贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初128号原告：杨国勇，男，1966年3月1日生，汉族，贵州省道真仡佬族苗族自治县人，住贵州省遵义市红花岗区。原告：张太英，女，1965年1月5日生，土家族，贵州省道真仡佬族苗族自治县人，住贵州省遵义市红花岗区。二原告共同委托诉讼代理人：刘延芳，贵州山一（绥阳）律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张兵，贵州山一律师事务所律师。被告：遵义市恒润房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区北京路四巷**，统一社会信用代码91520300780158262P。法定代表人：史永利，总经理。委托诉讼代理人：伍良华，公司资产部主任。原告杨国勇、张太英与被告遵义市恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月14日作出（2018）黔0302民初8121号民事判决。一审宣判后，被告恒润公司不服，向遵义市中级人民法院提起上诉。遵义市中级人民法院于2018年12月6日作出（2018）黔03民终6915号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清，可能影响案件的正确判决为由，裁定撤销原审判决，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告杨国勇、张太英的共同委托诉讼代理人刘延芳，被告恒润公司的委托诉讼代理人伍良华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨国勇、张太英向本院提出诉讼请求：1．判决被告向原告支付逾期未取得房屋权属证书的违约金（以购房款323890.96元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2016年4月1日起计算至2019年7月4日止）；2．本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告购买被告开发的位于红花岗区长征镇民政村××“××公寓”××的房屋一套，双方签订《商品房买卖合同》，购房总价款为323890.96元，约定被告应于2016年3月31日前为原告办理房屋权属转移登记。《商品房买卖合同》签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款，但因被告原因，导致原告未按期取得所购房屋权属证书，直至2019年7月4日该房屋才具备办理权属证书条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告依法应当向原告承担相应的违约责任。为此，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告恒润公司辩称，我司不应当承担逾期办证违约责任。我司逾期完成初始登记是因为政府行为导致，属于不可抗力因素，是被告不可预见、不可避免、不能克服的因素。“东城百合公寓”为经济适用房项目，主体工程外的配套设施建设费用由政府负担，因该片区供电设施问题，我司于2012年3月向供电部门提出新增6850KVA用电申请，后又于2013年11月上报主管部门遵义市经济适用房中心，请求协调市政府尽快解决市政配套用电问题，直到2015年8月项目红线范围外供电线路的安装架设工作才全面完工并正式通电。由于市政供电配套设施改造工程滞后，导致整个项目验收延期，系我司不可预见无法避免的，属于合同法规定的不可抗力，应当免除责任。因该项目备案的消防设计是按照旧规范设计施工，但因供电配套设施改造工程滞后至2015年8月，而消防验收部门按照2015年5月1日施行的《建筑设计防火规范》进行验收时对我司提出整改意见，我司按要求在整改工程中又受到少数业主阻拦无法完成整改。2018年8月，在工作组协调下，消防验收单位按照旧规范进行了消防验收，2019年1月8日，原告所购的2期4号楼通过了消防验收。国家调整消防验收规范属我司不可预见无法避免的，属于合同法规定的不可抗力，故不同意原告要求我司承担逾期办证违约责任。根据补充协议约定，小区外市政配套用电工程改造滞后，以及国家调整消防验收规范，我司可以据实延期交房，完成初始登记以及向原告交付办理转移登记有关文书的时间也应当相应顺延。同时，根据合同约定，即使原告认为我司构成违约，也只能提出退房并要求我司按照银行同期存款活期利率支付利息，而不能要求我司支付违约金。原告购买的房屋属于经济适用住房，仅有有限产权（居住权），应当追加共有人遵义市住建局参与诉讼。原告购买经济适用住房，目的是为了解决其居住问题，而不是为了出租、抵押、转移等从中获利。本案中，原告购买经济适用住房用于居住的基本权利已实现，该房屋在五年有限产权期限内何时办证并不影响其居住权，原告亦无证据证明逾期办证给其造成经济损失。现我司已经办理完成2期4号楼房屋初始登记，不动产登记部门已公告自2019年7月4日起开始办理权属登记。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年11月，被告恒润公司经遵义市政府相关部门核准，并以划拨方式取得位于遵义市红花岗区长征镇朱家湾××一宗，用于“东城百合公寓”经济适用住房项目的开发建设。2013年4月，原告以住房困难为由提出经济适用住房申购申请，经相关部门审核、审批后，原告取得经济适用住房准购资格。