江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终3709号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈建平，男，1970年1月24日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：金洪良，江苏智和律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：华亚新，女，1968年9月28日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：金洪良，江苏智和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱文芹，女，1991年9月3日生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：苏宝元，无锡市锡山区安镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵启春（系朱文芹之公公），男，1969年9月10日生，汉族，住淮安市淮安区。上诉人陈建平、华亚新因与被上诉人朱文芹房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2019)苏0205民初2299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈建平、华亚新上诉请求：撤销一审判决，依法改判朱文芹立即给付购房款17万元及利息（自2018年7月31日至实际给付之日以月利率2%计算），并驳回朱文芹本诉的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由朱文芹负担。事实及理由：一、案涉房屋买卖是带租出售，约定转让价250万元考虑租金的因素，合同第八条约定2018年租金为双方四六分成。房屋过户后其提出可将经营的旅馆营业执照等相关手续和自行搭建的阁楼（产权证外）一并转让，可补偿一点费用，在此基础上双方变更合同第八条约定为房租全部由其收取至2019年5月1日，作为相应补偿，朱文芹就此出具《声明》。二、一审判决存在逻辑错误，导致事实认定错误。1.一审认为房款50万元收条仅收到39万元（实际38万元差额12万元）系其认真权衡利益后作出的民事行为，该逻辑应为先转款后写收条或在收条中有相关抵算的表述，而本案为先写收条后转款，对于朱文芹提出的“不足部分从陈建平收取的应归于朱文芹房租中进行抵算”，也没有证据佐证，2.其除收取250万元房款外还可依据合同第八条取得40%房租，但一审认定其只能取得250万元房款，与《声明》本意相矛盾。三、朱文芹违约在先，其并无违约情形。1.案涉房屋带租转让，由旅馆和水果店两个承租户，朱文芹与承租户不能就租金达成一致可自行要求承租户搬离，且其留的钥匙仅是旅馆值班室违章建筑，非正常场所。2.合同约定尾款支付时间2018年7月30日，一审认定剩余50万元没有约定交付时间错误，因中介公司书写笔误，将250万元房款仅写了200万元房款造成，即使退一步50万元未约定交付时间，本案5万元也应为2018年7月30日前支付，未予支付构成违约。3.其违约的违约金计算应是至“违约情形消失之日”而非“判决生效之日”。综上，一审判决不当，应予纠正。朱文芹辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，陈建平、华亚新的上诉请求应予驳回。双方签订的带租房屋买卖合同有效，合同约定200万元房款的支付时间，未约定50万元支付时间，其不存在违约行为，对于50万元收条及声明，均为陈建平本人书写于2018年2月11日同天同时出具，本意为陈建平出具50万元收条后，陈建平收取至2019年5月1日前的租金归陈建平所有，不按合同第八条内容履行。一审判决正确，应予维持。