上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终4170号上诉人（原审被告）：上海盛川商贸有限公司，住所地上海市嘉定区胜辛南路******。法定代表人：王建忠，总经理。委托诉讼代理人：蒋照军，上海君拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海徐房物业有限公司，住所地上海，住所地上海市徐汇区罗香路**>法定代表人：龚燕，董事长。委托诉讼代理人：张浩，上海市兴业律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜涛，上海市兴业律师事务所律师。原审被告：上海帆地贸易商行，住所地上海市，住所地上海市真南路****830法定代表人：陈慧英。原审被告：陈慧英，女，1972年3月9日生，汉族，住上海市闵行区。上诉人上海盛川商贸有限公司（以下简称盛川公司）因与被上诉人上海徐房物业有限公司（以下简称徐房物业）、原审被告上海帆地贸易商行（以下简称帆地商行）、陈慧英房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初8549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛川公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回徐房物业的一审诉请或将本案发回重审。事实与理由：盛川公司对于徐房物业是否有权出租上海市徐汇区XX村XX号甲房屋（以下简称系争房屋）存有疑义。一审判决盛川公司腾空房屋、支付房屋租金及使用费和违约金等均属错误。系争房屋已被徐房物业掌控，盛川公司无法入内，不存在腾空房屋及支付租金、使用费的问题。盛川公司在徐房物业不提供房屋产权证明的情况下，暂缓支付租金，系依法行使相应的权利，不存在违约行为。被上诉人徐房物业辩称，不同意盛川公司的上诉请求，要求维持原判。原审被告帆地商行、陈慧英未到庭，亦未向本院提交书面述称意见。徐房物业向一审法院起诉请求：1.判令盛川公司将系争房屋腾空后归还徐房物业；2.判令盛川公司向徐房物业支付2017年8月至9月租金121,924元；3.判令盛川公司向徐房物业支付逾期支付租金违约金（以121,924元本金，按照日0.5%的标准，自2017年6月21日起计算至实际支付之日）；4.判令盛川公司向徐房物业支付房屋占有使用费（按月租金60,962元的标准，自2017年10月1日起计算至盛川公司实际交还房屋之日止）；5.判令盛川公司向徐房物业支付占有房屋违约金（按月租金60,962元的标准，自2017年10月1日起至盛川公司实际交还房屋之日止）；6.帆地商行、陈慧英就上述第2至第5项请求中盛川公司应履行之内容承担连带责任。一审法院认定事实：系争房屋所有权人为上海市房产管理局，管理单位为上海市徐汇区房产管理局XX房管所。1996年8月，上海市徐汇区房产管理局XX房管所经批准转制为上海B有限公司。2006年5月，上海B有限公司与另三家物业公司被整合合并为上海C有限公司，其债权、债务及权利、义务由上海C有限公司承担和享有。2006年12月5日，上海C有限公司更名为上海徐房物业有限公司，即本案一审原告。2011年9月27日，徐房物业（出租方、甲方）、盛川公司（承租方、乙方）与帆地商行（担保方、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁面积1,404平方米。甲方依该房屋现状交付给乙方使用，本合同签订时乙方对房屋状况已经充分了解，该房屋完全符合乙方的使用要求和租赁目的。乙方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用规定。租赁期为6年，自2011年10月1日起至2017年9月30日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应按期返还。租赁期满，乙方享有同等条件下的优先续租权。乙方需续租该房屋的，应于租赁期满二个月前，向甲方书面提出续租申请，经甲方同意后签署续租合同。