文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0151民初143号原告：重庆鸥鹏科技股份有限公司，住所重庆市江**建新南路**5-3，统一社会信用代码91500000202857045R。法定代表人：杜积西，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙潭，重庆睿渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚晓宁，重庆睿渝律师事务所律师。被告：张小旺，男，1985年9月13日出生，汉族。原告重庆鸥鹏科技股份有限公司（以下简称“鸥鹏公司”）与被告张小旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鸥鹏公司的委托诉讼代理人孙潭、尚晓宁，被告张小旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸥鹏公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2018年4月1日至2018年12月31日的房屋租金79704元及违约金，违约金分段计算，分别为：从2018年3月24日至2018年6月23日，以26569元为基数，按每日千分之一计算的违约金为2418元；从2018年6月24日至2018年9月23日，以53138元为基数，按每日千分之一计算的违约金为4836元；从2018年9月24日起，以79704元为基数，按每日千分之一计算违约金至被告付清租金之日止。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月12日，原、被告签订了《商铺租赁协议》，约定被告租用原告的两间商铺用于销售建材。协议对租金、违约金等进行了约定，对租期约定为从2018年1月1日至2018年12月31日止。现租期已届满，被告却一直拖欠从2018年4月1日至2018年12月31日的租金。因双方多次协商未果，故原告诉至法院请求判决支持其诉求。被告张小旺辩称，对双方签订的租赁合同及从2018年4月1日起未支付租金的事实无异议。但租赁合同在2018年6月20日已由原告通知解除，算上3天搬离时间，租金可算至2018年6月23日。被告租赁的330号与332号两间商铺，330号商铺系被告与他人合伙经营的“艺龙”木门，实际系他人在经营，332号商铺系被告独立经营的“飞宇”门窗。因生意不好两间商铺在5月就关门歇业，原告于6月20日在被告商铺门上张贴了《解除合同通知书》。被告在6月底与原告商铺租赁业务人员刘泽明联系，要求再租赁332号商铺，原告也同意。被告在8月初对332号商铺重新进行了装修，在9月开始营业至2019年1月撤出。第二次租赁商铺双方没有签订租赁合同，但是原告同意减免1个月装修租金，故第二次租金应从9月算至12月底，可以按原协议租金支付。因330号商铺实由他人在经营，原告在6月20日通知解除租赁合同后，被告也未再租赁该商铺，不应再支付解除后的租金。原告要求的违约金过高，请求法院予以调整，被告缴纳的保证金20000元应抵扣租金。本院经审理认定事实如下：2017年12月5日，原、被告签订了《商铺租赁协议》，约定被告租用原告所有的位于重庆市铜梁区东城街道办事处东莘路330、332号两间商铺用于销售建材，其中330号商铺面积202.40平方米，330号商铺面积149.04平方米，共计351.44平方米。该协议载明：租赁期限从2018年1月1日至2018年12月31日，租金为25.20元/平方米/月，月度租金为8856元，季度租金为26569元。租金按3月为一期进行预付结算，下一期租金在上一期租赁期满前7日内一次性支付。乙方(被告）签订租赁协议时须向甲方（原告）预付第一期租金26569元，并缴纳履约保证金20000元，在协议期间，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。在租赁期内，如因乙方未能按时足额结清当期租金，乙方应以当期应付租金总额为基数，自应付之次日起，按每日千分之一向甲方支付违约金。乙方欠租达15天，甲方有权单方面解除协议收回商铺并没收保证金。乙方在终止协议或租赁协议期满后，退还所承租的商铺，并将存放在商铺内的所有物品搬走，逾期不移除，甲方将进行移除，所产生的相关费用由乙方承担。协议签订后，原告按约将商铺交由被告使用，被告也向原告缴纳了履约保证金20000元，但其仅缴纳了第一季度的租金，2018年4月1日后的租金至今未缴纳。2018年6月20日，重庆永旭资产经营管理有限公司于2018年6月20日在被告经营的332号商铺（“飞宇”门窗）张贴了《解除合同通知书》，载明：“张小旺：我公司与你于2018年1月1日订立的《商铺租赁协议》，合同约定你方租赁我方铜梁东莘路330#、332#门面，租赁面积351.44平方米......根据协议约定，截止2018年6月20日，你已经拖欠租金、管理费共计37956元，逾期达81天。经我公司工作人员多次沟通、催收，你至今未支付。你上述行为已经构成根本违约，根据双方签订的租赁协议及合同法相关规定，我公司特向你通知如下：1、双方签订的《商铺租赁协议》，自2018年6月20日起解除，你自收到本通知之日起3日内搬离租赁商铺。2、合同解除后，你尚未缴纳的租金、管理费37956元及逾期支付滞纳金2146元，两项共计40102元。3、限你于2018年6月25日之前将上述款项支付到我公司账户......”。庭审中，被告提供了其在2018年6月22日至8月初与微信名为“永旭刘泽明”的微信聊天记录，内容显示原告继续租赁“飞宇”门窗商铺，以及双方协商减少租金和减免装修期租金事宜，但从内容上看，公司同意被告续租商铺，但减少租金和减免装修期租金仍在协商。原告质证后认为，微信聊天记录显示对方为“永旭刘泽明”，并非原告职员，对聊天内容不予认可。