河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终20902号上诉人（原审被告）：郑州勤丰实业有限公司，住所地郑州市惠济区安泰路西、福利院路北。法定代表人：桂志诚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吕亚琼，女，系该公司法务。被上诉人（原审原告）：贾正方，男，1978年1月12日出生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人：李克钰，上海市协力（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙许可，上海市协力（郑州）律师事务所实习律师。上诉人郑州勤丰实业有限公司（以下简称勤丰公司）因与被上诉人贾正方房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初4122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。勤丰公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判或依法裁定发回重审；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人已于2018年6月30日履行了交房义务，不应承担自2018年7月1日至2019年6月28日之间的逾期交房违约金。案涉房屋实际使用性质为仓储用地而非住宅用地，双方签订的《房源定制协议》中明确交房标准为毛坯房，达到使用条件，本案标的房屋于2018年6月29日完成五项竣工验收，完全符合仓储用房的相关标准，房屋交付不存在任何问题。且大多数业主自2018年6月30日开始陆续办理交房手续，正常使用房屋。在本案房屋具备交付条件时，上诉人在东方今报上发布公告，通知业主办理交房手续，房屋交付须买卖双方共同履行。原审法院错误认为涉案房屋在2018年6月30日不具备交房条件，在被上诉人于2019年6月28日来涉案房屋所在地办理交房手续后，让上诉人承担被上诉人逾期不配合交房期间（2018年7月1日至2019年6月28日）的违约金，且支付违约金的时间至上诉人与被上诉人实际交接房屋之日止，等于是对怠于履行合同义务行为的鼓励，严重损害了上诉人的合法权益。本案被上诉人已经办理交房手续，一审仍判令上诉人支付违约金至实际交接房屋之日，有失公允。二、原审法院判决支付的违约金计算标准过高，请求二审法院予以减少。在被上诉人没有对其损失进行举证的情况下，其损失应当参照银行同期贷款利率的标准计算。目前被上诉人主张的逾期交房违约金计算标准为日万分之三，即10.8%/年，逾期网签违约金8%/年已经高出银行同期贷款利率的30%，属于约定过高，应予以减少。综上，上诉人已于2018年6月30日履行了交房义务，且履行了网签义务，请求二审法院依法改判或发回重审。贾正方辩称，上诉人于2018年6月30日并没有履行交房义务，其交付房屋当时也不符合房屋的交付条件，所以其上诉要求不予承担2018年7月1日至2019年6月28日之间的逾期交房违约金没有事实根据和法律依据。原审法院判定的违约金标准是双方合同约定的标准，双方所约定的违约金标准是各自真实意思表示，内容不违反法律规定，原审判决忠实于合同的内容，上诉人上诉要求减少违约金应当不予支持。贾正方向一审法院起诉请求：1.依法判决被告支付原告2017年11月1日至12月31日前延期交房违约金655.46元（该部分违约金以物业费形式冲抵，实际交房时兑现）；被告支付原告2018年1月1日后延期交房违约金29334.53元（暂计至2019年3月31日，之后至实际交房之日的违约金按约定不停止计算）；2.依法判令被告支付原告房屋逾期网签的补偿金13441.56元；3.依法判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月26日，原告（乙方）与被告（甲方）达成补充协议，主要约定：原告贾正方认购时间为2016年11月12日，认购房号为A5-614,认购房源面积26.85㎡，认购房源单价为8009.87元/㎡，认购房源总价为215065元，付款方式为全款，已付房款金额为215065元。关于房屋合同网签问题，时间为2017年11月30日前；自2017年6月1日起至出卖人通知买受人办理网签之日，出卖人向买受人按已付房款年利率4.5%计算补偿金；若逾期仍未能网签，补偿标准自2017年12月1日起至出卖人通知买受人办理网签之日止，按已付房款的年利率8%计算，补偿金支付时间为正式交房后7日内。