湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终9023号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈明，男，1989年8月17日出生，汉族，住湖北省京山县，委托诉讼代理人：喻亚平，湖北元初律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴小芳，女，1981年12月1日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县，委托诉讼代理人：李龙，湖北云企会律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨诗炳，湖北云企会律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李德安，男，1972年8月10日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：李龙，湖北云企会律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨诗炳，湖北云企会律师事务所律师。原审被告（反诉第三人）：武汉蓬莱瑞不动产代理有限公司，住所地武汉市洪山区保利中央公馆第******房。法定代表人：汪朋，该公司总经理。原审被告（反诉第三人）：武汉中环互联房地产经纪有限公司，住，住所地武昌区紫阳东路**伟鹏大厦****/div>法定代表人：覃正亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴彩丽，该公司员工。原审第三人：中国平安财产保险股份有限公司，住所地广，住所地广东省深圳市福田区益田路**平安金融中心**v>法定代表人：孙建平，该公司总经理。原审第三人：华夏银行股份有限公司厦门分行，住所地厦门市思明区领事馆路**银领中心，住所地厦门市思明区领事馆路**银领中心**NE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：余西宁，该分行行长。上诉人陈明因与被上诉人吴小芳、李德安，原审被告武汉蓬莱瑞不动产代理有限公司（以下简称蓬莱瑞公司）、武汉中环互联房地产经纪有限公司（以下简称中环公司），原审第三人中国平安财产保险股份有限公司（以下简称平安公司）、华夏银行股份有限公司厦门分行（以下简称华夏银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初3422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈明上诉请求：1、发回重审或者维持一审判决第一项，撤销一审判决二、三、四、五、六项，依法确认补充协议无效；2、由吴小芳、李德安承担本案诉讼费用。事实和理由：1、拆迁利益是被拆迁房屋所有权人享有的利益，吴小芳、李德安作为房屋买受人仅享有债权，不能享有拆迁利益。2、一审判决案涉房屋的拆迁利益归吴小芳、李德安享有，超出了双方当事人《补充协议》的约定，属于事实认定错误。3、一审判决案涉房屋的拆迁利益归吴小芳、李德安享有，可能导致在具体操作层面无法具体执行，不具有可执行性。4、签订《补充协议》是为了帮助吴小芳、李德安的子女解决上学问题，陈明在签订该协议时理解上存在重大误解。5、在合同履行过程中，由于吴小芳、李德安的种种不合情理的行为已经让陈明丧失了履行合同的主观意愿，陈明已经不愿意继续履行合同。吴小芳、李德安辩称：1、吴小芳、李德安履行了支付定金的合同义务，并且实际占有案涉房屋，陈明拒不履行合同约定的义务、不配合过户，直至案涉房屋被拆迁，现已无法将产权登记至吴小芳、李德安名下，吴小芳、李德安是案涉房屋的买受人及实际所有权人，吴小芳、李德安有权主张案涉房屋的拆迁利益。双方签订的补充协议中，明确描述如果拆迁，则甲方只能得到107万元，多余的部分与甲方无关，对于这部分的描述是指拆迁利益，而不是仅指拆迁款，故吴小芳、李德安有权主张拆迁利益。案涉房屋的拆迁利益归吴小芳、李德安享有不存在操作无法执行的情形。2、补充协议是双方真实意思表示，陈明称是为了配合吴小芳、李德安女儿上学所签，与事实不符，补充协议合法有效。一审判决查明事实清楚，判决正确，请求依法驳回陈明的上诉请求。蓬莱瑞公司辩称，支持陈明的上诉请求及理由。中环公司辩称：1、合同是双方真实意思表示，未违反法律相关规定，是有效的。2、双方签订的合同第三条有约定，现面临拆迁，合同可以解除。3、陈明在签订补充协议时不知案涉房屋将要拆迁，协议是在重大误解的情况下签订的，可以撤销。4、即使陈明违约，陈明现在不愿意履行协议，法院应该判决陈明承担违约金，不应当强制要求其履行。5、合同约定的违约金过高，希望法院酌定减少违约金。平安公司、华夏银行均未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。