文书内容江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终6236号上诉人（原审被告）：徐丽琴，女，1972年2月16日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：朱慧越，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周彤，北京市盈科（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：苏州美亿家房产经纪有限公司，住所地苏州高新区上河花园******。法定代表人：罗绕绕，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡红霞，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。上诉人徐丽琴因与被上诉人苏州美亿家房产经纪有限公司（以下简称美亿家公司）居间合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2019）苏0505民初1316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐丽琴上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，驳回美亿家公司的全部诉请；2、美亿家公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、本案不具备适用缔约过失责任的前提条件，一审判决适用合同法第42条是错误的。1、一审在认定居间合同成立的前提下适用缔约过失条款系自相矛盾。2、一审认定徐丽琴存在“假借订立合同，恶意进行磋商”的缔约过失行为依据不足，一审中的视频资料反映徐丽琴针对对方的问询都如实作答，并未违反诚实信用原则。3、一审认定徐丽琴存在主观过错是错误的。《看房确认书》时间必定是倒签，徐丽琴愿意与房东及美亿家公司协商一致购买房屋，但事实上各方未达成一致，房源信息也是公开的。美亿家公司私自认定徐丽琴与秦志刚之间存在代理关系，诱使徐丽琴签署带有居间服务合同实质性条款的《看房确认书》，对上面的格式条款也未向徐丽琴细致解释，也存在过错。4、一审认定徐丽琴对美亿家公司所造成的信赖利益损失以《看房确认书》确定的佣金为限，显然是错误的。二、一审强行突破合同的相对性原则，要求徐丽琴就案外人的行为承担责任，于法无据。秦志刚不是徐丽琴的代理人，其行为并非徐丽琴可控。美亿家公司与原房东之间未签署代理合同更不存在独家授权，秦志刚完全可能通过其他中介享受居间服务，美亿家公司如认为秦志刚系跳过其与原房东达成涉案房屋买卖关系而造成其佣金损失的，应另行起诉秦志刚，与徐丽琴无关。三、根据我国合同法第427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。徐丽琴能接受的是合理的居间活动费用，但不能接受全额支付居间服务费用。徐丽琴承认对方提供了看房、约房东的居间服务，但因为谈判失败，后期的网签过户等一系列活动因为没有购房而并未提供。众所周知中介在居间服务需要提供的服务远远不止带购房人看房，更重要的是协商并协助买卖双方达成对房屋价格的一致意见，成立买卖合同，并在后期为买卖合同的顺利履行提供自己的协助服务，包括但不限于协助处理房屋网签过户处理中出现了一系列意外情况，直到买方顺利拿到所购房屋房产证为止。综上，美亿家公司仅仅提供了带徐丽琴看房的服务，却要求徐丽琴全额支付居间服务费用是不合理的。美亿家公司二审答辩称：一审查明的事实清楚，法律适用正确，应予维持。根据一审查明的事实，徐丽琴与美亿家公司之间居间合同已经合法成立，至于美亿家公司促成徐丽琴与出售方是否签订了买卖合同，这个是要取决于徐丽琴是否遵循诚实信用的原则。美亿家公司作为居间方，为徐丽琴匹配了合适的房源，并且带看，同时还预约了房东进行洽谈。在上述过程当中，徐丽琴与案外人秦志刚是全程参与的，一审提供的视频证据反映得很清楚。徐丽琴和案外人秦志刚在洽谈房屋买卖的过程当中形成相互代理的确认，并不是如徐丽琴所说谈判失败，反而是经过了我方预约的双方的这样一个谈判，最终案外人秦志刚成功购买了涉案房屋，并且也完成了产权登记，这个时间点也是非常吻合的。徐丽琴和秦志刚违背了诚信故意将案涉房屋登记在秦志刚名下，但根据我方的了解，秦志刚是徐丽琴的未婚女婿，当时我方以为是女婿，徐丽琴在一审当中对于这个问题一直是处于回避的状态，没有如实的向法庭陈述，但秦志刚全程参与了买卖房屋的过程。美亿家公司作为中介而言最有价值之处，那就是报告了房源信息，向双方提供订立合同的机会，匹配房源、看房、洽谈这些过程都已经完成了。至于徐丽琴所说的办理过户手续，实际上委托一家代办的中介，几百元钱就可以完成，这并不是中介公司最核心、最有价值的部分。综上一审对于徐丽琴和案外人秦志刚违背诚信恶意来磋商买卖合同，最终由秦志刚购置了房屋，这个认定还是比较清楚的。美亿家公司向一审法院起诉请求：其为徐丽琴提供房屋买卖居间服务，现要求徐丽琴支付佣金28,950元。