福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初2115号 原告（反诉被告）：泉州市新天商业管理有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区笋江花园城**楼****，统一社会信用代码：91350502MA3470GF9F。 法定代表人：杨江鸿，经理。 委托诉讼代理人：林丽琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被告：沈小剑，男，1973年8月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 被告（反诉原告）：泉州海魔方海洋世界有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江南街道霞洲社区笋江路**新天城市广场****，统一社会信用代码：91350502MA31R9ML7F。 法定代表人：龚兰平，执行董事。 委托诉讼代理人：蔡玲，湖南如顺律师事务所律师。 原告泉州市新天商业管理有限公司（以下简称“新天公司”）与被告沈小剑、泉州海魔方海洋世界有限公司（以下简称“海魔方公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序。反诉原告海魔方公司在答辩期限内向本院提起反诉，本院予以合并审理，并裁定本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告新天公司财产保全，本院于2019年8月12日作出（2019）闽0502民初2115号之一民事裁定书，裁定冻结沈小剑名下的银行存款331828元，期限为一年。原告新天公司的委托诉讼代理人林丽琴，被告沈小剑、被告海魔方公司法定代表人龚兰平、委托诉讼代理人蔡玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新天公司向本院提出诉讼请求：1.解除新天公司与沈小剑、海魔方公司于2018年5月8日签订的《商铺租赁合同》及于2018年6月20日签订的《物业管理服务协议》；2.沈小剑、海魔方公司立即腾空房屋，并恢复至毛坯状态返还给新天公司；3.沈小剑、海魔方公司立即向新天公司支付自2018年11月29日至2019年4月28日期间租金215563.1元及物业管理费116265元（合计331828.1元）及自2019年3月29日起至实际腾空房屋并恢复原状之日止的房屋占有使用费（按每日3875.5元计算）、物业服务费（按每日1550.2元计算）；4.沈小剑、海魔方公司立即向新天公司支付自2018年11月20日起计至实际支付之日止的延迟履行违约金（以331828.1元为基数，按每日千分之一的标准计算）；5.新天公司有权没收租赁保证金100000元；6.本案诉讼费用由沈小剑、海魔方公司承担。事实和理由：2018年5月8日，沈小剑向新天公司承租位于泉州市鲤城区商铺（以下简称“讼争商铺”），与新天公司签订《商铺租赁合同》一份约定，沈小剑承租讼争商铺用于经营“海洋科普及海洋生物互动体验”；租赁面积为2325.3平方米，租赁期限自2018年5月15日起至2024年5月14日止，进场日为2018年5月15日，开业日期为2018年7月28日；自开业日起计收租金及物业费，沈小剑应付租金的标准为2019年7月29日至2024年5月14日期间每月租金58132.5元，每月物业费为23253元；租金及物业费支付期限为每二个月为一个交租期，沈小剑应于每个交租期20日向新天公司一次性足额支付下个交租期租金，其中首期租金及首期物业费应于租赁合同签订之日起7日内支付。沈小剑逾期支付租金、物业费等费用的，每延迟一日，应当向新天公司支付应付未付费用金额1‰的延迟履行违约金。沈小剑延迟缴纳应付费用超过30日的，新天公司有权要求解除租赁合同，沈小剑延迟支付物业服务费等费用累计超过3次，新天公司有权解除物业服务合同。如因沈小剑原因导致租赁合同解除的，新天公司有权没收履约保证金。以上合同签订后，沈小剑、海魔方公司共同经营该商铺。但沈小剑、海魔方公司自2018年11月20日起长期拖欠租金及物业费。期间，新天公司多次发函催告沈小剑、海魔方公司缴纳相关费用，但沈小剑、海魔方公司均不予理会。 沈小剑辩称，1、其不同意解除合同，签订合同时没有约定保底租金，只约定按营业额的10%收取租金。2、新天公司主张将讼争商铺恢复至毛坯状态返还，不符合实际，新天公司交付讼争商铺时就已经不是毛坯状态。3、新天公司并未要求按保底租金计算，后面支付租金方式都是因为新天公司强制要求的，100000元是装修押金，并非租赁保证金，新天公司在装修后未返还。