安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终3322号 上诉人（原审原告、反诉被告）：孙秀梅，女，1970年12月26日出生，汉族，住安徽省临泉县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨历臣，男，1971年5月15日出生，汉族，住址同上。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张大方，安徽春源律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：临泉县恒亿房地产开发有限公司，住所地安徽省临泉县城关镇临化路西侧李庄，统一社会信用代码913412215757469116。 法定代表人：闫明金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘磊，安徽元祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓彬，安徽元祥律师事务所律师。 上诉人孙秀梅、杨历臣因与上诉人临泉县恒亿房地产开发有限公司（以下简称恒亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2019）皖1221民初3697号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙秀梅、杨历臣上诉请求：撤销一审判决第一、三、四、五、六项，改判恒亿公司支付违约金30896.48元，驳回恒亿公司的反诉请求。事实与理由：1.本案逾期办证违约金应计算至恒亿公司出具购房发票之日，一审判决计算至恒亿公司履行完毕报产权登记机关备案之日显系不当；2.恒亿公司未举证证明其公司何时通知办理按揭贷款，一审判决其支付给恒亿公司逾期付款违约金缺乏依据；3.燃气管道安装费已计入建房成本，一审判决其支付给恒亿公司燃气开通费显属错误。 恒亿公司辩称：孙秀梅、杨历臣的上诉理由不能成立，应予驳回。 恒亿公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回孙秀梅、杨历臣的诉讼请求。事实与理由：1.涉案小区配电设施规划调整属于市政规划变更的情形，一审法院未在逾期交房期间中扣除该规划变更调整的期间、因政府指令中高考停工的期间及雨雪天气无法施工的期间显系不当，且购房人存在逾期付款的行为，一审判决未在逾期交房期间中扣除购房人逾期付款的期间显属错误；2.测绘机构重新测绘延误的时间不是其公司原因造成，其公司已在约定期限内将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，一审判决其公司承担逾期办证的违约责任缺乏依据。 孙秀梅、杨历臣辩称：恒亿公司的上诉理由不能成立，应予驳回。 孙秀梅向一审法院起诉请求：1.判令恒亿公司支付违约金32615.68元；2.判令恒亿公司退还面积差房价款7615.09元。 恒亿公司向一审法院反诉请求：1.判令孙秀梅、杨历臣支付延迟支付购房款违约金23298元；2.判令孙秀梅、杨历臣返还燃气开通燃气开通费用2380元及资金暂用期间的利息损失（利息按人民银行同期贷款利率计算，自垫款之日起计算至本息付清之日止）。 一审法院查明事实：2015年4月4日，孙秀梅、杨历臣购买恒亿公司建设的位于临泉县，面积为92.24平方米，每平方米单价5325.24元，合同实际总价款为491200元。合同约定付款方式为商业按揭付款，签订合同之日支付首付款151200元，余款340000元于合同签订之日起7日内办理商业贷款按揭手续完毕。合同约定房屋交付期限为2016年10月30日前。对于面积确认与面积差异的，双方约定合同约定与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并同意对于面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。另约定，由于出卖人的原因致使房屋未能按期交付的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，出卖人需按日支付买受人已付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第六条约定，交房时水电燃气具备开通条件，对于合同项下商品房的有线电视、通讯、燃气等配套设施，需有买受人向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用。