福建省厦门市翔安区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)闽0213执异32号 案外人：蔡惠宾，女，1967年8月31日出生，汉族，住厦门市翔安区。 申请执行人：沈木，男，1952年12月11日出生，汉族，住厦门市翔安区。 被执行人：陈水令，男，1961年7月8日出生，汉族，住厦门市翔安区。 被执行人：陈扬，男，1971年8月25日出生，汉族，住厦门市翔安区。 在本院执行申请执行人沈木与被执行人陈水令、陈扬追偿权纠纷[（2019）闽0213执393号]一案中，案外人蔡惠宾对本院查封位于厦门市同安区大同街道“银城花园”XXX车库提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人蔡惠宾称，请求法院停止对厦门市同安区大同街道“银城花园”XXXX车库（现门牌号为厦门市同安区××之XXX号车库）的执行，并解除对上述车库的查封。事实和理由：贵院于2019年7月19日前往厦门市同安区大同街道“银城花园”Ｂ号楼XXX车库张贴封条，查封了该车库。因蔡惠宾已于2006年1月20日向陈水令购买了上述车库，并全部支付了购买该车库的全部款项，陈水令亦早于2006年1月20日起就将车库交付给蔡惠宾管理使用至今，该车库现在的实际所有权人为蔡惠宾。蔡惠宾与陈水令早年因均在同安城区做生意认识，后陈水令因经营不善，需要资金周转，提出将其所购买的上述车库以7万元的价格出售给蔡惠宾，并约定于收款后3日内将车库移交给蔡惠宾管理使用，同日，蔡惠宾将购房款7万元支付给陈水令，陈水令于当日将车库一并移交给蔡惠宾管理使用，因当时产权证尚无法办理，因此双方约定待产权证办出后，再协商过户事宜。2006年6月，上述车库可以办理产权证，双方遂于2006年6月2日达成补充协议，约定双方一同前往办理产权证，相应的一手产权证契约税由蔡惠宾缴交。双方同时约定，因陈水令的配偶外出打工，双方同意待陈水令配偶返还厦门后再协商过户事宜。2006年6月2日，蔡惠宾遂与陈水令一起前往办理车库的产权证，并由蔡惠宾支付了办理产权证的应缴契税、登记费用等（厦门市契税纳税申报表中联系电话139××××9316为蔡惠宾配偶的电话）。2004年6月取得产权证后，陈水令亦将产权证原件交给蔡惠宾收执。然而此后，陈水令提出其与配偶夫妻关系紧张，其配偶可能不愿意配合办理过户，要求暂缓过户。因陈水令早已将车库移交给蔡惠宾管理使用，考虑到双方关系尚可，蔡惠宾无奈只能同意暂缓过户的要求，此后蔡惠宾多次要求陈水令履行过户义务，但陈水令一直以其配偶不配合为由予以推脱。综上，蔡惠宾早已向陈水令购买了上述车库已全部支付了购房款项，上述车库也早已移交给蔡惠宾管理使用至今（该车库从2012年起由蔡惠宾出租给王秀碧），相应的物业管理费、水电费均一直由蔡惠宾或承租人支付，上述车库系因陈水令及其配偶的原因未能过户至蔡惠宾名下。因此，虽然上述车库登记在陈水令名下，但是实际权利人早已变更为蔡惠宾，蔡惠宾对于上述车库享有的权利足以排除执行，请求依法支持蔡惠宾的申请事项。 申请执行人沈木未作陈述。 被执行人陈水令称，陈水令和蔡惠宾是多年的朋友。案涉车库确实于2006年以7万元的价格出售给蔡惠宾，当时蔡惠宾也一直通知陈水令要办理过户，但陈水令当时想让蔡惠宾再多支付些购房款，但又不好意思说出口，所以就一直拖延配合办理过户。 被执行人陈扬未作陈述。 本院查明，申请执行人沈木与被执行人陈水令、陈扬追偿权纠纷一案，本院作出的（2018）闽0213民初2999号民事判决书已经生效，后沈木向本院申请执行，本院立案执行，执行案号为（2019）闽0213执393号。本院于2019年2月18日作出（2019）闽0213执393号执行裁定书，裁定：“一、冻结、扣划、提取被执行人陈水令所有的款项人民币624285.71元及利息、执行费8643元、诉讼费5396元，或查封、扣押、冻结被执行人相应的等值财产。……”在该案执行过程中，本院于2019年7月轮候查封了被执行人陈水令名下位于厦门市××区××街道“××”××楼××＃车库。 另查明，厦门市××区××街道“××”××楼××＃车库于2004年6月21日办理产权登记，产权人为陈水令。2006年，被执行人陈水令与蔡惠宾签订了一份《车库买卖协议》，双方约定陈水令将座落于厦门市同安区银城佳园Ｂ号XXX车库出售给蔡惠宾，转让总价为70000元，蔡惠宾在协议签订后3天内将款项一次性支付给陈水令，陈水令在收到款项当日将车库移交给蔡惠宾使用，并将购买合同、发票等材料全部交给蔡惠宾。2016年1月20日，陈水令出具收据载明：“兹收到蔡惠宾购买同安区银城佳园Ｂ楼XXXX车库购房款现金70000元（柒万元整）。”2006年6月2日，陈水令（甲方）与蔡惠宾（乙方）签订《补充协议》一份，载明：“鉴于甲方将同安银城佳园Ｂ＃楼11号车库出售给乙方，现就该车库买卖事项达成以下补充协议：1、甲方已将车库交给乙方，现车库产权证已经办理，乙方相应的办证契税由乙方缴纳。2、因甲方妻子还在外地打工，双方同意甲方妻子回同安后再办理产权过户手续。” 2019年7月20日，厦门市银福佳园房地产开发有限公司物业管理处出具证明，载明：“同安区大同街道三秀路银城佳园Ｂ＃XXXXX车库（新的门牌为××之XXX车库）于2006年1月系原业主陈水令出售给蔡惠宾。” 2012年3月、5月、7月，蔡惠宾通过其银行账户缴纳讼争房产对应月份的水费。讼争房产2017、2018、2019年的物业费均由蔡惠宾缴纳。 2012年2月4日、2015年1月25日、2018年2月1日，蔡惠宾与承租人王秀碧分别签订三次《租赁合同》，约定蔡惠宾将讼争房产租赁给王秀碧使用，租金为每年10000元，租赁期限分别为：2012年2月5日至2015年2月4日、2015年2月5日至2018年2月4日、2018年2月5日至2023年2月4日。期间，讼争房产部分水电费由王秀碧支付。 审查中，陈水令确认已经收到车库转让款70000元。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”（2019）闽0213执393号案件于2019年7月轮候查封讼争房产，蔡惠宾与陈水令于2006年内签订《车库买卖协议》，约定陈水令将同安区银城佳园B号XXXX车库出售给蔡惠宾，蔡惠宾已经按照合同约定支付了全部转让款，蔡惠宾在2006年已经实际占用使用该车库，现讼争车库亦由蔡惠宾出租给案外人使用，且该车库未能办理产权过户登记手续系因陈水令的原因，并非买受人自身原因未办理过户登记。因此，案外人蔡惠宾提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议理由成立，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条之规定，裁定如下： 中止（2019）闽0213执393号一案对于厦门市同安区大同街道“银城花园”B号楼XXXX车库的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 胡敬霖 审 判 员 林认真 审 判 员 张 薇 二〇一九年十月十一日 代书记员 郭兰英 本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定解除对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。