浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终6704号 上诉人（原审被告）郭凯，男，1982年2月16日出生，汉族，住浙江省安吉县，现住浙江省杭州市拱墅区。 委托代理人汤海芳，女，1982年5月11日出生，汉族，现住杭州市拱墅区，系郭凯妻子。 上诉人（原审被告）汤海芳，女，1982年5月11日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区，现住浙江省杭州市拱墅区。 被上诉人（原审原告）杭州襄庆物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区西园五路******。 法定代表人余本友，经理。 委托代理人余春生，该公司职工。 上诉人郭凯、汤海芳因与被上诉人杭州襄庆物业管理有限公司（以下简称襄庆物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初8631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 原审判决认定：2014年12月19日，襄庆物业与拱墅区美林湾城市公寓第二届业主委员会（以下简称美林湾第二届业委会）签订《物业服务合同》一份，约定：襄庆物业为美林湾城市公寓提供物业管理服务，服务期限自2014年12月19日至2015年12月18日；高层住宅物业服务费按每月每平方米1元向业主收取，公共能耗费另行按小高层每月每平方米0.2元，高层每月每平方米0.3元收取。合同到期后，双方于2016年1月1日续签了合同，约定：服务期限自2016年1月1日至2018年12月31日；高层住宅物业服务费按每月每平方米1.2元向业主收取，公共能耗费另行按小高层每月每平方米0.2元，高层每月每平方米0.3元收取。虽然合同未有约定，但襄庆物业于2015年12月19日至2015年12月31日期间实际承担了案涉小区的物业服务。襄庆物业实际服务至2018年12月2日撤离。郭凯、汤海芳系美林湾城市公寓林境苑1幢1单元901室业主，该房屋建筑面积为146.03平方米。因对襄庆物业提供的服务质量有异议，郭凯、汤海芳自2015年1月1日起便未向襄庆物业缴纳过物业费及能耗费。襄庆物业多次向郭凯、汤海芳催讨2015年1月1日至2018年12月2日的物业费及能耗费，但均未果，故襄庆物业于2018年7月30日起诉至原审法院，请求判令：1、郭凯、汤海芳支付拖欠襄庆物业的物业费及能耗费共计4556.10元，其中2015年1月1日至2015年12月31日的物业费为1752.40元（146.03平方米×1元/月/平方米×12个月）、住房能耗费为350.50元（146.03平方米×0.2元/月/平方米×12个月）；2016年1月1日至2016年12月31日的物业费2102.80元、住房能耗费为350.50元；2、本案诉讼费用由郭凯、汤海芳承担。诉讼中，襄庆物业变更诉讼请求为：1、判令郭凯、汤海芳支付2015年1月1日至2018年12月2日期间的物业费及能耗费共计9257.80元；2、判令郭凯、汤海芳支付拖欠物业费每月3‰违约金780元。另查明，2016年7月8日，美林湾第二届业委会向襄庆物业发送了一份《解除物业合同函》，要求解除双方于2016年1月1日续签的《物业服务合同》。襄庆物业对此不予认可，并诉至原审法院，案号为（2016）浙0105民初5967号（以下简称5967号案件），美林湾第二届业委会亦提起了反诉。2019年3月25日，襄庆物业撤回了对5967号案件的本诉，美林湾第三届业委会撤回了对5967号案件的反诉。 原审法院认为：襄庆物业与美林湾第二届业委会签订的《物业服务合同》，对全体业主具有约束力。郭凯、汤海芳应当根据合同的约定支付相应的物业管理费及能耗费。郭凯、汤海芳在2015年1月1日至2018年12月2日期间接受了襄庆物业提供的物业服务，理应支付相应的物业费及能耗费。故对襄庆物业要求郭凯、汤海芳支付2015年1月1日至2018年12月2日的物业费及能耗费共计9257.80元的诉请，原审法院予以支持。