浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7364号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州卓亚企业管理有限公司。住所地：杭州大江东产业聚集区义蓬街道英冠天地城****。统一社会信用代码：91330100MA27X0FF5F。 法定代表人：张伟国，执行董事。 委托诉讼代理人：郑照明，北京才良（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江中冠房地产开发有限公司。住所。住所地：杭州市萧山区宁围街道市心北路****社会信用代码;91330000720081515R。 法定代表人：俞则忠，董事长。 委托诉讼代理人：戴文良、陈科杰，浙江六和律师事务所律师。 上诉人杭州卓亚企业管理有限公司（以下简称卓亚公司）因与被上诉人浙江中冠房地产开发有限公司（以下简称中冠公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初1758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定： 一、英冠天地商业中心一号楼一至三层物业承租合同签订过程 2015年8月7日，中冠公司作为出租方（甲方），郑新琪作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同1》一份，约定甲方将其所有的位于杭州市萧山区交叉口的英冠天地商业中心一号楼一至三层物业（建筑面积共计16125平方米）整体出租给乙方，由乙方进行经营。该合同第二条约定租赁用途：乙方承租该物业，用于打造商业综合体，作为经营主体，乙方有权自主决定商业综合体的规划、招商、经营计划等内容，甲方不得干涉。该合同第三条约定租赁期限：本合同租赁期为8年，即自实际交付之日起至2023年12月31日止，其中免租期自实际交付之日起至2016年12月31日止，免租期间免收物业租金（不包括物业费）。该合同第四条约定租金：自2017年1月1日起至2018年12月31日止为500万元/年；2019年1月1日起至2020年12月31日止为530万元/年；2021年1月1日起至同年12月31日止为588万元/年；2022年1月1日起至2022年12月31日止为622万元/年；2023年1月1日起至2023年12月31日止为670万元/年；每年分四个季度付款，每季度支付一次，第一季度的租金于当年的1月1日前支付，第二至第四季度的租金均提前一个月支付；乙方逾期支付租金超过10个工作日的，需按银行同期贷款利率4倍承担违约金；乙方付款前，甲方应向乙方开具符合财税要求的等额正规发票；就其他费用，乙方须自行负担与物业使用有关的电话费、燃气费、水费、电费、垃圾清运费等。该合同第五条约定履约保证金及物业交付与验收：在签订本合同3个工作日内，乙方向甲方支付100万元履约保证金，该款在乙方试营业的3个工作日内退还（试营业以乙方海报、广告或者书面通知等为准），逾期返还，则甲方须按银行同期贷款利率的4倍向乙方支付违约金；双方签订本合同后1个月内，甲方将该物业原有商户清场完毕并将场地交付乙方，若有剩余10%的商户未清离的，双方协商解决，因清离商户所产生的费用由甲方承担，自签约日起满二个月后仍逾期交付的，则乙方的免租期以甲方逾期交付时间的3倍延展，且乙方享有单方解除合同的权利；甲方向乙方交付物业后2个月内，应按照乙方要求将物业内草坪整改完成，物业周围广场归乙方免费使用；甲方做好乙方指定餐饮区的上下进水、排水管道、污水管道、油烟管道等，并根据乙方提供的图纸对隔油池、管道煤气、电缆及用电量进行改造整改，自交付日起，甲方保证相关设施、设备（包括水、电、风及卫生间）能正常运作，以上物业改造费用由甲方承担；甲方逾期交付的，适用上述免租期按逾期时间3倍延展的规定；所有管道煤气开户费由乙方商户自行承担等；乙方在交付日期前有权查看物业现状及设施，双方交接物业时签署交接凭证，交接凭证应当载明交接日期及该物业状况，乙方认为物业现状及实施不符合合同约定的，应当于接收后20个工作日内通知甲方，甲方拒绝整改或怠于整改的，视为甲方延期交付，可适用免租期按逾期时间3倍延展的规定。该合同第七条约定交还日期及适用范围：承租方应当于本合同约定的租期结束之日交还该物业，承租方应自费将该物业内的所有动产搬离该物业，不可移动的所有附属设施、设备属于甲方。该合同第九条约定合同解除、违约责任：甲方出现下列四种情形的，乙方有权不经甲方同意而解除合同，甲方应向乙方支付相当于12个月租金的违约金，乙方损失超过违约金的，甲方还应赔偿差额部分，具体包括——（1）甲方未按时向乙方交付物业，经乙方书面催告后六十日仍未交付的；（2）甲方交付的物业不符合合同约定，致使乙方不能实现租赁目的；（3）甲方原因致使乙方无法履行合同的；（4）甲方交付的物业存在重大缺陷、危及乙方安全的；另，乙方在合同约定期限无故退出的，需向甲方支付50万元违约金。同时，双方就物业管理、物业费承担、保证与承诺、通知与送达、法律适用等事项亦予以了明确约定。 2016年4月16日，中冠公司作为甲方，郑新琪作为乙方，卓亚公司作为丙方，三方签订《补充协议》一份，内容为：鉴于甲乙双方已于2015年8月7日签订英冠天地商业中心一号楼一至三层物业的《租赁合同1》，用于经营“乐慧Park”商业综合体项目，现三方经协商，同意自本合同签订之日起，乙方承租主体变更为丙方，由丙方享有和承担乙方在《租赁合同1》项下的权利和义务，乙方不再为合同的签约主体，不再享有和承担任何权利和义务。该合同第二条约定交付和改造事宜：因甲方未按照原合同约定完成物业改造和交付，甲丙双方同意就相关事宜作如下补充：（1）双方确认物业交付日为2016年2月28日，场地交付手续在2016年4月30日前；（2）按原合同条款，甲方延期交付，补偿丙方15个月免租期，即从2016年4月1日起至2018年3月31日止；本合同期内，如丙方无故拖欠租金及物业管理费1个月以上的，自逾期之日起按租金千分之一的标准计付每日滞纳金；丙方若以任何原因中途退出商场或者不付租金及其他费用或者擅自解除商场租赁合同的，影院合同自动终止；（3）甲方向丙方正式交付物业后，丙方必须提供商业规划图并经甲方审核确认，双方确认物业使用期间除结构外的维修责任应当由丙方承担。