广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2788号 上诉人（原审被告）：广西侣行投资管理有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区厢竹大道**南宁左岸工社小区****，统一社会信用代码：91450103571812619T。 法定代表人：玉志伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯紫峻，广西欣源律师事务所。 委托诉讼代理人：甘晓倩，广西欣源律师事务所。 被上诉人（原审原告）：廖维英，女，1970年7月17日出生，汉族，住广西壮族自治区灌阳县。 委托诉讼代理人：黄水华，男，1972年7月9日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 上诉人广西侣行投资管理有限公司（以下简称：“侣行公司”）因与被上诉人廖维英房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 侣行公司上诉请求：1.判令撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初306号民事判决第三项；2.改判上诉人向被上诉人支付欠付租金的截止期限为涉案《委托租赁服务合同》解除之日，占用费按照各自过错承担相应责任，驳回被上诉人要求上诉人支付租金及占用费至房屋实际返还之日止的诉请；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人在二审问话时明确其上诉请求为：改判上诉人向被上诉人支付欠付租金的截止期限为涉案《委托租赁服务合同》解除之日；占用费按照各自过错承担相应责任，驳回被上诉人要求上诉人支付占用费的诉请。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《委托租赁服务合同》中约定租金起算日为2018年1月1日，且《委托租赁服务合同》第九条第三款明确约定，若上诉人延迟支付被上诉人租赁收益超过30日的，被上诉人有权提出解除合同。上诉人之前数月未支付租金，被上诉人未主动向上诉人提出解除合同，也未向法院提起诉讼主张权利。在上诉人明确发出解除合同的书面通知后，被上诉人仍未到上诉人处办理相关的解除合同的交接手续，被上诉人存在放任损失扩大的主观故意。因此，对解除合同后所产生的房屋占有费问题，被上诉人是房屋的所有人，自被上诉人提出解除合同后，被上诉人完全有权利、有能力收回房屋，而被上诉人在明知上诉人经营亏损没有再使用房屋的情况下，放任房屋空置造成损失的进一步扩大，明显存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，本案被上诉人明知上诉人已严重违约，但未采取适当措施防止损失扩大。因此，被上诉人应就其未采取适当措施导致损失扩大部分承担相应的过错责任。 廖维英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。1.按照《房屋租赁服务合同》约定，上诉人应在每月25日将租金转至被上诉人银行账户，但自2018年1月1日起上诉人从未支付租金。被上诉人经过多途径多形式争取与上诉人直接联系均未果，直到一审法院判决后至今，上诉人仍没有主动联系被上诉人并过来清点房间的配置物品、交接房间钥匙，所以被上诉人的房间仍由上诉人占用。2.虽然上诉人说已经发出解除合同的书面通知，但被上诉人没有接到任何解除合同的书面通知，也没有接到任何交接手续的电话或书面通知，房屋仍是上诉人占用、处分、收益，至今未交付出租屋及配置物品。3.上诉人至今未将合同约定购买的配置物品交付给被上诉人，请求二审法院要求上诉人当面打开出租房屋的房门，清点房屋内的配置物品，如配置物品与合同约定不符，被上诉人保持要求上诉人配齐合同约定物品或补齐差价诉权。 廖维英向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告在2017年10月1日签订的《委托租赁服务合同》；2.判令被告给付原告房屋租金人民币18000元（从2018年1月1日至2018年12月31日止），双倍违约金6000元，物业管理费206.60元，水电费88元，合计24294.60元（房屋租金、物业管理费顺延至解除合同之日）；3.判令被告返还原告软装配置费27000元；4.本案诉讼费由被告负担。廖维英在一审庭审中变更诉讼请求1、2为：1.判令解除原、被告在2017年10月1日签订的《委托租赁服务合同》，并要求被告将房屋返还给原告；2.判令被告按1500元/月的标准自2018年1月1日起至被告退房之日止向原告支付拖欠的租金及占用费，双倍违约金6000元，被告按103.3元/月的标准自2018年11月1日起至被告退房之日止向原告支付拖欠的物业费及垃圾费，并向原告支付拖欠的水电费至被告退房之日止。 