4、沈小剑是海魔方公司股东凤冈县龙泉供销合作社社员股金服务社的法人代表，代表海魔方公司与新天公司签订租赁合同，属于行使职务行为，新天公司要求沈小剑承担连带责任不合理。 海魔方公司辩称，1、海魔方公司不同意解除租赁合同。合同是可以继续履行的，从海魔方公司目前为止投入、经营情况来看，还是可以继续经营的，应继续履行合同。2、新天公司主张讼争商铺腾空并恢复至毛坯状态返还，不符合实际，也不能这样操作，合同解除的话，装修属于附和物，应由新天公司折价补偿给海魔方公司，而不应恢复至毛坯状态。3、关于租金，沈小剑在签署合同时约定按营业额的10%收取租金，并没有约定固定租金，新天公司在与沈小剑签订合同时存在欺诈行为，租金部分的约定是无效的，应按营业额的10%计算。4、关于物业费，签订合同时并未约定收取物业费，也没有用电服务费，因此物业费服务费不予支付。新天公司额外收取海魔方公司的用电服务费没有事实和法律依据，应当予以返还。5、新天公司的多次阻碍的行为，违反了合同的约定，新天公司应当尽力配合海魔方公司经营的义务，新天公司违约在先，导致海魔方公司经营困难，其主张的迟延违约金没有事实和法律依据。6、关于租赁保证金，根据沈小剑陈述，新天公司交付讼争商铺时没有退回装修押金，其没有权利没收装修押金，应当予以返还。7、海魔方公司自成立以来投入了大量资金、人力，不存在不缴纳租金的情况，因为新天公司的阻碍导致海魔方公司经营困难，如果法院判令解除合同并要求海魔方缴纳租金，应折抵相应的装修损失，剩余部分再分期支付。8、2019年1月20日开始至2019年5月4日，双方有对租金计算方式进行变更，即按日营业额的30%，海魔方有陆续支付租金，即90888.7元，该部分应予以扣除。 海魔方公司向本院提出反诉请求：1.继续履行新天公司与沈小剑、海魔方公司于2018年5月8日签订的《商铺租赁合同》及于2018年6月20日签订的《物业管理服务协议》；2.《商铺租赁合同》约定的租金按月税后营业额的10%计算；3.新天公司赔偿海魔方公司各项经济损失500000元；4.新天公司返还海魔方公司装修押金100000元，或以该100000元抵扣租金；5.新天公司返还海魔方公司多收取的电费90000元；6.本案反诉受理费由新天公司承担。事实和理由：海魔方公司的股东代表沈小剑与新天公司于2018年5月8日签订《商铺租赁合同》一份，后于2018年6月20日签订《物业管理服务协议》一份，约定：海魔方公司的股东代表沈小剑承租新天公司位于泉州市鲤城区商铺。沈小剑承租后，应在承租地设立具备法人资格的经营主体，该具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人；合同签署后七天内，沈小剑应当向新天公司支付100000元履约保证金；租金按“保底租金和提成”方式计算，采用“保底月租金”与“月税后营业额扣点方式计算租金”两者取高的合作方式合作，保底月租金为58132.5元，物业服务费为23253元／月，租金按“月税后营业额球10%与保底租全相比较，两者取高”方式收取；商业广场或该房屋内的任何部分因电梯、白动扶梯、防火、保安设备、空气调节设备或其它设备的任何缺陷或故障，或因电力、自来水、煤气、电话等供应的失效、故障、暂停……如上述情况是因新天公司或物业服务公司的过错直接引起的，新天公司或物业服务公司仅赔偿沈小剑有形财产损毁而发生的直接经济损失；双方在本合同履行过程中产生争议，应当首先友好协商解决，协商不成，任何一方均有权向该房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。合同签订后，海魔方公司成立，也缴纳了合同约定的100000元保证金，并开始装修和着手营业。期间因为种种原因，在装修期间和营业期间，新天公司以停电、堵门等方式阻碍海魔方公司的装修和经营，耽误海魔方公司的营业，给海魔方公司带来巨大的经济损失，导致海魔方公司无法按时开业，试营业期间新天公司故意停电，导致海魔方公司海洋馆的鱼等众多生物死亡，以及广告费投入损失等，损失极其巨大，也因此导致海魔方公司的初期经营十分困难。由于新天公司的故意、过错行为导致的海魔方公司的损失（包括直接经济损失和间接经济损失），新天公司应承担赔偿责任。海魔方公司多次与新天公司交涉并处理相关事宜，虽未果，但新天公司态度有所转变。后海魔方公司继续经营，生意也从原来的极其惨淡变得越来越好，海魔方公司也依约支付了部分租金和物业费。现海魔方公司可以继续履行合同，结合实际情况，双方应当继续履行合同为宜。但鉴于之前因新天公司原因导致海魔方公司经营困难，新天公司收取的保证金100000元应退还给海魔方公司或者用于抵扣租金。另外，双方约定的租金计算方式不明确、不合理，对海魔方公司显失公平，应以对双方均公平的方式即“月税后营业额10%计算”。