文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初10894号原告：中山市粤港城房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇牛墪街**幸福时代家园201卡商铺，统一社会信用代码91442000557331755Q。法定代表人：方灿棠，总经理。委托诉讼代理人：何泳仪，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丽芬，广东凯行律师事务所律师助理。被告：刘纯刚，男，汉族，1969年1月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告中山市粤港城房地产开发有限公司（以下简称粤港城公司）诉被告刘纯刚案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告粤港城公司的委托诉讼代理人何泳仪、陈玉婷，被告刘纯刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粤港城公司向本院提出诉讼请求：1.确认街××时代家园××房的商品房产权为原告所有；2.（2018）粤2071执7650号案不得执行街××时代家园××房，并解除对该商品房的查封。主要事实与理由：一、街××时代家园××房（以下简称“案涉商品房”）所有权归属于原告。1.原告与陈伟、涂清燕因位于街××时代家园××房的商品房预售合同纠纷诉至贵院，贵院经审理于2017年5月9日作出判决，判决确认原告与陈伟、涂清燕于2015年10月30日签订的中山市商品房买卖合同（合同编号1501102466）已依法解除。现该判决已生效进入执行程序【执行案号：（2017）粤2071执12687号】。但在执行过程中，原告得知被告向贵院申请查封案涉商品房，贵院依被告的申请对案涉商品房进行了查封【案号：（2018）粤2071执7650号】。2.案涉商品房的买卖合同于2015年11月6日在中山市房地产交易管理中心办理登记备案，但没有办理相关的产权登记手续，案涉商品房也没有交付陈伟、涂清燕使用。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见，商品房预售登记备案制度只是国家对商品房预售活动进行监管的行政管理制度，不等同于民法上的预告登记制度，也不具备准物权的效力，故案涉商品房不因进行了商品房买卖合同登记备案而变更物权。又根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律法规应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”原告与陈伟、涂清燕虽然就买卖案涉商品房签订了买卖合同，但并未办理相关的产权登记手续，因此，该不动产物权未经登记，不发生效力，且原告与陈伟、涂清燕之间签订的买卖合同已解除，案涉商品房仍归属于原告。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条明确规定：“被执行人购买需要办理过户的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”陈伟并没有实际占有该财产，且在被告与陈伟民间借贷纠纷一案中，被告作为申请执行人，并未向原告支付剩余价款，原告也不同意从该财产变价款中优先支付。因此，贵院不能对位于街××时代家园××房的商品房进行查封。基于以上理由，原告认为，案涉商品房的产权仍应归属于原告，贵院对案涉商品房的查封行为是错误的，损害了原告的合法权益。原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院查清事实，依法判允原告的诉讼请求！被告刘纯刚辩称：不同意原告的诉讼请求，我提起诉讼之前涉案房产是陈伟的，我已经申请查封了陈伟的房产，后来法院才判决本案原告与陈伟签订的合同，我申请查封在先；陈伟与原告已经签订商品房买卖合同，且缴纳了房款，只是没有办到房产证而已，涉案房屋应属于陈伟的；原告的主张理据不足。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定以下事实：关于刘纯刚与陈伟民间借贷纠纷一案，珠海市香洲区人民法院经审理作出（2017）粤0402民初2053号民事判决：“一、陈伟于本判决发生法律效力之日起十日内向刘纯刚返还借款本金49200元；二、陈伟于本判决发生法律效力之日起十日内向刘纯刚支付以49200元为本金、从2016年8月23日起至付清之日按照月息2%计算的利息；……”。判决生效后，因陈伟未按判决履行确定的义务，刘纯刚向珠海市香洲区人民法院申请执行,执行案号为（2018）粤0402执1810号。该院委托本院执行，本院受托后立案执行，案号为（2018）粤2071执7650号。该案在诉讼过程中，刘纯刚申请财产保全，珠海市香洲区人民法院于2017年3月21日出具（2017）粤0402民初2053号民事裁定，并于2017年3月28日查封陈伟名下的上述幸福时代家园13幢902房的产权份额。进入执行程序后，诉讼保全查封自动转为执行中的查封。粤港城公司遂向本院提出上述执行异议。另查明，根据中山市商品房销售合同登记备案证明表显示，涉案商品房坐落：街××时代家园××房，买方姓名：陈伟涂清燕，合同业务编号：HTN2015102458；根据中山市房地产查封证明表显示：本案被告刘纯刚为第一查封，查封日期为2017年3月28日。又查，粤港城公司与陈伟、涂清燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月11日受理，经公开审理后于2017年5月9日作出（2017）粤2071民初738号民事判决，判决“一、确认中山市粤港城房地产开发有限公司与陈伟、涂清燕于2015年10月30日签订的《中山市商品房买卖合同》已依法解除；二、陈伟、涂清燕应于本判决发生法律效力之日起七日内协助中山市粤港城房地产开发有限公司办理上述《中山市商品房买卖合同》的注销登记备案手续……”。该判决于2017年7月25日生效。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本院于2017年5月9日作出（2017）粤2071民初738号民事判决，确认了粤港城公司与陈伟、涂清燕的《商品房买卖合同》已解除，陈伟、涂清燕应协助粤港城公司办理注销登记备案手续。从该案判决主文的内容看，法院实际上确认了涉案房屋的物权所有人为粤港城公司，因为其作为开发商，房屋注销了商品房销售登记备案表，即意味着该房屋的物权回归到双方签订买卖合同前的状态。该判决生效后，粤港城公司与陈伟、涂清燕的《商品房买卖合同》已经解除，涉案房屋的商品房销售登记备案表要注销，在此情况下本院的查封将失去事实与法律基础，同时，粤港城公司履行了保证责任后，理应取得相应的权益，故其主张对涉案房屋停止执行、解除对涉案房屋的查封，确定涉案房屋物权归其所有的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、确认中山市三乡镇牛墪街102号幸福时代家园13幢902房的商品房产权为原告中山市粤港城房地产开发有限公司所有；二、本院（2018）粤2071执7650号案不得执行中山市三乡镇牛墪街102号幸福时代家园13幢902房，并解除对该商品房的查封（解查裁定由执行部门另行作出）。案件受理费10004元（原告中山市粤港城房地产开发有限公司），由原告中山市粤港城房地产开发有限公司负担9004元,被告刘纯刚负担1000元（被告刘纯刚负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。                    审    判    长      吴绪源                  人 民 陪 审 员      李玉波                    人 民 陪 审 员      康雪璐                                                                              二〇一九年十月十六日                           法  官  助  理      赵  莉                  书    记    员      谭嘉怡