四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初12765号 原告：成都鸿宇物业管理有限公司，住所地：成都市青羊区文家乡乐平村**。 法定代表人：李波，总经理。 委托诉讼代理人：易剑红，四川蜀西律师事务所律师。 被告：陈松林，男，1970年11月15日出生，汉族，住成都市郫都区。 原告成都鸿宇物业管理有限公司（以下简称鸿宇物业公司）与被告陈松林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿宇物业公司的法定代表人李波及其委托诉讼代理人易剑红，被告陈松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付物业服务费及垃圾处置费共计18395.2元，并自拖欠之日起至物业服务费及垃圾处置费实际结清之日止按中国人民银行同期借贷利率标准向原告支付利息，起诉时利息1303.1元（自拖欠之日起分段计算至2019年3月31日止；2.依法判令被告向原告支付拖欠物业服务费及垃圾处置费的违约金23537.24元；3.本案诉讼费由被告负担。鸿宇物业公司当庭明确利息从起诉之日起计算，撤回了第2项诉讼请求。 事实和理由：原告系被告陈松林所居住的的青羊区文家场精城花园小区的物业管理公司，被告自2013年4月1日起至今在不同时段、不同服务项上拖欠原告物业费及垃圾处置费共18395.2元。经催收无果，故请求法院判如所请。 被告陈松林辩称，1.被告主体不适格，房屋没有产权，属于违法建筑，《物业服务合同》是无效合同，房屋是曾珍因欠款抵押给被告，被告不是合法产权所有人；2.原告不能提供收费依据、原告的物业的营业执照和营业审核文书，属于不法收费；3.原告并未提交为被告服务的证据；4.原告主张2009年12月1日至2014年4月5日前的费用，已超出《物业服务合同》有效期；5.原告征收川Ａ×××××车地面车位维护费无事实依据，因该车非系被告所有；6.原告主张的部分物业费已超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.鸿宇物业公司提交了协议书，证明陈松林从曾珍处购买房屋。陈松林对三性不予认可，认可非本人签字。本院认为该证据系复印件，且陈松林对三性不予认可，本院不能核实其真实性，故不予采信； 2.鸿宇物业公司提交了《物业服务合同》、缴费通知单、催收通知照片，证明收费依据及陈松林欠缴费用的事实。陈松林对《物业服务合同》的真实性、合法性、关联性有异议，认为精城花园一期所有房屋都没有产权证，不受法律保护。缴费通知单和催收通知未向陈松林送达过，真实性不予认可。本院认为该组证据系原件，具有真实性、合法性及关联性，故予以采信。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 2002年，曾珍作为成都市青羊区文家精城花园6幢4单元7号房屋（建筑面积184.78平方米）的业主与鸿宇物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定鸿宇物业公司为“精城花园”小区提供物业服务，住宅0.8元/平方米/月，露天机动车车位70元/月。2012年4月8日、2014年4月7日、2017年3月23日，鸿宇物业公司与青羊区精城花园一期第一届业主委员会分别签订三份《物业服务合同》，约定鸿宇物业公司为精城花园一期小区提供物业服务，服务费标准为住宅0.8元/平方米/月，露天机动车车位70元/月，物业服务费按每户每月每季交纳，业主应在规定时间范围内履行交纳义务。 另查明：2009年之前陈松林以抵押方式取得精城花园6幢4单元7号房屋的所有权，并一直居住。期间拖欠2009年12月1日至2019年9月30日的车位维护费8260元，2014年1月1日至2019年3月31日的物业服务费9464.1元，2014年1月1日至2019年3月31日的垃圾处理费504元。 2014年1月5日、2016年10月5日、2017年12月9日，鸿宇物业公司分别在案涉房屋大门上张贴《催费通知单》向陈松林催收物业服务费及相关费用。2014年1月5日催收的费用为2009年12月1日至2013年12月1日的车位维护费。2016年10月5日催收的费用包括：2009年12月至2015年9月的车位维护费、2014年1月至2015年9月的垃圾处置费、2014年1月至2015年9月的物业服务费。2017年12月9日催收的费用包括：2014年1月至2017年12月的物业服务费、2014年1月至2017年12月的垃圾处置费、2014年1月至2017年12月的汽车场地使用费。 审理中，陈松林陈述川Ａ×××××车非其所有，其车牌为川Ａ×××××，其缴纳过停车费及物业服务费。 本院认为，曾珍与鸿宇物业公司签订的《前期物业服务合同》，鸿宇物业公司与精城花园一期第一届业主委员会签订的三份《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。陈松林因行使抵押权取得案涉房屋，其作为实际的物业使用人及业主，上述合同对其具有约束力，故其应当按照合同约定支付物业服务费及相关费用。陈松林主张被告案涉房屋没有合法产权，属于违法建筑，该事实影响房屋买卖合同的效力，但不影响《物业服务合同》的效力，故本院对其不是合法产权所有人不应缴纳物业服务费的抗辩理由不予支持。鸿宇物业公司依据《物业服务合同》有权要求陈松林缴纳物业费，合同约定了缴费标准及缴费时间，具有收费的法律依据，物业服务合同并未约定鸿宇物业公司收取物业服务费时应向业主出示营业执照和营业审核文书，陈松林主张应出具上述文书及营业执照无事实和法律依据，本院对其该抗辩主张不予支持。陈松林主张鸿宇物业公司并未为其提供服务，并无事实依据，本院对其该主张不予支持。鸿宇物业公司收取2009年12月1日至2014年4月5日前的物业服务费用，均系依据《前期物业服务合同》及《物业服务合同》，故陈松林认为该期间的物业服务费超过《物业服务合同》有效期无事实依据，本院也不予支持。陈松林主张川Ａ×××××车非其所有，但其同时也陈述川Ａ×××××车辆为其所有，并缴纳过停车费，故鸿宇物业公司有权要求其缴纳停车费。 关于诉讼时效。依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，鸿宇物业公司分别于2014年1月5日、2016年10月5日、2017年12月9日通过张贴方式向陈松林催收费用，故2012年1月6日之前以及2014年1月6日至10月5日期间的车位维护费，以及2014年1月1日至2014年10月5日期间的物业服务费、垃圾处置费已超出诉讼时效，陈松林主张已过诉讼时效的诉讼请求，本院予以部分支持。陈松林应支付的费用包括：2014年10月6日至2019年3月31日的物业服务费7968元（184.78平方米×0.8元×53个月+184.78平方米×0.8元÷30天×27天）、2012年1月7日至2014年1月5日的地面停车费1682元（70元×24个月-70元÷30天×1天）、2014年10月6日至2019年9月30日的地面停车费4186元（70元×60个月-70元÷30天×6天）、2014年10月6日至2019年3月31日的垃圾处理费431元（8元×53个月+8元÷30天×27天），以上共计14267元。鸿宇物业公司主张自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付拖欠费用的利息，符合法律规定，本院予以支持。 综上，本院对鸿宇物业公司的诉讼请求予以部分支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 陈松林于本判决发生法律效力之日起十日内向成都鸿宇物业管理有限公司缴纳2014年10月6日至2019年3月31日期间的物业服务费7968元、垃圾处理费431元、2012年1月7日至2014年1月5日的地面停车费1682元、2014年10月6日至2019年9月30日的地面停车费4186元，合计14267元及利息（以14267元为基数，从2019年8月20日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至实际付清之日止）； 二、驳回成都鸿宇物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取440.5元，由成都鸿宇物业管理有限公司承担295.5元，陈松林承担145元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 卿 二〇一九年十月八日 书记员 李蓓菡 速录员 陈 琴