北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初87001号原告：刘某1，女，1961年2月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马睿，北京市易行律师事务所律师。被告：刘某2，女，1956年9月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：刘某3，男，1952年8月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告刘某1（以下简称姓名）与被告刘某2、刘某3（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘某1及其委托诉讼代理人马睿、刘某2、刘某3均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘某1向本院提出诉讼请求：1.判令刘某2、刘某3返还刘某1购房款746478.7元；2.判令刘某3、刘某2赔偿刘某1经济损失200万元。事实和理由，刘某1、刘某2、刘某3系姐兄妹关系。三人母亲何某某于2007年4月27日去世，父亲刘某4于2014年5月24日去世。2005年，刘某4单位要集资建房，因为父母有房，其他哥姐也有房，刘某1当时正有买房的打算，遂父亲与刘某1商量由刘某1出全款，以父亲名义在其单位申请集资建房，房屋所有权归刘某1所有，待可以办理产权过户时，再配合将房产过户给刘某1。刘某1与父亲商量此事时，母亲在场，其知晓并同意此事。刘某1于2005年11月6日至2005年12月23日期间分数次将购房款、装修款、维修基金、调剂款等746478.7元交至父亲单位中国某某报社。2005年11月28日，父亲刘某4出面与中国某某报社签署《经济适用住房买卖合同》，约定刘某4购买北京市朝阳区湖光中街2号院3幢21层某某号房屋。刘某1出资购房期间，分别向大姐刘某5借款8万元、二姐刘某2借款6万元及父亲刘某4借款24.6万元，事后刘某1均对借款予以偿还。2006年1月房屋交付后，刘某1开始购买家具，并将父母接到该房屋居住，居住半年后，应父母对新居不适应，其搬回三里屯的老房子居住。2007年4月27日，母亲去世后，父亲意识到老人终有去世一天，为避免纠纷，2007年12月28日，父亲给刘某1出具了证明书，其内容为本市朝阳区湖光中街二号院是中国某某报社为报社职工集资建造经济适用住房。本人购得该院三号楼某某室。本人已有住房，此房实为三女刘某1购买，是产权所有人，希望准予过户。本人年老多病，恐有不测，口说无凭，立此存照。此证明及报社购房买卖合同均由刘某1保存。父亲刘某4亲笔。2008年9月18日，刘某1购买的朝阳区湖光中街2号院3号楼某某室房屋登记于刘某4名下，直至2014年5月24日父亲去世，该房屋一直没有过户登记至刘某1名下。父亲去世后，因涉案房屋依然是父亲的名字，房屋性质依然是经济适用房，刘某1的大姐、二姐及大哥针对该房屋进行法定继承，经（2015）朝民初字第某某号及（2016）京03民终某某号民事判决，该房屋由刘某3、刘某2、刘某5、刘某1共同继承，各占四分之一的份额。刘某1认为自己与父母协商买房，不仅是父亲提议、母亲同意，哥哥姐姐们也都是非常清楚并予以了资金支持的。刘某1一家长期居住涉案房屋也是不争事实，但如今房价高涨，哥哥姐姐们以该房屋属于父母遗产为由进行诉讼继承分割了此房产。另由于政策原因，父母的房屋始终无法过户至刘某1名下。至此，刘某1与父母的合同已经不能履行。刘某2、刘某3辩称，合同纠纷不成立，我们俩从未与刘某1签订过任何关于购房及遗产分配的协议或合同。关于朝阳区湖光中街2号院3楼某某室，刘某1没有跟父亲签过任何房屋买卖协议，而且法院已经明确判决上述房屋由刘某3、刘某1、刘某2、刘某5共同继承，每人占四分之一的份额。父亲买房时房款不足，由兄弟姐妹根据能力集资购买房屋，其中刘某5出资8万元，刘某2出资6万元、父亲刘某4出资28万元、刘某1出资326478.7元。2006年3月父母入住上述房屋，半年后搬回三里屯老房，此后上述房屋长期出租，并用租金退了大家的集资款，刘某5的8.9万元、刘某2的6.6万元、父亲刘某4的28万元。2013年年底刘某1一家搬入上述房屋至今。上述房屋2006年11月至2016年8月31日期间的房屋租金减去上述集资款，剩余57万元，应由房屋及继承人4人平分。