成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0108民初5479号 原告：秦福生，男，汉族，1975年10月24日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：向以娟，四川蜀达律师事务所律师，特别授权。 被告：四川省川塔恒远实业有限公司，住所地成都市成华区猛追湾街94号。 法定代表人：陈旸。 委托诉讼代理人：钟林志，四川志众律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：温晓波，四川志众律师事务所律师，一般授权。 原告秦福生与被告四川省川塔恒远实业有限公司（以下简称川塔恒远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦福生的委托诉讼代理人向以娟，被告川塔恒远公司的委托诉讼代理人钟林志、温晓波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 秦福生向本院提出请求：1.请求法院确认秦福生、川塔恒远公司之间签订的《商品房买卖合同》《成都339项目(C栋）商品房买卖合同补充协议》《商品房买卖合同补充协议》有效；2.判令川塔恒远公司在本案诉争房屋解除查封和抵押后立即为秦福生申请商品房买卖合同备案登记并及时向秦福生办理房屋产权证。事实和理由：2013年2月20日，原被告签订《商品房买卖合同》，购买成都市成华区猛追湾街94号四川广播电视塔影视文化广场（成都339C座）一楼商铺，面积790平方米，测绘建筑面积790平方米，总价款35550000元，秦福生于2013年3月8日支付房款2000000元，在未经秦福生同意的情况下，2013年4月川塔恒远公司将商铺出租给南充市商业银行股份有限公司成都分行，租期十年，从2013年4月10日起至2023年4月9日止，此后川塔恒远公司又将商铺抵押贷款30000000元，迟迟未向秦福生办理商品房买卖合同备案登记，经多次协商，2015年6月30日秦福生与川塔恒远公司签订《商品房买卖合同补充协议》，双方确认并达成了以下事实，双方同意继续履行原《商品房买卖合同》，从2015年8月1日起，该商铺即视为被告已按合同约定交付给原告使用，自2015年8月10日起，该商铺的租金归原告所有，南充市商业银行股份有限公司成都分行向被告支付的2015年8月10日至2016年4月9日的租金2389000元转为原告已付的部分购房款，从2015年8月1日起原告代被告向南充市商业银行股份有限公司成都分行归还贷款本息，以及被告用代收南充市商业银行股份有限公司成都分行房租归还的贷款本息，视为原告支付了相应的购房款，被告承诺在2016年9月底前办理好339C座大产权证并办理分房产权的工作，被告至今并未按约办理好339C座大产权证以及分房产权的工作，原告多次催告办房产证，被告均表示推脱，迟迟未能办理，依据法律规定，合同依法成立即为有效，原告依约支付购房款，被告应当及时履行房屋买卖合同备案登记，保障原告能够依法取得房屋产权证，拥有完整的房屋所有权，并应按约办理好339C座大产权证，做好办理分房产权的工作，向原告办理房屋产权证。 川塔恒远公司辩称，首先，原被告之间签订的《商品房买卖合同》及其补充协议应认定为无效：1.原被告之间签订《商品房买卖合同》存在欺诈行为，根据商品房买卖合同附件五约定，原告应当自2013年2月21日至2014年6月1日，共分五期向被告支付购房款共计35550000元，然而事实是原告仅于2013年3月8日支付了2000000元的购房定金，剩余房款至今未支付，在这种情况下，原告还企图要求被告为其办理过户手续，以获得房屋所有权，被告认为原告在根本没有支付能力的情况下，恶意与被告签署合同，这种空手套白狼的行为明显属于欺诈；2.作为被告股东之一的四川省川塔发展总公司，系国有企业，享有被告49%的股权，而标的房产所在土地系国有资产作价出资，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定，原告以欺诈手段与被告签署商品房买卖合同，损害国家利益，合同无效；3.由于原告在签署商品房买卖合同后，未实际履行，原被告双方实际已终止该合同的履行，但鉴于原告多次向被告提出请求，被告再次给原告机会并于2015年6月30日原告与被告签署了《商品房买卖合同补充协议》，约定由原告承接被告向南充市商业银行偿还30000000元贷款本金及利息的责任和义务，然而原告仍然未按照该协议约定支付上述全部款项，以至银行起诉被告并查封了标的房产，由此再次证明原告根本没有能力履行《商品房买卖合同》以及补充协议约定的支付义务，同时由于银行对标的房屋享有抵押权，且已申请法院查封了标的房屋，该合同及补充协议实际已无法履行。其次，原告要求被告为其申请商品房买卖合同备案登记，并办理房屋产权证没有合法依据：1.根据答辩意见第一条，双方签署的商品房买卖合同及补充协议无效，被告也就没有义务为原告申请商品房买卖合同备案登记及办理房屋产权证；2.即使商品房买卖合同及补充协议有效，根据该补充协议第五条的约定，在原告通过被告账户归还了被告所欠银行30000000元贷款本金和利息且银行出具文件解除了该商铺抵押手续之日起，才开始计算被告办理该房屋的产权登记手续的时间，但原告至今仍未履行偿还银行本金及利息的义务，因此被告为原告办理产权登记的条件并未成就；3.正是由于原告严重的违约行为，致使银行起诉被告并申请法院查封了标的房产，并可能很快会进入司法拍卖程序，原告要求被告为其办理房产登记，几乎已不可能。