四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终820号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川省全峰体育用品有限公司，住所地四川省成都市成华区建设路**。 法定代表人：谢玉春，执行董事。 委托诉讼代理人：杨庐松，四川量力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丽珍，四川量力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都市城勘商贸公司，住所地四川省成都市成华街成华北巷**。 法定代表人：赵勇，经理。 委托诉讼代理人：李永惠，四川缘一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩学，四川缘一律师事务所律师。 原审被告、反诉第三人：成都市全峰市场管理有限公司，住所地四川省成都市金牛区人民北路东一巷荷花池百货附******。 法定代表人：谢进贵，执行董事。 委托诉讼代理人：杨庐松，四川量力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丽珍，四川量力律师事务所律师。 上诉人四川省全峰体育用品有限公司（以下简称全峰体育公司）因与被上诉人成都市城勘商贸公司（以下简称城勘商贸公司），原审被告、反诉第三人成都市全峰市场管理有限公司（以下简称全峰市场公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2018）川01民初2358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。城勘商贸公司的委托诉讼代理人李永惠、韩学，全峰体育公司、全峰市场公司的委托诉讼代理人杨庐松、刘丽珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 全峰体育公司上诉请求：1.请求撤销四川省成都市中级人民法院（2018）川01民初2358号民事判决，依法改判驳回城勘商贸公司的诉讼请求，支持全峰体育公司的反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费由城勘商贸公司负担。事实与理由：一、一审判决以租赁房屋符合合同约定，且案涉商场仍在经营为由，判令驳回全峰体育公司的反诉请求并判令全峰体育公司继续履行支付租金的义务属于事实认定不清、适用法律错误。首先，按照合同约定案涉房屋用于市场经营，由于案涉房屋位于荷花池市场核心区域，内部人员密集，火灾隐患明显，随时都有发生火灾的可能，一旦发生火灾后果将不堪设想，按照相关消防法规的规定不得投入使用和营业，且相关部门要求在未取得消防验收合格证书前，任何人不得擅自营业，城勘商贸公司无法提供案涉房屋产权证书，导致全峰体育公司无法办理消防改造和备案，致使租赁房屋的经营处于违法状态。其次，城勘商贸公司未按照成都市计划委员会于1996年11月4日作出的《关于成都市规划局劳动服务公司改建吟龙饭店项目建议书的批复》要求对租赁房屋进行改造，案涉租赁房屋未按照建设工程的规划许可修建，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条规定，案涉租赁合同应属无效。最后，一审判决作出后，成都市金牛区人民政府荷花池街道办事处（以下简称荷花池街道办）作出《责令限期自行拆除违法建设告知书》，要求于2019年5月30日前自行拆除未经规划部门许可擅自在荷花池市场百货附一区天桥连廊修建的房屋，故城勘商贸公司交付的房屋既不符合合同约定，也不符合法律规定，前述违法行为也导致全峰体育公司的合同目的无法实现。二、一审法院认定城勘商贸公司未披露云南省高级人民法院公告以及《成都市金牛区人民政府成都市商务委员会关于落实“中优”战略加强市场规范管理的函》不影响合同目的的实现，属于认定事实错误，城勘商贸公司的隐瞒行为导致全峰体育公司巨资竞得的五年整体租赁权处于不确定状态，该市场已受到严重破坏，商户大量流失，市场信心缺失，全峰体育公司巨额投入实现合理利润的合同目的无法实现。综上，请求驳回城勘商贸公司全部诉讼请求，支持全峰体育公司反诉请求。 城勘商贸公司答辩称：一、城勘商贸公司通过招标选择承租人，全峰体育公司通过投标取得房屋承租权，双方签订的《房屋租赁合同（固定格式）》合法、有效。城勘商贸公司作为荷花池市场百货附**百货大楼的权利人，基于公开、公正、公平方式选择承租人，于2017年12月27日通过网上拍卖方式拍卖标的房屋五年承租权；全峰体育公司作为竞拍人之一参与竞拍并最终拍得标的房屋五年承租权，并与城勘商贸公司签订《房屋租赁合同（固定格式）》。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条以及第二百一十三条对租赁合同的定义以及主要内容的规定，本案中，双方签订的合同完全符合法律规定，双方的租赁合同关系是在合法、真实、平等的基础上建立，系双方的真实意思表示，案涉租赁合同合法、有效。二、城勘商贸公司已按约履行了交付房屋的主要合同义务，四川全峰体育公司已于2018年4月23日接受了租赁房屋并占有、使用至今。城勘商贸公司交付的房屋不属于应当申请消防验收的情形。其一，标的房屋所在的建设工程改建于1996年，并于1998年4月23日由成都市华兴建筑工程公司和云南汇友企业有限公司开始正式使用。