湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1221民初1398号原告：许鹏，男，1985年10月13日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：黄蓉，湖北尊而光（汉阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹青，湖北尊而光律师事务所律师。被告：张教斌，男，1954年9月1日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人，住湖北省嘉鱼县。委托诉讼代理人：张向荣，男，1967年12月25日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人，住湖北省嘉鱼县，系被告的侄子。代理权限：一般授权。原告许鹏与被告张教斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告许鹏及其委托诉讼代理人黄蓉、被告张教斌及其委托诉讼代理人张向荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；2、请求依法判令被告向原告返还押金3万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于嘉鱼县潘家湾镇××大道××号的房屋出租给原告使用，面积约310平方米，租赁期限为五年，合同期间租金不变，如合同到期后重新拟定合同，原告优先享有租赁权，租赁变化不得超过5%，租期不得低于三年。房屋的年租金为人民币105000元，按年结算，每年9月30日支付下一年的租金。由原告支付被告3万元作为押金，该押金作为冲抵合同最后一年之房租费用。合同还约定：如因原告经营不善等其他因素，需要转让门面，原告需提前两个月通知被告，被告应该允许转让。合同签订后，原告向被告支付了3万元押金，以及2017年9月30日至2018年9月30日的房屋租金105000元。经被告同意，原告对上述房屋进行了装修，包括地板砖、房屋吊顶、墙面墙板、电线、灯具、监控设备、人工费等，合计花费装修费104000元。后原告在上述房屋经营服装超市，并于2018年9月30日向被告支付了2018年9月30日至2019年9月30日的房租105000元。2019年3月5日，因经营不善，一直处于亏损状态，原告经过慎重考虑，向被告提出转让上述房屋，并于2019年3月至今，找到两位有意向承租的人前去看房，均因被告不配合未能成功转让。2019年7月31日，原告具状起诉。被告辩称，一、原告所诉违背客观事实。合同约定，被告应允许原告转租，被告也从未反对原告转租，只要保障被告租金就行。原告装修时对被告的房子产生了破坏，应恢复原状或者赔偿损失，原告占用合同外被告二楼房间一间，应当增补租金。二、被告没有违约行为。合同签订后，被告即将房屋交给原告装修、经营，履行了出租人义务。被告不存在不配合转租，原告律师仅凭原告一面之词就认定被告不配合转租，违反了律师职业道德，律师函在民事诉讼证据分类中，只能算作当事人陈述，必须要有其他证据支撑，才能认定事实。三、合同不能继续履行的原因是原告自身经营不善，亏损严重，不存在因被告不配合导致转租未果的事实。四、原告诉请解除合同缺乏必要的事实和法律依据，本案不存在任何一种解除合同的法定情形，原告因经营不善，亏损严重，借故诉请解除合同，既不符合客观事实，也不符合法律规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》应当继续履行。五、原告诉请返还押金于法无据。本案押金一是保证原告不得损坏被告的房屋，如有损坏，被告可以直接从押金中扣除得以受偿，二是保证原告依照约定期限履行合同，如果原告单方面解除合同，即构成根本性违约，押金不予退还。故本案退还押金于法无据。转租事宜主要靠原告自己完成，被告不反对即可，原告如完成转租，应由原告向新租户收取押金，不存在被告向原告退还押金。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于潘湾××××号房屋出租给原告合法经营使用，面积约300平方米，租赁期限为五年，合同期间，租金不变，每年租金为105000元，按年结算，每年9月30日支付下一年租金，原告向被告支付3万元押金，该押金作为冲抵合同最后一年之房租费用。合同签订后，原告支付了3万元押金及2017年9月30日至2018年9月30日的房租105000元，并对房屋进行了装修。2018年9月30日，原告又支付了2018年9月30日至2019年9月30日的房租105000元。此后，原告因经营不善导致亏损，遂考虑将房屋转租他人，但未能成功，原告认为转租未果系被告不配合导致，于是向本院提起民事诉讼，要求解除合同并退还押金。经调解双方不能达成一致意见。上述事实，有原告居民身份证复印件、被告身份信息查询单、《房屋租赁合同》、收条及双方当事人的陈述经庭审质证后在卷予以证明。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，涉案《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告诉请解除原、被告签订的《房屋租赁合同》无事实和法律依据，理由为：其一、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告并未在《房屋租赁合同》中约定一方解除合同的条件；其二、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告认为被告不配合转租违反了合同义务和诚实信用原则，导致合同无法继续履行，但原告仅提供律师函予以证明，律师函系原告律师依据原告单方陈述所制作的书面文件，属于原告方陈述，并不能当然认定律师函的记载符合客观事实，仍需其他证据予以证明，仅凭律师函并不能证明被告不配合转租，故依据原告所举证据不能认定本案符合解除合同的法定情形；其三、被告已经按合同约定将涉案房屋交付给原告使用，履行了出租人义务，原告也未提供充足证据证明被告存在违约行为或过错。综上，原告诉请解除《房屋租赁合同》及返还押金3万元缺乏事实及法律依据，本院不予支持，双方应按合同约定继续履行各自义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告许鹏的诉讼请求。案件受理费3238元，由原告许鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 余 跃二〇一九年十月十八日书记员 黄纯贺附：相关法律条文(及司法解释)《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。