呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3566号上诉人（原审原告）：王飞，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人:郑淑珍,北京尚衡(呼和浩特)律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨翰明,北京尚衡(呼和浩特)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈晓静，女，住呼和浩特市。第三人：李生原，男，住呼和浩特市。第三人：武红英，女，住呼和浩特市。上诉人王飞因与被上诉人陈晓静、第三人李生原、第三人武红英案外人执行异议之诉一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王飞及其委托诉讼代理人郑淑珍、杨翰明，被上诉人陈晓静，第三人李生原，第三人武红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王飞上诉请求：1.撤销一审判决；2.排除赛罕区人民法院对呼和浩特市赛罕区丰州路巨海城五区8号楼2单元13楼1302号东户房屋的财产保全强制执行查封措施；3.判决确认王飞对位于呼和浩特市××区东户房屋享有占有、使用、收益、转让的权利；4.诉讼费及案件相关其他费用由陈晓静承担。事实和理由：一、本案的基本事实。李生原、武红英系夫妻关系。2008年3月26日李生原与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司(以下简称巨华公司)签订商品房买卖合同,购买了巨海城五区8号楼2单元13楼东户房屋(以下简称被保全房屋),2012年10月9日被保全房屋办理了预告登记(网签)手续,2016年5月20日李生原、武红英与王飞签订《房屋买卖合同》约定将被保全房屋以900000元出售王飞,王飞按约定时间和数额支付购房款645000元,并按月偿还银行贷款至今,2016年6月30日李生原、武红英与王飞办理了房屋交接手续后王飞一直在被保全房屋居住并一直向相关单位交纳物业费、停车费、电费、取暖费等。2018年陈晓静因与李生原、武红英民间借贷纠纷一案申请诉讼财产保全,赛罕区法院(2018)内0105民初7326号裁定冻结李生原银行存款125万元或查封同等价值其他财产,赛罕区法院(2018)内0105执保492号一案中查封了巨海城五区8号楼2单元13楼1302(东户)号房屋,王飞提出案外人执行异议，赛罕区法院(2018)内0105执异311号执行裁定书驳回王飞的异议请求。王飞不服提起本案诉讼。二、一审法院适用法律错误。1、一审参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称执行异议若干规定)第二十八条第四项规定判决不支持第1项诉讼请求适用法律错误。(1)保全裁定只是中间性裁定而非终局裁定,不同于生效判决作出后启动的强制执行程序。陈晓静与李生原、武红英因民间借贷纠纷发生的诉讼结果处于不确定状态,执行异议若干规定第二十八条第三项规定的将剩余价款按照人民法院要求交付执行的情形,只能适用于生效判决作出后的强制执行程序。否则就是将财产保全等同于执行,未判决先执行。(2)王飞与李生原、武红英房屋买卖合同第九条明确约定住房贷款未结清余额王飞可按李生原、武红英与银行约定的期限分期偿还,王飞对210000元住房贷款未结清余额享有期限利益。王飞与李生原、武红英房屋买卖合同第三条第二项买方付款方式中明确约定,王飞支付李生原、武红英645000元购房款及偿还李生原、武红英银行住房贷款210000元,剩余部分在房屋产权变更手续签字完成当日付清。王飞对45000元未付余款享有条件利益。财产保全程序中,诉讼结果不确定状态下,法院无权处分王飞的合同利益。(3)王飞与李生原、武红英房屋买卖合同成立并生效时,王飞向李生原、武红英购买的房屋权益及李生原、武红英对银行的还款义务,已一揽子转移到王飞,未结清的银行贷款210000元已从李生原、武红英对银行的债务转化为王飞对银行的债务,王飞逾期还款或不还款，王飞购买的房屋将处于被银行主张实现抵押债权的风险之中,根据合同相对性原则,李生原、武红英无权支配王飞应当偿还给银行的债务。财产保全程序中,诉讼结果处于不确定状态,法院不能直接参照适用有生效判决内容作为强制执行依据的规定作为判决依据。2、一审适用《中华人民共和国物权法》第九条规定,认定因涉案房屋尚未依法登记亦未完成所有权转移登记,判决不支持第1、2项诉讼请求适用法律错误。(1)根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条规定,一审法院应审查王飞是否对保全房屋享有足以排除强制保全执行的民事权益。物权法第二十条规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台,为避免开发商一房二卖,建立的一种行政管理行为,只能起到交易的公示和证明作用,是通过网络进行的行政备案,不是不动产权属证书,不具有创设权利的功能。预告登记并不制约预告登记的权利人再次转让其合同权利,李生原是预告登记权利人,有权将房产再次转让给王飞,李生原与王飞之间订立的房屋买卖合同与李生原与开发商签订的房屋买卖合同具有同等程度的法律效力,本案保全房屋的占有权、使用权、收益权、处分权权益处于动态发展状态,陈晓静根据初始网签信息申请财产保全,但实际上网签信息证明的房屋买卖行为早已发生变动,李生原已经对陈晓静申请财产保全标的进行了权利处分。