黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0302民初2973号原告:姜立波，男，1978年5月26日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市。法定代表人：李桂清，董事长。委托诉讼代理人：杨静昕，男，1962年12月2日出生，牡丹江天福利亨房地产开发有限公司法务部总监，住黑龙江省牡丹江市东安区。原告姜立波与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福利亨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜立波、被告天福利亨公司的委托诉讼代理人杨静昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜立波向本院提出诉讼请求：1.确认被告与原告方团购代表签订的《商品房团购协议书》合法有效，确认原、被告签订的《房屋预售合同》合法有效；2.被告天福利亨公司返还原告房屋差价款101776元；3.被告按中国人民银行同期贷款利率6.4%（三年至五年贷款利率）4倍标准给付原告2014年6月1日起至其实际给付差价款期间的违约金；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年9月29日，原告与被告天福利亨公司签订了《商品房团购协议书》，该协议约定：“第四条：出卖人所建某公馆位于鸡冠区X块。出卖人保证某公馆于2013年12月31日完全竣工并交付使用，确保某公馆整体环境符合规划设计，实现绿化、美化要求。第五条：购买人所购买的为某公馆的X号楼设计为300套住宅，全部为东西走向、南北朝向住宅。第七条：某公馆每平方米单价3680元，X号楼层次费为6层起价（60），X号楼层次费为5层起价，每增加一层，每平方米加收60元，顶层不收取层次费。购买人按选定的房屋套型建筑面积付款，凡购房者…，（4）出卖人对外销售价确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。第十二条：出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金。原告基于上述团购协议书，购买了被告开发的某公馆X号楼X单元X室，建筑面积约定为127.22平方米，每平方米价格3680元，加上层次费每平方米120元，合计房屋价格为483436元，原告于2014年5月支付了全部房款。2014年1月10日，被告取得了商品房预售许可证。2014年6月，被告将房屋交付原告使用。2014年12月3日，被告将某公馆建筑面积109.42平方米的住宅出售给案外人朱某某，成交价格为每平方米3000元，成交总金额为328260元。上述成交信息在鸡西市商品房预售管理办公室备案登记。原告基于团购协议书购买了被告开发的某公馆的房屋并交纳了购房款，双方签订了商品房预售合同书，该合同依法成立，合法有效。被告出售给案外人朱某某某公馆的住宅成交价格为每平方米3000元，依据团购协议第七条第四项之约定，被告应返还原告购房款101776元。故原告诉至法院，以维护原告的合法权益。天福利亨公司辩称，一、团购协议具有时效性，团购协议已经终止。买卖双方的权利和义务应以在房产局备案登记的《房屋预售合同》约定为准。房屋预售合同是本约合同，商品房团购协议是预约合同。房屋预售合同的法律效力高于团购协议，二者如有抵触当然要以房屋预售合同为准。被告于2012年9月29日在尚未取得商品房预售许可的情况下与某法院、某中级法院团购代表签订商品房团购协议，被告给予团购人员以优惠价每平方米3680元。被告在取得商品房预售许可后，按团购协议约定与原告签订《房屋预售合同》，对房屋坐落位置、房号、单价、面积、交付时间、违约责任等主要条款均重新作了约定，房产局将《房屋预售合同》登记备案，但不将团购协议登记备案，团购协议也不纳入产权管理档案中。被告在2014年4月初因逾期交房，给付原告按中国人民银行同期贷款利率四倍利息计算的入住3个月的违约金23408元。原告在2014年6月7日对所购房屋入住、占有、使用至今，团购协议在签订房屋预售合同后终止。《房屋预售合同》是双务合同，不动产房屋作为合同标的，作为一种特殊商品，在已经交付使用后，在房管部门登记备案后，双方合同义务基本完成。二、团购协议第七条第三款“《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准”的约定无疑从法理上是无效的约定。《房屋预售合同》明确约定了以下主要内容：1、当事人名称或者姓名和住所；2、商品房基本状况；3、商品房的销售方式；4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5、交付使用条件及日期；6、装饰、设备标准承诺；7、基础设施和公共配套建筑正常运行的承诺；8、公共配套建筑的产权归属；9、面积差异的处理方式；10、办理产权登记有关事宜；11、解决争议的方法；12、建约责任；13、双方约定的其他事项。符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容，是本约合同。三、施工单位顶账房价格与被告无关，更与原告无关，原告无权要求按顶账房价格与被告在房屋单价上重新结算。被告为施工单位出具《商品房买卖协议书》载明每平方米单价为4040元（顶账房）。施工单位售房人孙嘉遥与购房人朱某某在商品房买卖协议上共同签名，表明该房屋原始来源是顶账房。现原告以诉讼方式要求被告按民工售房价格与其重新结算没有事实根据和法律依据。四、某在另一顶账房案件中，对被告为民工售房的购买人出具商品房买卖协议，收据的行为，判决认定为：是代第三方履行义务的行为，是正确的。五、被告不存在差价款结算的违约情形，原告主张被告就协议变更、购房价款重新结算承担违约责任没有合同依据。团购协议第七条第四款约定：“如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应以降价调整。”综上，团购协议是预约合同，商品房预售合同是本约合同，本约合同签订后预约合同即终止。被告请求人民法院依法对原告的诉讼请求不予以支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月29日，原告姜立波与被告天福利亨公司签订商品房团购协议书，该协议书约定“第四条：出卖人所建“某公馆”位于鸡冠新区X块。出卖人确保“某公馆”于2013年12月31日完全竣工并交付使用，确保“某公馆”整体环境符合规划设计，实现绿化、美化要求。第七条：1、“某公馆”每平方米单价3680元，1#、2#层次费为6层起价（60）,4#层次费为5层起价，每增加一层，每平方米加收60元，顶层不收取层次费。2、购买人按选定的房屋套型建筑面积付款，凡购房者：（1）采取分期付款方式的购买者，于2012年9月29日前交纳总房款的50%；于2013年3月1日前交纳总房款的40%，待楼房交付使用时结清剩余房款。（2）采用按揭贷款的购房者，于2012年9月29日前交纳总房款的30%；在接到甲方书面通知15日内，去指定银行或公积金管理部门办理按揭贷款的所有手续。过期不办理者，甲方有权将此房另行出售，并在6个月内退还原购房者交付的房款。