广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终981号上诉人（原审原告、执行案外人）：陈瑶珍，女，汉族，1942年2月28日出生，住所地：梅州市梅江区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：梅州农村商业银行股份有限公司。住所地：梅州市梅县区嘉应西路农信大厦。法定代表人：谢永伟。委托诉讼代理人：谢乃煌，广东义致律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：梅州市梅江区华利贸易有限公司。住所地：梅州市江南梅江二路**。法定代表人：蓝通。原审第三人（被执行人）：张维新，男，汉族，1963年10月9日出生，，住所地：梅州市梅江区原审第三人（被执行人）：蓝通，男，汉族，1981年1月6日出生，，住所地：兴宁市上诉人陈瑶珍因与被上诉人梅州农村商业银行股份有限公司（以下简称“农商银行”）、梅州市梅江区华利贸易有限公司（以下简称“华利贸易公司”），原审第三人张维新、原审第三人蓝通执行异议之诉一案，不服广东省梅州市梅县区人民法院（2019）粤1403民初116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈瑶珍，被上诉人农商银行的委托诉讼代理人谢乃煌到庭参加诉讼。被上诉人华利贸易公司、原审第三人张维新、原审第三人蓝通经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈瑶珍上诉请求：依法撤销梅县区人民法院(2019)粤1403民初116号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由:上诉人认为:上诉人就执行标的(梅州市江南梅江二路75号时代广场01、02栋地下层车库)享有足够排除强制执行的民事权益。理由如下:一、本案上诉人购买的车位是所有权，不是使用权。理由有:1、上诉人所购买的车位完全具备所有权的特征：上诉人在购买车位后，即对所购车位行使了占有(上诉人已实际占有了所购车位)、使用(上诉人一直在使用所购车位)、收益(上诉人对所购车位具有收益权)、处分(上诉人可以对所购车位进行转让，在本系列案中已有多家业主对原购车位进行转让，而且受让人也已完全对受让车位行使占有、使用、收益和处分的权利)。即上诉人对所购车位是具备所有权转让的全部法律特征，应当认定为是所有权转让，不是使用权转让，更不是租赁关系。2、上诉人所购车位不是租赁关系。理由是:第一，双方签订的不是租赁合同，且合同内容不具备租赁关系的法律特征，上诉人对所购车位是有处分权，而租赁关系是无权对所购车位进行处分。第二，上诉人所购车位的价款与购买时市面上所售车位的价款相当，而租赁车位的租金显然不用那么高的价款。第三，上诉人所购车位的使用年限是房产的使用年限相同，而租赁关系的使用期限只有二十年，超过二十年部分无效。一审法院将上诉人所购车位合同解释为是租赁关系的合同，是忽视了上诉人所支付的价款与租赁价款不同，也忽视了上诉人对所购车位的使用期限。强行解释并适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，是损害上诉人的合法权益，应当纠正。3、上诉人所购车位价款与市面转让车位所有权价款相当，且略高于市场价格。在一审时，已有部分业主提供了购房合同，从当时的购房合同的价款与本案所对应的购车位价款来看，本案上诉人所购车位是所有权，而不是使用权，更不是租赁关系。因此，一审法院认定为涉案车位是租赁关系是错误的，完全没有从购买车位的价款角度来看待本案。二、被上诉人之间恶意串通，损害上诉人的行为无效，应予撤销。被上诉人华利贸易公司明知其车位所有权已转让给上诉人，还将涉案车位抵押给被上诉人梅县信社。被上诉人梅县信社在与被上诉人华利贸易公司签订抵押合同前，涉案车位小区已有绝大部分业主入住，而涉案车位上有标注已售的字样。在这样情况下，被上诉人梅县信社不进行尽职调查，或者尽职调查后，不在涉案小区进行公示，而是暗中与被上诉人华利贸易公司恶意串通，签订抵押合同。如果不是法院张贴拍卖公告，上诉人仍然不知其所购车位已被抵押了。因此，被上诉人之间所签订的抵押合同是恶意串通行为，且损害上诉人的合法权益，应予撤销。三、本案符合最高人民法院法释【2015】10号《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条的规定，能够排除对涉案车位的执行:1、上诉人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2、上诉人在人民法院查封之前已合法占有该不动产(即涉案车位)。3、上诉人已支付了购买车位的全部价款。