苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初7279号原告：嵇伟锋，男，1982年3月13日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：郁建新，江苏诚品律师事务所律师。被告：程锦林，男，1960年1月15日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：黄雪花，女，1969年10月9日生，壮族，住江苏省苏州市吴中区。被告：程晓亮，男，1990年10月6日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：黄晓娟（曾用名黄娟），女，1992年2月17日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。上述四被告共同委托诉讼代理人：史鹏程，江苏寒山律师事务所律师。原告嵇伟锋诉被告程锦林、黄雪花、程晓亮、黄晓娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案，依法适用简易程序公开开庭进行审理。审理中，被告程锦林、黄雪花、程晓亮、黄晓娟提起反诉，本院决定受理并进行合并审理，后程锦林、黄雪花、程晓亮、黄晓娟撤回反诉请求,本院予以准许。原告嵇伟锋的委托诉讼代理人郁建新，被告程锦林、黄雪花、程晓亮、黄晓娟的委托诉讼代理人史鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嵇伟锋向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告程锦林签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告程锦林继续履行合同，协助原告将坐落于苏州吴中经济开发区（含阁楼）及15幢28号车库过户登记至原告名下，其余被告予以配合；3、判令被告承担上述房屋、车库过户所产生的税费的50%；4、判令被告承担以171000元为基数自2017年5月6日起按同期同类银行贷款利率上浮50%计算至实际过户之日止的逾期办证违约金；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2008年6月29日，原告与被告程锦林就购买位于苏州吴中经济开发区（含阁楼）及15幢28号车库签订了《房屋买卖合同》，合同约定主房面积60平方米、单价3000元/平方米、车库15平方米、单价1100元/平方米、阁楼为赠送，交易总价为195000元，具体房屋坐落抽签后确定。原告预付订金50000元，被告程锦林抽签拿房后支付125000元，余款20000元在过户后付清。同时，该合同约定，过户费和税费由双方各半承担，过户期必须在一个月内办理手续妥当，被告程锦林无理由变价。如被告程锦林违约，按照房款十倍价格赔偿给原告违约金。被告黄雪花、程晓亮作为家属和见证人亦在合同上签字。后，原告按照政府安排与被告程锦林抽签领房，房号为文溪花苑18幢302室。后，原告对房型不满意，要求被告程锦林与案外人莫方华的文溪花苑15幢502室进行对调，原告支付差价款6305元后取得了涉案房屋。后经双方核实，涉案房屋主房面积60平方米、车库面积10平方米，双方按照合同约定单价重新确定车库款为11000元，故涉案合同总价为191000元，原告据此支付房款，被告也予以确认，原告领房后装修入住至今。截止起诉，原告尚有20000元余款未付。涉案房屋已办理了产权登记，原告要求办理过户手续，但被告提出补偿，双方未达成一致意见。被告程锦林、黄雪花、程晓亮、黄晓娟辩称，双方签订了两份房屋买卖合同，第一份是2018年6月29日签订，订立的是以乙方代理甲方抽签所得房屋为交易对象的房屋买卖合同。