河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终3343号上诉人（原审原告）：王艳红，女，1970年4月20日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：崔涛峰，河南文苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李富贵（系王艳红丈夫），男，1972年7月14日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被上诉人（原审被告）：张玉莲，女，1964年6月6日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：屠明，河南忠良律师事务所律师。上诉人王艳红因与被上诉人张玉莲房屋买卖合同纠纷一案，不服驿城区人民法院（2019）豫1702民初4561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王艳红及其委托诉讼代理人崔涛峰、李富贵，被上诉人张玉莲的委托诉讼代理人屠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艳红上诉请求：撤销驿城区人民法院（2019）豫1702民初4561号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、张玉莲系河南省金泰生物肥业有限公司的股东，占比33%，同时也是公司会计，负责公司的财务，李富贵做的有该公司的工程，与张玉莲认识。2015年上半年，该公司因资金紧张，经营困难，拖欠工人工资，张玉莲找到李富贵，希望李富贵能够帮忙解决。张玉莲称其在驻马店有一套房屋可以出售给李富贵，双方经过协商，张玉莲同意将涉案房屋以30万元的价格出售给李富贵。李富贵将购房款30万元交付给张玉莲。同时张玉莲将涉案房屋的原始合同、票据、钥匙等手续交付给李富贵，李富贵和王艳红在涉案房屋处居住至今。张玉莲收到30万元购房款后，将该购房款用于其公司的工资发放和经营开支。因办理房屋过户登记手续需要张玉莲本人到场或出具委托书，上诉人和李富贵找到张玉莲，于2015年8月9日补签一份房屋买卖合同，同时张玉莲出具一份委托书，委托李富贵全权处理。后李富贵以妻子王艳红的名义也签订房屋买卖合同。合同之所以明确约定签订合同之日起一次性支付购房款，是因为李富贵已经将购房款全部支付给了张玉莲。因此签订合同当日，张玉莲没有再出具收条；2、张玉莲作为房屋买卖合同的出售人，应当交付房屋并在条件允许的情况下协助办理过户手续。经不动产登记中心查询，涉案房屋现已符合办理不动产登记手续的条件，上诉人请求被上诉人协助办理不动产变更登记手续的请求有事实和法律依据；3、一审法院漏列河南省金泰生物肥业有限公司为本案第三人，程序违法。张玉莲辩称，其委托李富贵代理卖房属实，但是其告知过李富贵，房屋连同装修、家具价值55万元，结果李富贵以30万元的价格将房屋出售给妻子王艳红，李富贵与王艳红二人恶意串通，严重损害了张玉莲的合法利益。张玉莲也没有向李富贵借款，其只是公司的股东，不可能个人举债为河南省金泰生物肥业有限公司的工人发放工资。王艳红向一审法院起诉请求：确认双方于2015年8月9日签订的私人房屋买卖合同有效，并判令张玉莲于判决生效后30日内协助将房屋产权变更至王艳红名下。一审法院认定事实：2013年11月6日，张玉莲与河南康家房地产有限公司签订商品房买卖合同一份，约定由张玉莲购买河南康家房地产有限公司开发的位于驻马店市××路中段东侧南海丽景小区4号楼23层东南户2302号房屋一套；建筑面积为98.696㎡，购房款为353332元；付款方式为首付105000元，下余购房款248332元于2013年11月30日前付清。2015年8月9日，张玉莲向李富贵出具个人授权委托书一份，委托李富贵转让南海丽景小区4号楼23层东南户2302号房屋。委托书内容为：“本人因有急事处理原因不能亲自到规定办理位于驻马店市××路中段东侧南海丽景4号楼二十三层东南户2302号房的事宜，兹授权委托李富贵处理代办事项。委托人在权限范围内年签署的一切有关文件，我均认可。由此所造成的一切责任均由本人承担”。之后，李富贵持张玉莲事先签有名字的《私人房屋买卖合同》与妻子王艳红签订私人房屋买卖合同一份，合同内容为：甲方（张玉莲）自愿将合法拥有的坐落在河南省驻马店市市区4号楼23楼的房屋卖给乙方（王艳红），并将与所出卖房屋的使用权同时转让乙方；双方议定上述房地产总价款为300000元；付款方式为乙方应在本合同生效之日起向甲方一次性支付购房款，由银行直接划拨给甲方指定账号。