湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0223民初5233号原告：贺志武，男，1986年4月14日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：张珍萍，湖南人信律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：攸县凯顺房地产开发有限公司，住湖南省攸县联星街道胜利社区步行街**。法定代表人：文欠苟，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁凌，湖南地博律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告贺志武与被告攸县凯顺房地产开发有限公司（以下简称凯顺公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理，依法适用简易程序于2019年5月31日公开开庭进行了审理；同年7月29日，本院因案情复杂将本案转为普通程序于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告贺志武及其委托诉讼代理人张珍萍、被告攸县凯顺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丁凌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贺志武向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告分别于2016年4月5日签订的《停车位使用权转让协议》、2017年1月24日签订的《停车库使用权转让协议》；2、判令被告返还停车位、车库费用合计款项140800元及其银行同期贷款利息（利息从付款之日起算至实际给付日止）；3、判令被告赔偿原告车库装修费用8000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系被告凯顺公司开发的凯顺新城一期项目的业主，2016、2017年为方便原告自己停车，在被告处购买了一个地下车位、一个地上车库，购买后，地下车库因常年缺乏打理，恶臭不堪，导致根本无法使用，之后经了解和调取相关材料后知道，该地下车位根本无人购买，也未交物业管理。另原告在2017年在地面上购买的车库，因系超出规划所建，遭到其他广大业主的一致反对，其他业主经常在原告购买的车库前堆积车辆等杂物，导致原告根本无法正常使用，原告为此苦恼不堪。现原告认为地下车位因无法正常使用，根本不能实现其价值。地上车库系违建，原告权利根本无法保障。为此原告多次找被告协商要求解除合同，被告均予以拒绝。现为维护原告的合法权益，故诉至法院。原告贺志武为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件1份，拟证明原告的身份情况；2、企业信用信息公示报告复印件1份，拟证明被告身份信息；3、《停车位使用权转让协议》复印件1份，拟证明原告为购买地下停车位花费费用42800元的事实；4、《车库使用权转让协议》复印件1份，拟证明原告为购买车库花费费用98000元的事实；5、收款收据复印件3份，拟证明原告为购买车库、车位共花费费用140800元的事实；6、凯顺新城规划方案总平面图复印件，拟证明原告所购买的车库系违法建筑；7、证明复印件1份，拟证明原告所购买的车位因常年无人管理，所购买的车位无法使用；8、照片复印件1份，拟证明原告所购买的车库因系违建，遭到大部分业主抗议，长期将车辆等杂物堵在原告所购车库门口，导致车库无法使用；9、维纳斯智能机电销售单复印件1份，拟证明原告为装修车库，购买车库门、电机花费6983元的事实；10、证人证言1份，拟证明地上车库系违法建筑、地下车位有积水，卫生状况恶劣的事实。被告攸县凯顺房地产开发有限公司辩称：原告诉称与本案事实不符。1、原告与答辩人签订了《停车位使用权转让协议》、《停车位/车库使用权转让协议》，依据上述两份协议的约定，答辩人是将其开发建设的凯顺新城项目的地下停车位、地面车库的使用权转让给原告，而非将车库的所有权及地下车位的所有权转让给原告，原告诉称与本案事实不符；2、答辩人所开发的凯顺新城在建设期间通过招标确定的物业公司为株洲市话蝶物业工程有限责任公司（以下简称话蝶公司），2016年5月26日话蝶公司与答辩人签订了《终止合同协议》，2016年5月29日答辩人与攸县华安物业管理有限公司签订了《协议》，由该公司对凯顺新城项目的物业提供服务。