湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂02民初165号原告：黄石市众邦城市住房投资有限公司，住所地黄石市黄石港区磁湖路55号仁智山水S03栋。法定代表人：姜健，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗云飞、王浩，均系湖北人本律师事务所律师。被告：黄石市三江房地产开发有限公司，住所地黄石市黄石港区大桥南路甲1号。法定代表人：欧阳少华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李春愈、严翔，均系湖北众焱律师事务所律师。原告黄石市众邦城市住房投资有限公司（以下简称众邦投资公司）因与被告黄石市三江房地产开发有限公司（以下简称三江房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，黄石市黄石港区人民法院提起诉讼。黄石市黄石港区人民法院因众邦投资公司在该院审理期间变更诉讼请求，超出该院受理一审民事案件范围，依法将本案移送本院审理。本院于2018年10月23日立案后，依法组成合议庭于2019年7月19日公开开庭进行了审理，原告众邦投资公司委托诉讼代理人王浩、被告三江房产公司的委托诉讼代理人李春愈、严翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众邦投资公司起诉请求：1、判令三江房产公司以其公司已付200套公租房3,982.95万元购房款为基数，按照日万分之二的标准，向其公司支付2017年7月1日起至2018年10月1日期间的迟延交房违约金3,640,416.30元（房屋位置、房号、面积详见附表一，计算方法见公租房违约金过渡费计算表）。之后至三江房产公司实际交房之日止的违约金继续计付；二、判令三江房产公司以其公司已付棚改户87,053,411元购房款为基数，按每日万分之二的标准，分别向238户棚改户支付2017年7月1日起至2018年10月1日止期间的迟延交房违约金合计7,956,682元（棚改户的姓名、拆迁面积、已付房价款，代筹商品房的位置、房号、面积以及截至2018年10月1日止的迟延交房违约金等详见附表二，暂按238户计算）。之后至三江房产公司实际交房之日止的违约金继续计付；三、判令三江房产公司以200套公租房面积约17,900平方米为基数，以过渡费为标准，向其公司支付截至2018年10月1日的过渡费6,433,175元[其中2017年7月1日前按每月每平方米10元的标准支付过渡费1,063,175元。2017年7月1日起至2018年10月1日止期间按每月每平方米20元的标准向其公司支付过渡费5,370,000元，合计6,433,175元（具体计算方法详见公租房违约金过渡费计算表）]。之后至三江房产公司实际交房之日止的过渡费继续计付；四、判令三江房产公司以238户棚改户拆迁面积为基数，按过渡费为标准，向其公司支付截至2018年10月1日止的过渡费6,285,255.1元[其中2017年7月1日前按每月每平方米10元的标准分别向238户棚改户支付过渡费706,593.1元；2017年7月1日起至2018年7月1日止期间按每月每平方米20元为标准向原告支付过渡费5,578,662元，合计6,285,255.1元（每户棚改户过渡费计算金额详见附表二，暂按238户计算）]。之后至三江房产公司实际交房之日继续计付;五、判令三江房产公司以其公司提前支付的472套商品房购房款为基数，按照年利率4.995%为标准，向其公司支付2017年6月24日起至2018年10月1日期间的利息5,772,474.41元（具体计息基数、计息期间及计算方法详见附表三），此后以38,280,418元为基数，继续计算至签订472套商品房买卖合同时止；六、案件受理费由三江房产公司承担。