杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初2573号 原告：陈光富，男，1949年1月23日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：沈雄杰、潘镜南，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告：中国银行股份有限公司浙江省分行，住所地杭州市凤起路**。 负责人：郭心刚，行长。 被告：中国银行股份有限公司杭州府苑支行，住，住所地杭州市西湖区紫荆花路**联合大厦****/div> 负责人：胡筠，行长。 两被告共同委托诉讼代理人：陈松涛、谢凯，浙江丰国律师事务所律师。 本院审理的原告陈光富诉被告中国银行股份有限公司浙江省分行（以下简称中国银行浙江分行）、中国银行股份有限公司杭州府苑支行（以下简称中国银行府苑支行）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2018年3月22日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2018年9月4日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人沈雄杰，两被告共同委托诉讼代理人陈松涛、谢凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈光富向本院提出诉讼请求：1、两被告共同赔偿原告租金540万元、滞纳金2666564元（滞纳金从2016年3月1日暂计至2018年3月21日，2018年3月22日起的滞纳金以540万元为基数，按年利率24%计算至租金实际支付之日止）；2、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原浙江华海实业有限公司与被告中国银行浙江分行于2011年3月1日签订的《房屋租赁合同》；2、两被告腾退所占用的杭州市紫荆花路2号2幢106、107房屋交还给原告；3、两被告共同赔偿原告租金及房屋占有使用费540万元；4、两被告共同赔偿原告滞纳金2666564元（滞纳金从2016年3月1日暂计至2018年3月21日，2018年3月22日起的滞纳金以540万元为基数，按年利率24%计算至租金实际支付之日止）；5、本案诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：浙江华海实业有限公司（以下简称华海公司）系杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦1幢、2幢的原所有权人。2011年3月11日，中国银行浙江分行与华海公司签订《房屋租赁合同》，承租联合大厦2幢一层商铺，房屋实际坐落为2幢一层106、107室；租金每年108万元，租期10年，从2011年3月1日至2021年2月28日止；租金五年一付，签订合同后10个工作日内支付至2016年2月28日的租金504万元，2016年2月28日前支付剩余期限的租金540万元。案涉承租房屋由中国银行府苑支行开设营业厅使用。 2009年12月，华海公司以联合大厦1幢、2幢房产作最高额抵押对外借款，陈光富委托中国农业银行股份有限公司杭州浙大支行（以下简称农行浙大支行）以委托贷款方式，分别于2009年12月4日、12月7日、2010年1月26日向华海公司发放贷款共计1.4亿元。2009年12月4日，华海公司与农行浙大支行办理了联合大厦1幢、2幢房产的抵押登记。后因华海公司逾期支付利息，原告发函给农行浙大支行，要求农行浙大支行提前解除借款合同并收回委托贷款本息。农行浙大支行遂于2012年3月28日向浙江省杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）起诉，要求解除农行浙大支行与华海公司之间签订的《委托贷款借款合同》及华海公司归还贷款本息、支付律师费，并确认其对抵押物享有优先受偿权。案经审理，杭州中院于2012年12月14日作出（2012）浙杭商初字第25号生效民事判决。