当时《中华人民共和国消防法》并未施行，根据法不溯及既往的原则，《中华人民共和国消防法》对标的房屋所在的建筑工程并无约束力，因此标的房屋不存在违反《中华人民共和国消防法》禁止性规定的问题，也不存在因未经消防验收而不能投入使用的问题。其二，标的房屋所在的建设工程自改建后使用至今已20余年，从没有发生过因消防问题而被消防执法机关禁止使用或给予其他处罚的情形。三、根据《房屋租赁合同（固定格式）》第七条第（一）、（二）款及第十一条第（四）款第5项的约定，对标的房屋进行消防改造的义务人是全峰体育公司。全峰体育公司在将标的房屋作为商城投入使用、经营前，应当按《房屋租赁合同（固定格式）》的约定负责按照《中华人民共和国消防法》以及有关商城类消防安全标准进行改造，达到并符合消防主管部门安全经营生产的要求，相关改造费用由全峰体育公司承担。且根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。本案全峰体育公司作为承租人并将该标的房屋作为商城经营，依法应是申报消防安全检查的义务人，未经消防验收或消防验收不合格责任在全峰体育公司，与城勘商贸公司无关。四、本案标的房屋能否作为商城使用以及标的房屋能否按商城标准进行消防改造和消防验收，并不是衡量合同目的能否实现的标准。《房屋租赁合同（固定格式）》约定的房屋用途为商业经营管理而不是作为商城经营。五、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项的规定，只有租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定且导致租赁房屋无法使用的双重条件都满足的情况下，承租人才有权解除合同。本案中，没有任何法律、行政法规禁止该标的房屋投入使用，且该房屋已正常使用逾二十年，完全能够依法、依约使用。截止目前，全峰体育公司事实上仍在正常使用标的房屋，且经营状况良好，商城商铺全部出租给了商家，同时收取了巨额租金，约700户商家均处于正常营业状态，并没有任何因素影响或致使其无法经营。全峰体育公司要求解除《房屋租赁合同（固定格式）》无事实和法律依据，既不符合《房屋租赁合同（固定格式）》第十一条约定解除条件，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持，全峰体育公司的上诉请求不能成立，应当予以驳回。 全峰市场公司述称：同意全峰体育公司的意见。 城勘商贸公司一审诉讼请求：判令全峰体育公司和全峰市场公司向城勘商贸公司支付租金154530000元及逾期付款的违约金（以154530000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率水平加收50%计算，自2018年1月28日起至付清租金之日止）。庭审过程中，城勘商贸公司明确其诉讼请求是由全峰体育公司承担直接的付款责任，由全峰市场公司承担连带责任。 全峰体育公司反诉请求：1.判令解除全峰体育公司与城勘商贸公司于2017年12月28日签订的《房屋租赁合同（固定格式）》，并判令城勘商贸公司返还全峰体育公司已经支付的租金20622万元；2.判令城勘商贸公司返还全峰体育公司履约保证金150万元；3.判令城勘商贸公司向全峰体育公司支付违约金721.5万元，并赔偿全峰体育公司实际投入以及运营费用损失18581112.6元（该费用暂计算至2018年8月31日，实际计算至合同解除之日）以及因合同解除全峰体育公司需向市场商户支付的违约金等损失24922471.9元。 一审法院认定事实：2006年2月23日，成都市规划管理局发布《关于与局劳动服务公司脱钩的通知》（成规管【2006】34号）决定成都市规划管理局与成都市规划管理局劳动服务公司脱钩，人员和资产交由成都市勘察测绘研究院进行管理。2006年3月1日，成都市规划局劳动服务公司更名为成都市城勘商贸公司，经济性质仍为集体所有制，注册资金237万元，主管部门由成都市规划管理局变更为成都市勘察测绘研究院。1991年12月16日，成都市金牛区国土局为成都市规划管理局劳动服务公司颁发了位于火车北站东一巷，用地面积为3409.70平方米的《国有土地使用权证》。1996年10月24日，成都市规划管理局向成都市计划委员会作出《关于申请“吟龙饭店”改建立项的报告》，申请对成都市规划管理局劳动服务公司所属“吟龙饭店”改造为荷花池主市场扩建工程进行立项。1996年11月4日，成都市计划委员会作出《关于成都市规划局劳动服务公司改建吟龙饭店项目建议书的批复》，同意成都市规划局劳动服务公司改造吟龙饭店，项目业主为成都市规划局劳动服务公司，建设规模为总建筑面积14300平方米，建设投资为1144万元，资金来源为项目业主筹集解决。建设地址为荷花池东一巷，按城市规划的要求选址建设。 四川鹏润拍卖有限公司两次在网络上发布《拍卖公告》（具体时间不详），拟对四川省成都市金牛区负1楼至3楼营业用房五年整体租赁权进行公开拍卖，拍卖时间分别于2017年11月10日10：30分、11月30日10：30分，两次《拍卖公告》中除了《参拍须知》外，还专门发布了《成都市金牛区负1楼至3楼营业用房五年租赁权瑕疵说明》（以下简称《瑕疵说明》）、《房屋租赁合同（固定格式）》（样本）、《国有土地使用权证》（复印件）、《企业名称变更核准通知书》《房屋建筑面积测绘成果报告》、成都中为资产评估事务所出具的《成都市勘察测绘研究院委估荷花池片区综合楼（百货附一区）-1、1、2、3层房产租赁价值项目报告书》、四川中大资产评估事务所出具的《城勘商贸公司拟将成都市金牛区负一楼至地上三楼向单一承租方一次性招租五年租金水平资产评估报告书》等资料。