湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终9670号上诉人（原审被告）：赵京玲，女，1972年8月15日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：钟志慧（系伯婶关系），男，1966年4月24日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被上诉人（原审原告）：浏阳生物医药园康鑫物业管理有限公司，住所地湖南省浏阳市生物医药园商贸街**。法定代表人：梁建，系该公司负责人。委托诉讼代理人：左堃，湖南怀治律师事务所律师。上诉人赵京玲因与被上诉人浏阳生物医药园康鑫物业管理有限公司（以下简称康鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院(2019)湘0181民初5079号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：撤销原判并依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：涉案房屋少砌了一面墙，房屋还处于施工期间，物业服用费用不应该缴纳。是否达到房屋交付标准的举证责任分配不对，证明房子达到竣工验收的举证责任应该归于物业公司。前期物业服务企业应该和建设单位一起对物业承接现场查验。被上诉人辩称，1、房屋的建设方面问题不属于被上诉人服务范围，上诉人不能因房屋建设问题拒缴物业费；2、涉案房屋已经办理了不动产权证，该房屋已经竣收检验合格，不然不可能办理不动产权证，故与上诉人认为的房屋未经竣工验收陈述不符。康鑫物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决赵京玲支付物业服务费、环卫费、违约金共计4648元；2、赵京玲承担诉讼费。事实和理由：康鑫物业公司与赵京玲签订前期物业服务协议，约定康鑫物业公司为赵京玲所在小区提供物业服务。康鑫物业公司欠交了2014年7月12日至2018年6月30日的物业费。康鑫物业公司催收未果，请求法院判如所请。一审法院认定事实：康鑫物业公司是一家经营物业管理的有限责任公司。赵京玲系浏阳市经济技术开发区健寿大道1号中央财富广场小区4栋503号住房的业主，房屋建筑面积为126.31平方米。2013年8月27日，康鑫物业公司（甲方）与赵京玲（乙方）签订《中央财富广场前期物业服务协议》，约定物业服务费按0.7元/月?平方米，乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。赵京玲拖欠康鑫物业公司2014年7月12日至2018年6月30计47.6个月的物业管理服务费。康鑫物业公司还主张生活垃圾处理费380.8元（8元/月×47.6个月）。赵京玲于2013年7月12日接收了房屋，并办理了房屋权属证书（日期不明）；赵京玲未实际居住商品房，系空置房。康鑫物业公司催收物业服务费未果，形成诉讼。2010年6月8日发布的《湖南省物业服务收费管理办法》（湘价服〔2010〕76号）第十九条规定“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳”，2017年1月3日，湖南省发展和改革委员会、湖南省住房和城乡建设厅《关于印发〈湖南省物业收费管理办法〉的通知》未再对“物业服务费按照90%交纳”作出规定，并规定湘价服〔2010〕76号文件废止。浏阳市发展和改革局、浏阳市住房保障局于2017年3月27日印发了关于转发湖南省发展和改革委员会、湖南省住房和城乡建设厅《关于印发〈湖南省物业收费管理办法〉的通知》（浏发改价发〔2017〕8号）的通知：“业主未使用物业应按时缴纳物业服务费，实行政府指导价的收费标准按照不高于审定的物业服务费标准的70%交纳”。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。康鑫物业公司与赵京玲签订《中央财富广场前期物业服务协议》，对赵京玲具有约束力。康鑫物业公司依约为赵京玲居住的小区提供了物业服务，赵京玲应当向康鑫物业公司交纳相应的物业服务费。故康鑫物业公司要求赵京玲支付欠交物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持。赵京玲的房屋系空置房，参照湘价服〔2010〕76号文件规定，2014年7月12日至2016年12月31日的物业服务费为2355.43元（126.31平方米×0.7元/月?平方米×29.6个月×90%）；考虑赵京玲实际未能享受完整的物业服务，一审法院酌定2017年1月1日至3月31日的物业服务费按80%交纳即为212.2元（126.31平方米×0.7元/月平方米×3个月×80%）；参照浏发改价发〔2017〕8号文件规定，2017年4月1日至2018年6月30日的物业服务费为928.38元（126.31平方米×0.7元/月?平方米×15个月×70%），共计3496.01元。关于康鑫物业公司主张的违约金，因赵京玲认为康鑫物业公司处于前期物业服务整改阶段而非恶意拖欠，故对康鑫物业公司要求赵京玲支付违约金的诉请，一审法院不予支持。因赵京玲的房屋系空置房，未产生垃圾，故对康鑫物业公司诉请的环卫费（生活垃圾处理费），一审法院不予支持。关于赵京玲称物业服务属于前期整改阶段的抗辩意见，从赵京玲的抗辩意见分析，属房屋建设单位房屋交付时的问题，故对于赵京玲的该抗辩意见，一审法院不予采纳。关于赵京玲称房屋没有竣工验收，物业服务费应由建设方交纳的抗辩意见，因赵京玲于2013年7月12日接收了房屋，并办理了房屋权属证书，亦未提交证据证明房屋处于未竣工或建设单位整改期间；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”及《物业管理条例》第四十二条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，房屋交付给赵京玲使用，赵京玲应交纳物业服务费，故对赵京玲的该抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，康鑫物业公司的诉请在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、赵京玲于判决生效之日起3日内支付浏阳生物医药园康鑫物业管理有限公司物业服务费3496.01元；二、驳回浏阳生物医药园康鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由赵京玲负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人应否支付被上诉人物业费3496.01元。上诉人主张因涉案房屋质量问题，处于施工期间，故不应向被上诉人交纳物业费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，上诉人应提交涉案房屋处于施工期间，不应交纳物业费的证据，否则，上诉人应承担举证不能的法律后果。经审查，上诉人于2013年7月12日接收了房屋，并办理了房屋权属证书，且未提交证据证明房屋处于未竣工或建设单位整改期间。上诉人未提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。故对上诉人的主张，本院不予支持。原判依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”及《物业管理条例》第四十二条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，判定涉案房屋已交付给上诉人使用，上诉人应交纳物业服务费并无不当，本院予以维持。综上，上诉人赵京玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵京玲负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇一九年十月十四日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。