江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7030号上诉人（原审被告，原审反诉原告）：上海宏燊企业管理有限公司,住所地上海市嘉定区华亭镇沪华东路****。法定代表人：方宏良，执行董事。委托诉讼代理人：邵锋，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：田元元，上海市金茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告，原审反诉被告）：太仓市交通发展有限公司,住,住所地太仓市城厢镇娄东街道太平南路**/div>法定代表人：邓忠，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张璟，江苏孙剑良律师所事务所律师。委托诉讼代理人：王妍，江苏孙剑良律师所事务所律师。被上诉人（原审被告）：太仓市城厢镇南郊明茂彩砖厂，经营场所太仓市城厢镇南郊沼泾村。经营者：袁发明，男，1959年9月6日出生，汉族，住江苏省太仓市。被上诉人（原审被告）：李晓华，男，1980年5月30日出生，汉族，住河南省禹州市。被上诉人（原审被告）：董存德，男，1982年2月21日出生，汉族，住江苏省太仓市。被上诉人（原审被告）：陈红香，女，1971年10月11日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。上诉人上海宏燊企业管理有限公司（以下简称宏燊公司）因与被上诉人太仓市交通发展有限公司（以下简称交发公司）、太仓市城厢镇南郊明茂彩砖厂（以下简称明茂彩砖厂）、李晓华、董存德、陈红香土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院作出的（2018）苏0585民初5851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏燊公司上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四、五项判决事项，改判驳回交发公司全部诉讼请求并支持宏燊公司的一审反诉请求，包括：1.宏燊公司无须腾退涉案土地及地上物给交发公司，无须支付2016年度占有使用费39万元及2017年度1月1日至实际腾退日的占有使用费(计算标准：按照41万元/年计算)；2.明茂彩砖厂、袁发明、李晓华、董存德、陈红香无须腾退涉案土地及地上物给交发公司；3.交发公司应向宏燊公司返还租金72万元并支付利息；或将本案发回原审法院重审。二审调查中，宏燊公司称，因明茂彩砖厂、袁发明、李晓华、董存德、陈红香已将案涉土地及地上物腾退给交发公司，故现宏燊公司不再主张明茂彩砖厂、袁发明、李晓华、董存德、陈红香无须腾退涉案土地及地上物给交发公司。二、一、二审案件受理费用由交发公司承担。事实与理由：一、交发公司非租赁物使用权人，案涉租赁合同事后也未得到权利人的追认，应据此被认定为无效，交发公司无权向宏燊公司主张租金及要求腾退土地及地上物：1.租赁物在拆迁完成后应对地上物予以拆除，土地使用权应归属于动迁主体，即太仓市人民政府，而非太仓市交通建设指挥部及交发公司，现交通建设指挥部未取得太仓市政府的授权将案涉土地、地上、地上物交给交控公司公司的行为系无权处分；2.现有证据不能证明交发公司已取得租赁物使用权。一审法院认定事实的依据系案外人的情况说明、调查笔录，宏燊公司在一审中未充分认可该等证据的真实性，且交发公司在本案第一次起诉时就存在伪造证据的行为，一审法院也未要求相关主体出庭，故前述证据证明力不足；3.无权处分行为未得到权利人追认，租赁合同应基于此原因而无效，交发公司无权主张租金及要求宏燊公司腾退土地及地上物；二、宏燊公司无需支付占用使用费：1.一审阶段，交发公司认为租赁合同有效，且从未提出关于合同无效后的占用使用费的主张；2.一审认定的占用使用费标准不合理。宏燊公司租赁该土地的目的是在土地上加盖其它建筑物，并用于经营。之后由于所建造的建筑物被认定为违章建筑而被太仓市人民政府拆除，损失逾250万元。之后该土地及地上物就租给其它被上诉人使用，每年租金扣除管理成本后，远远达不到租赁合同约定的租金标准；三、交发公司主张的2016年1月1日至2016年8月8日的租金已过诉讼时效；四、要求二审法院对于交发公司在一审阶段提交虚假证据的行为予以查明及处理。交发公司辩称，一审判决事实认定清楚、适用法律正确。另外交发公司不存在伪造证据的行为。明茂彩砖厂、李晓华、董存德、陈红香二审中未作答辩。