《瑕疵说明》对标的相关瑕疵及升级改造做了简要的说明：1.权属证明方面仅有国有土地使用权证，未办理房屋所有权证；2.拍卖成交后，买受人需按照成都市金牛区公安消防大队提出的要求自行对商城内（负1楼及3楼）的消防等设施进行升级改造整改，并通过消防主管部门验收合格；3.拍卖成交后，买受人需按照国家有关商城类电力使用及安全标准自行对整栋商城内（负1楼至6楼）的供电系统及设施进行升级改造，包括但不限于申请增加电容量至500KW以上，改造电源线路等，以满足整栋商城电力设备的需求，并通过电力部门的验收合格；4、空调系统的安装；5.电梯设备的维护及升级改造；6.对公共设施设备的升级改造。特别说明上述改造的全部费用、相关证照的办理、安全责任等均由买受人承担。《成都市勘察测绘研究院委估荷花池片区综合楼（百货附一区）-1、1、2、3层房产租赁价值项目报告书》载明的评估基准日为2017年10月12日，年租金为28731910.80元。《城勘商贸公司拟将成都市金牛区负一楼至地上三楼向单一承租方一次性招租五年租金水平资产评估报告书》的评估基准日为2017年7月31日，该租赁物对外招租五年涉及的市场价值为13793万元。第二次《拍卖公告》中还包含有云南省高级人民法院于2008年4月18日的《公告》，该《公告》载明2008年9月1日至2017年12月31日的案涉房屋租赁权由成都市翔后集市场开发管理有限公司（以下简称翔后集公司）通过拍卖程序依法取得的事实。还有成都市金牛区商务局、荷花池街道办向城勘商贸公司发出的《关于落实“中优”战略加强市场规范管理的函》，载明成都市金牛区已将全区毛线批发市场、荷花池百货附一区等70个传统商品市场纳入全区疏解提升范畴并上报，传统低端产业将按规划要求有序向外疏解。 预定的两次拍卖均未正式举行，2017年12月20日，四川鹏润拍卖公司发布《拍卖公告》，定于2017年12月27日恢复对四川省成都市金牛区负1楼至3楼房屋五年整体租赁权（2018年4月24日至2023年4月23日）的拍卖。经过公开拍卖，全峰体育公司最终竞买成功，2017年12月27日，全峰体育公司、四川鹏润拍卖有限公司、西南联合产权交易所分别在《网络报价成交价格确认单》的“买受人”“拍卖公司”“第三方交易平台”栏盖章予以确认，成交价格为36075万元。2017年12月28日，城勘商贸公司作为出租方（甲方），与承租方全峰体育公司签订《房屋租赁合同（固定格式）》，该合同第一条“房屋基本情况”约定：（一）租赁房屋位于成都市金牛区，荷花池百货大楼负1至3楼，建筑面积10400平方米。（二）甲方为租赁房屋的权利人，租赁房屋未设定抵押或被查封。但房屋尚未办理产权手续。（三）租赁房屋现用于市场经营活动。”第三条“租赁期限及房屋交付”约定：“房屋租赁期限自2018年4月24日起至2023年4月23日止，共计五年，甲方于2018年4月24日将租赁房屋交付乙方，详见《房屋交割清单》（见附件一）。”第四条“租金及履约保证金”约定：“（一）乙方应于拍卖《成交确认书》签订次日起30日内将约定期限内五年的租金共计36075万元一次性支付甲方。（二）乙方应于拍卖《成交确认书》签订次日起3个工作日以内，向甲方支付履约保证金150万元。（三）租赁期满或合同解除1个月内，履约保证金除抵扣应由乙方承担的相关费用、违约责任、损害赔偿等其他应付款项外，剩余部分甲方应无息返还给乙方。”第五条“物业管理”约定：“甲方在向乙方交付租赁房屋后，由乙方对物业自行管理或委托物业公司进行管理，确保租赁房屋及市场经营的安全，并对租赁房屋承担维护、维修责任。……”第七条约定：“房屋消防等系统改造及维修。（一）本合同签订后，乙方应制定出荷花池百货大楼消防系统改造的具体方案，并将改造方案报送甲方备案，但甲方不因审查而降低乙方的责任，甲方亦不因审查而承担责任。（二）上述改造方案经甲方备案后，乙方负责按照《中华人民共和国消防法》以及国家有关商城类消防安全标准进行改造，达到并符合消防主管部门安全经营生产的要求，相关改造费用由乙方承担（其中电源线路的改造还包括甲方管理的荷花池百货大楼4—6楼，改造费用也由乙方承担）。（三）荷花池百货大楼消防及其他系统的改造范围包括但不限于：1.拆除占用消防通道的设施设备……8.因原市场管理、经营者对其投入的设施、设备拆除，乙方应根据需要添置新的设施、设备。上述改造原则上在甲方交付房屋后六个月内完成，且费用由乙方承担。本合同期限届满或甲方依法或按照本合同约定提交收回房屋的，乙方在消防等改造过程中增加的上述设施设备的所有权归甲方所有，乙方不得以投资改造为由进行任何形式拆除或处理，且甲方不予任何补偿。”第十一条约定：“合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方可以单方解除合同：1.甲方迟延交付房屋超过3个月的；2.甲方交付的房屋严重不符合合同约定，导致乙方无法使用；3.甲方其他严重违反合同的情形。（四）乙方有下列情形之一的，甲方可以单方解除合同并收回房屋：1.逾期支付租金超过30日的……9.乙方有其他严重违反合同的情形。（五）如因政府或政府部门要求，甲方可以单方解除合同并收回房屋。甲方无息退还乙方剩余时间的租金，剩余租金=总租金额÷（5年×365日）×剩余天数。（六）其他法定的合同解除情形。”第十二条约定：“违约责任。（一）甲方有第十一条第三款约定情形之一的，应按年租金的10%向乙方支付违约金，并对乙方因此产生的一切损失承担赔偿责任……（六）其他：。”第十七条约定：“特别约定。