成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14070号 上诉人（原审原告）：陈某，男，汉族，2002年3月6日出生，住成都市高新区。 法定代理人：张翠（陈某之母），女，汉族，1974年9月24日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：廖建发，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：牟江涛，男，汉族，1990年3月18日出生，住四川省大邑县。 被上诉人（原审被告）：杨夏香，女，汉族，1994年3月1日出生，住四川省大竹县。 上诉人陈某因与被上诉人牟江涛、杨夏香商品房买卖合同任纠纷一案，不服成都市高新技术开发区人民法院（2018）川0191民初15348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈某、被上诉人杨夏香到庭参加诉讼，被上诉人牟江涛经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈某上诉称：撤销（2018）川0191民初15348号民事判决，依法改判：1、将涉案房屋过户于上诉人陈某名下；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、在二审期间涉案房屋已具备过户的条件；2、双方签订的《预约买卖合同》中约定的违约条款，应当支持违约金及其主张权利而支付的律师费等的损失。 被上诉人杨夏香称：对上诉人的上诉请求无意见。 被上诉人牟江涛未答辩。 陈某向一审法院提出诉讼请求：一、判令将牟江涛、杨夏香名下的案涉房屋（位于成都市高新区昆和路**********房屋）立即过户登记于上诉人陈某名下；二、判令被告牟江涛、杨夏香向上诉人陈某支付违约金257000元，赔偿上诉陈某渝损失52000元（律师费用）。 一审认定事实如下：一、2017年4月19日，陈某作为乙方（买方）与作为甲方（卖方）的杨夏香、牟江涛签订预约买卖合同，其中与本案有关约定有：1、甲方承诺将位于成都市高新区昆和路55号1栋1单元6层601号房屋（以下简称案涉房屋）按本合同约定的条件转让给乙方，并保证待取得房屋所有权后按本合同的约定过户给乙方；2、乙方知悉甲方拟转让的房屋的权属状态为合同房（合同备案号：2241459）并实地察看了上述房产；3、该房屋转让总价为1285000元，该房屋为甲方按揭购买。乙方应当于2017年4月19日向甲方支付购房定金400000元及购房首付款245000元，甲方取得登记在其名下房屋所有权证七个工作日应当把该房屋抵押给乙方或乙方指定的人，办理完毕抵押登记当天乙方应当将剩余购房款人民币640000元支付甲方；4、甲方应按照与房地产公司签订的商品房买卖合同的约定办理或督促开发商及时办理该房屋的产权登记手续，以确保乙方及时取得该房屋产权证。办理甲方名下产权证的费用由甲方承担，甲方应当在将该房屋抵押给乙方或乙方指定的人三个工作日内向该房屋的按揭银行申请提前结清贷款，甲乙双方应当在甲方取得房屋所有权证、结清房屋按揭款及注销房屋抵押登记之日起三个工作日各自备齐办理房屋过户的相关手续并去房屋管理部门办理过户登记，该次过户登记的所有税、费由乙方承担；5、甲方应在2017年4月19日将该房屋交付给乙方使用；6、权利保证：甲方保证转让的房屋没有任何产权纠纷，如因此造成乙方经济损失的，该损失由甲方承担。房地产公司逾期未办理房屋产权登记达三十日以上时，甲方有义务督促房地产公司尽快办理；7、甲、乙双方约定，甲方将该房屋交付乙方使用之日起，乙方即可装修该房屋，甲方不得以任何理由进行干预；8、违约责任，如甲方出现了包括：a、房地产公司通知甲方办理或领取房屋产权证但甲方怠于办理或领取达三十日以上的；b、甲方取得该房屋产权后拒绝转让给乙方，包括拒绝签订过户转让合同及不在合同约定时间内协助乙方办理过户登记手续及其他任何拒绝转让的情形；c、甲方将该房屋另行转让、抵押或赠与给他人的，或甲方有其他除转让给乙方以外的处分房屋的行为；d、该房屋因甲方原因被人民法院查封或被强制执行的；e、甲方未按照上述合同约定履行条款，逾期十五个工作日以上的；出现以上情形时，视为甲方违约，乙方有权解除合同或要求甲方继续履行合同；如合同被乙方解除，甲方应退还乙方已经支付的全部购房款；并应向乙方支付合同违约赔偿金额为交易总价的20%，给乙方造成经济损失的，甲方仍应予以赔偿（包括但不限于：乙方支付的房屋装修费用、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等）。