江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终2973号 上诉人（原审原告）：范存宏，男，1974年7月19日出生，汉族，住江苏省如皋市。 上诉人（原审原告）：沈小峰，女，1976年11月15日出生，汉族，住江苏省海安县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：李超，北京市盈科（南通）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：冯博琰，女，1986年5月29日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 被上诉人（原审被告）：陆澎，男，1987年1月31日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 委托诉讼代理人：施弘毅，江苏湖滨律师事务所律师。 上诉人范存宏、沈小峰因与被上诉人冯博琰、陆澎房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区（2018）苏0681民初7892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 范存宏、沈小峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判冯博琰、陆澎支付因延迟交房给其造成的损失73200元及律师费1万元或发回重审，本案一、二审诉讼费用由冯博琰、陆澎承担。事实和理由：案涉《房屋买卖居间协议》第三条第六项明确约定了交房时间及交付条件，特别约定冯博琰、陆澎应结清物管费用。实际履行中，冯博琰、陆澎虽然在合同约定的时间交付了门禁和钥匙，但在2018年9月25日才缴清案涉房屋的物业费，车位费至今未付，故其交付的门卡和钥匙不能正常使用，一审判决认定冯博琰、陆澎交付钥匙和门卡的行为系完成了交付义务属于认定事实不清、适用法律错误，实质上冯博琰、陆澎未能完成交付义务，该违约行为对其造成实际损失，应承担赔偿责任。 冯博琰、陆澎辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 范存宏、沈小峰向一审法院起诉请求:1.判令冯博琰、陆澎支付因迟延交房和过户产生的违约金37200元（200元/天从2018年3月23日计算至2018年9月25日），并支付律师代理费1万元；2.判令冯博琰、陆澎赔偿租金损失36000元；3.本案诉讼费用由冯博琰、陆澎负担。 一审法院认定事实：2018年1月24日，范存宏（乙方）与冯博琰（甲方）及江苏爱心房地产代理有限公司（丙方）签订《房屋买卖居间协议》，约定甲方自愿将南通市万达华府2幢2501室房屋、P376号车库出售给乙方，成交价为159万元。乙方于2018年1月24日支付购房定金3万元，2018年1月30日第二次交付房款83万元，2018年3月23日第三次支付房款71万元，2018年9月24日第四次支付房款2万元。交房时间为2018年3月23日，甲方迟延交房的，应当支付给乙方200元/日的补偿金，延期超过30日则另行承担违约责任。交房时甲方应结清原用水、电、煤、数字电视、物管等费用。房产办理过户手续的开始时间为2018年9月24日，由此买卖行为产生的费用和契税由乙方负担。上述协议签订后，双方按约履行合同，范存宏如期支付了前三笔房款，冯博琰亦在约定的交房期限向中介方交付了案涉房屋钥匙和门卡，再由中介方转交范存宏所有，但就交房前所产生的物业费，冯博琰至2018年9月25日才予以结清。约定的过户期限当日，双方前往不动产登记中心办理过户手续，因范存宏不同意先行支付2万元尾款，双方就此产生争议，过户手续未能办妥，此后经中介方协调，双方于2018年10月13日办妥了案涉房屋及车位的过户手续，至此，该房屋买卖合同基本履行完毕，但就履行过程中存在的上述争议，双方一直未能协商化解并因此形成了本案诉讼。 庭审中，范存宏主张：1、冯博琰未能在约定的2018年9月24日将所涉房屋过户至其名下，存在迟延过户的情形，因案涉房屋现已完成过户，故未实际主张违约金，请求法院酌定；2、冯博琰虽在约定的时间交付了门卡和钥匙，但因未能同时结清物业费（至2018年9月25日才缴清），导致案涉房屋及车库不能正常使用，存在迟延交房的情形；3、因冯博琰交付的房屋不能正常使用，导致其与他人签订的《租房合同》亦无法履行，产生租金损失。综上，范存宏主张冯博琰对其迟延交房和过户而造成范存宏的损失予以赔偿，具体为：1、延期交房费用：200元/日×逾期186天（2018年3月23日至2018年9月25日）=37200元；2、租金损失：36000元；3、律师代理费1万元。