成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初5014号 原告：张顶政，男，1963年10月17日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：罗赟，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁小斌，四川尚上律师事务所律师。 被告：夏其海，男，1969年10月14日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：蔡天海，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：王国卫，男，1949年2月9日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：何静玟，女，1976年10月24日出生，汉族，住四川省南部县。 第三人：谭建，男，1979年7月20日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告张顶政与被告夏其海、王国卫、何静玟，第三人谭建案外人执行异议之诉，本案于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张顶政的委托诉讼代理人罗赟、丁小斌，被告夏其海及其委托诉讼代理人蔡天海，第三人谭建到庭参加诉讼。被告王国卫、何静玟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张顶政向本院提出诉讼请求：1.判令解除位于成都市龙泉驿区房屋的查封，并排除对该房屋的执行；2.判令第一项诉请中所涉房屋产权归张顶政所有，并判令王国卫、何静玟共同协助将该房屋过户至张顶政名下；3.本案诉讼费、保全费由各被告共同承担。事实及理由：王国卫于2003年开发位于龙泉的“事和苑”小区。张顶政于2004年3月与王国卫达成协议，约定张顶政以13万元的价格购买事和苑小区1栋1单元3层3号房屋。2004年4月，王国卫将前述房屋交付张顶政，张顶政居住使用至今。2011年8月，王国卫完善案涉小区房屋开发手续后，张顶政委托谭建将购房款13万元一次性支付给王国卫。2010年1月5日，王国卫与何静玟登记结婚。2011年10月25日，案涉房屋登记在王国卫名下，登记原因系剩余。2015年7月6日，案涉房屋由王国卫登记至何静玟名下，登记原因系婚姻关系共有房屋转让。2011年8月，张顶政委托谭建向王国卫付清13万购房屋后，张顶政一直要求王国卫办理案涉房屋产权过户手续，同时，催促谭建向其交付支付房款的相关手续并协助办理案涉房屋产权过户手续。但王国卫及谭建口头答应办理，却未实施，以各种理由搪塞。2018年10月，张顶政找到谭建及有关亲属，在大发雷霆的情况下，谭建才将其与王国卫签署的载有张顶政购房款的《和解协议》、《收条》交予张顶政。在此情况下，张顶政于2018年11月5日对王国卫、何静玟、谭建提起民事诉讼，要求王国卫、何静玟将案涉房屋过户至张顶政名下。在诉讼过程中，张顶政才得知，王国卫将案涉房屋登记至何静玟名下用于融资；并且，张顶政与谭建在《和解协议》中因借款40万元的问题，将张顶政办理案涉房屋设置了条件，即如果谭建不将40万元借给王国卫，王国卫可不办理张顶政的房屋产权证。至此，张顶政才知晓王国卫、谭建不协助办理案涉房屋过户手续的真正原因。（2018）川0112民初6300号民事判决，确认张顶政与王国卫之间存在房屋买卖合同关系，由于案涉房屋因夏其海申请执行王国卫、何静玟“借款纠纷”（2018）川0112执2123号案件，申请查封，法律上履行不能，判决不支持张顶政要求过户的诉请。张顶政对上述查封提出了书面异议，龙泉驿区人民法院作出（2019）川0112执异96号《执行裁定书》，裁定驳回张顶政的执行异议请求。故张顶政提起本案。综上，（2018）川0112民初6300号民事判决书已确认张顶政与王国卫之间就案涉房屋存在买卖合同关系，张顶政至迟于2009年占用、使用房屋；同时，张顶政已支付了全部购房款。该房屋未办理至张顶政名下系王国卫与何静玟夫妻之间恶意串通，故意损害张顶政的合法权利，且王国卫与谭建恶意串通，在王国卫与谭建的借贷关系中将张顶政房屋产权过户设置条件，故张顶政未能办理产权过户登记的过错不属于其自身的原因，是王国卫、何静玟、谭建恶意串通损害张顶政的合法权益所致。