四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终810号 上诉人（原审被告）：兴文县第二建筑工程有限责任公司，住所地四川省兴文县古宋镇香山路**。 法定代表人：舒达维，总经理。 委托诉讼代理人：俸波，四川天与律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许强，四川天与律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：上海浦东发展银行股份有限公司内江分行，住，住所地四川省内江市东兴区大千路**/div> 负责人：杨松，行长。 委托诉讼代理人：徐飞，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵萌，四川恒和信律师事务所律师。 原审第三人：宜宾市五星房地产开发有限公司，住所地，住所地四川省兴文县古宋镇中山西路四-2小区iv> 法定代表人：王正荣，董事长。 上诉人兴文县第二建筑工程有限责任公司（以下简称兴文县二建司）因与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司内江分行（以下简称浦发银行内江分行）及原审第三人宜宾市五星房地产开发有限公司（以下简称五星房产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省内江市中级人民法院（2018）川10民初82号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2019年9月11日组织当事人进行听证。上诉人兴文县二建司的委托诉讼代理人俸波、许强，被上诉人浦发银行内江分行的委托诉讼代理人徐飞到庭参加听证。原审第三人五星房产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 兴文县建司上诉请求：撤销一审判决，依法改判停止执行五星房产公司开发的位于四川省兴文县古宋镇光明新城“五星大世界”1幢4层1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号，1层4号、7号、8号、14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、28号、29号、30号、31号、32号、33号、36号、37号、38号、49号、75号、78号、79号、80号、81号商业用房；本案一、二审诉讼费用由浦发银行内江分行负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决在查明事实部分，适用大量的所谓宜宾市五星实业集团有限责任公司（以下简称五星实业集团公司）副总经理王崇莲的证言，用以否定兴文县建司提出的对本案争议标的享有的合法权利，系认定事实错误。（一）王崇莲只是五星实业集团公司副总经理，并不是法定代表人，其未经公司授权无权对公司行为作出相反的意思表示，其证言不具有真实性、合法性和关联性，且单独证人证言不能否认和对抗兴文县建司与五星房产公司之间的书面合同约定。（二）兴文县建司与五星房产公司签订《工程决算书》《抵债协议》《商品房买卖合同》《补充协议》，并将《商品房买卖合同》进行了备案，其行为是以工程款购买了五星房产公司的在建商品房，且完善了相关的手续。兴文县建司对案涉标的享有准物权，足以排除执行。双方的买卖合同关系获得了相关部门的备案登记，依法应得到确认。（三）由于市场因素，案涉房屋增值，导致五星房产公司毁约。五星房产公司通过诉讼要求撤销案涉《商品房买卖合同》，因于法无据，五星房产公司已撤诉。本案中，根据浦发银行内江分行申请执行案涉房屋的情况及王崇莲的证言，不排除系浦发银行内江分行与五星房产公司恶意串通，损害兴文县建司的利益。二、一审判决适用法律错误。（一）一审判决认为案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》的订立系基于兴文县建司与五星房产公司之前的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债，该认定是错误的，是对法律的曲解。本案中，兴文县建司与五星房产公司之间先对工程款进行结算，再形成《抵债协议》，最后签订《商品房买卖合同》，其流程均符合法律规定，系以工程款购买案涉房屋，而不是以房抵债，一审法院对本案性质认定不准。浦发银行内江分行仅对案涉土地使用权享有抵押权，兴文县建司与五星房产公司间的房屋买卖行为，并不侵害其他债权人的合法权益，并且该买卖行为得到了住建部门的确认，民事审判不能否定行政登记。（二）一审法院认为兴文县建司不能证明其在2017年6月1日起占有使用该房屋，理由为：案涉工程未竣工验收，尚不具备交付条件；证人证言证明未交付；兴文县建司不能证明其合法占有。兴文县建司认为上述理由均不成立。1.《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。工程未竣工验收，是否交付是一种管理性规定，不是效力性规定，且案涉房屋已进行了单栋验收，主体验收，所以其事实交付行为应为有效行为。2.证人证言不能采信，理由同上。3.兴文县建司占有案涉房屋一年多，五星房产公司并未提出任何异议，且双方签订有合法合同。