福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初4818号 原告:朱马路，男，1978年5月5日出生，汉族，住江西省瑞金市。 委托诉讼代理人：许梅伟，福建中德律师事务所执业律师。 被告：周进法，男，1973年7月13日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告朱马路与被告周进法定金合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。朱马路的委托诉讼代理人许梅伟律师、周进法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱马路向本院提出诉讼请求：1.解除朱马路与周进法签订的《定金合同》；2.周进法立即返还朱马路定金50万元；3.周进法承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年4月29日，朱马路与周进法协商，将周进法所有的位于福建省石狮市的房产（下称案涉房产）转让给朱马路。朱马路当日将定金50万元交付给周进法。其后，朱马路催促周进法签订正式的房屋买卖合同，周进法迟迟不予配合，且在一个星期后告知朱马路该房产并未办理产权证，无法办理产权过户手续。朱马路要求周进法返还交付的定金50万元，但周进法予以拒绝。后朱马路起诉至本院，因双方均有意愿继续就房屋买卖合同进行协商，在本院调解下朱马路撤回了起诉。撤诉后，双方未能就产权证的办理、购房款的交付等合同主要条款达成一致意见，周进法也未退回定金50万元。 周进法辩称，本案是因朱马路支付购房定金后又反悔拒不与周进法签订房屋买卖合同所产生，定金的性质是立约定金，朱马路拒绝与周进法订立房屋买卖合同，无权要求返还定金，应驳回朱马路的诉讼请求。理由主要是：1.根据担保法司法解释规定，50万元款项系朱马路为与周进法签订房屋买卖合同而支付的立约定金，用于保证当事人双方未来的正式缔约行为。现朱马路拒不与周进法签订房屋买卖合同，违背诚实信用原则，应当适用定金罚则，朱马路无权要求返还定金。2.案涉房产目前虽因政府原因尚未办理产权证，但已经完全具备办理产权证的条件，朱马路主张案涉房产无法办理产权过户手续没有事实依据。石狮市人民政府《关于2009年第五次国土规划建设专题会议纪要》（狮政专[2009]102号）关于祥芝水产品批发市场用地办理产权登记问题的纪要，明确了案涉房产已经可以办理产权登记。本院（2012）狮民初字第2号民事判决以及协助执行通知书，明确案涉房产可以登记至周进法、蔡秀宝名下。只要周进法、蔡秀宝办妥产权证，便能配合朱马路办理过户登记手续。3.整个交易过程中，周进法并未隐瞒案涉房产未办理至周进法名下的情况，朱马路协助周进法复印法律文书、开具协助执行通知书，亲自到不动产登记中心询问，对于案涉房产产权登记情况是完全清楚的，否则不可能向周进法支付定金50万元。4.朱马路根本无意订立房屋买卖合同而假意磋商，拒不与周进法签订正式的房屋买卖合同，过错在于朱马路。朱马路反悔不想买房，撤诉后单方起草的房屋买卖合同文本的内容不合理，加重了周进法的责任，完全无视周进法提供的房屋买卖合同文本，造成双方未能就产权证办理、购房款交付等主合同条款达成一致意见。5.周进法因资金周转困难急需用钱迫不得已才出售案涉房产，收取定金后搬离案涉房产，花钱整顿祖宅，并与一些承租人协商解除租赁合同，可见周进法订立正式的房屋买卖合同的诚意。朱马路主张周进法拒绝订立房屋买卖合同没有事实依据。 本院经审理认定事实如下：案涉房产系址于福建省石狮市的房产，由周进法、蔡秀宝于2004年4月11日向石狮市恒鑫建设发展有限公司购买并占有使用，但至今未办理不动产权属证书。2019年4月29日，就案涉房产转让事宜，周进法出具《收条》交朱马路收执，载明“今收到朱马路（身份证号码：3621021978××××××××）购本人名下石狮市祥芝镇石狮路北侧水产品批发市场3Ｂ栋16、17、18号房产定金款人民币伍拾万元整（￥500000.00元）。备注：此款转到石狮农商银行祥农分理处周泽鑫账号。此据”等内容。同日，朱马路依约支付周进法定金50万元。2019年5月28日，朱马路诉至本院。2019年6月28日，本院作出（2019）闽0581民初3439号民事裁定，准许朱马路撤诉。2019年7月3日、7月5日、7月11日、7月25日和7月29日，朱马路通过其弟媳钟某，以手机通话、微信聊天方式多次与周进法进行协商，但未能就正式的房屋买卖合同内容达成一致。2019年8月7日，朱马路再次诉至本院。 本院认为，本案系定金合同纠纷，是指当事人之间因订立、履行、变更、终止定金合同发生的权利义务纠纷。定金是当事人约定一方在合同订立时或在合同履行前预先给付对方一定数量的金钱，以保障合同债权实现的一种担保方式。定金合同是当事人达成的一方当事人向对方给付定金作为债权的担保的协议。虽然朱马路与周进法并未签订书面的定金合同，但是当事人双方对定金交付和收取的事实无异议，对定金所针对的房屋买卖事宜无异议，对定金所指向的房屋买卖合同并未签订的事实亦无异议，因此，本案定金的性质应当确认为立约定金，即当事人之间就一方向另一方交付定金作为将来正式订立合同的保证。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”规定，当事人之间争议焦点主要在于：当事人未能签订正式的房屋买卖合同是否可归责于一方当事人。本案中，案涉房产所在房地产项目情况特殊，虽经相关部门协调解决，仍有大部分房产至今未能办妥不动产产权证明，案涉房产同样至今未能办理不动产产权证明。周进法对开发商提起诉讼，已经本院判决协助过户并申请强制执行，本院依法向石狮市不动产登记中心送达协助执行通知书，但是，至今仍未能办妥。经本院询问，周进法无法确定能够办妥不动产产权的确切时间。基于该原因，当事人虽口头约定案涉房屋买卖的总价格、定金，但对付款进度、房屋交付、房屋权属转移及其先后顺序等问题，经多次协商始终达不成一致意见，双方还各提出一份合同文本，但对方均未予认可，未予签章。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”规定，当事人双方订立定金合同的主要目的是为了签订正式的房屋买卖合同，但周进法无法确定案涉房产的不动产产权登记时间和转移登记时间，进而导致双方无法对房屋买卖合同的主要条款达成一致，朱马路不能实现订立定金合同的目的，有权依法解除定金合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，合同解除后，周进法有权要求返还定金50万元。关于周进法提出的“朱马路违反诚实信用原则，拒不与周进法签订房屋买卖合同，无权要求返还定金”、“朱马路根本无意订立房屋买卖合同而假意磋商”等抗辩意见。经查，根据证人钟某证言以及微信聊天记录等证据，在交易过程中，朱马路配合周进法向有关部门了解情况、协商解决均未果，对案涉房产不动产产权证办理情况确实知悉，但是，不宜以此认定朱马路对当事人双方未能签订正式房屋买卖合同存在过错，换言之，朱马路并无“不履行约定的债务”的行为。关于周进法提出的“因资金周转困难急需用钱迫不得已才出售案涉房产，收取定金后搬离案涉房产，花钱整顿祖宅，并与一些承租人协商解除租赁合同”等抗辩意见，因周进法未能进一步提供证据加以证明，本院不予确认。 综上所述，朱马路的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除朱马路与周进法之间的定金合同关系； 二、周进法应于本判决生效之日起十日内返还朱马路定金50万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元，减半收取计4400元，由周进法负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄招荣 二〇一九年十月二十二日 书记员  林莹莹 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。