河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终2803号上诉人（原审原告）：任向伟，男，1988年11月20日生人，汉族，个体，住承德县。委托诉讼代理人：丁昱文，河北德律律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：田玉山，男，1958年3月30日生人，汉族，农民，住承德县。委托诉讼代理人：张宝魁，河北华川律师事务所律师。上诉人任向伟因与被上诉人田玉山房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德县人民法院（2019）冀0821民初1507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭，并于2019年9月27日公开开庭审理了本案。上诉人任向伟及委托诉讼代理人丁昱文、被上诉人田玉山及张宝魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任向伟上诉请求为：1、请求二审法院撤销一审法院的民事判决第一项，依法改判被上诉人返还上诉人租金36000.00元；2、请求二审法院撤销一审法院的民事判决第二项，依法改判被上诉人赔偿上诉人损失18492.00元；3、由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：承德县人民政府于2019年1月31日发布《冻结公告》，同年3月24日发布《关于下板城镇东窑村违法违规建筑物拆除公告》。而被上诉人明知涉案房屋拆除时间的情况下，于2019年3月10日与上诉人签订《商用房屋租赁合同》，将涉案房屋租赁给上诉人使用。上诉人投资后，不到半个月的时间，涉案房屋被拆除，说明被上诉人具有欺诈性。同时，涉案房屋应当于2019年3月24日被拆除，被拆除的房屋不可能再产生收益。因此，被上诉人应当全额退还上诉人的租金。上诉人与被上诉人签订《商用房屋租赁合同》后，村委会出具了证明，证明涉案房屋是商用房屋。同时，工商管理机关也为上诉人办理了《营业执照》，上诉人已经完全尽到了注意义务，本案中上诉人并不存在过错，因此上诉人的损失应当由被上诉人赔偿。综上，一审判决适用法律错误，请求二审法院依法改判，以维护上诉人的合法权益。田玉山辩称：一、关于承德县政府2019年1月31日发布拟征收下板城镇东窑村土地约800亩冻结公告，被上诉人是否知情的问题。由于该公告是针对不特定的东窑村村民发布的，并非是特定发给被上诉人的，因此，被上诉人在出租案涉房屋时并不知情该公告，更不知情被上诉人出租房屋所在地块是否包括在县政府的拟征收范围之内。与被上诉人所处同地块上的同类临建房屋都在出租使用中，不仅是被上诉人不知情，同地块同类临建房的所有房主都不知情。公告中拟征收三个字的意思是准备征收，但还没有实际征收，更没有通知到各家各户，仅仅是县政府与村委会之间达成的初步意向。上诉人没有证据能够证明被上诉人在出租前是否见过此公告，被上诉人确实真的未曾见到过此公告。如果上诉人是在签订租赁合同之前获取了此公告，说明上诉人在签订租赁合同前完全知晓此公告，既然上诉人事先知晓此公告，那么上诉人就不应该要求租赁该房屋；如果上诉人是在签订租赁合同之后获取的此公告，那么上诉人并无证据能够证明被上诉人在签证租货合同之前已明知此公告。所以，上诉人在上诉状中诉称，被上诉人在签订租赁合同时明知此公告仍与其签订租赁合同的说法，并没有证据能够支持其说法。二、关于承德县政府2019年3月24日发布关于下板城东窑村违法违规建筑物拆除的公告，被上诉人是否知情的问题。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同的时间是2019年3月10日，该拆除公告发布的时间为2019年3月24日，该拆除公告是在签订房屋租赁合同之后的的半个月，要为重要的是案涉房屋是当地村、镇政府为促进农民脱贫致富而准许老百姓建设的临时性房屋出租创收，故案涉房屋并未被当地政府列入违法违规建筑拆除范国之内。案涉的同地块同类房屋很多，至本案二审开庭的今天也没有一份被折除的，而且都在正常出租营业中。上诉人所提供的征收冻结公告和拆违建公告不是一回事，是性质和内容均完全不同的两份公告，两份公告至今都没有实际付诸实施。三、租赁案涉房屋是上诉人三番五次主动上门找到被上诉人要求租赁的，并非被上诉人采用欺诈手段主动出租给上诉人的。下板城大街临街房屋与案涉房屋同等面积的租赁价格最低在每年12万元以上，而案涉房屋年租金仅仅3.6万元，租价较沿街房屋便宜70%,而且室内经营饭店设施设备齐全，租赁这样的房屋当然成本低廉，所以，上诉人才三番五次主动上门找到被上诉人非要租赁此案涉房屋。四、鉴于案涉房屋的性质问题，在上诉人到工商局办理营业执照时就已完全知晓其所租赁的案涉房屋为临时性建筑，但允许开办饭店办理营业执照，被上诉人并不存在欺诈上诉人签约的情况。五、上诉人承租案涉房屋后对内部的饭店设施设备在未得到出租房同意的情况下进行了毫无必要的擅自拆改，被上诉人在此声明保留另案起诉要求上诉人恢复原状的权利，必要时被上诉人将行使这一权利。综上，上诉人的上诉请求及其事实和理由不能成立。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决结果公平公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原告任向伟向一审法院提出诉讼请求：1：请求解除原、被告于2019年3月10日签订的《商用房屋租赁合同》；2：退还原告租金36000.00元；3：赔偿原告经济损失暂定100000.00元；4：被告承担诉讼费用。