江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3365号上诉人（原审原告）：连云港高新技术产业开发区花果山街道飞泉村民委员会，住所地连云港市花果山街道飞泉村**。法定代表人：王忠云，该村委会主任。委托诉讼代理人：赵广来，江苏明智达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡希玉，男，1957年1月25日出生，汉族，住连云港市。委托诉讼代理人：赵国祥，连云港市海州区浦西法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：胡艳，（系胡希玉女儿），女，1986年2月24日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人连云港高新技术产业开发区花果山街道办事处飞泉村民委员会（以下简称飞泉村委会）因与被上诉人胡希玉返还原物纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2018）苏0791民初1820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月29日公开开庭审理了本案。上诉人飞泉村委会的法定代表人王忠云及其委托诉讼代理人赵广来，被上诉人胡希玉及其委托诉讼代理人赵国祥、胡艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人飞泉村委会上诉请求：请求二审法院依法改判。事实和理由：一、被上诉人持有的证照为非法取得。被上诉人在未经上诉人知晓、同意的情况下，擅自通过非法手段取得了土地及房屋等相关登记手续。被上诉人在取得办公室等原有物业的情况下，按照常规如要办理土地等相关证照时，应当与上诉人商讨就如何确定土地过户的程序、费用等作出协议。而被上诉人在明知涉案土地是集体土地的情况下，仍然通过非正常手段办理了土地证，同时其后又办理了产权证。上诉人认为，本诉中不管买卖行为是否合法，其土地的性质是集体土地，这是双方均非常清楚的一点。任何以合法的形式以改变涉案土地、物业的性质，终究不会被支持，故江苏省高院的（2017）苏行终1245号行政判决给予了界定。二、原审判决有意回避了被上诉人取得的巨额利益。被上诉人在取得该物业后，加盖了部分建筑，自身或对外出租经营，已经取得了较大的利益，故而上诉人要求返还原物与被上诉人的既有利益并无原则性冲突，且目前被上诉人仍然在经营出租中。三、原审判决侵害了上诉人的合法权益。连云港市中级人民法院（2018）苏07民终2543号民事判决已经确定了本诉双方买卖双方行为的效力，因此从法律上明确了该买卖的行为过程，同时对于无效行为带来后续的处置，司法解释和实践均有规定。本诉上诉人要求被上诉人返还其买卖出让的物业，对于被上诉人添加的部分建筑不管如何处置，也应当对上诉人主张的部分有明确的认定和结论。原审的认定和判决违反了法律规定，剥夺了上诉人的合法权益，有违公平合理原则。综上，请二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。被上诉人胡希玉辩称，一、土地及房屋相关证件与本案无关。上诉人提及土地及房屋相关证件问题，与本案诉求无关。一审中，双方并未提交土地证、房产证，没有进行过质证。二、房屋合法经营取得的收益和房屋市场价值是两个不同概念，两者利益都合法归于被上诉人。胡希玉与飞泉村委会签订房屋买卖协议后，根据协议约定，胡希玉取得了房屋所有权和使用权，对房屋进行装修、改建和扩建，改变原办公楼的功能和增加了面积，并将改建、扩建后的房屋用于商业经营，取得的收益是胡希玉通过辛勤劳动、合法经营取得。涉案房屋现在的市场价值与胡希玉经营房屋产生的收益是两个完全不同的概念。飞泉村委会上诉指出胡希玉已经取得了较大的收益没有证据支持，且与本案无关。如果将房屋返还给上诉人，上诉人只支付原来购房款的话，胡希玉将承担房屋市场差价特别是拆迁补偿价的巨大损失，有违公平。三、上诉人在房屋买卖过程中中已经实现利益最大化，在房屋面临拆迁时要求返还房屋，违背诚信原则。2000年，上诉人为偿还村集体债务，公开出售办公楼，胡希玉以最高价45万元购得了房屋。上诉人用这笔钱偿还了村集体债务，实现了利益最大化。在房屋售卖过程中，村委会没有任何利益损失。虽然房屋买卖合同在2018年被法院宣判无效，但双方间房屋买卖的意思表示真实，胡希玉按要求付清了购房款，自2000年实际占用房屋至今，且对房屋进行了装修、改建和扩建，原办公楼已与添附的部分相互融合，原办公楼已经不能返还。本案符合《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的没有必要返还情形。涉案房屋出售后已达近20年之久，且已经被纳入征收拆迁范围，受市场规律影响，该房屋的价值亦发生重大变化，征收补偿款必然高出房屋售价很多。四、农村房屋买卖合同无效后的处置，要遵循省高院对此类问题的指导意见。江苏省高级人民法院的有关征求意见稿中明确指出：“在房屋买卖合同无效后的处理上，对于未纳入征收程序的，当事人签订买卖时间较长，或者买受人已办理户口迁入手续等情形的，出卖人要求返还房屋的，原则上不予支持。”