湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终9565号上诉人（原审原告）：王志刚，男，1975年12月30日出生，汉族，住长沙市雨花区。上诉人（原审原告）：陈露，男，1983年3月12日出生，汉族，住长沙市岳麓区。上诉人（原审原告）：钟川洪，男，1978年10月11日出生，汉族，住湖南省醴陵市。上诉人（原审原告）：袁波，男，1975年10月31日出生，汉族，住长沙市雨花区。上诉人（原审原告）：刘洋，男，1979年5月6日出生，汉族，住长沙市开福区。上述五上诉人共同委托诉讼代理人:邹东腾，湖南中奕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙信达房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区黄兴南路**信达大厦**楼。法定代表人:王复强，董事长。委托诉讼代理人：李高翔，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐杜，男，1987年3月15日出生，汉族，住湖南省湘阴县。上诉人王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋与被上诉人长沙信达房地产开发有限公司（以下简称信达公司）、徐杜房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初4100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋上诉请求：1、依法改判由信达公司、徐杜共同向王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋赔偿损失1569959.99元;2、依法改判王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋向信达公司支付2015年10月25日前实际产生的租金213403.49元;3、判令本案的一、二审诉讼费用由信达公司、徐杜承担。事实和理由：一、原审法院委托了湖南英特有限责任会计师事务所对王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋经营的红都酒楼财务状况进行了审计,该会计师事务所出具了《长沙市天心区红都酒楼专项审计报告》,该审计报告确定:截止2012年11月30日,红都酒楼资产总额1569959.99元,其中固定资产投入587830.42元,装修投入(长期待摊费用)911604.00元,负债总额401460.91元,业主权益1168499.08元。因此,王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋的经济损失应为1569959.99元,而非重审法院认定的装修费用及工程材料损失603904元。二、对于徐杜从原酒楼中搬出的酒楼内的相关物品和设备,重审法院认为王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋可以另行要求徐杜予以返还。且不论对于上述物品和设备,徐杜是否依然保存完好,即便是徐杜可以实际返还,但该物品和设备被拆除后,早已失去了其原有的价值。更何况本是同一侵权事实,如王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋与徐杜就从原酒楼中搬出的相关物品和设备的赔偿另行提起诉讼,必然增加双方当事人的诉累。三、徐杜应与信达公司承担共同侵权的赔偿责任。四、重审法院核定的酒楼面积与网吧面积错误,网吧使用面积为950平米,而重审法院核定为1018.2平米,并按1018.2平米的网吧面积认定王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋应向信达公司支付租金403340.3元,属认定事实错误。恳请二审人民法院依法改判王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋向信达公司支付租金213403.49元。信达公司辩称，一、信达公司在一审对《长沙市天心区红都酒楼专项审计报告》明确拒绝质证并对其真实性、合法性和关联性均不予认可，一审法院以该审计报告为依据属于认定事实错误，依法应发回重审；二、信达公司并非本案的侵权人，不应承担赔偿责任；三、熊威并非信达公司的法定代表人或股东，亦非信达公司员工，仅为前期签订租赁合同的代理人员，其后期行为不能代表信达公司，亦不应认定为表见代理；四、王志刚欠付大量租金、违法转租承租房屋，信达公司解除租赁合同合理合法，信达公司无需承担赔偿责任。徐杜未发表答辩意见。王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋向一审法院提出诉讼请求：1、王志刚与信达公司签订的房屋租赁合同继续全面履行。