江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初5372号原告:宁波融创天泽投资合伙企业（有限合伙），住所地浙江省宁波市北仑区梅山七星路********E0699。法定代表人：尉立东,执行事务合伙人委派代表。委托诉讼代理人:顾春华，江苏大名大律师事务所律师。委托诉讼代理人:何寅静，江苏大名大律师事务所律师。被告:苏州市清华酒楼，住所，住所地苏州市东大街**div>投资人：陈淼坤。委托诉讼代理人:王红林，江苏正文人律师事务所律师。委托诉讼代理人:武慧，江苏正文人律师事务所律师。被告：陈淼坤，男，1950年7月13日出生，汉族。被告：丁燕萍，女，1953年5月25日出生，汉族，。被告：陈杰，男，1980年7月14日出生，汉族，住。原告宁波融创天泽投资合伙企业（有限合伙）（以下简称融创企业）与被告苏州市清华酒楼（以下简称清华酒楼）、陈淼坤、丁燕萍、陈杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告融创企业的委托诉讼代理人顾春华及被告清华酒楼的委托诉讼代理人王红林、武慧到庭参加诉讼。被告陈淼坤、丁燕萍、陈杰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融创企业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年9月1日至2019年2月17日期间使用苏州市不动产的租金共计747619.05元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：中国工行股份有限公司苏州分行(以下简称工行苏州分行)诉苏州工业园区超力金属制品有限公司(以下简称超力金属公司)、姜志军、姜力仁、祝美琪金融借款合同纠纷一案，苏州市姑苏区人民法院于2017年3月22日作出了(2016)苏0508民初6667号民事判决书，确认超力金属公司结欠工行苏州分行借款本金21495000元等各项费用；姜志军、祝美琪对超力金属公司上述债务承担连带清偿责任；超力金属公司未能还款的，有权就姜志军、姜力仁抵押的位于苏州市不动产折价或以拍卖或变卖所得价款在最高额3243万元内优先受偿；如未按判决履行，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼中，苏州市姑苏区人民法院查封了姜志军、姜力仁抵押的位于苏州市不动产。判决生效后，债务人及担保人未主动履行生效判决确定的债务。2017年9月19日，中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司(以下简称长城公司江苏省分公司)依法受让了上述债权，并于2018年3月就上述生效判决向苏州市姑苏区人民法院申请强制执行。执行中，不动产实际使用人清华酒楼向法院提交了一份由被告丁燕萍、陈杰与姜志军签署的《租赁合同》，主张其对苏州市不动产享有租赁权利。长城公司江苏省分公司多次向被告清华酒楼主张租金，并向法院申请查封清华酒楼的应付租金。后姑苏区人民法院向被告一发出协助执行通知书，要求清华酒楼自2018年9月起停止向姜志军、姜力仁支付租金。2018年12月，苏州市姑苏区人民法院在淘宝司法拍卖网上发布了东大街××号、5-13号的拍卖公告，并在拍卖公告中对租赁情况予以披露，明确租金计算付至2018年8月止。2019年1月7日，姜志军、姜力仁抵押的位于苏州市不动产在淘宝司法拍卖网上拍卖成交，成交价2450万元。2019年2月18日，买受人千禧丽源(北京)投资有限公司（以下简称千禧丽源公司）将该不动产过户登记至其名下。截至拍卖成交日(2019年1月7日)，长城公司对超力金属公司、姜志军、姜力仁、祝美琪享有的债权金额合计28716638.70元(未含逾期利息)，扣除姑苏区人民法院划付的拍卖执行款21135949.65元(含垫付的评估费45182元)，未受偿债权金额7625871.05元。2019年4月，原告从长城公司江苏省分公司处依法受让了对超力金属公司的上述债权及全部从权利，基准日为2017年10月31日，并在2019年4月29日的《江南时报》上发布了债权转让暨债务催收联合公告。原告己享有对超力金属公司的上述债权及对应的全部从权利。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告清华酒楼辩称：1、原告的主体不适格，原告与被告清华酒楼没有利害关系。