济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初2855号 原告：李鑫，女，1987年7月30日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：周永涛，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 被告：济南元丰棉纺织印染厂，住所地济南市。 法定代表人：黄弘民，厂长。 委托诉讼代理人：孔宪华，男，1968年6月23日出生，汉族，该单位职工，住济南市。 委托诉讼代理人：李珍霞，女，1966年6月7日出生，汉族，该单位职工，住济南市。 被告：山东东岳建筑工程有限公司，住所地山东省泰安市。 法定代表人：马广巨，总经理。 委托诉讼代理人：韩同芸，女，1956年12月29日出生，汉族，该公司职工，住济南市。 第三人：韩同章，男，1963年5月9日出生，汉族，住济南市。 第三人：韩静，女，1980年4月25日出生，汉族，住住济南市。 原告李鑫与被告济南元丰棉纺织印染厂（以下简称元丰印染）、被告山东东岳建筑工程有限公司（以下简称东岳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案。本院依法适用简易程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告李鑫的委托诉讼代理人周永涛、被告元丰印染的委托诉讼代理孔宪华、李珍霞、被告东岳公司的委托诉讼代理人韩同芸到庭参加诉讼。诉讼过程中，为查明案件事实，确定责任主体，原告李鑫申请追加韩同章、韩静作为第三人参加诉讼，本院审查后予以准许并通知了韩同章、韩静作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2019年10月15日进行了第二次公开开庭审理。原告李鑫的委托诉讼代理人周永涛、被告元丰印染的委托诉讼代理人孔宪华、李珍霞，被告东岳公司的委托诉讼代理人韩同芸、第三人韩同章、第三人韩静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李鑫向本院提出诉讼请求：1．依法确认原告与被告元丰印染于2010年6月5日签订的《元丰花园房屋销售合同》无效；2.依法判令被告立即返还原告购房款29万元整，及自2010年6月26日起至款项付清为止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息损失（暂计算至2016年9月6日为50000元）；3.诉讼费用由被告负担。 事实与理由：2010年5月，原告通过被告的广告宣传，了解到元丰印染正在预售自己开发的元丰花园项目，于是原告到元丰印染了解房屋情况，双方经过多次沟通了解，加之元丰印染声称自己开发的楼盘手续齐全，可以办理房产证。2010年6月5日，原告与元丰印染签订了《元丰花园房屋销售合同》，合同约定：原告购买元丰花园小区8号楼3单元1103室房屋一套，房屋总价款463437元，房屋竣工时间为2011年10月1日，房屋交付后720个工作日内办理权属登记。合同签订后，原告如约交付了29万元房款，余款待房屋封顶后支付。2010年7月，原告通过报纸及网络媒体了解到元丰印染开发的元丰花园并未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，系违章建筑。2010年7月14日，济南市规划局、建委、城管执法局联合发布《关于元丰花园违法建设的公告》，该公告称位于济兖路199号元丰印染开发建设的“元丰花园”住宅项目未经合法审批，属于违法违章建设工程。2010年7月14日，济南市规划局、建委、城管执法局联合发布《关于元丰花园违法建设的公告》，该公告称位于济兖路199号件元丰棉纺织印染厂开发的“元丰花园”住宅楼项目未经合法审批，属于违法违章建设工程。2010年7月27日，济南市城管执法局向被告下达了《限期拆除违法违章建筑决定书》。