广西壮族自治区宾阳县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0126执异20号 异议人：广西维尼纶集团有限责任公司，住所地：广西河池市宜州区金宜大道688号 法定代表人：黎丰瑞。 申请执行人：黄汉民，男，1990年8月15日出生，壮族，住南宁市。 申请执行人：陈春风，女，1968年4月25日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被执行人：丁磊，男，1972年7月16日出生，壮族，住南宁市青秀区。 被执行人：卢红樱，女，1971年3月5日出生，壮族，住南宁市青秀区。 被执行人：丁俊杰，男，1974年9月27日出生，壮族，住南宁市青秀区。 被执行人：广西恒升集团有限公司，住所地：广西百色市新兴路体育广场南侧。 法定代表人：丁俊杰。 被执行人：广西恒升酒店管理集团有限责任公司，住所地：南宁市中华路**。 法定代表人：田锋。 被执行人：广西金信融资性担保有限公司，，住所地：南宁市青秀区民族大道**泰安大厦** 法定代表人：黄国忠。 被执行人：广西印象刘三姐旅游文化产业投资有限责任公司，住所地：，住所地：南宁市青秀区民族大道**泰安大厦写字楼**v> 法定代表人：丁磊。 本院在执行陈春风、黄汉民申请执行被执行人丁磊、广西维尼纶集团有限责任公司等借款合同纠纷一案中，异议人广西维尼纶集团有限责任公司对广西方正房地产土地资产评估有限公司做出的（桂方正字【2019】（估）字第B04053号《房地产估价报告》存在程序违法、评估不客观及估价过低提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人广西维尼纶集团有限责任公司异议称，请求法院撤销广西方正房地产土地资产评估有限公司做出的（桂方正字【2019】（估）字第B04053号《房地产估价报告》并重新选定具有资质的评估机构进行评估，事实和理由如下： 1、广西方正房地产土地资产评估有限公司并非选定的评估机构，没有权利进行评估并出具《报告》。根据宾阳县人民法院于2019年3月6日作出的(2019)宾司鉴字第05号确定评估机构通知书，以现场摇珠方式选定的首选评估机构名称为：广西方正土地评估有限公司，而《报告》上的签章的评估机构名称为：广西方正房地产土地资产评估有限公司。异议人通过查询国家企业信用信息公示系统得知，以上两公司均为独立法人且工商登记都是存续状况。异议人认为，选定的评估机构均为独立法人且工商登记都是存续状况，因此异议人认为法院选定的评估机构与评估报告上签章的评估机构不符，广西方正房地产土地资产评估有限公司无权进行评估并出具《报告》； 2、评估程序严重违法，法定首选评估机构广西方正土地评估有限公司不具有对估价对象所包含财产进行评估的资质。国家企业信用信息公示系统显示，首选评估机构广西方正土地评估有限公司的经营范围包括：土地评估（凭土地评估机构资质证书经营）、地价咨询、土地登记代、地价咨询地开发整理。其经营范围并未包括房地产评估业务，而估价对象包含土地使用权和房屋所有权，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，由此可见，进入拍卖程序后股价对象包含土地使用权和房屋所有权是无法分割处置的。综上，异议人认为，首选评估机构广西方正土地评估有限公司不具备对估价对象不可分割的财产即房地产评估资质。异议人要求法院重新按照法定程序选定同时具有土地、房地产评估资质的评估机构对估价对象重新进行评估； 3、现《报告》对估价对象的基本情况描述不客观、不充分，有失公允。估价对象的建筑物部分虽建成年限较久，但当时异议人耗费几千万巨资，请国内著名设计院、建筑公司进行规划设计和施工，建筑水准颇高。