黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初3246号原告：张文霞，女，1971年12月15日出生，汉族，无职业。被告：大庆立天唐人商业管理有限公司。法定代表人：冯雷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙畅，女，该公司员工。原告张文霞与被告大庆立天唐人商业管理有限公司（以下简称：唐人商业公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告张文霞，被告唐人商业公司委托诉讼代理人孙畅庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文霞向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告给付原告所拖欠的委托被告经营管理的大庆唐人中心室内步行街商铺租金，日期为：2018年6月28日至2019年6月27日四个季度总房价的（12%）给付租金，合计51152.28元；2、请求法院判令被告按银行同期贷款利率给付利息；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告大庆立天唐人商业管理有限公司于2014年签订委托经营管理协议，全权经营管理大庆唐人中心室内步行街商铺，租金自2018年6月28日至2019年6月27日共计51152.28元，被告一直未给原告，经原告多次催要，被告拒不给付，故诉至法院，请求法院依法判令。被告唐人商业公司辩称，原、被告之间确实签订了委托经营管理协议，被告应给付原告各季度租金，但应扣除相关的税费，原告起诉之前被告已取得涉案房屋的实测面积，根据双方协议约定，要按实测面积进行租金的核算，多退少补，另未缴纳的税款按照最新的税率进行交纳，据此被告应给付原告2018年第三季度至2019年第二季度的租金应为45876元。被告确实欠原告扣除税费（房产税2752.56元、土地使用税88.25元、个人所得税458.76元、印花税22.94元）后2018年第三季度至2019年第二季度租金42553.49元。因为实测面积发生变化，现涉案房屋2层C257号商铺的实测面积为17.65平方米。2015年第三季度至2017年第一季度实际给付原告68474.58元，按照实测面积应给付66899元，多给付1575.58元；2017年第二季度实际给付原告8003.8元，按照实测面积应给付原告7575.05元，多给付428.75元；2017年第三季度至2018年第二季度经贵院判决确定给付该阶段租金31831.34元，按照实测面积及新税率应给付35444.68元，少给付3613.34元，该判决中确定违约金6150.42元为2015年第三季度至2017年第一季度按照协议约定面积少给付的款项，因实测面积与协议约定面积存在面积差，据此该笔款项为多给付的款项。综上，多给付了4541.42元。最终被告应给付原告扣除多给付的款项后剩余38012.08元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交证据如下：房屋买卖合同、收据、委托经营管理协议复印件各一份，欲证明原告购买了被告的商铺及原、被告签订委托经营管理协议，约定原告将其从唐人置业公司购买的商铺委托被告经营管理，被告应按季度向原告支付租金，被告未按照合同日期返还租金。经质证，被告对证据的真实性无异议，认为该证据能够证明被告有权从应付原告的租金中代扣代缴税费，且协议中约定双方的租金最终根据实测建筑面积调整，多退少补，因此，在实测面积之前被告根据合同约定面积多给付的及经生效法律文书确定应当给付的2015年第三季度至2018年第二季度的款项应在本期应返租金中予以扣回。根据原告与置业公司签订的商品房买卖合同因面积产生的面积差额款可以向置业公司主张，就因面积差额出现的租金调整，应按双方协议约定多退少补。本院认为，该组证据客观真实，能够证明原告欲证明的问题，本院对该组证据予以采信。被告提交证据如下：证据一、大庆市国土资源局出具的大庆立天唐人置业有限公司商品房批量登记结果明细表复印件一份；欲证明涉案商铺实测面积为17.65平方米。经质证，原告对该证据无异议，本院予以采信。证据二、庆税稽处［2018］7号税务处理决定书复印件一份（与原件核对无异议，原件退回）、税收完税证据复印件一份（与原件核对无异议，原件退回）、个人所得税稽计算记录复印件一份。欲证明涉案商铺2017年第二季度个人所得税1381.69元已缴纳。