浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书(2019)浙0522民初3001号原告：李春来，男，1987年3月14日出生，汉族，住浙江省长兴县。原告：蒋文丹，女，1990年8月9日出生，汉族，住浙江省长兴县。两原告共同委托诉讼代理人：顾伟成，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：邓婧，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。被告：周琴芳，女，1949年6月10日出生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：杨理银，浙江湖兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：钦颍川，浙江湖兴律师事务所律师。原告李春来、蒋文丹诉被告周琴芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法由审判员殷浪适用简易程序，于2019年6月4日、2019年7月16日两次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告李春来及两原告共同委托诉讼代理人顾伟成，被告周琴芳及其委托诉讼代理人杨理银均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李春来等向本院提出诉讼请求：判令周琴芳返还多收的购房款44万元。事实和理由：2019年2月21日，李春来等通过房屋中介公司的居间购买了周琴芳的座落于房屋，附地下车位11-56号，合计198万元整。后李春来等按约付清了房屋及车位的总价款198万元。2019年3月1日，双方签订了《浙江省二手房买卖合同》，合同约定主体房屋为154万元，车位因无产权证无法办理过户手续。过户办理完毕后，李春来等依合同取得了房屋所有权，但周琴芳却反悔不同意交付车位，经中介等多次协商无果，无奈之下，李春来等只能要求周琴芳返还已支付的地下车位44万元。因双方约定房屋及车位总计为198万元，现房屋已由房屋买卖合同确认价格为154万元，并且双方已就房屋交易完毕，因此周琴芳多收取了44万元，现周琴芳不能交付车位，其行为已构成违约，理应返还多收取的款项44万元。庭审中，李春兰变更诉讼请求为：要求周琴芳交付位于绿城·长兴广场百合园（二期）11-56号地下车位。李春来等为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：A1、工商银行汇款凭证及交易明细原件各一份、建设银行客户回单及交易明细原件各一份，证明李春来等通过银行转账的方式共支付周琴芳房款198万元的事实；A2、浙江省二手房买卖合同复印件一份、增值税普通发票复印件一份，证明双方当事人约定主体房屋价格为154万元的事实；A3、房屋转让（居间）协议复印件一份，证明双方当事人通过中介约定了房屋转让价198万元包括车位的事实；A4、物业费增值税普通发票原件一份、农业银行转账凭证原件一份及物业费结算清单原件一份，证明涉案房屋的物业费（包括车位服务费）已由李春来、蒋文丹交纳的事实；A5、房屋产权转让（买卖）协议复印件一份，证明与涉案房屋同一幢同一单位的另一套房屋，成交价为200万元包括车位的事实；A6、微信聊天记录一份，证明周琴芳认可涉案房款198万元包括车位价值的事实；A7、公证书原件一份，证明涉案房屋自2018年开始在长兴多个中介公司挂卖并都包含车位一起出售的事实；A8、微信聊天记录三份，证明涉案房屋最终的成交价包含车位的事实；A9、经李春来、蒋文丹申请，证人朱某到庭陈述称：其系周琴芳的中介（吴氏中介）。当时周琴芳在其中介报价是205万元（包括车位），后来李春来、蒋文丹还价还到195万元，最终定价198万元。其都是微信与周琴芳女儿联系的。双方未签订198万元的房屋买卖协议，因为当天办理手续时间较晚，双方直接去行政中心签了154万元的二手房买卖协议，当时定价154万元因为要贷款，所以是银行的评估价。证人曹某到庭陈述称：其系李春来、蒋文丹的中介（亮丽房产中介），李春来、蒋文丹要求购买绿城带车位的房子，其也跟吴氏房产明确说了需要带车位。交付定金当日其也草拟了一份三方协议，因为周琴芳女儿当时人在南京，所以没有签字，但是吴氏房产拍照给周琴芳女儿看过的。而且李春来、蒋文丹支付了2019年度的物业费（包括车位物业费），后来因为李春来、蒋文丹要办贷款，所以二手房买卖合同签订的价格154万元是按照银行的评估价来定的，签二手房买卖合同时周琴芳的女儿还说除了车位只卖到12000多元/平方米亏了。证人方某到庭陈述称：其系中建中介的员工，周琴芳的女儿曾于2016年在中建中介挂售过两套房子（一套龙山雅苑、一套绿城），当时绿城的房子挂售价格是195万包括车位，最后一次微信联系周琴芳回复同意绿城房子的出售价格是199万元包括车位。周琴芳辩称：1、李春来、蒋文丹要求周琴芳返还车位款44万元无事实依据，双方当时交易的房屋价格为198万元，且该198万元仅为购房款，并不涉及车位，因此并不存在车位作价44万元的事实；2、李春来、蒋文丹陈述双方约定的房屋主体价格为154万元，该份合同仅是当时为了少交税费而签订的一份购房协议，纯粹是为了过户而签订，真正房屋的价格为198万元；3、李春来、蒋文丹变更诉请要求被告继续履行房屋买卖合同，交付车位的诉请无事实依据，因为双方未签订任何关于有带车位房屋出售198万元的买卖合同。