重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8395号上诉人（原审被告）：李永助，男，汉族，住重庆市渝中区。上诉人（原审被告）：胡念平，女，汉族，住重庆市渝中区。被上诉人（原审原告）：汤容，女，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：李讯讯，重庆格林威律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢俊，重庆格林威律师事务所律师。上诉人李永助、胡念平因与被上诉人汤容房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初13278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李永助、胡念平，被上诉人汤容的委托诉讼代理人李讯讯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李永助、胡念平上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回汤容的诉讼请求；2.本案一审及二审诉讼费用由汤容负担。主要事实与理由：1.2018年5月9日即签订房屋买卖合同当天，胡念平不在家，汤容及中介公司人员在李永助家查看了案涉房屋的房产证，载明产权属于李永助及胡念平。李永助签订合同时已告知汤容及中介公司人员，胡念平不同意出售房屋，汤容及中介公司人员均表示，胡念平不同意卖房，胡念平的工作由他们负责去做，如果胡念平的工作做不通，合同就作废。因此，李永助在合同上签署自己的名字，并在未经胡念平授权的情况下代表胡念平签字，双方并未达成房屋买卖的真实意思表示。2018年5月10日，汤容及中介公司人员到李永助家给胡念平做工作，李永助告诉汤容及中介公司人员，李永助与胡念平昨晚吵架后未回家，汤容及中介公司人员电话联系胡念平做工作，胡念平明确表示不同意出售房屋。中介公司人员当时告诉汤容，由于胡念平不同意出售房屋，李永助2018年5月11日将定金退还给汤容，合同即作废，汤容未反对。2018年5月11日，李永助将定金退还给汤容，汤容对此未提出异议，即汤容同意买卖合同的终止及废除，中介公司人员收回了李永助持有的房屋买卖合同文本。2.一审判决适用法律错误。首先，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利、承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。汤容明知李永助出售房屋未得到胡念平的同意而进行买卖，实际上构成汤容与李永助恶意串通，损害了共有权人的权利，且汤容不构成善意购买人，案涉合同应当认定无效。一审判决认定合同有效错误。其次，一审判决适用定金罚则没有合同依据。房屋买卖合同第八条约定“经第三方签字生效”，胡念平未在房屋买卖合同上签字，该合同未生效，不应当适用定金罚则；且汤容未全额支付定金首先违约，本案也不应当适用定金罚则。3.一审判决驳回汤容的赔偿损失232000元的诉讼请求，但却未分担相应的诉讼费错误。汤容辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。汤容向一审法院起诉请求：1.判令解除汤容与李永助、胡念平双方签订的《房屋买卖合同书》；2.判令李永助、胡念平双倍返还汤容定金200000元；3.判令李永助、胡念平向汤容赔偿损失232000元。一审法院认定事实：位于重庆市江北区XX号房屋登记在李永助、胡念平名下。2018年5月9日，汤容（乙方）、李永助、胡念平（甲方）通过重庆向家坡地产经纪有限公司（丙方，以下简称向家坡公司）签订《房屋买卖合同书》，甲方将涉讼房屋出售与乙方，房屋转让价格为968000元，乙方于签订合同时支付购房定金100000元，产权过户当日支付360000元，贷款500000元，涉讼房屋交付使用（甲方须付清房屋上的杂费）时支付8000元。甲、乙双方须将银行资料准备齐全，并于2018年5月15日前到丙方指定的银行办理按揭签字，否则，逾期没来办理视为违约，并由违约方承担一切责任。