浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0104民初4372号原告宁波爱租网络科技有限公司杭州分公司（原为宁波爱租不动产代理有限公司杭州分公司），住所地浙江省杭州市滨江区西兴街道滨盛路**天恒大厦**。负责人王继。委托代理人吴肖锋，浙江盛宁律师事务所律师，特别授权。委托代理人王亚波，浙江盛宁律师事务所律师，特别授权。被告包帮区，男，1970年10月2日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被告陈建新，女，1971年11月27日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。两被告共同委托代理人李世程，浙江泽大律师事务所律师，特别授权。原告宁波爱租网络科技有限公司杭州分公司为与被告包帮区、陈建新合同纠纷一案，原告于2019年4月30日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员张夜尽独任审判，于2019年7月11日公开开庭进行了审理，原告宁波爱租网络科技有限公司杭州分公司委托代理人吴肖锋、王亚波，被告包帮区、陈建新及委托代理人李世程均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。期间，原、被告申请庭外和解未达成协议。原告宁波爱租网络科技有限公司杭州分公司诉称：2016年，原、被告签订《公寓委托管理经营合同》，合同约定：被告将位于杭州市江干区房屋交由原告托管，托管经营期限自2017年9月1日起至2022年8月31日止，被告应当于2017年9月1日将托管物业交付原告。但被告未依约履行交房义务，应承担违约责任。合同约定：无特殊原因或未经原告同意，被告迟延向原告交付托管物业或因被告原因导致托管物业无法正常经营超过15日的，从第16日起被告按日向原告支付违约金，违约金按每套物业100元计算。原告遂诉至法院请求判令：1、被告继续按照公寓委托管理经营合同向原告交付房屋，并判令被告支付原告违约金共计48100元（自交房日2017年9月16日开始计算至2019年1月10日共计481天，按每天100元计）；2、本案诉讼费由被告负担。被告包帮区、陈建新辩称，双方签订的公寓委托管理经营合同涉及以租代售和捆绑销售，以合法形式掩盖非法目的，违反了合同法第52条规定，应属无效合同。根据建设部88号令，案涉合同违反了《商品房销售管理办法》第四十二条第（二）、（四）条，未按规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的，采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的处以警告、责令限期改正。案涉商品房在未办理建设工程竣工验收，也未办理建设工程竣工验收备案证明的情况下进行销售，并且试图以公寓委托管理经营合同折抵房款、以租代售，以合法形式掩盖非法目的，合同应当无效。双方签订的公寓委托管理经营合同系杭州东宇润城房地产开发有限公司（以下简称东宇房产）在售房时强制要求签订的捆绑销售合同，系滥用优势地位进行强迫交易，合同应当无效。被告因东宇房产破产无法提供和办理建设工程竣工验收备案证明、土地使用权证书、房屋所有权证、消防安全检查合格证等文件，致使被告无法交付符合交付条件的商品房，系特殊原因无法交付托管物业，属于合同约定的无须承担违约责任情形。根据《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》第23条“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得居间、代理无房屋所有权证或者其他合法权属证明的居住房屋的租赁业务”，上述房屋尚未达到交付租赁的条件，也是被告无法交付房屋的原因。合同约定，托管经营期限以实际交付时间为准，现杭州市中级人民法院已经受理东宇房产的破产案件，涉案房屋尚不符合交付条件，无法履行合同。合同第4.3条约定，“投资回报第一年款项鉴于开发商对包租房产优惠，乙方不再另行支付给购房业主”，被告不同意对包租房产进行优惠，故在2019年《告知函》书面通知原告解除合同。综上，因东宇房产破产导致被告无法交付符合合同约定及法律规定的房屋，合同无法继续履行，且被告已书面告知原告解除合同，原告亦不存在损失，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。原告宁波爱租网络科技有限公司杭州分公司为支持其诉请向本院提交了如下证据：《公寓委托管理经营合同》一份，证实被告自愿将其名下房屋委托原告经营管理以及双方约定的权利义务内容。