呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2607号上诉人(原审被告)：陈丽丽，女，无固定职业，住内蒙古自治区乌兰察布市化德县。上诉人(原审被告)：常明，男，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。被上诉人(原审原告)：张龙凤，女，农民，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：郭强强，男，农民，住内蒙古自治区，系张龙凤丈夫。被上诉人(原审被告)：内蒙古蒙如之家房地产中介服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市金川开发区金四路新天地南门**商铺。法定代表人：刘学生，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛继来，男，该公司经理，住黑龙江省。上诉人陈丽丽、常明因与被上诉人张龙凤、内蒙古蒙如之家房地产中介服务有限公司（以下简称蒙如之家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2018）内0121民初2870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月24日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。陈丽丽、常明上诉请求：1、依法撤销一审判决，予以改判；2、由张龙凤、蒙如之家公司承担上诉费。事实和理由：一、双方签订的“房地产买卖契约”属于显失公平的合同，陈丽丽、常明居住在乌兰察布市集宁区，对房屋所在地的市场行情价格一无所知，因当时家中有病人急需用钱而出售该房。张龙凤在当地居住，对房屋的市场行情了如指掌，处于订立合同的优势地位。而且，涉案房屋买卖合同是由蒙如之家工作人员代签的，进一步导致陈丽丽、常明对房屋买卖合同的误判。2018年9月10日，双方当事人签订“房地产买卖契约”后，才得知房屋每平米的实际价格与自己出售的价格相差600元，而后陈丽丽、常明当即退还张龙凤25000元的首付款。该合同的订立是显失公平的合同，合同法明确规定一方当事人在紧急或者缺乏经查的情况下订立合同，使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等。标的物的价值和价款过于悬殊，责任承担、风险承担显然不合理的合同，都可以称为显失公平的合同。显失公平制度具有以下构成要件：1、在客观上造成当事人之间的利益不平衡；2、一方当事人故意利用其优势或者由于另一方当事人的草率、无经验订立了合同。特别需要指出蒙如之家公司工作人员娇金嫚代签的行为更能说明这一事实。二、蒙如之家公司提供的房屋买卖合同为格式合同,其违约责任部分并未采取合理的方式提请陈丽丽、常明注意免除或者限制其责任的条款，按照要求对该条款予以说明。由于该合同是代签的，陈丽丽、常明根本不知晓违约责任部分的约定，更是从来没有收到该合同原件。房屋买卖合同的违约责任部分对陈丽丽、常明就不能发生法律效力。一审法院没有采信这一事实,判决31000元的违约金于法无据，请求二审法院全面审查；三、陈丽丽、常明并未收到张龙凤10000元定金，而是只收到中介公司转款的5000元定金，其中5000元被中介公司扣除。定金为实践合同，必须存在定金交付和收取的事实，定金合同方能成立、生效。蒙如之家公司并未完成双方房屋买卖合同的中介服务理应退还张龙凤的定金5000元；四、陈丽丽、常明并未给张龙凤造成直接损失8255元。依据财政部、国家税务总局《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》财税[2011]32号，各省、自治区、直辖市计划单列市财政厅(局)、地、地方税务局疆生产建设兵团财务局，根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）及其细则的规定，现对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下,对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。张龙凤8255元的契税，依据该规定应当由税务部门退还，不属于直接损失；五、陈丽丽、常明与张龙凤签订的“房屋买卖合同”、“房地产买卖契约”，一审法院认定合法有效，由违约方承担违约责任。但判决并未解除，合同仍然有效，审理和判决是矛盾的，程序是违法的。张龙凤辩称，坚持起诉状的意见，没有其他新的意见。蒙如之家公司辩称，房屋出售过程中，是需要钥匙的，而钥匙是陈丽丽、常明给我们的，陈丽丽、常明核实了房价后才委托卖房的。签订合同的每一步都会给客户打电话核实，8月13日签订买卖合同，9月初去银行办理贷款，从签订合同到过户有一个月的时间，陈丽丽、常明有充分的时间能考察房价，称不知道当时的房价与事实不符。中介公司为了促进买卖也付出了很多，没有向买卖双方收取过任何费用。