4、本案未办理过户登记的责任不在上诉人，是因为转让方当时称是人防车位，不能办理过户手续。而是转让方在转让涉案车位时，该车位实际上是已被转让方抵押了，所以也不能办理过户手续。因此，未办理过户手续的责任不在上诉人。四、梅县区人民法院执行(2012)梅县法民二初字第288民事判决书不能拍卖涉案车位。理由有:第一，该判决书的第二项判决是:“二、梅县信社对华利贸易公司提供的抵押物享有优先受偿权”并没有判决华利贸易公司应对梅县信社的未还贷款承担连带担保责任。即华利贸易公司不应该是该案的被执行人。如果真的梅县信社对华利贸易公司提供的抵押物享有优先受偿权，也应该是由华利贸易公司来处置其提供的抵押物。在华利贸易公司处分其抵押物后，梅县信社才能享有优先受偿权。不能对未判决当事人承担连带责任的情况下，主动将华利贸易公司列为被执行人，并拍卖其资产。第二，该判决书查明部分，没有确认华利贸易公司与梅县信社签订抵押合同，仅凭抵押登记不能确认华利贸易公司是否对张维新的贷款应否承担抵押担保责任，或者承担多少抵押担保责任。二审法院应当调取梅县区人民法院(2012)梅县法民二初字第288号案件案卷予以审查，以确认华利贸易公司是否应对张维新的贷款承担担保责任。第三，华利贸易公司与梅县信社办理抵押登记的时间是2008年9月5日。而张维新向梅县信社办理借款时间是2008年10月8日，即在张维新未办理借款之前，华利贸易公司已将抵押物办理了抵押登记，华利贸易公司将抵押物为谁进行抵押担保？显然不是为张维新抵押担保。另外，张维新的借款期限是二年，在2010年10月8日到期前的2010年9月30日，张维新与梅县信社签订过一份《借款展期协议》，该《借款展期协议》变更了合同履行内容和期限。因此，华利贸易公司也不再承担保证责任了。五、上诉人认为本案不能予以拍卖涉案车位还有一个理由就是，本案涉案车位的房地产权证是违规办理的。根据一审部分业主聘请律师调查，本案涉案车位粤房地证字第**房地产权证是在工程未竣工前已经办好，涉案工程竣工验收时间是2003年12月16日，而本案的地下停车位的房地产权证在2003年11月17日出证的。一审法院对此问题，曾发函问询梅州市自然资源局。梅州市自然资源局于2019年5月6日复函称:“根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定:申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应提交土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料等申请材料”，这说明办理房地产证必须在房屋已竣工验收以后才能办理。未竣工验收以前所办的房地产权证是违法办理的，可能被撤销。如果法院认定该证有效，或者涉案车位可以凭该证拍卖的话，则是将错误的证据认定为是合法的证据。给将来当事人提出撤销该证造成悖论，陷入诉讼死结。因此，本案应阻止涉案车位的拍卖。六、上诉人的涉案车位是在华利贸易公司与梅县信社办理抵押登记日(2008年9月5日)前购买的，且签订的是《购车位协议书》，不是《购买车位使用权协议书》。即上诉人所购买的是车位所有权，不是使用权。与办理抵押登记日(2008年9月5日)以后部分业主所签订的《购买车位使用权协议书》是有区别的。虽然上诉人签订《购车位协议书》时候，该车位仍在抵押给广发银行，但这正是上诉人不能办理产权登记的原因之一。另外，广发银行抵押登记注销时间是2008年6月17日，而梅县信社设立抵押登记时间是2008年9月5日，即该车位不是处于连续抵押状态，也不是连续抵押给同一债权人，这中间有二个多月的间隔时间。华利贸易公司完全应当给上诉人办理过户手续，而应告知梅县信社该车位已出售给业主，不能办理抵押登记了。综上，上诉人认为一审法院未查明梅县区人民法院(2012)梅县法民二初字第288号民事判决书的执行依据是否充分，就判决驳回上诉人的诉请。上诉人请求二审法院在查明事实基础上，支持上诉人的诉请。农商银行辩称，一、2008年10月8日，答辩人即与抵押人梅江区华利贸易有限公司签订了抵押担保合同，办理了抵押登记。抵押人对车位享有完整的所有权。答辩人在此抵押权设置过程中全程善意无过错，对“粤房地证字第××号”车库（车位）享有完整合法的抵押权。抵押权人有权利、但无义务在设置抵押前对抵押物进行“勘察”。事实上抵押权人行使了这一权利，但设置抵押时从抵押物外表完全看不出抵押人与上诉人之间可能存在的内部交易。抵押登记即为最有效的公示，抵押权人无义务在设置抵押前在抵押物附近另行“贴公告”之类。二、假设“粤房地证字第××号”指向的标的与上诉人提出异议的标的一致，同时假设上诉人提供的“购买”车位使用权的协议真实合法：（一）该合同购买的标的是使用权而非所有权（以买代租。无论是其协议本身，还是华利贸易有限公司的表示均如此显示），不能阻却答辩人抵押权的行使。