广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2518号上诉人（原审被告）：温月明，男，1985年6月28日出生，汉族，身份证住址为：广东省佛冈县。委托诉讼代理人：温则培，男，1956年12月29日出生，汉族，身份证住址为：广东省佛冈县。（系温月明父亲）被上诉人（原审原告）：邝少华，男，1969年4月9日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：曹炽玲，广东德磊律师事务所律师。原审第三人：佛冈县石角镇臻尚地产服务中心，住所地：广东省佛冈县。法定代表人：丘立文，经营者。上诉人温月明因与被上诉人邝少华、原审第三人佛冈县石角镇臻尚地产服务中心房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。温月明上诉请求：1.请求依法撤销（2019）粤1821民初794号民事判决书，驳回邝少华的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由邝少华和佛冈县石角镇臻尚地产服务中心分别负担。事实与理由：一审法院查明事实不清，判决内容不全面，未作合理的判决。一、2019年3月16日（二审注：此处应为温月明笔误，按照书面合同，签订时间应为2019年3月6日。下同）签订合同过程如下：2019年3月16日上午，温月明收到佛冈县石角镇臻尚地产服务中心（见证方）一位名叫邱志雄的人发来的图片和信息，信息讲明房屋位于育才路单位宿舍楼4楼，一楼有个房可以放三辆摩托车，小区内有免费车位提供等。另，见证方提供登记字号（佛字7480）说明房子是1992年建成，房价39528元。0000016号合同价格是连带一楼可放摩托车三辆的房和小区免费车位在内的，邝少华至今不能依约实行确认处分权，已经违约在先，并且未将合同附上作档案存根，可见不合法。二、邝少华无法履行约定时，温月明已经要求邝少华加倍退还定金，解除成交约定。根据相关法律规定，经过修改后的合同为最终合同。另，存档票据NO.06892385的备注说明佛冈县××路××房，评估价格263520元，合同成交含税金额200000元（与邝少华成交的价格），可见真实成交价为200000元，同时应证小区杂物房是没有权利处分的。完税证明备注上讲权属转移的合同是2019年3月18日签订的合同。现有一份证明（2019年6月26日开具），佛冈县石角镇育才路61号产权属佛冈县地方税务局。因邝少华与温月明无法达成一致，产生纠纷后，代理人温则培报警，回执编号：44×××0049，至今未果。邝少华于2019年3月18日在房管部门签订合同及收款后至今不见，造成无法协商交接条件（如水电、管理、物业等）。提出本案起诉也只是以其名义，而未见其人。如果邝少华退款给温月明，温月明未必不同意签名收下。由于邝少华和佛冈县石角镇臻尚地产服务中心无法保障温月明完整的权利，造成纷争，应当由邝少华和佛冈县石角镇臻尚地产服务中心承担全部责任。三、邝少华和佛冈县石角镇臻尚地产服务中心恶意串通，故意以有地下房屋和免费车位诱惑温月明签订合同2019年3月16日合同，后又提起诉讼要求温月明支付不法交易金额。其实，邝少华和佛冈县石角镇臻尚地产服务中心无权处分地下房屋和车位。四、一审法院未将温月明的反诉请求（驳回邝少华的诉求请求，判令邝少华承担一切经济责任）记录在案，同时，根据规定，经过修改后的合同为最终合同，是双方真实的意愿，故不能强迫成交不合理、不合法之事。综上，一审法院查明事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。邝少华答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审应当维持一审判决。温月明以各种借口故意拖延支付涉案房屋尾款，违反诚信，恶意违约，已破坏正常的交易秩序，应当受到惩罚性违约金的约束。邝少华向一审法院提出诉讼请求：1.判令温月明立即支付剩余购房款200000元，违约金2400元，合计人民币202400元。（违约金按1‰每天从2019年3月23日暂计至2019年4月3日共12天，后续违约金从2019年4月4日起计至全部购房款付清为止）；2、本案诉讼费用、财产保全费由温月明承担。一审法院审理查明：2019年3月6日，邝少华（卖方）与温月明（买方）、第三人佛冈县石角镇臻尚地产服务中心（经纪方）三方签订了一份《房屋买卖合同》，合同编号为0000016；合同约定“第一条，买卖之房屋（以下简称‘该物业’）地址为：佛冈县××路××房，建筑面积为87.84平方米，房地产证号为：Ｃ2××77号。第四条，该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币345900元。第六条，本次交易所产生税费卖方支付。第九条，卖方须在办妥交易过户手续后60天内将户口迁出该物业，逾期迁出户口的，每逾期一天，按该物业成交价千分之一向买方支付违约金。