江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏06民终3714号上诉人（原审被告、反诉原告）:姚智丹，女，1979年6月10日生，汉族，户籍地南通市开发区，现住南通市开发区。委托诉讼代理人：马双耀，北京市盈科（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玲玉，北京市盈科（南通）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:管学芳，女，1962年3月2日生，汉族，户籍地南通市开发区，现住南通市开发区。上诉人姚智丹因与被上诉人管学芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通经济技术开发区人民法院（2019）苏0691民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。姚智丹上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、根据双方于2016年1月3日签订的《低价位商品房购买计划转让协议》以及口头约定，付款方式应是选房、开房时各支付5万元，上诉人于2016年4月20日选房，2016年8月18日与江苏炜赋集团建设开发有限公司签订《商品房买卖合同》开房，但被上诉人却没有按约定支付款项，上诉人通过打电话、发微信等方式多次催要，被上诉人也未支付剩余款项，存在违约的情形，应当支付违约金。二、2019年1月4日，上诉人与高青国签订《存量房买卖合同》，成交价为937295元，高青国也已经支付首付款项。后在房地产交易中心办理相关手续时，被上诉人利用其中介的优势使得高青国对房屋权属产生怀疑，认为上诉人一房二卖，拒绝继续交易，导致上诉人与他人的正常交易失败。上诉人不得不降价处理该套房屋，于2019年1月23日与蒋维佳、金季高签订成交价为76万元的《房地产买卖合同》，被上诉人应当赔偿上诉人因此遭受的差价损失。被上诉人管学芳答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。管学芳向一审法院起诉请求：判令：1、解除原告管学芳与被告姚智丹签订的低价位商品房购买计划转让协议；2、姚智丹返还款项98000元；3、姚智丹赔偿损失30万元；4、诉讼费和保全费由姚智丹承担。姚智丹向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的购买计划转让协议；2、管学芳支付其损失177295元；3、管学芳支付其违约金60000元；4、诉讼费用由管学芳承担。一审法院认定事实：原告管学芳自2013年始从事房屋买卖居间服务，2019年3月7日，领取字号为“开发区管学芳房产信息服务中心”的个体工商户营业执照，经营范围为房产信息咨询服务。2016年1月3日，原告（乙方）与被告姚智丹（甲方）签订低价位商品房购买计划转让协议，约定甲方将其原竹行江海村10组27号房屋拆迁而获得的72平方米低价位商品房购买计划转让给乙方，另甲方户照顾面积12平方米由乙方购买。协议还约定：1、甲方低价位商品房可购买计划面积72平方米，计148000元，自然方12平方米，平方款含户头费。2、低价位商品房具备预售条件后，乙方以甲方的名义自行选购房号和套型、车库后，由甲方及时、无偿代与房屋开发公司签订购房合同；具备售房条件后，甲方必须无偿、及时协助乙方办理初次购房及房屋产权过户所需的一切手续，其过程中发生的正常规费由购房方支付，乙方根据需要可以选择购房过户人，甲方不得干预或阻挠。3、本协议双方签字生效后，乙方支付定金50000元，余款在选房、开房时支付50000元整。4、本协议双方签字后生效，双方不得反悔。如转让方违约，转让方支付给乙方违约金60000元，乙方违约无权收回定金“60000元”，甲方支付违约金60000元。5、甲方必须保证产权清晰，能够顺利过户到乙方或者过户到第三方名下，甲方不得干涉，甲方不可以留下任何余留问题；如果造成乙方不能过户，乙方要追索定金和违约金，甲方保证72平方米是1208元，然后每平方米1650元和2700元。