河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终11217号 上诉人（原审被告）：王坤，男，1990年10月12日出生，汉族，现住正定县。 委托诉讼代理人：贾庆荣，河北张哲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石家庄市富湖缘物业服务有限公司，住所地：正定县恒山小区4-2-602。 法定代表人：曹志云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴建军，国浩律师（石家庄）事务所律师。 委托诉讼代理人：焦卫景，女，1980年3月2日出生，汉族，该公司员工，现住河北省石家庄市正定县。 上诉人王坤因与被上诉人石家庄市富湖缘物业服务有限公司（以下简称富湖缘公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2019）冀0123民初1503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王坤上诉请求：1、依法撤销正定县人民法院（2019）冀0123民初1503号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人不具有原告资格。1、上诉人于2017年1月18日购买了石家庄江南房地产开发有限公司的江南新城美墅邻92-03号房，并交了首期房费。2017年5月31日被上诉人又要求上诉人签订房屋租赁合同，上诉人就糊里糊涂与被上诉人签订了房屋租赁合同。因上诉人买了该房，认为不应交付租赁费而且石家庄江南房地产开发有限公司就办证问题有很多纠纷，上诉人担心巨额的买房费用的安全问题，就没再给被上诉人租赁费。2、被上诉人不是房产的所有权人，从被上诉人收取租赁费而给上诉人开的却是管理费的收据来看，被上诉人不具有原告资格。被上诉人没有收租赁费的权利，而且本案的案由是物业服务合同纠纷，他只有权利收取物业费，没有权利收取租赁费。二、被上诉人违反合同约定给上诉人停水停电停暖，导致上诉人无法经营，无权要求上诉人支付任何费用。被上诉人于2018年5月违反合同约定停水停电，导致上诉人经营的样板间里灰尘很多，不能使用影响上诉人经营，直至一审判决后因上诉人一直强调其断水断电问题，于2019年8月8日被上诉人才为上诉人接上水电，告诉上诉人可以去买水买电了。在断水断电期间，上诉人无法使用该房屋，被上诉人要求上诉人缴纳租金、物业费、暖气热损费及相关费用没有依据，通过被上诉人要求上诉人支付暖气热损费也说明被上诉人给上诉人停水停电停暖的事实。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发还重审。 石家庄市富湖缘物业服务有限公司答辩称，一审判决认定事实正确，判决解除双方的房屋租赁协议、判决上诉人腾清房屋、判决上诉人支付房屋租金及相关费用均符合法律规定，上诉人的上诉理由不成立。1、双方签订了房屋租赁协议，该协议约定了房屋的坐落、面积、履行期限、租金交付、租金支付等情况，2017年5月31日上诉人支付了首期租金，租期至2018年5月31日之后上诉人不再支付，以种种理由拒交，双方签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，上诉人停止缴纳租金是违约行为，被上诉人依据合同法相关规定解除合同符合法律规定，诉讼请求得到一审法院的支持符合法律规定。上诉人与被上诉人诉争的租赁房屋系由被上诉人受托管理的物业，拥有签订履行物业服务租赁合同的相关权利，并且与上诉人之间实际履行并收取了相关费用。2、上诉人陈述的我方停水停电的行为不存在。该租赁房屋水电暖均由第三方通过一卡通收取，停水停电的行为我公司一概不清楚，如对方执意请求，应当在另案中解决，不应该在上诉中提出。综上，被上诉人认为一审判决认定事实正确，判决符合法律规定，请求二审法院予以维持。 石家庄市富湖缘物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除2017年5月31日原被告双方签署的《房屋租赁协议》。判令被告支付原告房屋租金57240元，物业费4075元及暖气热损费1188元，共计62503元及延迟支付违约金；2、请求判令被告腾清房屋交付给原告；3、请求判令本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月31日，原、被告双方签订了《房屋租赁协议》，原告（甲方），被告（乙方）。约定被告向原告租用位于正定县商铺，租期为2017年6月1日至2020年5月30日。租金计算方式及缴纳方式：0.75元／建筑平方米／天，212平方米，每天159元，每月4770元，每年57240元。签订协议后三日内，乙方一次性支付给甲方一年租金57240元。之后本协议期内每年的5月31日前乙方一次性支付甲方一年租金。物业费1.6元／建筑平方米／月，每年交纳一次。合同还约定，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同，或者乙方与江南房地产公司签订正式房屋买卖合同后，此协议自动终止。