宝鸡市金台区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0303民初2536号 原告：宝鸡市绿景物业管理有限公司，住所地宝鸡市渭滨区经一路**楼****，统一社会信用代码：91610302664104240L。 法定代表人：梅花魁，任公司经理。 委托诉讼代理人：吴艳萍，女，汉族，系该公司员工。 被告：车玉琴，女，汉族，1968年1月23日出生，无业，家住宝鸡市金台区。 委托诉讼代理人：陆建飞，男，汉族，住址同被告，与被告系母子关系。 原告宝鸡市绿景物业管理有限公司与被告车玉琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝鸡市绿景物业管理有限公司法定代表人梅花魁及其委托诉讼代理人吴艳萍、被告车玉琴及其委托诉讼代理人陆建飞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：l、依法判决被告向原告交清其从2011年1月1日-2019年6月30日所欠的物业费、垃圾费、水费及滞纳金合计人民币：26455.5元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2010年7月15日与开发建设单位陕西省恒立建设（集团）有限公司大成公寓项目部签订前期物业服务合同，原告依法对被告所居住的小区（大成公寓小区）实施前期物业管理服务，物业服务收费依法取得了市物价局许可，小区垃圾费、水费据实由原告代收代交。被告于2011年1月1日领取钥匙，并同时装修后入住。被告从交房领取钥匙后就从没交过物业垃圾费和水费，全部是原告垫付，且不按通知时间退装修押金，也不交纳物业费、垃圾费、水费，拖欠费用长达近9年，属于恶意拖欠，在小区造成较坏的影响，也影响了其他业主的交费，给原告的收费工作和管理服务工作带来了麻烦和影响，严重影响到其他业主正常交费的积极性，原告年年催费及每次向被告售电时告知被告交费，特别2018年和2019年多次催费，被告也没交纳，原告于2019年6月25日在最后催费的通知上说明，如果被告于2019年7月5日前再不交纳物业费垃圾费，原告将依据物业合同收取被告应交费用和滯纳金，目前催费日期已过，原告只能通过法律途径解决，所以特向贵院提起对被告的起诉，请求依法判决。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1、被告欠物业费、垃圾费、水费明细表；用以证明被告拖欠相应费用的事实。 2、滞纳金的计算办法明细表；用以证明被告应当承担该部分费用。 3、前期物业管理服务合同一份；用以证明原告主体适格。 4、大成公寓欠费业主通知单一份；用以证明原告曾在小区催缴的事实。 被告辩称，被告拖欠物业费用是4552.59元，并非原告所述的2万多元。原告所述的事实与实际情况不符，被告并未恶意拖欠物业费，被告拒绝向原告交纳物业费是因为原告作为物业公司并未履行物业的职责，对原告要求被告缴纳滞纳金没有法律依据。原告计算的水费也不符合国家规定，明显高于相关标准。请法院驳回原告对被告的诉讼请求。 被告为支持其辩解意见，向本院提交如下证据： 1、微信聊天记录截图； 2、被告所居住小区实景照片； 3、原告手写的水费计算方式； 被告对原告提交的证据真实性均无异议，本院对原告所提交的证据依法确认并在卷佐证。 原告对被告提交的证据中小区实景照片无异议，本院对该证据依法确认并在卷佐证。 对被告提交的微信聊天记录截图及原告手写的水费计算方式因不符合证据的形式且该证据与本案所争议事实没有关联性，本院对该证据依法不予确认。 根据双方当事人陈述及上述认定的证据，本院查明以下事实： 2010年7月15日，陕西省恒立建设（集团）有限公司大成公寓项目部与原告宝鸡市绿景物业管理公司签订《前期物业管理服务委托合同》，双方在合同中约定，由原告承担大成公寓1#-6#楼的前期物业管理及服务相关事宜。该合同约定：“多层住宅物业费为每月每平方米0.32元；业主或物业使用人须于每下月5号前向乙方交纳上月的相关费用，逾期不交的，每天按总欠费的0.3%向乙方交纳滞纳金；物业代收代交的费用标准：电费为供电局规定电价加公摊损耗，水费为自来水公司规定价格加公摊损耗，生活垃圾清运处理费按环卫部门收费标准”。被告车玉琴系大成公寓3#楼3单元2层西户业主，被告自2011年7月起未向原告缴纳物业费、垃圾费、水费。现原告诉至本院要求依法判决被告交纳相应费用。 另查，原告曾于2019年5月14日及2019年5月21日在小区内张贴《通知》，要求拖欠物业费及水电费的业主缴纳欠费。 本院认为，原告作为前期物业服务公司与被告之间建立物业服务合同关系。现被告车玉琴认可拖欠原告物业费、垃圾费共计3744元的事实，故对原告主张的上述事实予以确认。本案中的争议焦点系被告所拖欠水费数额认定以及被告是否应当承担拖欠物业费的滞纳金。关于被告拖欠的水费，被告表示原告所要求不符合规定，被告实际拖欠水费不是原告所提出的1381.2元。经查，被告拖欠的水费系原告依据《前期物业管理服务委托合同》代收代缴的费用，故对原告要求被告支付水费的诉讼请求本院予以支持，关于被告应当交纳的水费，依据《前期物业管理服务委托合同》约定：水费为自来水公司规定价格加公摊损耗。原告所提供的被告欠水费明细表中，被告对该表的真实性无异议，但该表2011年1月1日至2014年9月30日以及2017年4月1日至2019年6月30日并未计算被告用水损耗，原告亦未提供相关证据对被告该期间用水损耗加以证明，故被告拖欠水费为：自2011年1月1日起至2019年6月30日共计281立方米，按照宝鸡市居民水费价格分段计算水费为：581.22元，损耗为231.97元，共计813.19元。关于原告提出要求被告交纳滞纳金的诉讼请求：经查，《前期物业管理服务委托合同》规定了滞纳金的交纳办法，现被告延迟交纳相关费用，故应当按照约定向原告交纳相应滞纳金，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求本院予以认可。关于被告应当缴纳的滞纳金，结合本案事实，原告在履行该物业合同中存在瑕疵，被告自2011年开始拖欠相关费用，对被告拖欠的物业、垃圾等相关费用原告未及时行使催要的权利，且原告自2019年5月开始才在小区内张贴通知催缴相关费用，故被告应当交纳滞纳金的时间自2019年5月起算。依据《合同法》第一百一十三条规定，原告要求被告按照总欠费的0.3%计算日滞纳金不符合法律规定，应当按照因被告违反合同可能对原告造成的损失计算，本院以被告拖欠的物业费3168元为本金按照中国人民银行同期同档贷款利率计算被告应当缴纳滞纳金的数额。关于被告提出的要求原告返还装修押金，因供暖阀门爆裂造成被告家中损失的辩解意见，与本案争议不是同一法律关系，被告可另案主张其合法权利。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国物权法》第八十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《物业管理条列》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告车玉琴于判决生效后十日内支付拖欠原告宝鸡市绿景物业管理有限公司的物业费3168元、垃圾费576元，以上共计3744元。 二、被告车玉琴于判决生效后十日内支付拖欠原告宝鸡市绿景物业管理有限公司代收代缴的水费813.19元。 三、被告车玉琴于判决生效后十日内向原告宝鸡市绿景物业管理有限公司支付按其拖欠的物业费3168元为本金自2019年5月起至该款项还清之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算的滞纳金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费460元，减半收取230元，由被告车玉琴负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审 判 员  韦 炜 二〇一九年十月十五日 法官助理  董璐瑶 书 记 员  赵 芳