重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终5204号上诉人（原审原告、申请执行人）：重庆西永微电子产业园区开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西园二路**，统一社会信用代码91500000778472076D。法定代表人：聂红焰，董事长。委托诉讼代理人：何磊，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菊芳，重庆静昇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：龙代骐，男，1971年9月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆赐丰商贸有限公司，，住所地重庆市沙坪坝区西永大道**统一社会信用代码91500106305117437E。法定代表人：赵光兵，总经理。上诉人重庆西永微电子产业园区开发有限公司（以下简称微电园公司）与被上诉人龙代骐、重庆赐丰商贸有限公司（以下简称赐丰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2018）渝0106民初6949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人微电园公司的诉讼代理人王菊芳，被上诉人龙代骐到庭参加了询问。本案现已审理终结。微电园公司上诉请求：1.撤销重庆市沙坪坝区人民法院(2018)渝0106民初6949号《民事判决书》，查清案件事实，依法改判；2.涉诉一、二审全部费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院关于“被上诉人龙代骐对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益”的事实认定错误。第一，龙代骐并未按照合同约定全额支付购房款。其声称通过现金方式支付了案涉购房款，但却未提供其他证据予以佐证，证人证言仅证明其借款事实，无法证明其实际向被上诉人赐丰公司的付款事实。同时，收据因其未到庭应诉其真实性无法核实。第二，龙代骐因其自身原因未办理过户登记，对房屋未过户具有明显重大过错。作为案涉商业门面的买受人，在买卖房屋这种重大财产时，应当知晓赐丰公司未依法登记领取案涉房屋的权属登记证书，并非案涉房屋的所有权人。被上诉人在赐丰公司未依法登记领取权属证书情况下，仍与其签订房屋买卖合同，进行违法交易，最终导致其至今未能办理案涉房屋的产权过户登记手续，显然存在重大过错。综上所述，被上诉人龙代骐对案涉房屋所享有的权利明显不能排除本次强制性执行，但一审判决对客观事实置之不理，导致事实认定不清、适用法律错误。龙代骐辩称，房屋是在2015年与赐丰公司签订的合同，经法院查实有效，卖房后两个月赐丰公司就搬离了办公地点，找不到赐丰公司，很多人都没有办。钱是我们以现金方式支付的，我们也举示了证据。微电园公司向一审法院起诉请求：请求准许执行被告赐丰公司名下位于重庆市沙坪坝区房屋。一审法院认定的事实：2016年10月11日，微电园公司申请对赐丰公司名下房屋采取诉前保全措施。2016年10月24日，一审法院作出（2016）渝0106执保1741号执行裁定，查封了赐丰公司所有含涉案房屋在内的36套房屋，同时向重庆市沙坪坝不动产登记中心发出（2016）渝0106执保1741号协助执行通知书，该中心于2016年10月25日办理了赐丰公司名下包括涉案房屋在内的36套房屋的查封登记。2017年3月27日，一审法院作出（2016）渝0106民初16127号民事判决，判决赐丰公司给付微电园公司购房款22010100元及相应违约金。该判决发生法律效力后，因赐丰公司未按时履行法律文书确定的义务，微电园公司于2017年7月17日向一审法院申请执行。执行过程中，龙代骐作为案外人向一审法院提出执行异议。一审法院于2018年3月13日作出（2018）渝0106执异52号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。原告不服裁定向一审法院提起许可执行之诉。另查明，2015年6月22日，龙代骐与赐丰公司签订《商业门面转让协议》，协议约定，赐丰公司将涉案门面及安置房二期C区2306号共两个门面转让给龙代骐，单价9000元，房款共计855900元，并约定乙方（龙代骐）按照甲方（赐丰公司）的要求在2016年5月前提供办证相关资料，缴纳办证相关税费后，甲方于2017年5月30日内完成涉案房屋的产权证办理过户手续。合同签订后，龙代骐分两次向赐丰公司支付房款，赐丰公司分别于2015年6月22日、2015年6月26日出具两张收据，载明共计收到龙代骐房款855900元。赐丰公司收款后，即将涉案门面交付龙代骐占有、使用、收益至今。2015年11月2日，涉案房屋从原权利人微电园公司转移登记至赐丰公司名下。另一审法院通过对赐丰公司注册登记地和主要办事机构所在地的物管人员调查证实，赐丰公司于2016年8月份之后便未正常经营。其门面购买人多方找寻赐丰公司办理房屋过户登记未果，曾多次到区内相关部门集访。庭审中，微电园公司与龙代骐一致确认原《商业门面转让协议》中载明的重庆西永微电子产业园区安置房二期C区2306号商业门面现产权登记地址为重庆市沙坪坝区西城二路20号。龙代骐申请赵纯英、周祥均等证人出庭证明其因购买门面向证人借款的事实。一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条规定：申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。一审法院受理本案符合前述法律规定。本案的争议焦点在于龙代骐是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，龙代骐在一审法院查封涉案房屋之前已与被告赐丰公司签订《商业门面转让协议》；其次，根据租赁合同、水电气费收据等，可以认定龙代骐最早在2015年8月份就已实际占有涉案房屋，即在一审法院查封之前就占有了房屋；再次，从龙代骐提供的赐丰公司出具的房款收据，结合证人证言，可以证明其已支付全部房款的事实；最后，在案外人购买房屋之时，虽然赐丰公司尚未取得房屋产权，但赐丰公司当时已与微电园公司签订了商业门面出售协议，且在赐丰公司与案外人约定的过户时间届满之前，赐丰公司已取得涉案门面的产权，故赐丰公司在销售房屋时尚未取得产权的瑕疵已经得到弥补，且该瑕疵也非导致涉案房产未办理过户给案外人的原因，在龙代骐与赐丰公司约定的过户时间届至前，因人民法院对涉案房屋进行了查封，属于非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，被告龙代骐对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被告赐丰公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法予以缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》五十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、第九十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决：驳回原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元（原告已预交），由原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司负担。二审期间，双方均无新证据向本院举示。二审法院审理查明的事实与一审法院查明事实相同。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，龙代骐要排除执行，必须符合前述规定的四个要件。对第（一）、（二)项要件双方没有争议，不再赘述。对于双方争议的第（三）、（四）项要件，逐一评述如下：一、对于是否全额支付购房款的问题。龙代骐向一审法院提供了赐丰公司出具的《收据》以及证人证言，也提供了取款记录，能够证实龙代骐支付完毕了所有购房款。而现金支付的方式也存在于同一楼盘的其他几位购房者，可以说明现金交易是符合交易习惯。二、对于龙代骐未办理过户是否存在过错的问题。首先，在查封之前，赐丰公司与龙代骐买卖合同约定的过户时间尚未届满，即龙代骐在约定的过户期限届满时，无法办理过户登记，不存在过错。其次，虽然在买卖合同签订时，赐丰公司未取得房屋产权，但在约定的过户限期届满前，赐丰公司已取得房屋产权，满足过户条件。赐丰公司在销售房屋时尚未取得产权的瑕疵已经得到弥补，且该瑕疵也非导致涉案房产未办理过户给案外人的原因。综上所述，微电园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由重庆西永微电子产业园区开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  李盛刚审 判 员  张欲晓二〇一九年十月十七日法官助理  彭松涛书 记 员  李 莉