安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终2266号上诉人（原审被告）：茹其彪，男，1963年4月25日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：茹其华，茹其彪之弟，1968年3月12日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市弋江区，住安徽省芜湖市镜湖区。上诉人（原审被告）:卢小琴，女，1963年10月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审原告）：芜湖融汇物业管理有限公司，住所地芜湖市镜湖区。法定代表人：黄祖仕，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘虹，广东广和（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁京京，广东广和（芜湖）律师事务所实习律师。上诉人茹其彪、卢小琴因与被上诉人芜湖融汇物业管理有限公司（以下简称融汇物业公司）物业服务合同纠纷一案,不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初5470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。茹其彪、卢小琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：上诉人所在社区出具的证明没有经办人或者负责人签名，不符合证据的形式要件，该证据不足以作为认定事实的依据，且社区主任亲自答复上诉人没有出具过该证明，被上诉人没有充分的证据证明其撤场时间，其诉请已经超过了诉讼时效。融汇物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉我，维持原判。融汇物业公司向一审法院起诉请求：1、被告立即支付自2012年5月28日起至2015年10月31日的物业管理综合服务费3172元、违约金2664元（自2015年11月1日起计算至2019年4月30日）；2、被告以3172元为基数，按照月利率2%标准支付自2019年5月1日起至实际付款之日的违约金。一审法院认定事实：位于安徽省芜湖市镜湖区融汇锦江**系案外人芜湖融汇置业有限公司开发建设。融汇物业公司系案外人芜湖融汇置业有限公司安排进入融汇锦江E区从事前期物业管理服务工作。茹其彪、卢小琴向案外人芜湖融汇置业有限公司购买了位于安徽省芜湖市镜湖区融汇锦江E区5#楼2单元202室房屋（高层，建筑面积142.15㎡），并于2011年5月4日取得产权登记证书。2009年9月7日，茹其彪、卢小琴（乙方）与融汇物业公司（甲方）签订一份由原告提供的格式化《前期物业管理服务协议》，约定：1、原告为融汇锦江E区小区提供物业服务；2、多层住宅物业综合管理费为0.54元/月/平方米（含公共照明和公共设施用水、电费），跃层费用减半收取（按产权登记面积计算）；3、高层4层（不含4层）以下为0.54元/月/平方米（不含电梯运行费），高层4层（含4层）以上为0.8元/月/平方米（不含电梯运行费），跃层费用减半收取（按产权登记面积计算）；物业服务费用每6个月预收一次，逾期缴纳的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。2009年9月28日，二被告交纳一年物业费用及装潢费用后领取案涉房屋。芜湖市镜湖区大砻坊社区居民委员会出具书面证明材料证明融汇物业公司在安徽省芜湖市镜湖区融汇锦江E区从事物业管理服务至2015年10月31日止。因被告未交纳物业费，原告于2018年8月21日通过邮政EMS向被告发出催收物业费用的律师函。一审法院认为，融汇物业公司接受安徽省芜湖市镜湖区融汇锦江E区建设单位芜湖融汇置业有限公司安排在该小区从事前期物业管理服务活动，茹其彪、卢小琴作为安徽省芜湖市镜湖区融汇锦江E区5#楼2单元202室房屋的业主与原告签订了《前期物业管理服务协议》，接受原告对涉案物业进行管理服务，原告实际履行了相关的物业管理服务义务，被告也实际享受了原告提供的物业服务，理应履行交纳物业费的义务，案涉小区西大门建设问题、游泳设施未开放等问题与原告没有关联，被告可向开发建设单位主张相应权利，被告拒交物业费用的抗辩理由不能成立。