文书内容重庆市沙坪坝区人民法院执 行 裁 定 书（2019）渝0106执异139号案外人：重庆北部土地整治有限责任公司，住所地重庆市江**五里店御庭苑**楼**，统一社会信用代码91500105203035510L。法定代表人：贺天天，重庆北部土地整治有限责任公司董事长。案外人：重庆市盛景实业有限公司，住所地重庆市江**望海花园**1-1，统一社会信用代码91500105203043190F。法定代表人：代政，重庆市盛景实业有限公司执行董事。申请执行人：重庆时代建设集团建筑工程有限公司，住所地重庆市渝**龙溪松石北路**。法定代表人：李绍红，重庆时代建设集团建筑工程有限公司总经理。被执行人：重庆金洁房地产开发有限公司，住，住所地重庆市沙坪坝区大水井**附**一社会信用代码91500106666411324F。法定代表人：邓恒正，重庆金洁房地产开发有限公司总经理。本院在执行重庆时代建设集团建筑工程有限公司(以下简称时代公司)与重庆金洁房地产开发有限公司（以下简称金洁公司）合同纠纷一案中，案外人重庆北部土地整治有限责任公司（以下简称北部土地整治公司）、重庆市盛景实业有限公司（以下简称盛景公司）对本院的执行提出书面异议，本院本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人北部土地整治公司、盛景公司称：重庆市沙坪坝区人民法院在执行（2018）渝0106执1271号合同纠纷一案中，查封了登记在被执行人重庆金洁房地产开发有限公司名下的重庆市江北区房屋土地与三套房屋。但上述财产属于两案外人所有。故请求法院解除对上述房屋土地的查封。案外人北部土地整治公司、盛景公司向本院提供了如下证据：1.房屋买卖合同；2.渝建〔2010〕366号文件；3.房地产权证；4.交房备忘录、小区门面及车库移交备忘录；5.重庆市物业服务合同及发票、房屋租赁合同；6.审计报告；7.江北国资〔2016〕361号文件；8.债权转让通知书；9.重庆市第五中级人民法院（2017）渝05执异2436号执行裁定书。本院查明，2008年8月18日，北部土地整治公司（甲方）、重庆市创源房屋拆迁有限责任公司（乙方）与金洁公司（丙方）签订房屋买卖合同。三方约定，甲、乙两方购买丙方开发建设的项目是高层住宅。住宅、车库、商业门面全部由甲、乙两方购买。房屋按建筑面积计算，住宅以2830元/平方米计价，暂定建筑面积63287㎡,车库以8.3万元一个车位计价，暂定面积6000㎡，商业以7500元/平方米计价，暂定建筑面积4500㎡，总购房款暂定为人民币23300万元。单价在合同签订后不再作调整，建筑面积以国家认可的有资质的房屋测绘部门确定的最终建筑面积为准。合同还对付款方式与期限、房屋交付期限与交付条件、违约责任等事项进行了约定。2010年1月26日，重庆市城乡建设委员会印发《关于同意南桥晓月经济适用住房项目转为主城区危旧房改造拆迁安置房项目的通知》（渝建〔2010〕366号）。该通知载明，金洁公司开发建设的位于江北区项目的810套住宅（建筑面积65487.29平方米），全部用于安置江北区危旧房改造拆迁户。2010年10月19日，金洁公司出具交房备忘录。该备忘录中载明，由金洁公司开发建设，共有住宅810套，建筑面积60405平方米（以重庆市房屋测绘院最后实测面积为准）。金洁公司委托重庆鼎楚物业管理有限公司将该810套住宅、配套设施用房、物管用房向拆迁户移交。2011年10月10日，重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所出具《重庆市房产面积测算报告书》。该报告书载明：1.房屋面积测算概况：本幢共28层，总建筑面积为18365.62平方米，第1层至28层全为住宅总计271套（平层），总建筑面积为18352.7平方米。2.房屋面积测算概况：本幢共28层，总建筑面积为18942.2平方米，第1层至27层总计263套（平层），总建筑面积为17867.96平方米。3.房屋面积测算概况：本幢共29层，总建筑面积为19898.85平方米，第1层至29层总计276套（平层），总建筑面积为18774.8平方米。