广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初3219号原告：林庆，男，1971年5月4日生，汉族，户籍地址：阳江市江城区,现住阳江市江城区。送达确认地址：阳江市江城区河堤路14号。原告:罗贾雯，女，1972年11月2日生，汉族，户籍地址：阳江市江城区,现住阳江市江城区。送达确认地址：阳江市江城区河堤路14号。被告：伍美华，女，1985年9月7日生，汉族，住湖南省洞口县。送达确认地址：湖南省邵阳市山门镇毛坪村毛坪组7号。原告林庆、罗贾雯与被告伍美华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林庆、罗贾雯，被告伍美华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林庆、罗贾雯向本院提出诉讼请求为：1、判决确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年4月解除（未履行租金2019年5月至2020年9月30日合同期间的租金共76500元）；2、判令被告向原告支付租赁期间所拖欠的租金、房屋维修金、垃圾清理费、水电费共25647.15元；3、判令被告承担木案本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2018年10月1日签订《商铺租赁合同》，商铺地址：阳江市江城区湖湾路6号漠江花园A2幢3号，合同终止日期2020年9月30日。合同条款第四条第①点规定，被告伍美华(乙方)在合同期间不准擅自变更转租给别人，如有违反原告罗贾雯（甲方）有权将合同终止，并没收被告伍美华的保证金不作返还。在2018年12月9日，被告不遵守合同规定，未经原告同意，擅自将商铺转租他人经营，原告多次和被告交涉，原告打电话和发信息，被告一直采取不接电话不回复信息。2019年3月2日原告贴出告示告知被告违约要正面处理问题，并报当地派出所，告示时限7天，被告在告示规定日期内未作出回应，直到2019年4月3日被告才到现场搬走一切物品,但被告未按约定支付2019年2月和3月的租金及违约金。合同亦约定逾期支付租金的违约金，同时被告拖欠的水电费和垃圾费应付给原告，此外被告租赁期间破坏商铺内固定设施并应支付维修费10000元给原告。原告与被告签订的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚，故诉至法院，请求法院依法维护原告的合法权益，原告在起诉状中的请求为：1、判决确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年4月解除；2、判令被告向原告支付租赁期间所拖欠的租金和滞纳金、房屋维修金、垃圾清理费、水电费共30147.15元；3、判令被告承担本案的诉讼费。原告起诉后，在庭审中，原告称因被告违约，原告按照合同约定没收被告的保证金9000元，上述保证金为定金性质，由于本案约定有滞纳金即违约金，又约定有保证金，现原告明确选择为没收保证金，所以放弃原诉讼请求中的滞纳金，变更诉讼请求为：1、判决确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年4月解除（未履行租金2019年5月至2020年9月30日合同期间的租金共76500元）；2、判令被告向原告支付租赁期间所拖欠的租金、房屋维修金、垃圾清理费、水电费共25647.15元；3、判令被告承担木案本案的诉讼费。被告伍美华辩称：一、原告请求未履行租金、滞纳金、房屋维修金、垃圾清理费、水电费无任何事实根据，法院应不予支持。2018年10月份两原告与被告签订《商铺租赁合同》，被告一直按原告及合同约定要求支付租金及水电费。直至2019年3月原告以不合理之理由强行收回出租权另转租其他案外第三人。1、该商铺租赁明显不合法，该商铺产权所有权归属不清晰，同时未向政府部门申请租赁登记备案。