宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初4561号原告：姚玉琪，女，1956年5月16日出生，汉族，宁夏固原市人，住宁夏固原市原州区。委托诉讼代理人：吴海燕，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：姚国辉，男，1978年6月3日出生，汉族，宁夏固原市人，住宁夏固原市原州区。第三人：固原市原州区马氏燕子麻辣烫文化巷店，经营场所：宁夏固原市原州区。经营者：马永强，男，1974年10月12日出生，回族，住宁夏固原市原州区。原告姚玉琪与被告姚国辉、第三人固原市原州区马氏燕子麻辣烫文化巷店租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚玉琪的委托诉讼代理人吴海燕，被告姚国辉到庭参加诉讼，第三人固原市原州区马氏燕子麻辣烫文化巷店经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚玉琪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间于2014年9月l日签订的《资产承包经营合同书》；2.判令被告和第三人立即向原告返还位于固原市原州区文化巷02号的房屋及宾馆内的所有资产设备，并由被告从2019年9月1日起至实际返还房屋之日止按照每月30000.00元的标准向原告承担房屋占用期间的损失费用；3.判令被告立即向原告支付拖欠的租赁费570000.00元，并从2018年9月1日开始至实际付款之日按照租金总数每日3％的标准支付逾期付款滞纳金；4.判令被告向原告支付租赁期间房屋的维修费用120000.00元、欠交的取暖费30000.00元；5.判令被告向原告支付合同违约金100000.00元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月1日，原、被告签订了《资产承包经营合同书》，约定由原告将自己所有的位于固原市原州区文化巷02号的房产及其房屋内设施、资产整体出租给被告，由被告用于经营宾馆。租赁期限共5年，从2014年9月1日至2019年8月31日，租金共计1060000.00元，分7次支付完毕，租赁期间，被告有义务对房屋及资产设备进行维修。现双方的租赁期限已经快届满，但截止到原告起诉前，被告仅向原告支付了租赁费490000.00元，剩余570000.00元被告以各种理由迟迟不予支付，房屋租赁期间的部分维修由原告垫资进行，被告至今也没有向原告支付，同时被告在未征得原告同意的情况下将部分房屋转租给第三人，被告的违约行为已经严重损坏了原告的合法权益，故原告提起诉讼。姚国辉辩称，1.本案原告并非合法的房屋所有权人，其无权对外签订租赁合同，本案所涉租赁合同自始无效，其无权收取租金。租赁期间收取被告的租金及押金应当全部返还给被告。被告已经着手向公安机关报案，要求以合同诈骗罪追究原告及其丈夫的刑事责任。首先，被告从来没有和原告当面签订过合同，也没有见原告出具的授权书，更没有见合同公证书，和原告没有谈过一次与合同有关系的话。被告一直和原告丈夫郑晓凌联系，一直以为房产权归郑晓凌。被告一直要求郑晓凌提供有效的房屋产权证加盟连锁酒店，办理营业执照等经营证书，但是时至今日也没有见到相关产权证明。郑晓凌隐瞒事实真相，单方面拟定不平等合同条款，用很多口头承诺欺骗被告，导致被告因为没有产权证，一直无法正常经营，无法加盟连锁酒店，损失惨重。其次，由于被告一直得不到原告房产证明，合同条约原告从不和被告商议，从未实质性地参与合同签订，导致被告对合同约定的房屋产权一无所知，原告是否是合法的房产所有人被告尚不清楚。根据《中华人民共和国物权法》的规定，原告无权处分的行为，严重侵害了被告的利益，双方签订的租赁合同应当自始无效。2.本案所涉《资产承包经营合同》系原告在无权处分的前提下，意图通过该合同侵吞被告经营资产，在隐瞒真相的情况下，欺骗被告签订的，该合同系其以合法形式掩盖非法目的欺诈被告所签订，依法应当无效。酒店内部桌、椅、电视、电脑、床、热水器、卫浴及卫星接收器、监控设备、书画、手工刺绣等配置一律是被告出资购买，产权归被告所有，但是原告试图通过合同条款将所有设施设备留下占为己有。合同条款只有原告的权利，而没有被告的任何权利，只有被告履行的义务，是一个带有欺骗性的不平等合同。原告急于终止合同，进行不合理诉讼。特别要向法院说明的是，合同中有要进行公证的条款，但未见任何合法的公证书。3.原告所主张的维修费用根本不符合法律的规定，租赁合同出租人对出租房屋负有维修义务，无论是法律上还是事实上都应当由出租人进行维修，原告的主张没有任何事实和法律依据。4.本案原告完全对被告向第三人的转租行为知情并且同意，现仍在合法的转租期内，无权要求第三人返还，且其并非真实的权利人。5.本案中，由于原告的产权欺诈，对被告造成了严重的经济损失，应当予以赔偿。