贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔06民终1403号上诉人（原审被告、反诉原告）：铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区共青路**。法定代表人：覃晓波，该公司总经理。委托诉讼代理人：任雪琴，贵州思嘉律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：林旭，贵州思嘉律师事务所实习律师，特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王元亨，男，1956年8月15日出生，汉族，贵州省松桃县人，无职业，住贵州省铜仁市碧江区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冉启菊，女，1958年7月15日出生，土家族，贵州省松桃县人，住贵州省铜仁市碧江区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：伍勋，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈友进，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。上诉人铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司（以下简称盛世铭城公司）因与被上诉人王元亨、冉启菊商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理,上诉人盛世铭城公司之委托诉讼代理人任雪琴,被上诉人王元亨、冉启菊之委托诉讼代理人伍勋、陈友进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛世铭城公司向本院上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项、第二项、第五项内容，改判驳回王元亨、冉启菊一审全部本诉请求，支持盛世铭城公司一审全部反诉请求；2、一审本诉、反诉费、二审上诉费由王元亨、冉启菊承担。事实及理由：一审事实认定错误，应予改判。一审认定王元亨、冉启菊2014年6月30日向盛世铭城公司提交退房申请的事实部分，所依据的证据不足，不能达到证明目的，不能证明案涉《商品房买卖合同》于2014年6月30日解除。本案案涉合同实际上是2018年11月26日解除的。一、根据证据规定，只有证人出庭作证的证言不能作为单独认定案件事实的依据，必须要有其他相关证据佐证才能认定案件事实。一审仅依据证人王某（王元亨之子）、刘某、黄新国的证人证言，未有其他证据加以佐证就认定王元亨、冉启菊于2014年6月30日提出退房申请解除合同的事实认定错误。二、2018年11月26日王元亨、冉启菊以患病无钱医治为由，向盛世铭城公司提出其亲笔签名按印的书面“退房申请”，王元亨、冉启菊也于当日收到盛世铭城公司退还的5万元购房款。因此，案涉《商品房买卖合同》应于2018年11月26日解除。三、2019年1月2日的书面承诺盛世铭城公司与王元亨、冉启菊的书面结算凭证，系王元亨、冉启菊自愿对自己不配合解除网签备案作出“余款13526元”不予退还的惩罚性约定。截至目前王元亨、冉启菊尚未配合办理解除网签合同备案，违约行为事实存在，其无权要求返还13523元，上诉人盛世铭城公司更不应承担任何资金占用费。王元亨、冉启菊二审辩称，一审判决事实清楚，法律适用正确。2013年8月23日，被上诉人向盛世铭城公司支付了143523元。双方商品房买卖合同已经解除，盛世铭城公司应当全部退还购房款。王元亨、冉启菊最直接损失即资金占用费，按银行贷款利息计算，公平合理。盛世铭城公司的事实和理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。王元亨、冉启菊向一审提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告首付款人民币13523元（以下币种均为人民币）；2、判令被告支付原告资金占用费215854元（资金占用费按照年利率28.2%，分段计算如下：2013年8月27日至2018年11月26日期间的资金占用费，以143523元为基数，金额为212565元；2018年11月26日至2019年1月2日期间的资金占用费，以93523元为基数，金额为2673元；2019年1月2日至2019年3月2日期间的资金占用费，以13523元为基数，金额为616元，前述三项合计215854元；2019年3月3日之后的资金占用费，以13523元为基数，按年利率28.2%的标准计算至所有款项退清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。