福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初2858号 原告：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：朱建荣，董事长。 委托诉讼代理人：韩兰梅，福建凌龙律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘亮亮，福建凌龙律师事务所实习律师。 被告：黄华新，男，1982年7月24日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市城厢区。 原告莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）因与被告黄华新商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建德公司的委托诉讼代理人韩兰梅、被告黄华新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建德公司向本院提出诉讼请求：1.解除建德公司与黄华新于2013年11月13日签订的合同编号为XXXXXX的《商品房买卖合同》；2.黄华新立即协助建德公司办理完成《商品房买卖合同》的备案登记、商品房预告登记、商品房抵押权预告登记等注销手续，因注销手续产生的费用由黄华新承担；3.黄华新立即向建德公司支付按商品房总价款10%计算的违约金130091.8元；4.黄华新立即偿还建德公司自2018年6月28日起至中国工商银行莆田城厢支行停止划扣之日止建德公司为黄华新向中国工商银行莆田城厢支行担保而代偿的款项，暂计至2019年3月29日代还款项为34912.56元；5.黄华新支付建德公司为追索本案债权而支出的一审律师费4000元；6.由黄华新承担本案所有的诉讼费用（含案件受理费、公告费等）。事实和理由：2013年11月13日，建德公司与黄华新经协商一致后签订了合同编号为XXXXXX《商品房买卖合同》（以下简称合同）及相关附件，该合同及附件主要约定：黄华新向建德公司购买位于莆田市荔城区镇海居委会“护城河三期”商住区B区第XX幢XXX号房的商品房，房屋面积为135.08平方米，总价为1300918元，付款方式为首付款390918元+按揭贷款910000元。附件六《合同》补充协议主要约定：1.如黄华新在还贷期间违约未按期向银行还款，导致建德公司承担连带责任的，建德公司在承担责任后有权向黄华新追偿，并由黄华新承担原告实现债权的费用如诉讼费、律师费、保全费、执行费等。同时建德公司有权将黄华新的房屋另售他人。2.因黄华新原因而导致解除合同的，黄华新应支付房款总额10%的违约金并赔偿建德公司的损失，还应承担合同注销等所有手续费用等。合同签订后，建德公司依约为黄华新办理了备案登记、商品房预登记等手续，但是黄华新却自2018年6月28日起逾期向贷款银行还贷，导致建德公司因为其承担担保责任而被银行扣款。款项被扣后，建德公司多次要求黄华新还款、按时向银行还贷，并于2018年11月9日向黄华新寄送律师函，但是黄华新仍拒不履行。黄华新以自己的行为明确表示不履行还款、还贷义务，已达到法定的合同解除条件。 黄华新辩称，1.本案诉讼当事人缺少贷款银行，房子是抵押物，中国工商银行是抵押权人，在中国工商银行在未参加诉讼情况下，应该追加中国工商银行作为第三人参加诉讼，抵押权人与本案有直接关系，有直接利害关系。2.黄华新采取按揭贷款方式向建德公司支付了全部房款，其已经履行了购房款的支付义务，建德公司没有权利解除《商品房买卖合同》，其愿意承担建德公司所垫付的利息及贷款，对于违约金是否可以参考建德公司逾期交房时所赔偿的情况适当补偿，截止到2018年6月30日建德公司其实不具备交房条件，有书面证明一份。 建德公司围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院组织黄华新进行证据交换和质证。黄华新对建德公司提供的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明复印件、《商品房买卖合同》(合同编号XXXXXXXX)及附件、莆田市商品房买卖合同备案表、房屋登记簿、《个人购房借款/担保合同》各一份、中国工商银行凭证四张、委托代理合同、律师费发票各一份均无异议，故本院予以确认并在卷佐证。对于建德公司提供的律师函、EMS邮寄单、邮件退件各一份，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 黄华新围绕其抗辩意见依法提交了证据，本院组织建德公司进行证据交换和质证。建德公司对黄华新提供的说明一份的真实性、合法性无异议，本院经审查认为上述说明系对涉案房屋的交房事宜的说明，与本案不存在关联性，故本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海办镇海居委会地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（2007）第XXXXXX号、莆国用（2007）第XXXX号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，暂定名“护城河三期”商住区Ｂ区。商品房预售许可证号为（2013）莆房许字第××号。 2013年11月13日，建德公司（出卖人）与黄华新（买受人）订立《商品房买卖合同》（编号：XXXXXXXX），约定：黄华新以总价款1300918元向建德公司购买“护城河三期”商住区B区第XXX幢XXXXXXX号的商品房一套。合同第六条关于付款方式及期限中约定：2013年11月13日前支付首付款390918元，余款910000元办理银行按揭。从开发商通知买受人到银行办理按揭之日算起，七日内必须到银行办理按揭手续，若逾期未办理银行按揭手续，则买受人必须在三日内向出卖人付清余款。合同第八条关于交付条件与期限中约定：出卖人应当在2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第二十条关于文书送达的约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同附件六：合同补充协议第二条若买受人以商品房抵押（按揭）贷款方式支付购房款第3款第6项约定：如买受人在还贷期间违约未按期向银行还款，导致出卖人承担连带责任的，出卖人在承担责任后有权向买受人追偿，并由买受人承担出卖人实现债权的费用如诉讼费、律师费、保全费、执行费等。