福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初4350号 原告：林成锋，男，1982年3月17日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被告：钟昌连，男，1980年11月17日出生，汉族，住福建省霞浦县，现住福建省宁德市蕉城区。 被告：林丽珍，女，1977年11月05日出生，汉族，住福建省霞浦县，现住福建省宁德市蕉城区。 被告：应盛昌，男，1959年10月8日出生，汉族，住福建省宁德市南平市延平区，现住福建省宁德市东侨经济开发区。 被告：梁金芝，女，1965年1月24日出生，汉族，住福建省宁德市南平市延平区，现住福建省宁德市东侨经济开发区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：杨铃辉，福建晨信律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：郑健东，福建晨信律师事务所实习律师。 原告林成锋与被告钟昌连、林丽珍、应盛昌、梁金芝债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林成锋，被告应盛昌、梁金芝及其共同委托诉讼代理人杨铃辉到庭参加诉讼；被告钟昌连、林丽珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林成锋向本院提出诉讼请求：1.依法撤销被告钟昌连、林丽珍与应盛昌、梁金芝之间转让位于宁德市·曼哈顿）7幢1701室房屋买卖合同；2.依法判令钟昌连、林丽珍、应盛昌、梁金芝限期到房地产权属登记机构办理该房屋权属变更登记手续，恢复原状。事实和理由：钟昌连与林丽珍系夫妻关系，钟昌连以店铺急需资金周转为由，先后于2015年2月2日、2015年10月23日分别向林成锋借款10万元、3万元，约定月息按3%计算。2017年4月24日，钟昌连、林丽珍向林成锋借款3.6万元，累计借款16.6万元。此后，林成锋多次向钟昌连、林丽珍催促还款，但钟昌连、林丽珍均以各种理由推诿，拒绝履行还款义务。2018年5月10日，林成锋在不得已情况下起诉至法院，但钟昌连、林丽珍却无视法院通知，拒不到庭。后经法院缺席审理，并以（2018）闽0902民初486号民事判决结案，该判决依法判令：“被告钟昌连、林丽珍应于本判决生效之日偿还原告林成锋16.6万元及利息（利息以本金13万元为基数，自2018年5月8日起算至实际还清借款之日止，按月利率2%计算）”。判决生效后，林成锋于2018年10月10日依法向法院申请强制执行，执行期间经法院查询得知钟昌连、林丽珍为恶意逃避债务，于2018年5月24日与应盛昌、梁金芝串通低价转移其位于宁德市·曼哈顿）7幢1701室房屋，以致林成锋无法实现债权，其等人的行为严重侵害了林成锋的合法权益。 应盛昌、梁金芝辩称，1.应盛昌、梁金芝的被告主体不适格，本案是债权人撤销权纠纷，但是应盛昌、梁金芝并不是林成锋的债务人，应当作为第三人出庭；2.钟昌连、林丽珍与应盛昌、梁金芝是通过房产中介认识，并通过中介签订房屋买卖合同，且有应盛昌的转账记录等证据印证，双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，并且购房款123万已经支付到位，交易价格不是林成锋所说的67万多元，123万元是当时正常的交易价格；3.应盛昌、梁金芝是善意第三人，其对钟昌连、林丽珍与林成锋之间的债权债务情况不知情，不存在恶意串通情形。综上所述，请求依法驳回林成锋的诉讼请求。 钟昌连、林丽珍未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。钟昌连、林丽珍经本院合法传唤未到庭，亦未书面提出反驳意见或提交反驳证据，视为放弃诉讼权利。林成锋提交的（2018）闽0902民初486号民事判决书、生效证明书、受理执行案件通知书、房屋登记信息证明、宁德市不动产登记中心存量房（二手房）转让合同网签信息表、存量房买卖合同、宁德市地方税务局证明，经应盛昌、梁金芝质证，对上述证据真实性均无异议，本院予以确认。