湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民再52号上诉人（原审原告）：武汉立达晟房地产营销有限公司。住所地：武汉市洪山区珞狮北路工农湾樱花大厦****。统一社会信用代码：9142011177137895XP。法定代表人：罗君，总经理。委托诉讼代理人：秦前坤，湖北尚卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗田县金诚置业有限公司。住所地。住所地：罗田县凤山镇桥南村**会信用代码：91421123568315830D。法定代表人：毛再文，总经理。委托诉讼代理人：钟慧峰，湖北秋筠律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秀娟，该公司办公室主任。上诉人武汉立达晟房地产营销有限公司（以下简称立达晟公司）与被上诉人罗田县金诚置业有限公司（以下简称金诚公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，因原双方当事人均不服湖北省罗田县人民法院（2016）鄂1123民初1173号民事判决及本院（2017）鄂11民终2092号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。2018年12月12日，湖北省高级人民法院作出（2018）鄂民再446号民事裁定，撤销本院（2017）鄂11民终2092号民事判决及湖北省罗田县人民法院（2016）鄂1123民初1173号民事判决，发回湖北省罗田县人民法院重审。2019年5月15日，湖北省罗田县人民法院作出（2019）鄂1123民初169号民事判决，立达晟公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。立达晟公司的委托诉讼代理人秦前坤，金诚公司的委托诉讼代理人钟慧峰、黄秀娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。立达晟公司上诉请求：撤销湖北省罗田县人民法院（2019）鄂1123民初169号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付销售房屋代理费1372434元并支付延期付款的滞纳金30万元，支付竞业限制违约金40万元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定双方签订的营销代理合同第八条第六款约定的“费用”含义不明没有事实和法律依据，约定的“费用”不仅涵盖了销售代理费、溢价分成，还包括在代理过程中金诚公司应向立达晟公司支付的必要费用。二、原审认定“立达晟公司原聘用的销售人员姚瑶、周玉洁与案外人湖北盛天房地产顾问有限公司订立了劳动合同，继续从事凤城丽都项目房屋销售，金诚公司并未违反合同关于不得聘用原销售人员的规定”没有事实和法律依据，《全程营销代理合同》第七条第十三项明确约定，金诚公司在合同有效期及合同终止后（无论何种原因）12个月内，不得聘请立达晟公司在职或曾经服务过本项目的工作人员。否则每聘请一人，金诚公司需赔偿立达晟公司违约金人民币20万元。三、金诚公司有虚假诉讼的嫌疑，原审法院未按程序将相关情况查明；四、原审法院认定的关于3-108、2-114两套商铺（共112.61平方米）最终系金诚公司销售的事实错误，应认定是立达晟公司完成销售业绩；五、对立达晟公司关于溢价分成的请求不予支持无事实和法律依据。原审法院认定案涉合同为格式合同，而双方只签订一份合同，根本不存在重复使用的情形，没有任何格式条款；六、原审法院认定案涉合同第五条第一款“目标任务考核”是第五条第二款进行“溢价分成”的适用前提无任何事实和法律依据，立达晟公司应享有溢价分成；七、一审判决违反了合同法第四十一条关于格式条款的有关规定，判决明显错误。金诚公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、案涉《全程营销代理合同》第八条第六项约定的“费用”含义不明，上诉人无证据证明该费用涵盖销售代理费、溢价分成及其他费用；二、原审法院已查明姚瑶、周玉洁系案外人湖北盛天房地产顾问有限公司聘请，并非被上诉人聘请，被上诉人未违反合同约定；三、被上诉人不存在伪造证据，虚假诉讼的情形；四、案涉3-108、2-114系被上诉人销售，上诉人无权要求被上诉人支付该两套商铺的销售代理费；五、上诉人没有完成销售目标及任务，无权要求被上诉人支付溢价分成。立达晟公司向一审法院起诉请求：1、判令金诚公司向立达晟公司支付项目销售房屋代理费1372434元并支付延期付款的滞纳金30万元；2、判决金诚公司支付竞业限制违约金40万元；3、由金诚公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月28日，立达晟公司与金诚公司签订《全程营销代理合同》，合同约定：甲方（金诚公司）委托乙方（立达晟公司）实施罗田县凤城大道“凤城丽都”项目住宅和商业物业（包括车库、车位、架空层、地下室、地下室销与广告策划，可销售住宅物业约416套、可销售商业物业总建筑面积约0.686万平方米。