朱文芹一审提出的诉讼请求:1.请求继续履行合同，陈建平、华亚新将位于无锡市锡山区的房屋交付朱文芹占有；2.请求判令陈建平、华亚新承担自2019年2月6日起至判决生效日止，按照已付房款245万元为基数计算的每天5%的违约金。事实和理由：2017年12月29日，朱文芹与陈建平、华亚新协商签订房屋买卖合同一份，约定陈建平、华亚新将其所有位于无锡市锡山区.73平方米的房屋，以250万元的价格出卖给朱文芹。而后，朱文芹按照合同约定于2018年7月30日前交付了陈建平、华亚新房款245万元，剩余5万元因陈建平、华亚新未完成交房义务而未付。2018年2月6日，双方到房管部门办理了房产过户登记，现房产已经过户至朱文芹名下。根据合同第四条约定，朱文芹承诺陈建平、华亚新可在房屋过户后再居住一年，但一年期满后，陈建平、华亚新仍然占有房屋，没有办理并完成交房,遂诉至法院。陈建平、华亚新一审辩称，位于无锡市锡山区的房屋属其所有，朱文芹陈述的协议将此房屋转让属实，但朱文芹称此房尚未交付与事实不符，自房屋过户完成后，其已经将房屋钥匙交给朱文芹。事实上，出卖给朱文芹的房屋存在承租户，且朱文芹在签订合同时也明知此事实，双方属于带租出卖房屋。按照合同约定，过户一年后，陈建平、华亚新已经搬离了房屋，房内即使还存在其原有财物，也是属于其抛弃之物，故其已经按约完成交房义务，不存在违约行为。另双方合同中约定的违约金过高，应当调整为按照同期银行贷款利率计算违约金。综上，朱文芹的诉讼请求应予驳回。陈建平、华亚新同时提出反诉请求：判令朱文芹清偿其购房款余款17万元，并承担该款自2018年7月31日起至实际给付日止，按照月利率2%计算的利息。事实和理由：2017年12月29日，双方签订房屋买卖合同，约定将其无锡市锡山区万元价格转让给朱文芹，尾款的付款期限为2018年7月30日。2018年2月11日，赵启春代表朱文芹在中介公司称，让其先写好50万元的收条，再转账付款，但事后其仅收到中介公司转交的38万元，故该50万元收条显示的金额与实际交付的不符，朱文芹在本诉中将收条显示的50万元计算成已经支付的房款，并称已经交付245万元，但实际上，扣除未交付的差额12万元，实付房款应为233万元。双方约定房价250万元，朱文芹尚有17万元房款应立即向其清偿。另因合同约定的尾款交付截止期为2018年7月30日，故自2018年7月31日起，朱文芹构成付款逾期，应当承担违约责任。按照合同约定承担以月息2%计算的违约金。朱文芹针对反诉辩称，其已经交付房款245万元，其中陈建平、华亚新所称实际收到38万元的50万元收条，内容真实，现金39万元交付给房屋中介，其余11万元双方明确由陈建平、华亚新通过收取原房屋承租人的租金折算。根据合同约定，房屋过户至朱文芹名下后，朱文芹可以向陈建平、华亚新索要2018年房屋租金所得中的60%，此11万元即为用该部分租金中的所得折算。为此陈建平与其方还签署了书面声明予以明确，该50万元的交付真实。关于剩余的5万元，由于陈建平、华亚新交房违约，故没有清偿。关于违约金标准，陈建平、华亚新主张按照年利率24%计算，其不持异议。一审法院认定事实：2017年12月29日，朱文芹与陈建平、华亚新及中介方无锡柒号房地产经纪有限公司（以下简称柒号公司）协商签订《房屋买卖合同》一份，约定陈建平、华亚新将其所有的位于无锡市锡山区万元的价格出卖给朱文芹。该房屋性质为商品房，总面积为402.73平米。合同还约定，房屋产权过户费用、房屋配套设施过户的相关费用由朱文芹承担，朱文芹需交付柒号公司服务费25000元，于房屋过户当天支付；朱文芹现场支付陈建平、华亚新定金10万元，朱文芹须在陈建平、华亚新通知后三日内支付90万元房款交柒号公司监管，后期由柒号公司支付给陈建平、华亚新，对剩余房款100万元，朱文芹承诺于2018年7月30日前一次性支付；房屋过户后，朱文芹允许陈建平、华亚新继续居住房屋一年，期满应腾空房屋，并将房屋（钥匙）交付朱文芹；如陈建平、华亚新未按约定时间交付房屋，每逾期一天按已付房款的5%向朱文芹支付违约金，违约金自合同约定过支付期限的次日计算至实际付款日止；如朱文芹未按约定时间付款的，每逾期一天按逾期应付款额的5%向陈建平、华亚新承担违约责任，违约金自合同约定应付款期限次日起计算至实际付款之日止；朱文芹取得新房产权证后，可以向陈建平、华亚新主张2018年房屋租金所得的60%；旅馆内所有设施归朱文芹所有，房屋如产生个税，由陈建平、华亚新承担。