广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终18195号上诉人（原审被告）:廖小红，女，1958年5月4日出生，汉族，住所地广东省深圳市。上诉人（原审被告）:邱华生，男，1954年3月17日出生，汉族，住所地广东省深圳市。廖小红、邱华生共同委托诉讼代理人：康健天，广东国申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:蔡晓华，女，1989年10月6日出生，汉族，住所地广东省汕头市。委托诉讼代理人：彭鸿鹄，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵平贵，广东晟典律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市安基房地产交易有限公司田面分公司，住所地广东省深圳市。负责人：巫绍山。委托诉讼代理人：巫绍海，公司员工。上诉人廖小红、邱华生因与被上诉人蔡晓华及原审第三人深圳市安基房地产交易有限公司田面分公司（以下简称“安基公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初42961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。廖小红、邱华生上诉请求：1.撤销深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初42961号民事判决第一、二项，改判驳回蔡晓华的诉讼请求；2.诉讼费用由蔡晓华承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定蔡晓华足额支付购房款有误，蔡晓华并未足额支付购房款，涉案房产交付条件暂未满足。原审判决认定，蔡晓华已向邱华生支付定金50万元、将235万元款项存入监管账户，并在2018年8月2日由涉案房产抵押权人中国农业银行股份有限公司深圳中心区支行向邱华生账户发放购房贷款663万元，已足额向邱华生支付《房地产买卖合同》约定的购房款948万元，廖小红与邱华生应按约定向蔡晓华交付房屋。但实际上，邱华生与蔡晓华在《房地产买卖合同》中明确约定“赎楼担保费和手续费”“赎楼贷款短期利息”等相关费用由买方即蔡晓华承担，交楼日期为“收齐全部房款7日之内”，并在《房地产买卖合同补充协议书》中进一步明确约定该房卖方（即邱华生）以948万元整实收，赎楼费由买方负担（包括赎楼担保费、短期利息、银行罚息），虽然蔡晓华转入邱华生账户款项金额为948万元，但该部分款项中实际包含蔡晓华所应承担的包括赎楼担保费、短期利息、银行罚息等在内的相关成本，即邱华生实收的房款仅为948万元扣除赎楼成本508989元后的余额8971011元，邱华生并未实收948万元的购房款。(二）邱华生依法行使抗辩权，未交付房屋的行为不构成违约，一审判决认定邱华生违约有误。如前所述，蔡晓华并未足额支付购房款，邱华生在未收齐全部房款的情形下，其未向蔡晓华交房的行为不构成违约，而属于依法行使抗辩权，一审判决认定邱华生未能向蔡晓华交付涉案房产构成违约，属于事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。本案中，在蔡晓华未足额支付购房款的情形下，邱华生未交付房屋并不构成违约，一审判决理应依据合同法第六十七条规定，判决驳回蔡晓华的诉讼请求，但其却适用合同法第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定并基于廖小红与邱华生为夫妻关系应承担共同责任，判决由廖小红与邱华生共同向蔡晓华交付涉案房产并支付逾期交房违约金，显然属于法律适用错误的情形。综上所述，廖小红与邱华生并未收齐购房款，合同约定的交付条件尚未成就，原判决认定蔡晓华已足额支付购房款的事实认定有误，并基于该错误的事实认定而适用《合同法》第一百零七条作出判决属于法律适用错误。蔡晓华辩称，一、一审法院对本案的事实认定清楚，正确。蔡晓华已经按照约定付清所有购房款。赎楼费不属于购房款。蔡晓华已经按照约定付清所有的赎楼担保费及其他费用。