文书内容湖南省衡东县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0424民初1912号原告：刘夏连，女，1973年5月9日出生，汉族，住湖南省衡东县。委托诉讼代理人：颜伟，湖南衡州律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘正，男，1980年12月28日生，汉族，住衡东县。被告：周龙亮，男，1989年2月25日，汉族，住湖南省衡东县。委托诉讼代理人：邓红霞，衡东县凌云法律服务所法律工作者。原告刘夏连诉被告周龙亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月15日受理后，依法由审判员旷文林，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘夏连的委托诉讼代理人颜伟、刘正、被告周龙亮及其委托诉讼代理人邓红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘夏连诉讼请求：1、判令解除与被告周龙亮于2017年1月19日签订的门面租赁合同，并判令被告周龙亮立即返还占有原告的门面；2、判令被告支付原告从2019年4月20日至2019年9月19日租金24500元，后期计算至搬离门面止，支付物业费、管理费3702元；3、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告在衡东县有门面房103、104两空，2016年4月20日原告委托其弟刘正将自有的位于衡东县、114门面出租给戴冬元经营使用，被告周龙亮在2017年1月19日经过原告同意从戴冬元处转租继续经营使用。至2019年4月前，原告就多次通过微信和电话告知被告到期后要收回门面自用，但被告至今仍没有将门面交还给原告，并结清尚欠原告的门面租金及水电费、物管费。原告认为被告拒不支付租金、物业费，也不愿意搬离，强行占有原告所有的门面侵害了原告的合法权益，现原告为维护自己的合法权益，请求依法判决。原告刘夏连提交了证据：1、书证《租房协议》，拟证明双方签订了租赁合同；2、《D3栋2018年1-4季度物业费表》，拟证明被告欠缴物业费；3、《律师函》，拟证明被告多次付款违约；4、微信聊天记录，拟证明原告于2018年2月将解除合同的信息的提前告知。被告周龙亮辩称，双方签订的《租房协议》合法有效；原告刘夏连提出解除协议，既无约定解除事由，又无法定解除事由，其解除主张不能成立；被告一直是按照协议及法律规定履行合同约定的义务，请求判决驳回原告的诉讼请求，继续履行合同。被告周龙亮提交了证据：1、租房协议，拟证明双方签订的协议合法有效，租期自2016年6月1日至2021年4月19日；2、微信聊天记录及转账记录，拟证明被告就如何支付房屋租金一直在与原告协商，并用微信转账方式将房屋租金转账给原告，原告拒收；3、物业管理费情况说明，拟证明被告未拖欠物业管理费；4、衡东建材大市场D4栋109-112号门面租赁合同及收据、D4栋101-103号门面租赁合同，拟证明被告微信支付房租58800元，与周边同位置同时段同面积的租赁价格接近，符合协议中第二条约定的随行入市、双方协商；5、刘正、刘夏连与张某签订的门面房租赁合同，拟证明原告于2018年9月22日与案外人签订了门面租赁合同，约定租金为60000元/年，已构成违约。对于原告、被告提交的证据经开庭举证、质证，各自发表了质证意见，本法官按认证原则，对原告提交的证据1、3、4，被告提交的证据1、2、3、4、5予以认证。根据原告诉称、被告答辩及认证情况，确定案件事实如下：原告刘夏连在衡东县有门面房113、114号两空。2016年4月20日，原告刘夏连委托其弟刘正与案外人戴冬元签订《租房协议》，将上述两空门面出租给戴冬元经营使用。合同约定，租期五年，即从2016年4月20日至2021年4月19日，租金前三年为每年55800元，后两年随行入市，双方协商，租金实行一年一付，承租方不得拖欠市场物业管理费。签订协议后，戴冬元租赁了案涉门面进行经营。2017年1月19日，经过原告刘夏连同意，案外人戴冬元将案涉门面转租给了被告周龙亮进行经营使用，由被告周龙亮按原合同执行完毕。在合同履行期间，被告周龙亮向原告刘夏连支付了2019年4月19日之前的房租。2018年2月26日，原告刘夏连通过微信聊天方式向被告周龙亮表达要提前解除合同意见，被告周龙亮没有同意。2019年4月前，原告又多次通过微信和电话告知被告第三租赁年度到期后要收回门面自用，但被告周龙亮以合同没有到期、所租门面装修开支大为由，没有将门面交还给原告。双方还就第四年度门面租金价格进行协商，差距较大，没有达成一致意见。原告刘夏连要求提高到10万元，被告周龙亮要求按合同约定随行入市，协商确定。2019年8月3日，原告认为被告拒不支付租金、物业费，也不愿意搬离，强行占有原告所有的门面侵害了原告的合法权益，向被告送达律师函，要求在收到律师函后在五日内交还门面，并结清门面租金及水电费、物业费等。2019年9月4日，被告周龙亮以微信转账58800元给原告刘夏连，原告刘夏连拒收。另查明，被告周龙亮已缴纳了物业管理费3702元。案涉门面从2019年4月20日至2020年4月19日的租金行情为58800元至60000元。本院认为，依照平等自由诚实信用合法及公序良俗原则签订的合同合法用效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告刘夏连委托其弟刘正与戴冬元签订《租房协议》遵循了上述原则，是合法有效合同。经原告刘夏连同意，被告周龙亮从戴冬元处转租了案涉门面，与原告刘夏连形成了门面租赁民事法律关系，被告周龙亮享有了戴冬元享有的全部合同权利，包括合同租赁期限。《合同法》第九十四规定了合同的法定解除的情形：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（三）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，在第四年度租赁期间到来之际，原告、被告双方就门面租金进行了协商。因双方没有达成一致意见，致使被告周龙亮迟延支付门面租金。被告周龙亮在协商不成情况下，参照周边门面租金行情向被告微信支付了房租，表达了继续履行租赁合同的意愿。因被告对原告所交租金予以拒收，导致被告无法实现支付原告租金目的。此未支付租金情形与上述法定的解除合同情形不符。原告诉称被告未按约定交纳门面租金，与事实不符。原告以被告未按合同约定时间支付租金，迟延履行债务，不能实现合同目的，构成根本性违约，单方行使法定解除合同条件已成就，并以此为由行使单方面合同解除权，显然不当。原告请求判决解除《租房协议》，其请求无事实依据和法律依据，不予支持。原告要求被告支付2019年4月20日至2019年9月19日的租金24500元，显然是按年租金58800元标准计算所得，理由正当，予以支持。原告刘夏连要求被告支付物业管理费3702元，因被告周龙亮实际己缴纳，故其该项请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百二十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告刘夏连解除与被告周龙亮于2017年1月19日签订的门面租赁合同的诉讼请求，合同应当继续履行到2019年4月19日终止；二、驳回原告刘夏连要求被告支付物业管理费3702元的诉讼请求；三、被告周龙亮应当按同类门面租金标准支付合同期间的门面租金；本案案件受理费505元，减半收取253元，由原告负担153元，被告负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  旷文林二〇一九年十月十五日法官助理陈坚书记员周园            校对责任人：陈坚                  打印责任人：周园      附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。