广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终8869号上诉人（原审原告）：深圳深帝达投资有限公司，住所地：深圳市南山区南园村新八坊**102，注册号：440301106151361。法定代表人：张建华，执行董事。委托诉讼代理人：陈东银，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄霁，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：森帝木业（深圳）有限公司，，住所地：深圳市南山区南头港湾大道统一社会信用代码：91440300618840095J。法定代表人：霍建华。委托诉讼代理人：张健，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭雪珍，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东中涵实业有限公司，，住所地：深圳市宝安区新安街道新安一路中怡名苑**1001-6统一社会信用代码：914403005700404853。法定代表人：许德华。委托诉讼代理人：廖淑梅，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周跃，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市比迪实业有限公司，，住所地：深圳市南山区沙河西路深港花卉中心Ａ26-1统一社会信用代码：91440300738843813N。法定代表人：肖振荣。委托诉讼代理人：吴润怡，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘成，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳深帝达投资有限公司（以下简称深帝达公司）因与被上诉人森帝木业（深圳）有限公司（以下简称森帝公司）、广东中涵实业有限公司（以下简称中涵公司）及原审第三人深圳市比迪实业有限公司（以下简称比迪公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初7549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。深帝达公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，判令森帝公司和中涵公司赔偿深帝达公司租金损失6050026元；2.判令森帝公司和中涵公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院错误地认为涉案租赁物属违法临时建筑，未能通过报建报批，因此各方签订的租赁合同无效，各方租赁合同关系无效。（一）租赁合同和四方协议在涉案租赁物重建前为有效合同，重建后形成新的建筑物，其对应的租赁合同为无效合同。一审法院不应简单地将前述两个不同的租赁合同法律关系合二为一，并认定两个法律关系均无效。各方租赁合同和四方协议订立时，涉案租赁物并非违法建筑，前述合同也不符合合同法第五十二条规定的其他合同无效情形。本案关联案件（2016）粤03民终13206号判决书已认定：“在涉案租赁物没有拆除前，深帝达公司与森帝公司之间签订的租赁合同均为有效。”故，租赁合同及四方协议在涉案租赁物重建且未形成新的建筑物之前均有效，各方之间存在有效的租赁合同法律关系。在中涵公司对涉案租赁物进行拆除、重建之后，原建设工程规划许可证下的涉案租赁物已经拆除，原租赁标的已灭失，重建之后形成新的建筑物、新的租赁标的。根据四方协议第三条约定，各方变更原租赁合同，针对改造后新建筑物所对应的权益、租赁条件等均重新作出了安排，系针对新的租赁合同关系作出了约定；该判决也认定：“根据该司法解释的规定，重建、扩建后的建筑物所对应的租赁合同应为无效合同。”