广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终13781号上诉人（原审被告）：深圳市天源隆商贸有限公司。法定代表人：郑剑辉，总经理。委托诉讼代理人：黄道义，广东君孺律师事务所律师。被上诉人：洪雯。委托诉讼代理人：刘建平，广东四为律师事务所律师。上诉人深圳市天源隆商贸有限公司（以下简称天源隆公司）因与被上诉人洪雯房屋租赁纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初19488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。人天源隆公司上诉请求：撤销原审判决第二项，同时改判：1、天源隆公司不退还洪雯租金12120元、退还保证金18997元；2、天源隆公司赔偿洪雯装修损失84440元。事实和理由：一、洪雯从2018年4月15日至2018年4月24日实际使用了租赁房屋，应承担场地租金16363元，原审判决没有扣减洪雯已经支付的租金及保证金。根据洪雯在《起诉书》中的陈述，其从2018年3月15日到2018年4月25日，开展了舞蹈培训。因此，其实际使用了40天的房屋租金为16363元,其已经交付的租金12120元不应退还，还应从保证金中扣回4243元，保证金只应退还18997元。二、天源隆公司与洪雯的租赁合同被解除，双方都有同等过错,对洪雯的装修损失,应各自承担50%。原审判决天源隆公司对洪雯的装修损失承担全部赔偿责任，其理由是天源隆公司提供的商铺没有消防许可。这一认定严重错误。原审第一次开庭时，因天源隆公司员工的疏忽，导致天源隆公司代理人没有向法庭提交天源隆公司整个商场开业时，即已经取得的深公消安检字【2013】第0319号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（以下简称《合格证》）。后来,天源隆公司代理人提交了《合格证》,并经过双方质证，确认这份《合格证》真实、合法。否则，天源隆公司商场不可能从2013年开业经营到现在。洪雯租赁的场地就是在天源隆公司《合格证》的经营场地范围内。洪雯经营场所之所以被消防部门查封，是因其租赁的场地为338平米，用于经营舞蹈培训人群多的活动，其装修应报消防，即应取得二次装修消防审批。我国《消防法》第十条规定:“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另存规定的外，建设单位应当自依法取得建设施工许可工作之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查”。公安部《建设工程消防监督管理规定》策十三条、第十四条规定，对有人员集中的特殊建设工程,消防设计应报审批和验收。建设部《建筑工程施工许可管理办法》第二条第二款规定：“工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主贷部门可以根据当地的实陈惜况，对限额进行调整,并报国务院住房城乡建设主管部门奋案。”原审中,洪雯没有提供其向消防部门申请装修的证据,即没有取得二次装修消防审批，这显然是洪雯的严重过错。天源隆公司作为出租方,在洪雯没有取得二次装修消防审批的情况下，就同意其装修，没有提醒和阻止，因而存在过错。被被上诉人洪雯答辩称：一、天源隆公司无权要求洪雯缴纳租金。依照双方合同约定，洪雯的装修期为60日，故洪雯在装修期内2018年3月15日至2018年5月14日无须支付租金。天源隆公司以没有洪雯签名的《合同洽谈意向书》中的内容来确定洪雯的义务，显然不符合法律规定。根据《合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保证租赁物符合约定的要求。天源隆公司没有在租赁期间保证租赁物符合约定的要求并交付洪雯使用，所以天源隆公司无权要求洪雯缴纳租金；二、双方之间的租赁合同被解除过错方是天源隆公司而不是洪雯。首先，签订合同时洪雯查看了天源隆公司提供的房地产证复印件，确认承租的物业合法。其次，洪雯也询问了关于消防验收的问题，天源隆公司向洪雯保证消防没问题并在签订合同后装修前向洪雯出示了深公消安检字（2013）第319号《公众聚众场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该合格证明确规定当场所名称、地址、消防安全责任人、使用性质等事项发生变化的应当重新申请，发生扩建、改建的应当依法办理建设工程消防设计审核、验收或者备案手续。然而，洪雯并不清楚需要重新申请或是否发生改建、扩建，也没有义务和责任知道。在此，洪雯进行装修时经过了天源隆公司的同意，洪雯相信天源隆公司能够解决装修后的消防问题。最后，当商铺被当地公安机关以贴封条的形式禁止使用后，洪雯到公安机关了解情况才知道天源隆公司没有消防主体资格不得将场地租赁给商户使用，才知道因发生改建、扩建，天源隆公司需要办理建设工程消防设计审核、验收或者备案手续，洪雯多次找天源隆公司寻求解决，但天源隆公司一直没有将符合约定条件的商铺交由洪雯使用，洪雯为避免损失扩大只得解除双方之间的合同。因此，洪雯对于合同的签订和解除均无错。综上，天源隆公司的上诉理由不符合法律规定，依法应予驳回。被上诉人深圳市××××街道菲××××工作室（以下简称菲×工作室）一审起诉请求：一、解除菲×工作室、天源隆公司之间的《专柜经营合同书》；二、天源隆公司向赔偿菲×工作室各项经济损失406701元(包括装修工程款168880元、相关设备24520元、广告费用9460元、宿舍押金房租6014元、加盟费108000元、押金租金35360元、员工工资54467元,合计406701元)；三、天源隆公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：涉案房产位于深圳市××××街道后亭社区第三工业区，房产所有人为徐某、陈某，各占50%产权。