苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初3473号原告:苏州中润商业发展有限公司，住所地苏州市吴中区宝带西路**。法定代表人：蔡祥贤，总经理。委托诉讼代理人：唐娟，该公司员工。被告：苏州和高餐饮管理有限公司，住，住所地苏州市相城区元和街道人民路**繁花商业中心****/div>法定代表人：沈培生，经理。委托诉讼代理人：沈华，该公司员工。原告苏州中润商业发展有限公司（以下简称中润公司）与被告苏州和高餐饮管理有限公司（以下简称和高公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理，依法适用简易程序公开进行审理，后裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告中润公司的委托诉讼代理人唐娟，被告和高公司的委托诉讼代理人沈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中润公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的《中润·苏州中心房屋租赁合同》；2、判令被告支付所欠的租金共计309430.46元(自2015年5月1日起至2018年2月6日止)，电费共计37299.6元(自2016年9月1日起至2018年2月6日止)，水费共计13888元(自2015年9月1日起至2018年1月31日止)，POS机租赁费4950元(自2014年8月1日起至2017年4月30日止)；3、判令被告支付解除违约金共计281218.05元以及迟延付款违约金暂计318615.76元(自2016年1月1日起暂计算至2018年12月31日止，按照每日按千分之一标准计算，要求计算至被告实际清偿之日)；4、判令被告支付占用使用费1074888.5元(自2018年2月7日起暂计算至2018年12月31日止，要求计算至被告实际交还房屋之日)以及将房屋恢复原状后交还原告；5、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年4月26日签订了《中润·苏州中心房屋租赁合同》，约定被告租赁位于苏州市的中润苏州中心商业房产五层505-2号店铺，用于经营“新湘渔”，租赁期限为2014年5月4日至2019年5月3日。2014年10月28日，原、被告就上述店铺签订了补充协议，免租期由45天变更为105天，即2014年5月4日至2014年8月16日。2016年1月15日，原、被告再签订补充协议，约定被告将经营品牌由“新湘鱼”变更为“友家酸菜鱼”，租赁期限变更为2014年5月4日起至2020年12月31日止。根据租赁合同第9.3条及第9.5条约定，被告逾期支付租金、物业管理费等应付费用的，每逾期一日按逾期款项的0.1%支付违约金。租赁合同签订后，被告并未按约支付租金、水费、电费等相关费用。自2015年5月1日起至2018年2月6日止，被告已经累计结欠租金共计309430.46元；自2016年9月1日起至2018年2月6日止被告已经累计结欠电费共计37299.6元；自2015年9月1日起至2018年1月31日止被告已经累计结欠水费共计13888元；自2014年8月1日起至2017年4月30日止被告已经累计结欠POS机租赁费4950元；迟延付款违约金共计318615.76元。根据租赁合同第8.2条第7款及第9.2条约定，被告逾期支付租金等应付费用超过一个月的，原告有权书面通知被告解除租赁合同，同时，被告已支付的租赁费用以及租赁保证金均不予退还，被告还须向原告支付违约金，违约金为该房屋重新招商合理期间(三个月)的租赁费用和物业管理费的总和，同时，被告应赔偿因其违约而造成的原告的损失。租赁合同签订后，被告已经逾期支付租金等相关费用超过一个月，故原告已于2018年2月6日向被告邮寄解除函要求解除租赁合同，被告还需要向我司支付解除违约金共计281218.05元。据租赁合同第12.1条及第12.2条约定，被告应于租赁合同提前终止之日向原告交还该房屋。被告逾期不交还该房屋，被告应支付占用使用费，同时，被告还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切费用，如造成原告其他损失的，被告还应承担赔偿责任。被告向原告交还该房屋前应使该房屋处于完好且可出租状态。被告应根据原告的要求租赁合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此产生的费用由被告承担。原告已与被告解除租赁合同，但被告仍未按照租赁合同约定将房屋恢复原状后交还原告。