浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2150号上诉人（原审原告）：潘佳琦，女，1996年1月3日出生，汉族，住浙江省桐乡市。委托诉讼代理人：陈英、张强，浙江浙博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：施昕，女，1996年5月22日出生，汉族，住浙江省桐乡市。委托诉讼代理人：张学锋、姚凯燕，浙江丛典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：桐乡宅易搜房地产营销策划有限公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道体育西路**。统一社会信用代码：91330483MA28AR866C。法定代表人：沈玉华，总经理。上诉人潘佳琦因与被上诉人施昕、桐乡宅易搜房地产营销策划有限公司（以下简称宅易搜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。潘佳琦上诉请求：1.撤销原判，改判支持潘佳琦一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用、保全费用由施昕与宅易搜公司共同承担。事实和理由：一、一审中潘佳琦要求施昕提供银行转账明细记录，确定购房款流向，但施昕以不方便为由拒绝出示其转账记录，一审也拒绝潘佳琦调查取证的申请。只有银行转账记录才能反映真相,否则若卖房人、房产中介、房屋销售公司串通一气，无法查清事实真相。二、施昕和施正志的签名不是本人签名，潘佳琦从未见过卖房人，潘佳琦对签字的真实性表示怀疑并在一审中申请笔迹鉴定，但一审予以拒绝。房屋转让协议上施昕的签字由王艳代签，潘佳琦的房款由宅易搜公司法定代表人沈玉华代收，王艳又代施昕代收，房屋买卖合同上由施昕父亲施正志代签。施昕作为卖房人从未露面，《浙江省商品房买卖合同（示范文本）》上施正志的签字明显不是其本人签字。案涉房屋买卖和转让，系房产中介宅易搜公司与房产公司海宁佳源鸿翔房地产开发公司（以下简称佳源公司）勾结，施昕只是挂名没有实际参与房屋买卖。该部分事实只需将施昕的签名进行鉴定和查清资金流向就能清楚。三、一审认可对佳源公司员工胡晨晨的调查笔录，但笔录内容与案件事实存在矛盾。胡晨晨在笔录中表述施昕父亲施正志是佳源公司的大客户，施正志所购房屋都是现金付清的，所以都是草签合同，付清后再签正式合同。一审认定了该笔录的真实性。若施正志以现金方式付清购房款，草签合同中约定的付款方式是贷款支付，二者相互矛盾，所以示范文本只是施昕为了向潘佳琦展示其有资格出售案涉房屋而制作，从中能看出佳源公司与施昕勾结。四、定购协议与示范文本相互矛盾。施昕与佳源公司签订的定购协议显示，施昕应在2018年3月2日与佳源公司签订《商品房买卖合同》，施昕与开发商存在不正当利益关系，施昕才会在与潘佳琦签订《房地产转让合同》之后还签订示范文本。定购协议第三项第一条约定：乙方如未能在约定的时间内付款并签订《商品房买卖合同》的，甲方对乙方在本协议中所定购的房屋及其附属物业不再保留，可自行处理出售，乙方所缴的定金作为该房屋及其附属物业退房违约金，甲方不予退还。若不是事先约定找到买主再加价出售，在施昕还未交付款项的情况下，佳源公司在2018年3月2日后就应书面要求施昕前来缴款，或书面通知没收其定金，潘佳琦有理由认为佳源公司与施昕之间存在不正当利益关系。五、示范文本存在诸多不合理之处。施昕提交的示范文本中首付款是280111元，占房屋总价款的20.01%。这和施昕签订的定购协议中约定的签订《商品房买卖合同》之后支付440111元的房款不一致。这笔费用系施昕与开发商佳源公司的其他经济往来，与本案房款无关。佳源公司对施昕交首付款的日期、《商品房买卖合同》签订时间一再延后，无视违约责任条款，说明佳源公司与施正志存在不正当利益关系。施昕二审答辩认为：一审判决事实清楚，证据充分，一审审理中多次开庭，对本案事实已全部查清。除了交付给佳源公司的款项外，施昕承认已收到房款，不存在购房款资金流向不明的情况。房屋买卖合同上的签名虽然不是施昕所签，但事后施昕已对签字进行了追认。至于潘佳琦提及的矛盾之处，都可以得到解释。示范文本也不存在不合理之处，潘佳琦的上诉理由没有事实根据。宅易搜公司二审答辩认为：案涉购房款由宅易搜公司打到施正志卡上，其余意见与施昕一致。潘佳琦一审诉讼请求：1、判令撤销潘佳琦与施昕之间的《房地产转让合同》；2、判令施昕、宅易搜公司返还多收的购房款317889元及利息9406元（按银行同期贷款年利率5%，从2018年6月4日计算至2019年1月6日）；3、判令施昕、宅易搜公司返还更名费15500元；4、判令宅易搜公司返还中介费10000元；5、判令施昕支付违约金280200元（1868000元×15%）。