第十二条，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金。第十八条，三方约定的其他事项（对本合同及附件条款的修改或补充）：定金为人民币25900元；首期款为人民币145900元（含定金），买方于2019年3月18日支付给卖方，并同步办理过户手续；剩余楼款为人民币200000元，买方于领取新不动产证当天支付给卖方；备注：附送1栋401房杂物房一间约8㎡，于过户当天需拍照打印杂物房图片给卖方签名确认，买方可享受该小区内公共用地，并拍照打印确认签名。”2019年3月16日，温月明支付了定金25900元给邝少华，2019年3月18日支付了首期房款120000元给邝少华，至此，温月明支付给邝少华的购房款合计共145900元。2019年3月18日，邝少华在拍照打印的3张杂物房照片图、一张小区内公共用地照片图上签名确认，并把杂物房钥匙交付给温月明。同一天（2019年3月18日），邝少华（甲方，又称转让方）与温月明（乙方，又称受让方）签订了一份《房地产买卖合同》，合同编号为2019031800006，这份合同约定“第一条，甲方拟将位于佛冈县××路××房转让给乙方，房屋建筑面积为87.84平方米，《房地产权证》证书号码为C2149277。第二条，甲、乙双方议定该房地产交易总金额为人民币200000元，乙方应于合同签订后一天内支付甲方定金人民币100000元，最后一期付款100000元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。第四条，双方同意于2019年3月20日由甲方将该房地产交付给乙方使用。第七条，办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负担。”2019年3月18日，坐落于佛冈县××路××房的所有权过户登记在温月明名下。庭审中，对于同一套房屋的买卖，为什么会出现价格不同的《房屋买卖合同》和《房地产买卖合同》，邝少华的解释为：买卖双方通过第三人的介绍，在2019年3月6日对涉案房屋的买卖交易达成一致意见，便签订了编号为0000016号合同，2019年3月18日双方到不动产登记中心办理产权变更时，根据交易部门的要求，按照交易中心提供的地段房屋价格申报条件，签订了由不动产登记中心提供的房屋二手买卖合同，适用于二手房买卖，由广东省建设厅、广东省工商行政管理局用于备案的格式合同，格式合同不是双方真实的交易意愿，只是用于办理过户的手续，用于备案而签订的，在中介方参与下签订的第一个合同才是真实的合同，另外，关于杂物房和公共用地在第一份合同中已经标注清楚，是附送给温月明使用，并没有产权的。温月明的解释为：编号为0000016号合同备注部分讲明有一间8㎡的杂物房且买方可以享受该小区内的公共用地，后来邝少华无法提供杂物房和公共用地的产权依据，双方才在不动产登记中心签订了编号为2019031800006号的第二份合同，约定房屋总价是200000元，该份合同是双方自愿签订的。第三人佛冈县石角镇臻尚地产服务中心的解释为：编号为0000016号的第一份合同是买方、卖方、经纪方三方协商房屋买卖细节的真实合同，无中介方签名的编号为2019031800006号的第二份合同是为了办理房屋过户、申请报税等在不动产登记中心签订的格式合同，签订格式合同不是真正的买卖交易合同，签订两份合同最主要的目的是为了少交些税款，有买方、卖方、中介方三方签名的第一份合同才是真实的买卖交易合同。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。邝少华已依合同约定将涉案的佛冈县××路××房屋售卖给温月明，且已完成了房屋交付使用及产权转移过户登记手续，买卖行为合法有效，一审法院予以确认。本案争议的焦点是：编号0000016的《房屋买卖合同》与编号2019031800006的《房地产买卖合同》中哪一份合同才是真实意思的合同？一审法院评析如下：1.本案中，房屋买卖双方是基于经纪方即中介方佛冈县石角镇臻尚地产服务中心介绍而进行房屋买卖事宜协商一致后签订合同的，因此，有中介方见证并三方签署的编号0000016《房屋买卖合同》，其证据优势比没有中介方见证并签名的编号2019031800006《房地产买卖合同》较强；2.87.84平方米的涉案房屋是产权清晰的城镇商品房，售价20万元与市场正常价格明显不相符，可信程度不高；3.温月明既以编号0000016《房屋买卖合同》涉及的内容杂物房、公共用地的事项作为不支付剩余房款的尾款的理由，又以编号2019031800006《房地产买卖合同》来否定编号0000016《房屋买卖合同》，具有利我的合同则用，不利我的合同则弃的倾向；4.编号0000016《房屋买卖合同》明确约定，杂物房、公共用地属于无偿附送，与涉案房屋买卖交易的价格无关，公共用地是所有业主共同享用的，不存在成本交易，未有约定办证事项，也不存在办理权属证的条件，且杂物房及钥匙已交付给温月明，温月明已接收并使用，温月明仅以杂物房和公共用地无办理并交付权属证书为由，主张涉案房屋由345900元降价至200000元并拒付房款尾款的意见，缺乏理由与依据；5.