事实和理由：2015年12月31日，三江房产公司、黄石港片区棚改项目指挥部及原告签订一份《三江共和城项目商品房代筹协议》，约定黄石港片区棚改项目指挥部、众邦投资公司向三江房产公司代筹472户商品房用于棚户区改造安置住房，代筹商品房建筑面积49,088平方米，房源为三江共和城14号楼3个单元264套、16号楼2个单元208套，均价3,300元/平方米，总金额161,990,400元，实际金额以黄石港片区棚改项目指挥部与棚改户签订的《征收补偿安置协议》中的代购约定及三江房产公司与棚改户签订的《商品房买卖合同》为准，据实结算。该协议第六条约定：1年内众邦投资公司向三江房产公司支付总房款的40%作为代筹商品房预付款，即64,796,160元；三江房产公司与棚改户签订《商品房买卖合同》时确定待付购房款，以上预付款逐一抵扣代付购房款，预付款抵扣完后凭购房相关材料由众邦投资公司申请国开行支付应付款余款；棚改户应得货币补偿款少于《商品房买卖合同》总房款的，差额部分由棚改户向三江房产公司支付。该协议第八条、第九条还约定，三江房产公司应在2017年6月30日前向棚改户交付符合约定条件的商品房，如逾期交房，三江房产公司自最后交付期限次日起至实际交付之日止，按日万分之二为标准，向棚改户支付已付款违约金。2016年1月22日，黄石港片区棚改项目指挥部、三江房产公司与原告签订《补充协议》，约定“棚改拆迁期间棚改户过渡费标准为10元/平方米/月，拆迁户的过渡费，前五个月由原告支付，第六个月起由三江房产公司支付，直至交房之日止，若三江房产公司迟延交房，迟延期间过渡费由三江房产公司双倍支付”。在合同履行及本案诉讼过程期间，原告代筹的472户商品房明确为200套公租房以及272套拆迁还房，原告持续垫付购房款。截止目前，238户棚改户分别与三江房产公司签订的《商品房买卖合同》239份（其中一拆迁户点房2套），剩余33户棚改户未签约；另外200套公租房代筹房源买卖合同尚未签订。原告保留就剩余33户追究三江房产公司违约责任的权利。截止2016年9月30日，原告向三江房产公司累计支付三笔款项；第一笔于2016年1月27日、2016年2月2日分4次付款计64,796,160元，第二笔于2016年6月23日、2016年6月28日分3次付款计17,785,500元，第三笔于2016年9月30日分3次付款计42,752,160元。原告按《三江共和城项目商品房代筹协议》的约定，在协议签订1年内支付了总房款的40%（即64,796,160元），之后第二笔、第三笔款项属于提前支付的款项。因原告付款来源于国开行借款，提前付款产生额外的利息损失，2016年10月10日三江房产公司承诺对众邦投资公司代筹房源首付款之外的资金按银行融资成本计息，时间以付款之日截止棚改户签订购房合同止，并同意从代付资金中扣除。因三江房产公司应交付的商品房被查封，以及案涉商品房至今仍未竣工验收备案，三江房产公司无法按法定和约定交付的条件在2017年6月30日前完成交房。原告认为：三江房产公司的违约行为，造成棚改户无法入住、公租房无法使用以及持续增加借款利息，数百棚改拆迁户持续上访，严重妨碍棚户区改造工作。为保护原告及棚改户的合法权益，故诉至法院，请求人民法院依法判如所请。原告众邦投资公司为证明其主张成立，向本院提交了如下证据证实：第一组证据，《三江共和城项目商品房代筹协议》、《三江共和城项目商品房代筹协议补充协议》、《黄石市棚户区改造安置住房代筹房源管理暂行办法》。拟证明：1、2015年12月31日，三江房产公司、黄石港片区棚改项目指挥部、众邦投资公司签订《三江共和城项目商品房代筹协议》以及协议约定的内容。