广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15414号上诉人（原审原告、反诉被告）：袁顺龙，男，汉族，1963年4月2日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：梁洪福，广东赫尔律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈惠，女，汉族，1968年9月4日出生，身份证住址：深圳市龙岗区，被上诉人（原审被告、反诉原告）：李鹏云，男，汉族，1966年7月15日出生，身份证住址：深圳市龙岗区，两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄渊，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：余汉根，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。上诉人袁顺龙因与被上诉人陈惠、李鹏云房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初18496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。袁顺龙上诉请求：1.依法撤销一审判决的第一、二、三、四项，改判支持袁顺龙的一审诉讼请求，驳回陈惠、李鹏云的反诉请求；2.案件受理费、保全费、反诉受理费、上诉费由陈惠、李鹏云承担。事实和理由：一、一审法院认定袁顺龙与陈惠、李鹏云于2015年9月28日签订的《转让协议书》无效，是错误的。二、一审法院以袁顺龙为网上在逃人员和陈惠、李鹏云登报发出《通知》为由，认定合同不具备继续履行的条件、袁顺龙违约进而判定袁顺龙承担过错责任，有违合同法的规定，有违诚实信用、公平的原则。1.依据《转让协议书》第四条、第五条、第六条的约定，在2017年4月1日之后，陈惠、李鹏云既没有交付房屋也没有交付租金，已构成实质违约。2.袁顺龙是否为网上在逃人员，与合同的履行毫无关系。事实上，袁顺龙虽身在国外，仍委托亲友代为处理相关事宜，多次催促陈惠、李鹏云履行合同。3.袁顺龙支付完1100万元的转让款之后，仍由陈惠、李鹏云收取租金用以抵扣转让款，自2015年10月至陈惠、李鹏云登报之日，租金已高达230万元。由此可见，陈惠、李鹏云登报要求袁顺龙履行义务，纯属无稽之谈，该通知并不具备法律效力。三、即使合同认定为无效，对导致合同无效的过错责任也不应当由袁顺龙承担。陈惠、李鹏云辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。袁顺龙向一审法院起诉请求：1.解除袁顺龙与陈惠、李鹏云在2015年9月28日签订的《转让协议书》；2.陈惠、李鹏云返还袁顺龙转让款人民币11000000元及利息（以11000000元为本金，按月利率2%计算，自2015年10月1日起计算至陈惠、李鹏云还清之日止，暂计7920000元）；3.陈惠、李鹏云支付袁顺龙2015年10月至2018年10月期间的房租合计2298168元；4.陈惠、李鹏云承担连带清偿责任；5.由陈惠、李鹏云负担本案诉讼费。陈惠、李鹏云向一审法院反诉请求：1.确认袁顺龙、陈惠和李鹏云之间2015年9月28日签订《转让协议书》无效；2.袁顺龙向陈惠、李鹏云返还法院裁定书、拍卖成交确认书、土地使用转让合同等文件；3.诉讼费用由袁顺龙承担。一审法院认定的事实：陈惠、李鹏云系夫妻关系。2010年7月23日，陈惠与广东泰德拍卖行有限公司签署《拍卖成交确认书》，确认陈惠通过公开拍卖竞价方式成交了位于深圳市平湖力元吓工业厂房、宿舍各一栋的使用及收益权。2010年8月6日，一审法院出具（2010）深龙法执字第5965-4等号民事裁定书，裁定确认陈惠通过法院司法拍卖的方式竞得了位于深圳市龙岗区平湖街道力元吓新力市场路口工业厂房、宿舍各一栋的使用权及收益物权。