北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初10783号原告：王景素，女，1971年11月28日出生，住北京市海淀区，现住北京市房山区。被告：北京市保障性住房建设投资中心，住所地北京市海淀区西四环中路**院**楼**。法定代表人：金焱，总经理。委托诉讼代理人：马奔，男，北京市保障性住房建设投资中心法务专员。委托诉讼代理人：冯俊，男，北京市保障性住房建设投资中心职员。被告：广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司，住，住所地北京市顺义区马坡镇顺安路**院****楼**/div>负责人：罗庆，总经理。委托诉讼代理人：田丹，男，广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司职员。委托诉讼代理人：李万举，男，广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司职员。原告王景素诉被告北京市保障性住房建设投资中心（以下简称保障房投资中心）、广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司（以下简称宁骏物业北京分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王景素、被告保障房投资中心之委托诉讼代理人马奔、冯俊、宁骏物业北京分公司之委托诉讼代理人田丹、李万举到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王景素向本院提出诉讼请求：1.判决被告丢失、撤换原告的住房档案行为违法，补齐应有档案原件，并说明原因；2.判决二被告支付因职责混乱、管理不善，导致房屋多次被盗，被他人闯入，给原告造成的损失1.5万元。事实和理由：一、档案问题：我于2017年4月收到户籍所在地海淀区×街道经北京市三级审核通过的公租房入住资格和选房单。同年4月14日，我选择了×园×号院×号楼×单元×房间。2017年6月5日，因房屋窗户正对别墅区机动车道而经该项目公租房办公室许可变更到该项目×号院×号楼×室。所有选房手续（包括但不限于选房确认单、《租赁合同》、房屋钥匙和水电、燃气设备交接单、入住表格）合法完备后入住在×室。但是2019年2月13日，我在公房办查阅到的我的住房档案确是变更前的×号院×号楼×单元×房间，×号院×号楼×室的所有手续、档案一个都没有！该项目负责人甚至拒绝找回×档案。公租房项目的档案应当包括哪些内容？承租人查阅的权利，被告均没有明示，不合法。鉴于原告自搬至此处后一系列怪事、长阳派出所户籍警在明知**文已生效实施后仍然拒绝办理户口等原因，有必要查清×号院×号楼×单元×房间和7号院×号楼×房间，自该项目2014年交付使用以来所欲承租人档案。二、管理不善，房间被他人侵入问题：我于2017年保修过一次厨房房顶的报警器不明原因鸣叫问题，维修师傅过来取走了报警器，剩下一个喷烟杆，就再也没有安装上。公房办承诺在再补装上，但至今没有兑现。2019年1月突然发现连喷烟杆也没有了，只剩下房顶一个大洞。那么一定是有人在我不在时进入过房间。结合厨房楼顶的烟道断裂，气味弥散在卫生间和卧室不能散去，应该的确有人私闯民宅。两被告负有管理不善的共同责任。于是我向公房办查询2017年后的厨房维修单作证，并请其查找原因，至今未果。三、楼门门禁2年不能使用，安全成问题，至今借口不解决问题。四、通邮问题：能通邮，入住时已发报箱钥匙，将近两年邮局称没有办理通邮手续，平信多次丢失。2019年1月底才通邮。五、耗电量异常问题：2017年6月至2018年平均每月60元。2019年1月22日至2月20日陡增至130元，室内只有一个热水器耗电大，远远达不到每月60元，120度电。长阳供电所称只负责房间外到楼道的电路，没有问题，问题在房间。物业至今无正当理由不回答问题成因。保障房投资中心辩称，第一，关于原告提出的档案问题，我方对原告诉讼请求的真实性不认可。事实上是1、档案没有丢失，更谈不上拒绝找×房屋的档案；2、我方依据公租房运营管理汇编已经履行了原告查阅的权利；3、针对于档案中有哪些内容，这是我们单位内部档案管理，我方已经严格依照公租房运营管理制度汇编及公租房租房中的相关规定，将原告的租赁合同租户信息登记表等材料收集完整。第二，我方对原告陈述管理不善房间被他人侵入问题的真实性不予认可。事实是1、原告陈述的喷烟杆是开发商遗留的设施，不在我方交接的范围之内；2、喷烟杆是原告报修后维修人员上门修理，在经原告同意并在维修单上签字的情况下由维修人员取走；3.喷烟杆取走后，本身就留有洞口；4，我方没有配套设施及喷烟杆；5，项目处工作人员及保安人员会不定期巡查园区、楼道，同时会不定期入户调查，同时对园区单元门进行定期巡查，如有损坏会及时修理，因此不存在管理不善的问题。第三，关于门禁损害的问题，对原告陈述的真实性不予认可。