辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0791民初1064号原告：耿长忠，男，1963年5月21日生，汉族,无职业，户籍地北京市房山区.13号，现住北京市房山区。被告：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区中山路**。法定代表人：黄兴武，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李艳阳，辽宁锦逸律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司锦州分行，，住所地锦州市凌河区解放路五段25甲负责人：董军，系该行行长。委托诉讼代理人：侯艳伟，辽宁英泰律师事务所律师。原告耿长忠诉被告辽宁东一房地产开发有限公司（以下简称东一公司）、第三人中国银行股份有限公司锦州分行（以下简称中行锦州分行）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员张树森适用简易程序公开开庭审理了本案。原告耿长忠，被告东一公司的委托诉讼代理人李艳阳，第三人中行锦州分行的委托诉讼代理人侯艳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法将坐落在锦州经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区C23幢1-6-2（12）号房屋依法判决归原告所有，并由被告为原告办理网签、房屋交付、不动产登记手续；2、请求法院依法判决第三人为原告解押锦州经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区C23幢1-6-2（12）号房屋；3、判令被告向原告赔付总房款日万分之一的违约金至交房之日止；4、请求法院依法判决被告为原告限期开具购房发票；5、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年9月23日，原告在锦州经济技术开发区锦绣蓝湾小区售楼处，与被告签订了锦州经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区C23幢1-6-2（12）号房编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，并交付了购房全款428081元。1、按照合同第二十四条约定，被告应在合同生效之日起30天内向锦州市公用事业与房产局申请预售登记备案。2、按照合同第八条约定，被告应于2017年10月30日前将合同内约定的商品房交付原告使用。3、原告多次催促被告履行商品房买卖合同义务，为原告办理网签、预售备案、交房等事宜，被告均以各种借口拖延，导致该房屋至今未办理任何手续和交付原告使用。4、经原告于2019年7月26日下午到锦州市房屋产权监理处驻锦州经济技术开发区办事处查明，原告购买的锦州经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区C23幢1-6-2（12）号商品房已由被告于抵押给第三人中国银行股份有限公司锦州分行。5、经原告于2019年7月26日下午到锦州市房屋产权监理处驻锦州经济技术开发区办事处查明，被告并未将原告合同内约定的房屋进行预售登记备案。6、按照合同第九条约定被告逾期交付房屋视为违约。原告购买本房屋是为了居住使用，被告迟迟不履行合同义务，将原告房屋抵押给小额贷款公司，已给原告造成了诸多损失，故现诉至法院，请求维护原告的合法权益。为印证上述事实，原告向本院提交下列证据予以证明：商品房买卖合同及补充协议、认购书、被告公司的收款收据，鸿诚伟业公司的收款收据、视频资料。被告辩称，1、被告对原告购买房屋的事实没有异议，双方签订的商品房买卖合同是真实合法有效的。现原告已经全额交付房款，被告也认为该房屋应当归原告所有，但是案涉房屋存在客观原因，导致无法为原告办理产权登记。2、原告购买的案涉房屋未竣工。3、房屋于=与本案的第三人存在抵押情况，希望原告宽限一段时间由被告消除该房屋上的权利瑕疵。4、违约金部分被告同意按照合同约定执行。第三人述称，1、我行对案涉房屋及坐落的宗地一并办理了在建工程抵押登记，具有合法抵押权，且该抵押权也经过了锦州中院及辽宁省高级人民法院两级法院裁判确认，我行对案涉房屋及坐落土地均具有优先受偿权。被告无权在未经我行同意的情况下对外销售案涉抵押房产，原告即使与被告签订了买卖合同，未经抵押权人同意的情况下也不应当认定为有效合同。在我行依据法院生效判决实现抵押权之前，原告无权要求我行配合其注销抵押登记。2、原告起诉主张开发商办理网签、交付房屋、办理产权登记证书、开具房屋发票均为开发商的合同义务，属于债权请求权范围，且该请求权形成于我行抵押登记设立之后，原告无权以后形成的债权请求权对抗我行在先形成的物权请求权，即抵押权。我行认为原告必须在我行抵押权全部涤除之后再确定与开发商之间的买卖合同是否能够继续履行。原告诉请的抵押权部分涤除缺乏法律依据，也不具备可操作性。3、被告东一公司该地产项目贷款已经不良，经法院确定我行享有抵押权，如果法院支持原告的诉讼请求，将导致我行大量债权难以追回，抵押权无法顺利实现，严重损害国有资产安全。请求法院维护国有银行的合法权利，驳回原告的诉讼请求。为印证上述事实，第三人向本院提交下列证据予以证明：抵押合同，在建工程抵押登记证明，锦州市中级人民法院(2017)辽07民初57号民事判决书，辽宁省高级人民法院（2018）辽民终459号民事判决书。本院组织当事人对双方围绕其诉讼请求和答辩意见依法提交的证据进行了质证，结合当事人的质证意见，本院对证据客观性予以确认并据此认定以下事实：2017年7月19日，原告耿长忠（买受人）与被告辽宁东一房地产开发有限公司（出卖人）就锦绣蓝湾小区C23号楼1单元6层2（12）号楼房签订认购书。原告耿长忠交付购房款20000元，被告出具了收款收据。2017年9月23日，双方签订了商品房买卖合同及《商品房买卖合同》补充协议。商品房买卖合同中约定，买受人购买的商品房为锦绣蓝湾C23幢12号房，商品房建筑面积为93.18m2，单价为每平方米4594.13元，总金额428081元。付款方式为一次性付款。