浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2603号上诉人（原审被告）：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道盐北路88号美林?金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码9133040077572037X9。法定代表人：林尔良，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯美芳，浙江国傲律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐好，浙江国傲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭兵，男，1988年10月30日出生，汉族，户籍地为重庆市丰都县，现住浙江省嘉兴市。委托诉讼代理人：何小燕，女，1989年8月14日出生，汉族，户籍地为内蒙古乌兰察布市。系谭兵妻子。上诉人浙江美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）因与被上诉人谭兵房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初1366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。美林公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判美林公司不承担责任或将案件发回重审。事实和理由：一、一审审理中遗漏了重要被告嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）和浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称中达公司），程序上存在重大错误。1.2015年11月8日，美林公司与伟达公司、中达公司在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》，将本案争议的美林三期房地产开发项目整体转让给了伟达公司。伟达公司成为开发主体，对该项目承担权利和义务。协议中明确约定伟达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等开发商需承担的全部责任。另外，中达公司是美林三期房地产开发项目总承包单位，美林公司与中达公司存在工程债权债务关系，签订转让协议的真正用意是将美林三期转让给中达公司。因中达公司没有房地产开发资质，故组建成立了伟达公司。转让协议签订后，伟达公司接管了美林三期项目，具体交付事宜都是由伟达公司办理。美林公司不掌握和保存房屋交付的相关信息和情况。因此，伟达公司和中达公司才是本案适格被告。2.本系列案中，业主的代理人曾提交了一份视频光盘证据，内容为2016年5月29日播出的《范大姐帮忙》中“海盐美林金色港湾三期的房子已交付，逾期违约责任谁承担”的视频，从视频中可以看到本案楼盘的实际操作人已经变更，该项目的售楼处、外墙以及交房处的标识，也均更名为“中达·美林三期”。该视频中业主均承认，楼盘的交房通知是由中达公司发出。并且在视频采访中，业主也认为：既然中达公司接手了美林三期，也要接手美林的所有债务。因此，在本系列案件中，业主在收房时，均是明确知晓本案楼盘已经转让，在同意中达公司、伟达公司作为接盘公司的前提下，才确认收房。因此，伟达公司和中达公司才是案件的真正当事人，才是适格的被告。二、因一审法院遗漏了案件的重要当事人，故对案件事实认定不清。即使存在逾期交房的，违约责任的承担主体也应为中达公司与伟达公司。根据美林公司与中达公司、伟达公司签订的《转让协议》，案涉房地产项目整体转让给了伟达公司，由伟达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记。因一审法院并未列中达公司和伟达公司为被告，其在一审案件中未能作出抗辩，对于逾期交房的原因也未进行法庭调查，更没有对责任的承担主体进行调查和认定，属于事实认定不清。上述《转让协议》是在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订的，具有公示效力，且实际上，在《转让协议》签订后，该项目已由伟达公司接管，具体交付等相关事宜也均是由其办理。为此，本案争议的商品房的交付和产权转移登记等开发商主体责任已转由伟达公司承担。而伟达公司是为中达公司受让该项目而组建成立的公司，其实际控制人为中达公司。若本案存在逾期交房的违约责任，则承担主体则应为中达公司与伟达公司。三、本案中逾期交房违约金有部分已经超出了诉讼时效，一审法院对于该事实认定不清。一审法院认为，2016年5月24日，美林公司向谭兵出具了《违约金计算单》，属于美林公司对有关债务的确认，引起诉讼时效中断。但对《违约金计算单》，美林公司在庭审过程中从未认可其真实性。因为交房时，本案项目己经整体转让给中达公司、伟达公司，一审法院未追加中达公司、伟达公司为本案被告，便无从查清该份证据的真实性。美林公司从未就逾期交房违约金和业主进行确认，谭兵也未能提供其他证据证明其在起诉之前曾明确向美林公司主张过逾期交房违约金，因此，谭兵主张逾期交房违约金的请求权的诉讼时效未中断，超出诉讼时效部分的逾期交房违约金不应当得到支持。综上所述，一审法院遗漏了案件的重要当事人，同时未能查清逾期交房的原因和责任主体，存在程序错误和事实认定不清。谭兵辩称，合同上约定了交房时间，但美林公司没有按照该约定交房。交房通知书是美林公司发过来的，印有美林公司的印章。中达公司、伟达公司不应承担责任。谭兵向一审法院起诉请求：美林公司承担逾期交房违约金12041.40元。一审法院认定事实：2013年11月16日，谭兵与美林公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定，谭兵向美林公司购买美林·金色港湾三期第22幢2单元403号房，该房建筑面积约106.49平方米，合同总价款366000元；合同第七条约定，买受人签订本合同时支付116000元，剩余房款250000元在合同签订后3日内有买受人与银行办理贷款手续，符合放贷条件，应30日内通过银行按揭全额付到出卖人账户；合同第八条及附件三第2点约定，买受人采取银行按揭方式付款的，如按揭贷款因买受人拖延办理按揭手续或其他买受人原因的，自合同签署之日起31日开始每日按未付放款额的万分之五向出卖人支付违约金；合同第九条约定，除特殊情况外，出卖人应当在2015年6月30日前将房屋交付买受人使用；合同第十条约定，出卖人未按合同规定期限将商品房交付买受人使用的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十二条约定，由于买受人原因，未能按期交付房屋的，交接以出卖人电话、短信或发出的交接通知为标志，买受人超过30天未前来办理交接手续，按商品房总价款的万分之五每天支付保管费。