广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4348号上诉人（原审原告）：管小立，男，1967年7月15日出生，澳门特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市三乡镇。委托诉讼代理人：刘瑾玮，广东铭兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱靖艳，广东铭兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑凤平，女，1966年1月20日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：王洮琦（系郑凤平的丈夫），澳门特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市三乡镇。上诉人管小立因与被上诉人郑凤平租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初22611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。管小立上诉请求：1.撤销（2017）粤2071民初22611号民事判决;2.改判：（1）郑凤平履行交付位于中山市××乡镇××村靠珠海方向谷都大道路边的约3987.3平方米的土地给管小立使用（测绘宗地编号为D31××26）；（2）郑凤平将上述土地的地上建筑物（厂房）以及建筑物内的全部物品交付给管小立；（3）延长双方租赁期限暂计至2017年11月30日止（延长期限从2015年暂计至2017年11月30日是2年1个月，按照该顺延时间计算至郑凤平履行交付上述土地及地上建筑物之日止）；（4）郑凤平支付管小立利息121893.7元（以230000元为基数，按照月利息2%计算利息，2013年7月17日计算至2015年9月30日，230000元×806天÷365×24％＝121893.7）。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，导致错误判决。1.涉案土地转让协议与土地转让补充协议系两份可单独履行的协议，不具有从属性；土地转让协议属于附条件生效的合同，三年内是否能办理土地证为协议生效的要件。2.涉案土地转让补充协议是平等的民事主体对土地使用收益相关权利义务的约定，符合民事法律关系的特征，依据合同法第五十二条的规定才可以认定该合同无效；郑凤平对案涉土地享有使用权，且正在办理有关证件，有权出租该土地，且实际上一直由郑凤平使用，该协议有履行条件，成立并生效，亦可单独履行。3.从《村民委员会组织法》等相关法律的立法精神来看，对于非农用地的出租，法律没有作规定，并不属于法律禁止流转的对象，中山市三乡镇雅岗村经济联合社作为集体经济组织，对农村集体财产行使管理职权是其法定职责，在不违反法律所禁止的情况下有权对土地进行收益管理。4.根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条的规定，并非所有的强制性法律规定都能够产生否定合同效力的影响，只有效力性强制性规定才能影响合同效力。二、一审法院适用法律错误，导致错误判决。一审法院参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，但本案租赁物为案涉土地，并非房屋，一审判决据此认定双方签订的土地转让补充协议无效，属于法律适用错误。郑凤平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，管小立的上诉请求不成立，请求予以驳回。理由如下：一、一审判决认定本案系租赁合同纠纷的事实清楚，驳回管小立的诉讼请求证据充分。双方签订的土地转让协议与土地转让补充协议中约定的土地转让行为并非双方的真实意思表示，签订涉案协议系因郑凤平资金周转困难以土地使用权作为抵押向管小立借款，以管小立帮助郑凤平支付工人工资为前提条件，而管小立并未兑现承诺，且在明知不能办理土地转让的情况下迫使郑凤平签署上述协议。二、一审判决适用法律正确，驳回管小立的诉讼请求合法合理。一审判决参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《中华人民共和国合同法》的相关规定认定涉案协议无效，合法合理。另根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，涉案协议亦属无效。管小立向一审法院提出诉讼请求：1.判令郑凤平履行交付位于中山市××乡镇××村靠珠海方向××路边的约3987.3平方米的土地给管小立使用（测绘宗地编号为D31××26）；2.判令郑凤平将上述土地的地上建筑物（厂房）以及建筑物内的全部物品〔如大象（石头像）2个、铁金刚1个、恐龙1个、蜘蛛侠1个、凉亭样板2个、厂房（铁皮）约800平方米，其他在涉案厂房上内的物品〕交付给管小立；3.判令延长双方租赁期限暂计至2017年11月30日止（延长期限从2015年暂计至2017年11月30日是2年1个月，按照该顺延时间计算至郑凤平履行交付上述土地及地上建筑物之日止）；4.判令郑凤平支付管小立利息121893.7元（以230000元为基数，按照月利息2%计算利息，2013年7月17日计算至2015年9月30日，230000元×806天÷365×24％＝121893.7）。一审法院认定事实：2013年7月16日，郑凤平(甲方、出让方)与管小立（乙方、购买方）签订《土地转让协议》一份，协议约定：甲方同意将位于××镇××村宗地图编号D31××26面积约3987.3平方米中之约2000平方米约3亩靠珠海方向××路边的地皮转让给乙方；上述交易地皮议定价为400000元/每亩，交易过程中所产生的政府税费由甲方负责；签订本协议时，乙方需向甲方支付转让定金230000元，余下地皮款970000元，待有关契税款项全部出具时由乙方付清给甲方；由于上述土地暂未可办理土地证，乙方给予甲方三年时间办理国土证及转让手续，上述土地将国土证办到乙方名下前甲方需每月支付3%利息（按定金23万计算）给乙方，直至完成交易或确定不能完成交易为止；协议还约定了其他事项。