上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初14679号原告(反诉被告)：曹一，男，1988年8月30日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：王轶俊，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：陶文耀，男，1991年9月1日生，汉族，户籍地浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：成洪华，上海衡孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹珍妮，上海衡孚律师事务所律师。原告曹一与被告陶文耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日受理后，依法适用简易程序。审理中，被告陶文耀向本院提起了反诉，本院依法进行了合并审理，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)曹一及委托诉讼代理人王轶俊，被告(反诉原告)陶文耀的委托诉讼代理人成洪华、曹珍妮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曹一向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原被告之间签订的《房屋租赁合同》于2018年12月10日解除。依据：2018年12月10日为原、被告及中介确认被告的实际迁出时间。2、请求判令被告支付原告房屋租金176,250元【2018年8月25日至2018年12月10日房租每月47,500元，不足一月按照实际天数折算，即47,500×3+15×(47,500÷30)，共计166,250元；另2018年2月25日至5月24日房租被告还少付了10,000元房租】。3、请求判令被告支付原告租金逾期滞纳金194,940元(暂算至2019年2月28日,要求计算至实际履行完毕之日,详见滞纳金计算表)。依据：合同第3.3条。4、请求判令被告支付原告违约损失47,500元。依据：合同第10.1条，原告按照一个月租金的标准酌情确定。5、请求判令被告支付原告物业费17,017元(2018年1月1日-2018年11月30日，2018年12月1日-2018年12月10日的物业费原告不再主张)、电费31,248元(2018年4月-2018年11月)、水费1,010元(2018年4月-2018年11月)。6、判令原告收取的押金95,000元不予退还。7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于本市静安区太阳山路XXX号XXX层房屋(以下简称系争房屋)出租给被告用于经营活动，租赁期限为2017年11月25日至2027年11月24日，月租金为47,500元，支付方式为先付后用，三个月结算一次，提前一周支付。被告在承租系争房屋后，无理由少付2018年2月25日至2018年5月24日租金10,000元，且存在拖延支付租金的情况。后由于自身经营不善，于2018年8月起，不再支付租金，并于2018年12月10日自行搬离了系争房屋，被告的违约行为已给原告造成了极大的经济损失，故请求法院维护原告的合法权益。被告陶文耀辩称，2017年9月1日，原、被告双方就系争房屋签订了租赁合同，月租金为47,500元，三月一付。后由于被告经营问题，被告于2018年7月25日搬离了系争房屋。2018年7月底、8月初，原、被告及中介曾在系争房屋内协商，被告将停止营业的事实告知原告并请求解除合同，并于当日将房屋钥匙交还原告，且被告当时租金已支付至2018年8月25日，剩余租金用以弥补原告损失，当日被告也告知了物业已停止经营的情况。原告于2018年8月上旬就系争房屋已对外进行招租，由于系争房屋空关，物业公司经原告同意于2018年8月中旬对系争房屋正门进行了封闭，之后原告委托中介带人看房，当时是从房屋后门的隔壁承租人区域进入的。直至2018年10月，原告将系争房屋出租给了新承租人，新承租人自2018年10月进场装修，物业也将正门封闭的木栅栏拆除。