江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0581民初12414号 原告：常熟市中润超市有限公司,住所地江苏省常熟市富仓路**，统一社会信用代码320581000325189。 法定代表人：武警，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王桂男，江苏孙吴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆青青，江苏蓝之天律师事务所律师。 被告：苏州中宏商业经营管理有限公司，，住所地常熟市商城中路**国服大酒店1301-1302统一社会信用代码913205816902594579。 法定代表人：吴央明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：俞健，国浩律师（苏州）事务所律师。 被告：常熟市藕渠集贸市场有限公司，住，住所地江苏省常熟市富仓路**一社会信用代码91320581572572207A。 法定代表人：陆永元，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王斌，上海融孚（常熟）律师事务所律师。 被告：常熟市虞山镇佰信湾超市，住所地常熟，住所地常熟市富仓路**用代码92320581MA1NGN2C0M。 经营者：杨洪青，男，汉族，1973年9月13日出生，住江苏省苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：沈瑾，江苏公大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆海峰。 原告常熟市中润超市有限公司（以下简称中润公司）诉被告苏州中宏商业经营管理有限公司（以下简称中宏公司）、常熟市藕渠集贸市场有限公司（以下简称藕渠集贸公司）、常熟市虞山镇佰信湾超市（以下简称佰信湾超市）物权纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理。后本院依法组成合议庭，分别于2018年10月31日、2019年2月25日、2019年10月29日三次公开开庭进行了审理，原告中润公司的委托诉讼代理人王桂男、陆青青、被告中宏公司的委托诉讼代理人俞健、被告藕渠集贸公司的委托诉讼代理人王斌（第一次到庭的委托诉讼代理人为王斌，藕渠集贸公司在第二次庭审前变更诉讼代理人为王照努，在第三次庭审前变更诉讼代理人为王斌）、被告佰信湾超市的委托诉讼代理人沈瑾、陆海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中润公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同折价补偿原告房屋装修共计16754255.9元；2、诉讼费由三被告承担。事实和理由：2012年2月24日，被告中宏公司承租被告藕渠集贸公司所有的中宏万家广场房屋，租赁期限为20年，并约定被告中宏公司可以转租。2013年5月6日，被告中宏公司将上述房屋西区1-4楼部分房屋（建筑面积17359平方米）转租给苏州市润恒商业地产运营管理有限公司（以下简称润恒公司），租赁期限为15年（自2013年10月1日至2028年9月30日）。2013年9月5日，原告承租并实际占有中宏万家广场西区1-4楼部分房屋（建筑面积17359平方米）用于经营超市。2013年9月29日，被告中宏公司又将中宏万家广场东区108铺（建筑面积3256平方米）出租给原告用于经营农贸市场。被告中宏公司同意原告在2014年1月1日之前作为上述两处场地的免租期。在免租期内，原告与苏州市建筑装饰股份有限公司签订《建设工程施工合同》，由该公司对原告租赁使用的上述两处场地进行装修（包含装修及水电、空调、电梯等施工安装），装修造价为16754255.9元。装修过程中，被告中宏公司因房屋存在严重结构瑕疵（电梯通道需要重新浇注楼板）而同意给予原告增加免租期三个月。上述翻建改造，被告始终未办理审批手续，也阻碍了消防验收。