辽宁省昌图县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1224民初2901号原告：运淑云，女，1970年4月15日出生，汉族，个体户，户籍地，现住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：董广武，辽宁守衡律师事务所律师。被告：运淑华，女，1975年4月17日出生，汉族，农民，住昌图县。被告：陈喜奎（被告运淑华丈夫），男，1976年8月5日出生，汉族，农民，住山西省屯留县。原告运淑云与被告运淑华、陈喜奎委托合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告运淑云及其委托诉讼代理人董广武、被告运淑华到庭参加诉讼，被告陈喜奎经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因被告运淑华表述虽与被告陈喜奎是夫妻关系但已分居，后经公告向陈喜奎送达开庭传票再次开庭进行审理，原告运淑云及其委托诉讼代理人董广武到庭参加诉讼。被告运淑华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告陈喜奎经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。运淑云向本院提出的诉讼请求：1、请求法院确认运淑云与运淑华、陈喜奎间形成事实借名购房关系，判决运淑华、陈喜奎配合运淑云办理产权过户登记手续。2、诉讼费由运淑华、陈喜奎承担。事实与理由：2010年4月，运淑云购买了位于沈阳市和平区民族南街68号商业用房屋（房照号：沈房权证中心字第N060798094-2），由于各种原因，运淑云将出资购买的上述房屋登记在运淑华、陈喜奎名下，现要求运淑华、陈喜奎配合办理产权过户手续，运淑华、陈喜奎拒不配合，为此起诉，请求法院公正判决。运淑华辩称，位于沈阳市和平区民族南街**登记在运淑华、陈喜奎名下的商业用房屋，是运淑华出资了550,000元购买的，登记在运淑华和陈喜奎名下，但跟陈喜奎没有什么关系，现在运淑华和陈喜奎已经分居。陈喜奎未作答辩。运淑云围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、经运淑云申请，本院准许，证人李某1到庭作证。证明：2010年，运淑云在沈阳买房子，从刘海明、李某2借款890,000元的事实，当时有欠据，借款人是运淑云，担保人是李某1，运淑云每月给付借款利息。经质证，运淑华无异议。运淑华对证人发问：借钱干什么用，证人答：借钱是买温州城的房子，虽然写运淑华名，但是运淑云拿的钱。2、经运淑云申请，本院准许，证人李某2到庭作证。证明：运淑云在沈阳附近买房，2010年4月10日，运淑华在李某2处借款890,000元，李某1担保的事实。运淑云留有借条，利息是1分。利息到日子就给，没有错过。并当庭出示了借条，经运淑云、李某1确认属实。经质证，运淑华表示李某2是运淑云前夫的叔伯嫂子，并表示陈喜奎给证人打过300,000元的欠条。证人李某2表示陈喜奎没有给证人李某2打过欠条，陈喜奎也不欠证人李某2钱，是运淑云借钱，证人李某2不会在银行打款，陈喜奎跟着去，陈喜奎帮证人李某2把890,000元中200,000元打款给运淑云。3、经运淑云申请，本院准许，证人王某到庭作证。证明：2010年，运淑云在沈阳买沈阳温州城的门市，用证人王某家房子（登记在证人儿子名下）抵押在昌图银行贷款600000元。证人王某儿子和儿媳妇去银行贷款，贷款已经由运淑云还清的事实。经质证，运淑华表示证人王某是运淑云前夫的叔伯嫂子，对证人证言无异议、对证人无发问。4、经运淑云申请，本院准许，证人运淑兰（运淑云、运淑华的亲姐姐）到庭作证。证明：运淑云买的房子，在银行贷款600,000元，沈阳的房子不能再贷款了，没办法写运淑云自己的名字，就写的运淑华、陈喜奎夫妇的名字。