湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0381民初1830号原告：丹江口市工人文化宫，住所地：湖北省丹江口市丹江大道56A。统一社会信用代码：12420381421805149U。法定代表人：唐剑，该文化宫主任。委托诉讼代理人：刘金元，丹江口市总工会副主席（挂职）。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等。被告：丹江口鑫东来置业有限公司，住所地：湖北省丹江口市均州一路**。统一社会信用代码：91420381780929020A。法定代表人：谢来平，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟晓琴，湖北永欣律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等。第三人：丹江口市鑫富泰资产管理有限公司，住，住所地：湖北省丹江口市均州一路一社会信用代码：91420381316594896J。法定代表人：谢来平，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟晓琴，湖北永欣律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等。第三人：丹江口鑫诚典当有限公司，住，住所地：湖北省丹江口市沿江路**一社会信用代码：91420381075485081M。法定代表人：张平，该公司经理。委托诉讼代理人：朱之成，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等。原告丹江口市工人文化宫（以下简称：文化宫）与被告丹江口鑫东来置业有限公司（以下简称：鑫东来公司）、第三人丹江口市鑫富泰资产管理有限公司（以下简称：鑫富泰公司）、第三人丹江口鑫诚典当有限公司（以下简称：鑫诚典当公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法组成由审判员王寒担任审判长并主审，审判员沈竞波、曹志强参加的合议庭，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告文化宫的委托诉讼代理人刘金元，被告鑫东来公司、第三人鑫富泰公司的委托诉讼代理人翟晓琴，第三人鑫诚典当公司的委托诉讼代理人朱之成到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原告文化宫向本院提出诉讼请求：1.请求法院责令被告鑫东来公司按照《拆迁补偿协议书》约定的“拆一还一”原则返还给原告位于丹江口市××路幢号：1#文体商健广场（丹江口市工人文化宫一侧）401号中靠西侧，面积344.13㎡的拆迁补偿安置房屋，返还的房屋符合通水、通电、仿瓷、照明、门窗、土版、吊顶等一般正常办公使用的条件。（注：市值价值：344.13㎡×5243元/㎡=1804274元）；2.被告鑫东来公司把本案的拆迁安置补偿房屋转让给第三人鑫富泰公司的房屋所有权，第三人鑫富泰公司又把该拆迁安置补偿房屋抵押给第三人鑫诚典当公司的抵押权，原告对此请求法院相对于本案两个第三人有权优先取得该拆迁安置补偿的房屋所有权；3.请求法院责令被告支付给原告房租补偿金30万元（2010年3月至2020年3月期间4.5万元/年×10年=45万元，45万元-（10万元+5万元）=30万元）；4.请求法院责令被告给原告赔偿因违约给原告造成的损失14435元（4050元+10388.35元=14435元）；5.请求法院责令被告赔偿因其违反约定返还拆迁安置补偿房屋给原告造成的经济损失，违约赔偿款541282元（344.13㎡×5243元/㎡×30%=541282.08元）；6.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第四项诉讼请求数额为14750元。事实与理由：为了适应丹江口市城市规划和经济发展的需要，支持国家商务部“万村千乡”市场工程项目重点建设，经丹江口市政府招商引资，中商集团决定委托鑫东来公司在丹投资建设丹江口市文体商健广场项目。2010年1月5日和2010年3月11日，原告与被告就工人文化宫灯光球场东侧建筑物实施拆迁、拆除、面积344.13㎡的房屋，先后签订《丹江口市文体商健广场拆迁补偿协议书》和《拆迁补偿协议》，其主要内容如下：一、拆迁范围：根据市规划局、建设局审批的丹江口市文体商健广场建设方案和勘定的宗地图，将甲方（原告文化宫）位于工人文化宫灯光球场东侧的建筑物实施拆迁、拆除，面积344.13㎡。二、返还补偿的相关事项及标准：（一）……（二）房屋返还的相关事宜：1.按照“拆一还一”原则返还，返还面积344.13㎡；2.