吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民终1874号上诉人（原审被告、申请执行人）曹平，男，1960年4月10日出生，满族，无职业，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：黄平(系曹平妻子)，女，1963年4月6日出生，汉族，无职业，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：杨建，吉林鸣正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）:戴宝山，男，1970年10月23日出生，汉族，无职业，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：周录，磐石市经济开发区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、被执行人）：曹凤和，男，1958年6月28日出生，汉族，无职业，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：梁宏，吉林省企业法律顾问协会磐石联络处法律顾问。被上诉人（原审被告）：磐石市鼎丰房屋开发有限公司（原磐石市鑫宇房屋开发有限公司），住所地吉林省磐石市。法定代表人：张铁君，该公司经理。上诉人曹平因与被上诉人戴宝山、曹凤和、磐石市鼎丰房屋开发有限公司（以下简称鼎丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省磐石市人民法院（2019）吉0284民初1579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时，上诉人曹平的委托诉讼代理人黄平、杨建，被上诉人戴宝山的委托诉讼代理人周录，被上诉人曹凤和的委托诉讼代理人梁宏到庭参加诉讼；第二次开庭审理时，上诉人曹平的委托诉讼代理人黄平、杨建，被上诉人戴宝山到庭参加诉讼，被上诉人曹凤和、鼎丰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。曹平上诉请求：撤销一审判决，确认戴宝山与鼎丰公司签订的《商品房预售合同》（《购房协议》）无效，继续执行涉案房屋。二审审理中，曹平明确上诉请求为：驳回戴宝山的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、吉林省磐石市人民法院作出的（2006）磐民二初字第1号民事判决书、（2006）磐执字第25号执行裁定、（2006）磐执字第240号执行裁定书的效力不容否定。二、戴宝山与曹凤和恶意通谋强占房屋，合同无效，不能对抗法院的强制执行。1.戴宝山与曹凤和签订的购房协议是虚假的，协议上不是曹凤和本人签名，戴宝山依据（2010）磐执字第20号执行通知书取得房屋，但该执行通知书是在2007年2月7日（2006）磐执字第240号裁定查封涉案房屋之后，明显程序违法，不能对抗执行。2.（2009）磐民一初字第910号民事调解书是在涉案房屋查封之后，双方存在恶意、虚假诉讼，而且，调解书内容首先是返还购楼款，是金钱债权，不享有物权期待权。在涉案房屋被查封期间，曹凤和无权处分，更不能以物抵债，因此，戴宝山无权占有涉案房屋，应当继续执行涉案房屋。3.曹凤和没有实际施工世纪花园小区。2006年5月之前，吉林市中级人民法院（2005）吉中民二初字第218号和（2006）吉中民初字第59号民事调解书已经将世纪花园小区6号、7号、8号楼在建工程抵偿给黑河市经济合作区中联建设开发有限责任公司，没有售楼许可证，更说明2005年4月23日（3月23日）签订的合同涉嫌合同诈骗。戴宝山辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。曹凤和辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判，坚持原审答辩意见鼎丰公司在二审中未作答辩。戴宝山向一审法院起诉请求：1.依法确认戴宝山与鼎丰公司签订的《商品房预售合同》（《购房协议》）合法有效；2.停止对涉案房屋的执行；3.由曹平承担诉讼费。一审法院认定事实：磐石市鑫宇房屋开发有限公司（以下简称鑫宇公司）于2010年1月22日变更为鼎丰公司。2003年初，曹凤和靠挂鑫宇公司开发磐石市世纪花园小区建设工程项目，实际开发商是曹凤和。2005年3月23日，戴宝山与曹凤和靠挂的鑫宇公司（现鼎丰公司）签订了《购房协议》。戴宝山以每平方米900元的价格，购买了曹凤和开发的涉案房屋，合同签订后戴宝山向曹凤和交付了全额价款8.1万元。曹凤和承诺在2005年9月末将所购房屋交付给戴宝山。2006年1月，曹平因与曹凤和民间借贷纠纷一案，向法院提起诉讼。一审法院经审理于2006年1月26日作出（2006）磐民二初字第1号民事判决，该判决生效后曹平申请执行。一审法院于2006年4月11日作出了（2006）磐执字第25号裁定书，并向磐石市土地管理局下发协助执行通知书，查封了“磐石市鑫宇房屋开发公司开发的世纪花园小区6、7、8号建设用地。”