广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终2099号上诉人（原审原告）：广东柏曼物业管理有限公司，住所地：广东省广州市白云区增槎路**自编**，统一社会信用代码：91440101MA59PRNT83。法定代表人：吴嘉敏，该公司经理。委托诉讼代理人：张国权，广东桥达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市瑞金物业管理有限公司，住所地，住所地：广东省深圳市宝安区沙井街道锦程路******会信用代码：9144030032644957XH。法定代表人：刘辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤文莲，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁明晶，广东品峰律师事务所律师。上诉人广东柏曼物业管理有限公司（以下简称柏曼公司）因与被上诉人深圳市瑞金物业管理有限公司（以下简称瑞金公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初3670号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。柏曼公司向原审法院起诉请求：1.瑞金公司继续履行合同，与柏曼公司签订正式的房屋租赁合同并更正《建设工程消防设计审核意见书》的建设工程项目名称；2.柏曼公司支出的律师费20000元由瑞金公司承担；3.瑞金公司承担本案诉讼费用。后柏曼公司将其诉讼请求变更为：1.判令解除柏曼公司与瑞金公司签订的《租房定金合同书》；2.瑞金公司双倍返还定金470000元；3.瑞金公司赔偿损失1050000元；4.瑞金公司承担柏曼公司支付的律师费20000元；5.瑞金公司承担本案诉讼费。一审庭审中，柏曼公司变更其第一项诉请为请求判令解除柏曼公司与瑞金公司签订的《租房定金合同书》及《瑞金大厦项目补充合同》。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认柏曼公司与瑞金公司签订的《租房定金合同书》及《瑞金大厦项目补充合同》已解除；二、驳回柏曼公司其他诉讼请求。本案一审诉讼费18660元，由柏曼公司负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初3670号民事判决书。柏曼公司上诉请求：1.确认柏曼公司与瑞金公司签订的《租房定金合同书》及《瑞金大厦项目补充合同》已解除；2.撤销除原审判决第一项内容外的其他判决；3.判令瑞金公司向柏曼公司双倍返还定金470000元，支付律师费20000元，赔偿设计费用50000元；4.本案一、二审全部诉讼费由瑞金公司承担。主要事实和理由：一、本案一审法院未查明案件主要事实，未对有关酒店办理消防与特种行业许可证的相关法律法规与业务的精通，作出错误的判决，请二审法院依法改判。《租房定金合同书》约定取得客房消防设计审核意见书之日起三日内签订正式的房屋租赁合同。柏曼公司提供的营业执照名称是东莞市盛雅酒店管理有限公司（以下简称盛雅公司），消防审核意见书名称应当为盛雅公司才是有效的消防审核意见书，但瑞金公司提供的消防审核意见书名称是盛雅公司大朗宜尚酒店，实际是无效的消防审核意见书，需要更改。事实上，双方微信确认瑞金公司同意更改，也有要求经办的广东质鼎装饰工程有限公司（以下简称质鼎公司）改正，但瑞金公司一直未去变更改正才导致未签订正式协议。柏曼公司通过微信将盛雅公司的营业执照发送给瑞金公司，瑞金公司与经办的质鼎公司也确认消防设计审核意见书必须以营业执照为准。消防大队与特种行业审批部门要求营业执照与消防审核意见书、消防合格证、特种行业证名称一致方可开业。“宜尚酒店”是连锁加盟特许品牌名称，仅仅是酒店挂招牌名称，并非营业执照名称，设计图纸上面的签字只是确认酒店设计，并非确认项目名称为“大朗宜尚酒店”，这实际上搞混了营业执照名称与特许加盟品牌名称问题。双方不能在约定时间签约的核心是因为消防审核意见书名称不正确，实质是无效的审核意见书导致，所以不属于柏曼公司违约。二、一审法院认为合同无法继续履行，没有任何事实依据和法律依据。即使是柏曼公司原因导致违约，但瑞金公司并未行使合同解除权，《租房定金合同书》是继续有效的，双方一直都在协商阶段，并非不能继续履行，只需瑞金公司重新递交申请资料变更名称提供合法有效的消防审核意见书，合同即能继续履行。三、瑞金公司在《租房定金合同书》未解除前，将涉案房屋转租给案外人存在严重的违约行为。一审法院确认瑞金公司2018年2月5日已将涉案房屋出租给案外人，但在2018年2月5日之前瑞金公司并没有解除与柏曼公司的合同。2018年3月7日柏曼公司收到瑞金公司发出的解除通知书，进一步说明，柏曼公司在收到解除通知书之前与瑞金公司签订的《租房定金合同书》都是有效的，即使双方因为消防设计审核意见书名称问题暂时没有签订正式的房屋租赁合同，瑞金公司在合同解除之前将涉案房屋出租给案外人是严重的违约行为。综上，一审法院作出的民事判决认定事实错误，适用法律错误，请二审法院在查清事实，正确适用法律的基础上，撤销一审法院的错误判决，依法改判。瑞金公司在二审法庭调查中答辩称：原审法院已经查清相关事实，在整个事情过程当中双方存在沟通，瑞进公司要求柏曼公司签订房屋租赁合同，但柏曼公司没有签订，由于柏曼公司的违约行为，导致合同无法履行。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。经二审审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院另查明，根据微信聊天记录显示，双方有对消防设计审核意见书的工程名称进行沟通，柏曼公司于2017年11月24日将盛雅公司营业执照拍照上传微信群；柏曼公司于2017年12月12日对消防设计审核申请受理凭证载明的工程名称明确提出异议，要求以营业执照的名称为准及时修改申请；柏曼公司于2017年12月12日对消防设计审核意见书的工程名称提出异议。