江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1283民初6870号原告：叶斌，男，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：许辅德、王东妍（实习），江苏沁园春律师事务所律师。被告：何昌荣，男，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：翁祝新，泰兴市溪桥法律服务所法律工作者。原告叶斌与被告何昌荣房屋买卖纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶斌及其委托诉讼代理人许辅德、王东妍，被告何昌荣的委托诉讼代理人翁祝新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶斌向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年8月16日签订的房屋买卖合同；2、判令被告立即返还原告已付购房款30万元，并支付利息（以30万元为基数，自2014年8月18日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计）；3、被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2014年8月16日原、被告签订房屋买卖合同，合同约定原告向被告购买其位于泰兴市产，房屋总价55万元（包含土地使用证和房产证的办证费用），2014年8月19日前支付30万元，付款时被告交付原告房屋钥匙，余款25万元，2014年12月月底前原告支付被告5万元，剩余20万元自2015年起分四年付清；被告协助办理房产证，并承诺于2014年11月月底前办好交付原告。2014年8月18日原告支付被告购房款30万元，被告向原告出具了收条。事后原告多次与被告协商办理房产证事宜，被告却迟迟未办理房产证并明确表示其无法办理房产证。被告行为已构成违约，应承担相应违约责任。原告叶斌向本院提供了以下证据：1、房屋买卖合同。证明2014年8月16日原被告双方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买其位于泰兴市，房屋总价款为人民币55万元整（包含土地使用证和房产证的办证费用），2014年8月19日前支付人民币30万元，付款同时被告交付原告房屋钥匙，余款25万元，2014年12月月底前原告支付被告人民币5万元，剩余20万元自2015年起分4年付清；被告负责协助办理房产证，并承诺于2014年11月底前办好交付原告。2、中国建设银行个人活期账户交易明细、情况说明。证明2014年8月18日原告通过其二伯父叶桂清的建设银行账户（62×××15）向被告（6227001313710128488）转账29万元整，用于支付泰兴市产的购房款。3、收条一份，证明2014年8月18日原告支付被告购房款30万元，被告出具了收条。被告何昌荣辩称，第一，本案诉讼主体不适格，2014年10月1日原告与泰兴市某某商业公司签订了房地产转让合同一份，约定房屋总价为44万元，原告给付了30万元，被告给付了11万元，合计41万元。泰兴市某某商业公司开具了相关收据给原告，因讼争房屋系泰兴市某某商业公司所开发，原告也是购买的泰兴市某某商业公司房屋。第二，原告方有过错在先，讼争房屋是原告通过其亲戚关系找到被告要求购买该房屋，原告明知该房屋没有产权证，被告也在该房屋交易时向原告释明这个情况，原告现在知道这个房子房价下跌，想通过诉讼方法来减少自己的损失，显然是缺乏道德。第三，原告方对讼争房屋一直居住至今，从未与被告交谈过对房屋要求退房，主要是因为该房屋的土地使用证和产权证一直没有办下来，而事实上讼争房屋不只是有原告这一家，涉及到几十户，对于土地证和产权证的办理情况，在此购买的所有居民联名上访江苏省政府，省政府已经下告泰兴市政府，在2019年8月30日办理土地使用证。并不是泰兴市某某商业公司或者是被告并未履行合同义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告向本院提供了以下证据：1、2014年11月1日原告与泰兴市某某商业公司签订的房地产转让合同及收据两份（41万元，3600元）。证明原告与泰兴市某某商业公司存在房屋买卖合同关系。泰兴市某某商业公司开具的两份收据是41万元，但事实上原告只给付了30万元，其余11万元是被告支付的，因为原被告之间当时与泰兴市某某商业公司转让房屋时是有约定的，所以被告垫付了11万元。2、信访材料。证明讼争房屋的开发商是泰兴市某某商业公司，泰兴市某某商业公司因为企业倒闭，未能办理相关土地使用证和产权证，所有购买泰兴市某某商业公司房屋的住户联合上访，从省政府到市政府，对于该块土地的土地使用证办理情况，已经在落实。经审理查明，2014年8月16日原被告订立房屋买卖合同，被告将泰兴市房屋出售给原告，约定总价55万元（含土地使用证和房产证的办证费用）；约定原告于2014年8月19日付给被告首付款30万元，被告同时将该套房及车库钥匙交给原告；约定为了避免办理土地证和房产证过户手续，被告以原告名字直接与开发商签订购房合同，仅作为办证用，被告负责联系开发商办理土地使用证和房产证，并于2014年11月底前交给原告。2014年8月18日原告向被告交付了30万元后，被告向原告出具了30万元房款收条。2014年11月1日原告与泰兴市某某商业公司签订了房地产转让合同。2014年8月18日被告向原告交付了房屋钥匙。被告至今未能向原告交付合同约定的房产证、土地使用权证。2019年7月16日原告诉至本院。本院认为，原、被告于2014年8月16日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。关于原告判令解除原、被告于2014年8月16日签订的房屋买卖合同的诉讼请求。根据双方订立的房屋买卖合同，被告应于2014年11月底前向原告交付房产证、土地使用权证，但被告至今未能向原告交付，相关不动产权证系房屋买卖合同的重要履行条款，被告未能按合同约定交付产证显属违约，故原告以此为由要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于被告辩称系第三方泰兴市某某商业公司原因导致无法办理产权证，本院认为根据合同相对性原则被告应向原告承担违约责任，至于被告与第三方之间的关系，被告可与第三方另行处理。关于被告提出原告曾与泰兴市某某商业公司订立的房地产转让合同，本院认为原被告之间系房屋买卖合同关系，原告已向被告支付部分房款，被告已向原告交付房屋。至于原告与泰兴市某某商业公司订立的合同应系原、被告订立的房屋买卖合同第五条约定用于办理产权证，故对原、被告之间房屋买卖合同法律关系并无影响。关于本案合同解除权的行使期间问题，因双方合同未有约定，被告亦未催告，且就该小区办理产权证问题相关人员一直在信访过程中，故本院认定原告系在合理期限内提起解除权。关于原告要求被告返还原告已付购房款30万元并支付利息（以30万元为基数，自2014年8月18日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计）的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该规定，原、被告订立的房屋买卖合同解除后，原、被告双方互负返还义务，原告应当将系争房屋返还被告，并支付房屋占有期间使用费，关于计算标准本院根据本地区该地段实际情况酌定每年14000元，自2014年8月18日计算至实际腾退房屋之日止。被告应当将已收购房款30万元返还原告同时资金占用利息，以30万元基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付2014年8月18日至实际返还之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告叶斌与被告何昌荣于2014年8月16日签订的房屋买卖合同。二、被告何昌荣于本判决生效后十日内返还原告叶斌30万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付2014年8月18日至实际返还之日止的利息。三、原告叶斌于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告何昌荣位于泰兴市的房屋并按14000元/年的标准支付自2014年8月18日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，减半收取4650元，保全费2420元，合计7070元，由被告何昌荣负担（此款原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 员  严 超二〇一九年十月十二日法官助理  丁佳驹书 记 员  鞠 静。