湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终9069号上诉人（原审被告）：赵冬秀，女，1982年11月15日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：谭柳，湖南同湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘立民，男，1973年10月21日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：戴志强，湖南惠兴邦律师事务所律师。上诉人赵冬秀因与被上诉人刘立民房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初2559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵冬秀上诉请求：1、依法撤销长沙市岳麓区人民法院(2019)湘0104民初2559号民事判决书第一项内容,依法改判确认赵冬秀与刘立民的《店面租赁合同》于2019年3月9日解除;2、依法撤销长沙市岳麓区人民法院(2019)湘0104民初2559号民事判决书第二项内容,依法改判赵冬秀无需向刘立民支付租金7000元;3、依法判决刘立民赔偿赵冬秀的全部损失（包括但不限于装修费、未正常经营期间的盈利损失、低价处理商铺内货品和违约金）；4、依法判决本案一、二审案件受理费由刘立民承担。事实与理由：一、一审判决认为赵冬秀以及刘立民的《店面租赁合同》于2019年3月31日解除,系认定事实错误。且根据合同履行情况,双方解除日期应为2019年3月9日,且系刘立民通过暴力手段,违法解除本合同,赵冬秀无需支付刘立民租金7000元,因认定事实存在错误,导致部分法律适用错误。二、在合同履行过程中,赵冬秀无任何违约情形,诚信履约。但刘立民故意制造赵冬秀违约的事实,采取非法的暴力手段对赵冬秀所承租商铺进行锁门,累计锁门期限长达16天之久,给赵冬秀造成严重的经济损失和不可估量的商业信誉损害。刘立民以暴力阻拦强制赵冬秀停止营业,另外以虚假事实向法院进行诉讼,以达到恶意侵占赵冬秀合法财产的目的,其全部损失包括但不限于赵冬秀实际花费的装修费用53000元、低价处理店内货物的损失2000元、非法锁门期间的16天正常营业损失为45382元,违法解除合同的违约金14000元,赵冬秀保留另行通过法律途径向刘立民追索上述合理损失的权利。三、赵冬秀与刘立民事实上解除本合同时间为2019年3月9日,故7000元每月的租金应计算至当日。在赵冬秀交付钥匙之后,刘立民随时可以处置该商铺,且赵冬秀明确告知刘立民随时通知随时配合腾空剩余东西。此后店铺在2019年3月9日至2019年3月30日期间所产生的费用与赵冬秀无关,实则是刘立民违反诚信、暴力阻拦赵冬秀正常经营所导致的,具有重大过错,且刘立民在2019年3月9日之后再次进行出租,无任何障碍。而刘立民就基于虚假的事实在2019年2月19日就起诉至一审法院,赵冬秀无需承担由此产生的全部费用,即使赵冬秀基于公平原则承担部分费用,也应按照该商铺所在区域其他商铺在此期间的租金标准进行支付,大概为70至100元左右,因刘立民违法解除,具有重大过错,其自身也应承担大部分。后上诉人赵冬秀于2019年9月26日请求撤销第三项上诉请求，并称将另行主张权利。刘立民辩称，一、一审判决的第一项符合事实，刘立民于2019年3月9向赵冬秀发了短信通知，并于3月12日去涉案房屋查看，并未清退所有货物，赵冬秀仍实际占有涉案房屋，赵冬秀主张解除合同的时间为2019年3月9日与事实不符。二、押金不应当冲抵两个月的租金，因为刘立民没有违约，刘立民锁门的原因是赵冬秀多次逾期缴纳租金；三、一审判决赵冬秀缴纳的押金冲抵两个月的租金，并没有判决赵冬秀支付延期支付租金的滞纳金，而由刘立民承担全部违约责任显示公平。刘立民向一审法院提出请求：1.解除刘立民与赵冬秀签订的《店面租赁合同》；2.赵冬秀返还涉案租赁房屋；3.赵冬秀支付房屋租金11750元；4.赵冬秀支付迟延支付租金的滞纳金5522.5元（从2019年1月4日开始暂计算至起诉之日，之后的滞纳金按每天实际欠付租金的1%计算至赵冬秀还清所欠租金之日）；5.赵冬秀支付从2019年2月19日开始至返还房屋之日止的房屋使用费（按7000元/月的标准计算至赵冬秀返还房屋之日）；6.