湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0702民初4078号 原告：邓红梅，女。 委托诉讼代理人：伍成勇，常德市武陵区天地法律服务所法律工作者，特别授权代理。 被告：姚卫，男。 委托诉讼代理人：李德爱，湖南经卫律师事务所律师，特别授权代理。 被告：湖南极速通手机连锁有限责任公司，住所地常德市武陵区府坪街道办事处百街口社区朗州路**。 法定代表人：夏美华。 被告：胡小明，男。 湖南极速通手机连锁有限责任公司、胡小明共同委托诉讼代理人：孟德明，湖南南天门律师事务所律师，特别授权代理。 湖南极速通手机连锁有限责任公司、胡小明共同委托诉讼代理人：潘君昊，湖南南天门律师事务所律师，特别授权代理。 原告邓红梅与被告姚卫、湖南极速通手机连锁有限责任公司（以下简称极速通公司）、胡小明物权纠纷一案，本院于2019年3月15日受理后，于2019年5月10日作出（2019）湘0702民初1024号民事判决，姚卫不服判决，上诉至常德市中级人民法院，该院作出（2019）湘07民终1428号民事裁定，裁定撤销原判决，发回重审。本院依法组成合议庭，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告邓红梅的委托诉讼代理人伍成勇，被告姚卫及其委托诉讼代理人李德爱，被告极速通公司、胡小明的共同委托诉讼代理人孟德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓红梅向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即向原告返还坐落于武陵区府坪街道鸡鹅巷商贸小区x栋xxx室门面，并恢复房屋原状；2、判令三被告按每年316995.45元的标准向原告支付非法占用原告房屋期间的占用费（从2018年10月28日起至实际返还之日止，计算至2019年2月27日为105665.15元）；3、本案诉讼费用由三被告负担。事实和理由：2018年7月11日，原告与被告姚卫签订了《常德市存量房买卖合同》并于2018年10月28日办理了产权过户手续，取得鸡鹅巷商贸小区x栋xxx室门面所有权，但被告姚卫拒绝按照约定交付门面，并告知原告门面实际被胡小明占有使用。2018年11月30日，原告找到被告胡小明，被告胡小明拒绝向原告交还门面，还向原告出具了一份书面《证明》，详见证据。另经了解，被告胡小明将门面交由被告极速通公司实际使用。原告认为，原告自2018年10月28日起已经是上述门面的合法所有人，对该门面享有占有、使用、收益和处分的权利，被告姚卫与被告胡小明、极速通公司拒不向原告返还门面，已经严重侵犯了原告的权利，故诉至法院。 姚卫答辩称：1、对原告第一项诉讼请求，我方认为没有事实依据，应予驳回。原告与姚卫之间的买卖合同并未实际履行，标的物并没有实际交付，根据相关法律规定，物权的重要内容是占有权和使用权，原告尚未实际享有占有权的情况下谈不上物权返还之说，实际所完成的只有权利凭证的交付，并没有完成所有权的占用和使用权的交付。2、原告在发回重审中变更诉讼请求是否符合法律规定，由法庭决定。原告第二项诉讼请求于法无据，原告只能请求没有履行合同的违约赔偿，而不是非法占用费的问题。权利没有交付就不存在占有权和使用权，原告基于所谓租金标准提出的占用费，实际是没有交付的违约责任问题。作为买卖双方，当时房屋处于租赁状态，原告是在明知房屋已租赁的情况下达成的买卖协议，故其要求按照租金标准支付占用费的诉讼请求于法无据，应当驳回。 极速通公司、胡小明共同答辩称：1、从程序上说，原告的起诉不符合其诉请的审核标准。原告的第一项诉讼请求，起诉的是排除物权妨害，第二项诉讼请求是债权的违约赔偿，这两个诉的请求基础不同，不能合并审理。原告应当撤回其中一项诉讼请求。2、从事实上说，胡小明与原产权人姚卫签订有门面租赁合同，签订的时间是2012年，签订租期16年（至2028年），且胡小明已经交付全部的门面租金，原告与姚卫签订的房屋买卖合同，签订的时间是2018年7月11日，办理产权过户登记是2018年10月28日，胡小明租赁门面在原告与姚卫的房屋买卖之前，依据相关法律规定，买卖不破合法租赁，原告无权要求作为承租人的胡小明退出门面。极速通公司是胡小明开办的，本案的承租人、门面使用人都是胡小明，原告的诉求与极速通公司没有关联性。综上，请求驳回原告对胡小明和极速通公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 邓红梅提供的湘德源【2015】估鉴字第06号司法鉴定意见书、2014年8月28日龚锦华、龚锦贵与陈腊廷所签《门面租赁合同》、2017年2月21日葛慧君与陈腊廷所签《门面租赁合同》。上述证据材料中，指向的门面均与本案涉案门面无关，与本案不具有关联性；且门面的租金与门面的位置、面积、租赁时间、租赁期限等多种因素有关，涉案门面的租赁价格不具有参照司法鉴定意见书及2份门面租赁合同中租金标准的情形，故本院对此不予采纳。 