重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终6321号上诉人（原审被告）：重庆奥尔姆酒店管理有限公司，住所地重庆市渝**财富大道****，统一社会信用代码91500000588008221A。法定代表人：邹扬军，执行董事。委托诉讼代理人：谷帮正，男，1974年9月4日出生，汉族，住重庆市万州区，系公司工作人员。委托诉讼代理人：肖晖，重庆舟济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆高科集团有限公司，住所，住所地重庆市两江新区财富大道****社会信用代码915000002028124538。法定代表人：唐峻，董事长。委托诉讼代理人：蒋官宝，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：文建，中豪律师事务所律师。上诉人重庆奥尔姆酒店管理有限公司（以下简称奥尔姆酒店）因与被上诉人重庆高科集团有限公司（以下简称高科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初18215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人奥尔姆酒店的委托诉讼代理人谷帮正、肖晖，被上诉人高科公司的委托诉讼代理人蒋官宝、文建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。奥尔姆酒店上诉请求：1.撤销原判，驳回高科公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由高科公司承担。事实与理由：1.一审认定进场装修时间为2016年5月27日不属实，进场装修时间应为2017年8月1日，奥尔姆酒店在一审中举示的证据《有关丽森多功能厅装修会审意见》和《星汇两江艺术商业中心商户装修许可证》可以证明。2.一审法院否定《关于丽森酒店多功能厅图纸的说明》的真实性与事实不符。该说明上签字的“胥丁”是高科公司负责人，且该说明上签收人是高科公司的郑瑜而非胥丁，郑瑜和胥丁均能代表高科公司。3.奥尔姆酒店于2017年8月1日才进场装修的责任完全在于高科公司。高科公司要求奥尔姆酒店重新设计并取得施工许可证后方能施工，而高科公司拖延审批设计图纸并于2017年7月31日才发放装修许可证。高科公司辩称，1.奥尔姆酒店在回函中明确认可高科公司于2016年5月已经同意其进场，事实上奥尔姆酒店也于2016年5月27日进场装修，对于该自认事实，高科公司无需另行举证，奥尔姆酒店也无相反证据足以推翻。2.双方签订的合同第四条第二款明确约定装修期从甲方同意乙方进场装修之日起，而非乙方最终实际进场装修之日。3.奥尔姆酒店主张其于2017年8月1日进场装修，其没有任何证据证明该原因和责任在高科公司。高科公司向一审法院起诉请求：1.奥尔姆酒店立即腾空并归还位于重庆两江新区房屋；2.奥尔姆酒店支付2017年11月28日至2018年8月27日拖欠租金415800元；3.奥尔姆酒店支付2016年11月28日至2017年11月27日拖欠物业费46200元；4.奥尔姆酒店支付截至2018年7月31日的违约金57580.6元，并自2018年8月1日起以462000元为基数按年利率24%计算支付付清时止；诉讼费由奥尔姆酒店负担。一审法院认定事实：2015年9月9日，高科公司（甲方、出租方）、奥尔姆酒店（乙方、承租方）签订《酒吧租赁合同书》，第1条约定：租赁房屋位于重庆北部新区房屋，租赁面积770平方米；第2.1条约定：乙方所租赁的房屋经营范围仅限于本合同约定的酒吧业态，乙方如果需要变更经营范围应提前2个月以书面形式向甲方提出申请，经甲方书面同意后方可变更经营，未经甲方书面同意，乙方擅自变更经营范围的，甲方有权予以制止并要求乙方立即予以调整；第3.1条约定：租期自2016年4月1日至2031年3月31日；第4.1条约定：房屋起始租金为60元／平方米／月（含物管费），房屋租金前两个租赁年度不递增，第三年起租金每年递增5%，具体见本条第4款；第4.2条约定：从甲方同意乙方进场装修之日起，甲方给予乙方不超过6个月的装修期，超出时间视为乙方经营免租期的正式开始，装修期间不支付租金及物管费；第4.3条约定：甲方给