杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初14258号 原告（反诉被告）：陈丽娜，女，1989年11月9日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 被告（反诉原告）：罗超，男，1988年8月25日出生，汉族，住浙江省龙泉市。 原告陈丽娜诉被告罗超租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日以（2019）浙0109立预1148号案件受理调查，根据原、被告的申请，先行就双方主张的房屋恢复原样（毛坯房）价格和房屋已装修部分价格委托杭州诚正价格评估咨询有限公司进行价格评估，于2019年9月2日收到2份价格评估报告书。2019年9月4日，本案转为正式立案，依法由审判员王强适用简易程序进行了审理。诉讼中，被告罗超向本院提起反诉，本院经审查后决定予以受理，两案合并审理。经双方同意，本院继续适用简易程序于2019年9月11日公开开庭。原告陈丽娜、被告罗超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈丽娜诉称：原告于2019年3月26日与被告签订《杭州市房屋租赁合同（居间版）》（以下简称《房屋租赁合同》），将萧山区房屋出租给被告五年，租赁期自2019年6月26日起至2024年6月25日止。租赁费用在2019年6月26日至2021年6月25日期间为1000元/月（含物业费），合计24000元，两年一次性付清（已于2019年3月26日付清）；2021年6月26日至2024年6月25日期间为1200元/月（含物业费），合计43200元，三年一次性付清（付款日期为2021年5月25日，未付）。房子押金2000元。房子为跃层结构，一楼85.47平方米，二楼45平方米。其中被告在合同中为二房东，进行装修转租。 2019年4月27日早上6点30分，原告接到楼下（16幢2单元902户）投诉，被告知902户房间吊顶及衣柜因楼上渗水开裂，经检查后为被告装修时疏忽导致厨房阀门未关造成。另外，被告在装修期间将建筑材料堆放他人门口及消防通道上，物业于2019年6月19日开具整改单。被告的行为违反了《住宅室内装饰装修管理办法》第十二条“装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施”及《房屋租赁合同》第八条第（四）项“妨碍他人正常工作、生活”。 在漏水事件发生后，原告担心被告野蛮装修，于2019年5月4日去房屋检查时发现被告在跃层二楼中，将原本没有厨房安装设施条件及未做地面防水的书房强行改造成了厨房，存在较大安全隐患，违反了《房屋租赁合同》第七条第（二）项，即乙方应当遵守《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》第二十一条第七项“遵守消防安全管理规定，接受出租人的消防安全管理；不得擅自改变居住房屋的结构和用途，不得违规使用电气、燃气设施，发现火灾等安全隐患”的规定，被告没有履行居住房屋出租安全管理有关责任和义务，违反了《杭州市城市房屋使用安全管理条例》第十四条“住宅房屋装修中禁止下列行为：卫生间、厨房间移位、扩大或增设”，违反了《住宅室内装饰装修管理办法》第二章第五条第（二）项禁止“将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间”。随后，原告向小区物业举报了被告违规装修的事实，物业公司在检查后开具了违章装修整改单。根据《杭州市城市房屋使用安全管理条例》第十七条“物业有权对房屋装修现场监督检查，在巡查中发现违法装修的，应当立即予以制止”及《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》第十八条“物业服务企业应当将服务区域内的物业装修活动情况定期报告所在地的乡镇人民政府或者街道办事处，并对出租人或者承租人违反有关法律、法规规定的装修活动，及时进行劝阻、制止”等规定，物业公司开具的违章装修整改单具有法律效应。 