陕西省西安市长安区人民法院民事判决书 (2018)陕0116民初11861号 原告（反诉被告）：张永清。委托诉讼代理人：雷红珍，陕西弘业律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵斌，陕西弘业律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：西安雅居乐物业投资管理有限公司。法定代表人：于吉福。委托诉讼代理人：贾士宁，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵太娥，该公司法务。原告（反诉被告）张永清与被告（反诉原告）西安雅居乐物业投资管理有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张永清向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金80796元（暂计算至2018年4月8日，实际主张至被告向产权登记机关提交产权转移《申请书》之日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的西安雅居乐花园商品房一套，总价款1144585元，约定被告应在交房后365天内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。2015年10月22日被告交付房屋，但其在2018年3月21日才向原告发出办理不动产权证书的通知，已构成违约，故原告诉至法院，请求判如所请。被告雅居乐公司辩称，其公司已于2018年3月13日向西安市长安区不动产登记局申请初始登记，并在合理时间向原告发出办证通知，现原告房屋不动产权证已办理完毕；原告要求违约金计算至被告向产权登记机关提交产权转移申请书之日，系计算标准错误；原告并未因逾期办证遭受损失，其要求的违约金金额过高，请法院调低。反诉原告雅居乐公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告张永清向反诉原告支付违约金81000元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定反诉被告应在反诉原告发出办证通知之日起30日内，配合反诉原告提交相关资料，办理相关手续，申请办理房屋的房地产权证，否则应向反诉原告支付银行按揭贷款总额20%的违约金。反诉原告发出办证通知后，反诉被告未能在约定期限内配合办理相关手续，故应向反诉原告支付违约金。反诉被告张永清辩称，其没有违约，雅居乐公司2018年4月8日通知办证，2018年6月13日已经办好，说明张永清没有逾期提交资料，另外雅居乐公司并没有为反诉被告的贷款提供担保，故本案不适用该条约定。经审理查明：2015年1月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告张永清购买被告雅居乐公司开发建设的西安雅居乐国际花园xx号楼x单元xx层xxxxx号房屋一套，总价款1144585元，房屋交付时间为2015年10月20日前。该合同第十五条约定，“出卖人（即被告）应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人（即原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：详见《商品房买卖合同》补充协议。”该合同附件八关于产权登记的补充约定：“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后方可办理房地产权证，但买受人须在出卖人发出《办证通知书》指定期限内将办理房地产权证的所有资料、面积差价款及办证相关费用交付给出卖人，出卖人须在收齐业主资料后180个工作日内提交至房管部门进行统一申办房地产权证的有关手续，买受人逾期提交资料或缴纳相关费用的，则出卖人提交资料的期限相应顺延。受政策或政府部门工作程序影响，造成出卖人不能按本合同约定时间提交备案资料的，出卖人不承担责任。买受人若由出卖人作为担保方办理购房按揭贷款的，需在出卖人发出办理房屋产权证通知之日起30天内，依法配合出卖人向房地产交易中心办理过户申请手续、提交相关资料、缴纳相关税费，申请办理该房屋的房地产权证。若买受人逾期不办理或不按上述时间提交相关资料、不缴纳相关税费的，买受人应向出卖人支付违约金，违约金数额为买受人对本房屋在银行按揭贷款总金额的20%。”合同签订后，张永清以银行按揭方式向雅居乐公司支付购房款共计1144585元。2015年10月22日，雅居乐公司向张永清交付所购房屋。2018年3月13日，因雅居乐公司向西安市长安区不动产登记局申请办理西安雅居乐国际花园项目9号楼、10号楼、20号楼、21号楼、22号楼房产的不动产权属首次登记，西安市长安区不动产登记局发布不动产首次登记公告。2018年3月27日，雅居乐公司向张永清发出《办理不动产权证书通知书》，要求其于2018年4月8日至2018年4月15期间携带办证资料办理不动产权证，该通知书于2018年3月30日投递并签收（菜鸟驿站代收）。2018年6月13日，西安市长安区不动产登记局向张永清核发不动产权属证书。另查明，2013年12月10日，雅居乐公司与交通银行股份有限公司陕西省分行签订《个人住房抵押贷款业务合作协议》，约定由雅居乐公司为西安雅居乐国际花园9-13号、15号、20-2325-17号楼的购房借款人的全部贷款提供连带责任保证，保证期间至购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为所借贷款设定抵押担保、银行取得他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本之日止。因雅居乐公司逾期将办证所需资料报产权登记机关备案，张永清遂诉至本院要求雅居乐公司支付违约金，雅居乐公司则要求张永清支付逾期提交办证资料的违约金。本案审理过程中，因双方分歧较大，调解未果。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、购房发票、收款收据、不动产权证书、专项资金缴存收据、海林诺房产收款收据、完税证明、不动产首次登记公告、长安区房屋权属登记分户表、领取产权证书记录、个人住房抵押贷款业务合作协议、收款收据、进账单、不动产权证办理通知函、特快专递查询单等在卷佐证，予以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力，原、被告应按照合同约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，雅居乐公司逾期将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案已构成违约，张永清主张雅居乐公司承担违约责任于法有据，应予以支持。但由于合同中未约定违约金的计算方法，张永清主张按照同期贷款利率计算违约金，本院认为其主张金额过高，理由如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款虽规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算”，但该条款并非强制性条款，且张永清就逾期办证的实际损失未举证证明，故本院综合考虑原告的受损情况、社会稳定、法律公平原则、企业的生存困境等因素，结合本案具体情况，在法律规定的范围内行使裁量权，确定违约金的数额为已付购房款日万分之零点六，违约期间应自交房后365日之次日起算至雅居乐公司提交备案资料时。因原、被告均未能提供具体提交备案资料时间，故本案违约金计算至不动产权属首次登记公告之日较为合理，具体计算金额为：按已付购房款1144585元的日万分之零点六，自2016年10月22日起计算至2018年3月13日止为34889.44元。对于反诉原告雅居乐公司主张张永清逾期提交办证资料，应支付违约金一节，因该违约条款系雅居乐公司提供的格式条款，该条款在未明确告知买受人雅居乐公司为买受人提供担保的情形下要求买受人承担高额违约金，明显加重了买受人的责任，系不合理、不公平的条款，因而该条款内容应属无效，故对于雅居乐公司要求张永清承担违约金的反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告西安雅居乐物业投资管理有限公司在本判决生效后三十日内向原告张永清支付违约金34889.44元；二、驳回原告张永清其余诉讼请求；三、驳回反诉原告西安雅居乐物业投资管理有限公司全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1820元，原告张永清已预交，由原告负担920元由被告西安雅居乐物业投资管理有限公司负担900元，并连同判决之款一并支付给原告。反诉费913元，被告已预交，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 长  王  婷人民陪审员    高永社人民陪审员    杨更利 二〇一九 年 十 月 二十八 日 书 记 员  王  茹 1