山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终7806号 上诉人（原审被告）：房信国，男，1952年10月29日出生，汉族，住青岛市市**。 被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所青岛市市**威海路。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：金英，女，1973年12月6日出生，汉族，系该公司经理，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：朱冰，山东瑞帆律师事务所律师。 上诉人房信国因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司（以下简称润凯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初4230号民事判决，通过原审法院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭于2019年9月11日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。 房信国上诉请求：1.撤销原判，依法驳回；2.本案一、二审诉讼费用由对方承担。庭审中明确上诉请求时，主张依法改判合同无效，后又改为撤销原审法院判决，依法发回重审或依法改判只给卫生费。事实与理由：原审法院认定事实、适用法律、审理程序上均有错误不当之处，使判决丧失了公正性。一、润凯物业公司在原审法院诉状中使用的印章与在公安部门提存备案的印章痕迹明显不符，不能证明其身份真实性，违反了印章管理办法第五条、第十三条规定，用未备案的印章起诉不能证明其真实意思表示。润凯物业公司还在持续使用私刻公章，不能证明具备备案印章的效力，主体不适格，不符合民诉法第119条规定，应依法驳回起诉。二、强烈要求第三人中国人民解放军海军北海舰队直管工程建设管理办公室（以下简称舰队直管办）到庭向二审法院出示可以代表业主签署合同的证据，即房产证、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，即“三书一证一表”等文件。原审法院以舰队直管办非债权债务当事人敷衍，无说服力，恳请二审法院主持公道。三、润凯物业公司依据的《物业管理委托合同》签署违法，舰队直管办无资格、无条件签署合同。房信国与舰队直管办于2006年7月签有《军队离退休干部新建住房预售协议书》，规定的所有要件一条也未兑现，无聘请物业管理的约定，违反物业管理条例第25条规定，无资格代表业主签订合同。舰队直管办负责的小区十年来未完工，现为待建状态，现有住房是无验收合格证、无消防、无房价的三无房屋，不具备条件。舰队直管办违反法律规定在无安全保障情况下强迫入住，违反了建筑法第61条、消防法第13条。原审法院不许舰队直管办以涉案第三人参与诉讼，故意回避以上要件；要求对舰队直管办的违法行为进行调查、认定，原审法院置之不理，让人无法理解。原审法院涉嫌包庇舰队直管办的违法、违规、违约行为不应得到法律默认。四、润凯物业公司无资格签署合同和经营。通过“天眼查”核实，润凯物业公司工商注册时间2014年6月12日，营业执照注明物业管理“凭资质经营”，润凯物业公司资质批准时间2015年8月4日，本案认定合同签署时间2014年9月，在无资质时签署合同并执业不应支持。三方签署了一份合同，不对第四方628户业主公示，业主被蒙在鼓里，34个月后润凯物业公司弃合同携业主钱财逃离，又在两年后凭合同起诉业主，让不知合同内容的业主还款，公理何在。综上，原审法院认定合同“合法有效”不能离开现实条件，不讲因果关系，凭空认定自天而降的合同，对635户业主中的628户保密到诉讼前。请求二审法院主持公道，判如所请。五、二审庭审中，房信国补充上述材料，1.已生效的（2019）鲁0203民初8056号民事裁定认定，“经查，房信国起诉所列被告直属保障队系部队所属的内部职能部门，对外不具备独立承担民事责任的权利能力”，说明其前身舰队直管办也不具备独立承担民事责任的能力，该单位同润凯物业公司2014年10月1日签订的《物业管理委托合同》同样不具有签订资格，无法律效力。房信国本不愿起诉直属保障队，要求其作为第三人到庭，以帮助法院全面了解案情。原审法院未准许，只好另行起诉，而起诉的真正目的就是请法院全面了解签订合同前后小区的真实状况，以便合理判决。2.如前所述，小区实属不正常小区，以“小区管委会”名义盖私章发布的《关于小区交接、费用收缴事宜公告》第二段讲了一点实话，小区问题除了法院受理外，政府、社会其他部门根本不予受理。按原计划，舰队直管办完工验收合格后整体移交青岛市民政局管理，不知何故15年未完工、未验收，才无法移交，烂在了舰队直管办手中。原审法院认定缺乏调查与事实不符。舰队直管办系建设者，青岛市民政局才是管理者。3.小区系军休所，业主绝大多数系老人，老年人权益保护法号召子女常回家看看，润凯物业公司设置障碍规定时间不交费的不让回父母家，陪老人居住者收费正常，但在外居住者三小时不离开就收费。4.涉案小区系特殊小区，法官到小区微服私访，只需十几分钟就比审理几个小时效果更真实、显著。