文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16645号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭立惠，男，1975年1月29日生，汉族，身份证住址：湖南省岳阳市君山区。委托诉讼代理人：陈德怀，广东德城律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市兴颖盛实业有限公司，住所地：深圳市坪山区坑梓利民新村四巷****。法定代表人：陈胜标，总经理。委托诉讼代理人：吕志合，北京市康达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗雨，北京市康达（深圳）律师事务所律师。上诉人郭立惠、深圳市兴颖盛实业有限公司（以下简称兴颖盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院（2018）粤0310民初130号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人兴颖盛公司上诉请求：1、撤销坪山区人民法院（2018）粤0310民初130号民事判决书第一、二、三、四、六项；2、改判驳回郭立惠有关要求兴颖盛公司赔偿装修损失、消防改造损失的诉讼请求；3、改判驳回郭立惠要求兴颖盛公司返还多交租金的诉讼请求；4、改判郭立惠应向兴颖盛公司支付的租赁押金数额为183,000元；5、本案一、二审诉讼费用由郭立惠承担。上诉理由：一、在郭立惠并未提供充分证据证明其实际支出装修及消防改造费用的情况下，原审全额确认郭立惠的装修及消防改造投入错误。1、原审判决仅通过郭立惠提供的合同、收据及证人证言来认定其装修投入，未考虑该等证据极易伪造、证明力弱的特点，也未考虑兴颖盛公司提出的有关巨额装修支出却没有任何银行付款凭证（其中仅2015年3月28日的1张收据即显示支出27万余元）、税务发票等客观证据予以佐证的合理抗辩。在一审法院委托鉴定时，郭立惠又拒不向鉴定机构提供装修图纸、施工合同等资料，致使无法完成鉴定工作。在此情况下，原审法院对于郭立惠主张的装修、消防改造投入数额全部予以确认（仅扣除其中604元没有显示付款人的收据），合计确认金额高达743,520元，该等数额认定明显欠缺事实依据，理应由郭立惠承担举证不能的不利后果。2、因郭立惠长期拖欠租金，兴颖盛公司于2016年10月以郭立惠为被告提起了合同无效之诉，要求返还租赁房屋，郭立惠至迟于此时即已知悉双方无法再继续合作，理应采取合理措施避免损失进一步扩大。但从郭立惠提供的证据来看，其中尚有大量费用发生在2016年10月以后，该等扩大部分损失即便得以证实和认定，也应由郭立惠自行承担。二、原审法院未考虑郭立惠实际收取另外500平米租赁房屋（网吧）租金的事实，错误认定兴颖盛公司未向郭立惠移交该500平米租赁房屋错误。兴颖盛公司与郭立惠形成租赁关系的是宝西路1号综合楼一、二层合计4000平米的物业，其中二层有500平米物业长期用于网吧经营。双方2014年11月办理案涉租赁房产的租赁备案登记时，该500平米的网吧确实尚未移交给郭立惠，当时500平米网吧已由案外人黎迈先租赁使用并办理租赁备案登记，租赁至2015年4月。2015年5月25日，在兴颖盛公司协调下，郭立惠就该500平米物业另行与案外人黄晨明签署租赁合同用于网吧经营，并实际收取租金，此时兴颖盛公司即已将该500平米物业移交郭立惠实际控制和收益，由郭立惠对外转租。而兴颖盛公司、郭立惠就整个4000平米的租赁物业自2015年6月1日起才开始计租，故兴颖盛公司并不存在未向郭立惠移交另外500平米租赁房屋的事实，也不存在向郭立惠退还多收取租金的情况。原审法院未考虑该500平米网吧自2015年5月25日开始即由郭立惠实际收取租金的事实，错误认定兴颖盛公司未向郭立惠移交该500平米租赁房产，进而错误判令兴颖盛公司需向郭立惠返还192,000元租金，应予撤销。兴颖盛公司与郭立惠合同约定4000平米的租赁物业，但早在2014年11月办理租赁备案登记时，郭立惠就已经知道当时只备案登记了3500平米，如兴颖盛公司长期多收取了郭立惠500平米租赁物业的租金，郭立惠为何直至2018年提起本案诉讼时才提出异议？这显然不合常理。三、郭立惠应向兴颖盛公司支付其已收取的6名次承租人租赁押金合计183,000元，原审法院只支持郭立惠需支付其中4名次承租人押金129,000元错误。