江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏04执复31号复议申请人（利害关系人）：施宏，男，1965年6月25日生，汉族，住常州市新**。复议申请人（利害关系人）：张玉芬，女，1978年1月6日生，汉族，住常州市新**。复议申请人（利害关系人）：施丹丹，女，1990年4月11日生，住江苏省盐城市亭湖区。申请执行人：上海成安勋奇投资管理合伙企业（有限合伙），住所地上海市金山工业区夏宁路******库。执行事务合伙人：江苏成安股份投资基金管理有限公司。委托诉讼代理人:陶力，江苏常元律师事务所律师。被执行人：常州豪普窗饰有限公司，住所地常，住所地常州市兰陵路**v>法定代表人：胡刚，董事长。被执行人：胡刚，男，1958年11月5日生，汉族，住常州市天宁区。被执行人：张晓梅，女，1962年11月9日生，汉族，住常州市天宁区。被执行人：李俊，男，1967年8月1日生，汉族，住常州市天宁区。复议申请人施宏、张玉芬、施丹丹不服常州市天宁区人民法院（以下简称天宁法院）（2018）苏0402执异74号执行裁定，向本院申请复议。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。天宁法院查明，2013年8月14日，该院对中国银行股份有限公司常州分行（以下简称中行常州分行）诉常州市豪普窗饰有限公司（以下简称豪普公司）借款合同纠纷一案作出（2013）天商初字第439号民事判决，判令：“一、豪普公司于判决生效之日起十日内向中行常州分行偿还借款本金270万元及按合同约定利率计算至实际还清借款之日止的利息、复息、罚息（计算至2013年3月20日为70384.92元）。二、豪普公司于判决生效之日起十日内向中行常州分行支付律师代理费65008元。三、胡刚、张晓梅对上述一、二项债务承担连带偿还责任。在承担担保责任后有权向豪普公司追偿。四、如豪普公司到期不能履行上述一、二项债务，则中行常州分行有权将李俊所有的本市世纪明珠园22幢1号、22幢2号、22幢4号、22幢5号、22幢6号、22幢7号、22幢8号、22幢9号、22幢10号、26幢2号、26幢3号、26幢4号、26幢5号、26幢6号、26幢7号、26幢8号、26幢9号的房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。在承担担保责任后有权向豪普公司追偿。案件受理费29483元，保全费5000元，合计34483元，由豪普公司、胡刚、张晓梅、李俊共同承担。”该判决发生法律效力后，根据中行常州分行申请，天宁法院于2014年1月17日立案执行，案号为（2014）天执字第202号。天宁法院另查明，案涉借款系豪普公司于2012年8月13日向中行常州分行借款270万元，并以李俊名下评估价格为407.8万元坐落于本市世纪明珠园22幢1-2号、4-10号；26幢2-9号共计17套房产作为借款的抵押物，为豪普公司借款作担保，并办理了抵押登记手续；胡刚、张晓梅提供连带责任保证。2013年12月19日，中行常州分行与中国长城资产管理公司南京办事处（以下简称长城公司）签订了“债权转让协议”，将其在本案中的债权转让给长城公司。2016年6月23日，长城公司与成安勋奇企业签订“债权转让协议”，又将上述债权转让给成安勋奇企业。2017年10月28日，天宁法院经审查后作出（2014）天执字第202号之二执行裁定：“变更上海成安勋奇投资管理合伙企业为本案申请执行人”。天宁法院在该案执行中，于2017年2月15日作出（2014）天执字第202号之一执行裁定，“评估、拍卖被执行人李俊名下位于本市世纪明珠园22幢1-2号、4号-10号；26幢2-9号的房产”（以下简称案涉房屋）。2017年3月16日，该院委托江苏鑫洋土地房地产评估有限公司对案涉房地产进行评估。