2、徐杜停止侵权行为，立即从王志刚所承租的房屋中搬迁。3、信达公司、徐杜共同赔偿王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋经济损失300万元。信达公司向一审法院提出反诉请求：1、解除王志刚与信达公司于2011年4月1日签订的《房屋租赁合同》及2011年5月5日、2012年10月21日的两份补充协议；2、王志刚支付信达公司租金983743元，并赔偿损失96123.61元。一审法院认定事实：信达公司系位于长沙市的所有权人，负一楼规划的用途为停车场、仓库等。2011年4月1日，王志刚与信达公司签订《房屋赁合同》。该合同主要约定：由王志刚承租信达大厦地下室（除车库及公共设施用房外），租赁期间从2011年4月1日起至2016年3月31日止，其中装修期40天，该装修期内免收租金，双方还约定租金标准为每月3.32万元，租金每年按5%递增，王志刚应于每月月初1至4日将当月租金付给信达公司，信达公司收取租金应开具有效收款凭证，王志刚应向信达公司交纳租赁保证金5万元，王志刚必须在规定的时间内向信达公司交纳房租，逾期未交，信达公司有权终止合同收回物业，并以保证金冲抵王志刚应付款项；如王志刚无违约情况，保证金在解除合同时退回给王志刚；合同约定租赁期间水费由王志刚向信达公司交纳，与房屋租赁有关的税费由信达公司承担，电费由王志刚向电业局交纳；该房屋经营权未经信达公司同意不得擅自转租；在合同期满王志刚退出时，王志刚投入的可搬动的设施设备，王志刚可自行处理，其他依附房屋的装修均无偿归信达公司所有，不得破坏；因城市整体规划等政府因素致本合同提前终止，信达公司应在政府所予的赔偿内相应赔付王志刚的损失。2011年5月5日，王志刚与信达公司签订补充协议，对租赁房屋的使用作了明确规定，补充约定王志刚只能作餐厅和网吧场地使用，不得擅自改变使用用途，在租赁合同期内未经信达公司同意，不得将该房屋使用权转租，如有违约，信达公司无条件将该物业收回，一切后果由王志刚承担。2012年10月21日，王志刚与信达公司再次签订补充协议，补充协议约定：一、因2011年长沙市文明创建工作及长沙市地铁1号线施工的影响，双方同意将房屋租赁期限由原来的2016年3月31日顺延至2018年3月31日到期。二、原房屋租赁合同第三款第4条作相应调整，即租金递增从2013年9月10日开始按年5%进行递增。以上房屋租赁合同及其两份补充协议均加盖了信达公司印章并由信达公司的员工熊威和王志刚签署，信达公司向王志刚出具了委托熊威全权签署信达大厦负一楼招租合同及协议的委托书。以上房屋租赁合同签订后，王志刚进入该场地进行该项目的装修和办证事宜，欲使用上述场地经营“参谋天下九九香品牌”餐饮，2011年6月23日，天心区政府相关职能部门组织王志刚在该场地现场办公，指出该场地性质问题并责令王志刚停工，王志刚暂停施工。2011年7月22日，因长沙市规划局和市督查办下文整改涉案租赁场地，信达公司对王志刚下达了免租通知书，从2011年7月份开始免收王志刚租金，并承诺协调政府各职能部门解决。2011年10月26日，信达公司通知王志刚可以进场施工，后王志刚进入餐厅部分的施工，经过王志刚和信达公司委托负责人熊威双方努力，王志刚开设的乐锅四季火锅城于2012年6月初证照齐全开始营业（营业执照登记名称为长沙市天心区红都酒楼）。2013年5月6日，王志刚利用信达大厦负一楼的另一部分面积开办了名为“长沙广茂久炫网络会所”的网吧，并办理了网吧的营业执照和其他经营许可手续。但由于该时期政府修建地铁1号线此路段围路施工不能经营，王志刚经营的火锅城于2012年12月10日停业。2013年3月26日，王志刚与信达公司熊威协商达成补充协议，补充协议载明，由于2011年长沙市文明创建及2012年长沙市地铁1号线围路施工等原因，对王志刚所承租经营的网吧和餐厅项目按期开张营业造成了实际影响，双方经友好协商，补充约定房屋租金从2013年6月开始按原合同约定交纳。2013年7月2日，王志刚与徐杜洽谈转租酒楼场地事宜，王志刚收取徐杜承租红都酒楼场地的诚意金20000元。2013年7月25日，信达公司向王志刚发出要求补交租金843532元的通知，要求在9月1日前付清全部所欠租金，否则终止合同，收回出租物业。同日，信达公司另外还通知王志刚要求注意转租条款的严肃性，同时声明，从即日起，凡信达公司与王志刚就承租物业所签署的任何书面文件，均需公司董事长签名并加盖公司公章方可生效。2013年8月21日，信达公司委托湖南君信律师事务所致函王志刚，以王志刚在未取得信达公司同意下，擅自将所承租物业中的部分面积转租给第三方经营违反合同约定为由，正式通知王志刚于2013年8月21日收回房屋租赁合同项下的1500平方米物业，终止这部分面积与王志刚的租约关系，并要求王志刚于收到本函之日起一周内恢复以上面积的原状，并清除有关垃圾。同时要求支付所收回部分物业尚欠租金，另外，对于上述1500平方米以外的合同面积，要求王志刚按时交纳租金及不得转让。