山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终2046号 上诉人（原审被告）：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：李华增，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁洪波，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：张易超，男，汉族，1990年11月11日出生，住泰安市泰山区。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司（以下简称大汶口置业）因与被上诉人张易超房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初382号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 大汶口置业上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费等费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决缺少事实与法律依据。1.一审判决未考虑不可抗力问题。涉案工程施工中，遭遇国家消防规范变更等不可抗力情况，大汶口置业亦为此提交了相关证据。根据合同法第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。民法总则第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。一审判决将不可抗力持续期间计入违约金计算期间，显然与前述法律规定相悖。2.一审判决违约金计算的起止时间、基数及总额错误。根据双方签署的《商品房预售合同》第二十条（一），我公司自房屋交付使用后12个月内，保证被上诉人办理该商品房的所有权转移登记。同时，根据该条2的约定，我公司支付违约金的前提条件是：出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记。另外，根据《商品房预售合同》第二十条2，违约金计算中作为基数的“全部已付款”，仅指购房款，不包括储藏室等其他已付款项。一审判决按包括储藏室在内的所有已付款作为计算违约金基数，超出双方之间的合同约定。 张易超辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人上诉请求。 张易超向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告违约金45621.13元，至实际办理房屋所有权转移登记之日止（暂算至2018年12月23日，以实际办理房屋所有权转移登记之日为准）；2.被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：被告以出让方式取得位于泰安市岱岳区粥店办事处过驾院社区的地块建设商品房，定名为御驾新苑，并取得预售许可。 2015年，原告与被告签订商品房预售合同，合同约定，原告购买位于泰安市岱岳区房屋一套（包括配房），总价款为600278元。被告应在2015年12月31日前向原告交付该商品房。被告应于商品房交付使用后12个月内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记，如因被告的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，自被告承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。如因原告的责任造成未能办理房屋所有权转移登记的，由原告承担责任。合同签订后，原告按约支付被告购房款624450元。2015年11月24日被告向原告交付房屋，2018年11月26日被告取得泰安市岱岳区御驾新苑24号楼不动产权证,具备了分户办理产权登记条件。2018年12月15日，被告向原告等业主下发关于提交办理御驾新苑小区（A区）不动产证书材料的通知，要求原告等业主于2018年12月23日前提供购房合同、发票等材料，用于办理原告个人不动产权证。以上事实，由原被告陈述、商品房预售合同、发票、收款收据、房屋验房记录表、通知、不动产权证书复印件等证据在案证实。 一审法院认为：原被告签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，形式要件齐全，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应自觉履行。合同签订后，原告已按约履行合同义务，被告未按约定及时办理该商品房的所有权转移登记，属违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，……”。据此，被告应承担违约责任。被告关于在工程施工中，出现不可抗力因素（国家消防设计规范变化、地质条件特殊），导致工期迟延，进而导致所有权登记办证延期，其公司不承担相应责任的辩解，一审法院不予采纳。根据原、被告签订的商品房预售合同约定，被告于2015年11月24日交房后，应当于2016年11月24日前为原告办理房屋所有权转移登记，被告未能约定期限内履行该项义务，应自2016年11月25日起按照原告已支付全部房款万分之一支付违约金。关于违约金的截止日期，被告办理出涉案房产所在楼栋的不动产权证后，于2018年12月15日通知原告等业主于2018年12月23日前提交相关办理登记的材料并缴纳相关费用，用于办理房产不动产转移登记。被告在通知中声明于2018年12月23日前未提供相关材料，导致延期办证的情形不承担责任，故可认定在通知中载明递交材料的最后一日即2018年12月23日，为计算被告支付违约金的截止日期。故，对于原告主张的自2016年11月25日至2018年11月23日共728天，每日按已付全部房款624450元的万分之一计算的违约金，一审法院依法予以支持。原告主张违约金计算至至实际办理房屋所有权转移登记之日的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定判决如下：一、限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判生效之日起十日内支付原告张易超违约金45459.96元；二、驳回原告张易超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费471元，由原告承担1元，被告承担471元。 二审期间，上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司新提交如下证据：证据一：御驾新苑团购房实施方案及御驾新苑团购房更名申请。证明：涉案房产是团购房，属内部职工用房，非商品房。说明：1、建设房屋的目的是加快过驾院社区城中村改造进程，解决干部职工在城区住房问题。2、所谓内部指的是2012年6月大汶口石膏工业园所辖区域的单位，非不特定的对外销售。这点规定在第八条1，人员范围中。证据二、张易超缴费收据，共17张。证明：1、涉案房产根据团购房实施方案房产缴费情况。2、被上诉人不是商品房买卖合同的业主，而是单位内部建房的购房职工。说明：1、被上诉人共缴费四次，其中前2次交给大汶口石膏工业园。2、时间跨2012年12月18日-2013年11月19日-2014年10月21日-2015年7月21日，并非2015年7月21日一次性缴纳。因此，涉案房产不是基于后补的《商品房预售合同》买卖的商品房，而是基于《御驾新苑团购房实施方案》所销售的单位所建出售给职工的内部房。证据三、《商品房预售合同》及专用收款收据一份。证明：1、涉案房产后期在2014年11月24日补签了合同，2、2018年12月17日将前期房款汇总成一张收据，房款总额624450.元。证据四、案外人其他业主购买涉案楼盘房产的合同及价格。证明：涉案房产对不特定人员出售所签订合同及价格情况。以及被上诉人所购房产价格的职工内部房性质。说明：根据团购房实施方案，职工4100-4500元/平米，对外5200元/平米以上。 张易超对上述证据发表质证意见称，对证据本身无异议，我认为应当按照商品房合同来办理，上诉人违约了，应当承担责任。 本院二审查明事实与一审认定相一致。 本院认为，上诉人主张的不可抗力情形是否存在仅与施工工期及房屋交付时间存在关联，而双方约定的逾期办证违约金计算系以房屋交付时间为节点，诉争房屋已经实际交付，上诉人在房屋交付后12个月内未能办理产权登记，一审法院以房屋实际交付时间顺延12个月作为起始时间、以实际办理产权登记时间为截止时间计算上诉人逾期办证违约金符合双方合同约定，上诉人该主张与诉争逾期办证违约金并不存在关联，对其该上诉理由，本院不予支持；关于逾期办证违约金计算基数，双方签订的《商品房预售合同》第二十条约定以“全部已付款”为基数计算违约金，双方在该合同第四条及附件三分别对购房款及储藏室价款作出约定，构成该商品房买卖的总价款，被上诉人亦按照上述约定实际缴纳，形成该商品房的全部已付款，故一审法院以全部已付款作为违约金计算基数符合双方合同约定，对上诉人该上诉理由，本院不予支持。关于上诉人二审期间以口头形式补充提出的涉案房产属于单位内部职工房，涉案争议不属于人民法院民事案件的主管范围的理由，本院认为，该上诉理由系上诉人在超出法定上诉期后提出，不应纳入二审审查范围，且上诉人与被上诉人系作为平等民事主体签订涉案了《商品房预售合同》，确定了双方权利义务关系，上诉人主张本案不属于人民法院民事案件的主管范围亦无依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费942元，由上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇一九年十月二十五日 书记员 许安冉