2015年9月28日，袁顺龙（乙方）与陈惠、李鹏云（甲方）签订了《转让协议书》，双方约定如下：一、甲方将位于深圳市龙岗区平湖街道力元吓新力市场路口工业厂房、宿舍各一栋（门牌号：龙岗区平湖街道力昌社区新力路36号，面积4875.68平方米）的使用权、收益权及拆迁补偿等相关权益转让给乙方；二、转让价格：15000000元；三、付款方式：在协议生效后3天内支付4000000元，甲方将全部产权证明文件（含法院裁定书、拍卖成交确认书、土地使用转让合同书等）交付后两天内支付7000000元，余款4000000元在甲方解除与现租户吴建明的租赁合同并将房屋交付乙方占有使用后且已将水电费缴交名称、房屋租赁登记等业主信息变更在乙方名下支付；四、双方签订协议后次月（2015年10月1日）起的租金归乙方所有，每月租金63838元，在甲方解除与现租户吴建明的合同前，乙方同意从2015年10月1日起由甲方收取租金后留存用以抵扣后续转让款，如甲方不能在2017年3月30日之前解除合同并交付乙方，则自2017年4月1日起由乙方自行收取租金；五、甲方保证该房屋无权利瑕疵，转让前已征得所有家属同意并确保不会转让给第三人，如该房屋被第三方主张权利或被司法机关查封导致乙方不能正常使用、收益，乙方有权解除协议并要求甲方退回已支付的全部款项，同时按银行同期贷款利率的2倍计付利息……八、甲方违反本协议的约定，乙方有权选择继续履行或解除本协议。乙方解除本协议时，甲方应按同期银行贷款率的四倍向乙方计付利息，已收取的租金不予退回。合同签订后，袁顺龙自2015年8月27日起开始支付转让款，陈惠、李鹏云依约将涉案厂房及宿舍的产权证明文件（包括法院裁定书、拍卖成交确认书）交付至袁顺龙。2015年10月15日，陈惠、李鹏云向袁顺龙出具收条，确认已收到袁顺龙支付的转让款共计11000000元。陈惠、李鹏云为确保《转让协议书》的顺利履行，与租户吴建明多次协商要求其搬离无果后，于2016年6月21日以涉案房产未取得建设工程规划许可证以及房产证为由诉至一审法院请求确认双方签订的《工业厂房租赁合同》为无效合同并要求吴建明返还宿舍及厂房，支付占有使用费。一审法院受理后认为涉案租赁厂房及宿舍未取得建设工程规划许可证及房地产证，认定袁顺龙与陈惠、李鹏云吴建明签订的《工业厂房租赁合同》为无效合同，应按无效合同的处理原则，于2017年11月9日作出（2016）粤0307民初9738号民事判决书，判决确认陈惠与吴建明于2010年8月12日签订的《工业厂房租赁合同》无效，吴建明应于本判决生效之日起三十日内将涉案厂房及宿舍返还陈惠。吴建明不服一审判决，上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院审理后认为一审法院认定陈惠、李鹏云与吴建明签订的《工业厂房租赁合同》为无效合同符合法律规定，于2018年5月7日作出（2018）粤03民终1156号民事判决书，维持了一审判决中关于确认涉案《工业厂房租赁合同》无效以及吴建明应返还涉案租赁厂房及宿舍的部分判项。上述判决作出后，陈惠、李鹏云无法联系到袁顺龙，于2018年9月22日在南方都市报公开刊登《通知》，告知袁顺龙：本人已根据合同约定通过诉讼方式与吴建明解除原租赁协议，房屋可以交付给您。现正式通知您请一个月内前来办理房屋交付手续并在接收房屋后即刻付清余款400万元，如您未按时履行上述两项义务，本人即解除与您签订的《转让协议书》。该《通知》发出后，袁顺龙并未与陈惠、李鹏云积极联系协商《转让协议书》的后续履行事宜，于2018年10月诉至一审法院，提出上列诉请。另查，2010年8月12日，陈惠与案外人吴建明签订《工业厂房租赁合同》，将涉案厂房、宿舍全部租赁给案外人吴建明，租期为2010年8月1日至2027年8月31日。至袁顺龙与陈惠、李鹏云签订《转让协议书》之时，涉案厂房、宿舍一直由案外人吴建明和深圳圣融达科技有限公司实际租用。现涉案租赁厂房及宿舍仍由吴建明和深圳圣融达科技有限公司继续占有、使用，陈惠未申请法院强制执行。又查，一审法院应陈惠、李鹏云申请向广东省深圳市龙岗区公安分局发函询问袁顺龙是否为在逃犯罪嫌疑人，2019年3月26日，深圳市公安局龙岗分局回函称袁顺龙系网上在逃人员，于2017年3月16日被深圳市公安局罗湖分局翠竹派出所办理刑拘追逃。一审法院认为，已生效民事判决书中已认定涉案房产未取得房产证或建设工程规划许可证，一审法院对该事实直接予以采用。因涉案厂房及宿舍未取得房产证或建设工程规划许可证，袁顺龙与陈惠、李鹏云转让涉案房产的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，故袁顺龙与陈惠、李鹏云签署的《转让协议书》应认定为无效。袁顺龙诉请解除协议，没有法律依据，一审法院不予支持，陈惠、李鹏云诉请确认协议无效，一审法院予以支持。根据无效合同的处理原则，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，因陈惠、李鹏云尚未将租赁物实际交付至袁顺龙，故不存在返还房屋的问题，但陈惠、李鹏云应向袁顺龙返还已收取的购房款11000000元，袁顺龙应向陈惠、李鹏云归还涉案租赁物的全部产权证明文件（包括法院裁定书、拍卖成交确认书）。