重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终6322号被告）：重庆丰源房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区美专校街**(鑫隆达大厦)A座15-5#，统一社会信用代码915001037688739333。上诉人（原审被告）：重庆丰源房地产开发有限公司，，住所地重庆市渝中区美专校街**鑫隆达大厦)A座15-5#，统一社会信用代码915001037688739333。法定代表人：章清海，董事长。委托诉讼代理人：邱明哲，重庆龙行律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱添，重庆龙行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市渝北区鸳鸯街道丹鹤社区丰源丽景住宅区业主委员会，住，住所地重庆市渝**鸳鸯北路**/div>负责人：何仕名，主任。委托诉讼代理人：罗劲松，重庆市綦江区通惠法律服务所法律工作者。原审第三人：重庆市人居物业管理有限公司，住所，住所地重庆市江**红砂碛****6-4社会信用代码91500105795894422R。法定代表人：金鑫，董事长。委托诉讼代理人：张德海，重庆通安律师事务所律师。上诉人重庆丰源房地产开发有限公司（以下简称丰源公司）因与被上诉人重庆市渝北区鸳鸯街道丹鹤社区丰源丽景住宅区业主委员会（以下简称丰源丽景业委会）、原审第三人重庆市人居物业管理有限公司（以下简称人居物业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初23298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人丰源公司的委托诉讼代理人邱添、邱明哲，被上诉人丰源丽景业委会负责人何仕名及其委托诉讼代理人罗劲松，原审第三人人居物业公司的委托诉讼代理人张德海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。丰源公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判驳回丰源丽景业委会的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由丰源丽景业委会承担。事实与理由：1、丰源丽景业委会非本案适格主体，无权就案涉小区有关“共有和共同管理权利”事项提起诉讼。丰源丽景业委会未举示证据证明其已经过案涉小区专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数业主的同意，其一，未提交属于案涉业主的房屋权属证书不能证明业主身份也不能证明业主房产专有面积已经达到法定比例。其二，未提交签名者合法身份证信息，不能证明签名者与房屋权属证书所载业主同一。2、案涉小区第13号楼业主并未参加联合集资建房，对由1-12号楼集资建房业主共同出资建设的共有建筑不享有共有权。3、案涉小区幼儿园属于配套设施，未分摊到小区分摊面积，也未分摊到全体业主的房屋产权面积中。丰源公司邀约1-12号楼业主按各业主房屋产权面积为基数按比例出资建设，鉴于有部分业主不接受或部分接受邀约，形成了丰源公司是最大的出资人与1-12号楼部分业主共同出资建设的事实。因此，幼儿园的产权、收益权应当由丰源公司与部分业主按照出资份额与比例按份共有。4、2015年9月30日之前的物业用房租金收益已超过法定诉讼时效，且未扣除物业用房必要管理成本不当。丰源丽景业委会成立时间的早晚不影响业主行使自身权利，也非引起诉讼时效中断的法定事由。丰源丽景业委会辩称，1、丰源丽景业委会已经举示了业主授权的签名，签名的人数和专有面积已经过半，根据房管局产权查询可以证明签名的人就是案涉小区业主。2、第13号楼业主享有对幼儿园的共有权，虽然案涉小区系集资房，但13号楼系开发商建设。