四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13520号 上诉人（一审被告）：曾晓峰，男，1964年6月15日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：余玮，四川金契律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮国勇，四川金契律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：张宇林，男，1956年8月26日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：陈涛，四川拓越律师事务所律师。 上诉人曾晓峰因与被上诉人张宇林返还原物纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初11846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人曾晓峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张宇林的诉讼请求或者将本案发回重审。事实和理由：曾晓峰在一审诉讼中提出了反诉，一审法院没有依法处理曾晓峰的反诉请求，违反了民事诉讼法的相关规定；一审法院准许张宇林撤回第一项诉讼请求，并撤回对吴智的起诉错误；张宇林变更诉讼请求后，一审法院未支持曾晓峰重新获得答辩权错误；曾晓峰另案提起了确认租赁合同有效的诉讼并申请本案中止审理，一审法院未中止审理本案错误；一审判决确认租金损失超出张宇林的诉讼请求，确定2018年7月11日起按照8000元/月的标准赔偿租金损失错误；张宇林对案涉房屋断电导致曾晓峰被迫搬离案涉房屋，导致曾晓峰的巨大损失，该损失应当由张宇林承担。 被上诉人张宇林答辩称，曾晓峰在一审中的反诉请求与本案没有关联性，一审法院告知曾晓峰另案诉讼正确；曾晓峰明知案涉房屋存在抵押仍然承租房屋，应当将案涉房屋返还；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 张宇林向一审法院起诉请求：请求依法判决：1.曾晓峰立即腾退青羊区百卉路×号×栋×单元×层×号房屋（以下简称案涉房屋）并保持房屋现状完整交付给张宇林（房屋现状以2017年川01执1487号案件中房屋评估报告载明的房屋现状为准）；曾晓峰按每月9500元的标准向张宇林赔偿自2018年7月11日起至房屋交付时止的租金损失。 一审法院认定事实：吴智原系案涉房屋的所有权人。2014年11月5日，吴智将案涉房屋抵押给中国银行股份有限公司成都成华支行（以下简称中国银行）并办理抵押登记。 2015年5月1日，吴智与曾晓峰签订《房屋租赁合同》，吴智将案涉房屋出租给曾晓峰，合同约定租金为每月4200元，按年支付，租赁期限从2015年5月1日至2025年4月30日止。 因吴智未履行足额还款义务，中国银行诉至本院。本院作出的（2015）成民初字第1103号民事判决书发生法律效力后，中国银行申请本院强制执行。案涉房屋经过司法拍卖，张宇林以380.42万元购买该房。2018年7月30日，案涉房屋过户登记至张宇林名下。 2018年8月6日，张宇林向曾晓峰发送手机短信，要求曾晓峰于2018年9月1日前腾退房屋。 一审另查明：1.案涉房屋所在小区面积相当的房屋租金在网上的查询价格为9000-9500元；2.曾晓峰于2018年12月11日搬离案涉房屋，但并未通知张宇林也未向其交付钥匙。 一审审理中，曾晓峰明确表示不向张宇林交付房屋及钥匙。 一审法院认定上述事实，采信了各方当事人身份证明、拍卖成交确认书、执行裁定书、交汇票据、不动产权证书、拍卖公告（含评估报告）、租金截图、短信截屏等证据，以及各方当事人的一致陈述。 一审法院认为，张宇林经过司法拍卖取得案涉房屋的所有权，是案涉房屋的合法所有权人。案涉房屋在曾晓峰承租前已经抵押，履行合同过程中抵押权人中国银行行使抵押权导致房屋所有权发生变动，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”及《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，张宇林作为所有权人，有权要求曾晓峰腾退房屋。故一审法院对张宇林要求曾晓峰腾退房屋的诉讼请求予以支持。因无法确认案涉房屋的现状，若曾晓峰交付的房屋与拍卖时载明的现状不符，张宇林可另行主张损失，故对张宇林要求按现状交付的诉讼请求，一审法院在本案中不作处理。 关于损失。张宇林于2018年8月通知曾晓峰于2018年9月1日前腾退房屋，虽然曾晓峰已于2018年12月11日搬离案涉房屋，但其并未将房屋交付给张宇林，且在一审审理中也明确表示不予交付，故应认定曾晓峰至今未腾退并交付房屋，其持续占用房屋的行为给张宇林造成了损失。该损失主要是张宇林未及时收回房屋取得收益的损失，而收益主要是房屋出租后可获取的租金回报。