呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3210号上诉人（原审被告）：陈龙，男，无固定职业。委托诉讼代理人：赵慧（系陈龙妻子），女，无固定职业。上诉人（原审被告）：赵慧，女，无固定职业。被上诉人（原审原告）：王培青，男。被上诉人（原审原告）：张俊拴，男，个体户。委托诉讼代理人：杜海，内蒙古旭隆律师事务所律师。委托诉讼的代理人：肖秀玲，内蒙古旭隆律师事务所律师。上诉人陈龙、赵慧因与被上诉人王培青、张俊拴房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈龙的委托诉讼代理人赵慧及上诉人赵慧，被上诉人王培青、张俊拴及其委托诉讼代理人杜海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈龙、赵慧上诉请求：1.申请驳回一审判决；2.申请法院依法判令张俊栓、王培青继续执行原购房协议，同时支付张俊栓、王培青46万元，另加46万元在2019年前按同期银行利率产生的利息；3.依法解除2018年4月27日签订的购房协议。在庭审中经本院释明后陈龙、赵慧上诉请求变更为：1.请求撤销一审判决；2.申请依法判令继续执行原购房协议，同时支付张俊栓、王培青46万元，另加46万元在2019年前按同期银行利率产生的利息。放弃第三项上诉请求。事实和理由：2016年6月，张俊栓、王培青因资金困难找陈龙、赵慧卖房，双方约定将张俊栓、王培青的顶账房C7-1单元402号，面积为206.22平米，以65万元人民币出售给陈龙、赵慧，同时约定首付款19万元，剩余46万元房款，可以三年内付清。2017年元月中旬，陈龙、赵慧投资40多万元，将206.22平米的别墅房装修好入住。半个月后出现了张俊栓、王培青利用半山半水的特权将C7-1单元402号房断水断电，造成陈龙、赵慧投资后无法入住的事实。陈龙、赵慧因被上诉人老婆是大西营村主任，是半山半水开发商的合作者，不敢据理力争。2018年4月27日，张俊栓、王培青上门与陈龙、赵慧签订了“霸凌”《购房协议》，协议要求陈龙、赵慧在2018年6月27日前支付46万元余款，同时46万元按2分利息支付2个月利息。如不能如期支付，张俊栓、王培青退还陈龙、赵慧19万元的首付款，另加8万元的装修费。陈龙、赵慧无条件退房。陈龙、赵慧于2018年10月告知张俊栓、王培青先付20万元，余款再筹措，张俊栓、王培青拒绝，并于2018年11月14日提起诉讼。综上，张俊栓、王培青强权变更三年付清欠款之约，在陈龙、赵慧装修入住后强行断水、断电，导致陈龙、赵慧的买卖合同不能履行，严重损害了当事人的买卖市场行为的真实意思表示，张俊栓、王培青房屋买卖合同的平等自愿关系。张俊栓、王培青辩称，陈龙赵慧的上诉请求没有事实及法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。至于第二项请求经过法庭释明，是新的诉讼请求，不同意调解，不应作为审理的内容。一审时陈龙、赵慧对此内容没有涉及和提起反诉，这项内容不应审理。针对陈龙、赵慧上诉理由的内容，2016年因为施工从开发商处以862000元的价格抵顶了本案涉及的房屋，因急于支付农民工工资及材料款，才以65万元的价格卖给陈龙、赵慧。当时，陈龙、赵慧与张俊栓、王培青商讨必须年底付清，否则张俊栓、王培青无法支付农民工工资。因此陈龙、赵慧所说当时的口头协议三年付清是违背诚实信用原则的，如果当时口头约定年底付清，就不会出现2018年重新签订的协议，当时说2016年底付清64万元。陈龙、赵慧开始装修，张俊栓、王培青予以配合，但是到了年底，陈龙、赵慧不能给付剩余房款，陈龙、赵慧承诺明年给，但是2017年一年也没有给。这个过程中张俊栓、王培青因支付农民工工资及材料款向民间借贷并产生利息，后果是陈龙、赵慧不能及时付款导致的，一直到2018年4月份，张俊栓、王培青的贷款利息实在巨大，再次催促陈龙、赵慧如果在2个月后2018年6月27日如果还不能给付，必须退房。当时陈龙、赵慧也同意到2018年6月27日连本带利付清，如果不能付清，返还19万元的购房款，陈龙、赵慧装修的8万元也予以返还，签订协议后陈龙、赵慧仍没有按照约定归还，无奈张俊栓、王培青才提起诉讼的。一审诉讼期间，陈龙、赵慧对2018年4月27日签订的购房协议的真实性、客观性没有异议，也没有说购房协议是在什么情况签订的，只是说断水断电没有钱给，以后给。但是上诉提出有其他行为造成的协议显然是不真实的。陈龙、赵慧的上诉提到的断水断电也是没有的，水电是小区物业管理的，陈龙、赵慧不交付购房款，就不能办理后期的物业合同，陈龙、赵慧不缴纳物业的费用，与张俊栓、王培青无关。陈龙、赵慧的上诉请求及事实理由均不成立，应维持一审法院的判决。张俊栓、王培青向一审法院起诉请求：1.判令解除张俊栓、王培青与陈龙、赵慧签订的《购房协议》;2.判令陈龙、赵慧返还张俊栓、王培青半山半水小区C7号1单元402号房屋,张俊栓、王培青退还陈龙、赵慧首付款190000元及80000元装修费;3.诉讼费用由陈龙、赵慧承担。一审法院认定事实：张俊拴与王培青系合伙关系，双方承包呼和浩特市金川开发区半山半水小区的建设工程。陈龙与赵慧系夫妻关系。2015年6月25日，发包方将位于呼和浩特市××区房屋(面积206.22平米)，抵顶支付张俊栓、王培青工程款862000元。2016年6月，张俊栓、王培青将该房屋以650000元出售给陈龙、赵慧，陈龙、赵慧支付首付款190000元后，双方于2018年4月27日签订购房协议，对于剩余房款460000元做出明确约定，即从2018年4月27日起按2分利息计算，从2018年4月27日至2018年6月27日期间加两个月利息一并付清；如在2018年6月27日之前不能付清房款及利息，陈龙、赵慧无条件搬出房内物品，张俊栓、王培青付给陈龙、赵慧80000元装修费，并将陈龙、赵慧首付款190000元退还。