四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3439号 上诉人（原审被告）：王朋涛，男，汉族，1973年4月7日出生，住南充市顺庆区。 被上诉人（原审原告）：成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南充分公司，住所地南充市顺庆区模范街**南充大都会******。 法定代表人：王顺丽，总经理。 委托诉讼代理人：冯兴林，男，嘉诚新悦公司公司员工。（身份信息完善） 委托诉讼代理人：龚谢宇，男，嘉诚新悦公司公司员工。（身份信息完善） 上诉人王朋涛因与被上诉人物业管理集团有限公司南充分公司（以下简称嘉诚新悦公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初3561号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王朋涛、被上诉人嘉诚新悦公司委托诉讼代理人冯兴林、龚谢宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王朋涛上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2．审查被上诉人与南充绿地申川置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》是否合法，以及该合同条款是否有效。事实及理由：1.原审程序违法。一审中，王朋涛未收到传票以及嘉诚新悦公司提交的证据等资料。同时，王朋涛提交了答辩状以及交楼验收维权的相关照片，一审判决却说王朋涛未答辩和举证，剥夺了上诉人的诉讼权利。2．原审认定事实不清。首先，上诉人并未签订前期物业服务协议，原审以开发商与嘉诚新悦公司私下签订的前期物业服务协议判决王朋涛支付滞纳金错误。其次，因为开发商交付的房屋不符合《商品房买卖合同》约定的标准，所以上诉人至今未收房，一审却判决上诉人全额给付物业管理费错误。再次，案涉房屋一直空置，不应当与正常入住的房屋按照同等标准缴费。3．开发商与嘉诚新悦公司私下签订的前期物业服务协议存在恶意串通，损害集体或者第三人利益的情形。首先，被上诉人一直未提供相关资料给上诉人查阅、复印。其次，开发商与嘉诚新悦公司私下签订的前期物业服务协议约定的物业服务费为2.5元，高于上诉人与开发商签的《商品房买卖合同》约定的物业服务费价格，因此前期物业服务协议无效。庭审中，王朋涛增加上诉请求： 被上诉人嘉诚新悦公司答辩称，本案是物业服务合同纠纷，一审中上诉人未提起反诉，无权在二审中增加诉讼请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 嘉诚新悦公司一审起诉请求：1．判令王朋涛向嘉诚新悦公司支付2015年10月1日至2019年3月31日的物业管理费6,662.88元；2．判令王朋涛按日万分之五标准向嘉诚新悦公司支付滞纳金至款清之日止（截止2019年3月31日为1,991.38元）；3．判令由王朋涛承担本案诉讼费用。 原审查明，嘉诚新悦公司（乙方）于2013年11月10日与南充绿地城上海滩花园一区开发商南充绿地申川置业有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对该小区实施物业管理，自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止；住宅业主按其拥有的建筑面积每月每平方米2.5元向乙方缴纳物业管理公共服务费；物业管理公共服务费每半年缴纳一次，每年1月1日至1月31日交纳上半年物业服务费，7月1日至7月31日交纳下半年物业服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交管理服务费的万分之五缴纳滞纳金。王朋涛购买了上海滩花园一期16-1-505号、建筑面积79.32平方米住宅房一处。其在购买该物业时与南充绿地申川置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第二十三条“前期物业服务”约定：出卖人依法选聘的物业管理企业为嘉诚新悦公司资质证号为（建）113080，前期物业管理期间，物业服务收费价格为2元/月每平方米（建筑面积），按月收取，买受人应当在每月31日前缴费；买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意出卖人依法选聘的物业管理企业提供的前期物业服务，遵守临时公约。南充绿地申川置业有限公司通知各购房户于2015年9月30日前交接房，但王朋涛至今未收房，也一直未向嘉诚新悦公司交纳物业管理服务费。其间，嘉诚新悦公司一直对上述小区的物业安全、清洁及维护等进行了服务和管理，物业管理服务费单价执行的是2元/㎡/月标准。自2015年10月1日起至2019年3月31日止，王朋涛所购房屋产生的物业管理服务费为6,662.88元（79.32㎡×2元/㎡/月×42月）。其间，嘉诚新悦公司通过短信、张贴催费通知书、邮寄催款律师函等方式多次向王朋涛催收物业管理费未果，遂诉来原审法院，提出了如前诉讼请求。 以上事实，有嘉诚新悦公司方提供的嘉诚新悦公司营业执照复印件、王朋涛的身份证复印件、《前期物业管理服务合同》及《商品房买卖合同》、催收物业服务费短信、律师函、张贴催费通知照片、庭审笔录等证据在卷佐证。 原审认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，嘉诚新悦公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》对包括王朋涛在内的小区全体业主均有约束力。开发商已经通知各购房户于2015年9月30日前接房，嘉诚新悦公司此时已经根据前期物业服务合同开始对王朋涛所购买房屋所在的小区提供了物业安全、清洁、维护等物业管理服务，王朋涛虽然至今未接房入住，但其所购房屋仍受到物业公司提供的物业安全、清洁、维护等管理与服务的，故王朋涛应自2015年10月1日起承担物业服务费。由于王朋涛至今未向嘉诚新悦公司支付物业管理费，应承担逾期付款违约金。嘉诚新悦公司主张的滞纳金即违约金，应从2015年11月起每月都以前月应交物管费金额按日万分之五的标准从当月1号起计算至款清之日止。按以上方法计算至2019年3月31日的滞纳金总和为1,991.38元，其此后的滞纳金应以6,662.88元为基数从2019年4月1日起按日万分之五标准计算至款清之日止。故嘉诚新悦公司要求王朋涛支付所欠2015年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费6,662.88元及其滞纳金的诉讼请求合法有据，原审法院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、王朋涛于判决生效后五日内向嘉诚新悦公司成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南充分公司支付2015年10月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费6,662.88元；二、王朋涛于判决生效后五日内支付嘉诚新悦公司成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南充分公司滞纳金（滞纳金计算方法为：截止2019年3月31日的滞纳金为1,991.38元，此后的滞纳金从2019年4月1日起以6,662.88元为本金基数按日万分之五标准计算至本金清偿之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王朋涛负担。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，嘉诚新悦公司于2013年11月10日与案涉小区开发商即南充绿地申川置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定南充绿地申川置业有限公司委托嘉诚新悦公司对该小区进行物业管理，并约定住宅业主按建筑面积以每月每平方米2.5元标准向乙方缴纳物业服务费。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，嘉诚新悦公司与南充绿地申川置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对包括王朋涛在内的南充绿地城上海滩花园一区全体业主均有约束力。《前期物业管理服务合同》签订后，嘉诚新悦公司对案涉小区提供了物业管理服务。虽然王朋涛至今未接房入住，但二审庭审中，王朋涛自认开发商已经通知各购房户接房，因此也应按照《前期物业管理服务合同》的约定自2015年10月1日起向嘉诚新悦公司缴纳物业服务费，并承担逾期付款约金。至于王朋涛关于《前期物业管理服务合同》无效、应当调整物业服务费收费标准或追加南充绿地申川置业有限公司等上诉请求，因无事实和法律依据，本院均不予支持。对于王朋涛要求嘉诚新悦公司给予经济补偿、配合办理产权证等其他上诉请求，因其在一审中未提起上诉，超出二审审理范畴，本院不予处理。 综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，其判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条关于“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由王朋涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  肖 逍 二〇一九年十月十四日 书记员  杨鹏立