被告和高公司辩称，其于2018年2月1日收到原告的解除函，双方之间的合同已解除；其尚结欠原告租金、电费、税费、POS机租赁费合计82118.58元；针对同一欠费行为，合同约定了三重违约责任，即扣留保证金、赔偿3个月房租与物管费、每天0.1%的违约金，其认为即便违约，只能按照实际情况择其一执行；2018年2月1日的解除函中已明确原告将在7日内履行腾空收回房屋的权利，故不存在占有使用费。合同解除后，被告曾派人去店里搬设备与家具，但遭到禁止，如果能及时处理店内的设备等可减少损失发生，另，原告进行中庭改造，给其经营造成了巨大影响，合同中约定按照合同规定程序对商场进行装修、增建或改建，致使公用设施、其他有关服务临时性中断的免责，而中庭改造将近2年工期，不属于临时性中断，不符合合同约定的免责事由，其保留追偿损失的权利。本院经审理查明事实如下：2014年4月16日，原告中润公司（出租方、甲方）与被告和高公司（承租方、乙方）签订《中润·苏州中心房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方苏州市的中润·苏州中心商业房产五层505-2号房屋。该房屋土地用途为商业服务业，房屋类型为非住宅。甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他以租赁面积为基数计算费用的租赁面积为530.5平方米。乙方承诺租赁该房屋作为经营“新湘鱼”之用途，并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途。该房屋租赁期限为2014年5月4日起至2019年5月3日止，共计5年，甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起45天的免租装修期，即2014年5月4日至2014年6月17日。合同4.1条约定，自装修期限届满后的次日起，该房屋的租赁费用（即租金、场地管理费、设备租赁费）按照租赁面积或税前月营业额提成两种费用计取方式中取高者收取，每月以结算金额较高的方式实际支付。4.1（1）条约定，租金按租赁面积计算，第一年1.65元/天/平方米、第二年1.825元/天/平方米、第三年1.995元/天/平方米、第四年2.195元/天/平方米、第五年2.415元/天/平方米；场地管理费按租赁面积计算，第一年0.66元/天/平方米、第二年0.726元/天/平方米、第三年0.798元/天/平方米、第四年0.878元/天/平方米、第五年0.966元/天/平方米；设备租赁费0.99元/天/平方米、第二年1.089元/天/平方米、第三年1.197元/天/平方米、第四年1.317元/天/平方米、第五年1.449元/天/平方米。4.1（2）条约定，租金按税前月营业额提成计算，租金第一年提成比例5.5%、第二年提成比例6.0%、第三年提成比例6.5%、第四年提成比例7.0%、第五年提成比例7.5%；场地管理费按税前月营业额提成计算，第一年提成比例2.2%、第二年提成比例2.4%、第三年提成比例2.6%、第四年提成比例2.8%、第五年提成比例3.0%；设备租赁费按税前月营业额提成计算，租赁费第一年提成比例3.3%、第二年提成比例3.6%、第三年提成比例3.9%、第四年提成比例4.2%、第五年提成比例4.5%。营业额是指乙方利用该房屋从事经营活动所得的，未经扣除任何成本、费用及税款的全部收入，包括但不限于：(1)利用该房屋出售各种货物的收入；(2)利用该房屋提供服务和咨询所收取的各种服务费、咨询费；(3)因使用该房屋而得到的各种非商业性收入；(4)因使用该房屋而于其它方面产生的收入，例如利用该房屋内任何电话、电器、电脑、传真或其它办公室设备而形成之任何交易的收入；(5)乙方或乙方的任何雇员、代理人、被许可人、被特许人、或任何与乙方相关的人利用该房屋从事交易的收入；(6)其它与该房屋相关的收入。4.2条约定，租赁费用的支付方式：每三个自然月为一期预付一次。乙方应按上述4.1(1)款规定的租赁费用收取标准向甲方预付三个月的租赁费用(但该预付费用并非每个月的实际应付租赁费用)。乙方应于甲方将该房屋交付乙方的同时，按照第4.1(1)规定向甲方预付该房屋首期三个月的租赁费用；其后每期应预付的租赁费用，应由乙方于该期第一个工作日或之前向甲方付清。如免租装修期满后，租赁费用开始计算收取的首日起(包括该日)至当月(日历月)最后一日止(包括该日)不足一个日历月，或者本合同租赁期满终止及因其他原因提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月，则该等月份的预付租赁费用应根据上述4.1(1)款规定的日收费标准【(当月实际租赁日数/当月天数*月租金)】按照该月内的实际租赁天数计算(本合同另有规定的除外)。