江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初2523号原告：姜振连，男，汉族，1966年8月20日出生，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：戴建君，江苏江海律师事务所律师。被告：王秀兰，女，汉族，1963年6月1日出生，住南通市港闸区。第三人：徐建华，男，汉族，1960年2月9日出生，住南通市港闸区。被告及第三人委托诉讼代理人：周新建，江苏泰临律师事务所律师。原告姜振连与被告王秀兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理后，依法先适用简易程序于2019年8月22日公开开庭进行审理；后因案件审理需要组成合议庭并依职权追加第三人徐建华参加诉讼，适用普通程序于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告姜振连及其委托诉讼代理人戴建君，被告王秀兰、第三人徐建华及其共同委托诉讼代理人周新建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜振连向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年2月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告赔偿原告自2019年3月1日起至合同解除之日止的租金损失；3.判令被告返还原告自合同解除之日次日至2020年2月30日期间的租金；4.判令被告返还原告租房押金30000元；5.判令被告给付原告违约金160000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于南通市港闸区面积为300平方米的房屋（以下简称“案涉房屋”）出租给原告用于饭店经营；租期十年；租金按每年200000元计算，一年交付一次等。原告在租赁的前两个年度按约向被告支付了租金，后因被告用于出租的案涉房屋中部分违章建筑被管理部门拆除，原告交纳的年租金亦作了相应调整。原告按双方议定的数额向被告交纳了2019年3月1日至2020年2月30日期间的租金180000元。由于被告违反约定阻止原告对外转租房屋并收回“王清羊肉”品牌的营业执照，且在原告申领自己营业执照过程中以原告拿走消防证等不实理由拒绝提供租赁房屋权属证书等协助义务，致使原告无法正常经营。鉴于原告当初订立合同的目的已无法实现，原告现依据合同法相关规定诉至法院，维护自身权益。被告王秀兰辩称，原告主张解除案涉租赁合同没有事实和法律依据。原告所提供的证据不能证明双方约定了合同解除的条件或符合法定解除的条件。原告没有按约交纳第三期租金，尚欠被告20000元租金未付。被告未阻止原告对外转租案涉房屋，亦未不配合原告申领营业执照。虽然双方合同约定原告可以使用“王清羊肉”品牌对外经营，但并不代表原告可以使用被告名下的营业执照。在原告主张解除案涉合同理由不成立的情况下，原告主张的第2、3、4项请求亦不成立。原告主张被告给付其违约金160000元没有事实依据，即便认定被告存在合同违约，原告主张的违约金亦过高，恳请法院依法调整。第三人徐建华述称，其系被告的丈夫，案涉房屋系其在与被告夫妻关系存续期间购买的。其知情并认可被告将案涉房屋出租给原告以及合同订立、履行等行为，并同意被告的答辩意见。经审理查明：王秀兰与徐建华系夫妻关系，于2007年8月30日登记结婚。2009年8月1日，徐建华与王秀兰的哥哥王建荣共同出资2288000元向南通茂发房地产开发公司购买位于南通市港闸区商铺面积合计约为260平方米的商业用房。2011年8月16日，王建荣与徐建华签订协议一份，约定上述共同购买的商业房屋中1-3号商铺及1-3号商铺后自建的约8平方米小房屋产权归徐建华所有、4-6号商铺归王建荣所有等内容。2016年5月10日，王秀兰依据徐建华购买的上述商铺在工商管理部门登记注册“港闸区王清羊肉店”个体工商字号。2017年2月9日，王秀兰与姜振连签订房屋租赁合同一份，约定王秀兰将案涉商铺出租给姜振连；租赁期限10年，自2017年3月1日起至2027年2月30日止；每年租金200000元，按年支付，每年2月1日交房租；姜振连另交押金30000元，王秀兰于合同终止并对案涉房屋验收无误后退还姜振连，押金不计利息；租赁期间，如姜振连出现“1.利用承租房屋进行非法活动损害公共利益；2.无故拖欠租金达5天；3.