018年4月10日抵押的重大事实，中艺公司陈述浙江捭阖房地产营销策划有限公司已告知朱伟芳，但未能举证证明，朱伟芳陈述对该事实不知情，该院对中艺公司的辩称不予采信。因中艺公司故意隐瞒案涉房屋被抵押的事实，经朱伟芳催告后仍未在合理期限内办理房屋过户手续，故朱伟芳起诉至法院，请求解除合同，该院依法予以准许。合同解除后，朱伟芳向中艺公司支付的购房款507870元，中艺公司应予以返还；而朱伟芳支付的案涉房屋的物业服务费5208.26元，应属中艺公司的不当得利，和本案不属于同一个法律关系，为减少诉累，该院对该诉请在本案中予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，因故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。鉴于在朱伟芳起诉后，中艺公司积极主动并于开庭前注销案涉房屋的抵押，该院对朱伟芳要求中艺公司赔偿1倍房款的损失，酌情确认中艺公司赔偿购房款的60%，即304722元（507870元*60%），对朱伟芳支付给杭州捭阖房地产营销策划有限公司的款项，朱伟芳可另寻合法途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第六十二条、第九十四条、第九十七条的规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年6月25日判决：一、中艺花边集团有限公司于判决生效之日起十日内返还朱伟芳购房款507870元及物业服务费5208.26元；二、中艺花边集团有限公司于判决生效之日起十日内赔偿朱伟芳损失304722元；三、驳回朱伟芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16637元，减半收取8318.5元，由朱伟芳负担2818.5元，由中艺花边集团有限公司负担5500元。 宣判后，中艺公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决在本院认为部分存在错误。1、原审判决认定中艺公司故意隐瞒案涉房屋抵押的事实，是错误的且无证据支持。房屋抵押是公开的行为并且进行了抵押登记，朱伟芳从房管部门可以了解到房屋抵押情况，中艺公司对此是无法隐瞒的。而且，朱伟芳在购房前到售楼处咨询过，代销人员告知过房屋现状及抵押情况。退一步而言，即使代销人员未告知该情况，朱伟芳也有责任对其所购房屋情况进行了解，其放弃权利，后果应自负。况且，朱伟芳曾先后三次至售楼处了解情况，其是在全面了解房屋现状后才决定购买。案涉楼盘涉及抵押的房屋先后共售出20余套，都是解除抵押后办理过户手续，购买时买受人对房屋抵押情况均是知情的，唯独朱伟芳不知情是不符合常理的。案涉房屋系现房销售，若朱伟芳不知晓房屋抵押情况，在购买当时就应该提出办理过户手续，但朱伟芳直至2019年3月才提出过户要求，说明其对案涉房屋存在抵押情况是知情的。2、原审法院认为朱伟芳在催告后，中艺公司未在合理期限内办理房产过户手续，以此为由解除了双方之间的合同，该认定是错误的。朱伟芳在起诉和庭审中均未提供证据证明催告的证据和限定时间，原审法院认定在合理期限内未办理过户手续，缺乏证据。2019年3月份，朱伟芳口头要求办理过户手续，中艺公司告知其银行流程尚需一段时间，2019年4月24日案涉房产涤除抵押，中艺公司即通知朱伟芳办理过户手续，但朱伟芳拒绝办理，不存在合同无法履行的问题。而且根据最高人民法院的有关规定，经催告后在三个月内仍未履行的，当事人一方请求解除合同，应予支持。本案中从朱伟芳要求办证至中艺公司解除抵押通知朱伟芳可以办证，仅月余，尚未超过合理期限。3、原审判决认为朱伟芳支付的案涉房屋的物业费5208.26元属中艺公司的不当得利，该认定是错误的。案涉物业服务费从证据尚看并不是交给中艺公司的，中艺公司实际也未收到该款项，不存在取得不当利益。