福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0623民初3919号 原告：厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司，住所地漳浦县绥安镇西湖小区14段**，统一社会信用代码：91350623315614701P。 负责人：吴静革，经理。 委托诉讼代理人：王寿元，系该公司职工。 委托诉讼代理人：罗小英，系该公司职工。 被告：陈毅峰，男，1988年11月23日出生，汉族，住漳浦县，现住漳浦县。 原告厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司（以下简称国源物业）诉被告陈毅峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告国源物业的委托诉讼代理人王寿元、罗小英与被告陈毅峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国源物业向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付原告物业费3216元（自2018年1月1日计算至2019年12月31日）、公摊水电费618元（自2017年7月计算至2019年4月）；2、判令被告支付逾期违约金暂计1101元（以拖欠的物业费为本金，酌按日千分之一计算至起诉之日）。事实和理由：原告与漳浦国源房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，被告将《前期物业服务合同》作为其与漳浦国源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的附件，约定原告为漳浦县绥安镇金浦大道西侧府前世家小区的被告等业主提供物业服务，住宅物业费每月1.5元/㎡，被告逾期支付相关费用应按日千分之三承担违约金。然而，被告自2017年7月以来拖欠物业管理费及公摊水电费达3834元，虽经原告多次催讨但被告至今仍未缴纳上述费用。原告认为，被告的行为已然损害了原告的正当合法权益，原告依法、依约有权要求被告缴付款项、承担违约金等违约责任。请求人民法院判如所请，以维护原告的合法权益。 被告陈毅峰辩称，1、原告不信用在先，原告不作为导致我不想交物业服务费，并不是我违约在先，原告无权向我收取滞纳金，比如我要在室外安装空调的时候受到原告方工作人员的劝阻，但工作人员并没有劝阻其他人在室外安装空调；2、房地产开发商当时曾向我和其他业主承诺一些事项，但直至现在都没有全部履行，而原告和房地产开发商是同一家公司；3、我现在欠的这些服务费具体哪一部分是前物业服务公司的，哪一部分是原告的部分服务费，原告并未厘清，且物业服务费原告方并没有具体罗列详细清单给我。 国源物业围绕诉讼请求，依法提供如下证据：1、商品房买卖合同、前期物业服务合同，证明原被告双方存在物业服务关系，前期物业服务合同约定物业费缴交标准、期限、违约责任等权利义务的内容。2、交寄清单、交费通知书，证明原告多次向被告催讨物业费用。3、原告与漳浦国源房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同、房管局关于前期物业合同的备案证明，证明我方与开发商签订了关于物业服务的合同，并按照规定在房管局备案。4、水电公摊费用公示材料，证明我方已经将水电公摊费等物业服务费用贴在小区公示栏。 被告陈毅峰为支持其抗辩主张向本院提交了证据光盘一份，以此证明国源房地产开发商在售楼的时向其和其他业主承诺要为业主浇板，随后其和其他业主跟开发商多次协商房子方面存在的问题。 上述证据经原、被告举证、质证后，被告对原告举证的证据1、2的真实性无异议，本院予以确认，并在卷佐证。原告举证的证据3系相关职能部门作出的，本院予以确认，可以作为定案依据。原告举证的证据4载明水电公摊费用的计算方式及数额，已经被告质证，被告至今并未提出异议，且将计算方式符合前期物业服务合同的约定，本院予以确认。被告举证的证据材料所涉的相对方为开发商，而开发商与物业服务企业是相互独立的民事主体，本案审理的是物业服务合同法律关系，故该证据材料与本案不具有关联性，本院不予采信，被告可另案主张。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 1、漳浦国源房地产开发有限公司与国源物业签订《前期物业服务合同》，约定由国源物业为府前世家项目全体业主提供物业服务，物业服务期限为4年，自合同签订之日起至2018年12月31日。合同约定的物业服务内容主要包括:1.负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理;2.负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理;3.负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等;4.负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理;5.负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作……关于物业服务收费，合同约定物业费按其拥有的建筑面积交纳，交纳标准(高层住宅)为每月每平方米1.5元。业主应于每月15日前支付物业服务费。经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每逾期一天，将加收3‰违约金。双方在合同中还就各自的权利与义务、违约责任等内容予以明确约定，并在合同上加盖了公章。合同签订后，国源物业向府前世家项目全体业主提供了物业服务。2015年11月19日，漳浦县住房保障与房地产管理局同意为上述《前期物业服务合同》予以备案。 2、被告陈毅峰系漳浦县房屋的业主，房屋面积89.29平方米。其于2015年5月7日与府前世家项目的开发商漳浦国源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并在合同中确认其同意《府前世家小区临时管理规约》作为上述买卖合同的附件，自愿遵守并服从临时管理规约的各项规定。 3、经核实，1、自2018年1月1日至2019年9月30日，被告陈毅峰未缴纳的物业服务费为2812.64元；2、自2017年7月至2019年4月，被告陈毅峰未缴纳的公摊水电费为618元。 综上事实，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，国源物业与涉案小区的开发商漳浦国源房地产开发有限公司之间签订《前期物业服务合同》，并经漳浦县住房保障与房地产管理局备案，对漳浦国源房地产开发有限公司开发的漳浦县绥安府前世家小区提供相应的物业服务，被告作为小区内房屋的业主，接受了相应的物业管理服务，应当承担支付物业服务费的义务。虽《前期物业服务合同》已于2018年12月31日到期，但合同到期后，原告仍在为漳浦县绥安府前世家小区提供物业管理服务，原、被告双方已形成事实上的物业服务关系，陈毅峰作为涉案房屋的所有权人，享受了物业管理服务，其有义务遵守前期物业管理协议的内容。现原告按照《前期物业服务合同》约定的收费标准每平方米建筑面积1.5元向被告收取物业管理费,不违反法律规定,但原告要求被告缴交至2019年12月31日不当，因上述服务合同约定的是“业主应于每月15日前支付物业服务费”，故本案所涉物业服务费应计至2019年9月30日，如其后被告仍不支付，原告可另案主张。关于违约金的问题。1、《前期物业服务合同》中约定逾期支付物业服务费按每日千分之三的标准交费,但该逾期交费行为主要对国源物业应收费用造成占用资金的损失,故该约定的违约金的标准过高,现国源物业自愿调整为按日千分之一计算，本院予以支持；2、由于合同约定物业管理费是于每月15日前交纳,故陈毅峰逾期支付从2018年1月1日起至2019年9月30日止的物业管理费的违约金,应从2018年1月起,每月16日以同期应付而未付的物业管理费为基数,计算至国源物业主张的起诉之日止（即2019年7月16日）。关于被告陈毅峰的辩解意见，1、其主张原告不作为，但未提供相关证据予以支持，本院不予采纳；2、开发商承诺问题，开发商与物业服务企业是相互独立的民事主体，本案审理的是物业服务合同法律关系，故被告的该主张与本案无涉，被告可收集证据后另案向开发商主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第(五)项规定，判决如下： 一、陈毅峰应于本判决生效之日起十日内偿还厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司自2018年1月1日起至2019年9月30日间的物业服务费2812.64元，并支付自2018年1月16日起至2019年7月16日止，每月以应支付的物业服务费为基数，按日千分之一计算的违约金。 二、陈毅峰应于本判决生效之日起十日内偿还厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司自2018年7月起至2019年4月间的公摊水电费618元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币50元，减半收取25元，由陈毅峰负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  巫旭晖 二〇一九年十月十二日 书记员  张志勇 附注： 1、《中华人民共和国合同法》： 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《物业管理条例》第七条第一款第(五)项 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 3、《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。