湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0408民初880号 原告：中国建设银行股份有限公司衡阳市分行，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区蒸湘北路**。 负责人：龙得来，该分行行长。 委托诉讼代理人：陈欢，男，1977年7月21日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区，该分行客户经理。 委托诉讼代理人：田芙蓉，湖南崇民律师事务所律师。 被告：邹志敏，男，1987年8月10日出生，汉族，住湖南省衡阳县。 被告：衡阳冠盛房地产开发有限公司，，住所地：住湖南省衡阳市蒸湘区外环西路冠都现代城会所** 法定代表人：陈道旺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周显逢，男，1972年11月24日出生，汉族，住江西省吉水县，系该公司员工。 原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行（以下简称建设银行衡阳分行）与被告邹志敏、衡阳冠盛房地产开发有限公司（以下简称冠盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行衡阳分行的委托诉讼代理人田芙蓉及被告冠盛公司到庭参加诉讼，被告邹志敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告建设银行衡阳分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告邹志敏、冠盛公司于2012年11月7日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告邹志敏偿还原告贷款本金130529.24元、利息511.02元、本金罚息20.52元、利息罚息3.94元，共计131064.72元（利息、罚息计算至2019年3月9日，此后按照合同约定计算至所欠贷款全部清偿之日止）；3、被告邹志敏承担原告为实现债权所发生的律师费7860元；4、被告冠盛公司对上述债务承担连带清偿责任；5、原告对被告邹志敏购买的位于衡阳市蒸湘区的抵押房产处置款在上述债务范围内享有优先受偿权；6、两被告共同承担本案诉讼费。 被告邹志敏未予答辩，亦未向本院提供证据。 被告冠盛公司辩称，被告邹志敏在被告冠盛公司购房贷款属实，但是被告冠盛公司在2014年4月至2019年9月代替被告邹志敏偿还了225913.55元贷款本息，被告冠盛公司有权向被告邹志敏追偿。如若被告邹志敏不愿意继续履行合同，被告冠盛公司可以就涉案房子进行回购，将原告的贷款结清。 本院经审查认定事实如下： 2012年11月7日，原告作为贷款人，被告邹志敏作为借款人，被告冠盛公司作为保证人，各方签订了编号为430640001-011-2012002150号的《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：被告邹志敏向原告贷款300000元；贷款期限120个月即2012年11月7日至2022年11月7日；贷款采用浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款发生逾期的，罚息利率在合同执行的贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息3314.82元；贷款人将款项划入借款人指定的收款人冠盛公司的银行账户；并以被告所购买的位于衡阳市蒸湘区房屋为上述贷款提供抵押担保；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已经办妥且抵押财产的他项权利证书等交由贷款人核对无误、收执之日止；被告如未按涉案合同约定按期足额归还借款本息或者其他应付款项，原告有权停止发放合同项下的借款、宣布贷款立即到期及解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按涉案合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）均由借款人承担。同日，原告出具《个人贷款支付凭证》1份，将贷款300000元汇入借款人指定收款人冠盛公司的银行账户中。之后，涉案冠都现代城Ａ4区1栋1203室房屋办理了预告登记手续，预告登记权利人为原告，义务人为被告邹志敏，证号为衡房预蒸湘区字第××号，但是之后未办理房屋抵押登记手续。为证明还款本金及相应利息情况，原告提供《中国建设银行个人贷款对账单》及贷款全息表，该清单显示，截至2019年3月9日，被告邹志敏已经累计64期未按时足额还款，尚欠贷款本金2673.91元、利息479.69元、本金罚息20.52元、利息罚息3.94元。之后，被告邹志敏未向原告偿还涉案按揭贷款本息。 另外，原告为收回涉案债权，与湖南崇民律师事务所签订了《委托代理协议》，代理协议约定实行风险代理付费并按照诉讼标的的6%计算律师代理费，之后湖南崇民律师事务所指派律师履行了相应的代理义务。 本院认为，原、被告各方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系当事人之间的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约将贷款300000元转入借款人指定收款人即被告冠盛公司（房屋开发商）的银行账户，已经履行了发放贷款的义务。被告邹志敏本应遵循诚实信用原则，按照约定偿还借款本息，但是至原告起诉时及判决时已累计数期未按期足额偿还贷款本息，未按合同约定全面履行还款付息义务，其行为构成违约，应承担本案的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，被告邹志敏未依合同约定按时足额偿还本息，符合其与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定解除合同的条件，故原告要求提前解除与两被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，本院依法予以支持。原告有权宣布贷款提前到期，并且要求被告邹志敏清偿拖欠的全部贷款本金130529.24元、利息511.02元、本金罚息20.52元、利息罚息3.94元（利息、罚息计算至2019年3月9日），经本院核算，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。对于2019年3月9日后的利息支付标准，在原告行使违约救济解除合同的情形下，涉案全部借款已全部到期，应以罚息利率作为计息标准计算至借款本金清偿之日止，根据合同关于浮动利率即罚息利息的约定，罚息利率确定为在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率水平上下调10%再上浮50%【合同利率（即中国人民银行同期贷款利率×90%）＊罚息幅度150%＝135%的中国人民银行同期】。原告要求被告邹志敏支付其为实现债权而花费的律师代理费7860元，有相应的合同约定，代理律师实际履行了诉讼代理义务，属于原告为实现涉案债权所支出的合理费用，并且该收费符合湖南省物价局、司法厅发布的《湖南省律师服务费收取标准》之规定，本院应依法予以支持。关于被告冠盛公司是否承担连带清偿责任的问题，涉案个人住房借款合同约定保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已经办妥且抵押财产的他项权利证书等交由贷款人核对无误、收执之日止，并未超过保证期间，故被告冠盛公司应对上述债务（贷款本息及律师费）承担连带清偿责任。关于原告诉请有权对被告邹志敏所有的位于衡阳市蒸湘区房屋拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权的问题，由于涉案房屋仅办理预告登记，未办理抵押登记手续，不产生抵押权设立的法律后果，故本院对该项诉请依法不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行与被告邹志敏、被告衡阳冠盛房地产开发有限公司于2012年11月7日签订的编号430640001-011-2012002150号的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告邹志敏于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行贷款本金130529.24元、利息511.02元、本金罚息20.52元、利息罚息3.94元（利息、罚息暂计算至2019年3月9日），合计131064.72元并支付原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行2019年3月9日后的逾期罚息，逾期罚息以实际尚欠的贷款本金为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率×135%的标准计算至借款本金清偿之日止（利率调整日为每年1月1日）; 三、被告邹志敏于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行为实现债权所支付的律师代理费7860元； 四、被告衡阳冠盛房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向债务人追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取3078元，由被告邹志敏、衡阳冠盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  肖 军 人民陪审员  冯小玲 人民陪审员  洪 菲 二〇一九年十月十六日 书 记 员  赵湘斌 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。