广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终20861号上诉人(原审被告）：黄俊伟，男，汉族，1989年8月15日出生，住所地:广东省惠来县。委托诉讼代理人：黄俊发，系黄俊伟之兄。上诉人(原审被告）：黄伟生，男，汉族，1991年2月8日出生，住所地:广东省惠来县。委托诉讼代理人：黄俊兰，系黄伟生之妹。被上诉人(原审原告）：深圳恒丰房地产有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道宝源路财富港大厦****，统一社会信用代码：914403006188218126。法定代表人：张志新，董事长。委托诉讼代理人：张飞，系该公司员工。上诉人黄俊伟、黄伟生因与被上诉人深圳恒丰房地产有限公司（以下简称恒丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初5783号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄俊伟、黄伟生上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判要求恒丰公司续签为期3-5年租赁合同或赔偿黄俊伟、黄伟生因被迫装修而产生的所有装修费、材料费、人工费等，合计28万元。上诉理由：一、关于合同约定的房屋装修，恒丰公司否认了要求黄俊伟、黄伟生装修的事实，并以《恒丰工业城商铺内部装修要求告知函》上无恒丰公司的印章而否认该告知函出自恒丰公司之手。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条：一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。一方当事人提出的证据，另一方当事人有异议并提出反驳证据，对方当事人对反驳证据认可的，可以确认反驳证据的证明力。该条文中所说的情形是，一方当事人提出证据，另一方当事人有异议时，需要提出有证明力的反驳证据。无能力提出有证明力的反驳证据时，应认定该证据能证明相关事实。二、恒丰公司以不对涉案房屋进行单独出租，而剥夺了黄俊伟、黄伟生的优先承租权，双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》中的同等条件下，黄俊伟、黄伟生对租赁房屋有优先承租权，涉案房屋如果不存在被政府征收等不可逆的前提条件下，恒丰公司不可以个人的理由随意否认了《深圳市房屋租赁合同书》中的优先权。三、黄俊伟、黄伟生父亲黄X宏与恒丰公司与2006年起开始合作至今无纠纷，2013年-2016年期间的《深圳市房屋租赁合同书》和《房屋租赁合同补充协议》中的房屋交接入住单显示简装等，而2016年-2018年期间的《房屋租赁合同补充协议》中房屋交接入住单则是弄虚作假。四、《房屋租赁合同补充协议》中提及到的消防系统：火灾自动报警系统，自动灭火喷淋系统，消防栓灭火系统，火灾报警系统及联动控制系统：完好。因恒丰公司的装修告知函中并无提及要求黄俊伟、黄伟生装此套系统，所以截止至今日，黄俊伟、黄伟生有提供涉案房屋并无《房屋租赁合同补充协议》中提及到的此套系统的录像，一审法院给予的解释是，该合同期已到期，黄俊伟、黄伟生无权再追究此事。法律应该是公平公正的，该《深圳市房屋租赁合同书》和《房屋租赁合同补充协议》不能单单限制黄俊伟、黄伟生遵守，恒丰公司作为该合同编辑方也应当遵守。恒丰公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，黄俊伟、黄伟生的上诉理由不能成立，请求法院驳回其上诉请求，维持一审判决。恒丰公司向一审法院起诉请求：1.黄俊伟、黄伟生立即腾退非法占用的XX区XX城7栋101-9、101-10号房屋。2.黄俊伟、黄伟生支付房屋占用费19977元（参照租金标准暂计算至2018年12月31日），水、电费、排污费、垃圾费、专项金、管理费等共计2157.98元（其中，水电费、排污费、垃圾费暂计算至2018年11月30日，专项金、管理费暂计算至2018年12月31日）。以上合计22134.98元。3.由黄俊伟、黄伟生承担本案的全部诉讼费。恒丰公司一审当庭调整第二项诉讼请求为：请求判令黄俊伟、黄伟生向恒丰公司支付房屋占用费，参照租金标准暂计至2019年4月30日的房屋占用费46613元，房屋占用费最终数额需计算至黄俊伟、黄伟生实际腾退交付房屋之日。因水电费、排污费、管理费等费用，黄俊伟、黄伟生已补缴，恒丰公司放弃该项诉求，一审法院予以准许。一审法院认定事实：一、租赁合同签订时间：恒丰公司与黄俊伟、黄伟生于2016年9月29日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份。二、涉案房屋的位置：深圳市xx区xx街道xx城7栋101-9、101-10号房屋。三、涉案房屋的产权人：恒丰公司拥有涉案房屋100%的产权。四、房产出租面积为：75.50㎡。五、合同约定的月租金标准：黄俊伟、黄伟生应于2016年10月1日前交付首期租金，之后每月5日前支付当月租金，第一年即2016年10月1日至2017年9月30日期间，每月租金为5814元；第二年即2017年10月1日至2018年9月30日期间，每月租金为6659元。六、合同约定租赁合同履行期限：2016年10月1日至2018年9月30日。七、合同约定的房屋装修：黄俊伟、黄伟生未经恒丰公司同意而进行装饰装修的，黄俊伟、黄伟生应按恒丰公司要求无条件拆除装饰装修物，并将租赁物业恢复原状，由此产生的添置、拆除费用等相关损失由黄俊伟、黄伟生自行承担，同时黄俊伟、黄伟生还应向恒丰公司承担违约责任并赔偿恒丰公司因此受到的损失；黄俊伟、黄伟生经恒丰公司同意而进行的装饰装修，未形成附和的装饰装修物，恒丰公司同意利用的，双方可折价后归恒丰公司所有；恒丰公司不同意利用的，黄俊伟、黄伟生在迁离租赁物业时自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，黄俊伟、黄伟生应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，租赁合同正常届满的，装饰装修物直接归恒丰公司所有，黄俊伟、黄伟生不得以任何理由向恒丰公司提出补偿要求……。