福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0427民初834号 原告：中国工商银行股份有限公司沙县支行，住所地福建省沙县金鼎城**店面**，统一社会信用代码91350427855940022P。 法定代表人：蒋先煜，该行行长。 委托诉讼代理人：林玉英，女，该行工作人员。 委托诉讼代理人：蔡正清，男，该行工作人员。 被告：邓宝临，男，1985年4月28日出生，汉族，住福建省沙县。 被告：福建省三明市万佳房地产开发有限公司，，住所地福建省沙县城关城西后路**统一社会信用代码91350427770662828P。 法定代表人：万松青，该公司董事长。 原告中国工商银行股份有限公司沙县支行（以下简称“沙县工行”）与被告邓宝临、福建省三明市万佳房地产开发有限公司（以下简称“万佳房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告沙县工行的委托诉讼代理人林玉英到庭参加诉讼，被告邓宝临、万佳房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 沙县工行向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与邓宝临签订的编号A：[闽]字[三明]行[沙县]支行[2009]年[住房322]号的《个人购房借款/担保合同》；2.判令邓宝临立即偿还借款本金135003.01元、利息8266.82元（暂计至2019年4月23日），本息合计143269.83元，及至还清借款本息之日止按合同约定利率计算的利息；3.沙县工行对邓宝临提供抵押的沙县高桥万佳状元城三层305号房产享有优先受偿权；4.万佳房地产公司对上述款项的清偿承担连带责任；5.本案诉讼费由邓宝临、万佳房地产公司承担。事实与理由：2009年12月9日，邓宝临与沙县工行签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[三明]行[沙县]支行[2009]年[住房322]号），贷款期限240个月，邓宝临以购置的位于沙县高桥万佳状元城三层305号房地产提供抵押担保，双方于2009年12月11日依法办理的预抵押登记手续。万佳房地产公司在上述合同保证人处签章，对上述借款承担阶段性连带责任保证担保。沙县工行依约于2009年12月23日向邓宝临发放贷款19万元，到期日为2029年12月23日。然而贷款发放后，邓宝临未能按合同约定按期归还贷款本息，经其多次催收，仍未归还。截至2019年4月23日，贷款已连续20期未归还，共结欠其贷款本金135003.01元，利息8266.82元，合计143269.83元，已构成违约。为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 1.沙县工行为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 2.邓宝临身份证及婚姻证明，证明：借款人邓宝临的身份情况及婚姻登记情况。 3.万佳房地产公司，证明：万佳房地产公司的主体身份情况。 4.关于土地使用权抵押登记的约定，证明：邓宝临所有的位于沙县高桥万佳状元城三层305号房地产已在原沙县国土资源局办理了抵押预登记。 5.借款凭证，证明：沙县工行已依约于2009年12月23日向邓宝临发放贷款19万元。 6.利息计算清单，证明：截至2019年4月23日，邓宝临尚欠贷款本金135003.01元，利息8266.82元，合计143269.83元未偿还。 7.《个人购房借款/担保合同》，证明：2009年12月9日，邓宝临与沙县工行签订了《个人购房借款/担保合同》，该合同就借款金额、期限、用途、利率、还款方式、违约责任及担保责任进行了约定。同时，万佳房地产公司对上述债务提供阶段性连带保证。 邓宝临、万佳房地产公司应诉但未作答辩。 根据当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定事实如下： 1.2009年12月9日，邓宝临作为借款人和抵押人，万佳房地产公司作为保证人，与沙县工行签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[三明]行[沙县]支行[2009]年[住房322]号），主要约定：借款金额190000元；借款期限240个月；借款用于购买坐落于沙县高桥万佳状元城三层305号房产；还款方式为按月等额本息还款；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%，据此确定年利率为4.158%计算，贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定执行新的利率。借款人未按合同约定日期偿还借款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按前述约定利率基础上加收50%；邓宝临自愿将其所有的位于沙县高桥万佳状元城三层305号房屋提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用等；万佳房地产公司自愿为邓宝临的上述全部债务提供阶段性连带保证责任，但如双方约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对满足上述条件后到期的借款人债务免除保证责任；保证期间为贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。 