贵州省岑巩县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2626民初144号原告：罗本银，男，侗族，1970年5月15日出生，住贵州省岑巩县。委托诉讼代理人：刘治飞，广东凡立（东莞）律师事务所律师。被告：贵州大置业房地产开发有限公司，统一社会信用代码91522626709574394Q，住所贵州省黔东南州岑巩县新兴滨河西路**。法定代表人：赵树发，系该公司总经理。委托诉讼代理人：姚颢，男，1973年8月4日出生，侗族，住贵州省岑巩县。系该公司法律事务部主任。原告罗本银诉被告贵州大置业房地产开发有限公司（以下简称“大置业房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗本银及其委托诉讼代理人刘治飞、被告大置业房开公司委托诉讼代理人姚颢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗本银向本院提出诉讼请求：1、判令大置业房开公司承担逾期不提供办理商品房转移登记手续致罗本银至今未能办理商品房产权证书的违约责任，赔偿罗本银违约金155000.00元(逾期违约金按已付购房价款日1‰从2014年7月1日起计算至2018年8月31日止，共308488.00元，超出本案诉讼请求部分的违约金额罗本银保留另行追究的权利)；2、本案诉讼费由大置业房开公司承担。事实与理由:2012年,原、被告双方签订经贵州省岑巩县房地产管理办公室登记备案(备案号0000527号)的《商品房预售合同》，该《合同》约定，罗本银(买受人)以总价202686.00元购买大置业房开公司(出卖人)开发的“岑巩县新兴中心市场第二期改造工程”项目房号为“E-5-1”面积为20.88平方米的商业营业用房(商铺)。该《合同》第二十二条约定，大置业房开公司(出卖人)应于2014年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，登记后30个工作日内向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书；该条同时约定出卖人不能在约定日期交付办理商品房转移登记的有关文书至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款1‰的违约金。《商品房预售合同》签订后，罗本银依《合同》约定向大置业房开公司支付了全部购房价款，大置业房开公司却一直未向罗本银提供和交付办理商品房产权转移登记的相关法律文书，致使罗本银作为买受人至今仍无法办理所购商铺的产权。原、被告之间形成了商品房买卖合同关系，大置业房开公司作为出卖人，转移房屋所有权于买受人是其销售商品房的法定义务。虽经罗本银多次要求，大置业房开公司迄今仍不向罗本银交付办理商品房产权转移登记的相关法律文书，其怠于履行合同义务的行为，违反《合同》和法律关于办理产权登记的规定，应依照《合同》约定和法律规定承担违约责任。为此，罗本银特诉至法院。被告大置业房开公司辩称，1、该公司就本案涉诉工程项目已于2014年3月21日竣工验收合格并取得竣工规划认可证，于2014年4月18日通过电话及在公司显眼处张贴通知的形式告知所有业主可前来大置业房开公司领取办理房产证的相关资料，该公司工作人员亦通过手机短信通知了罗本银。且该涉案工程项目在2015、2016年已有部分业主办理了房产证，因此，大置业房开公司早已具备向罗本银提供办理产权登记的条件，罗本银不去大置业房开公司领取办理产权登记的资料而未办理产权登记，是其对自己权利的放弃，与大置业房开公司无关。2、合同约定大置业房开公司应在2014年4月31日前具备买受人可以办证的相关资料，其相关诉讼权利应当从2014年5月1日起计算至2017年4月31日，但罗本银向大置业房开公司主张承担延期交付提供办证资料违约金的时间已超过4年有余，超过了诉讼时效。3、原、被告签订商品房预售合同时，由于工作人员笔误将日违约金签为1‰，该违约金过高，如大置业房开公司存在违约情况，请法庭调整。4、大置业房开公司从2014年1月1日至2017年12月31日对罗本银所购商铺房屋进行返租，因此，该公司已从2014年1月1日起将罗本银所购商铺房屋交付使用。经审理查明：罗本银与大置业房开公司于2012年签订了《商品房预售合同》。合同主要约定：罗本银购买大置业房开公司开发的“岑巩县新兴中心市场龙弈天街二期改造工程”1层E-3-1号商品房（商铺），面积20.88平方米，商品房总价款为202686.00元；大置业房开公司应于2014年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给罗本银，如从约定日期起30个工作日后大置业房开公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且罗本银不退房的，该公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向罗本银支付已交付房价款1‰的违约金。2012年5月30日，双方签订了《合同补充协议》，约定大置业房开公司提供资料报产权登记机关备案后，还应向罗本银出具相关证明文件。罗本银于2012年9月14日付清了全部购房款共计202686.00元。截止至2018年8月31日，大置业房开公司未向罗本银交付办理商品房转移登记有关文书或证明文件。另查明：2018年9月16日罗本银向法院提交了民事起诉状及相关证据材料，在征得当事人的同意下，我院先行组织多方协调。后因各方意见分歧较大，协调未果。上述事实有当事人的陈述及罗本银的身份证复印件、大置业房开公司的工商登记资料、《商品房预售合同》、《合同补充协议》、付款资料等证据予以证实。