福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6719号 上诉人（原审原告）：邱宏辉，男,1973年3月17日出生,汉族,住福州市仓山区。 被上诉人（原审被告）：福州存房房地产经纪服务有限公司,住所地福建省福州市台江区鳌峰街道鳌江路8号(江滨中大道北侧、曙光路东侧)福州金融街万达广场二期B1#甲级写字楼17层05室，统一社会信用代码91350103M00001RY3P。 法定代表人：代建宁，执行董事。 委托诉讼代理人：林海菁，福建共与和律师事务所律师。 上诉人邱宏辉因与被上诉人福州存房房地产经纪服务有限公司（以下简称“存房公司”）居间合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初1493号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邱宏辉上诉请求：一、撤销一审判决的第一项；二、改判存房公司退还邱宏辉中介费6900元，其中，佣金6500元，交易服务费400元；三、改判存房公司支付邱宏辉违约金1800元，以交易服务费400元为基数，按日千分之四自2016年4月26日计算至2019年6月11日；四、改判存房公司支付上诉人邱宏辉5万元定金的资金占用费6200元。按照年利率6%计算，自2016年5月25日计算至2018年6月19日。五、被上诉人承担一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审在判决书中只确认被上诉人存房公司存在未尽居间职责的行为，未判令被上诉人承担任何违约责任，属于认定事实不清导致适用法律错误。本案中，被上诉人未按照合同约定履行居间义务是（2018）闽01民终3335号生效民事判决以及一审已经查明且认定的事实。因被上诉人未尽居间义务给上诉人造成巨大的直接损失和间接损失也是事实。根据《合同法》的规定以及《居间合同》约定，存房公司均应当向邱宏辉承担违约责任，退还中介费和支付违约金。二、一审不支持存房公司应退还邱宏辉中介费的理由之一为《居间合同》仅约定佣金6500元由案外人苏蒨承担，未约定邱宏辉承担中介费，该观点系未结合合同的实际履行情况的错误结论。《居间合同》第六条约定甲乙双方应向丙方支付中介佣金，乙方应向丙方支付的居间报酬金额为《房屋买卖合同》约定的该房屋成交价的0.5%。合同虽未明确甲方也应按照该房屋成交价的0.5%支付居间报酬。但实际履行中，苏蒨是按照13800元预存中介费用的。如依照一审观点，苏蒨在房产过户前只需准备125万元购房余款外加7300元中介费（6500佣金+400交易服务费+400交易服务费）即可。何必准备13800元。根据一审邱宏辉提交的（2018）闽01民终3335号生效民事判决书第六页第七行第八行，“2016年4月21日，苏蒨的银行账户存入购房款1263800元。”其中125万元是除5万元定金之外的购房余款，13000是中介佣金，另外800元是交易服务费。该费用数额足以证明苏蒨预存的中介费包含邱宏辉应支付的6500元。三、上诉人有新的证据证明案外人苏蒨已向被上诉人支付中介费13800元，根据一审判决，存房公司不得要求邱宏辉支付报酬，现有证据证明存房公司已收取苏蒨代为支付的中介费6900元。一审判决后，二审上诉期间。上诉人向被上诉人询问得知，苏蒨已于2019年4月30向存房公司支付中介费13800元。一审在判决书中明确，存房公司不得要求邱宏辉支付报酬。故，存房公司应退还苏蒨代邱宏辉支付的居间报酬。四、因被上诉人存房公司未按照居间合同约定的方式提供服务，未及时协调买卖双方的争议，导致整个房屋交易程序拖延将近三年之久。按照原交易流程，上诉人最迟2016年5月25即可收取全部售房款。原本属于上诉人的5万元定金，自2016年3月6日被上诉人代为收取后无偿占用直至2019年6月14日。故，存房公司应当向上诉人支付超出原约定的合理保管期间的资金占用费。 存房公司答辩称，一、苏蒨向答辩人支付13800元中介费，其中居间服务费（中介佣金）6500元、保障服务费6500元、代办过户费800元，有相应发票印证。居间合同仅约定买方苏蒨支付居间服务费，未约定上诉人需支付该费用，上诉人要求答辩人向其退还中介佣金6500元，缺乏事实及法律依据。