福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3786号 上诉人（原审被告）：张传港，男，1978年2月17日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：杨勇，福建旭恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林珑，福建旭恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：燕东云，女，1970年7月10日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市昆都仑区。 委托诉讼代理人：林章华，福建公爵律师事务所律师。 上诉人张传港因与被上诉人燕东云合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初18854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张传港上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判。事实和理由：一审判决存在部分事实认定不清、适用法律错误。一、一审法院对部分事实认定不清，作出的调解式判决不利于解决纠纷。（一）张传港与燕东云一开始签订的《店面转让合同》，实际上是将租赁物的装修价值，以及租赁物内的家具家电设备进行转让，同时附随着租赁物转租的复杂合同。但在燕东云的侄儿燕鹏与林晓莉等人签订了一份《房屋租赁合同主体变更协议》后，燕东云就直接向林晓莉等人交付租金，由此可见张传港此时已经脱离了层层转租的关系，其与燕东云之间仅仅是装修物、家具家电设备的转让关系。按照合同约定，张传港只要尽到协调义务，就不存在违约行为。一审法院认定张传港作为转让方，已经勉力协调厦门海洋实业（集团）股份有限公司（以下简称海洋公司）与燕东云之间的关系，并未怠于履行合同，也无明显过错。然而，却作出了让张传港承担部分责任的判决。同时一审法院明知道燕东云已将一楼店面转租给常叶胜，还作出解除合同的判决。这种和稀泥的调解式判决，不仅不利于真正解决问题，反而会引发后续更多的纠纷。（二）海洋公司管理人向燕东云发送的律师函也明确了提供重新洽谈、另行签订租赁合同的机会。收到律师函后，张传港、燕东云以及彭颖等人一同找业主方即海洋公司管理人协调，业主方表示愿意与燕东云按照原来的合同条件重新签订租赁合同。海洋公司管理人虽然未承诺燕东云何时恢复供水供电，但并不影响其拥有出租权，同时海洋公司管理人也正在积极处理水电事宜，并向燕东云承诺，停水停电期间不算租金。由于厦门喜亿物业服务有限公司（以下简称喜亿公司）和林晓莉等人已对租赁房屋丧失出租权，其对租赁房屋的停水停电行为，没有法律依据，属于非法的侵权行为，已经侵害到了实际使用人的权益。燕东云作为实际使用人，对此行为应当采取的措施是向公安机关报警，而不是以被停水停电为由对抗海洋公司管理人，拒绝与海洋公司管理人重新签订租赁合同。二、一审法院判决解除燕东云与张传港签订的《店面转让合同》，不符合合同法的立法精神，不利于维护合同交易的稳定性，并且必然影响到常叶胜等人的合法权益，该判决明显不当。（一）部分讼争房屋的现承租人并非燕东云，而是常叶胜和其他案外人，讼争房屋的所有权、租赁权和经营权复杂。该房屋的所有人原系海洋公司管理人，海洋公司管理人将该房屋出租给喜亿公司，而喜亿公司又将房屋转租给案外人洪娟娟、刘妍妍等人，张传港是在林晓莉等人处租得该房屋，对房屋进行装修后，转让给燕东云。燕东云在2015年5月又将该房屋的楼下店面转租给常叶胜经营小吃店，将楼上的宾馆转租给其他案外人经营住宿业务。讼争房屋尚能正常经营，常叶胜及其他案外人也未对租赁事宜提出异议，业主方也并未收回房屋并愿意与燕东云直接签约。（二）张传港与燕东云签订的《店面转让合同》事实上是可以继续履行的。第一，燕东云要求解除合同的理由之一是收到海洋公司管理人发送的律师函，要求其腾房和洽谈房屋租赁事宜。