甘肃省清水县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)甘0521民初980号 原告:赵永胜，男，1970年4月25日出生，住甘肃省清水县。 被告：康明明，男，1978年5月25日出生，住甘肃省清水县。 原告赵永胜与被告康明明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵永胜、被告康明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵永胜向本院提出诉讼请求：1.判令康明明清偿拖欠赵永胜的房屋租赁费共计人民币150000元；2.判令康明明支付违约金并限期从赵永胜房屋内搬走一切东西；3.判令康明明支付双方解除房屋租赁协议后康明明物品占用赵永胜房屋期间的租费；4.判令康明明承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年6月1日，赵永胜与康明明签订《房屋租赁协议》约定：赵永胜将其所有的位于清水县永清镇**街*号自建合法楼房，包括北楼一至六层，南楼第二层，面积约800多平方米的房屋出租给康明明使用。租赁期为10年，自2016年6月1日起至2016年5月30日止，每年租金为110000元，并约定康明明先支付三年房屋租金，从第四年起每年6月30日前支付本年度租金，首付租金自协议签订之日起15日内一次性付清，租期内租金不变。协议签订后，赵永胜按照约定如期交付房屋供康明明使用，全面履行协议确定的各项义务，但康明明迟迟未能履行协议确定的义务，截至2017年9月15日，康明明先后分四次共支付房屋租赁费180000元，尚欠150000元租费未付。2019年6月1日，房屋租赁期限已到第四年租期，按约定康明明应该在当年6月份支付第四年度房屋租赁费，但康明明一直未能支付，严重违约，后经双方多次协商，双方同意自2019年6月份解除双方租赁协议，康明明于2019年6月30日将房屋钥匙交还，并答应2019年7月15日之前一次性付清拖欠赵永胜的房屋租赁费，到期后赵永胜多次催要，康明明均找各种理由一再推迟，其行为严重损害了赵永胜的合法权益，并且康明明交钥匙前将自己房屋内的所有东西仍置于房屋二楼，严重影响了赵永胜对房屋的所有权。康明明违约，严重侵害了赵永胜的合法权益，故赵永胜诉至法院，请求判如所请。 康明明辩称，赵永胜诉状陈述双方签订《房屋租赁协议》属实。其给赵永胜支付了130000元的租赁费，其合伙人说给赵永胜支付了100000元的租赁费，与赵永胜所说不符，其与合伙人沟通后向法庭补充提交证据。其与赵永胜于2019年6月协商解除了《房屋租赁协议》，协议解除后其个人物品仅占用一间房屋，按照协议约定费用太高，其无法承担。其承租时该房屋系毛坯房，瓷砖、墙面和窗户都是其自己装修的，装修花费大概20多万元，希望赵永胜给其适当抵扣一些租赁费。 赵永胜围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵永胜提交的证据：《房屋租赁协议书》复印件1份，康明明对真实性及证明目的均认可。对当事人均无异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。 康明明未提交证据。 经开庭审理及审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月1日，赵永胜与康明明签订《房屋租赁协议》约定：赵永胜（甲方）将其所有的位于清水县永清镇**街*号自建楼房，包括北楼一至六层，南楼二至三层，面积约700多平方米（23间）的房屋出租给康明明（乙方）使用。租赁期共10年，自2016年6月1日起至2016年5月30日止。房屋每年租金为110000元，并约定康明明先支付三年房屋租金，从第四年起每年6月30日前支付本年度租费，首付租金自协议签订之日起15日内一次性付清，租期内租金不变。协议第三条第3项约定：“乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装饰装修，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务”。协议第五条、乙方违约的处理规定约定：“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权中止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……(4)迟延交付房租累计三个月以上的；（5）租赁期满，乙方未按时腾房的，每日按600元缴纳租赁费”。协议签订后，赵永胜按照约定如期将房屋交付康明明使用。