浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初673号 原告（反诉被告）：毛前生，男，1965年1月15日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县。 委托代理人：季长龙，浙江泽厚（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州行进物流设备有限公司，住所地杭州市萧山区瓜沥镇梅仙村。 法定代表人：邢进。 委托代理人：柴褚玮、邓国庆，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告毛前生诉被告杭州行进物流设备有限公司（以下简称行进物流公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理。本院依法适用简易程序，由审判员马超独任审判。在诉讼过程中，被告行进物流公司向本院提起反诉，本院经审查后予以准许，于2019年2月20日将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告毛前生及其委托代理人季长龙、被告行进物流公司的委托代理人邓国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毛前生起诉称：2017年3月28日，第三人陈骏（原房东）与吴作济签订房屋租赁合同，陈骏将位于杭州市余杭区商铺，建筑面积68.84平方米出租给吴作济作为经营场地使用，经营范围（一直在经营饭店）在租期内不得更改，租赁期限为3年（2017年4月28日起至2020年4月27日止）。双方另约定保证金为10000元，租金为80000元/年，每半年付一次房租，每年3月28日、9月28日之前付清下一阶段的房租。后来，陈骏将房屋所有权转让给行进物流公司，原租赁合同在行进物流公司与吴作济之间继续履行。2017年9月19日，行进物流公司、吴作济与毛前生签订了新的租赁协议，协议约定：行进物流公司同意吴作济退出租赁关系，由毛前生作为接租方继续租赁，租期内租金不变，出租方已收保证金一万元，原承租方所有权利由接租方接收，交接费用与出租方无关，出租方只是按期收房租。合同履行半年后，2018年4月29日，毛前生向行进物流公司支付了第2期（从2018年4月29日至2018年10月28日）租金25000元，5月22日又支付租金10000元，共35000元（双方协商租金降为70000元/年）。毛前生于2017年11月20日获得了营业执照，但在办理卫生许可证的时候，由于该店铺的上面是居民楼，无法办理卫生许可证。2018年以来，余杭区市场管理局、街道办事处多次要求毛前生停止营业，并于2018年9月11日下发了责令停业通知。毛前生无奈于2018年9月20日停止了营业。由于行进物流公司的店铺不符合开办饭店的条件，导致毛前生租赁以后无法实现合同目的，造成保证金和剩余租金损失，且合同有效期3年，毛前生实际只经营了不到一年，饭店的装修物残值也构成毛前生的损失，应由行进物流公司承担。特诉至法院，请求判令：1、确认《店铺转让协议》于2018年9月20日解除；2、行进物流公司退还毛前生租赁合同押金10000元；3、行进物流公司退还毛前生剩余租金7288元（租金交至2018年10月28日，实际用至2018年9月20日，剩余38天，70000元/365天*38天=7288元）；4、行进物流公司赔偿毛前生装修残值损失25000元；5、行进物流公司承担本案诉讼费用。 被告行进物流公司答辩称，毛前生与行进物流公司应当根据案外人陈骏与吴作济于2017年3月28日签订的《房屋租赁合同书》来履行各自的权利义务；毛前生要求解除合同没有事实和法律依据，行进物流公司不存在违约行为，双方均应严格按照《房屋租赁合同书》继续履行。根据《房屋租赁合同书》中的约定，行进物流公司将租赁房屋是出租给毛前生作为场地使用，并未明确约定是作为饭店场地使用，且毛前生作为专业的餐饮经营着，在签订合同时应当考虑到所租赁场地是否符合经营条件。毛前生在起诉状中提到吴作济之前一直在租赁房屋内经营饭店，且毛前生一开始也是办理了营业执照，导致毛前生无法经营的原因是无法办理卫生许可证，并非因租赁房屋存在问题导致停业。