该合同第三条约定招牌、广告、场地、物业服务合同事宜：丙方所经营开设的“乐慧park”商业综合体项目，双方共同目标在2016年10月底前开业。甲方同意根据丙方要求，完成下列事宜的落实工作，包括：（1）广告位；（2）广场、绿化改造；（3）办公用房及配套用房，甲方同意将商场五层原商管的两间办公室无偿交由丙方使用，且在五层另提供丙方面积为100平方米以上配套用房；（4）物业及合同的签署，甲方安排丙方与中冠物业公司按照租赁合同的约定签订相关物业服务协议，如双方未完成签约的，丙方有权拒绝支付物业费或寻找新的物业公司；（5）商户的清理，甲方应完成原有商户的清场工作，如原有商铺能满足丙方提出的商务条件，丙方可视情况保留；（6）租赁区域划分。该合同第四条约定甲方保证：甲方拥有本商城对外租赁的权利，因甲方丧失商城所有权或使用权的，丙方有权解除合同，甲方按合同约定向丙方支付违约金，不足弥补丙方实际损失的，丙方有权另行要求甲方支付包括律师费、诉讼费、保全费、损害赔偿金等一切损失。该合同第五条约定租赁期限：本合同租赁期为8年，自2016年4月1日起至2023年12月31日止，其中免租期自2016年4月1日起至2018年3月31日止，免租期内免收物业租金，但丙方仍需按约支付物业费、水电费；自2018年4月1日起，丙方按照下列图表计付租金： 序号 起止日期 付款日期 应付租金 （年/元） 2018年4月1日至2019年3月31日 第二季度（2018.4.1前支付租金￥1250000元整） 第三季度（2018.7.1前支付租金￥1250000元整） 第四季度（2018.10.1前支付租金￥1250000元整） 第一季度（2019.1.1前支付租金￥1250000元整） 500万/年 2019年4月1日至2020年3月31日 第二季度（2019.4.1前支付租金￥1250000元整） 第三季度（2019.7.1前支付租金￥1250000元整） 第四季度（2019.10.1前支付租金￥1250000元整） 第一季度（2020.1.1前支付租金￥1250000元整） 500万/年 2020年4月1日至2021年3月31日 第二季度（2020.4.1前支付租金￥1325000元整） 第三季度（2020.7.1前支付租金￥1325000元整） 第四季度（2020.10.1前支付租金￥1325000元整） 第一季度（2021.1.1前支付租金￥1325000元整） 530万/年 2021年4月1日至2022年3月31日 第二季度（2021.4.1前支付租金￥1470000元整） 第三季度（2021.7.1前支付租金￥1470000元整） 第四季度（2021.10.1前支付租金￥1470000元整） 第一季度（2022.1.1前支付租金￥1470000元整） 588万/年 2022年4月1日至2023年3月31日 第二季度（2022.4.1前支付租金￥1555000元整） 第三季度（2022.7.1前支付租金￥1555000元整） 第四季度（2022.10.1前支付租金￥1555000元整） 第一季度（2023.1.1前支付租金￥1555000元整） 622万/年 2023年4月1日至2023年12月31日 第二季度（2023.4.1前支付租金￥1675000元整） 第三季度（2023.7.1前支付租金￥1675000元整） 第四季度（2023.10.1前支付租金￥1675000元整） 3个季度租金为：502.5万 该合同第七条约定其他:本协议与原租赁合同的约定有任何冲突之处，应以本协议约定为准，本协议未作约定的条款，按原合同执行等。 二、英冠天地商业中心一号楼四层4009号物业承租合同签订过程 2016年4月16日，中冠公司作为出租方（甲方），卓亚公司作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同2》一份，约定：乙方承租甲方位于杭州市萧山区交叉口的英冠天地商业中心一号楼四层4009号商业用房，建筑面积为5935.18平方米（最终以实际产权证面积或国家认定权威机构测绘面积为准），场地用途为电影院经营、管理咨询，电影放映及与之配套的食品、饮料销售，电影衍生品销售、广告发布经营等与电影院经营相关的各类经营业务。甲方知晓乙方不具备影院的经营许可，在承租房屋后，乙方有权将房屋转租、分租给第三方。该合同第三条约定交付日、租赁期限、经营免租期：甲方于合同签订之日起向乙方交付该房屋，自本合同签订之日起至2018年12月31日为经营免租期。该合同第四条约定物业租金：2019年至2021年，每年租金为80万元；2022年至2023年，每年租金调整为85万元；若乙方提前退出商场或合同履行到期，乙方与影院的协议及项下权利义务转移给甲方。公司合同第五条约定租金支付：乙方应依据本合同第四条约定的租金标准向甲方指定账户支付租金，每3个月为一个计租期，先付租金后使用，乙方应在每个计租期开始日前向甲方支付下一个计租期的租金；乙方付款前，甲方应向乙方开具符合财税要求的等额正规发票，否则乙方有权拒绝支付，直至甲方履行开票义务。该合同第八条约定物业归还：租赁期届满或合同解除，乙方应将其所属财产迁出，向甲方归还租用物业；乙方向甲方返还租赁物业前，如以租赁物业地址为经营地址的，应在租赁期届满或者合同解除之日起十五日内至相关部门办妥营业地址变更手续，乙方不再经营的，应办理注销营业相关手续。公司合同第十条约定维修及管理：合同期内属甲方应完成的土建工程的维护、修理，以及甲方投资的所有设备、设施的正常更换及通过房屋内非供乙方专用的公共设施、公共广场等由甲方负责并承担相应费用；房屋内由乙方投资的设备、设施的管理由乙方负责，具体包括房屋内保安、保洁，乙方所有的机电设备、设施、装修的日常维护、保养和修理、运行、更新。