云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书(2019)云0181民初1776号原告：安宁合云商贸有限公司。住所：云南省昆明市安宁市太平新城街道时代贸港机械城**。法定代表人：蔡立斌，总经理。委托诉讼代理人：徐鹏程，云南派特律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王燕，云南派特律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：杨庆，男，1987年5月4日出生，白族，住云南省安宁市。原告安宁合云商贸有限公司（以下简称“合云公司”）与被告杨庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月9日公开开庭进行审理。原告合云公司的委托诉讼代理人徐鹏程、王燕及被告杨庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合云公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的《房屋租赁合同》解除，判令被告搬离安宁市时代贸港4栋二层6号商铺；2、判令被告向原告交纳拖欠的租金16720元（以月租金880元为标准，从2017年12月1日起暂计算至2019年6月30日，直至被告实际搬离止）；3、判令被告向原告交纳拖欠的电费500.4元（自2017年10月暂计算至2019年5月，以实际电表数为准，直至被告搬离为止）；4、判令被告向原告支付拖欠租金及电费的违约金5166.12元（违约金为拖欠租金和拖欠电费总额的30%，直至被告实际付清之日止）；以上合计22386.52元；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），原告将位于安宁市时代贸港A4栋二层面积约20平方米的6号商铺出租给被告。《合同》约定租金标准为每月每平方米50元，月租金合计1000元（实际按照优惠价格880元收取），以后的租金按照每年递增10%的标准收取。《合同》还约定租金每半年支付一次，首期租金在协议生效之日起15日内交纳，以后各期租金在当期前一个月5日前交纳；如逾期交纳租金及水电费、垃圾清运费等费用的，每逾期一天按逾期金额的5%支付滞纳金。2017年11月30日，房屋租金到期，原告一直催促被告按照《合同》约定交纳租金，但被告一直不予交纳，并且从2017年10月开始拒不交纳电费。此后，原告曾向被告下达通知书，希望被告按期交纳租金，或是与原告协商解除《合同》搬离商铺，可被告拒不交纳租金也拒不搬离。2018年10月22日，原告委托云南派特律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告限期结清欠付租金及水电费并搬离商铺，但被告仍置之不理。为此，原告为维护自身合法权益，遂提起诉讼。被告杨庆辩称，同意搬离铺面，电费只应支付至租期届满之日，不愿意支付租金和违约金。理由是其在2018年11月已经电话联系合云公司的法定代表人，但对方置之不理。并且，由于合云公司没有按照市场规则提前通知承租人，导致杨庆本人在2019年3月又订购了一批茶叶压着未售。本院经审理确认无争议的事实如下：2015年7月14日，合云公司（甲方）与杨庆（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方向甲方承租位于安宁市太平时代贸港A4栋二层6号房屋，租赁期限为三年，自2015年9月1日起算。合同第三条约定：1、租金标准为每月每平方米50元，月租金合计1000元（如以后递增的，按递增比例相应调整，具体为每年递增10%）。2、租金实行（半年）支付制，租金标准为每半年6000元，每一期租金在当期前一个月5日以前交纳……。第四条第二款约定：乙方承担承租房屋所使用的电、水、空调、通讯等费用，甲方按乙方的实际用量计数按月收费。电每度1.2元……。第八条第二款约定：乙方逾期交纳履约保证金、租金及本合同第四条约定费用的，除仍应及时如数补交外，每逾期一天按逾期金额的5%支付滞纳金。合同签订后，合云公司向杨庆交付了房屋，杨庆支付了2017年11月30日前的租金及截至2017年9月的电费，租金实际按照880元/月计算，电费按照1.2元/度计算，此后的租金及电费均未支付。租期届满后，杨庆没有返还所租赁的房屋。另，杨庆承租的商铺位于合云公司经营的超市旁侧，该商铺的用途为茶叶经营。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1、电费的问题，合云公司提交的物业公司出具的《2017年8月水电费明细表》、《2017年9月水电费明细表》、《2019年5月水电费明细表》，杨庆对明细表中相应的房号无异议，且2017年8月和9月的用电量与杨庆支付电费的《收款收据》能够印证，则对上述三份明细表的证据效力应予确认，明细表可证实杨庆所租房屋截止2017年9月的电表底数为1774，截止2019年5月的电表底数为2191，期间用电量为417度，相应的电费为500.4元。2、《律师函》的送达问题，《律师函》系合云公司委托的律师以粘贴在铺面门口的方式向杨庆送达，杨庆以对方没有直接送达为由不予认可，但送达方式并非影响律师函效力的关键因素，故对于合云公司在租期届满后，以发送《律师函》的方式催促杨庆腾房及支付费用的事实，予以采信。3、杨庆所租铺面是否存在被他物遮挡的问题，杨庆称铺面在2018年10月被隔壁商铺的衣柜遮挡，在2019年3月被冰箱遮挡，合云公司对此不予认可，并认为放置冰箱在铺面门口的时间为2019年5月，在杨庆未能提供证据对其所主张的事实予以证实的情况下，本院对合云公司自认的事实予以采信。本院认为，《房屋租赁合同》系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，在租赁期限届满后，合云公司已经以发送律师函的方式催促杨庆腾房，则可认定双方在租期届满后已无续租的合意，合同因租期届满而终止，合云公司另行请求确认合同解除，无法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，对于合云公司要求杨庆搬离房屋的诉请，予以支持。关于租金的问题，合云公司要求按照880元/月的标准支付租金，符合租赁合同的约定，予以支持，杨庆应当支付自2017年11月至2018年8月期间的租金为8800元。自2018年9月1日起，因租期已经届满，合云公司主张的租金宜表述为房屋使用费。基于杨庆仍然占用房屋的事实，其应当参照租期内的租金标准支付占用房屋期间的使用费，即自2018年9月1日起，按照880元/月的标准支付使用费至搬离房屋之日止。关于电费的问题，合云公司主张的电费产生于杨庆占用房屋期间，故截止2019年5月的电费应由杨庆承担。至于杨庆辩称2018年8月联系合云公司法定代表人的问题，该项陈述也印证了双方未达成续租合意的事实，故杨庆以此作为拒付租金的抗辩不能成立。至于杨庆辩称2019年3月购茶压货造成损失的问题，在出租人已明确表示不愿续租的情况下，杨庆负有及时返还房屋的义务，其未履行该项义务所产生的损失，应当由本人自行承担。关于违约金的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，一方面，并无证据证明合云公司所遭受的实际损失的具体数额，另一方面，杨庆等人在合云公司经营的超市外开展经营活动，合云公司在客观上也间接的获得了一定的商业利益，综合以上因素，本院对合云公司的违约金请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十一条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、由杨庆于本判决生效后三十日内搬离位于安宁市太平时代贸港A4栋二层6号房屋；二、由杨庆于本判决生效后三十日内向安宁合云商贸有限公司支付2017年11月至2018年8月期间的租金8800元，并按照880元/月的标准支付自2018年9月1日至实际搬离之日期间的房屋使用费；三、由杨庆于本判决生效后三十日内向安宁合云商贸有限公司支付截止2019年5月的电费500.4元；四、驳回安宁合云商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，减半收取计180元，由杨庆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  邱学根二〇一九年十月十一日书记员  石慧玲