重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终5467号上诉人（原审原告）：财信智慧生活服务集团有限公司（原重庆财信物业管理有限公司），住所地重庆市江北区红黄路1号1幢21-2号，统一社会信用代码91500105793547865Q。法定代表人：周永才，董事长。委托诉讼代理人：孔玲，女，公司员工。委托诉讼代理人：倪潇，男，公司员工。上诉人（原审被告）：冯科，男，1976年4月28日出生，汉族，住重庆市南岸区。上诉人财信智慧生活服务集团有限公司（以下简称“财信公司”）因与上诉人冯科物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初1401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理，上诉人财信公司的诉讼代理人孔玲、倪潇及上诉人冯科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。财信公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判由冯科支付财信公司2015年1月1日至2018年12月31日期间的全额物业费17977元；2.本案一、二审诉讼费由冯科承担。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误。1.冯科提交的证据明显缺乏关联性。财信公司主张的物业费期间为2015年1月1日至2018年12月31日，而冯科提交的所谓反映物业服务质量未达标的照片、光盘等证据均是一审开庭前（约2019年2月）才补照、补拍的证据，姑且不论该证据的真实性，其以此证据证明上述期间的物业服务质量存在问题明显缺乏关联性。2.一审法院判决减少物业费没有法律依据。物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，在实践中不可能完美。扣减物业费须有法定的或约定的事由，财信公司没有违反合同约定，在一审中也强调“不会存在违背物业服务标准的违约行为”；同时，亦无任何法律规定物业服务存在所谓“瑕疵”即可扣减物业费。冯科辩称，财信公司的上诉请求不能成立。冯科上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令财信公司退还2013年12月26日至2015年1月22日期间冯科已缴纳和视为已缴纳的物业管理费合计4970.29元，并按照前述费用的3倍即14910.87元对冯科进行赔偿；3.判令财信公司赔偿冯科误工费2046元；4.本案上诉费由财信公司承担。事实和理由：1.一审判决认定重庆国兴置业有限公司（以下简称“国兴公司”）与财信公司签订的《前期物业服务合同》对冯科具有约束力错误。冯科与国兴公司签订的《重庆市商品房买卖合同》《业主临时规约》及冯科与三吉利物业公司（以下简称“三吉利公司”）签订的《前期物业服务协议》，均合法有效，对合同双方均具有约束力；而国兴公司与三吉利公司签订的《前期物业管理合同解除协议》及国兴公司与财信公司签订的《前期物业服务合同》对冯科并不具有法律效力，且明显违反法律规定。故，冯科与财信公司并未签订过任何有关物业服务的协议，二者之间并不存在物业服务合同关系。同时，国兴公司和三吉利公司存在违约行为，其或其现所有人应向冯科进行相应的退款和赔偿。2.财信公司在物业管理活动中存在诸多问题，并非一审判决所认定的“瑕疵”，而是范围广且长期未得到回应和整改的严重服务质量问题，故2016年10月23日至判决之日的物业服务费应当按照冯科在一审中提出的方案处理，即“该期间财信公司向冯科提供了事实物业服务，物业费标准应以财信公司向冯科提供的实际服务质量和标准，参照《重庆市物业服务收费管理办法》和《重庆市住宅物业服务等级标准》及物业服务收费政府指导价由财信公司与冯科协商确定，直至所涉小区全体业主选聘合法物业服务企业并签订正式合同为止”。财信公司辩称，冯科的上诉请求与本案争议焦点无关，其主张应另行起诉。财信公司向一审法院起诉请求：判令冯科向财信公司支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费17977元及违约金500元。一审法院认定事实：国兴·北岸江山小区的建设单位为国兴公司，该司与三吉利公司签订了《前期物业服务合同》，约定由三吉利公司为该小区提供前期物业服务，物业服务期限自双方签字盖章之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效之日为止，住宅的物业服务费收费标准为2.5元/月/平方米。合同还对物业服务所需达到的标准、缴纳物业服务费的义务及违约责任等进行详细约定。2013年12月26日，国兴公司与三吉利公司签订《前期物业管理合同解除协议》，协议约定：双方同意于2013年12月26日解除《前期物业服务合同》，双方互不对合同的解除承担任何赔偿责任；三吉利公司应于本协议签订生效后三日内向国兴公司交接完毕并撤出物业。此后，三吉利公司将相应的物业资产、债权债务处理等资料移交给国兴公司。2013年12月27日，国兴公司与财信公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：由财信公司为国兴·北岸江山小区提供物业服务；物业服务内容包括物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构建物的维修、养护和管理，公用绿地及景观水池的养护与管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，交通秩序与车辆停放的管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和房屋，包括门岗执勤、巡视、安全监控等事项，接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护，物业档案资料的管理，物业项目使用专项维修资金的预算和计划；物业服务收费采取包干制，高层住宅为2.5元/月/平方米，商业物业为8元/月/平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按建筑