广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书(2018)粤71行再7号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：广州塞纳森晴物业管理有限公司。住所地：广东省广州市海珠区前进路前桂街**。法定代表人：吕国，经理。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：吕国，男，1974年8月14日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：潘虹，女，1973年4月16日出生，汉族，住广东省广州市。上述再审申请人共同的委托代理人：冯劲，广东法制盛邦律师事务所律师。被申请人（一审被告）：广州市海珠区人民政府江南中街道办事处。。住所地：广东省广州市海珠区江南西路青竹大街**法定代表人：王长春，主任。出庭负责人：阳隆军，副主任。委托代理人：廖琼灵，广东穗恒律师事务所律师。委托代理人：曾静仪，广东穗恒律师事务所律师。一审第三人、二审上诉人：广州市海珠花园业主委员会。住。住所地：广东省广州市前进路**/div>负责人：余荣彬，主任。委托代理人：彭宇，广东琉璃律师事务所律师。再审申请人广州塞纳森晴物业管理有限公司（以下简称塞纳森晴公司）、吕国、潘虹因与被申请人广州市海珠区人民政府江南中街道办事处（以下简称江南中街道办）业主委员会备案行为纠纷一案，不服本院作出的（2017）粤71行终979号行政判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院作出（2017）粤行申1257号行政裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。潘虹及塞纳森晴公司、吕国的委托代理人冯劲，江南中街道办的负责人阳隆军及委托代理人廖琼灵，广州市海珠花园业主委员会（以下简称海珠花园业委会）的负责人余荣彬及委托代理人彭宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原广州铁路运输第一法院一审查明，2015年1月13日，江南中街道办向海珠花园各位业主发出《海珠花园业主大会筹备组成立公告》，注明附筹备组成员名单。2015年7月13日，海珠花园业主大会筹备组召开了首届业主大会，对《广州市海珠花园临时管理规约》《广州市海珠区海珠花园业主大会议事规则》（以下简称管理规约、议事规则）等事项进行投票表决，选举产生了11名业主委员会委员等。2015年7月，海珠花园业委会向江南中街道办申请备案，提交了物业管理区域基本情况表、申请报告、备案申报表、管理规约、议事规则等资料。据物业管理区域基本情况表及申报表等记载：海珠花园业主总人数为756人（建筑总面积78071.63平方米、专有建筑总面积78071.6317平方米）；参加投票的业主人数为597名（专有部分的总面积44591.0416平方米）；其中同意《管理规约》及《议事规则》人数均为597人（专有部分面积44591平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.96%（专有部分面积占建筑物总面积的比例57.11%）；同意选举余荣彬为业主委员会委员的人数为596人（专有部分面积44509.3299平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.8%（专有部分面积占建筑物总面积的比例57.01%）；同意选举张玲为业主委员会委员的人数为596人（专有部分面积44482.4575平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.8%（专有部分面积占建筑物总面积的比例56.97%）；同意选举黄健生为业主委员会委员的人数为596人（专有部分面积44451.4127平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.8%（专有部分面积占建筑物总面积的比例56.93%）；同意选举周嘉裕为业主委员会委员的人数为595人（专有部分面积44373.8734平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.7%（专有部分面积占建筑物总面积的比例56.83%）；同意选举徐泽波为业主委员会委员的人数为593人（专有部分面积44183.5776平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.4%（专有部分面积占建筑物总面积的比例56.59%）；同意选举胡育勤