湖南省会同县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1225民初709号 原告：怀化市凯德物业服务有限公司，住所地会同县林城镇**（西区农贸市场），统一社会信用代码91431225051660260Q。 法定代表人：张庭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王巍巍，会同县海天法律服务所法律工作者。 被告：梁耕银，男，1984年12月30日出生，侗族，户籍登记住址会同县，现住会同县。 原告怀化市凯德物业服务有限公司（以下简称凯德物业公司）与被告梁耕银物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告凯德物业公司的委托诉讼代理人王巍巍到庭参加诉讼，被告梁耕银经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告凯德物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告梁耕银支付物业服务管理费2962元，滞纳金1000元，共计3962元；2.由被告梁耕银负担本案诉讼费用。事实与理由：湖南信拓投资置业有限公司开发兴建会同县林城镇西南大市场小区，被告梁耕银购买小区1幢C单元708室房屋，建筑面积117.46平方米。2014年1月1日湖南信拓投资置业有限公司委托原告凯德物业公司管理服务会同县林城镇西南大市场小区0.97万平方米的住宅和商铺的物业，并签订《西南大市场前期物业服务合同》，对委托管理期限及物业管理费用等有关权利义务作了约定。2014年1月6日，原、被告双方签订《前期物业管理协议》，约定自交房之日始一年内按0.5元/平方米计付物业管理费；由于市场变化原因，甲方（原告）根据实际情况对物业服务管理费标准进行调整。为更好地搞好小区物业管理，根据市场发展变化，2014年12月部分业主自发组织召开了二次会议，会议决议，同意将小区2A栋、2B栋的物业管理服务费调整为0.6元/平方米，C栋、D栋的物业管理服务费调整为0.7元/平方米；A栋、B栋电梯房的物业管理服务费调整为1.0元/平方米。原告以公告的形式将物业管理服务费的调整情况通知了全体业主。被告享受了原告的物业管理服务，却未按时支付物业管理服务费用，现被告尚欠缴原告2016年度、2017年度、2018年度物业管理服务费2962元，原告多次催交,被告拒不支付，损害了其他业主的利益，致使小区物业管理工作难以开展。 被告梁耕银未到庭参加诉讼，但提交答辩状辩称，原告从2016年至2018年对小区各项目标管理松懈，工作责任心不强，服务不到位，导致楼梯间墙壁出现刷涂料严重脱落；原告未组织人员对小区公共区域内的花草、树木进行日常养护修剪，花园的花草树木生长在杂草丛中，有些则枯萎死亡。现长势弱小的花草树木是2019年春天补种的；被告住房的门铃直到现在还不能使用。原告2014年12月组织部分业主召开会议，提高物业服务费标准，尚未通过业主委员会、全体业主大会讨论同意。原告擅自提高物业管理费并没有书面形式通知业主；大部分业主召开会议讨论物业管理费，并以书面形式告知原告，可原告尚未作出任何解释，严重影响了业主交纳物业管理费的责任和积极性。2019年春节期间，原告以公告形式通知全体业主在2019年3月1日前交清所欠物业管理服务费方可领取一桶食用油公告，被告于2019年2月20日（农历正月16日）上午9时许到原告办公室支付物业管理服务费，但原告拒绝按合同约定的0.5元/平方米标准收取。原告违反协议，擅自提高收费标准，服务质量极差，妨碍业主正常工作，被告有权要求原告清退多收取的费用，退还利息并支付违约金2000元，误工费1000元，拟写答辩状500元，共计3500元。 本院经审理查明，湖南信拓投资置业有限公司开发兴建会同县林城镇西南大市场商居楼，被告梁耕银购买该商居楼1幢C单元708室房屋，建筑面积117.46平方米。2013年12月31日，原、被告签订《前期物业服务管理协议》，双方约定了物业服务管理相关的权利义务；并约定，物业管理服务费标准自交房之日始一年内暂按建筑面积0.5元/㎡.月由乙方（梁耕银）向甲方（凯德物业公司）支付，由于市场变化的原因，甲方根据实际情况对物业服务管理费标准进行调整，报物价局审核批准后，乙方须按调整后的收费标准缴付服务管理费，并可根据预算的服务费管理开支或政府有关部门制订的最新规定作出实时调整；签订本合同后，即缴付12个月管理费（2013年12月31日至2014年12月30日的物业管理费），共计705元，以后物业服务管理费的支付方式为：每年期满的前两个月预交下一年的物业服务管理费；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补，交并从逾期之日起按每天5%交纳滞纳金，有权停止供水供电等服务工作，造成后果由乙方负责。2014年12月3日，原告凯德物业公司召集会同县林城镇西南大市场部分业主召开会议，商议上调物业管理服务费事宜，参加会议的业主表示，要多征求其他业主的意见。2014年12月7日，会同县林城镇西南大市场业主易泽礼、李学琳、张自辉、印红新、李辉玲、梁洋、林丽华、聂婵娟、王新理以临时业主委员会的名义召开会议，会议作出决定，会同县林城镇西南大市场商居楼物业管理服务费标准：A、B栋按1元/㎡.月支付，C、D栋按0.7元/㎡.月支付，2A、2B栋按0.6元/㎡.月支付。并决定由凯德物业公司将调整的物业管理服务费交费标准张贴公告，告知全体业主。2014年12月10日，原告凯德物业公司以A4纸张张贴《关于提升物业收费标准的公告》。2015年度、2016年度、2017年度，原告凯德物业公司虽未与原告梁耕银或会同县林城镇西南大市场商居楼业主委员会签订物业管理服务合同，但原告凯德物业公司仍对会同县林城镇西南大市场商居楼提供相应的物业管理服务。 2018年3月11日，会同县林城镇西南大市场业主委员会与原告凯德物业公司签订《西南大市场物业服务合同》，约定委托管理期限为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；物业管理服务费标准为：A栋与B栋按业主房产建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取，C栋与D栋按业主建筑面积每月每平方米0.70元向业主或物业使用人收取。