江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3068号上诉人（原审原告）：连云港市海州区洪门街道办事处新庄村村民委员会，住所地连云港市海州区海宁西路**。法定代表人：周柏，主任。委托诉讼代理人：夏振国、王静，江苏润国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港市连政再生资源回收有限公司，住所，住所地连云港市海州区海宁西路**楼div>法定代表人：刘连政，总经理。委托诉讼代理人：张义国，该公司经理。委托诉讼代理人：朱晓冬，江苏云港律师事务所律师。上诉人连云港市海州区洪门街道办事处新庄村村民委员会（以下简称新庄村委会）因与被上诉人连云港市连政再生资源回收有限公司（以下简称连政公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初9363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新庄村委会上诉请求：1.撤销原判，改判解除《商铺租赁合同》；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审关于租赁合同效力认定错误。涉案房屋没有取得土地证、房产证，也未取得建设工程规划许可证，双方签订的《商铺租赁合同》应认定为无效合同，不应当继续履行。2.一审关于“涉案房屋无正式用电，电容量小导致连政公司用电受限”的事实认定错误。根据合同约定，涉案房屋用途为商贸业建材市场，共17间门面房，上诉人房屋配套的45KW用电量，足以供17间门面房使用，不影响连政公司对外出租。商户一直正常经营使用，连政公司也正常收取次承租人的水电费，如果有时出现电压降低问题，也是连政公司未按照合同约定用途，转租房屋、自行搭建钢结构大棚，合同外增加用电负荷造成，责任在连政公司。一审认定涉案房屋无正式用电错误，上诉人一开始提供的就是用房名为连政公司的正式用电，足够连政公司正常使用，其后上诉人为解决连政公司按合同约定用途转租导致的用电问题，又另行架设380伏电压供92号出租房屋使用。一审认定因电容量小导致各商铺用电受限经常跳闸不是事实。3.连政公司逾期支付房屋租金，已构成根本违约。连政公司一审时也承认2018年7月后，上诉人自行购买电缆为其解决用电问题，自此连政公司拖欠租金的抗辩理由不复存在，距起诉已过去5个多月，连政公司仍以用电问题拒交租金，属于恶意拖欠房屋租金。4.一审判决上诉人承担诉讼费错误。上诉人一审诉求为291666元，连政公司已逾期10个月多，远超合同约定的15日，连政公司在一审判决前支付了涉案租金，并不能改变其违约事实，应当承担全部诉讼费。连政公司二审辩称：1.上诉人以涉案房屋未取得规划许可证认定合同无效是错误的。合同第一条明确约定将房屋在可租赁状态下出租，上诉人现提出商铺属违章建筑是否具有欺诈性，该市场作为拆迁商户疏导点之一，上诉人承认房屋作为分流的过渡用房，具有一定的临时性，待白虎山小商品市场建成后，拆迁的商户会返回，海州区政府有关文件已证明该项目正在进行规划审批手续完善中。该建筑物在连政公司承租前上诉人已出租给部分商户，至今还在租用，随着连政公司的运作，市场有了一定的繁荣，上诉人又将剩余房屋出租给其他商户，连政公司以次承租人投入大量人力、财力进行装修改造，势必造成重大损失。通过三年来连政公司不断投入，现市场已具有一定规模，创造了一定的经济效益和社会效益。海州白虎山小商品市场正大施工建设中，现在解除合同将导致大批商户无法经营，上诉人在一审并未提出确认合同无效的诉讼请求，二审对其增加的诉讼请求应当不予审理。2.涉案房屋水电供应问题。双方签约前，新庄村原有45KW电源供其办公所用，上诉人承诺增电扩容手续正在办理中，二个月内可提供10KV不低于600KW的高压电，如二个月内未能提供则免租其顺延，上诉人二个月后没有提供正常水电，连政公司被迫花费数万元自购电缆、电水表等设施，因电压低、容量太小，导致各商铺用电受限，严重影响连政公司生产经营，造成较大经济损失。3.连政公司是否构成违约问题。连政公司在上诉人迟迟不按约履行也不愿意协商解决的情况下，按照合同约定有权延期支付租金，现在仍在免租期中，连政公司表现出极大的和解善意，足额交纳了2020年1月1日以前的所有租金，以上事实证明连政公司决非恶意拖欠租金，没有违约。新庄村委会向原审法院提出诉讼请求：1.解除其与连政公司签订的《商铺租赁合同》；2.判令连政公司支付租金291666元（计算至2018年10月31日，自2018年11月1日起按每天958.9元支付占用使用费）；3.诉讼费用由连政公司承担。一审法院认定事实如下：2016年10月14日，新庄村委会（出租方，甲方）与连政公司（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：第一条租赁范围及用途：甲方同意将位于海州区海宁西路96号商铺（现状为毛坯房），在可租赁的状态下出租给乙方作为筹建商贸类专业建材市场使用，所出租商铺的总面积为2400㎡，共计17间（具体见附图所示），另外，为了便于乙方对外宣传，促进市场繁荣，租赁范围含一、二、三号楼前场地面积约2500平方米。