山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0391民初347号 原告：高文，男，1989年4月10日生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。 委托诉讼代理人：刘坤，山东远信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴海香，山东远信律师事务所律师。 被告：曹磊，男，1981年9月18日生，汉族，住山东省桓台县。 委托诉讼代理人:徐国徽，桓台渔洋法律服务所法律工作者。 被告：翟光娟，女，1986年2月20日生，汉族，系被告曹磊之妻，住山东省桓台县。 第三人：淄博冠博房地产开发有限公司，住所地淄博高新区鲁泰大道**。 法定代表人：陈林忠，董事长。 委托诉讼代理人：李明，男，1982年10月3日生，汉族，系该公司职工，住淄博市张店区。 原告高文与被告曹磊、翟光娟，第三人淄博冠博房地产开发有限公司（简称“冠博公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告高文及其委托诉讼代理人刘坤、吴海香，被告曹磊的委托诉讼代理人徐国徽，第三人冠博公司的委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。被告翟光娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 高文向本院提出诉讼请求：1.判令曹磊、翟光娟返还购房首付款160000元并支付自起诉日起至实际付款日的利息损失（以160000元为基数，按银行同期贷款利率计算）；2.判令曹磊、翟光娟支付违约金160000元、中介费6000元；3.本案诉讼费、保全费及诉讼保全保险费由曹磊、翟光娟承担。诉讼中，高文将诉求变更为：1.请求判决解除高文与曹磊于2017年8月10日签订的《房屋买卖合同》以及高文与冠博公司于2017年8月21日签订的《购房协议书》；2.判令曹磊、翟光娟返还购房首付款160000元并支付自起诉日起至实际付款日的利息损失（以160000元为基数，按银行同期贷款利率计算），曹磊与翟光娟承担连带清偿责任；3.判令曹磊、翟光娟支付违约金4万元（总房款53万元的20%，酌情只主张4万元）、房屋溢价损失12万元及中介费6000元；4.本案诉讼费、保全费及诉讼保全保险费由曹磊、翟光娟承担。事实和理由：2017年8月10日高文与曹磊通过中介公司签订《房屋买卖合同》一份，约定高文向曹磊购买冠博兰亭苑小区2#-2-403房屋一套，房屋建筑面积为115.36平方米，房款、车位及储物室共计53万元。合同签订后，高文先后向曹磊支付购房首付款160000元。该房系曹磊为冠博公司从事安装工程，从冠博公司处抵顶部分工程款所得。在合同履行过程中，因曹磊与冠博公司存在手续交接等矛盾，冠博公司拒绝为高文办理网签及住房贷款手续，经高文与曹磊协商，曹磊于2018年8月1日签订《补充协议》一份，曹磊承诺于2018年8月10日前与冠博公司处理完毕，但至今未果，曹磊仍然未与冠博公司解决纠纷，曹磊严重违约。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 曹磊辩称，我不是适格诉讼主体，涉案房屋的开发商冠博公司应为本案被告；返还购房款是合同解除的法律后果，而违约金是合同不能按约定履行的后果，二项诉求有冲突，且违约金过高，请求法院予以调整；不同意支付利息，因为双方对此没有约定；因没有实际的损失，故不同意支付中介费6000元、房屋溢价损失12万元。 翟光娟未到庭未答辩。 冠博公司辩称，我公司与曹磊有工程合作，总金额大约在60多万，但曹磊未依约将工程干完，故我方不能将涉案房产抵给曹磊；同意与高文解除签订的购房协议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下: 高文申请对涉案房屋的溢价损失进行鉴定，本院依法予以准许，并委托山东启新资产评估有限公司进行鉴定。后山东启新资产评估有限公司出具启新评鉴字（2019）第11号司法鉴定书，鉴定结论为涉案房产（含车位、储蓄室）的溢价损失为38.71万元。高文对该鉴定报告质证后表示无异议；曹磊主张应以高文起诉之日为准来确定损失；冠博公司质证后表示对真实性无异议，但与其无关。