张龙凤向一审法院起诉请求：1、依法判决蒙如之家公司和陈丽丽、常明双倍返还张龙凤购房定金，计20000元；2、依法判决陈丽丽、常明支付张龙凤违约金31000元；3、依法判决蒙如之家公司和陈丽丽、常明赔偿张龙凤税金8255元；4、案件受理费由蒙如之家公司和陈丽丽、常明承担。一审法院认定事实：2018年8月13日，张龙凤与常明通过蒙如之家公司签订了《内蒙古蒙如之家房地产中介服务有限公司房屋买卖合同》，合同约定：常明自愿将位于呼和浩特市××区东户的房产出售给张龙凤，房屋所有权证书号为×××，房屋所有权人为常明，共有权人为陈丽丽。成交价格为310000元。张龙凤在买卖合同签订时向常明支付定金10000元，2018年8月21日交付首付款35000元，余款275000元在银行发放贷款之日由银行向常明直接支付。关于违约责任，合同第九条第一条约定：“本合同经甲乙双方签字后生效，双方不得违约。如乙方违约不履行本合同义务，已交付定金不再返还，归甲方所有；如甲方不履行本合同义务，甲方应双倍返还乙方所交付的购房定金。同时甲乙双方需将所得违约金的50％给付丙方作为信息服务佣金”，第三条约定：“甲乙双方交付完首付款后任意一方违约，违约方需向守约方支付当初成交总房价10％的违约金”。合同签订后，张龙凤交付定金10000元。2018年9月10日上午，张龙凤与陈丽丽、常明签订《房地产买卖契约》，张龙凤通过中国银行转账给陈丽丽25000元，同时，张龙凤向税务部门缴纳房屋买卖契税、财产转让个人所得税、印花税共计8255元。下午，陈丽丽、常明反悔，拒绝出售本案争议房屋，并将25000元退回张龙凤账户。一审法院认为，张龙凤与蒙如之家公司及陈丽丽、常明分别签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》系各方经过充分协商后达成，是真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应当严格依照合同约定履行各自的义务。商品房买卖合同签订后，张龙凤已经依照合同约定向陈丽丽、常明支付定金10000元，并向案外人土默特左旗税务局支付房屋买卖契税、财产转让个人所得税、印花税共计8255元，积极履行了合同规定的义务。而陈丽丽、常明未依照合同约定履行售房义务，导致合同未能继续履行，违反了合同约定。本案中，陈丽丽、常明私自反悔，向张龙凤及蒙如之家公司表示不再卖房的行为已构成违约，陈丽丽、常明应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款”，根据该条规定，违约金条款和定金条款是不能同时适用的，张龙凤不得在诉讼中既主张支付违约金又要求双倍返还定金。故一审法院对张龙凤要求支付违约金31000元的诉讼请求予以支持；张龙凤已经支付的10000元定金本来就属于张龙凤所有，因而理应返还。一审法院同时认为，由于陈丽丽、常明的违约，给张龙凤造成的直接损失是已缴纳的税费8255元，该损失应由陈丽丽、常明负担。判决：一、被告常明、陈丽丽于本判决生效之日起10日内向原告张龙凤返还定金10000元；二、被告常明、陈丽丽于本判决生效之日起10日内向原告张龙凤支付违约金31000元；三、被告常明、陈丽丽于本判决生效之日起10日内赔偿原告张龙凤直接损失8255元。四、驳回原告张龙凤对内蒙古蒙如之家房地产中介服务有限公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，一审法院查明的事实，有相关证据在案佐证，本院予以确认。二审中，陈丽丽、常明向本院提交了两组新证据，包括：1、医院检查报告、病例；2、照片。拟证明：因为家中有病人急用钱才卖房，对呼和浩特市房价不知情，合同是中介公司代为签字、盖章的。本院对该组证据的真实性予以确认，但陈丽丽、常明作为完全民事行为能力人，对其作出的民事行为应承担相应的法律后果，且陈丽丽、常明在后期亲自参与签订合同、办理贷款等过程亦能证明其对房屋出售的相关事实是知情并认可的，故本院对其证明目的不予确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。陈丽丽、常明作为完全民事行为能力人，应对其作出的民事行为承担相应的法律后果。陈丽丽、常明和张龙凤对涉案房屋的买卖意向，在中介机构蒙如之家公司的参与下，作出了共同的意思表示并签订了相应的合同文件，该合同依法成立、生效，对当事人具有法律约束力，故当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，张龙凤履行了相应的合同义务，缴纳了契税，陈丽丽、常明收取了张龙凤支付的定金，在此过程中，陈丽丽、常明均未提出异议。此后，陈丽丽、常明单方中止了合同的继续履行，已构成违约，应承担不利的法律后果。陈丽丽、常明辩称外地人不了解呼和浩特市房价、家中有病人急需钱等理由，均不能构成对其违约行为的合理答辩，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，陈丽丽、常明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1282元，由陈丽丽、常明负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇一九年十月十八日法官助理 乌 日 汗书 记 员 刘 东 升