装修完成后，原告尚未正式实际使用该房屋装修及设施设备，被告中宏公司就否认所增加的三个月免租期，以润恒公司与原告在装修期间拖欠三个月房屋租金为由借故解除租赁关系，并采用断水断电等极端手段阻碍原告使用房屋和经营超市，强行收回房屋，导致原告被迫于2014年6月停止使用上述两处场地。收回后，被告中宏公司将上述房屋及包含原告装修的水电、空调、电梯等添附物交由被告藕渠集贸公司经营农贸市场，被告佰信湾超市经营。截止起诉之日，被告藕渠集贸公司、佰信湾超市仍在经营，且经营项目与原告租房装修的项目完全相同，被告获得了巨大的装修收益。原告认为，被告所出租的房屋存在严重缺陷导致装修受阻，其利用免租期争议借故解除租赁关系，夺取原告装修成果，严重损害了原告的合法权益，明显违反民法公平公正、等价有偿、诚实信用的基本原则。为维护自身的合法权益，特诉讼来院。 被告中宏公司辩称：1、原告基于物权要求被告折价补偿装修费用缺乏依据。已生效的（2017）苏05民终3871号民事判决书中已明确原告不享有其主张的装修物的物权。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条规定，中宏公司因承租人润恒公司的违约而取得房屋内形成添附的装饰装修，中宏公司无需赔偿润恒公司装饰装修费，至于原告的损失可以向转租合同的出租方润恒公司来主张。3、原告因拖欠电梯、空调、货架供应商的货款，已被供应商起诉，法院判决确定上述物品仍归属供应商，后供应商与被告中宏公司签订的买卖协议，约定上述物品出售给被告，故上述物品所有权已属于被告中宏公司。4、原告对被告负有尚结欠租金98万元，至今未履行，若法院判决支持原告的诉请，被告要求在结欠的金额上行使抵消权。综上，请求法院驳回原告对被告中宏公司的全部诉请。 被告藕渠集贸公司辩称：原告就本案诉请及事实理由已经向法院起诉过被告，（2016）苏0581民初13464号的物权纠纷一案中法院判决驳回原告诉请，二审也已维持。现原告以同一事实同一理由再次起诉，根据“一事不再理”原则，应驳回原告对被告藕渠集贸公司的全部诉请。 被告佰信湾超市辩称：1、被告并非本案适格主体。与被告中宏公司签订租赁合同是案外人杨文洪，杨文洪虽然系佰信湾超市的经营者，但原告仍应根据合同相对性确定正确的被告主体。2、被告佰信湾超市与原告无任何法律关系，且原告所述的装修收益也并不存在。原告承租期间仅在中宏万家广场西区二楼经营超市，而被告目前在西区1-2楼经营超市，该变化是佰信湾超市经营者改变格局、重新装修的结果；佰信湾超市的内场装饰、消防改造均已经全部重新装修，中央空调、货架、自助寄包柜是被告自行购买安装，卫生间亦是自行建造，一楼入驻的店铺也是被告进驻后重新规划设计装修的，被告花费了大量的装修精力和财力；目前被告处存在的公共电梯也不属于原告，其他原有空调等物品也因其他案件被分别抵偿债权人。3、因为原告之前提起的诉讼中进行了诉讼保全，导致被告在签订租赁协议后被耽误了一年多时间才开始装修，造成经济利益损失重大，被告也将在本案后进行维权。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉请。 本院经审理查明事实如下：2012年2月24日，中宏公司与藕渠集贸公司签订租赁合同一份，约定由藕渠集贸公司将待建土地上建筑面积33160平方米，位于常熟市香山南路以东、百盛花园以南、金山路以西、富仓路以北（常熟市2010A-010地块）上拟建的商业用房-琴湖一品广场建成后出租给中宏公司，租赁期限为20年，中宏公司有权将租赁物的一部分分租或转租给第三方。 2013年5月6日，中宏公司与润恒公司签订《“中宏·万家广场”商铺租赁合同》（中宏万家琴湖招字第012号）一份，约定租赁房屋为富仓路与金山路交汇处中宏万家广场西区1-4F（参考建筑面积17359平方米），租赁期限为15年，自2013年10月1日至2028年9月30日止，租赁用途为卖场及综合商业，前3年月租金标准为554403元，租金实行先付后租，润恒公司在签订合同后5个工作日内一次性付清履约保证金1000000元，进场装修之日支付首期租金1663209元（2014年1月1日至2014年3月31日），在此之前为免租期，以后，租金每半年支付一次，依次类推，每次提前15天付款。