关于幼儿园是否纳入公摊面积，是开发商行使催收13号楼公摊费用的权利。丰源公司在诉讼中行使部分向业主催收公摊费用的权利，其余未行使只能视为其权利的放弃。3、丰源丽景业委会成立后，在诉讼时效内通过司法程序主张了权利。人居物业公司述称，丰源丽景业委会不能证明签字的就是业主，也不能证明签字业主所享有专有面积多大，丰源丽景业委会能提供业主房产证而不提供，其应当承担举证不能的法律后果。丰源丽景业委会向一审法院起诉请求：1、确认丰源丽景业委会享有位于重庆市渝北区鸳鸯街道丹鹤社区丰源丽景住宅区幼儿园和物管用房归小区全体业主共有；2、丰源公司向丰源丽景业委会支付从2009年至2018年幼儿园和物管用房租金3950700元。3、本案诉讼费由丰源公司承担。一审法院认定事实：2016年5月24日，丰源丽景业委会填报《重庆市业主委员会备案申请表》，向重庆市鸳鸯街道办事处申请业委会备案。该申请表载明丰源丽景小区总建筑面积177988.17平方米，业主总数1376人，物业服务企业为人居物业公司。2005年1月4日，以重庆现代家庭服务公司为甲方，以丰源公司为乙方签订一份《联合建房协议书》，约定双方合作建设重庆市经济技术开发区鸳鸯组团D58、D59号约11亩地块开发建房。2006年7月8日，以重庆现代家庭服务公司为甲方，以丰源公司为乙方又签订了《补充协议书》，约定甲方受1162户的共同委托，于2005年1月4日与乙方签订了《联合建房协议书》，该协议书签订后得到了双方的自觉履行，联建项目“丰源丽景”工程已经启动。该协议第四条约定：公共建筑的建设费用和设施设备费用等（包含：幼儿园用房、物管用房等），由甲乙双方共同投资，进入公摊面积，产权归甲乙双方所代表的业主共同所有，利益由业主共享。公摊面积由甲乙双方共同委托法定测绘机构测定。公摊面积的造价依照适用性收益原则按房屋包干价分摊。该协议第五条约定：乙方存量房是指“丰源丽景”项目中由乙方出资建设的房屋，包括：“丰源丽景”1-12号楼临街门面房、除甲方所属职工认购1162套住房外其余部分房屋（不含公共建筑部分）、13号楼整幢楼房（含地下停车场和地上停车位）。乙方存量房由乙方自行承担建设费用和有关税费，并享有全部处置权和收益权。庭审中，双方认可本案争议的物管用房建筑面积946平方米，为三层。本案争议的幼儿园于2009年11月16日登记至丰源公司名下，房屋建筑面积848.38平方米。2009年9月，重庆市人居物业管理有限公司作为出租方（甲方）、重庆北部新区英才坊幼儿园作为承租方（乙方）签订了一份《幼儿园租赁合同》，主要载明：甲方受本物业法定产权人丰源公司的委托，对丰源丽景小区幼儿园进行管理，甲方将坐落在丰源丽景小区的幼儿园（占地面积852.4平方米）出租给乙方承办幼儿园，租赁期共15年，甲方从2009年9月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2024年8月30日。合同到期后双方可续签。第四条约定，从2009年9月1日至2010年8月30日为装修空置期，租赁费减免；2010年9月1日至2012年8月31日为试运行期，一切费用自理之外，每年交12000元房屋使用费。2012年9月1日开始，一个对年收取租赁费36000元，2013年一个对年38000元；2014年一个对年40000元。2015年60000元，以后各年度租赁费以上年为基础按国家物价指数每年递增5%。从2012年9月起乙方每半年支付一次租赁费给甲方。以上所称租赁费均包含物业管理费，甲方不得另行征收。2018年12月，重庆两江新区英才幼儿园出具《缴纳说明》，载明幼儿园每年的租金金额、支付方式与《幼儿园租赁合同》中的约定一致，均是由幼儿园向人居物业管理有限公司缴纳，交纳的租金中含有物管费，幼儿园向人居物业缴纳方式为每半年缴纳一次。对于《幼儿园租赁合同》和《缴纳说明》，丰源丽景业委会陈述，案涉小区幼儿园产权登记在丰源公司名下，《幼儿园租赁合同》也载明人居物业公司受丰源公司委托对小区幼儿园进行管理，故人居物业公司出租幼儿园的行为是受丰源公司的委托进行的，租赁也应当由人居物业公司交付给了丰源公司，故丰源公司应向我方支付幼儿园租金。