郭立惠原在租赁期间已收取尚未退还6名次承租人的押金合计18.3万元，分别是刘奎徐2万元、叶煌斌2.9万元、罗雄5万元、李招裕3.6万元、杨伟斌1.8万元、深圳市跨越速运有限公司3万元。对于该18.3万元押金，郭立惠均已收取并负有退还义务。原审法院仅以未达成三方协议不支持郭立惠应向兴颖盛公司退还李招裕押金3.6万元和杨伟斌押金1.8万元，但原次承租人李招裕、杨伟斌均已通过与兴颖盛公司签署补充协议的方式，将其对郭立惠的押金（保证金）返还请求权转移给兴颖盛公司，属于债权的合法转让。兴颖盛公司在本案中通过提起反诉的方式即已履行债权转让的告知义务，郭立惠理应向兴颖盛公司退还其原收取的李招裕、杨伟斌合计5.4万元的租赁押金。综上所述，原审判决认定事实错误，判决结果明显不公，请求二审法院予以撤销，并在查明事实后依法该判。为维护兴颖盛公司合法权益，特提起上诉，望予支持。上诉人郭立惠对上诉人兴颖盛公司答辩称：一、深圳市兴颖盛实业有限公司明知涉案的房屋属于违章建筑物的情形下，以及在此之前已经被龙岗区人民法院确认过合同无效的情形下，还告知郭立惠涉案的房屋有规划，可以合法出租，主观恶性较大，属于典型的欺诈行为。在郭立惠与新招商来的租户重新签订合同谋取不当所得，导致郭立惠在三年内投入近200万元的装修、招商资金。在未取得回报的情况下，深圳市兴颖盛实业有限公司又同样以合同无效来解除合同，导致郭立惠遭受了信赖利益的损失，对此不诚信的企业应该予以严惩。二、经过深圳两级法院判决涉案合同无效的原因均属于深圳市兴颖盛实业有限公司存在严重的主观过错，违反诚实信用原则，所以深圳市兴颖盛实业有限公司应该承担90%的过错责任，这属于已经生效的判决确认的事实。所以一审法院按此比例要求深圳市兴颖盛实业有限公司承担相应的装修改造损失比较合理，比较公平。三、对于装修损失因为郭立惠对租赁的涉案房屋进行了大量的装修改造和设备添置，已经形成了附着物，还花费了大量的中介费用进行招商引租，根据最高人民法院关于审理城镇房屋合同的司法解释第9条的规定，对已经形成附着的装修物，附着人同意利用的可折价归出租方所有，不同意根据双方的过错分担损失。而本案的房屋在深圳市兴颖盛实业有限公司主张合同无效后，将郭立惠此前招商的客户全盘予以接收，而且完全利用了郭立惠装修的成果，所以根据深圳市兴颖盛实业有限公司通过一审法院查实的装修改造费用是7331978元，通过分担租赁年限，按比例承担装修现值损失并无不妥，也符合基本的公平原则。四、深圳市兴颖盛实业有限公司与郭立惠关于房屋租金的计算是按照租赁面积乘以租赁单价来计收的。根据双方都有提交的《租赁凭证》，租赁面积记载为3500平方米，另外，根据深圳市兴颖盛实业有限公司在出租前提供给郭立惠的施工图纸，也可以计算出涉案面积只有1800多平方米，而且还要扣除通往3、4、5、6层的两个封闭楼梯面积（每个约30平方米），四个楼梯占据了120平方米，这样计算下来，租赁合同的总面积仅有3500平方米，这也印证了租赁合同备案的面积。所以深圳市兴颖盛实业有限公司按4000平方米属于多计算了，多收取的租金应该予以返还，这也符合深圳中院关于审理房地产案件裁判的指引中第8条的规定。五、深圳市兴颖盛实业有限公司要求退还第三方租户的租金保证金缺乏相关的事实与证据。这也突破了合同的相对性原则。郭立惠与第三方租户的保证金是否真正交付，深圳市兴颖盛实业有限公司并没有提供相关的转款凭证，是否实际履行还存在争议。因为有部分租户在签订合同后并没有真正的履行即离开了租赁的房屋，还有一部分租户承接了前面的租户，在租赁房屋的承租上有一定的重复性。六、深圳市兴颖盛实业有限公司并未向任何一家次租户人退还过租赁保证金，即是以未来不确定的损失来要求郭立惠承担，这不符合损失的承担原则。七、深圳市兴颖盛实业有限公司要求郭立惠承担房屋与消防设备损失属于无中生有，没有基本的事实和证据支持。而且在一审的时候采用移花接木之术擅自张贴设备清单，制作了虚假证据。根据合同无效郭立惠已经根据两级法院的判决于2017年底向深圳市兴颖盛实业有限公司返还了租赁的涉案房屋，双方均已经确认了相关设备设施完好，而且深圳市兴颖盛实业有限公司还将郭立惠招商来的租户全部转为与深圳市兴颖盛实业有限公司自行签订，至起诉时已经过去半年多了，在无任何损失的情况下，深圳市兴颖盛实业有限公司来要求郭立惠承担深圳市兴颖盛实业有限公司的装修和消防设施损失是没有事实依据的。另外，消防设备是由郭立惠自行花钱改造的，一开始也没有移除，实际是深圳市兴颖盛实业有限公司占有了郭立惠的消防设备与装修设施。综上所述，深圳市兴颖盛实业有限公司的上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回。