山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6184号上诉人（原审原告)：甘沛然，男，1947年3月23日出生，汉族，山西省机械化公司退休职工，住太原市。委托代理人：张霞，北京盈科（太原）律师事务所律师。委托代理人：张步红，北京盈科（太原）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：鸿金宝业主管理委员会，住所地：太原市迎泽区朝阳街双塔北路**。负责人：刘勇生，主任。委托代理人：郭志刚，山西德珲律师事务所律师。委托代理人：于利峰，山西德珲律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：太原市鸿金宝物业管理有限公司，，住所地：太原市迎泽区双塔北路****法定代表人：裴容，经理。委托代理人：郭志刚，山西德珲律师事务所律师。上诉人甘沛然因与被上诉人鸿金宝业主管理委员会（简称“鸿金宝业委会）、太原市鸿金宝物业管理有限公司（简称“鸿金宝公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民调555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人甘沛然及其委托代理人张霞、张步红，被上诉人鸿金宝业委会的委托代理人郭志刚、于利峰，太原市鸿金宝公司的委托代理人郭志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘沛然上诉请求：1、撤销原判，将本案发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院对于授权委托书的真实性、合法性以及上诉人与鸿金宝业委会签订的《商铺租赁经营协议》的合同成立及效力认定错误。原审法院认可鸿金宝业委会提供的与业主签订的授权委托书，授权鸿金宝业委会代为出租房屋，代为收发租金，代为决定装修改造及其他事宜，代为维权和管理物业费等，但上诉人认为:鸿金宝业委会提供的授权委托书真实性不予认可，业主们签字页明显与条款页不同，且根据上诉人称当时业主们签字并未看到授权页。上诉人为涉案商铺太原市迎泽区双塔北路**A馆****商铺房屋的所有权人。在一审庭审过程中，鸿金宝业委会提供证据即2008年业主签订的授权委托书，用以证明上诉人与鸿金宝业委会双方为授权委托法律关系，由鸿金宝业委会代租代管上诉人商铺。上诉人在一审庭审过程中也对此证据予以质证，关于授权委托书的真实性合法性关联性均不予认可，该授权委托书的条款页和授权页的纸张颜色不一样，授权日期也并未标注，且业主签字页并无任何授权字迹，单单就授权另起一页，是否是业主授权其代为出租商铺有待考证，且经上诉人与其他业主核实，业主在签订该所谓的授权只有签字一页，并无任何授权字眼，当时负责签订该页经办人称签了字就可以领取租金。故关于被上诉人提供的所谓的授权委托书明显存在虚假成分，原审法院认可该授权委托书的真实性、合法性及关联性存在认定错误。二、上诉人与鸿金宝业委会签订《商铺租赁经营协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效。鸿金宝业委会理应按照合同约定履行合同义务，且在实际出租过程中鸿金宝业委会已经实际向上诉人支付2012年下半年租金5879元以及2015年上半年租金5880元，应按照合同约定支付剩余全部租金及相应违约金。2011年12月13日，上诉人与鸿金宝业委会签订《商铺租赁经营协议》，合同期限13年，自2011年1月1日至2023年12月31日，合同约定由鸿金宝业委会对租赁房屋进行管理经营。上诉人认为，业委会是在物业管理区域范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。其行使的职权也是在物业管理区域范围内代表全体业主，业主与业委会签订房屋租赁合同，行使出租房屋的权利，并非在物业管理区域范围内，且也并无明文规定业委会代表全体业主不能与业主签订房屋租赁合同。故上诉人认为:鸿金宝业委会具有双重性质，其虽然名义上为业主管理委员会，但其实际上除从事属于业主委员会职责范围内商场物业管理活动外，还享有对商场管理的全部权利，包括对商场统一经营规划、人事管理、财物等自主经营权利，在行使上述权利时应属于商场的管理者，其是本案的适格被告。因此，根据《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”及相关规定可看出:上诉人与被上诉人双方作为平等主体，就租赁涉案商铺达成书面合意，经过双方确认签字盖章后即成立生效。最重要的是，上诉人与鸿金宝业委会签订《商铺租赁经营协议》后，由鸿金宝业委会对外出租并获取收益，并且向上诉人发放2012年下半年租金5879元以及2015年上半年租金5880元，共计11759元。从2011年至今，被上诉人作为合同签订主体实际对外出租并获取收益，上诉人作为涉案商铺的所有权人，商铺被持续侵占，和鸿金宝业委会签订租赁合同后却不能依据该合同主张权利，上诉人的合法权益该如何主张?因此，原审法院错误的认定上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁经营》不能成立，依据签订的合同不能证明上诉人与鸿金宝业委会之间存在租赁合同关系明显存在错误!