江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏08民终2679号 上诉人（原审被告）：何宏，男，1974年11月29日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 委托诉讼代理人：张磊磊，江苏六仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：淮安市电化教育馆，住所地江苏省淮安市健康西路**。 法定代表人：杨轶，该教育馆馆长。 委托诉讼代理人：张潇，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凤霞，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。 上诉人何宏因与被上诉人淮安市电化教育馆（以下简称教育馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 何宏提起上诉，请求：撤销一审判决第三项要求上诉人承担违约金529050元和租金700000元的判决，依法改判。一、二审诉讼费用由被上诉人教育馆承担。事实和理由：上诉人未按时足额缴纳租金是由于城市规划导致宾馆入住率下降，一直处于亏损状态，上诉人也曾多次向被上诉人教育馆的领导请求并书面申请降低租金，被上诉人也同意委托第三方进行评估后再定，且同意上诉人延期支付租金，双方一直在协商中；上诉人不存在违约行为，也无违约的故意，一审判决对被上诉人所主张的预期利益损失认定有误，被上诉人对此也未举证，即使有损失，最多也就是利息损失，一审判决对此所确定的数额远远大于其实际损失，应予纠正。综上，上诉人请求不承担违约责任，欠付的租金应当按照50万元/年标准计算。即使要承担违约责任，也应当按照对方的实际损失来计算，即按照同期贷款利率计算利息损失。请求二审查明事实后依法改判。 教育馆答辩称：上诉人未按时足额缴纳租金的理由不成立，被上诉人没有同意上诉人可延期缴纳租金。上诉人未按时足额缴纳租金已构成根本违约，一审判决其承担违约责任并无不当。请求二审驳回上诉，维持原判。 教育馆向一审法院提起诉讼，请求：1、判令解除双方间签订的房屋租赁合同；2、被告立即将承租房屋腾空交还原告；3、被告支付至合同解除之日前尚欠的租金（暂计至2019年4月18日为162.06万元）；4、被告支付合同解除之日至实际腾退房屋时房屋占用费（按租金标准计算）；5、被告向原告支付违约金（自2016年1月1日至租金全部付清之日，以拖欠租金数额为基数，按24%年利息计算，暂计至2019年4月18日为84.44万元）；6、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实：原告教育馆系位于淮安市间房屋（产权证号为淮房字第××号，建筑面积为1035.36平方米）的所有权人。原告教育馆在该处还建有约600平方米的两层小楼，未领取房屋所有权证。 2010年6月12日，原告教育馆（出租方，甲方）与被告何宏（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：房屋坐落为淮安市北端，面积约1635平方米，装修状况为简装；甲方给予乙方装修期限为五个月，此期间不计入租赁期限，乙方无需向甲方支付租金；租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应按期交还。如甲方期满后继续出租房屋，则乙方有优先承租权；五年租金总计315万元，分年支付，每年63万元，首付应于签订合同一周内付款，每周年前一个月内付清下一年租金；乙方应于房屋租赁期满后，将房屋及附属设施、设备交还甲方。关于违约责任，双方约定：乙方应按期交纳租金，如乙方未按期交纳租金，每推迟一天，乙方向甲方支付违约金1000元。原、被告双方均在合同下方签字或盖章确认。 2010年6月13日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：乙方在租赁期内无违约行为，并能够合法经营，按期交纳租金和水电等费用，甲方同意在原合同五年租赁期限（2011年1月1日至2015年12月31日）基础上再租赁给乙方五年经营期限（2016年1月1日至2020年12月31日），后五年租金为70万元/年。原、被告双方均在合同下方签字或盖章确认。 合同签订后，被告何宏对涉案房屋进行装修改建的同时，将承租房屋的三层均加层为四层楼房，并在院子空地上建了四层楼房，该部分房屋均未办理合法手续。后被告何宏使用上述房屋和承租的房屋用于经营，并按约定足额支付2011年1月1日至2015年12月31日期间租金。从2016年起，因被告何宏迟延缴纳租金，原告教育馆分别于2017年1月9日、2017年4月28日、2017年5月26日、2018年1月23日、2018年3月3日、2018年4月28日向被告何宏发出催缴租金的函件。2018年4月28日的函件载明：“我单位位于市区工农路的房屋与你签订《房屋租赁合同》，2016年至2020年期间，每年租金为70万元。经多次催告后，至今仍然没有缴齐2016年、2017年房屋租金，我单位现依法通知你：一、自本通知函发之日起，15个工作日内缴齐所差房租。二、若在上述期限内仍不能缴足房屋租金，根据我国合同法相关规定，出租人有权解除《房屋租赁合同》并将通过法律途径予以解决。”被告何宏分别于2016年支付30万元（2月20日支付10万元，10月26日支付20万元），2017年支付18.65万元（6月23日支付10万元，9月18日支付5万元，10月16日支付3万元，10月24日支付0.65万元），2018年支付20万元（2月7日、3月23日、5月4日、6月5日各支付5万元），合计68.65万元，余款一直未付清。 本案在一审审理过程中，根据原告教育馆申请，一审法院依法对被告何宏价值200万元的财产采取保全措施。 