“涉案租赁合同自租赁物重建、扩建完成后即为无效。”因此，自涉案租赁物重建完成之日起，针对新租赁标的的租赁合同关系已经成立，且所对应的租赁合同无效。综上，在涉案租赁物未拆除前，租赁合同及四方协议有效；涉案建筑物重建完成后，对应的新建筑物租赁合同无效，即租赁合同无效的起始时间节点为涉案租赁物重建完成之后。（二）森帝公司、中涵公司违反四方协议约定，导致租赁合同无法履行，应向深帝达公司承担赔偿损失的违约责任。四方协议约定，森帝公司同意中涵公司对涉案租赁物中的旧建筑物进行改造，并配合中涵公司依法办理新建筑物的报建、建设及竣工验收手续。森帝公司作为涉案租赁物的产权人，依法具有报批报建的义务，且就报批报建手续具有监督责任；中涵公司作为涉案租赁物的改建方，对涉案租赁物具有报批报建义务。四方协议签订后，中涵公司对涉案租赁物进行了拆除、重建、扩建，形成新建筑物，但未办理新建筑物的报批报建手续。故，森帝公司和中涵公司违反了四方协议约定的履行报批报建的合同义务。深帝达公司与森帝公司签订租赁合同的目的是将涉案租货物进行转租获取收益，现因森帝公司和中涵公司的违约行为导致重建后新建筑物所对应的租赁合同被认定为无效，致使涉案租赁物对应的租赁合同无法履行。另外，中涵公司在办理完房屋交接手续后仍然占有并使用涉案租赁物至今。因此，森帝公司和中涵公司应当向深帝达公司承担赔偿损失的违约责任。二、在涉案租赁物重建前对应租赁合同有效的情形下，一审法院适用合同法第五十八条规定认为深帝达公司主张的租金差价损失不属于合同无效应予赔偿的范围，属于适用法律错误。因涉案租赁物重建前对应的租赁合同及四方协议均为有效合同，深帝达公司系依据前述有效的合同主张损失赔偿，并非依据无效的，涉案建筑物完成后形成新建筑物的租赁合同主张损失赔偿。因此，就损失赔偿额的认定范围，应适用合同法第一百零七条及第一百一十三条关于有效合同的违约责任的规定，而非适用第五十八条关于合同无效的法律后果的规定。三、中涵公司与森帝公司恶意串通损害深帝达公司及比迪公司的利益。（一）涉案物业在2019年4月18日前仍多处悬挂着带有“中涵水果市场”字样的招牌；（二）中涵公司知悉深帝达公司对森帝公司的解约采取了法律行动，比迪公司也一再要求中涵公司不得向森帝公司移交场地和物业，且中涵公司已投入大量资金对涉案租赁物进行改造，在前述情况下，仍出现了森帝公司与中涵公司于2014年7月28日签订所谓交接清单的情况，并且中涵公司在投入大量改造费用之后也未要求森帝公司进行补偿。（三）交接清单客观上并没有实际履行，涉案租赁物一直由中涵公司占有并使用，中涵公司与森帝公司的行为明显是以签订交接清单作为掩饰，实际上是在恶意串通，损害深帝达公司和比迪公司的合法权益，森帝公司在所有的开庭中都没有对中涵水果批发市场的经营作出说明，但是中涵水果批发市场的经营主体到底是森帝公司还是中涵公司从名称上来看已经十分明显。四、原租赁物已取得工程规划许可证，为合法建筑，其所对应的租赁合同有效，中涵公司自行改造的房屋未取得工程规划许可证，其所对应的租赁合同无效。（一）根据（2016）粤03民终13206号判决中认定事实，深帝达公司与比迪公司之间已于2013年5月10日签订的租赁合同，深帝达公司与森帝公司之间于2013年5月14日签订的租赁合同，租赁标的均为深圳市宝安区××街道××沙浦村面积为52000平方米的土地及厂房，租赁合同所涉租赁标的已取得工程规划许可证，为合法建筑，因此所对应的上述租赁合同均为有效。（二）中涵公司提交的证据中有松岗分场厂房交接清单，其中第七项工程载明拆除部分为3214.25平方米是原森帝宿舍，并未拆除原租赁标的，中涵公司自行新建的房屋未取得工程规划许可证，（2016）粤03民终13206号判决中认定重建、扩建后的建筑物所对应的租赁合同应为无效合同。因此，中涵公司自行改建的房屋未取得工程规划许可证，其所对应的租赁合同无效。森帝公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。