前3年租金标准不递增，从第4年即2017年10月1日起每上一年租金基础上递增6%，直至合同终止。承租人经营时独立申领营业执照，自负盈亏，所有债权债务全部由承租人享有或负担，经营期间所发生的支出、水电费、通讯费、税和其他各项费用全部由承租人负担。合同另约定物业管理费用标准与支付方式：3F-4F（面积为8199平方米）3元/平米/月，1F-2F（面积为9160平方米）1元/平米/月，按年度支付物业管理费，从承租人进场次月至年底一次性支付2013年度物业管理费，2014年度之后的物业管理费于每个年度前30日一次性支付。合同再约定承租人保证不损坏房屋结构，装修方案应征得出租人同意。承租人拖欠房屋租金，出租人有权解除合同并收回房屋，并且不予补偿装修等费用。租赁合同签订后，案涉房屋二楼、三楼由中润公司用于经营超市。 2013年9月5日，润恒公司（甲方、转租方）与中润公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁转让协议》一份，约定：“根据《中华人民共和国合同法》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就甲方将其依法承租的《中宏·万家广场商铺租赁合同（中宏万家琴湖招字第012号）》房屋转租给乙方使用，由乙方向甲方支付租金等事宜，达成本协议。第一条甲方自愿将位于富仓路与金山路交汇处中宏万家广场西区1-4F，参考建筑面积17359㎡承租的房屋转租给乙方使用，乙方用装修、设备款抵作房屋租金。第二条乙方承租后可以对商铺进行装修，在装修中不能改变或损坏现有结构，装修费用由乙方支付，并从租金中抵扣。第三条租赁期间甲方必须保证房东不得干涉乙方的正常经营，合同到期后甲方必须保证同等条件下房东优先与乙方签订下一次的租赁合同，不得收取任何转让费等。转租期间的水电费由乙方承担。第四条甲方必须保证乙方转租期间的商铺租金与原租赁协议同步，不得另行增加收取或变相收取租金和其他费用。转租期满后甲方得保证房东按市场行情增减租金。第五条如果乙方经营不善不能继续经营时，乙方转让商铺必须经过甲方同意。第六条甲方有付清租赁商铺租金的义务，转让给乙方使用期间，如因甲方租金原因，造成乙方无法经营的，甲方要承担责任，与乙方无关。第七条转租期间若房东与乙方发生房子纠纷时，甲方应承担一切责任和义务。就原协议中如有显示公平或不合理的条款，甲方必须配合乙方共同与出租方理论。甲、乙双方都不能有隐瞒事实真相和欺诈行为，否则提请人民法院依法处理。第八条转租期同原合同期为15年，即2013年10月1日至2028年9月30日止。”润恒公司与中润公司分别在甲方、乙方处盖章。 2013年9月29日，中宏公司（甲方、出租方）与谢爱红、中润公司（乙方、承租方）签订《“中宏·万家广场”商铺租赁合同》，约定将位于常熟市富仓路16号-中宏万家广场东区108铺，建筑面积3256平方米租赁给乙方，用途为中宏新农中心。租赁期限为12年，自2014年1月1日起至2025年12月31日止。租金标准为2.3元/平米/天，租金实行先付后租，乙方在签订合同的同时一次性付清履约保证金400000元，进场装修之日支付首期租金683353元（相当于三个月租金）付2014年4月1日至2014年6月30日，在此之前为免租期，2014年6月15日支付第二笔租金1366706元（相当于六个月租金），付2014年7月1日至2014年12月31日。以后，租金每半年支付一次，依次类推，每次提前十五天付款。从第三年起即2016年1月1日每上一年租金基础上递增6%，直至合同终止。物业管理费标准为5元/平米/月，支付方式为按年度支付物业管理费，物业管理费支付时间从2014年1月起，之前免收物业管理费，2014年之后的物业管理费于每个年度前30日一次性支付。因违法、拖欠房屋租金等乙方责任，甲方有权解除合同并收回房屋，并且不予补偿装修等费用。 