济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初4148号 原告：刘通，男，1995年9月24日出生，汉族，住山东省济阳县。 委托诉讼代理人：仲伟隆，山东泉泽律师事务所律师。 被告：潘广忠，男，1969年11月11日出生，汉族，住济南市。 第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：金田，董事长。 委托诉讼代理人：刘露，女，1988年4月12日出生，汉族，该单位员工，住济南市。 第三人：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。 法定代表人：金成发，总经理。 委托诉讼代理人：何倩，女，1991年10月23日出生，汉族，该单位员工，住济南市。 第三人：中国工商银行股份有限公司济南槐荫支行，住所地济南市。 负责人：赵文静，副行长。 委托诉讼代理人：杨方兴，男，1968年12月3日出生，汉族，该单位员工，住济南市。 委托诉讼代理人：张茂森，男，1961年11月10日出生，汉族，该单位员工，住济南市。 原告刘通与被告潘广忠、第三人山东中住房地产经纪有限公司（以下简称中住地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，原告刘通于2019年7月29日申请追加绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地地产）、中国工商银行股份有限公司济南槐荫支行（以下简称工商银行）作为第三人参加诉讼，本院审查后予以准许。原告刘通于2019年7月30日申请财产保全并提供担保，本院作出（2019）鲁0104民初4148号民事裁定书，预查封了被告潘广忠名下位于济南市槐荫区绿地国际花都A2地块9号楼2-xxx室房产（以下简称xxx室房产）。后本院依法适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告刘通及其委托诉讼代理人仲伟隆、第三人中住地产的委托诉讼代理人刘露、第三人绿地地产的委托诉讼代理人何倩、第三人工商银行的委托诉讼代理人杨方兴、张茂森到庭参加诉讼。被告潘广忠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘通向本院提出诉讼请求：1.判令潘广忠继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，办理xxx室房产解除抵押手续，并将上述不动产过户登记至我名下；2.判令潘广忠支付房屋总价款30%的违约金171000元；3.本案诉讼费用、律师代理费、保全申请费及诉讼保全保险费应由潘广忠承担。 事实和理由：2016年8月25日，我与潘广忠委托的代理人潘云飞通过中住地产签订《房屋买卖合同》（合同编号：0011850），合同约定我购买潘广忠的xxx室房产，房屋所有权证书号：销售（字）20137320098，所有权人为潘广忠，单独所有，房屋总价款为57万元。依据合同约定，我向潘广忠支付了购房首付款2万元，并于2016年9月26日通过工商银行转账向其支付购房定金10万元，潘广忠分别出具了购房首付款收条与定金收条。我已全面履行自己的合同义务，潘广忠在收取定金、房屋首付款后，迟迟不愿配合办理xxx室房产的解除抵押及过户手续，其行为属严重违约行为。为维护我的合法权益，故提起诉讼。 诉讼过程中，刘通明确诉讼请求为：要求潘广忠继续履行《房屋买卖合同》，办理xxx室房产清偿贷款解除抵押手续及所有权登记手续，再将该房产过户登记至其名下，税费负担按照合同约定执行。 潘广忠未作答辩。 中住地产述称，2016年8月25日刘通与潘广忠代理人在我方居间下签订房屋买卖合同，交易涉案房屋。双方在签订合同时均知晓房屋尚未办理房产证，面签网签等手续需在房产证办理下来后方能办理。签订合同后，潘广忠将购房合同原件留存在我方，刘通按合同缴纳定金、佣金。2019年2月20日我方通知潘广忠涉案房屋可以办理房产证，潘广忠将购房合同原件拿走去办理房产证，具体是否办理我方不清楚，之后我方通知原被告办理面签手续，潘广忠以种种理由不出面配合，刘通才起诉到法院。 绿地地产述称，国际花都A2地块9号楼现已具备办证条件，由于潘广忠本人不配合导致尚未办理房地产权属证书。 工商银行述称，我方对原被告房屋买卖事情不清楚，现在潘广忠就涉案房屋在我行存在房屋按揭贷款，贷款尚未完全清偿。只要确保我行债权实现的前提下，无论是刘通还是潘广忠，只要提前向我方清偿债务，我方对房屋转让没有意见。因为潘广忠尚未取得所有权证，所以我行没有办理抵押权登记。