四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再169号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：成都仁恒物业管理有限公司，住所地四川省成都市金牛区商贸大道一段**。 法定代表人：黄中兴。 委托代理人：彭雪露，泰和泰律师事务所律师。 委托代理人：舒勇攀，泰和泰律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：王正德，男，1951年1月28日出生，汉族，住四川省青川县。 委托代理人：胡晓，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 委托代理人：喻朝勇，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 再审申请人成都仁恒物业管理有限公司（以下简称仁恒物业公司）因与被申请人王正德物业服务合同纠纷一案，四川省成都市锦江区人民法院于2015年12月30日作出（2015）锦江民初字第4023号民事判决后，王正德不服，提出上诉。四川省成都市中级人民法院于2017年2月28日作出（2016）川01民终5212号民事判决，已经发生法律效力。仁恒物业公司向本院申请再审。本院于2019年2月20日作出（2018）川民申2231号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人仁恒物业公司的委托诉讼代理人彭雪露、舒勇攀，被申请人王正德的委托诉讼代理人胡晓、喻朝勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仁恒物业公司申请再审称，请求：撤销二审判决，维持一审判决。事实与理由：（一）仁恒公司有新证据足以推翻原审判决。本案二审后，王正德被案涉小区另一名业主以相邻权纠纷为由起诉，要求王正德恢复阳台原状，该案已经被成都市锦江区人民法院受理，案号为（2018）川0104民初862号；该案的受理推翻了二审判决中关于“无其他业主对王正德封闭阳台的行为损害其合法权益”的认定。（二）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。二审法院认为王正德拆除窗户护栏、封闭阳台的行为没有损害小区公共利益属于对事实认识错误。二审法院关于《临时管理规约》有关禁止业主封闭阳台的约定效力认识错误，该规约仅是对法律法规的复述和细化，未侵犯王正德的合法权益，应依法认定有效。（三）二审判决适用法律错误。《临时管理规约》是建设单位基于《物业管理条例》的规定单方制定，并不是合同行为，合同法的规定不能适用于《临时管理规约》的处理，二审法院认为禁止业主封闭阳台的约定属于以合同排除对方主要权利的观点不能成立。《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院》均对业主封闭阳台的行为进行了限制，物业管理条例并未违反物权法原则，不存在效力冲突。 王正德辨称，二审判决认定事实清楚，王正德在未危及其他业主安全的情况下，处分自有物权并无不当。仁恒物业公司也无证据证明王正德的行为损害了所谓的公共利益。关于其他业主起诉，已经另案处理了，本案应该维持二审判决。 仁恒物业公司向一审法院起诉请求：判令王正德立即将封闭的仁恒滨河湾1幢1单元402号房间阳台恢复原状。 一审法院认定事实：王正德系仁恒滨河湾1期1幢1单元402号房业主，仁恒物业公司系开发商仁恒置业（成都）有限公司选聘的为成都市锦江区仁恒滨河湾1期业主提供前期物业服务的物业管理公司。2014年5月31日，双方签订《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同），《仁恒滨河湾临时管理规约》（以下简称《临时管理规约》），该《临时管理规约》约定，前期物业服务合同内容作为开发建设单位与物业买受人订立的物业买卖合同内容之一，物业买受人应当履行前期物业服务合同。第十五条第（十）项规定：本物业管理区域内的业主、使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本物业管理区域《房屋使用说明书》的约定，并按照下列规定使用物业：（十）不得擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳蓬、防护栏、晾衣架、花架、鞋架、封闭阳台等。如需安装上述物件、封闭阳台或在阳台开出口的，需在业主大会成立后，经全体业主表决同意方式统一材质、样式、色泽等的有关要求进行。第十六条业主、使用人在使用物业中，禁止下列行为：（一）改变物业原设计用途，损坏或者变动建筑主体、承重、结构、建筑外观（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色形状和规格）等行为；（三）禁止擅自改变房屋建筑及其设施设备外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色形状和规格）。