乙方即原告抽到的是文溪花苑18幢302室房屋，后原告不想要该房屋，故与被告解除了18幢302室的房屋买卖合同。之后，被告与莫方华家庭调换了房屋，取得了15幢502室的房屋的所有权，原、被告又订立了以文溪花苑15幢502室的房屋为交易对象的房屋买卖合同。目前，双方履行的是第二份合同，第二份合同双方仅就房屋预估面积、车库预估面积、单价、押金进行了约定。2、原告向被告提起诉讼，双方就房屋的补偿款及税费承担不能达成一致意见。被告认为应解除双方的合同，被告无义务配合原告继续进行文溪花苑15幢502室的后续过户事宜。3、双方未就目前履行的房屋买卖合同进行过税费的约定，根据市场交易规律、交易习惯，过户税费应由原告承担。4、被告于2017年取得房产证后已经告知了原告，但因近年来税收政策的变化，原告并不急于过户，为避免高昂的过户费用，双方达成过两年再过户的一致意见。原告实际是延迟过户的受益者，另，双方为互负义务关系，原告并未完成支付款项，仍有20000元房款未支付，故被告不应承担所谓的逾期过户违约金。5、就争议事项，原告一边与被告约定时间商谈，一边又起诉称被告拖延时间，而原告才是拖延时间的一方。如扩大了损失，也是原告的责任。原告违背了基本的诚信原则，应自行承担诉讼费和保全费。本院经审理认定事实如下：2007年9月2日，程锦林（乙方）与吴中开发区越溪办事处拆迁办公室（甲方）签订拆迁协议一份，协议载明甲方对程锦林户位于吴山村二组的房屋进行拆迁，乙方在册户口4人，可安置公寓总面积280㎡。经查询人口登记表，上述拆迁协议签订时，程锦林户的在册人口为姚阿六、程海林、程锦林、程金兰。姚阿六于2011年11月18日去世。2016年8月，程锦林、程海林、程金兰就姚阿六遗产的继承问题进行公证，苏州市吴中公证处于2016年8月8日作出公证书，程海林、程金兰自愿放弃继承姚阿六的遗产，位于苏州吴中区房屋（含车库）系程锦林、黄雪花、程晓亮及姚阿六共有。上述房屋中应属被继承人姚阿六的遗产，由程锦林继承。2016年12月26日，程锦林、黄雪花、程晓亮、黄晓娟与江苏省吴中经济技术发展总公司签订拆迁房产权登记分配补充协议，约定将吴中区越溪街道文溪花苑20幢506室房屋（建筑面积60.92㎡）及20幢18号车库（9.39㎡）、阁楼（18.56㎡），吴中区越溪街道文溪花苑15幢502室房屋（建筑面积60.7㎡）及15幢28号车库（9.39㎡）、阁楼（18.56㎡）登记在程晓亮、黄晓娟名下。2017年4月7日，越溪街道文溪花苑15幢502室房屋及15幢28号车库登记在被告程晓亮、黄晓娟名下，登记房屋建筑面积为79.26㎡、车库面积为9.39㎡。被告陈述，程锦林与黄雪花系夫妻，生育儿子程晓亮，黄晓娟系程晓亮的妻子。另查明，2008年6月29日，原告嵇伟锋（乙方）与被告程锦林（甲方）签订房屋买卖合同一份，约定：甲方将吴中区越溪溪东新村五区房屋（建筑面积按60㎡）及自行车库（按15㎡）出售给乙方，主房按3000元/㎡,计180000元，车库按1100元/㎡，计16500元，共计195000元。第四条约定，乙方以现金方式先付甲方50000元作为订金。甲方签订此合同就代表已收到订金。交房时由乙方去拆迁办抽签拿房，抽签后乙方以现金方式再付甲方125000元，甲方交钥匙给乙方，余款20000元待房产证、土地证按实际面积过户给乙方全部付清。涉及房屋层次费、超面积的费用由甲方负责，乙方按第四条之规定付款。乙方抽签之房屋从一楼到顶楼（带阁楼）均按第四条之规定付款，阁楼赠送。政府规定可以办理房产证、土地证、上市交易，甲方应积极配合乙方过户，过户手续由甲方负责，过户费和税收由甲乙双方各负责一半，过户期必须在一个月内办理手续妥当，甲方无任何理由变价等。甲方违约，按房款价格十倍赔偿给乙方违约金，乙方违约，如不能按期付房款，赔偿给甲方违约金以房款价格十倍结算。