四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初14203号 原告：四川省烟草公司阿坝州公司，住所地：四川省汶川县水磨镇。 法定代表人：陈隽逸，职务经理。 委托诉讼代理人：颜蒙，四川上盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈振兴，男，住四川省九寨沟县，系该公司员工。 被告：张巍潇，男，满族，1987年1月15日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨潇，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都晶同商贸有限公司，住所地：成都市金牛区交桂路**。 法定代表人：康超。 被告：成都祥鼎融资担保有限公司，，住所地：成都市青羊区清江西路**中大君悦广场******** 法定代表人：李青松。 被告：李青松，男，汉族，1966年1月17日出生，住四川省汶川县。 原告四川省烟草公司阿坝州公司（以下简称烟草阿坝州公司）与被告张巍潇、成都晶同商贸有限公司（以下简称晶同公司）、成都祥鼎融资担保有限公司（以下简称祥鼎公司）、李青松案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告烟草阿坝州公司的委托诉讼代理人颜蒙、陈振兴，被告张巍潇的委托诉讼代理人杨潇到庭参加诉讼。被告晶同公司、祥鼎公司、李青松经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 烟草阿坝州公司请求本院判令：1.不得执行李青松名下位于四川省汶川县民族贸易公司综合楼临街1号的商铺（地址：汶川县（地址：汶川县威州镇桑坪路******铺的查封措施；2.诉讼费用由张巍潇、晶同公司、祥鼎公司、李青松承担。 事实和理由：李青松委托阿坝州九寨拍卖有限责任公司对外拍卖案涉商铺，烟草阿坝州公司于2007年6月20日成功竞拍案涉商铺并全额支付佣金和成交价款。2007年8月，李青松将该商铺交付给烟草阿坝州公司占有使用至今，李青松经烟草阿坝州公司多次催告仍未替烟草阿坝州公司办理过户登记，且后来将该商铺在内的房屋抵押给南充市商业银行股份有限公司成都高新支行。2017年8月，张巍潇、晶同公司、祥鼎公司、李青松因民间借贷纠纷强制执行一案，青羊法院查封了上述案涉房屋，烟草公司提出执行异议，被裁定驳回，故提起本案诉讼，望判如所请。 张巍潇辩称，其作为执行申请人有权申请依法对被执行人李青松名下的房产进行查封。烟草阿坝州公司不能证明其在查封前已购买案涉房屋并实际占有使用，且自2007年6月20日至今，其未请求李青松办理过户登记，即使其通过拍卖方式购买了案涉房屋，亦怠于行使权利，属于因买受人原因未办理过户登记，不足以排除执行，请求予以驳回。 晶同公司、祥鼎公司、李青松未到庭答辩，亦未提交证据。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张巍潇与晶同公司、祥鼎公司、李青松民间借贷纠纷一案，本院作出（2015）青羊民初字第10180号《民事判决书》，判决晶同公司偿还张巍潇借款1133400元并支付利息，李青松、祥鼎公司承担连带清偿责任。后因晶同公司、祥鼎公司、李青松未按照该判决履行还款义务，经张巍潇申请，本院于2017年8月21日以（2017）川0105执975号《执行裁定书》查封了登记于李青松名下的案涉房屋。烟草阿坝州公司于2018年10月9日向本院就案涉房屋提出执行异议，本院于2018年10月16日作出（2018）川0105执异267号《执行裁定书》，认为烟草阿坝州公司提交的证据无法证明案涉商铺未办理过户登记非因其自身原因所致，其异议请求理由不成立，裁定驳回烟草阿坝州公司的执行异议。烟草阿坝州公司不服该裁定，于2018年10月31日提起本案诉讼。 另查明，李青松于2001年5月17日将其所有的汶川县桑坪路汶川县民族贸易公司集资综合楼一楼房号为20-2（7间）铺面；明珠广场电梯公寓一楼23号铺面、四号楼A段21号铺面；南桥花园负一楼及底层1号铺面委托给阿坝州九寨拍卖公司进行公开拍卖。