山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初3122号原告：日照春风十里旅游文化发展有限公司，住所地日照市烟台路日照国际金融中心******，统一社会信用代码91371102MA3C8DNGXT。法定代表人：刘香凝，经理。委托诉讼代理人：王新明，山东宝元律师事务所律师。被告：韩政国，男，1985年9月23日出生，汉族，居民，身份证住址日照市五莲县，现住日照市东港区。被告：朱传奇，男，1987年1月4日出生，汉族，居民，住日照市东港区。原告日照春风十里旅游文化发展有限公司(以下简称春风十里公司)与被告韩政国、朱传奇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告日照春风十里旅游文化发展有限公司的委托诉讼代理人王新明、被告韩政国到庭参加诉讼，被告朱传奇经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告日照春风十里旅游文化发展有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的租赁合同，责令被告腾空承租房屋并返还给原告；2.判令被告支付拖欠原告的租金12100元及滞纳金，违约金1万元，律师代理费6000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由为：2017年8月14日，原、被告签订了《租赁合同》，约定“将春风十里园区内B排702、703号房屋租赁给被告，租赁期限五年，第一年租金24200元，之后每年递增10%，并在租赁年度开始一个月前交付，拖欠租金每天按万分之五交纳滞纳金，拖欠租金60日，甲方(原告)有权单方终止合同，违约方向守约方支付违约金1万元”(详见租赁合同)。合同签订后，原告将房屋交给被告，但被告未按合同约定支付租金，第二年租金经原告多次催要，被告至今未付，第三年租金交纳日期也已过，被告也未交纳租金，已严重违约，为此，根据《合同法》及有关法律规定，提起诉讼。被告韩政国答辩称，不同意和原告解除租赁合同，同意交租金，但是不同意支付违约金，因为原告违约在先，我和朱传奇于2017年8月14日租赁原告的房子，当时的房子没有院墙，院子内有果树和花生地、玉米地和菜园，没有排水排污管道等设施，我们在现场协商，由被告整理场地，原告通水和排污设备到院落外，在合同第四条也约定了双方权利和义务，当时由于是雨季，与原告协商推迟两个月施工，直至2018年年底原告才完成通排污排水管道。2018年10月份左右，原告方将院落的大门上了锁，不让我们使用，后来我们就一直没进去过。租赁房屋后，当时院子里有菜园、花生、果树，我们通过村里对种植户进行了赔偿，将院子清理干净，将房屋内墙抹灰，地面进行了整，地面进行了整平和压实安装了铁艺门窗，套了院墙，安装了院门，上述工作是在2018年春节前完成的，以后就等原告给我们做排水排污设施后再进行精装修，一直到2018年10月份原告才给安装好排水排污设施，但是至今道路还没给全部完善。我和朱传奇的总投资在16万元多，由于原告未给我们做设施，我们没法使用所以我没有支付房租，双方僵持状态。如果原告解除合同，要求赔偿基础建设花费的16万元。被告朱传奇未应诉答辩。原告围绕其诉讼请求向法庭提交了以下证据：证据1.原告与河山镇申家坡村委签订的《房屋、土地租赁经营合同》一份，证明原告有权对涉案房屋进行租赁；证据2.原被告之间的《租赁合同》一份，证明2017年8月14日原被告签订了房屋租赁合同，租赁费第一年是24200元，以后每年在上一年基础上递增10%，并约定当年签合同时支付租金，以后租赁年度开始一个月前付清，拖欠租金按日万分之五交纳滞纳金，拖欠租金60日原告有权终止合同，同时违约方向守约方支付违约金1万元，并承担原告支出的律师费等一切费用；证据3.委托代理合同和发票，证明原告委托律师代理诉讼，支付代理费6000元，根据原被告签订的租赁合同第七条第四款的规定，该费用应当由被告承担；证据4.被告韩政国出具的“保证书”一份，证明韩政国违约并承诺在2019年6月30日向原告支付相关的费用，原告没有违约行为。被告韩政国对原告的证据未提出异议，但称原被告之间的合同签完后原告说盖完章后给我们，之后就一直没给，要的时候原告的法定代表人一直推脱有事。被告韩政国向法庭提供以下证据：1.韩政国和原告法定代表人刘香凝的微信聊天记录，证明原告法定代表人在2018年7月16日说给我们通排水排污管道，可以证明在这之前原告知道也应该给我做排水排污工作，但迟迟未做，违约在先；2.韩政国和原告会计陈某（手机号188××××****）的微信聊天记录，证明原告将租赁房屋大门上锁，被告无法使用；3.春风十里租赁户微信群聊记录，证明2018年8月被告租赁房屋门口被原告挖沟，下雨雨水倒灌院子里，房屋周围有晒粮食、晒粪的，导致原告无法使用租赁房屋，还证明原告不作为不履行合同成为常态，租赁户苦不堪言；4.照片一张，证明原告在租赁房屋的院门上锁，阻止被告入住使用。经质证，原告对被告韩政国提供的证据不予认可，认为原告不存在违约行为。根据原被告提供的证据结合当事人的陈述,本院认定案件事实如下：2016年5月原告春风十里公司与日照市河山镇申家坡村委签订《房屋、土地租赁经营合同》，从该村租赁规划区域内的房屋59套，用于发展乡村文化旅游创意园区。后原告对租赁的房屋进行了分租。2017年8月14日，春风十里公司（甲方）与被告韩政国、朱传奇（乙方）签订《租赁合同》，双方约定原告将该区域内B排702、703号的房屋租赁给二被告,交付时房屋为毛坯房，租赁期限5年，用途为珠宝工作室。