四川省渠县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1725民初2252号 原告（反诉被告）：四川中天建筑工程有限公司。 法定代表人：陈满春，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）孙芳：渠县渠江法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：李培雄，男，生于1963年9月1日。 委托诉讼代理人：陶毅，四川明炬（达州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐家云，男，汉族，生于1953年3月2日。 原告四川中天建筑工程有限公司（下称中天公司）诉被告李培雄建设工程合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在诉讼过程中，向本案原告提起反诉，本院对本诉与反诉进行了合并审理，原告（反诉被告）中天公司的委托诉讼代理人孙芳、被告（反诉原告）李培雄及其委托诉讼代理人陶毅、徐家云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即支付原告购房款余款905254元；2、判令被告支付因违约所产生的违约金293288.1元或以年利率6%支付占用资金利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年4月，为推进渠县流溪乡祥兴村灾民安置房顺利建设，渠县流溪乡祥兴村选择了原告中天公司代建渠县流溪乡祥兴村灾民安置房建设施工任务。原、被告及渠县流溪乡祥兴村村民委员会三方签订渠县流溪乡祥兴村新村综合安置点代建合同。约定：被告李培雄安置房由原告包工包料代建，代建费共计1955254元。签订合同当日，被告李培雄支付原告预定房首付款90万元，2016年3月16日支付原告代建款50万元。任何一方违约，将全额赔偿受损方全部损失，并按合同标的金额15%承担违约金。但原、被告签订合同后，被告并没有按合同约定支付款项，只是前后四次共支付原告垫支修建款105万元，余下款项未按节点付清。尽管如此，原告依然按代建合同，在一定期限内履行了代建义务。如今被告完全取得了该房。原告多次催收被告支付所欠房屋代建款，被告均以各种理由拒付。故诉至法院。 庭审中，原告改变诉讼请求，将请求的第一项中的“购房款”变为“建房款”，将请求第二项变更为由被告向原告支付违约金195525.4元，不再要求按年利率6%支付利息。事实与理由部分将约定的违约金由15%变为10%。 被告辩称：一、原告在未完成合同约定的义务之前要求答辩人向其支付购房款余款905254元的诉讼请求不能成立。原告与渠县流溪乡祥兴村村民委员会于2013年5月17日签订《渠县流溪乡祥兴村综合安置点工程建设协议》（简称《建设协议》，约定：建设范围包括：住房96套、汽车站600平方米、农贸市场1500平方米、休闲广场1832平方米、村务办公室532平方米（医疗站）、公厕一座及公路约500米等。正是基于以上约定，答辩人才与原告签订了代建合同，约定了房屋面积、位置、价格及付款方式，付款方式为签订合同时支付首笔代建费90万元，2016年3月16日支付50万元，余款于原告办理房产证后付清。在合同尾部手书约定：“车站、广场和公路于2015年12月30日完成”。答辩人按约定首付款90万元已付清；因原告代建的答辩人底层房屋用途为开设超市，公路、车站、广场、农贸市场等建设显得极为重要，如未建成，其超市经营将会受到极大影响。但事实上原告至今公路、车站、广场、农贸市场未建成，答辩人依法行使后履行抗辩权，理由正当。《代建合同》第七条第三项中约定：“余下款项待乙方（即原告）办理完房产证后丙方（即答辩人）全部付清代建费”，时至今日，原告也没有为答辩人办理房产证等相关手续，因此，答辩人有权拒绝支付尾款。二、原告要求答辩人支付违约金的请求不能成立。原告没有先履行义务，答辩人行使的后履行抗辩权，不存在违约行为。在原告2015年12月30日前未完成公路、车站、广场的情况下，答辩人还支付了第二期代建费27.5万元，现在余款只有780254元。 针对以上事实及理由，被告向原告提起了反诉，认为原告违约，要求原告向被告支付违约金195525.4元。 原告针对被告的反诉，进行了答辩，认为被告所说的未完成建设工程不属实，早已完工，并交付使用，并未影响房屋价值，原告不存在违约，应驳回被告对原告的反诉。 