苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初4855号 原告（反诉被告）：苏州旭利实业有限公司,住所地苏州市吴江区汾湖镇黎里黎民北路东侧。 法定代表人：周遵旭。 委托诉讼代理人：谢国平，江苏合鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：亚熙洋（苏州）建筑装饰工程有限公司，住所地苏州市吴江区黎里镇黎民北路东侧。 法定代表人：董承平。 委托诉讼代理人：田源，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所。 委托诉讼代理人：张晓萍，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所。 原告苏州旭利实业有限公司（以下简称旭利公司）与被告亚熙洋（苏州）建筑装饰工程有限公司（以下简称亚熙洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，亚熙洋公司依法提出反诉，本院合并进行了审理，依法适用简易程序于2019年5月30日公开开庭进行审理；后本院依法组成合议庭，于2019年7月9日公开开庭进行了审理。两次庭审，旭利公司的委托诉讼代理人谢国平、亚熙洋公司的委托诉讼代理人田源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告旭利公司向本院提出的诉讼请求为：1.亚熙洋公司向旭利公司返还位于苏州市吴江区黎里镇黎民北路东侧房产（建筑面积5863㎡，其中厂房一1441㎡，厂房二3957.78㎡，办公室二楼464.25㎡）；2.亚熙洋公司向旭利公司支付占有使用费（以年租金879450元为基数，自2019年3月29日起计算至实际搬迁之日止，扣除租金余额及一年租金款）；3.本案诉讼费由亚熙洋公司承担。 事实和理由：2016年3月25日，旭利公司与亚熙洋公司签订《厂房租赁合同》一份。合同约定，亚熙洋公司承租旭利公司名下位于苏州市吴江区黎里镇黎民北路东侧房产(建筑面积为5863㎡，其中厂房一：1441㎡，厂房二：3957.78㎡，办公室二楼464.25㎡)。2018年8月23日，经苏州吴江区发展和改革委员会审批备案(吴江发改备[2018]536号)，旭利公司新建《年产260万平方PVC地板及16000吨轻钢龙骨》项目，需新增建筑面积18000平方米，但旭利公司拟建厂房仅为11314.4m²，无法满足项目要求，只得收回房屋。2019年1月26日，旭利公司以自身发展需要(上新项目)为由，根据《厂房租赁合同》第16条第(1)款的约定，向亚熙洋公司发送《厂房提前收回通知函》，要求亚熙洋公司在收到函件之日起60日内自行处理搬迁事宜，60日后将房屋返还给旭利公司。但亚熙洋公司收到函件后，未及时处理搬迁事宜，给旭利公司造成损失。 亚熙洋公司辩称：一、旭利公司要求返还房屋恶意明显。租赁合同签订后，因房租行情上涨，导致旭利公司负责人心理失衡，对亚熙洋公司的生产经营设置各种障碍，给亚熙洋公司造成巨大的经济损失。此外，旭利公司还多次恶意对亚熙洋公司提起民事诉讼，妄图解除租赁合同，但最终均以败诉或撤诉方式收场。现旭利公司又以发展新项目要求亚熙洋公司返还房屋不仅没有任何依据而且主观恶意明显，且有悖于诚实信用原则，故亚熙洋公司不同意返还。二、旭利公司要求亚熙洋公司返还房屋并无充分且必要的依据。双方为期十年的租赁合同系依法订立并生效，旭利公司应当维护合同稳定性，以确保亚熙洋公司顺利和正常使用房屋，但合同履行至今不足三年，旭利公司却以自身发展需要为由要求亚熙洋公司返还，致房屋已出租十年于亚熙洋公司不顾，显然不可能得到亚熙洋公司的理解和同意。即便旭利公司确有自身发展需要，也可另行租赁厂房使用，并非一定需要亚熙洋公司返还房屋才能实现其发展目的。