江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终7049号上诉人（原审被告）：陈华。委托诉讼代理人：王珍，江苏盛乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙金宝。被上诉人（原审原告）：朱桂苏。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张立民，苏州市姑苏区府前法律服务所法律工作者。二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙梅珍。原审被告：李静。原审被告：姜岚。委托诉讼代理人：钟敏，江苏道金律师事务所律师。上诉人陈华因与被上诉人孙金宝、朱桂苏、原审被告李静、姜岚确认合同效力纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2018）苏0508民初7687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈华上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：孙金宝、朱桂苏拒不归还、且无能力归还对外巨额借款。本人处置涉案房屋是被逼无奈，处理结果有利于孙金宝、朱桂苏。本人借高利贷归还了园区法院执行的银行借款。以市场价出售房屋是还清债务唯一解决方法，不能简单等同于以房抵债。孙金宝、朱桂苏对外举债不断，本人接受亲人提议，被无端卷入诉讼。本人处理房产，不存在任何恶意及虚假成分。一审法院认定本人与姜岚签订协议构成恶意串通，没有证据支持。备案合同约定房屋价款3万元，仅仅是为了规避资金托管。合同约定房屋先过户，后付款，是双方意思自治的表现，并不能据此认定双方恶意串通。姜岚属于善意取得该房屋。姜岚是否到房屋现场查看房屋真实情况，对双方之间的合同效力并无影响。孙金宝、朱桂苏二审书面辩称，涉案房屋登记在陈华名下抵押贷款，可以通过法院拍卖涉案房屋归还银行贷款。陈华并未催促孙金宝还贷，而单方主动借高利贷还银行借款，不符合常理，另有不可告人的图谋。孙金宝夫妇有工作，有房产还有债权，有能力还贷。陈华采用违法手段处分房屋，主观上有恶意。陈华与姜岚购房合同房价3万元，违背事实弄虚作假。其提供的180万元价款的协议真实性不能确认。协议约定实际价格以两笔债款金额为准，证实二人借买卖之名变相以房抵债。陈华与姜岚签订协议后第二天将房屋过户至姜岚名下，一分购房款未付，明显是恶意串通。请求驳回上诉，维持原判。姜岚二审称：在案涉的房屋的整个购房过程中，本人是善意第三人。本人与陈华签订的房屋买卖合同及相关协议是双方真实意思表达。姜岚在购买案涉房屋的购房过程中以及谈及的购房价格都是符合购房交易习惯，以及符合市场的合理价格。本人与陈华在此之前不认识，也不知道陈华和孙金宝之间的经济纠纷，故不存在恶意串通的这个情形。苏州中院的二审判决书中驳回孙金宝要求过户的诉讼请求。这个时间点是在2018年的7月底，而姜岚买房子是在2018年的9月底，姜岚完全有理由相信孙金宝同意卖房还款，从本人去看房子过程中，当面和孙金宝交涉过程中，孙金宝没有提出异议可以看出，并没有侵犯孙金宝的权益。相反，在本人已经买得此房并且交付了大量房款之后，孙金宝恶意不肯搬离，已经严重侵犯了本人的权益。李静二审未发表意见。孙金宝、朱桂苏向一审法院起诉请求：1.判令确认陈华、李静与姜岚签订的关于苏州市桐泾北路188号10幢404室房屋买卖合同无效，并解除陈华、李静与姜岚签订的房屋买卖合同；2.本案诉讼费由原审被告承担。审理中，孙金宝、朱桂苏撤回要求解除陈华、李静与姜岚签订的房屋买卖合同的诉请。一审法院认定事实：苏州市桐泾北路188号10幢404室房屋原系孙金宝及配偶朱桂苏共同共有，建筑面积110.48平方米（含车库建筑面积9.14平方米）。2009年8月4日，孙金宝（出卖方）与陈华、李静（买受方）签订存量房买卖契约一份，约定出卖方将上述房屋以83万元的价格出售给买受方，买受方申请贷款后应委托银行将贷款直接划入资金托管账户。2009年8月17日，陈华、李静以上述房屋作抵押向星展银行（中国）有限公司苏州分行（以下简称星展银行苏州分行）申请办理抵押贷款，所贷65万元款项汇至资金托管账户。2009年8月27日，涉案房屋过户登记至陈华、李静名下。2010年3月30日，孙金宝与陈华、李静签订双方协议一份，约定因生意周转，孙金宝、朱桂苏、李巧红、孙赟焘用名下的苏州市桐泾北路188号10幢404室的房产作抵押，向星展银行贷款，贷款归孙金宝等所有，还款由孙金宝等负责，房子的实际居住人仍是孙金宝等人，待贷款还清后该房屋重新过户还给孙金宝等人。