广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初3704号原告（反诉被告）：曾少辉，男，1981年10月9日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：王欢，广东方则理律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街****。法定代表人：宋炽平。委托诉讼代理人：张鹏、杨笑君，该公司员工。第三人：何文德，男，1977年10月25日出生，汉族，住四川省资中县。原告（反诉被告）曾少辉诉被告（反诉原告）广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）、第三人何文德居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾少辉的委托诉讼代理人王欢，被告（反诉原告）德才公司的委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。第三人何文德经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曾少辉向本院提出诉讼请求：一、德才公司立即退还曾少辉支付的中介代理费40000元；二、德才公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月21日，曾少辉（买方）、何文德（卖方）与德才公司（中介方）共同签订《房屋买卖合同》，约定曾少辉向何文德购买位于广州市增城区××翡翠绿洲湖滨路××房。2017年3月23日，曾少辉向德才公司支付中介代理费40000元。2017年8月，曾少辉以何文德怠于履行合同义务为由诉至广州市增城区人民法院。广州市增城区人民法院作出（2017）粤0183民初5545号民事判决（已生效），认为最终导致房产未完成交易的原因是双方在《房屋买卖合同》中对3520000元的支付时间并无具体约定，属于重大事项约定不明，且双方无法就继续履行合同协商一致，故《房屋买卖合同》缺乏继续履行的条件。2018年7月20日，何文德起诉曾少辉提出解除《房屋买卖合同》等诉求。广州市增城区人民法院作出（2018）粤0118民初4946号民事判决书（已生效），判决解除何文德与曾少辉于2017年3月21日签订的《房屋买卖合同》。2019年1月13日，何文德退还曾少辉20万元款项。德才公司作为本案的房屋买卖中介方及专业的房地产经纪机构，除了提供促成交易的服务，还应当确保合同文本的合法性、完整性及可操作性。但却在其拟定的《房屋买卖合同》中出现合同重大事项约定不明的情形，导致交易事项无法继续履行，出现合同最终被判决解除的后果。因此，德才公司没有任何理由和依据占有曾少辉已支付的4万元中介代理费，应当予以退还。故诉至法院，请求法院判如所请。被告（反诉原告）德才公司辩称：一、德才公司作为房地产中介方，长期为房屋买卖合同双方提供居间服务。合同签订过程中，德才公司不存在任何重大过错或者违约行为，提供的居间服务合法合规，且符合买卖双方交易目的。二、德才公司严格依据《房屋买卖合同》和交易习惯提供中介服务，包括前期提供房源信息、组织买卖双方洽谈、促成交易，以及后期协助双方进行按揭手续的办理。三、合同不能履行主要原因在于曾少辉购房款准备不足，致使房屋迟迟不能过户，德才公司无任何过错。四、德才公司作为中介方只负责提供房源信息、促成交易，在交易过程中起到协助作用，对于双方的购房交易起到引导作用，且德才公司已经按合同约定完成此项职责，故曾少辉需按照双方约定履行合同义务，足额给付佣金。五、曾少辉提出德才公司作为中介方有重大过错，而本案是居间服务纠纷，作为居间方提供交易信息促成合同的成立是居间合同的主要内容，德才公司已经完成了以上义务，不存在重大过错。曾少辉起诉状提及的购房款3520000元无具体约定是事实错误，合同中对费用的支付是明确的，总金额包含了3520000元，存量房买卖合同中对352万的支付时间也是有明确约定的。故德才公司无需退还已付佣金及承担诉讼费用。被告（反诉原告）德才公司向本院提出反诉请求：一、曾少辉支付剩余中介服务费20000元，违约金7910元（违约金以20000元为本金，按银行同期同类贷款利率，从2017年3月22日起计算至实际付清之日）。二、本案诉讼费用全部由曾少辉承担。事实与理由：德才公司作为房地产中介方，长期为房屋买卖合同双方提供居间服务。德才公司于2017年3月21日促成曾少辉与何文德成功签订《房屋买卖合同》。签订合同当天，德才公司与曾少辉签订《中介服务费确认书》，曾少辉确认向德才公司支付中介服务费60000元。合同签订后，德才公司已提供查册及协助双方办理按揭手续等中介服务，后续因曾少辉与何文德产生纠纷，协商无法解决，故合同履行不能。曾少辉尚有20000元中介服务费未支付，已经构成违约，故诉至法院，望判如所请。原告（反诉被告）曾少辉反诉辩称：不同意德才公司的反诉请求。涉案房屋买卖合同的版本是德才公司提供并由德才公司进行填写，在合同的第16条第5小点中，德才公司遗漏了352万的金额和支付时间，该遗漏导致了在其后的合同履行过程中，曾少辉与何文德对该款的支付约定不明。另外根据合同第14条约定，三方均确认如果本合同与此前任何一方的协议、声明承诺不一致以本合同为准，如存量房买卖合同与本合同不一致也与本合同为准，确立了该合同的效力的优先性。