海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1381号上诉人（原审被告、反诉原告）：崔楷东。委托诉讼代理人：王春琴，海南法立信（琼海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨桂萍。委托诉讼代理人：谢勇杰，海南邦威律师事务所律师。上诉人崔楷东因与被上诉人杨桂萍房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初3226号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。崔楷东上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.改判驳回杨桂萍一审的诉讼请求；3.诉讼费由杨桂萍承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，结果错误。1.12500元实为杨桂萍向崔楷东支付的租金及违约赔偿金，一审判决认定为保证金是错误的。崔楷东与杨桂萍签订的《房屋租赁合约》约定的租赁期限为2017年12月20日至2018年12月20日。杨桂萍未经崔楷东同意于2018年1月3日将房屋转租给案外人赵某，租期至2019年1月3日。2018年12月份崔楷东要求收回房屋时，才发现此事。崔楷东要求杨桂萍按期返还房屋，但杨桂萍为保证其与案外人的合同能继续履行，主动与崔楷东协商，并提出将12500元作为违约赔偿金，要求崔楷东允许赵某继续租住至2019年1月3日。崔楷东同意杨桂萍的提议，并接受该12500元。在崔楷东配合杨桂萍顺利履行完与赵某的合同后，杨桂萍却反悔谎称双方口头约定12500元是保证金要求返还。杨桂萍提供的证据仅是一段录音，该录音没有提到双方约定12500元是作为新租赁合同的保证金，崔楷东也从未承诺向其返还。一审法院在质证时并未让杨桂萍提供录音证据的原始载体，无法确认录音证据的真伪，据此，一审判决在证据认定上出现严重错误。2.2019年1月20日的《房屋租赁合约》系海南墅居时代置业有限公司（以下简称墅居公司）业务员彭方辉为崔楷东寻找到新租户而签订的，与杨桂萍无关。从2019年1月20日《房屋租赁合约》甲方签字处可以看出崔楷东的名字系崔楷东授权彭方辉代签。崔楷东已经向墅居公司支付中介费，与杨桂萍没有任何关系。但杨桂萍是墅居公司的股东，其据此获取该合同，谎称双方又口头约定找到新客户就返还12500元，并以此作为证据，要求崔楷东返还。杨桂萍的主张没有任何事实和法律依据。综上，恳请二审法院支持崔楷东的上诉请求。杨桂萍辩称，一审法院认定事实正确，适用法律无误，请求二审法院维持一审判决。杨桂萍向一审法院起诉请求：1.判令崔楷东向杨桂萍返还款项12500元；2.判令崔楷东向杨桂萍返还房屋押金5000元；3.本案诉讼费由崔楷东承担。崔楷东向一审法院反诉请求：1.判令杨桂萍向崔楷东支付违约金5000元；2.判令杨桂萍承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2017年12月20日，杨桂萍与崔楷东签订《房屋租赁合约》，杨桂萍租赁崔楷东所有的位于海南省三亚市××栋的房屋。租赁期限为2017年12月20日起至2018年12月20日止，租金每月5500元，押金5000元。合同第六条约定，经出租方书面同意，承租方才能给他人使用或改变用途；双方任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关法律法规，另一方有权提前解除本合同，所造成的后果由责任方承担，并应无条件赔付另一方违约金5000元。后杨桂萍将房屋转租给案外人赵某，租赁期限自2018年1月3日至2019年1月3日，租金每月7000元。因杨桂萍转租给赵某的期限比原租赁期限超出15天，崔楷东曾要求赵某搬离。2018年12月20日，杨桂萍向崔楷东汇款12500元后，双方进行了口头约定，具体内容不明确。后杨桂萍积极寻找新的租户即案外人伏某，并促成了崔楷东与伏某达成短期租赁协议，租期从2019年1月29日至2019年3月29日，租金每月15000元，作为杨桂萍对崔楷东的补偿。随后杨桂萍要求崔楷东退还12500元及押金5000元遭拒，诉至一审法院，请求判如所请。崔楷东以杨桂萍违反约定转租为由提出反诉，请求判令杨桂萍支付违约金5000元。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.杨桂萍向崔楷东转账的12500元是因为擅自转租对崔楷东的补偿金还是另行约定的保证金；2.杨桂萍是否应当向崔楷东支付违约金5000元。1.