湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1222民初2540号原告张高甫，男，1967年8月28日生，汉族，湖北省通城县人，隽水镇居民，住通城县。诉讼代表人黄丹，女，1985年7月19日生，汉族，湖北省通城县人，隽水镇居民，住本县。诉讼代表人黎鹏，男，1992年8月10日生，汉族，湖北省通城县人，隽水镇居民，住本县。诉讼代表人左水燕，女，1974年2月22日生，汉族，湖北省通城县人，隽水镇居民，住本县。委托代理人黎凯，男，1965年8月31日生，汉族，湖北省通城县人，司法局干部，住本县。代理权限为：一般授权代理。被告湖北强华房地产开发有限责任公司（下称湖北强华房地产公司），企业地址：通城县隽水镇民主路**。法定代表人汪耀贤，系该公司董事长。委托代理人吴四国，湖北泰元律师事务所律师。代理权限为：一般授权代理。原告张高甫与被告湖北强华房地产公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张高甫委托代理人黎凯，诉讼代表人黄丹、黎鹏、左水燕，被告湖北强华房地产公司委托代理人吴四国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张高甫向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告立即履行办理房屋产权证义务。2.由被告承担逾期办理房屋产权证的违约金638元。事实和理由：2016年12月3日，原告购买了被告在通城县隽水镇古龙花苑开发的4栋1单元801号套间房。双方签订了“商品房买卖合同”，合同约定：房屋面积为130.53m2,单价为2444元/m2，总购房款31.9万元，由被告在向原告交付房屋后180日内向房屋管理职能部门提交办理房屋产权证的资料，为原告办理房屋产权证。如被告不能在规定期限内办理房屋产权证，则被告需承担原告已付购房款的0.2%的违约金。现原告已按约定向被告支付了购房款，被告也向原告交付了房屋。原告及其他购房户多次与被告协商房屋办证事宜，但被告以种种理由拖延。为此，特起诉，请求人民法院依法判决原告的诉讼请求。被告湖北强华房地产公司辩称，1.原告起诉的被告公司法定代表人错误，应为汪耀贤，杨休平只是湖北强华房地产公司所开发的“古龙花苑”项目部的负责人。2.被告仅有提供资料报产权登记机关备案的义务，而无办理房屋产权证的义务，同时被告已经按合同约定向产权登记机关提供资料报备，因政府职能部门机构改革导致房屋产权迟延办理，不能归责于被告，故原告起诉要求被告承担违约金不符合合同约定。3.还有部分购房户未交清办证费，请求法院依法驳回这部分原告的诉讼请求。综上，被告只能尽其所能，进一步督促和请求相关职能部门尽快办理房屋产权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原、被告双方提交的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2016年9月22日，被告湖北强华房地产公司在通城县××水镇××组进行商品房开发，并先后取得了《建设用地规划许可证》、《不动产权证书》、《建筑工程施工许可证》、《湖北省商品房预售许可证书》，于2017年5月17日成立湖北强华房地产开发有限责任公司古龙花苑项目部，该项目部经理为杨休平。2016年12月3日原告张高甫与被告湖北强华房地产公司签订商品房买卖合同（系采用GF-2014-0171示范合同文本），购买了一套由湖北强华房地产公司开发建设的通城县隽水镇古龙花苑4栋1单元801号的预售商品房，预售商品房批准机关为通城县房地产管理局，商品房预售许可证为鄂隽房预字（2016）019号。《商品房买卖合同》第八条第一款约定：出卖人应当在2017年1月3日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定已将房屋总价款31.9万元全部付清，被告湖北强华房地产公司也在合同约定期限内向原告交付了房屋。后原告张高甫等购房户信访要求被告迅速办理房屋产权证，2019年8月6日，通城县自然资源和规划局《关于黄丹等信访事项处理意见告知书》答复：“因项目业主对建设的商品房（已出售）正在申请相关职能部门验收，建设的商品房还没有在不动产中心备案，因此不能为你们（购房者）办理产权登记手续”。为此，原告诉至本院。本院认为，原告张高甫与被告湖北强华房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，且不违背法律或者社会公共利益，该合同依法成立并生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告已按合同约定付清了购房款并已受领房屋，被告湖北强华房地产公司也应按合同第十五条约定在交房后180日内向产权登记机关提交备案资料，办理原告房屋产权证书。因涉案商品房未经职能部门验收，也未在不动产中心备案，直接导致房屋权属证书不能如期办理，被告的行为已经构成违约，因此，被告应当依合同约定按已付房价款的0.2%向原告支付违约金。被告提出抗辩主张仅对已交清了办证费的买受人予以赔付违约金，对未交清办证费的买受人不予赔付违约金，本院认为，买受人未交清办证费并非房屋产权证书逾期不能办理的原因，且《商品房买卖合同》中并未约定如因买受人未能交清办证费而导致房屋产权证无法按期办理的责任由原告承担，故对被告湖北强华房地产公司的抗辩主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条规定，判决如下：一、由被告湖北强华房地产公司于本判决生效后九十日内为原告张高甫购买的通城县隽水镇古龙花苑4栋1单元801号商品房协助办理并取得房屋不动产权证书。二、由湖北强华房地产公司于本判决生效后九十日内赔付原告张高甫违约金638元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告湖北强华房地产公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行。否则，按自动放弃执行申请权处理。审判员  周建文二〇一九年十月二十八日书记员  李康杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。