福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽07民终1305号 上诉人（原审被告、反诉原告）：林希忠，男，1977年4月30日出生，公司职员，住福建省武夷山市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈世长，男，1974年10月20日出生，汉族，经商，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：叶宗林，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范祖丽，北京市盈科（福州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司福州埔顶支行，住所地福建省福州市仓山区前街道六一南路**汇达花园**、2号楼连接体04号店面、汇达广场一楼S05店面。 负责人：林成。 上诉人林希忠因与被上诉人陈世长、中国银行股份有限公司福州埔顶支行（以下简称“埔顶支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2019）闽0782民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林希忠上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：陈世长和林希忠签订的《房产交易合同》第六条约定：“自违约行为发生之日超过10日，守约方即向违约方发出挂号信促其履约，发信即日起超过15日仍未履约的，守约方有权解除合同，并追究违约方的违约责任。”陈世长迟延支付月供，林希忠即可解除合同。2018年10月1日起，陈世长未再支付月供已构成根本违约，2018年10月8日福建泛联房产经纪公司代林希忠向陈世长发出告知函催告其支付月供，否则将追究违约责任。2019年4月2日林希忠提起一审反诉也将该告知函作为证据提交一审法院。陈世长两次收到告知函均超过了15日仍未支付月供，合同已达到解除条件。此外，林希忠已于2019年3月份收回诉争房产，现房产由林希忠占有使用。 陈世长辩称，1.2018年5月15日林希忠已取得诉争房产的不动产权证，一直没有按合同约定给陈世长办理过户，致使合同目的不能实现，违约在先，不享有合同解除权。2.自2016年8月18日双方签订《房产交易合同》起，陈世长从2016年9月1日起一直承担贷款的每月还款。2018年7月至9月，陈世长将贷款如其转入林希忠偿还贷款的银行卡，但林希忠违反约定将按揭款取走造成房贷逾期，陈世长对此没有过错。2019年4月陈世长取得埔顶支行同意，开始用现金继续向林希忠还贷账户存款并补足此前逾期的所有贷款及利息，陈世长已履行合同义务，并没有违约。林希忠请求解除合同，要求陈世长支付租金没有依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 埔顶支行辩称，本案陈世长于2019年4月至10月期间通过银行柜台以现金还款方式替林希忠偿还了相应贷款，并清偿了涉案房产截止到还款当日全部的贷款本金、利息、罚息及律师代理费7300元和案件受理费3750.5元。埔顶支行愿意协助陈世长办理抵押手续。 陈世长向一审法院提出诉讼请求：1.判令林希忠继续履行与陈世长签订的《房屋交易合同》，并配合办理房屋解押手续，协助将房屋过户至陈世长名下以及办理房屋的物业交接手续；2.在陈世长代林希忠偿还抵押贷款后，埔顶支行协助其办理银行的抵押注销登记手续。 林希忠向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《房产交易合同》；2.判令陈世长向林希忠支付解除合同违约金80000元；3.判令陈世长向林希忠支付租金64000元（暂计至2019年4月，期后判决时顺延计算）。 一审法院认定事实：2014年10月2日，林希忠与福建欢乐天地置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：林希忠向福建欢乐天地置业有限公司购买坐落于连江县房屋，房屋总价631298元，付款方式为签署合同当日支付首付款191298元，剩余房款440000元通过银行贷款方式支付，房屋交付时间为2015年9月30日。2015年1月26日，林希忠及福建欢乐天地置业有限责任公司与埔顶支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定林希忠向埔顶支行贷款440000元用于购买案涉房产，贷款期限为240个月，自2015年2月4日至2036年2月4日。林希忠以案涉房屋提供抵押担保。2018年5月15日，双方办理上述抵押物担保物权登记。2016年8月18日，林希忠与陈世长签订《房产交易合同》，主要约定：林希忠将坐落于连江县房屋出卖给陈世长，林希忠实收房款为530000元，办理产权证所产生的税费由陈世长负担；签订合同时，陈世长支付定金60000元，定金抵扣购房款，从2016年9月1日起林希忠对该房屋的月供由陈世长承担，并须于每月1日之前将月供存入林希忠原还款账户；在签署合同时，该房产尚不能办理《房屋所有权证》且距离办证时间较长，陈世长知悉该情况并同意签订合同。