浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终6979号 上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江经贸职业技术学院，住所地：杭州市下沙学林街**，统一社会信用代码：12330000470057722E。 法定代表人：陈德泉，系该学院院长。 委托诉讼代理人：汪少程，浙江鑫知律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州新城酒店管理有限公司，住，住所地：杭州经济技术开发区下沙七格社区七格商业大楼**楼**一社会信用代码：91330101720055907Y。 法定代表人：朱伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈杨冬、戴妙红，浙江众信达律师事务所律师。 上诉人浙江经贸职业技术学院（以下简称经贸学院）因与被上诉人杭州新城酒店管理有限公司（以下简称新城酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2014年11月28日，经贸学院与新城酒店签订《浙江经贸职业技术学院酒店管理专业实践基地共建协议》（以下简称“14年协议”），载明：一、共建目的。经贸学院提供坐落于杭州市下沙经济开发区建筑物开办商务型酒店，作为建立经贸学院酒店管理专业实践基地的共建场地，由新城酒店负责经营管理。二、共建酒店范围及装修现状。共建酒店房屋面积7426.50㎡，其中1#楼（1层、6-13层）建筑面积6118.80㎡，食堂三层建筑面积1307.70㎡，及1#-2#楼的地下室。为协助新城酒店更好地完成共建任务，经贸学院同意于2015年5月1日起将2#楼9-13层房屋及现有全部设施、设备提供给新城酒店使用，使用期限至共建协议期满之日止。三、共建期限。双方约定共建期限为15年，即自2014年12月1日起至2029年11月30日止。四、共建有关费用的承担及结算。2014年12月1日起至2017年11月30日每年为3028000元整；2017年12月1日至2022年11月30日每年为3211000元整；2022年12月1日至2027年11月30日每年为3410000元整；2027年12月1日至2029年11月30日每年为3610000元整。经贸学院同意在共建期内每年补助新城酒店考核经费300000元整。共建期内，双方费用按照年度结算一次，可以相互冲抵。共建酒店的装修费、设施设备配置，及共建期间的酒店经营成本由新城酒店承担。共建期内，由经贸学院负责1#-2#楼的土建、主体建筑及原有设施、设备和2#楼9-13层房屋及现有全部设施、设备的维护、维修义务，费用由经贸学院承担。共建酒店新城酒店投入的其他设施、设备的维护、维修义务由新城酒店承担。本协议未尽事宜，由双方另行协商，所签订的补充协议经双方签章后与本协议具有同等效力。2014年11月30日，双方还签订《会议室使用合作协议》。 2017年6月7日，经贸学院向原审法院提起诉讼，请求判令：1.新城酒店支付经贸学院自2011年11月1日起至2014年12月31日止的房屋租金7642708.2元；2.新城酒店支付经贸学院自2015年1月1日起至2017年6月30日止的房屋租金5637500元；3.新城酒店向经贸学院支付拖欠的电费共计1528596.7元（自2011年11月1日起至2014年12月31日止的电费为718776元，自2015年1月1日起至2017年4月30日止的电费为809820.7元）、水费67978.8元（自2011年11月1日起至2017年4月30日止）、燃气费304763.44元（自2011年11月1日起至2017年4月30日止）、电梯维保费71640元；4.新城酒店承担诉讼费用。同年7月14日，新城酒店向提起反诉，请求判令：1.经贸学院偿还新城酒店装修费4820195元，请求在新城酒店应支付经贸学院的合理租金及水、电、燃气费范围内予以折抵；2.经贸学院承担诉讼费。