广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初2849号原告：肇庆市弘基物业管理有限公司。住所地：肇庆市高新区御景台花园C幢一层一室。统一社会信用代码：91441200686410978L。法定代表人：朱牡丹,该公司总经理。委托诉讼代理人：杨建中，男，1992年10月30日出生，系该公司员工。被告：王和煦，男，黎族，1982年1月21日出生，住肇庆市高新开发区。原告肇庆市弘基物业管理有限公司（以下简称“弘基公司”）诉被告王和煦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用简易程序于同年9月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨建中、被告王和煦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即支付从2014年1月1日至2016年6月30日及2017年8月1日至2019年6月30日为止所欠物业服务费和违约金以及从2014年1月1日至2016年6月30日及2017年9月1日至2019年6月30日止所欠的公摊费和违约金合计9734元，并且相关诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是御景台花园小区物业服务企业，被告是御景台花园H1栋4B房的业主，双方于2010年4月22日签订《前期物业管理服务协议》，就原告提供物业服务及被告支付物业服务的各项费用等问题进行了约定。但自2014年1月至2016年6月和2017年8月起，被告一直拖欠物业服务费及公摊费，经多次催促仍拒不支付，欠费金额达到9734元，严重损害原告利益。为此，特向法院申请诉讼，要求被告付清欠款。庭审时，原告补充起诉意见：物业管理费有一段时间是中断的，被告在2016年7月1日至2017年7月31日期间是有缴纳过物业管理费，所有我方不主张该段时间的物业管理费。原告提交以下证据：1.欠费明细，证明被告欠物业费及公摊费情况；2.《前期物业管理服务协议》，证明双方就物业服务费支付等问题达成协议；3.钥匙签收确认书，证明被告已经收楼；4、被告身份证复印件，证明被告身份。原告庭审中补充提交以下证据:5.业委会回复函业委函（2019）005号，证明前期物业管理服务协议依然有效；6.物业与业委会的工作联系函，证明小区瓷砖脱落问题已过保修期，需要申请动用维修基金；7.物业日常工作图片，证明物业有对小区进行各项物业管理工作的开展；8.临时摩托车出入登记本，证明物业有对小区车辆出入进行登记管理；9.水泵房设备保养记录，证明对公共设施设备的维护与管理；10.消防水泵运行记录表，证明对公共设施设备的维护与管理；11.电梯维保记录，证明物业委托专业电梯维保公司对电梯进行日常维保；12.电梯日常检查与使用状况，证明物业每天对电梯运行状态进行登记；13.保安巡查签到表，证明物业提供24小时巡查签到安全管理服务；14.来往出入登记表，证明小区正门岗进来访者进入出入登记；15.除四害记录，证明除四害温馨提示及消杀记录表；16.小区公共水电发票，证明2019年6月、7月公共水电明细单；17.2019年上半年物业财务收支情况，证明目前物业服务公司处于亏损状态。被告辩称：2014年1月之前，是原告管理我们小区的，2014年1月到2016年6月就不是原告管理我们小区，是另外一个物业管理公司管理，所以我们不应该支付这段时间的物业管理费给原告。前期物业服务无效，2014年1月，原告在没有公告，也没有与我们任何一个业主沟通的情况下私自将物业转给了另外一个物业管理公司，所以原告是违反了合同法的相关规定。而且当时6月份，原告回来，以另外一个形式上门找我们签名。那时候我回来也与原告沟通过，我告知原告先提供一年的物业管理费供原告运转，要原告提供好物业管理；做不好的话，我就不会再交了。这个主张只是我个人的意见，不代表所有的业主。但原告提供的服务并没有达到前期物业协议约定的内容，所以我就拒绝缴纳物业管理费。被告向本院提交证据：欠费催收单，证明被告已缴纳2016年7月1日至2017年6月30日的物业服务费。经审理查明：被告是肇庆市高新区天成路御景台花园H1栋4B房的业主，原告是该小区的物业服务企业。2010年4月22日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：原告为被告所在小区提供物业服务，期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；被告房屋的建筑面积为76.5634平方米，物业管理费自被告收到《收楼通知书》的第三天开始计算，其中第一年物管费按建筑面积每月每平方米0.6元、第二年按0.9元，第三年开始按1.2元计算；物业管理费缴纳时间为每月的1-5日前，每月收取一次；公共水电分摊费用按10元/月/户收取，公共防盗门维修、楼梯灯维修、室外排污按8元/月/户收取，均从收楼日起计算；如被告未能按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日3%的标准交纳违约金，违约金计算至付清之日止，逾期3个月未能付清物管费和违约金的，原告通过法律途径追究等。合同签订后，被告于2010年5月25日签署《确认书》，确认收楼。原告主张被告自2014年1月开始拖欠物管费，直到安泰（音）公司撤场之前都是欠费的，原告自2016年7月1日重新接管该小区的物业管理工作后，被告只交纳了2016年7月1日至2017年7月31日期间的物管费，从2017年8月1日又开始拖欠物管费。被告主张2014年1月至2016年6月30日期间的物管费已经由其前妻交纳但未提供证据予以证明，原告也对此予以否认，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对被告主张的2014年1月至2016年6月30日期间的物管费已经由其前妻交纳的事实不予确认。