云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初2650号原告云南北理工（官渡）科技孵化器有限公司。住所云南省昆明市官渡区官南大道。法定代表人熊景杰。委托代理人赵永祥，云南大韬律师事务所律师。特别授权代理。被告云南天翠珠宝有限公司。住所云南省昆明市官渡区新民航路。法定代表人年磊。委托代理人肖勇，云南锦业律师事务所律师。特别授权代理。被告年磊，男，汉族，1982年9月2日生，身份证登记住址广东省佛山市禅城区。第三人昆明某会展中心有限公司。住所云南省昆明市某路。法定代表人张晋云。委托代理人智弘，女，汉族，1969年12月5日生，身份证登记住址云南省昆明市五华区。系第三人公司员工。特别授权代理。原告云南北理工（官渡）科技孵化器有限公司（简称“孵化器公司”）诉被告云南天翠珠宝有限公司（简称“天翠珠宝”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日受理后，原告孵化器公司申请追加年磊作为被告参加诉讼，被告天翠公司申请追加昆明某会展中心有限公司（简称“会展中心”）作为第三人参加诉讼，本院依法审查后同意追加，并依法组成了合议庭，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告孵化器公司的特别授权代理人赵永祥，被告天翠珠宝的特别授权代理人肖勇，第三人会展中心的特别授权代理人智弘到庭参加诉讼。被告年磊经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原告孵化器公司向本院申请庭外调解延期审理三个月。本案现已审理终结。原告孵化器公司诉称：原告是北京理工大学与云南省、昆明市开展省院省校、市院市校合作的又一重要成果。原告着眼于科学技术对云南省支柱产业发展支撑，通过整合北京、云南的高校、科研院所的科技、人才、信息等方面的优势资源，为云南省科技中小企业提供体系化的孵化服务平台，为高校和其他科技成果在昆明转化及产业化搭建桥梁，打造众创空间、科技孵化器、科技加速器的创业孵化链条。2015年1月30日，原告与被告经协商，签订了《云南北理工（官渡）科技孵化器综合服务协议书》，约定：原告向被告提供位于昆明市某路289号昆明某会展中心老馆第二层2-1场地，建筑面积2100平方米，作为被告的孵化场地，使用期限10年，自2015年1月1日至2024年12月31日。还约定了服务费和场地租赁使用费收取的标准、计算方式；协议约定若被告逾期不支付综合服务费和场地使用费，原告有权收取滞纳金，滞纳金以拖欠费用总额的千分之四为基数，乘以逾期天数计算。协议第七条约定了解除的情形“未经甲方书面同意，逾期一个月未足额支付综合服务费和场地租赁使用费的……”协议还对双方的其他权利、义务进行了约定。协议书签订后，原告将场地交给被告使用，但被告支付了部分款项后一直未支付剩余款项，虽然原告多次催要，被告拒不交纳租金及费用并继续占用场地至今。截止2018年6月1日，经过双方核对，被告拖欠的综合服务费1,890,380元及场地使用费2,016,370元。截止起诉之日，已经拖欠综合服务费和场地使用费4,911,264.67元。现诉至法院诉请判令：一、依法解除原、被告于2015年1月30日签订的《云南北理工（官渡）科技孵化器综合服务协议书》；二、被告将其占用的昆明市某路289号昆明某会展中心老馆第二层2-1场地立即交还原告并支付自起诉之日起至被告搬离之日的场地使用费和综合服务费（按照综合服务协议书约定的标准支付）；三、被告向原告支付自2015年1月1日起至2019年1月15日期间的场地使用费（场地使用租金、物业管理费、垃圾清运费及设施设备维修费）2,619,076.77元、综合服务费2,292,187.90元，合计4,911,264.67元；四、被告承担违约金982,252.93元（即合同约定的滞纳金）。庭审中，原告变更诉讼请求：原、被告双方于2019年1月30日签订《协议书》，终止了双方诉争的《综合服务协议》并于当日向原告返还了租赁物。故原告撤销诉讼中关于解除租赁合同及返还租赁物的诉讼请求，同时将第二项诉讼请求中的租赁物占用费调整为：2019年1月15日至2019年1月30日期间的费用。原告请求被告支付拖欠的综合服务费和场地使用费计算为：至2019年1月30日被告累计拖欠的综合服务费为2,322,560元、场地使用费2,664,640元。原告追加年磊为被告时，同时增加诉讼请求：被告年磊对原告的全部诉讼请求承担连带清偿责任。被告天翠珠宝辩称：本案原告不具备主体资格，被告是由原告介绍并与第三人签订的协议。被告是与第三人形成租赁关系，而非与原告形成租赁关系。讨要租金的权利应当由第三人行使。