河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀01民再263号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李占品，女，1952年12月6日出生，汉族，住石家庄市长安区。 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李亚，女，1977年12月24日出生，汉族，住石家庄市长安区。 二再审申请人委托诉讼代理人：于晨宏，河北远曌律师事务所律师。 二再审申请人委托诉讼代理人：杨硕青，河北世纪联合律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：赵淑华，女，1955年6月9日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：李银河，河北时音律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：石家庄圣基房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥**友谊南大街**振头大厦。 法定代表人：鲍力军，该公司总经理。 再审申请人李占品、李亚因与被申请人赵淑华、石家庄圣基房地产开发有限公司（以下简称圣基公司）房屋买卖合同纠纷一案，河北省石家庄市鹿泉区人民法院于2017年8月21日作出（2016）冀0110民初3756号民事判决。赵淑华不服，上诉于本院。本院于2018年3月7日作出（2018）冀01民终122号民事判决，已经发生法律效力。李占品、李亚不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年8月1日作出（2018）冀民申4168号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李占品、李亚的委托诉讼代理人于晨宏，被申请人赵淑华的委托诉讼代理人李银河到庭参加诉讼。被申请人圣基公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李占品、李亚申请再审称，二审判决对案涉房屋的购房、入住、交款、抢房等基本事实认定错误，认定赵淑华的权益应得到优先保护于法无据。申请人提交的房款收据的出具时间是2014年1月15日，其入住时间是2010年10月，派出所出警记录显示系抢房撬门而发生纠纷，省国资委培训中心的证明证实合作开发的涉案项目，申请人系集资购房，且显示了入住时间及交款过程，圣基公司下属的分公司（涉案房屋所在项目部）也同样证实申请人的入住及交款过程，以上证据证明申请人系先合法入住，先交纳购房款，通过对比双方当事人提交的证据，申请人的合法权益应得到保护。 通过上庄派出所的出警记录，可以证实赵淑华的抢房行为是违法的，申请人购置了2单元2502号的同时，也购置了2501号，在2010年装修时，申请人统一在单元入口处安装了两套房屋共用的防盗门。赵淑华系在2016年11月初，强行撬门进入申请人的房子，更换了防盗锁，恶意侵占了申请人的房屋，且导致申请人进入不了2501号房屋。申请人无奈之下报警，鹿泉公安局上庄派出所出警不成，建议双方通过诉讼解决。申请人为了不激化矛盾，未动用武力把抢房子的赵淑华清除出去，暂时让赵淑华霸占了房屋（有上庄派出所的出警记录证实）。 赵淑华声称在2015年6月12日购买房屋，但是购买房屋时赵淑华并未到房屋内看房，因为涉案房屋系现房，在2010年5月就全部验收并交房，并非期房，如果赵淑华真的是拿钱购房，不可能不到房屋内查看，不可能在购房后，长达一年半不闻不问，赵淑华的理由显然不合常理。 经申请人调查，圣基公司于2014年4月变更股权登记，原股东邢启望、邢伟周、李勤国将公司股权以总额9万元的价格转让给鲍力军、鲍丽然（有工商登记的资料证实），2014年11月26日，鲍丽然又将股权转让给刘占一，圣基公司在股权变更后，恶意与赵淑华签订商品房买卖合同，严重侵犯了申请人的合法权益。 