若乙方未于约定期限内提出书面申请，则甲方有权在本合同期满前二个月内的合理时间带第三方察看该房屋。租金：……第六年，2016年10月1日至2017年9月30日该房屋租金每季为182,886元，全年租金731,544元，乙方应按时向甲方缴纳租金。乙方自2012年1月1日开始须向甲方支付租金，乙方在每季度开始前10天向甲方支付该季度的租金。乙方逾期支付租金的，按未付租金（含预付租金）的日0.5%向甲方支付违约金。租赁保证金：乙方应于合同签署同时向甲方支付租赁保证金60,000元，甲方向乙方开具收款凭证。租赁期内乙方不得将租赁保证金冲抵乙方应付的租金、物业管理费或其他费用。租赁期届满或本合同双方协商提前解除的情况下，租赁保证金在用以抵充本合同约定应由乙方承担的费用或由甲方先行支付的乙方对第三方的损害赔偿后，甲方应于乙方交还符合本合同条件的该房屋并提交乙方注册于该房屋的各类证照的注销证明后10日内将剩余的租赁保证金一次性无息退还乙方。本条上述“本合同约定由乙方承担的费用”系指本合同项下乙方应向甲方支付的所有款项，包括但不限于租金、物业管理费、公用事业费用、违约金、赔偿金等。乙方承租该房屋，涉及政府相关部门（包括但不限于工商、质检、消防、卫生部门等）审批的各类手续由乙方自行申请办理并承担相应费用和责任。乙方不得因未办出相关证照要求减免租金，如乙方因此拖延支付租金的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或本合同解除之日起的5日内根据本合同约定的返还状态返还该房屋，未经甲方同意逾期或未根据本合同约定的状态返还房屋的，每逾期一日，乙方应按实际占用的天数继续支付租金，并按当年月租金的三倍向甲方支付违约金。乙方返还该房屋时按乙方装修后状态返还，无须恢复原状，经甲方确认并由乙方改造的结构和装修的格局，以及该房屋中所有添置的不可移动和不可拆除的设施设备和装修无偿归甲方所有，甲方不再向乙方作任何补偿。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用。如甲方发现乙方还有应向甲方支付的租金、物业管理费、违约金或其他任何费用的，则甲方有权要求乙方赔偿或支付一切损失及费用，并可从租赁保证金中扣除。租赁保证金不足抵付的，甲方有权要求乙方支付，乙方须于收到甲方书面付款通知书后10日内支付，每逾期一日，甲方有权按当年房屋日租金的三倍向乙方收取滞纳金。乙方以该房屋进行工商场地注册的，乙方须在返还该房屋之同时完成场地注销登记并确保不影响承租该房屋的任何其他承租户实现租赁目的，否则乙方交付的租赁保证金不予返还。逾期支付相应费用的违约责任：乙方逾期支付租金、物业管理费以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按欠付费用总额的0.5%向甲方支付违约金；同时因逾期交付公共事业费造成的其他一切后果由乙方自行承担。合同并就其他内容进行了约定。2017年6月15日，盛川公司向徐房物业提交申请函，载明：兹有上海盛川商贸有限公司和贵公司（徐房物业）租赁的XX村XX号甲租房合同将于2017年9月到期，特此来函申请办理合同续约手续，望公司领导给予批准。2017年8月14日，徐房物业回复盛川公司《关于XX村XX号甲自有房屋居住租赁合同期届满不再续签的函》，载明：我公司出于经营发展规划需要，决定合同到期不再续签，请贵公司务必在2017年9月30日前将徐汇区XX村（注：此处为笔误，应为XX村）XX号甲房屋腾空，按时结清水费、电费。2017年9月5日，徐房物业向盛川公司发函，载明：根据合同约定你司应于2017年7月31日前支付2017年8月1日至2017年9月30日租金共计121,924元，截止2017年9月5日我司尚未收到你司租金……截至2017年9月4日你司因逾期支付租金已产生违约金609.62元……请你司于2017年9月8日前与我司结清应付租金共计121,924元。否则，我司将通过法律途径来解决，并要求你司承担合同所约定的全部违约责任。租赁合同到期后，盛川公司未按约向徐房物业返还系争房屋，双方遂发生纠纷。