江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0391民初188号原告：徐州大众建设工程有限公司，住所地徐州市云龙区宝龙广场******。法定代表人：刘伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘新伟，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：张良刚，江苏圆点律师事务所律师。被告：徐建华，男，1956年8月26日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：金少堂，男，1943年4月1日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：印宁，江苏乐助律师事务所律师。第三人：徐州经济技术开发区金龙湖街道办事处西贺村村民委员会，住所，住所地徐州经济技术开发区金龙湖街道西贺花园div>法定代表人：郝林静，该村委会书记。第三人：徐州经济技术开发区国有资产经营有限责任公司，住所，住所地徐州经济技术开发区科技大厦**div>法定代表人：孙军，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜培，江苏茂通律师事务所律师。原告徐州大众建设工程有限公司（以下简称大众公司）与被告徐建华、第三人徐州经济技术开发区金龙湖街道办事处西贺村村民委员会（以下简称西贺村委会）、第三人徐州经济技术开发区国有资产经营有限责任公司（以下简称国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年1月29日、3月29日公开开庭进行了审理。原告大众公司的委托诉讼代理人刘新伟，被告徐建华的委托诉讼代理人金少堂、印宁到庭参加诉讼。后又于2019年9月20日公开开庭进行了审理，原告大众公司的委托诉讼代理人张良刚，第三人西贺村委会的法定代表人郝林静，第三人国资公司的委托诉讼代理人姜培到庭参加诉讼。被告徐建华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大众公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告租金15750元（2018年10月1日至2019年2月28日期间的租金）并返还押金10000元，共计25750元；2.请求判令被告赔偿损失1788元；3.诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告撤回第二项诉讼请求，并保留诉权。事实和理由：2018年3月1日，原告因生产经营所需与被告签订房屋租赁合同，约定原告承租被告使用中的位于徐州经济技术开发区房屋一套、面积为350平方米，价格为每月每平方9元，期限为2018年3月1日至2019年2月28日。协议签订后，原告及时支付了一年租金37800元，并占有使用涉案房屋。原告正常使用至2018年9月初，后西贺村委会持相关法律文书多次找到原告及其他承租户，主张涉案房屋其合法使用，并要求限月底搬离，或与其签订租赁合同，并下发书面通知要求原告重新缴纳房租，并将租赁房屋及大门上锁致原告无法正常经营。原告认为，被告对于出租房屋应保证其权属无瑕疵，现因权属问题致原告无法正常经营，不能实现合同目的，被告应返还未使用期间内的租金，在久调未果下，为维护原告的合法权益特诉至法院，望判如所请。被告徐建华辩称，1、如果合同解除，原告应将租赁物返还被告，如果没有搬走，根据合同约定也已经过了提前三个月承租的意思表示期限，故本案合同已到期；2、原告要求返还押金不符合法律规定，不应予以支持。第三人西贺村委会辩称，村委会根据政府的要求进行垃圾清理，国资公司如对我们收租有异议，村委会可将租金退还给国资公司，但不能退还给徐建华。第三人国资公司辩称，原告和国资公司没有合同关系，其诉请不应由国资公司承担，应当由其合同相对方承担责任。对于被告徐建华擅自出租国资公司名下财产，对此国资公司保留诉权。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、收条、西贺村委会下发的通知、（2014）新执字第00551-2号执行裁定书、徐州大众建设工程有限公司与西贺村村委会签订的租赁合同、网上银行电子回单、不动产登记信息查询结果等证据，被告提交了江苏陕汽德龙物流有限公司与被告徐建华签订的房屋租赁合同、信函和邮寄的挂号信收据、公证书等证据，第三人西贺村委会提交了《关于印发大庙街道办事处大气污染防治专项行动管控办法》的通知》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月22日，被告徐建华（丙方、承租人）与案外人江苏陕汽德龙物流有限公司（甲方，出租人、债务人）、丁玲（乙方，债权人）签订房屋租赁合同，约定：鉴于甲乙双方存在债权债务关系，甲方自愿将其自有房屋出租给丙方，丙方予以承租，并将租金支付给乙方，用以偿还甲方所欠乙方债务。甲方出租的办公楼、厂房、场地位于徐州经济技术开发区。租赁期限为壹拾年，自2013年1月22日起至2023年1月21日止。甲、丙双方均同意，丙方承租租赁物作为生产和办公之用。甲方同意丙方对租赁物进行转租。2013年7月2日，西安市西城区人民法院对涉案土地房产进行了查封。2015年8月4日，第三人国资公司竞得涉案土地及地面建筑物的所有权及相应的其他权利，但第三人国资公司未办理相关产权过户登记手续，涉案房产及土地现仍登记在案外人江苏陕汽德龙物流有限公司名下。第三人国资公司取得涉案土地及建筑物所有权后未向被告徐建华主张任何权利。庭审过程中，第三人国资公司陈述其未授权西贺村委会对该涉案土地及房屋进行管理以及收取房租。2018年2月9日，案外人刘信才出具收条一张，内容为：今收到租厂房预定金壹仟元整。