信达公司总经理何青当面向王志刚递交了前述律师函。2013年9月2日，信达公司与徐杜签订《租房合同》，将王志刚经营的红都酒楼场地另行出租给徐杜，该《租房合同》约定的租金标准比出租给王志刚的租金标准大幅提高。此后，徐杜损坏王志刚经营的火锅店并重新装修用于开设综合卖场，此后又改为经营生鲜超市。另查明，网吧部分的涉案租赁房屋面积由王志刚于2013年3月30日以与朱新年签订承包合同方式交朱新年经营使用，并与朱新年签订了网吧转让协议，信达公司熊威在承包合同上签字见证。后经信达公司、徐杜、朱新年三方确认，信达大厦负一楼总建筑面积2729.65平方米，现由徐杜使用1385.75平方米（含共享通道67.7平方米），久炫网吧使用1018.2平方米（含通道950.4平方米），信达公司作为停车场和其他物业用房面积325.8平方米。2013年9月19日，信达公司致函王志刚，要求支付继续租用的网吧面积的租金。此后，信达公司自2013年10月起至2014年2月每月向王志刚发出催款通知催交租金。王志刚于2011年4月1日向信达公司交纳保证金5万元。王志刚租金交纳如下：2011年5月9日交纳5月10日至6月10日时间段的租金33200元，2011年6月10日交纳2万元（因规划问题责令停工暂收2万元），2012年10月21日交纳33200元，2013年6月15日交纳33200元（2013年6月10日至7月10日），2013年7月12日交纳33200元（2013年7月10日至8月10日），共计金额15.28万元，以上租金均由信达公司熊威收取并由熊威个人向王志刚出具收条。此后王志刚再未支付租金。另查明，王志刚所经营的“乐锅四季红都店”酒楼系由王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋合伙经营，分别占股47.95%，19.39%，14.79%，12.76%，5.11%，2012年6月1日五人签署了《乐锅四季红都店股东合作协议》，2012年6月4日办理了个体工商户营业执照，登记的字号名称为长沙市天心区红都酒楼，登记的经营者为王志刚。本案原审过程中，经王志刚申请，一审法院委托湖南英特有限责任会计师事务所对王志刚等人经营的红都酒楼财务状况进行了司法鉴定，该会计师事务所出具了《长沙市天心区红都酒楼专项审计报告》。其审计意见如下：截止2012年11月30日，红都酒楼资产总额1569959.99元，其中固定资产投入585973.5元，装修投入（长期待摊费用）911604元，负债总额401460.91元，业主权益1168499.08元，具体如下：应收账款14458.5元，其他应收款34000元，存货23923.99元，固定资产585973.5元，长期待摊费用911604元，资产总计1569959.99元。应付账款289499.91元，应付工资111961元，业主投资2431410.71元，未分配利润-1262911.63元，业主权益合计1168499.08元，负债和所有者权益合计1569959.99元。固定资产主要系酒楼的餐饮座椅、厨具、电器、办公设备，审计确认的该红都酒楼装修费用及工程材料共计603904元（工程材料156230元，装修费用447674元）。2015年10月下旬，信达公司收回了网吧部分场地面积，久炫网吧的实际经营者朱益凡已经搬走了网吧的设备设施腾空了该租赁场地。经一审法院释明，王志刚等五人庭审时称其第一项诉讼请求系依据《中华人民共和国合同法》相关条文，第二项、第三项诉讼请求系依据《中华人民共和国侵权责任法》相关条文。一审法院认为，本案王志刚等五人第一项诉讼请求系违约责任，第二项、第三项诉讼请求系侵权责任与违约责任之竞合，王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋选择依据《中华人民共和国侵权责任法》审理，可知其选择要求信达公司、徐杜承担侵权责任。王志刚和信达公司签订的房屋租赁合同及其补充合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点在于以下几个方面：一、关于双方之间的房屋租赁合同是否应当继续履行还是应当解除的问题。王志刚承租该房屋以后，信达公司已经将王志刚原开设酒楼部分的场地面积另行出租给徐杜，徐杜早已经投入使用，王志刚要求继续履行合同事实上已经不可能，故对于王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。因信达公司已经在合同到期前擅自将房屋另行出租给徐杜，事实上已经提前终止了部分合同，而对于网吧所占场地面积，王志刚已经将其中网吧部分的场地面积承包给他人经营，王志刚本人并没有使用，在本案审理过程中，网吧所占场地信达公司已经于2015年10月下旬收回，双方以实际行为接受了本案双方的租赁合同解除的事实，故对信达公司要求解除双方签订的房屋租赁合同，予以支持。二、关于租金的计算。