贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0302民初6184号原告:遵义市遵和房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区内环路**三建司四公司房**，统一社会信用代码：915203027753285380。法定代表人：霍静，该公司经理。委托诉讼代理人：申万权，贵州新长征律师事务所律师。被告：兰娟，女，汉族，1981年11月11日生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：李逵，男，汉族，1978年8月30日生，住贵州省遵义市红花岗区。第三人：中国工商银行股份有限公司遵义碧云支行，住所，住所地：贵州省遵义市红花岗区碧云路**社会信用代码：91520300214763257T。负责人：肖斌，该支行行长。委托诉讼代理人：展岚群，女，汉族，1965年2月15日生，住贵州省遵义市红花岗区。原告遵义市遵和房地产开发有限责任公司与被告兰娟商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，依法由审判员张祖华适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告遵义市遵和房地产开发有限责任公司之委托诉讼代理人申万权与被告兰娟及其委托诉讼代理人李逵，第三人中国工商银行股份有限公司遵义碧云支行及其委托诉讼代理人展岚群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告遵义市遵和房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2015年12月29日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告立即支付原告被第三人扣划的保证金18482.36元（最终以第三人实际扣划的保证金数额为准）；3、判令被告立即返还原告红花岗区××东岭雅居第1幢6层6-5号房屋；4、判令被告立即协助原告撤销红花岗区××东岭雅居第1幢6层6-5号房屋在遵义市住房和城乡建设局的预告、备案登记，并由被告承担撤销费用530元（以房管部门实际收取为准）；5、判令被告立即向原告支付违约金35428.4元、财产保全所产生的费用3120元和律师费7500元；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年12月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告购买原告开发的位于遵义市××××东岭雅居第1幢6层6-5号房屋一套，总价款为人民币354284元。被告支付了首付款107284元，余款247000元合同约定以银行按揭方式支付。原告为被告的按揭贷款提供连带责任担保，并与第三人签订了《个人住房贷款合同》。被告在取得第三人发放的贷款后，理应按照合同约定按期归还借款本息，但其未按约定每月偿付银行按揭款项，导致原告按约履行担保义务过程中被第三人于2017年12月起持续扣划原告保证金用于为被告支付银行按揭，原告作为房地产开发企业与被告签订的《商品房买卖合同》的合同目的已无法实现。原告于2019年3月31日向遵义市红花岗区人民法院起诉，双方达成和解协议后原告予以撤诉，但至今被告均未履行《商品房买卖合同》以及《和解协议》约定的权利义务，原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“一方延迟履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告有权解除合同并收回房屋。为此，原告特向贵院具状起诉，请求人民法院依法支持诉请。被告兰娟辩称，因被告家庭现在经济困难，无力偿还债务，原告主张的18482.36元保证金我们认可，对后面的款项我们也无力支付，我们夫妻商量过后愿意对房子自行出售，出售之后的款项来偿还银行和房开的债务，如果由第三人或者原告来拍卖的话，会产生很多损失，我们承担不起。原告主张的保全费、律师费我们不认可。本院审理认定事实如下：2015年12月29日，被告兰娟与原告遵义市遵和房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告以按揭方式，购买由原告开发的位于贵州省××××东岭雅居第1幢6层6-5号住房，房款总价354284元。合同签订后，被告兰娟向原告遵义市遵和房地产开发有限责任公司支付了首付款107284元，并于2016年3月4日与第三人中国工商银行股份有限公司遵义碧云支行签订了《个人购房借款》合同，中国工商银行股份有限公司遵义碧云支行于2016年3月9日向被告兰娟发放了住房贷款247000元。被告兰娟在取得第三人发放的住房贷款后并未按照合同约定每月定期偿付按揭款项，导致原告按约履行担保义务过程中被第三人中国工商银行股份有限公司遵义碧云支行自2017年12月起持续扣划原告遵义市遵和房地产开发有限责任公司保证金用于为被告兰娟支付银行按揭。