江苏鑫洋土地房地产评估有限公司作出苏鑫房估（2017）司字第016号房地产估价结果报告，该估价报告中载明：估价对象为本市世纪明珠园22幢1-2号、4-10号；26幢2-9号，建于2001年，钢混结构，总层数六层，估价对象位于一层。在价值时点，估价对象门窗全部被堵，未能进入室内勘察；估价对象房屋所有人为李俊，总层数六层，所在层一层，登记时间2010年2月22日；估价对象地籍号为02010028047，使用年限2040年8月2日，登记时间2010年2月24日；估价对象在价值时点设定他项权利，他项权利人为中行常州分行，设定期限2011年8月5日至2013年8月4日；估价结果，估价对象房地产（房屋建筑面积370.59平方米，土地使用面积为67平方米）在价值时点2017年3月16日满足各项假设限制条件下的市场价值总价为199.3万元。2018年4月12日，天宁法院在淘宝司法拍卖网络平台上发布拍卖公告：（一）、拍品名称：常州市世纪明珠园22幢1-2号、4-10号；26幢2-9号不动产。（二）、竞价时间：本标的拟进行网上两次拍卖，当次拍卖流拍的，进行下一次拍卖；当次拍卖成交后，后续拍卖自动取消。第一次拍卖竞价时间及价格信息：2018年5月15日10时至2018年5月16日10时止；起拍价160万元，保证金30万元，加价幅度0.2万元；第二次拍卖竞价时间及价格信息：2018年6月4日10时至2018年6月5日10时止；起拍价130万元，保证金20万元，加价幅度0.2万元；……（七）、拍品以实物现状为准，法院不承担拍品瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。公告中在“拍品介绍”一栏中注明：1、拍卖对象：建筑面积合计为370.59平方米、登记时间是2010年2月22日，总层数/所在层6/1；土地使用面积合计为67平方米。拍卖对象所在地建筑结构为钢混结构。由于门窗全部被堵，未能进入室内勘察。……“拍卖须知”中第三条载明，本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已根据评估公司调查情况就拍品已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽说明。拍卖人对拍品所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对拍品的任何担保。所以竞买人在拍卖前必须仔细审查拍品，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买拍品的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本拍品实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受拍品的现状和一切已知及未知的瑕疵。2018年6月1日，张玉芬、施丹丹委托施宏参加天宁法院关于案涉房屋拍卖。2018年6月5日12时29分55秒，施宏、张玉芬、施丹丹通过淘宝司法拍卖网络平台以最高额竞得拍卖标的物，成交价223.6万元。2018年6月8日，施宏在“拍卖成交确认书”上签字。2018年6月9日，天宁法院作出（2014）天执字第202号之三执行裁定，“一、常州市世纪明珠园22幢1号、22幢2号、22幢4号、22幢5号、22幢6号、22幢7号、22幢8号、22幢9号、22幢10号、26幢2号、26幢3号、26幢4号、26幢5号、26幢6号、26幢7号、26幢8号、26幢9号房产所有权归买受人施宏、张玉芬、施丹丹所有。上述房产所有权自本裁定送达买受人施宏、张玉芬、施丹丹时起转移。二、买受人施宏、张玉芬、施丹丹可持本裁定到财产管理机构办理相关产权登记手续”。