该案审理过程中，新城酒店对于经贸学院主张的电梯维保费无异议。2017年9月25日，该院作出（2017）浙0191民初1346号民事判决书，认定双方应付费用相互抵扣后，新城酒店需支付经贸学院2317783.94元。上述民事判决书已生效。 2018年3月15日，经贸学院与新城酒店签订《浙江经贸职业技术学院酒店管理专业实践基地共建补充协议》（以下简称“补充协议”）载明：根据（2017）浙0191民初1346号民事判决，经双方友好协商，对“14年协议”进行如下补充约定。一、共建范围。根据基地建设的实际需要和市场变化情况，实践基地共建范围变更为：1#楼1层、6-13层、食堂三层，建筑面积7426.50㎡。1#楼、2#楼地下室在不违反法规前提下由双方共同使用。2#楼9-13层房屋不再列入实践基地共建范围，经贸学院无须向新城酒店交付2#楼9-13层房屋。二、相关费用与经营期限约定。共建期限自2014年7月1日起至2028年6月30日止。鉴于经贸学院对1#楼2-5层予以收回，新城酒店经营面积相应减少，则收回的经营面积所对应的租金予以相应扣减。扣减方式为：1#楼2-5层的面积所对应的租金从“14年协议”约定的当期租金中予以扣减；每期扣减的金额按照“14年协议”所约定的租金递增比例扣减。经过上述扣减，新城酒店向经贸学院支付的租金如下：2017年7月1日至2017年11月30日为2255000元整；2017年12月1日至2022年11月30日每年为2391283元整；2022年12月1日至2027年11月30日每年为2539481元整；2027年12月1日至2028年6月30日每年为2688424元整。三、其他约定。本补充协议的内容与“14年协议”不一致之处，按本补充协议条款执行。取消双方“14年协议”中关于经贸学院在共建期内每年补助新城酒店考核经费300000元整之约定。协议期内新城酒店拖欠租金的，自拖欠之日起，新城酒店应当以拖欠金额为基数按照日息万分之五向经贸学院支付违约金，直至结清之日止。共建期间，经贸学院同意由新城酒店控股（67%）子公司杭州品江商务酒店有限公司（以下简称品江公司）代为承担“14年协议”及本补充协议约定的付款义务。 2018年3月新城酒店向经贸学院提出维修外墙的申请。2018年9月3日，经贸公司向新城酒店发送通知，载明因外墙改造维修需在楼外搭设封闭式脚手架，计划工期二个月，为确保人员安全及施工顺利开展，新城酒店在施工期间需关闭窗户、拆除悬挂室外的空调室外机、施工现场附近不能停车。次日，品江公司回函经贸学院，载明维修外墙工期九月份至十一月份为其接待旺季，酒店已做预订的定单量比较大，装修期间房间空气质量如不符合标准将遭到客人的投诉，酒店将会被处罚停业或被吊销卫生许可证，基于以上因素，其希望能与经贸学院就施工方案进行沟通，双方就具体细节沟通意见一致以后，施工方再进场施工。同月6日，经贸学院又致函新城酒店，载明外立面改造工程已完成招标工作，即将进场施工。2018年9月9日，经贸学院对案涉房屋外立面进行维修施工，上述维修工程于2018年11月底结束。 原审法院另查明，2018年5月28日，经贸学院向新城酒店送达催缴单，要求新城酒店支付2017年1月至2017年12月电梯维保费及特种设备检测费43480元。2018年11月9日，经贸学院向新城酒店送达房租缴费通知单，要求新城酒店支付2017年12月1日至2018年11月30日房租费2391283元。2018年12月10日，经贸学院向新城酒店送达催缴通知单，要求新城酒店支付2017年12月1日至2018年11月30日房租费2391283元、水电燃气费333952.90元。2018年12月21日，品江公司致函经贸学院，载明2018年9月份至11月份期间，经贸学院组织实施外墙施工及因施工造成品江公司暂停营业，因施工及停业对双方工作均造成影响。在缴纳房租及水电燃气费以前，双方需进行交流沟通。2018年12月24日，经贸学院再次发函新城酒店催收上述费用。新城酒店已支付原告2018年度9个月的租金1793462元及水电燃气费333952.90元。新城酒店提交的费用通知单证明案涉房屋外墙施工期间新城酒店的水电燃气费低于其他期间的水电燃气费。