上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初8850号原告：上海荷中商业投资管理有限公司，住址地上海市宝山区长江西路****楼**。法定代表人：李勍昊，执行董事。委托诉讼代理人：李春何，上海市华荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张裕，上海市华荣律师事务所律师。被告：憨豆餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海，住所地上海市>法定代表人：吴荣健，总经理。委托诉讼代理人：谢焱。原告上海荷中商业投资管理有限公司与被告憨豆餐饮管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海荷中商业投资管理有限公司的委托诉讼代理人李春何、张裕，被告憨豆餐饮管理(上海)有限公司的委托诉讼代理人谢焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海荷中商业投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《[红太阳商业广场]房屋租赁合同》于2017年7月11日解除；2、判决被告向原告支付拖欠的租金10,871.81元、物业管理费38,745.30元(5,268元/月，自2016年12月1日计算至2017年7月11日)、电费8,330元；3、判决原告无需向被告退还保证金50,000元。事实和理由：原、被告于2014年11月14日签订《[红太阳商业广场]房屋租赁合同》，约定被告向原告承租上海市宝山区通河路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室商铺用于经营咖啡连锁店。合同履行过程中，被告拖欠租金、物业管理费、电费，原告多次催收未果。故原告于2017年7月8日向被告寄送《解除合同通知书》，被告拒绝理睬且不归还房屋，原告无奈于2017年7月24日强行收回房屋。被告憨豆餐饮管理(上海)有限公司辩称，2017年1月11日，上海市宝山区通河路XXX弄XXX号发生火灾，导致被告店铺受损，无法营业，当时就已经无法继续履行合同，故合同解除应在2017年1月11日，拖欠的租金、物业管理费都应该支付至2017年1月11日止。被告自2016年7月起没有支付租金，截至2017年1月11日拖欠的租金为10,871.81元。物业管理费被告交付至2016年11月30日，故拖欠的物业管理费按照5,268元/月计算至2017年1月11日，应为7,006.44元。电费需要核实电表。被告自2016年7月起没有支付租金，但是没有停业，原告在火灾以前没有提出解约，就不应当没收保证金，保证金在被告结清费用后，原告应当退还。且合同系原告提供的格式文本，具体怎么约定的原告没有特别告知，认为被告拖欠原告的款项加上违约金不应超过保证金金额，同意被告应支付原告的钱款与保证金抵扣，双方互不主张。本院经审理认定事实如下：2014年11月14日，原、被告签订《[红太阳商业广场]房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁上海市宝山区通河路XXX弄XXX号132、133、136号房屋(面积292.71平方米)，用于憨豆咖啡连锁门店经营，租赁期限为2015年2月1日起至2023年1月31日止；物业管理费按使用面积计算，被告按每月每平方米18元交纳，物业管理费包含公共设施维护费、室内外公共区域的照明、清洁及保养、保安服务费等；房屋电表安装在统一的电表间内，为独立电表，被告按1.4元每度交纳；2015年2月1日至2018年1月31日的租金按照当月营业额的15%计算，2018年2月1日至2021年1月31日的租金按照当月营业额的16%计算，2021年2月1日至2023年1月31日的租金按照当月营业额的17%计算；被告应于合同签订5日内向原告交付5万元履约保证金，租赁期届满合同终止或提前解除时，若被告未发生违约事件，且被告已经交还了房屋、付清租赁期内应付租金、管理费及公共事业等费用，并已办妥以该房屋为注册或使用地址的相关注销或变更登记手续后，原告应于其后一个月内将保证金无息返还被告；被告逾期不支付租金、管理费、公共事业费及应由被告承担的其他相关费用之任何一项累积达到一个月或以上的，或者被告逾期开业、连续停业超过五日的，原告有权收回该房屋及原告提供之设备，合同亦随即提前解除，且被告应承担违约责任：1、按合同租金标准向原告支付享用的免租装修期间之租金；2、补足被告已经享用的租赁期间的减、免的租金额(如有)；3、按逾期应付款项的日千分之五的标准向原告支付逾期利息；4、除被告已支付的保证金被原告全部没收外，原告损失超过上述金额的，被告应就超过部分向原告予以补偿。2017年1月11日，上海市宝山区通河路XXX弄XXX号发生火灾，被告店铺受损。2017年7月8日，被告向原告发送《解除合同通知书》，言明因被告拖欠物业费9个月、租金6个月，通知被告解除原、被告之间的《[红太阳商业广场]房屋租赁合同》。