湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初2371号原告：武汉兴满丰装饰工程有限公司，住所地：武汉市东西湖区田园大道祥泰综合楼（16）。法定代表人：陈满清，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄华，湖北法正联合律师事务所律师，一般授权代理。被告：湖北耐特重工有限公司，住所地：武汉市汉阳区琴断口街米粮山新村140号。法定代表人：戴伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：毛应涛、刘欢，湖北泓泰安信律师事务所律师，一般授权代理。原告武汉兴满丰装饰工程有限公司与被告湖北耐特重工有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武汉兴满丰装饰工程有限公司的法定代表人陈满清及委托诉讼代理人黄华，被告湖北耐特重工有限公司的委托诉讼代理人毛应涛、刘欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武汉兴满丰装饰工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《土地租赁合同》无效，并判令被告赔偿原告各项损失100万元；2、判令被告返还原告在上一租赁年度多缴纳的租金146,300元、管理费56,028元、保证金28,700元；3、判令被告赔偿因不能给原告供电而原告被迫自己发电所导致的损失171,300元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年，被告为提高汉阳区琴断口监狱内闲置土地利用率，向社会公开招标，拟出租上监耐火厂对面约七亩土地，当时拦标价为2.5万元/亩/年。原告得到该信息后，编制了投标文件，明确了自己租赁土地的用途并进行了招投标。后经被告开标、评标、定标，原告以每亩4.1万元/年的价格中标。原告于2016年8月3日和被告签订《资产（土地）租赁合同书》，合同期限为一年（被告声称上面规定只能一年一签，原告没有办法），原告依约支付了租金。在合同履行过程中，被告不能依约供电，导致原告不得不租赁发电机自己发电一年半之久，用电成本远高于国家电网的商业供电。2017年8月7日，被告向原告下发通知，将租金从4.1万元/亩/年提高到6.6万元/亩/年，并额外收取1元/平/月物业管理费，要求原告一个星期内答复，否则办理撤出手续。由于原告前期已投入近400万元成本，且一时间难以找到合适地点建厂搬迁，原告无奈被迫接受被告条件。2017年12月6日，原告和被告签订一份期限仅有九个月的租赁合同。2018年7月9日，9月10日，9月20日，被告向原告发函声称不会与原告续约，要求原告搬离。原告不同意被告单方面终止租赁合同的行为，发函要求继续承租被告土地至少一年以便收回成本，减少损失，但被告不允许原告货车进出，原告不能正常经营，造成了极大的损失。原告认为，被告作为国有企业，对原告进行招商引资，对原告租赁土地的用途明知。原告中标后，基于对被告的信赖，投入近400万元成本用于建设厂房、购置设备等。被告第二年猛涨租金，收管理费，第三年直接终止合同，使原告血本无归。被告的行为违反法律的诚信、公平原则，亦不符合《湖北省行政事业单位国有资产使用管理办法》的相关规定。综上，为维护原告的合法权益，现起诉至法院，望判如所请。被告湖北耐特重工有限公司辩称，第一，双方签订的《土地租赁合同》合法有效，原告要求被告赔偿损失无事实及法律依据。第二，原告诉请本公司返还上一租赁年度多缴纳的租金、管理费和保证金无事实及法律依据。土地租赁合同到期后，原告继续占用土地至今，仍未完全撤离，从合同2018年9月9日到期至今，8个月的土地占用费为154万元，且原告未按照合同约定按时缴纳租金，按照合同第十条第一款的约定，乙方不按时缴纳费用的，除应如数补齐外，每逾期一日，应按所欠费用的10%向甲方支付违约金。据此，本公司保留向原告追究逾期责任及占用费的权利。