海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2018）琼0271民初11061号   原告：乔莎，女，汉族，1988年8月1日出生，公民身份号码×××，户籍住址河南省三门峡市。   委托诉讼代理人：戚云霞，海南唐海律师事务所律师。   被告：三亚尚德企业管理顾问服务有限公司，住所地海南省三亚市凤凰路三永凤凰城**国际银座**楼**。   法定代表人：王燕，该公司总经理。   委托诉讼代理人：邢朝辉，男，该公司职员。   委托诉讼代理人：朱瑞昌，广东卓明律师事务所律师。   第三人：三亚福瑞教育文化发展有限公司，住，住所地海南省三亚市吉阳区迎宾路三亚房地产服务中心**/div>   法定代表人：郑辉婷，该公司总经理。   委托诉讼代理人：苏威，海南言必信律师事务所律师。   原告乔莎与被告三亚尚德企业管理顾问服务有限公司（以下简称：尚德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用简易程序进行了审理，于2018年12月20日第一次公开开庭进行审理，原告乔莎的委托诉讼代理人戚云霞、被告尚德公司的委托诉讼代理人朱瑞昌到庭参加诉讼。案件审理过程中，本院于2019年9月10日依职权追加三亚福瑞教育文化发展有限公司（以下简称：福瑞公司）为第三人参加诉讼，并于2019年10月24日第二次公开开庭进行审理，原告乔莎的委托诉讼代理人戚云霞、被告尚德公司的委托诉讼代理人邢朝辉、第三人福瑞公司的委托诉讼代理人苏威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告乔莎向本院提出诉讼请求：1.判令解除乔莎与尚德公司签订的《场地合作合同》；2.判令尚德公司退还乔莎缴纳的合作保障金30000元、多收的场地租金10585元；3.判令尚德公司赔偿乔莎因解除合同造成的损失共计54900元（含装修损失33000元、人工费损失7000元、经营损失14900元），以上费用为暂定费用，具体以评估为准。诉讼过程中，原告乔莎变更其诉讼请求为：1.确认乔莎与尚德公司签订的《场地合作合同》2019年1月2日以后部分无效；2.判令乔莎与尚德公司签订的《场地合作合同》于2018年11月14日解除；3.判令尚德公司退还乔莎缴纳的合作保障金30000元、多收的场地租金10585元，合计40585元；4.判令尚德公司赔偿乔莎因解除合同造成的损失共计54900元（含装修损失33000元、人工费损失7000元、经营损失14900元），以上费用为暂定费用，具体以评估为准；5.本案诉讼费、鉴定费等费用由尚德公司承担。事实和理由：乔莎与尚德公司于2018年5月10日签订《场地合作合同》，约定尚德公司为乔莎提供位于福瑞国际5号楼9楼165平方米的场地用于开办课外辅导班，合同约定的合作期间为一年，从2018年5月11日至2019年6月10日，包含第一个月筹备期，每月的场地使用费为9075元。合同约定尚德公司需保证入户到电路设施和供水设施、消防设施的正常运行，并就其他事项进行了约定。合同签订后，乔莎按约正常缴纳场地使用费、合作保障金及相关费用，并按合同约定使用场地。   2018年11月7日，乔莎及其他辅导机构突然收到福瑞国际业主福瑞公司的律师函，称因尚德公司拖欠租金，福瑞公司拟单方解除租赁合同，限九楼、十楼的用户于7日内清场，经与福瑞公司交涉，乔莎方才得知尚德公司与福瑞公司签订的场地租赁合同2019年1月2日即将到期，且尚德公司现已拖欠福瑞公司数十万元租金，福瑞公司拟提前与其解除租赁合同。2018年11月5日，福瑞公司关停九楼、十楼电梯，11月10日福瑞公司对九楼、十楼采取停水、停电、锁门等措施强制清场。   乔莎认为，尚德公司隐瞒其与福瑞公司合同即将到期的事实，擅自与乔莎签订期限长于其租赁期限的合同，将乔莎置于极大的经营风险之中，且在具体场地使用的过程中，又因拖欠租金而导致福瑞公司提前与其解除合同，封锁九楼、十楼，导致乔莎无法正常开展业务，造成巨大的经济损失与商誉损害，尚德公司的行为严重违背了诚信原则，应当承担全部的过错责任。