在开发商通知可以办理林希忠名下《房屋所有权证》当日起五个工作日内，林希忠前往相关部门办理林希忠名下的《房屋所有权证》收件受理手续并依据受理单约定可以领证第一时间之日起叁个工作日内领取《房屋所有权证》原件，在领取到林希忠名下《房屋所有权证》后按照商业按揭贷款类交易程序办理相关交易手续；双方约定，上述房产的成交价为林希忠实收房款530000元整，办理林希忠名下的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》产生的所有费用及因本次交易产生的双方名下交易税、公证费、中介佣金、服务代办费、评估费、土地证费等所有费用均由陈世长承担。林希忠出售之房产抵押设定在银行。林希忠或林希忠的受托人于领取到林希忠名下的《房屋所有权证》后7个工作日内开始申请办理注销该房产抵押权的手续。双方还约定，若因林希忠违约导致合同无法履行，则须赔偿违约金80000元给陈世长，且将已收到的房款及陈世长垫付的月供退还给陈世长，陈世长将房屋退还给林希忠。若陈世长违约导致合同无法履行，则须赔偿违约金80000元给林希忠。本协议签订后，林希忠及配偶即放弃对该套房产的一切权利，不得对陈世长处置该套房产的任何举动进行干涉，同时，陈世长即取得对上述房屋的占有、使用、收益、处置权等。此外合同还对其他事项作了约定。合同签订后，陈世长向林希忠支付了60000元定金，林希忠亦将涉案房屋交付陈世长使用。此后，该房屋抵押贷款的偿还一直由陈世长承担，但2017年10月和11月未按时还款，而是在11月13日和16日将两月的还款补上。此后至2018年9月，陈世长均按约将月供2900元存入林希忠在案涉房屋的按揭贷款账户。因林希忠分别于2018年7月至9月将陈世长存入林希忠在案涉房屋的按揭贷款账户部分存款支取，致使埔顶支行发函林希忠，截止至2018年9月20日，已经造成3期房贷逾期，已逾期贷款本息8667.32元。2019年4月14日，陈世长向埔顶支行提出申请，请求另行提供缴款方式，由陈世长继续缴纳案涉房屋的月供。4月24日，埔顶支行同意陈世长的申请，陈世长用现金方式将月供缴纳至林希忠按揭还款账户，并交至2019年5月。 另查明，2017年5月，福建欢乐天地置业有限责任公司员工微信通知林希忠可以办理房屋所有权证及办证所需要准备的材料，但林希忠未能及时办理交件手续。2018年1月，林希忠已办理了房屋产权证登记材料的递交手续，2018年5月15日，林希忠取得了案涉房屋的不动产权证【闽（2018）连江县不动产权第××号】。 还查明，2018年1月5日，陈世长向一审法院提起诉讼，请求判令林希忠继续履行合同，协助将案涉房屋过户至陈世长名下。一审法院经审理认为，在林希忠未取得案涉房屋的所有权证和银行的抵押权未消除之前，房屋不具备过户条件，合同履行条件不成就，作出（2018）闽0782民初118号民事判决，驳回陈世长的诉讼请求。陈世长不服该判决，上诉于福建省南平市中级人民法院，福建省南平市中级人民法院经审理认为，因将案涉商品房产权转移登记于陈世长需以该商品房登记于林希忠名下为前提，就该项诉讼请求，陈世长可待产权转移登记条件成就后另行主张。遂作出终审判决：驳回上诉，维持原判。 又查明，因案涉房产贷款自2018年7月起截止2018年11月15日，已逾期5期未能按照合同约定还款，埔顶支行以林希忠为被告，于2019年1月3日向福建省福州市仓山区人民法院提起诉讼，福建省福州市仓山区人民法院经审理，于2019年3月29日作出（2019）闽0104民初99号民事判决：一、林希忠应于判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司福州埔顶支行贷款本金394545.23元及利息（包含罚息：1.截止2019年1月2日止的利息11580.16元；2.自2019年1月3日起按《个人一手住房贷款合同》约定计付至款项付清之日止）；二、林希忠应于决生效之日起十日内赔偿中国银行股份有限公司福州埔顶支行因本案诉讼支出的律师代理费7300元；三、中国银行股份有限公司福州埔顶支行有权对抵押物拍卖、变卖所得价款在判决第一、二项确定的债权范围内优先受偿。案件受理费减半收取计3750.5元。该判决已于2019年4月26日生效。 一审法院认为，陈世长与林希忠在平等、自愿基础上签订的《房产交易合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应当全面履行各自的合同义务。陈世长按约支付了60000元定金，并承担了案涉房产自2016年9月1日至2019年4月止的月供。林希忠亦按约在签订上述合同后将案涉房产交付给陈世长。根据合同约定，林希忠应在领取到林希忠名下的《房屋所有权证》后按照商业按揭贷款类交易程序办理相关交易手续，并在7个工作日内开始申请办理注销该房产抵押权的手续。经庭审查明，案涉房产已于2018年5月15日登记至林希忠名下。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”林希忠与陈世长就案涉房产签订房屋买卖协议，就应当诚信履行合同义务，依照其与陈世长签订的《房产交易合同》，协助将案涉房产权属变更登记至陈世长名下，故对陈世长要求林希忠协助办理案涉房产过户手续并配合办理物业交接手续的诉请，予以支持。林希忠辩称，陈世长已在（2018）闽0782民初118号案件提起诉讼，现又以相同的诉讼请求再次起诉，构成一事不再理。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。在（2018）闽0782民初118号案件中，因案涉房产尚未登记于林希忠名下，陈世长诉请林希忠协助办理案涉房产的条件尚未成就，故判决驳回其诉讼请求。但本案是陈世长基于案涉房产已登记于林希忠名下这一新的事实和法律关系提起的诉讼，与陈世长前一次诉讼不是同一事实、同一理由，一审法院依法受理并不违反“一事不再理”的司法原则。