广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初25627号原告：侯志伟，委托代理人：李常远，广东法广律师事务所律师。委托代理人：钟远平，广东法广律师事务所律师。被告：深圳西部义乌小商品城有限公司,住所地深圳市宝安区沙井街道西环路中段马安山商业城**，统一社会信用代码91440300075822578T。法定代表人：邓伟康。原告侯志伟与被告深圳西部义乌小商品城有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人李常远到庭参加了诉讼，被告深圳西部义乌小商品城有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月26日，被告与原告签订商铺租赁合同，约定被告将壹层B区1159号商铺租赁给原告16年（2014年5月1日起至2030年4月30日止），前三年无偿委托被告统一经营，原告一次性支付被租金103800元、履约保证金2000元。被告无偿统一经营期限届满前(2016年12月25日)，被告与原告签订委托经营协议，约定涉案商铺由被告统一经营，期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止，被告每月支付原告租金1007元；然自2019年3月1日起，被告一直拖欠原告租金未付。委托经营协议第十条约定，任何一方违约，违约方应该向守约方支付违约金10万元。后经原告了解，涉案商铺均没有合法的报建、建设规划许可手续。被告签订商铺租赁合同后又签订委托经营协议，属于不具有房产销售或者租赁的真实内容、不具有房屋租赁的真实目的，以租后返租、返利等方式变相非法吸收公众资金的行为，涉嫌非法吸收公众存款。被告与原告签订的商铺租赁合同应该认定无效，已收取的租金应该按照未使用年限予以返还。被告未能依约支付委托经营期间的铺位占用费，已经构成严重违约，应该承担继续支付铺位占用费并支付违约金的责任。为维护自身的合法权益，根据相关法律规定，依法向贵院提起诉讼，具体的诉讼请求如下：1、确认原被告签订的NO.16-SXYC14050818商铺租赁合同无效；2、被告返还原告预付的剩余年限租金87831元、履约保证金2000元及其利息（以89831元为基数，按照年利率6%计算，从起诉之日起算，计至实际清偿之日止）；3、被告支付原告2019年3月1日至判决合同确认无效之日期间的铺位占有费（暂计至2019年7月31日期间为人民币5035元）；4、被告支付原告违约金20000元；5、本案受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。被告深圳西部义乌小商品城有限公司未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见和证据。经审理查明，2014年5月26日，原告与被告签署《商铺租赁合同》（合同编号：NO.16-SXYC14050818），约定被告将位于深圳市××××西部义乌小商品批发城壹层B区1159号铺位租赁给原告使用，使用期限自2014年5月1日至2030年4月30日止，共计16年。原告同意前三年（2014年5月1日-2017年4月30日）将本铺位无偿委托提供给被告或被告指定统一经营。16年的铺位使用费总额为149100元，在原告同意将本铺位前三年无偿委托给被告同意经营的前提下，双方商定优惠45300元，优惠后金额为103800元。上述合同签订后，原告按约定向被告支付了铺位使用费103800元及保证金2000元，被告亦向原告出具了相应收款收据。原被告于2016年12月25日签订《委托经营协议》，约定原告将位于深圳市××××西部义乌小商品批发城壹层B区1159号铺位委托被告经营，委托期限为2017年5月1日起至2020年4月30日止，委托经营期间，被告每月向原告支付铺位经营费为人民币1007元，被告于每月10日前向原告支付当月的铺位经营费用。此后，被告根据合同约定按照1007元/月的标准向原告支付涉案铺位经营费用。但自2019年4月起，被告没有按照《委托经营协议》约定向原告支付铺位经营费用。另查明，庭后原告提交书面说明，自认原告已收到被告交付的2019年8月份铺位使用费。再查明，涉案商铺是被告深圳西部义乌小商品城有限公司承租而来，其司无证据证实该房产取得房产证和建设工程规划许可证。以上事实，有《铺位使用合同》、《委托经营协议》、转账记录微信截屏、收款收据、银行流水及庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告未提交证据证明涉案房产为可出租的合法房产以及已取得建筑规划许可证。