4.3条约定，按照本合同4.1(1)、(2)两者取高方式收取租赁费用的，乙方应于每日向甲方提供所有与营业额有关的资料包括但不限于所有营业额记录、所有发票等，以供双方核对并计算上个日历月按4.1(2)方式的租赁费用。若乙方上个月的按4.1(2)计算的租赁费用高于乙方预付的按4.1(1)计算的该月租赁费用，则乙方应于甲方向乙方发出付款通知后5日内将该差额向甲方付清。4.4条约定，乙方同意甲方和/或经甲方授权的人有权随时查核有关营业额的资料并进行复印，并同意甲方和/或经甲方授权的人有权随时对乙方在该房屋内经营活动的情况及有关账目进行查核。5.1条约定，乙方应于本合同签订之时向甲方支付房屋保证金人民币229176元(大写人民币贰拾贰万玖仟壹佰柒拾陆元整)。5.2条约定，装修期间，甲方免收4.1条规定的租赁费用和物业管理费，但乙方需支付装修管理费、装修保证金等其他费用。装修管理费为10元/平米，装修保证金人民币76392元。5.3条约定，如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还。如保证金发生金额不足时，乙方应在前述事实发生后的五个工作日内补足该等差额。5.4条约定，租赁关系终止时，在乙方办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后，甲方应在乙方交还该房屋后三十个工作日内将租赁保证金一次性无息退还乙方。5.5条约定，乙方应于租赁期内(不包括装修期)向甲方或管理公司支付该房屋的物业管理费。目前，对该房屋物业管理费根据租赁面积按照人民币45元/月/平方米收取，甲方有权根据实际经营状况对物业管理费的收费标准进行调整。5.9条约定，租赁期内，乙方使用甲方指定的POS专用收银系统（POS机）产生的银行刷卡POS机的手续费以及由POS机产生的任何第三方收取的费用均由乙方自行承担。8.2条约定，甲、乙双方同意，如乙方有下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，并有权按12.3款规定立刻收回租赁商铺并处置商铺内一切物品，在无需另行通知乙方的情况下将本合同内的租赁商铺另行租赁，并按本条9.2条追究乙方违约责任。(1)未征得甲方书面同意改变房屋用途的；(2)超过本合同规定的时限十日以上未进场装修或未正常营业的；(3)未征得甲方书面同意改变房屋结构或乙方造成房屋主体结构损坏的；(4)擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(5)不按本合同约定经营范围、商号名称进行经营，或经营产品及服务不符合本合同约定的；(6)将该房屋用于任何非法目的或乙方营业执照所列经营范围以外目的；(7)逾期支付租赁费用或租赁费用以外的其他任何应付款项超过一个月的；(8)申报之任意一个月营业额与实际营业额相差0.5%以上的；(9)拒绝接受将营业款收取方式变更为“中央收银”方式的；(10)在未获得甲方书面同意之前擅自停止营业或者不严格按照商场规定的营业时间营业的。9.1条约定，乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同9.2条处理。9.2条约定，如甲方按本合同的规定解除本合同的，乙方已支付的所有租赁费用以及租赁保证金均不予退还，同时，乙方还须向甲方支付违约金，违约金为该房屋重新招商合理期间(三个月)的租赁费用和物业管理费的总和，同时，乙方应赔偿因其违约而造成的甲方的损失。9.3条约定，乙方逾期支付本合同租赁费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。9.5条约定，在租赁期内，乙方逾期支付装修押金、物业管理费、宣传推广费、水费、电费、煤气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用或本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用或本合同附件所列的任何费用或任何应付的违约金、损害赔偿金，或逾期补交保证金的，每逾期一天，则应按逾期之款项的0.1%支付违约金。逾期支付上述任何款项或逾期支付超过15天的，甲方或甲方指定的物业管理公司有权停止对乙方有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。