广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终20019号上诉人（原审原告）：谢云军，男，汉族，1975年3月5日生，户籍地址湖南省衡南县，委托代理人：刘伟松，广东瑞特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭纹成，男，汉族，1977年11月11日生，户籍地址湖北省阳新县，委托诉讼代理人：王利海，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱文伟，广东诚公律师事务所律师。上诉人谢云军因与被上诉人彭纹成房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初18600号民事判决向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢云军上诉请求：一、撤销原审判决、依法改判；二、彭纹成承担本案一、二审诉讼费。谢云军与彭纹成之间因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院作出的(2017)粤0307民初18600号民事判决，现依法提起上诉。上诉的理由：一、谢云军已将厂房于2017年7月返还给彭纹成，原审法院认定返还时间为2018年3月19日错误。首先根据开庭笔录第6页倒数2行、第7页第1行、第9页第5-9行、第9页倒数第3-4行证明谢云军于2017年7月返还厂房于彭纹成，并告知彭纹成可以随时转租他人。其次一审庭审彭纹成本人亲自到庭，并没有否认以上返还房屋出时间，再次，龙岗区人民法院坪地法庭也对房屋交接、返还时间作了庭审调查及询问双方当事人。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定，对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。综合以上庭审调查事实及依据法律规定，谢云军已将厂房于2017年7月返还给彭纹成。二、一审法院认为双方关于房屋占用期限损失问题应承担责任的比例不正确，应由彭纹成承担主要责任。假若本纠纷存在房屋占用费分担比例问题，首先彭纹成无权租赁是导致《房屋租赁合同》无效的原因，应由其承担主要责任。其次，彭纹成于2017年7月份已安排人员把锁打坏撬开，已构成接管了房屋的事实。再次，谢云军在一审时就诉求解除双方签订的房屋租赁合同，彭纹成应能明确谢云军就是要退租，其应采取相应措施避免损失扩大。三、谢云军认为一审法院超越职权范围做出裁判。在民事诉讼中实行“不告不理”原则是尊重当事人的自主处分行为的重要表现。依照“不告不理”的原则，法院只能依照当事人提出的案件事实、理由和诉讼请求进行审理和判决，不能随意予以变更，彭纹成反诉谢云军请求支付租金83250元及违约金7492.5元，彭纹成并没有反诉主张房屋占用费。四、谢云军租下厂房后，还没有搬进去就有人干扰谢云军生产经营活动，正处骑虎难下之势，一方面花了大价钱装修厂房，另一方面由于租赁的厂房因没有消防批文，也根本无法申请营业执照，搬进去即面临更多问题，另外，彭纹成不遵守诚实信用原则，直接拒绝与谢云军商讨解决厂房问题也是导致双方租赁合同纠纷的根本原因。综上所述，请求法院查明事实，主持正义，公正判决。被上诉人彭纹成答辩称：一、关于房屋返还时间的问题。谢云军与彭纹成一起在法院的主持下，于2018年3月19日在现场办理了交接手续，有现场笔录为证，因此，谢云军认为不是在2018年3月19日办理交接手续显然与事实不符。二、关于责任比例问题。由于谢云军恶意拖欠租金，恶意拒绝返还房屋，导致房屋占有使用费的损失不断扩大，因此，一审法院认定谢云军承担80%的责任，于情于理均有依据。三、关于房屋占有使用费的问题。关于谢云军在提起诉讼时，本案尚未经过法庭审理，尚未被认定为无效合同，因此彭纹成主张租金，在法院依职权认定合同无效时，租金改变为房屋占用使用费符合法律规定。综上所述，彭纹成认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，谢云军上诉理由没有事实法律依据，恳请二审法院依法驳回上诉人的所有上诉请求。