吴小芳、李德安向一审法院起诉请求：1、判令确认李德安、吴小芳与陈明、蓬莱瑞公司、中环公司于2019年2月15日、2月16日签订的关于武汉市洪山区狮子山街南湖瑶苑24栋1单元4层2室房屋的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》及《补充协议》合法有效；2、判令陈明、蓬莱瑞公司、中环公司立即配合办理武汉市洪山区狮子山街南湖瑶苑24栋1单元4层2室房屋的拆迁利益全部归吴小芳、李德安所有；3、判令陈明向吴小芳、李德安支付逾期过户违约金（以1070000元为基数，按日万分之一的标准自2019年3月1日起计算至吴小芳、李德安实际获得拆迁利益之日止）；4、判令陈明赔偿吴小芳、李德安不能全额享受拆迁利益所遭受的一切利益损失；5、判令蓬莱瑞公司、中环公司连带向吴小芳、李德安返还居间费并赔偿吴小芳、李德安的一切经济损失；6、本案案件受理费、公告费、保全费等一切费用均由陈明、蓬莱瑞公司、中环公司承担。陈明反诉请求：1、确认陈明与吴小芳、李德安于2019年2月15日、2月16日签订的关于武汉市洪山区狮子山街南湖瑶苑24栋1单元4层2室房屋的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》及《补充协议》无效；2、反诉费用由吴小芳、李德安承担。一审法院认定事实：2019年2月15日，李德安、吴小芳（乙方）与陈明（甲方）、蓬莱瑞公司（丙方）、中环公司（丁方）签订《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》。合同第一条约定：甲方自愿将武汉市洪山区狮子山街南湖瑶苑24栋1单元4层2室房屋出售给乙方，乙方通过丙方居间介绍已实地看房。合同第三条约定：如甲方出售房屋系按揭房或抵押情形，甲方应在本合同签订后10日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行同意提前还款的期限内及时还清贷款并及时配合丁方办理注销抵押事项。合同第五条约定：房屋转让价为1070000元。合同第六条约定：第一部分房款为购房定金500000元；第二部分房款为570000元，甲乙双方应于银行解押完善之日起7日内办理产权过户手续，乙方于产权交易过户当日将剩余的全部购房款570000元一次性支付给甲方。合同第十条“居间服务及代办费用”约定：丁方作为丙方的房产中介门店管理方，为甲乙双方提供成交后相关服务。乙方向丙方支付居间服务费21380元。房屋交易过户等手续由丁方代办，代办费为1500元，由乙方支付给丁方。合同第十二条“违约责任”约定：根本违约导致甲方解除合同的，按全部房款的50%向甲方支付违约金。当日，李德安、吴小芳向陈明支付购房定金50万元，向蓬莱瑞公司支付居间服务费及代办费共计22880元（居间服务费21380元，过户代办费1500元），陈明及蓬莱瑞公司分别向李德安、吴小芳开具了收条。2019年2月15日，吴小芳、李德安向陈明支付1000元，购买案涉房屋内家具家电（冰箱、电风扇除外）。2019年2月16日，李德安、吴小芳（乙方）与陈明（甲方）、蓬莱瑞公司（居间证明方）签订《补充协议》。协议第三条约定：在2019年3月底前甲方要积极配合乙方走该房屋的过户流程，双方不能提出与合同无关的要求。协议第四条约定：关于拆迁，得到的拆迁补偿款甲方只能应得合同价1070000元，剩余差价与甲方无关，多余盈亏情况由乙方承担。协议第五条约定：该房屋钥匙于2019年2月18日交给乙方进行装修施工，交接钥匙给乙方使用，过户当天办理相关物业更名手续。2019年2月18日，陈明将案涉房屋的钥匙交给李德安、吴小芳。2019年2月28日，陈明在中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市洪山区支行关于案涉房屋的按揭抵押贷款已结清，未办理解除抵押手续。2019年3月26日，陈明因补办身份证缴费20元。2019年5月5日，洪山街北港派出所出具《报警回执》，载明：陈明于2019年3月22日23时许，在建安街亚新达家具门口车窗没关、车内被盗，损失一个价值几百元的钱包和资料。另，2017年10月13日，武汉市洪山区人民政府公布《洪山区人民政府房屋征收决定》（洪政征决字〔2017〕第20号），决定载明：“本决定征收下列范围内的房屋：杨泗港快速通道青菱段（八坦立交-丁字桥路）工程项目范围，具体范围以项目征收范围红线图为准……房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”2019年2月12日，武汉市洪山区人民政府狮子山街办事处发出《通知》，载明：“征收实施单位为项目工程红线范围内所辖的街道，因落实安置房源等原因，为保证杨泗港快速通道工程项目的顺利实施，现决定将签约奖励截止时间调整为2019年3月31日，在2019年3月31日之间签约的被征收人，每户按征收房屋的评估价值的10%予以奖励，超出截止时间的不予以奖励。”案涉房屋因被纳入杨泗港快速通道青菱段（狮子山街片）道路工程项目征收范围内，于2019年6月9日被拆除。案涉房屋未办理征收安置补偿手续。中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市洪山区支行在案涉房屋上设立抵押权的时间为2015年4月16日，被担保债权数额为360000元。2018年11月23日，陈明（丙方）与平安公司（乙方）及华夏银行（甲方）签订《三方协议》，协议约定：陈明系借款人、抵押人及投保人，华夏银行系出借人及被保险人，平安公司系保险人及抵押权人。