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张顶政对案涉房屋享有的权利能够完全排除法院的强制执行。张顶政为维护自己的合法权益，请求依据“最高法关于适用民事诉讼法的解释”第304条、305条、307条、312条的相关规定，支持其全部诉请。 被告夏其海辩称，1.张顶政提起诉讼主体不适格，根据民事诉讼法相关规定，提出执行异议的人为对执行标的物享有实体权利的人，张顶政与王国卫建立的房屋买卖合同关系，张顶政依据该合同并不当然对案涉标的物享有实体权利；2.张顶政提起执行异议及执行异议之诉是利用民事诉讼法缠诉的行为，张顶政就案涉房屋在2018年提起诉讼，在该案中并未主张房屋的所有权，仅主张王国卫履行房屋买卖合同的义务，在人民法院依法判决后，张顶政利用民事诉讼规定再次起诉是缠诉；3.根据法院生效裁判文书确定，张顶政与王国卫建立房屋买卖合同关系时间为2004年，张顶政在长达十几年的时间内未主张权利，现主张权利不排除王国卫与张顶政恶意串通的行为；4.张顶政的主张不能排除法院对房屋的执行，根据判决书载明，与张顶政建立房屋买卖关系的是王国卫，只确立了张顶政与王国卫之间的债权债务关系，现案涉房屋登记权利人为何静玟。根据物权法的规定，不动产的设立以登记为准，何静玟与张顶政未建立合同关系，即使何静玟与张顶政之间建立有合同关系，也仅是债权债务关系，不能证明张顶政享有案涉房屋的物权。 被告王国卫、何静玟未作答辩。 第三人谭建述称，其与王国卫系合伙集资建设案涉房屋所在小区，其二人每人修建一个单元。张顶政当时想在谭建处购房，但谭建所修建的房屋面积较小，故告知购买王国卫开发的房屋，双方均同意。案涉房屋修建后，就交付给张顶政居住。谭建与王国卫结算时，谭建将张顶政支付的13万元购房款交付给王国卫。案涉小区的房屋办理初始产权证的时候都是办理的谭建与王国卫的名字，再过户给购买人。因谭建与王国卫结算时存在问题，谭建就一直没有通知张顶政办理产权证。但谭建不知王国卫将案涉房屋过户至何静玟名下去融资。 本院经审理查明：本院受理的张顶政与王国卫房屋买卖合同纠纷一案后，于2019年4月12日作出（2018）川0112民初6300号民事判决书。该生效裁判文书中事实认定：“张顶政于2009年起占有位于成都市龙泉驿区今。2011年8月11日，王国卫与谭建达成《和解协议书》，其中第四条约定谭建向王国卫支付的35万元中，包含张顶政向王国卫支付的13万元购房款，如谭建未借给王国卫40万元，王国卫可不予办理张顶政的房屋产权证。2011年8月16日，王国卫向谭建出具《收条》，载明‘今收到谭建按和解协议补交现金45万元整。此款是由工行转入王国卫账户上的，该转款单作废。’另查明，案涉房屋于2011年10月25日登记于王国卫名下，登记原因：剩余。于2015年7月6日登记于何静玟名下，登记原因：婚姻关系共有住房转让。王国卫与何静玟于2010年1月5日登记结婚。再查明，案涉房屋分别于2017年8月7日、2017年11月8日、2018年8月10日、2018年8月17日被成都市龙泉驿区人民法院、资阳市雁江区人民法院、成都市青羊区人民法院查封。”同时，该判决书另载明：“本案的争议焦点在于：1.张顶政与王国卫之间是否存在房屋买卖合同关系；2.如双方存在房屋买卖合同关系，是否具有继续履行的条件。对于第一个争议焦点，即张顶政与王国卫之间是否存在房屋买卖合同关系，本院认为，从本案查明的事实来看，首先，王国卫在与谭建签订的《和解协议书》中明确约定了谭建支付款项中，包含张顶政向王国卫支付的房款，王国卫收取张顶政房款的行为，能够印证双方存在房屋买卖合同关系；其次，张顶政至迟于2009年占用案涉房屋使用至今，王国卫对此知情且在数年中未提出异议，主张权利，该事实亦能印证双方的房屋买卖合同关系。再次，第三人谭建的陈述亦与《和解协议书》、张顶政的陈述相互印证。王国卫辩称其未与张顶政订立房屋买卖合同关系，但其不能对为何在《和解协议书》中约定收取张顶政房款以及为张顶政办理房屋产权证作出合理解释，其在2009年知道张顶政占有案涉房屋后，从未提出异议、主张权利亦不符合日常生活经验。综上，能够认定张顶政与王国卫之间存在房屋买卖合同关系。” 本案另查明，本院受理的夏其海与王国卫、何静玟、四川锦丰房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案后，在诉讼过程中，本院对案涉房屋于2017年8月7日予以查封。