甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0502民初2937号 原告：天水南山实业有限责任公司，住所地：天水市。 法定代表人：杨哲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：颜蓉，甘肃仁尚律师事务所律师。 被告：魏海宝，住内蒙古。 原告天水南山实业有限责任公司（以下简称南山公司）与被告魏海宝房屋租赁合同纠纷一案，本案于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人杨哲及委托诉讼代理人颜蓉，被告魏海宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南山公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.请求依法判令被告向原告支付拖欠的租赁费52093元；3.请求依法判令被告承担违约金197974元（每天按照年度租金的千分之五支付违约金，并向原告支付年度租金20%的违约金）；4.请求依法判令被告将租赁房屋腾交原告；5.请求依法判令被告向原告支付2019年7月13日起至房屋腾交原告之日止期间的租赁费(依据合同约定的租金计算)；6.本案诉讼费用、保全费、保函费、律师费由被告承担。事实和理由：2018年12月8日，原、被告双方就位于天水市××区商铺租赁事宜签订了《房屋租赁合同》。租赁合同约定，被告魏某作为承租方租赁该房屋，租赁期限为三年（2018年4月13日起至2021年4月12日），租金第一年度198450元；第二年度208372.50元；第三年度218741.52元。租金按年度支付，每年度租金应在上一年度租期届满前两个月支付。根据该约定，被告应在2019年2月12日前交纳第二年度租金。同时合同约定，被告逾期支付租金超过30日的，原告有权单方面解除合同，每逾期一日，被告应按年度租金的5%向原告支付违约金。逾期超过30日的，原告有权单方面解除合同，被告应向原告支付年度总租金20%的违约金。合同生效后，被告未按约向原告交付租金,经原告多次催缴,被告仍不交纳。无奈，原告委托律师向被告发送《律师函》,要求被告在收到律师函三日内交纳拖欠租金，但被告收到律师函后，截止今日仍未交纳。被告拖欠租金的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，给原告造成了重大经济损失。现原告为维护自身合法权益，避免损失继续扩大，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 魏海宝辩称同意解除合同，但涉案房屋的装修费用应该由原告承担。违约金没有能力给付。 原告为证明其主张，向本院提交了如下证据材料： 1.房屋所有权证书1份，拟证明原告有权将涉案房屋租赁给被告,双方签署的《房屋租赁合同》合法有效的事实； 2.房屋租赁合同1份，拟证明原告与被告魏海宝签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告应当按照约定按时交纳房屋租金，且合同签订后，原告如约向被告交付了房屋，履行了交房义务，但被告未按照合同约定按时交纳房屋租金构成违约，原告依约有权解除房屋租赁合同的事实； 3.律师函及特快专递票各1份，拟证明被告违反了合同关于租赁费支付期限的约定，原告委托律师催告的事实。 经质证，被告魏海宝对上述证据的真实性均无异议。 经审核，原告提供的上述证据来源合法、内容客观真实，且与本案相关联，应予采信。 被告魏海宝未向本院提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月13日，张宝林将承租位于天水市××区的位于天水市××区整层商铺转租给魏宝林经营重庆在渝里火锅。出租人南山公司发现该转租行为后经三方协商，2018年12月8日，南山公司与魏海宝直接签订了《房屋租赁合同》，将南山公司的房屋出租给魏海宝作经营场所使用，约定租期从2018年4月13日至2021年4月12日，租金为第一年度198450元，第二年度208372.50元，第三年度218741.52元。租金按年度支付，每年度租金应在上一年度租期届满前两个月支付。合同约定被告逾期支付租金的，每逾期一日，被告应按年度租金的5%向原告支付违约金，逾期超过30日的，原告有权解除本合同，被告应向原告支付年度租金20%的违约金。