四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初4716号 原告：胡琴，女，1982年11月25日出生，汉族，住四川省郫县。 被告:成都晨辉汽车有限公司。住所地：成都市高新区西部园区西北片区。 法定代表人：陈明，系公司董事长。 委托诉讼代理人：方志国，男，1980年9月5日出生，汉族，住安徽省来安县，系公司员工。 原告胡琴与被告成都晨辉汽车有限公司（以下简称晨辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡琴及被告晨辉公司的委托诉讼代理人方志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡琴向本院提出如下诉讼请求：1、晨辉公司立即返还胡琴履约保证金15000元；2、晨辉公司立即向胡琴开具已收取租金相应的增值税专用发票；3、晨辉公司立即返还扣留的胡琴的货物；4、本案诉讼费由晨辉公司承担。事实与理由：2015年1月30日，晨辉公司与案外人刘晓琴签订《物业租赁合同》。2015年5月20日，胡琴、晨辉公司与刘晓琴签订《合同变更三方协议》。2015年5月20日，胡琴向晨辉公司支付履约保证金15000元。2019年1月19日，胡琴、晨辉公司解除租赁合同。合同解除后，晨辉公司扣留胡琴货物，拒绝退还履约保证金，且经多次协商无果，故诉至法院。 晨辉公司辩称，1、胡琴要求晨辉公司退还履约保证金15000元的理由不成立。因双方物业租赁合同的终止时间是2019年1月19日，自2018年10月1日至2019年1月19日期间，胡琴尚有租金15000元未按照合同约定支付给晨辉公司，只有当所有款项结算完毕之后，才可以退还履约保证金；2、只要胡琴提供租金收据，晨辉公司就可以向胡琴开具发票；3、双方所形成的是租赁合同关系，扣留原告货物的并非晨辉公司，而是另外一个合同关系的主体行使的扣留权，扣留货物与本案无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月30日，晨辉公司（甲方）与案外人刘晓琴（乙方）签订《物业租赁合同》，该合同约定的主要内容为：1、甲方将位于成都市高新西区商瑞总部基地）2号馆第三层3Ｂ34号物业出租给乙方使用，该物业承租面积为164.55平方米（含公摊面积），乙方租用该物业仅限于飞宇品牌的产品、商品系列的展览展示，约定的经营范围为门窗。2、乙方承租该物业的有效期总计为36个月，即从2015年5月1日起至2018年4月30日止，租期起算日约定为2015年5月1日，但最终以甲方发出的书面《租户入场通知》或公告、函件中规定的物业交付日及租期起算日期为准。3、乙方在签订本合同时，乙方同意将已缴纳的物业租赁定金自动转为本合同的履约保证金，乙方应缴纳的履约保证金共计人民币15000元；本合同有效期内，乙方不得将所缴纳的履约保证金用于抵扣或冲抵租金及其它费用。4、乙方应按每平方米29元的标准（即：4771.95元／月）向甲方支付物业租金，合同签订后，乙方须一次性支付首期物业租金总计9543.90元，以后乙方须于每半年租金到期时提前15天按时向甲方缴纳；双方约定以2015年5月1日作为该物业的租金起算日，计租期按自然月计算，默认为每月壹号至本月最后一天，未满整月情况按当月实际天数计算；5、本合同有效期或因法定、约定的事由需提前终止本合同时，乙方依约定退出租赁该物业后，经甲方对该物业进行验收，在乙方缴清全部租金或其他费用且无其他违约行为的条件下，甲方应在乙方搬离该物业之日起三十日内不计息将履约保证金退还给乙方。6、甲方有权委托商业管理公司对整体物业实行统一的经营管理，商业管理公司的变更不影响本合同的履行；签署本合同时，乙方须一并和甲方委托的四川爱家居商业有限公司（以下简称为爱家居公司）签订《物业综合管理服务协议》。爱家居公司负责晨明·爱家居总部港项目（晨明·西区商瑞总部基地）的日常经营管理。乙方须严格遵守与爱家居公司签订的《物业综合管理服务协议》，服从并接受爱家居公司统一提供的管理服务，并按约定缴纳相关费用。7、因乙方原因导致本合同解除、终止、或在乙方合同有效期届满时，如乙方未在甲方限定的时间内将所属物品、设备等搬离该物业，视认为乙方放弃物业内物品、设备等财物的所有权，甲方或爱家居公司有权在事前不告知乙方的情况下，采取搬离并处置物业内的物品、设备等相应措施。对此，甲方不承担任何责任。如乙方逾期搬离，逾期搬离期间的占用房屋的费用，每占用一天按当年度每天租金的2倍计算。8、乙方对其承租的物业享有物业使用权，且须依法经营；乙方承租后，其经营行为须自负盈亏，一切债权债务均自行负责，均与甲方及授权管理机构无关。9、本合同有效期满前，乙方若有意续租，应提前三个月向甲方提出续租申请，是否续租，由甲方书面确认。若甲方同意续租，租金和其他租赁条件以双方另行签订的物业租赁合同为准。租赁期满双方不续租或双方协商提前终止合同的，租赁期满日或协定的终止日即为本合同的终止日。