重庆市第五中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝05民终6217号 上诉人(原审被告)：陈勇,男,1983年12月8日出生，汉族,住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：罗林，重庆渝敏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓茹月，重庆渝敏律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：倪碧秀,女,1967年9月6日出生,汉族,住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：颜波，重庆恩特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余明礼，重庆恩特律师事务所律师。 上诉人陈勇因与被上诉人倪碧秀房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初11734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈勇上诉请求：撤销原判，改判驳回倪碧秀的诉讼请求。主要事实及理由：1.原审判决认定事实不清，证据不足。房屋买卖合同对解押款（首付款）支付时间约定不明，但双方通过合同履行过程中的约定对首付款的支付时间进行了明确，同时结合解押时间是2018年5月26日之前，故倪碧秀支付解押款的时间是2018年5月18日。依据合同约定，陈勇应于2018年5月26日之前办理完成解押手续，解押方式为倪碧秀的资金解押，应于抵押权人告知或者陈勇告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向陈勇银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，如倪碧秀贷款购买该房屋，则倪碧秀须于其向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向陈勇交付房款用于解押。据此，2018年5月26日前这个时间非常明确。无论按照上述任一时间点，支付时间均为2018年5月26日前。依据倪碧秀与三峡银行的个人借款合同，提前还款需提前一个月向银行书面申请，并经银行同意，通知还款，解押资金打入指定账户，银行扣款等到取出房屋产权证书，流程需一个月，最快一周。倪碧秀至少应在2018年5月18日将解押资金支付到指定账户，只有按照上述时间才能在2018年5月28日完成抵押注销登记。虽特定还款日在合同中未约定，但双方协商定在2018年5月18日，应倪碧秀要求，陈勇还通过中介向其出具“收款证明”，而倪碧秀并未按约支付解押款；2.倪碧秀先违约。依据文秋午的证人证言，倪碧秀承诺5月18日前支付解押款，但其并未支付，在陈勇催告后也未支付，倪碧秀已经违约；3.陈勇并未违约。合同签订于2018年3月26日，约定的两个月解押时间是合理的。因倪碧秀达到退休年龄，不是重庆户籍，无工作不能贷款。其子也不符合贷款政策。故其贷款迟迟未批。程勇急需资金，预约还款定在5月20日。双方约定5月18日支付解押款，陈勇还在产权证明承诺配合倪碧秀进行第二次按揭贷款审批，足以证明陈勇积极蹙着那个交易。倪碧秀几经催告未付款，陈勇于5月18日后15天解除双方合同无违约情形；4.倪碧秀并未因未买到诉争房屋而蒙受损失，请求调低违约金。 倪碧秀答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 倪碧秀向一审法院起诉请求：1.解除倪碧秀与陈勇之间于2018年3月26日签订的《房屋买卖合同》；2.陈勇返还购房款3万元；3.陈勇支付违约金167600元。事实和理由：2018年3月26日，倪碧秀与陈勇签订《房屋买卖合同》，约定陈勇将其名下的位于重庆市南岸区X号10单元21-1号房屋以838000元出售给倪碧秀，合同签订当日，倪碧秀支付定金3万元。然合同订立后，陈勇又将该房屋以888000元出售给他人，导致双方之间的《房屋买卖合同》无法继续履行。现倪碧秀要求解除前述合同，并按约按照房屋成交价的20%支付违约金167600元，同时退还已付定金3万元。 陈勇辩称：1.同意解除《房屋买卖合同》，且该合同已在2018年6月4日解除；2.同意退还购房款3万元；3.因陈勇没有违约，倪碧秀主张的违约金167600元无事实依据，陈勇认为系倪碧秀违约，将保留向其追究违约责任的权利。 