重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0120民初3535号原告：重庆联翔房地产营销策划有限公司，住所地重庆市南岸区南坪镇四公里村团结组，统一社会信用代码91500108774876129E。法定代表人：肖勇，总经理。委托诉讼代理人：邓正年，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：重庆吉光泓运实业发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊支路**，统一社会信用代码91500107080190448U。法定代表人：蔡斌，执行董事。委托诉讼代理人：徐贵根，重庆奇麟律师事务所律师。第三人：重庆誉驰房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山区璧城街道璧渝路**，统一社会信用代码91500227574838849N。法定代表人：刘萍，总经理。原告重庆联翔房地产营销策划有限公司（以下简称联翔公司）与被告重庆吉光泓运实业发展有限公司（以下简称吉光公司）、第三人重庆誉驰房地产开发有限公司（以下简称誉驰公司）销售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，由王鹏担任审判长，与人民陪审员王萍、陈语组成合议庭，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告联翔公司的委托诉讼代理人邓正年、被告吉光公司的委托诉讼代理人徐贵根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告联翔公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还原告所缴纳的代理保证金20万元并向原告支付违约金4万元，并以20万元为基数，按年利率24%向甲方支付滞纳金直到20万元付清为止。2.判令被告立即向原告支付20万元补偿款。3.本案诉讼费由被告负担。2019年5月16日，原告提交增加诉讼请求申请书，请求增加诉讼请求：判令被告支付原告销售代理费88000元。庭审中，原告明确诉讼请求：滞纳金计算时间为2019年1月15日开始计算至付清日止。事实和理由：原告为乙方，被告为甲方，双方2018年11月14日签订《璧山西城香榭独家全案销售代理合同》一份，约定由原告独家全案销售璧山西城香榭2号楼64套房屋、3号楼46套房屋，总计建筑面积为9754.18平方米。每销售一套房屋，总房款在50万元以上的佣金为8800元，50万以内的佣金为7000元。原告作为被告的独家全案销售代理商，应向被告缴纳20万元代理保证金，若被告在收到保证金后30日内无法达到销售条件，则被告方应在收到原告保证金后60日内全额退还原告缴纳的保证金，逾期未退还的，被告应按日向原告支付千分之三的滞纳金，并按保证金的20%向原告支付违约金等补偿费内容，双方约定管辖法院为项目所在地法院。合同签订当天即2018年11月14日，原告即向被告缴纳了20万元代理保证金，但该110套房屋至今处于抵押给他人状态，无法签订合同，无法正常销售。被告应当于2019年1月15日之前退还原告保证金，但被告未退还。由于被告拒不退还原告保证金，原告特诉至法院，请求依法判决。原告要求滞纳金和违约金都应主张，如果法院不支持两项主张，原告要求被告从2019年1月15日起按照年利率24%给付违约金；20万元补偿款是因被告无法办理解押对我方代理销售应做的补偿，包括前期推广费用和员工工资两项实际损失大于20万元。被告吉光公司辩称：愿意退还20万元保证金，违约金不应超过实际损失为准，本案中双方虽签订委托销售代理合同，但该合同在销售十套房子后不具备履行条件，该合同客观上不能履行，因此原告方将相关的销售人员撤场，并没有给原告方造成违约的损失，因此主张按照20万元为基数以按照同期银行贷款利率从2018年11月14日交付保证金60天后开始计算，原告请求被告支付的20万元补偿款也没有事实依据，因为原告没有产生相关的损失；被告方委托原告方销售时，原告方所主张的销售十套房屋是属实的，原告请求支付88000元的销售代理费与事实也不符，我方已经支付原告方销售代理费3万元，该款应该从销售代理费中扣除。第三人提交书面陈述称：我司认为自己并非本案的责任人，璧山西城香榭项目为我公司开发，原告以我公司名义对外销售西城香榭一期商品房，合计销售商品房十套，每套成交金额都在50万元以上，十套商品房销售总房款合计人民币5731888元。原告与被告之间的纠纷，案件处理结果与我司无任何利害关系。经审理查明，2018年11月14日，被告作为甲方（委托方），原告作为乙方（受托方），双方签订了《璧山西城香榭独家全案销售代理合同》，合同主要约定了以下内容：一、合同期限：合同签订之日起至2019年2月18日（其中2018年11月15日至2018年11月25日为乙方筹备期），到期自动终止，如需延期，双方另行签订补充协议。