江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0203民初870号 原告：周克旺，男，1953年10月5日出生，汉族，住浙江省文成县。 原告：周守序，男，1982年4月25日出生，汉族，住浙江省文成县。 原告周克旺、周守序共同委托诉讼代理人：黄晓平，浙江六和（温州）律师事务所律师。 被告：黄健，男，1973年12月29日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：曾朝阳，江西景之元律师事务所律师。 原告周克旺、周守序与被告黄健租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告周守序及原告周克旺、周守序共同委托诉讼代理人黄晓平、被告黄健委托诉讼代理人曾朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周克旺、周守序向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁关系，限被告在解除租赁关系十五日内腾空租赁物返还原告；2、判令被告向原告支付拖欠的租赁1482000元；3、判令被告向原告支付逾期支付租赁的违约金756030元（违约金自逾期之日2017年7月1日起算，以月租金79000元为基数，按日支付1.5%，直至实际履行完毕之日止，暂算至2019年3月31日为756030元，实际应支付至实际履行完毕之日止）;若被告自本判决生效之日起十日内未支付违约金，应按约向原告支付滞纳金（滞纳金为每逾期一日，按应付全额0.5%支付，直至履行完毕之日止）;4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月1日，原、被告签订《景德镇温州商业街商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），原告将自己名下坐落于景德镇广场南路的温州商业街东一区2号楼6号铺位出租给被告作商业用途使用。双方约定租期自2016年4月1日至2021年3月31日止，月租金79000元，租金第一年一次性支付3个月租金，之后按季度支付。第四年至第五年租金按8%递增。保证金为一个月租金（实际只交付了58395元）,若被告逾期支付租金，则每逾期一日按当月租金额的1.5%向原告支付违约金。如果逾期20天，原告有权解除合同，收回商铺。自合同签订之日起，被告一直未按约支付租金，截止2019年5月9日，原告只合计收到1362000元租金，尚余租金1482000元以及相应的逾期违约金756030元未支付。原告多次向被告催讨未果，遂委托律师向其发函催告，被告仍未向原告支付租金及违约金。为了维护自己的合法权益，原告特诉至法院。 被告黄健辩称，1、被告完全依照双方的租赁合同的约定及与原告的口头约定履行合同。原告与被告2010年8月28日签订《景德镇温州商业街商铺租赁合同》约定原告将景德镇市广场南路温州商业街东一区2栋6号商铺（诉争店面）出租给被告黄健。租金为每月58395元，租赁期为5年，自2010年9月1日始至2015年8月30日止。合同到期后双方继续延续租赁关系，2016年4月1日原告与被告签订租赁合同将诉争商铺继续租赁给被告，租金为每月79000元，租赁期为5年，自2016年4月1日始至2021年3月31日。在租赁期内被告依约履行合同，在合同约定和口头约定的期限内交付租金。从2016年4月至2019年4月共计支付租金1678000元。而非原告诉称的仅支付1362000元租金；2、原告违反合同约定单方变更了与被告的租赁合同，租赁范围和租金也相应发生改变；经原告方同意，2011年4月1日被告将承租的商铺一楼转租给次承租人刘日旭经营美丽会酒吧，租期自2011年4月1日始至2016年3月31日止，租金每月40000元，第二年起每年递增10%。合同到期美丽会酒吧继续经营并向被告支付部分租金。因美丽会酒吧的现在的经营者景德镇魅力娱乐有限公司袁民、袁菊花拖欠租金，2019年3月4日被告已向法院起诉美丽会酒吧现在的经营者景德镇魅力娱乐有限公司袁民、袁菊花。