湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终1978号上诉人（原审原告）：怀化市福源物业经营管理有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰中路****（兴泰财富大厦），统一社会信用代码914312005910327089。法定代表人刘金花，执行董事。委托诉讼代理人曾金兰，女，系公司总经理助理。委托诉讼代理人覃朝阳，湖南正发律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南现代鲁艺房地产开发有限公司，住，住所地怀化市鹤城区香洲路**锦龙大厦**一社会信用代码91431200689526431J。法定代表人李维广，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人李维高，男，系公司副总经理。委托诉讼代理人高泽民，湖南鹤洲律师事务所律师。上诉人怀化市福源物业经营管理有限公司（以下均称福源公司）与被上诉人湖南现代鲁艺房地产开发有限公司（以下均称鲁艺公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。福源公司上诉请求：一、撤销原判第二项，依法改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：因被上诉人严重违约，上诉人请求其按应交金额的日万分之五的标准，支付从2016年9月10日直至付清物业服务费和物业服务补贴费的滞纳金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，但一审法院未作评判，属于漏判。鲁艺公司上诉请求：一、撤销原判；二、依法改判不欠物业服务费；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，判决错误。福源公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付前期物业服务费及物业服务补贴费共计740083元，并从2016年9月10日起每日按应交金额的万分之五向原告支付滞纳金直至付清物业服务费和物业服务补贴费止（到2018年12月10日止的违约金共计279483.62元）；2、本案的诉讼费由被告承担。原判认定：2013年8月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《前期物业管理委托合同》，约定：“一、…甲方将金茂花园（物业名称）委托乙方实行前期物业管理，订立本合同。二、物业类型:商住一体，管理界限:东至正清制药厂；南至天星东路人行道；西至怀化市监狱家属宿舍；北至北面支路人行道。建筑面积约10.4万平方米……九、委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止……第十三、物业管理服务费：（一）已售业主未办理入住装修手续前，由乙方按空置房标准向业主收取物业管理服务费。（按湖南省物业管理条例规定，标准：每月按售房面积的90%收取）；（二）甲方未售住宅和未使用地下车位物业管理服务费。1、甲方未售住宅按0.5元/月/m向甲方收取物业管理服务费。2、未使用地下车位（地下负二（地下负**封存不用，仅使用负**陆千元（6000元）标准，乙方向甲方收取车位物业管理服务费。3、从九月一日起，已列入销售房屋，但因甲方销售手续等原因推迟交房的，推迟交房期间，则按每月每平方米0.9元标准，乙方向甲方收取物业管理服务费。4、如未售住宅销售或地下车位起用，从交房或地下车位起用日起，甲方住宅按0.5元/月/㎡，车位按20元/月/个标准，相应减少乙方向甲方收取物业管理服务费。甲方保证乙方物管费不落空，乙方保证不重收。（三）本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，住宅房屋建筑面积1元/月/㎡收取。甲方每月补助壹万陆千元（16000元）以弥补乙方物业管理服务费不足，当住宅房屋物业管理服务费的收费标准达到1.2元/月/㎡时，此项补助停止。（四）住宅区外的商业用房和住宅区外的露天停车场，乙方不收取物业管理服务费，乙方按照甲方对住宅区外的商业用房和住宅区外的露天停车场规定管理，实行单独核算，甲方按月支付实际成本，所产生的收益归甲方所有。（五）合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、业主、使用人收取相关费用，但执行前须经甲方书面同意。（六）甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的万分之五按日交纳滞纳金。（七）业主转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用。……三十三、本合同自签订之日起生效。”另外，该合同还对委托管理事项及范围、双方权利和义务、前期物业管理服务标准、违约责任等作了约定，总计33条。合同签订后，原告履行了《前期物业服务合同》所约定的义务，但被告未按合同的约定向原告足额支付应当交纳物业服务费和物业服务补贴费。2016年1月10日，原、被告双方对2013年8月合同签订以来至2015年12月31日止的所有费用（包括委托原告代收燃气费）进行核对，双方对对账单上的数据均予以认可。