一审法院认定事实：2017年10月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了一份《委托租赁服务合同》，原、被告双方在该合同中约定：约定甲方将其所有的位于桂林市叠彩区委托给乙方提供租赁服务及增值服务；甲方于2017年10月1日前将物业交给乙方；物业费、水电费、广电费、物料消耗费、第三方佣金、人工费、办公费等运营费用，由乙方在租赁收入中代为缴纳和扣除；自甲方交房之日起3个月为筹备及培育期，在此期间，甲方不享有任何租赁收益； 租赁收益起算日为：2018年1月1日；年保底收益18000元/套，年分成收益超出18000元的以实际分成收益为准；本合同合作期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止，共计5年；改造配置费用为27000元；每月25日前，乙方将甲方应得的租赁收益支付到甲方指定账户，乙方也可以委托并透过第三方代理将上述租赁收益支付给甲方；乙方在合作期内负责交纳物业费、水电费、垃圾费等费用；合同第九条约定：除另有约定外，本合同项下的违约金为人民币3000元；无特殊原因且未经甲方同意，乙方延迟支付甲方应得租赁收益超过15日的，除应按合同约定如数支付给甲方外，还应从第16天起每天支付应付金额千分之一的滞纳金，超过30日甲方有权提出解除合同；乙方不得单方要求提前退出合作，若提前退出合作属于违约并承担违约责任。如违约方未提前一个月书面通知对方，则须双倍支付违约金。同日，原告作为甲方与被告作为乙方共同签订了一份《改造及配置清单》，该清单载明了改造物品名称及软装配置的明细。原告于2017年10月16日向被告交纳软装配置费27000元。该合同签订后，原告将房屋交付被告托管。被告自2018年1月1日从未向原告支付租金收益。涉案房屋的物业费为每月96.3元，垃圾费为每月7元。被告自2018年11月起未再向物业公司缴纳物业费及垃圾费，也未再缴纳水电费。原告要求被告按约支付租金未果，遂向法院起诉，提出上述诉讼请求，被告于2019年2月2日收到起诉状副本。 一审法院认为，原、被告签订的《委托租赁服务合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属有效。原、被告双方应依约履行各自义务以及行使各自权利。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已按约履行合同约定的义务，将符合合同约定的房屋交给被告，被告应按约支付租金收益给原告，但被告未按约支付租金收益，已构成违约，侵害了原告的合法利益，应承担相应的违约责任。根据原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、原、被告于2017年10月1日签订的《委托租赁服务合同》解除的时间；二、被告拖欠的房屋租金、占用费如何计算；三、被告违约金如何计算；四、原告主张被告退还改造配置费的诉讼请求是否应予支持；五、原告主张被告给付物业管理费、垃圾费、水电费的诉讼请求是否应予支持。 关于争议焦点一的问题。原、被告签订的《委托租赁服务合同》第九条3款约定：无特殊原因且未经甲方同意，乙方延迟支付甲方应得租赁收益超过15日的，除应按合同约定如数支付给甲方外，还应从第16天起每天支付应付金额千分之一的滞纳金，超过30日甲方有权提出解除合同。因被告从2018年1月起从未向原告支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，虽然原、被告合同约定的租赁期限尚未到期，但被告拒不履行主要义务，其行为已经构成根本性违约，导致合同无法再继续履行下去，现原告诉请要求解除双方于2017年10月1日签订的《委托租赁服务合同》，符合双方合同的约定及法律的规定，该院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，要求解除合同的意思表示到达被通知一方时才发生法律效力。本案中，原告起诉要求解除合同，被告于2019年2月2日收到起诉状副本，故该院确认前述的《委托租赁服务合同》自2019年2月2日解除。合同解除后，被告应将讼争房屋交回原告。 关于争议焦点二的问题。根据法律规定，承租人应当按照约定支付租金。本案中，双方在合同中约定每月25日前，被告将原告应得的租赁收益支付到原告指定账户，被告理应遵守上述约定，按时支付其使用讼争房屋期间的租金。故对原告主张被告自2018年1月1日至解除合同之日按每月1500元的标准支付拖欠租金的诉讼请求，该院予以支持。关于合同解除后房屋占用费的问题。由于在合同解除后，被告仍实际占有、使用案涉房屋，虽然被告辩称其曾在业主微信群里发过退还钥匙的通知，但是被告对该辩称未提供任何证据予以证明，也未提交证据证明原告已收到该通知，被告应承担举证不能的后果，故对被告该辩解意见，该院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，该院对原告主张自原、被告解除合同次日起至被告交还房屋之日止，被告应按照租赁期间的租金标准向原告支付房屋使用费，有事实和法律依据，该院予以支持。 关于争议焦点三的问题。