本院认为，根据原、被告双方的诉辩理由，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、关于本案大置业房开公司是否应承担违约责任的问题。本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》、《合同补充协议》，是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方所签《商品房预售合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”及《合同补充协议》第三条第一款“出卖人按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后，出卖人负责向买受人出具相关证明文件，买受人自行办理权属登记手续并承担契税、工本费等费用，出卖人应以协助”的约定，大置业房开公司有义务按时将办理商品房转移登记的有关文书或证明文件出具给罗本银。由于大置业房开公司未能按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书或证明文件交付给罗本银，构成违约，该公司应当承担违约责任。二、关于本案罗本银的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。根据原、被告所签合同第二十二条“……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款1‰的违约金”及《合同补充协议》第三条第一款的约定，大置业房开公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书或证明文件，其违约行为一直存续，每天的违约事实及数额都是独立的，每天产生新的诉权都分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”，本案中，大置业房开公司应于2014年3月31日前将转移登记的有关文书或证明文件交给罗本银，而罗本银于2018年9月16日向法院请求保护权利。根据民法通则规定，在民法总则实施前（即2017年9月30日前）已超过两年诉讼时效的部分，大置业房开公司取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实施而消灭。对2017年9月30日前超过两年期间（即2015年9月30日前）逾期交付办理商品房转移登记的有关文书或证明文件的违约金，因罗本银不行使权利、诉讼时效期间届满后不再受法律保护，即本案应当从2015年10月1日起计付违约金。因大置业房开公司未提交证据证明在2018年8月31日前，其公司已将办理商品房转移登记的有关文书或证明文件交付给罗本银，现罗本银要求违约金计算至2018年8月31日，不违反法律规定，本院予以支持。对罗本银要求未超出部分即2015年10月1日至2018年8月31日期间（共计1066天）的违约金，本院予以支持。三、关于大置业房开公司提出调整违约金的问题。大置业房开公司称逾期办证未给罗本银造成实际损失且违约金过高，请求予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于‘造成的损失’”。本案中，罗本银没有对未及时取得办理商品房转移登记的有关文书或证明文件的具体损失情况进行举证，且大置业房开公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书或证明文件，并未影响罗本银的居住生活，亦未对房屋出租等收益造成影响，但因罗本银未能及时获得所有权证书对其处分权造成了一定影响。原、被告双方约定的违约金为按日向买受人支付已交付房价款1‰的违约金（年利率为36.5%），明显高于造成的损失，根据公平原则，结合合同的履行情况、当事人的过错程度、原告的实际损失以及预期利益等综合因素，本院依法酌情调整逾期交付办理商品房转移登记有关文书或证明文件违约金以已交付房价款为基数、按日0.05‰计算支付。四、关于大置业房开公司的其余抗辩事由是否成立的问题。大置业房开公司辩称本案涉案工程项目部分买受人已于2015年至2016年期间办理了相关产权证、且该公司自2014年1月1日起至2017年12月31日向罗本银返租，但均不能成为原、被告《商品房预售合同》第二十二条及《合同补充协议》第三条第一款的抗辩理由。根据合同约定，大置业房开公司仍然有义务向罗本银交付办理商品房转移登记有关文书或证明文件。综上，罗本银应获得2015年10月1日起至2018年8月31日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书或证明文件违约金共计10803.16元（202686元×0.00005×1066天）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贵州大置业房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付给原告罗本银逾期交付商品房转移登记有关文书或证明文件违约金10803.16元。二、驳回原告罗本银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400.00元，减半收取计1700.00元，由原告罗本银负担1582.00元，被告贵州大置业房地产开发有限公司负担118.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉的，本判决则发生法律效力。审判员  徐鹏飞二〇一九年十月三十一日法官助理潘旭书记员陈凯江