湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初5248号 原告：伍宁静，男，1982年9月11日出生，汉族，住湖北省潜江市。 委托诉讼代理人：曾导军，湖南图邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周佩，湖南图邦律师事务所律师。 被告：望城广源建筑装饰材料有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭大道**广源家居建材中心****。 法定代表人：朱胜文，总经理。 委托诉讼代理人：王佩玉，湖南江荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗屹，湖南江荣律师事务所律师。 原告伍宁静诉被告望城广源建筑装饰材料有限公司（以下简称“广源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告伍宁静及其委托诉讼代理人周佩、被告广源公司的委托诉讼代理人王佩玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告伍宁静向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年5月15日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》；2、被告退还原告租赁保证金5万元；3、被告自2018年7月1日起至合同解除日止将原合同约定的租金和经营服务费下调30%，即按21000元/月的标准计收租金和经营服务费；4、被告赔偿原告因房屋漏水及租赁合同解除所造成装修等经济损失10万元；5、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年5月15日，原告就租赁位于广源家居建材中心A栋二楼南面商铺一事与被告签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》，合同中就租赁期限、保证金、房租等进行了相应约定。上述合同签订后，原告向被告缴纳了保证金5万元等相关费用，并开始购买材料进行门店装修。自2016年7月原告入住以来，商铺多次发生漏水事故，导致门面不能正常营业，给原告造成了严重经济损失。原告多次与被告协商，要求被告履行修缮义务，但漏水问题都没有得到解决。2018年8月9日，被告擅自断电导致门店无法经营，原告迫于无奈从所租商铺撤出。原告认为，双方签订的合同合法有效，各方均应信守合同约定。现因被告不履行法律规定和合同约定的适租义务，同时在未经得原告同意的情况下，擅自断电，导致原告不得不搬离租赁场所。被告上述行为严重损害了原告合法利益，为防止损失扩大，特提起诉讼。 被告广源公司辩称：1、合同未到期，不同意解除合同，不同意退还保证金5万元；2、原告要求下调租金毫无依据，被告已按照合同约定履行了义务；3、原告要求因漏水赔偿装修等经济损失10万元不予认可；4、本案诉讼费由原告承担。 经审理查明：2016年5月15日，广源公司作为甲方，伍宁静作为乙方签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》。《房屋租赁合同》约定甲方向乙方提供位于广源家居建材中心A栋二楼南面商铺，双方约定计租面积为1600平方米，由乙方租赁使用。该租赁区域的法定用途为商业用途，经营家具类上宸连锁家居；租赁区域的月租金标准金按7.5元/m2计算，每月租金为12000元整；本合同签订之日起至2016年5月30日以内，乙方向甲方一次性缴纳四个月的租金，合计人民币48000元，合同期内租金标准不变。以后的租金须提前一个月按每半年一次向甲方支付完毕。第一年租金自2016年9月1日起开始计算，第二年租金自2017年3月1日起开始计算，第三年租金自2018年2月1日起开始计算，物业交付日期为2016年5月30日之前；本合同签订之日起三日内，即2016年5月18日前乙方须向甲方一次性缴纳租赁保证金人民币50000元；甲方对租赁区域实行统一管理（含物业管理费），乙方同意接受甲方统一管理，并独立承担租赁区域所产生的租金、水电费及其他双方约定的费用，以上费用乙方须按照合同约定或甲方指定时间按时交付，否则按照拖欠金额每日千分之三的标准向甲方支付违约金；甲方有下列情形之一的，视为甲方根本违约，乙方有权单方面即时终止和解除本合同：1、无正当理由向乙方迟延提供租赁区域达30天以上；2、无正当理由造成乙方租赁区域连续停业达30天以上。乙方行使以上权利解除合同后，甲方应在结清各项费用后将租赁保证金在合同终止或解除之日起满十二个月时无息返还乙方；本合同期限自2016年6月1日起至2021年5月30日止。