应盛昌、梁金芝提交的房产买卖经纪合同、应盛昌尾号为7888建行卡2017年9月交易明细、公证书及发票、联名存管账户《协议》、联名账户开户《业务确认书》、应盛昌尾号8359工行卡明细清单、尾号8359联名账户明细、钟昌连尾号4226中国银行交易流水、钟何基尾号1369建设银行交易明细、应盛昌尾号7888建行卡2018年5月交易明细、《补充协议》、专项维修资金缴存凭证、应盛昌尾号7888建行卡2018年6月交易明细、不动产权证、水费发票、电费发票、陈义凤尾号7598工行卡明细清单、确认函，证据来源形式合法，内容能够相互印证，与本案具有关联性，本院予以采信。林成锋提交的工商登记照片、店面照片、车辆照片、58同城上同地段房屋售价截屏，未提供原件核对，真实性无法判断，且在没有其他证据与其印证的情况下，未体现与本案具有关联性，本院不予确认。应盛昌、梁金芝提交的微信截图、户口本未提供原件核对，其真实性无法判断，本院不予确认。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月29日，本院作出(2018)闽0902民初486号民事判决书，判决如下：被告钟昌连、林丽珍应于本判决生效之日偿还原告林成锋16.6万元及利息（利息以本金13万元为基数，自2018年5月8日起算至实际还清借款之日止，按月利率2%计算）。该判决书于2018年7月30日生效。林成锋就上述生效裁判于2018年10月10日向本院申请强制执行。 宁德市东侨经济开发区·曼哈顿）7幢1701室房产原所有人为钟昌连、林丽珍。上述房产于2018年5月30日登记为应盛昌、梁金芝共同共有，不动产权证号为闽（2018）宁德市不动产权第××号。案涉房产现由应盛昌、梁金芝实际居住。 2017年9月2日，钟昌连、林丽珍（甲方）与应盛昌、梁金芝（乙方）及宁德市东侨经济技术开发区天茂利嘉房产中介所（以下简称利嘉房产中介）（丙方）签订《房产买卖经纪合同》，约定：甲方将位于宁德市东侨经济开发区·曼哈顿）7幢1701室房产转让给乙方；转让价格为123万元（附注甲乙双方同意本次交易以乙方指定价格申报，若一方不同意以上述约定申报，则产生的税费由变更申报方承担）；签订合同时支付定金40万元（其中5万元在交易过程中交由丙方代管，其余35万元直接交与甲方）；待甲方领取到案涉房产不动产权证书后三个工作日内，丙方协助甲乙双方办理联名账户，乙方同意将剩余购房款83万元存入甲方垫资方指定人员和乙方办理的联名账户中，并冻结联名账户；待甲乙双方办理完联名后三个工作日内，丙方协助甲方办理银行还款手续；待乙方领取到存量房买卖合同后五个工作日内丙方协助甲乙双方办理不动产权证的移户手续，同时乙方同意支付丙方居间服务佣金及后期服务费；待乙方领取到案涉房产不动产权证一个工作日内丙方协助甲乙双方办理联名账户的解冻手续，同时甲乙方同意将联名账户中的83万元一次性转到甲方垫资方指定人员账户，甲方垫资方扣除为甲方垫资额后多余款项一次性转给甲方。 2017年9月4日，应盛昌支付利嘉房产中介5万元，支付林丽珍35万元。同日，钟昌连、林丽珍公证委托应盛昌办理案涉房产银行按揭贷款及购房过程中的相关事宜，明确了具体的委托权限范围。 2018年3月1日，钟昌连（甲方）与应盛昌（乙方）及利嘉房产中介（丙方）签订《补充协议》，约定：因甲方个人资金不足，乙方同意提前支付部分购房款（实际以还款月供金额为准）帮助甲方还三个月银行月供，同时乙方同意提前支付部分购房款缴纳案涉房产的宁德市住宅专项维修资金并配合办理不动产权证书，待甲方领取不动产权证后配合乙方办理案涉房产的转移手续。应盛昌依约代垫。2018年6月12日，利嘉房产中介自定金5万元中支付应盛昌16625元（其中代垫月供12539元、维修基金4086元） 2018年5月9日，钟昌连、林丽珍的垫资方代理人陈义凤与应盛昌签订协议，约定：开立联名存管账户（应盛昌出资），账户金额为83万元，该账户由陈义凤、应盛昌共同监管。同日，应盛昌向该联名账户存入款项83万元。 