广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初8092号原告：曾伟成，男，1965年2月1日出生，香港居民，A)原告：林桂华，女，1965年9月9日出生，香港居民，共同委托诉讼代理人：黎作凡，广东杨权律师事务所律师。被告：罗满忠，女，汉族，1965年11月24日出生，户籍住址湖南省湘潭市湘潭县，现住址深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：张洁珊，广东瀚宇律师事务所律师。上列原告诉被告排除妨害纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林桂华、曾伟成共同委托诉讼代理人黎作凡、被告罗满忠及委托诉讼代理人张洁珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告立即停止侵害，排除妨害，腾空、搬离迁出位于深圳市龙岗区布吉街道木棉湾老围三巷7号整栋房屋，并将上述房屋返还给原告；二、被告赔偿原告自2019年2月1日起至被告实际搬离迁出本案涉案房屋之日止每月25517.85元的租金损失（暂计至2019年4月为76553.55元）；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告于1999年2月5日建成位于深圳市龙岗区布吉街道木棉湾村老围三巷7号的一栋住宅（下称涉案房屋），建筑面积792.34平方米，后经政府审核批准，该栋涉案房屋于2007年5月10日办理了《房地产证》（深房地字**），两原告对该栋房屋各拥有50%产权。后原告将该栋涉案房屋交由被告代为管理，除该栋房屋301房被告用于自住外，其余房屋均被被告用于出租。2016年深圳市京基房地产股份有限公司（下称京基地产）通过旧改立项将对木棉湾村进行拆除重建的城市更新，原告与京基地产于2018年11月1日签订了《深圳市龙岗区布吉街道木棉湾片区城市更新项目搬迁安置补偿协议书》。按照搬迁安置补偿协议的约定，原告应于2018年12月31日前将被搬迁房屋腾空迁出并交付给京基地产，京基地产每月向原告支付过渡期租金25517.85元。搬迁安置补偿协议签订后，原告多次与被告协商要求其腾空、搬离迁出及返还涉案房屋，但被告不予腾空、搬离迁出及返还，后原告于2018年12月30日向被告及所有租户正式发出《通知》，要求被告及租户于2019年1月30日前腾空、搬离迁出涉案房屋，但被告及所有租户仍拒不腾空、搬离迁出涉案房屋。原告为了事情能得到及时妥善解决，于2019年3月7日依法向深圳市龙岗区布吉街道木棉湾社区人民调解委员会申请人民调解，要求被告腾空、搬离迁出及返还涉案房屋，人民调解委员会于2019年3月8日进行了调解，原告曾伟成及被告均参加了调解活动，调解不成功。现被告至今仍侵占涉案房屋，拒不腾空、搬离迀出及向原告返还涉案房屋。为维护原告的合法权益，原告遂起诉至法院，并提出上述诉讼请求。被告辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，事实和理由：涉案房产并非两原告的房产，是被告曾伟成的父亲曾方及曾伟成同父异母妹妹的母亲易某1以及罗满忠一起出资所建，但是该房产是用曾方的一处祖屋拆掉改建而成。在该房产建造之前，曾方已经将另一处房产位于深圳市龙岗区白坭坑的房产分给曾伟成所有,后因为曾伟成自己原因，产生了债务，在不得已的情况下曾伟成将分得房产售出,曾方过世之前是有遗嘱，将涉案的房产三楼301给曾伟成的“小妈”即被告永久居住和所有,其余的楼层整栋均给曾伟成的妹妹曾汉英居住和所有,曾伟成事实上在2002年开始到2003年房子建成之前因为走私犯罪被关押在深圳某看守所,对于涉案房产从未关心过，而且也从未出资建造过,一直以来该房产都是被告在居住与管理，被告是曾方事实关系的妻子，曾方生前一直由被告服侍，曾方过世之后也遵照其遗愿留在涉案房子居住以及看管整栋房屋。对于涉案房屋的房产证办到原告名下这件事也是本次原告起诉到法院之后，被告、曾方的女儿曾汉英及曾汉英的母亲易某1才知道这件事。原告曾伟成是用不法的手段达到了办理房产证至其名下的后果，涉案房产不管是根据曾方的遗愿，还是根据法定继承均不可能归属到原告曾伟成一个人的名下，且按照遗愿原告曾伟成对涉案房产并不可能享有使用和所有权。另外，被告近几年因为脑中风及脑梗等一系列严重的疾病已经行动不便，经过抢救多次，也产生了巨额的费用，原告采取如此的手段赶被告以达到达到非法占有涉案房产的目的。希望法院作出公正判决，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。经审理查明，2003年11月30日，因原告曾伟成申请，原深圳市规划与国土资源局布吉管理所受布吉镇处理历史遗留违法建筑办公室委托，对位于深圳市龙岗区布吉街道木棉湾村老围三巷7号进行竣工面积测绘，《深圳市房屋建筑面积测绘报告》显示：该房为被告曾伟成的违法私房，申报编号为深龙私12694号；建设单位曾伟成，建筑面积792.34平方米，共八层。