湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初710号原告（反诉被告）：蔡芳，女，1988年8月17日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：张树森，湖南工总律师事务所律师。委托诉讼代理人：白豪，湖南工总律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南鑫融汇商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段**新芙蓉之都商务大楼**。法定代表人：左琴。委托诉讼代理人：梁浪，女，1982年8月14日出生，汉族，该公司员工，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：谢俊鹏，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）蔡芳（以下简称原告）诉被告（反诉原告）湖南鑫融汇商业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人白豪，被告的委托诉讼代理人谢俊鹏、梁浪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》及《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》，并确认以上协议自2018年9月27日解除；2.被告向原告退还商业服务费62212元，物业管理费46083元，场地使用费76036元，保证金147465元，合计331796元；3.被告向原告支付以331796元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2018年9月13日起至本款项付清之日止的利息；4.被告向原告赔偿损失50000元；5.被告向原告支付以30000元为基数按日万分之一点七五自2018年9月17日起至本款付清之日止的利息；6.被告向原告支付以20000元为基数按日万分之一点七五自2018年11月13日起至本款付清之日止的利息；7.判令本案的诉讼费、保全费等由被告承担。在本案审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为:确认原、被告签订的《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》及《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》无效。事实和理由：2018年9月13日，原、被告签订《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》及《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》，约定原告承租被告位于长沙市雨花区场地用于概念餐厅经营。在双方签订合同且原告付清场地使用费和保证金等费用后，被告将上述场地交付给原告使用。原告依约向被告支付了第一期商务服务费62212元，物业管理费46083元，场地使用费76036元，保证金147465元，合计331796元。为此，被告向原告出具了收据。因被告租赁给原告用于概念餐厅的场地系物业管理用房，根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》规定，上述物业管理用房的所有权归全体业主共有，被告作为鑫融国际广场的物业管理公司，无权出租该物业管理用房，且被告在未经业主授权的情形下擅自将物业管理用房出租给原告用于商业用途即概念餐饮经营，改变了物业管理用房的用途，违反了法律强制性规定。双方就涉案物业用房所签订的合同应属无效合同。被告应当退还原告所缴纳的费用并赔偿原告为此支出的场地设计费30000元及律师费20000元。原告多次与被告沟通未果，故诉至法院。被告辩称，1、原、被告双方签订的《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》及《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》合法有效。被告受涉案房屋所有权人湖南银旺置业发展有限公司（以下简称银旺置业公司）委托将长沙市雨花区场地出租给原告经营概念餐厅，出租场地依法取得了相关手续，出租该房屋经过了业主同意，上述合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效。2、原告签订合同时，合同附件中注明了涉案租赁场地为物业管理用房，原告明知该场地为物业管理用房；且原告以鑫融国际广场附楼二层202号场地办理了餐厅工商注册登记，涉案场地能正常使用。3、原告主张退还费用及赔偿损失无法律和事实依据。被告向本院提出反诉请求：1.解除原告与被告签订的《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》及《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》;2.