宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终2911号 上诉人(原审原告)：银川陕西榆林商会，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区中山北街二十中北侧太阳都市花园**楼**营业房。 法定代表人：常斌，该商会会长。 委托诉讼代理：汤艾博，北京市盈科（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理：王晓丽，北京市盈科（银川）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：周亚林，女，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理：周永进，宁夏三略律师事务所律师。 上诉人银川陕西榆林商会（以下简称陕西商会）与上诉人周亚林房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院(2018)宁0104民初14534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人陕西商会向本院提出上诉请求：1.请求撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院作出的（2018）宁0104民初14534号民事判决第二项、第三项判项；2.依法改判被上诉人返还上诉人已支付的房屋租金10万元，押金3万元，共计13万元；并要求被上诉人向上诉人支付违约金20万元；以上两项合计23万元；2.一、二审诉讼费、保全费、公证费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人租赁涉案房屋用于商会办公，被上诉人未按约交付完整的租赁物的墙面和地面，屋内悬挂41幅名贵字画，，地面放置10台玉石展柜致使上诉人无法悬挂宣传画、无处安置展柜。上诉人自租赁房屋当日就要求被上诉人尽快搬离屋内贵重物品，被上诉人拒绝搬离。二、出租人不履行交付租赁物的义务就是根本违约。根据合同法第216条规定，出租人经催告仍拒绝交付完整租赁物，瑕疵履行造成根本违约可能导致合同解除，故上诉人要求解除合同符合法律规定。故原审未支持上诉人索要违约金的诉讼请求使用法律错误。上诉人于2018年11月23日即向被上诉人发出律师函告知被上诉人因其违约合同已经解除。被上诉人多次拒绝。基于以上原因，被上诉人应当承担保全费、诉讼费、公证费等费用。 周亚林辩称，上诉人理由不能成立，应驳回上诉。涉案房屋已经由陕西商会验收正常使用，搬离屋内的物品不是双方约定的或法定义务。商会明示拒绝履行合同构成违约，一审法院认定合同的解除之日应当是法律文书的生效之日，非一审法院组织双方勘验现场的2019年2月22日。 上诉人周亚林向本院提出上诉请求：一、撤销一审法院作出的（2018）宁0104民初14534号民事判决中第一项、第二项，维持第三项；二、请求二审法院改判（2018）宁0104民初14534号民事判决中第一项即驳回被上诉人要求解除合同的该项诉讼请求；三、请求改判（2018）宁0104民初14534号民事判决中第二项即驳回被上诉人要求返还租金37808.22元及押金30000元的该项诉讼请求；四、本案一审案件受理费及上诉费由被上诉人负担。事实和理由：第一、一审法院认定事实不清。1.涉案租赁房屋内墙面所挂字画及盘点柜子内所陈列的玉石玉器系属于房屋租赁合同约定第三条第6项下和第四条第2项下约定的房屋装修设备家具的范围之内。在房屋租赁合同纠纷中所涉及的装饰装修物，主要是指动产和不动产的附和。按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离（未形成附和）和不可分离（形成附和）两种形态。涉案被上诉人所称上述悬挂字画和柜内陈列玉器系未形成附和的装饰装修物，就属于租赁房屋内的装修设备之一，而不是一审法院所称“无相关约定”。在签订租赁合同时，被上诉人对租赁房屋屋内情况是一目了然、明知的，且在签订合同时并未对此提出任何异议。加之被上诉人租赁房屋时，明确知道该房屋原是上诉人开办的《聚宝阁》并有牌匾，按租赁合同条款字面理解文义，解释合同条款中约定装修设备当然包含屋内墙面字画和柜内陈列玉器。被上诉人于2018年9月30日在上述聚宝阁地点与上诉人签订一份《入股合作协议书》中，也明确已经知道上诉人以聚宝阁内的装修和设备、家居等出资入股被上诉人的陕北会馆。