大连市普兰店区人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽0214执异256号案外人（异议人）：田彩凤，女，1964年10月29日出生，汉族，个体业主，住大连市沙河口区。委托代理人：张凯智，辽宁众雯成律师事务所律师。申请执行人：谭明言，女，1975年4月3日出生，汉族，无业，住大连市普兰店区。申请执行人：于德安，男，1974年10月7日出生，汉族，无业，住大连市普兰店区。申请执行人谭明言、于德安共同委托代理人：李海风，辽宁声声玉律师事务所律师。被执行人：原立宪，男，1954年6月6日出生，汉族，住大连市普兰店区。本院在执行谭明言、于德安与原立宪民间借贷纠纷一案中，案外人田彩凤于2018年12月13日对本院执行大连市普兰店区安波镇邓家村蒋沟屯地号为1300006上建筑物提出书面异议。本院审查后，于2019年5月6日作出（2019）辽0214执异117号执行裁定，驳回异议人田彩凤的异议申请。异议人不服申请复议。大连市中级人民法院于2019年9月11日作出（2019）辽02执复306号执行裁定，撤销本院（2019）辽0214执异117号执行裁定，发回重新审查。本院另行组成合议庭，依法进行了审查。现已审查完毕。异议人田彩凤称，异议人系位于大连市××区安波镇××号为1300006上所有的**建筑物的顺前查封人，对普兰店区法院在执行谭明言、于德安与原立宪民间借贷纠纷一案的执行行为提出异议，请求撤销普兰店区人民法院（2019）辽0214执恢375号之一、之二号执行裁定。事实和理由：大连市中级人民法院在执行田彩凤与原立宪、王淑芳等民间借贷纠纷一案时，于2015年3月13日查封了原普兰店市××邓家村××号为1300006上的建筑物（包括普权房证普私字第2011004526等13套房屋）。在执行过程中，田彩凤得知原立宪在将原房屋拆除并重新建设了房屋，谭明言、于德安对新建房屋进行了查封并执行。异议人田彩凤认为，田彩凤系申请查封在先，是案涉房屋的顺前查封人，普兰店法院对案涉房屋进行拍卖侵害了田彩凤的权益，故请求撤销拍卖及以物抵债裁定。具体理由如下：一、田彩凤2015年3月13日对房屋查封的效力及于土地及地上新建房屋。首先，原立宪在查封的土地上建设新房屋，该房屋系来源于原房屋，无论是原房屋还是新建房屋，均使用的是同一土地，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定和“房地合一”原则，田彩凤2015年3月13日申请对房屋的查封效力及于地上新建的房屋，故田彩凤的查封优于谭明言、于德安的查封。并且，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条的规定，查封、扣押、冻结的财产灭失或毁损，查封、冻结、扣押的效力及于该财产的替代物或赔偿款。被执行人原立宪虽然将该房屋拆除后在没有任何改建手续的情况下在原有地块上新建了房屋，执行法院查封的效力应及于原来查封物的替代物，故田彩凤仍为顺前查封人，大连市中级人民法院为首轮查封法院；其次，即使被申请人认为案涉房屋与田彩凤查封的房屋并不是同一套房屋，则被执行人在没有任何手续的情况下在该地块上新建房屋属于违章建筑。普兰店区人民法院在没有事先通知异议人的情况下，将违章建筑进行拍卖并抵顶给申请执行人，实际上是将不合法的建筑物合法化，不仅严重侵害了异议人的利益，而且违反了城乡规划法的规定，侵害了公共利益。二、根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权法院处分查封财产有关问题的批复》〔法释（2016）第6号〕大连市普兰店区人民法院作为轮候查封法院，在未与首封法院商请移送的情况下，对案涉建筑物进行拍卖，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条之规定，对其出具的拍卖裁定应予撤销；田彩凤在得知法院处分财产后，曾多次与大连市中级人民法院沟通，大连市中级人民法院也多次与普兰店区人民法院沟通，并提出了书面异议申请，在此情形下，执行法院仍对案涉房屋进行拍卖，不仅损害了异议人权益，且程序违法，应予撤销。综上，普兰店区人民法院对案涉房屋进行拍卖执行违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的第21条的规定，应予以撤销。申请执行人谭明言、于德安称，不同意田彩凤的异议请求。具体理由如下：一、案外人申请查封的房屋与普兰店区人民法院执行的案涉房屋并不是同一个建筑物，普兰店法院的执行行为没有错误。首先，大连市中级人民法院在执行过程中并没有去案涉房屋现场进行查封，其执行程序存在瑕疵。异议人申请查封的房屋房产登记为一层砖瓦房，而执行的案涉房屋为二层框架楼房，原房产查封房屋和本案执行的案涉房屋并不相同。2015年异议人申请房产查封时，旧有房屋已经不存在，查封的效力不能及于案涉房屋。其次，被执行人新建房屋的性质属于房屋的原始取得，新建房屋并不是旧有房屋的替代物，异议人无权对新建房屋主张权利；再者，贵院在执行案涉房屋时，去案涉房屋现场张贴了封条、查封公告，并通过测绘、评估和拍卖程序，最后将案涉房屋以物抵债给了申请执行人，以物抵债裁定已经发生法律效力，案涉房屋已经交付给二申请执行人，程序合法。二、根据本案另一个申请执行人矫立宽在执行地号为1300006上面所有的1号建筑物部分房屋时的调查情况来看，申请执行人谭明言、于德安是除矫立宽以外的唯一申请现场查封人。