云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书(2019)云0181民初1777号原告：安宁合云商贸有限公司。住所：云南省昆明市安宁市太平新城街道时代贸港机械城**。法定代表人：蔡立斌，总经理。委托诉讼代理人：徐鹏程，云南派特律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王燕，云南派特律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：张秋惠，女，1973年4月19日出生，白族，住云南省安宁市。原告安宁合云商贸有限公司（以下简称“合云公司”）与被告张秋惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月9日公开开庭进行审理。原告合云公司的委托诉讼代理人徐鹏程、王燕及被告张秋惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合云公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的《房屋租赁合同》解除，判令被告搬离安宁市时代贸港合云超市外租区商铺；2、判令被告向原告交纳拖欠的租金20020元（以月租金1540元为标准，从2018年6月1日起暂计算至2019年6月30日，直至被告实际搬离止）；3、判令被告向原告交纳拖欠的电费5426.4元（自2016年10月暂计算至2019年5月，以实际电表数为准，直至被告搬离为止）；4、判令被告向原告支付拖欠租金及电费的违约金7633.92元（违约金为拖欠租金和拖欠电费总额的30%，直至被告实际付清之日止）；以上合计33080.32元；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年，原告与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），原告将位于安宁市时代贸港A4栋二层面积约35平方米的商铺出租给被告。《合同》约定租金标准为每月每平方米40元，月租金合计1400元，以后的租金按照每年递增10%的标准收取。《合同》还约定租金每半年支付一次，首期租金在协议生效之日起15日内交纳，以后各期租金在当期前一个月5日前交纳；如逾期交纳租金及水电费、垃圾清运费等费用的，每逾期一天按逾期金额的5%支付滞纳金。2018年5月31日，房屋租金到期，原告一直催促被告按照《合同》约定交纳租金，但被告一直不予交纳，并且从2016年10月开始拖欠电费。此后，原告曾向被告下达通知书，希望被告按期交纳租金，或是与原告协商解除《合同》搬离商铺，可被告拒不交纳租金也拒不搬离。2018年10月22日，原告委托云南派特律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告限期结清欠付租金及水电费并搬离商铺，但被告仍置之不理。为此，原告为维护自身合法权益，遂提起诉讼。被告张秋惠辩称，同意解除合同并搬离铺面，但要求出租人赔偿损失，并回购张秋惠的货物。对电费的用电量有异议，查实数量后愿意支付电费，但不愿意支付租金及违约。本院经审理确认无争议的事实如下：合云公司（甲方）与张秋惠（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方向甲方承租位于超市外租区房屋，面积为35平方米，租赁期限自2015年9月1日起至2018年8月31日止。合同第三条约定：1、租金标准为每月每平方米40元，月租金合计1400元（如以后递增的，按递增比例相应调整，具体为每年递增10%）。2、租金实行（半年）支付制，租金标准为每半年8400元，每一期租金在当期前一个月5日以前交纳……。第四条第二款约定：乙方承担承租房屋所使用的电、水、空调、通讯等费用，甲方按乙方的实际用量计数按月收费。电每度1.2元……。第八条第二款约定：乙方逾期交纳履约保证金、租金及本合同第四条约定费用的，除仍应及时如数补交外，每逾期一天按逾期金额的5%支付滞纳金。合云公司未在上述《房屋租赁合同》上加盖印章，但合云公司已向张秋惠交付了房屋，张秋惠也支付了2018年5月31日前的租金，自2017年9月1日起的月租金按照1540元/月计算。自2016年10月起，因张秋惠对用电量提出异议，一直未交此后的电费。租期届满后，合云公司要求张秋惠退还房屋，张秋惠要求合云公司回购商铺内的货物，遂没有腾退房屋。另，张秋惠承租的商铺位于合云公司经营的超市旁侧，该商铺的用途为皮鞋经营。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1、电费的问题，合云公司提交的物业公司出具的《2016年9月水电费明细表》、《2016年10月水电费明细表》、《2019年5月水电费明细表》，张秋惠对用电量不予认可，但2016年9月和10月的电抄表数与张秋惠支付租金的《收据》中载明的用电量数据能够印证，在没有证据能够否定上述数据真实性的情况下，对上述三份明细表的证据效力应予确认，明细表可证实张秋惠所租房屋截止2016年9月的电表底数为3580，截止2019年5月的电表底数为8102，期间用电量为4522度，相应的电费为5426.4元。2、《律师函》的送达问题，《律师函》系合云公司委托的律师以粘贴在铺面门口的方式向张秋惠送达，张秋惠以对方没有直接送达为由不予认可，但送达方式并非影响律师函效力的关键因素，故对于合云公司在租期届满后，以发送《律师函》的方式催促张秋惠腾房及支付费用的事实，予以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，虽然合云公司未在《房屋租赁合同》上加盖印章，但其已实际履行了交付房屋的主要义务，且张秋惠亦接受了房屋，该合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，在租赁期限届满后，合云公司已经以发送律师函的方式催促张秋惠腾房，则可认定双方在租期届满后已无续租的合意，合同因租期届满而终止，合云公司另行请求确认合同解除，无法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，对于合云公司要求张秋惠搬离房屋的诉请，予以支持。关于租金的问题，合云公司要求按照1540元/月的标准支付租金，符合租赁合同的约定，予以支持，张秋惠应当支付自2018年6月至2018年8月期间的租金为4620元。自2018年9月1日起，因租期已经届满，合云公司主张的租金宜表述为房屋使用费。基于张秋惠仍然占用房屋的事实，其应当参照租期内的租金标准支付占用房屋期间的使用费，即自2018年9月1日起，按照1540元/月的标准支付使用费至搬离房屋之日止。至于张秋惠辩称赔偿损失及回购货物的问题，由于并无证据能够证实张秋惠所称的投资损失系合云公司所致，故本案不宜处理，其可另案主张赔偿。同时，在租赁合同对货物的回购事宜未作明确约定的情况下，承租人要求出租人回购货物，并无法律依据，该项抗辩不能成立。关于电费的问题，合云公司主张的电费产生于张秋惠占用房屋期间，故截止2019年5月的电费应由张秋惠承担。关于违约金的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，一方面，并无证据证明合云公司所遭受的实际损失的具体数额，另一方面，张秋惠等人在合云公司经营的超市外开展经营活动，合云公司在客观上也间接的获得了一定的商业利益，综合以上因素，本院对合云公司的违约金请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十七条、第九十一条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、由张秋惠于本判决生效后三十日内搬离位于安宁市时代贸港合云超市外租区的商铺（商铺即为张秋惠与安宁合云商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》中的租赁物，面积为35平方米）；二、由张秋惠于本判决生效后三十日内向安宁合云商贸有限公司支付2018年6月至2018年8月期间的租金4620元，并按照1540元/月的标准支付自2018年9月1日至实际搬离之日期间的房屋使用费；三、由张秋惠于本判决生效后三十日内向安宁合云商贸有限公司支付截止2019年5月的电费5426.4元；四、驳回安宁合云商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费627元，减半收取计313.5元，由张秋惠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  邱学根二〇一九年十月十一日书记员  石慧玲