苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初10643号 原告：万庆英。 委托诉讼代理人：张费华，江苏均锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张世玉，江苏均锐律师事务所律师。 被告：广东星艺装饰集团常州装饰有限公司，住所地江苏省常州市天宁区金百商业广场6-417、418、419、420。 法定代表人：李如江，总经理。 委托诉讼代理人：谢燕芳，苏州市吴江区平望法律服务所法律工作者。 原告万庆英与被告广东星艺装饰集团常州装饰有限公司（以下简称星艺公司）、广东星艺装饰集团常州装饰有限公司吴江分公司（以下简称星艺吴江分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日受理后，审理中，查明星艺吴江分公司被注销，本院裁定驳回了原告对被告星艺吴江分公司的起诉。依法由审判员王惠适用简易程序于2019年8月30日公开开庭进行了审理，原告万庆英的委托诉讼代理人张世玉，被告星艺公司的委托诉讼代理人谢燕芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万庆英向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金90000元及利息(以90000元为本金，自起诉之日起按银行同期贷款利率计算至实际履行之日止)；2、原告预交诉讼费要求法院退回，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年11月22日，原告承租王惠所有的位于吴江区门牌号为××、251-10、251-11、251-12号房屋，双方签订房屋租赁合同，并约定此房屋允许承租方转租。2008年12月21日，原告将上述房屋转租给星艺吴江分公司，双方签订房屋租赁合同，合同约定增加租赁期限2015年3月5日至2018年3月4日，延期租赁房屋房租为36万元，如承租方中途提出停止合同，应向出租方赔偿3个月房租费用。2016年11月3日，被告向原告发出停租店面告知书，停止租赁。依据合同约定，被告属违约行为，被告至今未支付违约金。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。 被告星艺公司辩称：星艺吴江分公司没有违反合同约定，合同的终止是原告与星艺吴江分公司协商一致的结果，星艺吴江分公司无需向原告支付违约金9万元。2016年，因原告万庆英未按时向房屋所有人王群星及时足额支付租金，房屋所有人总是来星艺吴江分公司店里催讨租金，甚至有吵闹、强行锁门等行为，并告知星艺吴江分公司要收回店铺，致使星艺吴江分公司无法正常经营，原告的行为已经严重侵害了星艺吴江分公司的合法权益，后双方协商同意于2017年3月5日终止合同，由星艺吴江分公司向房屋所有人王群星出具停租店面告知书，并由星艺吴江分公司与原告的代表在停租告知书上签字确认，随后三方同意，房屋所有人王群星替原告垫付了应返还给星艺吴江分公司涉案房屋的押金31860元，2017年3月13日，原告与房屋所有人王群星在吴江法院达成了调解协议，于2017年3月13日解除原告与房屋所有人之间的关于涉案房屋的租赁合同。被告星艺公司与原告未签订过任何合同，并非涉案租赁合同的相对人，无需承担违约责任。 经审理认定如下事实：2008年11月22日，甲方王惠与乙方熊俊良（万庆英）签订房屋租赁合同一份，约定由乙方承租甲方位于松陵镇流虹路门牌号为××、251-10、251-11、251-12合计4间房屋，租赁期限自2008年12月5日至2012年3月5日，年租金10万元。2008年12月19日，双方又签订补充协议，将租赁期限延长到2015年3月5日，并对租金作出了新的约定。 2011年8月9日，甲方王群星与乙方万庆英签订补充协议一份，约定在2008年11月22日协议基础上，租赁期限延长至2018年3月5日，确认本补充协议出租方系王惠的夫人，本补充协议是王惠生前所签订的房屋租赁合同和补充协议的继续，本补充协议和以前的房屋租赁合同及补充协议所规定的双方权利、义务是完全一致的。 