文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝04民终1294号上诉人（原审原告）:官毅，男，汉族，1964年2月20日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：刘恩权，重庆市彭水县江北法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王磊，北京商安（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市尧舜房地产开发有限公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭镇石嘴街**。统一社会信用代码：915002437562303596。法定代表人：龙兴顺，该公司总经理。被上诉人：（原审被告）：重庆升辉物业开发有限公司。住。住所地：重庆市渝**龙溪镇新牌坊三路**升辉雅舍****一社会信用代码：500112000003939。法定代表人：杨维，该公司总经理。破产管理人：重庆经纬资产清算有限公司。住所地：重庆。住所地：重庆市渝**龙溪街道金山路**中渝都会首站**6-1/6-2/6-3代码：915001047093263315。法定代表人：凌焯，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘宥寒，女，该公司职工。委托诉讼代理人：刘方雄，男，该公司职工。上诉人官毅因与被上诉人重庆市尧舜房地产开发有限公司（以下简称尧舜公司）、重庆升辉物业开发有限公司（以下简称升辉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院(2019)渝0243民初1083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人官毅及委托诉讼代理人刘恩权、王磊，被上诉人尧舜公司的法定代表人龙兴顺，被上诉人升辉公司的委托诉讼代理人刘宥寒、刘方雄，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。官毅上诉请求：撤销原判，改判支持官毅的诉讼请求即由升辉公司将位于彭水县县坝街金山佳园X幢X门面交付给官毅，尧舜公司将该房屋过户给官毅，或裁定发回重审。事实和理由：1.原审认定官毅买卖合同的相对人是升辉公司错误，实际上合同相对人为尧舜公司；2.原判认定官毅交付的房款为184万元错误，实际官毅已全额交付房款200万元。尧舜公司辩称，虽然金山佳园项目登记的权利人是尧舜公司，但官毅与升辉公司之间签订的买卖合同与尧舜公司没有关系，尧舜公司不应作为被告。原判认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。升辉公司辩称，请求驳回官毅的上诉请求，维持原判。官毅向一审法院起诉请求：升辉公司、尧舜公司立即交付并过户位于彭水县县坝街金山佳园X栋X门面房给官毅。一审法院认定事实：2007年7月6日，尧舜公司取得了金山佳园项目备案证。2008年4月17日，尧舜公司与升辉公司签订《房地产开发项目股权转让协议》，约定尧舜公司将金山佳园项目转让给升辉公司，但至今未办理过户登记手续。尧舜公司于2009年12月30日取得《建设用地批准书》，于2009年12月31日取得《国有土地使用证》（土地使用权面积5293平方米），于2010年3月31日取得《建设工程规划许可证》，于2012年7月16日取得《商品房预售许可证》。2013年6月18日，尧舜公司登报发布公告声明：“尧舜公司的法定代表人龙兴顺于2008年4月17日签发授权委托书1份，委托升辉公司法定代表人杨维，全权办理金山佳园项目的施工销售及产权事宜，并雕刻了尧舜公司金山佳园工程项目部和工程项目部财务专用章各一枚。后因该项目对内对外所签发的各项合同及资料文件全用尧舜公司公章及财务专用章、合同专用章，为了维护双方的合法权益和企业正常化运作，经尧舜公司股东会决议，于2012年6月12日以‘渝尧房司[2012]16号’文件函告升辉公司，解除了对其法定代表人杨维的授权委托，废除了‘金山佳园’工程项目部专用章及工程项目部财务专用章。自此以后，以上述两个作废的项目专用章签订的金山佳园项目购房合同及其他合同、资料文件等，尧舜公司一概不予认可，由此产生的经济及法律责任，由升辉公司自行承担。”