9.6条约定，乙方未按本合同第5.1款之规定及时足额支付租赁保证金，或者乙方未按本合同第5.2款之规定补足保证金的，每逾期一天，则应按逾期之款项的0.1%支付违约金。逾期超过7天的，甲方有权解除本合同，并有权扣收乙方已交纳的租赁保证金。9.8条约定，乙方累计满三个月未达到本合同第14.2.(7)条规定的营业额之预定指标额，且在甲方向乙方发出书面通知后的三个月内乙方仍未达到的，甲方有权解除合同。10.2条约定，乙方同意，在下述情况下，甲方对所发生的损失不负任何责任，且本合同项下乙方应付的租赁费用及其他费用不得减免或中止支付：(1)因对该房屋或其相邻房屋或商场进行维修、保养或因按本合同规定的程序对该房屋或其相邻房屋或商场进行装修、增建或改建、致使公用设施临时性停止使用，或导致该房屋的水、电、电话、传真或其他有关服务或供应临时性中断，从而使乙方或乙方的雇员、代理人或访客发生损失的；(2)因发生地震、火灾、水灾、暴风雨、台风、战争、动乱、暴乱、罢工、国家或政府机关征用、征收、征购、没收或收归国有，或发生任何甲方无法控制的其他不可抗力事件或意外事故，致使乙方或乙方的雇员、代理人或访客发生损失的；(3)由于乙方或第三方的原因造成的任何损失和/或伤害；(4)任何时间该房屋内的非因甲方原因造成的人身损害或财产损失(甲方或管理公司的保安人员、值班人员对商场提供的保安服务并不构成甲方对该房屋及其内部人员与财产的保卫责任)。12.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还该房屋，乙方应按照每日每平方米人民币元的标准支付占用使用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。12.2条约定，乙方向甲方交还该房屋前应使该房屋处于完好且可出租状态。乙方应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此产生的费用由乙方承担；如甲方书面同意乙方无需将该房屋恢复原状的，甲方无任何义务就乙方对该房屋和/或其装修、设备和设施进行的增建或改建作出任何补偿和/或赔偿。12.3条约定，如乙方在租赁期届满之日或本合同提前终止之日未向甲方交还该房屋，则甲方有权在租赁期届满之日或本合同提前终止之日起七日后开启该房屋的门锁并更换门锁，将屋内的乙方物品搬出该房屋并制作物品清单，将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。如甲方将该等物品自行保管或交由第三方保管的，乙方应支付相应的仓储保管费用。甲方将房屋腾空收回后，如乙方在甲方通知发出后十日内未领取其物品，则甲方有权将该等物品拍卖、出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件，并将处理所得(如有)用于偿付乙方应付甲方的费用及损失(包括但不限于因此产生的公证费、律师费等)。12.4条约定，租赁期满或本合同提前终止乙方交还该房屋时，如甲方发现该房屋和/或本合同附件所列的装修、设备和设施被损坏或遗失(自然损耗除外)，甲方有权要求乙方赔偿损失，并有权从租赁保证金中扣除。如租赁保证金不足以赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿差额。合同附件三载明：租户应在收楼前交付商场物业服务费（45元/平方米/月）、物业服务费保证金（三个月物业服务费）、预付物业服务费（一个月物业费），在装修前交付装修管理费（10元/平方米）、装修保证金、电费（0.895元/度，已加收8%损耗费，由物业代收代付，如政府电费调价，此标准也会随之调整）、水费（3.5元/吨，含基本水价1.91元/吨，行政性收费1.59元/吨，如政府水费调价，此标准也会随之调整）、天然气（2.33元/立方米）、临时出入证工本费、临时出入证保证金、消防存水清放费、垃圾清运费（5元/平方米，按建筑面积计算）、能耗费用保证金（非餐饮类租户1000元、餐饮类租户2000元）,如租户使用，则应支付空调费、停车费、租赁期能耗费、电费（0.895元/度，已加收8%损耗费，由物业代收代付，如政府电费调价，此标准也会随之调整）、水费（普通用户，3.5元/吨，含基本水价1.91元/吨，行政性收费1.59元/吨，如政府水费调价，此标准也会随之调整）、水费（美容、美发、洗浴等特种行业用户，4.77元/吨，含基本水价2.91元/吨，行政性收费1.86元/吨）、燃气费（2.33元/立方米）、电视机、铭牌、通讯费用。2014年4月26日，原告中润公司（出租方、甲方）与被告和高公司（承租方、乙方）签订补充协议，约定设备租赁费（即终端机具）150元/月/台，费用由乙方承担。