山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终1171号 上诉人（原审被告）：青岛合兴包装有限公司，住所地：山东省胶州市李哥庄镇大沽河工业园**。 法定代表人：康春华，职务：经理。 委托诉讼代理人：官民俊，男，1975年10月26日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区，系上诉人员工。 委托诉讼代理人：周勤，男，1975年11月18日出生，汉族，住福建省厦门湖里区，系上诉人员工。 被上诉人（原审原告）:爱生雅（青岛）包装有限公司，住所地：山东省胶州市营海镇工业园。 法定代表人：陆广敬，职务：董事长。 委托诉讼代理人:时鹏，青岛市南八方法律服务所法律工作者。 上诉人青岛合兴包装有限公司（以下简称合兴公司）因与被上诉人爱生雅（青岛）包装有限公司（以下简称爱生雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2016）鲁0281民初5290号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年3月14日、8月13日公开开庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人官民俊、周勤与被上诉人的委托诉讼代理人时鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 合兴公司上诉请求：一、依法撤销山东省胶州市人民法院（2016）鲁0281民初第5290号民事判决，将本案发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用、保全费、鉴定费等诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人应向被上诉人赔偿涉案租赁厂房损坏、物品损坏所造成的损失，属认定事实错误。1、租赁物地面开槽属上诉人经营中对租赁物的正常使用，并非使用不当，因此上诉人无需向被上诉人承担赔偿责任。被上诉人也是包装公司，明知包装公司需要对地面进行开槽、安装机器设备用于生产经营，符合租赁用途，且被上诉人的高管（管恩泰）一直在上诉人处工作，并由上诉人为其发放工资，对上诉人在涉案租赁厂房地面开槽的行为并未提出异议，应视为被上诉人对此予以认可。不存在上诉人使用不当，造成租赁物损坏问题。2、一审法院未对涉案租赁物的正常使用损耗及使用维护不当的责任予以划分，而直接认定涉案租赁物的损失由上诉人承担，显然认定错误、有失公平。首先，青公资鉴字[2018]第021号司法鉴定报告书（以下简称司法鉴定报告书）主要涉及的是涉案租赁物地面磨损的修复意见及损失评定，但是地面磨损属正常使用损耗，并非上诉人故意破坏，况且上诉人亦不存在故意损害的企图，否则会也会影响上诉人自身生产经营使用。根据双方签订的《租赁合同》第4.2.7条约定：“租赁标的物之维护费、维修费由出租方承担（含因承租方正常使用引起的地面损坏，即正常磨损）”，地面损坏，即正常磨损，是由被上诉人承担维修义务，被上诉人应该承担涉案租赁物地面正常磨损的维修费用，上诉人对此不应该承担损害赔偿责任。一审判决对此认定错误。其次，被上诉人对涉案租赁物负有定期检查维修、维护的义务，因维护不当导致的租赁物毁损的责任应由被上诉人承担。根据双方签订的《租赁合同》第4.2.6条之约定，被上诉人应保证租赁物及附属设施处于正常的可使用和安全状态，且应该对租赁物进行定期检查、养护。若被上诉人按照《租赁合同》约定在上诉人使用租赁物期间及时、定期的对租赁物进行检查、养护，及时发现问题，及时维修止损，就不会导致损失的扩大，也就是不会对整个租赁期间的租赁物使用情况进行鉴定。被上诉人在没有举证证明其对租赁物进行了定期检查和维修的义务，证明被上诉人并未履行租赁合同义务，存在明显过错，因此租赁物维护不当造成的损失应由被上诉人自行承担。3、鉴定报告书忽视《租赁合同》第4.2.6条及第4.2.7条的约定，未分清租赁物是正常使用维护还是使用不当的责任，亦未考虑被上诉人的维护义务和合同义务，将本应由被上诉人承担的生产使用及使用维护不当造成的损失，转嫁上诉人承担，违背事实与双方约定，不应采信。4、退一步讲，即使因上诉人使用不当造成涉案租赁物损坏，按照双方租赁合同约定，被上诉人应及时书面通知上诉人，由上诉人维修，只有在上诉人无法修复或拒绝修复时，被上诉人才可要求上诉人赔偿。