返还楼层为四楼，位置初定在新建文体商健广场靠文化宫一侧，具体位置确定甲方优先选择权，返还面积必须达到344.13㎡……若有超出面积10㎡以内甲方按成本价格给付乙方（被告鑫东来公司）；3.交房日期为2012年8月16日；4.乙方返还给甲方的房屋必须符合甲方要求的通水、通电、仿瓷、照明、门窗安装完整的标准；5.丹江口市文体商健广场的建设图纸、设计方案为该合同的补充约定，为合同的有效文件；6.房屋交付后乙方应无偿协助甲方办理该房屋产权证，费用甲方自理；7.房产证办理完毕交给甲方之日为房屋实际交付日。（三）项目建设期间每年补偿租金4.5万元，至房屋实际交付止……三、付款方式：本协议签订后，乙方2010年1月5日前一次性交付前期房租金及建设租金112750元。四、……五、违约责任：1.……2.乙方若不按照本合同第二款第一条约定返还房屋，乙方必须按照每平方米房屋的市场价值的3倍赔偿价款。2010年1月12日，被告一次性支付前期房租金及建设期租金112750元，补偿楼层价差15万元，共计262750元。2010年3月12日、2014年9月15日，被告分别支付原告房租补偿金10万元、5万元。2015年9月，经协商被告同意再支付给原告房租补偿金5万元并返还给原告拆迁房屋，原告为此向税务机关完税并支付各项税金4050元。2016年8月，原告多次要求被告履行承诺，被告以种种理由予以拒绝，后经调查核实被告应返还给原告拆迁安置补偿的房屋，坐落位置为丹江口市××路，幢号1#，房号401，2015年2月12日办理不动产首次登记，房屋所有权证号C20150370，房屋所有权人为被告鑫东来公司，共有情况为单独所有，规划用途为商业、金融、信息，所在层数/总层数为4/32，建筑面积1728.46㎡。2015年4月29日办理不动产其他登记，房屋所有权证号C20150867，房屋所有权人为第三人鑫富泰公司，共有情况为单独所有，规划用途为商业、金融、信息，所在层数/总层数为4/32，建筑面积1728.46㎡。2015年11月19日办理不动产其他登记，房屋所有权证号C20153542，房屋所有权人为第三人鑫富泰公司，共有情况为单独所有，规划用途为商业、金融、信息，所在层数/总层数为4/32，建筑面积1728.46㎡。2015年12月25日办理不动产抵押登记，房屋他项权证号T20151012，抵押权人为第三人鑫诚典当公司，抵押人为第三人鑫富泰公司，债权数额200万元，抵押期限自2015年12月24日至2016年4月23日。而原告请求返还拆迁安置补偿的房屋对象是文体商健广场401号中靠西侧344.13㎡的商业房地产。2018年8月22日，原告起诉被告返还拆迁安置补偿房屋纠纷一案，后因客观原因，于2019年5月7日申请撤诉。现为依法保护原告的合法权益，特提起诉讼。被告鑫东来公司及第三人鑫富泰公司共同答辩称，1.答辩人已经交付房屋，只是原告不自行占有经营，是答辩人继续支付租金返租，原告并没有提出异议，所以本案只存在答辩人欠付原告租金问题，不存在返还房屋问题，请求驳回原告第一项诉请。2.原告作为被拆迁人，其本身就有对拆迁房屋的优先取得权，目前原告未占有房屋，是原告自行选择由答辩人返租的形式占有房屋，并且双方的租赁期限约定的是至少10年，10年到期后，答辩人可以经双方协商一致交付给原告房屋，该房屋目前一直空置，原告事实上是可以占有使用该房屋，只是其一直未行使该权利，跟原告同样情况同时期被拆迁的房屋还有丹江口市文体局，双方合同约定与本案基本一致，文体局在房屋建成后就早已入住占有拆迁返还房屋，具体楼层在4楼及16楼。所以不管答辩人事后是否将房屋抵押给他人，原告作为被拆迁人，对拆迁协议约定的返还其的房屋有优先取得权，答辩人无权剥夺。3.原告的第三项诉请，答辩人已经支付了原告2005年5月至2015年8月16日的房屋租金，如果要继续支付，最多支付从2015年8月17日至2019年8月16日的租金，按5万元每年计算，答辩人最多应支付20万元租金，但是该租金性质是补偿给原告的返租租金，不是原告另行在外办公的租金。从原告该项诉请主张答辩人向其支付10年租金的请求，可以看出原告是同意按拆迁协议第2条第3款第2项的规定，将房屋交付给答辩人经营至少10年。4.原告的第4、5项诉请，不符合合同约定，答辩人并未违约，并且并未给原告造成实际损失，请依法驳回原告的第4、5项诉请。第三人鑫诚典当公司答辩称，1.原、被告签订的拆迁补偿协议没有在相关部门办理备案登记，因此该协议不具有对抗性，对第三人、对其他公众不具有约束力，鑫富泰公司与被告就该房屋办理了相关的产权转移登记，具有对世权，是合法有效的，应当受到法律保护，鑫富泰公司因民间借贷将其所有的房屋抵押到鑫诚典当公司，并且办理了抵押登记，也是合法有效的，故第三人鑫诚典当公司享有优先权。请求法院驳回原告享有优先权的诉讼请求。2.