河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终19339号上诉人（原审原告）：董茂生，男，1966年3月25日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：孙希成，河南迅迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷依一，河南迅迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新密银基房地产有限公司，住所地新密市刘寨镇大鸿路一号。法定代表人：李东晓，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯丽斌，男，该公司员工。上诉人董茂生因与被上诉人新密银基房地产有限公司（以下简称银基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2019）豫0183民初4462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人董茂生委托代理人孙希成，被上诉人新密银基房地产有限公司委托代理人侯丽斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董茂生上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2.判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。第一、一审法院认定被上诉人交付的房屋已达到双方约定的交房条件，并已经在2018年6月30日前完成通知交房义务，属于对案件事实认定错误。上诉人接到通知后发现涉案房屋存在诸多质量问题，如：1.墙面出现裂纹、起砂严重、防水问题；2.房间插座数量与国家标准相差甚远；3.宣传页、沙盘所示的篮球场无故消失；4.交付房屋没有安装纱窗及纱窗轨道；5.小区非市政水电、天然气未挂表入户等。根据一审法院到涉案房屋现场勘验情况，房屋局部仍旧存在大量裂缝情况。第二、一审法院仅根据被上诉人提供的《供水协议》，就认定能够满足日常的供水需求与事实不符，属事实认定错误。被上诉人提供的其与新密市刘寨镇轩辕饮水供应站签订的《供水协议》明确载明：“乙方生活用水水源没有到位之前，达成以下临时供水协议：甲方在水厂××、××寨镇居民生活用水的基础上，每日供应乙方生活用水500吨”，此条款表明该临时供水协议是在保证刘寨镇居民用水的基础上，因此该供水具有不确定性且每日供水有定量要求，案涉小区是一个有上千户居民的大型小区，500吨的生活用水供应不能满足案涉小区用水。况且，根据新密市城市集中供水价格表显示居民生活用水（非阶梯水价）基本水价为2.70元/立方米、综合水价(含随水价征收费用）为4.00元/立方米，但是涉案房屋居民用水为物业公司收取且水价为4.45元/立方米。案涉小区的水价远远高于新密市城市集中供水的居民生活用水的价格。同样，案涉小区供电应当是每家每户与电力公司签订供电合同，而不是被上诉人与电力公司签订供电合同再将电转供给小区业主。因此，一审仅凭一份临时供水合同而武断认定能够满足日常供水、供电，属事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。第一、一审法院针对本案仅适用《商品房买卖合同》补充协议第一条第二款的规定，而对《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条关于销售广告、宣传资料的法律规定视而不见，属于法律适用错误。根据上诉人一审提供的选楼示意图及沙盘图片显示，小区配套有篮球场、运动场，但交房时却不见其公共区域的运动场地建设，一审法院仅以商品房买卖合同中补充条款约定对抗法律的强制性规定属明显错误，且商品房买卖合同属格式性条款,上诉人无法要求被上诉人进行更改，更不能选择不签。因此，一审法院对司法解释的明文规定视而不见却选择了格式性条款来认定事实的行为，其法律适用存在明显错误。第二、一审法院判决中引用《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条的规定，而忽视了《建筑法》第六十一条关于房屋交付标准的强制性规定，以条例对抗法律的效力，属法律适用错误。根据《建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”此属于法律的强制性规定，一审判决明确涉案房屋于2018年9月10日取得工程竣工验收备案表而不是合同约定的交房时间2018年6月底，但却又根据《建设工程质量管理条例》认定涉案房屋于2018年6月30日前已具备交房条件并已完成通知交房的义务，事实认定及法律适用均存在明显错误。