同时出卖人有权将买受人的房屋另售以偿还贷款。第四条关于合同中涉及退房（解除合同）的约定第2款中约定：因买受人原因而致解除合同的，买受人应支付房款总额10%的违约金并赔偿出卖人的损失，还应承担合同注销等所有手续费用。第十一条中约定：买受人保证《商品房买卖合同》正文前所载的买受人及其代理人的地址、邮政编码、联系电话等内容真实有效，如有变更，应在变更之日起7日内以书面方式通知出卖人，否则，有关通知等未能送达的责任由买受人自行承担。出卖人发出的通知等信件的投邮之次日视为送达日期。建德公司与黄华新签订的上述《商品房买卖合同》经莆田市住房和城乡建设局登记备案。涉案商品房于2015年1月5日办理了预购商品房预告登记，权利人为黄华新；2015年2月16日办理了预购商品房抵押权预告登记，权利人为中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行。涉案商品房尚未交付给黄华新使用，且涉案商品房的权属证书也尚未转移登记至黄华新名下。 2015年2月16日，黄华新（借款人暨抵押人）、建德公司（保证人）与中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行（以下简称工商银行城厢支行）签订编号A:[闽]字[莆田]行[城厢]支行[2015]年[XXXXX]号《个人购房借款/担保合同》（以下简称借款合同），约定：黄华新通过按揭贷款方式购买上述商品房，按揭贷款金额为910000元，贷款期限为240个月，建德公司提供阶段性连带责任保证：保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。贷款后，因黄华新未按照借款合同约定偿还借款本金及利息，工商银行城厢支行分别于2018年6月28日、2018年12月27日、2019年3月29日自建德公司的账户中扣划了5820.23元、12013.51元、17078.82元代偿黄华新拖欠的贷款本息等款项。2018年11月9日，福建凌龙律师事务所接受建德公司的委托向黄华新邮寄律师函，告知黄华新因其自2018年6月起未按期向贷款银行还款，导致贷款银行要求建德公司承担连带责任。至2018年6月份止，贷款银行划扣了建德公司保证金账户金额共计5820.23元。并通知黄华新在收到律师函后3日内向建德公司偿还上述款项。但黄华新未签收上述邮件。后建德公司与福建凌龙律师事务所签订《委托代理合同》，就建德公司与黄华新商品房买卖合同纠纷一案委托福建凌龙律师事务所律师代理诉讼活动。2019年5月29日，福建凌龙律师事务所出具发票一份，记载收取了律师代理费4000元。现因黄华新至今未向建德公司偿还建德公司代偿的银行贷款款项，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，建德公司与黄华新签订的《商品房买卖合同》以及双方与工商银行城厢支行签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。黄华新在办理银行按揭贷款后，未能按借款合同约定按时向工商银行城厢支行返还借款本息，致使建德公司承担保证责任，工商银行城厢支行从建德公司的账户中扣划了共计34912.56元用于归还黄华新逾期未付的借款本息等款项，依据黄华新与建德公司签订的合同附件六《合同补充协议》第二条第3款第6项的约定，黄华新的行为已构成违约，建德公司有权请求黄华新偿还建德公司承担保证责任代为偿还的借款本息等款项及承担建德公司实现债权而支出的律师费，故建德公司诉讼请求黄华新偿还建德公司因承担保证责任而代为偿还的贷款款项等共计34912.56元及支付因本案支出的律师费4000元，具有事实和合同依据，且黄华新对建德公司的上述诉讼请求亦无异议，故对上述诉讼请求本院予以支持。本案争议焦点为黄华新逾期还贷导致建德公司账户被工商银行城厢支行划款用于偿还黄华新逾期未还的贷款款项能否使得建德公司享有《商品房买卖合同》的解除权的问题。本院经审查认为，本案中，《商品房买卖合同》并未明确在黄华新逾期偿还银行贷款导致建德公司承担保证责任时，建德公司享有《商品房买卖合同》的解除权；现黄华新已经依约支付了全部购房款，建德公司作为卖方的商品房买卖合同目的已经实现，虽然黄华新存在逾期未还贷款的违约行为，但黄华新在逾期还贷后已能够自行返还后续的银行按揭贷款，故黄华新的上述行为尚未达到法定的合同解除条件；因此，建德公司在黄华新已经履行完毕主合同义务、且未达到法定的合同解除条件的情况下要求解除《商品房买卖合同》，有违公平及诚实信用原则，缺乏事实和法律依据，建德公司的上述诉讼请求不能成立，同理，建德公司基于合同解除而诉讼请求黄华新协助其办理相关注销手续、承担注销手续产生的费用及支付解除合同的违约金130091.8元亦丧失合法基础，故本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、黄华新应在本判决生效之日起十日内偿还给莆田市建德房地产开发有限公司因承担保证责任而代偿的购房借款本息等共计34912.56元； 二、黄华新应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市建德房地产开发有限公司因实现债权支出的律师费4000元； 三、驳回莆田市建德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16508元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担15735元，黄华新负担773元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  郑绍平 人民陪审员  吴剑珊 二〇一九年十月十八日 书 记 员  曾徐艳 附注法律条文 《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一主请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -10-