北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初18393号原告：齐建，男，1987年11月22日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：赵小光，男，1966年4月6日出生，汉族，无业，住河北省固安县。原告齐建与被告赵小光合同纠纷一案，本院于2019年2月1日作出（2018）京0115民初22998号民事判决书，赵小光提出上诉，北京市第二中级人民法院于2019年4月26日作出（2019）京02民终4492号民事裁定书，撤销本院（2018）京0115民初22998号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告齐建、被告赵小光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐建向本院提出诉讼请求：1.确认北京市大兴区京良路西侧厂房场地，占地面积2亩（1092.5平方米，地上物有门脸12间、1栋2层楼34间）的房屋院落的全部拆迁款2352916元归齐建所有；2.案件受理费由赵小光承担。事实和理由：2013年4月24日，赵小光与西红门镇第十经济合作社、西红门镇第拾村村民委员会签订“厂房场地租赁合同”，约定赵小光承租位于京良路西北侧厂房场地，总占地面积2亩，租期至2033年3月31日；在2016年9月8日，赵小光与齐建签订了“土地转让合同”，赵小光将上述承租场地的剩余租期及地上物（1092.5平方米，地上物有门脸12间、1栋2层楼34间）一次性转让给齐建，转让价格为2800000元整，同时约定齐建为拆迁补偿受益人；转让后，齐建对此场地上的房屋进行了重新装修改造，并加盖了部分房屋；2018年1月，齐建作为被腾退人与北京欣业城镇建设投资管理有限公司、北京市大兴区西红门镇人民政府签订了拆除腾退补偿协议，上述房屋被拆迁，齐建获得腾退补偿款；赵小光对此补偿款提出异议，认为不应由齐建获得；为维护自身合法权益，齐建诉至法院，请求判如所请。赵小光辩称，不同意齐建的诉讼请求；齐建并未实际占有涉案款项，不能确认归其所有；齐建与赵小光签订的转让合同价格已经被判决无效，合同无效后的土地使用权及地上物应自动恢复至赵小光名下，拆迁款项应归赵小光所有，齐建起诉没有法律和事实依据，应予驳回。第一，齐建与赵小光所谓的“土地转让合同终止协议”的版本、字里行间、内容，完全与赵小光与十村签订的“厂房终止协议”雷同，并且，在同一天2018年1月31日签订，根本是不可能的事；明显是混淆是非，与拆迁办没有直接关系，自己的拆迁款怎能供与他人（齐建）。第二，赵小光与十村签订的“厂房租赁协议”是2013年4月1日起至2033年3月31日止，租赁时间20年，是受法律保护的，“厂房场地租赁终止合同”是2018年1月28日签订的，并且第三条规定甲方同意相关拆除腾退补偿事宜，由乙方赵小光自行与本项目拆迁腾退人进行协商，而不是由齐建去协商。第三，西红门十村并未与赵小光、齐建三方签订“土地转让合同终止协议”，与拆迁办无关联，对齐建提供的证据不认可。第四，赵小光在2016年12月1日，签订的“交纳租金及各项费用保证书”内容是赵小光因身体原因委托齐建交水电费，齐建交水电费收据足以证明当时事实真相。