连续三个月不付所有费用”任一情形时，王秀兰可以终止合同、收回房屋使用权并要求姜振连赔偿损失；姜振连须按时交纳水、电等费用，并务必将费用账单交予王秀兰监督检查；无论任何情况下，姜振连不能将交付的押金转为房屋租金；王秀兰在姜振连租赁期间确保房屋正常使用、不得对外转租（卖）给任何第三者或者对租金进行加价；姜振连在承租期内有权对外转租，但其在租赁房屋内物品租期到期后全部保留；姜振连可以免费使用“王清羊肉”品牌；任何一方违约无条件赔偿对方违约金200000元等内容。合同签订当日，姜振连向王秀兰交付2017年3月1日至2018年2月底期间租金200000元、房屋押金30000元；王秀兰将案涉房屋及屋内空调、冰箱等饭店经营物品移交姜振连（姜振连在移交清单上签字确认）。2019年3月1日，姜振连向王秀兰交付第三年度租金180000元。后姜振连以案涉房屋实际使用的面积减少（案涉房屋中部分违章建筑被管理部门拆除）为由要求王秀兰降低租金数额，并告知王秀兰其欲对外转租案涉房屋。之后，双方就租金数额重新核算、案涉房屋对外转租、姜振连申领新的经营证照、原有经营证照的去向等履行事项产生争议。本案审理过程中，王秀兰于2019年9月30日通过手机短信的方式向姜振连送达解除案涉房屋租赁合同通知，姜振连予以确认；双方于2019年10月10日曾共同到案涉房屋内进行相关物品的清点、核查，由于王秀兰认为部分物品缺损，故当天双方未办理交接手续。2019年10月14日本案二次庭审中，姜振连、王秀兰、徐建华共同确认：“案涉房屋租赁合同于2019年9月30日解除；案涉房屋及屋内全部物品于2019年10月14日移交给王秀兰、徐建华；移交中缺损的物品按人民币3000元计算，可在姜振连主张的请求中予以扣除”；姜振连就其起诉时的诉讼请求重新明确为“1.王秀兰赔偿其停业租金损失105000元（2019年3月1日至2019年9月30日期间，按每月15000元标准计算）；2.王秀兰返还其2019年10月1日至2020年2月底期间合同解除后已付租金75000元、租房押金30000元；3.王秀兰支付其违约金160000元；4.本案诉讼费用由王秀兰承担”；王秀兰、徐建华就姜振连新调整的诉讼请求答辩认为“2019年3月1日至2019年10月14日期间的租金损失应由姜振连自行承担，王秀兰同意返还姜振连2019年10月15日至2020年2月9日期间租金及租房押金27000元（已扣除姜振连应赔偿给王秀兰的物品缺损损失3000元），不同意支付姜振连违约金160000元，如法院认定王秀兰存在违约亦应调整违约金的数额”。另查，王秀兰及徐建华就案涉房屋目前尚未领取其名下相关产权证书。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、移交清单、收条、企业公示查询单、银行流水清单、房屋预售合同、照片、微信信息记录、录音光盘及文字整理资料等一组证据；被告提供的结婚证、协议书等一组证据；及各方当事人的庭审陈述在卷予以佐证，本院予以认定。本院认为，本案被告与第三人系夫妻关系，第三人对案涉房屋权利的取得、被告对案涉房屋租赁合同的签订及履行均发生于该二人夫妻关系存续期间，且第三人对被告将案涉房屋出租给原告是知情和认可的，故被告就案涉房屋与原告订立的租赁合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。针对原告的诉讼请求，本院综合分析认定如下：一、关于原告主张解除案涉房屋租赁合同的问题。本案审理过程中，原告、被告及第三人均一致确认案涉房屋租赁合同于2019年9月30日解除，对照“当事人协商一致，可以解除合同”的法律规定，本院予以确认。案涉房屋租赁合同经合同双方协商一致解除后，合同双方就案涉房屋及屋内物品的返还于本案审理中协商履行完毕，本院予以照准。被告主张从原告主张的各项请求中扣除价值3000元的返还物品损失，原告不持异议，本院亦予以照准。二、关于合同解除后合同双方权利义务的清理和结算问题。法律规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。1.案涉房屋租赁合同解除后，原告主张被告退还其租房押金30000元，被告不持异议，且符合法律规定，本院予以照准。扣除原告应赔偿给被告的案涉房屋内物品缺损损失3000元，被告实际退还原告租房押金27000元。2.关于原告主张被告赔偿其合同解除前的停业租金损失并退还合同解除后的已付租金、支付其违约金问题。案涉房屋在合同解除前停业，停业期间因案涉房屋空置必然产生租金损失。就合同约定而言，原告支付被告第三年度（2019年3月1日至2020年2月底）的租金数额应为200000元。