杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0105民初5839号 本诉原告（反诉被告）：杭州北部软件园发展有限公司，住所地杭州市拱墅区祥园路****楼**。 法定代表人：马洪伟，董事长。 委托诉讼代理人：颜晓颖，浙江朗铭律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：杭州运味食足餐饮管理有限公司，住所，住所地杭州市拱墅区祥园路****楼**div> 法定代表人：许秀娟，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙子见，叶嘉媛，浙江浙杭律师事务所律师。 原告杭州北部软件园发展有限公司（以下简称原告或北软公司）与被告杭州运味食足餐饮管理有限公司（以下简称被告或运味公司）房屋租赁合同纠纷一案,原告于2019年6月14日向本院提起诉讼，本院依法予以受理，在审理过程中，被告提起反诉，本院依法组成合议庭进行审理，于2019年8月15日公开开庭进行审理，原告的委托代理人颜晓颖到庭，被告的委托代理人孙子见，叶嘉媛到庭参加诉讼，本院依法进行审理，本案现已审理终结。 原告诉称：2013年6月18日，原、被告签订一份房屋租赁合同，被告承租原告位于杭州市拱墅区祥园路99号2号楼四层的房屋共计2623.3平方米，合同对租赁期限，租金的支付、违约责任的承担等权利、义务作了约定。合同签订后，原告按约向被告交付房屋。之后双方又签订一份补充协议约定对租金进行减半。在合同履行过程中，被告未全面依约履行付款义务，被告的违约行为符合合同约定的解除条件。原告于2019年5月23日向被告发出律师函通知解除合同，现被告继续使用位于杭州市拱墅区祥园路99号2号楼四层的房屋。原告诉至法院，请求判令：一、确认原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议于2019年5月24日解除。二、判令被告自2019年5月24日按日租金806.39元支付房屋占用费至房屋腾退交付之日止。三、判令被告支付原告违约金172309.3元。四、判令被告腾退交付位于杭州市拱墅区祥园路99号2号楼四层的房屋共计2623.3平方米房屋。五、判令被告位于杭州市拱墅区祥园路99号2号楼四层的房屋（2623.3）平方米固定装修归原告所有。六、由被告承担本案全部的诉讼、保全费用。诉讼过程中，原告申请变更上述第二、三项诉讼请求，变更理由：被告承租的场地实际经营者是杭州安丰餐饮管理有限公司，原、被告降低租金的补充协议是在被告虚假陈述、隐瞒事实的情况下签订。原告认为双方仍应按原合同约定履行，故变更诉请如下：判令被告支付原告租金计至2019年8月15日为717681.42元，并继续按每日租金1671.04元的标准计至腾退之日止；判令被告支付违约金按24%计算为314688.38元。 被告答辩称：原告无权解除房屋租赁合同及补充协议。2019年5月6日，原告向被告发出房屋缴费通知书，要求被告支付从2019年6月30日起至2019年9月29日的房屋租金72574.84元，支付期限为2019年5月31日前，被告于2019年5月17日支付上述租金，原告于5月23日开具了增值税发票，以上事实能表明原告已明确表示愿意与被告继续履行房屋租赁合同、补充协议，除非被告出现新的违约行为，否则原告无权基于之前的违约行为解除房屋租赁合同。鉴于原告以律师函及起诉方式要求解除合同的行为，原告的行为构成违约，被告有权要求解除与原告之间的租赁合同关系，要求原告承担被告的有关损失。 被告提起反诉称：原、被告之间是于2013年6月18签订一份房屋租赁合同。被告租赁房屋期间经营原告公司内部员工食堂，由于菜价低于市场价、就餐人数有限以及正常经营天数少等因素，原、被告之间依据区科技工业园区2018年2月5日党委会会议精神，签署一份补充协议，约定从第四年起的每月房租为21942.5元，第五年起的租金逐年递增5%，房屋租金按季缴纳、先缴后用。后被告根据补充协议及原告缴费通知的要求支付租金至2019年9月29日。租赁期内，原告一直接受被告履行，直至接受被告支付最后一期租金，期间，原告一直未提出解除合同。2019年5月23日，原告突然向被告发出一份律师函，表示由于被告未按合同约定全面履行义务，故通知要求立即解除房屋租赁合同，但原告未说明合同解除的具体理由及被告的具体违约行为。被告认为，原告单方违约解除租赁合同的行为属于无权解除且已构成根本违约。被告提起反诉，请求：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议，解除日期为2019年6月27日。二、原告向被告支付违约金87089.78元（当年租金的30%：290299.28*0.3）。