2008年所在化工厂区发生“8.26”大爆炸，估价对象主体建筑毫发无损，可见当年的建筑质量非同一般，在估价对象被司法查封之前，该建筑物一直作为异议人的生产车间正常使用，房屋维护保养完好，2019年3月建筑物内发生的小火灾仅导致窗户玻璃受损，过火墙面被熏黑，房屋卫生因需保留现场而未能及时清理，但主体建筑并未有任何损害，经宜州区消防队鉴定火灾损失仅为千余元，并非《报告》4.2.2条中所描述的因发生火灾破损较严重、房屋维护保养情况较差，异议人认为《报告》将房屋综合成新率定为45%不合理，估价结果中房屋建筑物的单价及评估总价明显偏低； 4、现《报告》无视估价对象的核心优势，土地评估价格甚至低于同类同级别土地的基准地价，造成被评估对象价值严重贬损。异议人通过网络查询并向宜州区国土局证实，根据宜州区国土局2017年开始实现有效期为三年的《宜州市2016年城镇土地定级和基准地价更新成果公布实施》的文件，估价对象属于城区工业用地Ⅳ级，该级别基准地价为285元/平方米，且异议人一直按城镇土地Ⅲ级标准交纳土地使用税（该标准由当地政府根据市政建设情况，经济繁荣程度及土地使用的不同情况划分五个等级）。估价对象所在地交通非常便利，毗邻的323国道是宜州的城市主干道，也是通向外地的主要通道，且估价对象距离宜州西高速公路入口不到1公里，估价对象北侧即是自建货运铁路，并于叶茂火车站接轨，无论是估价对象所处位置公路运输还是铁路运输都极其便利，对于工业用途来说，这是极大的利好条件。估价对象距离宜州繁华商业中心6公里，且处于宜州工业园区内，园区内产业聚集，各种设施设备配套齐全，估价对象范围内已安装好能满足高负荷的工业需求的水电线路，估价对象对面100米处即是医院和化工公司专职消防队，开放式幼儿园、幼儿园小学、派出所、银行、农贸市场、职工生活区等都在1公里范围内，区内外能拥有如此便利的交通环境和配套设施的工业企业屈指可数。由此可看出，无论是官方的行业标准，还是衡量土地价值最核心的标准-地理位置上考虑，估价对象都具有很高的价值，在同级别同地段的土地中都属于佼佼者，而评估人员无视估计对象的核心地理优势，严重低估评估对象的实际利用价值，仅仅将土地使用权的评估单价定为280元/平方米，甚至达不到同级别土地的基准地价，明目张胆损害异议人的利益。在此，异议人跟恳请法院进行调查，作出如此不合理不公平的《报告》，是由于评估人员的错误所致，还是有其他利益相关人员对评估工作进行非法干预； 5、估价依据的法律法规有错误，估价人员调查收集的资料不齐全、不充分。《报告》中所提到的估价依据的法律法规中居然有《柳州市地方税务局关于全面推开营业税改增值税试点的通知》这一文件，但估价对象地点、本案所有相关人员均不在柳州市所管辖的范围内，该文件对本次评估工作不具有任何意义。而作为最具有说服力的地方政策法规文件《宜州市2016年城镇土地定级和基准地价更新成果公布实施》，却没有纳入《报告》的估计依据范围。估价人员适用依据错误，对评估对象了解不充分，收集的资料不齐全，这些都会导致估价对象实际价值被低估的因素。综上所述，异议人认为出具报告的评估机构并非选定的机构，评估程序严重违法、且《报告》对估价对象中的房屋、土地评估结果价格过低，严重损害了异议人的合法权益，特提出异议。 异议人广西维尼纶集团有限责任公司提供证据如下：1、宾阳县人民法院确定评估机构通知书复印件一份；2、广西方正土地评估有限公司在国家企业信用信息公示系统信息1份；3、广西方正房地产土地资产评估有限公司在国家企业信用信息公示系统信息1份；4、宜州区2016年城镇土地定级和基准地价更新成果公布实施一份；5、宜州区税务局证明一份。 广西方正房地产土地资产评估有限公司书面答复称，1、广西维尼纶集团有限责任公司对广西方正房地产土地资产评估有限公司是否具备评估该项目权利存在异议。南宁市中级人民法院于2019年3月5日现场摇珠选出广西方正土地评估有限公司作为对广西维尼纶集团有限责任公司名下国有土地及以上建筑物的评估机构，由于广西方正土地评估有限公司已于2017年12月21日在南宁市××秀区工商行政管理和质量技术监督局办理变更登记手续，广西方正土地评估有限公司已变更为广西方正房地产土地资产评估有限公司，摇珠选定的广西方正土地评估有限公司实为广西方正房地产土地资产评估有限公司，只是因为南宁市中院没有及时更新数据库的公司名字，所以广西方正房地产土地资产评估有限公司是法院选定的评估机构，现经宾阳县人民法院依法委托，本公司有权出具房地产评估报告； 2、广西维尼纶集团有限责任公司对广西方正土地资产评估有限公司是否具备估价对象所包含财产评估资质存在异议。