河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终20188号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南新家居商业服务有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路****楼****。法定代表人：吴礼伟，总经理。委托诉讼代理人：卢广东，男，该公司员工。委托诉讼代理人：安辉，女，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州大庄建材有限公司，住所，住所地郑州市郑东新区西刘街**院**div>法定代表人：王志刚，总经理。委托诉讼代理人：范松锋，河南曾益律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵博，河南曾益律师事务所律师。上诉人河南新家居商业服务有限公司（以下简称新家居商业公司）因与被上诉人郑州大庄建材有限公司（以下简称大庄建材公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初7456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新家居商业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、由大庄建材公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审法院判决新家居商业公司赔偿大庄建材公司350000元装修损失，严重违反合同约定，理应予以驳回；2、一审法院判决新家居商业公司赔偿大庄建材公司50000元律师代理费，缺乏事实及法律依据，亦应予以驳回；3、一审法院认定大庄建材公司应付新家居商业公司租赁费10000元，显失公平，严重违反案件事实，理应予以纠正。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，理应予以纠正，请求二审法院在查明事实的基础上，判如所求。大庄建材公司辩称：1、一审法院判决赔偿大庄建材公司350000元损失正确；2、一审法院判决50000元律师费正确；3、新家居商业公司提出原判决要求大庄建材公司支付租赁费10000元数额过低应予纠正，不能成立。综上，新家居商业公司的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。大庄建材公司向一审法院起诉请求：1、判令新家居商业公司赔偿装饰装修费用450000元、投放样品损失318640元、租金损失131460元，共计100万元；2、判令新家居商业公司返还质量保证金20000元；3、判令新家居商业公司支付律师代理费50000元；4、判令本案诉讼费、保全担保费用由新家居商业公司承担。新家居商业公司向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付欠付的租赁合同费用13080元，商铺继续经营租赁费用34880元，商铺占用费用12702元，三项合计60662元；2、由被反诉人承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告大庄建材公司的实际经营人高建章自2008年9月起先后以其名义或者其实际控制的公司、分销商的名义与被告新家居商业公司每年签订《租赁合同书》，租赁被告的经营场地二楼展位用于经营不同种类的卫浴用品。多年的合同书格式如经营场地、经营范围及租赁期限等基本条款大致相同。2017年11月1日，原告大庄建材公司（乙方）与被告新家居商业公司（甲方）签订《租赁合同书》一份，主要约定内容：乙方租用甲方的营业场地位于新家居建材商场二楼展位（编号L2041），建筑面积218平方米，用于经营卫浴；租赁期限一年，自2017年11月1日起至2018年10月31日；甲方于2017年11月1日前向乙方提供展位，乙方必须于2017年8月1日前进场装修，2017年11月30日前必须完成装修、商品布置，达到开业经营条件；合同签署后至展位开业前为装修、布货、筹备开业期，乙方必须在约定的时间内装修完毕，并达到营业状态；否则，不享有甲方给予的装修期期间免收费用的优惠，如乙方超出约定期限一个月仍未完成装修，并未达到营业状态，甲方有权解除合同并收回铺位；装修期一个月，期限自2017年11月1日至2017年11月30日；合同期内各费用为60元/平方米/月，合同期内总计人民币143880元；质量保证金为人民币20000元，在合同签订时全额交付甲方，在合同解除或终止一年以后，如乙方在甲方经营期间所出售的商品如无质量问题及无有损甲方利益的行为，甲方将质量保证金退还乙方；双方在合同中还对其他方面进行了约定。合同签订后，原告于2017年10月25日向被告转款支付2017年12月至2018年5月期间六个月的房租79180元(含电费700元），于同年10月27日支付质量保证金20000元，此后又分别支付2018年6月至9月期间的房屋租金，以上房屋租金共计131460元，质量保证金20000元；被告收到款项后分别向原告出具收据及相应发票。诉讼中，原告提交的河南省多元装饰工程有限公司出具的“装修工程项目付款证明”、涉案店面的设计方案等证据显示，其于2017年11月委托河南省多元装饰工程有限公司对所租赁的展位郑州新家居摩恩店进行装修，为此产生装修费458000元，其中银行承兑汇票支付100000元，剩余装修费用卫浴产品进行抵偿。原告另提交店面装修后经营期间的照片及投入样品清单等证据，以证明其装修后投入新样品的总价值为634173.47元。2018年10月17日，被告针对商场全体商户发布“公告”，载明内容：因新家居商场升级改造需要，商场闭店时间为2019年1月20日，自本公告公示之日起，凡租赁合同到期的承租商户将不再续签租赁合同；不定期租赁商户，现正式通知解除租赁合同，并自公告公示之日起一个月后自动终止并解除租赁合同关系等。2019年1月19日，被告公司针对商场全体商户发布“闭店通知”，载明内容：新家居商场将于2019年1月20日晚17：30分正式闭店……。被告另于2019年3月5日发布“限期撤场通知书”。原告称2019年10月份租金没有支付的原因系被告于2018年10月17日通知原告商场要升级改造，要求原告撤场，无需支付租金，故原告不存在拖欠租金的事实；后被告在清场过程中采用围堵商场道路入口，商场停水停电等方式，导致原告无法继续经营；原告陆续将样品撤出，但自2018年10月30日至2019年1月份，原告已无法进入商场将剩余卫浴样品搬出，导致损失严重。