乙方拖欠租金或其他款项达10天以上的，构成根本违约，甲方随时有权单方面解除合同，并有权追究乙方的违约责任。《房屋租赁合同（附件）》第2.01条约定，除当月租金外，乙方还应每月向甲方交纳经营服务费（包含物业管理费、销售管理、市场管理）18000元，经营服务费与租金缴纳期限同步；第2.02条约定，租赁合同期满，如乙方应缴纳的所有费用已全部结清并签订《房屋租赁合同终止协议书》后，则租赁保证金在合同期满十二个月时以不计息方式退还乙方；第2.03条约定，租赁合同期间或期满后，若乙方有未缴清的费用（如租金、经营服务费等），甲方有权从乙方的租赁保证金中扣除；第6.01条约定，双方合作期间，如甲方提供的各种公共设施出现或发生妨碍正常安全使用的情况时，甲方应于15日内实行维修，如合同另有注明归甲方维修的项目，由甲方进行免费维修，维修完毕后，由乙方验收并填写验收意见；第12.03条约定，乙方构成根本违约时，甲方有权利单方面终止和解除合同。除不予退还乙方所交租赁保证金及其他费用外，乙方须按年租金与年经营服务费总额的百分之二十向甲方支付违约金，并赔偿甲方的一切经济损失。 上述合同签订后，伍宁静向广源公司缴纳保证金5万元，进驻广源家居建材中心经营家具类上宸连锁家居。庭审中，伍宁静陈述自承租起该商铺门面多次出现漏水情况，影响了店铺的正常经营。广源公司称伍宁静租赁的商铺确实有部分面积漏水,但是没有经常漏水,每次漏水都履行了修缮义务，且漏水问题在2019年年初经修缮已经彻底解决。 另查明，因伍宁静承租涉案商铺前，该商铺由广源公司自营家具业务，故伍宁静于2016年进场时并未对商铺进行装修。伍宁静于2017年年中对涉案商铺进行了装修，其当庭陈述装修原因系“为了经营需要，重新布局和改装。同时吊顶因为漏水有很多变形和修补的部分，所以进行改装”。 再查明，2019年7月1日，因伍宁静拖欠广源公司租金未付，广源公司将伍宁静诉至本院，本院经审理于2019年8月26日作出（2019）湘0112民初3337号民事判决书，判决：伍宁静在判决生效后三十日内支付广源公司自2018年7月1日起至2019年6月30日止的租金及经营服务费共计225574元及支付自2018年7月1日起至2019年6月30日止的违约金20000元。后伍宁静不服该判决，上诉至长沙市中级人民法院，现该案正在二审审理中。因伍宁静未及时缴纳租金及经营服务费，广源公司于2019年8月9日对伍宁静承租店铺采取断电措施，后伍宁静陆续腾空店铺，从广源家居建材中心撤离，但双方并未办理退场及结算手续。 以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（附件）》、应收款明细对账单、漏水视频光盘和微信记录、长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初3337号民事判决书、证人证言及原、被告的当庭陈述证实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自义务。原告伍宁静与被告广源公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（附件）》系双方真实意思表示，主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案原、被告双方仅在合同中约定：广源公司有下列情形之一的，视为根本违约，伍宁静有权单方面即时终止和解除合同：1、无正当理由迟延提供租赁区域达30天以上；2、无正当理由造成租赁区域连续停业达30天以上。原告并未提交证据证明被告广源公司存在上述违约行为，故本案并不属于约定解除合同情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”经庭审查明，本案原告承租的店铺确系一直存在漏水问题，虽原告并未提交证据证明该漏水问题已达到符合约定解除条件的致使停业达30天以上的程度，但被告广源公司亦未提交证据证明已履行修缮义务，漏水问题未能得到全面有效解决，这对原告使用经营房屋产生了妨碍和损害。同时，双方因漏水问题及租金交纳问题发生争议已久，甚至因租金问题对簿公堂，且因被告广源公司截断电源，现原告伍宁静已搬离涉案商铺，故本案双方均存在违约行为，且已失去继续履行涉案合同的基础，对原告伍宁静诉请解除合同的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。结合涉案合同解除的原因，考虑到广源公司在2019年8月9日对涉案商铺采取断电措施，导致原告无法正常开展经营，继而搬离商铺的客观情况，本院确定合同解除后，原告伍宁静应向被告广源公司缴纳租金及经营服务费至2019年8月9日止。