被告包帮区、陈建新为支持其辩称，向本院提交了如下证据：1、编号为2016预1373331号浙江省商品房买卖合同一份；2、（2019）浙01破申4号民事裁定书一份；上述证据1、2证明东宇房产与被告签订的房屋买卖合同约定，东宇房产应在2017年8月31日前将符合下列条件的商品房交付给被告使用：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律行政法规规定应当由规划、公安、消防、环保等部门出具的任何文件或准许使用文件；用水、用电、用气，道路排污具备商品房正常使用的基本条件；东宇房产负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，东宇房产负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证，东宇房产承诺于2017年11月30日前取得土地房屋权属证书交付被告。但因杭州市中级人民法院已经做出裁定，受理对东宇房产的破产清算申请，导致商品房无法正常交付。3、公寓委托管理经营合同一份，证实原、被告双方约定关于托管物业需符合消防安全标准、需取得产权证明，托管经营期限以交付房屋钥匙为实际交付之日及无须承担违约责任的情形；4、告知函一份，证实被告已通知原告解除双方之间的公寓委托管理经营合同。本院依职权调取证据：2019年7月16日东方时代中心项目专项处置工作组（杭州市江干区委政法委）出具的关于杭州东方时代中心项目有关事项的函及询问笔录各一份，证实杭州东方时代中心项目在开发过程中，由于公司经营管理、资金链问题及与施工企业纠纷等事项，造成项目无法按期竣工验收、交房，引发群体性涉诉上访事件，区政府成立了专项处置工作组，经工作组向有关建设、国土资源管理部门了解，该项目尚未通过消防验收，未办理完毕竣工验收备案事项，尚未办理土地复核、房屋权属登记。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：关于原告提交的1组证据，被告对证据的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，认为该合同系东宇房产利用优势地位强制要求业主签订的捆绑销售合同，系强迫交易，应认定合同无效，该合同无法证实原告的待证目的。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告所称捆绑销售及强迫交易均未提供证据证实，本院认为可以确认合同系自愿订立，其内容可以反映双方当事人的真实意愿。关于被告提交的4组证据，原告对4组证据的真实性均未提出异议，但对关联性提出异议。原告认为证据1、2与本案无关联性，本案根据公寓委托经营管理合同起诉，合同双方为原、被告，事关原被告之间的权利义务，如果被告认为东宇房产在履行证据1即商品房买卖合同中有违约行为，及证据2证明的东宇房产的破产导致东宇房产违约，应由其向东宇房产另行主张，与本案无关。本案合同的未履行，根据合同相对性应由被告承担不能履行交付房屋的责任。关于证据3，原告认为，双方明确约定托管经营的期限，被告提出合同约定的期限条款注明以实际交付时间为准，且需符合消防安全标准、需取得产权证明并以交付房屋钥匙为实际交付，托管期限才可以开始计算，那么案涉房屋的交付将遥遥无期，这是完全没有道理的。关于证据4，原告认为被告单方提出解除合同缺乏法律依据及合同依据，不可能发生解除合同的效力。本院认为，原告对上述4组证据的真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认，但关联性涉及法律适用问题，本院留待说理部分一并论述。关于本院依职权调取证据，原告认为房屋未办理相关验收、权证等，应由相应行政部门出具证明。被告则对上述证据的三性均无异议。本院认为，关于区委政法委负有维稳及协调职能，其关于涉稳事项的调查具有真实性及合法性，其内容与本案相关，故对上述证据本院依法予以采纳。根据证据的认定以及当事人的陈述，本院确认本案事实如下：包帮区、陈建新系杭州市江干区房屋业主。2016年8月14日，包帮区、陈建新（甲方）与宁波爱租不动产代理有限公司杭州分公司（乙方）就上述房产签订公寓委托管理经营合同，双方约定：托管物业须按照开发商售楼《装饰设备标准》交付，托管物业设施设备须符合消防安全标准，满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》之要求，在甲方向乙方交付托管物业时，甲乙双方共同对托管物业交付条件及附属设施进行清点，并在托管物业附属设施《房屋交割清单》上予以签字确认，托管经营期限自2017年9月5日（以实际交付时间为准）起至2022年8月31日止，托管期限为实际交付之日开始起共5年。托管物业的实际交付时间以甲方向乙方交付房屋钥匙为准，甲方应在2017年9月1日前将符合本合同约定条件的托管物业交付给乙方；托管物业的投资回报，是指托管物业按五年计算，投资回报第一年款项鉴于开发商对包租房产优惠，乙方不再另行支付给购房业主，乙方按约定的投资回报，按季度支付第二、三、四、五年的款项于甲方；甲方应按约定及时将符合本合同第1条所要求标准的托管物业交付给乙方，并保证在整个托管经营期内附属设施配备齐全，质量合格、能正常使用，甲方应保证其对托管物业拥有合法有效并能完整授予乙方的使用权，保证在整个托管经营期内乙方能按本合同的约定单独占有、使用和管理经营托管物业，不受非法干涉、侵犯，如发生关于托管物业产权、债务方面的各类纠纷，均由甲方负责处理，甲方应确保乙方及入住、预订客人不因此而遭受不利影响，否则应承担违约责任；甲乙双方协商一致，可以解除本合同；在托管经营