由于广西方正土地资产评估有限公司已依法变更为广西方正房地产土地资产评估有限公司，该《报告书》为房地产估价报告，广西方正房地产土地资产评估有限公司已取得房地产评估备案证书（证书编号：2016桂建房评备字4501A0001），是具备房地产评估资质的评估机构； 3、广西维尼纶集团有限责任公司对《报告书》基本情况描述的客观性及充分性存在异议。经过估价人员现场勘查，估价对象于价值时点部分墙体、外墙玻璃破损，室内装饰装修受到较严重损坏，未经修缮无法正常使用。估价对象建于1991年，建筑物剩余使用年限较短，且估价对象位于化工厂区内，受到一定腐蚀性影响。估价中采用使用年限法及观察法综合确定估价对象成新率为45%； 4、广西维尼纶集团有限责任公司对《报告书》中土地价格低于同类级别土地基准地价存在异议。估价对象用途为工业用地，土地使用权剩余使用年限约为34年，年限短于基准地价内涵中工业用地使用期限50年，经过适宜性分析，本次估价采用成本逼近法及基准地价系数修正法两种方法进行估价测算，两者测算结果分别为273元/平方米、292元/平方米，且相差不大，故估价采用简单算术平均法综合得出估价对象土地单价为280元/平方米（取整至十位）； 5、广西维尼纶集团有限责任公司对《报告书》中估价依据存在异议。估价依据中的《柳州市地方税务局关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》(2017年第2号，自2017年8月1日起执行)属于我司估价人员笔误。报告中实际测算已采用了《宜州市城镇土地定级和基准地价更新报告》（基准日：2016年6月30日），包含于“估价人员调查收集的相关资料”。 综上所述，我们认为当事人广西维尼纶集团有限责任公司对本次估价提出的异议，除估价依据中的《柳州市地方税务局关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》(2017年第2号，自2017年8月1日起执行)笔误外，从理由到论断，都过于偏颇。但从情理上，我们对此表示理解，毕竟事关切身利益，当事人要求重新估值，也在情理之中，但这并不能成为否定我公司付出的工作和努力的理由。 广西方正房地产土地资产评估有限公司提供以下证据：1、桂土估备字【2017】0031号广西壮族自治区国土资源厅关于广西方正土地评估有限公司备案情况的函；2、桂土估备字【2018】0036号广西壮族自治区国土资源厅关于广西方正房地产土地资产评估有限公司备案情况的函；3、广西方正房地产土地资产评估有限公司的土地评估机构备案登记证书；4、广西方正房地产土地资产评估有限公司的房地产估价机构备案证书；5、广西方正房地产土地资产评估有限公司的营业执照；6、南宁市××秀区工商行政管理和质量技术监督局出具的企业变更通知书。 经本院查明，依据已经发生法律效力的南宁市青秀区人民法院做出的（2015）青民二初字第1672号民事判决书，申请人黄汉民、陈春风依法向青秀区人民法院申请强制执行，青秀区人民法院于2019年7月5日依法立案，执行案号为（2016）桂0103执2450号。青秀区人民法院于2016年7月5日向被执行人发出执行通知书，责令被执行人在收到执行通知书后即履行上述法律文书确定的义务，但被执行人一直未按规定履行生效法律文书所确定的义务。南宁市中级人民法院于2016年12月7日作出（2016）桂01指字第14号案件指定执行决定书，决定将青秀区人民法院立案执行的（2016）桂0103执2450号案件指定宾阳县人民法院负责执行。本院立案执行后，依法向各被执行人发出执行通知书，责令被执行人在收到执行通知书后立即履行上述生效法律文书确定的义务，但被执行人一直未按规定履行义务。本院于2018年9月26日作出(2018)桂0126执恢2号之五执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人广西维尼纶集团有限责任公司名下的坐落于广西××××龙村国有土地使用权【证号：宜国用（2009）第0390号、宜国用（2009）第0361号、宜国用（2009）第0363号】。