湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终1861号上诉人（原审被告）：怀化市坤源房地产开发有限公司低庄永鑫小区项目部，经营场所湖南省溆浦县低庄镇永安街。负责人：刘桂华。委托诉讼代理人：李平生，男，1973年10月12日出生，汉族，住溆浦县。被上诉人（原审原告）：谢云，男，1980年2月12日出生，汉族，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：胡育进，湖南江山律师事务所律师。原审被告：怀化市坤源房地产开发有限公司，住所地湖南省溆浦县卢峰镇团结街**。诉讼代表人：韩承满，怀化市坤源房地产开发有限公司管理人清算事务负责人。委托诉讼代理人：陈历万，系怀化市坤源房地产开发有限公司管理人工作人员，男，1979年8月14日生，汉族，住湖南省溆浦县卢峰镇兴隆街**。上诉人怀化市坤源房地产开发有限公司低庄永鑫小区项目部（以下简称永鑫项目部）因与被上诉人谢云及原审被告怀化市坤源房地产开发有限公司（以下简称坤源公司）确认合同无效纠纷一案，不服溆浦县人民法院（2018）湘1224民初2221号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年8月8日立案受理后，依法组成合议庭，因当事人未提交新证据，经询问后不开庭审理了本案。本案现已审理终结。永鑫项目部上诉请求：1.撤销溆浦县人民法院（2018）湘1224民初2221号民事判决第（一）、（二）、（三）项，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由谢云承担。事实与理由：坤源公司出让给谢云的国有土地使用权通过挂牌方式取得，《协议书》约定谢云受让后的用途为通道，未违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》的规定。因此，案涉转让国有土地使用权行为合法有效。2013年6月3日签订《协议书》时，谢云交纳的30万元款项由坤源公司收取，并非永鑫项目部收取。后永鑫项目部只收取了谢云70万元。同时，永鑫项目部只是坤源公司设立的临时机构，已欠缴1000余万元税款的情况下，已无独立财产，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条的规定，应由坤源公司承担责任。谢云是湖南省溆浦县低庄镇城管中队的工作人员，本职工作是从事城乡规划执法工作，其本人主动找永鑫项目部协商受让国有土地使用权，且《协议书》亦约定转让的国有土地使用权用作为通道使用，现通道宽度符合交易时真实意思表示的要求。因此，谢云对受让的国有土地使用权是明知的。永鑫项目部提交的证人证言（一审判决证据13、14），能够证实签订补充协议的背景，一审法院不予采信错误。谢云辩称：已经规划用作通道的国有土地使用权，不得作为其他用途转让。尽管30万元款项由坤源公司收取，但实际权利义务由永鑫项目部承担，补充协议也明确30万元作为土地款归属永鑫项目部，故永鑫项目部应承担返还谢云1**万元的义务。永鑫项目部提交的证人证言，因证人未出庭接受询问，且证人证言自相矛盾，一审法院不予采信恰当。坤源公司陈述：《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条规定的“禁止擅自改变用途”而非“禁止转让”，案涉协议及补充协议，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。同时，谢云明知案涉国有土地使用权用途，且谢云受让后的用途也是用作通道使用，只是谢云后来擅自改变用途，在受让的国有土地使用权地块进行修建房屋，擅自改变土地用途违法。因此，应当驳回谢云的诉讼请求。谢云向一审法院起诉请求：1.判决谢云与坤源公司2013年6月3日签订的《协议书》无效；2.判决谢云与永鑫项目部于2018年6月22日签订的《补充协议》无效；3.判决永鑫项目部返还谢云土地转让款100万元；4.判决永鑫项目部赔偿谢云建房损失13万元；5.判决永鑫项目部赔偿谢云资金利息损失9.227542万元（按照同期银行贷款基准利率暂计算至2018年11月30日，后续利息损失计算至土地转让款还清之日止）；6.本案诉讼费用由永鑫项目部承担。一审法院认定的事实：2013年6月3日，甲方坤源公司与乙方谢云签订协议书，约定谢云向坤源公司购买低庄永鑫路商业街8米宽靠6米消防通道处的两间商铺的位置留作通道：“1、协议签订时乙方预交人民币叁拾万元整作为定金；2、甲方开盘销售后，按与其相邻位置的商铺、房屋的实际销售价格为基础计算总价，减去建筑成本，为乙方应付价款；3、甲方开盘销售计算出总价款7日内，乙方一次性付清余款……”。后坤源公司重整一案该院依法受理并成立清算组担任坤源公司管理人。2013年7月8日，永鑫项目部依法成立，低庄永鑫路商业街的具体开发工作由永鑫项目部独立完成。2018年6月22日，在溆浦县低庄镇人民调解委员会的调解下，谢云与永鑫项目部签订了补充协议，双方在坚持谢云与坤源公司2013年6月3日签订的协议条款基础上进行补充：“1.甲乙双方约定永鑫路商业步行街8米宽靠6米消防通道处的（两间商铺）位置留作通道的购地款总价为壹佰壹拾万元整（1100000元）。2.2018年6月23日乙方一次性支付甲方柒拾万元整，加上2013年6月3日乙方支付甲方的预付款叁拾万整共计已支付壹佰万元整，留下拾万元待甲方协助乙方办理相关建房手续后由乙方支付给甲方。（注：乙方建房时必须严格按照当时建设规划进行建设，如乙方私自改变规划设计，不能办理不动产登记证后果由乙方承担，如乙方严格按照规划设计进行建设，甲方有责任协助乙方办理不动产登记证，甲方协助办好证后，乙方无条件立即支付甲方剩下拾万元整余款）……。”