河北省青县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0922民初2512号原告：叶建，男，1967年10月2日生，汉族，住河北省沧州市青县。委托诉讼代理人：刘景臣，河北精忠致远律师事务所律师。被告：沧州房多多房产经纪有限公司，住所地：河北省沧州市青县清州镇南北大街红绿灯100米路东，统一社会信用代码：91130922MA07NR9N8P。法定代表人：纪文艳，店长。被告：张帝，男，1989年4月19日生，汉族，户籍地：河北省沧州市青县，现住址:河北省沧州市青县。被告：李吉祥，男，1993年9月19日生，汉族，户籍地：河北省沧州市青县，现住址：河北省沧州市青县。委托诉讼代理人：于德深，河北瑞方律师事务所律师。被告：沧州宝鸿房地产开发集团有限公司，住所地：河北省青县清州镇发展大街创业路**，统一社会信用代码：911309220565158043。法定代表人：牛玲玲，公司经理。原告叶建与被告沧州房多多房产经纪有限公司（以下简称房多多公司）、张帝、李吉祥、沧州宝鸿房地产开发集团有限公司（以下简称宝鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年8月19日、2019年9月12日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭中，原告叶建及委托诉讼代理人刘景臣、被告房多多公司的法定代表人纪文艳、被告张帝、被告李吉祥到庭参加诉讼，第二次开庭中，原告叶建及委托诉讼代理人刘景臣、被告房多多公司的法定代表人纪文艳、被告张帝、被告李吉祥的委托诉讼代理人于德深到庭参加诉讼，被告宝鸿公司经传票传唤两次开庭均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶建向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告之间的《房屋认购书》、《豪庭购房认购协议书》无效；2、由第四被告返还原告购房款128744元；3、由第一被告返还中介服务费4500元；4、由第二、第三被告共同返还113000元；5、由第一、二、三、四被告从收取原告款项开始，按中国人民同期贷款利率计算赔偿原告利息损失；6、第一被告对第二、三、四被告应退款项承担连带责任；7、案件受理费由四被告承担。事实和理由：2017年4月7日，原告到第一被告处提出计划购买楼房，第一被告介绍第二、三被告与原告相识，在第一被告的撮合下，各方经过协商，由第三被告为甲方、原告为乙方、第四被告为丙方签订了《房屋认购协议书》，约定第三被告将盛世豪庭5号楼2单元1101室以170000元（仅指首付款）出售给原告，第三被告负责到开发商处将购房人名字改为原告。原告负责给付第一被告成交总价1%的服务费。认购书签订当日，由第二被告出面收取了原告购房定金123000元，剩余47000元购房款原告于2017年4月20日已付清（含第二被告已交付第四被告的50000元定金在内），第一被告收取中介服务费4500元。2017年4月13日，第一、二被告共同带原告到第四被告售楼处，第四被告又和原告签订了《豪庭购房认购协议书》一份，将第三被告原认购的楼房转给原告，原告又向第四被告交付了购楼款128744元（含第三被告已交付第四被告50000元定金在内），第四被告在协议上加盖了“青县盛世豪庭营销中心”的印章。但此后，原告多次到第四被告处要求签订正式合同和了解楼房建设进度情况，但被告一再推托。后来了解，原告所购买的盛世豪庭5号楼并未实际建，原告分别再和各被告交涉要求退款，但各被告之间相互推托，后来均不接原告电话，无奈之得诉之于法律。鉴于上述事实，四被告介绍、出售尚未建设楼房属于“买空卖空”，各被告和原告签订的《房屋认购书》、《豪庭购房认购协议书》违反法律规定，应当被确认为无效，各被告所收取原告的款项应当退还，给原告造成的利息损失应当承担赔偿责任，第一被告作为专业房屋中介部门，在明知所售楼房不具备出售条件的情况下，积极撮合并促成交易，负有重大过错，除退还中介服务费外，应当对给原告造成的全部损失承担连带责任，请求法院依法作出判决。被告房多多公司向本院提交答辩状，内容为：答辩人不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的诉讼请求。理由是：1、原告与被告李吉祥所签订的《房屋认购书》、《豪庭购房认购协议书》属于正式签订合同前所签的意向书，应当属于有效协议；2、假设原告与被告李吉祥签订的《房屋认购书》、《豪庭购房认购协议书》无效，则叶建本身也有过错，因为叶建在与李吉祥签订《房屋认购书》前已经知晓案涉房产还没有建设，而且，2017年夏天在签订《房屋认购书》前，由申凤翠开车、冯鑫鑫陪同，叶建与其配偶一起到南环东路北侧去现场看预计楼房的位置。当时楼房还没有盖，叶建已经看到了现场情况，看完以后，叶建才签订协议。因此，叶建所主张的利息损失应当由叶建自行承担。对于返还购房款，应由合同出卖方退款，答辩人仅是中介方，没有返还购房款的义务，也不应承担连带责任。在已经明知楼房还未建设的情况下，叶建仍接受答辩人的服务，因此，答辩人所收取的中介费也应不应当退还。庭审中，补充答辩意见：房多多公司与原告签订的协议是公平、公正的，不存在隐瞒、欺诈情形，是在双方都了解房屋基本情况下签订的协议，协议上要求的更名服务，房多多公司已经完成了这项服务，收取中介费是合理的。被告张帝辩称，我与李吉祥是朋友关系，我是受李吉祥委托与原告进行了一次楼号名额交易，没有任何房产买卖交易。