北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初115号原告（反诉被告）：李换勤，男，1954年7月2日出生，汉族，住北京市通州区。委托代理人：林姝，北京昊庭律师事务所律师。委托代理人：马博文，北京昊庭律师事务所律师实习律师。被告（反诉原告）：卢立勇，男，1975年10月23日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托代理人：卢立猛（卢立勇之弟），1979年9月20日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托代理人：王月，北京市诚汇律师事务所律师。原告（反诉被告）李换勤与被告（反诉原告）卢立勇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李换勤及其委托代理人林姝，被告（反诉原告）卢立勇的委托代理人王月、卢立猛，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）李换勤向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原被告于2016年12月6日签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院依法判决被告退还已经支付的2017年4月15日至2017年10月14日的租金44万元、押金7．5万元；3、依法判决被告退还原告已经支付的公关好处费用34万元；4、被告赔偿原告对租赁物进行建房、改造、装修、家具、家电、基本设施所支出的费用7326128．2元；5、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：原被告于2016年12月6日签订《房屋租赁合同》，被告将位于北京市通州区张家湾镇北大化村占地10亩，总建筑面积约5600平米的建筑出租给原告作为公寓使用。《房屋租赁合同》明确约定被告保证对其出租的房屋拥有绝对的合法使用权，并作为第一权利人将此房屋出租。签约前中间人已经与被告方就租赁后的公寓改造、建房、装修等情况达成共识，签约当日原被告就租赁后的公寓改造等情况达成一致并签订书面协议，原告对被告对租赁物的合法性、第一权利人、合法使用权等的承诺深信不疑，当日支付了44万元的租金和7．5万元的押金。原告于2017年1月开始装修，2017年4月21日正值装修收尾等待开业之际，张家湾土地看护公司向原告发出《通知书》禁止未经土地和规划部门批准的各类占地和建设，经核查违法建设5000平米，限1日内自行拆除。原告这时才知道租赁物无合法手续，不能经营公寓，不能办理营业执照，但原告已经就租赁物进行了改造，支出费用超过750万元。原告收到《通知书》后立即通知被告，被告方说可以协调，让其弟弟卢立猛到原告处取了4万元用于公关，后被告方说公关费用不够，又让其弟弟卢立猛到原告处取走了30万元，被告同意承担公关费30万元中的10万元，于下次租金中抵扣。被告方一直没有给原告一个明确的答复。原告方迫于无奈，于2017年7月暑期对外张贴出租公寓广告，租户入住不足一个月，2017年8月14日张家湾镇防火安全委员会又下发《告知书》，因无证无照、非法出租、停水停电，限原告七日搬离，原告方只能将租金退还给入住的租户，原告所租赁的房屋停水停电至今，后公寓已经被政府管理方封门了。被告方一直让原告等待公关结果，说10月份开完十九大再说，后来又说着火了，政府不让开。现原告方不能办理执照，不能对外出租，均是因为被告不能提供租赁物的土地、建设规划等合法手续，与被告方的承诺不符，给原告方造成重大的经济损失。故原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）卢立勇辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、双方签订合同之后，被告已经按约定将租赁物交付给原告使用，至今一直在使用过程中。2、原告实际使用了场地和房屋，应该支付租金，押金在合同终止之后如果无需扣除，同意如期返还，如有扣除，应当先行扣除。3、原告的公关费用与本案无关，不是同一法律关系。4、原告对租赁物只是改造了厂房，不进行单独建设，改造方案也没有向我方出示，被告已经将租赁物交付给原告，被告作为出租方已经完成基本义务，原告建房改造，基本设施的变动与我方无关。合同第六条明确约定了，承租方应该遵循法律法规进行消防检查，承租方不管是装修还是改造都应该报批，在允许的情况下才能进行，但是原告没有报批，因此导致的各种相关损失都应当由原告自行承担。5、不同意承担诉讼费用，我方提起反诉，对此原告应当承担反诉费用。被告（反诉原告）卢立勇向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令反诉被告李换勤支付反诉原告卢立勇2017年10月15日至2019年4月14日的租金（占有使用费）132万元；2、判令反诉被告李换勤按照双方于2016年12月6日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准支付租金及占有使用费至其实际腾退之日止；3、判令反诉被告支付反诉原告卢立勇滞纳金（其中以44万元为基数，自2017年9月15日起至实际付清租金之际占有使用费之日止，以日3%的标准计算；另外以88万元为基数自2018年3月15日起至实际付清租金及占有使用费之日止，以日3%的标准计算。）