四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1703民初4048号 原告：达县华素物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91511703762340415B。 住所地：达州市达川区万达路******。 法定代表人：黎爱华。 委托诉讼代理人:熊富民，男，汉族，生于1963年2月25日，住，住四川省达州市通川区公司经理。 被告：陈军，女，汉族，生于1978年5月27日，住，住四川省达州市达川区/div> 原告华素物业服务公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付拖欠原告物业服务费6180元及滞纳金10185.23元，总计16365.23元。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系达县南外华蜀北路129号“六合世家”小区业主，并与原告签订了前期物业服务合同，被告的房屋面积118.18㎡。按照原被告之间的合同约定，原告对被告等业主进行服务，被告按房屋面积每平方米每月0.9元的标准支付物管费，每月上旬付清当月物管费。否则，除付清所欠物管费外，另按欠费金额2‰每日加收滞纳金，垃圾处置费按达川区环卫处的通知每户每月4元计算，被告从2010年2月1日起至2014年12月31日止仅交了59个月的物管费。原告多次催收，被告要么置之不理，要么找各种借口推脱，从2015年1月1日起至2019年8月31日止被告共拖欠物管费5956元、垃圾处理费224元、滞纳金10185.23元，合计:16365.23元。原告遂诉讼来法院，请求判准原告的诉讼请求。 被告陈军辩称，之前签订协议没有年月日，没有我们签字。我们小区成立业主委员会后，我们不知道现在的物业是谁请来的，他们想做什么就做什么。我们业主没有与物业公司发生劳务合同关系。物业公司霸占我们的公摊面积，小区公摊面积收取的费用是物业收取，没有任何公示。小区的花草树木也被物业卖了。按照公摊面积，我们业主停车，很多外来车辆停在小区，导致我们的车没有地方停，很多被交警贴了罚单。2015年买车，我的车停在物业办公室旁边，被划了，物业没有找到人，说没有收钱，不负责管理车辆。从2015年开始，我就没有交物业费。 原告华素物业服务公司为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1.公司营业执照复印件，证明原告主体资格。2.组织机构代码复印件，证明原告主体资格。3.被告身份证复印件，证明被告主体资格。4.物业服务合同复印件。5.进户交接验收表复印件。6.催缴物业费通知照片。7.物业服务费催缴通知单回执复印件。8.收费许可证复印件。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月6日，原告华素物业服务公司与原告签订了《华素物业六合世家小区前期物业服务协议》。当日，被告陈军办理了“六合世家”小区C1栋10楼6号进户交接房验收，成为小区业主，该房建筑面积118.18平方米。该《华素物业六合世家小区前期物业服务协议》约定，该“六合世家”小区的前期物业服务交由原告行使，双方约定的主要内容是：一、华素物业服务公司的权利义务。对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、小区秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理，保障公共设施正常运作、维修维护小区公共地方的正常秩序，负责对小区房屋装饰、装修进行管理等。依据本协议向被告收取物业服务费用：1、乙方交纳费用时间：交房之日预交六个月的物业管理费，六个月后每月上旬交纳一次，逾期交费除补交所欠物业管理费外，自迟延交费之日起以所欠物业管理费为基数每天计收2‰滞纳金；2、物业管理费，由业主按其拥有房屋的建筑面积交纳，具体标准如下：0.90元/月/平方米等……。二、被告的权利义务。参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权，对专有部份依法行使所有权，对共用部份有共同管理、使用及按比例收益的权利等。自2015年1月1日至2019年8月31日止，共计56个月，被告陈军共下欠原告物业管理费用共计5956元（0.90元／月/平方米×56个月×118.18平方米）、生活垃圾处理费224元（4元／月／户×56个月）；此前期物业服务协议尾部落款载明了原告的签章、被告陈军的签字，以及双方协议的签订时间。对此，被告认可该前期物业服务协议尾部落款“陈军”系其签名。经原告多次催交后被告仍不交纳物管费用。现原告诉讼来院，请求判准其诉讼请求。 同时查明：一、庭审中，被告主张其持有《华素物业六合世家小区前期物业服务协议》，主张双方均未在上面签字，也没有年月日，但该协议上面有原告印章。