重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初7605号原告：重庆鹏汇房地产有限公司，住所地重庆市江北区北滨二路星耀天地碧会所三楼，统一社会信用代码9150000056347981XN。法定代表人：骆佳，董事长。委托诉讼代理人：张秋静，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，重庆合纵律师事务所律师。被告：陈彭杰，女，1987年3月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：吴志斌，重庆劲立律师事务所律师。原告重庆鹏汇房地产有限公司与被告陈彭杰商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆鹏汇房地产有限公司的委托诉讼代理人张秋静、张凯，被告陈彭杰的委托诉讼代理人吴志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆鹏汇房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房首付款409758元及面积补差款3582元；2.判令被告支付房屋买卖契税60592.74元、权证印花税5元、物业专项维修资金12334.4元、预告登记费80元，共计73092.14元；3.判令被告支付逾期付款违约金（以被告欠付的首付款409758元为基数，从2015年5月29日起按每日万分之三的利率计算至款项实际支付之日止；以被告欠付的面积补差款、房屋买卖契税、权证印花税、物业专项维修资金、预告登记费共76674.14元为基数，从起诉之日起，按每日万分之三的利率计算至款项付清之日止）。事实和理由：2015年5月28日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告以2019758元的总成交价购买原告开发的、位于重庆市江北区观音桥组团G分区G27-2/02地块（三期）X幢X-X号的房屋（以下简称案涉房屋），合同签订时被告支付首付款809758元，余款1210000元以按揭贷款方式支付。合同签订后，被告未按约定支付房屋首付款、面积补差款，以及原告为被告办理产权登记垫付的契税、大修基金等费用，应予给付，同时因其违约行为，还应承担违约金。被告陈彭杰辩称，1.根据双方买卖合同及补充协议的约定，本案首付款的支付时间为合同签订当日，即2015年5月28日，而原告于2019年起诉，在此期间，原告没有主张过权利，其请求已过两年诉讼时效期间；2.被告实际已按照原告与案外人杨朝勇签订的《星耀天地项目包销协议》约定的每平方米8000元完全履行付款义务，本案实际是零首付，之所以合同约定每平方米13100元，是原告为了顺利办理按揭贷款审批，通过提高价格实现零首付、按揭支付全部购房款的目的，被告不存在尚欠首付款的情况；3.关于契税等其他费用，被告已经支付完毕。本院经审理认定事实如下：2015年5月28日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买由原告开发的案涉房屋，房屋建筑面积为154.18平方米，套内建筑面积124.06平方米，总成交金额为2019758元，建筑面积单价为每平方米13100元，套内建筑面积单价为16280.49元，付款方式为按揭付款；被告逾期付款超过60日的，原告有权解除合同，原告不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金；原告应于2015年12月30日前将房屋交付被告使用，在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异，按套内建筑面积及其单价作为面积差异的处理方式，其中合同约定的套内建筑面积与产权登记的套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算，多退少补。商品房买卖合同附件五《合同补充协议》第四条第五项约定：被告在合同签订的当时支付首付款809758元，余款1210000元以按揭贷款方式支付。第七条第一项约定：原告实际收到被告应支付的房价款、本合同及其附件所规定的其他被告应付款项，被视为被告方已履行付款义务，本合同及其附件约定的被告应付款项的付款期限，除本合同另有约定外，均以原告或经其授权的第三方所发出的付款通知内所列的付款期限为准，若被告逾期支付，应承担本合同第十条及本补充条款约定的违约责任。