2014年10月28日，原告中润公司（出租方、甲方）与被告和高公司（承租方、乙方）签订补充协议，约定：甲乙就乙方承租甲方位于苏州市中润·苏州中心商业房产五层505-2号商铺，于2014年4月26日签订了《中润·苏州中心房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)。现经双方充分协商，就租赁合同的相关条款作如下变更：一、租赁合同第2.2条，甲方同意给予乙方的免租装修期由45天即2014.5.4-2014.6.18变更为105天即2014.5.4-2014.8.16；二、租赁合同第9.4条，“乙方须在实际交房日次日进场装修，如乙方不能在第2.2条款规定的装修期截止日5日前，即2014年6月13日前完成装修工程，则甲方有权解除本合同”变更为“乙方须在实际交房日次日进场装修，如乙方不能在第2.2条款规定的装修期截止日当天，即2014年8月11日前完成装修工程，则甲方有权解除本合同”；三、本协议是对租赁合同的更改和补充，构成租赁合同的一部分。如本协议与租赁合同有冲突的，以本协议约定为准；本协议未涉及事宜，仍按照租赁合同约定执行。2015年8月4日，原告中润公司（出租方、甲方）与被告和高公司（承租方、乙方）签订补充协议，甲方与乙方于2014年4月就乙方承租位于苏州市商铺签订了《中润·苏州中心房屋租赁合同》（以下称为“租赁合同”）。甲乙双方友好协商，租赁合同项下的租金付款方式达成如下协议：1、甲方同意，自2014年8月17日至2015年12月31日期间，给予乙方固定租金以及物业管理费如下优惠：给予乙方自2014年8月17日至2015年12月31日的租金5折优惠，免除2015年1月1日至6月30日的物业管理费，实际水电费等照常支付；乙方无条件履行如下：（1）支付方式：2014年8月至2015年6月的租金及物管费乙方一次性支付（可用前期多支付的押金进行抵扣），8月31日前上半年欠付需支付完毕，下半年租金及物管费乙方可分二期支付，10月20日前需支付完毕。(2)对于甲方给予的租金优惠进行保密，不得对任何第三方泄露；否则，甲方有权要求乙方补足优惠的租金金额，并要求乙方承担由此产生的损失。3、本协议是对租赁合同的更改和补充，构成租赁合同的一部分。如本协议与租赁合同有冲突的，以本协议约定为准；本协议未涉及事宜，仍按照租赁合同约定执行。以上优惠协议鉴于甲方对于一方前期中庭改造，店铺漏水及排油烟问题所受影响的综合补偿，双方达成协议。2016年1月15日，原告中润公司（出租方、甲方）与被告和高公司（承租方、乙方）签订补充协议，约定：甲方与乙方于2014年5月4日就乙方承租位于苏州市商铺签订了《中润·苏州中心房产租赁合同》(以下称为“租赁合同”)。用于经营“新湘鱼”，租赁期限自2014年5月4日至2019年5月3日。甲方因考虑到地铁封路等原因，乙方经营状况不佳，甲乙双方友好协商，将租赁合同项下的租赁期限、租金物业管理费付款方式以及经营品牌作变更，达成如下协议：1、甲方同意，第1.4条乙方的经营品牌作调整，由“新湘鱼”变更为“友家酸菜鱼”。2、甲方同意，第2.1条乙方的房屋租赁期限作调整，由2014年5月4日至2019年5月3日变更为2014年5月4日起至2020年12月31日止。3、甲方同意，自2016年1月1日至2020年12月31日租赁期间，房屋合同第4.1条与第5.5条乙方的租赁费用(含租金、场地管理费及其他费用)以及物业管理费作如下调整：(1)2016年1月1日至2016年12月31日期间每月的租赁费用以及物业管理费合计按店铺每月营业收入的10%作为甲方收取的实际费用。(2)2017年1月1日至2017年12月31日期间每月的租赁费用以及物业管理费合计按2016年度的每月租金平均值作为甲方收取的保底费用或按甲方店铺每月营业收入的10%计算，两者取其高。(3)2018年1月1日至2018年12月31日期间每月的租赁费用以及物业管理费合计按2017年度的每月租金平均值作为甲方收取的保底费用或按甲方店铺每月营业收入的10%计算，两者取其高。(4)2019年1月1日至2020年12月31日的租赁费用以及物业管理费合计按3元/平米/天或乙方每月营业收入的12%作为甲方的实际收取费用。(二者取其高)。4、乙方无条件履行如下：(1)每月自收到甲方的租赁费用以及物业管理费的最新账单后3日内，乙方一次性支付账单上费用；(2)对于本协议甲乙双方必须进行保密，不得对任何第三方泄露；(3)严格执行本协议所有约定，若有违反，本协议相关约定，自始无效，仍按照租赁合同约定执行并承担相应的违约责任。5、本协议是对租赁合同的更改和补充，构成租赁合同的一部分。