广西壮族自治区横县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0127执异14号 异议人（案外人）：黄俊华，男，壮族，1981年11月24日出生，住广西横县。 异议人（案外人）：尹波，男，壮族，1973年1月26日出生，住南宁市江**。 异议人（案外人）：黄永津，男，汉族，1960年6月15日出生，住广西横县。 异议人（案外人）：蒋子鹏，男，汉族，1958年4月27日出生，住广西横县。 异议人（案外人）：邓任，男，汉族，1970年10月18日出生，住广西横县。 异议人（案外人）：邓中礼，男，汉族，1983年3月6日出生，住广西横县。 异议人（案外人）：覃锦强，男，汉族，1961年1月30日出生，住广西横县。 异议人（案外人）：覃永族，男，汉族，1966年11月17日出生，住广西横县。 异议人（案外人）：蒋子临，男，汉族，1968年10月28日出生，住广西横县。 异议人（案外人）：方有生，男，壮族，1974年11月28日出生，住广西横县。 异议人（案外人）：许雁明，女，壮族，1974年1月24日出生，住广西横县。 异议人（案外人）：梁月，男，壮族，1982年1月12日出生，住广西横县。 异议人（案外人）：梁德钦，男，壮族，1961年2月21日出生，住广西横县。 异议人（案外人）：梁华，男，壮族，1976年2月15日出生，住广西横县。 上述异议人的共同委托诉讼代理人：胡大持，广西志明律师事务所律师。 申请执行人：横县农村信用合作联社，住所地横县横州镇环城西路**。统一社会信用代码：91450127199550594P。 法定代表人：黄治强，该行理事长。 委托诉讼代理人：秦昌任，广西任钒律师事务所律师。 被执行人：刘辉林，男，汉族，1974年9月18日出生，住广西横县。 申请执行人横县农村信用合作联社与被执行人刘辉林等金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月19日作出（2019）桂0127执32号之二执行裁定，拍卖被执行人刘辉林名下位于横县横州镇江北路宋村段的房地产【土地证号：横国用（2011）第000148**，房产证号：横房权证横州字第××号】以及位于横县横州镇江北路的房地产【土土地证号：横国用（2011）第000148**房产证号：横房权证横州字第××号】。案外人黄俊华等14人不服裁定，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年10月25日进行公开听证，异议人的共同委托诉讼代理人胡大持、申请执行人的委托诉讼代理人秦昌任到庭参加听证，被执行人刘辉林没有到庭，本案现已审查终结。 黄俊华等14人向本院提出异议称：请求法院依法终止对土地土地证号为横国用（2011）第00014853号、（2011）第000148**产证号为横房权证横州字第××号、第××号房地产的执行，并解除对该房地产的查封。事实和理由：2011年上半年，刘辉林在横县××××北路宋村路段购得一块面积217.08平方米国有出让的住宅建设用地。2011年5月至6月，在办理国有土地使用证过程中，刘辉林先后与异议人黄俊华（以妻子黄海燕名义）、蒋子鹏、邓中礼、覃锦强、覃永族、蒋子临、方有生、许雁明、梁月（以妻子黄彩鲜名义）等9人，以及案外人蒙祖秀、韦快等签订《合作建房协议书》，约定由刘辉林作为发起人，其他人作为参与人，并约定了房屋建成后各参与人所得的房型和房号，其中黄俊华101号、尹波102号、蒙祖秀201号、蒋子鹏202号、韦快301号、邓中礼302号、覃锦强401号、覃永族402号、蒋子临501号、方有生502号、许雁明601号、梁月602号、梁德钦701号、梁华702号。刘辉林委托其外甥谢琼春和雇员邓中礼代为签订协议和收取款项。协议签订后，参与人各自向刘辉林支付5万元以上数额不等的费用，并在2012年7月前全部结清了建房款，刘辉林也出具了收款收据。