深帝达公司的上诉请求和上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、森帝公司、深帝达公司、比迪公司、中涵公司自始只存在一个租赁合同关系，2013年12月10日签订的《房地产租赁合同补充协议》仅仅是对四家公司之间租赁合同中的部分内容进行了变更，深帝达公司在上诉状中第一点“四方之间存在两个租赁合同关系”的观点与事实不符。根据四方协议的约定，四方均认可四方之间原有的租赁关系并继续履行原有的租赁合同，四方协议第九条还明确约定，“本协议与原租赁合同或者补充协议存在冲突的以本协议为准。本协议未述及的，四方同意按原租赁合同或补充协议继续履行”。此处的“原租赁合同”是指该协议“鉴于”条款中森帝公司与深帝达公司、森帝达公司与比迪公司、比迪公司与中涵公司签订的《房地产租赁合同》（以下统称“原租赁合同”）。由此可见，四家公司签订的四方协议仅是四家公司依据实际情况，在原租赁合同的基础上变更了合同部分内容，而并非建立了一种全新的租赁合同关系。在上述四方协议签订后，因改建、扩建后的物业无法取得新的建设工程规划许可证，而使得四家公司之间的租赁合同关系被认定为无效，并导致四家公司之间的租赁合同关系丧失了法律约束力。（2016）粤03民终13206号判决已经生效并具有既判力。二、变更后的租赁合同因租赁标的物未取得建设工程规许可证导致四家公司之间的租赁合同关系无效，森帝公司并无过错。在租赁物业的改建过程中，尽管森帝公司是租赁标的物的权利人，但鉴于森帝公司已经将租赁标的物出租给深帝达公司，租赁标的物的实际使用及管理权由各个承租人行使，因此，按照四方协议的约定，森帝公司对工程规划许可证的申办仅负有配合义务，租赁标的物未取得建设工程规划许可证导致四家公司之间的租赁合同关系无效的法律后果，森帝公司对此不存在任何过错，深帝达公司无权要求森帝公司承担责任。三、根据法律规定，租赁标的物的改建，应当取得建设工程规划许可证，且应当在开工建设之前取得。根据四方协议的约定，租赁标的物的改建，深帝达公司是知情并认可的，深帝达公司既是租赁物的承租人又是转租方，对租赁物的管理具有相应的义务，在未取得建设工程许可证的情况下，租赁标的物便已经拆除重建，深帝达公司对此未尽到合理的注意及管理义务，因此也应当自行承担租赁合同导致无效的法律后果。四、深帝达公司主张的损失赔偿属于预期可得利益，合同无效后，预期可得利益转化为非法利益，依法不应予以支持。深帝达公司主张的损失赔偿，实质上是指在租赁合同继续有效的情形下，对于合同继续履行转租差价的利润损失，属于预期可得利益，可得利益损失得到赔偿的前提是合同有效成立。因合同无效，深帝达公司基于改建后未取得工程规划许可证的租赁标的物，获得的预期可得利益为非法利益，不受法律保护，不属于合同无效应予赔偿的范围。五、深帝达公司如有权要求森帝公司承担租金损失赔偿。其要求森帝公司承担6,050,026元的租金损失赔偿过高，已超过了森帝公司在签订涉案租赁合同时所能预见到的。应以深帝达公司的实际损失为基础，根据公平原则和诚信原则予以确定租金损失赔偿的具体数额。六、森帝公司不可能和中涵公司恶意串通，故意不去办理租赁标的物重建扩建后的建筑工程规划许可证。本案所涉租赁合同其他三方可能更关注的是租赁标的物的使用性能，而森帝公司作为所有权人，更关注的是租赁标的物的合法性和权利的完整性。拆除前的建筑物是合法有证的，森帝公司可以合法的使用处置，重建扩建后的标的物是无证的违法建筑。相反，中涵公司是深帝达公司和比迪公司下游的承租人，中涵公司和深帝达公司及比迪公司的关系更近一些，利益上也更趋于一致。中涵公司辩称：一、四方签署的《房地产租赁合同之补充协议》是对原《房地产租赁合同》的变更，新建筑物建成后，原租赁合同则自行终止，各方同意就新的建筑物建立租赁合同关系，而新建筑物上的租赁合同因新建筑物未取得建设工程规划许可证而归于无效，一审法院据此认定租赁合同无效，适用法律正确。四方于2013年12月10日签订的《房地产租赁合同之补充协议》，是就旧建筑物进行改造事宜所达成的补充协议条款，且条款中明确约定各方就改造后的新建筑物继续建立租赁合同关系。