孙金宝、陈华、李静均在该协议上签字。上述合同及协议签订后，孙金宝按约以陈华、李静的名义向星展银行苏州分行归还贷款。2011年12月26日，星展银行苏州分行以金融借款合同纠纷为由向苏州工业园区人民法院起诉陈华、李静，请求判令陈华立即归还贷款本金629440.17元、利息7670.87元、逾期利息92.81元及律师费45000元，李静对此承担连带责任。2012年2月17日，苏州工业园区人民法院作出（2012）园商初字第0028号民事调解书，约定陈华、李静于2012年3月10日前清偿贷款合同项下逾期本金3344.71元、利息10186.88元、逾期利息165.42元及自2012年1月20日起至还款当日未清偿的逾期本金、利息及逾期利息、律师费25000元、诉讼费5549元、财产保全费3931元等。但陈华、孙金宝等人均未按照民事调解书的约定履行，星展银行苏州分行向苏州工业园区人民法院申请强制执行。2017年4月26日，案外人周培荣向陈华名下的星展银行苏州分行汇款86万元，还清了借款合同项下全部贷款本金及利息，并办理了抵押权注销登记手续。2017年10月12日，孙金宝、朱桂苏将陈华、李静起诉至一审法院，请求确认孙金宝、朱桂苏将其名下的上述房屋卖给两原审被告的行为无效，并将该房屋产权人恢复为孙金宝、朱桂苏。2018年3月2日，一审法院作出一审判决，确认孙金宝与陈华、李静之间签订的房屋买卖合同及双方协议无效；陈华、李静于判决生效之日起十日内协助孙金宝、朱桂苏办理上述房屋产权恢复登记至孙金宝、朱桂苏名下的手续。陈华对该判决不服，上诉至苏州市中级人民法院。苏州市中级人民法院审理后认为，一审判决认定孙金宝与陈华、李静签订的房屋买卖合同无效，并无不当，予以确认。双方协议系双方的真实意思表示；且该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据双方协议的约定，银行贷款由孙金宝使用并负责偿还，孙金宝将贷款偿还完毕之后才有权请求陈华、李静办理协助过户。在其向陈华履行偿还义务之前，其无权要求陈华、李静将案涉房屋过户至其名下。2018年7月30日，苏州市中级人民法院作出终审判决，判决撤销苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初6818号民事判决；驳回孙金宝、朱桂苏的一审诉讼请求。2018年10月18日，陈华、李静与姜岚签订苏州市存量房买卖合同一份，约定陈华等将苏州市桐泾北路188号10幢404室房屋出售给姜岚，姜岚于2018年12月1日前一次性支付房屋价款3万元。当日，姜岚按照计税金额1647694.78元支付了房屋契税49430.84元。2018年10月19日，涉案房屋过户登记至姜岚名下。2018年10月28日，姜岚向苏州市公安局姑苏分局金阊派出所报警称，购买了涉案房屋，现孙金宝等人不肯搬出，要求换锁。警方到场后将姜岚、陈华带回派出所协调，告知通过法院解决。2018年10月29日，李静报警称其在2018年10月25日至26日期间，被其老公及朋友反复做思想工作后将涉案房屋过户了，但并未遭受不法侵害，由其母亲孙梅珍陪同至派出所备案。2019年1月10日下午，孙金宝与姜岚为搬家事宜发生纠纷，姜岚委托陈华处理此事。双方在苏州市姑苏区人民调解委员会的调解下，达成协议：房屋内的家具与物品已全部搬走，现仅余三个沙发、四台空调以及装修在屋内，待法院判决后执行；留在车库内的所有物品，孙金宝于2019年2月15日前全部搬离，姜岚将房屋门锁换掉后，孙金宝不得在法院判决前损坏房屋。关于陈华向案外人借款的金额，其提供了借款合同复印件、中国工商银行转账凭证复印件，陈述向周培荣借款100万元，期限60天，用于偿还银行贷款，利息为日息千分之三。2017年4月26日，周培荣向陈华名下的星展银行账户汇入86万元。孙金宝等对周培荣代陈华还款86万元的事实无异议，但对借款合同的真实性有异议。关于姜岚支付房屋价款的凭证。陈华提供了陈华与姜岚之间落款时间为2018年10月9日协议、中国建设银行业务交易凭条复印件、收条原件，协议约定房屋总金额约180万元整（因陈华存在债务特协商将房款用于偿还周培荣、洪莺两笔债务，最终购房款以两笔债务总金额为准），购房款分两期支付，第一期该协议签订之日起两个月以内支付房款百分之七十，第二期在交付房屋之日付清百分之三十的尾款。陈华认为姜岚于2018年12月4日转账支付给案外人洪莺113万元，支付宝支付2万元，共计115万元，洪莺将100万元支付给周培荣，还清了周培荣的借款。孙金宝等认为协议、收条均系伪造的，对中国建设银行业务交易凭条复印件的真实性不认可。一审法院认为，陈华提供的中国建设银行业务交易凭条、借款合同均系复印件，孙金宝等对两份证据均不认可，故一审法院对该两份证据的证明效力不予认定。