重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初7933号原告：张帆，男，汉族，1983年10月14日出生，住重庆市渝**。被告：重庆金科汇茂房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇凤栖路**，统一社会信用代码915001095967101098。法定代表人：喻林强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李全，男，该公司员工。委托诉讼代理人：靳华，男，该公司员工。原告张帆诉被告重庆金科汇茂房地产开发有限公司（以下简称金科房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张帆，被告金科房地产公司的委托诉讼代理人靳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张帆向本院提出诉讼请求：1.判令被告补偿原告因房屋朝向问题所造成的损失100000元；2.判令被告按照销售宣传所示恢复房屋客厅隔墙；3.判令被告按照购房合同约定，逾期交房每超过一日向原告支付房款1%的违约金，直至房屋达到交房标准原告确认接房为止；4.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告明确第三项诉讼请求违约金为从2018年12月26日起，按照房款的每日万分之一计算到原告确认接房为止。事实与理由：2017年4月9日，原被告在被告未取得商品房预售许可证的情况下签订购房意向书，被告要求原告在指定的银行冻结20000元定金，所选房屋不得退还。当时，原告仅能以销售人员介绍及被告提供的宣传资料及样板房所示得知所购房屋的详情标准，并以此作为购买依据。2017年4月27日，原被告签订购房合同，所签合同为被告单方拟定，合同中未明确说明具体交房标准的细节。2018年12月26日，原告接房验房时发现房屋朝向和宣传所示不符，房屋结构中缺少一面实墙。经同被告员工沟通，被告承诺墙面问题后期整改，并称宣传手册的朝向问题仅作参考。被告至今未解决朝向和墙面问题。故原告诉至法院，望如愿所判。被告金科房地产公司辨称，被告按照商品房买卖合同的约定向原告交房，原告两次到涉案房屋现场进行查看，未办理房屋接房手续，由此产生的逾期交房责任应由原告自行承担。原告所述房屋朝向问题及隔墙问题，双方未在商品房买卖合同中进行约定，不应作为原告拒绝接房的理由。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理后认定事实如下：2017年4月27日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的金科城（M05）中坐落于重庆市北碚区××镇××道×号×幢×预售商品房一套，建筑面积为136.96㎡，总成交金额为1365857元。合同第七条交付期限及交付条件。……。2、属预售商品房的，甲方应当在2018年12月27日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程的竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第八条交房手续的办理。1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。合同第九条甲方逾期交房的违约责任。除合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……(2)逾期超过45日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同附件五补充协议第三条关于房屋交付的特别约定。4、甲方书面通知乙方接房后，乙方未按时到甲方指定地点办理接房手续，或者甲方出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（复印件）后，乙方拒绝签署交接手续的，由此产生的逾期交付责任由乙方承担。6、由于乙方原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为甲方已按合同约定交付该房屋，该房屋所产生的责任、义务、财产风险及相关费用（包括物业服务费）等从本合同约定的交房期限届满之日起开始由乙方承担，且该房屋的保修期从本合同约定的交房期限届满之日开始计算。第十五条口头承诺、宣传资料、样板房的特别约定。1、买卖双方均同意以《重庆市商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据；双方的权利义务均以书面约定为准，甲方工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力，请乙方在签订合同时特别注意。3、除国家法律法规规定外，乙方在签订本合同前已明确知道所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容。为防止产生争议，甲方在此特别提示：广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容，请乙方在签订本合同时慎重。双方的权利义务均以书面约定为准，甲方工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力，请乙方在签订合同时特别注意。4、甲方所设置的样板房（只有部分户型有样板房）、样板房的配置、样板房内的空间尺寸、样板房所在的楼宇及甲方所展示的楼盘模型等只作展示和参考用，不作为交房标准，即实际交付的商品房质量、设备及装修、配置等与样板房不一致，该房屋的最终交房标准以本合同附件所确定的配置标准为准。第二十五条承诺与保证。3、乙方在签订本合同时已前往所购房屋区域、房屋及同房型样板房进行了实地查看，对所购房屋周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施等状况及房屋结构、形态、附属设施均已清楚明了；乙方在合同签订后不得以环境噪声、线网架设干扰等本小区以外的事由及对房屋状况不清楚为由向出卖人主张索赔等民事主张。2018年11月7日，被告取得×项目×地块×标段（3-6#、24-26#楼、Y1#、L1#楼及相应车库）的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（北碚区建竣备字（2018）×号）。