为业主委员会委员的人数为593人（专有部分面积44175.1089平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.4%（专有部分面积占建筑物总面积的比例56.58%）；同意选举裴在智为业主委员会委员的人数为592人（专有部分面积44066.5248平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.3%（专有部分面积占建筑物总面积的比例56.44%）；同意选举黄春果为业主委员会委员的人数为582人（专有部分面积43000.1273平方米），同意人数占业主总人数的比例为76.98%（专有部分面积占建筑物总面积的比例55.07%）；同意选举刘江波、谭增显为业主委员会委员的人数均为580人（专有部分面积42768.3719平方米），同意人数占业主总人数的比例为76.7%（专有部分面积占建筑物总面积的比例54.78%）；同意选举辛盛为业主委员会委员的人数为579人（专有部分面积42685.4851平方米），同意人数占业主总人数的比例为76.58%（专有部分面积占建筑物总面积的比例54.67%）。2015年7月22日，江南中街道办向海珠花园业委会发出海江南物业备[2015]第01号《业主委员会备案回执》，备案主要内容如下：1.管理规约、业主大会议事规则；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4.本届业主委员会任期：2015年7月13日起，至2020年7月12日止；5.业主委员会委员名单：余荣彬（主任）、黄春果（副主任）、张玲（副主任）、黄健生、周嘉裕、徐泽波、胡育勤、裴在智、刘江波、谭增显、辛盛。原一审另查明，塞纳森晴公司、吕国、潘虹是广州市海珠花园小区业主，据房屋情况表显示前桂街30号、401房、407房总建筑面积为64660.1936平方米；前桂街32号至62号（双）、32号之1至之12总建筑面积为32744.9404平方米。另吕国、潘虹提供的前桂街32号、32号之1至之3、之9至之12的房地产权证附图显示其所在栋总建筑面积32744.9404平方米。原广州铁路运输第一法院一审认为，《物业管理条例》第十六条第一款规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”《广东省物业管理条例》第二十七条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案时应提交以下材料：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会的会议记录和会议决定；（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况。物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。……”《广州市物业管理暂行办法》第五十三条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府办理备案手续：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会的会议记录和会议决定；（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况。报送资料齐全、符合法定条件的，街道办事处、镇人民政府应当当场出具书面回执并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章，同时将备案回执和备案资料抄送区分局、县级市房地产行政主管部门。……。”本案江南中街道办备案行为是依据上述规定履行其行政管理职权所作出的具体行政行为，具有可诉性，符合行政诉讼受案范围。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”本案塞纳森晴公司、吕国、潘虹均是广州市海珠花园小区业主，因此其与海珠花园业主委员会备案具有法律上利害关系，主体资格适格。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。”涉案业主委员会备案于2015年7月22日作出，江南中街道办及海珠花园业委会并不能提供充分的证据证实塞纳森晴公司、吕国、潘虹已经知道诉权或起诉期限，故塞纳森晴公司、吕国、潘虹提起本案诉讼未超过上述规定的2年起诉期限。