黑龙江省大庆市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑06执异107号案外人：姚海涛，男，1971年5月18日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。申请执行人：孙凤国，男，1961年10月23日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被执行人：黑龙江明生房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村育才家园**楼****。法定代表人：邵明日，该公司经理。在本院执行孙凤国申请执行黑龙江明生房地产开发有限公司（以下简称明生公司）合作开发房地产纠纷一案中，案外人姚海涛对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人姚海涛称，2011年9月份，明生公司为给工程工人开支，从其处分二次借款共计96万元。由于明生公司未能给付，经双方协商，同意用房屋抵顶欠款。2011年10月15日，明生公司与其签订了滨江国际项目认购协议，将位于肇××县××大街××＃楼××单元××室、××室、××室、××室、××室抵顶上述欠款，并为其开具了收据。其已取得案涉房产所有权。现其得知上述房产被（2017）黑06执恢25号执行裁定书查封。根据物权法的相关规定，其已实际取得和占有、使用案涉房产。故，法院查封属于其个人的财产存在错误，要求法院解除对上述房产的查封，维护其合法权益。申请执行人答辩称，案外人异议理由不成立。具体理由如下：（一）本案财产保全人是孙凤国，明生公司是被保全人，案外人只是向被保全人提出申请，并没有向其提出，故不能支持。（二）案外人主张在2011年10月15日与明生公司签订以房抵债协议是虚假的。那个时间明生公司刚开始动工，不可能有具体楼号，更不可能出现以房抵债协议，也没有在房产部门登记，没有国家正式的购房收据，案外人不具有房屋的所有权。（三）申请执行人查封时所查封的楼房在房产机关没有其他查封和登记的记录，案外人所谓的以房抵债不存在。（四）明生公司一直没有取得土地使用权，不能以其公司的名义对房屋进行处分，其与任何人签订房屋买卖、转让、抵押都是无效的。（五）其他多个提出异议的案外人都已被法院驳回申请，案外人主张从2011年至今快十年的时间没有提出，超过主张时效，不受法律保护。本院查明，原告孙凤国与被告民生公司合作开发房地产纠纷一案，本院于2013年11月18日作出（2012）庆民一初字第12号民事判决书，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：（一）解除原、被告之间的合作开发房地产协议；（二）被告明生公司偿还原告孙凤国以下各笔借款并支付相应利息。具体为：被告明生公司返还原告孙凤国120万元，并自2011年1月8日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司返还原告300万元，并自2011年3月10日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司返还原告孙凤国300万元，并自2011年3月12日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司返还原告孙凤国100万元，并自2011年3月26日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司返还原告孙凤国50万元，并自2011年4月15日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司返还原告孙凤国20万元，并自2011年5月13日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司返还原告孙凤国10万元，并自2011年5月14日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司返还原告孙凤国115万元，并自2011年5月16日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司返还原告孙凤国160万元，并自2011年5月18日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司返还原告孙凤国13万元，并自2011年5月19日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司返还原告孙凤国100万元，并自2011年5月20日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司返还原告孙凤国15万元，并自2011年5月21日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司返还原告孙凤国5万元，并自2011年5月22日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司返还原告孙凤国20万元，并自2011年5月26日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司返还原告孙凤国40万元，并自2011年5月31日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司返还原告孙凤国80万元，并自2011年6月2日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司返还原告孙凤国15万元，并自2011年6月4日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司返还原告孙凤国150万元，并自2011年6月9日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司返还原告孙凤国13万元，并自2011年6月10日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司返还原告孙凤国7万元，并自2011年6月14日