甘肃省兰州市安宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0105民初480号 原告（反诉被告）：兰州中海宏洋房地产开发有限公司，地址：甘肃省兰州市安宁区北滨河西路859号。 法定代表人：张贵清，系公司董事长。 委托代理人：许大川，兰州黄河律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何瑾，女，汉族，1978年12月24日出生，住址：兰州市城关区。 委托代理人：黄国义，甘肃西城律师事务所律师。 委托代理人：来海平，甘肃西城律师事务所律师。 原告兰州中海宏洋房地产开发有限公司与被告何瑾商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰州中海宏洋房地产开发有限公司法定代表人未到庭参加诉讼，其诉委托代理人许大川到庭参加诉讼，被告何瑾未到庭参加诉讼，其诉委托理人黄国义、来海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）兰州中海宏洋房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求： 1、判令解除原、被告之间签订的2016预35208号《商品房买卖合同》； 2、判令被告向原告支付违约金28360.80元； 3、判令被告承担本案的律师费8000元； 4、本案诉讼费全部由被告承担。 事实与理由：2016年9月8日，原告与被告签订了编号为2016预35208号的《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定被告购买原告开发的中海·广场16楼2628号住宅一套，建筑面积41.86平方米，房屋单价每平方米为6775.16元，房屋总价款为283608元。合同约定“2016年9月8日前支付首期房款，余款须在2016年9月8日前办理完毕贷款申请手续”。合同附件4第4条第3款约定：“如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人在银行、公积金中心审批终了之日起3日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人同意按本合同相关约定承担违约责任；如应买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房款总价款10%向出卖人支付违约金”。《商品房买卖合同》签订后，被告支付143608元房款后，剩余140000元房款至今未付，其行为已经构成严重违约，造成了原告的重大损失。根据双方签订的合同第7条、合同附件4第4条之约定，原告有解除合同，并有权利要求被告承担违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，现根据我国《民法通则》、《合同法》及《民事诉讼法》等有关法律、法规之规定，特向法院提起诉讼，请依法判如所请。 被告（反诉原告）何瑾答辩称：一、双方之间签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当依法履行该合同。答辩人与被答辩人于2017年5月6日签订了商品房买卖合同，该合同系双方之间的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违反公序良俗原则，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”况且，答辩人于2016年8月27日、2016年8月31日分别向被答辩人支付了认购款20000元、123608元，共计143608元，依法履行了自己的合同义务，被答辩人亦应当依法、诚信的履行自己的合同义务。二、被答辩人关于解除双方之间的商品房买卖合同并要求答辩人支付被答辩人违约金诉讼请求，不但没有法律依据，亦无合同根据，更是违背了客观事实，法院应当依法予以驳回。答辩人和被答辩人于2016年8月31日签订了《兰州中海广场项目签约表》后，答辩人于2016年8月27日、2016年8月31日分别向被答辩人支付了认购款20000元、123608元，共计143608元，依约履行了自己的合同义务。其余14万元按该签约表的约定，在浦发银行按揭贷款。但直到2017年5月6日被答辩人才与答辩人签订《商品房买卖合同》，被答辩人才联系交通银行与答辩人办理按揭贷款手续。该合同主要约定：商品房预售的自本合同生效之日起30天内，由出卖人向兰州市住房保障和房地产管理局申请登记备案。但是在答辩人已缴纳50%以上认购款的情况下，被答辩人至今未履行《商品房买卖合同》备案登记手续，致使答辩人不能向交通银行提供符合贷款要求的《商品房买卖合同》，被答辩人没有按合同约定先履行义务的行为违反《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，本案中，答辩人基于先履行抗辩权，依法有权在反诉被告先履行义务后再履行义务。