吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初643号 原告：朴顺子，女，朝鲜族，1952年10月26日生，公民身份证号码为2224011952********，现住延吉市公园街园艺委**。 委托诉讼代理人：李文，吉林海兰江律师事务所律师，联系电话15643******。 代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、撤诉（反诉）、代收法律文书。 被告1：丛兴堂，男，汉族，1959年8月19日生，公民身份号码为2224011959********，，现住延吉市天池路锦绣名居**楼****联系电话：13843******。 被告2：吉林省军徽建筑安装工程公司，地址为长春市宽城区光复路光复小区**，联系电话：18943******. 法定代表人：王汝云，该公司董事长。 第三人：延吉市富华物资有限责任公司，住所为延吉市公园街园纺居。 法定代表人：金明范，该公司经理。 第三人：张贞淑，女，朝鲜族，1951年10月29日生，公民身份证为：2224051951********，现下落不明。委托诉讼代理人：李文，吉林海兰江律师事务所律师，联系电话15643******。 代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、撤诉（反诉）、代收法律文书。 被告1：丛兴堂，男，汉族，1959年8月19日生，公民身份号码为2224011959********，现住延，现住延吉市天池路锦绣名居**楼****话：1384338****。 被告2：吉林省军徽建筑安装工程公司，地，地址为长春市宽城区光复路光复小区**系电话：18943******。 法定代表人：王汝云，该公司董事长。 第三人：延吉市富华物资有限责任公司，住所为延吉市公园街园纺居。 法定代表人：金明范，该公司经理。 第三人：张贞淑，女，朝鲜族，1951年10月29日生，公民身份证为：2224051951********，现下落不明。 ？第三人延吉市富华物资有限责任公司、张贞淑经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。 ？各方当时人提供准确邮寄地址，本院将按你提供的地址邮寄各种法律文书，一审、二审及再审、执行期间地址如有变动请用书面形式通知本院。如未通知本院将按原地址和联系电话向各方送达，收不到邮件的风险由各方自行承担。 原告：朴顺子，延吉市天池路3418号，吉林海兰江律师事务所律师，李文收，联系电话15643******。 被告1：丛兴堂，延吉市天池路锦绣名居3号楼3单元502室，联系电话13843******。 被告2：吉林省军徽建筑安装工程公司，延吉市千盛超市西侧住宅楼3-301，联系电话15943******。 第三人：延吉市富华物资有限责任公司，公告。 第三人：张贞淑，公告。 ？对到庭的对方当事人的身份及委托代理人身份有无异议。 原：没有。 被1：没有。 被2：没有。 原告：朴顺子，女，朝鲜族，1952年X月X日生，现住吉林省延，现住吉林省延吉市 委托诉讼代理人：李文，吉林海兰江律师事务所律师。 被告：丛兴堂，男，汉族，1959年X月X日生，现住吉林省延，现住吉林省延吉市 被告：吉林省军徽建筑安装工程公司，住所为吉林省长春市。 法定代表人：王汝云，该公司董事长。 第三人：延吉市富华物资有限责任公司，住所为吉林省延吉市。 法定代表人：金明范，该公司负责人。 第三人：张贞淑，女，朝鲜族，1951年X月X日生，现住址不详。，现住址不详 原告朴顺子与被告丛兴堂、吉林省军徽建筑安装工程公司（以下简称军徽公司）、第三人延吉市富华物资有限责任公司（以下简称富华公司）、第三人张贞淑合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理本案。原告朴顺子的委托诉讼代理人李文、被告丛兴堂、被告军徽公司的法定代表人王汝云到庭参加诉讼，第三人富华公司、张贞淑经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朴顺子向本院提出诉讼请求：1.要求确认张贞淑与军徽公司签订的购买商品房协议有效；2.