本案相关事实已有证据明确证明，一审法院对王崇莲的询问笔录超过依职权调取证据的范围，且其调取的证人证言有瑕疵，取证有明显的倾向性，不应采信。（三）一审判决认为案涉房屋未经预告登记，兴文县建司未办理预告登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，系一审法院认定事实错误基础上的法律适用错误。本案中，兴文县建司与五星房产公司之前签订了《抵偿协议》《商品房买卖合同》，双方系商品房买卖合同关系，商品房买卖行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，也符合《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，兴文县建司提出的排除执行异议应予以支持。 浦发银行内江分行辩称：一、兴文县建司未合法占有案涉房屋。案涉房屋属在建工程未竣工，不具备交付条件，不可能向兴文县建司交付。兴文县建司未提交任何证据证明案涉房屋办理了交接手续，事实上也没有合法交付。一审法院收集的证据证明案涉项目未完工，未交付任何人使用。二、《中华人民共和国物权法》第二百条规定，抵押权人享有对抵押土地上新增的建筑物一并处置的权利。三、根据物权法定原则，兴文县建司办理的商品房预售登记，不发生预告登记的物权期待权效力。四、一审法院收集的证据经过一审庭审举证、质证，应当采信。五、兴文县建司系以物抵债，其债权不足以排除强制执行。请求驳回上诉，维持原判。 五星房产公司未作答辩。 浦发银行内江分行向一审法院起诉请求：判令撤销（2018）川10执异18号执行裁定书，继续执行五星房产公司所有的位于四川省兴文县古宋镇光明新城光明大道的“五星大世界”1幢4层1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号，1层4号、7号、8号、14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、28号、29号、30号、31号、32号、33号、36号、37号、38号、49号、75号、78号、79号、80号、81号房屋；本案诉讼费（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）全部由兴文县建司负担。 一审法院认定事实：2017年7月3日，一审法院立案执行浦发银行内江分行申请执行被执行人五星房产公司等借款合同纠纷三起执行案件，案号分别为(2017)川10执101、102、103号。执行中，一审法院于2017年11月15日作出(2017)川10执101号、102号、103号执行裁定，查封被执行人五星房产公司所有的位于四川省兴文县古宋镇光明新城的国有土地上的在建工程（项目名称：“五星大世界”）。兴文县建司于2017年11月30日对一审法院查封案涉房屋提出书面异议。一审法院于2018年5月31日作出（2018）川10执异18号执行裁定：中止对被执行人五星房产公司开发建设的位于四川省兴文县古宋镇光明新城“五星大世界”1幢4层1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号，1层4号、7号、8号、14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、28号、29号、30号、31号、32号、33号、36号、37号、38号、49号、75号、78号、79号、80号、81号房产的执行。 四川省宜宾市兴文县古宋镇“五星大世界”系被执行人五星房产公司开发建设的房地产项目，于2013年12月3日取得商品房屋预售许可证。兴文县建司承包了“五星大世界”项目工程一号楼施工，因五星房产公司未按合同约定支付工程款，2014年9月27日，兴文县建司与五星房产公司签订《抵偿协议》，约定五星房产公司以每平方米6000元的价格将五星大世界一号楼一层1-104、1-1-07、1-1-08、1-1-14、1-1-15、1-1-16、1-1-17、1-1-18、1-1-19、1-1-20、1-1-21、1-1-22、1-1-23、1-1-28、1-1-29、1-1-30、1-1-31、1-1-32、1-1-33、1-1-36、1-1-37、1-1-38、1-1-49、1-1-75、1-1-78、1-1-79、1-1-80、1-1-81号门市，以及以每平方米2000元的价格将四层房屋1-4-01、1-4-02、1-4-03、1-4-04、1-4-05、1-4-06、1-4-07、1-4-08、1-4-09、1-4-10号房屋抵偿给兴文县建司，抵偿金额为20166420元。2014年10月8日，兴文县建司与五星房产公司就《抵偿协议》所涉房屋签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。2014年10月10日，五星房产公司到兴文县住房和城乡建设规划局办理了前述房屋的商品房预售备案登记。2015年5月16日，兴文县建司向兴文县住房城乡规划建设和城镇管理局提交《关于商品房买卖合同预告登记的申请》。五星房产公司开发建设的“五星大世界”工程项目至今未竣工验收。兴文县建司主张其自2017年6月1日起占有使用案涉房屋。 2018年11月7日，一审法院对五星实业集团公司副总经理王崇莲进行询问，王崇莲称：“‘五星大世界’项目2013年6月正式开工，2013年年底主体修建完成，2013年11月3日办理预售许可证，2013年12月30日开盘。