苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初921号原告（反诉被告）：苏州鸣凡餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91320594329549162U，住所地苏州工业园区东环路**星东环商务大厦****。法定代表人：赵士豪。委托诉讼代理人：王秦益，上海市锦天城(苏州)律师事务律师委托诉讼代理人：陈敏，上海市锦天城(苏州)律师事务律师。被告（反诉原告）：诚品生活百货（苏州）有限公司，统一社会信用代码91320594051875480D，住所地苏，住所地苏州工业园区月廊街**v>法定代表人：李妃婷。委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭晓辉，系该公司员工。原告苏州鸣凡餐饮管理有限公司（以下简称“鸣凡餐饮公司”）与被告诚品生活百货（苏州）有限公司(以下简称“诚品公司”)租赁合同纠纷一案，原告鸣凡餐饮公司于2019年1月24日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，后因案情复杂，依法转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告鸣凡餐饮公司的委托诉讼代理人王秦益，被告诚品公司的其委托诉讼代理人谢裕宽、彭晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸣凡餐饮公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租赁保证金172800元，装修保证金20000元；2.判令被告向原告支付解除合同违约金518400元，商铺装修等损失450000元，以及律师费支出107454元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年2月2日，诚品公司与鸣凡餐饮管理(上海)有限公司签订了《商铺租赁合同》，约定鸣凡餐饮管理(上海)有限公司从被告处租赁其商场中柜位编号为L225的商铺用于经营。2015年3月20日，鸣凡餐饮管理(上海)有限公司、鸣凡餐饮公司及诚品公司共同签订《三方移转协议书》，约定由鸣凡餐饮公司概括承受鸣凡餐饮管理(上海)有限公司在上述商铺租赁合同中承租方所有的权利和义务。2015年11月24日，鸣凡餐饮公司与诚品公司又签订《增补协议》，并对装修事项、费用补贴以及租赁期限进行了补充约定。上述协议签订后，原告积极履行合同义务，但诚品公司迟迟未向原告交付商铺，并且恶意要求毁约，经苏州工业园区人民法院(2016)苏0591民初1859号民事判决书，以及苏州市中级人民法院(2016)苏05民终7033号民事判决书依法判决认定，被告的解除行为不发生法律效力，商铺租赁合同及增补协议仍然有效。然而，在商铺租赁合同仍然有效的情况下，被告诚品公司虽经原告多次催促，仍然拒绝履行交付场地的义务，由此导致原告一直无法正常经营。被告诚品公司的上述行为已经严重违约并导致合同目的无法实现，原告遂向被告诚品公司寄送了《解除商铺租赁合同通知书》，并要求被告退还相应保证金，支付违约金及赔偿损失等。2018年12月7日，被告诚品公司收到了上述通知书，故双方间的租赁合同关系解除。但截止起诉之日，被告仍未收到被告退还的保证金及违约金、赔偿款等。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告诚品公司辩称：第一，关于原告诉请的保证金，2016年2月5日，答辩人向原告支付了555670.4元款项，该款中即已包含上述保证金。因此，不存在再返还保证金的问题；第二，关于原告诉请的违约金，答辩人因违反涉案合同而承担的违约责任在已生效的判决书中已经予以明确，原告在本案中再主张该费用，系重复主张应予驳回；第三，关于原告主张的律师费，该主张于法无据，不应该被支持。反诉原告诚品公司向本院提出反诉诉请：1.判令反诉被告向反诉原告支付场地占用保管费296682.58元；2.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年，鸣凡餐饮公司从诚品公司处租赁涉案商铺用于餐饮经营，但双方因装修方案未达成一致，因此鸣凡公司未能实际经营，大量餐饮设备存放于诚品公司商场二楼面积为30.2平方米的房屋内，后诚品公司选择单方解除租赁合同。