安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖15民终2413号上诉人（原审被告）：舒城县城关镇鸿翔商务宾馆，住所地安徽省舒县城关镇龙舒路，统一社会信用代码92341523MA2NQRHT2X。经营者：李闯，该公司总经理。委托诉讼代理人：李用文（系李闯的父亲），男，1954年8月10日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：李明，安徽永诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽永久房地产开发有限公司，住所地安徽省固镇县连城镇浍南村西侧101省道东侧，统一社会信用代码91340323793558193C。法定代表人：陈磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄永玖，该公司副总经理。委托诉讼代理人：黄学用，安徽继宏律师事务所律师。原审第三人：安徽舒城农村商业银行，住所地安徽省舒城县城关镇桃溪路，统一社会信用代码91341500705003818R。法定代表人：孔凡宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗高强，该行资产部经理。委托诉讼代理人：赵志伟，该行员工。上诉人舒城县城关镇鸿翔商务宾馆（以下简称鸿翔宾馆）因与被上诉人安徽永久房地产开发有限公司（以下简称永久房地产公司）、原审第三人安徽舒城农村商业银行（以下简称舒城农商行）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2019）皖1523民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鸿翔宾馆委托诉讼代理人李用文、李明，被上诉人永久房地产公司委托诉讼代理人黄永玖、黄学用，原审第三人舒城农商行委托诉讼代理人罗高强、赵志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿翔宾馆上诉请求：1.撤销原判第一、二、四、五项判决；2.改判其与舒城农商行继续履行宾馆租赁合同；3.改判70万元转让金按原宾馆租赁合同在第5-7年每年付舒城农商行20万元，至第8年（2022年9月30日付清）；4.改判其向舒城农商行支付房屋租金，租金支付方式按原宾馆租赁合同履行，至宾馆租赁合同期限届满时止；5.一审、二审案件受理费由永久房地产公司负担。事实和理由：一、原判决解除宾馆租赁合同是对证据审查定性错误、法律事实认定错误。永久房地产公司有过错1、租赁期间内，因双方对租金支付方式未明确具体约定，涉案房屋所有权人许先银（黄永玖配偶）、宾馆工作人员潘世安、左晓红多人多次到其处收取租金，其未能支付到期租金，永久房地产公司也有过错，该事实在（2018）皖15民终197号民事判决书第4页中有体现；过错2、因永久房地产公司严重违约，导致房地产所有权发生了转移，永久房地产公司隐瞒该事实，导致其经营期限和经营收益均受到严重影响，永久房地产公司对于合同的实际履行和解除均负有绝对的过错责任。3、协助法院执行是其责任和义务，其不构成根本违约。2017年11月4日、2018年2月2日和2018年3月31日舒城县人民法院分别向其下达了执行裁定书和协助执行通知书，要求扣留永久房地产公司在其处房屋租金300万元、冻结黄永玖租金贰百万元；2018年6月份，其还向舒城县人民法院支付了执行款5万元，其未支付永久房地产公司租金，是依据法院裁定执行通知履行的义务。4、依据合同约定永久房地产公司每年应当在宾馆消费不低于5万元，这是双方签订合同交付租金的前提和基础，也是与房屋租金不可分割的组成部分，消费不足5万元，永久房地产公司构成违约，其有理由在交付的房屋租金中等额扣除。二、判令其向永久房地产公司支付房屋转让金70万元无事实和法律依据，处置不当，判决明显不公。70万元转让金名下转让的是什么财产双方约定不明，其认为与不动产已形成附合的装饰装修物所有权在8年租赁期内应当属其所有，此后装饰装修物随房屋所有权转移归舒城农商行所有。