云南省耿马傣族佤族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0926民初898号 原告：云南盛德大业耿马房地产开发有限公司。住所地：耿马自治县青年路延伸段吉龙花园******，现住所地：耿马自治县建设路城南鑫居****。 法定代表人：封永胜，公司总经理。 诉讼代表人：云南博川律师事务所，系被告云南盛德大业耿马房地产开发有限公司破产管理人。住所地：耿马自治县城南鑫居售楼部**。 法定代表人：杨萌，云南博川律师事务所负责人。 委托诉讼代理人：马骋，云南博川律师事务所律师。委托权限：特别授权委托。 被告：雷鸣（雷刚儿子），男，1997年12月14日出生，汉族，四川省泸州市人，住四川省泸州市江阳区。 被告：雷刚（雷鸣父亲），男，1973年8月15日出生，汉族，四川省泸州市人，住四川省泸州市江阳区。 二被告共同委托诉讼代理人：李宏，四川拥彗律师事务所律师。委托权限：特别授权委托。 原告云南盛德大业耿马房地产开发有限公司（以下简称“盛德大业耿马地产公司”）诉被告雷鸣、雷刚商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告盛德大业耿马地产公司的委托诉讼代理人马骋，被告雷刚以及被告雷鸣、雷刚的共同委托诉讼代理人李宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告盛德大业耿马地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令二被告共同支付欠付购房款69万元及2016年5月11日起至2019年7月16日违约金40.02万元，合计109.02万元；2、请求人民法院判令二被告支付上述款项自起诉之日起至付清款项之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：2016年5月，原告与被告雷刚签订了《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议书》及《商品房购销合同补充协议书说明书》，约定被告雷刚作为泸州华控电气有限公司实际控制人，以工程抵款及货币交付等方式购买原告开发的“城南鑫居”小区18幢1603号、1602号住房，17幢101、102、104、105号商铺，并约定上述所有住房及商铺的买受人均为被告雷鸣；同时，合同约定17幢102号商铺购房款中69万元部分由原被告双方与第三人重庆渝万建设施工有限公司协商抵扣。 2018年8月7日，耿马自治县人民法院裁定受理李付康、徐亚军、重庆渝万建设集团有限公司、云南昆杰建筑工程有限公司申请对原告盛德大业耿马地产公司破产清算一案,案号为云09**破字第1号。2018年8月28日，耿马自治县人民法院指定云南博川律师事务所担任该案管理人。管理人委托云南嘉腾会计师事务所（普通合伙）对原告自工商登记至耿马自治县人民法院受理破产清算期间的财务状况进行审计，经第三方审计机构查明，被告雷刚、雷鸣尚欠17幢102号商铺购房款69万元。根据《商品房购销合同》第八条之约定，截止2019年7月16日，被告应当向原告支付40.02万元的违约金。上述款项经管理人多次催要，被告仍未履行付款义务。为维护原告及“城南鑫居”债权人的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第（九）款，《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向人民法院起诉，请求依法支持原告诉请。 被告雷鸣、雷刚辩称，1、请法庭查明盛德大业耿马地产公司现在是否属于破产状态，盛德大业耿马地产公司的破产清算管理人是否有权代表盛德大业耿马地产公司行使权利。2、原告与雷鸣于2016年5月9日签订《商品房购销合同补充协议书》、于2016年5月10日签订《商品房购销合同补充协议书说明书》、《商品房购销合同》，被告对所购买的房屋于2016年5月11日在耿马傣族佤族自治县房地产管理所备案登记，并于2016年5月9日以刷卡方式直接向原告支付购房款30万元，其余69万元购房款双方约定：用朱小刚代表重庆渝万建设集团有限公司作承诺欠雷刚材料款64万元（建筑材料全部用于本项目工人工资）抵购房款和朱小刚向雷刚借款5万元（用于支付本项目工人工资）抵购房款。