上诉人的权利不能排除执行。另外，依物权优先于债权的法律原理，上诉人基于合同的债权，不能对抗答辩人对异议标的享有的他项物权。且上诉人无证据证明购买车位属于消费。（二）在答辩人的他项权涂销之前，上诉人与华利贸易有限公司关于异议标的的“买卖合同”属于履行不能。上诉人只能请求“卖方”承担违约责任，包括赔偿损失等。“先占先赢”的逻辑不合法。综上所述，上诉人的诉求于法于理均不成立。请法院依法驳回上诉。华利贸易公司未进行答辩。张维新、蓝通未陈述意见。陈瑶珍向一审法院起诉请求：一、依法撤销（2018）粤1403执异15号裁定；二、解除对原告坐落于梅州市江南梅江二路75号时代广场地下层车库（01、02栋，不动产权证号：粤房地证第C02××**）车位的查封；三、依法撤销（2018）粤1403执恢70号之六裁定书，并终止对坐落于梅州市江南梅江二路75号时代广场地下层车库（01、02栋，不动产权证号：：粤房地证字第××号原告已购买的车位的执行；四、确认原告与被告华利贸易公司签订的购买车位合同有效；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：本案涉案车库坐落于梅州市江南梅江二路75号时代广场地下层车库（01、02栋），权属人系华利房地产公司，该房产于2003年11月17日办理粤房房地证字第**地产权证。2008年5月13日，华利房地产公司（作为甲方）与范伟雄（作为乙方）签订了《购买时代广场车位使用权协议书》，双方合意由甲方将其所有的车位出售给乙方，主要内容包括：一、车位地点：梅州市江南梅江二路75号时代广场地下层2号停车位。二、价格：人民币五万五仟元整（￥55000元整）。三、其它：1、合同订立时，乙方付购清车位款55000元整。2、乙方所购车位不做房地产权证，此合同属购房附属合同。3、此车位乙方使用年限，随乙方购甲方开发的时代广场房地产权证年限使用。四、购车位人员严格按照车位停放车辆，服从物业管理条例及物业管理人员管理，任何人不得在通道设阻，堆放障碍物。如有不尽人意，甲方双方协商解决。本合同一式两份，甲乙双方各执一份。上述协议书签订后，范伟雄付清了购车位款55000元给华利房地产公司，华利房地产公司将该涉案车位交付给范伟雄占有使用，2016年5月14日，范伟雄将梅州市梅江二路75号时代广场H栋1202房和涉案地下停车场2号车位转让给原告，并将上述《购买时代广场车位使用权协议书》交由原告收执。原告占有使用至今，且按合同约定未办理车位房地产权证。一审法院于2012年11月13日立案受理了梅县农村信用合作联社（以下简称“梅县信社”）诉张维新、华利贸易公司、蓝通金融借款合同纠纷一案，于2012年12月19日作出(2012)梅县法民二初字第288号民事判决书，判决：一、张维新应于判决生效后十日内偿还借款本息合计人民币2188850.72元（其中本金200万元、利息188850.72元，利息计至2012年10月26日，2012年10月27日至还清本金止利息按中国人民银行有关逾期贷款利率规定另计）给梅县信社；二、梅县信社对华利贸易公司提供的抵押物享有优先受偿权；三、蓝通对张维新借款承担连带清偿责任。该抵押物为梅州市江南梅江二路75号时代广场地下层车库（01、02栋）（房地产权证号为粤房地证字第**）。因张维新、华利贸易公司、蓝通逾期未履行上述已发生法律效力的判决书，根据梅县信社的申请，一审法院于2013年3月27日立案执行，案号为(2013)梅县法执字第325号，2013年6月18日该案终结本次执行。2016年8月22日，该案恢复执行，案号为（2016）粤1403执恢33号。2016年11月13日，该案再次终止本次执行。2018年8月14日该案再次恢复执行，案号为(2018)粤1403执恢70号。2018年8月30日，本院作出（2018）粤1403执恢70号之五执行裁定书，裁定查封上述时代广场地下层车库，查封限额为2225415.72元，查封期限为三年。2018年9月18日，一审法院作出(2018)粤1403执恢70号之六裁定书，裁定拍卖上述时代广场地下层车库。2018年10月26日，一审法院作出（2018)粤1403执恢70号执行决定书，决定暂缓执行拍卖上述时代广场地下层车库，暂缓执行至2018年12月26日。原告陈瑶珍作为案外人于2018年11月2日向一审法院提出书面异议，认为其购买所得的车位属于异议人所有的财产，请求法院依法撤销对梅州市江南梅江二路75号时代广场地下层车库（01、02栋）（房房地产权证号：粤房地证字第**）查封和停止对上述时代广场地下层车库的拍卖，一审法院作出（2018）粤1403执异15号执行裁定书，驳回原告的异议申请。因此原告提出本案的执行异议之诉，并提出上述诉讼请求。另查明，一、被告农商银行于2018年10月17日成立，梅县信社即解散，其债权债务、财产、劳动关系等均由被告农商银行承继。