本案中，原告拥有的灯光球场并不属于法定的房屋，本案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，即原告不享有优先权。请求法院驳回原告第1、2项诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年12月18日，丹江口市人民政府（甲方）、武汉中商集团股份有限公司（乙方，以下简称：中商集团）、被告鑫东来公司（丙方）签订《丹江口文体商健广场建设项目合同书》，约定经丹江口市人民政府招商引资，中商集团决定委托鑫东来公司在丹江口市投资建设丹江口市文体商健广场项目，项目建设地点在均州××路老广场旁，土地面积8056平方米，需拆办公、经营房屋及住宅建筑面积9754平方米（具体以实际拆迁面积为准），拟建设总建筑面积约4万平方米（以最后审定的规划方案为准），建筑占地面积3950平方米，预计24个月完工；项目建成后，除还建给甲方房产外的全部房产均归乙、丙方所有和适用，乙、丙方享有所有权和处置权；丙方负责项目范围内的房屋拆迁工作，并承担规划范围内搬迁还建房屋的建设及补偿工作，承担全部费用等内容。原告文化宫系丹江口市工会下属二级单位。2010年1月5日，原告文化宫与被告鑫东来公司签订《丹江口市文体商健广场拆迁补偿协议书》，甲方为丹江口市工会（协议甲方处加盖原告文化宫印章），乙方为被告鑫东来公司，约定：根据丹江口文体商健广场建设方案和宗地图勘定，将工会位于灯光球场西侧的建筑物实施拆迁、拆除；运动场馆面积按“拆一还一”原则，在新建四楼靠近文化宫的位置进行返还，面积为344.13㎡，具体位置在场馆建成后由文化宫优先选择；项目建设期间，年补偿租金4万元至房屋交付使用日止；合同签订之日起乙方付给甲方前期房租15万元；场馆交付使用后，甲方可自行经营，如甲方不愿自行经营乙方必须返租，租金不低于现在租金标准且每三年递增10%；乙方交付给甲方的房屋必须通水、通电、仿瓷、照明，门窗安装完整符合甲方要求，房屋交付后乙方无偿协助甲方办理该房屋产权证，费用甲方自理；协议签订后，乙方2010年元月5日前一次性支付前期房租及建设期租金262750元等内容。2010年3月11日，原告文化宫（甲方）与被告鑫东来公司（乙方）签订《拆迁补偿协议》，约定将甲方位于工人文化宫灯光球场东侧的建筑物实施拆迁、拆除，面积344.13平米；乙方在合同签订之日付给甲方建设保证金40万元，房屋交付使用并且房屋办好房产证，在乙方没有任何违约的前提下甲方全额返还乙方保证金；按照“拆一还一”原则返还，返还面积为344.13平米，返还楼层为四楼，位置初定在新建文体商健广场靠文化宫一侧，具体位置确定甲方优先选择权，返还面积必须达到344.13平米，否则保证金不予返还，若有超出面积10平米以内甲方按照成本价格给付乙方价款；交房日期为2012年8月16日；乙方返还给甲方的房屋必须符合甲方要求的通水、通电、仿瓷、照明、门窗安装完整的标准；房屋交付后乙方应无偿协助甲方办理该房屋产权证，费用由甲方自理；房产证办理完毕交给甲方之日为房屋实际交付日；项目建设期间每年补偿租金4.5万元至房屋实际交付日止；房屋实际交付时，如甲方不愿自行经营，乙方必须继续补偿租金，且保证十年以上不断租，租金标准为第一年租金不低于5万元/年的标准，租金以后每三年递增10%；协议签订后，乙方2010年元月5日前一次性支付前期房租金及建设期租金112750元；乙方应按项目建设计划在合理工期尽快完工，如遇不可抗拒的因素或其他特殊情况造成甲方不能如约返迁搬回，乙方应向甲方做好解释工作并承担延期租金补偿，延期最长不能超过一年，否则甲方不返还保证金；乙方若不按合同第（二）款第1条约定返还房屋，乙方必须按照每平方米房屋的市场价值的3倍赔偿价款；乙方违反第三款第二条规定，甲方扣除全额保证金等。2010年1月12日，被告鑫东来公司一次性支付给原告前期房租及建设期租金112750元、补偿楼层价差15万元，共计262750元。2010年3月12日，被告鑫东来公司支付原告房租补偿金10万元，2014年9月15日，被告鑫东来公司支付原告房租补偿金5万元。协议签订后，原告文化宫履行了拆迁义务。丹江口文体商健广场于2014年建成。房屋建成后，原告一直未入住并经营。2015年2月12日，被告鑫东来公司将坐落位置为丹江口市××路，幢号1#，房号401的房屋在不动产登记管理部门办理了不动产首次登记，不动产权证书号C20150370，房屋所有权人为被告鑫东来公司，共有情况为单独所有，规划用途为商业、金融、信息，所在层数/总层数为4/32，建筑面积1728.46㎡。2015年4月29日，被告鑫东来公司与第三人鑫富泰公司对该房屋办理了不动产其他登记，不动产权证书号C20150867，房屋所有权人变更为第三人鑫富泰公司，共有情况为单独所有。2015年11月19日，第三人鑫富泰公司对该房屋办理了不动产其他登记，不动产权证书号C20153542，房屋所有权人为第三人鑫富泰公司，共有情况为单独所有。