文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2019）粤1402民初888号原告：钟高昌，男，汉族，1964年6月15日出生，住址梅州市梅江区。委托诉讼代理人：谢洪文，广东粤梅律师事务所律师。被告：程强，男，汉族，1975年5月3日出生，住址梅州市梅江区。被告：侯柳芬，女，汉族，1974年1月31日出生，住址梅州市梅江区。被告：侯雪满，女，汉族，1954年7月9日出生，住址梅州市梅江区。被告：程栢元，男，汉族，1998年8月28日出生，住址梅州市梅江区。被告：程兴，男，汉族，1981年2月14日出生，住址梅州市梅江区。被告：梁苑红，女，汉族，1983年12月16日出生，住址梅州市梅江区。上述六被告的共同委托诉讼代理人：黄冬日，广东义致律师事务所律师。上述六被告的共同委托诉讼代理人：王令仪，广东义致律师事务所实习律师。第三人：陈天祥，男，汉族，1968年11月6日出生，住址梅州市梅江区。原告钟高昌与被告程强、侯柳芬、侯雪满、程栢元、程兴、梁苑红、第三人陈天祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为普通程序继续审理。原告钟高昌及其委托诉讼代理人谢洪文到庭参加两次庭审活动，被告程强到庭参加第一次庭审活动，六被告的共同委托诉讼代理人黄冬日、王令仪到庭参加两次庭审活动，第三人陈天祥到庭参加两次庭审活动。本案现已审理终结。原告钟高昌向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告双方于2016年6月22日签订的《房地产买卖合同》和2017年1月11日签订的《房屋买卖合同》及《房产财产买卖补充协议》；2.请求判令被告返还原告购房款55万元（包含购房款本金46.8万元及装修损失8.2万元）及资金占用期间的利息8.8783万元（以55万元为基数，按年利率6%计算，从2016年8月1日计至2019年4月9日，以后利息计算计算至本金偿还之日止）；3.请求法院判令被告向原告支付房款一倍即46.8万元的违约赔偿责任；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年6月22日与六被告签订《房地产买卖合同》，约定：由原告购买被告建造的位于梅州市××××村民小组自建房一幢及房前180㎡的门坪，房屋占地实建面积为165㎡，砖混结构，天面搭设锋瓦隔热，室内外未装修；总价款为46.8万元；如有一方违约，违约方应向守约方赔偿46.8万元。合同签订后，原告按合同向被告支付了购房款46.8万元，被告收到房款后将房屋交由原告装修。装修期间，第三人称其才是房屋主人，其于2015年6月22日向被告购买了涉案房屋，并强行阻碍装修并把大门锁上。被告一房二卖的行为导致原告无法实现买房目的。原告为解决问题需找当地政府协调，在司法所的调解下，2016年8月12日被告请求再给三个月的时间处理好其与陈天祥的纠纷，但被告一直无法按约履行交房义务。2017年元月11日，原、被告经对账确认，原告已付被告购房款46.8万元和装修损失8.2万元，合计55万元。被告因无法交房给原告，请求再次延迟两年时间交房，如两年后无法交房就用其位于梅州市××××村民小组现住的自建房一栋（实建面积约为149㎡）抵给原告。双方签订了《房屋买卖合同》，约定交易总金额为55万元，同时约定如有一方违约，需向守约方支付违约金100万元。时至今日，被告仍未能按约交房给原告，经原告多次催促，被告仍未履行交房义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，现因被告的原因致使双方的合同目的无法实现，原告要求被告返还购房款46.8万元及装修费8.2万元以及资金占用期间的费用，并承担已付房款一倍的赔偿责任。因第三人与涉案房屋有利害关系，应依法作为第三人参加诉讼。原告为维护自身的合法权益，遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。六被告辩称：1.关于原告的第一项诉讼请求，被告认为原、被告双方签订的《房地产买卖合同》及争议发生后补充签订的《财产纠纷约定合同》《房屋财产买卖补充协议书》和《房屋买卖合同》属无效合同，请求法院确认双方于2016年6月22日签订的《房地产买卖合同》及2016年8月12日签订的《财产纠纷约定合同》，2017年元月11日签订的《房屋财产买卖补充协议书》和《房屋买卖合同》属无效合同。原告与被告于2016年6月22日签订的《房地产买卖合同》，约定被告将位于梅江区××龙××村第七村民小组的自建房一幢出卖给原告，被告收取了原告的购房款46.8万元，并将房屋实际交付给了原告占有、适用，履行了交付房屋的义务。原告收房后对房屋进行了装修，后因被告的其他债务纠纷，影响到原告使用房屋。