三、《住宅设计规范》、《住宅建设电气设计规范》系中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的行业标准，一审法院仅以不是强制性规定为由，存在有法不用的错误。银基公司辩称：一、一审法院认定事实正确。1.一审法院认定被上诉人已在2018年9月30日前完成交房通知义务，认定事实正确。首先，涉案房屋已于2018年6月22日由五大责任主体共同出具了工程竣工验收意见表，验收意见均为合格。被上诉人认为案涉房屋已符合合同约定的交付条件且履行了通知交付义务。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《建筑法》第六十一条第二款的规定，建设工程经验收合格，即可交付使用。同时《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程竣工验收的主体即勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位，也就是俗称的“五大责任主体”。五大责任主体分别签署质量合格文件后，建设工程即视为验收合格，验收合格后就可以交付使用。故被上诉人交付的房屋亦符合上述法律法规的规定。2.关于上诉人提到的墙面出现裂纹、起砂严重、房间插座数量与国家标准相差甚远、天然气未挂表入户问题，一审中新密市人民法院已对本案涉案房屋进行了现场勘验，上诉人所购买的房屋内墙墙面无起砂现象，房屋内均已经通水通电。（1）上诉人所说的墙面裂缝问题，一审法院在2019年6月18日现场勘验时，被上诉人正在对涉案房屋局部存在的细小裂缝进行修复，根据双方签订的商品房买卖合同的约定及相关法律法规，被上诉人应当承担保修义务，故上诉人的该项上诉请求既无事实依据亦无法律依据。另外根据被上诉人的核实，本案案涉房屋局部存在的细小裂缝已经修复完毕。（2）上诉人所说的插座数量问题，住建部颁发的《住宅建筑电气设计规范》的公告说明中，明确列举了第4.3.2、8.4.3、10.1.1、10.1.2条为强制性条文必须严格执行，上诉人主张房屋内插座应符合《住宅建筑电气设计规范》JGJ242-2011第8.5.1条并不是强制性条文；且双方签订的商品房买卖合同并未对涉案房屋插座数量作出明确约定，因此被上诉人不存在违约情形。（3）关于未挂天然气表问题，被上诉人已完全履行了合同的有关约定，其中天然气管线已经由港华燃气公司验收合格，挂表费用也已经支付给港华燃气公司，上诉人亦不需要再向港华燃气公司支付挂表费用。由于燃气管道的施工、燃气的开通以及燃气挂表有严格的安全操作流程，在房屋未装修入住的情况下，不允许进行挂表操作。按照港华燃气公司对用户燃气开通和挂表的申办流程可以看出，在房屋装修完毕后，由用户申请开通燃气，由燃气公司进行实地查验后，符合挂表条件的才予以挂表。（4）关于上诉人提到的小区非市政水电问题，首先双方签订的商品房买卖合同第十四条第一款约定“供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件”，并没有约定水电必须是市政水电。但是被上诉人本着诚实信用以及对业主负责的原则，为业主提供市政供水、供电。被上诉人交房时，市政供水、供电均已经正常供应，不存在违约情形。（5）关于篮球场问题，上诉人主张的篮球场在双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中并没有明确约定，且补充协议第一条第二款明确约定“在任何情况下提供的楼书、陈列的模型、发布的广告、装饰效果房等宣传资料并不是出售商品房准确的表述，也不是交付的标准，不作为出卖人的要约”，因此，该选楼示意图既不能证明被上诉人存在宣传小区内部设有运动场和篮球场的行为，也不能证明被上诉人存在宣传小区内部设有运动场和篮球场的意图，被上诉人交付的房屋符合合同约定，不存在违反宣传的情形。综上所述，涉案房屋的交付符合合同约定及相关法律规定，被上诉人已按照合同约定的交房期限向上诉人交付了房屋，完成了合同约定的义务，不存在逾期交房行为，上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据。一审法院认定事实正确，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。董茂生向一审法院起诉请求：1.依法判令被告履行合同交付给原告的位于新密市刘寨镇××村××路西侧××单元××号房屋（水、电、天燃气、房屋质量等）符合双方签订的《商品房买卖合同》约定及被告承诺的交房条件。