2018年5月22日，垫资方存入58万元款项到钟昌连账户，同日，钟昌连提前还贷568606.08元，并支付提前还款违约金2510.52元；2018年5月30日，应盛昌、陈义凤取消联名账户，陈义凤取出联名账户余额830145.25元；2018年6月2日，陈义凤将应盛昌购房款余款232600元存入钟昌连指定的钟何基账户。 2018年5月28日，应盛昌向利嘉房产中介支付佣金及后期服务费12800元。宁德市不动产登记中心档案查询资料显示，2018年5月24日，钟昌连、林丽珍与应盛昌、梁金芝就案涉房产签订《存量房买卖合同》，约定：房产成交价为677092元，签订合同时支付定金5万元，余款627902元于2018年9月24日一次性付清。双方于2018年5月28日将上述《存量房买卖合同》网签备案。宁德市地方税务局闽东华侨经济开发区税务局房产/土地使用权权属转移涉税证明显示，钟昌连、林丽珍与应盛昌、梁金芝按上述《存量房买卖合同》约定的房产成交价677092元缴纳相关契税。 本案争议焦点为：钟昌连、林丽珍与应盛昌、梁金芝之间关于案涉房产的房屋买卖合同是否应予撤销，案涉房产应否恢复原状，变更登记至钟昌连、林丽珍名下。 本院审查认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”因此，要判断钟昌连、林丽珍与应盛昌、梁金芝之间关于案涉房产的房屋买卖合同是否应予撤销，就要判断案涉房产的上述买卖是否系无偿转让或受让人知情的对债权人造成损害的明显不合理低价转让。本案中，钟昌连、林丽珍与应盛昌、梁金芝之间就案涉房产存在两份房屋买卖合同，即前述《房产买卖经纪合同》及《存量房买卖合同》。结合全案证据可以判断，《存量房买卖合同》并不是双方关于案涉房产买卖的真实意思表示，该份合同仅作为双方申报不动产权移转所用。而《房产买卖经纪合同》才是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，且交易各方均按《房产买卖经纪合同》实际履行完毕。综上，钟昌连、林丽珍与应盛昌、梁金芝之间就案涉房产买卖的真实意思及真实履行的合同为《房产买卖经纪合同》。《房产买卖经纪合同》的签订时间为2017年9月2日，早于林成锋对钟昌连、林丽珍债权确认时间2018年7月30日，应盛昌、梁金芝在签订《房产买卖经纪合同》时并不知道林成锋是否为钟昌连、林丽珍的债权人，更不知该房产转让会否对林成锋的债权造成损害；该份合同约定的交易价格为123万元，应盛昌、梁金芝也已实际支付了123万元；林成锋亦未举证证明该款项达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价的百分之七十，即未能举证证明案涉房产交易系明显低价转让。据此，钟昌连、林丽珍与应盛昌、梁金芝之间就案涉房产签订的《房产买卖经纪合同》，既不是对案涉房产的无偿转让，也不是受让人知情的对债权人造成损害的明显不合理低价转让，不属于债权人有权撤销的情形，因此，林成锋关于撤销钟昌连、林丽珍与应盛昌、梁金芝之间关于案涉房产房屋买卖合同的主张，无事实和法律依据，本院不予支持；其要求将已登记于应盛昌、梁金芝名下的案涉房产恢复原状登记至钟昌连、林丽珍名下，亦无依据，不予支持。 综上所述，本院认为，林成锋提供的证据不足以证明钟昌连、林丽珍与应盛昌、梁金芝之间关于案涉房产的房屋买卖合同系对案涉房产的无偿转让或受让人知情的对债权人造成损害的明显不合理低价转让，其应当承担不利后果，也即其关于撤销钟昌连、林丽珍与应盛昌、梁金芝之间关于案涉房产房屋买卖合同，并将案涉房产恢复登记至钟昌连、林丽珍名下的诉讼请求，本院不予支持。钟昌连、林丽珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告林成锋的全部诉讼请求。 案件受理费10571元，减半收取计5286元，由原告林成锋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审判员  黄锦芳 二〇一九年十月三十一日 书记员  林 秋 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -4-