赵冬秀承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年10月1日，赵冬秀（乙方）从刘立民（甲方）处租得其位于长沙市弘坤花样汇4栋115号铺用于经营，并签订了相应的《店面租赁合同》，约定：“第一条店面坐落地址：甲方出租的商铺坐落地址弘坤花样汇4栋115号铺，建筑面积27.15㎡。第二条租赁期限：租期五年，自2018年9月1日至2023年9月30日。第三条租金和租金交纳期及条件：1.第一年租期每月租金为人民币7000元，此月租金额计算时间至2020年9月30日；甲方同意乙方每月1日前缴纳下季度租金。乙方可以转账或现金形式支付租金。付款期限及金额约定如下（甲方收取租金时仅提供收据，不提供税务发票）；2.租金涨跌情况:从第三年开始每年租金在前一年租金的基础上递增8%（第一年租期即2018年10月1日至2020年9月30日为7000元/月，第三年7560元，第四年8165元，第五年8818元。）3.本合同已经签署，乙方即应缴纳壹万肆仟元（小写：14000元）的押金。合同终止，乙方交清租金及水电、煤气，电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。若乙方提前解除合同，如在所交租金租期内乙方未能找到接租方，视为违约，押金不予退回；如乙方找到接租房并得到甲方书面同意，且在甲方同接租方重新签订租赁合同后，乙方必须缴清所发生的费用，甲方退还押金给乙方，押金由接租方缴纳。第四条租赁期间房屋修缮：1.乙方在付清该房屋的租赁费后，乙方装修方案在征得甲方同意后方可进入房屋开始装修，乙方根据自身经营需要进行装修，如地面、墙面等，但不得损坏房屋的主体结构，如有损坏，乙方负责修复并承担民事责任……第六条出租方与承租方变更：1.租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必乙方同意。但甲方应提前三个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。2.租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方书面同意。第七条双方的职责（1）甲方职责：1.乙方在租赁期间，店面的正常使用所遇到的问题（如物业等），如需甲方出面协助的，甲方有义务出面协调。2.如店面的房屋结构或屋面、墙面、楼面出现漏水或墙体裂塌，甲方接到乙方通知后应及时协助乙方维修，水、电等设施在正常使用的情况下，管道出现故障，甲方应及时协助乙方进行维修，保证乙方的正常经营。（2）乙方职责：1.乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方给乙方3天的宽限期，从第4天起甲方有权向乙方按每天实欠租金1%加收滞纳金。如拖欠租金15天（含宽限期3天），视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。2.甲、乙双方在合同终止前，须提前一个月书面通知对方是否终止合同……5.租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、状况下（自然折旧除外）交给甲方。6.租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并有权诉之法律。7.乙方保证承租甲方的房屋作为商业用房使用，遵守中华人民共和国法规和政府相关规定，合法经营。因乙方违法经营而给甲方造成的连带损失，由乙方负责赔偿。第八条违约金和违约责任1.若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金人民币14000元给乙方。2.若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，且未能缴纳租金租期内乙方未能找到接租方的视为乙方违约，乙方所交纳人民币14000元押金作为支付给甲方的赔偿违约金，不再退还。3.承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金人民币10000元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿……”上述合同签订后，刘立民依约将涉案店铺交付给赵冬秀使用，赵冬秀亦依约向刘立民支付了14000元房屋押金及第一季度的房屋租金21000元。