一审经审理查明：2018年3月26日，经重庆市到家了网络科技有限公司南岸区和泓南山道分公司（以下简称到家了和泓南山道分公司）居间，倪碧秀、陈勇及到家了和泓南山道分公司签订《房屋买卖合同》，约定的主要内容为：陈勇将X号10单元21-1号房屋出售给倪碧秀，建筑面积73.41平方米，成交总价为838000元；倪碧秀于签订合同当日支付定金3万元，倪碧秀交付首付款30万元用于该房屋的解押，首付款5万元由倪碧秀于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付予陈勇；倪碧秀银行按揭贷款45万元，由放贷银行直接交付予陈勇；尾款8000元由倪碧秀于陈勇交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付；该房屋已设定抵押，抵押权人为重庆三峡银行，陈勇应于2018年5月26日之前办理完成解押手续、自行承担相关费用；解押方式为倪碧秀应于抵押权人告知或者陈勇告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向陈勇银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，如倪碧秀贷款购买该房屋，则倪碧秀须于其向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向陈勇交付房款用于解押；陈勇同意该房屋合同项下新的产权人为倪碧秀本人或其指定的人员，同意以倪碧秀指定人员的名义办理贷款申请和权属转移登记；若该房屋已设定抵押，陈勇保证仅有案涉约定的抵押，无顺位抵押，如违反前述保证，倪碧秀有权解除合同，合同被解除的，陈勇应自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%支付违约金，并退还倪碧秀全部已付款；双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由陈勇退还全部已付款。《房屋买卖合同》所附部分房屋交易流程为：第一步买卖双方备齐按揭所需资料，第二部买卖双方到银行面签，第三部卖方申请提前还款，第四步银行审批通过，第五步卖方到房屋登记中心查档，第六步卖方办理提前还款的相关手续，第七步注销抵押登记，第八步在地税指定的网站申报税费，第九步买卖双方到房屋登记中心办理转移登记手续。 签订上述合同当日，倪碧秀即按约向陈勇支付定金3万元。此后，在到家了和泓南山道分公司协调下倪碧秀、陈勇及倪碧秀之子雷金旺（系倪碧秀指定的登记产权人和贷款人）前往中国工商银行重庆江北支行办理按揭贷款手续，后于2018年5月29日审批通过贷款手续。2018年5月31日，到家了和泓南山道分公司的工作人员文秋午告知陈勇倪碧秀的按揭贷款审批已经通过，陈勇则回复称案涉房屋已出售他人。2018年5月31日和6月2日，倪碧秀先后短信告知陈勇其按揭贷款审批已经通过，要求陈勇预约抵押银行办理提前还款，同时承诺支付首付款。在此期间即2018年5月20日左右，陈勇提出在原有成交总价基础上增加5万元即888000元或倪碧秀全款支付88万元方可继续交易，否则将将案涉房屋出售给他人，但倪碧秀并未同意。2018年7月2日，倪碧秀查询案涉房屋已出售他人。 一审法院认为，倪碧秀与陈勇签订的《房屋买卖合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立并有效，各方均应全面诚信的履行各自合同义务。合同订立后，倪碧秀已按约向陈勇支付定金3万元，然陈勇在合同履行过程中无正当理由提出加价或全款支付，且在未征得倪碧秀同意的情况下将房屋转售他人，已构成显著违约行为，导致倪碧秀的合同目的无法实现，现倪碧秀据此按约依照法律规定诉请解除其与陈勇之间于2018年3月26日基于《房屋买卖合同》成就的房屋买卖合同关系，事实清楚、证据充分，该院予以支持。诉讼中，陈勇辩称系因倪碧秀未支付首付款导致其无法办理解押手续存在违约行为，导致其无法继续履行合同进而提出解除合同。然根据《房屋买卖合同》的约定和交易流程，因倪碧秀须贷款45万元支付部分购房款，须于其向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向陈勇交付房款用于解押，故在其按揭贷款未获得审批通过的情况下，倪碧秀有权拒绝支付首付款。况且，在办理银行按揭贷款审批过程中，倪碧秀不存在任何阻却条件成就的行为或违约行为。按揭贷款审批通过之后，作为居间方的到家了和泓南山道分公司和作为买方的倪碧秀均已及时告知陈勇预约抵押银行办理提前还款、倪碧秀承诺支付首付款，但陈勇并未在接到通知后继续履行合同，反而将案涉房屋转售他人。