被告在原告不知情的情况规划进行转租后再行二次转租及合租的情况（从二楼书房改成厨房及两个入门处看出有两户人家使用，被告本人也承认这个事实），违反了《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》第二十一条第二项“增加居住使用人的，应当征得出租人的同意”及第三项“转租居住房屋的，应当经过出租人书面同意”,也违反了《房屋租赁合同》第八条第（四）款第5项“未经甲方书面同意将房屋转租、转借给他人的”。被告将房子一楼客厅隔成房间及将二楼书房改成厨房，违反了《房屋租赁合同》第九条第5项“乙方不得改变房屋原始户型”。房屋的原始户型中是三个房间（楼下一个楼上两个）和一个厨房。被告将二楼书房改成厨房，违反了《房屋租赁合同》第九条第3项“乙方在装修时，应严格按照标准执行”，也违反了《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》第十三条“出租居住房屋的，应当以一间按照住宅设计规范设计为居住空间的卧室或者起居室（厅）（以下统称居室）为最小出租单位，不得分隔搭建后出租”。 现原告起诉要求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年5月6日解除；2.被告赔偿原告房屋恢复原样的费用16663.50元；3.被告赔偿原告自2019年3月26日起计算至2019年9月11日止的租房损失费6000元（1000元/月）、物业费1260元（210元/月）、房产中介费500元；4.被告承担原告支出的鉴定费3500元。 被告罗超答辩称：对原告要求解除合同的理由不予认可，签订合同时被告已表明自己是二房东，装修后是要转租的。被告是根据《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》装修的，目前装修尚未结束，即便违反了相关规定，原告也可以要求被告进行整改，但原告并未提出。对2019年5月6日收到原告要求解除租赁合同的通知无异议，但对原告的诉讼请求不予认可，缺乏法律依据。 反诉原告罗超反诉称：双方于2019年3月26日签订《房屋租赁合同》，陈丽娜同意将义蓬街道房屋出租给罗超5年，租赁期限自2019年6月25日起至2024年6月25日止，其中2019年3月26日起至同年6月24日为装修期，不收取房租。房子租赁费用在2019年6月26日至2021年6月25日期间为1000元/月（含物业费）合计24000元，两年一次性付清，已于2019年3月26日付清。另外，房屋租金2000元也已经付清。 陈丽娜出租的房屋为毛坯房，罗超作为二房东，计划装修后转租他人。但在租赁期内，陈丽娜提出解除合同，并起诉至法院，该行为违反了《房屋租赁合同》的约定，致使合同无法履行，陈丽娜应赔偿罗超房屋装修款。罗超于2019年5月8日停止装修施工，该房屋装修至今尚未完工。案涉装修方案符合《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》第十三条“出租居住房屋的应当以一间按照住宅设计规范设计为居住空间的卧室或者起居室（厅）为最小出租单位，不得分割搭建后出租”。条款中明确规定起居室（厅）可以作为最小出租单位，罗超把厅装修为房间作为最小出租单位符合相关规定。陈丽娜本诉称房屋二楼厅不具备作为厨房的条件，罗超认为不通天然气，而是使用电磁炉，消防没有明确规定不能使用电磁炉。况且，在该房屋的装修没有完工的情况下，尚不具备装修验收条件，罗超在此期间有权改变装修方案，故在房屋装修未完工前不存在违反相关法规和合同条款的问题。另外，《房屋租赁合同》中没有约定解除合同后承租人需要对房屋恢复原样，因出租人违约提前解除合同，承租人没有义务和责任恢复原样。如果出租人对装修方案不满意，双方可以协商改变装修风格，出租人要求解除合同是因为自身不想履行合同而故意诉讼，故提起反诉要求：反诉被告陈丽娜赔偿反诉原告罗超装修损失42598元、评估费6500元，并退还预交租金24000元、押金2000元及房屋水电预交款400元，共计75498元。 反诉被告陈丽娜反诉答辩称：关于罗超违约的事实，罗超反诉称未与其沟通，罗超作为成年人，具有完全民事行为能力，对《房屋租赁合同》的条款是清楚的，合同中明确规定不改变原始户型，况且物业与罗超签订的装修合约中也载明了禁止条款和注意事项，罗超在明知的情况下，既不告知房东，也不到物业备案，仍坚持违规装修。