廖小红、邱华生在一审判决后主动履行了房屋交付义务。二、一审法院的判决使用法律正确。廖小红、邱华生因未交付房屋应当按照合同约定承担违约责任。一审法院判决廖小红、邱华生承担因未交付房屋的违约责任符合法律规定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。针对廖小红、邱华生提出的2019年6月11日完成房屋交付的事实予以确认，并且同意将违约金计算至该日。安基公司述称，廖小红、邱华生在2019年6月11日将该房产交付给蔡晓华，双方签署了物业交接确认书，从2018年8月份至2019年9月份管理费5080元从蔡晓华账户中扣除，该笔费用2019年6月11日由安基公司从交还保证金中先交付给蔡晓华，自此安基公司已经办完了该房产交易的所有手续。蔡晓华向一审法院起诉请求：1.廖小红、邱华生立即向蔡晓华交付房屋，并配合办理水电、燃气等过户手续，并将挂靠在案涉房产上的户口迁出；2.廖小红、邱华生共同向蔡晓华支付延迟交房违约金193392元（违约金从2018年8月9日起暂计至2018年9月28日，剩余违约金从2018年9月29日起以9480000元为基数、按每日万分之四连续计算至实际交付房屋之日为止）；3.安基公司将10000元的交房保证金支付给蔡晓华；4.廖小红、邱华生因加害给付向蔡晓华承担违约责任，向蔡晓华返还购房款1800000元；5.廖小红、邱华生承担本案律师费30000元；6.廖小红、邱华生承担本案诉讼费、保全费。一审庭审中，蔡晓华确认水电燃气过户手续蔡晓华已自行办理完毕，撤回第一项诉讼请求中该部分诉讼请求。一审法院认定事实：2018年3月7日，邱华生（卖方）与蔡晓华（买方）签订《房地产买卖合同》，合同约定卖方将位于深圳市福田区XXXX花园X栋XX层X单元，以948万元的价格转让给买方；房产交易过程中的所有的税费由买方承担，包括赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息；交房保证金1万元托管在第三方，待卖方结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条件如期交付房产后三日内，此款由第三方无息退还给卖方。卖方拒不结清所欠费用或没按约定如期交付房产及家私家电的，买方有权要求将此款用于抵扣所欠费用或用于补偿损失，不足部分仍由卖方承担；买卖双方约定的交楼日期为卖方收齐全部房款七日内；交付前卖方须付清一切有关该物之杂费（包括但不限于水电、煤气、电话、有线或数字电视、上网、管理费等费用），买方收楼后代卖方缴纳的，有权向卖方追索。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。同日，双方签署《房地产买卖合同补充协议书》，协议约定该房卖方以948万元实收，过户所产生的一切税费由买方负责，过户所产生的一切税费由买方负责，过户价格以深圳市二手房评估价办理过户，赎楼费由买方负责（包括赎楼担保费、短期利息、银行罚息），卖方要提供国主局所需的免去个人所得税的相关资料。签订上述合同后，蔡晓华向邱华生账户转账支付定金50万元。2018年3月14日，蔡晓华与邱华生办理了委托担保公司赎楼手续及银行资金监管、按揭贷款手续，蔡晓华将235万元款项存入监管账户。2018年3月19日，涉案房产被深圳市龙岗区人民法院查封。之后，因涉案房产存在查封情形，廖小红、邱华生的儿子邱XX联系深圳市小葱惠普投资管理有限公司（以下简称小葱公司）进行赎楼。2018年5月4日，中国民生银行股份有限公司深圳分行出具还清贷款证明，称涉案物业抵押债权贷款已结清。同日，蔡晓华与邱华生前往不动产权登记中心，共同申请将涉案房产变更过户至蔡晓华名下。2018年5月10日，深圳市不动产登记中心向蔡晓华核发涉案房产的不动产权登记证书。2018年5月11日，涉案房产办理抵押登记，抵押权人为农业银行股份有限公司深圳中记区支行。2018年8月2日，上述抵押权银行向蔡晓华指定邱华生收款账户发放购房贷款663万元。另查，就涉案房屋的赎楼费用问题，各方主张自行支付的款项如下：1.