云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书(2019)云0181民初1778号原告：安宁合云商贸有限公司。住所：云南省昆明市安宁市太平新城街道时代贸港机械城**。法定代表人：蔡立斌，总经理。委托诉讼代理人：徐鹏程，云南派特律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王燕，云南派特律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：陈继英，女，1976年11月16日出生，汉族，住云南省安宁市。原告安宁合云商贸有限公司（以下简称“合云公司”）与被告陈继英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月9日公开开庭进行审理。原告合云公司的委托诉讼代理人徐鹏程、王燕及被告陈继英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合云公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的《房屋租赁合同》解除，判令被告搬离安宁市时代贸港合云超市外租区05号商铺；2、判令被告向原告交纳拖欠的租金17908元（以月租金1628元为标准，从2018年8月1日起暂计算至2019年6月30日，直至被告实际搬离止）；3、判令被告向原告交纳拖欠的电费706.8元（自2018年5月暂计算至2019年5月，以实际电表数为准，直至被告搬离为止）；4、判令被告向原告支付拖欠租金及电费的违约金5584.44元（违约金为拖欠租金和拖欠电费总额的30%，直至被告实际付清之日止）；以上合计24199.24元；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），原告将位于安宁市时代贸港A4栋二层面积约37平方米的5号商铺出租给被告。《合同》约定租金标准为每月每平方米50元，月租金合计1850元（实际按照优惠价格1628元收取），以后的租金按照每年递增10%的标准收取。《合同》还约定租金每半年支付一次，首期租金在协议生效之日起15日内交纳，以后各期租金在当期前一个月5日前交纳；如逾期交纳租金及水电费、垃圾清运费等费用的，每逾期一天按逾期金额的5%支付滞纳金。2018年7月31日，房屋租金到期，原告一直催促被告按照《合同》约定交纳租金，但被告一直不予交纳，并且从2018年5月开始拖欠电费。此后，原告曾向被告下达通知书，希望被告按期交纳租金，或是与原告协商解除《合同》搬离商铺，可被告拒不交纳租金也拒不搬离。2018年10月22日，原告委托云南派特律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告限期结清欠付租金及水电费并搬离商铺，但被告仍置之不理。为此，原告为维护自身合法权益，遂提起诉讼。被告陈继英辩称，只要合云公司同意回购货物，就同意解除合同并搬离房屋。对支付电费无异议，仅愿意支付三个月的租金。双方没有签订书面合同，故不支付违约金。本院经审理确认无争议的事实如下：2015年11月1日，合云公司（甲方）与陈继英（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方向甲方承租位于超市外租区5号商铺，租赁期限自2015年11月1日起至2018年10月30日止。合同第三条约定：1、租金标准为每月每平方米50元，月租金合计1850元（如以后递增的，按递增比例相应调整，具体为每年递增10%）。2、租金实行（半年）支付制，租金标准为每半年11100元，每一期租金在当期前一个月5日以前交纳……。第四条第二款约定：乙方承担承租房屋所使用的电、水、空调、通讯等费用，甲方按乙方的实际用量计数按月收费。电每度1.2元……。第八条第二款约定：乙方逾期交纳履约保证金、租金及本合同第四条约定费用的，除仍应及时如数补交外，每逾期一天按逾期金额的5%支付滞纳金。合同签订后，合云公司向陈继英交付了房屋，陈继英支付了2018年7月31日前的租金及截至2018年4月的电费，租金实际按照1628元/月计算，电费按照1.2元/度计算，此后的租金及电费均未支付。租期届满后，陈继英没有返还所租赁的房屋，截止2019年5月，陈继英所租商铺欠付电费706.8元（用电量为5557－4968＝589）。另，陈继英承租的商铺位于合云公司经营的超市旁侧，该商铺的用途为童鞋经营。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1、铺面被超市收银台遮挡的问题，陈继英提供的《照片》显示该现象确实存在，但结合陈继英自2015年11月1日起开始使用房屋，且一直未提出异议的事实来看，对于陈继英所称影响商铺经营的主张，不予采信。2、商铺漏雨的问题，陈继英提供的《照片》显示商铺存在漏雨的现象，合云公司对此不持异议，并认为整个商场的铺面均会出现漏雨的问题，本院对该项事实予以确认。本院认为，《房屋租赁合同》系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，在租赁期限届满后，陈继英继续使用房屋，在没有证据证明合云公司对此提出异议的情况下，可视为双方成立不定期的租赁合同，原租赁合同对双方当事人仍具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，合云公司有权随时解除合同，根据解除权的行使规则，陈继英于2019年7月24日到本院领取起诉状副本，则可视为解除的通知于该日到达陈继英处，合同自该日起解除。租赁合同解除后，陈继英负有返还租赁物的义务，故对于合云公司要求陈继英搬离房屋的诉请，予以支持。关于租金的问题，合云公司要求按照1628元/月的标准支付租金，符合租赁合同的约定，予以支持，陈继英应当支付自2018年8月至2019年7月期间的租金为19536元。自2019年8月1日起，因租赁合同已经解除，合云公司主张的租金宜表述为房屋使用费。基于陈继英仍然占用房屋的事实，其应当参照租期内的租金标准支付占用房屋期间的使用费，即自2019年8月1日起，按照1628元/月的标准支付使用费至搬离房屋之日止。关于电费的问题，合云公司主张的电费产生于陈继英占用房屋期间，故截止2019年5月的电费应由陈继英承担。至于陈继英要求回购货物的问题，在租赁合同对货物的回购事宜未作明确约定的情况下，承租人要求出租人回购货物，并无法律依据，该项抗辩不能成立。关于违约金的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，一方面，并无证据证明合云公司所遭受的实际损失的具体数额，另一方面，陈继英等人在合云公司经营的超市外开展经营活动，合云公司在客观上也间接的获得了一定的商业利益，加之，合云公司也承认商铺存在漏雨的问题，综合以上因素，本院对合云公司的违约金请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十一条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、陈继英与安宁合云商贸有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年7月24日解除，由陈继英于本判决生效后三十日内搬离位于安宁市太平时代贸港合云超市外租区5号商铺（商铺面积为37平方米）；二、由陈继英于本判决生效后三十日内向安宁合云商贸有限公司支付2018年8月至2019年7月期间的租金19536元，并按照1628元/月的标准支付自2019年8月1日至实际搬离之日期间的房屋使用费；三、由陈继英于本判决生效后三十日内向安宁合云商贸有限公司支付截止2019年5月的电费706.8元；四、驳回安宁合云商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费405元，减半收取计202.5元，由陈继英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  邱学根二〇一九年十月十一日书记员  石慧玲