予乙方12个月的经营免租期，经营免租期内，乙方无须支付租金，但应支付物业管理费及其他应付费用；第4.4条约定：2016年4月1日至2017年3月31日承租费用为5元／月／平方米，月承租费用为3850元，2017年4月1日至2018年3月31日承租费用为60元／月／平方米，月承租费用为46200元，2018年4月1日至2019年3月31日承租费用为63元／月／平方米，月承租费用为48510元，月承租费用包括乙方向甲方缴纳的租金和物管费，具体物管费标准由双方另行签订补充合同进行约定；第4.6条约定：在甲方交付房屋给乙方前，乙方应先支付第一个租赁年度的前3个月的租金，在前一期租金到期前10天，一次性支付后3个月的租金，逾期支付租金和物业管理费的按乙方违约处理；第5.1条约定：乙方应于签订本合同当日，向甲方支付138600元履约保证金。合同签订后，奥尔姆酒店支付了履约保证金138600元。2018年4月2日，高科公司出具了《关于催收重庆奥尔姆酒店管理有限公司租金及物业管理费的函》，称：根据酒吧租赁合同书约定，合同计租时间为2017年11月24日，物业费计费时间为2016年11月24日，截至今日尚欠租金508200元、物业费34650元，请及时支付租金。2018年4月4日，奥尔姆酒店回函称：高科公司于2016年5月同意奥尔姆酒店装修一楼酒吧，奥尔姆酒店于2016年5月27日缴纳装修保证金10000元后即进场开始装修，在装修施工已经拆除部分墙体和酒吧舞台搭建已成型时，高科公司以酒吧设计门头不合理以及有关领导想将该铺面转租他人为由，暂停了奥尔姆酒店对一楼酒吧的装修，为配合高科公司工作，奥尔姆酒店多次更改设计方案，高科公司亦未予通过，后高科公司认为该商区不再适合经营酒吧，建议按多功能厅用途设计，奥尔姆酒店于2017年4月将多功能厅设计方案交由高科公司审批，高科公司于2017年4月26日出具了书面会审意见，同意奥尔姆酒店缴纳装修除渣费用并补交消防图纸、待审批合格后即能进场装修，故奥尔姆酒店实际进场装修时间为2017年8月1日。2018年7月31日，高科公司向奥尔姆酒店发送律师函称：奥尔姆酒店逾期支付租金构成违约，要求立即支付租金及相关费用。2018年8月15日，奥尔姆酒店向高科公司回函再次称：多功能厅租金未缴纳的原因在于双方对装修进场时间产生争议，奥尔姆酒店实际装修进场时间为2017年8月1日。另查明：2017年4月26日，案涉房屋所在物业单位深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司星汇两江商业中心出具《有关丽森多功能厅装修会审意见》，称经物业部门、运营公司等部门召开会议讨论有关“丽森多功能厅”装修图纸内容，提出整改意见如下：1.需缴纳相应的除渣费用；2.明确消防图纸提交时间。同时，在该意见表上周欢注明了“消防图纸已提交，交于工程正在审批”。审理中，奥尔姆酒店陈述1.合同签订时案涉房屋用于经营酒吧，2016年5月27日奥尔姆酒店确进场敲墙，一面墙还未敲完的情况下，高科公司就以设计不合理阻止施工，后得知高科公司改变了案涉房屋的规划，将酒吧一条街改为了艺术中心，在2016年10月至12月经过双方多次高层会议确定改为多功能厅后，奥尔姆酒店才重新设计图纸并于2017年4月提交审批；2.奥尔姆酒店已于2018年10月22日向重庆渝豪仕现代服务业发展有限公司转账支付了2018年8月至11月的物业费15400元；3.认可免租期内物管费系5元/月/平方米，之后物管费包含在租金中。高科公司否认阻止了奥尔姆酒店装修施工，也否认其更改了案涉房屋的用途，其陈述1.系奥尔姆酒店自己想调整案涉房屋的用途才与高科公司召开了协调会；2.物管费为5元/月/平方米；3.2016年11月28日至2017年2月27日、2017年2月28日至2017年5月27日、2017年5月28日至2017年8月27日、2017年8月28日至2017年11月27日的物业费为11550元；2017年11月28日至2018年2月27日、2018年2月28日至2018年5月27日、2018年5月28日至2018年8月27日的租金为138600元，违约金计算方式为：以11550元为基数，分别从2016年11月28日、2017年2月28日、2017年5月28日、2017年8月28日计算至2018年7月31日；以138600元为基数，分别从2017年11月28日、2018年2月28日、2018年5月28日计算至2018年7月31日；以462000元为基数，从2018年8月1日计算至付清时止；以上均按年利率24%为标准计算。