辽阳市弓长岭区人民法院民 事 裁 定 书(2019)辽1005民初576号原告：李伟，男，1970年1月2日出生，汉族，无职业，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：汪占涛，辽宁国印律师事务所律师。被告：朱连阁，男，1965年8月2日出生，汉族，沈阳铁路集团有限公司职工，住辽阳市弓长岭区。被告：张俊杰，女，1966年8月3日出生，汉族，鞍钢集团矿业公司弓长岭矿业公司退休职工，住辽阳市弓长岭区。原告李伟与被告朱连阁、张俊杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李伟及其委托诉讼代理人汪占涛、被告朱连阁、张俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟向本院提出诉讼请求：1.要求二被告配合原告办理房屋更名过户手续；2.诉讼费用由二被告承担。本案庭审过程中，原告增加诉讼请求，要求确认原告与二被告于2017年1月21日签订的《房屋买卖契约》有效。事实和理由：二被告是夫妻，原告于2017年1月21日从二被告处购置一网点，该网点位于辽阳市弓长岭区，双方签订房屋买卖合同，约定二被告在2017年12月1日按时腾出房屋，并协助原告办理房屋更名过户手续。原告多次找到二被告协商未果，现诉至法院。被告朱连阁、张俊杰辩称，原告所述不是事实，该案不是房屋买卖纠纷，是名为买卖实际为借贷。该案原告李伟为职业放贷人，和被告有债务往来，在2014年被告就从原告借款20万元，约定利息为3分，在2014年10月12日偿还原告本金10万元。在2014年7月被告又跟原告李伟借款5万元，利息为4分，借款时间为3个月，还款日期为2014年10月12日，被告一共还款共计本金15万元及15万元相应的利息。借款时用被告位于的房屋抵押，区政府批文、原房主买卖协议、村民代表签字的相关手续还在原告李伟处，至今没有还给被告。2015年被告又向原告李伟借款5万元，计欠原告李伟15万元，被告在此期间一直给原告支付利息。从2016年2月到2016年12月被告没有向原告支付利息，共计欠原告11个月利息，按3分计算，每月4500.00元，11个月合计利息49，500.00元。在2017年12月被告急需用钱再次向原告借款，借款20万元，但是原告没借，要求被告将49，500.00元利息给了，用辽阳市弓长岭区美好家园网点123-6号抵押，并签订两套手续，签订借款40万元的借条和房屋买卖协议(买卖弓长岭区美好家园网点123-6号房屋价值164万元)，因该房屋为网点就作价130万元。2017年1月21日被告给原告书写借条(40万元)，同时还签订了房屋买卖协议，将弓长岭区美好家园网店123-6号以130万元卖给原告，并在协议上约定倒房时间为2017年12月1日，但该日期也就是双方约定借款的还款日期，如被告不签订该买卖房屋协议，原告就不借给被告钱，被告还向原告索要之前抵押在原告处的三星房屋的相关手续，原告也没有给被告。原告借给被告款项时是通过农业银行汇的款，在2017年1月24日分两次汇的，一次汇给被告10.2万元，一次汇5万元，两次合计15.2元，被告在收到款项后还返给原告现金1500.00元，也就是被告向原告借款20万元，原告将之前借款的利息49，500.00元扣除后，再借给被告，该案事实为被告实际在原告处收到15万元加上之前借的款剩余的15万元，共计收到原告借款30万元。在2018年4月13日被告还转给原告2万元，原告李伟给被告提供的卡号，卡号为62×××55。综上，该案实际为民间借贷纠纷，根本不是房屋买卖合同纠纷，也就不存在原告所述的让被告配合办理房屋更名过户手续，被告有证人也可以为被告作证该案系借款纠纷，并不是房屋买卖合同纠纷，谁也不能将自己价值好几百万的网点30万元就卖了。被告两套房屋的手续全在原告处，原告一直也没有还给被告，现被告要求原告将两处房屋的相关手续返还给被告。故被告不同意原告的诉讼请求，希望法院依法维护被告的合法权益，将原告的诉讼请求依法驳回。本院经审理查明，2013年10月28日，被告张俊杰与辽阳金顺房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以1，545，508.00元的价格购买美好家园北区安平路123-6号商业网点一处。2014年2月23日，被告朱连阁在原告李伟处借款25万元，口头约定月利率3%。2014年8月27日，被告朱连阁再次在原告李伟处借款5万元，口头约定月利率4%。2014年10月12日，原告李伟收到被告朱连阁还款10万元。2015年12月24日，被告朱连阁为原告出具借条一份，借条内容为：“借条”、“今有朱连阁本人从李伟本人借款人民币贰万元正（20，000.00）”、“借款人朱连阁”、“2015年12月24日”。