山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初3409号 原告：山东海纳物业服务有限公司，住所地,日照市东港区。 法定代表人：高金亮，董事长。 委托诉讼代理人：何传祥，山东海亚律师事务所律师。 被告：高春峰，男，1975年7月24日出生，汉族，居民,住日照市东港区。 委托诉讼代理人：刘明娟，女，1979年1月17日出生，汉族，居民，住日照市东港区，系高春峰之妻。 委托诉讼代理人：厉明，日照东港中基法律服务所法律服务工作者。 原告山东海纳物业服务有限公司（以下简称海纳物业）诉被告高春峰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海纳物业的委托诉讼代理人何传祥、被告高春峰的委托诉讼代理人厉明、刘明娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告海纳物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费、车位费共计10352元及利息；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告居住在日照市雅都御兰庭2号楼3单元902室，原告为该小区提供物业服务，截至原告起诉被告尚欠物业费10352元（2014年2月至2019年3月）。经原告多次催要，被告一直拒绝缴纳物业费等，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告高春峰辩称，一、原告无权起诉被告。因双方从未建立物业服务关系，更未签订过任何物业服务合同、协议，原告起诉被告无法律依据。二、在2012年房屋交付时的前期物业服务企业为日照嘉铭物业管理有限公司（以下简称嘉铭物业），被告不知道更不认可原告为自己的物业提供服务，即使在此次开庭前原告确为被告所有的物业服务过，其付出也与被告无任何关系，其应该向嘉铭物业主张。三、因嘉铭物业与开发企业日照雅都房地产开发有限公司（以下简称雅都房产）均为李挺岳一人实际控制的关联公司。在物业交付的2012年，嘉铭物业曾就墙体、屋顶开裂，延期交房、办证，基础设施不到位等诸多违约事实，对被告作出过返工、赔偿损失的承诺。因嘉铭物业至今未履行当初的承诺，导致双方至今未最终结算。四、物业公司服务不规范，付出的服务达不到当初约定的服务标准，致使计费依据不足，被告不认可按2012年交付房屋时双方约定的标准支付物业费。理由是：1、被告购买的负三层停车位实际为人防设施，雅都房产无权出售该车位，更无权收取每年200元的车位管理费；2、地下负二、负三虽配备有移动信号发射装置，但因物业公司未缴纳相关费用导致停车场无任何移动信号，无法拨打移动电话，存在极大安全隐患；3、卫生极差。4、未经业主同意，出租院内公共活动场地和电梯内广告位，侵犯了业主权益；5、私划、出售消防通道停车位。6、地上乱停车，有安全隐患，更违反了当初的约定。7、防火门尽毁，安全隐患极大；8、物业门卫人员值班玩忽职守，导致小区内业主财产被盗窃事件频发；9、负三停车场曾雨水漫灌。导致被告停车位上的个人财产受损。五、根据当前实际情况，被告正积极组织、参与本小区成立业主委员会，新成立的业主委员会会将作出决定，将原告公司赶出本小区。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交如下证据： 证据1、雅都御兰庭手册，证明被告居住在涉案雅都御兰庭小区，与嘉铭物业签订了物业管理协议，约定了物业收费标准为1.5元每平每月; 证据2、雅都房产与原告签订的物业服务合同（后附交接明细），约定2017年5月31日前业主所欠相关费用由原告代为收取; 证据3、物业服务合同补充协议，证明原告收取车位费具备合同依据； 证据4、2019年3月20日原告关于车位收费的公示、向每一位有车业主发送停车费通知的短信截图一宗，证明原告收取车位费的依据； 证据5、车辆进出登记表、电梯维保记录、保安巡逻记录、保洁记录、消防设施保养合同、照片6张，证明原告提供了相应的物业服务。 经被告质证，意见如下：对证据1的真实性无异议，对证明效力有异议，且日照嘉铭物业管理有限公司物业服务并未达到约定的服务质量；对证据2两物业公司之间的相关合同约定被告并不知情，属单方交接，并未公示，原告给被告提供服务，应征得被告同意，其费用收取应征得所有业主同意；对于证据3不予认可，该车位属于消防通道或人防工程，并不能作为车位使用，所以其物业服务合同补充协议属无效协议；对证据4复印件真实性不认可；对证据5的真实性无异议，对证明效力有异议，属于原告单方证据，被告并没有享受到原告的物业服务。 