广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初1925号原告：吴胜敏，男，1982年4月27日出生，汉族，住广东省揭西县，委托诉讼代理人：温嘉敏、陈子颖，广东明瑛律师事务所律师。被告：肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司，住所地肇庆市高要区南岸要南一路**（高要冷冻厂综合楼二楼一卡），统一社会信用代码91441283MA4UHJEF8U。法定代表人：周伟文。委托诉讼代理人：邝贝贝，该公司主管。原告吴胜敏与被告肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴胜敏委托诉讼代理人温嘉敏、陈子颖，被告肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司的法定代表人周伟文及其委托诉讼代理人邝贝贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴胜敏向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司立即向原告吴胜敏赔偿损失人民币23500元；2.依法判令被告肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司立即向原告吴胜敏返还保证金人民币6000元、水电押金4000元，合计人民币10000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月25日，被告与原告签订了《肇庆粤西冻品批发中心卡位租赁合同》，约定原告承租被告批发中心C1、C2共两卡卡位，卡位仅限于作经营冻品商品之用途，租赁期限自2018年6月1日至2020年5月31日止，合计二年，卡位月租金标准按建筑面积为人民币50元/平方，每月租金为人民1140元，每月管理费为114元，并约定原告在签订合同时向被告支付卡位保证金人民币6000元、水电押金人民币4000元等。合同签订后，被告向原告交付卡位，原告也按照合同约定每月按时向被告支付租金、管理费等费用。2019年4月15日，被告在未告知原告等租户及未取得承租方同意的情况下，突然单方面发出通知称高要冷冻厂4月底前实施停产，要求原告等租户于2019年4月30日前撤离，但被告却对解除合同、赔偿原告损失、返还保证金等只字不提。被告更于2019年6月10日单方面实施停水停电以迫使原告等租户主动搬离，后经双方多番交涉才恢复供水供电，但至2019年6月底已经全面停水停电。为此，原告不得不另外承租地方用于经营，因被告单方面违约导致原告无法继续经营，所投入的制冷设备、搬迁费用等损失严重。原告认为，原告与被告签订的租赁合同合法有效，原告已经按合同约定按时足额向被告支付保证金、水电押金、租金、管理费等费用，完全履行合同义务，但被告在未经双方协商一致的情况下，被告单方面强行终止本合同的行为已构成严重违约，严重损害了原告的经济利益，原告为维护自身合法权益，特向本院提起上述诉讼请求。被告肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司答辩称，一、被告无需赔偿原告任何损失。首先，我司经营场所为从广东省高要冷冻厂租赁而来。2019年4月15日自接到肇庆市高要区人民政府国有资产监督管理委员会文件《关于高要冷冻厂4月底前实施停产工作的批复》(高国资﹝2019﹞11号)和广东省高要冷冻厂向我司出具的拟于4月底停产的《通知》之日，我司立即明文通知各商户于2019年4月30日前撤离肇庆粤西冻品市场。根据《民法通则》第153条及《合同法》第117条第二款规定，高要区国资委关于高要冷冻厂停产工作的批复属不可抗力情形下的政府行为，而我司通知商户撤离符合《合同法》第94条第一项和《肇庆粤西冻品批发中心卡位租赁合同》（下称“卡位租赁合同”）第5条第一款。根据《民法通则》第107条“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”，根据《卡位租赁合同》第9条第二款，“租赁期内，如遇战争……政府征用拆迁等不可抗力之因素，致使本合同无法履行，本合同终止履行，甲乙双方互不承担责任”。再次，《卡位租赁合同》第四条第八款“乙方如需对卡位进行装修，必须将该卡位的装修方案及图纸报请甲方审批，得到甲方同意批复后方可施工”和第九款“乙方另需增设附属设施和设备的，应实现征得甲方的书面同意，按规定须由有关部门批准的，须批准后，方可进行”，但乙方对所承租的卡位进行的装修和增设附属设施、设备，均未征得我司书面同意。根据《合同法》第223条“承租人经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”和《卡位租赁合同》第5条第八款，我司有权要求原告对租赁卡位恢复原状。基于上述理由，我司认为无需向原告赔偿任何损失。二、我司同意返还原告保证金和水电押金，但应扣除原告2019年4月至6月的水电费（其中4月水电费1719元、5月水电费1355元、6月水电费928元）合计4002元。根据《合同法》第98条和《卡位租赁合同》第9条第二款，我司基于不可抗力的法定理由解除双方合同，“乙方在结清所有费用后，若未出现违约情形，甲方向乙方退还合同期内未使用期间相应的租金及保证金”。三、本案诉讼费由原告承担。我司2019年4月15日召集各商户开会并就实际情况向各商户说明，会上再次通知原告撤离后，考虑到时间较为紧急原告无法按时撤离，经征求高要区国资委和广东省高要冷冻厂同意后，将搬迁时间推迟至5月30日，2019年6月4日我司第三次通知原告于6月10日撤离。我司多次与原告沟通协商未果，但原告并不接受我司向其退还的保证金和押金，基于此我司申请本案诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2015年10月26日广东省高要冷冻厂与肇庆粤西冻品市场管理有限公司签订了本案涉及的租赁场地，双方约定租赁期限自2015年11月1日起至2025年10月31日止。肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司于2019年7月5日经肇庆市高要区市场监督管理局核准变更股东登记，变更后的股东组成为广东新供销天业冷链物流有限公司、广东省高要冷冻厂、广东省肇庆市高要区供销社企业集团公司，同时，法定代表人由黄邦郁变更为周伟文。2016年8月，原告在高要冷冻厂端州设备经营部购买了冷库设备，该设备共花费了23500元。2016年6月24日，吴胜敏租赁了肇庆粤西冻品市场管理有限公司的商铺经营冷冻商品，并交付了商铺定金10000元。吴胜敏与粤西冻品市场管理有限公司于2018年5月25日重新签订了《肇庆粤西冻品批发中心卡位租赁合同》，合同第一条约定卡位位置、面积、租赁用途：租赁位置C区第1卡和C区第2卡位，建筑面积22.8平方米，用途是仅限于作经营冷冻商品之用途；第二条约定租赁期限、租金、其他费用及支付方式：租赁期限自2018年6月1日至2020年5月31日止，合计2年，租金按建筑面积每月50元/平方米，租金为1140元，管理费按建筑面积每月5元/平方米，每月114元，合同签订时，吴胜敏应支付保证金人民币6000元，水电押金4000元；合同第五条第1点约定：租赁期间，无法定理由，任何一方不得单方面终止或解除本合同；同第九条第2点约定：租赁期内，如遇战争、自然灾害、国家法律法规政策变化、政府征用拆迁等不可抗力之因素，致使合同无法履行，本合同终止履行，甲乙双方不承担责任，乙方结清所有费用后，若乙方未出现违约情形，甲方向乙方退还合同期内未使用期间相应的租金和保证金。另查明，2019年4月8日，肇庆市高要区人民政府国有资产监督管理委员会下发高国资﹝2019﹞11号文，批复同意肇庆市高要区国有资产经营有限公司上报的关于高要冷冻厂4月底前实施停产工作的请示，并要求其与高要冷冻厂一起制定停产工作方案，依法依规做好清产核资工作，妥善处理高要冷冻厂的职工安置工作，确保停产工作平稳有序进行。随后，广东省高要冷冻厂于2019年4月15日向肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司发布通知，要求肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司于4月底前实施停产。同日，肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司向粤西市场商户发布通知，要求各商户于2019年4月30日前撤离肇庆粤西冻品市场，尽快处理货品。为了让租户有充足时间搬迁，肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司分别于4月26日及6月4日发通知将搬迁时间延期，最终确定2019年6月10日上午9点为搬迁截止时间。原告在2019年6月20日搬离了该租赁场地。庭审过程中，被告同意返还原告交付的卡位保证金6000元及水电押金4000元，但要求扣除原告2019年4-6月期间的水电费合计4002元。原告于2019年9月27日书面提交了2019年4-6月水电费情况说明给法庭，2019年4-6月份的水电费为4002元。本院认为，本案的争议焦点主要是：1.被告与原告解除租赁合同要求原告搬离租赁场地的行为是否属于不可抗力；2.被告应否赔偿原告损失23500元。关于解除租赁合同的行为是否属于不可抗力的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”而本案中，肇庆市高要区人民政府国有资产监督管理委员会下发高国资﹝2019﹞11号文的批复，是其同意肇庆市高要区国有资产经营有限公司上报的关于高要冷冻厂4月底前实施停产工作的请示，并不是政府颁布的新政策、法律和行政措施导致合同不能履行的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，被告认为要求原告搬离租赁场地的行为属于不可抗力行为，本院不予采纳。对于被告应否赔偿原告损失23500元的问题，根据双方签订的《肇庆粤西冻品批发中心卡位租赁合同》是双方的真实意思表示，合同第一条第3点已明确租赁的用途是用作经营冷冻商品之用途，因此原告租赁该商铺后，为了经营冷冻商品，在该商铺安装了冷冻设备，而按照常理，经营冷冻商品也必须要安装冷冻设备，且自2016年6月原告进行了冷库安装之后，被告也没有提出异议要求原告拆除，双方在2015年5月25日重新签订《肇庆粤西冻品批发中心卡位租赁合同》时，被告也没有对原告的上述行为提出异议，因此，被告不作任何表示行为可视为对原告安装冷库行为的默认。根据合同第五条违约责任第1点：“租赁期间，无法定理由，任何一方不得单方面终止或者解除合同。”以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告要求被告赔偿损失依法有据，本院予以支持。但是，鉴于原告安装冷库及使用已经有3年，且双方合同签订到期日是2020年5月31日，即就算被告不违约，原告的冷库也只能使用到2020年5月31日，即租赁期内冷库使用期间约为4年，截至原告搬出租赁场地之日，冷库使用期限剩余1年，而冷库的造价为23500元，平均每年约为5875元，即冷库剩余使用价值约为5875元，因此，对于原告的损失本院酌情支持5875元。另外，根据双方签订合同的第二条第5点的规定，原告交付了6000元卡位保证金及4000元水电押金，而被告在庭审过程中也同意退回保证金及水电押金，根据原告庭后提交的水电费核对情况说明，原告2019年4月-2019年6月的水电费为4002元，因此，被告应退还卡位保证金及水电押金共5998元给原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴胜敏支付冷库设备损失费5875元；二、被告肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴胜敏返还卡位保证金及水电押金共5998元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费319元，由原告吴胜敏负担206元，由被告肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司负担113元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  杜石峰二〇一九年十月八日书记员  林子茜