经审查，本院认定以下事实： 1、2009年8月12日，姚卫与胡小明签订《房屋出售协议》，姚卫同意将房产武字第00011xxx号门面(位于常德市武陵区府坪街道鸡鹅巷商贸小区****号门面，房屋面积为51.67平方米)出售给胡小明，胡小明预付了购房款600000元，余款680000元待过户完成时付清。因双方未履行该房屋出售协议，姚卫与胡小明又于2009年8月13日签订《门面租赁合同》，由姚卫将涉案门面出租给胡小明，租赁期限16年，从2012年7月6日至2028年7月5日止，总租金610000元。胡小明在租赁期开始后将涉案门面交由极速通公司经营使用至今。 2、2018年姚卫将涉案门面出售给邓红梅，双方于2018年7月11日签订《常德市存量房买卖合同》，该合同约定：房屋坐落于武陵区城南鸡鹅巷商贸小区x栋xxx号（监证0011xxx），建筑面积51.67平方米；房屋成交价格为1388891元。合同对房屋交付、违约责任等其他事项均未做约定。邓红梅认可该《常德市存量房买卖合同》系其本人签字，但主张双方实际未签订书面买卖合同，《常德市存量房买卖合同》系双方为办理过户而签订，房屋的实际成交价格为3350000元。姚卫认可房屋的实际成交价格为3350000元。2018年10月28日姚卫与邓红梅办理了产权过户手续，邓红梅取得涉案门面的所有权，产权证号为湘（2018）常德市不动产权第0026xxx号。 邓红梅购买房屋时，姚卫已告知邓红梅房屋已出租，但未告知其租赁期限，仅承诺尽量处理完毕租赁事宜。2018年11月30日，胡小明向邓红梅出具《证明》一份，称其与姚卫签订了涉案门面的租赁合同，租期为16年，至2028年止，租金已全部付清。后邓红梅因向胡小明主张返还门面被拒，遂诉至人民法院。 另查明，邓红梅尚欠姚卫购买门面价款392000元。 庭审中，经合议庭释明，邓红梅认可其以债权请求权为基础，放弃第一项诉讼请求，不再要求三被告返还涉案门面及恢复原状；并将第二项诉讼请求变更为：要求三被告按每年316995.45元的标准向原告支付非法占用原告房屋期间的占用费。 上述事实有邓红梅向本院提交的不动产权利证书；姚卫向本院提交的欠条；胡小明向本院提交的《门面租赁合同》等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点如下： 1、本案诉讼标的问题。邓红梅在庭审中确认，其诉讼请求的基础为债权请求权；根据查明的事实，邓红梅与姚卫之间为房屋买卖合同关系，姚卫与胡小明之间为房屋租赁合同关系，极速通公司为胡小明经营的公司，邓红梅以债权请求权为基础要求三被告支付占用费，只能依据其与姚卫之间的房屋买卖合同主张权利，胡小明、极速通公司与邓红梅之间不存在债权法律关系。 2、姚卫是否应当向邓红梅支付占用费？根据姚卫提供的其与邓红梅签订的《常德市存量房买卖合同》，合同仅约定了房屋基本概括和房屋成交价格，且房屋成交价格为虚构价格，即双方对房屋出售时的状况、违约责任等均未明确约定。现姚卫将已出租给胡小明、租期尚有约10年的房屋出售给邓红梅，导致邓红梅无法取得房屋的占有、使用、收益的权利，其履行义务有瑕疵，应当承担权利瑕疵担保责任；邓红梅购买价值巨大的不动产，在已知该不动产上有租赁关系的情况下，未查看姚卫与胡小明的租赁合同，未尽到合理的谨慎注意义务，应当承担相应责任。本案中，因门面占用费属于房屋所有权人行使房屋占有、使用、收益权利的可得利益，姚卫提前收取了门面租金，即提前行使了房屋的收益权利；邓红梅通过购买涉案门面，对该门面享有物的请求权，同时因其与姚卫存在房屋买卖合同关系，故其对姚卫还享有合同的债权请求权。自邓红梅取得该门面所有权之日起，该门面的租金应当随房屋所有权一并转移至邓红梅所有，邓红梅取得该门面所有权即2018年10月28日起至租赁期满即2028年7月5日止，姚卫已收取的租金为369283元（610000元/16年×9年8个月7天），应当将此笔收益权利转移至邓红梅。 综上所述，邓红梅以债权请求权为基础，向胡小明、极速通公司主张占用费，没有事实和法律依据，本院依法不予支持；对其要求姚卫支付门面占用费的诉讼请求，姚卫应当将其预先收取的部门租金支付给邓红梅。邓红梅尚欠姚卫购买门面价款392000元，姚卫可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百五十条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、姚卫自本判决书生效之日起十五日内向邓红梅支付2018年10月28日起至2028年7月5日期间的门面占用费369283元； 二、驳回邓红梅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7050元，由姚卫负担6840元，由邓红梅负担210元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  曾淑芳 人民陪审员  刘格辉 人民陪审员  文 力 二〇一九年十月二十八日 法官 助理  王孟星 代理书记员  黄雅乐 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。