原告将本项诉讼请求明确为：第一，判令被告修复涉案房屋的墙面裂缝、起砂问题；第二，判令被告交付的房屋达到《住宅设计规范》GB50096—2011第7.4.1条防水标准和《住宅建筑规范》第5.4.4条住宅地下室防水标准；第三，判令被告交付的房屋达到国家《住宅设计规范》GB50096-2011第8.6.1条住宅主要房间应设置空调设施的标准和《住宅建筑电气设计规范》JGJ242-2011要求，客厅（起居室）不少于3个插座，卧室不少于2个插座的要求，不含空调插座；第四，判令被告履行合同约定将天燃气挂表入户；第五，判令被告履行约定义务向原告提供市政管网水、电；第六，判令被告交房的房屋符合其宣传的设置运动场和篮球场条件；2.依法判令被告支付因逾期交房所产生的违约金13675元（暂计算至2019年4月30日），2019年4月30日之后的违约金以651197元为基数，按照日万分之一计算至符合双方合同约定的交付条件之日止。3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告位于刘寨镇××村××路西侧××单元××房产一处。合同第八条关于交付期限的约定内容为：出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第5种条件为商品房经过设计单位、勘测单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格。合同第十三条约定：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任为，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理；第2种方式为买受人在交楼之日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按照双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。合同附件三装饰、设备标准部分主要约定内墙为水泥砂浆墙面；均设天燃气管道，挂燃气表。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：“出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件。2.通讯、有线电视、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相应费用。”等内容。合同补充协议第四条房屋交付和验收部分第2款约定的主要内容为：该商品房存在地基基础和主体结构质量问题但买受人不解除合同的，或该商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼违约责任。该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，除此之外，出卖人无须承担其他任何责任和支付其他任何费用。2018年7月12日被告作出《新密银基地产针对湖语墅交房业主相关诉求的回复意见》，其中关于水电市政的回复意见为：小区水电为市政正式水电。原告向被告支付了购房款等相关费用。被告已按照双方合同约定的方式，在约定的交房日期之前向原告告知办理涉案房屋的交房手续。另查明，2018年6月22日，勘察、设计、施工、监理、建设单位共同对本案涉案房屋所在的新密银基房地产有限公司滨湖园项目5号楼出具了工程竣工验收意见表，验收意见均为合格。2018年9月10日，涉案房屋所属的5号楼取得郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表。2017年9月28日，被告作为甲方与新密港华燃气有限公司作为乙方签订《民用燃气配套工程委托施工合同》一份，合同主要约定：“甲方将新密银基御都?滨湖园燃气配套工程委托给新密港华燃气有限公司施工与安装；工程名称新密银基御都?滨湖园燃气管道工程；工程地点新密刘寨镇；用户在收楼后，若需要使用管道燃气，则由甲方统一安排后，用户需携带甲方有效证明及用户有效证件（身份证原件、复印件）直接至乙方客服大厅进行报装、开户及签订用气协议。乙方根据自身情况合理安排，依次依序的免费进行合同范围内户内管的标准安装（包括预约时间上门安装户内管、计量表等）”。现被告已经将涉案房屋挂燃气表所需费用支付给新密港华燃气有限公司。河南丹尼尔物业管理有限公司作为乙方与新密市刘寨镇轩辕饮用水供应站作为甲方签订供水协议一份，协议主要约定：因轩辕圣境文化产业园生活用水需要，经甲、乙双方协议，并报请新密市刘寨政府同意，在乙方生活用水水源没有到位之前，达成以下临时供水协议，1.供水规模，由于新密市刘寨镇轩辕饮用水供应站所属水厂是由国家投资建设，主要解决刘寨镇农村居民生活用水需要，甲方在水厂××、××寨镇居民生活用水的基础上，每日供应乙方生活用水500吨。2017年11月15日，国网河南省电力公司新密市供电公司刘寨供电所出具证明一份，证明新密银基御都、滨湖园供配电工程，经其单位验收合格，同意送电。