2、2016年1月22日，三江房产公司、黄石港片区棚改项目指挥部、众邦投资公司签订《补充协议》，约定三江房产公司迟延交房，期间过渡费由该公司按20元/平方米支付。3、依据《黄石市棚改区改造安置住房代筹房源管理暂行办法》的规定，众邦投资公司受市政府委托，负责以优惠价格征集存量商品住房，供在棚改征收中选择货币补偿的被征收人购买。三江房产公司逾期交房，除应按日万分之二为标准支付违约金外，还应支付过渡费等等。第二组证据，黄石市公租房管理中心与众邦投资公司签订的公租房代筹协议书、众邦投资公司筹集到200套房源的联系函（附户型鉴赏、14、16号楼交房标准、附件2：代筹代购房源“一房一价”表）、黄石市公租房管理中心公房[2016]6号《关于三江房产公司棚改安置房源问题的复函》（含附件：房产公房安置房源楼盘表）、《黄石市投融资和债务管理委员会资产划转专题会议纪要》、黄政办函[2015]14号《关于印发市级投融资公司资产资源整合划转方案的通知》（含附件：各投融资公司划转资产具体情况）、《众邦投资公司接受市房产局资产资源整体划转工作清单》、黄石市公租房管理中心《关于交付“三江共和城”棚改安置房源的函》（黄公房文[2017]60号）、众邦投资公司《关于交付“三江共和城”棚改安置房源的复函》（众邦投函[2017]72号）、黄石市公租房管理中心《关于请予尽快组织“三江共和城”棚改公房安置房源装修施工的函》（黄公房文[2017]66号）以及附件200套公租房房源表和简装标准清单、黄石市公租房管理中心《关于调整三江共和城棚改公房安置房源的函》（黄公房文[2018]6号）以及附件200套棚改公房安置房源表、《关于三江共和城项目棚改安置房源调换协议》（含调换房源表两张）、200套公租房房号、户型、建筑面积、总价、违约金及过渡费计算信息表格（即附表一）、公租房违约金及过渡费计算表。拟证明：1、黄石市公租房管理中心与众邦投资公司签订的协议书，约定众邦投资公司逾期交房的，应按每日万分之二支付逾期交房违约金及过渡费；市公租房管理中心可视为公房棚改户。因三江房产公司违约，众邦投资公司要向市公租房管理中心承担违约责任。2、众邦投资公司承受公租房的权利义务，200套公租房资产划转给众邦投资公司。3、三江房产公司对众邦投资公司承担逾期交房违约金、过渡费的计算方法及金额。第三组证据，棚改户分别与黄石港区住房保障与房屋征收管理局签订的《国有土地上房屋协商搬迁协议》272份、棚改户分别与三江房产公司签订的《商品房买卖合同》238份、棚改户姓名、身份证号、拆迁总款、点房房号、拆迁款抵扣房款、商品房买卖合同编号、违约金及过渡费计算信息表格（即附表二）。拟证明：依据三江房产公司、黄石港片区棚改项目指挥部、众邦投资公司签订的《代筹协议》第9条、《补充协议》第1条的约定，三江房产公司逾期交房，应当向272户棚改户承担每日万分之二的违约金及过渡费。第四组证据，三江房产公司出具的《三江共和城资金收款情况》、三江共和城付款明细表、2016年1月27日众邦投资公司分别支付三江房产公司9,884,160元、23,488,080元、24,039,180元的汇款凭证三张及贷款资金审批表三张、2016年2月2日众邦投资公司支付三江房产公司7,384,740元的汇款凭证一张及贷款资金审批表一张（以上为第一笔付款证据）、中共黄石港区政法委《关于三江共和城不稳定情况加剧请求支持的报告》、黄石港区棚户区改造指挥部《关于支持三江共和城代筹代购资金支付的函》、《三江共和城棚改项目公租房代筹协议补充协议》、《关于代筹房源公房装修的联系函》、2016年6月23日众邦投资公司支付三江房产公司5,958,142.50元汇款凭证一张及贷款资金审批表一张，2016年6月28日众邦投资公司分别支付三江房产公司6,135,997元、5,691,360元的汇款凭证及资金审批表二张。