鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0304民初4006号原告：鞍山市美佳物业服务有限公司，住所地：鞍山市千山路**。法定代表人：李福千，系该公司总经理。委托代理人：彭滔，系该公司员工。被告：刘志强，男，汉族，1965年1月10日出生，现住址：鞍山市立山区。原告鞍山市美佳物业服务有限公司与被告刘志强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人彭滔、被告刘志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鞍山市美佳物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2014年11月1日至2018年12月31日物业服务费合计5676.42元，滞纳金8514.63元，共计14191.05元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于入住时签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费由原告按建筑面积以0.5元/月/平向被告收取，电梯费30元/月。2016年3月28日，沿海智慧新城小区业主委员会与原告签订《物业服务委托合同补充协议》，合同约定住宅物业费0.8元/月/平。自2015年11月1日起算，业主应履行缴费义务，按时足额缴纳物业服务费用，欠缴物业服务费用应承担违约责任，（逾期交纳的，每逾期一日应按欠费总额的千分之一支付违约金）。现被告拖欠物业服务费，经原告多次催要，被告拒不交纳。根据我国《合同法》第8条、第107条、中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》第7条第5款、第42条、第67条及相关法律法规，故向法院提起诉讼，望法院支持原告的诉求。被告刘志强辩称：欠费事实及时间存在，房屋面积没有异议，未交物业费理由如下：1、自入住之日起我们单元的烟道一直返味，多次找到物业未得到解决。有本单元其他住户签字证明。2、外墙飘窗第二年开始漏水，墙体长黑毛，客厅窗户上侧漏水。3、17号楼门厅上方养鸽子，侵犯其他业主的利益。有鸽子粪便和苍蝇。物业公司应对房屋公用部位进行维修和修缮，甲方有权对侵占公共部位进行制止，但是原告未履行合同义务。物业在草坪绿化扫雪门禁保安等服务方面不到位，没有非机动车停车位。滞纳金不同意给付。经审理查明：原告鞍山市美佳物业服务有限公司为沿海智慧新城小区的物业服务公司，被告刘志强系该小区187号楼1单元601号业主，该房屋的建筑面积为119.84平方米。2012年7月10日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》一份。协议主要约定：物业费标准为住宅每平方米0.5元/月；电梯电费30元/月收取，电梯安全检测费以及电费按照实际运行发生费用予以均摊，由乙方预交，甲方代收；甲方不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.3%承担滞纳金。2015年7月25日原告与沿海智慧新城小区业主委员会签订《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》一份，协议主要约定：物业费标准为住宅每平方米1元/月、电梯费30元/月，甲方不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.3%承担滞纳金。2016年3月28日原告与沿海智慧新城小区业主委员会签订《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同补充协议》一份，补充协议主要约定：原合同中第三章第七条（一）中物业服务费高层住宅标准1元/平/月更改为物业费高层住宅标准物业费标准为0.8元/平/月；费用执行有效期为原合同签订之日起至原合同到期之日止。并于2016年3月30日在小区发布了《关于沿海鞍山新城小区物业服务费上调事项的通告》。2018年7月25日，原告与鞍山市立山区沙河街道办事处沿河社区居民委员会签订《物业服务合同》一份，协议主要约定：物业费标准为住宅每平方米0.5元/月，甲方不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.05%承担违约金。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告自2014年11月1日至2018年12月31日未向原告交纳物业服务费。上述事实有原告起诉状，原告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：《前期物业管理服务协议》两份、《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》及补充协议一份、《物业服务合同》一份、物业费上调通告、催费通知单四份，以上证据经庭审及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足资认定，予以采信。被告刘志强未到庭未提交证据。本院认为：依法成立的合同受法律保护。2012年7月10日，原告与被告刘志强签订的《前期物业管理服务协议》，2015年7月25日及2016年3月28日，原告与沿海智慧新城小区业主委员会签订《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》、《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。2018年7月25日，原告与鞍山市立山区沙河街道办事处沿河社区居民委员会签订《物业服务合同》，社区居民委员会在该小区没有业主委员会的情况下，代行其职责，签署的物业服务合同对小区业主具有约束力。原告自业主入住起按合同约定为沿海智慧新城小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。被告刘志强对欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。原告主张2015年10月31日之前物业费按照0.5元/月/平方米、电梯费统一按照30元/月收取，被告欠缴时间为2014年11月1日至2018年12月31日，2014年11月1日至2015年10月31日物业费标准0.5元/月/平方米，被告应缴纳物业费719元、电梯费360元，小计1079元；2015年11月1日至2018年7月25日物业费标准0.8元/月/平方米，被告应缴纳物业费3146.84元、电梯费985元，小计4131.84元；2018年7月26日至2018年12月31日物业费标准0.5元/月/平方米，被告应缴纳物业费309.58元、电梯费156元，小计465.58元；以上合计5676.42元，故本院对原告要求被告缴纳5676.42元物业服务费的主张予以支持。关于原告主张被告支付逾期物业费的滞纳金（按日0.3%计算）一节，本院认为，原、被告双方约定以欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称自入住之日起我们单元的烟道一直返味，多次找到物业未得到解决及外墙飘窗第二年开始漏水一节，本院认为本案原告主张的债权系基于原告与被告间存在的物业服务合同关系，而被告抗辩的房屋质量问题，应由被告与房屋开发公司之间的买卖关系所调整，被告可另行主张权益。故本院对被告刘志强该项辩称不予采纳。关于被告辩称17号楼门厅上方养鸽子，侵犯其他业主的利益一节，本院认为业主可向综合执法机关报案寻求解决途径，故本院对被告的该项辩称不予采纳。关于被告辩称物业在草坪绿化扫雪门禁保安等服务方面不到位，没有非机动车停车位一节，本院认为被告所述问题皆是物业管理服务不到位问题，但原告已实际提供物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告的该项辩称不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告刘志强于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山市美佳物业服务有限公司自2014年11月1日至2018年12月31日止的物业服务费5676.42元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半收取78元，原告已预缴，由被告刘志强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 付 玉二〇一九年十月二十九日书记员 刘爱萍