山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1091民初1053号原告：李丽丽，女，1979年6月22日出生，汉族，住址山东省威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：杨春新，男，1980年9月23日出生，汉族，系原告丈夫。委托诉讼代理人：张林，威海高新海泰法律服务所法律工作者。被告：张玉德，男，1971年10月15日出生，汉族，住址山东省青州市。委托诉讼代理人：李兵，山东亿宁律师事务所律师。第三人：赵昌海，男，1972年8月15日出生，汉族，住山东省临朐县。委托诉讼代理人：董少民，山东亿宁律师事务所律师。第三人：威海科威房地产置业有限公司，住所地威海市文化西路****，统一社会信用代码91371000312818389W。法定代表人：贾晓明，总经理。委托诉讼代理人：贾春艳，系该公司职员。委托诉讼代理人：贺军，系该公司职员。第三人：威海高技术产业开发区西御康实业总公司，住所，住所地威海火炬高技术产业开发区西涝台村社会信用代码913710002671454527。法定代表人：苗其文，总经理。原告李丽丽与被告张玉德、第三人赵昌海、第三人威海科威房地产置业有限公司（以下简称科威公司）、第三人威海高技术产业开发区西御康实业总公司（以下简称西御康公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李丽丽及其委托诉讼代理人杨春新、张林、被告张玉德及其委托诉讼代理人李兵、第三人赵昌海及其委托诉讼代理人董少民、第三人威海科威房地产置业有限公司之委托诉讼代理人贾春艳、贺军到庭参加诉讼，第三人威海高技术产业开发区西御康实业总公司，经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。现本案已审理终结。李丽丽向本院提出诉讼请求：要求被告继续履行合同，将威海火炬高技术产业开发区御鑫佳园-64-1701室房屋（以下简称涉案房屋）过户至原告名下。事实与理由：为改善住房条件，原告于2017年12月11日签订了以总价635000元的价格购买御鑫家园64号楼一单元1701的房屋购买合同，包含车位一个，储藏室一间，并于12月11日当天交纳购房定金3万元，后于2017年12月12日，应被告要求再次追加定金2万元。合同约定2018年4月11日进行房屋的过户更名办理。为了筹集购房款，原告合同签订后将自己的一套住房出售，由于被告自身原因，截止2018年4月11日，房屋仍然没有办理过户手续，此时被告停止继续办理手续，拒绝见面协商，拒接电话、短信，不与原告接触沟通。故原告诉至本院，请求处理。张玉德辩称，不同意继续履行合同，不同意将房屋过户给原告。赵昌海口头委托被告帮忙出售涉案房屋，没有签订书面委托书。被告与原告签订的是房产转让定金合同，并不是买卖合同，作为出售方在与买受方签订正式买卖合同之前，有权利选择是否将房屋出售给买受方；房屋成交价格过低，案涉房屋原购买价格为804112元，而本案以65万成交价格转让房屋低于市场价格，显失公平；被告未收到原告交付的定金。涉案购房定金合同的签订及履行，由中介公司威海科威公司实施，原告已将定金交付中介公司。赵昌海述称，涉案房产所有权人为赵昌海，被告张玉德无权处分涉案房产，本人未授权被告张玉德以65万元出售涉案房产。对于张玉德与李丽丽签订的房产转让定金合同不认可、不追认。不同意继续履行双方签订的任何合同。赵昌海也没收到原、被告及其他人的购房合同等，综上，请求法院在查明事实的基础上驳回原告的诉请。另提交威海市中级人民法院（2018）鲁10执异38号裁定书复印件、威海中级人民法院（2018）鲁10民初126号判决书复印件各一份，两份中院的裁判文书中对涉案房产所有权人为赵昌海的事实已经做出认定。科威公司述称，被告联系科威公司欲出售涉案房屋，被告和赵昌海一共来了三、四次，被告给科威公司出示了威海绿苑园林工程公司开具给西御康公司的将房屋转让给赵昌海的转让证明。被告说和赵昌海是“舅哥”关系，并出示了赵昌海的身份证，要求科威公司赶紧替他们卖，他们急着用钱。被告和科威公司就涉案房屋签订了委托代理合同。涉案合同签订时，被告是后去签的字，被告来了一车人，赵昌海也在其中。合同签订后，大约在2017年12月14-15号，被告、赵昌海和科威公司工作人员去涉案房屋开发商处办理过户手续，结果被告知房屋被法院查封了，办不了业务，此后至2018年4月到期，被告、赵昌海一直拖着不配合办房屋过户手续。本院经审理认定以下事实：2017年12月11日，被告与科威公司签订了一份委托代理合同，被告委托科威公司出售涉案房屋，价格为60万元，包含该合同费用，委托权限为代为出售、代收定金、代签合同。