乙方出具银行划拨凭证，甲方应开具收款收据或收款证明。合同载明的签订时间为2015年8月9日。签订合同时，张玉莲并未在场，在贵州省。2016年5月20日，张玉莲因非法吸收公众存款罪被判刑入狱，2019年3月19日被释放。合同签订后，房屋一直由王艳红居住使用。诉讼期间，张玉莲仅认可收到160000元购房款，下余140000元购房款未收到。王艳红庭审中陈述已将购房款交付给李富贵。另查明，南海丽景小区4号楼23层东南户2302号房屋现未办理房屋所有权证。一审法院认为，原、被告之间为房屋买卖关系。被告张玉莲委托案外人李富贵与原告王艳红所签订的私人房屋买卖合同，不违反法律禁止性规定，且被告张玉莲也未对合同效力提出异议，该合同依法成立生效。原告王艳红要求确认双方所签订的私人房屋买卖合同有效的请求，符合法律规定，依法应予支持。根据合同法的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原告王艳红作为房屋买受人，负有先履行给付购房款的义务。虽然合同约定合同生效之日一次性支付购房款，但合同签订当日张玉莲并不在场。原告王艳红作为负有给付购房款义务的一方，其没有提供证据证明已向被告张玉莲按合同约定足额给付购房款。王艳红主张已将购房款交付给李富贵，但李富贵与王艳红系夫妻关系，同时，王艳红也未能提供证据证明李富贵已将购房款足额交付给张玉莲的相关证据。综上，原告王艳红作为负有先履行给付购房款义务的一方，在没有证据证明已向被告张玉莲足额给付购房款的情况下，其要求被告张玉莲协助办理房屋产权变更登记的请求，不符合法律规定，依法应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告所签订的私人房屋买卖合同有效。二、驳回原告王艳红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，原告王艳红负担2500元，被告张玉莲负担400元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人王艳红提交以下证据：1、河南省金泰生物肥业有限公司工商信息一份，拟证明该公司成立于2011年12月28日，吴成新系公司的股东和法定代表人，张玉莲系公司股东持股33%；2、河南省金泰生物肥业有限公司出具收条一份，拟证明李富贵于2015年5月为该公司垫付车辆贷款13000元，该款已经冲抵购房款；3、驻马店住房管理中心测绘报告一份，拟证明涉案房产所在小区已经测绘完毕，符合办证条件。4、证人徐某出庭作证，拟证明2015年上半年河南省金泰生物肥业有限公司和张玉莲委托其将涉案房屋以350000元价格出售，后李富贵以300000元价格购买房屋。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案中，与河南康家房地产有限公司签订商品房买卖合同的是张玉莲而非河南省金泰生物肥业有限公司，本院对以上证据均不予采信。二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，张玉莲一审中自认委托李富贵出售房屋是因为李富贵说想要房子，李富贵将房屋出售给妻子王艳红不存在恶意串通的情形，一审法院认定涉案房屋买卖合同为有效合同并无不当。上诉人王艳红与被上诉人张玉莲争议的焦点是：1、应否追加河南省金泰生物肥业有限公司为第三人参加诉讼；2、王艳红是否支付了全部购房款，张玉莲应否协助王艳红办理房屋产权变更登记。关于焦点1，《商品房买卖合同》载明的房屋买受人是张玉莲，虽然王艳红主张涉案房屋的实际所有权人是河南省金泰生物肥业有限公司，但是未能提交任何证据予以证明，故本案不应追加河南省金泰生物肥业有限公司为第三人参加诉讼。关于焦点2，王艳红和张玉莲签订房屋买卖合同之后，其应当按照合同约定向张玉莲足额支付购房款。李富贵是否向河南省金泰生物肥业有限公司出借资金与本案房屋买卖无关，李富贵支付给该公司的借款不能折抵本案购房款。王艳红未能提交证据证明其已经向张玉莲支付全部购房款，张玉莲有权拒绝协助其办理房屋产权变更登记。综上所述，上诉人王艳红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人王艳红负担。本判决为终审判决。审判长  王胜利审判员  郭留会审判员  杨振松二〇一九年十月二十五日书记员  董福林