四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川01民终15552号 上诉人（原审原告）：成都市公共交通集团有限公司，住所地：成都市武侯区双楠路**。 法定代表人：王昌干,董事长。 委托诉讼代理人：覃玲峻，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈莉，女，1973年2月14日出生，汉族，住成都市武侯区。 被上诉人（原审被告）：吕娟，女，1970年6月27日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：刘智伟，四川品森律师事务所律师。 上诉人成都市公共交通集团有限公司（以下简称公交公司）因与被上诉人陈莉、吕娟房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初5709号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 公交公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判支持公交公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院仅查明陈莉与公交公司签订的房屋租赁合同约定的租金是否已经全部结清，未查明陈莉、吕娟何时搬离案涉房屋，案件的关键事实未查清，一审判决没有相应的事实认定基础。二、陈莉、吕娟在2019年12月31日双方租赁合同期限届满后，仍继续占用案涉房屋。而宝贝鲜花坊的工商档案作为上诉人提交的直接反映案涉房屋适用情况的证据，一审法院却未对其是否采纳进行分析和认定。三、在陈莉、吕娟一直未向公交公司交还案涉房屋，也未向其支付房租租金或者占用费，在其未举证何时向公交公司交还案涉房屋的情况下，应当认定公交公司主张的房屋收回时间。四、2010年1月1日以后，公交公司在陈莉、吕娟占用房屋期间，先后通过发催告函、律师函等方式向陈莉、吕娟催要房屋占用费。 陈莉辩称，2009年房屋租赁合同期满后，公交公司并未与陈莉续签合同，陈莉于合同期满后缴纳完最后一期款项之后就搬离了，并且陈莉也并非本案的适格当事人。 吕娟辩称，一、公交公司起诉吕娟主要是依据吕娟曾作为陈莉的经办人替其向公交公司转租赁费的银行转账凭证，但此证据只能说明吕娟代陈莉支付过一笔费用，且公交公司无其他证据证明吕娟实际使用了案涉房屋，故吕娟并非本案适格当事人；二、根据《中华人民共和国民事诉讼法》的第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条的规定，公交公司应承担举证证明陈莉、吕娟于案涉房屋到期后，继续违法占用并使用案涉房屋的事实。但公交公司未提供相关的证据证明陈莉、吕娟于合同到期后至2016年6月持续占有和使用案涉房屋，故公交公司应承担举证不能的法律后果；三、公交公司出示的工商登记表显示的是鲜花坊注销之日为2016年6月29日，该证据不能直接证明陈莉、吕娟自房屋到期后至2016年6月仍继续占有和使用案涉房屋，且不能达到陈莉和吕娟实际搬离时间的证明目的。 公交公司向一审法院起诉请求：一、请求法院判令陈莉、吕娟向公交公司支付房屋占用费156000元。 一审法院认定事实：2014年6月30日，成都市公共交通集团公司更名为成都市公共交通集团有限公司。 公交公司系位于成都市房屋的所有权人。2008年12月30日，公交公司（出租方，甲方）与陈莉（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于成都市房屋出租给乙方使用，租赁期共12个月，自2009年1月1日至2009年12月31日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业使用。该房屋租金为每月1400元，管理服务费600元。乙方每半年支付一次，于到期前十日缴纳下半年的租金及管理服务费。截止2009年底陈莉的房租费全部结清，庭审中双方对此表示认可。 2015年7月16日，公交公司委托律师向陈莉发出律师函，载明：陈莉自2010年1月1日起开始非法占用案涉租赁房屋至今未搬离，按照原《房屋租赁合同》约定的2000元/月的标准计算至2015年6月30日，你方已经拖欠房屋占用费132000元。陈莉应自收到律师函5日内付清拖欠房屋占用费，否则原告将采取法律手段维护自身权益。陈莉、吕娟表示均未收到该律师函。 一审审理中，公交公司提交1.《个体工商户信息查询通知单》，载明：名称（字号）为成都市青羊区都市宝贝鲜花坊，经营场地：成都市青羊区一环路西一段146号附21号，成立时间:2002-06-27,注销/吊销时间:2016-06-29；2.《个体工商户换照申请登记表》，载明:字号：成都市青羊区都市宝贝鲜花坊，经营场地：成都市青羊区一环路西一段146号附20号-21号。2014.4.25；3.《个体工商户换照申请登记表》，载明:字号：成都市青羊区都市宝贝鲜花坊，经营场地：成都市青羊区一环路西一段146号附21号。2011.2.28，想要证明陈莉在2010年以后仍在使用案涉房屋。