合同下方载明：车库小于或大于15㎡，按照1100元/㎡计算。2008年12月8日，被告程锦林出具收条一份，载明：房屋面积60平方米，按3000元每平方米计算，总共180000元，车库面积10平方米，按1100元每平方计算总计11000元，合计191000元，扣除20000元押金，应收171000元。审理中，被告确认已收款191000元。被告陈述，上述房屋买卖合同的手写内容及甲方处的签字均是程晓亮写的，程锦林、黄雪花不在场，当时程晓亮未成年，且程晓亮的行为未获得监护人的追认。房屋买卖合同约定由原告去拆迁办抽签拿房，事实上原告自行去拆迁办抽签抽得一套房屋即18幢302室房屋，双方应系就18幢302室房屋订立了房屋买卖合同。后，原告对该套房屋的房型不满意，与被告协商如被告能与莫方华家庭调换房屋，愿意就调换后的房屋重新订立房屋买卖合同，所以原告存在违约行为，双方协商解除了18幢302室房屋的房屋买卖合同。之后，被告的房屋与莫方华家庭的房屋调换成功，拆迁办确认双方可以调换房屋后，原告到拆迁办领取钥匙，开始使用涉案房屋。而2008年12月8日的收条实际上是双方就调换后的房屋订立的第二份房屋买卖合同。原告陈述，房屋买卖合同的手写内容和甲方处的名字确实是被告程晓亮写的，但当时程锦林、黄雪花在场，程锦林、黄雪花表示不太会写字，所以让程晓亮一并代签。其在拆迁办抽签取得的的确是18幢302室房屋，但原、被告并未就该房屋办理交接手续，而是直接在拆迁办办理了换房手续，双方最终交易标的即为涉案房屋。莫方华家庭拆迁取得的房屋与18幢302室房屋面积相同，但多了一个阁楼，其与莫方华家庭对调房屋时至拆迁办，由拆迁办工作人员计算了对调房屋的差价款，由其支付了差价款给莫方华，被告对此知情。对调成功后，其即取得涉案房屋并居住使用至今。为此，原告提供了房屋差价计算清单，莫方华于2008年12月8日出具的收条、水电费及有限电视缴费卡拟证明其主张。清单载明，15幢60㎡502=53044,18幢60㎡302=46739，相差6305元。收条载明，今收到程锦林60㎡房型交还差价款陆仟叁佰零伍元（￥6305元），交换房型为18幢302为莫方华，15幢502为程锦林。经质证，被告对房屋差价计算清单不予认可，认为虽然各户拆迁取得的房型相同，但面积不同，所以会产生尾款问题，并不单独指向阁楼面积。拆迁户从拆迁办拿房屋钥匙时需要对尾款进行结算，故其认为6305元系原告为莫方华垫付的房屋尾款。即便换房时莫方华要求补交6305元，原告代被告支付，也只能理解为原告因在先的违约行为对被告进行了赠与；对收条真实性无法确认，莫方华从未向被告索要过房屋差价款，该收条也没有给过被告。当时莫方华的父亲找到被告程锦林，劝说程锦林调换房屋，但没有提及差价款问题。该收条恰好证明了被告与莫方华家庭存在房屋交换的事实，也证明了原告与莫方华签订了协议；对水电费及有线电视卡没有异议，涉案房屋是一直由原告居住使用。关于调换房屋事宜，被告程锦林、黄雪花、程晓亮表示其在对调时均知情，被告黄晓娟后来也知情。关于涉案房屋及车库的过户事宜，原告陈述，2019年7月，其得知涉案房屋及车库的不动产权证已办理下来，其主动找到程晓亮，协商房屋及车库的过户事宜，但程晓亮要求另行补偿100000元，税费由原告全部承担，当时原告仅同意补偿40000元，税费由双方各半承担，被告没有同意，所以其提起诉讼。被告陈述，2017年，被告拿证的时候就告知了原告，原告表示手上没有钱，过户税费太高，让再等两年。2019年，双方再次协商，被告表示其他购房者均按照产证面积补偿了出售者的房屋价款，希望原告也进行补偿，原告表示补偿40000元，税费各半承担，被告不同意该方案，与原告继续协商并另行约定了协商时间，协商时间未到，原告即提起诉讼。为证明其该项主张，原告提供了程晓亮与顾琴芳的微信聊天记录为证。8月12日，程晓亮发微信给顾琴芳，表示我们这周日有空，你们什么时候有空我们再约谈一下，价格都是商量出来的。