贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9272号 原告：蔡鹏，男，1981年8月24日出生汉族，住所地贵州省毕节市七星关区。 原告：梁晓敏，女，1986年12月8日出生穿青人，住所地贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：蔡鹏（特别授权），系贵州本芳律师事务所律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，注册号：522400000004955，住所地毕节市麻园路。 法定代表人：蒋秀敬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄兴文（特别授权）、薛锦（一般授权），均系该公司员工。 原告蔡鹏、梁晓敏与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司(以下称振华房开公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。梁晓敏的委托诉讼代理人即原告蔡鹏，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人薛锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡鹏、梁晓敏向本院提出诉讼请求：1依法判决被告立即为原告办理并交付毕节××××学院路振华商贸大夏一单元7层5号商品房转移登记的有关文书及产权证；2、依法判决被告以原告已付购房款300,000.00元为基数，按年利率7.8%的标准向原告支付逾期办理毕节××××学院路振华商贸大夏一单元7层5号商品房不动产权登记证的违约金，违约金从2012年4月1日起计算至实际履行转移登记完毕之日止，暂计51,700.00元；3、判决被告立即退还原告燃气入户费2,500.00元、电视入户费300.00元、水电入户费779.00元，共计3,579.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中,原告就第二项诉讼请求违约金的起算时间由“2012年4月1日”变更为“2013年4月1日”。 事实及理由：原告蔡鹏与梁晓敏系夫妻关系。2011年8月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发的位于毕节××××学院路振华商贸大夏一单元7层5号商品房以总价款300,000.00元出售给原告。合同签订后，原告按约定支付了首付款90,000.00元，余款210,000.00元以公积金贷款方式向被告支付。被告于2012年12月31日通知原告交付房屋，当日，被告违法向原告收取燃气入户费2,500.00元、电视入户费300.00元、水电入户费779.00元，共计3,579.00元后，才向原告交付房屋钥匙。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应当于商品房交付使用之日起90日内办理所售商品房所有权初始登记并向原告交付商品房转移登记的有关文书，但被告至今未向原告交付商品房转移登记文书。经原告多次催促，但至今被告仍未向原告交付商品房转移登记文书。被告的行为已然构成违约。为此，原告诉请法院判令被告立即为原告办理并交付商品房转移登记的有关文书及产权证，并由被告向原告支付违约金。同时，被告违规收取的燃气、水电、电视入户费，也应当返还原告。为维护自身合法权益，原告特依法提起诉讼，诉如所求，恳请人民法院判决支持，保护原告的合法权益。 被告振华房开公司辩称:可以办证,至于何时办证由办证部门决定.原告要求从2013年4月1日起计算金已超过诉讼时效。购房合同没有约定办证违约金,视为没有违约金。原告要求按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算违约金没有依据。原告要求退还燃气入户费2,500.00元、电视入户费300.00元、水电入户费779.00元，没有法律依据。而且该房修建于2011年，当时政府没有这方面的文件要求，在被告2011年后建房出台的任何文件或者地方法规，均不适用于本案。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月21日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节××××路振华商贸大夏A幢一单元七层五号房，房号1-7-5。建筑面积103.95平方米，套内建筑面积84.60平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3546.10元，总价款300,000.00元。买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款90,000.00元,余款210,000.00元以公积金贷款支；出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同》附件十二约定，房屋交付之日后180个有效工作日内办理产权证。合同签订后，原告按约定支付了购房款，2012年12月31日被告向原告收取了燃气入户费2,500.00元、电视入户费300.00元、水电入户费779.00元，共计3,579.00元。 另查明，被告尚未取得涉案房屋的初始登记，不具备向原告交付办理转移登记有关文书的条件。 再查明，《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是管道燃气设施建设费；《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是有线电视安装工料费；《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是低压用户报装工料费；贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。 上述事实，有原告的陈述及原告提交的原告的身份证复印件、商品房买卖合同、不动产统一发票、收据，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、文件在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，《补充协议》附件十二并约定在房屋交付之日后180个有效工作日内办理产权证，但被告至今未取得涉案商品房的初始登记，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于违约金的计算标准问题。因原、被告在《商品房买卖合同》中未约定将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额300,000.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额300,000.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 关于违约金的起止时间问题。根据《补充协议》附件十二的约定，被告应在房屋交付之日后180个有效工作日内办理产权证，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。因涉案商品房交付时间为2012年12月31日，因此，违约金的起算时间原则上应为涉案商品房的交付时间2012年12月31日后的180个有效工作日，即2013年8月24日起。由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年7月31日）往前倒推三年即2016年7月31日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2016年7月31日起计算。因此，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳；其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。同时，我国实行的是不动产物权登记制度，被告有义务依照前述司法解释的规定为原告办理不动产权证书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金计算的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。故，本案违约金应以原告已付购房款300,000.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍的标准从2016年7月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门之日止。 因被告至今未取得涉案楼栋的初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件，故对原告提出的判决被告立即为原告办理并交付毕节××××学院路振华商贸大夏一单元7层5号商品房转移登记的有关文书及产权证的诉请，本院不予支持。 根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同当日内将上述费用交给出卖人。原、被告并在签订的《补充协议》附件十二虽约定买受人委托出卖人代为办理水、电、闭路电视、燃气开户等手续，相关费用由买受人自行承担，在签订合同时支付。但是，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中。据此，被告收取电视入户费、燃气入户费、电开户费于约于法无合理依据，理应予以退还。对原告提出的就该部分应退还费用产生的利息诉请，因无事实和法律依据，本院不予支持。对被告提出的诉讼时效抗辩，因涉案三通费系被告重复收取的费用，被告并未告知原告退还时间，应当以原告知道或应当知道权利被侵害时起算诉讼时效，原告提起本案诉讼视为知道权利被侵害，故被告的诉讼时效抗辩理由不成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决 发生法律效力之日起十日内向原告蔡鹏、梁晓敏支付涉案商品房逾期办证违约金（违约金以原告已付购房款300，000.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍的标准从2016年7月31日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止）； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告蔡鹏、梁晓敏电视入户费、燃气入户费、水、电开户费共计3,579.00元； 三、驳回原告蔡鹏、梁晓敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币591.00元（已减半收取），由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇一九年十月二十七日 书记员 孙宏杰