北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初13975号原告（反诉被告）：北京宁静佳园文化娱乐有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡周庄嘉园****商业楼******。法定代表人：刘黎，执行董事。委托诉讼代理人：贺雨真，北京市正皓律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘智勇，男，1969年11月1日出生，汉族，北京宁静佳园文化娱乐有限公司员工，住湖北省孝感市孝**。被告（反诉原告）：北京嘉信博润文化发展有限公司，，住所地北京市朝阳区周庄嘉园东里**楼****法定代表人：陈博润，总经理。委托诉讼代理人：秦巍，北京市达实律师事务所律师。第三人:杨必路，男，1984年9月1日出生，汉族，北京杨氏顶立餐饮管理有限公司经理，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京宁静佳园文化娱乐有限公司（以下简称宁静佳园公司）与被告（反诉原告）北京嘉信博润文化发展有限公司（以下简称嘉信博润公司）、第三人杨必路房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。宁静佳园公司之法定代表人刘黎及其委托诉讼代理人刘智勇、嘉信博润公司之法定代表人陈博润及其委托诉讼代理人秦巍以及杨必路到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宁静佳园公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认宁静佳园公司与嘉信博润公司2017年5月8日签订的《房屋租赁合同》、2018年4月28日签订的《补充协议》为无效合同；2、判令嘉信博润公司返还因其根本违约和合同无效而收取的2017年5月8日至2018年8月8日保证金375000元、物业费112348元、房租175万元，共计款2237348元以及利息，利息以1178035元为基数，自2017年7月8日开始计算至结案止；以75万元为基数，自2018年7月8日开始计算至结案止；以309313元为基数，自2018年8月8日开始计算至结案止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算；3、判令嘉信博润公司赔偿因其根本违约和合同无效而导致宁静佳园公司的装修和其他投入共计100万元损失以及利息自2017年7月8日开始计算至结案止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算；4、判令嘉信博润公司支付因其根本违约的违约金375000元。事实和理由：2017年5月8日，宁静佳园公司与嘉信博润公司签订《房屋租赁合同》时，嘉信博润公司对房屋权属性质只字不提，故意隐瞒与订立合同有关的房屋权属性质的重要事实，采取欺诈的手段让宁静佳园公司签约交保证金和投入装修。在办理营业执照过程中，宁静佳园公司发现该房屋是嘉信博润公司在朝阳区十八里店乡周庄村集体土地上违法进行的商业开发，嘉信博润公司非法出租不但构成根本违约，甚至涉嫌非法经营犯罪。经过长时间的交涉，嘉信博润公司竟然以停电的手段来进行威胁，逼迫宁静佳园公司签订补充协议对其违法行为进行确认。由于嘉信博润公司房屋的权属性质的问题导致宁静佳园公司五个半月才办理营业执照，多次被执法部门停业整顿，因为房屋性质问题的纠纷，嘉信博润公司多次给予停水停电，运营期间造成宁静佳园公司巨额亏损，因为上述原因，根本实现不了合同的目的，以致成诉。《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”《中华人民共和国城市房地产管理法》第9条规定：“城市规划内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。”《中华人民共和国合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效；1、一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；……3、以合法形式掩盖非法目的的……5、违反法律、行政法规的强制性规定。”