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第十八条规定：“业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”《业主大会和业主委员会指导规则》第二十三条规定：“业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”第二十五条规定：“业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。”《广东省物业管理条例》第二十二条规定：“业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。”《广州市物业管理暂行办法》第四十条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当公告，公告时间不少于7日。需要投票表决的，表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。采用电子投票形式的，应当通过业主决策电子投票系统表决。”从上述规定可以看出，专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算。本案江南中街道办收到海珠花园业委会提交的备案申请及相关材料后，应当审查是否符合上述有关“双过半数”的法定条件才能予以备案。现从塞纳森晴公司、吕国、潘虹提供的房屋情况表及房地产权证附图均可显示该小区的建筑总面积与海珠花园业委会申请备案所注明的建筑总面积不一致，但海珠花园业委会申请备案材料内并未提供计算小区建筑总面积、专有部分面积以及应否包含车位等面积的依据，在上述数据可能影响表决结果而通过小区业主房地产证已可核查建筑总面积的情况下，江南中街道办未尽审慎审查义务即作出备案不符合上述规定，该备案应予撤销。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，判决：一、撤销江南中街道办于2015年7月22日作出的海江南物业备[2015]第01号《业主委员会备案回执》；二、江南中街道办于判决发生法律效力之日起5日内对海珠花园业委会的备案申请重新作出处理。案件受理费50元由江南中街道办负担。海珠花园业委会不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1.撤销广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初2995号；2.驳回塞纳森晴公司、吕国、潘虹的全部诉讼请求；3.由塞纳森晴公司、吕国、潘虹负担本案一、二审诉讼费用。本院二审另查明，海珠花园业委会根据塞纳森晴公司在业主大会筹备期间转交的海珠花园房屋、商铺权属清册，向江南中街道办备案申报海珠花园建筑物总面积78071.63平方米，业主总人数756人。海珠花园业委会向一审法院提交的广州市不动产登记查册表记载：海珠区前进路148号前桂街26-30号（双号）的建筑面积56227.1887平方米，另有8433.0063平方米属于公建配套；海珠区前进路148号前桂街32-62号（双号）、32号之一至32号之十二的建筑面积29029.5389平方米，另有3715.4047平方米属于公建配套。本院二审认为，《物业管理条例》（2007年修订）第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条第一、三款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《广州市物业管理暂行办法》第五十三条第一、二款规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府办理备案手续：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会的会议记录和会议决定；（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况。报送资料齐全、符合法定条件的，街道办事处、镇人民政府应当当场出具书面回执并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章，同时将备案回执和备案资料抄送区分局、县级市房地产行政主管部门。”依据上述规定，街道办事处作为备案登记机关，应当对业主委员会提交的备案资料是否齐全、是否符合法定条件进行形式审查。本案中，海珠花园业委会经海珠花园业主大会选举成立后，向江南中街道办提交物业管理区域基本情况表、备案申报表、管理规约、议事规则等资料申请备案登记，江南中街道办经审核海珠花园业委会提供的备案资料后，认为海珠花园业委会提交的备案资料齐全，表决结果符合“双过半”的法定条件，作出被诉《业主委员会备案回执》，符合上述法规、规章的规定。