杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0105民初4163号 原告：张昌龙，男，1968年12月3日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：叶心勇，周其华，浙江省法律援助中心前进工作站法律工作者。 被告：姚国仙，女，1962年4月4日出生，汉族，身份证地址杭州市拱墅区，现住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：柯直，浙江乾衡律师事务所律师。 被告：孟丽华，女，1986年12月4日出生，汉族，身份证地址杭州市拱墅区，现住杭州市拱墅区。 被告：孟国建，男，1962年6月21日出生，汉族，身份证地址杭州市拱墅区，现住杭州市。 原告张昌龙与被告姚国仙合同纠纷一案,本院于2019年4月22日立案审理，在诉讼过程中，本院依职权追加被告孟丽华、孟国建为共同被告，并依法组成合议庭进行审理。本案于2019年8月7日、9月20日公开开庭进行审理，原告委托代理人叶心勇、周其华，被告姚国仙及其委托代理人柯直，被告孟丽华均到庭参加诉讼，被告孟国建未到庭参加诉讼，本院依法进行开庭审理。本案现已审理终结。 原告诉称：2004年4月，原告与被告签订一份协议，协议约定：原告租赁被告位于杭州市拱墅区外贸仓库旁一处房屋，租期从2004年4月1日至2044年3月21日，期满后房屋未拆迁，使用权仍归乙方所有，协议还约定甲方（即被告）如中途需要出卖、抵押或拆迁上述房屋的，甲方应提前6个月通知乙方，一次性退回所有租金，并承担装修、搬迁、误工等所有费用壹拾伍万元整，或按房屋总建筑面积的整体评估的30%款项赔偿给乙方。2017年5月，所涉房屋被列入拆迁范围，致使该协议不能继续履行，按协议第六条的约定，被告应按房屋总建筑面积的整体评估价的30%赔偿给原告，即907200元。原告诉请：要求被告姚国仙支付赔偿款907200元，并支付迟延利息217728元（从2017年8月7日起按年利率24%的标准计算）。因被告孟丽华、孟国建与案涉原告提供的协议有关，在诉讼过程中，本院追加被告孟丽华、孟国建作为共同被告。原告认为上述借款协议由被告姚国仙、孟丽华签字，原告坚持要求被告姚国仙、孟丽华支付赔偿款并支付利息（至判决之日止），不要求被告孟国建承担责任。 被告姚国仙答辩称：原告要求被告姚国仙承担赔偿责任依据不足。案涉协议应当认定无效，因为按合同法的规定，租赁时间不得超过20年，而原告提供的协议中约定的房屋租赁时间为40年。案涉房屋只是涉及棚户区改造，并不涉及拆迁，所以协议中约定关于“拆迁上述房屋”的情形并未成立。请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告孟丽华的答辩意见与被告姚国仙的意见一致。 被告孟国建未到庭陈述答辩意见。 经审查，本院认定如下事实：2004年4月，原告（乙方）与被告姚国仙、孟丽华（甲方）签订一份借款协议，约定的主要内容有：1、甲方将坐落于外贸仓库旁）统一建房处、落地面积为96平方米的房屋第四层租给乙方使用，且乙方可转租。2、租赁时间为40年，从皋亭村交房起2004年4月1日至2044年3月31日止，期满后若房屋未有拆迁，使用权仍归乙方所有，甲方不再收取其它费用。3、双方议定的上述房屋总租金为120000元。4、甲方如中途需要出卖、抵押或拆迁上述房屋的，甲方应提前6个月通知乙方，一次性退回所有租金并承担乙方装修、搬迁、误工等所有费用壹拾伍万元整，或按房屋总建筑面积的整体评估价的30%款项赔偿给乙方。原告及被告姚国仙、孟丽华在该借款协议中签字。上述协议签订后，原告向两被告交付借款120000元。另查明，被告孟国建与被告姚国仙于1986年登记离婚，婚后于1986年12月4日生育女儿孟丽华，被告孟国建与被告姚国仙于2002年报批建房，由杭州市国土局拱墅分局对被告的宅基地进行审批，人员为三人，即为三被告。2010年7月，孟国建作为原告向本院提起离婚诉讼，2010年9月27日，本院作出（2010）杭拱民初字第899号民事判决书，准许孟国建与姚国仙离婚，但对财产分割未作判决。2010年11月10日，孟国建作为原告起诉姚国仙及孟丽华，要求依法分割坐落于杭州市拱墅区的房屋，要求认定原告对该房屋享有三分之一的所有权及使用权；该案诉讼过程中，被告姚国仙提出为了案涉房屋的建造，曾对外借款达25万多元，其中包括向原告张昌龙所借的12万元。