八、涉案房屋的交付情况：恒丰公司于2016年9月29日向黄俊伟、黄伟生交付涉案房屋，交付时涉案房屋的情况详见《补充协议》附件三：房屋交接入住单。黄俊伟、黄伟生对此虽不予认可，但未能提出反证予以推翻，故一审法院依法采信恒丰公司主张。九、涉案租赁合同到期后黄俊伟、黄伟生是否向恒丰公司返还房屋：未返还。十、黄俊伟、黄伟生缴纳租金及相关费用的情况：黄俊伟、黄伟生缴纳租金至2018年9月30日。十一、关于腾退房屋。恒丰公司主张租赁合同期满，黄俊伟、黄伟生应当将涉案房屋腾退。黄俊伟、黄伟生则抗辩称自2005年开始承租恒丰公司的店面经营，与恒丰公司存在较长时间的合作关系；在2016年7月前原租赁合同到期，恒丰公司称需装修店门口前的道路，黄俊伟、黄伟生需按照恒丰公司要求配合精装修承租的店面，才能续签租赁合同，故在2016年9月26日要求黄俊伟、黄伟生签收装修要求告知函；因黄俊伟、黄伟生为此将投入了大量资金进行店铺装修，双方协商后恒丰公司的工作人员承诺之后会续签合同，黄俊伟、黄伟生享有优先承租权，故双方在2016年9月29日签署涉案租赁合同，之后在涉案合同到期前黄俊伟、黄伟生多次与恒丰公司协商续签合同，恒丰公司均不予回应。恒丰公司对此不予认可，主张黄俊伟、黄伟生系自行进行店铺装修，根据合同约定应当无条件拆除装饰装修物，且不得以任何理由向恒丰公司提出补偿；同时，恒丰公司收回涉案房屋系因整体规划有变更，不会对涉案房屋进行单独出租，黄俊伟、黄伟生并不享有优先承租权。一审法院认为：根据查明事实，双方当事人之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》已在2018年9月30日到期，黄俊伟、黄伟生占有使用涉案房屋无合同依据，其应返还租赁房屋给恒丰公司，未返还的，应向恒丰公司支付房屋占有使用费。黄俊伟、黄伟生应向恒丰公司腾退深圳市xx区xx街道xx城7栋101-9、101-10号房屋。鉴于合同到期前最后一期租金标准为6659元/月，恒丰公司主张参照上述标准黄俊伟、黄伟生需向其支付2018年10月1日至2019年4月30日期间的占有使用费46613元（6659元/月×7个月），并从2019年5月1日起至黄俊伟、黄伟生实际腾退涉案房屋给恒丰公司之日止的房屋占有使用费，有事实和法律依据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、黄俊伟、黄伟生应于判决生效之日起十五日内将位于深圳市xx区xx街道xx城7栋101-9、101-10号房屋腾退给恒丰公司；二、黄俊伟、黄伟生应于判决生效之日起十日内支付恒丰公司2018年10月1日至2019年4月30日期间的占有使用费46613元及从2019年5月1日起至黄俊伟、黄伟生实际腾退涉案房屋给恒丰公司之日止的房屋占有使用费（按照6659元/月的标准）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务或履行其他义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费177元，由黄俊伟、黄伟生承担。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。当事人对自己的主张有责任提交证据证明。黄俊伟、黄伟生与恒丰公司所签订的涉案房屋租赁合同的期限为2016年10月1日至2018年9月30日。黄俊伟、黄伟生主张恒丰公司口头承诺黄俊伟、黄伟生涉案租赁合同到期后会续签，并以两年的租赁期诱使黄俊伟、黄伟生投入大量资金装修商铺，但未提交证据证明。一审中黄俊伟、黄伟生提供了《恒丰工业城商铺内部装修要求告知函》，该函只有承租方签名，而没有恒丰公司盖章。退一步讲，即使恒丰公司曾出具过上述告知函，该告知函也无法证明恒丰公司曾承诺两年租期到期后续签，以及黄俊伟、黄伟生系被迫进行装修。一审法院未采信黄俊伟、黄伟生的上述主张，认定涉案房屋租赁合同已于2018年9月30日租期届满，认定正确。在租期届满后，双方未续签合同，恒丰公司有权要求黄俊伟、黄伟生返还房屋并支付房屋占有使用费。黄俊伟、黄伟生主张恒丰公司续签3-5年租赁合同，赔偿其因被迫装修产生的所有费用，无事实和法律依据，本院不予支持。关于黄俊伟、黄伟生主张的优先承租权。根据双方当事人签订的《深圳市房屋租赁合同书》第二十一条的约定，黄俊伟、黄伟生需要继续租赁房屋的，应于租赁期限届满之日前三个月向恒丰公司提出续租要求，在同等条件下，黄俊伟、黄伟生对租赁房屋享有优先承租权，双方就续租达成协议的，应重新订立合同。按上述约定，黄俊伟、黄伟生行使优先租赁权的条件是恒丰公司按照原有方式继续出租房屋，本案中，恒丰公司并未打算将房屋出租给他人，而是收回另有规划，黄俊伟、黄伟生行使优先承租权的条件不存在，其关于恒丰公司剥夺其优先承租权的主张不成立。如果恒丰公司在收回涉案房屋后，又将房屋出租给他人而未保障黄俊伟、黄伟生的优先承租权，黄俊伟、黄伟生因此受到损失的，可另循法律途径主张权利。但在上述情况尚未发生的情况下，黄俊伟、黄伟生以优先承租权为由拒绝交还房屋，缺乏法律依据。综上，黄俊伟、黄伟生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1266元，由上诉人黄俊伟、黄伟生负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇一九年十月三十一日书记员 马雪梅（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。