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对刘通提交的房屋买卖合同、房屋权属状况信息、佣金确认单、首付款收条、定金收条、工商银行凭证、济南市房屋登记信息查询结果证明、委托代理合同、律师费发票，潘广忠未到庭参加诉讼，亦未提出书面反驳意见，第三人亦无异议，故本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 潘广忠购买绿地地产开发建设的xxx室房产一套，并于2013年9月9日进行了预售备案登记。潘广忠在工商银行办理了房屋按揭贷款，其通过该贷款向绿地地产支付了剩余购房款，现贷款尚未完全清偿，但未办理抵押登记手续。绿地地产已经取得了该房屋的初始登记，该房屋具备分户登记条件。 2016年8月25日，潘广忠作为甲方（出卖人），刘通作为乙方（买受人）、中住地产作为丙方（居间人）三方签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将xxx室房产以57万元的价格卖予乙方，签订该合同时由乙方向甲方支付定金10万元。房款支付方式为按揭贷款，乙方于交房（2016年9月26日）前交付首付款2万元，剩余45万元通过按揭贷款，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付。甲方承担办理甲方房产证的所有费用，乙方承担过户过程中产生的增值税、个人所得税、契税及贷款过户产生的所有费用。合同第七条约定：“甲、乙双方应在本合同签订之日起300工作日内，委托并协助丙方办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助税费的缴纳。”合同第九条约定：“该房产在工商银行设有房地产权抵押，甲方应当在网签、过户前到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用钱款来源为甲方自凑款。”合同第十一条约定：“甲方于过户当日通知乙方进行房屋验收交接。”合同第十二条违约责任中第二款约定“甲乙双方在签订合同后，如任一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款的3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。”第三款约定：“甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第二项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。”上述合同还约定了其他内容。合同甲方落款处由潘广忠签名捺印，甲方委托代理人处由潘云飞签名捺印，乙方由刘通签名捺印，丙方加盖中住地产合同专用章并由经办人签字。 刘通自述其于签订合同当日，向潘云飞支付了首付款2万元，后于2016年9月26日向潘广忠支付了定金10万元，潘云飞分别代潘广忠向其出具了首付款收条和定金收条。为证明该事实，刘通向本院提交了署名为“潘广忠”的首付款收条和定金收条，以及其支付定金10万元的银行凭证。 诉讼过程中，中住地产称：合同签订当日，潘广忠委托潘云飞代为签订的《房屋买卖合同》，并由潘云飞将《济南市商品房购房合同》原件留在中住地产处，后潘广忠亲自到中住地产处签字捺印进行确认；2019年2月20日，其公司工作人员微信通知潘云飞办理不动产权证，故潘云飞将《济南市商品房购房合同》原件取走，后刘通多次通过其公司催促潘广忠按合同约定履行面签手续，但潘云飞、潘广忠以各种理由拖延不予办理。 刘通自述潘广忠在接到本案传票后与其联系，要求其首付款付到30%，对于房屋总价说的很含糊，中住地产对此予以认可。诉讼过程中，刘通表示愿意以支付现金的方式支付剩余购房款，并同意代潘广忠向工商银行偿还剩余贷款，代为偿还的贷款与其剩余购房款相应的进行抵销。 另查明，刘通与山东泉泽律师事务所签订《民事诉讼委托代理合同》，约定该所委派仲伟隆律师在本案一审过程中担任其委托代理人，律师代理费为2万元。诉讼过程中，仲伟隆律师代理刘通参加了诉讼。刘通于2019年8月29日向该所支付了律师费2万元。 本院认为，潘云飞代表潘广忠与刘通签订的《房屋买卖合同》，虽然签订当日潘云飞未提供潘广忠的授权委托书，但潘广忠事后亲自到中住地产处补签字并捺印，说明其对潘云飞的代理行为予以认可，签订《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，故合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。刘通应当按照合同约定按时交纳购房款，潘广忠也应当按照合同约定按时办理所有权变更登记手续，并按约定时间交付房屋。 经查，《房屋买卖合同》约定双方应在合同签订之日起300个工作日内委托并协助中住地产办理房产过户、评估、贷款等相关手续，自2016年8月25日签订合同至今，显然已经超过了300个工作日。