湖北省宜昌市伍家岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0503民初1105号 原告：李刚，男，汉族，1977年9月2日出生，住宜昌市。 委托诉讼代理人：石秋生，湖北至成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨定德，湖北至成律师事务所律师。 被告：宜昌市城市建设投资开发有限公司，住所地宜昌市沿江大道**。统一社会信用代码914205007446320786。 法定代表人：胡杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏春华，湖北诚业律师事务所律师。 原告李刚与被告宜昌市城市建设投资开发有限公司（以下简称“城投公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告李刚的委托诉讼代理人石秋生，被告城投公司的委托诉讼代理人夏春华均到庭参加了诉讼。庭审中双方均申请庭外和解，后和解未成。本案现已审理终结。 李刚向本院提出诉讼请求：1、判令城投公司向李刚支付延期办证违约金6500元（此违约金按500元/月计算截止到2018年11月29日）；2、本案诉讼费由城投公司承担。事实与理由：2016年11月3日，李刚与城投公司签订一份《宜昌市房屋买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：由李刚购买城投公司建设的东辰心语小区住房一套（拆迁安置房），建筑面积95.63平方米，房屋总价417545元。合同签订后，李刚按照合同约定付清了全部房款。城投公司于2016年11月3日将约定房屋交付李刚使用。按照合同第20条约定，城投公司应于2017年11月3日前将办理不动产所有权证资料递交至不动产登记部门并办理完毕房屋所有权转移登记，但城投公司迟至2018年12月22日才为李刚办理不动产所有权证。城投公司的行为违反了合同约定，损害了李刚的利益，依据合同第二十条的约定，城投公司应向李刚支付违约金6500元。李刚找城投公司多次协商无果，遂依法诉至法院，请求法院依法判令支持李刚的前述所请。 城投公司辩称：一、李刚不具备购买安置房的主体资格，其应当补足该安置房价格与同等地段商品房的差价部分。1、李刚不是和伍家岗区房屋征收与补偿办公室（以下简称“区征收办”）达成征收补偿协议的相对方（实际享有安置房的权利人应当为李建明），主体资格不相符，损害了社会利益；李刚存在隐瞒真实情况的行为，致使城投公司作出错误意思表示，有违诚实信用原则，据此可以认定李刚在与城投公司签订《宜昌市房屋买卖合同》的过程中存在过错，损害了社会利益。2、李刚享受了安置房价格与市场价之间差额所带来的利益，且已经成为物权的所有人、付清全部房款，已履行了合同的主要义务，现若城投公司主张撤销合同则会涉及购房款的返还等事宜，既不利于交易的稳定也不利于纠纷的解决。故结合本案合同履行情况、公平及诚实信用原则，城投公司决定维护双方签订的购房合同及其补充协议效力，但李刚应当补足该安置房价格与同等地段商品的差价部分。二、李刚的不动产权证已于2018年11月29日颁发。双方合同的补充协议已经对办证义务和违约责任进行了重新约定。双方所签订的附件十一补充协议第一条约定：城投公司承担分批次、协助办证的义务，李刚承担主要办证义务，因同批次中其他买受人延迟递交资料等原因导致办证延期的，出卖人不承担延期办理责任。故因李刚递交相关办证材料迟延的，城投公司无需承担违约责任。三、由于李刚的迟延付款、迟延递交相关办证材料才导致其取证时间的迟延。首先，双方合同约定签订合同时一次性付清购房款，但区征收办延迟代为支付了包含有本案的购房款；并且一直由其代管的产权注销清册于2018年才移交给城投公司，然后才能继续进行办证程序；另外，按照现行税收政策，安置房户可减免部分契税，由于核税过程较为复杂，需购房者提供征收备案协议、产权注销清册、房屋套数查询证明等，同时营改增增加了国税部门的审核环节，无形中延长了办证时间。四、李刚没有产生实际损失，无权要求违约金；即使有权，城投公司认为李刚主张每月500元的违约金过高，人民法院应予调减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月16日，区征收办（甲方）与李建明、张志骞（乙方）签订了《房屋征收补偿协议》，该协议约定：乙方房屋位于伍家岗区××号，产权登记面积63.08㎡，补偿款合计476791.32元；乙方选择的补偿方式为产权调换，产权调换的房屋位于“东辰心语”小区A5楼1单元601号房，意向建筑面积94.46㎡，安置房购房费用总计412828元；甲方代扣乙方购买安置房款412828元。