上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初14838号原告：上海新虹桥企业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：卢志成，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：汪石如，上海汪石如律师事务所律师。委托诉讼代理人：占庆华，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海大唐物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：吴理胜，总经理。原告上海新虹桥企业有限公司与被告上海大唐物业管理有限公司车库纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，经当事人申请庭外和解一个月，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告上海新虹桥企业有限公司的委托诉讼代理人占庆华、被告上海大唐物业管理有限公司的法定代表人吴理胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海新虹桥企业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年5月1日至2019年6月30日的车位租金收益250,800元(计算方式为38个月*300元/月*22个车位)；2.被告自2019年7月1日起至实际支付之日止，以250,800元为基数，按同期银行贷款利率赔偿逾期利息损失。事实和理由：原告为国有企业，依法与案外人上海新长宁(集团)有限公司(以下简称新长宁公司)共同享有上海市长宁区仙霞路1001弄(北虹公寓)地下停车库的权利，被告为小区物业服务企业。2003年，原告与新长宁公司达成《“北虹小区”车位分配协议书》，约定：车位共44只，1-22号车位归甲方所有，23-44号车位归乙方所有……。2016年5月1日，被告与案外人上海市长宁区北虹公寓业主大会签订《物业管理服务合同》，记载：物业含“地下停车库”；委托管理期限为三年，自2016年5月1日零时起于2019年4月30日零时止；车位和使用管理费由乙方按下列标准向车位使用人收取：地下车库车位按300元/辆/月。2018年，新长宁公司作为产权人之一，就其拥有的一半的22个车位租金收益起诉被告。8月13日，双方达成调解协议。原告作为涉讼地下室产权人，依法享有使用、收益权利，被告利用原告之物业收取停车费用，侵害了原告的使用收益权，原告有权要求被告返还停车费收益。原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告上海大唐物业管理有限公司辩称，其自2016年5月1日起正式承接北虹公寓的物业管理。2016年4月25日，被告在业委会的监督下提前与前物业公司交接，业委会要求地下车库产权人一起到场，但原告未到场。原告所有的23-44号车位中，27、28号车位仅能停放一辆汽车，44号车位能停放汽车但无人停放，故实际仅有20个车位。被告实际收取的车位租金为208,800元,同意在扣除管理费和服务费76,000元(计算方式为38个月*100元/辆/月*20个车位)后，返还原告132,800元，逾期利息不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的上海市房地产权证、《“北虹小区”车位分配协议书》及车库平面图、《物业管理服务合同》、民事调解书、录像光盘及照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：原告与新长宁公司系上海市长宁区仙霞路1001弄3-6、11-13、21号地下室产权人，共有方式为按份共有，产权份额各占50%。2003年12月23日,原告作为乙方、新长宁公司作为甲方,签订《“北虹小区”车位分配协议书》,约定有如下内容：因业务需要，甲、乙双方在平等、友好的基础上，经协商一致同意就各自拥有的仙霞路1001弄“北虹小区”内的地下车库之车位进行分配并确认，具体内容如下：一、“北虹小区”内的地下车库共有车位44只，根据现场车位编号，1-22号车位归甲方所有，23-44号车位归乙方所有；二、甲、乙双方对各自拥有的车位有处置权(包括使用、租赁、出售)；……。2016年5月1日，被告作为乙方、案外人上海市长宁区北虹公寓业主大会作为甲方，签订《物业管理服务合同》，约定有如下内容：甲方将北虹公寓委托乙方实行物业管理；委托管理期限为三年，自2016年5月1日零时起至2019年4月30日零时止；车位和使用管理费由乙方按下列标准向车位使用人收取：……2.地下车库车位按300元/辆/月。其后，被告为北虹公寓提供物业服务。2019年7月，被告停止为北虹公寓提供物业服务。关于23-44号车位租金收益情况及实际停车情况，被告于2019年8月2日来院表示，未收取过车位租金，且实际管理中只有20个车位，26、28号车位无法停车。2019年8月3日，被告向本院提供《情况说明》一份，载明：2019年8月2日庭审后，回公司对北虹小区地下停车费收取情况经查从2016年5月1日至2019年6月30日，每月300元/辆停车费近期已收取(其中28号车位无法停车及43号车位，17号201室业主从未缴纳停车费)……。2019年8月29日，被告来院表示，2016年5月1日至2019年6月30日实际收取车位租金208,800元，27、28号车位仅能停放一辆汽车，44号车位能停放汽车但无人停放。关于被告提出扣除管理费和服务费，原告于2019年8月2日来院表示按照市场惯例应该不超过15%。原告于2019年8月29日来院表示同意扣除管理费和服务费，但是金额应由被告举证。在2019年9月25日的庭审中，原告表示因被告未举证证明成本费用，故不同意在本案中处理被告所述管理费和服务费。审理中，被告表示相关财务账册在撤场后已经销毁，原、被告另均表示就23-44号车位收入和支出情况不提起审计。因原告不愿意调解，致本案调解不成。本院认为，本案的主要争议焦点为：一、被告在2016年5月1日至2019年6月30日期间，就23-44号车位实际收取的租金收益是多少；二、被告应向原告归还的车位租金收益是多少；三、原告关于逾期利息的主张能否得到支持。关于第一个争议焦点，被告在2016年5月1日至2019年6月30日期间对涉讼地下室实施管理，根据《物业管理服务合同》所载，地下车库车位按300元/辆/月收取，故被告在上述期间内就23-44号车位应收取租金收益250,800元(38个月*300元/月*22个车位)。被告辩称实际只有20个车位，实际收取车位租金208,800元。首先，被告就未收取租金的两个车位的编号及原因，在庭审中的陈述一直发生变化，且未能给出合理解释，令本院对被告所述内容的真实性产生合理怀疑。其次，即便根据被告最后一次陈述，被告作为涉讼地下室实际管理方，在已确认存在22个车位的情况下，对27、28号车位仅能停放一辆汽车，44号车位能停放汽车但无人停放负有举证义务，但是被告未能提供证据证明。最后，被告以相关财务账册在撤场后已经销毁为由，拒不提供，且不提起审计，应承担由此产生的不利的法律后果。综上，本院对被告的上述抗辩不予采信，本院确认租金收益金额为250,800元。关于第二个争议焦点，原告作为涉讼地下室的产权人之一，对涉讼地下室享有相应所有权，有权行使使用、收益等权利。原告与涉讼地下室另一产权人新长宁公司约定23-44号车位归原告所有，与法不悖，本院予以确认，相应租金收益应归属原告。考虑到被告对涉讼地下室进行管理，势必产生保安、保洁、维护、电费等支出，故被告应在扣除相应费用后将余款予以返还。然而，一则，原、被告对相关管理服务费未进行约定；二则，被告在负有举证义务的情况下，未能提供证据证明相关支出情况；三则，原、被告均表示不提起审计。本院基于上述原因，并考虑到本案总标的金额不大，故酌情确定应扣除的金额比例为25%，即62,700元。综上，被告应返还原告租金收益188,100元(250,800元-62,700元)。关于第三个争议焦点，鉴于双方未对逾期利息进行过约定，且被告未返还租金收益的原因，系双方对具体金额产生争议，并非被告不同意返还，故本院对原告逾期利息的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告上海大唐物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海新虹桥企业有限公司归还车位租金收益188,100元；二、驳回原告上海新虹桥企业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,864元，因本案适用简易程序审理，减半收取计2,432元，由原告上海新虹桥企业有限公司负担401元，由被告上海大唐物业管理有限公司负担2,031元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇一九年十月十八日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。