江西省鄱阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1128民初2559号 原告（反诉被告）王矿，男，1981年10月20日出生，汉族，江西省进贤县人，住江西省南昌市进贤县。 委托代理人熊进光，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 委托代理人周丹，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 被告（反诉原告）江西九鸿房产开发有限公司，地址江西省鄱阳县鄱阳工业园区（城北），统一社会信用代码91361128596537924D。 负责人蔡志武，公司经理。 委托代理人熊洪盛，江西宏告正律师事务所律师。 委托代理人熊文，江西宏告正律师事务所律师。 原告王矿与被告江西九鸿房产开发有限公司（以下简称九鸿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人熊进光、周丹，被告委托代理人熊洪盛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王矿向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告交付位于鄱阳镇天鹅广场B6幢一单元1102室商品房并协助原告办理商品房房屋产权登记手续；2、依法判决被告支付延期交付商品房的违约金248196.25元（计算至2019年6月3日），2019年6月3日后的违约金按照原告已支付购房款每日万分之五支付至商品房交付之日止；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月15日原告与被告签订了合同编号为432016000027的《商品房买卖合同》。原告依约按照《商品房买卖合同》中的约定支付了购房款，并向鄱阳县地方税务局服务分局缴纳了坐落于鄱阳镇天鹅广场86幢一单元1102室商品房的契税费用，同时办理了按揭贷款。被告向原告出具了收房款的收据，并在收据上备注“电梯款抵房款”，即原告的购房款是通过被告用电梯款抵债的方式支付的。且房屋己备案至原告名下。依据原告与被告签订的《商品房买卖合同》之第八条交付期限的约定，被告应在原告缴清全部商品房房款的条件下，于2016年5月31日前向原告交付商品房，但被告至今未向原告交付商品房，被告的行为明显属于违约行为。综上所述，被告未向原告交付商品房并未协助原告办理商品房房屋产权登记手续的行为，已构成严重违约，严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特向贵院提请诉讼，望贵院依法做出公正裁决，支持原告的诉讼请求。 为支持其诉讼主张，原告向本院提交了以下证据： 第一组（1）原告王矿身份证复印件一份； （2）被告江西九鸿房产开发有限公司企业信用信息公示报告一份，证明原、被告的主体身份适格。 第二组（1）《商品房买卖合同》一份； （2）《江西九鸿房产开发有限公司收据》一份。 证明目的：1、原告与被告于2016年4月15日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 2、被告于2016年3月16日向原告出具了《江西九鸿房产开发有限公司收据》一份，原告已按照合同约定履行了合同义务； 3、被告未按照合同约定向原告交付商品房的行为构成违约，应依约向原告支付违约金。 第三组（1）鄱阳县《商品房买卖合同》备案登记表一份； （2）B区6栋一单元1102号购房款编号04311272江西省增值税发票一份； （3）（171）赣地证13189954鄱阳镇天鹅广场B区6栋一单元1102号《中华人民共和国税收完税证明》一份； （4）中国工商银行流水明细一份。 证明目的：1、原告与被告于2016年4月15日签订的《商品房买卖合同》在鄱阳县房地产管理局进行了备案登记，对外已产生公示效力； 2、原告已经按照《商品房买卖合同》向被告支付了购房款，被告向原告出具了缴纳B区6栋一单元1102号购房款的江西省增值税发票，且原告已缴纳了鄱阳镇天鹅广场B区6栋一单元1102号的契税6464.3元； 3、原告对所购的鄱阳镇天鹅广场B区6栋一单元1102号房屋按照《商品房买卖合同》约定办理了房屋按揭，截止今日一直在偿还按揭贷款。 第四组《律师函》及EMS快递单各一份。证明目的：原告于2019年5月6日向被告发函要求其履行《商品房买卖合同》的义务并承担违约责任，原告主张被告支付违约金未过诉讼时效。 第五组《情况说明》及附件，证明目的：王忆、王矿作为买房人向九鸿公司购买房屋，王忆、王矿、王平经协商一致。