郭凯、汤海芳辩称其房屋顶楼公共区域玻璃破碎导致雨水灌入其家中，应当向开发商或侵权人主张权利。郭凯、汤海芳以漏水为由拒付物业费没有合同及法律上的依据，原审法院不予支持。郭凯、汤海芳同时辩称，物业公司存在多项违规、无合同强行提供物业服务、侵害广大业主权益等问题，原审法院认为，该问题涉及小区全体业主利益，应由小区业主委员会与襄庆物业另行处理，故本案中不予处理。对于襄庆物业主张的违约金请求原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：郭凯、汤海芳共同支付杭州襄庆物业管理有限公司2015年1月1日至2018年12月2日期间的物业费、能耗费共计9257.80元，于判决生效之日起十日内履行完毕。如郭凯、汤海芳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由郭凯、汤海芳共同负担。杭州襄庆物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费，郭凯、汤海芳于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，郭凯、汤海芳不服，共同向本院提起上诉称：1、襄庆物业为参与美林湾物业招标，伪造了物业服务资质证书，违法违规签订了2015年1月1日至2015年12月31日在美林湾服务的物业合同。美林湾第三届业委会己向拱墅区公安局祥符派出所报案，祥符派出所受理并开展案件调查，襄庆物业伪造国家机构颁发的证书，证据确凿，违法在先，襄庆物业签订的物业服务合同理应无效。2、襄庆物业对于12345市长热线委托祥符社区调解的结果，后期耍无赖不予承认，但祥符社区作为政府部门公章出具的说明函对真实性应该是负责的，该情况属实。3、2016年7月12日至2018年12月2日无物业服务合同，业委会正式公布且社区管委会也进一步发布公告。4、在2015年1月1日至2018年12月2日期间，襄庆物业未按照合同要求提供能耗费的实际使用量并公示。5、襄庆物业在美林湾社区非法侵占应属于所有业主共有的公共收入。6、2015年11月份，物业费涨价民意调查过程中，襄庆物业违规收取调查表并篡改造假，上诉人本人系当事人，其弄虚作假和非法敛财手段极其恶劣。综上所述，由于一审法院不够重视上诉人郭凯、汤海芳提供的大量事实证据，且未深入社区调查实际情况和民情民意，判决使业主的合法权益得不到保障，也助长了无良物业公司的嚣张气焰，破坏社会和谐环境，使得气愤难平的业主以及其他大部分忍气吞声的业主一度怀疑司法的公正性。请求二审法院以事实为依据，在小区现场调查取证，依法依据，保护人民群众的合法权益，公开公平公正的裁判。综上，请求二审法院撤销一审判决，在查明事实的基础上支持上诉人的以下诉讼请求：1、襄庆物业违法参与物业服务竞标并签约，请求法院支持业主主张的2015年1月1日至2015年12月31日美林湾-襄庆的物业服务合同无效。2、2016年4月，因顶楼公共区域玻璃破碎，雨水灌入，导致郭凯、汤海芳的房屋受损严重。后经12345市长热线委托祥符社区协调，由被上诉人襄庆物业及第三人G20立面清洗施工方，各付一半责任，维修费用各承担一半(有祥符社区公章证明材料)。但被上诉人襄庆物业一直以各种理由，不对破损玻璃进行彻底修复，而只是采取临时简易覆盖，导致郭凯、汤海芳的房屋持续被漏水问题影响。因为严重影响居住质量，在襄庆物业无作为的情况下，郭凯、汤海芳不得已自费找专业公司对室内受损部分进行处理，但被上诉人襄庆物业又拒不按约支付一半费用，甚至言而无信，拒绝承认其对郭凯、汤海芳的房屋的损失负有责任。郭凯、汤海芳请求判令被上诉人襄庆物业承担一半的赔偿责任。3、美林湾第二届业委会于2016年7月份已解除了物业服务合同，美林湾第三届业委会发公告确认2016年1月1日至2018年12月31日对应之物业合同已解除。4、襄庆物业至今未按照合同要求提供能耗费的实际使用量并公示，能耗费不合理。要求襄庆物业公布小区的能耗费的实际使用量，按照物价局核准的分配公式进行分配到户并正式、详细公示。