2.2009年12月11日，原沙县国土资源局根据沙县工行及邓宝临的共同申请，为邓宝临位于沙县高桥万佳状元城三层305号房屋的土地使用权办理了预抵押登记。 3.2009年12月23日向邓宝临发放贷款，并将贷款19万元支付至万佳房地产公司账户（开户银行为沙县工行，账号为14×××56）。 4.贷款发放后，邓宝临依约偿还借款本息至2016年11月23日，后未按合同约定按期偿还贷款。在沙县工行又陆续从邓宝临账户中扣收部分款项后，截至2019年4月23日，邓宝临尚欠沙县工行借款本金135003.01元、利息8266.82元。沙县工行向邓宝临及万佳房地产公司催收上述借款本息未果诉至本院。 本院认为，沙县工行是依法成立的金融机构，享有贷款经营权。沙县工行与邓宝临签订的《个人购房借款/担保合同》，系签订合同当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，当事人应按合同约定履行。沙县工行依约履行了出借款项义务，邓宝临未依约支付贷款利息，经沙县工行催收仍未能履行偿付拖欠借款本息的义务，其行为已构成违约，沙县工行有权依据合同约定宣布贷款提前到期并解除合同；沙县工行要求解除与邓宝临、万佳房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》的主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。沙县工行要求邓宝临偿还借款本金135003.01元、利息8266.82元（计至2019年4月23日）及至还清借款本息之日止按合同约定利率计算利息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。邓宝临与沙县工行已就邓宝临购买的位于沙县高桥万佳状元城三层305号房地产办理了抵押权预登记手续。《中华人民共和国物权法》第二十条对于预告登记制度的规定，赋予了基于预告登记取得的请求权具备排他性和对抗性的“准物权”效力，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。在预告登记抵押权人无法将预告登记转为正式登记的情况下，若不支持预告登记抵押权人的优先受偿权，将他人过错造成的不利后果转由无过错方承担，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避抵押登记的道德风险；在预告登记无法转为抵押登记或抵押登记遥遥无期的情况下，排除预告登记抵押权人的担保物权，不利于平等保护诉讼各方的合法利益。因此，对于非因预告登记抵押权人的原因未进行抵押登记的，应当赋予预告登记抵押权人优先受偿权。本案中，没有证据证明系因沙县工行存在过错或者怠于行使权利，造成预告抵押登记的房屋至今未办理抵押登记。因此，沙县工行要求对邓宝临提供抵押担保的位于沙县高桥万佳状元城三层305号房地产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。万佳房地产公司对邓宝临向沙县工行借款提供阶段性连带责任保证担保，沙县工行要求万佳房地产公司对邓宝临的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求符合双方约定，本院予以支持。邓宝临、万佳房地产公司在答辩期与举证期限内未提出异议与提交证据，且经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和举证的权利。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司沙县支行与邓宝临签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[三明]行[沙县]支行[2009]年[住房322]号）。 二、邓宝临应于本判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司沙县支行借款本金135003.01元。 三、邓宝临应于本判决生效后十日内支付中国工商银行股份有限公司沙县支行借款利息8266.82元(暂计至2019年4月23日)，并支付中国工商银行股份有限公司沙县支行自2019年4月24日起至还清借款本息之日止按照合同约定利率计算的利息。 四、中国工商银行股份有限公司沙县支行对邓宝临提供抵押的位于沙县高桥万佳状元城三层305号房地产折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 五、福建省三明市万佳房地产开发有限公司对邓宝临的上述债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3165元、公告费600元，合计3765元，由邓宝临、福建省三明市万佳房地产开发有限公司负担。邓宝临、福建省三明市万佳房地产开发有限公司负担的受理费应于判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  邓海铨 人民陪审员  林文婷 人民陪审员  魏运鑫 二〇一九年十月十日 法官助理张秀萍 书记员庄沁 一、本判决所依据的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的， 不发生物权效力。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2-