如提前解除合同，转让金70万元损失应当按照公平原则分担。三、买卖不破租赁，应按原合同继续履行。四、永久房地产公司有严重违约行为，利用其投资建设的房屋进行财产评估，已严重损害了其财产利益。原审开庭结束后，其才得知其投资建设的钢结构建筑面积412.96平方米评估总价183.97万元，用于抵扣永久房地产公司欠舒城农商行的等额贷款，实质上损害了其投资利益。租赁期间，其对宾馆的投资建设均是经永久房地产公司同意的，提前解除合同，其投资的装饰装修费用和扩建建设费用总计肆佰万元，应由永久房地产公司和舒城农商行予以分担。五、其投资建设资金可作为房屋租金抵扣，也可以在70万元转让金中相抵；如提前解除合同，其对宾馆的装饰装修等一切投资损失永久房地产公司应当给予赔偿。永久房地产公司辩称，一、其不存在违约行为，鸿翔宾馆存在根本性的违约行为。1、鸿翔宾馆从2016年10月1日至2017年10月1日年度开始拖欠其10万元房租，又在2017年10月1日至2018年10月1日拖欠37.5万元房租。为此，其于2017年11月8日提起诉讼，法院判令鸿翔宾馆支付房租47.5万元并支付滞纳金23750元。判决生效后，其申请强制执行，但至今鸿翔宾馆仍未履行生效的判决文书，房屋租金及滞纳金分文未付；2018年10月1日至2019年10月1日约定的40万元房租本应在2018年10月1日前支付完毕，但至今也分文未付；2、鸿翔宾馆陈述的许先银等多人收取租金均是2016年10月1日前的行为，2016年10月1日后拖欠的租金无任何其他人去收取；3、虽然其将案涉房屋抵押给舒城农商行在先，租赁在后，但抵押物的所有权仍属于其公司，将抵押物租赁给鸿翔宾馆使用不违反法律强制性规定。2018年11月16日，舒城县人民法院才将案涉房屋的所有权及土地的使用权裁定给舒城农商行。在2018年11月16日前，鸿翔宾馆已经拖欠其房租及滞纳金89.875万元，时间跨度为3个年度，故鸿翔宾馆构成了根本性违约；4、舒城县人民法院在执行舒城农商行与其金融借款合同纠纷案件过程中，曾三次向鸿翔宾馆发出协助执行通知书，要求鸿翔宾馆租金直接交纳至法院，但鸿翔宾馆拒绝交纳；5、舒城农商行与其金融借款合同纠纷案件的执行以及土地及房产查封等事实，鸿翔宾馆是知晓的，其无隐瞒行为。二、一审判令鸿翔宾馆支付其转让金70万元正确。1、在其将案涉宾馆租赁给鸿翔宾馆使用之前，已经对宾馆进行了内装修，故双方合意对其投资的装修装饰物品折价为70万元作为宾馆转让费；2、其与鸿翔宾馆关于70万元全部付清的时间约定本意是合同到期日，因《宾馆租赁合同》约定期间为8年，故约定第8年全部付清，现因鸿翔宾馆存在根本性违约行为导致《宾馆租赁合同》被依法解除而提前终止，也就是租期届满，故70万元转让金随着《宾馆租赁合同》解除而理应支付。三、鸿翔宾馆在上诉状中陈述关于投资建设资金与房租抵扣等请求，二审不应处理，关于该请求鸿翔宾馆在原审中并没有提出反诉请求，也未作为答辩意见，故二审法院应不予采纳。综上，请求驳回上诉，维持原判。舒城农商行述称，坚持一审的意见。按照资产处置规定，其与鸿翔宾馆应重新签订合同，鸿翔宾馆与永久房地产公司签订的合同必须解除。永久房地产公司向一审法院起诉请求：1.依法解除其与鸿翔宾馆在2014年8月9日签订的《宾馆租赁合同》，并判令鸿翔宾馆腾退房屋并向其返还；2.判令鸿翔宾馆支付房屋租金100000元（从2018年10月1日至2019年元月1日），延迟支付滞纳金5000元，转让金700000元，总计805000元；3.判令鸿翔宾馆按每月33300元标准支付房屋租金从2019年元月1日至实际腾退房屋之日止；4.本案诉讼费由鸿翔宾馆承担。舒城农商行向一审法院请求：1.以有独立请求权的第三人参加诉讼；2.判令解除舒城农商行与鸿翔宾馆之间的房屋租赁合同；3.判令鸿翔宾馆支付转让金700000元及租金、滞纳金71600元；4.判令鸿翔宾馆按每月33300元标准支付租金从2018年11月16日至腾退房屋之日止；5.本案诉讼费用由鸿翔宾馆承担。