2018年3月1日，被告徐建华（甲方）与原告大众建设（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容为：乙方承租甲方位于徐州经济技术开发区二楼厂房约350平方米，租赁期限为壹年，自2018年3月1日起至2019年2月28日止，办公房租金按9元/月/平方，每年37800元。2018年3月2日，原告大众建设向被告徐建华缴纳租金36800元及押金10000元。另查明，2018年9月30日，西贺村村委会下发通知，内容为：“根据市263环保办公室督查发现西贺村原水泥厂、陕汽地块存在大量垃圾堆放，厂房区域存在散乱污企业。金龙湖街道办事处于2018年4月对该地块存在问题交由西贺村委员会承办，并进行常态化管理。我村从接到督办至今对该地块存在问题基本处理完毕，并对原陕汽厂房、办公楼单位多次协商。后经村支两委研究决定对该地块进行租赁，可保留企业进行优先租赁。村相关人员已多次催缴租金，请各位业主及时与我村263办公室联系洽谈并缴纳租金。如若拖延造成损失，责任自负”。原告接到通知后，于2018年9月30日与第三人西贺村委会签订涉案房屋的租赁合同，租赁期限为2018年10月1日至2019年9月30日。2018年11月16日，原告大众公司向第三人西贺村委会缴纳了租金60000元，并继续占有、使用该房屋。本院认为，本案的争议焦点为西贺村村委会的行为是否致使租赁房屋无法使用，能否认定涉案房屋权属存在瑕疵，原告能否据此要求解除租赁合同并返还房租。关于争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。首先，因第三人主张权利，承租人减少或不支付租金的条件是，第三人向承租人主张权利，可以是第三人作为租赁物的所有权人主张出租人对租赁物无处分权，也可以是租赁物的抵押权人，在义务人不履行义务时主张实现抵押权等情况，本案被告徐建华对于案外人西贺村村委会下发通知要求承租人限期搬离或与西贺村村委会重新签订租赁合同的事实予以认可，故对于存在第三人向涉案办公楼主张权利这一基本事实能够确认；其次，因第三人主张权利使承租人不能对租赁物使用和收益。本案原告诉称西贺村村委会将租赁房屋上锁等行为致使原告无法正常经营，被告在庭审过程中陈述存在村霸不断捣乱，将汽车放在租赁房屋前挡着门，采取强硬封门断路、将人逐出门外的手段霸占涉案房屋，被告的自认足以说明第三人的行为已严重影响承租人对涉案办公楼的正常使用与收益；最后，承租人主观上应当是出于善意，即在订立合同时不知有权利瑕疵。本案被告并未主张原告在订立租赁合同时承租人明知出租人租赁物的权属发生变更，也未举证，本院认定原告应为善意。籍此，本院对于存在第三人向涉案办公楼主张权利并致使原告对于租赁物不能使用、收益这一事实予以确认，对于原告能否据此解除合同，并要求返还剩余租期的房租，本院认为，根据《合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人签订租赁合同的目的是使用、收益，而本案原告已无法对租赁物使用、收益，不能实现合同目的，故原告可以据此解除租赁合同。至于被告认为其对租赁物具有出租权的问题，本院认为，第三人与本案被告具体谁具有出租权，第三人的行为是不是胡作非为，是否具有合法依据，并不是承租人义务审查的范围，如被告认为第三人系侵权，侵犯了其出租权，被告可另案诉讼维护其合法权利，但不能据此阻碍原告行驶解除权。另，根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于本案尚未履行的租期内的租金，原告大众建设已交付被告徐建华，徐建华应予返还。关于返还租金数额的问题，本院认为，根据被告提交的数封反映信显示，被告徐建华自2018年6月起就陆续向相关部门及领导反映西贺村村委会的相关行为，本院可以推定徐建华对第三人对涉案办公楼主张权利的行为已知晓，虽然其作出了相应举措但并未彻底恢复被告对办公楼的使用、收益，2018年9月30日在西贺村村委会下发通知后，原告大众建设即与第三人西贺村委会另行签订了租赁合同以确保其继续使用租赁物，关于涉案租赁合同解除时间的问题，本院认为，根据《合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案原告对于其通知被告解除租赁合同的事实并未举证，但原告陈述曾于2018年9月30日左右到扬州找过徐建华要求解除合同并返还租金，因被告不愿见面，原告在扬州报警，被告认可原告确曾去过扬州找他，但双方并未见面并称不知原告为何事而来，本院认为应以原告大众建设到扬州找被告之日为合同解除日，被告称其不知为何事而来有违常理且与事实不符。故自合同解除之日起的租金被告应予返还。即使现有证据无法确定合同解除之日，也因第三人主张权利，致使作为承租人的大众建设不能对租赁物使用、收益，原告大众建设对于该期间的租金可以不支付。原告要求被告返还2018年10月1日至2019年2月28日期间的租金，本院予以支持，返还的租金数额应计算为15750元（9元/月/平方米×350平方米÷30天×150天）。被告徐建华辩称原告解除合同后未将租赁物返还，被告徐建华亦不应返还剩余租金，本院认为，原告未将租赁物返还系因第三人西贺村委会的行为所致，徐建华已就该损失起诉第三人西贺村委会，因此该辩称本院不予采信。关于原告要求被告徐建华返还保证金10000元的问题，本院认为，因房屋租赁合同已经解除，且解除的原因并非系原告违约，故保证金10000元应予返还。被告徐建华经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐建华于本判决生效后二十日内返还原告徐州大众建设工程有限公司租金15750元及保证金10000元；二、驳回原告徐州大众建设工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费495元，减半收取247.5元，由被告徐建华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  郭九昌二〇一九年十月九日书记员  高 悦