文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6385号上诉人（原审原告）：孙爽，女，1971年10月3日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人（原审原告）：刘宝兵，男，1971年8月13日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：刘晓玲，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴夏，重庆索通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:重庆新跨越房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区龙洲大道16号，统一社会信用代码91500113790707376N。法定代表人：韩庆，总经理。委托诉讼代理人：卢俊，重庆格林威律师事务所律师。上诉人孙爽、刘宝兵因与被上诉人重庆新跨越房地产开发有限公司（以下简称新跨越公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2018)渝0113民初8470号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙爽、刘宝兵上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。主要理由：1.上诉人与被上诉人签订《房屋预订合同》的意思表示就是整体购买3、4、5、6号商铺，分别签订《重庆市商品房买卖合同》是为了配合办理产权而签订的细化合同，之后的预付定金，支付房款均是按照整体购买的方式在整体支付，并未一一对应《重庆市商品房买卖合同》的金额在支付，这都反映出上诉人与被上诉人是建立的一个整体购买的合同关系。一审回避了双方是一个整体购买合同关系的事实，人为肢解了本案的整体法律关系，违背了客观事实。2.上诉人购买3、4、5号商铺是拟构成整体“大转角”功能的“一个大商铺”，从而发挥三个商铺的整体商业价值，并非分开购买三个独立的商铺。3.在预定的四个商铺中，上诉人将其中的6号商铺转给案外人是考虑到6号商铺并不影响3、4、5号商铺作为一个整体的“转角商铺”的价值。4.由于5号商铺具备可以解除合同的条件，作为整体购买合同，3、4号商铺的买卖合同应当一并予以解除。被上诉人新跨越公司辩称：我公司与上诉人之间签订多个商品房买卖合同形成多个标的物买卖关系，并非整体买卖关系，上诉人的上诉请求不能成立，请求维持原判。孙爽、刘宝兵一审请求：1.解除孙爽、刘宝兵与新跨越公司签订的《房屋预订合同》及三份《重庆市商品房买卖合同》（合同编号分别为：sy1085、sy1086、sy1087）；2.新跨越公司双倍返还孙爽、刘宝兵定金共2000000元；3.新跨越公司返还孙爽、刘宝兵已支付的剩余购房款4166993.92元；4.新跨越公司赔偿孙爽、刘宝兵以5166993.92元为基数从2015年2月6日起至付清款项为止按照中国人民银行同期贷款利率5.9%计算的资金占用损失。一审查明，2014年12月20日，刘宝兵与新跨越公司签订《房屋预订合同》，约定刘宝兵预定新跨越公司开发销售的X号楼吊铺03、04、05、06共4个商铺，总房款9010000元，并约定刘宝兵于本合同签订同时向新跨越公司支付定金1000000元，该定金自刘宝兵与新跨越公司签订《重庆市商品房买卖合同》后自动转为房款，并于2014年12月29日前交首付款3000000元，其余房款于2015年1月29日支付。房屋预订合同签订后，刘宝兵通过银行转账方式向新跨越公司支付1000000元定金。2015年1月24日，新跨越公司作为甲方（卖方）与孙爽、刘宝兵作为乙方（买方）签订了三份《重庆市商品房买卖合同》（合同编号分别为：sy1085对应X、sy1086对应X、sy1087对应X），分别约定孙爽、刘宝兵向新跨越公司购买新跨越公司开发的坐落于重庆市巴南区X号吊1-商铺3、4、5三个商铺，房屋总成交金额分别为2903833元、3589709元、1143022元。同时约定：付款方式为签订合同之日付清全部购房款，新跨越公司应当在2016年3月31日前将商品房将付新跨越公司使用，孙爽、刘宝兵如未按合同约定的时间付款，按逾期时间分别处理，逾期超过60日，新跨越公司不解除合同的，合同继续履行，孙爽、刘宝兵按日向新跨越公司支付逾期应付款万分之一的违约金。《合同补充协议》作为商品房买卖合同的附件，第一条第4款约定：孙爽、刘宝兵与新跨越公司的权利义务责任均以本合同及本协议的约定为准，新跨越公司通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型，售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对新跨越公司没有约束力，孙爽、刘宝兵不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。