蔡晓华于2018年5月3日向案外人喻婷婷账户转账支付款项6万元，同日，案外人宋XX向蔡晓华开具收款收据称收到蔡晓华支付的涉案房屋的赎楼费及服务费6万元。2.廖小红、邱华生主张总共支付赎楼费用508989元。其中包含：宋X要开具的收款收据一张，落款日期为2018年5月4日，金额为32270元。备注为涉案房屋赎楼及服务费。廖小红、邱华生主张当月实际向小葱公司支付290070元，其余款项的收据找不到了；2018年8月3日，邱华生向宋晓雯转账支付263534元及5473元。廖小红、邱华生主张上述两笔费用均为赎楼费用。3.廖小红、邱华生提交小葱公司的情况说明，称：2018年4月24日，小葱公司代卖方清偿查封案件项下50万元款项，此后开始正常办理房屋赎楼事宜，2018年5月3日，小葱公司向原按揭银行提前清偿了房屋剩余贷款，代卖方完成了赎楼手续。但买方贷款银行最终放贷时间为2018年8月2日，故该公司向卖方收取的服务费、资金方向卖方收取的赎楼贷款利息化均计算至2018年8月2日。赎楼贷款短期利息290070元由卖方在2018年5月分三笔支付；服务费269007元由卖方在2018年8月2日支付。再查，在涉案房屋办理赎楼手续过程中，蔡晓华并提交与“X记”的微信聊天记录，主张该“X记”为廖小红、邱华生的儿子邱XX，在聊天记录中邱XX提到房屋存在两条查封，所以赎楼费用会增加，要求蔡晓华给6万赎楼费，剩余的卖方支付。廖小红、邱华生对该微信的真实性不予确认。一审法院认为，蔡晓华与邱华生签订的《房地产买卖合同》及充协议书系当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照合的约定履行相应的合同义务。邱华生2018年8月2日收到银行代蔡晓华支付的剩余购房款后，按照合同约定应在7日内向蔡晓华交付涉案房产。邱华生未能交付房产，构成违约。蔡晓华据此有权要求邱华生向蔡晓华交付房产，将挂靠在涉案房产上的户口迁出，并有权要求邱华生向蔡晓华承担逾期交房违约责任。蔡晓华主张逾期交房违约金按照合同约定的日万分之四的标准进行计算，但该标准过高，一审法院酌情确认违约金按照日万分之二的标准计算至实际交付涉案房产之日止。合同约定的交房日期为收到全部房款的7天，则逾期交房违约金应自2018年8月10日起开始计算，蔡晓华主张的起算日期有误，一审法院予以纠正。廖小红、邱华生自认为夫妻关系，对于蔡晓华要求廖小红、邱华生承担共同责任亦不存异议，蔡晓华据此有权要求廖小红对上述邱华生向蔡晓华承担的交付房屋、办理迁出户口手续及逾期交房违约责任承担共同责任。邱华生虽抗辩称蔡晓华未能足额支付购房款，但担保公司收取的赎楼担保费、手续费及短期利息属于购房过程中发生的费用，并不包含在购房款内。蔡晓华在足额向邱华生支付购房款后，邱华生理应向蔡晓华交付涉案房产。至于邱华生主张的蔡晓华未能足额支付赎楼担保费的问题，邱华生未在本案中提出反诉要求蔡晓华支付，邱华生可另寻法律途径向蔡晓华主张。至于蔡晓华主张的要求安基公司将1万元交房保证金交付蔡晓华的诉讼请求，该1万元保证金为廖小红、邱华生交房时，是否结清相关费用的保证。在廖小红、邱华生尚未实际交房的情况下，蔡晓华主张该部分款项应由安基公司返还给蔡晓华，无事实、合同及法律依据。对于蔡晓华的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于蔡晓华诉请加害给付的违约责任。蔡晓华主张廖小红、邱华生的儿子邱XX在涉案房屋内自杀导致涉案房产价值的贬损，应承担加害给付的违约责任。但蔡晓华并未就此提交任何证据予以证实，廖小红、邱华生也予以否认，蔡晓华应承担举证不能的法律后果。且即便该事实确实存在，蔡晓华也未能举证证明其购买涉案房产目的为再出售盈利而非自住，因为廖小红、邱华生儿子的自杀行为导致其无法出售或只能低价出售涉案房屋，导致其实际损失及损失的金额。对于蔡晓华的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于蔡晓华诉请廖小红、邱华生支付律师费3万元的问题。该费用的承担无合同依据，蔡晓华也未就此提交证据证明实际已发生该笔费用。