湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11424号上诉人（原审被告）：购宝乐商业（湖南）有限公司，住所地长沙市雨花区韶山北路**鸿铭中心商业街门面**。法定代表人：谢建香。委托诉讼代理人：刘芹，女，1988年6月21日出生，汉族，系购宝乐商业（湖南）有限公司员工。被上诉人（原审原告）：肖俊，男，1984年12月12日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：刘碧云，湖南万和联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭诗婷，湖南万和联合律师事务所律师。原审被告：湖南家润多超市有限公司，住所地长，住所地长沙市雨花区韶山北路**鸿铭中心商业街门面**v>法定代表人：谢建香。委托诉讼代理人：刘芹，女，1988年6月21日出生，汉族，系购宝乐商业（湖南）有限公司员工。上诉人购宝乐商业（湖南）有限公司（以下简称“购宝乐公司”）与被上诉人肖俊、原审被告湖南家润多超市有限公司（以下简称“家润多公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初7399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人购宝乐公司的上诉请求：1、请求撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2019）湘104民初7399号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、请求判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由:上诉人与被上诉人房屋租赁合同关系存续期间，上诉人一直严格履行，合作关系融洽。2018年年底，上诉人因资金链问题出现经营性困难，未能按合同约定时间支付被上诉人2018年11月与12月的房屋租金。虽上诉人承继了原湖南华银旺和超市有限公司与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，但该合同第13.1条约定日千分之五逾期支付租金的滞纳金标准过高，已严重超出被上诉人因此造成的利息损失，故上诉人认为原审法院判决上诉人向被上诉人支付100000元违约金过高，请求法院予以降低。肖俊答辩称，对于滞纳金问题，被上诉人已在合同约定基础上大幅度降低收取额度，上诉人的上诉理由是毫无法律依据的。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审被告家润多公司答辩称，对原审判决我方不承担责任因此没有异议。肖俊向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令购宝乐公司向肖俊支付2018年11月、12月的租金390383.82元；2、请求判令购宝乐公司向肖俊支付2018年11月、12月逾期支付租金所产生的滞纳金100000元；3、请求判令家润多公司对购宝乐公司所欠肖俊租金及滞纳金的支付承担连带清偿责任；4、判决由购宝乐公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2003年10月27日，肖俊（甲方）与湖南华银旺和超市有限公司（乙方）就肖俊名下的位于长沙市岳麓区星电、阳光城裙楼第三层签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：第一条1.1、建筑总面积暂定2436.78平方米（以市房地产管理局确定的产权登记面积为准）。第二条2.1、乙方将承租的租赁房产用于开设大型超市与其配套的餐饮。第三条3.1、合同租期期限为15年，自2004年1月1日起至2018年12月31日止。第四条4.1、双方约定，租赁期间每月由甲方按以下标准向乙方收取租金：60元／平方米，总面积暂估2436.78平方米（以市房地产管理局确定的产权登记面积为准），第三层租金从交付房产第三年起每年递增2%。4.2：乙方应于每月25日前向甲方预付次月租金。甲方于每月的15日向乙方提供当次应收租金额的合法房屋租赁发票，乙方在收到发票后10个工作日内将次月的预付租金付至甲方指定账户。……第十三条13.1：乙方拖欠租金应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方按拖欠租金数额的5‰收取滞纳金。2007年4月28日，肖俊（甲方）、购宝乐公司（乙方）和华银旺和超市有限公司（丙方）就上述《房屋租赁合同》签订了一份《协议书》，达成补充条款：1、甲方同意，甲方与丙方于2003年10月27日所签房屋租赁合同的主体由丙方变更为乙方，乙方承继丙方的全部合同权利和义务；2、根据主合同条款:第四条租金及支付期限和方式第4.1条约定，现房产证面积已确认为2514.99平方米，乙方应当按照房产证面积支付甲方租金。3、乙方同意，自2007年1月1日起至合同终结日止，正式执行合同条款第四条租金及支付期限和方式第4.1条，以房屋产权证面积为准，计算租金。2015年9月1日，肖俊（甲方）与购宝乐公司（乙方）又签订了《补充协议》一份，对上述《房屋租赁合同》及《协议书》达成如下条款：1、双方同意《房屋租赁合同》中第4.2条修改为：乙方应于每月25日前向甲方预付次月租金。甲方于每月的15日前向乙方提供当次应收租金额的合格、有效发票（即每月按4万元开具设备租赁发票，剩余月租金部分开具房屋租赁发票）。