塞纳森晴公司、吕国、潘虹虽然向一审法院提交了房屋情况总表以主张海珠花园小区的建筑物总面积应为97405.134平方米，海珠花园业委会成立不具有“双过半”的法定条件，但房屋情况总表系广州市房地产测绘所出具的测绘成果，由塞纳森晴公司、吕国、潘虹在诉讼期间向一审法院提供，与海珠花园业委会提交的广州市不动产登记查册表所记载的房产地址以及面积均不一致，也未能说明该表记载的“总建筑面积”即为海珠花园专有部分建筑总面积。海珠花园业委会根据塞纳森晴公司在业主大会筹备期间提供的海珠花园房屋、商铺权属清册记载的信息，向江南中街道办备案申报小区建筑物总面积和业主总人数，江南中街道办予以采信，并无不当。一审法院以房屋情况总表及房地产权证附图显示的建筑总面积与海珠花园业委会申报的建筑总面积不一致，海珠花园业委会未提供计算小区建筑总面积、专有部分面积以及应否包含车位等面积的依据，江南中街道办未尽审慎审查义务作出备案登记不符合规定为由，判决撤销江南中街道办作出的被诉《业主委员会备案回执》，缺乏法律依据，也不符合小区多数业主的利益，对小区管理不利，不予支持。综上所述，一审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误，处理不当，海珠花园业委会要求撤销原审判决于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第八十九条第一款第（二）项的规定，判决：一、撤销广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初2995号行政判决；二、驳回塞纳森晴公司、吕国、潘虹的诉讼请求。一、二审案件受理费各50元，均由塞纳森晴公司、吕国、潘虹共同负担塞纳森晴公司、吕国、潘虹再审称：江南中街道办向海珠花园业委会作出的业主委员会备案行为，未对本次业主委员会选举中涉及的专有面积计算（车位面积未被计入专有面积）、业主委员会成员是否具备任职资格、海珠花园业委会备案报送的业主总户数与江南中街道办提供的业主清册数据不符等事实进行查实，未就大量住宅业主投诉业主委员会选举投票造假的情况进行核实，未查明广州市德运物业管理有限公司代表格子铺业主投票是否取得了委托授权，在同意投票业主人数及所占专有面积均未过半数、且在公示期届满前，江南中街道办便作出本案被诉业主委员会备案行为显属重大违法，严重损害海珠花园住宅业主的利益，依法应予撤销。原二审法院认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律法规错误，驳回塞纳森睛公司、吕国、潘虹的诉讼请求不当。请求撤销原二审判决，并改判撤销江南中街道办向海珠花园业委会作出的海江南物业备[2015]第01号《业主委员会备案回执》。江南中街道办答辩称：根据《广东省物业管理条例》第五条、《广州市物业管理暂行办法》第五条、第五十三条规定，江南中街道办具有为海珠花园业委会备案的职权。2015年5月31日，广州市海珠花园业主大会筹备组向江南中街道办提交了《关于召开海珠花园业主大会的函》，函告了召开首次业主大会的时间、内容、方式等。筹备组于2015年6月20日至2015年7月13日召开首次业主大会，江南中街道办工作人员和社区居委会工作人员参加了相关大会，具有业主大会投票权的业主总人数756人，具有业主大会投票权的建筑总面积78071.63平方米；参加投票人数且同意票597人，占总人数78.96%；同意专有部分面积为44591平方米，占建筑总面积57.11%；达到了人数和面积双过半的要求。业主大会审议表决了《管理规约》《业主大会议事规则》，选举了业主委员会委员。海珠花园业委会成立后，根据《广东省物业管理条例》第二十七条、《广州市物业管理暂行办法》第五十三条，并按照《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条、第三十四条规定向江南中街道办提交了本案申报表等相关备案资料，包括管理规约、业主大会议事规则、业主大会的会议记录和会议决定、业主委员会委员名单及其基本情况等资料。江南中街道办经审查后认为海珠花园业委会报送资料齐全，符合法定条件，于2015年7月22日出具了书面备案回执。而且根据行政诉讼法第四十六条规定，塞纳森晴公司、吕国、潘虹起诉已超过六个月的起诉期限，应当裁定驳回起诉。另外，塞纳森晴公司、吕国、潘虹提到专有面积计算的问题，小区面积是当时经过房管部门要求塞纳森晴公司出具的业主清册来成立的，江南中街道办并没有掌握和管理相关的业主清册，而江南中街道办根据房管部门出具的清册，指导业委会成立筹备业委会，相关程序合法。海珠花园业委会述称：一、广州市不动产查册登记表在原一、二审中没有作为认定案件基本事实的依据，海珠花园业委会作为参考资料提交，仅仅供合议庭作为参考并没有作为证据提交，不需要质证，是否经过质证，不属于程序违法。