广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终10220号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄岸东，男，汉族，1974年11月3日出生，住所地：广东省兴宁市，委托诉讼代理人：赖家骏，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张荷怡，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖倩，女，汉族，1983年10月1日出生，住所地：湖南省邵东县，委托诉讼代理人：周柔蘅，广东解治律师事务所律师。原审第三人：冯星民，男，汉族，1960年6月15日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：赵伊子，广东深信律师事务所律师。原审第三人：冯和璞，男，汉族，1993年4月20日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，上诉人黄岸东因与被上诉人肖倩及原审第三人冯星民、冯和璞房屋租赁合同及物权保护纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄岸东上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回肖倩全部诉讼请求，支持黄岸东的全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用均由肖倩、冯星民、冯和璞承担。事实和理由：（一）一审法院未依法查明肖倩与冯星民《租赁合同》的实际履行情况及真实意思表示，对《租赁合同》所建立的民事法律关系认定错误。从履行情况来看，在《租赁合同》约定以装修款抵扣租金的前提下，肖倩并未举证证明其对涉案房产进行了装修，也未证明因装修涉案房产产生了相关费用。肖倩并未履行支付租金的实际义务，冯星民亦未取得租赁收益。从合同签署情况来看，《租赁合同》存在诸多违背常理之处：1.租金约定不合理，未约定上涨幅度。2.租赁期限偏长。3.约定以先有债务抵扣租金。4.《租赁合同》未按照当时的相关规定进行备案。5.根据一审法院《调查笔录》，《租赁合同》系肖倩占有涉案房产后补签。从法律规定来看，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金，双方地位平等，权利义务对等。本案中，肖倩并未证明其履行租金交付义务，冯星民未通过涉案房产取得租赁收益，《租赁合同》的条款也体现双方权利义务不对等，双方不存在租赁关系的真实意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”肖倩与冯星民签署《租赁合同》系虚假意思表示，其隐藏的真实法律行为在于：以房屋使用权抵偿装修欠款的合同之债，该民事法律关系不应当认定为租赁关系。（二）“以债抵租协议”不适用“买卖不破租赁”原则，已在司法实践中得以确认，应当遵照执行。例如最高人民法院（2014）民申字第215号民事裁定书明确：债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二条指出：执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。在产生先有债权前提下，肖倩与冯星民通过签订租赁合同的形式，以尚未实际发生的未来租金收益，抵偿相关装修欠款的行为，本质上是利用“买卖不破租赁原则”实现普通债权的清偿，并排除善意第三人对涉案房屋的物权请求权。该类约定在司法实践中已不受到法律保护，自然不应当在本案中适用“买卖不破租赁”原则。（三）在肖倩未提供证据证明的前提下，根据物权公示及公信原则，涉案房产的产权人为冯和璞，一审法院基于冯和璞取得涉案房产时为未成年即认定该房产非冯和璞个人财产，无事实及法律依据。