海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1237号上诉人（原审被告、反诉原告）：段福红，女，1979年3月14日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人:夏余杨，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢邦妙，海南瑞来律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：海南鸿洲物业服务有限公司，住所地三亚市河**榆亚路（鸿洲埃德瑞酒店-1F）。法定代表人：王大富，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘蓉，海南新概念律师事务所律师。原审被告：毛林焕，男，1980年1月30日出生，汉族，住海口市。上诉人段福红因与被上诉人海南鸿洲物业服务有限公司（以下简称鸿洲物业）及原审被告毛林焕物业服务合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初7696号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段福红上诉请求：1.请求二审法院撤销（2018)琼0271民初7696号民事判决书第一、第二、第三、第六项，并改判驳回鸿洲物业的一审诉讼请求；2.本案的诉讼费由鸿洲物业承担。事实及理由：一、一审判决存在认定基本事实错误。1.一审判决认定段福红应当支付从2016年3月起至2016年9月期间的物业管理费错误。从段福红处获知鸿洲物业从2016年3月起将涉案商铺上锁，阻扰段福红对涉案铺面的正常经营活动。鸿洲物业对涉案铺面上锁的方式明确了段福红从2016年3月起对涉案铺面无法进行使用，且该无法使用的原因是鸿洲物业造成的。鸿洲物业无权就涉案铺面要求段福红支付物业管理费。2.一审判决认定段福红应当支付从2016年3月至2016年5月期间的水电费错误。首先，从鸿洲物业提供的关于水电数值的登记表中没有鸿洲物业与段福红双方签字确认,一审法院采纳该证据错误。其次，鸿洲物业主张己经向供电公司、供水公司支付了涉案铺面在内的2016年3月、4月、5月份的水电费，但是在鸿洲物业一审提供的资料上并未显示出鸿洲物业具体支付的水电费数额是否包含涉案商铺在内。再次，一审法院在常识确认上存在错误，一审法院认为应当由段福红提供存在员工签字确认用量表的单据明显存在对常识理解的错误。按照常理，对于水电数据经用户确认的单据掌控是在鸿洲物业（物业公司）手中，作为用户段福红不会掌握有签字的确认单。3.一审判决漏查了鸿洲物业的违约事实，判决驳回段福红对鸿洲物业逾期返还物业管理费押金、水电周转金、装修管理费、消防保障金的利息损失存在错误。依据《商业物业管理服务协议》第三条约定，鸿洲物业应当在退租时将收取的水电周转金按本金退还给段福红；另，鸿洲物业收取的押金、管理费、消防保障金按照惯例应当在退租时一并返还给段福红。但是鸿洲物业在收取上述款项并明确知晓段福红与涉案商铺的出租人之间就退租事宜己经达成调解协议并交还商铺后仍然不退还上述押金、管理费、保障金、周转金等己经构成违约，应当按照《中华人民共和国合同法》的相关规定承担违约责任。从2016年9月30日起鸿洲物业占用上述资金至今，应当从该日期起按照月息2%标准支付占用期间的利息损失至实际偿还上述款项之日止。二、一审判决适用法律错误。1.一审法院在认定基本事实存在错误的情况下，错误适用法律判决段福红承担支付物业管理费、水电费的责任。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，判决段福红向鸿洲物业支付物业管理费、水电费等费用违反法律规定。鸿洲物业并未能够提供证据予以证明段福红应当支付水电费的具体数额，一审法院判决认定段福红应当支付水电费存在适用法律错误。2.