一审法院认定事实：2014年8月9日，永久房地产公司与鸿翔宾馆经协商签订宾馆租赁合同1份，双方约定：1、永久房地产公司将位于舒城县城关镇梅河东路永盛商务宾馆第1幢1-6层楼房72间，第2幢1-2层钢构16间、第3幢1层砖瓦房7间、第4幢1层3间平顶房即一个院落，总面积约3500平方米，出租给鸿翔宾馆经营；2、租赁期限自2014年10月1日起至2022年9月30日止；3、第1-3年每年租金350000元，第4年递增25000元，第5年递增50000元，第6年递增75000元…；每年租金于10月1日前一次性付清；4、永久房地产公司应每年在鸿翔宾馆处消费不少于50000元，如鸿翔宾馆拖欠租金不付满一个月，永久房地产公司有权增收5%的滞纳金，连续两月不付清租金，永久房地产公司有权终止租赁合同；5、如有一方违约，应以半年租金作为补偿以及其他约定等内容。合同签订后，永久房地产公司如约将房屋交付鸿翔宾馆使用，鸿翔宾馆及时支付2014-2015年度和2015-2016年度租金。2017年10月1日至2018年10月1日鸿翔宾馆拖欠房租375000元，同时尚欠2016-2017年度租金100000元未付，为此，永久房地产公司在2017年11月8日向该院提起诉讼，请求判令鸿翔宾馆支付房屋租金475000元，该院作出了（2017）皖1523民初4416号民事判决书，判决鸿翔宾馆支付房屋租金475000元并支付滞纳金23750元，鸿翔宾馆不服判决提出上诉，2018年3月14日六安市中院作出（2018）皖15民终197号民事判决“维持原判”。判决生效后，永久房地产公司依据判决书向该院申请强制执行，但至今鸿翔宾馆仅仅履行了50000元。2018年至2019年度双方约定的400000元房屋租金到期后，鸿翔宾馆本应在2018年10月1日前支付完毕，但至起诉之日，鸿翔宾馆仍然没有给付。为此，导致永久房地产公司再次因该房屋租金问题诉至该院。该案在审理过程中，经一审法院主持数次调解，永久房地产公司和第三人同意调解意见并签名确认，但是鸿翔宾馆没有同意最后调解意见，调解未成功。另查明，永久房地产公司与鸿翔宾馆签订的房屋租赁合同中涉及的房屋原系舒城县城关镇梅河东路永盛商务宾馆，后更名为舒城县城关镇鸿翔商务宾馆即本案所涉房屋，该租赁房屋在租赁期限产权发生了变动，主要是因为2013年12月永久房地产公司因经营资金周转需要，用该房屋及土地向第三人办理了抵押贷款，因永久房地产公司无力及时清偿到期的抵押贷款，第三人向该院提起诉讼，要求实现抵押物权，2017年3月22日该院对该房屋进行了查封后公开拍卖，2018年11月16日该院以（2017）皖1523执117号之五执行裁定书裁定，将永久房地产公司的原舒城县城关镇梅河东路永盛宾馆即本案租赁的鸿翔商务宾馆租赁房屋中有房屋产权证的大部分房屋即第1幢1-5层（建筑面积1561.1㎡）、第2幢1-2层（建筑面积412.96㎡）、第3幢1层（建筑面积253.34㎡）及共用国有土地使用权（面积1724.90㎡）作价11745100元，抵销永久房地产公司所欠第三人同等数额的债务，该裁定书于2018年11月16日送达给第三人并生效，对此永久房地产公司与第三人均没有异议。再查明，永久房地产公司与鸿翔宾馆签订的房屋租赁合同中第1幢第6层、第4幢1层3间平房及一个院子，因永久房地产公司当年建筑没有获得批准，未取得房屋所有权证，不在该院（2017）皖1523执117号之五执行裁定书中以物抵债范围中，对此永久房地产公司与第三人均没有异议。还查明，鸿翔商务宾馆及经营者李闯，因未履行该院（2017）皖1523民初4416号生效民事判决书的义务，已于2019年1月被该院纳入失信被执行人名单。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以要求解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案争议的焦点问题主要有以下几点：一是永久房地产公司与鸿翔宾馆签订的房屋租赁合同是否达到法定解除的条件；二是涉案租赁房屋在租赁期间的产权发生变动，鸿翔宾馆尚欠租金是支付给永久房地产公司还是支付给舒城农商行；三是鸿翔宾馆房屋转让费700000元是支付给永久房地产公司还是支付给舒城农商行；四是鸿翔宾馆请求继续承租原来的房屋是否予以准许；五是关于出租房屋中没有房屋产权证的部分，舒城农商行是否享有出租权。