原告向被告支付自2018年12月19日起至实际返还房屋之日止的场地使用费、商务服务费、物业费（场地使用费25345.5元/月、商务服务费20737元/月、物业费15361元/月），并按2‰/日向被告支付逾期付款违约金；3.原告向被告支付合同解除违约金147465元；4.本案的诉讼费、保全费、律师费等由原告承担。事实和理由：2018年9月13日，原、被告签订《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》及《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》，在上述合同履行过程中，原告单方面提出解除合同理由不成立，违反了《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》第九条第（二）款第11项约定。且在上述合同履行过程中，原告应在2018年11月18日之前向被告支付场地使用费、商务服务费、物业管理费，截止目前原告拖欠上述费用超过一个月，违反了《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》第九条第（二）款第2项约定。故被告现提起反诉。原告针对被告反诉辩称,1、根据法律规定，物业服务用房属于业主共有，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。原告所承租的场地系物业管理用房，属于业主共有，被告在未经业主授权的情况下，擅自出租该物业管理用房给原告用于商业用途，违反法律的强制性规定，原、被告为此签订合同应属无效合同，不存在解除合同一说。2、被告作为物业管理公司，知道或应当知道物业管理用房属于全体业主共有，且未经同意不得改变用途，在此情形下仍与原告签订租赁合同，是合同无效的完全过错方；且自签订合同起，原告从未占有使用租赁场地，故不存在向被告支付2018年12月19日至今的场地使用费等费用，被告应当退还原告已经支付的费用。3、涉案房屋系物业管理用房无法正常进行经营，原告租赁该场地的目的无法实现，被告系合同无效的完全过错方，原告不存在违约，无需承担违约金。4、被告无权租赁场地，且擅自改变场地用途导致原告无法正常经营引发纠纷，故诉讼费、保全费、律师费等应当由被告承担。经审理查明，2018年9月13日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》约定:甲方将位于长沙市雨花区交汇处）鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼二层202号合计出租建筑面积约921.66㎡的场地出租给乙方使用，经营项目／用途为概念餐厅；使用年限为5年整，自2018年9月18日起至2023年9月17日止；本合同期内，因乙方原因（包括但不限于乙方中途退租、乙方违约提前终止解除合同、因乙方违约而导致甲方依据合同约定或法律规定单方解除合同等）而导致上述约定的合同期限没有履行完毕的，则乙方除应承担本合同第九条第（二）款所约定的责任外，还应向甲方支付惩罚性违约金147465元；第一期场地使用费（2018年9月18日至2019年9月17日）为304146元（月场地使用费为25345.5元／月）；第二期场地使用费（2019年9月18日至2020年9月17日）为375924元（月场地使用费为31327元／月）；第三期场地使用费（2020年9月18日至2021年9月17日）在前一期场地使用费375924元的基础上递增3%，共计场地使用费为387204元；第四期场地使用费（2021年9月18日至2022年9月17日）在前一期场地使用费387204元的基础上递增3%，共计场地使用费为398820元；第五期场地使用费（2022年9月18日至2023年9月17日）在前一期场地使用费398820元的基础上递增3%，共计场地使用费为410784元；乙方应于本合同签定当日向甲方以现金或转账的方式一次性支付保证金147465元（直至合同期满，乙方无违反本合同相关约定，甲方一次性退还，不计利息）、第一个交费周期（一个交费周期为3个月，第一个交费周期为2018年9月18日-2018年12月18日，以此类推）的场地使用费76036.5元；下一个交费周期的场地使用费在上一个交费周期期满前一个月以现金或转账的方式一次性支付到甲方，以后依此类推。如乙方逾期交纳或未足额交纳，每逾期一天须向甲方支付应交场地使用费及费用的2‰作为惩罚性违约金，逾期一个月，甲方有权单方面解除本合同，由此造成的一切责任和经济损失由乙方自行承担；乙方进场时须同时与甲方签订《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》，并按其规定按时、如数交纳相关费用，包括但不限于商务服务费、物业管理费等，水、电等乙方产生的费用按实照缴；在甲乙双方签订本合同且乙方付清场地使用费和保证金等费用后，甲方应将本场地交付乙方使用；非因乙方原因，甲方迟于上述时间交付本场地，乙方可要求将租期顺延，双方应书面签字确认；甲方向乙方提供的本场地及其设施和装修标准、室内布置等，以乙方和甲方租赁洽商时，乙方至本场地踏勘的现状为准，乙方和甲方签认的《鑫融国际广场场地及设备设施交付验收表》作为本合同附件；乙方拖欠或部分拖欠场地使用费或商务服务费或物业管理费或水电费用或其他各项费用达一个月的，甲方有权单方面直接解除本合同，收回本场地使用权，已交纳的场地使用费和保证金不退还，