安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖15民终1908号上诉人（原审被告、反诉原告）：潘义成，男，汉族，1969年5月7日生，住安徽省金寨县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：金寨中合兴业市场建设管理有限公司，住所地安徽省金寨县新城区红军大道**，统一社会信用代码913415240787062303。法定代表人：吴俊兴，该公司经理。委托诉讼代理人：梁允河，安徽晟成律师事务所律师。原审第三人：金寨大别山农产品物流园商业管理有限公司，住所地安徽省金寨县现代产业园区红军大道与金家寨路交叉口，统一社会信用代码91341524328089096R。法定代表人：林国共，该公司执行董事。上诉人潘义成因与被上诉人金寨中合兴业市场建设管理有限公司（以下简称中兴公司）、原审第三人金寨大别山农产品物流园商业管理有限公司（以下简称大别山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省金寨县人民法院（2019）皖1524民初1066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘义成、被上诉人中兴公司委托诉讼代理人梁允河到庭参加诉讼。原审第三人大别山公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘义成上诉请求：1.撤销原判，依法改判或驳回中兴公司全部诉讼请求；2.支持其全部反诉请求；3.判令中兴公司返还其经营保证金5000元；4.本案一、二审诉讼费用由中兴公司负担。事实和理由：一、中兴公司有欺诈故意并实施了欺诈行为，其是在违背真实意思表示的前提下签订的案涉合同，该合同应予撤销。（一）中兴公司通过虚假宣传，捏造事实，在招商过程中故意告知虚假情况，明显具有欺诈故意。其一，其一审递交的3-4号证据可以看出中兴公司通过微信公众号对外发布虚假、欺诈信息；其二，中兴公司在招商过程中，向所有商户作出了许多诱人的宣传和承诺，具体如下：1、街区由于定位农产品批发市场及药用菌市场，根本没有相应的与美食相关的配套设施，如排烟管道及油污排除系统，由于中兴公司经营不善，加之地段偏僻，始终处于烂尾楼状态。在这种情况下，中兴公司对外宣传，将其入驻的门面街区打造成金寨特色美食文化街区，并承诺每年不低于18万的游客来此消费，该种宣传系虚假宣传，原审判决亦认定中兴公司发出的广告宣传存在欺诈诱导的情况，然而原审法院以中兴公司欺诈招商、虚假宣传等与合同未有约定不予支持，属概念混淆；其三，原审对李自钢、程珺珺的电话录音及天瑞旅游负责人黄敏谈话录音，未当庭播放，属程序违法。李自钢、程珺珺作为中兴公司的负责人员及招商人员，对于招商过程非常清楚，天瑞旅游发展有限公司与中兴公司是合作关系，两家公司合作成立金寨县旅游服务中心，中兴公司就是借旅游服务中心之名，行欺骗之实。（二）结合原审法院已认定的证据2-3，加之李自钢、程珺珺的电话录音及金寨县旅游服务中心负责人的谈话录音可以相互印证，形成完整的证据链，证实中兴公司实施了欺诈行为。因中兴公司实施欺诈行为，诱使其作出错误意思表示而签订的合同，应予撤销。合同撤销后，自始对双方无约束力，中兴公司向其主张租金及违约金没有事实和法律依据，应予驳回。二、其签订合同后，便立即投入了大量资金进行装修，中兴公司作为完全过错方，应当赔偿其装修损失，并退还2018年1月1日至2019年1月1日的房屋租金和经营保证金。三、假使合同有效，中兴公司属违约一方，其也仅应向中兴公司支付2018年1月1日至2019年1月1日的租金，其后租金因中兴公司未采取防止损失扩大的适当措施，不应得到支持。中兴公司辩称，1、对于潘义成第一项诉请，因中兴公司诉请是依据合同法的规定及双方约定提出，一审在此基础上依法判决，有相关依据，应予维持。2、潘义成第二项诉请，无事实依据，无证据证明。解除合同中兴公司予以认可，但要求返还租金没有道理，潘义成使用房屋至今，中兴公司不存在返还租金。装修费，合同没有约定装修费用由中兴公司负担，且数额没有经过评估，无法确定。另，双方解除合同是因为潘义成违约，逾期不支付租金，解除合同条件成就。3、返还保证金问题，一审及反诉均未提及，有没有收保证金代理人不清楚。如果收了，可以在执行阶段予以处理。中兴公司向一审法院起诉请求：1.解除其与潘义成、大别山公司于2017年10月13日订立的《商业经营租赁合同》，潘义成清空房屋将房屋归还中兴公司；2.判令潘义成支付拖欠的租金30000元，支付违约金22500元，违约金计算时间（2018年10月1日-2019年2月28日合计150天）合计52500元；3.潘义成承担本案诉讼费用。潘义成向一审法院反诉请求：1.解除中兴公司与大别山公司于2017年10月13日签订的房屋租赁合同；2.返还2018年1月至2018年12月31日租金3万元；3.赔偿其因装修房屋花去的费用244212.34元；4.本案的反诉费用由中兴公司承担。一审法院对中兴公司诉称的“中兴公司为甲方，潘义成为乙方于2017年10月13日订立了《商业经营租赁合同》，合同约定：潘义成从中兴公司处租赁由中兴公司开发所有的位于中国供销大别山农产品物流园中国药用菌大市场F04-121、122、124、126号商铺。