湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终1977号上诉人（原审被告）：宜昌市泰江置业有限公司，住所地湖北省宜昌市沿江大道****。法定代表人：陈筱根，该公司董事长。委托诉讼代理人：王晓英，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘思佳，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司三峡分行，住所地，住所地湖北省宜昌市胜利四路**iv>负责人:陈戎,该分行行长。委托诉讼代理人:陈川川，湖北三峡律师事务所律师。原审被告：陈平，男，1970年9月4日出生，汉族，住湖北省枝江市。原审被告：张祯凤，女，1970年4月21日出生，汉族，住湖北省枝江市。委托诉讼代理人：陈平，男，1970年9月4日出生，汉族，住湖北省枝江市。中国银行股份有限公司三峡分行（以下简称中国银行三峡分行）与宜昌市泰江置业有限公司（以下简称泰江置业公司）、陈平、张祯凤金融借款合同纠纷一案，宜昌市伍家岗区人民法院作出（2017）鄂0503民初第2142号民事判决，中国银行三峡分行不服，向本院提起上诉，本院作出（2018）鄂05民终1260号民事裁定，裁定撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2017）鄂0503民初2142号民事判决，发回宜昌市伍家岗人民法院重审。该院重审后，作出(2019)鄂0503民初90号民事判决，泰江置业公司不服，向本院提起上诉，本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。经本院院长批准，延长本案审理期限三个月。本案现已审理终结。上诉人泰江置业公司的上诉请求：撤销宜昌市伍家岗区人民法院(2019)鄂0503民初90号民事判决第三项，发回重审或驳回被上诉人在原审中提出的要求上诉人对相关债务承担连带责任的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由的主要内容：1、一审法院认定事实不清。一审法院对办理案涉房屋的预告抵押登记手续是中国银行三峡分行和陈平夫妇应共同履行的义务的重要事实没有予以认定；对不动产登记部门印发的关于房地产权利转移登记的要求以及本案中陈平夫妇至今未曾签署符合条件的授权委托书、未曾将身份证原件交给泰江置业公司等事实未予认定。2、一审法院适用法律错误。预告抵押登记可排他性地对抗他人对预抵押房屋的查封、冻结，并非一审认定的预告抵押登记不是抵押登记，不具有抵押登记对抗他人的物权效力。预告抵押登记、正式抵押登记未能办理的过错方均在中国银行三峡分行和陈平夫妇，泰江置业公司已经充分履行了陈平夫妇办理产权证的配合义务，案涉房屋的产权证未能办理的过错方是陈平夫妇，与泰江置业公司无关。中国银行三峡分行未及时敦促陈平夫妇办理预告抵押登记，使得《担保函》设定的保证合同解除条件无法成就，依法应视为解除条件成就，泰江置业公司的保证责任依法应予解除。被上诉人中国银行三峡分行辩称：1、案涉房屋未办理抵押登记的过错在上诉人。2、《担保函》约定的担保期间是他项权证交付被上诉人之日止，因未办理不动产权证才导致他项权证无法办理。3、被上诉人在一审法院领取的上诉状未盖章，上诉人的上诉不合法。原审被告陈平、张祯凤辩称：本案中陈平、张祯凤在上诉人指定的贷款银行办理好贷款手续后，上诉人和被上诉人应当按照约定办理预抵押登记。因上诉人与被上诉人的过错，没有办理预抵押登记，造成陈平、张祯凤经济损失以及精神伤害。中国银行三峡分行一审诉讼请求：1、依法判令解除中国银行三峡分行与陈平、张祯凤签订的编号2014年北山房贷字035号《个人一手住房贷款合同》，并判令陈平、张祯凤立即向中国银行三峡分行偿还借款本息2931147.9元（利息和罚息暂计算至2017年9月5日）并按合同约定承担后期利息和罚息；2、判令泰江置业公司对上列债务承担连带清偿责任；3、判令陈平、张祯凤、泰江置业公司连带承担本案的诉讼费和财产保全费。一审法院查明的事实：2013年12月20日，陈平、张祯凤与泰江置业公司签订了合同编号为0246837的《宜昌市商品房买卖合同》，购买位于湖北省宜昌市××大道××号房屋，产籍号为03-0081-0091-010101，2013年12月27日办理了预购商品房预告登记，登记证号：宜市房预伍家区字第××号。