福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初3866号 原告：翁志彬，男，1971年4月21日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：陈金敢，福建律海律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王贞贞，福建律海律师事务所实习律师。 被告：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区。统一社会信用代码。 法定代表人：李国镇，董事长。 委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 被告：陈金姐，女，1967年2月15日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 原告翁志彬与被告莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称世全公司）、陈金姐因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翁志彬的委托诉讼代理人陈金敢、被告世全公司的委托诉讼代理人郑政煌到庭参加诉讼，被告陈金姐经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翁志彬向本院提出诉讼请求：1.世全公司在翁志彬申请办理坐落于莆田市城厢区xxxx商品房权属转移登记《不动产权证书》时，立即协助翁志彬办理；2.世全公司、陈金姐支付给翁志彬自2011年3月30日起至实际办理涉案商品房《不动产权证书》之日止，按购房款385190元的日0.001%计算的逾期办证违约金；3.世全公司、陈金姐对涉案房屋的公共楼道予以装修，并对线路、管道和路灯予以合理布置；4.世全公司、陈金姐对涉案房屋的公共楼道前面的预留窗口予以安置栅栏及安装玻璃；5.世全公司、陈金姐对涉案房屋装置消防设备；6.世全公司立即向相关部门申请办理涉案房屋水、电表账户转移登记至翁志彬名下的手续；7.本案诉讼费用由世全公司、陈金姐承担。事实和理由：2011年3月30日，以陈金姐为卖方和甲方，翁志彬为买方和乙方，双方签订《房屋买卖协议书》一份，约定：房屋位置坐落于xxxx店铺上方，乙方所定的房屋为本项目中的地上第五层套房，该房屋建筑面积（含公摊面积）约120平方米，用途为住宅，框架结构，南北朝向，建筑总层为九层半；计价方式与价款，甲、乙双方约定按建筑面积计算房款，该房屋总价760000元；付款方式，第一期在签订本合同时，乙方支付购房定金10万元给甲方，定金可抵购房款，第二期在签订本合同起十五日内，乙方再支付购房款46万元，其该房产的所有权及义务随之转移给乙方，产权归乙方所有，第三期待甲方与世全房地产开发商联系后，安排乙方另与世全房地产开发商签订正式商品房买卖合同时，甲方应协助乙方办理按揭贷款手续，按揭款20万元，待按揭款出来后甲方自己到世全房地产开发商取出；本协议作为甲、乙双方明确买卖关系的依据，待甲方与世全房地产开发商联系后安排乙方另与房地产开发商签订正式商品房买卖合同，并进行备案，正式商品房买卖合同签订的房屋售价另行确定，以不高于政府确定的地段核定指导价为原则，正式商品房买卖合同与本协议约定的房屋为同一房屋，正式商品房买卖合同签订后，除其中的售价及付款方式以本协议为准外，其余条款按正式商品房买卖合同执行；乙方在房款付清及交房手续办理好后直接交房；甲、乙双方责任，该房屋产权证办理、水电立户手续由甲方负责汇总上报办理，乙方配合，由此所产生的税、费等全部由乙方承担，甲方保证断卖的该套房屋没有产权和债务纠纷，该产权明确清楚，否则，甲方应承担全部责任，本协议签订之日起立即生效，本协议待乙方与房地产开发商签订正式商品房买卖合同时自动失效等。本协议签订后，翁志彬按约支付购房款给陈金姐，因上述房产属于世全公司开发的，世全公司认可陈金姐的售房行为。2012年7月，世全公司作为出卖人，翁志彬作为买受人，网签《商品房买卖合同》，网签合同号为xxxx，总价为385190元，房产号为xxxx。2011年7月，世全公司通过陈金姐，将案涉房产移交给翁志彬使用，但翁志彬发现涉案房子的公共楼道没有装修，楼道中的线路、管道、路灯杂乱布置，楼梯口预留的窗口没有装栅栏也没有安装玻璃，而且没有相应消防设备、设施、严重影响了翁志彬使用，特别是至今为止，世全公司没有对涉案套房的水、电予以立户并过户至翁志彬名下。综上所述，世全公司确认陈金姐将自己名下的房产出售给翁志彬的行为有效并做了网签手续，翁志彬自2011年7月起一直使用该房产，世全公司、陈金姐均无异议，世全公司以实际行为确认了房产出售给翁志彬，翁志彬已按约支付全部购房款，但世全公司拒不为翁志彬办理房产权属证书，导致翁志彬无法完全行使所有权，其行为已构成违约，侵犯翁志彬的权益，世全公司应立即为翁志彬办理涉案房产的《不动产权证书》，并支付逾期办证违约金给翁志彬，违约金以世全公司确认的购房款385190元的日0.001%计算，而且世全公司、陈金姐没有按约定履行合同义务。 