截至现在‘五星大世界’项目收尾工程还未完工（绿化亮化、水电气安装尚未完工），整个工程竣工验收无法进行，房屋不能交付使用。……（房屋）一类是按照市场价正常销售，且单价每平方米两万左右，且大部分支付完毕；一类是借款抵房。所有房屋销售均签订了房屋买卖合同且到房管局备案。……（第二种情况房屋单价）不是以市场价签订买卖合同，根据债权总额及抵偿房屋面积确定单价。比如李小平的房屋买卖合同备案，单价为2026元每平方米，明显低于市场价。……工程没有完工，也没有验收，水电不通且已经申请报停不能使用。因为没有验收，所以没有交付给任何人使用。（占有使用的）是他们自行撬锁换锁并占有使用。……没有对方付款的依据及明细，因为原来的经办人已离开了公司，提供不了对方付款的明细，以对方提供实际打款依据为准，可以提供销售情况统计表”。五星房产公司提供的《“五星大世界”项目备案房源情况》载明涉及兴文县建司的房屋“差欠工程款约2900万元，备案房产6684.67平方米，价值5797万元”。 一审法院认为，该案的争议焦点是兴文县建司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋应否继续执行。 该案系申请执行人执行异议之诉，案涉房屋应否继续执行、案外人对不动产的权利能否阻却执行，应依照法律、司法解释关于执行程序的有关规定加以判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。就本案而言，兴文县建司应同时具备上述规定的四个要件方能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。首先，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》的订立，系基于兴文县建司与五星房产公司之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭兴文县建司对五星房产公司的债权而非单纯的房屋买卖。该案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动。且案涉房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。该案中兴文县建司寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与五星房产公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。其次，兴文县建司主张其自2017年6月1日起占有使用案涉房屋。该院认为，合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态。该案中，五星房产公司开发建设的“五星大世界”工程项目至今未竣工验收，案涉房屋尚不具备交付、使用条件，兴文县建司亦未举示证据证明其与五星房产公司就案涉房屋办理了交接手续，且五星实业集团公司副总经理王崇莲在接受一审法院询问时称“五星大世界”项目没有完工、不能使用、未交付给任何人使用，故兴文县建司所提交的证据不能证明其在一审法院查封前已合法占有案涉房屋。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，因兴文县建司购买案涉房屋并非用于居住，故根据该条规定其对案涉房屋亦不享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《城市商品房预售管理办法》第十条关于“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”以及《中华人民共和国物权法》第二十条关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，商品房预售备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴，而预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生预告登记的物权效力。该案中兴文县建司提供的《商品房预售备案通知书》上明确载明：“该备案通知书仅代表该房屋目前的权利状态，不能作为房屋的产权证明”，可以看出案涉房屋备案只是依据《城市商品房预售管理办法》办理的合同备案登记，并非物权预告登记。兴文县建司虽然与五星房产公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记。兴文县建司主张其对商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的理由于法无据，其要求停止对案涉房屋的执行，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，在案涉房屋未变更登记至兴文县建司名下前，兴文县建司对案涉房屋不享有物权，仅基于《商品房买卖合同》享有要求五星房产公司变更物权登记的债权请求权。而兴文县建司享有的该债权请求权，因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项、第三项、第二十九条第二项、第三十条规定的条件，不具有物权期待权的性质，不能对抗人民法院的强制执行。