原告与雷刚、雷鸣办理了购房及付款、抵款的所有手续后，进行了购房备案登记。3、在完成备案登记手续后，原告与被告没有对合同的履行产生任何异议。4、2018年8月原告公司破产，公司破产管理人以原告的名义在2019年7月16日对原告与被告的购房协议的履行提出异议。被告认为，原告及其破产管理人的行为已经超过了法律规定的诉讼时效的规定，其诉讼请求不应得到法律支持。5、原告在履行合同的过程中被告没有违约行为，因此被告请求支付违约金的行为不应当得到支持。原告作为开发公司，代承包公司的黄明发支付材料款和人工工资的行为，符合法律的规定，因此，原告与被告签订的购房协议是真实合法有效的。综上，请人民法院在查明案件事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。 综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点：二被告是否差欠原告购房款的问题。 原告盛德大业耿马地产公司为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证明材料： A1、盛德大业耿马地产公司营业执照复印件一份、法定代表人身份证书原件一份、（2018）云0926破申1号《民事裁定书》、（2018）云0926破字第1号《决定书》、（2018）云0926破1-1号《民事裁定书》、云南博川律师事务所执业证许可证、负责人身份证明及居民身份证复印件各一份，欲证明原告是本案适格的诉讼主体及云南博川律师事务所作为破产管理人在本案中担任诉讼代表人的事实。 A2、《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议书》、《商品房购销合同补充协议书声明书》复印件各一份，欲证明2016年5月9日、5月10日原告与雷鸣、雷刚签订了上述合同，约定被告向原告购买由原告开发建设的城南鑫居商住小区17幢102号商铺，合同价款为99万元，且于2016年5月11日办理了网签备案。被告按合同约定支付了30万元后，剩余69万元未向原告支付，根据《商品房购销合同》的约定，被告已构成违约，应向原告支付40.02万元违约金的事实。 经质证，被告对A1证据的真实性无异议，但是无法确定裁定书是否已经被新的裁定书更改，认为根据了解原告公司破产程序已经中止。对A2证据商品房购销合同真实性无异议，商品房买卖合同已经登记备案，在登记备案表中付款方式明确载明一次性付款99万元，付款日期2016年5月11日，备案登记是法定机关耿马傣族佤族自治县房地产管理所出具的，是原告对自己收到的款项的确认。《商品房购销合同补充协议书》第二条明确阐述了由原告出面召集被告、重庆渝万建设集团有限公司以及朱小刚协商，若协商成功，相关冲抵手续由原被告双方及朱小刚协调施工方重庆渝万建设集团有限公司办理，产生的税费依法承担，因此被告认为正是由于原被告双方及朱小刚重庆渝万建设集团有限公司均同意了冲抵款，所以才在房地产管理所办理了备案登记；而且在本协议书的第二条说，若经甲方（原告）协商未果时，乙方（被告）应当协助甲方办理相关债权债务转让和通知手续，到现在甲方也没有通知乙方没有完成冲抵款手续，故被告有合理的理由认为已经完成了房款的支付。《商品房购销合同补充协议书说明书》倒数第六行载明，补充协议书中涉及的欠条、借条、收条原件被告应尽快交给原告，被告早将条子原件交给原告，因此刚好可以说明，被告严格按照合同履行了交付款和抵款的所有手续。 被告雷鸣、雷刚为证明其答辩理由，向本院提交了以下证明材料： B1、《商品房购销合同》、《付款收据》各一份，欲证明付款收据是原告公司财务出具，付款收据里明确载明付款方式及金额。 B2、《商品房买卖合同备案登记表》一份，欲证明被告对向原告所购买的房屋进行了备案登记，房款已经全部付完。 B3、《商品房购销合同补充协议书》及《商品房购销合同补充协议书说明书》各一份，欲证明冲抵69万元房款的来源是朱小刚书写《欠条》差下的64万元材料款和向被告雷刚所借的5万元现金，材料款和借款均用于原告对城南鑫居的建设。 