广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初5006号原告：张建霞，女，1987年11月17日生，汉族，户籍地广东省阳江市江城区。原告：刘国志，男，1985年7月20日生，汉族，户籍地广东省阳江市江城区。两原告的共同委托诉讼代理人：黄达华，男，1946年4月3日出生，汉族，户籍地广东省阳江市江城区。被告：阳江市鹏超房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区三环路名扬国际广场商业区****铺。统一社会信用代码：91441702799362562K。法定代表人：李宗求，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张炳毅，阳江市江城区城东街道法律服务所法律工作者。原告张建霞、刘国志与被告阳江市鹏超房地产开发有限公司（以下简称鹏超房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建霞、刘国志的共同委托诉讼代理人黄达华、被告鹏超房地产公司的委托诉讼代理人张炳毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建霞、刘国志向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还多收的办证款12429.84元给两原告；2、判令被告支付迟延办房地产权证的违约金523894.89元给两原告；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2012年10月6日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议，约定被告要在双方交接楼之次日起90日内领出原告在被告处购买的，位于阳江市江城区名扬国际广场名扬汇峰小区****的房地产权证书，逾期则被告按已付房价款日计万分之一向原告支付违约金。还约定原告预交给被告的办证费用实行多退少补。经原、被告双方在2019年3月12日的《办证税费结算清单》中确认，被告应当退还多收的办证款12429.84元给原告。本案双方交接楼的时间是2013年12月28日，办出《不动产权证书》是2017年7月6日，扣除双方约定的办证时间90日外，被告延误了办证时间1283天，按照合同的约定被告应支付迟延办房地产权证的违约金523894.89元（408315元×1?×1243天）给原告。经原告多次与被告沟通解决无果，特依照合同法的相关规定向法院起诉，请法院支持原告的诉讼请求。被告鹏超房地产公司辩称，一、对原告请求退回办证费的金额12429.84元无异议，但被告并没有拒绝退还办证余款给原告，退费工作早已经在进行中，只是需要退费的业主户数众多，所以必然出现有先有后的情况。另外，原告尚欠21个月的物业管理费2143元应当在退费款项中扣减。二、被告没有违约，所以不同意支付逾期办证违约金给原告。《补充协议》第七条仅对《商品房买卖合同》第十五条部分约定作了变更，逾期办理房产证的违约责任仍按《商品房买卖合同》第十五条的约定履行。1、根据《补充协议》第七条第1项“买卖双方应在该商品房交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记”之约定，原、被告双方均有责任和义务提供资料向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，原告主张由被告承担全部过错责任缺乏理据。再有，“720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记”的期限，应理解为房产交易中心完成收件登记备案日止，而不是核发房产权证日。2、《补充协议》第七条第1项约定“买卖双方应在该商品房交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记”的条款内容，与第3项“如因出卖人原因，导致买受人不能在约定时间内取得房地产权属证明书的…，按已付房价款日计万分之一向买受人支付违约金”内容，不是同一法律行为。“房地产权属证明书”只是申请办理房地产转移登记所需要的十四份材料中的一份材料，该证明书并不是房产权证。原告按第1项约定加罚被告违约金，明显是张冠李戴了。3、纵观《补充协议》第七条的文字内容，在第2项中首先出现“房地产权属证明书”的时候，是带有双引号的，紧接第3项约定的违约责任也是特指“不能在约定时间内取得房地产权属证明书”的情形。结合之后第4项“出卖人可直接将产权证交给该银行”，以及第5项“双方办妥房款结算手续后，出卖人将产权证交付买受人”的意思表述，足以证明“房地产权属证明书”与“房产权证”是两份不同的权属证书，显然不能混同计罚违约金。4、在申请办理涉案房地产转移登记工作过程中，原告应当在收到被告办证短信通知后，即时到不动产登记中心签署授权委托书，授权被告公司的工作人员代为申领房产权证，同时，要向该中心提交《不动产登记资料查询结果证明》，以便核算房屋契税。以上两项工作是被告不能代理完成的，由此耽误的时间应由被上诉人负责。本案中，被告与原告于2012年10月6日签订《商品房买卖合同》，于2012年11月20日办好商品房预购登记，于2014年6月20日完成交楼，于2016年5月27日办好房地产权属证明书，2017年1月11日短信通知原告协助办证。原告于2017年6月20日开始协助被告办证，不动产登记中心于2017年6月底完成入件备案登记，2017年7月6日核发房产权证。双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。后来的补充协议并没有就该条款进行变更。为此，即使被告延期办证，也是按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。综上，被告已在2016年5月27日办好房地产权属证明书，没有超出约定的720个工作日，不承担违约责任。原告在2017年1月11日收到短信通知办证，却于2017年6月20日开始协助被告办证，由此耽误的办证时间，应由原告自行承担后果。退一步，就算被告逾期办证违约，也应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。经审理查明，2012年10月6日，原告张建霞、刘国志（买受人）与被告鹏超房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：被告将位于阳江市江城区三环路名扬国际广场商业区6幢11层1110号房出售给原告，建筑面积共72.04平方米，套内建筑面积57.68平方米；该商品房属预售商品房，按套出售，总价款为408315元；付款方式为银行按揭，买受人于签订合同时支付首期房价款123315元给出卖人，余款285000元由买受人办理银行按揭支付；第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。