北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0112民初6817号原告:唐志强，男，1969年1月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：郭忠建，男，1976年9月9日出生，汉族，住北京市通州区漷县。原告唐志强与被告郭忠建合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐志强向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2010年3月6日签订的《土地使用权及房屋转让合同》；2.郭忠建返还租赁的土地及房屋；3.郭忠建支付租赁费用136万元；4.郭忠建支付违约金（以136万元为基数，自2010年3月6日起至实际支付之日止，按每月千分之一计算）；5.郭忠建支付拖欠款项造成的损失20万元；6.郭忠建承担诉讼费用。事实和理由：2010年3月6日，原被告双方签订了《土地使用权及房屋转让合同》，约定唐志强将位于北京市通州区漷县镇东鲁村占地12.4亩的土地使用权及地上物转让给郭忠建，转让金额为180万元，支付方式为第一年50万元，第二年26万元，第三年26万元，第四年26万元，第五年26万元，第六年26万元。合同签订后，唐志强严格按照合同约定全面履行义务，但郭忠建至今未按照合同约定期限将上述款项支付给唐志强。期间，唐志强急于用该部分转让费从事其他商业运作，多次催要无果，由于郭忠建不履行合同的行为，给唐志强造成了极大损失。根据双方签订的《土地使用权及房屋转让合同》第十一条第一款约定，如郭忠建未按合同约定交付转让金，唐志强有权单方解除合同。同时，按照该协议第十三条第一款的约定，郭忠建应按照所欠金额按每月千分之一支付违约金。现郭忠建已经超过合同约定的履行期限拒不履行，同时占据土地和房屋实施经营拒不退还，故诉至法院。郭忠建辩称：不同意解除合同，理由是唐志强没有履行合同义务，郭忠建行使同时履行抗辩权。合同订立后，郭忠建支付租金44万元，尚欠合同约定租金136万元。因唐志强未按约定提供用电，未按约定确保建设用房等，给郭忠建造成约3000平方米用房被拆除等损失共计447.2万元。折抵后，唐志强仍欠郭忠建311.2万元。此外，唐志强未按合同约定提供村委会同意转让书。唐志强称土地转让给郭忠建做养殖用，但合同约定180万元，养什么能回本呢，且唐志强系37200元承包此地并180万元转让给郭忠建。合同中约定“生产经营”、“乙方从事生产”及“工厂”等语，说明唐志强知道土地用途。本院经审理认定事实如下：2002年1月10日，北京市通州区漷县镇东鲁村村民委员会（甲方，以下简称东鲁村委会）与唐志强（乙方）签订《草厂乡东鲁村民委员会合同书》，合同约定：东鲁村委会将本村土地南四厂地12.4亩承包给乙方用作养殖，承包期为30年，自2002年1月10日至2032年1月10日；乙方一次性支付甲方承包费；甲方负责（低改后）供给乙方用电，乙方按村民电费价格交纳电费；场地南北长170米，东西宽85米，东至宋殿生围墙，西至道。此外，该合同书还约定了其他内容。合同签订当日，唐志强一次性向东鲁村委会交纳承包费37200元，东鲁村委会将诉争土地交付唐志强，后唐志强在诉争土地上建设厂房、住房及养殖设施。2010年3月6日，唐志强（甲方）与郭忠建（乙方）签订《土地使用权及房屋转让合同》，合同约定：甲方将承包通州区漷县镇东鲁村的土地使用权转让给乙方；土地四至为：见甲方与东鲁村委会所签合同；土地上现有的房屋及一切设施的所有权均归乙方所有；租期为22年，自2010年3月始至2032年1月10日止；转让金180万元，付款方式：第一年50万元，第二年26万元，第三年26万元，第四年26万元，第五年26万元，第六年26万元；甲方负责确保乙方用电（包括动力电；不低于39千瓦／小时）；甲方负责确保乙方建筑用房，用水，转让期限内甲方必须保证村委会和村民对乙方所承租的土地不提出任何异议；乙方有权在所承租的土地上建筑固定设施、利用土壤资源、植树、其他综合开发利用等，所有增添物的所有权归乙方所有；乙方未按合同约定交付转让金，时间超过6个月的，甲方有权解除合同；如当地政府或政府行政主管部门限制乙方从事生产的以及工厂无法继续经营等其他情况，甲方协助乙方解决；如乙方未按期交付转让金，甲方可按欠款金额每月收取1‰的违约金。合同签订后，唐志强将上述土地交给郭忠建。经营期间，郭忠建在涉案土地上建有房屋，后于2012年被当地政府以违章建筑为由强制拆除。截止至法庭辩论终结时，郭忠建向唐志强共交纳转让费44万元。诉讼中，唐志强主张，因郭忠建未按约定支付转让金超过6个月，其有权解除合同。郭忠建则称，唐志强未按合同约定确保39千瓦／小时用电，且未确保建筑用房，故未交转让费系行使同时履行抗辩权。关于用电，唐志强称，超出30千瓦属于工业用电，供电局说用39千瓦也可以，但需要安装变压器，安装费用为32万元，转让费180万元不可能包含安装变压器的费用。关于建筑用房，唐志强称，郭忠建做的是工业，所以就给郭忠建拆除。另查，2018年7月，唐志强以东鲁村委会为被告，起诉要求确认唐志强与东鲁村委会2002年1月10日签订的《草厂乡东鲁村村民委员会合同》有效。本院经审理判决支持了唐志强的诉讼请求。在该案审理过程中，本院向北京市规划和国土资源管理委员会通州分局发函查询诉争土地自2002年1月1日至2018年11月27日止的土地规划、土地现状以及是否涉及基本农田。2018年12月12日，北京市规划和国土资源管理委员会通州分局向我院复函，表示根据本院提供附图上勾划的地块大致范围和位置，诉争土地规划初步判断为一般农用地；经查询2009-2011年土地变更调查数据，该地块的土地利用现状包含水浇地、其他林地、农村公路、设施农用地；经查询2012-2017年土地变更数据，该地块土地利用现状包含水浇地、其他林地、农村公路、设施农用地、村庄；2002年至2008年没有土地利用现状相关数据。诉讼中，本院向当事人释明，本案因改变土地用途可能无效，如法院判决合同无效，双方是否再本案中主张合同无效之后的法律后果。对此，唐志强称坚持诉讼请求；郭忠建称合同有效，但如果法院判决无效，其另行主张权利。本院认为：《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条第一款规定，农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，涉案土地系一般农用地，唐志强与郭忠建于2010年3月6日签订《土地使用权及房屋转让合同》，约定唐志强确保郭忠建不低于39千瓦／小时用电，确保郭忠建建筑用房，郭忠建有权在所承租的土地上建筑固定设施、利用土壤资源、植树、其他综合开发利用，如当地政府或政府行政主管部门限制郭忠建从事生产的以及工厂无法继续经营等其他情况，由唐志强协助解决等内容。且合同订立后，郭忠建将涉案土地实际用于工业用途。故双方签订的上述合同，因违反了国家土地用途管制之强制性法律规定，应属无效。故对唐志强起诉要求解除双方签订的合同，并以该合同有效为依据，要求郭忠建返还租赁的土地及房屋、支付租赁费用、违约金及损失的诉讼请求，本院不予支持。关于合同无效的法律后果，因双方均未在本案中主张，本院不予处理，当事人可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项之规定，判决如下：一、唐志强与郭忠建于2010年3月6日签订《土地使用权及房屋转让合同》无效；二、驳回唐志强的诉讼请求。案件受理费10069元，由唐志强负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  奉一兵二〇一九年十月二十四日书记员  陈衡平