安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖15民终2460号上诉人（原审原告）：郭庆，男，1977年4月24日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：汪俊东，安徽自智律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭海涛，安徽自智律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：六安市金汇房地产开发有限公司，住所地安徽省霍山县衡山镇文峰北路东侧，统一社会信用代码91341525692841010L。法定代表人：张中木，该公司董事长。委托诉讼代理人：何志扬，安徽盛华达律师事务所律师。原审第三人：霍山县住房和城乡建设局，住所地安徽省霍山县衡山镇政务新区住建大厦，统一社会信用代码113414270032425585。负责人：许华清，该局局长。委托诉讼代理人：戴文祥，安徽戴文祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈蕾，安徽戴文祥律师事务所实习律师。上诉人郭庆因与被上诉人六安市金汇房地产开发有限公司（以下简称金汇公司）及原审第三人霍山县住房和城乡建设局（以下简称霍山县住建局）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省霍山县人民法院（2019）皖1525民初1164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭庆委托诉讼代理人汪俊东、彭海涛，被上诉人金汇公司委托诉讼代理人何志扬，原审第三人霍山县住建局委托诉讼代理人戴文祥、陈蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭庆上诉请求：撤销原判，依法支持其对金汇公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决事实认定不清，没有解决争议问题。1、本案是商品房买卖合同纠纷，争议的焦点是金汇公司在与其签订《商品房买卖合同》过程中是否存在欺诈行为。若不存在欺诈行为，则其诉讼请求无依据；若存在欺诈行为，则应由金汇公司承担相应的法律责任，其仅要求金汇公司承担商业用房和储藏室之间差价及相应契税损失这种最低限度的赔偿。现有的证据足以证明金汇公司存在欺诈行为。首先，金汇公司一审中提交的《不动产权证》明确载明涉案房屋的一部分（即30.77、20.93、25.54平方米）2018年被不动产管理部门认定为“储藏室”，但《商品房买卖合同》第三条规定：房屋用途为“商业”，第十八条更明确规定：房屋必须作“商铺”使用。合同约定与权属证书载明的完全不同。其次，金汇公司一审中提交的证据也能够证明涉案房屋的争议面积在测绘及竣工验收备案时就已经被主管部门认定为“储藏室”，但金汇公司隐瞒了上述事实，与其签订合同时故意不告知实情，存在十分明显的欺诈行为。2、一审判决认定的大量事实与本案几乎没有关联性，且对“真实意思表示”认定错误。一审判决认定：其是看过现房后才购买的，交房时与看房时房屋结构没有变化，且房屋已出租，《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，故其没有损失存在。诚然，房屋结构确实在看房时与交房时没有变化，其也确实将涉案房屋出租。但是，其在看房时，即签订《商品房买卖合同》时，并没有看到事实上也不可能看到《不动产权证书》，只能相信《商品房买卖合同》第三条、第十八条中约定的房屋整体应全部作为“商业”“商铺”使用。前述证据充分证明：金汇公司明知涉案房屋中的争议面积不能办理“商铺”证书，却隐瞒事实。简而言之，其确实看过“现房”，但没有看过“现证”，无从得知被欺诈。根据合同法的规定，案涉合同应为无效。但追究合同无效的责任的成本过高，故要求金汇公司赔偿差价。另外，房屋出租并不能认定其没有损失存在，商铺可以出租储藏室也可以出租，但出租的价格即租金差距巨大。且其曾向银行办理抵押贷款，被认定为储藏室的部分根本不能作为抵押贷款的担保物。二、关于举证责任的问题。依据现有的证据足以证明“商铺”与“储藏室”是完全不同的性质，而不仅是称呼不同。一审判决称其对自己的主张“未提交证据予以佐证”与事实不符。三、关于损失的确定。考虑到诉讼成本问题，一审中未对“储藏室”和“商铺”的价格进行权威的鉴定，而是参照同位置、同户型、同时出售的、也是涉案的“储藏室”楼下的“储藏间（俗称车库）”的价格计算差价损失。如果二审程序中依然无法确定损失数额或就赔偿达成一致，请求法院进行价格鉴定。金汇公司辩称，一、郭庆认为金汇公司在商品房买卖合同签订过程中存在欺诈行为，无相关证据证明，郭庆依据金汇公司存在欺诈行为要求赔偿，于法无据，二、郭庆在“商铺”、“储藏室”、“储藏间”三个名词上做文章，就案件中出现的这几个名词，对于房产证中已经确定为商铺的金汇公司没有意见，对双方之间已经签订有储藏间协议的金汇公司也没有意见，有争议的就是夹层是不是商铺的问题，如果金汇公司在买卖过程中将夹层进行粉饰包装、隐瞒购房人，那么金汇公司有一定没有告知购房人的因素，但本案中，双方签订合同过程中根本不存在欺诈行为。