同日，陈明（乙方）与平安公司（甲方）签订《关于保证保险业务及债务清偿安排之协议书》、《最高额抵押合同》，约定：抵押物为洪山区狮子山街南湖瑶苑24栋1单元4层2室房屋（不动产权证编号：武房权证市字第**）。当日，陈明（甲方）与华夏银行（乙方）签订《个人最高额融资合同》，约定：甲方向乙方申请最高额融资额度389000元整，额度使用有效期为5年，自2018年11月23日至2023年11月23日。2018年12月3日，平安公司在案涉房屋上设立抵押权（顺位抵押），被担保债权数额1123000元。截止2019年5月4日，陈明在华夏银行的借款本金还余156914.86元未偿还。一审法院认为，本案的争议焦点有三：一、《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》及《补充协议》是否合法有效；二、陈明是否构成违约；三、拆迁利益的归属问题。关于合同的效力问题。陈明辩称，签订合同前案涉房屋已被政府征收，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，物权因被政府征收而消灭，标的物已不存在，故案涉合同系无效合同。首先，根据查明事实，虽然2017年10月13日，武汉市洪山区人民政府已公布《洪山区人民政府房屋征收决定》，决定依法征收案涉房屋，但截止2019年2月15日案涉合同签约之日，政府仍未与案涉房屋的所有权人即陈明协商拆迁补偿事宜，更未签订房屋拆迁补偿协议，后因吴小芳、李德安与陈明在合同履行过程中产生纠纷，过户时间延后，又因本案中吴小芳、李德安已申请财产保全，完全中断了案涉房屋签订拆迁补偿协议的进程，至今政府仍未就案涉房屋签订拆迁补偿协议。一审法院认为，因案涉房屋并未签订拆迁补偿协议，案涉房屋的所有权人并未将所有权转让给政府，且2019年2月15日签约时，案涉房屋尚未被拆除，所有权仍未消灭，故签约时陈明仍属于案涉房屋的所有权人，其有权签订《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》。虽然，2019年6月9日，政府为保证杨泗港快速通道工程项目的实施，已将案涉房屋强制拆迁，此时所有权因案涉房屋的灭失而消灭，但该行为发生在签约行为之后。故本案当事人签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。其次，中环公司辩称陈明对《补充协议》的内容有重大误解，可撤销。一审法院认为，陈明系完全民事行为能力人，协议条款已由其签字确认，且陈明未举证证明其构成重大误解，故一审法院对中环公司的抗辩意见不予支持。综上，案涉《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》及《补充协议》均合法有效，故对吴小芳、李德安的第一项诉讼请求，一审法院依法予以支持，对陈明的第一项反诉请求，一审法院依法予以驳回。关于违约责任的问题。本案中，案涉《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》及《补充协议》签订后，吴小芳、李德安依约支付了500000元定金，陈明依约交付了房屋所有权证及钥匙，并将中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市洪山区支行关于案涉房屋的按揭抵押贷款结清。由于案涉房屋上存在两个抵押权人，故根据《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》第三条的约定，陈明应在10日内向中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市洪山区支行及华夏银行分别申请提前还款。但本案中，陈明结清了中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市洪山区支行的贷款，但未提交证据证明其向华夏银行申请了提前偿还借款，故陈明存在违约，但该违约行为不构成根本违约，且吴小芳、李德安也未要求解除合同，合同仍然在继续履行中，同时合同仅约定“根本违约导致甲方解除合同的，按全部房款的50%向甲方支付违约金”，但未对过户时间及逾期过户的违约责任进行约定，故吴小芳、李德安请求判令陈明向吴小芳、李德安支付逾期过户违约金的诉讼请求没有事实与法律依据，一审法院不予支持。关于拆迁利益的归属问题。本案中，吴小芳、李德安与陈明的合同仍然在履行过程中，房屋未办理过户，吴小芳、李德安也未支付剩余房款。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，吴小芳、李德安虽然对案涉房屋已实际占有，但并未实际取得所购房屋的房屋所有权。但根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十条的规定，案涉房屋现已被拆除，物权已消灭，房屋所有权实际已转化为房屋征收补偿即吴小芳、李德安诉称的拆迁利益，虽案涉房屋因存在纠纷导致尚未签订房屋征收补偿协议书，但根据案涉《补充协议》关于拆迁补偿款的约定，陈明只能应得房款1070000元，剩余差价与陈明无关，可见无论拆迁补偿款是多少，陈明也只能获得合同约定的购房款1070000元。