现一审法院无视双方合同约定内容，在被上诉人未履行通知上诉人维修义务的情况下，径直判决上诉人承担赔偿损失，实属错误。二、一审法院认定上诉人向被上诉人赔偿24个月租金损失，无任何事实与法律依据。1、涉案租赁物未能出租与厂房毁损无任何的因果关系，更是与上诉人无关。租赁物能否对外出租属于多种因素决定，特别是与市场行情有关，被上诉人未提供任何证据证明涉案租赁物未能出租是由厂房毁损导致的。按照一审的判决逻辑，被上诉人应当提交其在上诉人租期届满后即对外招租的证据，以及承租客户因厂房损坏而拒绝租赁并导致租赁物不能出租的证据。只有这样才至少说明二者有一定的因果关系。在被上诉人未提交上述证据证明的情况下，一审法院武断判决上诉人赔偿被上诉人24个月未能租赁损失，有失公允。事实上，2016年5月31日上诉人与被上诉人之间的租赁合同期满，在租赁期满后，被上诉人作为与上诉人经营相同业务的公司，既可能对外出租涉案租赁物，也可能不出租而自己使用，被上诉人自己故意不使用，为何要上诉人赔偿其租赁损失？即使对外出租，租不出去也是因为市场供需及其他因素决定，并不能说明是由厂房毁损导致的，更与上诉人没有关系。2、一审法院认定在上诉人租赁期满后，被上诉人将厂区的部分厂房建成检车线，在此期间大型和小型车辆从厂区路面通行，导致厂区路面损坏，责任由被上诉人自行承担。那么，即使是因为租赁物毁损导致不能对外出租，也是因为道路毁损的原因，并非厂区毁损导致，责任应由被上诉人承担。再差，被上诉人也是有过错责任的。3、一审法院判决上诉人向被上诉人赔偿24个月的租金损失是错误的，即使不是被上诉人的责任导致涉案租赁物不能出租，但也不是上诉人的责任，涉案租赁物到现在都未能出租，这说明主要是市场原因导致的，与上诉人无关。4、退一步讲，即使按照司法鉴定报告书中所述涉案租赁物损失是由生产使用及使用维护不当造成的，但按照双方签订的《租赁合同》的约定，生产使用产生的正常损耗及日常维护的责任应由被上诉人自己承担，即使租赁物损毁导致不能对外出租，也与被上诉人未履行定期维护义务有关，被上诉人也应当承担相应责任。在被上诉人未提供证据证明厂房毁损与未出租存在直接的因果关系的情况下，被上诉人无权向上诉人要求因租赁物损毁导致无法出租带来的租金损失。三、被上诉人的高管管恩泰一直在上诉人处工作，对厂房的使用情况进行监督、指导，在上诉人处累计领取了337978元工资,其对上诉人对租赁物的使用情况知悉，且未提任何异议。上诉人在租赁之初因对青岛不熟悉，为了便于招聘当地工人及处理地方关系等，让被上诉人的高管管恩泰在上诉人处办公并挂职行政副总，2009年9月份开始通过银行每月给其发4000元工资，2014年6月，管恩泰以处理工作较多为由，要求上调工资，上诉人自6月开始调整其工资为4999元，一直到2016年3月份（上诉人提前书面通知被上诉人租赁合同到期后不再续租厂房）。四、空置期租金损失并非可得利益损失，一审对被上诉人租金损失的认定无任何事实与法律依据，且不应由上诉人承担。1、双方签署的合同中没有约定，合同期满后厂房租赁不出去由承租方承担责任。2、被上诉人所谓的租金损失并非系上诉人原因造成。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》到期前，即2016年3月28日，上诉人即书面通知被上诉人不再续签租赁合同，并着手开始公司的整体搬迁，期间，被上诉人多次阻挠、禁止上诉人进行搬迁，上诉人先后多次报警、要求法院出面协调处理。因被上诉人多次阻挠、禁止上诉人搬迁，不允许上诉人搬出，导致上诉人未按期搬离。在一审（第二次）庭审中，各方已经明确因为被上诉人的阻挠、禁止的原因，上诉人完全搬出的时间是在2016年7月26日。因此，被上诉人最晚于2016年7月26日便有权占有和使用该租赁物，其未进行使用（包括出租）完全是被上诉人自身原因造成，与上诉人无关。一审判决要求上诉人承担租金损失，属于认定事实不清，证据不足。3、租赁标的物自2005年3月2日到2009年4月8日一直没有租出去，这说明即便租赁物完好无损也不一定能租出去，在上诉人按合同约定搬离租赁厂房后，厂房租不出去跟上诉人没有因果关系，因此一审法院认定上诉人向被上诉人赔偿24个月租金损失，无任何事实与法律依据，严重损害了上诉人的合法利益。综上所述，一审法院的判决查明、认定的事实不清、被上诉人的证据不足，本案判决错误。 爱生雅公司辩称，一、原审审理程序合法，适用法律正确，而且所依据的事实依据充分确凿，应当予以维持，驳回上诉人的上诉请求。