河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初3779号原告：操银莲，女，1972年9月13日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。委托代理人：吴凌云，河北宝成律师事务所律师。被告：香河秀兰房地产开发有限公司，住所地香河县新开街北迎宾路西向阳院商贸楼。法定代表人：赵连忠，该公司董事长。委托代理人：毕爽，该公司员工。被告：三河市久居房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊高新区南外环路北侧金谷爱舒荷第******。法定代表人：牛宪强，该公司总经理。委托代理人：李建波，该公司员工。原告操银莲与被告香河秀兰房地产开发有限公司（以下简称秀兰公司）、三河市久居房产经纪有限公司（以下简称久居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告操银莲的委托代理人吴凌云、被告秀兰公司的委托代理人毕爽、被告久居公司的委托代理人李建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告操银莲向本院提出诉讼请求：1、解除原告与第一被告签订的房屋《认购意向书》，第一被告依法返还原告已经缴纳的购房首付款人民币5万元整，第二被告返还原告缴纳的电商费165000元，二被告同时支付相应利息损失；2、诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2016年11月12日，原告通过第二被告在第一被告处购买楼房一处，由原告与第一被告签订了房屋《认购意向书》，该意向书约定原告向第一被告购买的房产项目是：秀兰左岸小镇，房号为25号楼1单元1101室，房屋建筑面积为75.78平方米，单价为16963.36元，总价格为人民币1285483元，还约定原告购买房屋的价格中包含四期机械车位1个；双方约定在签订意向书当日原告向被告缴纳定金2万元，并于2016年11月17日前缴纳首付款49万元。原告依照认购意向书的要求向被告缴纳了首付款及定金51万元，并由第一被告为原告出具了相应的收款收据，在上述认购书签订时，第二被告以购房需要支付电商费为由，向原告共计收取电商费165000元。原告向二被告付款二年有余，被告迟迟不通知原告签订正式的商品房买卖合同。在和被告漫长的协商过程中，原告得知第一被告至今未能取得房屋预售许可证书。且廊坊发布了相应的房屋限购政策，原告作为非香河户籍人员，根本不具备购房资格。因原、被告约定原告系贷款购房，原告也无力补齐50%的首付款来继续履行合同。故原告认为，原、被告签订的房屋《认购意向书》因房屋限购政策的影响已经无法再继续履行，非原、被告双方的过错造成合同无法履行的，应无责解除。第二被告收取的电商费是法律明文禁止的，且第二被告并未促成原告与第一被告签订正式的商品房买卖合同，故其收取的165000元应依法予以返还。因原告与二被告就意向书的解除及款项的返还无法达成共识，故诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告秀兰公司答辩称，原告要求解除房屋买卖认购意见书无法律与事实依据。我公司在签订认购意向书前，已向原告告知秀兰左岸小镇项目的基本情况，且意向书中也明确约定秀兰左岸小镇项目相关手续正在办理中。因房价下降原因，原告现恶意毁约要求退房。依据《合同法》第一百一十五条规定“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。原告交付的2万元定金无权要求返还。对原告第二项诉讼请求不认可，我公司的和解大门一直为原告敞开，原告采取诉讼途径解决争议的费用应自行承担。综上，原告所缴纳房款应扣除定金，我公司同意向原告退还49万元购房款。请法院驳回原告对我公司的其他诉讼请求。被告久居公司答辩称，我公司收取的是居间服务费。我公司已为原告与被告秀兰公司签订认购意向书，已履行义务。我公司收取的居间服务费，其中3万元给了原告带过来的销售人员李兴杰。我公司拒绝退还居间服务费。本院经审理认定事实如下：2016年11月12日，原告操银莲（乙方、认购方）与被告秀兰公司（甲方、出售方）签订认购意向书，约定原告购买被告秀兰公司开发建设的香河秀兰左岸小镇项目25号楼1单元1101号房屋，房屋建筑面积暂定75.78平方米，单价为16963.36元/平方米，房屋总价款为1285483元；签订本协议时，缴付定金2万元；在2016年11月17日前，缴付房屋首付款49万元；被告秀兰公司取得商品房预售许可证后，通知原告签订商品房买卖合同及按揭等相关手续；此房屋交房时间暂不确定，以签订的商品房买卖合同的交房时间为准，暂告知预计交房时间为2019年12月31日；等等。2016年11月12日，原告向被告秀兰公司交纳了购房款51万元。2016年11月3日原告向被告久居公司支付了35000元，2016年11月12日原告向被告久居公司支付了165000元。另查明，被告秀兰公司开发建设了香河秀兰左岸小镇项目，被告久居公司系被告秀兰公司的商品房代理销售商。被告秀兰公司至今未取得商品房预售许可证。上述事实有认购意向书、收款收据、转账付款凭证、交通银行北京媒体村支行账户交易明细单、中国农业银行股份有限公司北京北苑家园支行交易明细清单及当事人陈述等证据所证实。本院认为，原告与被告秀兰公司签订的认购意向书具备了《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如房屋位置、单价、建筑面积、总价款、付款时间、方式等等，并且被告秀兰公司已经按照约定收受购房款，该认购意向书应当认定为商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”至今，被告秀兰公司仍未取得涉案房屋的预售许可证明，该认购意向书应属于无效合同。故确认原告与被告秀兰公司签订的认购意向书无效。原告要求被告秀兰公司退还其购房款51万元及利息。依据《中华人民共和国合同法》第五十八规定，无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告秀兰公司收取原告的购房款51万元，应返还给原告，并同时向原告支付自2016年11月12日至实际给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的相应利息损失。依据《商品房销售管理办法》规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况，不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。被告久居公司在应当知道被告秀兰公司未签订预售许可证的情况下，仍然接受委托，从事销售活动，亦存在过错。被告久居公司收取原告的165000元款项属于不当得利，应当返还给原告，并同时向原告支付资金占有期间的相应利息损失。被告久居公司辩称，公司收取的165000元系居间服务费，但未能提交相应居间合同证实自己的主张，本院对被告久居公司的该抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告操银莲与被告香河秀兰房地产开发有限公司签订的认购意向书无效；二、被告香河秀兰房地产开发有限公司返还原告操银莲购房款51万元及利息（利息自2016年11月12日起至付清之日止，以51万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告三河市久居房产经纪有限公司返还原告操银莲165000元及利息（利息自2016年11月3日起至付清之日，以35000元为基数，自2016年11月12日起至付清之日止，以13万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回原告操银莲的其他诉讼请求。以上二、三项于判决生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5275元，由被告香河秀兰房地产开发有限公司负担3986元，被告三河市久居房产经纪有限公司负担1289元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  李洪利二〇一九年十月十六日书记员  钳伯轩