汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0703民初1287号 被告：陕西涌鑫投资有限公司。法定代表人：严刚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐泽，四川得力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋园，四川得力律师事务所律师。 被告：程运贵，男，生于1960年7月2日，汉族。 被告：郑秀梅，女，生于1964年3月10日，汉族。 第三人：张雪云，女，生于1990年6月1日，汉族。 原告陕西涌鑫投资有限公司与被告程运贵、郑秀梅、第三人张雪云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告法定代表人严刚及委托诉讼代理人唐泽、蒋园、被告程运贵、第三人张雪云到庭参加诉讼，第二次庭审原告法定代表人严刚及委托诉讼代理人蒋园、被告郑秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陕西涌鑫投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告移交位于南郑区大河坎镇石燕路以南、冷水路以西1号楼1-4层的房屋，结清物业管理、水、电、燃气、有限电视、通讯等相关杂费；2、协助原告办理前述房屋过户登记手续，并承担与此相关的税费；3、从2014年11月17日起至被告实际交付原告房屋或原告实际取得过户后的不动产登记证之日止（该二者以后办理完毕的时间为准），以房屋价款90万元为基数，按每日万分之四支付原告违约金（截止2019年5月16日的违约金为590760元）；4、本案诉讼费、保全费由二被告负担。事实和理由：原告因与陕西灵山圣水文化传媒有限公司共同合作开发南郑区圣水镇“圣水寺”项目，需要解决员工的住宿和办公场所问题，联系好所要购买的房屋后，为了方便办理购房事宜，故安排作为财务人员的第三人代为办理签订购房合同和支付购房款事宜。2014年8月12日，第三人与二被告签署《房屋买卖合同》，约定：1、甲方（即二被告）将其共同所有的坐落与南郑县大河坎石燕路以南冷水路以西1号楼1至4层（产权证记载面积527.28㎡、实际面积1056㎡，房屋所有权证号南郑县房权证南字第00**1297号，国有土地使用证号南郑县国用（2013）第10022号）出卖给乙方（第三人），该房屋的阳台院坝等其他设施设备一并转让，土地使用权及其他相关权益一并转让；2、房屋出卖的总价款为90万元，于合同签订后支付；3、甲方定于2014年11月12日至16日内保证将所卖房屋交付给乙方，并保证房屋为空房，甲乙双方应于2014年11月16日至28日内到房地产主管部门办理过户手续；3、合同生效后，甲方将房产证、土地证、身份证等证件原件交乙方保管等内容。前述房屋买卖合同签署后，第三人于当日代原告支付二被告房屋卖家款90万元。但被告收到房款后，经原告及第三人多次催促，均不予交付房屋及办理房屋过户登记手续，其行为已构成违约。2018年1月16日，第三人作为原告以房屋买卖合同纠纷为由向法院提起诉讼，法院于2019年4月29日作出（2018）陕0721民初219号之一民事裁定书，以第三人不是《房屋买卖合同》的实际权利人、不具有适格的原告诉讼主体资格为由，驳回了第三人的起诉。原告作为所购买房屋的实际权利人，因二被告的违约行为，给原告造成了损失。 被告程运贵、郑秀梅共同辩称，首先二被告并不认识原告法定代表人严刚，双方之间不存在真实有效的房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同只是二被告与案外人黄总民间借贷关系的担保，人民法院应当依法裁定驳回原告的起诉或判决驳回原告的诉讼请求。本案的真实过程为2014年6月，被告程运贵在西安办事，渔营村村民余建海打电话给被告，说有护坡工程，造价很高，能挣到钱，叫被告快回来。被告急速从西安赶回汉中见余建海，余建海领被告到汉中找到工程承包者韩永利，并同韩永利商谈了几次，最后韩永利同意将他承包的全部工程中的护坡工程转包给被告施工，护坡工程总计3万立方米，每立方米单价400元，共计造价1200万元，但是要交保证金50万元，不交保证金50万元不能签合同。为了凑集资金，被告同余建海找到余建海的朋友介绍到了位于汉台区中心广场东北角商业大厦隔壁的一家投资公司，该公司负责人姓黄，人称黄总。黄总同意借钱给被告，当时双方口头约定由黄总借给被告程云贵80万元，借期3个月，利率为月息5分，同时黄总让被告提供担保，于是被告就将自建的房屋1-4层的房产证原件交给其作为该笔借款的担保，由于无法办理抵押登记手续，黄总要求被告与其签订一份《房屋买卖合同》作为抵押担保，合同约定的交付期限与借款期限完全一致，随后黄总拿了一份有张雪云签名的《房屋买卖合同》让被告签字，被告签字后黄总就安排以张雪云的名义向被告汇款80万元。汇款到帐后，按黄总安排被告从卡里取回现金24000元交给公司财务张雪云，说是三个月的利息，被告实际借到钱只有776000元。