浦发银行内江分行的诉讼请求成立，应予以支持。一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项之规定，判决：准许执行五星房产公司开发建设的位于四川省兴文县古宋镇光明新城“五星大世界”1幢4层1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号，1层4号、7号、8号、14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、28号、29号、30号、31号、32号、33号、36号、37号、38号、49号、75号、78号、79号、80号、81号房产。本案一审案件受理费142632元，由兴文县建司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人兴文县建司提交了如下四组证据，作为其二审新的证据： 第一组证据：一份落款时间为2015年6月15日、由五星房产公司出具的《说明》，主要内容为：“五星大世界房产取得预售许可证后，经五星房产公司及项目部领导班子集体研究，为了筹集工程建设资金，决定对五星大世界二幢一层商铺按市场价进行趸售，总售价2500万元，由副总经理周健具体实施，参与趸购的人员由刘卫、黄思钰、周咏雪、熊海冲等人组成。虽然因企业资金紧张房屋未完工，但买卖已成交，产权已无异议，同意购买人对房屋进行管理、看护、使用，不允许任何人对该房屋进行侵犯”,拟以此证明五星房产公司将房屋交付给购房人的情况，证明王崇莲向一审法院陈述的项目没有完工、不能使用、未交付给任何人使用的说法是不真实的，其证言不应被采信。 第二组证据：钥匙照片一张,拟以此证明兴文县建司作为施工人本来就掌握钥匙，不存在撬门进入、非法占有的情形。 第三组证据：1.一份落款时间为2019年9月2日、由四川省兴文县古宋镇香水山社区居民委员会出具的《证明》，主要内容为：“兹证明兴文县建司在我社区管辖范围内购买的位于四川省兴文县古宋镇光明新城光明大道‘五星大世界’1幢4层1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号，1层4号、7号、8号、14号、15号、16号、17号、18号31号、32号、33号、36号、37号、38号、49号、75号、78、19号、20号、21号、22号、23号、28号、29号、30号、号、79号、80号、81号的商业用房，自2017年6月1日起至今，一直由兴文县建司在经营使用”；2.兴文县建司就案涉房屋与案外人签订的《营业用房租赁合同》八份。拟以此证明兴文县建司占有使用房屋的情况。 第四组证据：五星房产公司与浦发银行内江分行签订的《最高额抵押合同》及相关土地他项权利证明书,拟以此证明五星房产公司仅以土地使用权向浦发银行内江分行提供担保，土地上的房屋不属于抵押财产和被执行财产，执行法院应停止对案涉房屋的查封执行。 浦发银行内江分行的质证意见为：1.对第一组证据《说明》的真实性不予认可，该《说明》恰能印证案涉房屋未完工，未进行合法交付，且《说明》上载明的参与购买人员不包含兴文县建司；2.第二组证据钥匙照片来源不明，对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，且持有钥匙并不能证明即合法占有，钥匙是施工单位施工时使用，只有五星房产公司有权利进行交付；3.第三组证据《证明》和《营业用房租赁合同》，均不能证明兴文县建司是合法占有；4.对第四组证据的真实性无异议，但浦发银行内江分行作为申请执行人，依法有权一并处置抵押土地上的在建工程。 本院认证意见为：1.《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，单位出具的证明材料必须同时有单位盖章、单位负责人签字或者盖章、经办人员签字或者盖章；法院调查核实该证据时，单位及制作证明材料的人员拒绝出庭作证的，不得将该证明材料作为认定案件事实的根据，即不符合以上形式要求的证明材料没有证据效力。而第一组证据《说明》上仅有出具单位五星房产公司的印章，并没有该公司法定代表人（负责人）及制作（经办）人员的签名或印章，同时，五星房产公司也并未依本院通知参加听证，不符合单位出具书证的法定形式要求，不能作为认定本案事实之依据。且《说明》上载明的参与购买人员不包含兴文县建司，该证据与本案不具有关联性，本院依法不予采信；2.对第二组证据钥匙照片的真实性无法确定，且仅以钥匙照片不能直接证明案涉房屋的占有状态，案涉房屋的占有状态需由本院结合全案证据情况依法据实认定；3.第三组证据《证明》在形式上，同样不符合前述《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定的法定要求，没有证据效力，且该《证明》与《营业用房租赁合同》反映的都是案涉房屋的事实占有状态，兴文县建司是否为合法占有，应由本院结合全案证据情况依法据实认定；4.对第四组证据的真实性，浦发银行内江分行无异议，本院对其真实性予以确认。关于兴文县建司所提出的案涉抵押标的物仅为土地使用权，土地上的房屋不能作为被执行财产的证明目的是否成立的问题。