乙方应在合同终止后三天内搬出所租赁的物业。10、乙方逾期缴纳租金三天以上即为违约，乙方每逾期一天按逾期缴纳金额的千分之三累计计算并支付滞纳金；若逾期缴纳时间达30天（含30天）以上的，甲方有权单方终止本协议。11、乙方在签订本合同时，乙方须同时与爱家居公司签订《物业综合管理服务协议》，本合同与《物业综合管理服务协议》同时生效；12、本合同有效期内，甲方同意基于乙方免交第一个合约年总计八个月、第二个合约年总计四个月的物业租金及运营管理费的承租优惠。 2015年5月20日，晨辉公司（甲方）、刘晓琴（乙方）、胡琴（丙方）签订了《合同变更三方协议》，约定的主要内容：1、甲方同意，乙方将其在2015年1月30日甲方与乙方签订的《物业租赁合同》中的全部权利义务转由丙方承接。2、丙方自愿承接乙方在上述协议中的全部权利义务，丙方应按照上述协议的约定，履行协议义务。3、甲方已按照《物业租赁合同》的约定，履行了协议义务，在本协议签订前，乙方不欠甲方租金；以后各期全部租金由丙方按照《物业租赁合同》的约定，履行协议支付义务。 上述合同与三方协议签订后，胡琴于2015年5月20日向晨辉公司支付了履约保证金15000元，胡琴并从刘晓琴处承接了所承租的位于成都高新西区晨明·爱家居总部港2号馆第三层第3Ｂ34号的物业。胡琴并向晨辉公司交纳结清了截止2018年9月30日期间的房屋租赁费用。2018年9月30日，胡琴为续租案涉物业，通过银行转账，向晨辉公司支付了续租租赁费用的意向金5000元，双方的房屋租赁合同实际履行至2019年1月19日，自2018年10月1日至2019年1月19日，共产生房屋租赁费计17240.59元（其计算方式为：4771.95元／月×3月＋4771.95元／月÷31天×19天＝17240.59元）。截止目前，晨辉公司未向胡琴退还履约保证金15000元。 另查明，胡琴系高新区加维斯门窗经营部业主。 以上事实，有胡琴与晨辉公司在法庭审理中的陈述与答辩及胡琴所提供的物业租赁合同、晨辉公司给胡琴所出具的收据及《合同变更三方协议》、缴费通知书、成都市公安局高新技术产业开发区分局接（报）处警登记表等证据材料在卷佐证。上述证据经本院审查，均具有真实性、合法性，与本案的待证事实具有关联性，本院予以采信。 本院认为，《物业租赁合同》及《合同变更三方协议》是胡琴、晨辉公司及案外人刘晓琴的真实意思表示，不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效，应当受到法律的保护，胡琴、晨辉公司及案外人刘晓琴均应当按照合同约定全面履行合同义务。关于晨辉公司是否应当向胡琴退还履约保证金15000元的问题。本院认为，因在本案的审理过程中，胡琴及晨辉公司双方认可物业租赁合同的实际解除时间为2019年1月19日，且晨辉公司认可2018年9月30日之前，胡琴并未拖欠其租赁费，而在双方所约定的租赁期满后，双方又未签订有新的物业租赁合同，且胡琴认可除向晨辉公司缴纳了5000元的履约意向金外，并未向晨辉公司交纳2018年10月1日至2019年1月19日期间的物业租赁费用，故胡琴应当按照原《物业租赁合同》所约定的租金向晨辉公司交纳该期间的租赁费用。因胡琴已经向晨辉公司交纳了履约保证金15000元及续租的租赁费用5000元，故晨辉公司实际应向胡琴退还的履约保证金为2759.41元（15000+5000-17240.59=2759.41元）。关于胡琴在本案的审理过程中主张2018年10月1日至2019年1月19日期间，是否属于免租期的问题。本院认为，因胡琴所提供的2018年8月10日的补充协议上所约定的优惠一个月的期间为2018年4月1日至2018年9月30日，而续租期在2018年10月1日之后，同时，胡琴所提供的该补充协议为复印件，晨辉公司对其又不予认可，故胡琴以此证明2018年10月1日至2019年1月19日期间应当免交租金的理由无证据证实，本院不予支持。关于晨辉公司是否应当向胡琴出具增值税发票的问题。本院认为，因该发票是否出具，涉及税务机关的行政职能问题，不属于人民法院主管，故对胡琴的该请求，本院不予支持。关于晨辉公司是否应当向胡琴退还所扣留的货物问题。本院认为，因胡琴并无证据证实，其货物的被扣留属于晨辉公司的行为，故本院对胡琴的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都晨辉汽车有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告胡琴的履约保证金2759.41元； 二、驳回原告胡琴的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取88元，由原告胡琴承担40元，由被告成都晨辉汽车有限公司承担48元（此款原告已预交）。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  程为清 二〇一九年十月十四日 书记员  许 林