四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初4825号 原告：成都市京剧研究院，住所地：成都市金牛区金牛乡郎家村**（三环路西五段**）。 法定代表人：刘露，院长。 委托诉讼代理人：易晓莉，四川拓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹冬生，四川拓泰律师事务所律师。 被告：成都西御酒店物业管理有限公司，住，住所地：成都市青羊区西御街**/div> 法定代表人：吴硕，职务不详。 被告：成都西御大厦有限公司，住所地：四川省成都市青羊区西御街**。 法定代表人：孟良，职务不详。 被告：青羊区西御大厦第四届业主委员会，住所地：四川省成都市西御街******业委会办公室。 负责人：马建学，主任。 原告成都市京剧研究院（以下简称京剧研究院）与被告成都西御酒店物业管理有限公司（以下简称西御酒店物业公司）、成都西御大厦有限公司（以下简称西御大厦公司）、青羊区西御大厦第四届业主委员会（以下简称西御大厦业委会）返还原物纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京剧研究院的委托诉讼代理人易晓莉，被告西御酒店物业公司的法定代表人吴硕，被告西御大厦公司的法定代表人孟良，被告西御大厦业委会的主任马建学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告京剧研究院向本院提出以下诉讼请求：1.判令三被告立即腾退侵占的原告位于成都市青羊区的房屋；2.判令三被告赔偿原告损失及费用暂计1380000元；3.判令三被告承担本案的全部诉讼费。 事实和理由：原告合法取得的位于成都市.08平方米的房屋应该受到法律的保护，被告未经原告许可即在该楼层内占用部分空间并使用，侵犯了原告的合法权利，妨害了原告对自己权利的占有、使用、收益和处分。故请求法院判如所请。 被告西御酒店物业公司辩称，案涉房屋的房屋产权登记建筑面积为2099.08平方米（根据成都市房屋产权监理处的“西御大厦”面积统计表所载：套内面积1746.91平方米和公摊面积352.17平方米组成），并不包含该层的维修值班房、电讯机房和电力房，即西御酒店物业公司依法使用的公共配套房屋并不在产权证房屋产权面积内；该大厦4F建筑结构与该大厦3F、5F建筑结构是一样的，3F、5F产权登记面积均为2329.54平方米。只有4F设计有为大厦服务的公共设施用房（该部分用房面积计入大楼公摊面积），故除去公摊部分4F产权登记面积为2099.08平方米，故不存在侵占房屋的行为，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告西御大厦公司辩称，与西御酒店物业公司答辩意见一致。 被告西御大厦业委会辩称，与西御酒店物业公司答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.京剧研究院提交了《房产测绘成果报告》，证明西御酒店物业公司、西御大厦公司及西御大厦业委会占用房产的面积。西御酒店物业公司对该证据的三性无异议，但认为不能达到证明目的，认为测绘报告只是对出租面积的测绘，没有对其他公共用房的面积进行测绘，整层楼的面积是2300多平方米。西御大厦公司认为该证据与京剧研究院所举证的不动产登记证相互矛盾，面积有误。西御大厦业委会未发表质证意见。本院对该证据的真实性、合法性予以采信，该报告只是对出租面积的测绘，故对其关联性不予采信； 2.西御大厦公司提交了成都市房屋产权监理处出具的《面积测量报告》，证明4F面积为2099.08平方米，包含公摊352.17平方米，3F、4F、5F三层楼面积一样，且从分层平面图可看出案涉三间房间不计入面积，电力机房是联通、电信及铁通三家公司在用，西御大厦公司并没有使用。京剧研究院对该证据真实性有异议、关联性无异议，认为不能达到证明目的，不能证明现在被占用的房间属于建设规划中已经确认的物业用房使用性质。西御酒店物业公司对该证据的三性无异议。西御大厦业委会对该证据的三性无异议。本院认为该证据经核实具有真实性，故对其三性予以采信； 3.西御大厦公司提交了西御大厦房屋所有权证书，证明其没有占用京剧研究院的产权。京剧研究院对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为本案京剧研究院所有的面积应以不动产证书登记的信息为准。西御酒店物业公司、西御大厦业委会对该证据的三性无异议。本院对该证据的三性予以采信。 