浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1004民初2649号原告（反诉被告）：赵启彪，男，1968年8月12日出生汉族，住台州市黄岩区。被告（反诉原告）：浙江黄氏新天地房地产开发有限公司，住所地台州市路桥区路桥建筑装饰城内。法定代表人：黄明华，该单位董事长。委托诉讼代理人：陈国友，公司职工。委托诉讼代理人：俞开，公司职工。被告：中国农业银行股份有限公司台州分行，住所地台州市市府大道**。负责人：鲍敏冲，该单位行长。委托诉讼代理人：张英杰，公司职工。委托诉讼代理人：方辉，公司职工。第三人：黄飚，男，1973年8月11日出生汉族，住台州市黄岩区。原告赵启彪与被告浙江黄氏新天地房地产开发有限公司（以下简称“黄氏新天地公司”）、被告中国农业银行股份有限公司台州分行（以下简称“中国农业银行台州分行”）、第三人黄飚商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，被告黄氏新天地公司在庭审答辩时提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，对本、反诉一并公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告赵启彪、被告黄氏新天地公司的委托诉讼代理人陈国友、俞开、中国农业银行台州分行的委托诉讼代理人方辉、张英杰到庭参加诉讼。第三人黄飚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赵启彪向本院提出诉讼请求：1.判令被告中国农业银行台州分行协助原告办理注销黄岩区西城街道西苑社区新天地华庭1幢1单元1006室的预购商品房抵押权预告登记；2.判令被告黄氏新天地公司协助原告办理注销黄飚预购黄岩区西城街道西苑社区新天地华庭1幢1单元1006室的预告登记及协助原告办理该商品房预告登记；3.判令被告黄氏新天地公司于原告履行完毕支付购房款义务后30日内协助原告办理黄岩区西城街道西苑社区新天地华庭1幢1单元1006室不动产权登记。事实和理由：原告向被告黄氏新天地公司购买位于台州市黄岩区房屋，并于2011年6月13日签订了《商品房买卖合同》。合同约定，自合同生效起30日内，由出卖人向黄岩区房地产管理局申请登记备案。由买受人单方办理预约商品房预告登记等手续。该房屋在第三人黄飚名下办理了预告登记，原告多次催促第一被告办理转户手续，第一被告均未办理。2012年1月，原告支付交房手续费后入住该房屋。2017年5月，该房屋因第三人黄飚的债权人申请被黄岩区人民法院查封。2018年5月，原告获知第一被告与黄飚于2010年12月29日通过台州仲裁委员会仲裁解除双方之间关于涉案房屋的《商品房买卖合同》。2019年4月11日，台州市路桥区人民法院（2019）浙1004民初870号民事判决书确认原告与第一被告签订的《商品房买卖合同》有效。根据不动产登记情况查询结果证明书显示，原告对涉案房屋采取的司法保全处于首封位置，具备强制执行条件。2009年3月6日，第二被告与黄飚签订的《个人购房担保借款合同》，第一被告作为保证人。由于黄飚至今未办理正式房产证书，且已通过调解书解除《商品房买卖合同》，第二被告于2009年3月11日办理的抵押权预告登记已无效，第三人黄飚办理的预告登记及商品房预售合同备案手续也已无效。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告黄氏新天地公司反诉兼答辩称，2011年6月13日，反诉原告与反诉被告签订一份《商品房买卖合同》，约定将位于黄岩区房屋出售给反诉被告。《商品房买卖合同》第六条约定：“付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式：银行按揭贷款：买受人首付总房款的30%（即三十三万九百八十元），买受人需在接到出卖人通知5日内到银行办理完毕按揭手续，如期全额支付剩余房款七十六万元整。其他款项，按实另算。”合同签订后，反诉被告未支付任何房款，后经多次催讨，均未果。根据《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑵逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。现提出如下反诉请求：1.判令解除双方于2011年6月13日签订的《商品房买卖合同》；2.判令反诉被告赔偿反诉原告违约金10909.8元。被告中国农业银行台州分行辩称，其与第三人黄飚于2009年3月6日签订了《个人购房担保借款合同》，黄飚以其所购的位于黄岩区房屋为抵押，并于2009年3月11日办理了抵押权预告登记。