湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2464号上诉人（原审被告）：怀化宏宇房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区顺天南路（顺天桥头宏宇新城售楼中心），统一社会信用代码：914312006639986842。法定代表人：黄伟飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄勇，湖南宏峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜辉，湖南宏峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨涵，男，1984年6月10日出生，汉族，住湖南省洪江市。共同委托诉讼代理人：曾广富，男，湖南金州（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201810031436。上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）因与被上诉人杨涵商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3035号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏宇公司上诉请求：撤销原判决第一项，改判驳回被上诉人请求宏宇公司支付延期办证违约金的一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：怀化市人民政府实施的公益性项目太平溪综合治理项目占用了星河湾项目的部分土地，导致宏宇公司持有的2011年办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符，不能用于办理产权登记而必须办理规划变更取得新的土地证才能办理登记。由于太平溪综合治理项目施工进度缓慢，该工程与星河湾项目之间的用地边线一直存在争议无法确定，为此宏宇公司在2016年8月之前一直在和怀化市规划局等政府职能部门协调、沟通边线确定事宜但未能确认，宏宇公司在此期间因该原因无法按照不动产登记规定提交办证资料启动办证程序，即使在2016年8月提交了办证资料也因此被退回，直到2016年12月21日才取得变更后的土地证可以依法启动不动产权登记。因此宏宇公司在2016年8月前没有申请办理不动产权登记并非是宏宇公司怠为履行办证义务，而是因政府工程原因事实上履行不能，原判决对办证期限相应顺延4个月的认定与事实不符，《商品房买卖合同补充条款》约定的720天的办证期间的办证起始时间应从宏宇公司取得新的不动产权证的2016年12月22日起算，宏宇公司不构成违约。一审判决违约金过高，请求予以调整。被上诉人辩称，宏宇公司违约事实存在，应依法承担违约责任，请求二审依法予以驳回。被上诉人向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付从2016年10月20日起至2018年3月21日止的逾期办理不动产权证的违约金21287.00元（以总房款411748.00元为基数，按日万分之一计算，共517天）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年12月16日，原、被告签订了《怀化市商品房买卖合同》及《补充条款》，合同约定原告购买被告开发的宏宇新城二期星河湾项目的第2幢2单元1605号商品房，房屋总价款411748元；被告应在2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，因被告原因未按合同约定的期限将商品房交付给原告使用的，按合同补充协议处理。合同补充协议的约定为：交房后720天被告办理好房产权属证书，如果政府政策及相关部门办事效率问题和买受人原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，被告补偿原告每日总房款万分之一作为违约金。上述《商品房买卖合同》和《合同补充协议条款》签订后，原告向被告支付了总购房款411682元后，于2014年11月27日交纳了契税。2014年10月26日，原告所购商品房所在住宅楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，2014年10月26日取得《竣工验收备案表》。2014年11月5日，原告从被告处接收房屋。2018年3月21日，被告已经为原告办理好涉案商品房的产权证书。另查明，怀化市发改委在2010年12月31日对太平溪综合治理项目立项批复，由怀化市城市建设投资有限公司实施，2012年4月20日怀化市国土局开始项目征地工作。由于前述项目占用了星河湾小区部分土地，导致被告2011年办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符，被告于2016年8月向怀化市不动产登记中心申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时被要求变更土地登记，办理新的纯土地的不动产权证后再行申请。2016年12月21日，被告办理好新的土地不动产权证。一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》约定，交房后720天被告办理好房产权属证书，如果政府政策及相关部门办事效率问题和买受人原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，被告补偿原告每日总房款万分之一作为违约金。原告于2014年11月5日从被告处接收房屋，因此办证期限应从2014年11月6日起算720天。由于政府的太平溪综合治理项目占用了星河湾小区部分土地，导致被告2011年办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符，被告于2016年8月向怀化市不动产登记中心申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时被要求变更土地登记，办理新的纯土地的不动产权证后再行申请。直至2016年12月21日，被告才办理好新的土地不动产权证。因此，被告的办证期限应相应顺延4个月，即被告的办证期限于2017年2月26日届满，被告应从2017年2月27日起向原告支付逾期办证的违约金。计算至2018年3月21日的逾期交房违约金应为：411682元×352（天）×0.1‰=14491.21元。故对原告请求被告支付逾期办证违约金14491.21元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不支持。被告辩称因政府原因导致办证延误理由本院予以部分采纳。对原、被告在审理中未有相应证据证明的诉辩意见，本院均不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告怀化宏宇房地产开发有限公司支付原告杨涵逾期办证违约金14491.21元；限本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告杨涵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取166元,由原告杨涵负担85元，由被告怀化宏宇房地产开发有限公司负担81元。二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审期间，逾期交房的违约时间均认可一审是计算错误，一审认定352天，二审经计算，均认可387天。本院认为，根据宏宇公司与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议条款》约定的权利义务内容表明，在双方约定的办证期限内出现顺延事由，宏宇公司的办证期限相应顺延，而非重新计算办证期限。在本案中，因星河湾小区的部分土地被太平溪综合治理项目占用，导致宏宇公司在合同约定的办证期限内申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时，被怀化市不动产登记中心告知要求变更星河湾原土地登记，直至办好星河湾新的土地不动产权证耗时4个月，该事实的发生并非宏宇公司原因所致，而是政府行为及相关部门办事效率原因所致，属于不可归责于双方当事人的事由。宏宇公司的办证期限应当按照合同约定相应顺延4个月。故原判决以合同约定的办证期限届满后顺延4个月来认定宏宇公司的办证期限并无不当。宏宇公司上诉主张其办证期限应从办好新的土地不动产权证之日开始起算720天的理由，欠缺事实和法律依据，本院对此理由不予支持。根据被上诉人与宏宇公司所签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》，双方已在合同补充协议中约定：因宏宇公司原因导致逾期的，宏宇公司补偿买受人每日总房款的万分之一作为违约金。一审法院按每日已付房款的万分之一计算逾期办证违约金，既符合法律规定与合同约定，也符合本案实际。宏宇公司主张一审法院判决其承担违约金过高并请求予以调整的理由不能成立，本院依法不予支持；原判决认定违约天数计算错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3035号民事判决第二项；二、变更湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3035号民事判决第二项为“被告怀化宏宇房地产开发有限公司支付原告杨涵逾期办证违约金15932元；二审案件受理费162元，由怀化宏宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇一九年十月十六日代理书记员  申雅梦