湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0223民初8217号原告：攸县鑫雨物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市攸县联星街道百花社区攸州大道强远**。法定代表人：王源之，执行董事。委托诉讼代理人：王清平，男，1964年2月7日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县，系该公司员工。代理权限：特别授权。被告:刘翔，男，1966年12月24日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。被告：陈美云，女，1963年11月26日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：刘翔，系其丈夫。代理权限：特别授权。原告攸县鑫雨物业管理有限公司与被告刘翔、陈美云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告攸县鑫雨物业管理有限公司委托诉讼代理人王清平和被告刘翔均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。被告攸县鑫雨物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠的物业服务费8676元、生活垃圾费80元、二次供水加压电费133元及违约金3689元（物业服务费自2014年11月1日起计算至2019年6月30日止）；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2014年12月1日、2017年11月12日、2018年11月12日，原告与攸县东城大厦业主委员会签订3份《物业管理服务合同》（以下简称合同），原告依据合同约定，履行了对东城大厦小区的秩序维护、保洁、公共设施设备维护维修等物业管理服务义务。被告于2011年入住该小区，系东城大厦4单元1109号房业主，被告自2014年11月1日起拖欠物业管理费，截止至2019年6月30日止，欠物业共计：12578元。综上为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告攸县鑫雨物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1、物业服务合同3份，拟证明原告与被告小区业主委员会签订物业合同的事实；2、证明1份，拟证明原告于2015年11月1日至2016年10月30日对东城大厦小区实施了物业管理服务；3、物业服务费催收短信1份，拟证明原告向被告催收物业费的事实；4、催缴通知、告业主书、温馨提示及通告各1份，拟证明原告向被告催收物业费的事实；5、诉讼情况的通报及物业费违约金清单各1份，拟证明被告欠费的明细的事实。6、业主会委员会通告1份，拟证明2015年11月至2016年10月30日原告对小区进行了服务的事实。7、移交协议1份，拟证明移交后所出现的问题与原告无关。8、报告1份，拟证明大部分业主认可了原告的服务，原告才再次入驻该小区的事实；9、攸县物价局文件1份，拟证明原告的收费标准的事实；10、日常管理资料1份，拟证明原告履行了相关义务的事实；11、2012年至2015年度考核通报等资料，拟证明原告服务到位的事实。被告刘翔、陈美云辩称：1、原告在2015年11月1日到2016年10月31日间未与东城大厦小区业主委员会签订物业服务合同，小区业主委员会也未就期间的物业公司选聘召开业主大会，征集业主的意见，故原告无权收取该期间的物业费；2、2016年11月1日到2017年10月30日是雪花物业管理有限公司提供物业服务，原告无权向被告收取物业费。且根据雪花物业管理有限公司与被告之间的约定，物业公司占用被告的车库外墙架设排污管道，在恢复管道原状前，不予收取答辩人所在4单元1109房的物业服务费，原告在雪花物业公司退出后明知管道占用答辩人车库，被告多次向原告提出恢复排污管道原状，但至今未恢复，故原告无权向被告收取物业费；3、原告提供物业服务期间，物业服务不达标，不能按1.2元每平方米的服务标准收取物业管理费。如公告区域的卫生不及时清除，堆积成山；小区内小车停放无序，物业人员不能有序指导车辆停放；对外墙上的铝合金收缩缝脱落不予处理，存在重大安全隐患；对空调排水管脱落不进行处理，导致空调污水肆意飘洒。被告刘翔、陈美云为支持其诉讼主张，向本院提交了证据：1、证明1份，拟证明攸县雪花物业管理有限公司同被告协商修通下水道后再缴纳物业费的事实。2、证明1份，拟证明业主委员会知情并同意免去物业费的事实；3、照片9张，拟证明物业不作为的事实；4、房产证1份，拟证明被告的房屋面积为170.79平方米的事实。