原告了解到上述情况后，多次找被告要求返还购房款，均是未果而终。另，原告在刘洋与元丰印染申请执行仲裁裁决一案中，了解到元丰印染提交了其与泰安汶兴建筑安装工程有限公司（2010年8月26日更名为东岳公司）的合作建房协议，故，东岳公司应与元丰印染对上述债务共同承担清偿责任。为维护原告的合法权益，依照《民事诉讼法》的有关规定具文诉至法院，请求判如所请。 诉讼过程中，李鑫明确要求元丰印染为29万元购房款及利息的主债务人，东岳公司及韩同章承担连带清偿责任，韩静仅为查明案件事实的第三人，不要求韩静承担责任。其并明确利息继续计算至29万元购房款实际返还之日。 元丰印染辩称，我单位从没有与原告签订过购房合同，从未收到原告的购房款，我单位对原告购房款不承担任何的法律责任，原告要求我单位返还购房款更没有任何法律依据。在原告提供的购房合同加盖的印章济南元丰棉纺织印染厂8号楼项目部，我单位从没有该印章，我单位也未从授权任何人刻用该印章，该合同没有我单位任何人员的签字，请求法院驳回原告对我单位的全部诉讼请求。诉讼费由原告承担。 东岳公司辩称，原告提交的2010年6月5日签订的《元丰花园房屋销售合同》，销售单位为“元丰花园8号楼”，该销售单位为元丰印染内部职能部门，实际销售给原告房屋的单位为元丰印染，根据合同相对性原则，只能由元丰印染承担合同无法履行的相关返还义务，东岳公司既不是原告购买房屋的房地产开发商，也不是楼房销售单位，原告要求东岳公司承担合同义务，既无事实依据，也无法律依据。根据原告陈述的内容，既然存在东岳公司与元丰印染签订合同协议和补充协议，但是所建房屋是元丰印染职工集资建房，东岳公司只是该元丰花园8号楼的承建单位和垫资施工单位，没有销售房屋的权利和义务，而且销售房屋权利也是要求委托元丰印染销售楼房，因此，原告要求东岳公司承担房屋销售的返还义务，无事实依据。因东岳公司与元丰印染协议约定，东岳公司先垫资建设元丰花园8号楼，建成楼房后，元丰印染用建成的房屋抵偿东岳公司的工程款，这给东岳公司造成极大的垫资困难和损失，也是违反建筑法的。且元丰印染承诺建设房屋的施工建设许可证、规划许可证等均由其办理，造成元丰花园8号楼停工建设、甚至违章建设，责任均在元丰印染。即使元丰印染违章销售了几套未建成的楼房，因东岳公司垫资上千万元，经元丰印染负责职工集资建房的负责人同意，作为预支给东岳公司前期少部分工程、材料款，预先支付东岳公司。东岳公司收取了个别款项是元丰印染预付给东岳公司的少部分垫资工程款、材料款。也符合双方约定的卖了房屋抵工程款、材料的约定。请法院依法驳回原告对东岳公司的诉讼请求。 韩同章述称，原告提交的元丰花园销售合同，销售单位是元丰印染厂，根据合同相对性原则，应由元丰印染承担合同，我无相关返还义务。我不是原告购买房屋的房地产开发商，也不是售楼销售单位，原告要求我承担合同义务既无事实依据也无法律依据，我不承担责任。房子是厂里让卖的，钱是厂里让我收的，原告的房款是我收了后直接投资到楼里，厂里说给了五十万，这个楼是我负责承建的，以东岳公司的名义承建的，我挂靠在东岳公司。 韩静述称，我收到通知很意外，我是当时负责卖房子收钱的。韩同章提出元丰厂要求卖房子，用卖房子的钱建楼，韩同章找的我，也是韩同章给我发工资，我负责收款，收款后直接将钱转到购买建材的账户中去了。账户是谁的记不清了，快十年了。合同和章早就交回去了。 当事人围绕其诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人对相关证据进行了举证、质证。李鑫向本院提交了《元丰花园房屋销售合同》、《收款收据》、东岳公司的企业变更情况、《土地登记卡》，元丰印染提交《元丰花园8号楼合作协议》、《元丰花园8号楼合作协议补充协议》，当事人对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。由上述证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 东岳公司原企业名称为泰安市汶兴建筑安装工程有限公司（以下简称汶兴公司），于2010年8月26日变更为现企业名称。 