广东省丰顺县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1423民初1106号原告：丰顺县家兴物业有限公司。住所地：广东省丰顺县汤坑镇附城汤坑路**。统一社会信用代码：91441423MA4UQL9B8D。法定代表人：蔡敏，该公司经理。委托诉讼代理人：邱家才，广东宏泰（梅州）律师事务所律师。被告：丰顺金溪源投资有限公司。住。住所地：广东省丰顺县汤坑镇金溪村太平楼一社会信用代码：914414230812398804。法定代表人：罗福兰，该公司经理。原告丰顺县家兴物业有限公司（以下简称家兴物业公司）与被告丰顺金溪源投资有限公司（以下简称金溪源公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告家兴物业公司的法定代表人蔡敏及其委托诉讼代理人邱家才到庭参加诉讼。被告金溪源公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家兴物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告按合同约定的标准和面积（电梯住宅1.2元/平方/月、面积为52294.26平方米；商业物业1.8元/平方/月、面积为16688.04平方米）交纳物业费给原告直至相应的物业正式交付给业主为止；2、判令被告按年利率6%支付每月拖欠物业费的利息给原告直至还清物业费为止；3、判令被告支付2018年1月至2018年10月期间原告垫付的水电费合计180564.7元（其中电费148527.1元，水费32037.6元）；4、判令被告以原告垫付的水电费180564.7元为本金，按年利率6%支付从2018年10月10日开始至还清垫付的水电费为止的利息给原告；5、判令被告承担本案诉讼费。原告家兴物业公司于庭审中变更以下诉讼请求：第三项诉讼请求中电费增加0.11元，水费增加6250元；第四项诉讼请求垫付水电费金额变更为186814.81元。事实和理由：2017年3月1日，原告与被告签订了《家兴物业公司前期物业管理服务合同》，合同约定由原告向被告开发的坐落于丰顺县汤坑镇汤西路17号（原农械厂）的金溪源商住小区提供物业管理服务，合同期限自2017年3月1日起至2047年3月1日止，按双方签订的物业管理服务合同的约定，物业管理收费标准如下：电梯住宅1.2元/平方/月、商业物业1.8元/平方/月，物业管理服务费按月缴纳，每月10号前缴纳。合同附件二物业构成明细确定高层住宅（即电梯住宅）建筑面积为52294.26平方米、商业用房（即商业物业）的面积为16688.04平方米。上述合同签订后，原告即入驻金溪源商住小区，为小区提供物业管理服务，并按合同约定的服务内容做好各项工作，付出了大量的人力和资金，但到起诉之日，原告都未收到物业费。被告开发的金溪源商住小区房子目前均未正式交付给业主，按合同约定及《广东省物业管理条例》第四十一条第二款的规定“物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”本案被告作为金溪源商住小区的建设单位，对该小区尚未出售或者已经出售但尚未交付给物业买受人的物业，相应的物业服务费用应由被告按照该物业区域同类物业的标准全额交纳，双方签订的合同已经明确约定了物业收费标准，所以被告应按合同约定的标准和面积交纳物业费给原告直至相应的物业正式交付给业主为止，但被告至今未支付任何物业费给原告，被告目前拖欠的物业管理费是2783747.52元（从2017年3月开始暂计至2019年8月30个月），其中电梯住宅物业费52294.26平方×1.2元×30月=1882593.36元；商业用房物业费16688.04平方×1.8元×30月=901154.16元。被告拖欠原告物业服务费用，已经构成违约，应赔偿原告的合理损失，原告主张被告赔偿原告拖欠物业费的利息损失，应按年利率6%支付每月拖欠物业费的利息直至还清物业费为止。另外原告在管理金溪源商住小区期间，为了小区的正常运转，还垫付了水电费，为此，原告遂向法院提起诉讼。被告金溪源公司未作辩称，也未向本院提交相关证据。本院经审理认定事实如下：被告金溪源公司于2013年11月4日成立，主要经营范围是投资实业、房地产投资开发等。原告家兴物业公司于2016年6月13日成立，主要经营范围是物业管理等，该公司在2017年8月18日取得三级（暂定）资质等级的中华人民共和国物业服务企业资质证书（证书编号：丰物管证字【2017】003号）。2017年3月1日，原告金溪源公司与被告家兴物业公司签订了《家兴物业前期物业管理服务合同》，合同约定原告向被告提供前期物业管理服务，该商住小区建筑面积70351.89平方米，前期物业管理包括物业交付前对工程进行适时跟踪等；物业交付后的物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集清运、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序的管理，装饰装修管理服务、物业档案资料管理等；还包括公共设施、设备维修、安保、绿化、保洁、特约服务等。其中，在该合同的第三章第六条约定：物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由物业公司享有或承担，具体标准如下：电梯住宅1.2元/平方/月、商业物业1.8元/平方/月等。