广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终814号 上诉人（原审被告）：陆福群，女，1964年10月9日出生，壮族，户籍所在地广西上思县，现住广西上思县。 委托诉讼代理人：吴茂兰（陆福群丈夫），男，1964年3月9日出生，壮族，户籍所在地广西上思县，现住广西上思县。 上诉人（原审被告）：吴茂兰，男，1964年3月9日出生，壮族，户籍所在地广西上思县，现住广西上思县。 被上诉人（原审原告）：广西碧宸物业服务有限公司上思分公司，住所：广西上思县思阳镇龙江半岛花园**。统一社会信用代码：91450621315915205G。 负责人：蒙文军，该公司经理。 委托诉讼代理人：梁海忠，广西国海律师事务所律师。 上诉人陆福群、吴茂兰因与被上诉人广西碧宸物业服务有限公司上思分公司（以下简称“碧宸物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区上思县人民法院（2019）桂0621民初330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陆福群、吴茂兰上诉请求：一、撤销一审判决，驳回碧宸物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、陆福群、吴茂兰没有与碧宸物业公司签订过物业服务合同，碧宸物业公司诉请陆福群、吴茂兰支付物业费等相关费用没有事实和法律依据。二、碧宸物业公司接手建凯物业服务公司的物业服务业务，应按建凯物业公司与陆福群、吴茂兰签订的物业服务合同约定的标准收费，超过标准的部分属于乱收费。三、开发商宝龙公司私下与碧宸物业公司签订前期物业服务合同，因陆福群、吴茂兰不是合同的主体，对陆福群、吴茂兰没有法律约束力。四、值得一提的是，开发商宝龙公司选聘碧宸物业公司作为龙江半岛小区的物业服务企业，在程序上违反了《物业管理条例》第二十四条关于通过招投标方式选聘以及经主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业的规定，选聘碧宸物业公司程序不合法。 碧宸物业公司辩称，陆福群、吴茂兰入住龙江半岛小区时，建凯物业服务公司前期服务已经终止，陆福群、吴茂兰与建凯物业服务公司签订的物业服务合同也随之失效，碧宸物业公司与宝龙公司签订的前期物业服务合同约定收费标准合法有效，且对全体业主均有约束力。碧宸物业公司与宝龙公司签订的前期物业服务合同已向上思县房屋管理所登记备案，并对全体业主进行公示，建凯物业服务公司也进行撤离和清算，因此宝龙公司聘选碧宸物业公司程序合法。 碧宸物业公司向一审法院起诉请求：1．陆福群、吴茂兰向碧宸物业公司支付物业服务费等费用1,910.9元；2．陆福群、吴茂兰支付逾期付款的违约金1,196.16元（暂计至2019年2月28日，此后的违约金以1,910.9元为基数，按中国人民银行同期贷款利率两倍计付至履行债务止）；3．陆福群、吴茂兰赔偿碧宸物业公司因诉讼支付律师费2,000元；4．本案诉讼费由陆福群、吴茂兰承担。 一审法院认定事实：2006年10月22日，吴茂兰、陆福群与宝龙公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买位于上思县，在商品房买卖合同补充协议正文第十一条约定：“根据物业条例管理规定，在小区业主未选聘物业公司前买受人接受出卖人委托的南宁市建凯物业管理有限公司的管理并与其签订前期物业管理协议和业主临时公约及相关规定。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积和物业类别交纳，具体标准如下：住宅：0.30元/月.平方米；商铺：0.60元/月.平方米······”。2014年9月29日，宝龙公司解除与建凯物业公司签订的前期物业服务合同，终止建凯物业公司提供的物业服务合作。 另查明，2014年11月1日，宝龙公司与碧宸物业公司签订了一份《前期物业服务合同》，其中第五条物业管理服务费用第二点约定：本小区物业管理服务收费实行包干制。物业服务费由业主按其拥有住宅物业建筑面积交纳，具体标准如下：0.5元/平方米.月，电梯房：0.95元/平方米.月，商铺：1.00元/平方米.月，商铺：1.00元/平方米.月······。第六条其他各项收费约定：1．公共水电公摊费（按实际使用量及受益人物业建筑面积或户数等合理方式分摊）；3．代收费用：住宅物业生活垃圾处理费：7元/月/户（根据防城港市城市生活垃圾处理费的收费政策调整而调整）。第八条关于交纳费用的其他约定：4、逾期物业服务费的追缴及违约金的计算方式：甲方或者业主须每月的10日前缴清上个月的物业服务费用（甲方或业主也可提前交纳物业管理费）。如甲方或业主逾期的，乙方参照《供电管理规则》第98条之规定，有权要求甲方或业主补交，并从逾期之日起每日按照欠费总额1‰的标准向甲方或者业主收取违约金。乙方有权采取法律途径追缴物业管理费及违约金，由此所产生的一切费用（包括人民法院诉讼费、代理律师费、鉴定费、评估费、法律文书送达公告费等合理支付费用）及责任由甲方或业主承担。