山西省长治市上党区人民法院民事判决书（2019）晋0404民初271号原告：长治县荫城平安汽修厂。住所地，长治县荫城三叉口。经营者：牛卫兵，男，1968年3月20日出生，汉族，住长治市上党区西池乡东池村22号。委托诉讼代理人：和燕，山西光耀律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：长治县西火镇峰北底诚远汽修，长治县西火镇峰北底村。经营者：马鲁宁，男，1982年8月28日出生，汉族，住长治县西火镇峰北底村。被告：李志敏，男，1978年1月15日出生，汉族，住长治市。二被告的委托诉讼代理人：王涛，山西远璟律师事务所律师。代理权限为一般代理。二被告的委托诉讼代理人：郭伟伟，山西远璟律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。原告长治县荫城平安汽修厂（以下简称平安汽修）与被告长治县西火镇峰北底诚远汽修（以下简称诚远汽修）、李志敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告平安汽修的经营者牛卫兵及委托诉讼代理人和燕，被告诚远汽修的经营者马鲁宁及委托诉讼代理人王涛、郭伟伟，被告李志敏的委托诉讼代理人王涛、郭伟伟到庭参加诉讼。2019年9月11日依法延长审限两个月。本案现已审理终结。原告平安汽修向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的房屋出租协议已解除，并判令被告立即腾退租赁场地及房屋，支付拖欠租金至实际腾房之日；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告平安汽修与被告诚远汽修、李志敏于2018年6月1日签订房屋出租协议，约定“原告将荫城三叉口的平安汽修租赁给被告使用，租期从2018年6月1日起至2021年5月31日，月租金3800元，租金支付必须在每月的2号前付清”，同时特别备注“若遇特殊情况需要变化，变动方应提前向对方说明情况”。协议签订后被告按约支付了2018年6月、7月、8月的租金，从当年9月起开始拖欠租金至12月，鉴于被告方的违约行为，原告于2018年12月3日向其提出解除合同并书面送达，之后被告多次找原告协商，并承诺“一定严格按协议约定履行义务，否则原告有权解除合同”，并补交了拖欠的租金。然而在之后的租赁期间内，被告方仍然违反约定怠于履行相关义务，仍屡屡违约，至2019年5月2日，被告再次不按照约定时间履行支付租金义务，原告于2019年5月6日向被告送达解除合同通知书，通知其解除出租协议，并于5月8日向其送达并在其门口张贴限期搬迁通知书，但其置之不理，无理占用原告的修理厂至今，其行为严重侵害了原告的合法权益。现原告诉至法院，请求法院依法判如所请。被告诚远汽修、李志敏辩称,1.双方签订的合同合法有效，在合同履行过程中，被告履行了付款义务，本案不存在合同的法定解除事由，房屋租赁合同应当继续履行。2.2019年5月被告向原告支付租赁费而原告拒收，故原告的行为不能致使合同法定解除。3.原告主张的曾向被告发出解除合同通知书、限期搬迁通知书，并以此要求确认房屋租赁合同已经解除的请求不能成立，被告对该文件的内容及效力均有异议，并通过法律途径要求确认上述文件无效，该文件不能发生合同解除的法定后果。原告平安汽修为支持其主张，向法庭提供证据如下：证据（1）房屋出租协议一份，甲方为平安汽修，乙方为诚远汽修、李志敏，合同约定：甲方将荫城三叉口平安汽修租给乙方使用，租期自2018年6月1日至2021年5月31日止，月租金3800元，租金支付必须在每月2日前付清。租赁期间的水、电等费用由乙方负责，租赁期间乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修需先征得甲方同意并承担装修费用，租赁结束，乙方需将房屋设施恢复原状。在租赁期间如因甲方原因影响乙方正常经营等，甲方负责出面处理解决。如乙方下月不再续租，需20号前向甲方提出申请等。签订日期为2018年6月1日。证据（2）解除合同通知书及顺丰速运投递单各一份，原告方欲证明其曾于2018年12月5日向被告下达该解除合同通知书。证据（3）解除合同通知书及顺丰速运投递单各一份，原告方欲以证明其曾于2019年5月8日再次向被告下达解除合同通知书。