二、行政诉讼应当按照先程序后实体的顺序进行审查。（一）本案业委会备案行为是一种告知行为，不具有行政许可的性质，不是业委会成立必备的要件。（二）塞纳森晴公司、吕国、潘虹提起诉讼撤销表决通过的《议事规则》《管理规约》和选举产生业主委员会的决定，已经经过广州市海珠区人民法院、广州市中级人民法院、广东省高级人民法院生效判决确认为合法有效。在业委会合法有效这个法律事实末被推翻的情况下，备案行为对塞纳森晴公司、吕国、潘虹的权利义务不产生实际影响，应当裁定驳回其起诉。（三）业委会备案行为如果认定为涉及业主共有利益的行政行为，那么在海珠花园业委会没有提起行政诉讼的情况下，双过半业主才可以提起行政诉讼。塞纳森晴公司、吕国、潘虹不属于专有部分占建筑物总面积过半或者占总户数过半的业主，不具有原告主体资格，无权提起本案诉讼，应当裁定驳回其起诉。三、江南中街道办对业委会备案没有法律上的错误。行政指导和协助的职责仅限于设立业主大会和选举产生业主委员会。在备案过程中，江南中街道办无行政指导和协助的职责。江南中街道办并没有要求业委会提供“建筑物总面积和业主总人数”资料的行政职权，将该资料作为是否备案的条件之一，没有法律依据，超出了备案的法定条件及行政机关的职责范围。（三）“建筑物总面积和业主总人数”数据均来自于江南中街道办，而江南中街道办的“建筑物总面积和业主总人数”数据来自于塞纳森晴公司，资料的获取过程符合法律规定，交由海珠花园首届业主大会筹备组使用，也不存在违法的情形。海珠花园业委会起诉要求提供清册，被广州铁路运输法院裁定驳回，该生效的裁定可以证明业主清册是塞纳森晴公司通过房管部门确认，提供给江南中街道办，江南中街道办又给了筹备组，筹备组统计后报江南中街道办审核同意，才召开业主大会的。同时，也证明了江南中街道办是依法定程序，在召开首次业主大会之前就对“建筑物总面积”和“总人数”进行了审核。所以在备案环节，江南中街道办没必要再重复审核一次，法律法规也未授权街道在备案环节有进行审查的权利。四、海珠花园业委会认为海珠花园首届业主大会表决结果双过半的事实，已经经过生效法律文书确认，不可以推翻，而且该事实不是本案审查范围。物权法规定的过半面积是指专有面积之和，不是小区的总建筑面积。五、业委会备案与业委会民事能力无关，即使备案被撤销，业委会依然是合法成立，所实施的民事行为仍然合法有效。本院再审经开庭，各方当事人对涉案小区不动产登记查册表等证据进行补充质证，各方当事人均确认相关证据的真实性、合法性、关联性。2019年8月15日，本院依职权向广州市房地产档案馆调取了涉案小区《不动产登记信息列表》，经质证，各方当事人对该《不动产登记信息列表》的真实性、合法性均无异议，该信息列表记载的涉案小区目前已登记的总户数不超过756户。经再审查明，本院二审查明的事实清楚且有相应证据证实，本院予以确认。另查明，2015年4月14日，江南中街道办向塞纳森晴公司发出《关于协助提供海珠花园相关资料的函》，请塞纳森晴公司向其提供物业管理区域备案回执、房屋及建筑物面积清册、业主清册、修建性详细规划或者建设工程涉及方案总平面图、物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告、已筹集的专项维修资金清册等文件资料，并适时在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持。2015年4月27日，江南中街道办向海珠区国土房管分局发出《关于协助提供海珠花园相关资料的函》，称：“鉴于广州塞纳森晴物业管理有限公司名下管辖海珠花园业主已成立业主委员会筹备组，我街道依据《广州市物业管理暂行办法》第三章第二十五条的规定，请该公司于7天内（即2015年4月23日前）向我街道办事处提供物业管理区域相关资料，由于该公司以担心会泄露业主信息为由，不向我街道办事处提供相关资料，特致函贵局，请贵局依据《广州市物业管理暂行办法》等有关规定进行处理。”而后，塞纳森晴公司向海珠区国土房管分局提供了《海珠花园房屋权属清册》《海珠花园商铺权属清册》等资料，海珠区国土房管分局将该资料转交给中南街道办后，中南街道办又转交给了海珠花园业主委员会筹备组。2016年1月25日，海珠花园业委会因与塞纳森晴公司物权保护纠纷一案，向广州市海珠区人民法院提起民事诉讼，请求判令：塞纳森晴公司退出物业管理区域广州市海珠花园及移交物业服务管理相关的资料等。2016年7月4日，广州市海珠区人民法院作出（2016）粤0105民初969号民事判决，判决：塞纳森晴公司在判决生效之日起十日内撤出对广州市海珠花园区域的管理及将相关资料、财务移交给海珠花园业委会业。塞纳森晴公司不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2016年10月27日作出（2016）粤01民终11200号民事判决，驳回上诉，维持原判。