广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1402民初1414号 原告：黄学强，男，1983年1月25日出生，壮族，务工，住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：王玉山，广西龙津律师事务所执业律师。 被告：广西扶绥县城市开发投资有限公司。住所地广西壮族自治区扶绥县新宁镇贤仕路89号。统一社会信用代码：9145142177599918X4。 法定代表人：梁能强,该公司董事长 委托诉讼代理人：钟启苏，广西恒聚律师事务所执业律师。 原告黄学强与被告广西扶绥县城市开发投资有限公司（以下简称“扶绥城投公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告黄学强的委托诉讼代理人王玉山，被告扶绥城投公司的委托诉讼代理人钟启苏到庭参加诉讼;原告黄学强、被告扶绥城投公司的法定代表人梁能强未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄学强向本院提出诉讼请求：扶绥城投公司向其支付逾期交房违约金108000元。事实和理由：2012年12月13日，黄学强与扶绥城投公司签订了《商品房预售合同》，购买其开发的位于崇左市园区西路东侧（扶绥上龙花园小区）第8栋1-1003号房，房屋总价款为296479.86元。双方合同约定扶绥城投公司应当在2013年6月30日前交付该商品房。合同签订后，黄学强依约支付了购房款，但扶绥城投公司至今仍未交付房屋。按照合同约定，扶绥城投公司已逾期交房超过6年，应当支付相应的逾期交房违约金。至今，扶绥城投公司仍未支付违约金，为维护自身的合法权益，特向法院起诉。 扶绥城投公司辩称：一、对黄学强在诉称中的购房情况及逾期事实无异议，但涉案房屋已于2014年8月10日通过建设工程竣工验收，且开发商已通过电话、短信及小区内张贴公告的形式通知业主，涉案房屋可于2016年1月1日至2016年1月20日交付使用，故逾期交房违约金的诉请应当从2016年1月1日开始计算诉讼时效，但黄学强直至2019年7月10日才向法院提起诉讼，已明显超过诉讼时效，应当予以驳回；二、双方在合同中约定的逾期交房违约金计算标准明显超出了法律规定,属无效条款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1、扶绥城投公司提交的《建设工程质量竣工验收意见书》可证明涉案工程（崇左市八大住宅区扶绥上龙花园小区7#楼）已于2014年8月10日通过验收，上有竣工验收组成员签名，施工、勘察、设计、监理、建设五大责任主体盖章确认工程符合设计和规范要求，工程质量评定合格，该证据真实合法，与本案相关联，本院予以确认；2、扶绥城投提交的《通知》证明涉案房屋于2016年1月1日至2016年1月20日可交付使用，与本案有关联性。本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2012年12月13日，黄学强与扶绥城投公司签订了《商品房预售合同》，合同约定的主要内容有：1.黄学强购买扶绥城投公司开发的崇左市园区西路东侧（扶绥上龙花园小区）第8栋1-1003号房，房屋总价款为296479.86元；2.应当在2013年6月30日前交付该商品房；3.除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，（1）逾期在30日之内……；（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十五的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；3.商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；买受人应在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续。签订上述合同后，黄学强依约支付了256504.68元购房款，但扶绥城投公司未能按时交付房屋。2014年8月30日，崇左市八大住宅区扶绥上龙花园小区8#楼的施工、勘察、设计、监理、建设等单位对工程进行检查，作出综合验收结论：本单位工程符合设计和规范要求，工程质量评定合格，同意验收。此后，扶绥城投公司告知，涉案房屋于2016年1月1日至2016年1月20日可交付使用。 上述事实有《商品房预售合同》、收款收据、个人贷款凭证、《房屋买卖合同登记备案证明》、物业收据、《通知》及当事人陈述等予以佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中，双方签订的《商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同是合法有效的，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同的约定履行相应的义务。合同约定涉案商品房的交房时间为2013年6月30日，扶绥城投公司未能如期交付房屋，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。 关于黄学强诉请逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条以及《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。据此，房屋交付时经验收合格才是交付的法定条件。房屋竣工经过验收合格后，即便在交房时未办理完相关手续，也不影响房屋的交付使用。涉案房屋已于2014年8月30日经施工、勘察、设计、监理、建设五大责任主体检查验收评定为合格，达到交付使用的条件。扶绥城投公司主张涉案房屋于2016年1月1日至1月20日已可交付使用，本院予以确认。黄学强主张涉案房屋至今仍未交付，并未提交任何证据证明涉案房屋无法交付使用。根据《商品房预售合同》第十三条的约定，买受人应在收到书面通知后15日内办理商品房的交接手续。考虑到交房通知并未通过书面方式告知业主，结合涉案小区的房屋交付实际情况，给予60日的收房宽限期较为合理。故本院确认涉案房屋的交付时间为2016年3月20日。黄学强在扶绥城投公司向其交付房屋之时应当知道其权利已被侵犯，故黄学强请求逾期交房违约金的诉讼时效自2016年3月21日起计至2019年3月21日。黄学强于2019年7月10日才向人民法院提起诉讼，已超过三年的诉讼时效，且在诉讼过程中未提供任何诉讼时效中止或中断的证据，故黄学强的诉请不能成立，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回黄学强的全部诉讼请求。 案件受理费1230元，由黄学强自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 许欢 二〇一九年十月十日 法官助理 洪玺 书 记 员 谢云 附：相关法律及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。 建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。