租期5年，第一年租金5000元一间，第二年租金7500元一间，第三年租金10000元一间。实行先交租后用的原则，第二、三年租金在前一期租金期满前三个月一次性交付甲方。合同第二条第6款约定“乙方逾期支付租金，应当自逾期之日起每日按年租金的5‰支付违约金，如果逾期交租超过7日，则甲方有权解除租赁合同，收回商铺。合同签订后，中兴公司将房屋交潘义成使用，潘义成并没有按双方约定履行，且其逾期支付租金已经超过合同约定的时间，达到解除合同的条件。”事实予以确认。另，房租费计算至2019年6月。一审法院认为，中兴公司与潘义成及大别山公司签订的《商业经营租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，该院予以确认。潘义成未按约支付房租，构成违约，应承担违约责任，中兴公司诉请部分予以支持，房租费计算至2019年6月，计15000元，违约金过高，予以调整按，按年利率6%计算利息，以弥补中兴公司的损失。潘义成辩称意见因合同未有约定，该院不予采纳。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，判决：一、解除原告（反诉被告）金寨中合兴业市场建设管理有限公司与被告（反诉原告）潘义成、第三人金寨大别山农产品物流园商业管理有限公司签订的《商业经营租赁合同》；二、被告（反诉原告）潘义成于判决生效后30日腾空租赁房屋交付给原告金寨中合兴业市场建设管理有限公司；三、被告（反诉原告）潘义成给付尚欠原告（反诉被告）金寨中合兴业市场建设管理有限公司房屋租金15000元及利息（利息损失按年利率6%，自2019年6月30日起计算至付清之日止）,于判决生效后10日内付清；四、驳回原告（反诉被告）金寨中合兴业市场建设管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）潘义成的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1113元，减半收取556.5元，由被告（反诉原告）潘义成负担，反诉费1113元，减半收取556.5元，由被告（反诉原告）潘义成负担。本院二审期间，潘义成提交《关于大别山物流园特色美食文化街鬥街的情况说明》一份，证明：二十多商户在2018年11月30日向中兴公司、大别山公司管理层反映情况，材料提交给了李自钢，但至今未予答复。中兴公司质证认为：三性均有异议，且不属于新证据，中兴公司也未收到该份材料。本院认证意见为：潘义成未提供该份材料交送给中兴公司、大别山公司的相关证据，中兴公司当庭亦否认收到过该份书面材料，故本院依据现有材料不能确认中兴公司收到了该份材料。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，潘义成一审反诉请求“解除中兴公司与其签订的房屋租赁合同”及返还租金、赔偿装修费用，其理由是“中兴公司声称将大别山物流园中国药用菌大市场北门打造成‘金寨县特色美食文化街’（并取名鬥街），并与金寨天瑞旅游公司合作成立金寨旅游集散中心，并保证每年不低于18万的游客来此街消费，并承诺该街由物流园方进行外部装修和改造，在该街打造红色大舞台，以经常性文化演出等宣传活动，可等到这些经商户入住一年多，中兴公司从未兑现过任何承诺，打着欺骗手段，误导经营户，达到租赁房屋的目的，导致其经营惨淡，这些经商户也多次找到中兴公司要求兑现当时招商的承诺……”，由此可见，潘义成一审诉请的基础是合同有效，但中兴公司未兑现当初招商的承诺，因中兴公司未兑现承诺导致其经营惨淡，而要求解除合同、赔偿损失。二审中，潘义成上诉请求支持其一审反诉请求，但理由却是“中兴公司有欺诈故意并实施了欺诈行为，其在违背真实意思表示的前提下订立了案涉合同，故案涉合同应予撤销”。该上诉理由与其诉请相悖，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”，根据该条规定，即使潘义成认为因中兴公司未兑现承诺导致其经营惨淡而要求解除合同，在装饰装修残值未经评估的情况下，潘义成要求中兴公司直接赔偿其因装修花去的费用244212.34元，亦不能成立。关于租金，潘义成占有使用了房屋，中兴公司依据合同要求其支付租金，于法有据。潘义成要求中兴公司返还租金或认为即使合同有效也仅应支付租金至2019年1月，理据不足。关于潘义成要求退还5000元保证金的上诉请求部分，经查，一审中潘义成未单独列明该项诉请，而是将5000元保证金包含在244212.34元装修费用中要求赔偿。二审中，中兴公司表示如确实收取了保证金，可在执行过程中予以处理。故，对5000元保证金部分，如潘义成能够提供相应收据，双方可在执行过程中予以处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6151元，由潘义成负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 魏晶晶审判员 王 丽二〇一九年十月二十二日书记员 刘 军附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。