安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1787号上诉人（原审被告）：杨正宝。被上诉人（原审原告）：芜湖弋江明珠家居市场运营管理有限公司。法定代表人：孙春梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴成胜，该公司经理。上诉人杨正宝因与被上诉人芜湖弋江明珠家居市场运营管理有限公司（以下简称“明珠家居公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨正宝上诉请求：撤销一审判决的第一、二、三项判决，依法改判，上诉费用由明珠家居公司承担。事实和理由：1.杨正宝于2017年2月26日将撤场报告交予明珠家居公司经理吴雄，撤场报告交予明珠家居公司之后，明珠家居公司不仅不同意反而不允许杨正宝撤走租赁场地内的家具。鉴于明珠家居公司需要一定期限寻找新的承租人之事实，双方签订的租赁合同应于2017年5月26日解除。2.杨正宝做家居行业数十载，家居行业的惯例是即使签订固定期限租赁合同，只要是承租方向出租方提交书面的撤场报告，自提交报告之日起给出租方三个月寻找新承租人的合理期限，三个月到期即视为双方解除合同。3.双方签订租赁合同时，明珠家居公司向杨正宝承诺家具馆于2015年10月1日试营业，如果不能试营业，明珠家居公司将免送三个月租金。明珠家居公司实际于2017年5月20日开业，按照上述约定，明珠家居公司应在合同约定的“交三免三”的基础上再减免三个月的房屋租金，且杨正宝在签订合同时向明珠家居公司缴纳的1万元保证金尚未退还。明珠家居公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。理由如下：1.通过一审法院查明的事实可知，截止2017年10月底，杨正宝聘用的导购员仍在涉案商铺上班，且直到2018年7月涉案商铺仍有货物存放，这与杨正宝主张2017年2月要求解除合同的理由明显不符。2.租赁合同依法成立并生效，双方当事人都应按照合同约定履行合同义务。杨正宝认为即使签订固定期限租赁合同，只要是承租方向出租方提交书面的撤场报告，自提交报告之日起三个月到期即视为双方解除合同，明显违背合同法的基本原则，且家居行业也不存在这样的惯例。3.明珠家居公司持有的租赁合同上没有约定2015年10月1日如果不能试营业，明珠家居公司将免送三个月租金，而是约定“交三免三”，一审判决已经减免了三个月租金。4.杨正宝未按时支付租金、物业费并在15日内仍未补足相关费用的行为已构成违约，根据合同约定，明珠家居公司无须退回保证金。明珠家居公司向一审法院起诉请求：一、判令解除明珠家居公司与杨正宝于2015年7月16日签订的《卖场租赁合同》；二、判令杨正宝支付至合同解除之日止的租金和物业费，暂计算至2018年8月19日为113703元；三、判令杨正宝支付逾期违约金（以113703元为基数，按照月利率2%的标准计算，自2019年1月24日起计算至实际支付之日止）；四、判令杨正宝支付本案律师代理费5000元。一审法院认定事实：案外人安徽省外经建设（集团）有限公司系外经广场商业A、B写字楼的建设单位。2014年9月19日，安徽省外经建设（集团）有限公司（甲方）与芜湖市明珠家具城（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的租赁标的位于芜湖市利民东路外经广场商业A区、商业B区以及商业B酒店一层、二层（不包括LED电子屏），建筑面积约53913.25平方米，合同同时还就租赁期限、租金及其支付方式等进行了约定。2017年6月9日，安徽省外经建设（集团）有限公司（甲方）与明珠家居公司（乙方）签订《明珠家居补充协议》一份，约定：一、乙方租赁标的物的计租期自2017年5月1日起算，免租期一年半，自2018年11月1日起乙方按《房屋租赁合同》向甲方缴付租金……五、乙方承诺必须在2017年5月20日开业，如不能按时开业，甲方有权解除合同，合同解除后乙方无条件撤场，由此产生的所有损失以及乙方所有债权、债务、经济纠纷全部由乙方承担，与甲方无关……2015年7月16日，明珠家居公司（甲方）与杨正宝（乙方）签订《明珠家居建材城商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于芜湖市利民东路外经广场商业A区叁楼A3-4号商铺租赁给乙方经营欧式类商品，计租面积323.94㎡，乙方经营品牌为洛克华帝；甲方商铺的交付时间为商场正式开业之日，甲方预收乙方叁个月的租金；该物业租金按建筑面积计取，每月每平方米人民币50元，月租金总计为人民币16197元，在本合同期限内前三年，该项租金价格不变，第四年起每月租金由甲方另行确定；在签约当日，乙方向甲方支付叁个月的租金即48591元和保证金10000元，共计58591元。