关于延期交房，约定在2017年12月31日交付；就延期交房违约赔偿约定，2017年11月1日至2017年12月31日，甲方按乙方已付房款的日万分之零点五向乙方支付迟延交付违约金，该违约金以物业费形式冲抵，在实际交房之日兑现；若2017年12月31日仍不能如期交付，自2018年1月1日起违约金按已付房款的日万分之零点五调整至日万分之三直至交房，以现金转账形式支付，次月10号前支付上个月的违约金。协议签署后，乙方不得采取拉横幅、堵门、堵路等过激行为表达诉求，否则甲方有权单方解除补充协议，超过2018年2月10日仍不能交房，乙方保留正当合法维权的权利。2018年5月26日，原、被告签订编号为180××××****的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的惠济区安泰路西、福利院路北A5#仓库6层614号房，该商品房的用途为仓库，建筑面积26.83㎡，单价为8009.88㎡/米，总价214905元，交房日期为2018年6月30日前。非被告原因造成涉案房屋无法按期交付的；施工中遇到国家相关法律、法规、规章、政策允许的顺延工期的及自然等原因；双方并约定了出卖人逾期交房的违约责任等其他权利义务。一审另查明，郑州市住房保障和房地产管理局于2016年3月14日向被告颁发预售许可证，项目名称为河南易谷艺术品储运仓库。2018年6月29日，涉案工程项目通过竣工验收，同年7月2日，被告通过在《东方今报》上公告的形式通知了原告接收房屋。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按诚实信用原则积极履行各自的义务。关于原告要求被告支付逾期网签合同违约金的诉请，按照原、被告双方补充协议约定，自2017年6月1日至2017年11月30日，按照已付房款年利率4.5％计算补偿金，计11958元；2017年12月1日至2018年5月26日，按照已付房款年利率8％标准计算补偿金，计8357.42元，以上共计20315.42元。关于原告要求被告支付延期交房违约金的诉请，原告已依约向被告支付购房款，但被告至今未按约定将符合交房条件的房屋交付原告，故原告该项诉请于法有据，该院予以支持；同时，原告也应积极履行接收房屋的义务。关于具体计算时间及标准，2017年12月31日以前违约金因双方补充协议约定以物业费形式冲抵，故该部分原、被告应按约定进行核算，积极履行各自权利义务，现因支付条件未成就，本案不予处理。2018年1月1日后的部分，在原、被告补充协议约定时间段内，因政府环境治理要求，在2017年11月15日到2018年3月15日采暖季期间城市建成区内停止各类建筑工程土方作业，涉案工程项目停止了施工，属于不可抗力因素客观上导致了履约条件的变化，且双方协议也进行了约定，故该部分时间段内不应按一方违约进行处理；自2018年3月16日至2019年6月28日期间，被告应按照原告已付房款215065元为基数，按照日万分之三支付原告该项违约金，以上共计30259.65元，以后违约金计算至原、被告双方交接房屋之日（涉案房屋符合交房条件后，被告通知原告接收房屋，原告积极履行收房义务，因一方不履行合同义务的，承担相应法律后果）。关于原告其他诉请和被告部分辩称，不符合约定和法律规定，该院不予支持和采纳。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告贾正方自2017年6月1日至2017年11月30日网签合同补偿金11958元及2017年12月1日至2018年5月26日网签合同补偿金8357.42共计20315.42元；二、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告贾正方自2018年3月16日起至2019年6月28日的逾期交房违约金30259.65元，并自2019年6月29日起以215065元为基数按照日万分之三的标准支付逾期交房违约金至原、被告实际交接房屋之日止；三、驳回原告贾正方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费886元，减半收取计443元，由被告郑州勤丰实业有限公司负担。本院二审期间，上诉人勤丰公司提交两份证据。第一份证据为钥匙发放登记表和入伙手续程序表，证明目前已有大量业主对涉案小区房屋办理了交房手续，说明这些业主是认可涉案房屋具备了交房条件，不能因为个别业主认为没有达成交房条件，涉案房屋就不具备交房条件。第二份证据，对于类似的案件，已有生效的一审判决，证明在2018年6月29日涉案房屋取得了竣工验收合格证，具备了交房条件，对之后业主不来收房所造成的扩大损失上诉人不应承担责任。