第三条第8款约定：无论孙爽、刘宝兵选择何种付款方式，孙爽、刘宝兵除了付清合同约定的房款外，还需在签约当天付清由政府部门规定的相关规费、税费及贷款产生的各种费用（如有），孙爽、刘宝兵应在合同签订当日缴纳物业专项维修基金（将相应金额交给孙爽、刘宝兵委托孙爽、刘宝兵缴纳）。当日，新跨越公司与案外人刘兴袁、王燕签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号为：sy1088），约定刘兴袁、王燕向孙爽、刘宝兵购买坐落于重庆市巴南区X号吊1-商铺6，总成交金额为1373436元。2014年12月29日，孙爽通过中国建设银行向新跨越公司电子汇划汇入3600000元，其用途为“刘宝兵1号楼，03、04、05、06”，2015年2月5日，孙爽通过中国建设银行向新跨越公司转账2000000元，其用途为“刘宝兵3号4号5号商铺款”。另查明，一审在审理新跨越公司与王燕、刘兴袁及第三人刘宝兵、孙爽商品房预售合同纠纷一案中，已作出（2017）渝0113民初7720号民事判决，该判决确认刘兴袁、王燕所购的商铺6房款及各种费用已由孙爽、刘宝兵代付。孙爽、刘宝兵在（2017）渝0113民初16267号案庭审中确认该事实。另经一审法院现场勘验，5号商铺的长侧面存在斜向上的长步行梯，该长步行梯未在新跨越公司所提供的沙盘上标注，沙盘上标注的该长侧面的两扇门已被封闭，现封闭两扇门的长侧面墙上即存在斜向上的长步行梯。一审庭审中，孙爽、刘宝兵认为其订购3、4、5、6号商铺系整体购买行为，总价9010000元，实际总共支付6600000元，未肢解各个商铺对应的欠款，扣除代为支付6号商铺1433006.08元外，3、4、5号商铺实际支付款项5166993.92元。新跨越公司认为3号商铺合同价款为2903833元已支付完毕；4号商铺合同价款为3589709元，已付款为786159元，尚欠2803550元；5号商铺合同价款为1143022元已支付完毕。一审认为，刘宝兵与新跨越公司签订《房屋预订合同》，刘宝兵、孙爽与新跨越公司就3、4、5号商铺签订的三份《重庆市商品房买卖合同》（合同编号分别为：sy1085、sy1086、sy1087），根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，该《房屋预订合同》、三份《重庆市商品房买卖合同》系各方真实意思表示且无违反国家法律、行政法规强制性规定等无效情形，应属合法有效。孙爽、刘宝兵与新跨越公司签订的合同编号为sy1087《重庆市商品房买卖合同》中未对5号商铺长侧面存在斜向上的长步行梯进行约定和明示，所附平面图中也未标明长步行梯情况，孙爽、刘宝兵作为购房者，在购买的房屋是期房情况下，只能根据商品房买卖合同所附图纸推断房屋情况。在孙爽、刘宝兵与新跨越公司签订商品房买卖合同时，新跨越公司作为开发商，清楚所建房屋的具体情况，应当本着诚实信用原则，向孙爽、刘宝兵就合同标的作出明确说明，以确保孙爽、刘宝兵在充分了解房屋情况后作出是否购买的决定。虽然孙爽、刘宝兵与新跨越公司在合同附件五合同补充协议约定了“新跨越公司通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对新跨越公司没有约束力”的条款，但该条款并不能免除新跨越公司在签订本案合同时向孙爽、刘宝兵就长步行梯等房屋具体情况的如实告知义务。因5号商铺为商业门面，孙爽、刘宝兵购买该房屋的目的为商业用途，根据5号商铺长侧面墙上存在斜向上长步行梯情况，该商铺外的长步行梯不但占据了大量的墙外空间，影响了房屋的实际可利用面积，而且步行梯设置在沙盘显示已封闭5号商铺进门口两扇大门的位置，对该商业门面的商业价值与商业用途已造成明显影响，从而影响孙爽、刘宝兵购买5号商铺合同目的实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，一审对孙爽、刘宝兵要求解除其与新跨越公司签订的合同编号为sy1087《重庆市商品房买卖合同》予以支持。本案中，孙爽、刘宝兵认为其支付的款项系3、4、5号商铺的整体购房款，不能分别区分，但3、4、5号商铺的商品房买卖合同系分别单独订立，虽孙爽、刘宝兵为一并付款，但对各合同义务的履行情况应区分看待。截止新跨越公司于2015年2月5日，孙爽、刘宝兵共计向新跨越公司支付购房款6600000元，新跨越公司亦自认孙爽、刘宝兵已付清5号商铺合同约定购房款1143022元，一审对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，孙爽、刘宝兵与新跨越公司签订的合同编号为sy1087《重庆市商品房买卖合同》解除后，新跨越公司应将收取的5号商铺房款1143022元退还孙爽、刘宝兵，并应以1143022元为基数自2015年2月6日起至返还该款项之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率向孙爽、刘宝兵计付资金占用损失。