辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽03民终3591号上诉人（原审被告）：岳航，女，1989年1月6日出生，汉族。住址：鞍山市立山区。委托诉讼代理人：时海岚（系岳航丈夫），男，1989年6月22日出生，住址：鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市立山区鞍千路58-S7。法定代表人：何丹，该公司经理。委托诉讼代理人：郭冰，该公司员工。原审被告：岳书凯，男，1963年2月6日出生，汉族，住址：鞍山市立山区。委托诉讼代理人：时海岚，男，1989年6月22日出生，住址：鞍山市立山区。上诉人岳航因与被上诉人大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称矩合物业公司）及原审被告岳书凯物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2019）辽0304民初1807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。岳航上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序不合法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判岳航无需支付矩合物业公司2016年6月1日至2019年5月31日止的物业费4125元及滞纳金或将本案发问重审。2、一、二审诉讼费用全部由矩合物业公司承担。事实和理由：一、双方争议的《前期物业服务合同》自始至终系非法、无效合同。1、案涉的《前期物业服务合同》签订日期为2014年9月17日，为期五年。而《辽宁省物业管理条例》四十一条规定不能超过三年。2、在双方签订《前期物业合同》时以不签订合同不给钥匙受到威胁。3、建筑面积超过三万平方米的选聘物业公司应通过招投标方式选聘。二、矩合物业公司违规收费，《前期物业服务合同》签订的每平方米1.3元/月为无效条款。三、物业公司要求缴纳物业费超过诉讼时效。矩合物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审被告岳书凯与上诉人岳航意见一致。矩合物业公司向一审法院起诉请求：一、判令岳航、岳书凯支付其拖欠的物业费4125元，给付滞纳金4516.88元，合计8641.88元（面积88.17平方米）。二、本案诉讼费用由岳航、岳书凯承担。一审法院认定事实：岳书凯、岳航为鞍山市立山华府一期15号楼2061的业主，该房屋的建筑面积为88.17平方米。2014年9月17日，矩合物业公司与岳书凯、岳航签订《前期物业服务合同》，合同主要约定：矩合物业公司为立山华府小区提供物业服务，物业服务费标准为每平方米1.3元/月，物业服务期限自商品房交付使用之日起5年。自合同签订起，矩合物业公司对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务，岳书凯、岳航自2016年6月1日至2019年5月31日止未向其交纳过物业费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。矩合物业公司自商品房交付使用之日起为立山华府小区业主提供物业服务，合同约定服务期限为自商品房交付使用之日起5年。双方签订的前期物业服务合同合法有效，且已实际履行。矩合物业公司履行了服务义务后，岳书凯、岳航却未按约定交纳物业管理费，故该院对岳书凯、岳航欠缴物业服务费的事实予以确认，对矩合物业公司主张岳书凯、岳航给付其自2016年6月1日至2019年5月31日的物业费4125元（88.18平方米×1.3元/平×36个月）的诉讼请求予以支持。关于矩合物业公司主张岳书凯、岳航支付其滞纳金（按其欠款总额的30%计算）一节。该院认为，双方约定以欠费总额的30%支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。岳书凯、岳航应自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金为宜。关于岳书凯、岳航辩称物业要求缴纳物业费超过诉讼时效一节。该院认为，矩合物业公司分别于2018年5月31日、2019年1月16日向其主张过物业费，属诉讼时效中断，诉讼时效应在矩合物业公司主张物业费后重新起算。故对岳书凯、岳航的该项辩称不予支持。对岳书凯、岳航辩称前期物业合同没有经过国家规定的招投标，该合同不合法一节。该院认为，《物业管理条例》第二十四条规定的招投标程序是国家为规范物业公司提倡在选聘物业管理公司时实行招投标程序，该规范也规定了经当地房地产行政主管部门同意，亦可以通过协议方式选聘具有资质的物业公司进行小区物业管理，建设单位没有通过招投标方式选聘前期物业服务企业并不导致前期物业服务合同无效，故该院对岳书凯、岳航此项主张不予支持。关于岳书凯、岳航辩称对物业管理服务不满意，因矩合物业公司先违约导致其不交物业费一节。该院认为矩合物业公司已实际提供物业服务，如岳书凯、岳航认为其在提供物业服务过程中存在瑕疵，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利。