广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初12597号原告：黄如军，男，1985年9月8日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：徐超，广东广田律师事务所律师。被告：欧阳雄，男，1978年12月6日出生，汉族，住广东省东莞市。原告黄如军诉被告欧阳雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，本案依法适用简易程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告黄如军的委托诉讼代理人徐超到庭参加诉讼。被告欧阳雄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东莞市大岭山镇元岭综合市场三楼全层的物业，建筑面积约3000平方米，用作羽毛球馆使用。合同期限从2014年7月1日至2024年6月30日止，前五年租金按照每平方米4元即总租价12000元每月计算，后每两年半增长10%的租金；每月卫生费0.3元每平方米，免租期三个月，从2014年10月1日开始计租。目前，卫生费按照每月1500元实收，房租暂按照每月13000元收取，至2019年7月1日开始，房租应调整为每月14200元。合同签订后，被告经常拖欠原告租金、卫生费及水电费等，给原告的经营造成重大困扰。其中，至起诉日前，被告尚拖欠原告2019年2月份及之后的水电费未付，2019年6月份及之后的租金及卫生费未付。原告起诉后，被告向原告支付了2019年6月份的卫生费、案涉物业2019年7月的占用使用费以及2019年2月至6月的水电费。另，案涉物业系李伟的父亲李耀春交给李伟经营的，无建设工程规划许可证，故相关《租赁合同》应属无效。李伟与被告签订有租赁合同。2018年7月份由原告接手，故原告与被告的租赁合同涵盖了之前的租赁期限。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告欧阳雄未提出答辩意见，亦未提供证据或提出质证意见。本院经审查认定事实如下：原告主张其与被告于2018年7月7日签订了一份《租赁合同》，被告尚欠原告2019年7月之后的场地占用费、卫生费和水电费，并提交了《租赁合同》、收据、收款收据、中国工商银行汇款电子回单、水电表读数照片予以证明。原告提交的《租赁合同》显示出租方（甲方）为大岭山镇元岭综合市场，承租方（乙方）为被告；合同第一条载明甲方将坐落在东莞市大岭山镇元岭综合市场三楼全层，建筑面积为3000平方米（以下简称“租赁物”）出租给乙方作羽毛球馆使用；第二条载明乙方租用租赁物的期限为十年，从2014年7月1日起至2024年6月31日止，头五年租金为4元/平方米，后每两年半增长10%的租金，每月卫生费为0.3元/平方米。免租期为3个月。从2014年10月1日开始计租；第三条载明签订本合同时，乙方向甲方交纳50000元作为租赁保证金，第一个月租金为12000元正，免租期内和第一个月的卫生费900元正，合同期满后，双方办好交接手续之后，甲方无息退还租赁保证金给乙方。《租赁合同》的“甲方（盖章）”处有原告的签名，“乙方（盖章）”处有“欧阳雄”字样的签名及按捺，落款日期为2018年7月7日。原告提交的收据显示原告收到元岭市场三楼羽毛球馆2018年11月至2019年6月每月租金13000元及相关物业管理费，其中，从2018年12月开始，收据显示每月卫生管理费为1500元。原告提交的收款收据显示客户为羽毛球馆，并载明每月的电表读数及水表读数以及每月的水电费金额。原告提交的中国工商银行汇款电子回单显示户名为欧阳雄的账户分别于2018年12月13日、2019年1月8日、2019年1月11日、2019年3月12日、2019年3月13日、2019年4月8日向原告转账14500元、5324元、10000元、10000元、4500元、14500元。原告提交的水、电表读数照片显示电表读数为10223，水表读数为16651。原告主张案涉《租赁合同》虽约定每月卫生费为0.3元/平方米，但是根据收据，可证明原、被告双方约定被告实际每月向原告交付的卫生费为1500元；案涉《租赁合同》约定头五年租金为4元/平方米，即每月租金12000元，后每两年半递增10%，现行租金标准应为13200元/月，但原、被告双方实际约定现在每月租金为13000元。同时，原告确认被告已按《租赁合同》的约定向其支付了50000元的租赁保证金，且同意在被告向原告退还租赁物后予以返还保证金，但不同意在被告应向原告支付的占用使用费中扣除。另，原告主张案涉租赁物是的所有权人为李耀春，李耀春将案涉租赁物交给其儿子李伟使用管理，原告从李伟处承租了案涉租赁物后再出租给被告使用，但原告与李伟没有签订租赁合同，并提交了《土地使用合同书》、两份《房屋使用合同书》、《补充合同》、户口本复印件、证明予以证明。原告提交的《土地使用合同书》显示甲方为东莞市大岭山镇元岭村村民委员会，乙方为冯悦中，合同载明甲方提供位于元岭约5000平方米的土地给乙方兴建经营农贸市场，土地使用时间为2006年3月至2035年3月。两份《房屋使用合同书》及《补充合同》均显示甲方为冯悦中，乙方为李耀春，并载明冯悦中提供东莞市大岭山镇元岭综合市场二楼全层及三楼全层按建筑成本收回一半费用转让给乙方使用，二楼及三楼的使用面积均为5184平方米，期限均从2007年10月1日至2035年7月31日止；合同期内二楼、三楼属乙方所有，期满后乙方无条件将房屋交回给甲方。原告提交的户口本复印件显示李伟系李耀春的儿子。原告提交的证明显示证明人为李伟，并有“李伟”字样的签名及按捺，并载明位于东莞市大岭山镇元岭综合市场三楼全层建筑是李耀春从冯悦中处转让得来；李耀春是李伟的父亲，上述物业由李耀春直接交给李伟本人处理；现李伟将上述全部物业全部交给原告本人打理，打理期限截止2027年7月为止；在上述期间内，原告直接以出租人身份对外与承租人签订租赁合同并直接收取租金等。