第三十条本规约由开发建设单位制定，开发建设单位在销售物业时应向物业买受人明示，并予以说明。第三十一条本规约对本物业管理区域内的各业主和使用人均具有约束力。2014年5月31日，王正德签署《承诺书》，承诺已详细阅读并理解仁恒置业有限公司制定的本《临时管理规约》，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。王正德接收房屋后，将其阳台上的原玻璃隔栏拆除，重新安装了落地玻璃窗。 一审法院认为，仁恒物业公司系仁恒滨河湾1期的物管公司，王正德为该小区1期1幢1单元402号房屋的业主。2014年5月31日王正德签字承诺同意遵守仁恒置业（成都）有限公司制定的《临时管理规约》内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。本案中，王正德与仁恒物业公司签订的《临时管理规约》合法有效，王正德应当遵守。 一、关于诉讼主体。王正德认为仁恒物业公司主体不适格。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主违反服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”的规定，现仁恒物业公司以王正德违反法律规定和临时管理规约的规定提起诉讼，仁恒物业公司诉讼主体适格。 二、关于王正德辩解《临时管理规约》系格式条款，排除和限制王正德权利的条款无效，对王正德不具有约束力。一审法院认为，《临时管理规约》是由开发商制定，该管理规约约定业主不得擅自封闭阳台，但同时规定，如需安装上述物件、封闭阳台或在阳台开出口的，需在业主大会成立后，经全体业主表决同意方式统一材质、样式、色泽等的有关要求进行。故并未完全禁止业主封闭阳台，而是在考虑全体业主共同利益的前提下，对封闭阳台作出了限制性的规定，该条款并未排除王正德的权利，且王正德已签字承诺遵守《临时管理规约》的规定。 三、关于王正德在阳台上安装落地玻璃是否损害他人合法权益。《临时管理规约》第十六条约定，业主、使用人在使用物业中，禁止下列行为：（一）改变物业原设计用途，损坏或者变动建筑主体、承重、结构、建筑外观（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色形状和规格）等行为；（三）禁止擅自改变房屋建筑及其设施设备外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色形状和规格）。王正德将阳台原有的玻璃拆除后，重新安装了落地玻璃，已经改变了阳台的形状和隔栏的规格，从外观上看，与相邻的其他房屋有较大的区别，影响了整栋楼房的整体外形和美观。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他损害他人合法权益的行为：（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观。”王正德的行为损害了小区其他业主的合法权益，该行为应予纠正。 四、关于王正德是否应当拆除阳台、恢复原状。王正德系仁恒滨河湾1期的业主，对包括阳台在内的专有部分享有所有权，但其权利的行使并非不受任何限制。本案中，王正德系完全民事行为能力人，其与仁恒物业公司签订《前期物业服务合同》，并出具《承诺书》，可以证明其清楚并认可前述协议的内容，并作出了遵守承诺的真实意思表示。根据《临时管理规约》的约定，业主应当按规定使用物业，不得擅自在房屋建筑和外墙上安装遮阳蓬、防护栏、晾衣架、花架、鞋架、封闭阳台等。如需安装上物件、封闭阳台或在阳台开出口的，需在业主大会成立后，经全体业主表决同意统一材质、样式、色泽等有关要求进行，同时禁止业主改变物业原设计用途、损坏或者变动建筑主体、承重、结构、建筑外观（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色形状和规格）等行为。故根据该规约的约定，王正德行使自己的权利受到了限制，其不能擅自封闭阳台。王正德在将原来开放式的阳台拆除玻璃后，重新做成了落地式的封闭阳台，违反了上述协议的约定及自身作出的承诺，违反了诚实信用原则，也违反了《临时管理规约》的约定。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，仁恒物业公司起诉要求王正德拆除阳台、恢复原状的诉讼请求，一审法院予以支持。 据此，一审法院判决：王正德拆除在阳台上安装的落地玻璃窗，恢复阳台原状。 二审法院查明事实与一审法院查明事实一致。 二审法院认为，仁恒物业公司以王正德擅自封闭阳台，其行为违反了《仁恒滨河湾临时管理规约》关于不得擅自封闭阳台、禁止改变建筑外观（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色形状和规格）及禁止擅自改变房屋建筑及其设施设备外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色形状和规格）的规定，提起本案一审诉讼，请求判令王正德将封闭的案涉房间阳台恢复原状。由此，上述规定中有关禁止业主封闭阳台的约定是否有效是本案的争议焦点。 