另，原告述称，原告曾委托重庆永旭资产经营管理有限公司对原告名下的部分商铺进行管理，但就其管理的商铺，原告、重庆永旭资产经营管理有限公司、租赁户三方需签订租赁主体变更协议，因被告之前不同意签订租赁主体变更协议，故被告租赁的商铺仍由原告在管理，重庆永旭资产经营管理有限公司对被告出具的《解除合同通知书》无效。被告辩称所有的商铺均没有再签订租赁主体变更协议，但在租赁期间，均是重庆永旭资产经营管理有限公司在对商铺进行管理，相关事宜也是重庆永旭资产经营管理有限公司的人员与租赁户进行联系。上述事实，有《商铺租赁协议》、《解除合同通知书》及张贴图片以及原、被告的陈述证明等在案佐证，这些证据材料具有真实性、合法性、关联性，本院确认其证明力并予以采纳。关于原告提供的微信聊天记录，结合本案现有证据及双方聊天内容，真实性的可能性较大，本院予以采信。本院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，关于重庆永旭资产经营管理有限公司出具的《解除合同通知书》是否有效的问题。根据双方陈述，原告曾委托重庆永旭资产经营管理有限公司对其名下的部分商铺进行管理，并要求租赁户签订租赁主体变更协议，被告虽然没有签订该协议，但其知悉重庆永旭资产经营管理有限公司系原告的委托方，有管理相关商铺的权利，且该公司也实际参与了对商铺的管理。故本院认为，重庆永旭资产经营管理有限公司于2018年6月20日向被告出具《解除合同通知书》的行为，可以构成表见代理，被告有理由相信《解除合同通知书》系原告的意思表示，该行为可视为原告行为，对原告产生法律效力。原告在被告拖欠租金情况下行使合同解除权，符合双方租赁协议约定及相关法律规定。据此，本院予以主张双方租赁协议解除日为《解除合同通知书》载明的日期即2018年6月20日。因被告张小旺自认租金可计算至6月23日，本院予以认可。另，张小旺在收到《解除合同通知书》后并未搬离332号商铺，其立即又向商铺管理人重庆永旭资产经营管理有限公司申请再继续租赁332号商铺并得其同意，其也自认经营该商铺至2019年1月初撤场，故可以认定张小旺在原租赁协议解除后并未中断商铺租赁，其仍在继续使用该商铺的事实。因双方未签订书面合同，该段租期可视为不定期租赁。虽然张小旺辩称原告同意减免1个月的装修期租金，但仅有其与“永旭刘泽明”的微信聊天记录，难以认定原告同意减免租金的事实。因张小旺同意按原协议支付租金，故本院主张张小旺在原租赁合同解除后继续向原告支付332号商铺租金至2018年12月31日。关于330号商铺，因原告未提供证据证明在原租赁协议解除后，张小旺仍在继续租赁使用的证据，故本院主张该商铺的租金从2018年4月1日计算至2018年6月23日。经计算，330号商铺的租金为14086元（25.20元/平方米/月×202.40平方米×12个月÷365天×84天）；332号商铺每季度的租金为11267元（25.20元/平方米/月×149.04.平方米×3个月），拖欠3个季度的租金共计33801元。故张小旺应支付原告租金47887元。关于违约金，根据协议约定，被告应在签订租赁协议时向原告预付第一期租金，第二期租金（3月一付）应在上一期租赁期满前7日内支付，即应在2018年3月31日前支付，以此类推。本院认为，被告张小旺未按约支付租金的行为已构成违约，应承担相应违约责任。对违约金自应付租金之次日起，以所欠租金为基数按每日千分之一计算的约定，因张小旺辩称该违约金约定过高，请求本院予以调整，综合本案情况，本院认为该违约金的约定明显过分高于给原告造成的实际损失，本着公平、诚实信用原则，本院予以主张违约金从逾期支付租金次日起按中国人民银行公布的同期贷款利率的150%计付为宜。具体为：从2018年4月1日至2018年6月30日，违约金以25353元（14086元+11267元）为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率的150%计算；从2018年7月1日至2018年9月30日，违约金以36620元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率的150%计算；从2018年10月1日至2018年12月31日，违约金以47887元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率的150%计算至被告付清该租金之日止。关于履约保证金，其性质具有担保合同履行的作用，亦有对违约造成利益损失的弥补功效。因没收履约保证金也是承担违约责任的一种方式，与违约金在功能上存在重叠，同时适用将有双重惩罚之嫌，有违公平原则。故本院主张该履约保证金20000元在被告支付原告的商铺租金及违约金中予以扣除。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告张小旺于本判决生效之日起五日内支付原告重庆鸥鹏科技股份有限公司从2018年4月1日至2018年12月31日的房屋租金47887元及违约金，违约金的计算方式为：从2018年4月1日至2018年6月30日，违约金以25353元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率的150%计算；从2018年7月1日至2018年9月30日，违约金以36620元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率的150%计算；从2018年10月1日至2018年12月31日，违约金以47887元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率的150%计算至被告付清该租金之日止（履行时，被告已支付的履约保证金20000元予以抵扣）。二、驳回原告重庆鸥鹏科技股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1974元，减半收取计987元，由原告重庆鸥鹏科技股份有限公司负担462元，被告张小旺负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  杨 建二〇一九年十月二十四日法官助理  谢 东书 记 员  汪春宇