天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终1401号上诉人（原审原告）：吕艳冰，女，1987年1月10日出生，汉族，北京凯撒国际旅行社有限责任公司职员，住北京市东城区。被上诉人（原审被告）：中交地产（天津）有限公司，住所地天津自贸试验区（东疆保税港区）亚洲路与欧洲路之间郑州路以**域东疆金融贸易服务中心****-15。法定代表人：张光宇，董事长。委托诉讼代理人：刘朔，天津天元世通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘梦瑶，天津天元世通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津皓策房地产经纪有限公司，住所，住所地天津市滨海新区塘沽三星里**首层底商**div>法定代表人：赵昕，总经理。委托诉讼代理人：白艳艳，女，该公司职员。委托诉讼代理人：徐强，天津立人律师事务所律师。上诉人吕艳冰因与被上诉人中交地产（天津）有限公司（以下简称中交公司）、天津皓策房地产经纪有限公司（以下简称皓策公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初24984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吕艳冰、被上诉人中交公司的委托诉讼代理人刘朔、刘梦瑶，被上诉人皓策公司的委托诉讼代理人白艳艳、徐强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕艳冰上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持吕艳冰一审全部诉讼请求；二、诉讼费由中交公司、皓策公司承担。事实和理由：1．购房人在购买房屋时受到欺诈，认购协议应当无效。中交公司在售房处、开盘现场公示的是宣传价格，在2018年1月之前购房人没有见过政府备案价。购房者只有参加活动才有购房资格，收房时看到总房款才发现并没有减免。交涉中，中交公司曾承认收了5万元并没有减免房款，还说钱被分走了。房屋认购协议是在摇到号当天才出具的，上面提到中交公司的项目经批准，认购协议是经过政府备案认可的，上面出现了房屋原价，违反了房地产相关管理办法，自相矛盾，认购协议的真实性合法性存疑。2．法院应当结合整个东疆港区域房屋销售过程进行审查，从合同法的立法目的和精神进行评判，从法理及法的效力上理解《商品房销售明码标价规定》、《商品房销售管理办法》、《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》、《合同法》、《广告法》、《消费者权益保护法》、《商品房预销售管理办法》、《价格法》等相关规定。3．中交公司与皓策公司之间的代理销售合同、代理销售模式，目的就是为了突破房屋备案价格，欺骗误导购房人，并没有向购房人告知委托合同的存在，以合法形式掩盖非法目的，违反有关房屋备案价规定，应将其非法所得归还给购房人。在一审法庭中，中交地产和皓策公司承认双方就交5万抵10万活动进行合作，故购房者要求中交公司与皓策公司共同赔偿是有根据的。所谓5万服务费，并无明码实价的宣传，其将5万元会员费等同于5万抵10万，在概念上进行混淆，实际收费由中交公司、皓策公司共同收取，在中交售楼处交费，开具收据才写所谓的会员服务费，之前没有任何告知，部分购房者当场提出过异议。中交公司辩称，请求驳回吕艳冰的全部上诉请求，维持原判，本案诉讼费用由吕艳冰承担。事实和理由：吕艳冰的全部上诉请求没有法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在任何错误，应当予以维持。中交公司与吕艳冰签署了《天津市商品房买卖合同》，双方均已履行，吕艳冰已经取得涉案房屋的房产证，该合同意思表示真实且无任何违反法律强制性规定的情况，合法有效，合同中也并没有涉及吕艳冰所说的“服务费”，中交公司没有向购房人收取任何除房款外的附加服务费用，上述服务费系皓策公司收取，中交公司不是本案适格被告，不应就此承担任何责任。中交公司与皓策公司并非委托代理合同关系，仅是商业合作关系。中交公司无违法行为，认购涉案房屋之前公示的房屋销售价格系根据市场自由交易原则设定的房屋宣传价格，可能高于也可能低于备案价，涉案房屋最终成交价格低于备案价，没有违反相关主管部门的限价规定，符合法律规定。中交公司并无价格欺诈行为，认购协议中的“原单价、原总价”系成本价，根据该项目开发成本及运营成本确定的价格并对外宣传，在实际销售房屋时，均对消费者购买的商品房实行了优惠政策，并不能认定中交公司在销售定价中存在价格欺诈行为。消费者购买商品房所考虑的因素众多，价格并不是唯一因素，购房者购买商品房绝不仅仅是因为房价优惠，更大程度是出于投资目的进行抢购。《认购协议》与《商品房买卖合同》，反映了购房者的真实意思表示，中交公司不存在欺诈行为。中交公司已按照相关规定在售楼处张贴了商品房的备案价，也在网上进行了公示，作为中央驻津企业，商业信誉以及诚信作为经营企业之本，中交公司没有动机理由对购房者进行欺诈。皓策公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回吕艳冰全部的上诉请求。吕艳冰向一审法院起诉请求：1．判令中交公司、皓策公司共同退还电商服务费50000元并赔偿利息损失（自2016年10月15日起至实际给付之日止，按照年利率4.75%计算）；2．判令中交公司、皓策公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：中交公司系天津市滨海新区上东花苑小区的开发建设单位，中交公司与皓策公司签订针对该小区的电商销售代理服务事宜，签订《项目电商销售代理合同》，约定代理期限为2016年4月18日至2016年7月18日止，皓策公司通过其销售平台，利用丰富的客户资源，向中交公司提供网络营销推广及技术服务、项目网络展示及网络预订服务以及客户推荐服务，中交公司同意按本合同约定向皓策公司会员提供专项优惠。中交公司负责项目的销控、确定房源的销售价格、销售方案等工作。同时约定在代理期限内，皓策公司自行推荐客户或非皓策公司自行推荐客户成交，由皓策公司在客户签订《商品房认购协议》时，直接向客户收取相应会员服务费一万元（针对高层产品）、二万元（针对洋房产品）。该合同到期后，皓策公司继续为上东花苑项目进行营销推广和客户推荐等服务，会员服务费收费标准有所上调，中交公司认可根据不同的收费标准给予相应的购房优惠。