因被告拖欠2018年6月1日至2019年5月31日的租金57240元、物业费4075元、暖气热损费1188元共计62503元，原告多次向被告催收，于2019年1月份和2019年3月份两次向被告发出了催款通知书和解除合同通知书，因被告未能支付原告欠缴款项，故诉至一审法院。还查明，2017年1月18日被告与石家庄江南房地产开发有限公司签订了商品房认购协议书一份，约定被告以2334310元的价格购买本案争议的房屋，同日双方还签订补充协议一份，约定被告于2017年8月30日前补足全部房款50%的首付款合计1167155元，剩余房款1167155元，于2018年12月30日前付清或办理银行按揭贷款。但由于被告一直未能付清石家庄江南房地产开发有限公司购房款，双方也一直未签订正式房屋买卖合同，被告也一直以租赁的方式占有本案争议的房屋。原告要求解除与被告签订的房屋租赁协议，被告同意。被告称，原告擅自将涉案房屋的水电在2018年5月停供，电线剪断，至今未供水电，使被告无法经营，造成巨大损失约30万元，但被告未向一审法院提供能够证明其主张的相关证据。 一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁协议》，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按约全面履行自己的义务，原告向被告交付了房屋并提供了物业服务，故被告应按约定向原告交纳房屋租金、物业费及暖气热损费。被告称，原告擅自将涉案房屋的水电在2018年5月停供，电线剪断，至今未供水电，使被告无法经营，造成巨大损失约30万元，由于被告未提供能够证明其主张的相关证据，故对被告的主张，不予采信。虽然被告与石家庄江南房地产开发有限公司签订了商品房认购协议书，但双方一直未签订正式房屋买卖合同，该争议房屋产权尚不属于被告的房屋，原告要求解除与被告签订的房屋租赁协议，被告同意，故对原告要求解除与被告于2017年5月31日签订的《房屋租赁协议》，被告腾清房屋交付给原告的请求，予以支持；同时被告应当向原告支付拖欠的房屋租金57240元，物业费4075元及暖气热损费1188元，共计62503元。原告与被告的房屋租赁协议中未约定延迟违约金，故对原告要求被告支付延迟违约金的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，一审判决如下：一、解除原、被告于2017年5月31日签订的《房屋租赁协议》；被告于本判决生效后十日内将租赁原告的房屋腾清并将房屋及房屋钥匙交付给原告。二、被告于本判决生效后十日内给付原告房屋租金57240元，物业费4075元、暖气热损费1188元，共计62503元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1363元，减半收取681.5元，由被告王坤负担。 本院二审期间，富湖缘公司提交了《房屋租赁协议》及《房屋租赁协议》的补充协议各一份、石家庄江南房地产开发有限公司（以下简称江南公司）出具的证明一份，用以证明该公司具备转租案涉房屋的权利。经王坤质证，对《房屋租赁协议》真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该协议未显示富湖缘公司有转租的权利。对《房屋租赁协议》的补充协议真实性有异议，江南公司与上诉人有纠纷，上述补充协议与证明均没有证明力。 本院认为，关于富湖缘公司的主体资格问题。首先，2016年1月1日富湖缘公司与江南公司签订《房屋租赁协议》，约定江南公司将其所有的包含案涉房屋在内的江南新城92号楼底商出租给富湖缘公司，租赁期自2016年1月1日至2020年12月31日。2016年8月1日上述二公司就《房屋租赁协议》又签订补充协议，约定92号楼底商中的92-02室、92-03室继续由富湖缘公司承租并可以对外转租，2019年9月25日江南公司出具证明亦载明对于富湖缘公司承租该公司位于正定县河堤路1号92号楼的底商可以转租。上述证据可以证实富湖缘公司承租了案涉房屋并经江南公司同意可以转租。其次，王坤诉称其已于2017年1月18日购买了案涉房屋并支付了首期房费，但其未与江南公司签订正式房屋买卖合同，未提供已付清购房款的相关证据，亦未提供其他确实充分证据证实其拥有该房屋产权，故其诉称理由本院不予采信。最后，王坤富湖缘公司于2017年5月31日就案涉房屋签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，王坤亦向该公司缴纳过租金，应视为对该公司主体资格的认可。故王坤主张富湖缘公司不具有原审原告主体资格理据不足，本院不予支持；关于富湖缘公司是否存在停水停电停暖等违约行为的问题。王坤诉称富湖缘公司违反合同约定停水停电停暖导致其无法经营，无权要求其支付任何费用，因未提供确实充分证据证明，本院不予支持。 综上所述，王坤的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1363元，由上诉人王坤负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘清振 审判员  王 靖 审判员  李 祥 二〇一九年十月二十五日 书记员  张 煊 ——