贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔27民终1720号上诉人（原审被告）：赵秋，女，1993年9月30日出生，汉族，四川省乐山市人，住贵州省都匀市。上诉人（原审被告）：罗蓉，女，1990年2月27日出生，汉族，贵州省福泉市人，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：杨永福，贵州黔峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彬，贵州行者律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王艳秋，女，1995年8月6日出生，汉族，贵州省平塘县人，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：刘永梅，贵州良华律师事务所律师。原审第三人：黔南州环宇房地产开发有限公司，住所地：都匀市临江大厦，统一社会信用代码91522701216284022Y。法定代表人：周环宇，系公司经理。上诉人赵秋、罗蓉因与被上诉人王艳秋、原审第三人黔南州环宇房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2019）黔2701民初695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵秋、罗蓉上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或者依法改判。事实及理由：1、一审时，因第三人未到庭，无法查明租赁物是否经过消防验收，事后，经向第三人查询，第三人提供了该租赁房屋的验收报告，证实转让的租赁物在2018年12月就报送消防验收资料，贵州隆盾安全技术服务有限公司于2019年1月26日出具了“建筑消防设施检验报告”，该报告充分说明该租赁房屋已经进行验收并合格，且对于租期问题，事后第三人已经同意被上诉人使用房屋至2023年7月31日。2、本案租赁物已经验收合格，双方签订的《门面转让合同范本》就应该认定为有效。2019年3月19日，中共中央召开的全面深化改革委员会第七次会议审议通过了《关于深化消防执法改革意见》第1条规定：取消公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查。消防部门制定公众聚集场所消防安全标准并向社会公布。公众聚集场所取得营业执照，通过互联网向消防部门作出符合消防安全标准的承诺后，即可投入使用、营业。根据该文件精神，明确了房屋未验收前是可以投入使用的。一审判决引用的最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》已于2013年2月26日废止，本案的房屋租赁合同效力，应依据《合同法》《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》予以认定。被上诉人王艳秋二审辩称：1、涉案房屋未经消防验收合格，双方签订的转租协议系无效合同。二上诉人将房屋转租给被上诉人，收取十万元转让费，签订转租合同后，上诉人才了解到涉案房屋未经消防验收，且还超过原有的租赁期限，上诉人把租期私自延长到了2023年5月。根据《消防法》第十一条、第十三条以及《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，涉案门面未经消防验收合格，不得投入使用，二上诉人故意隐瞒事实，与被上诉人签订转租合同，违反了法律强制性规定，属无效合同。至于贵州隆盾安全技术服务有限公司出具的“建筑消防设施检验报告”只是证明消防设施合格，不能证明涉案房屋经消防验收合格，故转租合同无效，上诉人应返还被上诉人门面转租费10万元；2、涉案门面已经另租他人。因为二上诉人在签订协议时并没有得到原审第三人黔南州环宇房地产开发有限公司同意，现在第三人已将涉案房屋另租他人，这视为第三人不同意二上诉人转租，既然第三人已经另租他人，上诉人与被上诉人签订的转租协议已经无法履行，二上诉人应当返还门面转让费；3、一审以双方所举证据，根据《消防法》和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定分配举证责任，判决事实清楚，适用法律正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审原告王艳秋向一审法院起诉请求：1、请求依法判决确认原、被告签订的《门面转让合同范本》无效；2、请求判决被告向原告返还门面转让费100000元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月20日，二被告与第三人签订《租房协议书》，约定：第三人将位于都匀市临江大厦1单元1层3号、4号门面出租给二被告使用，月租金8700元，租赁期限三年，从2018年11月1日起至2021年11月止，从签订该协议至2018年11月1日，作为装修和试营业期，至该房验收完毕后约为2018年11月1日止正式计算房租，中途可转让，但需与第三人认定同意，重新签订协议。2018年12月4日，原告与二被告签订《门面转让合同范本》，约定：甲方（二被告）将其承租第三人的上述门面转租给乙方（原告）使用，租期到2023年5月31日止，月租金为8700元，剩余租期为4年5月；门面转让后，乙方（原告）同意代甲方（二被告）向房东（第三人）履行原有门面租赁合同中所规定的条款，租期到2023年5月31日止，剩余租期为4年5月，乙方（原告）向甲方（二被告）支付门面转让费100000元；并约定违约责任等。原告在使用门面过程中，称该门面未经消防验收，且被告与原告约定的租期到2023年5月31日止，而被告与第三人约定的租期到2021年11月止，不能实现原告租赁门面至2023年5月31日止的目的。原告认为，根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，《最高人民法院》（［2003］民一他字第11号2004年3月4日最高人民法院公布），出租《中华人民共和国消防法》第十三条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。