出租人有权利与承租人沟通要求整改后继续出租，也有权利终止合同，要求承租人恢复原状。根据现场装修情况，罗超将一楼客餐厅隔成房间、餐厅，将二楼的书房改成厨房，不仅改变了房屋用途且存在较大安全隐患。结合原告提交法庭的视频资料，可以看出二楼厨房已设置的油烟机、烟道、洗碗池、碗柜等，罗超一直不承认违章装修，但在法院2019年7月1日第一次调查询问后，罗超在当晚9点30时偷偷搬走了二楼厨房的相关设施，既然罗超认为自己装修不存在违规，为何采取如此行为？而原告在此之前明确告知罗超，为便于法院判断和取证，要求其不要动房屋内的所有物品，罗超的行为属于蓄意破坏取证点。罗超在物业装修备案时，未提供装修方案，申报材料不全，此后违规装修，改变房屋原始户型，违反合同约定，由此产生的装修费用与陈丽娜无关，请求法院驳回反诉原告罗超的反诉请求。 原告（反诉被告）陈丽娜为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.《房屋所有权证》1本，欲证明原告系案涉房屋的所有权人。 2.《杭州市房屋租赁合同（居间版）》1份，欲证明原、被告之间的租赁合同关系，以及被告违反合同约定，存在违规装修的事实。 3.违章装修整改通知单1份，欲证明物业上门检查后，向被告开具了违章装修整改的通知单。 4.《装饰装修管理服务协议》、装修申请备案表、装修备案承诺书各1份（均系复印件），欲证明被告违规装修的事实。 5.房屋原始户型图1份，欲证明案涉房屋一楼是厨房、主卧、卫生间、客厅，餐厅和客厅是连着的，二楼是主卧、通道和另外一个房间。 6.视听资料1份，欲证明被告将一楼客厅装修成房间，二楼过道装修成厨房。 7.杭诚价【2019】评字W第072号价格评估报告书、情况说明各1份，欲证明案涉房屋恢复原状的费用。 8.申请小区物业人员宋某出庭，欲证明被告违规装修，且在街道派人来查看前移走了厨房设施，以及装修期间长期占用消防通道及其他住户大门的事实。 对原告（反诉被告）陈丽娜提供的上述证据材料，经庭审质证，被告（反诉原告）罗超认为：对证据1、2无异议；对证据3真实性无异议，物业在3月27日至5月8日装修期间有巡查过，但未提出过意见；对证据4的真实性无异议；对证据5的真实性无异议，但在原告举证之前未看到过该份图纸；对证据6、7无异议；对证人宋某的庭审陈述，双方均无异议。本院认为，上述证据材料来源形式合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，结合被告的质证意见，本院予以认定。 被告（反诉原告）罗超为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了杭诚价【2019】评字W第071号价格评估报告书1份，欲证明案涉房屋装修在2019年4月（评估基准日期）的价格为42958.62元。经质证，原告（反诉被告）陈丽娜无异议，本院予以认定。 根据法庭调查和上述有效证据，本院查明如下事实： 2019年3月26日，陈丽娜作为出租人（甲方），与承租人（乙方）罗超及居间人（丙方）签订《杭州市房屋租赁合同（居间版）》一份，约定：甲方将其坐落于萧山区房屋（跃层）出租给乙方。租赁期限为5年，自2019年6月26日起至2024年6月25日止，租金前两年为1000元/月，后三年为1200元/月，分两次支付，合同签订之日乙方支付两年租金共计24000元，之后租金43200于2021年5月25日付清。租房押金为2000元，租赁期满，乙方结清所有款项后，甲方在3日内将押金退还乙方。第七条乙方权利和义务：（一）乙方应遵守法律法规以及相关政策规定、房屋所在小区的物业管理规约。（二）乙方应当遵守《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》，履行居住房屋出租安全管理有关职责和义务。爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施，由于乙方使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应负责修复或予以经济赔偿。（三）乙方重新装修或变更原有房屋内设施的，应事先征得甲方的书面同意。租赁期满，甲方要求恢复原状的，乙方必须恢复原状，经验收认可，方可办理退租手续。