陈莉辩称营业执照注销时间与本案没有关联性，且其可以在网上使用该营业执照。故不能以此证明陈莉在租期届满以后仍在使用该案涉房屋。 一审法院认为，公交公司和陈莉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行合同义务。截止2009年底，陈莉、吕娟的房屋全部结清，双方的权利义务关系解除。合同届满以后，公交公司主张陈莉仍在使用该房屋，陈莉对此不予认可，且公交公司未提交相应的证据证明陈莉在合同届满以后，仍继续使用该涉房屋。故对公交公司主张陈莉向其支付房屋占用费156000元的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回公交公司的诉讼请求。一审案件受理费3420元，由公交公司承担。 本院二审期间，公交公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。公交公司提交如下证据：案涉地址的百度街景照片（分别于2014.7.22、2017.7.25拍摄两页），拟证明至少在2017年7月25日之前案涉的房屋都是挂的陈莉、吕娟的招牌，2014年7月22日拍摄的这张照片显示他们的店铺处于经营的状态，2017年7月25日拍摄的照片门是关着的。 陈莉经质证发表质证意见称，陈莉的营业执照名称是成都市青羊区都市宝贝鲜花坊，而公交公司提交的该证据与其无关。 吕娟经质证发表质证意见称，首先，拍摄的店铺名称的招牌并非吕娟当事人工商登记的招牌，吕娟的工商登记名称为成都市青羊区都市宝贝鲜花坊，而照片上显示的成都市鲜花婚庆公司，该公司并非陈莉、吕娟所经营的花店，故吕娟认为根据公司提交的证据与本案无关。同时，吕娟认为，该照片系复印件，公交公司提交网站截图应当经过相应的程序进行。 对公交公司提交的上述证据的真实性、合法性，本院予以确认，其关联性及证明力于本院认为部分予以阐述。 本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，对此本院予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 一、关于陈莉是否支付房屋占用使用费的问题。依据《房屋租赁协议》第十条“房屋交付及收回的验收；1、乙方应于房屋租赁期限届满后，将承租的房屋及附属设施、设备交还给甲方”之约定，作为承租人于租赁合同期限届满后，应当及时履行腾退房屋的义务，向公交公司交付案涉房屋。但本案中，作为返还义务人的陈莉却并未举证证明其及时履行了腾退义务，亦未举证证明承租人于租赁期限届满之后将案涉房屋交付给公交公司，应当承担举证不能的不利责任，故对陈莉的该项抗辩，本院不予采纳。鉴于本案中，承租人并未举证证明于租赁期限届满后将案涉房屋返还，且公交公司于之后发出的律师函认为陈莉应于合同到期后应立即腾空并搬离，并主张合同到期之后的占用使用费，故对于陈莉在合同到期之后对案涉房屋的占有使用，公交公司已提出过异议，故双方之间亦不构成不定期租赁法律关系。对于陈莉于合同到期之后的占有使用，因发生于双方合同履行期限届满之后，且不构成不定期租赁，故该到期后的占有构成无权占有，公交公司有权主张占有使用费。 二、对于公交公司要求给付的费用数额问题。公交公司于本案中要求支付自2010年1月1日起至2016年6月30日的占有使用费。对此，本院认为，公交公司主张其已于2016年6月30日收回案涉房屋，在陈莉并未提交足以采信的证据证明其返还案涉房屋早于公交公司认可的该房屋收回时间时，本院对公交公司主张的该收回房屋事实予以确认，即占有使用费计算从2010年1月1日起计算至2016年6月30日止。同时，对于公交公司主张应参照原合同的给付标准作为占有使用费的给付问题，因公交公司主张的该占有使用费中已包含了原合同约定的租金及管理服务费，经本院核实均有合同依据，故对此给付标准的主张亦予照准。鉴于一审法院对举证责任的分配不当造成认定有误，本院对此予以纠正。 三、关于吕娟是否应承担占有使用费的问题。对于公交公司主张吕娟系案涉房屋的实际使用人，故亦应连带承担相关占有费用。对此，本院认为，公交公司并未提交足以采信的证据证明原合同主体发生变更，亦未提交足以采信的证据证实吕娟系案涉房屋的实际占有使用人，故公交公司于本案中主张吕娟承担案涉占有使用费的主张依据不足。同时，陈莉于一审时认为吕娟仅系协助其履行租赁合同的经办人，并否认曾将案涉房屋向吕娟进行过转租。故，对于公交公司向吕娟主张占有使用费的请求，本院不予支持。 综上，公交公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初5709号民事判决； 二、陈莉于判决生效之日起十五日内向成都市公共交通有限公司支付占有使用费156000元； 三、驳回成都市公共交通公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3420元，由陈莉负担；二审案件受理费3420元，由陈莉负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年十月三十一日 书记员  刘昱君