青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初2289号原告：张海军，男，汉族，1973年12月23日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：程艳芳、青海凡圣律师事务所律师。被告：西宁嘉豪房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91630100661933457R），住所地：西宁市城**花园南街**（金雅居宾馆）。法定代表人：贾宁，系公司董事长。委托诉讼代理人：马海军，青海观若律师事务所律师。原告张海军与被告西宁嘉豪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2019年5月20日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告张海军及委托诉讼代理人程艳芳，被告西宁嘉豪房地产开发有限公司委托诉讼代理人马海军到庭参加诉讼，现已审理终结。原告张海军向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告继续履行与原告签订的《商品房预售合同》。2、请求人民法院判令被告承担逾期交房违约金人民币22231元（自2018年8月30日至2019年8月31日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月22日原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告开发的位于西宁市××区的房屋，购房总价款609076元。合同约定被告应于2018年8月30日向原告交付房屋，并约定了被告逾期交房承担的违约责任。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但此后被告未能按期交房，为此原告多次向其主张权益。至起诉时被告仍未交付房屋。原告认为被告怠于履行合同约定义务，损害了原告合法权益，被告应向原告承担违约金22231元。综上所述，被告逾期交房的行为已构成违约，应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告西宁嘉豪房地产开发有限公司辩称，我公司方同意向原告交付房屋。对于迟延交房的事实和期限，我公司予以认可，但是1、逾期交房属于政策原因，系不可抗力。2、交房时间为2018年8月30日，但是合同约定不可抗力可以排除，在关于环保的连续几个政策原因，导致原材料供不应求，导致被告逾期交房。3、原告主张按银行同期利息4.35％计算，没有事实依据，不予认可。请求驳回原告的诉讼请求。原告张海军围绕其诉讼请求依法提交了证据：1、西宁市商品房预售合同，双方达成合意，2018年8月30日交付房屋，逾期将承担违约责任。2、购房收据，合同签订之后原告如期交付房款。3、照片，被告房屋至今仍处于未交房的状态。4、迟延交房情况说明，被告逾期交房的行为一直在持续发生。5、周边房屋租赁市场价格的截图，证明原告请求的违约金低于同期银行贷款利率和房屋租金，合同约定违约金不能弥补原告损失。6、判决书，违约金不能弥补损失提高违约金的相关判决，供法庭进行参考。被告西宁嘉豪房地产开发有限公司经质证认为，1、对证据1不持异议，我们认为原告方出示证据，证明约定交房时间和逾期违约责任，根据合同第十条第一款已经明确违约金是每日万分之零点三，所以原告主张的计算方式是违反合同约定的，所以我们认为原告援引这份证据，主张违约金计算是不合理的。原告不能证明其主张的计算方式在合同中有依据，所以不能予以认可。2、对第二份证据不持异议。3、关于照片，除了在证据目录中有显示日期之外在照片本身无法证明原告提交的上述证据是案涉工程、案涉房屋所在的楼宇，我们认为这份证据缺乏对原告证明的证明力。4、对情况说明予以认可，在该份说明中被告已经阐明由于天气原因对工程施工造成的影响，承诺在8月底之前对客户进行交房。5、对周边价格真实性存在异议，这属于电脑截屏，显示的内容是否能够真实反映所在区域的租金状况，所在网站是否具有价格的参考意义都不得而知，所以根据这份证据进行证明房屋周边价格是缺少证明力的。原告方提交的证明也证明损失高于违约金，我们认为这是不对的，违约金是否过高、过低，这个是在合同签订的时候已经明知，合同约定双方都应该遵守，另外低于银行同期贷款利率的说法这是事后评价，在双方签订合同的时候都已经明知。6、对证据6，这些判决书是否属于人民法院发布的、是否属于生效的判决书都不得而知，另外我国不是判例法国家，对于其他地区的判决是否要遵循这也是有法律规定的，我们认为这不属于本案的证据。被告西宁嘉豪房地产开发有限公司围绕其辩称向法庭提交如下证据：1、西宁市商品房预售合同，与原告提交的证据相同，主要是证明约定的违约金，另外合同也约定对于不可抗力是可以免责的。2、复工申请书，人民政府办公厅的相关文件四份，证明房屋未能及时交付是由于上述不可抗力的原因导致的。3、情况说明，与原告提交的一致，证明在2018年有天气异常原因给工期造成影响。4、违约金计算表，从合同约定的应交房日期进行计算到首次的开庭时间，就算是累加到今天，计算的日比例也是没有变化的，原告主张的违约金计算方式是没有合同依据和法律依据的，不应得到支持。原告张海军经质证认为，对于被告出示的第一份证据对三性不持异议，但对证明方向不认可，原告说不可抗力的情况下不承担违约金，我们认为这是不存在，被告交付的复工申请书，证明被告在施工的过程中有多次的停工情况，在2017年之前被告一直有大气污染的情况存在，如果被告一直不存在污染就不会出现停工的情况，所以责任应当由被告承担，青海省政府的确有治理办法，但是这些不能说明政府因为这些原因让被告停工，通知只是要求适量减少，不是要求被告停工。机动车排气、煤烟污染等等，也不包括被告的工程项目。并且没有直接要求被告停工，被告利用政策证明自己是由于不可抗力导致停工是不成立的。并且天气异常也不应得到认可，被告的证据恰恰能够证明被告已经逾期交房，现在房屋依然没有达到交房的程度。现在被告的逾期行为一直在继续，关于合同约定的违约金我们是认可的，但是这个合同是一个格式合同，这些均是被告填写好原告签订的，这种格式合同的预定并不足以弥补原告的损失，违约金明显过低，按照银行同期贷款利率已经低了好几倍，按照银行同期贷款利率计算更加公平合理。不可抗力的认定我认为应当拿出停工的文件来，天气原因我们对面的小区（中惠紫金项目）下雨下雪也都在动工。对于违约金的部分，我们老百姓买房子主要是用来住的，这个是特殊商品，我一年没有入住，我的生活成本是在增加的，原告认可商品房合同，对于违约金条款也没有作出否定，亦未申请变更，原告在认可合同约定的情况下仍主要按照自己的说法计算违约金，我们认为这个是自相矛盾的，除了双方约定之外应该以法定情形进行主张，原告没有拿出双方新的合意，也没有拿出双方进行条款变更的证据，原告主张计算违约金的方式，是违背了合同的约定，请法庭重视。根据原、被告陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月22日原告张海军与被告西宁嘉豪房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，由原告购买被告开发的位于西宁市××区的房屋，建筑面积140.34平方米，购房总价款609076元。合同签订后原告依约履行了付款义务。合同第八条和第十一条分别约定了交房条件和违约责任，合同约定的交房日期为2018年8月30日。并约定了被告逾期交房承担的违约责任。但此后被告未能按期交房，以致酿成纠纷。本院认为，原被告对继续履行合同不持异议，原告主张继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持；被告对延期交房的事实予以认可，但提出，违约金应按合同约定的标准进行计算，被告此项抗辩符合约定，本院予以采纳；根据合同约定的标准，原告所主张的违约金应为：609076元×0.03‰×366天（自2018年8月30日至2019年8月31日）=6687.65元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张海军与被告西宁嘉豪房地产开发有限公司于2016年5月22日签订的《商品房预售合同》（合同编号为：YS0273518）继续履行；二、被告西宁嘉豪房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告张海军支付逾期交房的违约金6687.65元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费356元，由被告西宁嘉豪房地产开发有限公司负担，随同上述款项一并给付原告张海军。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 霍金德人民陪审员 朱红莲人民陪审员 陈 辉 二〇一九年十月八日书 记 员 冯美鑫附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。