B4、《录音光盘》一份，证据来源是被告雷刚手机电话录音，欲证明朱小刚欠被告雷刚的材料款，借款的原件交给了原告公司的财务段丽芳，段丽芳在公司财务报表上入账，现在被告雷刚没有重庆渝万建设集团有限公司欠被告雷刚材料款的证据和朱小刚欠被告雷刚借款的证据。 B5、2016年1月9日《借条》、《收条》复印件各一份，欲证明朱小刚向原告借款5万元用于支付员工工资，借款事实存在。 B6、2016年1月9日《欠条》一张，欲证明朱小刚代表重庆渝万建设集团有限公司出具共计欠材料款270万元，其中经三方协议（原、被告及重庆渝万建设集团有限公司）将270万元里面的206万元用原告建盖城南鑫居的门市和住房抵款，剩余的64万元三方协商在2016年3月前支付，如果不能支付则用房产抵材料款的形式处理。由于2016年3月份朱小刚没有支付该64万元，于是重庆渝万建设集团有限公司的朱小刚、雷刚以及原告协商，用本案争议的房屋以99万元的价格出售给被告，雷刚支付30万元现金，其余购房款用重庆市渝万建设集团有限公司朱小刚差欠的《欠条》里面剩余69万元冲抵房款。 经质证，原告对B1证据商品房购销合同真实性、合法性认可，但是关联性及证明目的不认可，收据三性及证明目的不认可，30万元公司确实收到，但69万应当出具正式票据，没有税务部门的形式要件，也没有证据证明黄明发同雷刚、雷鸣之间存在债权债务关系，债权转让也没有成功，没有任何银行流水佐证。B2证据备案登记表认为耿马自治县住建部门对合同的备案登记是履行职能，并不能核实购房款是否全部支付，购房款支付完毕应当以银行转账或者取现记录作为辅证证明购房款已经支付，被告不能依此作为购房款已经支付的事实。补充协议书真实性认可，但合法性关联性及证明目的不认可，依据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，可以看出债权转让通知义务是在债权人一方也就是被告，因此通知义务不在原告，债权转让的行为并没有发生效力。对B3证据商品房购销合同补充协议书说明书真实性认可，对合法性关联性不认可，不能证明被告需要待证的事实，具体质证意见和上一组质证意见一致。对B4证据不能证明录音里面的人就是段丽芳，即使真的是段丽芳也只能证明收条原件交给公司，但不能证明黄明发与原告存在债务，也不能证明购房款已经完全支付的事实，对该证据的三性及证明目的均不认可。对B5证据原件确实在原告原法定代表人李建义手中，持有的事实认可，但是三性不认可；5万元借条是用于支付农民工工资还是朱小刚个人使用，朱小刚的身份是不是重庆渝万建设集团有限公司员工、其签字是否能代表重庆渝万建设集团有限公司，没有授权委托书证实。B6证据欠条的签署时间是2016年1月9日，而原告和雷刚签署补充协议的时间是2016年5月份，不能证实债权已经转让成功。协议书中已经明确表明，并没有得到朱小刚和黄明发的认可，朱小刚身份不明，债权转让不明的情况下不能证明被告已经支付69万元购房款的事实。 为查清案件事实，本院依职权当庭电话联系重庆渝万建设集团有限公司相关负责人黄明发及员工朱小刚电话，黄明发在电话里称其是公司的项目负责人，朱小刚是公司的员工，公司不欠雷刚款项，欠款是朱小刚个人行为，朱小刚不能代表公司，朱小刚为什么会差欠那么多款项其也不清楚；其与雷刚之间没有债权债务关系，被告与原告在合同里所说的债权债务李建义没有对其进行过告知。朱小刚的电话无法拨通。 经质证，原告对本院当庭向黄明发所做的电话询问无异议，认为是真实的。被告对黄明发所做的电话询问有异议，认为黄明发在说谎，所欠的材料款中有206万元已抵扣了房款，剩余64万元在3月份未支付就用房屋抵扣，黄明发称和雷刚之间不存在关系不对，至少存在材料供应关系。 本院认为，原告提交的A1证据，客观真实，本院予以采信。对A2证据的真实性予以采信，对原告的证明目的涉及本案的处理，在下文进行评判。对被告提供的B1-B6证据，本院综合认定，对真实性本院予以采信，结合庭审原告认可《欠条》、《借条》原件均在原告原法定代表人李建义手中，且经原告代理人电话联系当时原公司的财务人员段丽芳，段丽芳表明确实出具过付款收据，且段丽芳认为出具条子的行为代表公司不代表个人行为，载明是用来处理抵扣与朱小刚工程款，故被告提供的上述六组证据，能形成完整的证据锁链，对证据的真实性及证明的事实本院予以采信。对于当庭向黄明发所做的电话询问，结合案件庭审查明事实，因黄明发与被告雷鸣之间存在利害关系，本院对其是重庆渝万建设集团有限公司项目负责人、朱小刚是公司的员工陈述予以采信，其他陈述不予采信。 