另查明：因谢爱红、中润公司未按时交付租金，2014年9月17日中宏公司在本院起诉谢爱红、中润公司，要求解除与谢爱红、中润公司之间的租赁合同，谢爱红、中润公司腾空退还东区108铺并支付房屋租金、物业管理费。该案经过审理，本院于2015年3月5日作出（2014）熟虞民初字第01325号民事判决书，判决：“一、解除原告苏州中宏商业经营管理有限公司与被告谢爱红、常熟市中润超市有限公司于2013年9月29日订立的《“中宏·万家广场”商铺租赁合同》。二、被告谢爱红、常熟市中润超市有限公司将其占有的常熟市富仓路16号中宏万家广场东区108铺房屋腾空后返还原告苏州中宏商业经营管理有限公司，于本判决生效之日起十日内履行。三、被告谢爱红、常熟市中润超市有限公司给付原告苏州中宏商业经营管理有限公司自2014年4月1日起至2014年9月30日止房屋租金966706元，并支付自2014年10月1日起至实际腾出日止，按双方约定的2733412元/年标准计算的房屋使用费，于本判决生效之日起十日内履行。四、被告谢爱红、常熟市中润超市有限公司给付原告苏州中宏商业经营管理有限公司自2014年1月1日起至实际腾出日止按双方约定的195360元/年标准计算的物业管理费，于本判决生效之日起十日内履行。”谢爱红、中润公司未上诉，该判决已生效。 因润恒公司未按时交付租金，2014年9月17日中宏公司在本院起诉润恒公司、中润公司，要求解除与润恒公司之间的租赁合同，润恒公司与中润公司腾出案涉房屋并支付房屋占用费、腾房费、物业管理费。该案经过审理，本院于2015年4月1日作出（2014）熟民初字第01085号民事判决书，判决：“一、原告苏州中宏商业经营管理有限公司与被告苏州市润恒商业地产运营管理有限公司在2013年5月6日签订的《“中宏·万家广场”商铺租赁合同》于2014年7月4日解除。二、被告苏州市润恒商业地产运营管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告苏州中宏商业经营管理有限公司租金1437129元、房屋占用费92400元、逾期腾退占用费2919856元、物业管理费402834元，合计4852219元。三、驳回原告苏州中宏商业经营管理有限公司的其余诉讼请求。”润恒公司、中润公司未上诉，该判决也已生效。 2015年1月12日，苏州市建筑装饰股份有限公司以为中润公司装修房屋为由在苏州市中级人民法院起诉中润公司，要求中润公司支付工程款19204255元及逾期付款利息803645元。审理中，双方确认超市部分工程结算价为13745448.4元，农贸市场装修（后增加）工程结算价为3008807.5元，总价为16754255.9元（不包含中央空调室内管道以及电梯）。经苏州市中级人民法院调解，苏州市建筑装饰股份有限公司与中润公司达成调解协议：中润公司结欠苏州市建筑装饰股份有限公司1757万元，该款项由中润公司分别于2015年5月26日支付757万元，于2015年6月30日支付500万元，于2015年7月31日支付500万元。若中润公司未按上述约定履行付款义务，则苏州市建筑装饰股份有限公司有权按照总金额1807万元扣除中润公司已履行部分向法院申请执行。 又查明：2016年11月25日，本院立案受理了原告中润公司诉被告藕渠集贸公司、第三人常熟市中宏新农百货超市有限公司物权纠纷一案，中润公司诉称：其在合法租赁被告房屋后，2013年8月1日作为承租人与苏州市建筑装饰股份有限公司签订《建设工程施工合同》一份，约定由苏州市建筑装饰股份有限公司承建中润公司装修工程项目（超市部分）。后农贸市场的装修作为建设工程施工合同外的增加工程，也由苏州市建筑装饰股份有限公司施工，装修建设费用合计1807万元。因中润公司经转租取得上述房屋租赁权，后因转租人未按时交付租金，经诉讼，法院判决租赁合同解除，原告已于2014年9月28日实际腾退涉案房屋。但涉案房屋退还后，涉案房屋装修并未拆除，藕渠集贸公司也未就装修进行补偿，且于2016年将涉案房屋出租给了第三人使用，同样开设超市项目。故，起诉要求判令被告支付房屋装修和设施设备折价款1807万元。立案受理后，本院应中润公司申请，对案涉中润公司的装修部分进行了证据保全。审理过程中，中润公司陈述其于2014年6月已腾退案涉房屋，案涉房屋被收回后，其与润恒公司未作结算。