1.拍卖公告及相关拍卖文件作为本合同的一部分，前述文件中的相关内容视为双方约定的内容，对甲乙双方均具有约束力。乙方已充分了解、知晓拍卖文件的内容，并对拍卖文件中的不利因素及瑕疵予以全面接受。2.因甲方原因造成房屋交付迟延的，对于交付迟延的房屋面积部分，由甲方按照未交付的面积差退还乙方租金……甲方按照上述公式退还乙方相应租金。” 2018年1月15日，城勘商贸公司与全峰体育公司又签订《房屋租赁合同之补充协议（二）》，双方就全峰体育公司与各商家签订租赁合同、意向合同，以及向商家收取租赁费和由双方共管该费用达成协议。 上述合同签订后，全峰体育公司于2018年1月3日向城勘商贸公司支付150万元履约保证金，全峰体育公司共计向城勘商贸 公司支付租金20622万元。 2018年1月9日，荷花池街道办发出《关于督促城勘商贸公司、全峰体育公司、成都市翔后集市场开发管理有限公司进行消防验收的函》，主要内容为：自荷花池市场百货附一区建成使用以来，作为建设单位的城勘商贸公司与作为使用单位的翔后集公司、全峰体育公司均未按照《中华人民共和国消防法》向公安机关申请消防验收、备案，也未在投入使用或营业前申请消防安全检查，且不能提供相关消防验收合格证书等手续。由于百货附一区位于荷花池市场核心区域，内部人员密集，火灾隐患明显，随时都有发生火灾的可能，一旦发生火灾。其后果不堪设想。我街办本着维护社会稳定和公共安全的原则，督促城勘商贸公司、翔后集公司、全峰体育公司相互配合，及时办理消防验收手续。在未取得消防验收合格证书前，任何公司及个人不得擅自营业，若擅自营业发生的一切安全责任事故，由城勘商贸公司、翔后集公司及全峰体育公司承担包括民事责任、行政责任及刑事责任在内的一切法律责任。该函最后载明“信息公开属性：不予公开”。 2018年2月25日，全峰体育公司向城勘商贸公司发函，以城勘商贸公司在拍卖前未尽相关告知义务，严重干扰全峰体育公司参与竞拍的决策，成都市政府“中优”政策的要求无法保证百货附一区市场经营的持续性和稳定性，拍卖成交后，全峰体育公司未能直接参与管理市场，双方未协商空档期的优先管理问题，受诸多不良因素干扰和人为破坏，市场的商业价值严重贬损，价值评估基础和经营基础已经遭到毁灭性破坏为由，提出与城勘商贸公司签订补充协议，主要内容：1.双方应继续履行房屋租赁合同；2.剩余未付租金延后支付，具体时间双方协商；3.合同生效后，由城勘商贸公司给予全峰体育公司一定的经济补偿，以弥补商业价值的贬损；4.全峰体育公司应于房屋交付期提前一个月进入市场，以防止市场被进一步破坏；在双方未达成一致意见时，本函内容一律不得以任何方式泄露外传。如上述请求无法达成一致，全峰体育公司将继续行使不安抗辩权，中止租金支付。2018年3月8日，全峰体育公司向城勘商贸公司发出《关于进一步明确我司履行租赁合同中需补充约定事项的函》，全峰体育用品公司诉求进一步明确如下：1.双方继续履行房屋租赁合同；2.全峰体育公司于约定的房屋交付期提前一个月进入市场；3.剩余未付租金延后3年支付；4.全峰体育公司接手市场后，根据市场的实际受损情况由城勘商贸公司给予全峰体育公司经济补偿；5.双方往来所有函件及商谈内容一律不得以任何方式泄露外传。2018年3月19日，全峰体育公司向城勘商贸公司发出《关于履行租赁合同中几个问题的说明》，明确表示愿意以大局为重，通过协商妥善解决争议，并希望城勘商贸公司能够尽快提出解决争议的具体意见，同时保证2018年4月24日顺利接手市场。 2018年4月23日下午3时55分，城勘商贸公司与全峰体育公司盖章签署《荷花池市场百货附一区设施设备移交清单》，双方均手写注明“所有经营场地及市场设施设备移交完毕”的内容。 2018年5月30日，全峰体育公司向城勘商贸公司发出《关于荷花池百货附一区委托管理的情况说明》，告知城勘商贸公司，全峰体育公司委托全峰市场公司负责荷花池百货附一区的经营及管理，并代表全峰体育公司与城勘商贸公司接洽办理荷花池百货附一区一切事宜，委托期限自2018年4月24日至2023年4月23日止，所涉及的经济、法律责任由全峰体育公司承担。同时附全峰市场公司营业执照、法人身份证及委托书各一份。 2018年1月27日、2018年3月22日、2018年4月27日、2018年6月7日，城勘商贸公司向全峰体育公司发出4份《租金催告函》，要求全峰体育公司及时支付未付租金15453万元及承担相应的违约责任。2018年3月27日、2018年4月8日，2018年5月7日，2018年6月11日，全峰体育公司分别向城勘商贸公司发出4份《〈关于租金催告函〉的复函》，均以全峰体育公司提出的问题未解决，全峰体育用品公司中止支付租金的行为系正当抗辩权的行使为由，主张不构成违约。 一审法院另查明，成都市金牛区公安消防大队在成都市金牛区政务服务中心的《建设工程消防设计备案办事指南》中载明的适用范围：本部门负责金牛区范围内由区建设部门管辖的新建、扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）工程及除市属消防案例重点单位外的室内装修工程消防设计备案。申请材料包括：1.建设工程消防设计备案申报表原件1份；2.建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件复印件加盖公章1份；3.设计单位资质证明复印件加盖公章1份；4.消防设计文件；5.涉及国家工程建设消防技术标准没有规定的，消防设计文件拟采用的新技术、新工艺、新材料可能影响建设工程消防安全，不符合国家标准规定的，拟采用国际标准或者境外消防技术标准的，还应当提供专家评审申报材料复印件1份；6.