物权法第十六条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据,预告登记不是。(2)物权法第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,至合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力。2016年5月20日,王飞与李生原、武红英的房屋买卖合同成立并生效,且双方按约全面及时履行了义务,王飞于2016年6月30日占有使用该房屋至今,仅因非因王飞自身原因未办理过户登记。陈晓静为保障其金钱债权实现申请财产保全,判断王飞对保全房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益,应审查王飞房屋买卖合同的合同权益是否合法有效,根据合同法规定,王飞对保全房屋享有足以排除强制执行的实体权益。(3)王飞一审第2项诉讼请求是确认王飞对涉案房屋享有占有、使用、收益、转让的权利,该权利是指王飞因房屋买卖合同成立并生效而取得的合同权利,并不是指物权法第九条规定的物权权利，一审适用物权法第九条规定,适用法律错误,应适用物权法第十五条规定,支持王飞第2项诉讼请求。综上根据民事诉讼法第一百七十条第二项规定,请查明事实,支持上诉请求。陈晓静辩称，一审判决正确，请求维持。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》38条6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，王飞与武红英、李生原所签房屋买卖合同不合法有效，不应得到法律保护。依据物权法第9条规定未经登记不发生效力，双方买卖行为的合同不合法，不应受法律保护。2018年8月23日一审法院查封房屋时，在产权管理部门登记的产权人是李生原、武红英，不是王飞。王飞与李生原、武红英没有在登记部门变更产权人的登记信息，也没有在开发商处变更购房合同，王飞提供的证据显示，巨华公司能证明李生原、武红英购买了涉案房屋，并没有证明王飞购买了此房屋。对于该房屋王飞在一审起诉中称房屋在银行有贷款，至今贷款人和抵押人是李生原、武红英，未更改为王飞，按揭也未变更名称。无法证明贷款人和抵押人不是当事人的证明。借款人和抵押人仍然是李生原、武红英夫妻。2018年8月30日物业的证明，证明2018年8月30日入住小区，是在查封后入住涉案房屋。交纳电费、停车费等收据显示业主是李生原，不是王飞，只是缴款人是王飞。一审中50万元付款单也没有注明支付的是房款，陈晓静有理由相信并非房款。对该房屋的请求权能对抗王飞，预告登记是债权被物权化的一种表现，王飞在明知李生原和武红英因自身原因无法变更房屋权利人的情况下，进行这样的交易，应自行承担责任，他们是双方的债权债务关系。上诉状称一审法院适用法律错误的问题，作为银行如果是真正进行了房产的交易，需去变更抵押和贷款人，现在银行信息中贷款人是李生原、武红英夫妻。被抵押人仍然是李生原、武红英，没有变更为王飞，无法证明他进行了真实的交易和真实的贷款的变更和房屋抵押的变更。作为银行，如果这样做是违约、违反合同法的。李生原作为银行职工不会这样做，否则银行对该主体可以起诉。李生原无权将银行的贷款人直接变更为王飞。上诉状称房管部门的信息是动态信息，已经发布的信息都是最终和最新信息，不能更改是因为没有变更开发商的买方和卖方及银行贷款和被抵押人的关系，还是原来的房屋产权人在房管局仍然是李生原、武红英夫妻，房管局的信息应该是真实的，一审法院对其房产的查封没有错误。综上一审法院的查封及一审判决正确。李生原、武红英述称，涉案的房屋我们去开发商处询问是没有房本的，不能过户，所以我们签订的合同是作废的。如果有房本就能进行户籍变更。王飞向一审法院起诉请求：1.排除赛罕区人民法院对呼和浩特市赛罕区丰州路巨海城五区8号楼2单元13楼1302号东户房屋的财产保全强制执行查封措施;2.确认王飞对位于呼和浩特市××区(东户)房屋享有占有、使用、收益、转让的权利;3.诉讼费及案件相关其他费用由陈晓静承担。一审法院认定事实：2008年3月26日,李生原与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》,约定李生原(买受人)购买巨华公司(出卖人)巨海新城五区8号楼2单元13楼东户房屋,商品房用途为住宅,建筑面积156.59平方米,总房屋价款为432188元。2016年5月20日,李生原、武红英与王飞签订《房屋买卖合同》,约定王飞(买方)购买李生原、武红英(卖方)位于呼和浩特市××区,建筑面积156.59平方米,房屋成交价格为900000元。合同第三条(二)约定付款方式:合同签订后5日内,买方向卖方支付房款45000元,15日内买方向卖方支付房款600000元,买方偿还该房卖方银行个人住房贷款210000元,剩余部分在房屋产权变更手续签字完成当日付清。合同第九条约定其他事项:截止本合同签订日,卖方在房地产开发商购买此次转让的房屋时办理的个人住房贷款未结清余额210396.47元,由买方负责偿还,偿还方式可以采取一次性偿还方式,也可以按卖方与银行约定的期限分期偿还,具体采取何种偿还方式,由买方确定。