该合同第十一条约定违约责任：1、租赁期间，若甲方出现下列情形之一的，乙方有权单方面解除本合同，甲方应赔偿乙方的所有损失及费用（包括但不限于乙方或其转租方的装修改造投入、人员成本、设施设备的购买费用等所有的成本、律师费、诉讼费、保全费、损害赔偿金等），具体为——（1）甲方与乙方签订本合同后的30个工作日仍未向乙方交付该房屋；（2）甲方交付的房屋不符合本合同约定，致使乙方不能实现租赁目的；（3）非乙方原因致使乙方无法正常使用商铺，连续超过20天或一年内累计超过30天的，乙方有权单方书面通知甲方解除合同；（4）甲方交付的该房屋存在质量问题，乙方认为可能存在安全隐患的；（5）租赁期未满，甲方提前解除本协议或丧失商场的所有权或使用权。2、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，除此之外不再承担任何违约责任，具体为——（1）未经甲方书面同意，乙方擅自拆改、变动房屋结构或甲方提供的设施、设备的；（2）拖欠房屋租金累计一个月以上或者逾期支付租金及其他费用一个月以上的；（3）在甲方不存在任何违约的情况下，乙方擅自终止本协议的。 三、合同履行情况 2016年6月25日，中冠公司与卓亚公司双方派员参加了关于天地城百货商场移交协调会，形成会议纪要。其中对英冠天地百货2016年5月11日交付项目勘查的情况，双方确认项目已整改完毕，但对“因未确定开业时间尚待解决的事项”，双方明确如下： 序号 未完成事项 英冠采取措施 消防排烟管道小，吸力不够，会影响消防验收； 1、如有量化的标准，按标准整改； 2、协助乐慧城消防部门联系； 3、以不影响消防验收为原则； 空调锅炉设备没有完成试运行； 由于天气关系，锅炉试运行延迟到11月份调试； 原卫生间拆除工作没有进行； 原卫生间拆除工作，由工程部任总负责联系人员拆除； 自动扶梯没有完成交付； 原保停由韩工负责开通，续保工作由乐慧城负责落实； 还有部分商户、专柜没有撤场； 除了一楼玉儿坊暂时无法解决，其他都已解决，预计6月底7月初完成清场，但是其不影响后续商户进场装修； 商场中空顶漏水、钢化玻璃顶棚漏水、顶棚玻璃破损、三层北面墙面漏水、楼梯间漏水，上述漏水问题未解决； 任总负责漏水、玻璃的修复工作，北面墙面漏水工作量较大，需要一定整改时间，但不影响招商和开业； 二层空调冷凝水主管漏水； 韩工负责修复工作 二层自动扶梯口玻璃破损、南面夹胶玻璃破损 任总负责更换，马上联系先处理好玻璃的钢化。 东面广场卷饼屋没有移除 大徐总负责解决 空调新风管道末端风力小、声音大 任总、韩工负责，解决方案为末端加风机 关于工程改造、水电气工程条件等界限，双方确认天然气总管由中冠公司负责外围接口，备注内容为“已设置”。另外，双方确认乐慧城开业目标为2016年10月28日，并对乐慧城工程改造、水电气工程条件的其他工作及人员联系等事项予以了明确。 2016年8月26日，中冠公司与卓亚公司就英冠天地商业中心一号楼一至五层“卓亚租赁范围”进行了现场交接验收，经核查，卓亚公司认可中冠公司移交的经营场地符合交接条件，予以接收，双方为此签订《交付确认书》予以确认。 此后，卓亚公司通过微信公众号对外宣传称：（英冠天地一号楼）于2017年3月8日试营业，五一盛大开业！乐慧park集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化为一体的商业中心，倾力打造舒适灵动的商业空间……，并制作了乐慧城即将开业的宣传海报。 2017年7月11日，中冠公司退还卓亚公司100万元履约保证金。 目前，卓亚公司仅支付英冠天地商业中心一号楼四层4009号商业用房2019年1月1日至同年6月31日期间的共计40万元租金，无其他付款。 四、双方函件往来 1、卓亚公司向中冠公司出具落款时间为2017年5月10日的《关于要求解决房屋漏水问题的催告函》，内容：双方于2016年4月16日就英冠天地城商业中心一号楼四层4009号场地签订的《租赁合同1》，根据该合同第十条第4点及第6点约定，中冠公司对于土建工程和公共系统设施设备负有维护、修理、更换的责任，现有关房屋漏水的问题，卓亚公司在一年多时间内多次致函你司，要求进行彻底修复，但你司维修进度缓慢，导致漏水问题至今依然严重。考虑到近期雨水较多，目前发现的严重漏水点集中在影院承租区域，具体问题：（1）2017年4月26日，4号影厅楼面发现漏水痕迹；（2）2017年5月8日，7号影厅银幕上方发现原楼板存在开裂漏水现象，并且导致影院银幕及部分吊顶损坏。处理意见：（1）三天内修复影院4号厅及7号厅漏水点，对其它漏水隐患点进行彻底修复；（2）对因漏水原因造成的银幕及吊顶损坏造成的损失按实进行赔偿。上述函件附带4号影厅楼面漏水及7号影厅漏水损坏银幕照片数份。 2、卓亚公司向中冠公司出具落款时间为2018年3月26日的《工作联系函》，内容：已收悉你司2018年3月11日的《租金缴纳通知》，双方曾就英冠天地商业中心一号楼一至三层商场签订《租赁合同1》，合同约定你司须于2016年4月1日将出租场地交付给我司，租金自该日起算，但因你司原商户未能及时撤离及场地工程施工等原因，你司最终于2016年8月20日（本院注：应为2016年8月26日）才向我司交付场地，致使我司整体装修及开业等一系列后续工作严重延迟，造成较大损失，为继续营造双方友好合作氛围，我司表示不要求你司就此承担任何责任，仅要求将计租日根据场地实际交付日予以顺延，即顺延至2018年8月20日。2、承租商场的锅炉因你司移交给我司前未曾检测维修、部分零配件老化，无法正常供暖。去年冬季，多数商户因无法供暖，影响生意，拒绝支付租金或要求减免租金，要求你司减免2个月租金以便我司给予商户相应安抚。 3、中冠公司向卓亚公司出具落款时间为2018年3月29日的《关于乐慧城租金支付、锅炉开通事宜的回函》，内容：2018年3月26日，我司收到贵司要求我司延期计租及因锅炉问题减免租金的工作联系函，我司回复如下：1、贵我双方于2016年4月16日签署《补充协议》，约定双方确认场地交付手续为2016年4月30日前，计租日为2018年4月1日。