湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终1786号上诉人（原审被告）：谢丽霞，女，1981年10月3日出生，汉族，住湖南省溆浦县。上诉人（原审被告）：谢智慧，男，1983年9月17日出生，汉族，住湖南省溆浦县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：石琼，溆浦县中心法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：赵爱菊，女，1966年9月5日出生，汉族，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：舒小兵，湖南高剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王源，男，1971年10月8日出生，汉族，住湖南省溆浦县。原审第三人：舒彩花，女，1969年11月18日出生，汉族，住湖南省溆浦县。上诉人谢智慧、谢丽霞因与被上诉人王源、赵爱菊及原审第三人舒彩花房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省溆浦县人民法院（2019）湘1224民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢智慧、谢丽霞共同上诉请求：1、依法撤销原判，请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判二上诉人不承担连带清偿责任；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，王源与谢智慧、谢丽霞不存在合伙关系。赵爱菊与王源签订房屋购买协议系赵爱菊与王源的个人行为，与谢智慧、谢丽霞无关。赵爱菊仅凭王源的一份建房合同就认为案涉房屋是王源所有，如果赵爱菊认为谢智慧、谢丽霞与王源是合伙关系，那至少也应当打电话向谢智慧、谢丽霞求证。案涉土地使用权是谢智慧、谢丽霞的父亲谢炳俊的，房子修建是谢丽霞个人出资的，王源没有出过资，尽管双方有一个协议，但该协议根本没有实施过，所以合伙关系根本不存在，王源对谢丽霞修建的房屋无权进行处分，对王源的无权处分行为，应当由王源承担全部责任，谢智慧、谢丽霞与王源即不是合伙关系，也没有收到过赵爱菊的房款，没有理由要承担连带清偿责任。一审法院根据错误的事实，适用法律错误。被上诉人赵爱菊辩称：一审查明的事实清楚，适用法律正确。被上诉人王源未作答辩。谢丽霞向一审法院起诉请求：1.依法判令被告退还原告房款235800元，并按双倍赔偿原告235800元，共计471600元；2.依法判令第三人赔偿原告防盗门1800元，沙子2760元，共计4560元；3.依法判令被告退还原告交的水电上户费等5000元；4.被告及第三人对上述赔偿承担连带责任。一审法院认定事实：2013年10月8日，谢智慧、谢丽霞与王源签订了1份《修建商品房合同》，约定双方共同出资合作在卢峰镇桔花园村二组一块荒地上修建商品房，合同的主要内容有：该宗地到各有关单位办理各项手续时，以甲方名字办理，但各项产权属甲乙双方平均共有；该宗地按目前估计可修一栋三套共七层和一栋一层一套共七层的商品楼，甲乙双方就该宗地所修所有房屋的成本和手续费、办证费等其他开支全部各出一半，利润也按协商后的总利润平分；乙方自愿在双方共同出资修建的商品楼中单独分给甲方六套房子和大门旁的门面；甲乙双方根据该宗地尽可能最大利用为原则，成本甲乙双方各承担一半（包括建房手续和房产证件等其他开支），甲乙双方先预存叁拾万元到共同账户，用完再补进不得拖延，另外购房户的预付金要存在共同账户之中，不存在那方定出就由那方算抵他那方的成本；在房屋修建期间以乙方为由进行管理和负责，但任何事都要甲乙双方共同商议并执行，资金在用地手续办下来后全部到位等。谢智慧、谢丽霞作为甲方、王源作为乙方均在合同上签名。2015年1月15日，赵爱菊与王源签订了1份《购房协议》，协议主要内容为：王源修建的住宅属于一栋八层高的砖混结构住宅楼，地上**属于车库和门面，地上**为砖混现浇板结构的**两厅两卫带阳台的多层住宅；赵爱菊决定购买王源位于一层车库上面第四层一号房（实为五层），房型为三室两卫的住宅。王源负责包办房产证，如没办好，押金赵爱菊不退还，一切损失由王源负责；该楼层价格为1800元/平方米，面积暂定为148平方米（面积最后以房产公司丈量为准），该套住宅总价格为贰拾陆万伍仟捌佰元整（265800.00元）；赵爱菊在签订协议之日起一次性付清房款265800元整（暂扣30000元为房产证押金）等。2015年1月19日，赵爱菊向王源支付购房款235800元，王源出具了收条，并将房子交付给赵爱菊。2015年3月17日，赵爱菊通过梁军文购买两车沙子并将沙子运送至案涉房屋内，共花费2760元。2015年6月18日，赵爱菊为案涉房屋购买并安装了防盗门，花费1800元。2016年2月6日，赵爱菊向王源支付水电上户费5000元。2016年9月23日，谢丽霞与舒彩花签订《房屋销售合同书》，约定舒彩花购买谢丽霞的第1单元住房的第4层1号房（即案涉房屋），建筑面积为148平方米，单价为1600元/平方米，总金额为236800元。合同签订后，谢丽霞将案涉房屋交付给舒彩花，舒彩花进行了装修，现已入住。2018年11月，赵爱菊发现案涉房屋的防盗门被更换，房屋已被谢丽霞出售给舒彩花且已装修入住，经协商未果，故诉至本院。另查明，案涉房屋即谢智慧、谢丽霞与王源所签订的《修建商品房合同》中约定修建的房产之一，其所使用的土地为农村集体土地，登记在案外人谢炳俊（谢丽霞、谢智慧的父亲）名下，该房屋至今未办理任何审批手续及房产登记。