后中交公司推出“ＶＩＰ尊享5万抵10万优惠”的售房优惠活动。2016年10月15日，吕艳冰交纳50000元会员服务费，收据载明收款单位为皓策公司。2016年10月16日，吕艳冰向中交公司交纳购房定金10000元，并与中交公司签订《中交上东湾购房认购协议》，约定吕艳冰购买中交公司开发销售的坐落于中交上东花苑项目7栋21层03号房，该房屋销售建筑面积68.23平方米（最终建筑面积以房屋管理部门标准为准），原单价11650元／平方米，原总价794880元，优惠折扣4%，认购单价9777元／平方米，认购总价667085元。2016年10月24日，吕艳冰与中交公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定吕艳冰购买坐落于天津东疆保税港区，建筑面积68.23平方米，9777元／平方米，总价款667085元。后吕艳冰交纳了购房款，现涉诉房屋已交付，产权登记在吕艳冰名下。根据中交公司提供的《商品房销售方案》，案涉房屋的销售单价上限为9788元／平方米。庭审中，吕艳冰主张其在房屋买卖过程中并不知晓备案价格的存在，双方签订的《天津市商品房买卖合同》中载明的价款系在宣传单价基础上进行的优惠，由于宣传单价高于备案价，吕艳冰并未实际享受到购房优惠，双方协商未果。另查，2019年4月28日，天津东疆保税港区管理委员会对皓策公司作出《行政处罚决定书》，内容主要为：皓策公司于2016-2017年间在东疆港区代理（电商）销售上东湾项目中，提供经纪服务的行为，违反了《房地产经纪管理办法》第16条、17条、21条、26条的规定，故作出如下罚款处罚：1、房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的违规行为，罚款3万元；2、房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的违规行为，罚款3万元；3、房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的违规行为，罚款3万元。针对该行政处罚决定书，皓策公司已申请复议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行合同义务。商品房买卖属于重大交易，房屋价格是买卖合同中购买方最为关注的重要条款之一，吕艳冰与中交公司所签订的《中交上东湾购房认购协议》，对案涉房屋原单价、原总价、认购价格、优惠折扣等作了明确约定，该合同条款系双方当事人协商一致的结果，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在认购协议中已经对优惠基点价格进行了明确约定，对此吕艳冰知晓并确认，吕艳冰未能举证中交公司承诺优惠基点是备案价格，即使吕艳冰主张中交公司对外销售宣传的价格高于备案价格等事实存在，相关事项亦属应由有关行政管理部门予以处理的范畴，并不影响案涉认购协议、商品房买卖合同的效力及履行，现双方之间签订的商品房买卖合同已经履行完毕，吕艳冰亦享受了相应购房优惠，其要求中交公司退还会员服务费及利息并无事实和法律依据。关于皓策公司是否应承担退还责任，一审法院认为，在皓策公司向吕艳冰出具的相关收据上已经注明吕艳冰所交纳的款项数额、性质和收款单位，吕艳冰对双方约定不存在认知错误，吕艳冰和中交公司当庭亦均认可交纳会员服务费是享受购房优惠的前提条件，现吕艳冰已经以优惠价格购买了相关房屋并已取得产权证，因此，吕艳冰要求皓策公司退还会员服务费及利息并无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于吕艳冰提出皓策公司已受行政处罚，因此中交公司、皓策公司收取会员服务费行为违法应予退还的主张，一审法院认为，行政主管部门对皓策公司所作行政处罚，是基于行政管理关系，与本案争议的民事法律关系并非同一种法律关系，不能据此就认定中交公司、皓策公司对于会员服务费负有返还义务。一审法院综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回吕艳冰的全部诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由吕艳冰负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吕艳冰提交承诺书，证明中交公司在开盘之前没有公示房屋的备案价格，欺上瞒下。中交公司认可承诺书真实性，但该证据与本案无关，且不属于新证据。皓策公司表示对该承诺书不知情，无法质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：该承诺书为中交公司单方面的表述，内容并不能证实备案价格公示情况。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行合同义务。吕艳冰与中交公司签订的《中交上东湾购房认购协议》及《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定上述合同合法有效。根据《中交上东湾购房认购协议》，双方对案涉房屋原单价、原总价、认购价格、优惠折扣等作了明确约定。此后双方又以低于上述认购价格的金额订立了《天津市商品房买卖合同》并已实际履行完毕。因此吕艳冰已经以低于原价十万元以上的优惠价格购买了涉案房屋。一审中，吕艳冰和中交公司均曾表述过交纳五万元的费用，是享受购房优惠的前提条件，故吕艳冰缴纳的五万元为享受相应优惠的对价。中交公司对外销售宣传的价格是否高于备案价格，并不影响涉案认购协议、商品房买卖合同的效力及履行。行政主管部门对皓策公司所作行政处罚，是基于行政管理关系作出，与本案争议的民事法律关系并非同一种法律关系，不能据此认定中交公司、皓策公司对于会员服务费负有返还义务。吕艳冰虽主张皓策公司事先未告知款项性质及与中交公司的关系，但其对于享受优惠并没有认知错误，亦已经实际获得了相应的优惠，故其主张中交公司与皓策公司返还五万元会员费，并无法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，吕艳冰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人吕艳冰负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇一九年十月二十五日法官助理刘德跃书记员廖雨婷附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……