2016年9月9日双方财务对2016年7月31日以前的物业费、代收燃气费等费用再次进行核对，被告财务负责人签字认可，从签订合同到2016年7月用原告代收的燃气费抵减被告给原告的补贴后，应补贴原告物业服务费为580083元。但按合同约定，从2016年8月起至2017年1月15日业主委员会成立时至，被告还应向原告补贴物业服务费共计110000元（每月22000元）。原告另主张被告应向其支付2016年2月至5月外围停车场原告委派的管理人员工资及费用开支50000元等各项费用，到原告与金茂花园业主委员会成立时止的2017年1月15日，被告方共计拖欠以上费用共计740083元。对以上款项，原告方多次催要，被告未予支付，导致本案纠纷发生。另查明，被告委托原告向小区业主收取燃气开户费，总计992160元。被告认为双方签订的《前期物业管理委托合同》是一种委托管理关系，而不是服务关系；按合同约定，被告应向原告支付物业管理委托费2231439元，而2013年8月28日起至2016年8月止，原告共收取小区业主物业费2171058元，代收燃气开户费992160元，总计3163218元；因此，原告还多收取了931779元费用等。原判认为：依法成立的合同受法律保护，本案前期物业管理委托合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行自己的义务；原告履行了物业管理的义务，被告应当按约定履行支付物业管理费用的义务。本案争议的焦点问题有二：一为原告与被告系委托管理关系还是物业服务关系的问题；二为被告是否按约定向原告足额支付物业管理费用的问题。对于争议焦点问题，本院评议如下：一、关于原告与被告系委托管理关系还是物业服务关系的问题。原告认为双方系物业服务关系；被告认为双方系委托管理关系。本院认为，虽然双方签订的《前期物业管理委托合同》中含有“委托管理”字样，但判定双方合同关系应当考察合同中的实际条款（约定）；本案案涉合同中，对双方权利和义务、前期物业管理服务标准、前期物业管理服务费及相关费用、违约责任等都作了详尽约定，考察本案原、被告的经费收入、支出等情况，考虑双方并无经费交集，故本院认定双方系平等主体之间的委托合同（物业服务）关系。二、关于被告是否按约定向原告足额支付物业管理费用的问题。由于双方财务人员已经就双方的费用对账后签字和盖章确认，被告应当按对账结果支付费用；从双方签订合同到2016年7月，用原告代收的燃气开户费冲抵后，被告应原告支付的物业服务费为580083元。由于2016年7月后费用未经双方对账确认、被告不认可，尚处于未结算状，原告的证据不足以支持其该部分诉请；原告可就未结算部分的费用，另行依法处理；加上被告已经就案涉有关双方的费用纠纷另行起诉，故对该部分费用争议，本院不予置评和处理。综上所述，原告的部分诉请具有事实及法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条、第九十七条、第三百九十六条、第四百零五条，《物业管理条例》第四十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告湖南现代鲁艺房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告怀化市福源物业经营管理有限公司支付物业服务费人民币580083元；二、驳回原告怀化市福源物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13976元，由原告怀化市福源物业经营管理有限公司负3976元，被告湖南现代鲁艺房地产开发有限公司负担10000元。本案在二审过程中，上诉人与被上诉人未提供新的证据。本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为:本案为委托合同（物业服务）关系，上诉人福源公司与上诉人鲁艺公司签订的《前期物业管理委托合同》合法有效，对此并无争议，故上诉人福源公司依约履行物业管理的义务，上诉人鲁艺公司则应按约定履行支付物业管理费用的义务。本案争议的焦点是：鲁艺公司应向福源公司支付的物业管理费用580083元是否符合约定及计算错误。根据《前期物业管理委托合同》约定，上诉人鲁艺公司应向福源公司支付的物业管理费用，经双方财务人员就双方已发生的的费用对账后签字和盖章确认，从双方签订合同到2016年7月，用福源公司代收的燃气开户费冲抵后，鲁艺公司应向福源公司支付的物业服务费为580083元，原审认为该结算有效并判令鲁艺公司向福源公司支付的物业服务费为580083元。上诉人鲁艺公司上诉称根据《前期物业管理委托合同》第十三条第（三）项约定，该结算的计算方式与该条约定不符，结算金额不当。经本院组织双方审查合同及协调，该结算金额并无不当，符合该约定。另因双方对2016年7月后费用未经对账确认，尚处于未结算状态，因此不能认定鲁艺公司违约，故原判决驳回福源公司的其他诉讼请求，并非漏判。原判决符合法律规定和本案实际，并无不当。综上所述，二上诉人的上诉请求和理由均不能成立，本院依法不予支持。原判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17492元,由上诉人负担福源公司7892元，上诉人鲁艺公司负担9600元。本判决为终审判决。审 判 长  欧晓林审 判 员  周 晓审 判 员  彭湘平二〇一九年十月二十五日代理书记员  米玉巍