乙方凭《东辰心语安置房认购书》（认购方联）与安置房建设单位签订《商品房买卖合同》，并一次性结清安置房回购欠款，甲方予以协助。乙方应在签订本协议后7日内即2013年11月23日搬家腾房将房腾空，交付甲方拆除，并将房屋产权证书及土地使用权证原件交甲方办理注销手续。 2016年11月3日，城投公司（出卖人）与李刚（买受人）签订了《宜昌市房屋买卖合同》，该合同约定：该安置房为东辰心语A5幢1单元6层010602号房，约定建筑面积95.63平方米，总房款为419029元，最终结算价款以产权部门确权面积为准。第六条，出卖人不再向买受人收取该安置房房价款外的费用，办证费用除外。出卖人代办房屋权属证书的，应由买受人承担的房屋专项维修资金及税、费，买卖双方约定由出卖人代收，并委托出卖人代为交纳，据实结算。第七条，买受人采取一次性付款，合同签订时，买受人向出卖人支付房屋价款（不含代收费用）的100%，计419029元（附件四）。第八条，逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第十一条，出卖人应当在2016年10月28日前向买受人交付该安置房。第二十条，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该安置房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因造成买受人在该安置房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，双方同意按下列第2项处理。即出卖人于房屋交付后一年内将办理房屋所有权的相关资料递交至不动产登记部门并办理完毕房屋所有权转移登记，合同继续履行，逾期出卖人按500元/月的标准赔付给买受人。因买受人的原因未能在约定期限内完成安置房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。第二十八条，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一补充协议约定：一、对合同第二十条关于房屋登记作如下补充约定：3.买受人承担不动产登记的主要办证义务，出卖人仅承担提供不动产权办理需由开发商提供的资料的协助办证义务。4.出卖人可根据实际情况分批次协助办理不动产证。因同批次中其他买受人延迟递交资料等原因导致办证延期的，买受人可以将已委托的办证资料收回自行办理，出卖人不承担延期办理责任。2016年11月3日，城投公司向李刚开具了其购买涉案房屋18367元办证费收据和价税合计417545元的购房款湖北增值税普通发票（备注：确权面积95.35㎡，确权总价417545），2016年11月18日，城投公司向李刚出具了1716元的物业费发票。庭审中，双方确认交房时间为2016年11月18日。 另查明，2017年9月8日，区征收办将包含有涉及本案的补偿款支付给了城投公司。本案位于东艳路1号5栋1单元602室于2018年11月29日登记至李刚名下。 再查明，李建明、张志骞系李刚之父、母。在本案《宜昌市房屋买卖合同》签订之前，城投公司向买受人发放了书面的《签购房合同须知》，其内容包含：“签约所需资料：1.选房确认单原件、2.拆迁补偿协议原件、3.夫妻双方身份证原件及复印件9份、4.夫妻双方户口本原件及复印件4份、5.夫妻双方结婚证原件及复印件4份；提醒：1.需更名选房找拆迁办公室办理产权人变更通知单。”庭后经本院核实，区征收办工作人员陈述：宜昌市征收办通过审核后出具安置房相关的产权人变更通知单，属于一种惠民政策。 最后查明，据区征收办工作人员介绍，通常情况，在区征收办与被拆迁户签订《房屋征收补偿协议》之时，被拆迁户将其被征收房屋的土地证及房产证原件交给区征收办，并由区征收办的工作人员专门负责办理被拆迁房屋的注销清册，办理完毕后由区征收办统一保管，随后统一交给城投公司。 本院认为，本案应为房屋买卖合同纠纷，本案所争议的焦点为：1.李刚购买安置房的资格问题，2.逾期办证违约金的认定问题。 对于焦点1，涉案《房屋征收补偿协议》的一方合同主体为李建明、张志骞，系李刚之父、母。在本案《宜昌市房屋买卖合同》签订之前，城投公司向各个买受人发放了书面的《签购房合同须知》，其内容包含的签约资料有：选房确认单、拆迁补偿协议、夫妻双方身份证、结婚证、家庭户口本等。并且该须知中特别提醒“需更名选房找拆迁办公室办理产权人变更通知单”。由此可见，签订买卖合同前，城投公司需严格审核买受人主体资格及家庭关系。一般情况房屋买受人即被拆迁人，若有更名则需要拆迁办公室出具相应的产权人变更通知单，这一点也得到区征收办的印证。