对于《缴纳说明》，我方认为出租价格低于市场价格，故租金价格应按市场价格确定。丰源公司陈述，案涉小区为集资建房，人居物业公司是联建办安排的，幼儿园由物管公司出租是联建办确定的，与我方无关，丰源丽景业委会称人居物业是受我方委托将幼儿园出租不属实，人居物业公司是独立的法人，其应对自己出租幼儿园的行为承担责任，人居物业公司收取的幼儿园租金也没有交付给我方。至于幼儿园租金的高低是出租方和承租方协商的结果，丰源丽景业委会主张按市场价格支付租金无法律依据。第三人人居物业公司陈述，我方与幼儿园签订租赁合同属实，当时是基于丰源公司欠我方物业费，丰源公司就委托我方与幼儿园签订租赁合同，收取的费用用于丰源公司欠第三人的物管费，同时该租赁合同本身租金就包含了物管费，首先要满足物管费，剩余的才是租金。幼儿园租金是一直由我方收取，收取后未交付给丰源公司，幼儿园面积为852.4平方米，按2元/月/平方米计算，每月物管费1704.8元，一年的物管费为20457.6元，实际上租赁合同前几年的租金不够抵扣物管费，因此后边几年收取的租金来填充了前几年物管费差额部分。至于受丰源公司委托是双方口头委托，未形成书面委托，但幼儿园产权是登记在丰源公司名下，丰源公司从2009年至2017年1月23日我方撤离小区长达十年，其一直没有向我方要过租金，可从事实上推定我方受丰源公司委托出租幼儿园。关于诉讼主体资格问题。丰源丽景业委会举示了《业主委托书》（19页），拟证明738户业主授权丰源丽景业委会提起本案诉讼。《业主委托书》上载明：各位业主：应部分业主要求，由业委会代表全体业主依法聘请律师追讨小区幼儿园的产权和租金、物管用房（门面）的租金、人居物业撤出时未移交的属于小区全体业主的公共收益。愿意的请在自家的房屋号后签字押印。经一审法院核实业主委托书上1-13栋共有716户签字（剔除重复签字22户）。丰源公司对《业主委托书》的真实性、合法性、关联性均不认可，认为丰源丽景业委会并未提供业主委托书上签字人的房产证，亦未提供证据证明签字人员与房产证上人一致，业主委托书不具备法律效力，不足以证明法律规定的“经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意”的标准。此外，业主委托书中13栋业主并未参与丰源丽景小区集资建房，系开发商单独开发，该栋业主对该项目不享有公共建筑权。1-12栋楼虽系集资建房，但该栋业主并未足额缴纳公建公摊费用，亦无权享有项目的公共建筑权。关于诉讼主体资格问题，丰源公司举示了以下证据：1、2012渝一中法民终字第04064号生效判决书（网络打印），拟证明小区6栋6-3的业主名字为李炅子，而《业主委托书》上6栋6-3的业主名字为张永芳。丰源公司陈述，《业主委托书》存在签字人员并非业主的情形，除上述证据外，根据生效判决书查询，1栋14-6的业主叫严莉，而《业主委托书》上的业主名字为张英海；7栋13-6的业主叫袁杰，而《业主委托书》上的业主名字为姚明国；11栋8-5业主叫张婧，而《业主委托书》上的业主名字为刘光剑。丰源丽景业委会对此解释称《业主委托书》系房屋现业主的签名，丰源公司所称的生效文书载明的相应房屋的业主姓名与《业主委托书》载明的业主不一致有可能是由于房屋的出售导致业主变更。2、建设工程规划验收合格证，拟证明案涉小区规划面积为158744.6平方米，丰源丽景业委会举示的证据不能证明业主专用房面积已经超过了总面积半数以上，丰源丽景业委会无权提起本案诉讼。该证据载明丰源丽景1-12号楼住宅、车库、物管用房、幼儿园的建设规模为158744.6平方米。丰源丽景业委会表示该证据真实性无法确认，且规划验收合格证上载明的是1-12栋的建筑面积，如包含13栋楼的建筑面积则总建筑面积为业委会备案登记申请表上载明的177988.17平方米。同时，丰源丽景业委会认为案涉小区房屋由丰源公司开发，其应当有整个小区专用和共有面积的记载，《业主委托书》上签字人员专用部分的面积是否超过了总面积半数以上，应由丰源公司承担举证责任，且整个小区没有面积特别大的户型，在人数过半的情况下相应的面积也应当会过半。