一审法院查明的事实，2019年3月10日，原、被告签订《商用房屋租赁合同》，被告（合同甲方）将位于承德县房屋出租给原告（合同乙方），合同约定：“一、甲方出租的房屋面积150平方米，室内基本装饰、装修、水、电、暖、门窗等相关设备完好，如乙方租赁期间或终止时发生损坏，由乙方负责维修或赔偿。租期内水、电、取暖及物业费管理费等各种费税及执照均由乙方自行办理缴纳。出现任何情况由乙方承担并负法律责任。二、租赁金额：年租金为大写叁万陆仟元整（36000.00元）。租赁期限：租期一年，自2019年3月10日至2020年3月9日;三、租赁缴纳方式为上交租，一年交纳一次。合同签订之日乙方向甲方交纳一年的租金，不得拖欠合同履行期满乙方提前一个月交付下一年的租金。如逾期不交纳房租视为违约。甲方有权终止合同。（合同期满乙方不再续租，需提前一个月通知甲方，并把垃圾、废物清理干净至垃圾点处）。四、租赁期内，乙方需转租必须通过甲方协商同意后再行转租，如乙方擅自转让，甲方立即终止合同，限期搬出，由此造成的一切损失由乙方负责；五、乙方根据经营需要，经甲方同意后室内外可以重新装修装饰，但是不准拆改结构及原有装修，合同期满后，乙方将添置的装修及设备归甲方所有，甲方不付任何费用；六、如有政府或集体征用乙方必须无条件交回房屋给甲方，甲方将剩余租金退回乙方。甲方不给予乙方任何物质及经济补偿”。承德县人民政府于2019年1月31日发布了《冻结公告》，又于2019年3月24日发布了《关于下板城镇东窑村违法违规建筑物拆除的公告》，要求在承德县人民政府发布下板城镇东窑村冻结公告（241亩）的土地范围内，未取得自然资源部门合法用地手续，规划行政主管部门颁发的建设用地规划许可证的违法违规建筑物（构筑物或其他设施）的建设自行拆除，涉案房屋在此拆除范围内。涉案房屋建于2010年，主要是建在被告家的自留地上，其中一部分占用了被告家承包地，该涉案房屋未履行审批手续，属于临时性建筑，2013年经过装修后开始对外出租。现原告认为因涉案房屋在拆除范围内给其造成了巨大的经济损失，故诉至一审法院，要求1：请求解除原、被告于2019年3月10日签订的《商用房屋租赁合同》；2：退还原告租金36000.00元；3：赔偿原告经济损失15492.00元；4：被告承担诉讼费用。另查明，在庭审过程中，原告认可带走的物品有锅、碗、瓢、盆、3个空调、7个钢化玻璃桌面，其余剩余物品全部放弃所有权。原告至开庭时仍未将涉案房屋钥匙交还被告。原告对该涉案房屋进行装修，该装修损失经国宏信价格评估集团有限公司承德分公司评估为15492.00元，原告先行支付鉴定费3000.00元。一审法院认为，被告田玉山未经批准在自家自留地及承包地上擅自建筑房屋并出租给本村之外的人用于商业经营，违反了国家有关土地管理法律、法规的的规定，根据《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，该租赁合同应为无效合同。被告将临时性建筑房屋出租给原告，对于合同无效的后果负有主要责任，原告在承租房屋并签订合同时，未尽到合理审查义务，应承担次要责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，房屋租赁合同无效，原告要求被告返还租金的请求，于法有据，但原告至庭审结束时未将该涉案房屋钥匙交付被告，视为原告仍占用涉案房屋，原告应支付占用期间的房屋占用费，金额为12600.00元（给付标准参照合同约定的租金标准计算），综上，扣除原告应给付被告的房屋占用费12600.00元后，被告应返还原告租金23400.00元。被告应当知道其所建的房屋为临时性建筑，因在该房屋所占用的土地要被征用的情况下仍与原告签订为期一年的租赁合同，原告为了经营对涉案房屋进行装修，是合理的，必要的，故被告应对原告的装修费用予以补偿，原告因装修所发生的损失经鉴定机构国宏信价格评估集团有限公司出具的价格评估报告为15492.00元，发生鉴定费3000.00元，以上损失18492.00元。因合同无效被告负主要责任，故被告对原告装修费用补偿数额12944.40元（18492.00元×70%），剩余损失由原告自行负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的解释》第三条判决：一、原告任向伟与被告田玉山于2019年3月10日签订《商业房屋租赁合同》无效；二、被告田玉山于本判决生效后十日内一次性返还原告房屋租金23400.00元（已扣除原告任向伟应给付被告房屋占用费12600.00元）；三、被告田玉山于本判决生效后十日内赔偿原告任向伟房屋装修费、鉴定费等损失费合计12944.40元；四、原告任向伟于本判决生效后五日内将涉案房屋钥匙交付被告田玉山；五、驳回原、被告的其他诉讼请求。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人未提交新的证据。一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，被上诉人田玉山所建设的房屋未经批准，属于临建，将其出租与上诉人任向伟所签订的租赁合同无效。上诉人任向伟租赁房屋签订合同时，未尽到审查义务也应承担次要责任，一审判决扣除上诉人任向伟合理占用期间的占用费后，退还租金并承担一定的装修损失适用法律并无不当。上诉人任向伟的上诉理由不能成立，本院不予采信，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3020.00元，由上诉人任向伟承担。本判决为终审判决。审判长 白 云审判员 崔向京审判员 李国兴二〇一九年十月二十五日书记员 刘兆欣