六是关于鸿翔宾馆要求永久房地产公司给以装饰装修补偿问题，是否能够支持；七是关于舒城农商行请求判令鸿翔宾馆腾退房屋的问题，是否应该支持。根据上述归纳的本案争议焦点问题，现分析如下：关于焦点一，鸿翔宾馆不仅逾期没有支付租金，并且永久房地产公司诉讼经判决后鸿翔宾馆仍然没有支付租金，永久房地产公司申请强制执行后鸿翔宾馆因为租金的执行问题，已被该院纳入失信被执行人名单，鸿翔宾馆已经构成了根本违约，因此永久房地产公司请求判令鸿翔宾馆支付逾期租金，解除双方在2014年8月9日签订的《宾馆租赁合同》，符合合同法的法律规定，也符合双方约定，该院依法予以支持。关于焦点二，由于涉案租赁房屋在租赁合同履行期间内，因永久房地产公司抵押贷款无力及时清偿，被该院依法拍卖后裁定抵销永久房地产公司所欠舒城农商行同等数额的债务，根据物权法相关规定，涉案租赁房屋（有产权证部分）所有权于该裁定书生效时发生转移，即2018年11月16日发生了变动，从2018年11月16日后该租赁房屋中有房屋产权证部分的房屋所有权属于舒城农商行所有。鉴于上述产权发生变动，舒城农商行请求鸿翔宾馆支付租赁房屋产权变动后的房屋租金，符合法律规定，本院依法予以支持，租金的数额按照永久房地产公司与鸿翔宾馆合同约定2018年10月1日至2019年10月1日系合同履行的第5年、年租金按400000元计算，2018年10月1日至2018年11月15日一个半月房屋租赁费按照每月33300元计算合计49950元，鸿翔宾馆应该支付给永久房地产公司；2018年11月16日房屋产权发生变动后的房租，由鸿翔宾馆从2018年11月16日开始按照每月33300元计算至房屋实际腾退的时间止，支付给第三人舒城农商行。关于焦点三，该转让费系永久房地产公司与鸿翔宾馆在2014年洽谈签订租赁合同时，达成租赁协议的合意后，鸿翔宾馆自愿承担永久房地产公司房屋租赁转让费700000元，因鸿翔宾馆当时经济困难双方才达成分期付款方式支付转让费，因此该转让费应归属于永久房地产公司所有，永久房地产公司请求鸿翔宾馆支付其房屋转让费700000元，依法予以支持。舒城农商行请求支付租赁房屋转让费，不符合法律规定，该院不予支持。关于焦点四，鉴于上述租赁房屋产权变动情况，永久房地产公司与鸿翔宾馆解除合同后，鸿翔宾馆请求向第三人继续承租，根据合同法关于买卖不破租赁的原则，由鸿翔宾馆与第三人协商解决，鸿翔宾馆在同等条件下享有优先承租权，但是舒城农商行能够享有出租权的仅仅是经过法院拍卖后裁定转让的有房屋产权证的部分即：第1幢1-5层（建筑面积1561.1㎡）、第2幢1-2层（建筑面积412.96㎡）、第3幢1层（建筑面积253.34㎡）。关于涉案租赁房屋中无房屋产权证部分的房屋即第1幢第6层、第4幢1层3间平房及一个院子，舒城农商行没有所有权更没有出租权，为了方便该租赁房屋整体性出租和整体性承租使用，该部分的使用和出租由舒城农商行与永久房地产公司另行协商解决。关于焦点五，鸿翔宾馆辩称其在承租期间，举全家之力对宾馆进行数百万元的投资建设，绝大部分的投资款在前几年都是亏本的、应靠后几年的经营才能逐步实现，在该投资款未获补偿情况下，不愿意解除租赁合同、腾空交付房屋的事实。对此，该院认为，本案房屋租赁合同的解除是因鸿翔宾馆的违约行为造成的，根据合同法以及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院不予支持，除非出租人同意利用。因此，鸿翔宾馆该抗辩意见，该院不予采信。关于焦点六，根据合同法关于买卖不破租赁的原则以及最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，鸿翔宾馆在同等条件下享有优先承租权，但是如果鸿翔宾馆与舒城农商行协商不好的情况下，舒城农商行请求判令鸿翔宾馆腾退房屋，该院依法予以支持，考虑舒城农商行与鸿翔宾馆协商租赁房屋需要一段时间，所以鸿翔宾馆腾退房屋的时间确定在该院判决生效后3个月。