四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川10民初50号 原告（案外人）：王洪亮，男，1977年6月23日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 被告（申请执行人）：何靖，男，1988年4月25日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 第三人（被执行人）：王勇，男，1973年9月13日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 原告王洪亮与被告何靖、第三人王勇案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月13日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王洪亮到庭参加诉讼。被告何靖，第三人王勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案公告期间，不计入审限。本案现已审理终结。 王洪亮向本院提出诉讼请求：1.判决内江市新华路东二巷26号2栋1单元17楼1号房屋产权为王洪亮所有，何靖与王勇对该房屋办理的抵押无效，应当撤销；2.本案诉讼费、律师费由何靖支付。事实和理由：王洪亮于2015年8月19日与王勇签订房屋买卖协议，以299,800元的价格购买案涉房屋，并支付现金100,000元（由彭燕军代王洪亮支付给王勇100,000元），王勇欠王新良200,000元由彭燕军按王洪亮要求代王勇偿还。因此，王洪亮支付了全部购房款，并办理了相关的交付手续，手续资料包括王勇与四川宏正弘房地产开发有限公司（以下简称宏正弘公司）签订房屋买卖合同，王勇支付宏正弘公司购房款发票，房屋钥匙。王勇于2017年8月拿到不动产权证后，一直未向王洪亮办理过户手续，王洪亮遂于2018年3月7日到内江市市中区人民法院起诉王勇为王洪亮办理过户手续。在诉讼过程中，法院于2018年7月2日查询到该房屋已被王勇办理了抵押借款，无法过户，王洪亮遂撤回了诉讼请求。王洪亮于2017年7月就对该房屋进行了装修，2018年4月入住。王洪亮与王勇之间的买卖合同合法有效，王洪亮支付了全部对价，并对房屋装修入住，对外已经宣示了所有权。在王洪亮不知情的情况下，王勇将王洪亮所有的房屋向何靖抵押借款300,000元，王洪亮自2018年7月2日知道该抵押至今未超过一年，有权请求法院撤销该抵押，依法维护王洪亮的合法权益。 何靖提交书面答辩意见称：1.涉案房产已作为王勇向原债权人黄杨舸借款的抵押财产，并由登记机关办理了抵押登记手续，原债权人黄杨舸于2017年9月22日依法取得抵押权。根据物权优先效力和追及效力，即使房屋的所有权发生了转移，但物上追及权不会随着物权的转移而消灭。在我方已经享有抵押权的基础上，不管房屋的产权归谁所有，我方对该房屋享有的抵押权并不会发生变化。案涉房屋目前仍然登记在王勇名下，且至今未解除抵押。王洪亮与王勇之间签订了《购房合同》并不会影响房屋抵押权的效力，且根据我国的物权登记原则，王洪亮目前未取得案涉房屋的所有权。2.王洪亮提出的证据不具有合法性和真实性。根据（2019)川10执异12号执行裁定书内容以及王洪亮提交的诉状，可以得知：王勇与宏正弘公司于2013年2月23日签订《商品房买卖合同》，案涉房屋总价款为429,811元。王勇于2013年12月30日前付清了房款，2014年12月22日宏正弘公司向王勇交付了案涉房屋，同日王勇支付了维修基金等费用合计10,431元，同月27日王勇交付了装修保证金4,087元。以上合计王勇为案涉房屋支出了444,329元的费用。而王洪亮所述的2015年8月19日其与王勇签订了《购房合同》，房屋价格为299,800元，王勇应于2015年9月1日前迁出该房，《购房合同》背面王勇签署了“今收到王洪亮300,000元购房款，全款付清”。①王勇在2014年12月已经占有了案涉房屋，并已为该房屋实际支出了444,329元费用。但在短短8个月后，王勇以低于自己购买价的近130,000元将案涉房屋出售，该价格明显低于市场价。王勇2017年9月找原债权人黄杨舸借款300,000元整，而此后王洪亮向法院提交的《购房合同》中房屋卖价刚好也为300,000元整，这个金额过于凑巧一致。王洪亮提交的证据并不足以证明其在人民法院查封之前就与王勇签订了合法有效的房屋买卖合同。根据王洪亮提交的证据，我方有权怀疑房屋买卖合同的真实性。②《购房合同》中显示王勇应于2015年9月1日迁出涉案房屋，这可理解为王洪亮要求王勇于2015年9月1日就向其交付案涉房屋，在其未取得房屋所有权的情况下，原告方近2年多的时间都未去装修及入住。其实际合法占有案涉房屋的时间无法确定。提交的物业费交款单、钥匙、清单、水电气、电视费、物业证明、证人证言无法确定其真实性以及与本案的关联性，不具有证明效力。③对于王洪亮向王勇支付的购房款，只有王勇签署的收到300,000元的书面说明，而无流水可以佐证。王洪亮在诉状中所述为：现金支付100,000元（彭燕军代王洪亮向王勇支付），王勇欠王新良200,000元由彭燕军按王洪亮要求代王勇偿还了。