经审理，本院于2017年2月24日判决驳回中润公司的诉讼请求。中润公司不服，遂提起上诉。2017年12月11日，苏州市中级人民法院作出（2017）苏05民终3871号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审法院认为：藕渠集贸公司虽是涉案房屋所有权人，但其与中宏公司签订了为期20年的租赁合同，并约定中宏公司有权将涉案房屋部分或者整体转租。中润公司装修、使用涉案房屋是基于其和润恒公司的转租合同，润恒公司和中宏公司之间同样存在转租关系，中润公司和房屋所有权人之间不存在直接的法律关系。其次，润恒公司和中润公司之间约定以装修折抵租金，该约定的法律后果是润恒公司取得装修物的所有权，中润公司则获得占有、使用涉案房屋的债权，同时无需另行支付租金，在转租合同因润恒公司违约导致解除的情况下，中润公司应当通过主张债权的方式寻求法律救济，而非主张装修物的物权。再次，装修工程造价不能直接等同于装修物的市场价值，在装修物经过自然损耗，以及人为使用的情况下，还应当考虑损毁及折旧等因素，中润公司主张房屋装修和设施设备的折价款1807万元，仍应当承担相应的举证证明义务，其在一审法院多次释明的情况下，拒不申请司法鉴定，应当承担相应的不利法律后果。最后，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第86条规定更多是考量财产所有人因增添附属物而获益的情况，从公平原则出发来衡平双方当事人的利益，但藕渠集贸公司与中宏公司之间的租赁合同仍在按照原约定正常履行，且剩余租赁期限较长，藕渠集贸公司并未从中获取利益，故中润公司向财产所有人主张权利缺乏相应基础。二审判决维持后，本院于2017年12月26日裁定解除对于涉案房屋装修的保全措施。 2017年12月29日，苏州市中级人民法院作出（2017）苏05民终3871号民事裁定书，对民事判决书进行补正，裁定：在民事判决书第十页第一段的末尾部分增加“涉案房屋因租赁合同解除之后，相关的获益方应当是苏州中宏商业经营管理有限公司，故常熟市中润超市有限公司主张返还因装修添附形成的收益，根据权利义务相一致的原则，应当向苏州中宏商业经营管理有限公司主张权利”的内容。 再查明：自2014年中润公司从中宏万家广场西区1-4楼涉案房屋以及东区108铺（农贸市场）撤场后，中宏公司将西区部分房屋出租给常熟市中宏新农百货超市有限公司经营超市，东区108铺（农贸市场）由中宏公司自行对外出租至今。常熟市中宏新农百货超市有限公司承租后，在原来场地上进行了重新装修，之后对外营业至2016年10月。2016年10月6日，中宏公司又与杨文洪签订租赁合同一份，将琴湖万家广场A区一层、二层（即中宏万家广场西区1-2楼）出租给杨文洪经营超市。签订租赁协议后，杨文洪实际经营的佰信湾超市于2017年3月3日设立，系个体工商户性质，工商登记的经营者为杨洪青。在2018年佰信湾超市开业前，超市经营者对中宏万家广场西区1-2楼进行了新一轮的内部改造装修（该装修系在法院出具解除保全裁定后实施）。另外，东区108铺（农贸市场）中的部分铺面也在中润公司撤场后作过重新装修。 本案审理中，原告向本院提交了一份润恒公司（甲方）与中润公司（乙方）的《解除租赁合同及结算协议书》，内容为：“甲方向乙方租用的位于富仓路与金山路交汇处中宏万家广场西区1-4楼房屋（参考建筑面积17359㎡），因苏州中宏商业经营管理有限公司已经解除与甲方的租赁合同关系，且由于2014年6月该公司在乙方经营期内采用断水断电等极端手段，强行夺回租赁房屋，导致乙方被迫于2014年6月底失去对房屋的占有和使用，装饰装修投入抵租金无法再履行。双方租赁关系根本无法继续履行。故基于上述事实，经双方协商一致达成如下协议：1、甲、乙双方一致确认双方房屋租赁关系自苏州中宏商业经营管理有限公司与甲方租赁合同关系解除之日起一并解除；2、根据双方租赁协议及中宏万家广场西区1-4楼房屋（参考建筑面积17359㎡）装饰装修工程投入为13745448.4元的情况。