被上诉人贾正方提交承诺书复印件一份，证明至少在2018年7月26日，上诉人工作人员承认房屋没有达到交付条件，主要是垃圾没有清理干净，维修没有完成，部分施工任务没有完成。2018年12月份的现场照片复印件8张，证明在2018年12月份的现场情况，到处建筑垃圾，完全没法入住，所以与上诉人声称的达到交付条件完全不相符。惠济区法院判决书一份，已生效，证明同类案件惠济法院已经作出与本案原审认定事实以及适用法律以及裁判内容相互吻合的生效判决。被上诉人贾正方针对上诉人勤丰公司提交的证据质证称：对钥匙发放登记表和入伙手续程序表真实性和关联性有异议，只能够反映有部分买受人去接收了房屋，并不代表本案被上诉人所购买的房屋就符合交付条件，没有可比性，因为各个买受人的居住条件不同，有些买受人可能存在急需住房提前在不符合交付条件情况下先行入住的情况。上诉人提供的4420号判决未生效，正在二审中；3877号判决原告由于个人原因放弃上诉，我们对该判决不予认可。上诉人勤丰公司针对被上诉人贾正方提交的证据质证称：对承诺书的真实性不予认可，为复印件且上面没有勤丰公司印章，无法证明是勤丰公司所出具的承诺，本案无关联。对照片的真实性不予认可，打印出来的黑白复印照片模糊不清，不能确认拍摄的地理位置，也不能证实涉案房屋的现状且房屋的性质为仓储性质，在五项竣工验收合格后已经达到交房条件。对判决书的真实性予以认可，对证明目的不予认可，每个业主的交房情况个案不同，实际交房情况不同，不能以个案来证明涉案房屋达到交付条件。本院经审理认为，双方当事人提交的证据与本案关联性不强，对双方提交的证据均不予采信。本院二审审理查明的事实与一审一致。另查明，贾正方自认2019年6月28日办理了房屋接收手续，依据补充协议1的约定，逾期交房的违约金计算至2019年6月28日。本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，均为有效协议，双方均应按照约定积极履行各自的义务。贾正方按约向勤丰公司支付了全部购房款，履行了自己的义务。勤丰公司未按约定的期限与贾正方网签合同并交付符合交付条件的涉案房屋，构成违约，应按双方补充协议及合同约定支付逾期网签合同补偿金和延期交房违约金。贾正方主张2017年6月1日至2018年5月26日期间按照补充协议约定标准计算的补偿金，并主张自2018年3月16日至2019年6月28日期间的延期交房违约金，具有事实和合同依据，应予支持。关于一审法院确定的违约金标准，属于双方的自行约定，标准并未超出合理的限度，一审法院以双方约定的违约金标准进行裁判具有合同及法律依据，应予维持。关于勤丰公司上诉称不应承担2018年7月1日至2019年6月28日之间的逾期交房违约金。双方签订的商品房买卖合同约定的交付条件为该商品房竣工验收合格并向建设行政主管部门报送备案材料，取得竣工备案表等，本案中，勤丰公司未提交证据证明涉案房屋已取得竣工备案表，二审中，勤丰公司的代理人对涉案房屋是否取得行政机关竣工备案表仍未明确回复，称仍需核实，故根据现有证据，涉案房屋不符合双方合同约定的交付条件，故勤丰公司称不应承担2018年7月1日至2019年6月28日之间的逾期交房违约金的上诉理由依据不足，本院不予支持。因贾正方自认2019年6月28日办理了房屋接收手续，并主张逾期交房违约金的计算截止点为2019年6月28日，故2019年6月29日之后的违约金不再计算，一审判令勤丰公司支付自2019年6月29日起至双方实际交接房屋之日止的违约金不当，本院予以纠正。综上所述，勤丰公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初4122号民事判决第一项，即“郑州勤丰实业有限公司于本判决生效后十五日内支付贾正方自2017年6月1日至2017年11月30日网签合同补偿金11958元及2017年12月1日至2018年5月26日网签合同补偿金8357.42共计20315.42元”；二、撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初4122号民事判决第二项、第三项；三、郑州勤丰实业有限公司于本判决生效后起十五日内支付贾正方自2018年3月16日起至2019年6月28日的逾期交房违约金30259.65元；四、驳回贾正方的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费886元，减半收取443元；二审案件受理费886元，均由郑州勤丰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈涛审判员王燕燕审判员谢宏勋二〇一九年十月三十一日书记员 柴      涵      博