原、被告分别在受让方和转让方处签字捺印。同日，被告收取原告50000元，同年2月5日，被告收取原告10000元。同年4月21日和5月14日，被告各转账给原告20000元和18000元。2018年3月7日，原告以被告怠于履行协议及被告拆迁安置权益被法院查封已无法履行协议为由向被告发送微信，要求解除转让协议并由被告返还支付的款项和赔偿违约损失。2018年3月9日，原告提起诉讼，要求解除合同、被告返还款项和赔偿违约金；被告提出反诉，要求确认协议有效、原告赔偿损失。案件审理过程中，原、被告先后于12月21日和12月26日向一审法院申请撤回本诉和反诉，一审法院裁定准许。后双方矛盾未能解决，原告又诉来法院请求处理。一审法院另查明，原告离婚后和儿子吴姚宇共同生活，两人曾因与吴铁明、蔡玉芬、吴标分家析产纠纷而诉至本院，于2012年7月24日在本院主持下达成调解协议：吴铁明户位于南通开发区房屋拆迁权益中由姚智丹享受24个平方米低价位商品房购买权益，吴姚宇享受48个平方米低价位商品房购买权益。2016年8月18日，被告和吴姚宇作为买受人使用上述72平方米拆迁安置权益向江苏炜赋集团建设开发有限公司购买了星苏花园66幢2204室房屋和66幢B111车库，总房款209221元。嗣后被告和吴姚宇作为卖方于2019年1月4日与高青国签订存量房买卖合同，后当事人未履行合同；被告两人又经中介介绍于同月23日与蒋维佳、金季高签订房地产买卖合同，将星苏花园66幢2204室及车库B111号卖给对方，成交总价款为760000元，被告和吴姚宇的父亲吴标在卖方一栏签字捺印。一审法院认为，原、被告签订的低价位商品房购买计划转让协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点是：1、转让协议是否已经解除；2、违约方、过错方和损失如何确定。首先，转让协议约定原告在选房、开房时支付第二笔50000元，但未约定最后一笔房款48000元的给付时间，且在履行过程中双方对何时选房、开房及是否合意、何时付清全部房款均意见不一，各执一词，更无证据证明哪方违约。从微信记录显示，原告于2018年3月7日向被告发送解除合同通知，而被告当庭表示在2017年1月6日原告要求增补合同内容时已表示协议已解除。由此可以确认，双方因对如何履行协议协商不成已于2018年3月7日合意解除了转让协议。其次，原告作为从事房屋买卖居间服务的房产经纪人和被告签订转让协议，违反了房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋的部门规章，有重大过错，更不应在该转让行为中获利。对此，可从原告自述从2013年起兼职从事房屋买卖居间服务、转让协议约定“乙方根据需要可以选择购房过户人”和“甲方必须保证产权清晰，能够顺利过户到乙方或者过户到第三方名下”及不动产登记信息显示截止2019年6月19日原告名下无房屋登记的事实来佐证。可见，双方发生纠纷后至今，原告作为信息来源充分的房地产经纪人员仍未为自己购置房屋，即签订转让协议时其并非急需自购房屋。同时，被告作为成年人，自知仅有24平方米拆迁安置权益，却擅自处分未成年儿子吴姚宇48平方米拆迁安置权益而与原告签订转让协议，本身也有过错。协议解除后，被告携同吴姚宇使用共同的拆迁权益购买星苏花园66幢2204室房屋和66幢B111车库，并已依法将房屋出售他人，未受任何损失，其反诉请求亦得不到支持。综上，原、被告签订的低价位商品房购买计划转让协议已经解除，双方均有过错，被告应向原告返还购房款，并支付同期银行贷款利息。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条及第九十七条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）管学芳与被告姚智丹（反诉原告）于2016年1月3日签订的低价位商品房购买计划转让协议；二、被告姚智丹（反诉原告）返还原告（反诉被告）管学芳定金和购房款合计98000元并支付资金占有期间的利息（以本金50000元为基数从2016年1月4日起按同期银行贷款利率计算至实际给付之日止；以本金10000元为基数从2016年2月6日起按同期银行贷款利率计算至实际给付之日止；以本金20000