三、原告向被告支付实际损失，其中经营损失42746.59元及装修损失10000元（暂定为10000元，实际装修损失按鉴定为准）。四、原告向被告返还剩余租金72574.83元。五、原告承担本案的诉讼费用。 经审查，本院认定如下事实：2013年6月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份房屋租赁合同，合同约定的主要内容有：1、甲方同意将其位于杭州市拱墅区，总建筑面积为2623.3平方米的房屋出租给乙方经营使用，经营用途为餐饮。2、租赁期限为十年，从2013年10月1日至2023年9月30日止，年租金为526627.5元，即0.55元/平方米/天，前三年内免租金，第五年起租金逐年递增5%，租金付款方式为每半年支付一次，于2016年9月15日前支付半年租金263313.8元，于2017年2月15日前支付半年租金263313.8元，于2017年9月15日前支付半年租金276718.8元，于2018年2月15日前支付半年租金276718.8元，于2018年9月15日前支付半年租金290123.9元，于2019年2月15日前支付半年租金290123.9元，于2019年9月15日前支付半年租金304965.2元，以此类推。3、合同第七条约定：未经甲方同意，乙方所租用的场地不得擅自出租、出借，若因特殊实际情况，乙方将租赁标的全部或部分以转租或出借的形式供第三方经营使用，则乙方与第三方的转租合同或出借行为必须事先由甲方签章同意确认。4、合同第九条第三款约定：乙方发生下列情况，甲方有权单方终止本合同，并追究乙方的违约责任：（1）、拖欠租金超过十五日，（2）连续两个月未结清水费、电费及其他费用或拖欠各项费用累计达到30天，（3）违反本合同第七条之约定，经甲方催告后十日内仍不改正的，等等。5、因本合同第九条第三、四款，致使另一方终止本合同的，违约方应向另一方支付当年租金的30%作为违约金，并承担另一方的实际损失。6、双方租赁合同终止或提前解除，乙方租用场地内的一切固定装修无条件归属甲方所有，乙方不得擅自改变、拆除场地内原有固定装修，乙方必须在协议终止之日撤离租用场地，返还租赁场地钥匙。2018年3月左右，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份补充协议，约定的主要内容有：杭州运味食足餐饮管理有限公司经营管理位于广告产业大厦2号楼4楼的运味食足餐厅，运味食足餐厅定位为广告产业大厦内部员工餐厅，以为内部员工提供环境整洁、菜品丰富、菜价合理（略低于市场价）、食品安全为服务宗旨，基于大厦内部员工就餐人数提升空间有限，每月正常经营天数只有22天，双休日、节假日员工都放假，近一年来月度净利润都在亏损（不含前期设备等投入折旧费用），依据区科技工业区2018年2月5日党委会会议精神，双方特订立以下补充协议：1、费用及缴款形式修改为：在租期内，前三年免缴房屋租金，第四年起每月房屋租金为21942.5元，第五年起房屋租金按逐年递增5%计算（以第四年的房屋租金总额为基数），房屋租金按季缴纳，先缴后用。2、本协议生效后，即成为原租赁合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同中的其余部分应完全继续有效。3、本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。2018年6月12日，原告向被告发出一份房租缴费通知书，要求被告支付2017年12月30日起至2018年9月29日的租金207356.7元。此后于2018年11月2日、2018年12月12月、2019年2月18日、2019年5月6日，原告向被告先后发出不同时间段的房租缴费通知书。被告于2019年5月17日向原告支付最后一笔租金72574.81元。2019年5月23日，原告委托律师向被告发出一份律师函，律师函表明“贵司一直未依合同约定全面履行义务，故向被告通知如下：1、自贵司收到本律师函之日起，与贵司签订的房屋租赁合同立即解除。2、请贵司在收至本律师函后三十日内腾退并交付房屋，逾期依合同约定承租标的物内的物品视为抛弃物，……”。被告于2019年5月24日收到该律师函，并回异议函，表明“1、我司一直按约按照贵司发送的房屋缴费通知书的内容及金额支付租金，不存在贵司所谓的欠付房租、其他费用等违约问题。2、贵司在律师函中要求立即解除并限期腾退的要求，已违反相关法律规定及合同约定，贵司已构成严重违约”。经核算，至2019年5月24日，按补充协议约定的租金标准，被告应付原告租金为727412元，被告已付原告租金为809906元。另查明，2015年4月23日，被告（甲方）与案外人杭州安丰餐饮管理有限公司（乙方）签订一份承包经营合同书，合同约定甲方向乙方提供位于杭州市祥园路运河广告产业园2号楼四层（即案涉承租房屋）给乙方经营，面积共计2623.3平方米，承包期限自2015年3月16日起至2017年3月15日，承包费第一年为600000元，第二年为648000元。 