湖北省宜昌市伍家岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0503民初585号 原告（反诉被告）：胡春丽，女，土家族，1986年1月15日出生，住宜昌市伍家岗区。 原告（反诉被告）：周军，男（系胡春丽丈夫），土家族，住宜昌市伍家岗区。 二原告共同委托诉讼代理人：杨定德，湖北至成律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：石秋生，湖北至成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宜昌市城市建设投资开发有限公司，住所地宜昌市沿江大道**。统一社会信用代码914205007446320786。 法定代表人：胡杰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏春华，湖北诚业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘昆，湖北诚业律师事务所律师。 原告（反诉被告）胡春丽、周军与被告（反诉原告）宜昌市城市建设投资开发有限公司（以下简称“城投公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡春丽及其与周军的共同委托诉讼代理人杨定德，被告（反诉原告）城投公司的委托诉讼代理人夏春华到庭参加了诉讼。庭审中双方均申请庭外和解，后和解未成。本案现已审理终结。 胡春丽、周军向本院提出诉讼请求：1.判令城投公司向胡春丽、周军支付延期办证违约金5000元（此违约金算至2018年10月15日）。2.本案诉讼费由城投公司承担。事实与理由：2017年1月6日，胡春丽、周军与城投公司签订一份《宜昌市安置房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：由胡春丽、周军购买城投公司建设的东辰心语小区住房一套（拆迁安置房，A2号楼2单元21层022104号）,建筑面积114.14平方米，房屋总价523872元。合同签订后，胡春丽、周军按照合同约定付清了全部房款。城投公司于2017年1月10日将约定房屋交付胡春丽、周军使用。按照合同第20条约定，城投公司应于2018年1月10日前为胡春丽、周军办理（或将办理不动产所有权证资料交不动产中心）不动产所有权证，但城投公司迟至2018年10月15日才为胡春丽、周军办理不动产所有权证。城投公司的行为违反了合同约定，损害了胡春丽、周军的利益。依据合同第20条的约定，城投公司应向胡春丽、周军支付违约金5000元。胡春丽、周军找城投公司多次协商无果，遂依法诉至法院，请求法院依法判令支持胡春丽、周军的前述所请。 城投公司辩称，2018年10月15日胡春丽、周军的房屋产权证已经办好。1.双方所签订的《宜昌市安置房买卖合同》的附件十一补充协议第一条已经对办证义务和违约责任进行了重新约定：城投公司承担分批次、协助办证的义务，胡春丽、周军承担主要办证义务，因同批次中其他买受人延迟递交资料等原因导致办证延期的，出卖人不承担延期办理责任。故因胡春丽、周军递交相关办证材料迟延的，城投公司无需承担违约责任。2.由于胡春丽、周军的迟延付款、迟延递交相关办证材料才导致其取证时间的迟延。双方合同约定签订合同时（2017年1月6日）一次性付清购房款，但伍家岗区征收与补偿办公室（以下简称区征收办）延迟代为支付了包含有本案的购房款（区征收办支付白沙路1号拆迁项目购房款的时间为2018年8月8日），胡春丽、周军单方面违约在先；并且一直由区征收办代管的产权注销清册于2017年4月才移交给城投公司，然后才能继续进行办证程序；按照现行税收政策，安置房户可减免部分契税，由于核税过程较为复杂，需购房者提供征收备案协议、产权注销清册、房屋套数查询证明等，同时营改增增加了国税部门的审核环节，无形中延长了办证时间。3.胡春丽、周军没有产生实际损失，无权要求违约金；即使有权，其主张每月500元的违约金过高，人民法院应予调减。综上，请人民法院依法驳回胡春丽、周军的诉讼请求。 城投公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判令胡春丽、周军支付城投公司逾期付款违约金32295元（468010元×4.35%×579天÷365天=32295元）；2、反诉的诉讼费用由胡春丽、周军承担。事实与理由：胡春丽、周军与城投公司双方于2017年1月6日签订了《宜昌市安置房买卖合同》（以下简称合同）。根据双方购房合同（详见第10页）第7条、第8条及附件四（详见第32页）的约定：胡春丽、周军应当于购房合同签订时一次性付清购房款；若逾期超过60日，城投公司有权解除合同或者要求胡春丽、周军按日支付逾期应付款万分之一的违约金。此后，城投公司按时交付房产，胡春丽、周军却直至2018年8月8日才付清购房款。其迟延付款已经构成违约且给城投公司造成相应的利息损失，合同约定的日万分之一的标准严重低于城投公司的实际损失。