宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁05民终697号 上诉人（原审原告）：周泽华，男，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 委托诉讼代理人：尚美羽，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆晓花，女，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 上诉人（原审被告）：郭子飞，男，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 委托诉讼代理人：刘栋，宁夏宝中律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区鼓楼东街五环广场东侧。 负责人：张靖，系公司经理。 被上诉人（原审被告）：宁夏瑞富山水置业有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区解放西街170号三层。 法定代表人：李雷，系公司总经理。 以上二公司共同委托诉讼代理人：张学兵，宁夏永东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市鼓楼东街五环广场东侧。 负责人：张永升，系公司总经理。 被上诉人（原审被告）：宁夏龙源房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街47号。 法定代表人：朱风华，系公司总经理。 被上诉人（原审被告）：宁夏中卫市置家房地产经纪有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区商业南街一号楼202室。 法定代表人：牛金海，系公司总经理。 上诉人周泽华、郭子飞与被上诉人宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司（以下简称瑞富山水分公司）、宁夏瑞富山水置业有限公司（以下简称瑞富山水公司）、宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司（以下简称龙源房产分公司）、宁夏龙源房地产开发有限公司（以下简称龙源房产公司）、宁夏中卫市置家房地产经纪有限公司（以下简称置家房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2019）宁0502民初982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。上诉人周泽华及其委托诉讼代理人尚美羽、陆晓花、上诉人郭子飞及其委托诉讼代理人刘栋、被上诉人瑞富山水分公司、瑞富山水公司的委托诉讼代理人张学兵、被上诉人置家房产公司的法定代表人牛金海到庭参加了诉讼。被上诉人龙源房产分公司、龙源房产公司经本院送达开庭手续未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人周泽华上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原审判决第一、二、四项，改判：1、由瑞富山水分公司与周泽华签定香山财富广场小区10#楼1-803室房屋的《商品房买卖合同》，在房屋满足交房手续时向周泽华交付房屋，并协助周泽华办理房屋产权登记手续；2、瑞富山水公司对瑞富山水分公司的上述事宜承担连带责任；3、瑞富山水分公司、瑞富山水公司因客观原因无法与周泽华签定《商品房买卖合同》并交付房屋及办理房产证时，由郭子飞向周泽华返还房款406000元，承担以406000元为基数按月息2％承担2017年7月21日起至款项全部付清之日的利息，截止2019年1月21日为146160元，以上合计为552160元，由瑞富山水分公司、瑞富山水公司、龙源房产分公司、龙源房产公司、置家房产公司对上述款项的支付承担连带责任；二、本案一、二审诉讼费全部由其他当事人承担。