四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初12206号 原告（反诉被告）：汤兵，男，汉族，1973年2月23日出生，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：郭开友，四川迪扬律师事务所律师。特别授权。 原告（反诉被告）：毛小英，女，汉族，1975年8月22日出生，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：郭开友，四川迪扬律师事务所律师。特别授权。 被告（反诉原告）：刘长江，男，汉族，1982年11月2日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：李祝辉，四川君盛律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：赵浩鸿，四川君盛律师事务所律师。一般授权。 被告（反诉原告）：赵莉，女，回族，1979年2月19日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：李祝辉，四川君盛律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：赵浩鸿，四川君盛律师事务所律师。一般授权。 原告（反诉被告）汤兵、毛小英与被告（反诉原告）刘长江、赵莉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汤兵、毛小英的共同委托代理人郭开友，被告（反诉原告）刘长江，被告（反诉原告）刘长江、赵莉的共同委托诉讼代理人李祝辉、赵浩鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 汤兵、毛小英向本院提出诉讼请求：1.确认汤兵、毛小英与刘长江、赵莉签订的《房屋转让协议》真实有效；2.刘长江、赵莉将成都市青羊区“清水路苑”五组团1栋2单元5楼6号房屋过户登记至汤兵、毛小英名下；3.本案诉讼费、保全费、公告费等由刘长江、赵莉承担。事实和理由：2010年12月11日，汤兵、毛小英与刘长江、赵莉签订《房屋转让协议》，约定，刘长江、赵莉将其申请获批的位于成都市青羊区房屋转让给汤兵、毛小英。合同签订后，汤兵、毛小英向成都铁路地区旧城改造中心支付了购房款共计296842.2元及维修基金、契税合计11293元，并向刘长江、赵莉支付了转让费。该房屋分户产权已办理至刘长江、赵莉名下，但其未将该房屋过户至汤兵、毛小英名下。 刘长江、赵莉辩称，涉案房屋开发商即成都市铁路局将房屋产权办理完毕前，成都市人民政府发布了限购政策，根据该政策，汤兵、毛小英不具备案涉房屋的购房资格，刘长江、赵莉无法按照《房屋转让协议》为汤兵、毛小英办理过户；涉案房屋设立了抵押，目前处于权利限制状态；汤兵、毛小英请求刘长江、赵莉继续履行《房屋转让协议》、将涉案房屋进行过户的主张缺乏法律依据。 刘长江、赵莉向本院提出反诉请求：1.解除双方当事人签订的《房屋转让协议》；2.汤兵、毛小英立即返还其占用的刘长江、赵莉位于成都市青羊区（成都市青羊区）的房屋；3.汤兵、毛小英向刘长江、赵莉赔偿房屋占用期间（2013年5月1日起至提起本案反诉之日止）的租金103200元；4.本案诉讼费用由汤兵、毛小英承担。事实与理由：2010年12月11日，汤兵、毛小英与刘长江、赵莉签订《房屋转让协议》，约定刘长江、赵莉将其位于成都市青羊区安居房转让给汤兵、毛小英，并约定办理过户手续、产权证等事项。根据2017年3月24日，成都市人民政府办公厅发布《关于完善我市住房限购政策的通知》，汤兵、毛小英不符合限购政策规定的房屋过户资格，致使合同目的无法实现。 汤兵、毛小英针对反诉辩称，双方签订的《房屋转让协议》真实有效，汤兵、毛小英已支付全部购房款；涉案房屋在2017年成都限购政策施行之前已实际交付使用和装修，涉案房屋的交易不受限购政策的影响；涉案房屋的实际所有人为汤兵、毛小英，刘长江、赵莉关于租金损失的主张没有依据。 汤兵、毛小英向本院提交原告身份信息、《房屋转让协议》、收条、收据、转款回执、银行流水、《房屋面积确认书》《商品房买卖合同》《业主手册》《消防安全责任书》、电卡、气卡、业主门禁卡、装修合同及收据、《房屋租赁合同》、物业费交款单、电费交款单、水费交款单、通知、新办产权发放通知、房屋信息。刘长江、赵莉对证据真实性均无异议，对证明力不予认可，并认为汤兵、毛小英没有交纳全部契税，刘长江、赵莉也交纳了一部分。刘长江、赵莉提交身份信息、《房屋转让协议》、成办发2017第10号通知、房屋信息。汤兵、毛小英对身份信息无异议；对其余证据的真实性予以认可，关联性不予认可。