根据当事人提交的证据及一致陈述，本院查明以下事实： 1997年9月26日，成都市京剧团（甲方）与西御大厦公司（乙方）签订了《合作建房合同》，主要约定：项目建成后乙方向甲方提供2200平方米建筑面积房屋，分配楼层为裙楼以上的主楼第二层，不足部分由第三层补足，该项目的其余建筑面积和其他权利归乙方所有。 2002年9月28日，成都市房屋产权监理处出具的测字（2000）0171号《面积测量报告》载明：栋公摊面积包括外墙、梯间（楼梯、电梯、层面楼梯间、电梯机房、管井）、消防水池、水泵房、高低压配电室、发电机房、工具间、油泵间、电讯室、水箱间、消防控制室。报告附《“西御大厦”面积统计表》，载明：楼层3F，套内面积1938.71平方米，栋公摊系数0.182933，公摊面积390.83平方米；楼层4F，套内面积1746.91平方米，栋公摊系数0.182933，公摊面积352.17平方米；楼层5F，套内面积1938.71平方米，栋公摊系数0.182933，公摊面积390.83平方米。报告附《分层平面图》，平面图所示3F与4F框架结构及面积一致，4F包含三个房间分别为“维修、值班”、“电讯机房”、“电力房”。 2002年10月28日，成都市京剧团（甲方）与西御大厦公司（乙方）签订《补充协议》，主要内容：甲方在西御大厦竣工之后所得2200平方米面积定为裙楼第4层，又根据2002年9月28日成都市房屋产权监理处面积测量报告，西御大厦裙楼第4层面积核定为2099.08平方米。因而，西御大厦对成都市京剧团应返还的面积尚差100.92平方米。现经双方共同协商，西御大厦将地下停车场第二层之6、7号车位使用权及产权作为100.92平方米的差额补偿给成都市京剧团，双方就此签订本补充协议。 另查明，西御大厦公司街号为114-142号，因1998年政府拆迁变更为西御街8号。2012年6月27日，成都市京剧团名称变更为“成都市京剧研究院”。京剧研究院已取得不动产权证书，并实际使用，不动产权证书载明：4层房屋建筑面积2099.08平方米商业房屋，1幢6、7号-2层建筑面积100.92平方米车位（权0871426）。 本院认为，京剧研究院与西御大厦公司签订的《合作建房合同》及《补充协议》，均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。经查明，西御大厦公司已如约向京剧研究院交付了西御大厦裙楼第4层面积核定为2099.08平方米及地下停车场负二层6、7号车位使用权及产权作为100.92平方米的差额补偿，京剧研究院亦实际使用并取得相应房屋面积的不动产权证书。 本案争议的焦点为被占用的案涉房屋是否为京剧研究所有。根据成都市房屋产权监理处出具的测字（2000）0171号《面积测量报告》平面图所示，西御大厦3F与4F平面图完全重合，即两层楼实际框架结构及面积完全一致，其中4F包含了“维修、值班”、“电讯机房”、“电力房”三个房间。依据“西御大厦”面积统计表所示：楼层3F，套内面积1938.71平方米，栋公摊系数0.182933，公摊面积390.83平方米，合计2329.54平方米；楼层4F，套内面积1746.91平方米，栋公摊系数0.182933，公摊面积352.17平方米，合计2099.08平方米。从测量报告载明的楼层面积情况来看，在两层楼框架结构及面积一致的情况下，4楼较3楼少套内面积191.8平方米，同时根据平面图载明的三个房间的使用性质，能够认定案涉房间作为物业管理用房并未计入4楼套内面积而是作为公共部分区域计入整个楼栋的公摊面积，即该三个房间并不属于京剧研究院的专有使用面积部分。根据《物业管理条例》第三十七条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”之规定及《面积测量报告》“栋公摊面积包括外墙、梯间（楼梯、电梯、层面楼梯间、电梯机房、管井）、消防水池、水泵房、高低压配电室、发电机房、工具间、油泵间、电讯室、水箱间、消防控制室。”之约定，案涉房间系建设规划建成的公共建配套房屋，该面积已计入栋公摊面积，京剧研究院无权主张对其享有专有所有权。故本院认为，案涉房屋作为楼栋公摊面积部分，京剧研究院不享有独立的所有权，其要求腾退该部分房屋无事实和法律依据，本院不予支持，对其要求赔偿损失的诉讼请求因无事实基础，本院也不予支持。 综上，本院对京剧研究院的诉讼请求全部不予支持。据此，依照《物业管理条例》第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回成都市京剧研究院的全部诉讼请求。 案件受理费17220元，减半收取8610元，由成都市京剧研究院承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 卿 二〇一九年十月二十四日 书记员 李蓓菡