吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0204民初3701号原告：王瑞麟，男，1966年3月4日出生，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：姜艳清，吉林市船营区华星法律服务所法律工作者。被告：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区雾凇西路177号。法定代表人：廖桂林，总经理。委托诉讼代理人：张立柱，吉林亚琦房地产开发有限公司营销部经理。委托诉讼代理人：王旭明，吉林巡达律师事务所律师。原告王瑞麟与被告吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告王瑞麟及其委托诉讼代理人姜艳清，被告亚琦公司的委托诉讼代理人张立柱、王旭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王瑞麟向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《商铺认购协议》；二、被告返还给原告购房款共计260550元；三、被告承担给付已购房款利息，按照同期贷款利息计算直至给付之日止，起诉时暂定4.75%*260550元*4.5年=55692元；四、被告赔偿原告损失260550元；以上总计为576792元；五、被告承担本案的一切费用。事实与理由：2015年4月27日，原告与被告签订一份《商铺认购协议》，购买被告开发的位于船营经济开发区的商铺，栋号为XXX，四层，铺号为4121，面积16.5平方米，总价款为：264000元。并且约定被告将于2015年6月1日开业，承诺为原告签订正式《商品房买卖合同》，被告至今尚未与原告签订《商品房买卖合同》，其行为已经构成严重违约，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同》司法解释第五条、第八条、第九条规定等相关规定，要求被告解除合同并承担违约责任。被告亚琦公司辩称：一、被答辩人要求返还购房款260550元，于事实无据，应予驳回。2014年12月13日，被答辩人与答辩人签订《商铺认购协议》,由其认购答辩人开发的商铺，被答辩人分三次共支付购房款230550元，而并非其主张的260550元。1.认购协议第三条第9款载明的被答辩人于协议签订当日交付3万元意向金的内容不属实。在认购协议签署当天,被答辩人未向答辩人支付任何定金,被答辩人也未提供相关的证据证明支付定金3万元的事实。因此，被答辩人主张退回定金3万元没有依据。该协议虽含有定金条款,但仅有双方当事人的意思表示一致,还不能产生合同上的权利义务关系，必须有一方实际交付标的物的行为，才能产生合同成立的法律效果。也即，定金的成立不仅需要有当事人的合意，而且还必须要有定金的现实的交付行为。双方当事人确定了定金条款和数额后，定金合同并不立即生效，须以当事人实际交付定金为准。2.被答辩人提供的答辩人于2015年12月31日出具的关于对被答辩人购买的商铺进行3万元优惠的书面凭证,并不意味着被答辩人实际支付的购房款为260550元，因为该3万元是答辩人对被答辩人给予的单方优惠，也即按照该书面凭证约定，答辩人应在2016年10月前退还被答辩人3万元，其支付总价是不变的，仍为230550元。二、被答辩人要求赔偿损失260550元，缺乏法律及事实依据,应予驳回。被答辩人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称最高法解释)第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;（二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”“第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;（二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;（三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”等相关规定要求解除合同并承担上述赔偿责任，显然是对该司法解释条款的曲解。首先，最高法解释第五条规定,商品房的认购协议，只有具备商品房买卖合同的主要内容的，才可以认定为商品房买卖合同。