嘉信博润公司在周庄村集体土地上进行商业开发和商用出租的行为明显违反了上述法律规定，该商业楼应该属于强制拆除的对象，嘉信博润公司无权进行商业出租，其出租行为不仅无效而且还违法。《中华人民共和国民法通则》第92条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第131条规定：“返还的不当利益，应当包括原物或原物所生的孽息。”《中华人民共和国合同法》第42条规定：“当事人在订立合同的过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任……2、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况……”第56条规定：“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据以上法律规定，嘉信博润公司的行为构成了根本违约，合同为无效合同，嘉信博润公司应当向宁静佳园公司返还因为该无效合同所取得的保证金、物业费和房租等不当得利，赔偿宁静佳园公司的一切损失和违约金，以及利息。嘉信博润公司辩称：一、双方于2017年5月8日签订《房屋租赁合同》和2018年5月14日签订的《补充协议》合法有效，但已于2018年10月8日解除。1、北京市朝阳区十八里店乡周庄嘉园D区1号商业楼X号房屋（以下简称涉案房屋）属十八里店乡集体资产，不属于违法建筑，由朝阳区十八里店乡人民政府授权嘉信博润公司租赁经营，嘉信博润公司有权就涉案房屋进行租赁经营及与宁静佳园公司签署《房屋租赁合同》和《补充协议》。2、涉案房屋的性质宁静佳园公司在签订租赁合同时是完全知情和接受认可的，在2018年5月14日《补充协议》第3条中约定：“宁静佳园公司自始知晓房屋租赁合同中的所租标的物的权属性质，并认可该房屋租赁合同项下宁静佳园公司应履行的全部义务”。3、宁静佳园公司迟延支付租金、违反约定将承租房屋转租已违反合同约定，构成违约，应按照合同9.10、12.4、12.6、12.7的约定承担违约责任，双方合同已于2018年10月8日解除。二、宁静佳园公司装修期就已实际营业，经营中私自变更经营性质为棋牌，后期发生的停业系经营范围按自变更和装修未通过消防验收所致，与嘉信博润公司无关，应自行承担全部责任。依据合同约定经营范围为茶馆，宁静佳园公司擅自变更经营性质为棋牌，因此产生的责任理应自担。宁静佳园公司装修未通过消防验收，因此被处罚，非嘉信博润公司原因，嘉信博润公司整体商业楼已于2017年2月27日通过消防验收合格。三、对宁静佳园公司提出实际面积与合同面积不相符的起诉意见不予认可。涉案房屋不存在面积不相符问题，宁静佳园公司要求嘉信博润公司支付违约金无合同及法律依据。双方在2017年5月8日签订《房屋租赁合同》1.2条已确认涉案房屋建筑面积650平方米，2018年5月14日《补充协议》第5条中约定：“双方一致认可房屋租赁合同中第1.2条约定的建筑面积为650平方米”。两次合同宁静佳园公司均已对合同约定面积进行确认。四、宁静佳园公司迟延支付租金、违反约定将承租房屋转租已违反合同约定，构成违约，应按照合同9.10、12.4、12.6、12.7的约定承担违约责任，嘉信博润公司有权依据合同约定不予退还保证金。合同依据：12.4条约定：“双方在本合同履行期间不得随意终止，如因宁静佳园公司原因造成本合同终止，需提前60天以书面形式申请，赔偿嘉信博润公司相当于当年度三个月租金的违约金，且嘉信博润公司有权不退还宁静佳园公司已交保证金及预付剩余租金，并在合同解除后五日内退场。”五、涉案房屋合同已解除，但至今宁静佳园公司始终未能按约定时间向嘉信博润公司腾退房屋，故应继续承担支付房屋占用费及物业费的责任。六、嘉信博润公司未采取断水断电措施。嘉信博润公司经营管理的整个商业楼的用水是一个总闸，不存在单独停水的可操作性。电是预付费充字供电，没有费用自动跳闸断电，非嘉信博润公司操作。七、违约不存在，请求支付违约金无事实和法律依据。综上，请求法院依法查明本案事实后，驳回宁静佳园公司的诉讼请求。