湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终2085号上诉人（原审原告）：姚定林，男，汉族，1968年4月出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：邓敏，湖北瑞泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：汇中盛世信息咨询服务（北京）有限责任公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**楼**2701内**。法定代表人：薛刚，该公司经理。委托代理人：任国平，该公司法务。上诉人姚定林与上诉人汇中盛世信息咨询服务（北京）有限责任公司[以下简称汇中盛世（北京）公司]因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。姚定林上诉请求：撤销原判，改判汇中盛世（北京）公司支付姚定林各项损失259926.01元，并承担本案二审案件受理费。事实与理由：1.姚定林在房屋租赁期间无任何违约行为，汇中盛世（北京）公司未按合同约定按时支付房租，姚定林不予退还押金。2.因合同约定的租金标准系逐年递增2万元，故一审法院计算装修损失按月平均折算，不符合事实。3.汇中盛世（北京）公司提前解除合同，致使姚定林的房屋闲置，导致经济损失。加之汇中盛世（北京）公司未向姚定林交付房屋，致使房屋闲置至今，故应当支付房屋占用费。汇中盛世（北京）公司上诉请求：撤销原判，改判驳回姚定林的诉讼请求，并承担本案一、二审案件受理费及保全费。事实与理由：一、一审法院随意选择适用解除《房屋租赁协议》所依据的合同条款，没有法律依据，裁判结果显示公平。二、一审法院判决装修折旧费所依据的主要证据系姚定林伪造的，一审法院未查明事实，草率作出判决，结果严重损害汇中盛世（北京）公司的合法权益。三、关于房屋交接的问题，一审法院的判决偏颇。四、关于诉讼费、保全费的分配对汇中盛世（北京）公司不公平。姚定林辩称，汇中盛世（北京）公司的上诉无任何依据。请求法院驳回其上诉。姚定林向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁协议》；2.判令汇中盛世（北京）公司赔偿姚定林各项损失119926.01元（其中装修折旧费57926.01元、保证金2万元、逾期损失42000元），并自2018年11月1日起以月租金23333.33元为标准向姚定林支付截止到起诉之日的房屋占用费166592.67元；3.汇中盛世（北京）公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年3月26日，姚定林（甲方）与汇中盛世（北京）公司（乙方）签订《房屋租赁协议》。合同约定：甲方将坐落在十堰市朝阳中路27号朝阳上都1单元4楼建筑面积为480平方米的房屋出租给乙方，该房现为毛坯房，乙方在签订合同当日提供装修图纸，甲方按装修图纸进行装修，费用由甲方承担；租期自2014年3月26日起至2019年4月30日止，其中2014年3月26日至2014年4月30日为免租金装修期（甲方承诺在2014年4月30日前将房屋装修完毕交予乙方），月租金16666.7元，年租金20万元，租金每年递增2万元，每半年支付一次租金，提起一个月支付下半年度租金；押金2万元，租赁期满后，经甲方检核，如设备无人为损坏且能正常使用，甲方无息退还押金。关于房屋归还，合同约定：租赁期满或合同解除后，乙方返还房屋，双方验收认可并结清各自应当承担的费用，移交钥匙后视归还完成。关于乙方的违约责任，合同约定：当乙方有以下违约行为时，须承担违约责任或赔偿责任：1.乙方未按时支付甲方房租，每逾期一天，须向甲方支付当年租金的千分之五作为违约金；2.如乙方逾期一个月未支付房屋租金，本租赁合同自动解除，甲方收回该房屋，押金不予退还；3.甲方无任何违约行为，乙方提前解约，应提前两个月通知甲方，甲方有权收取乙方一个月租金作为补偿，并以五年为期限，赔偿违约以后年限的装修折旧。协议签订后，姚定林与十堰锦汉风彩装饰设计工程有限公司签订装饰装修工程施工合同，按汇中盛世（北京）公司的要求对涉案房屋进行装修，该合同所涉工程造价397219元；姚定林另将涉案房屋的消防工程发包给他人施工，支付工程价款10万元。装修完毕后，姚定林将房屋交付汇中盛世（北京）公司使用。2018年3月29日，汇中盛世（北京）公司向姚定林支付了2018年5月1日至2018年10月31日的租金14万元。2018年9月18日，汇中盛世（北京）公司向姚定林提出退租，姚定林提出赔偿方案后，双方未能协商一致。2018年9月底，汇中盛世（北京）公司搬离租赁房屋，姚定林搬走汇中盛世（北京）公司的1台打印机。双方未办理房屋交接，涉案房屋此后闲置。2018年9月29日，汇中盛世（北京）公司向姚定林通过邮政快递向姚定林发出《提前退租的通知函》，姚定林拒收。2018年12月12日，姚定林委托律师向汇中盛世（北京）公司发出《律师函》，汇中盛世（北京）公司未予回复。2019年2月20日，姚定林在“58同城”招租涉案房屋。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁协议》不违反法律规定，应认定为有效。该协议应认定为已经解除,理由有以下2点：1.双方的合同中有“如乙方逾期一个月未支付房屋租金，本租赁合同自动解除，甲方收回该房屋，押金不予退还”的约定，根据该约定，汇中盛世（北京）公司未在2018年10月31日前支付2018年11月1日至2019年4月30日的租金，涉案合同已自动解除；2.