8月24日，顾琴芳发微信表示我们实在是无奈之举，对不住了！经质证，原告对微信记录真实性没有异议，微信记录内容反而能证明双方合同标的即为涉案房屋。审理中，原告嵇伟锋的妻子顾琴芳到庭表示同意由嵇伟锋诉讼将涉案房屋过户至嵇伟锋名下，其不参与诉讼。另，原告表示双方约定各半承担房屋过户产生的税费，但考虑到过户便利，其同意承担过户产生的全部税费。上述事实，由原告提供的拆迁安置补偿协议、房屋买卖合同、收条、不动产登记查询信息表、拆迁房产权登记分配补充协议、房屋差价计算清单、户表、户口注销证明、死亡证明、水电费、有线电视缴费卡，被告提供的公证书、微信记录及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，原告嵇伟锋与被告程晓亮于2008年6月29日签订房屋买卖合同，约定原告购买被告拆迁安置所得的吴中区越溪溪东新村五区60平方米的房屋及车库，具体房号由原告抽签选定，根据双方陈述，原告抽签所定房号为越溪街道文溪花苑18幢302室房屋及相应车库，之后原告与莫方华协商，莫方华将越溪街道文溪花苑15幢502室房屋及车库与被告家庭拆迁安置的越溪街道文溪花苑18幢302室房屋及相应车库进行调换，程晓亮在签订上述房屋买卖合同时未满18周岁，被告称当时程晓亮的父母均不在场，未对程晓亮的签约行为进行追认，但被告陈述被告程锦林、黄雪花对上述房屋调换事宜知情，莫方华的父亲曾找程锦林协商房屋调换事宜，且被告程锦林于2008年12月8日出具的收条并根据2008年6月29日房屋买卖合同的单价写明了房屋及车库的价款，应视为被告程锦林对房屋买卖一事知情并对被告程晓亮的行为进行了追认，房屋买卖合同应为有效。原告抽签确定房屋买卖标的物后，与莫方华家庭就抽签所得房屋进行调换，即房屋买卖标的物发生变更，被告程锦林、黄雪花、程晓亮对此知情并未提出异议，被告程锦林亦出具收条予以确认，则双方应按合同变更后所确定的内容按约履行各自的义务。至于房屋面积问题，原告已支付相应的差价款给莫方华，且拆迁部门也将越溪街道文溪花苑15幢502室房屋及车库列为被告的拆迁安置房屋，应视为原、被告就越溪街道文溪花苑15幢502室房屋及车库的价款等取得一致意见。现经被告家庭人员协商一致并签订拆迁房产权登记分配补充协议，确认越溪街道文溪花苑15幢502室房屋（含阁楼）及28号车库登记至被告程晓亮、黄晓娟名下，被告程晓亮、黄晓娟应按合同约定配合原告办理上述房屋、车库的过户手续。原告表示同意承担房屋、车库过户中产生的税费，本院尊其意愿。尾款20000元，由双方在办理过户手续后自行处理交接事宜。双方约定过户期必须在一个月内办理手续妥当，而并未明确房屋、车库的具体过户时间，原告认为被告逾期办证并要求被告支付逾期办证违约金，本院不予支持。原告在本案诉讼前曾与被告程晓亮协商，双方就补偿问题协商未果，原告提起诉讼，故本案所产生的诉讼费用由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十七条、第六十条、第七十七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、原、被告于2008年6月29日签订的房屋买卖合同有效。二、被告程晓亮、黄晓娟于本判决生效之日起十五日内协助原告嵇伟锋将坐落于苏州吴中经济开发区（含阁楼）及15幢28号车库过户登记至原告嵇伟锋名下；产权变更登记产生的相应费用由原告嵇伟锋负担。三、驳回原告嵇伟锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3876元、保全费2720元，合计人民币6596元，由被告程晓亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  吴明燕二〇一九年十月二十八日书记员  钱喆人