河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初14541号原告：郑州鑫南置业有限公司，住所地郑州市管城回族区紫荆山南路与南三环向北200米路东鑫苑国际新城**楼**。法定代表人：庄青松，总经理。委托诉讼代理人：曹俊峰，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾霜楠，北京华泰（郑州）律师事务所实习律师。被告：刘勇岗，男，1979年9月29日出生，汉族，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：胡正立，河南步青律师事务所律师。原告郑州鑫南置业有限公司（以下简称鑫南置业公司）与被告刘勇岗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫南置业公司的委托诉讼代理人曹俊峰，被告刘勇岗及其委托诉讼代理人胡正立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫南置业公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的编号17003539914的《商品房买卖合同》，被告于判决生效后十日内配合原告办理该涉诉房屋预告登记注销和合同登记备案注销的事宜；2．判令被告向原告支付违约金59414.6元；3．判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年8月25日，原、被告签订了一份编号为17003539914的《商品房买卖合同》，按照合同约定，被告购买原告开发的位于管城××区××南、××路东的“鑫苑城一号院”项目4幢7层701号房屋一套，房屋总价1188292元。其中，被告应于2017年8月25日当天向原告支付购房款357292元，于2017年9月25日向原告以银行按揭贷款方式支付购房款831000元。但合同签订后，被告却未按时向原告支付购房款，被告的行为导致原告售房收款的目的无法达到，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告须无条件配合原告办理合同解除事宜，现虽经原告多次催促，被告仍拒绝支付购房款。为维护原告合法权益，故诉至法院。刘勇岗辩称：1．被告同意解除双方签订的编号为17003539914的《商品房买卖合同》；2．未能取得银行贷款属于情势变更，签订《商品房买卖合同》后，在银行贷款审批过程中，因居住需求，被告以贷款形式在安阳老家置办房产一套，后银行以被告已有银行贷款、负债率较高、涉案房屋的首付比例需达到60%为由拒绝办理，该情形属于不可归责于被告的情况，且被告将办理银行贷款的材料交给原告置业顾问，由原告代为办理，双方在知晓银行贷款无法审批的情况后，被告便多次向原告协商准备退房、解除合同，但原告员工坚称可以协调，致使本案产生，故被告不存在违约行为；3．原告主张违约金数额没有事实和法律依据，且若双方解除合同后，原告可以更高的价格出卖房屋并从中获益，被告并未给原告造成损失，原告主张违约金不符合公平、公正的原则。本院经审理认定事实如下：2017年6月18日，刘勇岗向鑫南置业公司交纳登记费80元、维修基金5838元。2017年8月25日，鑫南置业公司（出卖人）、刘勇岗（××）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定刘勇岗购买鑫南置业公司开发的位于管城××区××南、××房，建筑面积89.82平方米，总房款1188292元。合同附件四补充协议第三条约定：××于2017年8月25日前支付首付款357292元，剩余房款831000元贷款支付；××承诺已对按揭贷款政策充分了解且其具备按揭贷款条件，贷款方式为商业性贷款，××同意出卖人指定银行，××应按贷款银行的要求于2017年8月25日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用，出卖人应提供因××贷款所需由出卖人提供的资料；因××的原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意××在10日内一次性支付，不承担违约责任，逾期参照本合同第七条处理；因出卖人的过错导致未能获得银行贷款或获得贷款少于贷款数额的，××同意变更为一次性付款或解除合同，一次性付款的，××需在出卖人向××发出书面通知之日起30日内付清全部房款，解除合同的，××需在出卖人向××发出书面通知之日起5日内到出卖人处办理解除合同书面手续，在合同解除手续办理完毕之日起30日内，出卖人将××已付房款退还××，并按银行同期活期存款基准利率付给利息，如××未在上述约定期限内办理合同解除手续的，视为××同意继续履行合同，××同意在出卖人向××发出书面通知之日起30日内付清全部房款，逾期参照本合同第七条处理。附件六《商品房买卖合同补充约定》第二条约定：××在签订《买卖合同》及本补充约定前，已知悉并充分理解拟申请贷款银行关于办理贷款所需条件、程序及所需费用，并已向相关银行了解其贷款资格和可贷额度，××已充分认识到，贷款银行可能会因××不具备贷款资格或存在不良记录而拒绝贷款，或者提高贷款首付款比例，该等风险由××承担；如果××申请贷款额度与贷款银行批准额产生差额，或者国家调整购房贷款政策，××应在出卖人发出付款通知之日后7日内自行付清差额部分，或者在贷款银行公布新政策之日起7日内补足贷款所需首期房款及其余房款，以获得贷款银行发放贷款，否则视为××付款违约，××应按《买卖合同》约定承担违约责任；××承诺其已具备贷款条件，无论何种原因导致××未能获得购房贷款而造成延迟付款、未足额付款等违约情形，出卖人有权要求××在出卖人催告后7日内变更付款方式并继续履行《买卖合同》及本补充约定，否则视为××付款违约，××应按《买卖合同》约定承担违约责任。