据此，尚德公司的行为已构成根本违约，合同目的无法实现，请求人民法院判如所请。   被告尚德公司辩称，尚德公司认可乔莎的第一项诉讼请求，但不认可第二项诉讼请求，涉案合同当时没有达到解除条件，乔莎的主张没有依据，乔莎当时还在正常经营，福瑞公司也是配合乔莎让其经营到尚德公司和福瑞公司的合同期满，也不同意退还保证金，租金也要计算到2019年1月2日，乔莎还应向尚德公司补交相应的租金，亦不认为乔莎存在损失，乔莎已经营到了合同解除的日期。   第三人福瑞公司陈述，称乔莎是因为尚德公司超出与福瑞公司合同的期限来转租而产生的纠纷，福瑞公司和尚德公司已经和解，确认了双方的合同期限至2019年1月2日，之后的场地租金是福瑞公司自行放弃向乔莎收取，福瑞公司对于尚德公司和乔莎之间的纠纷只是协调处理，具体可以详见福瑞公司和尚德公司的《和解协议》第八条的内容。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院经审理认定事实如下：   2017年1月3日，福瑞公司、尚德公司签订《合同书》，约定：福瑞公司为甲方，尚德公司为乙方，甲方提供三亚市迎宾路福瑞国际房地产服务中心9至10层场地及设施设备等用于与乙方合作开展教育培训及文化教育相关业务，期限为2017年1月3日至2022年3月31日为止。2017年5月31日，福瑞公司、尚德公司又签订《房屋租赁合同》，约定：福瑞公司为甲方，尚德公司为乙方，甲方出租给乙方的房屋位于三亚东岸外语培训中心（福瑞国际）5号楼第九层、第十层整层楼；该房屋以现有状况简装出租，乙方在承租前已察看该房屋并对面积及现状无异议，本合同因甲乙双方在2017年1月3日签订的《合同书》乙方未能履行付款义务，而另行签订本合同，故乙方已自2017年1月3日实际使用上述房屋至今；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为教育培训使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；租赁期限为2年，自2017年1月3日起至2019年1月2日止，自2017年3月3日起开始计算租金。   2018年5月10日，乔莎与尚德公司签订《场地合作合同》，约定：尚德公司（甲方）为乔莎（乙方）提供教学场地及服务配套，乔莎使用场地用于开展硬笔书法与小荷作文；期限从2018年5月11日至2019年6月10日止，2018年5月11日至2018年6月11日系筹备期；实际使用面积共计165平方米，位于福瑞国际**楼**三亚教育培训产业孵化基地内；场地合作安全及设施设备等合作保障金为50000元，分两次支付，合同签订当日支付第一笔合作保障金30000元，第二笔在2018年10月6日前支付20000元；合作方式及收益分配：乔莎向尚德公司支付保底费用：第一年每月保底金额9075元，第一笔保底金额为2018年5月11日至2018年8月11日27225元，第二笔保底金额为2018年8月1日至2018年12月1日27225元，第三笔保底金额为2018年11月20日至2019年2月20日27225元，第四笔保底金额为2019年2月10日至2019年6月10日27225元。该合同第六条第4款同时约定：乙方负责在场地使用期间的二次装修，并提前通知甲方并需甲方书面同意后方可实施。   合同签订当日，尚德公司收取乔莎支付的合作保障金30000元及2018年5月至2018年8月期间的场地使用费27225元。2018年8月4日，尚德公司收取乔莎支付的2018年8月至2018年11月期间的场地使用费27225元。   场地使用期间，2018年11月7日，福瑞公司向尚德公司发出《关于终止与三亚尚德企业管理顾问服务有限公司办公租赁合同的函》，告知因尚德公司拖欠租金押金，福瑞公司无条件终止双方涉案场地房屋租赁合同，限函发出之日起7日内清场并交付租赁标的。福瑞公司并于次日再次向尚德公司就前述内容发送《律师函》。之后福瑞公司对福瑞国际5号楼九楼、十楼进行短暂的停水、停电及停电梯，因乔莎及其他培训机构申请，福瑞公司后于2019年11月20日恢复九楼、十楼正常经营。