山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2019）鲁0681民初5687号原告：王津，女，1954年6月13日出生，汉族，居民，住吉林省汪清县。被告：龙口东海房地产开发有限公司，住所地龙口市东江镇南山工业园，统一社会信用代码91370681561423695K。法定代表人：吕明坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：田蓉，山东平直律师事务所律师。原告王津与被告龙口东海房地产开发有限公司（下称东海房地产公司）、陈立商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审前，原告申请撤回对被告陈立的起诉，本院口头裁定予以准许。原告王津、被告东海房地产公司的委托诉讼代理人田蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王津向本院提出诉讼请求：1依照《合同法》及购房合同的约定解除购房合同；2、按照购房合同第十三条、第十四条的约定退还原告购房款320000元、契税4930元、维修基金4393元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年10月1日自被告处购得320000元楼房。自原告交付定金到交齐房款直至2018年，被告一直不与原告签订合同。在原告的强烈要求下，被告才拿出一份早已过期的授权龙口市百世伟业房产经纪有限公司（下称百世伟业公司）销售房屋的《授权委托书》，当时百世伟业公司卖给原告的涉诉房屋属于无权销售。原告于2018年7月3日拿到购房合同，被告却不按合同约定的时间办房产证，亦未按约定供暖，构成违约。为此，原告诉至法院。被告东海房地产公司辩称，一、原被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告于2018年6月1日将涉诉房屋（现房）交付于原告，2018年6月17日双方就该房屋签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并有效。有龙口市人民法院（2018）鲁0681民初5334号民事判决书为证。二、原告以“楼房未供暖”和“未办理产权登记”为由主张解除合同没有事实和法律根据。1、合同第十三条约定“按规定供暖热力配套设计在交付时达到使用标准”，被告铺设地暖管的义务已履行完毕，在交付时达到使用标准，涉诉房屋是否供暖，不是被告（开发商）的责任。2、2015年12月23日涉诉房屋产权大证已办理完毕，在被告完成产权初始登记的情形下，办理涉诉房屋产权登记证书的义务人是原告，被告仅仅是协助原告办理，被告的义务均履行完毕。本案原告未取得房产证的原因在于原告，原告于2018年6月1日收房，7月1日交齐房款，8月即起诉被告“房屋买卖合同无效”【（2018）鲁0681民初5334号案件】，该案诉讼直至2019年春节期间。现原告又于2019年8月起诉解除合同，其三番两次主张解除商品房买卖合同，已造成被告无法协助。因此，涉诉房屋产权证书根本不存在“不能办理”情形，而是原告自身原因未办好。三、原告以百世伟业公司无权销售涉诉房产为由主张解除合同理由不成立。原告提供的认购单上明确载明开发商是被告，合作商为百世伟业公司，双方的分工由百世伟业公司负责房屋的销售事宜，而且最终原被告也于2018年6月17日签订的《商品房买卖合同》，因此合同是双方真实意思表示，同时关于合同的效力问题在（2018）鲁0681民初5334号民事判决书中已经明确确认合同的效力，因此原告依此理由要求解除合同，依法不能成立。综上，被告请求法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的证明复印件及授权委托书影印件，被告主张，该组证据为复印件无法证明其真实性，故不予认可。本院认为，原告提交的证明虽为复印件，但在（2018）鲁0681民初5334号案件中已经质证，故对真实性予以认定，但该证明只能证实原告于2018年7月31日自售楼处领取购房合同。原告提交的授权委托书为影印件，无法核实其真实性，但被告认可其委托百世伟业公司销售房屋，故该授权委托书亦无法证明原告的主张。2、关于被告提交的山东怡力电业有限公司出具的证明，原告对其真实性无异议，但主张购房合同中未写明由电力公司负责供暖，不供暖的责任在被告。本院认为，该证据来源合法，形式有效，对其真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月1日，原被告签订《购房定单》，认购龙口东海黄金海岸海涛新都C区（观海绿岛）8号楼1单元402室。定单载明开发商为被告，合作商为百世伟业公司。