乙方在收到发票后10个工作日内将次月的预付租金付至甲方指定账户。2、原合同其他条款不变仍具效力。2019年1月25日，肖俊函告购宝乐公司，在收到此函件五日内将拖欠的2018年11月1日至2018年12月31日的租金支付肖俊，否则将根据《房屋租赁合同》第十三条13.1点，追究其滞纳金赔付责任。购宝乐公司于当日签收了此函件，但一直未支付欠付租金。另查明，2011年8月24日，肖俊收到一份《关于消防设备环不能正常使用的函》，该函件的文头是“湖南家润多超市有限公司文件”，发文字号是“湖南家润多函[2011]31号”，加盖的公章是购宝乐商业（湖南）有限公司。此外，购宝乐公司一直是悬挂标有“家润多”字样的招牌在租赁场地中进行经营。一审法院认为，一、租金及违约金。肖俊与湖南华银旺和超市有限公司签订的《房屋租赁合同》以及肖俊、湖南华银旺和超市有限公司、购宝乐公司签订的《协议书》均系各方真实意思表示,合法有效，各方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”《协议书》约定由购宝乐公司承继湖南华银旺和超市有限公司在《房屋租赁合同》中的全部合同权利与义务。购宝乐公司一直在涉案房屋中进行经营直至合同终止，其应按约定按时支付房屋租金。从查明的事实来看，购宝乐公司自2018年11月开始欠付租金，其存在违约行为。根据双方之间《房屋租赁合同》的约定及肖俊的诉请，购宝乐公司应按合同约定的月租标准支付自2018年11月1日至12月31日的租金390383.82元，故对肖俊的此项诉请，一审法院予以支持。此外，双方在合同中对违约责任做了如下约定，“乙方拖欠租金应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方按拖欠租金数额的5‰收取滞纳金”，但肖俊在一审庭审中表示，不再按合同的约定计算违约金，只要求购宝乐公司支付100000元违约金，且对后续逾期的违约金都不再要求。同时购宝乐公司也表示，按照合同约定计算违约金标准过高。一审法院综合考虑肖俊因购宝乐公司违约支付租金的行为可能造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，以及本案的实际情况，对肖俊要求购宝乐公司承担违约金100000元的诉请，一审法院予以支持。二、购宝乐公司、家润多公司的连带责任。肖俊、湖南华银旺和超市有限公司、购宝乐公司签订的《协议书》约定，由购宝乐公司承继湖南华银旺和超市有限公司在《房屋租赁合同》中的全部合同权利与义务。此后，在肖俊发出的多份催缴租金的函件中，其抬头也都是购宝乐（湖南）有限公司，肖俊也在一审庭审中确认以往每月收到的租金都是从购宝乐公司的账户中汇入。肖俊仅以租赁场地悬挂“家润多”的招牌进行经营，以及收到的《关于消防设备还不能正常使用的函》文头上注明的“湖南家润多超市有限公司文件”为由，就要求家润多公司对涉案房屋的租金及违约金承担连带清偿责任，这不符合合同相对性原则的规定。同时，关于购宝乐公司与家润多公司的企业人格混同问题，根据法律规定,关联公司人格混同的认定,应是公司与公司之间法人人格特征高度一致的公司存在状态。公司人格混同主要表现为以下三种形式:组织机构混同、公司间财产混同和经营业务混同。但是，肖俊提交的购宝乐公司、家润多公司的《内资企业登记基本情况表》无法认定购宝乐公司、家润多公司构成了公司人格混同。综上，对肖俊诉请的要求家润多公司对购宝乐公司所欠租金及滞纳金承担连带清偿责任，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,一审法院判决：一、限购宝乐商业（湖南）有限公司在判决生效后十日内一次性向肖俊支付房屋租金390383.82元，违约金100000元；二、驳回肖俊其他诉讼请求。如果购宝乐商业（湖南）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4328元，财产保全费2792元，共计7120元。由购宝乐商业（湖南）有限公司负担（此款肖俊已垫付，由购宝乐商业（湖南）有限公司在支付上述款项时一并支付）。本院二审中，上诉人购宝乐公司与被上诉人肖俊、原审被告家润多公司均未提交新证据。本院另查明，家润多公司于2019年6月21日经长沙市工商行政管理局核准更名为湖南酷铺商业管理有限公司。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，肖俊与湖南华银旺和超市有限公司签订的《房屋租赁合同》以及肖俊与湖南华银旺和超市有限公司、购宝乐公司签订的《协议书》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定和禁止性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行各自的义务。购宝乐公司未按合同约定按时足额支付房屋租金，应承担违约责任。故肖俊要求购宝乐公司支付尚欠房屋租金及违约金的诉求符合合同约定和相关法律规定，上诉人购宝乐公司提出的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人购宝乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8656元，由上诉人购宝乐商业（湖南）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十月十八日书记员 赵 翔附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。