经质证，原告对该组证据没有异议，本院予以采信。证据三、委托经营管理协议补充协议复印件一份（与原件核对无异议，原件退回），欲证明（2018）黑0603民初2827号民事判决书中明确确认给付给原告的6150.42元违约金为2015年第三季度至2017年第一季度即被告未营业前，按照协议约定面积少给付的违约金。经质证，原告对上述证据的真实性无异议，对要证明的问题有异议，（2018）黑0603民初2827号民事判决书中确认唐人中心应该给付原告的违约金一直没有支付，对于唐人中心实测面积与原合同面积差额造成的租金调整应当重新计算，不应当在此案中主张抵消。本院认为，该证据是另案生效法律文书确定的被告给付违约金义务，与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，原告购买了案外人大庆立天唐人置业有限公司开发的大庆唐人中心11号、12号、2号地下车库底层商服高层公寓楼房，该商铺合同约定建筑面积为19.68平方米，总价款为426269元。后原告与被告签订了《委托经营管理协议》，原告委托被告对该商铺进行经营管理，委托期限至2035年6月27日止，双方约定在委托期限内，被告独立进行经营管理，租金按照建筑面积约19.68平方米计算，最终以实测建筑面积为准，现经大庆市国土部门备案确认的实测面积为17.65平方米。原告收取租金的标准为每个租赁年度每平方米2166元；在第四至七个租赁年度，原告收取租金的标准为每个租赁年度每平方米2599.2元。原告应缴纳的所有税费由原告自行承担，被告有权从应付租金内直接代扣代缴。每个租赁年度的租金均按季支付，即被告应在每个季度第二个月开始后的15日内向原告支付当季度租金，如果被告延期付款超过30个工作日，则视为违约，协议继续履行，被告应在第30个工作日起到实际付款日止按照银行同期贷款利率向原告支付违约金。至庭审，被告欠付2018年6月28日至2019年6月27日四个季度租金未给付。被告对欠付租金及租金的计算方式无异议，但认为应当以实际测量面积作为租金的计算面积，并要求预先扣减税费及扣减在已经给付原告的租金和经法院判决确认给付给原告的租金中建筑面积与实际面积不符而多支付的租金。本院认为，原告与被告签订《委托经营管理协议》，系缔约双方的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应依约履行。本案中原、被告对合同中按照建筑面积计算租金，最终以实测面积为准及代扣代缴租金的约定不存在争议，争议焦点为被告是否应当预先扣减税费及扣减在已经给付原告的租金和经法院判决确认给付给原告的租金中建筑面积与实际面积不符而多支付的租金。关于租金计算中的面积认定问题，本院认为，原、被告在合同中约定了租金以实测面积为准，被告也提交了国土部门出具实测面备案表，原告无异议，可以作为案涉房屋的实际面积予以确认，故本案应按照实测面积计算租金数额，即2599.2×17.65=45875.88元。关于税款预扣留的问题，双方当事人在合同中约定被告负有代原告向税务机关缴纳税费的合同义务并且被告是个人所得税的法定代扣代缴义务人，但代扣代缴的基础应为实际缴纳税款的数额，本案中，被告仅提供了2017年度实际向税务机关代缴纳的税款1381.69元，2018年6月28日至2019年6月27日年度的代扣税款并未向税务机关实际缴纳，税款数额无法确定，被告在租金尚未给付，税款数额不明确的情况下要求预先在给付的租金中扣留税款，本院不予支持。代扣代缴税款问题，可在被告实际给付原告租金时由双方另行处理。综上，被告欠付2018年6月28日至2019年6月27日四个季度租金（16.75×2599.2=45875.88元）未及时给付，应当承担继续给付并按照合同约定赔偿损失的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告大庆立天唐人商业管理有限公司于本判决生效之日起的十日内给付原告张文霞2018年6月28日至2019年6月27日期间的商铺租金45875.88元；二、驳回原告张文霞的其他诉讼请求。如被告大庆立天唐人商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费539元（已减半收取），由被告大庆立天唐人商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  巩明阳二〇一九年十月二十八日书记员  丰雯霞附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。