福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0403民初1755号 原告：福建三明海欣物业管理有限公司，住所地福建省三明市三元区富文路******店铺，统一社会信用代码91350400689372786C。 法定代表人：杨红梅，董事长。 委托诉讼代理人：李玉玲，女，该公司职员。 被告：陈超，男，1964年4月5日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 原告福建三明海欣物业管理有限公司（以下简称海欣物业公司）与被告陈超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海欣物业公司的委托诉讼代理人李玉玲、被告陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海欣物业公司向本院提出诉讼请求：1.陈超支付2017年1月1日至2018年12月31日物业管理服务费1604元，2017年1月1日至2018年12月31日水电公摊费298元，2017年至2018年电梯年检费36元，合计1938元；2.陈超支付违约金290元（按欠费总额的15%计算）。事实和理由：海欣物业公司系三明市房地产主管部门审批、三明市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业，资质等级为三级。2011年10月，海欣物业公司与三明市明辉房地产开发有限公司（以下简称明辉房地产公司）签订了前期《物业管理委托合同》，合同期满后，海欣物业公司与明辉房地产公司及其清算小组于2013年9月、2015年9月、2016年9月、2018年9月又分别续签《省安小区（二期）前期物业服务合同》。海欣物业公司依照物业管理合同的相关约定对“省安小区二期”进行管理服务，而陈超却拒绝缴纳物业服务费及公共用水、用电分摊费用等，致使海欣物业公司蒙受一定的经济损失，故具状起诉，请求依法判决。 陈超辩称，1.海欣物业公司起诉主体不适格，海欣物业公司属于前期服务管理企业。根据法律规定及明辉房地产公司与海欣物业公司签订的合同约定，小区业委会成立后，前期服务合同自动终止。省安二期经济适用房小区业主委员会于2017年6月23日依法成立，成立之后业委会未与海欣物业公司签订物业管理服务合同，海欣物业公司属于非法入驻。2.合同来源不合法，由于明辉房地产公司于2012年变更为清算小组，根据《中华人民共和国公司法》有关规定，清算小组不能对外经营和扩展业务，因此，海欣物业公司提供2018年9月15日与明辉房地产公司签订的物业服务管理合同无效。3.缴纳物业费并非业主的法定义务，而是基于合同约定，陈超与海欣物业公司并未签订任何合同，故不存在缴费义务。综上，海欣物业公司属于强买强卖，非法入驻，侵犯了小区业主合法权益，请求驳回海欣物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 1.海欣物业公司于2009年5月27日经三明市工商行政管理局核准登记成立。2011年10月，明辉房地产公司（建设单位）与海欣物业公司签订《物业管理委托合同》，约定：将“省安经济适用房（二期）”物业委托海欣物业公司实行物业管理；委托期限自2011年10月1日起至2013年10月1日止；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米政府指导价向业主或物业使用人收取等。2011年12月18日，海欣物业公司与陈超签订《省安经济适用房（二期）前期物业管理服务协议》，约定：高层住宅物业管理服务费为每月每平方米0.7元；物业服务费应于每月5日之前交纳，当月最后一日内未交纳，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金；公共用水(如绿化、清洁、水体景观等)、公共用电（如路灯、智能化安防系统、水泵等）费用，由全体业主每月按实分摊；高层住宅电梯电费和年检费用，由各梯位业主按实分摊；协议自双方签字（章）之日起生效，至物业业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》时终止等。2013年9月15日，明辉房地产公司与海欣物业公司续签《省安小区（二期）前期物业服务合同》，约定：物业服务费由业主按其拥有物业建筑面积交纳，其中住宅每月每平方米0.7元；物业服务费不含物业服务区域内由业主使用的公共水电费用、电梯维保及年检费用；合同期限自2013年10月1日起至2015年9月30日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。2013年10月9日，三元区富兴堡街道富文社区居民委员会向海欣物业公司出具《前期物业合同到期备案证明》，内容为：“省安小区（二期）……前期物业服务合同到期，业主委员会尚未成立，现由贵公司按前期物业协议管理服务，你方提交的备案资料收悉，符合备案程序”。2013年10月10日，三明市三元区住房和城乡规划建设局（以下简称三元区住建局）出具《物业服务合同备案证明》，同意予以备案。2014年8月29日，三元区住建局发布通告，内容为：“富文路12号省安二期小区前期物业合同到期，福建三明海欣物业管理有限公司完成全部合同事项…鉴于业主委员会尚未成立，按照前期物业合同约定，合同期期满可续订合同。海欣物业公司并已于2013年10月10日在我局备案，省安二期小区继续由福建三明海欣物业管理有限公司管理服务，直至业主委员会成立，合同将自动终止”。2015年9月15日、2016年9月30日、2018年9月15日，明辉房地产公司清算小组又分别与海欣物业公司签订《省安小区（二期）前期物业服务合同》各一份，除服务期限约定不一致外，其余内容均与2013年9月15日合同一致。2015年11月9日、2017年3月20日，三元区住建局分别出具《物业服务合同备案证明》，同意对2015年9月15日及2016年9月30日的物业服务合同予以备案。 