因丰源公司认为《业主委托书》存在签字人员并非业主的情形，并指出《业主委托书》上4户签名的业主与生效判决书载明的业主姓名不一致，一审法院责令丰源公司在庭审后10日内对《业主委托书》上签字人员并非业主的情形进行统计并提交书面情况说明，责令丰源丽景业委会庭审后10日内对丰源公司提出异议的签字人员的业主身份情况提供相应证据。后丰源公司未提交统计的情况说明，丰源丽景业委会补充提交《重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局档案查询结果》，拟证明1栋14-6的业主为张英海、7栋13-6的业主为姚明国；11栋8-5业主为刘光剑、6栋6-3的业主为张永芳，即丰源公司所称的《业主委托书》存在签字人员并非业主的情形不属实。此外，丰源丽景业委会还在第三次庭审中补充提交《业主委托书》14页，拟证明除之前举示的《业主委托书》（19页）外，又有210户业主签字同意提起本案诉讼。关于幼儿园和物管房的权属问题，丰源丽景业委会举示了以下证据：丰源公司在2016年9月30日的《回函》，拟证明丰源公司认可案涉幼儿园和物管用房由小区全体业主共有。丰源公司在该《回函》提到：……2、物管房作为小区服务配套，供小区全体业主共同享用，与我公司跟江北供电局签署的专有供电设备设施捐赠协议一样，类属开发公司捐赠行为；你们可以自行按照有关规定去房交所办理物管房的产权到全体业主名下。幼儿园产权在我公司名下是基于当时没有业主委员会，咨询并征得房交所同意暂时办理在我公司名下。但因1-12号楼部分业主的全额房款并未全额缴纳给我公司（诉讼中），幼儿园的价值产权还不属于全体业主共同所有，因此，我们认为幼儿园的产权暂不能过户到全体业主的业主委员会名下。3、丰源丽景小区部分公共建筑物（比如地上停车位，我公司与五部门联建办协议有明确约定）按照谁投资谁受益的原则，部分公共建筑物的经营权和收益权，我公司已委托人居物业公司全权管理，对公共建筑物的收益双方并未办理分配结算。4、幼儿园由人居物业公司对外招商管理，英才坊幼儿园并未与我公司签订经营合同，其收益也未进行分配；（2012）渝一中法民终字第02673号民事判决书，拟证明丰源公司曾经向业主追索案涉小区房屋的公建公摊费，丰源公司认可案涉幼儿园和物管用房由小区全体业主共有。该判决显示丰源公司根据商品房买卖合同补充协议第二条“双方特别约定小区内规划建设的物管用房、幼儿园、设备房（含设备）等特殊资产的建设成本按照建筑面积据实进行分摊后，在签订本合同时单独预售成本费用，最后由重庆市五部门联合建房办公室审核后结算，多退少补”的约定诉请业主朱华政要求支付公建公摊费，最终法院认定联建办委托中煤研究所对“丰源丽景”小区的公建公摊费用进行审核后形成的《决算审核报告书》对朱华政在内的1162户业主具有法律效力，遂判决业主朱华政向丰源公司支付公建公摊费。丰源公司对《回函》、（2012）渝一中法民终字第02673号民事判决书的真实性无异议，但认为根据联建协议，小区物管用房、幼儿园应“共同投资”，但有部分业主未足额缴纳该部分费用，未足额出资的业主无权享有该公共部分物权和收益，在欠费业主交清共建公摊费用之后，物管用房依法应当属于全体业主共有。同时，根据法律规定小区物管用房无须办理产权登记证书，丰源丽景业委会要求确认物管用房归业主共有无法律依据；幼儿园登记在丰源公司名下，现丰源丽景业委会要求确认幼儿园归业主共有亦无法律依据。关于物管用房的租金。丰源丽景业委会举示了丰源公司（出租人）与黄中文（承租人）签订的《商铺租赁合同》5份、收据27张、租赁房屋的照片，拟证明丰源公司将案涉小区物管用房底楼门面出租给黄中文用于经营的事实。五份租赁合同显示丰源公司将丰源丽景门面出租给案外人黄中文使用，租期及租金分别为：2010年11月29日至2012年11月29日、1080元/月；2012年12月1日至2013年11月30日、1080元/月；2013年12月1日至2015年11月30日、1260元/月；2015年12月1日至2018年11月30日、1260元/月；2016年12月1日至2018年11月30日、1440元/月。