广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2××9）粤17民初14号原告：罗敬波，男，汉族，1963年7月10日出生，香港特别行政区居民，住香港沙田马鞍山，委托诉讼代理人：翁文崧，广东真智律师事务所律师。被告：广东东方月亮湾有限公司。住所地：阳西县沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，职务：经理。委托诉讼代理人：许锐波，该公司员工。委托诉讼代理人：陈思，该公司员工。原告罗敬波与被告广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2××9年8月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗敬波的委托诉讼代理人翁文崧，被告月亮湾公司的委托诉讼代理人陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗敬波向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付逾期办理商品房权属到原告名下的违约金19699元；2.本案的诉讼费由被告负担。主要事实与理由：2015年10月15日，原告向被告购买商品房，签订了《商品房买卖合同》，合同约定如下：第四条：商品房总金额为人民币362115元。第八条：出卖人应当在2015年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：l.该商品房经验收合格。第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因'未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：具体约定见附件四补充协议第五条。第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.具体约定见附件四补充协议第八条。附件四补充协议第八条：2.买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交产权登记转移手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金=已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。在签订合同之日，原告依约向被告交付房款，及办理房产证费用、契税、维修基金等费用。被告在2015年10月16日将验收合格的商品房交付给原告使用，并按测定商品房面积于2015年10月16日出具总房款为362115元的购房发票，但被告却没有在约定期限内办理完毕商品房权属登记，直至2××9年4月2日才将该商品房权属登记到原告的名下。被告没有按约定履行义务，已构成违约。被告应向原告支付逾期办理商品房权属到原告名下的违约金19699元。原告罗敬波就其诉请提供如下证据：1.身份证，拟证明原告主体资格。2.《商品房买卖合同》，拟证明原告向被告购买商品房，约定双方权利义务。3.发票，拟证明原告依约向被告支付房款。4.收楼文件接收清单，拟证明被告将验收合格的商品房交付给原告使用的时间。5.《不动产权证书》，拟证明被告将商品房权属办理到原告名下的时间。被告月亮湾公司辩称：逾期办证违约金的起算日期为原告收楼之次日起的第720日（即是2017年10月6日）。被告承担延期办证违约责任的截止日期为我公司向原告发出敦请协助办理房屋产权登记的函首次送到原告后第10日（共同办理的面签手续的合理期限）或10日内共同办理面签的日期，即是2018年12月10日。被告月亮湾公司就其辩解提供如下证据：关于敦请协助办理房屋产权登记的函、EMS回执、签收记录，拟证明被告于2018年11月27日发函要求原告共同办理涉讼房屋产权登记手续，被告于2018年11月30日收到了该函件，被告承担延期办理或10日内共同办理面签的日期。在此之后引起的延期办证责任被告没有过错，被告不应当继续承担责任。被告对原告提供的证据质证认为由法院依法审理认定。原告对被告提供证据的真实性没有异议，对其证明的事实有异议。该证据不能证明原告收到办理房屋产权登记函，也不能证明被告要求原告收到该函10日内去不动产中心签署申请书。本院认证认为，对原、被告双方提供证据的真实性、合法性及关联性予以确认。对被告逾期办理涉案房屋产权证的事实予以确认，对被告承担的违约责任结合本案证据综合予以认定。本院经审理查明：2015年10月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买了阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾1栋1617号房，总价款为362115元。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第2项约定：买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证书延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。原、被双方《商品房买卖合同》和《合同补充协议》签订后，原告支付了购房款362115元给被告。2015年10月16日，原告签署《收楼文件接收清单》，被告将合同约定的商品房交付给原告使用。2××9年4月2日，被告为原告办理了房屋产权证书。因被告逾期办理房屋产权证书，原告为此向本院提起诉讼，请求如诉称。本案诉讼中，原告诉请被告按合同约定向其支付违约金，违约金从2017年10月6日计至2××9年4月2日，并按总房价362115元的日万分之一计算。被告对其逾期办理房屋产权属证书的事实无异议，对违约金计付的方式及起算日期为2017年10月6日均无异议，但对违约金截至的日期有异议，其认为应违约金应从2017年10月6日计至2018年12月10日。本院认为，原告罗敬波是香港特别行政区居民，本案属于涉外案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十八条以及《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》（法释[2002]5号）第五条的规定，本院作为具有涉外、涉港澳台商事案件管辖权的法院，有权对本案行使管辖权。因原告与被告没有约定解决涉案纠纷的准据法，参照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款关于“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律”的规定，应适用最密切联系地的法律，因案涉标的物位于内地，故应确定内地法律作为解决涉案纠纷的准据法。本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。当事人应当按约全面履行自己的合同义务。被告未按约定在商品房交付之日起720日内为原告办理房屋产权证，已构成违约，应承担违约责任。被告对其逾期办理涉案房屋产权证书的事实无异议，对原告主张违约金的起算日期及计付的方式均无异议，本院予以确认。原告请求自2017年10月6日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，应予以支持。本案争议的焦点是涉案商品房买卖合同约定的逾期办证违约金截至日期如何认定问题。因被告为原告办理房屋产权证为2××9年4月2日，故原告请求违约金应计算至其取得房屋产权证书之日具有事实依据和法律依据，本院予以支持。虽然被告于2018年11月27日向原告发送关于协助办理房屋产权证的书函，但该函并未足以证明涉案房屋逾期办理权属证书是原告的原因造成，被告抗辩认为违约金计至2018年12月10日证据不足，本院不予支持。据此，涉案房屋逾期办理房屋产权证的违约金从2017年10月6日起计至2××9年4月2日止，按房屋价款362115元的日万分之一，即违约金应为19662元（362115元×0.01%×543天），原告请求违约金为19699元计算有误，被告应向原告支付涉案房屋逾期办理房屋产权证违约金19662元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告广东东方月亮湾有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗敬波支付违约金19662元。二、驳回原告罗敬波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292元，由被告广东东方月亮湾有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 周 俏审判员 张 正审判员 冯志霞二〇一九年十月十日书记员 周 舟附：（判决书引用的相关法律条文）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。