据申请人了解，赵淑华是与一群同时向鲍力军作为法定代表人的圣基公司融资，出借资金谋取利息，并以备案合同作为担保，但是到期，赵淑华找不到圣基公司，无奈之下才去抢房，同去抢房的还有若干人，好在有的人备案的房屋是没有售出的房屋，与本案情况不一致，这些人相同的是借给圣基公司均是50万元，有的是拿200平方米房屋担保，有的是拿177平方米房屋担保。赵淑华担保借款行为，与购买房屋行为系完全不同的法律关系，故应认定赵淑华签订的合同无效。 综上，申请人与圣基公司签订的商品房买卖合同形式完备，内容准确，与其他证据相印证，能够将全部待证事实完整统一，逻辑清楚。相反，赵淑华所述自相矛盾，无论是购买价格还是购买过程，还是交款数额，均不合常理，故应认定申请人持有的合同合法有效。请求依法撤销石家庄市中级人民法院（2018）冀01民终122号民事判决，维持石家庄市鹿泉区人民法院（2016）冀0110民初3756号民事判决，即确认申请人与圣基公司签订的商品房买卖合同有效，并判令圣基公司协助申请人办理西山翠屏公寓住宅楼1幢2单元2502号房屋的不动产登记手续。 赵淑华答辩称，赵淑华与开发商签订了购房合同，交付了全部房款，并办理了房产备案登记，合法占有使用涉案的房产对涉案房产享有合法的所有权，即占有使用权。申请人既没有向法庭提交交付房款的任何证据，也没有办理房产备案登记手续，其提供的证据涉嫌伪造和虚假，不应当采纳。在房产买卖合同中有两个关键证据是不可能造假的，第一个是交付房款的银行转账凭证，第二个是在房管局的备案手续。而本案的申请人对于该关键的证据并没有，其他可能伪造的证据倒是做得很齐全，并且其提供的证据也都是相互矛盾的。申请人未向开发商交付任何的房款就想取得本案涉案的房产于法无据，于理不合，原二审法院判决正确，请求予以维持。 圣基公司未答辩。 李占品、李亚向鹿泉区人民法院起诉请求：1．依法确认原告李占品、李亚与被告圣基公司就西山翠屏公寓住宅楼2单元2502号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；2．依法确认被告赵淑华与被告圣基公司就西山翠屏公寓住宅楼2单元2502号房屋签订的《商品房买卖合同》无效；3．依法判令被告圣基公司协助原告李占品、李亚办理西山翠屏公寓住宅楼2单元2502号房屋不动产权（所有权）登记手续。 鹿泉区人民法院一审查明，2014年1月20日，原告李占品、李亚与被告圣基公司签订商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告开发的位于鹿泉市房屋（现房）；建筑面积177.1平方米，单价为每平方米2873元，总房款508808元；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后280日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；本合同自双方签订之日起生效。圣基公司鹿泉翠屏公寓项目部出具证明：李占品，1952年12月6日生，女，汉族，李亚，女，1977年12月24日生，汉族，于2010年初从我项目部售楼处购买西山翠屏公寓（西城公馆）2单元2502室，与我项目部签订了认购协议，其首期款58万余元（与2501室混同缴纳）缴纳给了项目合作方河北省西山宾馆土地开发整理经营服务部，2010年10月从我项目部委托的前期物业公司石家庄市鹿泉区西山物业服务有限公司领取了钥匙，办理了交房手续，2013年年底，双方签订了正式的商品房买卖合同，补齐了全部购房款，认购协议收回。石家庄市鹿泉区西山物业服务有限公司出具证明：李占品，1952年12月6日生，女，汉族，李亚，女，1977年12月24日生，汉族，系我公司负责物业服务的西山翠屏公寓（西城公馆）2单元2502室的业主，其于2010年10月从我公司领取西山翠屏公寓（西城公馆）2单元2502室的钥匙，并办理了交房手续。原告对房屋进行了装修。原告并向本院提交了交纳购房款票据及交纳物业费票据。 2015年6月12日，被告赵淑华与被告圣基公司签订商品房买卖合同。合同约定，赵淑华购买圣基公司开发的位于鹿泉市房屋；建筑面积177.1平方米，总房款500000元（未约定房屋单价）；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；本合同自双方签订之日起生效。