陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   (2019)陕0902民初4986号   原告陕西安康江华集团投资管理有限公司（反诉被告），住所地陕西安康市汉滨区。   统一社会信用代码：91610902059696233M。   法定代表人：李华江，系该公司董事长。   委托代理人：顾勇，系陕西恒典律师事务所律师。   委托代理人：陈瑶，系公司员工。   被告喻欣，（反诉原告），女，汉族，1985年8月28日出生，住陕西省安康市汉滨区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人：刘安东，男，汉族，1968年5月12日出生，住陕西省安康市汉滨区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   原告陕西安康江华集团投资管理有限公司（以下简称江华公司）与被告喻欣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陕西安康江华集团投资管理有限公司及委托代理人顾勇、陈瑶，被告喻欣委托代理人刘安东均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告诉称，2014年3月20日，原告与被告签订《兴安公园房屋租赁合同》(合同编号:JH2014-002，下称租赁合同)，原告将兴安公园内的斗墨楼出租给被告用于综合性商业经营使用。租赁合同约定:租赁期限共15年，自2014年4月1日至2029年5月31日止;租赁面积413.90m2(房屋建筑面积297.90 m2，场地建筑面积116.00 m2):第一个五年租金标准为每月37、50元/每平米，每五年租金标准上调5％;第一个五年年租金收费额为186200.00元、第二个五年年租金收费额195510.00元、第三个五年年租金收费额205285.50元;租金实行按年计缴。第一年租金，应于合同签字之日起5日内交清。以后各年的租金，乙方(被告)均须在前一租金年度期满前3个月缴足:第十二条合同的变更、解除与终止约定，本合同有效期内，乙方(被告)有下列行为之一的，甲方(原告)有权解除合同，收回出租房屋(场地):本合同签署后5日内未缴清第一年租金;或未按约定时间足额支付以后年度租金超过30天第十四条乙方违约责任约定，租赁期间，乙方(被告)有下列行为之一的，甲方(原告)有权解除合同，收回出租房屋(场地)，乙方(被告)应按照租金总额的10％向甲方(原告)支付违约金:(1)逾期未按约定时间足额支付年度租金超过30天的:或逾期未交纳租金之外的其他费用超过3个月的。2014年10月24日，原、被告就租赁面积调整签订《兴安公园房屋租赁补充协议》，约定:斗墨楼地下负层面积67.3 m2从承租日起不包含在租赁面积内。根据补充协议，被告承租的斗墨楼第一个五年年租金调整为155915.00元/年。租赁合同签订后，原告严格履行合同约定，但被告却经常违约，多次拖欠原告房屋租金。根据上述合同约定房屋租赁第一个五年届满期限为2019年5月31日，被告应于2018年3月1日前将一个五年的租金共计776077元交齐。但截止原告起诉时，被告实际支付房屋租金为466200元(最后一次支付租金时间为2017年2月23日)届至2019年9月1日，被告共计拖欠原告房屋租金349455.75元。鉴于被告严重违约，原告曾于2018年11月2日向被告邮寄合同解除通知书，要求解除租赁合同、物业合同。但被告拒收将该邮件退还原告。现诉至贵院，请求贵院依法判令：1.判令解除原告与被告签订的《兴安公园房屋租货合同》(合同编号:JH2014-002);2.判令被告于《兴安公园房屋租货合同》(合同编号:JH2014-002)解除后7日内，将租赁标的物斗墨楼腾空返还给原告;3.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金349455.75。4、判令被告向原支付自2019年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费。5、本案诉讼费用由被告承担。   原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：   1.营业执照、法定代表人身份证明及法定代表人身份证，证明：原告的身份，是本案适格原告。   2.兴安公园房屋租赁合同，证明:房屋的租赁期限为15年，从2014年至2029年，合同约定如应被告原因导致合同解除，装修时间应该计入在租赁期间。合同约定租金按年计交，个年的租金应当在前年租赁期满前交足，租赁面积为413.9平方米，按照每月每平米37.5元收取租赁费，第一个五年年租金为185200元。