湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1002民初4730号 原告中国光大银行股份有限公司郴州分行，住所地湖南省郴州市北湖区南岭大道**。 负责人宋建军，系该分行行长。 委托诉讼代理人李金明，男，1968年12月23日出生，汉族，系该分行员工。 委托诉讼代理人曹芷健，湖南金州（郴州）律师事务所律师。 被告谭多龙，男，1967年2月13日出生，汉族，住湖南省宜章县。 被告陈翠兰，女，1968年3月15日出生，汉族，住湖南省宜章县。系被告谭多龙之妻。 被告郴州市郴江天润置业有限责任公司，住，住所地湖南省郴州市北湖区香雪路**（天润天城）******/div> 法定代表人陈章佑，系该公司董事长。 委托诉讼代理人周建程，湖南善道律师事务所律师。 原告中国光大银行股份有限公司郴州分行（以下简称光大银行郴州分行）与被告谭多龙、被告陈翠兰、被告郴州市郴江天润置业有限责任公司（以下简称天润置业）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告光大银行郴州分行的委托诉讼代理人李金明、曹芷健，被告天润置业的委托诉讼代理人周建程到庭参加诉讼，被告谭多龙、被告陈翠兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告光大银行郴州分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告谭多龙签订的编号为79181216000036的《个人贷款合同》；2.判令被告谭多龙提前清偿所欠原告贷款本金182419.16元及利息2277.81元（利息按合同约定的利率计算，本息暂计至2019年6月20日，之后产生的利息计算至贷款本息全部清偿之日止）；3.判令被告支付实现债权费用（律师费）7387元；上述2、3项诉讼请求合计金额为192083.97元；4.判令原告对被告谭多龙名下位于郴州市龙泉路与香雪路交汇处天润天城商住楼7栋2123的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5.判令被告郴州市郴江天润置业有限责任公司对上述全部债务承担连带清偿责任；6.判令两被告共同承担本案全部诉讼费用。 被告天润置业辩称，按照合同约定，担保人在提供贷款金额的5%担保责任后，如借款人继续逾期偿还借款，原告应立即提起诉讼，主张维护其合法权益。现原告怠于行使权利由此扩大的损失，担保人不应承担。 被告谭多龙、被告陈翠兰未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据材料和书面答辩状。 查明的事实 根据原告光大银行郴州分行的举证，被告天润置业的质证，以及本院对证据的认证，并结合当事人的陈述，本院查明本案的事实如下: 一、被告谭多龙与被告陈翠兰系夫妻关系。在夫妻关系存续期间，2012年4月23日，以原告光大银行郴州分行为贷款人（抵押权人），被告谭多龙为借款人，被告谭多龙、被告陈翠兰为抵押人（含抵押物共有人），被告天润置业为保证人（法人）签订一份《个人贷款合同》（抵押、保证），合同约定主要内容：1.贷款种类：个人住房按揭贷款；2.贷款用途：购房；3.贷款金额：480000元；4.贷款期限：120个月，自2012年5月21日起至2022年5月21日止；5.贷款利率：按照中国人民银行公布的同期基准利率7.05%执行；6.罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%；7.贷款担保：（1）抵押担保。抵押人自愿将其享有合法所有权和处分权的以本合同签订时贷款人认可的价值为人民币695182元的房产抵押给贷款人，以担保借款人按期偿还本合同项下的贷款本息和其他应付款项。抵押物位于郴州市，建筑面积158.79㎡，抵押率70%。（2）连带责任保证担保。其中，保证人提供贷款金额的5%或人民币元的保证金作为担保；8.本抵押担保的范围包括：本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权费用和所有其他应付的合理费用；9.保证担保的范围为本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权费用和所有其他应付款项；10.违约责任：借款人未按时足额还款，宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等）。 二、《个人贷款合同》（抵押、保证）签订后，原告光大银行郴州分行与被告谭多龙、被告陈翠兰于2012年5月11日就位于郴州市龙泉路与香雪路交汇处天润天城商住楼7楼2123号房屋在郴州市房产交易与权属登记管理处办理了郴房预北湖区字第××号预购商品房抵押权预告登记。 