一审判决段福红应按照年利率24%标准向鸿洲物业支付物业管理费的滞纳金存在适用法律错误。鸿洲物业一审针对逾期支付物业管理费要求段福红按照年利率24%支付违约金，按照《中华人民共和国合同法》一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)》第二十九条的规定，鸿洲物业诉求按照年利率24%标准计付违约金明显超过了该法律规定的超过损失的30%，应当依法进行调整，但是一审判决并未按照法律规定对违约金计算标准进行调整，存在适用法律不当的情形。三、一审法院存在超出鸿洲物业一审诉求进行判决的违反法定程序情形。鸿洲物业提交的起诉状的诉讼请求中：“1.判令段福红和毛林焕连带向鸿洲物业支付物业管理服务费297,401.10元及其违约金154,974.03元…”；一审判决在判决事项一中：“判决段福红与本判决生效之日起十日内向鸿洲物业支付物业费、滞纳金”。在鸿洲物业所列的一审诉求中并未要求法院判决支付滞纳金，但判决书中却出现了判决支付滞纳金的判项，明显超出了鸿洲物业一审诉讼请求的情形，该情形已经严重违反了法定程序。综上，一审法院认定基本事实不清，适用法律错误以及违反法定程序的情形。请二审法院撤销一审判决第一、第二、第三、第六项判决，并改判驳回鸿洲物业的诉讼请求。鸿洲物业答辩称，1.段福红拖欠涉案商铺2016年3月至9月期间的物业管理费和2016年3月至5月期间水电费的事实是毋庸置疑的；2.段福红诉前从未对所欠费用提出异议，鸿洲物业主张的水电费客观真实；3.本案中存在过错的是段福红，其要求鸿洲物业向其支付违约金没有事实依据和法律依据；4.一审判决判令段福红按照年利率24%的标准向鸿洲物业支付逾期支付物业管理费的违约金，符合法律规定；5.一审判决不存在超出诉讼请求进行判决的情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，段福红的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。毛林焕未作答辩。鸿洲物业向一审法院提出诉讼请求：1.判令段福红向鸿洲物业支付物业管理服务费297,401.10元及违约金154,974.03元（违约金以拖欠的物业管理费为基数，按照年利率24%的标准，自逾期之日起暂计至2018年7月31日，实际计算至支付完全部拖欠的物业管理服务费之日止）；2.判令段福红向鸿洲物业支付水费36,420.84元，并赔偿鸿洲物业利息损失3,425.51元（利息以拖欠的水费为本金，按照同期银行贷款利率，自逾期之日起暂计至2018年7月31日，实际计算至支付完全部拖欠的水费之日止）；3.判令段福红向鸿洲物业支付电费109,648元，并赔偿鸿洲物业利息损失10,413.81元（利息以拖欠的电费为本金，按照同期银行贷款利率，自逾期之日起暂计至2018年7月31日，实际计算至段福红、毛林焕支付完全部拖欠的电费之日止）；4.判令毛林焕对段福红应当承担的上述责任承担连带责任；5.本案的诉讼费全部由段福红、毛林焕承担。段福红向一审法院提出反诉请求：1.判令鸿洲物业向段福红返还物业管理费押金52,066.85元、水电周转金5万元、装修管理费4,733.35元、消防保障金44,600元，合计151,400.20元，并以151,400.20元为本金按月息2%标准从2016年9月30日计付至实际返还之日止的利息损失；2.本案的诉讼费由鸿洲物业承担。一审法院认定事实，毛林焕与段福红系夫妻关系。三亚市河西区时代海岸水居巷香榭左岸1#、2#楼第一、二、三层商铺归鸿洲置业所有，类型为商业。段福红承租上述商铺1#301-305、315-319,2#306-308、320、321用于经营麦乐迪·歌库量贩式KTV，建筑面积为4733.35平方米，租期自2011年8月1日开始至2019年7月31日终止，就租赁的有关事宜，鸿洲置业与段福红签订《房地产租赁契约》和《鸿洲·渔人码头商铺租赁契约补充协议》。