第五，本案争议焦点是拆迁款归属问题，应当从齐建与赵小光签订的“土地转让合同”中约定的齐海山，但这一款项实际由齐建支付，实际情况与约定不符，齐建于2016年9月9日、10日分3笔向赵小光账户内转入1340000元，但赵小光并不认可收到上述款项，且3笔款项汇入赵小光账户后均随即转出（其中转出至不相识的孙卫两笔共740000元），此与常理不符；当天是受齐海山纠集齐建等数人从固安非法拘禁到宋永涛小额贷款公司强迫签署“土地转让合同”，并且赵小光本人处于犯病期不能自理，并且房屋欠缺规划使用手续；且二人签订的“土地转让合同”之时涉案土地及地上物即将面临拆除腾退，作为涉案土地承租人的赵小光可能获得较大拆迁补偿利益，在这时间节点转让涉案土地及地上物，亦有悖常理；因此，赵小光与齐建之间的转让涉案土地及地上物行为的真实性存疑；其二，齐建主张受让涉案土地及地上物后，作为实际承租人履行了相应义务，但其提供的银行转账汇款凭证显示的付款人为刘雪英，而非齐建本人；其三，齐建虽以被腾退人的名义签署了涉案土地及地上物拆除腾退的相关文件，但这一事实不能证明在先签订的“土地转让合同”的真实性及效力问题，即不能证明齐建是涉案土地及地上物的实际权利人；其四，就齐建受让涉案土地及地上物之后，又在原有基础上进行增建的主张，其提供的证据不充分；综合上述4个方面，齐建以“土地转让合同”作为确认其为涉案土地及地上物的实际权利人，并以此排除强制执行的理由不能成立。第六，根据赵小光与十村签订的“厂房场地租赁合同”约定，赵小光既是承租方，又是法定代表人，是由村民代表大会审议表决同意，假如齐建在修缮时期出现事故，作为法定代表人是要负法律责任的。综上所述，位于北京市大兴区西红门镇第拾村村民委员会京良路西北侧房屋与北京欣业城镇建设投资管理有限公司签订拆迁腾退补偿协议中的拆迁款2352916元归赵小光所有，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，完璧归赵。本院经审理认定事实如下：赵小光于2013年4月27日与北京市大兴区西红门镇第拾经济合作社、村委会签订“厂房场地租赁合同”，约定赵小光承租位于京良路西北侧厂房场地，占地面积2亩，其中集体房屋建筑面积546.25平方米，其余房屋属于赵小光所有；租赁双方约定租赁期限为2013年4月1日至2033年3月31日。2016年9月8日，赵小光（转让方、甲方）、齐建（受让方、乙方）签订“土地转让合同”，约定将上述涉案土地的剩余承租期限（17）年及地上物（1092.5平方米，地上物有门脸房12间、1栋2层楼34间）一并转让给齐建，并约定了转让的价格，同时约定齐建为拆迁补偿受益人；关于转让价格，合同书第三条载明：“经甲乙双方协商，因赵小光在2009年5月份欠齐海山146万元（法院判决），转让的土地承包经营权的转让金为280万元（大写：贰佰捌拾万元整），所以齐海山一次性补给赵小光134万元（大写：壹佰叁拾肆万元整）”，即1460000元系直接折抵了赵小光欠齐海山的执行款，由齐建向齐海山继续支付，剩余款项通过银行转账方式支付给赵小光本人；关于甲方责任，双方在合同书第四条约定：“1.如遇国家或政府拆迁时，甲方应无条件的配合乙方办理拆迁的有关手续。2.如国家或政府把拆迁款汇款到甲方账户，甲方应把拆迁款全额汇款给乙方”。齐建在签订“土地转让合同”之后，开始以承租人身份向北京市大兴区西红门镇第拾村经济合作社交纳租金，北京市大兴区西红门镇第拾村村民委员会于2018年7月13日出具证明，证实在2016年9月8日，赵小光将上述场地（即北京市大兴区西红门镇第拾村村民委员会与赵小光于2013年4月27日所签订“厂房场地租赁合同”所涉场地）转让给齐建，当地村委会知情，因赵小光无能力交纳各项费用，因此由齐建作为承租人行使原合同的全部内容，收取各项费用时，由村里安排专人赵勇负责同通知。庭审中，齐建主张当时与赵小光商量的是2000000元购买房屋及经营权，为了怕赵小光反悔，所以在签订“土地转让合同”时将转让金写成了2800000元，合同签订后，总共分3次打了合计1340000元至赵小光的银行账户内，赵小光说给了他妹妹350000元，剩下的款项去向就不清楚了，当时房子是1000平方米，按照市场价格最多值2000000元，赵小光当时跟齐建的二叔有一个债务关系，法院的调解结果是欠款1460000元，所以齐建就按照合同约定以2800000元减去上述1460000元欠款，所以给了赵小光1340000元；就其主张齐建提交赵小光、齐建、齐海山的对话录音，在该录音中，双方说到转让款是2000000元一节；对该录音的真实性，赵小光予以认可，但强调该录音系在吃饭喝酒时偷录，且系多人诱导赵小光在录音中说出“开庭时候说把2800000元改成2000000元”的措辞。