一审法院经审理认定：2018年2月27日，佳源公司与施昕签订《定购协议》一份，约定施昕向佳源公司定购佳源·东方都市小区21幢1205室的房屋，面积约106.23平方米，单价14644元/平方米，房款1555632元，位于21-111的地下车位一个，价格170000元，总房款1725632元，约定2018年2月27日支付定金50000元，2018年3月2日前签订《商品房买卖合同》，再支付房款440111元，同时办理按揭贷款手续。合同中约定，实际成交价为1400111元+车位150000元。协议中的施昕签名为其父施正志代签。签订协议的当天，施正志代施昕支付了50000元。签订协议后，施正志又以施昕名义将定购的房屋在宅易搜公司转让。潘佳琦在宅易搜公司处获悉前述房源后，在宅易搜公司的居间下，于2018年4月22日与施昕签订了《房地产转让合同》，在该合同中，宅易搜公司将房屋的房号错写成海宁东方都市21幢3-1205；并约定房屋建筑面积106.23平方米，包含地下汽车位一个，成交总价1868000元；签订合同当天支付定金50000元，第二期738000元于过户当天支付，尾款1080000元由银行汇入房产公司，再由房产公司汇给施昕，贷款不足现金补足；同时约定房产交易更名费用由施昕承担2%，潘佳琦承担1%；中介服务费10000元由潘佳琦承担，合同签订当天付5000元，过户当天付5000元；合同中特别约定：双方于2018年4月30日前进行更名手续，支付施昕550000元，剩余首付款188000元于2018年6月10日前支付给施昕。《房地产转让合同》中施昕的签名由代理人王艳所签。潘佳琦于签约当天给付宅易搜公司法定代表人沈玉华55000元，王艳代施昕出具了收条，载明收到潘佳琦定金50000元；2017年5月17日潘佳琦给付宅易搜公司法定代表人沈玉华570500元，王艳出具了收条，载明收到潘佳琦购房首付款565500元；2017年6月4日潘佳琦给付宅易搜公司法定代表人沈玉华188000元。2018年4月26日，施正志又代施昕与佳源公司就东方都市小区21幢2单元1205室的房屋买卖，签订了《浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本》，约定房屋单价为每平方米13180元，总价1400111元，已付定金50000元，于2018年4月26日前支付首付款280111元，余款1120000元，向浙商银行股份有限公司海宁支行申请贷款支付等。但该合同并未在建设部门备案。签约当天，施正志代施昕向佳源公司支付了280111元，佳源公司出具了收据；2018年5月18日，施正志代施昕又向佳源公司支付了房款140000元，佳源公司出具了收据。2018年4月27日，潘佳琦在宅易搜公司的陪同下，至佳源公司办理了东方都市小区21幢2单元1205室房屋的更名手续，潘佳琦在佳源公司的《更名申请单》中受让人一栏签名，申请人一栏施昕的签名非施昕本人所签。2018年6月22日，潘佳琦与佳源公司就东方都市小区21幢2单元1205室的房屋买卖，签订了《浙江省商品房买卖合同（预售）》，合同编号1804260114。该合同约定的房屋单价、总价与施昕签订的合同金额一致；在付款方式及期限的约定中载明：买受人已付定金50000元，应于2018年4月26日前支付420111元，余款980000元于2018年5月25日前向贷款机构申请贷款支付。一审另查，2018年5月6日，施正志向佳源公司支付了50000元，佳源公司未出具收据。2018年6月4日，佳源公司向潘佳琦开具了东方都市三期车位21-111的发票，金额50000元；开具了东方都市三期住宅21-1205的发票，金额420111元。2018年12月24日，潘佳琦自行向佳源公司支付了100000元，佳源公司向潘佳琦开具了东方都市三期车位21-111的发票，金额100000元。除了前述100000元，潘佳琦并未另行向佳源公司支付房款。本案中，潘佳琦共计向宅易搜公司法定代表人支付813500元，宅易搜公司法定代表人庭审中表示在扣除10000元中介费后，其余款项均转给了施正志，施昕对此亦予以确认。同时，施昕对施正志代表施昕、王艳代表施昕在本案所涉房产交易中的签约行为等均予以确认。一审法院经审理认为，本案的争议焦点是，潘佳琦有无权利撤销三方签订的《房地产转让合同》。潘佳琦认为，潘佳琦与开发商签订的是一手房产销售合同，施昕与宅易搜公司没有权利收取比与开发商签订合同金额多余的款项，在交易过程中，施昕与宅易搜公司一起欺骗潘佳琦，侵吞了潘佳琦多余的购房款，赚取所谓的更名费；施昕与开发商签订商品房买卖合同并不是为了买卖，而是为了盈利，而且开发商还配合签订了合同示范文本，该合同对外是没有任何法律效力的，实际上就是开发商与施昕通过这种方式，故意抬高房价，规避国家的限购政策；签订合同的买房人并没有真实的购房意图，只是交了50000元抢占了购房机会。