2011年1月20日，本院作出（2010）杭拱民初字第1337号民事判决书，判决：位于杭州市拱墅区占地面积为94平方米的第一至第**的房屋均由孟国建、姚国仙、孟丽华各享有三分之一的权利及义务；尚欠张昌龙的借款债务及利息，由孟国建、姚国仙、孟丽华各承担三分之一的责任；属孟国建、姚国仙、孟丽华使用的房屋租金收益，自判决生效之日起归各人收取和所有。2011年12月28日，孟国建作为原告起诉张昌龙要求解除双方的房屋租赁合同关系并退还租赁房屋；该案经调解，本院作出（2012）杭拱民初字第55号民事调解书，孟国建与张昌龙自愿达成如下协议：1、张昌龙现居住使用的位于杭州市上塘街道皋亭新苑123号401、402室房屋中的402室房屋于2012年2月10日前返还给孟国建，401室房屋由张昌龙继续无偿居住使用至该房屋被列入拆迁范围时止，张昌龙在拆迁公告确定的房屋搬迁期限截止日期前，将该房屋无偿返还给孟国建；2、孟国建于2012年1月11日支付给张昌龙40000元。3、双方无其他争议。2017年，涉案房屋被列入拱墅区上塘街道皋亭村棚户区改造项目实施范围内。2017年6月16日，由孟丽华作为案涉房屋户代表与杭州上塘城市建设发展有限公司签订一份补偿安置协议，约定房屋的总建筑面积为432.71平方米，安置单价为31476元每平方米。2017年8月左右，案涉房屋腾空搬离。 本院认为，原告与被告姚国仙、孟丽华签订的借款协议，既约定了双方的借款事宜，也约定房屋租赁事宜，其目的是以房屋租金抵借款本息。协议约定的房屋租赁时间为40年，该约定违反合同法第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年”的规定，租赁时间超过二十年的，超过部分应为无效；协议约定的其他内容系双方的真实意思，双方均应按约履行。该借款协议中虽然只有被告姚国仙、孟丽华的签字，但在孟国建起诉分家析产的（2010）杭拱民初字第1337号案件审理过程中，被告姚国仙提供了该份借款协议，孟国建对该借款协议已经知晓，而且法院判定孟国建也应承担该借款协议中的借款债务；同时，该案判决书对三被告对涉案房屋占有的份额也作了分割。之后，孟国建持该份借款协议起诉张昌龙，即本院受理的（2012）杭拱民初字第55号案件，在此案审理中，张昌龙对三被告各占有租赁房屋的份额也应当知晓；案件经调解，张昌龙与孟国建之间就借款协议所涉的张昌龙对孟国建所占房屋的租赁权利及孟国建应偿还的借款达成一致。因此，案涉借款协议中的房屋已由三被告各享三分之一的权利及义务、对借款协议中所涉的借款也由三被告各承担三分之一的责任，对此事实，本案原告张昌龙及三被告均应明知并已认可。基于原告与孟国建之间就案涉借款协议所涉的权利、义务已经（2012）杭拱民初字第55号案件调解处理，且原告在本案中的诉请并未针对被告孟国建，因此，本案仅对被告姚国仙、孟丽华基于该借款协议应承担的责任作出处理。涉案房屋于2017年8月因棚户区改造需要搬离，导致原告不能继续租赁使用该房屋，按协议的约定，被告应作相应赔偿。被告关于棚户区改造并非合同约定的“拆迁”情形、故不应承担赔偿责任的抗辩理由不能成立。对被告姚国仙、孟丽华应向原告支付的赔偿款，本院结合协议的约定、原告已经使用房屋的时间、案涉房屋的租金市场行情及原告的实际损失等因素，酌情确定为200000元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告姚国仙、被告孟丽华于本判决生效之日起十日内向原告张昌龙支付赔偿款200000元，并承担从2017年9月1起按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算的利息至借款付清之日止。 二、驳回原告张昌龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费计14924元，由原告张昌龙自负12271元，被告姚国仙、被告孟丽华共同负担2653元。 原告张昌龙于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告姚国仙、被告孟丽华于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  周小林 人民陪审员  谢祖德 人民陪审员  陆荣荣 二〇一九年十月十八日 代书 记员  赵佳婷