且案涉房屋自2018年10月10日就交付给朱伟芳，根据物业条例的相关规定，朱伟芳就应该缴纳物业费，原审法院认定该物业服务费应返还无法律依据。而且中艺公司与案涉小区物业公司无任何关联，房屋买卖法律关系与物业服务关系属不同的法律关系，原审的处理剥夺了物业公司的诉讼权利，容易引发新的纠纷。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决适用《合同法》第六条是错误的，中艺公司已经如实告知朱伟芳案涉房屋的抵押情况，不存在违反诚实信用原则的问题。2、《合同法》第四十二条是关于缔约过失的相关规定，本案中，中艺公司不存在缔约过失，没有导致合同无效、被撤销，朱伟芳也没有提供直接损失或间接损失的证据，故原审法院适用该法条是错误的。3、原审判决适用《合同法》第九十四条的规定是错误的。该根据前述分析，中艺公司在收到朱伟芳的过户要求后在合理期限内已经解除了抵押，符合了过户条件，系朱伟芳不愿意过户，故本案不存在法定解除的情形。同时合同约定，中艺公司迟延交付权属证书的，朱伟芳是选择不退房及要求中艺公司承担违约责任的处理方式的，该约定不违法，应受法律保护。原审法院违背合同意思自治的原则判决解除案涉合同，是错误的。4、原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定处理本案，是错误的。朱伟芳系房屋所在地的居民，其有其他住房，案涉房屋也非住宅，不存在损害买受人基本生存权益的问题。同时，朱伟芳与中艺公司签订合同的目的是购房，退一步而言，即使在签订案涉合同时代销人员未告知房屋抵押情况，但现房屋已经解除抵押，亦已经通知朱伟芳可以办理过户手续，是因朱伟芳的拒绝而未办理过户手续，案涉合同不存在不能履行的问题。故原审法院适用该司法解释是错误的，综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判驳回朱伟芳的一审全部诉讼请求。 被上诉人朱伟芳在二审期间辩称：一、案涉房屋在销售时存在抵押系客观事实，中艺公司在销售过程中并未将该情况告知朱伟芳，否则朱伟芳是不会去购买一套存在抵押的房屋的。同时，并无明确规定朱伟芳作为买受人必须去相关部门了解所购房屋的抵押情况，导致案涉纠纷完全是中艺公司的过错。二、在签订案涉合同时，中艺公司告知合同签订后一个月即可办理房屋过户手续，但期满后朱伟芳并未接到办理过户手续的通知，朱伟芳即多次向中艺公司提出办理过户手续的要求，但中艺公司一再推诿拖延，直到2018年12月底朱伟芳才知晓案涉房屋存在抵押情形。朱伟芳得知该情况后，当即提出要求解除合同，中艺公司解除案涉房屋的抵押是在朱伟芳提起本案诉讼之后，若朱伟芳不起诉，中艺公司是不可能去办理解除抵押手续的。三、关于物业服务费，朱伟芳在购买案涉房屋时一并缴纳了该物业服务费，该物业服务费系购买之前空置房的物业费，现案涉合同解除，该物业费不应由朱伟芳承担。四、原审判决适用法律正确。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回中艺公司的上诉理由和请求，维持原判。 二审中，上诉人中艺公司向本院提交案涉房屋的水电费明细一组，欲证明朱伟芳在购买案涉房屋后一直使用该房屋。朱伟芳对该组证据的真实性无异议，但认为当时购房系真实意思表示，购买后使用案涉房屋属正常情况，但该事实不能掩盖中艺公司违约的事实。本院经审查后对该组证据的真实性予以确认，对朱伟芳在购买案涉房屋后使用该房屋的事实予以确认。 二审过程中，中艺公司申请案涉房屋的代理销售商浙江捭阖房地产营销策划有限公司法定代表人康某出庭作证，欲证明案涉房屋在销售过程中，代理销售商的工作人员是告知过朱伟芳案涉房屋存在抵押情况的事实。中艺公司认可康某的证人证言，朱伟芳则认为证人康某所在公司与中艺公司存在业务往来，与中艺公司存在利害关系，而且从康某在证言中明确承认在朱伟芳购买过程中其并未在售楼现场，说明其对工作人员是否告知过朱伟芳案涉房屋是否存在抵押情况，并不知情。