海魔方公司还按新天公司要求的按1.35元／度收取的电费，新天公司收取的电费不符合法律规定和实际，海魔方公司提出后，新天公司按1.2元／度收取海魔方公司电费，商场其他商户却按0.95元／度收取，而1.2元／度电费的收取也是不符合国家规定的，电费应由国家电网依法收取，新天公司高额收取海魔方公司电费的行为，是不合法的，因此，新天公司至今为止在国家标准外超额收取的电费，应返还给海魔方公司。现新天公司先行提起诉讼起诉海魔方公司，海魔方公司为维护自身的合法权益，特提出与该案息息相关的本起反诉，望判如所请。 新天公司反诉辩称，1、海魔方公司主张沈小剑为股东代表，但是根据工商登记，沈小剑并非海魔方公司的股东，其是实际承租人且实际参与经营。海魔方公司逾期支付租金的行为已经违反了《商铺租赁合同》及《物业管理服务协议》的约定，达到解除合同的条件。2、海魔方公司要求按营业额10%支付租金，没有事实和法律依据。3、海魔方公司主张的新天公司阻碍其经营，并非客观事实，且其主张没有证据，新天公司无需赔偿其经济损失，且其没有证据证明其损失是多少。4、根据租赁合同的约定，因海魔方公司违约导致新天公司解除合同的，新天公司有权没收其租赁保证金。5、新天公司无需返还其相关电费，实际上海魔方公司至今仍在占有使用店铺，相关的用电也仍在继续，根据用电服务协议的约定，新天公司有权收取用电服务费，因此海魔方公司的用电应当计算到其实际腾空房屋且停止用电之日止。6、新天公司与海魔方公司合同签订履约保证金100000元，并未约定装修押金，所以本案100000元为履约保证金，并非装修押金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：海魔方公司对《商铺租赁合同》质证认为，沈小剑签订《商铺租赁合同》的内容并没有这么多，新天公司存在欺诈行为，并且当时关于租金是约定按营业额的10%支付，未约定物业服务费和用电服务费，该合同存在欺诈、误解，关于租金、物业费等约定是无效的。对此本院认为，沈小剑对《商铺租赁合同》中其签名的真实性无异议，虽沈小剑也辩称其签订合同只有几页，但沈小剑、海魔方公司均未提供反驳证据，故对《商铺租赁合同》的真实性本院予以确认。沈小剑对新天公司提供的《申请函》真实性有异议，认为是新天公司多次胁迫停电强行要求其出具的，但未提供证据证明，故对《申请函》真实性本院予以确认。海魔方公司提供微信聊天记录、照片及生物品种清单，欲证明新天公司进行停电、堵门等行为以阻碍海魔方公司的装修、营业，造成海魔方公司巨大的经济损失和经营困难。新天公司对微信聊天记录的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为该聊天内容无法证明新天公司有实施过停电行为，在4月6日要求支付30000元才能继续用电及海魔方公司生物死亡的事实。对照片及生物品种清单的真实性、合法性、关联性均有异议，认为照片无法证明新天公司停电导致生物死亡，生物品种清单是海魔方公司单方制作。对此，本院认为，海魔方公司提供的聊天记录中新天公司员工未确认新天公司存在停电行为，海魔方公司未提供其他证据进行佐证，单凭该聊天记录，无法证明新天公司存在停电等行为。海魔方公司提供的照片，无法证明生物的死亡原因。生物品种清单是海魔方公司单方制作，海魔方公司未提供其他证据进行佐证，对该清单真实性本院不予确认。沈小剑提供微信聊天记录及相关文件，欲证明其与新天公司已就租金的支付标准进行变更，但聊天记录中的文件未经双方签署，不产生法律效力。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月8日，沈小剑（乙方）与新天公司（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定沈小剑向新天公司承租讼争商铺用于经营项目为海洋科普及海洋生物互动体验；租赁面积为2325.3平方米，租赁期限自2018年5月15日起至2024年5月14日止，进场日为2018年5月15日，开业日期为2018年7月28日。《商铺租赁合同》第三条第三款约定：“乙方应当是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署之日起30日内（不晚于开业日）在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构。该具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方、该经营主体应共同与甲方签署主体变更协议，且乙方对该经营主体履行本合同承担连带保证责任。如乙方设立分支机构具体经营，则仍应由乙方作为承租方履行本合同项下各项义务。”