大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0214民初4326号原告：刘文革，男，1968年4月22日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。被告：大连丰润置业有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区丰润园**。统一社会信用代码：91210282554973285A。法定代表人：胡光彬，系该公司经理。委托诉讼代理人：谢铁军，男，1976年10月31日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省大连市甘井子区。原告刘文革与被告大连丰润置业有限公司（以下简称“丰润公司”）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘文革、被告丰润公司的委托诉讼代理人谢铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘文革向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还原告给付的定金1万元；2、一审案件诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年4月15日签订商品房认购协议书，双方约定由原告购买被告销售的大连普兰店区金悦湾二期第34栋1单元24层1号楼房，原告依约向被告支付了1万元定金后，被告向原告出具了收款收据。但事后原告却发现，被告在该协议的折扣优惠上与其的广告宣传单上的优惠并不一致，虽经多次沟通均未达成一致意见。同年4月24日，被告向原告发出解除协议通知函，但鉴于被告以欺诈的手段订立合同，故请求法院判令被告返还给原告1万元定金。被告丰润公司辩称，依据原、被告于2019年4月15日签订的《商品房认购协议书》，原告未依约办理后续的商品房买卖合同及缴纳房款，依据协议书第七条合同解除项下的相关约定，被告收取原告已付定金是双方协议书约定的内容，因此申请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明自己的诉讼请求，提交了如下证据：证据1、被告广告宣传材料一份，证明被告就案涉的房屋进行广告宣传，宣传材料上写明“5万抵8万”的宣传承诺。证据2、原、被告于2019年4月15日签订的《商品房认购协议书》一份，证明该协议约定原告交1万元定金，于2019年4月21日签订购房合同，协议上对优惠政策约定的是“团购5万抵一口价的房源”。证据3、被告于2019年4月15日向原告出具的专用收款收据一张，证明原告已将定金1万元交付被告。证据4、原告与被告公司销售经理的微信聊天截图，证明被告公司的销售经理让我交付购房款23万元，包括团购费5万元、首付款18万元。被告对原告以上证据的质证意见为：对证据1，该广告中宣传的承诺被告有过相关活动，但该证据与原告要求的返回定金没有关联性。对证据2的真实性没有异议，对证明的事项有异议，该项证据已在第四条折扣优惠里明确了优惠的内容是“团购5万抵一口价房源”，被告也是按照该优惠执行的，因此被告认为此证据证明不了被告有违约行为。对证据3的真实性没有异议。对证据4的真实性无法进行质证，而且该证据显示的内容也与原告的诉讼请求没有关联。被告为支持自己的答辩意见，提交了原、被告于2019年4月15日签订的《商品房认购协议书》一份，证明原告违反协议书第六、七条相关约定，被告已收取的定金不予退还属被告正当的权利。原告对该证据没有异议。原告提交的证据1、2、3及被告提交的证据，双方当事人对其真实性均无异议，能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据4，无法确定微信聊天的主体以及与本案的关联性，故本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月15日，原告刘文革（乙方）与被告大连丰润置业有限公司（甲方）签订《商品房认购协议书》一份，载明：乙方自愿认购甲方开发的位于大连市普兰店区[金悦湾二期]项目第34栋1单元24层1号房（以下简称“本商品房”），用途为住宅，预售测绘建筑面积（含分摊公用建筑面积）117.72㎡（上述面积最终以房产测绘部门测绘结果为准）。本商品房按照建筑面积计价，含税单价为人民币5096.84元/平方米，含税总房价款为人民币600000元。上述含税总房价不含本认购书第四条约定之优惠，为优惠前价格，并非最终合同价格。最终合同价格以双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议为准。折扣优惠为团购5万抵一口价房源。上述折扣与优惠需乙方按本条款约定时间内，与甲方签署《商品房买卖合同》及其补充协议时确认并兑现，如乙方未按约定时间与甲方签署《商品房买卖合同》及其补充协议将不能享受上述折扣与优惠。《商品房买卖合同》中约定的合同价款是折后价款。甲乙双方在签订本认购书时，乙方需支付10000元给甲方作为认购该商品房的定金。乙方应当在2019年5月21日前携带本协议书、定金收据及身份证明原件至甲方现场售楼处，与甲方签订正式《商品房买卖合同》及相关协议并交纳房款。若买卖双方未在约定时间内签订买卖合同，则本认购书的效力即行终止，本商品房可另行出售。如因乙方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，乙方已付定金不予退还。如因甲方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，甲方应双倍返还乙方已付定金。另查，《商品房认购协议书》签订当天，原告向被告缴纳一万元，被告出具了专用收款收据，载明收款事由为二期定金34-1-24-1。原、被告并未在约定时间内签订《商品房买卖合同》，原告亦未再支付其他款项。再查，2019年4月24日，被告向原告邮寄《关于协议解除、定金罚没的通知函》，载明：原告未按期与本公司签订《商品房买卖》合同及相关协议并交纳房款的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定及《商品房认购协议书》的约定，被告已有权将该房屋另行出售他人并不予退还已收取的定金，《商品房认购协议书》已自动终止。原告确认已收到上述通知函。还查，2019年8月15日，被告与案外人阎某某签订《商品房买卖合同》一份，被告将案涉房屋以单价4868.05元、总价573067元的价格另行出售给案外人阎某某。本院认为，原、被告签订的《商品房认购协议书》（以下简称“认购书”），系双方的真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故认购书依法生效并对各方产生约束力。原告在签订认购书后支付了定金10000元，被告对此予以确认。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。违约行为的存在，是适用定金罚则的前提条件。诉讼中，原告主张认购书中的折扣优惠与被告广告宣传单上的折扣优惠不一致，经多次沟通未能达成一致意见，故要求返还定金；被告则主张原告未在约定时间签订《商品房买卖合同》，根据认购书的约定系违约行为，已付定金不予返还。根据诉辩意见，本案的争议焦点为：未签订《商品房买卖合同》是否由于原告单方违约，被告是否应向原告返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：一、当事人的名称或者姓名和住所；二、标的；三、数量；四、质量；五、价款或者报酬；六、履行期限、地点和方式；七、违约责任；八、解决争议的方法。合同法的前述规定是从法律角度对合同的基本条款进行了规定，而本案双方签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同，而签订正式的商品房买卖合同的前提是双方对于合同的基本条款达成了一致。本案中，被告的广告宣传单虽然从本质上是要约邀请，但其载明的优惠承诺应当对被告具有约束力。被告的宣传单制作于2019年2月，载明“5万抵8万”，是非常明确的优惠政策。而认购书中载明的优惠政策为“团购5万抵一口价房源”，对此被告称只有原告缴纳团购费并签订正式商品房买卖合同才能享受后续的优惠。可见，在签订认购书时，所谓的“团购5万抵一口价房源”优惠政策并不明确，且与被告广告宣传不相符。庭审中，原、被告均认可双方未就正式合同条款协商并达成一致意见。据此，可以认定系不可归责于单方原因导致未能签订正式的商品房买卖合同。既然双方在认购书中约定了定金作为签订商品房买卖合同的担保，双方对商品房买卖合同的条款未能达成一致意见，且被告于2019年8月已将案涉房屋出售他人，在此情况下，被告主张适用定金罚则，无充分的事实根据和法律依据，故被告应向原告返还定金。原告诉请被告返还10000元定金的请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第十五条、第六十条、第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告大连丰润置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告刘文革10000元定金。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告大连丰润置业有限公司负担，被告大连丰润置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  孙兆玉二〇一九年十月二十三日书记员  温丽颖本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。