本院经审查后认为朱伟芳的质证意见正确，对该证人证言的证明效力，不予确认。 二审中，被上诉人朱伟芳提交2019年5月份朱伟芳亲戚与售楼处工作人员的录音记录一份，欲证明朱伟芳在购买案涉房屋后一直联系办证问题。中艺公司对该证据的三性均有异议，且认为该录音制作于本案一审诉讼期间，合法性存疑，且录音当事人的身份也无法确认。本院经审查后认为中艺公司的质证意见正确，对该证据的证明效力，不予确认。 本院查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点系朱伟芳是否享有解除案涉《房屋买卖合同》的权利。根据审理查明，中艺公司并非房地产开发企业，案涉房屋系中艺公司单位自建房，房屋性质并不属于商品房，故双方当事人之间的房屋买卖合同关系并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所规定的商品房买卖合同关系，本案纠纷应依据《中华人民共和国合同法》的相关规定进行处理。现朱伟芳据以主张解除合同的主要理由为中艺公司未在合理期限内办理房屋过户手续及隐瞒案涉房屋存在抵押的事实，针对该两个解除理由，本院经审查后分析如下：一、关于中艺公司未在合理期限内办理房屋过户手续，朱伟芳是否享有解除合同权利的问题。根据案涉《房屋买卖合同》第十六条关于产权登记的约定内容，中艺公司应在双方签约、朱伟芳缴清应承担费用后30个工作日内将案涉房屋的土地、房屋权属证书交付给朱伟芳，协助朱伟芳办理房屋过户手续，若中艺公司未在该约定期限内交付权属证书的，双方约定的处理方式为买受人即朱伟芳不退房，而由中艺公司按日承担已付购房款银行当日挂牌贷款利率的违约金。从双方的该约定内容可知，当出现中艺公司延期办证情形的，朱伟芳并不享有解除权，而仅享有主张违约金的权利。故朱伟芳以此为由要求解除合同，缺乏合同依据。二、关于中艺公司隐瞒案涉房屋存在抵押情形，朱伟芳是否享有解除合同权利的问题。本院经审查后认为，虽然中艺公司无有效证据证明其在销售过程中已经将房屋存在抵押的情形告知过朱伟芳，但如前所述，案涉房屋的转让并非商品房销售，且系现房销售，故朱伟芳作为购房人在购房过程中所应尽到的注意义务应高于商品房买卖过程中买受人的注意义务，其作为该类房产的购房人有义务去了解案涉房屋的产权登记、是否存在抵押等房产信息。同时，根据二审中朱伟芳的陈述，其是在2019年3月底知晓案涉房屋存在抵押情形，并要求中艺公司限期涤除抵押，现中艺公司系在2019年4月24日办理了案涉房屋的抵押注销手续，并未过分迟延，应属于在合理期限内消除了案涉房屋的过户障碍，不影响朱伟芳取得案涉房屋权属证书这一合同目的的实现。故朱伟芳据此主张解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同当事人享有法定解除权的相关规定。综合上述分析，朱伟芳提出的要求解除案涉《房屋买卖合同》的主张，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。朱伟芳基于合同解除所提出的其他相关诉讼请求，本院一并不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销桐庐县人民法院（2019）浙0122民初1511号民事判决； 二、驳回朱伟芳的诉讼请求。 一审案件受理费16637元，减半收取8318.5元，由朱伟芳负担；二审案件受理费16637元，由被上诉人朱伟芳负担（朱伟芳于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费，中艺花边集团有限公司于本判决生效之日起七日内至本院退费）。 本判决为终审判决。 审判长  毕克来 审判员  徐 丹 审判员  张一文 二〇一九年十月十八日 书记员  万丹丹