重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初14844号原告：戴颖，女，1992年7月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：倪强，重庆中世律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗川，重庆中世律师事务所实习律师。被告：雷晋，男，1990年5月30日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：魏大洪，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。原告戴颖与被告雷晋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，由审判员黄涛依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴颖的委托诉讼代理人倪强、罗川，被告雷晋及其委托诉讼代理人魏大洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴颖向本院提出下列诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年10月23日签订的房屋租赁合同并腾退涉案租赁房屋；2.判令被告支付原告2018年11月25日起至实际腾退房屋之日止的租金。（暂计算至起诉之日=3000元/月×7个月=21000元）；3.判令被告雷晋支付原告违约金6000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年10月23日，被告的委托代理人雷先述与原告通过中介方就位于重庆市江北区北滨一路X号X幢X-X号房屋签订《房屋租赁合同》。合同约定房屋租赁用途为居住，房屋租赁期限为2018年10月25日至2019年10月24日，押金为3000元，支付方式为每三个月向原告支付一次，首次应支付租金为9000元。房屋租赁期内，若被告不按照约定支付租金达十日，原告有权单方解除合同，收回出租房屋。若被告违约，则应按月租金的两倍向原告支付违约金，同时，原告可要求被告将房屋恢复原状并赔偿相应损失。2018年10月26日，被告支付第一个月租金3000元及押金3000元后，至今未再向原告支付任何房屋租金。现被告已拖欠原告2018年11月25日至今房屋租金。综上，根据相关法律规定及双方合同约定，诉至贵院，愿判如所请。被告雷晋答辩称，1.租赁合同及委托书上的签名均不是被告本人签字，并没有委托其父亲租赁房屋。且链家公司提供的身份证复印件系打印件，无被告签名，原告未尽审查义务，被告父亲的行为不符合表见代理的构成要件，故被告不应当支付租赁费用；2.涉案租赁房屋租赁时并未通气，且租赁期间原告换过锁，导致我方无法居住，原告的行为属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，该租赁合同是无效合同。本院经审理认定事实如下：2018年9月，原告与重庆链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订房屋出售、出租委托登记表，将其所有的位于重庆市江北区御龙天峰X幢X-X的房屋登记出租。2018年10月23日，雷先述（系被告之父）持被告身份证复印件前往链家公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告（甲方）将房屋租赁给被告（乙方），租赁用途为居住……三、租赁期限：2018年10月25日至2019年10月24日，共计12个月……四、租金及押金：租金为每月3000元人民币，租金每3个月交付一次。乙方向甲方支付首次租金合计人民币9000元，押金3000元。……九、合同解除：……3.甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1）延迟交付房屋达十日的；2）交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3）不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1）不按约定支付租金达十日的；2）欠缴各项费用的金额相当于壹个月房屋租金的……违约责任：1.甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的两倍向乙方支付违约金并退还押金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的两倍向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失，甲方退还乙方押金。另查，《房屋租赁合同》原、被告各留存一份，但庭审中原告方举示的租赁合同附件中载明了电表读数、燃气表读数、水表读数，而被告方举示的租赁合同附件中则未载明水电气具体读数。以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》、被告身份证复印件（加盖链家公司鲜章）、房屋出售/出租委托登记表原件、《房屋租赁合同》及当事人陈述等在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。庭审中，原告主张雷先述代被告与原告签订《房屋租赁合同》得到了被告的授权，对此，原告举示了授权委托书，授权委托书载明：本人雷晋同意并特别授权雷先述代为办理江北区北滨一路X号X幢X-X房屋的承租事宜。代理人雷先述的代理权限为承租。本人承诺对于代理人雷先述与相关方就前述房屋相关事宜签订的所有书面文件、所有法律行为均表示同意，并享有相应的权利和承担相应的义务。授权委托书上有链家公司工作人员的印章及签字说明。被告对授权委托书有异议，认为授权委托书上委托人的签名非被告本人所签，是其父雷先述拿被告身份证擅自签订的租赁合同，对其不发生效力。本院认为，授权委托书系原件，被告虽有异议，但无证据反驳，故真实性本院予以确认。庭审中，被告为证明涉案房屋在出租时并未通气，举示了居民客户通气检查单及首次安全检查单，上面载明：检查日期2018年12月3日，经检查，该地址已符合通气条件，经置换、点火予以通气，并已进行安全用气知识宣传。