被告已取得涉案房屋《房屋使用说明书》及《质量保证书》。2019年5月24日，重庆市北碚区市场监督管理局作出《行政处罚决定书》（渝北碚市监经处字（2019）18号），决定书载明：经查：……当事人（被告）制作的×城×A×、A×户型宣传图中的指北针方向指向小区高层×号楼方向，但实际指北针指向应为洋房×栋方向，与建设工程规划中的指北针方向不一致。另查明，在金科城幸福里修建工程中，当事人（被告）对金科幸福里的《重庆市建设工程规划公告牌》进行了公示，公示中包含了正确的指北针指向。当事人（被告）售楼部沙盘也标注了准确的指北针方向。在发给小区业主的《金科城项目阳光手册》、其他宣传资料中的效果图也是准确的。且当事人（被告）发放×城×里A5、A6户型宣传图时，小区房屋已基本修建完成，房屋朝向可见。关于原告陈述的朝向和隔墙问题。原告称原告购买的户型是B5，并举示B5户型图复印件、样板间的照片，拟证明按照指针朝向是南北朝向，但与实际房屋朝向不同，户型图朝向标注错误。宣传图B4户型图中可见客厅与阳台之间两个滑门之间有一个白色的标注，原告认为是一面墙体标准。B5户型图同样的位置没有白色标注，但原告认为上面有一条黑线标注也是墙体标注，诉状上面的实体墙也是这一面。样板间的照片是B户型的样板间照片，没有区分B4与B5。涉案房屋现在没有隔墙。被告发表质证意见：对B5户型图、照片三性不认可，对证明目的不认可。图中箭头所示方向并不是指明房屋朝向，只是为提醒购房人注意户型图中提供的信息。对该户型图右手的房屋原始结构图，由于非常模糊被告无法看清，所以不发表质证意见。对原告展示手机中的样板间照片的三性及证明目的不认可。从图片内容看被告无法辨别该样板间是哪个小区、哪个户型的样板间，所以被告认为无法达到原告的证明目的。原告对其提供的B5户型图及手机展示的样板间照片无法证明客厅中间有一面墙，并且是被告的房屋交付标准。原告购买的房屋没有隔墙，被告销售的该批同类型的房屋客厅和阳台之间均无隔墙。原告还举示证据：2017年4月9日的《×·金科城选房优先权确认书》复印件、刘晓云个人活期明细、结婚证。拟证明原告和刘晓云是夫妻关系。2017年4月9日，在被告未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订了优先权确认书，并且被告要求原告在银行冻结20000元，所购房屋不得退还，此时被告所销售房屋未达到预售标准，原告所购房屋的详细标准均是按照销售人员介绍及被告提供的宣传资料及样板房作为购买依据。被告质证认为，选房优先确认书为复印件，对真实性无法确定，且从该复印件的内容看，乙方为刘晓云非原告。个人活期明细的三性不认可，该证据无银行印章，对证据三性无法确定，从内容看无法证明刘晓云是与被告或者第三方发生的转账交易。结婚证的三性无异议，但即便原告与刘晓云是夫妻关系，由于两人都是完全民事行为能力人，不能突破合同相对性，况且原告无法证明选房确认书的真实性、关联性，刘晓云的行为与本案无关。被告明确没有与刘晓云签过确认书。本院认为，原告与被告于2017年4月27日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，双方应当依照合同约定履行各自义务。针对原告的诉讼请求，本院分析认定如下：一、关于朝向损失和隔墙整改问题本院认为，首先，原、被告签订的合同附件五补充协议第十五条约定，乙方在签订本合同前已明确知道所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容。双方的权利义务均以书面约定为准，甲方工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后才有效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力。第二十五条约定，乙方在签订本合同时已前往所购房屋区域、房屋及同房型样板房进行了实地查看，对所购房屋周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施等状况及房屋结构、形态、附属设施均已清楚明了；乙方在合同签订后不得以环境噪声、线网架设干扰等本小区以外的事由及对房屋状况不清楚为由向出卖人主张索赔等民事主张。按上述约定，原、被告的权利义务应以合同和补充协议为准，而双方在合同中并未明确约定房屋朝向问题，原告提出的隔墙问题也没有合同依据。其次，根据重庆市北碚区市场监督管理局所查明的事实，虽然被告制作的×城×里A5、A6户型宣传图中的指北针方向错误，但被告在×城×里修建工程中，对×里的《重庆市建设工程规划公告牌》进行了公示，公示中包含了正确的指北针指向。售楼部沙盘也标注了准确的指北针方向。在发给小区业主的《×城项目阳光手册》、其他宣传资料中的效果图也是准确的。且当事人（被告）发放×城×里A5、A6户型宣传图时，小区房屋已基本修建完成，房屋朝向可见。原告诉称其签订合同时只能根据宣传户型图确定案涉房屋朝向，与上述事实不符。原告举示的证据也不足以证明双方约定的房屋朝向与被告实际交付的房屋朝向不同。综上，本院认为原告以被告交付的房屋实际朝向和与宣传图不一致，房屋结构缺少一面实墙为由，向被告主张房屋朝向损失和要求被告整改隔墙的诉讼请求，没有合同及法律依据，本院不予支持。二、被告是否应当支付原告逾期交房违约金经庭审查明，被告于2018年11月7日取得涉案房屋所在工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，原、被告也确认案涉房屋具备《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》合同第七条约定：本商品房交房时间为2018年12月27日，交付时本商品房应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。原告诉称接到被告的接房通知并于2018年12月26日进行接房验房时发现房屋的朝向及结构存在问题，并没有实际接房。因此，本院认为被告已经履行通知原告接房的义务，且案涉房屋也符合合同约定的交付条件。本案系因原告的原因导致双方未办理接房手续，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张帆的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告张帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王建金二〇一九年十月八日书记员  阙 锐