诚品公司与鸣凡餐饮公司因涉案租赁合同产生纠纷并致诉讼，该案经审理后最终由苏州市中级人民法院作出了(2018)苏05民终1421号判决，该判决明确合同实际不能履行，并认为鸣凡餐饮公司应当在涉案商铺另行出租后的10日（即2016年5月5日）知晓合同已实际不能继续履行，并应及时采取适当措施防止损失扩大。此外该判决还认为，鸣凡餐饮公司应在合理期限内(中院酌定为60日，即2016年7月4日前)重新寻找租赁场所，并搬出设备物品返还房屋。双方争议过程中，诚品公司曾多次催促鸣凡餐饮公司腾退房屋，但鸣凡餐饮公司却一直侵占该二楼房屋，直至2018年11月14日晚才将全部设备搬走。诚品公司认为鸣凡餐饮公司的上述行为已经直接损害了诚品公司的合法利益，为维护自身合法权益，特依法提起本案诉讼。反诉被告鸣凡餐饮公司答辩称：第一，涉案房屋租赁发生纠纷，该案从2016年开始直至2018年，曾经历两次诉讼，直至苏州中院作出(2018)苏05民终1421号判决，方才确定涉案的合同无法继续履行。鉴于此种情形，鸣凡餐饮公司遂于2018年12月份向诚品公司发出了解除合同通知函。在上述纠纷及诉讼中，鸣凡餐饮公司一直还希望诚品公司能够提供新的场所出租给答辩人，并让答辩人可以继续经营。直至2018年11月，鸣凡餐饮公司接到了法院的通知及诚品公司发来的函件，所以鸣凡餐饮公司才明确需将相应设施设备进行清理并搬离。在上述过程中，鸣凡餐饮公司并没有任何的拖延，答辩人在法院终审判决确定了相应的法律关系和事实后，就及时的处理涉案的物品。而且根据上述判决书，涉案租赁合同一直都未实际解除，2018年12月，答辩发送了解除函，租赁关系才就此解除。综合上述过程，鸣凡餐饮公司并不存在任何的过错，相反是诚品公司不愿意履行合同并恶意违约；第二，根据双方签订的增补协议，涉案的这些设备应由诚品公司来进行保管。因此，在涉案租赁合同、增补协议均未解除的前提下，诚品公司应对涉案物品进行保管，所以不存在所谓的占用保管费。本院经审理查明的事实如下：2015年2月2日，鸣凡餐饮管理（上海）有限公司与被告诚品公司签订商铺租赁合同，约定租赁商铺位置编号L225，租赁面积约197.3平方米，租赁期限为2015年6月25日至2018年9月24日。2015年3月20日，鸣凡餐饮公司、鸣凡餐饮管理（上海）有限公司、诚品公司签订三方转移协议书，约定由鸣凡餐饮公司概括承受上述商铺租赁合同中鸣凡餐饮管理（上海）有限公司的权利和义务并对诚品公司履行该合同。2015年11月24日，原告鸣凡餐饮公司与被告诚品公司签订《增补协议书》，该协议约定：鸣凡餐饮公司同意被告诚品公司对本商铺现有装修进行拆除，并授权诚品公司负责提供后续装修工程；诚品公司应于2015年12月23日完成本商铺的装修并交付原告，原合同的租约期限相应顺延；如诚品公司逾期向鸣凡餐饮公司支付增补协议项下的任何款项，鸣凡餐饮公司由此支出的合理律师费用均由诚品公司承担；增补协议特别约定事项，其效力优先于原合同之约定。2016年3月，诚品公司与鸣凡餐饮公司因涉案租赁合同及其补充协议的解除问题发生争议，鸣凡餐饮公司诉请：确认诚品公司解除与鸣凡餐饮公司签订的商铺租赁合同及补充协议的行为无效。该案由本院以（2016）苏0591民初1859号案件立案受理并经审理，作出一审判决，判决结果为：“一、依法确认被告诚品生活百货（苏州）有限公司解除与原告苏州鸣凡餐饮管理有限公司签订的商铺租赁合同及补充协议的行为不发生法律效力；二、驳回原告苏州鸣凡餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。”后诚品公司就此提起上诉，苏州市中级人民法院以（2016）苏05民终7033号案件立案受理并经审理后作出终审判决，判决结果为“维持原判”。2017年2月，鸣凡餐饮公司以诚品公司为被告就双方间的租赁合同纠纷提起诉讼，其诉请为：1.判令被告诚品公司向原告鸣凡餐饮公司支付补偿款，自2016年2月1日起暂计至起诉之日为3843000元（此后，按10500元/日计算至判决确定之日止）；2.判令被告诚品公司向原告鸣凡餐饮公司支付逾期支付补偿款的违约金，暂计至起诉之日为322318.5（最终计算至被告实际付清之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。该案由本院立案受理并进行审理，2017年11月28日本院作出了（2017）苏0591民初1086号判决书，其判决结果为：一、被告诚品生活百货（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日支付原告苏州鸣凡餐饮管理有限公司违约金663029.6元；二、驳回原告苏州鸣凡餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。