第三，土地租赁合同约定，乙方用水、用电需向甲方申请经批准后签订相关协议，原告未与本公司签订相关协议，也未申请，本公司无向其供电的义务。原告要求本公司赔偿因未供电造成的损失于法无据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：位于武汉市汉阳区琴断口米粮山新村140号（土地使用权面积596,788.61平方米）的土地权利人为湖北省琴断口监狱，权力性质为划拨用地。湖北省琴断口监狱委托湖北耐特重工有限公司将以上部分土地对外出租经营，其收益上缴省财政所有。湖北耐特重工有限公司的股东为湖北省楚垣集团有限责任公司（国有独资公司）。2016年6月7日，湖北省楚垣集团公司向湖北耐特重工有限公司出具鄂楚发通【2016】97号文件，对湖北耐特重工有限公司上报的《湖北耐特重工有限公司关于申请监内一处土地出租的请示》进行批复，要求：1、公开招标，依法出租土地。2.规范中标方对该土地的租赁使用范围，禁止在出租地上建设永久设备设施，严防土地流失，确保国有资产保值增值。3.严格规范管理，确保租赁安全。后湖北耐特重工公司对上监耐火材料厂对面一处面积约7亩（以实际测量为准）土地的使用权出租事宜进行公开招标，并发布《湖北耐特重工公司土地出租招标书》。2016年5月31日，武汉市兴满丰装饰工程有限公司向湖北耐特重工公司发布投标函及投标文件，以每亩单价41,000元，7亩投标总价为287,000元的价格进行投标,投标用途为石材加工。2016年6月8日，湖北省耐特重工有限公司发出中标公告，内容为：“我公司的耐火材料厂碳砖成型车间前土地出租招标工作经规定程序进行了开标、评标、定标，现将本次评标结果公布如下：评标日期：2016年6月6日。中标人信息：武汉市兴满丰装饰工程有限公司。”2016年6月15日，湖北耐特重工有限公司向武汉市兴满丰装饰工程有限公司出具《中标通知书》：我公司的耐火材料玫碳砖成型车间前土地出租招标，经评标委员会评定及中标公示，现确定贵单位中标。投标金额为年租金每亩4.1万元，请收到本通知书后3日内，到我单位签订土地租赁合同。2016年8月3日，湖北耐特重工有限公司（甲方）与武汉兴满丰装饰工程有限公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：“一、租赁土地地址及设施、设备情况：1.租赁土地地址为耐火厂对面，面积7亩。2.土地租赁前情况：土地属于甲方所有（或甲方依法使用，有权出租），甲方将其出租给乙方使用，用途为石材加工厂。二、租赁期限从2016年9月10日至2017年9月9日止（一年一签）。三、租金、保证金及有关税费：一年租金为人民币贰拾捌万柒仟元。租金支付方式为一次性交清，先交租金后使用；租金支付时间为2016年9月10日。乙方于本合同签订之日起应向甲方交付土地使用保证金贰万捌仟柒佰元。合同期满，甲方经验收确认乙方已付清全部租赁费用且确认土地无污染、树木及相关设施无损坏后，将保证金退换乙方。否则甲方有权直接从保证金中扣取未交付租金或毁损费用。出租地用水用电乙方必须向甲方申请并签订相关协议，乙方不得擅自接水接电，水电费等费用由乙方承担。如发现乙方有私自接水、接电行为，处罚金贰万元。……五、甲方责任：…2、土地租赁期内，如因监狱统一规划、政策变化或市政建设等原因需要使用的，乙方应无条件自行拆除地面建筑物，及时迁出，甲方不予任何赔偿且不另行给乙方安排土地，合同自行终止，返还乙方剩余租金。”……七、合同的变更、解除与终止：……5、租赁期间，任何一方提出解除合同，需提前3个月书面通知对方，双方协商一致后，可以解除合同。……九、甲方违约责任：…3.甲方违反本合同约定提前收回土地的，应按本合同年度租金总额的1%，向乙方支付违约金。十、乙方违约责任：…租赁期满，乙方逾期不归还土地的，视同双方为不定期租赁关系，租金按本合同月租金的5倍计算，至土地归还为止。……十五、本合同自甲乙双方签字盖章并报财政部门（资产管理机构）备案后生效。合同签订后，湖北耐特重工有限公司将约定的土地交付给武汉兴满丰装饰工程有限公司使用，武汉兴满丰装饰工程有限公司在该土地上建造厂房经营石材加工。