广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初1970号原告：广州昌跃物业管理有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中****自编之一，统一社会信用代码91440105721931737C。法定代表人：刘畅，职务董事。委托诉讼代理人：李伟成，男，汉族，1987年6月18日出生，住广州市从化区，系该公司职员。被告：梁耀垣，男，汉族，1984年3月17日出生，住广州市从化区。被告：吴春霞，女，汉族，1982年10月25日出生，住广州市从化区。原告广州昌跃物业管理有限公司（以下简称昌跃物管公司）与被告梁耀垣、吴春霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法由审判员江志辉适用小额诉讼程序于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告昌跃物管公司的委托诉讼代理人李伟成,被告梁耀垣、吴春霞均到庭参加诉讼。后因发现案情复杂，本院于2019年7月25日作出(2019)粤0117民初1970号民事裁定，裁定本案转为适用普通程序，由审判员江志辉担任审判长，与人民陪审员邹洪亮、朱炽颜共同组成合议庭，并于2019年9月4日第二次公开开庭进行了审理。原告昌跃物管公司的委托诉讼代理人李伟成,被告梁耀垣、吴春霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昌跃物管公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付2018年2月1日至2019年2月28日期间的物业管理费2561元，以及逾期支付物业管理费滞纳金270元（暂计算至起诉之日止，滞纳金的计算方式为从逾期之日起每日按照应缴费金额的万分之五计算）。2.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：两被告是世纪绿洲花园小区×栋×房的业主，房屋面积131.34平方米。2008年6月2日，双方签署《前期物业管理服务协议》，原告一直积极履行相关义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业服务。但被告至今拖欠物业管理费2561元，原告以多种形式催收未果。故诉讼来院，请求法院判准原告的诉讼请求。被告吴春霞辩称:被告确实欠缴物管费。物管提供物业服务，业主付费是应该，但原告并不尽责，主要表现如下：第一，去年物管私自霸占负一层，危险用电。第二，园林、清洁等工作人员经常抽烟，私自晾衣服，吹风扇。第三，被告去年曾跟物管反映相关问题，但被工作人员追着打骂，最后处理方式是辞退了该员工，后来工作人员仍在负一层休息。第四，小区建筑垃圾乱堆，多次致电物管仍不管，被告女儿经常摔倒受伤。被告梁耀垣辩称:原告管理服务还存在以下问题：第一，最近电梯的检验期已过，没有检修，存在很大安全隐患，被告也曾被困在电梯内。第二，电梯边角虽然有搞卫生，但经常擦不干净。第三，原告投放广告未经过业主同意，广告收益未体现在提高物业服务水平上，也未按照合同约定进行公示。第四，去年3月，听说有小偷持刀欲闯入业主家，该业主致电物管无人接听，最后物管才跟着警察一起过去。第五，门禁坏了不修不换。第六，小区环境不好，垃圾房附近乱堆乱放，臭气熏天；大门门岗地砖坏了没人修；停放摩托车的位置长期积水，没有进行排水改善；停车库电线外露，抽水泵不收起来，长期通电，对于玩耍的小孩存在很大安全隐患。经审理查明：2018年11月23日，原告公司名称由广州利海酒店物业管理有限公司变更为广州昌跃物业管理有限公司，公司类型为有限责任公司，营业期限自2000年4月5日至长期。2008年6月2日，被告梁耀垣签署《收楼确认书》，利海从化世纪绿洲花园×栋×房移交给被告梁耀垣使用。同日，被告梁耀垣（甲方）与广州利海酒店物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定广州利海酒店物业管理有限公司为被告所在的×栋×房（建筑面积：131.34平方米）提供前期物业管理服务。《前期物业服务协议》第四条物业管理服务费用约定：“一、物业管理服务费，业主或物业使用人应于每月5日前向乙方交纳，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金；二、物业管理费由原告根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准：多层住宅：1.5元/月.平方米；商业物业：2.5元/月.平方。”第十一条违约责任约定：“一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，应当承担相应的法律责任；二、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方损失的，甲方承担相应的法律责任；四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可向当地仲裁委员会申请仲裁或向人民法院上诉。”第十七条合同期限约定：“本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效时为止。”被告梁耀垣与吴春霞为夫妻，自2008年12月入住涉案房屋至今。