贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9543号 原告：黄菊，女，汉族，1966年3月24日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：黄海（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付甜（一般授权代理），贵州创驰律师事务所实习律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀敬，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗兴文、薛锦，均系被告公司员工。 原告黄菊与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下简称“振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄菊的委托诉讼代理人黄海、付甜，被告振华房开公司的委托诉讼代理人罗兴文、薛锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄菊向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告交付办理位于贵州省××市××路都市港湾××号房屋的转移登记的有关文书；2.请求判令被告向原告支付逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金暂定38,556.55元（自2016年12月31日至2019年7月25日，违约天数暂计936天，以购房款411,929.00元为基数，按每日万分之一计算），实付违约金自2016年12月31日计算至被告向原告实际交付办理房屋产权登记有关文书之日止；3.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年7月13日，原告与被告订立《商品房买卖合同》,合同约定：原告购买被告位于贵州省××市××路都市港湾××号房屋，房屋建筑面积为122.6平方米，总价款为411,929.00元。被告承诺于2016年12月31日前取得该涉案房屋所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，原告依照合同约定的时间向被告支付了全部购房款共计411,929.00元。现双方约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的时间已届满，被告未按约履行交付义务，被告已经违约。据此，为维护原告的合法权益，诉来贵院，望判如所诉为谢。诉讼中，原告补充事实及理由：原告是按揭贷款购房，在涉案房屋的交易过程中，原告已向被告缴纳契税、维修基金、办证费等费用。 被告振华房开公司辩称，1.现涉案房屋暂未具备办证条件。2.我公司正积极准备办证过程中，但由于不可抗力因素导致办证日期延迟，根据《民法通则》第107条规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的不承担民事责任，法律另有规定除外。根据《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任，法律另有规定除外。原告与被告签订的商品房买卖合同第二十七条约定，因不可抗力因素不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任。在本案中，被告违约的原因是由于2014年5月政府相关部门下达的规划文件，验收标准有了新的规定导致，被告之所以无法按照合同规定的时间完成相应的商品房转移登记文书，是因为受到国家行政机关政策调整因素导致，其属于不可抗力因素，被告不应当由此产生的违约责任。其次，在消防验收过程中，由于部分业主将消防送风口挡住，也导致消防验收延迟，从而影响了办证的时间。3.2014年11月24日，国务院发布不动产登记条件，将土地、房屋等所有的定作物统称为不动产，房屋土地统一登记不动产权证，要求和程序也重新作出了规定，导致双方约定的转移登记证书不再执行。4、认可涉案房屋系按揭贷款，原告已向被告缴纳了契税、维修基金、办证费等费用。 本院经审理查明，2016年7月13日，原告黄菊作为买受人，被告振华房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××“都市港湾”××单元××房，房号为3-16-04，房屋建筑面积122.60平方米；房屋总价款为411,929.00元；买受人以银行按揭方式付款；出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品房；转移登记：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同附件十二《补充协议》约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告黄菊按合同约定向被告振华房开公司支付了全部购房款，并向被告缴纳了契税、房屋维修基金等办证所需的相关费用，但被告未按合同约定将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至本院。 另查明，被告尚未取得涉案房屋的初始登记，不具备向原告交付办理转移登记有关文书的条件。 上述事实有原、被告的陈述及原告提交的二原告身份证复印件、《商品房买卖合同》，上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。涉案房屋办理转移登记的条件还未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告办理涉案房屋不动产权属证书的诉讼请求，因所涉义务现处于不能履行状态，本院不予支持。 关于原告主张的逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书违约金的问题。合同约定被告应于2016年12月31日前履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，现履行期限已届至，被告尚未履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。同时，因原、被告在合同中约定委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，附件十二中约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，且原告向被告缴纳了办证所需的契税、房屋维修基金等办证所需的相关费用，视为委托办证，此时，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。故，违约金的计算以原告已付购房款411,929.00元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 被告关于迟延办理转移登记系政策性原因的抗辩，没有事实依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄菊支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金[违约金以原告已付购房款411,929.00元为基数，按每日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书(应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书)到办证部门并通知原告之日止]； 二、驳回原告黄菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币382元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇一九年十月十八日 书记员  李治樱