本院依法委托南宁市中级人民法院以现场摇珠方式选定评估机构，南宁市中级人民法院于2019年3月5日摇珠选定评估机构，结果首选广西方正土地评估有限公司，备选广西旗开土地评估有限公司。本院委托广西方正房地产土地资产评估有限公司对被执行人广西维尼纶集团有限责任公司名下的位于宜州市××大道××（××）建筑物及其土地使用权市场进行价值评估。广西方正房地产土地资产评估有限公司于2019年7月3日作出桂方正字【2019】（估）字第B04053号《房地产估价报告》。异议人广西维尼纶集团有限责任公司对广西方正房地产土地资产评估有限公司做出的（桂方正字【2019】（估）字第B04053号《房地产估价报告》存在程序违法、评估不客观及估价过低向本院提出书面异议。 另查明，广西方正土地评估有限公司已于2017年12月21日在南宁市××秀区工商行政管理和质量技术监督局办理变更登记手续，现已变更为广西方正房地产评估有限公司。广西方正房地产评估有限公司的房地产估价机构资质证书等级为二级，证书编号：2016桂建房评字4501A0001，为登记在人民法院司法鉴定人名册的资产评估机构，评估人员谢芳菲、陈春叶具有注册房地产估价师资质。 本院认为：一、关于广西方正房地产土地资产评估有限公司是否有权及资质作出估价报告书的问题。南宁市中级人民法院于2019年3月5日9时30分通过摇珠的方式随机选择确定评估机构时，在中院纪检监察室监督下，现场摇珠确定广西方正土地评估有限公司为本案标的物的首选评估机构。广西方正土地评估有限公司于2017年12月21日在南宁市××秀区工商行政管理和质量技术监督局已变更为广西方正房地产评估有限公司，广西方正土地评估有限公司评估资质已实际合并到广西方正房地产土地资产评估有限公司，广西方正房地产土地资产评估有限公司具备房地产评估资质，本院委托广西方正房地产土地资产评估有限公司对被执行人广西维尼纶集团有限责任公司名下的涉执房产进行评估并出具估价报告书，程序合法，对异议人广西维尼纶集团有限责任公司的异议意见，本院不予采信； 二、关于广西方正房地产土地资产评估有限公司出具的桂方正字【2019】（估）字第B04053号《房地产估价报告》的评估结果是否失实，低估了被执行人房产价值的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条之规定，当事人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，异议人广西维尼纶集团有限责任公司是对评估报告的估价依据的法律法规及估价结论提出异议，认为涉案房地产的评估价格远低于市场价格。评估机构广西方正房地产土地资产评估有限公司对此出具了书面回应，对于评估方法、评估过程、评估对象特征、估价原则等问题做出了详细的说明，并提出估价依据中的《柳州市地方税务局关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》(2017年第2号，自2017年8月1日起执行)属于估价人员笔误，报告中实际测算已采用了《宜州市城镇土地定级和基准地价更新报告》（基准日：2016年6月30日），包含于“估价人员调查收集的相关资料”。况且，评估报告的评估结论只是确定拍卖保留价的参考，其真实价值需要市场的检验。在无证据证明评估程序存在不当或评估机构和人员不具备法定资质的情况下，人民法院对于评估机构根据专业知识判断及行业规范得出的评估结论应当予以认可。同时，根据《房地产估价规范》，评估机构在进行房地产拍卖底价评估时，可以考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响。综上所述，异议人广西维尼纶集团有限责任公司提出的异议理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人（被执行人）广西维尼纶集团有限责任公司的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向南宁市中级人民法院申请复议。 审判长 李 坚 审判员 邵健锐 审判员 林泰先 二〇一九年十月十四日 书记员 蒙 然