2014年4月25日，官毅与升辉公司签订《商品房买卖合同》。该合同第三条约定：（一）本商品房坐落于彭水县汉葭街道县坝街49号金山佳园；（二）本商品房所在幢的楼层共计29层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数）。本商品房所在楼层物理层为第X层（指从本商品房所在幢最底层开始计算的楼层），本商品房所在楼层名义层为第2X层（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）。（四）本商品房建筑面积319平方米。（六）本商品房用途为非住宅，属于门面。第四条约定：本商品房为清水房，总成交金额为200万元。第五条约定：付款方式及期限：（一）本项目商品房预售资金监管银行为中国工商银行彭水支行。（二）官毅按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额为200万元。合同第七条约定的交房期限及交付条件为：（一）本商品房交房期限。……2、属预售商品房的，升辉公司应当在2014年10月25日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付官毅使用。如遭遇不可抗力，升辉公司应在发生之日起30日内书面告知官毅，升辉公司可据实延期交房。升辉公司法定代表人杨维于签订该合同的当日给官毅出具的收条载明：“今收到官毅人民币贰佰万元正，此款用于购买彭水金山佳园X栋X门面，以打入杨维工行金开支行卡号62220831000********为准”。该收条落款处由杨维签字并加盖升辉公司单位印章。该收条出具后，官毅于2014年4月25日向杨维约定账户转款50万元，于2014年4月26日向杨维约定账户转款60万元，于2014年4月27日向杨维约定账户转款50万元，于2014年4月29日向杨维约定账户转款20万元，于2014年4月30日向杨维约定账户转款4万元，于2014年4月29日向许再友转款10万元。诉讼过程中，官毅称出具收条的当天向升辉公司支付了6万元现金，杨维指定官毅向许再友支付了10万元的购房款。升辉公司对该16万元款项不予认可。官毅出示了一份“金山佳园A、B栋第一层商业平面图”，并称该图系合同附件，在涉案门面位置已经标明了房号，应当视为买卖合同明确了房屋房号。升辉公司、尧舜公司对此不予认可，并认为该平面图未加盖印章，也没有页码，不是合同附件，不能依此确定为其系买卖房屋的房号。尧舜公司对于官毅与升辉公司签订的房屋买卖合同不予认可。官毅与升辉公司签订的《商品房买卖合同》未办理网签手续，涉案的金山佳园X栋X门面至今未办理产权证书。另外，升辉公司于2016年10月24日已被宣告破产，现处于破产清算阶段，破产管理人是重庆经纬资产清算有限公司。金山佳园项目其他房屋销售时，均由购房者与尧舜公司签订房屋买卖合同。官毅向一审法院提交了一份对升辉公司法定代表人杨维的调查笔录，该笔录形成时间为2019年5月15日，该笔录记载杨维陈述升辉公司将涉案房屋以200万元价款出售给官毅属实，合同签订后，官毅向杨维支付了6万元现金，杨维当天出具了200万元的收条，但是并未将收条交付给官毅，而是在官毅支付完余下的194万元购房款后才交付的收条。官毅向许再友支付的10万元系受杨维指示，用于偿还升辉公司在许再友处的借款。杨维陈述其从未看到尧舜公司废除授权委托书的公告，本案的买卖合同是有效的，升辉公司应当向官毅交付涉案房屋。一审法院认为，本案是一起商品房买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一是官毅与升辉公司签订的商品房买卖合同是否有效；二是官毅是否已经履行付款义务；三是升辉公司是否应当继续履行合同。关于官毅与升辉公司签订的商品房买卖合同是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”官毅与升辉公司自愿签订的商品房买卖合同，不违反法律规定，不损害国家或第三人利益，故该合同系有效合同。升辉公司辩称该房屋的开发商系尧舜公司，其无权出售。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”升辉公司有无权利处分涉案房屋并不影响合同效力，故对于升辉公司的该项辩称理由不予支持。