收据上显示丰源公司基本上系按合同约定收取租金（其中2013年11月30日-2014年2月28日的租金按合同约定为3780元，但收据显示收取租金3600元；2014年3月1日-5月31日的租金按合同约定为3780元，但收据显示收取租金3600元）。此外，收据还显示丰源公司收取黄中文2018年12月1日-2019年5月30日的租金8640元。丰源公司对该组证据的真实性无异议，但认为丰源丽景业委会主张2015年9月30日之前的租金已经超过了诉讼时效，同时即便有部分收益，也应当由足额缴纳共建公摊费的业主来依法享有，其他人员无权享有该部分收益。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、丰源丽景业委会的主体资格是否适格；2、案涉小区幼儿园和物管用房是否归小区全体业主共有；3、丰源丽景业委会要求丰源公司支付案涉小区幼儿园和物管用房的租金能否成立。关于丰源丽景业委会的主体资格。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”提起诉讼属于业主共同管理权利的其他重大事项，应经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会提起诉讼应经业主大会或者业主代表大会决议同意。本案中，业主委员会备案登记表载明丰源丽景小区业主总数1376人，总建筑面积177988.17平方米。从丰源丽景业委会第二次庭审举示的《业主委托书》看，经统计业主委托书上1-13栋共有716户签字（剔除重复签字22户）同意由业主委员会代表全体业主提起本案诉讼，占比52.03%，若加上丰源丽景业委会第三次庭审举示的《业主委托书》上210户业主的签名，则有926户业主签字同意由业主委员会代表全体业主提起本案诉讼，占比67.3%，达到了法律规定的“占总人数过半数的业主表决同意”。关于专有面积过半问题。虽然《业主委托书》并未载明签字业主所享有的专有面积数额，无法核定签字业主专用面积是否达到了总建筑面积的过半数。但考虑到案涉小区业主人数众多，而业主委员会系业主自治组织，业主委员会成员也并非专业法律人士，对其举证不能过于苛责，否则不利于业主委员会维护业主的合法权益，业主委员会所称“整个小区没有面积特别大的户型，在人数过半的情况下相应的面积也应当会过半”的意见具有合理性。相反，丰源公司作为小区的建设单位，对《业主委托书》上载明签字业主所享有的专有面积是否达到了总建筑面积的过半数应较为清楚，现其也未举示相反的证据证明《业主委托书》上签字业主所拥有专有部分面积未达到小区建筑物总面积的过半数，故一审法院对业主委员会所称“整个小区没有面积特别大的户型，在人数过半的情况下相应的面积也应当会过半”的意见予以采纳，即丰源丽景业委会提起本案诉讼经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意，其有权提起本案诉讼。丰源公司关于丰源丽景业委会并非适格主体，无权提起本案诉讼的意见，一审法院不予采纳。关于幼儿园和物管用房产权。丰源公司与重庆现代家庭服务公司于2006年7月8日签订的《补充协议书》中约定：“公共建筑的建设费用和设施设备费用等（包含：幼儿园用房、物管用房等），由甲乙双方共同投资，进入公摊面积，产权归甲乙双方所代表的业主共同所有，利益由业主共享”。即案涉小区的物管用房、幼儿园用房作为小区公共建筑，由小区业主共同投资修建，纳入了小区公摊面积。根据上述约定及《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，案涉幼儿园和物管用房应属小区全体业主共有。同时，丰源公司在2016年9月30日的《回函》中陈述“物管用房作为小区服务配套，供小区全体业主共同享用”、“幼儿园产权在我公司名下是基于当时没有业主委员会，咨询并征得房交所同意暂时办理在我公司名下”，表明其认可案涉小区幼儿园及物管用房由小区全体业主共有，故丰源丽景业委会要求确认重庆市渝北区鸳鸯街道丹鹤社区丰源丽景住宅区幼儿园和物管用房归小区全体业主共有，一审法院予以支持。