2、被告清华酒楼并不拖欠任何一方的租金，不存在需要支付租金的事实和理由，清华酒楼与姜志军于2012年6月续签房屋租赁合同，约定租期是八年，也就是被告有权使用承租房屋至2020年6月。根据合同约定，2018年6月清华酒楼应当已经完成向姜志军支付当年度6月至12月期间的房租。清华酒楼与姜志军在租赁合同签订后，签订的借款协议第4、5、6项约定姜志军在2016年之前向被告借款三百多万元，其本金和应付利息在此后按年度分期转为当期付租金，之后双方一直按此协议履行。在前案执行中，姜志军于2018年9月30日向执行庭明确清华酒楼应付租金已付至2020年6月，这当中当然涵盖2018年6月至12月期间的租金，所以在2018年9月30日执行庭向清华酒楼送达协助执行通知书时，清华酒楼及姜志军均已明确表示租金已完成支付，故在前案执行中，执行庭从未向被告发送要求其支付2018年9月之后的应付房租。在2019年1月7日涉案房屋经司法网拍成交，之后，执行庭及时向买受人出具了执行裁定书，明确涉案房屋自2019年1月11日抵押权注销，故原告主张被告应当支付租金，既无事实根据，也无法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告陈淼坤、丁燕萍、陈杰均未作陈述。本院经审理认定事实如下：2013年4月9日，工行苏州分行（抵押权人，甲方）与姜志军（抵押人，乙方）签订《最高额抵押合同》一份，约定为确保甲方债权的实现，乙方自愿向甲方提供抵押担保，乙方所担保的主债权为自2013年4月9日至2016年4月9日期间，在388万元的最高余额内，甲方依据与超力金属公司签订的本外币借款合同等金融衍生类产品协议及其他文件而享有的对债务人的债权，作为合同附件的《抵押物清单》载明的抵押物为东大街××号的房产，该房屋的所有权人为姜志军与姜力仁按份共有。2013年4月9日，工行苏州分行与姜志军、姜力仁就其名下的坐落于东大街××号的房屋办理了最高额抵押登记，债权数额为388万元，房屋他项权利人为工行苏州分行。2013年5月9日，工行苏州分行（抵押权人，甲方）与姜志军（抵押人，乙方）签订《最高额抵押合同》一份，约定为确保甲方债权的实现，乙方自愿向甲方提供抵押担保，乙方所担保的主债权为自2013年5月9日至2016年5月8日期间，在2855万元的最高余额内，甲方依据与超力金属公司签订的本外币借款合同等金融衍生类产品协议及其他文件而享有的对债务人的债权，作为合同附件的《抵押物清单》载明的抵押物为的房产，该房屋的所有权人为姜志军与姜力仁按份共有，该国有土地使用权人为姜志军、姜力仁。2013年5月14日，工行苏州分行与姜志军、姜力仁就其名下的坐落于的房屋办理了最高额抵押登记，债权数额为2235万元，房屋他项权利人为工行苏州分行。2013年5月14日，工行苏州分行与姜志军、姜力仁就其名下的坐落于的国有土地使用权办理了最高额抵押登记，债权数额为620万元，房屋他项权利人为工行苏州分行。后超力金属公司在借款期限内未按约偿还合同项下借款利息，工行苏州分行向本院提起诉讼，本院于2017年3月22日作出（2016）苏0508民初6667号民事判决书，判决超力金属公司归还工行苏州分行本金21495000元及利息等，超力金属公司未履行上述债务，工行苏州分行就姜志军、姜力仁抵押的坐落于东大街××号的房屋、的房屋、的国有土地使用权经过协议折价或以拍卖、变卖所得价款分别在最高债权限额388万、2235万、620万范围内优先受偿。2017年9月19日，中国工商银行股份有限公司苏州道前支行（以下简称工行苏州道前支行，甲方）与长城公司江苏省分公司签订债权转让协议，约定甲方转让给乙方的债权为债务人超力金属公司所欠甲方的在本协议附件中列明的不良贷款及相应利息，截至2017年5月10日（转让基准日），本协议项下的债权账面价值为本金21495000元及利息1534077.23元；本协议是中国工商银行股份有限公司江苏省分行（以下简称工行江苏省分行）与长城公司江苏省分公司依据2017年6月27日在南京签订的《资产转让协议》的组成组分，本协议约定十一或与《资产转让协议》相抵触的，以《资产转让协议》为准；协议还对其他事项作了约定。