因为没有有效的房产证，导致被告错失多次商机，无法拓展业务，一直处于亏损状态。但是因为一百多万投资成本没有回收，一直期望原告能提供有效的房产证明，加盟连锁酒店后获得收益，因此被告夫妇在农业银行、信用社、建行、工行等多次多笔借款，用来购置酒店设施设备，装修升级酒店。原告不是合法的产权所有人，长期隐瞒事实真相，签订不平等合同条款，导致被告投资损失，达不到预期投资目的，被告要求退回第一个合同期850000.00元、第二个合同期650000.00房费及押金50000.00元，两次违约金200000.00元，以及详细核算的投资损失和经营亏损。综上，原告以合法形式掩盖非法目的，无权处分、欺诈损害国家、集体利益和被告利益的行为应当无效,其应当全额退还被告所有租金及押金，补偿被告酒店投资损失，弥补无有效证件而导致被告无法加盟连锁酒店的经济损失，并按规定赔偿被告违约金。被告请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。要求原告本人自己出庭。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的常住人口登记卡、身份证复印件、户籍证明的真实性、合法性、关联性能予认定，能证明原告曾用名姚玉琦，现用名姚玉琪的事实。原告提交的的拍卖成交确认书、房屋产权转让协议的三性能予以认定，本院予以采信。原告提交的《资产承包经营合同书》2份来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明原告将涉案房屋出租与被告的事实，予以采信。原告提交的原、被告微信聊天记录截图打印件，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告提交的收条能证实原告支付维修费的事实，予以采信。原告提交的暖费催缴通知单、电话催收短信截图，被告无异议，予以采信。被告提交的中国建设银行个人活期账户交易明细，原告无异议，予以采信。被告提交的对账便签系复印件，且没有任何一方签字确认，达不到被告的证明目的，不予采信。被告提交的《资产承包经营合同书》与原告提交的合同一致，予以采信。被告提交的购销合同、现金交款单、进账单、银行转账凭证、防水施工合同、工程承包合同书、收据、维修方案、楼外楼暖气改造报表，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2009年6月22日，原、被告签订了《资产承包经营合同书》（甲方为姚玉琦，乙方为姚国辉），约定甲方将座落在固原市老城区文化巷02号的砖混结构宾馆（宁洲宾馆）房屋以现有资产设备承包乙方经营，承包期限为五年。该合同期限届满后，原、被告于2014年9月1日又续签了一份《资产承包经营合同书》（甲方为姚玉琦，乙方为姚国辉），主要约定：甲方将座落在固原市老城区文化巷02号的砖混结构宾馆（楼外楼宾馆）房屋及其附属设施以现有状况及资产设备承包乙方经营；承包期限为五年；承包费税后按年计算，2014年8月31日前按100000.00元计收，2015年2月28日前按100000.00元计收，2015年8月31日前按110000.00元计收，2016年2月28日前按100000.00元计收，2016年8月31日前按220000.00元计收，2017年8月31日前按230000.00元计收，2018年8月31日前按200000.00元计收；每到交费期提前五日交费，先交费后经营，若乙方不按规定时间交费，逾期每天应承担年承包费3%的违约金；收取押金50000.00元，已收到20000.00元，下欠30000.00元2016年6月30日前交清；甲方有权对承包资产实行有效监督管理，确保承包资产的安全和完整；甲方在确保承包资产安全与完整，并按规定收取押金和承包费的基础上，不得干预乙方的日常经营管理；乙方不按规定履行交费义务和保证资产、设备及附属物安全与完整时或有违法违规行为，甲方有权终止合同，收回承包资产，不退还押金；乙方须按协议事项交纳押金和承包费，在承包期间不得转租转让，不得改变经营性质，确保产权人的合法权益不受损害；乙方在承包期间，要爱护财产，有责任维护维修资产设备和附属物。要做好防渗防漏，确保内外墙面整洁完好，资产设备无损；乙方在承包期间，必须守法经营，按时足额交纳水、电、暖及各种税费，确保经营正常进行；装修改造、维护维修工程，是为乙方在承包期间改善经营环境，提供经营收入。承包期满乙方不得拆除或毁损，给承包资产造成损害。装修改造维护维修费用由乙方承担，甲方不承担费用，所属权归甲方；乙方承诺在经营期间所有购置安装使用的一切设备物品，到期保证正常使用，不得移除和搬走，无偿移交给甲方；本合同一式三份，提交公证处依法公证；本合同签字生效，具有法律约束力，双方应共同遵守并履行。原、被告在合同上签名。被告承租涉案房屋用于经营酒店，酒店名称是楼外楼商务酒店，被告进行了装饰装修。