其作为业主没有与物业公司发生劳务合同关系。据此，原告当庭向本院展示了其手机照片所拍摄的该《华素物业六合世家小区前期物业服务协议》最后一页，但未向本院提交该手机照片，可见该协议上面仅有原告印章，没有被告的签名及落款没有双方协议签订时间；同时，庭审后被告向本院提交其手持的《华素物业六合世家小区前期物业服务协议》，均予以证实该协议尾部落款上有原告签章，但没有被告的签名及落款没有双方协议签订时间。 二、庭审中，被告辩称，物业公司霸占公摊面积，及小区的花草树木也被物业卖了等；同时，辩称2015年其买车后，车停在物业办公室旁边，被划了等。庭审中及庭审后至今被告未向本院提交相关证据予以证实。据此，原告提出异议。 本院认为，一、关于被告是否交纳物业服务费用的问题。于2010年1月6日，原、被告双方签订的《华素物业六合世家小区前期物业服务协议》属实。此有原告向本院提交的该前期物业服务协议的尾部落款，载明了甲方（达县华素物业管理有限公司）的签章及乙方（陈军）的签名，以及双方协议签订时间为2010年1月6日。当日，被告已对该房屋进户交接验收。对此，被告认可原告提交的该前期物业服务协议尾部落款“陈军”系其签名。根据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”及第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”及《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”之规定，原、被告之间的《华素物业六合世家小区前期物业服务协议》已经成立，该协议系双方当事人的真实意思表示，且该协议并不违反法律、法规的强制性规定。故该前期物业服务协议内容合法，应认定有效。原、被告应当遵循诚实信用原则，履行合同约定的权利义务。庭审中，被告陈军以其持有《华素物业六合世家小区前期物业服务协议》落款，没有其签名及协议签订时间为由，辩称其与原告之间不存在物业服务合同关系；但从被告展示有关的该物业服务协议尾页手机照片显示及其庭后提交该物业服务协议，均足以证实该物业服务协议尾部落款上有原告的印章；同时结合原告出示的该协议尾部落款上均有原告签章及被告的签名及被告已于2010年1月6日进户交接验收及其被告实际入住后，被告已交纳了2015年1月1日前相应的物管费用。由此可见，被告所持有的《华素物业六合世家小区前期物业服务协议》尾部落款虽没有其签名及签订时间，但不影响合同的成立及生效。原、被告之间存在物业服务法律关系，故被告该辩称，理由不成立，本院不予以支持。综上，被告陈军作为小区业主，接受了原告华素物业服务公司的物业服务，应足额交纳物业服务费用；即被告陈军应支付原告从2015年1月1日至2019年8月31日止物业服务费5956元（0.90元／月/平方米×56个月×118.18平方米）、生活垃圾处理费224元（4元／月／户×56个月）。 庭审中，被告陈军虽辩称物业公司霸占公摊面积及将小区的花草树木出卖及2015年其买车后，将车停在物业办公室旁边被划了等。但庭审中及庭审后至今，被告未向本院提交相关证据予以证实；针对此，原告提出异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，被告陈军应承担举证不能，对其不利的法律后果。被告陈军对其私有的财产小车及专有财产受到侵害，可向相关的侵权人及原告另行依法主张权利；对涉及小区公摊面积等小区业主所共有部份的侵占，宜由业主委员会向相关的侵权人及原告另行依法主张权利。综上，被告陈军以上辩称，理由不成立，本院不予以支持。 二、关于被告是否应承担滞纳金的问题。虽《华素物业六合世家小区前期物业服务协议》有每日千分二滞纳金的约定，但滞纳金属于行政征收及行政强制等行政调整范畴，并非民事调整的范围；故原告主张的该滞纳金10185.23元，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部份成立，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第四十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告陈军于本判决生效后十日内给付达县华素物业管理有限公司自2015年1月1日至2019年8月31日止物业服务费5956元、生活垃圾处理费224元，共计6180元； 二、驳回原告达县华素物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费105元，由被告陈军负担40元，原告达县华素物业管理有限公司负担65元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  何有发 二〇一九年十月三十一日 书记员  高 勇