四川省广汉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0681民初2262号 原告：张译萱，女，1982年1月30日出生，住成都市青羊区。 委托代理人：卿杰，泰和泰律师事务所律师。 委托代理人：李娇，泰和泰律师事务所律师。 被告：四川北新大弘置业集团有限公司，住所地德阳市广汉市北外乡云盘村六社。 法定代表人：刘邦成，董事长。 委托代理人：叶琳，四川和创律师事务所律师（特别授权）。 原告张译萱与被告四川北新大弘置业集团有限公司（以下简称为北新大弘公司）房屋卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张译萱及其委托诉讼代理人卿杰、李娇，被告四川北新大弘置业集团有限公司的委托诉讼代理人叶琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张译萱向本院提出诉讼请求：1.判决确认《四川省商品房买卖合同（预售）》、《蓉欧国际贸易中心商品房买卖合同补充协议》无效；2、判令被告返还因合同取得的价款115532元；3、判令被告赔偿损失1000元；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年4月，原告获悉第三人以原告名义于2018年11月3日与被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、《蓉欧国际贸易中心商品房买卖合同补充协议》。原告从未与被告就案涉商品房的买卖进行任何沟通，也未与被告签署前述合同，更未委托任何人从事前述行为。被告在明知前述情形下，仍旧与第三人签订前述合同，并收取费用，原告知悉后立即告知被告拒绝追认第三人的行为，并书面告知被告前述合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第48条、第58条的相关规定，特提出上述请求。 被告北新大弘公司辩称，1、案外人刘凤鸣的代理行为合法有效；2、本案案涉合同已经成立并生效，双方合同应继续履行。请求驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、合同编号为（2018）1100370的《商品房买卖合同（预售）》一份、编号为F1-3-298号的《蓉欧国际贸易中心商品房买卖合同补充协议》一份，证明被告在明知第三人未获知原告授权的情况下，仍旧诱骗第三人以原告名义签订上述合同，该合同应为无效待定合同；2、被告公司出具的收据，证明被告收取了涉案房屋价款的事实；3、《关于蓉欧国际贸易中心商品房买卖合同无效的函》、微信、短信沟通记录，证明原告不追认第三人的行为，合同无效的事实。 被告北新大弘公司对证据1的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的。对证据2的真实性无异议；对证据3三性不予认可，被告未收到该函件，对于微信、短信认为与本案无关。 被告达亿公司为证明其抗辩主张，向本院提交了如下证据：1、蓉欧国际贸易中心商铺认购书，证明刘凤鸣在2018年10月10日购买涉案商铺，并缴纳2万元定金，双方约定在2018年11月5日前签订《商品房买卖合同》；2、支付凭证，证明刘凤鸣缴纳定金2万元的事实；3、授权委托书、原告签名捺印的身份证复印件，证明原告委托张凤鸣代为办理房屋买卖事宜；4、客户更名报审表、商品房买卖合同，证明刘凤鸣在签订合同时带上授权委托书、原告身份证复印件，向被告公司申请更名，并注明双方系母女关系，被告公司审核同意后，双方在2018年11月3日签订商品房买卖合同的事实；5、付款凭证、商品房买卖合同备案表，证明刘凤鸣在签订合同当日付清购房款，被告已经将该合同备案的事实。 原告对被告的证据质证称，对被告提交的支付凭证真实性认可外，对其余证据均不予认可，被告所出示证据中显示的张译萱不是其本人签名捺印。 诉讼过程中，为查明本案事实，本院要求案外人刘凤鸣到庭陈述事实。刘凤鸣到庭陈述，自己与原告系母女关系，基于广告宣传和朋友邀约到广汉查看了解案涉商铺。经过销售人员的推荐介绍，临时决定购买了案涉商铺。在购买商铺的过程中未与原告协商，是想待商铺增值时给原告一个惊喜，被告所出示证据的签名中，认购书是自己签名的，其他显示是原告名字部分，均是自己代原告签名捺印的。所有的购房款是自己支付的。原被告对刘凤鸣的上述陈述无异议，本院予以确认。 