陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院     民事判决书     （2019）陕01民再204号   再审申请人（一审被告、二审上诉人）：咸阳朱雀实业有限公司。住所地陕西省咸阳市乾县（原建行院内）。   法定代表人：祝方地，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张洋艳，陕西天之骄律师事务所律师。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：西安洁家乐物业服务有限公司。住所地西安市碑林区。   法定代表人：雷新科，该公司总经理。   委托诉讼代理人：周伯阳，男，1977年6月7日出生，汉族，住西安市周至县，该公司员工。   委托诉讼代理人：弋美娟，女，1982年2月4日出生，汉族，住西安市户县，该公司员工。   再审申请人咸阳朱雀实业有限公司（简称朱雀公司）与被申请人西安洁家乐物业服务有限公司（简称洁家乐公司）物业服务合同纠纷一案,不服西安市中级人民法院（2018）陕01民终6912号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2019年6月20日作出（2019）陕民申1111号民事裁定,指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   朱雀公司申请再审称，再审请求：1、对西安市中级人民法院（2018）陕01民终6912号民事判决书改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由洁家乐公司承担。事实与理由：1、洁家乐公司虚构空置房物业费的构成。《前期物业服务合同》第十六条并未对甲方物业费交纳标准作出明确约定，故只能依据《物业管理条例》第四十二条，物业服务费按照住宅每平发米0.6元一个月计算，而非洁家乐公司主张的费用。《前期物业服务合同》并未对物业管理费之外的垃圾费、电梯费、公用电费等费用作出约定，且案涉房产未被使用，不应向洁家乐公司支付上述费用。根据《前期物业服务合同》第十六条约定，空置房应按照物业服务费的70%收取。2、洁家乐公司虚构空置房数量。实际空置房屋的数量是53套，截止洁家乐公司诉讼时2017年12月31日空置房因拍卖减少为47套，洁家乐公司索要60套房屋的物业费与事实不符。3、洁家乐公司已于另案向其索要空置房屋2018年1月至3月的物业管理费用，该（2018）陕0118民初4023号判决确定空置房屋为45套并非60套，也驳回了洁家乐公司索要的垃圾费、电梯费、电费的请求。该判决依据《前期物业服务合同》约定的住宅0.6元/月每平方米计算涉案空置房物业管理费用为7200元。4、一审法院未向其送达传票即缺席审理，一审判决程序不合法。5、双方仅就1#2#楼签订了《前期物业服务合同》，对方索要3#楼物业服务费的请求没有法律及事实依据。   洁家乐公司辩称，1、双方在2013年9月5日签订的前期物业合同中约定了3#楼商业楼为服务内容，该合同服务范围包含1#、2#、3#楼。2、洁家乐公司所要的收费项目包括合同第十五条约定的物业服务费、电梯费、垃圾费、公用电费等所有费用。整个物业区域既有专有部分，又有共有部分，收费也是按专有部分和共有部分来区别、分项收费。物业服务费是指专有部分的收费标准按专有部分面积计算，而电梯费、垃圾费、公用电费是针对共有部分的收费。3、洁家乐公司所要的所有收费项目均合理合法。2013年9月5日双方签订的《前期物业补充协议》第四条约定，“……乙方在管理的过程中，依据物价部门的收费标准，结合该物业的实际情况合理收取物业管理费”。而依据陕西省物业服务收费管理实施办法（陕价服法[2014]85号第二十条规定，“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金由建设单位全额交纳。经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或入住后（含房屋装修）因故长期不使用的空置房，从验收或业主报告物业服务企业，经物业服务企业登记确认即日起其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳”。根据《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务”。所有业主不得拒交公摊费用，公用面积分摊费用电梯、水、电、气等均由全体业主均摊。4、《前期物业服务合同》中洁家乐公司物业服务范围已明确包含了3#商业楼，二审判决中没有认可洁家乐公司对3#商业楼的服务，不合理也不合法，请法院再审时对3#商业楼重新公平公正作出判决。5、根据洁家乐公司在一、二审时提交的证据材料可以确定，1号、2号楼物业服务费用总计276814.3元，并非一、二审认定的209511元。