广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0422民初1715号 原告：李木良，男，1948年4月6日出生，汉族，广西藤县人，农民，住广西藤县。 被告：陈克政(曾用名陈先章)，男，1984年10月11日出生，汉族，广西藤县人，农民，住广西藤县。 委托诉讼代理人：陈肇西，广西建梧律师事务所律师。 原告李木良与被告陈克政房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李木良、被告陈克政及其委托诉讼代理人陈肇西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李木良向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告李木良与被告陈先章签订的《租房协议书》；2.判令被告陈先章偿还2015年1月1日至2019年6月30日房租费89100元及违约金30000元，合计119100元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告李木良与被告陈先章于2011年12月25日签订了一份《租房协议书》，合同约定，原告李木良为出租人(甲方)，被告陈先章为承租人(乙方)，原告将位于广西藤县总面积为240平方米的房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日，租金每月1500元，被告每六个月缴纳一次，先付后住。并约定三年后，房租按当时的物价确定，最高浮动为原租金的10%，即三年后的租金为1650元。原告收取被告押金人民币1000元，租期满后结算。原、被告签订租房协议后，被告按照协议约定支付给原告2012年1月1日至2014年12月30日36个月的房租54000元。但自2015年1月1日起，原告多次电话或约谈被告追缴租金，被告均以各种理由拖欠房租并拒绝搬离。2019年5月31日，原告用中国邮政快递(单号：1195587330872)将《催缴租金通知书》寄给被告。但被告收到后仍无动于衷，不做任何回应。根据原、被告签订的《租房协议书》，被告拒不支付租金，其行为已构成违约。为此，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，提出前述诉请。   原告为其主张向本院提供如下证据： 1.《租房协议书》，证明原、被告自愿签订租房合同，约定租赁期限、租金及缴纳时间、租房押金等事实； 2.《催缴租金通知书》之一，证明原告催促被告缴交房租的事实； 3.《催缴租金通知书》之二，证明原告催促被告缴交房租的事实； 4.快递签收单，证明被告已经收到《催缴租金通知书》的事实； 5.催缴租金通知书快递，证明原告通过快递催促被告缴交租金的事实； 6.原告房权证复印件、房地产平面图，证明被告租赁的房屋属于原告所有的事实； 7.原告身份证复印件，证明原告的身份情况； 8.被告身份证复印件，证明被告的身份情况。 被告陈克政辩称，被告同意原告提出的解除《租房协议书》的诉讼请求，但不同意向原告支付2015年1月1日至2019年6月30日的房屋租金89100元及违约金30000元，本案诉讼费用也不应由被告承担。理由如下：一、被告自2015年1月1日后就不再继续使用租赁的房屋。被告与原告是朋友关系，2011年年底双方计划在藤县新庆镇开办小额贷款公司，由双方共同出资100万元，其中被告出资49万元，原告出资51万元，但原告称须由被告租赁其房屋作为办公场地。双方于2011年12月25日签订了《租房协议书》，被告租赁原告房屋一楼及二楼。被告负责房屋的装修，自行出资二十万多元装修涉案的房屋，也采购了十多万元的家具、电器等物品。被告也一次性付清了三年房租。但房屋装修完成后，原告却迟迟没有拿出资金设立公司。经营公司之事因此半路夭折。因双方就投资的事情协商无果，被告便自行做自己的事务直至2014年年底。年底时被告也告知了原告不再继续使用租赁的房屋，要求将属于被告的家具、空调及个人生活用品搬走。但遭到原告的拒绝，还将涉案的房屋上锁，既不给被告使用也不给被告搬离。2015年1月1日后，被告就不再使用也无法使用涉案的房屋。原告先后将房屋出租给他人作卖家具。后来他人不续租后，原告自己经营麻将馆直至2019年年初。二、被告自2015年1月1日没有使用也无法使用涉案的房屋，因此，被告无需承担租金和违约金。原告拒绝将房屋交付使用后，原告便自己出租或自己使用涉案的房屋，占用被告的物品，包括六台麻将桌。原告利用装修好的房屋经营麻将馆，曾于2019年1月份被藤县公安局新庆派出所发现在涉案的房屋内存在赌博活动，最后原告因提供赌博场地而被藤县公安局行政处罚。被告认为，由于原告拒绝将涉案的房屋交付被告使用，自行经营麻将馆，因此，被告不存在占有使用涉案房屋的事实，无需支付房屋的租金，也不存在违约的行为，故也不需要承担违约金。三、原告对在房屋内属于被告所有的物品不享有留置权，应当予以返还。被告不再继续使用涉案的房屋，有权将属于自己所有的物品予以取走。如前所述被告无需支付租金及承担违约金，故原告无权留置被告租房内的所有物品，原告应返还属于被告所有的物品。综上所述，被告自2015年1月1日起就不再使用涉案的房屋，原告将房屋上锁，拒绝给被告使用，故被告不存在使用房屋的事实，因此，被告无需支付租金及承担违约责任。原告的第二项、第三项请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告该两项诉讼请求。 被告为其辩解意见没有向本院提供证据。 本案在诉讼过程中，被告申请本院到藤县公安局新庆派出所调查取证，对李木良为赌博提供条件一案的相关材料予以提取。