2012年6月，合作建房竣工并交付使用，各参与人开始对房屋进行装修，总共投入了约141.6万元的装修费用，其中101号房7.6万元、102号房6万元、201号房10万元、202号房12万元、301号房6万元、302号房12万元、401号房9万元、402号房9万元、501号房10万元、502号房9万元、601号房6万元、602号房14万元701号房15万元、702号房16万元。2012年7月2日至9月8日，刘辉林指派谢琼春和邓中礼，逐一找到参与合作建房人，以原签订的《合作建房协议》不方便办理房产证为由，欺骗异议人补签了一份《房屋买卖协议书》，重新出具收款收据，并将除梁月以外的其他参与人原持有的《合作建房协议》收回。其间，蒙祖秀将201号房转让给了黄永津，韦快将301号房转让给邓任。各异议人于2012年8月开始陆续入住生活至今，并将子女或孙子迁至当地就近入学。 2019年4月10日，横县人民法院在上述住址贴出（2019）桂0127执32号公告，要求异议人3个月内自行腾空、迁出异议人出资建造、购买的上述房屋，要对这些房屋执行拍卖。异议人认为，法院的做法将损害异议人的合法权益，应予纠正。理由如下：一、这些房屋是异议人共同出资建造的，异议人依协议是房屋的所有权人。刘辉林虽然是合作建房的发起人，但依协议其并不享有房屋产权。二、在刘辉林将这些房屋抵押之前，异议人已经支付了全部建房款，并占有使用这些房屋。刘辉林依约应当及时给异议人办理房产证。没有取得房产证是刘辉林与申请执行人等恶意串通所致，异议人对办理房产证登记没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得查封、更不得拍卖这些房产。三、根据“买卖不破租赁”原则，承租人在不动产买卖之前订立租赁合同，即使没有交付租金，也可以对抗此后产生的抵押权。异议人在这些房屋登记抵押之前，已经与刘辉林签订《合作建房协议》和《房屋买卖协议书》，付清了全部费用，并且实际占有使用这些房屋，异议人因此所取得的房屋使用权，显然大于租赁使用权。即使法院认定异议人没有取得房屋所有权，也不能否定异议人对房屋的合法使用权。该使用权的期限不应低于法定租赁使用权的最长期限20年。四、申请执行人用于抵押登记的两本房产证即横房权证横州字第××号和横房权证横州字第××号，显示是两栋楼房，总层数分别是10层和9层，建筑面积分别为1061.41平方米、1061.41平方米，合计建筑面积2122.82平方米。而异议人与刘辉林合作建造的楼房只是一栋，层数仅为7层半，即使算上只有2.5米高的负一层，总共也才8层半，全部总建筑面积只有2009.62平方米（含负一层）。申请执行人向法院提供的抵押登记资料所记载的房产与法院决定拍卖的房产实物根本不相符，并非同一房产。即使退一万步认定是同一房产，该登记也明显存在申请执行人与房产登记机关、价格评估机构的工作人员恶意串通，人员不进行现场勘验或弄虚作假填报登记材料进行虚假登记的违法行为，依法应当认定为无效登记。五、异议人不但出全资建造和购买了这些房屋，而且投入大量费用进行装修，因装修而形成的特权不属于抵押范围。六、刘辉林与他人串通，将异议人出资建造或购买的房屋用于抵押，及提供虚假证件材料进行抵押登记，已涉嫌构成诈骗以及其他犯罪，本案应当中止执行程序，将案件移送公安机关侦查。 黄俊华等异议人提交的证据有： 《合作建房协议》、《收款收据》、《公证书》、《房屋买卖协议书》、《国有土地使用证》，用于证明异议人分别与刘辉林签订合作建房协议，约定各异议人出资参与合作建造房屋，各异议人已依约完成了全部出资。后来刘辉林又要求异议人补签《房屋买卖协议》，重新出具收款收据，以便办理房产登记； 房屋外部照片，用于证明异议人共同居住使用的楼房只有一栋，层数8层半，与申请执行人提供的抵押登记材料不一致； 部分异议人房屋内部照片，用于证明出资建造、购买、装修房屋，并居住使用的事实。 横县农村信用合作联社提出答辩称，异议人提出异议理由不成立，法院应驳回其异议请求。主要理由为：本案所查封的涉案房屋登记在被执行人刘辉林名下，其权利人是被执行人刘辉林，而非异议人。