河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终7060号上诉人（原审原告）：张小冬，男，1970年10月18日出生，汉族，住唐山市。上诉人（原审原告）：魏素芹，女，1946年5月31日出生，汉族，住唐山市。二上诉人委托代理人：石贵东，河北正一律师事务所律师。二上诉人委托代理人：王鹏程，河北正一律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张帅，男，1993年7月15日出生，汉族，住唐山市。委托代理人：杨久顺，唐山市开平区开平法律服务所法律工作者。上诉人张小冬、魏素芹因与被上诉人张帅房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初1433号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院查明：原告魏素芹与原告张小冬系母子关系，路北区果园乡5-11号房屋系魏素芹所有，房屋性质为住宅。2018年3月9日，张小冬作为甲方、张帅作为乙方，签订了《房屋租赁合同》1份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限为5年，自2018年3月20日起至2023年3月19日止，年租金58888元，按年一次预付。承租方经营项目为服务类行业。同日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》1份，约定乙方须缴纳两个月预付2000元作为合同执行的担保，合同期满双方结清费用后多退少补。原告主张被告仅在2018年3月支付了首笔租金30000元，剩余租金至今未予缴纳，因此根据合同约定，应向原告支付第一年度剩余租金28000元及第二年度租金58000元并支付逾期给付利息；自2018年8月20日起按年租金58000元支付每日4‰支付违约金并支付诉讼相关支出15000元。被告张帅对于租金给付情况无异议，但主张该房屋系魏素芹所有，上述合同未经魏素芹追认，属无效合同；被告提供唐山市路北区云尚佳文具用品商行工商登记信息1份，主张原告曾与案外人腾贯云签订租赁合同，所以腾贯云才得以办理营业执照，故原告存在“一房二租”的违约行为；该房屋房产证记载面积为127平米，而实际面积增加了122平米，属于违法建筑；并另提供通话录音1份主张被告与原告协商解除合同未果后，于2018年11月将钥匙放在了房门隐蔽处，原告张小冬于2019年1月5日找被告索要房屋钥匙，称其要带人看房，将房屋转租给他人。原告张小冬对此不予认可，主张其并未拿到房屋钥匙，且上述事实也不能证实原告同意解除合同关系。因原被告各执己见，故本案未能协议。原审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。涉案房屋存在未经批准建设的部分,租赁合同约定的使用性质与房产证所载明的使用性质不符。原告明知自己所有的建筑物存在违法建造部分、且使用性质为住宅，仍与被告签订租赁用途为服务类行业的租赁合同，被告在签订合同时也未核实房屋使用性质及房屋产权证，因此在合同签订过程中双方均有过错，应各自承担相应责任。被告于2018年11月已经搬离该房屋，已无继续履行合同的合意，事实上也无继续履行合同的可能，故对原告要求继续履行合同的诉请，不予支持；被告提供的录音材料能够证实原告张小冬于2019年1月5日有向被告索要房屋钥匙、带人看房的行为，应视为收回了房屋使用权。故被告应支付房租的期间为2018年3月20日至2019年1月5日，扣除被告张帅已付的30000元租金及补充协议所约定的2000元，应付租金余额为14241元；原告诉请的律师费等诉讼费用，并非合理必要支出，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、被告张帅于本判决生效之日起十日内向原告张小冬、魏素芹支付房屋租金共计人民币14241元；二、驳回原告魏素芹、张小冬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1715元，减半收取计858元，由原告张小冬、魏素芹共同负担772元，被告张帅负担86元。判后张小冬、魏素芹不服上述判决，向本院提起上诉主要称：一、本案租赁合同合法有效。1、住宅改为商用并不影响租赁合同效力。《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用合同法〈合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定:“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持:(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的；(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”《物权法》第七十七条规定:业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。可见，我国法律并未禁止将住宅改变为经营性用房。本案上诉人将住宅改为商用出租，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也并不属于上述司法解释规定租赁合同无效的情形。2、是否存在违建并不影响租赁合同效力。本案上诉人出租房屋具有合法的房屋所有权证和土地使用证，上诉人在订立合同时己经将上述证件交被上诉人核验并提供复印件给被上诉人，被上诉人也实际考察了租赁房屋状况，才与上诉人订立的租赁合同。原审判决认定租赁房屋范围内存在违法建筑并无任何证据证实。即使被上诉人承租后实际使用面积大于上诉人房产证记载的房屋面积，也并不影响租赁合同整体效力。如果被上诉人对超出房产证记载部分面积的使用不认可，上诉人完全可以将超出部分收回，另行处理。总之，本案租赁合同系双方真实意思表示，无论住宅改为商用，还是是否存在违法建筑，均不影响本案租赁合同整体效力。双方均应严格按照租赁合同约定履行。原审判决双方根据过错各自承担相应责任，没有事实和法律根据。