2019年4月22日，原告向被告梁耀垣发出《关于：催收欠款的最后通知书》，其中载明被告梁耀垣尚欠2018年2月1日至2019年2月28日管理费2561元、违约金270元。两被告对欠款的时间及金额予以确认，但认为如果物业管理服务质量不改善，其不应缴纳管理费及违约金。诉讼中，原告对世纪绿洲花园小区管理存在的问题进行整改。第一次庭审后，本院于2019年8月23日到涉案小区进行现场勘验，并于第二次庭审组织双方进行了质证。结合本院现场勘验的情况及原告提交的整改材料反映，世纪绿洲花园小区的整体情况得到了一定的改善。其中：×栋负一层被原告员工占用已清理，×栋电梯有正常保洁并处于有效检验期内，小区大门门岗出入栏杆已维修、外面路面已作一定修补、保安有对出入人员检查，小区环境卫生保洁正常等。本院认为，广州利海酒店物业管理有限公司与被告签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告公司名称由广州利海酒店物业管理有限公司变更为广州昌跃物业管理有限公司，但实际为同一个主体，广州昌跃物业管理有限公司依照《前期物业服务协议》享有权利和承担义务。因此，原告与被告均应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告主张的物业管理费问题。被告在事实上接受原告的物业服务后，有义务向原告支付物业管理费。被告抗辩认为，原告提供的物业管理服务存在众多问题，其不应缴纳物业管理费。本院认为，物业管理是一个动态长期的过程，物业服务亦由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护、设备维护等。尽管原告在某些环节、个别区域做得不完善，但不能因为某些服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务。结合原被告双方提交的证据及本院现场勘验了解的情况，原告在履行《前期物业服务协议》存在一般瑕疵，但不构成根本违约。被告认为原告提供的物业服务违反法律规定或者合同约定，可请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并可另行通过业主委员会、推选业主代表等方式为小区全体业主主张权利，而不是以不缴纳物业管理费进行消极对抗，不应以个人拒绝缴费行为影响整个小区物业管理的正常运作，否则，将破坏整个小区物业服务的稳定和秩序，影响其他大多数业主在小区的正常居住，损害其他大多数业主的利益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主应依约足额缴纳物业管理费。综上，本院对被告无需缴纳物业管理费的抗辩意见不予采纳。被告从2018年2月1日至2019年2月28日期间均未缴纳物业费，故原告主张被告支付该期间的物业管理费有理，本院予以支持。本案中，根据双方协议约定，×栋×房建筑面积为131.34平方米，物业管理费用每月每平方米1.5元，涉案房屋每月物业管理费为197.01元，被告应向原告支付的物业管理费为2561.13元（197.01元×13个月）。现原告主张被告支付物业费2561元，为其对权利的自行处分，本院予以准许。关于原告主张的违约金问题。依据《前期物业服务协议》的约定，被告每月5号前缴纳物业服务费用，逾期不交原告每日按欠款金额的万分之五收取滞纳金。被告拒绝缴纳管理费的行为持续一年多，已构成违约，应承担违约责任，并按《前期物业服务协议》第十一条第四点的约定支付违约金。因此，原告主张被告支付逾期支付物业管理费的违约金有理，本院予以支持。每月逾期支付的物业管理费违约金应以每月物业管理费197.01元为本金，自逾期当月6日起计算至付清物业管理费之日止，按每日万分之五的标准计算，并以该月的物业管理费总额197.01元为限。本案诉讼期间，原告经过相关整改，物业服务得到一定的改善。但需要指出的是，原告作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，加强相互沟通，并积极配合加以改进，进一步促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，减少不必要的讼累。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告梁耀垣、吴春霞自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州昌跃物业管理有限公司支付2018年2月1日至2019年2月28日期间的物业管理费2561元；二、被告梁耀垣、吴春霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州昌跃物业管理有限公司支付2018年2月1日至2019年2月28日期间的物业管理费的违约金(每月物业管理费的违约金，以当月物业管理费197.01元为本金，分别从当月6日起至付清之日止，按照每日万分之五的标准计付;当月物业管理费的违约金总额以本金197.01元为限)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告广州昌跃物业管理有限公司已预交），由被告梁耀垣、吴春霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  江志辉人民陪审员  邹洪亮人民陪审员  朱炽颜二〇一九年十月三十一日书 记 员  黄慧明