河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫06民终1044号上诉人(原审被告)：鹤壁宏翔置业有限公司，住所地鹤壁市淇滨区华山路（原鹤壁职业技术学院图书信息中心）。法定代表人：邓建政，该公司董事长。委托诉讼代理人：康备战，河南世纪唐人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李文超，女，1984年5月10日出生，汉族，住河南省淇县。委托诉讼代理人：马文鹏，男，1983年12月13日出生，汉族，住河南省淇县。系李文超配偶。上诉人鹤壁宏翔置业有限公司（以下简称鹤壁宏翔公司）因与被上诉人李文超房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2019）豫0611民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人鹤壁宏翔公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李文超的诉讼请求，本案诉讼费由李文超承担。事实和理由：1.上诉人与李文超不构成预约合同关系。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同，而涉诉《书香铭苑意向协议》并未约定将来一定要签订商品房买卖合同。2.上诉人与李文超已解除《书香铭苑意向协议》。2018年7月10日鹤壁宏翔公司营销部公告的《针对16#楼前期购房客户的处理方案》已明确告知，交纳一万元意向金的处理方案，被上诉人在售楼部收知处理方案的内容，且未提出异议，双方协议已解除。被上诉人李文超辩称,1.涉诉《书香铭苑意向协议》虽没有具体表述将来在一定时间内签订商品房买卖合同，但明确了认购房屋的具体位置、楼层、单价等详细信息，并且双方当事人是在平等自愿的基础上达成的，符合合同法规定的合同成立要件。2.自2016年4月13日签订《书香铭苑意向协议》后，上诉人几乎没有主动与被上诉人联系。而《针对16#楼前期购房客户的处理方案》并非公开对外进行公告，也没有向李文超送达。在该栋楼于2018年12月21日取得预售许可证后，上诉人的售楼部陆续通知购房户，李文超得知上诉人要提高房价提出不接受，售楼员表示做不了主，待向上级汇报后答复，之后就没有了音讯。王文超多次到鹤壁宏翔公司询问，不是称领导不在，就说管不了。购房事宜无法解决，无奈提起诉讼。李文超向一审法院起诉请求：1、鹤壁宏翔公司继续履行《书香铭苑意向协议》，并按照协议约定价格与李文超签订购买位于鹤壁市淇滨区华山路与鹤煤大道交叉口书香铭苑小区16号楼东3单元1502室的房屋买卖合同；2、鹤壁宏翔公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：鹤壁宏翔公司开发建设的书香铭苑小区16号楼位于鹤壁市淇滨区华山路东侧、黄山路西侧，2016年4月13日，李文超与该公司营销部签订《书香铭苑意向协议》（编号为：0000211），约定甲方为鹤壁宏翔公司营销部，乙方为李文超，李文超定购物业系16号楼东单元1502室，建筑面积约97.95㎡，单价为4568元/㎡。附带约定：1、乙方自愿在2016年4月13日向甲方付物业意向金10000元。2、乙方同意于×年×月×日前，向甲方补足意向金：100㎡以下补足8万元整（50㎡以下补足5万元整），100㎡以上补足10万元整；乙方同意在接到甲方通知3日内补齐首付款。4、甲方在约定时间内不得将该物业售于第三方或提高所定物业价格。5、甲方在约定的时间内未能补足意向金，逾期或退定视同乙方违约，乙方无权要求甲方返还该意向金，甲方有权将乙方预定的物业另售第三方。6、该物业建筑面积为暂时建筑面积，最终以产权登记面积为准，多退少补。7、乙方应保证本意向书登记的姓名、地址、联系方式等信息全面并无错误，如有更正，乙方应电话或书面通知甲方，否则甲方对因此产生的未能及时通知乙方等后果不承担责任。8、本意向协议书有关的任何文字表述上的异议，甲方保留解释权并负责解释。9、本意向协议书一式贰份，双方各执一份，具有同等法律效力。2016年4月15日，李文超向鹤壁宏翔公司交纳10000元，鹤壁宏翔公司向李文超出具收据1份，载明：今收到李文超交来书香铭苑16#意向金壹万元整，收款人为胡柯宇，该收据加盖有鹤壁宏翔公司财务专用章。2017年3月8日，鹤壁宏翔公司营销部出具《情况说明》，载明：针对书香铭苑项目二期15#、16#购房客户关心的几个问题特作如下说明：一、15#、16#客户购房价格事宜，关于15#、16#客户购房价格，依旧按当时意向书上购房价格执行，不做调整，但该购房价格不包含配套费（即暖气开口费、天然气初装费、维修基金、有线电视初装费、太阳能及安装费、热流量表、契税等）。二、15#、16#施工工期问题，关于15#、16#施工工期，现计划2017年五月份施工单位开始进场施工，预计2020年12月31日底交房。我公司承诺因上述问题引起的法律问题，按法律法规的有关规定执行。2018年7月10日，鹤壁宏翔公司营销部出具《针对16#楼前期购房户的处理方案》，载明：一、地下车位、地下室单列销售定价，（一）地下室单价1300元-1500元/平方米，根据负一、负二楼层、户型方正程度、有无管道情况一户一价。（二）地下车位：标准车位7.5万/个、小车位7万/个、大车位8万/个、子母车位、捆绑车位10万/个。二、销售优惠组合，即客户同时购买住房、地下车位及地下室，车位在原价的基础上减1万元/个，地下室5千元/个。三、解决16#楼前期预售问题，根据当时股东会决定，书香铭苑16#楼于2015年1月1日开始对外预售，并按：60㎡以下收取意向金5万元，60-100㎡收取8万元意向金，100㎡以上交纳10万元，并于2016年9月份截止。当时销售均价4900元/平方米。