江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终1968号上诉人：杨荣奎，男，1970年10月15日生，汉族，住泰州市姜堰区。上诉人：刘红兰，女，1970年11月12日生，汉族，住泰州市姜堰区。被上诉人：朱小彬，男，1985年12月9日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：赵斌，江苏清越律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔垂扬，江苏清越律师事务所律师。上诉人杨荣奎、刘红兰因与被上诉人朱小彬房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院(2019)苏1204民初442号判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2019年7月23日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人杨荣奎、刘红兰，被上诉人朱小彬及其委托诉讼代理人孔垂扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨荣奎、刘红兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、在租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的，人民法院不能根据征收补偿协议以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人，应根据双方合同约定，并依据合同法的基本原则和有关规定，按租赁合同纠纷予以裁判。本案因房屋征收导致合同解除，上诉人主观上没有违约的故意，因此对于停产停业损失法院不应支持。2、关于租金损失，承租方于2018年11月30日搬出店面，故本案剩余租期应当为2018年12月1日至2019年6月15日，共6个半月。按每年租金2万元计算，上诉人应退还租金10833元，另外关于搬迁补助费被上诉人只应享有750元。被上诉人朱小彬辩称，第一，关于剩余租期的问题，上诉人与被上诉人已于一审开庭时一致确认为7个月，上诉人不应改变自己的陈述。第二，关于停产停业损失均有规定，被上诉人属于实际经营人，故对停产停业损失补助享有应得的份额。第三，关于搬迁补助费，上诉人主张被上诉人只应享有750元没有证据，应当提供相应的证据。综上，原审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。朱小彬向一审法院起诉请求：1.杨荣奎、刘红兰立即给付朱小彬139773元；2.杨荣奎、刘红兰承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明：一、朱小彬自2010年开始承租杨荣奎、刘红兰所有的位于泰州市姜堰区房屋用于经营，并领取个体工商户营业执照，从事电脑及其配件、办公用品、文具用品零售。2016年7月2日，刘红兰（出租方）与朱小彬（承租方）签订房屋租赁合同一份，约定将该房屋出租给朱小彬使用，租期为三年，自2016年6月16日至2019年6月15日，每年租金20000元，按年支付；出租房提供煤气灶、油烟机、电热水器；等。协议签订后，朱小彬按约向杨荣奎、刘红兰缴纳租金至2019年6月15日。二、2015年11月19日，泰州市姜堰区房屋征收管理办公室（甲方）与杨荣奎（乙方）签订《泰州市国有土地上房屋征收补偿安置协议》（协议编号：TJ201811GZ0053）一份，约定由甲方征收乙方位于姜堰房屋，建筑面积为47.46平方米，其中营业用房47.46平方米，乙方选择产权调换的补偿安置方式；甲方应支付给乙方房屋征收的各项补偿及补助和奖励合计人民币1071016元，其中包含非住宅营业房屋评估价846717元，装饰装潢及附着物补偿39708元，搬迁补助费3000元，停产停业损失补偿金额101606元，第一时段签约交房奖励66066元；被征收房屋房地产价值部分846717元作为产权调换房屋预留款，其余补偿款224299元在腾空交房后30工作日内由甲方向乙方支付；乙方须于2018年11月20日前搬迁完毕，逾期未交房的，甲方可按规定扣减搬迁奖励，同时，甲方可以向人民法院申请强制执行。征收住宅房屋实行期房产权调换的，乙方选择自行过渡方式，过渡期限自腾空交房之日起计24个月。甲方按规定的标准给付乙方临时安置补助费。协议签订后，杨荣奎、刘红兰按约搬迁完毕，并实际获得征收补偿款224299元。三、泰州市鹏程房屋征收服务中心（以下简称征收中心）出具情况说明一份，载明“在国有土地上房屋征收补偿中，如有停产停业损失补偿，也仅是根据房屋本身的性质对不动产权人的补偿，与承租人无关，不是对承租人的补偿。如承租人因租赁合同解除造成损失，其可以按租赁的法律关系主张权利。”审理中，当事人双方一致认可双方之间的租赁合同未履行期间为7个月。一审法院另查明：1.案涉房屋停产停业损失补偿的计算方式为非住宅营业房屋评估价846717元*补贴比例0.005*过渡期限24个月=101606元。2.泰政规（2012）1号文件《泰州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》第十条规定，执行国家规定标准租金的直管公房或单位自管房，停产停业损失补偿支付给承租人。其他房屋，双方就停产停业损失补偿有约定的，从其约定；没有约定的，自主经营的，停产停业损失补偿全部支付给被征收人；出租经营的，停产停业损失补偿中租赁损失部分支付给被征收人，其余部分支付给实际经营人。3.杨荣奎、刘红兰系夫妻关系。