江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终3293号上诉人（原审被告）：沈计朗，男，1984年4月6日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张士军，江苏苏鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国邮政速递物流股份有限公司宿迁市分公司,住所地宿迁市苏宿工业园区紫金山路**。法定代表人：单成清，该公司总经理。委托诉讼代理人:李涓，宿迁市宿城区幸福法律服务所法律工作者。上诉人沈计朗因与被上诉人中国邮政速递物流股份有限公司宿迁市分公司（以下简称邮政速递宿迁分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初4847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人沈计朗及其委托诉讼代理人张士军，被上诉人邮政速递宿迁分公司的委托诉讼代理人李涓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈计朗上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邮政速递宿迁分公司的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费由邮政速递宿迁分公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。因涉案房屋漏水，双方协商2017年2月之后的三年房租按8万元每年计算。一审认为沈计朗的主张仅有证人袁某,4的证言证实系孤证，不予认可的观点与客观事实相悖。沈计朗认为，一审判决确认了房屋漏水的事实，沈计朗一审提交了照片证实宾馆装修因漏水损失情况，沈计朗提交了8万元的租金收据，另有证人袁某,4的证言。上述证据具有连贯性，能够相互印证。漏水给沈计朗造成的装修及经营损失实际达到几十万元，沈计朗不可能因为邮政速递宿迁分公司减少了几万元租金就答应免除其赔偿责任。2017年双方为此协商一致，之后三年每年减少租金。沈计朗己经作出最大让步。一审法院认为沈计朗就该减少租金的事实仅有孤立的袁某,4证言，与一审庭审查明的情况严重不符。二、邮政速递宿迁分公司一审第二项诉讼请求为支付租金81648元，并未要求沈计朗支付合同期满后的占用费。一审法院在当事人无诉求的情况下，直接判决沈计朗承担占用费明显不妥。邮政速递宿迁分公司辩称：一审法院认定事实清楚，判决并无不当，请求二审法院维持原判。理由如下：1、沈计朗主张第三年的租金应按照8万元支付给邮政速递宿迁分公司无事实和法律依据。因邮政速递宿迁分公司出租给沈计朗的房屋在2016年下半年出现防水层漏水的问题，可能给沈计朗造成或多或少的损失，经过双方协商，次年即2017年房租降低至8万元，差额7万余元作为给沈计朗的补偿。房屋漏水的情况在2017年2月之前已完全修复。邮政速递宿迁分公司找专业的维修公司动用维修基金经招投标修复，保修期为五年。房屋已经修好就不存在再减少房租的说法，不存在沈计朗主张的2018年租金为8万元的说法。因沈计朗未能如期缴纳第三年租金，邮政速递宿迁分公司无奈提起诉讼。沈计朗没有证据证实邮政速递宿迁分公司同意第三年按照8万元收取租金的事实，一审不采信沈计朗的辩称符合法律规定。2、沈计朗一直占用邮政速递宿迁分公司房屋至今，不搬离也不支付房租，应按照实际占用时间支付租金。邮政速递宿迁分公司一审起诉时合同尚未到期，因为沈计朗违反合同约定，达到合同解除的条件，才要求解除合同并按照已使用房屋的时间支付租金。诉讼期间，租赁期限到期，沈计朗未搬离房屋。邮政速递宿迁分公司在开庭时变更了诉讼请求，在2019年6月3日明确了要求支付合同期满后占用费的诉讼请求。邮政速递宿迁分公司的诉讼请求符合法律规定和现实状况。沈计朗对邮政速递宿迁分公司的诉讼请求知晓并进行了答辩。邮政速递宿迁分公司要求沈计朗支付占用费符合法律规定，应予支持。邮政速递宿迁分公司向一审法院起诉请求：1、判决解除双方之间的租赁合同；2、沈计朗支付租金81648元（一审中明确为按合同约定计算至房屋交付之日）及滞纳金3266元；3、沈计朗搬离涉案房屋并自2019年2月1日起按照163296元/年的标准支付租金至实际搬离之日止；4、诉讼费由沈计朗承担。一审法院认定事实：2016年3月21日，案外人陈永石以16万元的价格将位于香榭里小区西门、经营中的九天快捷宾馆整体转让给沈计朗并签订协议书。当日，邮政速递宿迁分公司与沈计朗签订房屋租赁合同，约定邮政速递宿迁分公司将其所有的香榭里小区门面房出租给沈计朗使用，租期三年，自2016年2月1日至2019年1月31日止；租金每年8%往上递增，即第一年14万元，第二年151200元，第三年163296元。沈计朗未经邮政速递宿迁分公司同意不得转租，否则邮政速递宿迁分公司有权解除合同；沈计朗未按照约定支付租金拖延一个月的，邮政速递宿迁分公司有权解除合同并按照租金的4%收取滞纳金。2018年9月，邮政速递宿迁分公司起诉后，沈计朗在邮政速递宿迁分公司的公告栏张贴维修通知书，称房屋漏水要求维修。沈计朗还申请证人袁某,田某,4出庭作证。袁某,4陈述，其2015年7月左右从陈永石手上分租涉案房屋用于开水果店，后来沈计朗找其要房租，称房子邮局租给沈计朗了；其分租的房子有个小卫生间经常漏水，其找邮政速递宿迁分公司和沈计朗商量，沈计朗说楼上漏水更严重，其与沈计朗一起去找邮政速递宿迁分公司公司的刘主任、严主任要求少交房租（其当庭指认上述两位工作人员并能说出他们的办公室具体位置），谈的时候说以后房租8万元。