第七条约定：物业已竣工但尚未出售或已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用，由被告按照该物业区域同类物业的标准全额交纳；物业管理服务费用按月交纳，业主（或承租人）应在每月10号前交纳。第三十四条约定：被告违反本合同相关规定，致使原告的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由此给业主、物业使用人造成损失的由被告赔偿。第三十五条约定：除前款规定情况外，原告的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，被告以书面的方式向原告提出，被告要加以整顿、整改。第三十九条约定：本合同期限自2017年3月1日起至2047年3月1日止，但在本合同期限内，如业主自行成立业主委员会，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。合同附件二物业构成明细载明：高层住宅292套共52294.26平方米，商业用房81单元共16688.04平方米等。原、被告对上述合同于2017年9月6日到丰顺县住房和城乡规划建设局进行了备案登记。被告于2019年7月20日出具一份“确认证明”，内容为：“因金溪源公司资金不到位，从2018年1月起，金溪源居住小区的电费、水费由家兴物业公司垫付支出”。原告家兴物业公司向本院提交九份由丰顺粤海水务有限公司出具的购买方为金溪源公司、服务名称为“环境污染处理剂*污水处理费*水冰雪*自来水”的广东增值税普通发票：2018年3月1日（9096元）、2018年3月14日（2813.2元）、2018年4月10日（2600元）、2018年5月10日（2600元）、2018年6月8日（2600元）、2018年7月9日（2600元）、2018年8月13日（2600元）、2018年9月17日（2600元）、2018年10月10日（2704元）合计30213.2元；九份由丰顺粤海水务有限公司出具的缴款单位为金溪源公司、服务名称为“水资源费”的广东省行政事业性收费统一票据：2018年3月1日（200元）、2018年3月14日（216.4元）、2018年4月10日（200元）、2018年5月10日（200元）、2018年6月8日（200元）、2018年7月9日（200元）、2018年8月13日（200元）、2018年9月17日（200元）、2018年10月10日（208元）合计1824.4元。原告另提供一份丰顺粤海水务有限公司营业服务部于2018年2月6日出具的收款收据，载明收到金溪源公司水费、复装费6250元。原告家兴物业公司向本院提交五份由广东电网梅州丰顺供电局有限责任公司出具的缴款单位为金溪源公司、费用项目为“预收电费”的收款收据：2018年1月23日（20000元）、2018年2月27日（20000元）、2018年4月2日（20000元）、2018年4月25日（20000元）、2018年6月16日（16457元）合计96457元；十份由广东电网梅州丰顺供电局有限责任公司出具的购买方为金溪源公司、服务名称为“供电.电费”的广东增值税电子普通发票：2018年1月电费（19262.88元）、2018年2月电费（18812.12元）、2018年3月电费（14325.67元）、2018年4月电费（12930.67元）、2018年6月电费（15190.12元）、2018年7月电费（19571.07元）、2018年8月电费（16405.62元）、2018年9月电费（16093.52元）、2018年10月电费（12621.76元）、2018年11月电费（11904.97元）。其中2018年1-10月合计145213.43元。另查明，2014年10月23日，金溪源公司与广东双龙市政工程有限公司签订了《广东省建设工程标准施工合同》，合同约定金溪源公司将梅州市丰顺县城汤西路的丰顺金溪源商住小区的地基基础、主体结构、给排水、装修装饰、消防、通风、室外场地、附属项目、景观、其他（按设计文件内容，不含电梯、园林绿化、供电、室外场地）工程发包给广东双龙市政工程有限公司施工，工程总建筑面积75830平方米，工程合同工期为600天，即拟从2014年11月1日开始施工，至2016年6月30日竣工完成，合同总价约为1.28亿元等。因金溪源公司与广东双龙市政工程有限公司发生施工合同纠纷，工程尚未全面完工。金溪源商住小区的建筑情况分为A、B两区，A区有1、2、3栋及商铺若干，A区完工后，有部分业主自行入住；B区有4、5、6、7栋及商铺若干，B区主体已完工，尚未通水电。金溪源公司目前尚未组织实施工程项目的竣工验收程序。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2017年3月1日签订的《家兴物业前期物业管理服务合同》，是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的合同，该合同不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。原告家兴物业公司从2017年3月1日起为被告金溪源公司提供了物业服务，且被告至今未组织实施工程项目的竣工验收，物业亦尚未交付给物业买受人，被告应当依约交纳物业服务费。