二、上诉人上诉请求和事实与理由依法不成立，上诉人与被上诉人在双方签订的租赁合同上明确约定，上诉人应当爱护租赁物及附属设施，如果发生破坏应当依法赔偿，而且更为明确的是双方约定，如果对标的物进行装修、施工等，必须双方共同书面达成一致，而且有了书面协议后才可实施。而上诉人将被上诉人全新的厂房及附属设施给予破坏性的损坏，并且其超重的车辆将地面压塌，对厂区道路地面和地面下的消防设施也造成了实质性的损坏，该损坏在一审中经过多次现场勘察进行了确定。上诉人依照合同规定，理应予以赔偿。三、关于鉴定已经对上诉人的损害行为进行了鉴定和确认，并且评估鉴定所已经将正常的损耗去除，所鉴定的金额是实事求是的损害金额。且一审中也考虑了地面由其他原因造成影响的因素，将对评估室外道路面积的路面损失，包括外部道路的评估金额209807元不予支持，但是实际上该损害确实是由上诉人行为造成的。四、一审审理在上述内容中给予了事实上裁定，并且因为上诉人不同意双方调解，坚持进行司法鉴定，因此现场必须要维持原状，其根本原因是上诉人所造成的租赁物的损害和其不解决问题的行为造成了厂房的空置，也造成了被上诉人租金的损失。因此原审所确认的租金损失由被上诉人承担是依法，对事实的裁决是合法正确的。五、上诉人补充意见当庭提交，其提出高管管恩泰没有提出任何异议，是不成立的。从其所述，管恩泰既是上诉人的人员又是被上诉人的人员是自相矛盾的，与事实相悖，因为劳动关系只有针对一个单位有劳动关系，不可能同时对两个单位有劳动关系，与法律也相悖。另外，上诉人没有证据证明管恩泰没有提出异议也没有任何证据证明其能代表被上诉人。关于评估问题。在一审中已经按照法律规定进行了出庭质证，并且一审中上诉人代理人在鉴定中的签字都是真实有效的，也不符合重新鉴定的条件，所以一审司法鉴定是合法有效的，可以作为定案依据。关于补充意见中搬迁问题。我方认为搬迁问题是另外的法律关系，上诉人已经通过公安报警处理，与本案无关。 爱生雅公司在一审中诉称：1.判令合兴公司赔偿爱生雅公司人民币200万元（如需评估，以评估结果为准）；2.本案诉讼费、保全费由合兴公司承担。爱生雅公司后变更增加诉讼请求至请求判令合兴公司赔偿爱生雅公司损失人民币600万元。庭审中明确诉讼请求为：1.判令合兴公司赔偿爱生雅公司租赁物损坏的损失2017315元；2.判令合兴公司赔偿爱生雅公司租金损失3982695元（2016年6月1日至2018年9月30日共27个月，每月租金16.5万元，共计445.5万元，本案暂主张3982695元）。事实与理由：爱生雅公司、合兴公司于2014年5月31日签订《租赁合同》，合兴公司承租爱生雅公司位于青岛胶州市工业园厂房及相关配套设施、道路、周转场地等，租赁标的物占地60亩，租赁期限为2014年6月1日至2016年5月31日，双方第4.1.3条约定：“承租方（合兴公司）应爱护租赁标的物及其附属设施，因承租方使用不当致使该租赁标的物及其附属设施损坏或发生故障的，承租方应负责维修。如造成无法修复的承租方应按照实际价值予以赔偿”及第4.2.9条“若承租方对租赁标的物进行装修，增设或改善生产设备以满足生产的需要，需双方协商达成一致并签署书面文件方可实施”，合兴公司在租赁期内，未严格按照上述约定履行。合兴公司在未通知爱生雅公司的情况下对租赁物进行了破坏性改造，并且由于合兴公司的不当使用造成所承租的道路、车间地面及配套设施严重的损坏。合兴公司的行为侵犯了爱生雅公司合法权益，现诉诸法院望判如所请。 合兴公司在一审中辩称，爱生雅公司诉讼不实，无任何事实与法律依据。合兴公司并不存在违约行为，不应当支付任何赔偿金，请求依法驳回爱生雅公司的诉请。 一审法院查明事实：2014年5月31日，爱生雅公司与合兴公司签订租赁合同一份，由合兴公司承租爱生雅公司位于胶州市营海镇工业园厂房及相关配套设施、道路、周转场地、二层办公室及员工宿舍等，租赁标的物占地面积60亩。租赁合同期限为2014年6月1日至2016年5月31日17：00止。合同第4.1.3条约定：“承租方应爱护租赁标的物及其附属设施，因承租方使用不当致使该租赁标的物及其附属设备损坏或发生故障的，承租方应负责维修。如造成无法修复的承租方应按照实际价值予以赔偿”，合同第4.2.9条约定：“若承租方对租赁标的物进行装修及施工，增设或改善相应附属设备及安装或改善生产设备以满足生产的需要，需双方协商达成一致，并签署书面文件方可实施”。合同到期时，爱生雅公司与合兴公司双方因租赁物损坏赔偿问题发生争执，2016年6月3日，爱生雅公司诉至法院。 一审法院根据爱生雅公司的申请，依法委托鉴定机构对涉案受损租赁物是否符合使用和质量标准进行质量技术鉴定、确定形成原因并出具相关修复方案，在此基础上鉴定确认各项经济损失价值。