对于原告的第一项诉请，被告认可解除租赁合同，但解除时间应为2018年7月24日。在此之前被告已经搬离，且2018年7月24日为双方协商用剩余一月租金弥补原告损失之日。2018年12月10日为原告与新的承租人开始计租的日期，原、被告双方当日未曾碰面，原告所述三方于当日协商解除合同不属实。不同意第二项诉请，2018年8月-2018年12月，被告已经搬离系争房屋，也已经将钥匙交给原告，原告亦对外招租，不认可被告应承担此期间的租金。被告确实曾少付了10,000元租金，但原因为被告在承租系争房屋之初，支付了60,000逾元的垃圾清运费，后经与原告协商，原告同意承担10,000元，因此被告在下期租金中少付了10,000元，原告后期也从未主张过该笔租金，该笔租金的主张已过诉讼时效。不同意第三项诉请，被告从未逾期付款，亦不存在违约的情况；且原告计算方式不合理，即使计算也应当以未付租金为基础计算，而非所有款项。2018年2月25日-2018年5月24日中租金迟延支付13天的时间的滞纳金，首先如前述双方曾就10,000元达成一致，另外由于原告从未主张，其主张已过诉讼时效，对于合同中约定的按照年租金的标准支付滞纳金不合理，显失公平。不同意第四项诉请，双方曾就解除合同事宜达成一致，且被告已经补偿原告了一个月租金，且第三项诉请和第四项诉请的主张有所冲突。不同意第五项诉请，目前原告并未向物业公司全部支付物业费、水电费，对于2018年7月24日之前的水电费、物业费由被告承担无异议，对于之后的前述费用不应由被告承担。被告认为2018年7月24日为双方约定的合同解除的时间，被告租金支付至2018年8月24日。物业费标准为1,547元/月，从2018年4月开始的水电费等被告确实没有支付，对于2018年4月-2018年7月的电费无异议，但水费应为290元。被告陶文耀并提起反诉请求：1、请求判令反诉被告返还反诉原告租赁押金95,000元；2、请求判令反诉被告返还反诉原告房屋装修补偿费150,000元；依据：合同4.2条。现在系争房屋已交接给原告，相关的装修装潢一并返还，因此此笔款项应当返还。3、请求判令本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年9月1日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，约定由反诉原告承租反诉被告名下的系争房屋，用于经营，合同还约定反诉原告需支付装修补偿费150,000元。合同签订后，反诉原告一直严格按照约定履行合同，2018年6月，反诉原告按约支付了2018年6月25日至2018年8月24日，三个月的租金。2018年7月，经双方协商解除了租赁合同，反诉原告也在2018年7月底将房屋钥匙交付给了反诉被告，反诉被告也从8月开始陆续委托中介带人看房。反诉原告在系争房屋内的经营的公司也于搬离前停止营业，并于2018年底注销。鉴于双方的租赁合同早已于2018年7月底终止履行，反诉原告已将房屋返还反诉被告，且反诉原告自此从未使用过系争房屋，反诉被告也应返还扣留的押金95,000元，反诉原告依据合同约定的支付的房屋装修补偿费用也应予以返还。故请求法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告曹一辩称，不同意反诉原告所有的反诉诉请，合同押金9.5万元反诉被告的确是收过的，但由于被告单方擅自解除合同，给原告造成相应损失，根据合同3.6条，被告提前退租，原告有权不退还押金。对于反诉的第二项诉请，反诉被告将带装修的咖啡厅出租给反诉原告(反诉被告的初始投入为500多万元)，后经反诉原告请求，仅以15万元的价格转让给了反诉原告。反诉原告装修之后，也以相应的价格转给现承租人。且该款即使要支付，也要扣除反诉原告转让给下家的金额，同时还要参考合同期考虑折旧的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为原告曹一。