首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，阳台属于业主的专有部分，王正德对于其房屋所属阳台享有占有、使用、收益、处分之权利。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，王正德封闭属于其专有部分的阳台的行为不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。在本案中，仁恒物业公司并无证据证明王正德封闭阳台的行为危及建筑物的安全，亦无其他业主认为王正德封闭阳台的行为损害其合法权益，故王正德封闭阳台的行为并未违反《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定。 其次，仁恒滨河湾1期小区至今并未成立业委会，《仁恒滨河湾临时管理规约》为开发商单方面制定，不能证明其相关条款经过业主表决通过，其中有关禁止业主擅自封闭阳台、改变建筑外观（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色形状和规格）及改变房屋建筑及其设施设备外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色形状和规格）的内容为格式条款，排除了业主对属于其专有部分的阳台进行使用、处分的主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，应当认定为无效。 综上，王正德封闭阳台的行为未违反法律或行政法规的禁止性规定，无证据证明其封闭阳台的行为影响了其所在房屋的安全或损害了其他业主的合法权益，亦无来自全体业主经充分协商的整体意志对其行为予以限制。王正德签订的《仁恒滨河湾临时管理规约》中有关禁止其封闭阳台的内容为开发商预先拟定，属于以格式合同排除对方主要权利，因而无效。故仁恒物业公司主张王正德封闭阳台违反该规约，从而应将搭建或封闭物拆除恢复原状的诉讼理由不能成立，其诉讼请求应当予以驳回。王正德的上诉主张成立，二审法院判决：一、撤销一审判决；二、驳回仁恒物业公司的诉讼请求。 本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，本案再审审理期间的争议焦点仍为案涉《管理规约》中禁止业主封闭阳台的条款，是否有效。 首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。王正德与仁恒物业公司签订的《前期物业服务合同》《临时管理规约》，对王正德具有拘束力。 其次，案涉《前期物业服务合同》及《临时管理规约》约定对王正德装修阳台进行了限制，具体为不得擅自封闭阳台。王正德签订案涉合同时，对阳台的构造、功能，以及建设规划均知情，限制业主封闭阳台是要求业主在法律范围内合法行使权利，并未影响业主按建筑设计要求对阳台的正常使用，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，并非对业主物权的限制，且有利于维护小区环境美观以及小区全体业主的整体利益，该约定不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，即并未免除仁恒物业公司责任、也未排除王正德主要权利。王正德认为该约定为无效条款的主张显然没有事实及法律依据，本院不予支持。 再次，王正德不仅签订了《前期物业服务合同》及《临时管理规约》，同时亦签署承诺书承诺遵守《临时管理规约》。王正德出具承诺书的行为系其真实意思表示，也证明仁恒物业公司对限制封闭阳台的条款履行提示和说明义务，王正德对禁止擅自封闭阳台的约定知情并且承诺愿意遵守。根据《中华人民共和国合同法》第六条的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。王正德应当遵守其不擅自封闭阳台的承诺。 最后，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。仁恒物业公司诉请王正德拆除阳台、恢复原状，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，仁恒物业公司的再审理由成立，二审法院认为案涉《临时管理规约》中有关限制业主封闭阳台的内容为排除王正德主要权利的格式条款而无效，并无事实和法律依据，应予纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终5212号民事判决； 二、维持四川省成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第4023号民事判决。 一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，均由王正德负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭张锋 审 判 员 高向阳 审 判 员 杨 军 二〇一九年十月二十八日 法官助理 徐 豫 书 记 员 程 凤