继承案四位继承人到庭，退还房款也应四人到庭。刘某1长期出租上述房屋，其要求我们赔偿经济损失200万元，没有事实依据，我们不予考虑。2017年6月17日，刘某3、刘某2以共有纠纷起诉刘某1向其索要上述房屋的使用，2018年4月27日，朝阳法院判决刘某1支付2016年8月31日至2018年4月30日期间的房屋使用费8万元，刘某1至今未履行法院判决。本院经审理认定事实如下，何某某（2007年4月27日去世）与刘某4（2014年5月24日去世）原系夫妻，共育有子女四人，即刘某1、刘某2、刘某3、刘某5。刘某5曾用名为刘永年。2005年11月28日，刘某4（买受人）与中国某某报社（出卖人）签订编号为ZQB00304的《中国某某报社经济适用住房买卖合同》，约定中国某某报社将北京市朝阳区湖光中街2号院3幢21层某某号房屋（以下简称某某号房）出售给刘某4。之后，某某号房转移登记至刘某4名下，产权来源为“经济适用住房”。诉讼中，刘某1申请对某某号房在2016年8月31日的市场价值进行评估。2019年1月17日，北京建正合生房地产评估有限公司出具《退案函》，其表示某某号房屋为中国某某报社经济适用住房，属于中直机关单位的经济适用住房，该类房产目前不能上市交易，故导致无法对该房产进行房屋市场价值的相关鉴定评估工作，因此退回此次司法鉴定委托项目。另查一、2015年1月27日，刘某1曾以所有权确认纠纷为由，将刘某2、刘某3和刘某5诉至本院，要求确认某某号房归其所有。2015年5月18日，本院作出（2015）朝民初字第某某号民事判决，判决：“刘某1负有举证证明其与刘某4存在借名买房的约定，且该约定不违反相关国家法律法规及政策。刘某1提交的刘某4书写之证明书鉴于刘某3、刘某2、刘某5未否认其真实性，故该书证之真实性法院予以采信。结合刘某1提交的转账凭证及本案刘某5、刘某2的陈述，在没有相反证据的情况下可以认为涉诉房屋房款系刘某1出资支付。涉诉房屋的购买系刘某4单位集资建房，对于这一重要财产取得行为，刘某4应与其妻平等协商并取得一致意见。但本案中，刘某1未能证明其母对‘借名买房’的认可，而仅提供事后刘某4追认的证明书。因此，刘某1与刘某4之间是否存在有效的借名买房约定，刘某1未能证明。此外，本案各方均认可涉诉房屋系‘央产房’，且涉诉房屋产权证书中确实登记的房屋性质为‘按经济适用住房管理’。因此，刘某1主张确认涉诉房屋归其所有，须证明涉诉房屋可依法办理产权转移登记，但刘某1对此并无证据提交。因此，刘某1要求确认涉诉房屋归其所有之诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。”故判决驳回刘某1的诉讼请求。后刘某1不服，上诉至北京市第三中级人民法院。2015年8月13日，该院作出（2015）三中民终字第某某号民事判决，根据已查明的事实，涉案房屋系央产房，属政策性保障住房，且至今不能上市交易。因而，本院认为，即使刘某1所述借名买房关系存在，因涉案房屋性质原因，其诉讼请求也应予以驳回。故判决驳回上诉，维持原判。2015年1月18日，刘某1又以房屋买卖合同为由将中国某某报社诉至本院，称其与刘某4之间存在借名买房关系，要求中国某某报社协助其办理某某号房的过户手续。2015年12月23日，本院作出（2015）朝民初字第某某号民事判决，涉案房屋目前无法上市交易，不具备过户条件，因涉案房屋现在不具备办理产权过户手续的客观现实条件，因此法院对于刘某1要求中国某某报社协助办理过户的诉讼请求不予支持，刘某1可待涉案房屋具备上市交易条件后再行主张此项权利。”故判决驳回刘某1的诉讼请求。后刘某1不服，上诉至北京市第三中级人民法院。2016年3月18日，该院作出（2016）京03民终某某号民事判决书，涉案房屋系央产房，属政策保障住房。刘某1依据刘某4的《证明书》，主张存在借名买房关系，并据此取得涉案房屋所有权并要求中国某某报社配合过户。但刘某1并未提交相应证据证明涉案房屋可依法办理产权转移登记，亦不能明确其要求中国某某报社提供协助的具体内容。故原审法院据此驳回刘某1的诉讼请求，并不违反法律规定。故判决驳回上诉，维持原判。2015年，刘某3、刘某2于本院起诉刘某5、刘某1法定继承纠纷一案，2016年5月18日，本院作出（2015）朝民初字第某某号民事判决，判决如下一、位于北京市朝阳区三里屯**楼4门**某某的房屋归刘某5所有，刘某5于该判决生效之日起三个月内向刘某3、刘某2、刘某1各支付房屋折价款九十万元。