湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘09民终1872号上诉人（原审被告）：湖南亚都房地产开发有限公司，住所地沅江市琼湖办事处新和社区新源北路**。法定代表人：周建可，该公司经理。委托诉讼代理人：郭虎城，湖南天见律师事务所律师，代理权限为一般诉讼代理。被上诉人（原审原告）：王建光，男，1966年8月21日出生，汉族，住沅江市南洞庭芦苇场徐家岭管区四队**。委托诉讼代理人：赵迪夫，沅江市共创法律服务所法律工作者，代理权限为一般诉讼代理。湖南亚都房地产开发有限公司（以下简称亚都房地产公司）因与王建光房屋买卖合同纠纷一案，不服沅江市人民法院（2019）湘0981民初135号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。亚都房地产公司的委托诉讼代理人郭虎城、王建光及委托诉讼代理人赵迪夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建光向沅江市人民法院提起诉讼，请求：1、确认商品房屋认购协议书有效。2、判令亚都房地产公司履行买卖商品房屋的认购协议，按照认购协议书第一条约定给付房屋一套。3、由亚都房地产公司承担诉讼费。在诉讼中王建光将第二项诉讼请求变更为：亚都房地产公司返还其购房款23.5万元，并按购房款的三倍支付违约金。一审认定事实：2014年6月12日，王建光向亚都房地产公司交纳购房款230000元，亚都房地产公司出具的收据载明“兹收到王建光交来购房款（陈家嘴小区）贰拾叁万元”，经办人为侯雪文，收据加盖亚都房地产公司财务专用章。同年6月18日，侯雪文以亚都房地产公司的名义与王建光签订《商品房屋认购协议书》，约定王建光向亚都房地产公司购买的商品房位于沅江市琼湖办事处新和社区陈家咀安置A片，一至十层由王建光任选，建筑面积不得低于125平方米，商品房认购总价为230000元，双方不得以市场价变化而改变价格。房屋交付时间为支付首付款后十八个月内，若亚都房地产公司推迟违约，则按每月1000元支付罚款。如亚都房地产公司违反协议有关房屋位置、面积、价款、户型等条款，需向王建光返还第一次付款的三倍，同时协议自动终止。2016年10月15日，王建光申请“蓉园诚意金确认书”，向亚都房地产公司交纳5000元诚意金，并确定意向楼栋4#B号10F。此后，王建光多次要求亚都房地产公司履行协议未果，双方遂酿成纠纷。此外，涉案合同签订时，侯雪文任亚都房地产公司财务总监。对于当事人争议焦点即侯雪文与王建光签订涉案房屋买卖合同是否有效，侯雪文的行为是否构成表见代理，一审认为，侯雪文在涉案合同签订时系亚都房地产公司的财务总监，侯雪文以亚都房地产公司的名义与王建光签订合同并收取购房款，且亚都房地产公司在购房款收据加盖公章，王建光有理由相信侯雪文有签订涉案合同的权利，侯雪文构成表见代理，涉案商品房屋认购协议书合法有效，该合同直接约束亚都房地产公司。证人周端辉、侯雪文、陈光明证明亚都房地产公司法定代表人周建可曾带王建光看房，进一步证实涉案合同系双方当事人真实意思表示。亚都房地产公司以协议书上没有法定代表人周建可签名与公司公章，公司未收取购房款为由，认为亚都房地产公司与王建光之间没有商品房买卖行为的抗辩意见，不能成立。对于王建光要求亚都房地产公司返还购房款235000元，并按购房款的三倍赔付违约金的诉讼请求，一审认为，侯雪文系亚都房地产公司的财务人员，收取王建光支付的购房款后，出具了加盖亚都房地产公司公章的收据，应认定王建光已向亚都房地产公司支付购房款。在合同无法继续履行的情况下，亚都房地产公司应将购房款返还给王建光。亚都房地产公司不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因亚都房地产公司已将涉案房屋卖给他人，合同无法实际履行，故对王建光要求亚都房地产公司返回购房款的诉讼请求予以支持。一审根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，以王建光实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定亚都房地产公司承担违约金70500元。对于亚都房地产公司以侯雪文与公司有其他纠纷，王建光支付的购房款由侯雪文个人收取，而非公司收取等为由，认为亚都房地产公司不承担返回购房款、赔偿违约金的抗辩意见不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决：一、王建光与湖南亚都房地产开发有限公司于2014年6月18日签订的《商品房屋认购协议书》有效；二、湖南亚都房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还王建光购房款235000元、支付违约金70500元；三、驳回王建光的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4750元，由湖南亚都房地产开发有限公司负担。亚都房地产公司上诉请求撤销沅江市人民法院（2019）湘0981民初135号民事判决，改判驳回被上诉人王建光的诉讼请求或者发回重审或者中止审理。事实与理由：首先，王建光于2014年6月12日交购房款，收款人为侯雪文，与亚都房地产公司毫无关联；同年6月18日签订的涉案协议书，既没有亚都房地产公司盖章，也没有法定代表人周建可签名，事后也没有要求亚都房地产公司补盖章或周建可签名，亚都房地产公司对该协议书毫不知情；亚都房地产公司于2016年10月15日的确收取王建光诚意金5000元，法定代表人周建可确实带王建光看房，并不表示亚都房地产公司对涉案协议书的承认或者追认，相反说明亚都房地产公司对先前协议签订和购房款交纳的事实不知情、不认可。