合同还约定有其他相关条款。上述合同由朱文芹、陈建平、华亚新签字确认，柒号公司也确认盖章并由潘海青经办签字。合同签署时，标的房屋属于出租状态。上述房屋买卖合同成立后，朱文芹陆续交付了陈建平、华亚新包括10万元定金在内的房款245万元，分别为2017年12月29日收条显示的10万元及90万元，2018年2月11日收条显示的50万元，2018年7月26日收条显示的95万元。其中2018年2月11日陈建平出具给朱文芹收条中记载的“所收房款50万元”，由两部分构成，一部分为实际交付的现金38万元，另部分为以陈建平、华亚新所收而应归属于朱文芹的房屋租金折抵房款12万元。为此，陈建平与赵启春各自代表合同双方签署书面“声明”，约定2019年5月1日前的全部房租由陈建平收取，2019年5月1日后的全部租金由朱文芹方收取。至此，朱文芹尚余5万元房款未付。陈建平、华亚新取得朱文芹交付其的房款后，于2018年2月6日配合将无锡市锡山区房屋及四层402.73平米过户登记至朱文芹名下，但一年后未按约与朱文芹全面办理交房手续，部分房屋仍由陈建平、华亚新占有至今。双方为此产生争议，朱文芹诉至法院。上述事实，由朱文芹举证的房屋买卖合同、苏（2018）无锡市不动产权第0020554号不动产权证、10万元90万元50万元95万元收条各一份、书面声明一份，由陈建平、华亚新举证的录音材料、银行卡交易明细、不动产登记证明等证据材料，以及双方的陈述及抗辩意见等，经法院审查判断作出认定。一审法院认为，朱文芹与陈建平、华亚新于2017年12月29日签订的《房屋买卖合同》，不违反法律和行政法规的禁止性规定，真实有效，双方均应严格履行，违反约定应承担违约责任。合同在履行过程中，双方相互配合已经于2018年2月6日，将无锡市锡山区房屋登记至朱文芹名下属实，法院予以确认。本案中，对朱文芹已付房款中的233万元双方不存争议，存在争议的为2018年2月11日陈建平出具给朱文芹收条中记载的“所收房款50万元”是否符合事实。朱文芹对此事实的陈述为，其交付了柒号公司39万元，其余的房款按照合同约定以及当天双方的协商声明，不足部分从陈建平收取的应归属于朱文芹的房租中进行抵算；陈建平、华亚新虽然对此否认，但法院注意到，根据双方合同约定，朱文芹取得房产权证后，2018年部分的房屋租金的60%应归属朱文芹，而本案中双方在签署的“声明”中，明确所有2019年5月1日前的房屋租金均归陈建平，2019年5月1日后的房租收益才由朱文芹收取，签署的“声明”与出具的收条为同一天。基于以上事实，朱文芹的陈述更符合真实，且与合同、“声明”等书证内容相符，故法院予以采信。至于陈建平、华亚新称实际从柒号公司处收到的现金为38万元的该事实，应不影响收条内容50万元的事实，因为双方约定的2019年5月1日前的租金不是一个精确数，而是双方谈妥后由陈建平接受的利益，应当认为陈建平出具50万元的收条，系在认真权衡利益后作出的民事行为，该行为有效。据此，法院认定2018年2月11日朱文芹向陈建平、华亚新完成了50万元的房款交付，连同双方没有争议的交付房款，确认截止2018年7月26日朱文芹总共交付了陈建平、华亚新房款245万元，尚余5万元未交付，此款朱文芹应当清偿。陈建平、华亚新主张上述50万元中尚有12万元没有交付并要求朱文芹清偿的诉讼请求，法院不予支持。关于陈建平、华亚新交付义务是否完成的事实。根据双方合同约定，房屋过户至朱文芹名下后，陈建平、华亚新可以在原有房屋内继续居住一年，房屋过户的时间为2018年2月6日，故陈建平、华亚新可以居住的时间截止日为2019年2月5日，超过属于违约且应当承担违约责任。