江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1202民初6527号 原告：泰州市海陵区九里社区居民委员会，住所地江苏省泰州市海陵区泰九路科达化工对面。 法定代表人：徐荣华，该委员会主任。 委托诉讼代理人：王秋梅，泰州市海陵区城西法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈雨，泰州市海陵区城西法律服务所法律工作者。 被告：陈文才，男，1955年5月12日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：郭秀，江苏佑远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周慧，江苏佑远律师事务所律师。 第三人：泰州市志华印务有限公司海陵分公司，住所地江苏省泰州市海陵区城西街道九里社区**。 负责人：沙志林，该公司总经理。 原告泰州市海陵区九里社区居民委员会（以下简称九里居委会）与被告陈文才、第三人泰州市志华印务有限公司海陵分公司（以下简称志华印务海陵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人徐荣华及其委托诉讼代理人王秋梅、陈雨，被告陈文才及其委托诉讼代理人郭秀、周慧，第三人志华印务海陵公司的负责人沙志林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告九里居委会向本院提出诉讼请求：1、判令终止原、被告之间的租赁关系，并由被告返还房屋及场地；2、判令被告立即支付拖欠的租金计32500元（2007年1月1日至2018年10月31日），此后租金按年租金3000元标准计算至实际交房交地之日止；3、判令第三人返还所占用的房屋及场地；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年1月1日，原告将本社区一组新建南北门面房3间约80平方米及场地约200平方米租给被告用于经营，双方签订了《租赁协议书》，约定租期3年，自2017年1月1日起至2010年12月31日止，租金每年3000元。但被告承租至今未交纳租金，原告虽在每年年底村民分配前多次追要租金，但均未果。另查，被告在承租期间将部分房屋、场地转租给第三人经营、使用。原告认为，与被告之间的租赁关系既已期满，就应当终止，支付欠交租金系被告之合同义务应依法履行；第三人占有、使用原告的房屋和场地在终止时也应依法返还。综上，请求判准上述诉请。 被告陈文才辩称，1、双方间不存在真实的租赁关系，我原先在九里二组建有厂房进行经营，后要求搬迁至九里一组，但一直没有给予安置补偿，原九里村在九里一组重新安置土地，新建了三间厂房，位于案涉场地中第**东首三间，因为面积只有80平方米，我又在厂地内自建了七间。目前第一排五间和第二排四间都给志华印务在使用，东首第一间我摆放了自己的设备。到了2007年，华筛明华会计把租赁协议拿到我厂里让我签字，我提出拆迁补偿和安置费都没有到位，华会计讲签租赁协议是形式，不要我缴纳租金，让我支持他工作，在这样的情况下我就签了协议。因此案涉房屋系原告免费交给被告使用。2、原告主张的租赁费至2015年11月20日之前的已经超过诉讼时效。自2007年双方签订租赁协议起，被告一直未支付原告租赁费，原告也一直未向被告主张，原告怠于行使自己的权利，应承担相应的后果。3、被告不同意原告收回房屋，若非要收回，应将目前新建厂房的损失和之前拆迁安置的费用一并补贴给我。 第三人志华印务海陵公司述称，目前案涉房屋中第一排和村里建的二间由我公司使用，我公司与陈文才系租赁关系，向陈文才缴纳占有使用费。对于我公司的经营，原告协助办理了我公司营业执照，是认可我公司在案涉房屋内经营使用的，因此我公司使用案涉房屋是合法的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定： 2007年1月1日，原泰州市海陵区城西街道九里村村民委员会（以下简称九里村委会）作为甲方与被告作为乙方签订了《租赁协议书》一份，协议内容为：“为了进一步壮大集体经济，拉动发展三产业，根据甲乙双方诚意协商，达成如下门面房租赁协议：一、甲方将新建南北门面房三间承租给乙方用于商业服务业经营，租期3年，从2007年元月1日起至2010年12月31日止。每年租金为人民币叁仟元整。二、本着先交费后租用的原则，乙方当年租金在甲方交接门面房时一次性付清，第二年及第三年乙方均在当年元月30日向甲方交纳。……四、乙方逾期三个月不付清当年租金，甲方有权终止协议并收回门面房……”，原九里村委会会计及九里一组组长华筛明及被告在协议书中签字，九里村委会盖章。协议签订后，被告未缴纳租金。在租赁期限内，被告在租赁场地内自建部分房屋，现第三人志华印务海陵公司占用原告建设的两间及被告的自建房屋，被告使用原告建设的另一间。 