合同第12条约定，合同的解除情形，未按照合同约定支付年度租金超过30天，我们有权解除合同。合同约定被告应当支付因逾期租金解除合同的违约金。   3.补充协议，证明:自签订补充协议之后，计租面积为346.6平方米，经过调整后，第一个五年租金为155915元。   4.收据，证明:被告支付了466200元房屋租金。在第一个五年被告应当支付776677元， 但截止2017年2月23日，被告共计支付租金466200元，被告支付租金已逾期超过30日，原告有权解除该租货合同。   5.解除合同通知书EMS邮寄凭证及查询信息，证明:原告向被告送达解除通知书。   6.相片，证明:原告以在租赁标的物张贴通知的形式要求与被告解除租赁合同和物业合同。   被告喻欣辩称：一、答辩人对被答辩人要求法院判令解除答辩人与其签订的《兴安公园房屋租货合同》无异议，同意解除答辩人与其签订的上述合同。二、答辩人同意在解除双方签订的合同后，将租赁标的物斗墨楼腾空返还，但前提是被答辩人应当支付答辩人租赁被答辩人房屋产生的装修款，并赔偿答辩人因被答辩人不卖电给答辩人造成的经济损失，理由如下：2014年10月24日，答辩人与被答辩人签订《兴安公园房屋租赁合同》，该合同约定，租赁期限为2014年4月1日至2029年5月31日止，房屋租赁后，答辩人便对房屋进行装修，由于所签订的合同期限为15年，因此答辩人花费了300余万元装修房屋，而到2018年4月，被答辩人便在没有任何合法理由的情况下不卖电给答辩人造成答辩人无法正常经营，因此答辩人同意解除合同，但答辩人认为，被答辩人应当支付答辩人因按15年租赁期经营茶楼所花费的装修费用以及賠偿答辩人因被答辩人不卖电给答辩人造成的经济损失。三、答辩人要求被答辩人支付拖欠的房屋租金349455.75元不符合客观事实，房屋租金的截止日期应为2018年6月。1、答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》后，答辩人便对涉案房屋进行装修，在经营的过程中，被答辩人便在2018年4月至6月就不卖电给答辩人，致使答辩人无法正常经营，自此以后，答辩人便没有经营茶楼。因此房屋租金的计算节点应该是2018年6月，而不是2019年9月1日，在2018年6月之后的房屋租金不应计算在内。2、答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》及补充协议中，房屋面积为297.9m2-67.3 m2 (补充协议中负一楼滲水减除面积不计算)＝230.6 m2答辩人把不符合租赁要求的属于公共场所的、市XX路、休闲娱乐的院子116 m2算入房租中。从而得出每一年房屋租金为(230.6m2+116 m2)X37.5元/每平方米X12个月＝155915.00元/年，属于不合理不合法计算。3、被答辩人实际使用房屋面积为230.6 m2，故2014年4月(有两个月装修期)至2018年6月，共使用4年，总房租应为:230.6 m2X37.5元/平方米X12个月X4年＝415080元。4、截止2018年6月被答辩人已交房屋租金为466200元，已多交51120元。四、被答辩人主张要求答辩人支付房屋租金应当减除不合理不合法的公共院子费用。1、安康市兴安公园的规划定位为:生态、体闲为主，适度商业开发，充满文化气息，融入市民休闲娱乐的生活岸线。公园里除了房屋之外，其他地方尤其是空场地均是供市民休闲娱乐的地方，对于房屋外公共场地依据有关部门规定不允许被答辩人对外出租，城管部门也不允许占道经营，而被答辩人却将不合理不合法的不能对外出租、无权出租的场地擅自租赁给答辩人，玩去是非法出租行为，其目的只是为了收取答辩人的租赁费。2、兴安公园内所有房屋外公共场所除答辩人此处外，其他均未收租赁费3、在答辩人经营期间，在公园锻炼的市民认为被答辩人出租给答辩人116 m2的场地属于公共场所，答辩人不应该在该场地经营，因此经常将答辩人用作经营的桌子椅子掀翻，答辩人让公园物业管理处处理，并向新城派出所报警予以解决，但此事至今未能解决，且双创环卫等部门在兴安公园检查时也要求答辩人将房屋外场地上的桌椅搬离，不能占用公共场所经营，致使答辩人无法在该场地正常经营，因此房屋租金应当减除房屋外公共场所场地116 m2的租金。事实真相众所周知。4、答辩人于2017年9月28日，也书面递交申请于李华江，当面呈交，申请退租公共场所116 m2，扣减不应收费属于公共场所的场地116 m2租金。综上答辩人认为，鉴于被答辩人于2018年4月至2018年6月期间不卖电给答辩人，造成答辩人此后无法正常经营，答辩人同意解除与其签订的《兴安公园房屋租赁合同》，但在房屋租货未到期期间，答辩人投入大量的资金进行装修，被答辩人应当支付答辩人租赁未到期的房屋装修款，并赔偿答辩人因被答辩人不卖电给答辩人造成的经济损失。