一审法院认为，高科公司与奥尔姆酒店签订的《酒吧租赁合同书》真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行。根据合同约定，从奥尔姆酒店进场装修当日即开始起算装修期及经营免租期。本案中，因奥尔姆酒店回函中认可其已于2016年5月27日进场装修，高科公司也认可当日为进场装修日，故此时即应起算装修期及经营免租期，故自2017年11月27日起奥尔姆酒店即应支付租金，自2016年11月27日起即应支付物业费。据此，根据合同约定2017年11月28日至2018年8月26日租金为414260元（46200元/月×9个月-46200元/月÷30天），2018年8月27日租金为1617元（48510元/月÷30天），故2017年11月28日至2018年8月27日的租金为415877元（414260元+1617元），现高科公司只要求奥尔姆酒店支付该期间租金415800元，系对其自身权利的处分，一审法院予以认可，对该项诉讼请求予以支持。2016年11月28日至2017年11月27日物业费为46200元（3850元/月×12个月）奥尔姆酒店应予支付，故一审法院对该项诉讼请求予以支持。奥尔姆酒店辩称因高科公司阻挠，装修入场时间应为2017年8月1日，并举示了关于丽森酒店多功能厅图纸的说明、重庆丽森酒店多功能厅装饰工程承包合同、装修许可证予以证明。质证时，高科公司对上述证据的真实性均不予认可，认为说明系高科公司单方面出具，说明上签字的“胥丁”身份不明，合同系奥尔姆酒店与第三方签订。经一审法院审查，高科公司的质证意见成立，奥尔姆酒店举示的上述证据真实性无法核实，即使真实，由于奥尔姆酒店回函中已认可2016年5月27日进场装修，故2017年8月1日只能认定为奥尔姆酒店再次进场装修的时间，期间奥尔姆酒店如未实际进行装修不能当然的得出高科公司进行了阻挠这一事实，因奥尔姆酒店未举示充分证据证明其陈述，审理中高科公司亦否认该事实，故一审法院对此辩称意见不予采纳。根据合同约定，奥尔姆酒店应提前10日支付下一季度租金及物业费，2016年11月28日至2017年2月27日、2017年2月28日至2017年5月27日、2017年5月28日至2017年8月27日、2017年8月28日至2017年11月27日的物业费为11550元；2017年11月28日至2018年2月27日、2018年2月28日至2018年5月27日的租金为138600元，2018年5月28日至2018年8月27日的租金为138677元。现高科公司自愿以每一季度起始日起算违约金，且将2018年5月28日至2018年8月27日的违约金起算基数定为138600元，系对其自身权利的处分，一审法院予以认可。高科公司以年利率24%为违约金计算标准，审理中奥尔姆酒店亦陈述违约金标准过高，故一审法院依法予以调整，以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为计算标准。故违约金计算方式为：以11550元为基数，分别从2016年11月28日、2017年2月28日、2017年5月28日、2017年8月28日计算至付清时止；以138600元为基数，分别从2017年11月28日、2018年2月28日、2018年5月28日计算至付清时止；以上均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。判决：一、被告重庆奥尔姆酒店管理有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆高科集团有限公司2017年11月28日至2018年8月27日的租金415800元；二、被告重庆奥尔姆酒店管理有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆高科集团有限公司2016年11月28日至2017年11月27日物业费46200元；三、被告重庆奥尔姆酒店管理有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆高科集团