故一审法院机械理解屋内未形成附和的装饰装修物不是上述租赁合同和入股协议书中的装修装修物，系认定事实错误。2.涉案房屋租赁合同中第七条第2项约定：房屋的验收时双方共同参与，如有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于5日内向对方主张。双方于2018年10月22日签订房屋租赁合同并当日交接房屋及物品验收完毕。被上诉人未在交接房屋时提出任何房屋内字画和玉器的异议，并在涉案房屋内召开了党支部党员大会，至迟于2018年10月27日的5日内也未提出异议。故被上诉人所称悬挂字画等装饰装修物影响其正常经营的意见，不能成立。3.被上诉人作为收取上诉人入股的合作方，置双方签订的入股合作协议书于不顾，并作为房屋承租人已经接受房屋，在未告知出租人即上诉人的情况下，擅自离开租赁房屋或重新租赁房屋是以其行为表明拒绝履行入股合作协议、拒绝履行房屋租赁合同，已构成明示违约。4.一审法院于2019年2月20日明确通知双方勘验租赁房屋内的现场，并不是通知上诉人去取房屋钥匙。一审法院也未通知当日就是给上诉人交回租赁房屋。2019年3月7日，一审法院只是让上诉人将房屋钥匙取走搬离争议的字画和玉器，并不是让上诉人接受涉案房屋的钥匙。5.一审法院遗漏被上诉人在租赁期内应承担而未承担的物业费、采暖费等费用。租赁合同约定，涉案房屋租赁保证金的用途是抵扣应由被上诉人承担的租期内使用房屋所产生费用。一审法院已经采信了上诉人提交的物业费、采纳费收据，却没有查明被上诉人应承担的费用未缴纳，应在保证金中扣除。6.被上诉人至今仍未按房屋租赁合同约定给上诉人交回房屋，被上诉人租赁期内疏于管理，致使屋内盆景死亡，上诉人遭受了一定的损失。至今，被上诉人仍将学习党课的宣传画栏置于租赁屋内。一审法院对房屋交接情况也不闻不问，致使上诉人维权艰难。第二、一审法院适用法律错误。1.一审法院认定被上诉人对争议的字画和玉器有保管义务，于法无据。该未形成附和的装饰装修物既然是房屋租赁合同内约定的，也是入股协议书中约定，上诉人作为入股股东在陕北会馆具有照看的权利，与被上诉人未形成约定或法定的保管权利义务关系。如果形成保管关系，恰恰证明该软装修物部分是房屋租赁合同中约定的房屋内交付的装饰装修物或设备，未经上诉人同意，被上诉人是不得改变的。这是被上诉人在租赁房屋时，在合同中约定并予以接受的。2.被上诉人是否另行承租房屋，不是涉案合同不能继续履行的法定理由，也不是被上诉人的免责条件。涉案合同第九条约定的免责条件中也无此情形约定。在该合同第八条违约责任条款中：明确约定在租赁期内，被上诉人未经上诉人同意，中途退租的，被上诉人构成违约。既然一审法院认定被上诉人搬离涉案房屋，就依约应认定被上诉人构成中途退租违约。上诉人有权选择主张被上诉人承担继续履行的违约责任方式。3.一审法院认定上诉人于2019年2月20日即所谓拒收房屋钥匙之日起退还房租，于法不通。该日在一审法院审理纠纷解决争议期内，上诉人诉请继续履行合同，拒收房屋钥匙合情合法。即使一审法院预判将来解除合同，也应向上诉人行使释明权，即上诉人不接受房屋钥匙的法律后果。而不是被上诉人提出要给上诉人交钥匙，就必须交割。此种按照当事人单方意愿判案，实属司法不中立。况且，判决书载明的判项是司法干预的解除合同，解除合同之日就不是2019年2月20日，何来解除合同的法律后果即相互返还之说。一审判决中引用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同，但没有指明适用该条第几项。 陕西商会辩称，1、周亚林要求二审法院改判陕西商会继续履行与周亚林签订的《房屋租赁合同》即不符合客观实际也不符合法律规定。周亚林与陕西商会双方签订的《房屋租赁合同》对租赁房屋作出了较为详细的约定，周亚林（甲方）如不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响办公、经营，陕西商会（乙方）有权解除合同。再者，根据《合同法》第94条第4项规定：“当事人一方有其他违约行为致使不能完全实现合同目的”，此时合同相对人可行使法定解除权解除合同。”因此，由于周亚林拒不交付完整的墙面和地面以及没有完成拆除门头的义务，属于根本违约，导致陕西商会签订合同的目的无法实现，符合合同约定和法定的解除条件。2、周亚林要求二审法院驳回陕西商会要求返还租金即押金的诉讼请求即不符合客观实际也不符合法律规定。