丰源公司辩称幼儿园和物管用房产权系附条件所有，应待欠费业主足额缴纳共建公摊费用，即“共同投资”完成后才属于全体业主共有。一审法院认为，既然小区幼儿园及物管用房纳入公摊面积，由小区业主承担修建费用，根据约定和法律规定应属于小区全体业主共有，小区部分业主是否足额缴纳共建公摊费系另外的法律关系，并不影响业主对小区共有建筑享有所有权，故对丰源公司的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。关于小区幼儿园的租金。丰源丽景业委会主张丰源公司擅自将小区幼儿园出租应就该事实承担举证责任。丰源公司举示的《幼儿园租赁合同》及缴费说明显示案涉小区的幼儿园系由第三人人居物业公司作为出租方出租给重庆两江新区英才幼儿园，租金也是由该幼儿园每年向人居物业公司缴纳。虽然《幼儿园租赁合同》租赁合同的抬头处有“甲方（即重庆市人居物业管理有限公司）受本物业法定产权人重庆丰源房地产有限公司委托，对丰源丽景小区幼儿园进行管理”的表述，但人居物业公司并无丰源公司委托其出租小区幼儿园的相关证据，人居物业公司也认可幼儿园的租金一直由其收取，未交给丰源公司，故依据现有的证据不能认定丰源公司擅自将小区幼儿园出租的事实，丰源丽景业委会要求丰源公司支付小区幼儿园2009年至2018年的租金334.05万元，无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。关于物管用房的租金。如前所述，物管用房，属于业主共有。丰源公司擅自将该房屋出租所产生的收益应当归全体业主共有。首先，丰源丽景业委会主张丰源公司将小区物管用房下的两个门面出租，应就该事实承担举证责任。从丰源丽景业委会举示的5份《商铺租赁合同》及收据可以看出，丰源公司自2010年11月29日起将36平方米的物管用房作为商铺出租至今，故该物管用房的租金收益应归全体业主共有。丰源丽景业委会主张70平方米的租金收益，但其未就70平方米物管用房出租的事实举示有效证据证明，一审法院不予采信。丰源丽景业委会主张2010年11月29日前的租金收益，但其未举示证据证明丰源公司在该日期之前存在将物管用房出租的事实，一审法院不予支持。其次，根据《商铺租赁合同》的约定，丰源公司将36平方米的物管用房作为商铺出租的租金收益合计为120240元（2010年11月29日至2018年11月30日的租金合为118800元，2018年12月份的租金为1440元）。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任”。本案中，丰源公司擅自将物管用房作为商铺出租，其租金收益应属全体业主共有。丰源公司并未举示证据证明其出租案涉物管用房支出了必要的成本，依法由其承担举证不能的不利后果，丰源丽景业委会请求丰源公司支付物管用房租金120240元，符合法律规定，一审法院予以支持，对丰源丽景业委会此项诉请超出部分，一审法院不予支持。最后，丰源丽景业委会认为物管用房租金标准过低，要求丰源公司按同地段同类门面的市场租金标准支付租金收益无法律依据，且其主张的2009年至2018年期间每年的租金标准亦无证据证明，一审法院不予采纳。关于诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”。本案中，丰源公司擅自将物管用房作为商铺出租，所得的租金收益应属于公共收益，而对公共收益的处分属于业主“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应由全体业主决议确定。丰源丽景业委会于2016年5月24日才成立备案，其从此时起才能根据业主的授权代表全体业主就公共收益问题提起诉讼，故本案租金收益的诉讼时效期间应从丰源丽景业委会成立之日起计算，至本案起诉时即2018年11月1日，未超过三年诉讼时效期间。对丰源公司辩称2015年10月1日之前的物管用房租金收益权已超过诉讼时效的意见，一审法院不予采纳。