三、鸿金宝公司作为涉案商铺的实际收益主体，不仅事实上履行管理、收取租金也向同案的其他业主发放租金，而且将公司公章、账户等借用给鸿金宝业委会使用，代为鸿金宝业委会开发票收租金，鸿金宝业委会和鸿金宝公司即为一套人马，两个主体，其行为已经造成二被上诉人在人、财、物以及收取租金、开发票等方面无法区分，造成人格混同，应向上诉人承担共同责任。2008年12月2日，鸿金宝公司作为出租主体与山西美特好连锁超市股份有限公司签订《房屋租赁合同》，租期为贰拾年，尽管本案涉诉商铺是在二层，但从美特好租赁合同以及《太原仲裁委员会裁决书》可以看出鸿金宝公司实际出租其他业主的涉案商铺、参与鸿金宝商铺的管理经营，鸿金宝公司不仅事实上履行管理、收取租金也向同案的其他业主发放租金。最重要的是替鸿金宝业委会向美特好开发票、收取租金，且将公司公章、账户等借用给鸿金宝业委会使用，鸿金宝业委会和鸿金宝公司即为一套人马，两个主体，共同获益，还在租赁关系上互相推诿，严重损害了业主的合法权益!综上，一审法院在认定授权委托书的真实性、合法性及关联性存在错误，以及上诉人与鸿金宝业委会签订的《商铺租赁经营协议》不成立且并非租赁关系认定错误!二被上诉人作为涉案商铺的实际出租收益主体从2011年至今仅仅支付过两次租金后再未支付，且互相推诿，严重侵犯了上诉人的合法权益，恳请二审法院查明案件事实，支持上诉人的上诉请求。鸿金宝业委会辩称，1、我会提供的有业主签字的授权委托书可证实，我会与业主（包括上诉人）之间是授权委托的法律关系。2011年10月15日我会经业主授权从八闽公司处接手管理商铺，由于上诉人与八闽公司只签订了五年的合同，而其他业主与八闽公司签订的是十年或十五年的合同，为方便代为出租、签订合同，上诉人与我会才补签了合同，而其他业主不存在补签这合同的情况，我会与上诉人之间不存在租赁关系。上诉人领取2012年下半年和2015年上半年租金也不是上诉人的房屋取得的租金，而是整个商铺有盈余，给所有业主发放的收益。请求二审法院维持原判。鸿金宝公司辩称，2011年10月15日上诉人的商铺由八闽公司向业委会移交，之后，我公司没有参与过上诉人涉及商铺的租金经营活动。我公司与业委会属两个主体，不存在人员，财物混同的情况。上诉人要求我公司承担责任无事实依据，其上诉请求应予驳回。甘沛然向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告其实际占用商铺期间的租金，暂计算从2011年1月1日至2018年6月1日的租金共计77319.2元;2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2007年7月2日，原告就涉案商铺(A260)与山西八闽服饰品牌之都有限公司签订《商铺租赁经营协议》，租赁期限为5年，自2008年1月1日起至2012年12月31日，并对租金支付作了约定。2011年12月13日，原告与被告鸿金宝业委会补签《商铺租赁经营协议》。合同约定:出租人为甘沛然(甲方)，承租人为鸿金宝业委会(乙方)，甲方将商铺(A260)出租给乙方，租赁期间为13年，2011年1月1日至2023年12月31日止，每年按甲方商铺购房价235190元的5%支付租金，此后租金每五年递增一次，递增幅度在上期租金基础上递增3%。从本协议签订时起，乙方每个租赁年度分两次支付甲方租金，即每年租赁年度中期月底支付前半年的租金，租赁年度期末月底支付后半年的租金。一审法院认为，《物业管理条例》的规定，业委会为业主大会的执行机构，执行业主大会决定的事项，根据业主大会的授权依法维护全体业主的合法权益，依据该规定，业主委员会无权决定处理业主共同财产权利的重大事项，本案鸿金宝业委会与原告签订的《商铺租赁经营协议》内容涉及对属于全体业主所有的商场经营收益的处分，应当获得业主大会的授权，但尚无证据证明鸿金宝业委会已获得相关授权或经过业主大会的追认，故上述协议不能成立.原告依据其与鸿金宝业委会存在租赁合同关系要求鸿金宝业委会支付租金的诉讼请求于法无据，不予支持。对原告要求被告鸿金宝公司承担连带责任的诉讼请求亦不予支持。原告与山西八闽服饰品牌之都有限公司之间的法律关系与本案不属于同一法律关系，原告追加第三人的申请没有法律依据，不予准许。判决:驳回原告甘沛然的诉讼请求。二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人甘沛然与被上诉人鸿金宝业委会争议的焦点是双方是否构成租赁合同关系。2011年10月15日鸿金宝业委会根据鸿金宝商城A座B座业主（包括上诉人）授权从八闽公司接管商铺进行代租代管。2011年12月13日，上诉人与鸿金宝业委会补签《商铺租赁经营协议》，该协议内容涉及对属于全体业主所有的商铺经营收益的处分，因未获得业主大会的授权或经过业主大会的追认，根据《物业管理条例》的规定，该协议不成立。从2012年下半年及2015年上半年有租金盈余的情况下，鸿金宝业委会向全体商铺业主（包括上诉人）发放租金的事实也可证实上诉人与鸿金宝业委会实际为代租、代管的关系。故甘沛然要求鸿金宝业委会及鸿金宝物业公司按《商铺租赁经营协议》支付租金的上诉意见，本院不予采信。综上所述，甘沛然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费866元，由甘沛然负担。本判决为终审判决。。审 判 长 刘补年审 判 员 王丰毅审 判 员 申延艳 二O一九年十月二十一日法官助理 葛智飞书 记 员 田丽霞