甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2019）甘0902民初2627号原告（反诉被告）：赵某，现住甘肃省酒泉市。原告（反诉被告）：陈某1，现住甘肃省酒泉市。二原告共同委托诉讼代理人：陈某2，甘肃长治律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：魏某，甘肃长治律师事务所律师。被告（反诉原告）：于某，现住甘肃省酒泉市。被告（反诉原告）：戴某，现住甘肃省酒泉市。二被告共同委托诉讼代理人：李某，甘肃正天合（酒泉）律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：王某，甘肃正天合（酒泉）律师事务所实习律师。原告赵某、陈某1与被告于某、戴某所有权确认纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵某、陈某1及委托诉讼代理人陈某2，被告于某、戴某及委托诉讼代理人李某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某、陈某1向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于××区房屋为原告赵某、陈某1所有；2、判令二被告协助二原告办理不动产登记手续并承担全部办证相关费用；3、判令二被告交付该房屋所属21号（16.21平方米）地下室一间；4、判令二被告支付违约金45000元；5、本案涉诉费用由二被告承担。事实和理由：2016年1月1日，二被告因资金周转向二原告借款200000元，约定借期为2016年1月1日至2016年9月30日，借款月利率2%。后被告又陆续向原告借款，合计金额为288060元。借款到期后，被告无力偿还提出以房抵债，双方遂签订《债务抵顶协议书》，约定以被告所有的肃州区南环东路东星园3号2-294号房产抵顶所欠原告债务，房屋作价750000元，抵顶所欠债务288060元，二被告所欠银行按揭款260400元自合同签订之日起由原告代被告偿还，原告另支付被告房屋差额款201540元。协议签订后，被告将房屋实际交付原告占有、使用，并交付与房屋有关的一切手续。被告声称地下室钥匙未拿到手随后交付，但至今未交付地下室，双方产生矛盾。现原告诉至法院，望判如所请。被告于某、戴某辩称，原、被告签订的《债务抵顶协议书》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。涉案房屋登记在被告名下，现房屋所有权人为被告。因双方约定过户系附条件的民事法律行为，现条件未成就，不具备不动产登记的条件。对地下室不在债务抵顶的范围之内，所有权人为被告。且被告不存在违法行为，不应当支付违约金。综上，应驳回原告的起诉。被告于某、戴某向本院提出诉讼请求：1、判令原告支付被告违约金150000元；2、判令原告向被告支付自2019年4月24日起至原告实际偿还全部款项本息之日止的利息（利息按同期银行贷款利率计算）；3、判令原告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年5月至今，被告因资金周转向原告借款243000元，双方约定月利率2%。后被告无力偿还借款，双方约定以房抵债，并签订《债务抵顶协议书》，约定原告代被告偿还银行按揭贷款。原告如未按合同约定及时偿还房屋按揭贷款造成被告信用度降低的，原告应按照合同约定承担房款总金额20%的违约金。后因原告未按约定时间及金额偿还银行按揭贷款，致使被告银行信用报告等级降低，无法正常办理贷款，造成经济损失，被告要求原告承担违约责任。原告赵某、陈某1辩称，被告的诉讼请求不能成立。自双方签订债务抵顶协议后，原告已完成了全部债务的偿还，不应再支付被告违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、二原告提供征信个人信用报告1份、法院失信人员名单打印件2张、贷款明细查询单3张、客户交易明细对账单1张，以证实原告按时还款未曾逾期，被告要求原告承担违约金和利息的主张不能成立；征信报告证实被告有多笔贷款逾期，同时被告已上法院的失信人员名单，是被告的行为造成自己的信用度下降无法贷款；客户明细对账单证实在2017年12月22日-2018年1月16日期间被告分三次支取按揭银行贷款主卡账户款项600元，致使原告所存还款金额不够银行扣款，如果造成逾期也应被告承担责任。二被告质称，对征信报告真实性无异议，被告确有逾期行为，但被告在后期还办理了兴业银行、浦发银行的信用卡，说明被告的行为并未对征信造成影响，主要是原告的行为造成的影响。对查询单和对账单，虽然被告存在取款的行为，但被告取款的时间和原告造成逾期的时间无法对应，无法说明是被告的取款行为导致原告逾期无法还款。对失信被执行人名单与本案没有直接利害关系，不予质证。经审核，对个人信用报告、贷款明细查询，因原、被告提交的证据一致，本院予以认定。对法院失信人员名单可以证实被告于某因未履行（2018）甘0902执323号案件，被本院依法列入失信被执行人员名单的事实。