被告并不知晓第一被告与第三人已解除《商品房买卖合同》的事实，买卖合同解除并不意味着抵押权无效。且贷款尚未还清，被告的抵押权登记早于被告一与原告签订的《商品房买卖合同》。被告的抵押权登记合法有效，不予注销。请求驳回原告诉讼请求。第三人黄飚未作答辩。原告赵启彪针对被告黄氏新天地公司反诉辩称，反诉原告已支付了首付款100000元，因反诉被告不能在合同生效之日起30天内，向黄岩区房地产管理局申请登记备案，反诉原告才未支付剩余款项。反诉原告要求解除合同，没有法律依据，且反诉被告的解除权期间已过，不能解除。请求驳回反诉原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原告提交的商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、（2010）台仲调字第21号台州仲裁委员会调解书、台州市黄岩区人民法院（2018）浙1003民初8674号民事裁定书、（2018）浙1003民初8674号之一民事裁定书、不动产登记情况查询结果证明书、台州市路桥区人民法院（2019）浙1004民初870号民事判决书均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的收条一份、黄仙春身份证复印件、建设银行明细账查询表、经原告申请本院调取的金军彪、黄勇在台州市黄岩区纪检监察机关的谈话笔录各一份，拟证明2011年4月11日从其妻子黄仙春账户取款100000元支付给被告用于购买涉诉房屋的事实。经质证，被告黄氏新天地公司认可金军彪为公司普通职工、黄勇为公司黄岩地区负责人，但认为收条未加盖公司公章，无法证明被告收到100000元购房款的事实。本院认为，收条虽为金军彪个人出具，但黄勇作为公司黄岩地区负责人对收到原告100000款项的事实予以认可，且银行明细账查询表能够显示100000元款项来源，金军彪、黄勇的行为构成表见代理，综合以上证据，对原告已支付被告购房款100000元的事实予以认定。本院经审理认定事实如下：2009年2月11日，第三人黄飚与被告黄氏新天地公司签订了关于购买位于黄岩区房屋的《商品房买卖合同》，并于2009年2月13日办理了预告登记。2009年3月6日，第三人黄飚（作为借款人）与被告中国农业银行台州分行签订了一份《个人购房担保借款合同》，借款870000元用于购买涉诉房屋，借款期限自2009年3月6日起至2024年3月5日止。合同约定，借款以涉诉房屋作为抵押，由保证人黄氏新天地公司提供阶段性保证担保，并于2009年3月11日办理了抵押预告登记。2010年12月29日，被告黄氏新天地公司与黄飚通过台州仲裁委员会调解解除双方签订的《商品房买卖合同》。2011年4月11日，原告在被告知涉诉房屋卖于他人的情况下仍向被告支付100000元用于购买涉诉房屋，双方约定房屋总价在合同公示金额1090980元基础上加价200000元。2011年6月13日，原告与被告黄氏新天地公司补签了购买涉诉房屋的《商品房买卖合同》。合同主要内容如下：第四条，房屋总价为1090980元。第六条，付款方式为银行按揭贷款，买受人首付总房款30%（即330980元），在接到出卖人通知5日内到银行办理完毕按揭手续，如期全额支付剩余房款760000元，其他款项，按实另算。第七条，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之一向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。第十二条，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向黄岩区房地产管理局申请登记备案。同时双方约定，由买受人单方办理预约商品房预告登记等有关手续。双方约定合同签订后6-8天内支付首付款。2011年6月开始，原告对涉诉房屋进行装修并于装修后入住至今。2016年4月19日，台州市黄岩区人民法院对涉案房屋进行查封（已失效）。2018年12月17日，原告向台州市黄岩区人民法院起诉被告黄氏新天地公司和第三人黄飚，请求确认原告与被告黄氏新天地公司于2011年6月13日签订的商品房买卖合同有效。2018年12月21日，台州市黄岩区人民法院根据原告申请于2018年12月25日对该房屋予以保全查封。2019年1月16日，台州市黄岩区人民法院以对2018年12月17日受理的原告与被告黄氏新天地公司、第三人黄飚商品房预售合同一案没有管辖权为由移送本院。