湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0114民初2537号原告：家利物业管理（深圳）有限公司武汉分公司，住所地武汉市蔡甸区知音湖大道**H1高层负**观湖园物业服务中心。负责人：张桂芹，该公司经理。委托诉讼代理人：苏卫东，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程怡彪，北京仁人德赛（武汉）律师事务所实习律师。被告：魏亚涵，男，19xx年x月xx日出生，汉族，户籍所在地武汉市江汉区，现住武汉市蔡甸区。原告家利物业管理（深圳）有限公司武汉分公司（以下简称家利物业公司）诉被告魏亚涵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家利物业公司的委托诉讼代理人苏卫东、程怡彪，被告魏亚涵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告家利物业公司向本院提出诉讼请求为：1、判令被告交纳2018年10月1日至2019年7月31日的综合管理服务费5888.10元；2、判令被告从逾期之日起每天按欠交款项的万分之五交纳违约金477.52元（自2018年10月6日起，暂计至2019年7月31日，应计至实际支付日止）；3、判令被告承担律师代理费2400元；4、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告系武汉市蔡甸区观湖园项目（以下简称“观湖园”）前期物业服务企业，根据发展商与原告签订的《和记黄埔武汉蔡甸观湖园一期·前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），接受发展商委托按酬金制为观湖园提供前期物业服务。根据《物业服务收费管理办法》【发改价格（2003）1864号】关于酬金制的规定及《前期物业服务合同》的约定，预收的物业服务支出属于代管性质，为全体业主所有，用于观湖园的物业管理支出，原告仅从预收的综合管理服务费中获得约定比例的物业服务酬金，结余或不足均由业主享有或承担。根据《物业服务收费管理办法》（发改价格（2003）1864号）的规定及《前期物业服务合同》及《观湖园一期·临时管理规约》的约定，为促使物业服务资金账户收支平衡，原告有权为保障全体业主合法权益，代表全体业主追讨物业服务欠费及其他任何款项，并由欠费业主承担由此发生的律师费、诉讼费等相关费用。被告系武汉市蔡甸区观湖园一期x幢x单元xxx层xx号房的业主，该套房屋的登记面积（即实测面积）为xxx平方米。2016年3月4日，被告与观湖园一期发展商和记黄埔地产（武汉蔡甸）有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》。同日，被告与原告就物业服务签订了《观湖园一期·前期物业服务协议（适用于双拼别墅/联排别墅）》(以下简称前期物业服务协议)、《观湖园一期·临时管理规约》（以下简称临时管理规约）及《关于的承诺书》（以下简称承诺书），认可并同意原告按照发展商与家利物业管理（深圳）有限公司（原名称“和记物业服务（深圳）有限公司”）签署的《前期物业服务合同》为被告提供物业服务。根据《前期物业服务协议》第二条、《前期物业服务合同》第十三条约定，本小区综合管理服务费以建筑面积为依据，并按以下标准计算：双拼别墅/联排别墅，3元/月·平方米的标准计算。《前期物业服务合同》第十五条规定，应于每个月的第5个日历日之前交纳综合管理服务费；从逾期之日起至付清日止，相应的业主或物业使用人每日按欠交款项之万分之五向乙方交纳违约金，乙方可以诉请人民法院限期交纳，相应的业主或物业使用人应承担乙方由此发生的律师费、诉讼费等相关费用。《临时管理规约》亦有相关规定。但被告自2018年10月1日至今一直未交纳综合管理服务费，为此，原告于2019年6月向被告发出了书面催缴通知，要求其尽快交纳综合管理服务费，但被告至今未交纳。故依照相关法律规定和合同约定，原告诉至法院，望判如所请。被告魏亚涵辩称，我方对原告诉请的综合管理服务费的金额和期间无异议，但是我方并非恶意拒绝交纳，而是出于我方对原告管理工作的严重失职的抗议。原告物业管理工作严重失职具体体现在以下几点：1、任由部分住户私自动工挖掘地下室，破坏原商品房土木结构，造成了房屋的结构性损坏，部分地下室的通风口处甚至延伸出原有建筑的地基范围，入侵了部分公共空间。