如本协议与租赁合同有冲突的，以本协议约定为准；本协议未涉及事宜，仍按照租赁合同约定执行。2014年8月17日至2015年12月31日期间的租赁费用以及物业管理费按2015年8月签署的补充协议执行。2018年2月1日，原告通过快递方式发送解除函给被告，在该函件中，原告告知被告，因被告拖欠租金、管理费等，其解除房屋租赁合同，被告前期进场缴纳的合同保证金229176元、能耗保证金3000元、装修管理费5305元、垃圾清运费2652.5元，共计240133.5元，原告不予退还；根据租赁合同第九条第12款的约定，原告将履行腾空收回房屋的权利，若被告在本函件发生后5日内未付清欠款，原告将在7日内腾空房屋并恢复毛坯，所有费用由被告承担。被告于2018年2月7日签收该函件。审理中，原、被告一致确认：被告于2014年3月22日交纳461269.75元，其中包含房租保证金229176元、能耗保证金3000元、装修管理费5305元、垃圾清运费2652.5元，其余的款项用于抵扣租金和物业管理费。除上述款项外，被告已付租金、物业管理费合计440270.65元（其中租金189994.44元、物业管理费250276.21元），另使用丽丰卡抵扣了租金55169元，双方确认在核算欠付租金时已就付款情况进行折抵。另，经核算，双方之间的物业管理费已结清；被告已交纳2014年8月1日至2017年4月30日期间的POS机租赁费150元，尚欠4800元；被告结欠原告2015年9月1日至2018年1月31日期间的水费13888元。关于租金的交纳及结欠情况，原告陈述，根据合同约定，免租期自2014年5月4日起至2014年8月16日止，自2014年8月17日起算租金。2014年8月17日至2015年4月30日前的租金均已结清。2015年5月1日至2015年5月3日，按照合同约定第一年的每天每平方米3.3元的标准计算，打五折计算后为2625.98元，其中被告已经支付了1070.51元，未支付的金额为1555.47元。之后按照每天每平米3.64元来计算，计算至2015年12月31日，打五折计算后为233653.42元，被告未支付。2016年的租金标准按照营业额的10%计算的，2016年的营业额共计459785元，故租金为45978.5元，被告未支付。2017年的租金标准也是按照营业额的10%计算，2017年的营业额为312662元，故租金为31266.2元，其中已支付19134.4元，剩余未支付的是12131.8元。2018年1月1日至2018年1月31日的租金标准也是按照营业额的10%计算，该期间的营业额为21379元，故租金为2137.9元，均未支付。2018年2月1日至2018年2月6日租金标准是按租赁合同的约定，按照租赁合同第四年即2017年5月4日至2018年5月3日期间的租金标准每天每平米4.39元计算的，计算为13973.37元，均未支付。对此，被告表示免租期自2014年5月4日起至2014年8月16日止，2015年4月30日之前的租金均已结清。对2015年5月1日至5月3日期间的欠付租金金额没有异议。其于2015年8月16日装修完毕，2015年5月4日至2015年8月16日属于装修期间，该期间的租金应按第一年的租金标准减半计算，即3.3元/天/平方米减半计算。2015年8月17日至2015年12月31日期间的租金按3.64元/天/平方米减半计算。2016年的租金标准按照营业额的10%计算，该年度营业额为459785元，租金为45978.5元。2017年的租金标准按照营业额的10%计算，该年度营业额为312662元，租金为31266.2元，已付19134.4元，未付12131.8元。2018年1月1日至2018年1月31日的租金按照营业额的10%计算，该期间营业额为21379元，租金为2137.9元未付。2018年2月1日至2018年2月6日期间的租金按补充协议约定也应按营业额的10%计算，但当时店面已关闭，断电断水，所以其不知道营业额，其按照2018年1月的营业额进行推算，该期间的租金应为458.12元。关于电费的结欠情况，经原、被告一致确认：2014年9月至2018年2月的总电量为112347.44度。原告提供电费发票、用电统计表，主张供电公司是按照0.867元/度向其收取电费的，其向被告收取电费的标准是0.867元/度×1.08（按合同附件三，加收8%的损耗费）为0.936元/度。《中润·苏州中心房屋租赁合同》附件三中记载的电费属于笔误，其一直按照0.936元/度收取电费，每月给租户账单，被告也交过电费，未对电费提出过异议，且根据用电统计表，被告员工每月均在用电统计表“友家酸菜鱼”一栏签字。经质证，被告对发票真实性没有异议，对电量统计表不予认可。