同时，因涉案房屋属于尚未办理分户登记房屋的买卖行为，办理房屋的所有权转移登记手续还应以该房屋具备分户登记的条件为前提。中住地产称其于2019年2月20日通知过潘广忠办理不动产权证，但潘广忠并未办理。潘广忠未出庭对此提出反对意见，本院对此予以采信。绿地地产也认可上述时间涉案房屋具备了办理分户登记的条件。在此之前，刘通并未能提交证据证明涉案房屋具备分户登记条件，以及其催告潘广忠办理分户登记的事实。因此，本院结合双方的约定及催办分户登记时间的事实，认定2019年2月20日为潘广忠履行办理分户登记义务的起算点。本次诉讼中，潘广忠既不到庭参加诉讼，也未提交书面意见，说明其没有积极履行合同义务的态度。潘广忠未能积极协助办理分户登记的行为，构成违约，其应当按照合同约定继续履行合同并且承担相应的违约责任。因此，本院对刘通要求潘广忠向工商银行清偿按揭贷款并向其办理涉案房屋所有权转移登记手续的诉讼请求予以支持。因潘广忠尚未办理涉案房屋的所有权分户登记，故其向刘通转移房屋的所有权应当分两步走，即先办理完毕分户登记，再进行所有权转移登记。按照合同约定，办理分户登记的税费由潘广忠承担，所有权转移登记的税费由刘通承担。另，因xxx室房产尚有未偿还的按揭贷款，刘通亦同意代潘广忠偿还，故其应当先向工商银行支付剩余按揭贷款后，再完成所有权转移登记。如刘通仍有未向潘广忠支付的购房款，其应当予以补足。但因工商银行未出具剩余应还款数额，潘广忠亦未到庭参加诉讼，故对刘通代为偿还贷款后是否有尚未支付的购房款，双方另行按照合同约定履行，本院在本案中不予处理。因xxx室房产的按揭贷款没有抵押登记，故无需办理解除抵押手续。 关于违约金，按照《房屋买卖合同》第十二条第二款的约定，任一方未按合同约定履行义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付总房价款的3‰的违约金，或承担总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择，并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。同时，刘通在本案中还提及了其所主张的违约金是否过高，同意由本院予以酌情处理。本院认为，虽然潘广忠未到庭对违约金提出抗辩意见，但刘通未能就其违约损失进行举证，损失难以确定。刘通同意本院酌情调整违约金，本院认为以总房款30%确定违约金，属于违约金约定标准过高。本院以本院查明的潘广忠的违约情节等因素，酌定以刘通已付购房款12万元为基数，以违约行为发生的时间为起算点，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍调整。刘通所主张的违约金，超过该标准的违约金部分，本院不予支持。 关于律师费和诉讼保全保险费，因双方在《房屋买卖合同》中明确约定律师费由违约方进行赔偿，且刘通委托的律师实际到庭参加了诉讼，故其要求潘广忠支付律师费2万元的请求，于法有据，本院予以支持。但是对于诉讼保全保险费，因该费用不是诉讼中所必然产生的费用，且合同中没有明确约定，故本院对刘通的该请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、潘广忠于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司济南槐荫支行清偿济南市槐荫区绿地国际花都A2地块9号楼2-xxx室房屋之上剩余的按揭贷款（具体金额以银行系统统计数据为准）； 二、如潘广忠未能按照第一项判决所确定的期限履行清偿贷款的义务，由刘通代潘广忠向中国工商银行股份有限公司济南槐荫支行履行清偿贷款的义务； 三、在中国工商银行股份有限公司济南槐荫支行在涉案房屋之上的按揭贷款清偿后十日内，由绿地地产（济南）有限公司协助潘广忠将该房屋的所有权登记于潘广忠名下；办理本次所有权登记过程中产生的税费由潘广忠承担； 四、潘广忠取得济南市槐荫区绿地国际花都A2地块9号楼2-xxx室房屋的所有权登记后十日内协助刘通将该房屋的所有权转移登记至刘通名下；办理本次所有权转移登记过程中产生的税费由刘通承担； 四、潘广忠于本判决生效之日起十日内向刘通支付违约金（以12万元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.95倍，自2019年2月20日起计算至涉案房屋所有权实际登记至刘通名下之日止）； 五、潘广忠于本判决生效之日起十日内向刘通赔偿律师费20000元； 六、驳回刘通对潘广忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3920元，减半收取计1960元，保全费3370元，均由潘广忠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 张 斌 二〇一九年十月二十四日 书记员 裴立红