物业销售基价：住宅销售均价为3600元/平方米，商业销售均价为10000元/平方米。代理权限：本合同签订之日起至项目物业销售许可证拿到并开盘后18个月止。代理费及支付方式：计费标准，住宅物业销售按照成交销售金额的1.5%计提代理费，商业物业招商、招租（含车库、车位）按照核算月租金的2倍计提代理费，商业物业销售（含车库、车位）按成交销售金额的1.5%计提代理费。支付方式和时间：立达晟公司每月5日前向金诚公司提供上月代理费请款明细单，金诚公司收到后5日内予以确认，超过5天不回复视为已确认，双方确认后，金诚公司于当月10日向立达晟公司支付代理费，立达晟公司提供等额的正式发票。溢价分成：合同第五条第一款“目标任务考核”中，分别以2014年6月30日、2014年7月1日至2015年3月31日为时间节点，以销售回款6000万元、18000万元作为调整代理费计提比例的考核依据。合同第五条第二款约定了“溢价分成”的支付条件，即如乙方（立达晟公司）策划和销售手段得当，使物业销售超过双方确定的目标销售基价，甲方（金诚公司）以超出部分的销售额为基数，按照约定比例给予立达晟公司分成。溢价分成结算：（住宅或商业销售面积达到90%后一周内金诚公司将溢价分成结付给立达晟公司；2015年6月30日前，金诚公司将溢价分成付清）。合同第七条第十三款约定，金诚公司在合同有效期及合同终止后（无论何种原因）12个月内，承诺不聘请立达晟公司在职或曾经服务过本项目的工作人员，否则每聘请一人，金诚公司需赔偿立达晟公司违约金人民币20万元。合同第八条第五款约定，本合同到期后，若立达晟公司继续销售，则金诚公司按照合同第五条的条款，根据实际成交金额计提服务费，若立达晟公司退出销售，则金诚公司将立达晟公司已销售物业的全部服务费付清后，立达晟公司退场。金诚公司未按合同约定期限支付立达晟公司费用，应向立达晟公司支付滞纳金，每日滞纳金按应支付费用的1%计算。合同还对全程销售代理服务内容及质量要求、目标考核、成交界定、双方权利和义务进行了约定。合同签订后，立达晟公司组织策划、营销。自开盘日2013年12月22日至2015年6月22日止，立达晟公司共销售住宅商品房260套，销售面积30717.8平方米，销售金额112221510元，销售平均价为3653.3元/平方米；销售商铺10套，面积594.35平方米。其中双方已结算268套房销售代理费1781386元，金诚公司已支付1714852元，已结算尚未支付66534元。另住宅2套：张金姣、杨素，未结算支付代理费11418元。立达晟公司于2015年6月22日退出凤城丽都项目销售。另查明，2014年1月26日、12月16日立达晟公司分别与李言枝、张亚平就3-108、2-114商铺签订了《认购协议书》，两客户缴纳了部分购房款，后上述协议因故未能履行。2016年7月27日、8月26日，金诚公司分别与张豪、张煊坤、方琼就上述商铺另行签订了《商品房买卖合同书》。一审法院认为，立达晟公司与金诚公司签订的《销售营销代理合同》，是双方在自愿、平等的基础上签订的，合同内容是双方真实意思的表示，其合同合法有效，双方均应按合同约定履行。金诚公司应向立达晟公司支付结算所欠的销售代理费66534元，并向立达晟公司支付一审法院审理查明确认的销售代理费11418元。对于双方争议的焦点问题，一审法院认为：1、关于金诚公司应否支付延期付款滞纳金30万元的问题。双方签订的营销代理合同第八条第六项约定的“费用”含义不明，无充分证据证实该“费用”涵盖了销售代理费、溢价分成及其他费用。故立达晟公司此请求缺乏依据，一审法院不予支持；2、关于金诚公司是否违反合同关于不得聘用原销售人员的约定，应否支付违约金40万元的问题。立达晟公司退出凤城丽都项目销售时（2015年6月22日），该项目尚有部分可售房源。立达晟公司原聘用的销售人员姚瑶、周玉洁与案外人湖北盛天房地产顾问有限公司订立了劳动合同，继续从事凤城丽都项目房屋销售。金诚公司并未违约。故立达晟公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持；3、金诚公司提出按照合同约定，应按照1%计提销售代理费，立达晟公司多收取了住宅销售代理费51755元，多收取了商铺销售代理费27785元，均应在计算销售代理费时予以扣减。因已支付的销售代理费系经双方按照合同第五条第一款“代理费及支付”约定结算确认后支付，视为金诚公司对有关合同约定和事实的认可，现提出销售代理费计算有误，但未能提交充分证据证实，一审法院不予支持；4、金诚公司认为其支付的置业顾问提成费用10564元及销售费用8500元应予抵扣未支付的销售代理费用。但其未提交充分证据证实，一审法院不予支持；5、关于立达晟公司请求金诚公司支付已销售4套房屋代理费。因3-108、2-114两套商铺（共112.61平方米）最终系金诚公司销售，立达晟公司不应计提销售代理费，立达晟公司的请求，一审法院不予支持；6、关于立达晟公司请求金诚公司支付“溢价分成”1138833.28元的支付条件。案涉合同第五条第一款“目标任务考核”中，分别以2014年6月30日、2014年7月1日至2015年3月31日为时间节点，以销售回款6000万元、18000万元作为调整代理费计提比例的考核依据。