该律师函发送的时间是2016年12月26日，事实上燕东云在这之后的一年多时间里尚能继续租赁并经营该房屋的相关业务，因为燕东云有将租金层层上交，故作为房屋所有人的海洋集团也无异议，并且该律师函上也载明了承租人有权选择另行签订租赁合同，因此，该律师函并不能成为张传港与燕东云之间店面转让合同无法继续履行的理由。第二，燕东云要求解除合同的理由之二是林晓莉起诉张传港。而实际上拖欠租金的是燕东云，张传港与燕东云签订转让合同后，燕东云就委托其侄儿燕鹏与林晓莉、刘妍妍等人签订了一份主体变更协议。之后，燕东云直接向林晓莉等人缴交租金，张传港未再过问燕东云与林晓莉租赁双方之间的事宜。林晓莉起诉张传港一案，便是因为燕东云收了常叶胜等人的租金，却未向上（即林晓莉）缴交造成，但最后双方庭外和解，达成继续履行合同的合意，并撤诉，燕东云为张传港支付了该案律师费和诉讼费。后续业主方未能向租赁房屋正常供水供电，也是由于燕东云继续拖欠水电费导致。三、一审法院依据认定不清的事实判决张传港应补偿燕东云不能正常使用讼争房屋期间的转让费损失，属适用法律错误，并且转让费损失的计算，缺乏合同和法律依据。（一）《店面转让合同》无法继续履行系因燕东云过错导致，造成的损失应由过错方（即燕东云）来承担，一审法院判定张传港承担部分损失属适用法律错误。（二）一审法院认定自2017年2月6日讼争房屋被断水、断电至2020年11月7日租赁期限届满，燕东云不能正常使用讼争房屋的期间为三年九个月零两天，并据此计算出转让费损失的金额，该认定无事实和法律依据，明显错误。本判决书作出之日为2019年1月21日，那么2019年1月22日至2020年11月7日这段期间讼争房屋是否断水、断电属于未来尚未发生的事实，一审法院如何对尚未发生的事实进行了确认并据此作为损失计算的方式。因此，该计算方式明显违背了客观事实，于法于理不合。综上所述，一审法院对部分事实认定不清，适用法律错误，请求依法改判。 燕东云辩称，《店面转让合同》第六条约定，张传港未能协调好业主关系的，致使燕东云无法继续使用店面的，燕东云有权解除合同，并由张传港按原价60万元赔偿燕东云损失。前述需要协调的“业主关系”包含海洋公司，以及案外人刘妍妍、林晓莉、喜亿公司等。案涉租赁关系层层转租，关系复杂，正是基于此双方在合同中约定张传港协调好“业主关系”以保证燕东云能正常使用房屋，只要张传港未协调好“业主关系”，保证能正常使用房屋，就应承担违约责任，至于是否与海洋公司直接签订合同并不能保证能够正常使用案涉房屋。因此，张传港未履行合同义务，应承担违约责任，按原价60万元赔偿燕东云损失。请求依法维持原判。 燕东云向一审法院起诉请求：1.解除燕东云与张传港于2014年12月26日签署的《店面转让合同》；2.张传港赔偿燕东云损失60万元并支付相应利息（利息以60万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自燕东云起诉之日即2018年2月1日起至张传港实际支付之日止）。 一审法院认定事实：厦门市思明区蜂巢山路3号房屋由海洋公司出租给喜亿公司，喜亿公司将该房屋转租给刘妍妍等人，刘妍妍等人又将该房屋第一层店面之二（即本案讼争房屋）转租给张传港，租赁期限至2020年11月7日。张传港承租讼争房屋后对房屋进行了装修。 2014年12月26日，张传港（甲方）与燕东云（乙方）签订一份《店面转让合同》，约定：甲方将讼争房屋转让给乙方，面积共约750平方米，甲方已将其装修，分成24间客房，里面空调、床铺、热水器等物品皆已具备（详见附件一物品清单），甲方装修费用共计花费100余万元；甲方已告知该房屋系由甲方承租后装修好再行转让给乙方，并且该房屋由于历史原因并未取得房屋产权证书，宾馆业务暂未取得相关证照，乙方愿意按上述状态予以接收使用；甲方承诺按原租赁合同条件向业主及相关管理人协调提供乙方经营所需资料或其他方面必要的配合；双方同意该房屋整体转让费用60万元，乙方分期支付，在签订本合同当日支付定金30万元，余款30万元在2015年10月15日前支付；乙方可将该房屋作酒店宾馆或相关合法经营之用，一切经营手续及证照办理