新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初2137号原告：李钦豹，男，1975年3月24日出生，汉族，乌鲁木齐米东璇葫中益养生堂负责人，住乌鲁木齐市米东区。被告：徐建，女，1983年5月3日出生，汉族，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：任国瑞（原告徐建丈夫），住乌鲁木齐市米东区。原告李钦豹与被告徐建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，适用简易程序于2019年6月27日公开开庭进行了审理，后转为普通程序于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告李钦豹，被告徐建及其委托诉讼代理人任国瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李钦豹向本院提出诉讼请求：1、判令依法履行双方于2018年8月9日签订的《店铺转租合同》；2、判令被告支付2019年度店铺租金112000元；3、判令被告按总租金（112000元）的百分之一作为每日违约金支付至租金给付之日；4、本案诉讼费用及邮寄费用由被告承担。在庭审中原告明确其主张的违约金为123452元，诉讼请求合计金额235452元。事实和理由：原、被告双方于2018年8月9日签订了《店铺转租合同》一份，约定：原告将位于米东区《中益养生堂》转租给被告使用。租期到2024年3月31日止，年租金105000元，每年上调7000元，租金为每年2月28日前交付给原告，如被告逾期交付租金应向原告支付总租金的百分之一作为违约金，逾期30日的，原告有权解除合同，收回店铺，转租费用不退。该合同系双方真实意愿的表示，合法有效受法律保护，双方应严格按照合同约定履行，若有违反违约方应承担不履行合同约定的违约后果。但是被告在2019年2月28日期满应缴纳租金时，却置双方合同约定于不顾，始终以各种借口拒绝给付租金，原告以电话、微信方式数次告知被告如不按时交纳租金会有每日总租金百分之一的违约赔偿，被告也是置若罔闻，为此原告诉至法院，要求支持原告诉讼请求。被告徐建辩称：原告诉请不能成立，双方转租合同被告已经提起解除之诉，经过一审判决向中院提起上诉，现双方合同是否解除还没有结果，故原告诉请不成立，应驳回。现在不愿意继续履行合同，王冬梅和房主签订的合同第四条内容约定解除合同条件之一是房屋不能转租，原告没有告诉我不能转租的事情；关于租金112,000元及违约金，合同签订后，被告并未违约，而是按合同约定支付30万元，店铺租赁费及店铺内相关实施全部30万元，租赁费是双方协商后除去店内商品外的价格，30万元包含两个年度租赁费，原告隐瞒事实给被告造成极大损失。原告主张违约金计算过高，且被告不存在违约，合同违约方是原告，双方签订合同后，发现店铺根本没有约定的面积，原告没有与原房东签订租赁合同，因此被告才提出解除合同的诉请，原告交付店铺面积不符合同约定，因原告隐瞒事实导致合同不能履行的事实，因原告注销加盟店字号，被告根本不能经营，请求驳回原告诉讼请求。对以下证据和事实原、被告没有异议：原、被告于2018年8月9日签订《店铺转租合同》、本院（2018）新0109民初5786号和乌鲁木齐市中级人民法院做出的（2019）新01民终1896号民事判决书所认定的事实。被告对原告出示的银行转账明细、电话录音没有异议。对于双方有争议的证据本院认定如下：1、对被告出示的加盟合同，原告对真实性无异议，但认为此合同因被告使用了与加盟合同相冲突的产品，双方合同已经作废。因原告作为乌鲁木齐璇葫鸿业商贸有限公司法定代表人身份与被告签订《加盟合同》，《加盟合同》与《店铺转租合同》的合同当事人不相同，其权利义务内容不同，二者虽有牵连关系，但与本案处理双方房屋租赁合同关系无直接关联，故对被告出示此份证据与本案的关联性不予确认。2．对被告出示的原告与出租人王冬梅之间的店铺转租合同，以及王冬梅与房屋产权人王新强、王振义签订的租赁合同，原告认为与被告无关。因该合同是原、被告能否进行转租的依据，确定合同效力的依据，故本院对该合同的关联性予以确认。3．对原告出示的营业执照复印件、合作经营协议复印件、贷款记录打印件。被告对证据的真实性不予认可。因原告欲用以上证据证实其损失，但合作经营协议为复印件，无原件相印证，故对其真实性不予确认。营业执照可以在公开网络信息中查询到，但原告不能以营业执照来证实因被告未付租金而造成的损失。贷款记录也不能证实此损失，故对以上两份证据的有效性不予确认。4．对被告出示的解除通知，原告认为被告无权解除，单方解除属违约。因该通知与本案所涉合同是否解除从而决定原告要求继续履行的诉讼请求能否成立相关，故对其关联性予以确认,是否产生法律效力属实体解决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月9日，被告徐建（乙方）与原告李钦豹（甲方）签订《店铺转租合同》，约定甲方将店铺原名为中益养生堂转租给乙方使用，建筑面积为380平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；甲方与原房东已签订了租赁合同，租期到2024年3月31日，年租金为10,500元，每年上调7,000元，租金为每年2月28日前交付至甲方。乙方向甲方一次性支付转让费30万元，交付时间为2018年8月9日交清。