经质证，运淑华认为当时父母都在的时候，大家都同意写运淑华的名，且运淑兰拿钱了。5、三份收据（原件）：（1）购楼款收据；（2）补交差价款收据；（3）合同备案费；（4）银行还款单据。证明：运淑云购买房屋首付款、补交差价款、合同备案费和银行还款等款项均是运淑云出资。这些原件都在运淑云处，交款都是运淑云完成的。经质证，运淑华表示补交差价款是运淑华交的。房证以前都在运淑云那，后来运淑华家孩子上学，需要房产证，运淑华才要回来。陈喜奎走了才把房产证放在运淑云处。运淑华表示银行贷款是运淑云偿还的。6、房屋所有权证、合同。证明：该房屋的实际所有人应该是运淑云。其中一本在运淑华处是因为孩子上学，需要用房照，运淑云、运淑华微信聊天时说到借房照，运淑华说4点30分放学后，取房照。证明认同实际的所有权人应该是运淑云。经质证，运淑华认为那个房照是陈喜奎的，房子是运淑华、陈喜奎的名字，所以一人一本，当时跟陈喜奎分居了，房证就放在运淑云处了。7、承租人薄永利收条一份（附沈阳市和平区人民法院判决书），证明：本案诉争的房屋一直由运淑云管理。8、运淑华与陈喜奎结婚登记证。证明：运淑华和陈喜奎为夫妻关系。经质证，运淑华无异议。运淑华向本院提交的证据如下：1、存折一份，证明：2008年4月9日，运淑华用于购房提前凑资取了280,000元。经质证，运淑云认为，在沈阳是2010年买房，2008年和2010年差二年之久，房屋规划都没有，这280,000元与本案无关联性。2、微信聊天记录，证明：运淑华女儿跟姨妈（运淑云）聊天，说的把运淑华的房证给拿回来。证明房子所有权人是运淑华。经质证，运淑云表示不能影响孩子上学用房产证，孩子的前途不能耽误，因孩子上学用，所以房产证交给了运淑华。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对证人李某1、李某2、王某所证明2010年运淑云为在沈阳购房借款和贷款的事实予以认定。2、对证人运淑兰（运淑云、运淑华的亲姐姐）所证实的运淑云买的房子，因运淑云在银行有贷款600000元记录，所以不能再用自己的名字为购买沈阳的房子贷款了，没办法写运淑云自己的名字，就写的运淑华、陈喜奎夫妇的名字的事实予以认定。3、结合运淑云提供的证据1至证据4，对运淑云提供的证据5至证据7予以分析，该七组证据形成证据链，与本案有关联性，且证据的形式符合法律规定，来源合法，证明了运淑云是位于沈阳市和平区民族南街68号登记在运淑华、陈喜奎名下的商业用房屋的实际出资购买人，房屋交付后并对房屋进行管理、使用，并收益房屋租金的事实。4、对运淑华提供的证据1、证据2，结合运淑华提供的证据和双方当事人的陈述予以分析，运淑华的证据对自己的主张没有形成关联性，不能支持运淑华的主张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2010年3月30日，运淑云交100000元首付款在沈阳市温州城购买了41.7平的房子，2010年9月22日，房子成型，运淑云认为房屋地点不理想，通过各种途径经开发商同意更换一套74.82平房屋。房屋价格每平方米43267元，总价值3237300元。应交首付款1637300元。为交首付款，运淑云通过中间人李某1向李某2、刘海民借款89万元；由王某儿子用房屋担保，运淑云在农村信用社贷款60万元；利用房屋按揭贷款1600000元。运淑云从2011年3月18日起至2019年3月18日止向中国建设银行和平支行偿还开户名为运淑华的房屋按揭贷款。2011年2月23日，沈阳百年城商业房地产开发有限公司向付款方运淑华、陈喜奎出具的销售不动产统一发票记载（预收房款），不动产项目名称：沈阳温州城一期；销售的不动产楼牌号：沈阳市和平区民族南街68号第8座1层门市4号。建筑面积：74.82平方米；单价：43,267.84元/平方米；金额：3,237,300.0000元。