湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6475号上诉人（原审被告）：湖南中鼎置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区高塘岭街道郭亮北路**。法定代表人：莫益芳，董事长。委托诉讼代理人：聂治伟，男，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：侯建培，男，1968年5月26日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。被上诉人（原审原告）：刘红艳，女，1969年10月9日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘明，湖南睿邦律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：贺喜，湖南睿邦律师事务所实习律师。上诉人湖南中鼎置业有限公司（以下简称中鼎公司）因与被上诉人侯建培、刘红艳商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初575号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人中鼎公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判；2、由侯建培、刘红艳承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、本案纠纷系由政府部门引起，不能归责于中鼎公司。2013年2月20日，因黄桥大道建设导致行政机关调整中鼎江岸花城项目相关用地红线范围内净用地及代征用地需办理合同及权证变更手续。但截至2016年9月1日，行政机关一直未给中鼎公司办妥相关用地合同及权证变更手续，致使中鼎公司无法办理涉案楼盘的初始登记及不动产权登记。另，2016年8月，长沙市望城区开始实施不动产权登记制度，登记部门因系统原因有半年多时间未受理不动产权登记。中鼎公司在本案纠纷中没有任何过错及拖延行为。二、即使认定中鼎公司存在违约行为，因侯建培、刘红艳未按合同约定的时间验收房屋或提供有效证件，因此本案逾期办证时间应从实际收房或提供有效证件之后900日开始计算。三、侯建培、刘红艳主张的违约金过高，请求法院酌情予以减少。被上诉人侯建培、刘红艳辩称，一、中鼎公司没有相关证据证明涉案纠纷是由政府引起；即使其说法属实，也是办证过程中的违约行为，中鼎公司与政府的沟通不属于免责事由。二、关于违约时间。中鼎公司一审提交的证据没有业主签字，我方认为是按照合同约定时间交房的。即使中鼎公司逾期交房，也要承担违约责任，不能因逾期交房而免除逾期办证责任。三、关于违约金标准。同一合同条款、同一小区有过相同判例，且日万分之一的违约金标准是合同约定的，没有调低的理由，一审的时候中鼎公司也没有提出要调低。侯建培、刘红艳向一审法院起诉请求：1、判令中鼎公司按万分之一每日支付自2016年3月18日起至实际办妥房屋权证日止（2017年12月4日）的逾期办证违约金19592.7元；2、判令中鼎公司返还面积差价4032元（1.2×3360.34）；3、判令中鼎公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2012年12月8日，中鼎公司（出卖人）与侯建培、刘红艳（买受人）签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》约定：1、买受人购买由出卖人开发的位于长沙市望城区房屋；2、房屋建筑面积为93.14平方米，房屋总价为312982元；3、出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房；4、买受人购买的商品房为预售商品房的，自商品房交付使用后900日内办妥买受人的房屋所有权证，980日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人责任，致使买受人不能在约定期限内办理产权登记，双方同意分别处理，即：买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将已付房款退还买受人，并按已付购房款2%支付违约金；买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按已付房款的0.1‰支付违约金。合同还约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款，超过3%的，买受人有权解除合同，双方自行约定：按最终实测面积据实结算，多退少补。合同签订后，侯建培、刘红艳依约支付了房款，2013年9月30日，中鼎公司将该房屋交付给侯建培、刘红艳使用。2017年10月17日，长沙市望城区不动产登记中心受理了中鼎公司为侯建培、刘红艳办理权属登记申请，望城区国土资源局不动产登记信息表显示，侯建培、刘红艳房屋登记面积为91.94平方米。2017年12月4日侯建培、刘红艳取得了不动产权证。一审法院认为：侯建培、刘红艳与中鼎公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法产生法律效力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同的约定，中鼎公司应在商品房交付后即2013年9月30日后的900日内（即2016年3月20日前）办妥买受人的房屋所有权证，980日内办妥买受人的土地使用权证，但中鼎公司直至2017年10月17日才向长沙市望城区不动产登记中心申请办理涉案房屋产权，已构成违约，应承担相应的违约责任。中鼎公司辩称，因行政机关的原因导致逾期办证可以免责，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，中鼎公司该抗辩缺乏法律依据，一审法院不予采纳。按照合同约定，因出卖人责任，致使买受人不能在约定期限内办理相关权属登记，出卖人自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止每日按已付房款的0.1‰支付违约金。经计算，从2016年3月21日至2017年10月17日止，中鼎公司共逾期566天，由此产生的违约金为17715元（312982元×0.1‰×566天）。故对于侯建培、刘红艳主张中鼎公司支付逾期办证违约金诉讼请求，一审法院予以部分支持。侯建培、刘红艳房屋不动产登记面积小于合同面积1.2平方米，且在约定的3%以内，中鼎公司应当退还房屋差价（1.2×3360.34）4032元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、湖南中鼎置业有限公司于本判决书生效之日起五日内向侯建培、刘红艳支付违约金17715元；二、湖南中鼎置业有限公司于本判决书生效之日起五日内向侯建培、刘红艳退还房屋差价款4032元；三、驳回侯建培、刘红艳的其他诉讼请求。一审案件受理费195元，由湖南中鼎置业有限公司负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：侯建培、刘红艳与中鼎公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。中鼎公司未在合同约定的期限内办妥房屋权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审判决综合中鼎公司的过错程度及侯建培、刘红艳确有损失等本案实际情况，认定中鼎公司应按照合同约定的标准向侯建培、刘红艳支付逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。中鼎公司上诉主张因政府部门变更用地红线范围导致其逾期办证，中鼎公司应免除相应责任。本院认为，涉案楼盘土地的红线范围在2013年2月就已发生变更，而中鼎公司未提供证据证明该红线范围变更对其办理产权证的时间造成影响以及因此延长的具体办证时间，故对中鼎公司该项上诉意见，本院不予支持。中鼎公司又上诉主张不动产登记政策变化导致其办证迟延，应免除相应责任。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的有关规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，中鼎公司在不动产登记政策发生变化前就已存在迟延办理房屋权属证书的情形，故对该项上诉理由，本院不予采纳。中鼎公司另上诉主张因侯建培、刘红艳存在延期收房及未按时提供有效证件等违约行为，逾期办证违约金的计算时间应予扣减，因中鼎公司未提供有效证据证明侯建培、刘红艳存在上述行为，故本院对该项上诉意见亦不予采信。综上所述，上诉人中鼎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费390元，由上诉人湖南中鼎置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇一九年十月十四日书记员 林 巧