将王平享有的电梯款抵了王忆、王矿购买九鸿公司的购房款。 被告（反诉原告）江西九鸿房产开发有限公司辩称：原告并未按照合同约定支付房屋全款，原告的购房款并未实际支付，违反了双方签订的商品房买卖合同，没有在双方合同约定的时间内支付相应购房款，其行为构成违约，根据合同约定，原告在未支付全额房款时，被告有权不交付本案的房产，且原告主张的违约金于法无据，请法院驳回原告全部诉请。同时，被告（反诉原告）反诉请求，原被告之间形成买卖合同关系，反诉人已经按照合同约定将房屋备案在被反诉人名下，但被反诉人却未按照合同约定支付相应的房款，被反诉人违反合同约定，反诉人可以要求解除双方签订的买卖合同。为此反诉请求：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、请求判令被反诉人支付违约金2262.5元；3、请求判令本案诉讼费用由被反诉人承担。 被告（反诉原告）江西九鸿房产开发有限公司为支持其抗辩及反诉主张，被告（反诉原告）向本院提交了以下证据： 第一组证据：被反诉人的户籍信息，证明被反诉人具备诉讼主体资格。 第二组证据，商品房买卖合同，证明2016年4月15日反诉人与被反诉人签订一份商品房买卖合同，证明根据合同第六条第三款的规定，被反诉人应当于2016年4月15日向反诉人支付不少于房款30%的首付款，证明根据合同第七条第一款规定，被反诉人逾期超过30日后，反诉人有权解除合同，并且反诉人有权要求被反诉人支付违约金（按照应付款的0.5%）。 第三组证据，东奥克虏伯苏州电梯公司法人代表出具的情况说明及（2018）苏0509民初3087号民事判决书、（2018）苏0509执5185号执行通知书，证明被反诉人2016年4月15日约定使用东奥克虏伯苏州电梯公司43.4万元工程款抵扣房款，反诉人无需支付东奥克虏伯苏州电梯公司工程款；反诉人以及向东奥克虏伯苏州电梯公司支付工程款，被反诉人用工程款抵扣房款无法履行，因此反诉人未收到被反诉人支付任何房款，被反诉人构成违约，反诉人有权解除商品房买卖合同，并要求被反诉人支付违约金；证明反诉人已经于2019年5月向被反诉人主张催告程序，反诉人有权解除合同。 原告王矿（反诉被告）就反诉部分辩称：一、答辩人与被答辩人双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，答辩人已经按照《商品房买卖合同》的约定履行了合同义务，被答辩人无权解除双方签订的商品房买卖合同。二、答辩人已经按照《商品房买卖合同》的约定履行了合同义务。不存在违约情形，无须向被答辩人支付违约金。 本院组织当事人当庭进行了证据交换与质证。对原告（反诉被告）王矿提交的五组证据与被告（反诉原告）江西九鸿房产开发有限公司提交的三组证据的证明力予以确认。 经审理查明，2016年3月，被告（反诉原告）江西九鸿房产开发有限公司与案外人上饶宸瑞实业有限公司、江西汇力建筑工程有限公司（控股人为王平，王平与原告王矿系同村同族人）、东奥克虏伯苏州电梯公司（以下简称电梯公司）经协商达成口头协议，以江西九鸿房产开发有限公司欠东奥克虏伯（苏州）电梯公司的电梯款抵上饶宸瑞实业有限公司欠王平的工程款（电梯公司亦欠上饶宸瑞实业有限公司的款项）。王矿、王忆与王平同时协商将王平享有的工程款抵王矿、王忆购买九鸿公司的购房款。2016年3月16日，九鸿公司就诉争的商品房出具收据一份，收据载明交款单位为王平，交款金额为452500元，收据备注栏载明“电梯款抵房款”，收款收据加盖了被告公司销售合同专用章。2016年4月15日，原告与被告签订一份书面《商品房买卖合同》，合同编号为4320160000027。合同约定原告向被告购买位于鄱阳镇天鹅广场B区6栋一单元1102号房屋，房屋全款为452500元，签订合同当日支付不少于30%的房款计142500元，余款310000元办理银行贷款，被告应在2016年5月31日前将验收合格、房款缴清的房屋交付原告。合同还约定了违约责任与解除合同的条件，其中解除合同的条件为原告逾期30日未交房款、被告逾期90日交付房屋的，对方有权解除合同。2016年5月27日鄱阳县房地产管理局对原被告的买卖合同进行了备案，将鄱阳镇天鹅广场B区6栋一单元1102号房屋备案至原告王矿名下。与此同时，因原告手头缺钱用欲利用按揭形式从银行套出贷款使用，经原告与被告协商同意，由原告凭签订的房屋买卖合同申请办理按揭贷款，取得的贷款进入被告（反诉原告）江西九鸿房产开发有限公司账户后再由被告将此款项交还原告。2016年6月间，原告申办的房屋按揭贷款获得工商银行审批，所发放的310000元款项进入被告公司账户，但因被告九鸿公司银行账户涉另案被法院查封，此贷款无法转出，原告未取得此项贷款，原告且于2016年7月份开始按月偿还银行贷款，至今仍在偿还之中。