第二条经营业态：除餐饮及车辆修理以外的其他适宜的经营业态，除建材市场、商贸外其他不得超过5间。第三条租期期限：为六年，自2017年7月1日起至2023年6月30日止。第四条租金及缴纳方式：1、前两年2017年7月1日-2019年6月30日，35万元/年，共计70万元；2、剩余四年2019年7月1日-2023年6月30日，40万元/年，共计160万元，如甲方在2个月内未能及时为乙方提供正常水电使用，则承包期限按合同租赁期限顺延。租金交纳方式：每半年交纳一次，乙方如未按规定时间交纳租金，逾期超15日，视为终止合同无效，造成一切后果由乙方全权负责，所有装修不予赔偿，甲方收回。合同还就其他内容进行了约定。合同签订后，连政公司向新庄村委会交纳2017年7月1日至2018年1月1日租金17.5万元，并交纳承包保证金3万元，新庄村委会向连政公司交付租赁房屋。2016年10月16日，新庄村委会出具证明，确认新庄村委会办公楼北侧地块由刘连政投资改造，填建混凝土地坪，并建造钢结构大棚，供其经营所用。2017年5月份，连政公司向新庄村委会申请将汽车修理经营业态纳入招商范围，新庄村委会负责人丁安宁在该申请上签名确认：同意在门面房东南面、西面两处新建汽配修理。另查明，涉案租赁房屋为新建白虎山小商品市场改造疏导区，双方签订租赁合同时尚未办理正式的用电手续。2016年11月14日，连云港市海州区人民政府向市供电公司发出协助办理用电手续的函，函请供电公司给予先行办理用电手续。租赁期间，连政公司自购电缆从租赁房屋东北角配电房（户头为新庄村委会）自行接入租赁商铺配电房并供给各商铺使用。因电容量较小，导致各商铺用电受限，经常跳闸。2017年8月26日，连政公司向新庄村委会发函，要求新庄村委会解决商铺电源增容一事，提供正常用电。2017年12月25日，连政公司再次发函要求新庄村委会速速解决商铺电源增容一事，提供正常用电，并按约顺延免租期。2018年6月26日，连政公司再一次发函要求解决电源增容一事，提供正常用电。2018年7月份，新庄村委会自购电缆更换连政公司之前所用电缆，并从别处借入电源接入92号楼供商铺使用。2018年9月5日，江苏润国律师事务所受新庄村委会委托向连政公司发出律师函，要求连政公司按约支付租金。目前，正式用电正在安装过程中。2019年5月8日，连政公司向新庄村委会转账支付2018年1月至2019年6月期间租金52.5万元。一审法院认为，新庄村委会、连政公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应诚信履行。新庄村委会作为商铺的出租人，应按时提供商铺并提供水电以便租赁商铺能够正常使用；连政公司作为商铺的承租人，应及时足额交纳租金。本案租赁商铺无正式用电，前期商铺用电全部系连政公司自购电缆自行从新庄村委会配电室接入，具有较大的安全隐患，且电容量较小，导致各商铺用电受限，为此连政公司多次发函要求新庄村委会解决用电问题，但未能彻底解决。连政公司虽拖欠2018年度及2019年上半年租金，但基于前述的用电问题，连政公司未付租金并非恶意拖欠，且诉讼过程中，连政公司愿意继续履行合同，并足额交纳了2019年7月份之前的所有租金，新庄村委会要求解除合同，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回新庄村委会的诉讼请求。案件受理费5675元，由新庄村委会负担。二审期间，连政公司提供的证据有新庄村委会新建配电房的照片3张，证明：新庄村委会目前还没有提供正常用电，预计可能一两个月内能解决。新庄村委会对该照片真实性无异议，认为房屋出租后一直有正常电力供应，可以满足出租房正常的电力供应。本院对上述证据予以采信。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。关于上诉人新庄村委会提出的上诉理由，经查，在案证据证实，双方均确认涉案出租房屋系海州小商品批发市场拆迁商户疏导点之一，是作为分流的过渡用房，新庄村委会在可租赁的状态下出租给连政公司作为筹建商贸类专业建材市场使用，连云港市海州区人民政府于2016年11月亦曾发函称相关项目规划审批手续正在完善。现新庄村委会以涉案房屋没有取得土地证、房产证、建设工程规划许可证为由要求确认双方签订的《商铺租赁合同》无效不能成立，且其在一审亦未提出要求确认合同无效的诉讼请求。连政公司多次发函要求新庄村委会解决用电问题，但一直未能彻底解决，因此连政公司未支付租金并非恶意拖欠，一审判决驳回新庄村委会的诉讼请求，并承担全部诉讼费用并无不当。故对新庄村委会提出的上诉理由，本院不予支持。本院认为，上诉人新庄村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5675元（新庄村委会已预交），由上诉人连云港市海州区洪门街道办事处新庄村村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇一九年十月二十五日法官助理  孙潘红书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。