鸣凡餐饮公司与诚品公司就该判决均提起了上诉，苏州市中级人民法院以（2018）苏05民终1421号案件立案受理并经审理后，作出了终审判决，该判决认定的意见包括：“虽然诚品公司解除与鸣凡餐饮公司签订的商铺租赁合同及补充协议的行为已被生效判决确认不发生法律效力，但鸣凡餐饮公司作为商事主体，在诚品公司曾两次发函要求解除合同的情况下，对诚品公司不愿再继续履行合同应有一定预见性，应当密切关注案涉商铺的相关情况。诚品公司将案涉商铺另行出租后，商铺租赁合同已实际不能履行，故本院酌定在2016年4月25日案涉商铺另行出租后10日即2016年5月5日，鸣凡餐饮公司应当知晓合同已实际不能继续履行并应及时采取适当措施防止损失扩大。考虑到鸣凡餐饮公司需重新寻找租赁场所的合理期限，本院酌定该期限应以60日为宜，之后所造成的损失因鸣凡餐饮公司未及时采取适当措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。故鸣凡餐饮公司因合同无法继续履行产生实际损失的合理期限应计算至2016年7月4日。……一审法院虽对鸣凡餐饮公司避免损失扩大义务的时间起算点认定不当，但酌定违约金总额为1218700元尚在合理范围内，本院对此予以确认。诉讼前诚品公司已向鸣凡餐饮公司支付的补偿费用金额为555670.4元（不含增补协议中约定的140000元人事费用），该费用应在诚品公司需向鸣凡餐饮公司支付的违约金总额1218700元中予以抵扣，抵扣后，诚品公司还需向鸣凡餐饮公司支付违约金663029.6元。”该案最终判决结果为：“驳回上诉，维持原判。”另查明：关于原告鸣凡餐饮公司诉请要求退还的租赁保证金172800元及装修保证金20000元，鸣凡餐饮公司认为双方在涉案租赁合同及补充协议在中院认定不能继续履行后，相应的保证金应由被告诚品公司予以退还。被告鸣凡餐饮公司则陈述，上述保证金已包含在上述（2018）苏05民终1421号所认定“诉讼前诚品公司已向鸣凡餐饮公司支付的补偿费用金额为555670.4元”的款项中，原告鸣凡餐饮公司现又主张退还系重复主张。关于鸣凡餐饮公司在诚品公司处曾经存放的设备及相关物品，庭审中双方确认，涉案物品设备的搬离时间是在2018年11月14日，但双方对于物品存放的空间范围等存在争议。针对相应的存放情况，本院于2019年4月24日至诚品公司的货仓内进行了现场勘查，并制作了现场勘查笔录且拍摄了照片，笔录中记载：审：本院组织原被告双方进行现场勘查，在诚品大厦F货梯边上卫生间对面，有间带锁的房间，现场开锁后进入第一道门，有L型房间一间，目前堆放的是黄色金属货架。该房间南面有一个小隔间并有一道隔板的门，打开里面是大型冰柜的设备，该房间北面还有一道门，打开后里面是排风管的设备间。目前里面堆放有各类货物、杂物，主要是一些纸箱，里面装有货物，还有成袋的米、面粉，具体情况可见现场拍摄照片。双方对此有无异议？原代：无异议。被代：无异议。审：关于涉案的原告设备堆放情况，双方各自陈述一下。被代：原告的物品堆放在L形房间内，以及设备间的排风管对面靠墙的一块空地边上，该处有消火栓和排风管，该靠墙空地大约十平方米用于了堆放原告的物品，该十平方米包不包括L型房间。L形间房间，根据CAD图测算的面积为30.2平方米。原代：我方认为当时设备及物品只堆放在第二道门进来后的排风管对面的空地上，面积约8平方米，并且未在L形空间内物品堆放。审：为进一步查明事实，本院通过被告代理人的电话与郑木信（原告受托处理涉案设备物品的人员）现场电话联系，并由法院组织双方通过手机外放的方式听取在郑木信对物品搬离情况的电话陈述，并由法院要求刚将该通话进行录音，双方对此有无异议？原代：无异议予以确认。被代：对于通话及录音过程无异议，但对于通话内容有异议，将另行提供书面意见。另外，根据上述现场电话核实，郑木信陈述其在搬走涉案物品的当时相关设备都堆放在涉案场地第二道门进来后的排风管对面的空地上，没有堆放在L型储物间内。但被告诚品公司提交了涉案场地之前的照片等证据用于佐证涉案设备有一部分存放在L型储物间内。以上事实有商铺租赁合同、三方转移协议书、商铺租赁合同、照片等以及当事人庭审陈述、本院现场勘查笔录等附卷佐证，本院予以确认。本院认为:当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。