毛前生在本次诉讼之前，从未通知过行进物流公司要求解除租赁关系，且在2018年9月20日之后仍在继续使用租赁标的，并产生了相应的水电费。毛前生的装修并没有按照合同约定履行相关程序要求，且并未经过行进物流公司同意，所以毛前生要求赔偿其装修残值损失没有事实和法律依据。 被告（反诉原告）行进物流公司反诉称，2017年3月28日，第三人陈骏（原房东）与吴作济签订了《房屋租赁合同书》，合同约定了陈骏将位于杭州市余杭区商铺出租给吴作济使用，合同还约定了双方各自其他的权利义务。后来，陈骏将房屋所有权转让给了行进物流公司，原租赁合同在行进物流公司与吴作济之间继续履行。2017年9月19日，毛前生、吴作济与行进物流公司签订了《店铺转让协议》，协议约定了毛前生作为接租方继续租赁，租期内租金不变等各方的权利义务。毛前生接租后，起初还能按时依约支付租金。但是根据《房屋租赁合同书》以及《店铺转让协议》的约定，毛前生应当于2018年10月28日前付清下一阶段（2018年10月29日至2019年4月28日）的租金人民币40000元，但毛前生至今仍未支付上述租金，故向法院提起反诉，请求判令：1、毛前生与行进物流公司继续履行《店铺转让协议》；2、毛前生支付行进物流公司租金人民币40000元（2018年10月29日至2019年4月28日）；3、毛前生向行进物流公司支付垫付的水电费合计1023.18元；4、毛前生承担本诉及反诉的诉讼费用。在诉讼过程中，被告变更部分事实理由：毛前生于2018年10月28日之后就不再按照房屋租赁合同及店铺转让协议的约定支付租金，且毛前生一直未向行进物流公司归还租赁房屋。行进物流公司于2019年1月28日提交反诉状，也即主张毛前生与行进物流公司之间的房屋租赁合同在2019年1月28日解除，但毛前生至今没有支付2018年10月29日至2019年1月28日的租金人民币20000元，故诉至法院，请求判令：1、租赁合同于2019年1月28日解除；2、毛前生支付行进物流公司从2018年10月29日至2019年1月28日，共3个月的租赁人民币20000元，并向行进物流公司支付垫付的水电费合计1023.18元；3、毛前生承担本诉及反诉的诉讼费。 原告（反诉被告）毛前生答辩称，一、合同解除是有特定原因，主要是毛前生去余杭区市场监管局了解到所涉店铺是禁止用于餐饮的，不能实现合同目的，因此合同解除时间不应当以行进物流公司主张的时间为准。实际解除时间应当是毛前生实际搬出时间，当时毛前生还给行进物流公司发了短信；二、毛前生与行进物流公司之间的纠纷经过司法所多次调解，行进物流公司均没有提出继续履行合同，现在行进物流公司提出的请求不符合法律和诚信原则；三、案涉房屋的用途是由于毛前生从吴作济处承接，并且支付了转让费，在这种情况下，毛前生与行进物流公司之间的转让协议虽然没有明确经营范围是餐饮，但由于转让协议和租赁合同都是行进物流公司提供的，在现有的设备仅仅适合餐饮的情况下，毛前生没有注明是基于现实的考虑，双方对于经营范围是已知的，所以可以默认双方是同意餐饮的。四、对于行进物流公司诉请的租金不认可，但对于垫付的水电费予以认可，愿意承担。综上，应当以毛前生认定的时间解除案涉协议。 毛前生为支持其诉请，就本诉、反诉一并在庭审中出示并陈述以下证据材料： 1.租赁合同及转让协议各一份，用以证明双方签订租赁协议、毛前生支付押金等事实； 2.营业执照一份，用以证明毛前生办理营业执照及租赁店铺位于余杭区的事实； 3.微信、支付宝记录各一份，用以证明毛前生支付第二期租金35000元的事实； 4.停业通知一份，用以证明毛前生因无法办理卫生许可证被责令停业的事实； 5.微信聊天记录一份，用以证明2018年9月23日毛前生通知杭州行进物流设备有限公司已停业3天的事实； 6.2019年7月19日录音一份。 7.餐饮项目现场核查确认表一份。 以上证据6-7共同用以证明案涉店铺禁止开设餐饮的事实。 杭州行进物流设备有限公司为支持其答辩，就本诉和反诉一并在庭审中出示并陈述以下证据材料： 1.《房屋租赁合同书》及《店铺转租协议》各一份，用以证明双方之间存在租赁关系，毛前生未按照租赁合同约定的时间向杭州行进物流设备有限公司支付租金的事实； 2.转账凭证一份，用以证明毛前生未及时缴纳所租房屋产生的水电费，行进物流公司为毛前生垫付水电费的事实。 