塞纳森晴公司仍不服，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2017年1月18日作出（2016）粤民申7966号民事裁定，驳回了塞纳森晴公司的再审申请。2016年11月14日，海珠花园业委会向广州市海珠区人民法院申请执行上述生效判决，广州市海珠区人民法院经审查，于2017年5月27日作出（2016）粤0105执5721号执行裁定，认为：根据法律规定海珠花园区域成立业主委员会需报行政部门备案，而广州铁路运输第一法院的（2016）粤7101行初2995号行政判决已判决撤销江南中街道办作出的关于海珠花园业委会的备案，虽然该判决因业委会上诉正在审理中二未发生法律效力，但是这是涉及到申请执行人是否具备主体资格的问题，本案应中止执行并暂停执行措施，故裁定（2016）粤0105执5721号中止执行。吕国及案外人曾清慧诉海珠花园业委会业主撤销权纠纷一案，广州市海珠区人民法院于2018年1月5日作出（2016）粤0105民初4296号民事判决，该判决认为：“关于原告主张的被告成立未达到‘双过半’条件的问题，……同理，兼且考虑到原告吕国还是广州塞纳森晴物业管理有限公司的法定代表人，被告成立时所依据的海珠花园房屋、商铺权属清册系广州塞纳森晴物业管理有限公司在业主大会筹备期间提供，原告主张被告成立时未达到‘双过半’依据不足，本院不予采纳。……综合考虑本案的实际情况，本案证据并不能充分证明涉案业主大会表决存在重大程序违法或者实体违法问题，也不能证明表决结果损害了业主的合法权益，原告要求撤销2015年7月13日广州海珠花园首次业主大会作出的投票表决结果（即撤销业主大会通过议事规则、管理规约的业主大会决议及撤销业主大会选举产生的余荣彬、张玲、黄春果、黄健生、周嘉裕、徐泽波、胡育勤、裴在智、刘江波、谭增显、辛盛11个业主委员会委员的决议），依据不足，也不符合小区多数业主的利益，故对原告的全部诉讼请求本院均不予支持。”吕国及曾清慧不服该判决，上诉至广州市中级人民法院，该院于2018年6月20日作出（2018）粤01民终7665号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为：本案再审争议的焦点是涉案选举业主委员会等事项是否符合“双过半”原则。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十一条、第十二条及《广东省物业管理条例》第二十二条亦对上述事项作了类似规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”《业主大会和业主委员会指导规则》第二十三条规定：“业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”《广东省物业管理条例》第二十二条规定：“业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。”上述规定明确了选举业主委员会等事项必须同时符合“占总人数过半数的业主同意”和“专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意”两个条件，同时也明确了专有面积、建筑总面积、总人数的计算方法。一、关于涉案小区建筑总面积、总业主人数的确定问题。1.总建筑面积问题。海珠花园业委会根据塞纳森晴公司在业主大会筹备期间转交的海珠花园房屋、商铺权属清册，向江南中街道办备案申报海珠花园建筑物总面积78071.63平方米。海珠花园业委会向一审法院提交的广州市不动产登记查册表记载：海珠区前进路148号前桂街26-30号（双号）的建筑面积56227.1887平方米，另有8433.0063平方米属于公建配套；海珠区前进路148号前桂街32-62号（双号）、32号之一至32号之十二的建筑面积29029.5389平方米，另有3715.4047平方米属于公建配套。查册表未记载户数。根据该不动产查册表计算，海珠花园总建筑面积为85256.7276平方米（因公建配套属于供水设备、环卫工具房等，按上述法律等规定，不计入建筑总面积）。塞纳森晴公司、吕国、潘虹提供的房屋测绘情况总表中一期总建筑面积为32744.9404平方米，二期总建筑面积为64660.1936平方米，合计为总建筑面积97405.134平方米，但实际上，房屋测绘表中的一期总建筑面积32744.9404平方米﹦建筑面积29029.5359+公建配套3715.4047平方米；二期总建筑面积64660.1936平方米﹦建筑面积56227.1887平方米+公建配套8433.0063平方米，公建配套按前述有关法律规定，不计入建筑总面积，塞纳森晴公司、吕国、潘虹主张的建筑总面积97405.134平方米，应扣除公建配套面积12148.411平方米，实际为85256.7276平方米。