本案中，陈建平虽然陈述其已经在2018年搬离了出让房屋，但其也承认搬离后没有通知朱文芹，且房屋的钥匙自己还留有一把。基于该事实，又基于朱文芹认为陈建平还占有房屋的主张，法院认为，陈建平、华亚新没有向朱文芹完成房屋占有的转移，该行为构成对朱文芹房屋所有权的侵害，属于违约行为，应当承担违约责任。据此，陈建平、华亚新没有完成合同义务，朱文芹有权要求继续履行合同，请求陈建平、华亚新将转让房屋的全部钥匙及占有权移转至其控制。根据双方合同约定，双方仅对200万元的房款交付时间作出了约定，对剩余50万元没有约定交付时间。本案中，虽然陈建平、华亚新已经按约将房屋登记过户至朱文芹名下，但其迟迟没有按约将房屋的占有权转移至朱文芹，朱文芹由于陈建平、华亚新的在先违约，有权拒绝自己的履行，故陈建平、华亚新要求朱文芹承担逾期付款的违约责任，法院不予支持。关于朱文芹请求追究陈建平、华亚新违约责任的问题。按照合同陈建平、华亚新应当于2019年2月6日前完成交房，但陈建平、华亚新尚未交房，故其交房逾期构成违约属实，应当自2019年2月6日起向朱文芹承担违约责任。由于双方合同约定，陈建平、华亚新未能按照合同约定时间交付房屋的，则应当承担按已付房款为基数的每日5%计算的违约金。对该约定，本案审理中，陈建平、华亚新提出抗辩意见，认为违约金约定过高，请求调整至银行同期同类贷款利率计算的标准。法院认为，朱文芹没有举证证明其因陈建平、华亚新违约导致其损失达到上述接近5%的标准，故该标准属于过高应于调整，根据本案实际违约金调整为按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍，自违约日起计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款之规定，一审法院判决：一、陈建平、华亚新应于判决生效后立即将苏（2018）无锡市不动产权第0020554号不动产权证项下位于无锡市锡山区房屋(房屋建筑面积402.73平方米)的占有移转给朱文芹，全面完成房屋交付。二、陈建平、华亚新应于判决生效后立即支付朱文芹违约金，违约金以245万元为基数，按照中国人民银行规定同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年2月6日起计算至判决生效之日止。三、朱文芹应于判决生效后立即清偿陈建平、华亚新房款50000元。四、驳回朱文芹的其他诉讼请求。五、驳回陈建平、华亚新的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26400元减半收取13200元，由朱文芹负担3200元，由陈建平、华亚新共同负担10000元；反诉案件受理费减半收取1850元，由陈建平、华亚新共同负担1310元，由朱文芹负担540元。本院经二审审理，对一审查明的基本事实，予以确认。二审中，陈建平申请旅馆承租人陈焕出庭陈述租赁情况，陈焕称，其向陈建平承租旅馆，陈建平提供该旅馆设施及维修、营业执照，其支付租金，已租5年了，双方没有书面合同，口头约定租金每年35000元，房租交到2019年4月底，实际其于2019年6月底才走，口头合同约定到期日为2019年6月15日。双方基本认可陈焕的上述陈述情况。二审中，陈建平、华亚新还提供证据：1.旅馆营业执照、水果店租房协议，即租期2016年4月20日至2019年4月20日，租金每年7.5万元，证明案涉房屋由水果店及旅馆组成，属带租房屋买卖；2.陈建平与朱文芹短信往来记录，证明2018年7月、8月其向朱文芹催讨余款，朱文芹并没有表示相关租金折算的意思和意识，可说明一审对此事实认定有误；3.陈建平与赵启春的短信往来记录，证明房屋早已交付给朱文芹，也说明案涉房屋带租出售。对此，朱文芹对证据的真实性均无异议，水果店租期到期日为2019年4月20日，陈建平欠水果店5000元，其代付欠款后水果店承租户于2019年7月19日搬走，旅馆承租户应从2019年6月15日搬走，对于房款按收条声明履行。