面积分摊方式向业主分摊计收；业主应于每月10日之前缴纳物业服务费用或者物业服务资金；本合同期限自双方签字（盖章）之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效之日为止，本协议期限届满前两个月，业主大会尚未设立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未能达成协议的，财信公司应在本合同期限届满后三个月内继续履行本协议，开发建设单位或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务公司或其他管理人；财信公司管理服务违反本合同约定，未能达到物业服务质量约定的，应承担违约责任，赔偿国兴公司及业主相应损失；国兴公司、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务酬金或物业管理费的，应按每日千分之三的标准向财信公司支付违约金；国兴公司拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托财信公司修复，但修复费用及造成的其他损失由国兴公司承担；本合同效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人，业主可与业主使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。前述合同附件三对物业管理服务标准应达到以下标准进行如下约定：一、物业共用部位的维修、养护和管理。1.对房屋共用部分进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2.每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。3.小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。1.对共用设施进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2.设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。3.对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房逐项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。4.设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。三、公共场所、物业共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，雨、污水管道的疏通。1.高层按层，多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾清洁、无异味。2.合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。3.小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次；及时清除道路积水、积雪。4.共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。四、公共绿化的养护和管理。1.有专业人员实施绿化养护管理。2.草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。3.花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。4.定期组织浇灌，施肥和松土，做好防涝、防冻。5.定期喷洒药物，预防病虫害。五、机动车和非机动车的停放管理。对进出小区的车辆施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。六、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理。1.小区主出入口24小时站岗执勤。2.不定期对公共区域巡视检查。3.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。七、装饰装修管理服务。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。八、物业档案资料管理。1.建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。2.建立完善业主档案。合同签订后，财信公司为国兴·北岸江山小区提供物业服务至今，服务期间财信公司对案涉房屋的物业服务费收取标准为2.5元/月/平方米，该小区至今尚未召开业主大会，亦未成立业主委员会。一审法院另查明，冯科系案涉小区的业主，房屋建筑面积为152.99平方米，自2015年1月1日起未支付物业服务费，双方因此产生纠纷，财信公司于2019年1月11日向一审法院起诉。一审庭审中，财信公司认可其提供的物业服务存在瑕疵，具体表现在安保记录、设备维修等方面。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。对于冯科提出其与财信公司并不存在法律关系的抗辩理由，一审法院认为，虽然国兴公司与三吉利公司订立了前期物业管理服务关系，但双方在合同履行过程中解除了前述法律关系；严格来讲，在国兴公司已经将房屋交付业主使用后，其并无权利另行指定前期物业管理公司，但根据现有证据显示涉讼小区至今尚未召开过业主大会，也未成立业主委员会，且财信公司实际为案涉小区提供了物业管理服务。综上，为保障物业服务企业的正常运行以及小区业主的整体利益，仍宜认定财信公司与案涉小区的业主存在事实上的物业管理服务关系。但从规范角度出发，财信公司应当督促案涉小区召开业主大会或者成立业主委员会，及时行使选聘物业管理服务企业的职责，促进案涉小区机构、人员的合理配置。因此，一审法院对冯科提出的抗辩理由不予采纳，冯科作为案涉小区业主，仍应按照国兴公司与财信公司签订的《前期物业服务合同》约定的标准缴纳物业服务费，财信公司要求冯科支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定。