第十三条第一项约定：合同约定的总房价款未包括售价以外的一切费用，除法规另有规定应由原告承担外，所有与本商品房买卖及办理有关手续的费用，包括公证费(如有)、办理产权转移的手续费、登记费及政府有关部门规定的税项、费用等，均由被告承担；被告于签署本合同之日或指定的支付期限内将上述费用一并支付给原告或指定的第三方。合同签订前的2013年4月2日，重庆市公安局江北区分局五里店派出所出具的《情况说明》及《星耀天地楼幢对照表》载明，由原告修建的“星耀天地”项目（江北区观音桥组团G分区G27-2/02号地块工程），其门牌幢号为1幢至30幢，规划楼栋编号15号楼对应派出所楼幢编号17幢。2015年12月3日，重庆市公安局江北区分局五里店派出所再次出具《情况说明》及《星耀天地楼幢对照表》，将星耀天地小区15号楼编定为21幢。2015年12月10日，重庆市平正房地产测量事务所出具《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》，载明重庆市江北区观音桥组团G标注分区G27-2/02号地块星耀天地15幢楼第30层4号房屋即为案涉房屋，其套内建筑面积为124.28平方米。由此，案涉房屋套内建筑面积之差为0.22平方米（增加），按套内建筑面积单价计算的购房款为3581.7元。另查明，原告代被告缴纳了案涉房屋以下费用：于2015年6月17日支付预告登记费80元，于2015年6月18日支付房屋买卖契税60592.74元及权证印花税5元，于2016年12月8日支付物业专项维修资金12334.4元，以上费用共计73012.14元。此外，原告还就被告购买的除案涉房屋以外的另外两套房屋的首付款、面积补差款及代收费用同时向本院提起诉讼，所涉房屋分别位于重庆市江北区观音桥组团G分区G27-2/02地块三期17幢30-1号和30-5号，合同签订时间与首付款等约定与本案《重庆市商品房买卖合同》的内容一致，本院另分别以（2019）渝0105民初7606号、（2019）渝0105民初7608号案件进行处理。对于双方争议的案涉房屋首付款问题，被告举示了以下证据：1.原告与案外人杨朝勇于2015年签订的《星耀天地项目包销协议》，拟证明被告实际是按照每平方米8000元购买案涉房屋，故不存在欠付首付款的情形。《星耀天地项目包销协议》约定，原告与杨朝勇就星耀天地部分未售物业以包销方式进行代理销售合作，杨朝勇同意向原告缴纳保证金1000万元，在6个月的包销期内，包销星耀天地17幢25层至30层物业，杨朝勇承诺包销物业实际销售价格不低于每平方米11000元，原告于包销期满后10个工作日之内将包销保证金余额无息退还至杨朝勇指定账户，逾期杨朝勇有权按照每平方米8000元购买由其负责包销的前述物业。2.被告申请证人杨朝勇出庭作证，杨朝勇当庭陈述的内容为：当时原告找杨朝勇带客户，杨朝勇提出需要合约，双方便签订了包销协议，此后杨朝勇开始组织人员购买星耀天地的房屋，杨朝勇所包销的物业中包含了案涉房屋；包销协议约定的包干价为8000元，由于房产滞销，原告提议采取零首付、全部贷款支付房价款的模式进行销售，但以8000元的价格签订商品房买卖合同无法实现全部按揭贷款，所以就将价格增加到了13100元，按揭总额就是购房总金额；杨朝勇在与被告进行洽谈时，向被告告知包销价为8000元、零首付、直接付按揭等情况；由杨朝勇包销的房屋均按包销价每平方米8000元进行销售；杨朝勇亦向原告告知包销房屋实际销售单价为8000元多一点，多于8000元的部分是杨朝勇和原告结算佣金的计算基数，一套房屋的佣金大约几千元；2018年以前杨朝勇与被告系朋友关系，目前双方系夫妻关系。原告质证认为，《星耀天地项目包销协议》系案外人杨朝勇与原告之间的代理销售合同关系，与本案原、被告之间的商品房销售合同关系之间不具有关联性；证人证言不符合客观事实，杨朝勇所述的“零首付”模式违背相关行政部门的政策，原告没有实行过零首付的销售模式。对于双方争议的契税、物业专项维修资金等费用是否结清的问题，被告举示了《招商银行户口历史交易明细表》，拟证明本案契税等相关费用已实际结清。交易明细显示，2016年3月23日，被告向原告转账支付35万元。原告对该交易明细的真实性予以认可，但表示该转账未备注款项性质及内容，被告在付款后亦未向原告索取代办产权证的发票等原件，该费用实际上是原告工作人员在向被告多次催讨首付款后，被告向原告缴纳的部分首付款，原告根据债务到期的先后顺序，已将该款项冲抵另案起诉的被告所购该楼盘17幢30-1号房屋的部分首付款。对于双方争议的诉讼时效问题，被告认为，案涉房屋实际为零首付，被告不存在欠付首付款的情形，即便根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，首付款支付时间应为合同签订当日，即2015年5月28日，而原告于2019年提起本案诉讼，已经超过两年诉讼时效期间。