工行江苏省分行与长城公司江苏省分公司于2017年10月26日在江苏法制报刊登债权转让暨债务催收联合公告，工行江苏省分行将其对超力金属公司享有的主债权及借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议和其他相关协议项下的全部权利，依法转让给长城公司江苏省分公司，长城公司江苏省分公司作为受让方，公告要求公告清单中所列包括但不限于债务人、担保人及其清偿业务人等其他相关当事人，从公告之日起立即向长城公司江苏省分公司履行主债权合同及担保合同约定的还本付息义务或相应的担保责任。因超力金属公司未履行上述债务，长城公司江苏省分公司向本院申请强制执行，本院依法查封了被执行人姜志军名下的苏州市东大街××号和被执行人姜志军、姜力仁名下的苏州市的不动产，并于2018年9月4日作出（2018）苏0508执1135号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人姜志军名下的苏州市东大街××号和被执行人姜志军、姜力仁名下的苏州市的不动产。2018年9月25日，本院于2018年9月25日向清华酒楼发出（2018）苏0508执1135号协助执行通知书，告知清华酒楼，长城公司江苏省分公司作为东大街5-11、5-13号不动产的抵押权人，有权自抵押物被法院扣留之日收入由抵押物分离的天然孳息或法定孳息，房屋租金属于法定孳息，要求清华酒楼自2018年9月起，停止向被执行人姜志军、姜力仁支付苏州市的不动产应交纳的租金。2018年12月5日，本院对苏州市东大街5-11、5-13号不动产发布竞拍公告，并特别说明涉案不动产有租赁，租赁期至2020年6月9日止，租金计算付至2018年8月止，承租人为清华酒楼。2019年1月7日，千禧丽源公司以2450万的价格竞拍成功。2019年1月11日，本院作出（2018）苏0508执1135号之四执行裁定书，裁定分别注销苏州市东大街5-11、5-13房产的他项权证以及土地使用权他项权证等，解除本院对上述房屋的查封，将被执行人姜志军名下的苏州市东大街××号和被执行人姜志军、姜力仁名下的苏州市的不动产所有权归买受人千禧丽源公司所有。千禧丽源公司于2019年2月18日办理苏州市东大街5-11、5-13号不动产权属证书。2019年2月19日，本院作出（2018）苏0508执1135号之六执行裁定书，该案的执行标的为28716638.7元（未含逾期利息），已执行到位21135949.65元，收取执行费93117元，因被执行人暂无其他财产可供执行，尚未执行到位7580689.05元及逾期利息，因该案执行措施已穷尽，申请人亦无法提供可供执行财产线索，同意该案终结执行程序，故本院裁定终结该次执行程序。2019年4月，长城公司江苏省分公司（甲方）与融创企业（乙方）签订分户债权转让协议，约定甲方将其对债务人超力金属公司的债权转让给乙方，截止2017年10月31日，共计本金21495000元，利息1534077元，孳生息2221553元；主债权之从属权利，包括但不限于与该主债权对应的保证、抵押、质押等一切从权利，随主债权一同转让给乙方，因主债权及从权利产生的其他相关权利和权利文件，包括但不限于主债权项下依法可向债务人追索的实现债权的费用等债权，随主债权一同转让给乙方；本协议生效后，乙方成为新的债权人，取代甲方的债权人地位；前述债权自2017年10月31日起(不含本日)产生的孳生息及甲方回收的现金及非现金资产归乙方所有；上述债权转让后，根据法律、司法解释等规范性文件规定需要甲方协助办理包括但不限于诉讼主体、执行主体以及其他主体变更等事项的，甲方应予以配合。长城公司江苏省分公司与融创企业于2019年4月29日在江苏刊登债权转让暨债务催收联合公告，长城公司江苏省分公司将其对超力金属公司享有的主债权及借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议和其他相关协议项下的全部权利，依法转让给融创企业，融创企业作为受让方，公告要求公告清单中所列包括但不限于债务人、担保人及其清偿业务人等其他相关当事人，从公告之日起立即向融创企业履行主债权合同及担保合同约定的还本付息义务或相应的担保责任。