特诉至法院，请依法判决。一审法院认为：原、被告对签订的《租房协议书》及《门面转让合同范本》无异议，予以确认。原告请求确认与二被告签订的《门面转让合同范本》无效并返还门面转让费的诉请，《中国人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”本案中，原告诉称租赁门面未经消防验收，被告及第三人对原告的该诉称未提出辩解，也未提供相关证据予以反驳，《最高人民法院》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，第七条：“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。”门面是否经消防验收的举证责任应当由二被告及第三人承担，现二被告及第三人没有证据证明租赁建筑物已经消防验收，应当由其承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；…。”，为此，一审法院确认租赁物未经消防验收，并认定2018年12月4日原告与二被告签订的《门面转让合同范本》无效，二被告应当返还原告支付的门面转让费。综上所述，原告请求确认其与二被告签订的《门面转让合同范本》无效并由二被告返还其门面转让费100000元的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中国人民共和国消防法》第十三条、《最高人民法院》第二条、第七条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、原告王艳秋与被告赵秋、罗蓉于2018年12月4日签订的《门面转让合同范本》无效；二、被告赵秋、罗蓉于本判决生效后十五日内返还原告王艳秋门面转让费100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，因适用简易程序审理减半收取1150元，由赵秋、罗蓉负担。二审中，二上诉人提交如下证据材料：1、建筑消防设施检测报告，拟证明涉案房屋已通过消防检测，不具有消防隐患。2、意见协调书，拟证明经第三人同意，房屋租期已延至2023年7月31日。被上诉人质证：1、检测报告形成时间在转让协议签订之后，且只是消防设施验收，不是最终消防验收，报告也只是初检，而不是最终验收。2、协调书并不是新证据，从意见书的落款时间是2019年3月25日，是在一审庭审之后下判之前提交的，上诉人是一审庭审后才和第三人沟通的延长租赁期限事宜。第三人质证：对这两个证据没有异议，是真实的。被上诉人二审举证：彩色图片四张，拟证明涉案门面已转租案外人并使用。二上诉人质证：对真实性合法性没有意见，对于证明目的有异议：1、被上诉人一直声称门面消防不合格，现在租给案外人使用也没有任何部门进行查处；2、租给他人是第三人的行为，被上诉人没有把钥匙交给上诉人，而是交给了第三人，第三人完全有权利租给其他人。该房屋现在由谁使用是合同履行的问题，与房屋转租协议是否有效是两个法律关系，不宜在本案中作出处理。第三人质证：该证据属实，我们已经把门面转租给他人了。被上诉人已经把押金退给我们了，钥匙也交给我们了，她说她不租了，我们才另租他人的。第三人二审举证：1、第三人与王艳秋微信记录截图四张，拟证明第三人与被上诉人沟通是否继续承租的事实，被上诉人没有回答，电话联系也不接。2、收款收据复印件，拟证明被上诉人于2018年12月19日交给第三人租门面押金8700元，大概在2019年2月9日，将该收据原件和钥匙交换给第三人，并且告知不继续租门面了。二上诉人质证：对真实性予以认可，充分表明被上诉人已经突破了与上诉人的合同关系，被上诉人与第三人独自达成了租赁合同，现在被上诉人没有承租门面是其和第三人的关系，和上诉人没有关联。被上诉人质证：1、对微信记录的真实性不予认可。本案争议的是上诉人和被上诉人的转租合同，在签订合同之初，未征得业主方同意，合同的性质就已经定性，上诉人与被上诉人的合同属于无效合同，并非效力待定合同，就算第三人同意上诉人与被上诉人签订合同，那也是其他法律关系，与本案无关联。2、对于押金收据，被上诉人知道合同属于无效合同之后，不再愿意继续租赁房屋，也与本案上诉人与被上诉人之间的租赁合同纠纷无关联。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，被上诉人与二上诉人签订转租协议后营业了大概一个月时间，并向第三人交纳了8700元押金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，租赁合同无效的情形限定在未取得规划许可或未获准建设的房屋予以出租，以及租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效的情形。本案双方当事人在签订转租协议时，并未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，被上诉人也未举证证明因上诉人未能提供涉案房屋的消防验收手续致使其不能办理营业的相关手续，故经双方当事人协商一致签订的转租协议不具备合同无效的情形;虽然《中华人民共和国消防法》第十三条规定了应当进行消防验收而未验收或者验收不合格的建设工程禁止投入使用，但该规定属管理性强制性规定，若出租人违法出租或使用，应当按照有关行政法律法规追究其法律责任，而不是否定引起债权的合同效力。对于上诉人转租是否得到第三人的认可以及转租期限超过上诉人剩余租赁期限的问题，因被上诉人在签订转租协议并营业后，第三人作为出租方已经知晓，事后也对转租事宜予以追认，并与上诉人另行约定延长租赁期限，故双方所签订的《门面转让合同范本》依法成立有效，被上诉人以此协议无效为由，请求返还其支付的10万元转让费的诉请违反协议的约定，依法不予支持。综上，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销都匀市人民法院（2019）黔2701民初695号民事判决；二、驳回被上诉人王艳秋的一审全部诉讼请求。一审案件受理费2300元减半收取1150元，二审案件受理费2300元，共计3450元，由被上诉人王艳秋负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 陈福江审判员 李颖敏二〇一九年十月二十一日法官助理吴奕书记员杨墨