升辉公司辩称合同中未约定房号的意见，一审法院认为，合同中虽未直接约定房号，但通过升辉公司法定代表人杨维出具的收条可以确认买卖房屋的房号，该收条中关于房号的记载可以视为买卖合同的补充约定。虽然合同没有编写页码，确实存在瑕疵，但这并不影响合同的效力，故对升辉公司的该项辩称理由不予采纳。升辉公司辩称本案名为买卖、实为借贷，但其举示的证据不足以证明双方存在借款关系，故对该辩称理由不予采纳。关于官毅是否已经履行付款义务的问题。在升辉公司出具借条后，官毅向约定账户转款184万元，双方对此不存在争议，予以认可。双方争议的焦点在于，官毅是否向升辉公司支付了另外的16万元。对于该争点，官毅举示了对杨维的调查笔录予以证明。针对该调查笔录，分析如下：首先，升辉公司和官毅在收条中约定了付款方式即必须将款项打入指定的账户中，此后双方再无变更支付方式的书面约定，升辉公司也未对官毅自认的支付行为进行追认，故不能认定官毅按照约定履行了付款行为。其次，杨维虽系升辉公司的法定代表人，但鉴于升辉公司现已处于破产清算状态，故其不再具有法定代表人的职权，不能代表公司承认或者放弃权利义务。故杨维作出的升辉公司已经收到了款项的陈述，仅仅是证人证言，而从该调查笔录的内容来看，该证言的可信度较低。其原因在于：一是杨维陈述先出具收条，等付完款再交付收条，该行为有违常理；二是杨维作为证人，应当只陈述事实经过，而不应当判断房屋归谁所有，如果已经作出了判断，难免影响陈述的真实性；三是杨维虽陈述收取了6万元现金，但其并未陈述为何要收取现金、现金用途等情况，也未举示证据证明将现金交予了升辉公司或用于了升辉公司的事务，同时杨维陈述支付给许再友的10万元系替升辉公司偿还借款，但并未出示许再友出借借款给升辉公司的借条、转账凭据等证据，由此不能证明升辉公司与许再友存在借款关系。官毅举示的该份调查笔录内容可信度较低，故对于该份调查笔录不予采信。综上，官毅举示的证据不足以证明其履行完付款义务。关于升辉公司是否应当继续履行合同的问题。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，涉案合同形成于破产申请受理前，双方约定官毅应支付购房款200万元，但官毅在杨维出具收条之后，只向杨维转账184万元，其举示的证据不足以证明履行了余下的付款义务，升辉公司也未履行交付房屋的义务，且管理人未在破产申请受理之日起二个月内通知官毅履行合同，也未收到官毅履行合同的催告或针对催告作出了答复，故依照前述法律规定，应当认定双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后当事人虽然享有可以要求恢复原状、采取补救措施、赔偿损失的权利，但不能要求对方继续履行合同，故对于官毅要求交付房屋、办理过户手续的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回官毅的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由官毅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原判认定尧舜公司于2013年6月18日登报公告解除对升辉公司法定代表人杨维销售金山佳园房屋等事宜的授权委托之事实，官毅在二审中以该事实无据可证为由表示异议。尧舜公司举示的公告该解除授权委托内容的2013年6月19日《重庆晚报》，能够证明尧舜公司在2013年6月19日《重庆晚报》上公告该解除授权委托内容这一事实。原判认定官毅已付购房款184万元，尚欠16万元未付。升辉公司和尧舜公司对该事实无异议，官毅以实付购房款200万元为由表示异议。官毅称根据升辉公司法定代表人杨维的要求向许再友转账支付10万元以抵偿购房款，为证明该事实还提供了其向许再友的工商银行账户转账10万元的凭据，杨维认可该事实，在无相反证据否定的情况下，应认定该款项为已付的购房款。官毅称2015年4月25日订立合同当日支付了6万元购房款现金，杨维称订立合同后官毅支付了现金6万元，自己在随后出具收到200万元的收条时收回了该6万元的收据，升辉公司以查无实据为由否认官毅支付了该款项。首先，官毅、杨维陈述的该事实有违常理。杨维在订立合同当日给官毅出具的收条载明：“今收到官毅人民币贰佰万元正，此款用于购买彭水金山佳园X栋X门面，以打入杨维工行金开支行卡号62220831000********为准”。