陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2019)陕01民终11630号上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西微好秘科技有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：吴小兵，该该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张国辉，陕西博纳新律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：西安沪宁商业运营管理有限公司，住所地陕西省西安市碑林区。法定代表人：朱奎志，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺永晨，北京市盈科（西安）律师事务所律师。原审第三人：西安华侨城置地有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：谢梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁莉霞，女，1984年2月15日出生，汉族，住西安市莲湖区。上诉人陕西微好秘科技有限公司（以下简称微好秘公司）因与上诉人西安沪宁商业运营管理有限公司（以下简称沪宁商业公司）及原审第三人西安华侨城置地有限公司（以下简称华侨城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初1383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。微好秘公司上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项、第六项、第七项，改判为驳回沪宁商业公司的诉讼请求，并判令沪宁商业公司向微好秘公司支付室内空气中甲醛、总挥发性有机物等检测费1200元，支付异地办公损失费15750元，支付因主张权利而产生的律师费7480元，保全保险费1239.47元；一、二审诉讼费用由沪宁商业公司负担。事实和理由：一审认定合同解除的事由错误，适用法律错误。微好秘公司的甲醛检测报告系在沪宁商业公司主张权利过程中，应沪宁商业公司要求委托第三方独立机构进行检测的，虽是自行委托，但其客观性、真实性、合法性不容置疑。且一审判决在“经审理查明”部分已经认可了沪宁商业公司让其放炭包，考虑甲醛超标的影响等事实，却又以自行委托为由不予认可，系前后矛盾。一审不以沪宁商业公司过错为由解除合同而是以其拖欠房租，致使沪宁商业公司发函解约为由解除合同，是认定事实错误。一审以其未交纳第二期租金为由，认定其存在过错，属于认定事实错误，适用法律错误。沪宁商业公司辩称，一审认定合同解除的事由正确，适用法律正确。微好秘公司拒绝交纳到期房租，已经构成根本违约。其提供的房屋屋顶和房屋四周侧面使用的是立邦内墙乳胶漆，使用的系高端环保材料，经检测均系合格产品，房屋地面使用的是地毯。房屋内的家具大部分是微好秘公司重新购置，数量极大，一审查明事实过程中，明确要求微好秘公司提供家具购买发票，但微好秘公司未提交。华侨城公司述称，本案与 其无关，不发表意见。沪宁商业公司上诉请求：依法改判一审判决第二项为沪宁商业公司不退还租赁保证金74925元、管理费保证金12587.4元、水电费保证金5994元共计93506.4元；一、二审诉讼费用由微好秘公司负担。事实和理由：根据租赁合同约定，租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金系履约保证金，微好秘公司单方拒绝交纳租金，达到合同根本违约，其可以依据双方约定可没收保证金行使留置权，追究微好秘公司的违约责任。微好秘公司辩称，一审判决沪宁商业公司向其退还保证金74925元、管理费保证金12587.4元，水电费保证金5994元等三项费用，共计93506.4元是正确的。双方之间的纠纷完全是基于沪宁商业公司未提供符合安全标准的房屋使用条件所致，错在沪宁商业公司。908室自2018年9月3日开始便被沪宁商业公司强行上锁，其失去对该房屋的占有使用。华侨城公司述称，本案与 其无关，不发表意见。微好秘公司向一审法院起诉请求：⒈解除双方签订的《房屋租赁合同》，并判令沪宁商业公司返还扣留的其原室内（详见清单）物品，第三人予以协助；⒉沪宁商业公司退还租赁保证金74925.00元，管理费保证金12587.40元，水电费保证金5994.00元，三项合计保证金93506.40元；⒊沪宁商业公司赔偿室内空气中甲醛、总挥发性有机物等检测费1200元；⒋沪宁商业公司赔偿异地办公损失费15750元；⒌沪宁商业公司承担其因主张权利而产生的律师费7480元；⒍诉讼费由沪宁商业公司负担；⒎沪宁商业公司承担本案的诉讼保全申请费1759.00元和保全申请保险费1239.47元，两项合计2998.47元。