如乙方逾期交付租金，乙方应每日向甲方支付总租金的百分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，收回店铺，转租费用不予退还，如果由于甲方原因导致转租中止，甲方同样承担违约责任。原、被告在合同后签字捺印。2018年8月10日被告徐建将30万元转入原告李钦豹账户。2018年12月13日，徐建向本院起诉李钦豹，要求解除双方的《店铺转租合同》，退还转让金30万元，支付违约金3,000元。本院在审理中认定中益养生堂系李钦豹从案外人王冬梅处转租而来，双方均认可被告与案外人王冬梅签订的转租合同中约定的店铺建筑面积为380平方米。双方均认可案外人王冬梅实际上也是承租人，并非该店铺的所有人。经现场勘验，李钦豹现在使用的一前一后共两间办公室（以下简称：办1、办2）位于徐建经营的中益养生堂旁，且位于中益养生堂的门头下，李钦豹使用的办2有两个门，与中益养生堂之间的门在双方签订合同时自始存在，现该门已被徐建上锁，该门的外观与中益养生堂内其他治疗间的门一致，与办1之间的门在双方签订合同后由李钦豹自行凿开。李钦豹认可现使用的两间办公室的面积包含在与案外人王冬梅签订的转租合同中约定的建筑面积380平方米中，双方签订合同时李钦豹预留了中益养生堂内部角落的一间办公室（以下简称：办3）归自己使用，办1是李钦豹于2018年3月就作为开办信息咨询中心使用的，所以办1、办3本身就不包含在双方签订的合同中，后来与徐建协商将办2与办3进行了置换，这样双方都方便。徐建提出双方签订合同时同意办1由李钦豹暂时使用，后来李钦豹就不同意返还了，而徐建从未同意李钦豹将办2与办3进行置换，因为双方签订合同时办3是一并转让给徐建的。本院基于以上事实，认为李钦豹交付面积虽不足380平方米，但不构成根本违约，对徐建要求解除合同的诉讼请求不予支持并驳回了徐建的其它诉讼请求。徐建上诉至乌鲁木齐市中级人民法院，二审法院作出（2019）新01民终1896号民事判决书，判决书徐对一审事实无异议部分予以了认定，并在二审中查明：办1和办3在案涉店铺转租合同签订之前一直由李钦豹用于进行信息咨询，案涉中益养生堂交付徐建时，办1和办3继续由李钦豹使用，办2作为中益养生堂的一部分已经交付徐建，后办3交由徐建使用，办2交由李钦豹使用，办1由李钦豹一直使用至今，且李钦豹自行在办1与办2之间凿门用于通行，并自行缴纳两间房屋的取暖费用。二审法院以李钦豹未根本违约为由未支持徐建要求解除合同的诉讼请求，判决驳回上诉维持原判。在双方诉讼期间，2019年2月28日，因被告未支付租金，原告打电话给被告要求支付租金，并警告如不按时支付将承担违约金。徐建于2019年8月22日向李钦豹发出解除《店铺转让（租赁）合同》通知书，认为李钦豹注销了中益养生堂的营业执照、李钦豹提供的房产证复印件不清楚工商部门不给办工商登记、交付的租赁房屋面积不足380平方米，认为以上原因造成合同目的不能实现，通知李钦豹自本通知送达之日双方店铺转租合同正式解除，要求李钦豹在七日内进行交接。至法庭审理终结前，被告尚未全部搬离租赁房屋。本院认为：原被告之间的店铺转租合同经生效法律文书认定为合法有效的合同，双方应该按照合同约定的义务履行。被告徐建未按约定支付租金，原告要求继续履行，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付租金112,000元，但根据双方店铺转租合同约定第一年的租金为105,000元，以后每年上调7,000元，现原告要求被告支付第一年的租金，不符合双方约定上调的条件，故本院对原告要求被告支付租金105,000元的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中被告应当履行的义务为支付租金，原告损失应当是因租金未按时支付所造成的利息损失，故对原告以其经营店铺收入来衡量其损失的主张不予采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院按照以同期银行贷款月利率4.875‰的130%计算，至本案判决时止，被告应支付违约金为4,658.06元（105,000元×4.875‰×130%×7个月）。对于被告抗辩其未违约，而是原告未按约定面积交付房屋、注销营业执照、至今占用部分房屋等违约行为，认为双方合同应当解除。因被告以上抗辩意见在生效法律文书中均未采纳，本案根据同样理由亦不予采纳。被告虽发出解除通知，但被告并没有符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的解除权，故解除通知不能产生解除原、被告店铺转租合同的法律效力，双方仍应按照合同约定履行。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告徐建继续履行原、被告于2018年8月9日签订的《店铺转租合同》；二、被告徐建于判决生效后十日内向原告李钦豹支付租金105,000元；三、被告徐建于判决生效后十日内向原告李钦豹支付违约金4,658.06元（105,000元×4.875‰×130%×7个月）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉争金额235452元，本院支持其中的109658.06元，占争议金额的46.57%，案件受理费4831.79元（原告已预交），由被告负担46.57%，即2250.33元，由原告负担53.43%，即2581.46元。邮寄送达费60元，由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  纪洪刚人民陪审员  敬媛媛人民陪审员  马阳洋二〇一九年十月九日书 记 员  刘纹汐