四川省内江市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1002民初2594号 原告四川金辉物业有限公司，住所地:内江市西林新区兴隆路**。 法定代表人：白永会。 委托代理人陈佑春，四川朴治律师事务所律师。 委托代理人张惠萍，四川朴治律师事务所律师。 被告门小玲，女，1975年1月15日出生，住内江市经济技术开发区。 委托代理人：肖林，男，1970年6月1日出生，住四川省攀枝花市**。 原告四川金辉物业有限公司与被告门小玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈佑春、被告门小玲及其委托代理人肖林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业费906.89元及违约金(从2019年1月1日起按照银行同期贷款利率计算到物业费付清为止）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年6月，原告与内江经济技术开发区管理委员会签订了《物业管理合同》，合同约定由原告为位于内江经济开发区城西工业园区“双雁小区动迁还房”提供前期物业管理服务。后原告与被告签订了《前期物业服务合同》，就物业管理的相关事项进行了明确的约定。合同约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务，物业管理费每月以被告房屋建筑面积每平方米1.05元计付，该物业管理服务费由经开区管委会承担70％，被告承担30%，且从交房之日起免收被告第一年应支付的物业管理费；同时合同约定了若被告未按约支付物管费，将按应交金额每日承担3‰的违约金。原告签订合同后就开始为该小区所有业主提供物业服务，但被告（其房屋建筑面积为106.63㎡）自2016年10月1日起至2018年12月31日都未向原告支付物业费。经原告多次催收，被告拒不履行其支付义务。原告为维护自己的合法权益，现诉至法院，请支持原告的诉讼请求。在诉讼中，被告陈述其未与原告签订物业服务合同，即使被告委托其亲戚签订的，对被告也具有约束力。庭审中被告提出的一些意见，不能证明原告没有履行义务。未办理房产证与物业无关。被告说的物业招投标公示原告也提交了证据向被告说明，原告在房管局和街道办都有备案。对于被告提出的问题，原告都提交证据予以证明，为此被告的抗辩理由不成立。关于被告所说的小区环境差，这个是综合小区环境问题，因为该小区是还房，有部分小区业主进行乱搭乱建，原告多次组织劝导，也向有关部门进行了汇报，原告履行了相关义务。 被告门小玲辩称，1、双雁小区还房涉及遗留问题，该小区至今未得到相关质检部门的验收，未办理房屋产权证。2、2015年6月与内江市经开区管委会签订了《物业管理合同》，至今该合同内容未公示，服务内容业主都不知道。合同签订是否经过竞标，被告并不清楚。物业费的收取经过物价部门的核准没有，被告也不清楚。3、双雁小区至今未召开业主大会，未选举业主代表，未成立业主委员会。现在的物业公司由那个部门监管也不清楚。4、原告诉状中提到，原告与我在2015年10月签订了《前期物业服务合同》，但是2015年春节后至2016年春节前，我一直在外面打工，未与原告签订物业服务合同，接收房子办手续是被告的亲戚帮忙办理的，这个字可能是亲戚帮被告签的。按照相关合同法的规定，合同应该甲乙双方各持一份，但是我并没有属于自己的那一份服务合同。5、双雁小区现在的大门没人管理，保安形同虚设，存在脏乱差等问题，消防通道堵塞，小商小贩在小区里乱摆乱放。基础设施破坏严重，电梯经常故障，走廊的灯也坏了等问题太多了。6.双雁小区是我们的家，为了小区的长远发展，我们都愿意积极缴纳物业管理费，但是因为小区存在太多问题没有解决，所以没交物业费。 经审理查明，被告门小玲系内江市经济技术开发区城西工业园双雁小区*幢*单元***号的业主。2015年6月，原告与内江经济技术开发区管理委员会签订了《物业管理合同》，合同约定由原告为位于内江经济开发区城西工业园区“双雁小区动迁还房”提供前期物业管理服务。合同约定由原告为双雁小区提供物业管理服务，物业管理费每月以业主房屋建筑面积每平方米1.05元计付，该物业管理服务费由经开区管委会承担70％，业主承担30%，且从交房之日起免收业主第一年应支付的物业管理费；同时合同约定了若业主未按约支付物管费，应支付违约金。2015年9月21日，被告委托其亲属接收了双雁小区1幢2单元904号房屋，同时办理了相关手续并代原告与被告签订了《前期物业服务合同》，就物业管理的相关事项进行了约定，所约定的内容与前述《物业管理合同》一致。原告按照该合同的约定向双雁小区的业主提供了物业管理与服务。被告从2016年10月1日起一直未向原告交纳物业管理费。经过原告多次催收未果。原告遂诉至法院，提出上述诉讼请求。 以上事实有原告的营业执照、法定代表人身份证明、被告门小玲的身份证、《物业管理合同》、新房交接通知单、入伙程序表、前期物业服务协议、社区联合警务室和物业检查楼层堆放的杂物并劝说居民清理的照片、巡视记录表、值班情况记录表、房屋问题登记表、催收物业费明细表照片、《关于及时清理楼道杂物的通知》、《内江经济技术开发区城西工业园区双雁小区动迁还房物业管理招标中标公示》、内江城区普通住宅前期物业服务等级政府指导价收费标准、违规装修整改通知单、工作衔接函、双雁小区违建名单、双雁小区电梯应急维修报告12份等有效证据以及原告和被告的当庭陈述在案为凭。 本院认为，原告与内江经济技术开发区管理委员会就“双雁小区动迁还房”的前期物业管理服务签订的《物业管理合同》系双方真实意思的表示，合法有效，应受法律的保护。原告与被告委托的亲属就双雁小区的物业管理签订的前期物业服务协议，系双方真实意思的表示，对被告有约束力。多数业主在前期物业服务协议签订以后，向原告缴纳了物业服务费。被告自2016年10月1日起一直未向原告支付物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”、《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定,原告为双雁小区提供了物业服务，业主也接受了物业服务，已构成了事实服务。被告作为该小区的业主，有义务交纳物业服务费。故原告要求被告支付拖欠的物业服务费906.89元(从2016年10月1日至2018年12月31日期间)及违约金(从2019年1月1日起按照银行同期贷款利率计算到物业费付清为止）的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告辩称双雁小区未办理房屋产权证，双雁小区未成立业主委员会，故不应交物业服务费的主张于法无据，本院不予支持。被告辩称双雁小区存在脏乱差，消防通道堵塞，小商小贩在小区里乱摆乱放，基础设施破坏严重，电梯经常故障，走廊的灯也坏了等问题，故不应交物业服务费，被告该辩称缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于被告在诉讼中提出的原告所存在的服务瑕疵，原告作为服务企业应当本着有则改之，无则加勉的态度，认真查找并予以整改，以真诚热情的服务，真心实意的沟通换取业主的信任与认可。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告门小玲于本判决生效后7日内向原告四川金辉物业有限公司支付物业管理费906.89元及违约金(从2019年1月1日起按照银行同期贷款利率计算到物业费付清为止）。 被告如果未按本判决指定的期间履行上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告门小玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  廖海 二〇一九年十月二十二日 书记员  刘倩