甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初4764号原告甘肃省地震局，住所地兰州市城关区。法定代表人：胡斌，该局局长。委托诉讼代理人丁虎明，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人贠玉皎，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告董某某，男。被告雷某，女。原告甘肃省地震局与被告董某某、雷某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贠玉皎、被告董某某、被告雷某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃省地震局向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告立即向原告交付兰州市城关区房屋（房屋产权证记载地址兰州市城关区）；2、判令二被告立即将兰州市城关区房屋不动产权过户至原告名下；3、判令二被告向原告支付迟延交房违约金120000元（违约金暂计至2019年3月31日）、判令二被告按每月1500元向原告支付自2019年4月1日起至实际交付之日的违约金；5、本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：2010年2月9日，原、被告在平等、自愿的基础上，经协商一致签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》一份，约定将原告建设的东岗西路384号甘肃省地震局应急职工住宅楼2单元1101室房屋预售给被告，被告同意将其位于房屋（房改房）回购给原告，并将房屋产权证交付原告。2012年4月，原告将东岗西路384号甘肃省地震局应急职工住宅楼2单元1101室房屋交付被告装修后入住。4月13日，双方签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》，约定被告在入住应急职工住宅楼后，必须在2012年7月31日前向原告交付房屋（房改房），迟延交房需承担违约责任。旧房101室房屋登记在被告雷某名下，被告董某某与被告雷某原系夫妻关系。时至今日二被告仍拒不履行上述合同约定，原告多次协调无果。故原告状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告董某某辩称：单位非法扣我的工资收入，属不合法行为。否认原告的诉讼请求，不认可原告起诉的事实和理由，双方签订的交接协议第13条已经约定，原告至今没有拿出批复价格，原告没有回购价格，所以无法交接房屋；违约金在协议第5条当中已经约定，原告方起诉违约金不符合规定。我方现提出反诉。被告雷某辩称：否认原告的诉讼请求，不认可原告起诉的事实和理由，双方签订的新旧房交接协议第13条已经约定，原告至今没有拿出经批复的回购价格，原告没有回购价格，所以无法交接房屋；违约金在新旧房交接协议第5条当中已经约定，原告方起诉违约金不符合约定。且我从未和单位签订协议，追加我为被告不符合法律规定，我是房屋所有权人，请原告举证与我签订买卖合同交易流程手续，我的房屋从未和原告达成约定，我也从未承诺把房屋出售给谁。原告不给回购价，我不可能把受法律保护的私产回购给原告。综上，我方不存在违约。因被告董某某提出的反诉请求其中一部分实质是针对本案诉讼请求的抗辩理由；另外一部分是要求被告返还合法收入，与本案非同一法律关系；本院当庭确定对被告的反诉不与本案合并审理。原告围绕诉讼请求当庭提交了以下证据：《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》、钥匙发放表、房屋产权证（旧房）、房屋产权证（新房）、393号文件、甘肃省地震局文件、评估报告、结算单。证明：原被告双方自愿达成书面协议，约定原告于2012年4月13日将新房交付于被告入住，被告2012年7月31日前将旧房交还原告并配合原告办理产权过户手续。被告逾期交还旧房，按照每日200元支付违约金。证明原告按照协议约定在2012年4月13日将新房交付于被告，被告至今未将旧房交还被告，严重违约。证明被告仅将旧房房屋产权证交还原告，但拒绝交还旧房。新房房屋产权初始登记证已经办理完毕，产权性质为100%产权，被告向原告交还旧房并配合办理旧房产权过户完毕，即向被告办理新房产权登记。地震局按照法判及文件规定的2105元/平方米价格根据楼层、建筑年代等多方因素对被告房屋进行评估价格为2179元/每平方米。并对案涉新旧房屋差价进行结算。至此，原告已经履行了全部协议项下的义务，被告拒不交付房屋及配合结算办理不影响其应当向原告履行旧房过户的义务。二被告质证认为：《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》、钥匙发放表、房屋产权证（旧房）、房屋产权证（新房）无异议；393号文件不认可；甘肃省地震局文件、评估报告、结算单不认可。二被告当庭提交了以下证据：中国地震局对于甘肃省地震局上访情况回复函、会议纪要。证明：被告对相关情况已进行上访，明确各项诉求。原告质证认为：回复函真实性无异议，证明目的有异议，函内明确指示尊重司法，信访处署名是被告自行所签，是被告单方出具，我方不认可；会议纪要不予认可，是被告单方出具。据此，到庭当事人对当庭出示的证据进行了逐一质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院依法予以确认。对当事人有争议的证据，本院将根据证据的真实性，合法性、关联性及证明目的，结合审理案件查明的事实，综合判断、认定本案基本事实。依据各方当事人提供的上述证据，本院认定如下事实：二被告原系夫妻关系，2015年6月3日解除婚姻关系。二人均为原告甘肃省地震局的退休职工。