山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终6368号上诉人（原审被告）：王良，男，汉族，1972年7月12日出生，住山东省莒南县。委托诉讼代理人：刘凤宝，临沂罗庄双月法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：临沂华亿置业有限公司，住所地山东省临沂市罗庄区罗庄街道新2**国道与南外环交汇东南角。法定代表人：蒋荣伟，董事长。委托诉讼代理人：赵玉峰，山东铭星律师事务所律师。委托诉讼代理人：金明虎，山东铭星律师事务所律师。上诉人王良因与被上诉人临沂华亿置业有限公司（以下简称华亿公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市罗庄区人民法院（2019）鲁1311民初1896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王良上诉请求：1.撤销山东省临沂市罗庄区人民法院（2019）鲁1311民初1896号民事判决，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由华亿公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。王良没有违约行为，本案是王良在使用租赁房屋一年半左右时，华亿公司为销售涉案房屋，指令其工作人员通知王良，要求王良购买涉案房屋或搬离。因价格过高，王良也没有购买意向，在接到通知后搬离了涉案房屋，至2018年9月初搬离完成，将房屋钥匙交给华亿公司工作人员，此后未再使用相关房屋，不存在拖欠房租及物业费的问题。即便王良有不妥之处，华亿公司也存在过错，应该对其自身损失承担相应责任。综上，请二审法院依法改判或发回重审。华亿公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正合法，请求二审法院依法予以维持。王良在一审时提出了上诉理由中的相关事实，但该事实并不存在，直至现在涉案的租赁房屋仍然由王良实际控制，钥匙始终也没有交给华亿公司，其并未履行交还房屋的义务，所以一审法院判决王良返还租赁房屋及截止至返还租赁房屋期间的房屋租金符合法律规定。请求二审法院查清事实，依法驳回王良的上诉请求，维持一审判决。华亿公司向一审法院起诉请求：1.确认王良违约并解除双方于2016年9月21日签订的租赁合同，判决王良支付违约金10880元；2.判令王良腾空并交付涉案房屋及钥匙，支付自2018年10月1日起至2019年3月期间的租金计27198元，并判令王良支付自2019年4月至实际交付房屋之日止期间的租金；3.判令王良支付自2018年10月1日起至2019年3月期间的物业管理费2418元；4.诉讼费用由王良负担。一审法院认定事实：2016年9月21日，华亿公司作为甲方、王良作为乙方签订房屋租赁协议，主要内容为：乙方承租甲方位于临沂市罗庄区南环路与新2**国道交汇处(山东国际科技模具产业园)A区A7幢3.4.5号3套，建筑面积1007.62平方米。租赁期间为三年，自2016年10月1日至2019年9月30日。租金为每平方米4.5元，年租金为54400元。年物业费每月每平方米0.4元，每年4836元。约定有下列情形之一的，甲方有权解除合同并按当年租金总额的20%支付违约金：逾期交付租金或业物业管理费达一个月或合同期内连续两次逾期支付水、电费的。同日，双方在房屋移交确认表及钥匙签收表上签字确认。上述事实，根据双方陈述、举证及庭审调查所认定。有关书证均收录在卷。一审法院认为，华亿公司、王良签订的租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。租赁合同为双务有偿合同，根据法律规定及合同约定，双方的义务分别为：华亿公司作为出租方负有交付租赁物的义务，王良作为承租人负有交纳租金的义务。根据华亿公司提供的合同及移交钥匙签收表，对华亿公司已按合同约定向王良交付租赁物的事实应予认定。据此，本案的焦点为：王良是否按照约定向华亿公司支付租金及王良是否在合同到期前提前向华亿公司返还了租赁物。根据王良提供的证据，未有2018年10月份之后交纳租金的相关凭证，据此，对华亿公司所称王良自2018年10月1日开始未交纳租金的主张应予采信。王良所称提前返还租赁物及将钥匙交付华亿公司工作人员，所提供的证据不足，一审法院不予采信。