对被告提交的授权委托书、身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》、《蓉欧国际贸易中心商品房买卖合同补充协议》等证据，本院结合当事人陈述对其系原告出具的真实性不予认可，对原告提交的微信、短信、函件，只能证明双方沟通的情况。对其余无异议的证据本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下。案外人刘凤鸣系原告母亲。2018年10月10日，刘凤鸣（乙方）与被告（甲方）签订了《蓉欧国际贸易中心商铺认购书》，该认购书载明，认购方为刘凤鸣，乙方须在签订本认购书后2018年11月5日前与甲方签订《商品房买卖合同》。该日，刘凤鸣向被告缴纳定金20000元。2018年11月3日，刘凤鸣在被告处填写了《客户更名报审表》。该《客户更名报审表》载明，本人刘凤鸣于2018年10月10日认购贵公司开发的“蓉欧国际贸易中心”Ｆ1幢3楼298号房屋，并签订了《蓉欧国际贸易中心商品房认购书》，现因本人原因向贵公司申请更名为张译萱，身份证5101051982××××××××，此人与我为母女关系，本人同意自行承担因更名而引致的一切经济和法律责任，下方载明了原签约业主信息和申请变更后业主信息。刘凤鸣在申请人处签名捺印，下方有置业顾问和销售负责人审核签名的意见。当日，刘凤鸣以原告名义与被告签订了合同编号为（2018）1100370的《商品房买卖合同（预售）》、编号为Ｆ1-3-298号的《蓉欧国际贸易中心商品房买卖合同补充协议》各一份。合同主要约定，原告购买被告开发的北新国际机械城项目1单元3层3-298号，房屋总价115532元。刘凤鸣在买受人处签写“张译萱”并捺印。签订合同时，刘凤鸣向被告提交了“张译萱”字样签名并捺印的《授权委托书》和身份证复印件。该《授权委托书》载明，本人张译萱，现委托我母亲刘凤鸣代表我办理与四川北新大弘置业集团有限公司商品房买卖合同，对我母亲所签署合同的所有内容以及提交的所有证件资料，我均予以认可，落款日期为2018年10月30日。合同签订当日，刘凤鸣当即付清了全部购房款。2018年11月8日，被告在广汉市房地产交易所对案涉合同办理了备案登记。现原告认为刘凤鸣未经原告授权即与被告签订案涉合同，原告对上述合同内容不同意，不予追认。经与被告协商退回房款未果，原告遂诉至法院请求确认上述合同无效。 本院认为，本案的争议焦点为刘凤鸣以原告名义与被告签订案涉合同行为的法律效力。根据《中华人民共和国民法总则》第172条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。由此可知，表见代理需满足以下条件：1、须是无权代理，即行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后实施的代理行为；2、须有使相对人相信无权代理人具有代理权的事实和理由；3、须相对人与无权代理人实施了民事法律行为；4、须相对人善意且无过失。本案中，依据庭审查明的事实，刘凤鸣最初以自己的名义购买涉案商铺并缴纳定金，在双方签订涉案商铺的《商品房买卖合同》时，向被告申请更名为原告，同时持有签名为原告字样的身份证复印件、以原告名义向刘凤鸣出具《授权委托书》。从《客户更名报审表》和《授权委托书》载明的内容来看，明确了委托人与受托人之间系母女关系以及代理事项，且委托书出具的时间在合同签订前；原告虽陈述委托书是在被告工作人员的指导下出具的，被告应当知晓刘凤鸣系无权代理的事实，但未提交证据予以证明，且委托书载明的时间在合同签订之前。由此表明，在签订案涉合同时，被告基于原告与刘凤鸣系母女的特殊身份关系，刘凤鸣当场出示了原告签名字样的身份证复印件、授权委托书且委托书的时间早于合同签订时间，以及刘凤鸣实际签订合同的前后过程符合委托书载明权限等的客观表象，有理由相信刘凤鸣在签订合同时取得了原告的授权，被告是善意且无过失的。综上，刘凤鸣以原告名义与被告签订案涉合同的行为对原告产生法律拘束力，被告在签订案涉合同时并无过错。原告主张案涉合同无效的请求，没有法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张译萱的全部诉讼请求。 案件受理费1315元，由原告张译萱负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  曾方蓉 二〇一九年十月二十一日 书记员  周 玉