江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3234号上诉人（原审被告）：常州市常居房地产营销策划有限公司，住所地常州市武进区戚墅堰街道商住中心****。法定代表人：孙华，该公司总经理。委托诉讼代理人：周建斌。委托诉讼代理人：郁俐。被上诉人（原审原告）：刘亚兵，男，汉族，1973年1月27日出生，户籍地盐城市滨海县，现住常州市新**。上诉人常州市常居房地产营销策划有限公司（以下简称常居公司）因与被上诉人刘亚兵居间合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2019)苏0411民初2731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。常居公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回刘亚兵一审全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由刘亚兵负担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误，程序不当。1.刘亚兵诉称的损失，系其与王秀云的共同债务，应由其二人作为共同原告诉讼。我公司在一审中要求追加第三人，一审法院直接不予确认，属于程序不当，漏列当事人。2.本案中王秀云在房屋买卖合同第十条明确承诺其有代理权，因部分共有人签署合同导致的责任应由其承担，即使刘亚兵有任何损失，也是由王秀云导致，应由王秀云承担。3.王秀云与刘亚兵系夫妻，刘亚兵诉称的损失同时也是王秀云的损失，二人的债权债务实际上是重合的，即债权人、债务人归于同一人。一审法院不追加王秀云参与诉讼，导致司法资源浪费，不利于厘清事实和责任。4.我公司作为中介机构，交易过程没有故意隐瞒事实，不存在故意或重大过失，对买卖双方都是如实告知的。合同载明的签字人也是勾选的部分共有人，承诺有代理权也是买卖双方自行承诺、自愿认可的，签署的合同根据法律规定也是合法有效的，未能继续履行的障碍在刘亚兵一方，因此我公司不应承担赔偿责任。刘亚兵答辩称，一审判决正确，不认可常居公司的上诉请求。按照法律规定，房屋买卖合同没有我的签字，房屋不能过户，合同最终不能履行。常居公司收了中介费，但没有尽到责任，如果其尽到了责任，可能我方根本无需赔偿75000元。刘亚兵向一审法院起诉请求：常居公司赔偿我因房屋买卖合同产生的实际损失80000元（房屋买卖合同赔偿75000元、律师费5000元，费用合计80000元）；诉讼费用由常居公司承担。一审法院查明：2017年4月22日，常居公司工作人员郭玉得知刘亚兵发布案涉房屋出租信息后，打电话联系刘亚兵询问售房事宜，刘亚兵表示自己不在家，并应郭玉要求，将妻子王秀云的联系方式告知郭玉，让其凡事跟王秀云协商。郭玉遂联系王秀云，王秀云至常居公司，与俞璐签订《房地产买卖合同》一份，约定甲方（出售方）为王秀云，乙方（承购方）为俞璐，丙方（居间方）为常居公司。合同约定甲方将坐落于常州市新北区凤凰湖壹号花园2幢901室的房屋出售给乙方，房屋面积141平方米，产权人为王秀云、刘亚兵，该房屋有抵押，抵押权人为建设银行；成交价格为115万元；乙方支付定金3万元并将该3万元直接支付在丙方作为该合同的履约保证金，由丙方代甲方收执。合同还约定了房款支付方式和期限、房屋交付情况及物业交割、过户税费、违约责任等事宜。合同第十条约定，甲方为该房屋的部分共有权人，甲方承诺全权代理房屋所有权人及全部共有人签署本合同，若签约人无代理权或承诺不当造成合同无法履行或无效的，甲方必须按本合同第五条违约责任赔偿给乙方，并承担丙方的居间佣金损失为房屋成交价的2%。合同尾部，王秀云在甲方处签名，俞璐在乙方处签名，常居公司在丙方处加盖合同专用章，并由签约经理翟晨、置业顾问郭玉签名。同日，俞璐交纳3万元定金至常居公司处，并由王秀云出具了收条。合同签订后，常居公司工作人员联系刘亚兵，刘亚兵表示不同意出售案涉房屋，并表示如要出售，需要满足保留户籍等要求。后常居公司组织协商未果，俞璐诉至常州市新北区人民法院，要求王秀云、刘亚兵共同赔偿因合同违约造成的损失141000元、承担中介费23000元及诉讼费。