有限公司违约金，计算方式为：以11550元为基数，分别从2016年11月28日、2017年2月28日、2017年5月28日、2017年8月28日计算至付清时止；以138600元为基数，分别从2017年11月28日、2018年2月28日、2018年5月28日计算至付清时止；以上均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；四、驳回原告重庆高科集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9000元，由被告重庆奥尔姆酒店管理有限公司负担。本院二审期间，奥尔姆酒店举示了如下证据：1.重庆市公证处所作（2019）渝证字第28190号公证书，该公证书系对案涉项目方案设计师王浩禹进行询问并制作的询问笔录，该证据显示王浩禹陈述其于2015年10月底左右接到奥尔姆酒店通知，称高科公司要求暂停该项目，因此该项目即搁置。奥尔姆酒店举示该证据拟证明由于高科公司多次对图纸进行更改，因此拖延了项目时间，客观上影响了装修进程。经质证，高科公司对该证据的真实性无异议，但认为该证据不属于新证据，且该证据的表现形式为询问笔录，也相当于证人证言，在证人没有出庭作证并接受询问的情况下不具有证据效力。再者，王浩禹只是在2015年10月底左右听说高科公司要暂停此项目，实际上奥尔姆酒店进场装修的时间是在2016年5月，该证据不能够达到其证明目的。本院认可该证据的真实性、合法性，但该证据仅能表明王浩禹于2015年10月底左右接到奥尔姆酒店的通知称高科公司要求暂停案涉项目，并不能证明高科公司于2016年5月同意奥尔姆酒店进场装修后又客观存在影响装修进程的情况发生。因此，对该证据的证明目的及关联性，本院不予认可。2.重庆市公证处所作（2019）渝证字第39685号公证书，该公证书主要是对奥尔姆酒店工作人员谷帮正手机微信、携程中的内容进行浏览并通过手机浏览器进行了网页浏览及下载。奥尔姆酒店举示该证据拟证明胥丁及郑瑜系高科公司工作人员，进而证明一审法院对《关于丽森酒店多功能厅图纸的说明》的真实性认定错误。经质证，高科公司认可该证据的真实性，但证据中显示的人或名字是否系奥尔姆酒店所指向的人是不确定的，且该证据不能推翻回函中载明的奥尔姆酒店于2016年5月27日进场装修的事实。本院对该证据的真实性予以认可，但该证据不足以证明胥丁和郑瑜系高科公司工作人员，因此，对该证据的证明目的，本院不予认可。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，2015年9月9日，以高科公司为甲方，奥尔姆酒店为乙方签订《酒吧租赁合同书》，该合同书第4.2条约定：“从甲方同意乙方进场装修之日起，甲方给予乙方不超过6个月的装修期。”一审中，高科公司举示的《关于催收租金及物业管理费的回复函》中，奥尔姆酒店自认高科公司于2016年5月同意其装修案涉酒吧，奥尔姆酒店于2016年5月27日向高科公司缴纳装修保证金后，装修公司随即进场开始装修。奥尔姆酒店在一审中举示了《有关丽森多功能厅装修会审意见》和《星汇两江艺术商业中心商户装修许可证》，拟证明因高科公司阻挠，实际的装修入场时间应为2017年8月1日。但上述证据均系星汇两江艺术商业中心单方面出具的，并无高科公司签字或盖章确认。奥尔姆酒店在一审中另举示了《关于丽森酒店多功能厅图纸的说明》，其认为该说明上的签收人是郑瑜而非胥丁，而郑瑜是高科公司的工作人员，并举示了重庆市公证处所作（2019）渝证字第39685号公证书，但该证据并不足以达到其证明目的，即使郑瑜或胥丁系高科工作人员，该说明也不足以证明系因高科公司的原因导致奥尔姆酒店于2017年8月1日才进场装修。因此，一审法院认定奥尔姆酒店进场装修日期为2016年5月27日并据此计算装修期及经营免租期，并无不当。奥尔姆酒店关于其实际进场装修时间为2017年8月1日且迟延进场装修责任在于高科公司的上诉理由，本院不予采信。综上，奥尔姆酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8230元，由上诉人重庆奥尔姆酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  闫信良二〇一九年十月十二日法官助理  罗淋尹书 记 员  刘思含