吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初2516号 原告：徐宪君，男，汉族，无职业，住延吉市朝阳街。 委托诉讼代理人：麻百平，延吉市依兰法律服务所法律工作者。 被告：常利华，女，汉族，户籍所在地延吉市朝阳街。 被告：赵鹏，男，汉族，户籍所在地延吉市朝阳街。 被告：赵巍，女，汉族，无职业，户籍所在地延吉市朝阳街，现住址不详。 第三人：交通银行股份有限公司延边分行，住所延吉市光明街。 负责人：徐明，该行行长。 委托诉讼代理人：金珍玲（该行职员），女，朝鲜族，住延吉市河南街。 委托诉讼代理人：元浩（该行职员），男，朝鲜族，住延吉市北山街。 第三人：吉林延边天宇建筑装饰有限责任公司，住所延吉市爱丹路。 法定代表人：张春霞。 原告徐宪君诉被告常利华、第三人交通银行股份有限公司延边分行（以下简称交通银行延边分行）、吉林延边天宇建筑装饰有限责任公司（以下简称天宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中追加赵鹏、赵巍作为共同被告参加诉讼。原告徐宪君及其委托诉讼代理人麻百平、交通银行延边分行的委托诉讼代理人金珍玲、元浩到庭参加诉讼。被告常利华、赵鹏、赵巍、第三人天宇公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认《集资购房协议》有效；2.判令常利华协助办理产权证；3.诉讼费由常利华承担。后原告变更诉讼请求为：1.依法确认被告与交通银行延边分行涉及原告房屋部分的抵押合同无效并依法撤销；2.确认原告与赵文柱签订的《购房协议书》有效，价款65000元；3.判令三被告和交通银行延边分行协助原告办理现房屋编码为XXX、不动产登记证；4.诉讼费用由原告承担。事实与理由：2000年10月份第三人2与赵文柱签订了合同，将位于延吉市光明四队安居工程2号楼X单元XX室建筑面积80平方米的房屋卖给原告。双方约定为65000元，原告在当日一次性支付全部购房款，并给付了房屋钥匙，原告居住使用至今，并交纳了房屋各种费用。但赵文柱至今未给原告办理不动产登记证。赵文柱已故，其近亲属应承担合同义务。原告购房后，被告常利华与赵文柱将涉案房屋在交通银行延边分行处办理抵押贷款，属于欺诈行为。原告为维护合法权益，诉至法院。 被告常利华、赵鹏、赵巍未答辩。 交通银行延边分行述称：原告徐宪君诉常利华、交通银行股份有限公司延边分行（简称：延边交行）、延边天宇建筑装饰有限公司诉讼案件中，列延边交行为被告诉讼理由不成立，第XXX号他项权利证，抵押权人为延边交行，原告的诉求侵害了延边交行的抵押权，请求法庭驳回原告的诉讼请求。赵文柱于2005年2月4日与延边交行签订《个人借款合同》，将自己所有权的房产设置抵押，抵押物进行了登记公示，物权是合法有效的。赵文柱与延边交行签订贷款《抵押合同》过程中，赵文柱向延边交行出示了房权证延字第XXX号，建筑面积为2295.40平方米房产，产权人：赵文柱名下的房产，并通过延吉市房产管理局办理抵押登记手续，赵文柱与延边交行之间的借贷抵押关系，是双方真实意思的表示。并且延边交行对原告在起诉状中所主张事实不知情，且赵文柱持有国家行政机关签发的登记在自己名下的房屋所有权证，依据物权登记具有公示、公信效力，延边交行有理由相信该房屋属于赵文柱所有，并且在办理贷款时依法办理了抵押登记。因此延边交行作为抵押权人取得该房屋的抵押权是善意的。关于不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效就必然发生不动产物权的变动。原告不管是跟赵文柱或是延边天宇签订了《购房协议》，并支付了购房款，但未到房管部门办理产权过户登记手续，故不能产生房屋产权已由赵文柱转移给原告或他人的法律后果，该不动产仍属于赵文柱所有。而且原告提交的日期为2019年3月14日、2019年4月24日、2019年7月1日三份诉状中所主张的与原告签订《购房协议》的相对人并不相同，且所主张的事实也不相同。因此，对《购房协议》的真实性持有疑问，请法院依职权予以查明。如果依据原告在前两次诉状中主张延边天宇公司与被告常利华（丈夫赵文柱已死亡）因施工合同拖欠工程款顶账诉争房屋，之后与天宇公司签订的《购房协议》。若被告与天宇公司的确存在顶账事实，天宇公司也应到房产部门先行进行确权后再行将诉争房屋出售给原告，天宇公司也违背房屋登记相关法律规定与原告签订购房协议出售诉争房屋，案涉房屋仍属于赵文柱所有，依据物权优先于债权的原则，应优先保护第三人的抵押权。