第十条约定：如因××原因导致《买卖合同》及本补充约定解除的，出卖人有权扣留××履约保证金不予返还，且××应向出卖人支付总房款5%的违约赔偿金，如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，××应在出卖人发出合同解除通知之日起10日内，配合出卖人办理相关撤销手续。合同签订当日，刘勇岗向鑫南置业公司交纳首付款357292元，双方向房地产登记机构办理了合同信息备案手续。2018年5月3日，刘勇岗取得了案涉房屋预售商品房买卖预告登记。另查明，2018年3月26日，鑫南置业公司向刘勇岗发出《交款催告函》，主要内容为：你未能按约定于2017年9月25日前交纳首付款之外的剩余房款831000元已经构成买卖合同项下违约，为维护买卖合同项下的双方权益，现正式发函催告，请你务必于2018年3月29日前足额交纳应交未交款项，我公司保留按照买卖合同要求你承担逾期付款违约金等违约责任的权利，如前述期限届满，你未能足额交纳应交款项的，我公司将按照买卖合同相关约定，行使出卖人权利，包括但不限于解除买卖合同、另行出售该房屋、追究违约责任等。2018年4月2日，鑫南置业公司向刘勇岗发出了《通知书》，主要内容为：你发生逾期支付购房款超过30日，依据买卖合同，我公司正式函告于2018年4月2日解除双方于2017年8月25日签订的《商品房买卖合同》，收回该房屋，并按买卖合同有关××违约导致合同解除的约定办理解约清理，请你于2018年4月5日到鑫苑国际新城售楼部办理买卖合同解除手续，并配合办理合同解除涉及第三方事项，如你未能到场办理，我公司将按买卖合同约定自行办理，由此造成的任何损失或不利后果均由你自行承担。鑫南置业公司称刘勇岗在签订《商品房买卖合同》后在安阳通过银行贷款方式购买了一套房产，导致本次银行贷款未获审批。刘勇岗认可其于2017年12月份在安阳通过银行贷款方式购买了一套房产，亦认可其收到了鑫南置业公司发送的《交款催告函》及《通知书》，但其称在收到了《交款催告函》及《通知书》后就与鑫南置业公司积极协商，要求解除合同办理退款，但鑫南置业公司的顾问一直表示可以办理银行贷款，才导致本案发生。另，诉讼过程中，刘勇岗表示其目前无能力一次性支付剩余购房款。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其附件均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定被告以向银行申请商业贷款的方式支付除首付款以外的剩余房款，但被告因自身原因无法获得银行贷款，在原告催告后直至本案开庭时亦未能支付剩余房款，且被告在庭审中明确表示无能力一次性支付剩余房款，被告未履行支付全部购房款的合同义务，构成违约，导致原告收受房款的合同目的无法实现，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，理由正当，于法有据，本院予以支持。因原、被告双方已经办理合同信息登记备案及商品房预告登记，故被告应当配合原告办理合同信息备案及商品房预告登记注销手续。被告违约，应当按照合同约定支付违约金。《商品房买卖合同》附件六约定如因被告原因造成合同解除的，应向原告支付总房款5%的违约金，不违反法律规定，故被告应向原告支付违约金59414.6元（1188292×5%）。被告辩称未获得银行贷款属于情势变更，被告不存在违约行为的意见，因与本院查明事实不符，本院依法不予采信。关于被告辩称合同解除后原告可以更高的价格另行出售房屋，被告未给原告造成损失的意见，本院认为，《商品房买卖合同》系在双方对于房屋买卖相关事宜达成一致后自愿签订的，双方订立合同的目的在于整个交易行为的顺利完成，即原告收受全部购房款，被告获得房屋所有权，合同约定违约金的目的也旨在约束双方全面履行合同义务从而达成合同目的，合同签订后房地产价格上涨系社会经济发展等原因造成，不应以房地产价格上涨的客观事实而免除被告违约所应承担的违约责任，故对被告的该项辩称意见，本院依法不予采信。至于合同解除后原告应向被告退还的相关购房款项，原、被告双方可依据合同约定另行解决，本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告郑州鑫南置业有限公司与被告刘勇岗于2017年8月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：17003539914）；二、被告刘勇岗于本判决生效之日起十日内支付原告郑州鑫南置业有限公司违约金59414.6元；三、被告刘勇岗于本判决生效之日起三十日内协助原告郑州鑫南置业有限公司办理合同信息备案注销手续及商品房预告登记注销手续。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1385元，减半收取计693元，由被告刘勇岗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  康月婷二〇一九年十月二十五日法官助理张梦磊书记员王楠