湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终1778号上诉人（原审被告）：湖南龙峰房地产开发有限责任公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区奇家岭木鱼山北路学府新城**。法定代表人：竺华峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴永新，男，1954年9月14日出生，汉族，湖南省华容县人，住湖南省岳阳市岳阳楼区，公司法务人员。被上诉人（原审原告）：倪康，男，1993年11月12日出生，汉族，住湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：刘岳璨，湖南滳招律师事务所律师。上诉人湖南龙峰房地产开发有限责任公司（以下简称龙峰公司）因与被上诉人倪康房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初4654号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人龙峰公司的委托诉讼代理人吴永新，被上诉人倪康及委托诉讼代理人刘岳璨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙峰公司上诉请求：1、解除双方所签订的《商品房买卖合同》；2、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、上诉人至今没有收到被上诉人分文购房款，一审法院判决上诉人继续履行房屋买卖合同纯属错误。一审法院在判决书第三页顺数第一项写明：2016年1月31日，被上诉人之父倪朝辉向被告股东、原常务副总经理朱政华汇款25万元，于2016年2月6日再次向朱政华汇款5万元，合计30万元。2016年2月8日被上诉人又向朱政华支付现金12万元，朱政华于当日出具了房款已全部付清的收据一张。一审法院其实没有查清本案事实，实际上，2016年元月31日，被上诉人付款30万元给案外人朱政华，朱政华于当日写出了30万元的收据，2016年2月8日被上诉人再次向朱政华付款12万元，合计42万元的购房款，被上诉人分文未付给上诉人，全部付给了案外人朱政华。上诉人与被上诉人没有形成买卖关系，也没有构成民事主体的相对人。被上诉人的款交给了案外人朱政华，严格来讲是被上诉人偿付的借款还是欠款给朱政华也无法说清楚，一审法院查明被上诉人与上诉人形成了买房的客观事实，上诉人与被上诉人其实没有形成买卖关系，所以没有义务继续履行合同。二、案外人朱政华的行为不能替代职务行为，此案被上诉人应向案外人朱政华主张权利。前述被上诉人将款付给了案外人朱政华，朱政华又没有将款转给上诉人财务，被上诉人在起诉时也没有提供上诉人收了被上诉人购房款的有效证据，也没有提供案外人朱政华将款转给了上诉人财务的任何证据。因此，被上诉人与案外人形成的什么关系，偿付的什么款，无法说明。很明显被上诉人与朱政华系直接行为与直接法律关系，案外人朱政华在没有任何人授权的前提下，私自收被上诉人的款，上诉人认为是与其恶意串通之后，利用常务副总经理、主管财务的职务之便与被上诉人订立所谓的“商品房买卖合同和收据”，这纯属与合同法第52条第2款、第3款完全吻合，“恶意串通损害国家、集体或者第三人利益”，“以合法形式掩盖非法的结果，应视为无效合同”。再者，一审法院用2015年12月11日公司股东会议纪要“减轻公司债务负担，公司决定，用公司房屋作抵债务”，运用此案极为错误。朱政华不是公司股东，他的股份于2018年2月28日转让给周思国，因朱政华涉嫌职务犯罪，2018年岳阳楼区公安分局委托湖南公众会计师事务所进行司法审计，2018年11月20日结果表明，朱政华侵占公司房屋24套，抵款785万元，共欠公司现金1690万元（被上诉人房屋在朱政华侵占范围）。三、被上诉人违反合同规定，上诉人应解除合同或者请求人民法院认定无效合同。被上诉人取得的虚假合同第六条第三款约定：“出售该商品房的全部房款应存入预售资金的监管账户，账户名称为：湖南龙峰房地产开发有限责任公司；账户号为：18×××27”被上诉人与案外人朱政华订立虚假合同之后，应及时发现打的什么款给朱政华，合同明确约定需将购房款打入公司的监管账户，被上诉人为什么将款打入或者交给朱政华本人呢。从事实上看，被上诉人未将款打入公司监管账户，这是合同约定。被上诉人的款直接交给朱政华个人，难道此虚假合同有效吗？根据我国合同法第130条规定：“买卖合同是出卖人将标的物转移于买受人，买受人支付价款的合同。”买受人没有支付价款，所以上诉人无义务将标的物转移于买受人。综上，请求支持上诉请求。倪康辩称：一、2015年12月11日订立的《商品房买卖合同（预售）》真实合法有效，上诉人依法应当继续履行，交付商品房。本案是一起简单的房屋买卖合同纠纷，事实清楚、证据确实充分。