2017年8月24日前，为何110警车常到小区出警；换了物业公司，电梯运行时间长了反而不出故障；物业公司为更换15号楼2单元起刺电梯钢丝绳而要求动用公共维修基金，业主另请电梯维保公司查看，无需更换，使用至今三年过去，年年检验合格。 润凯物业公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉。 润凯物业公司向原审法院起诉请求：1.判令房信国交纳拖欠的物业服务费2675.6元、违约金1235.56元；2.诉讼费由房信国负担。 原审法院查明，2014年9月，润凯物业公司与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业公司为位于青岛市市北区的海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称河马石小区）实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照0.55元每月/平方米和0.4元每月/平方米的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由海军河马石离退休干部住宅小区管理委员会（以下简称“小区管委会”）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业公司在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业公司送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业公司于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。 房信国自2010年3月26日开始成为河马石小区x号楼x单元x户（建筑面积143.08平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，欠交物业服务费2675.6元。润凯物业公司对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。 庭审中，润凯物业公司提交了与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》、润凯物业公司在服务期间的管理、服务记录以及涉及河马石小区日常生活事务的公告、通知、公司规章制度等证据，房信国对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明事项均持有异议，但未提出实质性反驳意见。房信国提交电话录音3段，用于证明就小区乱象问题曾向物业主管部门进行投诉；房信国与润凯物业公司协商处理物业矛盾，润凯物业公司不予配合的事实。润凯物业公司对证据的真实性、合法性、关联性及证明事项均不予认可。 原审法院认为，根据诉、辩双方庭审陈述、提交的证据以及质证意见，结合对本案事实的认定，对本案作如下判定： 关于本案涉案物业管理合同效力问题。河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业公司签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。 关于房信国与本案是否为本案适格被告问题。如前所述，润凯物业公司与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业公司亦对河马石小区提供了物业服务，房信国作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业公司交纳物业服务费。房信国无正当理由拒绝交纳物业服务费，应按照合同约定支付违约金。虽房信国未对违约金标准是否过高提出异议，但合同约定的违约金标准偏高，对于润凯物业公司主张的违约金数额酌情减少，予以支持。 庭前，房信国向原审法院提交申请，要求追加舰队直管办为第三人参与诉讼。原审法院认为，根据合同的相对性原则，舰队直管办并非本案债权债务关系的当事人，润凯物业公司作为本案原告，仅向涉案小区业主或物业使用人主张权利，符合法律规定。故房信国该项申请，不予采纳。 房信国当庭提出反诉，基于润凯物业公司“侵权行为”要求润凯物业公司向其赔礼道歉、赔偿损失；返还本单元电梯档案。原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，与房信国所主张的侵权纠纷系不同的法律关系，不予合并审理，房信国可另案主张权利。因房信国未能按规定交纳反诉费，且暂无证据证明本单元电梯档案在润凯物业公司处保管，房信国待取得新证据后可另行主张权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决：一、房信国给付青岛润凯物业管理有限公司物业服务费2675.6元（2014年11月至2017年8月）；二、房信国支付青岛润凯物业管理有限公司违约金1000元。上述一、二项于判决生效之日起10日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，减半收取25元，由房信国负担。青岛润凯物业管理有限公司已预缴，房信国于判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。 房信国提交证据一、（2019）鲁0203民初8056号裁定书。