江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0116民初3901号 原告（反诉被告）：杨志兴，男，1969年9月28日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：濮伟，江苏沁典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛瑶，江苏沁典律师事务所实习律师。 被告：南京利众置业投资集团有限公司，住所地南京市玄武区北京东路，实际经营地南京市鼓楼区华侨路。 法定代表人：李耿心，总经理。 委托诉讼代理人：朱镇宁，执行董事。 被告(反诉原告)：南京利众置业投资集团有限公司第贰佰陆拾肆分公司，住所地南京市六合区大厂街道园西路。 负责人：朱培静。 委托诉讼代理人：贾磊，店长。 被告（反诉原告）：潘仙霞，女，1965年7月4日出生，汉族，住南京市六合区。 委托诉讼代理人：石志忠，江苏联创伟业律师事务所律师。 原告（反诉被告）杨志兴与被告南京利众置业投资集团有限公司（以下简称利众集团公司）、南京利众置业投资集团有限公司第贰佰陆拾肆分公司（反诉原告，以下简称利众分公司）、潘仙霞（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理。原告（反诉被告）杨志兴及其委托诉讼代理人濮伟、薛瑶，被告利众集团公司的委托诉讼代理人朱镇宁、利众分公司（反诉原告）的委托诉讼代理人贾磊，潘仙霞（反诉原告）及其委托诉讼代理人石志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告杨志兴向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房地产买卖中介合同》；2、判令利众集团公司、利众分公司退还中介费12000元、贷款办理费4000元，承担20000元违约金、律师费6500元；3、判令潘仙霞退还购房定金10000元。事实与理由：原、被告在2019年2月20日签订《房地产买卖中介合同》一份，内容为杨志兴购买潘仙霞位于南京市六合区的房屋，总价855000元。合同签订后，杨志兴支付潘仙霞定金10000元，支付利众分公司中介费12000元、担保费4000元，且约定由利众分公司负责为杨志兴办理贷款手续、过户转移等义务，双方于2019年4月20日去办理产权过户时杨志兴支付购房首付款28.5万元。利众分公司于28号让杨志兴与南京某置业投资管理有限公司江北分公司的经办人倪某办理贷款手续，按照她的要求签订许多空白材料、还到银行拍照。经人提醒，杨志兴才知要先网签，遂找利众分公司要求网签。利众分公司随即给了杨志兴一份网签合同，但合同主体却是杨志兴、潘仙霞与南京某置业投资管理有限公司江北分公司，内容也与之前的合同有多处不一致，对杨志兴极为不利。杨志兴遂提出异议要求与利众分公司签订网签合同且按原合同内容执行。利众分公司概不同意，杨志兴为维护自身合同权益，遂提起诉讼。 本诉被告利众集团公司辩称，同意利众分公司解除合同，但不同意杨志兴的其他诉请。在本案的房屋买卖合同中，利众分公司作为居间方没有过失，所有事情都是杨志兴造成的，利众集团公司与利众分公司均不应承担任何责任。 本诉被告利众分公司辩称，第一，利众分公司是提供中介服务，不提供金融服务。相当于买方和卖方的中介人，只能协调他们完成，不存在事实的违约问题；第二，杨志兴有足够的时间修正，但是他没有及时在利众分公司的督促和协调内配合，不提供必要签字和材料；第三，网签合同是行业交易习惯，仅用于办理贷款，具体仍以中介合同为准。同意解除《房地产买卖中介合同》及退还杨志兴办理贷款费用3500元，其他诉请要求法院驳回。 本诉被告潘仙霞辩称，第一、潘仙霞没有违约。合同签订后潘仙霞一直催促杨志兴履行合同、付款过户，杨志兴没有履行自己约定，其要求返还定金的理由不成立且不是同一法律关系，应另案起诉；第二、因杨志兴不履行合同，潘仙霞不得已将房屋转卖第三方，造成房价损失35000元，同意解除合同。 反诉原告利众分公司向本院提出反诉请求：判令杨志兴继续支付中介费8520元。事实与理由：潘仙霞与杨志兴在利众分公司居间介绍下签订《房地产买卖中介合同》，达成六合区房产交易。利众分公司多次催促杨志兴履约，但其不但不履约还以种种理由向法院起诉要求利众分公司承担违约责任。利众分公司认为自己已尽居间义务，而杨志兴仅支付部分中介费用，且本案纠纷系由杨志兴所起，故提起反诉。 反诉被告杨志兴辩称，同意解除合同，不同意支付中介费8520元。中介费的计算方式利众分公司没有相应依据，双方在合同约定中介费是12000元，该费用杨志兴已经给付，且上次庭审利众分公司也表示不会追究2%违约金。利众分公司违反了诚实信用原则，违约方是中介公司。利众分公司在事前没有告知杨志兴其没有网签的资质，交给第三方南京某置业投资管理有限公司江北分公司。事后没有对变更网签主体事宜征得杨志兴的同意，利众分公司不仅没有履行主要的义务，相反是因为其故意隐瞒和违约行为导致了买卖合同双方没有实际履行。利众分公司应该告知购房过程的步骤和具体内容，耽误杨志兴购房给孩子上学还产生了其他损失费用。 反诉原告潘仙霞向本院提出反诉请求：判令杨志兴支付违约金20000元、损失35000元、律师费5300元，合计60300元。事实与理由：潘仙霞与杨志兴在利众分公司居间介绍下签订《房地产买卖中介合同》，约定将位于六合区房屋出售给杨志兴。因潘仙霞购买他人房屋而需要按约定支付房款，等待杨志兴支付房款无果，不得已降价将房屋出售他人。潘仙霞因此产生损失，遂提起反诉。 反诉被告杨志兴辩称，请求法院驳回潘仙霞反诉请求。第一，杨志兴在合同中没有过错，不是违约方，不应该承担违约责任。另外在合同中，利众分公司明确承诺原告不能贷款不算违约；第二、违约金条款不能适用于本案。利众分公司单方面变更了合同主体和具体内容，没有征得买卖双方的签字同意，而使得买卖合同目的不能实现，责任应该由利众分公司承担。