天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终5707号上诉人（原审被告）：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路**和平创新大厦**。法定代表人：赖国强，该公司总裁。委托诉讼代理人：林晶，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：王懿博，女，1983年2月18日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：武小洁，天津杰税律师事务所律师。原审被告：王娜，女，1980年7月26日出生，汉族，住天津市河**。上诉人天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）因与被上诉人王懿博、原审被告王娜定金合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中原公司上诉请求：1.撤销天津市和平区人民法院（2019）津0101民初2434号民事判决，改判驳回王懿博一审诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费由王懿博承担。事实和理由：一、本案一审缺少了必要诉讼参与人天津捷茂资产管理有限公司（以下简称捷茂公司），该公司系案涉房屋的产权人和出售方，中原公司系为捷茂公司代理销售该房屋，因此捷茂公司与本案有直接利害关系。此外，捷茂公司的相关负责人多次参与本案纠纷的解决，其参加诉讼对查清案件事实有关键作用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项的规定，原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。故本案应撤销原判决，发回重审。二、一审判决认定事实错误。1.王懿博在向中原公司交付所谓的定金时，对房屋价款等主要条款并未与中原公司达成一致。当时中原公司表示房屋价款等需要另行与产权人捷茂公司商议，王懿博缴纳的款项实际上只是意向金，并不具有定金的性质。一审庭审中王懿博的相关陈述也是前后矛盾，前面称在缴纳款项时就房屋价款等并未与中原公司达成一致，后面又称已经确定了房屋价款等，且王懿博并未提交任何证据证明已经确定了房屋价款，故一审判决认定在王懿博交付定金时双方已就房屋价款等主要条款达成一致，属认定事实错误；2.王懿博在一审中提交的录音并未显示是与中原公司的工作人员韩通进行的通话，但一审判决却主观臆断认定该录音是二人之间的通话，亦属认定事实错误。王懿博辩称，本案系王懿博与中原公司之间的定金合同纠纷，捷茂公司并非必要诉讼参与人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序符合法律规定，中原公司应向王懿博双倍返还定金，故请求二审法院依法驳回中原公司的上诉请求，维持原判。王娜述称，本案中王娜收取王懿博的定金已全部转交中原公司，返还定金纠纷与王娜无关，对中原公司的上诉请求亦不发表意见。王懿博向一审法院起诉请求：1.判令中原公司、王娜双倍返还王懿博定金共200000元；2.案件受理费由中原公司、王娜负担。一审法院认定事实：根据中原公司提交的销售代理合同，显示其作为乙方受甲方捷茂公司委托，以驻场销售代理方式销售天津市和平区福安大街与新华路交口同方花园1号楼、11号楼、6号楼临街商铺。第2.2.2条约定中原公司接待的客户需向中原公司缴纳电商费用，缴纳完毕后方可获得本项目购房或认购资格，若成功销售，则客户向中原公司交纳的该部分电商款作为乙方的代理佣金。第4.1.1条约定，如客户最终未购房，中原公司应将已收取的电商费用在收取书面退款申请15个工作日内以原路径退还给客户，因未退费引起的一切责任后果由中原公司自行承担。第5.2.3条约定中原公司销售团队不得向客户私自收取房屋购买定金，不得向客户收取未经甲方同意的任何费用。第6.2条约定，中原公司应严格按照甲方委托事项和委托范围从事代理销售活动，不得向认购者做出超过委托及许可范围的书面或口头承诺。未经甲方书面同意，向客户做出的一切承诺均由中原公司承担全部责任。合同约定对外销售的全部房源详见附表，但该证据中无该部分内容。2016年9月18日中原公司向王懿博出具收据，显示收到王懿博交来同方瞰和平商铺6号楼11号商铺定金10000元，收款人李迎。2016年10月26日王娜向王懿博出具收条，显示收到王懿博补交定金90000元，用于购买同方花园6号楼11号底商。一审中王娜提交银行交易清单，显示其于2016年10月27日支付给中原公司90000元，中原公司认可收到该款项，但一直未给王懿博开具定金收据。王懿博提交录音，证明多次与中原公司进行沟通，其中与韩通的通话录音显示就案涉商铺进行了沟通，不能成交主要的阻力是开发商不太想卖了。王懿博提交快递单，证明2018年11月30日给中原公司发函表示：定金交齐后多次沟通交流，均无正当理由回避，拒不接待，至今未给合理的说法和解答，现要求回复解决方案及说明。一审法院认为，王娜作为中原公司的员工，收取王懿博相关款项属于职务行为，且已经将相关款项全额给付给中原公司，王懿博要求王娜承担定金责任无事实和法律依据，不予支持。对于中原公司，款项性质应以书面记载为准，作为中原公司员工的李迎及王娜二人在向王懿博出具的收据中均写明为定金，交付时王懿博也认可该费用的性质为定金，即双方已经就100000元款项为定金达成一致，现中原公司再抗辩为意向金不能成立。且中原公司作为受托方，在与捷茂公司签订的销售代理合同中已经明确约定不得收取客户定金，现中原公司的行为超出了该合同约定，应自行承担相应的责任。中原公司代理销售的为现房，依照交易习惯，在交付定金时双方应是就房屋价款等主要条款已经达成一致，中原公司认可是因价款问题与委托方不能达成一致导致无法出售，且中原公司提交的合同中并无销售房屋的明细，而王懿博提交录音及函件等证明多次与中原公司沟通无果，中原公司未提交相反证据证明系王懿博拒不履行合同，应承担举证不能的责任，应确认中原公司为违约方。王懿博要求中原公司承担双倍返还定金的请求于法有据，应予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十八条、第一百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，天津中原物业顾问有限公司双倍返还王懿博定金共200000元；二、驳回王懿博其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由天津中原物业顾问有限公司负担（于本判决生效之日起十日内直接给付王懿博）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系定金合同纠纷，二审的争议焦点为，中原公司是否应向王懿博双倍返还定金共200000元。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十条规定，“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”本案中，王懿博向中原公司实际支付100000元，作为购买同方瞰和平6号楼11号底商的定金，中原公司收款后开具收据，对款项的数额和定金性质予以确认，双方形成定金合同关系，中原公司应履行相应的合同义务，确保王懿博购得约定的商铺。现王懿博未能实际购得上述商铺，中原公司应依法承担双倍返还定金的违约责任，王懿博要求中原公司双倍返还定金共200000元，具有事实根据和法律依据，本院亦予以支持。中原公司主张案涉商铺的产权人捷茂公司与本案有利害关系应参加诉讼，因捷茂公司并非定金合同的当事人，且在捷茂公司与中原公司签订的《销售代理合同》中已明确约定中原公司的销售团队不得向客户私自收取房屋购买定金，不得向客户收取未经捷茂公司同意的任何费用，因此，本案系中原公司擅自收取王懿博定金后未能实际销售约定商铺而引发的返还定金纠纷，与捷茂公司无关，对中原公司的上诉主张本院不予采纳。综上所述，中原公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人天津中原物业顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张吉堂审判员  豆 艳审判员  卢 磊二〇一九年十月二十九日法官助理孔娇阳书记员张思雨附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……