淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初3783号原告：张渊，男，1989年11月11日出生，汉族，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：张双喜、戈佳佳，江苏益新律师事务所律师。被告：淮安美一佳商业管理有限公司，住所地淮安市清江浦区金马广场（金马名品店）**。法定代表人:卓海鹏，该公司经理。被告：淮安市鹏翔物业服务有限公司，住所，住所地淮安市清江浦区金马广场（金马名品店）**div>法定代表人:卓鸿宾，该公司总经理。两被告共同委托代理人：孙友明，江苏兴宇律师事务所律师。原告张渊与被告淮安美一佳商业管理有限公司（以下简称美一佳公司）、淮安市鹏翔物业服务有限公司（以下简称鹏翔物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序于2019年5月20日公开开庭进行了审理，后因案件复杂转为普通程序于2019年10月12日公开开庭进行了审理。原告张渊及委托代理人张双喜第一次开庭时到庭参加诉讼，原告委托代理人戈佳佳第二次开庭时到庭参加诉讼，被告鹏翔物业公司法定代表人卓鸿宾及两被告共同委托代理人孙友明两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张渊向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告美一佳公司之间的商铺使用合同、原告和被告鹏翔物业公司之间的物业管理协议；2、依法判令两被告分别退还原告半年商铺租赁费、物业管理费24166元、押金5000元，合计29166元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告美一佳公司通过承租金马广场各业主的商铺再转租的形式来经营美一佳商场，被告鹏翔物业公司系美一佳商场物业管理公司。2018年，原告与被告美一佳公司签订美一佳商铺使用合同；2018年7月22日，原告与被告鹏翔物业公司签订鹏翔物业管理协议。在上诉两份材料中均约定了两份材料为不可分割的共同体。被告美一佳公司因与商铺业主发生矛盾，一直欠缴租金，导致经营不善，商场内空铺率已高达90%，且商场至今未经过消防验收，一直处于试营业状态。被告鹏翔物业公司保洁、安保人员配备不齐全，商场内多处漏水无人修理，自2018年12月开始，被告鹏翔物业公司无故缩短商场营业时间，在下午5点左右就禁止顾客进入商场二楼，为此原告多次与其交涉并报警求助。综上所述，被告的上述行为已经构成违约，且两被告已经不具备履行合同的能力，为此原告诉至法院。两被告共同辩称：原告的诉请没有任何事实和法律依据，两被告全面履行了合同义务，原告没有任何行使解除权的理由和法律依据，被告在庭前也没有接到原告的解除合同申请，原告诉状中的虚假陈述，没有证据来支撑，被告还应当收取原告空调的分摊费用，被告方将另案起诉，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的物业管理协议1份、2018年7月22日收据2张、2018年10月12日、2019年2月13日、2019年4月11日出警记录各1份，被告举证图片5张，经质证双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信。对原告提供的有争议的证据本院认定如下：1、图片9张，证明被告经营的场所管理混乱，堆放杂物，正常的营业门不开，致使原告等人无法正常经营，被告的经营时间应该是冬季21:30分、夏季21:45分；结合出警记录，说明被告不能履行商铺使用的条件，因此合同应当解除。2、光盘1张，证明：美一佳商场公共区域在营业时间开启照明灯、启用电梯很少，空铺率很高，作为出租方在收取了公共区域内的水电管理费等相关费用后，未尽到合同约定的义务，商场至今未能正式开业，承租方无法实现合同的目的；商场二楼从2019年2月至今提前熄灯闭店，导致店铺无法正常营业遭受损失；对外宣传2019年5月8日二楼美食街正式营业，但实际二楼几乎为空铺；被告商场对外宣传一直处于试营业状态；被告商场占用张渊的商铺，占用公用部分楼道，商场内部几乎空铺，面临倒闭。原告的合同目的无法实现。经质证，被告对原告证据1有异议，称不能反映真实情况；对证据2有异议，称光盘录像时间为2019年5月28日，在起诉之后录制，不能支持原告的观点，电梯和原告没有任何关系，二楼有专门的上下楼梯；正式开业时间是2018年9月8日，有个广告是2019月5月8日半价广告，那是水饺店自己做的广告，和被告没有关系；关于空铺率问题，作为一个经营场所，被告只是向原告提供场地承租使用，会有客户有进有出，不管有没有空铺，都不影响原告正常经营，合同中也没有约定被告一定要达到多少的客户；2019年5月8日的视频反映了原告的店铺仍然是在被告出租的场地内，同时还有其他的经营户在经营；原告目前仍然在正常营业，店铺的灯分别在6点多、7点多熄灭，与被告没有关系，每个店铺都有灯，什么时候开、关与被告没有关系，同时店铺四周始终是有公共照明的，从视频中可以看到灯是一直亮着的；张渊店铺门口有两张桌子，与被告没有关系，被告只是管场地的公共设施，对于店内的相关设施无权过问。经审查，本院认为原告举证1中的图片反映了美一佳商场的情况，与本案具有关联性，故予以采信；原告举证2不能证明被告违约导致合同目的无法实现，故不予采信。对两被告提供的有争议的证据本院认定如下：1、淮安市公安消防支队清河区大队消防检验合格证2份，证明被告所经营的场所已通过消防验收。2、微信聊天截屏图片10张，证明美一佳商场在2018年9月8日正式开业。3、图片2张，证明原告物品目前还存放在店内。经质证，原告对证据1有异议，称合格证真实性无法核实，合格证上公章模糊且2018年9月份清河区已变更为清江浦区；对证据2有异议，称该聊天记录的截屏没有提供原始载体，属于金马广场塔楼业主群，并非承租户群，仅仅是单方的意思表示，且罗林身份根本不清楚，不能证明被告2018年9月8日正式营业；对证据3有异议，称起诉前原告已经清空了商铺。