福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初4173号 原告：刘丽琴，女，1985年5月19日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林黎晖，福建法森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈志煌，福建法森律师事务所律师。 被告：吴儒望，男，1976年11月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告刘丽琴与被告吴儒望房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘丽琴委托诉讼代理人陈志煌，被告吴儒望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘丽琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2019年4月30日之前的租金148000元，2019年5月1日至2019年7月31日的租金82500元，2019年8月1日至2019年8月21日的租金19250元，2019年7月1日至2019年8月21日的水电费10664.2元；2.判令被告立即向原告支付违约金（以148000元为基数，月息2%计算，从2019年1月24日起算至实际支付之日止；以82500元为基数，月息2%计算，从2019年4月23日起算至实际支付之日止；以19250元为基数，月息2%计算，从2019年7月24日起算至实际支付之日止；以10664.2元为基数，月息2%计算，从2019年8月22日起算至实际支付之日止）；3.判令被告立即向原告支付律师费4000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。后变更诉讼请求为：1.判令被告立即向原告支付2019年4月30日之前的租金144900元，2019年5月1日至2019年7月31日的租金82500元，2019年8月1日至2019年8月21日的租金19250元，2019年7月1日至2019年8月21日的水电费13563.5元；2.判令被告立即向原告支付违约金（以137500元为基数，月息2%计算，从2019年1月24日起算至实际支付之日止；以82500元为基数，月息2%计算，从2019年4月23日起算至实际支付之日止；以19250元为基数，月息2%计算，从2019年7月24日起算至实际支付之日止；以13563.5元为基数，月息2%计算，从2019年8月22日起算至实际支付之日止）；3.判令被告立即向原告支付律师费4000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2017年11月1日签订一份《租赁合同》，约定：被告向原告租赁位于厦门市集美区店面，租金每月27500元，租金每3个月支付一次，每期租金应当在当期开始之日7日前付清，每逾期一日应按未付金额的1%支付违约金，逾期超过7日的有权解除合同并没收履约保证金；且《租赁合同》13.4条约定由违约方承担律师费、诉讼费、保全费等。《租赁合同》签订后，双方办理了店面交接手续，被告未按时缴纳租金。被告拒不缴纳租金的行为已经构成违约，应该按《租赁合同》约定赔偿原告违约金，以及承担原告为主张债权而支付的律师费。为维护原告之合法权益，根据我国相关法律规定，特向法院提起诉讼，请依法判令支持原告之全部诉求。 吴儒望辩称，1.对于拖欠刘丽琴房租一事确认属实，具体原因是由于店面经营不善导致无法及时缴纳租金。2.吴儒望自2019年1月1日至结束营业，共支付刘丽琴92882元，刘丽琴所提租金不符合事实。3.吴儒望由于店面营业亏损，无法及时缴纳租金，多次和刘丽琴协商延迟或者分批缴纳租金，刘丽琴已同意，所以刘丽琴提出违约金不符合实施情况。4.根据租赁合同5.4条，吴儒望尚有保证金50000元在刘丽琴处。5.根据租赁合同13.2条，租赁期间，刘丽琴因特殊情况无法继续出租，需提前一个月书面通知乙方解除合同，并赔偿吴儒望一个月租金作为违约金。6.刘丽琴于2019年7月18日与2019年8月21日两次扰乱吴儒望店面正常营业，强行拆除电表，导致吴儒望店面无法营业，直接带来损失（店面租金和人员工资），特别是2019年8月21日拆除电表导致吴儒望店面停业。7.吴儒望在与刘丽琴签订以及合同到期前多次和刘丽琴确认续租之事，刘丽琴均口口声声说可以续租，此事虽没有约定在租赁合同之内，吴儒望可以提供证人证实刘丽琴有此言行。8.吴儒望位于石鼓路86号店面自2018年11月以来营业状况均难以维持，刘丽琴的口头言行误导吴儒望的经营决策，望法庭酌情考量。9.刘丽琴自始至终尚未提供对石鼓路86号所属区域拥有出租权的证明文件，吴儒望对此提出申诉其是否拥有出租石鼓路86号的合法权益。如果刘丽琴没有合法出租权益，吴儒望申诉合同无效。10.租赁合同第13.4条，吴儒望与刘丽琴双方权益不对等，吴儒望申诉此条款无效。11.2019年7月1日至2019年7月26日的水电费费用，吴儒望已经支付了一半，2019年7月18日刘丽琴过来店里强拆水表，把水表带走的时候，刘丽琴提供了一份水电费的发票，大概是4020元，这笔钱吴儒望已经付清了。 当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，其中有原告提供的刘丽琴与吴儒望签订的《租赁合同》、厦门华润燃气有限公司（以下简称“华润公司”）与厦门翼天通信设备有限公司（以下简称“翼天公司”）签订的《租赁合同》、吴儒望出具的声明、《诉讼代理合同》、律师费发票、厦门市土地房屋权证（厦地房证第00527904号）、翼天公司出具的《情况说明》、《水、电费收费通知单》等；被告吴儒望提供的《房租水电缴纳记录》、转账记录、《租赁期满公告》等证据。原被告均作了当庭陈述。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。 