按照合同约定周亚林有义务交付完整的租赁物，以保证陕西商会享有租赁物的占有、使用、收益权，但是周亚林拒不搬离房屋内的私人物品（屋内悬挂41幅名贵字画、、地面放置10台玉石展柜门头牌匾未拆除）是拒不履行交付义务，是对陕西商会的租赁物占有、使用、收益权的侵犯，也属于根本违约，致使合同目的无法实现，合同解除。故周亚林应当返还陕西商会已支付的房屋租金10万元、押金3万元，共计13万元即符合客观实际也符合法律规定。3、周亚林认为屋内拒不办搬离的字画、玉石展柜系合同约定的房屋装修设备之一属于无稽之谈，不符合客观事实。第一，如此贵重的字画、玉石是具备售卖价值的，对于周亚林来说其目的也是为了售卖字画、玉石，如此高昂价值的物品如何能作为装饰物交付给陕西商会，如果作为装修设备要求陕西商会代为保管明显不符合合同约定。第二，双方在交付房屋时对屋内留存的装修、设备、家具共同签署了《聚宝阁屋子盘点清单》予以确认，而周亚林的字画、玉石并未在清单中，不属于陕西商会承租所使用的物资，周亚林应当搬离而未搬离。因此，周亚林向陕西商会交付的房屋是不符合双方约定的。第三，周亚林认为陕西商会明知周亚林开办的《聚宝阁》而租赁该房屋，就应当认为装修设备包含屋内墙面字画、柜内陈列玉器、门头牌匾，这是周亚林单方推测毫无依据。陕西商会租赁涉诉房屋的目的是作为商会办公使用，当然需要悬挂商会门头，以及使用屋内的墙面、、地面进行商会宣传因此，周亚林向上陕西商会交付的房屋是不符合双方约定的，应当按照《合同法》第二百一十六条规定，出租人基本义务“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定向承租人交付符合约定的租赁物。出租人经催告仍拒绝交付完整租赁物，瑕疵履行造成根本违约可导致合同解除，故陕西商会依照《合同法》解除合同符合法律规定。4、《合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”陕西商会于2018年11月23日即向被周亚林发送《律师函》告知周亚林因其违约合同已经解除，要求向周亚林交接房屋。2018年11月27日在国安公证处的公证下陕西商会再次要求向周亚林交还房屋钥匙，周亚林再次拒绝。周亚林多次拒绝接受陕西商会返还房屋的请求，拒绝采取适当措施防止损失的扩大，故不得就扩大的损失要求赔偿。同时还应当支付给陕西商会因防止损失扩大而支出的合理费用。 原告向一审法院提出诉讼请求：1.判令原告与被告解除合同；2、被告返还原告房屋租金100000元、押金30000元，共计130000元；3.被告向原告支付违约金200000元；4.本案诉讼费、保全费、公证费由被告承担。 一审法院认定事实如下：2018年10月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告承租被告所有的位于银川市兴庆区xx往东50米工行旁边49-1号营业房，即《聚宝阁》，建筑面积为460平方米，装修状况为精装修，租期共计60个月，自2018年10月30日起至2023年10月30日止，原告承租该房屋作合法的商会办公、会所接待、茶楼、特产经营等用途，房屋年租金为200000元，半年一付，原告应于被告交付房屋时支付租赁保证金30000元；双方可以协商变更或终止本合同；如被告不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件的，严重影响办公、经营的，原告有权解除合同；租期届满或合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由原告承担的费用、租金以及承担违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还原告；租期届满前，原告如继续租赁或者解除租赁的，应当在租期届满前30日书面或口头通知被告；被告应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；验收时双方共同参与，如有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于5日内向对方主张；如原告未经被告同意将房屋转租、转借给他人使用、拆改变动房屋结构或损坏房屋、改变合同规定的租赁用途、利用该房屋进行违法活动、拖欠房租一个月以上或者中途擅自退租，被告有权终止合同、收回房屋；被告需保证房屋的合理使用权不受侵犯，任何第三方基于房屋抵押、保全或者其他侵犯行为导致被告无法正常办公、经营的，被告应当出面解决，如不能解决导致原告解除合同的，被告应承担合同总价款20%的违约金。