2013年2月，农行浙大支行向杭州中院申请执行，案号为（2013）浙杭执民字第128号。2013年9月，杭州中院向中国银行府苑支行发出协助执行通知书和执行裁定，要求停止向华海公司支付租金。2016年3月8日，农行浙大支行申请变更陈光富为案件申请执行人，杭州中院作出（2016）浙01执异2号裁定。后因两次拍卖流拍，2016年6月17日，杭州中院作出执行裁定，将包括涉案承租房屋在内的约30套房屋抵债给陈光富。2017年6月，陈光富取得分割房屋产权证。 陈光富在取得抵债房屋后多次要求两被告支付租金和占有使用费，但两被告至今拒绝支付。原告作为涉案承租房屋所有权人有权要求两被告支付租金和占有使用费及滞纳金，农行浙大支行在（2012）浙杭商初字第25号生效民事判决项下的权利义务也由其承受，其抵押权效力及于租金。涉案承租房屋早在2012年3月26日就已经被杭州市西湖区人民法院、杭州中院等多家法院查封，杭州中院在执行过程中也向两被告发出协助执行通知书和执行裁定，两被告至今未支付拖欠的租金，也未提出任何异议。原告行使抵押权受让房屋后，被告没有及时支付房屋租金，根据法律及司法解释规定，两被告应立即腾退房屋，原房屋租赁合同不再履行。在杭州市西湖区人民法院查封涉案房地产后，两被告提交证据声称已于2012年3月27日之后签订了房屋租赁合同补充协议，对原租赁协议内容进行了实质性变更，形成了新的租赁关系。因两被告的行为严重损害了原告合法权益，故原告诉诸法院。 两被告辩称：一、被告已根据合同约定履行支付租金义务，不存在违约行为，原告无权主张解除合同，也无权再要求被告支付租金。被告在2011年3月1日与华海公司签订房屋租赁合同，约定被告于2016年2月28日前支付剩余租金540万元。合同签订后，被告又与华海公司签订房屋租赁补充合同，调整了租金支付时间。被告根据补充合同，于2012年3月29日将剩余租金支付给华海公司。该补充合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规规定，合法有效，被告已经按照约定履行支付租期内全部租金的义务。原告取得案涉房屋所有权后，也概括承受了租赁合同的权利义务，同样受被告与华海公司相关合同约定的约束，无权要求被告再次重复支付租金。二、被告根据补充协议约定提前向华海公司支付租金的行为符合法律规定，不存在损害原告利益的情况，原告无权要求被告赔偿支付租金。被告向华海公司提前支付租金，系根据双方的补充合同约定履行。法院向被告发出协助执行通知书的时间是2013年9月17日，而被告支付租金的行为发生在2012年，远早于法院要求协助执行的时间。被告提前支付租金系综合考量租金价格、资金成本、业务发展、合作维护等问题后作出的合理商业行为。根据双方租赁合同约定，考虑到租金价格，合同最初约定的付款方式是五年一付，与普通的房屋租赁本就不同。由于华海公司同意降低租金，同时考虑到双方良好的合作关系，被告同意变更付款时间也属于合理行为。三、被告租赁权形成于案涉房屋抵押权设立之前，原告行使抵押权取得房屋所有权后，也无权要求解除租赁合同。根据物权法的规定，房屋抵押权应以登记方能设立，而案涉房屋抵押权登记时间是2011年10月25日。被告与华海公司签订房屋租赁合同的时间是2011年3月1日，早于抵押权设立时间。而被告与华海公司于2012年3月订立房屋租赁补充合同只是对原合同个别条款作出的调整，并未形成新的租赁关系，租赁权成立时间仍应为2011年3月1日。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告房屋租赁合同、中国银行府苑支行企业信用信息公示报告、（2012）浙杭商初字第25号民事判决书、诉讼保全事项告知书、（2013）浙杭执民字第128-2号执行裁定书、不动产权属查询记录、不动产权证、杭房权证西字第××号房屋所有权证、房屋登记信息查询记录、（2013）杭西执民字第751号协助执行通知书、关于同意变更府苑支行营业用房租金支付方式的批复、房屋租赁补充合同、中国银行浙江分行于2012年3月26日支付租金495万元的发票，两被告对原告提供的上述证据均无异议，且符合真实性、关联性、合法性的证据特征，本院予以确认。原告提供的（2013）浙杭执民字第128号送达回证、（2016）浙01执异2号执行裁定书，两被告对证据的真实性由法院审核认定，经本院核实，该两份证据系法院出具的法律文书，本院予以确认。