甲方收取乙方定金时须出示涉讼房屋有关的证明文件，如未能出示上述证件，该定金暂时存放于丙方直至甲方出示有关证明文件。甲、乙、丙三方签订合同当日，视为丙方为甲乙双方提供的居间服务成立，基于丙方提供的服务，乙方应向丙方支付9680元作为代理费等必要费用，该费用须于签订本合同时支付给丙方。如甲方签署本合同及收取上述房款后未能履行合同条款将涉讼房屋出售与乙方，则甲方除须退还乙方所有已付房款外，甲方还须以房屋总价款的10%（原件处为手写字迹不清）赔偿给乙方作为违约赔偿。如乙方未能履行本合同条款以致合同内容不能顺利完成的，则乙方已支付给甲方的房款甲方不再退还，乙方还须以房屋总价款的10%赔偿给甲方作为违约赔偿。甲乙双方需无条件配合丙方办理涉讼房屋按揭、过户相关手续，并提供真实有效的资料，按揭审核通过后5个工作日内必须办理过户手续，过户取证后（拿到抵押合同后）5个工作日内必须办理抵押登记手续。甲乙双方均在合同上签字，丙方在合同上盖章。合同还对管辖等内容进行了约定。签订合同时，胡念平不在场，合同中胡念平的签名系由李永助代签。2018年5月9日，李永助向汤容出具定金收条，收条载明：收到汤容交纳的关于涉讼房屋的定金100000元；当日，汤容向向家坡公司转账100000元；同日，向家坡公司收到汤容100000元款项，扣除8000元（向家坡公司称该8000元为李永助、胡念平应支付的中介费）后转账给李永助92000元。李永助于2018年5月11日将该92000元退还给向家坡公司并称不再出售涉讼房屋，后向家坡公司将100000元返还与汤容。李永助、胡念平于2018年8月31日收到法院邮寄送达的起诉状副本等法律文书。对于汤容举示的二手房交易网页信息、李永助、胡念平举示的照片，双方均不认可，因上述证据的真实性无法确认，一审法院不予采信。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《房屋买卖合同书》签订时汤容和李永助均具有相应的民事行为能力且意思表示真实，其确定的内容双方均应遵守。关于胡念平是否系《房屋买卖合同书》相对人的问题，胡念平本人未在《房屋买卖合同书》上签字，也未书面授权任何人代其签字，其本人也未对《房屋买卖合同书》的签字进行追认，故胡念平并非《房屋买卖合同书》的任何一方，《房屋买卖合同书》的内容对其不具有约束力。关于汤容支付的定金数额问题。根据查明的事实，李永助虽然出具收到汤容定金10万元的收条，但在其后汤容将定金转给向家坡公司，向家坡公司将定金又转给李永助时只转给了其92000元，证人称是扣除了李永助、胡念平应支付的中介费，但合同中并未约定李永助、胡念平应向向家坡公司支付中介费，故应以李永助实际收到的金额为准，即李永助收到的定金应为92000元。李永助签订《房屋买卖合同书》后将定金退还与汤容且表示不再出售涉讼房屋，其行为属于根本违约的情形，汤容可以根据法律规定解除《房屋买卖合同书》，李永助于2018年8月31日收到一审法院邮寄的起诉状副本，因此汤容和李永助之间的《房屋买卖合同书》已于2018年8月31日解除。根据定金罚则，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，现李永助不履行其合同债务，汤容可以要求双倍返还已付定金，而汤容已收到返还的一倍定金，李永助还须向汤容支付另一倍定金92000元，故对汤容要求李永助返还一倍定金92000元的诉讼请求，一审法院予以支持，超过部分，一审法院不予支持。汤容要求李永助另行赔偿损失232000元，一审法院认为李永助向汤容双倍返还定金已经足以弥补汤容遭受的损失，若汤容认为其遭受的损失超过双倍返还定金数额的，应就该超出部分损失承担举证责任，但汤容未举示充分的证据予以证明存在前述损失，故汤容要求李永助赔偿232000元损失的诉讼请求，缺乏事实依据，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。如前所述，胡念平非《房屋买卖合同书》约束的主体，也不承受合同中的权利义务，汤容要求解除与胡念平签订的《房屋买卖合同书》及要求胡念平返还定金及赔偿损失均无事实和法律依据，对汤容针对胡念平的全部诉讼请求，一审法院均不予支持。一审法院判决：一、汤容与李永助2018年5月9日签订的《房屋买卖合同书》已于2018年8月31日解除。