因双方对对方提交的证据真实性均无异议，本院予以采信，并据此确认以下事实：（一）2010年12月11日，刘长江、赵莉（甲方）与汤兵、毛小英（乙方）签订《房屋转让协议》，约定，甲方将自己合法拥有的位于成都市青羊区房屋转让给乙方；转让价格为45000元，乙方在确定甲方确实合法拥有房屋所有权后支付转让费30000元，甲方签订正式购房合同时乙方支付转让费10000元，甲方将房屋产权办理至乙方名下后乙方支付5000元；开发商成都铁路局交付房屋时，甲、乙双方应同时到场接收房屋，验收完毕甲方应立即将上述房屋的全部钥匙交付乙方，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。（二）汤兵、毛小英已向成都铁路地区就成改造中心支付购房款296842.2元、维修基金及契税合计11293元，向刘长江、赵莉支付了转让款40000元。（三）2012年3月19日，成都铁路地区旧城改造中心（出卖人）将上述房屋备案登记至刘长江、赵莉（买受人）名下，门牌号登记为“青羊区苏坡辖区黄土村1幢2单元5层506号”，房屋价款为296842.2元，合同签约备案号为1627722。2019年8月5日，刘长江、赵莉取得该房屋不动产权（业务件号2019080201F91338），门牌号登记为“青羊区西货站路1栋2单元5层506号”。2019年9月12日，刘长江、赵莉将该房屋抵押给债权人杨渝。另，本案对该房屋进行了诉讼保全，于2019年9月16日查封，进行查封时，前述抵押信息的状态为“审核”。（四）涉案房屋已交付给汤兵、毛小英，汤兵、毛小英将该房屋出租给了案外人。 另查明，2017年3月24日，成都市人民政府办公厅发布《关于完善我市住房限购政策的通知》，载明“在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上”。 审理中，双方一致陈述，《房屋转让协议》约定的45000元系购房指标转让费。汤兵、毛小英表示愿意支付转让费尾款5000元。另，汤兵、毛小英称涉案房屋向其交付的时间为2013年1月16日，刘长江、赵莉称交付时间为2012年3月19日。 本院认为，（一）《房屋转让协议》系汤兵、毛小英与刘长江、赵莉双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于刘长江、赵莉是否应当继续履行该合同，将涉案房屋过户登记至汤兵、毛小英名下，其一，该合同约定的转让款45000元系购房指标转让费，汤兵、毛小英已向刘长江、赵莉支付了40000元，余款5000元的支付条件未成就，现汤兵、毛小英愿意支付；其二，汤兵、毛小英已向出卖人成都铁路地区旧城改造中心支付购房款、维修基金及契税，刘长江、赵莉未主张也未提交证据证明其所称由其缴纳的部分契税；其三，双方签订《房屋转让协议》以及汤兵、毛小英付款的行为均发生在限购政策发布之前，且汤兵、毛小英已实际接收该房屋，故刘长江、赵莉以汤兵、毛小英不符合限购政策要求的购房资格为由，要求解除《房屋转让协议》的主张不成立；其四，刘长江、赵莉已取得涉案房屋的不动产权属；同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“抵押权自登记时设立”之规定，现该房屋上设置抵押的状态为“审核”，即抵押权登记并未实际完成，抵押权并未设立，而涉案房屋在本案诉讼保全中被查封，查封后亦不得进行抵押、转让，故涉案房屋已具备过户登记的条件，不存在阻却过户登记的权利限制。综上，本院对汤兵、毛小英要求刘长江、赵莉继续履行《房屋转让协议》，将涉案房屋过户登记至汤兵、毛小英名下的主张予以支持。（二）《房屋转让协议》明确约定，开发商交付房屋时，双方同时到场接收房屋，之后房屋的占有、使用、收益、处分权由汤兵、毛小英行使。刘长江、赵莉要求汤兵、毛小英支付自2013年5月1日起的房屋租金，根据双方陈述，汤兵、毛小英在在该日期之前即接收涉案房屋。故本院对刘长江、赵莉的该项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、汤兵、毛小英与刘长江、赵莉签订的《房屋转让协议》有效； 二、刘长江、赵莉于本判决发生法律效力之日起十日内配合将位于成都市青羊区的房屋（业务件号2019080201F91338）不动产权变更登记至汤兵、毛小英名下； 三、驳回刘长江、赵莉的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 本诉受理费减半收取50元，反诉受理费减半收取1182元，诉讼保全费2061元，共计3293元，由刘长江、赵莉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  彭翌超 人民陪审员  朱惠蓉 人民陪审员  陈祥凤 二〇一九年十月二十四日 书 记 员  曾 洁 书 记 员  陈 琴