2011年6月17日，华利房地产公司变更为华利贸易公司。一审法院向梅州市自然资源局发出征询函，内容为：1、梅州市江南梅江二路75号时代广场01、02栋地下层车库有无修建关于《中华人民共和国人民防空法》规定的人民防空工程？如有修建，是否在粤房地房地证字第**产权证的范围内？2、该粤房地证房地证字第**权证能否办理分证？即拆分成各户业主的车位产权证？3、案涉的34户车位是否包含在粤房地证字房地证字第**证的范围内？请注明具体位置。4、根据当事人陈述，上述房地产权证在建设工程竣工前已经办理产权证，是否属实？如属实，为何会出现该情况？三、梅州市自然资源局于2019年5月6日作出《关于时代广场地下车库征询函的复函》，内容如下：1、根据2001年10月10日梅州市人民政府办公室文件梅市府办[2001]25号《转发市人民防空办公室关于结合民用建筑修建防空地下室的意见通知》，从2001年11月1日起，凡在市、县（市、区）所在地的城市规划区范围内新建、扩建、改建的民用建筑，都必须修建防空地下室或交纳易地建设费，任何单位和个人都无权减免。2、梅州市江南梅江二路75号时代广场，已于2001年10月29日核发了建设工程规划许可证。时代广场01、02栋地下层车库为半地下室车库，不是人防工程。3、该粤房地证字第房地证字第**可以办理分证，根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定：同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交住建部门同意分割或合并的批准文件。4、粤房地证字第×房地证字第**产权人未进行申请分割的一本地下层车库（01、02栋）大证，车位是由开发建设单位按照规划报建图纸自行进行划分和编号，你所提到的34户车位是否在该房地产权证范围内，应由开发建设单位进行明确。5、根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定：申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应提交土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料等申请材料。一审法院工作人员于庭后向第三人张维新、蓝通（被告华利贸易公司的法定代表人）作询问笔录。第三人张维新表示：对于包含本案在内的31宗执行异议之诉系列案的案情均不了解情况，与其无关，对该系列案的起诉状、答辩状及原、被告提供的证据内容均无异议。本案涉案借款由张维新出面向梅县信社借的，借款200万元，借来是给华利贸易公司用的，张维新与该公司合作做生意，当时梅县信社将钱打入张维新的账户上，张维新当即将200万元借款转入蓝通的账户上。借款后梅县信社一直与蓝通联系，向蓝通催收本息。被告华利贸易公司、第三人蓝通表示：关于执行异议之诉系列案中原、被告提供的证据的真实性由法院进行核定。此协议书所体现的标的物是车位使用权，当时系约定一次性收取使用至2051年的租金且减免一部分费用而签订的合同，合同约定明确是购买使用权，并约定了不办证。案涉的车位包含在被告农商银行提交的房产证图纸范围内，共计有四五十个地下车位。案涉标的物梅州市江南梅江二路75号时代广场地下层车库（01、02栋）从2004年起多次设置抵押登记，分别为：1、权利人：江南农村信用合作社，约定抵押期限：2004年1月1日至2005年12月31日止，注销抵押日期：2004年8月20日；2、权利人：工商银行梅州市分行，设定日期：2004年8月23日至2006年9月28日止，注销日期：2007年12月3日；3、权利人：广东发展银行股份有限公司梅州分行，设定日期：2008年1月25日至2010年1月25日止，注销日期：2008年6月17日；4、权利人：梅县南口农村信用合作社，设定日期：2008年9月5日至2013年9月5日止。以上事实，有经过质证的原告、被告、第三人主体身份证明、《购买时代广场车位使用权协议书》、《买卖合同》、《收据》、（2018）粤1403执异15号执行裁定书、（2012）梅县法民二初字第288号民事判决书、粤房地证字第××房地证字第**市房押贷登记字第××号他项权利登记证、《征询函》、《关于时代广场地下车库征询函的复函》和当事人陈述等证据证明，予以确认。一审法院认为，本案是案外人提起的执行异议之诉，案件的争议焦点在于原告陈瑶珍就执行标的（梅州市江南梅江二路75号时代广场01、02栋地下层车库）是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，关于该执行标的的权属。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该执行标的的所有人是被告华利贸易公司，该公司有权将名下的地下层车库为他人的债务设置抵押担保。