判决：一、确认位于重庆市渝北区鸳鸯街道丹鹤社区丰源丽景住宅区幼儿园和物管用房归丰源丽景小区全体业主共有；二、被告重庆丰源房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告重庆市渝北区鸳鸯街道丹鹤社区丰源丽景住宅区业主委员会支付物管用房租金120240元；三、驳回原告重庆市渝北区鸳鸯街道丹鹤社区丰源丽景住宅区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费82400元，依法减半收取41200元，由原告重庆市渝北区鸳鸯街道丹鹤社区丰源丽景住宅区业主委员会负担18722元，被告重庆丰源房地产开发有限公司负担22478元。本院二审期间，丰源公司举示了如下证据：1、重庆市国土资源和房屋管理局印发的房地证2009字第××号复印件，该证据显示坐落在重庆北部新区鸳鸯北路16号的车库的房屋建筑面积为7360.60ｍ2，权利人为丰源公司，登记时间为2009年11月16日。丰源公司举示该证据拟证明该小区有超大的房屋产权面积，因此一审认定该小区无面积特别大的户型，在人数过半的情况下相应面积也应当会过半的事实不成立。经质证，丰源丽景业委会认为该证据不是新证据，该证据系复印件，其真实性无法确认，且部分车库已经售出，所以丰源公司无法举示证据原件，不能证明丰源公司就是该车库的所有权人。而且即使该证据是真实的也不能证明业主专有部分占建筑物面积没有过半。人居物业公司对该证据真实性无异议。本院对该份证据的真实性、合法性予以认可，对该证据的关联性及证明目的，将结合本案其他事实，在说理部分予以详述。2、（2014）渝一中法民申字第00159号和（2014）渝一中法民申字第00159号民事裁定书打印件，拟证明在同类案件中由于小区业委会未举示业主代表专有部分占建筑物总面积过半数的证据，被法院裁定驳回诉讼请求，而本案与上述两个案件情况一致，因此，丰源丽景业委会主体也不适格。经质证，丰源丽景业委会认为该证据与本案无关联性，其已经在一审中举示了人数和专有面积过半的证据。人居物业公司认为该证据系打印件，因此其真实性无法确认。本院认可该证据的真实性，但对其关联性及证明目的不予认可。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、丰源丽景业委会是否有权提起本案诉讼；2、案涉小区幼儿园及物管用房是否归1-13号楼业主共有；3、2015年9月30日之前的物管用房租金收益是否超过诉讼时效以及是否应当扣除必要管理成本。关于丰源丽景业委会是否有权提起本案诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第七十六规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，丰源丽景业委会起诉请求确认案涉幼儿园及物管用房归小区业主共同所有等系有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主的同意。重庆市业主委员会备案申请表上显示案涉小区**楼业主总数为1376人，一审中，丰源丽景业委会2次提交的《业主委托书》上1-13号楼共计有926户业主签字，占案涉小区业主总数已经过半，达到67.3%。丰源公司认为丰源丽景业委会应当提交在《业主委托书》上签名的全部业主的房屋权属证书和身份信息，而考虑到案涉小区业主人数众多，要求丰源丽景业委会提供每户业主的房屋权属证书及身份信息，过分加重了其举证责任，不利于业主委员会维护业主的合法权益。而且，一审中对丰源公司认为《业主委托书》存在签字人员并非业主的情况，丰源丽景业委会也提交了《重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局档案查询结果》以证明丰源公司认为签字人员并非业主的情况不属实。因此，对丰源公司的该项上诉理由，本院不予支持。