江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0781民初1883号原告：瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司，住所地瑞金市象湖镇红都大道**，统一社会信用代码91360781751135109E。法定代表人：黄锋，执行董事。委托诉讼代理人：刘善明，江西洪都律师事务所律师，特别授权代理。被告：朱琪，男，1989年4月24日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：朱强华，男，1990年10月25日出生，汉族，住，系被告朱琪的胞弟，特别授权代理。原告瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司（以下简称康居公司）与被告朱琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康居公司的诉讼代理人刘善明、被告朱琪的诉讼代理人朱强华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康居公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解决原告与被告于2016年7月30日签订的《锦江名城租赁合同书》四份并责令被告搬离瑞金市锦江名城滴翠园二组团C107-110号四间商铺；2.依法判决被告支付原告商铺租金193291元（自2018年6月6日起计算至被告实际搬离瑞金市锦江名称滴翠园二组团C107-110号四间商铺之日止，暂计算至2019年3月5日；包含免租期租金在内）；3.依法判决被告支付原告违约金961.02元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月30日，原、被告签订《锦江名城租赁合同书》四份，约定原告将位于瑞金市锦江名城滴翠园二组团C107-110号四间商铺出租给被告使用，租赁期限均自2016年8月8日起至2019年8月7日止，原告给予被告四间商铺各30个月的有限权利免租期，如被告未履行合同约定义务，则自动丧失享受免租期的权利并应按合同约定租金标准向原告支付免租期内的租金；租金按月支付，被告应在每月5日前支付下一个月的租金，如被告未按时支付租金，每逾期一天，原告有权按逾期支付金额每日加收千分之六的违约金，逾期超过十天的，原告有权单方解除租赁合同、收回租赁商铺；双方在合同中还对租金标准等其他租赁事项作出了具体约定。合同签订后，原告按约定将商铺交付被告使用，但被告却未按合同约定及时支付原告租金，自2018年6月起就开始拖欠原告商铺租金，经原告多次催收未果，原告为此诉至法院。被告朱琪辩称，合同未到期，同意解除合同。对租金的计算没有意见。本院经审理认定事实如下：原告康居公司（合同甲方）与被告朱琪（合同乙方）于2016年7月30日签订《锦江名城·租赁合同书》四份，均对租赁商铺情况、租赁期限、租金及其支付方式、履约保证金和其他费、权证、乙方权利义务、甲方权利义务、不可抗力、维修责任、转租、抵押、出售、优先权、合同解除、违约责任、争议的解决、通知未尽事宜、附则等进行了约定，约定由原告将位于锦江名城项目滴翠园二组团C107、C108、C109、C110号商铺租赁给被告作为经营能源类场所使用。四份租赁合同均约定：1.租赁期限为三年，自2016年8月8日起至2019年8月7日止；2.有限权利免租期30个月，第一年度有限权利免租期10个月（2016年8月8日至2017年1月7日，2017年2月8日至2017年7月7日），第二年度有限权利免租期10个月（2017年8月8日至2018年1月7日，2018年2月8日至2018年7月7日），第三年度有限权利免租期10个月（2018年8月8日至至2019年1月7日，2019年2月8日至2019年7月7日），并注明“特别说明：在本合同项下的有限权利免租期是指乙方须在完全履行本合同约定的义务时，方可享受上述免租期；若乙方未履行本合同约定的义务，乙方自动丧失享受上述免租期的所有权利，同时乙方须按本合同约定的租金标准向甲方支付乙方已享受免租期的租金”。3.租金按月支付，于2017年1月5日前支付第一个月租金，其后租金于每月5日前支付下一个月的租金。4.“租赁期间，该商铺所发生的水、电、燃气、物业服务费、通讯费、网络费等所有费用均由乙方承担”。5.乙方须向甲方交纳保证金，“合同期满或合同解除、终止时，乙方如期将租赁商铺交还给甲方，且乙方将按本合同约定须搬离商铺的货物、设施等搬离商铺，结清全部租金和其它应缴费用后，甲方对租赁商铺进行检查验收，并于查验合格后7日内将履约保证金除用于抵充合同中约定由乙方承担的费用外，剩余部分不计息一次性结退给乙方。但因本合同约定的甲方可不退还履约保证金的事由发生时，甲方可不退还履约保证金。履约保证金不足以抵充合同中约定的由乙方承担的费用的，甲方有权要求乙方支付不足的费用”。6.“租赁商铺乙方所需各种设备、设施以及装修费用和各种经费均由乙方自行负责投资。合同期满或合同解除、终止后，由乙方装修部分的设备、设施能够移动的属乙方所有，已附着于租赁商铺不可拆除或拆除后将影响租赁商铺正常使用的设备、设施和装修无偿归甲方所有。否则，乙方应承担一切责任并赔偿损失”。7.合同第十四条约定“甲乙双方同意有下列情形之一的，守约方可通知违约方解除本合同，或违约行为发生之日起7日后双方自动解除本合同，合同解除所造成的损失由违约方承担。除下述第1点之外，甲方根据本条约定的情况解除合同的，甲方有权不退还乙方缴交的履约保证金。1、甲方逾期交付租赁商铺超过3个月的；2、……”。8.违约责任。“乙方未履行本合同约定义务的，甲方有权单方解除合同，同时乙方自动丧失享受免租期的所有权利，而且乙方须按本合同约定的租金标准向甲方支付乙方已享受免租期的租金；对甲方造成损失的，乙方还应赔偿损失”“乙方不能以任何理由拒交租金及相关费用，乙方未能按时向甲方交纳租金及其它应缴费用，每逾期一日历天，甲方有权按逾期支付金额每日加收千分之六违约金；若逾期超过五个日历天，甲方有权对乙方作出停水、停电处理；若逾期超过十个日历天，甲方除有权单方面解除本合同收回租赁商铺，不退还乙方缴纳的履约保证金外，而且乙方须赔偿由此造成的甲方其他损失”。