房屋租金应计算至2018年6月，2018年6月后因公园不卖电没电无法经营，此事公园众所周知。且应扣减不合理不合法的房屋外公共空场地116平方米的费用。综上所述，答辩人诚恳请求贵院依法查明案件事实真相，了解民生，支持答辩人的请求及意见，维护普通市民的合法权益。   被告喻欣未就其辩称向本院提交证据。   反诉原告喻欣称：2014年3月20日，反诉人与被反诉人签订《兴安公园房屋租货合同》，合同约定:反诉人租赁被反诉人坐落于兴安公园内的斗墨楼房屋用于经营茶楼。租赁期限15年，自2014年4月1日至2029年5月31日。合同签订后，反诉人便对租用的房屋花费300余万元用于装修，反诉人从租赁合同签订至今履行了合同约定的乙方义务。2018年4月，被反诉人没有任何合法理由的情况下对反诉人经营茶楼擅自停电，致使反诉人无法正常经营，给反诉人造成巨大经济损失。2019年9月4日，反诉人收到汉滨区人民法院向其送达的被反诉人的民事起诉状，得知被反诉人要求解除双方签订的《房屋租赁合同》反诉人认为，双方签订的租赁合同期限并未届满，由于被反诉人的行为致使反诉人正常经营已无法进行，使双方无法继续履行租货合同，反诉人同意解除合同;但反诉人认为，被反诉人应当支付反诉人因按5年租赁期经营茶楼所花费的装修费用以及赔偿反诉人因被反诉人的擅自停电行为给反诉人造成的经济损失。为此，反诉人特向人民法院依据《民事诉讼法》第五十一条之规定依法提起反诉，请求贵院依法支持反诉人的反诉请求，以维护反诉人的合法权益。请求判令：1、请求人民法院依法判令被反诉人支付反诉人租赁被反诉人房屋所产生的装修款150万元。2、请求依法判令被反诉人赔偿因被反诉人停电给反诉人造成的经济损失85万元。3、本案的反诉费由被反诉人承担。   被告喻欣未就反诉 请求向本院提交证据。   反诉被告陕西安康江华集团投资管理有限公司反诉答辩称，一、被答辩人诉状陈述以下事实错误，1.“被答辩人对租用的房屋花费300余万元用于装修”没有事实依据。2.“被答辩人从租赁合同签订至今履行了合同约定的乙方义务”与事实不符。《兴安公园房屋租赁合同》第五条租金缴纳时间及方式约定:“第一年租金，应于合同签字之日起5日内交清。以后各年的租金，乙方均须在前租金年度期满前3个月缴足”。被答辩人最后一次支付租金时间为2017年2月23日，之后拖欠房屋租金至今。3.被答辩人诉称:“2018年4月，被反诉人没有任何合法理由的情况下对反诉人经营茶楼擅自停电，致使反诉人无法正常经营”没有事实依据。该茶楼系采用买电插卡的方式供电，答辩人从未擅自停电。事实是被答辩人因经营不善及身体患病等原因自行关门停业，且被答辩人长期失联。答辨人曾于2018年11月2日向被答辩人邮寄合同解除通知书，要求解除租赁合同、物业合同。但被答辩人拒收将该邮件退还，因无法联系被答辩人，答辩人将合同解除通知书在租赁房屋大门予以张贴。二、被答辩人主张的装修款150万元及经济损失85万元的诉讼请求没有事实及法律依据，应当依法驳回上述诉讼请求1.被答辩人主张装修款150万元及经济损失85万元没有事实依据。2.《兴安公园房屋租赁合同》第十二条约定:“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋(场地):未按约定时间足额支付以后年度租金超过30天。”兴安公园房屋租货合同》解除系被答辨人逾期支付租金导致，对于支付装修款150万元的诉讼请求不应当予以支持。3.被答辩人停止经营系因经营不善及身体患病等原因自行关门停业，对于损失应当由其自行承担。综上所述，请法院查明事实，依法驳回被答辩人的反诉请求，维护答辩人的合法权益。   陕西安康江华集团投资管理有限公司就反诉辩称向本院提交以下证据：   水电费票据，证明：被告自2018年4月13日和17日交了两次电费，2018年5月10日和23日交了电费，2019年7月9日交了电费，被告所说的断电不属实。   经审理查明：2014年3月20日，原被告双方签订了《兴安公园房屋租赁合同》，合同编号：JH2014-002。双方约定出租方陕西安康江华集团投资管理有限有限XX路XX号XX园XX楼出租给承租方喻欣经营使用。出租房屋建筑面积约为297.90平方米，场地建筑面积约为116平方米，共计413.90平方米。租赁期限共15年，自2014年4月1日至2029年5月31日止。租金按出租房屋建筑面积及单位面积收费标准按年计缴，每五年上调5%，第一个五年收费额186200元，第二个五年收费额195510元，第三个五年收费额205585元，租金实行按年计缴，第一年租金，应于本合同签字之日起5日内交清。以后各年的租金，承租人均须在前一租金年度期满前3个月缴足。合同第十二条第三项约定:本合同签署后5日内被告未缴清第一年租金;或未按约定时间足额支付以后年度租金超过30天，原告有权解除合同，收回出租房屋场地。