因此亚熙洋公司不同意返还房屋，旭利公司要求返还房屋的理由既不充分，也非必须。三、亚熙洋公司承租先后为厂房投入了巨额资金，如要返还房屋，则必将导致亚熙洋公司产生装饰装修损失、消防环保投入损失、搬迁费用损失、用工费用损失等以及重新租赁房屋租金与现有房屋租金差价的损失，况且还存在重新租赁导致项目环保审批不能的损失，因此从社会经济价值的角度考虑，双方的租赁合同也不应解除。四、根据目前吴江区的环保政策，如亚熙洋公司另行租赁厂房，则需要重新办理环保审批手续。但目前政策限制亚熙洋公司所从事的行业进行环保审批。故一旦双方租赁合同解除，亚熙洋公司则不可能在吴江区域内，甚至苏州区域内在从事原有生产经营，因此亚熙洋公司不同意返还房屋。 反诉原告亚熙洋公司向本院提出的诉讼请求为：1.依法确认旭利公司于2019年1月26日作出的《厂房提前收回函》无效。2.反诉费用由旭利公司承担。 事实和理由：亚熙洋公司与旭利公司于2016年3月25日签订《厂房租赁合同》一份。合同约定，亚熙洋公司承租旭利公司位于苏州市吴江区黎里镇黎民北路东侧的厂房及办公楼，租赁期限为10年。合同签订后亚熙洋公司依约接收房屋并投入巨资进行了装修（包括消防、环保设施安装），且已投入生产使用，但旭利公司却因自身贪婪及缺乏契约精神，几度要求大幅增加不合理的房租，并为达目的处处对亚熙洋公司的正常生产经营设置障碍。2017年9月，旭利公司以亚熙洋公司违约装修、私自搭建为由，恶意对亚熙洋公司提起民事诉讼，后法院判决驳回旭利公司要求拆除搭建的诉请。 后旭利公司变本加厉地对亚熙洋公司的生产经营进行阻挠和干扰。自2018年6月8日起旭利公司无理强制要求亚熙洋公司只能在每日9:00-17:00间才能进出厂门，在上述时间外强行阻拦亚熙洋公司的职工和车辆进出，严重影响了亚熙洋公司的正常生产经营；之后旭利公司变本加厉地雇佣了多名社会闲杂人等作为厂区“保安”，并指使“保安”对旭利公司的负责人多次进行谩骂、侮辱。上述情况亚熙洋公司曾多次报警处理，警察出警后均对旭利公司的责任人员予以警告教育，但旭利公司始终不予改正，违法行为未见丝毫收敛。 2018年10月，旭利公司以亚熙洋公司未按期缴纳租金为由对亚熙洋公司提起诉讼，要求解除租赁合同。但实际情况为亚熙洋公司于2018年5月30日依约将半年租金439725元支付给旭利公司，但旭利公司却于当日将该款退给亚熙洋公司，拒绝接收租金。后经法院释明，旭利公司于2019年1月18日主动撤回了起诉。 2019年1月27日，亚熙洋公司收到旭利公司发出的《厂房提前收回函》，在函件中旭利公司又以“自身发展需要”为由，要求根据《厂房租赁合同》第16条第I款的约定提前收回房屋，后亚熙洋公司书面回复不同意。亚熙洋公司认为，《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”旭利公司在恶意诉讼要求解除合同未果的情况下，又恶意通知亚熙洋公司要求解除合同，亚熙洋公司对此存有异议，请求法院确认旭利公司解除合同的行为无效。 反诉被告旭利公司辩称：旭利公司发送的厂房提前收回函并没有合同法第52条所规定的无效情形，属合法有效。请求驳回亚熙洋公司的诉讼请求。 经审理查明：2016年3月25日、2016年7月27日，旭利公司作为出租人（甲方）、亚熙洋公司作为承租人（乙方）签订《厂房租赁合同》以及《补充协议书》各一份。合同约定，甲方将其坐落于苏州市吴江区黎里镇黎民北路东侧的房产出租给乙方使用，租赁期2016年6月1日起至2026年5月31日，房屋面积5863㎡（厂房一1441㎡、厂房二3957.78㎡、办公室二楼464.25㎡）。租金为150元/㎡/年，共计879450元/年；前3年的租金固定不变，3年后每2年租金按平等房屋的市场价格上下调动，增减幅度不超过5%，以此类推；租金每半年支付一次（即每年的6月1日、12月1日）。