元丰花园8号楼为未完工住宅建筑，该楼幢所占用土地为元丰印染享有土地使用权的国有划拨土地，土地用途为工业用地。 2009年12月3日，元丰印染作为甲方，汶兴公司作为乙方，双方签订《元丰花园8号楼合作协议》一份，该协议约定：“一、甲方为解决职工住房困难职工集资建房，经甲乙双方协商，由乙方自筹资金在甲方厂内按照双方商定的方案、位置合作建元丰花园8号楼，建筑面积约18000平方米，由甲方为乙方提供良好的施工环境，乙方保证工程施工进度如期完成（主体2010年8月27日封顶，竣工验收2011年6月3日）验收合同。二、甲方同意用合作建房面积的一半（注：该楼共叁个单元，地下壹层，地上壹拾贰层，地下室双方各占一半）顶乙方的工程款及相关费用，工程竣工合格结算时，由乙方出具与工程款相符的正规发票交甲方。三、乙方所得50%的房屋按办理房产证面积，交房款时由甲方代扣交纳相关费用（200元/平方米包括政府所有配套费用）。四、工程设计、勘测、监督、监理、环卫、环保、执法费用，双方各承担50%。该款项出现时由乙方垫资。工程验收合格后，甲方将应承担的费用支付给乙方。五、电梯甲、乙双方各承担50%费用，但需统一订购分别付款。六、乙方所得50%房屋可以自售、乙方也可以委托甲方统一销售，售房税金按国家规定各自承担，施工期间若乙方自售房屋产生的经济纠纷完全由乙方负责，发生费用由乙方承担。七、施工期间甲方委托乙方协调处理与建房相关的事宜。产生所有费用各占50%，该款项出现时由乙方先垫付，工程验收合格交付甲方后，甲方将应承担的费用支付给乙方。八、因乙方原因停工，损失完全由乙方自负。在施工过程中，与部队发生的一切纠纷由甲方直接负责协调解决支付费用。如果政府拆迁，给予补偿时，按乙方施工投入的直接损失补偿。九、开工前甲方需向乙方提供地质勘测报告一份，正规设计图纸三份。拿到图纸后，乙方向甲方出具工程进度一份，项目经理技术人名单一份，相关证明材料一份。十、工程内容及未定事宜双方另作确定，附补偿协议。本协议与补充协议都具有同等法律效力，甲乙双方发生纠纷协商解决，协商不成由市仲裁委裁决……”该协议还约定了其他内容。该协议甲方落款处加盖元丰印染公章，乙方落款处加盖汶兴公司公章并由韩同章签字。 2012年1月9日，元丰印染作为甲方与汶兴公司、韩同章作为乙方签订《元丰花园8号楼合作协议补充协议》一份，约定双方就合作建设元丰花园8号楼事宜补充约定：“一、8号楼共分叁个单元，自东向西为一至三单元。经协商，一单元和二单元二、四、六、八、十、十二、十四层归甲方销售；三单元和二单元一、三、五、七、九、十一、十三层归乙方销售；地下室以**中心轴为界，东部归甲方，西部归乙方，销售实现后，乙方向甲方缴纳5.5%售房营业税及每平方米200元的配套费，甲方为乙方客户的购房合同盖章和开具交款收据。二、本补充协议与原2009年12月3日签订的元丰花园8号楼合作协议具有同等法律效力。此协议一式四份，甲、乙双方各持两份，双方共同签字盖章后生效。”该协议甲方落款处加盖了元丰印染的公章，乙方落款处仅有韩同章的签字。 2010年6月5日，元丰印染作为甲方（出卖人），李鑫作为乙方（买受人），双方签订《元丰花园房屋购销合同》一份，合同约定甲方将元丰花园小区8号楼3单元1103号房屋及40号地下室一套（以下简称1103号房屋）以463437元及18676元，总计482113元的价格卖予乙方。房屋交付时间为2011年10月1日竣工验收，乙方将购房款交齐后，甲方将房屋交付乙方使用。甲方在房屋交付使用后720个工作日为乙方办理房屋的所有权登记。该合同还约定了合同双方发生争议由济南仲裁委员会仲裁解决等其他事项。该合同甲方落款处加盖“济南市元丰棉纺印染厂8#楼项目部”印章，乙方由李鑫签名捺印。签订上述合同后，李鑫于2010年6月24日交付购房款16万元，于2010年6月25日交付购房款13万元，上述两笔款项由韩静作为收款人向李鑫出具了收款收据，两份收款收据中均加盖“济南市元丰棉纺印染厂8#楼项目部”印章。 元丰印染称上述合同及收据中的印章并非其单位刻制使用，1103号房屋非其单位向李鑫出售，也非其单位收取的李鑫的购房款，故其不应当承担合同责任。