王飞于2016年5月26日至2016年5月31日陆续以银行转账方式,向武红英支付购房款共计645000元。李生原于2016年7月3日开具“收到王飞现金40000元用于归还王飞购买巨海城五区房屋应承担的住房贷款”的收条一张。王飞于2016年至2018年为涉案房屋缴纳电费、车位费、物业费、2018-2019年度供热费。巨华公司于2016年5月18日、2018年9月10日出具证明,证明李生原购买的涉案房屋因正在办理项目验收,尚未办理房屋产权证。另查明,涉案房屋存在门牌安装错误。巨海城五区8号楼2单元13楼东户的涉案房屋,实际安装门牌号为1301号,系安装错误,应为1302号。一审法院于2018年8月29日预查封的亦是1302号。陈晓静与李生原、武红英的民间借贷纠纷一案,一审法院依陈晓静的保全申请,于2018年8月23日作出(2018)内0105民初7326号民事裁定书,裁定冻结被申请人李生原银行存款125万元或者查封其同等价值的其他财产。一审法院于2018年8月29日预查封了李生原位于呼和浩特市××区东户房屋。王飞对一审法院上述查封提出书面异议,一审法院于2018年12月18日作出(2018)内0105执异311号执行裁定书,裁定驳回王飞提出的案外人异议。王飞对该裁定不服,提起本案诉讼。一审法院认为，关于王飞请求解除对涉案房屋的财产保全查封措施的诉讼请求,参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产(三)已支付全部价款,或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。王飞作为涉案房屋的买受人,与李生原、武红英签订的《房屋买卖合同》中,约定房屋总价款为900000元,王飞按照合同约定支付了共计685000元购房款,王飞在庭审中明确表示,不同意将剩余购房款交付法院保全,故对王飞请求解除对涉案房屋查封的诉讼请求一审法院不予支持。关于王飞请求确认其对涉案房屋享有占有、使用、收益、转让权利的诉讼请求,依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。”因此不动产物权原则上需经登记始发生物权效力。就本案而言,涉案房屋尚未依法登记,亦未完成房屋所有权转移登记,王飞请求确认其享有占有、使用、收益、转让的权利,无法律依据,一审法院不予支持。综上,依照《中华人民共和国物权法》第九条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决如下：驳回原告王飞的诉讼请求。案件受理费7783元(原告已预交),由原告王飞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王飞二审新举示2019年4月8日偿还房屋贷款2万元的银行转账凭证（王飞转给武红英的款项）和房屋租赁合同（2017年11月-2018年11月的，租户胡志强），拟证明王飞在法院查封前，在该合同签订后就合法占有该不动产，王飞依照合同履行了义务，王飞是按贷款月数和期数把钱转给武红英的，至于对方的账户性质不清楚，租赁合同与一审举证的期间段不一样。陈晓静认可银行转账真实性，不认可证明问题，认为不能证明是偿还在李生原、武红英的抵款账户上的，即使王飞偿还了款项，其他人都可以替李生原、武红英偿还，不能证明房屋的贷款是王飞的，房屋的贷款依然是李生原、武红英夫妻的；不认可房屋租赁合同真实性，不认可该证据。李生原、武红英认可王飞二审新举示的证据。一审法院查明的2008年3月26日李生原与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》这一事实中，内蒙古巨华房地产开发集团有限公司在该《商品房买卖合同》第2页中载为委托代理人，出卖人载为内蒙古建发房地产开发有限责任公司。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，根据一审查明的事实，巨华公司于2016年5月18日、2018年9月10日出具证明,证明李生原购买的涉案房屋因正在办理项目验收,尚未办理房屋产权证，则应认定在案证据不能证明案涉房屋产权已登记在李生原、武红英名下，且二审中李生原、武红英亦陈述经其向开发商询问案涉房屋没有房本不能过户，故王飞要求排除对涉案房屋的保全查封措施，不存在参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的前提。在李生原、武红英尚未取得案涉房屋物权的情况下，王飞主张其权利优先于法院的保全查封，缺乏依据，故对王飞要求排除案涉房屋保全查封措施的上诉请求不予支持；关于王飞请求确认对案涉房屋享有占有、使用、收益、转让权利，王飞现对案涉房屋尚不享有物权，如前所述其权利并不优先于法院的保全措施，故在其排除法院保全措施的请求不能成立的情况下，对其要求确权的上诉请求不予支持。综上所述，王飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽适用法律不当，但处理结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7783元，由王飞负担。本判决为终审判决。审判长 吴 铁 刚审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼 二〇一九年十月二十二日书记员 王  昕