黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0604民初1369号原告：冯滨，男，1967年12月24日出生，汉族，住大庆市让胡路区。被告：关春霞，女，1970年11月5日出生，汉族，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：张玉玲，黑龙江欲凌律师事务所律师。被告：关茂中，男，1946年3月10日出生，满族，住大庆市让胡路区。被告：穆桂芬，女，1945年2月22日出生，汉族，住大庆市让胡路区。原告冯滨与被告关春霞、关茂中、穆桂芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月21日，公开开庭进行了审理，原告冯滨、被告关春霞及委托诉讼代理人张玉玲到庭参加诉讼，被告关茂中、穆桂芬经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。冯滨向本院提出的诉讼请求:1.要求依法确认大庆市××风××区××室房屋归原告所有；2.诉讼费由被告承担。庭审中经法庭释明，原告变更诉讼请求为解除房屋租赁关系，返还案涉房屋，返还前按照每月1414元向原告支付租金。事实和理由：2016年8月1日，原告在银行贷款购买一处房屋，位于大庆市××风××区××室，房屋登记在原告冯滨名下，房屋所有权证号为NA790560,国有土地使用证号为大庆国用（2016）第040115933.被告穆桂芬与关茂中是夫妻、关春霞是其女儿，原告与关春霞是朋友关系，关春霞在2016年9月租用该房屋，双方没有签订租赁合同，因原告需要每月偿还房贷1414元，所以原告每月收取关春霞房屋租金1414元，关春霞按月支付。2018年5月，原告发现出租的房屋由穆桂芬与关茂中居住，但原告确联系不到关春霞，故原告要求穆桂芬与关茂中迁出房屋，但其拒不迁出，经大庆市让胡路区乘风治安纠纷人民调解委员会调解双方也达不成一致意见，故原告诉至法院。关春霞辩称，原、被告之间没有租赁关系，不同意支付租金和返还房屋，理由是：该房屋是被告关春霞购买的，从该房屋与卖房人商谈价格到房屋中介合同的签订及定金的交付、贷款的办理、向银行还款的一切与房屋买卖有关的权利和义务均由关春霞行使和承担，与原告没有任何关系。2.在购买房屋时，是2016年6月而不是8月，从原告都不知道房屋的购买时间看该房屋的购买就不是出于原告的意思表示，而是被告关春霞实施的行为。3.由于关春霞与冯滨是同居男女朋友关系，关春霞因收入较低，购买争议房屋时没有获得银行贷款购房通过的权限，所以原告同意以其名义，关春霞自行出资，自行还款，贷款购得争议房屋。经银行审核，每月需还贷款1414.07元，所以从贷款下发日起一直是由关春霞交付冯滨1414.07元，然后用冯滨的银行卡还给银行贷款，期间因关春霞不在大庆工作一段时间，是由关春霞的父母关茂中、穆桂芬代为还款，至2019年9月20日已还款37期，共计还款52787.79元，并不是向原告所说每月原告所收到的1414.07元是租金，因为大庆市的房屋各地段的租金均是由参照标准，每个月如果1400元，一年的租金为17000元，不符合租金标准，也不符合租金交纳的习惯。而且，原、被告双方没有签订租赁合同，并且2016年9月开始至2018年5月一年半的时间，本案的被告所交给原告的款项均是用于偿还银行贷款。2018年5月原、被告之间产生矛盾，原告停止收取被告交给其的1414.07元，称只要不通过原告银行贷款不能顺利偿还，银行就把房屋收回，原告要让被告人财两空，被告无奈之下，重新向银行申请贷款，一直履行至今。所以双方之间是合同法规定的无名合同，通过购房的一系列履约行为足以证明被告关春霞是争议房屋的购买人，本案原告只是出具个人的购房条件帮助被告购房，因为当时是热恋中的朋友关系，不能因为没有结婚就违反事先的约定，故请求法院驳回原告的诉讼请求。另外被告关茂中与穆桂芬是与其女儿关春霞一起生活，与本案无关。关茂中、穆桂芬未出庭，亦未提交书面答辩意见当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：原告提交的证据：1.房屋产权管理部门公告复印件一份、让胡路区丢失公告复印件一份（复印件与原件核对无异，原件当庭退回），欲证明涉案房屋所有权系原告所有。被告关春霞的质证意见为，对真实性无异议，对证明的问题有异议，根据原告提供的证据，是2018年9月12日发布的丢失公告，但原告至今没有领取房屋的所有权证，不代表该房屋能登记至其名下。原告属于虚假发布丢失公告，原告明知房屋的产权证并未丢失。本院对该证据的真实性予以综合认定。2.借条复印件2张，欲证明被告关春霞向原告借款用于偿还房屋贷款。被告关春霞的质证意见为，对真实性及证明的问题均有异议，该两份借条与本案无关，按照原告陈述就该借款已经向法院诉讼，应该是民间借贷关系，从而可以证明被告关春霞向原告借过钱，但是否用于偿还贷款并不清楚，根本没用于偿还贷款。本院对该证据结合全案予以综合认定。3.中国工商银行放款凭证复印件1张、主机查询信息复印件1张、个人信用报告复印件1张、借记卡账户历史明细清单复印件1张，欲证明关春霞每月偿还我1414元，该笔钱为房屋租金。被告关春霞的质证意见为，对真实性无异议，对原告要证明每月关春霞向其交1414.07元也无异议，关春霞确实每月交给原告以上款项，原告也都将此款交给银行，由银行直接划款，但从2018年的9月20日以后都是关春霞或其母亲穆桂芬、其父亲关茂中直接还给的银行，这些还款数额能够直接证明双方之间就是存在借名购买房屋法律关系，而不是房屋租赁关系。