关于专有部分占建筑总面积是否过半数的问题，丰源公司在二审中提交了重庆市国土资源和房屋管理局印发的房地证2009字第××号复印件，该证据显示案涉小区车库的房屋建筑面积为7360.60ｍ2，丰源公司举示该证据拟证明一审认定该小区无面积特别大的户型，在人数过半的情况下相应面积也应当会过半的事实不成立。事实上，案涉小区1-13号楼总建筑面积为177988.17ｍ2，业主总数为1376人，在《业主委托书》上签名的业主总数为926人，即使扣除案涉小区车库的房屋建筑面积7360.60ｍ2，案涉小区人均建筑面积也达到124.00ｍ2［（177988.17ｍ2-7360.60ｍ2）÷1376＝124.00ｍ2］，则签名业主所占房屋建筑面积为114824ｍ2（124.00ｍ2×926人＝114824ｍ2），已经超过了案涉小区总建筑面积的一半。因此，丰源公司举示该证据不能达到其证明目的。丰源丽景业委会提起本案诉讼已经满足了法律的规定，其应当系本案的适格主体。一审法院认为丰源丽景业委会提起本案诉讼已经达到法律规定的标准，并无不妥。丰源公司关于丰源丽景业委会非本案适格主体的上诉理由，本院不予支持。关于案涉小区幼儿园及物管用房是否归1-13号楼业主共有。根据一审查明的事实，2006年7月8日，以重庆现代家庭服务公司为甲方，丰源公司为乙方签订了《补充协议书》，约定甲方受1162户的共同委托，于2005年1月4日与乙方签订了《联合建房协议书》，该协议书签订后得到了双方的自觉履行，联建项目“丰源丽景”工程已经启动。《补充协议书》第一条第（四）项约定：“公共建筑的建设费用和设施设备费用等（包含：幼儿园用房、物管用房等），由甲乙双方共同投资，进入公摊面积，产权归甲乙双方所代表的业主共同所有，利益由业主共享。”第五条约定：“乙方存量房是指‘丰源丽景’项目中乙方出资建设的房屋，包括。13号楼整幢楼房（含地下停车场和地上停车位）。”上述约定明确了幼儿园用房和物管用房由丰源公司和重庆现代家庭服务公司共同投资，计入公摊面积，产权归双方所代表的业主共同所有，利益由业主共享，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。因此，一审法院确认案涉小区幼儿园及物管用房应当为1-13号楼业主共有，并无不妥。丰源公司关于13号楼业主不享有幼儿园和物管用房共有权以及幼儿园没有分摊到小区分摊面积也没有分摊到全体业主的房屋产权面积之中的上诉理由，本院不予支持。关于2015年9月30日之前的物管用房租金收益是否超过诉讼时效以及物管用房租金收益是否应当扣除必要管理成本。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”本案租金收益应属公共收益，对公共收益的处分属于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的“有关共有和共同管理的重大事项”，应由全体业主共同决定，而丰源丽景业委会于2016年5月24日成立备案，才能就全体业主的共有和共同管理事项提起诉讼，故本案诉讼时效应当从丰源丽景业委会成立之日开始计算。从2016年5月24日丰源丽景业委会成立之日起至2018年11月1日丰源丽景业委会提起本案诉讼，并未超过三年诉讼时效期间。因此，丰源公司关于丰源丽景业委会在2015年9月30日之前的租金已经超过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。丰源公司主张物管用房租金收益应当扣除必要管理成本，其应当对管理成本的支出承担举证责任，丰源公司并未举示证据证明其出租案涉物管用房支出了必要的成本，应当承担举证不能的后果。因此，对丰源公司该项上诉理由，本院亦不予支持。综上，丰源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82400元，由上诉人重庆丰源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  闫信良二〇一九年十月九日法官助理  罗淋尹书 记 员  刘思含