合同第十四条约定，租赁期间，被告逾期未按约定时间足额支付年度租金超过30天的:或逾期未交纳租金之外的其他费用超过3个月的，原告有权解除合同，收回出租房屋场地，被告应按照租金总额的10％向原告支付违约金。除此之外，双方还对各方权利义务、出租房屋场地的装饰装修、转租、房屋修缮与使用、房屋交付及或收回的验收、违约责任、争议解决、通知等均进行约定。2014年10月24日，原、被告就租赁面积调整签订《兴安公园房屋租赁补充协议》，约定:斗墨楼地下负层面积67.3m从承租日起不包含在租货面积内。根据补充协议，被告承租的斗墨楼第一个五年年租金调整为155915元。合同约定房屋租赁第一个五年届满期限为2019年5月31日，五年的租金共计776077元。目前被告实际仅支付房屋租金466200元，最后一次支付租金时间为2017年2月23日。原告于2018年11月2日向被告邮寄合同解除通知书，要求解除租赁合同。截止2019年9月1日，共计拖欠原告房屋租金349455.75元。原告现起诉要求：1.判令解除原告与被告签订的《兴安公园房屋租货合同》(合同编号:JH2014-002);2.判令被告于《兴安公园房屋租货合同》(合同编号:JH2014-002)解除后7日内，将租赁标的物斗墨楼腾空返还给原告;3.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金349455.75。4、判令被告向原支付自2019年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费。5、本案诉讼费用由被告承担。反诉原告喻欣要求：1.请求人民法院依法判令被反诉人租赁被反诉人房屋所产生的装修款150万元。2.请求依法判令被反诉人赔偿因被反诉人停电给反诉人造成的经济损失85万元。3.本案的反诉费由被反诉人承担。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             上述事实有《兴安公园房屋租货合同》、补充协议、解除合同通知书等证据证实。   本院认为，原被告签订的《兴安公园房屋租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定的内容履行各自的义务。原告将房屋交给被告使用，被告应按期支付房屋租金，依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告有下列行为之一的原告有权解除合同，收回房屋：本合同签订后5日内未缴清一年租金，或未按约定时间足额支付以后年度租金超过30日。本案被告未按期限支付租金长达一年多之久，实属违约，现原告要求解除《房屋租赁合同》符合合同约定，被告也同意解除，本院予以解除，并支付拖欠的原告的租金，被告反诉要求原告支付租赁房屋所产生的装修款150万                                                                元，以及赔偿因原告停电造成的经济损失85万元，因其未向本院提供相关的证据证实，应承担举证不能的法律后果。且依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人补偿剩余租赁期内房屋装修残值损失的，不予支持。因本案房屋租赁合同解除的原因是被告未按期支付房屋租金，故对被告要求原告支付装修损失及经济损失，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，判决如下：   一、解除原告陕西安康江华集团投资管理有限公司与被告喻欣于2014年3月22日签订的《兴安公园房屋租赁合同》。   二、由被告喻欣在本判决生效后十日内将该租赁的房屋腾空返还飞原告陕西安康江华集团投资管理有限公司。   三、由被告喻欣在本判决生效后十日内支付拖欠原告陕西安康江华集团投资管理有限公司的房屋租金349455.75元。   四、由被告喻欣支付自2019年9月1日后至房屋交付之日的房屋占用费用（按年租金155915元计算）。   五、驳回反诉原告喻欣的各项诉讼请求。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费 6542元及反诉费12800元，由被告喻欣承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。       审判长张  波   人民陪审员  黄 洪 琴       人民陪审员程 礼 秀     二〇一九年十月十二日     书记员黄奕萱   2019090249869161090205969623319850828612XXXXXXXXXXXXXXX20191010