2017年9月1日，原告(出租方、乙方)曹一与被告(承租方、乙方)陶文耀就系争房屋签订的《房屋租赁合同》载明，租赁期限自2017年11月25日起至2027年11月24日止，2017年8月25日至2017年11月24日为免租期；2017年11月25日至2020年11月24日的月租金标准为47,500元，每三个月结算一次，先付后用；签订合同七日内，乙方须向甲方支付首期三个月租金，后续租金，乙方须提前一周向甲方支付，如乙方逾期一个月未支付租金，乙方须就拖欠租金向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取年租金的万分之五的滞纳金。如乙方逾期一个月未支付租金，甲方有权解除本合同，并有权收回系争房屋的使用权，甲方除追究乙方的违约责任外，因所拖欠租金而造成的甲方损失均由乙方承担。租赁押金95,000元，甲方应于租赁关系结束后，确认乙方已迁空，交房及设施，并支付清所有应付费用后当天将租赁押金无息退还给乙方；乙方如提前退租，甲方有权不予退还租赁押金。乙方应支付的费用：水、电、物业费及承租经营所产生的一切费用；由于该商铺内存在装饰装潢、空调设备、排风排烟设备等，经双方约定乙方须给付甲方装修补偿费用150,000元，双方确认乙方支付装修补偿费后，装潢装饰、空调设备、排风排烟设备等归乙方所有。任何一方违约须向另一方赔偿由此造成的实际损失。租赁合同签订后，被告向原告支付了至2018年8月24日的租金(存在租金差额10,000元)及押金95,000元。2018年12月21日，新的承租人向被告方转账支付了30,000元。另查明，案外人上海泰顺菟游戏机娱乐有限公司的住所地于2018年12月4日变更至系争房屋。审理中，原告的证人韦某某出庭作证称，其原为上海志远房地产经纪有限公司员工，为原、被告双方签订租赁合同的经办人。2018年7月，被告找到证人称因为经营不善，希望证人跟原告沟通退租事宜。后证人跟原告方沟通此事，但原告不同意。2018年7月底、8月初，原、被告及证人三方在系争房屋隔壁碰面，磋商退租事宜，被告说要退租，原告方则表示要求证人寻找到下家。当日原、被告就解除合同事宜没有达成一致，双方没有任何交接，也没有签订过任何书面协议，也没有就押金及剩余租金等事宜进行具体的沟通。2018年7月之后，证人或者原告母亲均没有拿到过系争房屋钥匙。当时被告的物品、家具、设备等还都是在系争房屋内的。从该日开始，证人便开始寻找下家，并带人看房，大约带过十几组租客来看过房。2018年10月起，证人才找到了意向租客，因为租客需要丈量面积、办证等，证人便通知被告，被告后将物品陆续搬离。而且当时系争房屋隔壁的租客占用了系争房屋的消防面积，新租客要求将消防面积腾出来。系争房屋隔壁有与被告合伙经营的租客，实际经营者与被告是合伙关系，一个姓陈，一个叫陶寿良(音)，为被告父亲。隔壁租客2018年12月10日完成了消防证照的注销。大概在2018年12月初，被告完全清空了物品，但具体哪一天搬离证人也不清楚。系争房屋与隔壁房屋是相通的，是可以从隔壁进入的。系争房屋的确有过封门，当时是因为没有经营，为了防止流浪人员进入，证人带人看房是从隔壁进入的，新租客进去的时候拆掉的。2018年12月10号左右，原告跟下家签订租赁合同。2018年12月初由于新租客进场装修，被告将钥匙交给了新的租客。现在被告当初转让的设备基本不在了，已由被告处理掉了，中央空调等可移动的被拆除转卖，装饰装修基本没动，排风排烟设备没动。2018年8月-2018年12月间，原、被告没有就租赁合同的解除进行过协商。因之前原告在系争房屋经营，故在签订租赁合同时，将设备和大型家具转让给了被告，在后面装修产生了大额清运费，是物业收取的。就设备等的转让，当时两个店谈的一共是30万元，被告承租的部分是15万元，包括一些空调和家电设备。期间，被告的第二期租金少付了1万元，原告发现数额不对，原告有打过电话给证人，要求证人向被告催讨，证人给被告打过电话沟通，时间是在2018年7月之前，被告回复称是希望原告承担一部分垃圾清运费，但原告没同意，认为这是被告装修的一部分。原告认为，该证人陈述客观，原、被告之间就解约从未达成一致，被告是由于经营不善擅自退租，原告委托中介寻找下家是为了及时止损，如果找到下家，被告即可退出租赁关系。被告则认为，对于证人身份无异议，原告与其证人是独家委托关系，存在特殊的利益关系。