安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖08民终2037号 上诉人（原审被告）：安庆市路桥工程处（原安庆市机械筑路队），住所地安徽省安庆市菱湖北路**。 法定代表人：舒东红，该工程处处长。 委托诉讼代理人：周鹏，安徽明启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐光明，安徽明启律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈吕华，男，1947年10月4日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 委托诉讼代理人：刘天峰，安徽安联律师事务所律师。 上诉人安庆市路桥工程处因与被上诉人陈吕华合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院（2019）皖0811民初1775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后依法组成合议庭开庭进行审理。上诉人安庆市路桥工程处委托诉讼代理人周鹏、被上诉人陈吕华及其委托诉讼代理人刘天峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安庆市路桥工程处上诉请求：1.撤销原判，驳回被上诉人一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决适用法律错误，涉案房屋折抵债务的协议约定无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的;”《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”上诉人与被上诉人于2004年8月18日签订协议，就涉案房屋予以抵债，但上诉人并未能办理房屋产权证。该房屋抵债行为因违反法律而无效。依据《合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”所以，房屋抵债协议自始无效。二、涉案房屋抵债行为损害了国家利益，当然无效。被上诉人在明知上诉人没有房产证的情况下仍与上诉人签订了房屋抵债协议，而涉案房屋属于国有资产，该房屋抵债行为损害了国家利益，依据《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效:(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;”所以，在未经上诉人上级主管部门批准的情况下，将房屋抵债给被上诉人亦是违法并且无效的。 陈吕华辩称，1.上诉人认为双方以房屋抵偿债务的行为违反房地产管理法第38条的规定因而无效的理由不能成立，原审已经查明案涉房产属于上诉人合法所有，上诉人有权予以处置，依据《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，上诉人以其在签订协议书时未能办理房屋产权证因而该行为无效没有法律依据；2.本案协议书的签订系双方真实意思的表示，该协议的前引部分就双方签订合同的原因和目的进行了明确记载，且上诉人处置案涉房屋的行为经过了行政办公会集体讨论，因此，上诉人处分案涉房产并没有损害国家利益，更不存在恶意串通，因此本案上诉人第二条上诉请求也不能成立。因此，原审判决适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 陈吕华向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行2004年8月18日协议书，协助原告办理坐落开发区同兴花园1-2#楼5#门面房的过户手续；2.本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：1998年至2003年期间,原告在从事被告Ｇ206、Ｇ318工程建设中,被告合计欠原告工程材料款及人工费368070元。2004年8月18日,原、被告签订协议书,约定被告将其在安庆市同兴花园1-2＃楼5＃门面（103.98平方米）以368070元（含水增容费4140元）出售给原告,被告所欠原告的债务以门面房出售款相抵,被告负责办理过户相关手续。协议书签订后,被告将门面房交付给原告,但始终未按协议约定办理过户手续,为维护原告合法权益,特向法院起诉,请求依法判处。一审法院认为，首先，原、被告双方于2004年8月18日签订的协议书系双方真实意思表示，合法有效，缔约双方均应按照约定全面履行各自的义务。原告按照协议约定缴纳了房屋过户费用，被告应当按照约定办理案涉房屋的过户手续。故对原告该项诉讼请求予以支持；其次，协议书并未将上级主管部门的同意作为该协议的生效条件，是否履行申报审批手续是被告单位的内部工作规章。但案涉房屋已经交付原告使用多年，原告对取得该房屋产权已具有合理信赖，其不知被告单位的工作规章并无过错，属于善意第三人。被告以抵债协议未经上级主管部门的批准为由主张协议无效，没有事实依据，不予支持；第三，虽然在签订协议书时，案涉的房屋没有办理产权证，但该房屋的所有权属于被告所有，被告将该房屋以抵债的形式出售给原告，系对其所有权的处分，不因物权未登记而导致协议书无效。故对被告提出的因未办理产权证从而协议书无效的答辩意见不予采纳；最后，在双方未明确约定的情况下，以物抵债协议属于诺成合同，于双方意思表示一致时成立、生效，不以债权人实际受领抵债物为合同成立要件，故对被告提出的因案涉房屋尚未办理产权过户从而协议书无效的答辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告安庆市路桥工程处于本判决生效后十日内协助办理将位于安庆市开发区门面产权过户至原告陈吕华名下的过户手续。本案受理费80元，由被告安庆市路桥工程处负担。 二审中，当事人未提交新的证据，对一审证据未提出复核意见，二审认证意见同一审一致，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点：上诉人主张2004年8月18日协议书中以房抵债条款无效的理由能否成立。 《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条既未直接规定依法登记领取权属证书是合同生效的条件，也未规定违反后合同无效。由此可见，该条规定的依法登记领取权属证书仅是物权变动的必要条件，不影响合同的效力。本案中，上诉人签订协议时虽然未取得案涉房产权属证书，但是不影响双方达成的以房抵债协议效力，且上诉人已向被上诉人交付了案涉房屋并取得了房产证，故其该项上诉理由不能成立。 《中华人民共和国企业国有资产法》规定，国家出资企业对其动产、不动产和其他财产依照法律、行政法规以及企业章程享有占有、使用、收益和处分的权利，依法享有的经营自主权和其他合法权益受法律保护。国家出资企业与他人交易应当公平、有偿，取得合理对价。本案中，双方签订协议的原因是上诉人欠付被上诉人工程材料款及人工费，抵债的案涉房产价值双方约定为当时市场价，上诉人亦未提供证据证明存在双方恶意串通损害国有资产权益的情形，故上诉人在协议书上签字盖章，是经营自主权的体现，能证实其以房抵债意思表示真实，双方交易公平、有偿。且根据法律规定，合同因违反法律、行政法规的强制性规定无效是指违反效力性强制性规定，而国有资产转让应当进行评估、批准等程序的规定，系对履行出资人职责的机构及相关人员行为的规范，是法律对国有资产管理者课以的义务，属于规范内部程序的管理性规定。故是否经过审批不影响双方达成的以房抵债协议效力。如前所述，上诉人该项上诉理由不能成立。 综上所述，安庆市路桥工程处的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人安庆市路桥工程处负担。 本判决为终审判决。 审判长  周大庆 审判员  马 骥 审判员  陈铜林 二〇一九年十月十一日 书记员  王丹红 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。