1、房屋是现房，不是期房，郭庆到现场去看了，是接受房屋现状的；2、商品房买卖合同中，明确写了夹层高度2.45米；3、合同第四条规定，双方以含夹层在内的总的面积进行销售；4、合同后有附图，标注的很清楚；5、房屋测绘部门就郭庆所称的“储藏室”就标注为夹层；6、郭庆之所以产生误解，是因为他们非要认为储藏室和商铺是分开出售的，但是金汇公司在出售房屋时标注的很清楚，这样的面积、这样的价格，在一起一次出售。房产证上的商铺和储藏室都是合同中规定的商铺，对方硬要将二者分开，认为金汇公司欺诈，没有依据；7、最终诉讼时，郭庆将储藏间价格放在中间，把商铺价格放在前面，把商铺和储藏间进行比较，这个比较没有逻辑性。因为金汇公司在出售房产时没有将商铺和夹层分开单独计算各自的价格，而是将商铺和夹层放在一起以约定的价格出售，郭庆现在把储藏室的价格等同于储藏间，然后再以商铺的价格与储藏间的价格相减来计算差价，显然逻辑起始点就不对。所以无论从合理解释还是法定解释还是事实关系解释，金汇公司都不存在欺诈；8、金汇公司在向房管部门和建设部门备案时，所使用的图纸就是房屋的状况，没有任何变动。从最初的规划设计到实物交付，也没有任何变动，可以调取图纸来看。综上，请求驳回上诉，维持原判。霍山县住建局的答辩意见同一审。郭庆向一审法院起诉请求：1.判令金汇公司赔偿因违约给其造成的损失共计404284.54元（其中含契税损失19001.75元）；2.判令霍山县住建局对上述损失承担共同赔偿责任；3.本案诉讼费用由金汇公司承担。一审法院认定事实：郭庆经现场查勘后，于2015年6月11日与金汇公司签订《商品房买卖合同》，购买金汇公司开发的“金园华都”10栋101号、10栋102号、10栋103号门面房。10栋101号门面房约定：1、郭庆购买金汇公司开发建设的金园华都第10幢1单元101号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为4.45米，夹层为2.25米。该商品房合同约定建筑面积共70.01平方米，签证套内建筑面积67.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.57平方米。2、商品房按建筑面积计算，单价为8141.69元／平方米，总金额570000元。3、出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。4、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。5、商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向第三人申请登记备案。合同附件一为房屋平面图。合同签订后，金汇公司按约定向郭庆交付房屋，郭庆接收房屋并投入经营。庭审时，郭庆认可是现房买卖。2018年，霍山县不动产登记局为上述房屋办理了证号为皖（2018）霍山县不动产权第0009837号不动产权证书，该证载明：金园华都二期10#楼101储藏室、11#楼101商铺；用途商业、住宅/商业；权利其他状况：专有建筑面积为67.44平方米，分摊建筑面积2.57平方米，房屋总层数6层，所在层数1层/夹层层，房屋竣工时间2014年。10栋102号门面房约定：1、郭庆购买金汇公司开发建设的金园华都第10幢1单元102号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为4.45米，夹层为2.25米。该商品房合同约定建筑面积共54.06平方米，签证套内建筑面积52.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.98平方米。2、商品房按建筑面积计算，单价为8139.10元／平方米，总金额440000元。3、出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。4、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。5、商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向第三人申请登记备案。合同附件一为房屋平面图。合同签订后，金汇公司按约定向郭庆交付房屋，郭庆接收房屋并投入经营。庭审时，郭庆认可是现房买卖。2018年，霍山县不动产登记局为上述房屋办理了证号为皖（2018）霍山县不动产权第0009838号不动产权证书，该证载明：金园华都二期10#楼102储藏室、10#楼102商铺；用途商业、住宅/商业；权利其他状况：专有建筑面积为52.08平方米，分摊建筑面积10.98平方米，房屋总层数6层，所在层数1层/夹层层，房屋竣工时间2014年。10栋103号门面房约定：1、郭庆购买金汇公司开发建设的金园华都第10幢1单元103号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为4.45米，夹层为2.25米。该商品房合同约定建筑面积共61.29平方米，签证套内建筑面积59.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.25平方米。2、商品房按建筑面积计算，单价为8321.10元／平方米，总金额510000元。