四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0113民初2066号 原告：邱凯迪，男，1991年1月17日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：许刚，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢步强，四川迪扬律师事务所律师。 被告：青白江区凤凰岛业主大会。 被告：青白江区凤凰岛第一届业主委员会，住所地：成都市青白江区凤凰大道二段**凤凰岛项目。 负责人：吴基宇，职务：主任。 以上二被告委托诉讼代理人：冯红兵，四川达和律师事务所律师。 原告邱凯迪与被告青白江区凤凰岛业主大会（以下简称凤凰岛业主大会）、青白江区凤凰岛第一届业主委员会（以下简称凤凰岛业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理，因本案案情复杂，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱凯迪委托诉讼代理人许刚、谢步强，被告凤凰岛业主大会、凤凰岛业委会委托诉讼代理人冯红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱凯迪的诉讼请求：1.判令确认凤凰岛业主大会作出的第二次业主大会决议即关于解聘前期物业服务公司，选聘新的物业公司的决议内容无效；2.判决撤销凤凰岛业主大会作出的第三次业主大会会议决议，即撤销业主大会作出的选聘成都嘉润物业管理有限公司作为凤凰岛项目物业管理企业的决议；3.确认凤凰岛业委会的成立系非法、无效的；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：凤凰岛业委会发布了《关于凤凰岛项目第二次业主大会会议表决结果的公告》，决议不再续聘前期物业服务企业，选聘新的物业服务企业。凤凰岛业委会发布了《关于凤凰岛项目第三次业主大会会议表决结果的公告》，决议选聘成都嘉润物业管理有限公司作为新的物业服务企业。上述二被告作出的两份决议，程序上严重违反法律规定，实体上严重侵犯了邱凯迪的合法权益，应当被撤销，理由如下：1、凤凰岛项目尚处于在建过程中，不具备成立业主委员会的条件。凤凰岛业委会的成立系开发商嘉合置业操纵指使成立的，并非全体业主的真实意思表示，应当被确认为非法、无效的，其无权组织第二次、第三次大会；2、首次业主大会召开不合法，业主大会成立、业委会成立不合法，其作出的决定应该当然无效，不对小区业主产生约束力；3、二被告成立过程中有大量违法行为，其在大弯街道办事处的备案行为系以虚假资料骗取登记的，大弯街道办事处与二被告、嘉合置业公司沆瀣一气，未对二被告的备案登记资料进行审查，二被告的成立和备案行为应属无效；4、凤凰岛业主大会发出的1号公告、4号公告及其附件严重违反法律规定的程序的，应当被撤销；5、二被告发出的两份《关于凤凰岛项目第二次业主大会会议表决结果的公告》、《关于凤凰岛项目第三次业主大会会议表决结果的公告》未经法定的投票表决程序，是暗箱操作的结果，应当被撤销；6、信谊公司一直都是写字楼的物业服务公司，且连年获得青白江政务中心的服务满意度满意的认可，青白江政务中心也一直在和信谊公司签订合同由信谊公司继续提供物业服务。非法解聘前期物业服务公司，聘请新的物业服务公司，将不能保证服务质量，侵害包括邱凯迪在内的写字楼业主享有物业服务的合法权利，甚至可能引起业主的维权，对社会稳定造成影响；综上所述，邱凯迪作为案涉小区凤凰岛的合法业主，其合法权益不应受到任何侵犯。二被告作为案涉小区的业主大会、业主委员会，其不论是成立也好，作出决议也好都应当符合法律法规的规定，恪尽职守地维护全体业主的合法权益。现邱凯迪为维护自己的合法权益，诉至本院，请求法院依法判决。 凤凰岛业主大会、凤凰岛业委会辩称，凤凰岛业委会经合法程序成立，并且备案，合法性经过行政确认，邱凯迪无权质疑也不具备质疑合法性的诉权；对邱凯迪第一项诉请，其没有诉权，只有撤销权，且应在一年之内行使，在唱票时，邱凯迪参与了第二次业主大会的会议，其作为监票人参与，邱凯迪要求撤销第二次业主大会的决议已过期限，现其变更为确认第二次业主大会决议无效，是没有诉权的；第三次业主大会，二被告已提前15天公告，程序合法，表决结果双过半，没有损害邱凯迪的利益，邱凯迪无权撤销第三次业主大会的决议，请法院驳回邱凯迪的诉请；邱凯迪陈述的印章问题，刻制在备案之前的说法不正确，当时是大弯街道办要求二被告补盖了业委会的印章，并不能佐证刻制印章的时间；案涉小区总共的建筑面积是26万多平方米，算表决权的时候没有计算架空层，只算了专有部分的建筑面积，是合法的；邱凯迪质疑业委会的成立无效是没有诉权；邱凯迪阻扰业委会的成立的是因为其身份是前期物业公司老板的儿子，是为了维护自家利益，邱凯迪至今没有举出具体的证据证明他的利益受到了损害；邱凯迪所说的信谊公司一直处于非法占据小区物业的状态。