河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初10832号原告：刘香果等14人（详见附件1）。诉讼代表人：刘香果，女，1972年10月6日出生，汉族，住河南省。诉讼代表人：王敏，女，1975年7月28日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。诉讼代表人：姚润峰，男，1976年10月9日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。共同委托诉讼代理人：张玉民，河南共同律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张旭鹏，河南共同律师事务所律师。被告：河南宏江房地产开发有限责任公司，住所地郑州市中原区棉纺西路**。法定代表人：刘明阳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郭巧玲，女，1986年11月3日出生，汉族，住郑州市，系该公司员工。原告刘香果等14人诉被告河南宏江房地产开发有限责任公司（以下简称宏江房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘香果等14人共同委托诉讼代理人张玉民、张旭鹏，被告宏江房地产公司委托诉讼代理人郭巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘香果等14人向本院提出并在庭审中明确诉讼请求为：1.被告协助原告及不动产登记部门为原告等14人办理不动产登记证；2.要求被告承担违约责任，向14个原告支付逾期办证的违约金629558.37元（按年利率3%自2015年1月1日起暂计算至2019年9月1日，之后至不动产登记证交付给原告之日的违约金被告仍应支付）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年前后，刘香果等14名原告与被告宏江房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于三门峡市湖滨区文明路16号院住房。14名原告已经付清全部购房款。根据《商品房买卖合同》第十五条的规定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人同意给予180日的延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案。但上述期限过后，被告仍然不能为14名原告办理房屋所有权证，依法应承担违约责任，向14名原告支付逾期办证违约金。14名原告也多次找被告，要求其及时办理房屋所有权证并支付违约金，但被告置若罔闻，不予理睬。为维护原告的合法权益，特起诉，望判如所请。被告宏江房地产公司辩称：一、被告无权为原告办理不动产权证书。产权证的发放是一项政府具体行政行为，并非开发商的单方行为，是否发放、何时发放都是由政府决定；而产权证的办理和获得，还需购房人的配合、申请及行政管理部门许可等，并非被告能独立完成的事项，其主要义务主体是原告。《商品房买卖合同》第十五条也仅是约定被告负有提交产权登记材料的义务，原告第一项诉讼请求要求被告为原告办理不动产登记证书无事实与法律依据。二、原告要求被告支付逾期办证违约金截止至不动产登记证交付原告之日止，无合同依据。双方签署的合同第十五条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人同意给予180个工作日顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案。在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金。”本条款只是约定被告有将资料提交产权登记机关备案的义务，根据现行不动产登记政策，不动产登记分为“首次登记”与“转移登记”两个阶段，也即“办大证”、“办小证”。对于办小证事项双方并没有达成一致意见，是由原告委托被告办证，还是由原告自己办证，原告均未作出明确地表示，且即使原告委托被告办理，原告也负担着提供资料、交纳相关费用的主要义务，被告只是起到配合作用。原告第二项诉讼请求将违约金计算至拿到不动产证书之日，显然属于扩大被告的义务，加重了被告的责任。三、因政府规划变更及不动产登记政策变化因素影响，导致提交产权登记资料事宜延后。被告于2010年取得了项目开发建设的全部手续，在项目推进过程中，为顺利推进旧城区改造项目建设和三门峡特色商业街区规划的实施，三门峡市政府收回了宏江房地产公司和平路南侧沿街部分5.23亩已征土地，市规委会于2013年8月13日会议研究决定将该项目的建筑密度和商业建筑面积比例进行了调整，以及与我公司相邻项目的嘉亿公司将回迁户的回迁安置房擅自变为公寓事件，市政府责令我们把15号楼作为嘉亿公司的安置房工程等多方面原因，致使该项目原本取得开发手续作废。2016年10月1日三门峡市政府进行不动产统一登记，原初始登记变更为首次登记，所提交的资料比之前多出好几项，在房屋符合实测条件、出具测绘成果报告后，还需经过楼盘确认表、不动产权籍调查、不动产测绘报告、预售变现售、派出所坐落位置证明、现场勘查等审核项目，再加之实施过程中人员的调整、机构的整合等事项导致提交产权登记资料延后。