上诉人郭立惠上诉请求：1、对深圳市坪山区人民法院（2018）粵0310民初130号民事判决的部分判项，依法：撤销第五项，改判兴颖盛公司赔偿郭立惠可信赖利益损失（租金差价损失）405600元（计算一年），维持该判决的第一、二、三项；2、驳回兴颖盛公司的全部诉讼请求。事实与理由一审法院民事判决的部分判项正确，但在兴颖盛公司赔偿郭立惠信赖利益损失方面，在认定事实、适用法律存在错误：一、从合同无效的原因来看。兴颖盛公司存在严重的主观过错，明知在2013年租赁房屋已经是违法建筑，还在诱使郭立惠承租，违反诚实信用原则，一审法院已经认定兴颖盛公司承担缔约过失责任，应当赔偿郭立惠的各类损失与信赖利益的损失。依据《合同法》第6条的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。兴颖盛公司在签订合同时能够如实告知却未能如实告知郭立惠涉案房屋的相关情况，违反了诚实信用原则，应当承担合同无效的全部责任。依据《合同法》第42条的规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，兴颖盛公司在订立合同过程中，因过错违反依诚实信用原则负有的先合同义务，最终导致合同无效，应当承担缔约过失责任。根据相关法律规定，缔约过失责任指造成的实际损失，前二年，因位置偏僻，郭立惠根本无法招到租户，只能采取免租金补偿来优惠租户，无法取得收益，但还是要固定向兴颖盛公司支付租金（旱涝保收），后经过郭立惠不断招商，聘请中介引荐，才与招商来的租户签订了稳定的租赁合同，固定取得租金收益，此时，兴颖盛公司不顾基本的商业道德与诚信，公然又以租赁合同无效要求腾退房屋，与郭立惠招商来的租户变更租赁主体，收取郭立惠应取得的租金差价收益自己揽入囊中，获取不义之财。二、一审中已经认定兴颖盛公司承担缔约过失责任，本案中房屋租赁合同无效后郭立惠信赖利益损失如何确定，根据相关判例，其赔偿范围不仅包括对方实际支出的缔约和履行费用等直接损失，还应包括由于信赖合同有效，从而丧失与第三人订立有效合同可能获得的利益,上诉方仅仅要求支持一年期的租金差价利益，在诉讼期间，兴颖盛公司应已经收取了租金差价上百万，一审判决仅支持部分装修费用，对兴颖盛公司没有任何损失，反而利用郭立惠的装修与租户直接在违法建筑上获益，不符合基本的社会公平正义，郭立惠要求兴颖盛公司赔偿部分租金差价损失的信赖利益也是给予兴颖盛公司一点小小的惩罚。房屋租赁合同在履行过程中被认定无效。简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡，信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的，可以根据诚信原则，综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，本案签订合同15年，郭立惠才会投入巨资进行装修与消防改造，进行招商，如果15年期满，依照现有的转租差价收益，按照目前的每年的租金差价收益在405600元，对于投入几百万的也不算大，但如果长租15年，郭立惠至少可获得900万的收益，但仅过了二年多兴颖盛公司又故技重演，以合同无效占有郭立惠的装修与招商来的租户的收益，按照目前的司法实践，广东省以及北京市有相应的司法指导意见均支持郭立惠此类信赖利益的损失。郭立惠（被欺诈方）的信赖利益是基于对兴颖盛公司合理的信赖而对履行合同做的必要准备而支付的费用，信赖利益的赔偿原则就是使善意的被欺诈方的地位恢复到订约之前以及履行利益则是在合同如期履行后当事人所获得的全部利益。信赖利益的保护在我国法律主要是通过缔约过失责任的承担予以保护的。以下是郭立惠以三年租金差价收益计算的部分收益损失（实际上租满15年应达900多万）。            承租人              租赁期限              上诉人实收月租金              被上诉人承接上诉人租户租期              新租租金                  深圳跨越速运      有限公司              2017/12/1~2022/11/30              15000              2017/12/1~2022/11/30              15000                  杨伟斌              2015/7/10~2021/7/1              6000              2015/7/10~2021/7/1              