原告为支持自已的诉讼请求，向法庭提供了以下证据： 1、渠县流溪乡人民政府文件、渠县人民政府文件、达州市人民政府批复、渠县住房和城乡规划建设局请求，待证流溪乡灾后农村居民综合安置点的选址审批； 2、竞价公告、中选通知书，待证原告通过竞价取得了代建资格； 3、渠县流溪乡祥兴村村民委员会与原告签订的安置房工程代建施工合同，待证原告以包工包料的方式进行代建； 4、渠县流溪乡祥兴村村民委员会（甲方）、中天公司（乙方）、李培雄（丙方）三方签订的“渠县流溪乡祥兴村综合安置点代建合同”，合同约定了代建房位置、面积、价格，付款方式为：在签订本合同时，丙方预定房，首付金额90万元代建款给乙方；第二次付款于2016年3月16日付代建款50万元，余下款待乙方办理完房产证、土地使用证后丙方全部付清代建款，若一方违约，将全额赔偿受损方全部损失，并按合同标的金额的10%承担违约金； 5、规划方案图，待证修建工程系经过批准的； 6、验收报告，待证所代建的房屋合格，已交付使用； 7、规划许可证，待证所代建的房屋取得了合法手续； 8、收据4张，待证被告只交了房款105万元。 经庭审质证，被告对原告所举第1号证据无异议，但认为不完整；对第2号证据无异议；对第3号证据的真实性有异议；对第4号证据无异议，但第二笔款不应支付，第三笔款待产权证、土地使用证办理后才应该支付；对第5号证据认为，该规划方案应构成合同的内容，原告未按规划方案实施完毕；对第6号证据认为是复印件，不予认可，且仍未完成合同中手书的约定；对第7号证据认为是复印件，真实性有异议；对第8号证据无异议。 被告为支持自已的主张成立，向法庭提供了以证据： 1、被告李培雄的身份证复印件，待证其身份信息和主体资格； 2、渠县发改局关于对流溪乡祥兴村新村聚居点农房结算最高价格的批复，待证祥兴村聚居点农房结算最高价格（控制价）为每平方米1260元，承建单位与购房户在最高价内本着自愿原则，协商确定结算价格； 3、渠县流溪乡祥兴村村民委员会与原告签订的《渠县流溪乡祥兴新村综合安置点工程建设协议》，待证承建范围为：住房、汽车站、农贸市场、休闲广场、村务办公室、公厕、以及公路、住房建设由甲方乙方及入住村民签订代建协议实施；前期投入及基础设施工程由乙方（本诉原告）垫资实施。工期为2013年6月17日至2014年6月17日。乙方应严格按施工图纸按期完成工程，如乙方资金短缺导致停工，一切损失由乙方负责； 4、渠县流溪乡祥兴村村民委员会（甲方）、中天公司（乙方）、李培雄（丙方）三方签订的“渠县流溪乡祥兴村综合安置点代建合同”，合同约定中天公司按《规划方案》和《建筑施工图纸》代建，具体位置为住房A二栋一楼一单元一、二号，底层单间房屋A二栋一至十号；代建工期为365天，底层单间房屋面积416.08平方米，住房面积230.9平方米，底层房屋单价为每平方米4000元，住房每平方米1260元，合计代建费1955254元。付款方式为签订合同时支付首笔代建费90万元，2016年3月16日付代建款50万元，余下款待乙方办理完房产证、土地使用证后丙方全部付清代建款，若一方违约，将全额赔偿受损方全部损失，并按合同标的金额的10%承担违约金；并且，原告在合同中特别承诺手书：“车站、广场和公路于2015年12月30日完成。” 5、渠县流溪乡祥兴村综合安置点规划方案，待证原告承建范围住房、汽车站、农贸市场、休闲广场、村务办公室、公厕、以及公路； 6、收据及借据，待证被告先期支付首付款90万元，之后在原告严重违约的情况下，继续支付了27.5万元，其中收据110万元，借据7.5万元； 7、渠县流溪镇祥兴村村民委员会说明，待证渠县流溪乡祥兴村村民委员会与中天公司于2013年5月17日签订《渠县流溪乡祥兴新村综合安置点工程建设协议》，该协议要求中天公司按期（一年内）完成的基础设施包括：500米长的公路、600平方米的汽车站、1500平方米的农贸市场、1832平方米的休闲广场、532平方米的村务办公室及公厕等。以上基础设施除了广场，其余设施中天公司至今均未按规划形成，原告严重违约； 8、照片，待证原告未完成车站、农贸市场、公路等建设，实属严重违约。 经庭审质证，原告对被告所举第1号证据无异议，对第2号证据关联性有异议，认为文件只能证实当时的价格，不能证实原被告签订合同时的价格；对第3号证据的真实性、合法性无异议，但认为关联性有异议，原告是与村委会签订的合同，被告认为原告违约的观点不成立，原告与被告签订的是代建合同，已建设好，交付给被告使用了，所以不存在违约；对第4号证据的真实性无异议，但认为不能以政府规划的内容作为原被告之间签订的合同内容，只能以代建面积为准，不能以未修建车站、公路作为原告违约的理由，进而不向原告支付房款；对第5号证据无异议，这只是政府规定，不是原被告之间签订合同的内容；对第6号证据中110万元的收据无异议，对他人向被告所借款项不能抵作向原告支付的房款；对第7号证据有异议，认为无经办人签名，也不能以未完成政府规划的内容就拒交代建款；对第8号证据有异议，认为不能证明其具体位置。 