该商品房买卖合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任及产权登记的约定等相关权利义务条款。其中，商品房买卖合同第八条交付期限载明：“出卖人应当在2017年10月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未按期偿还住房贷款导致出卖人承担责任的。”第九条出卖人逾期交房的违约责任载明：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”第十二条约定，“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。在《商品房买卖合同》补充协议中载有，“七、关于交房1、如出卖人不能在本合同第八条规定期限内交房，买受人同意给予出卖人90日（含）的宽展期，允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。2、如出卖人仍未在本款第1条中约定期限内交房，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议规定的宽展期的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”合同签订后，原告耿长忠交付购房款408281元，被告东一公司开具了收款收据。合同约定的交付日期届满后，被告辽宁东一房地产开发有限公司未按合同约定如期交付房屋。2018年9月6日，被告与锦绣蓝湾小区房屋业主代表就何时办理网签备案、批贷、房产证何时交付业主、何时交房以及违约事宜被告如何赔偿问题共同召开会议，被告承诺银行贷款问题、网签和发票问题于2018年9月底解决完毕；五期和A01预计在2020年6月底交房，办理房产证；其中A01带装修的业主延迟一个月交房，六期预计于2018年12月底交房；关于违约金，被告按照合同继续履行的违约金给予双倍的赔偿。另查，被告开发的锦州经济技术开发区锦绣蓝湾项目C23号楼尚未竣工。2016年7月18日，被告东一公司与第三人中行锦州分行签订了抵押合同，编号为锦司2016年抵字0718号，被告以抵押合同所载的抵押物清单中的土地使用权和住宅在建工程为贷款提供抵押担保，并在锦州市房屋产权监理处办理了抵押登记，抵押期间为2016年7月19日至2018年7月19日。第三人在2017年11月22日诉被告偿还借款，锦州市中级人民法院以（2017）辽07民初57号和辽宁省高级人民法院以（2018）辽民终459号民事判决书，判决被告偿还中行锦州分行贷款29870000元及利息149,320.77元（利息计算至起诉时止），第三人中行锦州分行有权对被告提供的抵押物折价或拍卖，变卖所得价款优先受偿。该案现在锦州市中级人民法院执行过程中。本院认为，案涉楼房虽由被告在第三人处设定了在建工程抵押，但根据法律规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该条款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，转让抵押房地产未经第三人同意，被告转让房屋给原告的合同并非无效，案涉楼房设定的抵押权可以通过由受让人或者抵押权人清偿拖欠第三人的债务等方式由第三人申请相关部门解除抵押，且原、被告间自愿签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是当事人真实意思表示，对商品房买卖合同的效力本院依法予以确认。原告要求确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力。在案涉楼房尚处于在建状态，未经验收合格亦未经产权部门登记的客观情况下，人民法院不宜对未建成房屋进行物权确认。我国相关法律规定，房地产开发项目或建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案涉及的建设工程目前处于在建状态，考虑到建设工程尚需相关部门进行验收合格后才能交付使用，而能否验收合格，尚需相关职能部门依法依规进行验收，而被告交付房屋的义务必须在验收合格后进行，受上述国家强制性法律规范的限制，人民法院无法确认实际交付时间；被告应当尽快建成涉案建筑工程并验收合格，以履行房屋交付的义务并协助买受人办理不动产权利登记，同时承担延期交付房屋的违约责任。关于原告要求撤销第三人对涉案房屋抵押权的诉讼请求，被告东一公司与第三人之间签订的抵押合同不违反法律规定，案涉房屋已在房屋产权管理部门办理了抵押登记，抵押权已在抵押登记时设立，该抵押登记行为属于行政行为，对于抵押权的解除不属于人民法院民事案件调整范围，故对原告的该项诉讼请求本案不予调整。关于原告主张按合同总价款的万分之一支付逾期交房的违约金问题，按照被告通知中的承诺，违约金按照合同约定双倍执行，原告的该项主张符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告开具购房发票的诉讼请求，原告按照合同的约定支付了全部购房款，被告东一公司应当按照行政机关的相关规定向原告出具购房发票，因被告是否出具购房发票不属于民事案件的调整范围，故原告的该项诉讼请求在本案中不予调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告辽宁东一房地产开发有限公司应在涉案建设工程竣工并经验收合格后，并在符合行政法规对于办理房屋产权登记条件下，向原告耿长忠交付锦州市经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区C23幢1-6-2（12）号房屋，并协助原告孙立红办理房屋不动产权证。二、被告辽宁东一房地产开发有限公司应支付原告耿长忠逾期交付房屋违约金，延期交付违约金自2018年1月29日起以428081元为基数按照日万分之一计算至房屋交付之日止。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费收取3861元，由被告辽宁东一房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  张树森二〇一九年十月二十一日书记员  王 维