天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终1415号上诉人（原审原告）：陈岩清，男，1968年2月23日出生，汉族，天津市宁河区村民，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：岳玉清（系陈岩清之妻），住天津市宁河区。被上诉人（原审被告）：中交地产（天津）有限公司，住所地天津自贸试验区（东疆保税港区）亚洲路与欧洲路之间郑州路以**域东疆金融贸易服务中心****-15。法定代表人：张光宇，董事长。委托诉讼代理人：刘朔，天津天元世通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘梦瑶，天津天元世通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津皓策房地产经纪有限公司，住所，住所地天津市滨海新区塘沽三星里**首层底商**div>法定代表人：赵昕，总经理。委托诉讼代理人：白艳艳，女，该公司职员。委托诉讼代理人：徐强，天津立人律师事务所律师。上诉人陈岩清因与被上诉人中交地产（天津）有限公司（以下简称中交公司）、天津皓策房地产经纪有限公司（以下简称皓策公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初25003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈岩清的委托诉讼代理人岳玉清，被上诉人中交公司的委托诉讼代理人刘朔、刘梦瑶，被上诉人皓策公司的委托诉讼代理人白艳艳、徐强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈岩清上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持陈岩清一审全部诉讼请求；二、诉讼费由中交公司、皓策公司承担。事实和理由：陈岩清在购买房屋时受到欺诈，该认购协议应当无效。中交公司在订立合同中恶意抬高房价，让陈岩清误以为享受到了优惠。中交公司、皓策公司利用信息不对称、格式合同促成协议，违背诚实信用原则和自愿原则。符合《中华人民共和国合同法》五十四条规定的欺诈情形。认购协议是在订立正式合同前签订的，不具备房屋正式契约的法律效力，本质是为了骗取购房者五万元房款，认购协议是无效的，但不影响房屋买卖合同的效力。法院应当从法理上及法的效力上理解《商品房销售明码标价规定》。一审法院在认定认购协议有效时，只考虑了管理性强制性规定，未从合同法的立法目的出发，考虑是否违反国家利益或者公共利益。一审法院仅参考了部门规章，并未参照《中华人民共和国价格法》的相关规定对事实认定，属于适用法律错误。中交公司与皓策公司之间的代理销售合同，目的就是为了突破房屋备案价格，也构成《中华人民共和国合同法》规定的“以合法形式掩盖非法目的”的条件。法院应当结合整个东疆港区域房屋销售过程进行审查，从合同法立法目的及精神进行评判。中交公司辩称，请求驳回陈岩清的全部上诉请求，维持原判，本案诉讼费用由陈岩清承担。事实和理由：陈岩清的全部上诉请求没有法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在任何错误，应当予以维持。中交公司与陈岩清签署了《天津市商品房买卖合同》，双方均已履行完毕，陈岩清已经取得涉案房屋的房产证，该合同意思表示真实且无任何违反法律强制性规定的情况，合法有效，合同中也并没有涉及陈岩清所说的“服务费”，中交公司没有向购房人收取任何除房款外的附加服务费用，上述服务费系皓策公司收取，中交公司已经在价格上给予购房人优惠，购房人主张返还费用及利息没有法律依据。中交公司与皓策公司并非委托代理合同关系，仅是商业合作关系。皓策公司与购房者自愿达成服务合同关系，皓策公司推荐优质房源及优惠服务，中交公司不应承担连带责任。中交公司无违法行为，认购涉案房屋之前公示的房屋销售价格系根据市场自由交易原则设定的房屋宣传价格，可能高于也可能低于备案价，涉案房屋最终成交价格低于备案价，没有违反相关主管部门的限价规定，符合法律规定。中交公司并无价格欺诈行为，认购协议中的“原单价、原总价”系成本价，根据该项目开发成本及运营成本确定的价格并对外宣传，在实际销售房屋时，均对消费者购买的商品房实行了优惠政策，并不能认定中交公司在销售定价中存在价格欺诈行为。消费者购买商品房所考虑的因素众多，价格并不是唯一因素，购房者购买商品房绝不仅仅是因为房价优惠，更大程度是出于投资进行抢购。《认购协议》与《商品房买卖合同》，反映了购房者的真实意思表示，中交公司不存在欺诈行为。中交公司已按照相关规定在售楼处张贴了商品房的备案价，也在网上进行了公示，作为中央驻津企业，商业信誉以及诚信作为经营企业之本，中交公司没有理由对购房者进行欺诈。中交集团未曾允诺过在备案价基础上打折优惠，法律法规也无强制性规定。购房人可以放弃购买房屋，仍应向皓策公司交纳会员服务费，说明购房人认可交纳会员服务费抵房款的优惠活动。皓策公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回陈岩清全部的上诉请求。事实和理由：皓策公司不存在欺诈行为，皓策公司与中交公司之间存在委托代理关系，皓策公司是基于为中交公司售房收取电商费，购房人无权要求皓策公司返还上述费用。陈岩清向一审法院起诉请求：1、判令中交公司与皓策公司共同退还原告5万元电商服务费并赔偿利息损失（自2016年9月9日起至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率计算）；2、判令中交公司与皓策公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：中交公司系天津市滨海新区上东花苑小区的开发建设单位，中交公司与皓策公司签订针对该小区的电商销售代理服务事宜，签订《项目电商销售代理合同》，约定代理期限为2016年4月18日至2016年7月18日止，皓策公司通过其销售平台，利用丰富的客户资源，向中交公司提供网络营销推广及技术服务、项目网络展示及网络预订服务以及客户推荐服务，中交公司同意按本合同约定向皓策公司会员提供专项优惠。中交公司负责项目的销控、确定房源的销售价格、销售方案等工作。