上述事实有经双方质证的房屋租赁合同、补充协议、承包经营合同书、房屋缴费通知书、律师函、异议函及双方在庭审中的自认陈述为据予以证实。 诉讼过程中，被告提出一份鉴定申请，认为被告已提起反诉，反诉请求中需要计算被告承租的租赁物装修损失数额，故申请法院对装修损失进行鉴定。对于被告的鉴定申请，本院认为，基于上述查明的事实，本院认定因被告在履约过程中存在违约情形，原告有权提出解约。按照租赁合同的约定，双方提前解约的，租赁物的装修应归原告所有。故被告的鉴定申请并无必要，对被告的鉴定申请本院不予准许。 本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议对双方的权利、义务约定明确，双方均应按约履行。按照房屋租赁合同的约定，租金每半年支付一次，支付租金的时间为对应半年度的每月15日。双方签订的补充协议约定，租金减半，按季支付。补充协议中虽然未约定按季缴纳租金的时间，但按补充协议中关于“除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同中的其余部分应完全继续有效”的约定，按季支付租金的时间应当是在对应月份的15日。被告称补充协议签订后，被告均按原告的缴费通知支付租金、支付租金的时间因此作了相应变更、故被告不存在逾期支付租金的抗辩意见并无充分的证据佐证，本院不予采纳。原告接收租金并开具发票的行为，并不代表原告放弃向被告主张违约责任、要求解除租赁合同的权利。诉讼过程中，原告提供一份被告与案外人杭州安丰餐饮管理有限公司签订的承包经营合同书，被告虽提出异议，但也未提供证据以否认该份承包经营合同书的真实存在，本院对该份承包经营合同书的证明力予以确认，被告的行为违反了双方的租赁合同中关于“乙方所租用的场地不得擅自出租、出借”的约定，该行为也构成违约。基于被告的上述违约行为，原告有权向被告提出解除合同。对被告反诉主张的原告擅自解约而构成违约的理由不能成立，不予采纳。原告的解约通知到达被告之处即视为房屋租赁合同解除，对原告要求确认双方签订的房屋租赁合同及补充协议于2019年5月24日解除的诉请本院予以支持。原告认为原、被告于2018年3月签订的降低租金的补充协议是在被告虚假陈述、隐瞒事实的情况下签订，原告因此变更诉请要求被告按原租赁合同的约定支付租金。对此，本院认为，补充协议系双方的真实意思，协议中并未有关于如被告存在违约、被告即应按原合同履约的约定；在补充协议有效成立的情形下，原告无权要求被告按原租赁合同的约定支付租金。至2019年5月24日，被告在原告处尚有租金余额，结合被告的反诉诉请，原告应向被告返还租金余额72574元。按照每年租金递增5%的约定，结合租赁合同于2019年5月24日即已解除的事实，自2019年5月24日起，被告应按每日795元的标准向原告支付房屋占用费至房屋腾退之日。对原告主张的违约金，结合原告的实际损失，酌情确定为86000元。按照双方租赁合同的约定，双方租赁合同提前解除的，被告租用场地内的一切固定装修无条件应当归属原告所有。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议于2019年5月24日解除。 二、本诉被告杭州运味食足餐饮管理有限公司向本诉原告杭州北部软件园发展有限公司腾退位于杭州市拱墅区祥园路99号2号楼四层的租赁房屋（建筑面积为2623.3平方米）。 三、本诉被告杭州运味食足餐饮管理有限公司向本诉原告杭州北部软件园发展有限公司支付从2019年5月24日起占用房屋期间的使用费至房屋腾退交付之日止（按每日795元的标准计算）。 四、本诉被告杭州运味食足餐饮管理有限公司向本诉原告杭州北部软件园发展有限公司支付违约金86000元。 五、确认本诉被告杭州运味食足餐饮管理有限公司对案涉租赁房屋的装修归本诉原告杭州北部软件园发展有限公司所有。 六、反诉被告杭州北部软件园发展有限公司向反诉原告杭州运味食足餐饮管理有限公司退还租金72574.83元。 七、驳回本诉原告杭州北部软件园发展有限公司的其他本诉诉讼请求。 八、驳回反诉原告杭州运味食足餐饮管理有限公司的其他反诉诉讼请求。 上述应履行义务均于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14091元，保全费1382元，合计15473元，由原告自负13194元，被告负担2279元；反诉案件受理费4486元，由原告自负1533元，被告负担2953元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  周小林 人民陪审员  胡 敏 人民陪审员  周 超 二〇一九年十月九日 代书 记员  赵佳婷