湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10852号上诉人（原审被告）：胡明全，男，1973年10月6日出生，汉族，住所地安徽省马鞍山市和县。委托诉讼代理人：刘建勋，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：易东初，湖南弘一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南科佳商业股份有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放东路46号华瑞电子商厦20010。法定代表人：窦晓昆，董事长。委托诉讼代理人：阳曙文，湖南蜜獾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈扬东，湖南蜜獾律师事务所律师。上诉人胡明全因与被上诉人湖南科佳商业股份有限公司（以下简称科佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初12898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡明全的上诉请求：1、撤销长沙市芙蓉区人民法院作出的（2018）湘0102民初12898号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，不尊重客观事实。（一）上诉人交给湖南科佳投资管理有限公司的保证金是交给业主的保证金（性质为押金），在湖南科佳投资管理有限公司丧失业主身份之后，便不再享有继续占有保证金的权利，在湖南科佳投资管理有限公司既不依约转交给新业主或拒不退还的条件下，上诉人有权主张用保证金冲抵拖欠的租金。1、本案中上诉人交纳的保证金性质属于常见的承租人交给业主（房东）的押金，是使用承租房屋的保证金，即业主依照惯例收取的押金，只能是业主保管或占有，双方签订的《补充协议》对此也予以佐证。2、根据保证金收据显示：收取保证金的主体是湖南科佳商业股份有限公司，也就是原业主，被上诉人在《委托管理经营合同》也保证其对承租物业拥有合法独立的所有权，很明显这也是当时被上诉人收取保证金的基础。（二）被上诉人存在多方严重违约行为，上诉人有权依法行使抗辩权。（三）被上诉人经营状况严重恶化，其拒绝退还保证金的行为，使上诉人有足够的理由相信被上诉人缺乏退还保证金的能力。二、原审法院适用法律错误，明显有失公平公正。1、原审法院判定上诉人交纳的60万元保证金归被上诉人所有，属于适用法律错误，没有法律依据。2、原审法院判令上诉人承担违约金、没收保证金等全部赔偿责任有违民事法律基本原则，明显有失公允。科佳公司答辩称，一、胡明全上诉的事实与理由部分刻意避重就轻，歪曲事实。二、产权出售不意味着就丧失了收租的权利，科佳公司仍享有租赁权，在主合同未到期未解除的情况下，胡明全单方使用保证金冲抵租金的行为已严重违约，依法依约都应当承担违约责任。三、胡明全仍在向科佳公司交租，实际上认可双方合同仍在履行。四、原审认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正。科佳公司向一审法院起诉请求：1、解除科佳公司与胡明全签订的《委托管理经营合同》，胡明全将该合同项下所涉的租赁房屋返还给科佳公司；2、胡明全向科佳公司支付拖欠租金及租金递增部分金额，两项共计389281.04元（暂计算至2017年9月30日，2017年10月1日之后的租金及占用费按300509.35元/季度的标准计算）；3、胡明全向科佳公司支付滞纳金9000元（暂计算至2017年10月15日，后段滞纳金自2017年10月16日起以389281.04元为基数，按每日万分之三计算至清偿之日止）；4、判令胡明全向科佳公司承担惩罚性违约金120万元（2017年全年度租金）；5、判令胡明全支付给科佳公司的保证金60万元归科佳公司所有，科佳公司无须退还。一审法院认定事实：一、2011年4月15日，科佳公司与胡明全签订《委托管理经营合同》。合同约定：科佳公司将位于长沙市芙蓉区解放东路华瑞电子商厦13-16层的产权物业委托给胡明全经营管理使用，总建筑面积为2580.35平米，委托管理经营期限为10年，自2011年7月15日至2021年7月4日止，委托经营费第一年为1.0元/平米/天，自第三年起，每年递增5%；胡明全于本合同签订后七日内向科佳公司支付保证金100万元，作为胡明全履行本合同的保证，后经双方同意保证金变更为60万元，胡明全若有违反本合同及补充协议或附件条款规定的行为，导致合同无法履行的，科佳公司有权单方面终止合同，保证金不退；胡明全同意科佳公司可以在委托经营出售13-16楼的物业产权，胡明全按合同支付新的产权人与本合同一致的收益与保证，科佳公司不再开具相应的收费发票；若胡明全延期付款,则每日按应付款项总额的万分之三向科佳公司支付违约金，若延期付款超过90日，科佳公司有权单方终止合同，合同自科佳公司将终止合同通知书送达胡明全之日止，由此给科佳公司造成的经济损失，胡明全负责赔偿。