福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6511号 上诉人（原审被告）：齐斌，男，1982年1月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：严进，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李笑影，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建省福州延安中学，住所地福建省福州市鼓楼区学院前巷**。 法定代表人：蔡叶涛，校长。 委托诉讼代理人：薛玢页，福建君立律师事务所律师。 上诉人齐斌因与被上诉人福建省福州延安中学（以下简称“延安中学”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初1339号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 齐斌上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回延安中学的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由延安中学承担。事实与理由：一、一审判决没有事实和法律依据，严重损害齐斌的合法权益。一审法院经现场勘查已确认案涉房产租赁房产在结构上明显的特殊性。双方在租赁期满后半年多时进行过租金结算，当时延安中学并未主张过租赁关系继续存在并要求支付租金。延安中学利用该房屋既无独立开间，又无封闭隔断的特殊性，而双方之前又没有办理交接手续的漏洞才提起本案诉讼。一审于第一次开庭后，即组织双方于2018年7月16日到现场先行办理了上述房屋交接，并在判决书予以表述。但一审判决却在判决主文第一项后段又判令“齐斌于本判决生效之日起十日内将前述房产腾空并归还给福建省福州延安中学”。该项判决将已经在诉讼程序中由法院组织双方履行完毕的交接行为再次判令齐斌承担，显属错误。而基于该房屋无独立开间，又无封闭隔断的特点，如延安中学于2018年7月16日交接后又疏于管理导致再次被其他人占用，则延安中学完全可能基于该项判决向一审法院申请强制执行，将严重损害齐斌的合法权益。二、齐斌与延安中学的房屋租赁关系于2016年8月23日到期后已经终止，延安中学对此认可，只是由于该房屋结构特殊性，延安中学因自身原因又怠于管理而被其他使用人占用，一审判决认定双方形成不定期租赁关系，并判令齐斌承担50%的租金没有事实依据。因政府对金晖大厦进行景观工程改造，以及地铁2号线施工围挡，在当时均严重影响金晖大厦的经营条件，齐斌在租赁期内即已经向延安中学提出退租要求，只是由于延安中学不同意提前退租，齐斌才勉强承租至合同期限届满时止。因此，不存在合同期满后，齐斌继续承租的可能性。因齐斌在租赁期内经营困难，尚有部分租金未支付，在租赁期满8个月后的2017年4月26日，齐斌与延安中学才结清了租金尾款，补足租金余额23488元。而此期间，延安中学从未主张过租赁合同还在继续，也从未要求支付过租赁期满后的租金，足以证明延安中学对于租赁合同已经到期终止，双方之间并不存在不定期租赁关系是认可的。正是基于租赁合同开始时双方并未办理任何交接手续，同时，合同也未约定终止时的交接手续，而只有《租赁合同》第六条第八款的约定。由于该房屋没有钥匙需要交接，齐斌才忽略了在合同期满终止时与延安中学办理交接手续。 延安中学辩称，延安中学与齐斌于2014年8月24日签订的《店面租赁合同》期限届满后，双方虽未重新签订新的书面租赁协议，但齐斌仍然继续占有使用延安中学的房产，既未腾空返还租赁物也未与延安中学办理任何租赁物返还移交手续。直至一审法院组织双方至租赁物现场办理房屋交接手续之时，在一审法院的见证下，双方确认由齐斌将租赁物腾空返还给延安中学。齐斌始终未向延安中学支付上述期间内的租金，其拖欠租金的行为已构成违约，应当按《店面租赁合同》约定向延安中学支付逾期付款违约金。鉴于本案租赁物状态的特殊性，一审法院也对租金作出了酌情调整，对此延安中学尊重一审法院的决定。综上，一审判决事实认定清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 延安中学向一审法院起诉请求：1.判令解除延安中学、齐斌之间就鼓楼区福州市八一七路249号金晖大厦综合一层2#、11#商业店面的租赁合同关系，齐斌应当立即将前述租赁店面腾空后归还给延安中学；2.判令齐斌立即向延安中学支付拖欠的租金433952元（按日利率0.666667%的标准，自2016年8月25日起计至齐斌实际搬离上述房屋之日止，现暂计至2017年12月1日）及相应逾期付款违约金67967.73元（自付款期限届满之日起分别计算，计至齐斌付清租金之日起止，现暂计至2017年12月1日为67967.73元）暂合计为501919.73元；3.判令齐斌承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年8月24日，延安中学（甲方）与齐斌（乙方）双方签订《店面租赁合同》约定：1.