2015年12月25日，第三人鑫富泰公司作为抵押人，第三人鑫诚典当公司作为抵押权人对该房屋办理了不动产抵押登记，不动产登记证明号T20151012，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额（最高债权数额）200万元，债务履行期限（债权确定期限）自2015年12月24日起至2016年4月23日止。但截至目前，该房屋的抵押权仍未解除。而根据原、被告签订的两份拆迁补偿协议约定，该楼层中靠近文化宫一侧即靠西侧部分中的344.13㎡应当为返还原告文化宫的房屋。原告在房屋建成后多次找被告鑫东来公司要求履行协议，双方协商未果。2015年9月6日，原告向税务机关完税并支付各项税金4050元。2018年8月28日，原告文化宫诉被告鑫东来公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案在本院立案审理，原、被告共同委托湖北同德房地产估价经纪有限公司对本案房屋市场价值进行鉴定，湖北同德房地产估价经纪有限公司于2019年3月2日就该房产作出估价：建筑面积单价5243元/平方米。原告为此支付鉴定费10700元。2019年5月7日，原告文化宫向本院提出撤诉申请，本院于2019年5月8日作出（2018）鄂0381民初2297号民事裁定书，准许原告撤回起诉。本院认为，原告文化宫与被告鑫东来公司签订的《丹江口市文体商健广场拆迁补偿协议书》、《拆迁补偿协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议约定履行各自的义务。原告已按协议约定履行了拆迁义务，被告鑫东来公司应当按照协议约定返还原告房屋并支付相应款项。根据协议约定，被告鑫东来公司应当返还给原告的房屋返还面积为344.13平米，返还楼层为四楼，位置为新建文体商健广场靠文化宫一侧即西侧。该部分房屋包含在被告鑫东来公司2015年2月12日办理了不动产权登记的房屋范围内（不动产权证书号C20150370），后被告鑫东来公司又将该包含应返还原告房屋的房产所有权转移给第三人鑫富泰公司，鑫富泰公司并于2015年12月25日以该房产为抵押物抵押给第三人鑫诚典当公司并办理了抵押登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据此规定，原告作为被拆迁人有权优先取得补偿安置房屋。故对原告要求被告鑫东来公司按照拆迁补偿协议约定的“拆一还一”原则返还给原告位于丹江口市××路幢号：1#文体商健广场（丹江口市工人文化宫一侧）401号中靠西侧，面积344.13㎡的拆迁补偿安置房屋，并要求对该拆迁补偿安置房屋享有优先取得权的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，原告文化宫依法对该房屋享有所有权及优先取得权；被告鑫东来公司、第三人鑫富泰公司对应当返还原告房屋且原告对返还房屋享有优先取得权并无异议，被告鑫诚典当公司辩称其对涉案房屋享有抵押权因此对该房屋享有优先权，因不符合法律规定，本院对其辩解意见不予采纳，若其因抵押权不能实现发生损失，可另行主张权利；根据原、被告2010年3月11日签订的《拆迁补偿协议》约定，房屋实际交付日为房产证办理完毕交给原告之日，项目建设期间每年补偿租金4.5万元至房屋实际交付日止。根据该约定，房屋现在仍未实际交付，被告应当每年补偿原告租金4.5万元。截止起诉之日即2019年6月5日，被告共应补偿原告租金415625元（9年2个月25天），被告共计已支付原告房租补偿金15万元，尚欠265625元房租补偿金应当支付给原告；因房屋尚未实际交付，被告按照协议约定仍按每年4.5万元标准补偿原告租金，故对原告要求被告赔偿因违约给原告造成的损失的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，判决如下：原告丹江口市工人文化宫对位于丹江口市均州一路，幢号1#，房号401中靠西侧，面积344.13㎡的房屋享有所有权及优先取得权；被告丹江口鑫东来置业有限公司在本判决生效后十日内向原告丹江口市工人文化宫支付房租补偿金265625元；三、驳回原告丹江口市工人文化宫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28080元，由原告丹江口市工人文化宫负担2800元，由被告丹江口鑫东来置业有限公司负担25280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判长 王 寒审判员 沈竞波审判员 曹志强二〇一九年十月十七日法官助理陈伟书记员刘晨本判决所适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。