天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0117民初2958号原告：杨秀金，男，1966年9月10日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：王楠，男，1987年8月26日出生，汉族，天津滨郝律师事务所律师。被告：天津市宁河区七里海镇人民政府，住所地天津市宁河区七里海镇。法定代表人：孙克震，镇长。委托诉讼代理人：王萍，女，1977年5月16日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：董学卫，女，1982年6月16日出生，汉族，住天津市汉沽区。原告杨秀金与被告天津市宁河区七里海镇人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨秀金的委托诉讼代理人王楠、被告天津市宁河区七里海镇人民政府的委托诉讼代理人王萍、董学卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨秀金向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿原告因未履行拆迁协议所造成的各项经济损失535950元（其中房屋拆迁损失205950元，租赁经营损失180000元、违约金150000元）；2、返还原告保证金5万元及实际返还之日止的利息26064.86元（按照同期贷款率暂计算从2010年10月11日计算至2019年8月1日），合计76064.86元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：案外人陶镇海与被告于2010年1月8日签订《七里海镇任凤商贸区返迁前期协议》，约定可还迁认购“商贸区”平房一套，陶振海被拆迁建筑面积70.5平方米，每平方米按照1850元认购，空基地面积28.5平方米，每平方米按照商品房价格2650元认购。被告承诺于2010年10月10日入住，否则承担逾期违约金。合同订立后，房屋被拆除后，陶镇海于2011年4月8日与原告订立协议，将上述房屋的拆迁返迁房的产权及拆迁补偿款的所有权等权利转让给原告。现被告未按照约定建筑商贸区。原告无法实现入住，因此要求被告赔偿经济损失，特向贵院提出诉讼，望予以准许。天津市宁河区七里海镇人民政府辩称，关于原告主张的房屋拆迁损失205920元应剔除空地基的费用。任凤商贸区因土地原因取消了该建设项目，并未建成商品房，当时的情况是只有建成商贸区、拆迁户入住其中，才有商品房的说法。根据被告与案外人陶振海签订的《七里海镇任凤商贸区返迁前期协议》，陶振海涉及的空地基28.5平方米，实际上是指被上诉人想要入住任凤商贸区新增的购置面积，如建成商品房后，可以按照每平方米2650元认购商品房，该费用为陶振海应向镇政府缴纳的购房款，非房屋拆迁损失，不应当计算在损失总额内。关于空地基问题，未经过民主议定程序，无合法手续，且七里海大道沿线赔偿只涉及地上物。被告只认可返迁面积赔偿130425元。关于原告主张的租赁经营损失180000元与本协议履行与否无关。原告主张的违约金150000元过高，超过损失的30%。关于原告主张的返还保证金5万元利息不予认可。原告提交以下证据：1、天津市宁河区人民法院（2018）津0117民初3626号民事判决书，证明被告违约的事实以及在该案中原告已经提供了相应的证据，法院已经做出具体的认定。2、天津市第二中级人民法院（2019）津02民终375号民事裁定书，证明该案件发回重审的情况。3、天津市宁河区人民法院（2019）津0117民初1338号民事裁定书，证明该案虽然主体不适格的原因驳回原告的诉请，但对被告违约的事实予以认定。4、《七里海镇任凤庄商贸区返迁前期协议》，原告诉讼请求的依据。5、声明，证明原告的主体资格。6、天津市第二中级人民法院（2018）津02民终4215号，证明原告的主张有具体的生效判决的支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据1，不认可；证据2、3，无异议；证据4，真实性无异议，但对具体赔偿损失不认可；证据5，无异议；证据6，对空地基损失不认可。本院认证如下：对原告提交的证据的1、2、3、4的真实性予以认定，对原告的证明目的不予确认。对证据5，予以确认。对证据6，与本案无关联性，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月8日，七里海政府在津芦公路北侧任凤村辖区内拟建设商贸区，津芦公路段内拆迁户返迁前，七里海政府与拆迁户达成《七里海镇任凤商贸区返迁前期协议》，原告陶振海与七里海政府订立的协议约定，“甲方七里海政府，乙方商贸区返迁户陶振海，一、购买数量：经甲方批准入区的拆迁户，原建筑不足100平米的，限购小区平房一套；原建筑100-200平方米的，限购楼房一套；原建筑超过200平方米的，限购楼房和平房各一套，所有购房的拆迁户，原面积按返迁房价格交费，超出部分按商品房价格交费。二、购买价款及交付方式：1、商贸区房屋分为返迁房价格和商品房价格两种方式。乙方返迁部分建筑面积70.5平方米，每平方米约1850元人民币；商品房部分建筑面积28.5平方米，每平方米约2650元人民币。2、拆迁户所拆迁房屋建筑以外的合法地基面积（指有当时与村委会签订的协议为准），按每平方米125元折抵（所抵面积最多不超过99平方米）。无房屋建筑的合法地基户，只限购买一处商品房，购买房屋地基按每平米125元折抵。3、签订本协议时，乙方交付伍万元人民币作为保证金，由甲方存入专户管理（保证金计入购房款项）。