第十条代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务，具体代办收费标准执行政府规定。同时，关于龙江半岛花园小区的物业费的收费标准，上思县物价局于2012年2月17日出具的上价字［2012］7号、2013年12月30日出具的上价字［2013］10号的批复、2015年1月23日出具的上价函字［2015］1号的函复等文件对收费标准已经进行了明确的规定。本案中，经碧宸物业公司多次催交，自2015年8月至2017年12月止，陆福群、吴茂兰未按照约定支付物业服务费，共拖欠物业服务费（128.48平方米×0.5元/平方米.月）×29个月=1,862.96元。此外，碧宸物业公司为了本案委托律师支付广西国海律师事务所律师费2,000元。 一审法院认为，关于碧宸物业公司要求陆福群、吴茂兰支付物业服务费等费用是否有事实和法律依据的问题。《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，宝龙公司选聘碧宸物业公司作为物业管理企业时，上思县龙江半岛花园小区尚未成立业主委员会，应由建设单位宝龙公司选聘物业公司开展前期物业服务。宝龙公司与碧宸物业公司签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，宝龙公司与碧宸物业公司签订的《前期物业服务合同》，对业主陆福群、吴茂兰具有约束力，即碧宸物业公司与陆福群、吴茂兰形成了服务与被服务的关系。且陆福群、吴茂兰享受了碧宸物业公司提供的物业服务，其应负有按约定缴纳物业服务费的义务。因《前期物业服务合同》中已明确约定了物业服务费的标准每月0.5元/平方米，且已得到上思县物价局书面批复，故陆福群、吴茂兰以碧宸物业公司擅自提高收费标准及《前期物业服务合同》对其没有约束力为由拒交物业服务费的抗辩理由不能成立，该院不予采纳。现碧宸物业公司诉请要求陆福群、吴茂兰支付物业服务费等费用1,910.90元（其中物业服务费1,863.25元、代支水费36.12元、水电公摊费3.1元、生活垃圾处理费7元）。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持”的规定。陆福群、吴茂兰自2015年8月至2017年12月止，未按照约定支付物业费，共拖欠（128.48平方米×0.5元/平方米.月）×29个月=1,862.96元。碧宸物业公司诉请物业服务费1,863.25元，于法有据，该院予以支持1,862.96元。关于水费、水电公摊费、生活垃圾处理费的问题。碧宸物业公司主张2017年12月，代支生活垃圾处理费7元/月/户×l个月=7元，在《前期物业服务合同》第六条已明确约定住宅物业生活垃圾处理费7元/月/户的标准支付，陆福群、吴茂兰未依约交纳，故该院予以支持生活垃圾处理费7元。碧宸物业公司称陆福群、吴茂兰拖欠2017年11月6日至2017年12月5日代支水费36.12元、2017年12月水电公摊费3.1元。碧宸物业公司主张已代陆福群、吴茂兰垫付，并作出了合理解释，且《前期物业服务合同》中约定了代收代缴收费服务，陆福群、吴茂兰提出水电费是其自行支付，但未能提供证据予以证明，该院不予采纳。因此，对碧宸物业公司的诉请，该院予以支持。故物业服务费1,862.96元、代支水费36.12元、水电公摊费3.1元，生活垃圾处理费7元，合计1,909.18元，陆福群、吴茂兰应予以支付。 关于违约金。《前期物业服务合同》约定，业主若不按约定的收费标准和时间交纳费用的，从逾期之日起，每日按照欠费总额1‰的标准支付违约金。陆福群、吴茂兰拖交物业费，违反了合同的约定，应向碧宸物业公司支付违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现碧宸物业公司诉请违约金1,196.16元，明显过高。陆福群、吴茂兰对违约金过高的辩解，该院予以采纳。关于实际损失，因双方均未提交证据予以证明，该院综合衡量全案情况认为，实际损失为陆福群、吴茂兰逾期支付物业费所造成的利息损失。应在以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准的基础上，按照逾期罚息标准的上限即50%上浮确定利率。自2015年10月24日，中国人民银行短期（一年至三年以内）档次内的人民币贷款基准利率已调整为4.75%，在此基础上加收50%，即4.75%×（1+50%）=7.13%。因此，违约金为（128.48平方米×0.5元/平方米.月）×【4.75%×（1+50%）÷365天】×（1266天+1236天+1205天+1175天+1144天+1113天+1083天+1053天+1023天+992天+962天+931天+900天+870天+839天+809天+778天+747天+719天+688天+648天+617天+597天+566天+535天+505天+474天+444天+413天）+36.1元×【4.75%×（1+50%）÷365天】×413天+7元×【4.75%×（1+50%）÷365天】×413天+3.1元×【4.75%×（1+50%）÷365天】×413天=308.86元。碧宸物业公司诉请违约金为1,196.16元，该院予以支持308.86元。