本院认为，曹磊虽对鉴定结论不予认可，但未提供任何证据予以反驳或提供相关依据以证明应以起诉之日为评估基准日，故曹磊的反驳理由不成立，对该鉴定报告，本院依法予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：冠博公司与山东淄泰建工有限公司（以下简称“淄泰公司”）签订《工程承包合同》（曹磊作为淄泰公司的委托代理人签名），约定由淄泰公司对冠博公司处不锈钢楼梯扶手、阳台护栏制作与安装工程进行施工，按照工程造价以房抵工程款，工程完成两栋楼开始选房，完成四栋楼按已完成工程量的50%，完成6栋楼按已完成工程量的75%，工程全部安装完成验收后付至总价的95%,留5%作为质保金，一年后付清；双方还对其他事项进行了约定。2017年5月10日，冠博公司与淄泰公司签订《购房协议书》一份，约定冠博公司将冠博兰亭苑小区2#-2-403房屋一套抵顶给淄泰公司，房屋建筑面积为115.56平方米，按单价4700元/平方米，房屋价款为543132元，连同车位及储藏室共计665560元，同时约定：冠博公司允许并协助淄泰公司将房屋转让给第三方，并与淄泰公司认可的第三方签署购房合同，办理产权手续，产权手续办理时间以冠博公司另行通知时间为准，在办理淄泰公司认可的第三方产权手续时，需冠博公司、淄泰公司及第三方签订一份三方协议；淄泰公司向第三方转让抵顶房屋的时间原则上应在结算款超过抵顶房价值以后进行，淄泰公司提前转让给第三方时冠博公司不与第三方签署任何书面资料，结算款以阶段性割算书或结算书为依据，割算书或结算书必须经冠博公司、淄泰公司、总包方、监理方、审计方共同签字方可生效。 2017年8月10日，高文、曹磊在淄博康嘉投资咨询有限公司的居间服务下，签订《房屋买卖合同》一份，约定高文向曹磊购买冠博兰亭苑小区2#-2-403房屋一套，房屋建筑面积为115.56平方米，房款、车位及储藏室共计53万元；高文于2017年8月10日向曹磊支付购房定金3万元，于2017年8月15日前向曹磊支付首期购房款16万元；剩余房款以商业贷款方式履行；若单方原因解除合同，违约方支付守约方总房款的20%作为违约金；违约方支付全额中介费；三方还就其他事项进行了约定；但关于涉案房产办理合同网签时间、剩余房款银行贷款时间、交房时间及产权登记时间均未在合同中进行约定。2017年8月21日，冠博公司（甲方）与高文（乙方）签订《购房协议书》一份，约定甲方抵顶给乙方涉案商品房及车位、储藏室合价款合计为665560元；乙方依据相关合同为甲方完成的材料供应为不锈钢工程，乙方合同义务已经履行，根据合同约定，双方具备了分段割算或结算条件，双方还约定了其他事项。同日，高文、曹磊与淄博康嘉投资咨询有限公司签订《证明》一份，确认的主要内容为：高文购买曹磊位于冠博兰亭苑小区2#-2-403室房屋一套，实际成交价为53万元，经协商曹磊已从开发商变更购房协议给高文，高文已付首付款16万元，实际欠款37万元，曹磊负责督促开发商办理高文的网签合同，同时无条件负责高文在银行的房屋贷款37万元。当日，高文向淄博康嘉投资咨询有限公司支付中介费3000元。2017年8月22日，高文向曹磊支付完毕购房首付款共计16万元。 2018年8月1日，曹磊向高文出具“补充协议”一份，主要内容为：关于冠博兰亭苑房子一事，截止到2018年8月10日，我负责处理完监理整改、发票，以至于此房在开发商那里承认是高文的房子，如若完不成，双倍退付首付款，违约方支付双倍全额中介费。 后因曹磊与冠博公司因工程验收等发生纠纷，冠博公司拒绝为高文办理网签及住房贷款手续，为此，高文诉至本院，提出了上述诉讼请求。 本院认为，高文与冠博公司虽签订了《购房协议书》，但该协议仅确认了涉案房产的相关情况，其他所谓的工程履行的约定实系与高文无关的格式条款，且同日在三方签订的“证明”中曹磊还在承诺“负责督促开发商办理高文的网签合同，同时无条件负责高文在银行的房屋贷款”，并确认高文欠其购房尾款37万元，也就是说，高文与冠博公司签订的所谓的《购房协议书》只是高文与曹磊履行双方的《房屋买卖合同》的一个步骤或环节，而非曹磊将相关债务进行了转移，故对曹磊称其不是适格被告的主张，本院依法不予支持。根据相关法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，守约方可以请求解除合同。