北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初25015号原告：马占义，男，1946年6月15日出生，汉族，住北京市通州区。被告：朱素红，女，1966年12月30日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：夏广域，北京英淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：万飞，北京英淇律师事务所实习律师。原告马占义与被告朱素红农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告马占义，被告朱素红及其委托诉讼代理人夏广域、万飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马占义向本院提出诉讼请求：1.判令马占义与朱素红1997年9月30日签订的房屋买卖合同无效；2.判令朱素红腾退涉案的位于北京市通州区宋庄镇小营村内院落及正房五间。事实和理由：1997年9月30日，马占义与朱素红经中间人介绍，马占义将位于通州区宋庄镇小营村内的院落一处，内有正房五间，以4000元的价格卖给了朱素红。后马占义得知，非本村经济组织的成员，无权使用本村宅基地，因该房屋买卖违反了国家强制性法律法规，属无效合同，不受法律保护。且马占义离婚后，居无定所，到处租房居住。现马占义年龄已大，为有安身之所，特请法院依法裁决。被告朱素红答辩称，一、马占义主张权力已经超过诉讼时效，应予驳回起诉，本案双方于1997年签订房屋买卖协议，时至今日早已经超过了民法通则、民法总则规定的最长二十年时效期间，因此应驳回马占义起诉。二、双方签订的房屋买卖协议书是有效合同，马占义出售给朱素红涉案房屋是双方真实意思表示，双方签订协议的时间是1997年9月30日，签订的合同是否违反法律规定应该依据当时的法律法规，而不是现在的法律规定。1997年双方签订合同时适用的法律条款有：《中华人民共和国土地管理法》（1998年版本）第38条、第41条；《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1991年实施，1999年废止）第26条；《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日）第60条、第64条，以上条款明确规定农民居住的房屋是可以出卖的，城镇非农业户口居民建住宅及买卖房屋时享有使用宅基地的权利，可以确定涉案房屋买卖协议书没有违法当时的任何法律法规，城镇居民买卖农村的房屋也是允许的，同时本案中双方的买卖行为经过了小营村委会同意。可以看出双方的买卖房屋协议一是双方自愿行为，二是未违反法律强制规定，三是经过村委会批准，四是长期居住，按照当时《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定该房屋买卖协议理应为有效合同。另，1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发{1999}39号）才开始禁止城镇居民购买集体土地房屋。但是本案购房时间是1997年，根据法无溯及既往原则，政策更无溯及力。本案协议在签订时候无论法律、政策都无禁止性规定，根据法无禁止皆自由的原则，应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定，双方签订的买卖合同有效。且北京市高级法院2004年、2006年两次会议纪要也没有完全否定类似的合同效力，只是表述以无效为原则，有效为例外。所以要依据个案不同分析不同判决。三、双方签订的协议书标的是房屋，而非宅基地买卖，双方签订《协议书》明确约定双方买卖的标的是房屋，而非宅基地买卖。《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用，已经明确规定了这一点，因此朱素红基于购买该房屋而享有该宅基地的使用权，而非双方对宅基地进行了买卖。四、马占义非涉案房屋本村村民，涉案房屋宅基地使用权与其没有人身依附性。马占义一直都不是小营村村民，其是大庞村村民，而且在大庞村分有宅基地，那他本人无权使用涉案房屋宅基地，其要求返还房屋就是错误的。另在1999年前，马占义不是小营村成员，其可以购买涉案房屋并使用，恰恰充分说明当时涉案房屋不是限定本村集体组织成员使用，非集体组织成员也可以使用涉案房屋，因此朱素红购买也是合法的。五、朱素红不但对涉案房屋享有所有权，还享有居住权，应予保护。朱素红自从1997年购房至今都在涉案房屋居住，从未搬离，居住22年，形成了稳定的，长期居住关系。