3号商业楼实际费用应当是244200元，并非230400元。请求：驳回朱雀公司再审请求，判令朱雀公司向洁家乐公司支付物业服务费用521014.3元，诉讼费用由朱雀公司承担。   洁家乐物业公司向一审法院起诉请求：1.判令朱雀公司支付其公司物业服务费1#、2#楼：209511元；3#楼：230400元；合计：439911元；2.本案诉讼费由朱雀公司承担。一审法院认定事实：2013年9月5日以朱雀公司第六项目部为甲方，以洁家乐公司为乙方，双方签订对朱雀尚城项目提供物业管理服务合同，约定物业服务内容、质量、期限、费用、权利和义务等。于2015年12月10日洁家乐公司正式进入小区开始提供物业服务，截止2017年12月31日朱雀公司应付洁家乐公司1#、2#楼的物业服务费为209511元，3#楼为230400元，共计439911元。一审法院判决：朱雀公司应于本判决生效后五日内给付洁家乐公司物业服务费439911元。本案案件受理费7900元，由朱雀公司负担。   朱雀公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决,将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由洁家乐物业公司承担。二审法院认定事实，2013年9月5日朱雀公司作为甲方与洁家乐公司作为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》。约定：一、物业的基本情况；物业类型为住宅，坐落位置于西安市户县XX街道，占地面积为10亩，建筑面积25000平方米。二、洁家乐公司提供服务的受益人为本物业的全体业主或物业使用人，本物业的全体业主或物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。2015年12月10日洁家乐公司正式进入小区开始为1号和2号住宅楼提供物业服务，除去洁家乐公司直接向买受房屋后的收房业主收取物业费以外，对60套朱雀公司没有卖出的房屋以及54套陆续卖出的房屋在卖出之前的物业费，截止2017年12月31日经计算为209511元。二审法院认为，朱雀公司与洁家乐公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，依法成立合法有效。双方当事人均应按照该合同的约定内容全面履行各自的义务，洁家乐公司进入涉案小区提供物业服务，对于未售出的房屋和售出后朱雀公司未向洁家乐公司正式交接的房屋，朱雀公司应作为业主向洁家乐公司缴纳物业费用。故1号与2号住宅楼产生的物业费用209511元，应由朱雀公司向洁家乐公司支付。关于洁家乐公司主张其对朱雀公司的3号商业楼也提供了物业服务，朱雀公司应向其支付3号商业楼的物业费230400元，因双方就3号商业楼并未签订物业服务合同，且洁家乐公司所提供的证据也不足以证明双方达成一致由洁家乐公司为朱雀公司的3号商业楼提供物业服务，故本院对洁家乐公司主张3号商业楼的物业费不予支持。综上，对一审判决予以变更，由朱雀公司给付洁家乐公司物业费209511元。二审法院判决：变更西安市鄠邑区人民法院（2018）陕0118民初327号民事判决为：朱雀公司应于本判决生效后五日内给付洁家乐公司物业服务费209511元。一审案件受理费7900元，由洁家乐公司负担4000元，由朱雀公司负担3900元；二审案件受理费7900元，由朱雀公司负担3900元，由洁家乐公司负担4000元。   围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2013年9月5日朱雀公司与洁家乐公司签订的《前期物业服务合同》第十五条收费标准，电梯运行维护费（按分区段收取方式）：2层、3层：按25元/月·户；4层至6层：按33元/月·户；7层至9层：按41元/月·户；10层至12层：按49元/月·户；13层至15层：按57元/月·户；16层至18层：按65元/月·户；19层至21层：按73元/月·户。   2016年10月咸阳市中级人民法院查封朱雀尚城45套房屋。2016年10月19日陕西省户县人民法院作出（2016）陕0125执1018号执行裁定，XX城XX号楼XX单元XX、XX、XX、XX号房屋予以查封。2017年11月6日西安市鄠邑区人民法院作出（2017）陕0125执511号之一执行裁定，XX城XX号楼XX单元XX号房屋的查封，该房屋的所有权归买受人淡品茹所有，所有权自裁定书送达买受人时起转移。2017年11月16日西安市鄠邑区人民法院作出的（2017）陕0125执493号之一执行裁定，XX城XX号楼XX单元XX号房屋的查封，该房屋的所有权归买受人杨晓安所有，所有权自裁定书送达买受人时起转移。2018年1月10日西安市鄠邑区人民法院作出的（2017）陕0125执453号之一执行裁定，XX城XX号楼XX单元XX号房屋的查封，该房屋的所有权归买受人董欣烨所有，所有权自裁定书送达买受人时起转移。