贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初9259号原告：贵阳实佳物业管理有限公司，住址：贵阳市云岩区宅吉路**银通山庄小区物管处。法定代表人：石世祥，职务：董事长。委托诉讼代理人：蒙海龙，贵州元朗律师事务所律师。被告：肖小燕，女，1974年4月8日生，汉族，，住贵阳市云岩区原告贵阳实佳物业管理有限公司与被告肖小燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳实佳物业管理有限公司的委托诉讼代理人蒙海龙，被告肖小燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2014年3月1日至2019年5月31日期间的物业管理费6011.46元；二、判令被告以其所欠物业管理费为基数分段向原告支付滞金3868.34元；三、案件受理费由被告承担。事实及理由：被告为贵阳市云岩区鹿冲关路18号银通花园小区G栋1单元9楼6号房业主，房屋建筑面积73.4平方米。原、被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为该小区提供物业服务，该小区物业管理费用为1.3元/月.㎡。合同签订后，原告积极履行合同约定内容，对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告从2014年3月1日起无故停止缴纳物业管理费，截止2019年5月31日的物业管理费6011.46元。根据《前期物业服务协议》约定，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权按所欠费用总额每日千分之一向被告收取滞纳金。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，为维护原告的合法权益，故诉至法院请求如前。被告肖小燕辩称：对于原告起诉房屋面积和起止时间都是正确的，无异议。我们在前都是主动缴纳物业费的，但是原告没有按照合同履行义务，故导致现在物业费用没有交。我家外墙窗子是消防窗，半年左右我们向物业反映该窗户生锈了，很难打开，是原告的物业客户部经理接待的，称会回复我们。后来我们去过物业两三次，其回复是已经报了的，但是一直没有回复结果。过了一年多有去找物业，物业说应该找房开，不应该找原告。还说已经过了维修期了，要自己处理。那我就跟物业经理说我自己修可以，但是费用需要从物业费里面扣除，该经理称做不了主，后来也一直没有回复。小区环境脏、乱、差，小区单元门出来全是快递公司的快递车，每天在那里上下货，占用小区人行通道，造成小区行人无法出行，还有快递车要充电，到处都是电线，电线的胶线坏了就用胶布粘上，一点都不安全。还有各种店铺，如烧烤店、烟酒店，每天都有喝酒、划拳，小区环境很是差。消防通道是禁止停车的，但是小区的消防通道停满了车，消防栓也是坏的。本院经审理认定如下：被告肖小燕系贵阳市云岩区鹿冲关路18号银通花园小区G栋1单元9楼6号房业主，该房屋实际建筑面积73.4平方米。2008年1月1日原告与开发建设单位贵阳银通房地产开发股份有限公司签订《物业管理委托合同书》。2012年贵阳市物价局向原告核发收费许可证，收费项目为“银通花园”二期物业服务费电梯住宅为1.3元/月·㎡。2014年贵阳市物价局向原告核发收费许可证，收费项目为“银通花园”一期物业服务费电梯住宅为1.3元/月·㎡。后原告（甲方）、被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护、责任、权利和义务、违约责任等进行了约定，其中《前期物业服务协议》第五条约定：甲方依据贵阳市物价局审批的收费标准，向乙方收取物业管理服务费每月每平方米1.3元，第二十四条约定：甲方违反本协议，未达到管理服务约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，但乙方不得以此为借口拒交物业管理费。第二十六条约定：乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并按所欠费用总额每日收取千分之一的滞纳金。第三十五条约定：本协议自双方签字之日起生效至业主委员会成立之日终止。2019年8月8日，原告诉至本院请求如前。审理中，原告提交《巡查记录》、《客户接待登记表》、《简报》、垃圾清运单及发票、照片若干，证明原告为被告提供了防水巡查、消防控制、客服接待、垃圾清运等全面的物业管理，小区环境良好；并提交缴费通知书及律师函照片，证明被告已经向原告催缴过物业费。庭审中，被告明确否认收到过贴在门上的缴费通知书及律师函。审理中，被告提交照片若干张，欲证实小区管理脏、乱、差，他家消防窗报修了很多次都没有维修。小区业委会2017年5月18日成立后，已经通知原告于2019年5月31日离场，同时明确提出原告诉请已过诉讼时效。原告表示，业委会成立后并未选定新的物业单位，小区仍由原告提供服务，消防窗维修不是物业合同原告的职责范围，并表示小区某一时间点出现的问题不代表原告整体物业服务水平不到位。上述事实，有原、被告陈述及其提交的相关证据等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告与房开公司签订的《物业管理委托合同书》以及原、被告签订的《前期物业服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对各方当事人有约束力。银通山庄业主委员会成立后，原告虽未与业委会签订新的物业委托协议，但原告从该小区交房之日起一直为该小区提供物业管理服务至今，被告作为该小区业主也实际接受原告的服务，原、被告实际存在物业服务关系，被告应向原告交纳物业费，且其不缴纳物业服务费是对按时支付物业服务费的业主的不公平，并可能使物业公司资金难以周转，从而使物业服务陷入恶性循环，虽然被告主张原告提供的物业服务不达标，但被告没有提交证据证明原告在物业服务过程中存在瑕疵时被告可以不交或少交物业管理费，对原告要求被告支付物业费的主张本院予以支持。但因本案审理过程中，被告明确提出时效抗辩，原告2019年8月8日起诉来院，虽然其提交了张贴在门上的交缴费通知书及律师函照片证实已履行过催缴义务可导致诉讼时效中断，但照片仅能显示张贴的状态，该张贴行为的持续时间及送达情况无法显示，且被告在庭审中明确否认收到过该通知，同时原告不能举证该送达方式为双方约定的送达方式，故原告无法证明原告在起诉前曾经向被告主张权利，故在被告未缴纳物管费之时，原告作为物管公司，理应知晓其权利受到侵害，但并未在法定时效内起诉，丧失对该部分物管费的胜诉权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”故原告起诉被告自2014年3月1日起至2019年5月31日期间未缴纳物业管理服务费共计6011.46元的诉讼请求，本院予以支持。2016年5月31日起至2019年5月31日止的费用用计3435.12元（73.4平方米×36个月×1.3元/平方米/月），超出部分不予支持。对于原告主张的滞纳金，原告的服务确存在瑕疵，且原告怠于主张权利，对损失扩大负有责任，并且“滞纳金”的性质应属行政管理的执行罚，在民事合同中约定欠妥，对原告滞纳金诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告肖小燕于本判决生效之日起十日内支付贵阳实佳物业管理有限公司物业管理费人民币3435.12元；二、驳回贵阳实佳物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告肖小燕承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨嘉慧二〇一九年十月三十一日书记员  简飞飞