其对东岳公司与韩同章之间的关系并不知晓。韩同章则称，上述印章系元丰印染刻制完成后交由其实际使用的。其系借用东岳公司资质、挂靠该公司与元丰印染签订合作合同并实际建设了8号楼。其在8号楼所在地点设立了售楼处，并雇佣了韩静进行收款。韩洋所交付的29万元购房款由其实际收取并已投入工程建设中。因涉案工程属于违章建筑，不能正常上市销售，其投入的建设成本未能收回并最终严重亏损。因其出售涉案房屋的印章来源于元丰印染，其出售房屋是经过了元丰印染同意的，上述房屋买卖合同的相对方为元丰印染，应当由元丰印染承担合同责任。东岳公司认可韩同章的陈述，认可双方系借用资质关系。韩静陈其系由韩同章直接雇佣，并由韩同章向其发放工作报酬，但对于房屋销售的具体事情其不知情，其只是负责收款，在“售楼处”最多工作了几个月的时间。 另查明，元丰花园8号楼因未取得规划许可，已被行政部门认定为违章建筑。 另，虽然《元丰花园房屋购销合同》约定了仲裁条款，各方当事人均同意由本院处理本次纠纷。 本院认为，韩同章与东岳公司均认可韩同章系借用东岳公司的施工资质，挂靠该公司对元丰花园8号楼进行了实际施工，而东岳公司又与元丰印染签订了合作协议及补充协议，故本院对韩同章借用东岳公司资质挂靠经营进行实际施工的事实予以确认。虽然元丰印染辩称其对韩同章与东岳公司之间的关系并不知晓，但该两者之间的关系系基于两者之间的约定，与元丰印染是否知晓无关。且从协议的签订看，《元丰花园8号楼合作协议》加盖了东岳公司（原汶兴公司）的公章并由韩同章签字，而之后的《元丰花园8号楼合作协议补充协议》仅由韩同章进行了签字，元丰印染即予以了认可。由该事实及工程投资建设的重要性看，元丰印染称其不知晓韩同章与东岳公司之间关系的主张，与常理相悖，本院对其该辩称意见，不予采信。 经审理，本院认为本案争议的焦点问题为《元丰花园房屋购销合同》的合同相对方及购房款的返还责任主体。关于合同的相对方，李鑫、东岳公司、韩同章均称合同相对方为元丰印染，而元丰印染对此不予认可，其主要理由为该合同中的印章并非其单位使用的印章，合同并非其签订，购房款亦非其收取。本院认为本案中合同相对方的认定，应当从内外两层法律关系进行综合判断。首先，从元丰印染与东岳公司内部约定看。元丰印染与东岳公司所签订的《元丰花园8号楼合作协议》约定，元丰印染同意用8号楼建房面积的一半抵顶东岳公司的工程款及相关费用，东岳公司所得的50%的房屋可以自售，也可以委托元丰印染统一销售。补充协议又约定元丰印染要为东岳公司客户的购房合同盖章和开具交款单据。由上述约定可知，上述协议虽然名为合作协议，但实际系以房屋抵顶工程款的建设工程施工合同。上述协议表明，元丰花园的8号楼的建设单位为元丰印染，施工单位为东岳公司。如东岳公司自行向外出售房屋，购房者最终仍需要与元丰印染签订房屋买卖合同。元丰印染通过上述协议已经授权东岳公司可以对外销售房屋，同时也表明了元丰印染对于补充协议签订前由东岳公司出售房屋行为进行了追认承诺。而本案涉案的房屋就在双方约定的东岳公司有权对外销售的房屋内。同时，双方的此种由元丰印染为东岳公司客户购房合同进行盖章及出具收据的约定表明，在元丰花园8号楼的销售过程中，如房屋实际由东岳公司向外销售，东岳公司仅是元丰印染的代理人，最终的房屋出卖人为元丰印染。只是相关房屋的售房款，要作为东岳公司的工程款与元丰印染之间进行最终结算。其次，从对外关系看。涉案房屋买卖合同虽然加盖的为“济南市元丰棉纺印染厂8#楼项目部”印章，即使该印章非元丰印染所使用的印章，但该印章系由挂靠东岳公司经营的实际施工人韩同章实际使用。涉案的房屋买卖合同亦系由韩同章实际进行加盖印章进行的签订，韩同章签订该合同时，系以元丰印染内部项目部的名义签订，签订地点在元丰印染的工程项目所在地，涉案房屋的建设方亦为元丰印染，李鑫在签订合同时也不知晓元丰印染与东岳公司及韩同章之间的法律关系。上述事实足以使得李鑫信赖涉案房屋的建设方及出卖人为元丰印染。因此，无论是从元丰印染与东岳公司的内部约定，还是基于对善意相对人的保护，涉案房屋买卖合同的相对方均应认定为元丰印染。 