为佐证自己的主张，范存宏向法庭提交了：1、《租房合同》一份，该合同由范存宏作为甲方与案外人张海燕作为乙方签订，合同落款时间为2018年4月13日，合同约定甲方将案涉房屋出租于乙方使用，租期五年，每月租金1200元，乙方一次性支付30个月的房租共计36000元，证明因房屋不能使用，范存宏的租金损失为36000元。2、《委托代理合同》及发票各一份，证明范存宏为主张权利委托代理律师并支付代理费用1万元。 对于范存宏的上述主张，冯博琰不认可其存在无故迟延过户及交房的事实，关于物业费迟延支付的问题，冯博琰虽认可物业费系在2018年9月25日才缴清的事实，但其表示物业费迟延支付并不影响居住使用，即便影响到居住使用，范存宏亦可以先行垫付，否则因此产生的损失属于范存宏未能及时止损而扩大的损失，该损失不予赔偿。就范存宏提供的上述两组证据，冯博琰对《租房合同》的三性均未予认可，对《委托代理合同》及发票的真实性虽未予否认，但认为范存宏系滥用诉讼权利，相关律师费用应当由范存宏自行承担。 一审法院认为，根据双方的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：冯博琰是否存在迟延交房和过户的情形。 关于过户问题，双方签订的《房屋买卖居间协议》明确约定过户开始的时间为2018年9月24日，范存宏支付尾款2万元的时间也是2018年9月24日。庭审中双方确认，9月24日过户当天，双方系因尾款2万元的支付问题产生争议而未能办理过户手续。鉴于协议约定的过户和尾款支付时间为同一天，冯博琰因范存宏不支付尾款而不予过户的行为，属于正当的行使同时履行抗辩权的情形，不能因此认定冯博琰存在迟延过户的违约行为。 关于交房问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。可见，在房屋买卖合同中，除双方当事人对交付条件进行了特别约定，一般意义上交付就是指转移占有。本案中，在双方对于交房情节没有特别约定的前提下，冯博琰在指定期限将案涉房屋的钥匙和门卡交予范存宏，可视为具有转移占有的意思表示，而当时并无他人无故占用（控制）案涉房屋或主张房屋权利，范存宏取得钥匙和门卡即可以对房屋进行实际控制，那么冯博琰交付钥匙和门卡的行为应当认定完成了房屋的交付义务。至于冯博琰交房时未结清物业费是否影响交房认定的问题，一方面，双方未将物业费的结清约定作为房屋交付的条件，另一方面，拖欠物业费也不必然妨害房屋的正常居住使用，本案中范存宏就未能举证证明因冯博琰拖欠物业费而对居住使用或对房屋的实际控制产生了影响，即便有所影响，但范存宏仍可以通过先行垫付该款予以保证自己使用房屋的权利，故不能以物业费未予结清作为未予交房的情形进行认定。因此，范存宏主张冯博琰迟延交房，亦缺乏事实和法律依据。 综上所述，就范存宏主张的各项损失法院难以支持。陆澎经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对相关诉讼权利的放弃，法院可就查明的事实依法作出判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回范存宏、沈小峰的全部诉讼请求。案件受理费940元（已减半），由范存宏、沈小峰负担。 二审中，当事人未提交新的证据，本院对一审法院查明的案件基本事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。虽然案涉《房屋买卖居间协议》第3条第（6）款约定交房时冯博琰一方应结清原用的水、电、煤、数字电视、物管等费用，但未明确将结清相关费用作为房屋交付的特殊约定，根据上述司法解释规定，仍应将房屋的转移占有视为房屋交付认定标准。本案中，冯博琰按期通过中介向范存宏交付了案涉房屋的钥匙和门卡，应视为其按期完成了房屋的转移占有，范存宏、沈小峰主张冯博琰、陆澎迟延交房，缺乏事实和法律依据，且范存宏、沈小峰也未能证明冯博琰、陆澎的行为影响其实际占有、使用案涉房屋，故一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。 综上所述，范存宏、沈小峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1880元，由上诉人范存宏、沈小峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  王建勋 审判员  谭松平 审判员  吴 风 二〇一九年十月二十二日 书记员  王 璐