后来邮政速递宿迁分公司派人来修了几次，但是房子现在还是漏水，只是比以前好一点；沈计朗要办补习班，其曾经从严主任处手中拿房产证复印件转交给沈计朗；据其了解隔壁卖饼的也是从陈永石手上分租的。证人田某,4陈述，涉案房屋庭审时依然漏水，宾馆屋顶全是漏洞，天花板长时间浸泡都要掉下来了，后沈计朗将宾馆拆除改做教育培训。邮政速递宿迁分公司对上述证人证言均不予认可。沈计朗陈述，一审开庭后第二天，即2018年10月10日，物业公司派人去涉案房屋维修并称系邮政速递宿迁分公司打电话向物业报修的。邮政速递宿迁分公司表示系物业公司统一检修的，并非其报修。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。出租人有维持租赁物合乎使用租赁状态的义务和对租赁物的瑕疵担保义务。如果租赁物有使承租人不能正常使用收益的瑕疵，承租人可以解除合同或者请求减少租金。本案中，双方当事人对租赁期间漏水一事并无异议，分歧在于邮政速递宿迁分公司主张已经修好并同意减少1年即漏水当年的租金，沈计朗则称一直未修好且自2017年往后租金均为8万元/年，并申请证人袁某,4出庭作证。一审法院认为，在邮政速递宿迁分公司明确不认可租金变更为8万元/年的情况下，证人袁某,4的证言属于孤证，且袁某,4与沈计朗存在利害关系，故对于该证明目的不予认可。沈计朗仍应该按照合同约定的标准支付租金。关于滞纳金，根据审理查明的事实，在邮政速递宿迁分公司未提供相反证据的情况下，认定涉案房屋并未维修好，故沈计朗有权拒付租金，故邮政速递宿迁分公司主张滞纳金不予支持。关于合同的解除问题，邮政速递宿迁分公司主张沈计朗未经其同意转租，但是证人袁某,4出庭作证称其和卖饼的人均系从案外人陈永石处分租的。另外，邮政速递宿迁分公司多次上门维修房屋，其称对沈计朗将位于一楼的房屋分租用来卖水果、卖饼不知情，不符合常理，故对该主张不予支持。关于因房屋漏水造成沈计朗损失问题，一方面沈计朗未提供证据加以证实，另一方面沈计朗在庭审中也表示将另案解决，故本案不予理涉，沈计朗可另行解决。综上所述，邮政速递宿迁分公司主张沈计朗违约要求解除合同证据不足，加上因本案诉讼期间合同到期，故对邮政速递宿迁分公司要求解除合同的诉讼请求不予支持。对于占有使用费，邮政速递宿迁分公司主张按照合同约定的最后一年的标准计算即163296元/年的基础上再递增8%计算至实际搬离之日止，沈计朗辩称因双方未另行签订合同，应另案解决。一审法院认为，邮政速递宿迁分公司主张再递增8%无依据，不予支持。因沈计朗一直实际占用房屋，为了减少诉累，应一并解决。故支持按照163296元/年支付租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、沈计朗于判决生效之日起立即支付邮政速递宿迁分公司房屋租金163296元；二、沈计朗于判决生效之日起三十日内搬离香榭里小区门面房并支付占有使用费，标准为自2019年2月1日起按照163296元/年的标准计算至实际搬离之日止；三、驳回邮政速递宿迁分公司的其他诉讼请求。案件受理费3565元，由沈计朗负担。二审中，当事人未提交新证据。双方当事人对一审判决认定事实没有异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为：一、双方是否协商一致将2018年2月1日之后的房租变更为8万元每年并且将租赁期限变更为4年；2、邮政速递宿迁分公司一审中是否主张合同期满后的占用费。本院认为，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭、或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，沈计朗主张，双方将合同约定的租赁期限延长至2020年1月31日，并将2018年2月1日之后的租金也变更为8万元每年，沈计朗对此负有举证责任。虽然双方对租赁期间房屋存在漏水的情况没有异议，但对漏水的持续时间、漏水影响房屋使用的程度和因此给沈计朗造成的损失存在争议，沈计朗一审提供的证据也不能证明损失的具体数额，故不能据此推断双方协商按8万元每年支付租金的标准具体适用的租赁期间。沈计朗提供的8万元租金收据只能证明双方对2017年2月至2018年1月期间的租金已协商确定为8万元，并不能证明此后的租金均按8万元每年支付。沈计朗提供的证据中，仅有证人袁某,4有以后租金为8万元每年的陈述。袁某,4关于租金标准的证言内容没有其他证据印证，一审对此不予采信并无不当。沈计朗主张，双方协商一致将租期延长至2020年1月31日，但未就此提供证据证实。综上，沈计朗主张双方将合同约定的租赁期限延长至2020年1月31日，并将2018年2月1日之后的租金也变更为8万元每年证据不足，依法不予采信。一审判决沈计朗按合同约定支付2018年2月1日至2019年1月31日期间的租金并无不当。一审庭审中，邮政速递宿迁分公司明确诉讼请求为要求沈计朗支付租金至返还房屋之日止。一审庭审后，因合同约定的租赁期限届满，邮政速递宿迁分公司明确要求沈计朗支付租赁期限届满后至返还房屋之日止的占用费。一审法院将邮政速递宿迁分公司该意见反馈给沈计朗，沈计朗并就此提交了书面意见。沈计朗关于邮政速递宿迁分公司一审未要求沈计朗支付合同期满后的占用费的主张，与事实不符，依法不予支持。综上所述，上诉人沈计朗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3565元，由上诉人沈计朗负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  黄亚非审判员  庄云扉二〇一九年十月十四日书记员  汤媛媛