但是原告2018年4月开始直接收取6号商铺一楼次承租人美丽会酒吧的租金每月50000元，至2018年11月共计收取一楼次承租户租金350000元，与其发生事实上的租赁权利义务关系，出现一房两租的情形，现被告方认可其单方变更了原、被告双方于2016年4月签订的商铺租赁合同。即被告租赁商铺范围从2018年4月起为东一区2栋6A6B6C6D号商铺一楼以外部分。被告实际承租的部分租金为2018年4月起应当为79000元-58564元=20436元/月，据此被告至2019年3月仅欠384232元；3、原告要求解除合同，支付违约金756030元没有依据；被告没有违反合同约定，被告支付租金一直按照与原告的约定支付，包括口头约定。已付租金都是原告认可的，被告也未改变商铺的用途。为此，根据双方约定，原告无依据解除合同。如原告单方解除合同，依据合同第六条第3项的约定，没有法定或约定的理由单方解除合同的另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁期内租金总额的100%收取违约金；由上述说明，被告没有违约，违约的是原告，故其要求支付违约金的请求没有依据；4、2016年4月份后一楼承租户美丽会酒吧虽然没有签合同，实际上就是按之前合同的延续。到了2018年4月份开始自从原告周守序收了酒吧五万一个月的房租，并且还在收据上写明了，收到酒吧几月份的房租，导致美丽会酒吧以此为借口在与被告租赁期间的租金全部按五万一个月的房租来计算了。使得被告的租金损失每月为8564元，从2016年4月份到2018年3月份2年共计损失租金为24个月×8564元/月=205536元，该损失应当由原告承担。请依法作出公正判决。 原告周克旺、周守序为证明其主张，向本院提交了如下证据： 1、原告周克旺、周守序的身份证各一份，证明二原告的主体资格； 2、被告户籍信息查询一份，证明被告诉讼主体资格； 3、景德镇温州商业街商铺租赁合同一份，证明2016年4月1日原、被告续签合同，原告将坐落在景德镇市广场南路温州商业街东一区2号楼（合同中笔误）6号铺位出租给被告； 4、产权证一份，证明出租产权2号楼6号铺位一共四个产权证（ABCD），均系原告周克旺名下所有； 5、公证书一份，证明周克旺常年游历国外，涉案产权相关事宜均特别授权予原告周守序，代为处理； 6、律师函、快递单、快递查询各一份，证明周守序在起诉之前已经向被告发送律师函催缴，但被告拒收。后通过微信通知，被告也未予理睬； 7、工商信息查询一份，证明被告承租原告商铺； 8、原告周守序与被告黄健的微信聊天记录一份，证明黄健让周守序帮带收租金的事实； 9、景德镇市白金汉商务休闲有限公司向被告黄健支付租金每月189992元的转账记录一份，证明被告黄健每月收取了19万元左右的租金收益。 被告黄健为证明其主张，向本院提交了如下证据： 1、被告与原告周克旺的《景德镇温州商业街商铺租赁合同》二份（2010年8月28日，2016年4月1日），证明原、被告2010年8月28日签订该合同约定原告将景德镇市广场南路温州商业街东一区2栋6号商铺（诉争店面）出租给乙方。租金为每月58395元，租赁期为5年，至2015年8月30日止。合同到期后双方继续延续租赁关系，2016年4月1日原、被告签订租赁合同将诉争商铺继续租赁给被告，租金为每月79000元，租赁期为5年至2021年3月31日； 2、被告与刘日旭的《景德镇温州商业街商铺租赁合同》复印件一份（2011年4月1日）（原件在当事人处），证明经原告方同意，2011年4月1日被告将承租的商铺一楼转租给次承租人刘日旭经营美丽会酒吧，租期至2016年3月31日止，租金40000元，第二年起每年递增10%，至2016年合同到期日租金为58564元/月； 3、被告与商铺一楼承租户美丽会酒吧经营者袁民的哥哥微信聊天记录打印件一份，证明在2016年一楼商铺租金为每季度179349元，每月58564元（延续了2016年3月31日之前的租金）。原告2018年4月将这部分租赁给他人，被告实际租赁部分的租金应当是原合同79000元-58564元=20436元/月； 4、网上银行转账记录、微信转账单、企业交易流水表、租金支付明细各一份，证明被告在房屋租赁期间从2016年5月11日至2019年4月11日共计通过网上银行、微信转账及现金方式共计支付房屋租金1678000元； 5、收条四份、手机银行转账单一份（原件在原告手中），证明原告于2018年4月-11月开始向一楼次承租人收取每月5万元的租金。