湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初4109号原告林伟，男，1982年4月8日出生，汉族，湖南省株洲市人，户籍所在地湖南省株洲市芦淞区，现住湖南省株洲市芦淞区。原告张礼，女，1985年4月6日出生，汉族，户籍所在地湖南省醴陵市，现住湖南省株洲市芦淞区。两原告共同委托代理人李丹红，株洲市南天法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，或者和解，代为签收相关法律文书和立案。被告株洲天园房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区荷叶冲。法定代表人：项皇锋，执行董事。委托代理人：徐进，男，1988年4月2日出生，汉族，株洲天园房地产开发有限公司员工，住浙江省江山市市区。代理权限为一般代理。原告林伟、张礼与被告株洲天园房地产开发有限公司（以下简称天园房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告林伟及其与张礼的共同委托代理人李丹红、被告天园房地产公司的委托代理人徐进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林伟、张礼向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《株洲市商品房销售合同》合法有效；2.被告履行原、被告之间签订的《株洲市商品房销售合同》中的相关义务，协助原告办理房屋的《房屋所有权证》（分户证），并依法承担2018年1月2日起至过户至原告名下止的逾期办证违约责任，赔偿逾期办证违约金为50670元；3.被告赔偿原告逾期交房违约金316.4元；4.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2016年1月3日，原告林伟、张礼与被告天园房地产公司签订《株洲市商品房预销售合同》，约定原告向被告购买位于株洲市芦淞区，面积128.07㎡，单价3860元／㎡，总金额494350元。原告于签订合同当日支付首期付款为154350元，有付款发票为证。银行购房贷款340000元，于2016年1月14日办理，有贷款合同和贷款借据等证据为证。原、被告双方还约定了房屋交付期限、办证时间及违约责任等。合同签订后，原告林伟、张礼按约定履行了全部付款义务和缴纳税费义务，即已经支付房款494350元，缴纳办证费12359元、房屋维修基金14088元，累计已经支付现金520797元（494350元＋14088元＋12359元）。在房屋买卖过程中，原告已经按照合同约定履行了全部付款义务，且没有任何违约行为。购房合同第十一条约定“2017年6月30日交房”；第十四条约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起720天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）。”从原告在株洲市不动产权信息查询证明中可以看出，原告所购买的房屋登记申请备案日期是2016年1月13日，由此得出2019年9月12日共计1335天，减去720天，为615天。但被告在约定的日子没有如期交房和如期办证，原告多次找被告要求办理房屋入住手续和办理房屋产权证，但被告以自己内部管理出现问题，原告购房款没有全部到公司账上为借口，一直不为原告开具全款购房款专用票据。经原告和其他业主多次找政府职能部门反映，被告于2017年9月4日为原告办理收房领钥匙以及入住手续，将房屋交付原告。原告认为，被告逾期交付64日，应当按照约定向原告支付逾期交房违约金；另被告逾期办证，虽然合同中约定按总房款日0.1%支付违约金，但原告认为该补充条款违约时间约定不明、显失公平，原告要求以总房款为计算基数，按照年利率6%的标准计算逾期办证违约金。原告已多次与被告进行协商未果，故提起诉讼。被告天园房地产公司辩称，一、根据答辩人调查，涉案房屋总价款为494350元，但答辩人只收到了360000元，剩余134350元，原告林伟、张礼并未按照合同约定打入答辩人账户，答辩人在没有收到全额房款及两原告为按约履行支付合同购房款的前提下，答辩人无法为其办理房屋所有权转移登记手续；二、如上所述，因原告的未按约付款行为，导致答辩人无法办理不动产权证书和按期交房手续；三、答辩人将对原告未能按照合同约定及时支付剩余房款的行为及对本公司所造成的损失，采取法律手段维护自身合法权益。综上，请求法院在准确认定事实的基础上依法判决，切实维护答辩人的合法权益。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认证如下：对原告提交证据3中的首付款收款凭证，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告未收到该笔款项，本院对首付款收款凭据的真实性依法予以采信，对证明目的将结合全案予以综合认定；对该组证据中其他的证据，被告均无异议，本院均依法予以采信。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2016年1月3日，原告林伟、张礼（买方、乙方）与被告天园房地产公司（卖方、甲方）签订编号为9000313053的《株洲市商品房（预）销售合同》，合同约定：乙方向甲方购买《荷塘名苑》芦淞区荷叶冲路120号荷叶名苑5栋802室房屋，政府批准的规划用途为成套住宅。据甲方预（实）测该房屋建筑面积为128.07㎡，单价为3860元／㎡，总房款为494350元。签订本合同时，该房屋建设工程建设到符合预售许可，乙方应当按本合同约定时间足额将房款汇入甲方的预售款监管账户，即被告天园房地产公司在工商银行株洲清水塘支行的账号为19×××44的账户。乙方按贷款方式按期付款，即于合同签订日交清首付款共计人民币154350元，剩余房款人民币340000元，乙方选择商业贷款支付。甲方定于2017年6月30日前将该房屋交付给乙方，甲方如未在本合同约定的时间内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之零点壹计算，违约金自本合同约定的最后交付期限的第二天起算至实际交付之日止。在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权证总证后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起720日内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋的所有权证》（分户证）。原、被告双方在签订《株洲市商品房预销售合同》的同时，签订了《补充条款》，约定：“…如因甲方的原因造成乙方《房屋所有权证》（分户证）延误办了，则乙方不同意解除合同。