涉案房屋虽然不是宅基地房屋，但性质上属于农村房屋，且签订买卖时间较长，上诉人要求返还房屋的请求应当不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，且起到了维护交易安全、弘扬社会诚信的积极效果，并无不当。飞泉村委会向一审法院起诉请求：判令胡希玉交回原办公楼及承担诉讼费用。一审法院认定事实：一、飞泉村委会出卖涉案办公楼经过1994年，飞泉村委会因村属砖厂承包经营期间引发债务，经山东省临沭县人民法院（以下简称临沭县法院）判决确认飞泉村委会对207855.56元的债务连带清偿责任。在案件执行过程中，临沭县法院于1999年7月12日依法裁定查扣飞泉村委会涉案办公楼。后经协调，临沭县法院同意将办公楼交由飞泉村委会自行处理后偿还债务。2000年11月22日，飞泉村委会以公开竞价的方式与胡希玉签订《飞泉村房屋出售协议》，以45万元价格将涉案办公楼卖给胡希玉。二、胡希玉购买涉案办公楼后的使用情况胡希玉购得涉案办公楼后，对办公楼进行了装修、改建和扩建。通过改建和扩建，改变了原办公楼的功能和增加了实际使用面积，且改建和扩建部分已与原办公楼相互融合。胡希玉将改建、扩建后的房屋依法用于对外商业经营至今。三、《飞泉村房屋出售协议》被确认无效及相关诉讼情况2006年7月20日，胡希玉取得了飞泉村原办公楼占用范围内的集体土地使用权证，该证确认胡希玉对涉案办公楼占用的880.1平方米土地享有使用权。2012年7月，涉案办公楼及土地被政府列入征收范围。随后，以赵世华等人为代表的飞泉村村民提起诉讼，法院作出如下相关判决：连云港市中级人民法院于2017年5月24日作出（2016）苏07行初4号行政判决，撤销连云港市人民政府为胡希玉颁发的集体土地使用证和相关土地登记。连云港市国土资源局不服，提出上诉，江苏省高级人民法院于2018年4月8日作出（2017）苏行终1245号行政判决，维持原判。连云港市海州区人民法院于2018年5月30日作出（2015）海民初字第01807号民事判决，确认飞泉村委会与胡希玉于2000年11月22日签订的《飞泉村房屋出售协议》无效。飞泉村委会和胡希玉不服，提出上诉，连云港市中级人民法院于2018年9月30日作出（2018）苏07民终2543号民事判决，维持原判。一审法院认为，民事主体从事民事活动应当遵循自愿、公平和诚实信用原则。虽然《飞泉村房屋出售协议》被确认无效，综合本案案情，属于合同无效后不能返还房屋的例外情形。理由如下：一、胡希玉在购得飞泉村委会办公楼后的使用过程中，对该房屋进行了装修、改建和扩建，原办公楼已与添附的部分相互融合，已不具备返还条件。二、飞泉村委会、胡希玉将《飞泉村房屋出售协议》所确定的权利义务已全部履行完毕。在胡希玉购得房产后的10余年内，飞泉村委会未提及协议无效和返还房产的诉争，恰在涉案房产被决定征收而即将带来巨大的增值利益时，飞泉村委会村民提起诉讼。现涉案房产经过近20年市场行情的变化，其价格已远远超出原购买时的价格，此时，飞泉村委会仅以协议无效为由要求返还财产，理由不正当，违背了诚实信用原则。三、鉴于原办公楼已与添附部分相互融合的事实，即便胡希玉同意将涉案房产返还飞泉村委会，飞泉村委会应当履行支付涉案房产现有市场价的返还义务。经庭审释明，飞泉村委会表示只能按建筑成本价格返还胡希玉购房款。故如仅据飞泉村委会的诉求判令胡希玉返还房产势必造成双方利益失衡，明显违背了公平原则。综上，涉案房产无返还的必要，胡希玉继续对其占有、使用、收益和处分符合案件的实际情况，飞泉村委会的诉求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回飞泉村委会的诉讼请求。一审案件受理费8050元，由飞泉村委会承担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：被上诉人胡希玉应否向上诉人飞泉村委会返还涉案办公楼。本院认为，虽胡希玉与飞泉村委会之间就该办公楼签订的《飞泉村房屋出售协议》被法院生效判决确认无效，但飞泉村委会与胡希玉在合同被确认无效后的民事活动中仍应遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案纠纷中，胡希玉在购买涉案办公楼时已向飞泉村委会处支付了45万元的价格，且对该办公楼进行了装修、改建和扩建，一直占有使用至今，已无法进行拆分返还，属于《中华人民共和国合同法》第五十八条不能返还房屋的情形。同时，飞泉村委会在房屋价格远超原购买价和房屋纳入征收范围的情形下，起诉要求胡希玉返还原办公楼违背诚信原则。一审法院认定涉案办公楼属于合同无效后不能返还房屋的情形并无不当。至于胡希玉是否就涉案办公楼取得产权证书、是否获得收益均不影响本案处理结果。综上，上诉人飞泉村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人连云港高新技术产业开发区花果山街道飞泉村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇一九年十月三十日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。