该《预约买卖合同》签订后，四川省成都市律政公证处，于2017年4月20日对此进行了公证，并出具了编号为（2017）川律公证内民字第28884号公证书。上述合同签订后，陈某的法定代理人张翠于2017年4月19日向被告支付了定金400000元及购房款245000元，同日，杨夏香出具两份收条，载明收到张翠交来购买案涉房屋的购房款245000元及购房定金400000元。中国建设银行银行卡客户交易明细清单显示，2017年4月19日，张翠向账户名为杨夏香的银行账户上分三笔，共计转款645000元，备注分别为购房款、购房定金。同日，牟江涛、杨夏香将案涉房屋交付给陈某使用、占有。2017年4月21日，张翠与成都大东家装饰工程有限公司签订装饰装修工程施工合同，对案涉房屋进行装修。二、案外人中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行以与牟江涛、杨夏香存在金融借款纠纷将二人诉至本院，诉讼中，中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行申请财产保全，法院依中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行申请作出（2017）川0191民初4416号民事裁定，并于2017年7月14日对案涉房屋予以查封。2017年11月6日作出（2017）川0191民初4416号民事判决：牟江涛、杨夏香于判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行基于编号为510220120150119698号的《个人购房担保贷款合同》产生的贷款本金575197.18元，利息14604.83元、罚息（截止2017年4月9日的罚息7302.42元；之后的罚息以575197.18元为基数，从2017年4月10日，按照合同约定标准计算至清偿之日止，复利截止2017年4月9日的复利208.47元；之后的复利：以14604.83元为基数，从2017年4月10日，按照合同约定标准计算至清偿之日止。上述利息、罚息、复利的计算标准以年利率24%为限）。该民事判决生效后，牟江涛、杨夏香未履行相应义务，中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行向法院申请强制执行，法院依法予以受理。执行案号：（2018）川0191执1988号。三、根据查询时间为2019年3月1日的成都市不动产登记信息摘要显示，牟江涛、杨夏香已取得案涉房屋不动产权登记，证书编号为川（2018）成都市不动产权第0342813号、川（2018）成都市不动产权第0342814号；中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行对案涉房屋享有抵押权，证书编号为：预抵1310651；案涉房屋的查封信息为：（2017）川0191执保1236号，（2018）川0191执保1693号，（2018）川0191民初15348号。四、因牟江涛、杨夏香与陈某存在房屋买卖合同纠纷，陈某的法定代理人张翠与四川明炬律师事务所签订委托代理合同，合同约定律师服务费为52000元，庭审中，上诉人自认仅支付了2000元的律师费。 一审法院认定以上事实采信了当事人陈述、预约买卖合同、转款凭证、收条、公证书、装饰装修工程施工合同、民事判决书、成都市不动产登记信息摘要等证据。 一审法院认为，陈某与牟江涛、杨夏香签订的《预约买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力，合同双方均应按照约定履行各自义务。对于陈某的诉请，现分别评析如下：一、对于陈某请求判令将牟江涛、杨夏香名下的案涉房屋（位于成（位于成都市高新区昆和路********户登记于上诉人陈某名下的诉请，因涉案房屋存在抵押、查封情况，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项“下列房地产，不得转让：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的规定，对已设置抵押的房地产或被查封的房地产，在抵押期间或查封期间，房地产可限制性转让或不得转让。本案房屋已被设置了抵押他项权利，且已被法院予以查封，案涉房地产转让受到了限制，在此情况下无法办理更名过户，陈某可在房屋解除查封后与牟江涛、杨夏香协商办理更名过户手续事宜。