福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初8248号 原告：中国工商银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街**，统一社会信用代码913505008561054402。 主要负责人：周灿森，该分行行长。 委托诉讼代理人：陈淑颖、唐朝雄，该分行员工。 被告：李小强，男，汉族，1981年1月18日出生，住福建省泉州市泉港区。 被告：庄玲玲，女，汉族，1983年7月16日出生，住福建省泉州市。 被告：泉州市正恒房地产开发有限公司，住，住所地福建省泉州市洛江区万安街道桥南社区嘉琳广场一社会信用代码：91350504156123947F。 法定代表人：林新团，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李素珍，福建瀛莱律师事务所执业律师。 原告中国工商银行股份有限公司泉州分行（以下简称：工行泉州分行）与被告李小强、庄玲玲、泉州市正恒房地产开发有限公司（以下简称：正恒房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行泉州分行的委托诉讼代理人陈淑颖、唐朝雄，被告庄玲玲，被告正恒房产公司的委托诉讼代理人李素珍到庭参加诉讼，被告李小强经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 工行泉州分行向本院提出诉讼请求：1.判决李小强、庄玲玲立即偿还借款本金人民币（下同）38.50546万元及相应利息（截止2019年6月5日尚欠利息7967.86元，之后的利息、罚息、复利依借款合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日）；2.判决李小强、庄玲玲在洛江区万安街道桥南社区“嘉琳广场”17号楼1305住房的本登记条件成就之日起十日内到房地产部门办理该房产的产权转移登记手续和正式抵押登记手续，将抵押权人设定为工行泉州分行。否则，工行泉州分行有权代理李小强、庄玲玲到房地产部门办理洛江区万安街道桥南社区“嘉琳广场”17号楼1305住房的产权转移登记手续和正式抵押登记手续，将抵押权人设定为工行泉州分行，因此产生的费用由李小强、庄玲玲承担。抵押权设定后，工行泉州分行有权对洛江区万安街道桥南社区“嘉琳广场”17号楼1305住房进行拍卖、变卖或折价，并以所得价款优先受偿；3.判令正恒房产公司承担连带清偿责任。事实与理由：李小强、庄玲玲以购置洛江区万安街道桥南社区“嘉琳广场”17号楼1305住房资金需要为由，向工行泉州分行申请办理个人一手住房购置贷款，以所购房产作为抵押担保由房地产开发商正恒房产公司提供阶段性连带责任保证担保。李小强于2014年4月22日与工行泉州分行签订“01408营业部2014一手贷0000067”《个人购房借款/担保合同》，合同约定，贷款金额44.9万元整，期限240个月，即自2014年4月22日至2034年4月22日止（以借据为准），贷款采用按月等额本息方式还款，并于2014年5月9日依法办理房地产预抵押登记证明手续，房地产预抵押登记证明编号为《泉房预洛江区（洛）字第201401762号》，工行泉州分行于2014年6月17日依法发放贷款44.9万元。截止2019年6月5日李小强的贷款已连续逾期5期，累计逾期期数9期，积欠逾期本金6983.78元，积欠利息7967.86元，虽经工行泉州分行多次催收，均未履行还款义务。 庄玲玲辩称，欠款属实，因为其与李小强要离婚，关于房子怎么处理一直协商不成。之前其有通过亲戚跟李小强协商工行泉州分行起诉这件事，昨晚也有跟李小强沟通，他知晓今天要开庭，本来答应今天要过来，他同意卖掉房子，房款一人一半，具体还要时间处理。 正恒房产公司辩称，一、正恒房产公司已履行《商品房买卖合同》项下的交房义务，且已办理洛江区万安街道桥南社区嘉琳广场17号楼的产权初始登记，案涉商品房已具备办理登记至购房人李小强、庄玲玲名下及抵押登记等物权登记条件。二、正恒房产公司同意工行泉州分行的第二项诉讼请求，但不同意第三项诉讼请求，本案中正恒公司保证责任免除条件已成就，无需承担担保责任。三、工行泉州分行在案涉房屋拍卖款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿正恒房产公司承担保证责任所垫付的款项及相应利息。 李小强未作答辩。 本院经审理查明的事实与工行泉州分行的陈述基本一致。另查明，《个人购房借款/担保合同》中第4.1条约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定；第9.1条约定，借款人未能按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在第四条约定的利率基础上加收30%确定；第十条约定，保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定：10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；第14.1条约定：发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……L借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；第14.2条约定：借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。 工行泉州分行于2014年6月17日向李小强发放贷款44.9万元。 2014年5月9日，工行泉州分行就李小强、庄玲玲提供的址在泉州市洛江区办理预购商品房抵押权预告登记，并取得权证号为泉房预洛江区（洛）字第201401762号的预告登记证书。上述房产尚未办理抵押登记。 正恒房产公司于2019年6月28日代李小强向工行泉州分行偿还18017元。截至2019年9月21日，李小强、庄玲玲尚欠贷款本金376655.63元，利息、罚息及复利共4651.69元。 上述事实有工行泉州分行提供的营业执照、身份证证明材料、《个人购房借款/担保合同》、预告抵押登记证明、借款凭证、共同还款确认书、结婚证复印件、贷款信息表、逾期贷款催收通知书以及正恒房产公司提供的中国工商银行凭证等证据在卷佐证，相关证据业经质证，足以认定。 本院认为，工行泉州分行与李小强、正恒房产公司签订的编号为01408营业部2014一手贷0000067号《个人购房借款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。工行泉州分行依约发放贷款，李小强未能依约还款付息，其行为已构成违约。现工行泉州分行要求李小强偿还尚欠的借款本金及相应的利息、罚息、复利，本院予以支持。庄玲玲向工行泉州分行出具《共同还款确认书》，声明其与李小强系夫妻关系，同意对李小强的本案债务承担共同还款责任。现工行泉州分行请求庄玲玲承担共同还款责任，合法有据，应予支持。工行泉州分行请求正恒房产公司对本案债务承担连带清偿责任，依据《个人购房借款/担保合同》第10.2条约定,本案涉案房产正式的抵押登记手续尚未办理完毕，且贷款人也尚未收到正式的房屋他项权证书，现工行泉州分行在保证期限内向正恒房产公司主张权利，应予支持。正恒房产公司在承担保证责任后有权向李小强追偿。 工行泉州分行另主张对李小强、庄玲玲提供的抵押物享有优先受偿权，但双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记制度旨在保障将来物权的实现，工行泉州分行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”故本案抵押权并未设立。工行泉州分行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。工行泉州分行应在办理正式抵押登记后再行主张优先受偿权。工行泉州分行还诉请李小强、庄玲玲办理正式抵押登记，本案为金融借款合同纠纷，该诉请不在本案诉讼范围内，应另案起诉。李小强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、李小强、庄玲玲应于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司泉州分行截至2019年9月21日尚欠的借款本金376655.63元及利息、罚息、复利计4651.69元，并支付自2019年9月22日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及编号为01408营业部2014一手贷0000067号《个人购房借款/担保合同》约定计算的利息、罚息、复利； 二、泉州市正恒房地产开发有限公司应对李小强的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向李小强追偿； 三、驳回中国工商银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7195元，减半收取计3597.5元，由中国工商银行股份有限公司泉州分行负担165元，李小强、庄玲玲、泉州市正恒房地产开发有限公司负担3432.5元，应于本判决生效之日起五日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  罗玉虹 二〇一九年十月十八日 书记员  郑颖斌 附注所引用的法律条文： 1.《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 2.《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 3.《中华人民共和国担保法》 第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -10- -4-