广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初20908号原告魏朝雷，女，汉族，1977年7月3日出生，身份证住址河南省镇平县，委托代理人陈庆标，广东宝城律师事务所律师。委托代理人郭黛莹，广东宝城律师事务所实习律师。被告深圳市瑞恒投资发展有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道**怡园路东二巷建兴工业区****，统一社会信用代码91440300279314110E。法定代表人罗向民，总经理。被告深圳市勤诚达集团有限公司，，住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道中兴路大世纪花园管理处统一社会信用代码914403002793088373。法定代表人廖新源。被告勤诚达控股有限公司，，住所地广东省深圳市宝安区新安街道**怡园路东二巷****统一社会信用代码91440300785251319E。法定代表人古耀明。三被告共同委托代理人尹德军，广东淳锋律师事务所律师。三被告共同委托代理人张洁平，广东淳锋律师事务所实习律师。第三人湖南六建机电安装有限责任公司，住，住所地湖南省长沙市天心区劳动西路****一社会信用代码91430000732868171R。法定代表人刘录音，董事长。上列原告与被告深圳市瑞恒投资发展有限公司（以下简称瑞恒公司）、深圳市勤诚达集团有限公司、勤诚达控股有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加湖南六建机电安装有限责任公司（以下简称湖南六建公司）为第三人，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈庆标和郭黛莹、三被告共同委托诉讼代理人尹德军和张洁平均到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年8月31日，原告与被告瑞恒公司签订《深圳市房地产买卖合同》（预售）（下称买卖合同），买卖合同约定：原告向被告瑞恒公司购买由其开发的位于深圳市宝安区××街道××诚××单元／××房；建筑面积132.94平方米，房屋总金额为7645944元；原告采用按揭方式付款，首付款为2295944元，按揭贷款为5350000元。买卖合同第二十一条约定：出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记，待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请；第二十二条约定：如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。原告均依合同约定总额支付了原告应支付的购房款，被告瑞恒公司于2016年4月25日向原告出具交清全部购房款7645944元的发票。2017年3月30日被告瑞恒公司交付原告购买的房屋。按照买卖合同约定，原告应于2017年11月25日前取得《房地产证》。经原告多次催促，被告瑞恒公司均因其自身原因未能履行相关义务，直至2019年5月9日，原告才取得《房地产证》。原告无法取得《房地产证》的时间超过120日，按照买卖合同第二十二条第一款、第三款的约定，被告瑞恒公司应自2017年11月26日起以买卖合同购房总价款为基数按日万分之四的违约责任支付违约金给原告至原告实际取得《房地产证》之日。被告瑞恒公司的行为已经构成严重违约，理应承担相应的违约责任。被告深圳市勤诚达集团有限公司系被告瑞恒公司的唯一股东，被告勤诚达控股有限公司系被告深圳市勤诚达集团有限公司的唯一股东，根据《公司法》及其司法解释的规定，被告深圳市勤诚达集团有限公司应对被告瑞恒公司的债务承担连带清偿责任，被告勤诚达控股有限公司应对被告深圳市勤诚达集团有限公司的债务承担连带清偿责任，故被告勤诚达控股有限公司、深圳市勤诚达集团有限公司均应对被告瑞恒公司的债务承担连带清偿责任。请求法院判令被告瑞恒公司支付原告违约金1617881元；勤诚达控股有限公司、深圳市勤诚达集团有限公司对上述违约金承担连带支付责任；本案的诉讼费由三被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：违约金以7645944元为基数，从2017年6月1日起按日万分之四计至2019年5月9日止。被告瑞恒公司辩称，一、被答辩人实施违法加建行为，导致涉案勤诚达悦园项目被政府相关主管部门实施权利限制，不得办理初始登记和转移登记等手续。二、答辩人为解除政府相关主管部门对勤诚达悦园项目的权利限制，付出巨大的代价。三、被答辩人诉请的违约金数额明显过高，请法院依法予以调整。四、答辩人依法、依约均不应承担延期办证违约责任。逾期办证的原因并非被告未履行合同义务，而是被答辩人违法加建，答辩人因此承担违约责任显示公平。综上，答辩人依法无需承担延期办证违约责任，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请法院驳回其全部诉讼请求。被告勤诚达控股有限公司、深圳市勤诚达集团有限公司共同答辩称，勤诚达控股有限公司、深圳市勤诚达集团有限公司不是买卖合同的相对方，不是本案的适格被告，勤诚达控股有限公司、深圳市勤诚达集团有限公司已经足额缴交被告瑞恒公司的注册资本，依法不应承担连带责任。