《交付确认书》你方已经签收确认，我方认为你方应按合同约定在2018年4月1日如期支付租金，你方提出顺延至2018年8月20日我方不予接受；2、针对你方提出的锅炉问题，合同中并未明确约定我方承担锅炉的维修责任，你方于2018年1月24日发函要求三天内启动锅炉系统没有依据，你方提出的减免2个月租金作为补偿也没有合同依据，我方不予接受；3、提供我方收取你方的租金账户等。 4、卓亚公司向中冠公司出具落款时间为2018年3月30日的《工作联系函》，内容：已收悉贵司2018年3月29日的《关于租金支付及锅炉开通事宜》的函件，回复如下：（1）正如贵司回函所称，贵我双方签订的《补充协议》约定贵司须于2016年4月30日前向我司办理场地交接手续，从贵我两司的会议纪要等材料可确定贵司并未按照《补充协议》确定的日期交付场地，而是于2016年8月26日才完成交接，贵司未在《补充协议》确定的交付时间向我司交付场地已属违约，现我司保留主张贵司违约责任的权利，仅要求贵司将计租日期予以合理顺延合情合理；（2）供暖锅炉作为承租商场的基础设备，根据合同约定，贵司交付我司的原有设施设备（包括供暖锅炉）应保证能正常运行，贵司在交付场地时以天气为由，要求锅炉运行测试延迟至11月，贵我双方就此进行过协调会并形成会议纪要，由于贵司未按约定时间11月测试供暖锅炉，也无法确定贵司拟移交的供暖锅炉是否功能正常，贵司亦未最终向我司进行供暖锅炉交付确认，致使我司开业后冬季低温情况下无法正常供暖，严重影响我司商户经营，我司要求减免2个月租金以便我司给予商户安抚。上述事项商定后，我司将相应租金汇至贵司2018年3月29日回函确定的账户。 5、卓亚公司向浙江英冠商业管理有限公司出具落款时间为2018年6月26日的《工作联系函》，内容：已收悉贵司2018年6月25日关于英冠天地商业中心商铺的租金缴纳通知单，我司是与中冠公司签订商铺租赁合同，贵司并非合同相对方，现回复如下：（1）我司就商铺租金缴纳事宜，已于2018年3月26日函告中冠公司，承租场地是于2016年8月26日完成交接，故计租期也应予以相应顺延；（2）中冠公司在交付场地时以天气原因为由，要求锅炉运行测试延迟至11月，但实际未在11月测试供暖锅炉，致使我司在冬季低温的情况下无法正常供暖，严重影响我司商户经营，我司要求减免2个月租金，以便我司给予商户相应安抚，我司要求中冠公司收函后协商解决，以便我司尽快支付租金，但中冠公司未积极回应。贵司收到本函后，可将我司上述要求转达给中冠公司，并促使其就上述事项尽快与我司进行协商，争取达成双方均能接受的解决方案。 6、中冠公司向卓亚公司出具落款时间为2018年7月23日的《关于乐慧城租金支付事宜的催缴函》，内容：双方于2016年4月16日签署《补充协议》约定场地交付手续为2016年4月30日前，计租日为2018年4月1日，《交付确认书》双方已经签字确认，根据交付时间（即2018年8月26日）顺延118天，计租日相应顺延，你方应于2018年7月27日支付第一期租金，并提供了收租账户。同时，你方提出的锅炉问题，合同中并未明确约定我方承担锅炉的维修责任，你方于2018年1月24日发函要求三天内启用锅炉系统没有合同依据，你方于2018年3月26日提出减免2个月租金作为补偿也没有合同依据，我方已于2018年3月29日回函明确表示不予接受。 7、卓亚公司向中冠公司出具落款时间为2018年7月26日的《工作联系函》，内容：已收悉贵司2018年7月23日关于租金支付事宜的来函，现就贵司来函中关于我司因锅炉问题要求减免2个月租金事宜回复如下：（1）如我司在之前函件中多次强调的，贵司在交付场地时将作为商场基础设备的供暖锅炉一并移交给我司，保证供暖锅炉等设备在交接时处于良好状态属于贵司作为出租人应有义务，但贵司曾以天气原因，要求本应交接时完成的锅炉运行测试延迟至11月，贵司怠于履行合同义务造成我司损失，应予以补偿。贵司来函中称我司要求三天内启用锅炉及减免2个月租费没有合同依据不正确，就相关问题我司与贵司再行协商。 8、卓亚公司向中冠公司出具落款时间为2018年8月16日的《工作联系函》，内容：已收悉贵司2018年8月13日回函，现复函如下：（1）我司在函件中多次说明，及时检修测试并将运行状态良好的锅炉移交我司，是贵司作为房屋出租人的应有义务，贵司怠于检修锅炉造成我司损失，应由贵司承担，故请贵司明确我司关于扣除2个月租金作为补偿的要求；（2）贵司于2016年8月26日交付承租物业时以大气温度不适合测试锅炉为由，未检测调试锅炉，贵司来函称50000元系锅炉检测维修的费用，根据双方签订的合同，贵司要求我司承担50000元的一半费用没有任何依据，交接前锅炉的维修保养费用由贵司承担，交接后产生的维修保养费用由我司承担，若锅炉已完成检测且具备交付条件的，请贵司收到本函后尽快交付我司。 9、卓亚公司向中冠公司出具落款时间为2018年11月26日的《工作联系函》，内容：已收悉贵司2018年11月14日来函，现复函如下：1、我司要求贵司减免2个月租金以赔偿因贵司未交付锅炉造成我司去年损失，贵司一直未作明确回应，致使协商无进展；2、贵司在交付出租物业时，应将经检修运行状态良好的锅炉等基础设备一并交付我司，但贵司至今未全面履行交付义务。现已入冬，若贵司仍未向我司交付能正常供暖的锅炉设备，一切损失由贵司承担；3、双方签订的《补充协议》约定物业交付时间为2016年4月30日，但贵司于2016年8月26日才实际交付，迟延交付时间共计118个日历天，根据《租赁合同1》的约定，贵司需向我司免付租金期以逾期时间的3倍进行延展，关于贵司延迟交付的违约责任，我司多次在函件中提出，现正式要求贵司承担该项违约责任；4.我司退回编号为00405764、00405765的发票原件。 五、诉讼及现场勘验 2019年1月24日，中冠公司向原审法院提起租赁合同纠纷之诉。经庭审询问，卓亚公司明确表示其拒绝向中冠公司支付英冠天地商业中心一号楼一至三层租金的原因是中冠公司延迟交付场地118天，故卓亚公司主张四倍免租期为472天（一倍免租期顺延＋三倍免租期赔偿），认为目前尚处于免租期。 