证据（4）限期搬迁通知书一份，主要内容是原告经查被告于2019年5月7日收到其发出的解除合同通知书，要求被告在七日内搬迁在厂内的财产财物，并恢复合同签订之前的厂内原貌，逾期不搬迁及恢复原貌，造成的不利后果由被告承担，出具日期为2019年5月8日。证据（5）视频资料光盘两份，显示原告方向被告两次邮寄解除合同通知书的相关视频。证据（6）微信转账记录截屏5份，显示来自139XXXXXXXX（被告李志敏）的电话在2018年12月13日、2019年3月31日、2019年4月17日以微信转账方式转出6000元、1000元、800元。其余两份分别于2019年1月31日、2019年2月21日微信转出3700元、2800元。原告方陈述该证据系被告向原告支付的部分租金，证明被告所述的原告要求支付租金必须是现金支付的观点不是事实，同时证明被告未按约支付租金。被告诚远汽修、李志敏及其委托诉讼代理人对原告平安汽修提供的证据所发表的质证意见为，对证据（1）的真实性无异议，但认为协议中未明确租金支付方式是当月还是上月，且未约定合同解除的条件；对证据（2）提出异议，认为该证据无法证明被告是否实际收到该通知书；对证据（3）认可其方实际收到该通知书，但对该通知书有异议，其方将通过法律途径确认该通知书无效，原告不能仅以向被告发出解除合同通知书为由要求解除合同；对证据（4）原告方张贴该通知书的事实无异议，但认为双方的出租协议并未解除，原告无权要求被告搬离；对证据（5）认可2019年5月5日邮寄的解除合同通知书收到，但视频中显示的2018年12月5日邮寄的凭证与本案凭证不一致，不能证明被告实际收到；对证据（6）认为该证据不能显示收款人是谁，其中的6000元并非租金，对原告的证明目的不认可。被告诚远汽修、李志敏为支持其主张，向法庭提供证据如下：证据（1）最高人民法院网上公布的失信被执行人名单，证明牛卫兵因（2018）晋0421执38号案件未履行，被录入失信人员名单。证据（2）收条6支，出具日期分别为2018年12月13日、2019年1月19日、2019年1月31日、2019年2月20日、2019年3月8日、2019年4月17日，证明被告向原告缴纳了2018年9月至2019年4月期间的租金30400元，不存在拖欠费用的问题。被告方陈述向原告支付租金是以原告要求的现金支付方式，致使被告方不能在双方约定的2号之前支付租金的原因是原告未按时前来收取，责任并不在被告。证据（3）音频资料光盘一份，录制时间是2019年6月3日，通话人员为李志敏与牛卫兵，被告欲证明其给原告打电话让原告来收取租金而原告拒收。证据（4）长治市上党区人民检察院审查起诉阶段委托诉讼代理人/申请法律援助告知书、被害人诉讼权利义务告知书，证明马鲁宁、李志敏系牛梦云信用卡诈骗、诈骗一案的被害人，被告陈述牛梦云系牛卫兵的女儿，现原告起诉要求解除合同的原因并非被告违约，而是被告的报案。原告平安汽修及其委托诉讼代理人对二被告提供的证据所发表的质证意见为，对证据（1）的三性均提出异议，认为系复印件，真实性无法确认，且与本案无关联，亦证明不了被告的主张；对证据（2）的真实性无异议，但认为该证据并不能证明被告的证明目的；对证据（3）的三性均提出异议，认为该录音系被告私自所录来源不合法，该录音录制时原告已向被告下达了解除合同通知书，证明不了被告的证明目的；对证据（4）认为与本案无关联。根据原、被告的举证、质证情况，本院对双方提供的证据认证如下：原告平安汽修提供的证据原告提供的证据（1）房屋出租协议，被告方对其真实性无异议，故本院对其真实性予以采信。原告提供的证据（2）解除合同通知书及顺丰速运投递单，被告方对此提出异议，本院认为该证据中的速运投递单仅是原告方邮寄文件的证明，仅以此不能证明被告方收到该通知书，故对该证据不予采信。原告提供的证据（3）解除合同通知书及顺丰速运投递单，被告方认可收到该通知书，故本院对该证据予以采信。原告提供的证据（4）限期搬迁通知书，被告方认可原告方在租赁汽修厂内张贴该通知书的事实，故本院对该证据予以采信。原告提供的证据（5）视频资料光盘二份，被告方对原告于2019年5月5日邮寄解除合同通知书的事实予以认可，对原告2018年12月5日下达的解除合同通知书表示未收到，本院认为根据视频显示2018年12月5日原告方邮寄情况与其提供的证据（2）中的顺丰速运投递单不相一致，故对该内容不予采信，对2019年5月5日邮寄情况予以采信。原告提供的证据（6）微信转账记录截屏5份，被告方对原告的证明目的提出异议，本院认为，该证据内容客观真实，能够证明被告李志敏通过微信转账支付原告方租金的事实，被告方对此虽提出异议，但无相应反驳证据，故本院对该证据予以采信。