沪宁商业公司向一审法院反诉请求：⒈微好秘公司支付违约赔偿99900元；⒉微好秘公司立即返还其代付的中介佣金服务费23976元；⒊微好秘公司支付其律师费8000元；⒋微好秘公司立即将该公司滞留的物品搬离；⒌诉讼费由微好秘公司负担。一审法院认定事实：2018年5月18日，承租方西安聚袖珠珠网络科技有限公司（甲方）与承租方西安沪宁商业运营管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方同意将西安市碑林区XX街XX号XX中心XX号楼XX层XX室出租给甲方，租赁场地仅供其办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，租赁房产的建筑面为199.8平方米；租期为一年，自2018年5月28日起至2019年5月27日止；起租日2018年5月28日。租金为125元每平方米每月，月租金总额为24975元，管理费及空调费21元每月每平方米，此费用为4195.80元每月，月租金及管理费总金额为29170.80元每月。合同4.4约定房地产代理商促成甲乙双方达成本合同收取的佣金服务费中介费，均由乙方全额代甲方支付。若甲乙双方友好合作至本合同期满，乙方免除甲方返还已付的佣金服务费中介费。合同14.1约定，合同期内如乙方提前解约，需提前两个月通知甲方，双倍返还甲方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为甲方的赔偿。如甲方合同期内提前解约，需提前两个月通知乙方，甲方支付的保证金乙方不予返还，同时甲方还将承担合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为给乙方的赔偿。合同14.4 2约定，甲方拖欠租金及其他费用达到三次。乙方视为严重违约，乙方将解除与甲方签订的租赁合同，没收甲方支付的保证金，并有权将该房产收回另行出租，同时甲方还将承担合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为乙方的赔偿。届时甲方滞留在该房产内的办公设施及物品甲方未自行处置的，视为甲方放弃处置，并承诺交由乙方处置。合同14.6 约定，合同期内如甲方提前解约或违约，需全额返还4.4条乙方代付的佣金服务费或中介费。合同14.9条约定，乙方因向甲方催付租金及管理费或行驶本合同项下其他任何权利而产生相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）均由甲方承担。2018年5月18日，微好秘公司向沪宁商业公司支付了2018年5月28日-2018年8月27日租金87512.4元、租赁保证金74925元、管理费保证金12587.4元、水电费保证金5994元，上述共计181018.8元。2018年6月28日，微好秘公司向沪宁商业公司支付了900元会议室使用费。微好秘公司称其在入驻908室办公后,在2018年6月发现房间内有一股甲醛的味道,其曾多次和沪宁商业公司进行沟通,沪宁商业公司让其放炭包,在此期间微好秘公司员工多次出现身体不适，陆续有员工提出辞职，微好秘公司考虑甲醛超标等影响，未向沪宁商业公司交纳之后的租金。2018年9月6日，微好秘公司申请上海帆际环境检测技术中心对长安国际E座908室室内空气中甲醛、总挥发性有机物进行检测，经2018年9月6日《上海帆际环境检测技术中心检测报告》显示，客厅、会议室、经理室甲醛均超标。微好秘公司因此花费检测费1200元，另因沪宁商业公司于2018年9月3日将微好秘公司所租的房屋门上锁，微好秘公司因此在别处办公，花费办公费15750元。另查，沪宁商业公司于2018年7月20日、2018年7月23日、2018年8月20日、2018年8月24日、2018年8月27日分别向微好秘公司发出了《付款通知书》，催促微好秘公司交纳租金、保证金、管理费等费用，并于2018年9月3日向微好秘公司发出了《违约通知函》，内容为:按照双方商议结果，我司有权要求贵司于本日（2018年9月3日）18点前支付所有拖欠款项：93065.16元，汇入我司账户。逾期我司将会按照合同中于贵司解除租赁合同，并按追究贵司违约责任。2018年9月5日，向微好秘公司发出《告知函》，内容为：因贵司拖欠款项的行为已超过合同约定期限十一日，按照合同14.4条的约定，我司有权要求贵司于本日2018年9月5日没收贵公司滞留物品，特此通知。沪宁商业公司提交《佣金确认书》发票证明其向北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司支付908室佣金23976元，2018年10月9日，沪宁商业公司委托江苏青柠检测技术有限公司对908室甲醛进行检测，根据2018年10月9日《江苏青柠检测技术有限公司分析报告》显示，908室经理室、招待室、会议室、办公大厅甲醛测量值均未超标。另，沪宁商业公司提交了908室地毯内墙乳胶漆的检测报告，均显示合格。