施昕认为，宅易搜公司认为，《房地产转让合同》上的21幢3-1205确实是写错了，但只是笔误，潘佳琦的诉状上也有日期写错的笔误，潘佳琦既请求撤销合同，又请求按照合同的约定支付违约金，其实已表明潘佳琦是认可《房地产转让合同》的。一审法院经审理认为，本案的实质是：施昕将其与佳源公司签订的东方都市小区21幢2单元1205室房屋买卖合同上的权利义务，经佳源公司同意后转让给潘佳琦。根据《房地产转让合同》中约定的条款和该合同履行实际中的事实，潘佳琦对并非真实房屋转让而是购房权利义务转让的事实，应当明知；佳源公司收取了更名费用且按原先与施昕所签商品房买卖合同中的约定，与潘佳琦签订了商品房买卖合同，也是同意合同权利义务转让的表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中：1、潘佳琦去宅易搜公司处获取房源信息并签订《房地产转让合同》的行为，可以确认潘佳琦对其与施昕的房屋买卖，只是合同更名应当明知。2、除100000元的车位款和房屋抵押贷款是潘佳琦自己支付、贷款支付给佳源公司外，其余购房款项，潘佳琦均根据《房地产转让合同》的约定支付给了宅易搜公司，符合居间交易的特征。3、潘佳琦对自己从佳源公司所购房屋系施昕向佳源公司所购房屋更名的情况是明知的。4、根据本案查明的情况，《房地产转让合同》所约定的事项已经全部履行完毕，即潘佳琦与佳源公司签订了合同并获得了房屋，施昕获得了交易的溢价款。5、《房地产转让合同》中约定的更名费，施昕并未占有，已经向佳源公司支付。6、虽然本案所涉合同等材料中施昕的签名均非其本人所签，但在本案中施昕均予以确认。即施昕与宅易搜公司在与潘佳琦签订《房地产转让合同》及履行过程中，均不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条所规定的情形，故潘佳琦关于本案所涉《房地产转让合同》系在受到施昕与宅易搜公司欺骗情形下订立的阐述，无事实和法律依据，不能成立。至于《房地产转让合同》载明的交易房屋是东方都市小区21幢3单元1205室房屋，与潘佳琦所购房屋实为东方都市小区21幢2单元1205室房屋之间的差异，应为笔误，潘佳琦关于施昕与宅易搜公司欺骗的陈述，一审法院亦不予采信。综上所述，一审法院对潘佳琦的诉讼请求均不予支持。一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回潘佳琦的全部诉讼请求。案件受理费10130元，财产保全费3635元，合计13765元，由潘佳琦负担。二审中,潘佳琦、施昕与宅易搜公司均未提供新证据。潘佳琦申请调取转账记录，同时申请对委托书上施昕和王艳的笔迹进行鉴定。本案中，施昕已承认收到案涉房款，即本案不存在购房款资金流向不明的情况。房屋买卖合同上的签名虽然不是施昕所签，但事后施昕已对签名进行了追认。调取转账记录与进行笔迹鉴定均没有必要，故本院对潘佳琦的调查取证申请及笔迹鉴定申请均不予准许。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)的通知》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。潘佳琦以欺诈为由要求撤销潘佳琦与施昕之间的《房地产转让合同》，应当举证证明施昕故意告知其虚假情况或者故意隐瞒真实情况，并诱使潘佳琦作出购房的错误意思表示。潘佳琦认为，佳源公司与施昕签订虚假合同，由施昕将案涉房屋卖给潘佳琦系赚取差价，施昕的签名非其本人所签，并非其真实意思表示。本案中，施昕已对《浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本》中的签名进行了追认，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。潘佳琦主张定购协议与示范文本相互矛盾，但定购协议并非施昕与佳源公司订立的正式房屋买卖合同，后订立的示范文本中与定购协议不一致之处系双方对案涉房屋买卖达成了新的合意，二者并不矛盾。故本案证据尚不足以证明佳源公司与施昕签订虚假的房屋买卖合同。根据潘佳琦与施昕、宅易搜公司订立的《房地产转让合同》中的约定、更名申请单及潘佳琦通过宅易搜公司向施昕支付购房款的事实，潘佳琦应当明知案涉房屋买卖实质为合同权利义务转让，其并未因施昕的行为作出错误的意思表示。现《房地产转让合同》约定的事项已经履行完毕，施昕、宅易搜公司在与潘佳琦签订《房地产转让合同》及履行过程中，均不存在欺诈行为，故潘佳琦关于施昕与佳源公司签订虚假的房屋买卖合同欺诈潘佳琦的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，潘佳琦的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10130元，由上诉人潘佳琦负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 章玉萍二〇一九年十月十四日书记员 陈 诚