原、被告签订的《委托租赁服务合同》第九条第1款约定：本合同生效后，一方未全面且适当履行其约定义务的，或其承诺、保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金；第2款约定：除另有约定外，本合同项下的违约金为人民币3000元；该合同第九条第5款约定：乙方不得单方要求提前退出合作，若提前退出合作属于违约并承担违约责任。如违约方未提前一个月书面通知对方，则须双倍支付违约金。根据上述约定，被告未按约支付租金，构成违约，被告应按《委托租赁服务合同》第九条第1、2款约定向原告支付违约金3000元。因本案被告的欠租行为并不符合《委托租赁服务合同》约定的应当双倍支付违约金的情形，原告要求被告双倍支付违约金6000元的诉请，缺乏事实和法律依据，故对原告要求被告向其支付违约金6000元的诉讼请求的合理部分，该院予以支持。 关于争议焦点四的问题。原告认为被告收取的软装配置费过高，被告存在欺诈，但原告没有举证证明其与被告签订《委托租赁服务合同》时违背其真实意思表示或者存在欺诈、胁迫等情形，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原告应承担举证不能的法律后果，且原、被告在《委托租赁服务合同》中约定被告代为装饰配置的设施设备产权归原告所有，原、被告签订的《委托租赁服务合同》及《改造及配置清单》没有关于返还改造配置费的约定，原告要求被告返还改造配置费的诉讼请求没有法律依据，且不符合合同约定，故对原告该项诉请，该院不予支持。 关于争议焦点五的问题。原、被告双方在合同约定了上述费用由被告缴纳，自2018年11月起被告未按照合同约定自行承担讼争房屋上述费用，故对原告要求被告按103.3元/月（物业费96.3元/月、垃圾费7元/月），自2018年11月1日起至被告返还房屋之日止向原告支付物业费、垃圾费的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。原告诉请被告支付案涉房屋的水电费，符合合同约定，该院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告廖维英与被告广西侣行投资管理有限公司于2017年10月1日签订的《委托租赁服务合同》于2019年2月2日解除；二、被告广西侣行投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于桂林市叠彩区返还原告廖维英；三、被告广西侣行投资管理有限公司按1500元/月的标准向原告廖维英支付2018年1月1日起至房屋实际返还之日止的租金及占用费；四、被告广西侣行投资管理有限公司支付原告廖维英违约金3000元；五、被告广西侣行投资管理有限公司支付原告廖维英物业费、垃圾费、水电费，其中物业费、垃圾费合计按103.3元/月标准计付，水电费，则以供水供电部门的票据为准，由被告广西侣行投资管理有限公司从2018年11月1日起支付至返还房屋之日止；六、驳回原告廖维英的其他诉讼请求。本案受理费1082元(原告廖维英已预交)，适用简易程序减半收取541元，由被告广西侣行投资管理有限公司负担，另541元该院退回原告廖维英。 本案二审期间，被上诉人提交了以下证据：卿施晓与上诉人法人代表玉志伟的通话和短信记录。上诉人主张该证据证明被上诉人为了拿钥匙委托卿施晓主动联系上诉人，但联系不上。上诉人质证意见，真实性无异议；但上诉人法人代表有接通过电话，也回过短信，且通话记录不能反应当时通话的内容，被上诉人提交的证据只截取了没有回信息的部分。 本院对上述证据认定如下：对于被上诉人提供的通话与短信记录真实性予以认可，但该证据仅显示卿施晓因自己购买的恒大酒店1419号房屋退还钥匙的问题与上诉人法定代表人进行联系，与本案无关联性，本院对该证据不予采信。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人主张占用费按照双方的过错各自承担是否有事实和法律依据。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，本案中，上诉人与被上诉人对双方的合同已经于2019年2月2日解除无争议，现争议的是合同解除后的占用费应由谁承担，如何承担。本院认为，租赁合同解除后，上诉人作为原租赁方理应及时清点讼争房屋内的物品，积极履行通知被上诉人办理房屋交接手续的义务；但上诉人截止二审问话当天仍未将诉争房屋退还给被上诉人，即合同解除后讼争房屋仍由上诉人实际占有、使用；一审判决上诉人按照房屋租赁期间的租金标准承担合同解除后的占用费并无不当，依法应予以维持。至于上诉人称其曾在微信群里发过退还钥匙的通知，是被上诉人一直未到上诉人处办理解除合同的相关手续，被上诉人存在放任损失扩大的主观故意；对此，上诉人并未提供相关证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。 综上所述，侣行公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1082元（上诉人广西侣行投资管理有限公司已预交），由上诉人广西侣行投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇一九年十月十日 法官助理 郑 欣 书 记 员 秦 婧