综合上述证据分析，确定涉案小区建筑总面应为85256.7276平方米较为适当，海珠花园业委会备案申报的数据（未记入车位面积）、塞纳森晴公司、吕国、潘虹主张的数据均不适当。2.业主总人数问题。海珠花园业委会根据塞纳森晴公司在业主大会筹备期间转交的海珠花园房屋、商铺权属清册核算后，向江南中街道办备案申报海珠花园业主总人数756人。不动产查册表未记载总人数，塞纳森晴公司、吕国、潘虹在再审庭审中称不清楚小区业主总人数。本院依职权在广州市房地产档案馆调取的《广州市不动产登记信息列表》记载的总户数不超过756户。因此，海珠花园业委会根据塞纳森晴公司在业主大会筹备期间转交的海珠花园房屋、商铺权属清册，向江南中街道办备案申报海珠花园业主总人数756人，并无不当。二、关于选举业主委员会等事项是否达到“双过半”问题。本案中，参加本次投票选举业主委员会等事项的业主人数为597人，专有部分面积为44591.0416平方米，其中：同意《管理规约》《议事规则》人数为597人（专有部分面积44591.0416平方米），余荣彬等11人为业委会委员的具体同意人数及专有部分面积见前述事实部分（其中最低得票数及面积数为辛盛委员，同意人数为579人，同意人数的专有部分面积为42685.4851平米）。据此，无论是按照塞纳森晴公司在业主大会筹备期间提供的海珠花园房屋、商铺权属清册记载的建筑物总面积78071.63平方米、756人计算，还是按照广州市不动产登记查册表记载的建筑物总面积85256.7276平方米及《广州市不动产登记信息列表》记载的总户数不超过756户计算，参与投票并同意的人数及专有部分面积占建筑物总面积和总人数均已过半数。塞纳森晴公司、吕国、潘虹以涉案建筑物总面积为97405.134平方米为基础计算海珠花园业主委员会成立未达到“双过半”条件，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。三、关于海珠花园业委会能否根据塞纳森晴公司在业主大会筹备期间提供的海珠花园房屋、商铺权属清册记载的信息，向江南中街道办备案申报涉案小区建筑物总面积和业主总人数的问题。本案中，江南中街道办根据《广州市物业管理暂行办法》第二十五条“筹备组成立后，街道办事处、镇人民政府应当通知建设单位和物业服务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交下列资料：（一）物业管理区域备案回执；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主清册；（四）修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；（五）物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告；（六）已筹集的物业专项维修资金清册。建设单位和物业服务企业未在规定期限内提供业主清册等相关文件资料，经房地产行政主管部门责令限期提供，逾期仍拒不提供的，街道办事处、镇人民政府应当向房屋登记机构查询业主姓名和房屋面积，房屋登记机构应当提供并不得收取费用。”的规定，向塞纳森晴公司发出《关于协助提供海珠花园相关资料的函》，请塞纳森晴公司向其提供物业管理区域备案回执、房屋及建筑物面积清册、业主清册、修建性详细规划或者建设工程涉及方案总平面图、物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告、已筹集的专项维修资金清册等文件资料。因塞纳森晴公司以担心会泄露业主信息为由，拒绝向江南中街道办提供相关资料，江南中街道办向海珠区国土房管分局发函请求依据《广州市物业管理暂行办法》等有关规定对塞纳森晴公司进行处理后，塞纳森晴公司才向海珠区国土房管分局提供了海珠花园业主房屋、商铺权属清册资料。江南中街道办根据该资料备案申报小区建筑物总面积和业主总人数符合上述规定。同时，广州市中级人民法院已生效的（2018）粤01民终7665号民事判决，对涉案选举业主委员会事项符合“双过半”原则亦予以确认。塞纳森晴公司、吕国、潘虹再审主张选举业主委员会事项不符合“双过半”原则的理由不能成立，本院不予采纳。综上，本院二审判决认定的事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院于2017年9月5日作出的（2017）粤71行终979号行政判决。本判决为终审判决。审判长  杨立志审判员  杨 芳审判员  石晓利二〇一九年十月十八日法官助理江妙龄书记员颜悦怡