在“土地转让合同”于2016年9月8日签订后，通过银行转账汇款的方式，齐建在2016年9月9日给付赵小光转让款600000元、140000元，在2016年9月10日给付赵小光转让款600000元，以上合计1340000元。上述款项在汇入赵小光的银行账户后发生多笔转出情况，就此，赵小光主张系齐建胁迫赵小光将款项转入不同的案外人账户，并称：“根据我的转账记录是收到了1340000元，我的人身受到了限制，是新开的卡，当时有人围着我，都知道我的密码，转给我之后又全部转走了。转出记录中的孙卫和宋永涛我都不认识，怎么可能给他们转款”，齐建解释称：“（孙卫）是我合作伙伴公司的员工。当时我没有钱，我的款项是从我的合作伙伴那借的钱，所以给赵小光转款之后又从赵小光卡中转出到我合作伙伴那，给赵小光留了400000元后，之后又通过现金和微信转账给赵小光转过钱，具体数额记不清了，转账是大概有20000元至30000元，现金给的多，现在钱款（转让款）都付清了”。在2016年7月28日，齐海山、赵小光签订“和解协议”，对于“2015大执字2834号、（2016）京0115执3017、3020、3021、3024号等五件执行案件”，双方自愿达成如下和解协议：“一、以上案件，双方债权债务总额为146万元；二、赵小光享有的京良路北侧51间房屋的租赁收益归齐海山所有，由齐海山自行提取，直至债务清偿完毕为止；三、以上案款履行完毕后再无其他争议”。2018年1月30日，赵小光（甲方）与齐建（乙方）签订“土地转让合同终止协议”，双方在协议书中约定：“一、原甲乙双方于2016年9月8日签订的土地租赁合同中承租土地面积2亩，租赁期限20年。二、乙方应在本协议签订前缴纳所欠的相关租金、水电费等一切费用。三、甲方同意相关拆除腾退补偿事宜由乙方自行与本项目拆除腾退人进行协商，若有需要甲方配合提供证明材料的，经甲方核实后为乙方办理。四、本协议双方签订盖章之日生效。甲乙双方各执一份，拆除腾退人存档一份”；在协议落款“甲方”处有“赵小光”的签字，在“乙方”处由齐建签字确认；该协议存档于拆迁公司。赵小光对该协议落款处“赵小光”的签字真伪持有异议；经本院释明，赵小光不申请签名同一性（真伪）鉴定；就此，区别于签名主体均非当事人的遗嘱上立遗嘱人之签字，对方不认可时，应由提供遗嘱一方申请鉴定，在司法实践中，对于签名主体系案件当事人的文件材料上之签字，在对签名真伪存有异议时，应由该签名当事人申请鉴定，拒不申请时，推定签名为真，故对“土地转让合同终止协议”上“赵小光”之签字，本院依法认定系赵小光所签写。2018年1月31日，北京欣业城镇建设投资管理有限公司（甲方、腾退人）与北京市大兴区西红门镇人民政府（乙方、付款单位）、齐建（丙方、被腾退人）签订“拆除腾退补偿协议”（编号：X1JLL-F-012-1），确认齐建在腾退范围内有1392.57平方米房屋，被拆除房屋位于北京市大兴区西红门镇第拾村村民委员会京良路西北侧，腾退补偿款（含房屋腾退补偿款、拆除腾退补助费）合计2352916元。关于拆除腾退补偿款的分配事宜，齐建与北京市大兴区西红门镇第拾村村民委员会签订“分割协议”，确认上述村委会的房屋建筑面积为546.25平方米，其余1392.57平方米房屋为齐建个人出资建设，房屋产权归齐建所有，同时确认上述村委会只享有房屋的重置成新价，装修及附属物的评估补偿款、提前搬家奖励补助、停产停业补助以及其他补偿款归齐建所有。