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违背法律、行政法规的强制性规定。我国现行土地管理法律、法规规定，农村宅基地是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，农村集体土地上建造的住房，只准许在同一集体经济组织成员内部有条件的转让，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据本院查明的事实，赵爱菊与王源均不是案涉房屋所在的集体经济组织成员，无权取得或变相取得在该集体经济组织取得宅基地使用权，案涉房屋的用地是集体土地，即案涉房屋系“小产权房”，土地使用权登记在案外人谢炳俊名下，王源本身也无权将案涉房屋出售给赵爱菊，因此赵爱菊与王源签订的《购房协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。赵爱菊已向王源支付了235800元购房款以及5000元水电上户费，至今未返还，故对于赵爱菊要求王源返还购房款235800元以及水电上户费5000元的诉讼请求，法院予以支持。因小产权房不属于商品房，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于一房二卖惩罚措施的规定，因此对于赵爱菊要求双倍赔偿购房款的诉讼请求，法院不予支持。赵爱菊安装防盗门所花费的1800元系其因签订合同而遭受的损失，应当由王源进行赔偿，但赵爱菊明知案涉房屋所使用的土地为农村集体土地且登记在案外人谢炳俊的名下，仍与王源签订合同，其自身亦存在一定的过错，法院根据双方的过错程度，酌定由王源、赵爱菊各承担50%的责任，即王源赔偿赵爱菊因安装防盗门所遭受的损失900元。谢丽霞、谢智慧、王源之间签订的《修建商品房合同》实为合伙协议，协议中约定在房屋修建期间由王源进行管理和负责，《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款规定：“合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。”谢智慧、谢丽霞对王源与赵爱菊的房屋买卖行为，均应承担民事责任，故对于赵爱菊要求谢智慧、谢丽霞承担连带责任的诉讼请求，法院予以支持。虽然合伙人之间对《修建商品房合同》的实际履行情况以及王源退伙的时间存在争议，但合伙内部约定不能对抗债权人，合伙人对外仍应承担连带责任，如存在合伙内部纠纷，合伙人可另案主张权利，但不影响本案的审理。谢丽霞提出怀疑赵爱菊与王源之间恶意串通，但未提交相关证据证明，故对于该抗辩意见，法院不予采纳。赵爱菊要求舒彩花与谢智慧、谢丽霞、王源承担连带赔偿责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持，但在庭审过程中，舒彩花承认其使用了案涉房屋内的沙子，虽然对沙子的数量及价格不认同，但根据赵爱菊提供的证据，可认定沙子的价值为2760元，应由实际使用人即舒彩花进行赔偿。综上所述，对于原告赵爱菊的诉讼请求，法院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、五十六条、第五十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王源于本判决生效后十日内返还原告赵爱菊购房款235800元、水电上户费5000元；二、被告王源于本判决生效后十日内赔偿原告赵爱菊防盗门损失900元；三、被告谢智慧、谢丽霞对上述一、二项债务承担连带清偿责任；四、第三人舒彩花于本判决生效后十日内赔偿原告赵爱菊沙子损失2760元；五、驳回原告赵爱菊的其他诉讼请求。案件受理费8517元，由原告赵爱菊负担3541元，被告谢丽霞、谢智慧、王源负担4926元，第三人舒彩花负担50元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：谢智慧、谢丽霞与王源之间是否存在合伙关系，谢智慧、谢丽霞是否应对王源的债务承担连带清偿责任。上诉人谢智慧、谢丽霞认为其与王源之间不存在合伙关系，虽然双方签订了《修建商品房合同》，但该合同并没有实际履行，被上诉人王源认为其与谢智慧、谢丽霞签订的《修建商品房合同》已经实际履行，在房子建成，水电开户完毕以后，他才退伙的。综合各方提供的证据，从《修建商品房合同》约定的成本分担、利润分配、合作方式等内容，到王源提交的钢材款欠条，以及2016年7月29日《溆浦县自来水公司客户新装（增容、分、转）申请书》上经办人签名处王源的签字，形成一个较为完整的证据链，能够证明王源作为合伙人参与了房屋的修建，房屋已经建成，故谢智慧、谢丽霞与王源之间存在合伙关系。根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款规定，合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。本案中，王源作为合伙人之一在合伙期间与被上诉人赵爱菊签订《购房协议》，属于经营活动，因此产生的民事责任应由全体合伙人承担，一审法院判决谢智慧、谢丽霞承担连带清偿责任并无不当。综上所述，谢智慧、谢丽霞的上诉请求均不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8517元，由上诉人谢智慧、谢丽霞共同负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  王文利审判员  黄丽霞二〇一九年十月十二日法官助理颜利华书记员张宝珍