广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0804民初418号原告：湛江美居中心市场经营管理有限公司，住所地：湛江市坡头区海湾大道**，统一社会信用代码91440804071929255E。法定代表人：陈土康，董事长。委托诉讼代理人：彭丽，女，汉族，1973年3月23日出生，住广东省吴川市，该公司员工。被告：许真海，男，汉族，1981年9月27日出生，住广东省湛江市坡头区，原告湛江美居中心市场经营管理有限公司与被告许真海租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告湛江美居中心市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人彭丽到庭参加诉讼，被告许真海经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湛江美居中心市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除双方于2016年6月1日签订的《商铺租赁合同》，并判令被告将位于湛江市海湾大道××号美居建材批发市场x幢B1-B3号商铺交付给原告管业；2、判令被告支付拖欠的租金33200元（其中2018年4-6月拖欠季度租金余款1660.8元，2018年7月1日至2019年5月31日租金31539.2元），还应按合同约定季度租金8601.6元为基数计逾期付款的违约金6938.6元及欠2018年4-6月季度租金尾款的违约金365.3元（还应按月利率2%计至被告付清之日止），支付水电费11元、物业管理费540元；3、判令原告没收被告已支付的保证金4500元，以上合计：45554.9元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年6月1日原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于湛江市海湾大道××号美居中心x幢B1-B3号商铺，面积96平方米共3间铺，被告从事经营电器、橱柜、门窗加工类，租赁期限为三年，租金每月2867.2元，被告须于期满前一个月5日前缴清下一季度的租金，被告还须缴交保证金4500元。合同签订后，原告按约交付商铺给被告使用，可被告却未按约支付租金，从2018年4-6月部分季度租金还欠1660.8元，2018年7月至2019年5月止共31539.2元租金未付，也未按合同约定营业。依据合同第7.2条的约定，被告未如期支付租金等费用的，每逾期一天，按月租金3倍计收违约金，并没收保证金。现原告自愿按欠款总额月利率2%计收被告违约金，从2018年6月起计至2019年5月的违约金为7303.9元（其中2018年4-6月季度租金余款1660.8元，按月利率2%计算逾期违约金至2019年5月，共计11个月违约金为365.3元；2018年7月应交金额31539.2元，按月利率2%计算逾期违约金至2019年5月，共计11个月违约金为6938.6元），并没收保证金4500元。请求判允原告的诉讼请求。庭审中，原告明确第2项诉讼请求为：判令被告支付拖欠的租金33200元及违约金（从2018年7月1日起计至付清款之日止，以33200元为基数，按月利率2%计；其中计至2019年5月31日的违约金为7303.9元），并支付水电费11元、物业管理费540元。被告许真海不到庭应诉，在答辩期间内也未向本院提交书面答辩意见。原告围绕其诉请依法提交了如下证据：1、原告《营业执照》，证明原告的主体资格；2、被告《身份证》复印件，证明被告的主体资格；3、《租赁合同》，证明被告与原告签订租赁合同，被告违约的事实。被告许真海在举证期限内未提交证据，亦未到庭质证。经审查，原告提交的上述证据，真实客观、来源合法、与本案关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月1日，原告（甲方）作为出租方与被告（乙方）作为承租方签订合同编号为2018美租【0074】号《商铺租赁合同书》一份，合同第一条、第二条、第三条主要约定，原告将位于湛江市坡头区海湾大道166号美居建材批发市场x幢B1-B3号3间共计96平方米的商铺出租给被告，被告用来经营电器、橱柜、门窗加工等，租赁期限为三年（从2016年6月1日起至2019年5月31日止）；第四条第4.1项约定，乙方租赁商铺租金：从2017年10月1日起至2019年5月31日首层租赁：租金单价8元/月/平方米，综合费单价20元/月/平方米，合计28元。