第一，其以实际行为变更了与被告的租赁合同，即将被告转租给次承租人的2栋6号商铺一层部分直接与次承租人产生租赁合同关系。其行为违反了双方的租赁合同，构成违约；第二，2016年4月份后酒吧虽然没有签合同，实际上就是按之前合同的延续。到了2018年4月份开始自从周守序收了酒吧五万一个月的房租，并且还在收据上写明了，收到酒吧几月份的房租，导致酒吧就全部按五万一个月的房租来计算了。造成被告的租金的损失每月8564元，从2016年4月份到2018年3月份2年共计损失24个月×8564元/月=205536元，对此责任应当由原告赔偿； 6、被告黄健的借记卡账户历史明细清单一份，证明被告黄健2016年5月11日-2019年4月11日共通过网上银行向原告转账十七笔计134万元（包含手机银行转账）；微信两笔计5.8万元；现金9万元（以提供录音证据）； 7、被告所在公司财务人员张景芳与原告周守序通话录音文字整理资料一份，证明2017年9月8日原告周守序收取了被告租金7万元现金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据，被告对其真实性均无异议，故本院予以采信。原告对被告提交的证据1、证据5的真实性无异议，本院予以采信。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对被告提交证据2至证据4、证据5、证据6、证据7，原告对其真实性均有异议。本院认为，原告在庭审中承认收到过被告房租，故对被告提供的证据，本院均予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：景德镇城区广场南路皇冠购物广场东一区2栋6A号复式店、6B号复式店、6C号复式店、6D号复式店的所有权人为原告周克旺。2010年8月28日，原告周克旺与被告黄健签订《景德镇温州商业街商铺租赁合同》一份，主要约定：甲方（出租方、原告）将坐落于景德镇市广场南路的温州商业街东一区2号楼6号铺位出租给乙方（承租方、被告）使用；租赁期限为5年，自2010年9月1日始至2021年3月31日止；租期首年为58395元/月，第二年起至第五年内按每年8%递增。2016年4月1日，原告周守序（原告周克旺儿子）经周克旺授权，与被告续签该商铺租赁合同，约定：2016年4月1日起月租金79000元，第一年一次性支付3个月租金，以后按季度支付，乙方（承租方、被告）应在每季度最后一个月30日前按一次性付款方式缴付租金给甲方（出租方、原告）；乙方向甲方交纳一个月租金作为保证金，并按照双方签订的商铺租赁合同使用商铺；租赁期内，乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1.5%向甲方支付违约金。如果逾期20天，甲方有权解除合同，收回商铺。 2011年4月1日，被告黄健与美丽会酒吧经营者刘日旭签订《景德镇温州商业街商铺租赁合同》一份，将上述商铺一楼转租给刘日旭经营酒吧，主要约定：甲方（出租方、被告）将坐落于景德镇市广场南路的温州商业街东一区2号楼13.14.15.16号铺位出租给美丽会酒吧使用；租赁期限为5年，自2011年4月1日始至2016年3月31日止；月租金40000元，租金在租赁期限内第二年至第五年按每年10%逐年递增。原告对于被告的转租行为认可。该合同到期后，案外人袁民于2016年4月开始在该商铺一楼经营酒吧至今，但未与被告签订书面租赁合同。 2016年4月1日原、被告续签租赁合同后，被告向原告支付租金情况如下：2016年5月11日汇款10万元、2016年6月4日汇款13.7万元、2016年9月2日汇款8万元、2016年9月8日汇款6万元、2016年11月4日汇款26.4万元、2017年1月17日汇款4万元、2017年1月27日汇款6万元、2017年3月17日汇款10万元、2017年5月9日汇款10万元、2017年7月21日汇款9.1万元、2017年9月12日汇款5万元、2017年9月16日汇款5万元、2017年12月2日汇款5万元、2018年7月31日汇款2.9万元、2018年10月8日汇款2.9万元、2019年1月4日汇款5万元、2019年4月11日汇款5万元；2018年9月、2018年11月通过微信转账给原告2.9万元、2.9万元；2017年7月21日和2017年9月8日支付给原告现金2万元和7万元。 