据此，“拆除腾退补偿协议”中确认齐建在腾退范围内的房屋与“分割协议”中确认齐建出资建设的房屋面积是一致的，均为1392.57平方米，不包含北京市大兴区西红门镇第拾村村民委员会的房屋建筑面积546.25平方米。就在涉案土地上的建房情况，齐建提交了建房合同、装修合同、转账记录及房屋建成后的照片等，用以证明齐建在承租以后，自行出资建设、装修房屋情况，故地上物补偿均与赵小光无关，其表示投资了近2000000元，加上当地村委会分得的部分，自己因拆迁腾退反而赔钱了；赵小光对齐建所提交证据材料均不予认可。赵小光主张签订协议时患有脑病疾病，且属于受胁迫状态，所签全部协议并非真实意思表示；齐建对赵小光的上述主张不予认可，并主张法院在本案之前的生效裁判中对赵小光的该项主张，未予认定。2018年，赵小光将齐建以确认合同无效纠纷的案由诉至本院，要求确认在2016年9月8日赵小光、齐建签订的“土地转让合同”无效；本院于2018年6月作出（2018）京0115民初7561号民事判决书，查明：“经查，赵小光、齐建均将涉案土地用于出租，且地上物的建设没有合法审批手续。目前，涉案土地及房屋已经拆迁，齐建为拆迁受益人。赵小光主张胁迫转让的事实，未提交有效证据”，认定：“本案中，赵小光、齐建争议的土地均用于非农业建设，因此关于该土地的一些列承租行为均为无效行为。同理，关于争议房屋，其转让行为同样因违反法律强制性规定而归于无效。综上，双方签订的《土地转让合同》应为无效合同”，判决：“确认赵小光与齐建二○一六年九月八日签订的《土地转让合同》无效”；齐建不服判决，提起上诉；北京市第二中级人民法院于2018年8月31日作出（2018）京02民终8649号民事判决书，对一审法院认定的事实予以确认，认定：“……本案争议合同，系齐建与赵小光签订的《土地转让合同》。鉴于该合同独立存在且赵小光请求确认效力，故法院必须做出裁判……《土地转让合同》载明，赵小光将1092.5平方米土地上的房屋一次性转让给齐建、土地承包经营权剩余17年有效期。由此可见，双方均明知诉争合同涉及土地系承包自村委会、部分房屋系赵小光所建，因此该合同真正的交易标的并非土地使用权，而是赵小光所建房屋的所有权及剩余的土地承包经营权。目前，争议房屋欠缺规划审批手续，不能交易。在集体土地上建设房屋用于非农建设，亦与法律固定相悖。虽齐建对此不予认可，但未提交证据佐证。故本院对一审法院认定事实予以确认，该合同因违反法律强制性规定而归于无效。需要指出的是，在《土地转让合同》签订后，赵小光、齐建、拆迁单位、村委会间成立的其他协议，并非本案审理范围。因此，对双方二审中提交的相关证据，本院不发表意见”，判决：“驳回上诉，维持原判”。在本院执行案外人白建与赵小光民间借贷纠纷一案中，本院将“赵小光”在北京欣业城镇建设投资管理有限公司的诉争拆迁款予以冻结，该执行案件案外人齐建对此提出书面异议；本院于2018年4月26日作出（2018）京0115执异27号执行裁定书，裁定：“中止对齐建在北京欣业城镇建设投资管理有限公司的拆迁款冻结措施”。白建不服上述执行裁定，对齐建、赵小光提起执行异议之诉；经审理，本院于2018年7月25日作出（2018）京0115民初12157号民事判决书，判决：“准许冻结赵小光在北京欣业城镇建设投资管理有限公司的拆迁款”；齐建不服判决，提起上诉；北京市第二中级人民法院于2018年10月23日作出（2018）京02民终10203号民事裁定书，认定：“一审法院判决认定基本事实不清”，裁定：“一、撤销北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初12157号民事判决；二、本案发回北京市大兴区人民法院重审”；本院在重审该案后于2019年7月29日作出（2018）京0115民初4542号民事判决书，认定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，申请执行人仅能提出对执行标的继续执行的诉讼请求；对于申请执行人提出的对执行标的进行确权等其他诉讼请求，人民法院不予处理。