均由乙方自行处理，甲方不予负责或承诺，一切风险均由乙方自行承担；甲方应在乙方支付首期转让款次日将房屋交付乙方使用；租金按甲方与业主方签订的《房屋租赁合同》约定由乙方按时支付，乙方享有该合同中甲方的权利并承担相应的义务；乙方付清转让费用后甲方可协调业主方与乙方直接签订租赁合同；乙方如中途毁约，放弃经营，甲方有权收回房屋，已支付定金不予退还；甲方违反本合同约定，无故单方撕毁合同，导致乙方无法继续经营的，或未能协调好业主关系，致使乙方无法继续使用房屋的，乙方有权解除合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿（原价赔偿）。合同附件一移交物品清单载明：电视24台、空调25台、床、被子。讼争合同签订后，燕东云依约向张传港支付转让费60万元并直接向刘妍妍等人支付租金，张传港将讼争房屋交付燕东云使用。 2015年5月，燕东云将讼争房屋第一层（含夹层约150平方米）转租给案外人常叶胜使用，租赁期限自2015年5月1日至2020年11月7日，前两年每月租金15000元，之后递增，该部分房屋至今仍由常叶胜使用。讼争房屋第二层（约600平方米）由燕东云自行经营一段时间后，转租给其他案外人使用，后燕东云收回该部分房屋闲置至今。 2015年12月23日，燕东云的侄儿燕鹏作为张传港（乙方）的代理人与刘妍妍等人（甲方）、林晓莉（丙方）签订一份《房屋租赁合同主体变更协议》，约定：因甲方将思明区蜂巢山路1号及3号共计6204.52平方米的房屋承租权转让给丙方，甲、乙、丙三方就甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》的变更合同主体及相关事宜达成本协议，自2015年12月9日起原《房屋租赁合同》的甲方变更为丙方。之后，燕东云直接向林晓莉支付租金至2017年2月5日。 2015年12月28日，厦门市中级人民法院受理海洋公司重整案并指定管理人。2016年1月13日，海洋公司管理人向喜亿公司发出解除合同通知书。喜亿公司随后向厦门市中级人民提起诉讼，请求判令海洋公司管理人发出的上述解除合同通知书不具有法律效力。厦门市中级人民法院经审理判决驳回喜亿公司的诉讼请求。喜亿公司不服，提起上诉，福建省高级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2016年12月26日，海洋公司向讼争房屋租户寄发律师函称：蜂巢山路3号地上建筑物的所有权人为海洋公司；2010年12月海洋公司与喜亿公司签订《租赁合同》，租赁期限20年，后又于2014年签订了一年期的租赁合同，喜亿公司将部分房屋转租给阁下；2015年12月厦门市中级人民法院裁定海洋公司重整并指定管理人；2016年1月海洋公司管理人向喜亿公司发出《解除合同通知书》解除租赁关系；2016年4月喜亿公司提起诉讼请求确认解除通知书不具有法律效力，2016年10月厦门市中级人民法院判决驳回喜亿公司诉讼请求；因海洋公司已解除与喜亿公司的租赁合同，阁下占用讼争房屋已无合法依据，要求阁下支付自2016年1月14日至腾房之日止的占用费；如阁下继续向喜亿公司支付租金，必将额外承担应支付给海洋公司的占用费；阁下在收到本函之日起10日内应立即腾退房屋，或与海洋公司洽谈房屋重新租赁事宜。燕东云作为讼争房屋的实际使用人收到了上述律师函。 自2017年2月6日起，燕东云停止向林晓莉支付租金，讼争房屋亦被断水、断电。2017年3至4月期间，张传港与燕东云一同去与海洋公司协商由燕东云直接与海洋公司签订讼争房屋租赁合同，海洋公司同意与燕东云重新签订讼争房屋租赁合同，但因海洋公司未承诺恢复水电，燕东云不同意与海洋公司重新签订租赁合同。审理中，燕东云、张传港均表示讼争房屋是被林晓莉、喜亿公司断水、断电。 2017年7月，林晓莉起诉张传港要求解除双方就讼争房屋达成的《房屋租赁合同》并支付欠付租金和违约金，张传港在该案中亦提起反诉，同年12月林晓莉和张传港各自撤回起诉，燕东云为张传港支付了该案律师费和诉讼费。 