黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初3650号原告：柳立奎，男，汉族，1974年06月17日出生，务工人员，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：马海军，肇源县为民法律服务所法律工作者。被告：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇新自来水家属楼物业办公室**。法定代表人：何京龙，职务经理。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。第三人：徐彩凤，女，汉族，1966年08月07日出生，个体工商户，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：许延平，黑龙江延平律师事务所律师。原告柳立奎与被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司(简称宇龙公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年08月08日立案后，第三人徐彩凤申请参加诉讼，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告柳立奎及其委托诉讼代理人马海军、被告宇龙公司委托诉讼代理人魏红亮、第三人徐彩凤及其委托诉讼代理人许延平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告柳立奎向本院提出诉讼请求：1.请求其与被告宇龙公司签订的房屋置换新建楼房合同有效；2.确定肇源县肇源镇金瑞花园小区9号楼1单元1002室归其所有；3.被告返还大改造基金（大修理基金）11,762元及面积补差款13,270元；4.赔偿延期交付房屋违约金84,300元；5.被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年09月29日签订《房屋置换新建楼房合同》，合同第一条约定：“原告以其现有住房及土地使用权的面积292平方米置换甲方待建金瑞花园商服楼2套（一至二层），每套面积为3.5米×16米×2＝112平方米，2套总面积224平方米；居民住宅楼3套，每套80平方米，3套总面积240平方米。”“楼房竣工后，建筑面积小于合同面积，1平方米以内甲方不给乙方找差价，大于合同面积无论多少，乙方都不给甲方找差价。”被告只交付了3号楼8门、9门2处商服楼及9号楼3单元802室和902室，尚有9号楼1单元1002室未按约定交付，所收取的面积补差款属于违约行为。合同第3条约定：“甲方开发的楼房最晚不超过2015年08月30日。经县建筑质监部门验收合格后，将楼房交给乙方且能正常使用。交钥匙时，甲方不得以任何理由向乙方索取费用。否则因交钥匙拖延时间，而造成乙方经济损失，甲方每日补偿给乙方现金300元。”甲方于2016年06月07日方办理交房手续，按约定交房时间延期281天，应赔偿281天×300元/天＝84,300元。合同第四条约定：“甲方置换给乙方商服楼，2套总面积224平方米，住宅楼**，每套80平方米，总面积240平方米。所交的一切费用由甲方负责，比如上下水、电表、水表、电话、闭路、网络入网费、采暖入网费、大改造基金及其他等。”被告所收取大修理基金11,762元的行为违反了该条约定。开发商在交付回迁房屋时采取胁迫手段，不补交超出约定面积款就不交付房屋，所以，被迫交付了找补面积款及大修理基金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，其对涉案房屋享有所有权。第三人与被告之间的交易行为，显然有串通嫌疑。第三人提到柳凤义代理行为不具有表见代理特征，代理一个行为不一定有权代理另一行为，所以柳凤义的代理行为不能认定为表见代理。关于诉讼时效，因原告已多次向被告工作人员王会晨主张过权利，不存在诉讼时效问题。请依法支持其诉讼请求。被告宇龙公司辩称，对于原告的第一项诉讼请求，拆迁合同效力我方认为应与原建设局备案合同内容一致；不同意原告的其他诉讼请求。大修理基金和补面积款，原告没有向其公司交纳，其没有义务返还。原告自认2016年06月07日实际占有使用房屋，至2019年06月06日，满3年，2019年08月08日原告起诉已超出主张违约金的诉讼时效期间。