《中华人民共和国物权法》已经明确规定物权公示及公信原则，该法第十七条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，即不动产权证书的人应当推定为该不动产的权利人，除非有相反的证据证明，这是“权利的正确性推定效力”。本案中，《二手房买卖合同》及《深圳市地方税务局房地产交易税费申报表》已明确显示，涉案房产的原产权人为冯和璞。黄岸东已就涉案房产原产权人为冯和璞完成举证责任，如果肖倩认为该房产实际产权人为冯星民，应当提供相反证据，否则应承担举证不利后果。一审法院在肖倩未提供相反证据的前提下，认定冯和璞并非涉案房产实际产权人，系举证责任分配及适用法律错误。按照一审法院的逻辑，《二手房买卖合同》约定买方为黄秋玲，并确认以黄岸东的名义登记过户，是否可以认定涉案房产实际买方及现有产权人为黄秋玲而非黄岸东，如此则本案中原告不适格，也应驳回肖倩的诉讼请求。（四）暂不论《租赁合同》体现的真实意思，冯星民并非涉案房产原产权人，其与肖倩签署的合同在未获得授权或有证据证明构成表见代理的前提下，未合法成立并生效。冯星民对冯和璞的财产不具有代理权限，与肖倩签署《租赁合同》之时，冯和璞已21岁，具有完全民事行为能力，即便冯星民系其父亲，也不能认定冯星民对冯和璞的财产有代理权限。表见代理应当同时满足如下几个要件：1.代理人无权限；2.具有相对人合理相信行为人具有代理权的事实和理由（代理权之外观）；3.第三人善意无过失相信行为人具有代理权；4.以被代理人名义进行代理行为。冯星民与肖倩签署合同的行为，不构成表见代理，理由如下：1.肖倩应当承担《租赁合同》构成表见代理的举证责任，而非黄岸东承担。即便冯星民、冯和璞之间系父子关系，根据肖倩的陈述可推断，其未见过冯和璞，未与冯和璞进行过任何沟通，也未向冯星民核实相关材料，其基于特殊关系认定冯星民具有代理权的理由不充分。一审法院仅仅依据肖倩的陈述，便认为肖倩有理由相信冯星民对房产有处分或代理的权限，显失公平。2.冯星民没有具有使相对人合理相信其具有代理权的事实和理由即代理权的外观。冯星民自始没有提供房屋真正产权人冯和璞的授权委托书，没有向相对人出具父子关系证明及购房合同，因此应当认为其没有代理权的外观。3.肖倩未尽注意义务，不构成善意。第一，根据肖倩的陈述可以推断，其占有涉案房产之时，没有核查房产证、购房合同，没有尽义务了解房产的真实产权人。第二，根据《调查笔录》及肖倩在一审中确认的事实，其在签署《租赁合同》之时，已经知道房屋的实际产权人为冯和璞，但仍与冯星民签署合同，且未按照《租赁合同》的约定，要求冯星民出示授权文件。第三，肖倩与冯星民签署的租赁合同并非采用深圳市统一版本，亦未办理备案，不符合当时深圳市房屋租赁管理条例的相关规定，其意图在于隐瞒房屋出租的事实。第四，根据《二手房买卖合同》，涉案房产已经进行了抵押登记，在此情况下，肖倩仍然与冯星民签署《租赁合同》，显然已经意料到涉案房产产权变动的可能性。第五，根据冯星民的《情况说明》，《租赁合同》存在伪造的嫌疑，且冯和璞也多次要求肖倩搬离涉案房产。（五）一审法院突破物权公示及公信原则，在无证据证明经房屋登记权人合法授权或构成表见代理，并在涉案房产已经设立抵押登记的前提下，仅基于特殊关系即认定第三方与他人签署的合同合法有效，构成租赁关系并适用买卖不破租赁原则,将对市场交易秩序产生负面影响。黄岸东作为涉案房产的买受人，仅能依据房产登记信息确认房屋所有权人，在此情况下，如果还需要考虑所有权人在取得涉案房产时是否具备支付或购买能力，是否存在为第三方代持房产或经第三方赠与取得房产，是否存在第三人基于特殊关系签署租赁合同而继续履行，则会大大降低市场经济交易的效率及公信力，一审判决将会产生负面效果。另外，如《租赁合同》继续履行，则黄岸东将会长达6年之久无法收取租金，黄岸东在尽到了合理注意义务、支付合理对价后，反而遭受损失，极其不公平。肖倩辩称，肖倩与冯星民之间不存在债务纠纷，冯星民作为房屋的出租方，应当向承租方肖倩提供适宜居住的房屋，但本案房屋当时是毛坯未装修状态，不适宜居住，因此双方才协商由肖倩装修后再居住，将装修款折抵为房屋租金。黄岸东与实际所有权人即黄岸东的姐姐黄秋玲，在购买涉案房屋时对房屋由肖倩承租的情况是明知的。