对客户交易明细对账单，因显示被告的取款时间分别为2017年12月22日、2018年1月10日和1月16日，取款金额为200元、300元、100元，与2018年11月21日原告的逾期还款时间不符，无法证实原告方的待证事实，故对该证据的证明目的，本院不予认可。2、二被告提交贷款明细查询打印件2张，以证实被告在酒泉农商银行办理房屋按揭贷款，以及2018年11月21日，原告未按时还款导致按揭贷款逾期的事实。二原告质称，原告虽在2018年11月21日产生一笔逾期，但在原告接手前，被告同样产生逾期，故无法证实系原告的逾期行为造成被告的信用度下降。经审核，本院对上述证据的真实性予以认可，可以证实2018年11月21日原告逾期还款的事实。3、二被告提供中国人民银行个人信用报告打印件1份，以证实2016年2月3日，酒泉农商银行向被告发放290000元个人住房贷款的情况，以及2018年11月原告未按时还款导致按揭贷款逾期，造成被告信用等级降低的事实。二原告质称，个人信用报告查询的时间为2019年3月13日，无法得知距离开庭期间是否发生影响被告贷款的情况，被告应提供就近的信用查询报告，且该报告无法证明由于原告逾期一天还款造成被告贷款无法审批的事实。经审核，本院对该证据的真实性予以认可，可以证实被告于某名下的涉案房屋按揭贷款账户于2016年12月，2017年8月、9月，2018年11月逾期还款，以及2016年12月的语气计入个人征信报告逾期记录的事实。4、二被告提供2019年5月13日打印个人信用报告1份，贷款明细查询单2张，贷款销户通知书1张，以证实酒泉农商银行向被告发放贷款的情况，2018年11月21日原告未按约还款导致按揭贷款逾期，被告信用等级降低，以及房屋贷款于2019年5月12日结清，贷款合同已解除，原告结清贷款系违约之后的补救行为。二原告质称，征信报告显示被告多次逾期，系被告自己的行为导致信用度下降。2018年11月21日逾期1天，系被告拿副卡透支还款所致，该行为与被告信用度下降没有关系。销户通知书不是被告违约之后的补救行为，而是原告的提前还款行为。经审核，本院对上述证据的真实性予以认可。征信报告可以证实被告于某名下的涉案房屋按揭贷款账户的逾期期数以及计入个人征信报告逾期记录的期数。对贷款明细查询可以证实酒泉农商银行于2016年2月3日发放贷款290000元，后被告于某账户分别于2016年10月21日、12月21日，2017年5月21日、8月21日、9月21日，2018年11月21日逾期还款。对贷款销户通知书可以证实2019年5月12日，原告提前结清290000元贷款本息，借款合同终止的事实。本院结合本案审查确认证据及当事人陈述，认定事实如下：2015年至2017年期间，二被告陆续向二原告借款合计213000元，约定借款利息为月利率2.3%。借款到期后，经双方核算，二被告欠原告借款本息288060元，因二被告无力偿还提出以房抵债。2017年10月12日，二原告（债权人）与二被告（债务人）签订《债务抵顶协议书》一份，约定二被告以位于××区房屋抵顶债务，双方协商作价750000元，抵顶债务288060元后，二原告支付二被告房屋差额款201540元，二被告所欠银行按揭贷款260400元，从合同签订之日起由二原告代为偿还。同时约定，二被告必须在开发商可以办理房屋产权证之日起及时给二原告指定的人办理房屋产权过户手续，产权过户手续一切费用由二被告全部承担（如特殊情况不宜及时过户，二被告必须将房屋产权证原件交付二原告保管，在二原告要求二被告办理过户手续时，二被告必须无条件办理）；如二被告在协议签订后至产权变更手续办理前毁约，二被告对原债务承担继续偿还责任，同时承担欠款期间18%的年利率，并承担房屋总金额20%的违约金；二原告必须保证按照贷款合同约定的时间偿还房屋贷款，债务人必须在协议签订后5日内交付变更后的银行卡，二被告交付银行卡后二原告不能及时还款造成二被告信用度降低的，二原告应承担购房款总金额20%的违约金。协议签订后，二原告向二被告支付房屋差额款201540元，二被告将上述房屋实际交付二原告占有、使用，并将商品房买卖合同、销售不动产统一发票（自开）、闭路入户费收据、垃圾处理费收据、公共维修基金收据、报警器收据、物业费收据、房屋按揭贷款保证金收据、电卡及地下室费用收据交付二原告。同时查明，涉案房屋系被告于某于2016年向甘肃万隆房地产开发有限公司购买，房屋建筑面积121.7平方米，房屋总价款592071元，首付款302071元，剩余290000元被告于某在酒泉农商银行办理按揭贷款。2016年2月3日，酒泉农商银行向于某尾号为8318的账户发放贷款290000元。2016年9月1日，被告于某以45000元价格购买位于××园地下室一间。贷款还款期间，被告于某账户分别于2016年10月21日、12月21日，2017年5月21日、8月21日、9月21日，2018年11月21日逾期还款，其中在个人征信报告中有反映的逾期为2016年12月、2017年8月、9月，2018年11月，但明确计入个人征信报告逾期记录的仅有2016年12月的逾期。2019年5月21日，二原告将被告于某名下涉案房屋按揭贷款全部偿还完毕。另查明，被告于某因未履行（2018）甘0902执323号案件，被本院依法列入失信被执行人员名单。