微好秘公司、沪宁商业公司均提交本案的委托代理合同及律师费发票，证明因对方过错导致其支付的律师费。微好秘公司交其滞留在沪宁商业公司处的物品清单，沪宁商业公司仅对部分予以认可。微好秘公司于2018年11月5日将名称由西安聚袖珠珠网络科技有限公司变更为陕西微好秘科技有限公司。华侨城公司系西安市碑林区XX街XX号XX中心XX号楼XX层XX室业主，XX城XX室房屋出租给沪宁商业公司，沪宁商业公司再出租给微好秘公司。微好秘公司于2018年1月23日提交了保全申请，申请保全沪宁商业公司名下价值247893.4元的财产，经审查，对微好秘公司的申请予以准许，并于2019年1月28日冻结沪宁商业公司名下价值247893.4元的财产。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应按照合同履行各自相应的义务。微好秘公司与沪宁商业公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应为合法有效合同，双方均应按约履行各自义务。微好秘公司称因沪宁商业公司所出租的908室房屋内甲醛超标,根据微好秘公司提供其于2018年9月6日委托鉴定的检测报告，该报告显示涉案房屋内甲醛超标，沪宁商业公司提供2018年10月9日的检测报告，显示涉案房屋内甲醛数值均未超标，双方提供的检测报告均属自行委托，根据庭审调查，微好秘公司认可涉案房屋内有部分家具属于其自行购买，故关于908室房屋内甲醛来源，从微好秘公司提供的证据无法证明属于沪宁商业公司的过错导致，微好秘公司现以沪宁商业公司过错要求解除合同，不予准许。因微好秘公司未向沪宁商业公司交纳第二期租金，沪宁商业公司于2018年9月5日向微好秘公司发出《告知函》，通知微好秘公司解除合同，微好秘公司于当日收到该告知函。故双方合同于2018年9月5日已解除。微好秘公司要求沪宁商业公司返还扣留的涉案房屋内的物品，予以准许，但关于应返还的物品，因微好秘公司未提供证据证明其滞留哪些物品，故以沪宁商业公司认可物品为主，沪宁商业公司应返还微好秘公司物品为：HPml26a打印复印一体机一台、核心服务器电脑一台、台式电脑四台、网络设备mifi一个、海尔电视机一台、空气净化器一台、纽曼便携式播放器一台、摄像头一个、茶室棕色皮沙发两大一小、茶具一套、实木茶桌一张、白色皮沙发一大一小、黑色活动办公桌一张、展示柜一组、文件柜一个、会议桌一套、会议椅五把、大转椅两把、白板一大一小、手机一台、红酒一箱半、书籍若干、易拉宝两套、鞋一双。微好秘公司要求华侨城公司协助于法无据，不予支持。微好秘公司对于合同的解除存在过错，其要求沪宁商业公司承担检测费、异地办公损失费及相应的律师费无事实及法律依据，不予支持。微好秘公司要求沪宁商业公司退还租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金共计93506.4元，因合同14条约定了违约条款，沪宁商业公司现反诉要求微好秘公司支付违约金，如不退还保证金，微好秘公司承担的违约责任过高，故根据公平原则，沪宁商业公司应向微好秘公司退还上述保证金。沪宁商业公司反诉要求微好秘公司支付违约赔偿99900元，根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，根据沪宁商业公司提供的证据显示，其于2018年11月7日已将涉案房屋委托中介出租，故908室实际的空房期为2018年8月28日至2018年11月7日，沪宁商业公司现要求微好秘公司按照四个月租金标准向其支付违约金过高，酌情予以调整，微好秘公司向沪宁商业公司支付的违约金数额应按照租金标准支付空房期的租金损失，经计算为58275元。因微好秘公司提前终止合同导致沪宁商业公司支出的佣金费23976元、律师费8000元，应按照合同约定向沪宁商业公司支付。沪宁商业公司要求微好秘公司搬离所滞留物品，因微好秘公司在本诉中已主张，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告陕西微好秘科技有限公司与被告西安沪宁商业运营管理有限公司于2018年5月18日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月5日予以解除；二、被告西安沪宁商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陕西微好秘科技有限公司租赁保证金74925元、管理费保证金12587.4元、水电费保证金5994元，三项合计93506.4元；三、被告西安沪宁商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内将原告陕西微好秘科技有限公司滞留在西安市碑林区XX街XX号XX号楼XX室物品包括：HPml26a打印复印一体机一台、核心服务器电脑一台、台式电脑四台、网络设备mifi一个、海尔电视机一台、空气净化器一台、纽曼便携式播放器一台、摄像头一个、茶室棕色皮沙发两大一小、茶具一套、实木茶桌