王良所称华亿公司主张相关拖欠房租应提交王良在2018年10月1日后一直使用该出租房屋的相关证据，华亿公司作为出租方，将租赁物交付王良后，对于租赁物是否正常使用，不负有举证责任，王良该主张，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因合同履行中，出现被告未支付租金的情形，华亿公司要求解除双方签订合同的主张，符合合同约定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，王良负有返还租赁房屋及钥匙的义务，华亿公司该请求，一审法院予以支持。因王良存在违约情形，华亿公司要求王良支付违约金10880元，符合合同约定，一审法院予以支持。华亿公司要求王良支付2018年10月1日起至2019年3月的租金27198元，理由正当，一审法院亦予以支持。自2019年4月起至王良返还租赁房屋，王良仍负有交付租金的义务，华亿公司要求王良支付租金的主张，亦应予以支持。华亿公司主张物业费2418元，符合合同约定，且王良未能提供已支付的证据，对于华亿公司上述请求，一审法院均予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条规定，判决：一、解除华亿公司与王良于2016年9月21日签订的《房屋租赁合同》；二、王良返还租赁华亿公司所有的位于临沂市罗庄区南环路与新2**国道交汇处(山东国际科技模具产业园)A区A7幢3.4.5号3套；三、王良向华亿公司支付违约金10880元；四、王良支付华亿公司租金(自2018年10月1日至2019年3月31日租金为27198元，自2019年4月1日起至王良返还华亿公司租赁房屋之日的租金按月租金4533元计算)；五、王良支付华亿公司物业管理费2418元。以上二、三、四、五项于判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费4537元，由王良负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。王良提交了高磊、宋斌的证词两份，拟证明2018年8月至9月期间，高磊、宋斌参与了王良库房搬迁事宜，王良已搬离涉案房屋、结清物业费、电费、交换钥匙，并由华亿公司公司门卫、物业等工作人员验收。华亿公司质证认为，对该两份证词真实性、合法性均有异议，根据法律规定，证人应当出庭作证，并接受双方当事人的质证，而王良仅以提交书面证词的方式，不符合法律规定；该两份证词的书写内容几乎完全一致，同时也与王良在一审时提交的书面证词的内容完全一致，该数份书面证词应当是在王良授意的情况下统一书写的，并不具有真实性。因证人未出庭作证，本院对王良提交的两份证词不予采信。二审查明的事实与一审一致。本院认为，合同的当事人应当按照约定全面的履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订《房屋租赁合同》后，华亿公司依合同约定将涉案房屋交付给王良，在租赁期内，王良应当按照约定支付租金。双方合同约定，“逾期交付租金或物业管理费达一个月或合同期内连续两次逾期支付水、电费的”，华亿公司可以要求解除合同，并按合同约定要求王良返还房屋、支付房屋占用使用费、物业管理费、违约金等。现，王良在约定的时间范围内未缴纳房租，华亿公司诉请解除合同的，应予支持。王良主张，其在接到华亿公司准备将涉案房屋出售的通知后，随即搬离了涉案房屋，其不存在违约情形，也不拖欠租金及物业管理费。王良提供的证据不足以证明其与华亿公司协商一致解除合同，亦不足以证明其搬离并向华亿公司交还了房屋，华亿公司对王良的主张也不予认可，王良应当承担不利的后果。在合同解除前，根据合同约定，王良对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利，负有支付租金的义务，无论其是否搬离涉案房屋均不影响其享有的权利，也不影响其应当履行的义务。即，在合同解除前，华亿公司不得干涉王良对涉案房屋的正常占有、使用、收益，而王良无论是否搬离涉案房屋，都应当向华亿公司交付租金，逾期交付的构成违约。故，王良主张其与华亿公司协商一致解除合同并搬离交还了涉案房屋、其不构成违约、未逾期缴纳租金及物业管理费的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，王良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4537元，由上诉人王良负担。本判决为终审判决。审判长  万法宝审判员  田开玉审判员  姚玉蕊法官助理王靖斌二〇一九年十月三十一日书记员  季玲玲