本合同一经签订，双方不得随意解除合同，任何一方违返本合同约定单方面解除合同或因一方违约导致另一方解约的，违约方应向另一方支付相当于解约当年（委托管理经营年）合同约定一年的委托经营费用作为惩罚性违约金。2016年4月27日，胡明全向科佳公司出具《放弃优先购买权声明》。至2017年7月13日，科佳公司已将胡明全承租的35套房产分别出卖给段敬辉、彭红亚、关一凡等11人，科佳公司与段敬辉于2011年8月30日，与彭红亚于2011年8月29日，与关一凡于2016年12月26日，与关庆海于2011年8月30日，与钟婕于2016年12月26日，与潘宇宙于2016年12月26日，与潘丽于2016年12月26日，与曾敏、田杰于2016年12月26日，与吴艳辉于2017年5月22日分别签订了《房屋租赁合同》，租赁起始日期均在2017年7月14日之前，租赁截止日期均在2021年；二、2017年9月13日，朱景、瞿坚2人出具《声明书》：至2017年12月底前，继续由科佳公司按原租赁合同标准收租金后支付至本人。在此过渡期间，商议确定今后是否委托科佳公司继续履行原协议或者改为与承租方直接签订协议。2017年8月12日至16日期间，钟婕、潘宇宙、潘丽、吴艳辉、曾敏、田杰分别《函告》胡明全：要求胡明全与本人重新签署房屋租赁协议，并直接向本人缴纳租金。2017年9月30日，瞿坚、朱景《函告》胡明全：要求胡明全与本人重新签署房屋租赁协议，并直接向本人缴纳租金。胡明全于2017年12月17日向曾敏支付2017年11月14日至2018年1月31日租金合计24816元；2017年12月17日向钟婕支付2017年11月4日至2018年1月31日租金合计9152元；2018年1月6日向潘宇宙支付2017年11月4日至2018年1月31日租金合计24176元；2017年12月7日，胡明全与朱景、瞿坚分别签订《房屋租赁合同》，均约定：租赁期限从2018年1月1日至2021年7月15日，租金从2018年1月16日开始支付，2018年1月1日至2018年1月15日的租金待胡明全与科佳公司的合同纠纷法院判决后，由胡明全支付，同时补缴五万元押金；三、胡明全自2017年7月14日开始停止向科佳公司支付租金，科佳公司向胡明全发函催收租金，胡明全两次《回函》公司，表示：双方签订合同以来从未拖欠租金，现因产权发生变动，希望三方能协商处理租金和押金问题。在本案诉讼过程中，双方当事人一致确认，从2017年7月15日起至2019年1月14日止，胡明全尚欠科佳公司租金750549.81元。2019年1月18日，胡明全向科佳公司支付了150549.81元，尚欠租金60万元。一审法院认为，一、科佳公司与胡明全签订的《委托管理经营合同》约定科佳公司合法拥有租赁物的所有权、使用权、处置权和收益权。虽然科佳公司已将租赁物转卖给案外第三人，但双方签订的《委托管理经营合同》尚未到期，科佳公司对涉案部分租赁房屋在一段时间内尚有合法的收益权和处分权，胡明全仍应按合同约定缴纳租金。现胡明全逾期付款已超过90日，存在违约行为，科佳公司提出解除合同，一审法院依法予以确认。因科佳公司已不是该合同项下租赁物的所有权人，其要求胡明全返还租赁物的请求没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持；二、科佳公司对涉案部分租赁房屋在一段时间内尚有合法的收益权和处分权，尚未丧失收取租金的权利。庭审中，经双方确认胡明全尚欠科佳公司租金（含递增部分）60万元，故对科佳公司要求胡明全支付拖欠租金及租金递增部分的诉讼请求，一审法院依法予以支持。《委托管理经营合同》约定，若延迟付款，胡明全每日应按付款项总额的万分之三向科佳公司支付违约金，该违约金即科佳公司诉称的滞纳金，故科佳公司要求胡明全支付滞纳金的诉讼请求，一审法院依法予以支持；三、关于违约金的问题。《委托管理经营合同》约定因一方违约导致另一方解约的，违约方应向另一方支付相当于解约当年（委托管理经营年）合同约定一年的委托经营费用作为惩罚性违约金。本案中，虽然涉案租赁房屋被出卖，但科佳公司对涉案部分租赁房屋在一段时间内尚有合法的收益权和处分权。胡明全以涉案房屋产权人变更、新产权人向其主张权利为由，以冲抵保证金的方式不向科佳公司履行缴纳租金的义务违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。该违约金的具体数额，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情按逾期未付租金的30%确定，即22.5万元；四、关于保证金的问题。《委托管理经营合同》约定乙方若有违反本合同及补充协议或附件条款规定的行为，导致合同无法履行的，甲方有权单方面终止合同，保证金不退。