2019年4月2日，原审法院组织双方前往英冠天地商业中心一号楼现场勘查，具体情况如下：1、商场一至四层大部分场地无商户经营，基本已腾空，楼层间的自动扶梯部分处于停运状态。经双方确认，一层留存的经营户有：创美时美容美体会所、杨国福麻辣烫、凯儿得乐母婴用品店、陈银品钟表店、天猫小店、华为-苹果手机专卖店、皇茶饮品共计7家；二层无留存经营户；三层留存的经营户有：POWER能量工厂（健身会所）、博诗教育-宝贝兔艺术中心、金音汇KTV共计3家；四层经营户为时代影院1家。中冠公司主张卓亚公司腾退的位于五层的办公室和会议室，房间外无明确标牌号，办公室入口悬挂“招商部”标识，会议室入口悬挂“招商筹备处”标识。2、关于双方争议的供暖锅炉设备交付的情况。现场锅炉房大门由卓亚公司工作人员正常开启。中冠公司当日陈述：锅炉在交付卓亚公司使用前已经有一年左右时间没有用过（注：中冠公司在庭审中认为锅炉在2016年8月26日与场地一并交付卓亚公司，庭审意见为卓亚公司自己在接收后一年多时间里没有启用），故中冠公司委托中燃燃气公司来检修，检修更换零件费用大概在八九万元左右，由中冠公司支出，锅炉是在2018年2月左右维修好，一共有4个锅炉，2个给酒店供暖，系中冠公司自用，另2个锅炉给卓亚公司商场即商户供暖，但因燃气开通需要向燃气公司缴纳50000元/年的设备维保费，当时中冠公司与卓亚公司协商是各承担一半，自己开自己的卡，中冠公司（酒店）一方支付25000元，已开卡使用，而卓亚公司不愿意支付25000元/年，所以就没有开卡使用。卓亚公司意见：中冠公司之前从未告知卓亚公司维修锅炉的情况，且中冠公司之前来函一直声称检修锅炉不是其合同义务，中冠公司之前未开户，也未进行过调试，卓亚公司因无法确定锅炉能否正常运行，考虑到可能会造成的损失，故未去交中冠公司所称的设备维保费25000元。3、关于影厅漏水问题。因现场已经维修完毕，无法就漏水情况作出判断。但中冠公司表示，根据物业经理和影院承租方确认，中冠公司也有对漏水部分进行过多次维修。4、关于卓亚公司在观光电梯房安装2台空调问题。中冠公司予以认可，但认为系卓亚公司自行安装，即便不安装空调，电梯仍可正常使用。 六、其他事实 在本案起诉前，中冠公司与浙江六和律师事务所签订《法律服务委托合同》，支出律师代理费72692元。 2019年2月1日，卓亚公司与北京才良（杭州）律师事务所签订《委托代理合同》，支出律师代理费43000元。 2017年1月20日，卓亚公司与杭州中燃城市燃气发展有限公司签订《燃气入户合同（工业、商业、公福用户）》，项目名称为英冠天地商铺外网燃气入户项目，支出工程费70000元。 卓亚公司于2017年8月6日购入扬子空调2台，安装于英冠天地商场观光电梯主机房，用于机房散热，卓亚公司为此支出价款4198元。 中冠公司于2019年1月24日提起本案诉讼，其变更后的诉请为判令：1、确认双方当事人于2015年8月7日签订的《租赁合同1》及2016年4月16日签订的《补充协议》于2019年1月28日（本案起诉状副本送达卓亚公司之日）解除；2、确认双方当事人于2016年4月16日签订的《租赁合同2》于2019年1月28日（本案起诉状副本送达卓亚公司之日）解除；3、卓亚公司立即腾退英冠天地商业中心一号楼一至三层及四层4009号房产（电影院）及中冠公司提供的两间办公室及配套用房（但《乐惠城商户现有调查明细表》中编号第1、2、3、5、6、7、8、12、13、16、17项尚在经营的商户除外，中冠公司另行主张）；4、卓亚公司偿付英冠天地商业中心一号楼一至三层自2018年7月28日起至2019年1月28日（本案起诉状副本送达卓亚公司之日）止的租金2534247元（500万元/365天×185天）；5、卓亚公司支付中冠公司英冠天地商业中心一号楼一至三层自2019年1月29日起、四层4009号房产自2019年7月1日起至实际腾退日止的逾期腾房占有使用费（一至三层的租金标准：2019年1月29日至2020年3月31日按500万元/年计算，2020年4月1日至2021年3月31日按530万元/年计算，2021年4月1日至2022年3月31日按588万元/年计算；四层4009号房产的租金标准：2019年7月1日至2021年12月31日按80万元/年计算，2022年1月1日至2023年12月31日按85万元/年计算）；6、卓亚公司支付中冠公司按日千分之一标准计算至实际履行日止的逾期付款违约金，其中以890411元（一至三层自2018年7月28日至2018年9月30日租期内的租金，500万元/365天×65天）为基数，自2018年7月28日起算；以1260274元（一至三层自2018年10月1日至2018年12月31日租期内的租金，500万元/365天×92天）为基数，自2018年10月1日起算；以383562元（一至三层自2019年1月1日至2019年1月28日租期内的租金，500万元/365天×28天）为基数，自2019年1月1日起算；7、卓亚公司将注册地址从杭州大江东产业集聚区义蓬街道英冠天地城1幢5001号迁出；8、卓亚公司赔偿中冠公司为实现权利支出的律师代理费72692元。 原审诉讼中，卓亚公司告提起反诉，诉请判令：1、中冠公司向卓亚公司提供自2018年3月31日起共472天的免租赔偿期（截至2019年7月16日为免租期）；2、中冠公司向卓亚公司支付逾期返还履约保证金的违约金59989元（100万元×4倍×4.6%÷365天×119天）；3、中冠公司因未检修调试供暖锅炉设备，赔偿卓亚公司相当于两个月的租金损失833333元（500万元/年÷12月×2月）；4、中冠公司赔偿卓亚公司为实现权利支出的律师费43000元；5、中冠公司偿还卓亚公司代为支付的煤气总开户配套费70000元及电梯空调购置费4198元。原审庭审中，卓亚公司表示上述第1项反诉请求已在本诉中提出抗辩意见，无须再另行提出反诉请求，故申请撤回第1项反诉请求。 原审法院审理认为：本案的争议焦点一、中冠公司于2016年8月26日向卓亚公司整体交付场地，违反了双方在《补充协议》中关于2016年4月30日前交付场地的约定，卓亚公司能否依据《租赁合同1》的条款要求中冠公司按逾期交付时间的3倍或4倍延展免租期。 