冯和璞在购买房屋时只有13岁，房屋实际购买人是冯星民，且在长达10年的时间里，冯和璞从未向肖倩提出过权利主张，肖倩有足够理由认为本案房屋是冯星民本人购买、管理及处分。冯星民述称，冯星民对肖倩主张的房屋租赁合同毫不知情，冯星民从未与肖倩签订过房屋租赁合同，也未将其名下房屋交付给肖倩，肖倩更从未向冯星民支付租金，冯星民与肖倩之间不存在房屋租赁合同关系。冯和璞未作陈述。肖倩向一审法院起诉请求：1.确认肖倩与冯星民之间签订的有关深圳市盐田区XX华庭X房产的《房屋租赁合同》合法有效；2.黄岸东继续履行肖倩与冯星民签订的《房屋租赁合同》；3.本案受理费及相关费用由黄岸东承担。黄岸东向一审法院反诉请求：1.肖倩搬离深圳市盐田区XX华庭X房产；2.肖倩按4000元/月的标准向黄岸东支付自2017年12月至搬离之日的房屋占用费，暂计至2018年8月为32，000元；3.肖倩承担本案受理费。一审法院认定事实：（一）冯星民为冯和璞的父亲。2006年3月14日，冯和璞取得案涉7E房的所有权，该房屋于2006年9月11日竣工。2016年9月29日，冯星民以冯和璞代理人的名义与案外人黄秋玲签署《二手房买卖合同》，约定冯和璞将7E房以3，708，000元的价格转让给黄秋玲，其中有关租赁合同情况一栏未有登记租赁合同信息，此外，该合同备注栏中载明：“买方将以第三方黄岸东的名义登记过户……冯和璞由代理人冯星民代为签署此合同，合同规定的责任和义务由冯星民代为履行”。2016年11月23日，7E房的所有权人从冯和璞变更为黄岸东。肖倩、黄岸东均确认7E房的权利人变更登记前，黄秋玲曾到现场察看7E房的情况。2017年12月始，黄岸东委托黄秋玲就7E房的房租问题与肖倩进行交涉未果，肖倩遂提起本案诉讼。案涉《房屋租赁合同》未进行备案登记，黄岸东确认其与黄秋玲为堂兄妹关系，同时确认自2016年11月7日之后肖倩一直在7E房居住。（二）有关7E房的首次购置情况。冯星民主张7E房由其儿子冯和璞于2006年3月4日购得，为毛坯房，房产购置后一直未装修，在出借给案外人唐亦使用前处于闲置状态。肖倩主张7E房开盘销售时，购买者需要获得指标后方可购买，其亲戚即案外人唐亦通过缴纳认筹金取得多个指标，因冯星民与唐亦是朋友关系，在冯星民提出需要购买指标后，唐亦将原本分配给公司员工的购买指标转给冯星民，冯星民因此购买了案涉房产。各方当事人对前述主张均未提交相关证据。（三）有关7E房的租赁及使用情况。经一审法院询问，肖倩陈述称：（1）肖倩于2013年年底准备结婚，但由于资金不足无法购买婚房，便打算租房居住，而当时唐亦表示冯星民有房空置，经唐亦与冯星民协商后，冯星民要求肖倩将7E房装修好，并以装修款抵扣租金，其后肖倩将7E房进行装修并入住。肖倩入住时未与冯星民签署《房屋租赁合同》。（2）2014年3月，因办理7E房的水电、燃气开通及银行户口手续的需要，肖倩曾要求冯星民提供7E房的房产证，但冯星民未能提供，故肖倩到冯星民位于7E房所在小区的办公室处，通过冯星民的员工取得办理手续所需的冯星民户口本及购房合同，并随即办理了上述手续，肖倩亦在办理上述手续时发现7E房的权利人为冯和璞。（3）在发现7E房的权利人为冯和璞后，肖倩要求与冯和璞补签房屋租赁合同，冯星民则表示其为7E房的房主，冯和璞在外地上学，其可代冯和璞签署房屋租赁合同，肖倩考虑到冯星民与冯和璞为父子关系，且冯星民在7E房所在小区有多套房产，因此同意与冯星民签署《房屋租赁合同》，合同对租金的约定是根据当时周边毛坯房租金价格而估值，并依此折算后抵扣装修款，上述合同由肖倩草拟，并由唐亦带给冯星民签署。（4）2016年，肖倩得知冯星民有出售7E房的意愿，曾向冯星民提出以260万元的价格购买7E房，冯星民以价格偏低为由拒绝出售，此后冯星民要求肖倩交出7E房的钥匙以便买房人看房，肖倩以家中有婴儿及老人为由拒绝，并要求冯星民带人看房时必须有肖倩在场。在买房人看房时，肖倩均向买房人表示其为房屋租赁人，2016年11月以后未有人前来看房。（5）在买房人看房过程中，冯星民与冯和璞均未到过现场，而肖倩在此过程中曾要求冯星民按合同约定向其支付违约金。