盛世铭城公司向法院提出反诉，反诉请求为：1、判令确认反诉原告与反诉被告已于2018年11月26日解除《商品房买卖合同》（合同编号2014001977）；2、判令反诉被告协助反诉原告到“铜仁市住房和城乡建设局”办理解除网签及撤销《商品房买卖合同》（合同编号2014001977）的备案登记手续；3、本诉及反诉的诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定的事实：2014年1月23日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014001977），约定王元亨、冉启菊购买被告盛世铭城公司开发建设的位于铜仁市××区××路××号盛世铭城第1号楼2单元7层2-7-2号房屋；建筑面积131.90㎡，套内建筑面积113.88㎡；按照套内建筑面积计算，购房单价4158.09元/㎡，购房总价款473523元；买受人（原告王元亨、冉启菊）于合同签订之日将首付款143523元支付给出卖人（被告盛世铭城公司），余款330000元，由买受人在30日内向银行申请按揭贷款（贷款金额以按揭进账日为准，买受人才算付清出卖人所有房款，办理银行按揭的约定，详见附件十二，补充协议一）；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房超过30日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订前，王元亨、冉启菊于2013年8月26日向盛世铭城公司交纳了购房首付款143523元。因盛世铭城公司不能如期交房，王元亨、冉启菊于2014年6月30日向盛世铭城公司提交了书面退房申请。案涉《商品房买卖合同》办理了网签及备案登记。2018年11月26日，王元亨、冉启菊再次向盛世铭城公司提交《退房申请》，载明因向被告购买案涉房屋，已支付首付款143523元，因王元亨、冉启菊患有重大疾病急需用钱治疗，请求该公司及时解决退房。同日，盛世铭城公司法定代表人覃晓波在该申请上签署“同意退房”字样并签名。当日，盛世铭城公司退还了王元亨、冉启菊房款5万元。2019年1月2日，王元亨向盛世铭城公司出具《承诺》一份，载明：王元亨购买案涉房屋，因资金困难申请退房，盛世铭城公司现欠王元亨房款93523元，现领取8万元，余13523元待王元亨配合解除案涉房屋的网签后，由该公司一次性付清；王元亨若不配合盛世铭城公司解除案涉房屋的网签，该公司有权不支付尾款。同日，盛世铭城公司的法定代表人覃晓波在该承诺上签署“同意支付”字样并签字。当日，盛世铭城公司退还了原告房款8万元。至今盛世铭城公司尚欠原告房款13523元未予退还。案涉《商品房买卖合同》的网签及备案登记尚未解除和撤销。另查明，2013年10月15日，铜仁市新艺房地产开发有限公司的名称变更为本案盛世铭城公司。一审法院认为，当事人双方争议的焦点为：1、双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、案涉《商品房买卖合同》何时解除；3、盛世铭城公司是否存在违约行为，其应否向王元亨、冉启菊履行返还购房余款13523元及支付资金占用费的义务，王元亨、冉启菊主张的资金占用费计算标准是否于法有据；4、王元亨、冉启菊应否协助盛世铭城公司解除案涉合同的网签及撤销合同的备案登记。关于焦点一，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于焦点二，综合全案，经庭审查实，合同签订后，因盛世铭城公司不能如期履行交房义务，王元亨、冉启菊于2014年6月30日向盛世铭城公司提交书面退房申请，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，案涉《商品房买卖合同》于2014年6月30日盛世铭城公司收到王元亨、冉启菊提交的书面退房申请时解除。故，对盛世铭城公司要求确认该合同于2018年11月26日解除的反诉请求，法院依法不予支持。关于焦点三和焦点四，案涉《商品房买卖合同》于2014年6月30日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，盛世铭城公司理应返还王元亨、冉启菊购房余款13523元。合同解除后，盛世铭城公司有权要求王元亨、冉启菊就案涉房屋恢复到签约前的状态，因此，王元亨、冉启菊应履行协助盛世铭城公司解除案涉《商品房买卖合同》的网签及撤销备案登记的义务。故，对盛世铭城公司该部分的反诉请求，予以支持。在合同履行过程中，因盛世铭城公司不能如期履行交房义务，致使王元亨、冉启菊向该公司提出退房申请，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，盛世铭城公司的行为已构成违约，其理应向王元亨、冉启菊承担相应的赔偿责任。现王元亨、冉启菊向法院主张资金占用损失，该部分主张合理，亦符合法律规定。对资金占用费的计算标准问题，经庭审查实，双方并未就此达成共识，王元亨、冉启菊亦不能提供其他合法有效的证据足以证明资金占用费的计算标准。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确认各方的权利和义务。”