6000                  李招裕              2016/9/10~2025/8/31              18000              2016/9/10~2025/8/31              18000                  罗雄              2015/4/15~2023/4/14              20000              2015/4/15~2023/4/14              20000                  刘奎徐              2016/3/20~2022/3/19              8300              2016/3/20~2022/3/19              8300                  叶煌斌              2015/6/15~2023/6/1              14500              2015/6/15~2023/6/1              14500                  郭立惠每月      租金小计                            81800              兴颖盛公司现在实收租金              81800                  郭立惠交付兴颖盛公司租金              2014-11-15~2029-11-14              48000                  每月租金      差价损失              每月              33800                  一年租金差价损失（信赖利益损失）              405600      综上所述，综合考虑涉案房产的性质、郭立惠投入的费用、双方过错责任的大小等因素，如果仅仅考虑对郭立惠的装修费用予以部分的补偿，那么对兴颖盛公司没有丝毫的损失，在这几年的诉讼期间兴颖盛公司所收取的租金差价就足以让兴颖盛公司赚得盆满钵圆，对过错方没有任何的惩罚，失去了基本上社会公平正义，如何维护正常的经济社会秩序，因此对于上诉方租金差价的信赖利益应该予以维持，请求二审判决就此判项依法改判。上诉人兴颖盛公司对上诉人郭立惠答辩称：我方认为郭立惠的上诉不能成立。一、一审判决驳回郭立惠请求的租赁差损失事实清楚，适用法律正确，郭立惠在二审上诉要求租赁差损失的请求不应该得到支持。因为郭立惠诉求的租金差损失不属于信赖利益损失，信赖利益是指履约人履行合同有效成立，但因法定事由发生，导致合同不成立，无效，被追认，或被撤销而造成的损失，包括直接损失和间接损失。直接损失有：1、缔约费用。2、准备履行所支出的费用。3、受害人支出上述费用所失去的利息。间接损失是指丧失与第三人另行定立合同的机会所产生的损失，不包括在合同有效情形下通过有效合同而可能获得的利益。本案原告主张的租金差损失既不属于信赖利益的直接损失，也不属于间接损失中丧失与第三人另行定立合同的机会所产生的损失，而是属于在合同有效情形下通过履行合同而可能获得的利益，该利益能否最终实现与很多因素有关，属于不确定利益。所以不属于信赖利益损失赔偿的范围。二、本案诉争的直接原因是因为郭立惠违反合同约定拖欠租金致使合同不能履行，导致双方发生争议，所以合同不能履行的责任在郭立惠，而不是深圳市兴颖盛实业有限公司。所以郭立惠主张租金差损失缺乏事实依据。三、郭立惠在刚才的答辩中也提到，部分租户并没有真正履行合同而离开了房屋，这更进一步说明，其主张的租金差损失存在极大的不确定因素。郭立惠一审的诉讼请求为：一、兴颖盛公司支付装修费450000元；二、兴颖盛公司赔付各项改造、维护费用221241.6元；三、兴颖盛公司返还多交租金216000元；四、兴颖盛公司退还租赁保证金144000元；五、兴颖盛公司赔偿租金差价损失（可信赖利益损失）1188000元；六、诉讼费由兴颖盛公司承担。兴颖盛公司一审的反诉请求为：一、郭立惠向兴颖盛公司退还收取分租租户的租赁押金183000元；二、郭立惠向兴颖盛公司赔偿因损毁租赁房屋原有装修损失100000元；三、郭立惠向兴颖盛公司赔偿因损毁租赁房屋原有消防设施的损失200000元；四、反诉费用由郭立惠承担。原审法院经审理查明，2014年1月10日，郭立惠与兴颖盛公司签订房屋租赁合同，兴颖盛公司为合同甲方，郭立惠为合同乙方。