二、某某号房由刘某3、刘某2、刘某5和刘某1共同继承，各占四分之一的份额。后刘某1上诉至北京市第三中级人民法院，该院作出（2016）京03民终某某号民事判决，其中本院认为部分称现有证据并不足以证明刘某1系某某号房屋的所有权人，也不足以证明某某号房屋涉及案外第三人的份额，因此某某号房屋在刘某4夫妇死亡之后应当认定为系刘某4夫妇的遗产。关于遗产继承问题，刘某1虽提交《证明书》以证明该证明书为被继承人刘某4的遗嘱，但该证明书的内容和形式既不符合遗嘱的实质要件，也不符合遗嘱的形式要件，本院对刘某1关于被继承人刘某4留有遗嘱的上诉意见不予采信，故本案应按法定继承处理。原审法院据此按照法定继承处理并判令某某号房屋由刘某3、刘某2、刘某5和刘某1共同继承，各占四分之一的份额，并无不当，本院予以维持。关于刘某1所称本案被继承人还有其他遗产且还存在债务问题，因各方原审时对此均未主张，故各方就此可另行解决。关于刘某1出资的问题亦可另行解决。故判决驳回上诉，维持原判。另查二、2018年5月11日，刘某5、刘某1签订《协议书》，约定一、刘某1放弃北京市朝阳区三里屯南33楼4单元某某房产四分之一应得九十万元利益债权的主张，刘某1不再向刘某5索要九十万元，该九十万元用于刘某1向刘某5购买其拥有的某某号房的对价使用；二、刘某5放弃某某号房的四分之一份额的权利的主张，将朝阳法院（某某）号判决，归刘某5享有四分之一份额及该份额项下应得的全部利益，归刘某1所有，由该份额所产生的房产责任，也由刘某1承担。2017年，刘某3、刘某2于本院起诉刘某1共有纠纷一案，2018年4月27日，本院作出（2017）京0105民初某某号民事判决，判决刘某1于该判决生效之日起七日内支付刘某3、刘某2某某号房屋2016年8月31日起至2018年4月30日期间的房屋使用费8万元。庭审中，刘某1提供收据、银行凭证、证明书、《中国某某报社经济适用住房买卖合同》等证据，以此证明其向刘某2、刘某5、刘某4借款用于购买某某号房。刘某2、刘某3认为所有收据显示均是刘某4出资购买的某某号房，证明书不符合遗嘱形式，上述合同认可，买房与刘某1无关。本院认为：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。生效民事判决书确认某某号房由刘某3、刘某2、刘某5和刘某1共同继承，各占四分之一的份额，现刘某5、刘某1就上述房屋签订《协议书》，故某某号房由刘某3、刘某2各占四分之一的份额，刘某1占二分之一的份额。现刘某1向刘某3、刘某2主张返还某某号房购房款，刘某1曾分别以所有权确认纠纷及房屋买卖合同纠纷起诉至法院要求确认某某号房归其所有及要求中国某某报社协助其办理某某号房的过户手续，但均被法院生效判决驳回其相应的诉讼请求，因此刘某1的出资应视为债权债务问题，现刘某1举证证明其出过购房款，故某某号房屋的继承人应按比例偿还债务，即刘某3、刘某2应分别返还刘某1186694.68元。关于经济损失一节，鉴于以上意见，结合鉴定机构相关意见等因素，本院酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：一、被告刘某2、被告刘某3于本判决生效后七日内分别返还原告刘某1十八万六千六百九十四元六角八分；二、被告刘某2于本判决生效后七日内支付原告刘某1利息（计算方式：186694.68元×中国人民银行同期贷款利率×自2016年8月31日起至被告刘某2实际付清上述186694.68元之日止），被告刘某3于本判决生效后七日内支付原告刘某1利息（计算方式：186694.68元×中国人民银行同期贷款利率×自2016年8月31日起至被告刘某3实际付清上述186694.68元之日止）；三、驳回原告刘某1的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未在规定的期限内支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14386元,由原告刘某1负担7193元（已交纳），由被告刘某3、刘某2负担7193元（刘某1已交纳，刘某3、刘某2于本判决生效后七日内转交给刘某1）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  欧阳华审判员  李清华审判员  斯晓荷二〇一九年十月八日书记员  彭林海