因此，答辩人根本没有违约，相反是被答辩人违反了合同义务，所以，被答辩人要求解除合同、赔偿违约金的请求没有事实和法律依据，贵院应当予以驳回。三、被答辩人要求答辩人承担其律师费的请求没有事实根据、更无法律与合同依据，贵院依法应予驳回。首先，本案中答辩人并没有违约行为，本案显属被答辩人恶人先告状的行为；其次，合同中亦无关于律师费应由答辩人承担的约定；最后，法律也没有关于本案被答辩人律师费由答辩人承担的规定。被答辩人的该项诉讼请求应当由法院予以驳回。 被告（反诉原告）何瑾向本院提出反诉请求： 1、请求人民法院判决被反诉人兰州中海宏洋房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同》，按合同的约定到兰州市住房公积金保障和房地产管理局办理《商品房买卖合同》的备案登记手续； 2、反诉费由被反诉人承担。 事实与理由：2016年8月，反诉人何瑾通过甘肃康羽房地产经纪有限公司举办的媒体团购优惠活动从被反诉人兰州中海宏洋房地产开发有限公司（以下简称：中海公司）处认购了16—2628号建筑面积为41.86平方米的公寓房，认购总价283608元。并缴纳了购房定金20000元，首期款123608元。但被反诉人中海公司一直没有与反诉人何瑾签订正式的《商品房买卖合同》。直到2017年5月，被反诉人中海公司通知反诉人何瑾签订了《商品房买卖合同》，并于同日在被反诉人中海公司处与交通银行兰州分行签订了按揭贷款合同。但因被反诉人中海公司没有履行合同约定到兰州市住房保障和房地产管理局办理《商品房买卖合同》备案登记手续的义务，致使反诉人何瑾提供的贷款资料不完整，贷款银行无法上报审批贷款。为此，反诉人何瑾特反诉要求被反诉人中海公司继续履行合同，尽快到兰州市住房保障和房地产管理局办理《商品房买卖合同》的备案登记手续，以便于反诉人何瑾向贷款银行提供完整的贷款资料，使贷款银行能尽快审批、发放贷款。 原告（反诉被告）兰州中海宏洋房地产开发有限公司答辩称：原一审认定何瑾辩称2016.8.31被告签订了中海广场项目签约表，明确了是何瑾授权形成了网签。原一审查明事实对项目签约表予以认定。 原告（反诉被告）兰州中海宏洋房地产开发有限公司为支持其主张，提交证据如下： 证据一、《兰州地区商品房销售许可证》，证明：原告的销售房屋证件齐全，有销售资格的事实。 证据二、2016预35208号《商品房买卖合同》；证明：原被告签订买卖合同、合同合法真实有效，被告已经违约的事实。 证据三、收据，证明：被告缴纳首付款143608元，余款尚未缴纳的事实。 证据四、1、律师函快递回执单（1-1）；2、律师函。证明：原告给被告发送过接触合同律师函的事实。 证据五、律师费发票；证明原告为本次诉讼支出律师费用的事实。 证据六、房地产交易中心调取备案登记表。证明：国家认定我们登记备案的时间。 被告（反诉原告）何瑾认为原告庭上提交的《商品房买卖合同》与一审时提供的材料不一致，明显伪造的，对于收据被告（反诉原告）无异议，原告（反诉被告）举证的律师函、快递回执单（1-1），被告（反诉原告）认为律师函中海宏洋公司委托律师，没有委托书。详情单，邮件单据没有，也没有何瑾签收签字，内容写明迟延交款，但没有催告书，就解除合同，不符合规定，签约时间是2017年5月6日，而不是原告（反诉被告）所说的2016年8月31日。对于房产交易中心调取备案登记表，被告（反诉原告）认为何瑾名字是原告自己写上去的，网站上既没有公司盖章，也没有签字，形式上不完整，合同没有约定备案方式是网签，且何瑾也没有办理过网签手续。根本不能证明合同是在2016年8月31日签订的。 被告（反诉原告）何瑾为支持其主张，提交证据如下： 证据一：媒体团购优惠确认函，收款收据2份、银联商2份、兰州中海广场项目签约表。证明：1、反诉原告与甘肃康羽房地产经纪有限公司依约签订了媒体团购优惠确认函，主要约定：甘肃康羽房地产经纪有限公司举办媒体团购优惠活动，反诉原告自愿申请参加并成功缴纳人民币2000元服务费，享受总房款直减人民币20000元优惠，优惠款在购房时将在总房款中减去相应数额；2、反诉原告认购反诉被告的商品房成交总价283608元，而反诉原告依约于2016年8月27日、2016年8月31日分别向反诉被告支付认购款20000元、123608元，共计143608元，该数额已达到商品房成交总价的百分之五十以上。合同第6条2016年8月27日付款143608元，需在2016年8月28日之前办理银行申请手续。合同28页办理贷款前需要认购协议。第2条，原告没有发催告函就解除与原告的合同。 证据二、录音、商品房购买合同。证明：反诉原告与反诉被告实际签订商品房买卖合同的日期为2017年5月6日，该合同主要约定：商品房预售的自本合同生效之日起30天内，由出卖人向兰州市住房保障和房地产管理局申请登记备案。但是反诉被告至今未履行该登记备案义务，反诉被告违反合同义务在先，反诉原告行使先履行抗辩权，依法有权在反诉被告先履行义务后在履行义务。