而且朱素红自身情况与他人也不同，北京及其他地方无房屋，未婚无子女，无工作，无社会保险，身体不好也无劳动能力，因此正如《人民法院报》2013年6月26日版面所述从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度也应该认定合同有效，这样更能为社会大众从情感上所接受，充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。六、马占义恶意诉讼，违反诚实信用原则。马占义的诉讼目的可谓路人皆知，其看到土地增值以及房屋拆迁等因素，背弃诚信提出诉讼。诚信对一个国家、一个民族至关重要，一个社会只有讲诚信，才能够形成一个良好的社会“信任结构”，而这个信任结构是一个社会正常运转的重要基础。马占义却利用最权威的司法途径确认买卖无效，这种行为从人性层面上将是道德良知缺失，从公序良俗方面讲是严重损害诚实信用的社会根基。因此为维护公序良俗和诚实信用原则也应该判决合同有效。综上可以看出，双方签订的合同是有效的，因此要求法院驳回马占义的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市通州区宋庄镇小营村xxx号（以下简称xxx号院落）有院落一处，该院落的宅基地使用权证登记在马占义名下。1997年9月30日，马占义与朱素红签订《买卖房协议》，协议中约定：马占义现有北京市通县徐辛庄镇小营村小庞村北房五间（砖木结构）共计87平方米，宅基用地266.76平方米（南北均长16.4米，东西均宽15.9米），卖给朱素红使用。房院价总计肆仟元整，于1997年9月30日付清。双方同意，后不待改。协议签订后，双方履行了合同。1997年12月10日，小营村村民委员会出具证明，显示马占义现有住房五间，院墙、树木相随，经中间人徐志江谈合，作价肆仟元整，自愿卖给南昌市朱素红同志，特此证明。另查，朱素红不是涉案房屋所在村的集体经济组织成员。自上述协议签订后，xxx号院落及房屋一直由朱素红占有使用，该院落所在区域尚未涉及拆迁，双方就补偿问题无法达成一致。本院认为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的。诉讼时效规定仅适用于债权请求权，而不适用于物权、形成权。本案中，马占义主张对双方签订买卖协议效力进行确认，其主张的内容并非属于债权请求权，故本案不适用诉讼时效规定。违反国家法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的处分，根据我国土地管理法、物权法的规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，所以农村宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制，但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。依据本案查明的事实，马占义主张朱素红不是涉案宅基地所在村落的集体经济组织成员，不享有对涉案宅基地的使用权资格，虽然朱素红主张在双方达成涉案买卖协议时，经过了涉案宅基地所在村村民委员会的同意，但这不代表朱素红成为了涉案宅基地所在村落的集体经济组织成员，不能当然获得涉案宅基地的使用权资格。故马占义与朱素红于1997年9月30日达成的买卖房协议合系无效合同。对于马占义要求确认涉案买卖协议无效的诉讼请求，本院予以支持。因双方签订的《买卖房协议》系无效合同，双方应互负返还依据该协议取得的财产之义务，朱素红应向马占义返还涉案房屋，马占义应返还朱素红购房款，并根据过错程度承担相应的赔偿责任。但因本案涉及农村私有房屋买卖纠纷，要综合权衡买卖双方的利益，并全面考虑合同无效对双方的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值与原买卖价格的差异造成的损失。本案中，涉案房屋目前未涉及拆迁，拆迁补偿标准亦尚不明确，故在当地政府制定的拆迁补偿评估标准出台之前，或者在本案双方当事人对于拆迁补偿评估标准达成一致之前，无法确定马占义应赔偿朱素红相应损失的数额，从平衡双方利益角度出发，在双方损失赔偿问题未同时解决的情况下，本院认为以暂不判决返还涉案房屋为宜。综上所述，本院对于马占义要求朱素红腾退涉案房屋的诉讼请求，不予支持。涉案院落应朱素红继续占有使用，马占义无权仅根据合同无效向朱素红或相关机关主张涉案房屋的有关权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、确认马占义与朱素红于1997年9月30日签订的《买卖房协议》无效；二、驳回马占义其他诉讼请求。案件受理费25元，由马占义负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 宋剑涛二〇一九年十月二十八日法官助理 高金鼎书 记 员 刘 仙