建设工程规划许可证明文件复印件1份（依法需要办理的）；7.城乡规划主管部门批准的临时性建筑证明文件复印件1份（依法需要城乡规划主管部门批准的，且属于人员密集场所的）；8.施工许可文件复印件（依法需要办理的，即建筑面积300平方米以上或者工程造价30万元以上）；9.施工图审查机构出具的审查合格文件复印件（建设部门的有关规定要求的）；10.若办理该审核项目非建设单位法定代表人的，建设单位必须提供授权委托书原件1份及被委托人员的身份证复印件加盖建设单位公章1份；11.凡以上资料为复印件的，复印件上须有提供人盖章确认与原件是否一致；12.原建筑物的消防竣工验收意见书复印件1份，原建筑物的建施竣工平面图复印件1份（需加盖提供单位的公章）。 2008年4月18日，云南省高级人民法院发布公告，就翔后集公司于2008年1月28日通过拍卖程序依法取得成都荷花池市场百货附一区100%市场经营权进行公告。2017年12月25日，云南省高级人民法院作出（2017）云执恢4号执行裁定，对被执行人云南安宁汇友物资有限公司、安宁市供销储运公司、云南汇友企业有限公司价值3.2亿元的财产、收入等予以查封、扣押、冻结、划拨。同日，云南省高级人民法院向成都市翔后集市场开发管理有限公司发出《委托书》，委托翔后集公司对“成都市荷花池市场百货附一区负一楼至地面1—3楼”进行管理，托管期限自2018年1月1日至2018年4月23日止。 一审法院认为，全峰体育公司与城勘商贸公司签订的《房屋租赁合同（固定格式）》《房屋租赁合同之补充协议（二）》系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据双方的诉辩意见，本案争议的问题有：一、案涉《房屋租赁合同（固定格式）》是否应当解除；二、城勘商贸公司要求全峰体育公司支付租金及资金占用利息的请求是否成立；三、全峰市场公司是否应承担连带责任；四、全峰体育公司要求城勘商贸公司返还已付租金、履约保证金，支付违约金、赔偿损失的请求是否成立。下面分别评述如下： 一、庭审中，全峰体育公司陈述其行使合同解除权既是基于合同的约定，也是基于法律的规定。约定解除权的依据是《房屋租赁合同（固定格式）》第十一条第三款第2项的规定，法定解除权的依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，城勘商贸公司对此予以否认。《房屋租赁合同（固定格式）》第十一条第三款第2项规定的内容为：甲方交付的房屋严重不符合合同约定，导致乙方无法使用，乙方可以单方解除合同。全峰体育公司认为，金牛区政务中心提供的消防备案办事指南中明确告知消防改造需要提供房屋产权证、建设工程规划许可证、施工许可证、消防竣工意见书、建施平面图等，由于城勘商贸公司不能提供上述文件，导致全峰体育公司无法办理消防备案。该市场属于人群密集区，必须取得消防验收合格才能投入经营使用，故城勘商贸公司交付的房屋严重不符合合同约定。一审法院认为，本案中，双方对于租赁房屋的约定在《房屋租赁合同（固定格式）》第一条“房屋基本情况”之中，内容为：“（一）租赁房屋位于成都市金牛区，荷花池百货大楼负1至3楼，建筑面积10400平方米。（二）甲方为租赁房屋的权利人，租赁房屋未设定抵押或被查封。但房屋尚未办理产权手续。（三）租赁房屋现用于市场经营活动。”从审理查明的情况来看，城勘商贸公司向全峰体育公司交付的租赁房屋是符合上述合同约定的。关于房屋产权证的问题，城勘商贸公司在《拍卖公告》里专门作了瑕疵说明，而且在合同中也明确约定没有办理房屋产权证，故全峰体育公司不能以此为由主张城勘商贸公司提供的租赁房屋不符合合同约定。关于消防设施的问题，《房屋租赁合同（固定格式）》第七条明确约定由全峰体育公司进行消防系统改造，并达到符合消防主管部门安全经营生产的要求，改造费用也由全峰体育公司承担。该约定说明全峰体育公司对于案涉租赁房屋消防设施本身不符合使用要求，需要由其改造达到相关要求是明知的。全峰体育公司没有证据证明其已将消防设施改造后达到了安全经营生产的要求，也没有证据证明由于城勘商贸公司不能提供消防设计备案所需资料而导致租赁房屋被相关行政主管部门勒令停止经营的事实，在案涉商场仍在经营的状况下，全峰体育公司以城勘商贸公司交付的房屋严重不符合合同约定，导致无法使用为由要求解除合同的理由不成立，一审法院不予支持。同时，全峰体育公司还认为，城勘商贸公司在拍卖租赁权时隐瞒了云南省高级人民法院另外一个公告的内容，即委托翔后集公司从2018年1月1日至2018年4月23日经营管理的情况，还有隐瞒了成都市金牛区人民政府、成都市商务委员会函件的内容，导致合同目的不能实现。一审法院认为，云南省高级人民法院委托翔后集公司经营管理的《委托书》出具时间为2017年12月25日，城勘商贸公司收到的时间不详，不管何时收到，《拍卖公告》发布的时间肯定都在此时之前，故不存在城勘商贸公司故意隐瞒相关事实的情形。加之全峰体育公司在参与拍卖前已知道租赁期限的开始时间为2018年4月24日，不管哪个公司在此之前经营管理该租赁物，均不影响全峰体育公司的合同目的，故不能成为其解除合同的法定理由。2017年4月25日成都市第十三次党代会提出了“东进、南拓、西控、北改、中优”的城市空间新格局，全峰体育公司对案涉租赁物也进行了相应的考察，其应当知道该区域属于“中优”的范围。而且，“中优”政策并非强制措施，该政策没有影响全峰体育公司的正常经营活动，成都市金牛人民政府和成都市商务委员会向市规划局发函的落款时间为2017年11月27日，应该在《拍卖公告》之后，且不属于必须告知的内容，全峰体育公司以此为由请求解除合同的理由不成立，一审法 院不予支持。 