安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖07民初63号原告：枞阳县巨力环保科技有限公司，住所地安徽省铜陵市枞阳汽车零部件工业园。法定代表人：金兆华，该公司执行董事。诉讼代表人：安徽景旺律师事务所，系该公司管理人。委托诉讼代理人：闫浩，安徽景旺律师事务所律师。被告：瞿文豪，男，汉族，1984年12月23日出生，住安徽省铜陵市枞阳县。第三人：周著立，男，汉族，1971年8月24日出生，住安徽省枞阳县。原告枞阳县巨力环保科技有限公司（以下简称巨力公司）诉被告瞿文豪、第三人周著立房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年6月24日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月6日公开开庭审理。原告巨力公司的法定代表人金兆华、委托诉讼代理人闫浩到庭参加诉讼，被告瞿文豪、第三人周著立经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巨力公司向本院提出诉讼请求：1.确认巨力公司与瞿文豪于2018年1月13日签订的《租房协议》已于2018年11月19日解除；2.判令瞿文豪立即腾让房屋（包括办公楼一楼、三楼，厨房，办公楼北面东侧约300平方米斜顶工棚）给巨力公司；3.判令瞿文豪支付巨力公司租金及占有使用费130684元（自2015年2月8日起算，年租金30000元，每日租金或占有使用费按82.1918元计算，计至2018年11月19日共1380日，租金为113424元；自2018年11月20日起算占有使用费暂计至2019年6月19日共210日，占有使用费暂计17260元，主张至腾让上述房屋交付给巨力公司之日止）；4.本案诉讼费用由瞿文豪负担。事实与理由：巨力公司于2015年1月13日、2018年1月13日与瞿文豪签订《场地租赁协议》，约定瞿文豪租赁巨力公司约400平方米厂房（含办公室、厨房在内）及约100平方米工棚，用于家具加工生产，第一份合同约定租赁期限自2015年2月8日起至2018年2月7日止，第二份合同期限自2018年2月8日起至2024年2月7日止。年租金3万元。2015年2月8日巨力公司将办公楼一楼、三楼东面约三分之二面积、厨房、办公楼北面东侧约300平方米斜顶工棚交付给瞿文豪使用。2018年11月19日，铜陵市中级人民法院受理了巨力公司破产清算申请，并于2018年12月11日指定安徽景旺律师事务所为巨力公司管理人。因在受理破产后两个月（至2019年1月19日届满），管理人未通知瞿文豪决定继续履行或者解除合同，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，巨力公司与瞿文豪签订的已解除，瞿文豪有腾让、交付房屋的义务，但瞿文豪至今未将房屋、土地腾让、交付给巨力公司，且至今未支付租金和占有使用费。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，周著立作为巨力公司的股东，与本案有利害关系，特列为第三人。综上，请求支持巨力公司诉讼请求。瞿文豪、周著立未出庭答辩或陈述意见。巨力公司提供证据有：1.巨力公司营业执照，证明巨力公司身份情况；2.《租房协议》两份，证明巨力公司于2015年1月13日、2018年1月13日与瞿文豪签订合同情况；3.工作日志，证明巨力公司、瞿文豪厂房租赁合同签订、履行情况及瞿文豪身份情况；4.企业信用信息，证明枞阳县豪华盛红木家具厂已于2017年7月10日被核准注销；5.（2018）皖07破申7号民事裁定书、（2018）皖07破6号决定书，证明铜陵市中级人民法院于2018年11月19日受理了巨力公司破产清算申请；6.巨力公司名称变更登记信息、巨力公司的土地证、房产证，证明巨力公司为出租不动产的产权人。瞿文豪提供证据有：1.枞阳县豪华盛红木家具厂装潢墙、钢结构棚等明细表及相关人员身份证明复印件；2.枞阳县鑫盛装饰有限公司与巨力公司破产债权确认纠纷一案的庭审笔录，证明该案庭审中，周著立作为原告证人出庭，当被该案被告巨力公司问及“相关租户（红木家具厂、周玉砖厂、章天华石子厂、左学建的颗粒公司）的租金是否你在收取？截止2018年12月31日租金，上述承租户是否已经支付给你，是否存在拖欠租金的情况”时，周著立的回答只谈了周玉和左学建的欠款问题，并未涉及瞿文豪。巨力公司对于瞿文豪提交证据1的真实性不认可，认为系瞿文豪单方面制作，没有经过巨力公司确认；对于证据2，巨力公司、周著立对其内容没有异议。对于以上双方证据，本院的认证意见为：关于巨力公司证据1--6的真实性，因巨力公司当庭出示并提交质证，瞿文豪未出庭，系其对质证权利的放弃，对于巨力公司证据的真实性，本院予以确认；关于瞿文豪提供的证据1，因只系其单方计算，巨力公司亦不认可，本院对其真实性不予确认；关于证据2，因各方对其真实性均无异议，本院予以确认。