甲方与乙方进行装修款项折租金的结算为：全部装饰装修工程投入13745448.4元在15年租期内平均分摊（经计算每年应分摊916363.2元），即按乙方实际占有使用的时间与15年租期之间比例乘以装饰装修工程投入剩余价值直接进行折抵。无法履行部分为13287265元（其中2014年7月1日-12月31日六个月未履行部分为458181.6元）；3、基于乙方实际进行装饰装修和设备添置且甲方对此未进行任何出资和占有、使用的事实，双方一致确认中宏万家广场西区1-4楼房屋（参考建筑面积17359㎡）全部装饰装修和设备所有权归乙方。甲方不就该部分再行主张任何权利。”中润公司代表章武通于2018年12月18日在落款处签字并加盖单位公章，润恒公司代表范晓东于2018年12月11日在落款处签字并加盖单位公章。对此，中宏公司质证认为：对协议书的三性均不予认可，内容不符合实际，原告也已经丧失对租赁房屋内装饰装修的权属；藕渠集贸公司、佰信湾公司质证认为：对协议书的三性均不认可，双方为关联公司，该协议存在串通可能。 在审理中，原告就涉案房屋的装修价值向本院申请评估鉴定，鉴定范围为：中宏万家广场东区农贸市场及西区1-4楼中由中润公司在2014年1月装修完工后目前仍存在并使用的装修价值。本院依法委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司进行了评估。2019年7月29日，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所出具资产评估报告初稿，评估结论为：在评估基准日2014年10月1日，委估资产在本报告评估假设及选用市场价值类型前提下的评估价值为评估价值为173.41万元。并注明，对列入评估范围的部分隐蔽工程（包括但不限于水电工程、通风管道等）资产无法进行勘察，委托方提供的相关资料无法核查相关的数量及质量，故上述资产不在本报告评估范围之日；在采取相应措施能满足现场勘察条件或提供相关能区分界定估价范围及数量的资料后，再对隐蔽工程另行评估。本评估估价范围不包括笔录中申请方放弃主张的装修项目，对于可能尚存争议的装修项目，已在资产评估明细表中分别列出价格，此类装修项目仅供报告使用人参考，报告不对其是否存在争议发表任何意见。 针对评估报告初稿，原告中润公司提出如下异议：1、中宏万家广场东区农贸市场及西区1-4楼场所里包括隐蔽工程在内整体装饰装修均由原告方完成并由被告中宏公司占有使用至今，对此原告也提供了相应证据。2、涉案场地隐蔽工程应认定为没有拆除或改造。首先，工程自完工后一直持续使用，如果相应隐蔽工程被拆除、改造，在拆除改造期间必然影响正常使用。其次，截止目前，被告始终没有提供任何证据证明对原告完成的装修所涉及的隐蔽工程进行了拆除或改造。再次，隐蔽工程是工程内在的部分，如果要进行拆除和改造，必然在外部会有所体现，但是根据现场勘查情况也并没有被拆除、改造的痕迹。3、涉及隐蔽工程应该包括消防、通风、水电等多个类型。即便存在拆除和改造，可以就该拆除和改造部分，单独就不同类型结合改造的证据进行现场确认，并采用扣减方式将其从整体隐蔽工程中予以剔除，也并非无法一一评估。4、根据原告与多家评估公司进行沟通了解，对于整体项目的隐蔽工程是完全可以评估，即可以根据整个区域按面积予以测算，也可以根据原告所提供的图纸数据、比例予以测算。原告认为，评估报告的内容应包括隐蔽工程和非隐蔽工程在内的全部装修。 被告中宏公司对评估报告初稿提出如下意见：1、本次评估的时间节点不应为2014年10月1日，应调整至2017年12月26日。中宏公司接受房屋后重新进行了装修改造，但房屋长期闲置直至与杨洪青签订租赁协议，将房屋出租给其经营超市。后，中润超市提起了物权纠纷，将案涉房屋的装修进行了证据保全，致使中宏公司出租获益的预期落空，直到2017年12月26日法院作出解除禁止装修的裁定书，杨洪青才开始入驻重新装修，中宏公司才开始获得相应收益。2、基于评估时间节点应调整至2017年12月26日，故装修物的资产评估价值的净值，应按评估时间节点2017年12月26日考虑计算。