二、委托独家全案代理服务项目的名称、位置。项目名称：璧山西城香榭。项目座落位置：重庆市璧山区XX。项目产权：璧山西城香榭2号楼64套、3号楼46套，共计110套住宅，总计建筑面积为9754.18平米的产权为重庆吉光泓运实业发展有限公司所有。三、委托独家全案销售服务的代理范围。独家分销代理范围：璧山西城香榭小区2号楼64套、3号楼46套，共计110套住宅，总计面积为9754.18平米均为本合同乙方独家销售代理之标的物（面积及编号以甲方最终测绘的面积表为准），甲方将璧山西城香榭小区2号楼64套、3号楼46套，共计110套住宅委托乙方提供全案销售代理服务，为本代理范围进行有效拓客并促成成交；在委托周期内，本销售代理标的物所有房源成交均视为乙方销售，视为乙方业绩，纳入目标任务考核，销售正式启动的时间以本合同约定时间为准；任务考核以购房客户与甲方实际签订的购房认购协议书套数并交纳首付款为准。四、合约细则。（三）乙方代理保证金约定。乙方作为甲方的独家全案销售代理商，乙方须向甲方缴纳合计人民币20万元的代理保证金，在本合同正式签订后3日内，乙方向甲方支付人民币20万元的代理保证金，若甲方在收到乙方保证金后30日内无法达到合法销售条件（即乙方30天内可以正式合法对客户销售璧山西城香榭小区2号楼64套、3号楼46套，共计110套准现房）物业及签订《购房认购协议》，则甲方须在收到乙方保证金后第60日全额退还乙方所有代理保证金，若甲方逾期未全额退还乙方保证金，则从逾期之日起甲方须向乙方支付按保证金总额计算的每日千分之三的滞纳金，若保证金退还逾期超过30日，则乙方有权单方面终止该合同执行，甲方除须全额退还乙方所缴纳的保证金及相应滞纳金，还须按乙方所缴纳的保证金总额的20%支付违约金给乙方。除以上原因外，乙方向甲方缴纳人民币20万元的代理保证金，在乙方2019年2月18日内完成可售房源的90%甲方须在当月内全额退还乙方代理保证金。（四）本合同独家全案服务佣金拟定标准及规则。甲乙双方约定璧山西城香榭小区2号楼64套、3号楼46套，共计110套住宅全案代理服务佣金由乙方根据销售情况拟定按照销售每套计算，即每销售一套（房屋总房款在50万以上的）计提给乙方服务佣金8800元、每销售一套（房屋总房款在50万以内的）计提给乙方服务佣金7000元。五、双方权利与义务。（一）本合同项下甲方权利与义务。1、须确保认购客户顺利签约，如因甲方原因导致客户在《购房认购协议》签订1个月之内无法签订《重庆市商品房买卖合同》，由甲方承担无法签约所带来的所有违约责任，且乙方有权单方面终止合同执行；且甲方须在合同终止执行当月全额退还乙方代理保证金和完成的销售业绩的服务佣金全额计提给乙方。4.提供装修好的售房部、沙盘、户型模型、电脑、电话等。（二）本合约项下乙方权利与义务。3.乙方承担售楼处现场乙方销售团队人员工资、销售代理提成、服装、住宿、交通费用。六、违约责任。（一）甲方违约责任。2、若甲方无正当理由单方面原因终止该合同的执行，甲方须立即一次性退还乙方所缴纳的20万元保证金外，须一次性支付乙方人民币20万元作为对乙方的经济补偿。八、合同的变更和解除。1、对本合同的修改及补充，双方均需以书面作出，并经双方签字并盖章认可有效。2、本合同未尽事宜，双方可签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。合同还约定了其他内容。上述合同签订当天，原告法定代表人肖勇通过其重庆农村商业银行账户向收款名称为曾毅的银行账户转账20万元。被告向原告开具金额为20万元的收据，其中载明收款事由为“保证金”，并加盖被告财务专用章。2019年1月1日，原告向被告发出《销售情况确认函》，其中载明：因截止今日，总计110套房屋中，贵公司解押10套房屋，我司以重庆誉驰房地产开发有限公司名义为贵公司销售了此10套房屋，合同总金额5731887元，并已完成回款（详情情况见附表《西城香榭销售房屋对账表》），应付销售代理费用为88000元，其余100套房屋自贵我双方签订代理合同以来，一直处于抵押状态，我司无法对外销售，为减少损失，只能终止与贵公司的合作，后续问题双方友好协商解决。该函同时附《西城香榭销售房屋对账表（已网签）》一张，该表载明原告共计销售十套房屋、均已经网签、最低销售房款为507035元、合同价总价款5731887元。被告在《销售情况确认函》及《西城香榭销售房屋对账表（已网签）》上均确认并盖章。2019年2月1日，原告法定代表人肖勇出具《收条》，载明“今收到重庆吉光泓运实业发展有限公司销售费用现金人民币30000元整”。2019年2月15日，被告作出《情况说明》，载明：我重庆吉光泓运实业发展有限公司与重庆联翔房地产营销策划有限公司于2018年11月14日签订《璧山西城香榭独家全案销售代理合同》一份，约定由原告独家全案销售璧山西城香榭2号楼64套房屋、3号楼46套房屋，总计建筑面积为9754.18平米。