陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2019)陕07民终1028号    上诉人（原审被告）：代荣，女，生于1988年7月4日，汉族住陕西省宁强县胡家坝镇胡家坝村三组7号。委托诉讼代理人：周宝青，男，生于1985年3月25日，住陕西省西乡县户，系代荣丈夫。被上诉人（原审原告）：汉中华联置业有限公司。住所地:陕西省汉中市经济开发区南区办事处。 法定代表人:赵腾飞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:吕洋波，该公司法务员。原审第三人：中国建设银行股份有限公司汉中天汉大道支行。住所地：陕西省汉中市汉台区。负责人：莫丽娟，该支行行长。上诉人代荣因与被上诉人汉中华联置业有限公司、原审第三人中国建设银行股份有限公司汉中天汉大道支行商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市南郑区人民法院(2019)陕0703民初1352号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。代荣上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案被上诉人违约在先，上诉人拒绝支付按揭款是履行不安抗辩权的合法行为，一审法院遗漏重要事实导致认定事实错误。被上诉人向上诉人交付房屋后，在保修期内只要下雨，住宅的客厅、主卧墙壁就会大面积渗水，被上诉人在勘察现场后认可该渗水问题，但一直没有解决房屋质量问题。二、双方签订的《汉中恒大商品房买卖合同补充协议》条款与《商品房预售合同》条款不一致，且为被上诉人提供的格式合同，合同内容剥夺了上诉人的主要权利，应当认定为无效。本案标的房屋总价为699872元，上诉人与被上诉人签订《商品房预售合同》后已向被上诉人支付购房款30万余元，而被上诉人仅仅依据其与上诉人签订的《补充协议》就想侵吞上诉人已经支付的30余万元购房款，该行为纯属欺诈。汉中华联置业有限公司辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、被上诉人请求法院判决解除合同符合法律规定，应予支持，上诉人以房屋质量问题为由拒付银行贷款，以及认为合同约定“断供解约”条款无效理由不成立，上诉人的上诉请求应予驳回。原审第三人未作答辩。汉中华联置业有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告签订的编号YS0XXXXXX号《商品房预售合同》; 2.判令被告配合原告到房屋管理部门办理解除《商品房预售合同》手续; 3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月1日，原、被告双方经协商签订了编号YS0XXXXXX号《商品房预售合同》，该合同约定：被告购买原告开发建设的汉中恒大城商品住宅房屋一套，该房屋建筑面积159.07平方米，每平方米4399.49元，房屋总价款699827元。为购买上述房屋，被告作为买受人采用银行按揭付款方式购房，合同签订期间，被告付清首付款219827元（其中被告于2013年12月31日自筹资金51869元，于2013年12月21日向金碧物业有限公司汉中分公司借款167958元），其余48万元由被告向第三人银行申请按揭贷款。《商品房预售合同》签订的同日，原、被告又签订了《汉中恒大城商品房买卖合同补充协议》，该协议第三条第二款第六项约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖入到房产管理部门办理有关解除合同的手续。  在原告提供连带责任保证的情况下，被告于2014年3月12日在中国建行银行股份有限公司汉中分行天汉大道支行办理了48万元按揭贷款，借款期限240个月（即2014年3月12日至2034年3月12日）。2013年12月30日，原告将该套商品房屋交付被告。后被告于2016年4月开始未如约偿还建行天汉大道支行按揭贷款，截止2018年8月24日被告累计拖欠贷款33期，已经形成不良贷款。第三人建行汉中分行天汉大道支行随于2016年9月30日在原告账户代扣代荣住房贷款本息10000元；2016年12月31日在原告账户代扣10000元；2017年3月31日在原告账户代扣10000元；2017年6月29日在原告账户代扣9721元；2017年9月25日在原告账户代扣9876.39元；2017年12月31日在原告账户代扣9855.09元；2018年5月30日在原告账户代扣12169.96元；2018年9月26日在原告账户代扣425592.13元；上述第三人建行汉中分行天汉大道支行先后共计在原告账户代扣代荣住房贷款本息合计498214.58元。用于归还被告个人住房贷款。至此原告已将被告代荣该套房屋的银行按揭余款全部清偿，履行了全部担保责任。  一审法院认为，原告华联置业公司与被告代荣双方自愿签订的《商品房预售合同》及《补充协议》合法有效。双方在合同中约定在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款、导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权解除《商品房预售合同》收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续。合同法第九十三条规定，合同双方当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告代荣在履行合同期间，自2016年4月开始逾期至今，怠于向建行汉中天汉大道支行履行偿还贷款本息义务，造成原告承担保证责任，违反《补充协议》第三条第二款第六项之约定，对此，原告依照双方合同约定现请求法院解除《商品房预售合同》等诉讼请求，依法应当支持。合同解除后，双方应当按照签订《商品房预售合同》及《补充协议》的约定，被告代荣理应配合原告华联置业公司到房屋管理部门办理商品房买卖合同的注销手续。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条（二）（四）、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如: 一、解除原告汉中华联置业有限公司与被告代荣2014年1月1日双方签订的编号YS0XXXXXX号《商品房预售合同》，该《商品房预售合同》终止履行。二、由被告代荣自本判决生效后两个月内（即60个工作日）配合原告汉中华联置业有限公司到房屋管理部门办理商品房买卖合同的注销手续。 本案受理费600元，由被告代荣负担.二审中，当事人均未提交新证据。本院二审查明：原审第三人中国建设银行股份有限公司汉中天汉大道支行于2018年5月30日在汉中华联置业有限公司账户代扣代荣住房贷款本息13169.96元，一审判决认定该笔代扣12169.96元的数额有误，予以纠正。对一审查明的其他事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为汉中华联置业有限公司承担保证责任后能否解除《商品房预售合同》？本案中,汉中华联置业有限公司与代荣之间存在商品房预售合同关系，同时二者与原审第三人之间又存在银行贷款担保保证合同关系。在商品房预售合同中，汉中华联置业有限公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而代荣作为购房人的合同义务是支付购房款。代荣已经依约支付了全部购房款，汉中华联置业有限公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。汉中华联置业有限公司也已经将案涉房屋交付给代荣使用多年，双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中代荣不存在违约行为。故汉中华联置业有限公司在代荣已经履行完商品房预售合同义务的情况下，诉请解除双方之间的《商品房预售合同》，缺乏法律依据，不能成立。同理，汉中华联置业有限公司基于合同解除而提起的其他诉讼请求亦丧失合法基础，本院均不予支持。至于代荣未按期偿还银行贷款致使汉中华联置业有限公司承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于汉中华联置业有限公司原本应该预知的合同风险，其在承担保证责任后依法享有向债务人代荣进行追偿的权利。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判处不当，本院予以纠正；上诉人代荣的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销汉中市南郑区人民法院(2019)陕0703民初1352号民事判决；二、驳回汉中华联置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费600元、二审案件受理费600元，均由汉中华联置业有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长   王潇浴审  判  员   舒  胜审  判  员   曹建祥   二〇一九年十月二十四日 法 官 助 理     李鹤书  记  员   刘 娜   1