湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1127民初2684号原告：吴鹏，男，汉族，生于1985年7月19日，住黄梅县。委托诉讼代理人：余昔今，黄梅县黄梅镇法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。被告：石良凯，男，汉族，生于1967年7月8日，住黄梅县黄梅镇城乡村一组，现住黄梅县。委托诉讼代理人：胡记先（石良凯妻兄），男，代理权限为特别授权代理。原告吴鹏与被告石良凯房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年8月1日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告吴鹏的委托诉讼代理人余昔今，被告石良凯的委托诉讼代理人胡记先到庭参加诉讼。诉讼中，本院依据原告的申请，于2019年8月8日作出（2019）鄂1127民初2684－1号民事裁定书，裁定查封石良凯位于黄梅县黄梅大道东379号的房屋。本案现已审理终结。原告吴鹏向本院提出诉讼请求：1、判决被告偿还购房款121万元及逾期利息（以121万为基数，从2016.1.2起至2019年7月27日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计息）；2、判决被告承担原告的代理费1万元、保全费5000元、保全担保费3630元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告吴鹏向被告购房，双方约定购房款共计150万元。原告吴鹏先后于2014年4月10日交购房款90万元，2015年10月30日交购房款2万元，2015年11月27日交购房款20万元，2016年1月2日交购房款9万元，被告分别出具了条据。此后原告多次催促被告交房，但是被告一直以各种理由推脱至今，拒不履行交房义务。被告石良凯辩称：2013年，蒋绍国和被告吴鹏分别托我的朋友叫我把房子卖给他们建宾馆。蒋绍国是我的邻居，他有四间房子，后面还有大院，加上我的三间房屋，共七间正好可以建宾馆。因我的房屋当时已在银行办理了抵押贷款160万元，每月还有1万多的利息，外面还欠有债务，所以2014年3月，我同意卖给他们并通知了蒋绍国。又过几天后，蒋绍国和被告吴鹏约我去协商，双方口头约定339万元成交，先付100万元房款，我房屋抵押贷款及利息由他们负责偿还，并约定当年5月下旬付清所有款。又过几天，他们把房屋买卖协议写好了，并交给我看，我表示同意。又过几天蒋绍国通过他人付给我90万元房款，我出具了收条，然后，我打电话叫蒋绍国、吴鹏来签合同，但蒋说吴鹏不在家要等吴鹏回来再在合同上签字。又过几天后，我找他们签字，他们说已付了90万元，下差（首付房款）10万元付清时再签字不迟。就这样他们一直拖着没有与我签订购房合同。后来我找他们催要房屋余款和银行贷款及利息，他们给了我几笔钱，我代交了银行40多万元的利息。从双方达成协议（口头）至今有五年多，银行利息我代交了40多万元，还欠30多万元。因无钱还贷，导致银行起诉。原告买房不付清房款，还称房款为150万元，故请求应驳回原告的诉讼请求。原告吴鹏为支持其诉讼请求，向本院提交的主要证据有：石良凯出具的收条四张，90万元（2014.4.10）、20万元（2015.11.27）、9万元（2016.1.2）、借条2万元（2015.10.30）；本院庭审记录（2017.4.11），证明石良凯收到吴鹏121万元购房款；保全申请费发票5000元、担保函发票3630元，共计8630元。被告石良凯向本院提交如下证据：房屋买卖合同（甲方石良凯、乙方吴鹏、蒋帅，但均未签名），本院询问笔录（2017.8.17），庭审笔录（2017.8.25）本次诉讼中，本院于2019年10月18日询问蒋绍国所作的询问记录。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院分析认定如下：关于被告石良凯提供的房屋买卖合同的认定。因该合同中的双方当事人未签字，且原告未认可该合同，故本院不予认定。但结合询问笔录（2017.8.17）及庭审笔录（2017.8.25），案外人蒋绍国（蒋帅之父）确实为原、被告的房屋买卖草拟过合同，并曾和原告因本案共同起诉过被告，其中承认石良凯的房屋价格已谈妥。因蒋绍国在庭审记录（2017.8.25）中称“我们两人买（石良凯）的屋谈妥的价格是336万元，当时口头约定过户由我们自己承担”，蒋绍国（蒋帅之父）作为购房协议参与人，其陈述的房屋价格与被告陈述的房屋价格相近。而另一方面，原告所称的房屋价格150万元，无证据支持。