及《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”之规定，原告的资金占用损失即是利息部分损失，该部分损失的计算标准应参照中国人民银行同期同类贷款利率予以计算较为合理。根据盛世铭城公司返还原告款项的时间点，资金占用费应分段予以计算，即以143523元为基数，从2013年8月26日起计算至2018年11月26日止；以93523元为基数，从2018年11月26日起计算至2019年1月2日止；以13523元为基数，从2019年1月2日起计算至款项返还完毕之日止。对王元亨、冉启菊超过前述资金占用费部分的诉讼请求，法院依法予以驳回。综上所述，对原告王元亨、冉启菊要求盛世铭城公司返还购房余款13523元，并要求支付资金占用费的诉讼请求，法院予以支持，资金占用费按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，分段计算至款项返还完毕之日止；对王元亨、冉启菊超过部分的诉讼请求，于法无据，予以驳回。对反诉原告盛世铭城公司要求反诉被告王元亨、冉启菊协助其办理解除案涉《商品房买卖合同》的网签及撤销备案登记的反诉请求，予以支持。对盛世铭城公司的其他反诉请求，予以驳回。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十二条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王元亨、冉启菊购房余款人民币13523元；二、被告（反诉原告）铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王元亨、冉启菊资金占用费，资金占用费按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，分段计算如下：以人民币143523元为基数，从2013年8月26日起计算至2018年11月26日止；以人民币93523元为基数，从2018年11月26日起计算至2019年1月2日止；以人民币13523元为基数，从2019年1月2日起计算至款项返还完毕之日止；三、原告（反诉被告）王元亨、冉启菊于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司解除双方于2014年1月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014001977）的网签及撤销备案登记；四、驳回原告（反诉被告）王元亨、冉启菊的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币4538元，已减半收取计人民币2269元，反诉案件受理费人民币100元，合计人民币2369元，由原告（反诉被告）王元亨、冉启菊负担人民币1369元，被告（反诉原告）铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司负担人民币1000元。本院对一审法院认定王元亨、冉启菊首次提出退房申请的时间为2014年6月30日的事实不予认定，其余案件事实予以确认。本院认为，盛世铭城公司上诉主张一审认定王元亨、冉启菊提出解除《商品房买卖合同》的时间应为2018年11月26日，一审认定为2014年6月30日证据不足，认定事实错误。对此，盛世铭城公司提交了王元亨、冉启菊2018年11月26日递交的《退房申请》证据证明，从该份证据内容分析，王元亨、冉启菊当日向该公司申请退款，及时解决退房，并注明了原因，即“因本人及妻子患有重大疾病，现急需用钱治疗”。表明，其申请的主要目的是要求该公司及时解决退款，该证据并不能证明王元亨首次提出退款的时间就是当日。一审审理过程中，王元亨、冉启菊申请三名证人出庭作证，证实2014年6月30日向盛世铭城公司首次提出书面退房的时间，但并无其他证据予以佐证，一审认定该事实证据不充分，本院不予采信。虽然双方当事人对具体解除合同的时间均未能举证证明，但解除合同双方均无异议。因购房合同解除的主要原因是盛世铭城公司不能如期交付房屋，盛世铭城公司存在违约行为，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。王元亨、冉启菊有权要求盛世铭城公司赔偿损失，一审法院按照公平原则确定由盛世铭城公司按照同期银行贷款利率支付王元亨、冉启菊未退还购房款的利息，即赔偿王元亨、冉启菊的损失，符合法律规定，并无不当。盛世铭城公司主张王元亨、冉启菊拒绝配合办理撤销网签合同，应不予返还剩余13523元，因未提交证据证明该事实存在，无事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人盛世铭城公司提出的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4538元，由上诉人铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 熊 健审判员 张 全审判员 代静云二〇一九年十月十八日法官助理向俊书记员雷芳