一审法院参照同小区其他房屋网上查询的租金标准，确定租金标准按每月8000元计算，从2018年9月1日起计算至曾晓峰实际腾退交付房屋之日止，故一审法院对张宇林要求赔偿损失的诉讼请求予以部分支持。 据此，一审法院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决曾晓峰于判决发生法律效力之日起十日内将案涉房屋腾退并交付给张宇林；曾晓峰于判决发生法律效力之日起十日内向张宇林赔偿占用房屋的损失（从2018年9月1日起计算至实际腾退之日止，按每月8000元标准计算）；驳回张宇林的其余诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由曾晓峰承担。 二审审理中，曾晓峰向本院提交了（2019）川01民辖终1051号民事裁定书，拟证明恒曾晓峰与张宇林的租赁合同纠纷案件正在审理中，请求中止本案审理。针对曾晓峰提交的前述证据，张宇林质证认为，对证据的真实性没有异议，但是该案不影响本案的审理，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于案件中止审理的条件。本院经审查认为，曾晓峰提交的（2019）川01民辖终1051号民事裁定书具有真实性、合法性，但是曾晓峰据此提出中止本案审理的理由不能成立。 张宇林在本院限令的举证期内，未向本院提交证据。 除曾晓峰于2018年12月11日搬离案涉房屋的事实外，二审经审理查明的事实与一审一致，对一审法院认定的其它事实，本院予以确认。 本院认为，归纳各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.一审法院审理本案是否程序违法？2.曾晓峰应否将案涉房屋腾退交付给张宇林？3.一审判决确认曾晓峰赔偿张宇林占用房屋的损失是否正确？针对前述争议焦点，本院评述如下： 一、关于一审法院审理本案是否程序违法的问题 1.张宇林于2019年4月18日在一审庭审中当庭撤回了关于判令解除曾晓峰与吴智签订的案涉房屋租赁合同的诉讼请求，并撤回对吴智的起诉。后曾晓峰并未向一审法院提出管辖权异议，故对曾晓峰关于张宇林撤回诉讼请求后，一审法院对本案没有管辖权的上诉意见，本院不予审理。 2.如前所述，张宇林在一审庭审中撤回了关于判令解除曾晓峰与吴智签订的案涉房屋租赁合同的诉讼请求，其余的诉讼请求与其向一审法院提交的起诉状载明内容一致。曾晓峰关于张宇林在一审诉讼中变更了诉讼请求，但是一审法院未给予新的答辩期程序违法的上诉意见，没有事实依据。 3.曾晓峰在一审诉讼中提出反诉后，一审法院已经当庭告知曾晓峰的诉讼请求在本案中不构成反诉，可另案诉讼主张权利。曾晓峰后向一审法院另行提起了与张宇林的租赁合同纠纷诉讼，该案现在一审审理中。故对曾晓峰关于一审法院未处理其反诉程序违法的上诉意见，本院不予采纳。 4.张宇林在一审诉讼中请求判令曾晓峰按照每月9500元/月的标准支付案涉房屋租金损失，一审判决确认曾晓峰按照8000元/月的标准向张宇林赔偿占用房屋的损失，并未超出张宇林的诉讼请求范围。曾晓峰关于一审判决超出张宇林诉讼请求范围故程序违法的上诉理由不能成立。 二、关于曾晓峰应否将案涉房屋腾退交付给张宇林的问题 张宇林系案涉房屋的所有权人。曾晓峰虽于2015年5月1日与吴智签订了《房屋租赁合同》，但因前述合同签订之前的2014年11月5日，案涉房屋已经设立了抵押权，曾晓峰基于《房屋租赁合同》的权利不能对抗因实现抵押权取得房屋所有权的张宇林行使物权。张宇林于2018年8月5日明确要求张宇林在2018年9月1日前腾退房屋，因曾晓峰确认未向张宇林实际交付房屋，一审判决确认曾晓峰将案涉房屋腾退交付给张宇林，适用法律正确。 三、关于一审判决确认曾晓峰赔偿张宇林占用房屋的损失是否正确的问题 张宇林作为案涉房屋的所有权人于2018年8月5日要求张宇林在2018年9月1日前腾退房屋，已经给予了曾晓峰必要的腾退时间。一审判决参照2018年7-8月同一小区房屋租赁价格酌定8000元/月的标准，并确定自2018年9月1日起算占用房屋的损失，有事实依据。曾晓峰与吴智于2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》不能准确反映2018年9月1日后案涉房屋的占用损失，故对曾晓峰关于一审判决认定案涉房屋占用损失的标准和起算时间错误的上诉意见，本院亦不予采纳。 因本案系张宇林提起的返还原物纠纷诉讼，曾晓峰上诉提出的因被迫搬离房屋的损失问题，不属于本案审理范围，本院在本案中不予审理。 综上，曾晓峰的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费，按照一审判决确认的方式负担；二审案件受理费19741元，由曾晓峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐苑效 审判员  唐 健 审判员  牛玉洲 二〇一九年十月二十五日 书记员  王 丹