一审法院经审理查明如下事实：2018年8月11日，徐丽琴及案外人秦志刚通过美亿家公司带看了位于苏州市虎丘区的房屋。2018年8月13日，作为委托方的徐丽琴（甲方）与作为受托方的美亿家公司（乙方）就承购房屋一事签订《看房确认书》一份，该《看房确认书》主要内容如下：“根据相关法律，甲乙双方遵循平等自愿原则，经协商一致，就以下房屋承购/承租居间服务事宜订立本协议。一、甲方义务。甲方应当于乙方促成房屋买卖合同或租赁合同成立之日按第三条约定约定金额向乙方支付佣金。二、乙方义务。乙方应积极为甲方提供市场行情咨询、介绍房源信息、组织房源察看、协助签订房屋买卖合同或租赁合同。三、居间佣金约定。1.房屋买卖的居间佣金为房屋成交总价款的1.5%（成交总价款以买卖双方最终达成价格为准）。2.房屋租赁的居间佣金为租期内租金总金额的月平均值。四、特别约定。针对“乙方已为甲方提供如下房屋信息和看房服务”中所列房屋，甲方对乙方为独家委托，若甲方或其近亲属撇开乙方私下与乙方所介绍房屋的出售方或出租方签订房屋买卖合同或租赁合同，乙方有权要求甲方按照“乙方已为甲方提供如下房屋信息和看房服务”表格中填写出售价格的1.5%支付佣金；按照“乙方已为甲方提供如下房屋信息和看房服务”表格中填写月租金价格支付违约金。五、以上各条款，乙方已向甲方如实明确告知，甲方已经全面了解。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，如甲乙双方发生纠纷，向美亿家公司所在地人民法院起诉，违约方承担诉讼费用和律师费。”美亿家公司与徐丽琴双方在《看房确认书》对应位置均相应签字确认，签字时，徐丽琴之朋友秦志刚亦在场，但落款日期为2018年8月11日。《看房确认书》之下部内容为“乙方已为甲方提供如下房屋信息和看房服务：”            房屋地址              面积              楼层              装修情况              出售/出租价格                  华美花园14-1205              93              12              简              出售193万                  华美花园10-2002              90              17              简              出售186万                                                                                                                                                          上述表格中之房屋地址及相关情况均为手工填写。其后，美亿家公司得知徐丽琴方跳过美亿家公司私下与房屋出售方签订了房屋买卖合同，遂诉讼法院，要求徐丽琴支付佣金28,950元。美亿家公司称涉案房屋现过户至徐丽琴女婿秦志刚名下，但美亿家公司未能举证证明案外人秦志刚系徐丽琴女婿。美亿家公司提供之苏州市自然资源和规划局出具的房屋权属登记信息查询结果证明显示，涉案之苏州市虎丘区华美家园14幢1205室房屋（建筑面积92.96平方米）的相关所有权信息为：“所有权证号：05113666；登记时间：2018年11月15日；共有情况：单独所有；所有权人：秦志刚。”庭审中，针对美亿家公司所提交证据中之视频电子证据，徐丽琴代理人表示“第一次听见，也第一次看见，真实性和关联性目前没办法进行确认，庭后需要核实一下，但是这一组电子证据没有公证，有造假的可能”。法庭在询问案外人秦志刚是否系徐丽琴之女婿时，徐丽琴代理人表示“无法确认秦志刚是否为徐丽琴女婿”。同时，徐丽琴方当庭提交之苏州市不动产登记中心虎丘分中心（加盖之公章为苏州市自然资源和规划局不动产登记查询专用章）出具的不动产（住宅）登记信息查询结果证明显示，截至2019年4月10日09时41分56秒时止，查到在登记（徐丽琴）（证件号320511197202162028）名下有以下不动产登记信息，“阳山花苑一区25幢108室、阳山花苑一区85幢202室”。庭后，徐丽琴向法庭提交之补充质证意见中陈述，“…那天秦志刚作为朋友好心来陪我谈判，他自己有没有购买的意愿并非我能左右…”、“…秦志刚并非我本人，也不是我近亲属，那天我家里没人，我觉得一个人去谈判势单力薄，秦志刚才好心陪我。秦志刚和我作为两个独立的成年人，从未达成过共同买房的意向，这从秦志刚拒签文件，也未阻止我签字，我却签字认可看房行为一点能够看出，我与秦志刚，显然并不是拥有同一购房意志，谁也代表不了谁，也没有给彼此任何授权…”。徐丽琴所作之情况说明为“1.秦志刚并非本人近亲属。2.秦志刚并非本人女婿，本人女儿尚未婚配。3.秦志刚是本人女儿朋友。”该情况说明所附之户口本信息显示，案外人陆梦伊系陆志明与徐丽琴之女；所附之未违反计划生育证明显示，“陆梦伊（身份证号）婚育状况为未婚未育，没有违反计划生育政策”。