故白建主张确认赵小光为被拆迁人的诉讼请求，本院不予处理”，判决：“一、准许冻结齐建（实为赵小光）在北京欣业城镇建设投资管理有限公司的拆迁款；二、驳回白建的其他诉讼请求”；齐建不服判决，提起上诉；至本案审理时，该民事判决尚未生效。赵小光认为本案纠纷涉嫌刑事犯罪，并向有关举报；庭审中，经本院向赵小光核实，赵小光称相关部门未刑事立案，而是答复称所涉纠纷属民事纠纷；齐建称，没有公安机关或其他部门就刑事案件处理联系过齐建。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护；已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明；生效法律文书的既判力应当受到尊重。本案中，齐建、赵小光所签订“土地转让合同”被法院生效判决确认无效，但关于合同无效后的权利义务，双方当事人存有争议，赵小光的债权人通过执行程序冻结了在北京欣业城镇建设投资管理有限公司处的涉案拆迁款，导致齐建无法顺利获得拆迁款；正如（2018）京02民终8649号生效判决书的“本院认为”部分所指出：“需要指出的是，在《土地转让合同》签订后，赵小光、齐建、拆迁单位、村委会间成立的其他协议，并非本案审理范围。因此，对双方二审中提交的相关证据，本院不发表意见”，即对合同无效后的后续处理事宜，因先前生效裁判未作处理，当事人权利义务处于不确定状态，故齐建提起本案诉讼并无不当，本院应对本案进行实体审理；区别于一般的资金归属问题，本案拆迁款归属实事宜涉及“土地转让合同”所涉标的物的拆迁利益转化归属事宜，属于合同纠纷案件的审理范畴。综上所述，本案的核心焦点为，在“土地转让合同”无效以后，齐建作为被腾退人获得的拆迁款应该归谁所有的问题。就此，本院有如下几点考虑。第一，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。生效裁判已认定齐建、赵小光所签订“土地转让合同”无效，即已认定“土地转让合同”在双方当事人签字后成立，但因违反法律强制性规定而无效，又考虑到生前裁判未采纳赵小光所主张其系受胁迫签订“土地转让合同”，同时考虑到齐建在合同签订后向当地经合社交纳租金，当地村委会亦表示对赵小光转让厂房场地知情等客观事实，故对于双方当事人之间的转让行为真实性存疑的主张，既有悖生效判决既判力，亦有悖客观事实，本院不予采纳。第二，对于本院所作出（2018）京0115民初12157号民事判决书、（2018）京0115民初4542号民事判决书，或者已被撤销，或者尚未生效，故不产生既判力，其认定事实或判决结果不应作为本案审理依据。第三，涉案合同虽然名为“土地转让合同”，但正如生效判决所指出：“因此该合同真正的交易标的并非土地使用权，而是赵小光所建房屋的所有权及剩余的土地承包经营权”；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”即在合同无效后，一般应恢复至合同履行之前的状态，确实不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。具体至本案，一是赵小光并非最终权益主体，本案的土地和部分房屋的权益人（546.25平方米房屋）为当地村委会，村委会出具的证明及分割协议显示，当地村委会对于齐建承接赵小光继续承租的事实是认可的，由此可见，虽然未在签订“土地转让合同”后立即与当地村委会办理变更手续，但赵小光已经事实上退出与村委会的厂房场地承租关系，其以土地出租人或房屋出卖人身份主张拆迁利益有所不妥；二是对赵小光诉称的自建部分是否可以返还问题，对于赵小光转让房屋之前的自建部分，因房屋已经拆除并无直接证据证明，而齐建提供证据证明其在购买房屋后已经进行了翻建和装修，原有房屋已不存在或部分不存在，相关的拆迁补偿也主要是依据新建后的房屋进行的评估作价，对此，村委会同样出具证明予以认可；而且，就双方签订合同的背景来看，赵小光转让房屋是在无力支付租金和水电费的条件下，双方在“土地转让合同”中明确约定了拆迁利益归齐建所有，说明赵小光对自建房屋可能发生形态变化应有一定认知。