双方在2018年7月底、8月初的确是进行过协商的，之后没有任何接触，被告在2018年7月已经停止经营且2018年8月初开始，中介对外招租，若双方没有协商基础及被告的配合，原告是不会进行招租的。中介对于物品清空及封门的问题前后陈述有矛盾，中介陈述被告于2018年10月搬离物品，但当时正门已封闭，只有小门(仅能通行人，物品难以通行)。相关的空调设备至今仍在系争房屋内，且中央空调是不可能拆除的。被告的证人陈某某出庭作证称，其是被告隔壁邻居，经营的是棋牌室。被告曾告诉其，由于经营问题之后不做了，2018年7月底已将系争房屋及钥匙交接给原告，并搬离系争房屋。证人是看到被告搬过东西的，具体有无物品剩余证人不清楚。2018年8月开始有新租客陆续来看房，且在系争房屋窗上有出租系争房屋的广告纸，系争房屋两侧都有楼梯，但被告侧楼梯被封，因此看房都是要经过证人这边的楼梯，需要经过证人的店内，证人的门店和系争房屋间有一扇消防小门。大概在2018年10月有人跟证人说其要租下隔壁的房屋，并且其从2018年10月已经进场并装修。自2018年7月之后被告从未来过系争房屋，也没有人再来搬过东西。在新租客的租赁过程中，没有向证人提到过有占用消防的问题。证人和被告总共的租金是每月95,000元，证人跟被告父亲是老乡，关系较好，有时租金是一起打给原告的。关于退租的事情是被告告诉过证人的，双方协商的具体情况证人不清楚。原告认为，被告证人与被告父亲是好友，且房租捆绑支付，足见其关系亲密。对于证人证言不予认可。被告认为，证人与被告父亲只是老乡关系，并没有合伙关系，捆绑支付租金并不能证明双方有合伙关系，且被告的证人与原告租赁关系仍在继续，其出庭会损害其与原告的租赁关系。被告证人陈述客观，与中介所述互相佐证，能达到证明被告陈述的事实。2019年4月11日，本院曾至系争房屋现场勘查，原告证人韦某某亦至现场确认情况。原、被告及韦某某均确认，现场的空调设备并非拆除，均为之前原告遗留的设备，可正常使用。系争房屋曾发生的封门是太阳山路进入系争房屋的门。韦某某表示，2018年7月底、8月初，三方商谈时，被告没有提出将房屋钥匙交还。2018年8月开始，其开始带人看房，当时系争房屋内还存有被告经营桌游所用的桌、椅等物品，在有意向客户后，其通知被告，被告自2018年10月才有意识的逐步搬离，其虽然没有亲眼看见搬离的过程，但8月至11月间，其带人看房时被告均有物品在内，2018年12月再到系争房屋来时，相关物品已经搬空，具体被告如何搬离的其并不清楚。新承租人进来前，被告曾与其协商空调转让事宜，听说新承租人已向被告支付相关费用受让了空调等相关设备。被告承租后，已将原先咖啡馆的装修进行了拆除，重新进行了装修。新承租人现在已加装吊顶，粉刷了墙面。原告表示，韦某某陈述的原咖啡馆装修拆除及下家重新装修事宜属实，被告已将空调等设备作价三万多元转让给下家，空调、排风系统包含在其中。被告表示，被告向新承租人转让的只是吧台及其后的柜子、地坪，共计两万余元，不包含空调及排风系统，双方只是口头商谈，并未签订书面协议。审理中，原告提供的系争房屋水费清单显示，系争房屋2018年4月至11月的水费分别为100元、115元、125元、130元、155元、150元、140元、95元，共计1,010元。被告提供的系争房屋水费清单显示，系争房屋2018年4月至11月的水费分别为160元、95元、25元、10元、10元、15元、10元、200元，共计525元。为此，本院于2019年8月20日、2019年9月18日至系争房屋所在物业核实相关情况，该物业工作人员宋海峰表示，就物业留存的记录来看，被告提供的数据有对应的信息，原告的表格上的数字查找不出相应记录，其无法核实具体哪一个水费为系争房屋的真实水费，就物业留存的记录提供给法院参考。目前物业处的水费均已交清，谁用谁缴纳，物业会出具发票给缴费人。就物业出具的两份证明，其中2019年3月25日的证明是被告起草的，物业并未进行核实即加盖了印章，故之后再出具说明进行了作废。但的确在进博会期间，为防止外来人员进入，物业用木条封了走道，但只封了很短时间，具体时间记不清了，在此期间系争房屋有无经营也记不清了。原告提供了其与新承租人魏方春签订的《房屋租赁合同》，合同未载明签署日期，约定的免租期自2018年12月10日至2019年1月23日，租期自2019年1月24日至2029年1月23日。