4、本诉及反诉费用均由反诉原告李换勤承担。事实与理由：本案双方于2016年12月6日签订《房屋租赁合同》，约定将反诉原告位于北京市通州区张家湾镇北大化村的房屋出租给反诉原告使用。合同签订后反诉被告仅支付了2017年4月15日至10月14日的租金44万元。根据合同约定反诉被告应当于2017年9月15日支付2017年10月15日至2018年4月14日的租金，于2018年3月15日前支付2018年4月15日至2019年4月14日的租金。如逾期每日应当加收欠款总额的3%作为滞纳金。经反诉原告多次催要，反诉被告不仅没有支付租金，还将反诉原告诉至法院。故提起如上反诉请求，请法院依法裁判。针对卢立勇的反诉请求，原告李换勤辩称：不同意被告的反诉请求。租赁合同是因为被告的原因无法履行；被告违约在先，被告交付给原告的租赁物不符合合同的用途和保证，被告提供给原告的租赁物没有合法的手续，不能办理营业执照，致使原告在租赁租赁物以来仅使用了不到一个月，在8月份又将租金退了，违约金和滞纳金都是被告违约导致的，原告没有任何违约行为，不同意支付，违约金标准也过高，没有事实和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院认证如下：经李换勤申请，本院委托北京建智达工程管理股份有限公司对涉案租赁物改造工程的造价进行鉴定，2019年7月29日，北京建智达工程管理股份有限公司出具《工程造价司法鉴定报告书》。被告卢立勇对上述司法鉴定报告提出异议，因司法鉴定报告系由本院通过摇号随机确定的鉴定机构作出，鉴定机构具有相关鉴定资质，鉴定程序合法，被告方未提供证据推翻上述鉴定结论，故本院对于上述鉴定报告予以采信，但赔偿范围及数额仍应结合具体案情予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月6日，李换勤（承租方、乙方）与卢立勇（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，主要内容约定如下：“第一条、乙方租用甲方房屋约5600平米。租赁房屋坐落于：北京市通州区张家湾镇北大化村、占地面积10亩、总建筑面积约5600平米，其中办公楼约1350平米、房屋约4250平米，出租给乙方作为公寓使用。第二条、甲方保证对其所出租的房屋拥有绝对的合法使用权，并作为第一权利人有权将此房屋出租给乙方。第四条、1、租期：乙方租用出租房屋的年限为10年，即自2017年1月1日始至2027年4月15日止。2017年1月1日至2017年4月15日甲方必须交给乙方正常装修。2、租金：2017年4月15日至2020年4月14日，每年租金为：捌拾捌万元整，2020年4月15日至2023年4月14日，每年租金为玖拾陆万捌仟元，2023年4月15日至2027年4月4日，每年租金为壹佰零陆万肆仟捌佰元整。3、合同押金：乙方交一个月合同押金为柒万伍仟元整，合同签订当日交付，此款于本合同终止并经甲方确认乙方不存在欠付应付费用及存在违约之情况且由乙方将房屋交还甲方后无息退还乙方。4、租金支付方式：租金为年付，第一年分二次交付，签订本合同时支付半年度租金，2017年9月15日交付半年租金，以后每年3月15日前交付年度租金（本年4月15日至次年4月14日租金），如逾期每日加收欠款总额的3%作为滞纳金，逾期一个月视为乙方单方违约，甲方有权终止合同，无偿收回租赁房屋（含乙方自行修建的房屋及装饰装修附属物），其损失由乙方自负。”合同签订后，李换勤给付卢立勇涉案租赁物2017年4月15日至2017年10月14日的租金44万元，并交纳合同押金7．5万元。卢立勇将涉案租赁物交付给李换勤，李换勤对涉案租赁物进行了改造和装修，合同约定的装修期为2017年1月1日至2017年4月15日，庭审中，李换勤自述于2017年4月底改造装修完毕，改造装修完毕后的公寓对外名称为“盛鑫公寓”。2017年4月21日，北京市通州区张家湾镇土地看护公司向北大化盛鑫公寓发放《通知书》，指明：“你单位（个人）所建建筑物无用地和建设手续，属违法建设，违法建设面积5000平方米，限你单位（个人）自收到本通知书1日内自行拆除所建设，逾期不拆除的造成一切后果自付。”2017年8月14日，北京市通州区张家湾镇防火安全委员会向盛鑫公寓发布《告知书》，内容如下：“根据通州区防火安全委员会办公室下发的《关于印发出租公寓房消防安全专项整治行动方案的通知》的规定及市政府“疏解整治促提升”专项行动部署的工作要求，经相关部门核实，该单位属于无证无照、非法出租行为。现告知各出租方、承租户7日内自行将个人物品、财产搬离此建筑。逾期未自行搬离的，将依法、依规予以断水、断电，届时造成的一切损失由各出租方、承租户自行承担。”在本案审理过程中，李换勤申请对其改造装修工程的造价进行鉴定，本院通过摇号随机摇号方式确定鉴定机构为北京建智达工程管理股份有限公司，该公司于2019年7月29日出具《工程造价司法鉴定报告书》（以下简称：“鉴定报告”），鉴定结果为：“张家湾镇北大化村房屋改造工程司法鉴定为：7326128．