重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终5600号上诉人（原审被告）：朱一丹，女，汉族，1991年2月8日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人:周汝蓉，女，汉族，1965年9月22日出生，住重庆市南岸区。被上诉人（原审原告）：重庆广万房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南城大道199号，统一社会信用代码91500108765911666R。法定代表人刘博，总经理。委托诉讼代理人:雷霆，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人:李思凝，重庆钜沃律师事务所实习律师。上诉人朱一丹因与被上诉人重庆广万房地产开发有限公司（以下简称广万房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初6993号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人朱一丹上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。其事实与理由为：1.上诉人在签署购房合同时就把办理贷款的相关资料全部交给被上诉人的置业顾问，因被上诉人管理混乱，工作人员不负责导致贷款没有办理成功，其责任不应由上诉人承担。被上诉人只要愿意先将购房合同进行备案，配合上诉人办理贷款，合同完全可以继续履行，不存在不能实现合同目的的情形，因此一审法院判决解除合同的理由不能成立。2.上诉人并未违约，不应承担违约金。被上诉人广万房地产辩称，一审法院认定事实正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回。广万房地产一审请求：1.解除广万房地产与朱一丹之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及相关附件、补充协议；2.朱一丹向广万房地产支付总房款1528400元20%的违约金共计305280元；3.本案诉讼费由朱一丹承担。事实与理由：2014年5月30日，广万房地产与朱一丹签订《商品房买卖合同》）以及《合同补充协议》，约定朱一丹购买广万房地产开发的重庆市南岸区X房（套内面积119.53㎡），商品房总成交金额为1526400元。根据合同约定朱一丹应于2014年5月30日支付首付房款466400元，余款1060000元由朱一丹向银行申请办理按揭付款。根据合同约定，朱一丹应当在合同签订当日办理完成按揭贷款手续，但朱一丹经广万房地产多次催促，至今未将办理按揭的相关资料送交广万房地产，严重违反了合同的约定。广万房地产现向法院起诉。一审查明：2014年5月30日，广万房地产（甲方）和朱一丹（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市南岸区X号房屋，建筑面积127.91平方米，套内面积119.53平方米，建筑面积单价为11933.39元/平方米，房屋总价为1526400元。乙方应于2014年5月30日支付首付房款466400元，余款1060000元由乙方向银行申请办理直客式贷款支付。合同第五条（办理按揭贷款违约责任）：因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起10日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。合同第十条（乙方逾期付款的违约责任）：乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。补充协议第六条（关于按揭方式付款的补充约定）：……4.乙方在签订合同前已对房贷政策作了充分了解，并结合自身实际情况和银行贷款条件要求与甲方协商确定了合同约定的申请按揭贷款，但银行可能会因政策调整或贷款要求提高造成降低乙方贷款额度或拒绝贷款，乙方已知悉此可能性。乙方承诺如因任何非甲方原因导致银行批准的按揭贷款金额少于乙方申请的金额或银行拒绝贷款给乙方，乙方应在银行或甲方通知之日起7日内以现金或其他方式付清差额部分，否则乙方按合同第五条以及第十条的规定承担逾期付款的违约责任。5.乙方在签订合同前已对房贷政策和所需缴纳的费用作了充分了解并结合自身实际情况和银行贷款条件要求与甲方协商确定了合同约定的申请按揭贷款，但银行可能会因政策调整或贷款要求提高造成降低乙方贷款额度或拒绝贷款，乙方已知悉此可能性。乙方特作出承诺如下：5.1乙方应在合同签订当日内签署按揭合同并办理完毕所有按揭贷款手续，在签署按揭合同时按银行要求提供办理按揭所需的全部资料，并保证提供资料真实、可靠。