甲方同意将位于八一七路249号金晖大厦综合一层2#、11#店面，共计244.05平方米出租给乙方使用，租赁期二年，即从2014年8月24日至2016年8月23日止，租金为每月27122元，按月支付，由乙方在每月24日前将当月租金支付给甲方；2.乙方应在本合同签订当日内向甲方支付店面租赁保证金人民币81366元和水电押金人民币3634元，合计人民币捌万伍仟元整，租赁期满或合同解除后，若乙方无违约责任，甲方应无息退还；3.租赁期满或合同解除，乙方必须在5日内将自己的全部物件搬离租赁店面。5日后，若店面内仍有余物，视为乙方放弃所有权之弃物，甲方可任意处置。4.若乙方未能按照合同约定及时足额支付租金、租赁保证金、每逾期一日应延付金额日千分之一向甲方支付逾期违约金。乙方拖欠的租金，或违约而需要向甲方支付的违约金或赔偿金等，甲方可在其租赁保证金中扣除，因为乙方拖欠物业管理费、水电费等导致甲方垫付的，甲方可在其水电押金中扣除。2017年9月26日，延安中学向齐斌寄送《律师函》，主要内容为租赁合同约定的租赁期限已于2016年8月23日届满，齐斌理应向延安中学腾退并返还店面，但由于齐斌仍有大量杂物滞留店内，导致延安中学无法正常按期接管店面，现告知：一、双方签订的《店面租赁合同》已于2016年8月23日终止；二、要求齐斌在收到本函之日起10日内结清差欠延安中学的全部款项（包括逾期腾退所涉租金损失，自2016年8月24日起计算至全部款项结清之日止）；三、要求齐斌在收到本函之日起10日内将租赁商铺内所涉物资、设备搬迁腾退完毕并与延安中学办理书面移交确认手续。若齐斌未在上述期限内搬迁腾退完毕，视为其放弃对置放在租赁商铺内所涉物资、设备的全部权利，届时，延安中学将有权对尚未搬迁腾退的物资、设备进行单方处置，由此发生的一切费用由齐斌承担。2018年6月27日，齐斌向延安中学邮寄《通知函》一份，主要内容为双方就金晖大厦一层房产租赁合同已于2016年8月23日终止，该房产与签约时的现状一致，延安中学已收回该房产，现要求延安中学本着实事求是的原则立即与其补办书面交接手续。庭审中，齐斌陈述其于租赁期限届满前搬离诉争商铺，但未书面通知延安中学也未办理交接。现延安中学诉至一审法院，要求判如所请。 经一审法院现场勘查，金晖大厦综合一层2＃、11＃系商场通透式非沿街部分，无封闭的隔断及独立开间，与金晖大厦综合一层2、3、4、5、6号店面后部东侧毗邻。根据榕房权证Ｒ字第××号记载：该房产建筑面积共244.05平方米，其中共有面积87.32平方米。一审法院组织延安中学、齐斌双方于2018年7月16日至涉案房屋进行房屋交接，并责令金晖大厦综合一层2、3、4、5、6号商铺经营者将属于延安中学产权范围内房屋的物品清理腾空，不得继续占有使用，并将上述情况告知实际产权人。 一审法院认为，延安中学、齐斌于2014年8月24日签订的《店面租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定行使权利和履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，延安中学与齐斌签订的《店面租赁合同》已经于2016年8月23日期限届满，之后双方未重新签订新的书面租赁协议，齐斌继续使用延安中学的房屋，延安中学并未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系。齐斌辩称，诉争的租赁合同已于2016年8月23日到期终止，其未再继续承租，且合同到期后延安中学已自行收回诉争房产。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，齐斌主张其于2016年8月23日搬离了涉案房屋，但其并未提供相关证据，也未与延安中学进行过房屋交接，双方亦未就解除合同达成合意，故对于齐斌的上述抗辩，一审法院不予采信。在此情况下，根据合同法规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人。延安中学已经于2017年9月26日通知齐斌收回诉争并给予合理搬离期限，齐斌仍未予以配合，其行为无合同与法律依据，故延安中学诉请解除双方之间就诉争房产的租赁合同关系并要求齐斌立即将诉争房产腾空并归给延安中学，于法有据，一审法院予以支持。 另，从各方当事人的陈述并结合双方提交的证据及现场调查来看，涉案房产属于金晖大厦一楼通透式商场非沿街的部分，且原状未规划设计独立封闭隔断，故上述房屋在租赁合同到期后，继续由实际承租人占有使用。本案中，诉争合同对于租赁物的交接虽然没有明确约定，但齐斌作为承租人，负有到期返还租赁物的义务，而其并未积极履行该义务。另一方面，诉争房产没有封闭的隔断及门禁钥匙，作为出租人的延安中学在租赁合同届满前已明知齐斌存在拖欠租金的行为且双方未续租情况下，亦未采取积极措施收回租赁物以减少损失。故，对于租赁合同期满后产生的损失双方均有过错，一审法院酌定原齐斌双方应各半承担，该损失可以参考双方约定的租金计算，即租赁期后租金标准为27122元/月÷2＝13561元/月。对齐斌主张的延安中学的诉讼请求已超过一年诉讼时效的答辩意见。