中华人民共和国广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初9786号原告：邱金球，男，1984年4月30日出生，汉族，住广东省饶平县，委托诉讼代理人：张志升，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧丽敏，广东广诚信律师事务所律师。被告：吴敏聪（NGMIENCHUNG），男，1954年1月12日出生，马来西亚公民，委托诉讼代理人：刘俊，广东正澳律师事务所律师。第三人：中山市鸿信房地产中介服务有限公司，住广东省中山市三乡镇金谷大道**东骏华庭住宅小区36卡，统一社会信用代码91442000MA4WRX1B7M。法定代表人：杨任轩。委托诉讼代理人：詹小琼，该公司财务。原告邱金球诉被告吴敏聪、第三人中山市鸿信房地产中介服务有限公司（以下简称鸿信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依法转为普通程序于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告邱金球委托诉讼代理人张志升，被告吴敏聪及其委托诉讼代理人刘俊，第三人鸿信公司委托诉讼代理人詹小琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱金球向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告向原告双倍返还定金100000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起计至实际返还之日止）；二、请求判决被告赔偿原告100000元；三、本案受理费、诉讼财产保全费、诉讼财产保全保险费由被告承担。事实与理由：被告委托第三人出售其位于中山市××乡镇××花园××房。原告在了解房屋状况后欲与被告洽谈房屋买卖事宜，被告委托第三人居间与原告洽谈涉案房屋买卖的各项条件。双方达成一致后，原告于2019年3月30日与第三人签订《中山市鸿信房地产中介服务有限公司房地产买卖合同》。合同约定，房屋成交价格1390000元；签订合同当日原告向被告支付50000元定金；如果卖方不卖赔100000元作为买方的补偿，并付5%的佣金。买方不买没收定金50000元再加赔偿50000元作为卖方的补偿，并且付5%的佣金等。签订合同当日，原告向第三人交纳了50000元定金，第三人也向被告转交了定金。2019年4月1日，第三人告知原告，被告不同意出售涉案房屋给原告，并通知原告解除合同。经查，被告想以更高的价格出售涉案房屋，并且已另觅买主。原告认为，被告严重不讲诚信，收取原告定金后又反悔。被告应当双倍向原告返还定金，并向原告赔偿100000元作为补偿。综上，原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。原告邱金球为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1.房地产买卖合同、中山市商品房销售登记备案表；2.中国民生银行电子回单、收据、原告与杨任轩微信聊天记录；3.录像、吴敏聪与杨任轩的微信聊天记录；4.告知函；5.发票、诉讼财产保全责任保险单。被告吴敏聪辩称，一、第三人与原告串通，在并未得到被告授权的情况下，擅自与原告签署了房屋买卖和同，而且所签署合同的内容等并未向被告出示或者说明，该合同被告未签署，也未进行追认确认，被告认为该《房地产合同》对被告不发生效力。被告通过微信委托第三人出售房屋，被告自始至终与第三人的事前约定都是谈妥之后再由被告最终确认并签署房屋买卖合同，微信沟通只是双方协商签订房屋买卖合同前的协商环节和过程，被告的行为在合同性质上属于要约邀请。在房屋购买税费承担等合同主要条款尚未达成一致的情况下，与原告签署了房屋购买合同，违背了被告与第三人的事先约定，严重损害了被告的利益，被告认为根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条的规定，第三人超越代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。二、被告委托第三人出售房屋，同时也委托另一个珠海的中介朋友在售卖此房屋。被告委托时明确要求第三人如果到了谈具体交易时需要本人过来中山详谈再确定。第三人与原告洽谈房屋买卖事宜，被告并未跟原告有过任何直接交流，原告与被告之间并不存在房屋买卖合同关系。