对此，中冠公司认为《租赁合同1》约定的3倍延展免租期是针对商户清场导致延期交付场地的问题，而之后签订的《补充协议》中冠公司已为卓亚公司增加了15个月的免租期，《补充协议》变更了《租赁合同1》中关于3倍延展免租期的罚则，中冠公司在《补充协议》签订后的延期交付行为不适用《租赁合同1》规定的3倍罚则。卓亚公司则认为，根据《租赁合同1》第5.2、5.3、5.5条约定，出租方需按延迟期间的3倍作为免租赔偿期，加上迟延期间，实际上免租期应按4倍的迟延期间予以顺延，之后双方签订的《补充协议》并未变更该罚则。另外，中冠公司在《补充协议》签订后再次延期交付场地，当时卓亚公司是基于双方友好合作、减少中冠公司资金压力等考虑，未急于向中冠公司主张354天（118天×3倍）免租赔偿期，但如今中冠公司提起诉讼，卓亚公司需要提出前述主张。针对双方上述分歧意见，原审法院认为，首先就本案的交易背景而言，英冠天地商业中心一号楼商场曾由中冠公司自主招商经营，后为拓展经营渠道，中冠公司引进郑新琪、卓亚公司等投资方进行总承租，实行总承租方对外招商引资的经营模式，但在总承租方进场前尚遗留大量原承租户占位经营、需要清场腾退的问题。同时，因市场定位及商场发展策略的调整，郑新琪（或之后继受租赁关系的卓亚公司）作为新的承租方，势必要对承租商场重新进行规划、设计、装修并安排后续引资招商，原商场的基础管路如上下进水、油烟管路、煤气管路、电缆线路等均需要进行大范围的调整、改造。因此，原商户能否及时腾退以及商场整体改造进程是否顺利，将直接影响到卓亚公司后续事务的展开，包括场地的规划、设计、装修及招商活动等。为此，《租赁合同1》5.2、5.3、5.5条为中冠公司设定了相对严苛的违约责任，即出租方逾期交付场地的，承租方有权主张逾期时间3倍的免租期，并享有单方解除合同的权利。该项责任在中冠公司、郑新琪、卓亚公司三方签订的2016年4月16日《补充协议》中予以了充分体现，出租方因未能按前述合同完成物业的“改造”及“交付”，须另行补偿承租方15个月免租期。承上可知，中冠公司第一次迟延交付场地之所以需承担“延期时间3倍的免租期”，其原因在于出租方的违约行为属于根本性违约，会对承租方合同权利的行使产生全方位的影响，此与中冠公司第二次延期交付的违约行为有着本质性区别。关于中冠公司第二次延期交付，根据双方当事人2016年6月25日协调会的纪要内容，能够反映出双方曾在2016年5月11日就场地交接的问题组织过现场勘查，对当时发现的问题在该次协调会上也确认整改完毕，而召开该次协调会的目的只是为了进一步细化“因未确定开业时间尚待解决的事项”，包括“空调锅炉设备没有完成试运行”“自动扶梯没有完成交付”“还有部分商户、专柜没有撤场”“二层空调冷凝水主管漏水”“空调新风系统末端风力小、声音大”等，中冠公司同意采取的措施包括“由于天气关系，锅炉试运行延迟到11月份调试”“原保停由韩工负责开通，续保工作由乐慧城负责落实”“除了一楼玉儿坊暂时无法解决，其他都已解决，预计6月底7月初完成清场，但是其不影响后续商户进场装修”“韩工负责修复工作”“解决方案为末端加风机”等。从以上双方确认的“未完成事项”及“采取措施”可知，该次协调会尚待解决的问题主要指向部分设备的调试、维修、手续交办以及个别商户的清场等，总体上不会对卓亚公司就商场整体规划、装修及后续引资招商活动等产生实质性影响。故原审法院认为，中冠公司在《补充协议》后的二次延期虽也构成迟延交付，但并未达到《租赁合同1》第5.2、5.3、5.5条所设定的违约程度，不会在整体上妨碍卓亚公司合同权利的行使，故不宜适用3倍免租期的违约条款。理由二，自2016年8月26日卓亚公司整体接收承租场地至2018年11月26日其向中冠公司函告前，卓亚公司一直未向中冠公司提出3倍免租期的赔偿责任，甚至一度表示放弃向中冠公司主张相关权利。具体表现为：1、2016年8月26日，卓亚公司在《交付确认书》上签字，同意接收中冠公司移交的场地及设施、设备，但未向中冠公司提出延期交付须承担3倍免租期赔偿的问题；2、场地交付后至2018年11月26日期间，双方之间有过多次函件往来，卓亚公司在中冠公司延期交付问题上态度始终一以贯之，即要求中冠公司根据场地实际交付日给予相应顺延，未提出3倍免租期赔偿的主张，现有证据显示卓亚公司直至2018年11月26日的回函中才首次提出要求中冠公司承担3倍免租期的赔偿；3、就中冠公司延期交付场地的问题，卓亚公司在2018年3月26日的回函中，已明确表示“不要求中冠公司就此承担任何责任，仅要求将计租日根据场地实际交付日予以顺延，即顺延至2018年8月20日”。因此，即便中冠公司当时能够依据《租赁合同1》的条款享有3倍免租期，但其已通过2018年3月26日的回函明确表达放弃该项权利，权利放弃的表意一经到达中冠公司，即发生权利消灭的法律后果，卓亚公司不得随意反悔。承上分析，卓亚公司主张按延期时间享有3倍或4倍免租期，依据不足，原审法院不予采纳。但是，中冠公司在《补充协议》签订后再次延期交付亦构成违约，结合《补充协议》中双方约定商场一至三层免租期的期限条款，原审法院确认《补充协议》项下商场一至三层的免租期应根据延期交付的情况自然顺延至2018年7月27日，之后商场一至三层按协议约定首年500万元标准给付租金，各阶段租金标准也自然顺延。 本案争议焦点二、英冠天地一号楼所用的供暖锅炉有无交付，卓亚公司未使用供暖锅炉的责任在谁。 关于商场供暖锅炉有无交付问题，双方当事人各执一词，原审法院结合双方合同签订后的一系列交接协调过程及现场勘查情况分析，可以认定中冠公司已履行了交付供暖锅炉的义务，理由如下：1、双方曾在2016年6月25日召开了商场正式移交前的协调会，确认空调锅炉的“未完成事项”为“没有进行试运行”，采取的措施为“延迟到11月份调试”。从字面上理解，卓亚公司当时没有提出燃气锅炉存在零部件老化或需要检修的异议，双方仅是确认锅炉需要等待冬季到来再进行调试的事实。