（以上4.3、4.4为第二笔付款证据）、三江房产公司《关于申请支付代筹房源购房款的请示》、中共黄石港区政法委《关于三江房产公司延迟交房问题的紧急报告》、众邦投资公司《关于三江房产公司申请支付代筹房源购房款的调查及处理意见建议》、2016年9月30日众邦投资公司支付三江房产公司9,884,160元、16,434,000元、16,434,000元的汇款凭证一张及贷款资金审批表一张。拟证明：众邦投资公司因三江房产公司资金困难提前支付60,537,660元，三江房产公司应承担众邦投资公司利息损失。第五组证据,三江房产公司出具的《承诺函》、编号4211201401100000064《人民币资金借款合同》、编号4211201401100000072《人民币资金借款合同》、关于三江共和城代筹房源拆迁户合同签订情况、三江共和城代筹房源拆迁款抵扣房款一览表、三江房产公司提前垫付资金利息计算表（附表三）。拟证明：1、2016年10月10日三江房产公司承诺对众邦投资公司代筹房源首付款之外的资金按银行融资成本计息，时间以付款之日截止棚改户签订购房合同止，并同意从代付资金中扣除。2、众邦投资公司从国开行借款的年利率为4.995%。三江房产公司应承担众邦投资公司利息损失4,957,351.74元。第六组证据，大冶铜绿山建筑公司诉三江房产公司民事起诉状、2015年11月12日三江房产公司与大冶铜绿山建筑公司签订的《协议书》、湖北省高级人民法院（2017）鄂民初17-1号民事裁定书、湖北省高级人民法院（2017）鄂执保10号协助执行通知书、执行异议申请书、执行异议申诉书（二期）、关于三江共和城项目14#、16#楼代筹房源的证明、《关于三江共和城项目14#、16#楼代筹房源违约交房的联系函》、联系函附件《三江共和城棚改代筹房源大订汇总表》、《公租房汇总表》、众邦投[2017]126号《关于报请审定《黄石众邦投资公司与黄石三江房产公司案件情况的紧急说明》（代拟稿）的请示》、湖北省高级人民法院（2017）鄂执异9号民事裁定书和调解协议书、《关于协调三江共和城项目南区配套建设矛盾问题备忘录》、拆迁户信访反映信件。拟证明：1、因三江房产公司案件诉讼，众邦投资公司代筹房源的14号、16号楼于2017年3月21日被湖北省高级人民法院查封，经众邦投资公司提出执行异议、市政府协调、三江房产公司与债权人达成调解协议后，于2017年10月解封。代筹房源被查封的主要原因是三江房产公司违约。2、众邦投资公司代筹房源的14号、16号楼至今仍未竣工验收备案，三江房产公司无法按交付条件在2015年12月31日《三江共和城项目商品房代筹协议》约定交房截止时间2017年6月30日前完成交房，也是造成违约的主要原因。三江房产公司辩称：众邦投资公司向黄石市黄石港区人民法院提起诉讼后，因变更诉讼请求超出该院审理范围，导致本案被移送黄石中院审理后，又在黄石中院审理期间，先后五次变更诉讼请求，现就2019年5月27日收到的变更诉讼请求申请书提出如下答辩意见：一、涉案的《三江共和城项目商品房代筹协议》由三方签订，乙方黄石港区棚改项目指挥部应是本案当事人。本案应追加黄石港片区棚改项目指挥部为当事人参加诉讼。二、《代筹协议》第八条以及第九条虽然约定房屋交付“棚改户”使用，未按约定时间交付的，向“棚改户”支付违约金。但《代筹协议》中对200套公租房并没有约定交房期限，实际上对于公租房的交付至今没有达成任何协议。众邦投资公司主张延迟交房违约金没有合同依据。三、《代筹协议》第六条第四款约定：“甲方与棚改户签订《商品房买卖合同》，乙、丙方支付完相关款项后，甲方与棚改户所产生的法律与经济纠纷，与乙、丙方无关。”由此可见，合同约定迟延交房违约金由其公司向棚改户支付，因违约金争议产生的法律纠纷诉讼主体也应是答辩人与棚改户，与众邦投资公司无关。众邦投资公司无权代238户棚改户向其公司主张迟延交房违约金。