现经贸学院起诉至原审法院，请求：1.判令新城酒店支付其拖欠的租金597821元（拖欠3个月，从2018年9月1日起至2018年11月30日止）。2.判令新城酒店支付因其拖欠租金而产生的违约金，暂计算为17635.72元（即自2019年1月1日起暂计算至2019年2月28日，期后至新城酒店付清拖欠的租金之日止的违约金仍需要计算）。3.判令新城酒店支付其拖欠的电梯维保费43480元。4.案件诉讼费用由新城酒店承担。新城酒店向本院提出反诉请求：1.判令经贸学院支付损失1361803.62元（包含2018年9月1日至2018年11月30日，共计3个月的员工工资177403.62元，3个月的营业收入损失1184400元，营业收入损失依据2018年9月至11月与2017年同期出租间夜数下降额，按每间每晚300元计算）。2.判令新城酒店承担案件诉讼费用。 原审法院认为：经贸学院、新城酒店签订的“14年协议”“补充协议”均为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。该案中，经贸学院负有案涉房屋的维护、维修义务，其在2018年3月接到新城酒店的维修申请后应当在合理期限内维修案涉房屋。新城酒店在知晓维修时间后及时向经贸学院提出异议，经贸学院在双方未就维修时间协商一致的情况下单方安排维修人员进场施工，明显不妥。经贸学院的维修行为亦影响新城酒店使用案涉房屋，故维修期间的租金应当相应予以减少。综合考虑维修的期限、经贸学院的主观过错、新城酒店的实际损失等因素，该院酌定新城酒店按照50%承担2018年9月1日至2018年11月30日租金597821元，即298910.50元。新城酒店因双方就维修期间的损失未协商一致而未及时支付该期间的租金，经贸学院主张新城酒店支付逾期支付租金的违约金，依据不足，不予支持。经贸学院主张新城酒店支付2017年度的电梯维保费43480元，理由正当，予以支持。新城酒店主张的员工工资损失、营业收入损失，缺乏依据，难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年7月22日判决：一、新城酒店于判决生效之日起十日内支付经贸学院租金298910.50元；二、新城酒店于判决生效之日起十日内支付经贸学院电梯维保费43480元；三、驳回经贸学院的其他诉讼请求。四、驳回新城酒店的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费10389元，反诉案件受理费8529元，合计18918元，由经贸学院负担5398元，由新城酒店负担13520元。 宣判后，经贸学院不服，向本院提起上诉称：一、一审法院关于双方未就维修时间达成一致的认定不准确。经贸学院就案涉房屋维修事宜与新城酒店沟通、协调过多次，采取了包括函件往来、沟通协调会议、监理例会、监理工作联系单等形式。而且维修时间是由各方面因素决定的，经贸学院是经过审慎考虑的，新城酒店对该时间也是认可的。二、一审法院酌定按照50%减少租金的裁量，经贸学院认为幅度过大，不妥当。新城酒店日常经营并没有停业，其仍然能够使用案涉房产，且其在案件审理过程中未提交连续三年同期经营数据等证据，即其经营业绩在维修工程施工期间并未受到影响，一审法院按照50%的幅度减少幅度过大。综上，请求：1、依法撤销杭州经济技术开发区人民法院(2019)浙0191民初301号第一项民事判决，并改判为新城酒店支付其拖欠的租金人民币597821元(拖欠三个月，从2018年9月1日起至2018年11月30日止)；2、撤销杭州经济技术开发区人民法院(2019)浙0191民初301号第三项民事判决，并改判为新城酒店因其拖欠租金而产生的违约金人民币17635.72元(即自2019年1月1日起暂计算至2019年2月28日，期后至新城酒店付清拖欠的租金之日止的违约金仍须计算)；3、依法判决案件一审、二审诉讼费用由新城酒店承担。 