文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初2626号原告：江苏益丰大药房连锁有限公司,住所地南京市。法定代表人：高毅。委托诉讼代理人：刘杜娟。委托诉讼代理人：高平。被告：张兵，男，1966年12月24日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：朱首宁，系被告配偶。原告江苏益丰大药房连锁有限公司（以下简称益丰公司）与被告张兵房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年2月26日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告益丰公司委托诉讼代理人刘杜娟、高平，被告张兵及其委托诉讼代理人朱首宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告益丰公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》；2.被告返还原告房屋租金62015.62元；3.被告返还原告房屋押金50000元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年11月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告南京市，使用面积150平方米，为相互连通三大间六小间的门面，双方约定租期8年，自2012年11月15日至2020年11月14日。2014年4月25日，原告与被告重新签订《房屋租赁合同》，由原告继续租赁被告位于南京市，分别简称11号房屋、13号房屋、14号房屋），双方约定，租期7年，自2013年11月15日起至2020年11月14日止；租金，2013年11月15日至2014年11月14日年租金为14万元，2014年11月15日至2016年11月14日年租金为15万元，2016年11月15日至2018年11月14日年租金为15.75万元，2018年11月15日至2020年11月14日年租金为16.5375万元。原告于2018年11月8日向被告支付了租金82687.5元，预付至2019年5月14日。由涉案房屋产生多起纠纷，涉案房屋的隔墙、卷帘门及坡璃门也已被法院要求强制拆除，与交付使用时不同，房屋状况发生了重大变化，原告无法继续使用涉案房屋。原告与被告沟通后，于2018年12月29日将门面退还被告，但是被告一直不肯返还租金及押金。故原告诉至法院，请求判如所请。被告张兵辩称，被告没有取得钥匙。被告没有接到任何通知要求解除合同，因此合同至今没有解除。原告已经支付上述租金、押金，证明原告继续承租涉案房屋。双方多次协商，被告要求原告恢复原状，经验收后同意解除合同。原状为，拆除11号房屋前卷帘门，而原告却将卷帘门封闭，至今无法打开；在11号房屋与15号房屋之间建起分隔墙；14号房屋与一层分割墙没有砌，14号房屋后面的墙没有拆除；封闭5号房屋后门。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋的登记所有权人为被告。2011年11月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定，原告租赁被告南京市即涉案房屋，使用面积约150平方米，为相互连通三大间六小间的门面；租期8年，自2012年11月15日至2020年11月14日等等。2013年11月，张兵以益丰公司为被告诉至本案，要求解除房屋租赁合同并返还房屋；被告立即拆除违建，恢复原状；被告支付违约金15000元。2014年1月24日，本院作出（2013）鼓民初字第6763号民事判决，认定“被告擅自转租，违反了合同约定，原告张兵据此诉请解除双方之间的房屋租赁合同，于法有据，应予支持……被告益丰公司作为房屋承租人，阻止他人在公共通道和自己房屋的墙上开门均非合同义务，原告张兵主张被告拆除上述墙体和封堵开门，无合同和法律依据，本院依法不予支持。对于‘象王洗衣’入户右侧墙面向南砌筑的约3.6米墙体，被告益丰大药房承认为其所建，原告张兵以影响其11号房通行为由要求被告予以拆除，有事实和法律依据，本院依法予以支持。