政府规划变更及不动产登记政策变化这两项因素导致我公司提交产权登记资料延后，这两个因素均在双方在签署合同时，无法预见、不可避免的客观因素，不可归责于被告，对2016年10月1日以后的违约金被告应予免责。四、原告要求逾期办证产权违约金自2015年1月1日起算，其诉讼时效已过。原告主张违约金，是金钱的给付，本质上属于债权，其应适用诉讼时效的规定。最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定诉讼时效为三年。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条的规定：民法总则施行前，民法通则规定的两年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。原告于2019年起诉要求支付违约金，诉讼时效期间已过，丧失了胜诉权。五、就原告李松娥、宁矿红的起诉，已于2017年起诉过，属于重复诉讼。2017年8月，原告李松娥、宁矿红向三门峡市湖滨区人民法院起诉，就我公司逾期提交产权登记资料事宜，要求我公司支付违约金，自2015年8月起以购房款为基数按年利率7%支付至我公司履行完毕办理房产权义务之日止。三门峡市人民法院根据公平合理原则，判决我公司支付原告李松娥违约金自2015年8月3日以购房款为基数按年利率3%至2017年9月4日、支付原告宁矿红违约金自2015年8月2日以购房款为基数按年利率3%至2017年8月17日。该两份判决已生效，就被告逾期提交产权登记资料一行为，三门峡市湖滨区人民法院已做出处理，且被告已按判决履行完自己的给付义务，就我公司的同一违法行为，原告于本次再次以相同的理由向法院起诉，属于重复诉讼，根据法律规定的一事不再理原则，请求法院依法驳回原告李松娥、宁矿红的起诉。经审理查明：2011年4月17日至2011年12月12日期间，被告宏江房地产公司分别与原告刘香果等14人签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的三门峡市湖滨区宏江·中央广场项目的房屋，合同对每名原告购买房屋坐落、房款、交付时间作出约定，部分合同约定房屋交付时间为2013年5月30日，部分合同约定房屋交付时间为2013年6月30日。合同第十五条内容为“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3.买受人同意给予180工作日顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案，在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金”。合同签订后，原告刘香果等14人按照合同约定支付了房款，被告也向原告交付了房屋。被告尚未就原告购买的房屋持应由其提供的资料到不动产登记机关办理不动产首次登记。另查明，涉案房屋所在土地原不动产宗地号为411202001102GB0XXXX，被告分别于2010年办理了建设用地规划许可证、于2010年8月25日办理建设工程规划许可证、于2010年11月12日办理了建筑工程施工许可证、于2011年7月28日办理了商品房预售许可证。2012年7月24日，根据三门峡市人民政府批复，涉案土地中的5.23亩土地被收回。经三门峡市湖滨区人民政府请示，三门峡市城乡规划委员会于2013年8月13日形成会议纪要，对涉案项目建筑密度和商业建筑面积比例等技术指标调整。2017年1月13日被告对涉案项目所在土地重新办理了不动产证，并于2017年11月24日补办了建设工程规划许可证。2016年8月31日，三门峡市政府发布通告，通告自2016年10月1日起在三门峡市中心城区实施不动产统一登记，区域内各类不动产登记业务统一由市不动产登记中心受理，依法颁发不动产权证书和不动产登记证明。原土地、房屋、林地等不动产权属证书停止发放。涉案项目所在湖滨区属于市中心城区范围。以上事实，有《商品房买卖合同》、购房款发票、购房款收据、建设用地规划许可证（地字第三规管**）、建设工程规划许可证（建字第三规管2010-23号）、豫（2016）三门峡市不动产权第17100000XX号不动产权证书、三门峡市建设工程规划许可证附表和当事人的陈述等证据予以证明。本院认为：原告刘香果等14人分别与被告宏江房地产公司签订的《房屋买卖合同》合法、有效。买卖合同签订后，原告刘香果等14人已按照约定交纳了购房款，被告宏江房地产公司也按约定向原告交付了房屋，原告履行了自己的合同义务，被告也履行了其主要合同义务。被告向原告交付房屋后，还应当按照买卖合同的约定，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。买卖合同约定被告应当在房屋交付后360个工作日办理上述备案，逾期的原告同意给予180个工作日的宽限期。诉讼中，原告主张的自2015年1月1日起，计算被告逾期办理上述权属登记备案的违约责任，该主张符合买卖合同的约定。