矫立宽在2014年就申请查封了案涉土地上的部分房屋，并于2016年1月11日，通过（2015）普执字第324-3号执行裁定取得了地号为1300006上的1号建筑物所有权，异议人对此案从未提出过异议。三、本案属于执行程序的特殊终结，异议人在执行程序终结后才提出执行异议，已经超过异议期限。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的规定，异议人执行行为提出异议，应在执行程序终结前提出。普兰店法院于2018年11月27日作出以物抵债裁定，异议人于2018年12月13日提出执行异议，此时，案涉房屋物权已通过生效以物抵债裁定转移给了申请执行人，本案已经处于执行程序的特定终结状态，故异议人的申请已经超过法定期限。综上，普兰店法院对案涉房屋的查封和拍卖程序合法，案外人提出的异议不能成立，请求依法驳回案外人的请求事项。本院查明，2004年8月18日，被执行人原立宪与案外人普兰店市安波供销合作社（以下简称安波供销社）签订了《房屋出售合同》，约定安波供销社将坐落于安波镇俭汤社区蒋沟屯房屋74间，建筑面积2079.6平方米房屋出售给被执行人原立宪。2011年10月21日，原普兰店市城镇房地产管理处为原立宪自建房屋颁发了普房权证普私字第××、20××66、20××64、20××62、20××61、20××60号房屋所有权证，建筑面积分别为1004.40平方米、224.22平方米、202.86平方米、262.40平方米、198.90平方米、28.42平方米。李良寅与原立宪因民间借贷纠纷一案，经李良寅申请，本院于2014年9月23日（2014）普民初字第4071号民事裁定，查封原立宪名下坐落于安波镇邓家村××、××、××、××、××、××号（即普房权证普私字第××、20××66、20××64、20××62、20××61、20××60号）房屋六套，双方纠纷经本院（2014）普民初字第4071号民事判决，判令原立宪偿还李良寅借款200万元及利息。2015年2月2日，李良寅向本院申请执行，案号为（2015）普执字第324号。2015年7月21日，本院通过大连市中级人民法院司法技术处委托辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司对坐落于安波镇邓家村蒋沟屯的普房权证普私字第××、20××66、20××64、20××62、20××61、20××60号房屋进行价值评估，后发现上述房屋已不存在。2015年8月19日，本院查封了安波地区供销社俭汤分社所有的位于原普兰店市××邓家村××号为1300006上面的所有建筑物，并通过大连市中级人民法院委托大连市勘察测绘研究院有限公司对该地号上的所有建筑物进行面积测绘，确认1号建筑物面积为3697平方米，2号建筑物面积为1423.89平方米，共计5120.89平方米。2015年9月28日，辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司出具《房地产估价报告书》，该报告书记载，委托书中提到的有证房屋已被全部拆除或被部分拆除，有的利用原址重建，原有证房屋与价值时点的房屋实际情况已经不符，且未办理有关改扩建或翻建等手续。该报告书以无证房屋确定案涉地块上房屋价值为537.18万元，单价为1049元∕平方米。2015年12月24日，本院（2015）普执字第324号执行裁定查封了安波地区供销社俭汤分社所有的位于普兰店市××××号为1300006的土地使用权，查封期限三年，自2015年12月24日至2018年12月23日。后在执行过程中，本院裁定变更本案申请执行人为矫立宽。案涉建筑物经公开拍卖，三次均流拍。2016年1月11日，本院作出（2015）普执字第324-3号执行裁定，将被执行人原立宪所有的位于普兰店市××××号为1300006上面所有的1号建筑物（建筑物编号以大连市勘察测绘研究院有限公司的技术报告为准）房门洞以西的第一层房屋及与其相连的室外楼梯西侧的两个一层房屋（建筑面积为805.85平方米）和地号为1300006上面所有的2号建筑物（建筑面积为1423.89平方米）共计2229.74平方米的建筑物，按照每平方米849.69元，合计作价1894587.78元，交付申请执行人矫立宽抵偿欠款1894587.78元。上述建筑物的所有权自本裁定送达申请执行人矫立宽时转移。另查，田彩凤与原立宪、王淑芳、原理因民间借贷纠纷一案，经大连市中级人民法院（2015）大民一初字第50号民事判决，判令原立宪、王淑芳共同返还田彩凤借款1238.53万元。该案在诉讼过程中，大连市中级人民法院于2015年3月13日查封了普房权证普私字第××、20××66、20××64、20××62、20××61、20××60号房屋，该查封为第一轮后查封。再查，谭明言、于德安与原立宪民间借贷纠纷一案，本院作出（2015）普民初字第1370号民事判决，判令原立宪于判决生效之日起十日内偿还谭明言、于德安借款110万元及利息。判决生效后，谭明言、于德安向本院申请执行，本院立案后,于2016年8月4日作出（2016）辽0214执恢109号执行裁定，查封被执行人原立宪所有的坐落于普兰店市××××号为1300006上面所有的1号建筑物（建筑物编号以大连市勘察测绘研究院有限公司的技术报告为准）扣除房门洞以西的第一层房屋后剩余房屋。查封期限三年，从2016年8月4日至2019年8月3日。因在执行过程中，谭明言、于德安属于第二查封顺序，第一查封顺序正在处理过程中，本案需等待另一案件结果为由，裁定终结本次执行程序。后该案于2017年7月6日恢复执行，案号为（2017）辽0214执恢375号。