2017年7月10日青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司出具的编号为QDSJYJD-3617的鉴定意见书中鉴定意见为：爱生雅（青岛）包装有限公司厂区内南、北两个车间室内地面开槽、设置地坑、地面多处设置螺栓、部分地面下陷及破碎、室内消防栓损坏、南车间顶被污染、北车间东侧设置隔墙、车间大门破损、北车间西侧地面下挖设置卸货平台；锅炉房门损坏、地面损坏；水泵房内配电箱脱落、电机缺少；宿舍楼：吊顶、木门、墙面、插座、门把手损坏；南车间北侧设置修车平台及地沟；西侧设置一排平房；厂区院墙栏杆缺失，以上设置及损坏达不到原设计使用要求，为被鉴定申请人因生产使用及生产使用维护不当造成。处理意见为：1）南车问处理建议：a．地面：将室内地沟（地坑）清理干净，浇筑C25混凝土至水磨石基层；将地面水磨石面层剔除，并清理干净（同时将地面膨胀螺栓清理干浄），酒水湿润，刷素水泥浆一道，做30厚C25水磨石地面（6mx6m设置2mm分隔缝）；北部下沉地面区域地面向下清理至碎石垫层，按原设计（60厚C10混凝土、防水涂料一度、200厚C20混凝土内配双层双向Φ8@200钢筋网片、刷素水泥浆一道、做30厚C25水磨石地面）；b．更换室内破损及缺失的消防栓；C．打磨室内污染的钢梁及相关钢梁，并重新喷涂饰面至原状；d．更换破损的大门。2）北车间处理建议：a．地面：将室内地沟（地坑）清理干净，浇筑C25混凝土至现有地面下40mm；将地面面层剔除，并清理干净（同时将地面膨胀螺栓清理干浄），洒水湿润，刷素水泥浆一道，做40厚C25细石混凝土地面（6mx6m设置2mm分隔缝，单层双向Φ6@200钢筋网片）；b．更换室内破损及缺失的消防栓；C．拆除北车间内多余室内隔断及装修；d．疏通车间内排水管道。3）污水处理池处理建议：建议清理并拆除南、北车间之间的污水处理池及地上钢结构彩棚，按原有绿化进行种植土回填及绿化施工。4）室外道路处理建议：a．拆除厂区内修车平台并恢复地面（下凿40m并浇筑C25细石混凝土，抹平处理），拆除修车地坑并回填至原状；b。将室外道路石子外漏的，下凿80mm清理干净，洒水湿润，并浇筑C35混凝土（内配单层双向Φ10@200钢筋网片）；c．将道路断裂区域内（至少沿路宽，道路裂缝两侧各1米范围内，总长度不小于2米），路面下凿200mm至沥青层，按原设计浇筑C30混凝土；d．修复道路内及两侧古力盖。5）锅炉房处理建议：室内水泥地面破损部分外扩500mm范围内，下凿40mm并清理干净，洒水湿润，浇筑C25细石混凝土随打随抹，找平处理；b。更换已经破损的泵房大门。6）宿含楼处理建议：更换修复处理损坏的木门、反增面（修复好石膏板后，重新刮腻子粉刷破损部位及相关部位。）、插座、门把手。7）水系房处理建议：安装落地配电安装脱落的配电箱，安装缺失的电机部分。8）厂区院墙栏杆处理建议：建议按原有型号重新安装。后青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司又根据青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司的咨询意见要求出具了四份《答复函》。爱生雅公司支付青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司鉴定费共计18万元。 2018年8月28日，青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司出具了青公资鉴字［2018］第021号资产评估报告书，评估结论为：“通过对胶州市人民法院委托评估的爱生雅（青岛）包装有限公司与青岛合兴包装有限公司租赁合同纠纷一案所涉及的各项经济损失评估鉴定，损失价值在评估基准日2017年10月19日的评估价值为2017315.00元，大写人民币贰佰零壹万柒仟叁佰壹拾伍元整”。爱生雅公司支付青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司鉴定费6万元。 关于厂区内的道路问题，一审庭审中合兴公司提出，在合兴公司租赁合同到期日前后，一直到2018年7月31日在对厂区路面损坏范围进行测量面积之际，爱生雅公司将厂区的后部分厂房建成检车线，在此期间均有大型和小型车辆全部从该道路通行，并且爱生雅公司在工程施工期间，施工车辆也是从厂区的道路通行的，该厂区道路是检车线施工和日常检车的必经之路和门口。因此该道路的损失不应由合兴公司承担。