成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初6350号 原告：成都双流鸿志物业有限公司。住所地：成都市双流区西南航空港经济开发区黄荆路**。 法定代表人：侯一尘，总经理。 委托诉讼代理人：李秋甜，四川仁厚律师事务所律师。 被告:彭丽,女,1981年5月2日出生,汉族,住成都市双流区。 被告：聂强，男，1981年3月1日出生，汉族，住四川省荣县。 原告成都双流鸿志物业有限公司（以下简称“鸿志物业公司”）与被告彭丽、聂强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鸿志物业公司的委托诉讼代理人李秋甜、被告彭丽到庭参加庭审。被告聂强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审。本案现已审理终结。 鸿志物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令彭丽、聂强立即支付给鸿志物业公司物业管理服务费9909元（暂计至2019年6月，实际应计算至彭丽、聂强实际偿还之日）；2.判令彭丽、聂强承担本案全部诉讼费用；3.判令彭丽、聂强承担本案律师费。事实与理由：2010年10月19日，彭丽、聂强与四川和为贵实业有限责任公司（以下简称“和为贵公司”）签订了和贵·久居福《业主临时公约》，约定彭丽、聂强为4幢1单元2楼1号的物业买受人。2008年7月30日，和为贵公司与鸿志物业公司签订了《前期物业服务合同》，2015年12月30日，鸿志物业公司与和贵久居福建筑区划第一届业主委员会签订了《和贵久居福小区物业管理合同》，约定鸿志物业公司为和贵久居福小区提供物业服务，并按房屋建筑面积向业主收取物业管理服务费用，并对代收代缴电费、生活垃圾清运费等相关费用进行了约定。合同签订后，鸿志物业公司均按约履行了物业管理服务义务，但彭丽、聂强自2013年6月至今，无故拖欠鸿志物业公司物业管理服务费9909元，虽经鸿志物业公司多次催收，彭丽、聂强均未缴纳，为维护鸿志物业公司的合法权益，特依据上述协议之约定及相关法律规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。庭审中，鸿志物业公司将第一项诉讼请求变更为“判令彭丽、聂强立即支付给鸿志物业公司物业管理服务费8144.4元（暂计至2019年8月，实际应计算至彭丽、聂强实际偿还之日）； 彭丽辩称：一、鸿志物业公司主体资格问题，彭丽对于鸿志物业公司续聘为小区物业管理存在异议。在收集业主选票时，鸿志物业公司派鸿志物业公司保安人员上门收集选票，这对业主选择物业公司造成了极大的干扰，有失公平、公正原则；二、鸿志物业公司未及时、如实履行物管职责，导致4栋住户长期被小偷光顾，给本小区居民造成极大的安全隐患，其中彭丽、聂强所住房屋于2012年被偷一次；三、彭丽、聂强所居住4栋1号房屋建筑存在质量问题，从1楼至15楼主卧墙体裂缝，物业公司未尽维修义务；四、鸿志物业公司履行管理责任不到位，未及时有效制止违章搭建、占用公共绿化等违法行为；五、鸿志物业未如期、如实公示小区公共收益，公告中无广告费收益明细、无游泳池租金合同以及相关竞标公示；六、小区对外来人员无询问、登记，外卖人员、中介人员随意进出等不利于本小区居民安全的管理漏洞。综上，鸿志物业公司无权要求彭丽、聂强支付全额物业费，彭丽、聂强也从未表明拒缴管理服务费，也不是无故拖欠，于2019年7月8日缴纳物业服务费2036元，只是要求鸿志物业公司能及时解决小区的各种管理问题，履行物业管理服务义务，彭丽、聂强定会按期缴纳物业管理服务费。如鸿志物业公司未能履行或无法弥补之前给业主带来的各种损失，即所收相关物业管理服务费应进行打折或扣除相应的费用后，再与业主协商缴纳事宜。 本院经审理认定事实如下：彭丽、聂强系位于成都市双流区“和贵·久居福”4幢1单元2楼201号房屋的业主，房屋建筑面积为90.49㎡（登记时间为2012年4月24日）。和贵·久居福《业主临时公约》载明，物业服务费用由业主按其物业的建筑面积交纳，高层住宅：1.5元/月.平方米；商业物业：2元/月.平方米。彭丽、聂强于2010年10月19日签署《承诺书》，同意遵守本临时公约。