租赁协议同时约定合同约定的租金并不包括段福红需要向物业管理公司支付之物业费或因段福红经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）。2011年9月27日，甲方鸿洲物业与乙方段福红就上述商铺签订《商业物业管理服务协议》，约定：第二条、乙方应按本协议约定的物业管理费收费标准，按时足额缴纳物业费外，并及时缴纳水、电等相关费用，水、电费用按照三亚市中法供水公司和电力公司收费标准由甲方进行代收代缴，甲方只能提供水电费用总额发票的复印件，乙方用电的损耗已包含在约定的电价中；第三条、甲方按商铺租赁面积及经营业态收取乙方水电周转金每平米30元（最高限额不超过50000元）退租时按本金退还；第四条、乙方自行负担与该商铺使用有关的水费、电费、电话费、有线电视费、网络宽带费、燃气费，以及电话申请开户、独立水电表安装、电缆接驳、有线电视开户、网络宽带申请、燃气开户等相关其他费用；第五条、物业管理服务费的标准为按租赁面积11元/平方米/月，乙方每月的物业管理费以人民币计费；第六条、乙方缴纳费用时间，自乙方接受商铺之日起开始计算物业管理费，并以一个月的物业管理费用金额作为押金，具体收费日期按鸿洲置业与乙方签订合同的日期为准，乙方应于每月的20日之前，缴纳下个月的物业管理服务费和上月产生的水、电及公摊费用；第七条、乙方逾期未缴纳物业费的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收3‰的滞纳金，同时有权对乙方停止部分物业管理服务……。段福红依据物业协议向鸿洲物业缴纳物业管理费押金52,066.85元、水电周转金5万元，后因段福红需要对涉案商铺进行装修，向鸿洲物业缴纳装修管理费4,733.35元、消防保障金44,600元。后，鸿洲置业与段福红就房屋租赁产生纠纷诉至一审法院，2016年9月30日，一审法院作出（2016）琼0271民初6287号民事调解书，确认鸿洲置业与段福红签订的《房地产租赁契约》和《房地产租赁契约补充协议》解除，同日，双方办理商铺交接。鸿洲物业已向供水公司、供电公司代交包含涉案商铺在内的鸿洲·香榭左岸2016年3月、4月、5月的水电费。段福红向鸿洲物业缴纳物业费至2016年3月，2016年4月的物业费仅支付了15,000元。段福红认可每月物业为52,066.85元。段福红向鸿洲物业缴纳水电费至2016年2月。2016年4月5日，2016年5月5日、2016年6月1日，鸿洲物业制作《暂停服务通知单》和《催费通知单》，载明歌库KTV欠物业管理费数额和水电费数额。但鸿洲物业并未提交证据证明上述通知单已经送达段福红。2017年6月19日，鸿洲物业通过邮寄向段福红送达《关于催交物业费及水电费的函》，载明段福红拖欠2016年4月至9月的物业管理费297,401.10元，2016年3月的水费4,723.92元、电费39,512元，2016年4月的水费31,619.16元、电费70,136元，2016年5月水费77.76元。2018年3月7日，鸿洲物业再次向段福红邮寄送达《关于催交物业费及水电费的函》。一审法院对有争议的事实认定为：关于水电用量问题，鸿洲物业表示由鸿洲物业工作人员在段福红工作人员的配合下到商铺抄取水电用量读数，并提交商铺水电数额表原件进行核对。段福红对此不予认可，表示每月抄表后，涉案商铺员工进行签字确认，鸿洲物业向段福红交付收费通知单，段福红按照通知单缴费，鸿洲物业未提交员工签字确认的原始单据，也未提交收费通知单，故对其主张的用量不予认可。但段福红未提交自涉案商铺承租之日起存在员工签字确认用量或者收到的收费通知单等证据进行佐证，故对其陈述不予采纳。鸿洲物业提交商铺水电数额表原件进行核对，且该表中包含多个商铺，结合日常生活经验，对鸿洲物业的陈述予以认可，对其提交的商铺水电数额表予以采信，对其主张的2016年3-5月水电用量数额予以认可，2016年3月涉案商铺用水486m、用电量35920kw·h，2016年4月涉案商铺用水量3253m、用电量63760kw·h，2016年5月用水量8m。