上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初9942号原告：陆引娟，女，1950年9月9日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告：李士红，女，1973年5月12日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告：李士晓，男，1975年1月31日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。三原告共同委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：张迎川，上海卿云律师事务所律师。被告：姚雪强，男，1959年4月9日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。第三人：上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处，住所地上海市青浦区外青松公路**。负责人：潘慧敏，书记。委托诉讼代理人：陆月辉，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘雨菲，上海东炬律师事务所律师。原告陆引娟、李士红、李士晓诉被告姚雪强确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。审理中，本院依法通知上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处作为第三人参加诉讼。本案于2019年7月26日公开开庭进行了审理，三原告共同委托诉讼代理人李庆春、被告姚雪强、第三人的委托诉讼代理人潘雨菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆引娟、李士红、李士晓向本院提出诉讼请求：确认案外人李某某与被告就上海市青浦区青昆路XXX弄XXX号房屋签订的房屋买卖合同无效。审理中，原告变更诉讼请求为：要求确认被告与第三人签订的《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》无效。事实与理由：原告陆引娟与案外人李某某系夫妻关系，原告李士红、李士晓系两人的儿女。2003年李某某与被告约定将青浦区青昆路XXX弄XXX号出售给被告，被告支付了购房款，当时向村民委员会申报过。2009年3月9日，李某某去世。被告与李某某、陆引娟虽系同一集体经济组织成员，但是因被告已享有其他宅基地房屋，故该转让行为违反了一户一宅的强制性规定而无效。被告非房屋的合法权利人，理应由原告与第三人签订动迁协议，被告与第三人签订的动迁协议侵害了原告的合法权益，故动迁协议无效。被告姚雪强辩称：不同意原告的诉讼请求。在保证被告的拆迁补偿利益不减少的情况下，被告同意配合办理相关手续。第三人上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处述称：被告与第三人签订的动迁协议合法有效，第三人系根据李某某与被告之间的房屋买卖关系以及宅基地使用权转移申报表与被告签订动迁协议。系争宅基地房屋已经交付被告长期使用。本院经审理认定事实如下：李某某与陆引娟系夫妻关系，双方育有一子李士晓和一女李士红。李某某于2009年3月9日去世。李某某的父母均已过世。本案系争房屋位于上海市青浦区青昆路XXX弄XXX号。1980年，李某某作为户主，经批准建造系争房屋，批复上记载的家庭人员还包括李某某的父母和三原告。被告(户)经批准建造宅基地房屋，房屋地址位于上海市青浦区南门外街XXX号XXX室。被告取得上海市农村宅基地使用证。2003年3月，李某某(甲方)与被告(乙方)签订《房屋买卖协议书》，约定甲方自愿将系争房屋和附属宅基地使用权一并转让给乙方，总价人民币15万元。乙方在2003年3月和6月前将购房款分两次交付给甲方，甲方收到全部购房款后，将证明房屋所有权的有关建房批复、宅基地使用证等证件原件全部交付乙方留存。乙方受让房屋后享有完全产权，今后如遇房屋宅基地动迁，乙方享有独立受偿权，与甲方无关。本协议自乙方付清购房款之日生效等。合同签订后，被告于2003年10月付清购房款，李某某将房屋交付被告。2003年9月，李某某和被告填写《宅基地使用权转移(因转让房屋引起)审报表》，出让理由为进城自购住房，该表格由青浦区青浦镇城南村民委员会和青浦区青浦镇房屋土地管理所盖章。2018年12月18日，第三人(甲方)与被告(户)(乙方)签订《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》，约定就乙方所有的位于夏阳街道南门外街XXX弄XXX号房屋征地补偿达成协议，甲方共补偿乙方2,434,058元，安置乙方青浦区崧文南路XXX弄XXX号XXX室、崧文南路XXX弄XXX号XXX室、崧文南路XXX弄XXX号XXX室、秀泉路XXX弄XXX号XXX室房屋。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，第三人向被告支付了全部补偿款和安置房屋。本案系争房屋与南门外街XXX弄XXX号两处宅基地房屋均已被拆除。审理中，本院向上海市青浦区规划和自然资源局发函，核实《宅基地使用权转移(因转让房屋引起)审报表》是否经该局或者县级人民政府审批，是否合法有效。该局于2019年8月16日复函，表示该表格未经该局或原县级人民政府审批，宅基地转让需具备以下条件：1、转让人拥有两处以上的宅基地；2、转让人与受让人为同一集体经济组织内部成员；3、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；4、转让行为征得集体经济组织同意。审理中，原告表示合同无效的后果另案处理。以上查明的事实，由原告、被告、第三人的陈述，结婚登记证明、居民死亡确认书、农村居民建房用地申请皮批复单、上海市农村宅基地使用证、房屋买卖协议书、宅基地使用权转移(因转让房屋引起)审报表、上海市征收集体土地居住房屋补偿协议、复函等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，第三人表示：宅基地使用权转移(因转让房屋引起)审报表经过了青浦区青浦镇房屋土地管理所盖章，该机构系青浦区规划和自然资源局的派出机构，能代表青浦区规划和自然资源局。鉴于姚雪强购买了系争房屋，同时拥有南门外街XXX弄XXX号房屋，存在一户两宅的情况，故在动迁时以系争房屋作为完整户认定有效安置面积180平方米，同时将南门外街XXX弄XXX号房屋作为传统房，认定安置面积68.29平方米，共认定安置面积248.29平方米。姚雪强与第三人签订的《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》包含了两处宅基地房屋的拆迁安置权益。根据庭审查明的事实，本院认为，李某某去世后，三原告作为其继承人，有权提起本案诉讼。李某某与被告之间存在房屋买卖合同关系，鉴于系争房屋系宅基地房屋，转让行为需符合相关法律规定，现被告提供的审报表仅有镇一级房屋土地管理部门盖章，未报区级机关审批，且被告在购买房屋之前已经享有宅基地房屋，故被告并不符合宅基地转让后获得审批的条件，系争房屋合法的批准文件仍系原告家庭建房的批复。被拆迁人应当以合法有效的产权证或者建房批复认定，被告非系争房屋的被拆迁对象，第三人与被告签订的拆迁协议中包含了系争房屋的拆迁利益，侵害了原告的合法权益，应属无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：被告姚雪强与第三人上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处于2018年12月18日签订的《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》无效。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由被告及第三人各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一九年十月十六日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。