依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月11日，原告与被告雷刚签订了《商品房购销合同》，2016年5月9日签订《商品房购销合同补充协议书》，2016年5月10日签订《商品房购销合同补充协议书说明书》。并于2016年5月11日在耿马自治县房产管理所办理了备案登记。《商品房购销合同》约定乙方（被告）雷鸣购买甲方（原告）开发建设的城南鑫居商住小区17幢102号商铺，建筑面积为331.1平方米，每平方米为2972.08元，总价款为99万元。被告雷刚于合同签订后向原告支付了30万元，原告财务段丽芳于2016年5月9日向被告雷鸣出具了一份《付款收据》，载明收到17幢102号商铺款99万。《商品房购销合同补充协议书》约定一、被告所购上述商铺暂按一次性付清房款的方式购买，并按当地规定办理网签备案登记手续，房屋总价款99万元，其中，用2016年1月9日朱小刚出具给雷刚的欠条上写明的64万元和同日朱小刚出具给雷刚的借条和收条上写明的5万元合计69万元冲抵同等数额的购房款，剩余购房款30万元由乙方（被告雷刚）在签订本协议的当天一次性付清。签订本协议时乙方应将前述欠条借条收条交由甲方保存。二、由于用69万元的债权债务来冲抵乙方购房款未经朱小刚和渝万公司（黄明发）同意，待时机成熟时由甲方出面召集乙方、朱小刚和渝万公司（黄明发）协商，若协商同意相关冲抵事宜，相关充抵手续需由甲乙双方及朱小刚协调施工方渝万公司（黄明发）办理，因此产生的税费依法承担。若经甲方出面协商未果时，乙方应无条件配合甲方办理相关债权债务转让和通知手续。《商品房购销合同补充协议书说明书》载明2014年11月22日甲方（原告）与乙方（雷刚）、丙方（泸州华控电气有限公司）签订合同，由乙方购买甲方开发建设的城南鑫居商住小区18幢1603号住房、18幢101、104、105号商铺，2016年5月9日甲乙方签订《商品房购销合同补充协议书》，由乙方购买甲方开发建设的城南鑫居商住小区17幢102号商铺，2016年5月10日乙丙方提出，将丙方所购18幢101、104、105号三商铺调换为17幢101、104、105号商铺，因补面积价差再购买17幢1602号住房，将上述乙丙方所购住房及商铺的购房人确定为雷鸣。上述住房及商铺均由甲方与雷鸣签订《商品房购销合同》并办理网签备案登记手续。 另查明，2014年原告在开发建盖城南鑫居时，陷入困境无力支付工程款，案外人重庆市渝万建设集团有限公司是建盖城南鑫居承建方，被告雷刚是重庆市渝万建设集团有限公司材料供应商，因重庆市渝万建设集团有限公司差欠被告雷刚材料款，当时朱小刚系重庆市渝万建设集团有限公司的员工。原告又差欠重庆市渝万建设集团有限公司工程款（具体款项金额不清），经三方协商同意，就用原告上述城南鑫居的18幢101、104、105号商铺冲抵给了被告。2016年1月9日，朱小刚向被告雷刚借款5万元，并向雷刚出具了《借条》、《收条》各一份。同日，朱小刚出具给被告雷刚《欠条》一份，载明“今欠到雷刚材料款270万元整，其中已抵耿马门市和房屋共计206万元可，扣除门市和房屋款项后，还欠雷刚64万元，剩余货款在2016年3月前由朱小刚带领雷刚或雷刚授权的公司去耿马进行网签住房或门市（包括已抵货款的房屋和门市）。所签的房屋价格不得高出2000元每平方米，欠款方须在2016年底前还清雷刚所有欠款，如不按时还清欠款，所有房产归雷刚所有，并且所签的房产产生的税收由欠款方承担并支付雷刚货款总价款5%的违约金”。实际上朱小刚所欠雷刚270万元里面的206万元雷刚以购买原告开发城南鑫居的17幢101、104、105号（系用之前所冲抵的18幢101、104、105所换而得）三个商铺的形式冲抵。剩余64万元用购买城南鑫居17幢1602号住房冲抵，另加上朱小刚还欠雷刚5万元，刚好冲抵所欠款项69万元。朱小刚出具给被告雷刚5万元的《借条》及载明所欠270万元的《欠条》均在原、被告双方签订《商品房购销合同》以后，已由被告雷刚交付给了原告，现由原告原法定代表人李建义持有。本案诉争的房屋被告现已租给他人使用。 