经审查，本院认为被告举证1能够证明美一佳商场的消防情况，应予以采信；证据2能够证明美一佳商场对外宣传2018年9月8日正式开业，与本案具有关联性，应予以采信；证据3能够证明涉案商铺的现状，也予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月22日，原告张渊（乙方）与被告鹏翔物业公司（甲方）签订鹏翔物业管理协议一份，约定：根据甲方和产权人签订的物业租赁合同和物业管理授权委托书，对原金马广场进行设计改造、管理；乙方需按建筑面积每平方米每天一元向甲方缴纳商场管理费，即铺位号南门口朝东楼梯下，建筑面积22.5平方米，每年租金58000元，押金5000元，租赁期一年，从2018年8月8日到2019年8月7日，若第二年续租，提前三个月通知，每年租金递增5%，协议签订时一次性付清。（以实际开业为准）；甲方负责维持经营场所的正常秩序，维护公共区域的环境卫生，管理、维修（申报公共维修基金）公共区域的设施设备，做好整个商场的安全保卫工作；在租赁期间，如遇甲方原因致使租赁物的周边环境、门前通道等状况发生改变，影响乙方使用状况或营业收入的，乙方无权要求解除本协议或要求甲方减免本协议的管理费等各项费用；乙方交还商铺时应当恢复原状，不得留存任何物品在商铺内，以免影响商铺的后续重新出租。对于未经甲方同意留存于租赁物内的物品，视为乙方的抛弃物，甲方有权直接进行处置且不承担任何责任，处置发生的费用由乙方承担；本协议一经双方签订，即具有法律效力，双方均不得随意变更或解除协议，在协议期间有违约行为的，应承担违约责任；租赁期限届满，或本协议提前解除或终止的，违约责任等条款仍然有效；本协议和美一佳商铺使用合同为不可分割的共同体，必须同时签订。同日，原告向被告鹏翔物业公司缴纳58000元、押金5000元。据原、告庭审陈述，58000元中包含一年的租金和物业管理费。同时，被告陈述上述款项的收据是由被告鹏翔物业公司开的，款项系交给被告美一佳公司。被告美一佳公司对外宣传2018年9月8日正式开业。原告张渊2018年9月开始营业。据原告陈述，美一佳商场是2018年9月18日试营业。2018年10月12日金马广场啄木鸟专卖店（即原告的店铺）报警称有两个包被偷。2019年2月13日18时6分59秒，美一佳商场其他租户李鹏报警称商场在营业时间关门，影响其做生意，警察到场后联系不到商场负责人，告知其通过法律途径解决。2019年4月11日，金马南门口进去第一家报警称自家装修的场地上，被别人堆上杂物。之后原告以美一佳购物广场无法保证原告正常经营，合同无法履行为由要求解除合同并退还租赁费、物业管理费等，双方无法达成一致意见，原告遂诉至法院。庭审中原告陈述其在起诉前已经搬离商铺，但两被告称其没有接到搬离通知，原告也没有办理商铺交接手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告张渊与被告鹏翔物业公司签订的《鹏翔物业管理协议》，均系双方当事人的真实意思表示，原、被告应当按照约定履行自己的义务。原告张渊与被告美一佳公司虽未签订正式的书面租赁合同，但在《鹏翔物业管理协议》中实际上约定了原告租赁的铺位以及租金、租赁期限，美一佳公司对此予以认可，且原告也实际使用了租赁铺位，并支付了租金，故双方形成了租赁合同关系。关于合同解除的问题，原告以美一佳商场至今未经过消防验收，被告美一佳公司经营不善，被告鹏翔物业公司存在物业服务不到位，致使合同不能履行为由要求自起诉之日解除和两被告之间的合同关系，两被告则予以否认。本院认为，根据现有证据，涉案商铺已经过消防验收，且在双方合同签订后，原告接收了被告交付的房屋并装修使用、营业，而商场整体经营状况受多方面因素影响，原告并无充分证据证明两被告存在经营不善，提供商业管理服务不到位致使合同目的无法实现的情形，原告虽陈述其已于起诉前撤场，但并未与被告达成解除合同的合意，且至今未将涉案商铺正式交接返还给两被告，因此原告要求从起诉之日解除合同的理由不能成立，同时根据原、被告之间的物业管理协议，租赁期为一年，现租赁期限已经届满，故对原告要求从起诉之日解除合同的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求两被告退还半年的商铺租赁费、物业管理费24166元的问题，本院认为协议约定租金（包括物业管理费）以实际正式开业为准计算，而对开业日是指商场开业日还是原告商铺开业日双方存在争议，因合同没有明确约定，但从原、被告陈述以及庭审查明的事实来看，原告在2018年9月开业，美一佳商场对外宣传2018年9月8日开业，故本院酌定从2018年9月8日开始计算租金。原告在合同签订时已预交了1年的租金和管理费（即2018年9月8日至2019年9月7日），现合同已经到期，原告虽陈述其已于2019年4月19日前撤场，但至今未将涉案商铺正式交接给两被告，故对原告要求退还半年商铺租赁费、物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。原告要求两被告退还押金5000元，本院认为双方合同期限已经届满，该款项应退还原告，故对原告此项诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市鹏翔物业服务有限公司、淮安美一佳商业管理有限公司在本判决生效之日起五日内返还原告张渊押金5000元。二、驳回原告张渊的其他诉讼请求。案件受理费1979元，由原告张渊负担1640元，被告淮安市鹏翔物业服务有限公司、淮安美一佳商业管理有限公司负担339元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长 柏 玲人民陪审员 曹 丽人民陪审员 王桂华二〇一九年十月十八日法官 助理 张细平书 记 员 吴 林附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。