2元（大写：柒佰叁拾贰万陆仟壹佰贰拾捌元贰角）。其中：一、小卖部改造工程：35382．47元；二、小南房改造工程：11144．93元；三、西房改造工程：266553．49元；四、南楼改造工程：743865．09元；五、大厂房改造工程：5729807．46元；六、锅炉工程安装：25489．8元；七、室外改造工程：3520．69元；八、争议部分：510364．27元，其中：1、南楼地砖争议部分29341．06元，2、南楼、西房屋面防水争议部分68220．07元，3、电热水器设备费争议部分156643．2元，4、油烟机设备费争议部分82672．8元，5、锅炉设备费争议部分104895元，6、空调安装费争议部分44562．56元，7、化粪池工程24029．58元。”庭审过程中，李换勤认可为挽回损失，一直未撤出租赁物。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，卢立勇与李换勤签订《房屋租赁合同》，将没有任何建设手续的房屋出租给李换勤用于经营公寓，违反了法律的强制性规定，故本院依法认定李换勤与卢立勇于2016年12月6日签订的《房屋租赁合同》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于卢立勇要求李换勤给付截止至实际腾退之日的房屋租金（占有使用费）的反诉请求，本院认为，经过本庭现场核实的现状，双方租赁合同约定的经营公寓目的确实没有实现，故虽然李换勤一直未撤出租赁场地，但要求其按照原合同标准一直给付占有使用费，显失公平，考虑到相关政府部门发放通知要求租户搬离的时间及李换勤未撤出的事实，本院依法确认李换勤按照双方合同约定的租金标准的一半给予卢立勇一年的房屋占有使用费。对于卢立勇要求李换勤给付滞纳金的诉讼请求，因双方合同属无效合同，李换勤的合同目的无法实现，卢立勇按照合同约定要求李换勤给付滞纳金无合法依据，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于李换勤改造装修房屋的花费，无争议部分的数额为6815763．93元，对此损失数额本院予以确认，对于争议部分的数额，本院认定如下：关于南楼地砖和南楼、西房屋面防水，结合李换勤的举证及现场勘验情况，本院依法认定为由李换勤改造，该数额计入李换勤的损失数额；关于电热水器设备费、油烟机设备费及锅炉设备费，属于可移动设施，李换勤可自行处理，不应计入其损失数额；关于空调安装费及化粪池工程费，结合现场勘验情况，依法认定为由李换勤支出，计入其损失数额；综上，争议部分中应计算的李换勤损失数额为166153．27元。争议部分与非争议部分相加，确认李换勤因改造装修租赁物造成的损失总额为6981917．2元。本案中，卢立勇擅自将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给李换勤用于经营公寓，李换勤未核实房屋的合法性，未办理任何建设及审批手续即对房屋进行大规模的改造装修以用于公寓的经营，双方对损失的造成均存在过错。考虑双方过错程度，本院依法判决卢立勇赔偿李换勤损失数额的60%，即4189150．32元。对于李换勤要解除双方租赁合同的诉讼请求，因双方合同属无效合同，故本院不予支持。对于李换勤要求卢立勇退还租金的诉讼请求，本院不予支持，卢立勇应当返还李换勤交付的房屋押金。关于李换勤要求卢立勇返还公关好处费用34万元的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）卢立勇返还原告（反诉被告）李换勤已交纳的合同押金75000元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告（反诉原告）卢立勇赔偿原告（反诉被告）李换勤改造装修房屋的损失4189150．32元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告（反诉被告）李换勤给付被告（反诉原告）卢立勇2017年10月15日至2018年10月14日期间租赁场地及房屋的占有使用费440000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）李换勤的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）卢立勇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35143元，由原告（反诉被告）李换勤负担14686元（已交纳）；由被告（反诉原告）卢立勇负担20457元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费7485元，由被告（反诉原告）卢立勇负担4085元（已交纳），由原告（反诉被告）李换勤负担3400元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 秦 玲二〇一九年十月二十一日书记员 杨娴婷