3、中宏万家广场超市在中润超市违约退房后，中宏公司迫于无奈进行了装修改造，但超市三楼一直处于闲置状态，中宏公司实际未在使用，不仅未从中受益，反遭受了较大损失，从受益的角度来说，中宏公司并未使用装修物。按照本次委托评估范围，未使用的装修物不在评估之列，而评估报告却将未使用的部分进行评估并计入总价，超出本次鉴定范围，故超市三楼的装修物不应包括在本次评估的范围内，应将其从评估总价值中剔除。对存在争议的项目价值，不应纳入评估总价值，应单列争议项价值。4、中宏公司认为，装修物评估总价值应剔除争议项及超市三楼未使用装修物的价值，中宏万家广场西区：争议部分（46607+18194+77381）、超市三楼未利用939174元，合计1081356元；农贸市场争议部分合计446116元；卫生间争议部分合计15763元；以上剔除部分合计1543235元，剔除后本次装修物评估总价值为190890元。 被告藕渠集贸公司对评估报告初稿的意见为：其对装修的情况不清楚，对资产评估报告也无法发表意见，具体意见以中宏公司意见为准。 被告佰信湾超市对评估报告初稿的意见为：1、认可资产评估报告初稿的评估方法。2、该评估报告已参考了2019年6月22日的质证笔录中原告和被告佰信湾超市的意见，原告已放弃了对佰信湾超市的财产主张，并且在评估中已体现原告的放弃意见。 2019年8月14日，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所出具苏明（苏州）资字（2019）第05044号资产评估报告，评估结论为：在评估基准日2014年10月1日，委估资产在本报告评估假设及选用市场价值类型前提下的评估价值为516.21万元。并注明，鉴于委托评估隐蔽工程的特殊性，本次评估对涉及的隐蔽工程以在评估基准日后未做改动为前提进行评估，评估过程中参考委托人提供的相关图纸、图纸电子档并结合实地踏勘确定隐蔽工程项目和涉及的房屋面积，根据房屋面积测算各项隐蔽工程价值。本评估估价范围不包括笔录中申请方放弃主张的装修项目，对于可能尚存争议的装修项目，已在资产评估明细表中分别列出价格，此类装修项目仅供报告使用人参考，报告不对其是否存在争议发表任何意见。原告中润公司支付鉴定费92000元。 针对资产评估报告，原告认为，评估报告真实合法，应当予以采信；对于有争议部分，系被告主张进行改造的部分，该部分在原告进行装修后被告改造的行为和内容应当由被告承担举证责任，如未能提供相应证据证明存在改造事实的，应当结合原告所提供的整体装修的事实来认定未进行相应改造。被告中宏公司认为，对该评估报告不予认可，仍坚持对初稿提出的异议；评估报告中载明了有异议的装饰装修，原告应当根据证据规则提供其施工的相关证据，但原告仅是在本案中提交了中院的调解书，通过该调解书无法达到存疑工程是由原告施工的证明目的；1-2楼出租给杨文洪后，其针对该区域进行了大规模装修，已经改变了原有的装修，但评估机构仍然将相关装修评估在内；中宏公司作为该楼宇的建设方，在工程完工前存有大量的隐蔽工程，在评估报告初稿异议期内，被告也提交了图纸，要求评估公司进行审核，评估公司无视上述证据直接将该工程的隐蔽工程全部评估在内，缺乏事实依据。被告藕渠集贸公司认为，对装修物的评估是对现存状况是由原告施工还是由被告施工无证据证明，因此不能作为确定为原告权利主张的依据；该报告中涉及的隐蔽工程实际是评估工程中的最大部分，而这一消防通风水电在房屋建造时本身就有相关设施的，评估公司并未就隐蔽工程的所有权归属进行划分，评估结论依据的是房屋面积，而房屋建成进行竣工验收取得权证时，实际上已经包含了水电消防等必要设施，故该400多万的价值无法确定是原告的建设范围，无法证明原告的主张。被告佰信湾超市认为，对评估报告明细表中所列的申请方不主张事项予以认可，这是原告和佰信湾超市在评估介入之前确定的原则；对于明细表中中宏万家广场西区第27-38项不予认可；在多次庭审中，佰信湾超市已经向法庭提交了施工图纸、消防施工合同等证据，以及庭审前法官和原被告各方查勘现场能够明确，被告在开设超市前必须也是必然将水电、消防、通风、隐蔽工程等进行了全部改造；评估报告中所列的项目凡是涉及到被告佰信湾超市的均与原告无关。 