谢云军一审起诉请求：1、解除房屋租赁合同；2、彭纹成向谢云军返还已交付的租金16650元；3、彭纹成向谢云军返还保证金33300元；4、彭纹成向谢云军返还房屋装修费90600元；5、彭纹成向谢云军支付违约金16650元。彭纹成一审反诉请求：1、谢云军继续履行合同；2、谢云军向彭纹成支付租金83250元及违约金7492.5元（彭纹成在庭审中解释租金83250元为2017年7月暂计至11月）；3、谢云军承担本案的诉讼费用。一审法院查明以下事实：双方于2017年5月5日签订一份《房屋租赁合同》，约定：彭纹成向谢云军承租位于深圳市龙岗区五联社区瓦XX工业区XX号XX栋XX厂房及配套宿舍E栋三层4间，租赁期限为2017年6月1日至2020年5月30日，租金为16650元/月，每月10日前支付，彭纹成于2017年5月5日前向谢云军交付房屋，在彭纹成交付房屋时，谢云军向彭纹成支付两个租金（即33300元）作为保证金。合同签订后，彭纹成向谢云军交付了涉案标的物。谢云军于2017年5月6日向彭纹成支付了保证金33300元及2017年6月租金16650元，自2017年7月起没有支付租金。谢云军对涉案标的物进行了装修。经谢云军、彭纹成协商一致，双方确认装修费为80000元，彭纹成同意在其主张的租金中扣除该费用。谢云军主张因涉案标的物承重结构出现安全隐患，且房东不同意其摆放注塑机，故其于2017年6月20日向彭纹成发送催告函，要求彭纹成三天内提交涉案标的物房东同意转租及同意摆放注塑机的证明，但彭纹成一直没有提供，因此，谢云军根据合同法关于不安抗辩权的规定终止履行合同，合同终止时间为2017年7月初。彭纹成辩称，其已经向谢云军出示了《厂房承包合同书》，该合同载明彭纹成享有转转权，并称其受案外人翁某某的委托，出租涉案标的物。对此，彭纹成提交了《厂房承包合同书》及《委托书》予以证明。谢云军对前述证据均不予认可。一审法院依法对案外人翁某某进行询问，其称涉案标的物由其从房东处租赁而来，其委托彭纹成出租管理，租金由彭纹成替其收取，其不参加本案诉讼，同意租金继续由彭纹成收取。谢云军主张涉案标的物有谢云军的物品在，没有拉走，原来装的设施，也没有拆走，但自其发送催告函后，涉案标的物已经由彭纹成收回，且其已经告知彭纹成可以随意拆掉其安装的东西。彭纹成对谢云军陈述不予认可，辩称其于2018年3月19日才收回涉案标的物。另，涉案标的物属于深圳市特定历史条件下的遗留建筑，其未向国土部门和规划部门申请确认产权，也未补办相关的报批及登记手续。上述事实，有房屋租赁合同、收款收据、催告函以及当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。一审法院认为，本案租赁合同标的物系未向国土部门审批报建的建筑物，未取得合法手续，故双方签订的《房屋租赁合同》无效。关于涉案标的物返还时间问题。谢云军主张彭纹成在谢云军发送催告函后收回了涉案标的物，但没有提交返还涉案标的物的相关证据证明，且其确认涉案标的物仍有谢云军的物品及其加装的设施也没有拆走，故其实际上一直占用涉案标的物，一审法院对其关于涉案标的物返还时间的主张不予采信，依法采信彭纹成关于返还时间的陈述，即2018年3月19日。关于涉案标的物占用期限的损失问题。谢云军虽然向彭纹成发送催告函后未实际使用涉案标的物，但其未将其放置的物品及加装的设施拆除，导致彭纹成无法使用涉案标的物。然而彭纹成收到谢云军发送的催告函后，明知谢云军未使用涉案标的物，但未及时采取措施避免损失的扩大，故双方对涉案标的物空置均有过错。一审法院结合双方的过错程度，酌定谢云军承担涉案标的物空置损失的80%责任，彭纹成承担20%责任。参照《房屋租赁合同》的租金标准，谢云军应向彭纹成支付2017年7月1日-2018年3月19日的占用使用费114996元【（16650元/月×8个月+16650元/月÷30天×19天）×80%】。因谢云军、彭纹成签订的《房屋租赁合同书》无效，彭纹成应向谢云军返还保证金33300元，另，彭纹成同意在谢云军应支付的占用使用费中扣除装修费80000元，故谢云军还应向彭纹成支付2017年7月1日-2018年3月19日的占用使用费1696元。