四份租赁合同对各个商铺的租金及保证金进行了约定：1.C107商铺。2016年8月8日至2017年8月7日的月租金为1275元，2017年8月8日至2018年8月7日的月租金为1715元，2018年8月8日至2019年8月7日的月租金为2155元；保证金为6465元。2.C108商铺。2016年8月8日至2017年8月7日的月租金为1051元，2017年8月8日至2018年8月7日的月租金为1413元，2018年8月8日至2019年8月7日的月租金为1775元；保证金为5325元。3.C109商铺。2016年8月8日至2017年8月7日的月租金为1184元，2017年8月8日至2018年8月7日的月租金为1592元，2018年8月8日至2019年8月7日的月租金为2001元；保证金为6003元。4.C110商铺。2016年8月8日至2017年8月7日的月租金为1768元，2017年8月8日至2018年8月7日的月租金为2378元，2018年8月8日至2019年8月7日的月租金为2988元；保证金为8964元。即四个商铺第一年度的月租金合计5278元，第二年度的月租金合计8919元，保证金合计26757元。被告已向原告支付了四个商铺的保证金26757元（6465+5325+6003+8964＝26757），及四个商铺2017年1月8日至2017年2月7日的租金5278元、2017年7月8日至2018年8月7日的租金5278元、2018年1月8日至2018年2月7日的租金7098元。因被告未再支付租金，原告故而提起本案诉讼。庭审中，原、被告均同意于原告起诉之日解除四份租赁合同。以上事实，有原、被告的陈述，《锦江名城·租赁合同书》四份、原告出具的租金收据照片打印件等证据相互印证证明，本院予以认定。本院认为，原、被告就案涉四个商铺签订的房屋租赁合同，自当事人在合同签字或盖章时成立并生效，当事人应遵循诚实信用、遵纪守法的原则行使权利、履行义务。被告未按约定履行支付租金的义务，构成违约，应承担违约责任。关于合同解除问题。当事人协商一致，可以解除合同。原、被告均同意案涉四份租赁合同自原告起诉之日解除，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告应及时搬离案涉商铺，返还案涉商铺。关于租金问题。1.除有限权利免租期外，被告尚有2019年1月8日至2019年2月7日期间的租金8919元未付，依法应当支付。2.有限权利免租期内的租金，实际属于被告未按约履行合同导致的原告的损失，合同中虽注明“特别说明：在本合同项下的有限权利免租期是指乙方须在完全履行本合同约定的义务时，方可享受上述免租期；若乙方未履行本合同约定的义务，乙方自动丧失享受上述免租期的所有权利，同时乙方须按本合同约定的租金标准向甲方支付乙方已享受免租期的租金”，但考虑被告实际支付了第一年度有限权利免租期外的全部租金及第二年度有限权利免租期外第一个月的租金，故本院根据公平原则，对有限权利免租期的租金以酌情按比例扣除为宜，按30个月的免租期租金212950元酌情支持50％，即106475元。关于违约金问题。租赁合同中约定“乙方不能以任何理由拒交租金及相关费用，乙方未能按时向甲方交纳租金及其它应缴费用，每逾期一日历天，甲方有权按逾期支付金额每日加收千分之六违约金”，且被告未按约定支付租金，确实给原告造成了损失，故原告主张违约金961.02元，合理合法，本院予以支持。关于保证金问题。合同第十四条中“甲乙双方同意有下列情形之一的，守约方可通知违约方解除本合同，或违约行为发生之日起7日后双方自动解除本合同，合同解除所造成的损失由违约方承担。除下述第1点之外，甲方根据本条约定的情况解除合同的，甲方有权不退还乙方缴交的履约保证金。1、甲方逾期交付租赁商铺超过3个月的；2、……”及第十五条第4项中“…若逾期超过十个日历天，甲方除有权单方面解除本合同收回租赁商铺，不退还乙方缴纳的履约保证金外，而且乙方须赔偿由此造成的甲方其他损失”的约定相互冲突，本院依法作出不利于合同提供方（即原告）的解释，认定保证金26757元应当返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司与被告朱琪于2016年7月30日就位于瑞金市锦江名城滴翠园二组团C107、C108、C109、C110号四间商铺签订的《锦江名城·租赁合同书》于2019年5月6日解除；被告朱琪应在本判决生效后七日内搬离瑞金市锦江名城滴翠园二组团C107、C108、C109、C110号四间商铺。二、被告朱琪应向原告瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司支付租金8919元及损失赔偿金106475元。三、被告朱琪应向原告瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司支付违约金961.02元。四、原告瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司应向被告朱琪返还保证金26757元。五、本判决第二项至第四项相互抵扣后，被告朱琪应向原告瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司共支付89598.02元，限被告朱琪于本判决生效后三十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4184元，由原告瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司负担184元，被告朱琪负担4000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  钟伟平人民陪审员  宋东北人民陪审员  黄人杰二〇一九年十月三十一日书 记 员  肖 强