被告李吉祥辩称，我与原告只是签订了一份房屋名额转让书，并没有签订豪庭购房认购协议书，我与沧州宝鸿房地产开发有限公司也没有签订任何购房认购协议书，这份豪庭购房认定协议书是原告与宝鸿公司签订的，我与原告之间不存在房屋买卖合同。被告宝鸿公司在答辩期内未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月7日，原告叶建与被告李吉祥、被告房多多公司签订房屋认购书，约定：被告李吉祥将名下盛世豪庭5号楼2单元1101室出售给原告叶建，认购总价170000元，付款方式为一次性直接改名，定金120000元，被告李吉祥负责给原告改名，原告在15日内（4月22日前）把剩余47000元一次性交给被告李吉祥，原告在签订认购书时需向被告房多多公司支付成交总价1%的服务费用。同日，原告叶建向被告李吉祥交付购房定金123000元，向房多多公司支付中介费4500元。2017年4月20日，原告叶建向被告李吉祥支付购房款40000元。同时查明，原告叶建与被告宝鸿公司签订豪庭购房认购协议书，约定：原告叶建认购被告位于青县，建筑面积为125.34㎡，单价为3420.65元/㎡，总房款428744元；原告叶建签订协议时向被告宝鸿公司交纳30%的首付款128744元，贷款300000元。2017年4月13日，原告叶建向被告宝鸿公司交款128744元，被告宝鸿公司为原告叶建出具收据一张。另查明，盛世豪庭项目5号楼未取得预售许可证。以上事实由原告提交的房屋认购书、豪庭购房认购协议书、收据、（2019）冀0922民初228号民事判决书、（2019）冀0922民初1361号民事判决书及当事人当庭陈述予以证实。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同，自始没有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，因被告宝鸿公司未取得商品房预售许可证，故被告宝鸿公司、李吉祥、房多多公司与原告签订的房屋认购书及豪庭购房认购协议书应属无效。合同确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。原告主张被告宝鸿公司返还购房款128744元并自2017年4月13日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息的主张，本院予以支持。原告不能证实被告李吉祥知晓涉案房屋尚未办理预售许可证而对此存在过错，故原告要求被告李吉祥支付利息的主张，不予支持；鉴于原告向被告李吉祥支付的购房款163000元中包含李吉祥向宝鸿公司交付的定金50000元，故被告李吉祥应返还原告叶建购房款113000元（123000元+40000元-50000元=113000元）。被告张帝辩称向被告宝鸿公司除交纳定金50000元外，另支付购房名额优惠15000元，但未能举证证明，对该辩解本院不予采纳。被告张帝受被告李吉祥的委托代收购房款，被告张帝未与原告签订房屋认购协议，对原告主张被告张帝返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。被告房多多公司作为居间方促成原告与被告李吉祥订立房屋认购协议并收取原告中介服务费，但房多多公司对涉案楼房是否取得房屋预售许可证未尽到必要的审查核实义务，依法不得要求支付报酬，对原告主张被告房多多公司退还中介服务费4500元的请求，本院予以支持。被告房多多公司的工作人员曾带领原告到售楼处和工地查看房源，不存在故意隐瞒房屋信息的情形，原告主张被告房多多公司承担连带给付责任的请求，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第四百二十五条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告叶建与被告沧州宝鸿房地产开发集团有限公司签订的豪庭购房认购协议书无效，被告沧州宝鸿房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶建购房款128744元并支付利息（利息以128744元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年4月13日计算至实际给付之日止）；二、原告叶建与被告李吉祥签订的房屋认购协议无效，被告李吉祥于本判决生效之日起十日内返还原告叶建购房款113000元；三、被告沧州房多多房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶建中介服务费4500元；四、驳回原告叶建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2500元，由被告沧州宝鸿房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。并同时预交上诉费（收款单位：河北省沧州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行河北省沧州北环支行，账号50×××85），在上诉期届满之日起七日内未交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  施爱华二〇一九年十月十五日书记员  刘 冬附：相关的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。