被告认为根据原告提供的供电局的发票，电费为0.858元/度，而合同附件中载明了0.895元/度中已包含了损耗费。用电统计表其之前没有见到过，且电费是预交的，不是一次一结清的，故其不予认可。关于被告已交电费，双方一致确认为67857.6元。关于涉案房屋的原状问题，原告表示被告应拆除吊顶、加装墙体、墙砖、地砖、地面抬高、天然气管道、油烟、地砖、地面抬高动的橱柜及装饰物，铲除墙面涂料，找平地面并自行报燃气公司拆除燃气设备。对此，被告表示原告发解除函后，其曾至涉案房屋搬东西，但原告不予准许，如果原告让其搬离，其尚可挽回部分损失，现在涉案房屋内的东西，其全部放弃，由原告自行处理。以上事实，由原告提供的《中润·苏州中心房屋租赁合同》、补充协议、解除函、快递物流记录、水电明细、营业额数据表、发票、用电统计表，被告提供的POS机收据、补充协议、收款收据及本院制作的质证笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原、被告于2014年4月16日签订的《中润·苏州中心房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应按约履行。该合同约定，承租人逾期支付租赁费或其他任何应付款超过一个月的，出租人有权要求解除合同，被告逾期支付租赁费，原告于2018年2月6日邮寄解除函给被告，被告于次日签收，则双方签订的《中润·苏州中心房屋租赁合同》于2018年2月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案的《中润·苏州中心房屋租赁合同》已解除，被告应将涉案房屋返还给原告。关于原告要求恢复原状问题，原告在审理中没有提供证据证明涉案房屋的原状，且根据《中润·苏州中心房屋租赁合同》的约定，原告同意被告进行装饰装修，并约定在被告逾期支付租金的情形下，原告有权通知解除合同，自行处置房屋内的一切物品并另行租赁，现原告在本案中要求被告恢复原状返还，本院不予支持。审理中，被告表示放弃涉案房屋内的全部物品，则涉案房屋的收回由原告自行处理。审理中，双方确认被告结欠水费13888元（2015年9月1日至2018年1月31日）、POS机租赁费4800元，本院对此予以确认，被告应予支付。关于租金的欠付情况，双方经核算确认2015年4月30日之前的租金已结清，本院不再理涉。被告确认2015年5月1日至2015年5月3日的欠付金额为1555.47元，本院对此予以确认。2015年5月4日至2015年8月16日期间的租金标准，原告主张按照3.64元/天/平方米计算，被告则认为按照合同约定该期间为装修期间，应按第一年租金标准3.3元/天/平方米计算，双方于2014年10月28日签订的补充协议约定，免租装修期变更为2014年5月4日至2014年8月16日，该补充协议是租赁合同的补充部分，如与租赁合同有冲突，以补充协议约定为准，而双方签订的《中润·苏州中心房屋租赁合同》约定，自装修期限届满后的次日起房屋租赁费进行计算，则被告抗辩2015年5月4日至2015年8月16日的租金按照3.3元/天/平方米减半计算，符合双方约定，本院予以采信，经核算，该期间的租金为91909.13元。2015年8月17日至2015年12月31日期间的租金按照3.64元/天/平方米减半计算为132274.87元。双方一致确认2016年、2017年、2018年1月1日至1月31日的欠付租金金额分别为45978.50元、12131.80元、2137.90元，本院予以确认。2018年2月1日至2月6日的租金，因双方在《中润·苏州中心房屋租赁合同》中约定，租金按照租赁面积或税前月营业额提成两种费用计算方式中价高者计算，双方均无法确定该期间的营业额，原告按照租赁面积计取该期间的租金符合双方关于取价高者作为租金支付标准的约定，本院予以支持。《中润·苏州中心房屋租赁合同》约定第四年的租金按2.195元/天/平方米计算，则被告应支付该期间的租金6986.69元。经核算，被告应支付的租金合计292974.36元。关于电费，《中润·苏州中心房屋租赁合同》附件三中约定电费单价为0.895元/度（已加收8%损耗费），如政府电费调价，随之调整，原告称上述约定出现错误，0.895元/度中未包含8%损耗费，所以应在0.89元/度基础上另行加收8%损耗费，而对此，原告并无证据证明，本院难以采信，本院按照0.895元/度的标准核算被告欠付电费为32693.36元。关于房屋占有使用费问题。