因《房屋租赁合同书》无效，故一审法院对双方依据该合同主张的违约金均不予支持。另，2017年6月为谢云军装修期，谢云军实际使用了涉案标的物，故谢云军应支付该月的占用使用费，一审法院对谢云军要求返还该月租金的诉求不予支持。一审法院判决：一、谢云军于本判决生效之日起五日内向彭纹成支付2017年7月1日-2018年3月19日的占用使用费1696元；二、驳回谢云军的全部诉讼请求；三、驳回彭纹成的其他反诉请求。本诉案件受理费3444元，由谢云军负担；反诉案件受理费941元，由谢云军负担900元，由彭纹成负担41元。本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院依法予以确认。另查，彭纹成收到谢云军的起诉状时间为2017年10月9日。本院认为，本案所涉房屋系未向国土部门审批报建的建筑物，未取得合法的手续，故双方签订的《房屋租赁合同》无效。本案主要争议焦点为谢云军应向彭纹成支付房屋占有使用费的期限及金额。本院认为，虽然导致涉案合同无效的过错人为彭纹成，但彭纹成已将房屋交付给谢云军使用，谢云军应当支付占有使用费。谢云军虽主张涉案厂房存在安全隐患，不能放置注塑机满足其经营需要，但双方签订的租赁合同中并未明确约定房屋需满足放置注塑机的需求及具体房屋用途，且谢云军未实际使用涉案房屋后并未在本案起诉前明确向彭纹成提出解除双方的合同，也未腾空装修材料，拆除加装的物品，故谢云军对房屋空置负有主要责任。因谢云军在2017年6月22日发出的《催告函》中，已将其所了解到的涉案厂房出现过两次火灾的事实，以及原业主表示不能放置过重的机械设备，否则不予配合办理营业执照并举报的情况向彭纹成反映。基于上述情形，谢云军明确要求彭纹成提供原业主同意转租及同意放置注塑机的证明，但彭纹成并无证据证明其提交了上述证明或对此作出了明确答复。同时，谢云军在《催告函》中也提出如彭纹成未主动合作，将通过法律途径予以解决，自2017年7月之后，谢云军也未继续缴纳房租，彭纹成在明知谢云军未实际使用涉案房屋时，未采取合理措施避免损失的扩大，也应对房屋空置承担过错责任。结合本案谢云军并未实际使用房屋的情形，本院酌情认定谢云军应向彭纹成交付占有使用费的期间为2017年6月至彭纹成实际收到谢云军起诉状之日，即2017年10月9日。谢云军已支付的2017年6月份的占有使用费，其请求退还没有依据，本院不予支持。谢云军还应向彭纹成支付2017年7月1日至10月9日期间的占有使用费54945元（16650元/月×3个月+16650÷30×9）。因双方签订的《房屋租赁合同书》无效，彭纹成应向谢云军返还租赁保证金33300元。谢云军应当支付的占有使用费抵扣彭纹成同意支付的房屋装修费80000元后，彭纹成还应向谢云军支付房屋装修费25055元（80000-54945）。综上，上诉人谢云军的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初18600号民事判决第二项、第三项；二、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初18600号民事判决第一项为：被上诉人彭纹成于本判决生效之日起五日内向上诉人谢云军退还保证金33300元，支付房屋装修费25055元；三、驳回上诉人谢云军的其他诉讼请求；四、驳回被上诉人彭纹成的其他诉讼请求。如被上诉人彭纹成未按本判决指定的期间履行计付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费3444元，由上诉人谢云军负担962元，被上诉人彭纹成负担2482元，一审反诉案件受理费941元，由上诉人谢云军负担570元，被上诉人彭纹成负担371元，二审受理费3444元，由上诉人谢云军负担962元，被上诉人彭纹成负担2482元。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 张  士  光审判员 邓  亚  玲二〇一九年十月二十八日书记员 陈娱芬（兼）书记员 陈启荣（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。