同日，原、被告签订《聚宝阁物资盘点清单》一份，确认涉案房屋内有十二人桌一张、十人桌一张、八人桌一张、落地空调四台、壁挂式空调三台、红木办公桌一张、博古架六个、红木书柜两个、电脑监控系统一套、办公电脑一台、红木展柜五套、仿古藤椅两把、布艺木扶手沙发一套、实木衣架三个、实木配餐柜两个、电视机三台、仿古太师椅一套、花架六个、博古凳四大一小、麻将机一套、小圆桌四张、水晶烟灰缸两个、仿玉石烟灰缸六个、香炉两个、红木沙发茶几一套、微波炉一台、保温壶六个、暖水瓶四个、招财摆件一个、躺椅一把、笔架一个、笔筒一个、压纸轴四个、根雕茶几一台、藤椅一套、假山水系两大一小、柜台两个、工艺品底座方凳八个、柜子一个、保险柜一个、冰箱一台、冰柜一台、冷藏柜一台、蒸车一台、双眼电磁炉一台、操作台一个、烤箱一台、四眼煤气灶一台。后原告在涉案房屋后召开了商会党支部党员大会。2018年10月29日，原告法定代表人常斌通过微信告知被告收拾屋内的玉器、字画及摆件，以免损坏，但被告并未同意。2018年10月31日，原告通过银行转账的方式向被告支付押金30000元、半年租金100000元。后原告多次与被告沟通未果，于2018年11月27日申请银川市国安公证处对涉案房屋内物品及陈列的现状进行保全证据,在公证员的监督下，在未对涉案房屋内物品、陈列进行任何搬移、挪动的情况下将房屋上锁后离开。2018年12月2日，原告与张侯保签订《房屋租赁合同》一份，约定原告承租张侯保所有的位于银川市兴庆区清河南街森淼新苑10号市场10号营业房用作办公用途，租期自2018年12月3日至2021年12月2日止。后原告将商会办公场所搬至新承租地址。另查明，2018年9月30日，原、被告签订《入股合作协议书》一份，约定原、被告共同经营银川市太阳都市花园南门往东50米陕北会馆，合作期限自2018年10月1日至2023年10月经营期结束止，本合作出资共计人民币300000元，被告以装修和设备、家居等出资，占20%股份，原告筹集资金占股80%，出资240000元现金，协议书对盈余分配、债务承担等内容进行了约定。同日，原告向被告出具《陕北会馆出资证明》一份，载明：“出资：被告以英才巷太阳都市花园南门往东50米工行旁边《聚宝阁》49-1；以460平方米的装修、设备、家居等实物出资占20%。”诉讼中，一审法院于2019年2月20日组织原、被告在涉案房屋对屋内物品及现况进行确认，涉案房屋门头悬挂“聚宝阁”牌匾，屋内陈列有玉石玉器的柜子10个、墙壁上挂有字画41幅，屋内一面装饰墙内也陈列有若干玉石玉器。被告陈上述玉石玉器价值大概为2000000元，字画价值大概在1500000元。原告对此不予认可，并要求当场向被告交付涉案房屋的钥匙，但被告以本案合同尚在履行为由，拒绝接收。2019年3月7日，被告同意将涉案房屋内的字画及玉石玉器搬离，另寻合适场所安置，并接收了原告交付的涉案房屋的钥匙。庭审中，被告称其于2019年3月9日将涉案房屋内的可以移动的字画及玉石玉器搬离。 一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。合同签订后，原告依约向被告支付了租金及押金，被告依约将涉案房屋交付原告使用。原告接收后使用涉案房屋进行了商会活动，故可以认定涉案房屋内存放的字画及玉石玉器并不影响被告的正常经营，被告交付涉案房屋并不违反双方合同约定。但被告存放在屋内的字画及玉石、玉器价值高昂，如要求原告在承租期间承担屋内物品的保管义务则明显不公平，且双方签订的《房屋租赁合同》内亦无相关约定，故原告以此为由要求被告搬离上述物品并无不当。被告收到原告要求搬离物品的通知后以双方签订了《入股合作协议书》，上述物品已作为被告入股原告的出资为由表示拒绝，但《入股合作协议书》内载明被告以装修和设备、家居等出资，占股20%，原告筹集资金出资240000元，占股80%，并未明确约定上述字画及玉石玉器作为被告入股的出资，且被告陈述的字画及玉石玉器价值远高于其出资占股比例，故对被告的该抗辩理由，不予采纳。综上，原、被告未对涉案房屋内的字画及玉石、玉器的处置进行约定，后双方协商未果，原告搬离涉案房屋后另行承租房屋进行办公，被告虽在本案诉讼过程中同意将涉案房屋内的字画及玉石、玉器搬离，但双方签订的《房屋租赁合同》已无法继续履行，双方的合同目的已无法实现，故对原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。根据法律对于合同解除的相关规定，被告应向原告返还涉案房屋押金30000元及自被告于组织双方当事人在涉案房屋内进行确认过程中向原告交付涉案房屋钥匙被拒之日（2019年2月20日）起至半年租期届满之日（2019年4月30日）止的剩余租金37808.22元（200000元÷365日×69日）。