合同约定，甲方将其位于深圳市××山区坑梓街道××号的综合楼第一、二层合计建筑面积4000平方米租赁给乙方使用，租赁期限15年，期限自2015年6月1日起至2030年5月30日止，其中装修期6个月，自2014年11月30日起至2015年5月30日止，实际起租日为2015年6月1日。租金为2015年6月1日至2020年5月30日期间每平方米12元，月租金为48000元，2020年6月1日至2025年5月30日期间每平方米租金15元，月租金为60000元，2025年6月1日至2030年5月30日期间每平方米租金20元，月租金为80000元。合同签订后，兴颖盛公司将案涉房屋交付给郭立惠使用。郭立惠称租赁合同约定建筑面积为4000平方米，但实际建筑面积只有3500平方米，为此提交了深圳市房屋租赁管理办公室备案的《房屋租赁凭证》来证明其主张，该凭证显示租赁面积为3500平方米。兴颖盛公司辩称《房屋租赁凭证》显示的面积只是其中的一部分，另有500平方米也已交付给了郭立惠的，为此提交了一张显示房屋位置为宝西路1号二楼、承租人为黎迈先、面积为500平方米、期限为2011年5月16日至2015年4月16日的《房屋租赁凭证》及郭立惠与黄晨明签订的面积为500平方米的租赁合同。郭立惠对此不认可，辩称兴颖盛公司与黎迈先的租赁合同在2013年6月20日就已经终止，租赁凭证以及郭立惠与黄晨明签订的租赁合同显示的房屋位置为宝西路二楼，证明租赁凭证所涉房屋面积已经包括在郭立惠、兴颖盛公司所签租赁合同约定的面积3500平方米之内了，兴颖盛公司多计算了500平方米面积的租金应当退还。郭立惠称合同签订后其陆续对案涉房屋进行了装修、消防设施改造，支出了装修费625824元、消防设施改造费120000元，为此提交了装修工程合同、厂房装修合同、消防安装合同、收款收据等证据，并申请了装修工人到庭作证。其中收款收据显示装修费用为624124元，消防设施改造费用为120000元，装修费收款收据中有604元没有显示顾客名称，无法证明与案涉房屋装修有关。证人证实曾为郭立惠对案涉房屋进行过装修。兴颖盛公司辩称郭立惠没有对案涉房屋进行装修，郭立惠在签订租赁合同后沿用了上一个租客的装修，不存在装修的事实，但没有提交有效证据证明。原审法院曾先后两次委托评估机构对案涉房屋的装修现值进行评估，由于双方均无法提交装修资料，评估机构在进行现场勘察后以无法对装修现值进行评估而退单，郭立惠支出评估费5000元。合同履行过程中，郭立惠对案涉房屋进行了招商，郭立惠与刘奎徐等6租户签订了租赁合同，月租金合计81800元。2016年10月，兴颖盛公司以双方签订的房屋租赁合同无效为由对郭立惠提起诉讼，确认双方签订的租赁合同无效，深圳市龙岗区人民法院判决确认双方签订的租赁合同无效、郭立惠在判决生效之日起三十日内搬离案涉房屋、……兴颖盛公司在判决生效之日起五日内退还郭立惠押金144000元。郭立惠不服提起上诉，深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终9845号民事判决书，认定案涉房屋未取得建设工程规划许可证，郭立惠、兴颖盛公司签订的房屋租赁合同无效，兴颖盛公司对合同无效负有主要责任，郭立惠对合同无效负有次要责任，判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。判决生效后，郭立惠将案涉房屋于2018年1月退还给了兴颖盛公司，郭立惠、兴颖盛公司在退还房屋时就部分次承租人刘奎徐、叶煌斌、罗雄、跨越速运集团有限公司退租事宜达成了三方协议，约定郭立惠原向该四个次承租人收取的押金合计129000元由郭立惠退回给兴颖盛公司作为兴颖盛公司与各次承租人续签租赁合同的保证金。另查，兴颖盛公司在2014年就案涉房屋与承租人深圳市先宇投资发展有限公司因房屋租赁合同产生纠纷，兴颖盛公司作为原告向深圳市龙岗区人民法院起诉深圳市先宇投资发展有限公司，深圳市龙岗区人民法院作出（2014）深龙法民三初字第30号判决书，认定案涉房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同无效。原审法院认为，郭立惠、兴颖盛公司争议的焦点在于郭立惠是否对案涉房屋进行了装修以及装修损失金额、兴颖盛公司是否多计算了房屋面积、兴颖盛公司是否应赔偿租金差价损失（信赖利益损失）、郭立惠是否应退还兴颖盛公司租赁押金、郭立惠是否应赔偿损毁原有装修及消防设施损失的问题。关于郭立惠是否对案涉房屋进行了装修以及装修损失金额问题。郭立惠提交了装修合同、收款收据等证据，并申请了装修工人出庭作证，已履行了初步举证义务，兴颖盛公司缺乏足以反驳的证据。