四川省新津县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0132民初1217号 原告：四川华怡科尔酒店物业管理有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区柏合镇芦溪路**。 法定代表人：黄贵强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡天海，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周子益，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：余燕，女，1970年11月28日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：罗云，四川成双律师事务所律师。 第三人：孙小净，女，1969年2月28日出生，汉族，住四川省邛崃市。 第三人：孙红群，女，1974年4月15日出生，汉族，住四川省邛崃市，已故）。 继承人：周帆，男，1997年6月2日出生，汉族，住四川省邛崃市。 第三人：杨春秀，女，1974年4月29日出生，汉族，住四川省新津县。 第三人：张刃，男，1970年9月11日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：杨春秀，女，1974年4月29日出生，汉族，住四川省新津县，系张刃之妻。 第三人：徐佳杰，男，1997年11月14日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：徐成良，男，1973年9月1日出生，汉族，住四川省新津县，系徐佳杰之父。 原告四川华怡科尔酒店物业管理有限公司（以下简称“华怡科尔公司”）与被告余燕物业服务合同纠纷一案，本院2019年5月21日立案受理后，为查明案件事实，依法追加第三人孙小净、孙红群、杨春秀、张刃、徐佳杰为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，于2019年7月25日、2019年9月9日、2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告华怡科尔公司的委托诉讼代理人周子益、蔡天海、被告余燕及其委托代理人罗云、第三人孙红群的继承人周帆、杨春秀、张刃的委托代理人杨春秀、徐佳杰的委托代理人徐成良到庭参加诉讼。第三人孙小净经本院传票送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华怡科尔公司向本院提出诉讼请求：1．被告给付物业管理费126,543.2元、公共能源费51,066.05元、代交水电费12,315.56元，共计189,925.66元，及自2019年5月1日起按照月利率2%支付违约金，直至全部款项付清之日止；2．被告支付截止2019年4月30日的违约金39,381.71元；3．被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与成都华信大足房地产开发有限公司于2013年4月27日签订前期物业服务合同，为新津老码头-中国长街一期（住宅、商业）提供前期物业服务，服务期限自合同签订之日起至业委会代表业主与业主大会选聘的物业企业或其他管理人签订物业服务合同生效时止，拖欠物业服务费按每日2%支付违约金。后成都华信大足房地产开发有限公司新津分公司（以下简称“华信新津分公司”）授权委托成都一生之城商业管理有限公司（以下简称“一生之城公司”）统一招商、统一运营管理新津老码头商业项目。2016年3月29日，被告与华信新津分公司、一生之城公司签订《新津老码头-慢街商铺租赁合同》，承租新津老码头项目商业A-1-303、304号商铺，共计1,000.52㎡，租赁期限自2016年4月1日起至2020年11月30日止。同日，被告与一生之城公司签订新津老码头—中国长街一期商铺租赁合同，承租新津老码头项目商业A-1-1-109、A-1-1-110、A-1-1-111、A-1-1-112号商铺，共计112.43㎡，租赁期限自2016年4月1日起至2020年11月30日止。前述合同均约定由被告向原告交纳物业管理费、公共能源费，被告须与原告签订前期物业服务合同。2016年4月15日，被告在原告处办理了房屋验收手续和进场装修手续，但被告一直未按商铺租赁合同约定与原告签订前期物业服务合同，也未支付物业管理费、公共能源费和代交的水电费。经原告多次催收，被告均拖延未付，截至2019年4月10日被告已欠物业管理费126,543.2元、公共能源费51,066.05元、代交水电费12,315.56元，共计189,925.66元。综上，原告特诉至贵院，请求判如所请。 余燕辩称，被告承租的物业共1112.95平方米，从2016年3月29日实际使用到现在，被告已经支付了几个月的物业费。被告不应该承担全部物业费，当初一生之城公司招商的时候承诺物业管理费是有优惠的，被告经营亏损严重，被告没有与原告签订物业服务合同，物业收费标准应调解。公共能源费和违约金不应该交。被告认可水电费金额。 孙小净未到庭参加诉讼。 孙红群述称，其作为案涉部分物业的业主，与开发商华信新津分公司委托经营管理协议，将物业委托开发商华信新津分公司对外出租并收取租金，约定出租期间的物业服务费、水电气费由实际使用人承担或受委托方承担。其与原告签订了前期物业服务合同，约定了物业服务费、公共能源费、水电费收费标准。 杨春秀、张刃述称，其作为案涉部分物业的业主，与开发商华信新津分公司委托经营管理协议，将物业委托开发商华信新津分公司对外出租并收取租金，约定出租期间的物业服务费、水电气费由实际使用人承担或受委托方承担。其与原告签订了前期物业服务合同，约定了物业服务费、公共能源费、水电费收费标准。 徐佳杰述称，其作为案涉部分物业的业主，与开发商华信新津分公司委托经营管理协议，将物业委托开发商华信新津分公司对外出租并收取租金，约定出租期间的物业服务费、水电气费由实际使用人承担或受委托方承担。其与原告签订了前期物业服务合同，约定了物业服务费、公共能源费、水电费收费标准。 