四、《三江共和城项目商品房代筹协议补充协议》中仅约定了拆迁户过渡费标准，没有对200套公租房过渡费事项有约定。被答辩人与黄石市公租房管理中心签订的《协议书》合同约束力仅限合同双方。由于200套公租房还没有完成选房、租户入住等环节，答辩人也没有与公租房管理中心合同约定过渡费事项，不存在过渡费。五、《补充协议》约定拆迁户过渡费前五个月由众邦投资公司支付，第六个月起由三江房产公司支付。众邦投资公司并未代替三江房产公司向拆迁户支付过渡费，无权向答辩人主张棚改户拆迁过渡费，也无权代替棚改户向答辩人主张。六、《代筹协议》约定购房款适时支付，对于提前支付的购房款基数不认可；利息损失的计算应按照承诺函约定，对众邦投资公司的计算方法不予认可，应由双方财务对账后确定。七、本案原由黄石港区人民法院立案受理，诉讼标的额713.5万元。2018年6月25日，众邦投资公司变更诉讼请求，诉讼标的额变更为2.42亿元，至今未补足案件受理费。本案涉案房屋共计472套，其中棚改户安置房272套，公租房200套。房屋均价3,300元/平方米，而目前同地段房屋市场价高达7,000多元每平方米。答辩人切实贯彻市委市政府文件精神，为解决民生问题和促进社会和谐作贡献，以极低的报价落实黄石港城区棚户改造工程。而众邦投资公司作为国有企业，没有以大局为重，在未认真考虑其行为带来不良后果的情况下向法院提起诉讼，激化社会矛盾、不利于社会和谐稳定。公租房截止到目前并没有完成选房、合同签约等环节，众邦投资公司向其公司索赔莫须有的违约金、过渡费，实际上变相的降低了房屋价格，相当于每平方米只要2,600元左右，这对答辩人是不公平的。综上所述，被答辩人的诉讼主张没有事实和合同依据。恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。三江房产公司为证明其主张成立，向本院提起了如下证据：第一组证据，黄石市商品房买卖合同5份。拟证明与涉案房屋交易的同一时期三江房产公司实际对外销售价格。第二组证据，三江共和城与棚改房价格对比表。拟证明同一时期销售均价超过4,500元/平方米，2019年6月份同地段价格6,500元/平方米。本院组织双方当事人对当事人提交的证据当庭进行了质证。三江房产公司对众邦投资公司提交的第一组证据中的证据一、二的真实性均没有异议，但对证明目的有异议。认为证据一合同第九条约定甲方逾期交房的，按日向棚改户支付违约金，第六条第四款约定，甲方与棚改户签订《商品房买卖合同》，乙、丙方支付完相关款项后，甲方与棚改户所产生的法律与经济纠纷，与乙、丙方无关。该合同对公租房未约定交付期限与逾期交房的违约责任。合同第六条约定，乙丙方一次性支付总房款的40%,剩余部分由丙方申请国开行适时支付至甲方账户。没有约定具体付款时间。甲方可随时要求丙方付款。证据二棚改户过渡费由三江房产公司支付给棚改户。公租房不存在过渡费。证据三《管理暂行办法》不是证据。对第二组证据《协议书》的真实性不知情，但与本案无关。对第三组证据中，证据一272份《国有土地上房屋协商搬迁协议》真实性不知情，与本案无关。238份《商品房买卖合同》真实性无异议，但该证据与原告无关。证据二需要核实后确认。对第四组证据中付款数额需要对账确认。但对证明目的有异议，双方合同中未约定付款时间，原告不存在提前支付的行为。对第五组证据中《承诺函》无异议，两份《人民币资金借款合同》其公司不知情。对与拆迁户合同签订情况需要核实。对提前垫付资金利息的计算方式不认可。第六组证据与本案无关。众邦投资公司对三江房产公司提交的第一组证据的证据三性均提出异议，认为本案涉三江共和城房屋是2栋，在2015年以三方按照政府拆迁政策锁定拆迁房屋价格即均价3,300元/平方米，此价格是当时市场价格。价格存在差异是三江房产公司逾期交房造成。对第二组证据的证据三性亦有异议，不能达到其证明目的。