结合房屋租赁合同也约定了6个月装修期的事实，证明案涉房屋在郭立惠承租后确有进行装修的必要，且经营者对房屋进行装修、消防改造才能用于商业经营符合日常生活经验法则，故原审法院认定郭立惠对案涉房屋进行了装修和消防改造的事实。郭立惠提交的装修费收款收据中有604元没有显示顾客名称，无法证明与案涉房屋装修有关，原审法院不予采信，依据其他装修费收款收据认定装修费用为623520元、消防改造费用120000元。人民法院生效判决已认定兴颖盛公司对合同无效应承担主要责任，考虑到兴颖盛公司早在2014年就已通过人民法院的判决知悉案涉房屋未取得建设工程规划许可证导致租赁合同无效，兴颖盛公司过错明显，故原审法院认定兴颖盛公司应承担合同无效90%的责任。郭立惠、兴颖盛公司签订合同期限为15年，而郭立惠已实际使用房屋32个月时间，故郭立惠的装修费用应由兴颖盛公司赔偿461405元〔（623520元-623520元/180个月*32个月）*90%〕，消防改造费用应由兴颖盛公司赔偿88800元〔（120000元-120000元/180个月*32个月）*90%〕。关于兴颖盛公司是否多计算了房屋面积的问题。郭立惠、兴颖盛公司签订的房屋租赁合同约定案涉房屋的建筑面积为4000平方米，但兴颖盛公司提交的《房屋租赁凭证》显示案涉房屋的建筑面积仅为3500平方米，其提交的另一份500平方米的《房屋租赁凭证》显示的承租人为黎迈先，承租人不是郭立惠，且房屋位置为宝西路1号二楼，而郭立惠、兴颖盛公司的《房屋租赁凭证》显示的房屋为宝西路1号一、二层，时间在兴颖盛公司与黎迈先的《房屋租赁凭证》之后，证明郭立惠、兴颖盛公司的《房屋租赁凭证》已包括二层的全部面积，因此兴颖盛公司提交的另一份500平方米的《房屋租赁凭证》无法证明兴颖盛公司已向郭立惠交付了500平方米的房屋面积，兴颖盛公司承担举证不利后果，原审法院采纳郭立惠有关兴颖盛公司每月多计收500平方米面积的租金6000元（500平方米*12元）的主张，兴颖盛公司应退还郭立惠多收取的租金192000元（6000元*32个月）。关于兴颖盛公司是否应赔偿租金差价损失（信赖利益损失）的问题。缔约过失责任的赔偿范围为信赖利益的损失。所谓信赖利益，是指缔约人信赖合同有效成立，但因法定事由发生，致使合同不成立、无效、不被追认或被撤销等而造成的损失，它包括直接损失和间接损失。其直接损失有：一、缔约费用；二、准备履行所支出的费用；三、受害人支出上述费用所失去的利息。其间接损失为丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，不包括在合同有效情形下通过履行合同可能获得的利益。本案中，兴颖盛公司在订立合同时故意隐瞒了案涉房屋未取得建设工程规划许可证这一与订立合同有关的重要事实，由于造成合同无效的该原因在合同订立时就已存在且兴颖盛公司没有告知，故兴颖盛公司确应承担缔约过失责任。但郭立惠主张的租金差价损失项目既不属于信赖利益中的直接损失，又不属于间接损失中丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，而是属于在合同有效情形下通过履行合同可能获得的利益，该利益能否最终实现与很多因素有关，属不确定利益，故不属于缔约过失责任应赔偿的范围，郭立惠诉求租金差价损失缺乏法律依据，原审法院不予支持。关于郭立惠是否应退还兴颖盛公司租赁押金的问题。郭立惠、兴颖盛公司在退还案涉房屋时就部分次承租人刘奎徐、叶煌斌、罗雄、跨越速运集团有限公司退租事宜达成了三方协议，根据约定郭立惠应将原向该四个次承租人收取的押金合计129000元支付给兴颖盛公司作为兴颖盛公司与各次承租人续签租赁合同的保证金，但郭立惠尚未支付给兴颖盛公司，故兴颖盛公司反诉请求郭立惠支付该四个次承租人押金129000元的主张符合双方的约定，原审法院予以支持，至于兴颖盛公司还反诉的其他次承租人的押金请求因缺乏事实依据，原审法院不予支持。关于郭立惠是否应赔偿损毁原有装修及消防设施损失的问题。兴颖盛公司并未举证证明郭立惠存在损毁其原有装修及消防设施的事实，且根据《房屋租赁合同》中有关郭立惠有6个月装修期约定的内容，证明案涉房屋即便存在原有装修、消防设施，兴颖盛公司也是同意郭立惠对原有装修、消防设施进行重置改造的，因此，兴颖盛公司的该项反诉请求缺乏事实依据，原审法院不予支持。