2、原告请求的未履行租金、滞纳金、房屋维修金、垃圾清理费、水电费无任何证据证明该费用的来源及合理、合法性。二、本案诉讼费由原告承担。综上原告请求无法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告林庆、罗贾雯两人为夫妻关系，两人于1997年1月20日登记结婚。坐落于阳江市江城区湖湾路**漠江花园****房屋的权属人登记在原告林庆名下，房屋所有权登记时间为2013年3月29日，房地产权证为粤房地权证阳字第**。2018年10月1日，原告罗贾雯（甲方、出租方）与被告伍美华（乙方、承租方）签订了一份《商铺租赁合同》，其中约定：“第一条、甲方将位于阳江市江城区湖湾路6号漠江花园A2-3商铺一至四层整幢（面积约280平方米）租赁给乙方使用，经营保健品。第二条、租赁期为两年，自2018年10月1日至2020年9月30日止。第三条、1、租赁期的租金计算：每月租金4500元。2、双方签订本合同书之日，乙方需支付9000元给甲方以作履行本合同保证金，合同期满后，甲方将合同保证金退还给乙方。3、乙方需在每个月5号前将本月租金交给甲方，甲方开收据给乙方，如逾期不交，每天收取滞纳金50元。第四条：1、乙方在承租期间，不准擅自变更转租给别人，如有违反，甲方有权将合同终止，并没收乙方交来的保证金，不作返还。2、乙方在承租期间，须守法经营，安全生产，依法缴纳税费，并缴交水费、电费、卫生费，管理费等一切费用。……第五条：1、在非不可抗力的条件下，在乙方的承租期间，如甲方中途违约则赔偿乙方两倍保证金，作为乙方的损失。第六条：1、在承租期间，如乙方提前终止合同，甲方则没收乙方交来的保证金，不作返还。2、如乙方逾期一个月未缴交租金等费用，甲方有权提前终止该合同，并没收乙方交来的保证金，不作返还。3、承租期间，乙方不得从事违法，违纪经营，如违法所产生的一切法律责任由乙方承担，甲方有权终止合同，并没收乙方交来的保证金，不作返还。……”等内容。庭审中，原、被告确认上述合同中的罗贾雯是林庆代罗贾雯签名，双方形成租赁合同关系。合同签订后当日，被告支付了9000元押金即保证金给原告，原告将该商铺交付给被告使用。在合同履行过程中，2019年4月29日，原告以被告违约转租，没有按时足额缴纳租金、水电费等为由，诉至本院，请求如诉称。诉讼中，原、被告确认租金一直是通过被告的妹妹伍丽华支付给原告，租金支付至2019年1月底，从2019年2月1日起的租金尚未支付。庭审中，原告主张被告租赁商铺是用于经营五谷杂粮的保健品早餐店，所以合同上写的是经营保健品，商铺实际上是由被告的妹妹伍丽华经营早餐店，2019年2月份原告发现被告擅自将商铺转租给他人经营新疆烤羊肉店，由伍丽华的丈夫彭荣于2018年10月与第三人签订了转租合同，于是原告在2019年3月2日在该商铺张贴《告示》，告知被告终止合同；被告虽然在2019年2月底就关门了，但并没有搬走，双方解除合同的时间为2019年4月底，被告拖欠2019年2月至4月的租金13500元、房屋维修金5500元、垃圾清理费5000元及水电费共25647.15元；由于被告违约，应解除租赁合同，没收被告交付的保证金。为此，原告提供了林庆与伍丽华、伍美华的微信聊天记录、2018年10月1日彭荣与麦提如则斯玛依签订的《商铺租赁合同》复印件拟予证明。上述与伍丽华微信聊天记录中记载：2018年12月9日林庆：“美女，我是房东，原来你做的店，没经我同意，转了外人做烧烤……这合同你已经违约了，请及时回复我…。开烧烤，我不会出租的”、2018年12月11日伍丽华：“昨晚回来太晚就没给电话你了！房租昨晚上转了。你查收一下”、2019年1月27日林庆：“美女，新疆人有搬出来了吗……”2019年1月27日伍丽华“：……我已经跟他们说过很多次要他搬走的，他们就是不搬！你能停电停水就停了吧……前天晚上我还去店里了，要他们不要做了，我不同意的，因为这几个都是不认识的。我想拿回营业执照他们都不肯……我老公认识的那个新疆的回了新疆，现在这几个都是不认识的。