江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣民终553号上诉人（原审原告）：冯上家，男，1957年11月18日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：郑烨，江西泰方律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱锡新，江西泰方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：景德镇华声物业有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区马鞍山路******。法定代表人：江耀明，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊进光，北京市中银（南昌）律师事务所。委托诉讼代理人：吴红生，北京市中银（南昌）律师事务所。上诉人冯上家与被上诉人景德镇华声物业有限公司（以下简称华声公司）房屋买卖合同纠纷一案，冯上家不服江西省景德镇市中级人民法院（2018）赣02民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后依法组成合议庭，本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭，由审判员胡国运担任审判长，审判员廖志坚、李平参加评议，公开开庭对本案进行了审理。上诉人冯上家的委托诉讼代理人郑烨、朱锡新，被上诉人景德镇华声物业有限公司的委托诉讼代理人熊进光到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。冯上家上诉请求：1.撤销景德镇中级人民法院（2018）赣02民初92号民事判决；2.确认被上诉人破产管理人于2018年9月13日告知解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的决定无效；3.判决确认景德镇市沿河西路114号滨江公寓1幢1单元11号、12号店铺为上诉人所有；4.判决被上诉人为上诉人办理滨江公寓1幢1单元11号、12号店铺产权登记；5.判决被上诉人向上诉人支付逾期办证的损失134640元（220000元*10年*6.12%=134640元）；6.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人华声公司于2008年5月15日签订《商品房买卖合同》，上诉人依约履行了全部合同义务，被上诉人却违反合同约定不履行合同约定的义务，一审法院认定上诉人与被上诉人之所以签订《商品房买卖合同》是对借贷关系的担保以及认定双方签订该合同之前诉争房屋已经办理了抵押登记，系认定事实错误。1.2008年5月15日，上诉人与华声公司签订了《商品房买卖合同》，上诉人以每平方米1517元的价格购买景德镇市沿河西路114号滨江公寓1幢1单元11号、12号店铺，该两间店铺建筑面积共145㎡，总金额220000元。当日，上诉人付清了房款，履行完毕了合同义务，华声公司将沿河西路114号滨江公寓1幢1单元11号、12号店铺交付给上诉人占有、使用至今，滨江公寓1幢1单元11号、12号店铺的实际所有权人为上诉人。一审中，上诉人提交了上诉人与华声公司签订的《商品房买卖合同》、华声公司出具的收据、上诉人缴纳的电费，水费单，华声公司的《告知函》予以证明双方系商品房买卖合同关系。但一审华声公司一直强调双方系借贷关系，却未提交任何证据予以证明。据此，原审法院认定双方系借贷关系，上诉人与华声公司之所以签订《商品买卖合间》是对借贷关系的担保以及认定双方签订该合同之前诉争房屋已经办理了抵押登记没有任何事实依据。2.根据物权法第一百八十七条之规定，抵押权自登记时设立。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》于2008年5月15日签订并于当日交付给上诉人使用。而该房屋的抵押权于2010年7月1日才登记设立。一审法院认定在上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》之前，诉争房屋已经办理了抵押登记，认定事实明显错误。二、一审法院根据《担保法》第四十九条第一款和《物权法》第一百九十一条第二款认定上诉人与华声公司签订的《商品房买卖合同》无效，适用法律错误。1.根据《物权法》第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”上诉人与华声公司签订《商品房买卖合同》有双方的签字及盖章予以确认，该合同亦未违反法律法规的强制性规定，系双方的真实意思表示，该合同有效。