河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1103民初4089号原告：波普艺墅家小区业主委员会，业主大会地址：波普艺墅家小区院内。负责人：王银华，该委员会主任。委托诉讼代理人：王亚辉，河南银海律师事务所律师。被告：漯河市远洋亿家物业管理有限公司，住所地：漯河市郾城区辽河路建行家属院9号楼2单元401号。法定代表人：陈玉霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁宁，河南强正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华楠，该公司员工。原告波普艺墅家小区业主委员会与被告漯河市远洋亿家物业管理有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告波普艺墅家小区业主委员会的委托诉讼代理人王亚辉、被告漯河市远洋亿家物业管理有限公司的委托诉讼代理人丁宁、李华楠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2018年12月29日，原、被告就郾城区波普艺墅家小区物业管理服务，签订临时托管物业服务合同，托管期限为两个月，自合同签订日起至2019年2月29日止。合同签订后，被告未有企业资质，未在郾城区物业科备案；聘用未取得物业管理职业资格证书的人员在小区从事物业管理活动,被告不按合同约定，对小区卫生、秩序整理及电梯装修、维护；不经同意擅自收取物业费及其他费用。合同到期后不搬离场地；不交接相应资料及物品，导致小区管理混乱。经业主代表会、郾城区物业科、辖区居委会多次与被告协商、催促、通知，被告仍滞留小区。综上，被告无序的管理和不按合同的履行，已构成违约。已给全体业主造成了侵害，经业主大会决议授权解除双方的合同，被告搬离小区，诉请人民法院依法判决：1、依法解除双方2018年12月29日签订的“波普艺墅家小区临时托管物业服务合同”，并搬离场地；2、本案诉讼费由被告承担。被告漯河市远洋亿家物业管理有限公司辩称，一、被答辩人所述不属实，被答辩人应当与答辩人签订正式的物业服务合同。1、首先，答辩人是一家经合法注册的具有物业管理资质的公司且已依法在郾城区物业科备案。2017年1月21日，《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》(国发(2017)7号)规定，国务院决定第三批取消39项中央指定地方实施的行政许可事项。其中第12项要求保留一级资质，取消了二级，三级资质，一般申请成立物业管理公司需要二级三级物业管理资质，答辩人非一级物业管理资质，经营范围包括物业管理服务，因此，答辩人具有物业服务的资质且答辩人聘用的人员均具有相关的资格证书。2、与被答辩人签订临时物业服务合同后，答辩人即时入驻波普艺墅家小区。按照协议约定提供物业服务。每天定时安排人员对小区公共区域，楼道、地下室等进行卫生清扫，对保安人员进行培训，安装路灯，严格管理小区进出人员，及时对部分业主损坏的房屋进行了维修，对公共部分的电梯、道路等方面均进行了整修，组织节日活动，很好的履行了物业服务职能，得到了诸多业主的认可。根据临时物业服务协议约定，被答辩人应当与答辩人签订正式物业服务合同。二、被答辩人单方解除合同严重损害了答辩人的合法权益。在答辩人入驻小区时没有与业主委员会或者上家物业公司即河南泽林物业管理有限公司进行经济上交接，未从业主委员会及泽林公司接收任何费用。在入住该小区时，答辩人向开发商交纳保证金10万元，向原告交纳保证金6万元，自接管该小区至今7个多月时间，连带工人工资、电费、日常开支等答辩人已经垫付80万左右，截止开庭日，答辩人公司仍在为该小区提供正常的物业服务，但基本未收取任何物业费用。被答辩人单方要求解除合同，违反了民事诉讼诚实信用公平合理的基本原则。综上，依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，漯河市郾城区波普艺墅家小区业主委员会（甲方）与漯河市远洋亿家物业管理有限公司（乙方）2018年12月29日签订的波普艺墅家小区项目临时托管物业服务合同上显示：第一条物业基本情况物业名称波普艺墅家。第八条本合同期限自签订之日起至2019年2月28日止。合同到期后，如乙方提供的服务达到本合同要求，则双方在本合同基础上重新签订正式物业服务合同。第十一条14如未被甲方续聘，自本合同终止起10日内与甲方选聘的物业管理企业办理相关移交手续，移交手续须经甲方确认。