重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8011号上诉人（原审原告）：黄仁强，男，1988年1月17日出生，汉族，住重庆市合川区。被上诉人（原审被告）：重庆市至上置业有限公司，住所地重庆市江北区鱼嘴镇东风路146号，统一社会信用代码915000000682550508。法定代表人：陈先礼，董事长。委托诉讼代理人：邓章芬，重庆市合川区三汇法律服务所法律服务工作者。上诉人黄仁强因与被上诉人重庆市至上置业有限公司（以下简称至上公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初5322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人黄仁强、被上诉人至上公司的委托诉讼代理人邓章芬参加诉讼。本案现已审理终结。黄仁强上诉请求：撤销一审判决，改判支持黄仁强一审诉讼请求。事实和理由：双方签订的商品房买卖合同第二十三条约定，已付房款指购房者已向开发商支付的房款（含定金），若系按揭购房，应包括已向开发商支付的银行按揭款，但一审法院无视该条约定。补充协议第9.3条规定，已付房款指购房者实际支付给开发商的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭本金的总和，存在逻辑上的错误，一审法院依据该约定判决，有失公允。补充协议9.3条的约定，意在减免至上公司违约责任，严重损害黄仁强的利益，违背了《合同法》第四十条的规定，属于无效条款，且至上公司未对该条款加以标注和提醒。一审判决的违约金远不能补偿黄仁强的损失，远低于黄仁强偿还的银行贷款及租房费用。至上公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。补充协议第9.3条对违约金计算方式有明确约定，是双方的真实意思表示，合法有效。双方签订的买卖合同中也并未约定应承担按揭利息，违约也是由于市政设施延误工期导致。黄仁强向一审法院起诉请求判令：1.至上公司按购房金额赔付逾期交房违约金14,977.56元（363,533×0.0001×412=14,977.56），共计违约412天。2.至上公司支付同期的29万元房贷利息15,394.17元，农业银行贷款利率4.9%，共计13期。一审法院认定事实：至上公司具有房地产开发（三级）资质的企业。2016年10月16日，黄仁强（乙方）与至上公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定黄仁强购买至上公司开发预售的重庆市合川区南江环路西段145号4幢23-4房屋一套，预售建筑面积104.29平方米，建筑面积单价3485.79元/平方米，总成交金额为363,533元。该合同第五条第（二）款第3项约定：乙方于2016年10月9日支付首付房款人民币73，533元；剩余购房款人民币290,000元整由乙方向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定：属预售商品房的，甲方应在2017年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第九条甲方逾期交房的违约责任约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同还约定了其他相关条款。同日，双方还签订了《补充协议》，补充协议第九条之9.3项约定：双方签定的合同约定的“已付房价款”是指乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭本金的总和。补充协议还约定了其他相关条款。合同和补充协议签订后，黄仁强按照合同约定支付了首付款73,533元，其余款项290,000元由黄仁强向中国农业银行股份有限公司按揭支付。涉案房屋至上公司于2018年9月27日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2019年2月17日，至上公司将房屋交付给黄仁强。截至2019年2月17日，黄仁强已偿还银行按揭款本金30,590.75元。黄仁强认为至上公司迟延交房已构成违约，故要求其按购房款总额计算，支付逾期交房违约金14,977.56元及支付逾期后的房屋按揭贷款利息15,394.17元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方自愿签订，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。关于逾期交房违约金问题。合同约定，至上公司应于2017年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付黄仁强使用，而至上公司于2019年2月17日才将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给黄仁强，至上公司的行为已构成违约，应承担违约责任，至上公司应按日向黄仁强支付已付房价款万分之1的违约金。补充协议明确约定，已付房价款应为乙方实际支付给甲方的房款和实际已归还银行的按揭款本金的总和，至上公司从2018年1月1日起至2019年2月17日止违约413天，故其应支付黄仁强逾期交房违约金4300.31元[（73,533元+30,590.75元）×0.01%×413]。黄仁强要求按购房总金额按日计算违约金，一审法院依法不予采纳,其请求中高出部分不予支持。黄仁强称商品房未及时交付产生了额外的租房损失，黄仁强未举示相关的证据证实，故其在要求按合同约定计算违约金的情况下，又要求至上公司支付逾期后的房屋按揭款贷款利息，无事实和法律依据，依法不予支持。至上公司辩称，逾期交房系市政原因和黄仁强原因所致，无事实依据，一审法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、由被告重庆市至上置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告黄仁强支付逾期交房违约金4300.31元。二、驳回原告黄仁强的其他诉讼请求。案件受理费559.3元，减半收取279.65元，由原告黄仁强负担254.65元，由被告重庆市至上置业有限公司负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。本案《重庆市商品房买卖合同》第二十三条约定，本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。《补充协议》第14.3项约定，本协议的约定与原合同的约定不一致的，则以本协议的约定为准。二审中，至上公司陈述，补充协议在涉案项目的房屋销售过程中，对签订了补充协议的不同购房者约定均一致。二审中，黄仁强撤销要求至上公司支付房贷利息的请求。本院二审认定的其他案件事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，黄仁强与至上公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。本案的双方争议的焦点为，《补充协议》第9.3条的效力及逾期交房的违约金计算基数如何确定。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案，《重庆市商品房买卖合同》第二十三条约定，本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。而《补充协议》第9.3项约定：双方签定的合同约定的“已付房价款”是指乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭本金的总和。两者同时签订的协议内容约定自相矛盾。且二审中，至上公司陈述，补充协议在涉案项目的房屋销售过程中，对签订了补充协议的不同购房者约定均一致。明显，该补充协议系至上公司当事人为了重复使用而预先拟定的，且补充协议在解释“已付房价款”含义时，将客观的已付的银行按揭款排除在外，免除了至上公司的部分违约责任、排除了购房者的权利，属于格式条款。虽然《补充协议》第14.3项约定，已提醒购房者注意本协议的约定与原合同的约定不一致的，则以本协议的约定为准，但该条与协议文本字体完全相同，至上公司未作任何特别提示。故至上公司称其已提醒购房者注意相关格式条款的理由不能成立。综上，应当依法认定《补充协议》第9.3项约定的条款无效。相应，一审判决依照《补充协议》第9.3项约定确定逾期交房违约金的计算基数错误，本院予以纠正。至上公司应支付的逾期交房违约金计算基数应当按照《重庆市商品房买卖合同》第二十三条的约定，以已向开发商支付的首付款73,533元以及银行按揭款290,000元之和作为计算基数（363,533元）。此外，关于逾期交房天数的问题，一审认定的逾期交房天数为413天，黄仁强一审诉讼请求主张的逾期天数为412天，故本院在黄仁强的诉讼请求范围内支持412天的违约金金额为14,977.56元（363,533元×0.0001×412天）。综上所述，依据二审查明的新事实，黄仁强的上诉请求及事实和理由成立，应予支持；一审判决认定事实部分错误，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初5322号民事判决；重庆市至上置业有限公司于判决生效后30日内向黄仁强支付逾期交房违约金14,977.56元；驳回黄仁强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收到279.65元，由黄仁强负担141.65元，重庆市至上置业有限公司负担138元；二审案件受理费451.79元，由黄仁强负担191.79元，重庆市至上置业有限公司负担260元。本判决为终审判决。审判长 宋 勇审判员 邓 山审判员 朱华惠二〇一九年十月三十一日书记员 江 波