江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0322民初1914号 原告：徐州风光物业服务有限公司，住所地：沛县风光地带物业办公室。 法定代表人：刘培信，该公司经理。 被告：刘闯闯，男，1984年12月4日出生，汉族，住沛县。 原告徐州风光物业服务有限公司诉被告刘闯闯物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告徐州风光物业服务有限公司的法定代表人刘培信到庭参加诉讼，被告刘闯闯第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭经法院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐州风光物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告应交纳物业服务费2561元，公共水电、垃圾、电梯费988元及违约金2867元，合计6416元，还应承担案件受理费。事实与理由：被告刘闯闯自2014年6月27日至2017年8月27日计38个月，按购房面积116.62平方米，每平方米每月缴费0.55元，计2437元；储藏室面积9.3平方米，每平方米月交费0.35元计124元；公共水电、垃圾、电梯费每户月交费26元，计988元；还应按《汇景国际小区前期物业管理服务协议》第十一条三项，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金计2867元，累计6416元。虽经多次书面催交上门催要、公示与曝光至今仍不交费。今特诉至沛县人民法院，请求依法判令被告交纳上述费用。 被告刘闯闯辩称没交物业费是事实，对缴费标准与缴费面积均没有异议。延迟交纳物业费是因为原告没有履行双方合同约定，明显没提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据合同法第六十七条规定拒绝履行暂时交纳物业费用。第一，未接收到徐州风光物业服务有限公司多次上门催缴物业费通知。第二，房屋多次漏水，多次与物业协商漏水问题均未解决；储藏室墙面起粉现象也未解决。第三，物业服务质量太差，小区很多业主反映这些问题，绿化公共设施也未修善修剪施肥浇灌等绿化养护，楼梯道公共照明灯经常不亮，从未维修过，公共卫生也是很少有人打扫。第四，汇景国际小区前期物业管理服务协议第十一条违约责任，违约金和滞纳金明显高于中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利息的标准，并且是物业公司违约在先导致物业费未交。并提供房屋漏水照片、与风光物业员工协商的电话录音。 原告徐州风光物业服务有限公司为证明自己的诉讼主张成立提交了营业执照，资质证书，物业服务合同、物业公共服务收费备案登记表，汇景国际小区商品房上房通知书，汇景国际小区前期物业管理服务协议，催交物业费通知书，小区电费等支出的情况说明，业主上房情况统计表等证据。根据原被告双方各自提供的证据、质证意见及自认事实，本院本院经审理认定事实如下： 被告刘闯闯系沛县的业主，其所有的以上房屋建筑面积为116.62平方米，储藏室面积为9.3平方米，房屋为小高层。被告刘闯闯于2012年6月27日上房时与原告徐州风光物业服务有限公司签订《汇景国际小区前期物业管理服务协议》。协议约定由原告徐州风光物业服务有限公司为其提供物业服务。其中协议第四条第一项规定：乙方按上房通知之日起预缴12个月的物业管理费用，并于每年物业服务费到期前1个月10日前，交纳当期物业服务费；该协议第四条第二项规定：储藏室及阁楼物业服务费0.35元、月、平方米。第四项规定：小高层物业服务费每月每平方米0.55元。公共水电、垃圾、电梯费每户月交费26元。该协议第十一条第三项规定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。被告刘闯闯未交自2014年6月27日至2017年8月27日期间的物业服务费及公共水电、垃圾、电梯费。 另查明，原告徐州风光物业服务有限公司于2006年9月30日注册成立，营业期限自2006年9月30日至******。徐州市住房保障与房产管理局准予其从事物业管理活动时间为2010年3月23日，原告徐州风光物业服务有限公司系具有资质的物业服务企业。2015年11月27日徐州市住房保障与房产管理局向原告徐州风光物业服务有限公司颁发了苏物业徐字第3168号叁级资质证书，有效期至2017年11月27日。沛县物价局核准原告徐州风光物业服务有限公司在沛县汇景国际小区物业服务费的收费标准为小高层住宅0.55元/㎡、储藏室0.35元/㎡。原告徐州风光物业服务有限公司对沛县汇景国际小区的物业服务至2017年8月。 本院认为，被告刘闯闯经传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩、质证及辩论的权利。被告刘闯闯与原告徐州风光物业服务有限公司自愿签订的《汇景国际小区前期物业管理服务协议》，系真实有效的物业服务合同。被告刘闯闯居住于沛县，故以上合同对原被告有约束力。合同签订后，合同双方均应当按照约定全面履行自己的义务。综上，根据原告徐州风光物业服务有限公司庭审中提供的证据及庭审中陈述的事实，可以认定原、被告之间存在物业服务合同关系。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，被告刘闯闯提出原告徐州风光物业服务有限公司违约在先且没有对房屋进行维修、保养，小区的卫生差等辩解意见。本院认为，物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果被告刘闯闯对原告徐州风光物业服务有限公司提供的物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权，而不应当以拒绝交纳物业服务费的方式维护权利。综上，被告刘闯闯庭审中提供的证据不足以证明其辩解意见，不能作为不交纳物业服务费的理由；如果原告徐州风光物业服务有限公司在服务过程中违规或者侵犯了自己的合法权益，作为业主的被告刘闯闯可向有关部门反映或者另行起诉。故被告刘闯闯的辩解意见不能成立，本院不予采纳。 根据《物业管理条例》第三十六条、第四十二条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。庭审中，原告徐州风光物业服务有限公司为支持其主张提供了相关证据及其陈述，被告刘闯闯欠交的物业服务费的期限为2014年6月至2017年8月，计38个月。原告徐州风光物业服务有限公司要求被告刘闯闯支付服务期间的费用应得到支持。被告刘闯闯住房面积116.62平方米，储藏室面积9.3平方米，原告徐州风光物业服务有限公司要求被告刘闯闯按照住房面积及储藏室面积交纳物业服务费符合法律规定。经计算被告刘闯闯应当交纳的物业服务费为2561元，公共水电、垃圾费、电梯费988元，以上合计3549元；根据原被告双方之间协议的约定，被告刘闯闯应当按时预交物业服务费用，逾期不交纳物业服务费的，原告徐州风光物业服务有限公司有权收取违约金。原告徐州风光物业服务有限公司要求被告刘闯闯支付违约金，根据相关法律规定只能计算至起诉之日。原告徐州风光物业服务有限公司要求被告刘闯闯支付违约金至2019年4月不违反法律规定。被告刘闯闯应支付的违约金经计算为2867元。原告徐州风光物业服务有限公司的以上诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 综上，被告刘闯闯应向原告徐州风光物业服务有限公司交纳的2014年6月至2017年8月期间的物业管理费，公用水电费、垃圾费及电梯费，逾期付款违约金合计为6416元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院》第二条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 被告刘闯闯于本判决生效后十日内支付给原告徐州风光物业服务有限公司物业服务费、公共水电费、垃圾费、电梯费计3549元，逾期付款违约金2867元，合计6416元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告刘闯闯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘丽丽 人民陪审员  黄清兰 人民陪审员  马德锋 二〇一九年十月十八日 书 记 员  曹 帅