我一直让他们走的，因为我并不是跟他们有合作，他们又不当回事，停电停水会好解决一点……”2019年2月2日伍丽华：“我跟你签的合同，我老公当时也是感情用事一时糊涂，现在他们不肯走，停电停水后他们会走的，等他们清了场后房租到时我们交，多少个月补给你……”2019年2月11日伍丽华：“……你先不要动室内所有设施。有什么留到过了年后我老公回阳江先吧！他现在在广州十五应该会先回阳江”；在与伍美华的微信聊天记录中记载：“2019年3月4日林庆：“合同是你签订的，你们不清场，我们到期时间自己清场，后果自负，因你违约转租他人，2019年2月到3月你没有缴交租金，之前的水电费你没有缴清，我保留追究你的责任，你原租漠江花园的店，还欠水电费没缴清，你妹的电话、微信不听也不回，这种做法有的过哇……”上述《告示》的内容记载为：“现承租方（何美华）因违反（商铺租赁合同）擅自将商铺转租他人使用，违反合同的有关规定，属违约行为，现限承租者于2019年3月7日对已转租使用的问题作出相应处理，逾期户主将按合同规定进行清场处理。”被告对上述《商铺租赁合同》复印件不予认可，对原告提供的上述微信聊天记录、《告示》的真实性无异议，但被告称商铺是由其经营早餐店，伍丽华是案外人，无权与被告协商；租金通过伍丽华转账给原告，彭荣并不是伍丽华的丈夫，只是被告雇请的员工，被告没有委托彭荣签订该转租合同，被告没有将店铺转租，被告从2019年2月起经营新疆烤羊肉。另，被告提供的书面答辩状中称直至2019年3月原告以不合理之理由强行收回出租权，在庭审中先是称其于2019年1月26日搬走的，后又称其不同意原告提出加租而在2月底搬走，并称双方签订的合同还没有解除，但对此被告未提供证据予以证明。原告主张被告尚欠水、电费未付清，其通过表弟的支付宝账号于2019年4月6日为被告垫付了其在租赁期间拖欠的2018年11月-12月的水费共777.07元、2019年1月1日-2月1日的电费及违约金共877.15元，对此，原告提供了水、电费发票、转账记录拟予证明。上述水费发票显示抄表日期为2019年1月14日的水费为777.07元；上述电费发票显示2019年1月1日-2月1日的电费及违约金实缴为877.15元。被告就原告提供的上述水、电费发票、转账记录所提交的书面质证意见中，称其同意支付2019年1月20日之前的水、电费，其余时期与其无关的则不承担责任。被告在该书面质证意见中还主张当时其从上一承租人转租本案商铺时，支付了50000元转手店铺内的一切营业设备，其不同意原告的加租要求，原告强行将商铺转租他人，认为原告没有证据证明被告将商铺转租，请求商铺继续按合同履行给被告经营，原告应赔偿50000元、返还保证金9000元、房产税4988.747元给被告，但对此被告没有提出明确的反诉请求，亦没有提供证据予以证明。诉讼中，原告还提供了时间为2019年4月12日的收据2张主张因被告在租赁商铺时破坏了原告的设备而支付的装修材料费、人工费共5500元，因被告搬出商铺后原告支付的垃圾清理费、搬运费共5000元。被告对该收据2张不予确认，认为其在租赁期间及搬走后没有损坏原告的设施设备，且双方签订的合同期限尚未到期。以上事实，原告提供有身份证、《商铺租赁合同》、房地产权证、税费凭证、微信聊天记录、垃圾清理费、搬运费、装修材料费、人工费、水费发票、电费发票、转账记录、《商铺租赁合同》复印件；被告伍美华提供有账单详情3份、押金收据、照片三张等证据为证。本院认为：原告罗贾雯作为出租方（甲方）与被告伍美华作为承租方（乙方）签订的《商铺租赁合同》，虽然上述罗贾雯的签名是原告林庆代罗贾雯所签，但基于两原告是夫妻关系，且原告罗贾雯确认上述合同，原、被告双方对形成租赁合同关系没有异议，该租赁合同当事人意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按合同的约定来切实履行义务。本案当事人争议的主要焦点为：一、被告伍美华是否违约，双方的租赁合同何时解除？二、被告伍美华是否需支付租金、水电费及房屋维修金、垃圾清理费给原告？