事实与理由：一审认定事实不清，审判结果对周泽华明显不公。一、合作投资协议虽系复印件，但是是从中卫市公安局沙坡头区分局经侦大队调取，是合同诈骗罪不予立案的基本证据，与原件核对一致后由中卫市公安局沙坡头区分局存档保留，加盖了中卫市公安局沙坡头区分局的印章，一审以该协议为复印件为由未予认定与证据规则不符。如法庭认为该证据没有法律效力，应将本案以合同诈骗罪移送公安机关。且在一审整个庭审过程中，龙源房产公司和瑞富山水公司均没有提出相反的证据证实合作投资协议的内容没有履行，应当承担举证不利的后果。二、《顶房协议书》的尾部，龙源房产分公司在甲方位置盖章，李莉在甲方代表位置签名，于智洋在甲方总经理位置签名，郭子飞在乙方位置签名。根据周泽华在一审庭审后调取的新证据能够证实，李莉是瑞富山水分公司在涉案房产项目上的售房部经理，且顶房协议是置家房产公司法定代表人牛金海、郭子飞、周泽华一同到瑞富山水分公司在涉案房产项目香山财富广场售房部签订，龙源房产公司印章是在售房部加盖；李莉作为瑞富山水分公司售房部的经理在甲方代表处签字，又是在售房部签的字，李莉的行为应当认定是职务行为，最起码构成了表见代理。《顶房协议》上既加盖了龙源房产分公司的印章，又有瑞富山水分公司售房部经理的签字，《顶房协议》对瑞富山水分公司具有法律效力，瑞富山水分公司应当与周泽华就其从郭子飞处购买的涉案房屋签订《商品房买卖合同》，满足条件时交付房屋并办理房产证，如不能则应对周泽华的损失承担连带责任。三、置家房产公司在促成周泽华与郭子飞就涉案房产的买卖合同过程中，过错明显，一审未予认定。首先，《顶房协议》第四条约定：“在未签订《商品房买卖合同》及办理房屋交房手续前，郭子飞不得将该房屋转让给他人。否则，该转让行为无效，造成一切后果由郭子飞承担”，周泽华夫妇看到该条款后不想再购买涉案房产，但置家房产公司法定代表人牛金海向周泽华夫妇保证：涉案房产没有任何问题；牛金海称自己和公司的员工都购买了涉案项目的其他房产；牛金海对郭子飞的人品做出了保证，称置家房产公司已经给郭子飞卖了好几套房产，合作很好，郭子飞的信用特别好；牛金海保证没有置家房产公司搞不定的房子，楚雄公司那么难缠，都是他搞定的；周泽华夫妇听说涉案房产项目的好多项账房都是用车抵顶的，就置疑其购买的涉案该房产也是郭子飞以车抵顶的，但牛金海保证是郭子飞以其施工的工程款所顶来的房产，让周泽华夫妇放心购买；周泽华夫妇要求保留一部分房款，以防止出现变故，牛金海称没有任何问题，如果出现问题将由郭子飞向周泽华双倍返还房款，有置家房产公司挡着；牛金海保证周泽华夫妇能取得涉案房产，并称周泽华入住后会感谢其及置家房产。另在二审庭审中周泽华将提交新的证据证实置家房产公司违规代理销售不能销售的商品房，已经由住建局落实。是牛金海的上述承诺让周泽华夫妇失去判断，也相信出了问题置家房产公司及牛金海会出面解决，所以才在置家房产公司的撮合下购买了涉案房产。综上，请求二审法院依法支持周泽华的上诉请求。 上诉人郭子飞针对上诉人周泽华的上诉答辩称，1、对周泽华关于第一、二部分上诉的事实及理由不表异议，同时郭子飞认为瑞富山水公司和龙源房产公司就是涉案房地产项目的合作开发主体，不论是通过抵顶债务方式还是以物易物的方式，均有义务与涉案房产的最终买受人签订《商品房屋买卖合同》并办理产权证，否则两家公司在公安机关处所作的口供及提供的证据就涉嫌伪证和共同诈骗。2、郭子飞在本案中也是受害者，不存在与置家房产公司共同欺骗周泽华的行为，涉案房产也是郭子飞用现金及车辆从香山财富广场的售楼部购置而来，并且也与龙源房产公司签订了相应的书面抵顶手续，郭子飞置换涉案房产以后，又对该房产进行了出售交易，在整个交易过程中，对房屋买受人没有任何隐瞒，均是基于龙源房产公司的承诺，该房产是龙源房产公司开发建设的，将来能办理房屋产权手续。因此，郭子飞也是受到龙源房产公司和瑞富山水公司的欺骗，导致了本案纠纷的产生。 被上诉人瑞富山水分公司、瑞富山水公司针对上诉人周泽华的上诉答辩称，一审事实认定清楚，证据确实充分。1、《合作投资协议》不能作为定案依据。首先，该合作投资协议为复印件，无原件可核对其真实性，故该证据不应作为定案依据。其次，该协议所述的“中卫迎宾花园住宅项目”，不论是龙源房产公司、还是瑞富山水公司，事实上至今从未实际开发建设过，所谓合作开发的可能性不存在。