另查明，《房屋买卖合同》约定，房屋基本情况栏中，附属设施：房屋内所有电器及家具，都留于朱文芹。《声明》内容为，锡山区羊尖镇锡沪东路40号全部房租由陈建平收取至2019年5月1日，房内设备及安全由陈建平负责，到时全部交给赵树怀，2019年5月1日后房租由赵树怀收取。陈建平、赵启春签字确认，该声明由陈建平执笔书写。二审中，双方确认陈建平、华亚新于2019年7月17日私人物品搬离原宅。本院认为，陈建平、华亚新与朱文芹签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。2018年2月6日陈建平、华亚新所有的无锡市锡山区房屋登记至朱文芹名下后，朱文芹成为该房屋的所有权人。朱文芹向陈建平、华亚新付款245万元，尚有5万元未予支付，已付款中2018年2月11日付款50万元性质成为本案的争议焦点。第一、案涉带租房屋买卖，除房屋转让款外还有房屋租金，合同约定，“朱文芹取得新房产权证后，可向陈建平、华亚新主张2018年租金所得60%”，2017年12月19日签订合同之时并不确定朱文芹过户取得新产权证的时间，该约定有助于朱文芹早付房款快办过户手续，基于陈建平已一年一次性收取了水果店和旅馆承租户的租金，自称年租金11万元，朱文芹办理过户手续领取房产证后，面临朱文芹需向陈建平支付房款，陈建平返还房租的问题，实质上可将房租抵销部分房款，且2018年2月6日至2019年5月1日期间的租金应大于陈建平自称的一年租金11万元，由此“声明”明确2019年5月1日前租金归陈建平所有，对应50万元收条中的12万元租金抵房款，具有一定的合理性。第二、收条50万元是陈建平向朱文芹出具，其中38万元（或39万元）房款由柒号公司转交给陈建平，该款性质双方不持异议，同时双方确认的“声明”内容，陈建平解释12万元作为经营的旅馆营业执照等相关手续和自行搭建的阁楼一并转让给朱文芹的补偿，但合同已约定“房屋附属设施即房屋内所有电器及家具，均留给朱文芹；房屋名下的旅馆须将营业执照过户至朱文芹名下，旅馆内的所有设施归朱文芹所得，如旅馆内的设施在后期有严重损坏，则须协商支付给朱文芹补偿金等”。在此基础上再以声明形式作补偿没有理由也没有必要。该收条、声明均为陈建平执笔书写，房租金抵房款12万元更具有可信度，故应认定陈建平、华亚新已收房款245万元（10万元+90万元+50万元+95万元）。二审中双方确认陈建平、华亚新私人物品已于2019年7月17日搬离原宅，一审判决房屋占有转移已全面履行完毕，至此，逾期交付房屋的终止时点应为搬离原宅之日。合同对50万元房款支付未约定时间，陈建平未履行交付义务的情况下，朱文芹拒绝支付余款5万元不构成违约，一审判决朱文芹支付房款5万元正确。综上，陈建平、华亚新的上诉请求及其理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，鉴于一审判决后陈建平、华亚新已履行部分判决内容，二审对原审判项作适当调整，对此改判不属一审认定事实不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初2299号民事判决第三、四、五项及诉讼费负担部分；二、撤销无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初2299号民事判决第一项；三、变更无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初2299号民事判决第二项为：陈建平、华亚新应于本判决生效后立即向朱文芹支付违约金（以245万元为基数，自2019年2月6日起至2019年7月17日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）。二审案件受理费28250元，由陈建平、华亚新负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  费益君审判员  王俊梅二〇一九年十月十九日书记员  魏依雯