合同履行过程中，因赵冬秀承租的商铺所在区域属于新的商业街，人流量少，经济不景气，遂未及时向刘立民缴纳第二季度租金。刘立民催讨未果后分别于2019年1月23日、2019年1月30日将赵冬秀的店铺大门两次上锁，致使双方矛盾激化。为此，赵冬秀两次向长沙市公安局岳麓分局梅溪湖派出所报警。截至2019年2月19日，赵冬秀共欠刘立民租金11750元未支付。2019年3月9日，赵冬秀正式停止营业并将涉案商铺的钥匙交给物业管理人员刘毅，并于2019年3月10日通过短信告知刘立民代理人交接涉案商铺的钥匙。2019年3月18日，赵冬秀又将涉案商铺的水、电卡交给物业管理人员刘毅，于2019年3月31日从涉案商铺清场搬离，赵冬秀搬离后刘立民将涉案铺面上锁。一审法院认为，刘立民与赵冬秀签订的《店面租赁合同》系合同签订双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。合同双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务，在刘立民按照合同约定将涉案商铺交付给赵冬秀使用后，赵冬秀理应按照合同约定履行交租义务。本案的争议焦点在于：本案的违约责任如何认定。本案中，虽然赵冬秀在合同履行过程中存在未及时缴纳租金的违约行为，但是刘立民在赵冬秀经营期间亦先后两次对赵冬秀经营的铺面强行上锁，客观上影响了赵冬秀的正常经营，并致使双方矛盾加剧，故刘立民亦存在违约行为。考虑到赵冬秀已于2019年3月31日从涉案铺面中撤场并将铺面钥匙、水电卡均交给了物业管理人员，刘立民在赵冬秀撤场后亦实际控制了涉案铺面，可知，双方已通过各自的行为人解除了双方签订的《店面租赁合同》，至于合同解除的时间，鉴于赵冬秀已于2019年3月31日从涉案铺面中撤场，故合同解除时间以该日为准。对2019年3月31日之前欠付的租金，赵冬秀理应依约支付给刘立民，因赵冬秀仅支付了第一季度（2018年10月1日-2018年12月31日）的租金，故根据刘立民、赵冬秀签订的涉案《店面租赁合同》约定的租金标准，赵冬秀自2019年1月1日至2019年3月31日应支付给刘立民的租金为7000元/月×3=21000元。虽然赵冬秀主张刘立民曾承诺给予其10天免租期，但其并未提供相应的证据佐证，故对其上述意见，不予采纳。对赵冬秀支付给刘立民的14000元押金，因刘立民、赵冬秀的租赁合同已经解除，且刘立民在合同履行过程中亦存在违约行为，故对赵冬秀支付的上述房屋押金，刘立民理应予以退还，但可以在其欠付的租金中折抵，核减赵冬秀支付给刘立民的押金后，赵冬秀还应支付刘立民租金21000元-14000元=7000元。对刘立民要求赵冬秀返还涉案房屋的诉请，因赵冬秀已从涉案铺面清场并撤离，刘立民亦已实际控制该铺面，现刘立民要求赵冬秀返还涉案房屋已无事实基础，故对其该项诉请，不予支持。对刘立民要求赵冬秀支付迟延支付租金的滞纳金的诉请，因刘立民在合同履行过程中亦存在违约行为，故对其该项主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，原审法院判决：一、刘立民与赵冬秀签订的《店面租赁合同》于2019年3月31日解除；二、限赵冬秀于判决书生效之日起十日内向刘立民支付租金7000元；三、驳回刘立民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，刘立民与赵冬秀签订的《店面租赁合同》系合同签订双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。赵冬秀于2019年3月31日从涉案铺面中撤场并将铺面钥匙、水电卡均交给了物业管理人员，刘立民在赵冬秀撤场后亦实际控制了涉案铺面，双方已通过各自的行为解除了双方签订的《店面租赁合同》，合同解除的时间应以赵冬秀从涉案铺面中撤场的时间为准。赵冬秀自2019年1月1日至2019年3月31日应支付给刘立民的租金为21000元，核减赵冬秀支付给刘立民的押金14000元后，赵冬秀还应支付刘立民租金7000元。综上所述，赵冬秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费232元，由赵冬秀负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十月十日书记员 赵 翔附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。