合同上盖有鹿泉市房地产交易管理所备案专用章。赵淑华向该院提交了交纳购房款票据。 2016年11月，被告赵淑华与原告就本案双方持有的商品房买卖合同发生纠纷，协商未果。后被告赵淑华进入诉争的房屋（原告已装修）。 鹿泉区人民法院一审认为，原告与被告赵淑华均持有与被告圣基公司签订的商品房买卖合同。对于合同效力的判断标准是合同是否是当事人真实意思表示及是否违反法律、行政法规的强制性规定。商品房买卖合同是否备案并非判断合同效力的标准。现双方提交的证据均不能否认对方合同的效力。但原告办理交房手续实际接受房屋、签订商品房买卖合同及履行合同时间均在被告赵淑华签订的房屋买卖合同之前，被告赵淑华与原告发生纠纷进入本案房屋前原告已对房屋进行了装修，故原告的权利应当优先得到保护。原告依照合同约定履行了自己的义务，房屋亦办理了交房手续，被告圣基公司应当协助原告办理房屋的不动产权登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审判决为：一、确认原告李占品、李亚与被告石家庄圣基房地产开发有限公司签订的买卖西山翠屏公寓住宅楼1幢2单元2502号房屋的商品房买卖合同有效。二、被告石家庄圣基房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内协助原告李占品、李亚办理西山翠屏公寓住宅楼1幢2单元2502号房屋的不动产权登记手续。三、驳回原告要求确认被告赵淑华与被告石家庄圣基房地产开发有限公司签订的买卖西山翠屏公寓住宅楼1幢2单元2502号房屋的商品房买卖合同无效的诉讼请求。案件受理费80元，财产保全费3064元，合计3144元，由被告圣基公司负担。 赵淑华不服一审判决，上诉请求：请求依法改判或撤销石家庄市鹿泉区人民法院2017年8月21日作出的（2016）冀0110民初3756号民事判决。 本院二审查明，二审中，上诉人提交了其已实际入住涉案房屋的照片、燃气缴费收据、2017年热费收款收据。被上诉人提交了两份证据，一、石家庄市公安局民警出警记录，载明：双方当事人从同一地方购买了同一处房子，民警告知到法院解决；二、河北省国资委培训中心出具的李占品、李亚购房情况的证明。对二审争议的其他事实认定如下：二审查明事实与一审查明事实基本一致。 本院二审认为，被上诉人圣基公司分别与上诉人赵淑华及被上诉人李占品、李亚所签订的《商品房买卖合同》均未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。数份房屋买卖合同均为合法有效，且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立前后等顺序确定权利保护顺位。上诉人赵淑华与被上诉人圣基公司于2015年6月12日签订《商品房买卖合同》，当天通过银行转款的方式支付了全部购房款，并办理了预售登记备案手续。根据上诉人赵淑华二审提交的暖气、燃气交费收据、入住照片等证据，证明其已实际入住使用。被上诉人李占品、李亚所签订的《商品房买卖合同》虽早于上诉人赵淑华所签合同，但出具发票时间迟于赵淑华交款时间（2016年4月8日），且未提交相应支付购房款凭证。其二审提交的证据，亦不足以证实其支付购房款、实际入住涉案房屋的事实。综上，上诉人赵淑华的财产权利应优先得到保护，其主张不应为被上诉人李占品、李亚办理商品房登记过户手续的请求，于法有据，应予支持。被上诉人李占品、李亚与被上诉人圣基公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，但已无法继续履行，合同目的无法实现，被上诉人李占品、李亚作为无法取得房屋的买受人，可向被上诉人圣基公司就赔偿问题另行主张权利。综上所述，上诉人赵淑华的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，二审判决为：一、维持河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2016）冀0110民初3756号民事判决第一项、第三项；二、撤销河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2016）冀0110民初3756号民事判决第二项；三、驳回李占品、李亚的其他诉讼请求。