即王洪亮在2015年8月19日总共委托了彭燕军向王勇支付了100,000元现金，向王勇的债权人王新良支付了200,000元。这当日支付的100,000元现金是否有彭燕军当日从其银行卡提取大于100,000元现金的流水记录呢？彭燕军向王新良支付的200,000元也是现金吗？有无流水可以佐证呢？为此我方有充分合理的理由怀疑王洪亮提交的房款收据的真实性，亦不能证明王洪亮已支付全部购房款。④根据王洪亮所提交的证据，在其已交付全部价款，履行了主合同义务的情况下，却不积极行使权利，催促王勇履行过户义务，对自己享有的权利持放任态度，且不动产物权的变动遵循公示原则，因为王洪亮自身的原因导致善意第三人申请人的权利受损，致使权利不能得到实现，应由王洪亮承担过户不能的后果。王洪亮称向王勇提出过催促过户的要求，并无相关证据可以证明。3.对于王洪亮所采取的救济方式。王洪亮表示在2018年3月向法院提起诉讼要求王勇将案涉房屋过户给他，而2018年3月刚好是王勇与原债权人黄杨舸借款期限（6个月）到期的时间，这个时间又过于巧合。在2018年7月2日经法院查询得知案涉房屋已有抵押，遂撤销了诉讼。若王洪亮发现了案涉房屋已被王勇抵押，则其为保护其住所可以先代替王勇向我方清偿全部债务，其后向王勇追偿。2019年2月15日法院立案执行后，王洪亮于2019年3月6日就向法院提交了书面异议申请，为何王洪亮能够如此迅速的在法院执行立案后就可得知执行信息呢？难道法院还会向王洪亮这个案外人在执行立案后的第一时间即告知其执行信息吗？综上，我方有合理的理由相信，王洪亮与王勇为逃避对案涉房产的执行，私下恶意串通，倒签合同，逃避债务，恶意损害我方利益，并通过虚假诉讼的方式，以剥夺我方的抵押权，以使王勇逃避对我方的还款义务。请求法院驳回其诉讼请求。 王勇未作答辩。 王洪亮为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.彭燕军的情况说明（复印件）及事实说明（复印件），拟证明王洪亮购买案涉房屋经过及付款的情况。2.王新良之妻曹淑仙出具的证明（复印件），拟证明借款买房的事实。3.购房合同及收条，拟证明签合同时是由王洪亮代彭燕军签的字购买案涉房屋、王勇已收取全部购房款。4.（2019）川10执19号执行裁定书、（2019）川10执异12号执行裁定书，拟证明案涉房屋被人民法院查封，王洪亮对此提出异议。5.签约声明、揽景苑交房标准、装修施工责任协议书、内江达润物业有限公司收（领）款单2份、宏正弘公司收据5份、成都国鑫钰物业服务有限公司收款收据一份、住宅质量保证书、住宅使用说明书、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议及附件、内江达润物业有限责任公司前期物业管理服务合同、揽景苑业主临时公约、揽景苑交房通知书，拟证明代彭燕军与王勇签订购房协议后，王勇将这些资料全部移交给了王洪亮，能够证明王洪亮与王勇之间有真实的房屋买卖关系。 何靖、王勇未发表质证意见。 本院的认证意见为：1.第1、2组证据系复印件，且该两组证据实质为证人证言，在证人未出庭作证的情况下，真实性无法核实，本院对该两组证据不予采信；2.第3、4、5组证据符合证据三性，本院依法予以采信。 本院依据当事人陈述，认证证据，认定如下事实： 2013年2月23日，王勇与宏正弘公司签订合同编号为2013000910号《商品房买卖合同》壹份，双方约定王勇购买宏正弘公司开发建设的位于四川省内江市市中区新华路东二巷“揽景苑”2幢1单元17层17-1号商品房壹套，预测建筑面积为80.39平方米，按套内建筑面积计算每平方米单价为6,506.37元，总价款429,811元，王勇采取分期付款方式支付购房总价款，宏正弘公司应于2014年12月31日前向王勇交付该商品房。同时，双方还签订《商品房买卖合同补充协议及附件》约定王勇2013年12月30日前分三期付清全部购房价款。合同签订后，王勇按照补充协议约定付清了购房款，宏正弘公司出具了收据。2014年12月22日，宏正弘公司将前述商品房移交给王勇，同日，宏正弘公司代收王勇交纳的维修基金、房屋契税、办证代收费合计10,431元，同月27日，内江润达物业有限责任公司收取王勇交纳的装修保证金等费用合计4,087元。2017年4月11日，王勇取得前述房屋不动产证书，证书编号为川（2017）内江市不动产权第0010411号。 2015年8月19日，王勇与王洪亮签订《购房合同》，双方约定王勇将前述房屋以299,980元的价格出售给王洪亮，并在2015年9月1日前迁出该房。王勇在《购房合同》背面签署“今收到王洪亮300,000元购房款，全款付清。”2018年10月31日成都国鑫钰物业服务有限公司出具的收款收据载明收到业主王洪亮2018年1月-12月31日物业服务费1,158元。 2017年9月14日，黄杨舸与王勇签订《借款抵押合同》，约定王勇向黄杨舸借款300,000元，期限6个月，并以其所有的四川省内江市市中区新华路东二巷26号2栋1单元17楼1号的房屋作抵押担保，担保期限自《借款抵押合同》成立之日起至主合同项下全部债务履行完毕为止，双方约定如发生争议，提交湛江仲裁委员会仲裁。