原告对上述证据不予认可。因被告举示的居民客户通气检查单及首次安全检查单系原件，原告虽有异议，但无证据反驳，故真实性本院予以确认。庭审中，被告还举示了短信聊天、通话记录，拟证明房屋租赁合同已于2018年12月31日解除。被告称2018年12月21日，链家公司工作人员向被告发送短信，称原告于2018年12月21日收回房屋，通知被告于2018年12月31日搬走被告物品。被告还称2019年6月4日，原告母亲通过短信通知被告搬走家具物品。对此，原告不予认可，认为手机号的使用人身份无法核实。本院认为，短信聊天、通话记录经当庭与手机核实一致，真实性本院予以确认，关联性待下文评述。本院认为，本案争议焦点在于：1.被告父亲在《房屋租赁合同》上签字的行为是否构成表见代理；2.原告隐瞒天然气开通时间是否影响合同效力；3.《房屋租赁合同》是否因第三人发出解除通知而解除；4.被告拖欠房屋租金是否构成违约。一、被告父亲在《房屋租赁合同》上签字的行为是否构成表见代理。庭审中，被告辩称授权委托书及合同签名均非其本人签名，是其父拿雷晋本人的身份证擅自签订的租房合同，被告本人于2018年12月才知晓租赁合同的存在。本院认为，被告当庭陈述其于2018年12月知晓该租赁合同，被告知晓被告父亲雷先述的代理行为后并未提出异议，应视为其认可雷先述的房屋租赁行为。另外，雷先述与被告为父子关系。从雷先述租房时提交的被告身份证复印件及授权委托书的手续看，其行为在客观上已经形成具有代理权的表象。若要原告能凭肉眼辨别签名之真伪则过于苛刻。基于上述雷先述具有被告合法授权的外观，加之雷先述身为被告之父的特殊身份，原告在主观上应系善意且无过失地相信雷先述有代理权。综上，雷先述之行为构成表见代理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”的规定，原被告之间的《房屋租赁合同》有效。二、原告隐瞒天然气开通时间是否影响合同效力。庭审中，被告主张原告交付房屋时天然气并未开通，而是于2018年12月3日才首次通气，原告隐瞒与订立合同有关的重要事实，合同应当无效。本院认为，天然气的开通事宜，并未在合同中予以约定，且被告既未提供证据证明就房屋未通气问题向原告提出过异议，也未证明原告有不予配合办理天然气开通的情形，说明未通天然气并未影响被告租赁合同目的的实现，不属于双方订立合同的重要事实。另外，2018年12月3日，原告开通天然气，亦能说明涉诉房屋具备开通燃气的条件，有相关的设施设备，符合合同中约定的居住用途。故被告关于合同无效的抗辩意见，本院不予采信。原被告之间的《房屋租赁合同》系签约双方的真实意思表示，内容合法有效，不违反法律法规的强制性规定，签约双方均应按照合同约定履行各自义务。三、《房屋租赁合同》是否因第三人发出解除通知而解除。庭审中，被告辩称房屋租赁合同于2018年12月31日已经解除，为此提供了2018年12月21日自称链家工作人员小钟发送的短信予以证实。本院认为，该手机号的实际使用人无法核实，且并未得到原告授权，无权告知被告解除双方的租赁合同。另外，从被告提交的短信记录来看，截至2019年6月4日，被告的家具物品仍未搬走。根据双方签订的租赁合同第三条第2项“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设施设备。甲乙双方应对房屋和附属物品、设施设备及水电使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用”，以及庭审中被告自述2019年6月4日收到短信后也并未搬走家具，可以得知被告并未腾退房屋并履行交房验收手续。被告还辩称2018年12月以后，原告将锁更换导致被告实际上无法正常使用房屋，故双方合同已于2018年12月31日解除，但并未提供证据证明，故被告关于原告换锁的辩解本院不予采纳。综上，本院认为，双方的房屋租赁合同并未解除，仍合法有效，对当事人具有法律约束力，被告应当履行合同义务。四、被告拖欠房屋租金是否构成违约双方签订的《房屋租赁合同》中第九条第四款约定，乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同：1）不按照约定支付租金达十日的……；第十条第一款约定，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的两倍向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失，甲方退还乙方押金。本案中，被告雷晋自首次支付第一个月租金3000元及押金3000元后，未再向原告支付任何租金，已经超过10天。被告存在违约行为，原告有权解除合同并要求被告按合同约定支付租金及违约金。由于原告戴颖在起诉之前并未向被告雷晋发出解除合同的通知，但在起诉状中提出了解除合同的请求，起诉状即为原告解除与被告房屋租赁合同的书面通知。该起诉状于2019年7月31日送达雷晋，故本院认为双方当事人之间的房屋租赁合同于2019年7月31日解除，被告雷晋应支付原告戴颖拖欠的房屋租金24677.42元、2019年8月1日起至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费（参照租金标准以3000元/月计算）、违约金6000元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告戴颖与被告雷晋于2018年10月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除；被告雷晋于本判决生效之日起十日内返还坐落于重庆市江北区北滨一路X号X幢X-X号房屋；被告雷晋于本判决生效之日起十日内支付原告戴颖2018年11月25日至2019年7月31日期间的房租24677.42元；被告雷晋于本判决生效之日起十日内支付原告戴颖房屋占有使用费（自2019年8月1日起计算至实际腾退房屋之日止，按3000元/月计算）；被告雷晋于本判决生效之日起十日内支付原告戴颖违约金6000元；六、驳回原告戴颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取237.5元，由被告雷晋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 涛二〇一九年十月九日法官助理  廖冰柔书 记 员  秦 思