此后，谢云在未办理建设工程许可证情况下在该地块上建房。2018年11月26日，溆浦县住房和城乡建设局向谢云下达了（2018）第28号《停止违法建设通知书》，以谢云在建的住宅工程未办理建设工程规划许可证、占用规划通道为由要求其停止违法建设。另查明，转让的国有土地使用权用地在规划通道范围内。2013年6月3日，坤源公司收到谢云购土地款300000元，2018年6月25日，2018年7月23日，永鑫项目部分别收到谢云购地款200000元、500000元。一审法院认为：当事人订立合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。坤源公司、永鑫项目部将溆浦县住房和城乡建设局规划的通道转让给谢云，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条的强制性规定，系无效合同，无效合同自始没有法律约束力，故谢云与坤源公司、永鑫项目部签订的协议均属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，谢云对该土地是否属于规划通道并不知情，作为出让方的坤源公司、永鑫项目部应当返还因该合同所取得的购地款并赔偿谢云因此造成的合理损失，因永鑫项目部在2018年6月22日补充协议中明确“加上2013年6月3日乙方已支付甲方的预付款叁拾万元整共计已支付壹佰万元整”，故谢云诉求由永鑫项目部返还购地款1000000元，应予以支持。关于谢云资金利息损失。其中300000元参考2013年中国人民银行同期五年以上贷款利率6.55%，从2013年6月4日计算至2018年11月30日为107811元；200000元参考2018年中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款利率4.35%，从2018年6月26日计算至2018年11月30日为3719元；余下500000元，参考2018年中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款利率4.35%从2018年7月24日计算至2018年11月30日为7601元。前述款项合计119131元，谢云诉求资金利息损失92275.42元，并要求后续利息损失按银行同期贷款利率计算至土地转让款还清之日，该院予以支持。因谢云建房并未取得建房许可，属于非法施工，故其非法施工造成的建房损失应当由谢云自行承担。坤源公司、永鑫项目部辩称协议书和补充协议合法有效，因该转让行为违背了法律的强制性规定，与城镇整体规划相悖，故对其辩称观点，该院不予采纳。综上所述，谢云的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、谢云与坤源公司2013年6月3日签订的协议书无效；二、谢云与永鑫项目部2018年6月22日签订的补充协议无效；三、低庄永鑫项目部于本判决生效后10日内返还谢云土地转让款1000000元及利息损失92275.42元（利息按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算至2018年11月30日），之后的利息按同期贷款利率计算至该土地转让款付清之日止；四、驳回谢云的其他诉讼请求。如果按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15800元，由永鑫项目部负担14630元，谢云负担1170元,诉讼保全费5000元，由谢云负担。二审期间，当事人未提交新证据，一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：根据查明的事实，2013年6月3日，坤源公司是将位于低庄永鑫路商业街消防通道外用于修建商铺用地的土地使用权转让给谢云。首先，坤源公司是将已规划用于消防通道用途的地块作为商铺用地转让，违反《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条强制性规定；其次，尽管《协议书》约定谢云受让的国有土地使用权地块预留作为其私用通道，一方面该约定改变了土地规划用途，另一方面只是因合同的履行导致该地块未修建房屋，发生该地块未实际被违规使用的结果，但两者在法律关系上没有必然联系，不能以该结果对合同效力进行评价。再次，根据规划设计，转让给谢云的用地属于消防通道用途的公共用地，谢云完全不需要出资受让国有土地使用权，足以认定签订《协议书》时，谢云对该地块规划的用途不知情。因此，一审判决认定《协议书》及《补充协议》无效，符合法律规定。就本案而言，永鑫项目部系经登记成立的分支机构，并非坤源公司内设临时机构，根据《中华人民共和国民法总则》第二款的规定，永鑫项目部能独立承担民事责任。2018年6月22日，永鑫项目部事实上也是作为民事责任主体与谢云也签订了《补充协议》。该协议中，永鑫项目部明确坤源公司收取谢云的300000元款项责任由其承担，故一审判决由永鑫项目部返还谢云10000**元并赔偿损失，并无不当。至于永鑫项目部承担责任后，其可再与设立主体坤源公司清算处理。此外，谢云在受让土地使用权后，因未办理报建、报批手续，擅自修建房屋存在主要过错，发生的扩大损失应自行承担。一审法院认定谢云非法施工造成损失自行承担欠妥，本院予以指正。综上所述，永鑫项目部的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14630元，由怀化市坤源房地产开发有限公司低庄永鑫小区项目部负担。本判决为终审判决。审判长  胡海雄审判员  曹 阳审判员  夏英姿二〇一九年十月十八日法官助理张朗书记员向玉玲