《中润·苏州中心房屋租赁合同》约定被告逾期交付租金，原告有权收回商铺并处置其中的物品，原告于2018年2月6日发送解除函给被告，通知被告于收到函件后5日内付清欠款，如被告未能付清的，原告在7日内腾空房屋，而被告自2018年2月6日之后未在涉案房屋内经营，原告在被告签收解除函后并未腾空房屋，原告在发解除函给被告之后负有止损的义务，现原告要求被告支付房屋占有使用费至实际交还之日止，本院不予支持，但鉴于房屋的收回等需要相应的时间，本院酌定房屋占有使用费自2018年2月7日起按2.195元/天/平方米计算至2018年4月6日止。《中润·苏州中心房屋租赁合同》约定，如被告逾期支付租金超过一个月，被告已付的租赁保证金不退还，除此之外，还应另行支付原告违约金，违约金为该房屋重新招商合理期间（3个月）的租赁费用和物业管理费之和，并且被告每逾期一日，应按逾期之款项的0.1%支付违约金。对此，被告抗辩违约金的约定过高，针对其的一项违约行为，原告要求其承担三种形式的违约责任，其不予认可。考虑到被告违约导致合同无法履行，原告另行出租需要一段招商合理期，原告向被告主张该违约损失，合法有据，但违约损失的计算应在合理范围内。双方约定的被告交纳的租赁保证金不予退还及被告支付招商合理期的租赁费用和物业管理费均系解决的在被告逾期支付租金情形的违约责任承担问题，应一并考虑。经核算，被告交纳的租赁保证金229176元相当于3.9个月的租金及物业管理费之和，考虑到费用结算便利，该租赁保证金可用于折抵原告招商合理期间的房屋闲置损失，被告无需另行给付原告解约违约金。关于被告逾期付款问题，考虑到被告逾期付款导致原告资金无法收回，产生相应的利息损失，原告主张逾期付款违约金，本院予以支持，但原告主张按照每日千分之一过高，考虑到原告的该部分损失、双方的逾期付款违约金约定及该约定对违约方的惩罚功能，本院酌定按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算。原告主张逾期付款违约金自2016年1月1日起计算，结合原告的逾期付款违约金计算方式、双方在庭审中确认的租金交纳及结欠情况及原告在解除函中给予的被告付款期限，逾期付款违约金的计算方式为自2016年1月1日起以224184元为基数计算至2016年12月31日止，自2017年1月1日起以270162.5元为基数计算至2017年12月31日止，自2018年1月1日起以289296.9元为基数计算至2018年2月6日止，自2018年2月13日起以292974.36元基数计算至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏州中润商业发展有限公司与被告苏州和高餐饮管理有限公司签订的《中润·苏州中心房屋租赁合同》于2018年2月7日解除。二、被告苏州和高餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中润商业发展有限公司租金292974.36元、水费13888元、POS机租赁费4800元、电费32693.36元，合计人民币344355.72元。三、被告苏州和高餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中润商业发展有限公司自2018年2月7日起按2.195元/天/平方米计算至2018年4月6日止的房屋占有使用费。四、被告苏州和高餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中润商业发展有限公司逾期付款违约金（自2016年1月1日起以224184元为基数计算至2016年12月31日止；自2017年1月1日起以270162.5元为基数计算至2017年12月31日止；自2018年1月1日起以289296.9元为基数计算至2018年2月6日止；自2018年2月13日起以292974.36元基数计算至实际给付之日止，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算）。五、驳回原告苏州中润商业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23122元、公告费300元，合计人民币23422元，由原告苏州中润商业发展有限公司负担10000元、被告苏州和高餐饮管理有限公司负担13422元。被告负担部分已由原告预交，被告苏州和高餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付，原告苏州中润商业发展有限公司预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  吴明燕人民陪审员  沈锡丰人民陪审员  徐 明二〇一九年十月二十一日书 记 员  钱喆人