原、被告围绕自己的主张提供的证据，经本院组织双方质证，原告攸县鑫雨物业管理有限公司围绕诉讼请求向本院提交了原告提供的证据即物业管理合同3份、证明1份、物业服务费催收短信1份、催缴通知、告业主书、温馨提示及通告各1份、诉讼情况的通报1份、业主会委员会公告1份、移交协议1份、报告1份、攸县物价局文件1份、日常管理资料1份、2012年至2015年度考核等符合证据的证据有效要件，能够证明本案的事实，本院予以采信；对物业费违约金清单予以综合认定；对被告提供的证据房产证1份，原告没有异议，本院予以认定，被告提供的证据证明2份，对其真实性予以认定，对其证明目的予以综合认定；对被告提供的照片9张不符合证据的有效要件，本院不予认定；对本院调查取证拍摄的2张照片符合证据的证据有效要件，能够证明本案的事实，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院对事实认定如下：被告刘翔、陈美云系东城大厦小区1109号业主。原告攸县鑫雨物业管理有限公司与攸县东城大厦业主委员会于2014年12月1日签订《物业管理服务合同》，约定原告于2014年11月1日至2015年10月31日向被告小区提供物业服务，高层住宅按1.2元/月/平方米计算缴纳物业费。2015年11月1日至2016年10月31日，原告虽未与被告小区业主委员会签订物业服务合同，但实际为被告小区提供了物业服务且东城大厦业主委员会也予以认可。2016年10月31日到2017年10月31日原告退出了该小区的物业服务，由攸县雪花物业管理有限公司进行服务。后经民意调查，原告重新入驻被告小区进行服务，原告分别于2017年10月31日和2018年11月12日签订2份《物业管理服务合同》，约定原告于2017年11月1日至2018年10月31日、2018年11月1日至2019年10月31日向被告小区提供物业服务，高层住宅按1.1元/月/平方米计算缴纳物业费,生活垃圾费按48元/户/年收取，二次供水的加压电费按80元/户/年收取。原告依约提供了物业服务，但被告自2014年11月1日起未按约定缴纳应交的物业费用，经原告多次催收，被告均以种种理由拒不交纳，为此原告诉至本院。另查明，被告刘翔、陈美云在东城大厦小区4单元11楼1109号的房屋物业面积为170.79平方米，楼下4单元（30号）车库由被告使用。被告刘翔、陈美云于2011年已实际入住该小区物业内。还查明，被告刘翔、陈美云4单元的排污管道本为明管从被告车库直通向地面下水道，因被告于2013年将车库改建为住宅，2017年6月排污管道堵塞后，攸县雪花物业管理有限公司与被告协商在被告的车库外墙架设明排污管道进行排污，并且攸县雪花物业管理有限公司免除了被告在其服务期间的物业费。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。2014年原告攸县鑫雨物业管理有限公司经被告刘翔、陈美云所在东城大厦小区业主委员会聘用为被告所在的小区提供物业服务，并且双方签订了物业服务合同，2015年11月1日至2016年10月31日，原告虽未与被告小区业主委员会签订物业服务合同，但实际为被告小区提供了物业服务。被告刘翔、陈美云系东城大厦小区1109号房屋的业主，原、被告之间形成了合法的物业服务合同关系，原告依约在被告小区进行物业服务工作，被告应依约向原告缴纳物业服务费，但被告未按约定缴纳应交的物业费用，系被告违约，应承担本案的违约责任。被告辩称原告占用被告车库外墙架设排污管道，且被告已与攸县雪花物业管理有限公司达成协议在恢复管道原状前不予收取物业管理费用，因该系被告与攸县雪花物业管理有限公司之间的约定，且该车库外墙上的排污管道对被告无实际妨碍，故对被告的辩称理由，本院不予支持；原告要求被告2015年11月1日至2016年10月31日的物业服务按每平方米1.2元收取，因在2017年10月31日签订的合同的收费标准是每平方米1.1元，故在原告未增加新的设施及服务项目下应按就低原则收取；原告请求被告支付滞纳金的请求本院不予支持。综上，原告要求被告支付所欠物业服务费8470元（从2014年11月1日起至2016年10月31日止、2017年11月1日起至2019年6月30日止）、生活垃圾费80元、二次供水加压电费133元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告缴纳的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、限被告刘翔、陈美云在本判决生效后十日内向原告攸县鑫雨物业管理有限公司支付从2014年11月1日起至2016年10月31日止、2017年11月1日起至2019年6月30日止期间所拖欠的物业费8470元、生活垃圾费80元、二次供水加压电费133元；二、驳回原告攸县鑫雨物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144元，由被告刘翔、陈美云承担50元，由原告攸县鑫雨物业管理有限公司承担94元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审 判 长  谢秋云人民陪审员  皮运连人民陪审员  曾慧敏二〇一九年十月三十日法官助理蒋语孜书记员易林附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同定以及相关约定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。