另外潘仙霞不能双重主张违约金；第三、潘仙霞也有相应过错，从电话录音当中可以获知潘仙霞与中介方关系比较亲密，并且声称自己买卖十多次房屋均是如此操作的。那么三方没有达成变更的一致意见，潘仙霞没有权利要求杨志兴承担违约责任；第四、通过网络查询，涉案房屋在中介公司挂售出售，潘仙霞没有产生之际损失，也没有提供相应产生损失的依据。 本院经审理查明后认定事实如下：2019年2月20日，潘仙霞（甲方）、杨志兴（乙方）、利众分公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定甲方将其位于南京市六合区房屋以855000元的价格出售给乙方，乙方向丙方支付12000元佣金。付款时间：2019年2月20日前乙方支付甲方定金10000元，同年4月20日办理产权过户手续，同时支付甲方购房款285000元，于产权过户当日乙方签订商业贷款手续，乙方贷款550000元。三方商定，违约方按标的额的20%计人民币171000元支付违约金，因违约方违约行为引发诉讼而产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担。甲乙任一方在过户前违约，违约金为20000元，且承担丙方2.4%总房款的佣金。丙方承诺乙方能办贷款，如若不能贷款，乙方不算违约。合同签订后，杨志兴支付潘仙霞定金10000元，支付利众分公司佣金12000元，支付南京某置业投资管理有限公司江北分公司贷款代办费4000元。杨志兴询问利众公司是否需要网签，利众分公司遂出具合同主体为潘仙霞（甲方）、杨志兴（乙方）、南京某置业投资管理有限公司江北分公司（丙方）的《南京市存量房买卖合同》一份，要求杨志兴签字。杨志兴认为此份合同与《房地产买卖中介合同》主体、内容均有不同，遂不同意签字。各方协商无果，杨志兴提起诉讼，利众分公司、潘仙霞遂提起反诉。 以上事实有当事人陈述、房地产买卖中介合同、南京市存量房买卖合同、收款收据、收条等证据证实。 本院认为，潘仙霞、杨志兴、利众分公司签订的《房地产买卖中介合同》系三方真实意思表示,未违反法律、法规的禁止性规定,各方均应全面履行。（一）本诉部分。利众分公司作为居间方应按合同约定及时将委托事项的办理的进展情况向委托人通报。因杨志兴需要办理贷款手续，而按照正常个人贷款通过中介机构购买二手房屋的买卖流程应先进行合同网签备案再进行银行贷款审批。利众分公司未经杨志兴同意即委托第三方南京某置业投资管理有限公司江北分公司与杨志兴、潘仙霞签订网签合同，其单方变更合同主体及内容的行为应视为违约。现潘仙霞已将房屋转卖他人，涉案房屋买卖合同已无履行的可能性，故杨志兴要求解除《房地产买卖中介合同》、利众分公司退还中介费12000元、律师费6500元的诉请，潘仙霞返还定金10000元的诉请，本院予以支持。关于杨志兴主张的违约金部分，综合案情及合同履行情况，本院酌定为3000元。关于贷款办理费4000元，利众分公司自愿返还杨志兴3500元，不违反法律规定，本院予以支持。因利众分公司不具有法人资格，其开办公司利众集团公司应当共同承担给付责任。（二）反诉部分。利众分公司要求杨志兴继续支付中介费8520元的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。潘仙霞要求杨志兴支付违约金20000元、损失35000元、律师费5300元的反诉请求，因合同解除系利众分公司违约所致，故本院对该反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决如下： 一、解除潘仙霞、杨志兴、南京利众置业投资集团有限公司第贰佰陆拾肆分公司于2019年2月20日签订的《房地产买卖中介合同》； 二、南京利众置业投资集团有限公司、南京利众置业投资集团有限公司第贰佰陆拾肆分公司于本判决生效之日起五日内给付杨志兴25000元（中介费12000元+违约金3000元+律师费6500元+贷款办理费3500元）； 三、潘仙霞于本判决生效之日起五日内返还付杨志兴定金10000元； 四、驳回南京利众置业投资集团有限公司第贰佰陆拾肆分公司的反诉请求； 五、驳回潘仙霞的反请请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费1113元，由南京利众置业投资集团有限公司、南京利众置业投资集团有限公司第贰佰陆拾肆分公司负担523元，由潘仙霞负担222元，由杨志兴负担368元；南京利众置业投资集团有限公司第贰佰陆拾肆分公司的反诉受理费25元、潘仙霞的反诉受理费653元，由反诉人自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  赵 文 人民陪审员  刘永顺 人民陪审员  余桂珍 二〇一九年十月十八日 书 记 员  姚萍萍 自觉履行生效法律文书告知书 一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。 1、权利人账号信息: 开户银行： 开户名称：开户账号： 2、南京市六合区人民法院账户信息： 开户银行：中国建设银行南京六合支行 开户名称：南京市六合区人民法院 开户账号：32×××56 二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施： 1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。 3、对被执行人限制高消费，限制出入境； 4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施； 5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 申请执行提示书 一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。 二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。