杨桂萍与崔楷东的租赁合同以及杨桂萍转租的合同均已经履行完毕，在此过程中，崔楷东并未以不同意转租为由要求解除合同或者认定转租合同无效，可以确认双方已对该问题另行达成了一致。杨桂萍向崔楷东转账12500元，其主张是因为承诺将涉案房屋继续出租而给崔楷东的保证金，根据其提交的证据可以确认。崔楷东认为该款项系杨桂萍所支付补偿金，与事实不符，也没有证据佐证，不予支持。因此，杨桂萍主张崔楷东退还12500元及押金5000元，予以支持。2.杨桂萍将涉案房屋转租，依据合同约定，崔楷东有权提出解除合同并要求对方赔付违约金。合同已履行完毕，无须解除，崔楷东主张杨桂萍支付违约金5000元有合同及法律依据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、崔楷东应于判决生效之日起十日内返还杨桂萍款项12500元及押金5000元；二、杨桂萍应于判决生效之日起十日内支付崔楷东违约金5000元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费118元，由崔楷东负担。一审反诉案件受理费25元，由杨桂萍负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：崔楷东提交了一组材料作为二审新证据：1.微信截图。证明崔楷东与伏某签订《房屋租赁合约》是由墅居公司及其业务员彭方辉促成，与杨桂萍无关。2.墅居公司的企业信用公示信息。证明杨桂萍是墅居公司的股东，其利用特殊身份拿到崔楷东与伏某签订的租赁合同。杨桂萍对崔楷东提交的证据质证如下：对证据1的真实性予以认可，对其证明力有异议，只能证明彭方辉负责这个业务，并不能证明与杨桂萍无关。对证据2的真实性予以认可，但该证据与本案待证事实无关。本院对崔楷东提交的证据认证如下：1.对该证据的真实性予以采信，但对其证明目的不予采信。2.对该证据的真实性、合法性及关联性予以采信，能够证明杨桂萍是墅居公司的股东。杨桂萍提交了一份《证明书》作为二审新证据，该《证明书》由墅居公司和其业务员彭方辉出具，证明墅居公司受杨桂萍委托，为涉案房屋提供租赁居间服务，崔楷东才与承租人伏某签订《房屋租赁合约》。崔楷东对杨桂萍提交的证据质证如下：对该证据的真实性没有异议，但对该证据的关联性和证明内容有异议，杨桂萍为墅居公司股东，因此其所要证明的居间服务是否属实无法确认，同时杨桂萍逾期举证，请求法院不予采纳。本院对杨桂萍提交的证据认证如下：对该证据的真实性、关联性及证明目的均予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为一审判决认定崔楷东不应向杨桂萍退还涉案12500元是否正确的问题。杨桂萍认可，其未经崔楷东同意，即将涉案房屋转租给案外人赵某使用，且转租期间超出其与崔楷东的租赁合同期间。双方当事人均确认，崔楷东是在与杨桂萍的合同快届满时才发现杨桂萍未经过其许可擅自将房屋转租给赵某使用的事实。但之后，赵某使用该房屋至其与杨桂萍的合同届满才搬离。对此，崔楷东并未提出异议。可见崔楷东与杨桂萍对赵某使用该房屋进行了协商，且崔楷东最终同意赵某使用涉案房屋至杨桂萍与赵某的租赁合同期满。赵某搬离后，杨桂萍又积极斡旋，通过其担任股东的墅居公司，促成崔楷东将涉案房屋又出租给了案外人伏某，对此，墅居公司亦在二审中提交证据证明是受杨桂萍委托，为涉案房屋提供租赁居间服务，崔楷东才与案外人伏某签订了《房屋租赁合约》的事实。可见，杨桂萍未经业主崔楷东同意，擅自将涉案房屋转租并获利是属实的。杨桂萍的这种行为违反了诚实信用原则，不值得提倡，希望杨桂萍引以为戒。但是本案中，杨桂萍经和崔楷东协商，向崔楷东支付了12500元后，又促成了崔楷东将涉案房屋重新出租并获得租金，崔楷东的实际损失已经得到了弥补。且双方在合同中明确约定了违约金为5000元，本案中并没有证据证明，双方在协商过程中，将违约金变更为12500元。据此，一审判决支持了杨桂萍的主张，认定崔楷东应向杨桂萍返还12500元符合本案的基本事实和公平原则，结果是正确的。同时，由于崔楷东与杨桂萍的《房屋租赁合约》已经履行完毕，一审判决认定崔楷东应向杨桂萍返还押金5000元亦是正确的。杨桂萍对其违约的事实是认可的，一审判决根据其与崔楷东的合同约定，认定其应向崔楷东支付5000元违约金亦是正确的。综上所述，崔楷东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费236元，由崔楷东负担。本判决为终审判决。审判长 扆成塘审判员 李 宁审判员 范启鹏 二〇一九年十月十日书记员 张舒皓附本案相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......