并对租金、保证金等费用的交付方式，双方的权利义务、合同的解除、违约责任等内容进行了详细的约定。其中约定：租金第一年24200元，之后每年在上一年度基础上递增10%,并在租赁年度开始一个月前交付；甲方保证该房屋交付使用时将水电及排水、排污线路管道引至租赁院落墙外;乙方如拖欠租金，每天按应交纳租金的万分之五交纳滞纳金，拖欠30天，甲方有权对该房屋停水停电，拖欠租金超过60日，甲方有权单方终止合同、收回房屋，要求乙方搬离房屋并自行处理房屋内设施和物品，并有权不予返还履约保证金；本合同签订后，甲乙双方应当严格按照合同约定履行，任何一方违约须向向守约方支付违约金1万元，违约方须赔偿给守约方造成的全部损失，包括直接损失和间接损失，守约方因对方违约支出的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等一切费用均由违约方承担(详见租赁合同)。合同签订后，二被告交纳了当年度的租金及水电开口费2000元，原告将房屋交给二被告。租赁合同签订后二被告对房屋进行了基础性装修建设,被告韩政国陈述“租赁房屋后，当时院子里有菜园、花生、果树，我们通过村里对种植户进行了赔偿，将院子清理干净，将房屋内墙抹灰，地面进行了整，地面进行了整平和压实安装了铁艺门窗，套了院墙，安装了院门，上述工作是在2018年春节前完成的，以后就等原告给我们做排水排污设施后再进行精装修，一直到2018年10月份原告才给安装好排水排污设施，但是至今道路还没给全部完善。我和朱传奇的总投资在16万元多，由于原告未给我们做设施，我们没法使用，所以我不同意支付房租，双方僵持状态”。原告认可当时交付的就是毛坯房，后来的建设都是被告弄的。2018年在原告向被告催收租金时，被告韩政国以原告没有及时安装好排水排污设施,施工所挖水沟雨季雨水倒灌院内等原因为由未继续交纳租金。被告朱传奇交纳租金12000元。二被告未交纳2019年8月14日以后的租金。2019年4月，原告委托律师向本院提起诉讼，支出律师费6000元。在诉讼期间，被告韩政国于2019年5月30日给原告出具“保证书”一份，承诺在2019年6月30日向原告支付拖欠的租金12100元及即将到期的租金13310元，及违约金2000元、诉讼费600元、律师费6000元，共计34010元。此后，被告韩政国未按照“保证书”所承诺的内容履行。本院认为，原告日照春风十里旅游文化发展有限公司与被告韩政国、朱传奇签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，原、被告之间的房屋租赁合同有效。本案争议的焦点是：1.本案是否符合解除合同的条件；2.违约责任如何认定。针对上述焦点问题分析如下:1.房屋租赁合同中，租赁方的主要义务为交纳租金，本案中对交纳租金的时间有明确约定，但被告届时未履行义务，至今已逾期一年多时间，被告韩政国辩解原告没有及时安装排水排污管道违约在先，但该行为不能以不交纳租金相对抗。对第三年度的租金，二被告至今也已逾期超过60日未交纳，按照双方合同的约定拖欠租金超过60日，原告即有权解除合同，故原告请求与被告解除租赁合同符合合同约定和法律规定，应予支持。2.合同签订后双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。原被告双方在合同中约定的“甲方保证该房屋交付使用时将水电及排水、排污线路管道引至租赁院落墙外定”，但从被告韩政国提供的证据看，原告没有按照约定及时安装排水排污管道属实，原告方构成违约，故对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。原告要求被告支付拖欠房租12100元的诉讼请求符合法律规定本院予以支持。原被告双方在合同中同时约定“乙方如拖欠租金，每天按应交纳租金的万分之五交纳滞纳金”，故本院对原告主张要求被告支付延期交付租金的“滞纳金”的请求予以支持。对于律师费用，因原被告双方在合同中有明确约定，且被告在保证书中同意支付，原告提供的证据也足以认定为本案诉讼指出了律师代理费用6000元，故对原告要求被告支付律师费的请求予以支持。被告韩政国提出原告将租赁房屋院门加锁，导致其无法继续使用，对此原告不予认可，但从被告韩政国提供的证据看该事实确实存在，但被告提供的证据无法认定原告加锁的时间，原告作为房屋出租人此行为显属不当。被告韩政国提出如果解除合同，要求原告赔偿其为该房屋投入的基础性建设费用，对此，被告未提出反诉，本案不予一并处理，双方可协商解决或另行诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告日照春风十里旅游文化发展有限公司与被告韩政国、朱传奇之间的房屋租赁合同；二、被告韩政国、朱传奇于本判决生效后十日内腾空租赁的房屋；三、被告韩政国于本判决生效后五日内支付原告日照春风十里旅游文化发展有限公司房租费人民币12100元及“滞纳金”（以12100元为基数，从2018年7月14日起按照日万分之五计算）；四、被告韩政国于本判决生效后五日内支付原告为诉讼支出的律师费6000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费503元，由原告日照春风十里旅游文化发展有限公司200元，被告韩政国、朱传奇负担303元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  焦 婷人民陪审员  李建国人民陪审员  费 龙二〇一九年十月十五日书 记 员  王洁杰