对两被告提供的申请函、关于提前支付府苑支行营业用房租金的请示、关于同意变更府苑支行营业用房租金支付方式的批复、房屋租赁补充合同、495万租金支付发票、行政经费报销单据、付款凭证、公证书，原告对两被告提供的上述证据的三性均有异议，两被告为了帮助华海公司逃废债务，被告提前支付五年租金，造成原告的损失，本院认为两被告提供的上述证据与原告提供的证据相印证，且证明了被告提前支付华海公司租金495万元的事实，本院对上述证据所证明的事实予以确认。两被告提供的案涉房屋房产证复印件，与原告提供的被告无异议且本院已认定的案涉房屋房产证附记登记不一致，本院不予确认。 根据上述认定的证据及原、被告庭审陈述，本院对本案事实作如下认定： 华海公司系杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦1幢、2幢的原所有权人。2011年3月1日，中国银行浙江分行（乙方）与华海公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于杭州市紫荆花路2号联合大厦2幢一层，总建筑面积600平方米的房屋（即106室、107室）出租给乙方使用；租赁期限为十年，自2011年3月1日至2021年2月28日，年租金标准为108万元；租金按先付后用的办法五年一付，签订合同后10个工作日内支付2011年7月1日至2016年2月28日的租金504万元整，2016年2月28日前支付剩余期限的租金540万元整，甲方需提供合法有效的房屋租赁发票给乙方。案涉承租房屋由中国银行府苑支行开设营业厅使用。 2009年12月，华海公司以联合大厦1幢、2幢房产作最高额抵押对外借款，陈光富委托农行浙大支行以委托贷款方式，分别于2009年12月4日、12月7日、2010年1月26日向华海公司发放贷款共计1.4亿元。2009年12月4日，华海公司与农行浙大支行办理了联合大厦1幢、2幢房产的抵押登记，其中2幢房产他项权证书号码为杭房他字第××号。2011年10月18日，华海公司与农行浙大支行共同申请注销联合大厦2幢房产的他项权证书。并于2011年10月25日重新办理了联合大厦2幢房产抵押登记手续，他项权证号为杭房他字第××号。2011年5月31日，农行浙大支行与华海公司之间签订合同编号为33100620110038846的《最高额抵押合同》一份，约定华海公司为农行浙大支行与其自2011年5月31日起至2013年5月30日止期间办理的委托贷款业务形成的债权提供最高额抵押担保。上述共计1.4亿元贷款，农行浙大支行与华海公司分别于2010年6月、2010年12月、2011年6月、2011年12月共四次展期至2012年6月2日、4日。 因华海公司逾期支付利息，农行浙大支行于2012年3月28日向杭州中院起诉，要求解除农行浙大支行与华海公司之间签订的《委托贷款借款合同》及华海公司归还贷款本息、支付律师费，并确认其对抵押物享有优先受偿权。杭州中院于2012年12月14日作出（2012）浙杭商初字第25号民事判决，华海公司归还农行浙大支行贷款本金1.4亿元及自2012年3月20日至判决确定履行之日止的按年利率19.98%计算的利息；支付律师费2938817元；农行浙大支行对西湖区紫荆花路2号1幢、2幢房屋享有优先受偿权。因华海公司未履行生效判决确定的义务，2013年2月，农行浙大支行向杭州中院申请强制执行，案号为（2013）浙杭执民字第128号。2013年9月17日，杭州中院向中国银行府苑支行发送协助执行通知书和执行裁定书，要求停止向华海公司支付租金。2016年1月8日，农行浙大支行向杭州中院申请变更陈光富为申请执行人。2016年3月8日，杭州中院作出（2016）浙01执异2号执行裁定，变更陈光富为（2013）浙杭执民字第128号案件申请执行人；农行浙大支行在（2012）浙杭商初字第25号民事判决书项下的权利义务由陈光富继受。杭州中院于2016年3月、5月进行了两次拍卖均流拍，在拍卖公告中明确目前拍卖对象上存在租赁情况，此次以存在租赁情况的现状进行拍卖，一旦买受后买受人须接受目前的租赁现状。