原告遵义市遵和房地产开发有限责任公司与第三人中国工商银行股份有限公司遵义碧云支行签订的《按揭贷款业务合作协议》中约定：“第四条、在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在借贷甲方书面催款通知后10日内履行还款义务。如乙方主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开率的账户中扣收”，截止2019年7月31日，共计被划扣保证金18482.36元。2019年5月10日，原告遵义市遵和房地产开发有限责任公司与被告兰娟签订了《和解协议》，协议载明：“一、被告兰娟于2019年9月10日前办理并取得所购遵义市××××东岭雅居第1幢6层6-5号房屋的不动产权证和银行贷款正式抵押权证；二、被告兰娟于2019年5月25日前支付归还原告第三人工商银行扣划的保证金2000元，并支付原告因本次诉讼产生的律师费7500元和本案法院受理费50元；三、如被告兰娟未按上述第一条约定取得不动产权证和抵押权证或未按上述第二条约定及时向原告支付款项，则原告遵义市遵和房地产开发有限责任公司与被告兰娟自愿解除双方于2015年12月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015427844）的《和解协议》，被告兰娟于2019年10月10日前将遵义市××××东岭雅居第1幢6层6-5号房屋返还给原告遵义市遵和房地产开发有限责任公司，并支付原告违约金35428.4元；被告兰娟于2019年10月10日前协助原告遵义市遵和房地产开发有限责任公司撤销遵义市××××东岭雅居第1幢6层6-5号房屋在遵义市住房和城乡建设局的预告、被告登记，撤销费用由被告兰娟承担；撤销预告、备案登记后10日被由原告遵义市遵和房地产开发有限责任公司在被告兰娟已付款项中扣除原告遵义市遵和房地产开发有限责任公司的应收款项和第三人中国工商银行股份有限公司遵义碧云支行的应收款项后，余款退还给被告兰娟，被告兰娟自愿承担因诉讼产生的诉讼费、保全费、保函费、评估费、律师费等费用。”上述事实，有原告遵义市遵和房地产开发有限责任公司与被告兰娟，第三人中国工商银行股份有限公司遵义碧云支行提供的《商品房买卖合同》、《个人购房借款》合同、《按揭贷款业务合作协议》、和解协议、银行划扣保证金流水等证据及原、被告，第三人当庭陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告遵义市遵和房地产开发有限责任公司与被告兰娟签订的《商品房买卖合同》后，被告通过中国工商银行股份有限公司遵义碧云支行按揭贷款向原告支付剩余房款，履行了支付购房款的全部义务，原告亦按合同约定义务交付了商品房。后兰娟与第三人签订了抵押贷款合同，原告在抵押贷款合同中承担连带还款责任。合同履行过程中，被告兰娟无力偿还按揭款，原告遵义市遵和房地产开发有限责任公司与被告兰娟于2015年12月29日签订了《和解协议》，如被告兰娟不履行银行的按揭贷款，双方自愿解除签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015427844），现被告兰娟明确表示不具备偿还能力，已具备《和解协议》约定的解除《商品房买卖合同》的条件，故对原告要求解除《商品房买卖合同》及代扣的按揭款、返还房屋、撤销备案登记的诉请，本院予以支持。对原告要求被告偿还代扣的18482.36元（最终以第三人实际扣划的保证金数额为准），因解除合同后房屋归被告所有，且被告在第三人处贷款后，原告已获得了购房款，故该款不应由被告兰娟承担。对原告要求被告支付违约金及律师费的诉请，双方在《和解协议》中列出了诉讼费、保全费、律师费由被告承担，并约定违约金为35428.4元，因被告已支付了部分贷款，在原告取得房屋后，原告应当将被告支付给第三人的款项予以返还，而由被告兰娟承担违约责任，即银行利息和滞纳金等。综上，原被告双方互有债务，因双方均未提供相应的数据，具体金额不明确，不宜在本案中处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、五十六条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告遵义市遵和房地产开发有限责任公司与被告兰娟于2015年12月29日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、由原告遵义市遵和房地产开发有限责任公司于本判决生效后一个月内返还给被告兰娟购房款107284元;三、被告兰娟于本判决生效后一个月内返还位于红花岗区××东岭雅居第1幢6层6-5号房屋给原告遵义市遵和房地产开发有限责任公司；四、被告兰娟立即协助原告遵义市遵和房地产开发有限责任公司撤销红花岗区××东岭雅居第1幢6层6-5号房屋在遵义市住房和城乡建设局的预告、备案登记，并由被告兰娟承担撤销费用530元（以房管部门实际收取为准）。案件受理费730元，财产保全费用3120元，合计3850元，由被告兰娟承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  张祖华二〇一九年十月八日法官助理封瑞涛书记员刘军兰