协议签订后，张俊栓、王培青将房屋钥匙交予陈龙、赵慧，陈龙、赵慧对该房屋进行了装修。经多次催要，陈龙、赵慧均未能在约定的期限内支付剩余购房款及利息，其行为已构成根本性违约，故张俊栓、王培青诉至该院，望判如所请。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方迟延履行债务,可以解除合同。本案中,张俊栓、王培青提供的购房协议客观、真实，且庭审中得到赵慧的认可,系双方当事人的真实意思表示，能够确认双方之间具有房屋买卖合同关系。该协议签订后，张俊栓、王培青将房屋钥匙交予陈龙、赵慧配合其装修房屋，陈龙、赵慧却未按约定履行支付剩余购房款的义务，故张俊栓、王培青要求解除购房协议、退还陈龙、赵慧购房首付款及装修费、要求陈龙、赵慧返还房屋的诉请，不违反法律规定，该院予以支持。陈龙、赵慧称系因张俊栓、王培青未按约定使案涉房屋通水通电，故而不付剩余房款的抗辩理由未有证据作证，对其辩称不予采信。陈龙经该院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当视为对自己权利的放弃。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决：一、解除张俊拴、王培青与陈龙、赵慧签订的购房协议；二、本判决生效后十日内，陈龙、赵慧将位于呼和浩特市××区房屋返还张俊拴、王培青；三、本判决生效后十日内，张俊拴、王培青一次性退还陈龙、赵慧购房首付款190000元及装修款80000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈龙、赵慧二审提交四份证据，证据一、房屋的实物拍照，拟证明房屋不可能用8万元装修下来；证据二、张俊栓、王培青拆除涉案房屋水电表的拍照，拟证明张俊栓、王培青强行拆除了水电表，有严重的违约行为，是于2017年1月以后入住半个月后拆除的；证据三、缴纳水费的收据及水卡，拟证明张俊栓、王培青于2016年10月30日给陈龙、赵慧办理了物业的水费用户卡和缴纳水费，在物业公司有特权；证据四、2018年4月27日签订的购房协议，拟证明因对方强权做出，不得不签的让步，张俊栓、王培青变更协议将以前的装修费付一半的协议内容改为给付8元万元，系双方不平等协议，之前的协议写的是如果陈龙、赵慧不能付款，则张俊栓、王培青支付装修费的一半，但是手写的把打印的内容更改了。张俊栓、王培青的质证意见为：证据一、照片均为房屋内的照片，真实性无法确认，不能证明陈龙、赵慧要证明的问题；证据二、不能看出存在断水、断电的表现，水电表不属于张俊栓、王培青管理，虽然在这个小区承包过工程，但并未管理物业；证据三、真实性不认可，该证据即使是真实的，也是陈龙、赵慧与物业公司的事情，与张俊栓、王培青无任何的关联；证据四、系双方签订的，也是一审判令解除的合同，一审时陈龙、赵慧对真实性是无异议的，在一审卷里有卷可查，二审提出是强迫修改没有证据，不能证明陈龙、赵慧要证明的问题。一审法院查明的事实中，陈龙、赵慧接收房屋的时间经二审庭审询问，应为2016年6月。本院查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，案涉购房协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行各自的义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本案中，案涉购房协议明确约定截止至2018年6月27日不能付清剩余房款与利息，陈龙、赵慧无条件搬出房内物品，张俊栓、王培青支付装修费8万元及首付款19万元退还给陈龙、赵慧，而陈龙、赵慧至张俊栓、王培青起诉时未履行合同义务，已构成违约，张俊栓、王培青有权请求解除合同，并要求陈龙、赵慧依据购房协议约定退还房屋。陈龙、赵慧主张张俊栓、王培青未履行协议约定的通水电义务，该约定未明确履行时间，但陈龙、赵慧的付款义务有明确履行期限，故陈龙、赵慧不能以此作为不履行付款义务的抗辩。关于陈龙、赵慧上诉请求判令继续执行原购房协议的主张，本院认为，二审法院审理范围为对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查，但二审审理范围应限制在一审诉讼请求和审理范围之内，在一审中没有提出的诉讼请求不属于二审审理范围，因此陈龙、赵慧的该项上诉请求不属于本案审理范围。且该项上诉请求在二审庭审中已向陈龙、赵慧释明应在一审时反诉而陈龙、赵慧并未行使该权利，故对陈龙、赵慧的该上诉主张本院不予支持。关于陈龙、赵慧诉称双方签订的购房协议系受强迫所签订的，但未提供证据证明该主张，且主张在陈龙、赵慧入住时期张俊栓、王培青断水断电，并提供了照片予以佐证，对此本院认为，其证据不足以证明该主张，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定应承担举证不利的法律后果，故本院对该主张不予采信。综上所述，陈龙、赵慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由陈龙、赵慧负担。本判决为终审判决。审判长 吴 铁 刚审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼 二〇一九年十月八日书记员 曹 文 婷