在案件审理过程中，瞿文豪到法院陈述如下事实，房屋租赁是事实，租赁范围系办公楼一、三楼，厨房、北面东侧300平方米斜顶工棚。但三楼系其装潢，斜顶工棚系其搭建，如果退租，这一块应当补偿。关于房屋租金，其在2019年7月向管理人支付了8000元，年底会把2019年的租金付清，之前的租金并不拖欠。枞阳县鑫盛装饰有限公司与巨力公司破产债权确认纠纷一案的庭审笔录可以证明该事实。周著立庭后在巨力公司管理人陪同下到法院，陈述如下事实，瞿文豪尚欠2018年1月13日之后租金未付，之前租金已结清，瞿文豪的红木床是抵付2017年租金。关于瞿文豪2019年7月向管理人支付8000元的事实，巨力公司管理人表示认可。依据各方当事人陈述及其提供的证据，本院查明事实如下：巨力公司分别于2015年1月13日、2018年1月13日与瞿文豪签订租赁协议，约定瞿文豪租赁巨力公司厂房及工棚，用于家具加工生产，年租金3万元。第一份合同租期3年，第二份合同租期6年。其后，瞿文豪租赁巨力公司办公楼一、三楼，厨房、北面东侧300平方米斜顶工棚。现周著立认可瞿文豪尚欠2018年1月13日之后的租金未付，之前租金已结清。2019年7月，瞿文豪向巨力公司管理人支付租金8000元。2018年11月19日，本院受理了巨力公司破产清算申请，并于2018年12月11日指定安徽景旺律师事务所为巨力公司管理人。在受理破产后两个月内，管理人未通知瞿文豪决定继续履行或者解除上述租赁协议。另查，2015年2月10日，安徽军翼环保科技有限公司（简称军翼环保公司）经工商变更登记为巨力公司；法定代表人由周著立，变更为金兆华。庭审中，巨力公司管理人认可周著立为公司实际控制人。本院认为，本案争议的焦点是1.案涉租赁合同应否认定解除；2.瞿文豪是否应腾让巨力公司诉求的房屋；3.瞿文豪拖欠的租金和占有使用费如何认定。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。现我院于2018年11月19日受理了巨力公司破产清算申请，并于2018年12月11日指定安徽景旺律师事务所担任巨力公司管理人。巨力公司管理人在破产申请受理之日起两个月内未通知瞿文豪继续履行租赁合同，双方租赁合同关系应当视为解除。巨力公司管理人关于请求解除与瞿文豪签订的租赁合同关系的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，故在租赁合同判决解除之后，瞿文豪应立即搬离其租赁场地，交还给出租人巨力公司。关于瞿文豪主张自己在承租场地上搭建了斜顶工棚及房屋装潢等情况，并要求巨力公司在解除合同后对其补偿的辩解，因于本案房屋租赁合同纠纷案件并非同一法律关系，可另行处理，故其该项辩称，本院不予采纳。关于瞿文豪欠付的租金或占有使用费问题，根据周著立陈述，瞿文豪尚欠2018年1月13日之后的租金未付，之前的租金已经结清。同时，巨力公司管理人亦认可瞿文豪2019年7月支付8000元。现虽然瞿文豪表示2019年之前的租金并不拖欠，但是并未提供相关证据予以证明，本院对于该意见不予采纳。又因，巨力公司管理人亦当庭认可周著立系巨力公司的股东及实际控制人身份，故本院对于周著立关于欠付租金部分的陈述予以认可。瞿文豪自2018年1月13日到2019年7月13日，承担欠付租金37000元（一年半租金45000元-向管理人支付8000元）；从2019年7月14日，年租金30000元，每日租金或占有使用费按82.20元计算，至瞿文豪实际交还占用房屋给巨力公司之日止。如瞿文豪确存在其他已支付租金事实，可在获取相关支付凭证或证据之后，另行主张其合法权益。综上，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，判决如下：一、原告枞阳县巨力环保科技有限公司与被告瞿文豪2018年1月13日签订的《租房协议》于2019年1月19日解除；二、被告瞿文豪于本判决生效之日起三十日内搬出原告枞阳县巨力环保科技有限公司场地；三、被告瞿文豪于本判决生效之日起三十日内一次性给付原告枞阳县巨力环保科技有限公司租金37000元；并从2019年7月14日起，按年30000元（每日租金或占有使用费82.20元）计算，支付占有使用费至上述房屋实际交还给巨力公司之日止；四、驳回原告枞阳县巨力环保科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2913.68元，由原告枞阳县巨力环保科技有限公司负担2188.68元，由被告瞿文豪负担725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长  黄冬松审 判 员  张庄女人民陪审员  汪海晖二〇一九年十月二十九日书 记 员  汪 颖附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。