二、由于全峰体育公司要求解除房屋租赁合同的请求不成立，双方应当按照《房屋租赁合同（固定格式）》的约定继续履行相应的义务。全峰体育公司未按《房屋租赁合同（固定格式）》第四条约定在《成交确认书》签订之次日起30日内将约定期限内五年的租金36075万元一次性支付给城勘商贸公司，只支付20622万元，尚欠租金15453万元未支付，应当承担继续履行和支付资金利息的违约责任。城勘商贸公司要求全峰体育公司支付租金15453万元的请求成立，一审法院予以支持。关于城勘商贸公司主张的逾期付款违约金，双方在租赁合同中只约定了合同解除情形下的违约责任，而未约定逾期支付租金的违约责任，合同法第十三章租赁合同分则也未专门规定。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”该司法解释规定守约方可以主张逾期付款损失而非逾期付款违约金。故城勘商贸公司要求全峰体育公司从2018年1月27日起按照中国人民银行同期贷款利率标准上浮50%计付利息缺乏合同依据，一审法院不予支持。 三、全峰市场公司是受全峰体育公司委托进行管理的公司，全峰体育公司向城勘商贸公司发出的《关于荷花池百货附一区委托管理的情况说明》也明确载明所涉及的经济、法律责任由全峰体育公司承担。全峰市场公司与城勘商贸公司之间不具有合同关系，全峰市场公司也没有明确表示对全峰体育公司的债务自愿承担责任，故不构成城勘商贸公司所主张的债的加入，城勘商贸公司要求全峰市场公司承担连带责任缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。 四、全峰体育公司反诉要求城勘商贸公司退还已经支付的租金、履约保证金、支付违约金、赔偿损失的请求均建立在城勘商贸公司违约、全峰体育公司解除合同的主张成立基础之上。因上述第一点中一审法院已经认定城勘商贸公司不存在违约行为，全峰体育公司解除合同的反诉请求不成立，故一审法院对全峰体育公司的其他反诉请求亦不予支持。 综上，城勘商贸公司要求全峰体育公司支付剩余租金的请求成立，一审法院予以支持。城勘商贸公司要求全峰体育公司支付逾期付款违约金和全峰市场公司承担连带责任的请求不成立，一审法院不予支持。全峰体育公司的反诉请求均不成立，一审法院予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、全峰体育公司于判决生效之日起十五日内向城勘商贸公司支付租金15453万元；二、驳回城勘商贸公司的其他诉讼请求；三、驳回全峰体育公司的反诉请求。本诉部分案件受理费828828元，由城勘商贸公司负担24864.84元，由全峰体育公司负担803963.16元。反诉部分案件受理费666996.45元，由全峰体育公司负担。 二审中，本院组织各方当事人围绕争议焦点进行举证质证，全峰体育公司提交如下证据： 第一组证据：1.荷花池街道办《关于对未取得消防相关合格证书的市场加强整改的通知》；2.成都市金牛区公安消防大队《责令限期改正通知书》。以上证据拟证明：荷花池街道办于2018年7月31日以案涉房屋在未取得消防相关合格证书就开展营业，存在较大安全隐患为由，要求全峰体育公司对其整改；成都市金牛区公安消防大队于2019年5月9日对荷花池市场百货附一区市场进行消防监督检查，发现该市场存在不履行《中华人民共和国消防法》第十六条的规定的消防安全违法行为，责令全峰体育于2019年5月25日之前进行改正。鉴于主管部门要求具备的消防合格证书、消防验收意见、平面图系城勘商贸公司应提供的资料，全峰体育无法提供，也无法完善，只能基于消防安全角度考虑进行零星改造，而无法按主管部门的要求进行整改，致租赁房屋的市场经营一直处于违法状态。 第二组证据：3.荷花池市场百货附一区新增消防费用支出统计表；4.消防设施设备保养、检测、维修合同、2019年消防保养检测维修费（半年）；5.消防费用支出相应凭证，包括费用报销清单、收据（NO.7266077）及银行转账记录、灭火器等器材收据(NO.0003674)、制图费用报销单、收据(NO.1800010)、费用申请表、消防器材费用报销单、送货单(NO.0350412)、淘宝交易截图、广告制作收据（N0.0013308）及广告明细、广告制作收据（NO.0013303）及广告明细、广告制作费费用报销单、更换消防水带费用报销单、收据（NO.7272182）及费用申请表、消防用封条、标签费用报销单及淘宝交易截图（76元）、疏散警示牌、消防标识牌、消防告示牌费用报销单、收据（NO.00133110、NO.0013309、NO.0013311）、费用申请表、新增机主机电源盘更换等费用报销清单、收据（NO.7433709）、费用申请表、新增电源盘、更换警铃、防火卷帘限位调整费用报销单及收据（NO.7272178）、荷花池百货附一区遗留问题整改报价、防火卷帘门控制和人电机费用报销单、收据（NO.7272180）、百货附一区防火卷帘门维修更换报价（7400元）、成都荷花池百货附一区安装施工合同（70320元）。以上证据拟证明为了尽可能避免消防安全事件的发生，全峰体育公司在一审开庭后仍在继续对百货附一区消防安全进行的零星整改，新增消防费用112043元。 第三组证据：6.成都市金牛区公安消防大队发出的《行政处罚决定书》及行政处罚款转账回执；7.成都市金牛区城市管理综合行政执法局发出的《调查通知书》；8.荷花池街道办发出的《责令限期自行拆除违法建设告知书》《限期自行拆除违法建设决定书》《限期自行拆除违法建设的通知》；9.