2017年8月7日，湖北耐特重工有限公司向武汉兴满丰装饰工程有限公司发出《通知》，内容为：一、出租土地按66,000元/亩/年，物业管理费1元/平方/月收取。二、石材加工单位，应出事环保局审核的有效环保资质。并要求武汉兴满丰装饰工程有限公司在2017年8月14日之前以书面形式提出书面申请，确认是否按照上述价格续租合同并提交合格有效的环保证明材料，否则视为自行放弃合同，到期办理撤出手续。2017年9月4日，湖北耐特重工有限公司（甲方）与武汉兴满丰装饰工程有限公司（乙方）签订第二份《土地租赁合同》，约定：租赁土地地址及设施、设备情况不变。租赁期限从2017年9月10日至2017年12月9日止。三个月租金为人民币拾壹万伍仟伍佰元整。租金支付方式为一次性交清，先交租金后使用，租金支付时间为2017年9月10日。2017年12月8日，湖北耐特重工有限公司（甲方）与武汉兴满丰装饰工程有限公司（乙方）再次签订《土地租赁合同》，约定：租赁土地地址及设施、设备情况不变。租赁期限从2017年12月10日至2018年9月9日止。九个月租金为人民币叁拾肆万陆仟伍佰元整。租金支付方式为一次性交清，先交租金后使用，租金支付时间为2017年12月10日。乙方于合同签订之日起应向甲方交付安全、消防、土地使用保证金贰拾万元整（补齐差额拾柒万壹仟叁佰元整），保证金不计利息，若乙方欠缴租金、物业管理费、水电费及乙方承担违约金、损害赔偿金，甲方有权在保证金中扣除。2018年7月9日，湖北耐特重工有限公司向武汉兴满丰装饰工程有限公司发函，内容为：“我公司与贵公司2017年12月10号签订的土地租赁合同将于2018年9月9日到期，依据省国资委、省监狱局和楚垣集团公司相关文件规定精神，经公司董事会研究，合同到期后我公司将不再与贵公司续签。同时鉴于贵公司多次违约，未按时交纳租金，我公司保留随时终止合同并追究贵方违约责任的权利。”2018年8月7日、9月10日、9月20日，湖北耐特重工有限公司三次向武汉兴满丰装饰工程有限公司发函，催促武汉兴满丰装饰工程有限公司搬离。2018年9月29日，武汉兴满丰装饰工程有限公司向湖北耐特重工有限公司发出《关于要求继续租赁贵司土地并签订租赁合同的函》，称因前期投入了巨大的成本，此时终止合同搬离讲给公司造成巨大损失，不同意一个月内搬离，要求适当延长租赁期限。2018年11月27日，湖北耐特重工有限公司再次发函要求武汉兴满丰装饰工程有限公司于2018年12月31日前退出租用的场地。目前，场地仍由武汉兴满丰装饰工程有限公司使用。另查明，武汉兴满丰装饰工程有限公司交纳租赁期限从2016年9月10日至2017年9月9日的租金和保证金的情况：2016年9月30日，武汉兴满丰装饰工程有限公司的法定代表人陈满清向湖北耐特重工有限公司转账人民币80,000元。湖北耐特重工有限公司于2016年10月8日出具收据：“其中：20,000元电缆线工程费用，6万元费用”。2016年10月21日，陈满清向湖北耐特重工有限公司转账人民币55,700元。湖北耐特重工有限公司于2016年10月26日出具收据。2016年11月17日，陈满清向湖北耐特重工有限公司转账人民币100,000元。湖北耐特重工有限公司于2016年11月17日出具收据：“费用（2016年9月10日-2017年9月9日）含保证金28,700元”，另有投标时交纳的人民币100,000元保证金作为冲抵，原告共计向被告交纳人民币335,700元（包含2016年租金287,000元、2016年保证金28,700元及电缆改造费20,000元）。武汉兴满丰装饰工程有限公司交纳租赁期限从2017年9月10日至2017年12月9日的租金和物业管理费的情况：2017年9月4日，陈满清向湖北耐特重工有限公司转账人民币129,507元（包含租金人民币115,500元、物业管理费人民币14,007元）。