（一）针对已交齐5万、8万、10万的前期购房户，市场折价合房款优惠后，仍保持（原协议价格+配套费每平方米单价）执行，因该预售价不含配套费。（二）针对16#交纳一万元意向金及以下客户，拟建议采用以下处理办法：首先15#和16#楼缴纳1万元的客户，作退房处理，并按交款的1倍退款，即交纳1万元意向金客户退还本金1万元+1万元利息。其次，“意向金折扣房款法（附表1）”，根据16#楼足额交纳意向金客户购房面积、原意向价、现市场价、配套费单价，市场折价合房款优惠后，仍保持（原协议价格+配套费每平米单价）的等式原则，经初步计算可得：交纳1万元的客户：80-100㎡户型，折抵系数为2.68，即10000元意向金抵26800元现市场价购房款使用（含10000元意向金+16800元优惠抵扣额），即优惠210元/㎡；110-135㎡户型，折抵系数为2.88，即10000元意向金抵28800元现市场价购房款使用（含10000元意向金+18800元优惠抵扣额），即优惠171元/㎡；160㎡以上户型，折抵系数为3.75，即10000元意向金抵37500元现市场价购房款使用（含10000元意向金+27500元优惠抵扣额），即优惠172元/㎡。交纳5万元的客户：80-100㎡户型，折抵系数为2.68，即50000元意向金抵13400元现市场价购房款使用，即优惠1050元/㎡；110-135㎡户型，折抵系数为2.88，即50000元意向金抵144000元现市场价购房款使用，即优惠855元/㎡；160㎡以上户型，折抵系数为3.75，即50000元意向金抵187500元现市场价购房款使用，即优惠860元/㎡。再者，针对15#和16#按前期意向协议于2017年5月份前后补齐客户，拟按原协议价格上浮500元/㎡执行。对于前期缴纳意向金的业主，签订购房合同时，姓名必须和意向协议一致，不得更名，直系亲属除外。四、紧急情况处理预案。当发生客户不同意我公司处理方案时，可向人民法院起诉，我公司同意撤销协议并签订退房承诺书，给予一次性补偿，补偿方式如下：1、交纳1万元补偿（本金1万+利息1万）即2万元。2、交纳1万元以上按交款本金的1.5分月息补偿。另查明：上述情况说明及《针对16#楼前期购房户的处理方案》均系李文超多次找鹤壁宏翔公司协商购房后续事宜时从该公司的售楼部复印所得，鹤壁宏翔公司并未向李文超送达过上述两份材料。2018年12月21日，鹤壁宏翔公司取得书香铭苑小区16号楼的商品房预售许可证。现涉案房屋未出售于他人。一审法院认为,李文超与鹤壁宏翔公司签订的《书香铭苑意向协议》，是当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，亦符合合同法规定的合同成立要件，该意向协议合法有效，双方当事人应依约履行。该意向协议虽对认购房屋的具体位置、楼层、单价作了明确约定，但不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该意向书在性质上应属于预约，不能依最高人民法院司法解释认定该意向协议为买卖合同。另在签订该意向协议时，鹤壁宏翔公司尚未取得预售许可证，根据最高人民法院司法解释的相关精神，签订预售合同时未取得预售许可证，但起诉前取得的，预售合同可以认定有效。预约合同所指向的是签订本约之行为，其对当事人的约束力是创设了当事人为将来订立本约而协商的义务。在本约签订过程中，双方当事人应遵循诚实信用原则，将预约所确定原则贯穿到本约的合同之条款中，虽然我国现行法律法规及司法解释的相关规定，均未赋予预约以强制订立本约的效力，也未规定据预约强制实际履行本约之义务，但涉案房屋已具备签订正式商品房买卖合同之条件，意向协议中的约定仍具有对双方当事人的约束力，因此，对李文超主张继续履行意向协议，就涉案房屋签订房屋买卖合同，予以支持。鹤壁宏翔公司辩称意向协议并非预约合同、合同约定价款低于市场价格、其公司已通知包含李文超在内的业主解除意向协议、在李文超未提出异议的情况下已予以解除的辩称理由，与庭审查明事实不符，且无证据支持，对其辩称理由不予采纳。判决：李文超与鹤壁宏翔公司继续履行双方于2016年4月13日签订的《书香铭苑意向协议》，并按照上述协议约定内容于判决生效后十日内就位于鹤壁市淇滨区华山路东侧、黄山路西侧书香铭苑小区16号楼东3单元1502室房屋签订商品房买卖合同。二审中,当事人均未提交新证据。本院确认一审法院认定的事实成立。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案鹤壁宏翔公司与李文超于2016年4月13日签订《书香铭苑意向协议》直至2018年12月21日取得商品房预售许可证，期间双方对涉案房屋的买卖未再进行协商。鹤壁宏翔公司在2018年7月10日出具《针对16#楼前期购房户的处理方案》，并未经过双方协商，并且方案上载明“当发生客户不同意我公司处理方案时，可向人民法院起诉”，亦说明双方对该方案并未达成一致，《针对16#楼前期购房户的处理方案》对李文超不发生效力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案鹤壁宏翔公司与李文超签订的《书香铭苑意向协议》是双方真实意思表示，且不违反法律的规定，应属有效。鹤壁宏翔公司应当按照协议的约定全面履行自己的义务。故，一审法院根据李文超的请求，判决继续履行合同，并无不当。综上所述，上诉人鹤壁宏翔公司的上诉请求不成立，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8012元，由鹤壁宏翔置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  单明霞审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇一九年十月十日书记员  周荣冰