2017年12月18日与2017年12月13日原告分别向税务机关交纳契税6464.30元与增值税21547.62元。此后，因案外人东奥克虏伯（苏州）电梯有限公司与上饶宸瑞实业有限公司之间在履行涉案前述四方协议过程中出现异议，案外人东奥克虏伯（苏州）电梯有限公司于2018年3月19日向苏州市吴江区人民法院提出诉讼（被告九鸿公司未到庭应诉与抗辩），2018年4月，苏州市吴江区人民法院作出（2018）苏0509民初3087号民事判决，判决由江西九鸿房产开发有限公司偿还电梯款868000元（该判决现已执行完毕）。从而导致原被告与案外人上饶宸瑞公司、东奥克虏伯（苏州）电梯有限公司之间原来达成的四方债权债务转让协议未得实际履行。此后本案原被告之间亦产生争议，2019年6月，原告向本院起诉，请求继续履行双方签订的商品房买卖合同，在审理当中，被告提出反诉要求解除合同。 上述事实有原告起诉状、被告答辩状、反诉状、当事人当庭陈述及所提交的证据予以证实，证据充分、足以认定。 本院认为，本案无论是本诉还是反诉，双方争议的焦点在双方履行《商品房买卖合同》过程中谁存在违约问题，因为谁存在违约问题决定谁将承担相应的法律后果。首先，双方订立《商品房买卖合同》的起因系宸瑞公司、汇力公司、东奥公司、九鸿公司存在相应的债权债务关系，为了使各自的债权债务关系归于消灭，形成了口头协议，以九鸿公司卖出的两套房冲抵东奥公司的电梯款，从而确立了案外人王平与原告王矿用九鸿公司提供的商品房来抵消东奥电梯公司的电梯款这个债务，原告王矿原本并不需要支付现金房款，这一点从九鸿公司出具的《收款收据》即可印证九鸿公司是认可王矿以电梯款抵房款这一行为的。但双方却签订了《商品房买卖合同》，该合同约定的付款方式是由王矿交30%的首付，剩余31万房款通过按揭贷款支付。而事实是双方并未按“文本合同”履行，显然在双方之间存在“口头合同”和“文本合同”不一致的现象；其次，从双方合同履行的情况分析也是如此，付款方式是以“电梯款抵房款”，并非按“文本合同”的约定方式付房款，交房时间也并非按“文本合同”约定的2016年5月31日前进行，因2016年5月27日，双方就《商品房买卖合同》办理了备案登记，而且原告王矿向税务机关办交纳契税增值税的时间为2017年12月，距签订合同已逾一年半的时间，前期双方对合同的履行并未提出过任何异议，故对其双方达成的“口头合同”的交房时间、办证时间、违约责任及违约责任的计算方式的约定不得而知。“文本合同”尽管对上述的条款进行了约定，但从合同的订立到合同的履行情况分析，“文本合同”并非双方的真实意思体现，双方真实意思的恰恰是双方的“口头合同”，故从双方履行商品房买卖合同的情况看，双方都不存在违约，而原告王矿与九鸿公司达成的房屋买卖合意系双方自愿、不违反法律强制性规定，其行为应受法律保护，根据本案现状双方应按约定继续履行各自的义务。虽然由于东奥电梯公司的变故，导致原告与九鸿公司之间“用电梯款抵房款”的约定无法实现，但并不妨碍原告用其他方式继续履行支付房款义务，被告在答辩与反诉中亦认可双方已形成商品房买卖合同关系，故当事人之间的商品房买卖关系成立，被告反诉要求解除合同理由不充分，根据本案实际合同应继续履行。虽原告王矿所办理的按揭贷款310000元初衷并非交付房款，但由于客观原因该款项已经进入被告单位银行账户，成为了被告单位资金，应该抵偿原告购房款项，故原告王矿欠付被告房款金额应为142500元。既然双方在履行商品房买卖行为过程中都不存在违约，故本诉原告所诉请的违约责任，反诉原告所诉请的解除合同、违约责任等均缺乏请求权基础，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王矿与被告（反诉原告）江西九鸿房产开发有限公司继续履行双方签订的商品房买卖合同； 二、被告（反诉原告）江西九鸿房产开发有限公司于原告王矿付清所欠142500元房款后一个月内向原告王矿（反诉被告）交付位于鄱阳镇天鹅广场B6幢二单元1102室商品房并协助原告（反诉被告）王矿办理商品房产权登记手续； 三、驳回原告（反诉被告）王矿其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）江西九鸿房产开发有限公司反诉请求。 案件受理费10807元，反诉诉讼费3922元，合计14729元，由原告（反诉被告）王矿负担7364.5元，由被告（反诉原告）江西九鸿房产开发有限公司负担7364.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审 判 长  李晓林 审 判 员  胡 渊 人民陪审员  徐青叶 二〇一九年十月二十二日 书 记 员  胡晓燕