因此延边交行依法享有对案涉房屋抵押权。原告的诉讼请求已超过诉讼时效。综上所述，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 天宇公司未陈述意见。 本院经审理认定事实如下：位于延吉市小营镇光明四队，丘（地）号2-8，幢号XX，产权证号为房权证延字第XXX号、面积为2295.4平方米住宅楼为赵文柱开发建设。1998年7月25日，赵文柱将该工程中的电气部分发包给天宇公司的前身延边建筑总公司装饰公司。完工后赵文柱以该栋楼中的三套房屋抵顶给天宇公司，抵顶部分工程款，其中一套为二单元（整栋楼东数为五单元）XX号（该栋楼底层为半地下层，算该半地下层为XX号）的厢房，面积80平方米。因原告当时是天宇公司员工，就从天宇公司购买了该房屋，并从1999年8月至2003年11月分十二次付清了房款。后原告开始在该房屋居住至今，并于2004年7月将户口迁至该房屋，交纳了该房屋的水、电、暖等费用。 2005年2月4日，赵文柱及妻子被告常利华与交通银行延边分行签订了个人借款合同及抵押合同，将赵文柱开发的上述住宅楼整体抵押给交通银行延边分行，并在房产部门办理了房延他字第XXX号房屋他项权证。交通银行延边分行工作人员到抵押的住宅楼进行贷前调查时，发现有少部分住宅有人居住。赵文柱于2014年10月17日去世，其继承人为三被告。 认定上述事实的证据有：1.原告的身份证、户口本、居住证明；2.韩英景（天宇公司股东）的证明材料、建筑工程承包合同书复印件、购房协议复印件、协议书复印件；3.收据十二份；4.水、电、暖交费证明；5.个人借款合同复印件一份、抵押合同复印件一份、借款凭证复印件一份、户口薄复印件一份、身份证复印件两份、结婚证复印件一份、房屋所有权证复印件一份、土地使用权证复印件一份、房屋他项权证复印件一份以及各方当事人的陈述。 原告提供的李静秋的证人证言，因李静秋是受韩英景委托出庭作证，其并不直接了解相关案情，故对其证人证言本院不予采信。 本院认为：原告通过从天宇公司债权债务概括转让的方式与赵文柱形成了房屋买卖合同关系，并已实际履行合同达十几年，没有第三方提出异议。该合同是双方的真实意思表示，不违反相关法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据庭审查明的事实，赵文柱已将房屋交付给原告，原告居住使用多年，赵文柱应按合同约定履行协助原告办理房屋产权变更登记。赵文柱与常利华隐瞒房屋已出售的事实，又与交通银行延边分行签订借款抵押合同。交通银行延边分行在签订该借款抵押合同进行贷前调查时，发现有少部分住宅有人居住，但仍与赵文柱签订借款抵押合同，未尽到贷款人的审慎审查义务，导致原告购买的房屋被抵押。赵文柱、常利华及交通银行延边分行均有一定过错。虽然赵文柱、常利华与交通银行延边分行的借款抵押合同也为有效合同，交通银行延边分行的抵押权成立，但《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据以上规定，承包人的优先受偿权优于抵押权，但工程价款优先受偿权不得对抗买受人，即已支付全部或者大部分房款的买受人的权利优于抵押权。本案中原告的买卖合同先于交通银行延边分行的借款抵押合同，又有法定的优先权，应优先予以保护。且原告已实际占用使用诉争房屋多年，其诉讼请求属于物权，不适用诉讼时效的规定。故原告要求撤销案涉房屋抵押登记的诉讼请求，本院予以支持。因赵文柱已死亡，三被告作为赵文柱的法定继承人应承担继续履行合同的义务，即协助原告办理房屋产权过户登记手续。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、撤销房延他字第XXX号房屋他项权证中二号楼二单元301号房屋部分的抵押登记。 二、被告常利华、赵鹏、赵巍于本判决生效之日起十日内协助原告徐宪君办理位于延吉市小营镇光明四队，原产权证号为房权证延字第XXX号、丘（地）号2-8，幢号XX、产权人为赵文柱的楼盘中二号楼二单元XX号，原建筑面积80平方米房屋的产权变更登记手续，所需费用由原告徐宪君承担。 三、驳回原告徐宪君的其余诉讼请求。 案件受理费1425元（原告徐宪君已预交），由原告徐宪君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  徐丽华 人民陪审员  张凤清 人民陪审员  宋志鹏 二〇一九年十月二十三日 书 记 员  赵卿缘