再次，2010年龙源房产公司仅依法取得了案涉楼盘的56.72亩建设用地使用权，从来没有取得过150亩的建设用地使用权，该协议记载的合作开发基础的土地不存在。其四，2012年10月16日，龙源房产公司将前述土地使用权通过法院强制执行抵债给瑞富山水公司前，并没有对案涉楼盘进行任何的开发建设。其五，2012年10月17日，瑞富山水公司依法取得了案涉楼盘地卫国用（2012）第60240号土地使用权证书，取得了前述土地使用权利。同时龙源房产公司已经不再具有以案涉楼盘的土地和他人进行合作开发的基础条件。其六，2014年8月22日，宁夏庆华投资置业有限公司已变更为宁夏庆华置业有限公司，在变更前，香山财富广场项目正在立项中，所以该协议并未对香山财富广场项目进行合作，从本质上协议是借贷关系而非合作关系。2、李莉是龙源房产公司的经办人，其行为未经瑞富山水公司授权。周泽华、郭子飞与龙源房产公司签订的《顶房协议书》中，合同的相对方名称及印章，非常明确指向是龙源房产公司，周泽华是与龙源房产公司达成合议。经办人李莉虽系瑞富山水公司工作人员，但其在龙源房产公司的合同上作为龙源房产公司的经办人签字，则对瑞富山水公司而言是其个人行为，瑞富山水公司不知道、也没有义务解释其中的原因。3、周泽华的上诉请求没有法律依据，我国规定的连带责任的承担只有八种情形，周泽华要求瑞富山水公司承担连带责任没有法律依据。4、一审依据合同相对性原则，判决瑞富山水公司不承担责任，事实清楚。 被上诉人置家房产公司针对上诉人周泽华的上诉答辩称，对于周泽华上诉的第一、二项事实理由无异议，第三条陈述置家房产公司与郭子飞合伙欺骗不属实，房屋是通过置房产公司买的，但是手续都是周泽华和郭子飞作的，买卖房屋是由置家房产公司工作人员及郭子飞到售楼部办理了相关事宜。牛金海本人也买了香山财富广场项目的房屋，现在已经拿到了钥匙，手中持有的也是顶账协议及物业手续。购房款是郭子飞及周泽华夫妇协议支付的，与置家房产公司无关，置家房产公司只起到了居间作用。一审认定置家房产公司不承担责任正确。 上诉人郭子飞上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原审判决，改判瑞富山水公司、瑞富山水分公司、龙源房产公司、龙源房产分公司向周泽华承担交付房屋的相应责任，驳回周泽华对郭子飞的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由其他当事人承担。事实及理由：一、一审认定龙源房产公司对涉案房地产项目进行拆迁、施工是为了与宁夏庆华置业公司之间互抵债务的事实错误。宁夏庆华置业公司与龙源房产公司之间并非仅仅存在债权债务关系，就涉案房地产开发而言，双方系联合开发单位。本案中，不论是现瑞富山水公司(由宁夏庆华置业公司变更)还是龙源房产公司都系房地产开发企业，即便双方之间存在债权债务关系，也不影响双方对涉案房地产项目的联合开发关系，周泽华提交的《合作投资协议》能够证实双方确实属于合作开发关系。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定，对于合作开发房地产的定义能够证实双方确实是属于合作开发，按照房地产开发的惯例，作为房地产开发企业进入房地产项目后，其一系列的建设行为对外均表现为开发主体行为，而并非是施工单位的拆迁、施工行为，一审法院片面的将宁夏庆华置业公司作为房地产开发企业对涉案房地产项目的开发建设地位认定为抵顶债务的拆迁、施工地位不符合常理。并且一审中，双方也未提交任何有效的证据证实龙源房产公司对涉案房地产项目的拆迁、施工行为，目的在于抵顶债务的事实。二、一审认定《顶房协议书》、《房屋交易合同》无效系认定事实错误。首先，虽然郭子飞不是通过实际承包建设工程项目以工程款顶账而取得房屋，但根据一审查明的事实，涉案房屋仍是由郭子飞与龙源房产公司之间的其他债权债务关系抵项而来，郭子飞与龙源房产公司之间只要存在合法、有效的债权债务关系，不论形式如何均可以通过以物抵债的方式进行债务清偿。本案中，郭子飞系债权人，龙源房产公司系债务人，龙源房产公司以其联合开发建设的涉案房屋以物抵债清偿债务属于有权处分行为，并不违反法律规定，双方之间签订的《顶房协议书》合法有效，亦不违反法律规定，更不存在无效事由，应当属于有效协议。