浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0723民初2012号 原告：金华市睦家物业服务有限公司，住所地：金华市婺城区莲花大厦****。 法定代表人：毛加源，系董事长。 委托诉讼代理人：胡玉婵，女，1989年5月26日出生，汉族，住金华市婺城区，系公司员工。 委托诉讼代理人：曹静琼，女，1983年7月19日出生，汉族，住金华市金**，系公司员工。 被告：童夏仙，女，1962年7月13日出生，汉族，住武义县。 委托诉讼代理人：徐飞旺（特别授权），浙江前程律师事务所律师。 原告金华市睦家物业服务有限公司与被告童夏仙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡玉婵、被告委托诉讼代理人徐飞旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所拖欠2016年7月1日至2018年12月31日的物业费共计2347元并支付滞纳金404元（按中国人民银行同期贷款利息四倍计算，按一年计），以上共计3474元；2、由被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：武义春江花园小区业主委员会与武义县灵星物业管理有限公司签订物业服务合同，约定：服务期限为2016年1月1日至2016年12月31日，物业费标准按照排、别墅0.8元/月/平方米；多层住宅0.7元/月/平方米；商业用房1元/月/平方米；阁楼以及附房0.35元/月/平方米。后原告与武义县灵星物业管理有限公司签订债权转让合同，约定由原告享有春江花园小区从2016年2月18日至2016年12月31日所欠的物业费用（收费标准按照原物业服务合同收取）。2016年12月31日，原告与武义春江花园小区业主委员会签订《春江花园小区物业服务合同》，合同约定由原告对武义县春江花园小区进行物业管理，双方约定物业服务费价格为多层住宅0.7元/月/平方米，排屋0.8元/月/平方米，阁楼及附房0.35元/月/平方米，商铺2元/月/平方米。合同期限为2017年1月1日至2019年12月31日。被告作为春江花园小区2幢2单元301室业主（房屋面积：98.96平方米、附房25.64平方米），至今还欠原告物业费2347元；根据法律规定，被告应支付由此产生的滞纳金404元（按银行同期贷款利率四倍计算，按一年计）。经原告多次催缴，被告仍未缴纳所欠的费用。 被告童夏仙辩称：1、原告与武义县春江花园小区业主委员会签订的物业服务合同无效。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项、第十二条第三款规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，武义春江花园小区业主委员会在未召开春江花园小区业主大会，未经业主大会授权的情况下，擅自与原告签订《物业服务合同》，且事后春江花园小区业主对业主委员会与原告签订合同的行为不予追认，春江花园小区业主张水军等代表向武义县城乡和建设局提交了报告，该单位受理调查后于2017年9月6日作出的关于该报告的《调查回复》认定：春江花园业主委员会未召开业主大会和未通过招标方式选聘物业服务企业的事实。其次，原告所谓的“事实物业服务”属违法的强行服务。双方并未在平等的法律地位中签订过合同，物业公司在业主不知情的情况下，强行向小区业主提供物业服务。且原告方主张物业费却不提供符合相应的服务，小区业委会于2018年2月10日向原告发出了《关于金华市睦家物业有限公司违约要求整改的函》，该函明确指出原告方未按合同第二、第三、第四条的要求服务，已构成违约；2、原告主张的物业费收取标准缺乏依据。首先，原告与被告双方未约定物管费收取标准，原告根据已满期未续期的原《物业服务合同》来确定收取标准。其次，原告的物业收费标准与实际服务质量不相匹配。原告自入驻以来，未履行公共物业维护和维修的职责，甚至连基本的卫生保安服务都未履行到位；3、原告方主张的滞纳金缺乏依据。双方间并未发生物业服务合同关系，亦未对滞纳金进行约定。同时，原告在物业主管部门裁定违规后强行提供的物业服务严重违反法律规定。其实，本案原告主张的滞纳金也明显高于中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利息的标准；4、原告方无权向被告收取2016年物业费。本案被告已向武义县灵星物业管理有限公司交纳了2016年的物业费，若原告认定被告未交纳应举证证明。其次，根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。本案原告并未就债权转让一事通知被告。 本院经审理认定事实如下：武义春江花园小区业主委员会与武义县灵星物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定该小区2016年1月1日至2016年12月31日间的物业服务由武义县灵星物业管理有限公司提供。