鉴于李刚系被拆迁人李建明、张志骞之子的特殊关系，城投公司在审查相关资料之后才与其签订买卖合同，其购买资格经其确认，故对于城投公司认为李刚不具备安置房购买资格的抗辩意见，本院不予采纳。 对于焦点2，城投公司关于逾期办证的抗辩理由主要为：由于李刚的迟延付款、迟延递交相关办证材料才导致其取证时间的迟延。根据审理查明：1.区征收办与李建明、张志骞签订的《房屋征收补偿协议》约定：补偿款合计476791.32元，乙方选择的补偿方式为产权调换，产权调换的房屋位于“东辰心语”小区A5楼1单元601号房，甲方代扣乙方购买安置房款412828元。通过城投公司举证的《代扣明细表》可见区征收办并未将涉案房屋补偿款直接付到李建明、张志骞或李刚账户，而是由区征收办代扣并直接向城投公司支付。由此可以认定城投公司与区征收办存在委托收款关系，补偿款未经被拆迁人之手，而由城投公司委托区征收办统一收取，即从被征收对象的拆迁补偿款中直接代扣。至于区征收办何时将代扣的房款支付给城投公司属于城投公司与区征收办之间的委托法律关系范畴，安置房购买人与被征收对象既无权安排指令区征收办何时向城投公司结算代扣的购房款，也无从知晓区征收办何时与城投公司结算代扣的购房款。2.李刚与城投公司签订的《宜昌市房屋买卖合同》约定购房款在合同签订时一次性支付，且在签订合同当日城投公司向李刚出具了全额的购房款发票并随即交付了房屋。城投公司以实际履行行为认可了与区征收办的委托收款法律关系，至于区征收办与城投公司是否结算、何时结算，不能对抗本案中的安置房购买人李刚。3.办证资料中的一项重要资料——注销清册，由区征收办统一办理、保管，并由区征收办与城投公司直接交接。4.在签订购房合同之日李刚就将办证费用一次性交给了城投公司。综上，李刚已经完成了办证前其需要完成的相应义务，而城投公司应按约继续履行办证义务。城投公司的上述抗辩理由不能直接对抗李刚。 同时，城投公司以补充协议附件十一的约定来重新解读对于房屋登记的相关约定，即使该补充协议有效，其约定的“出卖人不承担延期办理责任”的前提是“因同批次中其他买受人延迟递交资料等原因导致办证延期的，买受人可以将已委托的办证资料收回自行办理”，但城投公司并未举证向李刚告知过同批次中有人延迟递交资料的情况。而根据《宜昌市房屋买卖合同》第二十八条的约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，则本案应直接适用《宜昌市房屋买卖合同》第二十条的约定：“（三）因出卖人的原因造成买受人在该安置房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，出卖人于房屋交付后一年内将办理房屋所有权的相关资料递交至不动产登记部门并办理完毕房屋所有权转移登记，合同继续履行，逾期出卖人按500元/月的标准赔付给买受人。”该条明确约定在房屋交付后一年内办理完毕房屋所有权转移登记，现城投公司存在逾期办证的违约情形，则应依约支付李刚违约金。经查明，违约期间为2017年11月18日至2018年11月28日，按照500元/月的支付标准，则逾期办证违约金为500元／月÷30天／月×376天≈6267元，对于李刚诉请城投公司对其支付违约金超出上述标准的，本院不予支持。城投公司主张该标准过高要求调减，但未举证证明，上述合同约定系双方真实意思表示，并未违反我国法律法规的强制性规定，对于城投公司的该抗辩意见，本院不予采纳。城投公司还认为李刚没有产生实际损失而不应主张违约金，我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条表明，逾期办证违约金的支持并非以买受人产生实际损失为必要前提，有合同约定就按照约定计算相应违约金，没有约定则以法定方式计算。本案涉案房屋虽然是安置房，但同样可以参照上述规定处理，故对于城投公司的该抗辩意见，本院不予采纳。 本案的诉讼标的在湖北省上年度就业人员年平均工资30%以下，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，应一审终审。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告宜昌市城市建设投资开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告李刚支付逾期办证违约金6267元； 二、驳回原告李刚的其他诉讼请求。 如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元，由被告宜昌市城市建设投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  严峻 二〇一九年十月十八日 法官助理李梦娇 书记员胡勇