重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0101民初11532号 原告：骆永国，男，汉族，1964年12月10日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：李常清，重庆玖鼎律师事务所律师。 被告：重庆鑫德利置业有限公司，住所地重庆市万州区龙都大道**，统一社会信用代码91500101072304468X。 法定代表人:刘平，董事长。 委托诉讼代理人：程航，重庆渝万律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄娜，重庆渝万律师事务所律师。 原告骆永国与被告重庆鑫德利置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年7月29立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骆永国及其委托诉讼代理人李常清、被告重庆鑫德利置业有限公司委托诉讼代理人黄娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告骆永国向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告签订的《万州国际汽车机电贸易城商铺投资协议》的性质属于商品房买卖合同、合法有效;2.依法判令被告支付违约金128515元（总款642576元的20%）;3.由被告承担本案诉讼费用及保全费。事实和理由：2015年8月26日，原告向被告支付20000元定金，用于购买“万州×号商业用房”，被告向原告出具《收据》1份，2018年8月28日，原告与被告签订了一份《商铺投资协议》，约定由原告购买被告开发的万州×号商业用房，约定建筑面积32.24平方米，总价款为642576元，同时约定被告在360日内为原告办理商铺备案登记和签订《商品房买卖合同》等等。2018年8月28日原告当场支付365546元，同日，原告与(案外人)重庆万瑞市场经营管理有限公司签订的《委托经营协议》，案外人重庆万瑞市场经营管理有限公司支付给原告租金257030元，即原告交清购房款总额为642576元，被告当日给原告出具了相关《收据》。由于被告没有按照协议的约定在360日内和原告签订《商品房买卖合同》并办理商铺产权备案登记，被告具有违约行为，应当按照合同的约定支付违约金。综上所述，原告与被告签订的《商铺投资协议》具有商品房买卖合同的主要条款，其性质属于商品房买卖合同、合法有效，原告按照合同约定履行了全部义务，被告至今没有按合同全面履行义务，已经严重违约，故原告要求前诉讼请求。 被告重庆鑫德利置业有限公司辩称，根据原、被告双方签订的《商铺投资协议》第三条规定，被告承诺在本协议签订后360日后签订商品房买卖合同，并备案登记，故该协议是为了以后签订《商品房买卖合同》的预约合同，在签订商铺投资协议后双方没有就商品房的买卖及履行行为达成新的合意，因此本协议是预约合同，不是商品房买卖合同。原、被告签订《商铺投资协议》是事实，被告至今没有办理产权登记是事实，不是被告不愿意办理，是可以办理，只是需要一段时间。原告与(案外人)重庆万瑞市场经营管理有限公司签订的《委托经营协议》后获得了共计5年的租金，在返租的情况下，原告只向被告支付了购房款385546元，如被告存在违约，应当以该款项为基数，不能以购房总款642576元为基数，并且原告没有证据证明其有损失，被告要求法院对违约金进行调减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月28日，被告重庆鑫德利置业有限公司（甲方）与原告骆永国（乙方）签订了《万州国际汽车机电贸易城商铺投资协议》，约定由原告购买被告开发的万州×号商业用房（即商铺），约定建筑面积32.24平方米，总价款为642576元，同时约定被告在360日内和原告签订《商品房买卖合同》并办理商铺产权备案登记；付款方式为一次性支付；甲、乙方双方任何一方违约，均应承担违约责任，违约方向守约方按照已付房款的20%支付违约金；合同还对其他方面进行了约定。当天即2015年8月28日，原告（甲方）与(案外人)重庆万瑞市场经营管理有限公司（乙方）、被告重庆鑫德利置业有限公司（丙方）签订《委托经营协议》，甲方委托乙方对万州×号商业用房（即商铺）进行独家全权运营；委托经营期限为5年，暂定2016年3月1日至2021年2月28日止；乙方一次性向甲方支付5年扶持资金（即租金）257030元；丙方承诺若乙方不能向甲方提供足额扶持资金，不足部分由丙方担保向甲方补足；合同还对其他方面进行了约定。2015年8月26日，原告向被告支付购房定金2万元，2015年8月28日，原告向被告支付购房款365546元。重庆万瑞市场经营管理有限公司向原告支付的5年商铺租金257030元冲抵在总房款642576元中。 另外，涉案商铺的万州国际汽车机电贸易城5号楼于2016年6月27日取得建设工程规划许可证；该楼于2019年8月27日取得重庆建设工程质量监督检测中心有限公司的检测报告，结构安全性等级评定为A级，在正常使用荷载作用下结构安全；该栋楼至今没有取得综合验收备案登记证。现在该商铺由重庆万瑞市场经营管理有限公司使用。 本院认为，原告骆永国与被告重庆鑫德利置业有限公司签订的《万州国际汽车机电贸易城商铺投资协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，其对商品房的基本状况、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、违约责任等主要条款均进行了约定，故该协议的性质属于商品房买卖合同。该协议是原、被告双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。由于该协议约定的房屋总价款为642576元，虽然原告在签订协议时实际支付的房款为385546元，但案外人重庆万瑞市场经营管理有限公司向原告支付的5年商铺租金257030元已经冲抵在该总房款中，故本院认定原告已经按照合同的约定付清总房款642576元。由于被告没有按照协议的约定在360日内和原告签订《商品房买卖合同》并办理商铺产权备案登记，故被告具有违约行为，原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，符合双方的约定，本院予以支持。虽然该协议对违约金约定按照已付购房款的20%标准支付，介于原告已经获取了租金收入，并且该房屋也没有因为未办理《商品房买卖合同》备案登记而给原告造成其他损失等因素，本院酌情认定违约金按照购房总款642576元的5%的标准支付违约金计算为32128.8元。 终上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、原告骆永国与被告重庆鑫德利置业有限公司签订的《万州国际汽车机电贸易城商铺投资协议》有效； 二、由被告重庆鑫德利置业有限公司于本判决生效后十日内向原告骆永国支付违约金32128.8元； 三、驳回原告骆永国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2870元，减半收取1435元，保全费3733元，合计5168元，由原告骆永国承担2168元，由被告重庆鑫德利置业有限公司承担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，以及未提出缓交、减交、免交申请并同时提交申请司法救助相关证明材料的，按自动撤回上诉处理。 本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 张文勇 二〇一九年十月十六日 法官助理 聂登超 书 记 员 罗 双