同时，被执行人刘辉林已将该房屋抵押给横县农村信用合作联社并办理了抵押登记手续，因此，法院所作出的查封、拍卖该房屋的执行裁定符合法律规定。 刘辉林没有答辩，也没有提交证据。 本院查明，原告横县农村信用合作联社与被告刘辉林、甘春晓、刘祖献、李双金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月21日作出（2017）桂0127民初3623号民事判决：一、被告刘辉林、甘春晓共同归还原告横县农村信用合作联社借款本金360万元及利息；二、为实现上述债权，原告横县农村信用合作联社对登记在刘辉林名下位于横县××××北路的两处房地产【国有土地使用证：横国用（2011）第00014853、房产证号为：横房权证横州字第××号；国有土地使用证：横国用（2011）第00014874号、房产证号为：横房权证横州字第××号】以及登记在被告刘祖献名下位于横县中塘安置区的房地产【国有土地使用证：横国用（2011）第00014927号、房产证号为：横房权证横州字第××号】，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 被告刘辉林、甘春晓、刘祖献、李双未履行生效判决所确定的义务，横县农村信用合作联社向本院申请强制执行。2019年2月19日本院作出（2019）桂0127执32号执行裁定，裁定查封刘辉林名下位于横县××××北路的两处房地产【国有土地使用证：横国用（2011）第00014853、房产证号为：横房权证横州字第××号；国有土地使用证：横国用（2011）第00014874号、房产证号为：横房权证横州字第××号】以及刘祖献名下位于横县中塘安置区的房地产【国有土地使用证：横国用（2011）第00014927号、房产证号为：横房权证横州字第××号】，之后又作出（2019）桂0127执32号之二执行裁定，裁定拍卖上述房地产。2019年4月10日，本院作出（2019）桂0127执32号腾空公告，告知拟依法强制拍卖该房地产，责令该房产所有人或使用人自公告发布之日起3个月内自行腾空、迁出及其他相关事项。异议人得知本院拟拍卖该房屋及知晓上述腾空公告后，向本院提出书面异议。 另查明，刘辉林名下位于横县××××北路的两处房地产【国有土地使用证：横国用（2011）第00014853、房产证号为：横房权证横州字第××号；国有土地使用证：横国用（2011）第00014874号、房产证号为：横房权证横州字第××号】已抵押给横县农村信用合作联社，抵押贷款本金400万元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用证登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。从现有证据来看，本案所查封、拟拍卖的涉案房屋登记在被执行人刘辉林名下，其权利人是被执行人刘辉林，而非异议人，因此，异议人认为涉案房屋是异议人共同出资建造属异议人所有，无事实和法律依据。同时，被执行人刘辉林已将该房屋抵押给横县农村信用合作联社并办理了抵押登记手续，因此，本院所作出的查封、拍卖该房屋系列执行裁定及要求被执行人及居住在该房屋的其他人员自动腾空、搬离该房屋的腾空公告符合法律规定。关于异议人与刘辉林签订的《合作建房协议》、《房屋买卖协议》是否合法有效，应当通过审判程序予以解决。故案外人的异议理由不能够阻却本案对案涉房屋的强制执行，异议人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不成立，对其异议请求应当予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人黄俊华、尹波、黄永津、蒋子鹏、邓任、邓中礼、覃锦强、覃永族、蒋子临、方有生、许雁明、梁月、梁德钦、梁华的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘其业 审判员  杨岱洲 审判员  陆云洪 二〇一九年十月二十八日 书记员  张瑞珍