第七条第一款约定：“合同签署后七天内，乙方应当向甲方支付100000元作为履约保证金……甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金；但甲方或物业服务公司从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。”第八条约定：“……采用“保底月租金”与“月税后营业额扣点方式计算租金”两者取高的合作方式合作；保底月租金为58132.5元，月物业服务费为23253元，月税后营业额额10%与保底租金相比较，两者取高。……首期租金为2018年7月29日至2018年9月28日期间的租金，泉州计租日所在月按当月计租天数乘以日租金标准的乘积计算。除首期租金外，其他交租期租金均按每贰个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期。乙方应当在每个交租期的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金；其中本合同项下首期租金应于本合同签后七天内交齐……。”第九条约定：“作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向物业服务公司缴纳该房屋的物业服务费……即每月物业服务费标准为人民币23253元……首期物业服务费为2018年7月29日至2018年9月28日期间的物业服务费。除首期物业服务费外，其他交费期物业服务费均按每贰个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交费用期。乙方应当在每个交租期的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日最后一天），向物业公司一次性足额支付下个交费期物业服务费；首期物业服务费应于本合同签后七天内交齐……”第十条约定：“商业广场内水、电、燃气等能源传送过程中损耗能量所产生的能源费用，按照乙方的实际用量占商业广场的总用量的比例分摊……本合同项下乙方向物业服务公司交纳的各项能源费用均为物业分公司代相关公用事业部门收取，物业服务公司收取乙方交纳的能源费用后向乙方开具代收代缴服务票据，乙方对此予以确认。”第十一条约定：“……商业广场或该房屋内的任何部分因电梯、白动扶梯、防火、保安设备、空气调节设备或其它设备的任何缺陷或故障，或因电力、自来水、煤气、电话等供应的失效、故障、暂停……如上述情况是因甲方或物业服务公司的过错直接引起的，甲方或物业服务公司仅赔偿乙方有形财产损毁而发生的直接经济损失。倘在任何时间内非因甲方或物业服务公司的过程，该房屋的水（若有）、电、煤气（若有）供应或空调服务停止供应或商业广场的任何公共设施停止运作，甲方或物业服务公司不必为此而向乙方承担任何赔偿责任或减免乙方任何租金、物业服务费及其它费用……”第十八条约定：“本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止之日起7日内，乙方应当将该房屋交还甲方……并使该房屋符合房屋交付时的各项标准要求、且保持清洁完好状态；乙方应付清应付租金、物业服务费或其他应付款项……因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在交还期间，乙方仍应按合同终止时的月租金标准向甲方支付占用费，并应按照合同终止时的物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费及承担各项能源费用等。……无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合合同约定要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起乙方应当按照合同终止时该房屋月租金标准的两倍向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋当月物业服务费标准的两倍向物业服务公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。”第二十一条约定：“……乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付应付未付费用金额1‰的延迟履行违约金……乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用超过30日（含本数）的，甲方有权单方解除本合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任。