福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终7053号 上诉人（原审被告）：李婕，女，1977年1月3日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：张登灿，福建博世律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈权，男，1976年2月29日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原审第三人：福建可观房地产经纪有限公司（原名福建平潭可观房地产经纪有限公司），住所地福建省福州市闽侯县上街镇科技东路**创业大厦附属楼**304-A133。 法定代表人：肖基昌，董事长。 委托诉讼代理人：汪丁闽，男，该公司法务。 上诉人李婕因与被上诉人陈权、原审第三人福建可观房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初3449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李婕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈权的诉讼请求或裁定发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.李婕从未收到解除函件等有效的解除通知，陈权并未有效通知李婕解除合同。陈权仅提供EMS派送查询单，依据现有证据，其寄出的文件内容、收件人、收件地址等信息均不得而知。且陈权一审提交的EMS派送查询单明确载明2018年10月10日、10月13日、10月16日三次委投结果均为“收件人不在指定地址”，而非拒绝签收。2.陈权在明知李婕未收到相关解除通知的情况下，未以其他方式有效通知李婕解除合同，而是直接将案涉房屋另售他人并办理了产权过户登记手续，直接导致案涉房屋买卖合同无法实际履行，其行为构成根本违约，应承担相应违约责任。二、陈权短期内即将案涉房屋出售，并无实际损失，一审判决认定违约金过高。 陈权辩称，1.李婕主张陈权没有有效通知解除合同与事实不符，陈权通过电话短信及福建平潭可观房地产经纪有限公司员工微信通知李婕，事前均有告知，之后也用EMS邮件将解除通知快递给李婕，显示李婕拒收，陈权系按合同约定方式行使解除权。2.陈权行使财产处分权是合法正当的。3.违约金是合同约定的事项，这还没包含陈权的间接损失。 福建可观房地产经纪有限公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2018年6月24日，陈权与李婕就案涉房屋签署《房屋买卖合同》及补充协议后，鉴于房产交易专业及复杂性，陈权、李婕与福建平潭可观房地产经纪有限公司签署《交易服务合同》，共同委托福建平潭可观房地产经纪有限公司为案涉房屋提供交易服务。交易过程中，陈权与李婕就《房屋买卖合同》履行发生争议，李婕拒绝支付居间及交易服务有关费用并拒绝配合办理交易资金银行监管手续，为此福建平潭可观房地产经纪有限公司多次介入调处，履行了交易服务合同约定义务。 陈权向一审法院起诉请求：判令李婕承担违约责任，支付违约金15万元，并按同期贷款利率从违约之日按日承担支付利息。 一审法院认定事实：2018年6月24日，经福建平潭可观房地产经纪有限公司居间介绍，陈权与李婕协商签订了《房屋买卖合同》，约定陈权将其所有的福州市鼓楼区屏西住宅区59座房屋（以下简称“案涉房产”）出卖给李婕。后双方又签订了《补充协议》，依照《房屋买卖合同》和《补充协议》的内容，在陈权办理完毕上述房产解押手续后，李婕应会同陈权办理交易资金银行监管手续，然后在2018年9月21日前办理产权过户手续。违约方应向守约方承担违约金人民币15万元。2018年9月12日，陈权办妥房产解押手续，但李婕至今未与陈权办理交易资金银行监管手续。李婕答辩认为其因受到福建平潭可观房地产经纪有限公司员工的欺骗而对合同内容产生误解。 一审法院认为，陈权、李婕双方签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。本案争议的焦点在于：李婕是否违约以及是否依《房屋买卖合同》和《补充协议》的约定向陈权支付违约金。李婕称其未违约，其系受骗不知晓诉争房“未满二年”以致合同履行费用过高，但并未提供充分证据予以证明，反而是福建平潭可观房地产经纪有限公司提供的信息确认函已明确告知“未满二年”，李婕已在该函上签名确认，故李婕的辩称不足以采信，李婕不履行合同约定义务的行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈权已通过《解除合同函》行使了合同约定的解除权，陈权、李婕之间的合同已依法解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，陈权、李婕《房屋买卖合同》和《补充协议》约定的违约金条款仍然有效，李婕应向陈权支付违约金人民币15万元。陈权主张李婕在违约金15万元的基础上，按同期贷款利率从违约之日按日支付利息的请求于法无据，一审法院不予支持。综上，判决：一、李婕于本判决生效之日起十日内向陈权支付违约金人民币15万元；二、驳回陈权的其他诉讼请求。本案案件受理费3300元，由李婕承担。 二审中，李婕向本院提交不动产登记信息查询结果，证明陈权在尚未通知李婕解除合同之前即将案涉房屋另售他人，存在严重过错。陈权经质证认为，对真实性无异议，但该证据不属于二审新证据，与本案无关，陈权在转让案涉房屋前已解除与李婕的买卖合同，该房屋买卖属陈权自主处分行为。福建可观房地产经纪有限公司经质证认为，对真实性无异议，但与本案无关。陈权向本院提交其向李婕邮寄解除合同函的EMS面单（单号为1034388998424），证明该邮件因李婕拒收被退回，陈权已依照合同约定行使合同解除权，解除合同。李婕经质证认为，不属于二审新证据，真实性由法院认定，该邮件改退批条上注明的退回原因是地址不详，而非拒收退回，陈权未履行解除合同的通知义务。福建可观房地产经纪有限公司经质证认为，对证据三性均无异议。本院经审查认为，李婕向本院提交的不动产登记信息查询结果有原件核对，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据与本案无关，不予采纳。陈权向本院提交的其向李婕邮寄解除合同函的EMS面单有原件核对，且李婕、陈权、福建可观房地产经纪有限公司均确认该EMS中的函件即为陈权向一审法院提交的解除合同函，本院对该邮件面单的真实性予以确认，该证据证明了陈权在2018年10月9日向李婕邮寄解除合同函。 二审中，各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，根据在案证据，本院确认一审法院查明的事实属实。二审另查明，福建平潭可观房地产经纪有限公司于2019年5月27日将名称变更为福建可观房地产经纪有限公司。 本院认为，关于陈权是否已经有效通知李婕解除案涉《房屋买卖合同》的问题。李婕上诉主张其未收到陈权向其邮寄的《解除合同函》，其在一审中并未提出该主张，且从陈权二审提交的单号为1034388998424的EMS面单来看，陈权系向李婕在《房屋买卖合同》中约定的通讯地址邮寄《解除合同函》，根据《房屋买卖合同》的约定，在李婕未书面通知陈权变更通讯地址的情况下，陈权向约定的通讯地址投送的解除合同函经过三日即视为送达，故案涉《房屋买卖合同》在陈权向李婕约定的通讯地址邮寄《解除合同函》三日后即已解除。李婕主张陈权未有效通知其解除合同、陈权在未有效通知李婕解除合同的情形下直接将案涉房屋另售他人，存在根本性违约等，均缺乏依据，不能成立。 关于本案违约金认定的问题。根据案涉《房屋买卖合同》的约定，一方违约导致守约方解除合同的，守约方有权要求违约方支付违约金15万元，故一审法院认定李婕应当向陈权支付违约金15万元符合双方的合同约定。李婕以陈权在短期内将讼争房屋出卖，并无实际损失为由，主张一审法院认定的15万元违约金过高，缺乏依据，不予支持。 综上所述，李婕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由李婕负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇一九年十月二十五日 法官助理龚蓉 书记员林婷