本院于2017年12月22日作出（2017）川0112民初4553号民事判决书。该判决生效后，夏其海于2018年6月25日向本院申请强制执行，本院以（2018）川0112执2123号立案受理。执行过程中，本院于2019年4月8日作出公告载明“本院执行的夏其海申请执行何静玟、王国卫、四川锦丰房地产开发有限公司民间借贷纠纷案件（2018）川0112执2123号，要求被执行人给付申请人2372887.5元及相应利息。本院依法对被执行人何静玟名下的位于成都市龙泉驿区房屋（权1854475）进行查封。限被执行人自本公告起十五日内，主动向人民法院或申请人履行义务，若拒不履行，本院将依法对上述房屋予以强制评估拍卖，并责令被执行人在本公告届满前迁出……”并将公告张贴至案涉房屋。 2019年6月18日，张顶政对本院执行案涉房屋提出执行异议。本院于2019年7月2日作出（2019）川0112执异96号执行裁定书，裁定：驳回案外人张顶政的异议请求。张顶政不服该裁定，遂提起执行异议之诉。 本案再查明，王国卫与何静玟与2010年1月5日登记结婚。 上述事实，有当事人当庭陈述、结婚登记审查处理表、（2018）川0112民初6300号民事判决书、（2017）川0112民初4553号民事判决书、（2019）川0112执异96号执行裁定书在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点为张顶政对位于成都市龙泉驿区房屋是否享有足以排除强制执行的权利。对此，本院评析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”（2018）川0112民初6300号案件中已查明案涉房屋于2009年交付张顶政使用，张顶政于2011年支付13万元购房款。另，该判决对张顶政与王国卫就案涉房屋买卖关系的成立已作出认定，理由亦作出充分阐述，本案不再赘述。根据查明的交房时间及支付房款的时间，能够认定双方的房屋买卖关系成立于本院对案涉房屋查封之前。该房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。案涉房屋于2015年7月6日以婚姻关系共有住房转让为由登记于何静玟名下，但在变更登记之前房屋已出售给张顶政并交付使用，何静玟对登记在其名下的房屋在数年内未提出异议，未主张权利，由此可以认定何静玟知悉案涉房屋已经出售给张顶政的事实。张顶政陈述其多年向王国卫、谭建主张权利无果，系谭建与王国卫自行对张顶政购买的房屋过户设置障碍，2018年才从《和解协议》中获知这一事实。本院认为，根据谭建的陈述、《和解协议》载明的内容，能够印证张顶政陈述的事实，故张顶政未办理案涉房屋过户手续非其过错所致。综上，张顶政享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益，其主张的执行异议成立，本院予以支持。张顶政主张解除对案涉房屋的查封，该主张应由另一程序处理，其可根据本案处理结果另行申请。 关于张顶政主张确认案涉房屋归其所有的主张。张顶政与王国卫之间系房屋买卖合同关系，张顶政享有的是基于合同之债的债权请求权。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定的应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，张顶政所购房屋应当在不动产登记簿上记载后，方可取得物权。故本院对其该项诉求，不予支持。 关于张顶政主张王国卫、何静玟协助办理案涉房屋过户的诉求。本案系案外人执行异议之诉，审理范围为案外人是否对执行标的物享有足以排除执行的权利，对案外人与被执行人之间的合同纠纷，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，其可另行依法处理。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、停止本院（2018）川0112执2123号执行案对位于成都市龙泉驿区房屋的执行； 二、驳回原告张顶政其余诉讼请求。 案件受理费2900元，由被告王国卫、何静玟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长  蒲彦仪 人民陪审员  李公凤 人民陪审员  江 凤 二〇一九年十月十日 书 记 员  杨 帆