周琴芳为支持自己的辩称，向本院提交了以下证据材料：B1、欠条复印件一份，证明涉案房屋的交易价格为198万元（不包括车位）的事实；B2、车位购置协议及不动产统一发票原件各一份，证明涉案车位并非房屋的附属设施的事实；B3、车位出租协议原件两份、证明原件一份及转账记录打印件一份，证明涉案车位于2017年8月26日开始一直出租给案外人使用，租赁费已经支付至2019年8月26日的事实；B4、车位转让协议、收条彩印件各一份及银行汇款客户回单复印件一份，证明涉案小区车位的现有市场价值在17-20万元之间的事实。为查明本案事实，本院依法对涉案小区物业公司的工作人员朱丽雅制作询问笔录一份，朱丽雅陈述涉案房屋的物业费结算事宜系由其经办的，涉案房屋业主于2019年3月1日上午到物业公司支付了2018年的物业费（包括车位物业费），下午该业主的中介到物业公司支付了2019年的物业费（包括车位物业费），中介当时当其面跟业主电话确认了包括车位一起转让，因此其在物业费结算清单中特别注明了“11-56车位一起转让”，虽然其未听到中介与业主的电话内容，但根据中介当场的对话内容可以明确涉案房屋买卖系包括车位的转让的。上述双方当事人提交的证据材料及本院依职权制作的询问笔录，经本院审查认为：李春来、蒋文丹提交的A1、A4，符合证据的三性，且具有证明力，本院予以采信；李春来、蒋文丹提交的A2，本院对其三性予以确认，至于其证明对象，结合到庭证人朱某、曹某的陈述，本院认为并不能认定涉案房屋（不含车位）价格为154万元的事实；李春来、蒋文丹提交的A3、A6、A9中证人朱某、曹某的陈述及本院制作的询问笔录，该系列证据材料相互印证、相互联系，形成较为完整的证据链，具有证明力，至于证明对象，本院将在说理部分予以详细阐述；李春来、蒋文丹提交的A5、A7、A8、A9中证人方某的陈述，本院对其真实性、合法性予以确认，至于关联性及证明对象，本院将结合其它相关证据材料和事实予以综合考虑。周琴芳提交的B1，本院对其三性均予以认定，但并不能证明其待证事实；周琴芳提交的B2，本院对其真实性、合法性予以确认，但与本案不具有关联性，本院不予采信；周琴芳提交的B3，本院对其三性予以确认；周琴芳提交的B4，本院对其真实性、合法性予以确认，至于关联性及证明对象，本院将结合其它相关证据材料和事实予以综合考虑。根据上述采信的证据并结合双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：李春来、蒋文丹系涉案房屋的购买方（中介为亮丽房产中介），周琴芳系涉案房屋的出卖方（中介为吴氏中介）。双方通过各自的中介确认购买长兴县房屋，并且李春来、蒋文丹已经支付周琴芳购房款198万元，双方又于2019年3月1日就涉案房屋办理了过户手续，涉案房屋也已经完成交付手续，但双方仅于过户当日为过户需要按照银行评估价签订了价格为154万元的二手房买卖合同，并未签订三方协议。现双方就涉案购房款198万元是否包括车位产生争议，故纠纷成讼。另查明，李春来、蒋文丹通过吴氏中介于2019年3月1日下午前往物业公司支付了涉案房屋及车位2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3975.6元，并由物业公司出具结算清单一份，同时载明11-56车位一起转让。本院认为，本案的争议焦点为涉案已付购房款198万元是否包括11-56号车位的价值。（一）双方虽签订了二手房买卖合同，但根据证人朱某、曹某的陈述及双方当事人当庭陈述的内容，可以确定该份二手房买卖合同仅是双方为了过户及办理贷款而签订，价格也是根据银行为贷款所做的评估价而定，故该份二手房买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，应属无效合同，对双方不具有约束力。（二）根据双方的交易方式，首先双方系通过各自的中介确定了涉案房屋买卖合同关系，根据两个中介工作人员到庭陈述的内容，能够相互印证涉案房屋的买卖商谈过程中已包含了车位转让的价值；其次李春来、蒋文丹支付的2019年的物业服务费中包括了车位的物业服务费；再者根据本院向物业公司工作人员制作的询问笔录，进一步证实了涉案房屋的转让包括了车位的转让；综合上述证据，本院有理由相信涉案房屋买卖合同关系中包括了11-56号车位的转让。（三）结合李春来、蒋文丹向本院提交的长兴绿城广场百合园11-2-2002号房屋的产权转让（买卖）协议书中的房屋价格、公证书、证人方某的证言及微信聊天记录，涉案房屋出售198万元包含车位符合市场价值。综上所述，本院确认涉案已付购房款198万元应该包括11-56号车位的价值。综上，本院确认双方当事人通过中介形成了房屋买卖合同关系，并约定房屋价格为198万元（包括11-56号车位），现李春来、蒋文丹已经履行了付款义务，周琴芳应交付长兴县房屋及11-56号车位，而周琴芳至今未予交付11-56号车位，显然属于违约，应承担交付11-56号车位的民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告周琴芳于本判决生效之日起十日内向原告李春来、蒋文丹交付位于绿城·长兴广场百合园（二期）11-56号车位。本案案件受理费7900元，减半收取3950元，由被告周琴芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。（上诉案件受理费应在提交上诉状时预交。上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。）审判员 殷 浪二〇一九年十月十一日书记员 江文欣