被告诚远汽修、李志敏提供的证据二被告提供的证据（1）最高人民法院网上公布的失信被执行人名单，原告方提出异议。本院认为，该证据与本案关联性不强，故对该证据不予采信。二被告提供的证据（2）收条6支，原告方对该证据的真实性无异议。故本院对该证据所证内容予以采信。二被告提供的证据（3）音频资料光盘，原告方对此提出异议。本院认为，从该音频资料的录制时间看，该证据产生于原告方向其送达解除合同通知书和限期搬迁通知书之后，该证据并不能证明二被告所述的本案系因原告故意拒收租金而造成被告违约的主张，故对该证据不予采信。二被告提供的证据（4）长治市上党区人民检察院审查起诉阶段委托诉讼代理人/申请法律援助告知书、被害人诉讼权利义务告知书，原告方对此提出异议。本院认为，该证据与本案租赁合同纠纷无关联性，故对该证据不予采信。经审理查明，2018年6月1日原告平安汽修与被告诚远汽修、李志敏签订房屋出租协议，约定：原告将其位于荫城三叉口的房屋及汽修设施出租给被告使用，租期自2018年6月1日至2021年5月31日，月租金3800元，租金按月支付，在每月的2号前付清租金。租赁期间的水、电费及其因居住而产生的费用由被告方负担。租赁结束后，被告方应缴清欠费，租赁期间，被告方不得随意损坏房屋设施，如需装修需先征得原告同意，并承担装修费用。租赁结束后，被告需将房屋设施恢复原状。在租赁期间，如原告方因其个人原因影响被告方正常经营等事项由原告出面并负责处理解决。如被告方下月不再续租，需20号前向原告方提出申请等。协议后，截止2019年4月的租金被告方已经向原告方以微信转账和现金方式分期支付。其中2018年9月-2019年4月期间的租金被告均未按约定时间支付。2019年5月5日原告以被告未按约履行交付租金为由，向被告下达解除合同通知书，并于当日邮寄被告，通知其双方的房屋出租协议解除，要求被告限期搬离。2019年5月8日原告向被告下达限期搬迁通知书，要求被告自2019年5月8日起7日内搬离原告处，并恢复原告的房屋财产原貌。该两份通知书下达后，被告未按通知书要求履行，亦未向原告支付租金，故原告诉讼在案。本院认为，《合同法》规定，当事人享有合同自由的原则，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中原告平安汽修与被告诚远汽修、李志敏在2018年6月1日签订房屋出租协议后，双方均应按约履行自己的义务。而原告在交付租赁物后，被告现虽然将2019年4月之前的租金全部支付原告，但并未按约定的时间支付。2019年5月被告亦未按约支付原告方租金，已构成违约，且在原告方向其下达解除合同通知书、限期搬迁通知书后，被告亦无行为表明其要履行支付租金的义务，亦未对解除合同通知书有异议而主动向人民法院提起诉讼请求确认解除合同的效力，属怠于行使其合同义务，故原告以被告迟延履行债务，构成违约，要求解除合同的行为符合合同法规定的合同法定解除的情形，本院确认原、被告双方于2016年6月1日签订的房屋出租协议已解除。因2019年5月至今被告仍实际占有使用原告的房屋，依据公平原则，期间的占用费可参照双方所签的房屋出租协议中的租金每月3800元支付。因原、被告的房屋出租协议已解除，故被告应当返还租赁物，即腾退房屋。被告提出的2019年5月被告向原告支付租赁费而原告拒收，本案不存在合同法定解除的事由，双方的房屋租赁合同应当继续履行的辩解意见与查明事实不符，对此本院不予采信。综上，为维护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告长治县荫城平安汽修厂与被告长治县西火镇峰北底诚远汽修、李志敏于2018年6月1日签订的房屋出租协议已解除。二、限被告长治县西火镇峰北底诚远汽修、李志敏于本判决生效之日起十日内搬离租赁场地。三、限被告长治县西火镇峰北底诚远汽修、李志敏于本判决生效之日起十日内支付原告长治县荫城平安汽修厂自2019年5月至2019年10月的场地及房屋占用费19000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，减半收取237.5元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判员 韩 莉 二〇一九年十月二十五日书记员 崔鹏科附录：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。