河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终6697号上诉人（原审被告）：郭凤芝，男，1963年10月17日出生，汉族，住迁西县。委托诉讼代理人：孙荣平，迁西县太平寨法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:李凤芹，女，1971年11月4日出生，汉族，住迁西县。上诉人郭凤芝因与被上诉人李凤芹合同纠纷一案，不服河北省迁西县人民法院（2019）冀0227民初1005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭凤芝及其委托诉讼代理人孙荣平、被上诉人李凤芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭凤芝上诉请求：撤销河北省迁西县人民法院（2019）冀0227民初1005号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实错误且适用法律不当。上诉人与被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示、已经实际履行且不违反国家法律、法规强制性规范，该《房屋租赁合同》合法有效。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体案件应用法律若干问题的解释》认定《房屋租赁合同》无效，违反《合同法》的相关规定，违背事实，适用法律不当。2.一审判决证据不足。一是本案经济损失高达11万多元，上诉人有异议，应当依法委托有资质的价格鉴定单位予以价格评估和鉴定，但一审法院未予鉴定。3.被上诉人在签订合同时不但明知其承租的房屋没有正式手续，而且还手持上诉人提供的证明办理工商营业执照并正常经营三年多时间，此事说明被上诉人在承租房屋时已经充分知悉并自愿认可在经营过程中可能出现的风险，一审判决上诉人承担80%的责任显然不公平。一审判决按十年分摊计算损失既不符合常理，也明显不公平。被上诉人拆走了装修的门、线路并毁坏玻璃，一审判决中并未涉及。李凤芹答辩称，1.一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一、二条的规定，一审法院作出租赁合同无效的判决，并无不妥。2.一审主办法官、上诉人、被上诉人三方曾共同到现场察看装修情况，当时门窗未锁，里面被上诉人破坏严重，根本无法进行鉴定。3.被上诉人已提交了装修施工合同、施工材料清单、收据、照片等证据，同时还申请装修公司负责人出庭作证，详细说明了装修情况，被上诉人已充分尽到了举证义务。上诉人在质证时对围房、正房工程预算单上装修部分已进行了承认。故装修部分事实明确清晰，证据确实充分，并已得到上诉人自认。3.被上诉人租赁该房屋前，上诉人谎称房屋有产权证，上诉人主观存在恶意，才导致被上诉人产生错误认识，签订了长达十年之久的租赁合同并花费十几万元的装修费用，故理应由上诉人承担80%的过错责任。李凤芹向一审法院起诉请求：1、确认其与郭凤芝签订的《房屋租赁协议》无效；2、郭凤芝赔偿其因合同无效导致的各项损失共计124580.5元；3、郭凤芝承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月25日，李凤芹与郭凤芝签订《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议），协议约定郭凤芝将位于龙王庙三抚路北的房屋出租给李凤芹，租赁期限自2016年10月25日至2026年10月25日，租金每年16000元，李凤芹按年度支付租金。租赁协议签订后，李凤芹于2016年10月28日与唐山小宝装饰装潢有限公司签订装修合同，开始对承租房屋进行装修，装修合同工程造价111080.5元。李凤芹申请证人郭泽芝出庭作证，证人郭泽芝系唐山小宝装饰装潢有限公司法定代表人，证人在庭审中陈述：“我是装修公司的老板，原告李凤芹租赁的房屋，我公司和李凤芹签的装修合同，我做的工程有围房刷墙、刷白、打吧台、改水改电、暖气、正房吊顶、正房刷墙刷白贴壁纸，工程预算111080.5元，2016年10月30日支付66000,11月10日支付了39000元，12月21日支付尾款6000元。”2019年2月，迁西县政府对该房屋下达拆除通知，房屋前围房拆除，郭凤芝退还李凤芹2019年剩余租金10700元。另查明，李凤芹承租的房屋未取得建房手续，李凤芹在向迁西县市场监督管理局申请营业执照提交的房产手续系郭凤芝在他处的房产，李凤芹于2016年12月23日领取迁西县旧城乡艳青火锅店营业执照。