辽宁省北票市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1381民初1987号原告：张忠飞，男，1981年9月28日出生，汉族，农民，住辽宁省北票市。委托诉讼代理人：李玉海，北票市凉水河乡法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张书祥，男，1959年7月20日出生，汉族，农民，住辽宁省北票市。原告：郭满，女，1990年1月10日出生，蒙古族，农民，住内蒙古通辽市。委托诉讼代理人：张忠飞，男，1981年9月28日出生，汉族，农民，住辽宁省北票市。被告：吴国华，男，1986年11月15日出生，汉族，农民，住辽宁省北票市。委托诉讼代理人：付强，北票市台吉管理区法律服务所法律工作者。原告张忠飞、郭满与被告吴国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张忠飞及其委托诉讼代理人李玉海、张书祥，原告郭满的委托诉讼代理人张忠飞，被告吴国华及其委托诉讼代理人付强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张忠飞、郭满向本院提出诉讼请求：1、要求解除租赁合同；2、要求被告给付原告经济损失98,810元；3、案件受理费由被告负担。事实及理由：二原告系夫妻关系。二原告为了经营饭店，于2018年10月19日与被告签订了租房协议，约定被告将位于庄头菜市场的门市房租给原告，租期三年，年租金25,000元，另付押金1,000元。合同签订之日，二原告给付被告现金26,000元。二原告接受房屋后对房屋进行了装修并购买了经营饭店所需设备，累计支出26,810元。二原告经营的饭店于2018年11月18日开业，直至2019年5月23日，因租赁房屋为临建房被政府强制拆除。由于被告隐瞒了临建房的事实，给原告造成的经济损失包括：房屋租金（一年）25,000元；押金1,000元；装修及购买设备款26,810元；五个月营业收入45,000元（每月9,000元），上述损失共计人民币98,810元。吴国华辩称，第一，租赁合同签订双方为吴国华与郭满，张忠飞无诉讼主体资格；第二，我不存在隐瞒临建房的行为；第三，因该房屋现由原告承租使用，所以同意退还给原告8、9、10三个月的租金，6月及7月的租金可以就拆除部分适当返还；第四，不认可原告提出的每日400-500元的营业收入金额；第五，我知道并同意原告对房屋的添附行为，但是对于添附物中的可移动物品不同意折价继续使用；第六，签订合同时我们口头约定在合同到期后如果房屋和设备未损坏，押金退回，为了防止原告不维修房屋，我留的1,000元押金，如果原告维修，同意退回押金。张忠飞、郭满围绕诉讼请求依法向本院提交了证据：1、《租房协议》，证明原告郭满与被告吴国华于2018年10月19日签订协议；2、结婚证，证明二原告系夫妻关系；3、租赁房屋未被拆除之前的照片一组；4、费用明细表及票据证明，于2018年10月20日为饭店制作牌匾显示屏花费3,700元，原告为饭店用平板喷绘、led灯箱花费500元；于2018年10月末，为饭店刮白花费1,700元、为饭店安装炽灯花费1,120元；于2018年11月2日购买油炉、面案等厨具共计11,630元，购买和面机1台1,200元；于2018年11月10日购买桌子、垫子共计3,000元；于2019年5月27日为饭店拆牌子花费200元。对于证据3被告无异议，故对证据3的证明效力，本院予以确认。被告对证据1、2的真实性没有异议，但是被告提出该证据不能证明原告张忠飞具有诉讼主体资格；对证据4，被告以费用明细表系原告自己制作，且票据中部分商品与明细表中的商品价格不吻合，部分票据不具备证据形式为由不予认可。证据1、2能够证明原告郭满与被告存在房屋租赁关系，二原告系夫妻关系，且证据来源和形式符合法律规定，故对证据1、2的证明效力，本院予以确认；证据4，结合原、被告陈述，能够证明原告为经营饭店购买了厨具、制作了LED灯、牌匾，且为租赁的房屋进行刮白花费了资金的事实，故对证据4中加盖了出售方公章的票据的证明效力，本院予以确认。吴国华提供如下证据：1、房屋所有权证（证号：北村房字第**），证明坐落于北票市，建筑面积为153.28平方米的房屋为吴桂春、朱桂杰共同共有，使用性质为商业住宅；2、租赁房屋被拆除之后的照片。对证据1，原告提出该证据仅能证明租赁房屋主体结构合法，但是不能证明营业厅部分合法；对证据2，原、被告双方均认可原告于2019年6月26日已经搬出。经对证据的审查和当事人陈述，本院认定事实如下：原告张忠飞、郭满系夫妻关系。