一审法院认为，朱小彬刘红兰签订的《房屋租赁合同》、泰州市姜堰区房屋征收管理办公室与杨荣奎签订的《泰州市国有土地上房屋征收补偿安置协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效。上述征收补偿安置协议约定，泰州市姜堰区房屋征收管理办公室应支付给杨荣奎、刘红兰房屋征收的各项补偿及补助和奖励合计人民币1071016元，其中非住宅营业房屋评估价为846717元，装饰装潢及附着物补偿为39708元，搬迁补助费为3000元，停产停业损失补偿金额为101606元，第一时段签约交房奖励为66066元。协议签订后，杨荣奎、刘红兰已实际取得224299元拆迁补偿款。现朱小彬要求杨荣奎、刘红兰将案涉房屋的停产停业损失补偿费、第一时段签约交房奖励费、搬迁补助费、装饰装潢及附着物补偿费以及剩余房租合计139773元返还给朱小彬，该院认为，根据泰政规（2012）1号文件《泰州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》第十条规定“出租经营的，停产停业损失补偿中租赁损失部分支付给被征收人，其余部分支付给实际经营人。”本案中，朱小彬自2010年起租赁案涉房屋并领取个体工商户营业执照，从事电脑及其配件、办公用品、文具用品零售，且在该房屋被纳入政府征收范围前一直持续经营，属于实际经营人，故朱小彬对该房屋租赁合同期内剩余7个月的停产停业损失补偿享有相应份额，但应扣除杨荣奎、刘红兰应享有的7个月的租金损失。关于朱小彬应享有的具体数额，依据案涉房屋停产停业损失补偿的计算方式可知，案涉房屋停产停业损失补偿系根据房屋评估价的千分之五每月为标准，计算过渡期24个月的损失所得，故对朱小彬应享有其中7个月的停产停业损失，即101606元÷24个月×7个月=29635.08元，因朱小彬已按约向杨荣奎、刘红兰缴纳租金至2019年6月15日，故已缴纳租金杨荣奎、刘红兰不予返还，作为杨荣奎、刘红兰租金损失，朱小彬应得份额为29635.08元。故朱小彬主张杨荣奎、刘红兰返还案涉房屋停产停业损失补偿29635.08元的诉讼请求，该院予以支持，超出部分不予支持。关于朱小彬主张的装饰装潢及附着物补偿费，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，当事人双方可按照公平原则分担，根据本案具体案情，该院酌定朱小彬对案涉房屋装饰装修附属物补偿中4000元享有份额。关于朱小彬主张的搬迁补助费，考虑朱小彬实际搬迁情况，该费用由当事人双方各半享有。关于朱小彬主张的第一时段签约交房奖励于法无据，该院不予认可。综上，杨荣奎、刘红兰应返还朱小彬对案涉房屋征收补偿款享有的份额合计35135.08元。判决：一、杨荣奎、刘红兰于判决生效后十日内给付朱小彬停产停业损失补偿、装饰装修附属物补偿、搬迁费合计35135.08元；二、驳回朱小彬的其他诉讼请求。案件受理费3096元，减半收取计1548元，由朱小彬负担1288元，杨荣奎、刘红兰负担260元。本院二审期间上诉人提供如下两组证据：一、征收中心出具的情况说明、法人登记证书和法定代表人的个人身份证明，证明征收协议中约定的停产停业损失的补偿与实际承租人无关。二、短信截图两份，水费发票一份，电费发票两份，姜堰区三水街道证明一份，接处警工作登记表一份，以上证据均证明2018年11月30日被上诉人还住在上诉人的房子里。被上诉人质证认为，关于第一组证据，真实性没有异议，但是情况说明所载明“停产停业损失是根据房屋本身的性质对不动产权人的补偿”这一点没有法律依据，被上诉人不予认可。关于第二组证据，该组证据真实性没有异议，但被上诉人于拆迁协议签订后就不在该租赁房屋中居住，上诉人所提交的第二组证据没有足够的证明力且与本案的关联性不大。另上诉人申请征收中心工作人员李某出庭作证，证明征收协议中约定的停产停业损失的补偿与实际承租人无关以及2018年11月30日被上诉人还住在上诉人的房子里。被上诉人质证认为对证人所出的情况说明与本案的关联性不予认可。证人李某陈述在搬迁期间被上诉人在案涉房屋中，但具体呆到哪一天记不得了。征收中心在执行征收补偿是依照泰政规（2012）1号文件《泰州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》进行操作。对于停产停业损失的补偿，征收中心对于被征收人如何分配无权干涉。一审查明的事实有相关证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于停产停业损失部分，双方之间的租赁合同中并未对其有明确约定，双方其后亦未有补充约定。在案涉房屋被征收之前，被上诉人系合法占有使用的承租人。一审法院根据泰政规（2012）1号文件《泰州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》的规定认定被上诉人就停产停业损失部分享有份额并无不当。上诉人认为被上诉人不应享有停产停业损失补偿的上诉理由于法无据，于理不符，本院不予采纳。关于租金损失，在一审庭审中，双方均确认租赁合同未履行期间为7个月，上诉人现上诉认为该期间为6个半月并提供证据，然其所举证据并不能证明其观点，且上诉人未能对其在一审期间的陈述予以否认给出合理理由，故对其该项上诉意见不予支持。关于搬迁补助费用，一审法院考虑到被上诉人实际情况认定双方各半负担符合本案实际，上诉人认为被上诉人只应享有750元无事实依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3096元，由上诉人杨荣奎、刘红兰负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 潘贻杰审 判 员 顾连凤二〇一九年十月八日法官助理 田 扬书 记 员 李雅婷