5、襄庆公司在其所谓的“事实物业服务”期间，以及2016年7月12日之后，对小区实施了大量的破坏和侵占、侵权行为，业主生活及精神上严重的双重打击。请求二审法院判定其服务非法和无效。6、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 上诉人郭凯、汤海芳在二审中提交的证据有：1、关于杭州市襄庆物业管理有限公司伪造资质证书并私刻公章的报案材料。2、西湖区住房和城乡建设局调取的并加盖复核公章的杭州市襄庆物业管理有限公司资质证书。3、杭州市襄庆物业投标文件中物业资质证书。4、杭州市住房保障和房产管理局政府信息告知书。证据1-4欲证明被上诉人襄庆物业在2015年提供虚假的资质证书签订合同，上诉人还向公安机关报案。5、美林湾林境苑1-1-901渗漏防水维修工程协议书，欲证明由于公共玻璃破损，上诉人郭凯、汤海芳找了防水公司进行维修，但是至今没有维修好。6、关于2016年度物业选聘评审结果公告，欲证明候选物业名单中无襄庆物业，在2016年8月份，被上诉人襄庆物业没有进入到业委会选聘的两个物业公司之一，物业合同虽然有业委会的盖章，但是没有经过业主大会的讨论通过的决定程序。7、公告，欲证明襄庆物业隐瞒经营性收入。8、隐性收入清单，欲证明襄庆物业隐瞒经营性收入。9、美林湾承接查验汇总，由龙湖物业出具，欲证明襄庆物业强制服务后美林湾小区现状，襄庆物业对于环境有破坏。10、天阳美林湾小区电费欠费告知书、说明一份，欲证明被上诉人襄庆物业还拖欠供电公司能耗费，目前向业主收取能耗费没有依据。11公告一份，欲证明襄庆物业在提供服务期间，给小区造成了严重的安全隐患，因为拖欠水费的问题，水务公司停了消防用水。 被上诉人襄庆物业辩称：1.业委会签订的物业服务合同，对所有业主有约束力。2.2016年1月1日，襄庆物业与业委会签订了物业服务合同，并不是上诉人郭凯、汤海芳所说没有合同。而且在拱墅区人民法院，上诉人郭凯、汤海芳也见到过合同。3．在2015年1月1日—2018年期间，被上诉人每年对小区能耗费都进行过公示，退一步说不论有无公示，上诉人郭凯、汤海芳在襄庆物业为美林湾城市公寓提供物业服务期间都没有缴纳过一分物业服务费用，上诉人郭凯、汤海芳己严重破坏了社会的公序良俗。4.襄庆物业在按物业服务合同的规定，与业委会就美林湾小区经营性收入进行了清算，早在四月份就已经将32．5万元经营性收入一次性打入美林湾第三届业委会账户。5.襄庆物业在美林湾服务期间，一直尽职尽责，每天都有大量业主家里维修或公共部位维修，上诉人郭凯、汤海芳所说顶楼大玻璃是在G20期间清洗外墙是损坏，在2016年签订的物业合同中有明确规定公共区域维修2000元以上的由小区经营性收入支出。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人襄庆物业在二审中提交的证据有：1、业主委员会回复一份，欲证明襄庆物业进入小区之后，发现监控不好、设施不好，襄庆物业提出要求进行整改，要求动用物业维修基金，业主委员会给襄庆物业一个回复，但是这个事情，并没有进行下去；2、照片两份，欲证明对于每年的能耗费，襄庆物业都是按照物业服务合同，都向业主进行公示。 上诉人郭凯、汤海芳提交的证据，被上诉人襄庆物业的质证意见如下：证据1，上诉人所说襄庆物业私刻公章，襄庆物业不认可，襄庆物业不知道上诉人郭凯、汤海芳的报案材料如何来的，公安机关也没有任何的处理结论。证据2、3，襄庆物业不知道上诉人郭凯、汤海芳的材料是如何来的，2015年时候，襄庆物业是有资质的，襄庆物业不存在造假，就襄庆物业造假问题建议上诉人郭凯、汤海芳可以另案主张，但是对于物业费用，上诉人郭凯、汤海芳应该缴纳。证据4的政府信息告知书，颁发物业资质证书是在2015年2月份，这是正确的。证据5，襄庆物业不认可该协议书，如果上诉人郭凯、汤海芳要主张自己的权利，另外是在第三方在现场的情况下，才可以去鉴定或者维修，上诉人郭凯、汤海芳单独找人去进行维修，对于该维修费用，襄庆物业不认可，上诉人郭凯、汤海芳提出的房屋漏水，一审法院已经判决，上诉人郭凯、汤海芳可以向开发商进行主张，因为这个房子，是开发商建的。