江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9112号上诉人（原审被告）：中基(昆山)置业发展有限公司，住所地江苏省昆山市高新区北门路**。法定代表人：陶子鹏，执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：卓渠亮，男，1990年7月29日生，汉族，住江西省宜春市袁州区。被上诉人（原审原告）：封惠娟，女，1990年3月26日生，汉族，住江苏省灌南县。上诉人中基(昆山)置业发展有限公司因与被上诉人卓渠亮、封惠娟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初4939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。中基(昆山)置业发展有限公司的上诉请求：1.改判驳回卓渠亮、封惠娟的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费及其他费用由卓渠亮、封惠娟承担。事实和理由：一、虽然双方合同签订日期为2016年8月10日，但案涉房屋早于该日期开始预售、备案。基于项目集中交付，合同约定的交付日期客观上无法根据个体逐个相应调整。上诉人依据2015年11月9日、2016年5月12日和2016年8月22日文件主张免责有事实和合同依据，房屋交付时间应顺延66天。二、项目供电规划设计依法由电力主管部门设计规划，并非中基公司可控制、决策，二期地块未按期完成拆迁并在约定期限内向中基公司交付，也非中基公司可控制范畴，此种情形属于非出卖人可控制原因导致工期延误，由此导致的房屋逾期交付不应由出卖人承担相应责任。三、中基公司在2016年6月20日才开始进行外墙保温材料设计变更的审查报审工作，涉案合同签订时中基公司客观上还未进行设计变更，更无法明确交房时间的调整内容。中基公司有权主张该事由导致的127天延期予以免责，房屋交付日期应相应顺延。四、案涉工程施工期间，遇三十年一遇大暴雨，导致项目工程局部基坑坍塌，雨水倒灌，现场已完工程遭受破坏，对整个工程的施工进度造成了诸多影响，客观导致工期延误10天。该事由属于不可抗力及非出卖人所能控制因素，房屋交付日期应相应顺延。卓渠亮、封惠娟辩称:服从一审判决。卓渠亮、封惠娟向一审法院起诉请求：判令原审被告支付逾期交房违约金48160元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：卓渠亮、封惠娟（买方、乙方）和中基(昆山)置业发展有限公司（卖方、甲方）于2016年8月10日签订《昆山市商品房购销合同》，由卓渠亮、封惠娟向中基(昆山)置业发展有限公司购买其开发的位于本市方正名门花园第10幢3单元305号房屋一套，合同约定：1.购房总价1410000元，买受人于合同签订之日支付首付款423000元(大写：肆拾贰万叁仟元整)；余款987000元(大写：玖拾捌万柒仟元整)买受人必须于2016年9月10日前办理贷款到账，如非甲方原因，贷款金额不足，买受人需以现金方式付清；2.合同第八、九条载明：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；政府政策因素；非出卖人所能控制的情况导致延期的，交房日期顺延；买受人违反合同规定的义务；设计单位同意的设计变更而引起的延期，卖方可据实延期；出卖人应当在2017年3月31日前将具备取得昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付买受人使用，卖方逾期交房的，自合同约定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向买方支付已收房款万分之二的赔偿金，合同继续履行；3.合同附件四补充协议第七条载明：买方逾期付款在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期付款万分之二的违约金，合同继续履行，同时卖方有权将交房期限按逾期付款天数相应顺延；等等。上述合同签订后，中基(昆山)置业发展有限公司直至2017年9月15日方可开始办理交房手续，该日期比合同约定的交房日期延迟了168天。卓渠亮、封惠娟认为中基(昆山)置业发展有限公司应当支付逾期交房违约金，遂诉至原审法院，由此引起本案纠纷。