至于郭立惠主张的退还保证金144000元，因该请求已由人民法院生效判决作出裁决，郭立惠再次主张缺乏法律依据，原审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、深圳市兴颖盛实业有限公司于判决生效之日起十日内向郭立惠赔偿装修损失461405元；二、深圳市兴颖盛实业有限公司于判决生效之日起十日内向郭立惠赔偿消防改造损失88800元；三、深圳市兴颖盛实业有限公司于判决生效之日起十日内向郭立惠退回多收取的租金192000元；四、郭立惠于判决生效之日起十日内向深圳市兴颖盛实业有限公司支付押金129000元；五、驳回郭立惠的其他诉讼请求；六、驳回深圳市兴颖盛实业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费14730元（郭立惠已预交），由郭立惠负担9804元，深圳市兴颖盛实业有限公司负担4926元。一审反诉受理费4272.5元（深圳市兴颖盛实业有限公司已预交），由郭立惠负担1141元，深圳市兴颖盛实业有限公司负担3131.5元。反诉财产保全费1282元（深圳市兴颖盛实业有限公司已预交）由郭立惠负担。评估费5000元（郭立惠已预交）由郭立惠负担2500元，深圳市兴颖盛实业有限公司负担2500元。各当事人负担的受理费、反诉受理费、财产保全费于判决生效之日起十日内向原审法院缴交。深圳市兴颖盛实业有限公司负担的评估费于判决生效之日起十日内迳付郭立惠。本院二审查明，兴颖盛公司二审提交如下证据：1、龙岗区人民法院（2016）粤0307民初15910号民事判决书。2、深圳市中级人民法院（2017）粤03民终9845号民事判决书。欲证明：被上诉人有关涉案房屋装修费用、消防改造费用损失的主张，以及涉案房屋租赁面积、租金等问题已经人民法院生效判决进行处理，具有既判力，被上诉人再次提起相关诉求，违反“一事不再理”原则，应予驳回。3、鹏信工程项目管理顾问有限公司的《函》及《退单申请》。欲证明因郭立惠一直没有提交装修图纸、工程签证等资料，及现场修改位置多等原因，原审法院先后两次被鉴定机构退单。证明目前客观上也已不再具备对涉案房屋原来可能存在的装修、改造损失进行评估和处理的条件。根据生效判决，该后果由郭立惠自行承担。4、深圳市欣广拓工程造价咨询有限公司2份《退单函》。5、照片（4张）。欲证明：被上诉人长期拖欠租金，上诉人多次催要无果后才无奈提起了合同无效之诉，以收回租赁房屋。6、《合作建房协议》（含附件平面规划图）。欲证明涉案物业修建时一层建筑面积1879.20㎡，二层建筑面积2039.66㎡，合计3918.86㎡。7、百度地图截图。欲证明上诉人后续在涉案物业一层的临街两边加建了1.5米宽的封闭式阳台，使得一层面积与二层基本一致，共增加建筑面积约136.2㎡。另查明，双方合同无效案件【（2017）粤03民终9845号】终审判决作出时间为2017年10月27日，2017年11月1日发生法律效力。再查明，郭立惠虽主张其装修费用合计625824元，但仅提交了654124元的票据，其中3124元票据无顾客名称，其中2.2万元为郭立惠与深圳市匠艺发装饰设计有限公司于2017年11月15日签订宝西路1号铺面装修合同发生的费用。还查明，郭立惠确认兴颖盛公司已经将涉案物业二楼都移交给其使用。兴颖盛公司在2014年签合同时就把二楼的网吧移交给了郭立惠。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：本案二审争议的焦点有：一、一审审理郭立惠装修和消防损失的主张是否属于重复审理。二、原审认定兴颖盛公司承担合同无效90%的责任是否恰当；三、一审认定的郭立惠装修、消防损失金额是否正确；四、兴颖盛公司是否多计算了房屋面积；五、郭立惠是否应退还兴颖盛公司租赁押金；六、兴颖盛公司是否应赔偿租金差价损失。对于争议焦点一，在之前双方合同无效的案件审理中，法院确实曾向郭立惠释明，郭立惠放弃对涉案房屋装修进行评估并自愿承担不利后果。本院认为，郭立惠放弃的是在合同无效案件中一并处理的权利，鉴于郭立惠并未在合同无效案件中提起反诉，其提起本案诉讼，主张装修和消防损失，系首次主张，并不属于重复诉讼，原审予以处理并不违反一事不再审原则，兴颖盛公司该上诉主张不能成立，本院不予支持。对于争议焦点二，本院认为，在兴颖盛公司将涉案物业出租给郭立惠之前，曾将物业出租给第三方公司，并曾以合同无效为由提起诉讼，法院认定涉案房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同无效。在此情况下，兴颖盛公司明知将缺乏建设工程规划许可证的物业出租会导致合同无效的后果，仍违法出租，并在两年后再次以合同无效理由起诉要求现承租人撤场，主观恶意明显，原审认定兴颖盛公司应就合同无效导致的损失承担90%的责任，比例适当，本院予以确认。