综上所述，胡春丽、周军迟延付款已经构成违约，应当按双方购房合同的约定支付违约金，城投公司依据合同法第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”的规定请求法院增加违约金。 胡春丽、周军辩称，第一，城投公司的反诉请求不能成立，双方在房屋买卖中约定的是一次性付款，购房人一次性补差价，由此也再次证明城投公司是认可以安置款作为部分房款支付并认可房款已经支付完毕。因为当时胡春丽、周军在支付了差价房款后，城投公司一次性开具了收到全部房款的发票。如果说没有付清全款，城投公司不会将房屋交付给原告，也不会向原告出具收款发票。第二，合同中也明确说了该房屋是安置房，所以说从拆迁安置款中支付安置房的房款义务是拆迁征收部门，而不是胡春丽、周军。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月14日，伍家岗区房屋征收与补偿办公室（以下简称“区征收办”）（甲方）与胡春丽、周军（乙方）签订了《房屋征收补偿协议》，该协议约定：乙方房屋位于伍家岗区××路××号，产权证登记面积64.07㎡，补偿款合计468010元；乙方选择的补偿方式为产权调换，乙方应在签订本协议后7日即2015年7月21日内搬家腾房交付甲方拆除，并将房屋产权证书及土地使用权证原件交甲方办理注销手续。 2017年1月6日，城投公司（出卖人）与胡春丽、周军（买受人）签订了《宜昌市安置房买卖合同》，该合同约定：“出卖的安置房为东辰心语A2号楼2单元21层022104号房，约定建筑面积114.54平方米，总房款为525992元。第六条，出卖人不再向买受人收取该安置房房价款外的费用，办证费用除外。出卖人代办房屋权属证书的，应由买受人承担的房屋专项维修资金及税、费，买卖双方约定由出卖人代收，并委托出卖人代为交纳，据实结算。第七条，买受人采取一次性付款，合同签订时，买受人向出卖人支付房屋价款（不含代收费用）的100%，计525992元（附件四）。第八条，逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第十一条，出卖人应当在2017年1月10日前向买受人交付该安置房。第二十条，（二）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该安置房的房屋所有权转移登记。（三）因出卖人的原因造成买受人在该安置房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，双方同意按下列第2项处理。2.出卖人于房屋交付后一年内将办理房屋所有权的相关资料递交至不动产登记部门并办理完毕房屋所有权转移登记，合同继续履行，逾期出卖人按500元/月的标准赔付给买受人。（四）因买受人的原因未能在约定期限内完成安置房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。第二十九条，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。补充协议的附件十一约定：一、对合同第二十条关于房屋登记作如下补充约定：3.买受人承担不动产登记的主要办证义务，出卖人仅承担提供不动产权办理需由开发商提供的资料的协助办证义务。4.出卖人可根据实际情况分批次协助办理不动产证。因同批次中其他买受人延迟递交资料等原因导致办证延期的，买受人可以将已委托的办证资料收回自行办理，出卖人不承担延期办理责任。2017年1月6日，胡春丽、周军向城投公司支付包括差额房款、不动产代办费等在内的款项68950元后，城投公司向胡春丽、周军开具了安置房价税合计为523872元的湖北增值税普通发票，备注：“确权面积114.14平方米，确权总价523872元。”2017年1月10日，城投公司向胡春丽、周军开具了物业费2055元（缴费期间为2017年1月20日——2018年1月19日）的湖北增值税普通发票。2018年10月22日，城投公司向胡春丽、周军开具了不动产代办费200元的湖北增值税普通发票，庭审中，双方确认涉案房屋的房款支付、办证费支付时间为2017年1月6日，双方确认的涉案房屋交房时间为2017年1月10日。 另查明，2018年8月8日，区征收办将包含有涉及本案补偿款468010元支付给了城投公司。2018年4月25日，东辰心语项目的系列安置房登记至城投公司名下。本案位于东艳路1号2栋2单元2104室安置房于2018年10月15日登记至胡春丽、周军名下。 最后查明，据区征收办工作人员介绍，通常情况，在区征收办与被拆迁户签订《房屋征收补偿协议》之时，被拆迁户将其被征收房屋的土地证及房产证原件交给区征收办，并由区征收办的工作人员专门负责办理被拆迁房屋的注销清册，办理完毕后由区征收办统一保管，随后统一交给城投公司。 本院认为，本案应为房屋买卖合同纠纷，一、本诉方面所争议的焦点为：逾期办证违约金的认定问题。城投公司关于逾期办证的抗辩理由主要为：由于原告方的迟延付款、迟延递交相关办证材料才导致其取证时间的迟延。