物业管理服务收费标准为：多层住宅0.7元/月/平方米，排屋、别墅0.8元/月/平方米，阁楼及附房0.35元/月/平方米，商业用房1元/月/平方米。后武义春江花园小区业主委员会于2016年12月31日与原告金华市睦家物业服务有限公司签订《物业服务合同》，约定：由原告对武义县春江花园小区进行物业管理，物业管理服务收费标准为：多层住宅0.7元/月/平方米，排屋住宅0.8元/月/平方米，阁楼及附房0.35元/月/平方米，商铺2元/月/平方米。物业管理服务费由原告向业主按年预收，业主于每个交费年度的前三个月交纳费用。对业主和使用人逾期交纳物业管理费的，原告可从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收违约金。合同期限为2017年1月1日至2019年12月31日。 2017年5月31日，原告与武义县灵星物业管理有限公司签订债权转让合同，武义县灵星物业管理有限公司向原告转让其拥有的武义春江花园小区2016年2月18日至2016年12月31日相关业主所欠的物业管理费及所有相关权益（物业费收费标准以灵星物业管理有限公司和武义县春江花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》中的约定为准，不包括清单中列的灵星物业公司已收取的物业管理费）。 2017年9月6日，经武义县住房和城乡建设局调查查明，春江花园物业服务在2016年1月1日至2016年12月31日由武义县灵星物业管理有限公司提供。春江花园业主委员会于2016年11月25日收到武义县灵星物业管理有限公司不再续签物业的函告书，为此春江花园业主委员会有关成员与相关物业公司进行了洽谈，收到了金华市睦家物业服务有限公司和武义县鑫湖物业管理有限公司的报名资料，同时将上述两家物业公司的营业执照和资质证书在小区公示栏内进行张贴公告，2016年12月28日召开由四个委员参加的业主委员会会议。2017年1月1日春江花园业委会与金华市睦家物业服务有限公司签订了物业服务合同，2017年1月20日新老物业公司完成了交接。 被告童夏仙系春江花园小区2幢2单元301室业主（房屋面积：98.96平方米、附房25.64平方米），被告尚未支付2017、2018年度物业费各938.95元。 另查明，春江花园小区共有业主842户，截止目前，已有638户业主交纳2017年度物业费。 本院认为，本案的争议焦点为：1、关于原告与春江花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时《物业管理条例》第十五条第（二）项还规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。原告与春江花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，依法成立。上述合同的签订虽未经业主大会决定，但原告已按期提供了2017、2018年度的物业服务，且小区绝大部分业主已按合同约定支付了2017年度的物业管理费用。可认定上述业主已对春江花园小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》的行为予以追认，故本院认定上述合同有效，对全体业主有约束力，业主应按合同约定支付物业管理费用。2、关于原告有无权利主张2016年度物业费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中被告未提供证据证明其已交纳2016年度物业费。原告未提供证据证明其已履行了通知义务，故原告对2016年度物业费的主张，本院不予支持，原告可在通知后另行主张。3、关于原告提供的服务质量问题。被告提交的《关于金华市睦家物业服务有限公司违约要求整改的函》仅载明“服务期间你公司未按服务合同第二条、第三条、第四条进行服务，也未按补充服务协议履行……原定8名额定保安，你公司一直配备6名保安……”且未提供其他证据予以佐证，不足以证明原告未按约提供物业管理服务。综上，本院依照《物业管理条例》第四十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告童夏仙于本判决生效后十日内支付原告金华市睦家物业服务有限公司2017、2018年度物业费1877.9元并支付滞纳金342.72元，合计2220.62元； 二、驳回原告金华市睦家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告童夏仙负担，限本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 李美琴 二〇一九年十月八日 代书记员 施 雅