2015年6月30日，杨历臣与安徽临泉农村商业银行股份有限公司签订《住房（商业用房）按揭借款／抵押合同》。2015年7月17日，恒亿公司收到案涉房屋的按揭贷款340000元。2017年12月28日，恒亿公司采取在涉案小区张贴公告等形式通知所在小区的各业主办理交房手续。2018年5月9日，恒亿公司采取在案涉小区张贴公告等形式通知所在小区的各业主办理产权过户登记手续。2018年9月27日，孙秀梅、杨历臣取得涉案房屋的不动产权证书，上载明“房屋建筑面积：90.81㎡”。 一审另查明：2016年8月8日，恒亿公司与临泉国祯燃气有限公司签订《管道燃气安装合同》约定，临泉国祯燃气有限公司为恒亿公司建设的御龙山庄小区共计260户实施管道燃气安装，燃气安装费用为618800元。2017年6月24日，临泉国祯燃气有限公司为恒亿公司开具增值税发票一张，票面金额为606900元。孙秀梅、杨历臣入住后已开通燃气，未缴纳燃气开通的相关费用。2017年9月1日，经临泉县公安消防大队综合评定临泉县御龙山庄1、2号楼消防验收合格。2017年12月11日，临泉县御龙山庄1号楼经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格。2017年12月27日，在临泉县住房和城乡建设局竣工验收备案。2018年5月9日，恒亿公司将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记，并于2018年5月11日领取不动产权证书。临泉县不动产登记中心于2018年12月4日出具的《不动产登记资料查询结果证明》对备案、登记等事项予以确认。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。孙秀梅、杨历臣已按约支付购房款，但履行付款义务存在瑕疵，恒亿公司亦未按照合同约定时间2016年10月30日前交付房屋，违反了合同约定，依法应承担违约责任。《商品房买卖合同》第六条约定，孙秀梅、杨历臣应在合同签订之日起7日内即2015年4月11日前办理商业按揭贷款手续完毕，但直至2015年6月30日方与贷款银行签订个人住房贷款合同，虽孙秀梅、杨历臣辩称签订合同延迟的原因系恒亿公司通知不及时导致，但未提供相应证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，故孙秀梅、杨历臣应向恒亿公司支付延迟支付购房款违约金为2720元（340000×80×0.1‰=2720元，自2015年4月12日至2015年6月30日，违约天数为80天）。恒亿公司辩称，其公司可因孙秀梅、杨历臣逾期付款可据此延期交付房屋。因合同对孙秀梅、杨历臣逾期付款后支付逾期付款违约金的约定明确，但并未约定逾期付款后，恒亿公司据此顺延交房期限予以规定，对恒亿公司的该项辩解，不予支持。恒亿公司称受雨雪天气影响造成其无法施工，期间共计停工至少79天，即交付房屋的时间应从2016年10月30日起顺延79天的抗辩，没有事实和法律依据，不予采信。恒亿公司又称，施工场地位于学校周边，施工期间历经三次中考、高考，因此交房时间应当至少顺延21天。因中、高考在我国是每年都照常开展的重要日程。在小区的前期建设、设计过程中，已在规划中予以考虑，不应再予扣除。故对恒亿公司的该项辩解，不予采信。恒亿公司称因政府重新规划，对小区的供电基础部分进行了二次施工，根据《商品房买卖合同》第八条但书部分第二款的规定，交房日期应当至少顺延293天。经审查，2015年11月20日，国网安徽电力临泉供电有限责任公司向恒亿公司发出编号为：2015-11-20的《国网临泉供电项目用电规划建议书》，同意恒亿公司对于其开发的御龙山庄小区配电工程规划的建议。后经恒亿公司申请，临泉县城乡规划局于2016年5月23日，通过临泉县人民政府网站公示了《关于御龙山庄规划局部调整的公示》，上载明“临泉县恒亿房地产开发有限公司向我局提出申请，对御龙山庄建设项目进行规划局部调整……”。市政规划也称城市规划，是城市管理的重要组成部分，是市政建设和管理的主要依据，主要内容包括城市的公共事业和公共事务的管理等。市政规划具有公共性和职权性，涉案小区配电设施公共配套建筑变更并不涉及城市公共事务的管理，所调整的区域也不涉及除小区外的公共部分，故涉案的配电设施虽恒亿公司申请，规划部门准许变更，但不属于市政规划的调整范围。根据恒亿公司自认的事实，恒亿公司在施工建设前的供电规划已经完成，且经供电部门批准。但供电部门的用电规划意见也并不具有强制性。同时，恒亿公司在双方签订的《商品房买卖合同》中对于涉案小区配电设施公共配套建筑正常运行进行了承诺，对于未达到使用条件的，双方是按照及时整改，达到合同及附件约定标准，而非是延期交付房屋。故因恒亿公司自身造成用电重新规划，不得据此延期交付房屋。