事实为，我方会定期对园区设施设备安全问题进行巡查，发现有门禁等损害的情况会及时修理。第四，关于不能通邮的问题，对原告陈述的真实性不予认可。事实是，原告反映不能邮寄平信的情况后，我方随即联系邮政营业所相关工作人员，经多次沟通确认，相关部门表示可以通邮，我方第一时间回复原告。第五，关于耗电量异常的问题，此诉求与我方无关。综上，恳请法院依法驳回王景素的全部诉讼请求，维护投资中心的合法权益。宁骏物业北京分公司辩称，首先、原告起诉的案由是租赁合同纠纷，我方只是物业管理公司，我方不能作为租赁合同关系适格的被告，请求驳回原告的起诉。第二，关于本案原告在起诉书中所述的关于管理不善、房间被他人侵入问题、门禁损害、耗电量大的问题，我方的答辩意见与保障房投资中心的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月17日，保障房投资中心（出租人、甲方）与王景素（承租人、乙方）签订了《北京市公共租赁住房租赁合同》，约定保障房投资中心将坐落于北京市房山区×园×号院×号楼×单元×房屋（以下涉案房屋），建筑面积41.2平方米，出租给王景素。租赁期限自2017年6月5日至2020年6月4日，共计36个月。甲方应于房屋租赁起始日3日前，即2017年6月2日前将房屋交付给乙方。甲方交付涉案房屋前，乙方应支付首期租金、押金和其他相关费用。交付房屋时，甲乙双方应现场交验，并移交房门钥匙、购电卡和燃气卡及详见《物品交接清单》等相关物品（属于甲方所有），双方确认无误后在《入住验收表》及《家具租赁清单》（见附件三）上签字盖章。甲乙双方签字盖章后，视为交付完成。房屋租金标准30元/建筑平方米/月，月租金1236元；租金按月收取，每个缴租期按月计算。乙方须在甲方指定的托收银行办理公租卡，并通过公租卡缴纳租金等。租赁期内涉及房屋使用的各项费用中，物业服务费按照本市相关规定由甲方承担；水费、电费、燃气费、供暖费、电话费、上网费、电视收视费以及法律法规规定由乙方承担的费用和甲乙双方约定应由乙方承担的有线电视初装费由乙方承担。房屋维护及维修：租赁期内，甲方应使房屋及其附属物品、家具家电、设备设施处于安全和适用的状态，履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施设备安全，对于乙方装修和增设的其他设施设备等甲方不承担维修义务。由甲方承担维修义务的房屋及其附属物品、家具家电、设备设施出现损坏时，乙方应采取适当措施防止损失扩大，并及时通知甲方维修或更换。因乙方未采取适当措施或未及时通知甲方维修致使损失扩大，损失部分应由乙方承担，甲方应在接到乙方通知后的合理期限内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。租赁期内，未经甲方书面同意,乙方不得对该房屋进行装修或改变房屋结构和内部设施，不得添置对房屋结构有影响的设备设施。如乙方擅自拆改、变动或损坏房屋墙体结构，拆改给排水、供电、供暖、燃气管道和设施，改动墙面、地面、地面板，更换橱柜、灶具、卫浴设备等，甲方有权要求乙方立即恢复原状并承担相应责任，发生的费用由乙方承担。乙方拒绝恢复原状或拆改、损坏情节严重的，甲方有权解除合同、收回房屋，并要求乙方赔偿相应损失。甲方或甲方委托机构对房屋及其附属物品、家具家电、设备设施进行安全检查或维修时，乙方应予以积极协助，不得拒查、拒修。如因乙方拒查、拒修等原因导致房屋不能及时检查、维修而造成的损失或发生安全事故的，由乙方负全部责任。乙方须爱护使用、保管所承租的房屋及其附属物品，家具家电、设备设施，在住房设计及建设标准限定的范围内合理使用。因乙方保管不当或不合理使用导致房屋及其附属物品、家具家电、设备设施发生损坏或故障的，可由甲方负责维修，由乙方承担维修和材料费用或按照市场价由乙方予以赔偿。对于该房屋及其附属设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。乙方拒不承担相关费用或不予赔偿的，甲方有权从押金中予以扣除。日常管理：甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。乙方应执行当地公安消防、市政市容及综合治理等有关规定，并配合甲方或甲方委托机构的监督检查。乙方对所承租房屋内的消防安全负责，不得存放易燃易爆和有毒物品，如乙方承租房屋内发生火灾，由引起火灾责任方承担相应的法律责任，并赔偿受害人因此遭受的全部损失。租赁期内，乙方应爱护小区内的共用设施设备。乙方损坏共用设施设备的，应按同类物品的市场价格赔偿，乙方拒不赔偿的，甲方有权从押金中予以扣除。租赁期内，乙方应爱护小区环境卫生，禁止乱抛垃圾、杂物，不得私自占用或使用楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、屋顶等共用部位。