襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初5184号原告：湖北枫林物业服务有限公司。住所地：襄阳市樊城区。法定代表人：王海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶林，女，公司员工。特别授权代理。被告：樊勇，男，1978年6月23日出生，汉族，住襄阳市樊城区。原告湖北枫林物业服务有限公司（以下简称枫林物业公司）与被告樊勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告枫林物业公司的委托诉讼代理人叶林到庭参加诉讼，被告樊勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告枫林物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠2016年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费2413.34元，2016年1月至2019年2月期间的水费825.75元，2016年1月1日至2019年3月31日期间的生活垃圾处置费156元，欠费合计3395.09元和违约金2000元，合计5395.09元。2.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告公司系被告小区物业公司，为整个小区提供物业服务，原告在日常履行了服务的义务，本公司多次以电话、上门等通知被告缴纳物业服务费，但被告拒不支付，其行为违反了《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》的相关条款，故诉至人民法院，请求依法判决。被告樊勇未到庭，未答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：樊勇系襄阳市樊城区大庆东路47号阳光世纪城1栋2单元2903室的业主，房屋建筑面积44.2平方米，为高层住宅。2011年6月30日，襄樊佳信房地产开发有限公司向樊勇出具《交房通知书》，通知其给予交房，办理入住手续。同日，樊勇与枫林物业公司签订《前期物业管理服务协议》，合同约定：物业名称：阳光世纪城，坐落位置：襄阳市大庆东路36号，物业类型：商住。双方同意枫林物业公司按以下标准向樊勇或非业主使用人收取物业管理服务费及相关费用：（需政府定价的以物价部门核定为准）高层住宅按业权面积每月每平方米1元，生活垃圾处置费每月每户4元。合同约定业主从被通知收楼或房屋买卖合同约定的收费日期起计交物业管理服务费及相关费用，首次预交12个月，以后按月、季度、年度预交，交费时间为每个月的1日起至15日止，逾期缴纳的，从逾期之日起须另行向枫林物业公司支付欠费总额千分之五的日违约金（逾期超过1个月的，枫林物业公司可停止相关服务），非业主使用人不履行缴费义务时，由樊勇承担连带责任。物业管理服务费收取标准在合同期内如需调整，以物价部门核定为准。合同签订后，枫林物业公司提供了相应的物业服务，从2016年1月1日至今，樊勇拖欠物业管理服务费、生活垃圾处置费、水费，枫林物业公司分别于2016年10月11日、2017年9月29日、2018年9月26日向樊勇发出《枫林物业催费通知单》，2018年9月26日的催费通知单载明，其从2016年1月1日到2018年12月31日所欠的物业管理费、生活垃圾处置费、水费共计3161.45元。庭审中，枫林物业公司诉称物业管理服务费收费标准为1.4元/平方米/月，生活垃圾处置费收费标准为4元/户/月，水费为2.25元/吨。水厂每月18日抄表，2015年12月18日，樊勇水表显示是560吨，2016年1月18日，樊勇水表显示亦是560吨，2019年2月18日，樊勇水表显示是909吨，故枫林物业公司认为2016年1月1日，樊勇水表应是560吨，截止2019年2月18日，用水量349吨。其诉称违约金是逐月计算的，自2016年1月1日起至2019年3月31日止共计6960.57元，其仅主张2000元，其余的违约金放弃。另查明，枫林物业公司取得了物业服务一级资质证书。在2012年12月27日出具的襄阳市物价局服务价格（收费）监审证上，枫林物业公司阳光世纪城商住小区带电梯高层物业管理综合服务费为1.4元/月·㎡。襄阳市物价局和襄阳市住房保障和房屋管理局分别于2012年12月14日、2014年4月3日发布的《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》（襄价服规〔2012〕214号）、《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》（襄价服规〔2014〕13号）均规定由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务实行政府指导价，襄阳市市区物业资质等级为一级的，高层住宅综合管理服务收费标准为1.4元/月·㎡。枫林物业公司将《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》（襄价服规〔2012〕214号）规定的物业服务收费标准制成展板在小区进行了公示。