2018年10月19日，原告郭满与被告吴国华签订了《租房协议》，该协议约定：“出租方（甲方）吴国华，承租方（乙方）郭满，甲方同意将庄头门市房出租给乙方，协议如下：1、租期为三年，自2018年10月20日起至2021年10月20日止；2、租金一年一付，第一年租金25,000元（含押金1,000元，退房时返还乙方）……3、租赁期间，甲方不得无原因要回房屋，如有特殊原因（如动迁等）双方协商赔偿乙方损失……”。在本案诉讼过程中，原、被告均认可《租房协议》中的“庄头门市房”位于北票市，包括产权证证号为北村房字第**筑面积为153.28平方米的商业住宅（以下简称“主楼”）及与该建筑相连的无证照建筑（以下简称“营业厅”）及无证照地下室。协议签订当日，原告给付被告租金24,000元及押金1,000元，被告吴国华向原告交付了房屋。原告接受房屋后，在取得被告吴国华同意的情况下对营业厅进行了装修，包括刮白、线路更换等，并购置了厨具及桌椅板凳等物品用以在营业厅经营饭店。2018年11月18日，原告经营的饭店正式营业。2019年6月24日，因营业厅系无证照的临时建筑，故被政府强制拆除。2019年6月26日，原告在主楼搬出。本院认为，出租人就未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，房屋占有使用费可以参照合同约定的租金标准。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因不可归责于承租人的事由致使租赁物部分灭失的，致使不能实现合同目的的，承租人可以要求解除合同。在本案中，原告郭满与被告签订的《租房协议》，根据合同的相对性原则，该合同的权利义务承受主体应为原告郭满与被告吴国华。原告张忠飞、郭满虽系夫妻关系，但原告张忠飞并非合同当事人，故张忠飞作为原告起诉主体不适格。原告郭满与被告签订的《租房协议》中的标的物包括有证照的主楼与无证照的营业厅及无证照地下室三部分，其中营业厅、地下室部分系未经批准建设的临时建筑，故该协议中关于营业厅、地下室的约定内容无效，但该约定的存在不影响租房协议中其他约定内容的效力。就营业厅的房屋占有使用费应参照《租房协议》约定的租金标准计算。协议签订后，原告按照约定向被告交付了第一年的租金24,000元及押金1,000元，但在合同约定的履行期限届满前，作为标的物一部分的营业厅被政府强制拆除，致使租房协议的目的无法实现，故原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。原告于2018年10月19日接受房屋，于2019年6月26日搬出，故被告应当返还原告四个月租金，即8,000元。因原、被告在《租房协议》中约定，押金在退房时予以返还，故被告应返还原告押金1,000元。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修房屋，租赁合同无效的，未形成附合的装饰装修，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；对已经形成附合的装饰装修，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。在本案中，因营业厅被拆除系由被告的原因所致，故被告应赔偿原告对营业厅刮白支付费用1,700元。对于原告要求被告赔偿购买设备款的诉讼请求，缺少法律依据，故本院不予支持。现原告提供的证据不足以证明其营业损失，故原告要求被告赔偿营业损失的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、第九十一条、第九十四条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告张忠飞的起诉；二、解除原告郭满与被告吴国华签订的《租房协议》；三、被告吴国华于本判决生效之日起十日内返还原告郭满租金8,000元、押金1,000元；四、被告吴国华于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭满经济损失1,700元；五、驳回原告郭满其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，270元，由原告郭满负担2,020元，由被告吴国华负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  孙雅慧人民陪审员  邵玉桐人民陪审员  曹子剑二〇一九年十月二十一日书 记 员  张华上