因信达公司出租的场地属于负一楼地下车库，按照其规划的用途不能作为商业用途出租，信达公司作为出租方有义务保证出租房屋符合双方约定的用途，故有关租金的计算原则应当是承租人王志刚实际使用租赁场地期间计算租金，因不符合约定用途致使王志刚未实际使用期间不计算租金。2011年7月22日信达公司曾经通知王志刚因政府职能部门下文整改租赁场地给王志刚带来影响而同意在该问题解决前免收租金，2012年6月王志刚已经办理了酒楼的营业执照，营业半年后酒楼停止营业，2012年10月21日双方在补充协议中明确约定房屋租赁合同期由原来的2016年3月31日到期顺延到2018年3月31日到期，租金递增从2013年9月10日开始按年5%进行递增，此后，王志刚与熊威又于2013年3月26日签订了补充协议，在该补充协议中约定房屋租金从2013年6月开始按原合同约定交纳，因熊威系信达公司授权的委托代理人且系信达公司的员工，相关租赁合同及其他补充协议、租金的收取均由熊威代表信达公司进行，当时信达公司并未撤销对熊威的授权，故双方的上述约定应该由信达公司承担法律责任，但是因酒楼的营业执照2012年6月即已经办好并且营业，而网吧的营业执照手续直到2013年5月26日才办好，故一审法院认为，王志刚的租金应该从2013年6月1日起全部起算，但是2012年6月至12月王志刚的酒楼已经营业，王志刚此期间也交纳过租金，对于此期间的酒楼租金应当按照其实际面积交纳租金，而对于网吧所占场地的租金，因为营业执照手续自2013年5月底才办齐，故网吧所占场地的租金在此前不应该计算，2013年9月以后，信达公司已经另行出租酒楼部分的面积，故此后只计算网吧所占场地实际面积的租金，2013年9月10日以后按照双方的约定租金在前一年基础上增长5%。根据面积计算，酒楼所占面积为1385.75平方米，网吧所占面积为1018.2平方米，酒楼所占面积为全部租赁房屋面积的57.6%，网吧所占面积为42.4%。王志刚应付租金具体计算如下：1、2012年6月至12月酒楼租金33200元/月×6月×57.6%=114739.2元。2、2013年6月1日至9月2日全部场地租金33200元/月×3月=99600元。3、2013年9月2日至2013年9月9日网吧场地的租金33200元/月÷30天×42.4%×8天=3753.81元。4、2013年9月10日至2014年9月9日网吧场地的租金33200元/月×105%×42.4%×12月=177367.68元。5、2014年9月10日至2015年9月9日的网吧场地租金33200元/月×105%×105%×42.4%×12月=186236.06元。6、2015年9月10日以后至10月下旬（因双方不能提交腾空网吧的确切日期，一审法院认定为2015年10月25日）的网吧场地租金，应当按照在前一年基础上上涨5%的标准支付，即每日租金标准为33200元/月×105%×105%×105%×42.4%÷30日=543.19元，2015年9月10日到信达公司实际收回网吧场地之日2015年10月25日租金应计算为45天×543.19元=24443.55元。以上六段时间段王志刚共计应付信达公司租金606140.3元，扣除王志刚已交租金152800元和已交保证金50000元，王志刚实际还应付租金403340.3元。三、关于王志刚要求徐杜停止侵权行为，立即从所承租房屋中搬迁的诉讼请求。一审法院认为，徐杜与信达公司签订了书面的房屋租赁合同，徐杜使用其承租的房屋具有合同依据，系合法行为，王志刚的该诉讼请求没有法律依据，不予支持。四、关于王志刚要求信达公司、徐杜共同赔偿经济损失300万元的诉讼请求。本案中王志刚虽然有收取徐杜的诚意金欲将酒楼经营场地转租给徐杜的意向，但其转租给徐杜的行为尚未正式实施，而王志刚只是少量拖欠租金，不属于迟延履行主要债务经催告后仍未履行，而对于王志刚转租网吧，信达公司熊威实际上在承包合同上签字见证，且事后信达公司对于王志刚转租网吧并未实际要求终止合同，故信达公司于2013年8月21日通知收回红都酒楼的租赁场地没有法律依据，信达公司系在合同期限届满前擅自收回了酒楼所占场地并另行出租给徐杜进行经营，该行为属于违约行为，并直接导致徐杜对王志刚的上述装修进行了损坏，信达公司对此存有重大过错。徐杜虽系损坏装修的直接行为人，但其系为行使租赁合同确定的承租权的合法行为，不存在过错，不属于侵权行为。故信达公司、徐杜不属于共同侵权行为，而应由出租方即信达公司单独承担侵权责任，依法赔偿由此给王志刚导致的酒楼装修费用及工程材料损失等直接损失，故一审法院确定对于经鉴定机构鉴定的红都酒楼装修费用及工程材料等损失603904元，由信达公司予以赔偿。而对于王志刚要求徐杜承担赔偿责任不予支持。因以上酒楼系王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋的共同财产，故王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋对于上述装修损失共同享有权利。