但被告对此不予认可，称被告公司于2019年4月施工时，原告原展位处只留有吧台、展台及铁架，没有剩余卫浴产品。原告另提交“委托代理协议”一份，以证明其委托河南曾益律师事务所律师进行诉讼，支出律师费50000元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原告与被告之间系租赁合同关系，双方签订的《租赁合同书》系双方的真是意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。原告在合同签订后按约向被告支付了相应租金及保证金，并对所租赁展位进行装修、经营使用，但被告在合同履行中单方作出针对包括原告在内的商户发出公告，通知解除租赁合同，导致原告自2018年10月17日起不能正常经营至合同期届满；另，原告与被告续签合同后对所租赁店面进行了大规模装修，合同对装修期限进行了明确约定，故被告对此系知情的；原告与被告之间合作租赁十多年，原告基于双方的稳定租赁关系对2017年续租的店面进行装修系有合理预期的，也符合常理；而被告在与原告签订该合同初期，未对原告尽到足够提醒风险的义务，其后单方作出解除合同行为导致原告刚装修后的店面经营不到一年被拆除，给原告造成一定损失；也说明被告单方作出的解除合同行为缺乏计划性，系临时不理性的行为；基于以上分析，被告在合同履行中存在过错，应对原告装修店面产生的相应装修费承担一定的赔偿责任。关于原告主张的装修费，因涉案店面已拆除，无法进行现场勘验及进行司法鉴定，一审法院结合原告提交的证据及已使用的期间等实际情况，酌定支持350000元。对原告主张过高部分不予支持。关于原告主张的投放样品损失，因原告未提交充分证据，故一审法院对此无法支持。原告主张的退还保证金20000元的请求，双方合同解除的时间为2018年10月30日，依据合同约定，保证金退还的时间为合同解除后的一年之后，现退还期限尚未届满，故对原告的该项诉请不予支持。原告待期限届满后另行主张。原告主张退还租金的诉请缺乏依据，一审法院不予支持。关于原告主张的律师费，原告提交了相应的委托代理合同，原告的委托律师代原告进行了诉讼，故律师费系必然产生的；另结合导致本次诉讼系被告在履行合同中存在过错造成的，故对原告主张的律师费50000元予以支持。关于被告的各项反诉请求，原告房租支付至2018年9月，未支付2018年10月份房租；被告在2018年10月17日发出解除合同公告，虽对原告的正常经营产生一定的影响，但原告未提交充分证据其已停止经营；基于实际情况，故本着利益平衡原则，酌定原告支付被告2018年10月份的房租10000元为宜。被告另主张的商铺继续租赁费及占用费，因缺乏充分证据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及其他相关法律规定，判决如下:一、河南新家居商业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿郑州大庄建材有限公司装修损失350000元，并承担律师费50000元；二、郑州大庄建材有限公司于本判决生效之日起十日内支付河南新家居商业服务有限公司租赁费10000元；三、驳回郑州大庄建材有限公司的其他本诉请求；四、驳回河南新家居商业服务有限公司的其他反诉请求。案件本诉费14430元，减半收取计7215元，由河南新家居商业服务有限公司负担；反诉费658元，由郑州大庄建材有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，大庄建材公司自2008年以来一直租赁新家居商业公司的营业场地二楼展位用于经营卫浴用品，并在每年签订租赁期限为一年的《租赁合同书》。2017年11月1日，大庄建材公司按照惯例又与新家居商业公司签订了租赁期限一年的《租赁合同书》，并约定装修期限自2017年11月1日至2017年11月30日。合同签订后，大庄建材公司按照合同约定，并基于双方多年来稳定的租赁关系，对所租赁店面进行了大规模装修。但新家居商业公司在与大庄建材公司约定装修期限，且明知大庄建材公司进行装修的情况下，未对大庄建材公司进行风险提示，却在大庄建材公司刚装修不到一年，以公告的方式单方通知解除租赁合同。因此，新家居商业公司在合同履行过程中存在过错，应当对大庄建材公司因装修店面所产生的装修费用承担相应的赔偿责任。新家居商业公司以《租赁合同书》中“政府行为（包括但不限于政府要求的整体规划调整）或商场用途改变以及商场升级改造，或不可抗力导致合同无法继续履行的，甲乙双方应自行承担损失，互不承担任何赔偿、违约责任”的条款，认为其不应承担赔偿责任。但“商场用途改变以及商场升级改造导致合同无法继续履行，双方应自行承担损失，互不承担任何赔偿、违约责任”的格式条款，明显损害了大庄建材公司的合法权益，有违公平原则，且新家居商业公司亦未采取合理的方式提请大庄建材公司对免除新家居商业公司责任的条款予以注意，故该条款不能作为新家居商业公司免除赔偿责任的依据。关于装修费用的赔偿数额，大庄建材公司提供了河南省多元装饰工程有限公司出具的装修工程项目付款证明、涉案店面的设计方案及现场照片等证据予以证明，新家居商业公司虽对此提出异议，但未能提供充足的证据予以反驳。同时因涉案店面已经拆除，无法进行现场勘验及司法鉴定，故一审法院结合大庄建材公司提交的证据及已使用的期间等实际情况，酌定新家居商业公司向大庄建材公司赔偿装修损失350000元，并无不当。关于律师费，大庄建材公司提供了委托代理合同及发票，其委托的代理律师亦参加了本案诉讼，且本案诉讼系因新家居商业公司在履行合同过程中存在过错所引起，故一审法院根据相关证据判决新家居商业公司向大庄建材公司赔偿律师费50000元，亦无不当。关于新家居商业公司反诉主张的租赁费、继续租赁费及占用费，因新家居商业公司在履行合同过程中存在过错，并导致大庄建材公司在新家居商业公司2018年10月17日单方发出解除合同公告后无法正常经营，故一审法院对新家居商业公司主张的2018年10月份租赁费酌定为10000元，对继续租赁费及占用费不予支持，符合法律规定及本案的实际情况，本院予以维持。综上所述，新家居商业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14430元，由上诉人河南新家居商业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯军勇审判员  张向军审判员  安 军二〇一九年十月十七日书记员  邱 琳