本院根据当事人陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2017年3月28日，案外人陈骏（甲方、出租方）与吴作济（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方将位于浙江省杭州市余杭区乔司街道博卡路42号商铺，建筑面积为68.84平方米的房屋，出租给乙方作为场地使用，其经营范围在租赁期内不得擅自更改，否则视为乙方违约。租赁期限为3年（2017年4月28日至2020年4月27日止）。本房租赁保证金为10000元，在本合同签订之日起一次性支付。在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，并且将商铺拆除的隔墙恢复后，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方（保证金不计息）。租金80000元一年，每半年付一次房租。每年3月28日、9月28日之前付清下一阶段的房租。租赁期间的商铺修缮和装修：乙方应按妥善使用商铺内的设施，保护房屋原结构和设备不受破坏（因室内装修、装饰需要，经业主同意拆除室内隔墙及墙内设施、设备外）；乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对所承租商铺进行装修，装修费用由乙方承担，但其装修方案应事先得到甲方同意后再向物业管理方申请施工。乙方在办理完相关手续后，方可进场装修并服从物业管理方的统一管理。租赁期内，若乙方整体转让未到期的该商铺使用权时，需经甲方同意，并满足甲、乙双方原签订的房屋租赁合同条件，并且租金不低于当年每平方米的单价。受让方需与业主重新签订房屋租赁合同，装修物权归属乙方处置。违约责任：1、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利。（1）擅自改变租赁商铺的经营范围；（2）利用承租商铺进行非法活动，损害公共利益和甲方利益。（3）拖欠房屋租赁累计30日以上。2、甲方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，但甲方应向乙方一次性支付2万元的违约金，并赔偿乙方装修损失。3、乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同。乙方享有转让权。合同还就其他事项进行了约定。 2017年5月24日，案外人陈骏将案涉乔司街道博卡路42号商铺转让并登记至行进物流公司名下。2017年9月19日，行进物流公司（出租方）、案外人吴作济（原租方）与毛前生（接租方）签订《店铺转租协议》一份，约定：出租方同意原租方吴作济在租期内转租给接租方；租期内租金不变；租金已收至2017年10月28日，出租方已收保证金1万元，原承租方所有权利由接租方接收，交接费用与出租方无关，出租方只是按期收房租。 协议签订后，行进物流公司将案涉店铺交付给毛前生使用，毛前生依约支付自2017年10月29日至2018年4月28日的租金40000元，在案涉店铺内经营炒菜等餐饮服务，并于2017年11月20日办理了《营业执照》。2018年4月29日，毛前生向行进物流公司支付自2018年4月29日至2018年10月28日的租金35000元。2018年9月11日，案涉店铺因《营业执照》、《食品经营许可证》，存在食品安全隐患，被责令停业。2018年9月23日，毛前生发微信告知行进物流公司法定代表人店铺已停业三天，要求对方回复。行进物流公司法定代表人未予以回复。2018年9月底，毛前生与行进物流公司就案涉房屋租赁事宜进行协商，但未达成一致意见。后毛前生自行撤离案涉店铺，未将案涉房屋交付给行进物流公司。2019年1月9日，毛前生诉至本院，望判如所请。 另查明，2019年7月12日，经杭州市余杭区临平环境保护监察所现场核查，案涉乔司街道博卡路42号地址属于未配套设立专用烟道的商住综合楼，属于《杭州市大气污染防治规定》第二十六条所规定的禁开区。 庭审中，毛前生与行进物流公司均认可案涉店铺原承租人吴作济在该店铺内系经营餐饮服务。