大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0212民初1715号 原告：大连英联华物业管理服务有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区莲青巷**。 法定代表人：金涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴连春，辽宁箴言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丽娜，女，1982年11月22日出生，汉族，该公司员工。 被告：徐百秋，男，1971年7月23日出生，汉族，现住大连市旅顺口区。 原告大连英联华物业管理服务有限公司与被告徐百秋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，于2019年7月2日适用简易程序公开开庭审理了本案，原告大连英联华物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人吴连春与被告徐百秋到庭参加诉讼，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年8月27日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人吴连春到庭参加诉讼，被告徐百秋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大连英联华物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付物业费4290元；2.要求被告承担延期缴费违约责任858元。事实和理由：被告系旅顺口区广源街湾德里华府业主，原告作为湾德里华府小区的物业公司，依约为被告提供了物业服务，但被告自2015年9月4日至2019年1月3日止尚欠物业费4290元未付，经多次催缴无果，故诉至法院，望判如所请。 徐百秋辩称，不同意原告的诉讼请求。对物业费收费标准有异议，小区内有消防安全隐患，我入住的时候小区是封闭的，但现在不封闭了，另外原告物业服务不到位，原告主张的物业费有超过诉讼时效的，另外需要原告提供其收取物业费的资质和收费标准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认证如下： 1.原告提交的商品房买卖合同复印件一份，欲证明被告系案涉小区业主，该合同补充协议中约定了物业费收费标准为1元/平方米/月，被告认可该标准及认可原告为其提供前期物业服务。被告称需庭后核实，但其未在法庭规定的期限内提交其质证意见，应承担不利后果，本院对原告提交的证据予以采信； 2.原告提交的《前期物业管理协议一份》，被告对其真实性予以认可，被告提交《前期物业管理协议一份》，原告对其真实性亦认可，本院对上述证据予以采信； 3.原告提交的入住手续办理程序单及承诺书各1份、收款收据存根复印件3张，被告对该证据真实性均无异议，本院对上述证据予以采信； 4.原告提交的催费通知书照片打印件一份，欲证明原告已于2017年2月13日向被告书面催缴物业费，被告对该证据的真实性有异议，称没有收到过该催费通知书，本院认为，原告提交的该证据形式为打印件，未提交载体，且没有其他证据予以佐证，被告对该证据的真实性亦不予认可，故本院对上述证据不予采信； 5.原告提交的保修维修记录本若干，本院对该证据的真实性予以采信； 6.原告提交的照片16张及光盘1张，因不能达到其证明目的，本院对该证据不予采信； 7.被告提交的光盘2张，照片1张，欲证明小区内无物业服务以及消防设施无法使用，本院认为，被告提交的该组证据具有即时性的特点，不能证明原告未履行物业服务，故本院对该组证据不予采信； 8.原告提交的前期物业服务合同、补充协议、物业管理委托服务合同各一份，因被告在第二次庭审中，被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃质证权利，本院采信原告证据； 9．被告提交的大连市物业服务收费管理实施细则一份，不能证明原告物业服务不达标，本院对该证据的证明力不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年12月7日，大连锦阳房地产开发有限公司（甲方）与大连英联华物业管理服务有限公司（乙方）签订《[湾德里]项目前期物业服务委托合同》，案外人大连锦阳房地产开发有限公司将案涉小区委托原告实行前期物业服务管理；委托服务期限自2012年10月1日到2014年9月30日止；住宅房屋建筑面积每月每平方米1.00元（不含电梯费），收费时间为每季度的第一个月，电梯费每月12元/户。 2014年9月30日，大连锦阳房地产开发有限公司（甲方）与大连英联华物业管理服务有限公司（乙方）签订补充协议，甲乙双方签订的湾德里华府项目前期物业服务委托合同现已到期，经双方协商，继续按原合同履行，合同截止日期为本小区成立业主委员会之日止。 另查明，被告徐百秋系大连市旅顺口区广源街XX号楼X层X号（面积82.53平方米）业主，该小区未成立业主委员会，原告自2012年10月1日为案涉小区提供物业管理服务。2014年9月4日至2015年9月3日的物业管理服务费，被告已按照1.3元/月/平方米的标准交纳，其中物业费收费标准为1元/月/平方米，电梯费收费标准为0.3元/月/平方米。 本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告徐百秋在实际接受原告大连英联华物业管理服务有限公司物业管理服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。故对原告关于要求被告补交物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于物业服务费收费标准一节，物业服务费收费标准为当事双方意思自治的内容，且未违反法律规定，另在双方在本次诉讼前，被告已按照1.3元/月/平方米的标准交纳了物业服务费，应视为其认可了双方约定的物业服务费收费标准，现被告对现行收费标准持有异议，但被告并未提供证据证明，故原告主张按1.3元/月/平方米计算物业服务费用，本院予以支持。 关于被告提出的诉讼时效抗辩，原告于2019年5月15日向本院提起诉讼主张自2015年9月4日起至2019年1月3日止的物业服务费，案涉《[湾德里]项目前期物业服务委托合同》中载明“收费时间为每季度的第一个月”，物业服务费诉讼时效期间应从每一期费用履行届满之日起算。原告提交的证据不足以证明其于2016年6月30日前向被告催缴过物业费，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，应当认定2015年9月4日起至2016年6月30日止的物业服务费已过诉讼时效。故被告应交纳自2016年7月1日起至2019年1月3日止的物业服务费3229元（1.3元/月/平方米×82.53平方米×30.1月）。 关于原告主张的违约金问题，案涉《前期物业服务委托合同》中对拖欠物业服务费的情形没有明确约定，且业主不属于恶意欠费情形，立足于督促物业提供者不断提高服务质量，化解物业与业主之间的矛盾，对于原告提出的违约金请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告徐百秋于本判决生效之日起十日内给付原告大连英联华物业管理服务有限公司自2016年7月1日起至2019年1月3日止的物业管理服务费3229元； 二、驳回原告大连英联华物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告徐百秋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  隋姗姗 人民陪审员  王德士 人民陪审员  杨春荣 二〇一九年十月二十二日 书 记 员  乔方圆 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。