江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初9800号 原告：吕国光，男，汉族，1949年12月25日出生，住上海市静安区。 原告：翁文记，女，汉族，1954年9月9日出生，住上海市静安区。 委托诉讼代理人：吕国光，男，汉族，1949年12月25日出生，住上海市静安区。 原告：吕品，男，汉族，1982年4月29日出生，住上海市静安区。 被告：常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司，住所地常熟市富春江东路**，统一社会信用代码91320581793302403Y。 法定代表人：吴绍祥，执行董事。 委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚晓春，江苏少平律师事务所律师。 被告：禧徕乐投资发展有限公司，，住所地常熟市富春江东路**统一社会信用代码9132058177968728X7。 法定代表人：冯义忠，董事长。 委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚晓春，江苏少平律师事务所律师。 原告吕国光、翁文记、吕品与被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司（以下简称禧徕乐家居生活广场）、禧徕乐投资发展有限公司（以下简称禧徕乐投资公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕国光（亦即翁文记的委托诉讼代理人）、吕品，被告禧徕乐家居生活广场、禧徕乐投资公司的委托诉讼代理人时文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告禧徕乐家居生活广场支付原告结欠租金93752元（2014年10月1日至2019年7月30日止），均按中国人民银行公布同期同档次贷款基准利率1.3倍计算违约金，禧徕乐投资公司同时承担该案债务连带责任；2、判令被告禧徕乐家居生活广场违约《统一经营管理合同》，应支付该商铺购房总价的30%违约金赔偿原告，禧徕乐投资公司同时承担该案债务连带责任，并解除原、被告（1）《统一经营管理合同》；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1.2009年10月2日原告购买预售产权商铺，在2010年8月1日与被告禧徕乐家居生活广场和被告禧徕乐投资公司同时在《统一经营管理合同》、《常熟市商品房买卖合同》订立协议，被告（1）约定应每年支付原告租金19397元，每年分二期支付，被告禧徕乐家居生活广场未按期履行付款结欠租金（2014年10月1日至2019年7月30日止）共计租金93752元。未按合同时间支付租金已经造成违约行为，均按中国人民银行公布同期同档次贷款基准利率1.3倍计算违约金。注：没办理过双方验收交接法律手续。对于由被告（1）代扣的税款，原告愿意扣除。但被告应提供相应的完税凭证。而且禧徕乐投资公司的《常熟市商品房买卖合同》第十二条款作出承诺：出卖人保证销售商品房没有产权纠纷债务纠纷。因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或债权债务纠纷的，出卖人承担全部责任。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的。应当对公司债务承担连带责任。故被告禧徕乐投资公司同时承担该案债务连带责任。2.2001年国务院建设部严禁商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划设计，就是不允许分割。不给分割式的商铺办理产权，格子商铺是独立的。有产权的单元作为一个出售单位，如果不可以办理独立产权，今后就会有纠纷，因为没有墙壁作为明确界限，在出租、出售、水电费都会遗留问题，而且没有独立产权。目前，原告独立单元D4047产权商铺被被告方擅自分割，改变商场业态布局与其它业主被分割的产权商铺合并改作成存放红酒的大仓库（举证1-12），改变了原告产权商铺商业使用功能情形。《统一经营管理合同》第7-1条款：甲方同意服从乙方统一业态布局，未经乙方书面同意甲方不得擅自将该商铺改作成其它用途或改变业态布局，否则甲方应支付该商铺购房总价的30%违约金赔偿乙方损失。现实情况被告方未经原告变更书面同意（原告根本没收到被告变更书面通知），被告方违反规划部门批准的规划变更、设计。也违背被告（1）自订《统一经营管理合同》第7-1条款，擅自将该商铺改作成存放红酒的大仓库，改变商场业态布局。被告（1）自订《统一经营管理合同》第7-1条款协议是强加于原告（甲方）是霸王条款。按理套在被告（1）很合适量身定做。根据《中华人民共和国合同法》第三条规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己意志强加给另一方。依照这法律条文，被告（1）应支付该商铺购房总价的30%违约金赔偿原告损失。禧徕乐投资公司同时承担该案债务连带责任。综上所述，为此，原告诉至法院，要求被告禧徕乐家居生活广场支付结欠租金和利息及违约金。由于被告违反行政法规的强制性规定，按《统一经营管理合同》第7-1条款规定应支付该商铺购房总价的30％违约金赔偿原告。禧徕乐投资公司同时承担该案债务连带责任。解除原、被告（1）订立的《统一经营管理合同》。请求法院查明事实，判如所诉。 被告禧徕乐家居生活广场辩称：1、从2014年10月1日起确实拖欠原告租金。租金的计算标准我们认为应该是按照统一经营管理合同约定的税前19247元计算。租金计算的截止日期应当是在2016年5月30日，共欠租金32078元。之后整个禧徕乐二期都移交赛格橙果管理了。2、原告主张的两笔违约金过高，由法院依法调整。 被告禧徕乐投资公司辩称：其并非本案的适格主体，原告要求其承担连带责任依据不足，证据不充分，请依法驳回诉请。 本院经审理查明认定事实如下：“禧徕乐家居生活广场二期”由禧徕乐投资公司（以下简称禧徕乐投资公司）将常熟市富春江路58号整体的商业建筑物开发并分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而由禧徕乐家居生活广场负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报。 2009年10月2日，原告吕国光、吕品（甲方，业主方）与被告禧徕乐家居生活广场（乙方，统一经营管理方）签订了《统一经营管理合同》（以下简称该合同）约定甲方将其购得的坐落在常熟市富春江东路58号“禧徕乐家居生活广场二期”四层D4047号商铺（以下简称该商铺）交由乙方统一经营管理，建筑面积为43.84平方米。该合同第5-1条约定：开业第一年为商场培育期，自2010年10月01日起计算，甲方同意开业第一年商场培育期内乙方无需支付该商铺的租金。甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务。