胡明全在上述合同的有效期内，未按期缴纳租金，违反了合同的约定，导致合同无法继续履行，故科佳公司诉求保证金不予退还，一审法院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、解除湖南科佳商业股份有限公司与胡明全于2011年4月15日签订的《委托管理经营合同》；二、胡明全于判决生效之日起十五日内向湖南科佳商业股份有限公司支付从2017年7月15日起至2019年1月14日止的欠缴租金及租金递增部分共计60万元；三、胡明全于判决生效之日起十五日内向湖南科佳商业股份有限公司支付滞纳金（滞纳金以未支付租金为基数，按日利率万分之三的标准，从2017年7月15日起计算至租金实际清偿之日止）；四、胡明全于本判决生效之日起十五日内向湖南科佳商业股份有限公司支付违约金22.5万元；五、胡明全支付的60万元保证金归湖南科佳商业股份有限公司所有；六、驳回湖南科佳商业股份有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24386元，由湖南科佳商业股份有限公司负担8578元，胡明全负担15808元。本院二审中，上诉人胡明全提交了：证据一、2013.12.4上诉人和被上诉人签订的补充协议，拟证明双方缴纳保证金的目的和保证金的性质；证据二、被上诉人的风险信息查询截图，拟证明湖南科佳商业股份有限公司和湖南科佳投资管理有限公司的涉诉案件有190多件，因此可以看出湖南科佳投资管理有限公司属于高风险企业。被上诉人科佳公司质证称，对证据一的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据只能证明上诉人长期利用被上诉人法定代表人的仁慈，单方面将保证金减少为40万元。按照补充协议，上诉人如果在合同解除时就应当恢复房屋原状，符合没收押金的条件。对证据二的三性均有异议，证据的来源不明，对该证据的权威性我方不予以认可。同时，该证据不能达到上诉人证明目的，该证据体现的时间2018年3月，上诉人欠租金是2016年开始的，本案起诉是2017年，不能用未来的财务状况来终止现在的义务。终止履行必须是双方都负有义务的状况下才能履行的。公司的涉诉案件有多少并不能证明公司的财务状况，其次，我们的涉诉案件都执行完毕了，并不存在财务状况恶化的问题。被上诉人科佳公司提交了一组证据：2019年1月15日至10月14日上诉人向被上诉人支付部分租金的凭证,拟证明上诉人还在支付部分租金的事实,本案合同没有解除，因此不能用保证金冲抵租金。上诉人胡明全质证称，对其合法性、真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，该证据可以证明：一、双方仍有部分合同没有履行，没有达到委托管理经营合同4.2约定不予退还保证金的条件，就算上诉人拖欠租金，也不能导致合同不能履行，部分履行的四个新业主（五套房屋）并未与上诉人另行签订新的租赁协议；二、上诉人足额支付了应当缴纳的租金，我方没有主观违约的过错，另外三十套房屋的租赁合同的终止是因为新业主与上诉人新签订了房屋租赁协议，是因为被上诉人无权出租，导致该三十套房屋租赁终止，因此与上诉人无关。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，胡明全与科佳公司签订的《委托管理经营合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方应严格履行各自的义务。本案争议的焦点是《补充协议》中的保证金60万元是否能抵扣租金，是否不予退还。本案中，科佳公司将已委托给胡明全经营管理的部分租赁物转卖给了案外第三人，虽双方签订的《委托管理经营合同》未到期，但部分案外第三人已与胡明全另行签订了房屋租赁协议。因产权发生变动，胡明全未按合同约定全额支付租金，并以保证金抵扣租金，违反了合同规定，应当承担违约责任。但一审法院在判决胡明全支付延迟付款滞纳金，并同时承担逾期付款的30%违约金，再判决上诉人胡明全缴纳的保证金60万元归被上诉人科佳公司所有，超出了上诉人胡明全应当承担的违约责任，一审法院认定科佳公司就保证金60万元不予返还的依据不足，本院予以纠正。因上诉人胡明全在一审审理中未就返还保证金提起反诉，其可另行主张其权利。综上所述，胡明全的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但判决欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初12898号民事判决第一、二、三、四、六项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初12898号民事判决第五项；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24386元，二审案件受理费24386元，由上诉人胡明全负担30000元，被上诉人湖南科佳商业股份有限公司负担18772元。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十月三十一日书记员 赵 翔附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。