若乙方未按期签署按揭合同或未按期提供按揭所需资料，则每逾期一日，乙方应按上述拟贷款金额的万分之三向甲方支付违约金，逾期达15日以上，甲方有权解除合同及附件、本补充协议等相关法律文件，并无条件收回房产且不承担违约责任。在此情况下合同自动终止履行，乙方因此承担总房款百分之十的违约金，甲方有权从乙方已支付的首付款中直接扣除乙方应支付的违约金及甲方损失，不足扣除的，由乙方在5个工作日内不足，有剩余的，留存于甲方处，由乙方自行到甲方领取。5.2乙方若未提供全部个人按揭资料的或提供按揭资料虚假；或乙方不具备办理按揭贷款条件，造成无法办理按揭或按揭贷款失败的，经甲方同意，可将买卖合同中的“按揭付款方式”变更为“一次性付款方式”，自变更之日起10日内，乙方一次性付清房款。若乙方不能一次性付清房款，甲方有权解除合同及附件、本补充协议等相关法律文件，并无条件收回房产且不承担违约责任。在此情况下合同自动终止履行，乙方因此承担总房款百分之十的违约金。同日，朱一丹出具《承诺书》，载明：本人自愿办理直客式贷款，开发商无需提供担保，并承诺于签约日起两个月内，即2014年7月31日前将所有按揭款1060000元付清，若逾期未付，开发商有权解除合同，并收取总房款20%作为违约金。合同签订后，朱一丹缴纳了购房首付款466400元。2016年5月5日，广万房地产向朱一丹邮寄《逾期送交按揭贷款资料的函告》，主要内容为：您已于2014年5月30日签订重庆广万房地产开发有限公司开发的X号房屋的商品房买卖合同，但经销售人员多次催促，您至今未将办理按揭的相关资料送交本公司。根据补充协议5.1条之约定，乙方应在合同签订当日内签署按揭合同并办理完毕所有按揭贷款手续，在签署按揭合同时按银行要求提供办理按揭所需全部资料，并保证提供资料真实、可靠。若乙方未按期签署按揭合同或未按期提供按揭所需资料，则每逾期一日，乙方应按上述拟贷款金额的万分之三向甲方支付违约金，逾期达15日以上，甲方有权解除合同及附件，本补充协议等相关法律文件，并无条件收回房产且不承担违约责任。在此情况下合同自动终止履行，乙方因此承担总房款百分之十的违约金，甲方有权从乙方已付首付款中直接扣除乙方应支付的违约金及甲方损失，不足扣除的，由乙方在5个工作日内补足，有剩余的，留存于甲方处，由乙方自行到甲方领取。按照上述补充协议之约定，从2014年5月30日起计算该套房屋违约金，每日应付318元，你的违约行为将赋予本公司解除合同的权利，极有可能导致您承担解除合同并支付违约金的法律后果。请接函后三个工作日内将办理按揭的资料递交公司，否则我司将行使相关合同权利。2016年5月11日，朱一丹以广万房地产逾期办理合同登记备案为由，发函要求解除商品房买卖合同，并随后向南岸区法院起诉要求解除合同，该法院作出（2016）渝0108民初7505号民事判决，以双方约定合同备案登记的前提为买受人签订的按揭借款合同和抵押贷款合同经银行审批完毕，而买受人并未签订按揭借款合同和抵押贷款合同，故判决驳回朱一丹的诉讼请求。朱一丹不服该判决上诉至重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院驳回其上诉。2018年4月20日，广万房地产以前述诉讼请求起诉至一审法院。2018年10月7日，朱一丹向广万房地产发函，称：因销售人员辞职、公司内部原因，无人管辖本人业务，本人期间多次联系公司，但公司工作人员以各种理由相互推诿，因贵司责任导致无法办理贷款。现要求贵司尽快完善义务并协助其办理相关贷款手续。一审法院认为：广万房地产与朱一丹签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。庭审中，朱一丹辩称，按揭贷款不能办理的原因是因为广万房地产没有配合办理相关手续，责任在广万房地产一方。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。朱一丹并未举示证据证明是因为广万房地产不配合其办理贷款手续。按合同约定，朱一丹办理的是直客式贷款，开发商无需提供担保，其主要的贷款责任在朱一丹一方。故对朱一丹的该抗辩理由不予支持。关于广万房地产是否享有合同解除权。合同补充协议约定，乙方应在合同签订当日内签署按揭合同并办理完毕所有按揭贷款手续，在签署按揭合同时按银行要求提供办理按揭所需的全部资料，并保证提供资料真实、可靠。若乙方未按期签署按揭合同或未按期提供按揭所需资料，则每逾期一日，乙方应按上述拟贷款金额的万分之三向甲方支付违约金，逾期达15日以上，甲方有权解除合同及附件、本补充协议等相关法律文件，并无条件收回房产且不承担违约责任。2014年5月30日，朱一丹出具《承诺书》：本人自愿办理直客式贷款，开发商无需提供担保，并承诺于签约日起两个月内，即2014年7月31日前将所有按揭款1060000元付清，若逾期未付，开发商有权解除合同，并收取总房款20%作为违约金。本案中，广万房地产举示了2016年5月5日邮寄给朱一丹的逾期送交按揭贷款资料的函告及特快邮递单，广万房地产履行了催告义务，但朱一丹仍未履行付款义务，致使合同目的不能实现。