宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁04民终679号 上诉人（原审原告）：王万珍，男，生于1962年5月1日，汉族，宁夏西吉县人，农民，住宁夏西吉县。 委托诉讼代理人：孔令彪，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被上诉人（原审被告）：苏得刚，男，生于1976年6月29日，回族，宁夏西吉县人，农民，住宁夏西吉县。 被上诉人（原审被告）：撒金虎，男，生于1980年1月3日，回族，宁夏西吉县人，农民，住宁夏西吉县。 被上诉人（原审第三人）：西吉县住房和城乡建设局。住所地：宁夏西吉县。 法定代表人：陶志明，该局局长。 上诉人王万珍因与被上诉人苏得刚、撒金虎、西吉县住房和城乡建设局确认合同无效纠纷一案，不服宁夏回族自治区西吉县人民法院（2019）宁0422民初1720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王万珍上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判确认2016年11月14日王万珍与撒金虎之间的房屋买卖合同无效；2.案件受理费由苏得刚、撒金虎负担。事实与理由：该案房屋买卖协议中王万珍与苏得刚签订的有效，撒金虎私自添加其名字后，王万珍与撒金虎之间协议无效。一、原判认定事实与实际严重不符。1.签订房屋买卖协议时王万珍向苏得刚出卖的是南院，面积145平方米，撒金虎代苏得刚签字，苏得刚按的指印，并未出卖两处院落，该房屋买卖协议与撒金虎无任何关系。协议原件仅有一份，由苏得刚持有。撒金虎与苏得刚之间如有委托，也应以苏得刚的名义进行，而不能在协议原件上添加撒金虎自己的名字，进而将安置房办理到撒金虎名下。2.王万珍一审提供的村委会证明足以证明王万珍宅院分南北两院，北院的宅基地和一间房屋并未出卖。3.王万珍与苏得刚所签房屋买卖协议和王万珍与苏得刚、撒金虎三人之间房屋买卖协议有本质区别，原判不应将两种不同性质的合同混为一谈。二、本案系确认之诉，鉴于撒金虎私自添加自己为买方，王万珍明确请求确认其与撒金虎之间的房屋买卖合同无效，一审庭审总结的争议焦点也是买卖合同是否有效，但原判既未确认案涉合同有效，也未确认合同无效，迳行驳回王万珍诉请，超出了审理范围，判非所请。现提出上诉，请判如所请。 苏得刚辩称，2016年11月8日前后，经撒金虎和李建介绍，王万珍与苏得刚以34.4万元将王万珍位于西吉县吉强镇团结村四组的房屋出卖给苏得刚。同年11月14日，王万珍妻子、撒金虎及李建在场的情况下，王万珍与苏得刚签订协议。协议条款仅载明南院房屋，并未载明北院，王万珍遂在协议书上手绘了北院示意图，房款已付清。协议书上苏得刚的名字系本人所签，房屋买卖协议原件仅有一份，院落征收时，因苏得刚在外地，遂委托撒金虎持房屋买卖协议原件办理征收事宜，应西吉县住房和城乡建设局要求撒金虎将其名字签署后，将原件交给西吉县住房和城乡建设局。位于西吉人家小区撒金虎名下的安置房，系因撒金虎代签导致安置到撒金虎名下。2019年4月24日，西吉县住房和城乡建设局召开征收会议，重新签订安置协议，现该安置房已办理到苏得刚名下。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 撒金虎辩称，2016年王万珍欲转让房屋，撒金虎和李建介绍苏得刚与王万珍协商，商定价格后，先付2.4万元的定金，尾款签订协议时付清，协议购买的是整个院落，房屋买卖协议书上手绘示意图指的是北院。签订协议时，王万珍将其和苏得刚等人领到一打印部打印的协议，双方签字。签协议时撒金虎在原件买方后面未签字。一审卷宗的房屋买卖协议上买方撒金虎的名字，系征收时苏得刚委托撒金虎持协议原件去办理征收事宜，撒金虎应拆迁部门要求签署上去的。安置房虽在撒金虎名下，但之后拆迁部门已将安置房办理到苏得刚名下。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 西吉县住房和城乡建设局未答辩。 王万珍一审诉讼请求：确认王万珍与苏得刚、撒金虎于2016年11月14日所签房屋买卖合同无效；判令苏得刚返还王万珍征收补偿费225031.6元；判令撒金虎与西吉县住房和城乡建设局返还王万珍原位于西吉县农民街安置区（吉强镇团结村四组）异地安置于西吉人家片区建筑面积为96.45㎡的安置房。 一审法院认定事实：2016年11月14日，王万珍与苏得刚就房屋买卖达成协议，约定将王万珍位于西吉县吉强镇团结村院落以34.4万元价格出售给苏得刚。2017年7月13日、2017年12月17日撒金虎、苏得刚分别与西吉县住房和城乡建设局就以地换房、房屋征收补偿达成协议。后王万珍以合同无效为由，遂成诉。