河南省罗山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1521民初2830号原告王猛，男，1966年6月20日出生，汉族，住河南省罗山县。委托代理人任太成，河南正晟律师事务所律师，代理权限，特别授权代理。被告徐西汉，男，1963年5月2日出生，汉族，住罗山县。委托代理人周小枝（系被告徐西汉妻子），女，1964年4月12日出生，汉族，住址同上。原告王猛与被告徐西汉租赁合同纠纷一案，本院2019年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王猛的委托代理人任太成及被告徐西汉与期委托代理人周小枝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王猛向本院提出如下诉讼请求：1、要求依法判令解除原、被告于2019年2月25日签订的租赁合同；2、判令被告退还原告已付租赁费13400元并赔偿原告财物损失2700元，诉讼中原告放弃了对财物损失的诉求；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年2月25日，原告为租赁们于罗山县城关镇大转盘西北角一间三层的门面房与被告徐西汉签订租赁合同一份，合同约定租赁期间为2019年7月1日至2020年6月30日，每年租赁费40000元。原告在合同签订当日便向被告给付了2019年7月1日至2020年6月30日租赁期间的租赁费20000元。原告从2019年7月1日开始在案涉门面房内从事餐饮经营直至2019年8月底，但被告在原告暂时歇业期间擅自将涉案门面房租赁给他人，并将原告的门店招牌及抽油烟机管道擅自拆除，导致原告无法继续依据合同使用门面房并造成原告财产损失。原告认为被告的行为构成根本违约，导致原告无法实现合同目的。被告应当依法退还原告已交付的剩余四个月的租赁费13400元。现原告依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告徐西汉辩称，答辩人与被答辩人于2019年2月25日签订的租凭赁合同系双方当事人真实意思表示，该合同对签约双方的义务、权利主体及法律责任进行了明确的约定，属于公平、对等依法订立的民事法律关系，故该合同的法律效力，就依法予以确认。该合同第二款明确约定，被答辩人应在2019年7月1日前交清全年租金40000元后，才有权使用所租房屋。答辩人多次主张该条款约定的权利未果，被答辩人以不履行合同约定义务面弃租，是本案发生的根本起因，也是本案的焦点。被答辩人是在2019年2月25日，通过协商转租得到涉及本案门面房，使用期至2019年6月30日，为了续租，又与答辩人签订本租赁合同，当时预付定金20000元。被答辩人接转门店后从事餐饮经营。2019年6月1日被答辩人打电话给答辩人，告知生意难做已经停业要求转租，答辩人表示，依照合同被答辩人必须门交清全年房租得到房屋使用权后才能协商转租，被答辩人答应尽快筹钱补齐房租。2019年6月7日答辩人再次找到被答辩人商谈房租事宜，被答辩人称为筹房租去追讨债务，与欠款人发生了冲突受了轻伤。当时被答辩人已将门店内处的经营设施，其中包括空调等设施拆卸运走，巾出了“空店转让”启事。其后，答辩人双多次联系被答辩人交涉补齐房租，被答辩人均以各种理由推诿拖延。从此以后至2019年8月底期间被答辩人的手机始终处在“停止服务”状态，无法与被答辩人取得联系，被答辩人处于失联状态。故答辩人认为，被答辩人没有履行合同交清全所房租，按照合同规定，并没有取得该门面房的使用权，针对答辩人的恶意违约行为，答辩人有必要采取相应措施，对被答辩人交纳的租赁定金，不存在退还的义务。同时，由于被答辩人长期拖欠租金，擅自转让门面房，恶意占用并空置门面房的严重违约行为，答辩人为了减少损失规避其它不必要的风险，所进行的转租，当属合法的止损措施。答辩人恶意违约撤离时遗留下的招牌和遗弃的抽油烟机及管道，本应由被答辩人自行拆除处理，特别是在无法联系到被答辩人的情况下，答辩人只好委托转租人做出了妥善的保管，并未造成任何损失。综上，被答辩人所谓的“导致原告无法依据合同继续使用门面房的诉讼根本不能成立”，“造成财产损失”也根本不存在，一切法律后果及责任均依法由被答辩人承担。请求驳回原告的全部无理诉求。经审理查明，被告徐西汉系罗山县城关镇大转盘西北角第一间门面房（一间三层）的所有人。原告王猛2019年经他人转租取得该门面房的使用权，从事餐饮经营，使用期至2019年6月30日。为取得该门面房的2019年7月1日至2020年6月30日承租权，2019年2月25日，原、被告协商签订房屋租赁合同。该合同约定内容如下：一、租赁时间：2019年7月1日至2009年6月30日。二、租金：每年40000元，每年7月1日前交清房租后，方可使用。三、合同履行期间，因经营所产生的相关费用包括水电费，由乙方自行承担。四、合同期满，乙方需续租，同等条件，乙方享有优先租赁权。变更合同，在合同期满前三月通知对方。五、本合同一式贰份，甲乙双方各持一份，双方签字后生效，未尽事宜，双方另行协商。合同签订当日，原告王猛向被告徐西汉交房租20000元，被告徐西汉给原告王猛出具收条一张，载明：“王猛交来房租款计人民币贰万元（￥20000元）收款人徐西汉2019年2月25日”。因原告王猛在使用被告门面房期间，因经营困难，导致原告王猛在2019年7月1日未能将下欠20000元房租补齐交给被告徐西汉，双方为此多次协商未果。被告徐西汉遂再次与案外人刘洋于2019年8月25日，签订房租合同。租赁时间：自2019年9月1日至2020年8月31日。合同其余内容与本案原、被告2019年2月25日所订租赁合同内容一致。合同约定租金与原、被告租赁合同一致，约定一年的租金为40000元。诉讼中，被告徐西汉陈述，在与刘洋的合同中，实际最后收取租金38000元。因被告与案外人刘洋签订租赁合同并已实际占有使用涉案门面房，从而导致原、被告产生纠纷。上述事实，有当事人身份信息、原告与被告徐西汉签订的租赁合同、被告徐西汉与刘洋签订的房租合同、收条、原、被告之间的通话单、通话录音、当事人陈述笔录等证据在卷佐证，并经本院开庭质证与审查，可以采信。本院认为：当事人一方迟延履行债务或者以自己的行为表明不履行主要债务，致使合同目的不能实现，当事人可以解除合同。本案原告在履行期届满前不履行到期债务，无力继续经营，且被告徐西汉现已将涉案门面房租与他人经营，致使其与被告徐西汉所签订的房屋租赁合同的目的不能实现。现原告王猛要求解除双方所订房屋租赁合同，理由正当，本院依法予以支持。原告同时要求被告徐西汉退还所交的房租（扣除占用期间的房租费）13400元。因原告不履行合同义务，导致被告徐西汉二个月房租损失。原、被告所订房屋租赁合同，每年租金40000元，二个月租金为6666元[（40000元÷12个月）×2]。本案中，被告徐西汉在与案外人刘洋签订房屋租赁合同，实际收取刘洋一年房租38000元，损失租金2000元。被告徐西汉在扣除损失8666元外，所收原告王猛剩余租金11334元（20000元－6666元－2000元），依法应予退还给原告王猛。被告徐西汉辩称，合同不能履行系因原告恶意违约造成，原告王猛所交房租20000元为定金，一切法律后果与责任均由原告王猛承担，所交定金不应退还的辩称理由无事实及法律依据，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告王猛与被告徐西汉所订房屋租赁合同。二、被告徐西汉于本判决生效后十日内退还原告王猛剩余租金11334元。三、驳回原告王猛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取101元，由原告王猛负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 高 控二〇一九年十月二十二日书记员 陈金华