河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终19889号上诉人(原审被告)：郑州勤丰实业有限公司，住所地：河南省郑州市惠济区兴隆铺**院**楼，统一社会信用代码91410108055975163B。法定代表人：刘峰，董事长。委托诉讼代理人：吕亚琼，女，1992年4月9日出生，汉族，住河南省登封市。系公司员工。被上诉人(原审原告)：周斐，男，1980年12月13日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：吴云迪，男，1983年10月5日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人郑州勤丰实业有限公司（以下简称勤丰实业公司）因与被上诉人周斐房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初5198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。勤丰实业公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或裁定发回重审；2.一、二审诉讼费用由周斐承担。事实和理由：一、郑州市因环境治理要求，在2017年11月15日到2018年3月15日采暖季期间提出封土令，要求建成区内停止各类建筑工程土方作业，涉案工程项目停止施工。为遵循郑州市政府要求，本项目停止4个月的时间施工，因此导致勤丰实业公司不能按期交付房屋。因不可抗力因素客观上导致了履约条件的变化，在不可抗力因素消除后理应顺延因不可抗力导致工程施工延误的时间，即应顺延施工时间，交房时间也应该延长4个月。因此逾期交房时间应是2018年7月16日至2019年4月30日此段时间。勤丰实业公司分别于2018年7月2日和2019年2月16日通过东方今报公告交房和腾域联通信系统向周斐指定的电话号码发送交房通知，且该通信系统明确显示消息已送达。周斐并未按通知要求接收房屋，所以勤丰实业公司不应该承担逾期交房的责任，更不应该承担在此期间逾期违约金。勤丰实业公司与周斐在2017年9月13日签订的补充协议是勤丰实业公司被迫无奈签订的。一审判决依据补充协议确定违约金明显过高。请求二审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定依法降低赔付标准。原审法院判决勤丰实业公司继续支付违约金至实际交房之日，若因周斐的原因迟迟不愿受领房屋，那么勤丰实业公司承担的违约金在不久的将来将会超过房屋总价，请二审法院依法调整违约金。二、本案中涉案房屋的实际使用性质为仓储用地而非住宅用地，目前涉案房屋已经具备了《房屋买卖协议》中约定条件并且有竣工验收合格证明，房屋交付不存在任何问题。一审法院认为涉案房屋不具备交付条件，并就周斐未受领房屋所造成的逾期交房损失由勤丰实业公司承担实属错误判决。三、一审法院生效判决存在同案不同判的结果，勤丰实业公司表示难以理解。周斐辩称，一、一审法院认定勤丰实业公司未将符合约定条件的涉案房屋交付给周斐构成违约，事实清楚，证据充分。《商品房买卖合同》签订后，周斐如期支付了全部购房款以及维修基金，全面履行了自己的合同义务。但勤丰实业公司至今仍未向周斐交付符合《商品房买卖合同》第八条约定条件的房屋，且勤丰实业公司在《补充协议》中，对此事实予以认可。同时，在原审过程中，勤丰实业公司并未提交证据证明案涉房屋已经取得竣工备案表，符合约定的交付条件，故其上诉称案涉房屋已经具备交付条件，没有任何事实和法律依据。二、一审法院判决勤丰实业公司支付的违约金数额符合协议约定，适用法律正确。根据2017年9月13日双方签订的《补充协议》第三条的约定，截至目前，勤丰实业公司既未向周斐交付符合约定条件的房屋，也未按照约定支付逾期交房违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，勤丰实业公司逾期交房构成了违约，双方对违约金的数额进行了约定，且该数额符合法律约定，其应当按照协议约定向周斐支付违约金。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判。周斐向一审法院起诉请求：1.请求依法判令勤丰实业公司支付周斐逾期交房违约金42157元（自2018年3月16日至2019年4月30日，以已付购房款342720元为基数，按日万分之三计算），之后的违约金按日万分之三支付至实际交房之日止；2.本案诉讼费用由勤丰实业公司承担。一审法院认定事实：2016年6月18日，周斐、勤丰实业公司双方签订正式《商品房买卖合同》，双方约定：周斐购买勤丰实业公司开发的位于郑州市××、福利院路北××＃、××＃仓库××号商品房，建筑面积为53.89㎡，单价6359.99元／㎡，总价342740元。关于交付期限，合同约定勤丰实业公司应在2017年5月31日前，依照国家和地方政府有关规定，将具备下列条件并符合约定的商品房交付周斐：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得竣工备案表；配套基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已经完成；前期物业管理已经落实。合同还约定了出卖人逾期交房的违约责任等其他权利义务。周斐向勤丰实业公司支付了购房款342740元。2017年9月13日，周斐（乙方）与勤丰实业公司（甲方）达成补充协议，甲方认可对乙方所购房源延期交付的事实，并愿意承担合同约定的延期交付违约责任。