曹磊与冠博公司因抵账工程纠纷致其与高文的房屋买卖交付不能，且曹磊又不能在合理期间消除房屋的相关权利瑕疵，致高文购买房屋的合同目的不能实现，故高文请求解除与曹磊签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。高文与冠博公司均同意解除双方签订的《购房协议书》，本院依法予以确认。根据相关法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，故高文请求曹磊在合同解除后返还首付款16万元，符合法律规定，本院依法予以支持。因高文已与冠博公司签订《购房协议书》，即已完成“以至于此房在开发商那里承认是高文的房子”的承诺，故高文请求曹磊支付双倍全额中介费6000元的条件未成就，但依据双方签订的《房屋买卖合同》中的约定“违约方支付全额中介费”，曹磊作为违约方应承担高文支出的中介费3000元，高文多主张部分，于法无据，本院依法不予支持。 关于高文请求违约金、房屋溢价损失、利息损失的问题，首先，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。本案中，高文与曹磊约定的违约金条款在合同解除后仍然有效，曹磊主张返还购房款与支付违约金的诉求有冲突的抗辩意见于法无据，本院依法不予支持。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”可知，守约方因违约所获得的补偿不应超过其因此所遭受的损失，在足以弥补违约行为造成的损害后果的情况下，违约金与损害赔偿只能选择其一。本案中，高文请求的房屋溢价损失是可得利益损失，适用债权法上的损害赔偿规则，又由于高文对约定的违约金进行了部分放弃，故从维护守约方利益最大化的角度，本院对高文请求的房屋溢价损失11.69万元（38.71万元×16万元/53万元）予以支持，对违约金4万元的诉讼请求不予支持。最后，因买受人高文对房屋升值利益的获取系以其支付了相应的房款为前提，故其已付房款的利息损失实际已在房屋溢价损失中得以补偿，如再行支持实系认可高文在未支出任何成本的情况下仍可获取系争房屋相应升值利益，有违公平，故对高文提出的利息损失，本院依法不予支持。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款关于“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，高文可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保。因曹磊违约引起本案诉讼，高文为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系高文支出的合理必要费用，故对高文请求曹磊承担诉讼保全担保保险费660元的请求，本院依法予以支持。 关于高文请求翟光娟承担连带责任的主张，本院认为，虽然曹磊与翟光娟系夫妻关系，但曹磊在本案中签订房屋买卖合同的行为实为取得工程款，超出了家事代理的范围，由此产生的债务不属于夫妻共同债务，同时，高文亦未提供证据证明夫妻具有共同出售房屋的意思表示，高文据此要求翟光娟承担连带责任无事实及法律依据，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及其他相关法律之规定，判决如下： 一、解除原告高文与被告曹磊于2017年8月10日签订的《房屋买卖合同》； 二、解除原告高文与第三人淄博冠博房地产开发有限公司于2017年8月21日签订的《购房协议书》； 三、被告曹磊于本判决生效后十日内退还原告高文购房首付款160000元； 四、被告曹磊于本判决生效后十日内支付原告高文房屋溢价损失11.69万元； 五、被告曹磊于本判决生效后十日内支付原告高文中介费3000元； 六、被告曹磊于本判决生效后十日内支付原告高文诉讼保全担保保险费660元； 七、驳回原告高文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6190元，财产保全费2170元，共计8360元由原告高文负担821元，被告曹磊负担7539元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  白丽娜 人民陪审员  张良栋 人民陪审员  程卫东 二〇一九年十月二十日 法官助理王洁 书记员祝宏