13112014年3月20日，陈平、张祯凤与中国银行三峡分行签订了2014年北山房贷字035号《个人一手住房贷款合同》。合同约定贷款金额为350万元整，贷款期限为240个月，自贷款人实际放款日起算，贷款利率为央行相应档次的贷款基准利率上浮1%，每12个月为一个浮动周期，每月的1日为还款日；采用等额本金还款法。借款担保方式为所购商品房抵押和开发商阶段性保证，抵押物为陈平、张祯凤在泰江置业公司处购买的宜昌市江山多娇三期30-1-0101号房屋。借款人（陈平、张祯凤）应在合同签署后10日与贷款人（中国银行三峡分行）到有关部门办理预告抵押登记，在房屋竣工验收交付使用取得房屋所有权证书后30日内与贷款人到有关登记部门办理抵押登记。若借款人（陈平、张祯凤）未按期归还贷款本息，则中国银行三峡分行就逾期部分可以在合同约定的贷款利率水平上加收50%罚息，并可以解除合同提前收回贷款本息。2014年3月28日，泰江置业公司向中国银行三峡分行出具《担保函》：“我公司开发的江山多娇三期项目地址在宜昌市沿××大道××号，该项目已与贵行签订楼宇按揭合作协议，为确保我公司江山多娇三期项目商住楼购房客户与贵行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》项下借款人义务得到切实履行，本公司愿意为购买江山多娇三期项目商住楼住房的客户在贵行申请的贷款向贵行提供《担保函》，具体内容如下：一、本保证人在本担保函项下承担连带保证责任。贷款合同双方解除贷款合同或使贷款合同提前到期的，本担保仍然有效，保证人对于借款人给债权人造成的损失承担连带保证责任。二、担保范围：本合同所担保的主债权为贵行依据借款合同向借款人发放的贷款，包括本金、利息（包括法定利息、约定利息、复息、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。三、担保期间：贷款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付贵行之日止。……五、本保证人声明并承诺：保证人完全了解借款合同的内容，为借款人提供保证完全出于自愿，全部意思表示真实；法定代表人或授权签字人的签字经过合法的授权；保证人应向债权人预先通知在保证期间发生的任何形式的产权变动或经营方式改变；保证人不因上述产权变动或经营方式改变而免除保证责任。六、其他担保事项：1.主债务在本合同之外同时存在借款人自己提供物的担保（包括但不限于抵押、质押和留置等）或其他保证的，不影响债权人本合同项下的任何权利及其行使，债权人有权决定并要求本公司就全部主债权先行承担保证责任以实现全部债权。本公司不以上述情形抗辩债权人。……”上述合同签订后，中国银行三峡分行于2014年4月21日向陈平、张祯凤发放贷款350万元整。陈平、张祯凤偿还部分贷款本息后，未能按照合同约定继续还款，中国银行三峡分行扣划了泰江置业公司部分款项以代偿陈平、张祯凤借款，截止2017年9月5日，陈平、张祯凤尚欠中国银行三峡分行本金2919087.2元以及利息12060.7元，本息合计2931147.9元。一审另查明，泰江置业公司于2014年11月1日取得涉案房屋的初始登记，《房屋产权证明》字号为宜市房监字××号。2016年3月31日，宜昌市产权登记交易中心依据枝江市人民法院（2016）鄂0583执保32号协助执行通知书，将涉案房屋查封，后又依据枝江市人民法院（2016）鄂0583民初942号、（2016）鄂0583执保字第82号、（2016）鄂0583执第122号之一号协助执行通知书相继于2016年7月13日、2016年8月4日、2017年10月16日将涉案房屋查封。2017年10月16日涉案房屋被枝江市人民法院执行，权属转移登记至第三人名下。2016年5月9日，陈平、张祯凤以涉案房屋实际面积与合同约定面积有出入，将泰江置业公司起诉至一审法院，请求解除该商品房买卖合同、退还购房款并支付利息、赔偿房屋装修损失费等。2016年9月5日一审法院以（2016）鄂0503民初679号判决书驳回陈平、张祯凤的全部诉请，陈平、张祯凤不服上诉至宜昌市中级人民法院，后撤诉。一审法院认为：中国银行三峡分行与陈平、张祯凤签订的《个人一手住房贷款合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，均应依约履行。中国银行三峡分行依约足额将借款支付给陈平、张祯凤，事实清楚，陈平、张祯凤理应按约定偿还借款本息。