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、第二十条之规定，判决：一、解除原告安徽永久房地产开发有限公司与被告舒城县城关镇鸿翔商务宾馆2014年8月9日签订的宾馆租赁合同；二、被告舒城县城关镇鸿翔商务宾馆于本判决生效后30日内支付原告安徽永久房地产开发有限公司房屋转让金700000元；三、被告舒城县城关镇鸿翔商务宾馆于本判决生效后30日内支付原告2018年10月1日至2018年11月15日房屋租赁费49950元；四、被告舒城县城关镇鸿翔商务宾馆应支付第三人安徽舒城农村商业银行的房屋租赁费，从2018年11月16日开始按照每月33300元计算至房屋实际腾退的时间止；五、被告舒城县城关镇鸿翔商务宾馆于本判决生效后3个月内腾空房屋交付于第三人安徽舒城农村商业银行（其中无房屋产权证部分的房屋即第1幢第6层、第4幢1层3间平房及一个院子，应交付于原告）；六、驳回原告安徽永久房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回第三人安徽舒城农村商业银行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12850元，由被告舒城县城关镇鸿翔商务宾馆负担。本院二审期间，鸿翔宾馆提供了一组照片及视频记录，证明：400多平方钢结构部分是鸿翔宾馆建设的，却被作为永久房地产公司的资产纳入了评估范围进行了评估。永久房地产公司质证认为：宾馆转让之前，永久房地产公司花了400余万元装修，但只收鸿翔宾馆70万元转让费，这里面就包含对方自己改造的费用。本院认证意见为：因鸿翔宾馆一审中未就该部分提起反诉，不属本案二审审查范围，故对相关证据不予审查。本院二审对一审查明的基本事实予以确定。本院认为，关于合同应否继续履行的问题，鸿翔宾馆与永久房地产公司签订的《宾馆租赁合同》对于租金支付标准、时间有明确的约定，鸿翔宾馆未按时支付房租构成违约。特别是在永久房地产公司已就2016至2017年度及2017-2018年度拖欠的租金提起诉讼并经法院判决鸿翔宾馆支付租金及滞纳金的情况下，鸿翔宾馆不仅未履行生效判决确定的义务（在其他执行案件要求其协助执行时也未履行），也未按合同约定时间支付本应支付的2018-2019年度租金，构成根本违约。故在案涉房产被裁定给舒城农商行之前，永久房地产公司已享有合同解除权。舒城农商行作为案涉房产抵押权人在取得房产所有权后，也要求解除永久房地产公司与鸿翔宾馆签订的租赁合同，故一审判令解除永久房地产公司与鸿翔宾馆签订的租赁合同，并无不当。虽然二审中，舒城农商行表示在重新签订合同的情况下，可以将房屋出租给鸿翔宾馆使用，但在本案审理终结前，鸿翔宾馆并未向本院举证已与舒城农商行重新签订了协议，就相关事宜双方可在判决后继续协商解决。关于70万元转让金的问题，因属永久房地产公司与鸿翔宾馆之间的约定，且舒城农商行对于一审判令鸿翔宾馆向永久房地产公司支付该70万元并无异议，故鸿翔宾馆上诉要求向舒城农商行支付该70万元，理据不足。根据合同约定该70万元转让金系“可暂时缓交”，而因鸿翔宾馆长期拖欠租金，且诉讼中在已满足合同约定的第5年支付20万转让金的情况下，鸿翔宾馆也未实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，永久房地产公司要求鸿翔宾馆立即支付70万元转让金，于法不悖。鸿翔宾馆要求按照原合同约定分期支付，理据不足，不予支持。关于鸿翔宾馆上诉所称的400多平方的钢结构系其投资建设的问题，不属本院二审审查范围，不予理涉。综上所述，鸿翔宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12850元，由舒城县城关镇鸿翔商务宾馆负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 魏晶晶审判员 王 丽二〇一九年十月二十八日书记员 邵 爽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。