场地租赁费及综合服务费是基于两份合同、多个不同的当事人所产生的不同的法律关系，被告认为应当分别立案审理。综合服务费未实际产生，故不应承担。违约金没有相应的法律依据，综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告年磊未到庭答辩，也未提交书面答辩状。第三人会展中心述称：原告将第三人的场地整块承租后并调整划整为零再次出租。为避免二重上税，原告再次出租的客户与第三人再签订一份《孵化企业租赁合同》。原告租给被告后发《推荐函》给第三人，由被告向第三人支付租金。在与原告的《房屋租赁合同中》也约定如果原告引进的孵化企业（次承租人）没有交清费用，该费用由原告交给第三人。现在原告已经交清被告应该付给第三人的场地租金。现在第三人与被告签订了终止协议，被告已经搬走。对于第三人的陈述，原告孵化器公司予以认可并解释称综合服务费是为了开具相应发票的需要，原告与被告的合同中并没有哪一条说是原告为被告提供什么样的服务。被告知晓租用场地应该支付的费用为场地使用费和综合服务费并按照合同履行。双方在合同中约定了综合服务费是不含增值服务的，被告如有孵化等需求需另行协商。被告天翠珠宝对于第三人的陈述部分认可，坚持认为原告并未提供什么孵化服务且被告是与第三人形成租赁关系，主张租赁费用应该由第三人行使。对此，第三人会展中心不予认可，认为第三人的场地已经整体出租给了原告，与被告形成租赁合同是依据原告发出的推荐函并且为了方便开具租赁发票。如果被告主张成立，岂不第三人一地二租。第三人与原告合同中约定的场地费同原告与被告的服务合同中约定的场地费同是42元/平方米。通过庭审、举证、质证。原、被告提交了工商档案信息、《云南北理工（官渡）科技孵化器综合服务协议》、《代缴费确认书》、缴费通知、还款计划书、《协议书》、《房屋租赁合同》及缴费发票等证据；被告提交了双方之间签订的合同外还提交了《孵化企业推荐函》、电子银行转款凭证、信息截屏以及云南北理工（官渡）孵化器服务有限公司企业信息公示，认为原告经营范围不包括房屋租赁以及原告不具备主体资格。原、被告及第三人对证据进行了核对并充分发表意见，对证据的真实性均予以认可，但观点分歧，本院在说理部分论述。经过审理，本院确认本案事实如下:2014年12月9日，原告孵化器公司（合同乙方）与第三人会展公司（合同甲方）签订房屋租赁合同，约定租赁原告向第三人租赁位于昆明市某路289号昆明某会展中心老馆二层（不含部分公共区域）、三层展厅（不含3-1展厅及部分公共区域）用于科技企业孵化器科研和办公使用。合同明确鉴于原告业务的特殊性和孵化企业的不确定性，第三人同意，由原告推荐其孵化企业入驻会展中心的租赁场地，第三人根据推荐函与孵化企业签订《孵化企业房屋租赁合同》。孵化企业的租赁面积从本合同约定的原告的租赁面积扣减。原告对向第三人推荐的孵化企业履行《孵化企业租赁合同》承担连带责任。2015年1月30日，原告与被告天翠珠宝（原名称为云南天天绿珠宝有限公司）签订了《云南北理工（官渡）科技孵化器综合服务协议书》，约定：原告向被告提供位于昆明市某路289号昆明某会展中心老馆第二层2-1场地，建筑面积2100平方米，作为被告的孵化场地，使用期限10年，自2015年1月1日至2024年12月31日。还约定了服务费和场地租赁使用费收取的标准、计算方式。协议约定：若被告逾期不支付综合服务费和场地使用费，原告有权收取滞纳金，滞纳金以拖欠费用总额的千分之四为基数，乘以逾期天数计算。协议约定了解除的情形“未经甲方（本案原告）书面同意，逾期一个月未足额支付服务费和场地租赁费的……”，协议还对双方的其他权利、义务进行了约定。协议书签订后，原告出具《推荐函》给第三人会展公司，第三人与原告签订了租赁合同，将场地交给被告使用。被告按照合同约定分别向原告及第三人交付综合服务费和场地租赁费。2018年6月1日，原告向被告发出《缴费通知》，通知被告至2018年6月30日止，应交综合服务费1,890,380元。2018年6月，被告向原告出具《还款计划》，承诺：“……因我公司近几年经营困难，一直延期支付贵公司综合服务费用￥1890380.00元（大写:壹佰捌拾玖万零叁佰捌拾圆整）。及贵公司帮我公司垫付昆明某会展中心有限公司的场地费￥2016370.00元（大写：贰佰零壹万陆仟叁佰柒拾圆整）。我公司承诺于2018年6月30日前还清欠贵公司的综合服务费及贵公司垫付会展中心的费用。届时我公司未还清所有相关费用，贵公司可以对我公司进行清场及起诉处理。”被告于2018年7月3日在原告所发出的通知上盖章并签字确认数据属实。但被告并未支付承诺款项，虽然原告多次催要，被告未交付。2019年1月30日，被告与第三人签订了《协议书》，确认了双方形成租赁及合作关系，并明确解除双方的《综合服务协议书》，被告差欠的租赁费及综合服务费另行商定。