世全公司辩称，1.翁志彬与世全公司之间并不存在真实的商品房买卖关系，翁志彬并没有将购房款支付给世全公司，世全公司也没有实际收到翁志彬支付的购房款。根据翁志彬提供的房屋买卖协议书，翁志彬是与陈金姐之间存在房屋买卖关系，购房款也是由陈金姐收取，故根据权利义务相一致原则，翁志彬无权要求世全公司给予办理产权登记手续，请求驳回翁志彬对世全公司的诉讼请求。2.涉案的xxx项目系莆田市南门企业集团有限公司与蔡国添、陈金姐实际合作开发建设，莆田市南门企业集团有限公司与蔡国添、陈金姐对该楼盘办证所需的竣工验收及规划验收手续至今尚未办理，故该项目至今尚不具备办证手续，即目前无法办理房屋所有权初始登记手续，更无从办理不动产转移登记手续。涉案房屋的购房款均没有汇入世全公司账户，且世全公司也没有收取翁志彬办证税费，故翁志彬也无权要求世全公司给予办理不动产权证。3.世全公司并未实际收到翁志彬购房款，故翁志彬要求世全公司支付逾期办证违约金及办理水电过户、楼道装修等均没有事实依据。翁志彬请求支付违约金及楼道装修、安装栅栏、玻璃等诉讼请求也早已超过诉讼时效期间，翁志彬对涉案房屋已使用多年，也早已超过建设工程质量保修期。4.按照《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条第一款规定，由于本案的处理结果与项目合作开发单位莆田市南门企业集团有限公司及蔡国添之间存在直接利害关系，请求追加莆田市南门企业集团有限公司及蔡国添作为本案第三人参加诉讼。综上，应驳回翁志彬对世全公司的诉讼请求。 陈金姐不作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。 翁志彬围绕诉讼请求依法提交了如下证据：身份证2份、不动产登记资料查询结果证明1份、商品房购销合同备案一览表1份、销售不动产统一发票（自开）2份、庭审笔录1份，世全公司对上述证据的真实性无异议，且上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对翁志彬提供的，世全公司持有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.《房屋买卖协议书》1份，翁志彬提供该证据原件核对，且上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证； 2.收款收据4份，因该组证据中部分收款收据的落款名称为陈金姐、部分收款收据的落款名称为案外人，但均非世全公司所出具，且世全公司提出异议，因其与本案商品房预售合同纠纷无直接关联性，故不予确认； 3.莆田市荔城区门牌××份，因与本案无直接关联，故不予确认。 根据翁志彬、世全公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年3月30日，翁志彬与陈金姐签订《房屋买卖协议书》，约定：陈金姐将位于xxxx店铺上方的地上xxx套房出售给翁志彬，建筑面积（含公摊面积）约120平方米，双方约定该房屋总价款为760000元。付款方式：第一期在签订本合同时，乙方支付购房定金10万元给甲方，定金可抵购房款，第二期在签订本合同起十五日内，乙方再支付购房款46万元，其该房产的所有权利及义务随之转移给乙方，产权归乙方所有，第三期待甲方与世全房地产开发商联系后，安排乙方另与世全房地产开发商签订正式商品房买卖合同时，甲方应协助乙方办理按揭贷款手续，按揭款20万元，待按揭款出来后甲方自己到世全房地产开发商取出。该合同第四条约定：该房屋室内地板不抹面，外墙铝合金窗安装完整，阳台栏杆完整；水、电管道进户；排水直管安装完整。楼梯间踏步、楼梯扶手及电梯安装完整；甲方负责协调好该房屋的小区监控管理工作。该合同第五条约定：……2.该房屋如在正式商品房买卖合同签订之前需要更名的，陈金姐应予以（及时无偿）同意。但在正式商品房买卖合同签订之后的，则由翁志彬自行负责，陈金姐不予变更。3.本协议作为陈金姐、翁志彬明确买卖关系的依据，待陈金姐与世全房地产开发商联系后，安排翁志彬另与世全房地产开发商签订正式商品房买卖合同，并进行备案。正式商品房买卖合同签订的房屋售价另行确定，以不高于政府确定的地段核定指导价为原则，正式商品房买卖合同与本协议约定的套房为同一套房，正式商品房买卖合同签订后，除其中的售价及付款方式以本协议为准外，其余条款按正式商品房买卖合同执行。该合同第六条约定：……3.该房屋产权证办理、水电、燃气、有线电视、电话、宽带网立户手续由陈金姐负责汇总上报办理，翁志彬配合，由此所发生的契税、费等全部由翁志彬承担。若开发商或政府有关部门预收以上税、费，翁志彬应按要求及时交纳，若翁志彬在接到陈金姐通知后五个工作日内未按要求交纳，视为翁志彬违约。……7.本协议待翁志彬与世全房地产开发商签订正式商品房买卖合同时自动失效。 翁志彬与世全公司通过网签系统录入合同号为xxxx的《商品房买卖合同》，约定：世全公司将位于莆田市城厢区商品房出售给翁志彬，总价款385190元。