确认丛兴堂与军徽公司签订的《结算书》无效；3.要求丛兴堂、军徽公司协助注销涉案房屋登记手续，并将房屋过户给朴顺子；审理中朴顺子申请追加第三人富华公司及张贞淑，并增加诉讼请求，要求确认朴顺子与张贞淑签订的《房屋买卖协议书》有效。事实和理由：张贞淑于2001年10月13日，从军徽公司处以X元的价格购买案涉位于延吉市延西街X号住宅楼第X栋X单元X号房屋(现公园街X单元X号房屋)，双方签订了《购买商品房协议》，缴纳房款并出具了收据。后张贞淑于2002年4月17日将案涉房屋以X元的价格出卖给了朴顺子,双方签订合同，朴顺子交纳了全部房款。朴顺子自2002年开始一直占有房屋使用至今。2001年开始，因军徽公司就涉案房屋所在的军徽小区在合作建房过程中，因与其它投资方、施工方就顶账房、工程款结算问题存在诸多争议,且部分施工方移居外地无法联系,虽经延吉市房屋产权管理处、延吉市督查局等多部门了解情况并从中予以协调,但军徽公司以其未与施工方结算为由,一直拒绝为朴顺子办理涉案房屋的房产证。后朴顺子发现军徽公司在未经朴顺子同意的情况下,于2018年3月以顶账为由，直接将涉案房屋过户给了丛兴堂,丛兴堂以房屋登记在其名下为由，起诉至延吉市法院要求朴顺子从交纳全部房款,并居住近20年的房屋中腾迁，朴顺子在万般无奈情况下,诉至法院。 丛兴堂辩称，朴顺子曾在2018年以原告身份对所主张的案涉房屋进行确权诉讼，该案开庭后对方自己认为理亏而主动撤回起诉，并在2019年1月11日得到法院准许。朴顺子在主张确权诉讼中，明确说明她是从与该房屋无产权关系人的张贞淑和金明范手中所购买，并将所谓房款交给了张贞淑。而该房屋真正的房屋所有人为军徽公司，该房所有权经延边州中级人民法院（2001）延州民初字第24号民事判决书，判决：位于延吉市延西街**的两栋职工住宅楼归军徽公司所有。对朴顺子从他人手中购买房屋之事，军徽公司明确表示不是本公司的行为，对朴顺子所谓购房事实不予认可。现丛兴堂是该房屋真正所有权人，军徽公司合法获得并得到军徽公司于2018年4月3日为我办理（2018）延吉市不动产权第X号不动产权证，是受到法律保护的。本人认为，建设单位军徽公司是该房屋的所有权人，已经由州法院裁判，是不争的事实。产权人军徽公司与朴顺子没有买卖关系，不存在一方多卖的情况，朴顺子与军徽公司也无其他任何经济往来和债权债务关系。丛兴堂与军徽公司在平等自愿的基础上进行交易，合情合理合法，不应受到与我购买房屋无关的第三人的干涉，为此要求依法保护丛兴堂的合法权益，驳回朴顺子的全部诉讼请求。 军徽公司辩称，军徽公司与朴顺子之间无任何关系，房屋产权已由州法院通过裁判确认由军徽公司所有。 第三人富华公司、张贞淑未到庭未提交陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1999年3月31日，军徽公司与富华公司签订建房合同，约定：军徽公司出土地，负责此工程开工前的一切费用及部分工程监理费，富华公司负责支付在开工后的全部工程材料和施工费用；工程竣工后军徽公司分得工程面积的X%房屋，剩余归富华公司所有。 落款日期为2001年10月13日的“购买商品房协议”显示，甲方为张贞淑，乙方一栏处加盖了军徽公司第六项目部的合同专用章及富华公司公章和富华公司法定代表人金明范的名章，该协议载明：甲方同意购买乙方延吉市延西街X号住宅楼第X栋X单元X屋号X户型，面积X平方米；甲方所购商品房价款为X元。当日，由富华公司向张贞淑出具一份收据予以确认。 2002年4月17日，张贞淑于作为甲方与乙方朴顺子签订一份房屋买卖协议书，约定的主要内容为：乙方同意购买甲方的一套房屋，房屋位于延吉市延西街X号第X栋X单元X号，面积为93平方米；乙方购买价格为X元，其中X万元要求先行支付现金，剩余3千元在办理房屋产权证时向朴顺子支付。当日，张贞淑向朴顺子出具一份收条，载明：今收朴顺子房款X万元及房屋装修材料款X元，共计X元，其中包括存有肆万元的小营信用合作社整存整取定期存单一张。 2011年至2018年期间，由朴顺子缴纳案涉房屋供热费。 2018年3月2日，军徽公司负责人王汝云与丛兴堂签订一份结算书，约定：现就军徽公司以延吉市邮政物流西侧的公园街X单元X号房屋抵账一事结算如下：现王汝云代表军徽公司，将公园街X单元X号（军徽小区延西街X号北侧住宅楼X单元X号）房屋抵账给乙方，该房屋面积为92.97平方米。