综上所述，原告的诉求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并判令原告承担全部诉讼费用。 经审理查明，2013年2月20日，秦福生（买受人）与川塔恒远公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定商品房为位于成都市成华区猛追湾街94号四川广播电视塔影视文化广场（成都339·C座）3幢，测绘建筑面积共790平方米，其中套内建筑面积600平方米，共用部位和共用房屋分摊建筑面积190平方米；商品房所在土地用途为商业，装修水平是清水；商品房为非住宅的，按照建筑面积计算房价款，单价为每平方米45000元，总价款35550000元，买受人采取分期付款方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五；出卖人应在2014年3月31日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当已取得规划验收合格证及有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理，逾期15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过15日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；出卖人应当在2015年10月31日前取得该商品房所在楼栋的所有权证，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。该合同附件五付款方式及期限的约定，详见《补充协议》。秦福生与川塔恒远公司还签订了《成都339项目(C栋）商品房买卖合同补充协议》，对付款方式、房屋交付、产权登记等进行了补充约定。 2015年6月30日，秦福生与川塔恒远公司签订《商品房买卖合同补充协议》，载明双方于2013年2月20日经协商签订《商品房买卖合同》约定，秦福生以每平方米45000元的价格购买川塔恒远公司开发建设的、位于成都市猛追湾94号的四川广播电视塔影视文化广场（成都339C座）一楼商铺（面积790平方米），合同总价35550000元，签订合同后，因种种原因，截止到签订本协议之日，发生了以下事实：1.秦福生仅向川塔恒远公司支付了购房定金2000000元，其余款项未支付；2.川塔恒远公司至今未将商铺交付给秦福生，并且与2013年4月将该商铺出租给南充市商业银行，租期为十年，从2013年4月10日起至2023年4月9日止，此后川塔恒远公司将该商铺抵押给南充市商业银行，获得30000000元经营性物业贷款，贷款及抵押期限均为120个月，从2013年11月14日起至2023年11月13日止；根据上述情况，结合目前房地产市场行情，双方在平等互利基础上经过多次友好协商，达成谅解并形成以下补充条款，以便共同遵守：一、双方同意继续履行原《商品房买卖合同》；二、秦福生同意从2015年8月1日起，承接川塔恒远公司向南充市商业银行归还前述30000000元贷款本息的责任，即从2015年8月1日起，秦福生应在《贷款合同》约定的付息期限前的三个工作日内，将该次应付利息支付到川塔恒远公司指定的银行账户，再由川塔恒远公司支付给银行，秦福生应在该笔贷款约定的还款到期日的前三个工作日内，将30000000元支付到川塔恒远公司指定的银行账户，再由川塔恒远公司支付给银行；三、双方同意自2015年8月1日起该商铺即视为川塔恒远公司已按合同约定交付给秦福生使用，川塔恒远公司在2013年8月10日至2015年8月9日期间已收银行的租金归川塔恒远公司所有，期间应交的相关税费亦由川塔恒远公司承担，秦福生之前已支付的购房定金2000000元及银行向川塔恒远公司支付的2015年8月10日至2016年4月9日的租金2389000元，转为秦福生已付川塔恒远公司的部分购房款，秦福生根据本协议第二、四条约定，通过川塔恒远公司账户归还了川塔恒远公司所欠银行30000000元贷款本金和利息之日，视为川塔恒远公司收到秦福生30000000元的购房款；四、双方同意自2015年8月10日起，该商铺的房租归秦福生所有，秦福生同意在秦福生通过川塔恒远公司账户全部归还银行贷款的本息之前，该笔租金仍由川塔恒远公司代秦福生向银行收取，扣除了期间应缴的相关税费及当期应付银行贷款利息后的剩余款项，交由川塔恒远公司用于归还银行贷款的部分本金，在此期间，川塔恒远公司用秦福生房租每归还一次贷款本金，即视为川塔恒远公司收到秦福生相应金额的购房款……八、秦福生在川塔恒远公司与银行贷款合同约定的还款期内，如秦福生未能通过川塔恒远公司账户归还所欠银行贷款的利息及贷款本金，秦福生承诺并负责协调银行与川塔恒远公司签订延期还款协议，由此发生的逾期违约金、滞纳金以及给川塔恒远公司造成其他损失的，概由秦福生承担相应法律及经济赔偿责任。 2013年3月8日，秦福生向川塔恒远公司支付了购房定金2000000元。