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，徐丽琴及作为徐丽琴朋友的案外人秦志刚在美亿家公司的陪同和带领下对坐落于苏州市虎丘区的房屋进行了现场看房，后美亿家公司与徐丽琴双方就承购房屋一事签订了《看房确认书》，上述情形表明，美亿家公司作为居间人向作为委托人的徐丽琴报告了订立合同的机会并提供了订立合同的媒介服务，双方之间的居间合同依法成立。之后，徐丽琴虽未直接购买涉案房屋，但结合徐丽琴之补充质证意见陈述及情况说明可知，案外人秦志刚并非徐丽琴之女婿，而系徐丽琴之“朋友”、亦同时系徐丽琴女儿之“朋友”，该“朋友”不能归类为徐丽琴之“近亲属”。现涉案房屋登记在徐丽琴之“朋友”、亦同时系徐丽琴女儿之“朋友”的案外人秦志刚名下，表明美亿家公司未促成房屋买卖合同成立。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。另，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，徐丽琴在美亿家公司提供居间服务的过程中，其本人及其“朋友”秦志刚先后两次进行了现场看房，在双方签订《看房确认书》之后，徐丽琴本人未购买涉案房屋而是由徐丽琴之“朋友”秦志刚购买了涉案房屋，徐丽琴之“朋友”秦志刚目前虽非徐丽琴之近亲属，但上述情形表明徐丽琴本人及其“朋友”秦志刚“假借订立合同，恶意进行磋商”，鉴于《看房确认书》系由双方所签字确认，故徐丽琴对于美亿家公司所造成的损失，应当承担损害赔偿责任，美亿家公司所受之损失以《看房确认书》所确定的“出售价格的1.5%”即佣金28,950元（1,930,000×1.5%=28,950元）为限。美亿家公司要求徐丽琴支付佣金28,950元的诉讼请求，符合有关法律规定，予以支持。徐丽琴辩称之双方就居间合同未达成一致、故请求法院驳回美亿家公司的全部诉讼请求的意见不能成立，不予采信。徐丽琴代理人在未经庭后核实的情况下即认为美亿家公司提供之视频“电子证据没有公证，有造假的可能”，该说法显系代理人之信口雌黄之妄言，其说法不能成立。徐丽琴认为美亿家公司未经徐丽琴同意所偷录的视频不应当作为证据使用，但徐丽琴未举证证明美亿家公司之视频系通过非法手段所录制，故徐丽琴之意见不能成立。关于该视频是否侵犯徐丽琴的隐私权或侵犯案外人的隐私权，与本案之居间合同无涉，故本案不作理涉。综上所述，美亿家公司要求徐丽琴支付佣金的诉讼请求符合有关法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：徐丽琴于该判决生效之日起十日内一次性给付美亿家公司佣金28,950元。案件受理费524元，减半收取262元，由徐丽琴负担。一审经审理查明的事实本院予以确认。二审中，徐丽琴对美亿家公司一审提供的视频的真实性无异议，且认可视频文字稿与视频基本是一致的。本院认为：居间合同系居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中徐丽琴与美亿家公司签订的《看房确认书》反映双方均有成立居间合同之意思表示，并就双方义务、居间佣金等进行了约定，可见双方居间合同成立并有效。该《看房确认书》同时明确了美亿家公司已为徐丽琴提供了华美花园14幢1205室、华美花园10幢2002室房屋的信息即看房服务，美亿家公司一审提供的视频证据也反映了其提供上述服务之过程，同时也反映案外人秦志刚与徐丽琴一同去看房并参与了与房东协商、向美亿家公司咨询交易税费等过程。在上述确认书签订之后仅三个多月，上述华美花园14幢1205室就过户登记至秦志刚名下，房屋登记信息反映存在向银行按揭贷款的情况，可见秦志刚系购买获得上述房屋。根据居间合同相关法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，本案中虽然房屋不是直接由徐丽琴购买，但系由同去看房并参与协商的秦志刚购买，且房屋过户与前述看房协商仅相差3个多月，可见徐丽琴、秦志刚一方系利用的美亿家公司提供的居间服务成就了与出卖方的买卖合同的成立，徐丽琴理应按约向美亿家公司支付佣金，一审依据前述确认书约定的房屋价格及佣金比例确定佣金数额有合同依据，徐丽琴也未能举证实际交易价低于前述约定价格。至于徐丽琴与秦志刚之间的权利义务关系，由他们之间另行处理，本案中不予理涉。综上所述，上诉人徐丽琴的上诉理由均不能成立，原审判决实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费524元，由上诉人徐丽琴负担。本判决为终审判决。审判长 管 丰审判员 孙晓蕾审判员 李 诚二〇一九年十月十六日书记员 汤烨雯法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买费经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。六、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。七、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。