2006年6月12日，深圳市龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室出具《深圳市龙岗区历史遗留违法私房处理证明书》显示，深圳市龙岗区布吉街道布吉社区木棉湾村老围三巷7号业主为原告曾伟成，共有权人为林桂华，违法私房竣工时间1999年2月5日，缴交罚款6009元。2006年12月4日，原深圳市国土资源和房产管理局布吉所向两原告出具《深圳市龙岗区处理历史遗留违法私房缴清罚款、地价款证明》，确认两原告于2006年12月4日缴清罚款6009元。2007年3月8日，两原告就上述房产提交《深圳市房地产初始登记申请表》。同日，两原告出具《有关私房建筑质量事项的承诺书》显示了上述房产两原告于1999年2月建成。2007年5月10日，原深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局就上述房产办理了《房地产证》（（深房地字**，原告对该房产各拥有50%产权。2018年11月1日，两原告就上述房产与深圳市京基房地产股份有限公司（以下简京基地产）签订《深圳市龙岗区布吉街道木棉湾片区城市更新项目搬迁安置补偿协议书》约定：过渡期租金每月25517.85元，支付期限自双方签订《房屋移交确认书》之日起至回迁安置房办理入伙手续前一日止；原告于2018年12月31日前将涉案房屋腾空并迁出，并按现状交付给京基地产拆除；因原告或原告原因未按照约定时间完成搬迁并将房屋及相关资料交付京基地产的，每逾期一个月，原告须向京基地产支付违约金1000元，京基地产有权按照原告延误搬迁时间，按照上述标准在应支付原告的过渡期租金中作相应的抵扣。2018年12月30日，原告在涉案的房产墙面上张贴《通知》，告诉租户因房东已与京基地产签署拆迁协议，要求各租户于2019年1月30日前搬离，届时将注销水电，各租户提前与房东结清水电费及押金。2019年3月8日，原、被告就搬迁事宜在深圳市龙岗区布吉街道木棉湾社区人民调解委员会调解，双方未能达成一致意见。又查，曾方于2008年7月1日在香港过世。被告申请的证人易某1陈述，曾方于1927年出生，在1993年因曾方有救命之恩，遂在不计较曾方比自己大46岁的年龄的情况下，与曾方以夫妻名义同居，并在1998年生下女儿易某2；因证人在佛山做生意，女儿两岁时就请了老乡即本案被告来照顾小孩，当时每年支付被告工资2000元，约在2004年、2005年时，证人知道被告和曾方在一起后，就未再向被告支付工资；房子2002年开始建，2003年5月主体完工；建房总计约650000元，主体花费约410000元，证人出资了大部分，曾方出资了一部分，其他人未出资；证人先后交给被告60000元、40000元用于建房；装修及材料是以房租抵。被告申请的证人易某2称，其在木棉湾的生活是由被告照顾，生活费是爸爸妈妈给的，妈妈易某1在证人约4、5岁时到南海做生意，爸爸曾方收房租，约9岁时回妈妈老家生活。另查，涉案房产共计七层半，其中一楼四个店铺，二至七楼每层2套，根据楼屋标注为01号、02号，其中01号约50几平方米，02房约40几平方米，八层仅有801一套，被告居住在涉案房产的301号房。庭审时，原告称，涉案房产的一直都由被告管理、收取租金，租金多少原告不清楚的，但是被告确有每个月向原告转了相应的租金，2018年9月后被告未再向原告支付租金。被告称，其1999年以保姆的身份到曾伟成家，帮照看曾伟成同父异母的妹妹易某2，一年后与原告曾伟成的父亲相好，但双方并未领结婚证；自2008年曾方过世后被告开始对涉案房子管理、出租、收取租金，每月租金约25000元，都交给原告曾伟成，曾伟成作为回报，每月给被告1500元，并将涉案房产的301给被告住；2018年9月至被告生病住院期间，被告没有收取房租，曾伟成也没有向租户收取租金，直至过完年被告出院后，被告才向租户收取租金；由于在被告住院期间原告告诉过租户不用再交纳租金，有些租户就不再交租金，现有每月只能收到几千元租金；租户与被告没有签订租赁合同，被告根据租户进住时间，每月向租户收取租金；由于涉案的房子老旧，面积也小，各租户没有装修租用的房子，仅是添置了些家具、电器类；被告在深圳的生活费主要是靠曾伟成每月给的1500元生活；曾方曾有书面遗嘱将301房给被告；正准备向相关部门申请撤销涉案房产的《房地产证》。本院认为，《深圳市房屋建筑面积测绘报告》、《深圳市龙岗区历史遗留违法私房处理证明书》、《深圳市房地产初始登记申请表》均显示涉案房产为两原告所建，2007年5月10日办理的《房地产证》（深（深房地字**案的房产也登记在两原告名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”被告虽否认涉案的房产非两原告所有，主张系房产部门登记错误，但对此，被告未提交任何证据证明，根据物权公示效力，涉案房产为两原告所有。