一张、白色皮沙发一大一小、黑色活动办公桌一张、展示柜一组、文件柜一个、会议桌一套、会议椅五把、大转椅两把、白板一大一小、手机一台、红酒一箱半、书籍若干、易拉宝两套、鞋一双返还给原告陕西微好秘科技有限公司；四、原告陕西微好秘科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告西安沪宁商业运营管理有限公司违约金58275元；五、原告陕西微好秘科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告西安沪宁商业运营管理有限公司中介佣金服务费23976元；六、原告陕西微好秘科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告西安沪宁商业运营管理有限公司律师费8000元；七、驳回原告陕西微好秘科技有限公司其他诉讼请求；八、驳回被告西安沪宁商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5063元，保全申请费1759元，由陕西微好秘科技有限公司负担1569元，西安沪宁商业运营管理有限公司负担5253元（陕西微好秘科技有限公司已交纳，西安沪宁商业运营管理有限公司于支付上述款项时支付陕西微好秘科技有限公司5253元）；反诉费1469元，由陕西微好秘科技有限公司负担1005元，西安沪宁商业运营管理有限公司负担464元（西安沪宁商业运营管理有限公司已交纳，陕西微好秘科技有限公司于支付上述款项时一并支付西安沪宁商业运营管理有限公司）二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，微好秘公司与沪宁商业公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按约履行各自义务。微好秘公司主张沪宁商业公司所出租的908室房屋内甲醛超标,并提交其于2018年9月6日委托鉴定的检测报告予以证明。该报告显示涉案房屋内甲醛超标。对此，沪宁商业公司提供2018年10月9日的检测报告，显示涉案房屋内甲醛数值均未超标。经查，双方当事人提供的检测报告均属自行委托，另外，微好秘公司认可涉案房屋内有部分家具属于其自行购买，故微好秘公司提供的证据无法证明908室房屋内甲醛来源系沪宁商业公司的过错导致。微好秘公司现以沪宁商业公司过错要求解除合同，依法不予支持。因微好秘公司未向沪宁商业公司交纳第二期租金，沪宁商业公司于2018年9月5日向微好秘公司发出《告知函》，通知微好秘公司解除合同，微好秘公司于当日收到该告知函。故双方合同于2018年9月5日已解除。微好秘公司要求沪宁商业公司返还扣留的涉案房屋内的物品，且沪宁商业公司亦主张微好秘公司搬离所滞留物品，故对微好秘公司该项主张，本院依法予以支持。对于沪宁商业公司应返还的物品，因微好秘公司未提供证据证明其滞留哪些物品，故一审以沪宁商业公司认可物品为主，即沪宁商业公司应返还微好秘公司物品为：HPml26a打印复印一体机一台、核心服务器电脑一台、台式电脑四台、网络设备mifi一个、海尔电视机一台、空气净化器一台、纽曼便携式播放器一台、摄像头一个、茶室棕色皮沙发两大一小、茶具一套、实木茶桌一张、白色皮沙发一大一小、黑色活动办公桌一张、展示柜一组、文件柜一个、会议桌一套、会议椅五把、大转椅两把、白板一大一小、手机一台、红酒一箱半、书籍若干、易拉宝两套、鞋一双，与法不悖，并无不妥。微好秘公司主张华侨城公司协助，无事实和法律依据，本院依法不予支持。微好秘公司对于合同的解除存在过错，其要求沪宁商业公司承担检测费、异地办公损失费及相应的律师费，本院依法不予支持。微好秘公司主张沪宁商业公司退还租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金共计93506.4元。沪宁商业公司要求微好秘公司支付违约金，根据沪宁商业公司提供的证据显示，其于2018年11月7日已将涉案房屋委托中介出租。据此，一审认定908室实际的空房期为2018年8月28日至2018年11月7日，沪宁商业公司现要求微好秘公司按照四个月租金标准向其支付违约金过高，酌情予以调整，微好秘公司向沪宁商业公司支付的违约金数额应按照租金标准支付空房期的租金损失，经核算为58275元。一审根据公平原则，认定沪宁商业公司应向微好秘公司退还上述保证金，并无不妥。因微好秘公司提前终止合同导致沪宁商业公司支出的佣金费23976元、律师费8000元，应按照合同约定向沪宁商业公司支付。综上所述，微好秘公司与沪宁商业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4756元，由陕西微好秘科技有限公司负担2618元，由西安沪宁商业运营管理有限公司负担2138元。本判决为终审判决。   审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年十月二十一日 书 记 员  姬  凯  华