2018年6月17日，双方就涉诉房屋签订《商品房买卖合同》，合同第十三条“卖方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定，1、……，3、按规定，供暖热力配套设计在交付时达到使用标准……；第十四条“关于产权登记的约定”，卖方应按相关规定在商品房交付后60日内，或买卖双方已履行了本合同和“商品房预销售补充协议”中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续；如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人应于出卖人书面通知办理产权登记，30日内提交全部税费及文件，否则出卖人不承担违约责任。至2018年6月份，原告交齐全部房款。百世伟业公司于2018年7月1日向原告分别出具维修基金4393元、契税4930元的收款收据各1张。2019年10月12日，山东怡力电业有限公司出具证明一份，内容为：兹证明龙口市黄金海岸观海绿岛小区由我公司进行集体供暖，该小区已经具备供暖条件，供暖管网均到位，但因该小区冬季入住率太低，按照供暖规定，不予供暖。庭审中，被告认可，其与百世伟业公司就涉案楼盘系合作开发关系，由百世伟业公司负责楼盘的销售事宜。另查明，涉诉房屋所在的东海黄金海岸海涛新都C区（观海绿岛）8号楼于2015年12月23日取得产权大证。2018年6月1日，被告将涉诉房屋交付原告。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，故该合同合法有效。现原告主张解除涉诉合同的事由有三：一、涉诉房屋系由百世伟业公司销售的，因其授权委托书已过期，故该公司无权销售涉诉房屋；二、被告未按约供暖；三、被告未按约定的期限为原告办理产权登记。关于原告主张的事由一，本院认为，被告系涉诉楼盘的开发商，且庭审中被告主张与百世伟业公司系合作开发关系，对百世伟业公司的售房行为予以认可，故百世伟业公司有权销售涉诉房屋，原告亦未提交有效证据证明百世伟业公司在销售涉诉房屋存在无权处分等行为，故原告主张的事由一不成立。关于事由二，本院认为，涉诉房屋所在的东海黄金海岸海涛新都C区（观海绿岛）8号楼已取得产权大证，即涉诉工程已竣工验收备案。建设工程竣工验收包括地基基础、主体结构、装修和水、电、暖、设备安装等施工各阶段的质量验收，工程竣工备案意味着以上项目均已验收合格。涉诉工程已竣工验收备案，说明包括供暖工程在内的施工项目均已验收合格，即被告已将合同中约定的由其施工完成的供暖工程义务履行完毕。同时根据山东怡力电业有限公司出具的证明可以看出，涉诉小区的供暖设施已安装到位，由山东怡力电业有限公司负责供暖，是否供暖并非被告的义务，故原告以此事由主张解除合同与事实不符，与约不合，本院不予支持。关于事由三，本院认为，被告于2015年12月23日取得了涉诉房屋所在的东海黄金海岸海涛新都C区（观海绿岛）8号楼的产权大证，即办理完毕涉诉房产产权初始登记，涉诉房屋就具备了办理产权变更登记的条件，在此情形下，根据合同十四条的约定“买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续”可看出，此时办理产权变更登记手续的义务人转移为买受人即原告。同时，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的内容亦可看出，办理房屋所有权登记的主体是“商品房的购买人”，“房地产开发企业”在已完成初始登记具备协助办证这一法定条件的前提下，履行的是协助义务。因此，无论依合同约定还是法定，在被告已完成产权初始登记的情形下，办理产权登记证书的义务人均为原告，被告仅是协助义务，故原告主张的事由三依法不成立。综上分析，原告主张解除涉诉合同，无事实与法律依据，故本院不予支持。原告基于解除涉诉合同，要求被告返还房款、契税及维修基金的主张，本院一并不予支持。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：驳回原告王津的全部诉讼请求。案件受理费6100元，减半收取3050元，由原告王津负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一九年十月二十三日书记员 邹向东附：限期缴纳上诉费及办理网上上诉立案通知书如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。同时，应按照不服一审判决部分的上诉请求数额向本院立案庭交纳上诉费并在山东法院电子诉讼服务平台办理网上上诉立案事宜。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳上诉费或仍未办理网上上诉立案事宜的，按自动撤回上诉处理。（案件登记号：190400000179553；上诉费交纳开户行：中国农业银行股份有限公司龙口市支行；户名：龙口市人民法院；账号：15×××21；立案庭电话：0535-877****；法官办公室电话：0535-877****）