对于冯科提出财信公司物业服务质量未达到合同约定标准的抗辩意见，一审法院认为，财信公司对冯科举示的照片及录像没有异议，前述证据中显示出小区确实存在公共区域被占有、小区质量差、安保人员工作态度松散等问题，加之财信公司亦自认其提供的物业服务质量存在瑕疵。因此，一审法院认为，冯科提出的前述抗辩理由成立，为促使财信公司在今后的服务中完善物业企业职能、提供符合法律规定的物业管理服务，一审法院对财信公司主张的物业服务费酌情按照90%予以主张，即冯科应向财信公司支付2015年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费16179.3元。关于财信公司主张冯科支付违约金的问题。一审法院认为，冯科拖欠支付物业服务费确已对财信公司正常的物业管理服务造成影响，理应承担相应责任，但考虑到财信公司提供的物业服务确实存在瑕疵，为促使财信公司按照合同约定充分履行其义务，一审法院对该违约金请求不予支持。此外，对于冯科提出的物业服务费缴纳至2015年1月22日的抗辩理由，一审法院认为，冯科举示的预收款收据中并未载明其预缴纳款项的具体时间，另国兴·北岸江山“老带新”物管费优惠凭证系国兴公司出具，并未得到财信公司的确认，故冯科的抗辩理由缺乏证据支持，一审法院不予采纳。物业服务主要针对小区众多业主和使用人，具体服务内容主要涉及小区公共领域，服务时间具有持续性。财信公司作为物业服务企业，在服务过程中应多听取小区业主及使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题或将相应问题提请业主大会决议，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时，改善服务关系，促进彼此共同发展。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、冯科于本判决生效之日起五日内向重庆财信物业管理有限公司支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费16179.3元；二、驳回重庆财信物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取130.96元，由重庆财信物业管理有限公司负担16.29元，由冯科负担114.67元。”本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明，1.冯科在一审中自认财信公司在案涉期间内为其所在的小区提供了物业服务。2.财信公司在一审庭审中陈述：“（财信公司的物业服务）存在一定的瑕疵，可能在安保记录、设备维修等方面存在服务迟延，但是不会存在违背物业服务标准的问题，以后加强改善。”3.财信公司于2019年5月5日将其名称由“重庆财信物业管理有限公司”变更为“财信智慧生活服务集团有限公司”。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议焦点为：1.冯科与财信公司之间是否存在物业服务合同关系？2.一审法院对财信公司主张的物业费酌情减少了10%是否正确？现评判如下：一、关于冯科与财信公司之间是否存在物业服务合同关系的问题对于冯科上诉称其与财信公司未签订物业服务合同，二者之间不存在物业服务合同关系，故其不应交纳案涉物业费的主张，本院认为，冯科在一审中自认财信公司事实上对其所在的小区提供了物业服务，且一审判决综合本案事实依法对该问题进行了充分的说理，本院在此不再赘述。总之，一审判决认定冯科与财信公司之间存在事实物业服务合同关系，冯科应当按照财信公司与国兴公司签订的《前期物业服务合同》所约定的标准支付物业费，并无不当，本院对此予以确认，故冯科的该上诉理由不能成立，本院对此不予支持。对冯科要求财信公司退还2013年12月26日至2015年1月22日期间其缴纳的物业费并按照该费用的3倍对其进行赔偿及要求财信公司赔偿其误工费的主张，因其在一审中并未提出反诉，且财信公司不同意在本案中一并处理，故对冯科的该上诉请求，本院在本案中不予处理，冯科可另行主张权利。二、关于一审法院对财信公司主张的物业费酌情减少了10%是否正确的问题财信公司上诉称冯科举示的证据并不能够证明其物业服务质量存在问题，且即使财信公司的物业服务存在一定瑕疵，但不足以降低物业费，故一审判决对其主张的物业费减少了10%错误，对此，本院认为，财信公司在一审庭审中虽然自认其物业服务“存在一定瑕疵，可能在安保记录、设备维修等方面存在服务迟延”，但亦明确说明了该“瑕疵”并不属于低于物业服务标准的情况，故财信公司所认可的“瑕疵”与冯科所主张的“瑕疵”并不是同一行为，且冯科并未有充分证据证明财信公司在物业管理过程中违反了物业管理合同的约定，财信公司所提供的物业服务质量低于物业管理合同约定的物业服务标准，因财信公司所认可的“瑕疵”不足以降低物业费，故一审法院对上述物业费酌情减少10%，存在不当，本院对此予以纠正。故财信公司的该上诉理由成立，本院对此予以主张，即财信公司在本案中所请求的物业费应当全额主张。综上所述，冯科的上诉请求不能成立，应予驳回；财信智慧生活服务集团有限公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决适用法律正确，认定事实部分不清，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初1401号民事判决；二、冯科于本判决生效之日起五日内向财信智慧生活服务集团有限公司支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费17977元；三、驳回财信智慧生活服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130.96元，由冯科负担；二审案件受理费261.92元，由冯科负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 娟审 判 员  陈义熙审 判 员  唐 松二〇一九年十月二十五日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