康明明于2019年7月19日向赵永胜支付租赁费50000元、于2016年10月1日向赵永胜支付租赁费50000元、2016年10月5日，向赵永胜农行卡分两次分别支付10000元、500元，向赵永胜邮政卡支付19500元，2017年9月15日，康明明的合伙人卢某某向赵永胜农行卡支付50000元，共计支付180000元租赁费，尚欠150000元租赁费至今未付。2019年6月，经双口头协商同意，解除于2016年6月1日签订的《房屋租赁协议》，康明明于2019年6月30日将房屋钥匙交还赵永胜。康明明的个人物品尚占用赵永胜房屋一大间（3小间）。 另查明，康明明承租时，租赁房屋系毛坯房，经赵永胜同意，康明明对承租房屋地面、墙面及窗户进行装饰装修。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。康明明与赵永胜签订《房屋租赁协议》，未违反法律法规的强制性规定，依法成立房屋租赁合同关系，本院予以确认。赵永胜按照约定将房屋交付康明明使用，康明明亦应按照约定全面履行给付租赁费义务，故对赵永胜要求康明明支付剩余租赁费150000元的诉讼请求予以支持。康明明未按照约定付清三年租赁费，已构成违约，应当承担违约责任，但是赵永胜要求康明明按照合同约定的三年租金330000元的20%给付违约金66000元，该数额已超过了半年的租金，明显超过了赵永胜合理的实际损失，按照公平原则，应当予以调整。本院认为，康明明因迟延给付150000元租金而构成违约，其应以此为限承担违约责任较为合理，计算标准20%系双方约定，应认定有效，故康明明承担的违约金数额应为150000×20%=30000元。 关于赵永胜要求康明明支付双方解除房屋租赁协议后康明明物品占用其房屋期间的租费并搬走占用房屋物品的诉讼请求。根据庭审查明的事实，双方口头解除协议后，康明明的物品尚占用一间房屋，双方之间的租赁关系已经解除，故康明明应将其物品搬离该房屋。关于占用费，《房屋租赁协议》第五条第（5）项约定：“租赁期满，乙方未按时腾房的，每日按600元缴纳租赁费”系针对占用全部承租房屋而约定，康明明的物品仅占用一间房屋，若按照该约定计算房屋占用期间的租赁费严重超出赵永胜的实际损失。房屋被占用期间，赵永胜的实际损失为租赁费，根据约定，23间房每年按110000元计算租赁费，3间房的租赁费为110000元/天÷23间×3间÷365天=39.3元/天，截至2019年10月24日计算145天为5698.5元。 关于康明明辩称卢某某向赵永胜给付了100000元租赁费的抗辩主张。赵永胜陈述其只收到了卢某某给付的50000元租赁费，就剩余50000元租赁费，康明明未提交证据予以证明，应当承担与其不利的法律后果。 关于康明明提出其承租时该房屋系毛坯房，瓷砖、墙面和窗户都是其自己装修的，装修花费大概20多万元，希望赵永胜给其适当抵扣一些租赁费的主张。双方在《房屋租赁协议》第三条第3项约定：“乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装饰装修，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务”。双方仅对租赁期间届满后，依附于房屋的装饰装修部分进行约定，对租赁期间届满之前，因违约而解除合同时，依附于房屋的装饰装修如何处理未做约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）……;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”。因康明明逾期未支付租赁费，经双方协商解除合同，康明明对合同的解除存在过错，赵永胜按照约定履行了义务，对合同的解除并无过错，赵永胜虽表示同意利用已形成附和的装饰装修，但就如何补偿，双方未达成一致意见，康明明未提起反诉，亦未提交证据证明装饰装修残值，故对康明明的抗辩意见不予采纳，康明明可另行提起诉讼。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下： 一、康明明于本判决生效之日起十日内向赵永胜给付剩余租赁费150000元，给付违约金30000元，给付房屋占用费5698.5元，以上共计185698.5元； 二、康明明于本判决生效之日起十日内将其物品从赵永胜房屋搬离。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1650元，由康明明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 陈建忠 二〇一九年十月三十一日 法官助理 张亚丽 书 记 员 马 超