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司返还原告孙凤国27万元，并自2011年8月12日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司给付原告孙凤国已偿还的孙庆山借款99万元，并自判决生效之日起按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司给付原告孙凤国已偿还的苏建国、赵学江借款280万元，并自判决生效之日起按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；被告明生公司返还原告孙凤国垫付的腾士宝购车款13万元，并自2011年12月21日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息；三、驳回原告孙凤国的其他诉讼请求。被告明生公司不服，上诉至黑龙江省高级人民法院，黑龙江省高级人民法院于2014年6月30日作出（2014）黑民终字第30号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决书生效后，被告明生公司未按期限履行法律文书确定的给付义务，经权利人孙凤国申请，本院于2014年9月9日立案执行。后该案于2014年12月20日，终结本次执行程序。2017年3月13日，经申请执行人孙凤国申请，本院恢复执行该案，案号（2017）黑06执恢25号。同时查明，关于本院受理的原告孙凤国与被告明生公司合作开发房地产合同纠纷一案，经原告孙凤国分别于2012年2月21日、24日向本院提出诉前财产保全的申请，并提供相应的担保，本院分别于2012年2月21日、24日作出了（2012）庆立保字第2号、第2-1号民事裁定书，查封了被告明生公司所有的位于肇××县××大街××号御隆华庭（现更名为滨江国际小区）在建的106#楼一层、二层、三层、四层、五层、六层，110#楼全部（除5-402室），112#楼全部，113#楼一层住宅南5、6、7、10、15、16、17、18、19、20号车库，113#楼一层住宅北3、9、10号车库，113#二层、三层、四层、六层及五层1-501室、1-502室、4-501室、4-502室、5-501室、5-502室，进行了预查封。被告明生公司及大庆市御隆房地产开发有限公司（以下简称御隆公司）向本院提出了复议申请，两位申请人认为法院查封的房产属于御隆公司所有，法院无权查封。被告明生公司还认为法院查封超过了原告孙凤国的诉讼标的。经审查，本院认为，案涉房产虽登记在御隆公司名下，但该房产系原告孙凤国与被告明生公司合作建设的，双方对该部分房产享有收益的权利，原告孙凤国有权对该部分提出保全。但因查封房产超过了原告孙凤国诉讼标的，对超过部分应予以解除查封。因此，本院分别于2012年10月19日及2013年12月14日作出了（2012）庆民一初字第12号及（2012）庆民一初字第12-4号民事裁定书，解除了对大庆市肇××县××大街××号御隆华庭（现更名为滨江国际小区）106#楼、110#楼、112#楼、113#楼部分房产的预查封。案外人主张权利的112#楼3单元202室、203室、301室、302室、303室未在解除查封范围。原告孙凤国于2014年8月4日向本院提出了续行查封的申请，本院于2014年8月4日作出（2012）庆民一初字第12-6号民事裁定书，继续对大庆市肇××县××大街××号御隆华庭（现更名为滨江国际小区）包括案外人主张权利的112#楼3单元202室、203室、301室、302室、303室在内的部分房产预查封。预查封期限为2014年8月8日至2015年2月7日。本院于2015年2月5日作出（2014）庆执字第83号执行裁定，对上述房产继续预查封，查封期限为三年。2018年1月9日，本院作出（2017）黑06执恢25号执行裁定，继续对包含案外人主张权利的112#楼3单元202室、203室、301室、302室、303室预查封，查封期限三年。该查封裁定及相应协助执行通知书于2018年1月18日送达至协助执行单位。异议审查期间，案外人向本院提交：1.《滨江国际项目认购协议》复印件两份，欲证实案外人姚海涛于2011年10月15日与明生公司约定自愿认购滨江国际第112栋3单元202、203室及301、302、302室。2.明生公司№5704852收据一份，欲证实案外人姚海涛已缴纳滨江国际第112栋3单元202、203室及301、302、302室房款969390元。3.黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0622民初1717号民事判决书及法律文书发生法律效力确认书复印件各一份，欲证实案外人姚海涛与明生公司于2011年10月15日签订的两份滨江国际项目认购协议合法有效。本院已依法向申请执行人送达案外人异议申请及所提交的证据材料复印件。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条、第二十九条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定“消费者是为生活消费需要而购买商品或者接受服务的人。”而案外人向本院提交的异议申请书主张案涉房产系被执行人明生公司抵账给其所有。故案外人并非此意义上的消费者，其异议请求不符合《规定》第二十九条关于对消费者物权期待权的保护范围，不能以该条排除本案的执行。《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护则规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人未能向本院提交相关证据证实其已在本院查封之前合法占有案涉五处房产，因此，案外人姚海涛要求停止对案涉五处房产停止执行的主张亦不符合上述《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护范围。综上，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人姚海涛的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 王 慧审判员 陈 恒审判员 陈欣欣二〇一九年十月二十九日书记员 吴亚南