另查明，涉案工程最早于2015年5月开工建设。2015年11月9日，苏州市住房和城乡建设局下发苏住建质[2015]63号《关于进一步加强当前我市建筑施工安全生产管理的紧急通知》，要求即日起至11月25日，我市在建工地一律全面停工，所有项目在恢复施工前必须进行自查自纠，并报请项目所在地住建部门组织复查，达到要求和标准后工程项目才能复工。2016年5月12日，昆山市人民政府办公室下发《市政府办公室关于引发中国（昆山）品牌产品进口交易会及“汤尤杯”羽毛球赛大气环境质量保障工作方案的通知》，管控时段2016年5月13日至25日，要求重点管控工地区域范围内的工地全部停工，重点管控工地区域包括黄浦江路以西、城北路以南、环城西路以东、元丰路以北。2016年8月3日，昆山市人民政府办公室下发《昆山市G20峰会环境质量保障工作方案》，规定印发之日至8月22日为会前整治阶段，8月23日至9月7日为会期保障阶段；除轨道交通工程工地外，全市所有建设工地一律停止施工，停工工地全面实行封闭围挡、物料遮盖、地面、地面清结不产生扬尘，禁止运输渣土、砂石等易产生扬尘物料。2016年6月1日，昆山市住房和城乡建设局下发昆住建[2016]127号《关于国基城邦小区外墙保温脱落质量事故调查处理情况的通报》，要求建设单位应切实履行外墙保温工程的监督管理责任，按照经审查合格的施工图设计文件、建筑节能规范标准及相关规定进行保温工程的施工。自2016年5月开始，中基(昆山)置业发展有限公司开始进行2号楼、5号楼、7号楼、9号楼外墙保温系统的设计变更图审，将外墙保温材料修改为复合材料保温板，后因涉及降低标准而未通过。第一次送审时间为2016年8月31日，审查完成时间为2016年9月7日。2016年10月8日中基(昆山)置业发展有限公司再次送审，经审查完成时间为2016年10月24日，确定外墙保温系统由厚层腻子修改为岩棉外墙保温系统。2016年4月12日，昆山锐承建筑工程有限公司针对厚层腻子（0.065，品牌为塞尚）的单价报价为66.23元/平方米。2016年9月20日，施工单位南通四建集团有限公司针对2号楼、5号楼、7号楼、9号楼的外墙保温材料的报价为111.6元/平方米，品牌为苏州大乘。庭审中，双方当事人经核对一致确认：买受人未有逾期付款情况。上述事实，有《昆山市商品房购销合同》、发票、转款凭证、文件、工程联系单、申请、规划许可证予以证实，原审法院予以确认并在卷佐证。原审法院认为：卓渠亮、封惠娟与中基(昆山)置业发展有限公司签订的商品房购销合同合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行相关义务。合同约定的交房时间为2017年3月31日前，而中基(昆山)置业发展有限公司实际能够办理交房时间为2017年9月15日，晚于合同约定的交付时间168天。关于中基(昆山)置业发展有限公司提出的免责事由，在双方签订的《昆山市商品房购销合同》中明确约定了中基(昆山)置业发展有限公司可延期交付的情形，其中包括政府政策因素。涉案房屋所在工程于2015年5月开工建设，而政府及职能部门分别于2015年11月9日、2016年5月12日、2016年8月3日下发文件，要求停工的时间累计66天。涉案房屋所在工程作为当年度本市在建工程，为做好重大会议的会期保障工作，中基(昆山)置业发展有限公司有义务遵守主管部门的停工要求，属于合同中约定的政府政策因素的免责事由。但双方购销合同签订时间为2016年8月10日，签订合同时上述文件要求停工的情况均已经发生，不存在中基(昆山)置业发展有限公司无法预料之情形，中基(昆山)置业发展有限公司完全可根据已发生情况适当调整合同约定的房屋交付时间，避免交易风险，但中基(昆山)置业发展有限公司未作调整，故应由其自行承担相应责任，故原审法院在本案中对中基(昆山)置业发展有限公司依照2015年11月9日、2016年5月12日、2016年8月3日文件主张的免责事由均不予采信。关于中基(昆山)置业发展有限公司主张的外墙保温材料变更的免责事由，中基(昆山)置业发展有限公司主张系主管部门要求变更，对此中基(昆山)置业发展有限公司并无充分证据佐证。建设主管部门基于外墙保温脱落的质量事故于2016年6月1日下发文件要求加强施工监管，中基(昆山)置业发展有限公司于2016年5月开始进行设计变更的图审工作，后经两次报审。