河南省罗山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1521民初2209号原告信阳金鼎置业有限公司。统一社会信用代码：9141150069872806XC。法定代表人张建红，该公司总经理。委托代理人匡昭贵，河南庆勇律师中务所律师。代理权限，特别授权代理。被告方祖明，男，1987年12月17日出生，汉族，住罗山县。现住罗山县。委托代理人黄忠明，河南法正律师事务所律师。代理权限，特别授权代理。原告信阳金鼎置业有限公司房屋与被告方祖明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信阳金鼎置业有限公司的委托代理人匡昭贵、被告方祖明的委托代理人黄忠明到庭参加了诉讼。诉讼中，被告方祖明向本院提起反诉，因未按法庭规定的期限交纳反诉受理费用，其反诉请求本院不予处理。本案现已审理终结。原告信阳金鼎置业有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付购房款180000元；2.依法判令被告向原告支付违约金（以18万元为基数，自2011年3月16日起按每日万分之一点二的标准计算至被告付清购房款之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2011年3月16日，被告与我公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告以30.2万元的价格购买我公司开发建设的罗山县宝祥隆家园7号楼5单元201室住房一套。合同签订后，被告只向原告交付购房款12.2万元，下欠18万元至今未付。为此，我公司曾多次向被告催要，但被告均以各种现由拖延。综上，被告的行为已经严重违反合同约定，为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，希判如所求。被告方祖明辩称，2011年3月16日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告以30.2万元的价格购买原告公司开发建设的罗山县宝祥隆家园7号楼5单元201室住房一套。并约定付款方式为合同签订时支付12.2万元，剩余18万元以银行按揭的方式支付，按揭时间由出卖人通知。同时约定房屋交付时间为2012年5月31日之前，如逾期交付超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交购房款万分之1.2的违约金。然而合同签订后，买受人交付12.2万元房款后，出卖人却在最后交付期限届满后迟迟不交付房屋，也从未通知买受人办理银行按揭手续。在买受人一再催促下，出卖人才于2014年将房门钥匙交付给买受人，而买受人却并未收到经验收合格并办理任何交付手续，导致原告直至2014年8月16日才搬家实际占有该房屋。出卖人的行为违约在先，导致买受人无法正常办理银行按揭款并使用房屋，出卖人应承担合同第九条所约定的违约责任。故此，买受人本诉被告特提起反诉，请求法院依法确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，继续履行合同约定的内容，由反诉原告依照合同约定的银行按揭贷款的方式支付剩余房款。依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金共计11799.84元（122000元×0.0012×806天）；本案本诉、反诉费均由反诉被告负担。经审理查明，2011年3月16日，原告信阳金鼎置业有限公司将自己开发的位于罗山县天元南路东的罗山宝祥隆家园7号楼5单元201室住房一套出售给被告方祖明。为此，双方签订《商品房买卖合同》，该合同约定的建筑面积为128.79㎡。约定按建筑面积计算，该商品房单价每平方人民币2344.91元，总金额为302000元。合同第五条对商品房面积确认及面积差处理方式为所售房屋面积以房管部门实际测量为准，多退少补。合同第六条付款方式的约定为，买受人选择其他方式（银行按揭），本合同签订时付房款壹拾贰万贰仟元整，余款壹拾捌万元办理银行按揭，按揭时间以出卖人通知为准。合同第七条对买受人逾期付款的违约责任约定为买受人如未按本合同规定的时间付款1.按逾期时间分别处理。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.2的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款差额确定。合同第八条对交付期限约定为出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1.该商品房经验收合格…但如遇下列特特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内，告知买受人的；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定为除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。合同第十九条对本合同履行过程中发生的争议，约定由双方当事人协商解决；协商不成的按下列第1种方式解决，1.提交房管部门仲裁委员会仲裁。该合同对其他事项分别作出约定，同时合同第二十三条约定，本合同自双方签订之日起生效。因本案原、被告双方没能与办理按揭贷款银行达成合意，致该房无法办理按揭手续。被告方祖明在合同签订后已实际入住多年，余剩购房款180000元没有支付。上述事实，有企业营业执照、原、被告双方的签订的商品房买卖、被告方祖明2011年3月16日预交购房款收据、被告方祖明居住房屋现状图片、当事人陈述笔录等证据在卷佐证、并经本院开庭质证与审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。合同当事人应当遵循公平原则确定双方的权利和义务。本案在，原告信阳金鼎置业有限公司与被告方祖明于2011年签订商品房买卖合同，双方约定的交房时间为2012年5月31日，被告亦认可自己在2014年8月已装修并实际入住。双方在合同中虽然约定以按揭的方式支付余剩购房款，但因原、被告双方没能与办理按揭银行达成合意，致原、被告双方约定的按揭付款方式不能得以实现。现被告已实际入住所认购房屋多年，且被告方祖明明知在按揭付款不能实现的情况下，要么要求解除双方所订商品房买卖合同，要么交付剩余购房款以使双方所订合同目的得以实现。现原告持据要求被告支付余剩购房款180000元，不违反法律规定，本院予以支持。原告信阳金鼎置业有限公司要求被告方祖明支付逾期付款违约金的诉求，因本案中，按揭付款方式不能得以实现的问题不能仅仅归结为被告所致，故原告要求被告按约定支付违约金，对被告方祖明显失公平。本案中，被告方祖明确已实际占有并使用认购房屋多年，故被告应从原告起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付下欠购房款利息对原、被告双方均较为公平合理。现被告方祖明要求仍以按揭方式支付余剩购房款，同时其还要求原告向其支付违约金11799.84元的辩称理由，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零九条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：被告方祖明于本判决生效之日起二十日内一次性向原告信阳金鼎置业有限公司支付下欠购房款180000元及利息（从2019年7月23日起至该笔欠款清偿完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。驳回原告信阳金鼎置业有限公司的其他诉讼请求。如不按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1950元，由被告方祖明负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 高 控二〇一九年十月八日书记员 陈金华