对于原告张兵诉请的封堵其11号房前面房屋的开门，亦因该开门系其他住户所为，阻止该行为并非益丰公司的合同义务，故本院依法不支持原告张兵的该诉请”；判决，“一、被告江苏益丰大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空、迁出南京市，并将房屋返还给原告张兵；二、被告江苏益丰大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十五日内拆除现‘象王洗衣’干洗店入户右侧墙面向南砌筑的约3.6米墙体，恢复该处公共通道；三、被告江苏益丰大药房连锁有限公司按照6250元每月的标准支付原告张兵自2013年11月29日合同解除日起至实际返还房屋之日止期间的房屋使用费；四、被告江苏益丰大药房连锁有限公司支付原告张兵违约金15000元；五、上述三、四项判决款项自被告江苏益丰大药房连锁有限公司已支付给原告张兵的租金中抵扣（已支付至2014年11月15日），不足部分，由被告江苏益丰大药房连锁有限公司自其实际返还房屋之日起十日内向原告张兵支付；六、驳回原告张兵的其他诉讼请求”。上述判决双方均未上诉，在法定期限内生效。2014年4月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，双方约定，由乙方租赁甲方的涉案房屋；租期7年，自2013年11月15日起至2020年11月14日止；租金，2013年11月15日至2014年11月14日年租金为14万元，2014年11月15日至2016年11月14日年租金为15万元，2016年11月15日至2018年11月14日年租金为15.75万元，2018年11月15日至2020年11月14日年租金为16.5375万元；年租金每年10月15日一次付清；押金为5万元，本合同到期后退回；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；乙方如改变房屋内部结构，装修或设置房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均事先征得甲方的书面同意后方可施工；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有，活动物品乙方可以收回，墙、顶、地面乙方不得损坏，也不得要求甲方给予装修补偿；自合同签订之日起，乙方擅自违约解除合同的，应支付按当年租金20%的违约金，甲方不补偿乙方装修损失费等等。2014年4月25日，益丰公司支付张兵押金5万元。2018年10月15日，益丰公司向张兵支付2018年11月15日至2019年5月14日期间的租金82687.5元。2015年1月5日，案外人黄伟以张兵、王苏民、益丰公司、李晓凤、李小芳、李凤霞、南京苏宁物业管理有限公司为被告诉至本院，要求各被告将通道恢复原状。2015年4月7日，本院作出（2015）鼓民初字第461号民事判决，查明，“被告益丰公司在承租上述房屋后，在12室和15室房屋中间的通道位置砌了一堵墙，在13室和14室房屋中间的通道位置也砌了一堵墙并装了一扇门。原告主张恢复原状的诉讼请求，即为要求被告拆除该两堵墙并将通道内的物品清走”；判决，“被告张兵、被告益丰公司、被告王苏民、被告李晓凤、被告李凤霞、被告李小芳、被告南京苏宁物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内拆除被告益丰公司在南京市，并恢复原状”。双方均未上诉，该判决已经生效。2018年6月11日，案外人黄伟以张兵、王苏民、南京苏宁物业管理有限公司为被告，以益丰公司为第三人诉至本院，要求三被告拆除南京市。2018年12月10日，本院作出（2018）苏0106民初6639号民事判决，判决，“张兵、南京苏宁物业管理有限公司、王苏民于判决生效之日起十五日内拆除南京市。后张兵不服提起上述上诉。2019年4月15日，南京市中级人民法院作出（2019）苏01民终740号民事判决，判决，“一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初6639号民事判决；二、驳回黄伟的诉讼请求”。2018年12月29日，益丰公司向张兵邮寄送达《解除租赁合同通知书》，要求解除合同，退还租金。当日，益丰公司的工作人员通过短信将上述通知书发送给张兵。张兵通过短信回复称，“你把房子恢复以后再谈退租的事情，你都没有恢复原状，和我谈退租问题也不合法”。2019年1月3日，益丰公司的工作人员向张兵发送信息，“张老板，明天装修队三点半会去现场，麻烦你去和他们说下修复成什么样子”。