双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除本合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任……双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金……如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。”同日，沈小剑签署房屋交接验收确认书。2018年6月4日，海魔方公司成立。2018年6月20日，沈小剑与新天公司签订《物业管理服务协议》一份，约定用电单价为1.35元/度（已含损耗比例分摊），此金额为含增值税价格。新天公司（甲方）与海魔方公司（乙方）签订的《用电服务补充协议》、《电价调整补充协议》各一份（落款处签订时间均为空白）。《用电服务补充协议》约定：“甲方根据新天城市广场运行需要向乙方收取用电服务费，用电服务费用于补偿公用设施用电及甲方对乙方商铺供电过程中产生的各类损耗费用。用电服务费计费标准如下：平值时段0.53元/度。”《电价调整补充协议》约定：“……乙方用电价格遵照国际电价降幅相应调整，调整前后，乙方用电价格为：调整前0.82元/度，调整后0.74元/度。”2018年11月23日，新天公司向沈小剑发出《关于要求支付租金、物业管理费等费用并承担违约责任的函》，该函载明：“……截止至2018年11月23日，贵方拖欠我方租金、物业管理费、延迟履行违约金等相关费用累计金额为人民币162819.83元（其中租金116265.00元、物业管理费46506.66元、延迟履行违约金48.83元）……贵方必须于收到本函件之日起三日内，如数向我方付清所拖欠的租金、物业管理费、延迟履行违约金等相关费用累计金额为人民币162819.83元……”同日，海魔方公司法定代表人龚兰平签收该函。2019年1月11日，新天公司向沈小剑发出律师函，要求沈小剑在收到律师函之日起3日内，依约支付全部拖欠的租金即其他应付费用。2019年3月22日，海魔方公司向新天公司出具《申请函》，载明：“……申请缴租时间延长至2019年4月15日，如到2019年4月15日本公司尚未筹到资金支付欠缴费用，我司同意于2019年5月1日前腾空商铺，同时我司自愿放弃店铺内不可移动的附和物及商铺装修，交由贵司自行处置，望贵司同意为谢。” 另查明，截止至2019年5月31日，海魔方公司向新天公司缴纳电费共计485919.3元。海魔方公司于2019年1月20日至2月21日期间向新天公司支付租金共计34880.7元，4月5日、6日各支付租金20000元，于2019年4月28日至2019年5月4日期间支付租金共计16008元，上述租金共计90888.7元。 本院认为，新天公司与沈小剑签订的《商铺租赁合同》、《物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约享有权利、履行义务。双方当事人应按合同约定履行各自义务。合同约定：“乙方应当是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署之日起30日内（不晚于开业日）在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构。该具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方、该经营主体应共同与甲方签署主体变更协议，且乙方对该经营主体履行本合同承担连带保证责任。如乙方设立分支机构具体经营，则仍应由乙方作为承租方履行本合同项下各项义务。海魔方公司设立后，自动代替沈小剑成为本合同的承租人，应享有合同权利，履行合同义务，但沈小剑仍应对海魔方公司履行合同承担连带保证责任。合同约定：租金采用保底月租金58132.5元与月税后营业额10%两者取高合作方式合作，沈小剑与新天公司之后协商变更租金计算方式的文件，未经双方签署，对双方不具有约束力，故新天公司主张租金按58132.5元/月计算，符合合同约定，予以采纳。海魔方公司请求判令《商铺租赁合同》约定的租金按月税后营业额10%计算，没有事实和合同已经，不予支持。合同履行过程中，沈小剑、海魔方公司未按时足额支付租金，海魔方公司的法定代表人龚兰平于2018年11月23日签收《关于要求支付租金、物业管理费等费用并承担违约责任的函》后，仍未能在30日内补足租金、物业管理费等费用，根据合同约定：乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用超过30日（含本数）的，甲方有权单方解除本合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任。