安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1204民初3510号原告：姚志云，女，1971年9月2日出生，汉族，大学文化，住阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：徐爱民，安徽勇胜律师事务所律师。被告：张笑，女，1987年1月11日出生，汉族，大专文化，教师，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：李森，安徽志豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王双锋，安徽志豪律师事务所律师。原告姚志云与被告张笑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，本案依法适用简易程序，于2019年8月5日公开开庭进行了审理，原告姚志云的委托诉讼代理人徐爱民、被告张笑及其委托诉讼代理人李森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚志云向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同至2019年11月14日，从2019年11月14日解除原被告双方的租赁合同。2、判令被告支付拖欠的房屋租金41764元及该款滞纳金15243元;判令被告赔偿原告既得利益损失119866元，合计176873元。3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月5日，被告开办“尚音国际艺术教育中心”租赁原告坐落在环球外滩国际城胜利北路商业街西M121二层房屋用于琴行教学。合同约定租期五年，从2016年11月5日开始至2021年11月14日止。原告按照合同规定履行了义务，而被告不按合同约定的期限，即“每年10月10日前付清”一年的租金，甚至不经原告同意，也不知道什么时候搬离租赁的原告的房屋，无理拒接履行房屋租赁合同及拒付租金。被告的行为构成违约，且给原告造成了严重的经济损失，应予追究。特向你院起诉，请依法判处，支持原告的诉讼请求。张笑辩称，一、被告因经营亏损，多次与原告通过微信、电话等方式通知解除租赁合同，在法律上涉案的租赁合同已经解除，继续履行合同已不可能；二、从客观上说，被告已经在2019年1月28日搬离出该房屋，也履行了告知返还房屋的义务，在搬离前配合原告张贴了转租的告示，在搬离后也张贴了出租的告示，原告诉称不知什么时候被告搬离的房屋明显虚假，依法不应采信；三、被告的房租，已经支付至2019年的2月14日，不欠原告任何租金，租赁合同中也没有约定提前解除合同应当承担任何违约责任，原告的继续履行合同支付租金、滞纳金、即得利益损失均不应当得到支持。经审理查明：2016年11月5日，姚志云作为甲方出租方张笑作为乙方承租方签订一份《门面房租赁合同》，双方约定甲方将其所有的位于环球外滩国际城胜利北路商业街西M121二层105.23平方米出租给乙方使用，租期从2016年11月5日至2021年11月14日止，租赁5年，付款方式为年租金50510元/年，租金每年调整一次，上调幅度为当年年租金5%，付款方式为一年一付，在每年10月10日前付清。乙方如需续租，则必须在租赁期满2个月前书面通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同，甲方如不租，则必须在租赁期满2个月之前书面通知乙方。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方必须按照年租金的0.1%支付滞纳金。乙方若逾期归还，除支付租金外，另每逾期一日应向甲方支付原年租金0.1%的滞纳金。同时乙方还应当承担因逾期归还给甲方造成的损失。因不可抗拒原因致本合同不能继续履行或造成损失，甲乙双方不承担责任。合同签订后，姚志云将房屋交给张笑，张笑按期支付第一年、第二年房租。第三年的租金为55687.28元。2018年10月14日，张笑及其丈夫、曹虹（另一案件出租人）、姚志云四人建立微信群，在微信群中张笑提出要求解除合同，姚志云、曹虹均未表示同意。2018年11月9日张笑支付姚志云132**元，2018年11月12日张笑支付663元，作为三个月的房租，之后不再支付房租。2019年1月28日张笑搬离了案涉房屋，并于2019年1月31日通过微信群告知姚志云是房租最后一天，在微信群中曹虹回复如不能继续租赁要求支付违约金。后姚志云起诉至法院。原告要求张笑继续履行合同，庭审中，张笑已经明确表示不再履行合同且已经搬离案涉房屋，向原告释明其是否变更诉讼请求，其表示不予变更。庭审中，向被告释明其是否主张解除合同，其明确表示合同已经解除，不要求解除合同。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，姚志云与张笑双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，双方签订的租赁合同为有效合同，双方均应当按照合同履行。被告张笑在履行期间因其自身原因不再履行合同，已经构成违约，应当承担违约责任。合同法第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。根据该条规定，违约方明确表示不再履行合同，没有违约方要求继续履行合同，当合同已不具备继续履行的条件时，为了平衡双方当事人的利益，可以允许解除合同。本案中，张笑已通过行动表示不再履行合同，而原告要求继续履行合同的请求不能实现，因此，应当解除双方签订的租赁合同。合同解除后，由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据该规定，继续履行是令违约方承担责任的首选方式，但在合同继续履行不能的情况下，应当选择其他责任方式，即采取补救措施或者赔偿损失。因张笑在搬离房屋时未交付房屋，也未告知其已经搬离，使房屋一致处于脱离控制状态，租金损失也在延续产生，因此，张笑应当支付姚志云的房租损失。关于房租损失的计算期限，被告不能举证证明其已告知原告其已经搬离，因此，原告在起诉时已知道被告搬离，原告在得知被告已经搬离后，应当采取积极行为以减少相应的损失。因此，其房租损失本院计算至原告起诉时。因此，房租损失为23203.03元（55687.28元÷12月×5月）。关于原告主张的逾期付款滞纳金，合同约定每逾期一日，支付该年房租的0.1%为滞纳金，因此，至起诉时，逾期付款266日，滞纳金为14813.54元（55687.28元×0.1%×266天）关于原告主张的既得利益损失，该既得利益为其房屋租赁所产生的收益，原告与被告房屋租赁合同解除后，其可以另行租赁给其他人，其仍然可以获得收益，因此，其主张的既得利益损失本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告姚志云与被告张笑于2016年11月5日签订的《门面房租赁合同》解除；二、被告张笑于本判决生效之日起十日内支付原告姚志云房租费23203.03元及逾期付款滞纳金14813.54元；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告姚志云的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1919元，由原告姚志云负担1450元，被告张笑负担469元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 王 帅二〇一九年十月八日书记员 蒋莎莉附：(2019)皖1204民初3510号民事判决书适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。赔偿标的款请按以下名称汇入：开户银行：徽商银行阜阳科技支行收款单位：阜阳市颍泉区人民法院账号：20×××08