广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终8524号上诉人（原审原告）：深圳市天博建筑工程有限公司。住所地：深圳市南山区招商街道南海大道科技大厦501。统一社会信用代码：91440300MA5EWY3G6A。法定代表人：蒙芳燕，执行董事。委托诉讼代理人：马远志，广东汇森律师事务所律师。委托诉讼代理人：许建年，广东汇森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴奇润，男，汉族，1994年9月25日出生。身份证住址：深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：陈月诗，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑杰东，广东普罗米修（前海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市宝发投资有限公司。住所地：深圳市罗湖区深南东路合作金融大厦**。统一社会信用代码：91440300618836029B。法定代表人：杨敏雄，董事长。被上诉人（原审被告）：杨雅绚，女，汉族，1985年10月16日出生。身份证住址：深圳市罗湖区。被上诉人（原审被告）：杨敏雄，男，汉族，1954年9月30日出生。身份证住址：深圳市罗湖区。被上诉人（原审被告）：洪宣娟，女，汉族，1958年11月21日出生。身份证住址：深圳市罗湖区。被上诉人（原审被告）：高春霖，男，汉族，1984年6月15日出生。身份证住址：深圳市南山区。被上诉人（原审被告）：深圳市铭贯科技有限公司。。住所地：深圳市罗湖区笋岗街道洪湖二街碧水园**17A统一社会信用代码：914403000882939004。法定代表人：翁锦娣，执行董事。被上诉人深圳市宝发投资有限公司、杨雅绚、杨敏雄、洪宣娟、高春霖、深圳市铭贯科技有限公司的共同委托诉讼代理人：冯金玉，广东华寅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市京润创展投资担保有限公司。。住所地：深圳市罗湖区文锦北路**嘉多利花园**裙楼**-M统一社会信用代码：91440300571997481D。法定代表人：吴伟宏。上诉人深圳市天博建筑工程有限公司（以下简称天博公司）因与被上诉人吴奇润、深圳市宝发投资有限公司（以下简称宝发公司）、杨雅绚、杨敏雄、洪宣娟、高春霖、深圳市铭贯科技有限公司（以下简称铭贯公司）、深圳市京润创展投资担保有限公司（以下简称京润公司）案外人执行异议之诉一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初10735号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。天博公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判解除对深圳市罗湖区××街碧水××房屋的查封、确认天博公司为深圳市罗湖区××街碧水××房屋的所有权人、杨雅绚配合办理相关手续将罗湖区洪湖二街碧水园A座16D房屋登记在天博公司名下；二、本案诉讼费用由吴奇润、宝发公司、杨雅绚、杨敏雄、洪宣娟、高春霖、铭贯公司、京润公司承担。事实和理由：天博公司是涉案房屋的善意买受人，在涉案房屋被查封之前已经订立买卖合同、依约支付价款并占有房屋，天博公司对涉案房屋的权利应受法律保护。一审判决认定实事不清、适用法律错误。一、天博公司在涉案房产被查封前已经依照《二手房买卖合同》的约定履行付款义务。涉案房产于2017年12月19日被查封，而天博公司与杨雅绚于2017年12月7日签订《二手房买卖合同》；同日，天博公司以部分现金、部分转账方式向杨雅绚支付定金；2017年12月11日，天博公司根据《二手房买卖合同》的约定将部分房款支付至监管账户；2017年12月13日，天博公司付清余款。天博公司在涉案房产被查封之前，已经依照房屋买卖合同履行了付款义务，支付全部价款。后涉案房屋被查封，房屋未完成过户手续，监管账户的资金自动退回至天博公司账户，其退回并非因天博公司申请或要求，而是银行的自动操作。如果取得房屋所有权，天博公司同意按照人民法院的要求将该部分款项交付执行。因此，天博公司符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定。二、在涉案房产被查封之前天博公司已经实际占有房屋。