2018年3月1日，被告与国网河南省电力公司新密市供电公司签订高压供用电合同一份，合同主要约定：用电人用电地址位于新密市××刘寨村；用电性质中行业分类为居民生活，用电分类为居民生活、一般工商业（商业）。2019年6月18日，一审法院对本案涉案房屋进行了现场勘验，原告所购买的房屋墙面无起砂现象，墙面局部有裂缝。房屋内均已经通水通电。房屋内铺设有天燃气管道，未挂天燃气表。每个房间均预留有电源插座。一审法院受理本案后，被告正在履行房屋保修义务。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方自愿签订，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已经交付购房款，按约定被告应在2018年9月30日前交付涉案房屋给原告使用，该商品房除了应符合原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件即五大责任主体验收合格外，同时也不能存在影响商品房基本居住使用功能的质量瑕疵。就原告的诉讼请求，一审法院分别分析认定如下：第一，关于原告主张的判令被告修复涉案房屋的墙面裂缝、起砂问题。现场勘验时，原告的房屋墙面不存在起砂现象，故原告要求被告修复涉案房屋的起砂问题的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。现被告交付的房屋局部存在细小裂缝，被告正在对该问题进行保修，根据双方合同约定及相关法律规定，被告应承担保修义务。如果被告拒绝履行该项义务，原告可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担，故一审法院对原告要求被告修复涉案房屋墙面裂缝的诉讼请求不予支持。第二，关于原告主张判令被告交付的房屋达到《住宅设计规范》GB50096-2011第7.4.1条防水标准和《住宅建筑规范》第5.4.4条住宅地下室防水标准的诉讼请求。《住宅设计规范》GB50096-2011第7.4.1条规定，住宅的屋面、地面、外墙、外窗应采取防止雨水和冰雪融化水侵入室内的措施。《住宅建筑规范》GB50368-2005第5.4.4条规定，住宅地下室应采取有效的防水措施。现原告提交的证据，不足以证明被告交付的房屋不符合上述防水标准，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。第三，关于原告主张判令被告交付的房屋达到国家《住宅设计规范》GB50096-2011第8.6.1条主要房间应设置空调设施的标准和《住宅建筑电气设计规范》JGJ242-2011第8.5.1条的要求，客厅（起居室）不少于3个插座，卧室不少于2个插座的要求，不含空调插座的诉讼请求。一审法院认为，中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的《住宅设计规范》和《住宅建筑电气设计规范》的公告说明中，明确列举了哪些条文属于强制性条文必须严格执行，而未特别注明《住宅设计规范》第8.6.1和《住宅建筑电气设计规范》第8.5.1条系效力强制性规定，原、被告之间的合同亦未对涉案房屋的电源插座数量和设置空调设施的位置或条件进行约定，且涉案房屋预留有安装空调的位置。经一审法院现场勘验确认，每个房间也均预留有电源插座，不影响房屋基本的居住使用功能，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。第四，关于原告主张被告履行合同约定将天燃气挂表入户的诉讼请求。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件三第10条约定，均设天燃气管道，挂燃气表。现被告向原告交付的房屋仅铺设天燃气管道，未挂天燃气表。被告辩称，其已经与新密港华燃气有限公司签订《民用燃气配套工程委托施工合同》，且已将挂表费用支付给燃气公司，业主无需缴纳任何费用，未挂表是由于燃气公司有相关的安全操作规范，毛坯房不具备挂表条件等原因所致。一审法院向新密港华燃气有限公司核实，被告确实已将挂表所需费用支付给新密港华燃气有限公司，新密港华燃气有限公司在原告房屋未装修，不具备燃气使用条件的情况下，出于燃气使用安全的考虑，不允许挂燃气表。待原告房屋装修完毕，达到使用条件，燃气公司会在验收合格的同时予以挂表，并与原告预约燃气开通时间，原告向燃气公司预约验收及挂表不用额外支付费用。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告选择将挂表费用支付给燃气公司，由燃气公司对原告的燃气使用条件验收合格的同时予以挂表，确保燃气使用安全，实际上也是在履行挂表入户的合同义务，只不过换了一种更为稳妥安全的履行方式，更有利于实现双方约定的原告使用燃气的合同目的，且验收合格的同时予以挂表实际上也并未影响原告对于燃气的使用，未对原告的权利造成损害。