且原告也未向其主张过权利，没有诉讼时效中断的情形。另外，回迁房屋经其确认后方能协助办理不动产权登记证。综上，应依法判决其与原告之间的纠纷，第三人无权向我方主张任何权利。第三人徐彩凤陈述，1.请人民法院确认其与宇龙公司签订的《金瑞花园房屋认购书》有效；2.确认肇源县肇源镇金瑞花园小区9号楼1单元1002室住宅楼归其所有；3.被告宇龙公司协助其办理不动产登记；4.驳回原告柳立奎的诉讼请求；4.诉讼费用由原、被告负担。事实与理由：被告宇龙公司开发建设金瑞花园小区楼房期间，占用柳凤义、柳立奎父子的房地产，与柳凤义、柳立奎签订了房屋置换新建楼房合同书，楼房建成后，2016年07月19日，因柳凤义（柳立奎）未交多出面积款同意返还1套住宅即案涉楼房给宇龙公司，其中有柳凤义（柳立奎）抵交多出面积56平方米、为案外人任凤英抵交28.38平方米。宇龙公司收回上述楼房后，于2016年11月15日抵账给刘松，刘松于2017年07月20日交纳入网费等费用，进行装修，居住至2019年01月31日向其出售，其与刘松共同找到宇龙公司金瑞花园项目负责人李季，将房屋买受人及相关交费票据更名至其名下。从柳凤义交回房屋的时间起算，本案原告主张权利已超过诉讼时效，原告没有出示能证明诉讼时效期间存在中止中断和延长的法定情形。另外，按照相关法律规定，撤销权行使应在知道受损害起1年内主张，但原告没有在知道1年内行使撤销权，已超过法律规定的除斥期间，其诉讼请求不应予以支持。综上，原告对该楼的诉讼主张没有事实和法律依据，应予驳回；为使其权益不受侵害，请求支持其诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。确认本案事实如下：在肇源县肇源镇东方红街4委，柳凤义（柳立奎之父）于1991年11月份，取得图号93、地号34的《土地使用权证》，用地面积168.27㎡、建筑占地56.43㎡，四至中南至柳立奎；1992年09月16日，柳立奎取得字第5544号《房屋使用权证》，建筑面积104㎡；2003年11月11日，取得地号37/2/400-35号《土地使用权证》，使用面积92.40㎡；2006年09月12日，取得肇源房权证肇源镇字第（2006）0018201号《房屋所有权证》，建筑面积55.12㎡。2013年09月29日，柳凤义代柳立奎（乙方）与宇龙公司（甲方）签订《房屋置换新建楼房合同书》，约定柳立奎以其所有、使用住房和土地使用权的土地使用面积292㎡房屋证号：5544、（2006）0018201、土地（2003）470、05058号，置换宇龙公司待建金瑞花园小区商服楼2套（一至二层），每套面积为3.50m×16m×2＝112㎡,2套总面积224㎡；住宅楼**，每套80㎡，3套总面积240㎡。同时约定，交钥匙时，甲方不得以任何理由向乙方索取费用。否则因交钥匙拖延时间，而造成乙方经济损失，甲方每日补偿给乙方现金300元。所交的一切费用由甲方负责，比如上下水、电表、水表、电话、闭路、网络入网费、采暖入网费、大改造基金及其他等。另外，在该合同书上王会臣注明水暖设备由乙方拆出；柳凤义注明已回迁3号楼8门（建筑面积113.87㎡）、9门（建筑面积114.19㎡）、9号楼3单元802室、902室，建筑面积均为81.71㎡。2016年06月08日，柳立奎交纳回迁补面积款13,270元（3.42㎡×3,880元/㎡）上述2套住宅楼的大修理基金、天然气款合计9,862元，同月24日交纳上述2套商服楼大修理基金6,842元。2016年07月19日，柳凤义代柳立奎在同意人处签名的《协议书》记载，金瑞花园回迁户柳凤义（柳立奎）多出面积款未交，同意返回1套住宅9号楼1单元1002室（建筑面积84.38㎡），收回面积56㎡、剩余28.38㎡顶给任凤英（柳凤义再婚妻子）多余面积款。宇龙公司收回金瑞花园小区9号楼1单元1002室后，将该住宅楼抵顶给案外人刘松。刘松交纳2016年—2019年的取暖费、水、电费、物业费、二次供水费、电梯费等费用。2019年01月31日，刘松与第三人徐彩凤签订《房屋买卖合同》，刘松将该住宅楼以价款230,000元出售给徐彩凤。徐彩凤与宇龙公司金瑞花园项目部签订《金瑞花园房屋认购书》，交纳了此后的水、电费、物业费等费用，并居住至今。2015年08月份，宇龙公司取得该栋楼房《商品房预售许可证》，证号为庆源房预售证第3081068号。