根据原告提供的证据可以看出被告并未在第三人与原告签署的房屋买卖合同上签字。被告认为，依据相关法律法规及民事诉讼法证据若干规定，原告主张权利应当出具充足证据证实被告与其存在房屋买卖合同关系。但是，根据原告提供的现有证据（银行电子回单、聊天记录等），均为第三人与答辩人之间的交流证据，而且，付款人为詹小琼而并非原告，原告并没有任何与被告之间交流或交易的直接证据，上述证据均不能证明或不足以证明原告与被告双方之间存在房屋买卖合同关系。根据合同相对性原理，原告并无权向被告主张任何权利。三、第三人与被告洽谈房屋买卖事宜，即使被告于2019年3月31日发现产生了误会或者纠纷，并还在就该房屋买卖与第三人继续协商沟通，被告并未明确作出过任何拒绝销售房屋的表述或发出拒售通知，第三人便单方面自作主张向原告出具《告知函》仅是第三人自己的意思表示，并非被告的意思表示。被告只是微信委托第三人协助售卖属于被告的房屋，且第三人在收取原告“定金”时，并未按约定与另一名受托人进行任何确认。四、关于要求被告双倍返还定金10万元及利息的诉讼请求，被告实际只收了50000元，而且是有詹小琼而并非原告转账的，该“定金”收据也是第三人出具给原告的。本案不可归责原、被告任何一方，不能适用定金条款。原告实际只支付了50000元给第三人，而且是由第三人出具了50000元的定金收据给原告。该50000元是在被告未签署任何协议的情况下由原告支付给第三人，其目的在于保证正式合同订立。而本案中被告与第三人在微信聊天中，被告是一直强调交易总价是实收，自己无需交税，被告的理解是收到“定金”后再由本人协商签署房屋买卖合同，被告与第三人也仅仅是就房屋买卖达成初步合意。被告认为，认定当事人是否有过错，应主要考虑当事人的主观意志是否存在恶意，如果是因为第三人的原因或者合同本身的约定而导致合同未订立，不应认定当事人存在过错。被告与第三人虽约定了房屋总价，但尚未就房屋税费承担、付款方式、付款条件、过户办理等主要条款形成书面约定，即使本案定金条款符合法律规定的要件，但房屋买卖合同存在重要条款尚未确定的事实，属不可归责于双方当事人任何一方，不适用定金条款，被告只需将“定金”返还给第三人即可。五、关于要求被告赔偿100000元的诉讼请求。本案属于第三人的原因或合同本身的约定而导致合同未订立，属于不可归责于原告和被告任何一方，被告并未违背诚实信用原则，被告并无任何过错或缔约过失。而且，在第三人向原告出具《告知函》之后，被告一直保持与第三人的沟通，希望可以协商解决此纠纷，然而，第三人的态度十分坚决。被告无奈于2019年4月25日将收取的50000元退回给了第三人，被告及时将收取第三人的款项退回，采取了积极措施避免产生实际经济损失。显然，原告并没有因此次交易而阐释实际经济损失，无实际损失，则无需赔偿，因此，原告主张被告赔偿100000元的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据。综上所述，被告并非本案房屋买卖合同纠纷适格的被告，当然不应向原告履行任何义务，而且被告并无任何过失或过错，基于以事实和理由，被告请求依法判决。被告吴敏聪为其辩解和主张向本院提交了工商银行转账记录。第三人陈述称，被告在东城艺墅花园的6栋904房放出来交给第三人出售，第三人找到了邱金球，邱金球看了房子说可以买，就现金支付了50000元定金给第三人，然后第三人将定金支付给了被告吴敏聪的账户，后来被告以房价太低为由拒绝出售房屋。第三人未提交证据证明其陈述。本院经审理认定事实如下：2011年10月18日，中山市房地产交易登记管理所出具《中山市商品房销售登记备案表》，该备案表证明被告吴敏聪已取得位于中山市××乡镇××花园××房的商品房所有权。2019年3月30日，原告邱金球（买方）、被告吴敏聪（卖方）与第三人鸿信公司（经纪方）签订了《中山市鸿信房地产中介服务有限公司房地产买卖合同》，该合同载有：本合同以确定买卖双方关系成立及经纪方居间成功，之前所有口头或书面承诺均以本合同为准。卖方将位于中山市××乡镇××花园××房的物业及现状（以下称该物业）过户给买方，该物业成交总价为1390000元，定金为50000元，签订本合同当日买方向卖方支付定金50000元，合同补充：……3.买方购买中山市××乡镇××花园××房定金50000元，成交价1390000元。如果卖方单方解除合同或逾期五个工作日未按约定前来收取房款过户、未按时解除该物业交易限制以及未按合同约定履行合约造成违约，卖方应退还买方所交全部款项，并按以下第A、B种方式承担违约责任：A.