广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1913号上诉人（原审被告）：罗石柱，男，汉族，1977年10月18日出生，身份证地址：肇庆市鼎湖区，现住肇庆市鼎湖区。被上诉人（原审原告）：肇庆市高要区信诚物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区城区文峰中路（文峰市场办公室第一卡）。法定代表人：邓瑞华，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭菁菁，广东砚正律师事务所律师。委托诉讼代理人：谈肇峰，广东砚正律师事务所实习律师。上诉人罗石柱因与被上诉人肇庆市高要区信诚物业管理有限公司（以下简称信诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗石柱、被上诉人信诚物业公司的委托诉讼代理人郭菁菁、谈肇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗石柱上诉请求：1.撤销肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初694号民事判决；2.由信诚物业公司承担本案全部诉讼费用；3.判令信诚物业公司限期内提供完整的财务收支报告，合情、合理、合法地收取物业费用。事实和理由：一、原判决认定事实不清并有误。（一）一审判决认为，《“汇景园”前期物业服务委托合同》和《前期物业管理服务协议》均没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效错误。罗石柱一审时提交《收楼通知书》证明物业及开发商（同一法人）利用其强势地位，逼迫罗石柱签订上述协议，合同在订立时显失公平，应视为无效合同。二、一审判决在错判的同时，还出现多次计算错误。（1）一审判决引用信诚物业公司称“罗石柱已经向物业处缴纳了2014年10月至2016年10月1日的物业费，2016年欠交365.76元，2017年欠交2326.96元，2018年欠交2335.1元，2019年欠交521.07元（计至2019年3月），以上合计欠交物业费2870.13元。”但却判决罗石柱立即支付2016年10月至2019年3月31日的物业管理费共5548.89元。两个数额相差巨大。（2）一审判决中信诚物业公司称“2019年3月1日，信诚物业公司通过邮寄方式向罗石柱发出《缴物业费的通知》，要求罗石柱缴交2016年10月1日至2019年3月31日的欠费5297.94元及滞纳金881元。但罗石柱没有缴交所欠费用，计至2019年3月31日止，罗石柱拖欠缴交物业管理服务费为5548.89元。”出现不一样需缴纳费用，望法院进一步查明。（3）信诚物业公司从来没有公布过物业的年度预算和收支，也没有任何正式通知已经逾期缴交物业，罗石柱收到物业的《催缴物业费的通知》是该公司2019年3月1日发出的，其在2019年3月1日之前没有履行催缴的职责和义务，所以违约金不应该从2019年3月1日之前起计算，应撤销违约金部分。三、物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，法院判定物业公司完全没有任何责任，显然有失公平和公正。四、判决认为业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以拒绝交纳物业管理费予以对抗。法院应判决物业公司服务不周或侵害业主权益对业主进行补偿，该补偿是基于物业公司有具体的收支账目，扣除成本和利润后对多收物业费的退还。五、罗石柱在一审中提出的要求物业在物业费中扣减因“手机被信诚物业公司保安冲撞造成手机损失4198元，判决与本案非属同一法律关系，罗石柱表示不认同。六、开发商不能在未投标的情况下直接指定物业公司，法院应判决信诚物业公司是否违规。另外，开发商是否达到三级资质、信诚物业公司是否有年度审计和公布收支及物业费第三年开始由1.2元调到1.5元是否得到物价部门批准、公共场所分摊水电费是否有公布，是否违反国家物价局有关物业费制的规定、物管服务合理利润是否超过《肇庆市物业管理条例》不超过10％的规定、未经大多数业主同意，利用小区资源安装电梯广告和快递柜赚取收益是否违规、开发商赠送给部分业主的物业费是否入到物业管理公司的账户，是否损害其他业主的权益、物业额外收取开通燃气的费用，是否违法违规。电梯和步梯楼的差别收费、3元／㎡的装修服务费、智能安防系统费、防盗网安装费用等是否违法违规。从业人员是否取得物业管理职业的资格。综上所述，请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误判决。信诚物业公司辩称，一、《前期物业管理服务协议》是罗石柱与信诚物业公司的真实意思表示，罗石柱违反约定欠缴管理费，构成违约，应承担相应的违约责任，罗石柱作为完全行为能力人，在《前期物业管理服务协议》上签字，应清楚并认可《前期物业管理服务协议》，该协议是罗石柱的真实意思表示，并不存在《合同法》可撤销和无效的情形，应当合法有效。而且，从信诚物业公司提供服务之日至起诉的数年，罗石柱均没有对信诚物业公司提出任何异议，罗石柱作为涉案房屋的业主，应当履行合同约定按时支付物业管理服务费，罗石柱拖欠物业管理服务费，已构成违约，应当承担违约责任。信诚物业公司依据《前期物业管理服务协议》第十一条违约责任第三款：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙补交并从逾期之日起按每天1元交纳违约金……”的规定向罗石柱进行主张违约责任合法合理。二、罗石柱主张“手机被信诚物业公司的保安冲出保安亭推撞造成彻底损坏，价值4198元”的损失，与本案无关，也没有相关证据证明。综上所述，一审判决事实清楚、适用法律正确。罗石柱违反《前期物业管理服务协议》的约定欠缴管理费，构成违约，应立即向信诚物业公司缴纳其拖欠的物业管理费及承担相应的违约责任。请二审法院维持原判，支持信诚物业公司的诉求。信诚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令罗石柱立即支付2016年10月至2019年3月31日的物业管理费共5548.89元（包括物业费、公共水电分摊、电梯修理分摊费、智能设施维护费等）和违约金881元，两项合计6429.89元（2019年3月31日以后的物业费按约定计至还清日另计）；2.本案诉讼费由罗石柱承担。