对于争议焦点三，本院认为，虽然郭立惠未能提交装修图纸，装修评估未能进行，但结合双方签订的合同约定了6个月免租期，郭立惠亦提交了装修收据、合同、郭立惠申请的证人亦出庭作证，可以证明确实存在装修的事实，对于郭立惠主张的装修金额，仅有654124元有票据，其中3124元票据无顾客名称，不能证明与本案的关联，另有2.2万元为郭立惠与深圳市匠艺发装饰设计有限公司于2017年11月15日签订宝西路1号铺面装修合同发生的费用，系郭立惠与兴颖盛公司合同无效案件终审判决作出之后发生，郭立惠在法院终审判决合同无效后仍对设施进行装修，属于无权装修，对此发生的损失，不应由兴颖盛公司负担，应从其主张的损失中扣除。对于其他郭立惠主张的装修和消防设备损失，兴颖盛公司虽不予认可，但未能提交充分证据予以反驳，本院予以采信，因此，郭立惠装修和消防安装损失为599000元（654124-3124-22000），兴颖盛公司应赔偿的损失为443260元（599000-5999000÷180个月*32个月）*90%。原审计算的消防损失无误，本院予以维持。对于争议焦点四，本院认为，在双方签订租赁合同后就租赁的物业办理3500平方米租赁证明时，之前相关部门对于涉案物业2楼开出的500平方米租赁证明尚在有效期内，兴颖盛公司主张相关部门未对该500平方米部分重复开具租赁证明，故郭立惠提交的租赁凭证仅3500平方米，符合情理。兴颖盛公司已经提交《合作建房协议》及附件平面规划图，结合郭立惠确认整个二楼已经实际移交给其经营、之前郭立惠并未就兴颖盛公司未全部移交约定物业提出异议，可以形成证据链，证明兴颖盛公司的主张，即兴颖盛公司已经将涉案4000平方米物业移交给了郭立惠，原审扣除500平方米面积不当，本院予以纠正。对于争议焦点五，对于兴颖盛公司是否有权向郭立惠主张次承租人交付的押金的问题，本案为兴颖盛公司与郭立惠之间的租赁合同纠纷，兴颖盛公司主张郭立惠需支付次承租人向兴颖盛公司转让的押金请求权，属于债权转让纠纷，与本案不属于同一法律关系，在郭立惠不予确认债权转让、债权转让人未参加本案诉讼的情况下，不应在本案作出处理，兴颖盛要求郭立惠返还李招裕、杨伟斌的押金，本院不予支持。对于争议焦点六，本院认为，郭立惠主张的租金差实际属于可期待利益损失，是合同有效成立的前提下基于合同顺利履行后可得的合理预期利益。本案中，双方签订的合同被认定无效，郭立惠主张的租金差缺乏合同基础。兴颖盛公司在订约时违背诚实信用原则，应承担的是缔约过失责任，按照合同法第四十二条的规定，应对郭立惠的损失承担损害赔偿责任，对于郭立惠的损失，本判决前已论述及作出处理，此处不再赘述。郭立惠主张的租金差，不属于缔约过失责任规定的损失范围，本院不予支持。综上所述，原审认定事实部分不清，适用法律有误，本院予以纠正，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第五十六条、第五十八条，第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市坪山区人民法院（2018）粤0310民初130号民事判决第二、四项；二、撤销深圳市坪山区人民法院（2018）粤0310民初130号民事判决第三、五、六项；三、变更深圳市坪山区人民法院（2018）粤0310民初130号民事判决第一项为：上诉人深圳市兴颖盛实业有限公司于判决生效之日起十日内向上诉人郭立惠赔偿装修损失443260元；四、驳回上诉人郭立惠的其他诉讼请求；五、驳回上诉人深圳市兴颖盛实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费14730元（郭立惠已预交），由郭立惠负担11199元，深圳市兴颖盛实业有限公司负担3531元。一审反诉受理费4272.5元（深圳市兴颖盛实业有限公司已预交），由郭立惠负担1141元，深圳市兴颖盛实业有限公司负担3131.5元。反诉财产保全费1282元（深圳市兴颖盛实业有限公司已预交）由郭立惠负担。评估费5000元（郭立惠已预交）由郭立惠负担2500元，深圳市兴颖盛实业有限公司负担2500元。各当事人负担的受理费、反诉受理费、财产保全费于本判决生效之日起十日内向原审法院缴交。深圳市兴颖盛实业有限公司负担的评估费于判决生效之日起十日内迳付郭立惠。二审案件受理费18606元，由郭立惠负担10561元，由兴颖盛公司负担8045元。郭立惠已预交7384元，郭立惠应于本判决生效之日起十日内迳付兴颖盛公司3177元，兴颖盛公司已预交二审案件受理费11762元，多预缴的540元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇一九年十月十四日书记员  李 想