关于延期交房赔偿，约定在2017年12月31日交付；就延期交房违约赔偿约定，2017年10月31日前，甲方按已付房款的日万分之0.5向乙方支付迟延违约金，该违约金以物业费形式冲抵，在实际交房之日兑现；2017年11月1日至2017年12月31日，甲方按已付房款的日万分之1.5向乙方支付迟延交付违约金，该违约金以物业费形式冲抵，在实际交房之日兑现；若2017年12月31日仍不能如期交付，自2018年1月1日起违约金按已付房款的日万分之0.5调整至日万分之3直至交房，以现金转账形式支付，次月10号前支付上个月的违约金。协议签署后，乙方不得采取拉横幅、堵门、堵路等过激行为表达诉求，否则甲方有权单方解除补充协议，超过2018年2月10日仍不能交房，乙方保留正当合法维权的权利。一审法院认为，周斐、勤丰实业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。周斐按约定向勤丰实业公司支付了全部购房款，履行了其义务。勤丰实业公司未按合同约定将符合交付条件的涉案房屋交付周斐，其行为已构成违约，应按照合同及补充协议约定支付延期交房违约金。关于具体计算时间及标准，2017年12月31日以前违约金因双方补充协议约定以物业费形式冲抵，故该部分周斐、勤丰实业公司应按约定进行核算，积极履行各自权利义务，该部分现因支付条件未成就本案不予处理。2018年1月1日以后部分，在周斐、勤丰实业公司补充协议约定时间段内，因政府环境治理要求，在2017年11月15日到2018年3月15日采暖季期间城市建成区内停止各类建筑工程土方作业，涉案工程项目停止了施工，属于不可抗力因素，客观上导致了履约条件的变化，且双方协议也进行了约定，故该部分时间段内不应按一方违约进行处理。自2018年3月16日至2019年4月30日期间，勤丰实业公司应按照周斐已付房款342740元为基数，按照日万分之三支付周斐该项违约金，以上共计42157元，以后违约金计算至周斐、勤丰实业公司双方交接房屋之日（涉案房屋符合交房条件后，勤丰实业公司通知周斐接收房屋，周斐积极履行收房义务，因一方不履行合同义务的，承担相应法律后果）；勤丰实业公司辩称其于2018年7月2日、2019年2月16日，通过报纸公告再以短信方式通知周斐办理交房手续，周斐始终未来办理，周斐已违约，请求撤销《补充协议》或降低赔付标准的辩解意见，因勤丰实业公司至今未提交证据证明涉案房屋已取得竣工备案表，故涉案房屋不符合双方约定的交付条件，其辩解意见一审法院不予采信；依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告周斐自2018年3月16日起至2019年4月30日的逾期交房违约金42157元，并自2019年5月1日起以342740元为基数按照日万分之三的标准支付逾期交房违约金至周斐、勤丰实业公司实际交接房屋之日止。二、驳回周斐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取427元，由周斐负担379元，被告郑州勤丰实业有限公司负担48元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周斐未提交新证据。勤丰实业公司提交以下证据：1.钥匙发放登记表及入伙手续登记表。拟证明：涉案房屋达到交房条件后，多数业主已实际办理装修入住。2.（2019）豫0108民初3877、4420、5810、5567号判决书。拟证明：该四份判决书认可涉案房屋达到交房条件。周斐质证称，证据1不能证明涉案房屋达到交房条件。证据2不能证明与本案有关。根据当事人举证及质证意见，本院认为，勤丰实业公司二审中提交的证据，不足以证明与本案具有关联性，也不足以证实勤丰实业公司的证明目的，故本院对勤丰实业公司二审中提交的证据不予采信。本院经审理查明的事实除与一审认定的事实一致外，另查明，2018年6月29日，案涉A1#、A2#仓库建设工程通过建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位的竣工验收。此后，郑州勤丰实业有限公司在东方今报上发布公告，通知购买案涉项目房屋的业主办理交房手续。周斐以不符合交房条件为由至今未接收房屋。案涉房屋至今尚未取得竣工验收备案表。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。案涉《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”。根据庭审查明的事实，勤丰实业公司认可案涉房屋至今尚未取得竣工验收备案表。周斐按照合同约定向勤丰实业公司支付了全部购房款，勤丰实业公司未按合同约定将符合交付条件的房屋交付给周斐，构成违约，勤丰实业公司应当按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定承担相应的违约责任。勤丰实业公司上诉称该公司已通过在报纸上发布公告和在腾域联通信系统向周斐指定的电话号码发送交房通知，因周斐未按要求接收房屋，主张该公司不应承担违约责任。勤丰实业公司的该项主张依据不足，本院对其该项主张不予支持。周斐主张2018年3月16日起至实际交房期间的逾期交房违约金，具有事实和合同依据，应予以支持。生效判决已确定双方自行约定的违约金标准并未超出合理的限度，故一审法院依据双方当事人约定的违约金标准进行裁判并无不当。综上所述，勤丰实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费854元，由上诉人郑州勤丰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔航微审判员  王 冰审判员  姚付良二〇一九年十月二十九日书记员  平 航