2014年1月24日，世全公司向翁志彬分别出具xxxx商品房建筑面积为84.25㎡、单价为3250元／㎡、金额为273812.5元，xxxx商品房建筑面积为34.27㎡、单价为3250元／㎡、金额为111377.5元的销售不动产统一发票（自开）各一份。庭审中，翁志彬自认其于2012年接收涉案房屋；世全公司自认涉案房屋尚未办理竣工验收和消防验收手续；翁志彬、世全公司均自认：涉案房屋的电表账户登记在世全公司名下。 本院认为，翁志彬与世全公司通过网签方式约定《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。因翁志彬未提供有效证据证明双方关于办证、逾期办证违约金等约定内容，且世全公司也未提供证据证实双方对涉案商品房买卖的其他事项的约定，而截至目前世全公司尚未办理竣工验收、消防验收手续以及履行办理涉案房屋的不动产所有权初始登记义务，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等相关规定，世全公司应承担相应的违约责任。翁志彬主张世全公司在翁志彬申请办理涉案商品房权属转移登记《不动产权证书》时予以协助，因翁志彬已支付购房款且接收涉案房屋，根据相关法律规定，世全公司负有协助翁志彬办理产权转移登记的义务，故本院予以支持。翁志彬诉讼请求世全公司支付逾期办证的违约金（按购房款385190元的日0.001%计算），因翁志彬、世全公司均未提供证据证实双方关于逾期办证违约金计算方式的约定，而翁志彬主张该项违约金的标准按日0.001%计算未超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的逾期办证违约金计算标准；又因世全公司提出违约金等已超过诉讼时效的抗辩意见，经核算：2016年8月12日前的逾期办证违约金的诉讼时效期间已满3年，世全公司应自2016年8月12日起至房屋所有权初始登记之日止以已付购房款385190元为基数按日0.001%向翁志彬支付逾期违约金；鉴于翁志彬已全部支付购房款、房屋已交付且翁志彬并未举证逾期办证所造成的实际损失，同时兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即385190元×30%=115557元。翁志彬主张世全公司对涉案房屋的公共楼道予以装修并对线路、管道和路灯予以合理布置、对涉案房屋的公共楼道前面的预留窗口予以安置栅栏及安装玻璃，但均无合同依据，且涉案房屋未经竣工验收，而是否需对公共楼道进行整改等应由相关验收部门确认；翁志彬主张世全公司对涉案的房屋装置消防设备，因涉案房屋尚未办理消防验收手续，而消防设备的装置情况、是否需予整改等应以相关行政主管部门的评定为准。综上，翁志彬未提供证据证明涉案房屋不符合竣工及消防验收合格标准，应承担举证不能的法律后果，故本院不予支持。翁志彬主张世全公司将涉案房屋的电表账户过户至翁志彬名下，因涉案房屋已出售，而电表账户尚登记在世全公司名下，其负有履行申请过户行为的相关义务，故本院予以支持。翁志彬主张世全公司将涉案房屋的水表账户过户至翁志彬名下，但未提供有效证据证明水表账户仍登记在世全公司名下，故本院不予支持。因陈金姐并非《商品房买卖合同》的相对人，且翁志彬与陈金姐签订的《房屋买卖协议书》并未对本案诉讼请求所涉及的内容进行明确约定，故翁志彬提出的第二项至第六项诉讼请求中关于主张陈金姐承担责任没有事实依据，故本院不予支持。世全公司辩称涉案的xxx项目系莆田市南门企业集团有限公司与蔡国添、陈金姐实际合作开发建设，但未提供相关证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，故本院对该辩解意见不予采纳。陈金姐经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、莆田市世全房地产开发有限公司应在翁志彬申请办理坐落于莆田市城厢区商品房权属转移登记的《不动产权证书》之日起三十日内协助翁志彬办理，并提供必要的证明文件； 二、莆田市世全房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给翁志彬以385190元为基数自2016年8月12日起至坐落于莆田市城厢区商品房所有权初始登记之日止按日0.001％计算的违约金，该违约金最高限额为115557元； 三、莆田市世全房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内向相关部门申请办理坐落于莆田市城厢区商品房电表账户转移登记至翁志彬名下的手续，翁志彬应当予以必要的配合； 四、驳回翁志彬对陈金姐的诉讼请求及其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费71元，减半收取35.5元，由莆田市世全房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇一九年十月二十五日 法官助理  黎曦 书记员  陈赛芬    附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -1- -9-