广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初22622号原告：深圳市前海经典文化应用有限公司,住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******（入住深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人:王洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡晓琳，北京市京师（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201611755537。委托诉讼代理人：闵晓芳，广东伟然（广州）律师事务所律师，执业证号14401201111943617。被告：深圳市田生资产管理有限公司，住，住所地深圳市罗湖区红岭路京基金融中心**4305法定代表人:陈铎升，该公司董事长。委托诉讼代理人：李庚，广东金阳律师事务所律师，执业证号14403201110387429。委托诉讼代理人：吕泽勋，广东金阳律师事务所实习律师。上列原告深圳市前海经典文化应用有限公司诉被告深圳市田生资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡晓琳、闵晓芳，被告委托诉讼代理人李庚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认解除原、被告于2017年11月21日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告向原告双倍返还租金、管理费及水电费保证金1884504元(942252元的两倍)，并按照四个月租金1751414.4元(437853.6乘以4个月)支付违约金；3.判决被告支付由于被告违约给原告造成的各项损失10万元；以上合计为3735918.4元。4.判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是一家从事高端办公物业包租转租的企业，自深圳市京基房地产股份有限公司（以下简称“京基公司”）处取得了涉案物业的包租使用权。2017年11月21日，原被告签订了《田生房屋租赁合同书》，被告将位于深圳市罗湖区××大厦××单元(以下简称“租赁房产”)出租给原告，供其办公使用。租赁房产的面积为：1398平方米，租赁面积由建筑面积和公摊面积构成按照现状交接。该租赁面积为计算租金、管理费及其他各项费用的基础。租期为：从2017年11月21日起至2019年09月15日止。免租期：10天，即从2017年11月21日起至2017年11月30日止。计租日：2017年12月1日。租金为：290元/平方/月(含税)，月租金总额计为：405420元/月，管理费及空调费32元/平方/月(含税)，此费用为：44736元/月，月租金及管理费总金额为：450156元/月，从2018年11月21日至合同期满，租金标准在前年度租金标准基础上逐年递增8%，现租金为437853.6元。合同第5条第5.1款约定,为确保原告履行本合同项下约定的义务，双方签订本合同后，原告应向被告支付以下费用，(1)租赁保证金：810840元(相当于贰个月租金)含已交定金，(2)管理费保证金：89472元(相当于贰个月管理费)，(3)水电费保证金30元/平方米(租赁面积)：41940元，三项保证金合计：942252元。合同第13条违约责任第13.1款约定：合同期内如被告提前解约，须提前一个月通知原告，双倍返还原告保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金(超过四个月租期的按四个月的租金计算)作为原告的赔偿。合同签订后，原告履行了全部的合同义务，按期缴纳了全部款项。但被告却在合同履行一年半左右以后，没有按期缴纳应支付给业主的管理费及电费等费用。至2019年4月25日，被告已累计拖欠业主各项费用超过30日，构成严重违约，导致业主要求解除与被告之间的房屋租赁合同。2019年4月25日，业主京基公司致被告“关于解除租赁合同的通知函”、深圳市京基物业管理有限公司、京基一百物业服务中心致被告“关于解除物业管理服务合同的通知函”及京基公司致各位租户“告知函”，通知被告解除与京基公司签订的《房屋租赁合同》。可见，由于被告严重违约，京基公司已于2019年4月25日与被告终止租赁合同。这导致原被告之间的租赁合同无法继续履行。在这一纠纷一出现的情况下，原告就积极与被告联系，希望被告派人妥善处理，包括微信联系被告的工作人员协商处理，通过微信送达《告知函》等。在无法得到被告妥善解决的情况下，2019年5月6日，原告分别向被告的公司住所地和《田生房屋租赁合同书》第14条约定的送达地址通过EMS方式向被告送达了《关于深圳市京基100大厦******房屋租赁的履约催告函》；2019年5月8日，向被，向被告的公司住所地及《田生房屋租赁合同书》第14条约定的通知与送达地址通过EMS方式向被告送达了《关于解除租赁合同的通知函》时将以上函件张贴于送达地。综上，由于被告在长达近半年的时间内未能按期支付其应当支付给业主的租金，导致业主通知其解除租赁合同。且被告在其已经明知其已经不具备继续履行合同的能力的情况下，却不及时通知原告解除合同以减少损失，甚至在原告多次沟通协商解决的情况下拒绝妥善解决。被告的这一恶劣行为给原告带来处理和解决问题的巨大损失。不但造成原告管理人员花费大量时间和精力处理纠纷、寻找新的办公场地、安排搬迁等，导致正常工作受到严重影响；并且导致客户由于传闻误以为原告欠缴租金，致使公司品牌和商誉遭受重大损失。被告已经构成根本性违约，应当赔偿由于不能履行租赁合同给原告造成的一切损失。