一审法院认为，讼争房屋几经转租、转让后由张传港转让给燕东云，燕东云与张传港签订的《店面转让合同》真实合法有效，双方均应依约全面履行。合同签订后，燕东云接收了讼争房屋内的装修物品并将房屋分为两部分分别转租，在此后一段时间内其代张传港向上一手承租人支付租金并且正常使用讼争房屋，双方均履行了合同义务。此后由于业主海洋公司解除了与一手承租人喜亿公司之间的租赁关系，张传港基于转租的权利已丧失，张传港与燕东云之间的《店面转让合同》客观上无法继续履行，燕东云请求解除双方之间的《店面转让合同》，符合法律规定，予以支持。 讼争房屋历经多次转租、转让，涉及多方利益，海洋公司与喜亿公司之间的租赁关系解除后，海洋公司向燕东云发出律师函，要求燕东云停止向其上一手承租人支付租金，燕东云在此情况下停止向林晓莉支付租金，讼争房屋随即被断水、断电，之后张传港陪同燕东云与海洋公司协商直接签约事宜，又因海洋公司未承诺恢复水电，燕东云不同意与海洋公司重新签订租赁合同。在此过程中，张传港作为转让方，已勉力协调业主海洋公司与燕东云之间的关系，对于海洋公司与燕东云未能重新签订租赁合同，张传港并未怠于履行合同义务，也无明显过错；燕东云在收到海洋公司发出的律师函后停止向林晓莉支付租金并无不当，后因海洋公司未承诺恢复水电而不同意重新签订租赁合同亦无明显过错。张传港与燕东云作为完全民事行为能力人，在签订《店面转让合同》时均应对讼争房屋的情况予以充分了解，对相应的经营风险进行合理预判，《店面转让合同》无法继续履行不可简单归责于其中一方，双方应根据公平原则分担损失，燕东云请求张传港按照转让费60万元的原价赔偿其损失及相应利息，缺乏依据，不予支持。自双方于2014年12月26日签订《店面转让合同》至2020年11月7日租赁期限届满，《店面转让合同》的履行期间为五年十个月零十三天；自2014年12月26日签订《店面转让合同》至2017年2月5日讼争房屋被断水断电前夕，燕东云正常使用讼争房屋的期间为两年一个月零十一天；自2017年2月6日讼争房屋被断水、断电至2020年11月7日租赁期限届满，燕东云不能正常使用讼争房屋的期间为三年九个月零两天。故，酌定张传港应补偿燕东云不能正常使用讼争房屋期间的转让费损失的50%计191815元[60万元×（三年九个月零两天÷五年十个月零十三天）×50%]。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除燕东云与张传港于2014年12月26日签订的《店面转让合同》；二、张传港于本判决生效之日起十日内补偿燕东云损失191815元；三、驳回燕东云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由燕东云负担6667元，张传港负担3133元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于双方签订的《店面转让合同》是否能够继续履行。讼争店面几经转租后由张传港转让给燕东云，由于房屋所有权人海洋公司与喜亿公司的租赁关系已解除，海洋公司遂向包括讼争店面在内的租户寄发律师函，要求租户腾房或与公司洽谈重新租赁事宜等。因此，张传港基于转让的权利已丧失，其无权再以转让人名义与燕东云维持店面转让关系，双方签订的店面转让关系应予解除。一审法院重审后判决解除双方签订的《店面转让合同》是正确的。对于燕东云诉求赔偿损失，一审法院重审后，根据查明的事实，结合双方实际履行情况，判决酌定张传港应补偿燕东云不能正常使用讼争店面期间的转让费损失，是合理的。 综上所述，张传港的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由张传港负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （林巧玲） 审 判 员 （胡林蓉） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇一九年十月二十五日 书记员（ 陈 源 ） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。