被告于2017年7月11日收到《解除合同通知书》。2018年2月1日，憨豆餐饮管理(上海)有限公司向本院起诉上海屈臣氏日用品有限公司及上海荷中商业投资管理有限公司，要求赔偿因火灾导致损失。2019年4月，本院出具(2018)沪0113民初2975号民事判决书，判决确认上海屈臣氏日用品有限公司承担80%的赔偿责任，赔偿憨豆餐饮管理(上海)有限公司装修费损失、设备及物品损失、停业损失共计人民币84,286.40元；上海荷中商业投资管理有限公司承担20%的赔偿责任，赔偿憨豆餐饮管理(上海)有限公司装修费损失、设备及物品损失、停业损失21,071.60元，其中的停业损失憨豆餐饮管理(上海)有限公司主张21,904元(计算2个月)，法院酌情确定为18,000元。该案判决后，上海屈臣氏日用品有限公司提起上诉，后各方当事人达成调解协议，上海屈臣氏日用品有限公司赔偿憨豆餐饮管理(上海)有限公司装修费损失、设备及物品损失、停业损失共计79,286.40元；若上海屈臣氏日用品有限公司到期不能全额履行上述赔偿义务，上海屈臣氏日用品有限公司和憨豆餐饮管理(上海)有限公司均同意按照一审法院判决确定的赔偿金额84,286.40元执行；上海荷中商业投资管理有限公司赔偿憨豆餐饮管理(上海)有限公司装修费损失、设备及物品损失、停业损失共计20,000元；若上海荷中商业投资管理有限公司到期不能全额履行上述赔偿义务，上海荷中商业投资管理有限公司和憨豆餐饮管理(上海)有限公司均同意按照一审法院判决确定的赔偿金额21,071.60元执行。上海市第二中级人民法院据此出具(2019)沪02民终6581号民事调解书。2019年9月26日，被告在系争商铺注册的“通太憨豆咖啡馆(上海)有限公司”注销登记。审理中，双方当事人一致确认，被告已经付清火灾发生前的电费。本院认为，原、被告之间成立房屋租赁合同关系，双方均应按约履行。根据相关法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告自2016年7月起拖欠租金，自2016年12月起拖欠物业管理费，根据原、被告签订的《[红太阳商业广场]房屋租赁合同》，原告有权解除合同，被告于2017年7月11日收到原告发出的《解除合同通知书》，应认定《[红太阳商业广场]房屋租赁合同》于2017年7月11日解除。被告认可拖欠原告租金10,871.81元，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于物业管理费，火灾发生前拖欠的物业管理费被告自应全额支付。根据(2018)沪0113民初2975号民事判决书、(2019)沪02民终6581号民事调解书，被告获赔了2个月的停业损失，则被告应全额支付该两个月的物业管理费。之后直至2017年7月11日，虽然《[红太阳商业广场]房屋租赁合同》约定了租赁期间被告应当支付物业管理费，但因原告对火灾的发生负有过错，未能保证租赁商铺及其内财产的安全完好，有违约之处，本院酌情确定被告支付原告80%的物业管理费。故本院确定被告应支付原告物业管理费合计34,593.20元。关于电费，双方一致确认被告已经付清火灾之前的电费。而火灾之后被告并未营业，原告无证据证明被告存在用电行为，本院对原告主张的该项费用不予支持。关于保证金，《[红太阳商业广场]房屋租赁合同》中约定的没收保证金，其实质为承担违约金，被告对没收保证金提出异议，本院根据本案实际情况酌情予以调整。考虑到被告存在拖欠租金、物业管理费等违约行为，原告存在前述未能保证租赁商铺及其内财产安全完好的违约行为，本院酌情确定原告返还被告保证金30,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海荷中商业投资管理有限公司与被告憨豆餐饮管理(上海)有限公司签订的《[红太阳商业广场]房屋租赁合同》于2017年7月11日解除；二、被告憨豆餐饮管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海荷中商业投资管理有限公司拖欠的租金10,871.81元、物业管理费34,593.20元；三、原告上海荷中商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告憨豆餐饮管理(上海)有限公司保证金30,000元；四、原告上海荷中商业投资管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1,230元，由原告上海荷中商业投资管理有限公司负担512元，由被告憨豆餐饮管理(上海)有限公司负担718元；保全费600元，由原告上海荷中商业投资管理有限公司负担125元，由被告憨豆餐饮管理(上海)有限公司负担475元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  施丽妍二〇一九年十月二十二日书记员  陈 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约金支付违约金后，还应当履行债务。