对于王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋要求赔偿上述装修损失以外的其他间接损失，因证据不足，不予支持。对于王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋从原酒楼中搬出的尚在徐杜处保管的酒楼内的相关物品和设备，王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋可以另行要求徐杜予以返还。五、关于信达公司反诉要求王志刚赔偿逾期支付租金的同期银行贷款利息损失96123.61元的问题。王志刚和信达公司之间的房屋租赁合同并未约定逾期支付租金的违约责任，因双方约定租金自每月1至5日支付当月租金，故从逾期付款之日起可以按照银行同期贷款利率的标准支付利息，一审法院根据王志刚欠付的租金61539元（114739.2元+99600元-已付152800元=61539元）从2013年9月6日算至2015年11月16日的同期银行贷款利息损失为8305.2元，欠付租金177367.68元从2014年9月6日算至2015年11月16日的同期银行贷款利息损失为13029.08元，故以上利息损失共计21334.28元，予以支持。对信达公司主张的其他损失，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，原审法院判决：一、解除王志刚与长沙信达房地产开发有限公司2011年4月1日签订的《房屋租赁合同》及其补充协议；二、长沙信达房地产开发有限公司向王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋赔偿因提前收回租赁酒楼造成的装修损失款603904元；三、王志刚向长沙信达房地产开发有限公司支付2015年10月25日前实际产生的租金403340.3元；四、王志刚向长沙信达房地产开发有限公司赔偿逾期支付租金的利息损失21334.28元；五、驳回王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋的其他诉讼请求；六、驳回长沙信达房地产开发有限公司的其他反诉请求；七、以上判决第二项、第三项、第四项相互抵消后长沙信达房地产开发有限公司应向王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋支付款项179229.42元，限判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费30800元，反诉受理费减半收取7259元，鉴定费20000元，共计58059元，由王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋负担23224元，由长沙信达房地产开发有限公司负担34836元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明：一、虽然经信达公司、徐杜、朱新年三方确认，信达大厦负一楼总建筑面积2729.65平方米，现由徐杜使用1385.75平方米（含共享通道67.7平方米），久炫网吧使用1018.2平方米（含通道950.4平方米），信达公司作为停车场和其他物业用房面积325.8平方米。但2013年9月19日，以及2014年2月20日信达公司向王志刚发出要求支付继续租用网吧面积租金的催款通知内容中，王志刚所使用的网吧面积均为950平方米，且湖南英特有限责任会计师事务所出具的湘英特[2015]专审字第215号《长沙市天心区红都酒楼专项审计报告》第二款场地租赁情况说明内容中表述“网吧占地约950平方米”。故应认定王志刚租赁使用的网吧面积为950平方米。关于租金的计算：根据面积计算，酒楼所占面积为1385.75平方米，网吧所占面积为950平方米，酒楼所占面积为全部租赁房屋面积的59.3%，网吧所占面积为40.7%。王志刚应付租金具体计算如下：1、2012年6月至12月酒楼租金33200元/月×6月×59.3%=118125.6元。2、2013年6月1日至9月2日全部场地租金33200元/月×3月=99600元。3、2013年9月2日至2013年9月9日网吧场地的租金33200元/月÷30天×40.7%×8天=3603.31元。4、2013年9月10日至2014年9月9日网吧场地的租金33200元/月×105%×40.7%×12月=170256.24元。5、2014年9月10日至2015年9月9日的网吧场地租金33200元/月×105%×105%×40.7%×12月=178769.05元。6、2015年9月10日以后至10月下旬（因双方不能提交腾空网吧的确切日期，认定为2015年10月25日）的网吧场地租金，应当按照在前一年基础上上涨5%的标准支付，即每日租金标准为33200元/月×105%×105%×105%×40.7%÷30日=521.41元，2015年9月10日到信达公司实际收回网吧场地之日2015年10月25日租金应计算为45天×521.41元=23463.45元。