经实际确认，该房屋建筑面积为77.27平方米，2015年12月24日，运淑云补交了面积价款106006.20元。沈阳百年城商业房地产开发有限公司开发的沈阳温州城一期沈阳市和平区民族南街68号第8座1层门市4号房屋不属于国家宏观调控政策限购、禁购的房屋，也不属于经济适用住房等政策性保障住房。现在该房屋仍由运淑云占有、使用、管理。2011年3月18日，房屋交付使用，运淑云对房屋进行了整修。2011年6月12日，运淑云将房屋租给薄永利使用，租金每年18万。薄永利租赁二个半月之后因经营不善要求退款，经双方诉讼，由法院判决，2014年6月4日，运淑云退给薄永利房屋租金165000元。2016年1月7日，，坐落在沈阳市和平区民族南街**第****门市**的房屋分别登记在所有权人运淑华、陈喜奎名下，共有情况为共同共有。证号：沈房权证中心字第**。运淑华与陈喜奎为夫妻关系。本院认为，借名购房协议本质上属于委托合同关系。委托合同是委托人和受托人约定，由委托人处理委托人事务的合同；受托人处理委托事务取得的财产，应当转交委托人。运淑云借用运淑华、陈喜奎的名义购买房屋，运淑云与运淑华、陈喜奎间就形成了委托合同关系。借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。登记立案时，本院向运淑云释明，运淑云明确表示，按合同之诉，要求出名人协助办理房屋过户登记手续。因合同纠纷提起的诉讼，由被告所在地或者合同履行地人民法院管辖。运淑云以运淑华、陈喜奎的名义购买坐落在沈阳市和平区民族南街68号第8座1层门市4号的房屋，分别登记在所有权人运淑华、陈喜奎名下，运淑云借用运淑华、陈喜奎名义购买房屋的协议已经成就，实现了借名购房协议的全部内容。虽然运淑云与运淑华、陈喜奎间未签订借名购房协议，经对运淑云、运淑华向本院提交的证据，从购房时运淑云的真实意思表示，并结合房款的支付、房屋的交付、居住、使用、收益、管理等情况分析判断：运淑云将交了100,000元首付款在沈阳市温州城购买的41.7平的房子，通过各种途径经开发商同意更换为沈阳市和平区民族南街68号第8座1层门市4号房屋，经向他人借款和向银行贷款的方式交纳该房屋的首付款；运淑云并以该房屋作为抵押按揭贷款，并从房屋按揭贷款发生日起按约定偿还按揭贷款；房屋交付后，运淑云对房屋投资进行修整，实际管理并出租获得收益，该房屋租赁合同纠纷，以权利人的名义进行诉讼，保护自身合法权益。运淑云应为坐落在沈阳市和平区民族南街68号第8座1层门市4号，登记在所有权人运淑华、陈喜奎名下共同共有的房屋的真正权利人。运淑云与运淑华、陈喜奎之间的借名购房委托合同关系成立，没有违反法律的强制性规定，没有规避沈阳市房屋限购政策，合法有效。综上所述，运淑云是坐落在沈阳市和平区民族南街68号第8座1层门市4号，所有权登记在运淑华、陈喜奎（共同共有，证号：沈房房权证中心字第**）下房屋的真正权利人，运淑云与运淑华、陈喜奎间事实形成了借名购房法律关系。运淑云要求运淑华、陈喜奎协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第四百零四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、运淑云与运淑华、陈喜奎间形成的事实借名购房法律关系有效，运淑云是坐落在沈阳市和平区民族南街68号第8座1层门市4号，所有权登记在运淑华、陈喜奎（共同共有，证号：沈房权房权证中心字第**）房屋的真正权利人。二、运淑华、陈喜奎于本判决书发生法律效力之日起七日内协助运淑云办理坐落在沈阳市和平区民族南街68号第8座1层门市4号（证号：沈房权证房权证中心字第**）户登记手续。房屋产权过户费用由运淑云负担。案件受理费100元，由运淑云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审 判 长  肖公望人民陪审员  李立娟人民陪审员  赵金海二〇一九年十月二十八日书 记 员  李明明