截至2019年7月1日前的租金及经营服务费经由（2019）湘0112民初3337号民事判决书已进行判定，本院在本案中对该期间内的租金及经营服务费不再重复处理，以另案生效判决确认数额为准。经计算，原告还应向被告广源公司支付2019年7月1日起至2019年8月9日止的租金及经营服务费38710元。 关于原告伍宁静诉请被告广源公司退还原告租赁保证金5万元的诉讼请求，双方在《房屋租赁合同》（附件）中约定合同期满，广源公司应在承租方结清各项费用且签订《房屋租赁合同终止协议书》后将租赁保证金在合同期满十二个月时无息返还。该条约定，虽不完全适用于本案基本事实，但可参照适用。从权利行使条件及期限来看，该条约定在合同权利义务终结时，对租赁保证金设置了租金结清条件及期限性阻碍条件。该期限性阻碍条件明显有排除承租人主要权利、加重承租人义务的格式性条款嫌疑，不应当作为确定双方权利义务的合同依据。租赁保证金的主要功能在于担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，促使承租人及时履行租金给付义务，上述租金结清条件的设置公平合理，广源公司有权从保证金中扣除伍宁静未缴清的租金等费用。但考虑到广源公司在另案起诉伍宁静支付欠付租金等费用时并未主张抵扣该保证金5万元，在原、被告签订的涉案合同解除的前提下，另案及本案就违约责任、欠付租金等均将一并处理，为减轻当事人诉累，对保证金问题在本案中也一并进行处理，对伍宁静诉请广源公司退还保证金5万元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告伍宁静诉请被告广源公司赔偿损失10万元的诉讼请求，庭审中原告陈述该损失构成包括被告未及时履行修缮义务应承担的违约责任2万元、漏水造成原告装修损失5万元及漏水导致的经营损失即修缮支出3万元。关于被告未及时履行修缮义务应承担的违约责任，店铺漏水系客观事实，广源公司未提交证据证明其及时履行了修缮义务，使伍宁静承租店铺处于适租状态，故广源公司应承担一定的违约责任。双方在涉案合同中对广源公司的违约责任负担问题并未作出明确约定，原告主张参照另案中因未及时缴纳租金法院判定由其承担的违约责任2万元，要求广源公司也承担违约责任2万元。本院审查认为原告的该部分主张较为公平，合情合理，予以支持；关于经营损失及修缮支出，原告并未提交相应证据证明因漏水行为给其造成的经营损失大小。关于装修损失，原告庭审自述进行装修的目的是因经营需要重新进行布局和改装，也未提交充分证据证明装修花费的具体数额及装修系因房屋漏水而为。综上，本院结合被告广源公司提供的商铺存在漏水问题的不适租情形，确系给原告的经营行为带来一定妨害的客观情况，综合考虑合同履行情况、合同解除的原因、双方违约情况、预期利益、原告举证情况等各方面因素酌情调整本案所涉违约金为4万元。 关于原告伍宁静诉请被告广源公司自2018年7月1日起至合同解除日止将原合同约定的租金和经营服务费下调30%的诉讼请求，截至2019年7月1日前的租金及经营服务费经由（2019）湘0112民初3337号民事判决书进行判定，并非本案审理范围，本院不予处理。关于2019年7月1日起至2019年8月9日止的租金等费用，原告伍宁静诉请下调费用的理由为被告广源公司提供不适租商铺的违约行为，但对该违约行为，本院已酌定支持广源公司向原告支付部分违约金。同时，考虑到本案判定涉案合同在合同履行期限届满前解除，广源公司也需一定期间的寻租期，为平衡当事人权益，在此对上述期间内的租金及经营服务费部分不再进行调整。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告伍宁静与被告望城广源建筑装饰材料有限公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（附件）》于本判决生效之日起解除； 二、被告望城广源建筑装饰材料有限公司于本判决生效之日起10日内向原告伍宁静退还租赁保证金50000元； 三、原告伍宁静于本判决生效之日起10日内向被告望城广源建筑装饰材料有限公司支付2019年7月1日起至2019年8月9日止的租金及经营服务费38710元； 四、被告望城广源建筑装饰材料有限公司于本判决生效之日起10日内向原告伍宁静支付违约金40000元； 五、驳回原告伍宁静的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3300元，因适用简易程序审理减半收取计1650元，由原告伍宁静负担660元，由被告望城广源建筑装饰材料有限公司负担990元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨恋 二〇一九年十月二十二日 代理书记员  肖娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。