截止到2017年9月5日，陈平、张祯凤多次逾期违约，现中国银行三峡分行按合同约定宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，要求解除合同，符合合同约定。合同解除后，陈平、张祯凤应根据合同约定偿还中国银行三峡分行借款本金和利息，利息应按照银行同期贷款基准利率上浮1%再加收50%的标准计算，该约定未超过法律规定，予以支持。陈平、张祯凤辩称因涉案房屋实际面积与合同约定面积有出入而向泰江置业公司提起房屋买卖合同之诉，因此才停止还贷，该辩解理由并不必然导致其与中国银行三峡分行之间贷款合同的中止履行，抗辩理由不能成立。泰江置业公司向中国银行三峡分行出具的《担保函》合法有效，双方签订的阶段性担保合同为附解除条件的合同，即双方约定“陈平、张祯凤所购房屋他项权证正本交付给中国银行三峡分行”成就时，保证人泰江置业公司的保证责任方可解除。本案中，截止涉案房屋被人民法院查封前，以陈平、张祯凤为产权人的房屋产权登记和以中国银行三峡分行为抵押权人的抵押登记尚未办理，无法交付他项权证，泰江置业公司解除保证的条件尚未成就，仍应承担保证责任。本案房屋虽未办理预抵押登记，但预抵押登记并不是抵押登记，不具有抵押登记对抗他人的物权效力。且在该案房屋以陈平、张祯凤为所有权人的产权登记尚未办理情况下，中国银行三峡分行也无法办理抵押登记，即抵押登记未能办理的过错不在中国银行三峡分行。泰江置业公司作为房屋产权证的经办人和贷款担保人，应督促和协助办理房屋产权转移登记，及时通知借贷双方办理房屋抵押登记，以免除自己的阶段性担保责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、解除2014年3月20日中国银行三峡分行与陈平、张祯凤签订的编号2014年北山房贷字035号《个人一手住房贷款合同》。二、陈平、张祯凤于本判决生效之日起十日内向中国银行三峡分行清偿借款本金2919087.2元，利息12060.7元，共计2931147.9元，并自2017年9月6日起至债务全部履行之日止，以2919087.2元为基数，按照2014年北山房贷字035号《个人一手住房贷款合同》约定的利率支付逾期利息。三、泰江置业公司对本判决书第二项所确定的债务承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30250元，保全费5000元，共计35250元，由陈平、张祯凤、泰江置业公司负担。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕上诉人泰江置业公司的上诉请求进行审查。案涉《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《阶段性不可撤销连带责任担保函》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。中国银行三峡分行已依约履行了发放贷款的义务，陈平、张祯凤未按约定偿还借款本息，应承担违约责任，中国银行三峡分行依法享有合同解除权。泰江置业公司在给中国银行三峡分行出具的《阶段性不可撤销连带责任担保函》中承诺，泰江置业公司为陈平、张祯凤在中国银行三峡分行的贷款提供保证责任的担保期间为自贷款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付中国银行三峡分行之日止，根据一审查明的事实，截止案涉房屋被人民法院查封前，以陈平、张祯凤为产权人的房屋产权登记和以中国银行三峡分行为抵押权人的抵押登记尚未办理，因泰江置业公司未提交证据证明案涉抵押房产的房屋所有权证及他项权证已办理完毕并交由中国银行三峡分行保管，故泰江置业公司提供的阶段性保证的期限届满条件尚未成就，其应对陈平、张祯凤所欠中国银行三峡分行的债务承担连带保证责任。一审法院据此判令泰江置业公司对陈平、张祯凤所欠中国银行三峡分行借款本息承担连带责任并无不当，本院予以支持。综上所述，泰江置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30250元，由上诉人宜昌市泰江置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苗劲松审判员  周铁金审判员  罗 娟二〇一九年十月二十五日书记员  张程程