现原告诉至本院，主张上述请求。审理中，被告不认可原告的主体资格，认为与被告形成租赁关系的是第三人，被告与原告形成的是服务关系且原告并未提供服务，故原告诉讼请求不成立。第三人则认可原告主张并明确表示，被告差欠的场地费原告已经按照合同约定承担连带责任，原告已向第三人交清。各方当事人对于合同中起始日期、面积、场地费、综合服务费单价、被告已经支付金额均无异议。另查，被告天翠珠宝的原名云南天天绿珠宝有限公司，系自然人独资公司，于2018年6月1日更名为云南天翠珠宝有限公司。被告年磊系公司出资100％股东。本案争议焦点为：原告主体是否适格？收取综合服务费是否合理？是否应该分案处理？本院认为:综合本案，被告既与原告签订了《孵化器综合服务协议》，又与第三人签订了《房屋租赁合同》。然而，被告与第三人签订合同乃系由原告推荐，而该份推荐是按照原告与第三人签订的《房屋租赁合同》的约定。被告在签订合同的时候，已然知晓自己租赁他人场地每平方米、每月的费用标准即需承担综合服务费每月每平方米28元和场地使用费每月每平方米42元（不含水电）。这个费用在原、被告签订的合同第三条第1款中已经明确,即“乙方需向甲方支付企业综合服务费，向昆明某会展中心支付场地租赁费”。而被告辩称的原告并未提供孵化等服务，收取综合服务费没有依据、没有在签订合同时明确提出以及未在履行合同时提出异议。实际上，双方在合同中对增值服务另有约定的，即如有需要，需另行签订合同进行约定。被告系从事珠宝销售的企业，是否有科技孵化的需求？本案中，被告也未提交出申请科技孵化未能得到原告帮助的事实以及相应的证据。至于原告没有经营租赁业务的资质，本院认为，超经营范围经营，除特定行业和领域，只需在合法经营的框架内即可从事租赁业务。且双方在合同中也作出了约定，即流程是明确的，租赁场地一方（被告）向场地的所有人支付场地使用费并由场地所有人（第三人）开具发票，而综合服务费，由被告向原告缴纳。在被告发给原告的《承诺书》中也明确了被告应当承担的费用的构成和缴纳的义务。综上，本院认为，本案被告的抗辩不能成立，原告与被告实际形成的是场地租赁关系，只是将费用构成以场地使用费和综合服务费的名义出现。被告在使用了场地后提出费用不合理的抗辩有违诚实信用的原则，在被告没有付清场地使用费的情况下，原告依据其与第三人的《房屋租赁合同》的约定将本应由被告支付的费用付清，当然享有向被告追偿的权利。而被告差欠原告的综合服务费，原告有权依据双方的合同进行主张。《科技孵化器综合服务协议》以及原、被告与第三人的《房屋租赁合同》性质均为房屋、场地租赁，故本案案由为房屋租赁合同，被告应当按照合同的约定支付各项费用。被告年磊未到庭，但公司委托了代理人到庭参加诉讼，基于公司系其个人出资的独资公司，作为独资出资的股东没有证明公司财产独立于股东财产，应当对公司债务承担连带责任，本院依法对其缺席审理。据此，依据双方合同、承诺书以及被告使用场地的日期计算：一、综合服务费：1、至2018年6月30日，被告拖欠1,890,380元；2、自2018年6月30日起至2019年1月30日止，未结算期间为7个月根据《综合服务协议》第三条6款约定，服务费上涨5％，月租金为29.4元，即拖欠服务费2100×7×29.4＝432,180元。以上综合费服务费总计2,322,560元。二、场地使用费：1、至2018年6月30日，拖欠2,016,370元；2、2018年6月30日至2019年1月30日，拖欠7个月，根据根据《综合服务协议》第三条6款约定，场地使用费租金上涨5％为44.1元每平方米，拖欠场地使用费2100×7×44.1＝648,270元。以上场地使用费总计2,664,640元。以上费用被告应当向原告支付。原告还主张了违约金，虽然合同有约定滞纳金，但约定过高，且原、被告之间存有约定不明，故原告的该项请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国合同法公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告云南天翠珠宝有限公司于本判决生效后十日内支付原告云南北理工（官渡）科技孵化器有限公司综合服务费2,322,560元，场地使用费2,664,640元,两项总计4,987,200元；二、被告年磊对上述费用承担连带清偿责任；三、原告云南北理工（官渡）科技孵化器有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费53,055元，由被告云南天翠珠宝有限公司、年磊共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  林胜华人民陪审员  刮春芝人民陪审员  吴兰珍二〇一九年十月三十一日书 记 员  李彦霈