山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终2686号 上诉人（原审被告）：卢光华，女，1960年10月21日出生，汉族，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：陈洪亮，山东普正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：冯程程，女，1989年8月20日出生，汉族，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：田永峰，山东大地人律师事务所律师。 原审被告：毕京奎，男，1987年8月3日出生，汉族，现住淄博市张店区。 上诉人卢光华因与被上诉人冯程程及原审被告毕京奎确认合同无效纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初9293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人卢光华的委托诉讼代理人陈洪亮，被上诉人冯程程及其委托诉讼代理人田永峰，原审被告毕京奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢光华上诉请求：1.撤销原判，依法发回重审或改判；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人所购房屋系善意取得，应依法受到保护。2018年6月份，毕京奎找到上诉人，问上诉人要不要其单独所有的位于淄博市张店区的房屋，毕京奎称其父亲生前治病所花的大部分钱是借的，现在债主遇事要求还钱，毕京奎没有钱，想卖房还钱。因债主催的很急，此房短时间内无法快速售出，想便宜卖给上诉人。上诉人想，其只有一个儿子，早晚要给儿子买房娶媳妇，所以就同意购买涉案房屋。购买前，上诉人还去房产中介处咨询了一下涉案房屋的市场价格，中介称38万左右。最终上诉人和毕京奎商议所购买房屋价格是33.5万元，这中间因为上诉人给毕京奎看了3年的孩子，毕京奎并未付给上诉人看孩子的劳务费，所以房屋价格比市场价便宜了5万元，当作是上诉人帮助他看孩子的一个补偿。当时因事情紧急，上诉人的所有存款都在银行买着理财产品，无法赎回，上诉人向其小叔子借钱，是上诉人小叔子让他朋友直接将钱打到毕京奎的账户上的。当时办理房产过户时，为了少缴税，写成了30万元，实际购房价格是33.5元。上诉人认为购买此房是善意取得，上诉人是按照正常的市场价格购买，上诉人与原审被告毕京奎于2018年6月25日所签订的《山东省二手房买卖合同》合法有效。二、《房地产估价报告》不能作为认定涉案房价的依据。被上诉人提交的《房地产估价报告》出具时间为2018年8月16日，而上诉人是2018年6月25日和原审被告毕京奎签订的《山东省二手房买卖合司》。《房地产评估报告》上也注明“本估价报告应用有效期为壹年，即自2018年8月16日至2019年8月15日”，两者时间相距50天，《房地产估价报告》不能真实反映2018年6月25日期间的市场交易价格。上诉人查询2018年6月淄博市房屋均价是8064元/m2，2018年8月8569元/m2，短短50天房价上涨500多元。2018年8月16日《房地产估价报告》不能真实反映2018年6月25日的房产交易。如果交易过低，在房屋过户时，税务机关也会不同意的。过户时房产局的评估价为35万元。综上所述，上诉人已经全款购买涉案房屋，购买时也查看了房产证，是原审被告毕京奎单独所有，上诉人是按照市场价格善意购买，双方已经办理了房产证，上诉人也已经入住。上诉人基于上述理由提起上诉，请求二审法院查明事实依法撤销一审判决并依法改判或发回重审，以做出公正的裁判。 冯程程辩称，一审法院事实清楚，适用法律得当，判决正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 毕京奎没有答辩意见。 冯程程向一审法院起诉请求：1.依法确认两被告之间的买卖合同无效，两被告将房屋恢复原状；2.诉讼费、保全费由两被告承担。 一审法院认定事实：原告冯程程与被告毕京奎系夫妻关系，2015年12月18日登记结婚。原告冯程程于2017年2月起诉要求离婚，法院调解后没有离婚。2018年3月19日，原告冯程程再次起诉到一审法院要求离婚，该案现在审理中。2016年1月4日，原告冯程程与被告毕京奎签订协议书，对毕京奎名下位于山东省淄博市张店区中心路209号金晟·丽水景苑4号楼1单元21层2106号房屋〔房产证号：淄博市房权证张店区字第××号、土地使用证号：淄国用（2013）第A14783号〕作出约定，有关本案的内容如下：1.上述房屋的余下贷款由毕京奎、冯程程二人共同偿还，房屋所有权由毕京奎、冯程程按份共有（各占50%份额）；2.待上述房屋贷款还清后，对方将上述房屋的所有权变更为毕京奎、冯程程按份共有；3.上述房屋的占有、使用、收益、处分权均由二人共同表态决定。2016年1月7日，山东省淄博市鲁中公证处以（2016）淄鲁中证民字第0004号公证书对协议书进行了公证。2018年6月20日，农行淄博分行出具证明，案涉房屋的贷款全部还清。2018年6月25日，两被告签订山东省二手房买卖合同，被告毕京奎将案涉房屋以30万元的价格出卖给被告卢光华。2018年7月3日，案涉房屋登记到卢光华名下。 原告提交公证书、二手房买卖合同、房地产估价报告、受理案件通知书、起诉状各1件，以证实案涉房屋系原告与被告毕京奎的共同财产，被告卢光华系被告毕京奎的亲姨，在有离婚案件的情况下，以明显不合理的低价转让房产，属于恶意串通损害第三人利益。