2012年6月15日，北部土地整治公司与创源公司向金洁公司出具债权转让通知书。该通知书载明：“北部土地整治公司与创源公司已将房屋买卖合同约定的接受“南桥晓月”项目的“住宅、车库、商业门面”之权利以及依约追讨违约金的权利转让给重庆市江北区城市建设有限公司。南桥晓月小区门面及车库移交备忘录载明，2012年11月30日上午，金洁公司将小区门面34间及车库整体现状交付给重庆市江北城市建设有限公司，同时交付给重庆市江北城乡建设开发有限公司。2016年8月31日，重庆市江北区国有资产监督管理委员会印发《关于解决重庆市盛景实业有限公司涉及有关出资企业合并重组和股权处置的批复》（江北国资〔2016〕361号），载明：同意重庆市盛景实业有限公司吸收合并重庆市创源房屋拆迁有限责任公司和重庆市方鸿实业有限公司，并签订合并协议……由盛景公司负责继承创源公司和方鸿公司的资产、债权、债务……合并后，盛景公司存续经营……并依法注销创源公司和方鸿公司。2016年4月15日，重庆市江北区城市建设有限公司与重庆鼎楚物业管理有限公司签订《重庆市物业服务合同》，双方约定，由重庆市江北区城市建设有限公司委托重庆鼎楚物业管理有限公司对坐落于重庆市江北区的金洁的物业实施物业管理服务。合同还对服务质量、费用、期限、管理责任等进行了约定。2017年12月14日，重庆和勤会计师事务所有限公司出具关于经济适用房住宅部分房价款结算及房款支付情况财务专项审计的审计报告。该审计报告载明：根据《重庆市房产面积测算报告书》，住宅面积共计54995.46平方米，以2830元/平方米计价，住宅房款总计155637151.8元。截止2017年12月1日，北部土地整治公司与重庆市创源房屋拆迁有限责任公司共支付金洁公司196456000元，此款项为项目房款，未对房款为住宅部分、车库部分、商业门面部分进行区分。另查明，本院于2018年6月19日作出（2018）渝0106执1271号执行裁定书与协助执行通知书，并于2018年9月3日查封了登记在被执行人重庆金洁房地产开发有限公司名下的重庆市江北区房屋土地与三套房屋。本院所确认的上述事实，有案外人北部土地整治公司、盛景公司提交的证据、本院（2018）渝0106执1271号执行裁定书、协助执行通知书及回执在卷为凭，可以认定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中,买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，首先，根据案外人北部土地整治公司、盛景公司与被执行人金洁公司签订的房屋买卖合同，可以认定，案外人北部土地整治公司、盛景公司在本院查封案涉房屋、土地之前已与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同。其次，根据交房备忘录、小区门面及车库移交备忘录、物业服务合同可以认定案外人北部土地整治公司、盛景公司在本院查封之前已实际占有涉案房屋、土地。第三◊根据房屋买卖合同，在开工前案外人北部土地整治公司、盛景公司应支付暂定总房价的8%，在建设过程中应支付总房价的75%。暂定总房价的83%为193390000元，而案外人实际支付了196456000元。而总体工程尚未竣工验收。因此，案外人北部土地整治公司、盛景公司已按合同约定支付了全部价款。第四◊因门面、车库尚不具备办证条件且住宅的用途为安置危旧房改造拆迁户，因此案涉房屋、土地未办理过户并非案外人北部土地整治公司、盛景公司的原因所致。综上所述，案外人重庆北部土地整治有限责任公司、重庆市盛景实业有限公司的执行异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：中止对位于房屋土地与三套房屋的执行。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 魏德鹏审 判 员 周 剑审 判 员 李 彬二〇一九年十月十五日法官助理 黄鹤鸣书 记 员 李 瑶