山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初5694号原告：日照市诚居物业管理有限公司，住所地山东省日照市东港区海滨二路北侧东段，统一社会信用代码91371102789282884E。法定代表人：孙真先，总经理。委托诉讼代理人：唐永岗，山东天蓝律师事务所专职律师。被告：范丰华，男，1977年7月19日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。被告：王平东，男，1971年9月10日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。原告日照市诚居物业管理有限公司与被告范丰华、王平东物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐永岗、被告王平东到庭参加了诉讼，被告范丰华经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付物业费1673.1元及违约金1776.8元（暂计算至2019年7月5日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是日照市东港区宏德购物中心小区的物业服务公司，被告是该小区的业主和租户，被告自2017年6月11日起，没有向原告交纳物业费，原告屡次催要，被告仍拒绝交纳，已给原告造成损失。原告特向法院提起诉讼，要求依法处理。案经送达，被告范丰华未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩意见。被告王平东辩称，其不欠原告的物业管理费，其是做建筑工程施工和服务维修的，物业管理费、水费、电费都是由日照宏德房地产开发公司提供的，日照宏德房地产开发有限公司（以下简称日照宏德房地产公司）至今还欠其几十万元的建筑费，其在居住期间被原告无限次停水停电，导致其企业无法办公，给其造成了大约7.2万元损失，其以前缴纳了大约8000元物业费，是其错交的费用，保留起诉的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：证据一、《商品房买卖合同》复印件一份加盖原告物业公章，原件在房产公司，证明被告范丰华是涉案房产的业主，同时证明提供物业服务公司是原告；证据二、被告王平东缴纳物业费及水电费的收款凭证复印件五张，加盖原告公司的公章，证明该房产的水电费、物业费一直由住户王平东缴纳，缴纳截止时间是2017年6月11日；证据三、《物业费催缴通知》照片一张，原告曾数次口头或书面通知两被告，仅提供最近一次，证明原告曾书面向两被告催要物业费；证据四、物业公司照片一宗，证明原告在涉案小区有办公地点，有工作人员并提供物业服务；证据五、被告范丰华交款凭证四张，证明被告范丰华是涉案房屋业主，且是从被告王平东名下购买；证据六、《商品房合同基本信息查询表》一份。被告范丰华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。被告王平东质证认为，对证据一、本合同是无效合同，因为房地产公司与其针对本合同涉及的房产在2009年左右签过另外一个合同；对证据二本身无异议，是其错交的；对证据三无异议；对证据四照片一宗，该照片不能说明物业对其停水、停电、消防通道堵等物业违法和物业侵权（侵犯其人身权、财产权），不能说明其与原告有合同义务关系和法律规定的义务、债务关系；对证据五凭证四张，不能说明其与原告有合同义务关系、债务关系，四张凭证其从未见过，真假不清，其中2009年4月3日的《收据》，其本人未交给原告或第一被告，该张单子其见过是5000元，也不能说明其欠物业费，也不能证明其与原告有债务关系；对证据六、（1）该证据不能证明原告与被告范丰华有物业合同关系，不能证明与被告范丰华有商品房买卖合同的真实关系；（2）该证据不能证明原告与被告王平东有物业合同关系及合同之债的合法性；（3）法院执行局对此房的法律处理与该证据事实相悖；（4）被告王平东等人已将日照宏德房地产公司、日照市诚居物业管理有限公司股东孙传先及物业工作人员，就断水、断电、私卖业主物业用房、业主活动室等公共部位、物业侵占消防通道、涉黑问题进行了举报，市检察院东港公安经侦、黄海路派出所等的单位正在调查处理中；（5）原告主张物业合同之债，纯属敲诈。原告主张损失如下：1.物业费：房号为001#—01—550，面积为41.14平方米，收费标准为1.64元/平方米/月，计算期间为2017年6月11日至2019年7月5日，共24个月另加24天（暂计算），物业费数额为：（41.14㎡×1.64元/㎡/月×24个月）+（41.14㎡×1.64元/㎡/月÷30天×24天）=1619.2元+53.9元=1673.1元。2.违约金：按约定从逾期之日起，按每天3‰交纳违约金（按年服务费总额计算），每月的违约金计算为41.14㎡×1.64元/㎡/月×12月×3‰×30天=72.86元，违约金数额为：（72.86元/月×24月）+（72.86元/月÷30天×24天）=1748.6元+28.2元=1776.8元。被告范丰华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。被告王平东认为，不予认可，并保留起诉双倍赔偿的权利。被告范丰华、王平东均未提交证据。本院依职权调取了（2015）东民一初字第2065号民事判决书及《王平东欠房款说明》一份。原告认为，原告代理人对该案的事实不清楚，对法院记录在案的证据予以认可，对房子的事实情况、是否与本案系同一房屋，均庭后进行核实。被告范丰华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃发表意见的权利。被告王平东认为，无异议。