2018年1月10日西安市鄠邑区人民法院作出的（2017）陕0125执504号之一执行裁定，XX城XX号楼XX单元XX号房屋的查封，该房屋的所有权归买受人赵昕所有，所有权自裁定书送达买受人时起转移。西安市鄠邑区人民法院又对朱雀尚城小区的12102、22101、22002、22104号房屋进行了查封，2017年3月21日洁家乐公司、朱雀公司及陕西保中建设有限公司达成协议，朱雀尚城小区的12102、22101、22002、22104号归陕西保中建设有限公司所有，以抵偿工程款，房屋过户手续由杨某某办理。同日，杨某某出具交房证明一份，载明朱雀尚城小区的12102、22101、22002、22104号房屋已交付给杨某某使用，并验收合格，后续该房屋所产生的物业服务费由杨某某或业主承担。其余原审查明事实基本属实。   本院再审认为，根据再审审理查明，经朱雀公司与洁家乐公司双方确认，在洁家乐公司诉讼要求支付物业服务费用的期间内（2015年12月10日—2017年12月31日），完全空置的房屋为47套，其中包括咸阳市中级人民法院已查封的45套房屋，及西安市鄠邑区人民法院查封的1-21902号、1-22001号房屋。房屋交付买受人之前存在空置期的房屋5套，分别为1-10101、1-21801、1-21901、1-22002、1-22104号房屋。经双方确认其中1-10101交付买受人的时间为2016年6月12日，1-21801、1-21901交付买受人的时间为2017年11月6日，1-22002、1-22104交付买受人的时间为2017年3月21日。   根据双方签订的《前期物业服务合同》第十六条计费起始时间的规定，“……3、从第一位物业买受人办理入住手续之日起，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费和电梯运行维护费由甲方按——交纳。4、从物业买受人应交纳物业服务费计费起始时间之日起，当月不足15天的，物业服务费按半个月计费，当月超过15天，物业服务费按一个月计费。其他按月标准收取费用的，依此类推”。再审中，朱雀公司认可2015年12月10日开始就有业主收房，则根据上述合同约定，47套完全空置房应交纳25个月的物业费用，房屋交付买受人之前存在空置期的5套房屋，其中1-10101应交纳6.5个月的物业费用，1-21801、1-21901应交纳23.5个月的物业费用，1-22002、1-22104应交纳16个月的物业费用。   根据上述《前期物业服务合同》第十六条第三款的规定，朱雀公司应向洁家乐公司支付其未出售或者未交付买受人的房屋的物业服务费及电梯运行维护费，但未约定给付费用的数额。根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金由建设单位全额交纳”，结合上述合同约定及法律规定，朱雀公司应向洁家乐公司全额支付因其原因空置的房屋物业服务费及电梯运行维护费。对洁家乐公司主张要求朱雀公司给付的垃圾费、公用电费的诉讼请求不予支持。虽《前期物业服务合同》中约定每月每平方米物业服务费为0.6元，但根据双方2013年9月5日签订的《前期物业服务补充协议》第四条约定：“……依据物价部门的收费标准，结合该物业的实际情况合理收取物业管理费”，而根据户县物价局的洁家乐公司的“户县物业服务收费公示牌”西安市，高层物业服务费为0.65元/平方米，故原审判决物业服务费按0.65元/平方米计算并无不当。2015年12月10日至2017年12月31日47套完全空置房的物业管理费为73557元，电梯运行维护费为64375元。房屋交付买受人之前存在空置期的5套房屋，其中1-10101应交纳的物业管理费为423元；1-21801的物业管理费为1529.2元，电梯运行维护费为1527.5元；1-21901的物业管理费为1529.2元，电梯运行维护费为1715.5元；1-22002的物业管理费为969.8元，1-22104的物业管理费为1287.7元，电梯运行维护费均为1168元。以上费用合计149249.9元。朱雀公司欠付洁家乐公司物业服务费及电梯运行维护费共计149249.9元。   综上所述，原审判决认定事实不清，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   变更本院（2018）陕01民终6912号民事判决为：变更西安市鄠邑区人民法院（2018）陕0118民初327号民事判决为：咸阳朱雀实业有限公司应于本判决生效后五日内给付西安洁家乐物业服务有限公司物业服务费及电梯运行维护费共计149249.9元。   一审案件受理费7900元，二审案件受理费7900元，共计15800元，由西安洁家乐物业服务有限公司负担10000元，由咸阳朱雀实业有限公司负担5800元。   本判决为终审判决。         审判长  晏永娟   审判员  王 笑 天   审判员 齐    放     二○一九年十月十五日      法 官 助 理  焦    菲   书记员  黄雯婷              1