依照《中华人民共和国物权法》第二百条关于“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”的规定，虽然浦发银行内江分行享有抵押权的标的物仅为土地使用权，其仅对用以抵押的土地使用权变现的价款享有优先受偿权，对案涉房屋处置所得价款部分并不享有优先受偿权，但根据前述规定所体现的“房地一体”的资产处置原则，在不具备其他法定阻却执行因素的前提下，执行法院将土地上的房屋一并纳入执行财产范围依法进行处置变现，并无不当。对于兴文县建司所主张的案涉房屋不属于抵押财产范围，即不应纳入执行财产范围的主张，本院不予采纳。 对一审判决查明的案件事实，除兴文县建司对有关其占有使用房屋的事实提出异议外，本案各方当事人对一审判决认定的其他案件事实没有异议，本院予以确认。 本院补充查明：兴文县建司在二审中陈述其系案涉项目的施工方，其基于本身对房屋钥匙的控制而自2017年6月1日起占有使用案涉房屋。 本院认为，根据当事人的上诉主张和答辩理由，本案的主要争议问题，是兴文县建司是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。除案件事实的争议外，主要涉及应如何正确理解、适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及相关规定的问题。 执行异议之诉不仅涉及申请执行人的利益，还涉及到案外人和被执行人的利益。人民法院审理执行异议之诉案件，应综合考虑不同当事人之间的利害关系，充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条规定突破了债权平等原则和合同相对性原则，对交易安全和被执行人其他金钱债权人的利益影响巨大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在适用该条规定时，应当严格审查、严格把握。 就本案而言，兴文县建司是案涉工程的施工方，并因此对五星房产公司享有工程款债权，其与五星房产公司之间签订的《抵偿协议》，清楚表明双方系以五星房产公司在建工程项目的一号楼部分门市及四层房屋抵偿五星房产公司所欠兴文县建司的20166420元工程款，兴文县建司基于抵偿工程款为目的拟受让案涉房屋的意思表示明确，双方随后签订的案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》，应是为今后办理产权转移登记的需要而签订，是以物抵债的实际履行方式，双方之间的以物抵债法律关系并未因此转化为商品房买卖合同关系。一审法院关于案涉协议实质上是以物抵债协议的认定，并无不当。兴文县建司关于本案性质系以工程款购买房屋，而不是以房抵债的上诉主张，缺乏充分的事实和法律依据，不能成立。兴文县建司在完成对案涉房屋的过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求，一审法院认定兴文县建司与五星房产公司之间的以房抵债协议，并不形成优于其他债权的利益的认定正确，本院依法予以确认。 从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的立法目的来看，该条意欲保护的权益，均是真实的买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，而以物抵债协议中物的交付，并不能改变所谓“买受人”在本质上是相对于“出卖人”的普通金钱债权人的地位，因此，以物抵债协议中的“买受人”，与前述法律规定的保护对象范围并不相符。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用条件。退一步讲，即便兴文县建司与五星房产公司之间为真实的房屋买卖合同关系，兴文县建司为真实的买受人，现有证据也仅能证明其基于施工方的便利掌握了案涉房屋的钥匙，并因此能实际占有案涉房屋，并不能证明其与五星房产公司之间存在基于房屋买卖合同关系而形成的房屋移交合意，不足以证明其占有行为的合法性。在此情形下，兴文县建司关于其完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除一审法院的查封执行的上诉主张亦不能成立，本院依法不予支持。 关于本案是否应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的问题。兴文县建司对案涉房屋进行的商品房预售合同备案登记，并不等同于房屋产权预告登记，其并不产生预告登记的物权效力，也不能作为享有产权的证明。一审法院认为本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定的适用条件，并无不当，本院依法予以确认。兴文县建司关于一审法院就此适用法律错误的上诉理由，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。 综上，兴文县建司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，处理结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费142632元，由兴文县第二建筑工程有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何学敏 审 判 员 许 静 审 判 员 邓长玉 二〇一九年十月十七日 法官助理 范升山 书 记 员 向 静