对当事人无异议的证据，本院予以确认认在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：三江房产公司对众邦投资公司提交的真实性不持异议的证据，本院均予以采信。对三江房产公司对众邦房产公司提交的证据二协议书及第三组证据272份国有土地房屋协商搬迁协议所提出的真实性由法院核实的观点，因上述证据相互印证，且三江房产公司并未提交反证，故本院予以认定。对三江房产公司关于上述证据证明目的所提出的异议，本院综合认定。三江房产公司提交证据一系该公司与其他购房户签订的购房协议，可证明该公司同时期其他房产销售价格。众邦公司的异议不能成立。第二份证据三江共和城与棚改房价格对比表，系三江房产公司自制对照表，不属于证据。众邦房产公司的异议成立，本院予以确认。本院经审理查明：2015年12月31日，三江房产公司作为甲方与乙方黄石港片区棚改项目指挥部、丙方众邦投资公司三方达成《三江共和城项目商品房代筹协议》。乙、丙方向甲方代筹三江共和城项目5期预售商品房作为黄石市棚户区改造安置住房代筹房源，建筑面积共计49,088平方米，商品房源共472套，房源均价为3,300元，总金额为16,199.04万元。《代筹协议》第六条约定，1年内甲方资料齐备后，乙方协调丙方一次性支付总房款的40%，即6,479.616万元作为预付款。甲方见棚改户的《征收补偿安置协议》、《代筹代购房源资格核准通知单》后与其签订《商品房买卖合同》时，与棚改户协商确定待付购房款。以上预付款逐一抵扣棚改户签订的《商品房买卖合同》中待付的购房款，预付款抵扣完后，由丙方申请国开行适时支付应付款项的余款至甲方账户。……甲方与棚改户签订《商品房买卖合同》，乙、丙方支付完相关款项后，甲方与棚改户所产生的法律与经济纠纷，与乙、丙无关。合同第八条、第九条约定：甲方应当在2017年6月30日前，将符合各项约定条件的商品房交付棚改户使用，如甲方未按预定的最后交付期限将该商品房交付棚改户使用，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向棚改户支付已付款万分之二的违约金。2016年1月22日，甲乙丙三方就未尽事宜达成补充协议：棚改拆迁期间拆迁户过渡费标准为10元/平方米/月。拆迁户的前五个月过渡费由丙方支付，第六个月起由甲方支付，直至交房之日止，若甲方延期交房，延期期间过渡费由甲方双倍支付等。同月27日及同年2月2日，众邦投资公司先后四次累计向三江房产公司支付购房款6,479.616万元。2016年6月，甲方三江房产公司与乙方众邦投资公司达成《三江共和城棚改项目公租房代筹协议补充协议》，约定：原代筹协议中200套公租房应付总价为5,928.5万元；200套公租房房源按点房进度实施安置，按实际应付总价59,285,000元的70%支付购房款；乙方已支付应付公租房总价款的40%，本次支付剩余30%，即本次支付17,785,500元；本次支付完毕后，后续不再支付购房款项，待公租房管理中心与甲方签订《商品房买卖合同》并备案后，甲乙双方按照公租房评估补偿金额与购房款总价的比较值进行结算；乙方支付完相关房源款项后，甲方与公租房管理中心所产生的法律与经济纠纷，与乙方无关。2016年6月23日、6月28日，众邦投资公司分三笔支付了上述共计1,778.55万元。因资金困难，三江房产公司于2016年9月27日发出《关于申请支付代筹房源购房款的请示》，请求众邦投资公司酌情支付部分代筹购房款。鉴于此情况，众邦投资公司于2016年6月23日、6月28日、9月29日先后三次分别支付三江房产公司购房款5,958,142.50元、11,827,357.50元、42,752,164元。众邦投资公司前述款项均系该公司以年利率4.995%的标准从商业银行贷取。