但由于案涉房屋在原告租赁使用过程中出现了部分违章建房被相关管理部门拆除，这一双方订立合同时未能预料到且不能归责合同任一方的客观情形，如仍按原有约定计算后期租金对原告而言有失公平。故在相关租金数额未能重新确定前，被告抗辩原告在租金支付数额上存在违约的理由不能成立；同理，原告于2019年3月1日向被告实际交付180000元后续租金的行为亦不能说明其交付的租金数额已符合合同约定。鉴于被拆除掉的违章用房在案涉房屋中占据极小的面积比例，且对原告后续经营并不构成实质性影响，为减轻双方诉讼成本及讼累，本院酌情降低双方原有租金约定金额，即按190000元/年标准计算后续期间租金。原告主张的停业期间租金损失可按〔110876.71元190000元÷365天×213天（2019年3月1日至2019年9月30日）；小数点后两位四舍五入〕予以确定。原告在合同履行期间虽享有对外转租案涉房屋的合同权利，但其在对外转租过程中就后续租金数额重新约定、转租后的次承租人是否可以继续使用被告“王清羊肉”品牌对外经营等原合同约定不明或未有约定的问题协商解决前就单方作出停业决定，且原告应当预见停业可能给自身造成的损失后果，故原告自身负有履行过失。被告在将案涉房屋交予原告租赁使用前系以其在工商登记注册的“港闸区王清羊肉店”字号对外经营饭店业务，并在周边区域树立了“王清羊肉”经营品牌。合同中约定被告同意原告在租赁期内对外经营饭店时免费使用“王清羊肉”品牌，亦说明“王清羊肉”品牌具有一定商业价值。前两个合同履行年度内，原告以被告的该饭店品牌对外经营，双方并无争议。只是到了第三个合同履行年度，原告欲对外转租案涉房屋时被告才向原告提出收回“港闸区王清羊肉店”相关经营证照。由于在案涉房屋转租后对次承租人是否可以继续免费使用“王清羊肉”品牌对外经营，双方对此并无明确约定，故被告在原告欲对外转租案涉房屋时提出收回其相关经营证照的行为即使存在，并不能认定被告存在合同违约。由于是否使用“王清羊肉”品牌对外经营是原告享有的合同权利，如原告放弃继续使用“王清羊肉”品牌对外经营并提出申领自己的饭店经营证照，被告是负有协助原告申领相关经营证照的合同履行附随义务。在未有证据显示被告已及时、充分地履行了此项附随义务的情况下，被告亦对原告停业期间租金损失的扩大负有责任。综合考虑原、被告双方在上述合同履行过程中的过错程度，以及合同解除后被告亦会发生案涉房屋空置期间损失的可预见情形，本院酌情认定被告对原告主张的停业期间租金损失承担50%赔偿责任。即对原告主张被告赔偿其停业期间租金损失55438.36元（110876.71元×50%；小数点后两位四舍五入）请求，本院予以支持；剩余停业期间租金损失由原告自行承担。关于原告主张被告退还其合同解除后的租金请求问题。扣除原告停业期间自行承担的租金损失、被告应赔偿原告的租金损失55438.36元，被告已收取的剩余租金69123.29元（180000元-110876.71元），因被告无继续占有的约定或法定理由，理应退还原告。关于原告主张被告支付其违约金请求问题。鉴于原告诉称的上述理由均不能认定为被告存在合同实质性违约的情形，故对原告主张被告支付其违约金160000元请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，判决如下：一、原告姜振连与被告王秀兰于2017年2月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；二、被告王秀兰于本判决生效之日起十日内一次性退还原告租房押金27000元、已付剩余租金69123.29元；三、被告王秀兰于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告停业期间租金损失55438.36元；四、驳回原告姜振连其他诉讼请求。上述二、三两项被告应给付义务合计人民币151561.65元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，由原告姜振连负担4044元，由被告王秀兰负担2806元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6850元（户名：江苏省南通市中级人民法院账号：46×××65开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  孙兴旺人民陪审员  魏志业人民陪审员  许汉林二〇一九年十月三十一日法官 助理  刘喆慧书 记 员  朱 尧拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。