被告表示，根据上海泰顺菟游戏机娱乐有限公司企业公示信息显示，该公司在2018年12月4日办理了经营地址的变更，将住所地变更至系争房屋，由此看出其在2018年12月10日之前即搬入系争房屋，且原告和新承租人一定签订有另外一份租赁合同。原告表示，企业信息载明的企业及法人与本案无关，且在实际操作中存在为了企业变更，并非真实的租赁情况。2018年12月10日之前几天，新承租人要进场，陈某某、被告要求原告降低隔壁棋牌室的房租，否则不让下家进场装修(陈某某占有一部分产证上的面积，下家要求和产证一致)。2018年12月10日，原告跟陈某某、被告重新签订了降低房租之后的合同后，同日和下家签订了租赁合同，下家才能进场。原告确实跟新的下家签有两份合同，下家变更工商登记专门签订一份合同，且专门用于工商登记。对于交钥匙的情况，是中介操办的，原告不清楚。被告表示，新承租人确实曾支付给被告30,000元，其中25,000元装修补偿，还有5,000元是其对被告因破损部分修复进行的补偿，不存在现金交付10,000元的情况。相关的装修及设施添置均为被告出资，不包含本案中原、被告争议的中央空调等设施。2018年7月24日被告已向原告交还钥匙，但没有书面交接手续，之后双方再未碰面。因被告法律意识淡薄，且原、被告关系装修补偿等没有达成一致，因此没法办理交接手续。被告在封门之前已将物品搬离，剩余一些东西视为放弃。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按约履行。现原、被告均同意解除双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，但对于合同解除时间存在争议，被告认为2018年7月24日其已实际搬离系争房屋，且双方协商于该日解除合同，并交还房屋钥匙，但原告对此予以否认，且原告的证人亦确认被告的物品直至2018年12月初才搬离系争房屋。因被告作为承租人，应承担房屋返还的举证责任，现被告并未提供证据证明房屋交接及钥匙交还事宜，故该举证不能的法律后果应由被告承担，因此被告主张的合同解除日期缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告要求确认《房屋租赁合同》于2018年12月10日解除，但原告陈述该日为双方及中介确认被告迁出的实际时间，现被告对此不予认可，原告的证人韦某某亦表示不清楚被告确切的搬离日期，仅确认被告于12月初搬离；再根据在案证据显示，原告与新的承租人的租赁合同租期自2018年12月10日开始，故本院确认原、被告间的《房屋租赁合同》于2018年12月9日解除。现被告实际支付租金至2018年8月24日，2018年8月25日至12月9日的租金166,250元(47,500×3+47,500÷30×15)应支付给原告；被告确认曾少付10,000元租金，认为此系原告同意分摊的垃圾清运费，但原告对此予以否认，且韦某某亦确认原告未同意分摊相关费用，并就该笔租金进行过催讨，故原告的该项诉讼请求本院予以支持。对于原告的第三项诉讼请求，因被告逾期支付租金，应按合同约定承担滞纳金，但被告认为合同约定的滞纳金计算标准过高。根据本案实际情况，本院认为合同约定按照年租金的日万分之五计算滞纳金的标准确高于原告的实际损失，故本院酌情确定被告需每日以未付租金的万分之五为标准，向原告支付滞纳金。2018年2月25日至5月24日的租金滞纳金，其中132,500元被告逾期支付13日，应支付滞纳金861.25元；10,000元应按照每日5元的标准，自2018年2月19日支付至实际付款之日。2018年8月25日至11月24日的租金滞纳金，被告应按照每日71.25元的标准，自2018年8月19日支付至实际付款之日。2018年11月25日至2018年12月9日的租金滞纳金，被告应按照每日11.88元的标准，自2018年11月19日支付至实际付款之日。根据合同约定，被告如提前退租，原告有权不予退还租赁押金。原告亦要求确认被告缴纳的押金95,000元不予退还并要求被告支付违约金47,500元，但原告的上述诉请实际与解约违约金性质相同，因被告自身原因导致合同解除，理应向原告承担违约责任，但考虑到本案的实际情况，本院酌情确定被告需向原告支付违约金47,500元。