本院于2019年2月25日受理后，于2019年4月11日作出判决，确认原告与被告黄氏新天地公司于2011年6月13日签订的商品房买卖合同有效。2019年4月15日，本院根据（2015）台路执民字第1311号、（2016）浙1004执246号、（2016）浙1004执547号裁定对涉诉房屋进行查封。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、（2010）台仲调字第321号台州仲裁委员会调解书、台州市黄岩区人民法院（2018）浙1003民初8674号民事裁定书、（2018）浙1003民初8674号之一民事裁定书、不动产登记情况查询结果证明书、台州市路桥区人民法院（2019）浙1004民初870号民事判决书及原、被告的陈述等所证实。本院认为，原告与被告黄氏新天地公司签订的商品房买卖合同，经判决确定有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定房屋总价1090980元，原被告双方均认可购房当时约定房屋总价为合同价格基础上增加200000元，本院予以确认。原告已支付被告100000元购房款，尚欠1190980元未付，事实清楚，证据确实。原告要求继续履行合同，反诉原告反诉要求解除合同，鉴于反诉原告认可支付首付款时间为签订合同后6-8天，合同约定逾期超过60日后出卖人有权解除合同，反诉被告未按约支付首付款后反诉原告享有合同解除权，但是反诉原告一直未行使，已超过法律规定的解除权行使期间，解除权消灭，故双方应继续履行合同。原告当庭陈述合同签订时双方约定6-8天支付首付款，剩下的办理按揭后支付，根据原告的陈述及合同约定的内容可知，原告负有先履行义务，原告未按约支付房屋首付款，而要求被告黄氏新天地公司协助办理预告登记，没有合同及法律依据，本院不予支持。原告要求被告在原告黄氏新天地公司履行完毕支付购房款义务后30日内协助原告办理不动产产权过户，合理合法，本院予以支持。原告要求被告黄氏新天地公司与第三人黄飚协助办理注销第三人预告登记手续，本院认为第三人黄飚与被告黄氏新天地公司已解除合同，原告与被告黄氏新天地公司的合同有效，注销黄飚预告登记属于被告黄氏新天地公司协助办理过户应尽的义务，无需另行主张。原告要求被告中国农业银行股份有限公司台州分行协助办理注销预告抵押登记手续，本院认为该法律关系与原告要求被告黄氏新天地公司继续履行合同，属于不同的法律关系，不宜在本案一并处理，故对原告的该主张不予支持。反诉原告要求反诉被告按照合同约定支付违约金10909.8元，经法庭释明无法解除合同是否变更诉讼请求，反诉原告不变更诉讼请求。根据双方合同约定，逾期支付房款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之一向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，反诉被告未按约支付房款超过60日，已构成违约，现反诉原告自愿主张违约金10909.8元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告浙江黄氏新天地房地产开发有限公司在原告赵启彪履行完毕支付剩余购房款1190980元义务后30日内协助原告办理黄岩区房屋不动产产权过户手续。二、反诉被告赵启彪自判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告浙江黄氏新天地房地产开发有限公司违约金10909.8元。（上述一、二项钱款均应支付至路桥区人民法院执行账户）如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告赵启彪的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告浙江黄氏新天地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费14700元，由原告赵启彪负担7350元，被告浙江黄氏新天地房地产开发有限公司负担7350元；反诉案件受理费36元，由反诉被告赵启彪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院，并同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费。审 判 长  陈 秀人民陪审员  陈学友人民陪审员  朱秀君二〇一九年十月二十三日代书 记员  王赛妮?附件：本案判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。