3、出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。4、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。5、商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向第三人申请登记备案。合同附件一为房屋平面图。合同签订后，金汇公司按约定向郭庆交付房屋，郭庆接收房屋并投入经营。庭审时，郭庆认可是现房买卖。2018年，霍山县不动产登记局为上述房屋办理了证号为皖（2018）霍山县不动产权第0009839号不动产权证书，该证载明：金园华都二期10#楼103储藏室、10#楼103商铺；用途商业、住宅/商业；权利其他状况：专有建筑面积为59.04平方米，分摊建筑面积2.25平方米，房屋总层数6层，所在层数1层/夹层层，房屋竣工时间2014年。另查明，2013年11月14日，金汇公司取得金园华都9、10、11号楼的商品房预售许可证。霍山金园华都二期10号楼于2014年12月30日竣工验收，2015年6月4日，第三人同意备案。2015年4月2日，霍山县房地产测绘队对霍山金园华都二期10号楼进行测绘，其中：1层商101产权面积为39.24平方米，夹层商101储藏30.77平方米，合计61.36平方米；1层商102产权面积为33.13平方米，夹层商102储藏20.93平方米，合计54.06平方米；1层商103产权面积为35.75平方米，夹层商103储藏25.54平方米，合计61.29平方米。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。郭庆在查看现房后与金汇公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同对房屋位置、建筑面积、高度、房屋价款、房屋用途均作出了约定，金汇公司在合同附件一所附的图纸为房屋平面图不违反法律法规的强制性规定。合同签订后，金汇公司交付给郭庆的房屋与《商品房买卖合同》中所附房屋平面图一致，与该房屋产权证中所附平面图亦相符；金汇公司为郭庆办理的涉案房屋不动产权证书记载的房屋用途为商业，故应当认定金汇公司交付给郭庆的房屋符合合同约定。且郭庆在接收房屋后将该房屋出租给他人取得收益并领取了房屋产权证，并未影响该房屋的使用价值，实现了其订立合同的目的。郭庆认为三套商铺夹层面积分别为30.77平方米、20.93平方米、25.54平方米，不能办理商铺权属证书，导致其利益受到损害，但未提交证据予以佐证，故其要求金汇公司及霍山县住建局赔偿其损失404284.54元的诉请无事实及法律依据，不予支持。综上，郭庆的诉讼请求，证据不足，不予支持。该院据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告郭庆的诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取计3650元，由原告郭庆共同负担。本院二审期间，郭庆提供了如下证据：证据一、评估报告，评估报告显示商铺和储藏室的价格不同，而且差距巨大，证明商铺、储藏室不同性质、价格不同；证据二、商品房买卖合同中附图和不动产权证书中的附图，这两份图不一致，证明金汇公司在签订商品房买卖合同时，存在欺诈行为。金汇公司质证意见为：证据一，真实性无异议，合法性、关联性有异议，因为该报告属于评估机构单方对该处房产的认识，不能代表房屋买卖双方之间买卖的交易价，无法否定合同约定的价格，不能达到其证明目的；证据二，三性无异议，证明目的有异议，两份图完全一致，不动产证上有一个3.7米×8.4米的大方框，是上面商铺部分，边上拐角处是图中间画的2.2米的拐角部分，是把合同所附的一个图变成两个图，其实两个图是一样的。原审第三人的质证意见与被上诉人的质证意见相同。本院对证据二的三性予以认定，证据一系单方委托，对其合法性不予确认。本院二审对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般认知，购房者在购房前必定对房屋各方面进行综合考虑。本案中，争议商品房买卖系现房交易，郭庆在与金汇公司签订《商品房买卖合同》前已实际查勘了房屋，对于房屋结构、位置、面积等应有客观明确的认知。从双方签订的《商品房买卖合同》内容看，金汇公司已明确告知了郭庆所购房屋包含有“夹层”，夹层层高“2.55米”。在郭庆未能提供同期同地段其他无“夹层”商铺的价格进行比较的情况下，合同约定的8141.69元、8139.10元、8321.10元单价应是根据房屋存在4.45米层高“商铺”与2.55米层高“夹层”的实际状况综合计算的价格。现郭庆也不能证明“夹层”部分房屋仅因房产证的办理而改变了原使用方式，故郭庆认为金汇公司构成欺诈、要求金汇公司赔偿损失，理据不足。综上所述，郭庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由郭庆负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 魏晶晶审判员 王 丽二〇一九年十月二十八日书记员 熊贤茹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。