合同中有“甲方无任何违约行为，乙方提前解约，应提前两个月通知甲方，甲方有权收取乙方一个月租金作为补偿，并以五年为期限，赔偿违约以后年限的装修折旧”的约定，虽然将提前解除合同作为违约行为，但仍赋予汇中盛世（北京）公司合同解除权，根据该约定，即便姚定林无任何违约行为，汇中盛世（北京）公司也有权解除合同。汇中盛世（北京）公司已行使解除权，在2018年9月18日通知姚定林解除合同，至姚定林起诉已超过三个月，涉案合同应认定已解除。因此，在协议已经解除的情况下，姚定林又请求解除协议不应支持。与本案相关联的，双方在协议中有上述2种解除方式，应分别适用不同的违约责任。汇中盛世（北京）公司在还未到支付下期租金时提出解除协议，属于行使解除权违约提前解除协议，违约责任应适用协议中“甲方无任何违约行为，乙方提前解约，应提前两个月通知甲方，甲方有权收取乙方一个月租金作为补偿，并以五年为期限，赔偿违约以后年限的装修折旧”的约定。根据约定，解除协议应提前两个月通知。汇中盛世（北京）公司在2018年9月18日通知解除协议，在没有与姚定林就解除合同的时间协商一致的情况下，解除协议时间应认定为2018年11月18日。根据约定，汇中盛世（北京）公司提起解除协议应承担的违约责任包括支付一个月租金的补偿23333.33元（280000÷12），并以五年为期限赔偿违约以后年限的装修折旧。从合同解除的2018年11月18日，距合同到期的2019年4月30日尚有5个月另12天，姚定林的装修成本为497219元，该装修折旧应为44749.71元[497219×（5.4÷60）]。根据约定，保证金2万元是在“如乙方逾期一个月未支付房屋租金，本租赁合同自动解除”的情况下，汇中盛世（北京）公司应承担的违约责任，涉案协议的解除不属于该种情形，且姚定林未提出相当于押金金额的物品损失，主张赔偿保证金（押金）2万元不应支持。协议约定，租赁期满或合同解除后，乙方返还房屋，双方验收认可并结清各自应当承担的费用，移交钥匙后视归还完成。汇中盛世（北京）公司在协议解除后未与姚定林办理房屋验收，未将钥匙交还姚定林，视为房屋未返还，姚定林有权比照租金标准向汇中盛世（北京）公司主张房屋占用损失。法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。在协议解除的情况下，即便汇中盛世（北京）公司未交还钥匙，姚定林也应在合理期间后采取措施防止房屋闲置损失的扩大。姚定林未及时采取措施防止损失的扩大，主张扩大的损失不应支持。基于合同性质、合理倦怠、适当惩罚违约方几方面的考虑，上述合理期间酌定为一个月。由此，结合姚定林的诉讼请求，汇中盛世（北京）公司应支付姚定林2018年11月1日至2018年11月18日期间的租金14000元（23333.33×0.6）及协议解除后一个月的房屋占用费23333.33元。汇中盛世（北京）公司应赔偿姚定林装修折旧费44749.71元、一个月租金的补偿23333.33元、房屋占用费（租金）37333.33元，合计105416.37元。减去押金2万元，汇中盛世（北京）公司还应支付85416.37元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决：一、汇中盛世（北京）公司支付姚定林85416.37元；二、驳回姚定林的其他诉讼请求。以上款项于判决生效后十日内支付。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3632元，减半收取1816元，保全费1520元，合计3336元，由姚定林负担1436元，汇中盛世（北京）公司负担1900元，退还姚定林1816元。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实属实，二审予以确认。本院认为，关于双方《房屋租赁协议》解除的问题。汇中盛世（北京）公司未按照约定支付房屋租金虽超过一个月，但姚定林并未提出解除合同，而汇中盛世（北京）公司于2018年9月18日通知解除合同，在没有与姚定林就解除合同的时间协商一致的情况下，原审法院依据双方解除协议的约定将解除协议时间认定为2018年11月18日，并判令汇中盛世（北京）公司赔偿姚定林一个月房租损失，符合法律规定，本院予以确认。姚定林主张的押金不予退还不符合合同约定，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于房屋占用费计算时间的问题，双方房屋租赁合同解除后，汇中盛世（北京）公司未向姚定林交付房屋钥匙，原审法院结合姚定林于2019年2月20日已招租涉案房屋及法律规定，确认的一个月的房屋占用费适当，本院予以支持。关于姚定林的装修损失问题，汇中盛世（北京）公司在合同未到期提出解除合同，应当对姚定林的装修残值进行赔偿，姚定林提供了装修合同及部分付款依据，汇中盛世（北京）公司虽提出异议，但无反驳证据，亦未提出鉴定，故原审法院依据姚定林装修投入折算剩余合同期限得出的装修损失，可以作为依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。姚定林及汇中盛世（北京）公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5725元，由姚定林负担3790元，汇中盛世信息咨询服务（北京）有限责任公司负担1935元。本判决为终审判决。审判长 袁 昆审判员 王广泉审判员 王宇鹏二〇一九年十月十一日书记员 李大旭