经一审法院（2012）梅县法民二初字第288号生效民事判决确定，梅县信社（后变更为被告农商银行）对该抵押物的变价款享有优先受偿权，因债务人逾期未履行生效判决内容，抵押权人有权处理该抵押物用于偿还债务，因此被告农商银行有权申请执行该执行标的。其次，关于《购买时代广场车位使用权协议书》的效力问题。原告现占用使用的车位是向范伟雄购买的。《购买时代广场车位使用权协议书》是范伟雄与涉案车位所有人华利房地产公司（后变更为华利贸易公司）自愿签订的，是双方的真实意思表示。按照协议书约定，所购车位不做房地产权证，而根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，本案中出卖人华利房地产公司转移的系涉案车位的使用权，并未转移所有权，因此本案的《购车位协议书》不能满足买卖合同的构成要件，该合同的实质上应是“名为买卖，实为租赁”的停车位租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，《购买时代广场车位使用权协议书》第三条第3款“此车位乙方使用年限，随乙方购甲方开发的时代广场房地产权证年限使用。”双方约定的车位使用年限超过了二十年，因违反了上述法律规定，该合同条款约定的车位使用年限超过了二十年的部分无效。但该合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。范伟雄与被告梅州市梅江区华利贸易有限公司签订的《购买时代广场车位使用权协议书》除第三条第三款中超出20年租赁期限的合同内容无效外，合同其他部分内容有效，予以认定。原告从范伟雄处受让梅州市梅江二路75号时代广场地下停车场2号车位，范伟雄将《购买时代广场车位使用权协议书》交由原告收执。因此，原告作为涉案地下停车场2号车位的继受人，《购买时代广场车位使用权协议书》对原告具有约束力，故原告对涉案车位仅享有二十年的使用权。综上，时代广场地下层车库的所有权属于被告华利贸易公司，原告对涉案车位仅是享有使用权，现被告农商银行作为抵押权人依法享有对该执行标的物变价款的优先受偿权，而原告享有的使用权不足以对抗已登记的抵押权。因原告对该执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益，原告提出撤销（2018）粤1403执异15号裁定和（2018）粤1403执恢70号之六裁定、解除对涉案车位的查封并停止执行的请求于法无据，不予支持。被告华利贸易公司、第三人张维新、第三人蓝通经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作出缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决：一、确认原告陈瑶珍受让的范伟雄与被告梅州市梅江区华利贸易有限公司（原梅州市梅江区华利房地产开发有限公司）于2008年5月13日签订的《购买时代广场车位使用权协议书》中除第三条第3款中超出20年租赁期限的合同内容无效外，其他部分内容有效；二、驳回原告陈瑶珍的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈瑶珍负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为执行异议之诉。陈瑶珍以涉案车位已由其购买并占有使用等为由提出上诉，要求判令撤销执行裁定，终止涉案车位的执行。由于涉案车位已被抵押给农商银行并被已经发生法律效力且作为执行依据的（2012）梅县法民二初字第288号民事判决认定抵押有效，农商银行（原梅县信社）对抵押物（涉案车位）享有优先受偿权。2016年5月14日，范伟雄将梅州市梅江二路75号时代广场H栋1202房和涉案地下停车场2号车位转让给陈瑶珍。陈瑶珍虽然举证证明范伟雄与华利贸易公司（原华利房地产公司）于2008年5月13日签订了《购买时代广场车位使用权协议书》，但该协议明确约定范伟雄所购车位使用期间不做房地产权证；且无论陈瑶珍是购买还是租赁涉案车位，亦无论其能否取得涉案车位的所有权，均因生效判决已对涉案车位进行了处分，即农商银行对涉案车位享有优先受偿权，故陈瑶珍对一审法院依据生效判决拍卖、变卖涉案车位的行为提出执行异议之诉，于法无据。综上，上诉人陈瑶珍上诉理由不足，其上诉请求不予支持。一审判决认定的基本事实清楚，实体处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（已由上诉人陈瑶珍预交），由上诉人陈瑶珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄洪远审 判 员  罗锡芳代理审判员  黄基烽二〇一九年十月十五日法官助理黄可书记员陈宏群