施宏、张玉芬，施丹丹签收了上述“拍卖成交确认书”和（2014）天执字第202号之三执行裁定天宁法院再查明，与案涉房屋毗连的房产为常州世纪明珠园26幢10号，建筑面积641.76平方米，权利人为周国锋。案外人施宏、张玉芬、施丹丹在拍卖完毕后，向天宁法院提出异议称，2018年6月5日通过淘宝法院司法拍卖网以最高竞价拍得案涉房产，并在指定的期限内付清了房款，领取《拍卖成交确认书》、《执行裁定书》。在办理房屋产权变更过程中发现，拍卖网上提供的是最初1份平面规划整体图（菜市场），原产权人把两侧所有18间面向市场内的门进行堵塞后，到房屋产权管理部门把两侧房屋与中间场地进行无缝隙分割，再将中间场地和两侧18间房屋通过天宁区人民法院分别拍卖给两人。后走访小区物业、邻居、当事人，得知购买18间房屋的业主因开门问题与购买内部场地的业主、小区物业、居民产生矛盾，并经多部门协调都未能解决，现该拍品存在诸多复杂问题属重大瑕疵，故请求撤销拍卖返回拍卖款。申请执行人成安勋奇企业称，一，本次拍卖流程依照法律规定进行，从程序上不应当撤销本次拍卖。二、案外人提出所拍房产无门无窗，无法通行提出撤拍的请求不成立。首先，法院在本次拍卖公告中载明了房产的平面示意图，示意图上明确了拍品的门窗朝向及位置，并非案外人所提无门无窗。拍卖公告中拍品介绍中也载明了“由于门窗全部被堵，未能进入室内进行勘察”，案外人在本次拍卖过程中多次出价，积极参加竞拍，应当对房产平面图状况进行了解且接受房屋现状，才做出的行为，而不是在拍卖成交后以无门无窗为由提出悔拍。其次，案外人提出拍得的本市世纪明珠园22幢1-2号、4-10号；26幢2-9号房屋与中间部分26幢-10号房屋由于无缝分割，导致涉案房屋无通道可以通行。经申请执行人成安勋奇企业向常州市不动产登记中心了解，并调取了22幢1-2号、4-10号；26幢2-9号房屋与中间部分的分割示意图，经向工作人员了解，案外人所拍得22幢1-2号、4-10号；26幢2-9号房屋与中间部分26幢-10房屋并非无缝衔接，在房地产登记部门登记的平面示意图中，22幢1-2号、4-10号；26幢2-9号房屋两边分别留有一条宽1.5米走道，该走道面积未计入22幢1-2号、4-10号；26幢2-9号房屋以及26幢-10号双方的产权面积内，两条走道的面积计入了有柱走廊部分，不属于任何一方所有。因此，该通道的设立就是为了解决22幢1-2号、4-10号；26幢2-9号房屋与26幢10号房屋之间的通道问题，属于公共同道部分。据此，26幢10号房屋所有人无权主张22幢1-2号、4-10号；26幢2-9号房屋以外全部属于其个人所有。本案案外人提及的所拍得的22幢1-2号、4-10号；26幢2-9号房屋无法通行的理由不成立。综上，请求法院驳回案外人的异议申请。被执行人李俊称，2010年，其通过天宁法院以大约170万元的价格拍得本市世纪明珠22幢1-2号、4-10号；26幢2-9号17套房屋，拍得的房产因与中间部分的房产无缝衔接，商铺无法进出无法使用，为此向市政府上访，后经法院、城管、房管等多部门协调也未能解决。2012年8月，朋友胡刚的豪普公司向银行贷款，胡刚用上述房屋向银行进行抵押担保，豪普公司借款后未能还款，银行诉至法院，抵押的房产被查封、拍卖。案外人在参与拍卖前就应当对拍品进行调查了解，案外人在拍得拍品后再提异议，是没有事实依据和法律依据的，案外人应该按照拍卖的规矩来履行义务。当初，本人在拍得这些房产后无法使用，也是自己承担的责任，同样，现在案外人也应当自己承担责任。天宁法院认为，一、法院对被执行人李俊名下房产的执行措施符合法律规定。因李俊未履行（2013）天商初字第439号民事判决确定的义务，本院作出（2014）天执字第202号之一执行裁定，评估、拍卖被执行人李俊名下位于常州市世纪明珠××号、××、××号的房产，符合法律规定。二、案外人施宏、张玉芬、施丹丹请求撤销此次拍卖理由不成立。理由如下：1、法院所发布拍卖公告中，“拍品介绍”根据评估报告结论予以了文字描述，对拍品的介绍是准确的，并将拍品所处的地理位置、拍品现状内外情况的照片都予以公示。