2、2016年8月26日，双方完成商场交接，卓亚公司认可“符合交接条件”，接收经营场地和场内设备，并与中冠公司签订《交付确认书》，卓亚公司提交原审法院的落款时间为2016年8月26日的《商户交房表》也未备注缺少锅炉或锅炉不符合交付条件的相关内容。3、经原审法院组织双方现场勘查，案涉锅炉位于地下一层，卓亚公司亦有钥匙可以开启锅炉房的大门（注：卓亚公司表示该处还存放着商场供冷设备，所以持有大门钥匙，但不能据此视为卓亚公司接受了中冠公司的锅炉设施），可以证明案涉锅炉设置在卓亚公司能够控制的区域范围之内。故如果卓亚公司需要启用锅炉，具备相应条件。承上所言，原审法院认为中冠公司在与卓亚公司交接商场的同时已完成了案涉锅炉的移交，仅是没有完成调试工作。 关于卓亚公司未使用供暖锅炉的责任在谁。原审法院注意到，在双方多次函件往来中，卓亚公司认为锅炉未交付的理由主要集中在锅炉未作调试且不同意承担25000元的“锅炉检测维修的费用”。但经原审法院调查，卓亚公司在2018年8月16日的《工作联系函》中所称的“锅炉检测维修的费用”实际应为燃气公司对燃气管道进行维护的“设备维保费”，参照杭州英冠香玉酒店有限公司与杭州中燃城市燃气发展有限公司签订的《商业用户红线内燃气设施安全维护服务合同》中对该费用维护范围的定义，即以“甲方建筑红线内的燃气引入点（或者已经确定的产权分界点）为起点，以用气设备前端的球阀为终点”，故上述“设备维保费”系燃气公司在供应燃气过程中对燃气管道等设施进行常年维护、保养所产生的费用，并非本案锅炉维修的费用。根据《租赁合同1》第4.4条、5.3条的规定，该笔费用应当由使用人即承租方自行负担，卓亚公司对此存在理解上的偏差。至今，卓亚公司作为使用人，未向燃气公司申请锅炉燃气开户，在未通气的情形下，其要求中冠公司对锅炉进行调试运行，条件不成就。据此，在无有效证据证明案涉锅炉本身存在质量问题的情况下，现有证据尚不足以认定锅炉未经调试的责任应归责于中冠公司。 本案的争议焦点三、案涉三份合同能否解除。 本案属于房屋租赁合同，是以出租人转移房屋给承租人使用、收益，并据此收取租金为内容的合同。中冠公司进行房产租赁投资，收取租金是其实现投资回报的最重要途径。本案中，中冠公司与承租方郑新琪于2015年8月7日签订《租赁合同1》至今已近四年，即便是以继受承租方卓亚公司接管商场的2016年8月26日起算，至今也近三年。经核算，本案商场一至四层出租面积总计达22000余平，而中冠公司至今收到的租金仅为40万元，按三年平摊，案涉商场每年每平米的租金仅为6元，此费用不仅连房屋正常维护的成本都不够，更不用说实现中冠公司出租获利的目的。当然，中冠公司长期不能收租的主要原因还是在于其自身两次迟延交付场地，导致其承担了更长的惩罚性免租期以及免租期的合理顺延，进而推迟了承租方支付租金的起算日。但承上分析，卓亚公司客观上存在迟延付租的行为亦是原因之一。目前，双方当事人因租金履行、免租期赔偿、锅炉交付及其他矛盾长期纷争不停，相互掣肘，内耗不断，严重损害了商事伙伴共谋发展的人和关系。经现场勘查，目前案涉商场大部分商户已腾空撤离，仅存11家经营户尚在勉强维系，可谓惨淡经营，如此下去，必将进一步恶化承租双方之间的关系。再则，卓亚公司迟延交纳《租赁合同1》及《补充协议》项下商场一至三层租金已近一年，期间经中冠公司催告后仍未履行，应视为中冠公司的合同目的不能实现，符合合同法第九十四条法定解除的规定，中冠公司有权主张《租赁合同1》及《补充协议》解除。同时，根据《补充协议》第二条第二款“丙方若以任何原因中途退出商场或者不付租金及其他费用或者擅自解除商场租赁合同的，影院合同自动终止”的约定，因卓亚公司迟延支付《补充协议》项下商场一至三层的租金致使协议解除的，亦将进一步影响《租赁合同2》项下影院合同的履行，故中冠公司主张一并解除《租赁合同2》，亦符合双方约定，原审法院予以支持。 本案的争议焦点四、双方的损失及责任承担问题 合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于双方的损失。中冠公司已产生的损失主要包括为腾退前期商户的赔偿支出，根据卓亚公司要求改造商场的改造费用以及为卓亚公司提供免租期的租金收益减损等。而卓亚公司已产生的损失包括为经营商场增设的附属设施、设备以及招商引资、宣传等方面的费用支出。另外，因租赁合同的解除，双方基于合同全面履行而获取经营收益的预期亦无法实现。因此，上述费用、收益的支出或减损在合同解除后即成为双方的损失，应根据当事人在合同履行中的过错情形确定责任及承担。关于本案合同履行中的违约情形。中冠公司一方，首先中冠公司存在迟延交付场地的行为，已上述。其次，中冠公司未按约退还卓亚公司的履约保证金。根据《租赁合同1》第5.1条规定，出租方应在承租方试营业的3个工作日内退还100万元履约保证金，试营业时间以承租方公开的海报、广告或者书面通知等为准。原审庭审中，卓亚公司虽无法提供函件等证明其已向中冠公司履行了通知义务的材料，但也提交了商场试营业的宣传海报、微信公众号推文等证据进行佐证，中冠公司对宣传海报、微信公众号推文的真实性亦无异议，原审法院认为，基于以上广而告之的宣传方式，作为出租方的中冠公司，不应该不清楚卓亚公司开展试营业的具体时间，故原审法院确认卓亚公司于2017年3月8日进行试营业的事实。依据合同规定，中冠公司应于试营业的3个工作日退还承租方100万元履约保证金，但事实上中冠公司直到2017年7月11日才将履约保证金退还给卓亚公司，构成违约。就此责任承担，双方约定为“逾期返还，按银行同期贷款利率的4倍支付违约金”。其三，中冠公司存在物业维修不及时的情况。《租赁合同1》6.5.1条规定，中冠公司对物业设备设施有按照国家规定及建筑保修责任书规定进行保修和维护的责任，经原审法院现场勘查，结合各方当事人的陈述，亦能确认商场四层影院之前确有漏水情况发生，原审庭审中中冠公司对卓亚公司2017年5月10日《关于要求解决房屋漏水问题的催告函》的真实性无异议，以及中冠公司亦认可曾通过物业公司对影院渗水进行过维修等事实，原审法院确认中冠公司对影院渗漏负有维修义务，且存在物业维修不及时的情况。至于卓亚公司一方，其主要的违约行为体现在未按时向中冠公司交纳租金，依据《补充协议》第二条第（二）项的约定，承租方无故拖欠租金的违约责任，应按照每日千分之一的标准计付违约金。