2007年2月7日一审法院依据曹平的申请再次查封了世纪花园小区6号楼5、6、7单元住宅楼及门市房200平方米。因曹凤和逾期未向戴宝山交付所购房屋，戴宝山于2009年9月8日向曹凤和提起商品房预售合同纠纷之诉讼。一审法院于2009年10月10日作出（2009）磐民一初字第910号民事调解书，内容为“一、曹凤和于2009年12月20日前一次性给付戴宝山购楼款本金及利息1442,800元；二、曹凤和如不按期给付则用磐石市世纪花园小区6、7、8号楼中的住宅楼抵顶。”2009年7月9日一审法院依据曹平的申请作出（2006）磐民执字第240号执行裁定书及公告，再次查封曹凤和开发建设的世纪花园小区门市房及包括戴宝山购买的房屋在内的6单元、7单元多个住宅楼房。因曹凤和逾期未履行2009年10月10日作出（2009）磐民一初字第910号民事调解书确定的交付房屋的义务，戴宝山申请法院强制执行，一审法院于2010年2月5日作出（2010）磐执字第20号执行通知书，令曹凤和限期履行房款的返还义务。曹凤和收此通知后，将戴宝山购买的涉案住宅楼交付给戴宝山。戴宝山于2010年1月占有该房屋，并装修后入住至今。因该房屋现仍处于法院查封状态，戴宝山于2019年5月5日向法院提出执行异议申请，请求解除对涉案房屋的查封行为，一审法院经审查后于2019年5月8日作出（2019）吉0284执异28号裁定书，驳回戴宝山的异议申请。戴宝山认为法院的执行行为侵害其合法的财产所有权，在法定期限内向法院提起案外人执行异议之诉。另，一审法院2009年7月9日作出的（2006）磐执字第240号民事裁定书仍在执行中。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对执行标的物的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行的裁判。案外人主张的实体权利必须是依法可以阻止该标的物执行的实体权利，并非所有的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案通过庭审查明的事实结合相关法律及司法解释综合评判如下：（一）关于戴宝山与曹凤和签订的《购房协议》的效力问题。1.本案曹凤和靠挂鑫宇公司开发世纪花园小区建设工程项目，曹凤和与戴宝山签订的《购房协议》，曹凤和代表的不是其本人，而是开发建设单位鑫宇公司，其签订协议的效力与鑫宇公司签订协议的效力相同。戴宝山与曹凤和签订合同的时间是2005年3月23日，并全额交付了所购楼房的价款。而法院依据曹平的申请第一次查封世纪花园建设用地的时间是2006年4月11日，即双方签订《购房协议》在先，法院查封在后。2.戴宝山与曹凤和签订合同时约定戴宝山购买的房屋于“2005年12月末将楼房交付戴宝山入住。”戴宝山因曹凤和逾期未向其交付所购房屋，戴宝山于2009年9月8日向曹凤和提起商品房预售合同纠纷之诉讼。一审法院于2009年10月10日作出（2009）磐民一初字第910号民事调解书，确定“一、曹凤和于2009年12月20日前一次性返还戴宝山购楼款本金及利息142,800元；二、曹凤和如不按期返还则用磐石市世纪花园小区6、7、8号楼中的住宅楼抵顶。”逾期，曹凤和仍未履行给付义务，戴宝山申请法院强制执行。在执行过程中，因曹凤和无力返还戴宝山购楼款，经协商，双方继续履行原《购楼协议》，戴宝山合法占有该房屋，并装修后入住至今；3.《购房协议》是否有效应当依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定予以确认，不应以出卖人取得商品房预售许可证明为生效要件。虽然《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用，但该项规定只是行政管理部门对房地产开发企业销售行为的一种管理措施，并非认定合同效力的强制性规定，即出卖人在未取得商品房预售许可证明的情况下就对外签订商品房预售协议书，是否违反行政管理规定，不是民事案件的处理范围。综上，戴宝山与曹凤和签订的世纪花园小区商品房预售合同合法有效。（二）关于能否阻却执行问题。执行异议之诉是指法院的强制执行机关在进行强制执行行为时，案外人对执行标的物主张所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利，案外人或申请执行人请求法院对该实体权利或申请执行人的权利进行比较，确定哪一方的权利更应该获得保护，从而阻止或促使人民法院对特定执行标的进行强制执行的一种民事诉讼。本案戴宝山依据法院的执行行为合法取得购买的房屋，并于2010年1月装修后居住至今，已经合法占有使用近10年之久，且其名下无其它用于居住的房屋。案外人提出实体异议所依据的基础权利是其实体权利受到侵害。这种实体权利不是一般性质的权利，而是具有能够产生排除执行的效力。如所有权、抵押权、用益物权等，也可能是无过错买受人的物权期待权。物权期待权的保护，是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同主要义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权（产权登记），但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。