第三人湖南六建机电安装有限责任公司未到庭应诉，亦未作书面答辩。经审理查明，2015年8月31日，原告作为买受人，被告瑞恒公司作为出卖人，双方签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：一、原告购买被告瑞恒公司开发的深圳市宝安区新安街道勤诚达悦园涉案房产，总价款为7645944元，用途为住宅。二、合同第九条约定，出卖人应于2016年12月31日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。三、合同第十二条约定，除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，则按逾期情况支付违约金。四、合同第二十一条约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，出卖人应选择如下方式办理房地产证：待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。五、合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。六、合同第二十三条约定，本房地产仅作住宅使用，买受人不得改变该房地产的建筑主体结构、承重结构和用途。若违反此规定，买受人应承担恢复原状的责任，造成出卖人或第三方损失的，应承担赔偿责任。七、合同附件五第八条第6项对合同第十二条修改如下：如出卖人不能按合同第九条约定时间交付的，可提前15日通知买受人。除双方另行协商一致外，买受人同意给予出卖人90天宽限期。超过宽限期30日的，视为逾期交付，按逾期时间分别处理：（1）逾期在90日之内（含90日）的，自宽限期届满30日后之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，买受人有权在宽限期届满30日后起半年内解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自宽限期届满30日后之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之一的违约金。八、合同附件五第十二条对房地产证的办理约定如下：本合同项下的《房地产证》由买受人自行办理，买受人未与出卖人签署《房地产证办证委托协议书》的，买受人不得要求出卖人为其办理房地产权属转移登记，更不得要求出卖人承担延期办证的违约责任。九、合同附件五第十四条就“通知与送达”约定如下：本合同中的通知应采用书面形式，书面通知通过特快专递邮寄至双方在本合同载明的通讯地址或住所地……如地址发生变更，应及时书面通知对方。未通知或延迟通知的，由其自行承担后果。上述合同签订后，原告付清购房款，被告瑞恒公司则主张于2016年9月底完成毛坯交付，于2016年12月30日完成预约交付，于2017年3月完成最终交付。2016年8月31日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局颁发了勤诚达悦园项目的《深圳市建设工程规划验收合格证》。2016年9月20日，涉案房地产项目取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。2016年10月19日，深圳市宝安区新安街道规划土地监察中队对涉案房地产项目巡查时发现该商住楼（共4栋）多处存在违法加、扩建阳台的建设行为，已依法查处，同时函请深圳市不动产登记中心宝安登记科协助对上述房地产实施权利限制，上述房地产不得办理初始登记或转移、抵押登记。庭审中，双方确认本案原告所购房产无上述违法加、扩建阳台的建设行为。2018年9月7日，深圳市宝安区土地规划监察局向被告瑞恒公司作出《行政处罚决定书》（NO.1801451），内容如下：经查，你单位未取得《建设工程规划许可证》在宝安区××区××诚××商住楼××、××、××、××栋阳台加建钢筋混凝土结构建筑物，上述行为违反了《广东省城乡规划条例》第四十条，我局已于2018年9月3日向你单位送达了《行政处罚告知书》，依据《广东省城乡规划条例》第八十条的规定，决定处罚如下：1、没收违法收入人民币122485280.34元，并处罚款人民币2576610.5元，合计人民币125061890.84元。被告瑞恒公司于2018年10月18日、2018年12月25日、2019年1月3日分三次缴纳了上述款项。2018年9月19日，深圳市宝安区新安街道土地规划监察队去函深圳市不动产登记中心宝安登记科，解除了勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利限制。2018年10月11日，深圳市不动产登记中心发布《房地产首次登记公告》如下：该中心拟对涉案房地产项目予以首次登记，现予公告，如有异议，请自本公告之日起三十日内将异议书面材料送达该中心，逾期无人提出异议或者异议不成立者，该中心将予以登记。2018年11月6日、13日，被告瑞恒公司向业主发送手机短信，告知原告勤诚达悦园项目已符合房产证办理条件，并通知带齐办证资料前往被告处办理。关联案件部分原告称已收到手机短信，本案原告称于2019年3、4月份接到办证通知。2018年11月16日，涉案房地产项目办理了房地产初始登记。