另外，两原告在《商品房买卖合同》上记载的联系电话是138××******、159××××****同日，双方还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），其中约定：七、对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间约定的补充或修改：1、出卖人应在该商品房交付之日起360日内申请房地产初始登记，买卖双方应在该商品房交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。2、“房地产权属证明书”由于下列情况致使出卖人未能在《商品房买卖合同》第十五条约定的期限内为买受人领取的，责任由买受人自行承担。2.1买受人未能在出卖人规定的时间内交纳鉴证过户所需要的契税、交易管理费和印花税等政府规定交纳的各项税费。2.2买受人未能在出卖人规定的时间内到房管局签署并提交办理产权过户所需的相关材料。2.3其它不属于出卖人责任的情况。3、如因出卖人原因，导致买受人不能在约定时间内取得房地产权属证明书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日计万分之一向买受人支付违约金，出卖人继续办理房地产权属证明书。十七、关于退补款补充：代办证税费结算，多退少补均不计利息。十八、关于通讯地址：双方的通讯地址以本合同记载的为依据，双方应保证通讯地址有效能够送达相关文件。如一方迁移通讯地址，应立即以挂号邮件知会对方，否则，应承担因此引起文件送达不能的不良法律责任；凡一方根据最后登记的对方地址寄出的挂号邮件，以挂号回执上注明的收件日期为送达对方日期；邮件依合同约定地址寄出无人签收或地址错误的，以邮件上登记无法送达之日视为相关件已送达。二十一、合同与本补充协议的法律效力：本补充协议一式两份共五页是《商品房买卖合同》不可分割的一部分；由双方在签署《商品房买卖合同》之同时签署，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，本补充协议与《商品房买卖合同》内容有不一致的，以本补充协议为准。原告和被告均在补充协议上签名盖章予以确认。合同及补充协议签订后，原告按合同约定付清全部购房款408315元给被告，并支付了办证费用给被告。2014年6月20日，被告将涉案商品房交付原告使用。2016年5月27日，被告办理了涉案商品房的初始登记，涉案商品房于2017年7月6日取得不动产权证。2019年3月12日，双方对涉案商品房的办证税费进行结算，被告应退还办证费12429.84元。原告认为被告逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。诉讼中，被告提供《办证短信通知》、《委托书》及《不动产登记收件收据》，拟证明其已履行了办证手续，其中《办证短信通知》显示电话号码138××******，该电话号码与《商品房买卖合同》中原告的联系电话号码一致。双方短信往来主要经过及内容如下：被告发短信给原告，要求原告交资料办证，短信的内容未“名扬汇峰小区6幢1110房业主，您好，办理房产证所需的资料，我司已交至办证人员处，请按上图指引联系办证人员林映秀预约办理，收到请回复。谢谢！”原告收到被告办证短信后，短信回复被告，回复的短信内容为：“已收到，谢谢。”《委托书》出具的时间为2017年2月27日，委托权限为：办理产权过户及领取不动产权证书。委托人签名栏有原告刘国志、张建霞签名及指模，受委托人签名栏有林小兰签名及指模。原告认为被告提供《委托书》中的签名不是其所书写，但没有提供相反证据反驳，亦未申请作笔迹鉴定，本院对该证据予以采纳。《不动产登记收件收据》载明的收件日期为2017年6月15日，原告对此证据无异议。以上事实，有原告提供的身份证复印件、结婚证、商品房买卖合同、发票、收楼通知书、收据、办证税费结算清单、不动产权证证书、补充协议、承诺书、委托书、不动产登记收件收据；被告提供的房地产权属证明书、交楼资料、办证短信通知、委托书、不动产登记收件收据（存根）证据，结合本案的庭审笔录，经综合分析，本院予以认定。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案涉案合同购买的商品房为预售商品房，因此，本案案由应为商品房预售合同纠纷。本案双方对办证费进行了结算，确认被告应退还原告办证费余款12429.84元，故原告请求被告退还办证费12429.84元给原告，本院予以支持。双方争议的焦点是被告是否构成逾期办证以及如何计算逾期办证违约金。对于被告是否构成逾期办证问题。根据涉案《补充协议》第七条的约定，双方对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间的约定作出了变更，约定被告应在该商品房交付之日起360日内申请房地产初始登记，原、被告应在该商品房交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；如因被告原因，导致原告不能在约定时间内取得房地产权属证明书的，原告不退房，被告按已付房价款日计万分之一向原告支付违约金。上述条款既延长了办理商品房转移登记的时间至720个工作日，也变更了出卖人违约责任的承担方式，由“按已付房价款的0.5%”计算违约金变更为“按已付房价款日计万分之一”计算违约金，是合同双方对权利义务的合理处分，符合公平原则，也没有违反法律的强制性规定，故涉案房屋的办理产权登记时间应依《补充协议》第七条的约定履行。本案中，涉案商品房已于2014年6月20日交付原告使用，被告应在该商品房交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，即2017年5月15日前向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。而被告向房地产登记机构提交办理涉案房地产转移登记的资料时间是2017年6月15日，已逾期共31天。由于被告于2017年1月11日通过短信向原告发出通知，要求原告到阳江市不动产登记中心面签申请办理房产证，原告于2017年2月27日办理了房产证的委托书，从原告收到通知到办理委托书共47天。本院认为，原告收到通知后，应在合理期限内办理委托书，结合本案情况，该合理期限定为7天，因此，原告拖延了40天时间，该40天应不计被告逾期。因原告拖延的40天时间造成被告逾期31天，故被告逾期时间不应计算违约金。故原告请求被告支付逾期办证违约金，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告阳江市鹏超房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证费用12429.84元给原告张建霞、刘国志；二、驳回原告张建霞、刘国志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费710元（已减半收取，原告已预交），由原告张建霞负担574元，被告阳江市鹏超房地产开发有限公司负担136元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  徐英涛二〇一九年十月三十日书记员  周琬澄附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。