另查明：2008年12月21日，出租方甲方万庆英与承租方乙方余剑签订房屋租赁合同，约定由乙方租赁甲方松陵镇流虹路××、251-10、251-11的房屋，租赁期限从2008年12月21日起至2012年3月5日。 2011年12月9日，出租方甲方万庆英与承租方乙方万叶青签订补充协议，就2008年12月21日房屋租赁合同基础上，延长租赁期限至2015年3月4日，并对租金作出了新的约定。 2014年11月5日，出租方甲方万庆英与承租方乙方星艺吴江分公司签订补充协议，在双方2008年12月21日签订的流虹路××、10、11号店面房租赁协议的基础上进行补充，增加租赁时间为2015年3月5日至2018年3月4日，第一年租金34万元，第二年租金35万元，第三年租金36万元，每年1月15日前一次性付清当年租金，如乙方中途提出停止租赁，乙方应向甲方赔偿3个月租费。 2016年11月3日，星艺吴江分公司出具一份关于停租店面的告知书，明确：我公司承租流虹西路251号9、10、11号店面，因市场大环境影响，经济下滑，公司业务量下降，再因店面租金太高，公司承受不了，故提前四个月告知店面出租人，即从2017年3月5日止，公司不再续租，本可提前一个月告知，但我们做人诚信为本，为了不影响店面出租人招租时间短而造成经济损失，特提前告知。涂任清在该告知书下签字，注明日期为2016年11月12日。 审理中，王群星陈述：我是251号9号、10号、11号、12房屋的房东，我的丈夫王惠签订合同把房屋租给了万庆英、涂任清他们，他们再转租给星艺吴江分公司，但王惠去世了，现在房屋登记在我和儿子王晗超名下；大约2016年11月左右，因为万庆英、涂任清未按照合同交纳租金，与他们多次交涉未果，我就叫亲戚王六军去催款，但没有要到，大约2016年11月、12月份，王六军就去拉水、拉店、拉卷帘门，在这种情况下，星艺吴江分公司无法正常营业，之后，该公司就写了告知书给涂任清他们无法经营，要涂任清签字；2017年1月，我们就去起诉万庆英、涂任清，要求支付租金，解除租赁合同，万庆英、涂任清告诉我们他们的下家星艺吴江分公司表示同意解除租赁合同，并在2017年3月13日前搬走，事实上星艺吴江分公司于2017年3月5日就搬走了，如果该公司不同意，我们是不会和万庆英、涂任清达成一致的；房屋是由星艺吴江分公司直接还给我们的，当时万庆英、涂任清应还星艺吴江分公司押金6000元，万庆英、涂任清还欠星艺吴江分公司2万元，我替万庆英、涂任清把他们收的押金以及欠款一起还给星艺吴江分公司，也就是民事调解书中第二项，这也是万庆英、涂任清同意的，说明万庆英、涂任清是同意星艺吴江分公司不再续租，把房屋返还给我们。 王六军陈述：王群星陈述的是事实，她让我去向万庆英、涂任清催讨租金，并且拉水、拉电、拉卷帘门，当时，万庆英、涂任清给我看了一张告知书，说明他们与星艺吴江分公司已经协商一致，不再租赁了，我们就在法院与万庆英、涂任清进行了调解，确认合同解除，返还房屋给我们；在法院调解的时候三方达成了一致，不再租赁了，如果没有协商好，我们是不会达成调解的。 万庆英对上述两人的证言不予认可，认为与本案无关，所谓的停水停电通知是发生在2017年5月25日，所谓停水停电原因是欠物业费、电费，事实上，停电仅仅几个小时，是为了安装电表，该期间原告与房东王群星没有发生过激烈矛盾，没有打闹行为，没有报警。星艺公司对上述两人的证言没有异议。 再查明：涉案的松陵镇流虹路251号9号、10号、11号原所有权人为王惠，王惠已经去世，现登记于王群星、王晗超名下，王群星、王晗超系王惠的妻子、儿子。 又查明：星艺吴江分公司于2012年5月25日登记成立，负责人为万叶青，于2019年5月5日登记注销。 还查明：2017年1月23日，王群星、王晗超起诉万庆英，要求解除双方签订的房屋租赁合同，并将房屋返还给王群星、王晗超，支付租金10万元；主张的事实包括：万庆英结欠2016年3月5日至2017年3月5日的租金10万元。