（6）2017年11月30日，肖倩接到电话才知道7E房已经出售，肖倩随即就此事联系冯星民，但未果，而新业主自2017年12月始便停止了7E房的水电供应，为此肖倩曾经报警，出警人员曾电话联系冯星民未果。为证实其主张，肖倩提交了《房屋租赁合同》、电费客户更改基本信息登记表、委托银行代扣电费合同书、银行流水以及委托书等证据。《房屋租赁合同》载明：7E房的出租人为冯星民，承租人为肖倩，租赁用途为住宅或办公，冯星民向肖倩交房时为毛坯房，冯星民提供3个月免租期，由肖倩出资装修房屋，装修款共计138，200元；租赁期限共92个月，自2014年4月1日起至2021年10月31日止，每月租金为1500元，租金总额为138，000元，房租费从肖倩出资的房屋装修款中予以扣除，不须再支付租金，直到抵扣完为止……租赁期满后依附于房屋的装修归冯星民所有……冯星民因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的或违反合同约定，提前收回房屋的，应退还肖倩全额装修款并承担违约金3万元，冯星民除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。冯星民与肖倩均在该合同第3页落款处签字确认，肖倩在落款处签署的时间为2014年4月1日。肖倩提交的电费客户更改基本信息登记表、委托银行代扣电费合同书及银行流水显示，2014年4月至2017年12月期间，肖倩为7E房缴纳水电费及管道煤气费。黄岸东主张其在购买7E房时曾到现场看房，冯星民当时称7E房由其亲戚居住，在签署《二手房买卖合同》后，冯星民表示希望延长其亲戚的居住时间，故与黄岸东补签《房产租赁合同》，此后冯星民一直有向黄岸东交过租金，但自2017年12月份后再未缴纳租金，故黄岸东亦自此委托黄秋玲与肖倩进行交涉。黄岸东提交的其与冯星民签订的《房产租赁合同》载明，7E房的出租人为黄岸东，承租人为冯星民，租赁期为半年，自2016年12月10日起至2017年6月9日止，每月租金为4000元。冯星民及黄秋玲在合同第2页签字，案外人深圳市世华房地产投资顾问有限公司亦在合同第2页盖章见证，签署时间为2016年12月14日。黄岸东提交的7E房周边相类似房屋的租赁合同显示，该片区房屋在2017年至2018年期间的租赁价格在3300至3500元之间。（四）冯星民向一审法院提供《情况说明》称：1.冯星民从未与肖倩签订《房屋租赁合同》。冯星民与肖倩不认识，冯星民在2013年为抵偿其拖欠案外人唐亦的债务，将其儿子冯和璞名下的案涉房产借给唐亦使用。其后唐亦提出需要补签一份租赁合同，冯星民当即表示其签字无效，唐亦称只是作样不作为法律依据，故冯星民在唐亦提供的《房屋租赁合同》上签字。租赁合同共3页，其中承租人处为空白，冯星民在前两页签署了名字，并在合同最后一页的“签约代表”处签署名字，肖倩提供的《房屋租赁合同》前两页未有冯星民的签字，该合同与冯星民签署的合同不一致，冯星民对该合同不予认可。2.案涉房产是冯和璞于2006年3月4日购得，为毛坯房，房产购置后一直未予装修，在出借给唐亦使用前处于闲置状态。冯和璞长期在外地上学，其在房产出售前才得知房子有人居住，并曾前往案涉房产处要求肖倩搬离，肖倩也知晓房产所有权人为冯和璞。冯和璞没有授权冯星民管理案涉房产，在该房产出售给黄岸东时才授权冯星民办理房屋出售及搬离事宜。3.冯星民与案外人唐亦存在的债务纠纷已通过另案解决，有关案涉房产出借给唐亦期间的租金，冯星民将另循法律途径要求唐亦支付。一审法院认为，本案本诉为房屋租赁合同纠纷，反诉为物权保护纠纷，尽管本诉与反诉基于不同的法律关系，但二者基于相同的事实，反诉意在否认本诉有关确认《房屋租赁合同》效力的诉讼请求，并据此提出物权保护的主张，为减轻当事人的诉累，本诉与反诉应予合并审理。本案的争议焦点为：（一）肖倩提交的《房屋租赁合同》是否成立；（二）该《房屋租赁合同》是否有效（三）肖倩是否应从案涉房屋搬离并向黄岸东支付房屋占有使用费。关于肖倩提交的《房屋租赁合同》是否成立，该合同最后一页有冯星民的签名，冯星民并未否认该签名的真实性，其在《情况说明》中也确认曾应案外人唐亦的要求签过一份《房屋租赁合同》，只是不清楚实际承租人，其虽否认肖倩所提交租赁合同前两页内容的真实性，但未提交相应证据证明其主张。