二手房屋买卖交易市场上，交易双方出于减少税费的目的，确有另行签订交易价格降低的合同用于办理缴税过户登记手续的现象，但不能以此为由推翻双方此前约定的真实交易价格的依据；6.涉案的两份合同显示，有邝少华、温月明、佛冈县石角镇臻尚地产服务中心三方参与协商后签名的0000016《房屋买卖合同》，内容详实，权利义务明确合理，无显失公平的情形，可信性较高，而办理过户手续当天只有邝少华、温月明签名，无中介方签名的编号2019031800006《房地产买卖合同》，内容简约，且与前合同相比较，明显损害了卖方的利益，证据优势较低，无合理依据得出产权明确的涉案的87.84平方米的城镇商品房由邝少华三方约定的价格345900元改变为200000元的结论。综上所述，本案采信编号0000016《房屋买卖合同》是本案当事人真实意思交易的合同，邝少华、温月明之间的权利义务关系应当依该合同的约定调整。邝少华（卖方）与温月明（买方）、第三人佛冈县石角镇臻尚地产服务中心（经纪方，又称见证方）三方于2019年3月6日签订的合同编号0000016《房屋买卖合同》，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，依法受法律保护，各方均应当诚信履行。邝少华已依合同约定将涉案房屋的所有权转移过户登记至温月明名下，将房屋及附送的杂物房、公共用地交付给温月明使用，履行了合同约定的全部义务，根据合同权利义务相对应原则，邝少华享有收取全部房屋价款的权利，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十八条第一款“当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格，该价格条款无效。一方请求按照真实的交易价格履行合同的，应予支持。”的规定，现邝少华要求温月明支付剩余购房款200000元及该款从2019年3月23日起每日按1‰计付至付清全部剩余购房款之日止的违约金的请求，合同依据充分，一审法院予以支持。温月明辩称双方在不动产登记中心权力机关处平等自愿协商一致基础上签订的合同编号2019031800006《房地产买卖合同》是真实履行的合同的意见，理由依据不足，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：温月明于一审判决生效之日起十五日内支付剩余购房款200000元及违约金（违约金以200000元为基数从2019年3月23日起每日按1‰计付至付清全部购房款之日止）给邝少华。案件受理费4336元，减半收取计2168元，保全费1520元，合计3688元，由温月明负担。邝少华向一审法院预交的受理费2168元和保全费1520元，合计3688元，邝少华可在一审判决生效后向一审法院申请退回。本院二审期间，温月明向本院提交了五份证据。1.标注微信名为“A@臻尚地产～邱志雄”的微信聊天记录，主要内容为：买涉案房屋，送柴房，小区管理免费提供车位；2.落款名为“佛冈县石角镇育才路61号小区业主委员会筹委会”，落款日期为2019年6月26日的《证明》，主要内容为：小区公共用地各业主可共同使用，收0.6元每平方米物管费及80元/月/台的车辆停放费；3.温则培2019年4月18日的报警回执，主要内容为：温则培曾于当日报警；4.涉案房屋2019年3月20日的《完税证明》，金额为2635.20元；5.2019年3月20日的《增值税发票》，其中备注栏注明：评估价263520元，成交含税金额200000元。温月明提供上述证据，拟证明涉案房屋以附送杂物房及免费车位成交，因邝少华无杂物房权属及免费车位，故变更成交价为200000元。邝少华对温月明二审五份证据中的微信聊天记录、《完税证明》及《增值税发票》的真实性予以认可，但对关联性不予认可，认为微信聊天记录仅是对涉案房屋的介绍，不涉及成交价，完税证明及发票是税务部门报税材料，符合税务部门在最低价和最高价之间打税范围内；对报警回执，认为与本案无关；对小区管理证明的真实性与关联性不予认可。邝少华二审期间没有向法庭提交新的证据。对一审法院查明的事实，除温月明上诉提出异议部分外，其余基本属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系因房屋买卖合同引发的纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应主要围绕温月明上诉请求的范围进行审理。根据本案双方当事人二审诉辩意见，本案争议焦点为：（一）涉案双方履行的是哪一份合同；（二）温月明逾期支付购房款是否构成违约及违约责任应如何确定。（一）关于涉案双方履行的是哪一份合同的问题。根据一、二审审理查明的事实可知，无论是从合同内容的详尽程度、要素要求，还是从双方在一、二审中争议的合同履行事项、履行内容、履行要求、履行手续等方面，均可看出，双方事实履行的是3月6日跟中介一起签订的三方合同，而非3月18日在不动产登记中心签订的极其简略的格式合同。