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿；乙方在签订本合同前，对开发公司（湖南银旺置业发展有限公司）已将鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）的相关招商、经营运管及物业管理等事项委托给甲方的情况已完全知晓并接受，乙方不得以此为由甲方提出任何要求或经济赔偿等；在本合同履行期间，乙方拖欠或部分拖欠甲方商务服务费或物业费累计达一个月的，甲方有权要求乙方按照本合同第九条第（二）款的约定承担违约责任，即甲方有权单方面直接解除本合同，收回本场地使用权，已交纳的场地使用费和保证金不退还，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿；甲方依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知乙方迁离，并于迁离通知发出后七个日历天内收回本场地；本合同附件及《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》与本合同具有同等法律效力；该合同还对双方其他权利义务进行了约定。双方还在涉案房屋平面图纸上对所承租房屋的位置进行了签字确认，该图纸上202号房间注明为物业管理用房。原、被告双方还当庭一致确认，涉案房屋承租时为毛坯房。同日，原告（乙方）、被告（甲方）还签订《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》，载明：鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）产权属湖南银旺置业发展有限公司，该公司委托甲方负责商务大楼的招商招租、经营管理、日常运营、日常维修维护保养、装饰装修、精装提质改造、设备设施优化等经营管理和日常运管及物业管理等工作，甲、乙双方就甲方为乙方提供商务服务及物业管理等事宜达成协议。协议约定，乙方使用区域为鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）二层202，面积921.66㎡，场地情况为毛坯；商务服务费、物业管理费计算起止日与《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》中约定的使用期限起止日期一致，即自2018年9月18日起至2023年9月17日止，乙方在场地使用过程中产生的水、电费按计量的实际使用量，由乙方自行承担并交纳；商务服务费收费标准为，第一期（2018年9月18日起至2019年9月17日）商务服务费为248848元，第二期（2019年9月18日起至2020年9月17日）商务服务费为307576元，第三期（2020年9月18日起至2021年9月17日）商务服务费为316800元，第四期（2021年9月18日起至2022年9月17日）商务服务费为326304元，第五期（2022年9月18日起至2023年9月17日）商务服务费为336096元；物业管理费收费标准为，第一期（2018年9月18日起至2019年9月17日）物业管理费为184332元，第二期（2019年9月18日起至2020年9月17日）物业管理费为227834元，第三期（2020年9月18日起至2021年9月17日）物业管理费为234668元，第四期（2021年9月18日起至2022年9月17日）物业管理费为241708元，第五期（2022年9月18日起至2023年9月17日）物业管理费为248960元；商业服务费、物业管理费交纳时间为，乙方应于本协议签订当日向甲方以现金或转账的方式一次性交付第一个交费周期（一个交费周期为3个月，第一个交费周期为2018年9月18日-2018年12月18日，以此类推）的商务服务费62212元、物业管理费46083元；下一个交费周期的商业服务费、物业管理费在上一个交费周期期满前一个月以现金或转账的方式一次性支付到甲方，以后依此类推；如乙方逾期交纳或未足额交纳的，每逾期一天须向甲方支付应付费用的2‰作为惩罚性违约金；商务服务费及物业管理费主要由商务服务、招商招租佣金和宣传广告费用，对房屋的投资装饰、提质打造、添置设备设施，物业管理成本、法定税费和商务服务企业的利润构成；本协议与《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》具有同等法律效力，不论因何种原因而导致《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》提前终止、解除的，则本协议自《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》解除之日起自动解除。该协议亦对双方其他权利、义务进行了约定。上述合同及协议签订当日，原告向被告交纳了商务服务费62212元、物业管理费46083元、场地使用费76036元、保证金147465元，为此，被告向原告出具了收款收据。原告签署了《承诺书》和《治安、消防责任书》，承诺遵守《鑫融国际广场（原新芙蓉之都商务大楼）管理规约》和承担消防安全责任。2018年9月14日，湖南味然餐饮管理有限公司名称进行申报。2018年9月25日，原告在涉案场地注册成立湖南味然餐饮管理有限公司。2018年11月26日，湖南味然餐饮管理有限公司经营地址变更到长沙市雨花区曙光中路298号长房天翼未来城7栋101房。