交发公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《土地租赁合同》自2017年7月17日起解除；2.判令宏燊公司向交发公司支付拖欠的租金614361元（自2016年1月1日起计算至2017年7月17日）和违约金16万元；3.判决宏燊公司向交发公司支付占有使用费（按合同约定的2017年度租金标准即41万元/年的标准，自2017年7月18日起计算至宏燊公司实际腾退之日止）；4.宏燊公司、明茂彩砖厂、李晓华、董存德、陈红香从涉案的土地及房屋上腾退，交还给交发公司。宏燊公司向一审法院反诉请求：1.确认宏燊公司与交控公司（已被交发公司合并）于2013年9月6日签署的《土地租赁合同》无效；2.交发公司向宏燊公司返还已收取的租金72万元。一审法院认定事实：太仓天婷工业搪瓷有限公司（以下简称天婷公司）系太仓市二十五组工业用地（地号（地号520-020-025使用权人。2007年1月23日，天婷公司就上述土地取得太国用（2007）第520001133号土地使用权证，权证载明使用权面积为18999.3平方米，土地用途为工业用地，使用权类型为出让。2013年3月25日，太仓市经济开发区拆迁办公室（以下简称双凤拆迁办，甲方）与天婷公司（乙方）签署《杨林塘、吴塘整治企业（集体）用房拆迁补偿协议》，双方约定根据杨林塘、吴塘整治建设需要，甲方受太仓市交通建设指挥部委托拆迁乙方坐落于（吴塘）的全部（部分）房屋，经太仓市房产评估公司实地丈量评估及甲乙双方协商，总计26096276元。2013年7月10日，双凤拆迁办（甲方）作为移交单位与接收单位即太仓市交通建设指挥部（乙方）签订《资产移交协议书》，约定将已完成拆迁的天婷公司剩余资产（厂房、办公楼、场地及收购设备等）全部移交给乙方，移交资产标的为天婷公司拆迁剩余建筑2677.43平方米（评估报告中11、12、13、21、22、23号建筑）、场地约23.95亩（宗地图中扣除征地红线面积）及相关产证，包括但不限于资产的所有权、使用权和处置权等所有权限；移交时间为2013年7月20日前。2013年9月6日，交控公司（出租方、甲方）与宏燊公司（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将天婷公司名下的位于太仓市新湖管理区二十五组的土地出租给乙方使用。其中，合同第一条“土地及地上物基本情况”约定，甲方出租土地坐落于太仓市新湖管理区二十五组，该地块系甲方依法征收持有；土地证号：太国用（2007）第5200011**。剔除河道开挖部分，实际使用面积约14亩（见附件1），地上，地上物建筑面积共计约2655平方米件2）。第二条“土地及地上物用途”约定，按乙方营业执照核准的经营范围使用。除双方另有约定，乙方不得任意改变土地及地上物用途。第三条“租赁期限”约定，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。第四条“租金”约定，该土地第一年租金为人民币35万元整，每年递增2万元。第五条“付款方式”约定，租金每年一结算，先付后租；第一年租金在合同签字生效10天内一次性转账付清；第二年起乙方在当年的12月份一次性转账付清全年的租金给甲方。第六条“土地交付期限”约定，甲方于本合同生效之日将该土地交付给乙方。第七条“甲方对产权的承诺”约定，甲方按照现状将土地及地上物出租给乙方…。第九条“关于地上物的约定”约定，租赁期间，乙方如需局部或全部改变地上物布局或拆除地上物，搭建其他临时建筑的，需先征得甲方书面同意后方可进行，改变、拆除及搭建费用由乙方自理。合同终止时，乙方不论是否拆除临时建筑，甲方不予补偿…。第十二条“因乙方责任终止合同的约定”约定，乙方有下列情形之一的即构成违约，甲方可终止合同并收回土地使用权，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的土地及地上物转让、转借、转租他人或调换使用的；2、擅自改变地上物布局或拆除地上物的；3、拖欠租金达二个月以上（含二个月）的；4、利用承租土地及地上物进行违法活动。第十三条“提前终止合同”第3款约定，出现本合同第十二条规定情形的，甲方有权终止合同。第十四条“违约责任”约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按租金总额的千分之一向乙方加收滞纳金…”。该合同附件1为太国用（2007）第520001133号土地使用权证，权证载明土地使用权人为天婷公司。