山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终3691号上诉人（原审被告）：刘宜明，男，1972年10月25日出生，汉族，农民，住金乡县。委托诉讼代理人：刘罡，山东缗城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李亚，男，1976年8月5日出生，汉族，农民，住金乡县。委托诉讼代理人：庄英翠，山东郭鲁涛律师事务所律师。上诉人刘宜明因与被上诉人李亚土地租赁合同纠纷一案，不服山东省金乡县人民法院（2018）鲁0828民初4252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘宜明上诉请求：撤销一审判决第一项，改判刘宜明不承担返还租金的义务。事实和理由：一、刘宜明与李亚签订的土地租赁合同合法有效，一审法院认定该合同系无效合同，明显系认定错误。刘宜明经金乡县马庙镇镇政府许可将徐寨门村白洼林厂东路南晒粪厂租给刘宜明使用，当时刘宜明承租时并非耕地，而是经营性用地，刘宜明承租后对该土地享有合法的占有权、使用权以及其他相应权利。2017年3月1日刘宜明与李亚就该涉案土地签订租赁合同(合同中未约定李亚对涉案土地的使用用途)，将其中部分土地(13亩)出租给李亚使用，该行为并不违反法律强制性规定，因此刘宜明与李亚所签订的合同系合法有效合同。二、退一步讲，即便刘宜明明知李亚因建设驾校租赁该涉案土地，在李亚收到金乡县马庙镇人民政府整改通知后，致使刘宜明与李亚签订的土地租赁合同的合同目的无法实现，李亚要求解除合同的权利也应在一年内行使，李亚主张权利时，已超过法律规定的除斥期间，因此合同不应解除，同时刘宜明也不应负返还租金的义务。三、一审以马庙镇政府整改通知书认定涉案土地系耕地明显与事实不符，土地的性质应当由土地行政主管部门来进行界定，而非整改通知书界定，该整改通知书不具有法律效力，对于该通知书已向相关纪检部门予以控告，该通知书系非法出具，不具有法律效力，也没有马庙镇政府法定代表人签字。如果本案合同无效，一审判决未考虑李亚在租赁土地之后收益情况，事实上李亚在租赁土地后将该土地多次转租，收益十万余元，没有任何经济损失，相反，刘宜明不仅要支付承包费，而且因为李亚改建驾校场地导致周围村民辣椒被淹几十亩，赔偿15000元，清理场地花费1万元，被破坏的围挡四五十米价值13000元，该费用一审未予查明。一审判决认定事实不清，应当发回重审或给予刘宜明主张损失的诉权。李亚答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、刘宜明租赁给李亚的土地系村民的承包地，李亚租赁土地的目的是用于驾校经营，当时李亚租赁刘宜明的土地时，对于涉案土地的性质为承包地并不知情，刘宜明也没有告知李亚土地的性质，李亚在租赁过程中实际没有过错。直至2017年8月20日李亚收到了金乡县马庙镇人民政府的整改通知书后，才知道租赁的土地是耕地，刘宜明与李亚签订的《土地租赁合同》违反了《土地管理法》的强制性规定，根据《合同法》第五十二条规定，双方签订的合同系无效合同。二、李亚在一审庭审中要求法院确认双方签订的合同无效，并不是要求解除合同，不适用合同法关于解除合同的除斥期间的规定。根据《合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。三、涉案土地性质是耕地是一审法院已经查清的事实，如果刘宜明认为涉案土地是建设土地，刘宜明应当提供证据予以证实，并且刘宜明作为土地的出租房也有义务提供证据证明土地的性质，否则承担举证不能的不利后果。刘宜明称李亚多次转租土地收益十万余元不是事实，刘宜明与李亚自签订合同到收到整改通知只有短短几个月的时间，刘宜明与李亚签订合同每年租金为33800元，不可能收益十万余元，李亚为了建设驾校，对硬件设施进行装修，做的坡起等设施花费的费用就是李亚的损失。关于建设驾校淹周围居民的辣椒，刘宜明一审未提及，李亚也不知情，该事实也不存在。围挡损失李亚不予认可，在一审庭审时刘宜明没有提起反诉，也没有主张损失，因此一审法院对此不予审理不存在任何过错。李亚向一审法院起诉请求：1.请求贵院依法判决被告返还原告租金66800元及利息（利息按照银行同期贷款利率计算，自2017年3月1日开始计算至实际付清为止）；2.请求贵院依法判决被告赔偿原告损失2400元；3.诉讼费等实现债权的费用由被告承担。一审法院查明事实：原被告于2017年3月1日签订《土地租赁合同》一份，内容为：“出租方：（以下简称甲方）刘宜明身份证号：承租方：（以下简称乙方）李亚身份证号：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，为了明确甲乙双方的权利、义务，经双方平等协商，签订本合同。一、甲方将位于西边西沟渠地，东边地出租给乙方使用，此地块东西宽80米，南北长109米共计13亩。二、租赁期限从2017年3月1日起至2022年2月28日时为止。三、经甲乙双方商定，租金的交纳采取按年支付的方式，每亩年租金为2600元，共计33800元，由乙方于每年3月1日交纳给甲方……甲方（签字）：刘宜明（签字捺印）乙方（签字）：李亚（签字捺印）2017年3月1日备注本租金以交壹押壹的形式来完成”。