湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 湘10**民初1666号 原告：周丹。 被告：宜章玉溪河综合投资开发有限公司，住所地湖南省宜章县玉溪镇玉龙湾小区****，统一社会信用代码91431022745905832U。 法定代表人：刘晓峰，该公司董事长，身份证号码4330011968********。 委托诉讼代理人：孙铭，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：王华，湖南宜林律师事务所律师。 原告周丹与被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司（以下简称玉溪河公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周丹，被告玉溪河公司的委托诉讼代理人孙铭和王华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周丹向本院提起诉讼请求：1、请求法院判令被告为原告办理不动产权证书。2、请求法院判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证(现称不动产权证书)的违约金9100元(本违约金从房屋交付2015年12月31日的一年之后的第二天始暂计至2019年6月30日，后续违约金计算至办理不动产权证书之日止)。3、请求法院判令被告支付原告逾期交房违约金32155元(从2016年1月1日至2019年6月30日止，按《商品房买卖合同》第十一条第1款(2)项约定按日向原告支付已交房价款(252213元)万分之一计算，后续违约金另计)。以上合计:41255.00元。4、请求法院判令被告消除安全隐患(墙体开裂，消防安全设施不完善或通道被占用，未安装照明路灯及无物业管理等)。5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告周丹于2015年4月13日与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，被告玉溪河公司应在2015年12月31日前将房屋交付给原告周丹。但被告玉溪河公司未按约履行交房义务，至今也未办理房产证。原告周丹于2018年1月30日找到被告玉溪河公司，被告玉溪河公司要求原告交纳落地窗费用及房屋维修金，在房屋未验收合格情况下原告周丹可以先行装修入住。2018年1月30日，原告周丹被迫在承诺书上签字。该承诺书不合法属于无效承诺。按照合同约定，被告玉溪河公司拖延交房时间，已构成违约，应向原告周丹支付违约金。被告玉溪河公司逾期办证，亦应支付违约金。被告玉溪河公司在交房时未按国家相关规定出示相关商品房销售许可证与安全检测质量保证书等五证二书，许多业主收房后发现墙体开裂、消防安全设施不完善或被占用，未安装照明路灯及无物业管理等，被告玉溪河公司应当限期整改，并出示相关五证二书。 被告玉溪河公司辩称，原告周丹所诉与事实不符，也不符合法律规定，请求依法驳回。1.原、被告双方就案涉房屋签订了《宜章县商品房买卖合同》，该合同约定，出卖人应在商品房交付使用后720日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用证。由于第三方原因造成房屋无法在规定时间内验收，经过原、被告双方协商同意于2018年3月交付了房屋，至原告起诉时间仅仅16个月，未到办理相关产权证的期限。因此，被告玉溪河公司未违反合同约定。2.原告周丹所诉与事实不相符，其诉请不应支持。首先原告所诉超过了诉讼时效，请予以驳回。其次原、被告双方在商品房买卖合同中约定，如因第三方的原因造成该商品房无法验收的，双方协商顺延交房日期；因出卖人的原因造成交房逾期90日，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起，按日万分之一支付违约金。但是由于H栋的建筑商周南山（即第三方）的建筑施工原因造成房屋无法在规定的时间内竣工，与合作商李霖发生纠纷，经过被告玉溪河公司多次调处不成，周南山于2017年4月向宜章县人民法院提起诉讼至今未结案等原因造成房屋一直不能验收，尽管宜章县人民政府及被告玉溪河公司做了多方努力，均未能按期验收，原告周丹对此也明知。鉴于此，在原告周丹的要求并做出书面承诺的情况下，双方协商了顺延交房时间至2018年3月，并履行了交房手续。因此，延期交房是双方协商同意的，被告玉溪河公司不承担延期交房的违约责任。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明如下事实： 被告玉溪河公司系宜章县玉溪镇玉溪河畔小区开发商。该公司成立于2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与营运。 2015年4月13日，原告周丹与被告玉溪河公司签订《宜章县商品房买卖合同》。合同约定，原告周丹购买被告玉溪河公司开发的玉溪河畔H栋1205号房，总价款为471813元，首付款141813元于2015年4月13日支付，余款330000元采用银行按揭方式支付。当天，原告周丹向被告玉溪河公司支付了首付款141813元，其余房款办理了按揭。交付期限及条件，双方约定出卖人应于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如“遭遇不可抗力”或“因第三人原因造成该商品房无法验收合格的，双方协商顺延交房日期”等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同的，出卖人可据实予以延期。房屋交接及违约责任，双方约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由买受人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条规定的最后交付期限将该商品房交付买受人使用，逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，买受人可以选择解除合同也可以选择继续履行合同，如果买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。关于产权登记，双方约定因出卖人原因造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应在商品房交付使用后720日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。