2017年9月22日，王勇就前述房屋办理了抵押登记，黄杨舸取得抵押权，证书号为川（2017）内江市不动产证明第0025251号。 2018年3月20日，何靖与黄杨舸签订《债权转让协议书》，约定黄杨舸将其对王勇享有的全部债权转让给何靖。随后，黄杨舸向王勇寄出《债权转让通知书》，通知王勇债权转让事宜。 因王勇未履行还款义务，2018年3月29日，何靖向湛江仲裁委员会提出仲裁申请。2018年11月7日，湛江仲裁委员会作出（2018）湛仲字第653号裁决书:一、限被申请人王勇于本裁决生效之日起十日内向申请人何靖偿还借款本金300,000元及利息、违约金；二、限被申请人王勇于本裁决生效之日起十日内向申请人何靖补偿律师费13,000元；三、申请人何靖在上述第一、第二项裁决的债务范围内对被申请人王勇位于四川省内江市市中区新华路东二巷26号2栋1单元17楼1号的房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、本案仲裁费6,355元由被申请人王勇承担，仲裁费申请人何靖已垫付，不予退回，被申请人王勇在履行上述义务时一并支付给申请人何靖。 因王勇未履行生效仲裁裁决确定的义务，2018年12月3日，何靖向本院申请强制执行。2019年2月15日，本院立案执行，执行案号为（2019）川10执19号。执行中，本院于2019年2月20日作出（2019）川10执19号执行裁定，查封被执行人王勇所有的位于四川省内江市市中区新华路东二巷26号2栋1单元17楼1号住宅一套，查封期限三年。王洪亮遂向本院提出执行异议，本院于2019年4月12日作出（2019）川10执异12号执行裁定书，裁定：驳回王洪亮的异议请求。 本院认为，本案的争议焦点是王洪亮对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本案系案外人执行异议之诉，案涉房屋应否继续执行、案外人对不动产的权利能否阻却执行，应依照法律、司法解释关于执行程序的有关规定加以判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议和复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，该条所规定的无过错房屋买受人对房屋所享有的不动产物权期待权属于前述第二十七条所规定的除外情形，即买受人在符合法律、司法解释的特定条件下，享有排除担保物权人执行案涉房屋的权利。就本案而言，案外人王洪亮应同时具备前述第二十八条规定的四个要件方能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。 第一，王洪亮自述其在本案中提交的购房合同系其代彭燕军与王勇签订，因此王洪亮本人并未以买受人名义与王勇就案涉房屋签订书面买卖合同。王洪亮又称彭燕军买房后将案涉房屋转卖给王洪亮，但未提交书面买卖合同等证据予以证明。故王洪亮提交的证据不足以证明其以买受人名义与王勇或者与彭燕军签订了书面买卖合同，不符合上述第二十八条第（一）项的规定。 第二，合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态，占有需发生在人民法院查封之前。王洪亮提交的成都国鑫钰物业服务有限公司于2018年10月31日出具的收款收据，可以证明其已在本院查封前已占有案涉房屋，符合上述第二十八条第（二）项的规定。 第三，王洪亮主张2015年8月19日签订案涉购房合同时王勇已收取全部购房款300,000元。首先，按王洪亮所述该300,000元系彭燕军支付并非王洪亮支付，且仅有王勇出具的收条为证，并无转款凭证或其他证明资金来源的支付购房款的证据。其次，王洪亮主张其向彭燕军支付了购房款，但其所主张支付的购房款构成包括150,000元借款抵付和80,000元转账，其既未提供彭燕军欠付其150,000元借款的证据，亦未提供向彭燕军转款80,000元的证据。即使其抵付和转账属实，仍有70,000元购房款未付，也未将剩余价款交付执行。因此，王洪亮提交的证据不足以证明其购买案涉房屋支付了全部价款，不符合上述第二十八条第（三）项的规定。 第四，王洪亮提交的案涉购房合同约定“十、双方须在2016年11月1日前办理完相关的委托公证”，但王洪亮未提交证据按照约定办理了委托公证。王洪亮在本案中主张2017年彭燕军向其交付案涉房屋，而王勇于2017年4月11日即已取得案涉房屋房屋不动产证书，王洪亮在本院查封前有足够时间和条件就案涉房屋办理过户手续。因此，王洪亮对案涉房屋未办理过户登记存在明显过错，不符合上述第二十八条第（四）项的规定。 综上所述，王洪亮对案涉房屋不享有足以强制执行的民事权益，其诉讼主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告王洪亮的诉讼请求。 案件受理费5,797元，由原告王洪亮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  易小峰 审 判 员  裘南晶 人民陪审员  张 萍 二〇一九年十月十七日 法官 助理  苏 月 书 记 员  钟 凯