另查明，原告周克旺、周守序一直未与案外人袁民就袁民使用的涉案商铺签订租赁合同，2018年4月起至2018年9月21日原告周守序共收到案外人袁民以其经营的酒吧名义支付的房租35万元（每月5万元）。原告周克旺还于2018年3月19日和2018年3月28日收到涉案商铺使用者景德镇市白金汉休闲商务有限公司通过银行转账的房租10万元和9万元。因为被告未按约足额支付商铺租金，故原告诉至法院。 另查明，原告周克旺经过浙江省文成县公证处公证全权委托其儿子周守序景德镇城区广场南路皇冠购物广场东一区2栋6A号复式店、6B号复式店、6C号复式店、6D号复式店作为代理人包括代为办理上述房地产的出租相关手续。 本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制、禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告按约将涉案商铺交付给被告黄健使用，履行了自身的义务，被告黄健未按合同约定向原告交纳租金，已构成违约。该合同第五条约定，如果被告逾期20天未交纳租金，原告有权解除合同，收回商铺。故对原告要求解除原、被告之间的租赁关系，本院予以支持。 关于原告要求被告支付拖欠的租金148.2万元的诉讼请求。本院认为，根据查明的事实，因原告的许可，被告于2016年4月起与案外人袁民就部分涉案商铺（涉案商铺一楼）形成事实上的租赁关系。因2018年4月起，原告直接收取案外人袁民交纳的涉案商铺（涉案商铺一楼）租金，可视为自2018年4月起被告与案外人袁民之间的事实租赁关系已解除，而原告直接与案外人袁民形成事实上的租赁关系，故自2018年4月起案外人袁民所使用的涉案商铺的租金不应计算在原、被告所签订租赁合同约定的租金内，该部分涉案商铺自2018年4月起至今所欠租金，原告方可另行主张权利。据此，自201至2019年4月30日止，被告尚欠原告租金应为81.6万元（79000×37－2028000＝816000）。 关于原告要求被告支付逾期支付租赁的违约金756030元（违约金自逾期之日2017年7月1日起算，以月租金79000元为基数，按日支付1.5%，直至实际履行完毕之日，暂算至2019年3月31日为756030元，实际应支付至实际履行完毕之日止）的诉讼请求。本院认为，被告黄健自2017年7月1日起就未向原告足额缴纳租金，涉案租赁合同在此期间亦未解除，被告黄健应负违约责任。根据合同第五条约定，被告逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金额的1.5%向甲方支付违约金。该违约金超出法律允许年利率24%的标准，本院认为，原告主张的标准过高，应按月利率2%计算逾期付款违约金。故自2017年7月1日起至2019年3月31日，被告应向原告支付违约金33180元，2019年4月1日至实际清偿之日的违约金，以本金79000元为基数，按每月2%的利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告周克旺与被告黄健于2016年4月1日签订的《景德镇温州商业街商铺租赁合同》解除，被告黄健在解除租赁关系之日起十五日内腾空租赁物返还原告周克旺； 二、被告黄健在本判决生效后十五日向原告周克旺支付拖欠的租金人民币81.6万元，并支付自2017年7月1日起至2019年3月31日止的逾期违约金人民币33180元及2019年4月1日起至实际清偿之日止的逾期违约金（以本金人民币79000元为基数，按每月2%的利率计算）； 三、驳回原告周克旺、周守序的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25504元，由原告周克旺、周守序承担10201元，被告黄健承担15303元；保全费5000元，由原告周克旺、周守序承担2000元，被告黄健承担3000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  陈同标 人民陪审员  程园发 人民陪审员  江青芳 二〇一九年十月二十二日 书 记 员  徐 娜