被告玉溪河公司未按合同约定在2015年12月31日前将案涉房屋交付原告周丹。2018年1月23日，原告周丹从案外人李霖手中拿到案涉房屋钥匙。2018年1月30日，原告周丹在《承诺书》签名，向被告玉溪河公司承诺“本人已了解玉溪河畔H栋正在办理验收相关手续，本身不具备交房条件，现因个人原因，急需用房，需提前入住……特提出需提前入住的请求……因本人提出提前入住的请求，本人直接放弃追诉该房屋涉及到的违约责任……除房屋主体结构上的问题，其他问题与玉溪河公司无关，玉溪河公司将不承担任何经济和法律上的责任”。 另查明，案外人周南山因建设工程施工合同纠纷向本院起诉了被告玉溪河公司与案外人李霖。目前，该案正在审理之中。案涉房屋至今没有验收，也未办理不动产权证。案涉房屋所在小区的物业管理服务由宜章宜居物业服务有限公司提供。 判决理由与结果 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，对双方具有拘束力。本案的争议焦点有： 一、关于原告周丹请求被告玉溪河公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。首先，迟延交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而计算的，作为购房的原告方来说，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利。若将违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效加以限制，必将改变双方当事人在合同中约定的本意，违背当事人意思自治的基本原则。其次，本案中，原、被告在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人知道或者应当知道权利受到侵害，诉讼时效才可依法起算。再次，本案双方当事人约定的交房时间是2015年12月31日前，而实际交房日期为2018年1月23日，逾期长达两年之久，已远远超过90日。原告周丹按照合同约定，既可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同。事实证明，原告周丹接收房屋，选择的是继续履行合同。根据合同约定的违约金的计算方法，只有在房屋交付的当天，原告周丹方可知晓违约金债权及其具体金额，之后再向被告玉溪河公司主张该项债权才符合常理，也符合交易习惯。因此，本案逾期交房违约金应从实际交房之日开始计算诉讼时效。被告玉溪河公司关于诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予支持。 二、关于办理不动产权证的问题。不动产权属登记系一种行政行为，涉及到不动产登记机关一系列的行政审查行为。被告玉溪河公司不是办理房屋登记的机关，仅有协助办证部门办理房产证的义务。从合同约定的内容看，也是约定由被告玉溪河公司在商品房交付使用后的一定期限内到产权登记机关完成初始登记，初始登记后到产权登记机关办妥房屋所有权证及土地使用权证。如果被告玉溪河公司未按约履行义务，原告周丹可依据合同约定主张其承担违约责任。故原告周丹主张被告玉溪河公司为其办理房屋不动产权证书的诉讼请求不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。 三、关于被告玉溪河公司是否逾期交房以及如何承担违约责任的问题。合同约定被告玉溪河公司交房期限为2015年12月31日前，而实际原告周丹于2018年1月23日收到案涉房屋钥匙，即日起原告周丹完成了对房屋的转移占有，应视为房屋的交付使用。此时，该房屋尚未验收，也未达到合同约定的交付条件。对此，原告周丹是明知的，本可以拒绝接收房屋，但其自身考量后，仍然接收了房屋。据此可认定原告周丹放弃合同约定的房屋的交付条件，双方的交接行为实际上变更了房屋交付条件。原告周丹出具的承诺书中“本身不具备交房条件……因本人提出提前入住的请求，本人直接放弃追诉该房屋涉及到的违约责任”等内容，意思表示清楚，同样表明其放弃合同约定的房屋的交付条件，且放弃主张违约责任的权利。按照《中华人民共和国民法总则》的规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为、违背公序良俗的民事法律行为、行为人与相对人恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效。原告周丹主张承诺无效，于法无据，因此，原告周丹诉请被告玉溪河公司承担逾期交房的违约责任,本院不予支持。 四、关于被告玉溪河公司是否存在逾期办证的违约行为的问题。合同约定被告玉溪河公司应在商品房交付使用后720日内，完成该房屋的初始登记，初始登记后360日内办妥原告周丹的房屋所有权证。案涉房屋的实际交付时间为2018年1月23日，按此时间推算，至今尚在双方约定的办证期限内。原告周丹诉请被告玉溪河公司向其支付逾期办理不动产权证书的违约金9100元及2019年6月30日之后的违约金，没有事实根据，本院不予支持。 五、关于原告周丹请求判令被告消除墙体开裂及消防安全设施不完善或被占用，未安装照明路灯及无物业管理的安全隐患问题。双方签订的合同第十五条约定在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。如被告不履行合同义务，原告周丹可根据上述约定自行整修、消除安全隐患或委托他人整修、消除安全隐患，相关费用及造成的损失由被告承担。关于小区物业管理问题，与本案不属于同一法律关系，且不宜合并审理，原告周丹可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十四条、第一百八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告周丹的全部诉讼请求。 案件受理费832元，减半收取计416元，由原告周丹负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员 陈 波 二〇一九年十月二十二日 书记员 李国树 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第三条 民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。