故广万房地产在多次催告无果后有权行使解除权，并未超出解除权行使期限。故对广万房地产要求解除合同的诉讼请求予以支持。朱一丹作为购房人，按时足额支付房款系其义务，现朱一丹未能支付，根据约定还应承担违约责任。朱一丹承诺书中承诺应向广万房地产支付总房款20%的违约金。朱一丹逾期支付房款，对于广万房地产来说其损失应为朱一丹未支付房款部分的资金占用损失，另由于广万房地产于2016年5月5日才向朱一丹发函要求其支付剩余房款，朱一丹逾期未付才承担违约责任，且庭审中广万房地产亦未举示证据证实有其他损失，故酌情主张违约金为100000元，对广万房地产超过此部分的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、解除重庆广万房地产开发有限公司与朱一丹于2014年5月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、朱一丹于本判决生效之日起十日内支付重庆广万房地产开发有限公司违约金100000元。三、驳回重庆广万房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由朱一丹负担。本院二审审理中，上诉人举示如下新证据：1.录音（整理为纸质版），拟证明因贷款问题一直联系被上诉人要求被上诉人配合办理贷款，但被上诉人工作人员回避推脱；2.收条和签约确认单，拟证明上诉人在签订购房合同时已经交齐所有贷款所需资料。被上诉人对上述证据发表质证意见认为：1.对录音光盘整理的纸字版内容真实性不予认可，不能达到上诉人的证明目的，2016年2月27日至5月26日期间的录音不能证明上诉人所称的被上诉人不予配合贷款的事实，该期间上诉人以未办理合同备案为由已经起诉被上诉人要求解除购房合同，因双方合同约定由上诉人自行办理直客式贷款，此种贷款不需要被上诉人提供担保，即不需要被上诉人配合，故录音内容不能证明被上诉人的原因导致不能办理贷款。2.收条系复印件，真实性不予认可；签约确认单真实性认可，但签约确认单上并未就按揭贷款所需资料等内容作出说明，且上诉人系自行办理直客式贷款，此种贷款不需要被上诉人配合，故该证据不能达到上诉人的证明目的。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：关于上诉人提出其已经交齐办理贷款所需资料，因被上诉人未将购房合同备案，不配合办理贷款手续导致未能成功办理贷款的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。上诉人朱一丹举示的证据不能证明广万房地产不配合其办理贷款手续。且按照双方签订的购房合同约定，上诉人朱一丹办理的是直客式贷款，开发商无需提供担保，办理贷款的责任在上诉人一方。双方合同约定办理合同备案登记的前提为上诉人签订的按揭借款合同和抵押贷款合同经银行审批完毕，而本案中，上诉人并未签订按揭借款合同和抵押贷款合同，上诉人提出的先进行合同登记备案才能办理贷款的上诉意见与合同约定不符，本院不予支持。上诉人的该项上诉理由不能成立。关于上诉人提出合同可以继续履行，不存在解除情形的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，双方的合同补充协议约定，乙方应在合同签订当日内签署按揭合同并办理完毕所有按揭贷款手续，若乙方未按期签署按揭合同或未按期提供按揭所需资料，则每逾期一日，乙方应按上述拟贷款金额的万分之三向甲方支付违约金，逾期达15日以上，甲方有权解除合同及附件、本补充协议等相关法律文件，并无条件收回房产且不承担违约责任。上诉人朱一丹出具《承诺书》也载明，本人自愿办理直客式贷款，开发商无需提供担保，并承诺于签约日起两个月内，即2014年7月31日前将所有按揭款1060000元付清，若逾期未付，开发商有权解除合同，并收取总房款20%作为违约金。上诉人未能按约办理按揭贷款，也未按约支付剩余房款，在被上诉人履行了催告义务后，上诉人仍未履行付款义务，致使合同目的不能实现。故被上诉人有权行使解除权，一审法院判决解除合同并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立。关于上诉人提出并未违约，不应承担违约金的问题。本院认为，上诉人未按照合同约定按时足额支付房款，已经构成违约，根据约定应当承担违约责任。上诉人在向被上诉人作出的承诺书中承诺应向被上诉人支付总房款20%的违约金，一审法院已经酌情将违约金调低为100000元，上诉人要求不予承担违约责任没有法律依据和事实依据，上诉人的该项上诉理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由朱一丹负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  肖 飞二〇一九年十月十七日法官助理  黎 明书 记 员  李德桥