成都市金牛区综合行政执法局出具的《关于配合荷花池片区提档升级拆除违法建设的函》；10.全峰体育公司制作的《附一区连廊拆除造成市场各种损失估算》以及城勘商贸公司的《复函》；11.全峰体育公司发出的《致成都市城勘商贸公司函》、全峰市场公司发出的《关于百货附一区拆除廊桥下及周边违法建设函》《关于是否同意拆除百货附一区廊桥下及周边部分违章建设的询问函》及EMS邮递封面；12.荷花池市场百货附一区天桥连廊商铺现场照片、2019年5月24日荷花池街道办城管科工作人员送达《限期拆除违法建设决定书》现场照片、2019年5月28日成都市金牛区城管大队就百货附一区天桥连廊违法拆除一事约谈城勘商贸公司和市场管理方现场照片、2019年6月18日相关部门到现场考察违建拆除范围的现场照片。该组证据拟证明：成都市金牛区公安消防大队以百货附一区二楼一处疏散通道的一侧搭建挂摊用于出租，违反了《中华人民共和国消防法》相关规定为由，对全峰市场公司给予了罚款5000元的行政处罚；成都市金牛区综合行政执法局和荷花池街道办以百货附一区天桥连廊属于违法建设为由，多次发函责令全峰体育公司、全峰市场公司和成堪商贸公司限期自行拆除上述违法建设；就相关部门多次发函责令拆除百货附一区天桥连廊违法建设事宜，全峰体育公司和全峰市场公司多次向城勘商贸公司去函要求协商处理，但至今城勘商贸公司也没有提出具体的解决办法。 城勘商贸公司质证意见：对第一组证据的真实性予以认可，但不能达到其证明目的，该房屋建成时间是在《中华人民共和国消防法》实施之前，即使不符合《中华人民共和国消防法》的相关规定，也不代表不能通过消防验收的责任在城勘商贸公司。第二组证据无法确认其真实性、合法性，与本案亦无关联性。第三组证据的真实性予以认可，但是荷花池街道办并不是认定违法建设的有权部门，该组证据无法证明城勘商贸公司违反合同约定，不能达到全峰体育公司的证明目的。 本院认证意见：对第一组、第三组证据真实性予以认可，是否达到证明目的将结合本案其他证据予以综合论述。对第二组证据真实性无法确定，本院不予采纳。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 二审另查明：2019年5月24日，荷花池街道办城管科工作人员送达《限期拆除违法建设决定书》；2019年5月28日，成都市金牛区城管大队就荷花池市场百货附一区天桥连廊违法拆除一事，约谈城勘商贸公司和百货附一区市场管理方；2019年6月18日，成都市金牛区城管大队、成都市金牛区公安消防大队、荷花池街道办等到现场考察违建拆除范围的现场，成都市金牛区公安消防大队以荷花池市场百货附一区二楼一处疏散通道的一侧搭建挂摊用于出租，违反了《中华人民共和国消防法》相关规定为由，对全峰市场公司给予了罚款5000元的行政处罚。上述荷花池市场百货附一区天桥连廊的面积约为219平方米。 本院认为，案涉房屋作为国有和集体资产，于1996年根据成都市规划管理局、成都市计委等部门的批准进行改造完成，具备相应的批准手续，符合当时的法律规定，没有任何法律禁止该标的房屋投入商业经营使用的情况。城勘商贸公司与全峰体育公司签订的《房屋租赁合同（固定格式）》《房屋租赁合同补充协议》是双方真实意思表示、不违反法律的强制性规定，合同真实、合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同（固定格式）》是否应当解除；二、城勘商贸公司要求全峰体育公司支付租金的请求是否成立；三、全峰体育公司要求城勘商贸公司返还已付租金、履约保证金，支付违约金、赔偿损失的请求是否成立。对此，本院评述如下： 一、案涉《房屋租赁合同（固定格式）》是否应当解除 全峰体育公司认为其行使合同解除权既是基于合同的约定，也是基于法律的规定，因标的房屋不符合合同约定的交付条件，以及不能实现合同目的等，要求解除合同。本院认为，关于案涉合同标的房屋是否符合合同约定交付条件的问题，本案中，城勘商贸公司在《拍卖公告》中对房屋瑕疵专门做了说明，房屋状况如实记载于《拍卖公告》和《房屋租赁合同（固定格式）》中，对出租房屋仅有国有土地使用权证、未办理房屋所有权证、房屋的设施设备状况均进行了明确说明，且对于供电设备改造、空调系统安装、电梯设备维护与升级、公共设施的升级改造等作出了要求，《房屋租赁合同（固定格式）》更进一步约定房屋消防设施的改造维修属于全峰体育公司的义务，而对于消防改造升级不能完成的问题，一审、二审中，全峰体育公司均未能证明由于城勘商贸公司不能提供消防设计备案所需资料而导致租赁房屋被相关行政主管部门勒令停止经营。目前，该案涉商场仍然在营业，符合《房屋租赁合同（固定格式）》中关于房屋用于“市场经营活动”的约定，故全峰体育公司以城勘商贸公司交付的房屋严重不符合合同约定，导致无法使用为由要求解除合同的理由不成立。 关于合同目的是否不能实现的问题。关于荷花池市场百货附一区天桥连廊的问题。全峰体育公司认为，2019年5月24日，荷花池街道办城管科工作人员送达《限期拆除违法建设决定书》；2019年5月28日，成都市金牛区城管大队就荷花池市场百货附一区天桥连廊违法拆除一事，约谈城勘商贸公司和市场管理方；2019年6月18日，成都市金牛区城管大队、成都市金牛区公安消防大队、荷花池街道办等到现场考察违建拆除范围，成都市金牛区公安消防大队以荷花池市场百货附一区二楼一处疏散通道的一侧搭建挂摊用于出租，违反了《中华人民共和国消防法》相关规定为由，对全峰市场公司给予了罚款5000元的行政处罚，以上事实证明，荷花池市场百货附一区天桥连廊属于违法建设，相关部门要求拆除，而该部分拆除后将影响合同目的的实现。