2019年3月27日，常州市新北区人民法院出具（2018）苏0411民初2855号民事调解书，解除俞璐与王秀云间的房屋买卖合同，王秀云、刘亚兵自愿赔偿俞璐因房屋买卖合同解除所造成的经济损失75000元，俞璐自愿放弃该案中的其他诉讼请求并自愿承担诉讼费用。后王秀云、刘亚兵分两次向俞璐支付合计75000元。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，常居公司向买卖双方提供居间服务，促成双方签订了《房地产买卖合同》，但在此过程中，常居公司虽在格式合同上载明房屋所有人为王秀云、刘亚兵，勾选了合同的甲方为部分共有人，载明了关于共有人承诺全权代理房屋所有权人的相关条款，但并未对该条款作黑体、加粗等特别提示，也未就该条款的具体含义及法律后果对买卖的双方进行释明。常居公司作为专门从事房地产买卖居间业务的主体，理应比买卖双方掌握更多的房地产专业知识及法律知识，具有更高的风险防范意识并采取合理的防范措施，在本案中仅有部分共有人到场且缺乏授权委托手续的情形下，其如果能够更为谨慎地履行通知、提醒等义务，完全可以避免本纠纷的发生。故其对涉案合同未能最终实际履行负有一定的责任。常居公司辩称在合同签订前已告知刘亚兵并征得其同意，但未能提供证据予以证明，故法院对其该辩解意见不予采纳。王秀云作为完全民事行为能力人，在作出卖房的重大决定并签署合同前，理应与房屋共有权人刘亚兵充分沟通，取得共识后再签署合同；刘亚兵在将王秀云的联系方式告知常居公司后，亦可以与王秀云进行沟通。故刘亚兵、王秀云对其损失的产生亦负有责任，且责任较之常居公司更重。考虑到双方的过错程度，法院酌定由常居公司赔偿刘亚兵18000元。综上，刘亚兵的诉讼请求部分合理，一审法院予以部分支持，作出如下判决：一、常州市常居房地产营销策划有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向刘亚兵赔偿18000元；二、驳回刘亚兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取350元，由刘亚兵负担271元、由常州市常居房地产营销策划有限公司负担79元（刘亚兵同意常居公司承担的诉讼费用由常居公司在判决发生法律效力之日起十日内向其直接支付，法院不再退还）。二审中，常居公司称其已经退还了15000元居间费给俞璐。刘亚兵称其与王秀云目前仍是夫妻关系，赔偿给俞璐的款项均是其个人给付。对于常居公司对其诉讼主体的质疑，刘亚兵认为常居公司与王秀云签订的房屋买卖居间合同侵犯的是其一个人的权利，所以其本人作为原告并无不可。即使王秀云日后要向常居公司主张权利，所有的后果均由刘亚兵承担，与常居公司无关。二审中，双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为：一审判决结果并无不当，二审应予维持。理由及依据如下：涉案房屋系刘亚兵与王秀云共有。王秀云与俞璐、常居公司签订房屋买卖居间合同，未经房屋共有人刘亚兵同意，导致合同履行不能。根据查明的事实，刘亚兵已向俞璐支付赔偿款75000元。故王秀云擅自出售房屋的行为侵害了刘亚兵个人的权益，造成了刘亚兵的损失，刘亚兵以其个人名义起诉常居公司，有事实和法律依据，常居公司上诉所持“王秀云应列为共同原告”的主张不能成立。刘亚兵的损失系王秀云与常居公司造成，对于王秀云与常居公司责任认定问题，一审法院已经予以分析，且说理清楚、充分，二审不再赘述。刘亚兵在本案中不向王秀云主张损失，一审法院综合考虑王秀玉与常居公司的过错程度、责任大小等因素，酌定由常居公司赔偿刘亚兵18000元，符合情理，且与法不悖，并无不当。常居公司上诉所持“王秀云应列为第三人”的主张亦无必要。综上，常居公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审认定判决结果并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由常州市常居房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  袁海燕审判员  王 莹审判员  卢文忠二〇一九年十月三十日书记员  朱羲玲