嘉信博润公司向本院提出反诉请求：1、确认双方于2017年5月8日签订《房屋租赁合同》和2018年5月14日签订的《补充协议》已于2018年10月8日解除；2、判决宁静佳园公司向嘉信博润公司立即支付自2018年9月8日至2018年10月7日拖欠的房屋租金125000元，支付逾期付款违约金至实际支付之日止（自2018年9月8日起至2018年9月22日止每天按逾期未支付金额的千分之三计算，自2018年9月23日起按逾期未支付金额的千分之五计算至实际支付止；3、判决宁静佳园公司向嘉信博润公司支付违约金375000元；4、判决宁静佳园公司立即向嘉信博润公司腾退涉案房屋三层325平米，支付房屋占用费（自2018年10月13日起至2018年10月18日占用房屋650平米，房屋占用费为年租金150万元/365天×6天=23657.54元，自2018年10月19日起至实际腾退之日止，占用嘉信博润公司房屋面积325平米，占用费按年租金150万元/2/365天=2054.79/天计算至实际支付之日止）；5、判决宁静佳园公司支付拖欠水费2356元。事实和理由：宁静佳园公司起诉嘉信博润公司房屋租赁合同纠纷一案经由朝阳法院受理立案，案号（2019）京0105民初X号，嘉信博润公司就同一合同关系提起反诉。嘉信博润公司与宁静佳园公司于2017年5月8日签订《房屋租赁合同》和《补充协议》各一份。租赁合同约定：嘉信博润公司将涉案房屋出租给宁静佳园公司使用，房屋建筑面积650平米，经营范围为茶馆，租赁期限5年，自2017年7月8日起至2022年7月7日止。第一、二年的年租金150万元，保证金375000元，支付期限为合同签订后三日内，房屋租金以半年为支付标准，每6个月支付一次。宁静佳园公司在2017年5月11日前只支付了25万元，应付未付930250元。2017年6月19日至2017年7月7日期间，分6笔才将拖欠的费用付清，实际付清日比应付日拖延了57天。9.10约定宁静佳园公司不得将承租房屋或部分承租房屋转让、转租或以其他方式交与第三方使用或与他人共同使用，否则视为违约，按照12.4对嘉信博润公司进行赔偿。12.2约定未按照本合同规定交付各项费用时，迟延支付天数不超过15日的（含15日），每逾期一日违约金为未按期交付费用的千分之三计算；若迟延天数超过15日不足30日（含30日）的，每逾期一日违约金为未按期交付费用的千分之五计算，迟延支付天数超过30日的，嘉信博润公司有权终止本合同。12.4约定双方在本合同履行期间不得随意终止，如因宁静佳园公司原因造成本合同终止，需提前60天以书面形式申请，赔偿嘉信博润公司相当于当年度三个月租金的违约金，且嘉信博润公司有权不退还宁静佳园公司已交保证金及预付剩余租金，并在合同解除后五日内退场。12.6和12.7分别就违约行为及承担的违约责任进行详细约定。合同履约中，宁静佳园公司违反合同约定及诚信原则，不仅发生数次迟延支付租金的违约行为，至反诉日仍拖欠125000元租金未偿付。而且暗中操作将承租房屋转租第三方使用，与第三方签订租赁合同，收取租金和保证金，赚取租金差价，严重违反与嘉信博润公司的合同9.10、12.4、12.6、12.7约定。为此，2018年10月8日，嘉信博润公司向宁静佳园公司发出《解除租赁合同通知书》，通知解除双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，宁静佳园公司应在2018年10月12日前将承租房屋腾退、结清全部拖欠费用。宁静佳园公司收到通知后，至今未履行偿付及腾房义务，非法占有使用至今。嘉信博润公司认为，宁静佳园公司迟延支付租金、违反约定将承租房屋转租已违反合同约定，构成违约，应按照合同9.10、12.4、12.6、12.7的约定承担违约责任，请求法院在依法查明本案事实后依照合同法第一百一十五条之规定，做出公正裁决。宁静佳园公司辩称：我方认为房屋租赁合同和补充协议无效。2018年9月8日至2018年10月7日拖欠的房租125000元。2018年9月14日，嘉信博润公司拒绝我公司充电费，导致我公司营业停止，因此嘉信博润公司要求我公司支付此期间的租金没有依据。不同意支付违约金,因为是嘉信博润公司违约,嘉信博润公司的合同无效且违约给我方停电，在我方只欠房租6天的情形下就给我方断电拒绝我方充电,因此应该是嘉信博润公司违约给我方违约金。