综上，对恒亿公司的该辩解，不予采信。诉讼过程中，双方对交房时间均未予以明确，经查，涉案房屋在2017年12月27日具备交付条件，恒亿公司于2017年12月28日以张贴公告方式通知涉案小区业主办理房屋交付的手续。双方均未对实际收房时间予以明确，孙秀梅、杨历臣现已实际接收房屋并投入使用，故孙秀梅、杨历臣主张的逾期交房违约金应当计算到具备房屋交付条件之次日止，应自2016年10月31日计算至2017年12月28日，逾期交房天数共计424天。《商品房买卖合同》第十五条对产权登记进行了约定，约定出卖人即恒亿公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由恒亿公司提供的资料报产权登记机关备案。恒亿公司提供的临泉县不动产登记中心于2018年12月4日出具的《不动产登记资料查询结果证明》对恒亿公司于2018年5月9日进行首次登记的事项予以确认，故对孙秀梅、杨历臣关于逾期办理产权登记违约金的主张，予以支持。孙秀梅、杨历臣主张的逾期办理产权证书的违约金应从商品房交付使用后60日之次日，即2018年2月26日起计算至履行完毕报产权登记机关备案之日。故逾期办证天数共计73天。故孙秀梅、杨历臣所主张的违约金应为24412.64元（按照房屋总价款的日万分之一计算为491200×（424+73）×0.1‰=24412.64元）。综上，恒亿公司应支付孙秀梅、杨历臣逾期交房违约金和逾期办理产权登记违约金共计24412.64元。孙秀梅、杨历臣起诉要求恒亿公司退还面积差房款。符合双方合同约定，予以支持。涉案商品房买卖合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。孙秀梅、杨历臣已经实际取得的产权证书上记载的建筑面积为90.81㎡，与合同约定的建筑面积92.24㎡存在误差且该误差比绝对值在3%以内，故恒亿公司应按合同约定退还房屋面积差价，应退房价款为（92.24-90.81）×5325.24=7615.09元。恒亿公司反诉称为孙秀梅、杨历臣开通燃气而垫付了开通燃气的费用2380元应予返还并应支付相应的资金占用费的利息。因涉案《合同补充协议》中明确约定，对于有线电视、通讯、燃气等配套设施的开通使用手续应由孙秀梅、杨历臣开具并缴纳相关费用。恒亿公司因统一规划，为涉案小区共计260户开通燃气设施，为此代为垫付的费用，孙秀梅、杨历臣应予返还。但恒亿公司主张计算存在错误。虽然恒亿公司与临泉国祯燃气有限公司签订合同的总价款为618800元，但仅实际支付费用为606900元。每户的开通费用应为2334元，而非其主张的2380元。其利息主张符合法律规定，予以支持。恒亿公司辩称，按照合同第十五条约定，恒亿公司需要承担“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，后因测绘公司记载有误，进行重新测绘导致的延误不应由恒亿公司承担责任。恒亿公司已经履行了上述义务无需承担其他责任。恒亿公司承担的提交资料的义务，应当同时保证提供资料的时效性、真实性和完整性，且合乎报备资料的规范。国务院于2001年4月4日颁布，于同年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第三十四条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产权开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”由此可见，恒亿公司应当在商品房交付使用前就应当将实施测绘，并应将测绘报告作为提交产权登记机关备案的资料予以报送。本案中，恒亿公司虽以测绘公司记载失误，重新测绘延误时间不应计入恒亿公司提交的资料时间为由，认为不应由其承担责任。但双方对于合同中的约定系双方的意思自治，对于合同之外的因素导致合同不能履行，除双方另有约定或不可抗力外，不能对抗合同的履行。对于因测绘公司的失误导致其不能完成委托合同的义务，可据实际发生的损失，向测绘公司另案主张违约责任，不在本案的受案范围。故对恒亿公司的该辩解，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：一、临泉县恒亿房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付孙秀梅、杨历臣违约金24412.64元；二、临泉县恒亿房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还孙秀梅、杨历臣购房款7615.09元；三、孙秀梅、杨历臣于判决生效之日起十日内支付临泉县恒亿房地产开发有限公司延迟付款违约金2720元；四、孙秀梅、杨历臣于判决生效之日起十日内返还临泉县恒亿房地产开发有限公司燃气开通费用2334元及利息（以2334元为本金，自2017年7月24日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、驳回孙秀梅、杨历臣的其他诉讼请求；六、驳回临泉县恒亿房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费403元，由孙秀梅、杨历臣负担82元，临泉县恒亿房地产开发有限公司负担321元；反诉费用221元，由孙秀梅、杨历臣负担43元，由临泉县恒亿房地产开发有限公司负担178元。