一审法院认为，该案争议焦点有两点：其一，买卖合同是否有效；其二，买卖合同的标的物是原为一处后因征收分隔两处的南北院落还是只包含一处院落。结合庭审中王万珍、苏得刚、撒金虎自述及证人证言、交易习惯，王万珍虽认为合同签订后又经撒金虎擅自添加其姓名，故而合同无效。但各方对合同内容并无异议。单独添加姓名且未增加权利义务，并不能改变合同约定的内容，不能以此作为认定合同是否有效的直接证据，故该主张不予支持；对于合同所载关于房屋面积及标的内容的争议，通过证人证言及交易习惯，证人明确证实当时双方签订合同所约定的买卖标的物是“房子跟地即南北面两处院落及地都是一起出卖给苏得刚”，王万珍于合同签订后即将庄院证一并交付给苏得刚、撒金虎，而其所主张南院并无独立集体土地使用证，根据该交付行为所表征的通常意义、比较其院落所处位置的市场行情及合同约定价格，均能统一地指向于同一个事实，即合同约定的交易内容为南北面两处院落及土地。综上所述，王万珍的各项诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回王万珍的诉讼请求。案件受理费4675元，由王万珍负担。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审核认为，苏得刚提交的房屋买卖协议照片打印件，结合本案在卷其他证据的审查，该证据能够证实双方签订协议时，协议书买受人处及尾部苏得刚签名后并无撒金虎签字的事实；苏得刚提交的《西吉人家回购房置换安置协议》与本案待证事实无关，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认外，另查明：2012年，因309国道移建征迁将西吉县吉强镇团结村四组村民王万珍院落【集体土地使用证号为西集用（2001）字第2600525号】分隔为南北两部分。2016年11月14日，西吉县吉强镇团结村四组村民王万珍与西吉县马莲乡张堡塬村一组村民苏得刚签订房屋买卖协议，将王万珍位于西吉县吉强镇团结村自有院落以34.4万元价格出售给苏得刚，并将该院落的集体土地使用证及房屋买卖协议原件交给苏得刚持有。该院落征收时苏得刚委托西吉县西滩乡吊咀村村民撒金虎代办，撒金虎在该房屋买卖协议书买受人处和苏得刚名字后面添加了自己名字。 本院认为，农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此农村房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，具有一定的福利性，只有本集体经济组织的成员才能申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的人，该房屋买卖合同应认定为无效。经查，《房屋买卖协议》系王万珍与苏得刚所签，苏得刚并不是案涉房屋所在村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的资格，故双方签订的《房屋买卖协议》违反法律、行政法规的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，该协议依法应认定无效。因309国道改建过程中将王万珍宅基地一分为二后，王万珍主张的“北院”、“南院”并未分别办理宅基地使用证，依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，王万珍一审提供的村委会证明亦不具有证明物权的效力，结合一审证人关于“双方买卖的是南北面两处院落及地都是一起出卖给苏得刚”的陈述，故王万珍称其宅基地分为“南院”、“北院”两部分，其仅出售“南院”未出售“北院”的主张不能成立。至于王万珍诉称买受人处撒金虎的名字系之后撒金虎私自添加的意见，因该协议无效，撒金虎亦非王万珍所在村集体经济组织成员，故无论买受人处撒金虎名字是否系其私自添加，都不具有法律意义。案涉宅基地及房屋已被政府征收而拆迁，因此，已无法原物返还王万珍。王万珍作为案涉宅基地的原使用人，在取得相应对价后进行了转让，其应当遵守诚实信用原则，不得受拆迁补偿的利益驱动而反悔。因此，在《房屋买卖协议》认定无效后，王万珍也不能要求将拆迁安置补偿利益进行返还。故一审判决驳回其诉讼请求，并无不当。但一审对案件受理费计算错误，本院予以纠正。 综上所述，王万珍的上诉请求不能成立，一审判决认定事实，适用法律，裁判理由虽有瑕疵，但判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费100元，由上诉人王万珍负担；二审案件受理费100元，由上诉人王万珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  高 睿 审 判 员  石 磊 审 判 员  杨忠清 二〇一九年十月二十四日 法官助理  傅美源 书 记 员  伍晶晶