租赁合同第14条约定，乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：（1）不支付或者不按照约定支付租金达30日的；（2）擅自改变房屋用途的；（3）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；（4）利用房屋从事犯罪活动的。租赁合同第16条约定：（1）租赁期内，甲方需提前收回该房产的，应提前60天通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方，甲方并按该房产当年的年租金金额作为违约金赔偿给乙方。此费用应在7天内结清，每逾期一年，则乙方需按租金余额加上该房产当年年租金总额的3‰支付滞纳金。（2）如乙方在租赁期内因特殊原因无法继续承租该房产给甲方造成经济损失，乙方需按该房产当年的年租金金额作为违约金赔偿给甲方。此费用应当7天内结清，每逾期一天，则乙方需按该房产当年租金总额的3‰支付滞纳金。 亚熙洋公司承租涉案厂房后进行了装饰装修，安装了消防、环保等设备设施，使用涉案厂房进行成套家具的生产经营。 2019年1月26日，旭利公司向亚熙洋公司发出《厂房提前收回通知函》。内容为：2016年3月25日旭利公司与亚熙洋公司签订《厂房租赁合同》一份，约定亚熙洋公司承租旭利公司厂房。现因旭利公司自身发展需要，需要使用该房产，根据《厂房租赁合同》第16条第（1）款的约定，旭利公司有权提前收回该房产，特向亚熙洋公司通知如下：1.亚熙洋公司在收到本函之日起60日自行处理搬迁事宜，60日后将房屋返还旭利公司；2.亚熙洋公司向旭利公司提供银行账号，以便旭利公司按照《厂房租赁合同》第16条第（1）款约定，向亚熙洋公司退还租金余额及一年年租金款项。3.亚熙洋公司接该函后合理接受生产订单，合理安排生产，以免造成不必要的损失。该通知于2019年1月27日到达亚熙洋公司。 2019年2月26日，亚熙洋公司向旭利公司发出《回复函》。回复函的主要内容为：1.旭利公司要求亚熙洋公司返还房屋，恶意明显。租赁合同签订后，因房屋租金行情上涨导致出租人负责人心理失衡，处处对亚熙洋公司设置障碍，多次对亚熙洋公司提起诉讼，企图解除合同。现旭利公司以自身发展需要，要求亚熙洋公司返还房屋，缺乏合理依据，存在主观恶意，有悖于诚信原则，亚熙洋公司不同意返还房屋。2.旭利公司要求亚熙洋公司返还房屋缺乏必要、充分的依据。双方签订的租赁合同租期十年，该合同合法有效，合同履行距今不足三年。旭利公司以自身发展需要为由要求返还房屋，但未提供新项目的立项、审批资料。即使旭利公司存在自身发展需要，也可另行租赁厂房使用，并非一定要亚熙洋公司返还房屋才能实现目的。3.旭利公司提出退还租金余额和一年的租金不足以弥补亚熙洋公司的损失。承租厂房后，亚熙洋公司为该厂房投入巨资。如亚熙洋公司返还房屋，则将遭受装饰装修损失、消防环保投入损失、搬迁费用损失、用工损失、停产停业损失以及重新租赁房屋产生的租金差价损失等，重新租赁厂房还将面临环保审批不能的潜在风险。对于上述损失，如双方能协商一致并足额赔偿，亚熙洋公司才考虑返还房屋，否则亚熙洋公司不同意返还房屋。上述回复函于2019年3月1日到达旭利公司。 另查明：1.2018年8月23日，旭利公司取得苏州市吴江区发展和改革委员会作出的《江苏省投资项目备案证》，项目名称：年产260万平方PVC地板及16000吨轻钢龙骨，在建设规模及内容中载明：新增建筑面积18000㎡。 2.2018年6月8日至2018年6月23日期间，多次有人向苏州市吴江区公安局黎里派出所报警称无法进入旭利公司厂房。 3.2018年6月20日，本院立案受理了亚熙洋公司与旭利公司房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年5月7日判决：一、旭利公司应赔偿亚熙洋公司15万元，于判决生效后十日内履行。