2016年6月17日，杭州中院作出（2013）浙杭执民字第128-2号执行裁定，将包括案涉房屋在内的约30套房屋作价236222944元抵债给陈光富所有。2017年6月12日，陈光富取得案涉房屋产权证。 另查，中国银行浙江分行与华海公司于2011年3月1日签订《房屋租赁合同》后，中国银行浙江分行依约支付了2011年7月1日至2016年2月28日的租金504万元。2012年3月20日，华海公司向中国银行浙江分行申请要求提前支付后五年即2016年3月1日至2021年2月28日租金，并同意将后五年租金由540万元降至495万元，再免费提供两个地面停车位。2012年3月19日，中国银行杭州市高新技术开发区支行向中国银行浙江分行提交了“关于提前支付府苑支行营业用房租金的请示”，2012年3月27日，中国银行浙江分行发文同意了变更府苑支行营业用房租金支付方式的批复。后中国银行浙江分行与华海公司签订了《房屋租赁补充合同》，约定：补充合同作为《房屋租赁合同》的组成部分，与之具有同等法律效力；因提前支付租金，后五年年租金优惠为99万元，签订合同后10个工作日内支付2016年3月1日至2021年2月28日的租金495万元。2012年3月29日，中国银行浙江分行支付了华海公司租金495万元。 本院认为：本案焦点问题为：一、案涉抵押权能否对抗租赁权；二、中国银行浙江分行提前支付租金是否合法，是否存在与华海公司恶意串通损害陈光富的利益的行为。关于焦点一：根据物权法的规定，房屋抵押权应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。根据庭审查明的事实，案涉抵押权曾于2009年12月4日登记，2011年10月18日，农行浙大支行与华海公司注销了该抵押登记。2011年5月31日，农行浙大支行与华海公司签订《最高额抵押合同》一份，约定华海公司为农行浙大支行与其自2011年5月31日起至2013年5月30日止期间办理的委托贷款业务形成的债权提供最高额抵押担保，2011年10月25日，华海公司与农行浙大支行重新办理了包括案涉房屋在内的杭州市西湖区紫荆花路2号2幢房产的抵押登记手续。而抵押权登记具有公示公信力，应以房产登记部门对外公示的登记时间为设立抵押权的时间，故案涉房产的抵押权设立时间应为2011年10月25日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，法院于2016年3月8日裁定变更陈光富为（2013）浙杭执民字第128号案件申请执行人，并由陈光富继受农行浙大支行在（2012）浙杭商初字第25号民事判决书项下的权利义务。2017年6月12日，案涉房屋登记至陈光富名下。2016年6月17日，法院裁定案涉房屋抵债给陈光富。至此，案涉房屋发生了所有权变动。但中国银行浙江分行与华海公司的关于案涉房屋的《房屋租赁合同》形成于2011年3月1日。因此，案涉房屋租赁权成立先于抵押权，且房屋在出租前并未被法院依法查封，故作为承租人的中国银行浙江分行有权要求房屋受让人即陈光富继续履行原租赁合同。关于焦点二:2011年3月1日，中国银行浙江分行与华海公司签订《房屋租赁合同》，约定中国银行浙江分行于2016年2月28日前支付剩余租金540万元。由于华海公司同意降低租金至495万元并提出申请要求提前支付，中国银行浙江分行结合租金价格、业务发展等因素予以同意，双方为此签订了补充协议，属于正常的商业行为，双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。补充协议是对原《房屋租赁合同》的付款金额及时间作出的调整，并未形成新的租赁关系，案涉租赁权成立时间应为2011年3月1日。陈光富诉称中国银行浙江分行与华海公司恶意串通，损害其利益，其未提供充分证据予以证明，本院不予支持。综上，陈光富要求解除案涉《房屋租赁合同》，两被告腾退房屋并赔偿损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下： 驳回陈光富的诉讼请求。 案件受理费68266元，由原告陈光富负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  吕小明 人民陪审员  王 皓 人民陪审员  王景莉 二〇一九年十月二十三日 书 记 员  任超华