安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖04民终753号上诉人(原审原告)：李红，女，1972年7月4日出生，汉族，高中文化，自由职业，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：何金诚，江苏众贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张诗苑，江苏众贤律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审被告）：淮南市港汇商业管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖路与舜耕路交汇处（火车站对面），统一社会信用代码91340400598666543W。法定代表人：刘小虎，该公司总经理。上诉人李红因与被上诉人淮南市港汇商业管理有限公司（以下简称：港汇公司）合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2018）皖0403民初4959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李红的委托诉讼代理人何金诚到庭参加诉讼，被上诉人淮南市港汇商业管理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李红上诉请求：1、请求撤销（2018）皖0403民初4959号民事判决第二项，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求，判令被上诉人将两个商铺恢复原状并自2017年10月30日起至将两商铺恢复原状之日并交付上诉人止的占有使用费，其中-199号商铺以每月4127元计算，-190号商铺以每月4423元计算，暂计：128250元；2、请求依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人要求被上诉人将租赁房屋恢复原状具有法律依据。被上诉人未经上诉人允许，在租赁期内对商铺进行擅自改造，将其中一个商铺夷为平地变成人行通道，在另一间商铺里堆砌物品并上锁，一直占有使用该商铺。依据双方合同第七条第2点第2小点的规定，被上诉人在合同到期后应将不破坏主体结构安全的、清洁适用的商铺返还给上诉人，前提是返还时房屋应当具备商铺的使用功能。被上诉人为了商场运营，将上诉人的其中一间商铺改造成人行通道，已经影响了作为商铺使用的基本功能，故即使合同约定被上诉人在合同届满返还时无须恢复至开发商交房之状态，被上诉人仍须将租赁房屋恢复成可以作为商铺之功能使用的、清洁适用的房屋。二、上诉人要求被上诉人支付占有使用费具有法律依据。被上诉人在租赁合同终止后，对上诉人的商铺既不返还又没有恢复原状，其中一间商铺至今被被上诉人堆放商品且门锁上锁，另一间夷为平地，无法做商铺使用。即使因被上诉人经营不善，海沃世贸商城已无法正常营业，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一百一十三条的规定，租赁期满后，被上诉人不及时返还所租房屋的行为已经属于违约，上诉人有权根据房屋的租金收益向被上诉人主张其违约责任，要求被上诉人支付占有使用费。三、占有使用费的主张金额符合规定和情理。本案中，上诉人按照原租赁合同约定的租金标准确定逾期腾房的占有使用费，认为原租赁合同虽然没有具体约定租金，但上诉人提供与开发商合同购房约定中明确约定了每月租金，而本案上诉人与被上诉人之间签订合同是购房时由开发商指定经营管理者，上诉人所主张的损失也与开发商约定的租金相当，故上诉人主张的金额并无不当之处。综上，特向贵院提起上诉，请求贵院在查明事实的基础上，依法判决。港汇公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。李红向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告位于田家庵区龙湖路海沃世贸商城内的地下负一层两个商铺分别是-190号和-199号，并且将两个商铺恢复原状；2.判令被告支付从2017年10月30日起至将两商铺恢复原状之日并交付原告止的占有使用费，其中-199号商铺以每月4127元计算，-190号商铺以每月4423元计算，暂计：人民币76950元；3.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2014年7月9日，李红与港汇公司签订《海沃世贸商城委托经营管理合同》两份，李红同意将享有产权的商铺委托港汇公司统一经营管理。其中-190号商铺合同约定：“甲方（委托方）：李红（签名按手印）乙方（受托方）：淮南市港汇商业管理有限公司……一、委托标的1、标的物：位于安徽省淮南市龙湖路与舜耕路交汇处的海沃世贸商城内，所购置的商铺为****，建筑面积为29.31平方米（最终面积以政府实测为准）。2、标的用途：商业用房。经营范围以乙方统一规划的经营业态为准（可视实际招商情况做调整）。二、委托方式1、甲方将该商铺全权委托乙方并以乙方的名义对甲方上述商铺进行租赁经营，在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其他经营权利。三、委托经营管理期限在该商铺竣工验收合格交付，自2014年10月30日起至2017年10月29日止，共三年（每满一年称一个经营年度）。乙方和开发商在《商品房买卖合同》中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日为项目开发商实际交房日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务。四、经营收入的支出和分配方式1、在经营过程中产生的市场管理费、治安费、保洁费、代收消防管理费、代收灭火器公共能源耗费、广告费、物业管理费、水电费、物业维修费等经营费用，由乙方向承租户收取。2、经营所得利益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：（1）委托期内（即2014年10月30日起至2017年10月29日止）为商场整体经营培育期，甲方同意该三年为乙方免租期，免收乙方经营户租金，乙方无需支付甲方任何租金。