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，因此，一审法院认定肖倩提交的《房屋租赁合同》成立。关于《房屋租赁合同》是否合法有效，肖倩和冯星民签订的《房屋租赁合同》中对房屋租赁期限、租金给付等具体事项进行了明确约定，冯星民称其将房屋出租给对方使用是为了抵偿对案外人唐亦的债务，而肖倩是经唐亦介绍租赁案涉房屋，不论冯星民与唐亦之间的债务是否清结以及租金标准是否合理，该合同的签订均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《房屋租赁合同》未办理登记备案手续，不影响合同的效力。黄岸东关于租金约定不合理、合同未备案，该合同无效的答辩意见，一审法院不予采纳。黄岸东和冯星民提出案涉房屋权利人为冯和璞，冯星民与肖倩签订租赁合同时未得到冯和璞的授权，冯和璞事后亦未追认，租赁合同应不成立或无效。一审法院认为，根据冯星民的陈述，购买案涉房屋的时间为2006年3月，当时冯和璞才13岁，属未成年人，其显然没有经济能力购买房屋，在冯星民、冯和璞未提交充分证据证明冯和璞出资购买或受赠该房屋外，不能当然认定该房屋即是冯和璞的个人财产。冯星民作为冯和璞的父亲，完全有权对案涉房屋进行出租管理，肖倩在不知情的情况下，亦完全有理由相信冯星民是案涉房屋的权利人而与之签订租赁合同。对黄岸东和冯星民的上述意见，一审法院亦不予采纳。关于肖倩是否应从案涉房屋搬离并向黄岸东支付房屋占有使用费，综前所述，肖倩与冯星民之间签订的租赁合同合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，现肖倩的承租期尚未届满，黄岸东虽从冯星民、冯和璞取得案涉房屋所有权，但肖倩仍可继续租赁使用，其应承担的租金给付义务仍应按原租赁合同履行。黄岸东要求肖倩搬离房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求于法无据，不予支持。至于因肖倩继续使用案涉房屋至租赁期满可能给黄岸东造成的损失，黄岸东应依据其与冯和璞之间的房屋买卖合同向冯星民、冯和璞另行主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、肖倩与冯星民之间签订的关于深圳市盐田区XX华庭X房产的《房屋租赁合同》合法有效，应继续履行；二、驳回黄岸东的全部反诉请求。本诉受理费1750元、反诉案件受理费300元，均由黄岸东负担。本诉案件受理费系由肖倩预交，一审法院不予退还，黄岸东应于判决生效之日起十日内支付肖倩。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同及物权保护纠纷。根据各方当事人的诉辩及陈述意见，本案二审争议的焦点在于：（一）肖倩与冯星民之间是否存在房屋租赁合同关系；（二）黄岸东是否有权要求肖倩搬离涉案房屋并支付占用费。关于肖倩与冯星民之间是否存在房屋租赁合同关系的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同的定义规定，租赁关系有别于其他法律关系的基本特征在于：出租人同意由承租人使用租赁物，并由承租人向出租人支付租金。就冯星民是否同意肖倩使用涉案房屋的问题，肖倩已提供了由冯星民签署的租赁合同并主张冯星民在同一小区向其交付钥匙，虽然冯星民否认曾与肖倩签订租赁合同，且主张肖倩提供的租赁合同中未有冯星民的逐页签名，但肖倩提供的租赁合同在落款处已有冯星民的签字，当事人对合同文本未逐页签名在民事交往中亦非罕见，在冯星民未对其落款签名真实性提出异议或鉴定申请的情况下，不足以否定该直接证据的证明力。其次，按肖倩提供的房屋水电、管道煤气的开户、用户变更、缴费记录显示，肖倩至迟至2014年4月已开始实际占用涉案房屋，并曾使用冯星民的户口及相关购房资料以办理用电户名变更手续，如冯星民未曾同意肖倩使用涉案房屋，则难以索解肖倩何以能够取得冯星民的个人资料。