三、2012年5月12日，原告光大银行郴州分行依照合同约定向被告谭多龙发放个人住房按揭贷款480000元，首期执行贷款年利率7.05%，贷款到期日2022年5月21日，本人授权将剩余贷款资金转入郴州市郴江天润置业有限责任公司。按揭贷款发放后，由于借款人出现以下事项：1.贷款连续逾期三期以上，或累计超过六期；2.因借款人长期拒绝电话，且不配合；3.目前该笔贷款仍处于逾期状态，且贷款人未发现借款人有还款意思。原告光大银行郴州分行于2019年5月29日向被告谭多龙（邮寄）、被告天润置业送达《逾期贷款催收函》、《保证责任履行通知书》、《提前结清贷款通知书》，宣布所有已发放的贷款立即到期，并要求借款人立即偿还全部已发放的贷款本金、利息或其他应付费用，同时要求保证人履行保证责任。但被告谭多龙、被告天润置业仍然未按合同约定履行还本付息义务。截止2019年6月20日，被告谭多龙尚欠原告光大银行郴州分行贷款本金182419.16元，贷款利息2277.81元，合计贷款本息184696.97元。故原告光大银行郴州分行诉至本院，望判如所请。 另查明，原告光大银行郴州分行为实现本案债权，于2019年7月31日与湖南金州（郴州）律师事务所签订一份《委托代理协议》，协议约定按诉讼标的4%支付律师代理费7387元。2019年8月29日，原告光大银行郴州分行转账支付律师代理费1477.40元。 判决的理由与结果 本院认为，本案属金融借款合同纠纷。本案中，原告光大银行郴州分行与被告谭多龙、被告陈翠兰、被告天润置业所签订的《个人贷款合同》（抵押、保证）是双方当事人真实意思表示，合法有效。原告光大银行郴州分行按照约定发放了贷款，被告谭多龙应当按照合同约定按时归还贷款本金并支付利息；未按合同约定偿还贷款本息的，应承担相应的违约责任。被告谭多龙连续多期拖欠应归还的贷款本息，原告光大银行郴州分行按合同约定主张贷款合同提前到期，并提前收回贷款本金和相应利息并无不当。故原告光大银行郴州分行要求解除《个人贷款合同》，并要求被告谭多龙偿还贷款本金以及利息的诉讼请求，均于法有据，本院予以支持。被告天润置业承诺为被告谭多龙的贷款本息提供连带责任保证，应当对债务承担连带清偿责任。贷款当时，被告谭多龙、被告陈翠兰以座落于郴州市作为上述贷款的抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。然而预购商品房抵押权预告登记不同于不动产抵押登记，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他关于不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”据此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，对于原告光大银行郴州分行主张的抵押优先权，本院不予支持。至于原告光大银行郴州分行主张实现债权的律师代理费用7387元，由被告承担。因原告光大银行郴州分行目前实际支付的律师代理费1477.40元，故本院对实际支付的律师代理费用金额1477.40元，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十七条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国光大银行股份有限公司郴州分行与被告谭多龙于2012年4月23日签订的编号为79181216000036《个人贷款合同》； 二、限被告谭多龙于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国光大银行股份有限公司郴州分行贷款本金182419.16元、贷款利息2277.81元（利息按合同约定暂计算至2019年6月20日止），合计贷款本息184696.97元。2019年6月20日之后的贷款利息按合同之约定另行计算至贷款本金实际结清之日止。 三、限被告谭多龙于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国光大银行股份有限公司郴州分行实现债权费用（律师代理费）1477.40元； 四、被告郴州市郴江天润置业有限责任公司对被告谭多龙应偿还的上述贷款本息、实现债权费用承担连带清偿责任。被告郴州市郴江天润置业有限责任公司在承担保证责任后，有权向被告谭多龙追偿。 五、驳回原告中国光大银行股份有限公司郴州分行的其他诉讼请求。 如果被告谭多龙、被告郴州市郴江天润置业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4141元，减半收取2071元，诉讼保全费1480元，合计3551元，由被告谭多龙、被告郴州市郴江天润置业有限责任公司连带承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  李健毛 二〇一九年十月二十三日 书记员  张 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。