所有转角铺位费用加20%计收，以上价格均不含税；第四条第4.2项约定，双方一致确定“租金”按每一次预缴交三个月的租金及（当月）的物业管理费缴纳方式，租金及物业管理费在每次交款第一个月的5日前，乙方向甲方交纳三个月的租赁商铺租金、当月物业管理费和上个月的水电费，乙方租赁商铺租金及综合费2867.20元/月、物业管理费180元/月；第4.4项约定，租赁商铺的租金、物业管理费及水、电费乙方应如期缴交，若逾期次日起则按欠款总额计收每天千分之五的违约金；逾期15天仍未能交清的，甲方有权采取停水、停电措施，同时有权解除合同，收回承租商铺，乙方已交的租赁履约保证金、水、电费押金不予退还；第4.6项约定，为保证本租赁合同的顺利履行，在合同签订时，乙方向甲方支付商铺租赁履约保证金4500元及水电费、物业管理费押金900元；第五条第5.5项约定，本合同租赁期届满，除甲方同意乙方续租外，乙方应自期满之日起3天内搬清属乙方的全部财物，并交回商铺给甲方，否则，视为乙方予以放弃并由甲方自行处置；第六条第6.2项第（8）点约定，乙方逾期支付租金或物业管理费累计超过20日的本合同解除；第七条第7.2项约定，若发生第六条第6.2项第（8）点情形，乙方应按月租金3倍向甲方支付违约金，已缴交的租赁履约保证金及水、电费押金甲方不予退还。上述《商铺租赁合同书》签订后，原告依约将商铺交付被告使用，被告向原告交付履约保证金4500元。合同在履行过程中，被告未能按第四条第4.2项的约定向被告支付租金及物业管理费，至合同期限届满即2019年5月31日止，尚欠原告2018年4月至6月租金余额1660.8元、2018年7月1日至2019年5月31日租金31539.2元（2867.20元×11个月）及2019年2月、3月、4月物业管理费540元（180元×3个月）未付，原告主张支付未果，遂向本院提起诉讼。本案在审理过程，原告明确其所主张的租金是指合同约定的租金和综合费；另主张被告尚欠11元水电费，原告未能提供其代支或代收水电费的证据予以证实。本院认为，本案属租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方应依约全面履行各自义务。原告已按合同的约定将商铺交付被告使用，但被告未能按合同的约定向原告支付租金及物业管理费，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。关于原告主张解除租赁合同并收回案涉商铺的问题。据案涉合同的约定，被告应在每次交款第一个月的5日前预缴交三个月的租金及综合费和当月的物业管理费、上个月的水电费，逾期15天和逾期累计超过20日的，原告有权解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告自2018年4月起未能向原告足额支付租金，自2018年7月1日起未向原告支付租金的行为，致使双方约定的解除合同条件已成就，故原告请求解除案涉《商铺租赁合同书》的诉求理据充分，本院予以支持。又据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，被告继续占有租赁物已无依据，应予返还。关于原告主张被告支付拖欠租金及违约金的问题。原告明确租金包括商铺租金及综合费，故原告请求的租金即为合同约定的商铺租金及综合费。关于租金及综合费用，合同约定，租金及综合费用每月2867.20元，其中2018年4月至6月，被告未付的租金及综合费用为1660.8元；另自2018年7月1日起至租赁期满即2019年5月31日止，被告未付的租金及综合费用为31539.2元（2867.20元/月×11个月），合计33200元（1660.8元＋31539.2元），被告对于尚欠租金33200元未进行抗辩及提出异议，本院予以确认。故原告请求被告支付尚欠租金33200元，本院予以支持。关于逾期付款违约金，合同约定，被告应在每次交款第一个月的5日前预缴交三个月的租金及综合费，若逾期次日起则按欠款总额计收每天千分之五的违约金。按该约定，2018年4月至6月、7月至9月、10月至12月、2019年1月至3月，4月、5月的租金，被告应在2018年4月5日、7月5日、10月5日、2019年1月5日、4月5日前足额支付，逾期支付的按欠款总额计收日千分之五的违约金。被告逾期未付原告2018年4月至6月、7月至9月、10月至12月、2019年1月至3月，4月至5月的租金分别为：1660.8元、8601.6元、8601.6元、8601.6元、5734.4元，对于该逾期未付租金，原告主张按照月利率2%的标准计付违约金，该标准未超过合同的约定及未违反法律规定，本院依法予以照准。