对此爱生雅公司认可现在做成检车线的厂房是在合兴公司租赁期满后新建的，但主张该厂房建设是在鉴定机构现场勘测结束后进行的。但后经一审庭审核实，爱生雅公司认可该新建部分厂房是爱生雅公司2018年1月份开始建设的，鉴定机构在2018年7月31日还主要对地面进行了现场勘验测量。同时，合兴公司抗辩主张现场的测量过程中，鉴定机构青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司将未在厂区范围内的门口道路纳入测量范围，并依此进行损失评估，没有任何依据。经一审庭审征询鉴定机构，司法鉴定评估报告书中室外项目评估明细表中6-12项所载的备注中载明对修复面积有争议的项就是室外路面的损失明细，损失价值就是累计该七项的评估价，即209807元。 对涉案租赁厂房的使用情况，爱生雅公司主张从2005年厂房建设竣工验收后一直到2009年与合兴公司签订租赁合同，整体出租给合兴公司，期间没有使用、对外经营以及出租过，其提交的企业财务审计报告上能明确的证实，只有合兴公司租赁使用后，爱生雅公司才缴纳了租赁收入的相关税费。一审庭审中合兴公司认可整体租赁爱生雅公司车间属实。 2018年9月20日庭审中，爱生雅公司提出因涉及鉴定现场勘验涉案厂房一直闲置，现要求使用处置，合兴公司方亦当庭表示对爱生雅公司的该请求无异议。2018年7月31日鉴定机构最后一次到现场进行勘验。在一审诉讼过程中，鉴于鉴定环节复杂、周期较长，针对鉴定机构出具的鉴定意见、评估报告书、答复函，合兴公司又均不予认可，提出多项异议，并多次提出鉴定人员出庭的申请，为减少诉累及各方的损失，尽快结案，对涉案租赁物损失的价值，一审法院在委托鉴定机构鉴定过程中曾多次与爱生雅公司、合兴公司双方沟通调解，并根据爱生雅公司、合兴公司的要求及鉴定机构的需要一起到现场实地查勘，虽经反复沟通，希望能在合理范围内促使双方达成一致意见，但最终因合兴公司方无法接受。 一审法院认为，爱生雅公司与合兴公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”爱生雅公司与合兴公司双方签订的租赁合同第4.1.3条约定：“承租方应爱护租赁标的物及其附属设施，因承租方使用不当致使该租赁标的物及其附属设备损坏或发生故障的，承租方应负责维修。如造成无法修复的承租方应按照实际价值予以赔偿”。本案中，经一审法院依法委托，鉴定机构对受损租赁物是否符合使用和质量标准进行质量技术鉴定、确定形成原因并出具相关修复方案，在此基础上鉴定确认了各项经济损失价值。鉴定结论评估价值为2017315元，其中对于室外项目中室外路面评估价值为209807元的损失，因该路面损失牵涉鉴定结束前爱生雅公司自建厂房使用情况，无法区分该路面损失中爱生雅公司与合兴公司的责任，同时，该209807元的路面损失亦包含涉案厂区门口的外部道路，爱生雅公司亦未提供证据证实厂区外的道路损坏系合兴公司所致，应由合兴公司负责修缮。故对爱生雅公司主张的该部分损失，一审法院不予支持。因爱生雅公司提交的证据能够证实涉案厂房建设竣工验收后直到合兴公司租赁前未使用过，因此现经鉴定机构鉴定的损坏租赁厂房、物品损失，应由合兴公司承担。虽合兴公司对鉴定机构出具的鉴定结论不予认可，提出异议，鉴定人员也根据合兴公司的申请出庭接受了质询，因合兴公司未提交证据证实其抗辩主张足以证明鉴定机构出具的鉴定结论不能作为证据使用，故对合兴公司的该抗辩主张，一审法院不予采信。合兴公司应承担除道路损失外鉴定机构确认的损失价值，即1807508元（2017315元－209807元）。 对爱生雅公司主张的租金损失3982695元，爱生雅公司主张自2016年6月1日至2018年9月30日共27月，以每月租金16.5万元为准，共计445.5万元，本案中爱生雅公司暂主张3982695元。对爱生雅公司的该部分诉讼请求，考虑到本案中，为鉴定租赁物损坏的价值，涉案厂房爱生雅公司一直闲置不能使用处置，厂房闲置的损失亦属因合兴公司使用租赁物不当给爱生雅公司造成的直接损失，爱生雅公司主张按照爱生雅公司与合兴公司约定的租金标准计算该部分损失，为节约诉讼成本，一审法院予以支持，无需再经鉴定程序予以确认。但截止到鉴定机构最后一次勘验结束，爱生雅公司即应当提出恢复使用的申请，因此,一审法院酌定支持爱生雅公司共计24个月的租金损失3960000元。超出部分，一审法院不予支持。一审法院判决：一、青岛合兴包装有限公司于判决生效之日起十日内赔偿爱生雅（青岛）包装有限公司租赁物价值损失1807508元。二、青岛合兴包装有限公司于判决生效之日起十日内赔偿爱生雅（青岛）包装有限公司租金损失3960000元。