第八条合同解除：……（四）乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……4.擅自拆改变动房屋内结构或损坏房屋的。第九条其他约定事项：乙方为托管公司（二房东），甲方知情并同意乙方装修转租。租赁期间，所有安全责任由乙方自行承担，乙方在装修时，应严格按照标准执行，若导致装修事故，甲方概不负责。乙方不得改变该房屋原始户型。甲方若在租赁期内需提前收回该房屋，则视为甲方违约，需补偿乙方装修款人民币50000元作为违约金。此外，甲乙双方分别向丙方支付经纪服务费500元等。租赁合同签订后，被告按约交付原告租金24000元和押金2000元，原告亦将上述房屋交付被告使用。 2019年3月28日，被告罗超向小区物业提交了《装修申请备案表》及《装修备案承诺书》，并与物业签订了《装饰装修管理服务协议》。承诺书中载明“不改变房屋室内其他部位的使用功能”“如装修过程中有上述内容发生改动、破坏、更换、转移等改变行为的，由本人承担一切责任；并愿意接受相关行政单位处理，本人将无条件恢复原样”。《装饰装修管理服务协议》载明物业对“装修工程进行不定期巡视”“禁止将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间”“禁止拆改燃气管道、烟道、供暖设施（燃气管道必须经过燃气公司进行安装）”“对施工中违反法律、法规及本协议约定或小区管理规定的行为及时予以制止”等。 然，在被告入驻并开始装修后，因人为疏忽致使房屋漏水，遭到下层住户投诉。此外，被告将租房一层的开放式客厅隔成封闭式卧室，将二层过道（面积仅有4-5㎡左右，原设计中可以调整为开放式书房）改装成厨房，加装了油烟机、灶台及水池，并在一层客厅入口及一二层（跃层）楼梯口处分别加装防盗门等。原告发现后，认为被告的装修行为违反了合同约定及相关条例规定，属于擅自改变居住房屋结构和用途，存在较大安全隐患，于2019年5月6日通过微信发函给被告，主张解除原、被告之间的租赁关系。此后，双方就合同解除的后续损失问题进行了沟通和协商，但未果。 2019年6月3日，原告向本院提起诉讼，要求解除双方租赁关系，被告亦同意解除合同，但就合同解除后的赔偿问题，虽经本院多次调解，双方仍无法达成一致意见。期间，原告申请本院对房屋恢复原样（毛坯房）的价格组织评估，被告亦申请对房屋已装修部分的价格进行评估，本院予以准许，依法委托杭州诚正价格评估咨询有限公司进行价格估算。经鉴定机构实物勘查、市场调查，确认房屋恢复原样（毛坯房）在2019年8月23日（评估基准日）的价格为16663.49元，确认房屋现有装修在2019年4月（评估基准日）的价格为42958.62元。原告为此支出评估费3500元，被告为此支出评估费6500元。 诉讼期间，原告向小区物业反映了被告违规装修的情况，小区物业经现场查看后，向该户开出《违章装修整改通知单》，认为：该户在装修过程中将书房改造成厨房的行为，已经违反了《装修备案承诺书》中的不改变房屋室内其他部位的使用功能条款及规定，要求业主安排装修人员于7月15日前按规定进行整改，并恢复原样。 2019年10月11日，经本院现场勘查，原本一户的房屋已分割成相对独立的两户，其中一层客厅被隔成一间卧室并在入口处加装有防盗门，原客厅外一层通往二层的楼梯口处加装有二层入口的防盗门，二层过道（书房）的灶台、油烟机等已被拆除。 本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》,以及被告向小区物业提交的《装修备案承诺书》并与之签订的《装饰装修管理服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应遵照执行。本案中，被告曾向原告和小区物业郑重承诺“不改变房屋原始户型”“禁止将没有防水要求的房间改为厨房间”“禁止拆改烟道”等，但在实际装修过程中，被告将原单户房屋分隔成独立两户，分别在一层客厅外及通往二层（跃层）的楼梯口处加装防盗门，并将一层的开放式客厅改造成封闭卧室，将二层过道改装成厨房，加装了油烟机、水池、灶台等设备，违反了《房屋租赁合同》的约定及房屋出租安全管理规范的要求，亦存在重大安全隐患，构成根本性违约。原告有权依据《房屋租赁合同》第八条“擅自拆改变动房屋内结构或损坏房屋的，甲方有权单方解除合同，收回房屋”，向被告主张合同解除。