新建筑物建成后，旧建筑物已被拆除，旧建筑物上形成的租赁关系已经终止，各方约定在新建筑物上建立租赁合同关系。因此，新建筑物建成后，只有就新建筑物建立的租赁合同关系，法院只需审查该新建筑物是否取得建设工程规划许可证，并据此判断租赁合同是否有效。因各方均未能提供本案租赁合同项下租赁物业的建设工程规划许可证，各方亦确认地上建筑物至今仍未进行报批报建，则法院根据上述规定认定涉案租赁合同无效，属于事实认定清楚，符合法律规定。二、四方签署的租赁合同无效的原因在于租赁物拆除重建后本身未取得建设工程规划许可证，物业的拆旧建新及其改造方案都是经过各方以四方补充协议的方式书面同意的，并无欺骗或隐瞒，因此各方对租赁合同无效的法律后果是明知并同意的，合同无效的后果也应当由各方自行承担。在新建筑物建设过程中及建成后，森帝公司作为业主，深帝达公司作为一手转租方，比迪公司作为二手转租方，均有提供合法租赁标的并维系租赁物合法有效的合同义务，均始终未履行亦未要求森帝公司履行报建手续，现因项目未报建导致租赁合同无效的法律后果，也应当由各方自行承担。三、深帝达公司主张的租金差价损失是建立在合同有效、可能继续履行的基础之上的，现租赁合同因租赁物未取得建设工程规划许可证而无效，合同不可能得到继续履行，预期利益损失即为非法利益，依法不应支持。合同法第五十八条规定所规定的“对方因此所受到的损失”应限于信赖利益，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。深帝达公司称其主张的损失赔偿依据的是涉案租赁物业重建前对应的有效的租赁合同及四方协议，深帝达公司可获得的租金差价。但涉案租赁物业拆除前的租赁合同已被四方签署的补充协议变更，且在涉案租赁物业重建后而归于无效。合同无效的，至始无效，因此深帝达公司无权依据无效合同约定的租金收益计算其产生的损失。四、深帝达公司所称原租赁物取得的建设工程规划许可证实际上是建成后补发的，该证仅确认原建筑物的存在，因此此后地上建筑物的新建、改建和扩建当然无法适用原许可证。深帝达公司声称原建筑物没有拆除，明显与事实不符。五、该拆除重建是经四方协议约定的，在补充协议的第1条和第2项约定了如项目申请报建，即表明该项目可能报建也可能不报建。因此，各方对拆除重建可能不报建的后果是明确知悉的，而且是书面同意的。因此，各自需承担合同无效的法律后果。综上，请求驳回深帝达公司上诉，维持原判。比迪公司述称：深帝达公司的上诉理据充分，应当得到支持。深帝达公司向一审法院起诉请求：1.森帝公司、中涵公司赔偿深帝达公司租金损失6050026元；2.森帝公司向深帝达公司返还租赁保证金312000元、水电费保证金220000元；3.森帝公司、中涵公司承担诉讼费。一审法院认定的事实：2013年5月，深帝达公司与森帝公司签订《房地产租赁合同》，约定森帝公司将其名下位于深圳市宝安区××街道××沙浦村的松岗分厂厂房出租给深帝达公司，租赁期限为6年，自2013年5月15日起至2019年5月14日止。合同签订后，深帝达公司向森帝公司支付租赁保证金312000元及水电费保证金220000元。2013年5月10日，深帝达公司与比迪公司签订《房地产租赁合同》，约定深帝达公司将位于深圳市宝安区××街道××沙浦村面积为52000平方米的厂房及空地出租给比迪公司，租赁期限为6年，自2013年5月15日起至2019年5月14日止。2013年5月22日，比迪公司与中涵公司签订一份《房地产租赁合同》，约定比迪公司将位于深圳市宝安区××街道××沙浦村面积为52000平方米的厂房及空地出租给中涵公司；租赁期限为6年，自2013年8月1日起至2019年5月14日止；中涵公司向比迪公司支付相当于四个月的租金即1664000元作为租赁保证金及200000元作为水电费保证金。2013年12月10日，森帝公司、深帝达公司、比迪公司、中涵公司四方签订一份《房地产租赁合同之补充协议》，该份《补充协议》内容为：中涵公司因经营需要拟对承租物业中的建筑物进行改造；森帝公司作为旧建筑物所有权人，同意中涵公司对租赁物业中的旧建筑物进行改造，并同意配合中涵公司依法办理新建筑物的报建、建设及竣工验收手续；协议四方同意，改造后的新建筑物及权益按如下原则分配和执行:1.