上述事实有各方当事人的陈述、《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《房屋置换合同》、《协议书》、《房屋买卖合同》、《金瑞花园房屋认购书》、《回迁安置房屋分户审核明细表》、《商品房预售许可证》及相关费用收据在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，应受到法律保护。案涉住宅楼所在小区楼房系被告宇龙公司开发建设的。2013年09月29日，柳立奎之父柳凤义代理其与鑫源公司签订《房屋置换新建楼房协议书》，该房屋拆迁安置补偿合同是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规强制性、禁止性、效力性规定，应为有效合同。该合同约定案涉住宅楼在置换房屋之内，但在2016年06月份，柳立奎取得其他置换房屋时，宇龙公司并未将案涉住宅楼交付给柳立奎，柳立奎亦未实际占有案涉房屋。同年07月19日柳凤义代理柳立奎签订的协议书能够证明因柳凤义（柳立奎）未交多出面积款，同意将案涉住宅楼予以返还，系置换双方当事人达成返还案涉房屋的合意，况且，柳立奎陈述2016年度其在案涉房屋所在地工作、生活，应视为其对其父亲柳凤义取得返回楼房协议等事宜是明知的，且交纳其取得置换楼房的大修理基金等费用。可认定是对柳立奎与宇龙公司置换协议内容的部分变更，应以变更后的内容为依据。况且自有关房屋交付至柳立奎提起本次诉讼达3年有余，柳立奎并未向本案第三人及他人主张权利，应视为其放弃优先取得补偿安置房屋的权利；柳立奎无证据证明置换双方在履行民事义务过程中存在欺诈、胁迫等违法行为的证据，应视为其自愿交纳的大改造基金（大修理基金），其请求返还及赔偿延期交付房屋违约金的诉讼请求，已超过法律规定3年的诉讼时效期间，并无法律规定诉讼时效期间中止、中断的情形，依法不予保护。综上，足以确认置换双方就案涉房屋达成回购合意的事实，柳立奎已无权对上述住宅楼主张权利，其他诉讼请求超过法定诉讼时效期间，依法不予支持，应予驳回。被告宇龙公司与第三人徐彩凤签订的《金瑞花园房屋认购书》，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该协议是双方真实意思表示，该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害原告等人的合法权益，属合法有效的合同，对双方当事人均有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务；案涉住宅楼应归徐彩凤所有；宇龙公司有义务协助徐彩凤办理不动产登记。综上所述，原告柳立奎与被告宇龙公司签订房屋拆迁安置补偿合同有效；案涉住宅楼归第三人徐彩凤所有；被告宇龙公司协助第三人办理相关的不动产登记；原告柳立奎的诉讼请求事实不清，证据不足，部分主张超过诉讼时效期间，依法不予保护。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告柳立奎与被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司签订的房屋拆迁安置补偿合同，即房屋置换新建楼房合同有效；驳回原告柳立奎的其他诉讼请求；三、第三人徐彩凤与被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同，即金瑞花园房屋认购书有效；四、肇源县肇源镇金瑞花园小区9号楼1单元1002室住宅楼归第三人徐彩凤所有；五、被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司协助第三人徐彩凤办理位于肇源县肇源镇金瑞花园小区9号楼1单元1002室住宅楼不动产登记手续，于本判决发生法律效力后立即履行。案件受理费4,376元，减半收取计2,188元、第三人徐彩凤的申请费2,375元，合计4,563元，由被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  王得利二〇一九年十月十五日书记员  孙 帅附：第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第七条拆迁人与被拆迁人安置所有权置换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。