两原告作为涉案房产的所有权人，对涉案房产享有占有、使用、收益、处分的权利。关于原告主张被告停止侵害，排除妨害，腾空、搬离迁出位于深圳市龙岗区布吉街道木棉湾老围三巷7号整栋房屋，并将整栋返还给原告。根据原、被告的庭审陈述可知，原告与被告并未签订租赁合同，涉案的房产在原告曾伟成父亲曾方过世后，2008年开始由被告管理、出租、收取租金，被告按时向原告交纳租金至2018年8月，本院认为，对于涉案房产原、被告双方形成了委托管理关系，对于租户而言，承租房产时核实权利人，是常规的，在被告没有提交其为涉案房产的权利人证明，也没有提交其具有出租权证明，再租住后并无权利人向租户主张租金，租户可以认为被告出租涉案房产系受权利人委托或默许出租，据此，在原、被告双方没有签订租赁合同的情况下，结合被告管理、出租、收租及向原告交付租金，本院认为，被告出租涉案房产的行为属隐名代理，而实际的出租方为原告，非被告。至于被告交多少租金或少交，原告没有核实，也没有向被告提出异议，即使被告未全额交纳，也属原告默许，这并不改变原告其实际出租人的身份。由于被告与原告就涉案的整栋房产没有建立租赁关系，且被告并未占用、使用除301房外的其他户房产，因此，原告主张被告停止侵害，排除妨害，腾空、搬离迁出位于深圳市龙岗区布吉街道木棉湾老围三巷7号整栋房屋，本院不予支持。关于涉案房产301房腾空、搬离问题。首先，被告虽称涉案房登记错误，系其与原告曾方的父亲共同出资建成，但对此未提交任何证据证明；其次，被告称301房系原告曾伟成父亲曾方书面遗嘱给被告的，对此未提交证据；再次，即使存在该遗嘱，但涉案房产登记在两原告名下，曾方的遗嘱属处分他人的财产，在财产权利人不确认的情况下，并不发生法律效力；最后，根据被告自己的陈述可知，其居住301房系原告曾伟成作为其管理房产的回报。本院认为，由于原告不再允许被告占用、使用涉案房产，被告占有、使用涉案房产301房，已经没有合法的依据，两原告作为房产权利人，有权要求被告腾空、交回301房。关于原告主张被告赔偿自2019年2月1日起至被告实际搬离迁出本案涉案房屋之日止每月25517.85元的租金损失。《深圳市龙岗区布吉街道木棉湾片区城市更新项目搬迁安置补偿协议书》约定过渡期租金每月25517.85元，支付期限自双方签订《房屋移交确认书》之日起至回迁安置房办理入伙手续前一日止。本院认为，原告的该主张实际系要求被告支付过渡期间的搬迁费，由于涉案房产系其包含被告在内的19户占用，因此，原告主张被告全部支付其过渡期租金损失，于法无据，本院不予支持。因系被告及另外18户行为导致原告未能按约将涉案房产交给京基房地产公司，结合被告在原告出具搬离通知后，被告既没搬离也未支付原告支付租金的事实，本院认为，被告应承担的过渡期的租金损失为每月1343.04元（25517.85元÷19户），即被告支付原告过渡期租金损失按每月1343.04元自2019年2月1日起计至被告实际搬离之日止，本院予以支持。对于涉案房产301房以外的房产腾空、交返事宜原告另行途径解决。关于被告向本院申请调取原告2002年至2003年间走私普通货物罪被采取强制措施的事实。本院认为，本案的案由是物权保护纠纷下的排除防害纠纷，被告申请调查的事实与本案无关，本院不予准允。关于被告申请调取涉案房产的报建资料及房产证相关档案资料，被告主张涉案房产系原告父亲的。本院认为，首先，即使报建资料有出入，但根据物权公示效力，在房产证未经法定的程序撤销前，原告提交的房地产证足以证明涉案房产为其所有；其次，庭审时原告已将涉案房产的办理房产证相关资料《深圳市房屋建筑面积测绘报告》、《深圳市龙岗区历史遗留违法私房处理证明书》、《深圳市龙岗区处理历史遗留违法私房缴清罚款、地价款证明》、《深圳市房地产初始登记申请表》作为证据提交。因此，对被告的该调查取证申请，本院不予准允。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告罗满忠于本判决生效之日起三十日内向原告林桂华、曾伟成返还位于深圳市龙岗区布吉街道木棉湾村老围三巷7号（深号（深房地字××号）第3**/div>二、被告罗满忠于本判决生效之日起三十日支付原告林桂华、曾伟成过渡期租金损失，按每月1343.04元自2019年2月1日起计至被告实际搬离之日止；三、驳回原告林桂华、曾伟成其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1713.83元（原告已预交），由原告林桂华、曾伟成承担1623.63元，被告罗满忠承担90.20元。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，被告可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 黄梅兰人民陪审员杨丽萍人民陪审员匡小荣二〇一九年十月二十二日书记员 欧        艳        芳