浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2123号上诉人（原审原告）：周爱观，男，1953年4月10日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：苏建林、钱益波，浙江子城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张清，男，1968年8月11日出生，汉族，户籍所在地：浙江省嘉善县，现在浙江省乔司监狱服刑。被上诉人（原审第三人）：吴敏华，女，1979年12月22日出生，汉族，住浙江省嘉善县。原审第三人：莫忆中，男，1974年4月8日出生，汉族，住浙江省嘉善县。上诉人周爱观因与被上诉人张清、吴敏华、原审第三人莫忆中房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2017）浙0421民初3892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周爱观上诉请求：1.撤销原判，改判支持周爱观的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由张清承担。事实和理由：一、一审认定张清未将房屋钥匙交付给周爱观，事实认定错误。本案所涉房屋系使用指纹锁，张清与周爱观签订《嘉善县房地产买卖合同》时将指纹锁的密码告知了周爱观，视为张清已经向周爱观交付了房屋，之后周爱观也对房屋进行了装修。二、本案房屋买卖合同继续履行不存在法律上的障碍。1、案涉房屋系张清婚前出资购买，应当属于张清的婚前财产，张清有权对该房屋进行处置。吴敏华同意张清向周爱观出售房屋。2、案涉房屋虽由张清向中国建设银行股份有限公司嘉善支行（以下简称建行嘉善支行）办理按揭贷款手续，之后因张清未能按期还款，建行嘉善支行向法院提起诉讼。但建行嘉善支行并未就本案所涉房屋主张任何权利，其系要求张清承担还款责任及要求嘉善云盛房地产开发有限公司承担连带责任，与案涉房屋无关。一审庭审中，周爱观也表示愿意代张清向建行嘉善支行结清所欠的贷款本息，该还款行为无需征得银行同意。3、周爱观与张清签订《嘉善县房地产买卖合同》的时间是2017年3月8日，法院作出没收张清个人全部财产的判决生效时间是2019年4月8日。2017年3月8日，张清并未被采取刑事强制措施，周爱观与张清之间系正常房屋买卖关系。周爱观与张清、莫忆中之间签订的《债权债务抵销协议》和《嘉善县房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示。案涉房屋系张清自行出资购买，与其所犯的组织、领导黑社会性质组织罪没有关系，也不属于赃款赃物，一审对该房屋进行执行的依据仅是人民法院作出的没收个人全部财产的判决。根据最高人民法院《关于财产刑执行问题的若干规定》第六条第二款的规定，判处财产刑之前被执行人所负正当债务，应当偿还的，经债权人请求，先行予以偿还。本案中，周爱观与张清之间签订房地产买卖合同的时间早于对张清判处财产刑之前，周爱观也早在2017年8月9日就本案提起诉讼，不能以2019年4月8日生效的刑事判决在本案中认定房屋买卖继续履行存在法律上的障碍。4、本案房屋买卖不属于以物抵债，周爱观与张清在签订房地产买卖合同前不存在债权债务关系。三、周爱观与张清之间不存在民间借贷关系，一审向周爱观释明按照民间借贷关系审理没有相关依据。本案房屋买卖继续履行不存在法律上的障碍。吴敏华二审答辩认为，吴敏华对张清订立的房屋买卖合同不知情，若张清履行该合同，吴敏华也不反对合同履行。吴敏华参与了案涉房屋的还贷，若合同履行，应当把吴敏华已偿还的房贷返还吴敏华，吴敏华同意办理过户手续。张清二审未作答辩。莫忆中述称其对周爱观的上诉没有意见。周爱观一审诉讼请求：1.判令张清将嘉善大运府邸8-1-501室房屋及8-2号车库交付给周爱观；2.判令张清协助周爱观将嘉善大运府邸8-1-501室房屋及8-2号车库的权属转移登记至周爱观名下；3.本案诉讼费由张清承担。一审法院经审理认定：2017年3月8日，周爱观与张清、莫忆中为解决三方之间的债权债务进行了协商，随后由周爱观与莫忆中签订《债权债务抵销协议》，由周爱观和张清签订《嘉善县房地产买卖合同》，约定由周爱观向张清购买嘉善大运府邸8-1-501室房屋及8-2号车库，转让价款为140万元，2017年3月10日前付清。