江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终1795号上诉人（原审被告）：徐勤，男，1971年2月25日生，汉族，住泰州市。委托诉讼代理人：谢勇，江苏致邦（泰州）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：泰州市三生万赏石博物馆，住泰州市海陵区山水湾街区M幢-2（101、102）。法定代表人：徐勤。被上诉人（原审原告）：泰州凤城河建设发展有限公司，住所地泰州市东南园路**。法定代表人：马文宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：王鹏，江苏江豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王炳军，江苏江豪律师事务所律师。原审被告：戴小荣，女，1972年2月9日生，汉族，住泰州市。委托诉讼代理人：谢勇，江苏致邦（泰州）律师事务所律师。上诉人徐勤、泰州市三生万赏石博物馆（以下简称三生万赏石博物馆）因与被上诉人泰州凤城河建设发展有限公司（以下简称凤城河公司）及原审被告戴小荣房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院(2018)苏1202民初6010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。上诉人徐勤、三生万赏石博物馆的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、案涉租赁合同的承租人是三生万赏石博物馆，徐勤不是承租人，一审认定徐勤为承租人不当；二、一审关于本案租赁房屋用途为商业使用不当，租赁合同中明确约定“租赁房屋仅限用于不以盈利为目的奇石文化展，不得在现场进行任何形式的加工制作或作仓储使用，经营品牌为泰州观赏石展览馆……”,一审依据租赁合同中的格式条款内容“作为商业使用”直接认定租赁房屋的用途为商业使用，系认定事实错误；三、三生万赏石博物馆尚未找到新的搬迁地址，被上诉人强制要求搬迁损害了社会公共利益。被上诉人凤城河公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，故请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告戴小荣同意上诉人的上诉意见。凤城河公司向一审法院的诉讼请求：1、判令徐勤向凤城河公司缴纳自实际逾期之日（2016年8月15日）起至实际付清之日（2017年3月13日）止期间的滞纳金，每逾期一天则按应缴租金额或欠缴租金额的3%计算；2、判令徐勤将所承租房屋腾空交还凤城河公司，且其承租房屋内的装修装潢无偿归凤城河公司所有，同时承担自合同到期之日（2017年8月16日）至完好交房之日止期间的房屋使用费，按日租金金额2倍的标准即657元计算；3、判令徐勤支付律师代理费23640元（仅限一审）；4、判令戴小荣对上述给付事项承担连带责任；5、诉讼费由徐勤、戴晓荣承担。审理中，凤城河公司对诉讼请求进行了如下变更：1、因徐勤已结清合同期内的租金，故撤回第一项诉讼请求；2、第二项诉讼请求中，要求徐勤、第三人三生万赏石博物馆将所承租房屋腾空交还凤城河公司，其余不变。一审法院查明：凤城河公司系泰州市区**房屋的所有权人。2012年8月，凤城河公司（甲方，出租方）与徐勤（乙方，承租方）、戴小荣（丙方，担保方）签订租赁合同，约定：甲方将位于泰州市区编号为M幢建筑面积为581.27平方米的房屋出租给乙方作为商业使用，房屋租赁期限为五年，自2012年8月16日起至2017年8月15日止。租赁期满，乙方应如期交还所承租的房屋，如乙方要求续租，则必须在租赁期满前三个月之前向甲方书面提出（相关租金、租期等另行确定），同等条件下乙方享有优先承租权，否则甲方将视为乙方不再续租，甲方将另行招租。该出租房屋乙方仅限用于不以盈利为目的和奇石文化展览，经营品牌为泰州观赏石展览馆，非甲方书面同意，乙方不得用作其它任何用途。月租金为人民币10000元，租金按壹年为一个支付期，从每年的8月16日至下年度的8月15日，先支付后使用。合同第十条第9款约定：乙方不得以不盈利等任何理由恶意拖欠房租，逾期支付租金或者逾期不足额支付租金超过10天的，甲方有权采取断水、断电等措施催促乙方缴纳房租，逾期支付租金或逾期不足额支付租金超过20天的，甲方有权解除合同，同时甲方有权采取有效措施将乙方的资产清理出场，所造成的损失由乙方承担并启动司法程序追究其法律责任。合同关于乙方违约责任约定：乙方出现合同第十条第5款至第15款之规定情况之一的，甲方有权切断水、电供应，收回租赁房屋另行出租，保证金充当违约金不予退还，乙方已交租金不退，乙方承租房屋内装修装潢无偿归甲方所有，保证金不足以抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿，因诉讼产生的诉讼费、保全费、执行费、鉴定费及律师费由乙方承担；租赁期满或合同解除后，乙方未按时交还房屋的，每逾期一天则应向甲方支付当年平均日租金金额2倍的租金损失；因一方违约，另一方追究违约方法律责任所产生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、鉴定费、执行费等相关费用）由违约方承担。合同同时约定：乙方租赁房屋前须提供资信担保书一份，其提供的资信担保人丙方应为乙方在三水湾经营期间的租金、物管费用缴纳等因合同履行所产生的连带担保责任。