2017年3月1日，刘宜明向原告出具收条一张，内容为：“收条今天收到李亚租地租金66800元（陆万陆仟捌）刘宜明（签字捺印）2017.3月1号”。2017年8月20日，金乡县马庙镇人民政府发出整改通知书，责令原告李亚对非法占用土地上的建筑物、坡道、硬化路面等设施自行拆除复耕，到期不拆除复耕的，则强制拆除并予以处罚。涉案土地于租赁合同签订第二天交付原告使用至2017年8月20日。一审法院认为，根据土地管理法相关规定，国家对农业用地特别是耕地予以特殊保护，在未经土地管理部门审批许可的情况下，不得用于非农建设。本案双方签订的《土地租赁合同》中虽未明确约定土地的用途，但通过庭审查明被告明知原告租赁土地用于开办驾校，且涉案土地也实际被用于驾校建设，而诉争土地系村民的承包地，结合金乡县马庙镇人民政府的整改通知，应认定涉案土地性质系耕地，在未转为建设用地的情况下不得用于非农建设，具体到本案即不得用于驾校建设，故双方签订的《土地租赁合同》因违反法律强制性规定而归于无效。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告李亚在签订合同的过程中未尽到审慎审查的义务，对合同无效存在过错；被告刘宜明明知原告租赁土地用于开办驾校仍然出租，对合同无效亦存在过错。因双方签订的《土地租赁合同》无效，被告刘宜明应将已收取的土地租金66800元予以返还，但返还的范围不应包括利息。原告李亚为利用涉案土地开办驾校进行了前期的实际投入，但其提供的三张凭证不足以证实其实际花费，不予支持。被告刘宜明提供的安装变压器证明及金乡县龙飞秸秆回收有限公司的营业执照不足以证明土地性质，不予采纳。被告刘宜明提供的收条不能说明与本案有关联性，亦未就其损失提起反诉，就其损失在本诉中不予处理。综上所述，原告诉请合理部分，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告刘宜明于判决生效之日起七日内返还原告李亚租金66800元；二、驳回原告李亚其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1530元，减半收取计765元，保全费720元，共计1485元，由被告刘宜明负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：1、涉案土地租赁合同是否有效；2、对于李亚缴纳的租金刘宜明是否应予返还，返还数额应是多少。关于焦点1，根据合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案租赁的土地系村民的承包地，结合金乡县马庙镇人民政府的整改通知，应认定土地性质为耕地，根据土地管理法的规定，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地，未经批准禁止占用耕地进行非农业建设。刘宜明明知李亚租赁涉案土地即为用于开办驾校，租赁土地亦实际用于驾校建设，双方亦均未办理相关审批手续，故双方签订的土地租赁合同因违反法律强制性规定而无效。关于焦点2，虽然涉案租赁合同无效，李亚支付给刘宜明的租金刘宜明应当予以返还，但李亚实际使用了涉案土地用于经营，李亚应当支付刘宜明占用土地期间的费用，支付标准可参照双方租赁合同约定的租赁费标准计算。对于李亚何时交还的刘宜明租赁土地，刘宜明一审庭审中对于李亚陈述的交付时间及使用期限均无异议，二审上诉又主张李亚于2018年11月才交还租赁土地，与其一审中的自认相悖，且不能提供有效证据予以推翻，本院不予采信。综上，李亚应当支付刘宜明土地占用费为13145元（自2017年3月1日至2017年8月20日），与刘宜明应当返还李亚的租赁费相折抵后，刘宜明还应当返还李亚租赁费53655元。一审法院未考虑李亚占用租赁土地期间的费用不当，本院予以纠正。对于刘宜明主张的损失，刘宜明一审中未提起反诉，一审法院不予审理并无不当。综上所述，上诉人刘宜明的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但判决结果有不当之处，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销山东省金乡县人民法院（2018）鲁0828民初4252号民事判决第二项；二、变更山东省金乡县人民法院（2018）鲁0828民初4252号民事判决第一项为：刘宜明于本判决生效之日起七日内返还李亚租金53655元；三、驳回李亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1530元减半收取765元，刘宜明负担571元，李亚负担194元；财产保全费720元，由被告刘宜明负担552元，李亚负担168元。二审案件受理费1530元，由刘宜明负担1224元，李亚负担306元（当事人已垫付，执行时一并结算）。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇一九年十月八日书记员  金广洋