江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初5541号 原告：常熟市罗曼制衣有限公司，统一社会信用代码9132058172739301X1，住所地江苏省常熟市尚湖镇颜巷村。 法定代表人：刘琴，经理。 委托诉讼代理人：苏伟元，常熟市琴川法律服务所法律工作者。 被告：常熟市英一利机械有限公司，统一社会信用代码91320581MA1MQYDKXD，住所地江苏省常熟市尚湖镇颜巷村。 法定代表人：顾文燕，总经理。 委托诉讼代理人：张文平，江苏汇展律师事务所律师。 原告常熟市罗曼制衣有限公司与被告常熟市英一利机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法由审判员曹瑞秋适用简易程序于同年5月22日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，适用普通程序于同年8月22日公开开庭进行了审理。原告常熟市罗曼制衣有限公司的委托诉讼代理人苏伟元、被告常熟市英一利机械有限公司的委托诉讼代理人张文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市罗曼制衣有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金113400元，并支付自2018年4月1日起至归还之日止按银行同期贷款利率计算的利息；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告租用原告的厂房540平方米，用于被告公司注册和生产经营活动。双方于2016年7月1日签订《租赁合同》，合同约定租赁期限从2016年7月1日至2017年6月30日止，年租金为64800元，合同签订生效日支付租金。合同签订后，原告就将租赁房屋交付给被告后开始筹备设立企业，购置设备及招录员工等活动。被告于2016年8月8日注册设立，后因资金缺乏，一直未能支付租金。2018年2月春节前，被告因经营困难停止生产，2018年3月份融资租赁的设备也被出租方收回，到3月底被告才将租赁房屋归还原告。原告经多次向被告催要租金未果，故起诉至法院。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：要求被告支付租金113400元，诉讼费由被告承担。 被告常熟市英一利机械有限公司辩称：被告实际未承租双方约定的540平方米的厂房，双方签订协议是为了被告领取营业执照；事后，原告只向被告交付了约300平方米的厂房，且交付时间为2017年3月份，具体租赁的房屋应去实地查看；被告实际将厂房归还的时间为2018年3月4日，当时原告的法定代表人将被告厂房内的机器设备全部搬离并交付给了昆山雅力士公司；被告租赁原告房屋的租金，实际上作为原告法定代表人的出资使用，同时原告法定代表人结欠被告法定代表人的劳务费也不再支付。综上，要求驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：原告常熟市罗曼制衣有限公司在常熟市尚湖镇练塘颜巷村拥有建筑面积为4634.01㎡的厂房，系该厂房的房屋所有权人，房屋规划用途为工业。2016年7月1日，原告常熟市罗曼制衣有限公司为出租方（甲方），被告法定代表人顾文燕、原告法定代表人刘琴为承租方（乙方）签订了租赁合同1份，在合同中双方约定：“为明确出租方和承租方的权利义务关系，经双方友好协商，自愿订立如下合同：1、现有本市尚湖镇练塘颜巷村，罗曼制衣内，出租给乙方使用。2、租赁面积：540㎡，厂房一楼，合计￥64800.00元。租赁期限为：2016年7月01日至2017年6月31日。3、根据本合同1、2条，甲乙双方在签订本合同当日，乙方需支付甲方本年租金。4、租赁期限：从2016年7月01日至2017年6月31日，租赁期为壹年，合同签订后，甲方提前15天通知乙方交付租金，乙方必需在合同生效日之前半个月交付租金，否则本合同无效。5、乙方租赁甲方房屋，期满后，不适合乙方的使用，提前半年向甲方提出，如果低于半年通知甲方，甲方的损失由乙方负责，装修保持原状，不得拆除。甲方如房价调整，不承租，需提前半年通知乙方，如果低于半年通知乙方，乙方的损失由甲方负责。…….11、租赁期届满，承租方如要续租或退租，需提前半年通知甲方。甲乙双方按照本合同第四条、第五条执行。…….”原告在租赁合同上盖章，顾文燕、刘琴在租赁合同上签字确认。2016年8月8日，被告常熟市英一利机械有限公司经工商核准登记成立，顾文燕、刘琴为该公司股东。 庭审中，原告认为：2016年6月，原告法定代表人刘琴与被告法定代表人顾文燕一起创办被告常熟市英一利机械有限公司，由于当时公司未成立，故顾文燕与刘琴代表被告与原告签订了房屋租赁合同，后从7月份开始被告招聘员工、走访客户，开始经营，一直经营到2018年3月份。原告签订合同后，就将厂房交付被告使用，但被告一直未能支付租金，虽然当时签订合同的时候，双方约定的是租赁北面1幢楼的底楼，后由于用电要求改了地方，但实际租赁的面积也远远超过540㎡，故要求被告按照合同约定支付从2016年7月1日至2018年3月30日的租金113400元。