第二十六条本临时托管服务协议及相关附加协议条件双方盖章签字即认同后立即生效，物业服务试用期为两个月（2019年2月28日止），服务不达标，自动撤离不收取任何费用，不得有任何理由和条件拒绝撤离，并且要无条件交接与物业服务相关的所有条款项目，乙方若在本合同服务期内的达到合同约定要求，双方签订正式聘用合同，日期为2019年1月1日-2019年12月31日。被告称从该协议的内容可以看出，该协议的部分内容明显显失公平，明显限制了被告的合法权益，加重了被告的经济开支，即便如此，被告仍然按照协议的约定提供物业服务，被告提供的服务已经符合协议约定，已经达标，原告应当与被告签订正式的物业服务协议。原告提供的小区业主大会（业主代表大会）议事票决情况表上显示：事项波普艺墅家业主大会商讨远洋亿家物业公司是否签正式合同2019年2月25日晚，业主委员会委员及19名业主代表均在是否同意一栏写“否”。原告提供的波普艺墅家业主委员会及楼长关于关远洋亿家物业是否要签合同的会议记录上显示：2019年2月25日晚上8:00在南门会议室开业主大会。商讨是否与远洋亿家物业公司签订服务合同的会议及各位楼长共同探讨。按临时合同的要求保安年龄偏大，不负责任，任由外来人员进出，一概不问，大门及单元门未换，可视电话未装，装修押金未退等均未兑现。现有人业主代表已签字，一致通过不同意签合同。2019年3月22日原告向被告发出的撤离通知上显示：远洋亿家物业公司远洋亿家物业公司和波普艺墅家业主委员会签订的临时服务合同已于2019年2月28日到期，远洋亿家物业公司在临时服务合同规定的时间内未达到整改条款要求，不按合同履行。波普艺墅家业主委员会于2019年2月25日晚8:00召开业主代表大会，一致通过不同意与远洋亿家物业公司签订2019年服务合同。该通知已于2019年2月26日送到物业办公室。远洋亿家物业公司还在没有签订正式合同前就在小区内公然的收取业主物业费，属于非法违法收取物业费。远洋亿家物业公司未在郾城区物业科备案，是非法存在小区的，没有和波普艺墅家业主委员会签订正式合同，更是非法所载。限远洋亿家物业公司在三日内把各种资料、办公用品、办公室钥匙等物品交接给波普艺墅家业主委员会，立即撤离。原告提供的2019年4月19日发布的公告上显示：波普艺墅家小区广大业主朋友们本小区于2019年4月21晚7:30在南门会议室召开波普艺墅家小区业主代表大会，郾城区物业科、远洋亿家物业公司、居委会、城关镇、业主委员会等现场监督投票。波普艺墅家小区业主代表大会现场投票决定远洋亿家物业公司是否继续服务，投票通过按照通知履行服务，未通过则允许收取2019年1月1日-4月30日物业费，远洋亿家物业公司在5月1日前撤离本小区。2019年4月28日原告向被告发出的撤离通知上显示：远洋亿家物业公司本小区于2019年4月21晚7:30在南门会议室召开波普艺墅家小区业主代表大会，郾城区物业科、远洋亿家物业公司、业主委员会等现场监督投票。业主代表大会投票结果:21票不同意，1票同意，1票弃权。投票结果已公示7天，无业主去郾城区物业科提异议。按照4月22日公告执行!!!允许收取2019年1月1日-4月30日物业费，已收过的物业费需要退给业主，已收取的广告费、云柜、饮用水柜等费用需要退给业主委员会，相关资料、办公用品等按清单交接给业主委员会。远洋亿家物业公司在2019年5月1日前撤离本小区。被告称两份通知已经收到，公告未收到。收到搬离通知后，并没有任何人员接收相关资料，也没有任何个人或组织或其他物业公司与我司办理交接手续，基于此我司至今仍然正常为该小区提供物业服务。原告提供了一些照片，原告称被告未对电梯进行检验，小区环境脏乱差，小区住户被被告殴打。被告提供了一些照片，被告称其入驻后，安排人员在小区各个方面进行了人力、物力投入，为业主提供了很好的物业服务。本院认为，从2018年12月29日原、被告签订的波普艺墅家小区项目临时托管物业服务合同可知，原告委托被告对漯河市郾城区波普艺墅家小区进行临时托管的时间截止到2019年2月28日。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因原被告签订的临时托管物业服务合同到期后，双方未继续签订合同，且原告也已向被告发出了搬离通知，故被告继续在该小区内缺乏依据，对原告要求被告搬离场地的诉讼请求，本院予以支持。由于该临时托管协议的到期日为2019年2月28日，该协议已履行完毕，故不存在解除问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、被告漯河市远洋亿家物业管理有限公司于本判决生效后十日内搬离漯河市郾城区波普艺墅家小区。二、驳回原告波普艺墅家小区业主委员会的其它诉讼请求。本案受理费100元，由被告漯河市远洋亿家物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员 刘 晓二〇一九年十月二十三日书记员 史文博