嘉信博润公司擅自将涉案房屋的一层和二层租给案外人构成违约，三层的房屋没有腾退有两个原因，第一是我方要腾退的时候物业不让我方腾退，第二是因为本案没有结果，第三是事实上嘉信博润公司早就已经将我方的物品变卖腾空了，涉案房屋已经是个空房了，因此嘉信博润公司要求我公司腾退没有依据。关于水费的问题,水电费都由物业控制,如果我方不交水电费,会由物业公司断水断电,而且我方也预交了一年的物业费，因此不存在拖欠水电费的情形。综上，嘉信博润公司的反诉与事实不符,请求驳回嘉信博润公司的反诉。杨必路述称：我与宁静佳园公司是租赁关系,没有合作关系,宁静佳园公司将涉案房屋的二层出租给我。后来宁静佳园公司与嘉信博润公司有纠纷导致停电我经营不了，所以我后期就和嘉信博润公司签订了租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年5月8日，嘉信博润公司与刘某签订房屋租赁合同，约定嘉信博润公司将涉案房屋出租给刘某，合同约定涉案房屋建筑面积为650平方米，为简装钢结构房屋，合同载明双方已对面积数值予以确认，无异议。合同约定刘某经营范围是茶馆，涉案房屋仅供刘某在合法范围内从事经营活动，该经营范围以工商行政管理机关核准及双方约定内容为限。合同约定租赁期限自2017年7月8日至2022年7月7日，免租期自2017年5月8日至2017年7月7日；第一、第二年度租金标准为年租金150万元，每6个月支付一次，第一期租金于该合同签订后3日内支付，以后租金于上期租金到期前20工作日前支付；合同保证金375000元，刘某不得用保证金冲抵其租赁期间的固定费用及其他款项。合同还约定，刘某未经嘉信博润公司书面同意，擅自将涉案房屋或部分涉案房屋交与、转租或转让给第三者使用或与第三者共同使用，嘉信博润公司有权收回租赁房屋并终止该租赁合同。同日，嘉信博润公司与刘某签订《物业服务协议》，约定涉案房屋年物业服务费47450元，免租期物业服务费7800元。2018年4月7日，宁静佳园公司与杨必路签订《北京朝阳宁静佳园文化娱乐有限公司一至二楼内部入股承包合同》，约定宁静佳园公司将涉案房屋一至二楼出租给杨必路经营餐饮服务，租期自2018年6月1日至2022年5月30日，第一、第二年年租金882000元。宁静佳园公司用一至二楼装修和设备入股，第一、第二年固定分红10万元。2018年5月14日，嘉信博润公司、宁静佳园公司、刘某、刘黎签订了补充协议，约定宁静佳园公司承担前述房屋租赁合同和该协议项下的全部权利义务。2018年6月28日，宁静佳园公司与嘉信博润公司签订《物业服务补充协议》，约定涉案房屋年物业服务费为59313元。2018年10月8日，嘉信博润公司向宁静佳园公司发出《解除租赁合同通知书》，认为宁静佳园公司存在逾期支付租金、转租等严重违约行为，通知宁静佳园公司从即日起解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。2018年10月18日，嘉信博润公司于杨必路签订《房屋租赁合同》，约定嘉信博润公司将涉案房屋第一层、第二层（建筑面积共计350平方米）出租给杨必路，租期自2018年11月19日至2019年11月18日，免租期自2018年10月19日至2018年11月18日。经询，双方均认可宁静佳园公司已向嘉信博润公司支付租金至2018年9月7日，支付物业管理费至2019年7月7日，支付保证金375000元。又询，宁静佳园公司称其于2018年9月15日腾空涉案房屋。嘉信博润公司称其于2018年9月发现宁静佳园公司不在涉案房屋内经营。庭审中，宁静佳园公司申请对涉案房屋中由其装修部分的价值和涉案房屋建筑面积进行鉴定，后又撤回鉴定申请。庭审中，宁静佳园公司提交了合同及支出证明单，证明其为涉案房屋支出装修及设备费用1018191.6元。嘉信博润公司对该证据真实性不予认可。宁静佳园公司还提交了微信聊天记录，证明嘉信博润公司自2018年9月15日涉案房屋停止供电。嘉信博润公司对微信聊天记录部分认可，但不认可证明目的。嘉信博润公司提交了《撤店结算单》，证明宁静佳园公司拖欠水费2356元，宁静佳园公司认为无其人员签字确认，对其真实性不予认可。