本院经审查，对双方无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证；对双方有异议的证据，本院将结合其他证据及庭审再予以确认，但均予以在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月20日，作为出卖人的日照宏德房地产公司与作为买受人的本案被告范丰华签订《山东省新建商品房买卖合同（现售）》（合同编号20160620067）约定被告范丰华自日照宏德房地产公司处购买坐落于日照市房屋；该商品房用途为商用；该商品房建筑面积为41.14平方米；出卖人依法选聘的前期物业服务企业为日照市诚居物业管理有限公司；物业服务时间从2012年5月31日到2020年5月31日；物业服务期间，物业服务费为2元/月/平方米（建筑面积）。日照市房地产管理局出具的《商品房合同基本信息查询表》中显示：坐落于日照市房屋的买受人为范丰华，出卖人为日照市宏德房地产开发有限公司，合同编号为20160620067。该房屋至今未办理不动产权证。诉讼中，原告主张物业费的收费标准为1.64元/平方米/月。原告称签订合同的业主是被告范丰华，实际住户是被告王平东。原告为涉案房地产提供了物业服务，2016年至2017年期间，被告王平东曾多次向原告交纳过物业费、水电费，原告出具收款凭证。自2017年6月11日起被告未缴纳物业费、水电费，原告于2019年6月10日书面向被告范丰华、王平东出具《物业费催缴通知》，记载“您自2017年6月起至本通知告知之日，从未按约定交纳过物业费……”，并加盖原告公司公章。被告王平东称：1.其系做建筑施工和建筑维修的，日照宏德房地产让其使用涉案房屋，其是给宏德房地产干活的；2.其自2003年左右开始使用涉案房屋至今，但物业费并未约定由谁交纳；3.涉案房屋自2017年6月11日起未缴纳物业费、水电费，是因原告未提供服务，故未交纳物业费；4.之前跟其签合同是房地产公司，与其口头约定是为了日照宏德房地产公司贷款用，实际房子是不是其的其不清楚；5.其交纳的物业费，系错交，保留起诉的权利。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力，及第六条之规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案争议的焦点问题：1.物业费的交纳应由谁承担；2.2017年6月11日起至今，原告是否提供了物业服务；3.本案物业费及违约金的数额。本院分析如下：1.被告范丰华作为买受人与作为出卖人的日照宏德房地产签订《山东省新建商品房买卖合同（现售）》，被告范丰华基于商品房买卖民事法律行为，已合法占有建筑物专有部分，虽尚未办理所有权登记，仍可以认定为业主，且合同中亦约定了涉案房屋的前期物业服务企业为本案原告及物业服务费为2元/月/㎡，作为买受人的被告范丰华为涉案房屋的业主，应承担支付物服务费的义务，在没有其他证据证明涉案房屋物业费由谁承担的情况下，虽被告王平东作为实际住户，但并无法律依据承担支付物业费的义务；2.被告王平东陈述自2017年6月11日起原告对涉案房屋并未提供物业服务，对其该陈述并未提交证据予以证实，根据《山东省新建商品房买卖合同（现售）》中记载涉案房屋的物业服务由本案原告提供，服务至2020年5月31日，故对被告王平东该抗辩意见，本院不予采信，且根据原告提供的于2019年6月10日作出并向被告范丰华、王平东张贴的《物业费催缴通知》中亦记载“自2017年6月起至本通知告知之日，从未按约定交纳过物业费”，亦能够认定在2017年6月11日起至今，原告为涉案房屋提供了物业服务；3.《山东省新建商品房买卖合同（现售）》约定物业服务费由为2元/月/㎡，对双方均具有约束力，但原告主张按1.64元/㎡/月标准计算，系其权利的处分，本院予以支持；未交纳物业费的期间为自2017年6月11日至今，而原告主张自2017年6月11日至2019年7月5日期间，要求（24+24/30）个月，本院予以支持；因涉案房屋面积为41.14平方米，故物业服务费数额为41.14元/㎡×1.64元/㎡×（24个月+24天/30天）=1673.25元，但原告要求的物业费数额为1673.1元，系对其权利的处分，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金1776.8元的诉讼请求，被告自2017年6月11日起至今的物业服务费一直未交纳，其逾期未交纳物业费用已构成违约，对于违约金的数额，因原、被告未约定违约金，违约金的范围与因违约给对方造成的损失应系相当，而原告的损失即利息损失，应按中国人民银行同期贷款利率计算；又因未约定物业服务费的支付时间，故利息损失的起算期间应自原告起诉之日即2019年7月18日起至付清款项之日止，故对原告要求被告支付自2017年6月11日至2019年7月5日期间违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条,《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告范丰华于本判决生效之日起五日内给付原告日照市诚居物业管理有限公司自2017年6月11日至2019年7月5日期间的物业费1673.1元；二、驳回原告日照市诚居物业管理有限公司要求被告范丰华支付自2017年6月11日至2019年7月5日期间违约金的诉讼请求；三、驳回原告日照市诚居物业管理有限公司要求被告王平东给付自2017年6月11日至2019年7月5日期间的物业费及违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告范丰华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。本判决生效后，可在本判决确定的履行期限届满二年内，向人民法院申请强制执行。审判员 王 军二〇一九年十月十五日书记员 隋秀芹