期间，多次发生锁门又被砸开的情况。2018年8月，徐房物业对系争房屋采取加锁的措施，盛川公司无法正常入内。目前，系争房屋内仍遗留有盛川公司的物品。一审审理中，徐房物业确认盛川公司向其支付了租赁保证金6万元，按照租赁合同之约定，待盛川公司结清所有款项后才予以退还，故不同意租赁保证金在本案中一并处理。一审审理中，盛川公司辩称其本欲在系争房屋内注册公司用以招商，但因为系争房屋系住宅，不具备办公条件，消防部门亦多次通知盛川公司系争房屋不是商业用房，故上海D有限公司（以下简称D公司）最终注册在嘉定区，盛川公司的租赁目的未实现，为此，盛川公司提供了盛川公司及D公司的企业信息，显示盛川公司的股东俞某亦为D公司的股东，D公司的住所地为嘉定区XX公路********。徐房物业认为该证据与本案无关。盛川公司还辩称租赁期间曾多次要求徐房物业提供产权手续，但徐房物业未予提供。为此，盛川公司提供了2017年8月20日信函一份，载明因业务办证需要现急需用系争房屋产权证复印件一份（加盖章）。徐房物业确认收到该函，鉴于租赁合同租赁即将到期，盛川公司因徐房物业不同意续租而未支付2017年8月1日至2017年9月30日的租金，盛川公司存在非法转租的情况，此时盛川公司要求徐房物业提供产证复印件，徐房物业不应提供。另，根据租赁合同之约定，盛川公司办理证件都由其自行办理，若未办出相关证照，不影响合同的继续履行。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，徐房物业作为系争房屋的管理单位，就系争房屋与盛川公司（承租人）、帆地商行（担保人）签订的房屋租赁合同系各方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守。租赁合同载明，合同签订时盛川公司对房屋状况已经充分了解，该房屋完全符合其使用要求和租赁目的，盛川公司辩称徐房物业没有出租权，法院不予采信。盛川公司还辩称因其无法在系争房屋内注册公司，且系争房屋消防不合格，其合同目的无法实现，并提供盛川公司及D公司的企业信息，显示俞某同时为两家公司的股东。法院认为，租赁合同约定，盛川公司承租该房屋，涉及政府相关部门（包括但不限于工商、质检、消防、卫生部门等）审批的各类手续由盛川公司自行申请办理，盛川公司不得因未办出相关证照要求减免租金。鉴于盛川公司并未提供徐房物业曾承诺其能够在系争房屋上办理工商注册的证据，盛川公司提供的企业信息仅能证明盛川公司与D公司的股东存在重合，但不足以证明合同目的无法实现，故对盛川公司的上述辩称意见，法院不予采纳。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据租赁合同之约定，盛川公司应在本合同的租期届满或本合同解除之日起的5日内根据本合同约定的返还状态返还该房屋，未经徐房物业同意逾期或未根据本合同约定的状态返还房屋的，每逾期一日，盛川公司应按实际占用的天数继续支付租金，并按当年月租金的三倍向徐房物业支付违约金。本案中，租赁合同已于2017年9月30日到期，盛川公司应于2017年10月5日前向徐房物业返还系争房屋。租赁合同还约定，返还时，应经徐房物业验收认可，并相互结清各自应承担的费用。现徐房物业与盛川公司并未就系争房屋办理交接手续，且盛川公司仍有物品遗留在系争房屋内，故徐房物业要求盛川公司腾空并向其返还系争房屋之诉讼请求，于法有据，法院予以支持。徐房物业要求盛川公司支付系争房屋占有使用费及占有房屋违约金之诉讼请求，法院予以支持，但起算时间有误，应调整为自2017年10月6日起算;徐房物业主张的占有房屋违约金标准有误，法院依法予以调整。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁合同约定，盛川公司在每季度开始前10天向徐房物业支付该季度的租金，若逾期支付，按未付租金的日0.5%向甲方支付违约金。现租赁期间已届满，盛川公司仍未向徐房物业支付2017年8月1日至2017年9月30日的租金共计121,924元，徐房物业要求盛川公司支付欠付租金及违约金之诉讼请求，法院予以支持。因徐房物业主张的违约金标准过高，法院依法予以调整。