故原告请求被告支付的逾期付款违约金为：1、2018年4月至6月尚欠租金违约金，原告主张从2018年7月1日起计算，本院予以照准，故该期间的违约金应以1660.8元为基数，自2018年7月1日起按月利率2%计至2018年7月5日止，为5.5元（1660.8元×2%÷30日×5日）；2、2018年7月至9月尚欠租金违约金，应自2018年7月6日起，以10262.4元（1660.8元+8601.6元）为基数，按月利率2%计至2018年10月5日止，为615.7元（10262.4元×2%×3个月）；3、2018年9月至12月尚欠租金违约金，应自2018年10月6日起，以18864元（10262.4元+8601.6元）为基数，按月利率2%计至2019年1月5日止，为1131.8元（18864元×2%×3个月）；4、2019年1月至3月尚欠租金违约金，应自2019年1月5日起，以27465.6元（18864元+8601.6元）为基数，按月利率2%计至2019年4月5日止，为1647.9元（27465.6元×2%×3个月）；5、2019年4月、5月尚欠租金违约金，应自2019年4月6日起，以33200元（27465.6元+5734.4元）为基数，按月利率2%计至2019年5月31日止，为1239.5元（33200元×2%×1个月零26天），上述1至5项合计为4640.4元；6、2019年6月1日后尚欠租金违约金，应自2019年6月1日起，以33200元为基数，按月利率2%计至付清款之日止。至于原告请求过高部分的违约金，没有事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付水电费、物业管理费的问题。原告主张被告支付水电费11元，但未能提供其代被告支付水电费或代收水电费的证据，故本院对其该诉求不予支持。关于物业管理费，双方在案涉合同中约定物业管理费180元/月，原告主张被告尚欠2019年2月至4月物业管理费共计540元未付，被告未到庭提出异议，故原告请求被告向其支付2019年2月至4月物业管理费合计540元（180元/月×3个月）理据充分，本院予以支持。关于原告请求没收被告已支付的履约保证金4500元的问题。原、被告在案涉合同中约定，被告逾期15天未能交清租金、物业管理费或逾期支付租金、物业管理费累计超过20日的，原告有权解除合同，收回商铺，被告已交的履约保证金不予退还。该约定可见，被告已交纳的履约保证金是针对迟延给付租金的违约金，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，由于被告已逾期20日以上仍未向原告履行缴付租金、物业管理费的义务，已构成违约，故原告请求没收被告已支付的履约保证金4500元于法有据，本院予以支持。被告许真海经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩及质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告湛江美居中心市场经营管理有限公司与被告许真海于2016年6月1日签订的合同编号为2018美租【0074】号《商铺租赁合同书》；二、限被告许真海在本判决发生法律效力之日起十日内将位于湛江市坡头区海湾大道166号美居建材批发市场5幢B1-B3号商铺腾退给原告湛江美居中心市场经营管理有限公司；三、限被告许真海在本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江美居中心市场经营管理有限公司支付尚欠租金33200元及违约金（其中2018年7月1日至2019年5月31日的违约金为4640.6元；2019年6月1日后的违约金，自2019年6月1日起至租金付清之日止，以尚欠租金为基数，按月利率2%计算）；四、限被告许真海在本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江美居中心市场经营管理有限公司支付2019年2月至4月的物业管理费540元；五、被告许真海缴纳的履约保证金4500元归原告湛江美居中心市场经营管理有限公司所有；六、驳回原告湛江美居中心市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费938.87元，由原告湛江美居中心市场经营管理有限公司负担138.87元，被告许真海负担800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判长 黄 木 荣审判员 林 小 红审判员 陈   霞二〇一九年十月八日书记员 陈翼（代）附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。