二、租赁合同依法应当继续履行。《合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…”本案租赁合同订立后，上诉人履行了交房义务，被上诉人支付了部分租金。之后，被上诉人没有按照约定交付后续租金，但租赁房屋始终处于被上诉人控制使用之中。虽然被上诉人曾提出退租，但双方既未达成解除租赁合同的合意，上诉人更未收回租赁房屋。在上诉人明确拒绝提前收回租赁房屋的情况下，被上诉人执意退还钥匙，将钥匙放置门外，导致房屋钥匙处于失控的状态。如果因此而造成上诉人房屋及室内财物损失，上诉人保留依法追究的权利。合同的订立和解除，需要双方当事人合意，而合同继续履行并不需要双方当事人另行达成合意。否则，所有民事合同必将形成是否继续履行不确定的状态。被上诉人提出退租后，上诉人并未同意退租，而是允许被上诉人转租，上诉人也可以帮助被上诉人转租，在找到转承租人之前，被上诉人依法应当按照租赁合同履行。上诉人帮助被上诉人联系意向转承租人，与被上诉人联系带意向转承租人看房，并不能认为是双方解除租赁合同更不能认为是上诉人收回了租赁房屋。原审判决以双方没有继续履行合同的合意，租赁合同事实上无法继续履行为由，驳回上诉人要求继续履行合同的诉讼请求，明显偏袒被上诉人，完全是对被上诉人违约行为的纵容，没有法律根据。三、被上诉人应当承担违约责任。本案双方租赁合同中对于违约金、赔偿损失等违约责任作出了明确和具体的约定，上述约定并不违反法律规定。被上诉人没有按照合同约定的时间支付房租，已经构成严重违约。上诉人要求其支付应付租金、承担违约金并赔偿利息和律师费等损失的诉讼请求，具有充分事实和法律根据。原审判决无视双方当事人的意思自治和合同约定，而机械认定为律师费、诉讼费等非合理必要支出没有支持，同时也没有支持上诉人要求被上诉人承担违约金和赔偿利息损失的诉讼请求，均属明显错误。请求1、撤销原审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费依法由被上诉人承担。被上诉人张帅辩称：一、上诉人张小冬、魏素芹提出的《房屋租赁合同》合法有效的上诉理由，理据不足，不能成立。第一、上诉人张小冬非出租房屋产权人，依法不具有出租该房屋的民事权利。《合同法》第九条规定当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。本案争议房产的产权人系上诉人魏素芹，而非上诉人张小冬，张小冬依法不具有处分该房产的民事权利能力。第二、上诉人张小冬在与答辩人签订《房屋租赁合同》时未取得实际产权人魏素芹授权委托，事后亦未经实际产权人魏素芹追认。《民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。上诉人张小冬在与答辩人签订《房屋租货合同》时未向答辩人出示魏素芹签署的授权委托书，也未以魏素芹的名义与答辩人签订《房屋租赁合同》，事后亦未得到魏素芹的追认。故该《房屋租赁合同》对魏素芹不发生效力。第三、上诉人张小冬在与答辩人签订《房屋租赁合同》时，隐瞒事实真相，欺诈答辩人。张小冬在与答辩人签订《房屋租赁合同》时谎称该房产系其个人所有，且未向答辩人出示房产证书，故意隐瞒事实真相，欺诈答辩人。上诉人张小冬的行为明显违背《合同法》第52条规定。第四、上诉人张小冬在与答辩人签订的《房屋租赁合同》违反法律强制性规定。《物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案争议房产系民用住宅，上诉人张小冬将非本人所有的民用住宅擅自出租给答辩人用于商业经营，该房屋二层明显与房产证不符，属未取得建设工程规划许可证的临时违法建筑，明显违背法律强制性规定。综上，一审判决综合案件证据、事实，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定、《合同法》第五十二条、第五十八条之规定，认定《房屋租赁合同》无效，认定双方在签订合同过程中均有过错，应各自承担相应责任，并作出判决，认定事实清楚、适用法律正确。上诉人张小冬、魏素芹提出的《房屋租赁合同》合法有效的上诉理由，明显理据不足，不能成立。二、上诉人提出的“租赁合同依法应当继续履行”的上诉理由，理据不足不能成立。上诉人要求继续履行合同的前提必须是合同合法有效。本案大量证据、事实和法律规定足以证实，上诉人张小冬与答辩人签订的《房屋租赁合同》依法无效。一审判决依据事实和法律规定，判决驳回上诉人要求继续履行无效合同的诉讼请求，完全正确。上诉人诉请法院判决双方继续履行无效合同，明显违背法律规定。三、上诉人提出的“被上诉人应当承担违约责任”的上诉理由，理据不足，不能成立。上诉人张小冬与答辩人签订的《房屋租赁合同》依法无效。依据《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约東力”。因此，合同中约定的违约责任当然也无效，应当按照《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定进行裁决。一审判決依据《合同法》第五十二条、第五十八条认定《房屋租赁合同》无效，并作出判决，适用法律正确。故上诉人提出的“被上诉人应当承担违约责任”的上诉理由，明显理据不足，不应得到支持。综上，上诉人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提出的上诉请求及其理由理据不足，不能成立。请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经审理查明，案件事实与原审一致。本院认为:在原审被上诉人向原审法院提交的录音材料能够证实张小冬于2019年1月5日有向被上诉人张帅索要房屋钥匙、带人看房的行为，应视为收回了房屋使用权。由于被上诉人已经搬离该房屋，也无继续履行合同的可能，其原审法院对上诉人要求继续履行合同的诉请未予支持并无不妥。其他事实同原审法院分析与认定。上诉人其上诉理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1594元，由上诉人张小冬、魏素芹负担。本判决为终审判决。审判长 毕作宝审判员 赵阳利审判员 吴 凡 二〇一九年十月十八日书记员 张艺馨