拟证明物业公司起诉所用的《物业管理委托合同》签署合同的甲方无主体资格，本合同的签署无法律效力。证据二、舰队保障队的情况说明。拟证明直属保障队和舰队工程办是同一单位。证据三、2019年9月1日微信平台查询的润凯物业公司印章查询结果。拟证明润凯物业公司起诉所用的印章没有备案，印章至今正常使用。证据四、天眼查工商信息。拟证明物业管理应凭资质经营，2015年8月4日之前违法签署合同并经营。证据五、原北海舰队后勤纪委对实名举报的回复录音光盘和关键文字整理稿。拟证明工程办原副主任陈某某违法违纪与润凯物业公司签署合同，被业主以共产党员的名义实名举报，并被组织处理转业地方。证据六、人社局润凯物业公司参保明细。拟证明办理物业资质时涉嫌人员造假。证据七、2019年6月4日直属保障队的情况说明。拟证明至2019年6月4日润凯物业公司还未办理物业交接手续，实属无赖企业。证据八、2017年8月25日舰队工程办的公告。拟证明工程办要求业主选举代表参与新物业公司的招聘，抛弃了小区管委会，也证明管委会不具有代表性。证据九、2014年10月22日、23日工程办和所谓管委会的一号公告，关于小区交接费用收缴事宜的公告。拟证明表面上合同是工程办签署，但实际上是管委会决定的。一号公告开头毫无掩饰的讲“经小区管委会研究决定”、“物业负责人是大家熟悉的金英同志”加盖私章发布了关于小区交接费用收缴事宜公告，内容涉及管委会涉及的价格、如何收费、收费时段、如何适用等事项，并授权润凯物业公司收缴前期物业与原公司的余帐，存入单立的帐户（一人拿卡一人掌握密码），工程办则躲藏一边，默契配合。签署合同的三方相互勾连串通，各取所需，损害了全体业主的利益。证据十、2017年5月18日工程办通知。拟证明小区业主入住七年无消防，工程办和小区两届物业公司漠视生命，违反了消防法第13条第2款规定，实属违法行为。证据十一、2016年3月25日润凯物业公司通知两份。拟证明一份通知盖有两枚不同的公章，其中一枚必定是假章，以证明自此开始为避免停电停梯，房信国开始到电业局交纳本单元的消防和电梯电费，得到了本单元业主的支持。同时证明了润凯物业公司主动放弃服务，使用强硬手段，不同业主协商处理矛盾，直至强行停梯，无基本的职业道德。证据十二、最高人民法院（2017）最高法民审3714号参考案例，本案与该案是一对孪生案件。 润凯物业公司质证称，证据一真实性认可，对关联性不认可。民事裁定书上载明了中国人民解放军直属保障队并非涉案物业合同签订的主体。对证据二真实性无法确认；情况说明上只是陈述原来由舰队直管办担负的涉案小区物业相关工作转至北部战区海军保障部直属保障队负责，不能证明法律上双方的承接关系。对证据三的真实性、合法性、关联性不予认可；对公司印鉴变更问题在答辩意见中已阐述。证据四的真实性、合法性、关联性不予认可；物业公司自接手该小区后即到市物业办咨询关于办理物业资质问题，市物业办人员答复因涉案小区不属于地方管理，不作资质要求，后因部队和业主的要求，润凯物业公司取得了物业管理资质；国务院2017年对于物业资质管理已经取消，不能证明房信国主张。对证据五的真实性、合法性、关联性不予认可；陈某某是否存在违法违纪行为应由部队相关部门作出书面决定，不能由此认定涉案物业合同签订的违法性。对证据六的真实性、合法性、关联性不予认可。对证据七的真实性无法判断，对该公告上落款的舰队直管办陈述其与润凯物业公司之间存在纠纷的内容不予认可。对证据八的真实性无法判断，对落款单位与本案的关联性不予认可。对证据九的真实性无法判断，与本案无关联性。对证据十一的真实性予以认可，对证明事项不认可；润凯物业公司当时在通知上盖章的原因是证明证据来源。对证据十二与本案无关联性，涉案的物业合同与该判决的物业合同没有同一性，不能证明其主张。对上述证据是否采信以裁判理由为准。 润凯物业公司提交其法定代表人陈世军说明及身份证复印件各一份、工商年检打印件、青岛市住房公积金汇缴变更清册。拟证明其法定代表人陈世军对于公司起诉涉案小区业主物业服务合同纠纷一案知晓并同意。润凯物业公司正常年检，对于公章变更已在职能部门予以备案。房信国质证称，对证据的真实性、合法性不予认可；法定代表人证明上只有手印，据我们了解其在2014年11月11日备案了一个私人的印章，其应加盖其私人的印章，手印无法核实真实性，不认可。对上述证据是否采信以裁判理由为准。 二审经审理查明，2014年9月，润凯物业公司与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，其中第四章服务费用第九条第1项约定物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月1-15日向物业公司交纳。逾期缴纳者，有权要求补缴，并从第二个月起按欠缴总额每天5‰的比例交纳滞纳金。原审法院将“滞纳金”写为“违约金”有误。 询问涉案小区共经过几个物业公司及现在物业公司时，房信国主张“第一个是青岛裕源物业有限公司，第二个是被上诉人公司”、现在的物业公司是“北部战区海军保障部直属保障队下设的维修大队”。润凯物业公司主张“现在的物业公司我们不清楚，第一个物业公司没有异议”。 询问房信国主张现在小区比较和谐，主张的问题有无解决时，房信国主张“三书一证一表没有给，还没有解决”。 询问小区业主委员会有无成立时，房信国主张“没有成立，因为工程没有结束，无法成立”。 