2013年6月8日，徐某、陈某与深圳市天源汇发展投资有限公司签订《租赁合同书》，约定深圳市天源汇发展投资有限公司租用徐某、陈某位于深圳市××××街道××工业区厂房、宿舍，租期20年，期限从2013年7月1日至2033年6月30日。2013年7月24日，深圳市天源汇发展投资有限公司与天源隆公司签订《租赁合同书》，约定天源隆公司租用深圳市天源汇发展投资有限公司位于深圳市××××街道××工业区厂房、宿舍，租期20年，期限从2013年8月1日至2033年6月30日。2018年3月15日，菲×工作室、天源隆公司签订了《天源汇百货专柜租赁合同》，合同约定：1、甲方提供二楼位置2F-19建筑面积338平方米,实用面积271平方米的场地供乙方经营;2、经营范围为舞蹈；3、经营期限自2018年3月15日起至2023年3月14日止；4、保证金23240元,租金每月12730元；5、甲方已提供相应位置给乙方，若乙方需要重新装修的，应按甲方要求的时间、地点、范围、标准，向甲方提供专柜（柜台）设置、设计方案及效果图，经甲方审核同意后，由乙方组织实施并承担装修及其费用。菲×工作室、天源隆公司在合同下方双方签章处签章。合同签订后，菲×工作室向天源隆公司支付了35360元，其中预交租金12120元、保证金23240元。此后,菲×工作室经天源隆公司同意报批装修方案后，于2018年4月8日与广州××××设计工程有限公司签订了装修合同，对涉案房产进行了装修，为此支付装修费168880元。2018年5月24日，宝安区壆岗派出所以商场主体消防不合格为由将菲×工作室经营所用的电箱查封，菲×工作室无法营业，遂将房产钥匙交还天源隆公司。一审法院认为：天源隆公司提供了涉案房产的《房屋所有权证》，天源隆公司与房产所有人徐某、陈某签订的《租赁合同书》、天源隆公司与菲×工作室签订的《租赁合同》，足以证实涉案房屋为合法建筑且天源隆公司具有出租权。菲×工作室、天源隆公司双方签订了《厂房租赁合同》，双方存在真实有效的租赁合同关系，双方的权利义务受相关法律法规调整。菲×工作室、天源隆公司双方确认涉案商铺已于2018年5月24日被宝安区壆岗派出所查封，菲×工作室已经进行房屋装修并于查封当日交还了房屋钥匙、搬离涉案房产。双方争议焦点在于涉案合同应否解除，天源隆公司应否退还菲×工作室押金、租金并向菲×工作室赔偿包括装修费用在内的相应的经济损失。菲×工作室主张涉案商铺未取得消防许可，已被查封，天源隆公司不能按照约定将租赁物交付承租人，并保证租赁物在租赁期间符合约定要求，因此菲×工作室有权解除合同，天源隆公司应向菲×工作室返还房租、押金并赔偿损失；天源隆公司主张菲×工作室在签订合同前已经知悉涉案房产未取得消防许可，菲×工作室装修虽经天源隆公司许可，但其未向消防部门申报，相应损失应自行承担。根据合同法规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。天源隆公司虽提供了涉案房产供菲×工作室经营，但该涉案商铺未取得消防许可，且已被相关行政部门查封，天源隆公司确未能提供符合要求的租赁物。本案关键在于菲×工作室在签订合同前是否已经知悉涉案房产未取得消防许可。根据谁主张谁举证的原则，天源隆公司主张菲×工作室负责招商的部门经理李安易在签订合同前已告知菲×工作室商场的主体消防正在办理之中，其应对此承担举证责任，由于天源隆公司未提供证据证实，且菲×工作室不予认可，对其该主张一审法院不予采信；且即便其曾告知菲×工作室，只能证明菲×工作室对纠纷产生存在一定过错，其告知行为亦并不能免除作为出租人的天源隆公司的向承租人提供合法房产的义务。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的或租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，由于涉案房产消防不合格被相关行政部门查封，天源隆公司未能按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，致使不能实现合同目的，菲×工作室有权解除合同。菲×工作室该诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。至于合同解除时间，根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因菲×工作室未提交证据证实其在本案起诉前曾通知天源隆公司解除合同，故合同解除时间为本案诉讼文书送达天源隆公司之日，即2018年9月12日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。菲×工作室向天源隆公司支付的35360元（预交租金12120元＋保证金23240元），天源隆公司应予退还。菲×工作室要求天源隆公司返还预交租金及保证金共计35360元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于菲×工作室装修损失，菲×工作室提供了其于2018年4月8日与案外人广州艺晨装饰设计有限公司签订的《装修合同》、《合同收款明细》以及收款收据，主张其为涉案房产花费装修工程款168880元，结合其庭后提交且天源隆公司认可的网上银行电子回单、微信转账记录，对其为涉案房产支出装修费168880元的事实一审法院予以确认。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。