2013年9月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将位于遵义市红花岗区长征镇民政村××“××公寓”××楼××单元××号房屋出售给原告，房屋总价款为323890.96元；被告承诺于2016年3月31日前取得房屋所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付原告，若被告不能在规定期限内向原告交付办理转移登记的有关文书，在约定日期起90日内交付办理转移登记有关文书的按已付房价款0.01%承担违约责任，在约定日期起90日以后被告仍不能交付办理转移登记有关文书的，原告有权退房，被告应当自收到退房通知日起60日内退还原告已付款，并按照银行同期存款活期利率支付利息。该《商品房买卖合同》附件《补充协议》第（一）条约定：“本项目合同格式采用遵义市住房和城乡建设局网上“开发企业商品房网上备案系统”中的《商品房买卖合同》通用格式。由于本项目为经济适用房项目，因此本合同中涉及到商品房的名词概念之处均应理解为经济适用房”；第（五）条约定：“对本合同第十三条双方补充约定：如遇以下特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）因各级政府或政府相关部门制订的政策、规范性文件规定所致；（2）合同签订后，由政府主管部门对经济适用房的规划、设计调整造成延期交房；（3）小区外市政配套设施原因造成的延期交房；（4）不可抗力造成的延期交房”。合同签订后，原告向被告付清了购房款，被告于2015年8月15日向原告出具销售不动产发票，载明房屋面积为99.29平方米，价款为325827.09元。被告于2015年9月将房屋交付原告，但未按合同约定期限完成初始登记并将办理转移登记的有关文书交付原告，由此引起讼争。另查明，“东城百合公寓”经适房项目在建设过程中，因政府相关职能部门对该项目市政配套供电设施改造迟延，国家消防验收规范调整而需对原消防设施整改，房屋质量出现问题需作维修加固处理等因素，导致原告所购“东城百合公寓”经适房二期4号楼综合验收备案以及初始登记延迟。被告恒润公司在2019年6月完成该楼栋初始登记，遵义市不动产登记事务中心发布公告，自2019年7月4日起启动该楼栋购房群众产权办证工作。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的商品房买卖合同及附件、不动产销售发票、房屋维修资金收据、管道天然气安装费收款证明、交房结算单，被告提交的遵义市经济适用住房认购申请审批表及相关证明、国有土地使用证、“东城百合公寓”配电工程审查纪要、供电方案批复、遵义市人民政府专题会议纪要、遵义市住房和城乡建设局关于供电线路市政配套工程建设资金的请示、遵义市财政局关于采购“东城百合公寓”配套供电线路项目的函、客户受电工工程竣工检验意见书、建设工程消防设计审核意见书、关于增加经房项目消防设施的申请及回复、建设工程消防验收意见书、遵义市经济适用住房发展中心情况说明、二期4号楼不动产权属证书、遵义市不动产登记事务中心公告等在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》，系双方当事人真实意思表示、合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。被告未按照合同约定期限完成房屋初始登记，违反了合同约定义务，但庭审查明案涉“东城百合公寓”为经济适用住房建设项目，原告所购二期4号楼综合验收备案延迟、逾期完成房屋初始登记是受市政配套用电设施改造迟延、国家消防验收规范调整、房屋质量出现问题需作维修加固处理等多个因素影响所致。根据《遵义市经济适用住房管理暂行规定》第九条“经济适用住房项目外的基础建设费用由政府负担，并协调水、电、气等部门做好配套建设工作”的规定，市政配套用电设施改造并非经济适用住房建设方即被告承担的义务，原、被告所签订的《补充协议》中亦约定“小区外市政配套设施原因造成的逾期交房，出卖人可据实予以延期”。同时，国家消防验收规范调整亦属于《补充协议》中约定“因各级政府或政府相关部门制订的政策、规范性文件规定所致”的可据实延期交房的情形。因上述影响房屋综合验收备案以及初始登记情形的存在，故本案中逾期完成初始登记的责任不能完全归责于被告。原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》中约定逾期完成初始登记及交付转移登记有关文书，逾期90日以内被告应按已付房价款0.01%承担违约责任；逾期超过90日原告有权退房，被告应当自收到退房通知日起60日内退还原告已付款，并按照银行同期存款活期利率支付利息。针对被告逾期超过90日才完成初始登记，原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，要求被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任，既不符合双方买卖的房屋系经济适用住房而非普通商品房的事实，也不符合双方的合同约定。针对被告逾期办理权属登记，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”的规定，以原告因逾期办理权属登记所受实际损失确认被告的责任，由于经济适用住房是政府为了保障民生，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，本案中被告已按约定期限将房屋交付原告实际入住，现房屋已具备办理权属登记条件，原告未向本院提交其因逾期办理权属登记所受损失的相关证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告杨国勇、张太英的诉讼请求。案件受理费700元，由原告杨国勇、张太英负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  罗 韬审 判 员  韩 帅人民陪审员  王成忠二〇一九年十月十日书 记 员  张 帅