2017年1月21日，原告与二被告签订《房屋买卖契约书》，合同约定以下主要内容：二被告将位于美好家园北区安平路123-6号商业网点一处出售予原告,建筑面积为246.1平方米,成交价130万元；二被告收到原告所交付的房款后，将一切购房手续等相关房屋证件全部交给原告使用所有；二被告收到原告所支付的全部房款后，在2017年12月1日腾出房屋，正式交给原告所有权，并协助办理房屋产权转移手续；如果二被告在2017年12月1日后不按时腾房，每拖延一天腾房，二被告赔偿原告已付全部房款总额10%的违约金。同日，被告朱连阁为原告李伟书写协议书一份，协议书内容为：“协议书”、“今有朱连阁将美好家园网店安平路123-6卖给李伟，所欠银行贷款及开发商欠款均由朱连阁负责偿还，与李伟无关，从2017年1月21日起至2017年12月1日止，网店由朱连阁经营，到期后自动搬出”、“朱连阁”、“2017年1月21日”。2017年1月24日，被告李伟向原告朱连阁中国农业银行账户转款10.2万元；2017年1月25日，被告李伟再次向原告朱连阁中国农业银行账户转款5万元。2018年4月13日，被告朱连阁向原告李伟中国工商银行账户转款2万元。上述事实，有借条3份、《房屋买卖契约》1份、《协议书》1份、《商品房买卖合同》1份、销售不动产统一发票1张、税收通用完税证1张、房屋所有权登记费收据1张、维修基金专用收据1张、中国农业银行已销户活期账户明细清单1张、收条1张、中国工商银行借记卡账户历史明细清单10张及当事人在庭审中的陈述在卷佐证。本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为有效应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。意思表示真实是指行为人表示于外的意思与其内心真意相一致,而以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,应依照有关法律规定处理。本案双方争议的焦点是2017年1月21日原、被告双方签订《房屋买卖契约》的行为是双方真实的意思表示还是二被告以与原告签订房屋买卖合同的方式作为双方之间民间借贷合同的担保，对于该争议焦点，本院分析如下：一、原告陈述的与被告签订《房屋买卖契约》前结算的借款本息数额与本院依据原告陈述的向被告提供借款的时间、关于利息的约定、偿还利息的数额等计算所得的本息数额明显不符；二、即便依原告陈述签订《房屋买卖契约》时，被告尚欠其本息64万余元，加上原告后向被告转账的15.2万元，合计80万元左右，二被告以开票价154万余元的网点以不足80余万元的低价就卖给原告明显不合常理；三、原告在庭审中对于被告朱连阁于2014年10月14日向其转款10万元的款项性质的陈述前后矛盾，而本院根据原告本人陈述的借款经过计算，截止2014年10月14日利息仅6万余元，原告主张被告所还款项均为利息明显与事实不符，原告的说法明显缺乏诚信；四、原告于庭审中提供了原、被告双方签订的房屋买卖合同以及之前被告为原告出具的3张借条，根据原告陈述，被告之前尚欠的本金及利息已抵顶购房款，而根据正常交易习惯，原告应将借条返还被告或在房屋买卖合同中载明欠款抵顶购房款的过程，而实际情况是，合同中未明确欠款抵顶过程，原告亦未将借条返还被告，原告同时持有借条与房屋买卖合同，该事实与被告所述签订房屋买卖合同系对借贷合同的担保的说法相符。综上所述，原告主张与二被告签订《房屋买卖契约》的行为是双方真实的意思表示，双方之间存在真实的房屋买卖关系的观点存在诸多疑点及明显不合常理之处，二被告陈述的对于签订《房屋买卖契约》系对之前借款的担保的说法可信度明显更高。本院认定原、被告之间实际形成的为民间借贷关系,双方签订《房屋买卖契约》真正目的并非为买卖涉诉房屋,而仅是由二被告提供涉诉房屋作为还款付息的担保,原告依照《房屋买卖契约》诉请确认合同有效、协助办理更名过户手续、支付违约金等与客观事实不符。经本院释明后,原告仍坚持要求本院对其主张的房屋买卖合同关系进行实体处理,故依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉”的规定,本院驳回原告的起诉,原告可遵循基础法律关系另行主张民事权利。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项的规定,裁定如下：驳回原告李伟的起诉。案件受理费17，490.00元（原告已预交），退还原告李伟。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  王 聪审 判 员  丁 一人民陪审员  孙福龙二〇一九年十月二十一日代理书记员  金启明