海魔方公司已构成根本违约，新天公司据此要求解除双方签订的《商户租赁合同》、《物业管理服务协议》，具有事实和合同依据，本院予以支持。海魔方公司请求继续履行《商铺租赁合同》、《物业管理服务协议》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案《商户租赁合同》解除后，沈小剑、海魔方公司就缺乏了继续占有、使用讼争商铺的合同依据，新天公司要求沈小剑、海魔方公司腾空返还该商铺的请求，合理合法，应予以支持。但合同并未约定讼争商铺应恢复至毛坯状态，故新天公司请求沈小剑、海魔方公司将讼争商铺应恢复至毛坯状态，没有事实和合同依据，不予支持。合同约定：双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。由于沈小剑、海魔方公司未按合同约定履行支付租金及物业服务费的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任，新天公司要求没收沈小剑支付的履约保证金100000元并要求沈小剑、海魔方公司支付尚欠的租金、物业管理费及相应的违约金，依据充分，应予以支持。海魔方公司请求新天公司返还履约保证金，或以履约保证金抵扣租金，没有事实和合同依据，不予支持。沈小剑、海魔方公司于2018年11月29日至2019年4月28日期间应付租金为290662.5元、物业服务费为116265元，海魔方公司于2019年1月20日至2019年4月6日期间向新天公司支付租金共计74880.7元，应予抵付，该期间尚欠租金为215781.8元，现新天公司请求沈小剑、海魔方公司支付2018年11月29日至2019年4月28日期间租金215563.1元、物业管理费116265元，予以支持。合同约定：乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付应付未付费用金额1‰的延迟履行违约金。海魔方公司于2018年11月20日应支付2018年11月29日至2019年1月28日期间租金116265元、物业服务费46506元（合计162771元）；应于2019年1月20日应支付2019年1月29日至2019年3月28日期间租金116265元、物业服务费46506元，该期间已支付租金34880.7元，尚欠127890.3元；应于2019年3月20日应支付2019年3月29日至2019年5月28日期间租金116265元、物业服务费46506元，该期间已支付租金56008元，尚欠60257元；沈小剑、海魔方公司应于次日按日1‰的向新天公司支付延迟履行违约金至实际支付之日止，鉴于新天公司只请求已331828.1元为基数计算的延迟履行违约金，故2018年11月20日起的延迟履行违约金以162771元为基数，2019年1月20日起的延迟履行违约金以290661.3元为基数，2019年3月20日起的延迟履行违约金以331828.1元为基数。合同约定：因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在交还期间，乙方仍应按合同终止时的月租金标准向甲方支付占用费，并应按照合同终止时的物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费及承担各项能源费用等。……无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合合同约定要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起乙方应当按照合同终止时该房屋月租金标准的两倍向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋当月物业服务费标准的两倍向物业服务公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。因海魔方公司一直占有、使用讼争的商铺，故在《商户租赁合同》解除后，新天公司要求沈小剑、海魔方公司支付至实际返还房屋之日止的占用费及物业管理费，符合双方合同约定，应予准许。但新天公司已没收了沈小剑的履约保证金，对延期支付的租金、物业服务费也按日1‰收取延迟履行违约金，新天公司再要求沈小剑、海魔方公司按合同终止时讼争商铺月租金、物业服务费两倍标准支付占用费及占用期间的物业服务费，显失公平，且新天公司也未能举证证明其占用费、物业服务费的具体损失，故新天公司请求的占用费及占用期间的物业服务费按合同约定的月租金及物业服务费标准计算。海魔方公司于2019年4月28日至2019年5月4日期间支付租金共计16008元，可以抵付占用费。