综上，二被告认为邱凯迪仅享有第三次业主大会决议的撤销权，对另外两项诉请没有诉权。 经审理查明：凤凰岛小区位于成都市青白江区凤凰大道二段765号，嘉合置业（成都）有限公司系该小区开发商。邱凯迪在凤凰岛小区购买了房屋，系小区业主。 凤凰岛小区2018年1月2日至2018年1月10日召开了首次业主大会，选举产生了凤凰岛业委会，并于2018年1月11日公告了首次业主大会会议表决结果。凤凰岛业委会于2018年2月5日向成都市青白江区大弯街道办事处申请了备案登记。 凤凰岛小区于2018年4月27日至2018年5月28日召开了第二次业主大会，并于2018年5月29日公告了业主大会会议决议，会议表决通过了凤凰岛小区不再续聘前期物业服务企业，拟重新选聘新的物业服务企业。邱凯迪作为小区业主参与了第二次业主大会，知晓了业主大会会议决议内容。 凤凰岛业委会于2018年6月29日在小区大门、大厅通道、生活广场、写字楼等多处地方对召开凤凰岛第三次业主大会会议的事项进行了公告，2018年7月7日对第三次业主大会业主身份及其在业主大会会议上的投票人数、专有面积进行了公告，后于2018年7月14日至7月30日召开了第三次业主大会。2018年7月31日，凤凰岛业委会发布了第三次业主大会会议表决结果的公告，第三次业主大会通过投票表决选聘物业服务企业，投票权人数共计469票，建筑物总面积为217978.49㎡，业主大会中共收回表决票429张，其中有效票427张，废票2张，每张有效票上均列明了投票人姓名，联系电话，专有部分建筑面积，房屋位置以及物业公司的相关信息，并有业主签字捺印，其中选聘成都嘉润物业管理有限公司的票数为426张，占投票总人数91%，对应专有面积占建筑物总面积的97%。 以上事实有原被告提供的邱凯迪身份证复印件及房产信息、凤凰岛业委会备案信息、关于成都市青白江区“凤凰岛”建筑区划的划分意见书、总平图复印件、中标通知书及备案表、凤凰岛前期物业服务合同、凤凰岛前期物业服务合同补充协议、（2017）成仲案字第726号（裁决部分）、《关于业主委员会候选人条件极其推荐办法的公示》、《关于组建嘉合·凤凰岛业主大会筹备组的公告（第1号）》、《业主大会筹备组成员名单的公告（第2号）》、《关于召开首次业主大会会议的公告（第7号）》、《关于首次业主大会会议表决结果的公告》、《业主大会设立事项备案登记表》、备案登记的《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会议事规则》、《关于业主大会、业主委员会印章启用的公告》、《关于凤凰岛第二次业主大会会议召开方案及讨论事项的公告》、《凤凰岛关于召开第二次业主大会会议的公告》及附件（表决票、授权委托书）、公证书【（2018）川律公证内民字第35564号】、关于凤凰岛第二次业主大会会议表决结果的公告、关于凤凰岛第三次业主大会会议表决结果的公告、物业服务满意度调查、成立业主大会申请书、关于首次业主大会会议表决结果的公告及该公告张贴在小区的照片、关于业主大会依设立的公告及该公告张贴在小区的照片、业主大会设立事项备案记录表、凤凰岛关于召开第二次业主大会会议的公告[2018]04号及附件“参加业主大会会议的授权委托书”、“业主大会会议表决票”、凤凰岛第二次业主大会会议签到及会议记录表、关于凤凰岛第二次业主大会会议表决结果的公告、相关公告及会议照片、关于凤凰岛第三次业主大会会议召开方事项的公告及该公告张贴在小区的照片、凤凰岛关于召开第三次业主大会会议的公告及附件“参加业主大会会议的授权委托书”、“业主大会表决票”，前述公告张贴在小区的照片、凤凰岛第三次业主大会业主身份及其在业主大会会议上的投票权人数、专用部分面积的公告、凤凰岛第三次业主大会会议形式的公告，前述公告张贴在小区的照片、会议签到及会议记录表复印件、关于凤凰岛第三次业主大会会议表决结果的公告及张贴公告于小区的照片、第三次业主大会表决票及唱票统计原始记录、行政起诉状复印件、（2018）川0121行初35号之二行政裁定书、（2019）川01行终484号行政裁定书、成都市中级人民法院法律文书生效证明以及当事人的陈述等在案予以佐证。 