江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0205民初4057号 原告：倪海松，男，1980年2月25日生，汉族，户籍地无锡市锡山区，现住无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：李伟伟，重庆中钦国彦（无锡）律师事务所律师。 被告：徐某，女，1975年9月20日生，汉族，户籍地无锡市梁溪区，现住无锡市新吴区。 被告：陆优，男，2007年11月13日生，汉族，户籍地无锡市梁溪区，现住无锡市新吴区。 法定代理人：徐某（系被告陆优之母），1975年9月20日生，汉族，户籍地无锡市梁溪区，现住无锡市新吴区。 原告倪海松与被告徐某、陆优房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后，依法适用简易程序于同年8月1日公开开庭进行了审理。原告倪海松及其委托诉讼代理人李伟伟，被告徐某暨被告陆优的法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告倪海松向本院提出诉讼请求：要求判令徐某、陆优1、履行将无锡市锡山区鑫安苑润和里59-103房屋（以下称涉案房屋）过户至其名下的合同义务（过户税费由其承担）；2、承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年7月2日，陆华民位于原无锡市锡山区老住基、面积为21.71平方米的房屋因东安路东扩延而拆迁。次年，陆华民因身患重病，立遗嘱将该房屋由自己儿子陆俊继承。2014年，陆俊身患重病，为治病，陆俊和徐某将本来安置的房屋面积卖给其。2014年12月18日，陆俊和徐某写委托书将原安镇街道先锋村老住基房屋安置结算等手续委托给其处理。2014年12月19日，其与陆俊、徐某签订房屋买卖合同，约定陆俊、徐某将原安镇街道先锋村老住基房子对应安置面积21.71平方米作价89000元出售给其，其按拆迁办规定安置房子，差价由其自行结算，同时还约定了陆俊、徐某不配合办理房产证、土地证，赔偿其50000元，如陆俊、徐某无法配合办理，其有权解除合同，解除时，陆俊、徐某除将已收房款全部退还外还应赔偿其经济损失800000元。2014年12月24日，陆俊去世，财产由儿子陆优继承。因此涉案房屋登记在徐某、陆优名下。涉案房屋总面积91.40平方米，其中21.71平方米系购买的陆俊、徐某的拆迁安置面积，剩余69.69平方米系其向拆迁办购买。2018年，涉案房屋过户至徐某、陆优名下，过户产生费用由其支付，之后其要求徐某、陆优配合将涉案房屋过户至其名下，但对方不配合，故其诉至本院，望判如所请。 被告徐某、陆优共同辩称：其与倪海松素不相识，并无房屋买卖关系，无义务配合过户；其并未收到倪海松购房款；涉案房屋是拆迁办通知其去办理产权证的，系继承所得。综上，请求驳回倪海松的诉讼请求。 经审理查明： 一、房屋买卖及拆迁安置情况：陆华民名下座落于原无锡市锡山区老住基村民小组的建筑物及其附着物实施拆迁，经有权部门实地丈量、评估，双方确认，2009年7月2日，无锡佳时房屋拆迁有限公司（甲方，拆迁人）与陆华民（陆俊）（乙方，被拆迁人）签订了集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书，约定原宅基地房屋安置建筑面积21.71平方米等内容，未明确安置房源。