河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终18446号上诉人（原审原告）：张海燕，女，1975年4月30日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张伟峰，河南永力律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱清，河南永力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州富港置业有限公司，住所地郑州航空港区新港路西侧鑫港花园****。法定代表人：陈攀，总经理。委托诉讼代理人：唐柏莉，河南良仁律师事务所律师。上诉人张海燕因与被上诉人郑州富港置业公司有限公司（以下简称“富港置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验人民法院（2019）豫0192民初1774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张海燕的委托诉讼代理人张伟峰，被上诉人富港置业公司的委托诉讼代理人唐柏莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海燕上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，并依法改判被上诉人富港置业公司返还上诉人张海燕支付的购房款1010913元及利息（以1010913元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年7月31日起至还款完毕之日止）；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决未对涉案购房款679500元予以认定错误，富港置业公司应当依法返还张海燕购房款1010913元及利息。涉案《港城XXX商铺买卖合同》系张海燕与富港置业公司双方真实意思表示，张海燕在涉案合同签订后按约向富港置业公司支付购房款1010913元，富港置业公司向张海燕出具收据一份。其中679500元的债权凭证于当日已经被富港置业公司认可作为购房款，该债权凭证具有金钱给付性质，双方对购房款的交付方式均予以认可，本案基础法律关系是商品房买卖合同纠纷，并不存在债权债务转让的事实与关系。涉案房屋买卖合同系富港置业公司制作提供的，该合同无效系富港置业公司作为过错方因未取得商品房预售许可证明造成的，张海燕在购房过程中对富港置业公司是否能够办理涉案房屋相关证件没有实质审查义务，现因富港置业公司的过错导致合同无法按约履行，同时导致张海燕购买涉诉房产的目的无法实现，丧失与他人定购房产的机会及再次购房成本增加，因此富港置业公司应当依法返还张海燕1010913元购房款及利息。富港置业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。二审法院应当依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张海燕除一审法院已经判决的331413元部分房款外，还要求富港置业公司支付679500元房款，没有事实和法律上的依据，上诉请求不能得到法院的支持。理由如下：本案双方签订的商品商铺买卖合同为无效合同。无效合同这一事实已被一审法院予以确认。根据合同法58条之规定，合同无效的后果是返还财产。无效合同是自始没有法律约束力。本案中富港置业公司除了收到上诉人33万余元的现金房款外，还收到了67.95万元的债权凭证。根据合同法58条之规定，返还财产是以恢复原状为原则为根本，一审法院判决富港置业公司返还上诉人33万余元的现金正确，故要求二审法院维持原判，驳回上诉请求。在签订该商铺时，上诉人明知该商铺处于施工阶段，并且没有预售许可证，同时在一审法院审理期间甚至截止到现在均没有取得商品房预售许可证。因此对于双方所签订的商铺买卖合同的无效，上诉人也有过错。一审法院判决事实清楚，适用法律正确。张海燕向一审法院起诉请求：1.请求解除原、被告签订的《港城XXX商铺买卖合同》、《房地产回购协议》、《担保函》、《商铺委托经营合同》；2.被告返还原告购房款1010913元；3.被告支付原告逾期交房违约金10109元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月31日，原告张海燕与被告富港置业公司签订《港城XXX商铺买卖合同》，合同约定：张海燕购买被告所售位于郑州航空港区郑港××与郑港××处××楼××室的商铺，套内建筑面积33平方米，总金额1010913元；张海燕须于2013年7月31日签约并全额支付购房款1010913元；富港置业公司应当在2013年10月31日前向张海燕交付商铺，若逾期交房超过60日，张海燕有权解除合同。富港置业公司应当自张海燕解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按张海燕累计已付款的1%向张海燕支付违约金等。