2012年7月30日，鸿志物业公司与开发商和为贵公司签订了《前期物业服务合同》，约定和为贵公司选聘鸿志物业公司对“和贵·久居福”小区提供前期物业服务；物业服务费用由业主按其物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.50元/月·平方米，业主应于和为贵公司将其所购房屋交付给业主之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度初5-15日履行交纳义务；合同期限自2012年7月29日起至2015年7月28日止，本合同期满3月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议。 2015年12月30日，鸿志物业公司与双流县和贵·久居福建筑区划第一届业主委员会签订了《和贵·久居福小区物业管理合同》，约定由鸿志物业公司为和贵·久居福小区提供物业管理服务，期限为3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止；鸿志物业公司负责向本小区业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费、停车场车位管理服务费和车辆临时停放服务费，代收代缴电费、生活垃圾清运费；双流县和贵·久居福建筑区划第一届业主委员会委托并支持鸿志物业公司对违反物业管理法规及《业主公约》的行为进行处理，包括要求赔偿经济损失及支付违约金；住宅房屋物业管理服务费用由鸿志物业公司按建筑面积每月每平方米1.5元向业主收取，空置的房屋业主应按每其拥有的建筑面积每月每平方米1.5元的标准向物业管理公司全额缴纳物业服务费；物业服务费按季度收取，每月25日为收费起始日。 上述合同签订后，鸿志物业公司按约履行了对和贵·久居福小区的物业管理服务，彭丽、聂强从2013年6月起未再缴纳物业费。2019年6月，鸿志物业公司通过四川法创律师事务所向彭丽、聂强案涉房屋地址邮寄《律师函》，向彭丽、聂强催收物业服务费。 审理中，彭丽、聂强于2019年7月向鸿志物业公司缴纳物业费2036元，尚欠鸿志物业公司2013年6月至2019年8月的物业服务费8144元（90.49㎡×1.5元/月·㎡×75个月－2036元）。 上述事实，有当事人身份信息、房屋信息摘要、和贵·久居福业主临时公约、承诺书、前期物业服务合同、和贵·久居福小区物业管理合同、律师函、EMS快递单、发票、照片以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，鸿志物业公司与建设单位和为贵公司签订的《前期物业服务合同》和《和贵·久居福小区物业管理合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效，双方均应当按约全面履行。 关于鸿志物业公司要求彭丽、聂强支付物业管理服务费。彭丽、聂强辩称，鸿志物业公司主体资格存在问题，小区物业服务存在很多问题，物业服务不合格，应对其物业服务费进行打折。本院认为，彭丽、聂强系该小区4幢1单元2楼201号房屋的业主，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述合同对彭丽、聂强具有约束力。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，鸿志物业公司在物业管理中虽存在一定的瑕疵，但履行了主要管理义务，彭丽、聂强如认为鸿志物业公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝交纳物业管理服务费。并且彭丽、聂强提供的证据无法证明其主张，故对于其上述抗辩理由，本院不予支持。鸿志物业公司按约向彭丽、聂强提供了物业服务，彭丽、聂强就应按约支付物业管理服务费，故对于鸿志物业公司要求彭丽、聂强支付从2013年6月起暂计至2019年8月止的物业管理服务费8144元的诉讼请求本院予以支持。 关于鸿志物业公司要求彭丽、聂强承担本案律师费，因双方在合同中并未进行约定，鸿志物业公司也未提供证据予以证明，故对于鸿志物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告彭丽、聂强于本判决生效之日起十日内向原告成都双流鸿志物业有限公司支付2013年6月起至2019年8月止的物业服务费8144元； 二、驳回原告成都双流鸿志物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告彭丽、聂强负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  王 璇 二〇一九年十月二十八日 法官助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