本院经审理认定事实如下：2013年5月至7月，第三人孙小净、孙红群、杨春秀、张刃、徐佳杰作为案涉物业的业主与案外人华信新津分公司、一生之城公司签订委托经营管理协议，将其物业委托华信新津分公司或一生之城公司对外出租并收取租金，约定出租期间的物业服务费、水电气费由实际使用人承担或受委托方承担。第三人另与华怡科尔公司签订了前期物业服务合同，约定了物业服务费、公共能源费、水电费收费标准。2016年3月29日，余燕与一生之城公司及华信新津分公司分别签订《商铺租赁合同》和《商铺运营合同》各一份，租用四川省新津县怡和大道新津老码头-慢街建筑面积1,000.52㎡的A-1-303、304号商铺和新津老码头—中国长街一期建筑面积112.43㎡的A-1-1-109、A-1-1-110、A-1-1-111、A-1-1-112号商铺，共计1112.95㎡博物馆和休闲文化。合同约定租赁期限自2016年4月1日起至2020年11月30日止，余燕在商铺装修和经营期间需交纳物业管理费、装修保证金、自用能源费、公用能源费和垃圾清运费；余燕同时须与物业管理公司签订前期物业服务合同，由物业管理公司按规定收取物业管理费和代收能源费，以余燕与物业公司签订的前期物业服务合同中确定的标准为准。余燕至今仍未与华怡科尔公司签订前期物业服务合同。余燕从2016年3月29日开始使用案涉物业至今，华怡科尔公司为该物业提供了物业服务。 另查明，案涉物业业主第三人杨春秀、张刃等与华怡科尔公司签订的前期物业服务合同约定的收费标准为物业服务费5元/月/平方米（建筑面积）、公共能源费3元/月/平方米（建筑面积）、商铺内水电费据实代收。华怡科尔公司主张余燕支付的物业服务费标准为2016年按1.5元/月/平方米（建筑面积）计算、2017年、2018年按3.5元/月/平方米（建筑面积）计算、2019年按5元/月/平方米（建筑面积）计算；公共能源费2016年、2017年按1.5元/月/平方米（建筑面积）计算、2018年、2019年按0.9元/月/平方米（建筑面积）计算。余燕对华怡科尔公司出具的2019年4月博物馆催费通知进行了签收，该通知单上载明的物业服务费合计126,544.05元、公共能源费合计51,066.05元、水电费合计12,315.56元，合计总额为189,925.66元。庭审中，华怡科尔公司确认扣除余燕已支付的水电费16,751元、物业服务费4,180.66元、公共能源费2,050.05元后，余燕尚欠2016年4月1日至2019年4月30日期间的物业服务费126,543.2元、公共能源费49,016元、2016年4月1日至2019年4月10日期间的代交水电费12,315.56元未付，不要求第三人承担责任。余燕认可水电费的金额。 另查明，华怡科尔公司以送达催费通知、催收函的形式向余燕进行了费用催收。余燕迟延支付物业服务费等费用，华怡科尔公司请求按月利率2%的标准计算违约金是以《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》为依据。 上述事实，有本院予以确认采信的原、被告的身份信息、商铺租赁合同、商铺运营合同、委托经营管理协议、前期物业管理合同、电费发票、博物馆催费通知、催收函以及当事人当庭陈述的庭审笔录等证据在案为证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，各方当事人应当依照合同的约定和法律的规定全面履行自己的合同义务。余燕与案外人成都一生之城公司和华信新津分公司签订的商铺租赁合同和商铺运营合同、第三人与案外人成都一生之城公司和华信新津分公司签订的委托经营管理协议以及与华怡科尔公司签订前期物业管理合同，是各方当事人的真实意思表示，真实有效，本院予以确认。余燕租赁的物业由华怡科尔公司提供物业服务，余燕至今仍欠四川华怡科尔酒店物业管理有限公司2016年4月1日至2019年4月10日期间的水电费共计12,315.56元、2016年4月1日至2019年4月30日期间的物业服务费126,543.2元、公共能源费49,016元，余燕依法应当履行付款义务。对四川华怡科尔酒店物业管理有限公司要求余燕支付物业服务费、公共能源费、水电费的该请求，本院予以支持。余燕抗辩其未与华怡科尔公司签订物业服务合同，不认可华怡科尔公司收费标准，要求调解收费标准。因余燕已实际使用华怡科尔公司提供物业服务的物业，并多次签收了华怡科尔公司的催费通知，且已支付过部分物业服务费等费用，余燕签订的《商铺租赁合同》和《商铺运营合同》也明确约定物业服务费、公共能源费、水电费等费用由余燕承担，余燕是否与华怡科尔公司签订物业服务合同并不排除其履行支付物业服务费等费用的义务；余燕认为华怡科尔公司收费过高，要求调解收费标准，但余燕并未提供证据证明。本案中，华怡科尔公司的收费标准低于华怡科尔公司与本案第三人签订的前期物业服务合同约定的收费标准，不违反法律规定，符合公平原则，本院予以支持。余燕虽未与华怡科尔公司直接签订合同约定违约金计算方法，但其逾期支付物业服务费等费用给华怡科尔公司造成了一定的资金利息损失，本院结合本案案情综合考虑，酌定余燕逾期支付物业服务费等费用的违约金为3,000元。华怡科尔公司依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》请求余燕按月利率2%支付违约金，于法无据，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、余燕在本判决生效后十日内支付四川华怡科尔酒店物业管理有限公司2016年4月1日至2019年4月10日期间的水电费12,315.56元，2016年4月1日至2019年4月30日期间的物业服务费126,543.2元、公共能源费49,016元； 二、余燕在本判决生效后十日内支付四川华怡科尔酒店物业管理有限公司逾期支付物业服务费等费用的违约金3,000元； 三、驳回四川华怡科尔酒店物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,740元，由四川华怡科尔酒店物业管理有限公司负担740元，余燕负担4,000元。余燕负担的部分四川华怡科尔酒店物业管理有限公司已预交，余燕在履行上述金钱给付义务时一并支付给四川华怡科尔酒店物业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 杨 皙 人民陪审员 张 蔚 人民陪审员 陈秀红 二〇一九年十月二十二日 书 记 员 罗 茜