但原告在知情的情况下，却没有要求该住户整改或者向相关部门举报，及时制止该住户。被告家中有高龄的老人，每次从该住户门前走过，都存在房屋倒塌危及人身安全的隐患，故我方及其他业主均有权质疑物业公司在施工监管方面存在严重的漏洞，其严重失职造成我方及其他住户的人身安全受到威胁。2、被告于2016年3月购入案涉房屋，并于2017年装修时发现案涉房屋存在质量问题如下：a、住房**发生漏水情形，导致了大量墙纸及家居装潢损毁；b、一楼房屋外墙墙体开裂，与主墙体产生较大缝隙，有倒塌风险；c、房屋门口标准配置夜灯仅T1-14栋所在建筑一列长期损坏。被告为上述质量问题多次向原告反映，但原告一直拖延回避，未尽维修责任，在房屋验收上也存在严重疏漏。3、原告在节假日未提前通知住户停水时间段，导致多位住户日常生活受阻。4、原告的停车管理费收费标准政策变更频繁，未事先通知业主的情况下，将联排户型免费停车数量改为一辆。综上，因案涉小区尚未成立业主委员会，业主在与原告交涉时缺少话语权，我方是在多次就上述物业管理服务存在的问题与原告协商未果的情况下，才无奈采取拖欠综合服务管理费的方式进行抗议。我方在原告解决我方提出的上述物业管理服务存在的问题后，愿意交纳综合管理服务费和承担相应的违约金。但对于原告要求我方承担律师费和诉讼费的诉请，我方认为是不合理的，因为是原告自己提出的诉讼，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2011年2月，和记黄埔地产（武汉蔡甸）有限公司与和记物业服务（深圳）有限公司作为甲乙双方，签订《和记黄埔武汉蔡甸观湖园一期前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），其中第九条第十九款约定：乙方实行酬金制收费方式，有权按应收的物业服务资金的百分之十收取物业服务酬金。第十条物业管理服务要求和标准第一款载明房屋外观良好；第八款载明急修：8：30—19:00接到报修后15分钟内，其余时间半小时内赶到现场，及时进行维修；小修：不超过24小时。第十二条约定：物业服务费用包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费。第十三条约定：综合管理服务费包括清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护等所发生的人工、原辅材料费用等。本小区综合管理服务费以物业的建筑面积为依据，并按以下标准计算：高层住宅：￥2.5元/月·平方米；双拼别墅/联排别墅：￥3.00元/月·平方米。第十五条约定：房屋业主或非业主合法使用人应于每个月的第5个日历日之前向乙方交纳当月之综合管理服务费，停车位的业主或非业主合法使用人应于每个月的第5个日历日之前向乙方交纳当月之车辆停泊服务费（乙方另有规定的除外），如逾期交纳，按以下方式处理：1、从逾期之日起按日以欠交款项之万分之五向乙方交纳违约金至付清时止；2、逾期不交纳物业服务费用的业主或非业主合法使用人应承担违约责任，乙方可以诉请人民法院要求限期交纳，业主应承担乙方由此发生的律师费、诉讼费等相关费用。第三十七条约定：和记物业服务（深圳）有限公司武汉分公司为乙方在武汉市设立的分公司。甲、乙双方同意和记物业服务（深圳）有限公司武汉分公司可以自己的名义行使乙方根据本合同享有的权利，履行乙方根据本合同承担的义务。和记物业服务（深圳）有限公司武汉分公司根据本合同实施的行为视为乙方实施的行为。2014年7月14日，和记物业服务（深圳）有限公司变更企业名称为家利物业管理（深圳）有限公司。2016年3月4日，魏亚涵与和记黄埔地产（武汉蔡甸）有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买了位于武汉市蔡甸区观湖园一期第xx幢x单元xxx层xx号，建筑面积xxx平方米的房屋（以下简称案涉房屋）。该合同第十九条第四款约定买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与和记物业服务（深圳）有限公司（该公司现已更名为“家利物业管理（深圳）有限公司”）物业公司签订的前期物业服务合同的内容。