山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终7809号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张忠文，男，1968年7月24日出生，汉族，住青岛市市**。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所青岛市市**威海路。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：金英，女，1973年12月6日出生，汉族，系该公司经理，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：朱冰，山东瑞帆律师事务所律师。 上诉人张忠文因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司（以下简称润凯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院(2018)鲁0203民初9942号民事判决，通过原审法院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭于2019年9月11日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。 张忠文上诉请求：1.撤销原判；2.本案一、二审诉讼费用由对方承担。庭审中明确上诉请求为依法改判合同无效；润凯物业公司和其无关。事实与理由：原审法院在立案、认定事实、适用法律、审理程序上均有不当之处，使判决丧失了公正性。一、润凯物业公司起诉状印章未备案无法律效力。润凯物业公司违反了《中华人民共和国印章管理办法》第五条、第十条、第十一条、第十三条的规定，印章无效。润凯物业公司2014年6月12日注册，13日备案了印章，通过微信平台城市服务-印章查询得知印章正常使用，无印章丢失、损坏等变更信息。对润凯物业公司起诉状上的印章经查未备案，原审法院未尽核查之责，使该无效起诉状导致立案、审判、判决等理应无效。润凯物业公司涉嫌利用假公章虚假诉讼，获得非法利益，应受到追究和制裁。二、漠视生命权利，强推物业管理。635户鲜活的生命居住在涉案小区，十几年来至今处于未竣工、未验收停工待建状态、房屋无各项验收合格证、无房屋造价、未办理法律层面的交付手续，是国家法律明令禁止投入使用的项目，全体住户均被原服役单位限定时间被动违法入住。皮之不存毛将焉附，无验收就无安全条件，业主的生命都得不到保障，何谈物业服务。三、错误认定“合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体业主使用人”。润凯物业公司2014年6月12日领取的营业执照注明“物业管理（凭资质经营）”，“天眼查”核实润凯物业公司取得“暂定三级一年物业资质”是2015年8月4日，系在无资质和未竞标情况下私下内定签署了合同，原审法院认定“合法有效”是对法律的亵渎。合同无日期、无负责人签字，本身不正常。张忠文认为合同签署时间2015年8月4日最为科学，这也解释了合同草案不敢征求三分之二以上业主意见，合同签署后始终不敢公示的原因。无资质签署合同和十个月经营不应视为合法有效并得到支持。四、签署合同甲方违约在先。张忠文与甲方于2006年签有《军队离退休干部新建住房预售协议书》在先，同时另行签订《军队离退休干部新建住房出售协议书》，甲方违约在先，至今未兑现。也未按物业管理条例第二十五条规定与业主约定聘任物业事宜。均违反建筑法、消防法规定，在这样一个奇葩小区实行物业管理属天方夜谭。原审法院对现状视而不见，拒绝申请第三人到庭参加诉讼，侵犯了张忠文权利。五、原审法院涉嫌帮签署合同的三方变更合同要件。合同约定“滞纳金”，判决书变为“违约金”，系两个不同概念，协商才能变更，原审法院无权利利用判决机会变更，应予纠正。张忠文当庭提供润凯物业公司逃离时不返还电梯档案证据，同时要求出具逃离时办理物业交接的证据。本案应适用合同法第五十二条第二款规定，认定无效。或应适用物业管理条例第四十一条规定由建设单位交纳物业费。 润凯物业公司辩称，一、关于涉案物业合同的合法性。原审法院（2017）鲁0203民初2011号民事判决的原告为何敬桥、房信国、赵世发诉润凯物业公司物业服务合同纠纷，法院已对物业合同的合法性予确认，并已经生效。二、关于公司印鉴。润凯物业公司设立之初就办理了工商备案，使用至2016年9月，因到银行办理业务，银行提出印鉴自然损耗，另行办理公章后重新办理新印鉴，该印鉴在银行和住房公积金管理部门办理了变更。公司每年正常年检、正常营业，法定代表人对公司起诉涉案小区物业服务合同纠纷一案同意，且公司不存在非法使用印章的情况，公司名称一直有唯一性。三、润凯物业公司在履行物业服务合同中不存在违约行为。涉案小区共计634户，诉前交费为449户，诉前交费率已达71%，起诉185户，起诉后调解交费为80户，原审判决后交费为2户。由此对于润凯物业公司履行物业合同的情况也可以予以证明。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 润凯物业公司向原审法院起诉请求：1.判令张忠文交纳拖欠的物业服务费3350.9元、违约金1544.45元；2.诉讼费由张忠文负担。 张忠文向原审法院反诉请求：判令《物业管理委托合同》无效；要求润凯物业公司办理交接、返还本单元电梯档案；要求润凯物业公司返还业主共有收益分成1836元；要求润凯物业公司返还电梯费。 