广西壮族自治区北流市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0981执异28号 异议人（被执行人）：梁志进，男，1969年11月23日出生，汉族，住所地玉林市玉州区。 异议人（被执行人）：刘惠芳，女，1969年9月10日出生，住所地玉林市玉州区。 申请执行人：李建敏，女，1939年10月13日出生，汉族，住所地北流市。 第三人：庞艳红，女，1976年12月23日出生，住南宁市兴宁区。是本案争议房屋的买受人。 关于申请执行人李建敏与被执行人梁志进、刘惠芳民间借贷纠纷一案，执行案号为（2018）桂0981执671号，申请执行标的金额为借款本金40万元及利息。在执行过程中，被执行人梁志进、刘慧芳以本院拍卖其位于南宁市兴宁区济南路17-3号大和平商贸批发城B座B2301号房产违法确定房产处置参考价过低，定向询价不当且剥夺当事人异议权，后又未通知其参加竞拍、未通知抵押银行，不先处置抵押物为由向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，并作出（2019）桂0981执异7号执行裁定书裁定驳回异议人的异议请求，异议人不服并向玉林市中级人民法院申请复议，玉林市中级人民法院作出（2019）桂09执复10号执行裁定书裁定案件发回本院重新审查。本院立案后另行组成合议庭进行审查，并于2019年10月26日组织异议人、申请执行人、利害关系人三方到本院举办了听证会进行听、查、辩，异议人梁志进、申请执行人的代理人欧汉文、利害关系人庞艳红到会参加听证会。本案现已审查终结。 异议人梁志进、刘慧芳称，异议人对北流法院不经议价便直接向南宁市兴宁区税务局询价确定拍卖参考价违反程序，且与市场价相差较大等问题提出异议，但北流法院未按法律规定对异议人的异议作出裁定即将房屋拍卖，且未通知异议人参加竞拍，导致异议人的房屋远低于市场价被拍卖，另外，涉案房屋在中国工商银行办有按揭贷款，法院拍卖前未通知银行，损害银行的权益，被执行人向申请执行人借款时已把被执行人位于南宁市××东××路××号迷你居综合楼7层703号、704号房抵押给申请执行人，但北流法院不先处置抵押物。为此，请求法院认定本次拍卖无效，终止此次拍卖活动。 异议人梁志进、刘慧芳为证明其主张提供的证据有：1、执行异议申请书；2、拍卖公告；3、网络竞价成交确认书；4、评估结果通知书；5、询价回函异议书；6、财产报告；7、申请报告。 申请执行人辩称，对南宁市××东××路××号迷你居综合楼7层703号、704号房，申请执行人与被执行人之前已经协商过，也进行议价，并委托过中介公司对房屋进行处置，但由于对方定价过高，房屋最终没有卖出，北流法院没有拍卖抵押物的原因，是因为玉州区法院在北流市法院执行前就已经对该房产进行了拍卖，但经过两次降价没有卖出去，后玉州区法院准备变卖，梁志进主动拿出80万给玉州区法院履行义务，鉴于这种情况，北流法院没有对南宁市××东××路××号迷你居综合楼7层703号、704号房进行处置，而是对梁志进的其他财产进行处理。至于对涉案房进行拍卖，价格上是经过税务部门评估，价格是合理的，在程序上法院也没有违法。拍卖是向社会公开的，不存在暗箱操作，在告知程序上，采取张贴公告、网上公告的方法符合法律规定。买受人已通过公开拍卖方式取得房屋，作为买受一方是善意取得，应受法律保护。 第三人称，本人于2019年3月24日以534000元的最高价格成功在网上买下了涉案房屋，并交清了余款，目前无法办理相关手续，请求维持法院的执行结果，尽早办理房产过户手续。 本院查明，本院在案件审理阶段作出（2018）桂0981民初209号民事裁定书，依法查封了位于南宁市××区××路××号大和平商贸批发城B座B2301号房屋，到执行阶段法院直接拍卖该房屋，本院于2018年9月25日作出（2018）桂0981执671号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人刘惠芳所有位于南宁市××区××路××号大和平商贸批发城B座B2301号房屋。2018年10月22日，本院依法向南宁市兴宁区地方税务局发出关于提供涉案房屋计税评估价的公函，向税务部门定向询价，南宁市兴宁区地方税务局于2018年10月26日复函确定该房的存量房交易价格为59.7万元，本院将询价结果依法告知异议人梁志进、刘慧芳，异议人梁志进、刘慧芳向本院提出询价回函异议，认为询价回函估值法不合理，该价格过低，明显低于市场价格。