被告只知道张雪云是黄总手下的工作人员，且黄总解释称他们公司对外借款都是这个操作模式，让被告不要多问。自始自终被告未见过严刚的面，严刚也从未与被告之间有过任何关于买卖房屋的意向及实际洽谈行为。第二，该《房屋买卖合同》本身漏洞百出，也违背交易习惯，不符合常理。原告是哪里人，在哪里工作，被告与其从未谋面，其毫无理由就一次性支付90万元来购买被告的自建房，且约定由其先行一次性支付全款后才让被告交房，这些行为违背交易习惯。最关键的一点，时年同地段的房屋均价至少在3000元每平方米以上，但根据合同换算，被告却仅以不到1700元每平方米的价格就将房屋出售给原告，因此该合同根本不是双方房屋买卖真实意思的表示。第三，无论原告的诉求是否成立，其早已超过诉讼时效，应当依法驳回其诉求。综上，本案是一起典型的名为买卖实为借贷关系的案件，被告根本不认识原告，第三人与被告签订的《房屋买卖合同》目的是为被告与黄总之间的借贷关系提供担保，双方并无真实的房屋买卖合同关系。 第三人张雪云述称，第三人只知道严刚给第三人说在汉中买了一处房子，让第三人把合同签了，把款打给对方，其他的第三人不清楚。 经审理查明：2014年，二被告因承包工程急需资金，经人介绍至原告处，原告公司总经理黄全文与二被告协商，后原告安排第三人与二被告于2014年8月12日签订了《房屋买卖合同》一份，合同主要记载：“甲方（被告）自愿将座落于南郑县大河坎石燕路以南冷水路以西1号楼1至4层出售给乙方（原告），房屋所有权证号为00011297；房屋总价款为90万元。本合同签订生效后，即一次性由乙方付清全部买房款90万元，其中汇款80万元，现金10万元。甲方定于2014年11月12日至16日内保证将所卖房屋交付给乙方，双方于2014年11月16日至28日到房地产主管部门办理过户手续。本合同签订生效后，甲方将房产证、土地证、身份证等证件原件交与乙方保管，办理房屋过户手续应当缴纳的相关税费概由甲方全部承担。甲方如不按本合同规定的日期交付房屋、办理房产过户，每逾期1天按房价的总额1%计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时，乙方有权解除本合同，甲方除应按本条约定支付违约金外，同时应返还乙方已支付的全部房价款。”当日，第三人向被告程运贵的银行账户汇款80万元，二被告向第三人出具了收条，内容为：“今收到张雪云付清买房款90万元，其中汇款80万元，其中付现金10万元。”汇款当天，二被告又向第三人支付24000元现金，并将案涉房屋产权证书交与第三人。 第三人曾于2018年1月16日以房屋买卖合同纠纷将二被告诉至本院，本院于2019年4月29日作出（2018）陕0721民初219号之一民事裁定书，裁定驳回第三人的起诉。 上述事实，有原、被告、第三人当庭陈述、企业信用信息公示报告、身份证复印件、借记卡账户历史明细清单、结婚证复印件、情况说明、房屋买卖合同、民事裁定书、转账凭证、收条、房屋产权证书、证人证言等证据载卷佐证，事实清楚，证据充分，应予认定。 本院认为，在本案中，原、被告所主张的法律关系截然相反，原告为证实本案为房屋买卖关系，主要提交了房屋买卖合同及转账凭证和收条，二被告辩称其签订的房屋买卖合同是为民间借贷作的担保。本院最后认定本案名为房屋买卖，实为民间借贷。理由有以下几点：一、既然是原告买房，为何以员工名义购买；原告对此辩称是便于以后交易，该理由不能让人信服。二、被告称其向原告借款是为了承揽工程，原告总经理黄全文亦称被告是因承揽工程需要借款，但被告的房屋无法办理抵押，所以没有借款，又与被告协商买卖房屋。本院认为对被告借款动机这一事实可以认定，为了承揽工程就将自己居住的房屋出售，此种行为不符合常理。三、双方签订的《房屋买卖合同》给付价款及交房期限不符合常理。合同约定在没有交房时，原告就将购房款全部交与被告，且交房时间定为签订合同、给付价款后满三个月才交房，不符合常理。四、合同中约定的购房款明显偏低，不符合当时本地的房屋均价。五、原告向被告汇款后，又收取了被告24000元，对该款原告辩称是合同约定办理房屋过户手续应缴纳的相关税费由被告全部承担，所以提前扣留了该费用，此亦不符合常理。六、黄全文称被告最先是要借钱，因被告的房屋无法办理抵押手续，后又协商房屋买卖，黄全文还称当时还说如果被告有钱再把房买回去，结合房屋买卖合同中约定的三个月后交房，原、被告双方应为民间借贷关系，房屋买卖只是为该债务提供担保，故本院对原告的所有诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第二条的规定，判决如下： 驳回原告陕西涌鑫投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费18216元，由原告陕西涌鑫投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  林鼎恒 人民陪审员  米剑忠 人民陪审员  许晓惠 二〇一九年十月五日 书 记 员  曹 蓉