湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终3399号上诉人（原审原告）：永州市首创物业服务有限公司，住所地永州市冷水滩区。法定代表人：丘红梅，系公司总经理。委托诉讼代理人：李薇，湖南云虹律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）：许志成，男，1976年11月25日出生，汉族，现住永州市冷水滩区。上诉人永州市首创物业服务有限公司因与被上诉人许志成物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初3535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。永州市首创物业服务有限公司上诉请求：1.请求依法撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初3535号民事判决第一项，并依法改判被上诉人向上诉人支付2013年8月1日至2017年7月31日物业费5737.92元、2017年12月1日至2018年5月31日物业费714.24元；2.依法撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初3535号民事判决第二项判决，并改判被上诉人向上诉人欠缴物业费的滞纳金（从2013年8月1日暂计至2019年5月1日为4072.13元，之后仍按每日万分之五计算至其欠缴物业费付清之日止）；3.本案的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由:原审法院认定“上诉人提交的欠费统计表及被上诉人提供的证据表明上诉人在本案中提供的物业服务存在相应瑕疵”，明显错误；被上诉人房屋漏水的问题，在上诉人进驻该小区后不久就将该问题反映给了业主委员会，上诉人已经尽到了物业服务义务。被上诉人许志成辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持。永州市首创物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2013年8月1日至2017年7月31日物业费5737.92元、2017年12月1日至2018年5月31日物业费714.24元，合计6455.16元；2、依法判令被告向原告支付欠缴物业费的滞纳金（从2013年8月1日暂计至2019年5月1日为4072.13元，之后仍按每日万分之五计算至欠缴费用付清之日止）；3、本案诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实：被告许志成系西城香山小区A2栋102号房业主，房屋建筑面积119.54平方米。2013年1月3日，被告与永州市冷水滩湘宇物业服务有限公司签订《嘉信西域香山物业管理规约》，该合同的主要内容为：一、永州市冷水滩湘宇物业服务有限公司为西城香山小区提供物业管理服务；二、物业管理费收费标准为多层住宅房按建筑面积0.6元/平方米/月收取，高层电梯住宅房按建筑面积1.0元/平方米/月收取；三、物业管理费每半年预收一次，从物业正式统一交付之日开始计算；四、业主逾期不缴纳物业服务及相关费用的，该公司有权每日追缴1%的违约金。2017年11月29日，永州市冷水滩湘宇物业服务有限公司（甲方）与原告永州市首创物业服务有限公司（乙方）签订《嘉信西城香山物业管理交接协议》，甲方在嘉信西域香山小区的物业服务期限于2017年7月31日已经终止，其在2017年7月31日之前已服务期间还没有收到物业服务费合计714,685元，甲方将这部分物业服务费债权债务全部转让给乙方，由乙方在进驻小区提供物业管理服务后组织收取；业主未退装修押金、煤气的结算移交，必须由业主提供相应证明并经甲方结算核实后，先由乙方先行退付，最后再由乙方向甲方进行结算；协议还对水费、电费等费用做了交接转让。2017年12月1日，原告与西城香山小区业主委员会签订《西城香山物业管理服务合同》，约定原告为西城香山小区提供物业管理服务；物业管理费收费标准为多层楼按建筑面积0.5元/平方米/月收取，高层住宅房按建筑面积1.0元/平方米/月收取。该合同附件三西域香山小区物业服务收费管理办法约定欠缴物业费滞纳金按总金额千分之三每日递增收取。合同签订后，永州市冷水滩湘宇物业服务有限公司、原告永州市首创物业服务有限公司先后提供了物业管理服务。原告因被告未支付2013年8月1日至2017年7月31日物业费5737.92元、2017年12月1日至2018年5月31日物业费714.24元合计6455.16元诉至本院。被告因主卧室排气管、阳台落水管等地方雨天漏水为由拒交管理费。另被告于年月日向永州市冷水滩湘宇物业服务有限公司缴纳物业押金2000元。以上事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在案佐证。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故被告与永州市冷水滩湘宇物业服务有限公司签订的《嘉信西域香山物业管理规约》，西城香山小区业主委员会与原告永州市首创物业服务有限公司签订的《西城香山物业管理服务合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依照协议约定享受权利，履行义务。永州市冷水滩湘宇物业服务有限公司将2017年7月31日前业主拖欠的物业服务费转让给了永州市首创物业服务有限公司，故原告有权向被告收取被告欠付原物业公司的物业管理费，但双方签订的《物业管理交接协议》仅对物业管理费、水费、电费等费用进行了交接转让，原物业公司与业主签订的物业服务协议合同权利义务并未转移，故原告以债权转让受让人的身份向被告主张被告欠付的2017年7月31日前的物业管理费滞纳金不能适用此前《嘉信西域香山物业管理规约》协议中的违约金条款。同时，原告提交的欠费统计表及被告提供的证据表明原告在本案中提供的物业服务存在相应瑕疵，故应降低相应的物业费收费标准，法院酌情被告按欠付物业费6455.16元的80%即5164.3元向原告支付物业管理费，扣除被告向原物业公司交付的押金2000元，被告还应向原告支付物业管理费3164.3元。因物业公司在本案中提供物业服务存在瑕疵，故对原告提出的滞纳金要求，法院不予支持。另外，需要指出的是，业主维护自身权益，应采用正确方式，不应采取拒交物业费的方式。拒交物业费会使物业服务质量下降，造成恶性循环，对整个园区、其他业主都会造成影响。物业公司作为服务机构，亦应提高服务质量，与业主相互理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告许志成在判决生效后十日内支付原告永州市首创物业服务有限公司物业管理费3164.3元；二、驳回原告永州市首创物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告许志成负担。本院二审期间，上诉人向本院提交了西城香山小区协调问题请求报告一份，拟证明：1、上诉人入住西城香山小区就积极与业主委员会协商处理A区房屋质量问题，已积极履行了物业服务义务；2、因A区房屋未过保质期，房屋质量问题需开发商进行维修。被上诉人未向本院提交证据。被上诉人对上诉人提交的上述证据发表质证意见认为，该证据不能达到上诉人的证明目的，上诉人未积极履行协调处理房屋漏水问题的义务。本院对上诉人提交的上述证据认证认为，该证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，上诉人作为物业服务公司应为业主提供相应的物业管理服务，被上诉人房屋因质量问题存在漏水现象，多次向上诉人反映房屋漏水问题，但该漏水问题至今没有得到解决，从被上诉人一审提供的证据表明上诉人在本案中提供的物业服务存在相应瑕疵。因此，一审法院酌情认定被上诉人按欠付物业费6455.16元的80%向上诉人支付物业管理费且不承担滞纳金并无不妥，本院予以支持。综上所述，上诉人永州市首创物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人永州市首创物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王兰青审 判 员 陈久余审 判 员 宋争文二〇一九年十月三十一日法官助理 熊孝航书 记 员 唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。