改造后的新建筑物中的6282.25㎡物业归甲方（森帝公司）所有，甲方享有物业位置和楼层的优先选择权；2.鉴于丁方（中涵公司）承担了改造的所有费用，甲方（森帝公司）同意其选择后剩余的新增物业在租赁期限内的使用权归丁方享有，即丁方无需支付该部分物业租金；3.甲方（森帝公司）同意继续履行与乙方（深帝达公司）签订的租赁合同及补充协议，将该物业继续按原条件出租给乙方使用，乙方承诺继续履行与丙方（比迪公司）签订的租赁合同及补充协议，将该物业继续按原条件转租给丙方使用，丙方承诺继续履行与丁方（中涵公司）签订的租赁合同及补充协议，将该物业继续按原条件转出租给丁方使用。另查，涉案租赁物业，即深圳市宝安区××街道××沙浦村面积为52000平方米的工业用地（部分为厂房），系森帝公司所有，已取得国有土地使用证及建设工程规划许可证。但在2013年12月10日各方签订《补充协议》后，中涵公司对涉案物业进行了拆除、重建为钢结构水果批发摊档，属违法临时建筑未能通过报建报批。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。各方的《房地产租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，但是，判断房屋租赁合同的效力还需审查租赁房屋的具体情况，如租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，则房屋租赁合同无效。该租赁用地及部分厂房系森帝公司所有，已取得国有土地使用证及建设工程规划许可证。但在2013年12月10日各方签订《补充协议》后，中涵公司对涉案物业进行了拆除、重建，在2014年4月完成重建、扩建后，为钢结构水果批发摊档，属违法临时建筑未能通过报建报批，一审法院因此认定四方的租赁合同关系无效。各方的租赁合同关系无效，各方因此无需继续履行合同，相关出租、转租各方已丧失了继续占有房屋押金的权利，应返还所收的押金。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”深帝达公司请求森帝公司退还收取的租赁押金312000元及水电押金22万元；以及另案比迪公司请求深帝达公司、中涵公司请求比迪公司退还租赁、水电费押金，一审法院均予以支持。深帝达公司请求森帝公司、中涵公司赔偿损失，实际是指在租赁合同有效的情况下，对于合同继续履行转租差价的利润，属预期可得利益，涉案厂房及空地因租赁合同关系无效而不能继续履行，并非因某方当事人违约导致解除，故不属于租赁合同无效应予赔偿的范围。深帝达公司的此项请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认森帝公司、深帝达公司、比迪公司、中涵公司四方之间的租赁合同关系无效。二、森帝公司于判决生效之日起十日内返还深帝达公司租赁保证金312000元、水电费保证金220000元。三、驳回深帝达公司其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费57874元，由深帝达公司负担52874元，森帝公司负担5000元。本院经审理查明，（一）森帝公司与深帝达公司于2013年5月14日签订《房地产租赁合同》，约定租期6年，自2013年5月15日至2019年5月14日止。租金除第一期3万元外，之后租金约定为四个阶段，分别为每月156000元、190000元、195000元和200000元，并约定租赁保证金312000元、水电费保证金120000元。2013年12月31日，深帝达公司再付100000元至森帝公司，水电费保证金增至220000元。深帝达公司据该合同已向森帝公司支付应付租金至2014年7月31日，此后的租金由于森帝公司于2014年8月11日退回而未再付；（二）深帝达公司与比迪公司于2013年5月10日签订《房地产租赁合同》，约定租期6年，自2013年5月15日至2019年5月14日止。