关于水电费计算标准，段福红提出鸿洲物业的计算单价与供水、供电公司出具的单价不一致。鸿洲物业解释称，2016年3月供电公司收取的为0.96元/kw·h，2016年4月供电公司收取的为0.89元/kw·h，鸿洲物业在上述基础上加了用电损耗和公摊用电，最后是1.1元每度，水费是按照特种用水5.92元/m，加上特业用水污水处理费1.85元/m、垃圾费商业（1）0.77元/m和用水器材损耗、公摊用水，最后是9.72元/m。一审法院认为，鸿洲物业与段福红签订的《商业物业管理服务协议》（以下简称物业服务协议）是各方真实的意思表示，合法有效，当事人应当恪约履行。鸿洲物业提供了物业服务，段福红应按照合同约定按期足额向其支付物业费。2016年9月30日，段福红与鸿洲置业解除租赁合同并搬离涉案房屋，故段福红应当向鸿洲物业支付截止至2016年9月30日的物业费，合计297,401.10元（52066.85元/月×6个月-15000元）。物业服务协议约定每月20日前支付下个月物业费，段福红未按照约定的时间支付构成为违约。按照物业服务协议约定，段福红应当自逾期之日起按日3‰支付滞纳金。段福红认为滞纳金计算标准过高，希望法院予以调整，现鸿洲置业主动调整至按年24%标准计算滞纳金符合法律规定，予以准许。依照物业服务协议约定，分段计算滞纳金如下：2016年4月物业费截止至2016年10月20日共逾期5个月，滞纳金数额为4,448.02元[（52066.85元-15000元）×24%÷12×6]；2016年5月物业费截止至2016年10月20日共逾期5个月，滞纳金数额为5,206.68元（52066.85元×24%÷12×5）；以此类推，截止至2016年10月30日，段福红应当支付滞纳金19,373.83元（52066.85元×24%÷12×14+4448.02元+52066.85元×24%÷12÷30×10），自2016年11月1日起，段福红应当以297,401.10元为基数，按年利率24%，计算至物业费付清之日止。段福红主张2016年3月之后并无实际使用涉案商铺，但未提交证据证明，应承担举证不能的不利后果。《物业管理条例》第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。鸿洲物业向段福红收取水电费时增加器材损耗，双方对此并无约定，且不符合上述行政法规规定，不予准许。污水处理费和垃圾费是按照每月用水数量由供水公司收取的，故段福红应当承担上述费用。关于水电费利息损失，双方均认可应当于每月20日前支付上个月水电费，段福红逾期未支付水电费给鸿洲物业造成一定损失，鸿洲物业要求其按照中国人民银行同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算未违反法律规定，予以支持。鸿洲物业主张分段计算符合法律规定，予以支持。关于公摊水电费用的问题，鸿洲物业可另行主张。关于连带责任问题，根据合同相对性原则，段福红承租涉案商铺。鸿洲物业提交《申请》证明涉案商铺系毛林焕与段福红共同经营的，但是毛林焕对此不予认可。《申请》中载明“因我方在渔人码头经营的店铺，由于地下停车指示不清，客人找不到入口区域，恳请盘批准制作广告指示牌进行指引”，落款处为“歌库KTV、山间堂、逗捞坊”。鸿洲物业未申请对《申请》中“毛林焕”的签名真伪进行鉴定，且鸿洲物业并无其他证据证明毛林焕与段福红共同经营涉案商铺，也无法证明涉案商铺经营为毛林焕、段福红家庭生产生活，故鸿洲物业要求毛林焕承担连带责任于法无据，不予支持。关于反诉诉讼请求问题，物业管理费押金52,066.85元、水电周转金5万元，物业服务协议中并未约定不予退还的情形，因此，段福红退租时，鸿洲物业应当向其返还相关费用。关于消防保障金44,600元和装修管理费4,733.35元，物业服务协议并未约定，均是为了保障段福红在装修、经营涉案商铺时遵守相关规定交纳，现段福红已经退租，其要求鸿洲物业返还相关费用有事实根据和法律依据，予以支持。