山东省莘县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1522民初4530号 原告：窦占斌，男，1978年6月8日出生，汉族，莘县公安局张鲁镇派出所民警，住莘县。 原告：王瑞艳，女，1977年10月14日出生，汉族，莘县实验高中教师，住莘县。 二原告委托诉讼代理人：张振举，莘县莘城法律服务所法律工作者。 被告：山东莘县天盛房地产开发有限公司，住所地：莘县政府街西段南侧。 法定代表人:刘高杰，经理。 委托诉讼代理人：孟冕，北京市京师（聊城）律师事务所。 原告窦占斌、王瑞艳与被告山东莘县天盛房地产开发有限公司（以下简称天盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告窦占斌、王瑞艳委托诉讼代理人张振举、被告山东莘县天盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孟冕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 窦占斌、王瑞艳向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告赔偿违约金13893元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月7日，原告从被告处购买位于莘县政府街的天盛常青藤小区5楼1单元1003（房屋代码39930）及地下二层9号地下室（房屋代码39754）房产，约定价款430123元。原告分三次付给被告430123元，原告履行了交付房款的义务，被告于2017年3月19日向原告交房，后原告入住，因原被告签订的合同第九条约定被告于2016年5月1日前交付上述房产，但被告并未按时交付，已经构成违约，故应该支付原告违约金13893元。 天盛公司辩称，被告不存在违约的情况，合同约定窦占斌支付所有费用后公司才有交房义务，延期交房由于合同约定的不可抗力存在，应该剔除不可抗力时间。原告主张违约金自2016年5月1日计算，但起诉的时间是2019年8月21日，2016年8月21日之前的违约金已经超过诉讼时效，被告不应该承担该部分，窦占斌于2016年10月份就已经领取钥匙并实际居住。 本院经审理认定事实如下：2015年5月7日，原告窦占斌、王瑞艳作为买受人与被告天盛公司（××）签订商品房预售合同一份（含1-7的附件）。合同约定，窦占斌、王瑞艳购买天盛公司开发建设的莘县政府街205号天盛常青藤小区5号楼1单元1003室及地下二层9号地下室，天盛常青藤小区5号楼1单元1003室预测建筑面积为125.66平方米，地下****地下室预测建筑面积为11.59平方米。商品房价款按建筑面积计算，单价3133.87元／平方米，房屋总房款430123元。合同第九条交付时间：××应于2016年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2.该商品房取得面积实测技术报告书。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知买受人的；2．因有政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致××逾期交房的，但××应出具相应证明文件：因气候原因（以当地气象部门报告为准），使公共配套无法按期交付的但最长不超过半年。第十条××逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别按下列第1、2种方式处理（不作累加）：1.逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止××按日向买受人支付已交付房价款万分之0．5的违约金，合同继续履行：2．逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，××应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十二条交接：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第九条规定的证明文件，签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按协商解决。 同时，双方于当日签订附件六《合同补充协议》，协议约定：买受人在办理按揭贷款时和交房手续前应据实结算办理按揭贷款、入住以及办理产权所需的费用，包括房产抵押费、房屋公共维修资金、天然气管道建设安装费、暖气开口费、有线电视初装费、契税、确权费、手续费、测绘费、产权登记费、他项权证费、垃圾清运费及其他工本费用等，上述费用未包括在总房价中，应买受人另行支付。以上费用如遇政策调整，则以调整后文件为准。……。本协议作为《商品房买卖合同》附件，经××及买受人双方签字、盖章后生效，与合同具有同等法律效力。 另查明，2014年8月23日，原告窦占斌、王瑞艳交纳房款177874元，2015年3月7日，原告窦占斌、王瑞艳交纳首付款2249元，2015年7月21日，原告窦占斌、王瑞艳交纳房款250000元。2017年3月19日，二原告接受涉案房屋，并交纳了暖气开口费、天然气开口费、公共维修基金。 又查明，山东莘县天盛房地产开发有限公司系具有房地产开发资质的企业，并于2014年10月31日取得天盛常青藤小区1-5号楼的商品房预售许可证。另，截止庭审结束时被告未提交涉案商品房进行竣工验收或在房屋管理部门进行备案登记的相关证据。原告曾于2018年11月1日向本院提起诉讼，后因原告将被告的名称误写为“山东省莘县天盛房地产开发有限公司”而撤诉。 本院认为，原告窦占斌、王瑞艳与天盛公司就涉案房屋签订的商品房预售合同（含附件及补充协议）系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行自己的义务。 关于交房时间的认定问题。二原告主张被告未按照合同约定的2016年5月1日前交房，而是在2017年3月19日才将涉案房屋交付给原告使用。被告对原告的主张不予认可，并称曾于2016年10月份通知原告领取钥匙并交付房屋。原告称未收到被告的通知，被告也未举证予以证明，且截至庭审结束时被告仍未提交房屋验收合格的证据，故对被告的诉讼主张，本院依法不予采信。综上，房屋交付时间应以原告主张的2017年3月19日为准。 关于被告是否构成逾期交房及是否应承担违约责任的问题。被告主张自己并未违约，原被告合同约定，如因有政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致××逾期交房的，××应出具相应证明文件；因气候原因延迟交房的，应当以当地气象部门报告为准，但被告并未提供任何有效证据予以证明。被告又辩称，根据双方签订的附件六《合同补充协议》之约定，买受人在办理按揭贷款时和交房手续前应据实结算办理按揭贷款、入住以及办理产权所需的费用，包括房屋公共维修资金、天然气管道建设安装费、暖气开口费、有线电视初装费等费用。原告于2017年3月19日据实结算上述费用，被告于当天向原告交付房屋，符合合同约定，被告不存在违约行为。原告对此不予认可。本院认为，该补充协议未明确约定被告应于何时交房，被告也未举证证明曾于何时通知原告交纳相关费用并交付房屋，导致原告权益处于不确定状态，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，故被告应按照主合同约定的2016年5月1日向原告交付房屋，被告于2017年3月19日向原告交付房屋，已构成违约，并应承担违约责任。 关于诉讼时效的问题。被告主张2016年8月21日之前的违约金已经超过诉讼时效。本院认为，本案违约金是基于被告未按约定履行交房义务的违约行为而产生的，按照双方当事人在购房合同的约定，被告如违反约定的期限延迟交房，应向原告缴纳违约金，违约金按日支付已交付房价款的1/10000计算。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，即相对于购房方来讲，主张向合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割的若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可在该项整体权利没能实现的时候提出主张，如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，违背当事人意思自治的基本原则；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方式，并没有约定违约金的支付期限，对于没有支付期限的债务，债务人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”诉讼时效才开始计算。故本院对被告辩称的2016年8月21日之前已过诉讼时效的理由不予采信。 关于违约金的计算问题。原被告合同约定房屋交付时间为2016年5月1日，实际交房时间为2017年3月19日。原告要求被告支付自2016年5月1日起，至2017年3月19日止，共计323天的违约金为13893（430123元×1/10000元/天×323天），本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第十一条的规定，判决如下： 被告山东莘县天盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告窦占斌、王瑞艳逾期交房违约金13893元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费148元，减半收取计74元，由被告山东莘县天盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。 审判员  马敬启 二〇一九年十月三十日 法官助理兼书记员赵宗丽