本院认为，关于邱凯迪要求确认第二次业主大会会议决议无效的诉请，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或业主委员会作出决定之日起一年内行使”之规定，明确了业主大会或业委会作出的决定侵害业主合法权益或违反了法定程序时的法律后果系业主可申请撤销，而非可确认业主大会决议无效，故现邱凯迪要求确认第二次业主大会会议决议无效，于法无据，本院不予支持。 关于邱凯迪要求确认凤凰岛业委会的成立非法、无效，因凤凰岛业委会已经行政机关备案设立，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条之规定，现邱凯迪要求确认凤凰岛业委会的成立非法、无效，应属行政诉讼，不属于民事案件的受案范围。 关于邱凯迪要求撤销凤凰岛项目第三次业主大会会议决议，即撤销业主大会作出的选聘成都嘉润物业管理有限公司作为凤凰岛项目物业管理企业的决议的诉请应否支持，即第三次业主大会会议决议是否侵害业主合法权益或是否违反了法定程序，本院论述如下：一、邱凯迪主张第三次业主大会会议决议中关于选聘成都嘉润物业管理有限公司的决议侵害业主的合法权益，并提交了前期物业的客户满意度调查作为证据在案予以佐证，本院认为前期物业的服务质量是否优良与第三次业主大会会议决议是否侵害业主利益之间没有关联性，本院认为邱凯迪提交的证据不足以达到其证明目的，本院对其主张的第三次业主大会会议决议侵害业主合法权益的事实不予采纳；二、邱凯迪主张第三次业主大会违反了法定程序，理由是：1、没有按照《物业管理条例》第十四条之规定提前通知全体业主；2、没有按照首次业主大会制定的管理规约及业主大会议事规则的相应规定予以执行；3、投票过程中对开发商拥有的专有面积计算过高，导致投票结果不真实。针对邱凯迪的第1点理由，二被告提交了第三次业主大会召开公告及公告张贴时间证据予以反驳，从公告时间及张贴时间可以看出，凤凰岛业委会于2018年6月29日在小区大门、大厅通道、生活广场、写字楼等多处地方通过张贴公告的方式对召开第三次业主大会进行了通知，而开会时间为次月14日至30日，已经满足了提前15日通知全体业主的要求，故邱凯迪的第1点理由本院不予采纳；对邱凯迪的第2点理由，根据《物业管理条例》第十七条、第十八条之规定，管理规约及业主大会议事规则的内容系全体业主关于物业管理、业主大会的议事方式、表决程序等具体事项的约定，属业主自治的文件范畴，即使发生了不遵守管理规约及业主大会议事规则规定的情形，也应通过业主自身的管理行为予以纠正和规范，不属于人民法院的审查范围，故邱凯迪的第2点理由本院不予采纳；对邱凯迪的第3点理由，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一项之规定：“建筑单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同意买受人拥有一个专有部分的，按一人计算”，由此可见，建筑单位即开发商是可以作为小区业主参加业主大会，那么本案中开发商参加业主大会并未违反法律规定；而依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，建筑物总面积系专有部分面积之和，结合第三次业主大会的投票结果系“投票人数占投票总人数91%，对应专有面积占建筑物总面积的97%”，由此可见，在开发商和绝大多数人都投票通过的情形下，即便是对开发商专有面积计算有误，仅为实际统计时的一个数据的瑕疵，并非违反法定程序，该瑕疵亦不会对投票结果产生影响，不能因此认定业主大会召开程序违反法律规定，故本院对邱凯迪的第3点理由不予采纳。综上所述，邱凯迪未提供充分证据证明第三次业主大会决议侵害其合法权益或违反了法定程序，其要求撤销第三次业主大会决议的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告邱凯迪的全部诉讼请求。 本案案件受理费100元由原告邱凯迪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  唐 园 人民陪审员  王京玲 人民陪审员  张从阳 二〇一九年十月十四日 法官 助理  王俊杰 书 记 员  黄祎婷