黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑10民终1277号上诉人（原审被告）：穆忠奎，男，1966年9月28日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：濮荣勤，牡丹江市阳明区前进法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：林波，女，1961年6月20日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：刘娟，黑龙江周铁忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘博宇，黑龙江周铁忠律师事务所律师。上诉人穆忠奎因与被上诉人林波房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人穆忠奎的委托诉讼代理人濮荣勤，被上诉人林波的委托诉讼代理人刘娟、刘博宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。穆忠奎上诉请求：1.依法撤销（2019）黑1002民初840号民事判决书，发回重审或依法改判；2.依法驳回被上诉人原审诉讼请求；3.依法判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费。事实和理由：被上诉人在一审依据上诉人与其签订的本属于上诉人夫妻共同所有的房屋租赁协议提起房屋租赁合同纠纷诉讼。庭审中，上诉人向法庭提交了其因承诺偿还到期借款债务与被上诉人签订的《双方保障协议》，抗辩房屋租赁合同的法律效力，原审并未采信，错误认定房屋租赁事实存在，侵害了上诉人的合法权益。综上，上诉人的上诉请求有事实及法律根据，被上诉人的请求缺乏事实及法律根据，请二审法院依法据实审理，作出公正裁判。被上诉人林波辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人诉求，维持一审判决。一、2010年4月20日双方签订保障协议，林波借给穆忠奎28万元整，穆忠奎将房屋过户给林波，2010年年底穆忠奎将借款还清，林波将房屋过户给穆忠奎名下，如到期没有还上，此房归林波所有。二、2014年11月31日双方签订租凭协议，说明直到2010年年底，穆忠奎都没有还款，房屋已经归林波所有。根据双方保障协议，至2010年年底，林波借给穆忠奎的上述欠款本息已经转为购房款，房屋归林波所有。穆忠奎租住林波房屋向林波缴纳房租。保障协议是双方真实意思表示，租赁协议也是双方真实意思表示，两份协议都不违反法律规定，合法有效。林波向一审法院起诉请求：1.要求解除双方之间的房屋租赁关系；2.要求穆忠奎立即清偿2013年5月至2019年5月末房屋租金50400元（8400/年*6年）、2013年至2018年的供热费及滞纳金7724.24元，共计58124.24元；3.穆忠奎承担诉讼费用。一审法院认定事实：2010年4月20日，林波与穆忠奎签订《双方保障协议》，内容为：“因穆忠奎干工程资金短缺，向林波借款贰拾捌万元整（￥280000.00元），现将穆忠奎住房‘XXXX’X号楼X单元XXX室过户到林波名下，到2010年底穆忠奎将借款还清，林波将把此房过户给穆忠奎名下，如到期没有还上，借林波的贰拾捌万元整，此房归林波所有。为双方利益保证，特此字为证。”穆忠奎2010年没有将借款偿还林波。2010年4月23日，林波取得牡房权证东安区字第XXXXXX号房屋所有权证。2014年11月31日，林波与穆忠奎签订《房屋租赁协议》，内容为：“……一、甲方将位于东安区XXXXX号楼X单元XXX室的房屋出租给穆忠奎居住，月租金700元，租金按一年支付，一年支付8400元，暖气费、电费、水费、卫生费、物业费及各种费用由乙方自行负责。二、因是朋友关系，自2010年5月至2012年5月从未交过房费。自2013年5月至2015年5月31日付两年的房租费，房租为16800元，如到期未付房费，请乙方自动搬出此房。至今未交房费，2015年5月必须搬出或交房费。……”自2013年5月份至今，穆忠奎未给付过林波房屋租金。2019年4月8日，牡丹江热电有限公司江南分公司兴隆供热经营所出具用户卡号为XXXXXXXXX，用户名为穆忠奎的用户交费对账单，2019年4月15日，林波为用户名为穆忠奎，用户编号为XXXXXXXXX，供热地址为XXXXX号楼X单元XXX室房屋交纳供热费及滞纳金7724.24元。一审法院认为，关于林波要求解除双方之间房屋租赁关系的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，受法律保护。”本案中，林波、穆忠奎签订的《房屋租赁协议》，其内容没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方形成租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，《房屋租赁协议》签订后，穆忠奎一家人至今居住在XXXXX号楼X单元XXX室，穆忠奎未按照合同约定支付房屋租金，林波要求解除房屋租赁关系的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。关于林波要求穆忠奎给付2013年5月至2019年5月末房屋租金50400元（8400/年*6年）、2013年至2018年的供热费及滞纳金7724.24元，共计58124.24元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。本案中，《房屋租赁协议》于2015年5月31日租赁期间届满后，穆忠奎继续使用租赁房屋，林波未提出异议，故2014年11月31日签订的《房屋租赁协议》继续有效，穆忠奎应当按照约定支付租金及供热费用。庭审中穆忠奎抗辩称协议中约定租金履行期限为2015年5月31日，已过诉讼时效，林波未能提供证据证明其在起诉前向穆忠奎提出过履行请求，故林波要求穆忠奎给付2013年5月至2019年5月末房屋租金50400元（8400/年*6年）的诉讼请求中，2013年5月至2016年5月末部分已过诉讼时效，一审法院不予保护。穆忠奎应给付林波2016年6月1日至2019年5月末租金25200元（8400元/年*3年），供热费用7724.24元，共计32924.24元，本院对此数额予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条的规定，判决：一、解除2014年11月31日林波与穆忠奎签订的房屋租赁协议；二、穆忠奎于本判决生效之日起十日内给付林波2016年6月至2019年5月末房屋租金25200元，供热费用7724.24元，共计32924.24元；三、驳回林波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1415元，减半收取计708元，由林波负担350元，由穆忠奎负担358元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据双方当事人陈述、法庭调查及本院对一审证据的认证意见，二审法院采纳一审法院认定的证据，并认定一审法院查明的事实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方当事人于2014年11月31日签订《房屋租赁协议》，该协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方形成租赁合同关系。上诉人穆忠奎主张该协议不是其真实意思表示，但未提供充分证据予以证实，一审法院据此认定双方房屋租赁关系存在，判令解除该房屋租赁协议并由上诉人穆忠奎给付被上诉人林波房屋租金及供热费用并无不当。关于上诉人主张其在一审提供的双方保障协议内容违反法律规定，且案涉房屋为上诉人夫妻共同所有的问题，因该主张与本案不是同一法律关系，本院不予审查。综上所述，上诉人穆忠奎的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费623元，由上诉人穆忠奎负担。本判决为终审判决。审判长  李冬梅审判员  杨大奎审判员  刘 洋二〇一九年十月十一日书记员  伊金萍