租期满，需提前一个月向甲方支付合同期内下个季度租金，以此类推，直至本合同履行完毕；以上费用不含物业管理费、空调费、水电等费用以及应由乙方自己承担的其他费用及税费；乙方应向甲方支付物业管理费为：A、物业管理费按计租面积2元/平方米/月收取，水费及公共区域电1元/平方米/月收取，合计人民币3元/平方米/月；B、物业管理费的收取时间始于乙方接受该物业之日，物业费按半年收取共5831元，到期需提前一个月支付给甲方；C、该物业内部的物业管理工作由乙方负责，该物业的外部管理如保安、保洁等由甲方负责；商场中央空调费按实际使用5元/平方米/月；水电费按当月电表计量收取，收取标准按国家相关规定标准执行，乙方应于每月25日前支付上月所用水、电费；本合同期内乙方享有资金交叁个月免叁个月，共计免租六个月，次年合同续签时，乙方享有叁个月免租……租赁期满，乙方应确保该商铺具备良好和适于出租的状况及条件……所有装修无偿归甲方所有（因甲方前期免租玖个月租金，作为乙方的装修补贴），经甲方验收认可后，方可办理退租手续；若乙方未能支付本合同及本合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金、履约保证金、逾期付款违约金、损害赔偿金，乙方应承担甲方和/或甲方为追讨欠款所发生的相关费用（例如手续费、诉讼费、仲裁费用和律师费等），所指欠款还应按每逾期一天，支付全部欠款1%的利息或滞纳金。该合同签订之日，杨正宝就洛克华蒂商铺向明珠家居公司缴纳房租（三个月）43732元、物业费（半年）5831元、质量保证金10000元。2017年8月14日，明珠家居公司向洛克华蒂经营户发出《通知》一份，载明：“尊敬的洛克华蒂经营户：明珠家居商场在2016年6月6日试营业，于2017年5月20日正式开业，正式计租时，请贵商户尽快缴纳所欠费用（包括租金、物业等相关费用）。贵商户接到通知请尽快到财务交清所有费用，请贵商户积极配合。特此通知！明珠家居运营管理有限公司2017年8月14日”。洛克华蒂商铺导购员李红英在该通知上签字确认。2018年12月25日，明珠家居公司经理吴成胜向杨正宝手机发送短信，短信内容为“你户承租明珠家具馆一楼面积255.04，三楼面积323.94平方，到2018年12月20日止欠58398元156139元，限你三日内到明珠公司交纳所欠租金并办理解除”。一审法院另查明：2017年明珠家居公司（甲方）与杨正宝（乙方）签订《明珠家居建材城商铺租赁合同》一份，甲方将位于芜湖市利民东路外经广场商业A区壹楼柒号商铺租赁给乙方经营软体类商品，乙方经营品牌为帝安尼，双方对合同期限、相关费用及支付等进行了约定。因杨正宝未及时支付该商铺租金及物业费，2019年1月25，明珠家居公司遂诉至法院，要求：一、判令解除双方于2015年7月16日、2017年12月1日签订的《卖场租赁合同》；二、判令杨正宝支付至合同解除之日止的租金和物业费，暂计算至2018年8月19日为153080元（其中一层商铺欠付租金和物业费为39377元，三楼商铺欠付租金和物业费为113703元）；三、判令杨正宝支付逾期违约金（以153080元为基数，按照月利率2%的标准计算，自2019年1月24日计算至实际支付之日止）；四、判令杨正宝支付明珠家居公司律师代理费5000元。后在案件审理过程中，因明珠家居公司与杨正宝就一楼帝安尼商铺达成和解协议，明珠家居公司遂向一审法院申请撤回关于一楼商铺的所有诉讼请求。一审法院再查明：案涉三楼“洛克华蒂”商铺，杨正宝辩称该商铺与其无关，系案外人刘洪春实际经营。因明珠家居公司持有的合同系与杨正宝签订，该商铺前期租金及物业费亦为杨正宝所交，后杨正宝与刘洪春儿子刘伟健均向一审法院陈述该三楼商铺系杨正宝与刘洪春合伙经营。经与明珠家居公司工作人员核实，三楼商铺租金标准在杨正宝实际缴费时给予了优惠，租金确实按照45元/月/平方米收取。2019年4月17日，明珠家居公司与金鸿律师事务所签订《委托代理合同》，为此支付律师费5000元。一审法院认为：就案涉一楼商铺，因双方已经达成和解协议，明珠家居公司主动申请撤回对一楼商铺的所有诉讼请求，故本案仅对明珠家居公司就案涉三楼商铺提起的诉讼请求进行审查。关于三楼商铺的承租人主体认定，因明珠家居公司持有的合同上乙方由杨正宝签字确认，虽杨正宝持有的合同上有刘洪春的签字，然经庭审查明，三楼商铺系杨正宝和案外人刘洪春合伙经营，现明珠家居公司依据其持有的合同根据合同相对性要求杨正宝承担相关责任于法有据，至于刘洪春和杨正宝的内部约定对明珠家居公司并不发生法律效力。