异议人认为，在向申请执行人借款时，已将位于南宁市××东××路××号迷你居综合楼7层703号、704号房抵押给申请执行人，并办理了抵押登记，认为申请执行人完全可以先拍卖上述抵押房产，无需对涉案房产进行拍卖处理。本院以短信、电话形式予以答复，对其异议主张不予支持。2019年2月20日，本院出具拍卖公告，以53万元的保留价于2019年3月23日10时至2019年3月24日10时在淘宝网对涉案房屋进行公开拍卖。2019年3月24日，买受人庞艳红以534000元的最高价格竞得涉案房屋，并已交清全部竞拍款。 另查明，位于南宁市××区××路××号大和平商贸批发城B座B2301号房屋抵押给中国工商银行股份有限公司南宁分行，办理按揭贷款，拍卖前本院已将拍卖相关事项告知中国工商银行股份有限公司南宁分行，该行于2018年12月12日向本院申报债权，本院已将抵押权人优先受偿的债权予以清偿。 再查明，异议人与申请执行人形成本案债务时，异议人将其所有的位于南宁市××××号迷你居综合楼7层703号、704号房于2016年11月11日抵押给何锡海、劳冬兰，并到不动产登记部门办理了抵押登记手续，不动产登记证明编号为桂（2016）南宁市不动产证明第0062553号。本案申请执行人李建敏就抵押权人何锡海的母亲，但抵押权并没有转让给申请执行人，申请执行人李建敏并不是南宁市××××号迷你居综合楼7层703号、704号房的抵押权人，没有优先受偿权。2019年7月30日，梁志进、刘惠芳、陈丽与李宗荣、李幼平、窦秀坤双方签订以物抵债协议书，梁志进等因欠李宗荣、李幼平、窦秀坤借款本息316万元把位于南宁市××××号迷你居综合楼7层703号、704号的房屋抵偿给李宗荣、李幼平、窦秀坤。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条“人民法院确定财产处置参考价。可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式”，当事人议价作为第一排位，其成立的前提条件是双方协商一致，因本案申请执行人认为双方意见相差较大不同意议价，所以本案中本院依法向南宁市兴宁区税务局定向询价，符合法律规定。第二十四条第二款“当事人、利害关系人对议价或者定向询价提出异议的，人民法院不予受理”的规定，异议人对该询价提出异议，本院依法可以不予受理，因此，异议人以本院对其提出的询价结果异议未作出裁定处理不当为由请求撤销本次拍卖没有法律依据。本院已将拍卖公告在淘宝网司法拍卖平台公示，并张贴在涉案房屋处，已尽告知相关拍卖事项义务，符合法律规定，异议人认为本院未通知其参加竞拍，拍卖行为违法的理由不成立。另外，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款：“……起拍价不得低于评估价或市场价百分之七十”的规定，本院以53万的价格作为起拍价，符合法律规定，异议人认为起拍价过低的主张亦无法律依据。中国工商银行股份有限公司南宁分行作为涉案房屋的抵押权人，其债权已获优先清偿，异议人认为本院拍卖涉案房屋损害抵押权人权益无事实和法律依据。 对于是否应该优先处置抵押物的问题。本院认为，申请执行人既可以申请执行已抵押的财产，也有权申请执行被执行人未抵押的财产。抵押权的设定，是为了在债务人不履行债务时，债权人得以就抵押财产优先受偿，其目的是保障债权的实现，抵押权的设立并不意味着仅在抵押财产范围内对债权人负清偿义务，债务人的全部财产除依据法律、司法解释的规定应当豁免执行之外，都应当是清偿债务的责任财产。因此，本院先拍卖涉案房屋亦不会损害当事人的合法权益，本院先拍卖涉案房屋并无不当。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条；《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条、第二十四条第二款；《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条第(一)项的规定，裁定如下： 驳回异议人梁志进、刘惠芳的异议请求。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内，向玉林市中级人民法院申请复议。 审判长  谢文杰 审判员  杜 洪 审判员  李棍麟 二〇一九年十月二十九日 书记员  廖婉伊