江西省鄱阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1128民初2247号 原告（反诉被告）：张君，男，1978年9月15日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。 被告（反诉原告）：雷海文，男，1965年10月15日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。 委托代理人：卢锋，江西湖城律师事务所律师。 原告张君与被告雷海文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月17日作出（2018）赣1128民初2469号民事判决书，原审被告雷海文不服本院判决，向上饶市中级人民法院上诉，上饶市中级人民法院于2019年4月29日作出（2019）赣11民终556号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2019年5月20日立案登记，依法另行组成合议庭，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告张君、被告雷海文的委托代理人卢锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张君向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付鄱阳镇东湖大道53号房屋的装修补偿款、停产停业补助、搬迁补偿等损失共计328018元（包括以下五项：一至三楼装修补偿款216704元、搬迁补助2000元、过渡安置补助24000元、停产停业补助29347元、签约搬迁进度奖55967元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告有一幢商住两用房屋坐落于鄱阳镇东湖大道53号，原开酒店名叫望湖阁。从2002年起，原告就开始租用被告的房屋一至三楼及四楼一间房经营茶餐厅。原告与被告签订了《房屋租赁合同》，每三年一期。期间对房屋装修过5次，其中2015年、2016年原告花了近百万对房屋进行了全翻新装修。2016年12月30日原告张君与被告续签了《房屋租赁合同》。合同约定租期为三年，至2019年12月29日止。2017年9月，被告听说房屋要被政府征收，拒收原告的租金。由于我县五湖连通房屋征收工作开始启动，原告怕影响指挥部的征收工作，于2017年12月26日通过农行转了三个月租金即27500元给被告之妻，可该款被告退回来了。现房屋征收部门对原告租赁的房屋进行了评估，被告与征收部门签了约。原告为经营茶楼投资近百万对该房屋进行了装修，原告认为该装修是原告投入的，装修补偿款应当归原告所有，且由于原告是有营业执照的的个体户，根据征收补偿方案，原告主张的上述拆迁补偿款项应当归原告所有。现原告要求被告支付补偿款未果，故诉至法院提出前述诉请。 被告雷海文辩称：一、本案涉及的装饰部分的补偿款问题，应当区分装饰装修的时间。原、被告签订的《房屋租赁合同》，合同期为自2016年12月30日至2019年12月29日止。前几期签订的合同已经到期。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补充附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”因此，2016年12月30前的装饰装修部分的补偿款应当归被告雷海文所有。另外，原告2016年12月20日至2019年12月29日的三年内装饰装修部分存在一定的耗损，关于这部分残余价值要求予以减少。二、双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定：“付款方式：签订合同之日首付第一年租金，以后每年提前三个月付租金（每年10月1日付租金）”，现原告违反该约定，被告曾多次向原告催要租金未果，原告口头上说不租了。时至今日，仍然未按约定支付租金。现原告违反合同约定不付租金，双方签订的《房屋租赁合同》解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第二项：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。”因此，2016年12月30日后关于原告装饰装修部分的残余价值部分，被告不承担赔偿责任。三、租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象。《征收补偿协议》和征收补偿项目属于行政征收法律关系，而承租人与出租人之间属于民事租赁合同关系，承租人要得到补偿，需要根据双方签订的《房屋租赁合同》和合同法相关规定主张。原、被告在合同中并未就拆迁补偿款事项进行约定，因此，原告的主张没有依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 雷海文向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、张君向雷海文支付租金60000元（从2017年12月30日开始计算至搬离房屋时止）；3、本案反诉费由张君负担。事实和理由：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，约定了付款方式及时间。后张君逾期未付租金，雷海文催收未果，张君亦口头说不租了。张君在得知该房屋要被拆迁征收就于征收公告出具之日即2017年12月26日转账27500元给雷海文，后雷海文退回此款。因合同约定每年租金是110000元，同时是每年的10月1日前支付。现张君强行占有房屋，至今未支付房租，故提出前述反诉诉请。 张君对雷海文的反诉辩称，并非不支付租金，而是付给被告被拒收。没有支付一年的租金是因为马上要拆迁，所以就暂付三个月，但被退回。征收部门于2017年11月份开始摸底，2018年进行了测量和评估，所以2018年3月份就开始停业，因装修事项双方没有达成协议故于2018年6月底搬离，这几个月不能计算租金。同意解除合同，但租金只同意支付三个月的。 经审理查明，自2002年起，原告就开始租赁被告房屋从事经营活动（开始与他人合伙，之后一人经营）。2015年至2016年，原告又对该承租房屋进行了装修。2016年12月30日，原告（反诉被告）张君与被告（反诉原告）雷海文续签了《房屋租赁合同》1份，约定雷海文将其所有的坐落于鄱阳镇东湖大道53号房屋的1至3层租赁给张君使用；租赁期限自2016年12月30日至2019年12月29日止；租金为每年110000元，于签订合同之日首付第一年租金，以后每年提前三个月付租金（即每年10月1日付租金）。合同第五条约定，原告在经营合同期内被告不得任意终止合同（除拆迁或不可抗拒自然灾害）如经营无利无法承租，后期合同被告可终止。