根据《补充协议》第三条关于“甲乙双方协商一致，上述房产成交价为甲方实收人民币130万元，其他相关费用由乙方承担。（其他费用包括：中介代办费、综合保障服务费，甲乙双方相关过户费用等）”，故上诉人的中介代办费400元是苏蒨向答辩人支付，答辩人要退还也是退还给苏蒨，上诉人无权要求向其退还。二、因买卖双方诉讼案件及上诉人拒不履行生效判决造成房屋交易时间拖延，是上诉人自身违约行为造成的，上诉人无权要求答辩人承担违约责任。苏蒨与邱宏辉房屋买卖合同纠纷一案，历经一、二审，发回重及二审，于2018年6月才审结。上述案件系上诉人拒绝履行合同构成违约导致的，非答辩人居间行为导致。上诉人律师在该案中出具错误法律意见，导致上诉人没有及时与苏蒨和解，恢复合同履行，反而继续提出解除合同的反诉，造成双方纠纷历经2年多。且该案于2018年6月审结后，上诉人仍拒不履行生效判决，苏蒨申请法院强制执行，由此造成本案一审审结时，房屋买卖合同尚未履行完毕，交易程序又拖延了一年。上诉人无权就诉讼及其拒不履行生效判决导致交易程序延长而要求答辩人承担违约责任。故上诉人主张2016年5月25日至2018年6月19日期间5万元购房保证金的资金占用费及计算到2019年6月11日的违约金，缺乏事实及法律依据。此外，上诉人主张以日千分之四计算违约金也偏高，答辩人在2019年4月30日才收到交易服务费，而上诉人却要求自2016年4月26日起算违约金，缺乏依据。根据《房产买卖合同》第十一条约定，5万元购房保证金中3万元系房屋、家电家具及附属配套设施过户的物业交接保证金，应在相应事项办理完毕后一个工作日内退还上诉人，剩余2万元是户口保证金，在上诉人将户口迁出且答辩人收到确认结果书面告知后一个工作日内退还原告。答辩人分别于2018年9月4日、25日及2019年2月28日向上诉人发函催告其办理房产过户手续、房屋移交及配套设施过户手续，但截止2019年3月7日，上诉人仍回复答辩人认为未达到交房条件，并且一审期间上诉人没有证据证明讼争房屋物业水电已经交接，故截止一审审结，3万元物业交接保证金退还条件尚未成就。一审庭审时，上诉人自认户口尚未迁出讼争房，故2万元户口保证金退还条件也不成就。2019年6月10日，苏蒨向答辩人书面确认讼争房配套设施完成过户，原户口迁出，同意答辩人代管的购房保证金5万元退还上诉人，到此该5万元保证金退还条件才成就。2019年6月11日，答辩人向上诉人发函告知退还5万元购房保证金事宜及提供收款账户。2019年6月13日，上诉人确认收款账户，答辩人于次日向上诉人退还5万元购房保证金。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判决。 邱宏辉向一审法院起诉请求：1.判令存房公司返还中介费6900元，其中佣金6500元，交易服务费400元；2.判令存房公司支付违约金，以交易服务费400元为基数，按日千分之五自2016年4月26日计算至房屋交易结束之日；3.判令存房公司赔偿邱宏辉造成的各项损失，其中50000元购房保证金的资金占用费，按照年利率6%计算，自2016年5月25日计算至2018年6月19日为6200元；律师费32000元，律师费6000元；诉讼费29750元，以上各暂计合计91506元；4.存房公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2016年3月6日，（委托方，甲方）邱宏辉、（委托方，乙方）案外人苏蒨、（居间方，丙方）存房公司签订《居间合同》，约定甲乙双方委托存房公司居间促成订立《房产买卖合同》，房产位于福州市仓山区南侧交叉处）Ｂ1＃楼1503单元；丙方提供的居间服务范围为向甲乙双方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，协助甲乙双方进行价格协商，协助甲乙双方签订房产买卖合同；乙方应向存房公司支付的居间报酬金额为《房屋买卖合同》约定的该房屋成交价的0.5%。合同还约定了三方的权利义务和违约责任。 同日，（卖方，甲方）邱宏辉、（买方，乙方）案外人苏蒨、（居间方，丙方）存房公司签订《交易服务合同》，约定甲方应向丙方支付权证代办费、房屋交接手续代办费400元，乙方应向丙方支付权证代办费、房屋交接手续代办费400元。