重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0231民初2678号 原告：重庆渝垫国有资产经营有限责任公司，住所地重庆市垫江县桂溪街道建新路139号，统一社会信用代码91500231756246369X。 法定代表人：胡永凤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余向驰，重庆玉鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘秋月，重庆玉鼎律师事务所律师。 被告：刘发容，女，1973年7月7日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：朱成义，重庆景誉律师事务所律师。 原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司与被告刘发容租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案。被告刘发容在答辩期间向本院提出管辖权异议，本院审查后裁定驳回刘发容的管辖权异议，被告不服本院的该裁定，上诉于重庆市第三中级人民法院，该院于2019年8月2日裁定驳回被告刘发容的上诉。2019年8月20日，因本案案情疑难复杂，本院依法将本案转为普通程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司的委托诉讼代理人余向驰、被告刘发容及其委托诉讼代理人朱成义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的《房屋租赁合同》，并将租赁物交付原告；2.被告向原告支付房屋占用费308193.6元（从2019年1月1日起按原租赁合同租金到期时的租金递增10%（721094元）计算至搬离租赁物时止）。诉讼中，原告将房屋占用费变更为527485.2元（从2019年1月1日计算至开庭时），房屋租金按721094元计算至付清时止。事实和理由，原告于2018年1月5日与案外人李进成签订《房屋租赁合同》，约定原告将垫江县某房屋出租给案外人李进成使用，租金为655540元，每年递增10%。同时，李进成向原告缴纳的保证金150000元自动转为本次租赁保证金。2018年8月1日，被告与李进成一起向原告申请门市转租。2018年10月31日，原告、被告、李进成协商一致，签订了《房屋租赁转租协议》，约定被告在其使用租赁物之日起，原租赁合同项下的承租方由李进成变更为被告，被告承诺承继李进成的合同权利义务，李进成缴纳的保证金自动转为被告向原告缴纳的保证金。2018年12月31日合同到期后，被告未与原告续签合同，也未办理还房手续，继续占用租赁物。原告曾多次向被告发送了催收租金的通知书，但被告仍未缴纳。 被告答辩称，1.于2019年5月9日通过案外人朱琪英支付了2019年1月至3月的租金180274元；2.在被告已经缴纳部分租金的情况下，原告于2019年5月10日要求被告搬出租赁物侵害被告的合法权益；3.租赁物大面积漏水，被告对租赁物进行了整修，已经停业；4.前面签订的合同有效，不同意解除合同。 经审理查明，2018年1月5日，原告（甲方）与案外人李进成（乙方）签订渝垫合同[2018]XX号《房屋租赁合同》，该合同载明“……一、租赁房屋基本情况。（一）本合同出租的租赁物坐落于垫江县某房屋……三、租赁期限。经甲乙双方商定，本次租赁期限为12个月，即2018年1月1日至2018年12月31日止。四、租金及支付方式。上次（原合同）租金为595946元。经甲乙双方自愿达成，本次租金按原合同到期时的租金递增10%，即房屋租金为655540元……租金通过缴存或转账方式于本合同签订之日起5日内一次性交入甲方指定账户……五、租赁保证金及其他费用的约定……乙方原向甲方交纳租赁保证金15万元……自动转为本次租赁保证金。保证金不计利息……七、房屋维修责任。出租房屋甲方不承担维修义务及费用，房屋租赁期间均由乙方履行、承担维修义务……九、续租及续租租金调整。租赁合同期满前，乙方若需续租需提前三个月向甲方申请，经甲方同意后，重新签订租赁合同，续租租金按涨幅的10%比例进行调整。十、甲方交付房屋、乙方交还房屋约定及违约处理……（二）租赁到期或合同解除时，乙方应当在到期或解除合同之日前10日内，将房屋及结清应由乙方支付的相关费用后与甲方办理交还房屋手续。乙方未按约定期限交还房屋，迟延交还期间租金从迟延之日起按本合同租金标准的3倍计收至实际交还房屋日止。（三）乙方应按本合同约定，向甲方如期缴纳租金。乙方未按约定时间缴纳租金超十日，甲方有权单方解除合同。并收取乙方租金总额的30%支付违约金……”。2018年8月1日，李进成向原告申请将涉诉房屋转租给被告。2018年10月31日，原告（甲方）、被告（丙方）、李进成（乙方）签订《房屋租赁转让协议》，该合同载明“……一、乙方与甲方已于2018年1月5日签订了房屋租赁合同……该租赁资产所有权为甲方。合同到期时间为2018年12月31日，租金为人民币655540元……以后每年度递增10%。二、三方一致确认，自乙方将承诺在甲方租赁的房屋交付丙方使用之日，即2018年10月31日（下称转让日）起，原租赁合同……项下的承租方由乙方变更为丙方。丙方声明及确认，其已仔细阅读及详细了解租赁合同项下的所有内容，并同意自转让日起承继乙方在租赁合同项目下的所有权利和义务。三、自转让日起，原乙方向甲方所缴纳的租赁保证金150000……元整自动转为丙方向甲方缴纳的租赁保证金，乙方将原租赁保证金收据退还给甲方……”。 2019年1月4日，被告作出《瑞吉酒店关于减免房租和递增的申请》，请求原告下调租金和租金递增。 