本院认为，本案的争议焦点为：1、涉诉房屋所有权归属问题；2、二原告要求二被告交付地下室的主张能否成立；3、被告于某、戴某是否构成违约；4、原告赵某、陈某1是否构成违约。关于涉诉房屋所有权归属问题。因以物抵债是债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重双方当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案中，《债务抵顶协议书》是借款合同到期后二被告无力偿还借款，双方经协商一致后所签订，系双方当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。且经询问双方当事人，双方均认可债务抵顶协议中确认的债务总额包括借款本金及利息，经查，按照二被告认可的借款本金及双方约定利息的事实，以此计算债务抵顶协议中确认的借款利息，并未超出法律规定的民间借贷利率保护上限，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，原、被告均应按照协议约定内容履行自己的义务。合同履行过程中，二原告已按协议约定支付房屋差价201540元，并清偿二被告欠银行按揭贷款260400元，二被告亦将房屋交付二原告占有使用，双方签订的以物抵债协议已实际履行，即双方已基本完成对涉案房屋的抵顶行为。现涉案房屋虽未办理产权变更手续，但并不影响房产抵顶合同的成立和生效。故二原告要求二被告按照协议内容履行，确认涉案房屋所有权归自己所有，合法有据，本院予以支持。对于二原告要求二被告协助办理涉案房屋不动产登记手续并承担办证费用的诉请，因经本院调查涉案房屋所在小区现尚不具备办理房屋产权登记手续的条件，故对该诉请本院暂不处理，二原告可待涉案房屋产权办理条件成就后另行主张。关于二原告要求二被告交付地下室的主张能否成立的问题。根据被告于某与甘肃万隆房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及地下室缴纳费用票据，可确定涉案地下室并未附和于涉案房屋，并非涉案房屋的组成部分，与涉案房屋位于独立的不同空间，其具有独立的经济价值，作用在于辅助、发挥主房屋的效用，故涉案地下室为涉案房屋的从物。根据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”的规定，因双方签订的债务抵顶协议并未对地下室进行特别的声明或约定，二被告也未就此提供证据，故在原、被告对涉案地下室未进行特别约定的情况下，主房屋转让，作为从物的地下室亦应随主房屋一并转让。故对二被告提出涉案地下室排除在抵顶范围外的主张本院不予采信，对二原告要求二被告交付地下室的诉讼请求，本院予以支持。关于被告于某、戴某是否构成违约的问题。二原告主张二被告按照协议第八条约定，以二被告未交付地下室构成违约为由，要求二被告按照房屋总价值20%支付违约金150000元的30%即45000元。因二原告诉请要求二被告承担违约责任的事由，不属于双方债务抵顶协议中约定的违约情形，故二原告的诉请于法无据，对该诉讼请求，本院不予支持。关于原告赵某、陈某1是否构成违约的问题。二被告以二原告未按照约定偿还银行按揭贷款，造成其信用度降低，要求原告支付违约金150000元，并承担自2019年4月24日起至实际偿还款项之日止的利息。根据原、被告双方提交的证据，被告于某在办理银行按揭贷款以后，其账户分别于2016年10月21日、12月21日，2017年5月21日、8月21日、9月21日，2018年11月21日逾期还款，而在被告于某征信报告中有反映的逾期期数分别为2016年12月，2017年8月、9月、2018年11月，但实际计入逾期记录的仅有2016年12月的逾期，故根据双方签订债务抵顶协议的时间，可确定二原告逾期还款并未计入被告于某的个人征信报告逾期记录。而中国人民银行的信用等级是对被告于某个人信用的综合评定，即逾期的次数、天数等综合因素的考量，原告的一次逾期行为虽产生了不良记录，但未计入个人征信报告逾期记录，不会必然导致被告于某的信用等级降低，其信用等级的降低应是多次逾期及纳入法院失信人员名单的综合评定结果，故二原告的行为尚不构成合同约定的应承担违约责任的情形，对二被告的上述诉讼请求，本院不予支持。对于二原告辩称其逾期还款是因为被告于某从副卡取款600元所致，但其提供银行明细显示的取款时间与二原告逾期还款时间不一致，对该辩解，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、位于××区房屋归原告赵某、陈某1所有；二、被告于某、戴某于本判决生效后三十日内向原告赵某、陈某1交付位于××区地下室一间；三、驳回原告赵某、陈某1的其他诉讼请求；四、驳回被告于某、戴某的反诉诉讼请求。案件受理费11750元，由原告赵某、陈某1负担450元，被告于某、戴某负担11300元。反诉案件受理费1650元，由被告于某、戴某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审 判 长 赵 静人民陪审员 杨 睿人民陪审员 贺 利 二〇一九年十月十七日法官 助理 沈妍玲书 记 员 齐 琦