而根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定,商品房买卖合同必须明确的主要内容包括当事人信息、商品房基本状况、商品房的销售方式、价款及付款方式、交付使用条件及日期、配套基础设施和公共设施、面积差异的处理方式、产权登记事宜、违约责任等十三项内容。唯有具备这十三项主要内容的认购协议才能被认定为商品房买卖合同。双方所签订的《商铺认购协议》所包含的条款,仅仅是商品房买卖合同主要内容的一小部分。在其他大部分内容均未约定又未签订正式商品房买卖合同的情况下，显然不能强行认定双方签订了商品房买卖合同,更何况商品房买卖合同的订立，根据政策规定必须在政府房管部门网上交易系统签订备案才能成立，作为大宗交易的习惯,社会普遍认知都知道要签订书面的商品房买卖合同。在法律法规已经对商品房买卖合同“主要内容”进行明确规定的情况下,被答辩人无视现有法律规定，强行将认购协议内容解释为合同的“主要内容”，混淆法律概念，应当加以批判。因未签订商品房买卖合同，且答辩人并未隐瞒事实，答辩人无需承担因合同无效而导致的赔偿责任,答辩人的赔偿主张没有事实基础。被答辩人声称，依据最高法司法解释第九条，因故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。首先,本案中,答辩人与被答辩人并未订立商品房买卖合同，自然也不可能出现合同被认定为无效或者被撤销、解除的情况，更不可能因为合同无效或者被撤销、解除而承担赔偿责任。而且在双方就签订商品房买卖合同之前进行协商时,双方均承认，答辩人已明确告知尚未取得商品房预售许可证，并未隐瞒事实，也未提供虚假证明以借此和被答辩人签订合同,最高法解释第九条规定的情形并不存在。此外，被答辩人之所以除了利息之外还主张260550元，即一倍购房款的赔偿金,仅仅是因为这是最高法解释第九条规定的因合同无效而赔付的最高数额,被答辩人并不能合理证明该数额确为具体损失。因此，被答辩人主张答辩人赔偿购房款一倍数额的赔偿金并赔付利息，既没有违约情形存在的事实基础，合同本身也不存在，更缺乏佐证该数额确实为实际损失的依据。三、答辩人并未表示后续不会签订商品房买卖合同，被答辩人无权要求支付利息。首先，被答辩人主张支付利息,显然是由于商品房买卖合同未能订立,商品房未交付,这与被答辩人之前主张合同事实上已经成立相矛盾。被答辩人一方面主张合同并未订立而要求解除合同支付利息，一方面又主张合同事实上已经成立而要求退还购房款并赔偿购房款数额的赔偿金，显然前后矛盾。被答辩人巧立名目，妄图牟取不正当利益的意图昭然若揭。而且,答辩人之所以未与被答辩人签订商品房买卖合同,是因为预售许可证的办理时间超过答辩人预期，答辩人为了被答辩人的知情权考虑而坦白告知暂无证明的事实,又出于对答辩人合法利益的尊重而暂缓签订合同。预售许可证一旦办理，答辩人自会履行义务，积极签订商品房买卖合同,并非是答辩人刻意拒绝。且认购协议对签订商品房买卖合同的时间、商品房交付时间等主要条款并未进行明确约定,在合同并未进行明确约定且双方无法协商一致的情况下,不能认为任何一方存在违约行为。答辩人积极履行告知义务，并竭力加快预售许可证办理进度,因此时间暂时延误不可单纯地归责于答辩人自身。如果被答辩人无意等到证明办理成功再签订合同,答辩人可将购房款230550元原数返还。被答辩人要求支付利息的主张，不仅与其他主张相互矛盾，自身也没有充足的依据。综上所述，被答辩人的主张缺乏事实及法律依据，请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求，秉公决断。经审理查明：2014年12月13日，王瑞麟以王金林名字（乙方）与亚琦公司（甲方）签订《商铺认购协议》，约定：“乙方购买甲方开发的位于船营经济开发区商铺，四层，铺号为4121，面积16.5平方米，每平方米单价为16000元，总价款为：264000元，优惠后总价为230550元；购铺方在签订本协议书后，在接到甲方电话通知7日内，与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，逾期未签合同者，视为乙方自动放弃该商铺所有权，甲方可将该商铺另售他人，乙方对甲方支付的定金不予返还；在签订正式的《商品房买卖合同》前，因不可抗力原因造成开发商不能出售该商铺，开发商应退还所收乙方预付的购房款及定金，同时不承担任何其他责任；为保证吉林国际商贸城的整体运营和顺利开业，甲方将于2015年5月1日开业，乙方应按照甲方的要求及安排时间进场装修并开业，否则将承担其违约责任；乙方于2014年12月13日，向甲方交纳3万元意向金，自本协议签订后改为乙方向甲方支付认购定金；乙方于本协议签订时，乙方向甲方支付100%的预付购房款230550元。