一审法院认定事实：“鼎湖汇景园”发展商肇庆市巨恒置业发展有限公司与信诚物业公司签订《“汇景园”前期物业服务委托合同》，肇庆市巨恒置业发展有限公司委托信诚物业公司对“鼎湖汇景园”的物业进行管理。2013年10月29日，罗石柱购买了“鼎湖汇景园”C幢C2-908房，该房建筑面积为115.79平方米。同日，信诚物业公司与罗石柱签订了《前期物业管理服务协议》约定，信诚物业公司对“鼎湖汇景园”进行物业管理，并由业主向信诚物业公司支付物业管理费，物业管理费明细：电梯楼1.2元/平方米/月，露台、花园0.5/平方米/月，小车库0.7/平方米/月、水电公共分摊10元/月/户（不含电梯电费），公共智能维护费10元/月/户，电梯维护费、检测费10元/月/户（两年后按实际发生额分摊），电梯电费20元/月/户（两年后按实际发生额分摊）；逾期交纳物业管理服务费的，按每天1元计收逾期违约金，交纳时间每年一次。2019年3月1日，信诚物业公司通过邮寄方式向罗石柱发出《缴物业费的通知》，要求罗石柱缴交2016年10月1日至2019年3月31日的欠费5297.94元及滞纳金881元。但罗石柱没有缴交所欠费用，计至2019年3月31日止，罗石柱拖欠缴交物业管理服务费为5548.89元。2016年10月1日至2019年3月31日期间为881天。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。“鼎湖汇景园”发展商肇庆市巨恒置业发展有限公司与信诚物业公司签订《“汇景园”前期物业服务委托合同》和信诚物业公司与罗石柱签订了《前期物业管理服务协议》均没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。罗石柱作为“鼎湖汇景园”C幢C2-908房的业主，应当履行上述合同约定支付物业管理服务费用，罗石柱拖欠信诚物业公司物业管理服务费用，已构成违约，应当承担违约责任。因此，信诚物业公司请求罗石柱支付计至2019年3月31日止物业管理服务费5548.89元以及2016年10月1日至2019年3月31日期间的违约金881元的请求有理合法，应予支持。2019年3月31日以后发生的物业管理费尚未明确，本案不作处理。罗石柱提出其手机被信诚物业公司的保安冲出保安亭推撞造成彻底损坏，价值4198元问题，与本案非属同一法律关系，罗石柱可另行主张权利，罗石柱为此不支付物业管理费，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业管理公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以拒绝交纳物业管理费予以对抗。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、罗石柱于一审判决发生法律效力之日起七日内支付信诚物业公司的物业管理费5548.89元、违约金881元（物业管理服务费、违约金均计至2019年3月31日止）；二、驳回信诚物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由罗石柱负担。本院二审期间，双方当事人均无提交新证据证实自己的主张。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，争议焦点为：《前期物业管理服务协议》是否有效以及罗石柱拒绝缴纳物业费是否有合法依据。关于《前期物业管理服务协议》是否有效的问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”因此，在涉诉小区业主、业主大会选聘物业管理企业之前，肇庆市巨恒置业发展有限公司作为该小区的建设单位可以选聘信诚物业公司作为前期物业管理企业。罗石柱主张肇庆市巨恒置业发展有限公司利用其强势地位强迫其与信诚物业公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议应属无效，但其未能举证证实上述协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项规定的因“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”致合同无效的情形，故对该上诉主张，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；”故《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容无违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，对合同双方均具有约束力。关于罗石柱拒绝缴纳物业费是否有合法依据的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”因此，物业服务企业是否违规收费应以合同约定或法律、法规、部门规章规定为依据，而双方签订的《前期物业管理服务协议》已对物业管理费、电梯电费、修理费等费用以及逾期缴交费用的违约责任等进行约定，故一审法院判决从罗石柱欠缴物业管理费之日起计算其违约金正确，罗石柱主张信诚物业公司存在违规收费的理据不足，本院不予采纳。至于罗石柱等业主反映信诚物业公司在提供物业管理服务过程中，存在管理不到位之处，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拖欠物业管理费的理由。而罗石柱主张其手机被信诚物业公司保安冲撞造成损失，与本案不属同一法律关系，本院不予审查，罗石柱可另行主张权利。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，信诚物业公司已对罗石柱逾期欠缴物业费及违约金提供物业管理费明细表、催交物业管理费通知书等予以证实，业主应当按照物业管理服务协议的约定按时足额交纳物业服务费，罗石柱拖欠物业管理服务费已构成违约，应承担相应的违约责任。故罗石柱以信诚物业公司未完全履行物业服务协议约定的义务以及存在乱收费的情形，作为其拒缴物业费的理由不成立，本院不予采纳。至于罗石柱上诉请求信诚物业公司提供完整的财务收支报告的请求，因其在一审期间未提出反诉，本院二审对该诉求不作审查。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。罗石柱的上诉请求理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由罗石柱负担。本判决为终审判决。审判长  蔡红茂审判员  李升文审判员  苏振伟二〇一九年十月三十日法官助理苏翠华书记员陈智君