关于逾期未退相关费用的利息损失问题，段福红退租时未及时结清物业费、水电费，存在过错，鸿洲物业未退还相关费用于法有据，故段福红主张的利息损失问题无事实根据和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、段福红于判决生效之日起十日内向鸿洲物业支付物业费297,401.10元、滞纳金19,373.83元及自2016年11月1日起的滞纳金（滞纳金以297401.10元为基数，按年利率24%，实际计算至物业费付清之日止）；二、段福红于本判决生效之日起十日内向鸿洲物业支付水费31,999.38元及利息（利息以中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率为标准，以4,150.44元为本金从2016年4月21日起计算，以27780.62元为本金从2016年5月21日起计算，以68.32元为本金从2016年6月21日起计算，均计算至水费支付完毕之日止）；三、段福红于本判决生效之日起十日内向鸿洲物业支付电费91,229.60元及利息（利息以中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率为标准，以34483.20元为本金从2016年4月21日起计算，以56746.40元为本金从2016年5月21日起计算，均计算至电费支付完毕之日止）；四、鸿洲物业于判决生效之日起十日内退还段福红物业管理费押金52,066.85元、水电周转金50,000元、装修管理费4,733.35元、消防保障金44,600元；五、驳回鸿洲物业的其他诉讼请求；六、驳回段福红的其他诉讼请求。本案受理费9,652.84元（鸿洲物业已预交），由段福红负担；反诉案件受理费2,330.54元（段福红已预交），由鸿洲物业负担。二审中，本案当事人没有提交新证据，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、段福红是否欠付鸿洲物业2016年4月-9月的物业费；二、段福红是否欠付鸿洲物业2016年3月-5月的水电费；三、违约责任问题。1关于段福红是否欠付鸿洲物业2016年4月-9月的物业费问题。鸿洲置业与段福红涉案商铺租赁合同纠纷一案，一审法院于2016年9月30日作出（2016）琼0271民初6287号民事调解书，确认鸿洲置业与段福红签订的《房地产租赁契约》和《房地产租赁契约补充协议》解除，同日，双方办理商铺交接，由此可见，段福红使用涉案商铺至2016年9月30日。鸿洲物业、段福红均确认物业费缴至2016年3月份，段福红欠付2016年4月-9月的物业费，故段福红应依约向鸿洲物业支付2016年4月-9月的物业费。2关于段福红是否欠付鸿洲物业2016年3月-5月的水电费问题。鸿洲物业分别于2017年6月19日、2018年3月7日通过邮寄向段福红送达《关于催交物业费及水电费的函》，该函载明段福红拖欠2016年3月至5月份水电费数额。段福红收到上述函后没有提出异议，视为其对函所载明的内容予以认可。段福红应依约向鸿洲物业支付2016年3月-5月水电费。一审法院对鸿州物业收取水电费的标准进行了调整，重新确定段福红欠付鸿州物业的水电费数额，符合法律规定，本院予以确认。3关于违约责任问题。鸿洲物业与段福红签订的物业服务协议约定，每月20日前支付下个月物业费和上个月水电费，段福红未按约定支付物业费和水电费，应承担相应的违约责任。段福红向鸿洲物业交纳的物业管理费押金、水电周转金、消防保障金及装修管理费，鸿洲物业在段福红退租时应将该款项予以退还，但因段福红未结清物业费、水电费，鸿洲物业未退还该款项，于法有据，段福红主张该款项利息损失于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,900.06元，由上诉人段福红负担。本判决为终审判决。审判长 尹合欢审判员 付春燕审判员 李新建 二〇一九年十月二十四日书记员 吴妍妍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。