房屋租赁合同附件二《泰州三水湾退租、转租、迁出规定》约定：租赁期满或合同解除后，商户须在五天内将添置的可移动动产部分自行搬离（水、电、煤气的增扩容设施、设备除外），恢复原状并如期交还房屋，确保房屋及其附属设施的完好及正常使用，交还承租房应经双方验收确认；如有留置的任何物品（包括装修装潢），均视为商户自动放弃并任由出租方处置，商户不得对留置物品及装修装潢提出任何要求或异议。上述合同签订后，凤城河公司将房屋交付给徐勤，徐勤对房屋进行装修、使用。2016年4月27日，徐勤在案涉房屋内设立三生万赏石博物馆，并担任法定代表人。2017年7月27日，凤城河公司向三生万赏石博物馆、徐勤送达通知一份，载明：三水湾M幢营业用房租赁协议于2017年8月15日到期，根据三水湾街区整体业态调整，决定不再与你单位续签租赁协议，请贵单位尽快落实搬迁事宜，确保8月15日前将该物业房腾房，办理好移交手续。后因徐勤未按约支付房租、物业费，亦未腾空房屋并交房，凤城河公司委托律师代为提起本次诉讼，产生律师代理费人民币23640元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。凤城河公司与徐勤签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，凤城河公司、徐勤均应按合同约定履行各自的义务。现租赁期限届满，凤城河公司在租期届满前已通知徐勤不再续租，故徐勤作为承租人，应履行合同约定的腾空并交还房屋的义务。凤城河公司主张房屋内的装修装潢无偿归其所有，徐勤对此表示认可，故予以确认。第三人三生万赏石博物馆作为徐勤设立的法人，其实际占有、使用案涉房屋，亦应承担腾退房屋的义务。关于合同期满之日即2017年8月16日起至徐勤交还房屋之日止的房屋使用费，双方合同约定，租赁期满后，徐勤未按时交还房屋的，每逾期一天应向凤城河公司支付日租金金额2倍的租金损失，由于徐勤未按约定在租赁期满后五日内腾空并交房，构成违约，依法应承担违约责任，故应自逾期之日即2017年8月21日起给付凤城河公司租金损失。关于租金损失的标准，合同约定按日租金的2倍计算，徐勤对此提出异议，且凤城河公司亦未提供证据证明因徐勤违约给其造成的损失情况，故根据合同法司法解释的相关规定，将租金损失调整为日租金的1.3倍。关于律师代理费，系凤城河公司提起本次诉讼实际产生的费用，按合同约定依法应由徐勤承担。戴小荣作为连带责任保证人，应对徐勤所负的上述全部金钱给付义务承担连带给付责任。徐勤戴小荣系租赁合同的合同相对人，根据合同相对性原则，凤城河公司起诉徐勤、戴小荣并无不当，不存在主体不适格问题。凤城河公司、徐勤签订的租赁合同合法有效，徐勤并没有证据证明案涉合同存在违反公序良俗的情形，故凤城河公司依据双方签订的租赁合同要求履行合同义务，并不构成违反公序良俗。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，作出如下判决：一、徐勤、泰州市三生万赏石博物馆于本判决生效之日起二十日内将位于泰州市区编号为M幢的房屋内除装修装潢以外的物品腾空，并将房屋及装修装潢交付泰州凤城河建设发展有限公司；二、徐勤于判决生效之日起二十日内给付泰州凤城河建设发展有限公司自2017年8月21日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（按日标准人民币433元计算）及律师代理费人民币23640元；三、戴小荣对本判决第二条确定的徐勤所应承担的金钱给付义务承担连带给付责任。四、驳回泰州凤城河建设发展有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5794元，由泰州凤城河建设发展有限公司负担394元，徐勤、戴小荣共同负担5400元（凤城河公司已预交，徐勤、戴小荣于本判决生效之日起二十日内迳交凤城河公司）。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。凤城河公司与徐勤签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，凤城河公司、徐勤均应按合同约定履行各自的义务。现租赁期限届满，凤城河公司在租期届满前已通知徐勤不再续租，故徐勤作为承租人，应履行合同约定的腾空并交还房屋的义务。徐勤系租赁合同的合同相对人，根据合同相对性原则，凤城河公司起诉徐勤并无不当，徐勤、三生万赏石博物馆上诉称徐勤不是合同相对方与事实不符，本院不予采信。关于徐勤、三生万赏石博物馆上诉所提的租赁房屋用途的问题，无论租赁房屋是否用于商业，徐勤均应当履行合同约定的义务，故徐勤、三生万赏石博物馆的该上诉理由本院亦不予采信。关于徐勤、三生万赏石博物馆所提的尚未找到搬迁地址的问题，租赁合同中明确约定租赁期满乙方须腾空点清所有物品，并付清所有应付费用和办理完毕营业证件迁址手续，按约定交还租赁房屋，且租赁合同中亦有关于乙方不得以不盈利为理由违约的规定，另，没有证据证明徐勤在租赁合同约定期限内要求续租，而凤城河公司也已在2017年7月27日通知徐勤不再与其续签租赁合同，故徐勤、三生万赏石博物馆的该上诉理由不能成立。综上所述，徐勤、三生万赏石博物馆的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5794元，由上诉人徐勤、泰州市三生万赏石博物馆负担。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇一九年十月十七日书记员  陆超凡