在该公司进场后，答辩人已将地下车位、车库全部移交给了该公司，该公司也定期对物业进行了保洁，原告诉称与本案事实不符；3、在2017年5月，答辩人及攸县住房和城乡规划建设局已对地面车库进行了公示，业主当时也并未提出异议，2017年8月，地上车库及其他建筑物均已经有关部门联合验收合格，故不存在是超出规划所建；4、原告所购买的车库前物业公司经常有人保洁，不存在因堆积杂物无法使用。答辩人认为答辩人与原告所签订的两份协议均为有效协议，在协议签订后，答辩人也已按照协议约定将地上车库、地下车位交付给了原告，因此答辩人已按协议约定履行了自身义务。现地下车位和地上车库原告完全可以使用，且没有任何人阻止原告行使该权利，因此原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，其诉讼请求应予以驳回。被告攸县凯顺房地产开发有限公司为支持其答辩意见向本院提供了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书复印件1份，拟证明被告的基本情况；2、《停车位使用权转让协议》1份，拟证明2016年4月5日原告与被告签订了《停车位使用权转让协议》，在该协议中双方约定了被告是将地下停车位的使用权转让给原告而非将地下停车位出让给原告的事实；3、《停车位/停车库使用权转让协议》1份，拟证明2017年1月24日原告与被告签订了《停车位/停车库使用权转让协议》，在该协议中双方约定了被告是将车库的使用权转让给原告而非将车库出让给原告的事实；4、现场照片3份，拟证明车库建设在凯顺新城2#栋边上，地下车位及车库原告均可以使用，被告没有违约行为的事实；5、建设项目验收意见1份，拟证明被告所开发建设的凯顺项目已经国土部门验收合格的事实；6、凯顺新城建设工程竣工规划核实表1份，拟证明被告所开发建设的凯顺项目已经规划部门验收合格的事实；7、公示书2份，拟证明原告所购买的车库已经被告及规划部门予以公示的事实；8、联合审批表1份，拟证明2017年8月14日被告所开发建设的凯顺新城项目经相关部门联合验收合格的事实；9、协议书1份，拟证明2017年12月27日，被告与凯顺新城2、3、4栋业主签订了协议书，约定被告所建设的凯顺新城项目车库凯顺新城的业主委员会同意保持现状的事实；10、前期物业管理服务合同、终止合同协议各1份，拟证明：①、2014年7月6日被告与话蝶公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定在凯顺新城项目完工后该项目的全部物业均移交给话蝶公司，由话蝶公司提供物业服务；②、2016年5月26日话蝶公司与被告签订了终止合同协议，解除了前期物业管理服务合同；11、协议1份，拟证明2016年5月29日被告与攸县华安物业管理有限公司签订了协议，约定由其对被告所开发的凯顺新城项目提供物业服务；12、证明1份，拟证明被告已将车库、地下车位移交给了物业公司，物业公司也已尽到了保洁服务的事实。本院组织了原、被告进行质证，被告凯顺公司对原告贺志武提供的证据发表如下质证意见：对证据1、2无异议；对证据3、4、6、8真实性没有异议，对证据3、4的证明目的有异议，根据协议约定被告是将使用权转让给原告而不是所有权；对证据5被告方要求原告提供原件，不提供原件被告方无法发表质证意见；对证据6说明一点，在此处变更规划建设车库已进行了规划调整，而且规划调整后已进行了验收；对证据7的“三性”均有异议，业主委员会不是法律上的主体，不能出具证明，且该证明上无任何人签字，车位及车库的实际使用人是业主，业主系利害关系人，所以业主委员会出具该证明不合法，对于车库及车位的管理义务应当由物业公司管理，开发商对此不承担义务，对地下停车位的现状被告希望法院前往调查；对证据8，说明一点，被告方认为停车库前面停车不会影响车库的正常使用，其他业主将车停在他人车库面前，这是物业管理问题，停车位的现状与原告所述不符，地下车位入口确实有时有水，但是车位附近是没有水没有垃圾的；对证据9的“三性”均有异议，客户名一栏写的贺总，具体是谁不清楚，且该证据不能证实原告已支付了这些费用；对证据10有异议，认为证人证言带有倾向性，其所述主观性较强，该证言不能作为认定事实的依据，根据法律规定，同时存在书面证言与口头证言，应当采纳书面证言。