询问润凯物业公司提到2017年国务院取消了物业资质有无具体的文件时，润凯物业公司主张“国务院2017年7号文件，名称是国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政事项的决定，文件第12项提到了这项规定”。房信国主张“国务院2018年有这个文件，当时润凯公司已经撤离了”。 二审查明的其他事实与原审法院认定的事实相一致。 本院认为，润凯物业公司作为原告使用与其名称一致的印章主张权利，其法定代表人也认可该行为，房信国以润凯物业公司在诉状中使用的印章与在公安机关备案的印章不一致就认为润凯物业公司不能提起诉讼，否认润凯物业公司具有原告的主体资格，无事实和法律依据。对于润凯物业公司使用的印章与公安机关备案的印章是否一致问题，涉案小区的业主已向有关部门反映，房信国也可向有关部门反映，应由有关部门解决，不宜在本案物业服务合同纠纷中处理。房信国认为润凯物业公司不具有涉案纠纷主体资格的上诉理由不成立，不予支持。 其次，诚如房信国所述，润凯物业公司在签订《物业管理委托合同》时不具有物业服务资质，房信国也认可润凯物业公司在之后取得了相应的资质，且在之后国务院取消了物业公司需要相应资质的要求。房信国认为在签订合同时润凯物业公司不具有相应资质，无资格签订合同和经营的上诉理由不成立，不予支持。 第三，房信国所在小区系由北海舰队安排舰队直管办进行建设的，舰队直管办也与润凯物业公司签订了《物业管理委托合同》；房信国主张现在由北部战区海军保障部直属保障队下属维修大队代行管理职责，均是在有关部门授权情况下履行有关职责，不能因此认定其签订的合同无法律效力。原审法院在本案认定事实与裁判理由与原审法院（2019）鲁0203民初8056号裁定的认定并不矛盾。房信国所在小区至今未成立业主委员会，舰队直管办与润凯物业公司在2014年9月签订了《物业管理委托合同》，又设立了“小区管委会”负责监督，润凯物业公司对涉案小区进行了物业管理并进行了物业费的催缴；房信国也主张因为子女探望问题及电梯问题与润凯物业公司交涉过。现房信国主张直到原审法院诉讼中才知道《物业管理委托合同》及内容，有悖常理。本案系物业服务合同纠纷，系润凯物业公司向房信国主张欠付物业费，舰队直管办并非必要的诉讼参与人，原审法院对房信国要求追加舰队直管办为第三人的主张不予支持，并无不当。故房信国认为《物业管理委托合同》无效及申请追加舰队直管办为第三人的上诉理由不应予以采纳。 第四，从房信国上诉及庭审主张的情况看，房信国主张与舰队直管办2006年7月签有《军队离退休干部新建住房预售协议书》，其中规定的所有要件一条也未兑现，涉案小区房产证、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，即“三书一证一表”未落实；涉案小区至今未完工，未验收，也存在消防等安全隐患等问题，但上述问题应向给房信国分配房屋或出售房屋的单位解决，且房信国也主张涉案小区系部队建设分配的房屋，具有一定的特殊性，不宜也不应在本案的物业合同纠纷中解决。对房信国二审提供的证据不予采信，对润凯物业公司提供的证据也不予采信。 本案系物业服务合同纠纷。涉案小区先是由青岛裕源物业有限公司提供服务，后由润凯物业公司提供服务，现在应是由“北部战区海军保障部直属保障队下设的维修大队”行使物业公司的部分职能。现在社会生活中由物业公司提供小区物业服务系常态，而物业管理服务行业，现实生活中确实存在服务质量不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。现润凯物业公司已为房信国所在小区提供了基本的物业服务，即使所签订的物业服务合同存在瑕疵，双方也形成了事实上的物业服务合同关系。房信国对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可以同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员会，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。故原审法院根据《物业管理委托合同》判决房信国支付物业服务费是正确的。考虑到润凯物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间，润凯物业公司已不再为涉案小区提供物业服务，从维护业主权益的角度出发，对润凯物业公司主张违约金的诉讼请求不再予以支持。 综上，上诉人房信国的上诉理由不成立，不予支持。原审法院判决认定事实基本清楚，但判决不支持润凯物业公司主张违约金的诉讼请求有利于保护业主权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初4230号民事判决第一项，于本判决生效之日起10日内履行。 二、撤销青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初4230号民事判决第二项。 三、驳回上诉人房信国的其他上诉请求。 四、驳回被上诉人青岛润凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 原审案件受理费25元，由润凯物业公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人房信国承担。 本判决为终审判决。 审判长  高大海 审判员  朱见晓 审判员  温 燕 二〇一九年十月十八日 法官助理 韩晓琪 书记员李德军 书记员隋欣孜