湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终9672号上诉人（原审被告）：赵海珍，女，1981年8月30日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：陈亮（系赵海珍之夫），男，1980年11月25日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被上诉人（原审原告）：浏阳生物医药园康鑫物业管理有限公司，住所地浏阳市生物医药园商贸街88号。法定代表人：梁建，系该公司负责人。委托诉讼代理人：左堃，湖南怀治律师事务所律师。上诉人赵海珍因与被上诉人浏阳生物医药园康鑫物业管理有限公司（以下简称康鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初5107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：请求撤销原判第一项，依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：1.被上诉人主张2017年以前的物业费超过了诉讼时效。2.被上诉人失职导致上诉人的摩托车被盗，造成上诉人的财产损失；即使收取物业费也应当按照房屋实际面积去算；物业服务不到位，保安保洁不到位。被上诉人辩称，1、一审法院已经向上诉人释明，诉讼时效是3年而不是2年，上诉人一审时承认在2017-2018收到过被上诉人的催费通知，该事实属于诉讼时效中断的法律事实，因此被上诉人的主张未过诉讼时效。2、关于上诉人主张的财产被盗的事实，上诉人并未举证，上诉人应当承担举证不能的不利后果；关于上诉人主张的面积差问题，一审法院以房屋登记面积作为判决依据，并未按照被上诉人主张的房屋面积予以认定物业费。康鑫物业公司请求一审法院判令：赵海珍支付中央财富广场小区5栋302号房物业管理费、环卫费共5893，违约金1000元，共计6893元。一审法院经认定事实如下：康鑫物业公司是一家经营物业管理的有限责任公司。赵海珍系浏阳市中央财富广场小区5栋302号房的业主，房屋建筑面积为95.06平方米。康鑫物业公司（甲方）于2013年8月16日与赵海珍（乙方）签订《中央财富广场前期物业服务协议》，约定综合物业服务费按1.2元/月·平方米收取，乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金；甲方的义务是对房屋共用部位进行维护和管理，对房屋公用设备及其运行进行维护、养护和运行服务，对小区公共设施进行维护管理，对环境卫生进行维护，秩序维护及交通秩序与车辆停放的维护……。此外，合同还对物业服务标准、合同双方权利与义务、违约责任等进行了详细约定。因赵海珍拖欠康鑫物业公司2014年7月12日至2018年6月30的物业管理服务费及环卫费，并经康鑫物业公司书面催缴后仍未交纳，康鑫物业公司遂诉至一审法院，要求判如所请。庭审中赵海珍提供照片一组，用以证实康鑫物业公司提供的物业服务不到位，包括：垃圾清理不及时、存在杂草情况，公共道路及其他设施损坏未及时修复等。另，2015年6月14日赵海珍停放在小区公共区域内的摩托车一辆被盗。一审法院认为，康鑫物业公司系经依法登记注册、取得执业资格的企业。赵海珍与康鑫物业公司签订的《前期物业服务协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以认可。康鑫物业公司为中央财富广场小区提供了物业服务，赵海珍作为该小区业主，理应按约定向康鑫物业公司交纳相应的物业服务费及环卫费，但鉴于康鑫物业公司依照物业服务收费应遵循费用与服务水平相适应的原则，康鑫物业公司提供的服务存在瑕疵，故根据合同法相关规定，康鑫物业公司向赵海珍收取的物业服务费应予酌减。为此，综合考虑本案合同履行情况，以及当事人的过错程度等因素，一审法院根据公平原则，酌定赵海珍向康鑫物业公司支付物业服务费4615元。基于上述理由，康鑫物业公司要求赵海珍支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。赵海珍辩称康鑫物业公司主张的2017年以前的物业费已经超过法律规定的两年诉讼时效，一审法院认为，因前期物业服务协议仅约定了首次收房时交纳第一年物业服务费的时间为收楼时一次性预交，此后的物业费具体交纳时间并未明确约定，应视为履行期限不明确，根据相关法律规定，康鑫物业公司可随时要求履行，故对赵海珍提出的诉讼时效抗辩，一审法院不予采纳。赵海珍辩称康鑫物业公司应对赵海珍摩托车被盗所致损失承担主要责任，一审法院认为，赵海珍的摩托车被盗，康鑫物业公司对此有管理失职的过失，该过失一方面属物业管理服务瑕疵，一审法院已通过物业服务费的扣减支持了赵海珍的该方面抗辩，另一方面康鑫物业公司因作为公共场所的管理人未尽到安全保障义务而应承担的侵权法上责任，不属本案处理范围，赵海珍可另行主张，故对赵海珍要求康鑫物业公司对其损失承担责任的抗辩，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第（四）项，《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、赵海珍于判决生效之日起5日内支付浏阳生物医药园康鑫物业管理有限公司物业管理服务费4615元及环卫费328元共计4943元。二、驳回浏阳生物医药园康鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由赵海珍负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人应否支付被上诉人物业管理服务费4615元及环卫费328元共计4943元。上诉人主张因被上诉人不负责导致上诉人家里摩托车被盗，物业服务不合格，且被上诉人要求上诉人支付2017年以前的物业费已过诉讼时效，故不应向被上诉人支付物业费等费用。经审查，上诉人与被上诉人签订了《前期物业服务协议书》，该协议属合法有效合同，对双方当事人有法律约束力。现被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人作为该小区业主，应按约向被上诉人交纳相应的物业服务费及环卫费。原判认定被上诉人提供的物业服务有瑕疵，综合考虑本案合同履行情况，以及当事人的过错程度等因素，依照物业服务收费与服务水平相适应的原则及公平原则，酌定上诉人向被上诉人支付物业服务费4615元及环卫费328元并无不当，本院予以维持。对上诉人提出家里摩托车被盗的事实，原判认定康鑫物业公司存在管理失职过失并无不当，本院予以维持。但因车辆被盗的损失赔偿问题系上诉人与侵权人之间的侵权法律关系，不属于本案物业服务合同关系，本院不予审查。对于本案是否超过诉讼时效的问题，因《前期物业服务协议书》仅约定了首次收房时交纳第一年物业服务费的时间为收楼时一次性预交，此后的物业费具体交纳时间并未明确约定，应视为履行期限不明确，根据相关法律规定，被上诉人可随时要求履行，故对上诉人该上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人赵海珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵海珍负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇一九年十月十四日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。