一审庭审中，原告教育馆为证明被告未经原告同意擅自在涉案房屋用地范围内搭建违章建筑，提供2017年4月11日《关于要求租赁方限期拆除违章建筑的函》一份，主要内容为：你承租我单位拥有合法产权的位于工农路北端的房屋，面积约1635平方米，合同签订后我单位即将合同约定的房屋交付你方使用。近期发现你未经我单位同意，擅自在承租房屋用地范围内大面积搭建违章建筑用于经营……要求你接函后立即整改，拆除全部违章建筑，否则由此引起的一切后果由你方负责。被告何宏抗辩称：该函我方没有收到，对真实性有异议，我方后建的房屋经过原告同意，也是基于此原告才同意将租期延长5年。 被告何宏主张其一直在与原告就租金的数额进行洽谈，故不构成违约，提供《申请书》一份，内容为：“尊敬的电化教育馆领导：……2012年因城市规划需要，将原淮安汽车总站搬迁至城南为汽车南站，导致宾馆的入住率直线下降，至今一直维持在亏损的状态……我们又面临着因设备装修老化，需要再投入的实际情况，我们实在感觉压力无比巨大，在此恳请领导能降低租金…。”。原告教育馆抗辩称：对该证据的真实性有异议，不予认可。 一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订了《房屋租赁合同》及补充协议，该两份合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告教育馆将涉案房屋交由被告何宏使用，被告何宏应按约支付租金。 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告教育馆发函多次催要租金，截止2019年6月30日，被告何宏仍欠付租金176.35万元，现原告教育馆要求解除双方租赁合同，符合法律规定，应予以支持。租赁合同解除后承租人应当返还租赁物，故对于原告教育馆要求被告何宏腾空并返还租赁合同所载的1635平方米的房屋的诉讼请求，应照准。 承租人应当按照约定的期限支付租金。原、被告双方约定2016年1月1日至2020年12月31日期间的涉案房屋的租金为70万元每年，被告何宏应该按该标准支付原告教育馆租赁关系存续期间的租金，以及租赁合同解除之日起至涉案房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告何宏经多次催告后仍然逾期支付租金，其行为已经构成违约，应该承担相应的违约责任。合同中关于违约金的约定“如乙方未按期交纳租金，每推迟一天，乙方向甲方支付违约金1000元”显然过高，被告何宏以一直在与原告教育管协商故其不存在违约的抗辩，理由不能成立，不予采纳。根据约定，被告何宏应当在2015年12月付清2016年全年的租金70万元，但其没有按时全额支付租金，至今也未付清2016年的租金，更别提2017年及其以后的租金。原告教育馆在被告何宏2016年支付的租金都不足一半的情况下，未行使合同解除权，将涉案房屋继续租赁给被告使用，客观上对其损失的扩大负有一定的责任，故对被告何宏应当承担的违约金可按尚欠租金的30%予以确定，为529050元，对原告教育馆主张超出的部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告淮安市电化教育馆与被告何宏于2010年6月12日签订的《房屋租赁协议》及6月13日签订的《补充协议》；二、被告何宏于本判决生效之日起三十日内将位于淮安市北端房屋承租的房屋腾空交还原告淮安市电化教育馆；三、被告何宏支付原告淮安市电化教育馆2016年1月1日至2019年6月30日期间租金176.35万元、违约金529050元，合计2292550元，并继续以每年70万元标准继续支付租金（房屋占有使用费）至实际交还涉案房屋之日止；四、驳回原告淮安市电化教育馆其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28212元，保全费5000元，合计33212元，由原告淮安市电化教育馆负担3072元，被告何宏负担30140元。 二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。 二审经审理确认一审已查明的事实。 本案争议的焦点是：1、上诉人未按期足额支付租金的行为是否已构成违约；2、一审判决对上诉人应支付的租金的标准和应承担的违约金的数额的认定是否正确。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人何宏未按照租赁合同的约定按期足额履行支付租金的义务，依法已构成违约，应当承担违责任。上诉人主张因宾馆周边环境发生变化，导致宾馆经营效益严重下滑，其就降低租金的标准和延期支付租金一事已与被上诉人进行协商，已取得被上诉人的同意，其不构成违约。但上诉人就其主张并未向法院提供相关证据予以证实，而被上诉人多次向其催要租金的行为恰恰印证双方就租金标准和支付租金的期限并未达成新的约定，故对上诉人此上诉观点，本院不予采信。 根据租赁合同的约定，如上诉人未按期交纳租金，每推迟一天，应向被上诉人支付违约金1000元。本案中，上诉人自2016年起就迟延向被上诉人缴纳租金，至2019年6月30日止累计欠付租金达176万余元，按照双方就违约金的计算标准所作的约定，计算至今上诉人应向被上诉人支付违约金就将近达120万元，而法律规定的违约金本身就兼俱惩罚性和弥补性双重功能，在此情况下，一审依据双方约定的违约金计算标准，参照年租金数额，结合双方对损失的产生所应承担的责任，酌情以按比例分担来确定违约金的数额，并无不当。上诉人主张应以银行同期贷款利率的标准来计算违约金的数额，该种计算方式只体现了违约金的弥补性功能，并不能体现违约金的惩罚性作用，故对上诉人此上诉主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人何宏的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费15861元，由上诉人何宏承担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋同宝 审判员  张桂林 审判员  孙 艳 二〇一九年十月二十五日 书记员  费婉燕