原审法院查明，2014年9月，润凯物业公司与中国人民解放军海军北海舰队直管工程建设管理办公室（以下简称“舰队直管办”）签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业公司为位于青岛市市北区的海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称“河马石小区”）实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照0.55元每月/平方米和0.4元每月/平方米的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由海军河马石离退休干部住宅小区管理委员会（以下简称“小区管委会”）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业公司在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业公司送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业公司于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。 张忠文自2009年开始成为河马石小区8号楼1103户（建筑面积103.74平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，张忠文欠交物业服务费3350.9元。润凯物业公司对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。 庭审中，润凯物业公司提交了与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》、润凯物业公司在服务期间的管理、服务记录以及涉及河马石小区日常生活事务的公告、通知、公司规章制度等证据，用于证明润凯物业公司诉称主张成立。张忠文对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明事项均持有异议，但未提出实质性反驳意见。张忠文提交《住房预售协议书》、照片、通知、公告等，用于证明舰队直管办无权代表本人与润凯物业公司签订合同；润凯物业公司提交虚假证据欺骗法庭。润凯物业公司对证据的真实性、合法性、关联性及证明事项均不予认可。 原审法院认为，根据诉、辩双方庭审陈述、提交的证据以及质证意见，结合对本案事实的认定，对本案作如下判定： 关于本案涉案物业管理合同效力问题。河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业公司签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。 关于张忠文是否为本案适格被告的问题。如前所述，润凯物业公司与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业公司亦对河马石小区提供了物业服务，张忠文作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业公司交纳物业服务费。张忠文无正当理由拒绝交纳物业服务费，应按照合同约定支付违约金。虽张忠文未对违约金标准是否过高提出异议，但合同约定的违约金标准偏高，对于润凯物业公司主张的违约金数额酌情减少，予以支持。 关于对张忠文反诉请求，原审法院认为，张忠文暂无证据证明涉案小区8号楼电梯档案在润凯物业公司保管，亦无证据证实润凯物业公司在履行合同服务期限内有可分配的结余收入。张忠文待取得新证据后可另行主张权利。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决：一、张忠文给付青岛润凯物业管理有限公司物业服务费3350.9元（2014年11月至2017年8月）；二、张忠文支付青岛润凯物业管理有限公司违约金1000元。上述一、二项于判决生效之日起10日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回张忠文的反诉诉讼请求。原审案件受理费50元，反诉案件受理费25元，合计75元，由张忠文负担。青岛润凯物业管理有限公司已预缴，张忠文于判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。 张忠文提交证据一、（2019）鲁0203民初8056号裁定书。拟证明润凯物业公司起诉所用的物业管理委托合同签署合同的甲方无主体资格，本合同无合同效力。证据二、2019年9月1日微信平台查询的润凯物业公司印章查询结果。拟证明润凯物业公司起诉所用的印章未备案，印章至今正常使用。证据三、天眼查工商信息。拟证明物业管理应凭资质经营，润凯物业公司2015年8月4日之前违法签署合同并经营。证据四、最高人民法院（2017）最高法3714号参考案例。本案与3714号案是孪生案件。润凯物业公司质证称，证据一真实性认可，对关联性不认可。民事裁定书上载明了中国人民解放军海军直属保障队并非涉案物业合同签订的主体。对证据二的真实性、合法性、关联性不予认可；对公司印鉴变更问题在答辩意见中已阐述。证据三的真实性、合法性、关联性不予认可；物业公司自接手该小区后即到市物业办咨询关于办理物业资质问题，市物业办人员答复因涉案小区不属于地方管理，不作资质要求，后因部队和业主的要求，润凯物业公司取得了物业管理资质；国务院2017年对于物业资质管理已经取消，不能证明张忠文主张。对证据四与本案无关联性，涉案的物业合同与该判决的物业合同没有同一性，不能证明其主张。对上述证据是否采信以裁判理由为准。 润凯物业公司提交其法定代表人陈世军说明及身份证复印件各一份、工商年检打印件、青岛市住房公积金汇缴变更清册。拟证明其法定代表人陈世军对于公司起诉涉案小区业主物业服务合同纠纷一案知晓并同意。润凯物业公司正常年检，对于公章变更已在职能部门予以备案。张忠文质证称，对证据的真实性、合法性、关联性不予认可。对上述证据是否采信以裁判理由为准。 二审经审理查明，2014年9月，润凯物业公司与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，其中第四章服务费用第九条第1项约定物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月1-15日向物业公司交纳。逾期缴纳者，有权要求补缴，并从第二个月起按欠缴总额每天5‰的比例交纳滞纳金。原审法院将“滞纳金”写为“违约金”有误。 询问涉案小区共经过几个物业公司及现在物业公司时，张忠文主张“第一个是青岛裕源物业有限公司，第二个是被上诉人公司”、现在的物业公司是“北部战区海军保障部直属保障队下设的维修大队”。