谭兵于2016年5月收到了美林公司发送的《交房通知书》，通知载明美林三期房产确定于2016年5月21日至2016年5月31日期间办理交房手续，并通知谭兵于2016年5月24日前来售楼部办理收房手续。谭兵、美林公司于2016年5月24日办理交房手续后，美林公司向谭兵出具违约金计算单一份，确定截止2016年5月24日，谭兵已付房款366000元，从合同约定交房日期2015年6月30日至2016年5月24日，共逾期交房329天，按每日万分之一计算，违约金为12041.40元。一审法院认为，谭兵与美林公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。就本案中双方争议的焦点问题，作如下认定：第一，关于是否需追加伟达公司和中达公司为共同美被告的问题。首先，美林公司申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的理由，不符合法律、法规规定的必要共同诉讼情形。其次，根据合同相对性原理，与谭兵签订购房合同及办理结算手续的均为美林公司，即便是伟达公司、中达公司在与美林公司履行相关协议中存在违约情况导致美林公司交房的延迟，也系美林公司与伟达公司、中达公司之间的法律关系，美林公司不能以此来对抗其应向谭兵履行的义务。最后，美林公司如确有证据证明中达公司、伟达公司应承担其他违约责任，美林公司可另行起诉，不影响美林公司的权利救济途径。因此，对于美林公司提出申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的申请不予准许。第二，关于逾期交房违约金的计算问题。根据合同约定，美林公司应于2015年6月30日前向谭兵交付合同约定的房屋，但实际美林公司于2016年5月24日才与谭兵办理了交房手续，且按谭兵提供的由美林公司盖章的交房通知，谭兵并未存在逾期收房情况，故谭兵请求逾期交房违约金符合法律规定，予以支持。谭兵诉请的逾期交房违约金，其计算时间（2015年6月30日至2016年5月24日期间共逾期329天）及计算标准（每日已付款房款的万分之一），均符合法律规定和合同约定，予以支持。综上，谭兵的诉讼请求，均予以支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：美林公司支付谭兵逾期交房违约金12041.40元，于判决生效之日起十日内付清。如果美林公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费51元，由美林公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院除对一审认定的事实予以确认外，另认定：美林公司在二审中确认，其在与中达公司、伟达公司签订《美林三期房地产开发项目转让协议书》之前、之后，均未向谭兵等业主发送过书面通知。本院认为，谭兵与美林公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。本案二审的争议焦点有二：一、美林公司是否为逾期交房违约责任的承担主体，一审未追加中达公司和伟达公司为本案被告是否程序不当；二、谭兵要求美林公司支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效。（一）关于美林公司是否为逾期交房违约责任的承担主体的问题。美林公司上诉称，其已将涉案美林三期房地产开发项目转让给中达公司和伟达公司，因此，即便确实存在逾期交房的事实，违约责任也应由中达公司和伟达公司承担，一审未追加前述两公司为共同被告不当。对此，本院认为，涉案商品房买卖合同的缔约双方为谭兵和美林公司，现谭兵要求美林公司承担逾期交房的违约责任，符合合同的相对性原则。一方面，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”美林公司如果将房屋买卖合同约定的交房和办证义务转让给中达公司和伟达公司，应当征得业主谭兵的同意，否则对谭兵不发生效力。目前，没有证据表明，美林公司就转让其合同义务已征得谭兵的同意，况且在交房、结算等合同履行过程中，仍存在以美林公司名义实施、加盖其公章的行为。因此，即便美林公司所称涉案房地产项目转让属实，也不能据此免除美林公司所应承担的合同责任。另一方面，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”如果本案存在逾期交房的事实，即便是因中达公司、伟达公司的原因导致，美林公司也应当向谭兵承担违约责任。其和中达公司、伟达公司之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。综上，美林公司要求追加中达公司、伟达公司为本案共同被告的依据不足，中达公司、伟达公司并非本案必须参加诉讼的当事人，一审未追加该两公司为共同被告，并无不当。美林公司就此所提上诉意见，于法无据，本院不予采纳。（二）关于谭兵要求美林公司支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效的问题。本案认定诉讼时效的关键在于能否根据2016年5月24日的《违约金计算单》认定诉讼时效中断。美林公司否认曾与谭兵确认过违约金。谭兵在一审中提供了《违约金计算单》的原件，上有美林公司盖章和相关人员签字，美林公司在二审中也认可签字人为其财务人员。因此，该证据足以证明谭兵在2016年5月24日向美林公司主张过违约金的事实。一审据此认定从该日起诉讼时效中断正确。谭兵主张美林公司支付逾期交房违约金的请求尚未超过诉讼时效。综上所述，美林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101元，由上诉人浙江美林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 王世好二〇一九年十月三十一日法官助理沈文潇书记员张叶娟·4··1·