乙方占用上述共用部位的，甲方或甲方委托机构可向乙方下发限期整改通知单，整改限期届满乙方仍未改正的，甲方有权自行处置。租赁期内，乙方应积极配合甲方或甲方委托机构的入户检查、租户信息登记、日常监督管理等工作。如果乙方故意拖延、拒绝接受检查的，甲方有权解除合同，收回房屋。租赁期内，乙方承租房屋只能用于本人及家庭成员自住，不得利用房屋从事经营活动，不得改变房屋居住用途、规划设计用途，不得将房屋分租、转租、转借他人。租赁期内，乙方不得利用房屋从事违法活动以及其他损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的行为，并保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的管理规约。违反相关规定和约定的，乙方承担全部责任。乙方以家庭为单位申请公共租赁住房的。租赁期内其承租家庭成员发生变化的，应在10日内书面告知甲方。租赁期内，乙方家庭人口收入、住房及资产等情况发生变化的，乙方应根据本市相关规定如实向申请所在地的区县住房保障管理部门申报。违约责任处理：甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用该房屋的，乙方有权要求甲方从无法正常使用该房屋之日起至甲方履行维修义务后每日按月租金（季、年租金应折合为月租金）的万分之三向乙方支付违约金。甲方交付的房屋严重影响乙方安全、健康或不承担约定的维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担相应的法律责任，并赔偿乙方相应损失。甲方有权采取下列措施追缴乙方拖欠的租金、押金、违约金及其他费用：1.通报乙方及其共同承租家庭成员所在单位，从乙方或其共同承租家庭成员的工资收入中直接划扣；2.通报住房公积金管理中心，从乙方或其共同承租家庭成员的住房公积金账户、住房补贴账户中直接划扣；租赁期满、合同解除或过渡期满后，甲方收回房屋，乙方拒不腾退房屋的，甲方有权收回购电卡、燃气卡或通知电力公司、燃气公司暂停购电卡、燃气卡的有效期。乙方拖欠租金、押金、违约金及其他费用和拒不腾退房屋的，甲方可将乙方及其共同承租家庭成员的不良行为通报中国人民银行个人征信系统或者乙方户户籍所在地街道办事处、政等政府部门，也可通过有关新闻媒体予以曝光。合同同时约定了双方的其他权利义务。王景素入住涉案房屋后，以涉案房屋窗户正对别墅区机动车道为由申请调房后，2017年6月5日，保障房投资中心（出租人、甲方）与王景素（承租人、乙方）重新签订了《北京市公共租赁住房租赁合同》，约定保障房投资中心将坐落于北京市房山区×园×号院×号楼×单元×房屋，建筑面积41.57平方米，出租给王景素；月租金调整为1247.1元，其他约定与原合同约定一致。双方均认可，合同签订后，保障房投资中心向王景素交付了承租的房屋，王景素向保障房投资中心支付了相应租金、押金。在合同履行过程中，王景素以保障房投资中心拒绝其查询所承租房屋的相关档案材料，以及承租的房屋所在的小区管理混乱，导致财产被盗，给其造成损失为由，诉至本院。诉讼过程中，王景素到保障房投资中心查询了其承租房屋的相关材料。另查，宁骏物业北京分公司系保障房投资中心选聘的给涉案小区提供物业服务的企业，服务期限为三年，自2017年3月27日至2020年3月26日，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案中，首先，王景素与保障房投资中心订立的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应当严格依约履行各自义务。其次，因王景素与宁骏物业北京分公司不存在合同关系，故王景素以租赁合同关系而要求宁骏物业北京分公司承担相应责任与法相悖，本院不予支持。第三，因王景素提供的证据不足以证实保障房投资中心将其承租的房屋的备案档案丢失，且诉讼中王景素已在保障房投资中心查询了其承租房屋的相关备案材料，并当庭说明了原因，故对王景素第一项诉讼请求本院不予支持。第四，因王景素提供的证据不足以证实其承租的房屋所在小区职责混乱、管理不善，导致房屋被盗，被他人闯入，给其造成了损失，故对王景素第二项诉讼请求本院不予支持。第五，虽然王景素提供的证据不足以证实保障房投资中心对合同义务的根本违反、给王景素造成实质性损害，但保障房投资中心作为公共租赁住房保障管理单位应当积极听取承租人的意见，加强服务意识，对承租人反映的情况应当予以排查，对属于自身存在的问题应及时采取补救措施予以消除，并向承租人反馈，对不属于自身的问题应及时向承租人作出答复及公示，并积极协助承租人解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回王景素的诉讼请求。案件受理费89元，由王景素负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵鹏杰二〇一九年十月十五日书记员  曾 慧