被告答辩称,第一，根据原被告双方签订的房屋租赁合同第13.1条的规定，合同期内如被告提前解约，须提前一个月告知原告，双倍返还原告保证金及合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）。本案中是由原告提出解除合同，故不应当适用该条款。第二，原告主张的因被告违约给原告造成的损失10万元，没有相关证据予以支持。第三，即使被告违约应当向原告支付违约金，原告主张的违约金也显得过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：一、京基公司为深圳市深南东路5016号京基一百大厦A座X业主。原、被告陈述，被告与京基公司就承租京基一百A栋X单元事宜签署了《房屋租赁合同》，约定由被告承租上述房屋。二、2017年11月21日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》（以下简称“转租合同”），约定将深圳市深南东路5016号京基一百大厦A座63层01单元（以下简称“涉案房产”）转租给原告，租期为2017年11月21日至2019年9月15日止，免租期10天，租金为405420元/月，管理费及空调费为44736元/月，从2018年11月21日至合同期满，租金标准在前年度租金标准基础上逐年递增8%，现租金为437853.6元/月；合同第13.1条约定合同期内如甲方提前解约，须提前一个月通知乙方，双倍返还乙方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）；合同还约定了其他一些权利义务。合同签订后，被告依约将涉案房产交付给原告使用。原告已依约向被告支付了租赁保证金810840元、管理费保证金89472元、水电费保证金41940元，合计942252元，并已支付租金至2019年4月。三、2019年4月25日，京基公司向被告发出《关于解除租赁合同的通知函》，深圳市京基物业管理有限公司向被告发出《关于解除物业管理服务合同的通知函》，均载明被告承租京基公司京基一百A栋63层，由于被告长期拖欠租金、管理费、违约金等各项费用，已经构成严重违约，自通知送达之日起京基公司与被告正式解除租赁协议，并另行出租标的房产；要求被告自通知送达后5日内，撤出标的房产。2019年4月26日，原告收到京基公司发来的《告知函》，该函告知原告，由于被告严重违约，京基公司与被告签订的《房屋租赁合同》已终止。据此，原告于2019年5月8日向被告发出《关于解除租赁合同的通知函》，2019年5月10日，被告收到上述解除合同的通知。原告当庭确认于2019年5月与业主签订租赁合同，继续使用涉案房产。四、原告明确，向被告主张返还双倍保证金1884504元（含租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金三项，942252元×2）并赔偿四个月租金损失1751414.4元（427853.6元/月×4），系依据租赁合同第13.1条约定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。在合同履行过程中，因被告与京基公司之间的纠纷，导致京基公司解除其与被告的租赁合同，并通知次承租人即原告停租，致使原告无法依据转租合同继续使用涉案房产，原告的合同目的无法实现，故原告有权要求解除原、被告之间的转租合同。原告要求解除涉案转租合同的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。涉案转租合同因被告的原因提前解除，被告应承担相应的违约责任，对于原告依据合同13.1条主张被告双倍返还租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金以及赔偿相当于四个月房屋租金损失的诉讼请求，本院认为该约定虽是双方当事人的真实意思表示，但该违约金的标准约定过高，本院依被告的申请，综合考虑转租合同约定租期及剩余租期的时长、被告方具体违约情形等，根据合同法的有关规定对违约金的数额予以适当减少，被告应向原告返还租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金，并参照两个月租金的金额875707.2元(437853.6×2)向原告支付违约金。原告要求被告支付因被告违约给原告造成的各项损失10万元，原告没有提供相应的证据证明其实际损失，故原告的该项诉求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告深圳市前海经典文化应用有限公司与被告深圳市田生资产管理有限公司于2017年11月21日签订的《房屋租赁合同》。二、被告深圳市田生资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市前海经典文化应用有限公司返还租赁保证金810840元、管理费保证金89472元、水电费保证金41940元，并支付原告违约金875707.2元。三、驳回原告深圳市前海经典文化应用有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费18344元，由原告深圳市前海经典文化应用有限公司负担9418元，由被告深圳市田生资产管理有限公司负担8926元。原告已预交的案件受理费8526元由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费8926元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘晓娜二〇一九年十月八日书记员  朱秋甜