一审法院根据《担保法》第四十九条第一款之规定，以上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，诉争店铺已经抵押，认定双方签订的《商品房买卖合同》无效，适用法律明显错误。2.即使诉争房屋系抵押在前买卖在后，《商品房买卖合同》依然合法有效。诉争房屋在上诉人购买时已经办理了(景)房预售证(2005)27号预售许可证，获得政府部门的许可。上诉人据此签订买卖合同并支付全部价款，被上诉人据此将该房屋交付上诉人占有使用至今，且被上诉人对此未提出任何异议。3.最高人民法院《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第25条:“物权法第一百九十ー条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，一般不予支持。受让人因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而请求解除合同的，可予以支持;受让人要求转让人承担相应民事责任的，应当综合考虑当事人过错程度等因素进行处理。”第39条：“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持;对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。”因此，无论涉案房屋抵押权何时形成，上诉人作为消费者的权益都应当得到优先保护。上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》合法有效，景德镇市沿河西路114号滨江公寓1幢1单元11号、12号店铺为上诉人所有，被上诉人依法依约应为上诉人办理诉争房产产权登记，并承担逾期办证的违约责任。华声公司辩称：一、答辩人的破产申请已于2018年12月5日被法院驳回，答辩人破产管理人向被答辩人发出的“解除答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》”的告知函自然失效。2018年12月5日，景德镇市中级人民法院作出（2018）赣02破2号民事裁定书，裁定驳回答辩人的破产清算申请。答辩人不服，提出上诉。江西省高级人民法院于2019年2月28日作出（2019）赣破终1号民事裁定书，裁定准许答辩人撤回上诉。至此，答辩人的破产申请最终未获支持。因此，答辩人破产管理人于2018年9月13日向被答辩人发出的《告知函》已缺乏事实依据，自然失效。二、景德镇市沿河西路114号滨江公寓1幢1单元11号、12号店铺的产权人为答辩人，被答辩人要求答辩人为其办理产权登记缺乏事实与法律依据。答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》实质是为答辩人向被答辩人的借款提供担保。答辩人向被答辩人借款22万元，约定答辩人将位于景德镇市沿河西路114号滨江公寓1幢1单元11号、12号店铺给被答辩人为22万元借款作担保。2008年5月15日，在被答辩人的要求下，答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》，被答辩人向答辩人支付22万元房价款，实则为借款，答辩人将上述店铺交付给被答辩人使用。在此之前，答辩人已于2007年11月14日将诉争店铺抵押给了中国农业发展银行景德镇市分行，并办理了抵押登记，抵押权已设立；而被答辩人提供的《商品房买卖合同》签订时间为2008年5月15日，也就是说在双方签订《商品房买卖合同》之前诉争店铺已办理了抵押登记，抵押权已设立。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定，由于双方签订《商品房买卖合同》实为借款担保目的，故答辩人在未经抵押权人同意并通知抵押权人的情况下，将抵押给了中国农业发展银行景德镇市分行诉争店铺作了22万元的借款担保﹝处市中心旺市145平方米的店铺怎么可能价值1500余元/㎡，购房明显不是真实的意思表示﹞，故答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》应属无效。被答辩人请求确认诉争店铺为其所有，并要求办理产权登记已缺乏事实与法律依据。冯上家向一审法院诉请：1.判决确认华声公司破产管理人于2018年9月13日告知解除双方签订的《商品房买卖合同》的决定无效；2.判决确认景德镇市沿河西路114号滨江公寓1幢1单元11号、12号店铺为冯上家所有；3.判决华声公司及华声公司破产管理人为冯上家办理滨江公寓1幢1单元11号、12号店铺产权登记；4.