物业服务合同属于继续性合同，各期物业费用系在同一合同项下对一定期间内基于同一原因而产生的连续性债务，在物业服务持续履行的状态下，各期应履行的债务实际上具有整体性和关联性，物业公司要求业主给付服务费用的诉讼时效起算之日应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，本案中原告撤出案涉小区的时间为2015年10月31日，根据《中华人民共和国总法通则》第一百八十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，本案的诉讼时效起算日为2015年11月1日，诉讼时效届满日为2018年10月31日；根据《中华人民共和国总法通则》第一百九十五条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，原告于2018年8月21日通过邮政EMS向被告发出催收物业费用的律师函的行为引起诉讼时效中断，即诉讼时效从2018年8月21日起重新计算三年，诉讼时效届满期为2021年8月20日，本案原告于2019年4月26日通过诉讼方式主张权利系在诉讼时效期间内主张权利，被告关于诉讼时效的抗辩理由不能成立，故对原告主张被告支付拖欠的物业费的诉请予以支持。原告主张被告差欠2012年5月28日起至2015年10月31日期间物业费3172元，被告陈述在领取房屋钥匙时交纳过一年物业费用，并抗辩称因介绍他人在芜湖融汇置业有限公司处购买房屋，芜湖融汇置业有限公司发放给其一张号码为NO.02105融汇社区生活卡，该卡可免交一年物业费用，原告融汇物业公司当庭认可被告曾介绍客户购买芜湖融汇置业有限公司房屋，但原告已按芜湖融汇置业有限公司的政策给予被告免收半年物业费，被告实际交纳物业费用时间为2012年5月27日，鉴于NO.02105融汇社区生活卡系案外人芜湖融汇置业有限公司发放给被告，被告未提供充分证据证明因“老带新”免交物业费用期限为一年，亦未提供证据证明案外人芜湖融汇置业有限公司或本案原告因案涉小区交付时绿化不达标承诺给予其免收半年物业费用事实存在，故对被告抗辩意见不予支持，并对原告主张被告拖欠物业费期间为2012年5月28日起至2015年10月31日的事实予以确认，因被告的房屋面积与原告主张的房屋面积存在差误，故被告实际差欠2012年5月28日起至2015年10月31日期间物业费为3157.29元（0.54元/月/平方米×142.15㎡×41个月+0.54元/月/平方米×142.15㎡×12个月÷365天×4天）。因融汇物业公司服务中确实存在瑕疵，本院对物业费调整为2170元。关于原告主张被告支付违约金的诉请，被告受其与案外人芜湖融汇置业有限公司签署《商品房买卖合同》的约束，其对涉案物业的物业管理服务公司不具有选择性，原、被告之间所签订的《前期物业管理服务协议》并非处于平等协商情况下签订；且该协议系原告方提供的格式合同，协议中违约金的条款系限制加重被告的责任，但原告未能证明其已采取合理方式提请被告予以注意，该条款无效，且被告拖欠物业费用亦是存在一定的事由，故对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十五条第（一）项，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、茹其彪、卢小琴于本判决生效之日起十日内支付融汇物业公司物业费2170元；二、驳回融汇物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由茹其彪、卢小琴负担。二审期间茹其彪、卢小琴提交对话记录一份，证明其所在社区居委会主任未出具过书面材料证明融汇物业公司撤场时间为2015年10月，因该对话记录未经谈话人签字认可，本院不予采信。融汇物业公司提交其在镜湖区人民法院（2017）皖0202民初6162号一案的证据材料，证明其一直在向业主催缴物业费，因（2017）皖0202民初6162号民事判决已经生效，该判决认定融汇物业公司撤场时间为2015年10月，可以直接作为认定本案事实的依据，故融汇物业公司再次提交的证据不予审查。本院认为，虽然居委会出具的书面证明缺乏形式要件，不能作为认定事实的依据，但芜湖市镜湖区人民法院已经生效的（2017）皖0202民初6162号民事判决，已经认定融汇物业公司撤场时间为2015年10月，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，已经生效的法院裁判确认的事实，无需当事人举证证明。2018年8月融汇物业公司向卢小琴发律师函催交物业费，足以引起诉讼时效的中断，一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上，茹其彪、卢小琴的上诉请求不能成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人茹其彪、卢小琴负担。本判决为终审判决。审判长  国廷斌审判员  徐红梅审判员  蔡 俊二〇一九年十月二十二日书记员  裴丽平附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。