管小立和郑凤平在落款处签名及捺印确认。2013年7月，郑凤平向管小立出具《收据》一份，收据载有：“今收到管小立交来土地转让定金230000元”。2014年10月30日，郑凤平（甲方）与管小立（乙方）签订《土地转让补充协议》一份，协议约定：鉴于甲乙双方于2013年7月16日所签订的位于××镇××村宗地图编号D3××26面积约3987.3平方米中之约2000平方米约3亩土地之转让协议，在此协议中甲方在短期内未能办理上述土地的相关权利证书，且因其急需资金周转，现做有关补充协议如下;一、甲方于2015年10月份前如未能办妥上述土地的买卖手续，乙方可于2015年11月1日把上述土地面积约3987.3平方米转租给乙方使用；二、上述土地租期由2015年11月1日至2035年10月31日，为期二十年；三、上述土地租金每月2800元，租金于乙方所付土地转让定金中扣除，直至此地转让手续完成为止；四、现有土地附着物以及模型作价200000元，由甲方卖给乙方；五、在未完成土地交易以前，乙方有权转租予第三方，但责任由乙方负责。乙方享有上述土地的使用权及土地附着物及周边模型的拥有权，以及周边道路的使用权。管小立和郑凤平在落款处签名及捺印确认。同日，郑凤平向管小立出具《收据》一份，收据载有：“今收到管小立交来购买位于××镇××村宗地图编号D3××26面积约3987.3平方米土地上盖物及模型款项200000元”。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。关于管小立与郑凤平于2013年7月16日签订的《土地转让协议》、2014年10月30日签订的《土地转让补充协议》、郑凤平于2013年7月确认收到土地转让金230000元、于2014年10月30日向管小立出具《收据》确认收取涉案土地上盖物及模型款200000元。以上事实，有《土地转让协议》、《土地转让补充协议》、《收据》原件为证，双方亦确认上述文件签名的真实性，予以确认。经一审法院调查发现，涉案租赁的土地未办理土地权属证书，土地上的临时建筑并未取得批准及建设工程规划许可证。一审法院认为，涉案土地未办理土地权属证书，依照现有土地政策无法进行转让，双方签订的《土地转让协议》系无效合同。另参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”、“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。涉案土地上的建筑物并未获得批准或办理了建设工程规划许可证，不得用于出租及转让。故双方于2014年10月30日签订的《土地转让补充协议》亦为无效合同。管小立也并未提交双方确认转让地上建筑物内的模型的清单，一审法院无从核实《土地转让补充协议》中所载的模型数量、种类。诉讼中，管小立经一审法院释明后，明确表示坚持原诉求，不同意将诉求变更为管小立返还土地转让金、土地上盖物及模型款等。综上，一审法院认为，因双方签订的《土地转让协议》、《土地转让补充协议》为无效合同，故管小立诉求交付涉案土地、地上建筑物及其中全部物品，及延长租期、支付利息等诉求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回管小立的全部诉讼请求。案件受理费2738元（该款管小立已预交），由管小立负担。二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。对于一审查明的事实，当事人均无异议，本院予以确认。诉讼期间，双方确认涉案土地尚未办理权属证书，管小立称涉案土地办理国有土地证困难才签署涉案土地转让补充协议，并明确本案是租赁关系；对于涉案土地的性质，郑凤平称应该还是集体土地。本院认为，本案系涉澳租赁合同纠纷。因当事人一致同意适用内地法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。”之规定，一审判决适用内地法律作为本案准据法正确，本院予以维持。因管小立明确本案系基于涉案土地转让补充协议产生的租赁关系，故本案的争议焦点是涉案土地转让补充协议的效力问题，对于涉案土地转让协议不予审查。经查，涉案土地尚未办理权属证书，郑凤平称涉案土地还是集体土地，管小立对此未提异议亦未提交反驳证据，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”以及《中华人民共合国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，本案中，涉案土地上有临时建筑物及模型等物品，显然涉案土地转让补充协议签署时该土地并非用于农业建设，而管小立亦未提交证据证实其承租该土地用于农业建设，因此，涉案土地转让补充协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。据此，管小立依据涉案土地转让补充协议所提的交付土地、延长租赁期限并支付利息的诉请，均因缺乏理据，应予驳回。另外，双方对于涉案地上建筑物内的物品未进行明确，无法核实，故管小立诉请郑凤平交付相应物品的请求亦应驳回。综上所述，管小立上诉主张郑凤平履行涉案土地转让补充协议内容的请求，于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2738元（上诉人管小立已预交），由上诉人管小立负担。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  卢俊廷审判员  张 荣二〇一九年十月十七日书记员  林烨颖