云南省玉龙纳西族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0721民初444号原告：李正伟，男，1964年6月24日生，纳西族，初中文化，农民，户籍地及住所地云南省丽江市玉龙纳西族自治县。委托诉讼代理人：李兴铜（原告李正伟的儿子），男，1990年4月28日生，纳西族，大专文化，丽江市邮政分公司职工，户籍地云南省丽江市玉龙纳西族自治县拉市镇均，现住云南省丽江市玉龙纳西族自治县，特别授权代理。被告：云南多吉房地产开发有限公司，住所丽江市古城区象山西路尚水居**，现在丽江市玉龙县林海苑小区售楼部办公。法定代表人：曹八斤，该公司董事长。委托诉讼代理人：周建元，云南康滇律师事务所律师，特别授权代理。原告李正伟与被告云南多吉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告李正伟的委托诉讼代理人李兴铜、被告云南多吉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周建元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李正伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理玉龙县房屋的不动产产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金50,000元；3.判令被告承担本案产生的诉讼费、律师费等所有费用。事实与理由：2014年2月28日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买玉龙县房产，房屋总价款456,963元，被告应于交付房屋后为原告代办产权证。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，被告于2017年3月21日向原告交付了房屋，原告向被告支付房屋契税及维修基金等共计6,331元，并催促被告早日为原告办理房屋产权证。但时至今日，被告一直以种种理由拒绝为原告办理。其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告云南多吉房地产开发有限公司辩称，1.被告与原告确实签订了《商品房销售合同》，关于办理产权证的问题，本案原告未委托被告办理产权证，且办理不动产权证是不动产登记机关的职能，而不是房地产开发公司的义务。合同约定被告交付房屋后为原告代办产权证，说的只是代办而不是应该办理。由于各方面的原因，办证的条件不成熟，被告认可有被告方面的主要原因。2019年4月21日，在玉龙县相关部门以及林海苑二期业主代表、被告的参与下，召开林海苑二期产权证问题协调会，被告承诺2020年1月1日开始办理小区业主不动产权证，被告承诺的办证期限尚未届满，原告就提起诉讼要求办理产权证，对该诉请，不应得到支持。2.原告要求赔偿违约金50,000元没有依据，《商品房购销合同》第十三条约定的是单方提出解除合同或者变更本合同约定的，由违约方承担因解除或变更合同约定所造成的经济损失和税费，并向守约方支付50,000元的违约金。本案不存在单方解除合同或变更合同的情况。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、原告提交的证据：1.商品房购销合同；2.收据；3.《视频》。被告对证据1、2无异议，证据3的真实性没有异议，但对被告公司老板态度恶劣的证明内容不认可，他平时讲话就这样。经审查，原告提交的证据1、2、3内容真实、来源合法、且与本案待证事实具有关联性，本院予以确认。二、被告云南多吉房地产开发有限公司提交的证据：1.玉龙县具体建设项目用地审批供应管理领导小组专题会议纪要；2.产权证问题协调会议签到表、林海苑二期办理不动产权情况说明及承诺书、承诺书、业主代表签字、林海苑二期业主优先办理房产证名单统计表；3.备案登记表。原告对证据1、证据2中的产权证问题协调会议签到表、业主代表签字、林海苑二期业主优先办理房产证名单统计表、证据3均没有异议；对证据2中林海苑二期办理不动产权情况说明及承诺书、承诺书有异议，认为承诺书中没有办证的具体期限。经审查，被告提交的证据1、2、3内容真实、来源合法，且与本案待证事实有关联性，本院予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2014年2月28日，原告李正伟（乙方）与被告云南多吉房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买玉龙县林海苑小区二期第18幢2单元404号房屋，建筑面积135.41㎡，参考套内建筑面积为121.09㎡，房屋总价款为411,376元；2015年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方；甲方在小区房屋通过竣工验收后120个工作日内将小区建设整套资料报送当地房产行政主管部门登记备案，甲方交付房屋后为乙方代办产权证、乙方在甲方限定的期限内将办理产权登记的资料交给甲方，办理产权证所涉及的一切税费由乙方承担，甲方在办理交房手续时按相关标准收取；单方提出解除合同或者变更本合同约定的，由违约方承担因解除或变更合同约定所造成的经济损失和税费，并向守约方支付50,000元的违约金。同时合同还约定了双方的违约责任、付款方式及期限等内容。2015年8月5日该套房屋进行了备案登记。2017年3月21日，被告将房屋交付给原告。该房的房款已付清。因涉案房屋的产权证一直未办理。2019年4月21日，召开林海苑二期产权证问题协调会，玉龙县政法委、县信访局，县住建局、黄山镇人民政府、云南多吉房地产开发有限公司、林海苑二期业主代表等参加了会议。被告云南多吉房地产开发有限公司向林海苑二期小区业主作《林海苑二期办理不动产权情况说明及承诺书》，称因被告云南多吉房地产开发有限公司的自身原因，导致了林海苑二期未能在合同约定的时间办理不动产登记，承诺被告云南多吉房地产开发有限公司将于2019年5月开始向不动产部门报备不动产办理前期手续（房产测绘、土地测绘、落宗事宜），于2019年12月30日前按政府相关法律、法规办理完关于不动产登记的所有手续，并于2020年1月1日开始办理小区业主不动产权证（因业主自身原因的不在此范围内）。林海苑二期的业主代表在该情况说明书及承诺书上签字确认。2019年5月21日，原告诉至本院，要求判如所请。另查明，原告向被告购买的涉案房屋为期房。本院认为，原告李正伟与被告云南多吉房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应严格按约履行合同内容。本案原告购买的是期房。原、被告在合同中对办理不动产权证的时间未作明确约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，原告于房屋交付使用之日起90日内应取得不动产权证，而涉案房屋于2017年3月21日已交付给原告，但原告至今未取得涉案房屋的不动产权证，被告已构成违约，应当承担违约责任。但本案在被告已违约的情况下，作为原告所在小区的业主代表在相关部门的参与下，召开林海苑二期产权证问题协调会，被告云南多吉房地产开发有限公司作出书面承诺，承诺2020年1月1日开始办理涉案小区业主不动产权证，小区业主代表在该承诺书上签字予以确认。该行为应视为原、被告双方重新约定了办理产权证的期限及原告对被告之前存在违约的情况放弃主张权利。现被告承诺办理产权证的期限未到，原告要求被告立即为原告办理玉龙县房屋不动产权证的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告按照《商品房购销合同》第十三条的约定，要求被告支付逾期办理不动产权证的违约金50,000元的诉讼请求，该条约定的是单方提出解除合同或者变更本合同约定的，由违约方承担因解除或变更合同约定所造成的经济损失和税费，并向守约方支付50,000元的违约金。而本案不符合该约定，故该诉请本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：驳回原告李正伟的诉讼请求。案件受理费1,050元，由原告李正伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  付卫萍审判员  夏朝军审判员  王学海二〇一九年十月二十八日书记员  杨耀瑛