诉讼过程中，原告同意对被告自建房屋及装饰装潢、附属设施价值进行利用，就相应价值进行补偿，并申请评估，经本院委托，泰州中兴房地产估价资产评估有限公司于2019年4月15日出具中兴房鉴字[2019]0006号房地产估价报告，载明估价结果为在价值时点2019年3月18日，不动产及装饰装潢及附属设施市场总价为173400元，单价为977.4元/㎡（其中不动产价值为139500元，装饰装潢及附属设施价值为33900元）。后因上述部分自建房屋是基于原有的围墙作为墙体所建造，经泰州中兴房地产估价资产评估有限公司补充鉴定后出具补充说明一份，载明经双方现场确认，经我公司评估人员现场测量评估原有墙体价值为10600元。原告为此支付鉴定评估费4000元。因原被告就租金收缴等事宜协商未果，致涉讼。 另查明，租赁协议中所涉门面房三间及被告自建部分均未取得合法建设手续。 本院认为，案涉房屋系未取得合法建设手续的建筑，出租人九龙社区居委会就该建筑与承租人陈文才订立的租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，故不存在终止合同，对原告要求终止合同的主张，本院不予认定。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故对原告要求被告及第三人返还所占用房屋和场地的诉请，本院予以支持。关于房屋占有使用费的标准，原告要求参照合同约定租金标准3000元/年计算，本院予以支持。被告辩称原告起诉前从未向其主张过权利，2015年11月20日前的租金已超过诉讼时效，依据原告所举证据，九里村委会的会计兼九里一组组长华筛明在2004年至2017年期间的催要仅有其个人陈述，无其他证据予以佐证，本院不予采信，关于原告提交的送达人为华筛明的解除通知，因无法确认被告已收到该通知，故对该解除通知的效力不予认定。综上，对原告主张的2015年11月20日前的租金，因超过诉讼时效，本院不予认定，被告应缴纳自2015年11月21日起至实际返还之日止的占有使用费。至于被告辩称案涉房屋及场地系原告免费交由其使用，本院认为，被告对租赁协议的真实性未提出异议，其申请证人陈某的到庭陈述“陈文才是我的弟弟，2003年之前我担任九里村支部书记，（案涉房屋）让陈文才先用，等到事情处理好后再谈是否是租还是免费使用”，可以看出九龙村委会并未明确由其免费使用，而证人周某与被告有利害关系，其所作陈述陈述不能单独作为认定案件事实的依据，被告未提供其他证据予以佐证，故对被告该辩称理由，本院不予采信。 对于被告自建房屋及装饰装潢、附属设施，因原告同意利用，可折价归原告所有。经鉴定，上述财产市场总价为173400元，其中包含由原告建造的围墙部分的价值10600元，被告辩称其在承租后对原告建造的围墙进行过维修，要求将该部分价值从围墙价值中扣减，本院经现场勘验后无法确认存在事后翻修的事实及翻修的范围，经本院释明后被告亦未补充举证予以证实，故对被告该辩称理由，本院不予采信。故扣减围墙部分的价值后余162800元，由原告折价补偿给被告。鉴于被告在占用期间将房屋转租给第三人使用，第三人进行了部分装饰装修，被告及第三人共同确认装饰装潢及附属设施价值评估表中，被告享有15700元（按评估报告的备注百位取整），第三人享有18200元。综上，原告支付被告陈文才补偿款144600元，支付第三人志华印务海陵公司补偿款18200元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条规定，判决如下： 一、被告陈文才、第三人泰州市志华印务有限公司海陵分公司于本判决生效之日起十日内共同将泰州市城西街道九里社区80号的房屋（包含原告建造的房屋，被告自建房屋及中兴房鉴字[2019]0006号房地产估价报告所附评估明细表载明的装饰装潢及附属设施）及场地返还给原告泰州市海陵区九里社区居民委员会； 二、被告陈文才于本判决生效之日起十日内给付原告泰州市海陵区九里社区居民委员会自2015年11月21日起至实际返还之日止按年租赁3000元/年的房屋占有使用费； 三、原告泰州市海陵区九里社区居民委员会于本判决生效之日起十日内支付被告陈文才补偿款144600元，支付第三人泰州市志华印务有限公司海陵分公司补偿款18200元； 四、驳回原告泰州市海陵区九里社区居民委员会的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费612元，鉴定评估费4000元，合计4612元，由原告负担4386元，被告陈文才负担226元（原告已预交，两被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  严丽娟 人民陪审员  梁文有 人民陪审员  窦虎英 二〇一九年十月十六日 书 记 员  马 鑫