元为基数从2016年4月22日起按同期银行贷款利率计算至实际给付之日止；以本金18000元为基数从2016年5月15日起按同期银行贷款利率计算至实际给付之日止），于本判决生效后十日内给付；三、驳回原告（反诉被告）管学芳其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）姚智丹其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7270元，保全费2510元,合计9780元，由原告管学芳承担7372元，被告姚智丹承担2408元（原告已交纳，由被告直接给付原告）；反诉费2429.71元，由被告姚智丹承担。本案二审中，上诉人姚智丹提交两份证据：1.姚智丹与高青国于2019年1月22日向南通经济技术开发区税务机关提交的“情况说明”一份，以证明案涉房屋卖给第一个买受人高青国未能成交。2.姚智丹的农行卡交易明细清单一份，以证明2019年1月11日法院退还15.8万元保证金的事实。被上诉人管学芳质证认为情况属实，但姚智丹与高青国的房屋交易价格在当时情况下也偏低。被上诉人管学芳也提供两份证据：1.案外人房屋买卖居间协议一份，以证明姚智丹与蒋维佳、金季高签订的房屋买卖合同价格不合理，为虚假合同。2.案外人徐建辉出具的证词一份，以证明管学芳与姚智丹一道去选房、开票，但姚智丹以种种理由未将开出的发票给管学芳。上诉人姚智丹质证后认为，真实性无法查实。经查，上述证据均应在一审提交而未提交，所欲证明的情况也非二审中的重大待证事实，故本院不予认证。本院对原审法院查明事实予以确认。另查明，就案涉协议，双方当事人发生两次诉讼。在2019年1月3日立案的第二次诉讼中，管学芳在起诉的同时申请诉讼保全。1月4日，姚智丹与案外人高青国签订房屋买卖协议，以937295元的价格出售其享受拆迁优惠权益购置的星苏花园66幢2204室的房屋。1月7日，姚智丹与高青国在相关部门办理过户登记过程中，与管学芳发生冲突，经警方调解处理。1月8日，一审法院依管学芳的保全申请，查封姚智丹的星苏花园66幢2204室房屋。后姚智丹提供担保，法院解封后，1月23日，姚智丹又将房屋以76万元的价格售予案外人蒋维佳、金季高。2月15日，姚智丹提起反诉，其中一项诉请即要求管学芳赔偿其房屋销售差价损失177295元。本院认为，双方当事人所签订的《低价位商品房购买计划转让协议》对于如何按购房程序的时间节点支付购房优惠权益转让款14.8万元，约定并不明确，这导致双方嗣后无法步调一致的按协议履行。因此双方都指责对方存在违约情形，但都无法提供确切的证据加以证明。上诉人姚智丹认为选房、开票后，被上诉人管学芳拒绝支付剩余款项，已经违约。管学芳则称剩余款项应在最后房屋办理产权证时支付，姚智丹拒绝将房地产公司开出的票证交付给她，她无法去银行支付购房款，违约的是姚智丹。由于双方约定不明，而此种拆迁安置购房权益转让又不存在必须如何操作的惯例，因此双方的过错可以认为是对等的。故上诉人姚智丹认为对方存在违约，应当支付违约金的上诉理由不能成立。另一方面，双方在一审中提供的证据表明，案涉协议履行中，对于拆迁优惠购房平方单价，以及各自对对方的诚信度等方面，双方也都发生争执，以至最后交易不成，发生两次诉讼。第二次诉讼也即本案一审中，在管学芳起诉并申请财产保全、案涉协议尚未经法院生效判决确认效力及是否解除的情况下，姚智丹即行出售其与管学芳共同选定的星苏花园66幢2204室房屋，本身存在过错。另外，姚智丹在一审听证时表示，其将房屋过户到蒋维佳、金季高名下系因借款数额太大，将来还款后房屋还要过户回来，这次过户不是真正的买卖。从该自述看，法院依法很难认定姚智丹已将房屋真实出售，以及发生真实的差价损失。故上诉人姚智丹要求管学芳赔偿其被阻止交易后再次交易的差价损失，本院依法碍难支持。综上所述，上诉人两节上诉理由皆不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2430元，由上诉人姚智丹负担。本判决为终审判决。审判长 沈 杨审判员 符东杰审判员 陆炜炜二〇一九年十月三十一日书记员 姚玮琦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。