租金约定为四个阶段，分别为每月223600元、307320元、322400元和338520元，并约定租赁保证金500000元，水电费保证金120000元。比迪公司据该合同已向深帝达公司支付应付租金至2014年7月31日，自2014年8月1日之后的租金未付；（三）案涉拆旧建新工程于2013年12月10日开始，于2014年4月完成；（四）2014年4月25日森帝公司向深帝达公司发解除函，要求深帝达公司2个月内（6月24日）前撤离；（五）本院(2016)粤03民终13206号民事判决认定，深帝达公司已向森帝公司支付了截止2014年7月的租金和水电费，且案涉建筑物在中涵公司拆除之前具有建设工程规划许可证，相关房地产租赁合同合法有效，而在中涵公司依2013年12月10日四方补充协议拆除重建后，新建的建筑物未有合法报建手续；（六）《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”《深圳市城市规划条例》第五十条第四款规定：“在城市规划区内新建、扩建、改建建筑工程和市政工程，应向市规划主管部门或其派出机构领取《建设工程规划许可证》后，方可办理开工手续。”一审法院查明的其他事实无误，应予确认。本院认为，据各方诉辩意见及深帝达公司在原审庭审陈述，本案的争议焦点是森帝公司和中涵公司有无违约及深帝达公司主张的损失应否得到支持的问题。对此，本院作如下综合评判。首先，根据上述查明事实及(2016)粤03民终13206号民事判决的认定，在2013年12月10日《房地产租赁合同之补充协议》签订时，各方之间的案涉租赁合同是合法有效的，各方应恪守合同义务，遵照履行。据该三份合同，深帝达公司应如约向森帝公司支付租金，比迪公司应如约向深帝达公司支付租金，中涵公司则应如约向比迪公司支付租金。而各方在上述三份合同履行过程中于2013年12月10日共同签订上述补充协议，同意就案涉租赁物业进行拆旧建新。各方在该补充协议中约定，因中涵公司经营之需拟对案涉租赁物进行改造；森帝公司作为原建筑物的所有权人，同意中涵公司的改造请求，并同意配合中涵公司依法办理新建中的报建、报批等手续。案涉四方当事人在该补充协议中均同意上述约定，并同时约定案涉物业新建改造完成后，各方仍依各方间三份合同履行各自的出租承租义务。至此，案涉各方间的协议，不论是补充协议还是之前的三份租赁合同，均是各方真实意思表示，并不违法，归于有效。其次，据我国现行法律法规规定，在城市规划区域内新建、扩建、改建建筑物、构筑物等建筑工程，均应向政府行政主管部门申领建设许可等批准手续。结合本案案情及上述2013年12年10日四方补充协议的安排，不论是依法还是依该协议，申办拆旧建新的政府许可批准文件和手续的责任和义务是原租赁物所有权人和拆旧建新的实施者，即森帝公司和中涵公司。森帝公司辩称己方只是配合义务，配合中涵公司办理相关报批报建手续，进而不须承担违约责任的观点于事实不符，于合同无据，有悖诚信和法律法规的规定；而中涵公司辩称拆旧建新是四方一致意思表示，且四方对之后新建过程中未取得合法报建手续均有责任的主张亦无事实和合同根据，更无法律支持。因此，深帝达公司的诉请主张有理，依法应予采纳并支持。第三，森帝公司和中涵公司违反合同约定，未依法实施拆旧建新行为，导致案涉租赁物在新建之后成违建，并使案涉租赁合同关系不能继续，应当承担违约责任。如上所述，据2013年12月10日四方补充协议，森帝公司作为案涉租赁物所有权人同意中涵公司出资改造，并愿意配合中涵公司办理新建建筑物的合法报建手续，但森帝公司和中涵公司在实施拆旧建新过程中既未依上述约定，也未依我国有关新建、扩建、改建须办理建设许可的法律法规要求，办理建设、规划等合法批准许可，终致案涉租赁物拆旧建新后成为违法建筑，影响到了深帝达公司和比迪公司两方作为转租人的合同权益。本院注意到，亦如森帝公司和中涵公司辩驳所言，在四方补充协议一致同意拆旧建新的协商过程中，虽然深帝达公司和比迪公司是同意拆旧建新的，但其作为承租人，在出租人即案涉租赁物所有权人森帝公司已同意最终承租人、实际使用人中涵公司出资改造时，且在各方约定仍依原三份租赁合同履行的情况下，深帝达公司和比迪公司同意新建不违常理。