以上事实，有相关书证及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现无证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，故本院确认宁静佳园公司与嘉信博润公司就涉案房屋订立的房屋租赁合同无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。宁静佳园公司应当向嘉信博润公司返还涉案房屋，嘉信博润公司应当向宁静佳园公司返还其已支付的履约保证金375000元。因合同无效，故双方分别要求按照合同约定向对方主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因嘉信博润公司于2018年10月18日与杨必路签订房屋租赁合同将涉案房屋第一层和第二层（350平方米）出租给杨必路，现嘉信博润公司要求宁静佳园公司支付2018年9月8日至2018年10月7日拖欠的租金，本院按照双方约定租金标准支持该期间房屋占用费67307.69元。关于涉案房屋第三层，宁静佳园公司作为承租人未提交证据证明其将涉案房屋返还给嘉信博润公司。嘉信博润公司认可其于2018年9月发现宁静佳园公司不在涉案房屋内经营，则嘉信博润公司亦应在合理期间内将涉案房屋第三层收回，避免损失扩大，未及时收回扩大损失的，由其自行负担，本院酌情确定宁静佳园公司按照双方约定租金标准向嘉信博润公司支付涉案房屋第三层2018年9月8日至2018年11月7日期间房屋占用费115384.62元。相应的，嘉信博润公司应当退还宁静佳园公司涉案房屋第一层和第二层2018年10月8日至2019年7月7日期间物业费23953.33元、涉案房屋第三层2018年11月8日至2019年7月7日期间物业费18250.15元。嘉信博润公司要求宁静佳园公司支付拖欠水费2356元，但其提交的证据不足以证明存在拖欠水费的事实及其数额，故其该项诉讼请求，本院不予支持。合同被确认无效后，双方应当根据过错承担缔约过失责任。宁静佳园公司与嘉信博润公司对于合同无效均存在过错。宁静佳园公司申请对涉案房屋由其进行装修的价值进行鉴定后又撤回申请，其提交的证据不足以证明其支出装修建设费的实际数额，但考虑其确已对涉案房屋进行装修，损失必然存在，本院根据宁静佳园公司装修费用证据，综合考虑合同无效的过错、合同约定的租赁期间和实际履行期、营业面积等事实，酌定嘉信博润公司向宁静佳园公司赔偿装修损失10万元。宁静佳园公司要求嘉信博润公司支付利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京宁静佳园文化娱乐有限公司与北京嘉信博润文化发展有限公司就北京市朝阳区十八里店乡周庄嘉园D区1号商业楼X号房屋订立的房屋租赁合同无效；二、北京嘉信博润文化发展有限公司于本判决生效后七日内返还北京宁静佳园文化娱乐有限公司保证金三十七万五千元、物业费四万二千二百零三元四角八分；三、北京宁静佳园文化娱乐有限公司于本判决生效后七日内支付北京嘉信博润文化发展有限公司房屋占有使用费一十八万二千六百九十二元三角一分；四、北京嘉信博润文化发展有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京宁静佳园文化娱乐有限公司装修损失十万元；五、驳回北京宁静佳园文化娱乐有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京嘉信博润文化发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37539元，由北京宁静佳园文化娱乐有限公司负担32486元（已交纳），由北京嘉信博润文化发展有限公司负担5053元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费7376元，由北京嘉信博润文化发展有限公司负担6157元（已交纳），由北京宁静佳园文化娱乐有限公司负担1219元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 赵 佳审 判 员 赵 靓人民陪审员 孙 春二〇一九年十月三十一日书 记 员 陈逢源-14--15-