呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3592号上诉人（原审被告）：杜建军，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人:梁海博，内蒙古道常律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：内蒙古福城房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区成吉思汗大街以南工农兵路以东广龙苑小区S8商业楼**。法定代表人：程顾全，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲德阳，内蒙古启伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖兰香，内蒙古启伦律师事务所律师。上诉人杜建军因与被上诉人内蒙古福城房地产开发有限公司（以下简称福城房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初4575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。杜建军上诉请求：2014年4月18日,杜建军与福城房地产签订了《福城·广龙苑商品房认购合同》(以下简称《认购合同》)。双方签订的认购合同中付款方式及时间未明确约定,福城房地产在庭审中已经明确承认该事实,即双方对于付款方式并未约定为分期付款还是按揭贷款,在这种情况下,一审法院仍然认定杜建军未按照合同约定履行付款的义务并作出支持福城房地产全部诉讼请求的判决。杜建军认为:一审法院在本院认为部分认定“双方应按照合同约定履行各自的义务。依据双方的约定,杜建军未按照双方约定的时间向福城房地产支付购房款,且早已逾期30日,福城房地产享有单方面解除双方签订《认购合同》的权利”该事实认定严重错误：《认购合同》并未确定杜建军付款方式及付款时间,该合同中第三条是对付款方式的约定,该条款由打印和手写两部分组成,只有两部分同时具备该条款的语义才具体明确。该合同中“三、付款方式”约定:“1、①乙方须在本认购合同签订之日起10个工作日付清本认购合同第一条第2款所述的暂定总房款(含住宅、车位)的40%的首付款(含已缴的住宅、车位订金),人民币小写204000元(人民币大写贰拾万肆仟元);”双方对于合同第二次付款及后几笔付款空白部分并无填写,该付款方式约定并不清楚,到底如何付款及付款的时间没有明确指示。同时根据福城房地产向法庭提供的《律师函》的具体内容:“杜建军于2017年11月10日再次通知你方最迟于2017年11月14日交款或提交相关按揭资料办理收房手续”,即福城房地产自认可以以交款或办理按揭贷款的方式缴纳剩余房款,进一步佐证《认购合同》中“三、付款方式”并无明确约定,到底为分期付款还是按揭贷款。付款方式时间约定不明的事实，福城房地产在庭审中也予以认可。因此,一审法院在福城房地产自身认可付款方式及时间约定不明的情况下,认定杜建军未按照合同约定履行付款义务,无任何事实依据,属于严重的事实认定错误。因此,福城房地产主张所谓的合同约定解除权并未成就,合同应继续履行。一审法院依据《认购合同》为预约合同并非商品房买卖合同为由,认为不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》系适用法律错误:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条:“本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”该司法解释眀确了商品房买卖合同的性质,并未对商品房预约合同和买卖合同进行区分,一审法院认为该解释的十五条不包括预约合同不当缩小该司法解释的适用范围,导致适用法律错误,最终致使裁判错误。福城房地产辩称，购房款支付的时间，合同里第一笔有约定，剩下的两笔没有约定。福城房地产分别在2017年10月17号和2018年的2月1号发函给杜建军，要求履行，就符合合同法规定。合同没有约定履行时间，但是作为权利人要求你履行，这就是履行时间。两个律师函，第一个律师函载明：“福城房地产已于2017年的5月5号通知你方于2017年的5月10号交款和提交相关按揭手续领取钥匙。”2017年的5月5号福城房地产通过告知书的方式向所有的买受人做了告知，团购的房子比较特殊。绝大部分都来办理手续，只有杜建军和少数买受人不来办手续，于是产生了2017年的4月17号律师函，第一个函发出后，福城房地产并没有解除合同，但享有解除权。但是这个函发出后，没有任何消息。接着在2018年的2月1号又发了个律师函。这个律师函要求解除合同。因为两个律师函件的通知全部超过30天，按照合同的约定，我们享有解除权。这两个律师函均通过韵达、邮政快递发的，收件人是杜建军。本人也签了字了。所以这两次送达没有任何问题。所以通知你付款，杜建军不付款，又超过30天，福城公司有权解除合同。故请求二审法院依法驳回杜建军的上诉请求，维持原判。福城房地产向一审法院起诉请求：1、判令解除与杜建军2014年4月18日签订的《福成·广龙苑商品房认购合同》；2、判令杜建军承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月18日，福城房地产与杜建军签订《福城·广龙苑商品房认购合同》，双方约定杜建军购买福城房地产开发的广龙苑小区房屋，暂定面积约115平方米，单价4450元，总计511750元。