广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初9182号 原告：广西诚瑞贸易有限公司，住所地：南宁市安园东路北面南大物流市场第**，统一社会信用代码：91450100672478568W 法定代表人：覃绍恒。 委托代理人：刘志辉，广西万通律师事务所律师。 被告：广西唐通投资有限公司，住所，住所地：南宁市西乡塘区北湖北路**大唐天城**楼**房社会信用代码：91450107MA5NCFYK3Q 法定代表人：郝胜春。 被告：天祥建设集团股份有限公司，住所地：，住所地：浙江省东阳市东义路**信用代码：91330783760197272Y。 法定代表人：胡刚锋。 两被告共同的委托诉讼代理人：李莉，北京大成（南宁）律师事务所律师。 原告广西诚瑞贸易有限公司（以下简称“诚瑞公司”）与被告广西唐通投资有限公司（以下简称“唐通公司”）、天祥建设集团股份有限公司（以下简称“天祥公司”）侵权责任纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告诚瑞公司的委托诉讼代理人刘志辉，被告唐通公司、天祥公司共同的委托诉讼代理人李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诚瑞公司起诉时向本院提出诉讼：一、判令两被告赔偿原告自用场地及自建房屋的损失1521600元；二、判令两被告赔偿原告出租场地的租金损失1797383.28元；三、判令两被告赔偿原告安置补偿款差额7605元、装修损失费差额13663.65元、搬迁补助费10107元、营业损失66706.2元、逾期付款违约金11209.44元；四、判令两被告承担鉴定、检测、评估费用34933元。经开庭审理原告当庭变更上述第三项诉讼请求为“判令两被告赔偿原告搬迁补助费15807元、逾期付款违约金11209.44元”，并增加一项诉讼请求“两被告向原告支付安置补偿款36000元逾期付款违约金”。事实与理由：唐通公司作为业主，委托天祥公司建设的项目违法施工，导致地基塌陷，造成原告的房屋损坏及其他损失。 被告唐通公司辩称：一、原告没有证据证实其是涉案房屋的产权人或建设者；二、原告评估的损失过高，明显不合理；三、 出租场地的租金损失1797383.28元，因无证据本案房屋为非法建筑，不应当支持，且该损失也不存在，房屋已经被政府征收了；四、搬迁补助费原告没有证据证明确实发生；五、违约金按照合同计算，但是合同约定过高，应当调整为银行同期贷款利率；六、鉴定费不是必须指出的费用，不应当计算入损失；七、如果法院认定应当赔偿，那么赔偿主体是唐通公司。 被告天祥公司：我公司是依照唐通公司委托施工的，责任应当由唐通公司承担。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于各方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据和事实，本院认定如下：一、关于本案房屋的建造者是谁的问题。本案土地为广西南大物流有限公司（以下简称“南大物流公司”）向苏卢村租用，现土地承租人南大物流已经出具证明称本案土地为其转租给唐通公司，土地上房屋也是唐通公司所建，因此可以认定涉案房屋的建造人为唐通公司。 二、关于涉案房屋损失的数额认定问题。双方对于房屋已经成为危房、没有使用价值均无异议，本院予以确认。经庭审协商，双方已经对房屋的建筑面积，即混合结构478.35㎡、钢结构房屋27㎡、钢架棚56.04㎡达成了一致意见，本院予以确认。原告在诉前单方面委托了评估机构对该房屋价值进行评估，但该评估报告中评估出的是房屋的使用和租赁价值，涉案房屋没有取得建设施工许可证，即违法建筑。对于原告的房屋损失，不能以房屋的市场价值为确定标准，而应当以建设成本为确定标准。本案房屋具体建造时间现无法查清，但可以确定是在2009年之后、2014年之前，而根据日常社会经验可知，此期间的建设成本必定小于2014年的建设成本。所以本院参照《2014年南宁市各类房屋建筑物建安造价及其他价格的通告》中关于砖混结构900元/㎡、钢结构1100元/㎡以及原告认可的评估报告中钢架棚505元/㎡的价格，计算出涉案房屋的建设成本为488515元【（900元/㎡×478.35㎡）+（1100元/㎡×27㎡）+（505元/㎡×56.04㎡）】。结合庭审中双方协商确认的成新率80%（原告已经使用了一段时间，应当折旧），原告的房屋损失为390812元。 三、关于原告房屋相邻土地的使用价值损失数额问题。原告承租地块的面积为428.16㎡，但根据双方达成的《新办公楼装修费及临时安置赔偿协议》，其中办公楼所占160㎡已经在该协议的赔偿范围之内，因此原告相邻地块的损失面积应当为268.16㎡。原告自行委托评估的上述地块租赁价值为每月13元/㎡,但被告不予认可。原告与南大物流签订的租赁合同中约定的租金为每月12元/㎡，上述数额相差不大，没有必要再次花费费用重新启动鉴定程序。经庭审协商，原告已经确认可以按照12元/㎡的标准予以计算，本院予以确认，经计算，原告的相邻土地使用价值损失为3223.2元/月。经庭审协商，双方均认可该损失的赔偿期限为1年（自2018年10月31日至2019年9月31日），本院予以确认，即38678.4元。 根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：“大唐.天悦”项目为唐通公司委托天祥公司建设。2018年10月20日因施工不当，造成原告相邻承租的场地及自建办公楼出现裂缝、地基塌陷等问、地基塌陷等问题经为危房不能使用。