湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1003民初2386号 原告：张某某，男，1965年10月20日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 原告：张某1，女，1992年2月5日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区，系张某某之女。 二原告共同委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。 被告：郴州市城宇房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市苏仙区曹家坪1号郴江丽景12号楼。 法定代表人：傅卫华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢刘勇，湖南善道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何华洪，湖南善道律师事务所律师。 原告张某某、张某1与被告郴州市城宇房地产开发有限公司（以下简称城宇房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告张某某、张某1的委托诉讼代理人黄亚梅和被告城宇房地产公司的委托诉讼代理人谢刘勇、何洪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某某、张某1向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为郴州市苏仙区丽景君临天下8栋11层1102房办理首次登记；2、判令被告在办理完不动产首次登记后继续履行合同义务，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案并通知原告，协助原告办理产权登记手续；3、判令被告支付逾期办理不动产首次登记（初始登记）造成原告无法办理不动产权证（房屋权属登记）的违约金39468.93元（违约金从2016年5月10日暂计算至2019年4月9日，后段违约金按照年利率4.35%计算至最终至首次登记完成之日止）；4、判令被告按照原告已付购房款开具销售不动产发票；5、判令被告返还原告缴纳的500元办证费用；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年，原告与被告签订《郴州市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》，原告购买被告开发的郴州市苏仙区丽景君临天下8栋11层1102房，约定房屋总价为312785.13元，原告依照合同约定支付被告购房款，被告按合同约定也交付了房屋给原告。《合同补充协议》第七条第一款约定从2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日次日起720个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，补充协议中的初始登记，在不动产的制度改革之后现俗称首次登记，该登记义务是法律规定被告的强制性义务，也是合同义务，只有被告在完成该登记以后，原告才能根据被告提供的登记资料办理不动产权证。因被告至今未完成首次登记（初始登记），造成原告无法完成产权登记，依据法律规定，被告应当承担违约责任，对于《合同补充协议》第七条第二款约定的违约金明显过低，属格式条款，《郴州市商品房买卖合同》第六条买受人逾期付款责任以及《补充协议》第七条第八款中买受人即原告约定的违约金却远远高于出卖人即被告应承担的违约金，原告对于被告无法完成首次登记，造成原告的损失远远大于合同约定损失，为此，原告请求法院增加违约金的计算，现被告截止2019年4月9日，违约1059天。为维护原告权益，特诉至法院，望判如所请。 被告城宇房地产公司辩称：原告诉请无事实和法律依据，均不能得到支持。1、涉案房屋为团购房，逾期办理初始登记的主要原因是团购方11位业主未及时缴纳房屋尾款及缴纳住房维修基金，导致被告无法办理初始登记；2、原告诉称《商品房买卖合同》附件四第七条第2项对于违约责任的约定系被告利用优势地位订立的格式条款显失公平，要求调高违约金，没有事实和法律依据，不能得到支持；4、本案应当中止审理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，以本院审理查明的事实为依据。 根据当事人的举证、质证和法庭陈述，本院经审理查明案件事实如下： 2012年，原告与被告签订《郴州市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》，原告购买被告开发的郴州市苏仙区丽景君临天下8栋11层1102房，约定房屋总价为312785.13元，原告依照合同约定支付被告购房款，被告按合同约定交付房屋给原告。《合同补充协议》第七条第一款约定“双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起始日，出卖人应当在该日之次日起720工作日内，完成该栋商品房的初始登记。……”。该条第二款约定“若因出卖人未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致买受人无法办理房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，……”。原告起诉时，被告仍未办理涉案房屋的初始登记。诉讼过程中，被告于2019年9月9日为涉案房屋办理了不动产的首次登记（原称初始登记）。 另查明，2013年4月26日，原告向被告交纳办证费500元，用于办理产权基本费用，最终以实际发生额为准，实行多退少补。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《郴州市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》是双方当事人自愿签订，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，属有效合同，双方均应恪守履行。合同关于产权登记的约定，依照《合同补充协议》第七条第一款约定“双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起始日，出卖人应当在该日之次日起720工作日内，完成该栋商品房的初始登记。……”。被告应在2013年6月30日之次日起720工作日内完成涉案房屋整幢商品房权属的初始登记。现被告于2019年9月9日才办理好原告所购房屋的权属初始登记，属于逾期办理，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，按照双方签订的《合同补充协议》第七条第二款约定“若因出卖人未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致买受人无法办理房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，被告应按原告已付房款312785.13元的0.1%支付违约金。逾期天数，按照双方约定的2013年6月30日之次日为起算日计算720个工作日，据查，2013年6月30日为周日，故720个工作日换算成自然日应为1052天（720个工作日÷250个工作日/年×365天），故本案从2016年5月16日起算逾期办证违约金，至2019年9月9日共1212天，逾期办证违约金为1038.62元（312785.13元×0.1%÷365天×1212天）。原告诉请被告支付39468.93元违约金超出双方的合同约定，对于原告超出合同约定的违约金的部分请求，本院不予支持。被告于2019年9月9日已为原告办理好其所购房屋的权属初始登记，商品房买卖合同已履行完毕。原告可到被告处开具不动产发票、领取办理不动产的相关资料自行到不动产权登记机关办理不动产权证书，亦可以委托被告去办理不动产权证。关于原告请求被告退还收取的500元办证费的诉请，系原、被告双方另行达成的委托办理不动产权证合同，该委托合同最终以实际发生额为准，实行多退少补，现原、被告对该项费用未进行结算，该委托合同不是涉案商品房买卖合同的约定义务，系另一法律关系，不宜在本案中一并处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、由被告郴州市城宇房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告张某某、张某1逾期办理涉案房屋的首次登记违约金1038.62元（违约金计算至2019年9月9日）； 二、驳回原告张某某、张某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费799.22元，减半收取399.61元，由被告郴州市城宇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 肖贤技 二〇一九年十月二十一日 法官助理 黄丽琴 书 记 员 李 春