2.2017年6月，涉讼小区成立业主委员会，并办理登记备案手续。同年8月，本院受理了章凤文（系该小区业主）与三元区住建局行政纠纷一案，章凤文要求撤销三元区住建局作出的上述备案证明。同年12月25日，本院作出（2017）闽0403行初3号判决书，判决撤销三元区住建局作出的元建备案[2017]04号《业主委员会备案证明》。2018年9月17日，三明市中级人民法院以（2018）闽04行申2号行政裁定书，裁定指令再审，再审期间，中止原判决的执行。2018年10月29日，三明市中级人民法院作出（2018）闽04行辖17号行政裁定，指定该案由尤溪县人民法院管辖。2019年8月30日，尤溪县人民法院作出（2019）闽0426行再1号行政判决书，维持本院（2017）闽0403行初3号行政判决。因涉讼小区业主委员会不服上述行政判决，向三明市中级人民法院提起上诉，现案件正在审理过程中。 3.2017年10月21日，三元区住建局以元建〔2017〕150号《关于省安二期经济适用房小区业主委员会告知函的回复》，回复省安二期业委会：“……合同终止的前提是业委会成立并签订新的物业合同生效的。据了解，你会还未依法按程序召开选聘物业服务企业的业主大会……”。同月27日，三明市物业管理行业协会以明物协〔2017〕16号《关于承接物业管理业务的建议》，对三明祥安物业服务有限公司(以下简称祥安物业公司)提出建议：“……省安二期小区业委会在未合法地召开业主大会，未获得业主大会授权的情况下选聘物业公司，与你公司签订的物业服务合同对小区业主无效……”。 4.2018年11月19日，三明市三元区富兴堡街道富文社区居民委员会出具《情况说明》一份，载明：“富文路12号省安二期于2011年12月建成，福建三明海欣物业管理有限公司于2012年1月开始提供小区物业管理服务至今未间断”。2019年8月28日，明辉房地产公司清算小组出具《关于终止省安二期物业合同的函》，载明：省安二期业主委员会成立后，明辉房地产公司清算小组与海欣物业公司签订的省安二期物业合同将自动终止，即日生效等。 5.三明市三元区富文路12号4幢1001室的房屋所有权人为陈超，建筑面积95.52平方米。陈超未按约缴纳2017年1月1日至2018年12月31日物业管理服务费1604元，2017年1月1日至2018年12月31日水电公摊费298元、2017年至2018年电梯年检费36元，以上共计1938元。海欣物业公司于2019年1月26日、2月23日向陈超发出《费用催缴通知单》，但陈超仍未缴纳。 上述事实，有海欣物业公司提交的营业执照、《物业管理委托合同》、《省安小区（二期）前期物业服务合同》、《前期物业合同到期备案证明》、《物业合同到期备案证明》、通告、公用水电缴费发票、电梯年检费用发票、公用水电及电梯费用分摊明细表、《费用催缴通知单》、物业管理费用未缴纳业主名单、三明市不动产登记信息查询结果、三元区住建局《关于省安二期经济适用房小区业主委员会告知函的回复》、三明市物业管理行业协会《关于承接物业管理业务的建议》、三明市三元区富兴堡街道富文社区居民委员会《情况说明》、（2019）闽0426行再1号行政判决书；陈超提交的三元区住建局《证明》、《关于终止省安二期物业合同的函》等证据在卷佐证，与双方当事人在法庭上的陈述相互印证，本院予以确认。 本院认为，明辉房地产公司作为涉讼小区的建设单位，其及清算小组与海欣物业公司签订的《物业管理委托合同》、《省安小区（二期）前期物业服务合同》合法有效，对陈超具有法律约束力。现有证据无法证明涉讼小区业委会与祥安物业公司签订的《物业服务合同》已生效，祥安物业公司也未实际提供物业服务。根据海欣物业公司与陈超有关“至本物业业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》时终止”的约定，和海欣物业公司与明辉房地产公司清算小组有关“业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”的约定，海欣物业公司已按照合同约定持续提供物业管理服务至今，陈超作为小区的业主之一接受了海欣物业公司的服务，故应按照合同约定向其缴纳所欠的物业服务管理费，并按约分摊公共用水用电和电梯年检费用。陈超有关海欣物业公司起诉主体不适格、明辉房地产公司清算小组与海欣物业公司签订的前期物业合同无效以及其未与海欣物业公司签订合同的抗辩，没有相应的事实和法律依据，不予采纳。因海欣物业公司在省安小区（二期）进行物业管理服务期间，与业主就物业服务问题发生过纷争，综合考虑纠纷的发生原因，对海欣物业公司要求陈超支付违约金290元的诉讼请求不予支持。依照《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第七条第五项、第十一条第四项、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、陈超应支付给福建三明海欣物业管理有限公司2017年1月1日起至2018年12月31日止物业管理服务费1604元； 二、陈超应支付给福建三明海欣物业管理有限公司2017年1月1日起至2018年12月31日止水电公摊费298元及2017年至2018年电梯年检费36元； 以上合计1938元，应于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回福建三明海欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由福建三明海欣物业管理有限公司负担5元，由陈超负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  傅瑞芳 二〇一九年十月三十日 法官助理王昙琳 书记员邓美薇 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文收生效之日起计算。 －8－