因合同无效自始没有法律约束力，合同中约定袁顺龙有权收取租金的条款亦归属无效，故袁顺龙诉请陈惠、李鹏云支付2015年10月至2018年10月期间的房租2298168元已无任何事实和法律依据，袁顺龙的该项诉请，一审法院不予支持。关于袁顺龙诉请陈惠、李鹏云支付购房款11000000元的利息，因袁顺龙在明知涉案租赁物未取得建设工程规划许可证或房产证的情况下仍自愿签署《转让协议书》，对于合同无效的后果存在过错，且陈惠、李鹏云依据合同约定通过诉讼方式要求租户吴建明腾空涉案租赁厂房及宿舍的过程中，袁顺龙因涉及刑事犯罪已于2017年3月16日被公安机关办理刑拘追逃，因此无论涉案《转让协议书》的效力如何，均因袁顺龙列为网上在逃人员这一事实客观上不具备继续履行的条件，袁顺龙对此应当自行承担相应的过错责任，故袁顺龙诉请陈惠、李鹏云支付利息，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、确认袁顺龙与陈惠、李鹏云于2015年9月28日签订的《转让协议书》无效；二、陈惠、李鹏云于本判决生效之日起十日内向袁顺龙返还购房款11000000元；三、袁顺龙于本判决生效之日起十日内向陈惠、李鹏云返还位于深圳市龙岗区平湖街道力元吓新力市场路口工业厂房、宿舍的（2010）深龙法执字第5965-4等号民事裁定书、拍卖成交确认书；四、驳回袁顺龙的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费147891元，保全费5000元，共计152891元（袁顺龙已预缴），由袁顺龙自行负担；反诉受理费55900元（陈惠、李鹏云已预缴），由陈惠、李鹏云自行负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，应予确认。本院认为，据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是案涉合同的效力问题及合同有无解除的问题。对此，本院综合评判如下：陈惠、李鹏云通过司法拍卖的方式购得案涉房屋，并依相关法律文书取得使用权和收益物权，此后又与袁顺龙订立合同转让上述房屋之使用权和收益物权，故案涉合同同样受法律保护，应为有效协议。一审法院将案涉合同认定为无效与案情和事实不符，应予纠正。合同有效，双方即应恪守履行。陈惠、李鹏云自案外承租人处收回房屋，在报纸上刊登《通知》，要求袁顺龙与其联系收房、付款、履行合同，但袁顺龙并未与陈惠、李鹏云联系履行事宜，而是向法院呈状起诉，请求解除合同、还款等，表明不愿再履行合同义务。与此同时，陈惠、李鹏云在收到起诉状后，向法院提起反诉，请求确认双方所签转让协议无效，并要求袁顺龙返还拍卖文书等，亦表明无意履行协议。据此，本院认为，双方解除合同的意思表示明确，可以认定双方间转让协议已解除。根据我国合同法的相关规定，合同解除后，未履行部分不再履行；已履行部分，应予返还，当事人亦可要求赔偿损失。本案中，陈惠、李鹏云自案外承租人处收回房屋，欲交予袁顺龙时，初时未能联系上袁顺龙，后又登报通知，已尽合同义务。袁顺龙未及时与陈惠、李鹏云联系后续履行事宜，而是径直诉至法院要求解除合同，造成合同解除，是合同不能履行的责任方，因此，其请求的已付款利息及相关租金收益没有事实和法律依据，应予驳回。合同解除后，陈惠、李鹏云应将已收取的1100万元退回袁顺龙，而袁顺龙应将案涉拍卖文件等资料退还给陈惠、李鹏云。综上，袁顺龙的上诉请求部分成立，就成立的部分予以相应支持，不成立的部分予以驳回。一审法院除合同效力认定有误外，其他部分的判处得当，应予维持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初18496号民事判决第二、三项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初18496号民事判决第一、四项；三、驳回袁顺龙的其他诉讼请求；四、驳回陈惠、李鹏云的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费147891元，保全费5000元，共计152891元（袁顺龙已预缴），由袁顺龙自行负担；反诉受理费55900元（陈惠、李鹏云已预缴），由陈惠、李鹏云自行负担。二审案件受理费147891元（袁顺龙已预交），由袁顺龙自行负担。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇一九年十月十一日书记员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。