二审期间，柏曼公司提供了东莞12345政府服务热线回复，拟证明消防审核意见书上的酒店名称与营业执照的名称不一致，无法办理特种行业经营许可证。瑞金公司对此发表质证意见，该回复可能认为名称全部不一致，实际上名称前面部分是一致的，对该回复的关联性、合法性不予认可，并非针对案涉的问题。柏曼公司向本院提交调查取证申请书，请求本院向东莞市公安局有关部门调取消防设计审核意见书酒店名称必须与营业执照名称一致才能申请办理特种行业经营许可证的有关情况答复。本院认为，本案为租赁合同纠纷。对于柏曼公司的调查取证申请，柏曼公司已经提供了东莞12345政府服务热线回复，且该申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用的解除》规定的人民法院调查收集证据的情形，故对于柏曼公司的申请，本院不予准许。柏曼公司与瑞金公司确认双方签订的《租房定金合同书》及《瑞金大厦相距补充合同》已解除，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕柏曼公司的上诉与瑞金公司的答辩，本院分析如下：一、关于柏曼公司是否违约的问题。瑞金公司主张柏曼公司未按合同约定履行签订正式房屋租赁合同的行为已构成违约。《租房定金合同书》约定双方应于取得客房消防验收审核意见书三日内签订正式的房屋租赁合同。瑞金公司于2017年12月22日取得建设工程消防设计审核意见书，审核意见是质鼎公司申报的盛雅公司大朗宜尚酒店内部装修工程消防设计审核资料符合要求，予以通过。柏曼公司主张该消防设计审核意见书所涉建设工程名称有误，应为盛雅公司，而非盛雅公司大朗宜尚酒店，瑞金公司应变更名称后方才签订正式的房屋租赁合同。对此，本院分析如下：柏曼公司与瑞金公司并未在《租房定金合同书》中对消防设计审核意见书的建设工程名称进行明确约定。根据微信聊天记录显示，双方在合同的履行过程中，对申请消防设计审核的工程名称进行沟通，柏曼公司要求以营业执照的名称为准申请符合相关消防规定，瑞金公司对此并未提出异议，但瑞金公司委托的质鼎公司仍以“盛雅公司大朗宜尚酒店”的名称申请消防设计审核，在柏曼公司对名称提出异议并要求修改为“盛雅公司”的情况下，瑞金公司并未及时处理，导致消防设计审核意见书的工程名称也是“盛雅公司大朗宜尚酒店”，柏曼公司于取得该意见书当日对工程名称再次提出异议并要求修改。本院认为，虽然瑞金公司已取得消防设计审核意见书，但工程名称与柏曼公司的要求不相符，即瑞金公司履行合同义务不符合双方的约定，柏曼公司以此为由要求瑞金公司变更名称后才签订正式的房屋租赁合同合理，柏曼公司的行为并不构成违约。二、关于瑞金公司是否违约的问题。柏曼公司主张瑞金公司在合同有效期内将案涉物业转租给案外人的行为已构成违约。原审法院根据向工商部门调取的租赁合同，认定瑞金公司于2018年2月5日将案涉物业转租给案外人，并无不当，本院予以确认。根据以上论述，瑞金公司履行合同义务不符合双方的约定。在双方协商的过程中，《租房定金合同书》尚未解除的情况下，瑞金公司在2018年2月5日将案涉物业转租给案外人的行为已构成违约。三、对于柏曼公司诉请瑞金公司双倍返还定金、赔偿损失的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案导致合同解除的违约方是瑞金公司，故瑞金公司应赔偿柏曼公司因合同无法继续履行而造成的损失。关于双倍返还定金470000元。双方确认柏曼公司已向瑞金公司支付235000元，根据《租房定金合同书》约定，该款项包括首期租金175000元和电费保证金60000元，并非定金。由于2018年2月5日前属于免租期，且柏曼公司并未实际使用案涉物业，故瑞金公司应向柏曼公司返还首期租金175000元、电费保证金60000元。对于柏曼公司超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于赔偿设计费用50000元。案涉物业已进行了消防设计审核，故设计费用应当已实际发生。根据柏曼公司提供的酒店设计合同、收据、设计图纸，柏曼公司主张设计费用50000元较为合理，本院予以采纳。对于柏曼公司诉请瑞金公司赔偿设计费用50000元，本院予以支持。关于赔偿律师费20000元。由于双方并未对律师费的承担进行明确约定，故柏曼公司诉请律师费，欠缺依据，本院不予支持。综上所述，柏曼公司的上诉理由部分成立，对其成立部分，本院予以支持；对其不成立部分，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初3670号民事判决第一项；二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初3670号民事判决第二项；三、深圳市瑞金物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向广东柏曼物业管理有限公司返还首期租金175000元、电费保证金60000元；四、深圳市瑞金物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向广东柏曼物业管理有限公司赔偿50000元；五、驳回广东柏曼物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费18660元，由广东柏曼物业管理有限公司负担15207元，深圳市瑞金物业管理有限公司负担3453元。本案二审案件受理费9200元，广东柏曼物业管理有限公司已预交，由广东柏曼物业管理有限公司负担4344元，深圳市瑞金物业管理有限公司负担4856元。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  许 卫审判员  黎淑娴二〇一九年十月二十一日书记员  朱光明