本院认为，首先，发出《责令限期自行拆除违法建设告知书》的系荷花池街道办，按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，其并非是违规建设的监督执法机关，无权作出责令拆除的具体行政行为，且即使出于安全目的考虑城勘商贸公司对连廊部分进行了自行拆除，也不能认定连廊系作为违法建筑被拆除。其次，《房屋租赁合同（固定格式）》并未约定连廊部分计入了本案租赁房屋的面积，且即使连廊部分用作租赁，其面积仅为219平方米，与房屋总面积10400平方米相比仅为总面积的五十分之一左右，连廊部分被拆除不足以影响《房屋租赁合同（固定格式）》的履行，也不影响全峰体育公司对案涉租赁房屋的整体经营，故全峰体育公司关于荷花池市场百货附一区天桥连廊部分系违法建筑、拆除后将影响合同目的实现的主张不能成立。 关于云南省高级人民法院出具《委托书》是否影响合同目的实现的问题。云南省高级人民法院委托翔后集公司经营管理的《委托书》出具时间为2017年12月25日，城勘商贸公司收到的时间不详，不管何时收到，《拍卖公告》发布的时间肯定都在此时之前，故不存在城勘商贸公司故意隐瞒相关事实的情形。同时，全峰体育公司在参与拍卖前已知道租赁期限的开始时间为2018年4月24日，不管哪个公司在此之前经营管理该租赁物，均不影响全峰体育公司的合同目的的实现。对于全峰体育公司主张翔后集公司经营管理案涉租赁房屋影响了市场稳定和信心，影响合同目的实现，但其并未提供相关证据予以证明，且即使翔后集公司的经营管理影响了市场后续经营，亦并非城勘商贸公司的原因，故不能成为其解除其与城勘商贸公司《房屋租赁合同（固定格式）》的法定理由。 关于《成都市金牛区人民政府成都市商务委员会关于落实“中优”战略加强市场规范管理的函》的问题。全峰体育公司上诉称，城勘商贸公司对该函件未披露，影响到全峰体育公司参与竞拍的决策，全峰体育公司在竞拍时认为案涉租赁房屋所在区域仅按成都市“中优”政策要求纳入低端业态疏解提升范畴，但该函件表明租赁房屋区域已经纳入成都市金牛区政府“中优五年行动计划”上报相关部门，并已经列入成都市金牛区下一阶段“中优”非核心功能疏解工作计划，疏解工作随时可能启动，严重影响到市场的持续性和稳定性。本院认为，《成都市金牛区人民政府成都市商务委员会关于落实“中优”战略加强市场规范管理的函》落款日期为2017年11月27日，发文单位为成都市金牛区人民政府和成都市商务委员会，收文单位为成都市规划局，该函件并非直接发送给城勘商贸公司，仅从函件落款时间在城勘商贸公司发出第三次竞拍公告之前，无法推断出城勘商贸公司对该函件内容知晓。同时，2017年4月25日成都市第十三次党代会提出了“东进、南拓、西控、北改、中优”的城市空间新格局，全峰体育公司对案涉租赁物也进行了相应的考察，其应当知道该区域属于“中优”的范围，而在参与竞拍前，全峰体育公司委托了相关公司进行本案标的房屋做出数次市场调查，亦应当对本案标的房屋可能进行疏解的商业风险有所判断。而根据合同约定，案涉房屋用作“市场经营”，现在案涉房屋仍在正常营业中，“中优”政策没有影响全峰体育公司的正常经营活动，故全峰体育公司关于合同目的无法实现的主张并无相关事实依据。 综上，全峰体育公司关于案涉租赁房屋不符合《房屋租赁合同（固定格式）》约定、合同目的无法实现，应当依据合同约定或者法律规定解除《房屋租赁合同（固定格式）》的主张不能成立，本院不予支持。 二、城勘商贸公司要求全峰体育公司支付租金的请求是否成立 成都市金牛区系传统商业大区，位于成都市金牛区的荷花池市场作为传统的小百货、小商品批发市场，其规模、效益在我省集贸市场居于前列，经营优势明显。全峰体育公司作为经验丰富的商事主体，在做了市场调查以及知悉案涉房屋位于“中优”战略区域的前提下仍然参与案涉租赁房屋的竞拍，亦系考虑到荷花池市场商业地位，应当对其参与竞拍的行为自担风险。并且，全峰体育公司通过拍卖获得案涉房屋五年租赁权，排除了城勘商贸公司与其他公司签订合同获取租金的可能性，现城勘商贸公司按照合同约定交付案涉合同标的房屋，全峰体育公司亦认可接收了房屋制作《移交清单》，故应当按照《房屋租赁合同（固定格式）》的约定，履行交付租金的义务。全峰体育公司未按《房屋租赁合同（固定格式）》第四条约定在《成交确认书》签订之次日起30日内将约定期限内五年的租金36075万元一次性支付给城勘商贸公司，只支付20622万元，尚欠租金15453万元未支付，应当承担继续履行的违约责任，一审法院判决全峰体育公司支付15453万元租金并无不当，本院予以维持。 三、全峰体育公司要求城勘商贸公司返还已付租金、履约保证金，支付违约金、赔偿损失的请求是否成立。 如上所述，城勘商贸公司在拍卖过程中如实披露了房屋瑕疵，交付的房屋符合合同约定，不存在违约行为，全峰体育公司要求解除合同的反诉请求不成立，故其要求城勘商贸公司返还已付租金、履约保证金，支付违约金、赔偿损失的请求亦不成立。至于全峰体育公司在支付全部租金后，如果标的房屋因启动疏解和拆迁工作导致合同目的不能实现，全峰体育公司可在相应事实发生后，依照案涉合同的约定和相关法律的规定主张其权利。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1481446.45元由四川省全峰体育用品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 林 薇 审判员 杨鲁静 审判员 刘小玫 二〇一九年十月十二日 书记员 宋东洪