榆林市榆阳区人民法院   民事判决书     (2019)陕0802民初10589号     原告:刘亚美，女，汉族，1980年01月02日出生，陕西省榆林市榆阳区人，现住榆林市高新区，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   原告:薛飞，男，汉族，1981年6月11日出生，陕西省榆林市榆阳区人，现住榆林市高新区，居民身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   以上二原告的委托代理人张向军，陕西文生律师事务所律师。   被告:冯礼军，男，汉族，1979年01月11日出生，陕西省榆林市神木市，居民身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   被告:祁丽霞，女，汉族，1980年02月14日出生，陕西省榆林市神木市，居民身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   原告刘亚美、薛飞与被告冯礼军、祁丽霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月2日公开开庭进行审理，原告刘亚美、薛飞的委托代理人张向军到庭参加了诉讼，二被告经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。   原告刘亚美、薛飞向本院提出如下诉讼请求：解除原、被告间《房屋买卖合同》，判令二被告返还原告购房款73万元及承担合同总价款138万元的30%违约金即41.4万元；2、判令被告返还原告垫付的2015年9月至2017年6月的物业费、电梯费、生活垃圾费6601.18元；2015年、2016年取暖费5991元、2016年3月至2017年6月停车费1440元、执行费3700元及逾期返还违约金，从2017年7月8日起至全部款项付清为止，以17732.18元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.75%/基础，参照逾期罚息利率标准即年利率7.125%计算。（暂计算至起诉之日约3267.82元），共计1164999.18元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审时原告刘亚美、薛飞自愿撤回第二项诉讼请求，将诉讼请求明确为：解除原、被告间《房屋买卖合同》，判令二被告返还原告购房款73万元及承担合同总价款138万元的30%违约金即41.4万元。事实与理由： 2017年6月16日，原告刘亚美、薛飞与被告冯礼军、祁丽霞签订了《房屋买卖合同》，合同载明：“甲方（买受人）刘亚美……乙方（出卖人）冯礼军、祁丽霞……房屋坐落榆林高新区XX小区，七号楼B单元601室，面积195平方米，车位号D43号，带家具家电，总价人民币壹佰叁拾捌万元整（1380000.00元）。……付款方式：商妥后首先付定金人民币五万元整（50000.00元），待甲方付给乙方人民币陆拾万元（600000.00元）后，乙方处理神木法院事宜并起封房产权，乙方要配合甲方办理房产过户，手续完成后，甲方一次性付完剩余房款。办手续过程：乙方要紧密配合甲方，尽快早日完毕，如乙方不配合甲方办手续，造成不良后果，乙方就是违约，违约金人民币壹佰叁拾捌万元整（1380000.00元）补偿甲方。……双方同意此合同，签字画押后立即生效。”合同还约定其他内容。   原告于2017年6月16日付房款5万元，2017年11月9日付房款60万元，2018年8月27日付房款8万元，被告冯礼军于2018年8月27日当日承诺“下周完成过户”。原告此后多次催促，甚至在2019年1月10日被告“处理神木法院事宜并起封房产权”时为被告垫付执行费3700元。然而，在被告用原告支付的房款偿还了神木法院的案件欠款之后，告知原告：府谷法院已经于2018年8月17日保全了原告所购房屋。鉴于被告在承诺的时间内未能为原告办理过户，构成违约；府谷法院保全本案争议房屋的案件的借款本金为240万元，合同目的已无法实现，故诉至法院。   被告冯礼军、祁丽霞未向本院提交答辩状及证据.   原告刘亚美、薛飞围绕诉讼请求向本院提交如下证据：   证据1、《房屋买卖合同》、收条三支、物业费收据、供热收款收据，证明房屋总价138万元，原、被告签订合同后原告向被告支付73万元，并由配合过户的义务，被告应当承担违约金138万元，同时被告祁丽霞同意卖房，并共同收到79万元房款。   证据2、通话录音一份、裁定书一份，证明该房屋现因二被告有经济纠纷由府谷县人民法院查封，导致该房屋无法过户，合同目的不能实现，被告违约的事实，故我方请求被告返还房款，承担违约金。被告未到法庭参加诉讼，本院对该证据认证如下：原告提交的房屋买卖合同及收条三支及民事裁定书客观真实与本案有关联性，可证明原告与被告签订买卖合同及原告已交房款73万元、被告已向原告交房，但未过户，涉案房屋已被查封的事实。对通话录音因未经被告同意，属于非法证据，本院不予采信。   本院查明： 2017年6月16日，原告刘亚美、薛飞与被告冯礼军、祁丽霞签订《房屋买卖合同》，合同载明：“甲方（买受人）刘亚美……乙方（出卖人）冯礼军、祁丽霞……房屋坐落榆林高新区XX小区，七号楼B单元601室，面积195平方米，车位号D43号，带家具家电，总价人民币壹佰叁拾捌万元整（1380000.00元）。……付款方式：商妥后首先付定金人民币五万元整（50000.00元），待甲方付给乙方人民币陆拾万元（600000.00元）后，乙方处理神木法院事宜并起封房产权，乙方要配合甲方办理房产过户，手续完成后，甲方一次性付完剩余房款。办手续过程：乙方要紧密配合甲方，尽快早日完毕，如乙方不配合甲方办手续，造成不良后果，乙方就是违约，违约金人民币壹佰叁拾捌万元整（1380000.00元）补偿甲方。……双方同意此合同，签字画押后立即生效。”合同还约定其他内容。   合同签订后，2017年6月16日原告交付房款5万元，2017年11月9日付房款60万元，2018年8月27日付房款8万元，共计73万元，2018年8月17日府谷法院作出民事裁定书查封了原告所购房屋榆林市高新区XX小区XX号楼XX单元XX室。   本院认为：原告刘亚美、薛飞与被告冯礼军、祁丽霞签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。二被告虽向原告交付了房产，但涉案房产因被告的原因被人民法院查封，至今无法办理过户登记手续。致原告合同目的无法实现，二被告的行为已构成根本违约，故原告请求解除原告与被告之间签订的房屋买卖合同的诉讼请求有事实依据，依法应予支持。原告诉请判令二被告返还原告购房款73万元及承担合同总价款138万元的30%违约金即41.4万元的诉讼请求，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告诉请被告返还购房款73万元，本院予以支持，同时原告应向被告腾交其所购房产，但承担41.4万元的违约金。赔偿标准过高，且原告亦未提交证据证明其实际损失，本院酌情认定二被告应承担以已交房款73万元为基数从2018年8月18日起至交付之日止的按中国人民银行同期贷款利率（从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算的违约金，据此，依照 《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、二十六条、最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除原告刘亚美、薛飞与被告冯礼军、祁丽霞于2017年6月16日签订的关于榆林市高新区XX小区XX号楼XX单元XX室的房屋买卖合同。   二、本判决生效后十日内，被告冯礼军、祁丽霞向原告刘亚美、薛飞返还购房款73万元，并承担从2018年8月18日至交付之日止的按中国人民银行同期贷款利率（从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算的违约金，   三、驳回原告刘亚美、薛飞的其他诉讼请求。   案件受理费15280元，由被告冯礼军、祁丽霞负担。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。     审 判 长   胡援   审判员   李鼎峰   人民陪审员   王艳娥     二〇一九年十二月五日     书 记 员  薛婧          1