房款为X*X元=X元。此房款由军徽公司在此以前所欠丛兴堂的材料款和往来款中相抵，丛兴堂放弃欠款利息及其他损失。双方签字后，丛兴堂已将此前的欠据等全部材料交给军徽公司，该房款已全部结清。军徽公司确认该房产权归军徽公司所有，由军徽公司负责为丛兴堂办理产权手续，费用由军徽公司负责。如不能办理产权手续军徽公司承担丛兴堂的全部损失。甲方一栏处由军徽公司法定代表人签字纳印，乙方一栏处由丛兴堂签字纳印。 另查，案外人金某（乙方）签名的落款日期为2000年12月11日的购买商品房协议中乙方为金某，甲方一栏处加盖军徽公司第六项目部的合同专用章及富华公司公章和富华公司法定代表人金明范的名章，该协议载明：乙方同意购买甲方延吉市延西街X号住宅楼第X栋X单元X屋号X户型，面积93平方米；乙方所购商品房价款为X元。案涉房屋现登记在金红爱名下。 另查，2002年11月25日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2001）延州民初字第24号民事判决书，认为：“1999年3月31日，军徽公司与富华公司签订了联合建房合同，建设职工集资住宅楼，合同签订后，富华公司并未办理建设集资楼的手续，而是进行房地产开发。根据《中华人民共和国房地产管理法》关于房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记的规定，富华公司非在工商部门注册的房地产开发企业，既无房地产开发资质，也无建设施工资质，却从事房地产开发，军徽公司与富华公司签订的合同虽是联合建房合同，但名为联合建房，实为进行房地产开发，违反法律规定，双方签订的合同无效，双方均有责任。富华公司基于与军徽公司签订的无效的联合建房合同，其又分别与延吉市信达劳务服务公司、第三人延吉市建筑工程有限公司、第三人李某、第三人王某、第三人杨某以及其他当事人互相之间签订的合作投资建房、建设工程施工等从合同均无效，因合同无效，应适用返还原则。位于延吉市延西街**X、X号楼住宅楼工程应归土地使用权人军徽公司所有，军徽公司支付其他各方投入到该工程中的工程款、垫付的各项费用及利息。……军徽公司应支付富华公司各项投入X元及利息；……。”，并判决：“一、军徽公司与富华公司签订的联合建房合同及其他各方当事人之间签订的从合同无效；二、位于延吉市延西街**的两栋职工住宅楼归军徽公司所有；……”。该判决现已生效。 另查，2011年至2012年期间，军徽小区约X名业主（其中包括朴顺子）联名递交信访材料，督察局出具一份调查汇报材料，其内容为：一、经调查，1999年军徽公司与金明范签订合作建房合同，双方约定由军徽公司出土地，金明范负责投资建设，工程竣工后按比例分配房屋。在建设过程中，金明范将工程进行转包，因无力支付工程款，各施工方将部分房屋抵账出售。2001年，工程竣工后，军徽公司向法院起诉金明范，要求合同无效，房屋归军徽所有，并退还被告各项投入及工程款。州法院审理认为，双方均无开发资质，属违法建房，在房屋已出售入住的情况下，于2002年，判决双方全部合同无效，房屋产权归军徽公司，军徽公司支付金明范等多个施工方工程款共X万元。军徽公司未按判决支付各方工程款。二、因施工各方已将房屋出售，且大部分入住，法院执行腾迁难度大，军徽公司统一将房屋作价这地工程款与施工各方进行结算，并办理产权。目前，经多次协调，X户顶账房屋中已解决X户产权问题，尚有朴顺子等X户因金明范、张某X个施工方移居外地，失去联系，无法结算。朴顺子购买二手房屋，经向原购房户张贞淑核实系金明范于2001年10月出售。通过市公安部门调查，金明范于2008年在青岛处境韩国，至今未归，没有有效联系方式。目前，军徽公司要求与施工方进行结算，否则不能办理产权。三、我们认为，朴顺子房屋的买卖发生于军徽公司与金明范合作期间，州法院判决之前，系朴顺子善意取得。军徽公司与金明范之间的纠纷不应对抗善意第三人，军徽公司应当为朴顺子办理房照。如军徽公司不同意，建议朴顺子通过向法院诉讼解决产权问题。 另查，在丛兴堂诉金风云、朴顺子返还原物纠纷（2018）吉2401民初6498号（现中止）一案中，丛兴堂在庭审中陈述，朴顺子占有涉案房屋多年，不能证明所有权人是朴顺子，朴顺子曾告知丛兴堂军徽公司多次找到朴顺子商议，要求朴顺子购买该房屋，是朴顺子坚持不腾出房屋，当时处于无奈的情况，军徽公司将诉争房屋顶账给丛兴堂。 