双方约定付款的方式为分期付款，具体为：①乙方须在本认购合同签订之日起10个工作日内付清本认购合同第一条第2款所述暂定总房款（含住宅、车位）的40%的首付款（含已缴的住宅、车位定金），人民币小写204000元（人民币大写贰拾万肆仟元正）；②住宅部分建设至地上12层主体砼结构浇筑完成次日起20个工作日内，乙方缴纳本认购合同第一条第3款所述总房款（含住宅、车位）的30%，合同上未填写具体金额，并补缴或退还平均单价与结算单价计算的价差款；③住宅部分建设至主体砼结构封顶次日起20个工作日内，乙方缴纳本认购合同第一条第3款所述总房款（含住宅、车位）的20%，合同上未填写具体金额；④住宅部分外装修及门窗安装完毕全面验收合格，具备法定交房条件起30个工作日内，乙方缴纳本认购合同第一条第4款所述总房款（含住宅、车位）的10%，合同上未填写具体金额，并补缴或退还暂定建筑面积与结算建筑面积计算的价差款，应有乙方承担的税费同期缴纳。《福城·广龙苑商品房认购合同》中乙方违约责任约定乙方违反本认购合同约定的金额、时间支付购房定金、购房款，或未按时办妥按揭手续，提供办理房屋权属登记证明、缴纳相关税费任何一种的，超过30个自然日，视为乙方放弃本次团购，可单方解除已签订的本《福城·广龙苑商品房认购合同》、《商品房买卖合同》，并自行销售该商品房，同时乙方按照当期应付房款金额（含住宅、车位）的每日万分之五向甲方支付30日的违约金；扣除违约金后，剩余购房款由甲方在20个工作日内无息退还给该购房人。《福城·广龙苑商品房认购合同》第八条约定，乙方在本认购合同中提供的信息准确无误；若甲方按照乙方提供的信息不能联系到乙方，因此产生的不利后果均有乙方承担。2、双方在合同后附户型图鉴赏，约定杜建军购买8号楼2单元9层中户114平方米的房屋。3、2017年5月5日，内蒙古自治区××区团购办与福城房地产共同公开发布《致广龙苑小区业主的一封信》，信中告知业主可于2017年5月10日前来办理受领房屋手续。4、2017年11月17日、2018年2月1日，福城房地产向杜建军寄送律师函，主要内容为通知杜建军前来履行义务。此后，杜建军至今未交付剩余购房款，故此，双方酿成纠纷。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，杜建军与福城房地产签订《福城·广龙苑商品房认购合同》，系双方真实意思表示，内容、形式合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其合法性、有效性予以确认，双方应按照合同约定履行各自的义务。依据双方的约定，杜建军未按双方约定的时间向福城房地产支付购房款，且早已逾期30日，福城房地产享有单方解除双方签订《福城·广龙苑商品房认购合同》的权利，故一审法院对福城房地产的诉讼请求予以支持，对杜建军主张福城房地产解除《福城·广龙苑商品房认购合同》条件不成就的辩称，不予采信。对于杜建军辩称福城房地产主张解除《福城·广龙苑商品房认购合同》除斥期间已过，解除权消灭，一审法院认为，杜建军、福城房地产签订的认购合同系双方为将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，并非法律意义上的商品房买卖合同，该认购合同并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，故对于杜建军的该项辩称不予认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款之规定，判决：解除内蒙古福城房地产开发有限公司与杜建军于2014年4月18日签订的《福成·广龙苑商品房认购合同》。案件受理费100元，由杜建军负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为一审判决判令解除杜建军与福城房地产签订的《福成·广龙苑商品房认购合同》是否有事实及法律依据。杜建军、福城房地产签订的《福城·广龙苑商品房认购合同》中明确约定以杜建军在《认购合同》中提供的联系地址、联系电话作为福城房地产通知购房人的依据。在合同履行过程，2017年5月5日，《致广龙苑小区业主的一封信》发布，信中告知业主可于2017年5月10日前来办理受领房屋手续，福城房地产于2017年11月17日、2018年2月1日按杜建军《认购合同》中提供的地址邮寄律师函，至本案一审起诉2018年11月9日，杜建军也没有跟福城房地产联系，主动交付剩余购房款。杜建军经催告后仍未履行付款义务的行为，致使双方合同目的不能实现。故本案福城房地产主张解除《福成·广龙苑商品房认购合同》主张，应予支持。对于杜建军主张福城房地产解除《福城·广龙苑商品房认购合同》除斥期间已过，解除权消灭的上诉理由，杜建军经催告后仍未履行付款义务的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除的情形。故杜建军的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，杜建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.0元，由杜建军负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 姜 怡 二〇一九年十月十二日书记员 李静茹