对于蔡晓华的该项诉讼请求，一审法院予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、廖小红、邱华生应于判决生效之日起十日内共同向蔡晓华交付位于深圳市福田区XX路与XXX路交界东北XXXX花园X栋XXX房产，并将挂靠在上述房产上的户口迁出；二、廖小红、邱华生应于判决生效之日起十日内共同向蔡晓华支付逾期交房违约金（违约金以9480000元为计算基数，自2018年8月10日起按照每日万分之二的标准计算至实际交付上述判项一确定的房产之日止）；三、驳回蔡晓华的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费23067元（已由蔡晓华预交），由蔡晓华负担21970元、廖小红、邱华生共同负担1097元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。廖小红、邱华生向本院提交以下证据：《物业交接确认书》，证明邱华生、蔡晓华、安基公司于2019年6月11日共同签署了《物业交接确认书》，邱华生已于2019年6月11日将涉案房产交付给蔡晓华，水、电燃气管理费等费用已结清并过户至乙方名下，房屋钥匙交付蔡晓华。经蔡晓华验收，蔡晓华对该房屋不持异议，确认收房。2018年8月份至2019年6月份管理费5080元由安基公司从交房保证金中先支付给蔡晓华。蔡晓华及安基公司质证称，对该证据真实性予以认可。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。另查，廖小红、邱华生已于2019年6月11日将涉案房产交付蔡晓华，廖小红、邱华生的户口亦已从涉案房产迁走。本院认为，蔡晓华与邱华生签订的《房地产买卖合同》及充协议书系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行相应的合同义务。本案的争议焦点为房款是否包括赎楼款，邱华生向蔡晓华交付涉案房产的条件是否成就。本院认为，根据涉案《房地产买卖合同》第九条之约定，交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）七日之内。即双方已经明确约定了房款不包括赎楼余款。邱华生已于2018年8月2日收到银行代蔡晓华支付的全部购房余款，故廖小红、邱华生主张蔡晓华未交齐房款的主张本院不予采纳。按照合同约定，廖小红、邱华生应自收齐房款之后的7日内向蔡晓华交付涉案房产，逾期未履行应当承担违约责任。原审法院判决廖小红、邱华生承担违约责任的处理正确，基于二审新查明的廖小红、邱华生已于2019年6月11日将涉案房产交付蔡晓华的事实，本院对违约金的具体数额进行核算，廖小红、邱华生逾期交房违约金应自2018年8月10日起开始计算至2019年6月11日，合计为580176元（9480000元×0.0002×306天）。关于赎楼款，蔡晓华主张其已于2018年5月3日向案外人支付涉案房产赎楼费及服务费6万元，已履行了支付赎楼款的义务；廖小红、邱华生主张其另支付了508989元赎楼费用，蔡晓华应向其支付该部分赎楼款项，双方可另循法律途径解决。综上所述，原审判决查明事实和适用法律均无误，廖小红、邱华生的上诉请求不能成立，应予驳回；因新查明的交付涉案房产的事实，本院予以改判，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初42961号民事判决；二、廖小红、邱华生应于本判决生效之日起十日内共同向蔡晓华支付逾期交房违约金580176元；三、驳回蔡晓华其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费23067元（已由蔡晓华预交），由蔡晓华负担21970元、廖小红、邱华生共同负担1097元；二审案件受理费1097元（已由廖小红、邱华生预交），由廖小红、邱华生负担。廖小红、邱华生应于本判决生效之日起十日内迳付蔡晓华案件受理费1097元。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 聂 效审判员 吴春泷二〇一九年十月二十五日本件与原本核对无异书记员 吕 周附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。