据此，因齐建翻建、装修房屋，赵小光的原有自建房屋已不存在，或部分不存在，再加之诉争厂房场地被拆除腾退，所以虽然合同被确认无效，但转让标的物厂房场地（即“赵小光所建房屋的所有权”）现已“不能返还”，“剩余的土地承包经营权”亦“不能返还”。第四，生效判决已认定诉争“土地转让合同”成立但无效，且齐建已在签订合同后接收涉案厂房场地，并向当地村委会、经合社交纳各项费用，即齐建已履行合同；据此，虽然双方当事人对约定的转让款金额及齐建所交付款项金额存有争议，即对合同履行是否存在瑕疵有争议，但双方当事人均已参与合同履行的事实是明确的。存档于拆迁公司的“土地转让合同终止协议”系双方当事人就因拆迁而导致“土地转让合同”无法继续履行而确定的一揽子解决方案，在该解决方案中，未载明齐建还欠付赵小光转让金，而是明确载明齐建“应在本协议签订前缴清所欠的相关租金、水电费等一切费用”，同时确认“甲方同意相关拆迁腾退事宜由乙方自行与本项目拆除腾退人进行协商”，且事实上齐建已按照“土地转让合同终止协议”履行，即向当地村委会缴清了相关费用，并自行与拆除腾退人协商办理腾退事宜，并以自己的名义签订了拆除腾退补偿协议；由此可见，至涉案房屋院落涉及拆除腾退而协商一揽子解决方案时，赵小光仍未向齐建索要租金，又考虑到虽然赵小光主张其受胁迫转账，但其之后长期未采用报警等手段主张权利受侵害，后虽然在诉讼过程中向有关机关举报，但赵小光称，有关机关认定所涉纠纷为民事纠纷，并未作为刑事案件处理，故应推定齐建已履行给付转让金之义务（即已给付相应对价）；退一步讲，即使齐建未给付全部转让金，亦应推定赵小光在签订一揽子解决方案“土地转让合同终止协议”时，放弃了索要剩余转让金之权利；而且，根据齐建所提交对话录音，本案确存在合同书载明转让金数额与口头约定不符的情况。第五，司法实践中，为促使当事人积极协商解决民事纠纷，虽然当事人所订立合同因违反法律强制性规定而无效，但在所涉厂房场地要被拆除腾退，即合同已无法继续履行时，当事人所签订各项权利义务终止协议，即各类清算协议，一般应认定有效。具体至本案，齐建、赵小光在2018年1月30日所签订“土地转让合同终止协议”系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务；按照“土地转让合同终止协议”之约定，相关拆迁利益应属齐建所有。第六，反推之，赵小光已基于“土地转让合同”获得抵债等对价，且齐建已在涉案场地上新建房屋，上述各项总价值甚至还高于诉争腾退补偿款2352916元，如果认定上述腾退补偿款归赵小光所有，则赵小光向齐建退还或补偿的款项金额甚至会高于上述腾退补偿款金额，对此赵小光同样难以履行返还义务及承担赔偿（补偿）责任，不利于解决民事纠纷及稳定社会经济关系。综上所述，对齐建的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十条规定，判决如下：确认齐建就位于北京市大兴区西红门镇第拾村村民委员会京良路西北侧房屋院落与北京欣业城镇建设投资管理有限公司所签订“拆除腾退补偿协议”中的拆除腾退补偿总款2352916元归齐建所有。案件受理费12812元，由赵小光负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  李秋生二〇一九年十月二十九日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