原告作为燃气的使用方，应在燃气表的安装过程中履行必要的协助义务，遵守燃气公司的安全规范。故一审法院结合涉案房屋的实际情况，对原告要求被告将燃气表挂表入户的诉讼请求不予支持。第五，关于原告要求被告履行约定义务向原告提供市政管网水、电的诉讼请求。一审法院认为，双方在商品房买卖合同中未明确约定被告需负责办理由新密市自来水公司和国网河南省电力公司新密市供电公司铺设的专用供水供电设施，并由上述公司直接收取水电费用。原告主张的缴费方式不仅需要原、被告双方的协商，亦涉及负责供水供电相关机构的接收确认，同时，涉案湖语墅小区的供水已经与所属水厂由国家投资建设的新密市刘寨镇轩辕饮用水供应站签订《供水协议》，能够满足日常的供水需求，供电已由国网河南省电力公司新密市供电公司刘寨供电所于2017年11月15日出具供配电工程验收合格证明后，于2018年3月1日与国网河南省电力公司新密市供电公司签订正式的用电合同，水电均已达到合同约定的正常使用条件，故原告的该项诉讼请求不能成立，不予支持。第六，关于原告主张被告交付的房屋应符合其宣传的设置运动场和篮球场条件的诉讼请求。一审法院认为，关于该诉讼请求，原告提供了选楼示意图予以佐证，并认为该选楼示意图应作为合同的一部分，对双方具有约束力。但根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第一条第二款的约定，在任何情况下提供的楼书、陈列的模型、发布的广告、装饰效果房等宣传资料并不是出售商品房准确的表述，也不是交付的标准，不作为出卖人的要约。本案中被告印发的选楼示意图主要反映相关楼栋的大致位置和情况，并未对所有设施进行明确标注或说明。原告主张的运动场和篮球场也未作为双方商品房买卖合同的内容进行约定，未对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定造成重大影响，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。第七，关于原告主张被告支付因逾期交房产生的违约金13675元（暂计算至2019年4月30日），2019年4月30日之后的违约金以651197元为基数按照日万分之一计算至符合双方约定的交付条件之日止的诉讼请求。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定交房条件为经勘察单位、施工单位、设计单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格，根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条的规定，该约定并不违反法律规定，属有效条款，对双方均产生约束力。合同虽约定如该商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题，被告修复后方可交付，但原告提交的证据并不能充分证明满足以上约定的条件。根据合同约定被告已经在2018年9月30日前完成通知交房义务。据此，对原告主张被告逾期交房并应承担违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告董茂生的诉讼请求。本案受理费142元，减半收取为71元，由原告董茂生承担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人、被上诉人双方所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案二审中双方争议的焦点是银基公司所交付的房屋是否符合双方所签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件或违反了国家强制性规定、上诉人的诉讼请求是否应予支持。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中银基公司在向上诉人通知交付房屋时，案涉房屋已经五大责任主体验收合格，供水、供电已达到合同约定的使用条件。根据上诉人所举证据，并不足以认定被上诉人在向上诉人发出交房通知时，案涉房屋存在不符合双方合同约定的交房条件的情形或存在违反国家强制性规定的情形；一审判决对上诉人诉讼请求的分析符合本案事实，并无不当；一审判决驳回上诉人的诉讼请求，事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。综上所述，上诉人董茂生上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费142元，由上诉人董茂生负担。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  董正方审判员  郭凤彩二〇一九年十月八日书记员  董胜男