委托日期为2017年11月11日至2018年5月11日，有效期120天。科威公司促成买卖交易的，被告自愿向科威公司支付房地产总价1%作为服务报酬。该房屋出售后，超出双方约定的房款总价部分归科威公司所有，作为佣金。同日，原告、被告、科威公司签订一份房产转让定金合同，约定三方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，协商一致达成如下条款，被告自愿将涉案房屋以63.5万元出售给原告，此房权属为购房预售合同。原告同意签订本合同时，向被告支付5万元作为购房定金，由科威公司代为保管，作为双方订立转让合同的担保，签订房地产转让合同后原告支付的定金待双方完成房屋交接及被告收到房屋尾款后结算。购房过户费用由原告承担。原、被告约定，预计期为120天，于2018年4月11日内到房地产管理部门签订房地产转让合同，办理房屋所有权转移。原告的购房方式为全款，原告在过户当天交完契税一次性将全部房款交付被告。原、被告在双方约定的期限内均不得违约。原、被告在签署本合同时，对各自的权利义务清楚明白，并愿按合同严格履行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定赔偿。合同签订后，原告交纳定金5万元，由科威公司代为保管。原告为履行合同约定的付款义务，于2017年12月8日将原住房屋作价48.6万元卖与案外人，并将房屋交付案外人。原告及科威公司多次联系被告，但被告拒绝履行合同义务，并要求加价出售。原告因无房居住，于2018年8月进入涉案房屋居住至今。山东省威海市中级人民法院（2018）鲁10民初126号生效民事判决认定：涉案房屋所在的64号楼已于2012年8月取得《商品房预售许可证》。2015年9月22日绿苑园林公司购买了西御康公司名下的涉案房屋（含储藏室一间、车位一个），并于2015年9月24日通过银行转账的方式支付了全部房款804112元，双方约定，绿苑园林公司如出售该楼房，出具书面证明，西御康公司依据绿苑园林公司证明办理网签手续。2015年11月11日，绿苑园林公司向西御康公司出具《转让证明》，载明绿苑园林公司将涉案房屋以734112元转让给赵昌海；西御康公司按该价格与赵昌海签订《商品房买卖合同》，开具收据或发票，并将房屋确权在赵昌海名下；房款由绿苑园林公司与赵昌海实际结算。绿苑园林公司亦于2018年6月11日为赵昌海出具转让证明，证明绿苑园林公司于2015年11月11日将涉案房产以总价款804112元转让给赵昌海，同时将房屋钥匙交付给赵昌海。山东省威海市中级人法院认定赵昌海对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。2019年10月10日，该院解除了对涉案房屋的查封。上述事实有当事人的陈述、书证等在案证实。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案被告称赵昌海口头委托其出售涉案房屋，赵昌海予以否认。但根据原、被告尤其是第三人科威公司的陈述可以认定赵昌海在被告与第三人科威公司签订委托代理合同及原、被告与第三人签订房屋转让定金合同时在现场出现过，且并未提出异议，结合被告出具涉案房屋转让证明及赵昌海身份证的事实，本院认定原告及第三人科威公司有理由相信被告有代理权，构成表见代理，故原、被告及第三人科威公司签订的房产转让定金合同对赵昌海有约束力。涉案合同系各方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。合同签订后，原告交纳了定金，为支付房款还出售了原住房，但被告及赵昌海不履行合同义务，还意图抬高涉案房屋出售价格，致使原告无房居住，生活产生困难，被告及赵昌海的行为系不诚信行为，不符合社会主义核心价值观，应予谴责。根据庭审调查可知，涉案房屋实系顶账房，且订立买卖合同时尚不具备办理产权证条件，被告及第三人低于抵顶价格出售，符合交易惯例。被告以价格过低主张显失公平，理由不当，本院不予支持。故原告的诉讼请求，理由正当，本院不予支持。被告及第三人赵昌海的抗辩，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告张玉德、第三人赵昌海继续履行与原告李丽丽于2017年12月11日签订的《房产转让定金合同》；二、被告张玉德、第三人赵昌海、第三人威海高技术产业开发区西御康实业总公司自房屋具备办证条件、原告李丽丽交纳完房款三十日内协助原告办理威海火炬高技术产业开发区御鑫佳园-64-1701室房屋的产权登记手续。案件受理费5500元、财产保全费4120元，共计9620元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  魏亦斌二〇一九年十月二十一日书记员  陈 翱