三、驳回爱生雅（青岛）包装有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53800元，诉讼保全费5000元，共计58800元，由爱生雅公司负担2300元，由合兴公司负担56500元；鉴定费240000元，由爱生雅公司负担24000元，由合兴公司负担216000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人提交证据一、管恩泰2009年9月份到2016年3月工资明细及银行流水。证据二、施工临时用水用电协议书。证据三、合兴公司发给爱生雅公司的《通知函》一份。证据四、爱生雅公司回复的《通知》一份。证据五、2016年4月26日的《报案记录》一份。证据六、合兴公司发给爱生雅公司的《通知》一份。证据七、2009年7月15日被上诉人与上诉人厂房交接书面函件。爱生雅公司给合兴公司出具的《厂房改造实施交付》。证据八、被上诉人提供的营海镇人民政府出具的《证明》。证据九、厦门合兴包装印刷股份有限公司给青岛市工商局出具的《证明》。证据十、租赁合同八份。本院根据上诉人的申请调取了胶州市营海派出所的出警记录。 被上诉人提交青岛市社会保险事业局出具的企业退休人员待遇证明一份。 本院对上诉人提交的证据一、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十以及被上诉人提交的证据真实性予以采信，对证据二因无其他证据佐证，被上诉人对其真实性不予认可，本院将综合其他证据以及本案事实予以综合认定。 根据当事人二审提交的证据，本院查明事实如下： 一、涉案租赁合同签订情况。 1、厦门合兴包装印刷股份有限公司（以下简称厦门合兴公司）与爱生雅公司于2009年4月8日签订编号为2009（QD）002的租赁合同，约定出租方按照承租方的要求增加建设或改造部分设施，包括空压机房、废纸打包房……两栋厂房之间打通连接通道以及用电设施等，上述改造由承租方提供图纸，费用由出租方负担。约定厦门合兴公司在青岛投资注册新公司后，合同权利义务由新公司承担。 2、厦门合兴公司与爱生雅公司签订编号为2009（QD）003的补充协议，约定原合同（合同编号2009（QD）002）的租赁物含煤锅炉、锅炉及相关配套设施，承租人在青岛投资注册新公司后，合同权利义务全部由新公司承担。 3、2009年12月16日上诉人合兴公司与被上诉人爱生雅公司签订编号为20091216（QD）的租赁合同，约定合兴公司承租爱生雅公司位于胶州市营海镇工业园厂房及相关配套设施、道路周转场地及二层办公室等，租赁标的物占地面积60亩，主要包括厂房、办公楼、配电室、煤锅炉等，租赁期限至2012年5月31日止。约定出租方对该租赁标的物（厂房内生产设备除外）进行定期检查、养护，应提前3日通知承租方。 4、2010年6月1日，上诉人与被上诉人签订厂房编号为20091216-1（QD）的租赁补充协议（锅炉设备租赁），对20091216（QD）合同进行补充约定，管恩泰代表出租人签订合同。该合同约定，鉴于设备已使用一定年限，双方同意以设备可正常使用为交付及归还的验收标准。承租人归还设备时，因承租人过错造成损坏的，应维修完毕方可交付出租人；因设备自然老化损坏或因出租人未及时维修造成损坏的，视为设备符合验收条件。 5、2010年9月28日上诉人与被上诉人签订租赁合同，约定合兴公司承租爱生雅公司员工宿舍及宿舍楼，租赁标的物占地面积约1500平方米，承租的建筑物和配套设施、设备包括：宿舍55间，水泥地平整，无装修，无配套设备。承租人有权对租赁物标的进行必要的装修、改建，增设或改善相应附属设施及安装或改善生产设备以满足生产的需要。如承租人的装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，应经出租人书面同意后方能进行。租赁标的物维护、维修由出租方承担。 6、2011年10月21日，上诉人与被上诉人签订编号为2011（01）号的租赁合同，约定合兴公司承租爱生雅公司员工宿舍及宿舍楼，租赁期限自2011年8月1日至2012年5月31日。 7、2011年12月12日，上诉人与被上诉人签订编号为20111212（QD）的租赁合同，约定合兴公司承租爱生雅公司厂房及相关配套设施、道路、周转场地、二层办公室及员工宿舍等，租赁期限自2012年6月1日起至2014年5月31日。约定了出租方对租赁物的检查、养护义务。管恩泰代表出租方签字。 