内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内07民终1031号上诉人（原审原告）：闫继明，男，鄂温克族，1981年7月12日出生，住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：曙光，内蒙古环通律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱婉怡，内蒙古环通律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：呼伦贝尔市鸿泰房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。法定代表人：姜惠，经理。委托诉讼代理人：于长河，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：左新东，内蒙古盈飞律师事务所律师。上诉人闫继明因与被上诉人呼伦贝尔市鸿泰房地产开发有限公司（以下简称鸿泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2019）内0702民初168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闫继明及其委托诉讼代理人曙光、朱婉怡，被上诉人鸿泰公司的委托诉讼代理人于长河、左新东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫继明上诉请求：撤销一审判决，确认格式条款无效，支持一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院没有认定鸿泰公司提供的格式合同无效，属于适用法律错误。2016年5月21日，闫继明与鸿泰公司签订《商品房买卖合同》，对房屋价款、房屋位置、交付日期等做了明确约定。鸿泰公司提交附件五中第一条约定与《商品房买卖合同》第三条约定相违背，鸿泰公司制定的格式合同否定了房屋交付日期，可以无限期延迟交房。该项约定违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第九条、第十条规定，免除自身责任，加重对方责任，排除对方主要权利，人民法院应当认定该格式条款无效。双方签订的《商品房买卖合同》第五条规定逾期交房违约责任，但附件五中第二条规定，如出现下列情形之一，无论是否具备交付条件，出卖人均可延期，且不向买受人承担任何责任。第四项“出卖人发出交房通知后，买受人未在规定时间内到出卖人处办理交接手续”，该条规定剥夺了闫继明合法权利，同时违反《中华人民共和国建筑法》和《建设工程施工质量验收统一标准》关于建设工程经竣工验收完毕后必须经备案后才能交付使用的规定，属于格式条款，应当认定无效。二、一审法院认定事实错误。鸿泰公司开发建设的紫苑名都三期工程竣工后，至今未能进行备案。因鸿泰公司房屋未经备案，不符合房屋交付条件，闫继明有权拒绝接受未经行政主管部门备案登记房屋。一审法院以涉案工程进行了消防验收，取得房屋预售许可，掩饰未完成登记行为，明显故意偏袒鸿泰公司。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收合格的，不得交付使用。一审法院认定房屋具备交付条件，属于事实认定错误。综上，请求撤销一审判决，维护闫继明合法权益。鸿泰公司辩称，双方于2016年5月21日签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》，明确了双方权利义务，系双方真实意思表示，合同依法成立并生效，应严格按照合同约定履行义务。闫继明在鸿泰公司购买的房屋已经竣工验收，和消防验收备案，有经质证的竣工验收证明书、建设工程竣工验收消防备案受理凭证等证据证明。综上，请求二审法院维持一审判决。闫继明向一审法院起诉请求：一、判令鸿泰公司支付逾期交房违约金60035.86元、已付房款利息35929.48元；二、判令鸿泰公司按合同面积交付车库。诉讼过程中，闫继明变更诉讼请求为：一、判令鸿泰公司给付逾期交房违约金59003.76元、违约利息38654.83元；二、判决确认《房屋买卖合同》的《补充合同》第一条、第二条无效。一审法院认定事实：2016年5月21日，闫继明与鸿泰公司签订了《商品房买卖合同》及《补充合同》。约定，闫继明购买鸿泰公司开发的某小区5-2-2-301号房屋，建筑面积152.97平方米，每平方米3360元，总价款513970元，闫继明应于2016年5月5日前交付购房款263679元，剩余房款办理贷款，鸿泰公司于2017年8月31日前将验收合格的房屋交付给闫继明。鸿泰公司逾期交房应向闫继明支付利息及违约金。《补充合同》第一条约定，如出卖人在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续的日期，迟于该条约定的交付日期，出卖人不承担违约责任，买受人亦放弃因此而向出卖人主张责任的权利。第二条约定，无论房屋是否具备交付条件，出卖人均可延期，且不向买受人承担任何责任。包括出卖人发出交房通知后，买受人未在规定时间内到出卖人处办理交接手续的。合同签订后，闫继明于2015年7月21日交付购房款263679元。2017年8月25日，闫继明按鸿泰公司通知办理了房屋交接手续，并缴纳了各项费用。闫继明认为鸿泰公司存在违约行为，应承担违约责任。诉至一审法院。另查明，双方签订《商品房买卖合同》及《补充合同》时，鸿泰公司已经取得涉案房屋的商品房预售许可证，涉案房屋的验收备案登记手续正在办理程序中。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》,是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。闫继明已交付购房款，鸿泰公司也已按《商品房买卖合同》约定的交房时间将涉案房屋交付使用。闫继明认为鸿泰公司交付的房屋不具备合同约定及法定的交房条件，应支付利息及违约金，《补充合同》第一条、第二条约定因违反法律规定而无效，但未提交有效证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。鸿泰公司提交的证据证明，鸿泰公司在向闫继明交付涉案房屋时，已经竣工验收和消防验收，结果合格。