庭审过程中，乔莎亦认可自2019年11月20日后仍在涉案场地陆续经营培训班。   2019年4月22日，福瑞公司与尚德公司签订《和解协议》，其中约定：福瑞公司为甲方，尚德公司为乙方，甲、乙双方一致确认双方的房屋租赁合同于2019年1月2日终止，各机构2019年1月2日之前的租金/合作金由乙方收取，之后的租金由甲方向各机构收取，但甲方不向各机构收取2019年1月2日至2019年4月1日期间的费用；K12课程（与乙方签约人为赵博）、可薇艺术教育（与乙方签约人为刘雪莲）、硬笔书法与小荷作文（与乙方签约人为乔莎）、方克鼓校（与乙方签约人为付超）、蓝天使口才（与乙方签约人为王洁，后变为吉海云、张慧）、荣耀街舞（与乙方签约人为三亚耀虎摄舞文化工作室、符飞虎）、钢琴（与乙方签约人为海南乐学文化传媒有限公司）、围棋（贾丽鹃）八家机构已向乙方交纳的场地安全及设施设备等合作保障金，甲方同意这些合作保障金折抵前述八家机构后续（2019年4月1日后）使用甲方场地的费用，前提是乙方应与前述八家机构协调其同意以此方式处理合作保障金，在此前提下，乙方无需向前述八家机构退还合作保障金，否则仍由乙方负责处理，甲方配合乙方协调前述八家机构尽量促成其同意前述处理方式，但应以机构意愿为前提，如有机构坚决不同意的，则该机构只能由乙方自行处理，乙方应于本协议签订之日起两个工作日内向甲方提供前述八家机构合作保障金的收款凭据原件；前述八家机构外的其他机构的合作保障金由乙方自行处理，所有机构除合作保障金外的其他一切纠纷亦由乙方自行处理。   对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.乔莎举证微信聊天记录，拟证明乔莎为使用场地进行装修支出装修费33000元。尚德公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，无法确认该微信聊天记录中双方的身份及款项支付的性质及用途。福瑞公司主张该证据由法院依法认定。前述证据经本院审查，该微信聊天记录中相对方无法确认，且乔莎未提交其他证据予以佐证其为使用场地进行装修支出装修费，故对该证明目的及证明效力本院不予采信。   2乔莎举证运营损失计算单、课程价目表、工资表，拟共同证明乔莎在经营期间，因不能正常使用场地，造成经营损失15690元、人工成本损失7000元。尚德公司对该证据不予认可，主张其没有理由赔偿乔莎该经营损失，且支付工作人员的工资是乔莎作为用人单位的法定义务，且该工资表系乔莎单方制作，真实性无法确认。福瑞公司主张该组证据由法院依法认定。前述证据经本院审查，乔莎系三亚润广教育信息咨询有限公司的股东之一，该组证据均系三亚润广教育信息咨询有限公司单方面制作，且其机构中工作人员的工资支付与本案并无关联性，尚德公司对该组证据的证明内容不予认可，故对该证据的证明目的及证明效力本院不予采信。   本院认为，乔莎与尚德公司签订的《场地合作合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，乔莎与尚德公司应依约全面履行合同。从《场地合作合同》约定的内容看，该合同虽名为合作合同，但实为租赁合同，乔莎与尚德公司之间应系租赁合同法律关系。《场地合作合同》约定合同期限为2018年5月11日至2019年6月10日止，但根据尚德公司与福瑞公司签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期限为2017年1月3日起至2019年1月2日止以及《和解协议》中确认双方的房屋租赁合同于2019年1月2日终止，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，福瑞公司同意尚德公司转租，尚德公司承租涉案场地的期限仅至2019年1月2日，其向乔莎转租期限超过尚德公司剩余租赁期限的部分，依法应属无效，故乔莎诉求确认乔莎与尚德公司签订的《场地合作合同》中租赁期限超出2019年1月2日后部分的约定无效，有事实和法律依据，本院予以支持。   