枫林物业公司向本院提交樊勇2015年6月7日所交物业费发票及2015年12月15日所交物业费收据各一份，证明樊勇自2013年1月1日起即以1.4元/月·㎡的标准向枫林物业公司缴纳物业管理费。本院认为，樊勇与枫林物业公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行。枫林物业公司向樊勇提供物业管理服务，樊勇应按约定向枫林物业公司缴纳物业管理费及生活垃圾处置费，其逾期支付的，构成违约，应承担支付费用并赔偿损失的责任。根据《前期物业管理服务合同》约定，樊勇同意枫林物业公司高层住宅物业管理服务费按业权面积每月每平方米1元收取，且约定物业管理服务费收取标准在合同期内如需调整，以物价部门核定为准。襄阳市物价局和襄阳市住房保障和房屋管理局分别于2012年12月14日、2014年4月3日发布的《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》（襄价服规〔2012〕214号）、《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》（襄价服规〔2014〕13号）均规定由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务实行政府指导价，襄阳市市区物业资质等级为一级的，高层住宅综合管理服务收费标准为1.4元/月·㎡，且枫林物业公司已对该收费标准进行公示。本案中，枫林物业公司取得了物业服务一级资质证书，且2012年12月27日出具的襄阳市物价局服务价格（收费）监审证上，枫林物业公司阳光世纪城商住小区带电梯高层物业管理综合服务费为1.4元/月·㎡，樊勇亦自2013年1月1日起即以1.4元/月·㎡的标准向枫林物业公司缴纳物业管理费，故枫林物业公司请求按1.4元/月·㎡向樊勇收取物业管理费2413.32元（44.2㎡×1.4元/月·㎡×39个月，计算期限为2016年1月1日至2019年3月31日）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，樊勇应按每月每户4元的标准向枫林物业公司交纳生活垃圾处置费，故枫林物业公司请求向樊勇收取生活垃圾处置费156元（4元/户/月×39个月，计算期限为2016年1月1日至2019年3月31日）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。枫林物业公司请求樊勇支付自2016年1月至2019年2月期间的水费825.75元的诉讼请求，因其提交的证据仅能证明樊勇2016年1月1日至2019年2月18日用水量为349吨，即该期间樊勇拖欠水费为785.25元（349吨×2.25元/吨），2019年2月19日至2月28日所拖欠的水费，枫林物业公司未提交证据证明，故本院仅对2016年1月1日至2019年2月18日樊勇拖欠的水费785.25元予以支持。根据合同约定，樊勇从被通知收楼或房屋买卖合同约定的收费日期起计交物业管理服务费及相关费用，首次预交12个月，以后按月、季度、年度预交，交费时间为每个月的1日起至15日止，逾期缴纳的，从逾期之日起须另行向枫林物业公司支付欠费总额千分之五的日违约金，根据有利于当事人的原则，本院认定樊勇应按年交纳物业管理费。枫林物业公司请求樊勇支付违约金2000元，超出部分放弃，但该违约金仍过高，本院按年利率6%的标准计算，故樊勇应交纳的2016年违约金为8.35元（44.2㎡×1.4元/月·㎡×6%÷12个月×27个月，逾期27个月），应交纳的2017年违约金为4.64元（44.2㎡×1.4元/月·㎡×6%÷12个月×15个月，逾期15个月），应交纳的2018年违约金为0.93元（44.2㎡×1.4元/月·㎡×6%÷12个月×3个月，逾期3个月），2019年的违约金枫林物业公司可在到期后另行主张。综上，樊勇自2016年1月1日起至2018年12月31日止应交纳的违约金为13.92元。被告樊勇未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告樊勇向原告湖北枫林物业服务有限公司支付自2016年1月1日起至2019年3月31日止的物业管理费2413.32元；二、被告樊勇向原告湖北枫林物业服务有限公司支付自2016年1月1日起至2019年3月31日止的生活垃圾处置费156元；三、被告樊勇向原告湖北枫林物业服务有限公司支付自2016年1月1日起至2019年2月18日止的水费785.25元；四、被告樊勇向原告湖北枫林物业服务有限公司支付自2016年1月1日起至2018年12月31日止的违约金13.92元；五、驳回原告湖北枫林物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述（一）、（二）、（三）、（四）项于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告樊勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  张武英二〇一九年十月十四日法官助理程丽丽书记员杨逢阳