经审查证据，被告所举第6号证据中的支付房款110万元，本院予以认定，对另一借款7.5万元，因原告方不予认可作为抵扣房款，因此，本案对7.5万元的借款不作为被告向原告支付的房款。综合双方向法庭所举的证据，及双方的意见，本院对双方所举证据予以认定。 通过庭审采信的证据和当事人的陈述，本院认定如下案件事实： 2013年4月，为推进渠县流溪乡祥兴村灾民安置房顺利建设，原告中天公司通过竞价的方式取得了代建渠县流溪乡祥兴村灾民安置房建设施工任务。按照规划许可要求，原告与渠县流溪乡祥兴村村民委员签订了《渠县流溪乡祥兴村安置房工程代建施工合同》（《渠县流溪乡祥兴村综合安置点工程建设协议》）。前期投入及基础设施工程由乙方（中天公司）垫资实施。资金来源为：灾民灾后重建工程按中选价每平方米1380元向入住村民征收代建工程款（具体见发改局审批和甲方乙方及村民三方代建协议）。原、被告及渠县流溪乡祥兴村村民委员会三方签订了《渠县流溪乡祥兴村新村综合安置点代建合同》（简称《代建合同》）。约定：由原告为被告在新村综合安置工程规划点内代建房屋，具体位置为住房A二栋一楼一单元一、二号，底层单间房屋A二栋一至十号；代建工期为365天，底层单间房屋面积416.08平方米，住房面积230.9平方米，底层房屋单价为每平方米4000元，住房每平方米1260元，合计代建费1955254元。付款方式为签订合同时支付首笔代建费90万元，2016年3月16日付代建款50万元，余下款待乙方办理完房产证、土地使用证后丙方（李培雄）全部付清代建款，若一方违约，将全额赔偿受损方全部损失，并按合同标的金额的10%承担违约金；合同尾部手写：“注明：车站、广场和公路于2015年12月30日完成。”但该合同没有村委会经办人的签名和村委会的盖章。2013年10月25日，被告向原告交房款50万元、2013年11月28日交款20万元、2014年6月22日交款20万元、2016年11月2日交款15万元、2016年12月30日交款5万元，共计被告向原告交房款110万元。现原告向被告代建的房屋已于2016年1月交付使用。车站、农贸市场等未修建。 本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第二条三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；……”渠县流溪乡祥兴村综合安置点工程所属土地系农民集体所有土地，依法属于祥兴村村民集体所有，安置点工程是在祥兴村村民集体所有的土地上为祥兴村村民灾后的重建的房屋。原告中天公司为祥兴村灾后重建工程进行代建，而被告李培雄不是祥兴村村民，而是东安乡的村民，其没有资格享受代建的房屋，但李培雄与中天公司签订了代建合同，虽名义上是中天公司为其代建，但实质上是一个买卖合同，虽是买的房子，但也购买了房屋所占用的土地，其买卖行为是一个不合法的行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。”原、被告所签订的合同违反了法律的强制性规定，所签订的代建合同是一个无效的合同。《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。……”因本案合同无效，因此，原告要求被告继续履行合同义务和承担违约责任的请求，本院不予支持，同样，被告反诉原告要求承担违约金的请求，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”据此，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条三款、第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回原告四川中天建筑工程有限公司的诉讼请求； 二、驳回反诉原告李培雄的诉讼请求。 本诉案件受理费7793元，由原告四川中天建筑工程公司承担，反诉案件受理费2105元，由反诉原告李培雄承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  郑文彬 二〇一九年十月十八日 书记员  陈明明