案外人李付康等于2018年7月11日对原告盛德大业耿马地产公司提起破产清算申请，本院于2018年8月7日依法受理了破产清算案件，2018年8月28日耿马自治县人民法院做出（2018）云0926破字第1号《决定书》，指定云南博川律师事务所担任盛德大业耿马地产公司管理人，现该破产清算案件正在审理过程中。 本院认为，原告诉请能否支持的问题，关键在于弄清楚原、被告及案外人朱小刚三方的关系问题。本案原告差欠重庆市渝万建设集团有限公司工程款，朱小刚作为该公司的员工，该公司又差欠被告雷刚材料款。朱小刚书写《欠条》时系重庆市渝万建设集团有限公司员工，书写的欠条系朱小刚代表公司履行的职务行为，其欠条载明的款项实际就系重庆市渝万建设集团有限公司所欠被告雷刚款项。分开来看，原告与重庆市渝万建设集团有限公司工和朱小刚之间属一个法律关系，被告雷刚与重庆市渝万建设集团有限公司工和朱小刚属一个法律关系，本案两份《欠条》均系朱小刚所书写，但三方最后将各自的债权债务通过协商，将差欠材料款、工程款的关系最后转变为以房抵债即原告与被告之间的商品房买卖合同关系，并签订了《商品房购销合同》。之前被告雷刚就得到了朱小刚差欠其270万元里的206万元冲抵了原告所开发的城南鑫居的三套房屋。《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。从本案来看，重庆市渝万建设集团有限公司既是被告雷刚的债务人，又是原告的债权人，原告自愿用城南鑫居的房屋冲抵重庆市渝万建设集团有限公司欠雷刚的债务，重庆市渝万建设集团有限公司如不同意，原告怎能与被告雷刚达成购房协议，按上述规定，原告才是应被通知的债务人，但原告自始至终都知道这个事情，并在当中起主要（协调）作用。270万元里已冲抵的206万元的三套房屋原告认可并无异议，该同一份《欠条》的欠款人同样是朱小刚，但对冲抵完后剩余的64万元用于冲抵房屋原告却又不认可，着实让人匪夷所思。虽然针对本案城南鑫居17幢102号商铺朱小刚和重庆市渝万建设集团有限公司未按原、被告双方签订的《商品房购销合同补充协议书》约定，在该补充协议书上签字，在形式要件上存在瑕疵。但原告用实际行动履行了用自己建盖的房屋卖给被告雷刚进行冲抵，以抵销重庆市渝万建设集团有限公司差欠被告雷刚的材料款，已从雷刚处收到并持有朱小刚出具给雷刚的两份《欠条》，并让公司财务出具给被告付款收据用于证实雷刚已付清购房款。即三方对各自债权债务的转让是知道的、清楚的，本案并不存在“债权人转让权利，未通知债务人，债权转让不成立”这一说法。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。原告已用实际行动即对重庆市渝万建设集团有限公司所欠被告雷刚的款项用房屋对被告雷刚进行了抵扣，三方对自己的债权债务进行转让最后完成抵销不违反法律规定，本院予以确认。 对于原告诉请要求被告支付购房款69万元，通过上述本院的认定事实可以看出，从时间顺序上看，原告与被告是先签订《商品房购销合同补充协议书》以及补充协议说明书，后签订的《商品房购销合同》，逻辑上不符合购买房屋的操作流程，从原告认可被告已支付了30万元的购房款以及原告财务出具的《付款收据》可以看出，实际上被告雷鸣并未一次性支付99万元购房款，雷刚仅支付抵扣了朱小刚代表公司所欠被告雷刚款项后不足还应支付的30万元购房款。那么就不难看出，雷刚为雷鸣购买的城南鑫居17幢102号商铺实际就是以房抵债最终于商品房买卖的形式所确定，原告诉请被告所欠的购房款69万元已在雷刚交给原告原法定代表人李建义的两份《欠条》进行了抵扣，说明重庆市渝万建设集团有限公司和朱小刚所欠雷刚的275万元债务已清偿完毕。并且原告公司已让公司财务出具给了被告雷鸣一份付款收据证实被告已付清了的购房款，故被告雷刚、雷鸣并不欠原告购房款。原告诉请被告支付购房款依法不能得到支持，原告诉请的违约金及利息亦不能得到支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告云南盛德大业耿马房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费14612.00元，由原告云南盛德大业耿马房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。 审 判 长  代凤波 人民陪审员  杨正军 人民陪审员  李永祥 二〇一九年十月十八日 书 记 员  李天美