一审法院认为，根据双方签订的《租赁合同》，齐斌应于每月24日支付当月租金，本案涉及租金的问题属于分期履行合同之债。分期履行合同之债是产生定期给付债务的合同因在履行过程中具有双务性，该债务是在合同履行过程中不断产生，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务。因此，各期租金的诉讼时效应各自独立计算。延安中学举证其于2017年9月26日向齐斌邮寄律师函催要租金，但未表明齐斌何时签收该函件，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效若干问题的解释》第一条、第二条、第三条的规定，案涉产生于2016年10月1日之前的租金，因其在民法总则施行前已超过民法通则规定的一年诉讼时效，故对于上述部分租金主张，一审法院不予支持。2016年10月1日至2018年7月16日（实际交接之日）的租金，未超过三年的诉讼时效，故对于该部分租约金主张，一审法院予以支持。综上，齐斌还应向延安中学支付租金13561元/月×（21个月零十五天）＝291561.5元。 关于延安中学主张的逾期付款违约金问题。齐斌拖欠支付租金已构成违约，应当承担违约责任。根据《店面租赁合同》约定，若齐斌未能按照合同约定及时足额支付租金、租赁保证金、每逾期一日应按延付金额日千分之一向甲方支付逾期违约金，现延安中学主张按照日0.0666667%（即月2%）标准支付逾期付款违约金，符合法律规定，一审法院予以支 持。因此，2016年10月1日起至2018年6月30日各月的未付租金违约金应以13561元为基数，自当月25日起按月2%利率计付；2018年7月1日起至2018年7月16日的未付租金违约金应以13561元÷2＝6780.5元为基数，自当月25日起按月2%利率计付。另，齐斌已向福州延安中学支付租赁保证金及水电押金合计85000元，根据合同约定，租赁合同关系解除后，可从中予以扣减。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效若干问题的解释》第一条、第二条、第三条之规定，判决：一、解除福建省福州延安中学与齐斌就福州市鼓楼区八一七路249号金晖大厦综合一层2#、11#商业店面的租赁合同关系，齐斌于本判决生效之日起十日内将前述房产（建筑面积共244.05平方米，其中共有面积87.32平方米）腾空并归给延安中学福建省福州延安中学；二、齐斌于本判决生效之日起十日内向福建省福州延安中学支付租金291561.5元及违约金（2016年10月1日起至2018年6月30日每月分别以13561元为基数，自当月25日起按月2%利率计付至款项还清之日止；2018年7月1日起至2018年7月16日的违约金以6780.5元为基数，自当月25日起按月2%利率计付至款项还清之日止）；三、上述款项在齐斌已支付的85000元租赁保证金中及水电押金中予以扣减；四、驳回福建省福州延安中学的其它诉讼请求。本案受理费26320元（由福建省福州延安中学预交），由福建省福州延安中学承担5000元，由齐斌承担21320元。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行各自的义务。案涉《店面租赁合同》于2016年8月23日期限届满后，双方未重新签订新的书面租赁协议，事实清楚。齐斌主张其租期届满后未继续使用案涉房屋，双方租赁关系于2016年8月23日到期后已终止。但齐斌于2017年4月26日还向延安中学支付2016年8月23日之后的租金23488元，故一审认定租期届满后齐斌继续使用案涉房屋，双方形成不定期租赁合同关系并无不当。齐斌上诉称其于2016年8月23日搬离了涉案房屋，但未能就其主张提供充分证据，延安中学亦不予认可，故齐斌上述主张，本院不予采信。2018年7月16日，一审法院组织延安中学、齐斌双方对涉案房屋进行房屋交接，故一审认定齐斌应支付租金至2018年7月16日止正确，本院予以认可。基于延安中学已于2018年7月16日接收了案涉房屋的事实，一审再判决齐斌将案涉房屋腾空并归还延安中学已无必要，本院予以纠正。 综上所述，齐斌的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初1339号民事判决第二、三、四项； 二、变更福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初1339号民事判决第一项为“解除福建省福州延安中学与齐斌就福州市鼓楼区八一七路249号金晖大厦综合一层2#、11#商业店面的租赁合同关系”； 三、驳回齐斌的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费26320元，由福建省福州延安中学承担5000元，由齐斌承担21320元；二审案件受理费26320元由齐斌负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  李 杰 审判员  张 敏 二〇一九年十月二十四日 法官助理陈奇 书记员林雨婷