关于碧宸物业公司主张此后的违约金以1,910.9元为基数，自2019年2月28日起至还清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率两倍即4.75%×2=9.5%计付，超过法律规定的范围，该院予以部分支持，故违约金的计算方式：以1,909.18元为基数，自2019年2月28日起至还清之日止，按照年利率7.13%计付。 关于陆福群、吴茂兰是否应当支付碧宸物业公司律师费的问题。《广西壮族自治区律师服务收费标准》第四条规定：计件收费适用于不涉及财产关系的法律事务。此外，第五条规定：按比例收费适用于涉及财产关系的民事、行政诉讼和国家赔偿案件；收费标准由律师和当事人协商，按下列费率分段累计收取律师服务费，最高不得超过规定的收费比例；10万元以下的（含10万元），费率为5%，每件低于1,000元的按1,000元收取。本案系涉财产关系的案件，应按比例收费的标准进行收取律师服务费，现碧宸物业公司委托广西国海律师事务所律师代理案件使用的是计件方式，每个案件2,000元，明显高于律师服务收费标准。本案诉讼标的额为5,107.06元，按照5%计算为5,107.06元×5%=255.35元，故应适用“每件低于1,000元的按1,000元收取”的标准，律师费应为1,000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条，参照《广西壮族自治区律师服务收费标准》第四、五条，判决：一、吴茂兰、陆福群支付碧宸物业公司物业服务费等费用1,909.18元；二、吴茂兰、陆福群向碧宸物业公司支付违约金308.86元（暂计至2019年2月28日；此后的违约金计算方式：以1,909.18元为基数，自2019年2月28日起至还清之日止，按照年利率7.13%计付）；三、吴茂兰、陆福群赔偿碧宸物业公司因诉讼支付的律师费1,000元；四、驳回碧宸物业公司其他的诉讼请求。 本院二审期间，碧宸物业公司向本院提交如下证据：1．碧宸物业公司入住服务公示及建凯物业公司退出龙江半岛小区公告，拟证明建凯物业公司于2014年11月1日退出该小区服务，碧宸物业公司经上思县宝龙旅游置业有限公司选聘入住上思县龙江半岛花园小区并提供物业服务。陆福群、吴茂兰认为，碧宸物业公司未能以其知悉的方式送达该公示，不能作为提高物业费的依据，且建凯物业公司退出应由其告知全体业主，而不是由碧宸物业公司单方面公示。2．小区物业服务收费公示，拟证明碧宸物业公司按建设开发商选聘合同约定，经上思县物价局批复许可后在小区物业收费公示栏进行公示，说明收费公开透明。陆福群、吴茂兰认为，该份证据只能证明上思县物价局许可碧宸物业公司收费范围，但具体收费标准应由碧宸物业公司与业主共同协商确定。3．律师费付款凭证，拟证明碧宸物业公司通过银行转账的方式支付本案律师费1,000元的事实。陆福群、吴茂兰认为，该银行回单没有注明交易用途，不排除碧宸物业公司与广西国海律师事务所其他经济往来。本院认为，上述证据客观真实，与待证事实有一定关联性，可作为本案参考依据。 一审认定本案律师费为2,000有误，应为1,000元。其余事实双方当事人均无异议，本院予以确认。 还查明，陆福群、吴茂兰在2014年11月至2015年7月向碧宸物业公司支付物业服务费。 本案争议焦点：一审判决陆福群、吴茂兰支付物业费、违约金、律师费是否有事实和法律依据。 本院认为，宝龙公司与碧宸物业公司于2014年11月5日签订的《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。宝龙公司选聘碧宸物业公司作为物业管理企业时，上思县龙江半岛花园小区尚未成立业主委员会，依法应由宝龙公司选聘物业公司开展前期物业服务，宝龙公司与碧宸物业公司签订的《前期物业服务合同》效力及于陆福群和吴茂兰，且碧宸物业公司入住上思县龙江半岛花园小区并提供物业服务时，陆福群、吴茂兰于2014年11月至2015年7月期间向其支付物业管理费，证实其已知晓变更物业公司的事实，现陆福群、吴茂兰诉称《前期物业服务合同》对其没有法律约束力理由不成立，不予采纳。《前期物业服务合同》第二十九条约定陆福群、吴茂兰逾期足额缴纳物业服务费、水电费及其他相关费用的违约责任，因违约金明显高于实际损失，一审以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准的基础上，按照预期罚息标准的上限来综合衡量碧宸物业公司的实际损失正确，违约金计算的方式方法准确，应予以维持。碧宸物业公司举证证明其向广西国海律师事务所支付律师费1,000元，根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条规定及参照《广西壮族自治区律师服务收费标准》，一审判决陆福群、吴茂兰应向碧宸物业公司支付1,000元律师费依法有据，应予以维持。 综上所述，陆福群、吴茂兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人陆福群、吴茂兰已预交），由上诉人陆福群、吴茂兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇一九年十月十日 法官助理 梁群英 书 记 员 曾 建