该收条已约定购房款200万元的支付方式，即以存入特定的银行账户为准。若在出具收条之前已收到购房款现金6万元，按常理应当在收条中予以注明，而该收条未对此作出任何说明。其次，官毅、杨维陈述的该事实无相关证据印证。升辉公司售与官毅房屋并收受房款，作为收受现金房款的公司法人不可能不出具收据并转入财会账簿备查，而官毅不能提供该公司收受该6万元购房款现金的凭据。其提供的收到200万元购房款的收条本身已表明系先出具该收条，然后将购房款存入收条中约定的特定银行账户，因而该收条不能作为升辉公司收受6万元购房款的凭据。再次，杨维承认升辉公司收受6万元购房款现金可能存在为其个人私利而损害该公司破产债权人利益，因而杨维对该事实的承认不构成法律上的自认。因此，对官毅主张的曾于签订合同当日向升辉公司支付6万元购房款现金的事实，不予认定。即官毅已向升辉公司支付购房款194万元，原判认定已付购房款184万元有误，应予纠正。尧舜公司在二审中提供了（2015）彭法民破字第00002号民事裁定书和（2015）彭法民破字第00002号决定书，以证明彭水苗族土家族自治县人民法院于2015年12月5日受理有关升辉公司的破产申请，并于2016年3月7日选定重庆经纬资产清算有限公司为其破产管理人。官毅、升辉公司对该证据及其所证事实无异议，本院予以确认。官毅未举示证据证明该破产申请受理及破产管理人确定之日二个月内，其破产管理人曾通知其履行案涉商品房买卖合同，为此只能认定在该期间内破产管理人未曾通知其履行合同的事实。原判认定的其他事实，各方当事人无争，本院予以确认。本院认为，二审中，当事人争执的焦点为：案涉商品房买卖合同的主体及能否继续履行。关于合同主体问题。官毅主张自己于2014年4月25日与升辉公司签订的《商品房买卖合同》的相对人是尧舜公司，而尧舜公司和升辉公司均主张其相对人系升辉公司。首先，该合同书写明的合同主体是官毅和升辉公司，即该合同业已表明官毅的订约相对人系升辉公司而非尧舜公司。其次，虽然尧舜公司曾于2008年4月17日出具授权委托书，授权升辉公司法定代表人杨维代为办理含案涉商品房在内的金山佳园房屋销售事宜，但于2014年4月25日签订案涉商品房买卖合同之前的2013年6月19日尧舜公司便登报公告解除该授权委托，即杨维或者升辉公司销售登记权利人为尧舜公司的案涉商品房系无权代理，这不符合《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定的代理人须为有权代理的间接代理的构成要件。既然不构成间接代理，该合同便不能约束官毅臆定的“委托人”尧舜公司。再次，案涉商品房买卖合同系以升辉公司名义签订，并不是以官毅臆定的“被代理人”尧舜公司名义签订，同时官毅在签订合同时未尽谨慎审查注意义务存在过失，这也不符合《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的表见代理的构成要件。既然不构成表见代理，该合同便不能约束官毅臆定的“被代理人”尧舜公司。故此，官毅主张其订约相对人为尧舜公司的理由不能成立。关于合同能否继续履行的问题。官毅与升辉公司签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗原则，合法有效。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”商品房买卖合同中出卖人的主要义务是交付房屋并转移所有权于买受人，而买受人的主要义务系支付购房款。根据本案已查明的事实，案涉商品房买卖合同的当事人双方对自己主要合同义务均未履行完华。同时，无据证明人民法院2015年12月5日受理有关升辉公司的破产申请并于2016年3月7日确定破产管理人之日二个月内，其破产管理人曾通知官毅履行该合同。由此，该合同应依法视为已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”鉴此，官毅主张继续履行该合同的理由不能成立。综上所述，官毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由官毅负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭中宜审 判 员 万永福审 判 员 王 宏二〇一九年十月十二日法官助理 杨鹏润书 记 员 简 鑫