本案中，被上诉人倪康与上诉人龙峰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格、意思表示清楚，且不违反法律强制性规定，合法有效。上诉人没有证据证明被上诉人的合同系与朱政华恶意串通所为，一审中也没有提出反诉，而且已经超过了行使合同解除权的除斥期间（1年）。故原《商品房买卖合同（预售）》真实合法有效，依法应当继续履行。现合同标的已经竣工验收，符合交房条件，上诉人应当向被上诉人履行合同义务，交付合同约定的商品房。二、上诉人倪康已经履行了全部的付款义务，不应再额外支付房屋价款。本案中的房屋总价款为439253元，其中转账支付300000元，现金支付139253元。2015年12月11日，上诉人龙峰公司召开股东会，决议为保证债权人利益，减轻公司债务压力，同意以公司部分门面、商品房、车位抵减债务。可见，朱政华（时任龙峰公司常务副总经理）的收款行为是得到了龙峰公司的授权的，而且龙峰公司向倪康出具了真实有效的财务收据，证明该款也是已经上交到了龙峰公司财务的，倪康的交款也是得到了龙峰公司承认的。因此，被上诉人倪康已经履行了全部的付款义务，不应再额外支付房屋价款。三、上诉人龙峰公司应当按合同约定承担违约责任。上诉人龙峰公司与被上诉人倪康签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，龙峰公司应当在2016年12月30日前向被上诉人倪康交付商品房。逾期交房的，被上诉人倪康要求继续履行合同的，合同继续履行，龙峰公司按日计算向倪康支付全部房屋价款万分之一的违约金。现在上诉人龙峰公司超过约定交房期限已经整整两年半时间了，应当按照合同约定承担违约责任。故上诉人龙峰公司应当按照已经支付的全部439253元承担违约责任（具体计算方式为：439253×万分之一×实际逾期交房天数）。请求驳回上诉。倪康向一审法院起诉请求：一、完全履行合同义务，交付房屋；二、按已付购房款日万分之一从2017年1月1日起支付迟延交房违约金；三、由龙峰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：倪康与龙峰公司于2015年12月11日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定龙峰公司将由其开发的坐落于岳阳市岳阳楼区岳兴路以东的“学府新城”19栋2302房作价439253元销售给倪康，倪康应当在2016年1月31日前支付全部价款，逾期付款的按日万分之一支付违约金；倪康逾期超过60日的，龙峰公司经书面通知倪康后有权解除合同，倪康应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的1%向龙峰公司支付违约金；龙峰公司应当在2016年12月30日前向倪康交付该商品房；龙峰公司逾期交房，倪康要求继续履行合同的，合同继续履行，龙峰公司按日计算向倪康支付全部房价款万分之一的违约金。龙峰公司于2016年1月29日向倪康出具收到涉案房屋购房款439253元的收据一张。2016年1月31日，倪康之父倪朝辉向龙峰公司股东、原常务副总经理朱政华汇款250000元、于2016年2月6日再次向朱政华汇款50000元，合计300000元。倪康之父倪朝辉书面认可上述款项系为倪康支付的涉案房屋购房款。倪康称，曾于2016年2月8日在朱政华办公室向其支付了120000元现金，享受折扣优惠10000多元，朱政华也于当日向其出具了房款已全部付清的条据一张。龙峰公司则称，上述款项朱政华并未交给龙峰公司。另查，一、2015年12月11日，龙峰公司召开股东会，决议为保证债权人利益，减轻公司债务压力，同意以公司部分门面、商品房、车位抵减债务。二、涉案房屋主体已封顶，尚未经竣工验收。龙峰公司称，岳阳市公安局岳阳楼分局于2017年8月2日以岳市公楼（经）立字［2017］2379号对龙峰公司资产被职务侵占案立案侦查，请求中止审查本案。一审法院认为，一、关于涉案合同效力。倪康与龙峰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格、意思表示清楚，且不违反法律强制性规定，合法有效。即便朱政华越权与倪康签订合同，在龙峰公司没有举证证明倪康与朱政华恶意串通的情况下，合同依然有效力。至于倪康是否支付购房款，不影响合同的效力。二、关于倪康是否支付了购房款的问题，倪康之父倪朝辉于约定付款期限前后共计向龙峰公司的副总经理朱政华汇款300000元，龙峰公司虽主张未收到该款，但龙峰公司在倪康未另外支付其他款项的情况下仍向倪康出具已收到涉案房屋购房款的收据，表明龙峰公司对倪康支付房款形式的认可，故龙峰公司关于倪康未支付购房款的抗辩不能成立，不予采信。倪康还称以现金支付了其余尾款，但未提交充分证据加以证明，一审法院不予采信。