每销售一套房屋总房款在50万元以上的佣金为8800元，50万以内的佣金为7000元。合作期间重庆联翔房地产营销策划有限公司共计销售十套房屋，应付佣金为88000元，其余房屋因未解押而无法销售，情况属实。庭审中，原告另举示彭松等十人认购涉案房屋的定购协议书以及部分购房定金收据，拟证明房屋销售情况，被告对上述证据予以认可。上述事实，有原告、被告陈述，第三人情况说明，原告方提交的《璧山西城香榭独家全案销售代理合同》、重庆农村商业银行客户付款回单、收据、销售情况确认函、情况说明、西城香榭选房订购协议、收据，被告提交的收条在案为凭，并经当庭质证，据以认定。本院认为，合法债务应当清偿。原告与被告签订的《璧山西城香榭独家全案销售代理合同》系双方当事人真实意思表示，不违背法律法规强制性规定，合法有效，合同双方应当按照合同约定全面履行自身义务。根据《璧山西城香榭独家全案销售代理合同》约定“若甲方在收到乙方保证金后30日内无法达到合法销售条件（即乙方30天内可以正式合法对客户销售璧山西城香榭小区2号楼64套、3号楼46套，共计110套准现房）物业及签订《购房认购协议》，则甲方须在收到乙方保证金后第60日全额退还乙方所有代理保证金”，被告委托原告销售110套涉案房屋，并收取原告交纳的20万元保证金，应当按照合同约定确保涉案110套房屋达到合法销售条件。但因被告无法将涉案房屋中的100套房屋解除抵押，从而使原告无法销售剩余100套房屋，被告应当因此向原告退还20万元保证金并承担违约责任。故原告请求被告退还20万元保证金的诉讼请求本院予以支持。对于原告主张的违约金、滞纳金，本案中，原、被告双方在销售代理合同中约定：若甲方收到保证金30日内无法达到销售条件，甲方须在收到乙方保证金第60日全额退还乙方所有保证金，若甲方逾期未全额退还乙方保证金，则从逾期之日起甲方须向乙方支付按保证金总额计算的每日千分之三的滞纳金，若保证金退还逾期超过30日，则乙方有权单方面终止该合同执行，甲方除须全额退还乙方所缴纳的保证金及相应滞纳金，还须按乙方所缴纳的保证金总额的20%支付违约金给乙方。原告要求支付违约金4万元，并要求被告从2019年1月15日起按照24%年利率支付滞纳金；被告辩称违约金不应超过实际损失，应按照同期贷款利率计算，违约金、滞纳金只能选择其一；原告表明如违约金和滞纳金不能同时主张，要求按照年利率24%支付违约金。对此，本院认为，双方在合同中约定了滞纳金、违约金，两者均为违约金性质，应当一并纳入违约金范围进行审查，因滞纳金约定计算标准已经过高，被告提出调低请求，根据法律规定，结合本案情况，被告应当按照24%年利率标准向原告支付违约金。原告超出该标准的滞纳金、违约金请求，因缺乏相应依据，本院不予支持。对原告提出的20万元补偿金请求，原告依据的是合同中关于甲方无正当理由单方面终止合同执行情形下的补偿条款，实际也是约定情形下的违约责任，但本院判令被告返还该20万元保证金是基于出现合同约定的不符合销售条件下的处理方式约定，本院认为，原告同时将合同中两种情形下的违约责任约定，均作为一种具体情形下的权利主张依据，原告的该项主张没有相应的法律依据，原告也不能充分证明确有必要同时将两项约定一并适用，因此，本院在已经支持原告提出的违约金请求情况下，不支持原告提出的该20万元补偿金请求。关于原告请求判令被告支付原告销售代理费88000元。本院认为，原、被告双方确认原告已经销售十套房屋，原告应得销售佣金为88000元。被告于2019年2月1日向原告支付3万元销售费用。应当在销售佣金中抵扣。被告还应当向原告支付销售佣金58000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告重庆吉光泓运实业发展有限公司于本判决生效之次日向原告重庆联翔房地产营销策划有限公司退还保证金20万元。二、被告重庆吉光泓运实业发展有限公司于本判决生效之次日向原告重庆联翔房地产营销策划有限公司支付以20万元保证金为基数自2019年1月15日起至还清之日止按照年利率24%标准计算的违约金。三、被告重庆吉光泓运实业发展有限公司于本判决生效之次日向原告重庆联翔房地产营销策划有限公司支付销售佣金58000元。四、驳回原告重庆联翔房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9080元，由被告重庆吉光泓运实业发展有限公司负担6070元，重庆吉光泓运实业发展有限公司应于本判决生效之日起五日内向本院立案庭缴纳。原告预交的案件受理费3010元，本院于本判决生效后退还。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行期限为二年，从判决规定的履行期间最后一日起算。审 判 长 王 鹏人民陪审员 王 萍人民陪审员 陈 语二〇一九年十月十日法官 助理 孙海月书 记 员 王 培