附件2为太仓市众信房地产评估土地评估测绘有限公司就天婷公司土地上建筑（面积8476.09平方米）所制作的《委托估价房屋平面图》，该平面图显示的建筑共24幢，编号为S1-S24（注：其中S11、S12、S13、S21、S22、S23的面积分别为422.37平方米、64.06平方米、60.31平方米、1310.40平方米、337.74平方米、461.89平方米，合计2656.77平方米）。2014年4月8日，宏燊公司向交控公司支付2014年租金35万元。2015年7月14日，宏燊公司向交发公司支付2015年租金37万元。2014年10月9日，太仓市国有资产监督管理委员会作出太国资委[2014]19号《关于对太仓市交通发展集团有限公司等实施吸收合并的批复》，同意交发公司吸收合并交控公司，交控公司所有资产、债权、债务、人员一起并入交发公司。2016年1月，太仓市国土资源局双凤国土资源所、太仓市建设管理所向宏燊公司作出两违（违法用地、违法建设）认定书及责令改正违法行为通知书，认定宏燊公司未经有权机关批准，于2016年1月起在太仓市土地新建建筑物及其他设施，涉及建筑占地面积约3000平方米，责令立即停工，并于3日内自行拆除新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。2017年12月19日，太仓市交通建设指挥部出具情况说明，载明“2013年，因吴塘拓宽以及杨林塘、吴塘整治建设的需要，我单位受太仓市人民政府的委托作为拆迁主体，由我单位委托太仓市人民政府对天婷公司名下位于太仓市地上建筑物进行拆迁，太仓市人民政府指派太仓市经济开发区拆迁办公室对上述土地及地上建筑物进行拆迁。拆迁范围涉及土地28.5亩，地上，地上建筑物8476平方米，实际拆迁中11、12、13、21、22、23幢共计6幢建筑物未拆除。本次拆迁为协商拆迁，拆迁费用由我单位支付，先付至太仓市人民政府，再由人民政府支付给天婷公司。拆迁完成后，我单位取得位于太仓市地上建筑物的所有权。因交控公司负责管理、运作涉及交通系统、交通项目的资产，我单位在取得上述土地及地上建筑物的所有权后，授权交控公司管理、使用上述土地及地上建筑物，交控公司有权自用上述土地及地上建筑物或将其对外出租。在交发公司吸收合并交控公司后，由交发公司继续管理、使用上述土地及地上建筑物。上述工作已于2013年全部履行完毕”。一审另查明：宏燊公司承租涉案土地后，委托顾建红负责管理涉案土地事宜。2017年7月1日，顾建红代表宏燊公司与明茂彩砖厂签订租赁合同，约定宏燊公司将太仓市新湖管理区二十五组房屋二间650平方米租给明茂彩砖厂使用。2017年5月25日，明茂彩砖厂经营者袁发明之子袁志伟作为出租方（甲方）、董存德作为承租方（乙方），双方签订《场地租赁协议》，约定甲方将位于太仓市新湖管理区二十五组的部分场地（其中土地2.5亩，生产车间300平方米，办公室9间）租赁给乙方使用，租期自2017年7月1日起至2020年6月30日止。2017年6月14日，明茂彩砖厂经营者袁发明作为出租方（甲方），李晓华作为承租方（乙方）以及中介方，三方签订《租赁合同书》，约定袁发明将位于太仓市的建筑面积为500平方米（含二楼办公）的房屋租赁给李晓华使用。2018年7月20日，顾建红代表宏燊公司（甲方）与陈红香（乙方）签订《协议书》，内容为：甲方在人民政府要求旧电视机易爆物不允许放在露天在太阳下晒，考虑乙方没有地方搬迁，双方商定把甲方仓库2间给乙方，彩钢棚120平方米，大楼2楼1一间住宿使用，合计租金每月2800元，临时使用三个月，2018年8月1日至2018年10月30日，租金计8400元。一审又查明：2017年8月8日，交发公司向一审法院提起诉讼，请求判令解除其与宏燊公司之间的《土地租赁合同》，并判令宏燊公司支付拖欠租金、违约金并腾退房屋。后宏燊公司提起反诉，请求确认《土地租赁合同》无效，并要求交发公司返还租金72万元。该案庭审中，交发公司与宏燊公司确认《土地租赁合同》租赁范围包括天婷公司土地使用权范围内的14亩土地以及《委托估价房屋平面图》载明的11、12、13、21、22、23号共六幢房屋（面积为2655平方米）；关于地上物建筑现状，交发公司称23号房屋已被拆除，宏燊公司称23号房屋自行坍塌。经一审法院现场勘查，交发公司和宏燊公司还确认案涉土地上存有宏燊公司的钢材未腾退，且存有次承租人占有、使用案涉土地上房屋的情况。后交发公司和宏燊公司分别撤回本诉和反诉。2018年9月20日，交发公司再次提起诉讼，引发纠纷。一审审理中，一审法院于2018年12月27日至案涉土地现场勘查，注意到该地块上除宏燊公司外，尚有明茂彩砖厂、李晓华、董存德、陈红香实际占用部分房屋。当日，一审法院在案涉土地和房屋多处张贴公告，要求正在使用涉案土地及地上物的单位或个人于2019年1月20日前向一审法院申报使用情况，并提交主体身份信息等书面材料。