被告对原告提交的证据1真实性无异议，经本院审查，该证据形式合法，与本案具有关联性，对其证据效力予以确认；对证据二，被告仅是提出对两物业公司之间签订合同不知情，未征得业主同意，并未对证据本身效力发表意见，经本院审查，该证据形式合法，内容真实，与本案具有关联性，对其证据效力予以确认，对证明的内容需结合查明的其他事实予以综合分析认定；对证据三被告亦未对证据本身的效力发表质证意见，本院对该证据的证据效力予以确认，对证明内容将结合查明的其他事实予以综合分析认定；证据4系复印件，对其证据效力本院不予认定；对证据5真实性被告无异议，经本院审查，上述证据形式、内容、来源符合法律规定，对其证据效力予以确认，对证明内容需结合其他查明的事实予以综合分析认定。 被告向本院提交如下证据： 证据1、传达室、门卫值班堵窗户睡觉照片证据四张。证实物业人员玩忽职守，导致业主包括被告个人财产被盗，造成被告巨额经济损失，进一步证实被告对物业收费标准有异议； 证据2、电梯轿厢内、地面照片证据五张。证实物业日常卫生极差，进一步证实被告对物业收费标准有异议； 证据3、防火门尽毁照片证据三张。证实公共区域防火门情况，进一步证实被告对物业收费标准有异议； 证据4、物业出租地上场地、电梯广告位照片证据两张，证明物业谋取利益的事实，进一步证实物业服务不符合约定标准，且有侵害业主包括被告合法权益的行为； 证据5、物业公司违法划售消防通道车位照片证据两张，证实物业公司违法谋取不当利益，存在侵害业主包括被告合法权益的行为； 证据6、地上停车照片证据三张。证实物业公司违反物业服务合同的约定，私自允许地上停车，影响被告出行，进一步证实物业公司存在侵害被告合法权益的事实。 经原告质证，意见如下：证据一无法证实被告的主张，个人财产被盗造成损失相关业主应报案，物业公司的门卫值班人员只是负责日常的传达工作；证据二无法确认是否是小区内的电梯，退一步讲即便偶尔的卫生不清洁也并不能证明物业未尽到相应的服务，且小区内卫生是靠业主们来维持的，物业清洁人员不可能无时无刻的在清扫，被告家里也有不清洁的时候，对此不能证实被告的主张；证据三无法证明防火门是什么时候坏的是不是小区的防火门，原告对此不予认可；对证据四与本案没有关系，如果认为侵犯了业主的权益，那么业主有权向物业公司书面申请另行对收益进行公示；证据五从照片无法显示是哪个小区，原告不认可，如果被告认为物业公司侵犯了业主们的权利，可以依法另行起诉；对证据六从照片中能看出小区内有工程建设，偶尔的临时停放车辆也是符合常理的，另外，乱停车主要原因是在业主，不在于物业公司。本院对被告提交证据的真实性予以确认，对其证明的内容需结合查明的其他事实予以综合分析认定。 通过当事人陈述和经本院审查确认的证据，认定案件事实如下： 嘉铭物业受雅都房产委托，为雅都房产开发的雅都.御兰庭小区提供物业服务。被告系该小区2号楼3单元902室的业主（购买车位一处），于2012年3月1日办理交房手续并入住，使用面积为109.19平方米。同日被告与日照嘉铭物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，约定住宅物业费收费标准为1.5元/月/㎡，同时合同还约定业主违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，物业公司可依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求业主按每逾期一日加收应收应缴纳额的5‰支付滞纳金。 2014年6月1日，雅都房产又与本案原告签订《雅都御兰亭生活区物业服务合同》，约定由本案原告为雅都御兰庭小区提供物业服务，住宅物业费收费标准仍为1.5元/建筑面积/月，同时还约定截至2017年5月31日业主所欠日照雅都房地产开发有限公司的相关费用由本案原告代为收取，一年后双方进行费用交割（后附业主拖欠物业费明细，其中本案被告高春峰自2014年2月至2017年5月拖欠物业费为6550元）。 2017年9月1日，雅都房产又与原告签订《物业服务合同补充协议》，就车位物业管理服务的相关事宜进行补充约定，约定小区每个车位的车位服务费按20元/月收取。 被告高春峰自2014年2月份起未再缴纳物业费用，原告诉至本院，要求被告缴纳2014年2月至2019年3月期间的物业费10152元（2014年2月至2017年5月欠6550元，自2017年6月至2019年3月欠3602元）及车位费200元共计10352元，同时以10152为基数自起诉之日起按照每日千分之五支付违约金至履行完毕止。 本院认为，对于被告高春峰在2014年2月至2019年3月期间未缴纳物业费的事实，原、被告均无异议，对被告于交房当日与嘉铭物业签订前期物业服务合同的事实亦无争议，本院对以上事实予以确认。双方有争议的问题是：一，本案原告能否向被告主张物业费即原告主体是否适格；二，物业公司在提供物业服务期间是否存在违约行为，涉案小区物业服务是否达标，物业服务不达标能否成为业主不缴纳物业费用的抗辩理由；三，原告现主张物业费是否超出诉讼时效。对此本院分析如下： 关于第一个问题，原告本案主张的物业费包括两部分，第一部分为自2014年2月至2017年5月由嘉铭物业提供物业服务期间的物业费，嘉铭物业系接受雅都房产委托为被告小区提供物业服务，且被告亦与嘉铭物业签订了前期物业服务合同，合同合法有效，对委托人雅都房产亦具有拘束力，被告应按约缴纳相应的物业费，嘉铭物业作为受托人收取物业费实际系代雅都房产进行收取，雅都房产为物业费的实际权利人。