山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7687号 原告：常永华，女，1950年10月19日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：房信宇，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 被告：山东银座商城股份有限公司，住所地济南市。 法定代表人：侯功海，董事长。 被告：山东银座商城股份有限公司洪楼分公司，住所地济南市。 代表人：郑远，总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：史新宋、刘晓旭，均系山东舜翔律师事务所律师。 原告常永华与被告山东银座商城股份有限公司（以下简称银座商城）、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司（以下简称银座商城洪楼分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日受理后，依法适用简易程序于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人房信宇，二被告的共同委托诉讼代理人刘晓旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 常永华向本院提出诉讼请求：1.请求判令银座商城、银座商城洪楼分公司支付自2016年10月1日起至判决生效之日止，按照2.69元/平方米/日的标准计算房屋（建筑面积35.50平方米）的占用费；2.请求判令银座商城、银座商城洪楼分公司返还常永华位于历城区花园路101号海蔚广场X号房屋（产权证号：济房权证历城字第**）；3.请求判令银座商城、银座商城洪楼分公司承担本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、公告费、送达费、执行费等）。审理中，常永华当庭放弃第3项诉讼请求中保全费、评估费、公告费、送达费、执行费的主张。事实与理由：2008年，济南世纪海蔚商贸有限公司（以下简称海蔚公司）与常永华补签《委托租赁合同》一份。租赁合同约定：房屋的委托期间从2008年1月1日起至2016年9月30日止。在委托租赁期间内，海蔚公司将常永华的房屋转租给银座商城洪楼分公司，后海蔚公司与常永华、银座商城洪楼分公司租赁合同同时到期。常永华多次敦促银座商城、银座商城洪楼分公司支付占用费并尽快返还商铺，但银座商城、银座商城洪楼分公司一直不予理睬。银座商城、银座商城洪楼分公司的行为已经严重侵害了常永华的合法权益，并给常永华造成了严重的经济损失，为维护常永华的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 银座商城、银座商城洪楼分公司共同辩称，一、常永华主体不适格，应驳回起诉。常永华所属的房屋不具有构造上的独立性，常永华仅占其中非常小的一部分，且在使用上不具有独立性，海蔚大厦B座2楼内部无任何墙壁间隔，总面积为16982㎡，无独立的出口，整个二楼的业主共用一个卫生间，共用一个楼梯等公共设施，其任何单独的业主都不能单独使用，因此海蔚大厦B座2楼归全体业主按份共有。常永华虽提供了房屋产权证，但该证根本不能确定常永华证上的具体权利范围，客观上更无法确定常永华的单独物权，无法单独使用，不具有独立性，需要和楼层中其他所有面积共同构成一个整体才能正常使用，因此海蔚大厦B座2楼属于法律意义上的按份共有关系。业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，该共有权不可分割，管理需通过业主大会民主协商，采取多数方式决定物业管理处分使用等事项。根据物权法96、97条的规定，只有经过海蔚大厦B座2楼全体业主或占全体份额三分之二以上的按份共有人同意，才有权决定是否提起本案诉讼，常永华仅是其中一位业主，无权代表全体业主单独提起诉讼，故常永华主体不适格，应驳回起诉。二、常永华与银座商城洪楼分公司已经形成事实租赁合同，常永华无权要求单独解除合同。自2016年10月1日起海蔚大厦B座2楼一直由银座商城洪楼分公司租赁使用至今，且经与大多数业主沟通谈判，已分四批向部分业主支付了租金并签订了付款协议书，在第三批和第四批付款协议书中，更是明确约定业主同意银座商城洪楼分公司在后期继续租赁该房产经营，可见常永华的行为已经侵犯了其他业主的共有利益。根据物权法第76条规定，常永华无权单独解除合同。银座商城、银座商城洪楼分公司同意按年租赁费为收益率9%（年租赁费用与原物业总价款的比值，原物业价款指业主自开发商购置的房产价格，如有二次买卖含二次以上的房产，仍以开发商出售该房产的价款为本项所指的原物业价款）的情况下继续履行房屋租赁合同，以维护其他大多数业主的利益。综上所述，请求法院依法驳回常永华不合理的诉求，维护答辩人的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2007年12月28日，山东海蔚置业有限公司与银座商城签订《租赁合同》，合同约定：山东海蔚置业有限公司/海蔚公司作为出租方将A部分房屋（建筑面积共21537平方米）及B部分房屋（建筑面积共16982平方米）整体出租给银座商城，其中A部分的房屋产权归属于山东海蔚置业有限公司，因B部分房屋的产权已经分别销售给包含常永华在内的各个业主，该部分由海蔚公司获得出租权后租赁给银座商城使用，B部分的租赁期限到2016年9月30日结束，租期自装修期结束或开业之日起次日计算（取其较早者）。