（2）甲方在第四年后（即2017年10月30日起）的年租金收益，在商铺正常开业经营的情况下，可在每年第一个月的5日前向乙方协商申请按以下三种方式选择收益，并另行签订委托经营管理合同：A.甲方继续委托乙方代为出租经营管理，租金收益按该物业承租户该年实际租金的11:1（甲乙双方按一年12个月实际租金平均分成12份）乙方占1，甲方占11，由乙方向甲方支付。双方在每一个经营季度（三个月）届满后15个工作日内进行上一经营季度的利益分配，相应税费甲乙双方各自承担。B.甲方在符合乙方商场经营管理的各项要求下，可自行经营该物业，不用向乙方缴纳租金，另甲方需自行承担商场经营管理所要求的一切相关费用及税费。C.甲方在符合乙方商场经营管理的各项要求下，可自行对外出租，该承租户必须遵守商场经营管理各项要求，并办理相关进场手续，甲方自行收取承租户的租金，并承担商场经营管理所要求的一切相关费用及税费，如该承租户违反商场管理制度并造成一定损失的，甲方需负相关连带责任。六、乙方的权利和义务3、在委托期内，乙方授权给承租人在不影响该商铺房屋结构安全的情况下，可以对该商铺进行重新布局、装潢和改造，无须另行通知甲方或取得甲方的同意。七、合同的变更和终止2、本合同在以下情况下终止：（1）因不可抗力、自然灾害、意外事件、刑事犯罪事件或者法律法规、地方法规规章、政府行政行为、政策、指令致使合同根本无法继续履行的，则本合同自动终止；（2）委托经营期限届满后，则合同终止，进行商铺交付返还。返还标准在不破坏主体结构安全的情况下，按照清洁适用状态交给甲方，无需恢复到开发商交房之状态。八、责任免除和限制1、出现自然灾害、不可抗力、意外事件、刑事犯罪事件导致合同变更或终止的，双方皆可免责；2、因法律法规、地方法规规章、政府行政行为、政策、指令等导致经营异常的且无法继续履行本合同的，本合同自动终止，双方在结算完毕收益分配后皆无需承担任何责任”等内容。另-199号商铺合同与上述合同除铺号和建筑面积（29.42平方米）有区别外，其他内容完全一致。2015年7月17日，李红取得田家庵区龙湖路海沃世贸商城商业-199号房地产权证书；2015年7月21日，李红取得田家庵区龙湖路海沃世贸商城商业-190号房地产权证书。2017年10月29日，合同期限届满，双方未另行签订委托经营管理合同。现李红起诉至法院，请求判如所请。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。李红与港汇公司签订的《海沃世贸商城委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应自觉履行。合同约定，委托经营管理期限自2014年10月30日起至2017年10月29日止，共三年，委托经营期限届满后，则合同终止，进行商铺交付返还。本案中，委托经营期限已届满，且双方也未另行签订委托经营管理合同，故港汇公司应按合同约定将位于安徽省淮南市龙湖路与舜耕路交汇处的海沃世贸商城内-190号、-199号商铺交付返还给李红，李红要求港汇公司返还商铺的诉讼请求，符合法律规定和合同的约定，依法予以支持。关于李红主张恢复原状的诉讼请求，合同约定，在委托期内，乙方授权给承租人在不影响该商铺房屋结构安全的情况下，可以对该商铺进行重新布局、装潢和改造，无须另行通知甲方或取得甲方的同意；返还标准在不破坏主体结构安全的情况下，按照清洁适用状态交给甲方，无需恢复到开发商交房之状态。本案中，鉴于涉案商铺作为海沃世贸商城组成部分的特殊性，为维护全体业主的共同利益，各商铺须由港汇公司统一经营管理，港汇公司根据合同约定为了商场的整体运营可以对商铺进行重新布局及改造，在合同届满返还时无须恢复开发商交房之状态。加之，李红未提供证据证明涉案商铺的原状。故关于李红主张恢复原状的诉讼请求，与合同约定不符，且证据不足，依法不予支持。关于李红主张占有使用费的诉讼请求，法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，李红与港汇公司签订的《海沃世贸商城委托经营管理合同》约定的委托经营期限已届满，合同到期后，李红未提供证据证明其向港汇公司协商申请选择收益，并另行签订委托经营管理合同。本院于2017年4月开始受理的同类案件中查明港汇公司已长期欠付海沃世贸商城业主租金收益，标的商家已停业并搬离商场，整个海沃世贸商城已无法正常营业，同时结合庭前到现场发现涉案商铺空置且可进入，港汇公司并未实际占有使用的现场勘查情况，加之，李红也未能提交其他证据证明合同到期后港汇公司继续占有使用涉案商铺，故李红主张占有使用费的诉讼请求，缺乏依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告淮南市港汇商业管理有限公司于本判决生效后十日内将位于安徽省淮南市龙湖路与舜耕路交汇处的海沃世贸商城内-190号、-199号商铺返还原告李红；二、驳回原告李红的其他诉讼请求。案件受理费1724元，由原告李红负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，关于将两商铺恢复原状的上诉请求，根据《海沃世贸商城委托经营管理合同》第六条第3点约定“在委托期内，乙方授权给承租人在不影响该商铺房屋结构安全的情况下，可以对商铺进行重新布局、装潢和改造，无须另行通知甲方或取得甲方的同意”以及第七条第2点第（2）小点约定“返还标准在不破坏主体结构安全的情况下，按照清洁适用状态交给甲方，无须恢复到开发商交房之状态”，港汇公司无须在合同届满返还时将商铺恢复到交房状态，且李红并未提供证据证明商铺原状的标准，因此，该项上诉请求不予支持。关于支付商铺占有使用费的上诉请求，《海沃世贸商城委托经营管理合同》约定的期限已经届满，李红并未提供证据证明其向港汇公司协商申请选择收益并另行签订委托经营管理合同，也没有证据证明《海沃世贸商城委托经营管理合同》届满后港汇公司占有使用涉案商铺的情况，因此，该项上诉请求亦不予支持。综上所述，李红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1724元，由上诉人李红负担。本判决为终审判决。审判长  陶春雨审判员  姚多生审判员  焦 波二〇一九年十月八日法官助理朱启凡书记员巫祖悦附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。