故导致合同不能履行的原因是由德才公司造成的。曾少辉不认同德才公司主张的居间服务仅提供中介信息的服务和促成签约，如果其在合同文本中出现遗漏等重大过失导致合同履行不能，应当承担责任，因此中介服务确认书当天签订不能预见此后合同能否顺利履行。德才公司从未向曾少辉主张过剩余的中介费用，可见其意识到自身存在的过错和问题。综上，德才公司的反诉请求不符合案件事实，应当予以驳回。第三人何文德未到庭亦未提交书面意见。经审理查明：2017年3月21日，何文德（甲方）、曾少辉（乙方）、德才公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，载明“……甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于新塘镇翡翠绿洲湖滨××房的物业达成一致协议，签订本合同。一、房屋买卖的基本情况如下：……5、成交价：5020000元。……五、基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等）。甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金。……七、若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费。……”。2017年3月21日，曾少辉出具《中介服务费确认书》，载明“本人曾少辉现确认贵司提供了中介服务，成功促成与何文德签订关于新塘镇翡翠绿洲湖滨××房的买卖合同。本人同意支付陆万元予贵司作为中介服务费。本确认书自本人签署之日起生效。”。2017年3月23日，德才公司出具《收款收据》，载明“付款方：曾少辉；开票项目说明：中介代理费；金额：40000；地；地址：新塘镇翡翠绿洲湖滨××房。2017年8月17日，曾少辉就涉案房屋起诉何文德、德才公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2017）粤0183民初5545号，广州市增城市区人民法院于2018年2月12日作出（2017）粤0183民初5545号民事判决书，上述民事判决书经审理查明如下事实：一、2017年3月21日，曾少辉（乙方、买方）、何文德（甲方、卖方）以及德才公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增城区××翡翠绿洲湖滨路××房的物业达成一致意见，签订本合同：一、1、该物业[建筑面积]248.54平方米……5、成交价为人民币伍佰零拾贰万零仟零佰零拾零元（5020000元）。十六、乙方应于签订合同时支付人民币200000元作为定金。楼价余款甲乙双方同意按下列第5种方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约。5、于签订本合同20天内，支付首期楼价款（含定金）人民币200000元，甲方收款后两个工作日内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由甲方负责支付。人民币1300000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付。乙方应在签署本合同后70天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等。若由于买卖双方原因导致该物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于成交价20%的违约金。”合同还对其他事项进行了约定。二、同日，曾少辉按约定支付定金200000元。三、2017年4月11日，中国建设银行广州番禺支行出具的《结清证明》记载涉案房屋住房贷款于2017年4月10日结清。四、2017年4月25日，涉案房产办理了权属登记，权属人为何文德。五、2017年5月4日，何文德（甲方、卖方）、曾少辉（乙方、买方）和广州竞宇金融服务有限公司（丙方、中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，其中第三条付款：签订合同时，乙方向甲方支付200000元作为购房定金，并按照按揭方式付款，首期款乙方应交易过户成功当天向甲方支付房款3520000元，剩余房款1500000元，由乙方于2017年5月30日前，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。合同还对其他事项进行了约定。六、2017年6月6日，中国建设银行广东省分行营业部出具了《同意购房抵押贷款意向书》。七、2017年7月7日，曾少辉向何文德邮寄送达催促何文德履行合同义务，办理房产交易过户手续的律师函。八、2017年7月11日，何文德向曾少辉邮寄送达催促曾少辉履行合同义务支付3520000元，办理房产交易过户手续的律师函。本院经审理认为“由于《房屋买卖合同》对3520000元的支付时间并无具体约定，属于重大事项约定不明，现何文德亦同意继续履行合同，但需在办理过户的同时或之前要求曾少辉支付剩余款项3520000元，对此，曾少辉明确表示不同意，故《房屋买卖合同》缺乏继续履行的条件，本院对曾少辉要求继续履行《房屋买卖合同》并办理交易过户的诉请，不予支持。