毛前生亦认可：其尚欠行进物流公司水电费1023.18元，同意在已交付的10000元保证金内抵扣；案涉店铺除固定设备及装修外，其余均可搬走，且已自行搬走。 本院认为，毛前生与行进物流公司签订的《店铺转租协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力。根据双方当事人的陈述及现有的证据，可知案外人签订的《房屋租赁合同书》约定的案涉房屋经营范围为餐饮服务，毛前生与行进物流公司签订《店铺转租协议》，自愿按照上述《房屋租赁合同书》的约定由毛前生承受权利。案涉房屋地址属于未配套设立专用烟道的商住综合楼，属于《杭州市大气污染防治规定》第二十六条所规定的禁开区，不得用于餐饮服务项目，且已于2018年9月11日被责令停业，现毛前生主张解除合同，行进物流公司亦要求解除合同，故本院对此予以准许。毛前生虽于2018年9月20日微信告知行进物流公司一方案涉店铺已被停业，但未提出解除合同，亦无其他证据证实案涉合同已于2018年9月20日解除，故其诉请要求确认《店铺转让协议》于2018年9月20日解除，缺乏依据，本院不予支持。行进物流公司诉请要求继续履行合同，后变更诉请要求确认租赁合同于2019年1月28日解除，但未提供证据证明其于2019年1月28日向毛前生发送解除通知，故对其该项诉请，本院不予支持。毛前生与行进物流公司签订的《店铺转租协议》应于本判决生效之日解除。关于租金，毛前生被责令停止营业后自行撤离案涉店铺，但未将案涉房屋交付给行进物流公司，亦未与行进物流公司解除案涉合同，直至2019年1月9日诉至本院，故毛前生应向行进物流公司支付占用案涉房屋期间的租金。其主张要求行进物流公司返还租金7288元的诉请，缺乏依据，本院不予支持。本案行进物流公司自愿要求毛前生支付剩余租金至2019年1月28日，现毛前生已按双方约定支付半年租金35000元（自2018年4月29日至2018年10月28日止），仍剩余3个月租金（自2018年10月29日至2019年1月28日止）未支付，故毛前生应向行进物流公司支付剩余租金17500元，行进物流公司诉请合理部分，本院予以准许。合同解除后，行进物流公司应退还毛前生押金10000元，现双方均认可毛前生欠付水电费1023.18元，毛前生同意在押金中抵扣，故行进物流公司应退还毛前生剩余押金8976.82元。关于装修残值损失25000元，毛前生从事餐饮行业就租赁房屋应当尽到审慎义务，现其经营的店铺被责令停业导致合同解除，不能当然归责于行进物流公司，且其未提供相应证据予以证明其损失，故对毛前生的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）毛前生支付被告（反诉原告）杭州行进物流设备有限公司租金17500元，于本判决生效后十日内付清； 二、原告（反诉被告）毛前生支付被告（反诉原告）杭州行进物流设备有限公司水电费1023.18元，被告（反诉原告）杭州行进物流设备有限公司返还原告（反诉被告）毛前生押金10000元，以上两项抵扣后，被告（反诉原告）杭州行进物流设备有限公司返还原告（反诉被告）毛前生押金8976.82元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告（反诉被告）毛前生的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）杭州行进物流设备有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费857元，由原告（反诉被告）毛前生负担807元，被告（反诉原告）杭州行进物流设备有限公司负担50元，于本判决生效后七日内交纳。本案反诉案件受理费163元，由被告（反诉原告）杭州行进物流设备有限公司负担31元。由原告（反诉被告）毛前生负担132元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1020元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，由本院书面通知预交。 审 判 长  马 超 人民陪审员  章银凤 人民陪审员  耿海颖 二〇一九年九月二十八日 法官助理沈国娣 书记员丁圣杰