雅都房产与原告签订物业服务合同，约定该时间段内物业费由原告代为收取，该约定符合法律规定，故原告有权向被告主张该期间内拖欠的物业费。关于被告主张的嘉铭物业曾就墙体开裂、延期交房等向被告做出的返工、赔偿损失的承诺，因被告未能提供证据证实，且与本案并非同一法律关系，不能构成拒不缴纳物业费的合法抗辩事由，故本院不予支持，被告可另行向相关义务人主张相应权利；第二部分为自2017年6月至2019年3月由原告提供物业服务期间的物业费，虽然被告辩称其未曾与原告签订过任何物业服务合同，但其在答辩中亦认可截至目前小区尚未成立业主委员会，而根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，在小区未成立业主委员会并重新选聘物业服务企业前，雅都房产作为建设单位与原告签订的前期物业服务合同合法有效，对业主具有拘束力，且原告已入驻小区并提供物业服务，故其有权要求小区业主缴纳物业费用。综上，原告主体适格，有权向被告主张物业费。 关于第二个问题，从被告的抗辩意见中可看出主要存在以下几方面的问题，一是物业擅自出售人防设施作为停车位，然被告未提供证据证实相关停车位为人防设施，退一步讲，即使被告购买的车位确系人防设施，车位购买合同的效力也属于另一法律关系，在本案中不处理，被告可另行主张权利。原告已提供了停车服务，被告不得以此拒绝缴纳车位服务费；二是小区卫生差、地面乱停车、地下车库信号差、车库倒灌雨水、小区失窃等，假如以上问题属实，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，或者可在业主委员会成立后与现有物业服务企业解除物业服务合同，要求其退出物业服务区域，在此之前物业服务企业已提供物业服务的，业主不得以上述理由拒绝缴纳物业费；三是物业擅自出租小区公共领域盈利，此情况如属实，业主可通过业主委员会或业主大会的形式向物业公司主张相关权益，亦不得以此拒绝缴纳物业费。综上，如原告在提供物业服务过程中确实存在相关违约情形，被告作为业主可依法向其主张违约责任或者通过业主委员会、业主大会的形式采取相应措施，而不得以此作为拒绝缴纳物业费的抗辩理由。 关于第三个问题，被告与嘉铭物业签订的前期物业服务合同中并未约定物业费的缴纳期限是按月、按季度还是按年，而根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）之规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，即物业公司得随时向被告主张物业费但需给予必要的准备时间，嘉铭物业已于2017年6月退出该小区，原告于2019年4月25日才向本院起诉代为主张物业费，该期间远远超出“必要准备时间”的限度，亦不超出诉讼时效，故对于被告主张的原告诉求超出诉讼时效的答辩意见本院亦不予支持。 综上，被告作为业主应按约向物业公司缴纳物业费、车位服务费，根据涉案物业服务合同的约定，住宅物业费收费标准为1.5元/平/月，车位管理费的收费标准为20元/月，原告要求被告支付2014年2月至2017年5月物业费6550元（1.5元平/月×109.19平×40个月）、2017年6月至2019年3月3602元（1.5元平/月×109.19平×22个月）、2018年4月1日至2019年3月车位服务费200元（优惠两个月），符合合同约定，本院予以支持。关于滞纳金，被告与嘉铭物业签订的前期物业服务合同约定每逾期一日按照应缴纳数额的日5‰计收滞纳金，该约定明显畸高，本院依法予以调整，考虑到被告未按期缴纳物业费给原告造成的损失情况，本院酌定对该6550元物业费按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计收。而2017年6月本案原告为小区提供物业服务后，其并未与建设单位就逾期滞纳金进行过约定，故对于之后物业费的滞纳金本院不予支持。原告自愿自起诉之日计收滞纳金系对自己权利的自由处分，本院予以准许。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下： 一、被告高春峰于本判决生效之日起十日内支付原告山东海纳物业服务有限公司物业费6550元及滞纳金（滞纳金以6550元为基数，自2019年4月25日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际结清之日止）； 二、被告高春峰于本判决生效之日起十日内支付原告山东海纳物业服务有限公司物业费3602元、车位服务费200元； 三、驳回原告本案的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费59元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  常金峰 人民陪审员  郑祥安 人民陪审员  徐永清 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  庄晓娜