湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0181民初5807号原告浏阳市鼎丰市场管理有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处鼎丰路**。法定代表人陈继民，执行董事兼总经理。委托代理人赖永，湖南纬地律师事务所律师。被告徐江，男，1990年4月15日出生，汉族，居民，住浏阳市。原告浏阳市鼎丰市场管理有限公司（以下简称鼎丰管理公司）与被告徐江房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鼎丰管理公司的委托代理人赖永到庭参加诉讼。被告徐江经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告鼎丰管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令解决原、被告的租赁合同关系，并责令被告将门面返还给原告；2、判令被告支付原告租金17568元（2017年10月1日-2018年9月30日的租金共计43164元，减去履约保证金23956元、装修押金2000元）；3、判令被告支付物业管理服务费9064元；4、被告承担诉讼费。2013年12月28日，原、被告签订租赁合同书，由被告承租原告位于鼎丰家居建材城第一期第5栋1-25号1、2层商铺，租赁期限为3年，自市场统一开业之日即2015年10月1日开始计算租期及租金，免租期为24个月，每月租金为3597元，物业管理服务费为每月2.1元每平方米。被告须于免租期到期前一个月交清次半年度的租金及每半年度到期前一个月交清次半年度的物业管理服务费。拖欠租金、物业管理服务费30天以上，原告有权解除合同并收回商铺。合同签订后，被告交纳装修押金及履约保证金后，进场装修并进行经营。被告至今并未缴纳租金及物业管理服务费。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告徐江无答辩。本院经审理认定事实如下：浏阳市鼎丰房地产开发有限公司系一家房地产开发公司，其在本市集里街道办事处鼎丰路开发浏阳市家居建材城。浏阳市鼎丰市场管理有限公司于2013年1月17日成立，并办理了工商登记手续，其经营范围为市场管理服务；物业管理；其他商业流通仓储服务；投资咨询服务。2013年9月23日，浏阳市鼎丰房地产开发有限公司在浏阳日报上面对家居、建材、五金机电、装饰装潢行业、部分服务行业经营户及部分创业者刊登了招商广告，针对不同的客户发出了不同的优惠活动。同时，在浏阳日报上公告了管理公司为浏阳市鼎丰市场管理有限公司。2014年6月3日，浏阳市鼎丰房地产开发有限公司将浏阳市家居建材城的前期物业管理服务委托原告鼎丰管理公司进行，为此双方签订《前期物业服务合同》。合同约定，原告物业管理区域位于浏阳市集里街道办事处禧和社区、百宜社区的浏阳市家居建材城的所有物业，东至禧和路，南至花炮大道，西至禧和炉下组和百宜长青组山岭，北至白沙路，建筑面积为28万平方米，物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，暂定费用为商业物业服务费2.8元／月·平方米，物业服务费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用......。同时，合同还对服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专向维修资金、违约责任、其他事项等内容进行了约定。合同签订后，原告安排管理人员、保安、保洁员等员工对浏阳市家居建材城进行物业服务。2013年12月28日，原告作为甲方与被告徐江作为乙方签订《租赁合同书》。合同约定，乙方租赁位于浏阳市商铺，面积为128.82平方米（以建筑面积计算，并以房管局出具的房产证明文件上记载的数据为准）。租赁期限为3年，租赁期从市场统一开业之日起计算，乙方免租期为24个月。租金为每月30元／平方米，每月租金为3864元，每半年租金为23188元。乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付履约保证金，履约保证金相当于乙方应缴6月租金及6月管理费（管理费每月人民币2.8元／平方米，管理费为2164元），履约保证金共计25352元。履约保证金于合同期满后扣除应付费用之后无息返还乙方。因甲方为鼎丰家居建材城所有者授权管理市场的合法单位，乙方仅为租赁者，乙方同意甲方提供管理服务，并应当签订经营管理合约，且乙方保证履行经营管理合约确定的义务，乙方不得因该合约履行产生争议而拒绝缴纳租金、管理费和拒绝履行本合同其他任何条款。管理费（包括清洁、绿化、保安、营运管理人员费用、电梯、客货梯、公共照明、公共用水、公共设备设施的维护）以建筑面积计算，乙方承担该商铺每月管理费的金额为人民币2.8元／平方米，及每半年的管理费共计2164元，乙方必须于每半年度到期前一个月主动到甲方收费部门缴清次半年管理费。乙方必须按时向甲方缴付租金、管理费、水电费等。如乙方迟缴交租金、管理费及其它应缴之费用，须向甲方支付滞纳金，从迟交日起，加收所欠费用1%的滞纳金，乙方逾期七天不缴付租金、管理费等应缴之费用，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付。