而双方之间的购销合同签订时间为2016年8月10日，中基(昆山)置业发展有限公司在明知发生设计变更的情况下仍未能及时调整交房时间的约定内容，故应由其承担相应的责任，中基(昆山)置业发展有限公司主张顺延不能成立。关于中基(昆山)置业发展有限公司主张的卓渠亮、封惠娟逾期付款的免责事由，双方一致确认卓渠亮、封惠娟未逾期，故原审法院对中基(昆山)置业发展有限公司的上述答辩意见不予采纳。综上，中基(昆山)置业发展有限公司逾期交付房屋，应按合同约定标准向卓渠亮、封惠娟支付逾期交房违约金，故中基(昆山)置业发展有限公司应当向卓渠亮、封惠娟支付违约金47376元[1410000元×0.02%/天×168天]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：中基(昆山)置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向卓渠亮、封惠娟支付逾期交房违约金47376元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1004元，减半收取502元，由中基(昆山)置业发展有限公司负担。中基(昆山)置业发展有限公司负担部分，由其于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给卓渠亮、封惠娟。拒不交纳诉讼费的，原审法院将依法强制执行。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：卓渠亮、封惠娟与中基公司签订的《昆山市商品房购销合同》合法有效，双方均应按约履行。合同约定中基公司应在2017年3月31日之前交付房屋，但直至2017年9月15日中基公司才能够实际办理房屋交付手续，故中基公司构成逾期交房。中基公司主张逾期交房存在政府政策因素、配电房建设工程规划许可证延期办理、外墙保温材料变更、特大暴雨等免责事由。关于2015年11月9日、2016年5月12日文件是否属于逾期交房的免责事由。本院认为，上述文件系相关主管部门为加强建筑施工安全生产管理、做好重大会议的保障工作，要求相关在建工程停工，该情形属于《昆山市商品房购销合同》中约定的政府政策因素的延期免责事由。但案涉《昆山市商品房购销合同》签订于2016年8月10日，当时2015年11月9日、2016年5月12日文件要求停工的事由已经发生，中基公司完全可以根据实际情况调整房屋交付时间，相应顺延交房日期，中基公司未作调整，应自行承担相应责任。故中基公司要求将2015年11月9日、2016年5月12日文件要求停工的时间从逾期交房天数中扣除，本院不予支持。关于配电房建设工程规划许可证延期办理是否属于逾期交房的免责事由。本院认为，中基公司在进行一期开发建设时，明知二期地块尚未交付，仍将二期配电房纳入整体规划范围内，使用了二期的部分土地，造成配电房建设工程规划许可证延期办理，进而导致工期延误。中基公司主张系供电部门进行整体规划设计，将配电房工程规划在二期地块上建设，但并未提供证据予以证明，本院碍难采信。配电房建设工程规划许可证延期办理不属于非出卖人所能控制的延期免责事由，故中基公司要求将配电房建设工程规划许可证延期办理导致的延误时间从逾期交房天数中扣除，本院亦不予支持。关于外墙保温材料变更是否属于逾期交房的免责事由。本院认为，昆山市住房和城乡建设局基于其他小区外墙保温脱落质量事故于2016年6月1日下发文件要求加强施工监管，案涉合同签订于2016年8月10日，中基公司完全可以根据实际情况调整房屋交付时间，相应顺延交房日期，中基公司未作调整，应自行承担相应责任。故外墙保温材料变更不属于逾期交房的免责事由。关于特大暴雨是否属于逾期交房的免责事由。本院认为，中基公司在签订合同前应当对可能影响工期的各种因素包括天气因素进行充分的预估，并无充分证据证明施工过程中出现了中基公司不能预见并不能克服的异常天气情况，故中基公司主张的该免责事由，不能成立。综上，中基公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1004元，由上诉人中基(昆山)置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇一九年十月三十一日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。