原告承认2014年6月1日至2016年6月30日（共2年零1个月）期间，御景台花园小区实际由第三方肇庆市高新区安泰（音）物业管理有限公司提供小区的物业服务，2016年7月1日后继续由原告为该小区提供物业服务至今。原告确认重新进场后，被告向原告交纳了2016年7月1日至2017年6月30日期间的物管费，并赠送被告一个月的物管费，被告从2017年8月起拖欠物管费至今，经多次催促，被告至今仍未缴交。被告称未再交纳物管费的原因是原告提供的服务未达到协议约定的标准，但对此未提供证据予以证明，根据上述司法解释的规定，本院对被告主张的该事实不予确认。2019年5月10日，御景台花园业主委员会向原告复函：1.至今为止，业主大会尚未选聘或者续聘任何物业服务企业，故此，业委会也没有与任何物业服务企业签订物业服务合同；2.由于贵司与全体业主签订的“前期物业管理服务协议”，没有约定期限，根据《物业管理条例》，在业主大会尚未选聘或者续聘任何物业服务企业，并签订新的物业服务合同之前，《前期物业管理服务协议》依然有效。贵司与全体业主均应按照《前期物业管理服务协议》约定，履行双方的合同义务。以上事实，有双方当事人陈述、经庭审质证的证据、庭审笔录等证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告是肇庆市御景台花园H1栋4B房的业主，原告为被告所在的小区提供物业服务，被告应按约履行交纳物管费的义务。2014年1月1日至2014年5月31日期间，原告作为《前期物业管理服务协议》的合同相对方，也是该小区物业服务实际提供人，向被告提供了物业服务，被告无证据证明其向原告支付了该期间的物管费，原告要求被告支付该期间的物管费于法有据，本院予以支持，本院核定被告应支付的该期间物管费（含公摊费）为549.38元（76.5634㎡×1.2元×5个月+18元×5个月）。关于2014年6月1日至2016年6月30日期间的物管费，原告承认该期间该小区的物业服务实际由安泰（音）公司提供，即原告在该期间并非该小区实际的物业服务提供人，原告也未提供证据证明安泰（音）公司将该期间对被告的物管费债权转让给原告或委托原告代为收取，因此，原告要求被告向其支付该期间的物管费无事实和法律依据，本院不予支持。2016年7月1日起，原告继续为御景台花园小区提供物业服务，被告在向原告交纳了一年的物管费后从2017年8月1日起未再交纳，被告主张未再交纳的原因是原告提供的服务未达到协议约定的标准，但未提供证据予以证实，被告主张的其他原因不能构成其不交纳物管费的正当理由，本院对被告的抗辩不予采纳，被告应向原告支付2017年8月1日至2019年6月30日期间的物管费（含公摊费），本院核定为2527.15元（76.5634㎡×1.2元×23个月+18元×23个月）。对于原告主张的违约金问题，原告主张每日按0.065%收取，被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》约定逾期缴纳物管费及相关费用的违约金为每天百分之三，原告自动调整为0.065%。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主。之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物管费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金也应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。本案中，原告虽主张起诉前曾多次催促过被告交纳物管费，但对此并未提供证据予以证明，本院对此不予确认，对于原告的该项主张，本院不予支持。物业服务企业和业主是相互依存的关系，物业服务企业依靠业主缴纳物业费生存、盈利，业主依靠物业服务企业提供优质的服务享受优美、舒心的居住环境。对于物业费的缴付和物业服务提供之间的关系问题，物业服务企业和业主都应坚持质价相符和权利与义务相统一的原则。一方面物业服务企业提供服务的标准应与服务收费的标准相适应，物业服务企业应当严格遵守价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务，不得只收费不服务，也不得多收费少服务。另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。若业主无正当理由动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还很可能造成物业服务企业的维护、管理费得不到补偿，工人的工资得不到支付的局面，从而使物业服务企业难以为继，影响物管工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益。因此，双方应当多一点沟通，本着互谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区，而不应该因一时之气而扩大矛盾，加剧纷争，造成不必要的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王和煦于本判决生效之日起五日内向原告肇庆市弘基物业管理有限公司支付2014年1月1日至2014年5月31日期间的物管费（含公摊费）549.38元，2017年8月1日至2019年6月30日期间的物管费（含公摊费）2527.15元，合计3076.53元；二、驳回原告肇庆市弘基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元，由被告王和煦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  廖雪梅二〇一九年十月十六日法官助理申家文书记员何倩仪