原告贺志武对被告攸县凯顺房地产开发有限公司的证人证言质证意见如下：对证据1无异议；对证据2、3、4、6、8、10、11真实性没有异议，对证据2、3的证明目的有异议，该两份表面上是使用权转让，从内容来看应当是所有权转让；对证据4的关联性有异议，认为地下车位不能使用的原因是泥沙较多、气味难闻，对于车库不能使用的原因是他人停放汽车导致原告车库无法使用；对证据5的真实性有异议，认为该证据上只有被告自己的盖章没有任何行政部门的盖章，验收意见上的落款时间是2017年2月22日，而被告所述公示书的落款时间是2017年5月9日；对证据6的关联性有异议，该份证据并没有体现对地下车位及地上车库进行验收；对证据7三性均有异议，该公示书原告方作为业主并不知情，该公司并没有对业主进行真正的公示告知，该两份公示原告方认为内容不一致，占用绿化地建设车库应当征求三分之二以上的业主同意，因此即便进行了公示，也是不合法的；对证据8，原告方认为仅仅只是对一期（1-6栋）的验收，并不能证明对整个小区验收合格；对证据9，原告方认为该协议书缺乏关联性，与本案无关；对证据10的证明目的有异议，开发商并没有对车库及车位交与物业公司管理，合同附件是载明物业服务明细的，该附件上没有载明车库及车位的保洁，实际上话蝶公司在原告购买车库及车位后只服务了一年多；对证据11，该协议的内容不详，对提供服务的范围没有作出约定；对证据12三性均有异议，晓峰物业公司在2019年3月31日就终止了在小区的服务协议，该公司只提供了地面清扫服务。结合原、被告双方的质证意见，本院对本案的证据认定如下：原告提供的证据1、2及被告提供的证据1符合证据的有效要件，本院予以采信；原告提供的证据3、4与被告提供证据2、3系相同证据，本院对该两份证据的真实性及所记载的内容予以采信；对原告提供的证据5、6、7、8及被告提供的证据4、6、7、8、9、10、11、12的真实性予以认定，对其证明目的，本院将结合查明的案件事实及其他证据予以综合认定。对原告提供的证据9及被告提供的证据5，不符合证据的有效要件，本院不予采纳；对原告提供的证据10，本院将结合案件事实予以综合认定。根据当事人陈述和庭审所查明的事实，本院认定如下事实：原告系被告公司开发的开顺新城一期项目的业主。2016年4月5日，原告（乙方）与被告凯顺公司（甲方）双方就甲方向乙方转让019停1车位使用权达成一致协议并签订了《停车位使用权转让协议》，协议约定：“第一条甲方向乙方转让已建成的凯顺号停车位之使用权。在乙方将转让款支付给甲方后，该车库的使用权人为乙方。第二条双方商定车位使用权转让价为人民币4.28万元（小写：42800.0元）。转让车位长5米，宽2.5米……第五条乙方同意甲方指定的物业管理有限公司（下称“物业公司”）负责该车位的日常管理，乙方保证遵守物业公司制定的各项管理规定，按时缴纳各项维护费用。第六条乙方在使用期间，未经甲方及消防、物业人防等相关主管部门书面同意，不得擅自进行改造、装修或改变车位的结构、用途以及有损于人防工程性能和使用效能。若有上述行为，又未按甲方或物业公司的要求进行整改、恢复原状的，甲方有权单方解除本协议，收回车位的使用权，同时乙方已支付的转让价款作违约赔偿金处理，甲方不予返还，如造成甲方损失超过转让价款的，乙方仍须承担赔偿责任。……第九条本车位属使用权转让，不属产权转让，甲方不为乙方办理产权证及土地使用权证。……第十一条本协议双方签字生效后，甲、乙双方非按本协议约定，不得以任何理由单方解除本合同。……”。2017年1月24日原告（乙方）与被告凯顺公司（甲方）双方就甲方向乙方转让凯顺新城车库⑩使用权达成一致协议并签订了《停车位/车库使用权转让协议》，协议约定：“第一条甲方向乙方转让已建成的凯顺新城车库⑩号停车库之使用权。在乙方将转让款支付给甲方后，该车库的使用权人为乙方。第二条双方商定车库使用权转让价为人民币9.8万元（小写：98000.0元）。转让车库长6米，宽3.6米……第五条乙方同意甲方指定的物业管理有限公司（下称“物业公司”）负责该车库的日常管理，乙方保证遵守物业公司制定的各项管理规定，按时缴纳各项维护费用。第六条乙方在使用期间，未经甲方及消防、物业人防等相关主管部门书面同意，不得擅自进行改造、装修或改变车库的结构、用途以及有损于人防工程性能和使用效能。