2019年2月21日，交发公司、宏燊公司再次确认涉案土地上的建筑物尚有《委托估价房屋平面图》载明的S11、S12、S13、S21、S22号共5幢建筑，包括S23号建筑在内的其余建筑都已被拆除。另，宏燊公司称其在取得涉案土地后，曾在土地上新建了部分建筑，但被政府部门认定为违章建筑后拆除了，造成了损失300多万元。据此，宏燊公司提出调解方案，表示因其上述300多万元损失，故由交发公司免除其已付租金之外的后期租金，其尽快腾退，但该调解方案未获交发公司同意。以上事实有交发公司提交的批复、调查笔录、情况说明、土地租赁合同、土地使用权证、房屋平面图、发票、业务回单、通知书、租赁合同书、告知书，明茂彩砖厂提交的场地租赁协议，一审法院的调查笔录，当事人一审陈述等在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，本案的争议焦点在于：第一，交控公司与宏燊公司于2013年9月6日签订的《土地租赁合同》是否有效；第二，交发公司是否有权主张租金或占有使用费以及违约金；第三，交发公司是否有权要求宏燊公司、明茂彩砖厂、李晓华、董存德和陈红香从涉案土地及地上物中腾退。关于争议焦点一，宏燊公司认为，交控公司对案涉土地无使用权、管理权，交发公司也未提供土地权利人追认的证明，故《土地租赁合同》应属无效。一审法院认为，双凤拆迁办受太仓市交通建设指挥部委托与天婷公司签署用房拆迁补偿协议，双凤拆迁办在向天婷公司支付相应拆迁款项后将已完成拆迁的天婷公司的剩余资产移交给太仓市交通建设指挥部。结合太仓市交通建设指挥部出具的情况说明可知，该部又将原天婷公司厂区内拆迁剩余厂房、场地移交给交控公司，故交控公司有权出租涉案土地、厂房。然而，一审法院注意到虽然交控公司与宏燊公司签订的合同名为土地租赁合同，但根据合同的具体内容以及当事人的陈述，该租赁合同的标的物不仅仅为涉案的原天婷公司名下的土地，还包括该土地上约2655平方米的地上建筑物。而涉案地上物的建造并未取得建设工程规划许可证，也未经有关主管部门批准建设，故交控公司与宏燊公司签订的《土地租赁合同》应为无效。关于争议焦点二，一审法院认为，租赁合同无效的，出租人有权请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费。因太仓市交通建设指挥部授权交控公司负责管理、运作涉案土地及地上建筑物，且交发公司已合并吸收交控公司，故交发公司有权作为出租人向宏燊公司收取占有使用费。涉案合同约定租金第一年为35万元且每年递增2万元，宏燊公司已向交控公司及交发公司支付2014年至2015年期间的占有使用费72万元。结合交发公司主张的租金和占有使用费的计算方式（租金自2016年1月1日起计算至2017年7月17日为614361元，占有使用费自2017年7月18日起计算至实际腾退之日止按41万元/年的标准计算），一审法院认定交发公司有权要求宏燊公司支付2016年期间的占有使用费39万元以及按41万元/年标准计算的2017年1月1日至实际腾退之日止期间的占有使用费。因此，宏燊公司反诉要求交发公司返还已付租金72万元的主张缺乏依据，一审法院不予支持。因《土地租赁合同》无效，交发公司要求宏燊公司支付16万元违约金没有法律依据，一审法院不予支持。至于宏燊公司提出的交发公司最早起诉时间为2017年8月8日，故交发公司主张2016年8月8日之前租金的诉讼请求已超过诉讼时效的意见，一审法院认为，虽然涉案合同约定租金每年结算一次，但该约定不足以否认租金债务的整体性，宏燊公司虽然欠付租金，但其一直未能腾退土地及地上物，故交发公司起诉要求宏燊公司支付至实际腾退之日的占有使用费未超过诉讼时效，一审法院对宏燊公司的上述抗辩不予采纳。关于争议焦点三，根据上述分析，《土地租赁合同》无效，宏燊公司及明茂彩砖厂、李晓华、董存德、陈红香缺乏占有使用涉案土地及房屋的依据，故交发公司有权要求宏燊公司、明茂彩砖厂、李晓华、董存德、陈红香自涉案土地及房屋上腾退。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，一审法院判决：一、太仓交通控股（集团）有限公司与上海宏燊企业管理有限公司于2013年9月6日签订的《土地租赁合同》无效；二、上海宏燊企业管理有限公司于判决生效后30日内将其占用的位于太仓市新湖管理区二十五组约14亩土地及地上建筑物（《委托估价房屋平面图》载明的S11、S12、S13、S21、S22号建筑）腾退给太仓市交通发展有限公司，并向太仓市交通发展有限公司支付2016年度的占有使用费39万元、2017年1月1日至实际腾退之日止的占有使用费（计算标准：按照41万元/年计算）；三、太仓市城厢镇南郊明茂彩砖厂、李晓华、董存德、陈红香将各自占用的位于太仓市新湖管理区二十五组14亩土地及地上建筑物腾退给太仓市交通发展有限公司；四、驳回太仓市交通发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回上海宏燊企业管理有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费17390元，由交发公司负担1620元，宏燊公司负担15770元。