因涉案房产未取得相关产权证或建设工程规划许可证，故双方就涉案房产签订的租赁合同应属无效。原告关于确认涉案合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告深圳西部义乌小商品城有限公司基于涉案合同收取的铺位使用费103800元及保证金2000元，应予返还原告。原告虽于2014年5月26日与被告签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限为2014年5月1日至2030年4月30日，共计16年，原告于2014年5月1日至2017年4月30日将涉案商铺无偿委托给被告统一经营，被告于2017年5月8日将涉案铺位交付原告使用，但原告于2014年5月1日至2017年4月30日该三年期间并未实际占有使用涉案商铺。由于2016年12月25日原告与被告签订的《委托经营协议》约定原告将涉案商铺委托给被告经营，被告按1007元/月的标准自2017年5月1日起向原告支付委托经营费用，应视为原告自2017年5月1日起将涉案商铺交由被告直接使用，而其通过收取涉案收益的方式间接地占有使用涉案商铺，原告应当按照合同约定租金标准自2017年5月1日起向被告支付房屋占有使用费。至于原告应支付被告的铺位占有使用费金额，原告主张被告拖欠其除2019年8月以外的2019年4月至今的铺位经营费未付。因每个月铺位经营费用相同，故被告于2019年8月已支付的费用应视为先支付拖欠的2019年4月的铺位经营费用。经核算及相应抵扣，被告已支付原告涉案铺位经营费至2019年4月份。被告自2019年5月1日起未再支付原告铺位经营费用，应视为原告自2019年5月1日起不再间接享有涉案商铺的使用权益，则原告应当向被告支付的房屋占有使用费应计算至2019年4月31日止。因此，原告的实际租赁期为2年。由于原告已支付的铺位使用费103800元不包括2014年5月1日至2017年4月30日期间三年的费用，故应视为涉案商铺租赁期限为13年。经核算，原告应支付被告房屋占有使用费用为15969元【103800元/13年/12个月×24个月】。该费用可从被告应返还原告的铺位经营使用费103800元及保证金2000元中扣除，扣除后被告尚应返还原告费用89831元【103800元+2000元-15969元】，对于原告要求被告向原告返还铺位使用费87831元及保证金2000元的诉讼请求，本院在合法范围内予以支持。关于原告请求判令被告向原告支付利息（利息以89831元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款年利率6%从起诉之日起计至实际清偿完毕之日止）的诉讼请求，涉案租赁合同虽无效，但双方对此租赁合同的无效均存在过错，原告据此要求被告支付利息于法无据，本院不予支持。关于被告向原告支付铺位占用费（自2019年3月1日至判决合同确认无效之日期间的铺位占有费）及支付违约金20000元。本院认为，由于原、被告双方签订的《委托经营协议》以《商铺租赁合同》的存在为前提，是《商铺租赁合同》的从合同。现主合同《商铺租赁合同》因违反法律强制性规定而无效，从合同《委托经营协议》亦自始无效。且原告第一项诉讼请求为确认涉案《商铺租赁合同》及《委托经营协议》无效。由于涉案《商铺租赁合同》自始无效，原告应向被告返还涉案商铺，原告自然不再享有处分该商铺的收益及《委托经营协议》约定的权益，因此，原告请求被告支付铺位占用费及支付违约金20000元，依法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告侯志伟与被告深圳西部义乌小商品城有限公司于2014年5月26日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：NO.16-SXYC14050818）及《委托经营协议》无效；二、被告深圳西部义乌小商品城有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告侯志伟返还铺位使用费人民币87831元及保证金人民币2000元；三、驳回原告侯志伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1299元、保全费人民币1094.33元，原告侯志伟已预缴，由原告侯志伟承担人民币522.33元，被告深圳西部义乌小商品城有限公司承担人民币1871元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 王    辉二〇一九年十月十日书记员 薛晓媚（兼）书记员 王  昭  贤附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。