《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条规定：“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。”第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”元丰印染在国有划拨土地上建设房屋，没有取得划拨建设土地的变更规划许可，也没有取得建设工程规划许可。其通过与李鑫签订的涉案房屋买卖合同，将没有取得规划许可的房屋对外进行出售，该合同违反了法律、法规的强制性规定，属于无效合同。李鑫要求确认该合同无效的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。 关于购房款的退还主体。因涉案合同已被确认无效，元丰印染作为合同相对方负有向李鑫退还29万元购房款的义务。同时，因合同无效属于自始无效，挂靠东岳公司的韩同章收取的购房款没有法律依据，元丰印染作为合同相对方应当赔偿李鑫自交款后产生的利息损失。同时，《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定：“代理人知道或者应当知道代理事项违反仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”本案房屋买卖合同的相对方虽然为元丰印染，但同时本院已经认定签订该合同的代理人为陈同章所挂靠的东岳公司。东岳公司在与元丰印染签订合作协议时及实际出售房屋时，应当明知涉案房屋没有取得规划许可手续，但其仍然对外销售该房屋，其行为属于明知代理事项违法而为之。依照上述法律规定，东岳公司应当与元丰印染对购房款的返还及利息的赔偿承担连带责任。另，《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条规定：“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”挂靠人和被挂靠人通过双方的商议，共同隐藏了真实的权利义务主体，共同损害了相对方的利益。因此，陈同章作为挂靠东岳公司进行实际施工，并实际对外销售涉案房屋、收取购房款的一方当事人，应当和东岳公司共同与元丰印染承担连带责任。 另，元丰印染还以合作协议及补充协议中约定的，东岳公司对自己所出售房屋产生的经济纠纷由东岳公司负责提出其不应承担责任的答辩意见。本院认为，该项约定系双方内部对最终责任承担的分配，并不能对抗其对外应向李鑫承担的责任。如元丰印染最终承担了本院所确定的责任，其有权依据上述约定，就责任的最终承担向东岳公司及韩同章主张权利。同时，东岳公司及韩同章亦有就相关工程款向元丰印染主张结算的权利。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条的规定，判决如下： 一、确认李鑫与济南元丰棉纺织印染厂于2010年6月5日签订的有关济南市槐荫区元丰花园8号楼3单元1103号房屋及40号地下室的房屋买卖合同无效； 二、济南元丰棉纺织印染厂于本判决生效之日起十日内向李鑫返还购房款29万元； 三、济南元丰棉纺织印染厂于本判决生效之日起十日内向李鑫赔偿购房款29万元的利息损失（以29万元为基数，自2010年6月26日起算，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，计算至实际付清本金之日止）； 四、山东东岳建筑工程有限公司对济南元丰棉纺织印染厂在第二、三项判决中的责任承担连带清偿责任； 五、韩同章对山东东岳建筑工程有限公司的责任承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6500元，减半收取计3250元，由济南元丰棉纺织印染厂、山东东岳建筑工程有限公司及韩同章共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张斌 二〇一九年十月二十四日 书记员  官静