次日，张兵通过短信回复称，“我今天没有时间去”。2019年1月7日，张兵通过短信联系益丰公司工作人员称，“我今天去现场，刚好碰见王苏民老婆和邻居，房子完全没有恢复原状，动都没有动工啊”。2019年1月22日，益丰公司向张兵邮寄送达《解除租赁合同暨退还租金及押金通知书》。当日，益丰公司的工作人员通过短信将上述通知书发送给张兵。2019年1月24日，张兵通过短信联系益丰公司工作人员称，“黄伟的诉讼并不构成你方解除合同法定或约定的理由，合同没有到期，我方不同意解除合同，希望你方继续履行合同约定的义务，否则我方将追究你方违约责任”。2019年3月13日，案外人王苏民以益丰公司为被告诉至本院，要求益丰公司支付恢复南京市。2019年6月13日，本院作出（2018）苏0106民初6639号民事判决，查明，“2018年12月29日，益丰公司向王苏民发送《解除租赁合同通知书》……双方之间的房屋租赁合同已于2018年12月底解除，合同解除前的租金、押金均已结清”；判决益丰公司于本判决生效之日起十日内给付原告王苏民恢复墙体费用10000元、违约金14000元合计24000元。该判决已经生效。2019年4月12日，本院组织双方进行现场勘验，益丰公司已经搬离涉案房屋；张兵房屋位置从西面开始至东面第二个柱子，南北范围为南侧墙至西北侧卷帘门位置。勘验中，张兵称，益丰公司应恢复涉案房屋的墙面，拆除龙骨架等。2019年10月28日，张兵同意于当日接收涉案房屋。诉讼中，原告提供光盘等，称原告已经进行恢复。另查明：张兵与其他业主、益丰公司之间以及益丰公司与其他业主之间存在相邻关系等纠纷，产生相关诉讼。本院认为，当事人合法的权利受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性禁止性的规定，合法有效。根据本院认定的上述事实以及原、被告的诉辩意见，本院作如下评判：原、被告之间的租赁合同是否解除。益丰公司与处于11室房屋与12室房屋之间的15室房屋所有权人王苏民产生诉讼，本院生效的（2018）苏0106民初6639号民事判决已经判决解除双方之间的合同，益丰公司支付恢复墙体费用10000元、违约金14000元，一定程度上影响益丰公司使用涉案房屋进行经营。本院生效的（2015）鼓民初字第461号民事判决判决益丰公司等当事人拆除南京市，亦影响益丰公司使用涉案房屋进行经营。益丰公司承租上诉房屋，因相关纠纷无法整体使用上诉房屋，无法实现合同目的，可以要求解除合同。双方之间的合同达到解除的条件，自原告要求解除合同的通知到达被告，双方之间合同解除，因此双方之间合同于2019年1月22日解除。原告是否构成违约。根据本院生效的（2013）鼓民初字第6763号民事判决，益丰公司与张兵第一次签订的租赁合同已经解除，双方又于2014年4月25日签订新的租赁合同，因此益丰公司对于涉案房屋是认可的，亦知晓涉案房屋的状况。本院生效的（2015）鼓民初字第461号民事判决查明“被告益丰大药房在承租上述房屋后，在12室和15室房屋中间的通道位置砌了一堵墙，在13室和14室房屋中间的通道位置也砌了一堵墙并装了一扇门”，因此上述公共通道上墙体系益丰公司所砌，益丰公司应承担相应的责任；根据南京市中级人民法院（2019）苏01民终740号民事判决，上述公共通道上卷帘门、玻璃门仍然保留，并未影响涉案房屋的安全性，因此益丰公司要求解除合同构成违约，应承担违约责任。益丰公司构成违约，且双方因涉案房屋的恢复问题产生纠纷导致双方并未进行交接，益丰公司应承担相应的责任，益丰公司要求张兵返还租金和押金，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。同时双方之间合同解除后，张兵不应扩大损失，应及时接收房屋，在接收房屋后，可以向益丰公司主张相关权利。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告江苏益丰大药房连锁有限公司与被告张兵于2014年4月25日签订《房屋租赁合同》；二、驳回原告江苏益丰大药房连锁有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2540元，由原告江苏益丰大药房连锁有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  周力文人民陪审员  段和平人民陪审员  马爱芳二〇一九年十月二十八日书 记 员  刘 陶