重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初7598号原告：重庆鹏汇房地产有限公司，住所地重庆市江**北滨二路星耀天地碧会所**，统一社会信用代码9150000056347981XN。法定代表人：骆佳，董事长。委托诉讼代理人：张秋静，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，重庆合纵律师事务所律师。被告：张玉梅，女，1968年9月17日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：黄海，重庆海谦律师事务所律师。原告重庆鹏汇房地产有限公司与被告张玉梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆鹏汇房地产有限公司的委托诉讼代理人张秋静、张凯，被告张玉梅的委托诉讼代理人黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆鹏汇房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋买卖契税41976.33元、权证印花税5元、物业专项维修资金8544.8元、预告登记费80元，共计50686.13元；2.判令被告支付迟延付款违约金（以50686.13元为基数，从起诉之日起，按每日万分之三的利率计算至款项实际支付之日止）。事实和理由：2015年4月20日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告以1399211元的总成交价购买原告开发的、位于重庆市江**观音桥组团G分区G27-2/02地块（三期）X幢X-X号的房屋（以下简称案涉房屋），所有与本房屋买卖及办理有关的费用，如办理产权转移登记的手续费、登记费及有关税项、费用等，均由被告承担。合同签订后，被告未按约支付原告为其办理产权登记垫付的契税、大修基金等费用，应予给付，同时因其违约行为，还应承担违约金。被告张玉梅辩称，1.合同签订时，原告口头承诺由其自行缴纳案涉房屋的契税及大修基金，如果该费用应由被告支付，则原告不会自己支付该笔费用，一年后原告还配合被告办理了房屋过户登记手续，在此期间也一直没有催款，故原告通过其行为改变了合同的书面约定；2.根据合同约定，案涉房屋相关税费的支付时间为合同签订之日或指定的支付期限内，时至今日，原告没有指定支付时间，原告在起诉状中称被告应于合同签订之日支付给原告，故合同签订之日即税费给付之日，本案诉讼时效应从2015年4月20日起算，现在诉讼时效已过，即使从原告垫付时间起算，也已超过诉讼时效期间。本院经审理认定事实如下：2015年4月20日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买由原告开发的案涉房屋，房屋建筑面积为106.81平方米，总成交金额为1399211元；交房时间为2015年12月30日前；被告逾期付款超过60日的，原告有权解除合同，原告不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天至实际支付付款之日止，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。商品房买卖合同附件五《合同补充协议》第七条第一项约定：原告实际收到被告应支付的房价款、本合同及其附件所规定的其他被告应付款项，视为被告方已履行付款义务，本合同及其附件约定的被告应付款项的付款期限，除本合同另有约定外，均以原告或经其授权的第三方所发出的付款通知内所列的付款期限为准，若被告逾期支付，应承担本合同第十条及本补充条款约定的违约责任。第十三条第一项约定：合同约定的总房价款未包括售价以外的一切费用，除法规另有规定应由原告承担外，所有与本商品房买卖及办理有关手续的费用，包括公证费(如有)、办理产权转移的手续费、登记费及政府有关部门规定的税项、费用等，均由被告承担；被告于签署本合同之日或指定的支付期限内将上述有关费用一并支付给原告或指定的第三方。另查明，原告代被告缴纳案涉房屋以下费用：2015年5月26日支付预告登记费80元、房屋买卖契税41976.33元、权证印花税5元，于2016年11月14日支付物业专项维修资金8544.8元，以上费用共计50606.13元。以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》、税收完税证明、重庆市物业专项维修资金专用收据、非税收入一般缴款书（收据），以及当事人陈述等证据予以证实，并经过庭审质证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：第一、原告是否通过其行为改变税费等费用由被告负担的约定；第二、其请求是否已超过诉讼时效期间。现就争议焦点评析如下：关于争议焦点一，税费等费用的负担是原告依据合同所享有的权利，而权利的放弃，应当以明示的方式作出，在原告未予明示的情况下，不宜根据原告的代缴行为或办理房屋过户登记的行为，推导出原告已放弃实体权利的结果。关于争议焦点二，首先是诉讼时效起算点问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。合同对契税等费用的支付约定是在买卖合同签订时或原告指定的期限内支付。对该约定，一方面，作为购房者，在买卖合同签订时并不当然知道各项费用的金额，原告亦未举证证明其履行了通知义务，故合同约定的履行期限不明。但另一方面，原告先后于2015年5月、2016年11月代被告缴纳契税等费用，对费用负担的约定，原告是清楚的，且既为代缴，被告未付费用，原告亦清楚，故从原告代缴次日起，其应当知道权利被侵害，由此开始计算诉讼时效。其次，关于诉讼时效期间问题。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。据此规定，因原告于2015年5月26日支付预告登记费、房屋买卖契税和权证印花税，于2016年11月14日支付物业专项维修资金，故民法总则施行之日（2017年10月1日），除物业专项维修资金以外的费用，已经超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。物业专项维修资金，至原告提起本案诉讼时，没有超过三年诉讼时效期间，本院予以支持。关于原告违约金的请求，如前所述，因本案预告登记费、房屋买卖契税和权证印花税请求已超过法律关于诉讼时效的规定，故相应的违约金本院不予支持。而物业专项维修资金未超过诉讼时效期间，故被告应当向原告支付违约金，《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，履行期限不明确，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告于2019年4月24日提起本案诉讼，本院酌定至2019年5月14日，被告履行债务的准备时间届满，此后应承担按照买卖合同及补充协议约定的每日万分之三的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告张玉梅于本判决生效之日起三日内给付原告重庆鹏汇房地产有限公司物业专项维修资金8544.8元；二、被告张玉梅于本判决生效之日起三日内给付原告重庆鹏汇房地产有限公司以物业专项维修资金8544.8元为基数，从2019年5月15日起，按照每日万分之三的标准，计算至款清之日止的违约金；三、驳回原告重庆鹏汇房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取533.58元，由原告重庆鹏汇房地产有限公司负担443.58元，被告张玉梅负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  顾 毅二〇一九年十月二十二日法官助理  李 怡书 记 员  吴小娇