一审反诉案件受理费5580元，由交发公司负担80元，宏燊公司负担5500元。二审中，宏燊公司向本院补充提交太仓市政府网站信息截图一份，证明太仓市交通建设指挥部的人事任免权等都是由太仓市交通运输局行使，太仓市交通运输局参与了杨林塘整治。一审判决认定涉案土地的一个动迁主体是交通建设指挥部，一审法院遗漏查明了涉案土地动迁的最终的一个主体实际上是太仓市人民政府。交发公司质证认为，1.对于该组证据的真实性没有异议，但是该证据不属于二审当中的新证据，其在一审当中应该是已经存在的；2.该证据与本案没有关联性，太仓市交通建设指挥部委托人民政府对涉案土地上的建筑物进行拆迁，拆除后，人民政府将拆除后的土地及地上物移交给太仓市交通建设指挥部，再由太仓市交通建设指挥部授权交控公司管理使用土地及地上物。二审审理查明，双凤拆迁办于2017年12月25日出具的情况说明载明，双凤拆迁办受双凤镇政府指派，受太仓交通建设指挥部委托对天婷公司位于二十五的土地及地上建筑物进行拆迁。该次拆迁为协商拆迁，拆迁费用由太仓交通建设指挥部支付，先支付至双凤镇政府，再由镇政府支付至天婷公司。拆迁完成后土地及地上建筑物归太仓交通建设指挥部所有。二审中，交发公司称，明茂彩砖厂、李晓华、董存德、陈红香已将案涉房屋腾退并交还给了交发公司，宏燊公司确认该情况。以上事实由网站信息截图、情况说明、二审调查笔录等予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案二审的争议焦点为交发公司是否有权向宏燊公司收取占有使用费，对此宏燊公司称，太仓市交通建设指挥部未取得太仓市人民政府的授权将案涉土地、地上、地上物交给交控公司公司的行为系无权处分，且交发公司主张的2016年1月1日至2016年8月8日的租金已过诉讼时效。对此本院分析如下：一、案涉租赁标的原系天婷公司所有，后双凤拆迁办在受太仓市交通建设指挥部委托的情况下与天婷公司达成拆迁补偿协议，双凤拆迁办在向天婷公司支付拆迁款后将天婷公司的剩余资产即案涉租赁标的移交给太仓市交通建设指挥部。再结合双凤拆迁办、太仓市交通建设指挥部分别出具的情况说明可知，案涉拆迁的拆迁费用系太仓市交通建设指挥部支付给太仓市人民政府，再由太仓市人民政府支付给天婷公司。据此，在双凤拆迁办系受太仓市交通建设指挥部委托与天婷公司达成用房拆迁补偿协议且拆迁费用由太仓市交通建设指挥部支付的情况下，太仓市交通建设指挥部在接收案涉租赁标后又将租赁标的移交给交控公司，而交控公司现已被交发公司吸收合并，故现案涉租赁合同虽然因案涉土地上的建筑未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设而无效，但交发公司仍有权向占有案涉租赁标的的宏燊公司收取占有使用费；二、关于交发公司主张的2016年1月1日至2016年8月8日的租金是否已过诉讼时效，本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条均规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，一审时宏燊公司仍未腾退土地及地上物的情况下，参照前述规定，占有使用费作为一个债务整体仍在继续发生直至涉案租赁标的实际腾退给交发公司为止，故一审判决认定交发公司诉请宏燊公司支付至实际腾退之日止的占有使用费未超过诉讼时效正确，本院对此予以确认。关于宏燊公司认为租赁合同无效，故交发公司应向其返还租金72万元并支付利息的上诉意见，本院认为，租赁合同虽然无效，但在合同签订后宏燊公司已实际占有使用案涉租赁标的情况下，宏燊公司先前以合同约定的标准支付的租金，交发公司有权予以保有，故本院对此上诉意见不予采纳。综上所述，宏燊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22970元，由上海宏燊企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十月八日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航