因此，林希忠的这一辩称理由不能成立。 关于陈世长请求在其代林希忠偿还抵押贷款后，埔顶支行协助其办理银行抵押注销登记手续的诉请。一审法院认为，林希忠就案涉房产向埔顶支行申请抵押贷款，并办理抵押登记，林希忠是抵押人，埔顶支行系抵押权人，埔顶支行依法对抵押物即案涉房产享有优先受偿权。现埔顶支行表示在陈世长代林希忠清偿了福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初99号民事判决确定的债务即截止还款当日的贷款本金、利息、罚息及律师代理费7300元、案件受理费3750.5元，埔顶支行愿意协助办理案涉房产的抵押注销手续。陈世长表示愿意代林希忠清偿贷款，但对于律师代理费及案件受理费是否也应由陈世长代为清偿，由法庭裁决。根据《房产交易合同》的约定，林希忠在银行的月供由陈世长负责偿还，即便林希忠有支取月供款的行为，陈世长也应积极采取应对措施，而不是采取消极断供的行为，导致埔顶支行诉讼，引发该案律师代理费7300元及案件受理费3750.5元的债务产生，故该两笔债务应由陈世长代为清偿（其中案件受理费3750.5元应向法院缴纳）。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。陈世长作为案涉抵押房产的受让人，在其代为清偿林希忠对埔顶支行所负的上述债务后，案涉抵押房产的抵押权消灭，埔顶支行应注销案涉房产的抵押登记。陈世长亦无需再要求林希忠配合办理案涉房产的解押手续。 对于林希忠反诉部分的请求，虽然陈世长在支付房屋月供的过程中有迟延，并导致埔顶支行起诉林希忠，但陈世长在埔顶支行诉讼后，及时将案涉房产的按揭历史欠款予以清偿，并申请用现金方式将月供缴纳至林希忠按揭还款账户，已征得埔顶支行的同意。现埔顶支行亦同意陈世长代林希忠清偿所负的债务后，将案涉房屋的抵押登记予以注销。故本案《房产交易合同》仍有继续履行的基础，现陈世长要求履行合同，该合同应当继续履行。陈世长虽然在履行过程中存在违约行为，但并未构成根本性违约，致使双方不能实现合同订立目的。且在双方签订的《房产交易合同》亦未约定，一旦陈世长迟延支付月供，林希忠即可解除合同。本案陈世长已按约支付定金60000元，并已实际支付从2016年9月1日起至今的月供，履行了合同的主要义务，不具备解除上述合同的条件。综上，林希忠诉请要求解除《房产交易合同》，没有合同依据，亦不符合合同法规定的法定解除条件，对该项诉请有，不予支持。其诉请要求陈世长支付解除违约金80000元及支付租金64000元，因没有解除合同的前提，故对该诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、林希忠应于判决生效之日起十日内协助陈世长将坐落于福州市房屋［现不动产权证号：闽（2018）连江县不动产权第××号］的权属变更登记至陈世长名下，并协助陈世长办理该房产的物业交接手续；二、陈世长代林希忠向中国银行股份有限公司福州埔顶支行清偿福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初99号民事判决确定的债务即截止还款当日的贷款本金、利息、罚息及律师代理费7300元后，中国银行股份有限公司福州埔顶支行应于贷款清偿完毕之日起十日内协助陈世长办理坐落于福州市房屋的抵押权注销登记手续；三、驳回陈世长的其他本诉请求；四、驳回林希忠的反诉诉讼请求。 本院二审期间，林希忠对一审认定“截止2018年9月20日，已经造成3期房贷逾期”的事实提出异议，认为当时并没有房贷逾期。本院审查认为，该事实有在案的福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初99号民事判决书为据，林希忠对该异议未提供证据证明，不予采纳。陈世长二审提交2019年5月至2019年9月加盖埔顶支行消费信贷业务公章的《个人贷款处理申请书》，拟证明陈世长一直在按月支付诉争房屋的月供贷款。林希忠质证表示有异议。本院认为，陈世长提交的证据真实、合法，与本案有关联性，且该事实得到埔顶支行的认可，对该证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，2019年5月至2019年9月，诉争房屋在埔顶支行的个人一手住房贷款由陈世长偿还。 本院认为，陈世长自2016年9月1日起每月转款2900元至林希忠尾号4322的中国银行还贷账户以偿还贷款。2018年7月1日、2018年8月2日、2018年9月1日陈世长尾号为4063账户均通过跨行转出2900元至该还款账户，但均被网上快捷支付或ATM取款等形式支取，导致房贷逾期，林希忠对此不能作出合理解释。陈世长在得到埔顶支行同意后，用现金方式继续向林希忠贷款账户还款并补足2018年7月至2019年4月的贷款及利息296843元。二审亦已查明，2019年5月至9月，陈世长亦依约缴纳房贷。陈世长虽在短期内存在迟延支付月供行为但主观上并无过错，亦未对《房产交易合同》、《个人一手住房贷款合同》的继续履行产生影响，不构成违约。林希忠以迟延支付月供为由主张解除合同不能成立，本院不予支持。 综上，林希忠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3180元，由上诉人林希忠负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张廷贵 审判员 江琳清 二〇一九年十月××日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -12-