次年11月4日，陆华民订立遗嘱，载明“身份证号：320211194206203413……无锡市查桥镇先锋村老住基平房1间面积21平方米，现已拆迁未安置……经与儿女协商……我所有财产在我去世后，由我儿子陆俊一人全部继承……”，下面由其女华颖手书“遵重父亲医院，由陆俊继承查桥老住基拆迁安置房，无任何家庭纠纷。妹：华颖320211197205163425”。2010年11月20日，陆华民病逝。嗣后，因陆俊生病治疗所需，陆俊、徐某夫妇拟将上述安置利益出售。2014年12月18日，陆俊、徐某出具委托书一份，内容为“今有本人先锋村老住基户主陆俊因本人身体不便特委托倪海松前来办理房屋安置结算等一切手续。”次日，陆俊、徐某（甲方）与倪海松（乙方）签订房屋买卖协议1份，约定乙方向甲方购买位于无锡市锡山区老住基老住宅安置面积，建筑面积21.71平方米，总价89000元，由乙方按拆迁办规定安置房子，差价由乙方自行结算给拆迁办，并约定合同发生的契税、土地出让金等由乙方负担，如甲方不配合办理房产证、土地证，甲方赔偿乙方5000元，如甲方无法配合办理，乙方有权解除合同，解除时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失800000元等。该协议甲方落款处有“陆俊”“徐某”分别签字，乙方落款处有“倪海松”签字。当天，徐某出具收条一份，载明收到现金89000元，该款实际由案外人包国兴转账于徐某。2014年12月20日，原安镇街道先锋村老住基村民小组陆俊户进行了房号登记及面积经济结算，其中载明有倪海松代办，协议安置面积21.71平方米，实际安置面积为五期59-103即涉案房屋，超安置面积69.69平方米，经核算，由倪海松补交了房款138971元，安置户签字处有“倪海松”签字。嗣后，倪海松及家人居住涉案房屋至今。2019年1月7日，无锡市锡山区拆迁安置管理办公室（以下简称安镇拆迁办）出具情况说明一份，内容为因东安路东扩延伸建设需要，陆俊位于.71平方米的老房子于2009年拆迁，起初经抓阄安置房屋于山韵佳苑A区38-103室，后因陆俊患病，陆俊及其妻子徐某为给陆俊治病，不想为安置过多的面积而增加家庭经济负担，请求拆迁办予以照顾，后倪海松凭委托书来拆迁办更换安置房屋至涉案房屋等。 二、陆俊家庭关系：陆俊之父陆华民于2010年11月4日立遗嘱时，近亲属有子陆俊、女华颖二人。陆华民因病于同年11月20日去世。陆俊与徐某系夫妻关系，生育儿子陆优，陆俊因病于2014年12月24日去世。 三、涉案房屋不动产所有权登记情况：2016年11月19日，无锡市人民政府出台了锡政发[2016]252号文件《市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》，征地拆迁安置住房在满足条件后可以办理相关手续及上市交易等。涉案房屋已符合条件可以办理相关手续及上市交易。2018年12月，涉案房屋产权登记至徐某、陆优名下，相关契税及登记费由倪海松承担，不动产权属证书亦由倪海松实际领取。嗣后，倪海松要求将涉案房屋过户至其名下，但徐某、陆优表示无法配合。倪海松同意负担办理不动产所有权变更登记中产生的全部税费。 四、当事人关于房屋买卖及拆迁安置情况的陈述。倪海松陈述称：当时，据安镇拆迁办包国兴说，陆俊夫妇为了看病要把安置房子出售掉，他们委托包国兴寻找买家，其当时正好要买一套房子，包国兴就找到了其；房屋买卖协议是徐某、陆俊先签好字的，然后包国兴拿过来让其签字；付房款的情况，因其岳母出车祸，其没有时间，房款由包国兴代为转交徐某，再由其现金支付包国兴；涉案房屋由其本人实际居住，因其房子在旁边，二套房子已打通。