被告毕京奎认为公证书是为了结婚被迫签订的，为了给父亲治病无奈卖房，其他均无异议；被告卢光华对二手房买卖合同、受理案件通知书、起诉状没有异议，但认为公证书不能证明原告的共有人地位，房地产估价报告出具的日期为2018年8月16日，而当地房产在6月至8月间涨幅巨大，不能反映交易时房产价格的真实水平。 被告卢光华提交不动产权证书、二手房买卖合同、付款记录、收条、从网络下载的张店房产均价图，以证实被告卢光华取得房产系合法合理取得。原告认可不动产权证书、二手房买卖合同，但认为所谓购房款均为借款支付，被告卢光华在没有支付任何款项的情况下购房，真实目的令人质疑，均价图没有可信度。被告毕京奎对上述证据没有异议。 一审法院认为，我国法律保护正当的交易行为，但对恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同依法不予保护。案涉房屋虽然是被告毕京奎在婚前购买，但原告冯程程与被告毕京奎婚后对房产共同还贷和按份共有已经达成协议，并在山东省淄博市鲁中公证处进行公证，被告毕京奎所述不属于法律规定的被胁迫的情况，对（2016）淄鲁中证民字第0004号公证书依法应予采信，认定案涉房屋系原告冯程程与被告毕京奎共同财产。原告冯程程与被告毕京奎在离婚诉讼期间，经一审法院依法委托，评估机构评估案涉房屋价值49.64万元，与两被告交易价格30万元相差较大，被告虽然辩称6月至8月房产价值升幅较大，但房产均价图来源不明，不能正确反映案涉房屋的市场价格，对其辩称不予采信。根据被告卢光华的陈述，卢光华在购买案涉房屋时，并没有购房所需资金，向其弟弟借款，其弟弟也没有钱，是其弟弟向两位朋友借款335000元支付的购房款，其弟弟的两位朋友将款项直接支付给被告毕京奎，可见被告卢光华对案涉房屋并无需求。案涉房屋在贷款还清后没有按照协议约定变更所有权到毕京奎、冯程程名下，而是迅速出售给被告卢光华，被告卢光华系被告毕京奎的亲姨，基于两被告的亲属关系，基于原告在离婚诉讼中提出了依法分割夫妻共同财产的诉讼请求，基于案涉房产的交易价格与市场价格差距较大，一审法院认为被告卢光华购买案涉房屋不属于善意取得的情况，损害了原告冯程程的合法利益，应属无效。综上，原告冯程程的诉讼请求依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条规定，判决：一、被告毕京奎与被告卢光华于2018年6月25日签订的关于张店区中心路209号金晟·丽水景苑4号楼1单元21层2106号房屋的山东省二手房买卖合同无效；二、被告毕京奎、被告卢光华于判决生效后十日内，将张店区中心路209号金晟·丽水景苑4号楼1单元21层2106号房屋登记到被告毕京奎名下。案件受理费100元、保全费2020元，由被告毕京奎、卢光华负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。毕京奎提交其父亲2015年-2017年生病住院期间的医疗收费单据共8张，证明其卖房的原因是因为父亲病重期间欠下了钱。经质证，卢光华对证据的真实性无异议。冯程程对证据的真实性无异议，对证据的关联性有异议，首先，该费用中存在冯程程与毕京奎婚前发生的费用，该费用并不能成为毕京奎出售争议房产的法定事由；其次，毕京奎父亲本身存在医保，该费用可以从医保处进行报销，因此也不存在毕京奎所主张的因为父亲治病欠下巨额债务的事实；最后，该证据不能直接证明上诉人购买涉案房产是善意的。本院经审查认为，当事人对上述证据的真实性均无异议，对真实性予以确认，但上述证据与本案待证事实不具有关联性，对该证据在本案中的证明效力不予采信。 本院二审审理查明事实与一审判决认定事实一致，予以确认。 本院认为，根据婚姻法规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。本案中，毕京奎与冯程程于2016年1月4日就案涉房屋的权属达成协议，约定案涉房屋由毕京奎、冯程程按份共有（各占50%），对案涉房屋的处分需由二人共同表态决定。但在双方本次离婚诉讼期间，毕京奎自行将案涉房屋出卖，主观恶意明显，其行为侵犯了共有人冯程程的合法权益。依照物权法的规定，善意取得须受让人受让该不动产时善意、以合理的价格转让、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。本案中，卢光华在签订合同时，未对案涉房产的所有权情况尽到必要合理的审慎义务，其与毕京奎系亲戚关系（卢光华系毕京奎的亲姨），对毕京奎与冯程程之间的婚姻状况不可能不知情，更应对案涉房产尽到比一般买房人更大的注意义务。且案涉房产的成交价格远低于市场价格，案涉房屋建筑面积为53.62平方米，即便按照卢光华上诉状中陈述的淄博市房屋均价2018年6月每平方米8064元，2018年8月每平方米8569元，案涉房屋在2018年6月交易时应在43万元左右，案涉房屋在2018年8月的价值应在45万元左右，而本案中按卢光华的陈述其仅支付335000元购房款，故一审认定案涉房产的交易价格与市场价格差距较大，并结合其与毕京奎的关系等情况认定卢光华受让案涉房屋不符合物权法规定的善意取得并无不当。综上，毕京奎与卢光华签订的案涉房屋买卖合同，损害了冯程程的合法权益，应为无效，原审认定双方签订的山东省二手房买卖合同无效具有事实和法律依据。 综上所述，上诉人卢光华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人卢光华负担。 本判决为终审判决。 审判长  李兴民 审判员  杨继生 审判员  王 娜 二〇一九年十月二十五日 书记员  徐 钊