原告表示，被告举示的其向原告转账支付35万元的交易明细可以证明原告的催款事实，故本案的诉讼时效应从被告于2016年3月23日部分履行债务之日起中断。原告另举示其于2017年10月对被告提起诉讼，本院于当月11日出具的受理通知书，以及此后开具的缴费通知书、准许原告撤诉的裁定书，拟证明原告主张权利的情况。被告质证认为以此不能证明原告的具体诉讼请求。以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《情况说明》、《星耀天地楼幢对照表》、《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》、《招商银行户口历史交易明细表》、税收完税证明、重庆市物业专项维修资金专用收据、非税收入一般缴款书（收据）、交纳诉讼费用通知书、民事裁定书、证人证言，以及当事人陈述等证据予以证实，并经过庭审质证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：第一、首付款请求是否已超过诉讼时效期间；第二、被告所购房屋是否为零首付；第三、案涉房屋的面积补差款，以及原告代缴的房屋买卖契税、物业专项维修资金等费用是否应当由被告负担；第四、原告向被告主张的违约金是否应当支持。现就争议焦点评析如下：关于争议焦点一，其一，首付款请求的诉讼时效起算点问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案合同约定，首付款应于签订当日，即2015年5月28日支付，原告主张被告欠付首付款，故其要求被告支付首付款的诉讼时效期间应从合同签订次日，即2015年5月29日起计算。其二，被告于2016年3月23日向原告给付35万元的行为，是否产生诉讼时效中断的效力。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断；从中断时起，诉讼时效期间重新计算。关于前述规定中的“当事人一方同意履行义务”，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条规定，义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”。被告主张其向原告转账支付的35万元，系其给付原告之代缴契税，原告则认为该款项未备注用途，且原告已就被告在星耀天地其余房屋的首付款问题另案起诉，该款项不能视为对本案代缴契税的履行，原告已将该款项抵充另案部分首付款。换言之，原、被告仅针对该笔款项抵充被告所负本案原告数笔相同种类的何债务存在争议，但实质上，双方关于被告给付35万元的行为系被告部分履行债务并无争议，故被告向原告给付35万元的行为应当产生诉讼时效中断的后果，本案诉讼时效应从被告部分履行债务之次日（2016年3月24日）起重新计算。其三，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。据此规定，民法总则施行之日（2017年10月1日），本案诉讼请求均未超过民法通则规定的两年诉讼时效期间，故本案应适用三年诉讼时效期间的规定。其四，虽然原告举示的2017年10月起诉后的法律文书不能表明其具体诉讼请求，但文书内容可以反映其系针对与被告的商品房买卖合同提出的债权主张，本案诉讼请求之时效亦产生中断的后果，所以从前诉至本案2019年4月起诉，原告的诉讼请求没有超过法律关于诉讼时效期间的规定。此外，虽然被告提出首付款的时效抗辩，但对面积补差款、契税等费用，未提出相应抗辩，故应承担面积补差款、契税等费用的给付义务。关于争议焦点二，被告提出案涉房屋系“零首付”，约定首付款的目的是为了获取银行贷款，故合同中关于首付款的约定并非其真实意思表示的抗辩意见。本院认为，被告举示的《星耀天地项目包销协议》，系案外人杨朝勇与原告之间的代理销售合同法律关系，本案系商品房买卖法律关系，二者不具有关联性，且包销协议中约定的“杨朝勇承诺包销物业实际销售价格不低于每平方米11000元”，与本案《重庆市商品房买卖合同》约定的“建筑面积单价为每平方米13100元”并不冲突，证人杨朝勇的证言亦与包销协议的约定存在矛盾之处，故对被告提出的“零首付”抗辩，本院不予采纳。关于被告向原告给付35万元的抵充问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。