原告因此直接损失429490.4元（房屋损失390812元+相邻土地使用价值损失38678.4元）。事故发生之后，经过多方协调，原告与唐通公司于2019年1月8日达成一份《新办公楼装修费及临时安置赔偿协议》，对于安置租金赔偿费、装修费的赔偿数额及支付时间、方式予以确定（其中安置租金赔偿费约定如场地遇到政府征收，则赔偿至租赁场地所有权人与政府相关部门签订征收补偿协议之日）。唐通公司之后按照该协议向原告支付了装修补偿费258720元及2018年10月至2019年7月的安置租金赔偿费108000元（期间存在逾期付款），第三期2019年8月至10月的安置租金赔偿费36000元尚未支付。 另查明，原告自建房屋一部分为自己使用，一部分作为货场、铺面转租给他人使用。 再查明，原告为确定房屋受损程度、面积以及损失数额向相关机构申请了鉴定，共支出鉴定费用34933元。 本院认为：一、关于本案责任主体的问题。“大唐.天悦”项目为唐通公司委托天祥公司建设，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条及《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定，本案的侵权责任人应当确定为委托人唐通公司，唐通公司承担责任后，天祥公司无需再向原告承担侵权责任。 二、根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十条的规定，本次侵权行为对原告造成的房屋损毁、相邻土地无法使用的直接损失429490.4元，唐通公司应当向原告予以赔偿。 三、涉案房屋没有取得建设规划许可证，为违法建筑，依法不能用于租赁。因此原告主张其自己使用之外还将房屋转租给他人作为货场、铺面使用，导致租金损失1797383.28元的诉讼请求本院不予支持。 四、关于搬迁补助费的问题。虽然原告未能举出票据证明其搬迁费用，但是房屋已经是危房，搬迁是必然发生的事实。经庭审协商，双方均认可按照搬迁两次，每次10元/㎡的标准计算搬迁补助费。经计算，为11227.8元【（478.35㎡+27㎡+56.04㎡）×10元/㎡×2次】，该费用唐通公司应当向原告予以赔偿。 五、原告与唐通公司对于部分赔偿事项达成的《新办公楼装 修费及临时安置赔偿协议》是双方真实意思表示，没有违法法律、法规强制性规定，合法有效，唐通公司应当依照协议向原告支付赔偿款项。唐通公司主张南大物流公司已经于2019年9月和政府签订了征收补偿协议，其安置租金赔偿费仅应当支付至2019年8月，但未举出相应证据予以证明，本院不予采信。截止到2019年10月19日，唐通公司尚应向原告安置租金赔偿费36000元。唐通公司在支付上述款项中存在逾期行为，双方约定逾期付款违约金为未付金额的每日万分之五。唐通公司主张该违约金过高应当予以调整。双方该债务为金钱债务，该违约金约定确实过高，根据根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院酌情调整为年利率6%为标准计算违约金。经庭审确认的逾期付款天数，经计算，装修补偿费逾期付款违约金为2977元，第二期安置租金赔偿费逾期付款违约金为325元。第三期36000元安置租金赔偿费应当自2019年7月20日起支付逾期付款违约金至该款项支付完毕之日至。 六、关于鉴定费用问题。唐通公司主张该鉴定费用有部分没有必要双方均已认可，比如房屋受损程度，有部分鉴定的结论不符合本案处理情况，比如房屋损失鉴定，有部分鉴定机构没有鉴定资质，比如面积测绘。对此本院认为，本案是由于唐通公司的侵权而导致本案诉讼，原告申请的上述鉴定都在其举证范围的合理范围内，其依照自己认为的举证需要进行鉴定支付的鉴定费用属于合理损失，该损失应当由唐通公司向原告予以赔偿。 综上，根据根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，判决如下： 一、广西唐通投资有限公司向广西诚瑞贸易有限公司赔偿房屋损毁损失、场地使用损失429490.4元； 二、广西唐通投资有限公司向广西诚瑞贸易有限公司支付搬迁补偿费11227.8元； 三、广西唐通投资有限公司向广西诚瑞贸易有限公司赔偿装修赔偿费、安置租金赔偿费逾期付款违约金3302元； 四、广西唐通投资有限公司向广西诚瑞贸易有限公司支付安置租金赔偿费36000元并支付逾期付款违约金（计算方式：以36000元为基数，按照年利率6%自2019年7月20日起计算至该款项支付完毕之日止）； 五、广西唐通投资有限公司向广西诚瑞贸易有限公司赔偿鉴定费34933元； 六、驳回广西诚瑞贸易有限公司对广西唐通投资有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回广西诚瑞贸易有限公司对天祥建设集团股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费34506元，由广西唐通投资有限公司负担4782元。 由广西诚瑞贸易有限公司负担29724元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，各方当事人可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时于上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  魏 超 人民陪审员  莫志平 人民陪审员  甘祖光 二〇一九年十月二十四日 书 记 员  卢 原