2018年4月10日，本院做出（2017）辽0214执恢375号之一执行裁定：裁定拍卖被执行人原立宪所有的坐落于普兰店市××××号为1300006上面所有的1号建筑物（建筑物编号以大连市勘察测绘研究院有限公司的技术报告为准）扣除房门洞以西的第一层房屋后剩余房屋。后本院委托大连市中级人民法院司法技术处对该裁定所载房屋进行了价格评估。2018年5月30日，辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司确定上述建筑物价格为276.69万元，单价957元∕平方米。2018年10月24日10时至2018年10月25日10时，本院在京东网对案涉建筑物进行了第一次公开拍卖，竞价结果为流拍；2018年11月22日10时至2018年11月23日10时，本院在京东网对案涉建筑物进行了第二次公开拍卖，竞价结果为流拍；2018年11月27日，本院做出（2017）辽0214执恢375号之二执行裁定：裁定坐落于大连市××区××办事处（××）邓家村××号为1300006上面所有的1号建筑物（建筑物编号以大连市勘察测绘研究院有限公司的技术报告为准）扣除房门洞以西的第一层房屋后剩余房屋作价人民币1549464元，交付申请执行人谭明言、于德安抵偿借款人民币1549464元。上述房屋的所有权自本裁定送达申请执行人谭明言、于德安时起转移。该裁定书于2018年12月4日送达谭明言、于德安。本院认为，本案的争议焦点为执行法院对案涉建筑物的拍卖及以物抵债裁定是否存在应当撤销情形。关于能否撤销拍卖，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题规定》（以下简称执异规定）第二十一条之规定进行审查，即当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制买受人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。具体到本案，执行法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十八条的规定，通过网拍的方式对案涉建筑物进行发布拍卖公告，经两次流拍后将案涉建筑物以物抵债给申请执行人，其拍卖程序不存在执异规定第二十一条规定的应予撤销情形。关于异议人提出其对有证房屋的查封效力及于土地及地上新建房屋一节，本院认为，异议人申请查封的六套房屋，其产权证中对建筑面积、房屋结构等均有明确记载，与本院查封、拍卖的建筑物面积、层数等均不相同，非同一执行标的。异议人申请查封房屋是为了保证其债权实现，但该查封属于轮后查封，亦随着首封债权的实现而发生变化；其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条对查封中的“房地合一”原则作出例外性规定，即土地使用权与地上建筑物所有权分属他人的除外。本案中，案涉土地使用权登记在安波地区供销社俭汤分社名下，与有证房屋的登记所有权人并不一致，本院在执行过程中也对土地使用权进行了查封，故异议人主张查封房屋应及于土地的意见与本案实际情况不符；再者，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条之规定，查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、冻结、扣押的效力及于该财产的替代物或赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。该规定对查封、扣押、冻结财产灭失或毁损的要求为，由执行法院针对该财产的替代物、赔偿款作出裁定。而本案中，案涉建筑物无论是建筑面积、房屋结构还是建筑价值等均与原产权房屋不同，无法认定为原房屋的替代物。且除本院外，无其他法院对案涉土地进行查封，异议人关于土地查封效力应及于地上建筑物的理由不能成立。因此，对异议人的该项主张，本院不予采纳。关于异议人提出本案违反《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》规定，执行法院未与大连市中级人民法院商请移送即对案涉建筑物进行拍卖行为违法一节，从本院执行李良寅一案可以看出，李良寅作为有照房屋的首先申请查封人，在执行过程中发现原申请保全的房屋实际已不存在，执行法院对被执行人所有的案涉建筑物进行了现场查封，并依据现场查封对该建筑物进行了处分，案涉建筑物的首先查封法院与优先债权执行法院均为本院，本院对执行标的进行处分不适用《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》，故对异议人的该项主张，本院不予采纳。关于申请执行人提出本案属于执行程序的特殊终结，异议人已经超过异议期限的抗辩意见，本院认为，虽然执行法院的拍卖行为已经结束，但执行案件并未执行终结，故对申请执行人提出的该项意见，本院不予采纳。综上，执行法院关于案涉建筑物的拍卖及以物抵债裁定不存在执异规定第二十一条规定的应予撤销情形，异议人的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题规定》第十七条、第二十一条之规定，裁定如下：驳回案外人田彩凤的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省大连市中级人民法院申请复议。审判长  武肖玲审判员  孙志新审判员  肖明阳二〇一九年十月二十三日书记员  于佳佳