8、2014年5月31日，上诉人与被上诉人签订编号为20140531（QD）的租赁合同，约定合兴公司承租爱生雅公司厂房及相关配套设施、道路、周转场地、二层办公室及员工宿舍等，租赁期限自2014年6月1日起至2016年5月31日。本合同及前述合同均约定了出租方对租赁物的检查、养护义务：租赁标的物（厂房内生产设备除外）之维护费、维修费由出租方承担（含因承租方正常使用引起的地面损坏，即正常磨损），承租方发现该租赁标的物（厂房内生产设备、设施除外）及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知出租方修复。……但因承租方故意造成租赁物损害除外。管恩泰代表出租方签字。 二、租赁合同履行情况 1、2009年7月15日，爱生雅公司向合兴公司出具厂房改造设施交付说明，在该交付说明中，出租人陈述按照承租人的要求增加改造的设施包括空压机房、废纸打包房、成品出货台（含雨蓬）、污水处理房等，用电设施也按照要求进行了配置。 2、2016年3月25日，上诉人合兴公司书面通知被上诉人爱生雅公司，将不再续租涉案租赁标的，通知爱生雅公司做好后续租赁管理和安排。爱生雅公司收到上述通知后于2016年4月1日向合兴公司发出通知，告知合兴公司在租赁期间对所承租的部分道路、车间地面、配套设施的损坏予以维修恢复或按实际价值赔偿。2016年4月26日，胶州市公安局营海派出所接到合兴公司报警，合兴公司往外拉设备遭到阻挠。派出所出警到达现场后，经现场了解系经济纠纷告知到法院或相关部门处理。2016年6月20日，爱生雅公司向合兴公司发送通知函，告知其应当就租赁期间的不当使用造成的损害予以修复或者赔偿。声明合兴公司在收到6月2日的通知函后未能妥善解决上述问题，称爱生雅公司管恩泰经理于2016年6月15日以短信方式告知合兴公司就双方交接的具体时间及方式进行催告。2016年7月1日，合兴公司将剩余设备搬走，双方办理了交接。 三、关于管恩泰的身份问题 合兴公司称为了便于开展工作，便于爱生雅公司对合兴公司的厂房使用情况进行监督、指导以及招聘当地工人，所以由爱生雅公司的高管管恩泰在爱生雅公司处办公。经查，管恩泰在合兴公司处工作期间累计领取合兴公司支付的工资30余万元。管恩泰在本案租赁合同的履行过程中曾于2011年、2014年代表爱生雅公司与合兴公司签订租赁合同。爱生雅公司否认管恩泰系其公司员工，并认为双方是劳务关系，因为信任管恩泰，所以由其代表爱生雅公司签订合同，但是在爱生雅公司给合兴公司的函件中，认可管恩泰系爱生雅公司的经理，并代表爱生雅公司就与合兴公司在合同到期后的交接问题与合兴公司进行磋商。故综合本案的合同签订及履行情况，可以认定管恩泰系爱生雅公司的高管。 四、关于鉴定和价值评估的问题 1、二审中，上诉人申请鉴定人员出庭，鉴定机构青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司委派赵森到庭接受质询，当庭陈述属于正常生产使用造成的包括地面开槽、设置螺栓、北车间东侧设置隔墙、设置地坑、设置卸货平台、设彩钢棚及污水处理池、设置修车平台及地沟、西侧设置一排平房。属于维护不当造成的包括地面下陷及破碎、室内消防拴损坏、南车间顶被污染、车间大门破碎、锅炉房门及地面损坏、配电箱脱落、电机缺失、宿舍楼的数项损坏、道路断裂、石子外露、古力盖破损、院栏杆缺失。鉴定依据系竣工图纸，未考虑出租人交付之前的改扩建情况。 2、根据鉴定人员陈述，本院向一审中委托的评估机构青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司征询意见，该评估机构向本院回函，对于属于正常使用、维护不当的价值进行了确认，有部分价值认定属于正常使用和维护不当无法区分。就该回复意见，本院组织当事人进行了质证。根据该意见，南车间属于维护使用不当的评估价值为457925元，无法区分的评估价值为587283元；北车间属于维护使用不当的评估价值为7574元，无法区分的评估价值为451354元；污水处理池价值37640元属于正常使用；锅炉房及水泵房维护使用不当评估价值为18970元；宿舍维护使用不当评估价值为3638元；室外项目评估价值223886元一审法院未予支持，被上诉人亦未对此提起上诉，对该部分本院不予审查。综上，属于维护不当部分价值为488107元，无法区分部分价值为1038637元。 本院查明的其他事实与原审基本一致，本院依法予以确认。本案经调解未能达成一致意见。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。