故对杨正宝陈述三楼商铺与其无关的辩解意见，不予采纳。对于三楼商铺的租金标准问题，明珠家居公司陈述该商铺租金标准为50元/月/平方米，杨正宝辩称明珠家居公司给予优惠后按照45元/月/平方米收取租金，经与明珠家居公司工作人员核实，其确认三楼商铺给予了优惠，实际按照45元/月/平方米收取租金，故对杨正宝相关辩解意见，予以采纳。对于明珠家居公司要求解除案涉合同的诉请，因案涉合同未约定租赁期限，属于不定期租赁合同。结合明珠家居公司物业经理陈述，自三楼商铺导购员于2017年10月底离职后，案涉商铺就没有人，此后其未再上门催缴费用。杨正宝实际自2017年11月起即以自己的实际行为要求解除合同。根据法律规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但应当给予对方合理期限。至于合理期限的确定，鉴于2017年11月案涉三楼商铺尚有部分货物（杨正宝一直坚称至今尚有货物，明珠家居公司则陈述2018年7月三楼商铺内货物所剩无几，故推定2017年11月案涉商铺内尚有部分货物符合客观事实）以及明珠家居公司作为出租人需要一定期限寻找新的承租人之事实；同时明珠家居公司作为案涉商铺的出租人和管理人，在杨正宝仅仅支付第一期费用后未再支付任何费用，且案涉商铺属于开放式商铺，没有独立门锁，明珠家居公司明知杨正宝明显处于不正常经营状态且明珠家居公司对案涉商铺可以采取措施情况下却采取放任态度，对其损失的扩大亦承担相应责任。综上，一审法院酌定给予明珠家居公司三个月的合理期限，即判令案涉商铺于2018年2月解除。根据明珠家居公司认可案涉商铺租金为45元/月/平方米，且自2017年5月20日起杨正宝享有交叁个月免叁个月的优惠，故明珠家居公司获准支持的租金为43732元、物业费为5831元，以上合计49563元。杨正宝未按时支付租金及物业费，属于无正当理由占用原告资金，明珠家居公司有权主张逾期付款利息，但其诉请不当，依法调整为以49563元为基数自2019年1月25日起按照月利率2%标准计算至实际付清之日止，超出部分不予支持。对于明珠家居公司律师费的诉请，因合同明确约定“若乙方未能支付本合同及本合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金、履约保证金、逾期付款违约金、损害赔偿金，乙方应承担甲方和/或甲方为追讨欠款所发生的相关费用（例如手续费、诉讼费、仲裁费用和律师费等）”，且该费用系明珠家居公司的合理支出，故对该诉请予以支持。综上，一审法院判决：一、芜湖弋江明珠家居市场运营管理有限公司与杨正宝于2015年7月16日签订的《明珠家居建材城商铺租赁合同》于2018年2月解除；二、杨正宝于判决生效之日起十日内支付芜湖弋江明珠家居市场运营管理有限公司租金和物业费49563元及逾期付款违约金（以49563元为基数自2019年1月25日起按照月利率2%标准计算至实际付清之日止）；三、杨正宝于判决生效之日起十日内支付芜湖弋江明珠家居市场运营管理有限公司律师费5000元；四、驳回芜湖弋江明珠家居市场运营管理有限公司其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，明珠家居公司与杨正宝签订的《明珠家居建材城商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定杨正宝享有租金交叁个月免叁个月的优惠，一审法院判决的租金已经替杨正宝减免了三个月的租金，杨正宝上诉主张明珠家居公司向其承诺家具馆如果不能于2015年10月1日试营业，明珠家居公司将免送三个月租金，但杨正宝未能提交证据证实，故对该上诉主张，本院不予支持；因杨正宝未按时支付租金、物业费并在15日内仍未补足相关费用的行为已构成违约，根据合同约定，明珠家居公司无须退回保证金，故对杨正宝上诉要求明珠家居公司退还其1万元的保证金，本院亦不予支持；杨正宝上诉称其于2017年2月26日将撤场报告交予明珠家居公司经理吴雄，但未提交证据证明，一审法院依据查明三楼商铺导购员于2017年10月底仍在涉案商铺上班、同年11月涉案三楼商铺尚有部分货物这一事实，酌定给予明珠家居公司三个月的合理期限，据此判令涉案商铺于2018年2月解除并无不当。综上所述，杨正宝的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1244元，由上诉人杨正宝负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年十月十五日书记员 季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。