双方同意建筑面积以产权登记部门最后核定为准，并按双方实际成交单价如实增减该商品房价款，即如实多退少补。甲方亚琦公司盖章、乙方王某签字按手印。”2015年4月27日，亚琦公司出具收款专用收据，载明：付款人王瑞麟，付款内容XXX房款230550元，在备注一栏表明换名，原名王某，亚琦公司加盖公章。2015年12月31日，亚琦公司出具亚琦·国际商贸城优惠单，载明：公司为了整体发展，品类集中开业，达到共赢目的。现规划餐饮品类亦定于2016年10月开业。您所购买的餐饮商铺为：XXX铺位号，王瑞麟。感谢您一直以来对公司的信任与支持，公司现决定对您购买的商铺房款进行优惠，优惠金额3万元。优惠额发放时间为2016年10月餐饮开业前，特此证明。王瑞麟签字并按手印，亚琦公司加盖公章。亚琦公司未按约定履行交付房屋义务，王瑞麟诉至本院。庭审过程中，亚琦公司自认，至今尚不具备开业条件，且不能确定具体交付房屋日期。审理中，王瑞麟要求亚琦公司返还购房款230550元及赔偿230550元的损失和利息损失。认定上述事实的证据：王瑞麟提供的《商铺认购协议》、亚琦公司出具的收款专用收据，亚琦公司提供的商铺认购协议》、亚琦·国际商贸城优惠单、亚琦公司出具的收款专用收据。本院认为，王瑞麟与亚琦公司签订的《商铺认购协议》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自的义务。关于王瑞麟要求确认亚琦公司构成违约，并解除其与亚琦公司签订的《商铺认购协议》的诉讼请求。本院认为，亚琦公司所建设的房屋现仍未竣工验收，至今不能交付使用，亚琦公司仍无法确定房屋竣工的具体期限，双方当事人已经不具备履行合同的条件，亚琦公司的行为，已构成根本违约，致使王瑞麟的合同目的不能实现，王瑞麟可行使法定解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，王瑞麟与亚琦公司签订的《商铺认购协议》应予解除，故王瑞麟该诉讼请求本院予以支持。关于王瑞麟要求亚琦公司返还购房款230550元（XXX）的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案中，王瑞麟实际交付购房款230550元，《商铺认购协议》解除后，亚琦公司对王瑞麟所交购房款230550元应予返还。关于亚琦公司辩称实际交纳购房款230550元的辩解意见，本院予以采纳。关于王瑞麟主张亚琦公司承担给付已购房款利息，自2015年4月27日起按照同期贷款利息计算直至给付之日止的诉讼请求。本院认为，虽王瑞麟提供的收款专用收据时间为2015年4月27日，但王瑞麟提供的《商铺认购协议》中亚琦公司承诺于2015年6月1日开业，故应自2015年6月1日起至实际付清之日止，以实际支付的购房款230550元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，本院予以支持。关于王瑞麟要求赔偿损失230550元的诉讼请求，本院认为，双方签订的《商铺认购协议》并未约定，本院已支付利息损失，该诉讼请求无事实和法律依据，故本院不予支持。关于亚琦公司不同意赔偿损失230550元的辩解意见，本院予以采纳。综上，本院对王瑞麟的诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起解除原告王瑞麟与被告吉林亚琦房地产开发有限公司签订的《商铺认购协议》；二、被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王瑞麟购买商铺款230550元；三、被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王瑞麟购买商铺款230550元的利息损失，自2015年6月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算；四、驳回原告王瑞麟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4784元（原告王瑞麟已预交）由原告王瑞麟负担2405元，由吉林亚琦房地产开发有限公司负担2379元，吉林亚琦房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  付立杰二〇一九年十月十八日书记员  杨伊元