吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉03民终1144号上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司四平分行。住所地：四平市铁**中央西路**。法定代表人：王贵臣，行长。委托诉讼代理人：汤文士，吉林中证律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四平市永泰房地产开发有限公司。住。住所地：四平市铁**建平街东侧/div>法定代表人：牟良平，总经理。委托诉讼代理人：刘艳，该公司副总经理。委托诉讼代理人：邱宇，吉林辅民律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司四平分行（以下简称建设银行）因与被上诉人四平市永泰房地产开发有限公司（以下简称永泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建设银行上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人的诉讼请求或依法改判；3.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.依据上诉人与被上诉人提交的合同，上诉人尚未支付的款项是130万元而不是200万元，一审法院确认剩余房款数额错误。《商品房认购意向协议书》是双方真实意思表示，且双方权利义务均是按该协议内容履行的，《商品房买卖合同》仅是为办理合同备案及开具发票、契税所用，不能作为补充协议，更不能替代《商品房认购意向协议书》的相关约定。2.一审判决要求上诉人承担200万元的违约金没有法律依据。双方在签订《商品房买卖合同》时约定了不收取违约金，即使判令上诉人支付违约金，要求上诉人按照200万元支付违约金也没有依据，上诉人一直表示130万元的房款可以随时支付，但被上诉人一直不提供收款账号。在二审审理中上诉人另主张，被上诉人主张的购房款已经超过诉讼时效。被上诉人在2012年8月22日向上诉人开具了全额《销售不动产统一发票》，上诉人于2012年8月27日一次性向被上诉人支付购房款1000万元，上诉人亦于2012年12月3日正式开始使用案涉房屋，被上诉人购房款的请求时间最迟应从2012年12月3日起算，该时间明显超过法律规定的诉讼时效3年期间。永泰公司答辩称，不同意上诉人在二审审理中变更上诉状。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同合法有效，应依法予以认定，双方履行的合同义务已基本完成，被上诉人按合同约定向上诉人开具了金额为1400万元的销售不动产统一发票，并按约定交付房屋，上诉人装修使用至今，上诉人欠款事实清楚，依据充分。上诉人所称的130万元的应付款系意向性合同中约定的内容，已被双方签订的正式合同取代，并实际履行。上诉人对最终的商品房买卖合同未采取撤销、变更、解除或主张无效，应以最后确定的合同为准，原审法院认定事实合法有据，建议予以维持。同时对时效问题的抗辩，本案是商品房买卖合同纠纷，是物权取得不是普通债权，不存在时效抗辩问题，我们国家没有占有时效。永泰公司向一审法院起诉请求：1.判令被告偿还欠原告购房款本金200万元，并按合同约定支付逾期付款违约金1200500元，共计3200500元；2.由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月23日，原告永泰公司与被告建设银行签订一份《商品房认购意向协议书》，约定被告意向购买原告开发的鼎盛嘉园项目中商网18-21#号楼沿街商铺，建筑面积约800平方米。总价款为1400万元，该1400万元包括原告因售房产生的全部各种税费及乙方购房所产生的契税。原告在楼体封闭前将该商品房交付乙方，最迟于2012年7月31日前将房屋交付被告。第五条约定被告的责任和义务，第二款约定，被告于原告取得五证及可开具正规发票后20日内，支付第一笔房款1200万元；余款待原告符合商品房出售和被告验收条件后予以支付。被告未按照协议约定时间付款的，自约定应付款期限届满之日起，每延迟一天应向甲方支付总房款日1‰的违约金。2012年8月22日，双方签订一份在四平市房地产交易中心备案的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的鼎晟嘉园小区第57/226幢Wxxx号房，房屋代码为15xxxx，总金额为1400万元，付款方式为一次性付款，但未约定付款期限，未约定房屋交付期限及违约责任。2012年10月25日，被告按照房屋价款1400万元缴纳契税70万元。原告于2012年8月20日取得案涉房屋商品房销（预）售许可证，并于2012年8月22日为被告开具1400万元销售不动产统一发票。被告分别于2012年8月10日向原告支付200万元购房款，于2012年8月27日向原告支付1000万元购房款。案涉房屋已于2012年交付与被告。一审法院认为，原、被告双方签订的两份合同均是双方的真实意思表示，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。第七十八条的规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，双方于2012年8月22日签订的《商品房买卖合同》应视为对《商品房认购意向协议书》内容的补充和变更。关于被告未付房屋价款数额问题。因双方在《商品房买卖合同》中约定房屋总价款为1400万元，且被告按照房屋价款1400万元缴纳契税，应视为双方在后一合同中约定房屋价款为1400万元。因被告已经向原告支付了1200万元，被告尚欠原告购房款数额为200万元。因双方在两份合同中均没有明确约定购房款的支付时间，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，原告可以随时向被告主张购房款，本案不超过诉讼时效。关于原告要求被告支付购房款200万元的请求，予以支持；关于违约金问题，因双方在《买卖合同》中并没有约定违约金条款，在《协议书》中对此也约定并不明确。因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，被告应自原告起诉之日即2019年5月13日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决：被告建设银行于本判决生效后十日内一次性向原告永泰公司支付购房款200万元及违约金（违约金以200万元本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2019年5月13日起支付至购房款全部给付完毕为止）。案件受理费32404元，减半收取计16202元，由建设银行负担11400元，由原告永泰公司负担4802元。本院二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，建设银行与永泰公司签订的《商品房认购意向协议书》是双方签订商品房买卖合同前所签署的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认,该协议书第六条第1项约定“本协议经甲乙双方签字或盖章后生效，双方签订《商品房买卖合同》生效后，本协议自行终止。”建设银行与永泰公司亦在该认购意向书签订后重新签订了正规的《商品房买卖合同》，故《商品房认购意向协议书》因《商品房买卖合同》的签订而终止，合同双方应依据《商品房买卖合同》的约定履行各自的义务。一审法院认定《商品房买卖合同》视为对《商品房认购意向协议书》内容的补充和变更不当，应予以纠正。建设银行主张《商品房买卖合同》仅为办理备案和开具发票而签订，因无充分的证据，该主张本院不予支持。建设银行与永泰公司签订的《商品房买卖合同》中对“付款方式及期限”仅约定为一次性付款1400万元，对付款期限并未进行明确约定。故永泰公司可以随时向建设银行主张尚欠购房款，建设银行主张永泰公司诉请支付购房款超过诉讼时效的主张不能成立。建设银行已支付购房款1200万元，尚欠购房款为200万元，虽双方在《商品房认购意向协议书》对建设银行因购房所产生的契税承担作出了约定，但因《商品房买卖合同》中对此并未约定，而《商品房认购意向协议书》已经终止，建设银行主张由永泰公司承担其购房契税，没有合同依据。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，一审法院判决建设银行支付违约金，并无不当。综上，建设银行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由中国建设银行股份有限公司四平分行负担，中国建设银行股份有限公司四平分行多预交的二审案件受理费21604元，予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  刘   伟   杰审 判 员  王   玉   川审 判 员  赵   文   涛二〇一九年十月八日法官助理  贾红玲书记员王璐瑶