海魔方公司提供的证据不足证明新天公司故意停电导致其生物死亡，亦不足以证明其经济损失500000元，故海魔方公司请求新天公司赔偿其各项经济损失500000元，证据不足，不予支持。《中华人民共和国电力法》第四十四条第一款规定：禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。《物业管理条例》第四十四条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。本案中，新天公司为海魔方公司提供了物业服务，应当按照根据有关规定收取电费，不得收取用电服务费等费用。《用电服务补充协议》约定新天公司向海魔方公司收取用电服务费0.53元/度。违法了法律、法规的强制性规定，应属无效。因此，新天公司收取海魔方公司用电服务费的行为没有合法依据，构成不当得利，应予以返还。《物业管理服务协议》约定海魔方公司用电单价为1.35元/度（已含损耗比例分摊），《电价调整补充协议》确定海魔方公司用电价格调整前为0.82元/度，调整后为0.74元/度。截止至2019年5月31日，海魔方公司向新天公司缴纳电费共计485919.3元，现有证据虽无法体现用电价格调整的时间，但根据用电服务费与用电价格比例，海魔方公司向新天公司支付的用电服务费用均超过其主张的90000元，故海魔方公司请求新天公司返还多收取的电费90000元，予以支持。 综上所述，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国电力法》第四十四条第一款、《物业管理条例》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下: 一、解除泉州市新天商业管理有限公司与沈小剑、泉州海魔方海洋世界有限公司之间的《商铺租赁合同》及《物业管理服务协议》； 二、沈小剑、泉州海魔方海洋世界有限公司应于本判决生效之日起七日内将址在泉州市鲤城区商铺腾空、移交给泉州市新天商业管理有限公司； 三、沈小剑、泉州海魔方海洋世界有限公司应于本判决书生效之日起十日内支付泉州市新天商业管理有限公司自2018年11月29日起至2019年4月28日止的租金215563.1元及物业服务费116265元； 四、沈小剑、泉州海魔方海洋世界有限公司应于本判决书生效之日起十日内支付泉州市新天商业管理有限公司自2018年4月29日起至实际交还上述商铺之日止的房屋占用费及物业服务费，其中占用费按每月58132.5元的标准计算，物业服务费按每月23253元的标准计算（泉州海魔方海洋世界有限公司于2019年4月28日至2019年5月4日期间支付的租金16008元可抵付占用费）； 五、沈小剑、泉州海魔方海洋世界有限公司应于本判决书生效之日起十日内按日1‰标准向泉州市新天商业管理有限公司支付至实际付款之日止的延迟履行违约金（2018年11月20日起以162771元为基数，2019年1月20日起以290661.3元为基数，2019年3月20日起以331828.1元为基数）； 六、沈小剑支付的履约保证金100000元归泉州市新天商业管理有限公司所有； 七、泉州市新天商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还泉州海魔方海洋世界有限公司电费90000元； 八、驳回泉州市新天商业管理有限公司的其他诉讼请求； 九、驳回泉州海魔方海洋世界有限的其他反诉诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费52664元，由泉州市新天商业管理有限公司负担2664元，由沈小剑、泉州海魔方海洋世界有限公司共同负担50000元；反诉受理费26332元，由泉州海魔方海洋世界有限公司负担25307元，泉州市新天商业管理有限公司负担1025元，沈小剑、泉州海魔方海洋世界有限公司应于本判决生效之日起七日内缴纳,泉州市新天商业管理有限公司预交的其他案件受理费在本判决生效后予以退回。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  郑英好 审 判 员  杨 扬 人民陪审员  许自伟 二〇一九年十月十八日 书 记 员  蔡森森 速 录 员  陈曾敏 本判决适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； …… 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国电力法》 第四十四条第一款禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。 《物业管理条例》 第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -21-