同日，张海燕与富港置业公司签订了《房地产回购协议》、《担保函》，另与郑州港城七九三商业运营管理有限公司签订《商铺委托经营合同》。2013年7月31日，富港置业公司向张海燕出具收据一份，收据载明，兹收到张海燕（41040219750430XXXX）交来房款（8-115）壹佰零壹万零玖佰壹拾叁元￥1010913元，购房款679500元、现金200000元、刷卡131413元。庭审中，原、被告均认可支付购房款时张海燕向富港置业公司现金支付200000元、刷卡支付131413元，剩余房款679500元系原告将持有的一份债权凭证交付给被告。被告提交的《确认书》显示该债权凭证系河南诚挚投资担保有限公司与孟程于2013年7月26日签署。原告提交2012年7月11日签订的《认购款支付确认书》显示，该支付确认书涉及到孟程、河南诚挚投资担保有限公司、郑州富港置业公司有限公司三方主体。经查，涉案房产截至目前尚未取得商品房预售许可证明。孟程系张海燕的配偶，双方于2000年10月10日办理结婚登记手续。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，涉案房产截至目前尚未取得商品房预售许可证，故原、被告签订的《港城XXX商铺买卖合同》无效。庭审中，原、被告均认可支付购房款时张海燕向富港置业公司现金支付200000元、刷卡支付131413元，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告主张富港置业公司应返还张海燕购房款中的331413元部分，一审法院予以支持。因《港城XXX商铺买卖合同》无效，该合同中关于违约金条款无效，但被告需依法向原告返还资金占用期间的利息，利息以331413元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年7月31日起至本判决限定还款之日止。关于涉诉的679500元的债权应否作为购房款返还问题，因该债权涉及案外人孟程、河南诚挚投资担保有限公司与郑州富港置业公司有限公司三方之间的权利义务关系，且在案《确认书》时间早于本案合同签订时间，与本案主体不尽相同，与本案不属于同一法律关系，在被告对该债权转让效力提出抗辩情形下，本案应当先对这一基础法律关系进行审查。诉讼中，经一审法院向原告张海燕释明，原告坚持原、被告之间的房屋买卖合同有效，并坚持按照商品房买卖合同法律关系主张权利，故对于双方存在争议的支付679500元的价款涉及的其他法律关系，本案中不予一并审查认定。据此，原告主张679500元作为房款返还的条件尚未成就，一审法院不予支持。因原、被告双方签订的《港城XXX商铺买卖合同》因缺乏商品房预售许可证明而无效，同理，与《港城XXX商铺买卖合同》相关联的《房地产回购协议》亦无效。因《商铺委托经营合同》系张海燕与郑州港城七九三商业运营管理有限公司签订，《担保函》作为其从合同，上述主合同与本案非同一主体，故本案不予一并审查认定。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告郑州富港置业公司有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张海燕支付的购房款331413元及利息（以331413元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年7月31日起至本判决限定还款之日止）；二、驳回原告张海燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13988元，减半收取计6994元，由张海燕负担4702元，郑州富港置业公司有限公司负担2292元。本院二审中当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，因涉案房产截至目前尚未取得商品房预售许可证，张海燕与富港置业公司签订的港城XXX商铺买卖合同为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。诉讼中双方均认可张海燕向富港置业公司支付现金及刷卡共331413元，债权凭证679500元，富港置业公司应当全部返还原财产。因其中的679500元购房款是张海燕以债权凭证方式支付，河南诚挚投资担保有限公司并未向富港置业公司支付该笔款项，故该部分购房款富港置业公司仍应当返还原债权凭证。经本院释明，张海燕坚持共全部返还人民币1010913元及利息，不同意返还679500元债权凭证，故张海燕该部分上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持，张海燕可待条件成就后另行起诉。一审法院判决富港置业公司返还张海燕购房款331413元及利息并无不妥。综上所述，张海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13988元，由上诉人张海燕负担。本判决为终审判决。审判长 朱 梅审判员 黄跃敏审判员 刘泽军二〇一九年十月十日书记员 程佳攀