根据合同约定，涉案住宅用房面积为52294.26平方米，按每月每平方米1.2元计算，商业用房面积为16688.04平方米，按每月每平方米1.8元计算，则每月应交纳的物业服务费为92791.58元，由于被告未向本院提供证据证明其向原告支付过物业费，因此，原告主张被告支付从2017年3月起至本案开庭之日（2019年9月10日）按每月92791.58元计算的物业服务费，符合法律规定和合同约定。经计算，2017年3月至2019年9月的物业服务费共2876538.98元，本院依法予以支持。对于原告主张被告支付计至相应的物业正式交付给物业买受人为止物业服务费，由于该事实尚未发生，无法审查双方的实际履行情况，故原告应待该物业服务费实际发生后另行主张。关于原告主张被告从2017年3月起以每月欠付的物业服务费为基数，分别自逾期之日起至物业服务费付清之日止按年利率6%计算利息的问题。根据合同约定，物业服务费按月计收，于每10日计收当月物业服务费，被告未按时向原告交纳物业服务费，已构成逾期交纳物业服务费的违约行为。原告主张利息，实质是损失，由于双方对逾期交纳物业服务费的违约责任没有约定，原告并未举证证明被告逾期付款对其造成的损失，但被告逾期付款，必然造成原告应收款的利息损失，原告主张参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于逾期利息的规定按年利率6%计算利息合理，本院予以支持。故被告向原告支付逾期交纳的2017年3月至2019年9月物业服务费的利息，以每月应交款为基数，从当月11日起按年利率6%计算，计至2019年9月10日的利息为219003.61元，从2019年9月11日起以2876538.98元为基数，按年利率6%计至还清为止。关于原告垫付2018年1月至10月水电费的问题。被告出具相关证明确认从2018年1月起，金溪源居住小区的电费、水费由家兴物业公司垫付支出，原告亦提供了相应的票据，故本院对原告为被告垫付水电费的事实予以认可。对于原告垫付的水电费数额，根据原告提供的票据，原告为被告垫付了2018年3月至10月的自来水费30213.2元、水资源费1824.4元，并代被告缴交了2018年1-10月的电费合计145213.43元，对于原告支出的上述水电费共177251.03元（自来水费30213.2元+水资源费1824.4元+电费145213.43元），被告应予返还。原告为被告垫付水电费，原告主张参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于逾期利息的规定按年利率6%计算利息合理，原告垫付水电费的时间除2018年10月电费12621.76元是在2018年11月10日缴交外，其余均是发生在2018年10月10日之前，故原告垫付的2018年10月电费12621.76元的计息起始时间应为2018年11月10日，对于原告垫付的其余水电费原告要求从2018年10月10日起计算利息符合法律规定，本院予以支持。原告提供的丰顺粤海水务有限公司营业服务部于2018年2月6日出具的收款收据证明其代被告缴交水费、复装费6250元，由于该“收据”非正式发票，无法确认是否为必须的支出，故对此本院不予支持。原告提交的2018年11月电费发票，由于原告未主张2018年11月后的电费，故该票据与本案无关联性。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其自动放弃质证和抗辩等诉讼权利，本院依法作出缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第三十二条、第四十一条、第四十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告丰顺金溪源投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告丰顺县家兴物业有限公司支付2017年3月至2019年9月的物业服务费2876538.98元；二、被告丰顺金溪源投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告丰顺县家兴物业有限公司支付物业服务费逾期付款利息损失（计至2019年9月10日的利息为219003.61元，从2019年9月11日起，以尚欠的物业服务费2876538.98元为基数，按年利率6%计至欠款还清为止）；三、被告丰顺金溪源投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告丰顺县家兴物业有限公司垫付的水电费（2018年1月至10月）共177251.03元；四、被告丰顺金溪源投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告丰顺县家兴物业有限公司支付垫付水电费的利息损失（计至2019年9月10日止共9860.84元，从2019年9月11日起，以尚欠水电费177251.03元为基数，按年利率6%计至还清垫付款为止）；五、驳回原告丰顺县家兴物业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32320元，减半收取计16160元（原告已预交，被告负担部分本院予以退还原告），由被告丰顺金溪源投资有限公司负担16000元，原告丰顺县家兴物业有限公司负担160元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员  杨伟雄二〇一九年十月十七日书记员  陈炜瑶附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。