同日，（卖方，甲方）邱宏辉、案外人苏蒨（买方，乙方）签订《房产买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于福州市仓山区南侧交叉处）Ｂ1＃楼1503单元房产，甲乙双方同意上述房产交易成交价为1300000元。甲方同意从交易服务人代管的成交价款中预留20000元作为房屋及家电家具的物业交接保证金、预留10000元作为附属配套设施过户的物业交接保证金。前述两项保证金分别在相应事项办理完毕后一个工作日内，由交易服务人代乙方退还给甲方，甲方同意从交易服务人代管的成交价款中预留20000元作为户口保证金，若甲方告知该房屋有户口的，乙方应在向贷款银行领取其名下双证且甲方通知户口全部迁出后三个工作日内至相关户籍管理部门对甲方告知的户口情况及保证进行确认并确认结果书面告知交易服务人，否则，甲方有权要求交易服务人退还户口保证金。经确认，若甲方告知的户口情况及保证内容属实，则交易服务人应在收到确认结果书面告知后一个工作日内代乙方向甲方退还户口保证金。上述房产存在抵押，合同还对房屋抵押权的解除作出了约定。同日，邱宏辉（卖方，甲方）与案外人苏蒨（买方，乙方）签订《补充协议》，约定诉争房产成交价为实收1300000元，其他相关费用由乙方承担（其他费用包括中介代办费、综合保障服务费、双方相关过户费用等）。上述合同签订后，履行过程中，苏蒨和邱宏辉因解押费用承担及苏蒨未提前将购房款汇入指定账户问题产生争议，一直协商不成。 2017年1月19日，苏蒨至一审法院起诉邱宏辉，提出继续履行诉争合同等诉请，邱宏辉提出反诉，要求解除诉争合同等反诉请求。经本院（2017）闽0104民初472号、福州市中级人民法院（2018）闽01民终3335号案一、二审审理，二审经审理，判决认定：……邱宏辉依约负有办理房产解押手续义务，其以买受人未付解押相关费用为由拒绝继续履行合同，缺乏合同和法律依据……苏蒨未将购房款提前冻结并不违反合同约定，邱宏辉主张解除合同理由不能成立……；同时认定基于案涉房产价值自双方缔结合同至今已大幅上涨，苏蒨的包括可得利益在内的损失已可获得相应赔偿……邱宏辉并非有意不履行案涉买卖合同，作为交易居间人的福州存房房地产经纪服务有限公司除于2016年4月25日催告邱宏辉办理产权过户手续外，并未居间协调解决因合同关于房产解押方式发生变更所引发的合同履行争议，亦未按约定交易步骤指令双方履行各自交易事项，如并未再要求出卖人办理过户同时通知并协助买受人进行购房资金冻结……。判令：维持本院关于继续履行合同的第一、二、五项判决，并撤销邱宏辉应承担违约赔偿责任的第三项判决。 2019年2月8日，邱宏辉以存房公司未尽居间服务义务为由，诉至一审法院。 一审法院认为，各方签订的《居间合同》、《交易服务合同》、《房产买卖合同》、《一次性付款交易程序》、《补充协议》，系各方当事人真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案争议的焦点是存房公司是否未尽居间职责及是否承担违约责任的问题。根据福州市中级人民法院（2018）闽01民终3335号生效民事判决认定，存房公司未居间协调解决因合同关于房产解押方式发生变更所引发的合同履行争议，亦未按约定交易步骤指令双方履行各自交易事项，如并未再要求出卖人办理过户同时通知并协助买受人进行购房资金冻结。该生效民事判决与本案具有关联性，因此该案件认定事实法院予以采纳。存房公司未按约定履行居间义务，导致房产买卖双方无法依合同顺利完成房产交易，存房公司不得要求邱宏辉支付报酬并应承担相应违约责任。从邱宏辉诉请来看，一、邱宏辉诉请存房公司返还中介费6900元（其中佣金6500元，交易服务费400元）及违约金。根据本案邱宏辉与苏蒨间的《补充协议》约定，邱宏辉实收1300000元，其他相关费用由苏蒨承担（其他费用包括中介代办费、综合保障服务费、双方相关过户费用等），而《居间合同》仅约定佣金6500元由案外人苏蒨承担，即便《交易服务合同》有约定交易服务费800元，邱宏辉和苏蒨各承担400元，但邱宏辉均未能提交证据证明已实际向存房公司支付了相关费用，存房公司亦抗辩未收取邱宏辉的中介费用，故邱宏辉诉请要求返还交易中介费6900元及违约金，无事实和合同依据，一审法院不予支持。