同年10月10日，三江房产公司向众邦投资公司出具承诺函，同意对众邦投资公司支付的代筹房源首付款之外的资金，由其公司承担融资成本，具体利率按照众邦投资公司银行平均融资成本计，时间以付款之日截至棚改户购房合同时止。之后至2018年6月16日止期间，三江房产公司先后与258户棚改户签订《商品房买卖合同》。由于三江房产公司资金困难等原因，导致工程施工发生停工等，三江房产公司无法按约定期限交付前述协议约定的房屋。经众邦房产公司多次发函，以及本院组织双方当事人及案外人协调，三江房产公司与所有棚改户签订商品房买卖合同，并于2018年10月1日前将272套房屋交付给棚改户。同月27日，三江房产公司将472套房屋的钥匙交付给众邦投资公司。还查明：众邦投资公司在向黄石市黄石港区人民法院提起诉讼后，在该院审理本案期间增加诉讼请求，请求判令三江房产公司交付472套房屋，致使本案诉讼标的达到2.4亿元，超出该院审理一审民事案件受理范围。黄石市黄石港区人民法院将本案移送本院审理后，众邦投资公司在本院受理本案，并通知该公司按变更后的诉讼标的交纳案件受理费时，又将交付472套房屋的诉讼请求变更为判令三江房产公司尽快办理涉案房屋的建设工程竣工验收备案证，达到法定和约定的房屋交付条件。并以变更后的诉讼请求为确认之诉，不应补交案件受理费为由，对本院通知其公司交纳案件受理费数额提出异议。本院在审理本案及另案期间，经协调，众邦投资公司、三江房产公司及案外人湖北腾龙光大建筑工程有限责任公司达成协议。三江房产公司和湖北腾龙光大建筑工程有限责任公司依据该协议，将涉案房屋交付给众邦投资公司及棚改户后，众邦投资公司再次变更诉讼请求，变更后的诉讼请求不再主张三江房产公司尽快办理涉案房屋的建设工程竣工验收备案证，达到法定和约定的房屋交付条件。本院认为：黄石港片区棚改项目指挥部虽然是《三江共和城项目商品房代筹协议》的合同相对人，但众邦投资公司起诉标的并不涉及黄石港片区棚改项目指挥部的权利义务，黄石港片区棚改项目指挥部并非本案必要的共同诉讼当事人。三江房产公司关于应追加黄石港片区棚改项目指挥部为本案当事人的主张不能成立，本院不予支持。合同相对人应当按照合同约定享受权利和履行义务。根据三江房产公司和黄石港片区棚改项目指挥部、众邦投资公司签订的涉案《三江共和城项目商品房代筹协议》的约定，黄石港片区棚改项目指挥部、众邦投资公司根据黄石市人民政府的相关意见，先行代筹部分购房资金交付给三江房产公司，从三江房产公司购买部分商品房用作棚户区安置住房。代筹协议虽未涉及公租房，但代筹协议约定代筹商品房共计472套，协议第十二条也约定未尽事项另行协商并签订补充协议。而三江房产公司和众邦投资公司之后签订的补充协议，对472套代筹房中的200套公租房相关事项进行了约定。且双方当事人对472套商品房包括272套棚改户和200套公租房的事实均无异议，显然200套公租房属于代筹协议中约定代购的472套商品房的部分，故而涉及公租房的处理亦应以《三江共和城项目商品房代筹协议》作为依据，即公租房权利人可依据代筹协议的约定享有与棚改户相同权利。三江房产公司关于公租房没有约定的抗辩不能成立，本院不予采纳。根据《三江共和城项目商品房代筹协议》的约定，三江房产公司应于2017年6月30日前向棚改户交付房屋。但三江房产公司并未按照代筹协议的约定，按时向棚改户交付房屋，直至2018年10月1日前，经本院多方协调，才向棚改户交付代筹协议约定的房屋，并于同年10月27日将所有涉案所有房产的钥匙交付给众邦投资公司。三江房产公司迟延交房虽有客观因素，但仍然构成违约，依法应当依据代筹协议等约定承担违约责任。根据代筹协议第六条第4项的约定，三江房产公司与棚改户签订《商品房买卖合同》，黄石港片区棚改项目指挥部与众邦投资公司支付完相关款项后，三江房产公司与棚改户所产生的法律与经济纠纷与黄石港片区棚改项目指挥部与众邦投资公司无关。