菲×工作室为涉案房产花费装修费168880元，装修刚结束，涉案房产即被查封，由于天源隆公司违约导致合同解除，菲×工作室要求其支付装修损失168880元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于要求天源隆公司赔偿的其他各项经济损失(包括加盟费108000元、相关设备费用24520元、广告费用9460元、宿舍押金房租6014元、员工工资54467元)的诉讼请求，因该各项支出为菲×工作室经营性支出，非解除本案租赁合同所产生的损失，菲×工作室该诉求无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认菲×工作室与天源隆公司于2018年3月15日签订的《天源汇百货专柜租赁合同》于2018年9月12日解除；二、天源隆公司于判决生效之日起五日内向菲×工作室返还预交租金12120元、保证金23240元并赔偿装修损失168880元；三、驳回菲×工作室的其他诉讼请求。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，菲×工作室为个体工商户，经营者为洪雯，菲×工作室已于2019年6月19日注销。本院认为，本案为房屋合同纠纷。因菲×工作室已注销，相应的法律责任由经营者洪雯承担。本案二审的争议焦点系：一、天源隆公司是否应当返还洪雯租金及保证金；二、天源隆公司应当赔偿洪雯装修损失的数额。关于争议焦点一。洪雯自2018年3月15日起承租涉案场地，于2018年4月15日开展舞蹈培训，直至2018年5月24日场地被查封，双方签订的合同中虽未约定装修期为免租期，但合同第二条第4点约定“合同期的起始时间以开业时间为准”，天源隆公司提交的《合同洽谈意向表》中亦批注“以开业为准，装修期限不超60天”，可见，双方约定的装修期实际为免租期。因此，洪雯无需支付开业之前的租金，但应当支付2018年4月15日至2018年5月24日期间的租金共计16973元。洪雯支付了天源隆公司保证金23240元、预交租金12120元，天源隆公司无需退回预交租金12120元，应退还保证金18387元。原审相关认定有误，本院依法予以纠正。关于争议焦点二。洪雯在二审中认可双方签订合同后，天源隆公司曾向其出示了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（深公消安检字[2013]第0319号），根据该合格证，洪雯承租的场地所在的商场在2013年9月10日经过了消防安全检查。虽然深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队在2018年8月15日做出了《建设工程消防设计审核意见书》（深公宝消审[2018]第0825号），审核通过了涉案场地所在的建筑物的消防设计，但该意见书仅系对经营者重新对涉案场所所在建筑进行改建、扩建或者装修的消防设计审核意见，不能证明天源隆公司与洪雯签订合同时涉案场地存在消防不合格的情形，也不能证明天源隆公司交付的涉案场所不符合消防要求。而且双方均认可消防部门并未对涉案场所所在的建筑物进行整体查封，仅查封了部分商铺。根据《广东省实施办法》第三十五条的规定，洪雯对其所承租的涉案场所的消防安全负责，进行装修经营，亦应当进行消防设计及验收申报，洪雯未能进行相关申报，也未能提交证据证明涉案场所被查封并非其本人原因导致，因此洪雯对涉案场所被查封亦有过错，天源隆公司上诉主张其仅应承担洪雯的部分损失84440元，本院依法予以确认。原审相关认定有误，本院依法予以确认。综上，上诉人天源隆公司的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，本院依法予以纠正。依照《广东省实施办法》第二十四条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初19488号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初19488号民事判决第三项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初19488号民事判决第二项为：上诉人深圳市天源隆商贸有限公司应于本判决生效之日起五日内向被上诉人洪雯退回保证金18387元并赔偿装修损失84440元；四、驳回被上诉人洪雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3700元，洪雯已预缴，由上诉人深圳市天源隆商贸有限公司负担1850元，由被上诉人洪雯负担1850元；二审案件受理费2316元，上诉人深圳市天源隆商贸有限公司已预缴，由上诉人深圳市天源隆商贸有限公司及被上诉人洪雯各负担1158元；综上，上诉人深圳市天源隆商贸有限公司应在本判决生效之日起五日内径付被上诉人洪雯692元。本判决为终审判决。审判长 郭  勇  忠审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇一九年十月十日书记员 刘慎杰(兼)附法律条文：《广东省实施办法》第二十四条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当建立火灾风险防范机制，向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，经检查不符合要求或者未经检查的，不得投入使用、营业。已经消防安全检查合格依法投入使用、营业的公众聚集场所，变更名称、主要负责人的，应当依法申请办理消防安全检查事项变更登记手续。对已经消防安全检查合格依法投入使用、营业的公众聚集场所因消防安全隐患或者消防安全违法行为被责令停产停业或者停止使用的，公安机关消防机构应当撤销原同意其投入使用、营业的消防安全检查决定。第三十五条建筑物或者场所出租使用的，产权单位应当保证其提供的场所或者建筑物符合消防安全条件，与使用单位或者承包、承租单位签订消防安全责任书，以书面形式明确各方消防安全责任；未以书面形式明确的，产权单位对公用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理，使用单位或者承包、承租单位对使用的建筑物或者场所的消防安全负责。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。