徐某、陆优陈述称：其对所有事情均不清楚；房屋买卖协议系徐某所签，但协议非徐某提供，包国兴系安镇拆迁办工作人员，当时是包国兴和徐某说自己把房子买下来；委托书是包国兴拿给徐某和陆俊签的，包国兴没有和徐某提过倪海松，徐某、陆俊系在空白纸上签字；经济结算表其没见过，差额部分也不知道是谁付钱，但不是其付的；后来安镇拆迁办通知其可以办证，徐某就去了，签了字就走，相关契税等都不是其交的，安镇拆迁办让徐某写了张委托书，由安镇拆迁办帮其拿证；涉案房屋由谁在使用其不清楚；其是否实际安置到山韵佳苑的房屋也不清楚，当时有一张房票，具体面积和坐落都有的，没有进行安置结算，具体情况其不清楚；其认为安置房屋存在问题，如包国兴作为原告起诉，其同意配合将山韵佳苑房屋予以过户。 五、审理过程中，包国兴（男，1968年11月29日生，居民身份证号码，汉族，户籍地无锡市锡山区包家里29号，现住无锡市锡山区鑫安苑润和里12-903）到庭陈述称：其一直是安镇拆迁办工作人员，负责安置结算；涉案房屋的买卖情由，最早是倪海松丈母娘出车祸撞死了，还是被其同事撞死的，因其丈人系残疾人，丈母娘在世时一直由丈母娘照顾丈人，丈母娘去世了，倪海松即委托其帮忙看有无合适房子买一个方便照顾。2014年12月左右，具体日期其记不清了，陆俊由徐某搀扶着到安镇拆迁办找其说，因陆俊生了癌症要治疗，说房子不要了，要货币结算。当时陆俊抓阄房单已拿，就是山韵佳苑A区38-103室，其在单位核实过，该套房屋面积为92.13平方米，其即告诉陆俊夫妇，货币结算不划算，每平方米才2400元，既然房单都拿了，不如卖掉吧，有个叫倪海松的要买房，不如卖给倪海松，还能卖高点价钱，21个平方算起来才50000多元，其看陆俊很可怜，就提出来89000元成交，陆俊夫妇一口同意，当时因为倪海松跟其说过全权委托其买房，价格高低由其斟酌，倪海松对陆俊的情况也很同情，表示没意见；关于房屋买卖协议，是徐某自己带到其办公室的，其看有些条款比较粗糙，经协商后其就加了一些手写条款在上面，签字是他们夫妇二人在其办公室当场签的，倪海松的签字是后补的，其事先和倪海松说过，因倪海松丈母娘出事后比较忙；钱款是当时其到银行里领了现金当场交给徐某，其垫付的，徐某的收条也是当场出的，过后倪海松给了其现金。后来，陆俊夫妇就没来过安镇拆迁办；去年11月左右，当时土地出让金要涨价了，倪海松打电话给其说想办过户，其就给徐某打电话，徐某一直说忙，后来她终于发了个微信定位给其，其就和倪海松去接徐某，办证过程二次都是其和倪海松去接的，三个人一起去办的，第一次手续不全，第二次才办成，当时徐某也蛮配合的，办证材料也都是她主动提供的，她还在房屋过户之类的字，当时跟她说好房产证由倪海松去拿，她同意的。房产证出来后，倪海松就去拿了，但要办到倪海松名下时，徐某就不同意了，好像是徐某父亲知道了，说陆俊不给后代留财产什么的；关于徐某陈述的不认识倪海松，房子是卖给其的等内容，当时倪海松未出面，所以徐某一开始是不认识倪海松，但其和徐某夫妇说清楚的，房子是其兄弟（倪海松）要，实在卖不掉，其可以留下，因为其弟弟也可能要房子。等合同签好后，其给了徐某夫妇一份，上面白纸黑字签着倪海松的名字，他们怎么可能不知道买家。赚差价更不可能，倪海松给其、其给徐某都是89000元，何来差价？其出于可怜他们才做了好事，陆俊夫妇当时千恩万谢，现在太不讲道理；关于徐某陈述的抓阄房单为山韵佳苑A区38-103室，实际安置的涉案房屋等内容，当时山韵佳苑的房屋只是意向房源，尚未经过结算，并非陆俊房子，事实上陆俊他们也不要了，没结算，现在该房子已安置掉，被安置对象是查桥的，安置到安镇街道鑫安苑不方便，正好有山韵佳苑的房子就换了。