原告于2019年5月6日向被告发出解除租赁关系的通知，符合法定和约定的解除条件，本院予以支持。庭审中，被告亦表示同意解除与原告之间的租赁关系，且已将大部分可移除的装饰装修设备及材料从案涉房屋中拆除并搬离。目前，双方的主要争议在于租赁合同解除后的损失承担问题。合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告主张的损失主要包括房屋出租期间的租金、恢复原样的损失以及物业费、中介费和评估费等相关费用。其中原告主张自2019年3月26日起至同年9月11日止的房屋出租损失及物业费，结合原告起诉状的内容，每月的租金已包含了同期的物业费，且2019年3月26日至同年6月25日为装修免租期，该期间的成本实际已涵括在整个合同期的租金内。此外，在《房屋租赁合同》签订后，原告收取的租金及押金亦能为其产生包括利息在内的相关收益。况且，原告在纠纷发生后已收回了房屋并更换了房门钥匙。基于上述事实情形，本院综合考量当事人的过错程度，兼顾合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定由被告承担原告2019年3月26日至同年9月11日期间租费（占用使用费）及物业费等损失合计5000元。至于原告主张的中介费500元，交付对象为中介人员，且该部分款项原告本应通过租赁收益弥补，属于本院在确定租费损失中已作考量的内容，故不再支持。关于房屋恢复原状部分，考虑到双方因履行租赁合同产生纷争，为避免矛盾进一步扩大，原告在收回房屋后可自行恢复，由被告承担相关费用。具体而言，对被告已改造房屋结构的部分，包括客厅砌墙、加装防盗门及部分需整体拆除的吊顶、强化地板等，基于房屋功能恢复的要求，原告主张拆除合理。另一部分，涉及部分房间内的墙面、顶面乳胶漆、地面强化地板、踢脚线，以及阳台、厨房的地砖、墙砖等，该部分装修尚具备一定使用价值，况且全部拆除不但增加拆除费用，拆除的建筑材料亦无重新利用的价值，故本着充分发挥物的使用价值，也避免被告的损失进一步扩大，本院希望原告能加以适当利用。关于卫生间、厨房内的照明、洁具、柜子等设施，如被告认为尚有使用价值，原告可拆除后退还被告。承上分析，本院酌情确认由被告承担原告恢复房屋原样的费用10000元。原告因本次诉讼支出的鉴定费用3500元，与被告违约导致合同解除之间存在因果关系，由被告承担合理。综上，原告主张诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。因被告在《房屋租赁合同》签订后，已交付原告租金预付款24000元和保证金2000元，被告应赔偿原告的款项可在上述租金预付款和保证金中予以抵扣，经本院核算，原告尚需退还被告7500元（预付租金24000元＋保证金2000元-租赁费等损失5000元-恢复原样费用10000元-评估费3500元），该部分反诉请求，应属合理，本院予以支持。至于罗超装修和评估费的损失，因本次合同解除系其违约造成，应自行承担。房屋水电预交费用，未能提交相关证据证实，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、确认陈丽娜与罗超在2019年3月26日签订的《杭州市房屋租赁合同（居间版）》于2019年5月6日解除； 二、坐落于萧山区的房屋由陈丽娜自行恢复原状； 三、罗超赔偿陈丽娜2019年3月26日至同年9月11日期间的租金（占用使用费）、物业费、鉴定费等损失合计8500元； 四、罗超支付陈丽娜房屋恢复原状费用10000元； 五、陈丽娜退还罗超租费24000元及保证金2000元，抵扣罗超应承担的上述第三、四项付款义务，余款7500元限陈丽娜于本判决生效之日起十日内付清； 六、驳回陈丽娜的其余诉讼请求； 七、驳回罗超的其余反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费512元，减半收取256元，由陈丽娜负担86元，由罗超负担170元；反诉案件受理费844元，由陈丽娜负担83元，由罗超负担761元。 原告在本判决生效之日起十五日内向本院申请退回多缴的诉讼费，被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 王 强 二〇一九年十月十七日 书记员 吴钰红