浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0624民初2844号 原告：李青，女，1975年12月5日出生汉族，住新昌县。 委托诉讼代理人：何德政，浙江越州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄兴波，浙江越州律师事务所律师。 被告：新昌县春祥房地产开发有限公司（统一社会信用代码91330624698269000Q），住新昌县七星街道（潜溪区域）珑源一品花园“珑玺”10号。 法定代表人：邱克武，执行董事。 委托诉讼代理人：应胜南，浙江计然律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王凯鸣，浙江计然律师事务所律师。 原告李青与被告新昌县春祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁叶莎独任审理，并于2019年7月29日、8月12日两次对本案公开开庭进行了审理。后，该案转为普通程序，由审判员秦妙担任审判长，与审判员舒建平、审判员丁叶莎组成合议庭，于2019年10月29日第三次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。第一次与第三次庭审时，原告李青的委托诉讼代理人何德政，被告新昌县春祥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人应胜南到庭参加诉讼。第二次庭审时，原告李青的委托诉讼代理人何德政，被告新昌县春祥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王凯鸣到庭参加诉讼。 原告李青向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告预付购房款1000000元，并就该款项赔偿自2019年3月4日起至款项付清之日止按照银行同期贷款利率计算的相应利息损失；2、判令被告双倍返还原告定金1000000元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求：4、判令解除原、被告签订的《珑源一品花园珑庭组团商品房购房协议》。 事实与理由：2019年2月18日，原、被告双方签订《珑源一品花园珑庭组团商品房购房协议》一份。协议约定：原告向被告订购珑源一品珑庭组团50幢1号商品房一套，建筑面积为428.05平方米，定购价为11914.5元/平方米，总房价为5100002元；协议签订之日，原告支付被告500000元作为签订《商品房买卖合同》的定金，该款项可以在正式签订《商品房买卖合同》后冲抵等额首付款；被告必须在原告付清首付款后5日内与原告签订《商品房买卖合同》。协议签订后，原告依约履行合同义务，分别于2019年2月18日支付被告定金500000元，2019年3月4日支付购房首付款1000000元。被告收取购房首付款后，未通知原告签订正式《商品房买卖合同》，亦未向原告交付商品房住宅质量保证书和商品房住宅使用说明书。原告受邀实地查看珑源一品珑庭50幢1号房屋时，发现该房屋门厅、大厅、卧室、厕所等地方大面积渗水，严重影响正常居住使用。为此，原告认为被告已经构成合同违约，应当返还已付购房款并双倍返还定金，故向法院提起诉讼。 被告新昌县春祥房地产开发有限公司辩称：一、原、被告签订的《珑源一品花园珑庭组团商品房购房协议》系双方就签订正式《商品房买卖合同》的时间、注意事项及逾期未签订正式《商品房买卖合同》的法律后果等达成的书面合意，其名为商品房购房协议，但实为房屋买卖预约合同。二、按照协议约定，原告应于支付首付款后5日内与被告签订正式《商品房买卖合同》，逾期视为违约，被告可没收500000元定金。《商品房买卖合同》系网签合同，需由原告到被告售楼处确定合同文本内容、告知其身份信息后，被告在电脑中打印取得合同纸质文本，该合同一经打印，即无法注销，故不可能如其他文本合同可以由被告送达至原告处签订。原告于2019年3月4日向被告支付了1000000元购房首付款，但至今未到售楼处与被告签订正式《商品房买卖合同》，其属于违约一方，无权要求被告双倍返还定金。另外，商品房住宅质量保证书与住宅使用说明书系房产销售方在交付房屋时应当向买受方提供的材料，原、被告尚未签订正式《商品房买卖合同》，原告主张被告未交付上述材料而构成合同违约，显然不能成立。三、案涉房屋早已竣工验收，不存在质量问题，局部位置渗水系房屋空置太久未作管理所致。且原告在2019年2月18日即签订《珑源一品花园珑庭组团商品房购房协议》时已经对房屋状态进行查看，并同意被告对房屋进行修复。四、原、被告签订的《珑源一品花园珑庭组团商品房购房协议》应当继续履行，原告无权解除合同。