本院经审理认定事实如下：刘丽琴（甲方）与吴儒望（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将地址位于厦门市集美区店面（以下简称“该物业”）出租给乙方，该物业建筑面积66平方米；甲方仅享有该物业使用权，对此乙方知悉，且不要求甲方出具相关发票；乙方承诺租赁该物业专用于经营牛肉火锅；合同租赁期限从2017年11月1日起至2019年6月30日止；月租金为每月27500元；乙方应按每3个月向甲方支付租金，每期租金应在当期开始之日7日前付清；乙方在本合同签订之日一次性向甲方交付履约保证金50000元；乙方未履行本合同项下付款义务，或出现其他违约情形，不得以此拒付拖欠款项或者拒绝赔偿，否则，甲方有权没收保证金并解除本合同；乙方逾期支付合同项下租金、物业管理费、水电费等各项应付费用，每逾期一日，应按未付金额的1%向甲方支付违约金，逾期超过七日（包括七日），甲方有权解除合同并没收履约保证金；租赁期间，若甲方因特殊情况无法继续出租，须提前一个月书面通知乙方解除合同，并赔偿乙方一个月租金作为违约金；因乙方违反本合同约定，甲方向乙方主张权利的过程中所产生的律师代理费、诉讼费、保全费、鉴定费、公证费等的一切费用，均由乙方承担。吴儒望于2017年11月1日签名，刘丽琴于2017年12月29日签名。合同签订后，刘丽琴将讼争房屋交由吴儒望使用。吴儒望于2019年8月21日搬离讼争房屋。 2019年3月21日，吴儒望出具声明一份，载明：一、从2018年11月1号-2019年3月31号止租金总欠款伍个月租金总数为137500元。二、从4月1号开始按月支付店租。三、之前欠款分月支付，按月支付10000元。四、约定每月10号前支付完上述金额50%，每月20号前支付完上述金额。吴儒望自2019年4月17日起共支付刘丽琴租金20100元。经双方抵扣核算后，双方均确认截至2019年4月30日，吴儒望欠付租金144900元。同时确认租赁期间吴儒望共欠付水电费、物业费13563.5元。另，刘丽琴因本案支出律师费4000元。 另查明，2014年9月2日，华润公司（甲方）与翼天公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将厦门市集美区石鼓路86号房屋出租给乙方；租赁期限为5年。2019年9月23日，翼天公司出具《情况说明》一份，载明：我公司与厦门华润燃气有限公司于2014年9月2日一份《租赁合同》。承租厦门市集美区石鼓路86号房产，租赁期限为5年。我公司只是出名代签合同，实际承租人为刘丽琴。刘丽琴系翼天公司的法定代表人。 本院认为，本案系主张支付租金及违约金的房屋租赁合同纠纷。关于本案争议焦点，本院分述如下： 1.关于刘丽琴是否有权出租讼争房屋。本院认为，讼争房屋系华润公司所有，后出租给翼天公司，翼天公司出具说明证明实际承租人为刘丽琴，故可以认定刘丽琴享有出租讼争房屋的权利。《租赁合同》系出于双方真实意思表示签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故对于吴儒望主张《租赁合同》无效的抗辩本院不予采信。 2.关于尚欠租金及水电费、物业费。关于租金部分，原、被告双方均确认截至2019年4月30日，吴儒望欠付的租金为144900元。2019年5月份之后，根据双方《租赁合同》约定，月租金为每月27500元，故2019年5月1日至2019年7月31日的租金应为82500元，2019年8月1日至2019年8月21日的租金按此标准计算应为19250元，此三项共计拖欠租金为246650元（144900元+82500元+19250元）。关于水电费及物业费部分，经双方当庭核对，扣减被告已缴付的水电费，双方当庭确认被告尚欠付2019年7月1日至8月21日水电费、物业费共计13563.5元。故原告主张被告支付租金246650元及水电费、物业费13563.5元的诉求，于法有据，本院予以支持。 3.关于违约金。根据《租赁合同》约定，吴儒望应每3个月向刘丽琴支付租金，每期租金应在当期开始之日7日前付清。故截至2019年4月30日的租金应于2019年1月24日付清；2019年5月1日至2019年7月31日的租金应于2019年4月23日付清；2019年8月1日至2019年8月21日租金应于2019年7月24日付清。吴儒望辩称刘丽琴同意延期或分期支付租金，但未提供证据予以证明，本院不予采信。同时，吴儒望亦未按期支付至2019年8月21日止的水电费及物业费。吴儒望未按期足额支付租金及水电费、物业费，根据租赁合同约定，每逾期一日应按未付金额的1%向刘丽琴支付违约金。因约定违约金过高，现原告调整为按月利率2%计算违约金，于法有据，本院予以支持。 4.关于履约保证金。根据合同约定，吴儒望逾期支付租金等超过七日，刘丽琴有权解除合同并没收履约保证金。现吴儒望已迟延支付租金超过七日，刘丽琴有权没收保证金。故吴儒望主张以履约保证金抵扣租金，刘丽琴亦不同意抵扣，本院对此不予采信。 5.关于律师费。原告认为，其为主张债权支付律师费4000元，应由被告承担。被告认为，合同该条款双方权益不对等，应为无效条款。本院认为，根据《租赁合同》约定，因吴儒望违反合同约定，刘丽琴向吴儒望主张权利的过程中所产生的律师代理费应由吴儒望承担。现吴儒望未按期如数缴纳租金，刘丽琴因此支出律师费4000元，应由吴儒望承担。吴儒望抗辩该条款为无效条款，但并未提供证据证明该条款存在无效情形，故本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告吴儒望应于本判决生效之日起十日内支付原告刘丽琴租金246650元、水电费及物业费13563.5元； 二、被告吴儒望应于本判决生效之日起十日内支付原告刘丽琴违约金（以144900元为基数，自2019年1月24日起计算；以82500元为基数，自2019年4月23日起计算；以19250元为基数，自2019年7月24日起计算；以13563.5元为基数，自2019年8月22日起计算；均以月利率2%为标准计至实际付清之日止）； 三、被告吴儒望应于本判决生效之日起十日内支付原告刘丽琴律师费4000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3992元，减半收取计1996元，由被告吴儒望负担。被告应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 孙晓岚 二〇一九年十月十五日 法官助理罗玉洁 代书记员 陈 新 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”