浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0604民初7000号 原告：上虞区百官街道后村家园（高层住宅）业主委员会，住所地绍兴市上虞区百官街道后村家园（高层住宅）业委会办公室。 负责人：金志君，系业委会主任。 委托诉讼代理人：丁佳佳，浙江振才律师事务所律师。 被告：徐月红，女，汉族，1974年10月11日出生，住绍兴市上虞区。 原告上虞区百官街道后村家园（高层住宅）业主委员会（以下简称后村家园业委会）与被告徐月红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法由审判员朱辉适用简易程序独任审判，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告后村家园业委会的委托诉讼代理人丁佳佳，被告徐月红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告后村家园业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年5月1日至2018年12月31日期间的物业费4438元，滞纳金394元（暂计算期间为2018年1月1日至2019年5月31日，其中2018年的物业费滞纳金为2019年1月1日至2019年5月31日，2019年6月1日起至实际履行之日止的滞纳金继续按照0.3‰计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：被告系后村家园（高层住宅）业主。2017年5月，因原告小区原物业服务企业退出。经业主代表大会决议，确定由业委会成立物业管理处，招聘人员进行自行管理，物业费按照原标准计收。原告在管理期间，对小区部分设施做了修缮，设置了车辆进出门禁制度。由于被告未按时缴纳物业费，原告进行了多次催讨，并张贴和发函告知，但被告均未履行，故原告起诉。 被告徐月红辩称：1.原告成立不符合规定，被告对此有异议。原告没有收取物业费的许可，没有将收费标准、收费时间、管理方式、收支账目等事项公布给业主；2.对原告自行管理的事实无异议，对房屋面积及附房无异议。但原告管理期间物业服务不到位，存在诸多问题。比如小区车子乱停甚至车辆被损坏，东西南三个大门无法通行，卫生未及时打扫，应急通道被原告锁住，存在安全隐患，房屋外墙渗漏未及时修理，未经被告等小区业主同意，将房顶租赁给通信公司，在小区设置快递柜，小区任意投放广告等。 庭审中，原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院对证据认定如下：原告提供的自主管理的公告、2017年物业费收取的通知、2018年物业费收取的公示及2019年1月的催款函，经本院审核，与原件一致，符合证据三性，本院均予认定。被告提供的2019年9月的公告，内容系退还2019年已收取的物业费，与本案缺乏关联性，本院不予认定；通信基站租赁合同的真实性予以确认，但庭审中双方均认可基站均已拆除；被告提供的照片经本院审查，符合证据三性，能够证明楼道卫生未打扫、被告车辆被擦碰、房屋墙面渗漏的事实，本院均予认定。 根据上述证据认定，结合原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下：被告徐月红系上虞区百官街道后村家园（高层住宅）36幢1303室的业主，主房面积166.91平方米，并有附房一个。2017年3月13日，因被告所在小区物业公司合同即将于当年4月19日到期，原告召开了业主代表大会，经业主代表投票表决，决定小区物业管理服务由原告领导，聘请管理服务人员，实行自主管理。物业费价格暂不作调整，仍按照1.30元/月.平方米收取。2017年自主管理期间的物业费按照八个月收取（2017年5月1日-2017年12月31日）。2017年4月13日,原告将上述决定以公告形式在小区进行了张贴。2017年4月30日，原告再次以张贴通知形式，告知各业主物业费收取事宜。其中，本次通知载明物业管理费仍按原项目、原价格、原折扣计算。2018年1月20日，原告以张贴公示方式，将2018年的物业费收缴事宜告知小区业主。该公示载明，收费标准不变，1楼1.10元/月.平方米,2-6楼1.20元/月.平方米,7楼及以上1.30元/月.平方米，地下车位和车库120元/年，附房60元/年。公告、通知、公示张贴后，因被告未缴纳物业费，原告在2019年1月11日在被告家门口张贴了催费函。根据原告公布的收费标准，被告2017年应交物业费为1775.86元，2018年应交物业费为2663.80元，合计4439.66元。 本院认为，本案原告后村家园业委会在起诉时，已向本院提交了绍兴市上虞区房地产管理中心出具的业主委员会备案证明，该备案证明载明了业委会成立时间、成员等事项，且业主委员会系业主自行选举产生，法律并未规定成立须进行相应的审批。故被告要求本院调取业委会成立审批手续的申请，本院不予准许。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，说明业主通过法定程序，可以采取自行管理小区的方式。结合本案，虽然原告在审理中，未能提交证据证明，其作出自行管理的决定已履行了法律规定的程序，即征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但被告同时亦认可原告主张的收费期间，小区确实由原告组织人员进行管理。原告实际提供了物业管理服务，被告亦实际享受了该服务，且被告也未明确表示拒绝，故物业费被告应予交纳。关于收费标准和应交物业费金额。《物业管理条例》第四十条之规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。依照上述法律法规的规定，原告按照原物业服务企业收费标准收取自行管理期间的物业费，未经业主同意，且根据查明事实，原告在提供物业服务时确实存在瑕疵履行的情形，且已直接影响被告在小区生活的品质。本院综合考量受诉法院地物业费市场价格，原告管理服务水平的实际情况，酌定物业费按照原告公示标准的85%计算。当事人对自己的主张，有责任提供证据加以证明。原告主张的滞纳金，原告并未在公示等张贴文件中明示，也未能提供其他证据证明，对此应承担不利后果。 综上，对原告诉请中合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告徐月红应支付原告上虞区百官街道后村家园（高层住宅）业主委员会2017年5月1日至2018年12月31日期间的物业费3773.71元，于判决生效之日起三日内付清； 二、驳回原告上虞区百官街道后村家园（高层住宅）业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告徐月红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  朱辉 二〇一九年十月二十五日 书记员  孙楠 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。