如若原告坚持解除该协议，则无权要求返还500000元定金，也无权要求被告赔偿1000000元预付购房款的利息损失。 原告李青为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1、原告的身份证复印件一份，被告基本信息一份，证明原、被告的诉讼主体资格。 2、原、被告于2019年2月18日签订的《珑源一品珑庭组团商品房购房协议》一份，银行转账凭证一份，证明被告必须在原告付清首付款5日内与原告签订正式《商品房买卖合同》，本案被告没有在该时间节点向原告提供合同文本，以及原告于2019年2月18日支付500000元定金，于2019年3月4日支付1000000元首付款等事实。 3、案涉房屋的照片、微信聊天记录以及章建新的证人证言各一份，证明案涉房屋在2019年2月21日、3月18日时的墙面外观状态以及该房屋存在漏水、渗水质量问题的事实。 被告新昌县春祥房地产开发有限公司对原告提供的上述证据经质证认为：对证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议；证据3，照片的来源不明，微信聊天记录双方主体信息不明，对其与本案的关联性不予认定。对证人证言的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。即便证人在查看房屋时，房屋渗水问题尚在解决之中，被告向原告交付房屋的期间尚未确定或届满，不能证明被告存在违约行为。 被告新昌县春祥房地产开发有限公司为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据： 4、案涉房屋竣工验收备案资料一份，案涉楼盘命名请示一份，新昌县人民政府出具的批复一份，39幢2号房屋的不动产权属登记证明一份，住宅质量保证书、使用说明书各一份，证明原告订购的房屋即珑源一品花园二期50幢楼房，该房屋已经竣工验收合格，并已备案登记，符合交付、使用条件的事实。 5、被告与珑源一品花园小区其他业主签订的《浙江省商品房买卖合同》一份，证明被告向原告交付商品房住宅质量保证书与使用说明书的时间应为双方签订正式《商品房买卖合同》以后房屋交付之时，而非双方签订预购合同之时。 原告李青对被告提供的上述证据经质证认为：证据4，原告购买的房屋位于珑源一品珑庭组团50幢1号，被告提供的请示、批复与原告购买的房屋没有关联，亦不能证明其购买的房屋已经竣工验收,；证据5，对合同的形式真实性无异议，但被告于销售房屋时向原告提交住宅质量保证书与使用说明书系法定义务，原告需要通过查看上述材料来了解其购买的房屋状况。 经庭审质证及对证据的审核，本院对原、被告提供的上述证据认证如下：证据1、2，对其真实性予以认定；证据3，房屋照片、微信聊天记录以及证人证言，被告虽提出异议，但根据被告当庭陈述，可以确认在原、被告签订案涉购房协议书以及约定签订正式《商品房买卖合同》期间届满时，案涉房屋漏水问题仍未得到解决的事实；证据4，对于该组证据的真实性本院予以认定，案涉房屋即便竣工验收合格，也不能据此否定原告主张的房屋瑕疵，因此，对其与本案的关联性不予认定；证据5，对其形式真实性予以认定。 本院经审理，认定以下事实：2019年2月18日，原、被告双方签订《珑源一品花园珑庭组团商品房购房协议》一份。协议约定：原告向被告订购珑源一品珑庭组团50幢1号商品房一套，建筑面积为428.05平方米，定购价为11914.5元/平方米，总房价为5100002元；协议签订之日，原告支付被告500000元作为签订《商品房买卖合同》的定金，该款项可以在正式签订《商品房买卖合同》后冲抵等额首付款；被告必须在原告付清首付款后5日内与原告签订商品房买卖合同，若因原告的原因逾期未付清首付款及与被告签订《商品房买卖合同》，以及不能按规定期限支付剩余房款的，均视为原告违约，被告不予退还500000元定金，并有权自主决定将上述房屋售予他人等。协议签订后，原告于2019年2月18日支付被告定金500000元，于2019年3月4日支付购房首付款1000000元，但未在约定期限到被告售楼处签订正式《商品房买卖合同》。 另查明，2019年2月18日，原、被告签订《珑源一品花园珑庭组团商品房购房协议》时，原告在查看房屋现状时便知晓案涉房屋存在局部漏水、渗水的问题，当时双方系口头达成一致意见，即由被告对此进行整改、修理。但至2019年3月18日，原告再次去案涉房屋内查看时，房屋修理工作尚未完成。 本院认为，原、被告签订的《珑源一品花园珑庭组团商品房购房协议》，属双方当事人真实意思表示，且约定内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人应严格遵照履行。