同时约定在代理期限内，皓策公司自行推荐客户或非皓策公司自行推荐客户成交，由皓策公司在客户签订《商品房认购协议》时，直接向客户收取相应会员服务费一万元（针对高层产品）、二万元（针对洋房产品）。该合同到期后，皓策公司继续为上东花苑项目进行营销推广和客户推荐等服务，会员服务费收费标准有所上调，中交公司认可根据不同的收费标准给予相应的购房优惠。后中交公司推出“ＶＩＰ尊享5万抵10万优惠”的售房优惠活动。2016年9月9日，陈岩清交纳50000元会员服务费，收据显示收款单位为皓策公司。2016年9月16日，陈岩清向中交公司交纳购房定金10000元，并与中交公司签订《中交上东湾购房认购协议》，约定陈岩清购买中交公司开发销售的坐落于中交上东花苑项目7栋8层06号房，该房屋销售建筑面积55.33平方米（最终建筑面积以房屋管理部门标准为准），原单价11614元／平方米，原总价642603元，优惠折扣3%，认购单价9512元／平方米，认购总价526325元。2016年10月9日，陈岩清与中交公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定陈岩清购买坐落于天津东疆保税港区，建筑面积55.33平方米，9414.4元／平方米，总价款520899元。后陈岩清交纳了购房款，现涉诉房屋已交付，产权登记在陈岩清名下。根据中交公司提供的《商品房销售方案》，案涉房屋的销售单价上限为9694元／平方米。庭审中，陈岩清主张其在房屋买卖过程中并不知晓备案价格的存在，双方签订的《天津市商品房买卖合同》中载明的价款系在宣传单价基础上进行的优惠，由于宣传单价高于备案价，陈岩清并未实际享受到购房优惠，双方协商未果。另查，2019年4月28日，天津东疆保税港区管理委员会对皓策公司作出《行政处罚决定书》，内容主要为：皓策公司于2016-2017年间在东疆港区代理（电商）销售上东湾项目中，提供经纪服务的行为，违反了《房地产经纪管理办法》第16条、17条、21条、26条的规定，故作出如下罚款处罚：1、房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的违规行为，罚款3万元；2、房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的违规行为，罚款3万元；3、房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的违规行为，罚款3万元。针对该行政处罚决定书，皓策公司已申请复议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行合同义务。商品房买卖属于重大交易，房屋价格是买卖合同中购买方最为关注的重要条款之一，陈岩清与中交公司所签订的《中交上东湾购房认购协议》，对案涉房屋原单价、原总价、认购价格、优惠折扣等作了明确约定，该合同条款系双方当事人协商一致的结果，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在认购协议中已经对优惠基点价格进行了明确约定，对此陈岩清知晓并确认，陈岩清未能举证中交公司承诺优惠基点是备案价格，即使陈岩清主张中交公司对外销售宣传的价格高于备案价格等事实存在，相关事项亦属应由有关行政管理部门予以处理的范畴，并不影响案涉认购协议、商品房买卖合同的效力及履行，现双方之间签订的商品房买卖合同已经履行完毕，陈岩清亦享受了相应购房优惠，其要求中交公司退还会员服务费及利息并无事实和法律依据。关于皓策公司是否应承担退还责任，一审法院认为，在皓策公司向陈岩清出具的相关收据上已经注明陈岩清所交纳的款项数额、性质和收款单位，陈岩清对双方约定不存在认知错误，陈岩清和中交公司当庭亦均认可交纳会员服务费是享受购房优惠的前提条件，现陈岩清已经以优惠价格购买了相关房屋并已取得产权证，因此，陈岩清要求皓策公司退还会员服务费及利息并无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于陈岩清提出皓策公司已受行政处罚，因此中交公司与皓策公司收取会员服务费行为违法应予退还的主张，一审法院认为，行政主管部门对皓策公司所作行政处罚，是基于行政管理关系，与本案争议的民事法律关系并非同一种法律关系，不能据此就认定中交公司与皓策公司对于会员服务费负有返还义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回陈岩清的全部诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由陈岩清负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行合同义务。陈岩清与中交公司签订的《中交上东湾购房认购协议》及《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定上述合同合法有效。根据《中交上东湾购房认购协议》，双方对案涉房屋原单价、原总价、认购价格、优惠折扣等作了明确约定。此后陈岩清与中交公司又以低于上述认购价格的价款金额订立了《天津市商品房买卖合同》并已实际履行完毕。因此陈岩清已经以低于原价十万元以上的优惠价格购买了涉案房屋。一审中，陈岩清和中交公司均曾表述过交纳五万元的费用，是享受购房优惠的前提条件，故陈岩清缴纳的五万元为享受相应优惠的对价。中交公司对外销售宣传的价格是否高于备案价格，并不影响涉案认购协议、商品房买卖合同的效力及履行。行政主管部门对皓策公司所作行政处罚，是基于行政管理关系作出，与本案争议的民事法律关系并非同一种法律关系，不能据此认定中交公司、皓策公司对于会员服务费负有返还义务。陈岩清虽主张皓策公司事先未告知款项性质及与中交公司的关系，但其对于享受优惠并没有认知错误，亦已经实际获得了相应的优惠，故其主张中交公司与皓策公司返还五万元会员费，并无法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，陈岩清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人陈岩清负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇一九年十月二十五日法官助理刘德跃书记员廖雨婷附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……