另查，2018年10月22日，朴顺子以丛兴堂、军徽公司为被告，提起所有权确认诉讼，后于2019年1月11日，朴顺子撤回该诉讼。 认定上述事实的证据有：2001年10月13日购买商品房协议及收据、购买商品房协议及存量房网签合同备案申请表、房屋买卖协议书及收条、2011年至2018年取暖费票据7份、结算书、（2018）吉2401民初6813号庭审笔录、军徽小区业主联名信访材料及关于对朴顺子反映房照问题的调查报告、（2001）延州民初字第24号民事判决书、（2018）吉2401民初6813号民事裁定书、房屋产权证、农村信用合作社存款凭条及整存整取定期储蓄单以及双方当事人出庭陈述。 本院认为，关于朴顺子要求确认张贞淑与军徽公司签订的购买商品房协议有效以及朴顺子与张贞淑之间的房屋买卖协议书有效的诉讼请求，本院认为，虽然张贞淑的购买商品房协议中加盖了军徽公司第六项目部合同专用章和富华公司公章，但根据双方举证质证及陈述情况，能够认定张贞淑系基于富华公司与军徽公司签订的联合建房合同（富华公司所有建筑面积X%的房屋），而由富华公司向张贞淑出售取得，系富华公司与张贞淑之间形成房屋买卖关系，而并非军徽公司与张贞淑之间，故对朴顺子要求确认张贞淑与军徽公司之间签订的购买商品房协议有效的诉讼请求，本院不予支持；虽然根据（2001）延州民初字第24号民事判决，军徽公司与富华公司签订的联合建房合同无效，富华公司将房屋出售给张贞淑的行为属于无权处分，但出具（2001）延州民初字第24号民事判决的时间为2002年11月，发生在两笔房屋买卖合同之后，结合朴顺子从张贞淑处购买案涉房屋并实际占有使用至今以及2001年10月13日富华公司出售张贞淑时的房屋价格与2002年4月张贞淑向朴顺子出售的房屋价格基本一致，且按当时的市场价价格相对合理的情况，应当能够认定张贞淑从富华公司购买房屋以及朴顺子从张贞淑处购买房屋均系善意的，故本院认为张贞淑与朴顺子之间达成的房屋买卖协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认。 关于军徽公司与丛兴堂签订的结算书，本院认为，军徽公司与丛兴堂在签订结算书时明知案涉房屋基于历史（开发建设、工程款、诉讼等）原因存在诸多争议，且一直由朴顺子占有使用的情况下，仅凭结算书直接将案涉房屋登记至丛兴堂名下，且军徽公司以每平方X元，总价款X元的价格进行抵账，结合近三年延吉市房地产市场行情以及案涉房屋所处位置（延西街）及房屋面积（93平方米）情况，其抵账的价格明显不合理，对此能够认定军徽公司及丛兴堂在主观上存在恶意，损害了朴顺子的权益，军徽公司与丛兴堂均存在过错，故本院认定军徽公司与丛兴堂签订的结算书无效，关于双方之间材料款结算问题可另行处理。 关于朴顺子要求丛兴堂、军徽公司协助注销案涉房屋产权登记手续，并将案涉房屋产权转移登记至朴顺子名下的诉讼请求，本院认为，因丛兴堂与军徽公司签订的结算书无效，现诉争房屋产权登记在丛兴堂名下，军徽公司及丛兴堂应当协助将案涉诉争房屋产权变更登记至朴顺子名下，故对朴顺子上述诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认被告丛兴堂与被告吉林省军徽建筑安装工程公司于2018年3月2日签订的结算书无效； 二、确认原告朴顺子与第三人张贞淑于2002年4月17日签订的房屋买卖协议书有效； 三、被告吉林省军徽建筑安装工程公司、被告丛兴堂于本判决发生法律效力后立即协助原告朴顺子办理房屋产权变更登记手续（现不动产登记号为吉20**延吉市不动产权第X号，现登记权利人为丛兴堂，坐落于延吉市公园街**X，房屋建筑面积为92.97平方米）； 四、驳回原告朴顺子的其他诉讼请求。 案件受理费X元（原告已预交X元），由被告吉林省军徽建筑安装工程公司、丛兴堂负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  尹永杰 人民陪审员  崔亚丽 人民陪审员  祁 勇 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  金丽娜