另查明，湖南银旺置业发展有限公司系新芙蓉之都商务大楼建设单位及所涉土地使用权人。2018年1月1日，湖南银旺置业发展有限公司向被告出具授权委托书，委托被告代表湖南银旺置业发展有限公司全权行使对该附楼所享有的所有权利，包括以被告自己的名义对外出租、签订相关租赁合同、行使出租方的权利等。2018年9月13日，湖南银旺置业发展有限公司出具情况说明，同意被告将鑫融国际广场附楼二层202号出租给原告经营概念餐厅。2018年5月8日，本院受理了长沙市雨花区新芙蓉之都佳苑小区业主委员会与长沙市雨花区城乡建设局、长沙市雨花区东塘街道办事处物业管理行政决定一案，2018年7月13日，本院作出（2018）湘0111行初49号行政判决书，现已经生效。该判决书中查明，新芙蓉之都项目系由商住楼区（1＃栋、2＃栋）和酒店式公寓（3＃栋）组成的建筑群。商住楼区（1＃栋、2＃栋）总户数742户，占专有面积约69973平方米；酒店式公寓（3＃栋）总户数465户，地，地上地下共占专有面积约46682平方米016年9月20日，长沙市规划局根据新芙蓉之都小区部分业主的咨询函，作出长规信函2016第51号《关于新芙蓉之都3栋商住楼是否为同一项目等问题的复函》，认定商住楼区（1＃栋、2＃栋）和酒店式公寓（3＃栋）项目国土红线为一个整体，是一个整体项目。本院在该案中认定，新芙蓉之都商住楼区（1＃栋、2＃栋）和酒店式公寓（3＃栋）在同一用地红线范围内，消防水池、生活水箱、变电间、配电间等共用设施设备均设于酒店式公寓（3＃栋）地）地下室个建筑群的地下车库贯通相连，是一个整体项目，应当划分为同一个物业管理区域。在庭审中，原告还提交2018年9月17日原告与第三方签订的《装饰工程设计合同》、转账凭证、收据、解除合同通知书、委托代理合同、律师费收据，拟证明原告产生装饰设计费损失30000元及利息、律师费用损失20000元及利息。被告对原告提供的上述证据均不予认可。原告还提交《接处警案（事）件登记表》复印件一份，拟与房屋平面图纸共同证明涉案场地系物业管理用房，但该份《接处警案（事）件登记表》系复印件，且未加盖公安机关印章，被告对此亦不予认可。被告则还提供图片与湖南味然餐饮管理有限公司《企业名称自主申报告知书》及工商登记信息拟共同证明，2018年9月18日被告已经向原告交付租赁场地，原告接收，装修并进行广告宣传，涉案房屋可以经营餐厅,原告恶意解除合同；提供《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《长沙市城乡规划局建设工程规划审批单》、物业管理用房申请确认单，拟证明涉案房屋为第三栋单独物业管理用房，单独规划审批，且经竣工验收合格，被告经过该栋业主同意后可以对外出租，符合法律规定；提供《委托代理合同》及发票；拟证明原告应当向被告赔偿损失5000元。原告则质证认为，照片无法确认拍摄时间地点，更不能证明该场地已经进行交付，原告进行工商登记并不代表被告已经交付该场所，工商登记需要的经营场地仅需提供租赁合同即可，原告签订场地使用合同后，一直没有占有使用该场地；而《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《长沙市城乡规划局建设工程规划审批单》、物业管理用房申请确认单只能证明湖南银旺置业发展有限公司是涉案大楼的建设单位，无法体现第3栋为单独的物业管理用房，物业管理用房属于全体业主所有，即使是建设单位，也不享有其所有权，更谈不上被告可以进行出租；对于《委托代理合同》及发票原告不予认可，并认为被告是合同的违约方，其损失应当自行承担。原告还当庭陈述，原告委托装修公司对涉案房屋进行装修，因涉案房屋为物业管理用房，无法办理消防手续，涉案装修公司亦表示无法进行装修。被告则还当庭陈述涉案房屋在原告起诉后，被告已经另行招租，但尚未租赁出去。双方一致陈述，涉案房屋为毛坯，没有房门，不需要交付钥匙。另，本院于2019年3月12日向被告送达本案起诉状副本及证据材料。以上事实，有《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》、《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》、《装饰工程设计合同》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《长沙市城乡规划局建设工程规划审批单》、物业管理用房申请确认单、房屋平面图纸、收款收据、转账凭证、收据、解除合同通知书、委托代理合同、律师费收据、行政判决书、当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第三十七条规定，“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”；第六十二条规定，“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款。有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。”，但上述条款系对物业服务企业改变物业管理用房用途的行为进行规范，并授权相关管理机关对违反上述民事行为的民事主体采取行政处罚措施，均属于管理性规定，并不当然影响民事行为的效力。