同日，魏亚涵签署《观湖园一期临时管理规约》及其承诺书，并与家利物业公司签订《观湖园一期前期物业服务协议》，主要约定：业主承认物业公司根据《前期物业服务合同》取得对包括该房屋及车位（若有）在内的武汉观湖园一期提供物业服务、实施物业管理的资格，并对《前期物业服务合同》的内容表示认可，同意物业公司按照《前期物业服务合同》和《观湖园一期临时管理规约》的规定，实施武汉观湖园一期的前期物业管理。魏亚涵购买的房屋属于《前期物业服务合同》第十三条第2款所指的双拼别墅/联排别墅。魏亚涵每月应缴纳综合管理服务费为588.81元（xxx㎡×3元/平方米=588.81元）。房屋交付后，魏亚涵自2018年10月1日起未交纳综合管理服务费。原告家利物业公司于2019年3月18日向被告出具《关于缴纳物业服务费及违约金的通知》并邮寄给被告，原告委托律师苏卫东于2019年4月25日向被告邮寄《关于限期交纳物业服务费的律师函》。另查明，案涉观湖园一期小区存在业主挖建地下室的行为。被告曾多次向原告联系并反映案涉房屋存在漏水、墙体开裂、房前夜灯长期失修问题。还查明，2019年1月1日，家利物业公司作为甲方与北京仁人德赛（武汉）律师事务所作为乙方签订法律服务合同，约定法律服务费用标准如下：1、立案诉讼至最后结案（不区分一审、二审、强制执行、判决、和解、调解）2400元/件，300件720000元（具体以实际发生数量计算，按单价结算）；2、律师函0元/份，1800封0元；法律服务费用每季度结算一次（首次结算期间为自本合同生效之日起至本合同生效之月起的公历第三个月最后一日），每季度第一个月10日前结算并支付上一季度的法律服务费用。乙方应于每季度最后一个月月底前向甲方提供该季度法律服务费用的发票。诉讼案件在收到判决书、准许撤诉裁定书、调解书或类似文件或签署和解合同后结算。上述事实有原告家利物业公司提交的《关于的承诺书》、《观湖园一期临时管理规约》、《观湖园一期前期物业服务协议》、《武汉市商品房买卖合同》、《和记黄埔武汉蔡甸观湖园一期前期物业服务合同》、《变更（备案）通知书》、《关于缴纳物业服务费及违约金的通知》《关于限期交纳物业服务费的律师函》、EMS快递单、《法律服务合同》，被告魏亚涵提交的视频等经庭审质证后本院予以采信的证据，各方当事人的自认及当庭一致陈述等在卷佐证。本院认为，原告家利物业公司与被告魏亚涵签订的《观湖园一期前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。家利物业公司作为具有资质的物业管理企业依约提供物业服务，魏亚涵应按照协议约定交纳综合管理服务费。对于被告抗辩家利物业公司提供的物业服务存在问题和瑕疵，本院认为原告物业服务存在履行瑕疵，但此不足以成为业主拒交物业费的理由。经原被告双方一致确认，被告自2018年10月1日起未交纳综合管理服务费，故家利物业公司主张被告支付自2018年10月1日起至2019年7月31日的综合管理服务费5888.10元的诉请，符合合同约定，本院予以支持。关于家利物业公司主张的违约金，本院认为，被告未交纳综合管理服务费并非恶意，系因原告在履行《观湖园一期前期物业服务协议》的物业管理服务时存在瑕疵，被告向原告多次反映沟通未果所致，故本院对家利物业公司主张的违约金，不予支持。关于原告家利物业公司主张的律师费，本院认为，原告主张的律师费并非维权产生之必要法律费用；其次，仅凭原告提交的《法律服务合同》不足以证明家利物业公司实际支出的律师费，且原告在提供物业服务过程中存在履行瑕疵，故对原告家利物业公司主张的律师费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下:一、被告魏亚涵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司武汉分公司支付自2018年10月1日起至2019年7月31日的综合管理服务费5888.10元;二、驳回原告家利物业管理（深圳）有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行支付的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取计25元，由被告魏亚涵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  肖新二〇一九年十月二十五日书记员  林敏