因此，本院综合认定，原、被告双方谈妥的价格为336万元。关于原告在支付购房款前是否知道石良凯的房屋已被抵押。因原告代理人在庭审中陈述前后矛盾：先陈述“在2016年1月2日（最后一次付款时间），才知道被告的房屋已抵押贷款”、“因房屋已经抵押，后来才放弃了购买”。后在回答“购房款为何分多次而不是一次支付”的问题时又称“考虑到房子抵押，口头约定将房屋抵押贷款还清后拿到房权证，再办理房产证”。故本院按有利于对方的陈述进行认定，即认定原告支付购房款前已知道所购买的房屋被抵押贷款，并打算分步付款、帮被告还清该房屋抵押的贷款。经审理查明，2014年初，原告吴鹏为购买被告石良凯位于黄梅县××大道临街的房屋（蒋绍国隔壁），联系蒋绍国与被告石良凯共同进行协商，原、被告谈妥的房价为336万元。因石良凯在黄梅农村商业银行贷款，该房屋已被抵押登记，故原告打算分期付款，并为被告还清所欠的银行贷款。不久，蒋绍国为买卖双方起草了一份“房屋买卖合同书”，确定房屋总价为336万元。但因原告吴鹏的拖延，双方一直未签订房屋买卖合同。原告吴鹏分三次（2014.4.10、2015.11.27、2016.1.2）向被告支付购房款90万元、20万元、9万元，共计119万元。2015年10月30日，被告石良凯还在吴鹏处借款2万元（均认可为吴鹏的购房款）。又查，被告石良凯的房屋位于黄梅县××大道（新工行对面），房权证号为黄梅镇字第××号。该房屋因石良凯在黄梅农商行多次贷款而多次作为抵押物，自2013年4月起在黄梅县房地产登记机关办理了抵押登记（最后办理抵押登记时间2016.6.14）。被告石良凯在该银行的贷款逾期后，至今未能清偿。此后，被告石良凯催促原告签订购房合同并交纳下余房款，而原告则要求被告退还购房款。双方多次协商未果，原告遂诉至本院，请求判决如前所请。本院认为，虽然原告吴鹏与被告石良凯2014年曾经就被告位于黄梅县××大道的房屋买卖进行协商，并就该房屋的价格初步达成一致，但是，本案中，根据双方的陈述，双方均认为应订立书面买卖合同。虽然合同签订之前，原告已履行了部分购房款（119万+2万），但履行数额并未超过双方议定的总价（336万）的50%，不能认定原告已经“履行主要义务”，故买卖双方的购房合同，也不因原告“部分已履行”和被告“接受购房款”而成立。原、被告之间的房屋买卖合同未成立，被告石良凯应当返还其收到的原告购房款。关于原告主张的利息损失，应从原告主张返还购房款次日开始计算。因原告未举证证明其向被告催讨返还购房款的时间，故本院以原告向本院起诉的时间（2019.8.1）开始计算原告已付购房款的利息。原告主张按银行贷款基准利率支付逾期利息，本院予以支持。关于主体的问题，被告提供的格式合同中虽然有“蒋帅”，（石良凯邻居蒋绍国之子），但因蒋帅并未在该合同上签字，双方当事人也未有其他任何证据证明蒋帅参与了本案房屋的买卖，故不能认定蒋帅与原告的起诉有利害关系；因案外人蒋绍国可能与本案有利害关系，故本院于2019年10月18日向蒋绍国进行了询问核实，蒋绍国亦明确表示其未支付购房款，不参与诉讼。依据石良凯提供的本院询问笔（2017.8.17）、庭审记录（2017.8.25），在蒋绍国原参与涉案房屋的诉讼中亦可以查明本案争议的部分事实。因此，蒋绍国未参与本案的本次诉讼。关于被告石良凯称吴鹏迟延签订合同，迟延支付购房款，致其银行贷款利息增多、房价下跌损失等问题。因被告在本案中并未提出反诉请求，也未提出具体的损失金额，故被告石良凯可以缔约过失责任为由依法另行主张。关于原告主张的本案代理费及保全担保费，证据形式欠缺，法律依据不足，本院不予支持。但原告要求被告负担保全申请费，本院予以支持。综上，原告吴鹏的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条第二款、第三十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限石良凯于本判决书生效之日起十内返还吴鹏购房款121万元。二、限石良凯于本判决生效之日起十日内向吴鹏支付利息损失（以121万为基数，自2019.8.1起计算至购房款付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计付）。三、驳回吴鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15690元，减半收取7845元，保全申请费5000元，合计12845元，由石良凯负担11000元，吴鹏负担1845元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员 陈 吉二〇一九年十月二十二日书记员 艾萌萌