二、旭利公司应继续履行与亚熙洋（苏州）建筑装饰工程有限公司的厂房租赁合同，并由旭利公司协助配合亚熙洋公司安装相关的中央除尘设施。后旭利公司提出上诉，苏州市中级人民法院已判决维持原判。 4.2018年10月22日，本院立案受理了旭利公司与亚熙洋公司房屋租赁合同纠纷一案。该案中，旭利公司提出的诉讼请求为：确认旭利公司与亚熙洋公司签订的《厂房租赁合同》解除，亚熙洋公司于解除之日起30日内从厂房搬离。后旭利公司于2019年1月18日撤回起诉。 以上事实，有厂房租赁合同、补充协议书、厂房提前收回通知函及EMS快递单据、《回复函》及EMS快递单据、投资备案证、关于对旭利公司建设项目环境影响报告表的审批意见、（2017）苏0509民初10901号民事判决书、（2018）苏0509民初7245号民事判决书、（2018）苏0509民初13062号民事裁定书、消防工程施工合同、接处警工作登记表以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：旭利公司与亚熙洋公司签订的房屋租赁合同依法成立并有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 旭利公司根据租赁合同第16条第（1）款的约定，主张涉案租赁合同提前终止。本院认为，根据租赁合同第16条第（1）款的约定，旭利公司不享有任意解除或单方终止合同的权利，具体理由如下：1.本案租赁合同约定的租期10年，为长期租赁合同，亚熙洋公司承租涉案厂房用于成套家具的生产经营，为此投入了大量的资金进行建设，租赁目的明确。2.租赁合同第14条约定了旭利公司在亚熙洋公司存在四种违约的情形下享有单方解除合同的权利，根据该约定，只有在亚熙洋公司存在违约的情形下，旭利公司才享有依照约定解除合同的权利。3.租赁合同第16条并非赋予旭利公司任意解除或终止合同的权利，该条是对合同终止后违约责任的约定。4.租赁合同第16条第（1）款约定，旭利公司支付亚熙洋公司1年租金作为违约金，现亚熙洋公司提出1年的租金不足以弥补其损失，根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加，故旭利公司在未赔偿亚熙洋公司实际损失的情况下，不享有提前收回房屋的的权利。5.旭利公司以自身发展需要为由提前收回厂房，因本案租赁合同签订于2016年，旭利公司主张的投资项目于2018年备案，时间在租赁合同签订之后，在此情况下，旭利公司自身的发展应当考虑到涉案厂房已出租的租期、面积等事实，使用空置厂房或选择其他地方满足自身发展需要，并非一定要终止涉案租赁合同才能实现发展目的。 综上，双方签订的租赁合同并未终止或解除，旭利公司要求亚熙洋公司返还房屋及支付房屋占有使用费等诉讼请求，本院不予支持。旭利公司于2019年1月26日发送的《厂房提前收回通知函》无效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告苏州旭利实业有限公司的诉讼请求。 二、反诉被告苏州旭利实业有限公司于2019年1月26日作出的《厂房提前收回函》无效。 本诉案件受理费54814元，由原告苏州旭利实业有限公司承担。反诉案件受理费27447元，由反诉被告苏州旭利实业有限公司承担，于本判决生效之日起十日内交至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××60）；反诉原告亚熙洋（苏州）建筑装饰工程有限公司预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审 判 长  陆菊文 人民陪审员  沈舜心 人民陪审员  吴巧珍 二〇一九年十月八日 书 记 员  姚志琪 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。