2008年1月1日，常永华与海蔚公司补签《委托租赁合同》，将其位于济南市海蔚商业广场步行街的商铺（铺位号为X，建筑面积35.50平方米）委托给海蔚公司对外出租，房屋出租的委托期间至2016年9月30日止。海蔚公司对该房屋的代租享有自主决定权，可自主决定承租对象及与承租人签订的租赁合同的内容等事宜。上述合同期满后，各方当事人均未续签书面租赁合同，银座商城、银座商城洪楼分公司亦未向常永华返还涉案商铺。 另查明，涉案商铺于2011年12月15日办理了房产权属登记，房屋所有权人为常永华，建筑面积35.50平方米。银座商城洪楼分公司系银座商城下属的分支机构，不具备法人资格。本院审理的原告许同华、徐浩源、李喜诉银座商城、银座商城洪楼分公司的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日作出（2018）鲁0112民初7899号民事判决书，该判决书判决的第二项为：被告山东银座商城股份有限公司、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐同华、徐浩源、李喜自2019年5月9日起计算至本判决生效之日止的房屋占用费（按2.69元/平方米/日的标准，根据涉案商铺的建筑面积35.50平方米计算）。本案审理中，常永华主张按照2.69元/平方米/日的标准支付自2016年10月1日至本判决生效之日止的房屋占用费，银座商城、银座商城洪楼分公司对此无异议，同意按常永华的诉求支付房屋占用期间的费用。 本院认为，常永华委托海蔚公司将其所有的位于济南市海蔚广场X号商铺出租给银座商城经营使用，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方当事人均应诚信履约。该合同履行期限于2016年9月30日届满后，银座商城洪楼分公司仍旧继续占有、使用常永华所有的商铺并从中获取收益，应向常永华支付相应的商铺占用使用费用。关于涉案商铺占用使用费的计付标准问题。常永华要求按照2.69元/平方米/日的标准支付涉案商铺自2016年10月1日至本判决生效之日止的房屋占用费，银座商城、银座商城洪楼分公司无异议，本院予以支持。关于涉案商铺是否应当返还的问题。产权式商铺系商业性房产开发商为了迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割成若干独立部分分别进行销售，其特征是无明确的物理分割，各商铺业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。该类型商铺业主的所有权行使要受到一定的限制，主要表现为：一是在委托经营期间内，业主享有收益权和处分权，但不直接占有商铺，也不经营商铺；二是委托经营期满后，业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务，必须符合大多数业主的共同利益，遵从大多数业主的共同决定。本案中，常永华未就物理性分割的涉案商铺委托租赁给海蔚公司，海蔚公司又将涉案商铺租赁给银座商城洪楼分公司使用，常永华每年收取租金。上述事实表明，本案商铺的性质即产权式商铺。根据本案查明的事实，常永华在购买商铺时应当知晓该商铺的性质，故其应承担所有权行使受限的相应风险。在常永华与海蔚公司、海蔚公司与银座商城的合同相继到期后，银座商城洪楼分公司已向三百余户业主中的部分业主按照一定租金价格进行了支付。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项……应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，常永华并未提交证据证实所涉及的三百余商铺的收回已形成过半数的业主意见。由于涉案商铺系产权式商铺，每一位业主所有权的行使必然受限于业主的共同决定，因此该涉案商铺不具备返还条件，对常永华要求返还涉案商铺的诉讼请求本院不予支持。银座商城洪楼分公司系银座商城下属的分支机构，不具有独立的法人资格，故银座商城应当与被告银座商城洪楼分公司共同承担偿付责任。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条规定，判决如下： 一、被告山东银座商城股份有限公司、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司于本判决生效之日起十日内支付原告常永华自2016年10月1日起至本判决生效之日止的房屋占用费（按2.69元/平方米/日的标准，根据涉案商铺的建筑面积35.50平方米计算）； 二、驳回原告常永华的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1250元，由被告山东银座商城股份有限公司、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 高立学 二〇一九年十月二十四日 法官助理 刘云侠 书 记 员 王成婷