另，本院根据原告的申请，向原告的委托诉讼代理人出具协助调查函，由原告的委托诉讼代理人持函到东莞市自然资源局调查案涉租赁物是否已办理建设工程规划许可证或报建手续。东莞市自然资源局于2019年9月4日出具的东自然资公开[2019]896号函答复称该局未有建设单位为“东莞市大岭山镇元岭综合市场”的建设工程规划许可证或报建手续信息。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、收据、收款收据、中国工商银行汇款电子回单、水电表读数照片、《土地使用合同书》、两份《房屋使用合同书》《补充合同》、户口本复印件、证明，东莞市自然资源局出具的东自然资公开[2019]896号函，以及当事人陈述附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、质证和举证的权利。原告提交的《租赁合同》有原件以供核对，且有原、被告的签名，结合原告提交的收据、收款收据及汇款电子单，在被告未提出抗辩及反证的情况下，本院对于上述证据的真实性及原告主张的与被告的租赁关系的真实性予以采信。一、关于《租赁合同》的效力。本案中，原告确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证或办理相关报建手续，东莞市自然资源局亦出具复函称未有建设单位为“东莞市大岭山镇元岭综合市场”的建设工程规划许可证或报建手续信息，且没有证据证明案涉租赁物在一审法庭辩论终结前已取得建设工程规划许可证或者已经主管部门批准建设，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉原告与被告签订的《租赁合同》应当认定为无效合同。原告诉请确认案涉《租赁合同》无效，符合法律规定，本院予以支持。二、关于返还租赁物的问题。案涉《租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产，应当予以返还，被告应将案涉租赁物返还给原告，故原告诉请被告从租赁场所退场即搬离租赁物，合法有据，本院予以支持，但应给予被告合理的搬离期限，本院酌情确定为三十天。三、关于卫生费及占有使用费。虽然案涉的《租赁合同》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案被告因实际使用了案涉的租赁物，同时，由于原告也提供了相关的卫生管理服务，卫生费亦属于使用费用，故原告诉请被告按约定支付占有使用费及卫生费，符合法律规定，本院予以支持。关于卫生费的计算。案涉《租赁合同》约定卫生费为每月900元，但根据原告提交的收据显示每月的卫生费实际为1500元，在被告未提出抗辩及反证的情况下，本院对于原告主张双方约定每月卫生费为1500元，予以采信。原告主张被告已支付卫生费至2019年6月30日，没有证据证明被告已向原告支付2019年6月30日以后的卫生管理费，故原告诉请被告支付卫生管理费（按每月1500元的标准，从2019年7月1日起计算至被告实际搬离之日止），合法有据，本院予以支持。关于占有使用费的计算。按照案涉《租赁合同》的约定，案涉租赁物从2014年10月1日开始计租，前五年“租金”为4元/平方米，后每两年半递增10%，原告主张双方实际约定现行“租金”为13000元/月，结合原告提交的收据、汇款电子回单显示的“租金”金额，在被告未提出抗辩及反证的情况下，本院认为，原告主张每月的占有使用费为13000元，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以采信。原告主张被告已支付占有使用费至2019年7月31日，没有证据证明被告已向原告支付2019年7月31日以后的占有使用费，故原告诉请被告支付占有使用费（按每月13000元的标准，从2019年8月1日起计算至被告实际搬离之日止），合法有据，本院予以支持。三、关于水电费。原告主张被告已向其支付了2019年6月30日前的水电费，要求被告从2019年7月1日起，按照每度电综合价格1.55元，每吨水综合价格6元的标准向其支付水电费，但未提供证据证明水电费的收费标准以及实际使用水电的数量，本院认为，水电费的计算应以实际产生为计算依据，原告可待被告实际使用水电并确定相关费用后再另行主张，故对于原告主张2019年7月1日后的水电费，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告黄如军与被告欧阳雄于2018年7月7日签订的《租赁合同》无效；二、限被告欧阳雄于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离及向原告返还案涉租赁物（位于广东省东莞市大岭山镇元岭综合市场第三层，建筑面积3000平方米）；三、限被告欧阳雄于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄如军支付卫生费（按每月1500元的标准，从2019年7月1日起计算至实际搬离之日止）；四、限被告欧阳雄于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄如军支付占有使用费（按每月13000元的标准，从2019年8月1日起计算至实际搬离之日止）；五、驳回原告黄如军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为9779.82元（原告已预交），由原告黄如军承担93元，由被告欧阳雄承担9686.82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  胡敬钊二〇一九年十月十五日书记员  吴玲芝附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。