综上，若本案仍按一般的房屋征收程序，即让案涉房屋登记的所有权人（陈明）先与政府签订房屋征收补偿协议书，再判令将房屋征收补偿协议书中确定的拆迁利益归吴小芳、李德安享有，不仅难以保障吴小芳、李德安的权益，还增加了当事人的诉累，故根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条的规定，依据公平、诚信原则，一审法院认定，在吴小芳、李德安向陈明支付剩余房款570000元后，案涉房屋的拆迁利益由吴小芳、李德安享有。关于吴小芳、李德安的第四项及第五项诉讼请求。一审法院认为，若按照正常的流程，吴小芳、李德安只有在案涉房屋过户至其名下后，才能与政府签订拆迁补偿协议，才能享受“全额拆迁利益”，但案涉房屋买卖合同并未约定过户的具体时间，同时也正是因为吴小芳、李德安与陈明的相互不信任、互相猜忌才贻误了政府给予拆迁奖励的最后期限“2019年3月31日”，双方对此都应承担相应的责任，依据公平原则，一审法院对吴小芳、李德安的第四项诉讼请求不予支持。本案中，蓬莱瑞公司促成双方合同的成立，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，蓬莱瑞公司已经完成了居间服务，且吴小芳、李德安与陈明之间的合同并未解除，仍在继续履行，故对吴小芳、李德安要求退还居间服务费的诉讼请求，一审法院不予支持。但中环公司在合同中的义务是代办过户，因案涉房屋已被拆迁，无需办理过户手续，故中环公司收取的1500元过户代办费应退还给吴小芳、李德安。本案中，1500元过户代办费收据由蓬莱瑞公司开具，吴小芳、李德安也是向蓬莱瑞公司支付的1500元过户代办费，故一审法院确认由蓬莱瑞公司向吴小芳、李德安返还过户代办费1500元。本案还需说明的是，案涉房屋已被拆除，物权消灭，案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市洪山区支行及平安公司在案涉房屋设置的抵押权亦同时消灭，本案中，陈明在中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市洪山区支行的贷款已结清，但未结清在华夏银行处的借款，故若陈明未及时偿还借款，平安公司、华夏银行均可对陈明另行起诉，本案对此不予处理。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认李德安、吴小芳与陈明、武汉蓬莱瑞不动产代理有限公司、武汉中环互联房地产经纪有限公司于2019年2月15日签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》有效；二、确认李德安、吴小芳与陈明、武汉蓬莱瑞不动产代理有限公司于2019年2月16日签订的《补充协议》有效；三、李德安、吴小芳于一审判决生效之日起十日内向陈明支付剩余房款570000元；四、确认武汉市洪山区狮子山街南湖瑶苑24栋1单元4层2室房屋的拆迁利益由李德安、吴小芳享有；五、驳回李德安、吴小芳的其他诉讼请求。六、驳回陈明的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取7215元，保全费5000元，共计12215元，由李德安、吴小芳负担6107元，陈明负担6108元。一审反诉案件受理费减半收取200元，由陈明自行承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，吴小芳、李德安与陈明签订《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》时案涉房屋虽已经被政府征收，但政府并未与陈明签订拆迁补偿协议，案涉房屋的所有权并未转让给政府，陈明仍是该房屋的所有权人，其与吴小芳、李德安签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》及《补充协议》均系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定享有权利和履行义务。合同签订后，吴小芳、李德安按照约定支付了500000元定金，陈明也依约交付了房屋所有权证及钥匙，并结清了中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市洪山区支行关于案涉房屋的按揭抵押贷款，但陈明未向华夏银行申请提前还款，违反了合同的约定。现案涉房屋已经被拆除，物权已经消灭，无法继续办理过户手续，根据《补充协议》中“关于拆迁，得到的拆迁补偿款甲方只能应得合同价1070000元，剩余差价与甲方无关，多余盈亏情况由乙方承担”的约定，一审法院从保障当事人权益和减少诉累考虑，依据公平、诚信原则，判决在吴小芳、李德安向陈明支付剩余房款570000元后，案涉房屋的拆迁利益由吴小芳、李德安享有，并无不当。陈明要求确认《补充协议》无效的上诉请求，因未提交充分的证据证明双方签订《补充协议》时存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，对其该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，陈明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14430元，由陈明负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十月三十一日书记员 陈旭敏