经被告了解，被告的自建房屋使用的是龙上村第七村民小组的村集体土地，根据《土地管理法》及其他相关法律规定，属于限制交易的房屋，即被告的房屋不能卖给本村集体以外的人员。原、被告的户籍不在同一个村，因此，双方签订的上述合同违反法律强制性规定，应属无效合同。2.对于原告的诉讼请求二。原告根据合同约定向被告支付了购房款46.8万元，根据合同法的相关规定，合同无效或被撤销后，因合同取得的财产应当予以返还，被告愿意返还原告支付的购房款46.8万元。对于装修损失，原告在第三人干扰后，虽然与被告签订了《房屋财产买卖补充协议书》，在协议书上写了原告的装修损失8.2万元，但该金额是原告单方提出的，并未提供证据证实。另外，该补充协议书是在《房地产买卖合同》的基础上签订的，主合同无效，该补充协议应属无效。对原告主张的资金占用费，被告认为无法律依据，应予以驳回。3.关于原告的诉讼请求三，因原、被告双方签订的《房地产买卖合同》及后续签订的《房屋买卖合同》属于无效合同，根据《合同法》的相关规定，无效合同自始无效，违约条款也自始无效，请求法院驳回原告的第三项诉讼请求。4.应由程强个人承担返还购房款的责任。因原、被告双方签订的《房地产买卖合同》实际是程强个人与原告事先协商的，其他被告并不知情，且签订合同后，购房款46.8万元也是程强个人收取和使用的，并未用于家庭生活。5.关于程强与第三人签订的《房屋买卖合同》的问题。被告与第三人之间实际是借贷关系，2015年间，被告因资金周转困难向第三人借款30万元，第三人同意借款给被告，但提出要被告将位于梅江区××龙××村第七村民小组的自有房一幢（即涉案房产）抵押给第三人。被告因急需资金周转，同意了第三人提出的抵押要求，并与第三人签订了《房屋买卖合同》，但涉案房屋一直未交付给第三人使用。另外，从被告与第三人签订的《房屋买卖合同》第三条约定内容可知，双方之间并不是真实的房屋买卖合同关系。此外，第三人是居民户口，第三人与被告签订的《房屋买卖合同》亦属无效合同。第三人述称,被告的答辩意见不成立。第三人借款给被告时，有转账记录为据。被告在向原告借款时将房屋抵押给第三人，且第三人与被告签订的房屋买卖合同有被告一家人的签名，是合法有效的。原告的诉请与第三人无关，第三人不清楚原、被告之间的事情。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年6月22日,原告与六被告签订《房地产买卖合同》一份，约定：1.被告将位于广东省梅州市××三角镇××村村民小组自建一幢占地实建面积约165㎡一层房屋（四至：东至程国贤菜地相隔一米、南至180㎡门坪、西至程全清屋约1米巷道、北至水圳）转让给原告；房屋为单层砖混结构，天面搭设锋瓦隔热，室内外未装修，无任何证件；2.房屋交易总价格46.8万元；3.签订合同当日起，房屋的一切产权归原告，原告到国土、房管等部门办理过户手续时，六被告应无条件提供有关材料和协助原告办理，税费由原告负责；4.被告将该房屋门前和被告现住的房屋门前的共有约180㎡的门坪赠送一半给原告，门坪双方共同使用；5.六被告保证房屋没有产权和财务纠纷或其他权利限制，如有出卖前的纠纷由六被告负责处理，并赔偿由此造成原告的损失；6.原、被告应认真履行合约，如有一方违约，违约方应向守约方赔偿46.8万元的违约金；及其他相关权利义务内容。签订合同后，原告依约向被告支付了购房款46.8万元，并由被告程强出具了收据给原告。被告在签订合同后将房屋交由原告装修，在装修过程中，第三人主张涉案房屋由其购买属其所有，阻止原告进行装修并将涉案房屋锁上，因此，原告未能对上述房屋进行装修使用。2016年8月12日，被告程强、侯柳芬、程兴、梁苑红、侯雪满与原告签订《财产纠纷约定合同》，约定：1.原告于2016年6月22日向被告购买位于梅州市××××村民小组自建房一幢，合计购房款为46.8万元，原告于2016年7月22日已全额付清；2.在原告装修期间陈天祥出来阻止并告知原告该房屋于2015年6月22日由其购买，陈天祥将房屋锁门并不让原告进入房屋；3.被告故意隐瞒房屋真实情况，现双方协商，给予被告三个月的时间（即在2016年11月15日前）处理好与陈天祥的经济纠纷，如未妥善处理，由被告承担一切后果。2017年元月11日，原告与六被告签订《房屋买卖合同》一份，约定：1.被告将位于梅州市××××村村民小组面积为149㎡的自建房（四至：南至180㎡门坪路道、西至程寿昌为邻、北至程兴为邻）卖给原告，房屋为二层半，室内外已装修，无任何证件；2.房屋总价款为55万元，房屋价款已于2016年7月22日付清；3.如有一方违约，违约方需向守约方支付违约金100万元等相关权利义务内容。同日，原告与六被告签订《房屋财产买卖补充协议书》一份，载明：原告于2016年6月22日向被告购房房屋，在装修过程中，第三人出来制止并锁门导致工程无法顺利进行，致使原告损失装修工程费用8.2万元和购房款46.8万元；经双方协商，被告将现住位于梅江区××××组分划给原告，具体约定如下：1.