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体案件应用法律若干问题的解释》相关规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。因案涉的租赁房屋未取得相关部门的批准建房手续，李凤芹与郭凤芝签订的租赁协议无效。该租赁协议无效后，导致的法律后果如下：1、关于租金的问题，郭凤芝已经返还李凤芹2019年剩余租金人民币10700元；2、关于李凤芹装修残值损失问题，承租人对装饰装修物的使用利益应根据约定的期限进行分摊，本案租赁协议租期为十年，李凤芹装修房屋实际支出人民币111000元，111000的装修费用分摊在租期内，平均每年分摊11100元，租赁已经履行三年，剩余租期七年，则存在七年的残值损失77700元。虽然案涉的租赁房屋没有取得批准建房手续，李凤芹在办理营业执照过程中，使用郭凤芝提供的他处房产证明，于2016年12月23日领取迁西县旧城乡艳青火锅店营业执照。因此对于李凤芹因租赁协议无效导致的装修损失，结合双方的行为和过错大小，以郭凤芝承担80%的赔偿责任为宜，郭凤芝应赔偿李凤芹装修损失人民币62160元（77700元×80%）；3、关于李凤芹主张的营业损失10000元、搬家费500元、食物损耗费3000元等问题，仅有李凤芹陈述，未提供相应证据佐证，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体案件应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李凤芹与被告郭凤芝于2016年10月25日签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告郭凤芝赔偿原告李凤芹装修损失合计人民币62160元。限本判决生效之日起十五日内给付；三、驳回原告李凤芹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2872元，减半收取计1436元，由原告李凤芹负担287.2元，由被告郭凤芝负担1148.8元。本院二审期间，上诉人郭凤芝提交了以下证据，1.涉案房屋照片21张，证实正房现在依然存在，被上诉人李凤芹对房屋的线路进行了拆除，其完全可以向法院申请对正房的装修进行评估。2.迁西县龙王庙村村会证明一份，证实被上诉人将房屋电线、门、桌椅板凳等拆走后乡政府才进行的拆除。被上诉人质证认识，对照片的真实性有异议，被上诉人在搬离时壁纸、门窗完好，相关照片在一审时已提交法庭。对村委会证明的真实性有异议，被上诉人搬家时村委会并不现场，村委会的人员只是在外面，没有进入到房屋之内。本院认为，上诉人提交的证据1无法确定拍摄的时间，不足以真实反映被上诉人搬离时涉案房屋的状况。证据2中村委会证实被上诉人将门已拆走，与证据1所反映的门还在房屋内放置的情况不符。综上，本院对上述证据不予采信。本院认为，上诉人郭凤芝与被上诉人李凤芹之间系因房屋租赁引发纠纷，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体案件应用法律若干问题的解释》认定双方之间的法律关系，并无不当。上诉人主张一审判决认定事实错误且适用法律不当，没有事实和法律依据，本院予以驳回。上诉人主张被上诉人的经济损失没有价格鉴定结论，其仅提交了“工程预算”不能证实其装修实际支出情况。经核实，一审时被上诉人提交了唐山小宝装饰装潢有限公司出具的装修工程合同、工程预算单、装修款项收据，该装修公司法定代表人亦出庭对装修情况进行证实、说明，上述证据、证人证实了被上诉人装修费用的支出情况。上诉人对该项费用不予认可，但其既未在法定期限内申请价格鉴定，亦未提交相应的证据证实其主张，故上诉人该主张不能成立，本院亦予以驳回。上诉人主张被上诉人在承租房屋时对该房屋没有正式的手续情况知情，涉装修费用按十年分摊不符合常理，一审法律认定其承担80%的责任显失公平。涉案房屋没有正式手续，被上诉人在承租时对该情况是否知情的问题双方当事人各执一词，但均未提交相应的证据证实，一审法院根据生活实践和当事人双方的过错程度，按十年分摊装修损失并由被上诉人承担80%的损失责任，并无不妥，本院对上诉人该主张不予支持。综上所述，郭凤芝的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1354元，由上诉人郭凤芝负担。本判决为终审判决。审判长 李 岩审判员 朱 正审判员 夏春青 二〇一九年十月十五日书记员 高 菲