2019年5月9日，案外人朱琪英从其尾号为4748的银行账户向原告尾号为9658的银行账户转账180274元。原告自认收到该笔款项，被告称该款项系其委托朱琪英向原告支付的租金。 2019年5月10日，原告作出《关于停业搬离的通知》，以被告在租赁期间届满后未与其签订新的租赁合同为由，要求被告接到通知后搬离租赁物。诉讼中，被告自认其于同日收到该通知。 以上事实，有原、被告的陈述、《房屋租赁合同》、《房屋租赁转让协议》、银行回单、《瑞吉酒店关于减免房租和递增的申请》《关于停业搬离的通知》、视频资料等相关证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，债务应当清偿。本案中，原告与案外人李进成协商后签订《房屋租赁合同》，该合同未违反法律禁止性规定，亦未损害国家、社会、他人利益，合法有效。在该合同的履行过程中，原、被告及案外人李进成签订《房屋租赁转让协议》，约定案外人李进成将其在《房屋租赁合同》中的全部权利义务转让给被告，系案外人李进成将其对《房屋租赁合同》的权利义务概括转让给被告，原告亦同意案外人李进成的概括转让行为，因此在《房屋租赁转让协议》签订后，被告代替案外人李进成成为《房屋租赁合同》的承租人。《房屋租赁转让协议》中明确载明被告在签订该协议时已详细了解《房屋租赁合同》中其应承担的义务，在被告未与原告就《房屋租赁合同》中相关事项达成变更的一致意见时，被告应当按照《房屋租赁合同》的约定履行合同义务。《房屋租赁合同》约定被告应当在租赁期限届满前三个月向原告申请续租，但截止原告于2019年5月10日要求被告搬离租赁物时，原告未提供证据证明其在未收到被告的续租申请的情形下要求解除合同或在租赁期限届满后对被告继续使用租赁物提出过异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定,原告与被告在租赁期间届满（2018年12月31日）后，未能对续租事宜达成一致意见，因此在原告未对被告继续使用租赁物提出异议前，该《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期间为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原、被告均可在不定期租赁期间解除合同，现原告于2019年5月10日通知要求被告搬离租赁物，系原告欲与被告解除租赁合同的意思表示，且该通知已送达被告，因此《房屋租赁合同》应于2019年5月10日解除，故本院对原告请求解除其与被告的租赁合同的诉讼请求予以支持。《房屋租赁合同》及《房屋租赁转让协议》均约定2019年的租金在2018年的基础（655540元）上上浮10%，故2019年的租金为721094元；《房屋租赁合同》于2019年5月10日解除，但被告在收到被告要求其搬离租赁物的通知后仍占有租赁物至今，故本院对原告请求被告支付2019年1月1日至今的租金及房屋占用费的诉讼请求予以支持。2019年1月1日至2019年5月10日期间系不定期租赁期间，故被告应当按照合同约定的租金标准支付该期间的租金为320486.22元（721094元÷12个月×5个月+721094元÷12个月÷30天×10天）；此外，被告还应支付原告2019年5月11日至搬离时的房屋占用费，故本院对原告请求被告支付2019年5月11日至开庭时（2019年9月24日）的房屋占用费268407.21元（721094元÷12个月×4个月+721094元÷12个月÷30天×24天）以及从2019年9月25日起按721094元/年的标准支付房屋占用费至搬离时的诉讼请求予以支持。被告已支付原告租金180274元，应予以扣除，因此被告还应支付原告2019年1月1日至2019年9月24日期间的租金及房屋占用费408619.43元（320486.22元+268407.21元-180274元）以及从2019年9月25日起按721094元/年的标准支付房屋占用费至搬离时止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下： 一、原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司与被告刘发容之间的《房屋租赁合同》于2019年5月10日解除； 二、被告刘发容在本判决生效后二十日内将坐落于垫江县某房屋返还原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司； 三、被告刘发容在本判决生效后十日内支付原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司租金及房屋占用费408619.43元，并从2019年9月25日起按721094元/年的标准向原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司支付房屋占用费至搬离时止； 四、驳回原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司发展有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9074元，由原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司承担2044.77元，由被告刘发容承担7029.23元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  王贤凡 人民陪审员  毕 燕 人民陪审员  皮大会 二〇一九年十月三十一日 法官 助理  邱竟翔 书 记 员  冷雨灿