因被告在转账支付该笔款项时并未备注款项性质和用途，且除本案外，原告另案起诉被告购买的同一楼盘17幢30-1号和30-5号两套房屋，原、被告就该两套房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》与本案合同的签订时间相同，关于房屋价款的约定亦相同，属于几项债务均到期、负担相同、到期时间相同的情况，且原、被告均未就债务清偿或抵充顺序另有约定举示证据，故按照前述司法解释的规定，被告给付的35万元应就三案予以平均抵充，抵充之后，被告还应向原告给付本案剩余首付款293091.33元，原告诉讼请求超过前述额度部分，本院不予支持。至于被告主张的已付款系抵充除首付款的其他费用问题，因其零首付的抗辩不能成立，故应依照司法解释的规定予以处理。关于争议焦点三，针对面积补差款，合同约定“在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异，若合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算，多退少补”。因案涉房屋竣工后经测绘的套内建筑面积为124.28平方米，高于合同约定的套内建筑面积124.06平方米，二者面积误差比在3%以内，被告应向原告给付面积补差款3581.7元。至于原告的代缴费用，因按照约定，与案涉房屋相关的办理产权转移的手续费、登记费及政府有关部门规定的税项、费用等，均应由被告承担，原告代被告缴纳了房屋买卖契税、权证印花税、物业专项维修资金、预告登记费共计73012.14元，故被告应予给付，原告诉请金额超过前述额度部分，本院不予支持。关于争议焦点四，其一，针对被告逾期支付首付款问题，因合同明确约定首付款支付时间为合同签订之日，故原告主张从合同签订之次日，即2015年5月29日起计算违约金，符合合同约定，本院予以支持。其二，针对契税等代缴费用，原告要求从起诉之日起计算违约金。合同对契税等费用的支付约定是在买卖合同签订时或原告指定的期限内支付。对该约定，一方面，作为购房者，在买卖合同签订时并不当然知道各项费用的具体金额，原告亦未举证证明其履行了通知义务，故合同约定的履行期限不明。另一方面，虽然原告举示其于2017年10月对被告提起诉讼的案件受理通知书等，但据此不能判断原告在该案中提出了要求被告支付代缴税费等费用的诉讼请求，从而不能认定原告的相应主张。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，履行期限不明确，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告于2019年4月24日提起本案诉讼，本院酌定至2019年5月14日，被告履行债务的准备时间届满，此后应承担按照买卖合同及补充协议约定的每日万分之三的违约金。其三，针对被告欠付的面积补差款，被告至今尚欠原告面积补差款，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，合同中未约定面积补差款的支付时间，如前所述，本院亦酌定从2019年5月15日起按照买卖合同及补充协议每日万分之三的约定计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条之规定，判决如下：一、被告陈彭杰给付原告重庆鹏汇房地产有限公司购房款293091.33元；二、被告陈彭杰给付原告重庆鹏汇房地产有限公司逾期支付购房款的违约金（以293091.33元为基数，从2015年5月29日起按照每日万分之三的标准，计算至实际付清购房款之日止）；三、被告陈彭杰给付原告重庆鹏汇房地产有限公司面积补差款3581.7元、预告登记费80元、房屋买卖契税60592.74元、权证印花税5元、物业专项维修资金12334.4元；四、被告陈彭杰给付原告重庆鹏汇房地产有限公司以面积补差款3581.7元、预告登记费80元、房屋买卖契税60592.74元、权证印花税5元、物业专项维修资金12334.4元为基数，从2019年5月15日起按照每日万分之三的标准，计算至款清之日止的违约金；上述款项，由被告陈彭杰于本判决生效之日起三日内给付原告重庆鹏汇房地产有限公司；五、驳回原告重庆鹏汇房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4298.24元，由原告重庆鹏汇房地产有限公司负担1031.61元，被告陈彭杰负担3266.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  顾 毅二〇一九年十月二十二日法官助理  李 怡书 记 员  吴小娇