若有上述行为，又未按甲方或物业公司的要求进行整改、恢复原状的，甲方有权单方解除本协议，收回车库的使用权，同时乙方已支付的转让价款作违约赔偿金处理，甲方不予返还，如造成甲方损失超过转让价款的，乙方仍须承担赔偿责任。……第九条本车库属使用权转让，不属产权转让，甲方不为乙方办理产权证及土地使用权证。第十条本协议双方签字生效后，甲、乙双方非按本协议约定，不得以任何理由单方解除本合同。……”。尔后，原告未取得被告同意对该车库的门改装成电动门。另查明，2014年7月6日被告与话蝶公司签订了《前期物业管理服务合同》，2016年5月26日话蝶公司与被告签订了《终止合同协议》，2016年5月29日被告与攸县华安物业管理有限公司签订了《协议》，由该公司对凯顺新城项目的物业提供服务。还查明，2017年5月9日，攸县住房和城乡规划建设局出具公示书，载明：“凯顺新城各位业主：攸县凯顺新城房地产开发有限公司在凯顺新城2#栋西北向，已建成11间车库，建筑面积为232.8㎡，该车库占用了少量绿化带及垃圾收集点、配电间的位置；垃圾收集点改为移动垃圾箱，配电间已移位设置。现我局特将此情况予以公示，欢迎各位业主反馈意见。公示期为2017年5月9日至2017年5月24日。”本案所涉凯顺新城车库⑩系上述占用绿化带及垃圾收集点、配电间的位置的车库之一，未经有关部门批准，亦未办理产权登记。本院认为，本案系合同纠纷。依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告于2016年4月5日签订《停车位使用权转让协议》，系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且所涉车位已交付使用，原告也未提供证据证明被告存在违反该协议的行为或事实，故该协议依法成立并合法有效；涉案地下车位并无导致不能使用的情形出现，若原告确有证据证明该地下车位常年缺乏打理，卫生状况恶劣，其也应向相关物业公司主张权利，原告亦未提出证据证明地下车位积水系被告凯顺公司建筑导致，故对原告请求依法解除原、被告分别于2016年4月5日签订的《停车位使用权转让协议》并由被告返还停车位费用42800元及其银行同期贷款利息诉讼请求，本院不予支持。原、被告于2017年1月24日签订的《停车位/车库使用权转让协议》中所涉车库系被告占用绿化带及垃圾收集点、配电间的位置所建造，未经相关权力部门批准亦未办理产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，本案原、被告就诉争车库签订的使用权转让协议应当认定为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，本案被告凯顺公司基于双方签订的《车库使用权转让协议》占有涉案转让款98000元，原告基于该协议取得并实际占有诉争车库，因该协议无效，被告凯顺公司负有返还转让款98000元给原告的义务，根据合同的相对性，原告亦负有返还诉争车库给被告的义务。对于车库的所有权证等证书的审查，双方当事人在签订合同时均有据实陈述并严格审查的义务，对此双方当事人均存在过错，且被告向原告交付本案所涉⑩车库时已装有卷叶门，尔后，原告未取得被告同意对该车库的门该装成电动门，故原告诉称要求被告赔偿原告车库装修费用8000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告贺志武与被告攸县凯顺房地产开发有限公司于2017年1月24日签订的《停车位/车库使用权转让协议》无效；二、由被告攸县凯顺房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内返还原告贺志武车库使用权转让款98000元；由原告贺志武在在本判决生效后十五日内返还被告攸县凯顺房地产开发有限公司位于攸县凯顺新城内的⑩车库；二、驳回原告贺志武的其他诉讼请求。本案案件受理费3276元，由原告贺志武负担1119元，由被告攸县凯顺房地产开发有限公司负担2157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审 判 长  王小红人民陪审员  刘利平人民陪审员  刘理明二〇一九年十月十七日法官助理朱培书记员刘泽伟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。