如果是租赁关系，原告为什么在2018年9月20日将用于该房屋还贷的银行卡收回不让被告使用，被告没有办法只能申请银行自行还款。本院对该证据的真实性予以认定。4.行政处罚决定书复印件。证明：房屋是我的，我回自己家，让被告的弟弟打了。被告关春霞的质证意见为，对真实性有异议，原告提交的是复印件，同时该行政处罚决定书不能证明原告主张的租赁关系。因原告未提供原件，本院对该组证据的真实性无法认定。被告关春霞提交的证据：1.房地产买卖契约、定金收条复印件各一份、收据复印件一份（复印件与原件核对无异，原件当庭退回），欲证明2016年6月30日关春霞与卖房人杨小艳签订房地产买卖契约，购买位于大庆市××风××区××室房屋，房屋总价款17万元，关春霞先交付5000元定金，其余贷款支付。贷款额度18万元。该合同可以证明买房人为关春霞。合同第三页第六条双方约定卖房人同意关春霞以冯滨的名义进行按揭贷款，也同意将房屋过户给冯滨。2016年8月6日关春霞交纳中介费5000元。原告冯滨的质证意见为，对真实性无异议，对证明的问题有异议，贷款的时候关春霞是房屋中介公司的职工，关春霞没有通过我签订契约，是中介先行垫付5000元，再从贷款中将5000元扣除。本院对该组证据的真实性予以确认。2.房屋所有权证及土地使用证复印件各一份、契税发票收据复印件5张（复印件与原件核对无异，原件当庭退回），欲证明涉案房屋是关春霞所购买，所以房屋所有权证及土地使用证从过户之日起一直在关春霞手中保管。冯滨的质证意见为，对真实性无异议，对所证明的问题有异议，关于办理房屋的相关手续我都是委托关春霞办理的。本院对该组证据的真实性予以确认。3.房屋2017-2018年物业及采暖费复印件4张及水电费票据复印件15张（复印件与原件核对无异，原件当庭退回），欲证明关春霞为涉案房屋的实际所有权人，履行了交纳房屋物业采暖水电费的义务，交款时均是穆桂芬代关春霞交的。冯滨的质证意见，对真实性无异议，对证明的问题有异议，关春霞租的房屋所以都应该由关春霞交纳。对该组证据本院节结合全案综合认定。4.工商银行个人贷款当期归还凭证复印件13张，欲证明原告不通过银行卡还钱后，关春霞按月偿还贷款。原告的质证意见为，对真实性无异议，对证明的问题有异议，应该由关春霞偿还，因为是她租的房屋。本院对该组证据的真实性予以确认。被告关茂中、穆桂芬未向法庭提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2016年6月30日，被告关春霞与杨小艳签订了《房地产买卖合同》，购买了坐落于让胡路区××风××区××单元102市房屋，房屋成交价为17万元，定金5000元，双方在合同中特别约定：“由于乙方（关春霞）申请银行商业贷款未通过审核，甲方同意乙方（关春霞）借用冯滨名义进行按揭贷款事宜”，当日，杨小艳为关春霞出具收到定金的收条。二、案涉的房屋所有权证及土地使用证、契税发票收据在本案中在被告关春霞处，原告认可契税由关春霞交付的事实，但主张“关于办理房屋的相关手续我都是委托关春霞办理的”。三、2016年中国商银行股份有限公司大庆乘风支行向原告冯滨发放个人二手住房购置贷款18万元。还贷卡号冯滨账户。原告认可每月还贷金额1414元，由关春霞支付，但主张“该笔钱为房屋租金”本院认为：原告主张借解除房屋租赁合同，返还房屋，并支付返还房屋前的租金。原告对租赁合同的成立负有举证责任。原告主张没有与被告签订租赁合同的原因为“被告没有要求我签订房屋租赁合同”，并主张租金的确定标准“当时约定每月贷款还款数额为租金”，通过庭审可以确认，案涉贷款的还款方式为由关春霞按月打钱通过冯滨的账号支付，即原告主张租金每月支付一次。综合考量，原告主张的房屋租赁合同不符合通常的交易习惯，一、为口头合同，没有采用更常见的书面形式；二、租金标准没有参照周边租赁市场价格确定，而是依据还贷金额确定，不符合通常习惯，且每月1414元的标准高于正常租金；三、房租按月支付，没有像通常按年支付；四、没有约定租期。关于房屋租赁合同，原告没有提交其他证据。反观被告关春霞的抗辩理由该房屋是被告关春霞购买的，被告提交了房地产买卖契约、定金收条、收据、房屋所有权证及土地使用证、契税发票收据等证据，在其提交的房地产买卖合同中买房人为关春霞，且该合同特别约定：“由于乙方（关春霞）申请银行商业贷款未通过审核，甲方同意乙方（关春霞）借用冯滨名义进行按揭贷款事宜”，能够形成完整的证据链条，并能能够解释为何案涉贷款的还款方式为由关春霞按月打钱通过冯滨的账号支付。两相对照，原告主张证据不足且不符合通常房屋租赁习惯，被告关春霞抗辩理由合理。故，本院对于原告主张的存在房屋租赁的事实不予采信，对于原告的诉讼请求不予支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告冯滨的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元由原告冯滨负担，原告预交案件受理费2178元，退回原告2078元。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  张海涛人民陪审员  王秀英人民陪审员  赵淑坤二〇一九年十月二十三日书 记 员  孙美琪附相关法律条款：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。