一审案件受理费80元、财产保全费3064元，合计3144元，由被上诉人圣基公司负担。二审案件受理费80元，由被上诉人圣基公司负担。 本案再审庭审中，申请人以原审中提交的河北省国资委培训中心出具的《证明》、圣基公司鹿泉翠屏公寓项目部出具的《证明》及石家庄市鹿泉区西山物业服务有限公司出具的《证明》等证据主张，涉案项目是当初的国资委培训中心的前身国土厅培训中心跟圣基公司合作的房地产开发项目，项目在圣基公司名下。当时培训中心的员工组织集资购房，将房款分若干次交纳至培训中心的开发部账上。涉案房屋是2010年5月开始陆续交房，交房时我方购买的是2501号和2502号，集资也是2501和2502号，并没有做详细的区分。由于集资早晚涉及到利息的问题，故此，培训中心就涉案房款没有做具体的清算，在2013年底2014年初时，培训中心与圣基公司就涉案项目进行交涉，在清理相关房屋的时候涉及到申请人补交了2501号和2502号房款的差额，原集资款及利息与2501号、2502号房款的差额全部交清，补签了商品房买卖合同，我方的房款都是交到了培训中心，培训中心给项目部发函，项目部与我方签署商品房买卖合同并出具了本案中2014年1月份的房款收据。 赵淑华质证称，申请人不能证明其交纳房款的事实，虽然其提交了这一份收据，但是开具收据时，该单位并没有实际收到款项，因此，该收据不能证明是收款的依据。关于申请人提交的证明，培训中心的法定代表人是李占品的丈夫，其真实性不能确认。从证据形式来看，没有相关的原始档案材料予以佐证，不能作为证据使用。关于物业公司的证明，物业公司的主要负责人是李亚的爱人。关于申请人提交的交房表，更不能成立。该交房表中的时间显示连续4年，而交房的只有4家，按照申请人的陈述，申请人一直主张是集资购房，按照单位集资购房的习惯，只能购买一套房，而本案申请人同时买了两套，在2014年1月20日就涉案房屋签订合同时，另一套房屋签订合同了没有，在此时，该房有没有收据，其他职工是如何办理的，从种种迹象证实，申请人提交的证明、合同和收据都是事后伪造的。 庭上，合议庭向申请人当庭释明并指定期限提交其分次交纳房款等相关手续的举证期限，但在指定的期限内，申请人没有提交有关证据。 申请人称，赵淑华不是善意第三人，是通过暴力抢房取得的房屋居住权。2016年11月3日，赵淑华等人到西城公馆的2单元的2502、2501外的防盗门处撬门，让申请人李占品的儿子周辉发现报警，上庄派出所出警，最终调解无效，建议双方到法院解决，才出现的本案的争议，相应的证据我们之前也提交了。关于25楼的照片，证实在楼梯间防火门处有一个防盗门是我方入住后安装的，从门上的痕迹可以看出，防盗门已经存在很长时间了，赵淑华客观上不通过撬门是不可能看到房屋更不可能入住。 赵淑华辩称，赵淑华看了房子，支付了合理价格，除了收据之外，还有银行转账凭证，买房是善意的，不存在恶意。赵淑华占有房屋也是合法占有的，只是交了房以后和实际入住的时间和签订合同时间中间有一个差距，我们实际交房和是否在那里住，是两个完全不同的概念。在原审期间提交了交纳燃气费、暖气费及已经居住房屋的照片等相关证据。在签订合同的同时，看完房以后，是当时开发公司的人领着去看的房，交的房，具体开发公司的人是谁，但都是代表的开发公司。派出所出警记录上只有李占品的签字，没有我们这方的签字。公安局派出所的出警记录是申请人一方为了诉讼报警做的证据，体现在申请人的起诉书的书写时间是2016年11月2号，在11月3号的时候向公安机关报警，本案报警是由于赵淑华在那正常居住，申请人要求腾房引发的，在派出所去的时候，正常居住人是赵淑华，而不是申请人。不管外边有没有门，我们进入也是开发商领着我们进去的，楼宇门也有门，都不影响我们合法正常的居住。 庭后，申请人以有新的证据为由提交如下证据：证据一、石家庄市鹿泉区西山物业服务有限公司出具的李占品、李亚交到该物业公司的物业费、水费、装修押金、清运费楼道照明、电梯运载费等单据，证明李占品、李亚购买该房产后对该房屋进行装修并实际占有房屋，居住期间向物业交纳了各项费用。