该房款由张清向莫忆中的借款中折抵，即周爱观无须向张清支付该140万元，张清无须向莫忆中归还140万元借款；同时莫忆中向周爱观的借款140万元亦抵销无须再行支付。合同签订时，张清向周爱观交付了壹份涉案房屋的发票原件（发票号码004××××4500）。合同签订后，房屋及车库的钥匙未交付给周爱观，后周爱观用获取的密码打开房屋门锁并进行了简单装修，现房屋由周爱观向他人出租。一审另查明，涉案房屋系张清于2010年10月30日向嘉善云盛房地产开发有限公司购买，购买价格726865元（其中车库95838元），办理了不动产预告登记（YG08673），除首付款外余款于2012年4月16日向建行嘉善支行办理了37万元的个人住房贷款，并办理了抵押权预告登记（YG13759）。房屋于2012年5月交付，因张清拟将该房屋转让，故至今未办理不动产所有权证书。张清、吴敏华于2013年8月26日登记结婚，婚后两人共同还贷。因张清自2017年9月起未能按约还本付息，建行嘉善支行向一审法院提起诉讼，一审法院于2019年6月14日作出（2018）浙0421民初2724号一审民事判决，判令解除双方签订的《个人住房贷款合同》，张清在判决生效后归还借款本金238333.42元并偿付相应利息及律师代理费，嘉善云盛房地产开发有限公司承担连带责任。一审还查明，一审法院于2018年12月25日作出（2018）浙0421刑初161号刑事判决，以张清犯组织、领导黑社会性质组织罪等，数罪并罚决定执行有期徒刑十二年，剥夺政治权利二年，并处罚金人民币二十万元，没收个人全部财产。浙江省嘉兴市中级人民法院于2019年4月8日作出（2019）浙04刑终28号刑事裁定，维持一审法院（2018）浙0421刑初161号刑事判决。涉案房屋在刑事侦查期间于2017年3月31日被嘉善县公安局查封，一审法院于2019年4月18日对（2018）浙0421刑初161号刑事判决中财产刑部分立案执行。一审法院经审理认为，周爱观与张清、莫忆中之间签订的《债权债务抵销协议》和《嘉善县房地产买卖合同》系当事人真实意思表示。根据协议和合同的约定，周爱观、张清、莫忆中之间的连环债务转化为房屋转让的对价,当事人之间基于借款所形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的权利义务关系取代，当事人应受协议和合同的约束。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。协助办理过户是房屋买卖合同的随附义务，虽合同对此未作明确约定，现张清认可房屋与140万元借款折抵，即购房款已按时付清，周爱观要求张清继续履行交付房屋并协助办理过户合法有据。就本案而言，周爱观该诉请是否予以支持，还应考察继续履行是否存在事实上或法律上的障碍，一审法院认为，根据现查明的事实，本案房屋买卖继续履行存在以下法律障碍：1.该房屋由张清在婚前出资购买，婚后共同还贷，现房屋尚未取得不动产权证，张清、吴敏华对于该房屋是否属于夫妻共同财产无正式的约定。一审法院认为，不论该房屋是否为夫妻共同财产，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条的规定，吴敏华均对婚后共同还贷及相应房屋增值部分享有相应权利，现张清一人予以处置，吴敏华事先不知情，事后也未予以追认，继续履行存在法律上的障碍。2.涉案房屋存在预抵押登记的金融借款，周爱观事先知晓，但未及时处理解决，现贷款银行就剩余借款本息起诉并获法院支持。周爱观当庭表示现愿意代为偿付结欠银行本息，但未提供银行同意其代偿的证据。3.该房屋已被刑事生效判决作为被没收的财产处理并已进入执行程序，虽然合法的民事债务优先于罚金、没收财产的执行，但本案房屋买卖系基于以物抵债，目的在消灭金钱债权，尚未办理不动产转移登记，其性质仍是普通的金钱债务，其基于买卖合同要求继续履行而直接取得所有权，尚缺乏法律依据。经一审法院向周爱观释明，是否同意变更诉请按本案的原始法律关系即按民间借贷关系继续审理，周爱观当庭明确拒绝，坚持其原诉讼请求。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回周爱观的诉讼请求。