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》及恒亿公司所举《按揭借款合同》等相互印证，能够证明双方明确约定买受人应在合同签订之日起七日内办理完毕商业贷款按揭手续，即孙秀梅、杨历臣应在2015年4月11日前办理完毕商业贷款按揭，而杨历臣至2015年6月30日才与安徽临泉农村商业银行股份有限公司签订《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》的事实，故一审法院据此认定孙秀梅、杨历臣承担逾期付款的违约责任并无不当。孙秀梅、杨历臣称恒亿公司未举证证明其公司何时通知办理按揭贷款，一审判决其支付给恒亿公司逾期付款违约金缺乏依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。因双方并未明确约定买受人逾期付款出卖人可以顺延交房日期，且对于孙秀梅、杨历臣的逾期付款行为，一审判决已认定其二人承担相应的违约责任，故一审判决在计算本案逾期交房期间时未扣除逾期付款期间亦无不妥。恒亿公司称购房人存在逾期付款的行为，一审判决未在逾期交房期间中扣除购房人逾期付款的期间显属错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故一审判决计算本案逾期办证违约金至恒亿公司报产权登记机关备案之日符合上述合同约定。孙秀梅、杨历臣称本案逾期办证违约金应计算至恒亿公司出具购房发票之日，一审判决计算至恒亿公司履行完毕报产权登记机关备案之日显系不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。同时，根据涉案《商品房买卖合同补充协议》第六条约定，燃气等配套设施开通使用手续并缴纳相关费用是买受人的合同义务，故一审判决孙秀梅、杨历臣返还给恒亿公司垫付的燃气开通费并支付相应利息并无不当。孙秀梅、杨历臣称燃气管道安装费已计入建房成本，一审判决其支付给恒亿公司燃气开通费显属错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。 涉案《商品房买卖合同》合法有效，恒亿公司作为该制式合同的提供者，在订立合同时应当充分考虑雨雪天气、中高考停工等可能阻碍按时交房的因素，确定较为合理的交付期限，且其公司亦未举出充分证据证明其公司已将雨雪天气等免责事由告知买受人。故一审判决在计算本案逾期交房违约金时未扣除恒亿公司主张的因雨雪天气及中、高考停工的期间正确。同时，恒亿公司并未举出充分证据证明涉案小区配电设施规划是相关主管部门要求其公司进行调整，故一审法院对于恒亿公司要求在计算逾期交房违约金时扣除小区配电设施调整变更期间的辩称理由不予采信亦无不妥。恒亿公司称涉案小区配电设施规划调整属于市政规划变更的情形，一审法院未在逾期交房期间中扣除该规划变更调整的期间、因政府指令中高考停工的期间及雨雪天气无法施工的期间显系不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。因恒亿公司未在约定期限内完成将涉案房屋权属登记相关资料报产权登记机关备案的义务，且其公司委托的测绘机构重新测绘造成延误，亦不属于法定或双方约定的免责事由，故对恒亿公司称测绘机构重新测绘延误的时间不是其公司原因造成，其公司已在约定期限内将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，一审判决其公司承担逾期办证的违约责任缺乏依据的上诉理由，本院不予采信。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费498元，由孙秀梅、杨历臣负担88元，临泉县恒亿房地产开发有限公司负担410元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇一九年十月十七日 书记员 刘雅馨 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。