以上六段时间段王志刚共计应付信达公司租金593817.65元，扣除王志刚已交租金152800元和已交保证金50000元，王志刚实际还应付租金391017.65元。二、关于信达公司要求王志刚赔偿逾期支付租金的同期银行贷款利息损失的问题。王志刚欠付的租金64926元（118125.6元+99600元-已付152800元=64926元）从2013年9月6日算至2015年11月16日的同期银行贷款利息损失为8762.3元，欠付租金170256.24元从2014年9月6日算至2015年11月16日的同期银行贷款利息损失为12506.69元，故以上利息损失共计21268.99元。本院认为，王志刚和信达公司签订的房屋租赁合同及其补充合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效。本案争议的焦点在于：1、王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋损失金额认定，以及徐杜是否应与信达公司承担共同侵权的赔偿责任；2、久炫网吧使用面积及王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋应向信达公司支付租金金额的认定问题。一、信达公司在合同期限届满前擅自收回酒楼所占场地并另行出租给徐杜进行经营没有法律依据，该行为属于违约行为，并直接导致徐杜对王志刚红都酒楼的装修进行了损坏、并搬走了相关物品和设备等固定资产，信达公司对此存有重大过错。徐杜虽系损坏装修、搬离相关物品和设备的直接行为人，但其系为行使租赁合同确定的承租权的合法行为，不存在过错，不属于侵权行为。故信达公司、徐杜不属于共同侵权行为，而应由信达公司单独承担合同责任，依法赔偿由此给王志刚导致的固定资产、酒楼装修费用及工程材料损失等直接损失，故对于经鉴定机构鉴定的红都酒楼、固定资产585973.5元、装修费用及工程材料等损失603904元，共计1189877.5元，由信达公司予以赔偿。因以上酒楼系王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋共同经营，故王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋对于上述损失共同享有权利。对于王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋要求赔偿上述损失以外的其他间接损失，因证据不足，不予支持。对于从原酒楼中搬出的尚在徐杜处保管的酒楼内的相关物品和设备，信达公司在赔偿王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋后可以另行向徐杜主张。二、根据二审另查明的事实，应认定王志刚租赁使用的网吧面积为950平方米，王志刚实际还应支付租金391017.65元，信达公司的利息损失应为21268.99元。综上所述，王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初4100号民事判决第一项；二、撤销长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初4100号民事判决第二、三、四、五、六、七项；三、长沙信达房地产开发有限公司向王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋赔偿因提前收回租赁酒楼造成的固定资产、装修损失款共计1189877.5元；四、王志刚向长沙信达房地产开发有限公司支付2015年10月25日前实际产生的租金391017.65元；五、王志刚向长沙信达房地产开发有限公司赔偿逾期支付租金的利息损失21268.99元；六、驳回王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋的其他上诉请求；七、驳回长沙信达房地产开发有限公司的其他反诉请求；八、以上判决第三项、第四项、第五项相互抵消后长沙信达房地产开发有限公司应向王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋支付款项777590.86元，限本判决生效后十日内付清。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费21042元，由王志刚、陈露、钟川洪、袁波、刘洋负担4840元，由长沙信达房地产开发有限公司负担16202元。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十月三十一日书记员 赵 翔附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。