同时约定被告对租赁物内部进行装修与改造，应征得原告同意，在原告同意装修的前提下，被告应将装修改造设计方案报备原告审核并确认同意，被告对租赁物所作装修改造在退还房屋时应予以恢复原状。未恢复原状的，原告予以恢复，所发生的费用由被告承担。租赁期间，被告在保证租赁物安全的条件下可自行添置设施设备，费用和维保责任由被告承担。租赁期届满或合同提前解除后，被告未按照约定将房屋交还原告的，占用期间被告应按本合同所约定的租金标准双倍向原告支付占用费。合同签订后，被告向原告支付了第一年度租赁198450元。第二年度租金208372.50元未按月支付，经原告多次催要未果。2019年6月6日，原告委托律师向被告发送《律师函》,要求被告在收到律师函三日内交纳拖欠租金，被告仍未交纳。现原告为维护自己的合法权益，起诉至法院，要求依法处理。 另查明，2019年8月15日，南山公司向本院申请财产保全，请求冻结魏海宝银行存款261567元。南山公司支付了保险费784.7元，保全费1770元。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现原告就合同履行出现纠纷提出的诉请是否能成立，结合双方争议的焦点问题逐条论述如下： 一、关于原、被告签订的租赁合同的解除问题。 本案中，原、被告在合同中约定被告逾期支付租金超过30日的，原告有权解除本合同。现被告已逾期180日，已构成约定的解除条件。庭审中被告亦同意解除合同，故双方合同予以解除。因被告在庭审中承诺如合同解除，自愿在一星期内返还房屋，考虑到涉案房屋用于经营火锅店，一星期的腾房时间符合实情，本院予以支持。 二、关于房屋租金的问题。 原、被告在合同中约定第二年度的租期为2019年4月13日至2020年4月12日，年租金为208372.50元，即日租金为570.88元，截止2019年7月12日拖欠的租金为52093元。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予以支持。本案中，双方在合同中约定租赁期届满或合同提前解除后，被告未按照约定将房屋交还原告的，占用期间被告应按本合同所约定的租金标准双倍向原告支付占用费。现南山公司要求被告按照合同约定的租金支付2019年7月13日起至房屋腾交原告之日止期间的租赁费，属当事人意思自治，符合法律规定，本院予以支持。 三、关于违约金及被告辩称的装修费问题。 原告以合同中约定的每天按年度租金的百分之五向对方支付违约金过高为由，要求每天按照年度租金的千分之五支付违约金，并向原告支付年度租金20%的违约金，即197954元，超过了法律规定的最高额限度。本案中，原告未举证证明自己的实际损失。原、被告租赁关系的性质决定了原告的实际损失只是被告迟延支付租金造成的银行利息损失。故兼顾综合因素，本院酌情确定按照年利率6%支付逾期付款违约金。关于魏海宝在辩称中要求南山公司承担装修费用的辩称，本案中，双方在合同第六条中明确约定，被告对租赁物内部进行装修与改造，应征得原告同意，在原告同意装修的前提下，被告应将装修改造设计方案报备原告审核并确认同意。被告对租赁物所作装修改造在退还时应予以恢复原状，未恢复原状的，原告予以恢复，所发生的费用由被告承担。租赁期间，被告在保证租赁物安全的条件下可自行添置设施设备，费用和维保责任由被告承担。根据民事主体意思自治的原则，魏海宝的该项辩称本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、解除天水南山实业有限责任公司与魏海宝签订的《房屋租赁合同》； 二、魏海宝于本判决生效后10内向天水南山实业有限责任公司清偿拖欠的截止2019年7月12日的租金52093元； 三、魏海宝于本判决生效后10日内给付天水南山实业有限责任公司违约金（以208372.5元为基数，按照年利率6%，从2019年2月13日计算至租金付清时止）。 四、魏海宝按每天570.88元的标准，向天水南山实业有限责任公司支付自2019年7月13日起至将房屋完全腾退给原告之日止的房屋占用费。 五、魏海宝于本判决生效后7日内向天水南山实业有限责任公司返还位于天水市××区整层商铺； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2500元，保全费1770元，保险费784.7元，共计5054.7元，由魏海宝负担。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 雷亚红 二〇一九年十月十七日 法官助理 郝亚河 书 记 员 蒋文齐