贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初8717号 原告：周敏，女，1979年9月10日出生汉族，住所地贵州省赫章县。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码：9152050058066980XN，住贵州省毕节市七星关区碧阳大道。 法定代表人：刘利 委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权）、顾志东（一般授权），均系贵州创驰律师事务所律师。 原告周敏与被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周敏、被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人罗金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周敏向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付延期交房违约金15,717.27元及该违约金实际占用期间的利息暂计279.93元（利息以15,717.27元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；2、判决被告向原告退还已收取的三通费3,285.00元及三通费实际占用期间的利息暂计510.86元（利息以3,285.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年10月10日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2015年9月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告修建的位于贵州省××市××区碧阳国际城第28栋2单元12层4号的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。另，合同还约定，被告应在2016年10月30日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应的购房款。2014年7月16日签订合同时，被告在房屋总价外另行向原告收取了三通费3,285.00元（即闭路电视开户费265.00元、供电局一户一表开户费520.00元、燃气公司天燃气一户一表开户费2,500.00元）。2019年3月1日，被告才向原告交付房屋，一共逾期850天，但被告一直拒不支付合同约定的逾期交房违约金和返还三通费。 原告认为：该《商品房买卖合同》是合法有效的。原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告也应如实按照协议约定向原告交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”的规定，被告应如期向原告交付房屋，而被告未如期向原告交付房屋行为已经构成违约，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及《商品房买卖合同》第十三条的约定，要求被告向原告支付逾期交房违约金15,717.27元及实际占用期间的利息279.93元。 关于三通费问题，原告认为，被告收取了上述三通费用的行为违法，该三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费用及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。”及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容……（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间：前款约定的商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取三通费系重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应属于无效。因此，被告收取上述三通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费并按人民银行同期同类贷款利率计算支付资金占用期间的利息。综上所述，自《商品房买卖合同》合同签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，但被告不仅未如期交付房屋，还违法向原告收取三通费，原告多次与被告协商退还未果，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条的规定，特向贵院提起诉讼，望法院判如所请。 被告贵州碧阳恒通置业有限公司答辩称：一、关于原告所诉逾期交房违约金，被告认可并同意支付，但涉案房屋所在28栋楼，答辩人于2018年5月19日在毕节日报刊登了交房公告，因此，原告的违约金计算截止时间应计算至此，原告的逾期违约金自2016年10月31日至2018年5月19日为10,447.00元。逾期交房产生的本就是违约金，原告再行诉请该部分的利息，无事实和法律依据。 关于三通费问题，三通费用并非法律概念，原告所诉三通费是指电、气和闭路接通的建设费用，还是开户费并不明确。原告在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费，也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，被告并未向原告等另行收取。而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费，该开户费有物价等部门的定价，并非被告人凭空创造。按照双方商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设至户，并没有包含用于计量的水表、电表、燃气表等公用部门用于计量设备处于开户状态。因此，合同约定上述费用由被告代为收取向相关部门转交。该费用并非被告实际收取，使用人也不是被告而是原告等用户。因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。原告将开户费与基础设施建设开户费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由被告代为收取，并转交给了相关部门，被告并未实际取得该费用，原告的该项诉讼请求与事实及合同约定不符。同时，对该请求已超过诉讼时效，应予以驳回。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节××××大道碧阳国际城第28幢2单元12层4号房，房屋建筑面积109.46平方米，套内建筑面积88.25平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单位每平方米4,190.57元计算，总价款为369,818.00元；买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款131,818.00元,余款238,000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）、按照逾期时间，分别处理：逾期在60日之内自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。附件十二《补充协议》约定：关于联络方式：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方对各自提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后一周内以书面形式通知对方，若按上述方式联系不到对方，则相关责任由被通知方承担。合同签订后,原告按约定支付了购房款,并于2015年9月6日向被告支付闭路电视开户费265.00元、电表开户费520.00元、燃气开户费2,500.00元,共计3,285.00元。2019年3月1日，原告交纳物业服务费等费用后接收涉案商品房。 另查明，《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是管道燃气设施建设费；《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是有线电视安装工料费；《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是低压用户报装工料费；贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。 上述事实，有原告的陈述及原告提交的原告的身份证复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同、三通费用收据、物管费用收据、文件，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、交房公告、报约、收据及发票在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告在合同中约定被告应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。因被告未按约定的时间交付房屋，依法应承担违约责任。 关于逾期交房违约金的计算标准，因原、被告在《商品房买卖合同》约定，原、被告在合同中约定被告应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。因此，逾期交房违约金应以原告已付房款369,818.00元为基数，按日万分之0.5计算支付。 关于逾期交房违约金的计算起止时间，因《商品房买卖合同》约定，原、被告在合同中约定被告应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房，故计算逾期交房的违约金应从2016年10月31日起开始计算。对于截止时间，因《补充协议》约定：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方对各自提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后一周内以书面形式通知对方，若按上述方式联系不到对方，则相关责任由被通知方承担。因报纸公告交房非原、被告双方约定的通知方式，被告也没有证据证明原告已知晓交房的时间，故应以原告交纳物业服务费接收涉案商品房为计算逾期交房违约金的截止时间，即2019年3月1日止。经计算，逾期交房违约金为369,818.00元×850天×0.005%/天=15,717.27元。故对原告提出的判决被告支付延期交房违约金15,717.27元的诉请，本院予以支持；对原告提出的就该部分违约金产生的利息诉请，于约于法无据，本院不予支持。 根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同当日内将上述费用交给出卖人。原、被告并在签订的附件十二《补充协议》虽约定买受人委托出卖人代为办理水、电、闭路电视、燃气开户等手续，相关费用由买受人自行承担，在签订合同时支付。但是，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中。据此，被告收取电视入户费、燃气入户费、电开户费于约于法无合理依据，理应予以退还。对原告提出的就该部分应退还费用产生的利息诉请，因无事实和法律依据，本院不予支持。对被告提出的诉讼时效抗辩，因涉案三通费系被告重复收取的费用，被告并未告知原告退还时间，应当以原告知道或应当知道权利被侵害时起算诉讼时效，原告提起本案诉讼视为知道权利被侵害，故被告的诉讼时效抗辩理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周敏逾期交房违约金15,717.27元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告周敏电视入户费、燃气入户费、电开户费共计3,285.00元； 三、驳回原告周敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费106.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇一九年十月十九日 书记员 孙宏杰