二、李永助于本判决生效之日起十日内向汤容返还一倍定金92000元。三、驳回汤容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13480元，由李永助负担。二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交证据。本院二审查明:李永助、胡念平系夫妻关系。李永助与汤容签订的《房屋买卖合同书》首部载明，卖方为甲方、买方为乙方，中介方为丙方。第八条载明：本合同一式三份具同等法律效力，甲、乙、丙三方各持一份，经三方签字盖章后生效。李永助在合同尾部甲方委托代理人处签名，并在甲方处代胡念平签字。丙方中介公司员工唐某作为经办人签字，并加盖了中介公司公章。另查明，证人唐某证实，其系中介公司向家坡公司签订案涉房屋买卖合同的经办人，签订合同时胡念平不在家。李永助称，本不准备出售房屋，因为夫妻二人吵架才决定出售房屋，其夫妻二人协商一致出售案涉房屋。李永助称发过短信说可以出售房屋，但签订合同当时证人没有看到该短信。签订合同时并未说中介公司去做胡念平的工作，只是事后李永助说胡念平不配合办理相关手续时，中介公司才说去做胡念平的工作。证人吴某证实，其系中介公司向家坡公司店长，李永助向向家坡公司的同事打电话称其要出售房屋，同事才带客户去看房子。签订合同是在李永助家，胡念平不在家，看房后就签合同。为了规避风险，签订合同时李永助给胡念平打过电话，确认房屋是否出售，中介公司与李永助确认过房屋是否出售。后续中介公司的置业顾问称李永助、胡念平不想出售房屋了，同事给胡念平打电话通知其来办理手续，如何沟通的不清楚，后证人给胡念平打过电话，但没有人接。证人参与过一次调解，李永助称胡念平不愿意出售房屋，双方没有谈好。本院二审查明的其余事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1.案涉房屋买卖合同是否生效。2.案涉房屋买卖合同是否无效。3.李永助是否应当承担返还其中一倍定金的责任。对以上争议焦点，本院分别评判如下：一、案涉房屋买卖合同是否生效合同的三方为卖方、买方及中介方，合同尾部李永助作为甲方，汤容作为乙方签字，向家坡公司作为丙方，分别签字、盖章。《房屋买卖合同书》约定的三方签字盖章后生效的条件已成就，《房屋买卖合同书》已生效。李永助以案涉房屋共有权人胡念平未签字为由主张合同未生效，与本案查明事实不符，本院对李永助的该上诉理由不予采纳。二、案涉房屋买卖合同是否无效李永助作为完全民事行为能力人，理应确认合同相关内容为其真实意思表示的情况下予以签字确认。李永助与胡念平系夫妻，其在签订合同前向中介公司表示要出售房屋、胡念平同意出售房屋，且在《房屋买卖合同书》甲方处以及委托代理人处签名，并在甲方处代其妻胡念平签字。因此，出售房屋系李永助的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应属有效。李永助关于《房屋买卖合同书》无效的上诉理由，无事实依据及法律依据，本院不予采纳。三、李永助是否应当承担返还其中一倍定金的责任证人唐某及吴某均证实，李永助出售房屋时称其妻胡念平同意出售房屋，签订合同第二天李永助以胡念平不同意出售为由表示不再出售案涉房屋，其行为属于违约行为。李永助上诉认为“其签订合同时已告知汤容及中介公司人员，胡念平不同意出售房屋，汤容及中介公司人员均表示，胡念平不同意卖房，胡念平的工作由他们负责去做，如果胡念平的工作做不通，合同就作废”及“定金返还合同即作废”，与本院查明事实不符，本院不予认定。汤容根据法律规定解除合同，符合法律规定，本院予以确认。关于合同解除时间及定金的认定，一审判决已充分说理，本院予以认同，不再赘述。一审判决关于胡念平不是当事人，不应当承担责任的认定正确，本院予以确认。一审判决支持了汤容解除合同的诉讼请求，未予分摊诉讼费并无不妥，本院予以确认。综上所述，李永助的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费13480元，由李永助负担；二审案件受理费13480元，由李永助负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 刘家秀审 判 员 赵文建二〇一九年十月二十五日法官助理 黄灵攀书 记 员 喻 瑜