贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔27民终1973号上诉人（原审被告）：贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司，住所地贵州省都匀市新华路******，统一社会信用代码91522701683966495G。负责人：杜鑫忠，该公司经理。委托诉讼代理人：柳玉勇，贵州子为律师事务所律师。委托诉讼代理人：庭开叶，贵州子为律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：陈积惠，女，1970年5月9日出生，汉族，住贵州省都匀市。被上诉人(原审原告)：张仕刚，男，1971年4月19日出生，汉族，住贵州省都匀市。原审被告：贵州黎筑房地产开发有限公司，住所，住所地贵州省贵阳市云岩区中华中路**金凤凰大厦**社会信用代码91520000798806985U。法定代表人：杜鑫忠，该公司经理。委托诉讼代理人：潘徽，贵州子为律师事务所律师。上诉人贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司（以下简称黎筑都匀分公司）因与被上诉人陈积惠、张仕刚及原审被告贵州黎筑房地产开发有限公司（以下简称黎筑公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2019）黔2701民初2094号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎筑都匀分公司上诉请求：1.撤销原判，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：本案争议的焦点是逾期办证的责任是否可归责于黎筑都匀分公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任，该解释明确了出卖人承担逾期办证违约责任的前提条件是，可归责于出卖人自身的原因。本案不能办证的原因有二，一是相关部门发布新规，却没有配套的实施方案；二是涉案楼盘所在城市进行的城市电力配套设施建设工程，一直处于滞后建设，导致楼盘无法进行综合验收，办证机关不予办证。一审判决认为不属于不能克服的范畴，黎筑都匀分公司认为自己无能力改变，只能被动接受，显然责任原因不能归责于黎筑都匀分公司。只有在合同当事人能作为而不作为的情况下承担违约责任才公平。因为新规，先前完工的配电房需要进行迁改，这是黎筑都匀分公司可以克服的情况，但是迁改配电房所耽误的时间不应当计算在逾期办证的时间内。陈积惠、张仕刚二审未作答辩。黎筑公司二审未作述称。陈积惠、张仕刚向一审法院起诉请求：1.判令黎筑都匀分公司、黎筑公司向陈积惠、张仕刚支付截止2019年2月28日逾期609天办理商品房转移登记的违约金97292.13元；2.判令黎筑都匀分公司、黎筑公司按照合同约定的日万分之四向陈积惠、张仕刚支付违约金从2019年3月1日起计至其按约交付办证资料止；3.判令黎筑都匀分公司、黎筑公司立即向陈积惠、张仕刚交付办理商品房变更登记所需资料，以房地产登记部门要求的资料为准；4.本案诉讼费由黎筑都匀分公司、黎筑公司承担。一审法院认定的事实：1.2015年4月19日，陈积惠、张仕刚与黎筑都匀分公司签订了《商品房买卖合同》，约定黎筑都匀分公司将位于都匀市斗篷山路××号房屋（建筑面积：100.35平方米，套内建筑面积：82.74平方米）出卖给陈积惠、张仕刚，房屋单价为4827.08元/平方米（按套内面积计算），总价款为399393元。合同第八条约定买受人以公积金贷款付款的，应当于本合同签订之日向出卖人交付首期房款199393元，余款200000元以公积金贷款支付……在接到出卖人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；第二十二条第三款约定出卖人承诺于2017年6月29日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，若约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之四的违约金；2.合同签订后，陈积惠、张仕刚于2015年6月1日向黎筑都匀分公司支付了首期购房款199393元、2015年10月20日向黎筑都匀分公司支付了余款200000元，至此陈积惠、张仕刚已全部履行完合同约定的付款义务；3.案涉小区配电房位置迁改完工后，相关施工负责人于2017年8月30日将配电房移交给黎筑都匀分公司及都匀市水岸铭门物业服务有限公司；4.2018年7月17日，黎筑都匀分公司出具《关于黎筑商厦配电房位置迁改的情况说明》，向都匀市住建局说明案涉房屋在建设时根据南方电网新规范要求将配电房位置迁改至室外，贵州电网有限责任公司都匀供电局配套办在该情况说明上加盖公章并注明情况属实；5.