案件受理费40元，保全申请费5000元，合计5040元，由周爱观负担。二审中，各方均未提供新证据。本院经审理认定：2010年10月30日张清向嘉善云盛房地产开发有限公司购买了善大运府邸8-1-501室房屋及8-2号车库，购买价格726865元（其中车库95838元），办理了不动产预告登记（YG08673），除首付款外余款于2012年4月16日向建行嘉善支行办理了37万元的个人住房贷款，并办理了抵押权预告登记（YG13759）。房屋于2012年5月交付，因张清拟将该房屋转让，故至今未办理不动产所有权证书。张清、吴敏华于2013年8月26日登记结婚，婚后两人共同还贷。因张清自2017年9月起未能按约还本付息，建行嘉善支行向一审法院提起诉讼，一审法院于2019年6月14日作出（2018）浙0421民初2724号一审民事判决，判令解除双方签订的《个人住房贷款合同》，张清在判决生效后归还借款本金238333.42元并偿付相应利息及律师代理费，嘉善云盛房地产开发有限公司承担连带责任。2017年3月28日张清因涉嫌犯罪被指定居所监视居住。2018年12月25日一审法院作出（2018）浙0421刑初161号刑事判决，以张清犯组织、领导黑社会性质组织罪等，数罪并罚决定执行有期徒刑十二年，剥夺政治权利二年，并处罚金人民币二十万元，没收个人全部财产。浙江省嘉兴市中级人民法院于2019年4月8日作出（2019）浙04刑终28号刑事裁定，维持一审法院（2018）浙0421刑初161号刑事判决。一审法院于2019年4月18日对（2018）浙0421刑初161号刑事判决中财产刑部分立案执行，并对涉案房屋采取了查封措施。2017年8月9日，周爱观提起本案诉讼，并提交了周爱观与莫忆中签订的《债权债务抵销协议》、周爱观和张清签订的《嘉善县房地产买卖合同》及张清购房时房产公司开具给张清的发票。根据《债权债务抵销协议》、《嘉善县房地产买卖合同》载明的内容，在2017年3月8日，周爱观与莫忆中签订了《债权债务抵销协议》，周爱观和张清签订了《嘉善县房地产买卖合同》，约定由周爱观向张清购买嘉善大运府邸8-1-501室房屋及8-2号车库，转让价款为140万元，2017年3月10日前付清，该房款由张清向莫忆中的借款中折抵，即周爱观无须向张清支付该140万元，张清无须向莫忆中归还140万元借款，同时莫忆中向周爱观的借款140万元亦抵销无须再行支付。合同签订时，张清向周爱观交付了壹份涉案房屋的发票原件（发票号码004××××4500）。合同签订后，周爱观用获取的密码打开房屋门锁并进行了简单装修，现房屋由周爱观向他人出租。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，周爱观以其与莫忆中、张清签订了债权债务抵销协议和房地产买卖合同要求张清将产权转移登记至周爱观名下。最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部《关于办理黑恶势力刑事案件中财产处置若干问题的意见》第7条规定，查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产，应当通知有关登记机关，在查封、扣押、冻结期间禁止被查封、扣押、冻结的财产流转，不得办理被查封、扣押、冻结财产权属变更、抵押等手续。张青因犯组织、领导黑社会性质组织罪等而被生效刑事判决判令没收个人全部财产，该刑事案件的财产执行已经立案，涉案房屋已因刑事案件而被查封，故该房屋权属转移存在法律上的障碍。因此，即便周爱观据此主张权利的债权债务抵销协议和房地产买卖合同具有法律效力，现因房屋已被查封，客观上尚无法办理权属转移登记手续，故其诉讼请求应予以驳回。当然，在刑事财产执行案件执行过程中，利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的有异议的，可以向执行法院提出异议。综上所述，周爱观的上诉请求不能成立。一审判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人周爱观负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 章玉萍二〇一九年十月二十二日书记员 赵婉沁