北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初25007号原告：李宏伟，男，1969年12月12日出生，蒙古族，北京市科员，住北京市丰台区。被告：北京天博嘉盛房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区丰桥路**院****59。法定代表人：王五国。原告李宏伟与被告北京天博嘉盛房地产经纪有限公司（以下简称天博嘉盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李宏伟到庭参加诉讼。被告天博嘉盛公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宏伟向本院提出诉讼请求：1、依法判决天博嘉盛公司承担违约责任，天博嘉盛公司须按照合同和合同补充协议向李宏伟返还租金及利息、结清燃气费、赔付违约金。依法判决被告执行如下具体条款：（1）天博嘉盛公司支付李宏伟自2019年3月8日至清退租户、房屋归还之日的尚未交付的租金（租金为每月7500元，非整月的按天计）；（2）天博嘉盛公司支付李宏伟自2019年3月8日至清退租户、房屋归还之日的尚未交付的租金的利息，租金利息按银行半年期定期最低利息1.55计算。（3）天博嘉盛公司向李宏伟支付燃气表剩余量4399至清退租户、房屋归还之日的尚未结清的燃气费，请法院依据实际的燃气表数计算。（4）天博嘉盛公司向李宏伟支付违约金，违约金数目为合同约定的两个月租金15000元。2、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：李宏伟与天博嘉盛公司系委托租赁代理关系，委托期限共计36个月，即2016年9月7日至2019年9月7日止，原被告双方通过合同订立租金、交付方式及违约责任。天博嘉盛公司日常经营人为王五勇，对方自2018年9月开始出现两次违约现象，每次拖欠一个月左右时间才完成租金支付，自2019年3月8日开始未按约定如期支付租金，并且电话关机失联，微信不回，办公场所已被转租他人。天博嘉盛公司未依照合同和补充协议的约定履行其义务，应承担违约责任以及违约金（即两个月租金15000元），同时需要结清房租、燃气费等。天博嘉盛公司的这种行为不仅浪费了李宏伟巨大的精力和时间，同时严重损害了原告的经济利益。为维护李宏伟合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告天博嘉盛公司未到庭亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，天博嘉盛公司未到庭；李宏伟围绕诉讼请求依法提交《北京市房屋居间授权合同》，后附的房屋交割清单、房屋出租居间授权书；微信聊天记录等证据材料；其中，《北京市房屋居间授权合同》载明：2016年9月7日，李宏伟（甲方）与天博嘉盛公司（乙方）约定，李宏伟将位于北京市丰台区某703号房屋委托天博嘉盛公司出租，房屋租赁用途为居住，乙方出租受托权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金；代甲方向税务部门缴纳税费；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租受托期自2016年9月8日至2019年9月7日止，共计3年，出租受托期限可延长3个月，延长期按租金标准支付租金。甲方应于2016年9月8日前将房屋交付乙方，《房屋交割清单》见附件一。出租委托期限届满或本合同终止后，乙方将房屋交回。租金每月为6800、7200、7500元，租金总计人民币251200元；乙方将各期租金支付给甲方的日期及金额：2016年9月8日13600元，2016年12月8日20400元……2019年3月8日22500元，2019年6月8日22500元。出租委托期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用：水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费等。另，第七条合同的解除：……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达7日以上的。第八条、违约责任：（四）乙方有第七条第四款情形之一的，应按2个月的租金向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。第十条其他约定事项：甲方不承担第五条所列供暖费，只承担物业费，燃气费半年一结。租金第一年6800元/月，第二年7200元/月，第三年7500元/月。附件一房屋交割清单载明燃气费单价2.28元，起计时间2016年9月7日，起计底数2100（剩余气量7498）；同日，李宏伟出具房屋出租居间授权书委托天博嘉盛公司从事房屋出租居间事宜，并指定房屋出租合同中乙方收取房租金存入甲方指定账户。李宏伟提交微信聊天记录载明：相对方为王铮，显示2018年4月起催要过燃气费，2018年12月催要过租金；李宏伟称王铮系王五勇，上述合同是王五勇代表公司签署的；李宏伟称对方在2019年3月8日应交租金时未支付，其后未再支付租金，故自己通知实际租户腾房，在2019年6月15日将出租的房屋收回，要求天博嘉盛公司支付2019年3月8日至2019年6月15日的租金及相应利息；另李宏伟称天博嘉盛公司于2019年5月4日支付燃气费2500元之后未再支付燃气费，其提交的微信记录显示，2018年5月4日的燃气剩余量为4399，2019年5月4日支付燃气费2500元，2018年11月27日的燃气表使用量为5200，剩余量为4398，另照片显示燃气使用量为5863，李宏伟称上述数额系2019年6月15日前出示的，另，2018年5月4日至2018年11月27日的燃气使用量为1，此后至2019年6月15日的燃气使用量为5863－5200=663，上述共计664。另，李宏伟称天博嘉盛公司存在双方约定的未按约定划付租金达7日以上的情形，故要求对方支付2个月的租金作为违约金。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告天博嘉盛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。李宏伟与天博嘉盛公司签订的《北京市房屋居间授权合同》系李宏伟、天博嘉盛公司真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方均应依约履行各自义务。根据双方合同约定，天博嘉盛公司的主要义务是向李宏伟支付租金，李宏伟的主要义务是为天博嘉盛公司提供租赁房屋。根据现有证据，李宏伟依约向天博嘉盛公司提供房屋，天博嘉盛公司应依约向李宏伟支付房屋租金，依据现有证据可确认天博嘉盛公司未依约向李宏伟支付房租，根据双方约定李宏伟有权解除合同，并收回房屋，因李宏伟称2019年6月15日收回房屋，属双方合同关系已解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，天博嘉盛公司应向李宏伟支付2019年3月8日至2019年6月15日的房屋租金24500元；另，关于燃气费一项，根据双方签署的《北京市房屋居间授权合同》，李宏伟不承担燃气费，附件中载明为燃气费单价2.28元，结合李宏伟的陈述及现有证据，本院支持的部分为1513.92元；关于违约金一项，根据双方约定，天博嘉盛公司存在未按约定划付租金达7日以上情形的，应按2个月的租金支付对方违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，李宏伟按照合同约定的损失系2019年3月8日至2019年9月7日共计6个月租金共计45000元，故本院结合李宏伟的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，确认违约金数额按照损失的百分之三十计算，支持部分为45000元的百分之三十即13500元。关于租金利息一项，因李宏伟在本案中就租金已主张违约金，根据约定优先原则，本院不再重复计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京天博嘉盛房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李宏伟支付租金24500元；二、被告北京天博嘉盛房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李宏伟支付燃气费1513.92元；三、被告北京天博嘉盛房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李宏伟支付违约金13500元；四、驳回原告李宏伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费828元、公告费560元，均由被告北京天博嘉盛房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  杨 静人民陪审员  马新民人民陪审员  封楠林二〇一九年十月二十五日书 记 员  都一达