双倍退还定金、B.支付人民币100000元的违约金。办理中发生争议协商不成时，可按以下第①种方式解决：①向合同履行地人民法院提起诉讼、②提请仲裁委员会进行仲裁。该合同还载有其他事项。原告邱金球与第三人鸿信公司在该合同上签字捺印/盖章。被告主张第三人在并未得到被告授权的情况上擅自与原告签署了该房屋买卖合同，被告未签署，也未进行追认确认。第三人鸿信公司于2019年3月30日收到原告交付给被告的购房定金50000元，同日，第三人财务詹小琼通过向被告吴敏聪转账50000元。另查明：原告提交的被告与第三人的微信聊天记录显示：被告于2019年3月30日向第三人承诺成交价最低139万元，第三人鸿信公司法定代表人杨任轩向被告吴敏聪说明：已付定金购买中山市三乡东城艺墅花园6幢904房定金50000元，成交价为1390000元。如果卖方不卖赔100000元作为买方的补偿，并付5%的佣金。买方不买没收定金，作为卖方的补偿，并且付5%的佣金，并告知被告已将定金转账给被告，被告已确认收到50000元。2019年3月31日，被告以有人出价更高为由要求退还50000元定金。又查明：2019年4月1日，第三人鸿信公司向原告邱金球出具《告知函》，该函件载明：“邱金球先生，您原定于购买吴敏聪（NGMIENCHUNG）先生位于中山市××乡镇××花园××904。现因吴敏聪（NGMIENCHUNG）先生反悔不同意出售给你。现正式通知您，解除双方于2019年3月30日签订的《中山市鸿信房地产中介服务有限公司房地产买卖合同》。吴敏聪（NGMIENCHUNG）先生不再履行该房地产买卖合同。给您带来不便深表歉意，敬请原谅。特此函告。”第三人鸿信公司在该函件上盖章。被告吴敏聪称第三人出具该告知函仅仅是第三人自己的意思表示，不是被告的意思表示。再查明：原告邱金球向中山市第一人民法院提出财产保全申请，并向都邦财产保险股份有限公司购买了诉讼财产保全责任保险，并支付诉讼保全保险费1500元。诉讼过程中，原告邱金球确认收到第三人退还的50000元定金。经本院释明，原告邱金球明确要求被告吴敏聪返还5万元定金，另被告应支付100000元违约金。本院认为，本案房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定:“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，当事人在合同约定发生争议协商不成时，向合同履行地人民法院提起诉讼，故本案应适用中华人民共和国法律。被告主张自己未在《中山市鸿信房地产中介服务有限公司房地产买卖合同》签字或盖章，也未追认或确认该合同，但根据原告提交的微信聊天记录，第三人已于当日将该合同主要条款告知被告，被告也以确认交易金额以及违约责任等相关条款，并确认收到第三人转账的购房定金50000元，故本院认定该房屋买卖合同依法成立有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。被告于2019年3月31日以有人出价更高为由告知第三人要求返还定金50000元，不再继续履行合同，存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告按合同约定要求被告支付违约金100000元的主张于法有据，本院予以支持。原告主张定金利息于法无据，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十五条，第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告吴敏聪（NGMIENCHUNG）于本判决生效之日起七日内向原告邱金球支付违约金100000元；二、驳回原告邱金球的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，诉讼保全费1520元，诉讼保全保险费1500元，合计7320元（原告邱金球均已预交），由原告邱金球负担3660元，由被告吴敏聪负担3660元（该款被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，原告邱金球可在本判决书送达之日起十五日内,被告吴敏聪可在本判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁华乔人民陪审员  李海兰人民陪审员  郑秀琼二〇一九年十月十五日书 记 员  李可任冯莹