当时其和徐某说过的，你的房子如在山韵佳苑就卖不掉，因为倪海松要的是在安镇的房子，徐某表示认可，陆华民的遗嘱上原有“由陆俊继承山韵佳苑拆迁安置房”，因房子未实际安置，其说不妥当，徐某自己把“山韵佳苑”四字划掉，改成“查桥老住基”。其和徐某说具体安置哪套不一定，徐某没说什么，她确实不知道安置的哪套，等到过户才知道。涉案房屋安置完全是按程序走的，差价是倪海松自己到拆迁办付的现金。后来徐某不肯过户，其就跟倪海松做工作，反正是自己住，贴点钱给徐某，不要有纠纷，倪海松表示同意。后来其问徐某，徐某问其肯拿多少出来，其说其不能做主，要倪海松和徐某谈的，后来徐某一直不配合，其就建议倪海松起诉。 以上事实，有集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书、遗嘱、证明、委托书、房屋买卖协议、收条、银行凭证、安置房房号登记及面积经济结算表、死亡医学证明书、结婚证、情况说明、收据、税收缴款书、常住人口登记卡、不动产权属证书、微信截图、谈话笔录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为：倪海松与陆俊、徐某签订的房屋买卖合同，不违反法律法规，亦未损害社会公共利益，系双方当事人的意思自治，应属有效。首先，原无锡市锡山区老住基村民小组的集体土地使用权人为陆华民，涉案房屋为原宅基地房屋转化的拆迁利益，亦应由陆华民所有，现陆华民在生前已对宅基地房屋转化的拆迁利益等个人所有财产作出了处分，即以遗嘱方式指定由其子陆俊继承，其他继承人对此未持异议，故陆俊有权对原安镇街道先锋村老住基房屋转化的拆迁利益作出处分，且其妻子徐某亦在房屋买卖协议上签字确认，双方签订合同后，倪海松已依约支付购房款，亦在安镇拆迁办支付了差价、办理了相关结算手续，实际取得并占有涉案房屋至今，故双方应当依约继续全面履行合同。其次，陆俊过世后，徐某、陆优作为陆俊的法定继承人，其并未作出放弃继承陆俊遗产的表示，故应继承房屋买卖合同项下陆俊的所有权利与义务，即负有配合倪海松办理过户登记的义务，现涉案房屋已由倪海松缴纳相关契税和登记费、徐某协助配合完成了不动产所有权登记，尚需完成不动产变更登记。现徐某、陆优对配合不动产变更登记有异议，应由其承担相应不利法律后果。综上，徐某、陆优应协助倪海松办理不动产所有权变更登记，因办理不动产变更登记产生的税费等全部费用由倪海松负担。至于徐某、陆优提出的房屋买受主体系包国兴且出售的是山韵佳苑房屋，故其无法配合过户的主张，第一，倪海松、包国兴的陈述可以相互印证，形成当时房屋买卖及拆迁安置整个过程的证据链；第二，双方签订的合同约定的当事人明确为陆俊、徐某方及倪海松方，约定买卖的是安置利益而非具体房屋，各方当事人应当以合同约定为准；第三，原安镇街道先锋村老住基房屋的安置利益应当以实际安置情况为准；第四，房屋买受主体及实际出售房源并未对徐某、陆优的利益产生实际影响，故徐某、陆优的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 徐某、陆优应于本判决生效之日起十日内协助倪海松将无锡市锡山区鑫安苑润和里59-103房屋不动产所有权变更登记至倪海松名下，变更登记产生的费用由倪海松负担。 案件受理费160元减半收取80元，由徐某、陆优负担（倪海松已先行垫付该诉讼费，其同意垫付的诉讼费由徐某、陆优直接向其支付，本院不再退还，徐某、陆优应于本判决生效之日起十日内支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员 黄 晔 二〇一九年十月八日 书记员 吴铭佳