武汉兴满丰装饰工程有限公司交纳租赁期限从2017年12月10日至2018年9月9日的租金和物业管理费的情况：2017年12月20日，陈满清向湖北耐特重工有限公司转账人民币70,000元，2018年3月30日陈满清向湖北耐特重工有限公司转账人民币30,000元，2018年7月23日，陈满清向湖北耐特重工有限公司转账人民币50,000元，2018年8月23日，陈满清向湖北耐特重工有限公司转账人民币200,000元，2018年9月5日，陈满清向湖北耐特重工有限公司转账人民币35,000元，以上共计人民币385,000元，武汉兴满丰装饰工程有限公司应向湖北耐特重工有限公司交纳人民币388,521元（其中包含租金人民币346,500元、物业管理费42,021元），尚欠人民币3,521元。对有争议的事实和证据，本院认定如下：武汉兴满丰装饰工程有限公司称其法人陈满清分别于2018年8月3日向湖北省琴断口监狱转账人民币4,188元、2018年9月18日向湖北省琴断口监狱转账3,192元以及2018年11月1日向湖北省琴断口监狱转账人民币1,980元，以上三笔款项均为交纳的租金，对此，湖北耐特重工有限公司认为以上三笔费用是武汉兴满丰装饰工程有限公司向湖北省琴断口监狱交纳的费用，不是租金。本院认为，以上三笔费用系武汉兴满丰装饰工程有限公司支付给湖北省琴断口监狱，并非向本案被告湖北耐特重工有限公司交纳，武汉兴满丰装饰工程有限公司亦未出具湖北省琴断口监狱开具的收据来说明以上三笔费用的用途，故本院对武汉兴满丰装饰工程有限公司称以上三笔费用系其交纳租金的说法不予认可。本院认为：本案为土地租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”。本案原告与被告先后签订的三份《土地租赁合同》是双方之间关于如何租赁土地、如何使用租赁土地以及租赁期满后对该土地及土地上兴建的建筑物如何处理的约定，该三份合同是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原告主张认定其与被告签订的《土地租赁合同》无效并要求被告赔偿原告各项损失人民币100万元的诉讼请求与法无据，本院不予支持。原、被告签订的三份《土地租赁合同》真实有效，被告均是按照合同约定收取的租金和管理费，故原告要求被告返还原告在上一租赁年度多缴纳的租金人民币146,300元、管理费56,028元的诉讼请求本院不予支持。关于租赁土地的保证金，双方已在合同中约定“合同期满，甲方经验收确认乙方已付清全部租赁费用且确认土地无污染、树木及相关设施无损坏后，将保证金退换乙方。否则甲方有权直接从保证金中扣取未交付租金或毁损费用”，现原、被告的租赁合同已到期，原告尚欠被告租金人民币3,521元应从保证金中予以扣除，故被告应退换原告保证金人民币25,179元。原、被告双方在《土地租赁合同》中仅约定原告用电需经被告审批，并未约定被告有义务向原告进行供电，故原告购买柴油及发电的支出是用于其正常生产经营，故原告要求被告赔偿因不能给原告供电而原告被迫自己发电所导致的损失人民币171,300元的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。被告称原告继续占用土地至今，从2018年9月9日合同到期至今，原告未按照合同约定缴纳租金，对此，被告并未提出反诉，故本院对被告的辩称理由不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北耐特重工有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告武汉兴满丰装饰工程有限公司保证金人民币25,179元；二、驳回原告武汉兴满丰装饰工程有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用为人民币17,421元（此款原告已交纳），由原告武汉兴满丰装饰工程有限公司承担人民币17,125元，被告湖北耐特重工有限公司承担人民币296元（被告湖北耐特重工有限公司应于本判决生效之日起十日内将应付的款项直接支付给原告武汉兴满丰装饰工程有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 琴人民陪审员  林文利人民陪审员  李晓霞二〇一九年十月二十一日法官助理刘庄园书记员陈璇