双方自2009年履行合同，数份合同均约定，出租人对涉案租赁标的物具有维护、维修义务（含因承租方正常使用引起的地面损坏，即正常磨损）。本案一审审理期间委托鉴定机构进行了鉴定，委托事项是“受损租赁物是否符合使用和质量标准进行质量技术鉴定、确定形成原因并出具相关修复方案，在此基础上鉴定确认各项经济损失价值。”鉴定结论为涉案场地“为被鉴定申请人因生产使用及生产使用维护不当造成”。根据双方合同约定，出租人对租赁标的物具有维护和维修义务，对租赁物正常使用造成的磨损也是由出租人进行维护、维修，承租人对损坏亦具有通知义务。一审采用的鉴定意见没有区分正常使用的损耗以及使用不当造成的损坏，本院二审审理期间，鉴定人员出庭接受质询，对鉴定结论中的正常使用以及维护不当做了区分，评估机构根据上述区分对相关价值也进行了区分。本院认为，租赁费用本身包含了对租赁物的正常损耗。本案双方均为包装公司，对于租赁标的物的用途均知晓，且爱生雅公司在实际交付租赁物之前，按照合兴公司的要求对标的物进行了部分改建和增建，增建部分包含鉴定结论中的污水处理池。合同约定除合兴公司故意损害标的物之外，由爱生雅公司对租赁标的物进行维护，爱生雅公司的高管管恩泰也一直在合兴公司处工作，对租赁物的使用情况及改建情况应当知晓但未提出过异议，且双方多次续签合同，故上诉人承担的修复责任应扣除正常使用部分。对于评估意见中无法区分正常使用及维护使用不当部分，因上诉人提交的证据不足以证明该部分损坏系正常使用，应当承担该部分损失。综上，本院结合鉴定意见以及评估机构的回复意见，认为由上诉人承担的损失数额应当为1526744元（488107元+1038637元）。 关于租金损失，因为承租人合兴公司不当使用的行为造成租赁物损坏，在搬离涉案场地时亦未进行垃圾清理及场地修复，导致租赁物修复期间无法使用、无法对外出租，从而产生损失，故合兴公司应当承担赔偿责任。但是合同当事人均具有止损义务，且在合同到期前，合兴公司已经提前三个月通知爱生雅公司将不再续签合同，爱生雅公司在接到通知后与合兴公司进行了磋商，因双方争议较大未能协商成功，且合兴公司于2016年4月搬离期间曾报警解决争议，并最终于2016年7月搬离涉案租赁物。在此情况下，爱生雅公司应当及时止损，在合理期限内对场地进行修复，即便涉及鉴定及评估，亦应该及早采取措施对相关证据予以固定。因此爱生雅公司未能及时修复对厂房闲置及损失扩大有一定责任。一审法院根据最后一次鉴定勘验时间酌定支持爱生雅公司24个月的租金损失3960000元，并未考虑双方就上述损失存在的过错，本院结合合同履行情况以及对损失扩大的过错情况，认为爱生雅公司与合兴公司应当就租金损失承担的责任比例为40%与60%，即上诉人合兴公司应承担的租金损失为2376000元（3960000×60%）。 综上所述，本院认为上诉人合兴公司的上诉请求部分具有事实和法律依据，依法应予部分支持。原审法院认定事实不清，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销山东省胶州市人民法院（2016）鲁0281民初第5290号民事判决第三项； 二、变更山东省胶州市人民法院（2016）鲁0281民初第5290号民事判决第一项为：上诉人青岛合兴包装有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿爱生雅（青岛）包装有限公司租赁物价值损失1526744元； 三、变更山东省胶州市人民法院（2016）鲁0281民初第5290号民事判决第二项为：青岛合兴包装有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿爱生雅（青岛）包装有限公司租金损失2376000元。 四、驳回爱生雅（青岛）包装有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费53800元，诉讼保全费5000元，共计58800元，由上诉人青岛合兴包装有限公司负担39396元，由被上诉人爱生雅（青岛）包装有限公司负担19404元；鉴定费240000元，由上诉人青岛合兴包装有限公司负担144000元，由被上诉人爱生雅（青岛）包装有限公司负担96000元。二审案件受理费人民币52173元，由上诉人青岛合兴包装有限公司负担34956元，由被上诉人爱生雅（青岛）包装有限公司负担17217元。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十月二十二日 法官助理 徐鹏 书记员祁康