对于逾期办理上述备案手续的违约金责任，买卖合同第十五条第3项仅约定了在原告提出退房时，被告支付已付房款1%的违约金；对原告不提出退房时的违约金标准，合同第十五条第二项作为格式条款虽作出约定，但该项中的违约金标准并未明确，且原、被告均未选择该项作为双方对违约金的约定。综上，本院认定原、被告对原告不退房时逾期备案的违约金标准约定不明。在原、被告对不退房时逾期备案违约金标准约定不明、原告也未提供证据证明因逾期备案给其造成损失的具体数额的情况下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。适用该违约金标准的前提是违约是由于被告的原因造成的。被告在诉讼中提供证据证明涉案房地产项目存在行政机关收回土地、调整规划的因素，造成被告已经取得相关手续需重新办理，被告就涉案项目的建设用地使用权重新办理了不动产权证、就涉案工程重新办理了建设工程规划许可证，上述因素在确定被告的违约责任时，应当予以考虑。综上，本院酌定对逾期备案违约金的标准以已付房款为基数，按年利率3%计算。自原告主张的2015年1月1日起，被告就应向原告支付逾期备案的违约金，被告实际办理备案的日期不影响每日违约金数额的认定，仅影响计算违约金的期间，故每日违约金均为独立债权。原告主张违约金的权利不属于《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定的不适用诉讼时效的权利，应当适用诉讼时效。主张违约金的权利也不属于《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定的对同一债务分期履行的情形，故应当就每日违约金单独计算诉讼时效。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，对于2015年10月1日之后的违约金，应当适用三年的诉讼时效，2015年9月30日之前的违约金，应当适用两年的诉讼时效。原告于2019年9月19日向本院起诉，诉讼中，原告并未提交证明诉讼时效中止、中断的相关证据，故2016年9月18日之前的违约金，因超过诉讼时效，本院不予支持，被告支付原告违约金应当自2016年9月19日起计算。自2016年10月1日起，三门峡市实施不动产统一登记，办理产权登记的机关发生变化、由住房保障和房地产管理局变更为不动产登记中心，办理产权登记的内容发生变化、由房屋初始登记变更为不动产首次登记。办理产权登记需由被告提供的材料及办理程序在2016年10月1日以后也发生变化，产权备案登记政策变化涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合等工作，上述各种情况客观上影响了不动产权首次登记的正常办理。这一政策变化是原、被告在2011年签订房屋买卖合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。上述变化产生后，若仍以买卖合同约定的办理产权登记备案期限作为计算被告逾期登记违约金的期限，则对被告显失公平，故被告辩称2016年10月1日之后不应再计算逾期登记备案违约金，本院予以采信。同时，上述变化的产生，虽然增加了被告办理不动产首次登记所应由其提交的资料和程序，但被告作为不动产出卖人，上述变化并不能免除被告办理不动产首次登记这一义务，被告仍需就原告购买的房屋持应由其提供的资料到相关不动产登记中心办理不动产首次登记。被告的这一义务属于非金钱债务，被告办理不动产首次登记是否符合要求需要由不动产登记机关审核，该债务标的不适于强制履行。原告还要求被告为原告办理房屋权属登记证书，因办理房屋权属登记证书系相关产权登记机关的行政权力，原告的这一请求也无法律依据。关于原告宁矿红、李松娥向被告主张逾期备案违约金，其已分别在（2017）豫1202民初4188号、（2017）豫1202民初4434号民事判决中，判决宏江房地产公司分别向二原告支付2015年8月2日至2017年8月17日、2015年8月3日至2017年9月4日的违约金。本案中，被告辩称二人系重复诉讼，且二人起诉日期超过2016年10月1日的诉讼时效，对被告的此项辩称因有事实和法律依据，本院予以采纳，故对原告宁矿红、李松娥的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应当赔偿原告刘香果等12人逾期办理产权登记的违约金，按每名原告应得赔偿金额为以其已付房款为基数，按年利率3%自2016年9月19日起计算至2016年10月1日共计3899.36元，对原告刘香果等12人的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告河南宏江房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告刘香果等12人3899.36元（每名原告应得款项见附件2）；二、驳回原告刘香果等12人的其他诉讼请求；三、驳回原告宁矿红、原告李松娥的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5048元（已减半收取），原告刘香果等14人负担5017元，被告河南宏江房地产开发有限责任公司负担31元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  黄国华二〇一九年十月三十一日书记员  刘金芳