期内，任一方违约，欲提前解除本合同，应当提前30日书面通知相对方，并承担违约责任；任一方违约，致使本合同目的无法实现的，守约方有权解除合同，并要求违约方承担违约责任；如发生以下情形，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方承担违约责任：无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付投资回报款超过30日的；如发生以下情形，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方承担违约责任：无特殊原因或未经乙方同意，甲方迟延向乙方交付托管物业或因甲方原因导致托管物业无法正常经营超过15日的，从第16日起甲方应按日向乙方支付违约金，违约金按每套物业100元计算；本合同系甲乙双方之间关于托管物业的合作内容、权利义务关系约定的唯一有效法律文件；本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件，附件与本合同具有同等效力；以下附件中，标“必须”项作为本合同不可分割之组成部分：托管物业的房产证或商品房买卖合同复印件（含小区和公寓的平面图）及当地房产交易中心出具的产权所属证明（必须）；托管物业附属设施清单（必须）；水、电、气表读数确认记录单（必须）等。合同还就托管经营权限、投资回报方式、双方权利义务、违约责任、合同解除和终止、不可抗力等其他内容作了约定。另查，2016年8月14日包帮区、陈建新与东宇房产就涉案房屋签订商品房买卖合同，合同编号2016预1373331，约定：东宇房产应在2017年8月31日前将符合下列条件的商品房交付给包帮区使用：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律行政法规规定应当由规划、公安、消防、环保等部门出具的任何文件或准许使用文件；用水、用电、用气，道路排污具备商品房正常使用的基本条件；东宇房产负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，东宇房产负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证，东宇房产承诺于2017年11月30日前取得土地房屋权属证书交付包帮区。2017年11月30日，宁波爱租不动产代理有限公司杭州分公司名称变更为宁波爱租网络科技有限公司杭州分公司。2018年12月，包帮区、陈建新取得涉案房屋钥匙。杭州东方时代中心项目在开发过程中，由于公司经营管理、资金链问题及与施工企业纠纷等事项，造成项目无法按期竣工验收、交房，引发群体性涉诉上访事件，区政府成立了专项处置工作组。目前，该项目现尚未通过消防验收，未办理完毕竣工验收备案事项，尚未办理土地复核、房屋权属登记。2019年1月8日，包帮区、陈建新及其他业主以开发商延迟交房及建设单位不盖章至今未办理备案登记等原因向宁波爱租网络科技有限公司杭州分公司提出解除委托经营管理合同的通知。2019年4月30日，宁波爱租网络科技有限公司杭州分公司诉至本院，要求包帮区、陈建新交付涉案房屋，继续履行公寓委托管理经营合同。包帮区、陈建新则以涉案房屋未通过消防验收、未办理完毕竣工验收备案事项、尚未办理土地复核、房屋权属登记，且生活配套设施不齐全、通水通电不正常，认为涉案房屋不符合双方约定的交付条件，交付使用会让业主承担被行政处罚等风险为由，拒绝履行。2019年5月31日，杭州市中级人民法院做出裁定，受理对东宇房产破产清算的申请。本院认为，原、被告双方签订的公寓委托管理经营合同，意思表示真实，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效。但根据合同约定，委托管理经营的房屋需具备“符合消防安全标准，满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》之要求、取得当地房产交易中心出具的产权所属证明”等条件，而因开发商东宇房产违约，未能依照商品房买卖合同向本案被告交付符合上述条件的房屋，导致本案合同无法实际履行，即涉案房屋无法依照合同约定交付。因此，原告诉请履行合同交付房屋及相应延期交付违约金的请求，本院无法支持。被告未举证证明以租代售及捆绑销售的事实及上述属于违反法律及行政法规的强制性规定，被告亦未证实强迫交易的事实，故本院不以此确定合同无效。本案被告向原告发出解除合同的通知后，原告即以向法院诉讼的方式提出异议，故合同未解除。综上，被告的相关辩称，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一款之规定，判决如下：驳回原告宁波爱租网络科技有限公司杭州分公司的诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币501.5元，由原告宁波爱租网络科技有限公司杭州分公司负担。原告宁波爱租网络科技有限公司杭州分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  张夜尽二〇一九年十月十日书记员  郭晓冬