判决华声公司及华声公司破产管理人向冯上家支付逾期办证的损失134640元（220000元×10年×6.12%=134640元）；5.本案诉讼费用由华声公司承担。一审法院查明，2008年5月15日冯上家与华声公司签订《商品房买卖合同》一份，由冯上家向华声公司购买景德镇市沿河西路114号滨江公寓1幢1单元11号、12号店铺，总房价为22万元，并由华声公司开具收据，收到购房款22万元。之后，冯上家一直占有、使用至今。景德镇市沿河西路114号一、二层店铺由华声公司于2007年11月14日抵押给了中国农业发展银行景德镇市分行，并办理了抵押登记。故冯上家至今未能办理诉争房屋产权证。另查明，华声公司于2018年1月进入破产程序，江西景德会计师事务所为该公司破产管理人。2018年9月13日，华声公司破产管理人江西景德会计师事务所向冯上家发出告知函，主要内容为：“经管理人认真审查你方申报的材料，显示你方2008年5月14日所购买的位于滨江公寓1幢1单元11-12#店铺，并交付了购房款，但未办理不动产权属登记。现因该不动产在2007年已设立抵押登记，出卖人华声公司无法为你方办理房屋产权证书，合同不能履行。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，经管理人商议，决定解除华声公司与你方签订的《商品房买卖合同》。现特发函告知你方，可向管理人申报你方购买店铺的债权；若你方对管理人解除合同的决定不服，可向管理人提出异议或向景德镇市中级人民法院提起诉讼”。故冯上家诉至一审法院，请求判如所请。审理中，华声公司辩称双方之间并不存在真实的房屋买卖关系，实际是借贷关系，之所以签订《商品房买卖合同》，只是对债的担保。还查明，2007年11月29日，华声公司法定代表人江耀明向冯上家借款10万元，并出具借条。2010年冯上家诉至景德镇市珠山区人民法院，该院作出（2010）珠民一初字第239号民事判决，判决江耀明偿还冯上家10万元。本案中，华声公司辩称当时华声公司共借冯上家32万元，其中10万元经诉讼解决，22万元由华声公司用本案诉争房产担保并签订《商品房买卖合同》。而本案中，华声公司提供的10万元借条落款时间为2007年6月29日。由于华声公司于2018年1月进入破产程序，冯上家诉至本院，其起诉状上列明被告为华声公司，华声公司破产管理人江西景德会计师事务所列为诉讼代表人参加诉讼，管理人委托江西晨天律师事务所律师戴敏、付颖为诉讼代理人。2018年12月5日，一审法院作出（2018）赣02破2号民事裁定书，裁定驳回申请人华声公司的破产清算申请。华声公司不服该裁定，提出上诉。江西省高级人民法院于2019年2月28日作出（2019）赣破终1号民事裁定书，裁定准许华声公司撤回上诉。至此，华声公司破产申请未获支持，故一审法院未将破产管理人江西景德会计师事务所以及委托诉讼代理人戴敏、付颖列为本案诉讼参与人。一审法院认为，本案中，冯上家主张双方存在房屋买卖关系，华声公司辩称双方实质为借贷关系，之所以签订《商品房买卖合同》是对借贷关系的担保。经审查认为，诉争店铺景德镇市沿河西路114号滨江公寓1幢1单元11号、12号已由华声公司于2007年11月14日抵押给了中国农业发展银行景德镇市分行，并办理了抵押登记，而冯上家提供的《商品房买卖合同》签订时间为2008年5月15日，也就是说双方签订该合同之前诉争房屋已经办理了抵押登记。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，由于华声公司签订《商品房买卖合同》时，诉争店铺已经抵押，且未经抵押权人同意并告知，故依法认定双方签订的《商品房买卖合同》无效。因此，冯上家请求确认诉争店铺为其所有、办理产权登记及被告支付逾期办证的损失，于法无据，不予支持。同时，华声公司的破产申请已被驳回，其破产管理人于2018年9月13日向冯上家发出的告知函自然失效，故冯上家请求确认“被告破产管理人于2018年9月13日告知解除被告与原告签订的《商品房买卖合同》的决定无效”缺乏事实依据，应予驳回。综上所述，冯上家的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回冯上家的诉讼请求。案件受理费6620元，由冯上家负担。二审中，华声公司提供了他项权证复印件一份，以证明诉争房产的抵押登记时间为2007年11月14日，续展时间是2012年11月13日。冯上家质证后认为，该份证据系复印件，与其在房管局调查的情况不一致，对该份证据的真实性有异议。本院认为，华声公司庭后提交了该证据的原件，故对该证据的真实性予以确认，案涉房产的登记时间为2007年11月14日。二审另查明，冯上家购买案涉商品房时，该商品房已取得预售许可。二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实，本院二审予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》的性质如何？