后，秦福生于2016年4月22日向川塔恒远公司转账两笔240000元及400元，于2016年5月25日向川塔恒远公司转账232500元，于2016年6月21日向川塔恒远公司转账100163元，于2016年7月29日向川塔恒远公司转账209250元，于2016年8月26日向川塔恒远公司转账209250元，于2016年8月29日向川塔恒远公司转账7000元，于2016年9月27日向川塔恒远公司转账216225元，于2016年10月21日向川塔恒远公司转账209250元，于2016年11月22日向川塔恒远公司转账216225元，于2016年12月21日向川塔恒远公司转账216225元，于2017年1月22日向川塔恒远公司转账216225元，于2017年2月28日向川塔恒远公司转账216225元，于2017年3月28日向川塔恒远公司转账195300元，于2017年4月28日向川塔恒远公司转账193000元，于2017年5月16日向川塔恒远公司转账6725元。 另查明，成都市成华区猛追湾街94号3栋一层1-9号房屋均设置抵押，并被查封。 川塔恒远公司向本院提交了本院作出的（2018）川0108民初4323号民事判决书及（2018）川0108民初4324号民事判决书，拟证明案涉商品房买卖合同已无法实际履行。 庭审中，秦福生还提交了以下证据： 1．《成都339项目(C栋）商品房买卖合同补充协议》附件五“付款方式及期限的约定”中载明买受人选择按分期付款方式向出卖人支付房屋款项，约定买受人于2013年2月21日前支付房款2000000元，于2013年6月1日前支付房款9000000元，于2013年10月1日前支付房款9000000元，于2014年2月1日前支付房款9000000元，于2014年6月1日之前支付房款6550000元。 2.《房屋租赁合同》复印件，拟证明案涉商铺出租给南充市商业银行有限公司成都分行。 3.光大银行电子回单复印件、天府银行出具的委托说明复印件、天府银行支付租金的记录照片，拟证明该部分租金系原告向被告支付的购房款。 4.《会议纪要》复印件，拟证明川塔恒远公司未按约办理房屋产权证。 川塔恒远公司对证据1的真实性存疑，因为该附件并未经签字盖章，对证据2的三性予以认可，对证据3中光大银行电子回单复印件、天府银行出具的委托说明复印件真实性不予认可，对证据4真实性不予认可。本院认为，《成都339项目(C栋）商品房买卖合同补充协议》附件，协议盖章签字处虽不在协议最末一页，但该补充协议每页尾部均注明了合同的总页数及当前页数，川塔恒远公司作为出售房屋一方又未提交其应持有的该份补充协议，故本院对《成都339项目(C栋）商品房买卖合同补充协议》后附的附件部分真实性予以确认，本院予以采信。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：当事人身份信息、《商品房买卖合同》《成都339项目(C栋）商品房买卖合同补充协议》《商品房买卖合同补充协议》、收据、银行电子回单等证据在案佐证。 本院认为，关于案涉《商品房买卖合同》《成都339项目(C栋）商品房买卖合同补充协议》《商品房买卖合同补充协议》的效力问题，川塔恒远公司主张因秦福生根本没有支付能力的情况下，恶意与被告签署合同，属于欺诈手段与被告签署商品房买卖合同，损害国家利益，合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，合同无效。第一，关于合同形式要件，本案中虽然《商品房买卖合同》中对房屋位置以及分期支付的具体时间和金额并无约定，但《成都339项目(C栋）商品房买卖合同补充协议》与《商品房买卖合同补充协议》中均进一步明确了房屋的位置及分期付款的时间和金额，且合同形式要件的缺失不能导致合同无效的后果；第二，虽然根据双方约定，原告以房屋出租的租金偿还贷款利息后归还的本金部分视为支付房款，但就其协议内容可知原告除需正常支付剩余购房款外还需承担本应由被告支付的借款利息，且租金在贷款本金归还完毕之前依然由被告代为收取，故不存在被告所陈述的所谓空手套白狼的说法；第三，关于支付能力，根据本案查明的事实，原告不仅支付了2000000元定金，后于2016年、2017年还陆续向川塔恒远公司支付了款项，虽双方约定了仅有代为偿还的借款本金系支付房款，但无论其支付的是否可以作为购房款，这些款项也确系原告因履行案涉买卖合同及补充协议所支付，而并非被告所陈述的仅支付了2000000元，故被告认为原告没有支付能力的主张本院不予采纳，且即使被告确实没有支付能力，也系合同履行能力的问题，并不能以此认定原告构成欺诈。综上，《商品房买卖合同》《成都339项目(C栋）商品房买卖合同补充协议》《商品房买卖合同补充协议》由合同双方签名或盖章，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，现有在案证据未证实该房屋买卖合同存在法定无效情形，应认定有效。 关于原告要求被告在解除查封和抵押后立即为其申请商品房买卖合同备案登记并及时向秦福生办理房屋产权证，本案案涉商铺系已被人民法院查封的房产，现原告请求被告为其办理案涉房屋的备案登记及产权证，实际系确权之诉，故根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利”之规定，原告的该项诉讼请求在本案中不作处理，原告可另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 确认原告秦福生与被告四川省川塔恒远实业有限公司签订的《商品房买卖合同》《成都339项目(C栋）商品房买卖合同补充协议》《商品房买卖合同补充协议》有效。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告四川省川塔恒远实业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 范 灵 二〇一九年十月十四日 书记员 黄映倩