甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终2611号上诉人（原审被告、反诉原告）：李晓冬，男，1980年12月11日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴冰，男，1979年8月6日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：于振，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：高秉明，甘肃正鼎律师事务所律师。上诉人李晓冬因与被上诉人吴冰房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初9931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晓冬上诉请求：判令吴冰赔偿李晓冬装修损失282513元（贰拾捌万贰仟伍佰壹拾叁元整）。事实与理由:2017年6月李晓冬与吴冰协商租赁事宜，由李晓冬承租位于兰州市城关区建筑，合同约定面积为150平方米的房屋，租赁期限最少五年。达成上述约定后，李晓冬共花费装修费282513元（其中材料费:212513元，人工工时费70000元）。2017年9月1日，李晓冬与吴冰签订房屋租赁合同时，吴冰提出他们公司要求合同只能一年一签，李晓冬按照吴冰的要求签订了租赁合同，在签订租赁合同后李晓冬按时交纳水电费及房费。2018年7月李晓冬向吴冰书面提出续租，吴冰拿走书面续租并说没问题，合同到期我们就续签，走了个形式。2018年9月1日吴冰突然提出要求解除合同，并要求腾退房屋。因李晓冬与吴冰约定的租赁期是5年，所以李晓冬投入大量人力物力进行装修，成本尚未收回。李晓冬与吴冰为此多次进行协商，吴冰一直称其公司的领导看上了店铺要给亲戚承租（有录音为证），经协商也没办法。给李晓冬补偿一点装修费，然后再把押金退还。吴冰于2018年9月3日给李晓冬转账6万元，在转账前说是给予李晓冬的补偿，并非是吴冰所提供的押金。综上，因吴冰利用合同漏洞，侵占李晓冬的血汗钱，已经严重侵害了李晓冬的合法权益。基于上述事实，请求二审法院深入调查本案背后的事实真相，以维护李晓冬的合法权益。吴冰辩称，李晓冬的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。吴冰向一审法院起诉请求：1.判令李晓冬向吴冰立即返还位于兰州市城关区房屋；2.判令李晓冬按每月21000元的标准支付自2018年9月1日起至房屋实际返还之日的房屋占用费；3.判令李晓冬按租金标准承担自2018年9月1日至李晓冬实际给付之日的违约金，截止2018年10月1日共计21000元；4、本案案件受理费及其他诉讼费用由李晓冬承担。李晓冬向一审法院提出反诉请求：1.判令吴冰向李晓冬赔偿装修损失282513元；2.诉讼及反诉费由吴冰承担。一审法院认定事实：兰州森磊投资管理有限公司（以下简称“森磊公司”）与吴冰于2017年8月30日签订《房屋租赁合同》一份，约定吴冰承租森磊公司所有的位于兰州市城关区，建筑面积为150平方米房屋，租赁期限一年，自2017年9月1日起至2018年8月31日止，年租金252000元，押金60000元。次日，森磊公司出具《转租同意书》一份，主要内容为其公司对涉案房屋拥有所有权，其公司同意吴冰将涉案房屋转租，转租期限为2017年9月1日至2018年8月31日。另查明，2017年9月1日，吴冰作为甲方，李晓冬作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定吴冰将涉案房屋租于李晓冬，租期一年，自2017年9月1日起至2018年8月31日止，年租金252000元，押金60000元。还查明，2018年9月3日，吴冰向李晓冬名下银行账户转账60000元，附言载明退房屋租赁押金。现吴冰认为合同期满，李晓冬未履行返还房屋及付款义务，提起诉讼，李晓冬认为因吴冰违约，给其造成损失，提起反诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案吴冰与李晓冬双方于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方均具有法律约束力。关于吴冰要求李晓冬立即返还位于兰州市城关区房屋的诉讼请求，因吴冰与李晓冬双方签订的租赁合同约定涉案房屋租赁期限为一年，租赁期满，合同终止，吴冰收回出租房屋，李晓冬应如期交还，李晓冬若要求续租，须在租赁期限届满前两个月书面通知吴冰，经吴冰同意后，重新签订租赁合同。本案租赁合同期限届满前，李晓冬并未按合同约定于租赁期限届满前两个月书面通知吴冰，后吴冰与李晓冬双方亦未就续租达成合意。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物,故关于吴冰的该项主张，予以支持。关于吴冰要求李晓冬按每月21000元的标准支付自2018年9月1日起至房屋实际返还之日的房屋占用费的诉求，李晓冬辩称其与吴冰口头约定涉案房屋租期为五年，因合同法规定租赁期限六个月以上，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。庭审中，吴冰确认其于租赁期限临近届满前通知李晓冬交付房屋。故对吴冰的该项诉求，予以酌情考虑，应按每月21000元的标准支付自2018年10月1日起至房屋实际返还之日的房屋占用费为宜。关于吴冰要求李晓冬按租金标准承担自2018年9月1日至李晓冬实际给付之日的违约金，截止2018年10月1日共计21000元的诉求，合同虽约定逾期交房应承担违约金，但租赁期限届满，吴冰与李晓冬双方再未续订租赁合同，吴冰未在合理期限之前通知李晓冬，吴冰在履行合同过程中存有瑕疵，故对吴冰的该项诉求，不予支持。关于李晓冬要求判令吴冰赔偿其装修损失282513元的反诉请求，因当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案李晓冬提供的证据不能直接证明其损失，故对其反诉请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李晓冬于本判决生效之日起七日内向吴冰返还位于兰州市城关区房屋；二、李晓冬向吴冰支付自2018年10月1日起至房屋实际返还之日的房屋占用费（按每月21000元计算）；三、驳回吴冰的其他诉讼请求；四、驳回李晓冬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元（吴冰已预交），反诉费2769元（李晓冬已预交），由吴冰负担262元，由李晓冬负担2932元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审查认为一审判决认定案件事实的证据真实有效，故本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案二审中，就李晓冬上诉主张由吴冰赔偿李晓冬装修损失282513元的请求能否支持的问题，结合一、二审审理情况及在卷证据，本院认为，案涉房屋系吴冰于2017年8月30日从森磊公司处承租后，在森磊公司同意吴冰转租的情形下，吴冰才与李晓冬于2017年9月1日签订《房屋租赁合同》，因吴冰与李晓冬签订的该合同期限并未超过森磊公司与吴冰租赁合同约定的租赁期限，故吴冰与李晓冬签订的前述租赁合同合法有效，对双方均具有法律约束力。根据吴冰与李晓冬双方签订《房屋租赁合同》第二条第五项“租赁期到后依附于房屋的装修归甲方所有”约定内容，吴冰作为租赁合同的甲方，在约定的租赁期限一年到期后，双方再未就续租事宜达成一致意见的情形下，李晓冬也应当遵守前述合同内容的约束。关于李晓冬以吴冰违背口头承诺（租期五年，一年一签）为由应承担其装修损失的意见能否成立的问题。结合李晓冬一审提交的证据材料，仅能证实双方就租赁期限届满后续租事宜进行过协商的事实，在吴冰对口头约定不予认可的情形下，李晓冬又不能提交充分证据证实系吴冰原因造成其信赖利益损失，故对李晓冬的该上诉意见不予采纳。基于前述事实和理由，李晓冬主张由吴冰赔偿其装修损失的请求缺乏法律依据，一审法院对此不予支持符合当事人合同约定内容，本院予以确认。即李晓冬的上诉请求所依据的事实和理由缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，李晓冬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人李晓冬预交的二审案件受理费5530元由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  刘宝成审判员张海军审判员杨清二〇一九年十月九日法官助理何丽霞书记员杨倩