同时，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人把租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人之间签订的租赁合同，其性质应属于产生债权请求权的负担行为，而不是直接发生财产权转移或变更的处分行为，出租人对租赁物是否具有处分权，租赁物的权利人是否同意或追认，影响的是租赁合同能否继续履行以及是否产生违约责任等问题，但并不直接影响租赁合同的效力，租赁合同也并不因此而当然无效。本案中，虽然涉案房屋为物业管理用房，但原、被告双方就涉案房屋签订《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》及《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属于有效合同，故原告主张确认上述合同及协议无效的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原告主张合同无效并要求退还商业服务费、物业管理费、场地使用费，明确表示不再履行上述合同及协议，而被告亦反诉主张解除上述合同及协议，双方均表达了不再履行合同及协议意思表示，故被告要求解除《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》及《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于原、被告双方的违约责任以及场地使用费、商务服务费、物业管理费、保证金、各方损失问题。因涉案房屋系物业管理用房，本院作出（2018）湘0111行初49号行政判决书确认，涉案房屋所在的3#栋，与新芙蓉之都商住楼区（1＃栋、2＃栋）在同一用地红线范围内，应当划分为同一个物业管理区域。被告将涉案房屋改变用途对外出租未能征得涉案小区业主大会同意，致使原告无法正常使用系争房屋；而原告在签订合同时亦明知涉案房屋为物业管理用房且原告未能依约按期交纳物业管理费、场地使用费等费用。故原、被告双方对上述合同及协议不能继续履行而导致解除，均具有过错，应当承担各自相应的责任。因合同约定的房屋租赁期限自2018年9月18日起，而涉案房屋为毛坯房且无房门，并不以交钥匙作为交付和归还房屋标志，同时被告陈述在原告起诉后，其对涉案房屋进行重新招租，被告已经实际收回涉案房屋，而被告收到本案起诉状及证据材料的时间为2019年3月12日；原告亦未提供证据证明其在2018年9月18日至被告重新招租期间向被告主张过合同解除或无效。故本院综合考虑原告实际使用涉案房屋的时间、房屋租金金额、双方过错等因素，从衡平双方利益出发，确认2018年9月18日至原告起诉后被告重新招租之日的物业管理费、场地使用费，由原告承担3个月为宜，其余部分由被告自行负担。因原告已经缴纳3个月即截止2018年12月18日的物业管理费46083元，场地使用费76063元。故原告要求被告退还商业服务费、物业管理费并支付利息的本诉请求以及被告要求原告支付自2018年12月19日起至实际返还房屋之日止的场地使用费、物业费及逾期付款违约金的反诉请求，本院均不予支持。对于商务服务费，因原告尚未进驻涉案房屋从事经营活动，亦未接受被告提供的相关商务服务，故被告收取的商务服务费62212元应当退还原告。对于保证金，因《房屋租赁合同》已经解除，且涉案房屋被告已经实际再次招租，故原告要求被告返还保证金147465元的诉讼请求，本院亦予以支持。对于原告主张的利息以及原被告主张的违约金及律师费等其他损失，因原、被告双方对于合同的解除均有过错，本院亦均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、《物业管理条例》第三十七条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告蔡芳与被告湖南鑫融汇商业管理有限公司签订的《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》及《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》；二、被告湖南鑫融汇商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蔡芳商务服务费62212元、保证金147465元；三、驳回原告蔡芳的其他诉讼请求；四、驳回被告湖南鑫融汇商业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7027元，财产保全费2520元，反诉受理费3414元，合计12961元；由原告蔡芳负担4304元，被告湖南鑫融汇商业管理有限公司负担8657元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 长  刘文华人民陪审员  章海如人民陪审员  罗建湘二〇一九年十月十二日书 记 员  柳林林附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《物业管理条例》第三十七条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第六十二条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。