陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2019)陕0102民初5870号 原告：徐存才，男，1953年9月15日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：贾新云，陕西学进律师事务所律师。被告：陕西文瀚商贸有限公司，住所地西安市新城区。  法定代表人：王芬，该公司经理。委托诉讼代理人：张昭，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘军，男，1969年8月24日出生，汉族，该公司员工，住西安市新城区。 原告徐存才与被告陕西文瀚商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐存才及其委托诉讼代理人贾新云，被告陕西文瀚商贸有限公司委托诉讼代理人张昭、刘军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告徐存才向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付欠付租金76291.2元（租金计算至2019年10月19日）。事实与理由：2015年4月11日原、被告签订租赁协议，约定被告承租原告位于西安市新城区XX小区XX号楼XX层XX平米商业用房，租赁期限为期18年，租金从86元/平每月起每三年递增一次，租金六个月一付。被告应提前15天向原告支付下期六个月租金，首期租金自2015年4月20日计算，首次租金应在2015年5月1日前支付，免租期4个月。合同签订后，被告于2015年4月27日按约以转账方式支付了第一期租金8256元。2016年底被告因经营困难，XX小区XX号楼XX沟通协商租金降减事宜。2016年12月15日，新安仁坊小区商业8号楼大厅业主委员会（甲方）经业主大会一致同意与被告签订房屋租赁补充合同，约定：一、双方同意自2016年10月20日至2018年4月19日，被告支付的房屋租金每平方米降低20元，即一层月租金102元/每平方，二层月租金66元/每平方，三层月租金48元/每平方；二、双方同意自2018年4月20日至2019年10月19日，在主合同规定递增后租金基础上，房屋租金每平方米增加20元，即一层月租金148.10元/每平方，二层月租金110.30元/每平方，三层月租金91.40元/每平方；三、双方同意自2019年10月20日后，租金价格与递增按主合同规定执行。补充合同签订后，被告依新的租金约定向原告按约付租至2017年11月2日，2018年9月30日，被告本应按补充合同约定租金付款并已付租超期，但被告仍以原合同租金在逾期4个月后向原告支付19008元租金，少付9878.4元，已严重违约。原告多次要求被告支付欠付租金，被告口头答应但后又以各种理由拖延拒付。原告认为，原被告间签订的租赁合同是双方真实意思表示，补充合同亦是全体业主的共同意思表示，上述合同合法有效，被告拒绝履行合同义务的行为违反了合同义务和诚实信用原则，原告为维护合法权益诉至法院。被告陕西文瀚商贸有限公司辩称：一、原告诉讼主体不适格，没有权利单独诉讼。原告所述与事实不符，事实上是被告承租的是新城区XX小区XX号楼XX层（部分）至三层商铺（面积约为2318.22平方米），该小区是原安仁坊安置楼，8号楼一至三层商铺所有权归9业主全体共同所有，各业主没有单独的产权证，仅列明了各业主享有的商铺面积及楼层，其中原告仅在二层享有48平方米的商铺。被告是将整个一层（部分）至三层楼整体承租；二、原告已经授权业主代表全权进行招商事宜，并认可业主代表招商工作结果。现原告单独单方违背诚实信用原则，否认招商结果，致使被告无法支付租金、履约不能。2014年12月7日涉案商铺一至三层全体业主选举业主代表芦笑若、马顺利、詹子清三人，芦笑若为业主委员会主任。同日，全体业主授权业主代表就涉案商铺一层（部分）至三层进行整体出租，委托书明确：全权委托业主代表进行招商事宜，并认可招商工作的结果。2015年4月9日，被告就承租一层（部分）至三层整体商铺与业主代表经平等协商，签订《房屋租赁合同》。后因经济形势不佳，被告经营困难，经多次协商，被告与业主代表以原《房屋租赁合同》为基础，又依次于2016年12月15日、2019年4月4日签订两份《房屋租赁补充合同》，将原《房屋租赁合同》中约定的租金调整降低。但原告拒绝接受2019年4月4日《房屋租赁补充合同》约定的租金约定，故此产生纠纷。综上，原告没有权利单独进行诉讼，其诉讼主体不适格，在其全权委托业主代表进行招商并认可招商工作结果的委托书有效的前提下，业主代表与被告签订的2019年4月4日《房屋租赁补充合同》对其有约束力，其应当接受该补充合同的约定租金数额。请求驳回原告的诉请。经审理查明，2014年11月3日西安市新城区安仁坊棚户区改造项目拆迁安置指挥部（新安仁）字第009号回迁安置证明显示“徐存才同志：XX路XX号，现按照拆迁安置协议安置在新安仁坊8号楼大厅内贰层B区域3号，建筑面积（48）㎡商业房。此证明应妥善保管，擅自涂改者失效，届时凭此证明换取正式房产证。”西安市新城区新安仁坊8号楼大厅为回迁安置商业用房，大厅内二层共980.95平方米，其中芦笑若占572.85平方米、田宝兰占225.39平方米、刘其忠占73平方米、徐文才占48平方米、原告徐存才占48平方米。2014年12月7日新安仁坊8号楼商业大厅9名业主（含原告）选举产生业主代表三人，分别为芦笑若（当选业委会主任）、马顺利、詹子清。同日，包括原告在内的9名业主分别签署委托书，载明其同意将一、二、三层的商业面积招租事宜，全权委托给选举产生的业主代表进行招商洽谈，并认可招商工作的结果。