根据当事人诉辩主张，本案争议焦点为：一、在被告不同意解除《珑源一品花园珑庭组团商品房购房协议》的情况下，原告是否有权解除；二、被告是否存在违反《珑源一品花园珑庭组团商品房购房协议》约定的行为；三、原告拒绝按照《珑源一品花园珑庭组团商品房购房协议》约定签订正式《商品房买卖合同》，是否构成违约。 对于第一个争议焦点，原、被告签订的《珑源一品花园珑庭组团商品房购房协议》，经审查属于双方约定在一定期限内就案涉房屋订立《商品房买卖合同》的协议。况且该协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》应当具备的如交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、面积处理差异等基本内容条款。因此，本院认为该协议的法律性质为预约合同，仅对将来缔结正式《商品房买卖合同》为意思表示，而非为交付标的物实现交易。考虑到若强制原告方缔结本约，有违合同意思自治原则，且受到当事人人身自由等条件的限制。而从执行方法角度观之，直接强制、间接强制、代替执行、行为及不行为之强制执行均无对预约合同适用之余地，所以，对于一方拒绝依预约合同之约定签订本约合同的，在法律上和事实上都不能强制其继续履行，换言之，即继续履行的违约责任形式不适用于预约合同。故本案原、被告签订的《珑源一品花园珑庭组团商品房购房协议》依法因原告主张解除而终止合同效力，对被告要求继续履行合同的抗辩依法不予采信。 对于第二个争议焦点，本院认为根据当前商品房交易流程及操作习惯，房产开发商与买受方签订商品房买卖合同均适用网签。考虑到网签合同需要房产销售商在网签系统中录入合同相关信息，经合同双方确认后引入网签系统申请合同备案，完成网上备案方能生成合同编号，然后由销售商打印网签合同文本，交由买受方签字盖章。故其与传统购房合同在签订流程上存在一定区别，买受方负有向房产销售商提供信息以及配合确认电子合同内容的协助、配合义务。本案原、被告在2019年2月18日签订的购房协议中明确约定，双方签订正式《商品房买卖合同》的时间为原告支付首付款后5天之内。原告于2019年3月4日支付了首付款，其应于2019年3月9日前协助、配合被告网签正式的《商品房买卖合同》属于应当明知的事项。实践中，考虑到网签合同操作的现实需要，买受方履行协助、配合义务的场所均在房产开发商指定场所（一般为售楼处）。现原告主张被告未履行通知其签订合同或者将合同纸质文本送交其签字盖章，构成合同违约，缺乏事实及法律依据，本院依法不予采信。另外，原告主张被告未在双方签订预购合同之时或之后向其交付商品房住宅质量保证书与说明书构成合同违约，本院认为交付前述材料并非预约合同约定被告应当履行的合同义务，现原告据此主张被告违约缺乏事实及法律依据，依法不予采信。综上，对原告要求被告双倍返还定金1000000元的主张，本院不予支持。 对于第三个争议焦点，案涉交易标的系价值5100002元的住宅商品房，即便其出现的房屋渗水、漏水不构成房产质量问题，但仍属于严重影响买受人居住、生活的较为严重的标的物瑕疵。虽然，原告在与被告签订预约合同即《珑源一品花园珑庭组团商品房购房协议》时，对房屋现状进行过查看，且同意被告对其进行修理。但原告作为买受方看房时的查看行为属于对房屋内外外观现状的了解，即便其当时对房屋瑕疵系明知，购房协议签订后，原告以“房屋存在渗水、漏水问题，被告尚未修理完毕”为由拒绝签订正式《商品房买卖合同》亦系事出有因，不能据此认定原告构成合同违约。因此，对被告提出的没收原告定金500000元的主张，本院不予支持。综合考虑原告在合同签订及履行过程中自身存在的过错，本院认为，由被告返还原告首付款1000000元及定金500000元较为妥当，对原告要求被告赔偿预付购房款利息损失的主张，依法予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条第（五）项、第一百一十条之规定，判决如下： 一、原告李青与被告新昌县春祥房地产开发有限公司签订的《珑源一品花园珑庭组团商品房购房协议》终止； 二、被告新昌县春祥房地产开发有限公司返还原告李青预付购房款及定金合计1500000元，限于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告李青的其他诉讼请求。 如果被告新昌县春祥房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22800元，由原告李青负担4500元（已交纳），被告新昌县春祥房地产开发有限公司负担18300元，限于判决生效后十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判长 秦 妙 审判员 舒建平 审判员 丁叶莎 二〇一九年十月二十九日 书记员 石嘉悦