本案中乔莎主张使用涉案场地至2018年11月7日时，尚德公司因拖欠原出租方福瑞公司的场地租金押金被福瑞公司终止租赁，福瑞公司要求终止租赁函发出之日起7日内清场，致使乔莎无法继续使用涉案场地。尚德公司对此不予认可，且根据庭审中乔莎陈述，自2018年11月7日停课两周后继续使用涉案场地至2019年1月2日，且福瑞公司亦认可其公司允许乔莎使用涉案场地至2019年4月1日，且不收取自2019年1月2日至2019年4月1日期间的占有使用费，故乔莎与尚德公司之间的《场地合作合同》仍继续履行至2019年1月2日，乔莎亦未能举证证明其与尚德公司就解除《场地合作合同》达成一致意见，故对乔莎主张其与尚德公司签订的《场地合作合同》于2018年11月14日解除的诉求，本院不予支持，该《场地合作合同》的履行期限应截止为2019年1月2日。   因尚德公司原因造成乔莎与其签订的《场地合作合同》至2019年1月2日即告终止无法继续履行，故尚德公司应当退还乔莎已支付的合作保证金30000元，但乔莎仅支付至2018年11月的场地使用费，且《场地合作合同》中未约定筹备期免收租金，故乔莎主张尚德公司退还多收取的场地使用费，没有事实根据，本院不予支持。   关于乔莎主张的各项损失。1.装修损失。虽然根据乔莎与尚德公司签订的《场地合作合同》第六条第4款“乙方负责在场地使用期间的二次装修，并提前通知甲方并需甲方书面同意后方可实施”的约定，乔莎装修需通知尚德公司并经书面同意后方可实施，但本案中造成该《场地合作合同》于2019年1月2日后无法继续履行的原因系因尚德公司造成，乔莎未举证证明其经尚德公司书面同意进行装修亦存在过错，故双方均负有一定的责任，本院酌定尚德公司应按50%责任比例承担向乔莎赔偿因合同提前终止造成的损失，而乔莎未能充分举证证明其实际支付装修费用，应承担举证不能的不利后果，因此乔莎诉求尚德公司赔偿装修费用33000元，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。2.人工费损失及经营损失，乔莎亦未能充分举证证明该损失的实际数额，应承担举证不能的不利后果，故乔莎诉求尚德公司赔偿人工费7000元、经营损失14900元，没有事实根据和法律依据，本院亦不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条(javascript:SLC(38083,2))之规定，判决如下：   一、确认原告乔莎与被告三亚尚德企业管理顾问服务有限公司签订的《场地合作合同》中租赁期限超出2019年1月2日后部分的约定无效；   二、被告三亚尚德企业管理顾问服务有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告乔莎合作保障金30000元；   三、驳回原告乔莎的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1093元（原告乔莎已预交），由被告三亚尚德企业管理顾问服务有限公司负担343元，原告乔莎负担750元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 蒋 倩     二〇一九年十月三十一日   书记员 陆理卫   附相关法律条文：   《中华人民共和国合(javascript:SLC(2780,0))同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A60044&tiao=13“”释义“”“”http://192.0.100.105/lib/Zyfl/_blank)   第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A60044&tiao=15“”释义“”“”http://192.0.100.105/lib/Zyfl/_blank)   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。