2.如果案涉合同是房屋买卖合同，则该合同的效力如何？3.华声公司应否配合办理案涉房屋的产权登记？4.华声公司应否向冯上家赔偿逾期办证的损失？对此本院分别评判如下：关于案涉《商品房买卖合同》的性质问题。华声公司认为案涉合同系华声公司向冯上家借款时的提供的担保，而合同中的22万购房款实为借款。本院认为，能够证明华声公司主张的证据为华声公司提供的借条复印件及华声公司法定代表人江耀明出具的情况说明。本院认为，借条载明的借款数额为10万元，与合同中的数额不符；且该借条系复印件，无其他书面证据佐证。而江耀明与华声公司有利害关系，其出具的情况说明证明效力较低，不足采信。因此，华声公司并未提供充足证据证明其与冯上家存在22万元的借贷关系，并签订案涉合同作为借款的担保。故此，对华声公司的该主张不予支持。本案，华声公司以出让方式取得土地使用权并将在该土地上开发的房地产进行出售，冯上家系买受人，双方形成的是商品房买卖合同关系。关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。华声公司认为案涉房产之上设立抵押权之后签订的《商品房买卖合同》，违反了《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，应为无效合同。冯上家上诉称，案涉合同并未违反法律法规的效力性强制性规定，系双方真实意思表示，应为有效。本院认为，首先，根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条将不动产物权变动的原因与结果进行区分。引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。因此，《担保法》第四十九条中的“转让行为无效”，并不影响合同的效力。转让不动产物权的合同是否有效，应当依据合同法来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。其次，《物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”就不动产物权变动而言，这里的转让，指的是不动产物权变动的结果，而不是原因。即不是不能签订转让合同，而是不能过户。如果合同具备法律规定的生效要件，则应认定合同效力。具体到本案，签订案涉合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同应为有效。一审判决混淆了物权变动原因与结果的区别，认为合同无效，系适用法律错误，应予纠正。关于华声公司应否配合办理案涉房屋产权登记的问题。本院认为，鉴于案涉合同的有效性及案涉房产抵押权亦有效成立，该争议焦点涉及的问题实际上应为，冯上家作为购房者的权利与银行作为抵押权人的权利保护顺位问题。我国相关法律法规并未明确这两项权利何者优先。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第14条规定：“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。”故此，本院认为，一审法院未支持冯上家要求办理案涉房屋产权登记的诉讼请求的判决理由虽有不当，但处理结果正确，应予维持。关于华声公司应否向冯上家赔偿逾期办证的损失问题。冯上家要求华声公司支付逾期办证的损失134640元，具体为220000元*10年*6.12%=134640元。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。根据案涉合同，冯上家主张要求华声公司承担违约金的诉请已过诉讼时效，一审判决虽有不当，但处理结果正确，应予维持。至于冯上家要求确认华声公司破产管理人于2018年9月13日告知解除双方签订的《商品房买卖合同》的决定无效的诉讼请求。本院认为，冯上家对于案涉合同的履行未构成违约，华声公司并不享有合同解除权。因此冯上家的该诉讼请求并无实际法律意义。关于冯上家要求判决确认案涉房产归其所有的诉讼请求，因本案并非确权之诉，而是冯上家已与华声公司签订《商品房买卖合同》后，要求华声公司履行合同的给付之诉。故此，冯上家的该诉讼请求亦无法律基础。综上，一审判决理由虽有不当，但判决结果正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6620元，由冯上家负担。本判决为终审判决。审判长  胡国运审判员  廖志坚审判员  李 平二〇一九年十月二十八日法官助理吴狄书记员张英附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。