宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初3701号原告：吴秀琴，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：王晓萍，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告吴秀琴与被告王晓萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告吴秀琴和被告王晓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴秀琴向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2016年至2018年三季度暖气费8898元及滞纳金1197元；2.依法判令被告支付原告2018年10月16日至2019年10月15日房屋租赁费32000元；3.依法判令被告支付原告违约金9600元；4.本案诉讼费由被告承担。以上共计51695元。事实和理由：2016年1月15日原告与被告签订租赁合同，租赁合同自2016年10月15日至2019年10月15日止，租赁费每年32000元。合同约定每年房屋租赁费应提前一个月支付。第七条还约定：“乙方租赁营业房期间，所耗水电暖气费用，由乙方按照相关规定自行承担。”因被告拖欠房租、暖气费到现在未付，原告自己向贺兰县永泰热力有限公司交纳了三季季度全部的暖气费和滞纳金。按照合同约定，被告拖欠房租、暖气费不交的行为构成违约，应当承担违约责任。故诉至法院，望判如所请。被告王晓萍辩称，不同意支付原告2018年10月16日至2019年10月15日房屋租赁费32000元，目前还在合同履行期间内，我不存在违约情况。对于要求2016年至2018年三季度暖气费8898元及滞纳金1197元的请求，我仍然在合同期内，也不存在违约。另外，在合同履行期内，原告方把我承租的房子出售给了别人，是原告先存在违约情况的。另外，在我承租房屋的租期内，原告干扰我做生意正常营业，滋扰威胁我及我家小孩、家人，所以至今我都不能正常营业。本院经审理认定事实如下：2016年10月15日原告吴秀琴（甲方）与被告王晓萍（乙方）签订《营业房屋续期租赁合同》，双方约定原告吴秀琴将所属宁夏××县营业房）一套，建筑面积107.95平方米，出租给乙方做营业使用。房屋租期为三年：即从2016年10月15日至2019年10月15日止为有效期，后期每年租金提前一个月交付甲方。本合同自签订乙方一年一付房租，房租租金为32000元，后期每年租金不涨，断续原租金。本营业房屋续期租赁合同为前本营业房屋租赁合同到期满签订，自2016年10月15日到2019年10月15日在此期间甲方如有违约，租金两倍赔付乙方，并赔偿乙方装修等经济损失。合同第五条约定，租赁期间，甲方提前收回房屋或卖房则视为违约，按违约处理，并赔偿乙方所有投资装修费用及一切经济损失，合同期满甲方如有收房、卖房，需提前八个月通知乙方，三年租赁期满甲方如继续出租，此营业房在同等租金下乙方有优先租赁权。合同第七条约定，乙方租赁营业房期间，所耗水电暖气等费用，由乙方按照相关规定自行承担。被告王晓萍向原告支付了2016-2017年度、2017-2018年度房租共计64000元。但被告王晓萍未向原告支付2018-2019年度的房租，也未支付2016年-2017年度、2017-2018年度、2018年-2019年度的暖气费。后原告向贺兰县永泰热力有限公司支付了2016年-2017年度采暖费2966元和滞纳金1197元，2017-2018年采暖费2966元、2018-2019年采暖费2966元。原告认为被告拖欠房租、不交暖气费的行为已经构成违约，应当承担违约责任。遂起诉至法院，请求判如所请。另查明，涉案营业房2012年9月11日办理了房产证，该房屋登记在原告吴秀琴及其丈夫马晓东名下。2017年12月原告吴秀萍及其丈夫将涉案营业房出售给案外人梁艳琴，案外人梁艳琴于2017年12月25日办理了不动产所有权证书。至本案开庭时，被告王晓萍仍继续使用该营业房，未搬离涉案房屋。被告王晓萍提交的《营业房续期租赁合同》与原告提交的其他内容均一致，但被告提交的合同最后一页有手写添加部分“不管谁买此房，必须履行此合同，房东马晓东特此备注。”原告认可该约定系其丈夫马晓东书写，被告对该事实亦认可。再查明，经过本院询问，案外人梁艳琴同意由原告吴秀琴起诉被告主张2018-2019年度的租金。以上事实有原告提交的营业房屋续租租赁合同、采暖费专用收款收据、房产证复印件和被告提交的租赁合同、收据及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告提交的《房屋租赁合同》可以证明原、被告之间存在租赁合同法律关系，双方应按照合同约定履行各自的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》第七条约定“乙方（被告王晓萍）租赁营业房期间，所耗水电暖气等费用，由乙方按照相关规定自行承担。”但被告王晓萍违反合同约定没有按时支付采暖费，原告庭审时提交了缴纳采暖费的收据可以证实原告支付了2016年-2017年度采暖费2966元和滞纳金1197元，2017-2018年采暖费2966元、2018-2019年采暖费2966元，上述费用共计10095元，故本院对原告要求被告支付2016年至2018年三年暖气费8898元及滞纳金1197元的诉讼请求，本院予以支持。庭审时，被告王晓萍陈述确实没有支付2018年10月16日至2019年10月15日房屋租赁费32000元，但提出不支付租金是因为原告在租赁期内将涉案营业房出售给他人，原告存在违约行为，但本院认为合同约定“后期每年租金提前一个月交付原告“，被告没有按照合同约定支付租金，虽然原告将涉案房屋出售给他人，但原告及新房主并未影响到被告的承租权，至本案开庭时被告仍在继续承租使用该房屋，因此被告应当按照合同约定向原告支付2018年10月16日至2019年10月15日的房屋租赁费32000元。关于原告主张的违约金9600元，虽然被告未按时支付租金，也未按照约定支付采暖费，但双方签订的《租赁合同》中未约定被告违约所应承担的违约金的具体数额及计算方法,故该项诉讼请求，本院不予支持依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告王晓萍于判决书生效之日起十五日内向原告吴秀琴支付2016年至2018年三年暖气费8898元及滞纳金1197元；二、被告王晓萍于判决书生效之日起十五日内向原告吴秀琴支付2018年10月16日至2019年10月15日的房屋租赁费32000元；三、驳回原告吴秀琴的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费546元（已减半收取），由被告王晓萍负担445元，由原告吴秀琴负担101元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 梁 郭 二〇一九年八月五日法官助理 周 烨书 记 员 张海丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。