90年代，原告将分配给二被告的兰州市城关区房屋（房屋产权证记载地址兰州市城关区），经甘肃省住房制度改革领导小组办公室批准出售给二被告，并将房屋产权登记在被告雷某名下,二被告因此取得了该房屋的所有权，该房屋性质属房改房。2010年,原告正在建设的应急职工住宅楼是为适应地震时快速应急工作的保障性住房，只向职工配售，严禁职工私自买卖、出租他人。被告董某某享有配售新房的资格,遂被配售了应急住房一套。2010年2月9日，原告及被告董某某依据《甘肃省地震局应急职工住宅楼配售办法》签订了《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》1份。双方约定：被告董某某选定的新房为西楼Ｇ型层11住房，每平方米预售价2800元，建筑面积和最终售价以房改部门与物价局核定、审批的为准。被告董某某应向原告支付购房首付款200000元且将上述101室旧房腾交原告。新房暂按2800元／平方米的预售价格计算房款，有旧房的职工根据原住旧房建筑面积补缴房款，新房价格批复后，若最终售价低于2800元／平方米，原告在三个月内退回多缴房款，若高于2800元／平方米，被告需在三个月内向原告补齐房款。双方还约定了其他事宜。被告董某某遂向原告支付购房首付款220000元，又于2010年9月支付购房款38400元，公积金抵扣71600元。2012年4月13日，为了依法规范职工住宅调整配售工作，保证职工及时、有序的入住新配售的应急楼住房和旧房调整配售工作顺利进行，原告与包括被告在内的职工分别均签订了《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》。双方约定：原告于2012年4月13日至14日两天内向被告交付上文所述协议项下被告选定的新房（二单元1101室）钥匙，预售建筑面积175.95平方米。被告就新房进行装修的时间为3个月，即2012年4月15日至7月15日。被告应于2012年7月31日前向原告交回上述101室旧房，如逾期10天之内，被告每天按照临时租房价格100元的标准向原告支付违约金，如逾期20天之内，每天按200元向原告支付违约金外。双方还约定了其他事宜。该协议成立后，原告当日向被告交付了1101室新房。但被告至今未向原告交回101室旧房，遂酿成纠纷。另查，原告依据甘发改服务[2013]581号、甘建保[2013]393文件，新房（应急职工住宅楼）的批复价格为2485元/平方米，将旧房回收价格确定为2179元／平方米。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己义务。原告与被告董某某之所以能够签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》，是基于二被告系原告的退休职工，因而获得缔结协议的资格，而二被告作为原告的退休职工，对原告关于向职工配售新房时还需收回旧房，并将旧房再行配售给其他职工的缔约条件是明知并接受的。在此背景下，2010年被告董某某与原告签订的上述协议，系二被告夫妻双方的共同意思表示，二被告虽于2015年解除婚姻关系，但并不影响上述协议的全面履行。故上述协议双方意思表示真实，内容约定合法，预售协议和新旧房交接协议对双方均具有法律上的拘束力。原告依约履行了向二被告交付新房的合同义务，二被告仅依合同约定支付了部分购房款，但未依合同约定期限向原告交回旧房的行为对原告构成违约。关于二被告拒绝腾交房屋的辩称理由，本院认为双方在协议中约定原告向被告交付新房后，再给被告3个月的装修期，待该期限届满后的半个月内，被告必须向原告交回旧房，被告以旧房回购价格没有批复为由拒不交回的行为有违诚实信用原则，不符合法律关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务之规定。且本案中旧房为房改房，新房为经济适用住房，均具有福利性质，参照已发生法律效力的相关判决，可以确定原告依照相关文件将旧房回收价格确定为2179元／平方米并无不当，故对其辩称理由本院不予采纳，被告应承担相应的违约责任。根据合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约向二被告交付了新房，二被告应依约向原告交付旧房，故对原告的第一项诉请本院予以支持。对于原告的第二项诉请，本院认为，原告向二被告配售的保障性新房依双方的约定将给被告办理产权登记，基于同一协议的约定和配售房屋分新交旧的原则，二被告不仅应向原告交付旧房，而且应协助原告办理旧房的产权转移登记，以便原告向获得该旧房的职工履行产权转移登记的义务，故原告的该项诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，双方约定了如被告迟延交付旧房逾期20天以内，则应每天按200元向原告支付违约金。因被告自应交旧房的履行期限届满后至今仍未履行该义务，其行为已构成违约，故原告主张二被告支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据。但结合本案案情及兼顾各方当事人预期利益等综合因素，本院依法酌情确定被告应向原告支付违约金20000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告董某某、雷某于判决生效后10日内向原告甘肃省地震局腾交位于兰州市城关区；二、被告董某某、雷某于判决生效后15日内将位于兰州市城关区房屋的产权转移登记给原告甘肃省地震局；三、被告董某某、雷某于判决生效后10日内支付原告甘肃省地震局违约金20,000元；四、驳回原告甘肃省地震局的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元（已减半），由被告董某某、雷某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王向阳二〇一九年十月十八日法官助理缪娟娟书记员梁婕