证据6，对于2016年物业选聘评审结果公告，襄庆物业需要进行说明：之前是业主大会的结果公示，按照规定，要业主人数、面积都过半，才可以算结果，而实际上来投票只有480户，所以不符合双过半的情况。对于这个案件，襄庆物业已经在2016年向拱墅区人民法院起诉，起诉了业主委员会，对于该表决结果，襄庆物业认为不当，鉴于此，上诉人郭凯、汤海芳等人选聘物业，襄庆物业认为是无效的，当时这两个物业公司都没有进来，对此情况，襄庆物业也向社区进行了汇报。证据7、8，对于公告和隐性收入清单，襄庆物业这里有和业主委员会的和解协议，襄庆物业已经一次性把经营性收入打给业主委员会。证据9，襄庆物业认为是龙湖物业制作的，这个单位是没有资质的，襄庆物业在2015年时候，已经给业主委员会发出了函件，要求对于小区里面的消防、监控、围墙等进行维修，襄庆物业要求进行维修，襄庆物业也进行了测算，但是业主委员会没有同意，包括对于漏水的问题，因为有人不予以配合，所以无法继续做。证据10，是针对25个商户拉了一个变压器，是襄庆物业代收取代缴纳，等襄庆物业退出小区之后，襄庆物业当然不可能继续代为收取。证据11，该小区的业主一共拖欠襄庆物业水费15万元多，襄庆物业拖欠水务公司6万元左右，襄庆物业把这个情况也告知了业主委员会，让他们代收取水费，业主委员会也不同意。襄庆物业目前还有一部分的水费，还没有去追讨，襄庆物业也和社区说了，是否可以把收取来的水费，把缴纳给水务公司之后多余的部分给襄庆物业，但是业主会员会也不同意。 上诉人郭凯、汤海芳提交的证据，本院认定如下：证据1，不能证明上诉人所要证明的内容，故本院不予确认。证据2、3、4，真实性本院予以确认。证据5，与本案襄庆物业主张物业费支付并无关联，本院不予确认。证据6，本院对其真实性予以确认。证据7、8，不能证明上诉人所要证明的内容，故本院不予确认。证据9，与本案襄庆物业主张物业费支付并无关联，本院不予确认。证据10、11，与本案缺乏关联性，本院不予确认。 被上诉人襄庆物业提交的证据，上诉人郭凯、汤海芳的质证意见如下：证据1，是否要动用维修基金，要开业主大会决定，被上诉人襄庆物业并没有在拱墅区住建局的物管科进行备案，所以不能动用维修基金。证据2，对于照片真实性无法确认，不能确认是当时拍摄的照片。 被上诉人襄庆物业提交的证据，本院认定如下：证据1，真实性，本院予以确认。证据2，上诉人的异议成立，本院对其证明效力不予确认。 本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。 本院认为：襄庆物业与美林湾第二届业委会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，对全体业主具有约束力。郭凯、汤海芳上诉认为襄庆物业伪造物业服务资质证书，违法违规签订了2014年12月19日物业服务合同，应属无效。但郭凯、汤海芳提交的证据尚不足以证明其主张，故本院不予采纳。根据杭州市拱墅区祥符街道祥符桥社区的证明以及襄庆物业与美林湾第三届业委会签订的《物业服务合同纠纷和解协议书》可以反映，襄庆物业从2015年1月1日至2018年12月2日为美林湾城市公寓提供物业服务，郭凯、汤海芳作为美林湾城市公寓的业主应当按照物业服务合同约定支付物业费和能耗费。郭凯、汤海芳上诉提出其房屋顶楼公共区域玻璃破碎导致雨水灌入其家中造成其损失。郭凯、汤海芳就此应当向开发商或侵权人主张权利，如果襄庆物业也存在过错，可另案主张赔偿，郭凯、汤海芳并不能以此作为其不交物业费和能耗费的理由。郭凯、汤海芳上诉提出襄庆物业存在多项违规、能耗费不合理、能耗费使用未进行公示、在解除物业服务合同后强行提供物业服务、侵害广大业主权益等问题，由于该问题涉及小区全体业主的利益，应由小区业主委员会与襄庆物业另行处理。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由郭凯、汤海芳共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 昱 审判员 周志军 审判员 韦 薇 二〇一九年十月二十二日 书记员 朱 江