2017年12月13日，杨雅绚即将涉案房屋交付给天博公司，涉案房屋由天博公司的实际控制人秦慧海接管和处理并提供给秦慧海公司的员工居住。该事实有《二手房屋交接书》、《声明》、碧水园物业管理处《证明》、深圳市建航工程管理顾问有限公司《情况说明》、梁X及雷X《情况说明》、梁X及雷X社保参保证明为证。后二审庭审时补充事实和理由：一审判决未对天博公司是否同意将涉案房屋剩余价款457万元交付执行的事实进行调查、询问并作相应认定。吴奇润辩称，一审判决认定事实清楚，天博公司对涉案房产的权利不足以排除执行，不符合《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。一、天博公司提供的以证实天博公司在涉案房产查封前已合法占有房产的《情况说明》在证据上属于证人证言，一审时上述《情况说明》的出具人均未到庭，无法查证该《情况说明》的真实性。并且，出具人没有出庭接受双方律师的询问，不符合证据规则的要求。二、上述《情况说明》所陈述的内容不仅与天博公司提交的客观证据、水费电费的收款收据以及员工的社保记录不能吻合，且该收款收据以及社保记录恰好反映了天博公司缴纳的是2018年1-2月的水费。员工购买社保的时间也晚于房产查封的时间，在没有客观证据予以佐证的情况下，天博公司提交的证据不能证明合法占有房产。三、直至二审开庭时，天博公司仍未将涉案剩余房款交付执行，并且杨雅绚、杨敏雄等人在明知自身尚欠巨额欠款的情况下，以明显低于市场价格的低价格处理自身的房产，不排除双方当事人有逃避债务的嫌疑。宝发公司、杨雅绚、杨敏雄、洪宣娟、高春霖、铭贯公司辩称，同意天博公司的上诉意见。杨雅绚确认在涉案房产查封前已经与天博公司签订了《二手房买卖合同》，并收到了定金、首期款和剩余尾款，双方签好了资金监管协议，监管的资金亦已到账，杨雅绚同时将涉案房产交付天博公司实际占有使用。以上行为符合《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，恳请二审法院查明事实后支持天博公司的上诉请求。天博公司向一审法院起诉请求：1、解除对深圳市罗湖区××街碧水××房屋的查封；2、确认天博公司为深圳市罗湖区××街碧水××房屋的所有权人；3、杨雅绚配合办理相关手续将罗湖区洪湖二街碧水园A座16D房屋登记在天博公司名下；4、本案的诉讼费用由吴奇润、宝发公司、杨雅绚、杨敏雄、洪宣娟、高春霖、铭贯公司、京润公司承担。一审法院认定事实：一、吴奇润诉宝发公司、杨雅绚、杨敏雄、洪宣娟、高春霖、铭贯公司、京润公司民间借贷纠纷一案，吴奇润于2017年12月13日向该院申请诉前财产保全，要求查封杨雅绚名下价值9444000元的财产。该院于2017年12月14日作出（2017)粤0303财保653号民事裁定书，裁定查封杨雅绚名下位于深圳市罗湖区××街碧水××房产。查封期限为2017年12月19日至2020年12月18日。天博公司对该查封提出书面异议。该院于2018年2月22日作出（2018）粤0303民初254号之二民事裁定书，驳回天博公司的异议请求。二、天博公司主张其与杨雅绚于2017年12月7日签订了《二手房买卖合同》，该合同约定天博公司向杨雅绚购买位于深圳市罗湖区××街碧水××房产，转让价为2871486元，交易定金为375000元。合同签订后2017年12月31日之前向卖方支付定金。定金、交房保证金之外的房款，在2017年12月31日之前支付至双方约定的银行第三方监管账户。该合同并非网签合同。同日，深圳市海德建设工程有限公司出具委托付款协议，确认委托秦慧海代其向杨雅绚支付X购房款，总价为2536568元。2017年12月15日，天博公司与深圳市海德建设工程有限公司及杨雅绚签订补充协议，约定深圳市海德建设工程有限公司将上述《二手房买卖合同》项下买方的权利义务全部被转让给天博公司，由天博公司购买该房产，并办理房产转移登记手续至天博公司名下，相关费用由天博公司承担。2017年12月15日，深圳市不动产登记中心收到天博公司与杨雅绚提交的碧水园A座16D房产转移登记的申请资料。当日，天博公司与杨雅绚签订《深圳市二手房买卖合同》，约定天博公司向杨雅绚购买碧水园A座16D房产，转让价为2536568元。三、2017年12月7日，杨雅绚向秦慧海出具《收条》，确认收到天博公司碧水园15D、16D订金80000元。当日，天博公司向杨雅绚转款750000元，转款备注为“购买碧水园A座15D定金”。2017年12月11日，秦慧海与杨雅绚及深圳农商行泥岗支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，交易房产为碧水园A座15D房产，交易价格为4570000元。