阿坝州九寨拍卖有限责任公司发布的《竞买须知》中载明：汶川县民族贸易公司集资楼底楼临街商铺7间的产权及土地使用权，该处土地性质目前为划拨，竞买人买受后，由委托人负责在成交后的6个月内办理完毕出让性质的《国有土地使用权证》，到期如不能办理完毕则由委托人承担相应责任。目前该处商铺1-5号租期至2011年12月31日，租金为4500元／月，6号商铺租期至2007年12月20日，租金为900元／月，7号商铺租期至2007年12月1日，租金为900元／月；买受人在付清全部成交价款后，由委托人在5日内负责移交标的物，并办理相关产权过户手续；买受人买受后须继续履行《房屋租赁合同》至合同结束，合同履行届满后，由委托人对民贸公司临街商铺进行合理隔墙。2007年6月20日，烟草阿坝州公司通过拍卖公司购买了李青松所有的汶川县民族贸易公司综合楼临街1号商铺（威州镇桑坪路2号1幢20-2号），并于2007年6月27日支付了全部价款，后将该商铺出租至今。 汶川县信用联社于2007年6月20日通过拍卖公司购买了李青松所有的汶川县民族贸易公司综合楼临街2-4号商铺，于2014年7月30日取得汶川县威州镇桑坪路2号房屋（建筑面积132.83平方米）的所有权证书。 2016年2月3日，李青松以威州镇桑坪路2号1幢20-2号的房屋（建筑面积177.06平方米）向南充市商业银行股份有限公司成都高新支行设立抵押权，抵押期限为2016年2月3日至2036年2月3日。 2016年8月16日，烟草阿坝州公司召集李青松等人召开了《汶川县民贸公司商铺洽谈会》，要求李青松等人尽快办理案涉房屋的权属证明。 2016年10月8日、2018年6月14日，烟草阿坝州公司再次要求李青松尽快办理案涉房屋的权属证明。 上述事实有当事人身份信息、拍卖成交确认书、收据、记账凭证、发票、计算机信息查询结果单、房屋租赁合同、民事判决书、执行裁定书、当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，烟草公司申请证人潘某出庭作证，潘某陈述案涉商铺的具体地址为汶川县威州镇桑坪路2号（即民族贸易公司综合楼），案涉房产共分为7个商铺，烟草公司拍得的为1号商铺，汶川县农村信用合作联社拍得的为2号、3号、4号商铺，其拍得的为5号商铺。烟草公司拍得后，从2008年起就将该商铺出租，汶川县农村信用联社于2014年7月30日办理产权登记，但潘某与烟草公司均未办理产权登记。 本院认为，本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的当事人对执行异议裁定不服而提起的执行异议之诉，争议焦点为案外人烟草阿坝州公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，能否阻却本院对该房屋的强制执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。 本案中，烟草阿坝州公司在本院查封案涉房屋之前已通过拍卖的方式购买了案涉房屋并支付了全部价款，且其已合法占有该房屋。但烟草阿坝州公司于2007年6月购买案涉房屋，而李青松将案涉房屋设立抵押系在2016年2月3日，期间时间长达7年之久，烟草阿坝州公司均未办理案涉房屋的所有权变更登记，且未提交证据证明未办理所有权变更登记的原因。而同时通过该次拍卖购买汶川县威州镇桑坪路2号2-4号商铺的汶川县信用联社已于2014年7月30日办理了相关房屋的所有权变更登记。综上，虽然烟草阿坝州公司在人民法院查封前签订了合同有效的书面买卖合同并支付了全部价款且已合法占有该不动产，但其提交的证据不足以证明非因买受人自身原因未办理过户登记，不符合前述规定的能够阻却人民法院强制执行的条件，故对其主张不得执行案涉房屋的请求不予支持。 另，烟草阿坝州公司要求解除案涉房屋查封的主张，不属于执行异议之诉案件的审理范围，本案不予处理。 综上，烟草阿坝州公司的主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，缺席判决如下： 驳回四川省烟草公司阿坝州公司的诉讼请求。 案件受理费5500元，公告费300元，由四川省烟草公司阿坝州公司承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  陈素平 人民陪审员  陈祥凤 二〇一九年十月十八日 书 记 员  童学翠