故一审法院认定，倪康已向龙峰公司支付了购房款300000元。倪康未付清购房款是否违约及承担违约的问题，因龙峰公司未提起反诉，本案中不予处理。三、关于交付房屋的问题。倪康从2016年1月31日开始逾期支付购房款，但龙峰公司至今未行使合同解除权，1年的除斥期间届满，龙峰公司解除权消灭，故涉案合同应当继续履行。因此，待倪康履行全部付款义务后，龙峰公司则应当依约向倪康交付房屋并办理相应产权登记手续。现涉案房屋未经竣工验收，目前尚不具备交付条件，故对倪康要求龙峰公司交付涉案房屋的诉讼请求，不予支持，倪康可待相应条件成就后另行主张权利。四、关于迟延交房违约金的问题，双方约定2016年12月30日前交付涉案房屋，但龙峰公司至今仍未向倪康交付，龙峰公司应当按照合同约定承担违约金，合同中约定违约金具体计算方式为倪康已交房款的总额×延期的天数×日万分之一，故对于倪康要求自2017年1月1日起至涉案房屋竣工验收备案并交房之日止以购房款为基数按日万分之一支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。至于朱政华是否越权造成了龙峰公司损失以及公安机关对龙峰公司资产被职务侵占已立案侦察等问题，不是本案的审理范围，也不影响本案的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、湖南龙峰房地产开发有限责任公司从2017年1月1日起按已付购房款300000元的日万分之一向倪康支付逾期交房违约金至“学府新城”19栋2302房实际交付之日止；二、驳回倪康的其他诉讼请求。上述义务，限于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8350元，财产保全费2700元，两项合计11050元，由倪康负担2500元、湖南龙峰房地产开发有限责任公司负担8550元。上诉人龙峰公司在本案二审期间向本院提供以下证据：证据一：岳阳市岳阳楼区公安局立案决定书，证明目的为上诉人处股东职务侵占已被立案侦察。证据二：岳阳楼区公安局委托司法审计结果；证明目的为朱政华在公司无债权另欠公司1690万元。证据三：岳阳楼区公安局立案侦察被上诉人涉案房屋，证明目的为被上诉人的涉案房屋在侦察范围之中。证据四：岳阳楼区人民法院与二审对同类案件下发的法律文书，证明目的为同类案件、同一行为、同一法律关系有不同的裁判结果。证据五：朱政华2016年元月31日的收条，证明房款系朱政华收取。倪康质证认为，上诉人提交的证据不属于新证据，也达不到其证明目的，且公安机关的立案侦察等证据不影响本案审理。一审对倪康支付30万元房款的事实，已经进行查明，倪康也提交了相应的证据予以佐证。本院认为，龙峰公司提供的证据不能达到解除合同的证明目的，倪康所购买的19栋2302号房屋未列入公安机关刑事立案范围，相关案例与本案情形也有不同之处，本院对上述证据不予采信。被上诉人倪康在二审期间未向本院提供证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人龙峰公司提出解除与倪康之间的商品房买卖合同的请求能否得到支持。根据已查明的事实，本案中倪康与龙峰公司于2015年12月11日签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同合法有效。关于倪康支付购房款的问题，倪康购买商品房时直接与时任龙峰公司常务副总经理朱政华联系，倪康之父倪朝辉将购房款支付给了朱政华，龙峰公司向倪康出具了购房款收据，收据上加盖了龙峰公司财务专用章，倪康履行了合同的付款义务。龙峰公司提出其没有收到分文购房款，与事实不符。朱政华作为当时龙峰公司常务副总经理，倪康与朱政华直接联系，将款交付朱政华，龙峰公司提供了加盖公章的商品房买卖合同及收据，该行为表明龙峰公司同意将朱政华代收的购房款作为倪康实际交付的购房款，倪康有理由相信朱政华代表龙峰公司及行使的是职务行为，至于朱政华是否将款项上交公司财务，不影响合同效力，系龙峰公司内部管理行为，此外，龙峰公司并无证据证实朱政华与倪康有恶意串通损害公司利益的行为，龙峰公司以此认为没有收到购房款的理由不能成立。本案二审中，上诉人龙峰公司提交的公安机关的立案决定书不能证明朱政华因涉嫌职务侵占被立案侦查，且在龙峰部门提供的公安部门侦查的《朱政华私自对外借挪资金后巧立名目，利用职务之便将公司房屋作抵他私人对外借明细》中的45套房屋中，并无被上诉人倪康所购买的19栋2302号房屋。故上诉人提出朱政华利用职权签订合同，倪康应向朱政华主张权利的理由亦不能成立。综上，龙峰公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8350元，由湖南龙峰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  许 进审判员  余立根二〇一九年十月二十二日书记员  荣晴瑶