森帝公司和中涵公司籍此认为深帝达公司诉讼理由不成立的辩驳，尤其是森帝公司在新建完成之后的2014年4月25日通知深帝达公司要求解除合同的情形下，本院难于采纳。实际上，如若案涉各方仍依原合同和协议继续实施出租承租，本案争议应可归于无。第四，据我国合同法第一百零七条和第一百一十三条的规定，森帝公司和中涵公司就己方的上述违约行为应向深帝达公司承担违约责任，但本案中，通过前述分析可知，并无证据表明森帝公司和中涵公司未依约依法办理合法建设手续为有意所为，正如森帝公司在诉讼中辩称，其租赁物从原来的合法建筑变成现在的违法建筑，既非其所求，亦伤及其租赁物的价值。而且，的确在拆旧建新的协议中，深帝达公司也是同意的。该同意虽不构成其诉请的不成立或无理，但在赔偿额的请求中应当成为被考虑的因素，以减少其请求的赔偿金额。森帝公司就此的答辩具有一定合理性，本院予以采纳。第五,至于违约赔偿金额，本院认为，案涉租赁合同是合法有效的，各方基于该合法有效合同之权益应受法律保护。虽然2013年12月10日四方签订补充协议，决定拆旧建新是四方当事人意思自治的体现，但造成建新违法、合同履行不能的根由在于森帝公司和中涵公司未依约履行向政府部门报批报建义务的违约行为。森帝公司和中涵公司应为自己的违约行为向深帝达公司承担赔偿责任。鉴于森帝公司在诉讼中认为深帝达公司诉请的金额过高，请求法院予以调低的愿望，本院综合考虑案涉合同期限、森帝公司和中涵公司违约行为的主观过错程度以及该违约行为给深帝达公司造成的损失等因素，以各方认可的深帝达公司可从案涉租赁合同期间获取的租金收益6050026元为基数，酌定由森帝公司和中涵公司共同连带承担25％的赔偿金1512506.5元（6050026×25％）。一审法院认为案涉租赁合同“并非因某一方当事人违约导致解除”的判断有误，应予纠正。综上，深帝达公司的上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以相应支持；不成立部分，予以驳回。一审法院判决中关于未有当事人违约的认定有误，导致适用法律错误，所判应予纠正。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项和第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初7549号民事判决第一项和第三项；二、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初7549号民事判决第二项；三、森帝木业（深圳）有限公司和广东中涵实业有限公司在本判决生效后10日内向深圳深帝达投资有限公司连带赔偿1512506.5元；四、驳回深圳深帝达投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费57874元，（深圳深帝达投资有限公司已预交）由深圳深帝达投资有限公司负担39934元，森帝木业（深圳）有限公司、广东中涵实业有限公司负担17940元。一审法院须向深圳深帝达投资有限公司退还案件受理费17940元。二审案件受理费54150.18元（深圳深帝达投资有限公司已预交），由深圳深帝达投资有限公司负担40612.63元，由森帝木业（深圳）有限公司、广东中涵实业有限公司负担13537.55元。本院须向深圳深帝达投资有限公司退还案件受理费13537.55元。森帝木业（深圳）有限公司、广东中涵实业有限公司应自本判决生效之日起十日内分别向一审法院和本院缴纳17940元和13537.55元，拒不缴纳，法院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 马      龙审判员 路德虎审判员周敏二〇一九年十月二十五日书记员 庄   曼   青附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。