如乙方于甲方发出书面通知十五天内仍未缴清的，甲方有权停止向该商铺提供各项服务。如乙方拖欠租金、管理费等费用达三十天（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权没收该商铺物品，同时视作乙方单方面解除合同，甲方可无条件收回该商铺。同时，合同还对租赁期限和商铺用途，管理费、电费、其他费用及支付方式，甲方权利与义务，合同的变更与解除，违约责任，确认与争议解决方式，其它等内容进行了约定。在合同尾处由原告盖章，被告签字。2014年9月24日，原、被告签订《补充协议》，协议约定：甲、乙双方于2013年12月28日签订鼎丰家居建材城5栋1-25号1、2曾商铺／写字楼的《租赁合同书》，就租赁标的的面积和租金进行补充，租赁面积根据房产局测绘后的铺面编号126／122号测绘面积为119.9平方米，月租金变更为3597元，每半年的租金共计21582元，管理费变更为每半年2014.32元。2015年9月，浏阳市鼎丰房地产开发有限公司发布公告，为庆祝鼎丰家居建材城盛大开业，凡于2015年9月18日至10月18日在鼎丰家居建材城下单的客户，交款2000元，即可参与抽奖的活动。随后，被告即对租赁合同所涉的商铺进行装修后，从事经营活动。被告在向原告支付了履约保证金23596元及装修押金2000元后，未再向原告支付分文。原告遂于2019年7月3日向本院提起诉讼。另查明，浏阳市住房保障局于2017年1月12日发布浏住保发［2017］2号浏阳市住房保障局文件，其内容是对浏阳市物业服务企业2016年度服务等级评定结果的通报，其中浏阳市鼎丰市场管理有限公司属于不合格企业。本院认为，原告鼎丰管理公司系经依法登记注册的企业，其与浏阳市鼎丰房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，由原告为浏阳市鼎丰家居建材城提供物业管理服务，该合同不违反法律规定，系双方真实意思表示，该合同合法有效。被告与原告签订了《租赁合同书》，该合同系双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，合同中涉及物业管理服务不违反有关法律法规的规定，合同的该部分内容应为合法、有效，双方均应全面履行协议约定的义务。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主及物业使用者提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。涉案房产虽至今未能办理产权证书，但原、被告签订的《补充协议》已由房产局测绘建筑面积为119.9平方米，关于管理费的收取起止日期：①浏阳市鼎丰家居建材城于2015年9月18日投入使用，有浏阳市鼎丰房地产开发有限公司发布的公告予以证实，故对原告请求的管理费计算起始日期为2015年10月1日，本院予以采信；②原、被告签订的《租赁合同书》约定“乙方必须于每半年度到期前一个月主动到甲方收费部门缴清次半年管理费”，故至2017年3月31日前，被告应向原告缴纳2017年9月30日前的管理费，原告的服务经浏阳市住房保障局发布的文件确定不合格，被告未能按合同约定完全享受原告的物业服务，是因原告提供的物业服务不完全，综合本案实际案情，故本院对原告提出被告部分支付2017年9月30日前拖欠的管理费的诉讼请求，本院予以支持。被告交纳履约保证金后，未再向原告支付租金，按合同约定，租赁期限为3年，故合同应于2018年9月30日到期，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除，被告负有交付租赁物的义务，故对原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除浏阳市鼎丰市场管理有限公司与徐江于2015年1月25日签订的《租赁合同书》，限徐江于本判决生效后5日内返还浏阳市鼎丰市场管理有限公司位于浏阳市商铺；二、限徐江于本判决书生效之日起3日内向浏阳市鼎丰市场管理有限公司支付关于浏阳市商铺自2017年10月1日起至2018年9月30日止的租金43164元，扣除履约保证金23596元及装修押金2000元，徐江还应支付17568元；三、限徐江于本判决书生效之日起3日内向浏阳市鼎丰市场管理有限公司支付关于浏阳市鼎丰家居建材城第一期第5栋122、123号1、2层商铺自2015年10月1日起至2018年9月30日止的物业服务管理费9064元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费466元，由徐江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  左 凌人民陪审员  黄霞生人民陪审员  廖 利二〇一九年十月十二日书 记 员  陈 倩附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修基金；（五）按时交纳物业费；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。