被告认为：双方是签订了租赁合同，但签订租赁合同的目的是为了领取营业执照需要，实际租赁的房屋也没有540㎡，被告也未交纳任何租金，按照合同约定，租赁合同无效。签订合同后，原告也没有交付厂房，被告购买的机器设备到2017年3月才正式运到公司，被告实际使用厂房的时间应该是2016年12月底或2017年1月初，租赁协议没有约定厂房的具体位置，实际租赁的厂房跟双方开始商谈的也进行了变更，且租赁协议由被告法定代表人和股东签字，本案主体存在错误。同时，原、被告双方一致确认双方租赁关系终止时间为2018年3月4日。 本案在审理过程中，对租赁房屋现场进行了勘查，对原、被告双方一致确认实际租赁的一间厂房进行了测量，宽度为7.5米，深度为27米，总面积为202.5㎡。同时被告认可在东南门口有一间小棚，最多10㎡，门口还遗留摆放了一个设备，现在棚已经拆除。目前房屋现状情况为：双方一致确认的租赁厂房位于原告整幢房屋（房屋为东西南北各一幢，均连在一起，中间围有一块场地，大门在南门一幢底楼开设）的东面底楼中间一间，朝西、朝东都能出入，靠东为整幢东面房屋公共区域通道，靠南侧开设一小门，门口靠西遗留一个设备。对上述现场勘查情况，原、被告双方均无异议。 上述事实，有房屋租赁合同、工商信息、房产证、现场勘查笔录及照片、庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人有权请求公司承担合同责任。被告股东刘琴、顾文燕在设立公司的过程中，与原告签订了租赁合同，且被告成立后，与原告之间也存在实际租赁关系，对此原、被告双方均无异议，故原告要求被告公司承担合同责任，主体并无不当。原、被告双方对签订的租赁合同真实性均无异议，租赁合同自双方签字盖章起即生效成立，至于合同中约定的“乙方必须在合同生效日之前半个月交付租金，否则本合同无效。”该条款跟合同约定的第3条也存在矛盾之处，双方订立的合同也不存在法律规定的无效情形，从双方订立合同的目的来看，该“无效”的表述应是“合同解除”的意思，故被告认为租赁合同无效的主张，本院不予采信，该租赁合同合法有效。原、被告双方在实际履行过程中，对之前约定的租赁房屋作了更改，但被告对于实际租赁原告厂房的事实也予以认可，故本院认定原、被告之间存在租赁合同关系。双方争议的主要焦点是租赁面积及租金费用如何结算？当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告认为虽然租赁了原告房屋，但租金抵作刘琴对该公司的出资，原告对此予以否认，被告未提供相关证据予以证实，且该租赁房屋系原告所有，刘琴仅是原告的法定代表人，并非房屋的产权人，其也无权将属于原告的权益抵作其个人的出资，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。原告认为虽然实际租赁的房屋与订立合同之前协商的有了更改，但被告实际租赁房屋的面积远远超过了合同约定的540㎡，故被告仍应按照合同约定租金金额支付租金，对此原告未能提供证据予以证实，故对于租赁面积，本院结合现场勘查测量及被告陈述，认定租赁面积为底楼一间厂房202.5㎡，东南面一间小棚10㎡（棚现已拆除，按照被告自认面积确认），共计212.5㎡，至于租赁厂房东面一侧，因搭建的棚已拆除，且从目前现状来看，属于公共通道区域，双方签订的租赁合同也明确为厂房一楼，并未包括场地等，故对该部分区域，原告认为应计算入租赁面积，于法无据，本院不予支持。关于年租金的问题，原、被告双方在实际履行合同过程中，更改了租赁房屋及相应的面积，但对于租赁费用等双方未进行重新约定，故本院参照租赁合同约定的年租金折算至每平方米的单价进行确认；因租赁面积中涉及的搭建的小棚10㎡系无证建筑，涉及该部分的租赁合同应属无效，但被告实际占有了该房屋，可以参照合同约定的租金支付相应的使用费，故对于年租金（含使用费）本院确定为25500元/年（64800元/年÷540㎡×212.5㎡）。对于实际租赁的期限，双方一致确认至2018年3月4日租赁关系终止，主要争议的是租赁开始时间，虽然合同签订后，被告尚未成立，确实也并未实际占有房屋，但租赁时间的开始，并非按实际占有房屋来予以确认，而应按照双方合同的约定，故对于租赁开始时间，本院确定为2016年7月1日，被告实际租赁原告房屋期限为20个月零四天。综上，本院确认被告结欠原告租金（含使用费）金额总计为42779元（25500元/年÷12个月×20个月+25500元/年÷365天×4天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告常熟市英一利机械有限公司支付原告常熟市罗曼制衣有限公司租金（含使用费）42779元，于本判决生效后十日内履行。 上述款项如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××69。 二、驳回原告常熟市罗曼制衣有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2568元，由原告负担1599元，被告负担969元。（原告同意由被告向其直接支付，原告预交的本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  曹瑞秋 人民陪审员  周月珍 人民陪审员  王凤琴 二〇一九年十月十二日 书 记 员  季星辰