同时，矩合物业公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。同时矩合物业公司当庭表示了庭后会对岳书凯、岳航反映的问题予以核实并及时修缮，其以不交纳物业费为由来对抗矩合物业公司主张，显系不妥。故该院对岳书凯、岳航的该项辩称不予支持。对岳书凯、岳航辩称物业合同没有到相关部门报备及批准一节。其并未举证证明自己观点，亦无相关事实可以佐证，故该院对岳书凯、岳航的该项辩称不予支持。对于岳书凯、岳航辩称矩合物业公司收费没有物价局颁发的许可证一节。物业收费属于市场化收费机制，现已经取消政府核定和收费许可证制度，不能以此否认矩合物业公司已为其提供各项物业服务的事实，不影响双方之间的物业服务合同关系的成立，故不能成为岳书凯、岳航拒交物业服务费的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决：岳书凯，岳航于判决发生法律效力后十日内给付矩合物业公司自2016年6月1日至2019年5月31日止的物业费4125元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付）。案件受理费已减半收取25元，由岳书凯，岳航承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，矩合物业公司向本院提供2016年度、2017年度物业费交费通知，证明物业公司一直向未交费的业主主张权利，并没有超过诉讼时效。岳航称该证据无法确认拍摄时间，无法证明催缴的具体时间。一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护，当事人均应按照合同的约定履行。矩合物业公司与岳书凯、岳航所签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，物业公司应依据合同约定提供物业服务，业主应当如约交纳物业费。关于岳航上诉主张《前期物业服务合同》因签订期限为五年，签订合同时受到威胁，矩合物业公司没有经过招投标选聘导致合同无效的问题。首先，矩合物业公司与岳航于2014年签订了案涉《前期物业服务合同》，当时适用的《物业管理条例》中并未对前期物业合同签订年限进行规定，合同双方可以对服务年限进行约定。其次，岳航主张的在签订合同时受到威胁被迫签订该合同的事实并未提供足以证明胁迫内容的相应证据。最后，2014年双方签订合同时适用的《物业管理条例》第二十四条规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”该规定并未对住宅规模进行明确，也并未规定前期选聘物业公司必须经过招投标方式进行。岳航所称矩合物业公司违反《辽宁省物业管理条例》第四十一条规定，而对其所称内容则是在《辽宁省物业管理条例实施细则》的第四十一条予以规定。依据我国民法法不溯及既往的原则，案涉《前期物业服务合同》并不适用2018年出台的《辽宁物业管理条例实施细则》，岳航的该项上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于岳航主张的矩合物业公司违规收费问题。岳航该主张依据为2018年出台的《辽宁物业管理条例实施细则》，该条例出台时间滞后于双方签订合同的2014年，故该条例不能作为衡量双方合同履行的依据。本案诉争物业费从2016年6月1日至2019年5月31日，根据辽宁省物价局关于放开我省部分服务价格的通知（辽价发[2015]31号）“一、放开会计师事务所、资产评估、税务师事务所、律师（刑事案件辩护和部分民事诉讼、行政诉讼、国家赔偿案件代理除外）、房地产经纪、非保障性住房物业、住宅小区停车7项已具备竞争条件的服务价格。二、保障性住房、房改房、老旧住宅小区和住房前期物业管理服务收费，市县人民政府可根据实际情况确定实行政府定价或市场调节价”之规定，非保障性住房的物业服务价格放开，前期物业服务价格实行指导价，但指导价并非强制性价格。岳航与矩合物业公司在双方签订的《前期物业服务合同》中对物业收费标准进行了明确约定，该约定是双方真实意思表示且不违反法律规定。而若业主认为物业费价格过高，可以通过业主委员会的形式与物业公司沟通协商物业服务质量与物业服务费用，故岳航提出的该项上诉理由，本院不予支持。关于岳航上诉主张本案已过诉讼时效的问题。因矩合物业公司已经提供了其向岳书凯、岳航催缴物业费的相关证据，岳书凯、岳航认可收到了催缴通知，因此并不存在超过诉讼时效情形。故对岳航的该项上诉理由，本院不予支持。关于岳航上诉主张一审程序不合法，其本人从始至终没有收到起诉状一节。二审中岳航认可其签收人处的时海岚系本人书写，但其签字后并拿走任何诉讼材料。故因其自身原因拒不取走诉讼材料，并非一审法院程序问题。故对岳航的该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，岳航的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人岳航负担。本判决为终审判决。审判长  王延军审判员  顾书宇审判员  许爱军二〇一九年十月二十一日书记员  全名鼎