另查明，2012年6月10日，姜志军（出租房，甲方）与清华酒楼（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲、乙双方于2006年5月19日签订的房屋租赁合同即将到期，经双方协商，现由乙方继续租赁甲方自有产权房屋（东大街××号）经营酒楼，租赁面积共计1900㎡，包括1-3楼，租赁期限共8年，自2012年6月10日起至2020年6月9日止，租赁期满以后，乙方享有优先续租的权利；第一年租金人民币130万，从第二年起在上年度基础上每年增加租金5万元，其中第六年租金155万，第七年租金160万元，第八年租金165万；租金支付方式：现金支付，半年一付，先付后用，每年的6月15日支付上半年的租金，12月15日支付下半年的租金；双方的债权债务由各自单独负担，与本租赁协议无关；合同还对其他事项作了约定；在合同落款处，甲方为姜志军签字，乙方为丁燕萍、陈杰签字。2018年11月16日，清华酒楼出具证明，证实陈杰系该酒楼总经理，陈杰于2012年6月10日与姜志军签订的房屋租赁合同系代表该酒楼的职务行为，同时也是该酒楼投资人陈淼坤、丁燕萍夫妻的儿子。2016年5月30日，丁燕萍（出借人，甲方）与姜志军（借款人，乙方）签订借款协议，双方约定乙方曾于2013年3月28日向甲方借款600万元整用作偿还贷款，该款甲方已按约汇至乙方账户，该笔600万借款尚结欠3355529元未予清偿，乙方对此欠款将按月利率2.4%自协议签订日起计息，并于2016年12月10日向甲方一并清偿本息；乙方于2016年4月18日另向甲方借款50万元，该借款期限从2016年4月18日起至2016年12月10日止，借款利率按月利率2.4%计算，利随本清，该50万借款已支付乙方指定银行账户；乙方于2016年5月30日在向甲方借款80万元，该借款期限从2016年5月30日起至2016年12月10日止，借款利率按月利率2.4%计算，利随本清，该80万借款甲方将通过银行转账的形式支付给乙方，乙方确认只要甲方的资金进入上述账号，即视为乙方收到借款；鉴于甲、乙双方于2012年6月10日签订房屋租赁协议，按照该协议，从2016年6月10日至2020年6月9日，甲方还应支付给乙方房租共计630万，现双方约定甲方应付乙方的已到期租金延至乙方借款到期之日一并结算，即乙方在归还甲方借款本息时可同时扣除甲方已到期应付租金，若乙方未能按约归还借款本息，则在扣除已到期应付租金后，其余额按月利率3%计算利息，直至乙方还清借款本息，若乙方为清偿借款本息总额超过甲方应付房租，则超过部分视作双方按原签订租赁协议最后一期租金计算方式顺延租赁合同期限；合同还对其他事项作了约定；在合同落款处，甲方陈淼坤签字，乙方姜志军签字。2016年5月29日，丁燕萍出具授权书，授权陈淼坤代表其本人与姜志军签订借款协议。2018年9月30日，长城公司江苏省分公司、清华酒楼、姜志军至本院做执行笔录，清华酒楼与姜志军确认双方签订的租赁合同于2020年6月到期，双方签订的借款合同中约定借款转租金，按照借款合同的约定，清华酒楼已支付租金至2020年6月份。长城公司江苏省分公司明确抵押权人对抵押物的孳息享有优先受偿权，对于借款合同是一般借贷关系，不能私下行使抵消权，是侵害抵押权人的利益的，请求法院裁定将未到期应支付的租金支付至法院账户。本院认为租赁人清华酒楼应停止支付未到期的租金，即从2018年9月起，清华酒楼停止支付租金。另查明，清华酒楼于1998年4月21日设立，系个人独资企业，投资人为陈淼坤。陈淼坤与丁燕萍系夫妻关系。庭审中，融创企业陈述，其要求清华酒楼、陈淼坤、丁燕萍、陈杰共同承担责任是因为陈淼坤是清华酒楼的投资人，陈淼坤与丁燕萍系夫妻关系，丁燕萍、陈杰是房屋租赁协议的实际签署人，是租赁合同合同当事人，且清华酒楼是由陈淼坤、丁燕萍及陈杰共同经营；涉案执行终结后，融创企业及长城公司江苏省分公司均未再申请恢复执行，亦未再收到执行款项。清华酒楼陈述，2016年6月之前，清华酒楼向姜志军现金支付房屋租金，之后清华酒楼就以借款抵租金，实际上已以借款冲抵至2020年6月份的租金，姜志军也进行了确认。以上事实，有本院（2016）苏0508民初6667号民事判决书、（2018）苏0508执1135号之一、之二、之四、之六执行裁定书及协助执行通知书、本院制作的执行笔录、强制执行申请书、不动产登记簿查询记录、债权转让协议、分户债权转让协议、债权转让暨债务催收联合公告、竞拍公告及竞拍结果截图、房屋租赁合同、借款协议、授权书、证明及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。本案中，债权人工行苏州分行享有对债务人超力金属公司21495000元本金及利息的债权，姜志军、姜力仁以苏州市的不动产为上述债务作抵押，债务人金属超力公司不履行到期债务，债权人工行苏州分行有权就抵押财产优先受偿。