贵州省长顺县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2729民初1255号原告：高迎邻，男，汉族，1954年6月11日生，教师，户籍地：贵州省长顺县，现住贵州省长顺县。原告：舒玉芬，女，汉族，1961年2月4日生，务农，户籍地：贵州省长顺县，现住贵州省长顺县。共同委托诉讼代理人：高姗姗，贵州黔鹰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：宋惠友，男，汉族，1962年8月15日生，银行职工，住贵州省龙里县。被告：陈辉慧，女，布依族，1964年12月5日生，退休职工，住贵州省龙里县。原告高迎邻、舒玉芬与被告宋惠友、陈辉慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序于同年9月12日公开开庭进行了审理，各方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高迎邻、舒玉芬向本院提出诉讼请求：1、确认原告高迎邻、舒玉芬与被告陈辉慧、宋惠友于2010年4月4日签订的《房屋出售协议》合法有效；2、确认位于长顺县运输管理所宿舍楼六楼（房屋产权证号为：房权证长房字第**）的房屋一套（实际面积约为100.70㎡米）归原告高迎邻、舒玉芬所有；3、判令被告陈辉慧、宋惠友协助将位于长顺县运输管理所宿舍楼六楼（房屋产权证号为：房房权证长房字第**的房屋产权过户到原告高迎邻、舒玉芬名下；4、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2010年4月4日，二原告与二被告夫妻签订《房屋出售协议》，约定将被告陈辉慧名下位于长顺县运输管理所宿舍楼六楼的房屋一套（房屋所有权证号：房权房权证长房字第**售给原告高迎邻、舒玉芬。双方在协议中约定：“房产证交付二原告后，房屋拆迁、升值等所产生的一切利益由二原告享有。”2010年7月3日，二原告向二被告陈辉慧、宋惠友夫妻付清全部购房款，同时二被告陈辉慧、宋惠友将上述房屋及房产证等相关证件一并交付给二原告，从此二原告一家搬到该房内居住至今，未办理房屋产权过户手续。2018年，因长顺县人民政府对该区域进行拆迁，经拆迁单位测量，该房屋的实际建筑面积为100.71㎡，应补偿金额为339009.25元，应拆迁部门要求，二原告与陈辉慧、宋惠友协商配合办理拆迁手续事宜，但被告陈辉慧、宋惠友在与拆迁办签订房屋征收补偿协议后，向二原告提出超出房产证记载的64.6㎡的面积补偿款归二被告所有，其余归二原告所有。因被告陈辉慧、宋惠友提出的上述要求没有协议约定也没有法律依据，二原告认为根据协议约定，该拆迁补偿款应全部归二原告所有，因此不同意二被告的意见。2018年11月6日，二原告与拆迁部门重新签订了房屋拆迁补偿协议，二被告得知后到拆迁部门吵闹，因此拆迁部门未在二原告签署的拆迁协议上签字盖章并要求原被告双方走司法程序解决争议。虽然该房屋未办理产权过户手续，但二原告基于有效的《房屋出售协议》已经取得了该房屋的产权，二被告已经收取了房屋转让款，获得了其应得的利益，据此，二被告对该房屋不再享有任何利益，二被告主张该房屋的部分房屋拆迁补偿款属其所有损害了二原告的合法权益。综上，为维护二原告的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告宋惠友、陈辉慧辩称，要求确认合同无效。理由是房屋从2010年到至今都没有办理产权转移过户手续，没有过户手续合同是无效的。该房屋的产权是有争议的，原告多次到运管所申请房屋转让，但是运管所并没有同意，并要求原告放弃增加的面积部分才能过户；关于房屋出售协议的签字问题，原告舒玉芬的签字是高迎邻代签的，其有效性不符合规定；房屋在售卖过程中还没有过户，即原告没有履行义务，因为没有过户，政府在拆迁的过程中只认被告；原被告双方签订的《房屋出售协议》仅仅只是一个债务合同，根据相关的物权法规定，实际面积是不只值这点钱的，原告承诺说给我们6.1万元，拆迁合同我们都已经签好了的，我们都予以配合，多余的部分是我们在办理房产证时职工福利增加的部分应属被告所有；拆迁的部分原告只能获得64.60㎡的补偿，合同签订时明确的是64.60㎡，合同的第五条说明了房屋所拆迁升值所产生的一切利益均由乙方享有仅包括64.60㎡范围；如果原告方否认是出售64.60㎡房屋的合同是无效的，那么要求原告返还房屋，被告返还房款。