上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初27641号原告：上海孟佑投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王永。委托诉讼代理人：林汞勤，上海致格律师事务所律师。被告：樊水龙，男，1964年7月20日出生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：郑小华，江苏维世德律师事务所律师。原告上海孟佑投资管理有限公司与被告樊水龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海孟佑投资管理有限公司的委托诉讼代理人林汞勤及被告樊水龙的委托诉讼代理人郑小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海孟佑投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2016年12月1日起至2018年3月1日止的租金215,181.9元，按照43,036.38元/季度的标准；2.被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金64,554.6元，按照逾期未付租金总额的30%计算；3.被告向原告支付物业管理费11,950元，按照2,390元/季度的标准。事实和理由：2016年12月1日，原、被告双方签署《租赁合同》，原告将位于上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号二楼房屋(以下简称涉案房屋)租赁给被告，租赁期限自2016年12月1日起至2017年11月30日止，租金每季度支付一次，每期租金应提前十五日支付，先付后用，租金标准为43,036.38元/季度，逾期支付租金每日按应付租金的0.1%支付滞纳金，物业管理费为2,390元/季度，由被告承担。被告实际使用租赁房屋至2018年3月1日，但被告从未向原告支付租金及物业管理费。原告认为，被告拒不支付租金及物业管理费的行为，已构成违约，并损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告樊水龙辩称，涉案房屋的实际承租人为案外人上海耀梁建筑装饰工程有限公司(以下简称耀梁公司)，以被告的名义签订《租赁合同》。《租赁合同》的租赁期限为1年，而非15个月。根据约定，被告应当向原告支付1年的租金172,145.52元及物业管理费9,560元，被告已现金支付保证金14,340.15元，并于2017年1月7日由耀梁公司的股东沈尧梁向原告法定代表人王永支付14万元，于2017年5月5日由沈尧梁向王永支付2,000元，于2017年6月26日由沈尧梁向王永支付4.5万元，故被告已足额支付租金、水电费及物业管理费。本院经审理认定事实如下：2016年12月1日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：1.1甲方将涉案房屋出租给乙方。1.2所租借房屋建筑面积约为318.67平方米。1.3乙方承租该房屋主要用途为饮食娱乐使用，乙方不得擅自挪作他用。2.1租赁期限为壹年，自2016年12月1日起至2017年11月30日止。3.1租金按每季支付一次，乙方应于2016年9月1日前支付第一期租金(1.48元/天/㎡，计43,036.38元/季度)，以后每期租金应提前十五天支付，以此类推，先付后用。3.2如乙方逾期支付租金，则每逾期壹日按应付租金的0.1%向甲方支付滞纳金。4.1乙方同意支付给甲方保证金14,340.15元，保证金应在本合同签订当日全部付清。5.2物业管理费由乙方承担，并随租金一并缴付给甲方，先付后用。双方约定物业管理费每月为2.50元/㎡(2,390元/季度)，次年物业管理费将根据所在物业管理合同或托管协议价格调整确认。6.3租赁期满或因乙方责任导致租赁合同终止的，甲方有权收回该房屋。乙方应在租赁期满后15日内搬离。7.4未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的房屋的一部分或全部转租或分租给第三方。如发生该情况，甲方有权终止本合同，乙方应承担由此产生的全部责任。合同还对其他事项进行了约定。另查明，上海新虹资产经营管理有限公司(以下简称新虹公司)与原告于2016年10月18日签订《租赁合同》，约定新虹公司将涉案房屋出租给原告使用，合同内容与原、被告之间签订的《租赁合同》一致。又查明，王永系原告法定代表人，沈尧梁系耀梁公司股东。近年来，王永与沈尧梁之间多次相互转账，部分注明借款。王永与被告的电话录音中，被告确认其实际于2018年春节后搬离涉案房屋。以上事实，由《租赁合同》两份、录音、银行对账单、微信转账记录、银行回单等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告就涉案房屋签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告辩称涉案房屋的实际承租人为耀梁公司，并提供耀梁公司出具的《情况说明》加以证明，本院认为，因耀梁公司与本案具有利害关系，故对该证据的证明效力不予认定，除此之外，被告未能提供其他证据证明涉案房屋的实际承租人为耀梁公司，故本院对该项辩称不予采信。关于租赁期限，原、被告之间的《租赁合同》约定为一年，自2016年12月1日起至2017年11月30日止，被告应当按照合同约定向原告支付租金172,145.52元(43,036.38元/季度×4季度)及物业管理费9,560元(2,390元/季度×4季度)。租赁期满后，双方未续约，被告占用涉案房屋至2018年春节后，故被告应当向原告支付自2017年12月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，原告主张该笔费用为租金，本院予以纠正。原告要求计算至2018年3月1日，合情合理，本院予以支持，即43,036.38元。占用涉案房屋期间的物业管理费，亦应由被告向原告支付，计2,390元。被告辩称已向原告足额支付租金、水电费及物业管理费，本院认为，被告所称现金支付的保证金，原告不予认可，且被告未能提供其他证据加以证明，本院不予采信。被告所称耀梁公司的股东沈尧梁向原告的法定代表人王永支付的钱款即被告向原告支付的租金、水电费与物业管理费，因本案系原、被告之间的房屋租赁关系，沈尧梁与王永之间的钱款往来与本案无关，故本院对该项辩称不予采信。关于逾期支付租金的滞纳金，原、被告之间的《租赁合同》约定为每逾期一日按应付租金的0.1%支付，现原告主张64,554.6元，本院综合考量逾期支付租金总额、逾期支付期间等因素，认为尚属合理，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告樊水龙于本判决生效之日起十日内支付原告上海孟佑投资管理有限公司自2016年12月1日起至2017年11月30日止的租金172,145.52元；二、被告樊水龙于本判决生效之日起十日内支付原告上海孟佑投资管理有限公司自2017年12月1日起至2018年3月1日止的房屋占有使用费43,036.38元；三、被告樊水龙于本判决生效之日起十日内支付原告上海孟佑投资管理有限公司逾期支付租金滞纳金64,554.6元；四、被告樊水龙于本判决生效之日起十日内支付原告上海孟佑投资管理有限公司自2016年12月1日起至2018年3月1日止的物业管理费11,950元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,837.65元，由被告樊水龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱秋晨二〇一九年十月十四日书记员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。