甲方向乙方支付已付总房款0.1%的违约金。…”合同签订当日，两原告即向被告支付购房首付款154350元，被告向原告出具《湖南省株洲市地方税务局预收款专用凭据》。2016年1月12日，两原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲市分行签订一份《个人购房／购车借款及担保合同》，约定两原告向中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲市分行贷款340000元，用于购买芦淞区荷叶冲路120号荷叶名苑5栋802室房屋。贷款资金的收款账户为被告天园房地产公司的在中国邮政储蓄银行株洲市分行的账号为94×××88的账户。该合同签订后，中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲市分行已经发放了该笔340000元的贷款到被告天园房地产公司账户。2016年1月13日，原告支付了预付办证费12359元；又于2017年9月4日支付维修资金14088元。另查明，被告于2017年9月4日向原告交付了房屋。至今未按约为原告办理房屋不动产权证，原、被告经协商未果，酿成本案纠纷。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：一、原、被告双方签订的《株洲市商品房预销售合同》是否合法有效，被告是否应当按照该合同履行相关义务并协助原告办理房屋所有权证（分户证）；二、原告是否已全额交清购房款；三、被告有无存在逾期交房和逾期办证行为，应否承担逾期交房和办证的违约金。现评议如下：一、关于原、被告双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》是否合法有效，被告是否应当按照该合同履行相关义务并协助原告办理房屋所有权证（分户证）的问题。原、被告双方于2016年1月3日签订的编号为9000313053的《株洲市商品房（预）销售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《株洲市商品房（预）销售合同》成立并合法有效，对双方当事人具有法律约束力，被告应当按照该合同约定的内容履行合同义务。根据《株洲市商品房（预）销售合同》约定的“甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起720日内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋的所有权证》（分户证）”之规定，被告天园房地产公司有协助原告办理《房屋的所有权证》（分户证）的义务，故本院对原告主张双方签订的《株洲市商品房预销售合同》合法有效，并要求被告按照该合同履行相关义务，协助原告办理房屋所有权证（分户证）的诉讼请求依法予以支持。二、关于原告是否已全额交清购房款的问题。根据原、被告双方于2016年1月3日签订的《株洲市商品房预销售合同》附件一的约定，原告应当在签订《株洲市商品房预销售合同》时交清首付款154350元，剩余房款340000元，由原告通过商业贷款支付。被告对已经收到的按揭款340000元无异议，对首付款154350元中的20000元无异议，对剩余的134350元有异议，认为其未收到该款。本院认为，结合原告提交《湖南省株洲市地方税务局预收款专用凭据》，该票据上的收款金额为154350元，收款时间为2016年1月3日，且加盖了被告天园房地产公司的公章；又结合被告已经将房屋交付给原告使用；根据市场交易习惯以及证据的高度盖然性规则，本院有理由相信原告已经向被告支付了房屋首付款154350元。被告辩称房屋首付款中的134350元原告未支付，但未提交反驳证据，本院对该辩称意见依法不予采纳。综上，本院认定原告已经付清全额购房款。三、关于被告有无逾期交房和逾期办证，应否承担逾期交房和办证的违约金的问题。根据房屋预售合同约定，甲方（被告）应于2017年6月30日前将房屋交付给乙方（原告），否则按已支付的房价款日万分之零点一支付违约金，从违约次日开始计算违约金；甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起720日内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋的所有权证》（分户证），如因甲方（被告）原因造成乙方（原告）《房屋所有权证》（分户证）延误办理，则甲方（被告）按已付总房款0.1%支付违约金。因经本院查明，被告实际于2017年9月4日交付房屋，逾期了65天，按照合同约定被告应支付原告逾期交房违约金，经计算为321.33元。又根据合同约定，被告应当在房屋交付后720天内即2019年8月25日前协助原告到房产部门办理涉案房屋的所有权证（分户证），但被告至今未按约协助原告办理房屋所有权证，被告逾期办证的行为构成违约，依据合同约定应当按照已付总房款0.1%向原告支付逾期办证违约金，经计算为494.35元（494350×0.1%）。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零四条之规定，判决如下：一、确认原告林伟、张礼与被告株洲天园房地产开发有限公司于2016年1月3日签订的编号为9000313053的《株洲市商品房（预）销售合同》合法有效；二、被告株洲天园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告林伟、张礼办理坐落于株洲市芦淞区房屋不动产权的过户登记手续；三、被告株洲天园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林伟、张礼支付逾期交房违约金321.33元、逾期办证违约金494.35元，共计815.68元；四、驳回原告林伟、张礼的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1074元，减半收取537元，被告株洲天园房地产开发有限公司承担337元，由原告林伟、张礼承担200元（原告林伟、张礼已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。案件受理费向湖南省财政厅非税收入专户直接缴纳，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  谭夏先二〇一九年十月十五日法官助理陈帆书记员喻露附本判决书适用法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人有效。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。