文书内容湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10672号上诉人（原审被告）：湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司，住所地长沙市天心区书院南路799号南湖东怡大厦2515号。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳灿，湖南森力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李秒，女，1978年9月24日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：鄢阳洋，湖南金州律师事务所律师。原审被告：湖南东怡置业投资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路799号。法定代表人：李宏坤。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳灿，湖南森力律师事务所律师。原审被告：湖南湘邮置业有限公司，住所地长沙高新开发区桐梓坡西路408号麓谷林语小区F4栋303房。法定代表人：黄新华。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳灿，湖南森力律师事务所律师。上诉人湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司（以下简称“鸿鑫盛源公司”）与被上诉人李秒及原审被告湖南东怡置业投资有限公司（以下简称“东怡公司”）、湖南湘邮置业有限公司（以下简称“湘邮公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初4015号民事判决，上诉至本院。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鸿鑫盛源公司上诉请求:1、请求撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初4015号民事判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。1、涉案商铺不应当被认定为未按照行政规划许可建设的临时建筑。涉案商铺为无墙体与其他区域相隔的相应面积的地面，而其地上是可移动的桌椅柜台等物品的合理摆放和对该地上物的装修，并未任何搭建，并非一审判决所认定的临时建筑，依法属于无需办理施工许可证的情况，且已经过长沙市的验收，故商铺属于合法装修。2、双方签订的《租赁合同》是合法有效的，上诉人不应当承担被上诉人的损失。被上诉人存在故意拖欠租金的的重大违约行为。被上诉人所主张的装修及加盟等相关投入为其正常商业投入，现由于被上诉人自己违约，如果租赁合同解除，其装修残值不应予以支持。3、一审法院适用法律错误。一审判决引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条系错误引用。上诉人所建设的外国生活馆于2011年7月31日开工建设，竣工验收并备案后又通过了建设工程消防验收。被上诉人李秒辩称:1、涉案商铺系未按照行政规划许可建设的临时建筑，一审法院认定事实清楚、适用法律正确；2、因涉案商铺的性质，上诉人不具有对其享有合法出租权，据此签订的《商铺租赁合同》依法应为无效。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审被告东怡公司、湘邮公司未发表陈述意见。李秒向一审法院提出诉讼请求：1、解除李秒与签订的租赁合同；2、判令鸿鑫盛源公司、东怡公司、湘邮公司立即返还李秒装修押金5300元及租金、保证金94512元；3、判令鸿鑫盛源公司、东怡公司、湘邮公司赔偿李秒各项经济损失共计211121.4元（其中装修费38578.88元、加盟费68000元、设备及原材料104246.6元、清运费236元、工本费60元）；4、本案所有费用由鸿鑫盛源公司、东怡公司、湘邮公司承担。一审法院经审理查明：2018年1月15日，李秒向东怡公司交定金9802元拟承租长沙市天心区书院路799号外国生活馆项目L418-2号商铺。2018年3月20日，李秒（承租方、乙方）与鸿鑫盛源公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：1.甲方将座落在长沙市天心区书院路799号外国生活馆项目L418-1号商铺出租给乙方，商铺租赁面积为39.38平方米，乙方承租该商铺用于经营泰芒品牌。2.租赁期为自交付日起3年，即从2018年5月1日起至2021年4月30日止。3.甲方最迟应于2018年4月1日前交付商铺给乙方。如场地延迟交付，交付日、起租日按照实际交付场地时间顺延，以交付通知书为准。4.商铺的装修期自交付日起30天，即2018年4月1日至2018年4月30日止；乙方应在2018年5月1日前完成装修并开业。5.第一个租赁年保底租赁费用按租赁面积计算，每月每平方米400元，月保底租赁费为15752元；第二个租赁年保底租赁费用按租赁面积计算，每月每平方米440元，月保底租赁费为17327元；第三个租赁年保底租赁费用按租赁面积计算，每月每平方米484元，月保底租赁费为19060元。乙方应以每三个自然月为一期于每期首月一日前向出租房支付当期的保底租赁费用。每月保底租赁费用包含租金、经营管理费（物业费、空调费等），其中经营管理费为35元/平方米/元。6.乙方应在签署合同之日向出租方足额支付相当于三个月保底租赁费用金额的保证金47256元，在整个租赁期由甲方保管且无需支付利息，以保证其履行合同的所有条款。7.乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金5000元、装修期经营管理费（按35元/平方米/月）及装修期间的其他费用，装修押金在扣除承租方在装修期间内违反合同规定或造成第三方财产损失的相应赔偿款后，出租房应在承租方装修完工且通过有关部门验收批准后三十日内无息退还给承租方。