请求法庭按照网址上网查询网签的合同，上面既没有中海公司盖章，也没有何瑾签字，也没有落款日期。 证据三、网签商品房买卖合同，证明：网签合同双方没有盖章签字，何瑾根本不知情。 原告（反诉被告）兰州中海宏洋房地产开发有限公司认为，媒体团购优惠确认函与本案无关。客户前合同时承诺贷款不成立将自动转为付全款。对于录音、商品房购买合同原告（反诉被告）认为合同有何瑾签字，合同第七条第二款有解释。网签商品房买卖合同，原告（反诉被告）不予质证。 上述证据经双方当庭举证、质证。 本院审理查明：原告（反诉被告）提供的第一组证据：《兰州地区商品房销售许可证》，原告的销售房屋证件齐全，有销售资格的事实。本院予以认定；对于第二组证据：2016预35208号《商品房买卖合同》没有日期，但原、被告双方有签字和盖章，对于该组证据的真实性本院予以认定；第三组证据：收据，证明了被告缴纳首付款143608元，余款尚未缴纳的事实，本院予以认定；第四组证据：1、律师函快递回执单（1-1）；2、律师函。证明了原告给被告发送过解除合同律师函的事实，故对该组证据予以认定；第五组证据：律师费。属原告（反诉被告）庭上口头提出，但未提供证据，且双方未约定律师费如何分担，本院不予认定。对于第六组证据：房产交易中心调取备案登记表有双方签字盖章，登记时间是2016年8月31日，予以认定。被告（反诉原告）提供的第一组证据证据、媒体团购优惠确认函，证明：收款收据2份、银联商2份、兰州中海广场项目签约表。被告（反诉原告）于2016年8月27日、2016年8月31日分别向反诉被告支付认购款20000元、123608元，共计143608元，该数额已达到商品房成交总价的百分之五十以上。该组证据本院予以认定；第二组证据、录音、商品房购买合同。证明：反诉原告与反诉被告实际签订商品房买卖合同的日期为2017年5月6日。商品房买卖合同原、被告双方的签字和盖章属实，但日期无法证实，对于该组证据的真实性本院予以认定，但签订日期不予认定。第三组证据：网签商品房买卖合同，证明：网签合同双方没有盖章签字，何瑾根本不知情。该组证据没有何瑾的签字属实，本院不予认定。本院在房产网站查明《商品房买卖合同》网签时间是2016年8月31日。 经审理认为，当事人在进行民事行为时应该本着诚实信用的原则。本案中，双方当事人在签署商品房买卖合同时，均未注明合同签订时间，致使双方在履行合同时产生严重歧义，但对合同的内容，双方意思表示真实，合法有效，应受法律保护。《商品房买卖合同》是原告（反诉被告）于2016年8月31日在网上进行了登记。则《商品房买卖合同》系于2016年8月31日签订，虽无签订日期，但有双方的签字和盖章，结合双方于2016年8月31日前及已签订团购确认函、项目签约表，并通过银行汇款143608元（超过总房款的50%），由于双方签订的商品房买卖合同中第六条约定的付款方式仅为剩余房款的支付时间即为银行发放按揭贷款的时间，而事实上被告（反诉原告）未在合同规定的期限内向原告提供贷款手续，故原告（反诉被告）依据商品房买卖合同第七条：被告（反诉原告）逾期付款超过30日后，即应解除合同；附件四合同补充协议第三条第三、四款：被告（反诉原告）申请银行贷款的实际年限、金额、利率以银行最终审批为准，如被告（反诉原告）的按揭申请未获得银行最终审批同意，被告（反诉原告）应在银行审批终了之日起3日内付清剩余房款，如逾期付款，则被告（反诉原告）应按合同约定承担相关违约责任，对原告（反诉被告）请求解除与被告（反诉原告）《商品房买卖合同》的诉请，予以支持。对原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）《承当违约金的诉请，予以支持。原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）承担本案律师费的诉请，无证据，不予支持。对被告（反诉原告）请求继续履行《商品房买卖合同》的诉请，理由不成立，不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第三款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）兰州中海宏洋房地产开发有限公司与被告（反诉原告）何瑾之间签订的2016预35208号《商品房买卖合同》； 二、被告（反诉原告）何瑾向原告（反诉被告）兰州中海宏洋房地产开发有限公司支付违约金28360.80元； 三、驳回原告（反诉被告）兰州中海宏洋房地产开发有限公司关于律师费的诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）何瑾的反诉请求； 一审案件受理费710元，减半收取355元、反诉费50元由被告（反诉原告）何瑾承担。 如不服本判决，可以再判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兰州市中级人民法院。 审 判 长  孙 智 人民陪审员  俞福潮 人民陪审员  任国庆 二〇一九年十月十日 书 记 员  杨 燕