润凯物业公司主张“现在的物业公司我们不清楚，第一个物业公司没有异议”。 询问小区业主委员会有无成立时，张忠文主张“没有成立，因为工程没有结束，无法成立”。 询问润凯物业公司提到2017年国务院取消了物业资质有无具体的文件时，润凯物业公司主张“国务院2017年7号文件，名称是国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政事项的决定，文件第12项提到了这项规定”。张忠文主张“国务院2018年有这个文件，当时润凯公司已经撤离了”。 二审查明的其他事实与原审法院认定的事实相一致。 本院认为，润凯物业公司作为原告使用与其名称一致的印章主张权利，其法定代表人也认可该行为，张忠文以润凯物业公司在诉状中使用的印章与在公安机关备案的印章不一致就认为润凯物业公司不能提起诉讼，否认润凯物业公司具有原告的主体资格，无事实和法律依据。对于润凯物业公司使用的印章与公安机关备案的印章是否一致问题，涉案小区的业主已向有关部门反映，张忠文也可向有关部门反映，应由有关部门解决，不宜在本案物业服务合同纠纷中处理。张忠文认为润凯物业公司不具有涉案纠纷主体资格的上诉理由不成立，不予支持。 其次，诚如张忠文所述，润凯物业公司在签订《物业管理委托合同》时不具有物业服务资质，张忠文也认可润凯物业公司在之后取得了相应的资质，且在之后国务院取消了物业公司需要相应资质的要求。张忠文认为在签订合同时润凯物业公司不具有相应资质，无资格签订合同和经营，合同无效的上诉理由不成立，不予支持。 第三，张忠文所在小区系由北海舰队安排舰队直管办进行建设的，舰队直管办也与润凯物业公司签订了《物业管理委托合同》；张忠文主张现在由北部战区海军保障部直属保障队下属维修大队代行管理职责，均是在有关部门授权情况下履行有关职责，不能因此认定其签订的合同无法律效力。原审法院在本案认定事实与裁判理由与原审法院（2019）鲁0203民初8056号裁定的认定并不矛盾。张忠文所在小区至今未成立业主委员会，舰队直管办与润凯物业公司在2014年9月签订了《物业管理委托合同》，又设立了“小区管委会”负责监督，润凯物业公司对涉案小区进行了物业管理并进行了物业费的催缴；张忠文也主张润凯物业公司在撤离时未交接电梯档案及要求返还有关收益。现张忠文主张直到原审法院诉讼中才知道《物业管理委托合同》及内容，有悖常理。本案系物业服务合同纠纷，系润凯物业公司向张忠文主张欠付物业费，舰队直管办并非必要的诉讼参与人，原审法院对张忠文要求追加舰队直管办为第三人的主张不予支持，并无不当。故张忠文认为《物业管理委托合同》无效及申请追加舰队直管办为第三人的上诉理由不应予以采纳。《物业管理委托合同》第四章服务费用第九条第1项约定逾期缴纳物业费“从第二个月起按欠缴总额每天5‰的比例交纳滞纳金”，原审法院将“滞纳金”写为“违约金”确有错误，但不管约定的是“滞纳金”还是“违约金”，均具有当事人一方违约后向另一方支付一定比例或数额款项的意思表示，不影响本案的审理结果。 第四，从张忠文上诉及庭审主张的情况看，张忠文主张与舰队直管办2006年签有《军队离退休干部新建住房预售协议书》，同时另行签订《军队离退休干部新建住房出售协议书》，规定房价多退少补、2007年底前竣工并交付、保证房屋质量符合国家及军队标准等，均未兑现，涉案小区房产证、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，即“三书一证一表”未落实；涉案小区至今未完工，未验收，也存在消防等安全隐患等问题，但上述问题应由向张忠文分配房屋或出售房屋的单位解决，且张忠文也主张涉案小区系部队建设分配的房屋，具有一定的特殊性，不宜也不应在本案的物业合同纠纷中解决。对张忠文二审提供的证据不予采信，对润凯物业公司提供的证据也不予采信。 本案系物业服务合同纠纷。涉案小区先是由青岛裕源物业有限公司提供服务，后由润凯物业公司提供服务，现在应是由“北部战区海军保障部直属保障队下设的维修大队”行使物业公司的部分职能。现在社会生活中由物业公司提供小区物业服务系常态，而物业管理服务行业，现实生活中确实存在服务质量不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。现润凯物业公司已为张忠文所在小区提供了基本的物业服务，即使所签订的物业服务合同存在瑕疵，双方也形成了事实上的物业服务合同关系。张忠文对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可以同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员会，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。故原审法院根据《物业管理委托合同》判决张忠文支付物业服务费是正确的。考虑到润凯物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间，润凯物业公司已不再为涉案小区提供物业服务，从维护业主权益的角度出发，对润凯物业公司主张违约金的诉讼请求不再予以支持。 综上，上诉人张忠文的上诉理由不成立，不予支持。原审法院判决认定事实基本清楚，判决不支持润凯物业公司违约金诉讼请求有利于保护业主权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持青岛市市北区人民法院(2018)鲁0203民初9942号民事判决第一项、第三项，于本判决生效之日起10日内履行。 二、撤销青岛市市北区人民法院(2018)鲁0203民初9942号民事判决第二项。 三、驳回上诉人张忠文的其他上诉请求。 四、驳回被上诉人青岛润凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 原审案件受理费25元，由润凯物业公司负担；反诉费25元，由张忠文负担。二审案件受理费50元，由上诉人张忠文承担。 本判决为终审判决。 审判长  高大海 审判员  朱见晓 审判员  温 燕 二〇一九年十月十八日 法官助理 韩晓琪 书记员李德军 书记员隋欣孜