第三，按黄岸东一审陈述及举证，在涉案房屋所有权于2016年11月过户登记至黄岸东后，冯星民为使房屋使用人可继续占用房屋，曾在2016年12月另与黄岸东签订半年期租赁合同，甚至在期满后还继续向黄岸东支付租金至2017年12月。根据以上事实并结合日常生活经验，已足确信冯星民同意由肖倩使用涉案房屋的待证事实存在具有高度可能性。就肖倩的租赁对价问题，虽然肖倩未向冯星民直接支付租金，但按肖倩与冯星民之间租赁合同的约定，系由肖倩出资装修原为毛坯房的涉案房屋，并以装修款138，200元折抵2014年4月至2021年10月的租金。本院认为，按民法理论对有期限使用非金钱标的物的合同类型划分，无偿使用的为借用，有偿使用的即为租赁，故而租赁合同的基本特征在于其双务有偿性，由此可知，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条中“支付租金”的表述，立法本意应非在于限定仅以金钱方式给付使用对价的方为租赁合同，承租人给予出租人其他财产性利益作为承租对价的，亦符合租赁合同的有偿性质，即可视为属前述法律规定的“支付租金”。因冯星民系以取得装饰装修价值的方式，从肖倩处获取出租房屋的对价，肖倩并非无偿使用涉案房屋，一审法院认定冯星民与肖倩之间存在房屋租赁合同关系，并无不当。关于黄岸东是否有权要求肖倩搬离涉案房屋并支付占用费的问题。对于租赁物在租赁期间发生权属变动的情形，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条已规定“不影响租赁合同的效力”，即原租赁合同对租赁物的受让人亦产生约束力。本案中，肖倩向冯星民承租涉案房屋时，涉案房屋所有权登记在冯和璞名下，此后由冯星民代理冯和璞向黄岸东出售，房屋出租人与所有人（出卖人）并非同一。本院认为，前述“买卖不破租赁”的法律规定虽然通常适用于出卖租赁房屋的所有权人即为出租人的情形，但从“租赁物在租赁期间发生所有权变动”的法条行文看，文义上并未将适用范围仅限于该情形，基于该条法律规定中特别保护承租人的立法价值取向，从平衡相关各方利益出发，即使出租人并非租赁房屋的所有权人，如房屋所有权人原已同意出租，且房屋受让人在受让前亦已知悉另有承租人实际占用房屋，则租赁合同仍对房屋受让人产生约束力。冯和璞取得涉案房屋所有权时不满13周岁，其成年后仍由其父冯星民将之对外出租，其后涉案房屋的出售亦由冯星民代理实施，可知涉案房屋实际系由冯星民进行管理、处分，且本案除冯星民的单方陈述外，并无证据显示冯和璞曾向肖倩提出过占用异议或搬离要求，综上以上情形及冯星民、冯和璞之间的父子关系，可确信冯和璞同意其父出租的待证事实具有高度可能性。鉴于肖倩、黄岸东在两审中均确认，黄岸东的堂亲即购房签约人、出资人黄秋玲在购房时曾现场看房，按常理黄秋玲、黄岸东在看房后即已知涉案房屋中存在承租人。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，在黄岸东取得房屋所有权登记后，涉案租赁合同中的出租人地位即移转至黄岸东，该合同对黄岸东产生约束力。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，所有权人返还原物请求权的成立要件之一在于相对人系无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，占有人是否构成无权占有，应首先依据其与权利人之间的合同关系予以判定。如前所述，冯星民与肖倩之间签署的租赁合同对黄岸东仍有约束力，肖倩继续占用涉案房屋则属具有合同依据，对黄岸东并不构成无权占有，黄岸东在租期届满前不得仅以其系所有权人为由请求返还房屋。因肖倩按约已以出资装修的方式给付租赁对价，亦无须在合同约定之外再向黄岸东支付租期内的租金或占用费，至于黄岸东所称其因无法获得租金所遭受的损失，其可与房屋出卖人协商负担或另循法律途径解决。综上所述，黄岸东的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由黄岸东负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一九年十月二十四日书记员 林晓翔（兼）