因此，对陈某要求牟江涛、杨夏香协助办理案涉房屋的过户手续的诉讼请求，一审不予支持。二、对于陈某主张的违约金及赔偿律师费的问题。牟江涛、杨夏香取得案涉房屋的产权后，根据双方的合同约定，牟江涛、杨夏香应当协助完成办理产权变更的手续，对于杨夏香辩称的其一直同意配合过户，只是陈某未到银行支付剩下的一部分款项，才导致无法办理过户，牟江涛、杨夏香自2016年11月开始逾期归还案涉房屋按揭贷款后导致案涉房屋被法院查封，现牟江涛、杨夏香也未按照生效判决履行其义务，房屋现仍处于有抵押、查封状态。通过两人的行为，并不能看出其确实在积极履行合同义务，故对杨夏香的答辩意见，本院不予采信。现案涉房屋因牟江涛、杨夏香原因被人民法院查封或被强制执行的情形，出现了合同约定的违约情形，陈某作为守约方有权选择解除合同或要求牟江涛、杨夏香继续履行合同，现陈某选择要求继续履行合同，然而双方关于违约金及赔偿的约定仅是合同解除后牟江涛、杨夏香承担的法律后果，因此陈某在未解除合同的情况下，要求牟江涛、杨夏香承担违约金及赔偿律师费的请求，于法无据，不予支持。综上所述，上诉人陈某的诉讼请求，一审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回陈某的全部诉讼请求。案件受理费11165元、保全费5000元，由陈某承担。 二审期间，上诉人陈某围绕上诉请求依法提交了如下证据：《高新法院结案通知书》《高新法院保全财产清单》《民事裁定书》《成都市不动产登记信息摘要》《和解协议》拟证明上诉人陈某在被上诉人杨夏香配合下已向中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行支付了购房尾款，现法院已解除对案涉房屋的查封。上诉人陈某已与被上诉人杨夏香达成和解协议。案涉房屋已经具备过户条件。经质证，被上诉人杨夏香对上述证据均无异议。 经审查，本院认为高新法院结案通知书》《高新法院保全财产清单》《民事裁定书》《成都市不动产登记信息摘要》《和解协议》来源合法，客观真实，符合法律规定，本院对上述证据予以采信。 二审查明的事实与一审查明的事实一致部分，本院予以确认。本院另查明，上诉人陈某在被上诉人杨夏香配合下已向中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行支付了购房尾款，中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行对案涉房屋享有的抵押权已经解除，现法院已解除由此对案涉房屋的查封。上诉人陈某与被上诉人杨夏香达成和解协议，上诉人陈某明确表示放弃追究两被上诉人违约金及律师费损失的诉讼请求。 本院认为，根据案件事实，一审认定涉案房屋存在除上诉人外的抵押权人不能过户的事实，并由此驳回陈某的诉讼请求并无不当。由于二审新证据证明，在二审期间登记于杨夏香、牟江涛名下的涉案房屋，已支付购房尾款，中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行对案涉房屋享有的抵押权已经解除，法院解除了对案涉房屋的查封，限制转让的情形已经消除。根据《中华人民共和国合同法》一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行……”，双方当事人平等自愿签订《预约买卖合同》，本着诚实信用保证交易安全，现二审中消除抵押后，案涉房屋过户条件已成就，上诉人主张被上诉人继续履行合同义务的请求，本院予以支持。对于上诉人陈某自愿放弃对被上诉人杨夏香、牟江涛主张违约金及损失（律师费）的请求，无违反法律法规的情形，系当事人对自身诉讼权益的处分，本院予以确认。 据此，上诉人陈某的上诉请求部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三款的规定，判决如下： 撤销（2018）川0191民初15348号民事判决书； 牟江涛、杨夏香于本判决送达之日起15个工作日内协助将位于成都市高新区昆和路55号1栋1单元6层601号房屋过户登记于上诉人陈某名下； 驳回陈某其他诉讼请求。 一审案件受理费11165元、保全费5000元；二审案件受理费11165元，由被上诉人杨夏香、牟江涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  赫耀文 审判员  杨 晗 审判员  祝颖哲 二〇一九年十月十八日 书记员  丁大贵