关于保证责任，法律规定，主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。本案中，帆地商行作为保证人在租赁合同上签字盖章，且租赁合同中并未明确保证条款，且并无证据证明当事人对保证方式另行约定，帆地商行应当对盛川公司的全部债务承担责任。同时，帆地商行为个人独资企业，陈慧英系投资人。法律规定，个人独资企业，是指依照《中华人民共和国个人独资企业法》在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。故陈慧英应以其个人财产对帆地商行债务承担无限责任。因徐房物业不同意保证金在本案中一并处理，故租赁保证金本案中不作处理。帆地商行、陈慧英经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、上海盛川商贸有限公司于判决生效之日起十日内将上海市XX村XX号甲房屋腾空，返还给上海徐房物业有限公司；二、上海盛川商贸有限公司于判决生效之日起十日内向上海徐房物业有限公司支付2017年8月及9月的租金，共计121,924元；三、上海盛川商贸有限公司于判决生效之日起十日内向上海徐房物业有限公司支付逾期支付租金违约金（以121,924元为本金，按照日万分之三的标准，自2017年6月21日起计算至实际支付之日止）；四、上海盛川商贸有限公司于判决生效之日起十日内向上海徐房物业有限公司支付房屋占有使用费（按照月租金60,962元的标准，自2017年10月6日起计算至实际交还房屋之日止）；五、上海盛川商贸有限公司于判决生效之日起十日内向上海徐房物业有限公司支付占有房屋违约金182,886元；六、上海帆地贸易商行对上述第二项至第五项应由上海盛川商贸有限公司履行之全部债务承担连带责任；七、陈慧英以其个人财产对上海帆地贸易商行的上述债务承担无限责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,039元、保全费5,000元，共计19,039元，由上海徐房物业有限公司负担6,375元，上海盛川商贸有限公司负担12,682元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，盛川公司与徐房物业及帆地商行经协商，就系争房屋的租赁事宜达成一致，并签订了《房屋租赁合同》，该合同是当事人的真实意思表示，且于法不悖，依法成立并对当事人具有约束力。上述合同签订后，徐房物业将房屋交由盛川公司使用，盛川公司也支付了相应的租金，但存在欠付租金的行为。租赁合同到期后，盛川公司未按约向徐房物业返还系争房屋，双方遂发生纠纷。上述合同履行期间及期满后的情况显示,盛川公司存在迟延支付租金及返还房屋的违约行为，依约应当承担相应的违约责任。徐房物业有权依据合同要求盛川公司返还房屋、支付欠付的租金、房屋占有使用费，并承担迟延支付租金及返还房屋的违约责任，故一审对徐房物业的上述诉请予以相应支持，并无不当之处。一审判决的盛川公司应向徐房物业支付的欠付租金、逾期支付租金违约金、占有房屋违约金的金额及标准、起止日期，均具有相应的事实根据和法律依据，本院予以确认。帆地商行在《房屋租赁合同》上作为担保方签字盖章，同时，帆地商行属个人独资企业，陈慧英系其投资人。故一审法院根据在案事实和法律规定，对徐房物业要求帆地商行、陈慧英就盛川公司本案中应履行的金钱债务承担连带责任的诉请予以相应支持，亦无不当之处。一审审理过程中，当事人提供的在案证据已显示徐房物业为系争房屋的管理单位，盛川公司对徐房物业是否有权出租系争房屋提出质疑，但并未就此提供相应的充分证据，故徐房物业有权出租系争房屋；且涉案《房屋租赁合同》也约定，合同签订时盛川公司对房屋状况已经充分了解，该房屋完全符合其使用要求和租赁目的；在合同的履行过程中，盛川公司也未曾就徐房物业是否有权出租该房屋提出过异议。盛川公司认为徐房物业无权出租系争房屋的意见，缺乏相应依据，本院难以采纳。