其余款项于2010年10月10日前在签订任凤商贸区入住协议时一次性给付结清。如入住前无法交足购买房屋的款项，视为乙方放弃购买权利，保证金不予退还。三、协议自2010年1月8日至2010年10月10日止有效。四、约定事项：1、入住时间，甲方保证乙方2010年10月10日入住，乙方入住时与甲方签订任凤商贸区入住协议。2、未来甲、乙双方签订任凤商贸区入住协议后，乙方拥有入住房屋的所有权，土地使用权为30年。30年后，按当时市场价格缴纳土地流转费用。3、房屋建设标准，甲方建设任凤商贸区按设计进行。入住房屋基本为混凝框架结构，砖混墙面，内装修大白落地，锻头铝门窗，设有上下水道，每套房屋都有院墙。4、商贸区公共设施建设，小区内街道铺设水泥路面，给、排水设施齐全，架设200kv变压器一台，四线制电缆输送电源，街道一侧设金属杆路灯，设公共厕所两处。5、甲方如不能保证乙方按时入住，延误期限内承担赔偿乙方损失责任，赔偿标准为每天赔偿乙方总购房款的千分之一；乙方如不能按协议规定按时交清购房款，视为放弃返迁入住权，所交的首付不予退还。本协议一式两份，甲、乙双方分执。甲方：七里海政府（盖章）、乙方：陶振海（签字捺印）2010年1月8日”。签订协议时，陶振海向被告支付了50000元保证金，被告庭审中认可收到原告交纳保证金的事实，且同意退还该款。协议签订后，原告原有的70.5平方米房屋被拆迁，但七里海镇任凤商贸区计划因不符合规划要求，协议约定的商贸区住房和商品房均未建成，原告遂要求被告按协议约定的返迁房价格和违约金标准赔偿经济损失，双方就赔偿事宜未能达成一致意见，因此成诉。2018年5月17日,陶振海出具声明，2010年1月8日其将坐落于天津市宁河区七里海镇任凤村摩托修理店卖给杨秀金，基于该修理店所产生的权益归属于杨秀金。本院认为，本案争议焦点为：1、原告的房屋拆迁补偿面积及金额；2、违约赔偿标准；3、被告是否应向原告支付保证金及利息。案外人陶振海与被告七里海政府之间订立的《七里海镇任凤商贸区返迁前期协议》建立在双方平等自愿基础之上，系双方真实意思表示，合同无悖于法律和行政法规的强制性规定，合同依法有效。协议订立后，协议中记载的陶振海的房屋被拆迁占用。现陶振海将上述建筑物转卖给原告杨秀金，杨秀金有权依据《七里海镇任凤商贸区返迁前期协议》的约定要求拆迁利益。关于建筑部分面积，陶振海和被告七里海政府对双方订立的协议中拆迁建筑物面积70.5平米及按照返迁房价格计算的损失均无异议，因此对原告70.5平米拆迁补偿面积和按照1850元/平方米标准计算的损失130425元，本院予以支持。关于空地基面积28.5平方米，根据原、被告的庭审陈述，入住任凤商贸区新增的购置面积，如建成商品房后，可以按照每平方米2650元认购商品房，该费用为拆迁户应向镇政府缴纳的购房款，该损失计算标准非空地基的损失计算标准，但商品房并未建成，空地基面积随原有房屋一并纳入拆迁规划，空基地损失已经实际发生，被告负有赔偿原告空地基损失的义务，本院酌定地基损失按照每平方米850元计算，为24225元（850x28.5）。综上，原告要求被告因未履行拆迁协议所造成的房屋拆迁损失154650元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约赔偿标准，原告要求按照同类判决标准予以计算，但其未提出明确的赔偿计算依据，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，双方协议约定按购房款的日千分之一予以赔偿，被告抗辩称该赔偿标准过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的’过分高于造成的损失’”的规定，本院依照上述违约赔偿标准进行调整，被告应按照被拆迁建筑物损失的百分之三十赔偿原告违约金，同时鉴于被告违约期间本地区房屋销售价格涨幅很大，被告的违约行为给原告造成的经济损失较为严重，本院酌定违约金为150000元。关于保证金及利息，因被告庭审中认可收到保证金并同意退还，故原告要求被告退还50000元保证金的诉讼请求，本院予以支持。原告于2010年1月8日向被告交纳保证金，被告违约后未向原告退还保证金，被告违约期间原告产生了利息损失，故原告要求被告自2010年10月11日起支付保证金利息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的租赁经营损失180000元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告天津市宁河区七里海镇人民政府于本判决生效之日起十日内给付原告杨秀金房屋拆迁损失154650元和违约金150000元，合计304650元；二、被告天津市宁河区七里海镇人民政府于本判决生效之日起十日内返还原告杨秀金交纳的保证金50000元并支付利息（利息支付标准：以50000元为基数，自2010年10月11日起，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至判决给付之日止）。三、驳回原告杨秀金的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4580元，由被告天津市宁河区七里海镇人民政府承担2748元，原告杨秀金承担1832元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  王雨玲二〇一九年十月十日书记员  李建琴相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。