本案戴宝山虽然因法院的查封而未能办理产权登记，但其享有物权期待权。依据“物权优于债权、生存利益优先”的审判原则，戴宝山的诉讼请求，符合阻却执行的构成要件，依法予以保护。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：一、戴宝山与鑫宇公司（现鼎丰公司）、曹凤和签订的《购房协议》合法有效；二、不得对涉案房屋进行执行。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：1.曹平提供的（2006）吉中民再字第59号民事调解书、执行和解协议书、（2012）吉中执复字第11号执行裁定书、2009年7月8日合议庭笔录因与本案争议焦点问题无关，故对该四份证据证明的问题不予确认。2.曹平提供的一审法院于2007年2月7日作出的（2006）磐执字第240号裁定书、2009年7月9日作出的（2006）磐执字第240号公告、2009年7月8日作出的（2006）磐执字第240号协助执行通知书及送达回证，2011年7月5日作出的（2006）磐执字第240号裁定书及送达回证，2013年1月7日作出的（2006）磐执字第240号裁定书及送达回执，2014年12月27日作出的（2006）磐执字第240号裁定书及送达回证、2016年12月30日作出的（2006）磐执字第240号裁定及送达回证、照片、档案证明，能够证明涉案房屋的查封状态，本院予以采信。3.戴宝山提供的磐石市房屋产权管理中心出具的唯一住房证明、磐石国土资源局不动产登记中心出具的磐石市不动产登记信息查询结果说明，曹平虽对该两份证据有异议，但该两份证据能够证明戴宝山名下无其他可居住房屋，本院予以采信。本院经审理查明：2007年2月7日一审法院依据曹平的申请查封了世纪花园小区6号楼5、6、7单元住宅楼及门市房200平方米。至2009年2月7日到期后未继续查封。2009年7月8日一审法院作出（2006）磐执字第240号裁定书及协助执行通知书，查封磐石市世纪花园小区涉案房屋，查封期限为2年。5单元、6单元、7单元现变更为3单元、2单元、1单元。该查封裁定到期后陆续进行了续查封，现仍处于查封状态。戴宝山名下无其他居住房屋。其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案的焦点问题是：戴宝山与鑫宇公司签订的《购房协议》是否有效，戴宝山针对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。一、关于戴宝山与鑫宇公司签订的《购房协议》的效力问题。2005年3月23日戴宝山与曹凤和签订《购房协议》后，戴宝山支付了相应购房款，由于开发商的原因导致戴宝山无法取得购买的房屋，戴宝山向法院提起诉讼，一审法院于2009年10月10日作出（2009）磐民一初字第910号民事调解书，确定曹凤和于2009年12月20日前一次性给付戴宝山购楼款本金及利息142,800元，如戴宝山不按期给付则由磐石市世纪花园小区6、7、8号楼中的住宅楼抵顶。意味着戴宝山与曹凤和约定不再履行原《购房协议》，由曹凤和向戴宝山返还购房款，此时戴宝山享有对曹凤和的金钱债权。调解书生效后，由于曹凤和未按时履行金钱给付义务，曹凤和又按照该调解书的第二项内容用戴宝山原购买的房屋抵顶所欠购房款。戴宝山取得本案所涉房屋并非基于《购房协议》的约定，而是曹凤和不能按期履行金钱给付义务后进行的抵账。因双方签订的《购房协议》已经约定不再履行，视为已解除，故戴宝山主张确认该《购房协议》有效，本院不予支持。二、关于戴宝山就执行标的是否享有足以排除执行的民事权益。本案中，戴宝山取得涉案房屋并非基于其与曹凤和于2005年3月23日签订的《购房协议》，而是基于一审法院于2009年10月10日作出（2009）磐民一初字第910号民事调解书后，曹凤和不履行金钱给付义务，而用涉案房屋进行的抵账。抵账的时间必然发生在（2009）磐民一初字第910号民事调解书于2009年10月10日作出之后。而涉案房屋现行有效查封是2009年7月8日一审法院作出的（2006）磐执字第240号裁定书的续封。由此看来，戴宝山与曹凤和达成的抵账协议在查封之后。而且，戴宝山通过法院诉讼，从消费者所享有的物权期待权转变为金钱债权人，戴宝山针对涉案房屋的异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的查封之前签订合法有效的书面买卖合同的条件，即使戴宝山名下无其他用于居住的房屋，也不能享有排除执行的民事权利。综上，曹平的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省磐石市人民法院（2019）吉0284民初1579号民事判决；二、驳回戴宝山的诉讼请求。一审案件受理费2700元，二审案件受理费1825元，均由戴宝山负担。本判决为终审判决。审判长  高忠华审判员  王 东审判员  赵 靖二〇一九年十月二十八日书记员  周双媛