根据审理查明，在胡春丽、周军向城投公司支付包括差额房款、不动产代办费等在内的款项68950元后，2017年1月6日，涉案房屋买卖合同签订之日，城投公司向胡春丽、周军开具了安置房税价合计为523872元的湖北增值税普通发票；而办证资料中的一项重要资料——注销清册，由区征收办统一办理、保管，并由区征收办与城投公司直接交接。故胡春丽、周军已经完成了办证前其需要完成的相应义务，而城投公司应按约继续履行办证义务。城投公司的上述抗辩理由不能直接对抗胡春丽、周军。城投公司以补充协议附件十一的约定来重新解读对于房屋登记的相关约定，即便该补充协议有效，其约定的“出卖人不承担延期办理责任”的前提是“因同批次中其他买受人延迟递交资料等原因导致办证延期的，买受人可以将已委托的办证资料收回自行办理”，但城投公司并未举证向胡春丽、周军告知过同批次中有人延迟递交资料的情况。而根据《宜昌市安置房买卖合同》第二十九条的约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”则本案应直接适用《宜昌市安置房买卖合同》第二十条的约定：“（三）因出卖人的原因造成买受人在该安置房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，出卖人于房屋交付后一年内将办理房屋所有权的相关资料递交至不动产登记部门并办理完毕房屋所有权转移登记，合同继续履行，逾期出卖人按500元/月的标准赔付给买受人。”该条明确约定在房屋交付后一年内办理完毕房屋所有权转移登记，现城投公司存在逾期办证的违约情形，则应依约支付胡春丽、周军违约金。经查明，违约期间为2018年1月10日至2018年10月14日，按照500元/月的支付标准，则逾期办证违约金为4633元（500元／月÷30天／月×278天≈4633元），对于胡春丽、周军诉请城投公司对其支付超出4633元的部分，本院不予支持。城投公司主张该标准过高要求调减，但未举证证明，上述合同约定系双方真实意思表示，并未违反我国法律法规的强制性规定，对于城投公司的该抗辩意见，本院不予采纳。城投公司还认为胡春丽、周军没有产生实际损失而不应主张违约金，我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条表明，逾期办证违约金的支持并非以买受人产生实际损失为必要前提，有合同约定就按照约定计算相应违约金，没有约定则以法定方式计算。本案涉案房屋虽然是安置房，但原、被告双方签订的是《宜昌市安置房买卖合同》，同样可以参照上述规定处理，故对于城投公司的该抗辩意见，本院不予采纳。 二、反诉方面所争议的焦点为：胡春丽、周军是否存在逾期付款的问题。1.区征收办与胡春丽、周军签订的《房屋征收补偿协议》约定：“甲方代扣乙方购买安置房款468010元，乙方……一次性结清安置房回购欠款，甲方予以协助。”可见征收补偿款并未直接付到胡春丽、周军账户，而是由区征收办代扣并直接向城投公司支付。根据上述协议的约定，从区征收办代扣安置房款的行为可以认定城投公司与区征收办存在委托收款关系，补偿款未经被拆迁人之手，而由城投公司委托区征收办统一收取，即从被征收对象的拆迁补偿款中直接代扣。至于区征收办何时将代扣的房款支付给城投公司属于城投公司与区征收办之间的委托法律关系范畴，安置房购买人及被征收对象胡春丽、周军既无权安排指令区征收办何时向城投公司结算代扣的购房款，也无从知晓区征收办何时与城投公司结算代扣的购房款。2.胡春丽、周军与城投公司签订的《宜昌市安置房买卖合同》约定购房款在合同签订时一次性支付，且在签订合同当日城投公司向胡春丽、周军出具了全额的购房款发票并实际交付了房屋。城投公司以实际履行行为认可了与区征收办的委托收款法律关系，至于区征收办与城投公司是否结算、何时结算，不能对抗本案中的被征收对象及安置房购买人胡春丽、周军。3.城投公司未向安置房购买人胡春丽、周军催收过购房款，亦可证明城投公司已委托区征收办代扣购房款。故，对于城投公司反诉胡春丽、周军支付逾期付款违约金的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）宜昌市城市建设投资开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）胡春丽、周军支付逾期办证违约金4633元； 二、驳回原告（反诉被告）胡春丽、周军的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）宜昌市城市建设投资开发有限公司的反诉请求。 如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元（已减半收取），反诉案件受理费304元（已减半收取），共计329元，由被告（反诉原告）宜昌市城市建设投资开发有限公司负担。 如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  严峻 二〇一九年十月十一日 法官助理李梦娇 书记员  胡勇