对此，一审判决已经作了十分详尽的说理论述，在此不再重复。一审判决关于此节的认定正确，本院依法予以维持。温月明关于此节的上诉理由依据不足，本院依法不予采纳。（二）关于温月明逾期支付购房款是否构成违约及违约责任应如何确定的问题。如前所述，温月明与邝少华签订“三方合同”，约定购买邝少华的房屋，但在签订合同甚至已经将涉案房屋的不动产权证办至温月明名下后，温月明却只按合同支付了145900元给邝少华（含首期款及定金），对于剩余房款200000元，在约定的付款日（领取新不动产证当天，即2019年3月22日）届满后，至今未付，其行为已经构成逾期付款违约。对此，应由温月明承担相应的逾期付款违约责任。但结合一、二审审理查明的事实也可发现，温月明之所以迟迟不肯付款，是因为其认为邝少华在“三方合同”协商及合同内容中均已约定可附送一楼约8㎡的杂物房及认为可在一楼免费停车，但在合同履行过程中却发现杂物房无房产证及停车需要收管理费，所以才拒绝继续履行或要求变更“三方合同”。对温月明的该上诉及抗辩理由，虽有一定的依据，但依据并不十分充分。理由如下：1.“三方合同”虽有写明附送约8㎡的杂物间及享受小区公共用地，但并未写明要对该杂物间办理产权证或产权过户手续（而对涉案房屋则是写明要办理产权过户手续）。小区公共用地更加不可能办理产权过户手续。另外从双方还在合同中约定要对杂物间及小区公共用地拍照打印确认签名也可看出，双方对于该杂物间及小区公共用地仅能供业主临时使用，并不能办证到私人名下应该是有所预知的，否则，何须“拍照打印确认签名”（只要像合同正文对涉案房屋的约定一样，直接约定办证办过户就可以了）。2.从“三方合同”约定“拍照打印确认签名”以及二手房交易惯例也可知，双方对于杂物间及公共用地的情况，在双方签订“三方合同”前应该已经进行过事前察看并进行了事后确认，而并非是事前一无所知。3.小区公共用地本身就是全体业主公用的，从温月明自己二审提供的《证明》也可证实这一点。至于小区还要收取物管费和停车费，属于小区与业主间的管理关系，与本案无关。但同时，结合涉案“三方合同”的签订过程及内容约定，也不可否认，其中确实存在一些问题，可能导致各方误解。如根据温月明二审提供的证据“微信聊天记录”，其中地产公司员工就提到是“送柴房”及“小区管理免费提供车位”；在涉案的“三方合同”备注中也是写明“附送约8㎡的杂物间”，但事实却是，杂物间没有产权，能用多久并不确定，小区停车也是要收管理费的。虽然这些合同瑕疵不足以推翻或变更整份“三方合同”，但的确容易引起争执和误会，无论是卖方还是作为中介的地产公司，本应对出售的标的物作出清楚准确的解释和描述，但却没有做到，导致引起本案的纠纷，具有一定的过失，应据此减轻作为买方的温月明的违约责任。同时，结合本案合同签订、履行的情况也可以看出，是否附送杂物间，对于温月明考虑是否购买涉案房屋，是有所影响的。但事实上，邝少华却并不拥有涉案杂物间的产权，不仅无权出售涉案杂物间，也无权赠送涉案杂物间。因此，应认定，涉案合同中关于附送杂物间的条款应为无效条款。而温月明也将因该条款无效而权益受损，于法于理应减付部分价款。结合整个案件及交易情况，本院酌定按合同房价减半计算，则温月明可减付的价款金额为15751元（总房款345900元÷87.84平方米÷2×8平方米）据此，本院依法确定，温月明欠付购房余款，已构成违约，应按“三方合同”约定及本院查实认定的情况，向邝少华支付剩余房款184249元（原剩余房款200000元-因赠送杂物间条款无效而可减付的房价款15751元）。对于违约金的计算标准，因原合同约定的按日1‰（年36.5%）过高，本院酌情调整为按年6%计算，即以欠付房款184249元为基数，按年6%计付违约金，直至欠款付清为此。综上所述，温月明的上诉理由部分有理，对其有理部分，本院依法予以支持；对其无理部分，本院依法予以驳回。原审判决认定事实不清，导致实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初794号民事判决；二、限温月明于本判决生效之日起十五日内向邝少华支付剩余购房款184249元及违约金（违约金以184249元为基数，从2019年3月23日起，按年6%计算，计至欠款全部付清时止）；三、驳回邝少华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4336元，减半收取为2168元，保全费1520元，合计3688元，由温月明负担3398元，由邝少华负担290元。二审案件受理费4336元，由温月明负担3995元，由邝少华负担341元。对于温月明二审多预交的案件受理费341元，本院依法予以清退。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 邓洪政审判员 何 燕二〇一九年十月十八日法官助理肖珍艳书记员冯敏静附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。