且双方在《补充合同》中约定，无论房屋是否具备交付条件，出卖人均可延期，即使办理验收备案手续的时间迟于交付时间，鸿泰公司也不承担违约责任。该约定是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然涉案房屋尚未办理验收备案登记手续，但按照双方约定，闫继明无权向鸿泰公司主张违约责任。鸿泰公司的抗辩意见与本案事实相符，一审法院予以采纳。综上，判决：驳回闫继明的诉讼请求。本院二审查明，闫继明已经通过贷款方式向鸿泰公司交纳了全部房款。鸿泰公司于2017年8月20日向闫继明下达交房通知后，闫继明没有接收房屋钥匙及办理交接手续。二审中，当事人均未提交新的证据，本院二审查明其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、闫继明认为《补充合同》前两条为格式条款请求确认无效的主张能否成立；二、闫继明主张鸿泰公司逾期交房损失请求能否得到支持。针对争议焦点一，关于《补充合同》前两条是否为格式条款问题。闫继明与鸿泰公司签订的《商品房买卖合同》属于内蒙古自治区建设厅、内蒙古自治区工商行政管理局监制的制式合同，当事人对空白内容填写和处理方式的选择系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合同依法成立并生效。双方签订《补充合同》（附件五）系对《商品房买卖合同》已有条款的补充和修改，共同作为《商品房买卖合同》的组成部分。闫继明主张《补充合同》第一条及第二条属于格式条款应当认定无效请求，本院分析认定如下：根据《补充合同》第一条：“本条为《商品房买卖合同》第三条变更或补充规定，如出卖人在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续的日期迟于该条约定的交付日期时，出卖人不承担违约责任，买受人亦放弃因此而向出卖人主张责任的权利”及《补充合同》第二条：“本条为《商品房买卖合同》第五条变更或补充规定，如出现下列情形之一时，无论房屋是否具备交付条件，出卖人均可以予以延期，且不向买受人承担任何责任：1、不可抗力；2、因非出卖人原因，导致无法正常进行开发建设或有关政府部门延迟发出有关批准文件、证照及迟延验收的；3、买受人未按约定支付购房款及约定的其他费用的；4、出卖人发出交房通知后，买受人未在规定时间内到出卖人处办理交接手续”。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。鸿泰公司与闫继明签订《补充合同》，第一条中关于“验收备案手续的日期迟于该条约定的交付日期”，及第二条中关于“1、不可抗力；2、非因出卖人原因；3、买受人未按约定支付费用”出卖人不承担违约责任的约定，因不属于免除其自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，闫继明请求确认无效主张不能成立。《补充合同》第二条第4项“出卖人发出交房通知后，买受人未在规定时间内到出卖人处办理交接手续的”出卖人不承担违约责任的约定，前提应为出卖人满足实质性交付条件，否则购房者有权拒绝接收房屋。鸿泰公司以通知方式免责约定，实际上免除了其自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利，属于格式条款。其应采取合理方式提请对方注意，但其并未采取合理的方式提请对方注意，闫继明请求确认无效主张成立，本院予以支持。针对争议焦点二，关于闫继明主张逾期交房损失请求能否得到支持问题。闫继明认为鸿泰公司开发建设的紫苑名都三期工程竣工后，至今未能进行备案，不符合房屋交付条件，拒绝接受本案争议房屋，并主张鸿泰公司应当承担逾期交房的违约责任。根据一审查明的事实，本案争议房屋已经建设单位、监理单位、设计单位、勘查单位、施工单位竣工验收，并进行了竣工验收消防备案，但未取得建设工程验收备案表。闫继明主张根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程施工质量验收统一标准》规定，建设工程经竣工验收完毕后必须经备案后才能交付使用。《建设工程施工质量验收统一标准》制定单位为中国建筑工程总公司，其规定内容并不属于法源范畴。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，本案争议房屋在双方约定交房日期前鸿泰公司已经取得竣工验收证明书，完成了竣工验收。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设行政主管部门在备案中发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织验收。上述法律法规明确了建筑工程经验收合格后，房屋即可交付使用，建设行政主管部门属于验收备案部门，不是验收主体，但是在发现验收过程中存在违反质量规定行为，有权责令停止使用。商品房经过竣工验收并取得交付使用的批准文件是商品房交付内容的全部要件，经过竣工验收为商品房交付的实质性要件，取得批准文件是商品房交付使用的形式性要件。本案争议房屋在双方约定交付日期前已通过竣工验收，闫继明以未经验收备案为由主张鸿泰公司承担违约责任理由不能成立。如鸿泰公司在建设行政主管部门验收备案过程中被发现存在违反质量管理规定的行为，房屋存在质量问题导致最终无法通过竣工验收，由此造成的损失，闫继明可另行诉讼主张权利。综上所述，闫继明的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2019）内0702民初168号民事判决；二、闫继明与呼伦贝尔市鸿泰房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》中《补充合同》第二条第4项无效；三、驳回闫继明其他诉讼请求。一审案件受理费2199.14元，减半收取1099.57元，由闫继明负担549.78元，呼伦贝尔市鸿泰房地产开发有限公司负担549.78元。二审案件受理费2242.14元，由闫继明负担1121.07元，呼伦贝尔市鸿泰房地产开发有限公司负担1121.07元。本判决为终审判决。审判长 马 然审判员 傅玺发审判员 蒋忠顺二〇一九年十月八日书记员 范晨阳附本案相关法律法规《中华人民共和国合同法》第三十九条用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；