同时，代筹协议第九条也约定三江房产公司未按合同约定的期限将商品房交付棚改户使用，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向棚改户支付违约金。从上述约定看，众邦投资公司并非迟延交房违约金的权利人。该公司在诉讼中，亦未提交其起诉的权利依据等证据。故众邦投资公司基于三江房产公司迟延交付棚改房和公租房的事实，应给付其公司迟延交房违约金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。对于过渡费。涉及棚改户的部分，合同约定逾期交房，由三江房产公司向棚改户支付。而实际上，众邦投资公司既未代三江房产公司向棚改户支付该公司所主张的过渡费，亦未得到棚改户的授权。涉及公租房部分的过渡费，既缺乏合同约定，众邦投资公司亦未举证证明其向黄石市公租房管理中心支付所主张的过渡费或取得该中心的授权。故众邦投资公司关于三江房产公司因延期交付棚改房和公租房应给付其公司过渡费的诉讼请求亦不能成立，本院概不予支持。但在合同履行期间，三江房产公司因资金困难，请求众邦投资公司提前支付代筹协议及补充协议约定之外的购房款。众邦投资公司基于三江房产公司资金困难，相关项目引发社会不稳定等因素，提前向三江房产公司支付了部分购房款后，三江房产公司承诺承担众邦投资公司的融资成本。故众邦投资公司提前支付的购房款融资成本应当由三江房产公司承担。融资成本以众邦投资公司2016年6月和9月第二次付款数为基数，自付款之日起计算至2018年10月1日前三江房产公司与棚改户签订购房合同之日止，利率按照众邦投资公司主张的年利率4.995%为标准。三江房产公司虽然收到众邦投资公司交付的第二批购房款后，与部分棚改户签订了《商品房买卖合同》，但所有商品房迟至2018年10月1日前才交付完毕，众邦投资公司主张三江房产公司给付资金占用成本5,700,021.57元依据充分，应予支持。此外，众邦投资公司在黄石市黄石港区人民法院将本案移送本院审理，本院通知其预交案件受理费后，将交付房屋的诉讼请求变更为判令三江房产公司尽快办理涉案房屋的建设工程竣工验收备案证，达到法定和约定的房屋交付条件。众邦投资公司变更后的诉讼请求实际是要求三江房产公司按照法定和约定条件交付房屋，且其在变更诉讼请求后，如其诉讼请求为确认之诉，则其诉讼标的在当时仍属黄石市黄石港区人民法院受理一审民事案件受案范围，其在此情况下并未要求本院将本案重新指令黄石市黄石港区人民法院审理。所以该公司变更表述方式显然系为规避预交案件受理费的义务。故该项诉讼请求仍应按给付之诉确定应交案件受理费851,752元。由于众邦投资公司在涉案房屋经本院主持调解，达成调解协议并收取涉案房屋，再次变更后的诉讼请求不再包含该项诉讼请求，实际是撤回该项诉讼请求。故该项诉讼请求案件受理费851,752元减半收取为425,876元由众邦投资公司负担。其余案件受理费191,800元按比例分担。综上，众邦投资公司的部分诉讼请求成立，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：黄石市三江房地产开发有限公司自本判决生效之日起，六十日内给付黄石市众邦城市住房投资有限公司融资成本5,700,021.57元；驳回黄石市众邦城市住房投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费617,676元，由黄石市三江房地产开发有限公司负担47,950元，黄石市众邦城市住房投资有限公司负担569,726元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  汪飞林审判员  胡志刚审判员  聂 潇二〇一九年十月十一日法官助理余思橙书记员黄洁