况且，王建光先交购房款后订购房协议再交纳诚意金，违反正常的商品房买卖流程。因此，涉案合同无效或者亚都房地产公司不是涉案合同的适格主体。其次，涉案房屋买卖合同无效，也不构成表见代理。金额如此巨大的房屋买卖合同，既没有公司盖章，又没有法定代表人签字，只有财务人员签字，事后又不要求公司补正，明显违反一般人的社会经验和常识，不符合表见代理的法律特征。第三，案外人侯雪文的行为涉嫌刑事犯罪，应根据《最高人民法院〈关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪娣若干问题的规定〉》第十一条规定，将本案移送公安机关。王建光答辩称，《商品房屋认购协议书》合法有效，对亚都房地产公司具有法律约束力。虽然亚都房地产公司没有在该协议上盖章，但是在协议签订之前已收取王建光的全额购房款，侯雪文是亚都房地产公司财务总监，合同文本是由亚都房地产公司提供的格式合同，作为缔约相对方王建光完全有理由相信侯雪文有代表公司签订合同的权利，侯雪文代表公司接受购房款、订立购房协议就是公司行为。亚都房地产公司违反合同约定，应承担违约责任。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审维持原判，驳回上诉。二审中，亚都房地产公司向法庭提交了从沅江市公安局琼湖派出所调取的公安机关询问、讯问侯雪文的笔录，询问王建光的笔录，询问李梅霞的笔录以及亚都房地产公司出具的有关聘任侯雪文担任财务总监的证明等4份书证，拟证明案外人侯雪文涉嫌诈骗犯罪，本案应中止审理。经质证，王建光对以上4份书证的合法性、真实性不持异议，但对公安机关询问讯问侯雪文的笔录、询问李梅霞的笔录以及亚都房地产公司出具的证明的关联性提出异议。本院认为，亚都房地产公司提交的以上4份书证来源合法、内容客观真实且与本案案件事实关联，本院予以采信。综合一、二审庭审举证、质证情况，对一审认定的亚都房地产公司的财务总监侯雪文以该公司名义与王建光签订《商品房屋认购协议书》并收取王建光购房款230000元，嗣后亚都房地产公司与王建光签订“蓉园”住宅诚意金确认书并收取王建光订金5000元，确定意向楼栋为4#B型10F等案件事实，有商品房屋认购协议书、“蓉园”住宅诚意金确认书、收据、侯雪文任职证明及证人侯雪文、李梅霞、周端辉、陈光明的证言以及当事人当庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人双方对侯雪文以亚都房地产公司的名义与王建光签订商品房屋认购协议书并收取王建光购房款230000元以及嗣后亚都房地产公司与王建光签订“蓉园”住宅诚意金确认书并收取王建光订金5000元的事实不持异议，双方争执的焦点，一是侯雪文的行为是否对亚都房地产公司发生效力；二是本案是否应中止审理。关于第一个焦点问题，本院认为，首先，侯雪文在与王建光签订商品房屋认购协议书并收取购房款时是亚都房地产公司的工作人员，担任财务总监。无论是证人侯雪文、陈光明、周端辉在一审当庭作证的证言，还是亚都房地产公司在二审中提交的询问侯雪文、王建光、李梅霞的笔录以及亚都房地产公司出具的有关聘任侯雪文担任财务总监的证明，都充分地证明这一客观事实。其次，侯雪文作为亚都房地产公司的财务总监，其所实施的代表公司收取客户购房款、签订商品房屋认购协议书等是其职权范围内的事项。亚都房地产公司并未提供证据证明公司明确限制侯雪文职权范围并告知相对人。第三，侯雪文无论是与王建光签订商品房屋认购协议书，还是收取王建光购房款，都是以亚都房地产公司的名义，而并非以个人名义进行的。其中，收取购房款的收据加盖了亚都房地产公司财务专用章；商品房屋认购协议书虽然没有加盖亚都房地产公司合同专用章或者行政章，但侯雪文是以亚都房地产公司的代表身份签名。因此，侯雪文作为亚都房地产公司的财务总监，就其职权范围内的事项，以亚都房地产公司名义实施的签订商品房屋认购协议书和收取购房款等民事法律行为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定应认定为职务代理，对亚都房地产公司发生效力。关于第二个焦点问题，本院认为，本案中，侯雪文在担任亚都房地产公司财务总监期间代表该公司签订商品房屋认购协议书并收取王建光购房款，是职务代理行为，虽然公安机关对此进行调查，但并未决定立案侦查并函告本院或者沅江市人民法院。况且，案外人侯雪文是否涉嫌经济犯罪与本案仅有牵连，并不是同一法律关系。因此，依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条、第十一条、第十二条规定，本案不符合中止审理的情形。综上，本院认为，王建光与亚都房地产公司签订商品房屋认购协议书、“蓉园”住宅诚意金确认书，约定在亚都房地产公司取得房屋预售许可证后订立商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，双方已形成商品房预约合同法律关系，该合同合法有效。王建光按照预约合同先后交纳了购房款和诚意订金，而亚都房地产公司不履行订立房屋买卖合同的义务，应承担预约合同违约责任。一审认定本案为房屋买卖合同纠纷及侯雪文的行为为表见代理，属适用法律错误，本院予以纠正；但一审认定事实清楚，判决确认商品房屋认购协议书有效，亚都房地产公司承担违约责任，返还购房款和订金并按一定比例支付违约金，处理结论正确，应予维持；亚都房地产公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人湖南亚都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  薛谷雨审判员  夏立群审判员  刘文煜二〇一九年十月十七日书记员  史 权