2015年4月9日新安仁坊小区商业8号楼大厅业主委员会（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签署《房屋租赁合同》，约定：出租方代表各业主出租给承租方的房屋是新安仁坊小区商业8号楼一层的部分、二三层，出租房屋系原被拆迁人安置房屋，目前一层的部分、二三层为西安市供销建材陶瓷总公司、芦笑若、詹子清等10户安置业主所有（其中包括本案原告）；本合同生效后，由承租方依照本合同主要内容与各业主正式签订房屋租赁合同；租赁期限为2015年4月20日到2033年4月19日；承租方按照本合同约定向出租方的各业主支付租金后，即完成履行了租金支付义务，出租方业主不得以其与出租方之约定未获满足而向承租方提出任何要求；关于承租方的违约责任，合同约定承租方未按照合同约定的时间向出租方各业主支付租金的，从逾期第七日起，出租方的各业主按日收取承租方欠缴额的30%违约金。2015年4月11日依照上述租赁协议，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁协议》，载明：甲方将其在新安仁坊8号楼1-3层安置楼内的贰层部分商业用房（建筑面积48平米）出租给乙方并由乙方统一经营管理；租赁期限为18年，即从2015年4月20日至2033年4月19日止；在租赁期内甲方给予乙方四个月的免租期；首期租金每平方米为86元/月计算，之后租金每三年递增一次，即从2018年4月20日起至2021年4月19日在首期租金的基础上上浮5%……；租金六个月一付，被告应提前15天向原告支付下期六个月租金；租金自2015年4月20日计算，首次租金应在2015年5月1日前支付。后被告经营困难要求降低房屋租金， 2016年12月15日经协商新安仁坊小区商业8号楼大厅业主委员会（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁补充合同》，载明：双方同意自2016年10月20日至2018年4月19日，被告支付的房屋租金每平方米降低20元，即二层的月租金66元/平方；双方同意自2018年4月20日至2019年10月19日，在主合同规定递增后租金基础上，房屋租金每平方米增加20元，即二层的月租金110.3元/平方；双方同意自2019年10月20日后，租金价格与递增按主合同规定执行。另外双方约定，本补充合同存续期间，乙方不得再次向甲方提出任何租金价格调整要求；补充合同未涉及事项，仍按照主合同规定条款执行。2019年4月4日新安仁坊8号楼商业大厅业主作为出租方、甲方与被告（承租方，乙方）另行签署《房屋租赁补充合同》，对租金进行了进一步调整，约定“自2018年10月20日至2021年10月19日，房屋租金价格为：一层95元/㎡，二层50元/㎡，三层48元/㎡”，。二层业主芦笑若（占572.85平方米）、（田宝兰占225.39平方米）均签字；原告未签字。被告已支付原告自2015年4月20日起至2018年10月19日期间的租金133824元。庭审中，本院询问双方是否同意继续履行租赁合同，原告表示“同意继续履行，不要求解除合同”，被告亦表示同意。以上事实有回签安置证明、《房屋租赁合同》、《租赁协议》、《房屋租赁补充合同》及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，物权是指权利人对特定物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。虽然权利意味着在法律规定范围的意志自由，但这种自由是有一定限度的。这个界限就是不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。本案中，首先，新安仁坊8号楼商业大厅一至三层商铺9名业主，自安置以来即整体对外出租，期间从未分割出租过，维持其出租的整体性符合多数业主的利益，如分散出租、不限业态势必形成各种不同需求之间的矛盾，从而损害全体业主权益。故而就本案从物权的使用上而言，业主的权利是受限的，其对自己物业的使用必须符合多数业主的普世利益。其次，广大业主的核心利益和根本利益在于新安仁坊8号楼商业大厅物业出租和收益的稳定性。包括原告在内提起诉讼仅有三位，并未形成业主数量的多数或者大多数，且原告的48平方米商铺安置面积目前并未办理房屋所有权证书，房地产行政管理部门尚未对原告回迁商铺划分四至，导致无法明确原告所持有商铺具体范围，因原告行使权利的具体载体无法界定从而难以对原告权利范围予以实际明确。原告作为商铺所有人虽然享有自己商铺的排他性支配权利，但在行使该权利时，应充分考虑其建筑物区分所有的使用、分配及各商铺是否可以独立、独自对外出租经营。在未经过多数业主达成一致意见的情况下，个别业主权利的行使受限于多数业主的意志。2014年12月7日新安仁坊8号楼商业大厅9名业主选举产生业主代表三人芦笑若（当选业委会主任）、马顺利、詹子清，包括原告在内的9名业主分别签署委托书授权业主代表进行招租，庭审中原告亦未提交业主委员会解散或重新选举产生的证据，故该业主委员会履行职责所做决定依法产生法律效力。原告作为业主对其所有物享有物权，包括收益权，其处分权的受限，并不影响其对物权收益的取得，被告租用原告商铺，应当支付租赁期间的租金。租金标准应按照被告与业主代表签订的补充协议中此租赁期间的租金标准每平方米50元计付。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第三百九十六条之规定，判决如下：一、陕西文瀚商贸有限公司于本判决生效后十日内支付徐存才租金28800元（从2018年10月20日至2019年10月19日止）    二、驳回徐文才其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1707元，由原告徐文才承担1062元，被告陕西文瀚商贸有限公司承担645元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审 判 长 刘  可人民陪审员 温  萍人民陪审员 吉  兰  二〇一九年十月十日  法 官助 理  常紫星书 记 员 尚毅坤 1