证据二、圣基公司与该公司原股东邢启望、李勤国、邢伟周签订的《协议书》复印件一份，证明圣基公司原股东邢启望、李勤国、邢伟周于2014年4月22日将三人的股权转让给鲍力军、鲍丽然，邢启望等三位原股东与公司达成协议书，股权转让之前未出售的房产归邢启望与河北省土地开发整理咨询服务公司、河北省西山宾馆土地开发整理经营服务所有，邢启望与二公司同意，圣基公司才能出售其余房产，否则无权私自出售。证据三、李建平的《证明》和装修照片，证明李占品、李亚系争讼房屋的业主，物业公司将房屋实际交付给李占品、李亚，并将房屋钥匙交给二人。李占品作为房屋所有权人在2011年6月-9月找的李建平进行的装修，李占品当时交纳了装修押金，房屋装修照片证明争讼房产装修所用的材料品牌等。 赵淑华质证称，对证据一的真实性、合法性均不认可，申请人原来在法庭陈述中称2501、2502都归其所有，并且同时交付、同时装修，但该表格单据中只有2502，没有2501，其主张与提交的证据相矛盾。物业公司的实际控制人是李亚的丈夫，其证据的真实性不能确认。对证据二，首先是复印件，不符合证据的形式要件，从内容上看，公司原股东所签订的关于公司资产的处理违反了法律的规定，更不符合情理。另外，公司内部事务对外是无效的，我方购买的房屋应受法律保护。对证据三，从两份证明内容上看，内容基本一样，其中一份没有标记时间，证明称至今尚欠装修款40万元，说明证人与申请人有利害关系，不能采信。关于照片不知什么时间拍的，也不知在哪儿拍的，不能证明与本案的关系。 其后，申请人又提交如下证据：证据一、尚建冲的证明一份；证据二、2013年9月13日鹿泉翠屏公寓项目508808.30元的收据一份；证据三、河北省西山宾馆土地开发整理经营服务部银行交易明细一份，证明尚建冲代替李亚、李占品交西城公馆房款508808.3元。赵淑华质证称，尚建冲的证明属于证人证言，未出庭作证，不能作为定案依据，该收据不能证明是李占品、李亚交付房款；该交易明细不能证明该款项与李占品、李亚有关。而且，李占品、李亚提交的证据与原来的证据相矛盾，一是与起诉书相矛盾，二是圣基公司项目部的证明相矛盾，三是与河北省国资委培训中心出具的证明相矛盾。 本案其他事实与原审查明事实一致。 本院再审认为，圣基公司分别与李占品、李亚以及赵淑华签订的《商品房买卖合同》均为合法有效合同。后双方当事人对案涉房屋买卖合同的成立时间、交付购房款项和房屋、合法善意占有房屋等发生争议成讼，本院二审认为应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立前后等顺序确定权利保护顺位并无不妥。 关于申请人主张其交纳购房款事实所提交的相关证据，首先，有关单位出具的《证明》不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定的证据形式；其次，在合议庭确定的举证期限内，申请人没有提交《证明》所述事实的有关原始交款手续相佐证；第三，没有圣基公司的有关原始证据相印证。因此，本院二审认定申请人提交的证据不足以证实其支付购房款，并无不当。关于赵淑华是否合法善意占有案涉房屋的争议，申请人提交了公安部门的出警记录等证据不足以证明其主张，本院不予采信。 综合本案当事人的陈述和举证，赵淑华购买案涉房产，与圣基公司签订了购房合同，交纳了全部购房款，办理了预售登记备案手续，并且已实际入住使用案涉房屋。而申请人不能提交其购房时交款的原始相关手续或实际支付款项凭证，虽然其在原审及再审中提交了证据，但是该部分证据不能相互印证，不能形成一个完整的证据链，故本案再审不予采纳。综上，申请人的再审请求不能成立，本院二审判决并无不当，本案再审应予支持。基此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下： 维持本院（2018）冀01民终122号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  郝俊贤 审判员  王彦松 审判员  高玉坡 二〇一九年十月十四日 书记员  申伟佳