逾期退款，出卖人除退还已交的购房款项外，还需承担自交款日至退款日的人民银行同期贷款利率四倍利息。3、出卖人取得《预售房屋许可证》后30日内，由出卖人和购房者个人签订《商品房预售合同书》，确认双方权利和义务，《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准。4、如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。第八条：1、交付期限。出卖人应当按照第四条约定的交付时间，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的商品房整体向购买人交付：（1）待商品房经验收合格，向购买人提供一套完整的竣工图纸。（2）“某公馆”一年内综合验收合格。（3）商品房和小区符合交付使用的批准文件。2、交接手续。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知购买人办理交付手续，双方签署房屋交接单视为交房。3、产权证照办理。出卖人应确保在交付房屋后一年内为购买人提供办理房屋产权证照的所有的相关手续。4、逾期交房及办理证照的责任。出卖人如未按协议约定的期限和方式将商品房交付于购买人及未能使购买人在约定时间内拿到办理房屋产权证照的相关手续，购买人有权选择要求出卖人按本协议第十条、第十一条的约定承担违约责任。第十条：某公馆项目的地下停车位及车库的房源在同等条件下由法院团购者优先选择。第十一条：本协议签订后，任何一方不得擅自变更，解除本协议（包括补充协议及附件）的内容。开始计算工期后，因出卖人原因拖欠开工日期达90日，或出卖人不能交付商品房，或出卖人没有按约定提供商品房质量时，购买人可解除本协议。协议解除后由出卖人向购买人返还已经支付的全部款项（包括银行贷款及公积金贷款），并按银行同期贷款利率4倍承担违约责任。如出卖人不能承担上述违约责任，购买人有权对出卖人已建筑完的建筑接管、出售。第十二条：出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金；由于出卖人的原因，导致商品房买卖合同目的不能实现无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”基于上述团购协议书，原告姜立波以每平方米3800元(包括层次费120元)价格购买了被告天福利亨公司开发的“某公馆”X号楼X单元X号住宅一户，房屋面积为127.22平方米，房屋总价款483436元。原告于2014年10月24日交齐全部房款，被告给原告出具收据三张。被告未能在2013年12月31日交付房屋。2014年6月7日，原告办理入户手续，被告天福利亨公司按商品房团购协议要求，返还原告逾期交房期间违约金8323元。2014年7月16日，双方签订房屋预售合同，合同编号XXXXXXXXXX，合同约定“第四条：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3800元，总金额人民币483436元。第八条：出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（排水、用水、用电、采暖、道路、排污等商品房功能），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2014年12月3日，被告以每平方米3000元的价格将某公馆一户住宅房屋售予案外人朱某某。本院认为，被告天福利亨公司与原告方团购代表签订的商品房团购协议书，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，协议合法有效。原告基于团购协议购买了被告天福利亨公司开发的位于鸡冠区某公馆X号楼X单元X层X号、建筑面积127.22平方米楼房一户，原告交付了全部房款，原、被告签订的房屋预售合同真实有效。商品房团购协议第七条明确约定“《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准”，约定了“如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准。”2014年12月3日，被告以每平方米3000元的价格将某公馆住宅房屋售予案外人朱某某，鸡西市商品房预售管理办公室出具的朱某某合同备案信息表显示案外人朱某某购买的是一手房，直接从被告处购买，另外从被告天福利亨公司提交的证据中可看出朱某某购买某公馆房屋与被告天福利亨公司签订了房屋预售合同及商品房买卖协议书，同时被告天福利亨公司为案外人朱某某开具了鸡西市商品房销售预收款专用票据，房屋体现单价为3000元，朱某某的房屋信息中并没有被告天福利亨公司所述的与孙某某抹账事实，且上述事实已经人民法院生效裁判文书确认，被告违反了团购协议价格约定，原告主张按每平方米3000元价格与被告天福利亨公司结算房款的诉讼请求，本院予以支持。原告购买的楼房建筑面积为127.22平方米，按每平方米3000元价格计算，购房款381660元原告已全部付清，被告天福利亨公司应返还原告房屋差价款101776元。被告于2014年12月3日按每平方米3000元价格另行出售房屋，构成违约，按照商品房团购协议第十二条第一款约定“出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金”，被告应按该约定赔偿原告违约之日起至返还购房差价款期间的违约金，且上述理由已经过法院生效文书认定，对原告提出的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，应确认原告姜立波与被告天福利亨公司签订的商品房团购协议合法有效，确认原告与被告签订的房屋预售合同合法有效；被告应返还原告房屋差价款101776元，并按团购协议书约定赔偿原告违约之日起至返还购房差价款期间的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告姜立波与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司签订的商品房团购协议有效；原告姜立波与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司签订的房屋预售合同有效；二、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告姜立波房屋差价款101776元；三、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司从2014年12月3日起每日按姜立波实际交纳购房款总额483436元并按人民银行同期贷款利率4倍标准给付姜立波违约金至房屋差价款付清时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1168元，由牡丹江天福利亨房地产开发有限公司负担，此款姜立波已预付，牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将其负担的数额给付姜立波。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级法院。审判员  李小明二〇一九年十月二十九日书记员  韩伊勃