第六条约定，原告店面装修不得任意损坏房屋结构，合同期满无条件撤出。合同签订后，被告将房屋继续给原告经营老绿缘茶餐厅，原告向被告支付了第一年度的租金110000元。第二年的租金未按时支付，直到2017年12月26日，原告向被告转账27500元用于支付一个季度的租金，被告退回该款，2017年12月30日之后的租金原告尚未实际支付。2018年，因鄱阳县棚户区（五湖连通）改造，政府对被告所有的鄱阳镇东湖大道53号的房屋予以征收，同年6月29日，原告搬离被告房屋，之后，该诉争房屋被依法拆除。被告与鄱阳县房屋征收与补偿办公室根据鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司作出的评估结论，确定了被征收房屋补偿款数额为5772724元，其中原告承租的一、二、三楼房屋装修设施补偿费为216704元（一层80035.84元+二层69565.42元+三层67103.64元），停产停业补助29347元，搬迁补助4000元（二户标准计算），过渡安置补助48000元（二户标准计算）、签约搬迁进度奖126911元。房屋被征收后，原告要求被告支付其所承租房屋的装修费和停产停业费等各项损失，经双方多次协调未果，原告遂诉至法院。 以上事实，有原告提供的鄱阳县房地产估价报告、营业执照、租金收条、转账回单、房屋租赁登记证、消防检查合格证、双方签订的《房屋租赁合同》、双方当事人的陈述以及法院依法到鄱阳县房屋征收与补偿办公室调取了房屋征收补偿安置资金结算表等证据证实，足以认定。 院认为，原告（反诉被告）张君与被告（反诉原告）签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以确认。但由于在租赁期内，该出租房屋被政府依法征收，导致双方的合同无法继续履行，2018年6月29日，张君从该房屋搬离，之后，该房屋被依法拆除，因此，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月29日解除，故对反诉原告雷海文要求解除《房屋租赁合同》的诉请不再予以处理。本案的争议焦点有：一、张君是否拖欠雷海文租金，拖欠的具体数额；二、租赁期内房屋被依法征收拆迁，张君要求雷海文支付其装修款及各项补助32余万元是否合理，是否有依据。 关于争议焦点一，张君提出因为拆迁，其从2018年3月8日就没有营业，只租赁占用了三个月，只同意支付三个月租金的抗辩理由，本院认为张君没有提供证据证明其是由于拆迁导致无法正常营业，故对反诉被告张君的该抗辩理由不予支持。故未付租金期间应为2017年12月30日至2018年6月29日，因双方约定年租金为110000元，故张君应付雷海文半年的租金即55000元。 关于争议焦点二，本案系房屋租赁合同纠纷，张君提出要求雷海文支付装修补偿款等拆迁补助款本质上是基于房屋租赁合同解除后的损害赔偿请求权。考虑到双方合同的解除是由于政府征收所致，当事人双方对合同终止均没有过错，故原告要求被告支付装修补偿款、停产停业及搬迁补助等损失，本院认为应根据实际情况，酌情予以支持。1、关于装饰装修物补偿款的处理。本案中，双方签订的合同对承租期内遇政府征收拆迁，导致合同无法完全履行时已形成附合的装饰装修物如何处理未作约定。而该合同的解除是由于不可归责于双方的事由所致，双方对此均无过错，在此情形下对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应按照公平原则分担，并本着装饰装修物费用的租赁期间内摊销完毕原则处理，合同履行期间已经摊销的装饰装修费用，不应纳入解除合同后的损失范围。合同约定了租期为三年，张君实际使用了一年六个月，尚余一年六个月未使用，即享用了一半附合装饰装修物的价值。从评估报告来看，张君承租的被征收房屋一、二、三楼的装饰装修评估价值合计为216704元，由于张君已使用的一年六个月，已摊销费用为108352元；未使用的一年六个月，未摊销的费用为108352元，该未摊销的费用可确定为张君解除合同后的残值损失。2、关于停产停业补助的处理。估价报告中停产停业补助为29347元。虽然现行的法律规定征收补偿协议仅由国家与房屋所有权人签订，但法律仍然确认了拆迁补偿中实际生产经营者的利益，仍在租赁期内的房屋被拆迁，必然会造成承租人的经营损失。本案中，拆迁方案对停产停业补助的对象进行了界定，根据张君提交的营业执照，取得了该项补助，故本院认为该款项应当归原告张君所有。3、关于搬迁补助、过渡安置补助、签约搬迁进度奖的处理。由于张君长期承租被告房屋用于经营，拆迁后，张君需另行寻找房屋经营，客观上也需要获得适当的搬迁及恢复经营费用，由于房屋征收补偿安置协议已经按两户的标准给雷海文补偿了搬迁补助4000元、过渡安置补助48000元，故本院确定原、被告各得一户的补偿款为宜，即搬迁补助2000元、过渡安置补助24000元共计26000元归原告张君所有。至于签约搬迁进度奖，根据拆迁补偿方案，签约进度奖的设置目的是对房屋所有权人在签约后及时交房的奖励，张君搬离涉案房屋，客观上对雷海文交房起到了一定的协助作用，但双方签订的房屋租赁合同约定了因拆迁雷海文可终止合同，故张君搬离涉案房屋是其应当履行的合同义务，同时由于合同解除后原告的损失在上述补偿项目中都已经得到足额的赔偿，故原告张君要求被告雷海文支付签约进度奖没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（一）项、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）张君与被告雷海文（反诉原告）于2016年12月30日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月29日解除。 二、被告（反诉原告）雷海文支付原告（反诉被告）张君装饰装修款108352元、停产停业补助29347元、搬迁补助2000元、过渡安置补助24000元共计人民币163699元。 三、原告（反诉被告）张君支付被告（反诉原告）雷海文房屋租金55000元。 四、驳回原告（反诉被告）张君的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）雷海文的其他反诉请求。 （以上二、三项相抵，由雷海文支付张君人民币108699元，此款限本判决生效之日起十日内付清。） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6850元，反诉费588元，保全费2370元，合计9808元，由原告张君（反诉被告）负担5308元，由被告（反诉原告）雷海文负担4500元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 本案申请执行期限为自判决书生效后自动履行期届满之日起二年内，逾期则丧失申请执行的权利。 审 判 长 邹    来    水 人民陪审员 余国水人民陪审员黄海娇 二〇一九年十月二十三日 书 记 员 张    国    华