河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初2317号原告：李爱花，女，1957年7月7日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：宋国顺，男，1959年4月3日出生，汉族，住郑州市金水区，系原告丈夫。被告：河南省大富置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区金梭路****楼******，统一社会信用代码914101007982045033。法定代表人:刘斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宁源，系该公司员工。委托诉讼代理人：张靖波，北京市京师（郑州）律师事务所律师。原告李爱花与被告河南省大富置业有限公司（以下简称“大富公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。后因该案件案情复杂，本院依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告李爱花的委托诉讼代理人宋国顺、被告的委托诉讼代理人王宁源、张靖波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年8月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于郑州市××区长××路与××路交叉口××广场××号房屋，被告应于2018年11月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商铺按照法定交房标准交付给原告使用，但现在该商铺由于被告与第三方河南泰信商业地产管理有限公司缺乏商业信誉至今未与原告办理正式交铺手续，导致原告无法使用店铺。原告为维护其权益特起诉至法院,请求判令:1、被告依法归还原告的合法房产（按照房管局交房标准，需具备三面隔断，一面有门）；2、被告承担非法侵占期间原告的经济损失41071元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张，向法庭提交如下证据：证据一：2018年12月29日向被告邮寄解除托管协议的函一份，证明原告解除和泰信公司之间的托管关系；证据二：托管协议一份，证明该份协议已经过期，和泰信公司没有任何关系；证据三：涉案房屋的不动产权证、房屋买卖合同、购房发票、契税发票、维修基金票据各一份，证明原告和被告签订了房屋买卖合同，并已经取得了房产证；证据四：照片一张、2F商铺平面展示图一张，证明被告的商铺正在被堵着，被告没有向原告交付商铺，也没有给原告租金；证据五：被告公司工商信息，原告身份证复印件各一份，证明原、被告主题适格；证据六：2018年11月12日视频两份，证明原告和其他业主去裕华广场及裕华公司门前维权，被裕华公司的工作人员强制遣散并打伤其他业主，业主制作的维权服装被抢走。被告大富公司辩称：一、原告所诉主体不适格，被告作为开发公司已经按照商品房买卖合同的约定及托管协议经营书办理了交接手续，该房屋无论在房管局还是不动产均能查到权利人为原告，原告也已经领取了不动产权证，被告第一项诉讼请求没有事实以及法律依据；二、该商铺目前由河南泰信商业地产管理有限公司进行托管，至于其经济损失与其他纠纷与被告均无关系。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。被告为支持其主张，向法庭提交如下证据：托管经营协议书、情况说明各一份，证明原告与泰信公司签订托管经营书，明确约定了商铺的经营、管理以及处分事项，原告应当按照协议书的约定向泰信商业管理公司主张其权益，不应直接通过诉讼的方式在没有法律依据的情况下提起诉讼，原告向泰信交付房屋即已履行了义务。本院根据原、被告陈述、举证、质证及诉辩意见，确认本案事实如下：2015年8月20日，原告李爱花与被告大富公司签订合同编号为：150××××****的《商品房买卖合同》一份，合同约定被告将位于郑州市××区长××路与××路交叉口的裕华广场的铺号为2F-2131号商铺售予原告，建筑面积为35.72平方米，均价为18851.04元/平方米，房款总额为673359元。原告首付款383359元，付款时间为2015年8月20日；剩余房款290000元以银行按揭方式支付。被告应在2015年11月1日前将符合合同约定的商品房交付原告使用；被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金；逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。被告应当在2016年1月30日（商品房交付使用后60日内），持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。被告未在约定时限内报送初始登记资料或报送不齐未被房管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。初始登记后240日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知原告受领。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按逾期时间，分别处理：原告解除合同的，被告应在本合同解除后7日内（不超过7日）退还全部已付房款，并按已付房款的0.01%赔偿原告损失；原告不解除合同的，被告按日向原告支付总房款0.01%的违约金。当日原告（乙方）与河南泰信商业地产管理有限公司（甲方）及被告大富公司（丙方）签订了《托管经营协议书》一份，协议约定原告同意将购买被告大富公司开发的涉案商铺交由甲方全权经营管理和物业管理，该委托不可撤销。河南泰信商业地产管理有限公司同意接受原告的委托，对原告的涉案商铺托管经营，丙方为甲方承担连带保证责任。乙方全权委托甲方向丙方办理受托商铺的交接手续并签署有关文件。在协议有效期内，乙方不得以任何形式参与该商铺的经营管理活动。关于商铺收益，在协议有效期内，为了培育市场，丙方对乙方出售房产时已经予以足够优惠，故甲方对乙方商铺无偿托管而无需向乙方支付任何收益，甲方运营商铺的收入均由甲方自行处理。协议有效期从2015年11月1日起至2018年10月31日止为期三年。托管期满，双方协商续订协议或由甲方将房产按届时现状交还乙方，乙方应当在期满后3日内办理交接，逾期视为已无争议交接完毕。本协议在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，由郑州仲裁委员会裁决。上述协议及合同签订后，原告依约支付房款673359元，并于2015年9月2日向房管部门交纳房屋专项维修基金2321元；2016年5月17日缴纳契税26934.36元。被告大富公司将涉案商铺于2015年11月1日前交付给河南泰信商业地产管理有限公司，河南泰信商业地产管理有限公司对托管的涉案商铺对外进行了出租经营。被告大富公司于2017年为原告商铺办理了不动产权证且原告已受领，不动产权证号为：豫（2017）郑州市不动产权第0094837号。现商铺的托管期已届满，原告与河南泰信商业地产管理有限公司未完成商铺的续签。原告通过邮寄的方式，声明与被告大富公司、河南泰信商业地产管理有限公司解除托管协议。另查明，被告开发的涉案二楼商铺，在当时市场售价为28600元/平方米，三年销售返租方案：每年按8%的投资回报率返租，三年共计24%，一次性在购房时把三年的租金一次性冲抵房款优惠，合同签约销售成交总价的76%，然后签约三方托管协议。原告在庭审中也认可涉案商铺的市场价为28000元/平方米左右。2019年7月5日，河南泰信商业地产管理有限公司出具情况说明一份，载明：河南泰信商业地产管理有限公司是经工商管理部门依法登记注册成立，具有独立法人资格的企业，主营商业及商业管理。根据本公司和刘鸣等业主分别与河南大富置业有限公司签订的《托管经营协议书》第四条约定，受托全权代表刘鸣等全部业主于2015年11月1日前，与河南大富置业有限公司完成了所有商铺的交接，并由本公司统一经营管理至今，因本公司已统一经营管理满三年，有少部分业主尚未完善续签手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《托管经营协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同合法有效。被告大富公司根据《托管经营协议书》，在合同约定期限内将涉案商铺交付给河南泰信商业地产管理有限公司托管，应视为被告大富公司已完成商铺的交付义务，且河南泰信商业地产管理有限公司已在商铺的托管期内进行了经营管理。现原告与河南泰信商业地产管理有限公司在涉案商铺的续签问题上产生纷争，原告提出要求被告大富公司归还涉案商铺及赔偿损失的诉求，但原告并未提供证明商铺由被告占有使用的证据，本院对其诉求不予支持。且在原告与河南泰信商业地产管理有限公司及被告三方签署的托管经营协议书明确约定发生纠纷时由郑州仲裁委员会裁决，原告如依据《托管经营协议书》提起诉讼，本院对此亦无管辖权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李爱花的诉讼请求。案件受理费827元，由原告李爱花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  杨建华审 判 员  王彦斌人民陪审员  杨文奎二〇一九年十月十二日书 记 员  李梦霖