原告同意给予被告两年时间处理好与陈天祥的房产经济纠纷，如处理完善，双方按2016年6月22日签订的房屋买卖合同履行，2017年元月11日签订的房产权归还被告，如未处理妥善，则双方于2017年元月11日签订的房屋买卖合同房屋产权永久性归原告所有；2.如遇政府征地，被告应一次性退还原告55万元，并按年利率7%支付利息给原告；3.2017年元月11日至2019年元月10日期间，如需将已分划的二层半房屋或2016年6月22日签订的房屋转让给第三方，需通知原告和得到原告允许，并退还55万元给原告，以及支付以55万元为基数按年利率7%计算的利息给原告；4.现分划二层半房屋，一楼由原告使用，二楼由六被告使用（2017年1月11日至2018年1月10日免支付费用），2018年1月11日开始，每月11日前被告应向原告支付3850的租用费，逾期一个月未交，原告有权收回二层。签订上述合同及补充协议后，六被告一直未能妥善处理好与第三人的纠纷，无法将2016年6月20日买卖合同中约定的位于广东省梅州市××三角镇××村村民小组自建一幢交付给原告，亦没有按双方于2017年元月11日签订合同的约定将位于梅州市××××村村民小组面积为149㎡的自建房交付给原告。原告遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。六被告到庭作如上答辩，第三人到庭作如上陈述。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点是：1.原、被告签订的房屋买卖合同是否有效；2.六被告是否应共同承担返还购房款的义务。本案中，根据原告与六被告签订的《房地产买卖合同》可见，六被告转让给原告的房屋是建造在集体土地上的房屋，且无任何证件。宅基地使用权和土地承包经营权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。虽然双方签订的房地产买卖合同中约定买卖的是房屋，但在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了相应宅基地，将宅基地上建造的房屋转让给非集体经济组织成员，损害了集体经济组织的权益。本案中，原、被告属非同一经济集体组成成员，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，原、被告之前签订的房地产买卖合同应属无效。因原、被告签订的《房地产买卖合同》《房屋买卖合同》及《房产财产买卖补充协议》属无效合同，原告请求解除上述三份合同，依据不足，本院不予支持。原、被告确认原告在签订合同后付清了购房款46.8万元。因原、被告之间的房屋买卖合同属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应将购房款46.8万元返还给原告。虽然2016年6月22日的房地产买卖合同的甲方是程强、侯柳芬，但从原、被告于2017年元月11日签订的《房屋财产买卖补充协议书》可见，涉案房屋出让方应为六被告，且六被告确认已收到购房款46.8万元。因此，虽然购房款的收据是由被告程强出具，但应由六被告共同承担返还购房款的义务，被告辩称应由程强一人负责返还，依据不足，本院不予支持。综上，六被告应返还购房款46.8万元给原告。对于原告请求的装修损失、资金占用费及46.8万元的违约金的问题。对原告支出的装修损失8.2万元，有原告提交的《建房整改合同》及收据予以佐证，且原、被告在2017年元月11日签订的《房屋财产买卖补充协议书》中亦对该装修损失予以确认，本院予以确认。对原告支出的装修损失负担问题。六被告明知涉案房产不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让，而原告在未确认土地性质的情况下且在明知涉案房产无任何证件的情况下及购买涉案房屋，双方对于合同无效均有过错。因此，对原告因合同无效造成的装修损失，由原、被告各承担50%的责任，即应由六被告赔偿4.1万元给原告。原告主张的资金占用费及46.8万元的违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告程强、侯柳芬、侯雪满、程栢元、程兴、梁苑红应当在本判决生效后十日内归还购房款46.8万元给原告钟高昌；二、被告程强、侯柳芬、侯雪满、程栢元、程兴、梁苑红应当在本判决生效后十日内支付装修损失4.1万元给原告钟高昌；三、驳回原告钟高昌的其他诉讼请求。如果六被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14761.04元，由原告钟高昌负担7972.04元，被告程强、侯柳芬、侯雪满、程柏元、程兴、梁苑红负担6789元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  黄卫红审 判 员  余梅芬人民陪审员  何志惠二〇一九年十月九日书 记 员  吴尽娜