关于盛川公司提出在徐房物业不提供房屋产权证明的情况下，其暂缓支付租金，系依法行使相应的权利，不存在违约行为的上诉理由是否成立的问题，本院认为，涉案《房屋租赁合同》约定，盛川公司承租该房屋，涉及政府相关部门（包括但不限于工商、质检、消防、卫生部门等）审批的各类手续由其自行申请办理并承担相应费用和责任。其不得因未办出相关证照要求减免租金，如其因此拖延支付租金的，徐房物业有权解除合同，并要求其承担违约责任。故盛川公司的该点上诉理由不能成立。关于盛川公司提出的系争房屋已被徐房物业掌控，盛川公司无法入内，不存在腾空房屋及支付租金、使用费的问题之上诉意见是否成立，本院认为，《房屋租赁合同》期满后，盛川公司应当按约及时返还房屋，但盛川公司未按约向徐房物业返还系争房屋，双方遂发生纠纷。期间，多次发生锁门又被砸开的情况。2018年8月，徐房物业对系争房屋采取加锁的措施，盛川公司无法正常入内。目前，系争房屋内仍遗留有盛川公司的物品。二审审理过程中，盛川公司与徐房物业也共同确认，2018年8月徐房物业对系争房屋采取加锁措施后，盛川公司再未进入过该房屋，盛川公司未对房屋进行过实际的占有、使用。现徐房物业仍主张由盛川公司承担加锁以后至返还房屋期间按月租金60,962元标准计算的使用费，对此，本院认为，徐房物业主张该加锁期间的使用费（或空置损失费）全部由盛川公司承担，依据并不充分。本院认同一审法院根据徐房物业诉请判定的自2017年10月6日起计算至2018年8月期间占有使用费可按原月租金60,962元的标准计算，但并不认同一审确定的自2018年8月加锁以后至实际返还之日的使用费标准仍按原月租金60,962元的标准计算。综合考虑本案的实际情况，本院认为自2018年9月1日起至系争房屋实际返还之日止的使用费参照原月租金60,962元一半的标准计算较为妥当。盛川公司的该点上诉意见部分成立，本院予以相应采纳。鉴于本院二审确定的盛川公司应向徐房物业支付的房屋占有使用费的数额与一审相比，发生调整，故一审判决的盛川公司应向徐房物业承担的全部金钱债务相应发生变化，帆地商行、陈慧英亦应当对于上述发生变化的全部金钱债务承担连带责任。综上，上诉人盛川公司的上诉请求部分成立，本院予以相应支持；其余部分缺乏相应的依据，本院不予支持。一审判决无误部分本院予以维持，不当部分本院予以依法纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初8549号民事判决第一、二、三、五项；二、变更上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初8549号民事判决第四项为上海盛川商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海徐房物业有限公司支付房屋占有使用费（按照月租金人民币60,962元的标准，自2017年10月6日起计算至2018年8月31日止；按照月租金30,481元的标准，自2018年9月1日起计算至实际返还房屋之日止）；三、撤销上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初8549号民事判决第六、七项；四、上海帆地贸易商行对上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初8549号民事判决第二项至第五项确定的应由上海盛川商贸有限公司履行之全部债务承担连带责任；五、陈慧英以其个人财产对上述第四项确定的上海帆地贸易商行的上述债务承担无限责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币14,039元、保全费5,000元，共计19,039元，由上海徐房物业有限公司负担6,375元，上海盛川商贸有限公司负担12,682元；二审案件受理费12,682元,由上海徐房物业有限公司负担2,682元，上海盛川商贸有限公司负担10,000元。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  翟从海审判员  许 军二〇一九年十月九日书记员  周 益附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……