曾少辉主张何文德违约应支付违约金的诉请，结合现有证据、双方的陈述及德才公司的书面答辩意见，曾少辉主张何文德违约证据不足，理据不充分，本院不予支持。判决驳回曾少辉的全部诉讼请求。”该民事判决书已经发生法律效力。2018年7月20日，何文德就涉案房屋起诉曾少辉、德才公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2018）粤0118民初4946号，广州市增城市区人民法院于2018年11月5日作出（2018）粤0118民初4946号民事判决书，经本院审理认为“至于何文德认为购房余款3520000元的付款时间属约定不明确，依据《房屋买卖合同》第十五条‘合同未约定明确履行期限的，以权利方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。’的约定，何文德于2017年7月11日发出敦促履行3520000元通知，曾少辉未在五天内履行，构成违约。本院认为，《房屋买卖合同》虽未对购房余款3520000元的支付期限进行约定，但由于涉案房屋仍未完成过户手续，曾少辉认为何文德有先履行义务，予以采纳，而对何文德主张曾少辉构成违约，不予采信。判决：一、解除何文德与曾少辉于2017年3月21日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回何文德的其他诉讼请求。”该民事判决书已经发生法律效力。审理中，曾少辉陈述以下事实：1、《房屋买卖合同》的内容是由德才公司填写的，当时买卖双方对3520000元的支付时间是有约定的，是德才公司遗漏了3520000元的填写，曾少辉是基于对德才公司的信任没有细看合同。2、买卖双方在合同履行过程中就3520000元的支付发生争议后，德才公司有介入进行协商。德才公司陈述以下事实：1、虽然合同没有约定3520000元的具体支付时间，但是3520000元是首期款，支付时间应当在尾款之前。当时是由于曾少辉无法预估3520000元筹款的具体时间。2、在签订《房屋买卖合同》时，对于没有约定3520000元的具体支付时间，德才公司是有告知买卖双方相应的风险。3、直到过户当天，德才公司都有对买卖双方进行积极沟通协调。4、对于反诉请求中的违约金，是依据《房屋买卖合同》第五条，德才公司认为1%过高，主动减少为按银行同期同类贷款利率计算。本院认为：何文德、曾少辉之间签订的《房屋买卖合同》业经本院生效法律文书确认合法有效，本院在此不再赘述。本案系居间合同纠纷，双方的争议焦点在于德才公司在提供居间服务的过程中是否存在过错。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”的规定，虽然德才公司已促成曾少辉、何文德签订《房屋买卖合同》，但作为合同经纪方的中介公司并非仅仅以促成合同成立为收取中介服务费的唯一条件，其所提供服务签订的合同应当约定明确，不因约定不明而致合同当事人在履行过程中发生争议。但根据本院作出的发生法律效力的（2017）粤0183民初5545号民事判决书，已认定“由于《房屋买卖合同》对3520000元的支付时间并无具体约定，属于重大事项约定不明”，故德才公司所提供的中介服务，本身既具有瑕疵，至于德才公司抗辩是曾少辉资金能力不足所以未在合同中约定3520000元款项支付时间，德才公司并无相应证据予以佐证，本院不予采纳。现经法院判决已解除《房屋买卖合同》，德才公司也没有继续提供相应中介服务。故其要求曾少辉全额支付中介服务费并支付违约金的请求，显然不当。其次，虽然双方合同中对于3520000元约定不明，但是根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，各方当事人可协商解决，且曾少辉自述在与何文德就3520000元款项支付时间发生争议后，德才公司有介入协调，表明德才公司积极履行中介的磋商义务。虽然最终并未能达成一致意见，但各方当事人在既无法达成一致意见，又不愿遵循合同法第六十二条规定继续履行合同的情况下，不能将合同不能履行的责任完全归责于德才公司。结合根据（2017）粤0183民初5545号民事判决书认定，涉案房屋已经涂销贷款抵押，双方已经签订网签合同，且曾少辉已经取得《同意购房抵押贷款意向书》，只是双方在房管局办理过户时候对3520000元的支付时间发生争议，故德才公司在双方买卖居间服务中已经提供了大部分居间服务义务，应对德才公司付出的劳动成本予以支付。本院综合考量涉案中介服务费的标准、交易房屋的价格、合同履行程度，认定德才公司应收取的费用为40000元。故本院对曾少辉要求德才公司返还40000元中介服务费的请求不予支持，对于德才公司要求支付剩余20000元中介服务费及违约金的反诉请求，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、驳回原告（反诉被告）曾少辉的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）广州市德才房地产代理有限公司的全部反诉请求。本案案件受理费400元，由原告（反诉被告）曾少辉负担；反诉案件受理费249元，由被告（反诉原告）广州市德才房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇一九年十月十七日书记员  赖蓝婷