对于原告第五项诉讼请求，合同解除前的物业费及水、电费应由被告承担，现原告主张的2018年1月1日至11月30日的物业费17,017元、电费31,248元，被告对于金额并无异议，2018年12月的物业费、水、电费原告不再主张，此系原告对于自身权利的处分，于法不悖，本院予以确认。对于水费，原告认为2018年4月至11月金额为1,010元，但被告提供的单据显示为525元，根据原告方的证人陈述，被告在2018年8月-11月间确未营业，且根据本院至物业核实情况，本院认为被告提供的金额更为合理，故被告应向原告支付水费525元。对于被告的反诉请求，合同解除后，原告应向被告返还租赁押金95,000元，但该款应抵扣被告欠付的费用。对于150,000元的装修补偿费，因被告承租系争房屋时，受让了原有的部分装修、设备，向原告支付了该笔补偿费，现因被告擅自退租导致合同解除，被告无权要求原告返还补偿费。但根据法律规定，出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。根据本院现场勘查情况，原有的空调、排风等设施仍然由新的承租人在继续使用，故本院认为原告应给予被告适当补偿。原告认为，新的承租人已就空调设备等向被告支付了30,000元的补偿款，但被告认为30,000元的补偿款并不包含空调等设备，考虑到双方租赁合同中约定的补偿明细及租赁合同的履行情况，本院酌情确定原告还需向被告支付补偿款30,000元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)曹一与被告(反诉原告)陶文耀就上海市静安区太阳山路XXX号XXX层房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年12月9日解除；二、被告(反诉原告)陶文耀应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)曹一支付租金176,250元；三、被告(反诉原告)陶文耀应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)曹一支付逾期支付租金的滞纳金861.25元；四、被告(反诉原告)陶文耀应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)曹一支付逾期支付租金的滞纳金(①以5元/日的标准，自2018年2月19日支付至实际付款之日②以71.25元/日的标准，自2018年8月19日支付至实际付款之日③以11.88元/日的标准，自2018年11月19日支付至实际付款之日)；五、被告(反诉原告)陶文耀应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)曹一支付违约金47,500元；六、被告(反诉原告)陶文耀应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)曹一支付物业费17,017元、电费31,248元、水费525元，共计48,790元；七、原告(反诉被告)曹一应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)陶文耀返还房屋押金95,000元；八、原告(反诉被告)曹一应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)陶文耀支付补偿款30,000元；九、驳回原告曹一的其余诉讼请求；十、驳回反诉原告陶文耀的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,471.43元，减半收取为4,235.72元，由原告曹一负担1,580.72元，被告陶文耀负担2,655元。反诉案件受理费2,487.5元，由反诉原告陶文耀负担1,218.5元，反诉被告曹一负担1,269元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇一九年十月十日书记员  郇鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。