因《房屋预订合同》还涉及3、4、6号商铺，但孙爽、刘宝兵与新跨越公司就3、4、6号商铺所签订的相关合同未达到法定或约定的解除条件，故一审对孙爽、刘宝兵诉请解除《房屋预订合同》和3、4号商铺的《重庆市商品房买卖合同》及返还3、4号商铺相关房款不予以支持。对于孙爽、刘宝兵诉请新跨越公司双倍返还孙爽、刘宝兵定金共2000000元，因《房屋预订合同》约定该定金自刘宝兵与新跨越公司签订《重庆市商品房买卖合同》后自动转为房款，刘宝兵、孙爽已与新跨越公司签订《重庆市商品房买卖合同》，该定金已转化为房款，一审对该诉请亦不予以支持。孙爽、刘宝兵与新跨越公司举示的其他证据，因对待证事实缺乏足够证明力，一审不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、孙爽、刘宝兵与重庆新跨越房地产开发有限公司于2015年1月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：X）于本判决生效之日起解除；二、重庆新跨越房地产开发有限公司返还孙爽、刘宝兵购房款1143022元；三、重庆新跨越房地产开发有限公司支付孙爽、刘宝兵以1143022元为基数自2015年2月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至返还该款项之日止的资金占用损失；四、驳回孙爽、刘宝兵的其他诉讼请求。上述第二、三项，限重庆新跨越房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内履行，若重庆新跨越房地产开发有限公司未按本判决指定的期限内履行第二项，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74870元，由孙爽、刘宝兵负担57470元，由重庆新跨越房地产开发有限公司负担17400元。此款已由孙爽、刘宝兵自愿垫付，限重庆新跨越房地产开发有限公司于本判决生效后10日内径付孙爽、刘宝兵17400元，一审预收的案件受理费不作清退。二审中，双方当事人均未举示新的证据，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人孙爽、刘宝兵与被上诉人新跨越公司之间签订的《房屋预订合同》及三份《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，对双方当事人具有约束力。现因双方买卖的三处商铺中的5号商铺存在新跨越公司未尽到告知义务，导致合同目的不能实现的情况，一审法院判决解除双方关于5号商铺的《重庆市商品房买卖合同》，并由新跨越公司退还购房款并承担资金占用损失的责任，对此双方并无争议，现本案的争议焦点为：3、4、5号商铺是否属于整体买卖，解除5号商铺的买卖合同后，是否应一并解除双方关于3、4号商铺的买卖合同。对此，本院评判如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”,上诉人提出其购买涉案的3、4、5、6号商铺是整体购买，其应当举示相应证据，从其举示的《房屋预订合同》看，上诉人从被上诉人处确实一次性预订了4处商铺，但在合同约定中，双方并未约定4个商铺系整体购买，加之上诉人事后将其中的6号商铺转让给案外人购买，这反映了上诉人与被上诉人至少不是一次性整体购买4处商铺，故对上诉人提出其与被上诉人在签订《房屋预订合同》时即是整体购买的意见，本院不予支持。上诉人还提出其一次性购买3、4、5号商铺的真实意思是5号商铺位于建筑物转角处，与3、4号商铺可以共同构成一个完整的转角大商铺，这样才能发挥3个商铺整体商业价值，故其购买3、4、5号商铺系整体买卖，其还举示了支付上述商铺购房款项的证据，以证实其在付款时并未区分三个合同的标的，而是一并支付，以印证其购买3个商铺时即是整体购买，整体付款。对此，本院认为，当事人之间同时存在多个交易的情况下，上诉人支付的款项未区分标的物，并不能当然得出其购买行为即是整体购买这一结论，仍欠缺双方签订合同时即表明本次交易虽签订三份《商品房买卖合同》，但实际上是整体购买的证据，该举证责任应由上诉人承担。上诉人与被上诉人签订三份《重庆市商品房买卖合同》，从现有证据出发，应认定双方是就三处商铺订立三份独立的合同，双方履行合同义务时应分别按照相应约定进行，虽然5号商铺存在新跨越公司未尽到告知义务，导致购房人买卖合同目的不能实现，购房人行使解除权成立，但新跨越公司在交付3、4号商铺时并无导致合同目的不能实现的情形，不能仅因5号商铺的买卖合同被解除，进而也将3、4号商铺的买卖合同一并解除。故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费74870元，由孙爽、刘宝兵负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  肖 飞二〇一九年十月十七日法官助理  黎 明书 记 员  李德桥