2018年11月19日，会同县海天法律服务所往被告梁耕银在会同县林城镇西南大市场的房产C栋708室门外张贴催告函，要求被告梁耕银于2018年11月25日之前向原告凯德物业公司缴纳所欠物业管理服务费2962元，被告梁耕银未予缴纳，遂酿成纠纷。 上述事实，有湖南信拓投资置业有限责任公司与原告凯德物业公司签订的《西南大市场前期物业服务合同》，原告凯德物业公司与被告梁耕银签订的《前期物业服务管理协议》，原告凯德物业公司召集会同县林城镇西南大市场部分业主召开会议的会议记录，会同县林城镇西南大市场部分业主以临时业主委员会召开会议的会议记录，原告凯德物业公司以A4纸张张贴《关于提升物业收费标准的公告》，会同县林城镇西南大市场业主委员会与原告凯德物业公司签订的《西南大市场物业服务合同》以及本案的法庭笔录等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告双方及会同县林城镇西南大市场业主委员会与原告凯德物业公司，约定的物业管理服务行为，是合法有效的民事法律行为。2013年12月31日原、被告签订《前期物业服务管理协议》后，至2018年3月11日会同县林城镇西南大市场业主委员会与原告凯德物业公司签订《西南大市场物业服务合同》，期间，原、被告双方未签订另外的物业管理服务合同，原告也未与会同县林城镇西南大市场业主委员会签订另外的物业管理服务合同，且未签订变更合同。但原告凯德物业公司一直在为会同县林城镇西南大市场提供物业管理服务，说明原告凯德物业公司在此期间一直继续履行《前期物业服务管理协议》。2014年12月7日，会同县林城镇西南大市场业主易泽礼、李学琳、张自辉、印红新、李辉玲、梁洋、林丽华、聂婵娟、王新理以临时业主委员会的名义召开会议决定提高物业管理服务费问题，《物业管理条例》无临时业主委员会这一组织设置，该次会议作出的决议，只能代表参加会议人员的意思表示，不能将此意志强加于明确表示拒绝提高物业管理服务费的被告梁耕银，原告以公告方式提高会同县林城镇西南大市场物业管理服务费，属于其将己方意志强加给原告梁耕银，违反了《中华人民共和国合同法》规定的关于合同当事人法律地位平等的原则。因此，2014年至2017年四个年度的物业管理服务费应当按照原、被告双方签订的《前期物业服务管理协议》履行。根据《物业管理条例》第十五条第二项的规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，因此，2018年度的物业管理服务费，应当按照2018年3月11日会同县林城镇西南大市场业主委员会与原告凯德物业公司签订《西南大市场物业服务合同》履行。被告梁耕银未按合同约定及时向原告凯德物业公司交纳当期的物业管理服务费，违反合同约定和法律规定，本院应当责令被告梁耕银依法交纳。原、被告约定，“不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方（被告梁耕银）补交,并从逾期之日起按每天5%交纳滞纳金，”属于逾期付款违约金性质的约定，但该逾期付款违约金过分高于造成的损失，被告梁耕银在答辩时作出了相应的抗辩，本院应予适当减少；具体可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算（即上浮30%的基准利率计算）；被告梁耕银所欠各年度的物业管理服务费逾期付款违约金的计算起始时间，应从下一年度1月1日起为起算日期。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第一百四十四条第二款、第三款，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第四款、第十五条第二项、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下： 一、被告梁耕银所欠2016年度、2017年度物业管理服务费按每年度705元的标准向原告怀化市凯德物业服务有限公司交纳； 二、被告梁耕银所欠2018年度物业管理服务费按年度986.66元的标准向原告怀化市凯德物业服务有限公司交纳； 三、被告梁耕银所欠2016年度物业管理服务费的逾期付款违约金（滞纳金），以705元为计息基数，自2017年1月1日起至该年度物业管理服务费清交之日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，上浮30%的基准利率，向原告怀化市凯德物业服务有限公司计付；被告梁耕银所欠2017年度物业管理服务费的逾期付款违约金（滞纳金），以705元为计息基数，自2018年1月1日起至该年度物业管理服务费清交之日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，上浮30%的基准利率，向原告怀化市凯德物业服务有限公司计付；被告梁耕银所欠2018年度物业管理服务费的逾期付款违约金（滞纳金），以986.66元为计息基数，自2019年1月1日起至该年度物业管理服务费清交之日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，上浮30%的基准利率，向原告怀化市凯德物业服务有限公司计付； 四、上列第一、二、三项判决金钱给付内容，限本判决生效后三日内履行完毕； 五、驳回原告怀化市凯德物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告梁耕银负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  许积祥 二〇一九年十月二十三日 法官助理陈持瑶 书记员陈持瑶（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责: (一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况; (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (四)监督管理规约的实施; (五)业主大会赋予的其他职责。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。