天博公司与杨雅绚委托该行进行资金监管。12月13日，天博公司将4570000元支付至监管账户。后因未完成房产转移登记，该款项又被退至天博公司账户。2017年12月13日，杨雅绚向天博公司出具《收条》，确认收到天博公司支付的X尾款8054元。天博公司主张因碧水园15D、16D的房屋是一房两证，不可分割，进行资金监管时，作为一套房产进行资金监管。四、2017年12月13日，天博公司与杨雅绚签署《二手房屋交接书》，确认杨雅绚将房产交付天博公司。深圳市鑫辉物业有限公司碧水园管理处于2017年12月25日出具《证明》，称碧水园A栋15D业主已经于2017年12月13日变更为天博公司。2018年5月10日，碧水园物业管理处出具《证明》，称梁X、雷X、姚X自2017年12月起至今居住在15D、16D房产。深圳市建航工程管理顾问有限公司出具《情况说明》，称碧水园15D、16D房产由公司实际控制人即秦慧海提供给公司和关联公司的员工居住，该房屋自2017年12月至今一直由公司员工梁X、雷X及其他关联公司员工居住，该公司的法定代表人为秦慧海。梁X自2018年1月、雷X自2018年8月由该公司购买社保。秦慧海自2018年1月起缴纳涉案房产的水电费、管理费等。一审法院认为，本案属于案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，关于查封时间及签订书面买卖合同时间的问题。本案涉案房产的查封期限为2017年12月19日至2020年12月18日，天博公司与杨雅绚于2017年12月15日签订《深圳市二手房买卖合同》，因此，书面买卖合同的签订时间早于查封时间。其次，关于合法占有的时间问题。天博公司主张其自2017年12月13日起已经与杨雅绚进行了房产交接，但该《二手房交接书》是天博公司与杨雅绚单方签订，仅凭该交接书无法证明天博公司实际占有房屋的时间。深圳市鑫辉物业有限公司碧水园管理处证明称碧水园A栋16D业主已经于2017年12月13日变更为天博公司，该证明也无法直接证明天博公司实际占有房屋的时间。碧水园物业管理处证明称梁X、雷X、姚X自2017年12月起至今居住在15D、16D房产，该证明无法体现实际居住的时间是否在查封之前。深圳市建航工程管理顾问有限公司证明称涉案房产自2017年12月至今一直由公司员工梁X、雷X及其他关联公司员工居住。但该公司为两人购买社保的时间均晚于2017年12月，且该公司与天博公司具有利害关系，该院对该证明不予采信。因此，天博公司并未提交充分的证据证明其合法占有该不动产的时间早于查封时间。关于支付价款的问题，天博公司并未支付涉案房产的全部价款，也并未将剩余价款交付执行。因此，天博公司提出执行异议之诉，并不符合相关规定，该院对其异议申请不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：驳回天博公司的诉讼请求。案件受理费8272元，公告费450元，由天博公司负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，双方之间的《二手房买卖合同》第十一条约定“卖方应当于收到全部扣款3日内将该房地产交付买方”。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案二审的争议焦点是：天博公司占有涉案房产的时间是否早于查封时间。天博公司主张于2017年12月13日起占有使用涉案房屋，并提交了《二手房屋交接书》、物业管理处出具的《证明》、深圳市建航工程管理顾问有限公司出具的《情况说明》等证据。一审对上述证据不予采信，并作了详细论述，本院不予赘述。此外，双方之间的《二手房买卖合同》第十一条约定“卖方应当于收到全部扣款3日内将该房地产交付买方”，天博公司主张杨雅绚在仅收到定金的情况下，就将涉案房产交付给天博公司，既不符合双方合同约定，也不符合房地产买卖的交易习惯。本院认定天博公司不能举证证明其在涉案房产被查封前已经实际占有涉案房产。综上，天博公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8272元，由深圳市天博建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇一九年十月十二日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。