乙方同意承担全部商场培育期内的经营管理费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用。5-3条约定：在商场开业后第四年至第六年，每半年支付一次租金，按￥9624元合计一年租金￥19247元，第一次租金支付日期为每年的5月01日至5月15日，第二次租金支付日期为每年的10月1日至15日。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。5-4条约定：商场开业后第七年开始时，甲方继续委托乙方经营管理，由乙方统一对外招租、统一经营管理商场，乙方收取租金的10%作为托管费，其余90%租金收益全部支付给甲方（年终乙方向甲方公开该商铺租金收入账目并接受查询）。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。8-1条约定：甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同可以由一方书面通知解除，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该商铺因社会公益或城市建设需要被依法征用的。9-1条约定：任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该商铺购房款总价的30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。 另查明：常熟市富春江东路58号“禧徕乐家居生活广场”2幢D4047商铺为原告吕国光、翁文记、吕品所有，产权证建筑面积为44.18平方米，购房款为人民币223063元。禧徕乐家居生活广场应支付原告租金（2013年10月1日至2014年9月30日）19397元，实际向原告支付租金18408元（税后）。 还查明，被告禧徕乐家居生活广场于2015年起出现经营困难，自始未形成二期统一整体商场的出租经营，其于2016年1月23日发布《告业主经营情况书》，内容为经营不善，无力偿还二期所欠租金及今后包租期内的租金，同意放弃经营权。后由部分业主成立临时业主委员会（以下简称“临委会”），2016年5月27日“临委会”单独与被告禧徕乐家居生活广场签订交接协议并接收了禧徕乐二期商场整体经营权。2016年6月1日，禧徕乐投资公司向“临委会”发出告知函，说明“临委会”接受了二期商场经营权，选定新的经营管理公司对二期商场统一经营管理，并表示将其名下自有的14113.20平方米物业同意接受新的经营管理公司统一经营并同意将自持物业收益用于归还移交经营权之前所欠业主的租金。2016年9月28日，“临委会”又以常熟市喜盛企业管理有限公司为合同主体在常熟市虞山镇东部市场管理中心协调与见证下与常熟赛格橙果企业管理有限公司（以下简称赛格橙果公司）签订《委托经营管理合同》，双方还对各自权利义务作出约定，见证方常熟市虞山镇东部市场管理中心人民调解委员会加盖公章。据此，赛格橙果公司实际行使禧徕乐二期项目的经营管理权，并更名为赛格橙果生活广场，统一对外招商客户进行承租营业，并根据其业态规则对整个物业进行装修改造，但至今消防整体未验收合格。赛格橙果公司已将其收益的部分租金自行按业主留给禧徕乐家居生活广场的租金银行账户直接打给相关业主。 由于禧徕乐家居生活广场未向原告支付2014年10月1日至2016年9月30日的租金致纠纷发生。 庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为判令被告一支付2014年10月1日至2016年9月30日的四期租金共计38794元，其余诉请不变。 以上事实，由相应房产证、土地证、商品房结算清单、交房办证税费明细、统一经营管理合同、庭审笔录当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为：产权式商铺是指开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。案涉商铺完全符合上述情形，故案涉商铺性质为产权式商铺。 原告吕国光、吕品与被告禧徕乐家居生活广场之间的统一经营管理合同合法有效，禧徕乐家居生活广场应按合同履行给付原告相应的租金。关于原告主张被告禧徕乐家居生活广场长期拖欠租金而提出要求解除统一经营管理合同，本院认为被告禧徕乐家居生活广场至此始终未能形成统一商场的经营管理，其提出二期经营困难并认为早于2016年5月统一解除了所有合同，被告禧徕乐家居生活广场作为违约方虽无权要求解除合同，但赛格橙果公司进驻后，其与原告之间的统一经营管理合同已事实不再履行并产生了终止效果，包括原告在内的产权式商铺此后事实上由赛格橙果公司统一经营管理。被告禧徕乐家居生活广场作为违约方造成合同终止应赔偿原告损失，故其承担的租金期间应延续计算至2016年9月30日止，被告禧徕乐家居生活广场应给付原告自2014年10月至2016年9月30日期间的租金38794元。后段原告如确有其他损失，可提交证据后另行主张。关于违约金，原告对其损失并未能举证充分，而合同约定的违约金兼有补偿性和惩罚性功能，只有其不足以弥补损失时，再适用赔偿金。被告辩称违约金过高要求调整，综合本案实际情况，本院支持违约金以每期9698.5元为基数，按银行同期同类贷款基准利率标准的1.3倍，分别自到期后的2015年5月16日、10月16日，2016年5月16日、10月16日起计算至付清之日止的利息损失。被告禧徕乐家居生活广场和被告禧徕乐投资公司均是依法成立的独立法人组织，具有不同经营范围，且被告禧徕乐家居生活广场提交了相应年度审计报告。被告禧徕乐家居生活广场为《统一经营管理合同》的相对方，对该合同引起的法律后果独立承担民事责任。原告认为禧徕乐投资公司应一并承担责任的主张，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下： 一、被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吕国光、翁文记、吕品租金38794元及违约金（以9698.5元为基准，按银行同期同类贷款基准利率标准的1.3倍，分别自到期后的2015年5月16日、10月16日，2016年5月16日、10月16日起计算至付清之日止的利息损失）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告吕国光、翁文记、吕品的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取421元，由被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内直接支付至本院，原告预交的诉讼费用421元由本院退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：江苏省苏州市中级人民法院）。 审判员  崔劲松 二〇一九年十月十七日 书记员  黄丽芝