庭审中，原告中润超市主张，其诉请的金额系苏州中院的民事调解书中，法院审理查明的事实部分确认的本工程结算中未包含中央空调室内管道以及电梯工程的工程结算总价16754255.9元，仅限于房屋的装修，系基于添附，主张对添附物的所有权，要求三被告共同予以房屋装修折价补偿。 本院认为：根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于原告主张对被告中宏公司的诉请，本院分析如下：第一，润恒公司和中润公司在转租之时就约定以装修折抵租金，该约定的法律后果是润恒公司取得装修物的所有权，中润公司则获得占有、使用涉案房屋的债权，无需另行支付租金，在转租合同因润恒公司违约导致解除的情况下，中润公司应当通过主张债权的方式寻求法律救济，而非主张装修物的物权。庭审中，原告虽然提交了解除租赁合同及结算协议书，但其内容与法院生效文书并不一致，且相对方润恒公司亦未对此解释说明，本院碍难采信。第二，即便中润公司与润恒公司之间的解除租赁合同及结算协议书系双方的真实意思表示，在本案中，中润公司以装修形成添附、其享有添附物的所有权为由，向被告主张权利。所谓的添附，是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物。根据添附的规则，中润公司主张在房屋上进行的装修因与房屋相附和，而成为房屋的一部分，一个物上不容有两个所有权之并存，其对装修物的所有权将随之消灭。故中润公司在本案中坚持主张物权，没有法律依据。第三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”即在双方没有约定的情况下，因承租人违约导致合同解除，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，法院不予支持，在出租人同意利用的情况下，在利用价值范围内予以适当补偿。而在双方有约定的情况下，应按照约定处理。本案中，中宏公司与润恒公司、中润公司（谢爱红）签订的租赁合同中均明确约定承租人拖欠房屋租金，出租人有权解除合同并收回房屋，且不予补偿装修等费用。（2014）熟民初字第01085号、（2014）熟虞民初字第01325号民事判决书中明确系承租人原因导致租赁关系解除。根据中宏公司与中润公司（谢爱红）之间的租赁合同约定，在中润公司违约的情况下，其要求中宏公司支付装修补偿款，理据不足，本院不予支持。同样，根据中宏公司与润恒公司的约定，在润恒公司违约的情况下，中宏公司不予补偿装修等费用，中润公司作为转租合同的次承租人，其向中宏公司主张权利，同样应受其上一手承租人润恒公司与中宏公司之间合同的约束，其并不享有超越上一手承租人润恒公司所享有的权利。原告中润公司主张租赁合同中的该条款无效，但并未提供证据证明其主张的相关合同条款符合《合同法》第五十二条规定的无效合同情形，且该租赁合同的效力已为生效判决所认定，故本院对其主张不予采信。第四，即使按照权利义务相统一的原则，原告也应根据《房屋租赁转让协议》约定向润恒公司主张违约责任。综上，原告对中宏公司之诉请，依据不足，本院不予支持。 关于原告对被告藕渠集贸公司的诉请。上述主张在（2016）苏0581民初13464号、（2017）苏05民终3871号案件中已经进行了处理，生效判决已经予以驳回，原告再次主张，本案不予理涉，依法予以驳回。 关于原告对被告佰信湾超市的诉请。被告佰信湾超市系基于超市经营者之一的杨文洪与中宏公司之间的租赁关系而在涉案房屋一至二楼经营，与原告不存在法律关系，其对案涉场地进行重新装修，按约向中宏公司缴纳租金，也并未获益，故本院认为原告对被告佰信湾超市之诉请，并无依据，亦不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告常熟市中润超市有限公司的诉讼请求。 案件受理费122326元、保全费5000元，合计诉讼费127326元，鉴定费92000元，由原告常熟市中润超市有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长 王 焕 人民陪审员 赵 英 人民陪审员 王颖秋 二〇一九年十月三十一日 书 记 员 徐 超