后工行江苏省分行、工行苏州道前街支行将其对超力金属公司的债权转让给长城公司江苏省分公司，长城公司江苏省分公司又将该债权转让给融创企业。上述债权转让行为不违反法律规定，合法有效，债权人转让权利的，受让人取得与该债权有关的从权利，故融创企业取得与上述债权有关的抵押权，自抵押财产被本院扣押之日起收取该抵押财产的法定孳息。2012年6月10日，清华酒楼与姜志军就苏州市不动产签订房屋租赁合同；2013年4月、5月，工行苏州分行与姜志军、姜力仁分别对上述不动产办理抵押登记，设立抵押权，故清华酒楼与姜志军签订的房屋租赁合同不受该抵押权的影响。根据清华酒楼与姜志军签订的房屋租赁合同，租金支付方式为现金支付，半年一付，每年的6月15日支付上半年租金，12月15日支付下半年租金。2016年5月30日，丁燕萍与姜志军签订借款协议，约定姜志军应当按时归还借款本息，若姜志军未按时归还借款本息，则姜志军在归还借款本息前可同时扣除清华酒楼到期应付租金，改变了原租赁合同约定的租金支付方式，以借款本息抵扣租金的支付方式在形式上不违反法律规定，但该支付方式仅可约束借款关系双方当事人，不可对抗抵押权人，清华酒楼仍应向抵押权人支付租金，清华酒楼提出以借款本息已抵扣租金至2020年6月份的抗辩意见，本院不予采纳。自2016年7月起，清华酒楼即不再向姜志军支付现金，而是以借款本息抵扣租金，本院于2018年9月25日要求清华酒楼自2018年9月起停止向姜志军、姜力仁支付租金，但在2018年9月25日前，抵押权人并未通知清偿法定孳息义务人清华酒楼，故从本院向清华酒楼通知停止向姜志军、姜力仁支付租金之日即2018年9月25日起，清华酒楼应向抵押权人融创企业支付租金。苏州市不动产经拍卖，由千禧丽源公司竞得，本院于2019年1月11日作出执行裁定书，裁定将上述不动产的所有权归千禧丽源公司所有。千禧丽源公司因本院的法律文书取得上述不动产的所有权，故从千禧丽源公司取得所有权之日即2019年1月11日起，清华酒楼停止向抵押权人融创企业支付租金。原告融创企业要求被告清华酒楼支付747619.05元租金的诉讼请求，本院认为，以借款本息抵扣租金的支付方式改变了原租赁合同约定的现金支付方式，该租金支付方式的变更不能对抗设立在该不动产上的抵押权，且截止2019年2月19日，超力金属公司尚欠长城公司江苏省分公司7580689.05元及逾期利息，本院终结了该次执行程序，故清华酒楼仍应支付自2018年9月25日起至2019年1月10日止的租金473424.66元（160万÷365天×108天），原告主张的超出部分，本院不予支持。个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。被告陈淼坤作为清华酒楼的投资人，在清华酒楼的财产不足以清偿债务时，应当以其个人的其他财产予以清偿，陈淼坤对清华酒楼的债务承担补充责任。陈淼坤与丁燕萍系夫妻关系，清华酒楼的收益属于夫妻共有财产，在清华酒楼的财产不足以清偿债务时，该债务应认定为陈淼坤、丁燕萍夫妻二人的共同债务，故陈淼坤、丁燕萍应对清华酒楼的债务承担补充责任。原告融创企业要求被告陈淼坤、丁燕萍对清华酒楼的上述债务承担连带责任，依据不足，本院不予支持。原告融创企业要求被告陈杰对清华酒楼的上述债务承担连带责任，无法律和事实依据，本院不予支持。被告陈淼坤、丁燕萍、陈杰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百七十条、第一百九十条、第一百九十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏州市清华酒楼于本判决生效之日起支付原告宁波融创天泽投资合伙企业（有限合伙）租金473424.66元；二、被告苏州市清华酒楼的财产不足以清偿上述债务时，被告陈淼坤、丁燕萍应共同以其个人的其他财产予以清偿；三、驳回原告宁波融创天泽投资合伙企业（有限合伙）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11276元，减半收取5638元，由原告宁波融创天泽投资合伙企业（有限合伙）负担2068元，被告苏州市清华酒楼负担3570元，被告负担的部分于本判决生效之日起十日内给付原告宁波融创天泽投资合伙企业（有限合伙）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 员  凌 晨法官助理  孙丽丽二〇一九年十月二十五日书 记 员  陶 敏