经审理，本院认定以下事实：两原告、两被告各系夫妻关系，被告陈辉慧原是长顺县运输管理局职工，取得该单位宿舍楼房改房一套，1993年购得该房屋71%的产权，1997年购得29%产权，1998年10月28日，陈辉慧在长顺县房屋管理所办理了房权证房权证长房字第**所有权证》，载明该房屋建筑面积为64.60㎡，房屋所有权人为陈辉慧。2010年4月4日，被告陈辉慧、宋惠友（甲方）与原告高迎邻、舒玉芬（乙方）签订《房屋出售协议》，协议约定：甲方自愿将其位于长顺县运管所宿舍六楼建筑面积为64.60㎡（实际面积未测）的一套私人住房以83800元出售给乙方，甲方承诺协助乙方办理过户手续，但过户费和房屋购置税及土地收益金部分由乙方自付。甲方保证所出售给乙方的房屋不存在产权方面的瑕疵，如果存在运管所与甲方之间在产权或经济方面存在的纠纷，乙方概不负责。乙方在签订本协议的同时，首付给甲方人民币叁万叁仟捌佰元整（￥33800.00），剩下的伍万元（￥50000.00）在2010年6月30日甲方交房时一次付清。双方在协议中约定：房产证交付二原告后，房屋拆迁、升值等所产生的一切利益由二原告享有。2010年7月3日，二原告向被告陈辉慧、宋惠友夫妻付清全部购房款，同时被告陈辉慧、宋惠友将上述房屋及房产证等相关证件一并交付给二原告，从此二原告一家搬到该房内居住至今。二原告收房后，在办理房屋产权转移过户登记手续时，因长顺县运输管理所提出要求二原告承诺放弃超出登记面积的部分，二原告认为该要求不符合法律规定不同意运管所的要求，故未能办理房屋产权转移过户手续。2018年，长顺县人民政府对该区域进行拆迁，经拆迁单位测量，该房屋的实际建筑面积为100.71㎡，应补偿金额为339009.25元。因该房屋的产权所有人仍为被告陈辉慧，办理相关手续时仍需被告陈辉慧签名，二原告找到二被告要求协助办理相关手续，被告即提出要求超出64.60㎡部分的房屋补偿款由被告所有，原告只能享有64.60㎡的补偿款，双方未能达成一致意见，引起诉争。上述事实，有双方当事人的陈述，《房屋出售协议》、房权证长房权证长房字第**有权证》、拆迁协议附卷佐证，本院予以确认。本院认为，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时即生效，未办理物权登记，不影响合同的效力，原被告签订的《房屋出售协议》不具有合同法第五十二条规定的无效情形，因此合同双方当事人应当按照诚实信用原则履行合同义务。两原告履行了交付房款的义务，被告陈辉慧足额收取房款后将房屋交付给两原告使用近十年，并将房屋产权证书也交给原告，期间并未发生争议，足以体现两被告转让房屋产权的真实意思表示。房屋所有权证登记的建筑面积虽与实际面积不符，但超出部分在办理房屋所有权证时即已存在，登记面积与实际面积不符的情形在房改房、职工福利房普遍存在。双方签订的出售协议既已标注“实际面积未测”，该房屋实际面积与登记面积差距36.11㎡，肉眼可见，足以证明二被告对房屋实际建筑面积超过登记面积的事实有充分的认知，仍愿将该房屋以83800元出售给两原告，故被告以登记面积与实际面积不符，原告只能取得64.60㎡房屋所有权的辩解理由违反了公民在进行民事活动中应当遵循的诚实信用原则。虽然该房屋系被告陈辉慧的职工福利房，但在双方交易时被告陈辉慧已取得该房屋100%的产权，陈辉慧已取得该房屋的占有、使用、和处分的权利，即陈辉慧本人可以自由的转让房屋所有权。房屋交易惯例通常是以套为单位，并不会仅只交易套内某一个房间或某一部分面积，故被告辩解《房屋出售协议》无效，原告只能拥有该房屋64.60㎡的理由不能成立，原告诉请于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告高迎邻、舒玉芬与被告陈辉慧、宋惠友于2010年4月4日签订的《房屋出售协议》合法有效；二、位于长顺县运输管理所宿舍**（房屋产权证号为：房权证长房房权证长房字第**套（实际面积约为100.71㎡）归原告高迎邻、舒玉芬所有；三、被告陈辉慧、宋惠友于本判决生效之日起三十日内协助将位于长顺县运输管理所宿舍楼六楼（房屋产权证号为：房权证长房字房权证长房字第**过户到原告高迎邻、舒玉芬名下；案件受理费3193元（已减半收取），由被告陈辉慧、宋惠友承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  唐敏二〇一九年十月三十一日书记员  吴莉