紧接着案涉合同第五条第二款约定了“溢价分成”的支付条件，即如乙方（立达晟公司）策划和销售手段得当，使物业销售超过双方确定的目标销售基价，甲方（金诚公司）以超出部分的销售额为基数，按照约定比例给予立达晟公司分成；住宅或商业销售面积达到90%后一周内甲方将溢价分成结付给乙方。从上述合同约定的内容及次序可以确定，案涉合同第五条第一款“目标任务考核”是案涉合同第五条第二款进行“溢价分成”的适用前提。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”况且，该案涉合同系立达晟公司提供模本，虽然双方就相关内容进行了协商和约定，但本质上仍为格式合同。在双方当事人对合同条款适用发生争议的前提下，应当依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，即“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”所以，立达晟公司的关于溢价分成的请求，一审法院不予支持。据此，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、罗田县金诚置业有限公司向武汉立达晟房地产营销有限公司支付销售代理费77952元。限于判决生效后五日内履行完毕。如果未按判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回武汉立达晟房地产营销有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，二审案件的审理范围应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点是：一、如何对案涉销售代理合同中争议条款的解释与适用；二、金诚公司是否违反合同的约定即不得聘用原销售人员的规定；三、如何认定立达晟公司的实际销售面积。本院分析评判如下：一、如何对案涉销售代理合同中争议条款的解释与适用问题。1、关于金诚公司应否支付延期付款滞纳金30万元的问题。双方签订《营销代理合同》第八条第六项中约定的“费用”含义不明，无充分证据证实该“费用”涵盖了代理费、溢价分成及其他费用。故立达晟公司上诉称金诚公司应支付延期付款滞纳金30万元的理由不能成立，本院不予支持。2、关于立达晟公司提出原审认定案涉合同为格式合同有误、应享有溢价分成、一审违反合同法的有关规定问题。（1）、本案中，双方签订的《全程营销代理合同》第一条第三款、第四款已经就有关物业销售基价作出了约定。从合同中关于有关住宅基价、商业基价的约定，应当是指委托销售的住宅、商铺全部出售完毕以后的平均价格。其次，案涉合同第五条第二款还约定了“溢价分成”的支付条件，即如乙方（即立达晟公司）策划和销售手段得当，使物业销售超过双方确定的目标销售基价，甲方（即金诚公司）以超出部分的销售额为基数，按照约定比例给予立达晟公司分成。同时，案涉合同第五条“目标任务考核”部分中，分别以2014年6月30日、2014年7月1日至2015年3月31日为时间节点，以销售回款6000万元、18000万元作为调整代理费计提比例的考核依据，上述“溢价分成”的约定应当视为附奖励条件的条款，须以达到双方约定条件为适用前提。（2）、案涉合同系立达晟公司提供的模本，虽然双方就相关内容进行了约定和协商，但性质上仍属于格式合同。在本案双方当事人对合同条款适用发生争议的前提下，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，同时还根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，以合同目的及整体等作为合同解释方法，而本案溢价分成的约定，应当理解为达到双方约定条件为适用前提。故立达晟公司上诉称提出原审认定案涉合同为格式合同有误、应享有溢价分成、一审违反合同法的有关规定等等理由不能成立，本院不予采纳。二、金诚公司是否违反合同的约定即不得聘用原销售人员的规定。本案中，立达晟公司与金诚公司在签订《销售营销代理合同》有不得聘用原销售人员的规定，但立达晟公司退出凤城丽都项目销售时，在事实上没有给予姚瑶、周玉洁等原聘用的销售人员在竞业限制期间相应的经济补偿，且姚瑶、周玉洁是与湖北盛天房地产顾问有限公司订立劳动合同的情况下，继续从事凤城丽都项目房屋销售。故立达晟公司上诉称金诚公司违约、金诚公司存在虚假诉讼的理由不能成立，本院不予支持。三、如何认定立达晟公司的实际销售面积即立达晟公司提出3-108、2-114商铺应认定是立达晟公司完成的销售业绩问题。虽然客户李言枝、张亚平就3-108、2-114商铺签订《认购协议书》并缴纳了部分购房款，但上述协议因故未能履行，并且该两套房屋最终系由金诚公司完成销售，故一审对该两套房屋面积没有计入立达晟公司的销售面积，并无明显不当。立达晟公司上诉称原审法院认定实际销售面积错误的理由不能成立，本院不予采纳。综上，立达晟公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由武汉立达晟房地产营销有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈武军审判员  易 俊审判员  饶贵芳二〇一九年十月十日书记员  彭 聪