辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽14民终1969号上诉人（原审被告）：金政岩，男，1948年3月20日出生，汉族，退休干部，住天津市滨海新区。上诉人（原审第三人）：金铁依，男，1974年6月2日出生，汉族，工人，住天津市滨海新区。上诉人（原审第三人）：杨兰，女，1978年8月6日出生，汉族，连山区残联科员，住葫芦岛市龙港区。被上诉人（原审原告）：蒋书满（曾用名蒋淑满），女，1948年8月13日出生，汉族，葫芦岛市教育局退休干部，住葫芦岛市龙港区。上诉人金政岩、金铁依、杨兰因与被上诉人蒋书满债权人撤销权纠纷一案，不服龙港区人民法院（2019）辽1403民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金政岩与被上诉人蒋书满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金政岩上诉请求：撤销一审判决。由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实及理由如下：一、本案中《房地产买卖协议》合法有效。根据我国《物权法》第三十九条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人金政岩与金铁依是父子关系，这并不影响金政岩将自己的房子出售给自己的子女的买卖行为。上诉人金铁依、杨兰与金政岩的《房地产买卖协议》合法有效，属于正常的买卖合同行为。二、本案中涉及的房产已经抵押给王玉洁，并通过兴城房屋产权中心办理了抵押手续，此手续合法有效。金政岩与金铁依、杨兰签订的《房地产买卖协议》是经过王玉洁知情并同意的。事实上就是金铁依、杨兰将涉案房屋赎回替金政岩还债。三、一审中提出房屋买入价格低于市场价值70%，没有相关法律依据。当时并没有具体房产价值标准和范围。四、本案中的购房款，已经用于偿还金政岩其他债务，处理房产的目的是为了偿还债务，不仅不存在财产转移逃避债务，而是上诉人金政岩积极处理自己房产尽可能的偿还债务。蒋书满未做书面答辩，但二审庭审中口头答辩称：1、上诉人上诉状第一条房地产买卖契约合法有效，但契约第二项规定要一次性付清30万元。但你方说买楼钱没付卖楼人。契约不成立。2、上诉人说房价不算低价。房地产抵押50万元，卖给金铁依是30万元。根据法律规定，属于低价。3、上诉人说抵押的钱还给王玉洁，但上诉状上王玉杰与王玉洁名称有出入，这两个名字是一个人吗，一个人怎么产生2个名字。另外，当时我借钱给上诉人时有疑问，他说我借钱给他可以享受高于他儿子和弟弟的待遇。我问是否有风险，上诉人说没风险，如果有风险水岸帝景的楼可以给我，但如今说楼是他妻子的名字王玉洁的。王玉洁出现在3个内容里面。蒋书满向一审法院起诉请求：1、撤销被告金政岩将其在兴城市温泉街道办事处川北路26-17号楼112室以明显不合理的低价卖给其子金铁依（现价值约45万元）的行为；2、诉讼费、保全费、公告费由被告承担。一审法院认定事实：原告蒋书满与被告金政岩系朋友关系，被告金政岩与第三人金铁依系父子关系，金铁依与杨兰系夫妻关系。被告金政岩于2014年12月1日向原告借款20万元，2015年3月19日又借款20万元，2015年8月6日又借款15万元，上述三笔借款共计55万元，分别于借款当日出具《借据》；被告金政岩到期未还清借款，故原告蒋书满将被告金政岩诉至法院，法院于2018年6月22日出具（2018）辽1403民初761号民事判决书，判决：被告金政岩于判决生效后十五日内偿还原告蒋书满借款本金550000.00元及利息40000.00元，并支付逾期利息……；诉讼费由被告金政岩承担。现该案已经进入执行程序，在执行过程中，原告得知，2016年11月7日，被告金政岩作为卖方（甲方）与第三人金铁依、杨兰（乙方）签订一份《房地产买卖协议》，约定将金政岩所有的位于兴城市的房屋出售给金铁依，成交价格为30万元，房款于2016年11月7日前一次性付清，同时将房屋和该建筑物范围内的土地使用权转移给乙方；并于当日办理了不动产登记申请，该房屋建筑面积115.91㎡。原告认为，被告金政岩为了逃避债务，以明显不合理的价格，将房屋卖给其子，其子并不缺房，该买卖行为是为了逃避债务，属于非正常交易，应当予以撤销。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院予以撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人承担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十五条规定：债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼，请求人民法院撤销债务人放弃债权或转让财产的行为，人民法院应当就债权人主张的部分进行审理，依法撤销的，该行为自始无效。本案中的主要争议焦点有三：一是债务人即被告金政岩有无以明显不合理低价转让财产；二是该转让行为有无对债权人即原告蒋书满造成损害；三是受让人即第三人金铁依、杨兰是否知道该情形。首先，《房地产买卖协议》订立时间为2016年，且协议中显示当时转让本案讼争房屋的价格为30万元，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。?本案中，金铁依于2016年以30万元的价格买入本案讼争房屋，房屋建筑面积115.91㎡，未达到交易时计税价格的70％，故上述房屋买卖行为可认定已构成明显不合理低价；其次，第三人金铁依称未给付房款，而是用该款替金政岩偿还其他债务，并未逃避债务，一审法院认为，即使其所说属实，但因被告低价转让房屋，从而使得其向债权人偿债的能力降低，致使原告蒋书满在生效判决书中被赋予的权利亦不能实现，因此，该低价转让行为已构成对债权人利益的损害；再次，金政岩与金铁依系父子关系，由于双方身份的特殊性，且金铁依称其已替金政岩偿还了其他欠款，故其对原告蒋书满负有债务一事也应为明知，被告金政岩与第三人金铁依、杨兰的转让行为发生在原告蒋书满与被告金政岩的债权债务关系之后，严重影响了原告的合法权益，应当依法予以撤销。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决：撤销被告金政岩与第三人金铁依、杨兰于2016年11月7日签订的《房地产买卖协议》。案件受理费8050.00元，由被告金政岩承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院予以撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人承担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十五条规定：债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼，请求人民法院撤销债务人放弃债权或转让财产的行为，人民法院应当就债权人主张的部分进行审理，依法撤销的，该行为自始无效。本案中，2016年11月7日，金政岩作为卖方（甲方）与第三人金铁依、杨兰（乙方）签订一份《房地产买卖协议》，约定将金政岩所有的位于兴城市的房屋出售给金铁依，成交价格为30万元。该《房地产买卖协议》订立时间为2016年，且协议中显示当时转让本案讼争房屋的价格为30万元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。’本案中，金铁依于2016年以30万元的价格买入本案讼争房屋，房屋建筑面积115.91㎡，房屋价款可认定已构成或接近不合理低价。金政岩与金铁依系父子关系，金政岩与金铁依、杨兰之间的转让行为发生在蒋书满与金政岩的债权债务关系之后，严重影响了蒋书满的合法权益。综上所述，上诉人金政岩、金铁依、杨兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人金政岩、金铁依、杨兰承担。本判决为终审判决。审判长  张国军审判员  张学荣审判员  刘 伟二〇一九年十月三十一日书记员  刘晓畅