综合以上分析，中冠公司与卓亚公司双方在合同履行过程中均有不同程度违约，原审法院以双方当事人实际损失为基础，兼顾合同的履行、当事人的过错程度、违约金主张是否合理等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。 本案的争议焦点五、合同解除后，卓亚公司腾退的范围，卓亚公司添置设施、设备的处置以及卓亚公司经营地址的调整 根据原审庭审调查，卓亚公司确认目前商场内仍在经营的商户有创美时美容美体会所、杨国福麻辣烫、凯儿得乐母婴用品店、陈银品钟表店、天猫小店、华为-苹果手机专卖店、皇茶饮品、POWER能量工厂（健身会所）、博诗教育-宝贝兔艺术中心、金音汇KTV、时代影院等共计11家。除以上商户外，中冠公司主张卓亚公司腾退《租赁合同1》《补充协议》《租赁合同2》项下的其他区域，符合法律规定，原审法院予以支持。至于卓亚公司腾退前在商场内增添的设施、设备，卓亚公司可依据《租赁合同1》第7.2条的规定搬离其所有的动产，对于已经附合在主体结构上的装饰或设施，如强制分离将导致物的价值严重贬损的，从充分发挥物的有效价值以及减少当事人纷争等角度考量，附合物可归中冠公司所有，造成卓亚公司的损失本院在焦点四中予以一并考量。关于中冠公司与卓亚公司主张的律师费损失，因双方在合同履行过程中均存在不同程度违约，故各自聘请律师的费用由各自承担。另外，《租赁合同2》第八条物业归还中明确租赁期届满或合同解除的，承租方应在租赁期届满或者合同解除之日起十五日内至相关部门办妥营业地址变更手续，中冠公司要求卓亚公司将公司注册地址从英冠天地城1幢5001号迁出，亦符合双方约定，原审法院予以支持。 综上，中冠公司诉讼请求中的合理部分，原审法院予以支持。反诉中冠公司的反诉请求，依据不足，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院于2019年7月24日判决:一、确认中冠公司与卓亚公司之间的2015年8月7日《商场承包租赁合同》及2016年4月16日《商场承包租赁合同之补充协议》于2019年1月28日解除；二、确认中冠公司与卓亚公司之间的2016年4月16日《物业租赁合同》于2019年1月28日解除；三、卓亚公司于判决生效之日起十五日内腾退上述《商场承包租赁合同》《商场承包租赁合同之补充协议》《物业租赁合同》项下除创美时美容美体会所、杨国福麻辣烫、凯儿得乐母婴用品店、陈银品钟表店、天猫小店、华为-苹果手机专卖店、皇茶饮品、POWER能量工厂（健身会所）、博诗教育-宝贝兔艺术中心、金音汇KTV、时代影院之外的租赁场地、办公室及配套用房；四、卓亚公司于判决生效之日起十五日内支付中冠公司位于杭州市萧山区交叉口的英冠天地商业中心一号楼一至三层物业自2018年7月28日起至2019年1月28日止的租金2534247元（500万元/365天×185天）；五、卓亚公司于判决生效之日起十五日内支付中冠公司位于杭州市萧山区交叉口的英冠天地商业中心一号楼一至三层物业自2019年1月29日起及四层4009号物业自2019年7月1日起至实际腾退日止的占有使用费（其中一至三层物业的费用标准：自2019年1月29日起至2020年7月27日止按500万元/年计算，此后按《商场承包租赁合同之补充协议》计租标准依次顺延类推；四层4009号物业的费用标准：2019年7月1日至2021年12月31日按80万元/年计算，2022年1月1日至2023年12月31日按85万元/年计算）；六、卓亚公司于判决生效之日起十五日内将注册地址从杭州大江东产业集聚区义蓬街道英冠天地城1幢5001号迁出；七、驳回中冠公司的其余诉讼请求；八、驳回卓亚的全部反诉诉讼请求；如卓亚公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费30808元，由中冠公司负担4791元，由卓亚公司负担26017元；反诉案件受理费6947元，由卓亚公司自担；中冠公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退回多交的诉讼费，卓亚公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，卓亚公司不服，向本院提起上诉称：1、原审判决判令解除案涉租赁合同缺乏事实和法律依据。2、原审判决认为上诉人不享有3倍免租期是认定事实不清、适用法律错误。3、原审判决认定被上诉人已交付锅炉是认定事实不清。4、原审判决判令驳回上诉人的赔偿请求是认定事实不清、适用法律错误。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求、改判上诉人于判决生效之日起十五日内支付案涉物业自2019年7月17日起的租金；改判支持上诉人的原审反诉请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。 中冠公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原审判决根据双方当事人提交的相应证据认定双方当事人在履行案涉租赁合同过程中均存在违约行为并依据实际履行情况判令解除案涉租赁合同系正确。根据双方当事人的违约事实、双方先后签订的案涉租赁合同及其《补充协议》的相关约定、以及双方当事人在履行过程中往来函件所载明的内容，原审判决认为中冠公司的违约行为不适用案涉《租赁合同1》关于3倍免租期的违约条款的约定并无不当。原审判决根据双方当事人就案涉租赁合同的实际履行情况、结合现场勘验事实，确认中冠公司已完成案涉锅炉的移交系正确。卓亚公司的上诉理由依法不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35158元，由上诉人杭州卓亚企业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一九年十月三十日 书记员 王 勤