2018年12月上旬，被告瑞恒公司在业主微信群内陆续发布部分可缴税办理房产证的业主名单，有业主于2018年12月8日在微信群内发送已办出的房产证照片。2018年12月中下旬，被告瑞恒公司在小区公告栏及业主微信群发布公告，通知尚未签署和解协议的业主尽快于2018年12月25日前到悦园客服中心签署和解协议，未电话预约或说明暂无法签订协议原因的，视为不同意签署，瑞恒公司将委托律师团队与其对接并进行后续处理，并将视情况决定采取何种法律手段向不同意签署和解协议的业主追讨瑞恒公司已代缴的罚款（每平方米4.2万元，具体金额按每户加建面积总和计算），或依法向相关行政、司法部门提出拆除加建部分的诉请。关联案件大部分业主于2019年4月至5月期间取得不动产权证，本案原告于2019年5月9日办理房地产证。另查明，被告瑞恒公司为法人独资公司，股东为被告深圳市勤诚达集体有限公司。被告深圳市勤诚达集体有限公司亦为法人独资公司，股东为被告勤诚达控股有限公司。本院认为，《深圳市房地产买卖合同（预售）》为原告与被告瑞恒公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方均应全面遵照履行。本案逾期办证事实清楚，被告瑞恒公司应当依约支付相应的违约金。关于逾期办证违约金的起算时间。本案中，涉案的房地产项目于2016年9月20日取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》，原、被告均确认瑞恒公司已交付涉案房产，但对房产交付时间存在争议。结合关联案件瑞恒公司和诸业主的陈述及举证，瑞恒公司主张交付时间为2016年9月底，后经原告委托第三人改造房屋后，于2017年3月、4月向原告再次交付房产；第三人出具的《证明》亦确认其已于2016年9月底代理业主收房。对此，本院认为，各案原告已于购房时向第三人出具《授权委托书》，授权第三人代理原告办理涉案房产毛坯入伙验收及钥匙签收相关手续，并确认原告对第三人的验房结果予以认可，因此，本院认定涉案房产已于2016年9月底交付。逾期办证违约金依据合同约定，应自交房后第240天起计算，原告主张自2017年6月1日起计算符合约定，本院予以采纳。关于逾期办证违约金的截止时间。据合同附件五第十二条对房地产证的办理约定如下：本合同项下的《房地产证》由买受人自行办理，买受人未与出卖人签署《房地产证办证委托协议书》的，买受人不得要求出卖人为其办理房地产权属转移登记，更不得要求出卖人承担延期办证的违约责任。根据上述约定，初始登记后，办理涉案房产的房地产证属于原告的义务，瑞恒公司仅为协助义务。根据本院查明的事实可知，关联案件部分业主确认于2018年11月6日、13日收到瑞恒公司通过短信发送的办证通知，瑞恒公司于2018年12月初陆续通知业主缴税办理房地产证且有业主实际办出了房地产证，瑞恒公司于2018年12月中下旬通过小区公告栏及业主微信群通知业主签署和解协议及办证事宜，可以认定瑞恒公司在完成初始登记前后已向小区业主通知了办理房地产证的有关事宜，因此办证违约金应计算至完成初始登记之日。原告诉求初始登记之后的逾期办证违约金，缺乏法律及事实依据，本院不予支持。关于违约金标准，合同约定为日万分之四。被告辩称未能及时完成初始登记系因部分业主违法加建导致行政主管部门限制办证，被告无过错，且违约金标准约定过高。本院认为，原告所购房产未实施违法加建，对逾期办证无过错，被告不能以第三方过错抗辩其应向合同相对方承担的义务。违约金标准是否过高问题，该标准由销售方制定的格式合同所约定，与逾期付款违约金标准相若，未显示公平，本院不采纳被告该抗辩理由。综上，瑞恒公司应当向原告支付逾期办证违约金：以购房总价款为基数，自2017年6月1日起按每日万分之四的标准，计算至2018年11月16日止为534天，合计：7645944元×万分之四×534天=1633173.64元。关于被告深圳市勤诚达集团有限公司、被告勤诚达控股有限公司的责任承担问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告瑞恒公司为一人有限责任公司，被告深圳市勤诚达集团有限公司为该公司唯一股东，被告未能提交证据证明上述公司财产独立于股东自己的财产，故被告深圳市勤诚达集团有限公司应对瑞恒公司的债务承担连带责任，本院予以支持。同理，被告勤诚达控股有限公司亦应对被告深圳市勤诚达集团有限公司的民事给付义务承担连带责任，即需对瑞恒公司上述债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市瑞恒投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告魏朝雷支付迟延办证违约金1633173.64元。二、被告深圳市勤诚达集团有限公司、勤诚达控股有限公司对被告深圳市瑞恒投资发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9680元，由原告承担2680元，由三被告共同承担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 柯    德二〇一九年十月十九日书记员 林晓仪（兼）书记员 石  燕  妃附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。