二、邱宏辉诉请存房公司赔偿其造成的各项损失，其中50000元购房保证金的资金占用费；律师费32000元，律师费6000元；诉讼费29750元。根据《房产买卖合同》约定，50000元保证金中的30000元系房屋、家电家具、附属配套设施过户的物业交接保证金，应在相应事项办理完毕后一个工作日内退还邱宏辉，另外20000元是户口保证金，存房公司应在收到确认结果书面告知后一个工作日内退还邱宏辉。虽邱宏辉述称诉争房屋物业水电已经交接，但未提交相应证据，无法证明30000元物业交接保证金退还条件已成就，邱宏辉自认户口还未迁出，故实际上20000元户口保证金退还条件亦尚未成就。综上，邱宏辉诉请50000元保证金的资金占用费，无事实依据，不予支持。邱宏辉诉请的律师费32000元、诉讼费29750元系一审法院（2017）闽0104民初472号、本院（2018）闽01民终3335号案件所产生的，在上述案件中，系邱宏辉拒绝履行合同构成违约，邱宏辉因自身违约承担的败诉后果并非居间行为直接导致的，故邱宏辉要求存房公司赔偿上述律师费和诉讼费损失，于法无据，一审法院不予支持。邱宏辉诉请因本案支出的6000元律师费由存房公司承担，《居间合同》、《交易服务合同》并未约定律师费的承担问题，故邱宏辉要求存房公司赔偿本案律师费6000元，无合同依据，不予支持。 一审法院判决：驳回邱宏辉的诉讼请求。一审案件受理费1868元，由邱宏辉负担。 本院二审期间，存房公司提交4份新的证明资料：1.中国工商银行网银电子回单、发票；2.《综合保障服务协议》；3.确认函；4.告知函、收款账号确认函、转账回单。经质证和审查，本院对存房公司提交的前述证明资料均予确认。 根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实。 二审另查，案外人苏蒨于2019年4月30日向存房公司支付13800元中介费用，存房公司开具发票载明其中6500元系居间服务费、6500元为综合保障服务费、代办过户费800元。 2019年6月10日，案外人苏蒨出具《确认函》，确认邱宏辉户口已从案涉房产迁出，房屋配套设施已经完成过户。同意存房公司将代管的购房保证金5万元退还卖方邱宏辉。2019年6月14日，存房公司向邱宏辉退还了5万元保证金。 本院认为，案涉《居间合同》、《补充协议》均明确约定中介佣金、中介代办费、综合保障服务费及相关过户费用均由买受人苏蒨向存房公司支付，出卖人邱宏辉并不承担前述费用，在案证据也证实买受人苏蒨已向存房公司支付前述费用共计13800元，邱宏辉并无证据证明其有向存房公司支付中介佣金6500元、交易服务费400元。即使根据生效判决的认定，存房公司在双方房屋买卖合同中存在未按约定履行居间义务的情形，则有权向存房公司主张前述费用的主体亦是款项的实际支付人苏蒨而非邱宏辉，故，邱宏辉主张存房公司返还其中介佣金及交易服务费，无事实及合同依据，本院不予支持。 根据案涉《房产买卖合同》第十一条的约定，50000元款项系案涉房产配套设施过户的物业交接及户口迁移的保证金，邱宏辉须在履行完毕前述义务后，方能退还该50000元购房保证金。邱宏辉在起诉及一审判决时均无证据证明其已履行了前述义务，即该50000元购房保证金的退还条件尚未成就，故其诉请存房公司按年利率6%标准支付50000元购房保证金的资金占用费，无事实依据。 邱宏辉就另案其与苏蒨房屋买卖合同纠纷一案所负担的律师费、诉讼费向存房公司主张赔偿，但该案系因邱宏辉拒绝继续履行案涉房屋买卖合同而引发的诉讼，生效裁判并未支持邱宏辉关于解除合同的主张，邱宏辉由此承担的律师费、诉讼费非存房公司直接导致的，故其诉请存房公司赔偿该部分损失，本院不予支持。因邱宏辉在本案中的相关诉请未得到支持，故其因本案支出的律师费6000元亦应自行承担。 综上，上诉人邱宏辉的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费172.5元，由上诉人邱宏辉负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 华 审判员 陈 辉 审判员 林星星 二〇一九年十月九日 法官助理施炜 书记员吴梦龙