故对于陈勇提出的上述抗辩理由，该院不予采信。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在上述《房屋买卖合同》解除后，陈勇理应依法将收取的3万元定金返还给倪碧秀。鉴于陈勇在合同履行过程中存在显著违约行为，已致倪碧秀因购买案涉房屋造成相关损失，倪碧秀按约依法可向其主张赔偿损失。结合同性质、合同履行情况、合同中关于违约行为的条款约定，现倪碧秀诉请陈勇支付违约金167600元（房屋总价的20%），亦属法律允许范围之内，该院亦支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：一、解除告倪碧秀与陈勇之间就房屋买卖合同关系于2018年3月26日订立的《房屋买卖合同》；二、陈勇于本判决生效之日起5日内向倪碧秀返还定金3万元；三、陈勇于本判决生效之日起5日内向倪碧秀支付违约金167600元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2126元，由陈勇负担。 二审经审理查明，《房屋买卖合同》第十一条违约责任第（一）项逾期付款违约责任约定，乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1.自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方按照该房屋成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过15日的，甲方有权解除合同。 二审查明的其余事实与一审查明事实相同。 本院认为，倪碧秀与陈勇签订的《房屋买卖合同》第六条权属解押第（一）项约定，陈勇应于2018年5月26日之前办理完成解押手续、自行承担相关费用，解押方式为第3种。而双方约定的第3种解押方式为倪碧秀的资金解押，倪碧秀应于抵押权人告知或者陈勇告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向陈勇银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，如倪碧秀贷款购买该房屋，则倪碧秀须于其向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向陈勇交付房款用于解押。据此，双方在合同中约定的首付款支付方式为倪碧秀贷款支付，陈勇用该笔首付款解押。而双方约定陈勇完成解押手续的时间为2018年5月26日前，该日期系双方对倪碧秀的贷款审批通过时间做出的合理预判。结合文秋午关于买卖双方曾经约定首付款支付时间为2018年5月18日的证人证言，以及陈勇于2018年5月15日开始催告文秋午，要求倪碧秀尽快办理好按揭的微信往来记录等事实，倪碧秀至少应于2018年5月26日前办理好贷款并支付首付款。倪碧秀于2018年5月29日按揭贷款审批通过，并于5月31日告知陈勇希望继续履行房屋买卖合同，而陈勇却于2019年6月4日通知倪碧秀解除合同。依据双方签订的《房屋买卖合同》中关于逾期付款违约责任的约定，陈勇享有约定解除权的条件为倪碧秀迟延付款超过15日，即便按照陈勇主张的付款时间为2018年5月18日，倪碧秀申请贷款审批通过的时间也未超过15天。15日以内的逾期付款只能向倪碧秀主张违约金，不能解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。倪碧秀虽然存在迟延支付首付款的情形，但迟延履行的时间并不影响陈勇实现其出卖房屋的合同目的。换言之，陈勇不能因倪碧秀存在迟延付款几天而享有解除权，故双方签订的《房屋买卖合同》并未解除。陈勇在其与倪碧秀签订的《房屋买卖合同》未予解除的情形下，要求倪碧秀加付50000元房款未果后，擅自将案涉房屋卖予第三人，该违约行为直接导致倪碧秀买房的目的不能实现，陈勇构成根本违约，理应按照合同约定的违约条款支付违约金。陈勇虽要求调低违约金，但其也未举证证明违约金金额过分高于倪碧秀遭受的损失，故其该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上，陈勇要求不予支付倪碧秀违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费2126元，由上诉人陈勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 钱     昳     心 审 判 员 吴 杰 审 判 员 于 利 法官助理 二〇一九年十月二十五日岳林 书 记 员 曾           燕