案涉商品房目前仍未能够办理商品房转移登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。陈积惠、张仕刚与黎筑都匀分公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示、内容真实有效且未违反法律、行政法规的禁止性规定，双方均应按照合同约定诚实、积极地履行各自义务。本案中陈积惠、张仕刚已按约履行了支付房款的义务，黎筑都匀分公司未在约定的期限内向陈积惠、张仕刚交付办理商品房转移登记的相关文书，其行为已构成违约，理应承担违约责任。庭审中，黎筑都匀分公司、黎筑公司均抗辩称逾期办证系因相关部门发布新规、房屋并网供电、迁改配电房等不可抗力因素所致，故黎筑都匀分公司、黎筑公司应当免责，但以上原因虽会对案涉工程造成一定的影响，但尚不属于黎筑都匀分公司、黎筑公司不能克服的范畴，故一审法院不予采信。关于违约金的标准，双方虽于合同中约定按照日万分之四计算，但黎筑都匀分公司、黎筑公司提出该违约金标准过高，请求法院将其调整为日万分之零点五，根据《合同法》第一百一十四条：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”之规定，一审法院根据公平原则以及诚实信用原则予以综合考量，酌定将违约金标准调整为以陈积惠、张仕刚已付购房款为基数，按日万分之零点五计算，即自2017年6月30日起至2019年2月28日的违约金共计399393×0.05‰/日×609日=12161.52元，自2019年3月1日起，以陈积惠、张仕刚已付购房款399393元为基数，按日万分之零点五向陈积惠、张仕刚计付违约金至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。因黎筑都匀分公司为黎筑公司下属分公司，该分公司已进行了工商注册登记，应以其经营管理的财产承担付款义务，故以上违约金应由黎筑都匀分公司向陈积惠、张仕刚支付，不足部分由黎筑公司承担补充责任。关于陈积惠、张仕刚要求黎筑都匀分公司、黎筑公司立即交付办理涉案商品房变更登记所需资料的请求，因案涉商品房目前仍未能够办理商品房转移登记，在黎筑都匀分公司、黎筑公司具备商品房转移登记条件时，陈积惠、张仕刚可自行与黎筑都匀分公司、黎筑公司联系办理，或通过其他途径解决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司于判决生效之日起十日内向陈积惠、张仕刚支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金12161.52元，并自2019年3月1日起，以已付购房款399393元为基数，按日万分之零点五向陈积惠、张仕刚计付违约金至交付办理商品房转移登记的有关文书之日；二、贵州黎筑房地产开发有限公司对贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司的以上债务承担补充责任；三、驳回陈积惠、张仕刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2232元，因适用简易程序减半收取1116元，诉前保全费993元，共计2109元，由陈积惠、张仕刚负担1845元，贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司负担264元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，黎筑都匀分公司与陈积惠、张仕刚签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审确认该合同有效正确，本院予以确认。关于黎筑都匀分公司是否应当承担逾期办证违约金的问题。黎筑都匀分公司上诉主张逾期办证系因相关部门发布新规、城市电力配套设施建设工程滞后建设等不可抗力因素所致，故黎筑都匀分公司应当免责。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，当出现黎筑都匀分公司所称的上述情形时，其可以通过知会购房者，协商变更合同、另行签订补充协议等方式加以解决，并非黎筑都匀分公司不能克服，但黎筑都匀分公司并未提供证据证明其实施了相应的补救行为，现其以相关部门发布新规、城市电力配套设施建设工程滞后建设属不可抗力为由主张免责，没有事实和法律依据。故对黎筑都匀分公司提出的该项主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费104元，由贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司负担。本判决为终审判决。审判长  莫玉魁审判员  王 锦审判员  万 青二〇一九年十月十一日法官助理陈艳书记员詹劭