针对双方各自诉请的各项费用，本院逐一分析如下：第一，关于原告主张退还的租赁保证金172800元及装修保证金20000元，被告虽辩称该款包括在（2018）苏05民终1421号判决书所认定“诉讼前诚品公司已向鸣凡餐饮公司支付的补偿费用金额为555670.4元”的款项中，但结合该案的判决内容，法院所认定的555670.4元款项性质为补偿费用，且其亦用作抵扣诚品公司应当向鸣凡餐饮公司支付的违约金，故对于诚品公司认为已退还的抗辩意见本院不予认可，该两项保证金的费用合计为192800元，应由诚品公司退还鸣凡餐饮公司；第二，关于鸣凡餐饮公司诉请的解除合同违约金518400元，商铺装修等损失450000元，该部分款项的主张与原告在（2018）苏05民终1421号所主张的违约金存在重合且该案已对违约金作出了终审认定，原告在本案中再主张该两项费用系重复主张，本院对此不予支持；第三，关于原告主张的律师费107454元，原告称，该律师费为除本案之外因涉案租赁合同产生诉讼而导致的所有律师费，本院认为该律师费在此前的案件诉讼中原告并未直接进行主张，而且（2018）苏05民终1421号案件已对涉案租赁合同的违约金予以了判明，该费用已包含原告因租赁合同及其增补协议不能继续履行而导致的所有损失，原告再主张该律师费缺乏相应的事实及法律依据，本院对于该项费用不予认可；第四，关于诚品公司反诉主张的鸣凡餐饮公司设备存放于诚品公司处而产生的场地占用费，本院认为（2018）苏05民终1421号已认定“诚品公司将案涉商铺另行出租后，商铺租赁合同已实际不能履行，故本院酌定在2016年4月25日案涉商铺另行出租后10日即2016年5月5日，鸣凡餐饮公司应当知晓合同已实际不能继续履行并应及时采取适当措施防止损失扩大。考虑到鸣凡餐饮公司需重新寻找租赁场所的合理期限，本院酌定该期限应以60日为宜，之后所造成的损失因鸣凡餐饮公司未及时采取适当措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。故鸣凡餐饮公司因合同无法继续履行产生实际损失的合理期限应计算至2016年7月4日”。根据该认定，结合租赁合同的实际情况，鸣凡餐饮公司最迟应当在2016年7月4日前将涉案租赁所用的设备物品从诚品公司处搬离，而其实际搬离的时间为2018年11月14日，因此对于2016年7月5日至2018年11月14日期间因物品占用相关场地导致的占用费应予支持。关于占用费的金额问题，根据现场勘查及现场与当日负责搬离的人员电话核实，可知在涉案物品搬离时物品堆放于排烟管附近靠墙约10平米的空间内，而诚品公司亦提交了一部分照片，从照片反映的情形不排除涉案物品有曾堆放于L型仓库内，综合上述本院认定的占用期间以及上述物品堆放的大致情形，再结合涉案商铺租赁合同情况以及仓库所处区位情况等，本院酌情认定该项费用金额为20000元。综上，诚品公司应向原告鸣凡餐饮公司退还租赁保证金及装修保证金共计192800元，鸣凡餐饮公司应向诚品公司支付相应的设备物品占用场地的费用20000元，相互折抵后，诚品公司还应退还原告租赁保证金及装修保证金172800元（192800元-20000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告诚品生活百货（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内返还本诉原告苏州鸣凡餐饮管理有限公司租赁保证金及装修保证金合计为172800元（已折抵苏州鸣凡餐饮管理有限公司应向诚品生活百货（苏州）有限公司支付的设备物品占用场地的费用）；二、驳回本诉原告苏州鸣凡餐饮管理有限公司的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告诚品生活百货（苏州）有限公司的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16218元，该款由诚品生活百货（苏州）有限公司负担3218元，由苏州鸣凡餐饮管理有限公司负担13000元。反诉费2875元，该款由诚品生活百货（苏州）有限公司负担2500元，由苏州鸣凡餐饮管理有限公司负担375元。上述款项已由本诉原告苏州鸣凡餐饮管理有限公司及反诉原告诚品生活百货（苏州）有限公司各自预交，本院不再退还，经核算诚品生活百货（苏州）有限公司应向苏州鸣凡餐饮管理有限公司支付2843元，该款项诚品生活百货（苏州）有限公司在判决生效之日起十日内支付苏州鸣凡餐饮管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  潘菊英人民陪审员  陆旻霞二〇一九年十月二十二日书 记 员  孙 琰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。