2017年3月13日，双方在本院达成调解协议：一、王群星、王晗超与万庆英签订的涉及××、251-10、251-11房屋租赁合同于2017年3月13日解除（万庆英已将上述房屋返还给王群星、王晗超）；涉及251-12房屋租赁合同仍按原合同继续履行（年租金为5万元，租赁期限自2017年3月5日起至2021年3月5日止）。二、万庆英于2018年1月31日前给付王群星、王晗超租金等共计119860元（100000元系万庆英应支付的到期租金，50000元系万庆英应支付251-12房屋自2017年3月5日至2018年3月4日期间的租金，31860元系王群星、王晗超为万庆英垫付应由万庆英返还给次承租人××、251-10、251-11房屋的押金，上述款项扣除王群星、王晗超应返还给被告万庆英的押金62000元）。三、双方当事人一致同意本调解协议自双方在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。四、案件受理费减半收取2150元，由原告王群星、王晗超负担。 以上事实，由原告提供的租赁合同、补充协议，被告提供的民事调解书、工商信息，原被告的当庭陈述等证据予以证实。 本案的争议焦点：星艺吴江分公司是否应承担违约金。 原告万庆英主张2016年11月3日，星艺吴江分公司向原告发出停租店面告知书，停止租赁，构成违约，应承担违约金，即三个租赁费9万元，证人所谓的停水停电是发生在2017年5月25日，与星艺吴江分公司要求解除租赁合同没有关联性，原告因星艺吴江分公司提起解除合同，迫使原告与房东于2017年3月解除租赁合同关系，造成原告三个多月租金损失。 被告星艺公司主张因原告未按约向房东支付租金，房东催讨租金，有吵闹、强行锁门等行为，并告知星艺吴江分公司要收回店铺，致使星艺吴江分公司无法正常经营，是原被告以及房东三方一致同意不再继续租赁，房屋所有人王群星替原告垫付了应返还给星艺吴江分公司涉案房屋的押金31860元。 本院认为，第一，根据告知书，在合同租赁期限内，星艺吴江分公司要求不再租赁，理由为“市场大环境影响，经济下滑，公司业务量下降，再因店面租金太高，公司承受不了”，故星艺吴江分公司构成了违约。被告星艺公司主张原被告双方协商一致不再租赁，且不再租赁的原因是原告未按约向房东支付租金，房东吵闹，强行锁门导致无法正常经营，但提供的证据不足以推翻星艺吴江分公司出具的告知书，故对于该抗辩，本院难以采信。第二，违约金兼具补偿性及惩罚性性质。原告万庆英未举证星艺吴江分公司不再继续租赁造成的具体损失，且原告万庆英与房东确认涉案房屋于2017年3月13日解除并由星艺吴江分公司将房屋返还房东。考虑2017年3月5日至2017年3月13日的租金损失，以及本案的具体情形，违约金明显高于实际损失，故本院酌情将违约金调整为1万元，原告万庆英主张的利息损失，没有法律依据，本院不予支持。 综上，原被告之间的租赁合同依法成立并生效，星艺吴江分公司构成违约，应承担违约责任，原告主张的违约金9万元明显高于其实际损失，综合原告万庆英的实际损失以及本案的实际情况，本院酌情将违约金调整为1万元。星艺吴江分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，且该分公司现已注销，相应的民事责任应当由被告星艺公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告广东星艺装饰集团常州装饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告万庆英违约金1万元。 二、驳回原告万庆英其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1025元，由原告万庆英负担1000元，由被告广东星艺装饰集团常州装饰有限公司负担25元，被告负担之数于本判决生效后十日内付至本院，原告预交的诉讼费25元由本院于本判决生效之日起十日内返还原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审判员 王 惠 二〇一九年十月二十二日 书记员 马文秋 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。