河南省郑州市金水区人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫0105民初27668号之一原告：河南某公司，住所地。法定代表人：刘某勤。委托诉讼代理人：李晓贵，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：苏世豪，大沧海律师事务所郑州分所实习律师。被告：牛某满，女，汉族，1985年11月24日出生，住河南省叶县。委托诉讼代理人：孙艳霞，河南未来律师事务所律师。原告河南某公司诉被告牛某满房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南某公司的委托诉讼代理人李晓贵、被告牛某满的委托诉讼代理人孙艳霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号）；２.判令被告将房屋归还原告；3.判令被告向原告支付代偿款5493.86元、代偿月供违约金45.2元（暂计至2019年９月６日，具体金额以被告还清借款之日原告实际支付的代偿款总额为准）、解除合同违约金13643.85元、律师费52000元，共计71182.91元；4.判令被告协助原告办理涉案房屋的备案登记、不动产预告登记和预抵押登记的注销手续；5.判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年7月26日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号），合同约定被告购买原告开发的郑州市，建筑面积89.46平方米，总房款1364385元，首付款274385元，商业贷款1090000元。2016年8月18日，被告与中信银行股份有限公司郑州分行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定原告为被告的购房按揭贷款承担阶段性连带责任保证。2019年8月份被告断供导致原告保证金被扣，被告欠款后原告多次催要，被告均未偿还，根据《商品房买卖合同》约定以及法律规定原告有权解除合同，并要求被告立即向原告支付代偿款项，承担相应违约金以及原告为实现债权解除合同，并要求被告立即向被告支付代偿款项，承担相应违约金以及原告实现债权支付的律师费、诉讼费等。商品房买卖合同解除后，办理合同备案登记、房屋预告登记和预抵押登记的注销系被告的附随义务。故原告诉至法院，望判如所请。被告辩称，原被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告已缴纳月供，原告要求解除合同，显失公平，请求法院依法驳回其诉讼请求，具体理由如下：首先，被告与原告签订的《商品房买卖合同》系原被告真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。原告请求解除《商品房买卖合同》的依据是：《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第六款第2项，但给补充协议系原告提供的格式条款，原告作为提供格式条款的一方，应当遵守公平原则，并采取合理的方式提请被告注意免除或限制其责任的条款。从《商品房买卖合同》附件四第三条第六款第2项可以看出，导致原告解除合同的原因，是原告没有按期支付月供，本案的被告，虽然说没有在一号缴纳月供，但是，被告在九月中旬补齐了月供，并缴纳了九月的月供，并不构成严重违约的情形，截止目前，被告已缴足月供。截止原告起诉时，原告代偿的贷款本息仅为5493.86元，且原告起诉后，被告已补齐，仅因为原告代偿5493.86元就解除双方之间的房屋买卖合同，对被告显然是不公平的。其次，从房屋的价值来看，原被告是2016年7月签订的《房屋买卖合同》，2016年的合同价值是1364385，目前的市场价值将近二百万，如果仅因被告迟交了一个月的房屋贷款就解除双方之间相差价值六七十万元的合同，对被告显失公平，且《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第六款第2项的格式条款显然加重了被告的责任，排除了被告的权利，该格式条款应属无效。最后，被告与原告签订《房屋买卖合同》后，为办理房屋的产权证被告已按期缴纳了购房的契税、维修基金等各项费用已全部缴纳完毕。故请求法院对原告要求解除其与被告签订的《房屋买卖合同》的请求不予支持，应当依法驳回原告的诉讼请求。关于原告要求被告支付其代偿款、违约金、律师费等费用，依法应予以驳回。被告在9月16日已缴纳了两个月的月供，已不存在支付原告代偿款的问题。同时，原告仅代被告缴纳了5493.86元，且被告已很快补交了上述款项，原告却要求被告支付违约金等费用7万多元，明显加重了被告的义务，违反了公平原则。且原告仅代被告缴纳了5493.86元，确让被告承担52000元的律师费，显示公平且违反了《河南省律师收费办法》的规定，不应得到支持。综上：原被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依法应当予以支持。对《商品房买卖合同》附件四即解除合同及违约责任的约定，是原告提供的格式条款，明显加重了被告的义务，显失公平，应为无效的格式条款。不应当据此判决解除合同。且被告已缴纳了所有的月供，并缴纳了房屋办理过户手续的各项税费。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：1、2016年7月26日，原告（××）与被告（××）签订《商品发买卖合同》（合同编号）一份，主要约定：××购买位于金水区××东、××商品房××套，房屋总金额1364385元；××按照应交纳比例按期付款，其中274385元于2016年7月26日前交付，首付款于合同签订时一次性付清，1090000元以商业贷款方式支付；该合同附件四中关于按揭贷款付款的补充约定条款载明：如果××为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：××逾期归还银行贷款本息，导致××承担担保责任的，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项及××因此遭受的全部损失支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付相当于上述全部款项的万分之五的补偿金；××没有人按照上述约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，××有权选择立即解除本合同；××选择解除合同的，除有权按照合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。2、2016年8月18日原告（保证人）与被告（借款人）及中信银行股份有限公司郑州分行（贷款人）签订《中信银行个人借款合同》一份，显示被告向中信银行股份有限公司郑州分行借款1090000元，用于购买金水区的房屋，河南某公司作为保证人为该贷款提供阶段性连带责任保证。3、原告依约交付房屋后，被告逾期还贷，致使中信银行股份有限公司郑州分行于2019年8月30日从原告账户中扣划5493.86元。4、郑州市不动产登记中心于2019年10月14日出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，位于金水区××路××楼××室的房屋预售商品房买卖预告登记权利人为牛某满，预售商品房抵押权预告登记权利人为中信银行股份有限公司郑州分行，2018年8月3日该房产被本院预查封，2019年9月27日本院又因本案预查封。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。由于该《房屋买卖合同》签订后，涉案房屋被人民法院另案查封，原告诉讼目的为解除《商品房买卖合同》并办理注销涉案房屋的备案登记、不动产预告登记和预抵押登记及返还涉案房屋，实质涉及涉案房屋的权属，参照《最高人民法院印发》〔法发（2011）15号〕第二十六条、《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》〔法发（2018）9号〕第八条“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属情况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以按照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”的规定，根据本案实际情况，应当裁定驳回原告起诉。关于原告诉请的代偿款及代偿月供违约金，属于追偿权纠纷法律关系，本案亦不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告河南某公司的起诉。案件受理费5834元，退回原告河南某公司。如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 何 珂二〇一九年十月二十八日书记员 梁伟伟