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供对证据1、证据6、证据7、证据8的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2、证据3、证据4、证据5的真实性、关联性有异议，被告认为，原告无法提供以上证据的原件，故不予确认，另外被告并没有收到原告所称的《催缴租金通知书》，通知书快递上面也没有被告的签名，因此与被告无关。 原、被告对本院到藤县公安局新庆派出所提取的李木良为赌博提供条件一案的相关材料均无异议。 本院认为，对被告无异议的原告提供的证据1、证据6、证据7、证据8，本院予以确认。对原告提供的证据2、证据3、证据4、证据5，因被告否认收到《催缴租金通知书》，且原告提供的中国邮政快递(单号：1195587330872)签收栏上没有被告的签名，故不能证实被告已收到原告发出的《催缴租金通知书》的事实，本院对上述四份证据不予确认。对本院到藤县公安局新庆派出所提取的李木良为赌博提供条件一案的相关材料，双方均无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述及审查认定的证据，本院认定案件事实如下： 位于广西藤县的房屋所有权属于原告李木良所有。2011年12月25日，原告李木良(甲方)与被告陈克政(乙方，当时以陈先章的名字)签订《租房协议书》一份。约定原告李木良将位于广西藤县总面积为240平方米的房屋出租给被告陈克政居住使用；租赁期限10年，自2012年1月1日至2021年12月31日；租金每月1500元，先付后住，被告每六个月缴纳一次，第一次的房租被告应于原告交付房屋的同时，将房租交付给原告；第二次的房租及以后的租金，被告应提前一个月付清；三年后(即2014年开始)，房租按当时的物价确定，最高浮动为原租金的10%；签订合同的同时，被告交纳原告房屋押金人民币1000元，租期满后结算；合同一经签订，双方都不得提前解除，租期内如遇不可抗力因素导致无法继续履行合同的，合同自然终止，双方互不承担违约责任；如一方有违约行为发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为30000元，损失超过违约金时，须另行追加赔偿。合同签订后，被告请人对承租的房屋进行装修，并按照协议约定向原告支付2012年1月1日至2014年12月30日36个月的房租54000元。装修完毕后，被告使用房屋用作经营昌隆投资有限公司。后因其他原因，被告无法继续经营该公司。2015年1月1日，被告不再居住使用承租的房屋，并搬走了承租房内的部分物品。2019年2月1日，因原告在藤县为赌博提供条件，被藤县公安局新庆派出所处以罚款500元。在派出所的询问笔录中，原告承认自2017年底开始，便在藤县开设麻将馆，直至2019年2月1日被藤县公安局新庆派出所查处。2019年8月1日，原告诉至本院，提出前述诉请。 本院认为，原、被告签订的《租房协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。按照房屋租赁的有关规定，承租人有按照合同的约定交付房屋租金的义务；出租人有按照约定将房屋交付承租人使用，并在租赁期间保持房屋符合约定用途的义务。本案中，按照《租房协议书》的约定，房屋租金先付后住，每六个月缴纳一次，第二次的房租及以后的租金，被告应提前一个月付清。但被告在履行租房合同中，未按合同约定提前一个月预付房屋后期租金，且在租房合同尚未解除的情况下，不再居住使用承租的房屋，并搬走部分物品，其行为构成违约，应按合同约定承担违约责任。按《租房协议书》有关违约责任条款的约定，被告应向原告支付违约金30000元。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”根据该条第二项规定，由于被告在租赁期间内不再续交租金，属于以自己的行为表明不履行主要债务。原告提出解除双方签订的《租房协议书》的请求，符合上述法律规定，本院予以支持。原告主张没有将出租房屋的房门另行上锁，没有阻止被告居住使用房屋，且被告自2015年1月1日至2019年4月仍在居住使用承租的房屋，但被告对此予以否认。由于原告未能提供证据证实其上述主张，故本院不予采信。另外，原告在2019年2月1日接受藤县公安局新庆派出所办案人员询问时，已承认自己从2017年底起在藤县开设麻将馆，该事实能够证实原告在被告不再居住使用承租的房屋后，已将房屋另作他用的事实。故原告诉称且被告自2015年1月1日至2019年4月仍在居住使用承租的房屋，缺乏事实依据。为此，对原告提出的请求被告支付2015年1月1日至2019年6月30日房屋租金89100元的诉讼请求，由于缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告辩称其在履行合同过程中没有违约行为，在2014年底时已告知原告不再续租房屋，原告便将涉案的房屋上锁，导致被告无法使用涉案的房屋，但原告对此予以否认，由于被告对其辩解意见没有提供证据予以证实，故对被告的辩解意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 解除原告李木良与被告陈克政签订的《租房协议书》； 被告陈克政应支付原告李木良违约金30000元； 三、驳回原告李木良的其他诉讼请求。 案件受理费2682元，减半收取1341元(原告已预交)，由原告李木良负担1006元，被告陈克政负担335元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审判员  梁志坚 二〇一九年十月二十八日 书记员  卢寿炎 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。