天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0105民初6127号原告:天津市任众物业服务有限责任公司，住所地天津市河**金钟路金蕾花园**楼16门增**。法定代表人：任景来，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘连鹏，该公司项目主管。被告:孙健源，男，1986年5月1日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：刘世霞，天津津安信律师事务所律师。原告天津市任众物业服务有限责任公司与被告孙健源物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市任众物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人刘连鹏、被告孙健源及其委托诉讼代理人刘世霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市任众物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付任众物业自2015年3月1日起至实际清偿之日止的物业费（截止至2016年12月31日，总数4678.34元）；2．本案诉讼费、公告费等均由被告承担；3．从逾期之日起按应交物业费的10%比例交纳违约金。事实和理由：2011年9月8日，原告与天津市河北区金蕾花园业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定天津市河北区金蕾花园业主会代表全体业主将“天津市河北区金蕾花园”的物业管理服务委托原告进行管理，服务期限自2011年9月8日起至2016年12月31日终止。合同约定物业管理服务费采取包干制，即服务费为每月每平方米0.4元。被告是天津市河北区金蕾花园底商XX号的业主，在原告服务期内，原、被告之间已经形成了物业服务关系，原告已履行物业服务义务，被告应向原告交纳物业费。现被告拖欠自2015年3月1日起至2016年12月31日止共计22个月的物业管理服务费4678.34元，为维护自身合法权益，故起诉。孙健源辩称：不同意原告的诉讼请求。首先被告并不坐落于金蕾花园内，有单独的门牌号××，作为这个房号的业主，被告与原告没有签订过物业合同，也没有享受过原告提供的物业服务。物业合同关于商业收费标准没有约定，合同的附表一中物业构成细目包括1-11号楼和244.14平方米的商店的用房，附表二包含车棚等细目但是没有金钟路xx号底商，即使法院认定了给我们提供服务了，但是合同只到2015年12月31日止，2016年没有合同，原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。另外，我们买房的时候开发商承诺我们没有物业费；前几年屋子里面的下水堵了我们自己花钱通的，找物业物业也不管；房子还漏水，我们找到物业，物业不管给我一个楼上的住户的电话，楼上的屋子外面的露台漏水正好是我的房顶子；我们也进不去小区，租户是开幼儿园的，带孩子们到小区活动也被赶了出来。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告天津市任众物业服务有限责任公司于2013年9月8日与天津市河北区金蕾花园小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同期限为2013年9月8日至2015年12月31日。委托物业坐落于天津市河北区金钟路，四至为东至东六经路、南至金钟路、西至金霞路（待规划部分）、北至中山公园路。合同约定物业管理服务费标准多层住宅每月每平方米0.4元，业主于每月5日前交纳。商业物业管理服务费原告亦按每月每平方米0.4元收取。2017年1月3日天津市河北区金蕾花园小区业主会出具证明，载明“2015年12月31日合同到期后，因新的物业公司还未聘用到位，依据业主大会决议和天津市物业管理条例规定，由任众物业继续提供物业服务至2016年12月31日，服务质量和收费标准按原合同执行”。合同签订后，原告为该小区提供了物业管理服务。被告是××房屋的业主，该房屋坐落河北区金蕾花园5号楼，建筑面积531.53平方米，设计用途为非住宅。被告自2015年3月1日至2016年12月31日未交纳物业管理服务费，欠费金额为4677.46元。对于上述事实，本院予以确认。庭审中，原告自愿变更诉讼请求第一项为要求被告给付2015年3月1日至2016年12月31日共计22个月的物业管理服务费4677.46元。本院认为，天津市任众物业服务有限责任公司与天津市河北区金蕾花园小区业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》真实、合法、有效，本院依法予以确认。该合同对业主具有约束力。被告主张其不是金蕾花园小区业主，因被告房屋坐落河北区金蕾花园，且其未能提供其他证据予以佐证，对该主张不予支持。被告关于物业合同对其没有约束力的主张，亦不符合相关法律规定，本院不予支持。原告为被告房屋所在小区提供了物业管理服务，被告理应向原告交纳物业管理服务费。现原告已经履行了物业管理服务的主要义务，被告仍拒绝交纳物业管理服务费，影响了原告物业管理服务活动的正常运行，并且损害了绝大多数交费业主的利益，故原告要求被告给付尚欠物业管理服务费的请求，本院将视原告履行物业管理服务合同的实际情况予以确定。关于收费标准，依法应按照订立合同时履行地的市场价格履行，原告自愿按多层住宅收费标准收取非住宅物业管理服务费，并无不当，本院予以支持。被告主张房屋面积为531.53平方米的主张，原告没有异议，本院予以确认。物业服务合同纠纷向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。本案原告请求被告给付物业管理服务费的期间为2015年3月1日至2016年12月31日，诉讼时效从合同期内最后一期物业费的履行期限届满之日起计算。由于原告没有证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，因此本案原告的诉讼请求中，除2016年1月1日至2016年12月31日期间部分外，其余部分已过诉讼时效。被告诉讼时效抗辩有据，法院予以采纳，对原告已过诉讼时效部分的诉讼请求，不予支持。对于被告辩称的其他物业服务问题，属服务瑕疵。原告关于要求被告承担公告费的诉讼请求，因该项费用没有实际发生，对该请求不予支持。综上所述，鉴于原告在物业管理服务中存在瑕疵，故酌情核减被告欠费15%为宜，同时对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告孙健源给付原告天津市任众物业服务有限责任公司2016年1月1日至2016年12月31日共计12个月的物业管理服务费2551.32元的85%即2168.62元；二、驳回原告天津市任众物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告天津市任众物业服务有限责任公司负担13元，被告孙健源负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张娟二〇一九年十月二十九日书记员  马琳附：本判决适用法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业管理服务企业签订的前期物业管理服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订的物业管理服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业管理服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业管理服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业管理服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。