被告向原告交纳了押金20000.00元，已到期租金1060000.00元，被告已支付600000.00元，未支付460000.00元，尚欠2018年度的采暖费25273.80元。被告同意以其交纳的押金抵充租金等费用。本院认为，原、被告签订的《资产承包经营合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。被告未按照双方约定的时间支付租金，原告起诉要求解除合同并支付租金，因原、被告约定的承包期限至2019年8月31日，现双方约定的期限已届满，原告在庭审中明确表示不愿意续签合同，原、被告双方签订的《资产承包合同书》因期限届满而自动解除，再无解除之必要，故对原告要求解除双方签订的《资产承包经营合同书》的诉讼请求，不予支持。合同解除后，被告应当将租赁房屋返还给原告并支付自合同解除后即2019年9月1日至返还租赁房屋之日的使用费。使用费原告要求按照每月30000.00元的标准支付，该主张无事实及法律依据，本院确定按照双方合同约定的最后一年即2018年9月1日-2019年8月31日的租金标准200000.00元支付，即每天555.56元，故确定被告按照每天555.56元的标准支付2019年9月1日至返还租赁房屋之日的使用费。双方约定的租金共计1060000.00元，被告辩解其已向原告支付了650000.00元，其中600000.00元有被告提供的账户交易明细证实，剩余50000.00元因被告未提供证据证实，且原告不予认可，被告应承担举证不能的后果，故本院确认被告已支付了租金600000.00元，现合同已解除，被告应当支付未支付的租金460000.00元，原告要求被告支付自2018年9月1日至实际付款之日按照租金总数每日3%的标准支付逾期付款滞纳金，该主张不符合法律规定，因被告逾期支付租金，本院确定被告按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年9月1日至实际付清之日的利息。合同约定被告在经营期间所有购置安装使用的一切设备物品，到期保证正常使用，不得移除和搬走，无偿移交给原告，但该约定不明确，根据公平原则及法律规定，本院确定未形成附合的装饰装修物由被告拆除带走，已形成附合的装饰装修物归原告所有，因拆除造成房屋毁损的，由被告恢复原状。庭审中被告明确表示灯具、门不要求搬走系被告真实意思表示，本院予以确认。原告要求被告支付房屋维修费用120000.00元，虽双方约定了维修费用由被告承担，但因该维修费用系因维修外墙所致，考虑到双方合同解除后该利益由原告实际享有，故对原告的该项诉请，本院不予支持。被告为改善经营环境而进行的维修、维护、改造费用由其自行承担。被告尚欠租赁房屋2018年度的采暖费25273.80元，原告要求被告支付，被告应当支付。因该合同系到期而自动解除，不存在单方终止合同情形，故对原告要求被告支付违约金100000.00元的诉请，本院不予支持。被告称其向原告交纳了50000.00元押金，原告认可20000.00元，对30000.00元被告未提供证据证实，本院确认交纳的押金为20000.00元，合同解除后押金应当予以退还，被告同意已交纳的押金折抵所欠原告的租金等费用，予以确认。关于被告提出的双方签订的合同无效的辩解及其他辩解，因无事实和法律依据，本院不予采纳。被告将涉案房屋中的部分房屋转租给第三人，现因原、被告之间的合同解除，第三人应将涉案房屋返还给原告。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百四十四条规定，判决如下:被告姚国辉、第三人固原市原州区马氏燕子麻辣烫文化巷店于本判决生效后十日内将租赁房屋返还给原告姚玉琪，并由被告姚国辉按照每日555.56元的标准向原告姚玉琪支付自2019年9月1日起至返还房屋之日的使用费；被告姚国辉向原告姚玉琪支付租金460000.00元、采暖费25273.80元，共计485273.80元，扣除被告姚国辉交纳的押金20000.00元，剩余465273.80元由被告姚国辉于本判决生效后十日内向原告姚玉琪付清，并支付自2018年9月1日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、租赁房屋中未形成附合的装饰装修物由被告姚国辉于本判决生效后十日内拆除带走，因拆除造成房屋毁损的，由被告姚国辉恢复原状，已形成附合的装饰装修物归原告姚玉琪所有，灯饰、门归原告姚玉琪所有；四、驳回原告姚玉琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12000.00元，由原告姚玉琪负担5191.00元，被告姚国辉负担6809.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审 判 长 马文娜人民陪审员 梁存香人民陪审员 柳 静 二○一九年十月二十二日 书 记 员 郭 婷附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。