焦点一、根据原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第一条中约定租赁的商铺用作经营保健品，以及第四条约定被告在承租期间不得擅自转租，否则原告有权终止合同、没收被告交来的保证金。本案中，原、被告均确认涉案商铺从2019年2月起经营新疆烤羊肉；在原告提供的微信聊天记录中显示铺租由伍丽华向原告转账，伍丽华叫新疆人搬出涉案商铺，让原告停电停水等内容；原告提供的《告示》中显示承租方（何美华）擅自将商铺转租他人使用，违反合同的有关规定属违约行为等内容，被告对于上述微信聊天记录、《告示》的真实性无异议，原告提供的证据足以证明被告违反租赁合同的约定，擅自将涉案商铺转租他人作经营新疆烤羊肉店的事实，且被告没有按期支付2019年2月起的租金给原告，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。对于租赁合同解除的时间，首先，被告先是在书面答辩状中称直至2019年3月原告强行收回出租权，之后在庭审中先是称其于2019年1月26日搬走的，而后又称在2月底搬走，被告的陈述前后不一致，且未举证证明其具体搬走的时间；其次，被告确认原告于2019年3月2日发出了《告示》，该《告示》中限被告于2019年3月7日对已转租使用的问题作出相应处理，逾期原告则清场处理；另，被告自称双方签订的合同尚未解除。故对于被告辩称其于2019年2月底已搬走的主张，理据不足，本院不予采纳。综上，结合本案原告在起诉状中自认被告于2019年4月3日到现场搬走一切物品的事实，本院予以确认双方签订的商铺租赁合同于2019年4月3日解除。由于被告的违约行为，原告主张被告已支付的保证金9000元不予退还，符合双方在租赁合同中的约定，亦于法无悖，对此本院予以支持。焦点二、对于租金，被告尚未支付2019年2月起的租金，被告虽然辩称其不需支付2019年2月起的租金，但对此主张缺乏理据，本院不予采纳。如前所述，涉案商铺租赁合同确认为2019年4月3日已解除，原告请求被告支付租金至2019年4月底，本院不予支持。故被告应支付从2019年2月1日起至2019年4月3日的租金即9450元（4500元×2个月+4500元÷30天×3天）给原告。对于水、电费，原告提供了水、电发票及转账记录为证，其中水费发票显示抄表日期为2019年1月14日的水费为777.07元，电费发票显示2019年1月1日-2月1日的电费及违约金为877.15元，原告提供的证据足以证明上述水、电费是被告租赁期间产生的，原告请求被告支付水费777.07元、电费877.15元，本院予以支持。对于房屋维修金、垃圾清理费，原告提供的票据显示房屋维修金、垃圾清理费产生的时间是2019年4月12日即解除租赁合同后，且原告未能提供充分的证据足以证明上述费用应由被告承担，被告对此亦不予确认，故对于原告该请求本院不予支持。至于被告在提交的书面质证意见中请求继续履行租赁合同，请求原告赔偿50000元以及返还房产税4988.747元的主张，被告在本案中对此没有提出明确的反诉请求，亦没有提供证据予以证明，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告罗贾雯与被告伍美华签订的《商铺租赁合同》于2019年4月3日解除；二、原告林庆、罗贾雯不需退还保证金9000元给被告伍美华；三、限被告伍美华在本判决发生法律效力之日起十日内付清尚欠的租金9450元、水费777.07元、电费877.15元给原告林庆、罗贾雯；四、驳回原告林庆、罗贾雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2432元（该款原告已预交），由原告林庆、罗贾雯负担276元，由被告伍美华负担2156元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  许 玲人民陪审员  陈丽红人民陪审员  何计花二〇一九年十月二十三日书 记 员  冼金莲附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。