针对经贸学院的上诉，新城酒店答辩称：经贸学院在未与新城酒店进行充分沟通的情况下，强行选定了酒店经营旺季，即2018年9月1日到2018年11月30日进行外墙施工，给酒店造成了无法正常经营的客观情况，该争议期间的租金不应该由酒店承担相关的违约金。 新城酒店向本院提出上诉称：新城酒店为满足公司经营酒店所需与经贸学院订立了《共建协议》、《补充协议》。然而在租期内，经贸学院在负有对租赁物维修义务的情况下，忽视新城酒店就维修日期希望放置在暑期淡季进行的合理请求，单方面安排在开学后酒店经营旺季进场施工。根据新城酒店在一审过程中提交的证据材料显示，经贸学院维修过程中提供的租赁物已不符合合同标准，已构成合同违约，且直接导致了新城酒店业绩大幅下滑的后果。因此，经贸学院应就维修期间提供的租赁物在合同目的的角度已致使新城酒店无法使用，应当免除维修期间全部租金。至于电梯维保费，根据新城酒店与经贸学院签订的《浙江经贸职业技术学院酒店管理专业实践基地共建协议》(以下简称“共建协议”)。第五条第四点中已就租赁房屋内的设施、设备的维修维护义务由经贸学院承担的事实已作明确约定，费用由经贸学院承担。况且在18年双方签订《浙江经贸职业技术学院酒店管理专业实践基地共建补充协议》第三条第七款也对17年诉讼后除水电燃气相关费用外未尽内容应以先前《共建协议》约定为准予以明确。一审法院在确认《共建协议》真实有效的情况下，忽视合同约定径行判决由新城酒店承担电梯维保费显然不当。综上，请求：1、撤销杭州经济技术开发区人民法院作出的(2019)浙0191民初301号民事判决书中第一项、第二项判决内容，改判为驳回经贸学院的全部诉讼请求，即新城酒店无需支付经贸学院租金298910.5元及电梯维保费43480元。(争议金额共计342390.5元)；2、经贸学院承担诉讼费用。 针对新城酒店的上诉，经贸学院答辩称：新城酒店要求撤销判令支付租金298910.5元，没有事实依据，因为新城酒店在装修期间一直都是在经营状态，并没有产生损失，按照谁使用谁付租金的商业惯例，其应该付租金给经贸学院。关于电梯维保费也是一样的，按照谁使用谁来支付费用，在另外案子当中已经有过生效判决的，经贸学院上诉是没有事实依据，请求驳回其请求。 二审中，经贸学院向本院提交：会议纪要。拟证明：双方对维修期间达成一致。新城酒店并未向本院提交新的证据。 针对经贸学院提交的证据，新城酒店答辩称：该证据只是告知新城酒店到场，并不能证明工期选定时已通知新城酒店。本院认为，仅凭上述证据无法证明双方已经就维修期间达成一致意见。 本院经审理查明：2017年9月25日，杭州经济经济技术开发区人民法院作出（2017）浙0191民初1346号民事判决，其中载明：经贸学院主张新城酒店应向其支付电费、水费、燃气费、电梯维保费的诉请，新城酒店予以认可。该判决已经生效。本院查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：本案的争议焦点有二，一是新城酒店是否需向经贸学院支付租金及违约金；二是新城酒店是否需向经贸学院支付维保费用。 关于争议焦点一，本院认为，经贸学院在接到新城酒店的维修通知后进行了维修，但双方对于维修时间并未达成一致，且经贸学院的维修行为对新城酒店的经营产生了一定影响，故原审法院根据新城酒店正常经营、维修期限等因素判令新城酒店支付50%的租金并无不当。关于违约金，因双方对于维修期间的损失未协调一致导致新城酒店逾期支付租金，故原审法院未予支持经贸学院要求支付违约金的请求尚属合理。 关于争议焦点二，在已经生效的（2017）浙0191民初1346号民事判决中，新城酒店就经贸学院主张的电梯维保费予以认可，故应认为新城酒店就电梯维保费由其承担没有异议，原审法院予以支持并无不妥。 综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12484元，由浙江经贸职业技术学院负担6048元，由杭州新城酒店管理有限公司负担6436元。（浙江经贸职业技术学院于本判决生效之日起十五日内办理退费手续。） 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一九年十月十八日 法官助理丁晔 书记员刘婧函