2、法院在“拍卖须知”中作出本次拍品已经存在和可能存在的瑕疵提示，并要求竞买人在拍卖前必须仔细审查拍品，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买拍品的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样。施宏陈述其在淘宝司法拍卖网上看到本院发布拍卖常州市世纪明珠园22幢1-2号、4号-10号；26幢2-9号房产公告后，就予以了关注，从关注第一轮竞拍、流拍，到参加第二轮竞拍，并在竞拍前到现场进行了实地审查。施宏作为完全民事行为能力人，应对自己的行为承担相应的后果，其在竞拍前未能全面了解拍品是否存在瑕疵，研究拍品的实际情况，而积极参与竞拍，以最高价格拍得拍品，现以拍品存在瑕疵无法使用为由提出异议，于法无据。综上，本院拍卖公告不存在信息发布严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的可撤销情形，施宏、张玉芬、施丹丹的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定：驳回施宏、张玉芬、施丹丹的异议请求。施宏、张玉芬、施丹丹向本院申请复议称，依法撤销天宁法院（2018）苏0402执异74号执行裁定书，支持复议申请人的请求，返还拍卖款。事实和理由：1、天宁法院在拍卖中只说明拍卖品有瑕疵，但未向复议人提供拍品的实际产权平面图及告知拍品瑕疵的具体内容。使得复议人仅能了解到一些表面现象，而不了解与相邻产权人房屋之间的真实情况。2、复议人拍得的房产无法达到购买目的。当初复议人参与网拍，是基于拍卖网上提供的一份整体平面规划图（菜市场），认为根据该平面规划图，复议申请人可以参与搞一下便民工程的菜市场，但现花去了223.6万元后,却无法使用该房屋。法院不能这样坑老百姓，故请求支持复议申请人的请求。申请执行人成安勋奇企业称，天宁法院依法网拍案涉房屋，已告知了权利瑕疵，复议申请人应当视为已了解了拍品的全部情况，故不同意其撤拍要求，请求驳回其复议申请。经审查，本院对天宁法院查明的本案基本事实予以确认。本院认为，人民法院通过网络司法拍卖案涉房屋，应当充分告知房屋的实际情况，供竞买人参考。本案中，天宁法院在拍卖公告中虽已提示了竞拍人应充分注意拍品的瑕疵，要至现场察看标的物等，同时对拍品现场情况也作了一些描述如门、窗被堵无法进入等，但该提示还不足以让买受人施宏、张玉芬、施丹丹全面的了解拍品的实际情况，包括拍品在竞买人买受后，实际存在着无法向买受人交付及买受人实际无法对案涉房屋占有和使用等情况及原因。由于天宁法院在拍卖公告中对拍品的详细情况及注意事项告知尚不完备，至使复议申请人在竞得拍品后实际无法实现购买目的，故应当准许其提出撤销拍卖的请求，天宁法院同时应将复议申请人支付的竞买款项予以退还。因原审法院异议裁定适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销常州市天宁区人民法院（2018）苏0402执异74号执行裁定；二、撤销常州市天宁区人民法院2018年6月9日作出的（2014）天执字第202号之三执行裁定，即“一、常州市世纪明珠园22幢1号、22幢2号、22幢4号、22幢5号、22幢6号、22幢7号、22幢8号、22幢9号、22幢10号、26幢2号、26幢3号、26幢4号、26幢5号、26幢6号、26幢7号、26幢8号、26幢9号房产所有权归买受人施宏、张玉芬、施丹丹所有。上述房产所有权自本裁定送达买受人施宏、张玉芬、施丹丹时起转移。二、买受人施宏、张玉芬、施丹丹可持本裁定到财产管理机构办理相关产权登记手续”；本裁定为终审裁定。（此页无正文）审判长 王 臻审判员 朱正生审判员 陈 倩二〇一九年十月九日书记员 徐志娟