合同签订后，李秒向鸿鑫盛源公司交纳了商铺保证金47256元并支付了3个月商铺保底租金47256元（其中有9802元即上述东怡公司收取的定金）。2018年4月4日，鸿鑫盛源公司将涉案商铺交付给李秒使用，李秒在鸿鑫盛源公司指定的物业管理公司处办理了装修手续并为此交纳装修押金5000元、装修出入证押金300元（可退还）、装修清运费236元、工本费60元。此后李秒对L418-1号商铺进行了装修，为此花费装修费38578.88元。2018年7月3日，李秒注册了“长沙市天心区李秒饮品店”，注册地址为长沙市天心区书院路799号南湖东怡大厦L418-1铺。此后其购置了设备及原材料用以加盟经营“泰芒”至今。另查明，长沙市天心区书院路799号南湖东怡大厦由东怡公司与湘邮公司共同开发建设，其中的部分独立产权商铺已对外出售。鸿鑫盛源公司受产权人委托以“外国生活馆”项目进行整体经营管理并对外出租。涉案L418-1商铺位于外国生活馆商场楼面变形缝与公共走道部分，未计入独立产权面积。李秒、鸿鑫盛源公司双方进行铺面交接时，该商铺仅为相应面积楼板，无墙体与其他区域相隔。李秒对该位置进行的搭建装修，但双方均未向有关行政管理部门办理报建、审批手续。一审法院认为：李秒与鸿鑫盛源公司签订的《租赁合同》，系双方当事人在自愿平等的基础上达成，但涉案商铺系未按照行政规划许可建设的临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，应认定合同无效。合同无效后应合同取得的财产应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鸿鑫盛源公司作为出租人应对租赁房屋合法承担主要责任,因租赁房屋系违法建筑,鸿鑫盛源公司应对合同无效承担主要责任，李秒对此承担次要责任,根据双方过错程度，酌情认定李秒承担30%的责任，鸿鑫盛源公司承担70%的责任。李秒主张鸿鑫盛源公司返还装修（含出入证）押金5300元及保证金47256元，具有事实和法律依据，予以支持；其主张返还租金47256元，因李秒已实际占有使用鸿鑫盛源公司所提供的商铺位置，李秒仍应支付商铺占有使用费，故该项费用不应退还，但可根据过错程度予以调整，因双方就租金或占用使用费纠纷已另案审理，在此不予处理。李秒主张由鸿鑫盛源公司赔偿其经济损失的问题。李秒主张装修门面花费38578.88元，因李秒装修完毕后营业至今使用将近1年，酌情认定其残值损失为25719元，按照双方过错责任划分，由鸿鑫盛源公司赔偿18003元；对李秒主张的加盟费68000元，因李秒需另行租赁房屋，在另行寻找店铺的期间无法继续经营,故酌情支持李秒加盟费损失5000元；对李秒主张的设备及原材料费104246.6元，其购买的电器等经营所需设备均系未形成附合的装饰装修物,其可自行拆除，原材料系其营业过程中的日常运营成本支出，不属于合同无效造成的损失；对李秒主张的清运费236元、工本费60元，该费用系装修过程中实际产生的垃圾清运费用及装修工人证件工本费，其已实际受益，不属于因合同无效受到的损失。综上，鸿鑫盛源公司可退还李秒装修（含出入证）押金5300元及保证金47256元；赔偿李秒经济损失23003元。涉案租赁合同由李秒与鸿鑫盛源公司签订，李秒的部分租金9802元由东怡公司收取，但该款项已由鸿鑫盛源公司确认为“租金47256元”中的组成部分，可见涉案合同的相对方系鸿鑫盛源公司而非东怡公司、湘邮公司，李秒要求东怡公司、湘邮公司承担责任无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定,原审法院判决：一、湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司自判决发生法律效力之日起十日内向李秒返还装修（含出入证）押金5300元、保证金47256元；二、湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司自判决发生法律效力之日起十日内向李秒赔偿经济损失23003元；三、驳回李秒的其他诉讼请求。案件诉讼费2982元，由鸿鑫盛源商业管理有限公司负担845元，由李秒负担2137元。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：上诉人鸿鑫盛源公司与被上诉人李秒签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，但涉案商铺位于商场楼面变形缝与公共走道部分，系整栋房屋建成后未按照批准内容建设的临时建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，应认定合同无效。一审法院据此认定上诉人应对合同无效承担主要责任，被上诉人对此承担次要责任,根据双方过错程度，由被上诉人承担30%的责任，上诉人承担70%的责任，判决由上诉人向被上诉人返还装修（含出入证）押金5300元、保证金47256元并赔偿经济损失23003元并无不当，本院予以认可。上诉人主张涉案商铺不是临时建筑，是合法装修，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。上诉人主张租赁合同有效且没有过错，与事实不符，不能成立。但是，本案的涉案商铺系临时建筑，不应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审法院适用法律条款不当，判决结果正确。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5964元，由上诉人湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  王真铮二〇一九年十月十八日书记员  杨月婵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。