陈华提供的协议、收条均系原件，孙金宝等认为系伪造的，但并未提供相应证据予以推翻，故一审法院对孙金宝等该意见不予采纳，对协议、收条一审法院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定,当事人签订的合同,存在恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的情形,则属无效合同。本案的争议焦点在于出卖人陈华、李静与买受人姜岚之间所签订的苏州市存量房买卖合同、协议是否存在恶意串通、损害第三人利益的情形。对此，一审法院认为:一、（2018）苏05民终4390号生效民事判决书确认孙金宝与陈华、李静之间的双方协议系双方的真实意思表示，应认定合法有效，根据该双方协议，房屋的实际居住人仍是孙金宝、朱桂苏等，待贷款还清后产权重新过户至孙金宝等人名下，现陈华罔顾生效法律文书的认定，于2018年10月将涉案房屋出售给姜岚，主观上存在恶意。二、个人之间的房屋买卖属于大额资产交易,姜岚在签订房屋买卖合同及协议时并未至涉案房屋现场查看房屋的真实占有使用状况,与正常房屋交易惯例不符。三、陈华与姜岚的房屋买卖合同中约定房屋价款仅为3万元，交易金额过低，且在双方签订苏州市存量房买卖合同当日姜岚尚未支付任何房屋价款的情况下即将房屋过户至姜岚名下，明显违背一般房屋买卖流程，不合常理。四、根据陈华与姜岚的协议约定，房屋总金额约180万元整用于偿还周培荣、洪莺两笔债务，最终购房款以两笔债务总金额为准，可见房屋买卖并非双方真实意思，实际上是以房抵债。五、现涉案房屋已经过户登记至姜岚名下,导致孙金宝等即使归还了陈华之前垫付的银行借款，亦无法继续要求陈华、李静履行订立在先的双方协议，明显损害了孙金宝、朱桂苏的利益。据此能够认定陈华、李静与姜岚之间签订的苏州市存量房买卖合同、陈华与姜岚签订的协议构成恶意串通,损害了孙金宝、朱桂苏的利益,应当认定双方之间的房屋买卖合同系无效合同。李静、姜岚经法院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,又未提交书面答辩意见及证据,视为放弃相应抗辩权利,依法应当自行承担相应的诉讼后果。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：确认陈华、李静与姜岚之间就苏州市桐泾北路188号10幢404室签订的房屋买卖合同无效。案件受理费12400元，财产保全费5000元，共计17400元，由陈华、李静、姜岚负担。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中，陈华提交了以下新证据。1、周培荣与陈华之间签订的借款合同，证实陈华帮孙继宝还银行贷款，向周培荣借款100万元。2、债权人洪莺与陈华、李静、孙金宝之间的借款合同和借款协议，证实陈华帮孙金宝借款25万元，卖房也是因为要归还这笔债务。3、洪莺出具的收据，证明陈华归还洪莺15万元。姜岚质证认为，对以上证据不清楚。姜岚提交了以下新证据：陈华和姜岚签订房屋买卖协议，证明房屋价款以及支付方式。2、收条原件、中国建设银行业务交易凭证、个税收缴款书，证明姜岚已经支付了案涉房款115万元，并缴纳49430.84元契税。3、不动产权证书，证明在2018年10月19日，房子过户登记在姜岚名下。陈华质证认为，对以上证据真实性无异议。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。生效判决确认孙金宝与陈华、李静之间签订的涉案协议是双方真实意思表示，合法有效。根据该协议约定，贷款还清后，涉案房屋产权过户至孙金宝等人名下。陈华认为借高利贷帮还银行借款，迫不得已卖房有利于孙金宝、朱桂苏显然不能成立，本院不予采信。陈华与姜岚签订备案合同价款为3万元，显属不诚信行为。陈华与姜岚亦未能说明规避将房款支付给陈华后由其自行归还借款的合理性。陈华主张规避资金托管没有正当理由。而姜岚在购买涉案房屋时，未能与房屋实际使用人了解情况。姜岚认为有理由相信孙金宝同意卖房还款没有事实依据，本院不予采信。一审法院认定陈华与姜岚签订的涉案房屋存量房买卖合同、协议构成恶意串通，损害了孙金宝、朱桂苏的合法权益合理。综上所述，陈华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12400元，由陈华负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十月十四日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。