关于原告要求被告支付违约金及公证费的主张，原、被告之间的《房屋租赁合同》无法继续履行系因原、被告未对涉案房屋内的字画及玉石、玉器的处置达成一致意见所致，属原、被告协商未尽事宜，非因原、被告违约所致，且原告未就其损失提交相应证据，原告进行公证亦非必要，故对原告要求被告支付违约金、公证费的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告陕西商会与被告周亚林签订的《房屋租赁合同》；二、被告周亚林于判决生效之日起七日内向原告陕西商会返还租金37808.22元、押金30000元；三、驳回原告陕西商会的其他诉讼请求。案件受理费6250元，诉讼费保全费2170元，共计8420元，由原告陕西商会负担6689.86元，由被告周亚林负担1730.14元。 二审中，周亚林向本院提交如下证据： 证据一、现场照片打印件九张，证明：陕西商会并没有给周亚林交割涉案租赁房屋，屋内现留存“陕北商会”、“银川陕西榆林商会”和“银川陕西延安商会”三块铁质牌匾，还有商会开展党支部学习在屋内门头、墙面等处留下的党员之家宣传栏。 陕西商会认为该组证据均不属于二审新证据，陕西商会已经于2018年11月27日实际搬离了租赁房屋，并将房屋交还给了。上述现场照片也无法印证其证明目的。 证据二、企业信息表打印件2张，证明：陕西商会并没有给周亚林交割涉案租赁房屋，银川陕西榆林商会和银川陕西延安商会的公示注册信息的地址至今仍在涉案房屋上，未移除，造成周亚林至今无法再行出租。 陕西商会认为该组证据均不属于二审新证据，陕西商会已经于2018年11月27日实际搬离了租赁房屋，并将房屋交还给了。 证据三、采暖费通知原件1张、物业公司出具证明原件1份，证明：陕西商会欠缴2018年10月30日至2019年4月30日期间中五个月供暖期的采暖费13800元（460平米Ｘ单价6元每平米Ｘ采暖期5个月），欠缴2018年10月30至2019年4月30日租赁期间物业服务费2235.6元。上述采暖费和物业费合计16035.6元应当在房屋租赁保证金3万中予以扣除。 陕西商会认为该组证据均不属于二审新证据，一审中对方已经提交过，二审换了一种形式提交。因为周亚林交付的租赁房屋不符合使用条件，因此陕西商会并未实际使用该房屋。因此产生的上述费用由其自行承担。 证据四、现场照片打印件14张，证明：证明银川陕西榆林商会租赁涉案房屋期间疏于管理，造成屋内花草枯萎、干死。 陕西商会对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，上述照片无法反映出屋内的花草枯萎、干死系陕西商会造成。 经审查，周亚林提供的证据一、四，均系照片，无法反映现场真实情况，本院对其证明目的不予采信；证据二、三，达不到其证明目的，本院不予采信。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，依法生效的合同对双方当事人均具有约束力。涉案的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同约定的义务。陕西商会依约向周亚林支付了租金及押金，周亚林应依约将涉案房屋交付陕西商会使用。陕西商会虽对涉案房屋进行使用，但房屋内周亚林存放的字画、玉器等价值高昂，在合同并无约定陕西商会对上述物品有保管义务的情况下，经双方协商未能妥善处理上述物品情况下，陕西商会已搬离涉案房屋，导致涉案合同目的已无法实现，一审法院予以支持陕西商会解除涉案合同的诉讼请求，并无不当。因陕西商会已实际占有并使用涉案房屋，故一审法院判决周亚林退还以陕西商会2019年2月20日向周亚林交付钥匙被拒之日起至半年租赁期届满租金，处理适当、合法。因合同双方不能履行，并非双方违约所致，而是对有关事宜未达成一致意见所致，故陕西商会违约金诉讼主张一审法院未予支持并无不当。 综上，上诉人上诉主张均不成立，其上诉请求本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6245元，由上诉人周亚林负担1495元，上诉人银川陕西榆林商会负担4750元。 本判决为终审判决。 审判长  牛有成 审判员  倪新秀 审判员  王 刚 二〇一九年十月二十二日 书记员  马丽媛 附：适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。