其次，郭子飞与龙源房产公司之间以《顶房协议书》中的涉案房屋清偿了双方之间的债务，涉案房屋就归郭子飞所有，郭子飞有权进行处分。郭子飞有权对涉案房屋进行交易买卖，并由房地产开发企业负责与房屋实际买受人签订商品房买卖合同、协助办理产权登记手续等，由房地产开发企业负责履行相应的附随义务。 上诉人周泽华针对上诉人郭子飞的上诉答辩称，因为郭子飞的上诉请求与周泽华第一项上诉请求一样，周泽华对此上诉请求表示认可。但是该诉请不能实现，郭子飞有返还房款支付损失的义务，同时，瑞富山水公司对龙源房产公司承担连带责任是法定情形，并非瑞富山水公司代理人陈述的不在连带责任范围内。根据双方的合作协议，瑞富山水公司对龙源房产公司承担连带责任有法可依，是法定情形。 被上诉人瑞富山水分公司、瑞富山水公司针对上诉人郭子飞的上诉答辩称，一、龙源房产公司和瑞富山水公司之间不存在合作开发的事实。1、龙源房产公司在“香山财富广场A区”（也包括B区）项目上无地、无资金，其没有和瑞富山水公司合作的基础。2、龙源房产公司在香山财富广场施工的行为是施工还债的行为。因龙源房产公司不具有案涉楼盘的开发建设用地，其拖欠瑞富山水公司受让的巨额债权无力偿还。为此龙源房产公司向瑞富山水公司提出可以为瑞富山水公司香山财富广场的部分楼盘施工并以工程款偿还债务。因工程款中包含施工利润，因此可以说是对双方均有利的债务解决方式，故瑞富山水公司总经理同意了龙源房产公司的提议，但同时要求其所有施工行为必须以瑞富山水公司的名义进行，且以其结算工程款偿还债务，其就是工程承包人或施工人的身份。但在2016年3月瑞富山水公司发现龙源房产公司不但没有对施工进行任何投资，施工的材料款及人工费也是承诺用建成后的瑞富山水公司房屋全额抵付，且龙源房产公司部分工作人员不遵守双方的约定，未以瑞富山水公司的名义进行施工，包括施工承包合同都要以龙源房产公司的名义进行签订，以上事实客观上导致龙源房产公司以施工工程款来偿还瑞富山水公司债务的目的根本不能实现，而且可能会给瑞富山水公司制造更多的麻烦和混乱。因此，瑞富山水公司在2016年3月份发现上述问题后立即将建设项目全部接管收回，交由嘉盛公司全面施工。另外，龙源房产公司在一审时也陈述双方不是共同投资、共享利润、共担风险的房地产合作开发法律关系。二、顶房协议书和房屋交易合同无效，事实清楚，证据确实充分。龙源房产公司无权处分瑞富山水公司和龙广公司产权不明的财产给郭子飞，未经瑞富山水公司和龙广公司同意，现瑞富山水公司不认可，该协议系无效协议。且两方当事人明知龙源房产公司不是开发建设单位，且未按车辆市场价值进行核定的情况下，以明显的高价置换签订协议处分房屋，双方有恶意串通损害瑞富山水公司财产利益的嫌疑，依据合同法第51、52、56、58条之规定，责任应由郭子飞和龙源房产公司承担，对瑞富山水公司不产生效力。且涉案房屋横跨龙广公司和瑞富山水公司。龙广公司为国有公司，其资产只有自治区国资委才可处分。另涉案10#楼至今未取得建设审批手续。因此龙源房产公司和郭子飞及周泽华之间的违法处分行为无效。三、合作协议在2012年6月14日已经解除，庭后向法庭提交解除协议的原件。况且该协议目的不是为了合作而是另有目的。 被上诉人置家房产公司针对上诉人郭子飞的上诉答辩称，对其上诉无异议。 上诉人周泽华向一审法院起诉请求：1、请求依法判决瑞富山水分公司与周泽华签定中卫市沙坡头区香山财富广场小区10#楼1-803室房屋的《商品房买卖合同》，并在房屋满足交房手续时向周泽华交付房屋，协助周泽华办理房屋产权登记手续；2、判决瑞富山水公司对瑞富山水分公司承担的上述责任承担连带责任；3、如瑞富山水分公司、瑞富山水公司无法与周泽华签定《商品房买卖合同》并交付房屋、办理房产证，请求依法判决郭子飞向周泽华返还购房款406000元，并按月息2%向周泽华承担2017年7月21日至2019年1月21日的购房款利息146160元，同时将购房款利息按上述标准支付至购房款全部付清止。对于周泽华主张的购房款利息，如法庭认为过高或没有约定利息，则判决郭子飞双倍返还定金并返还购房款。4、依法判决郭子飞、瑞富山水分公司、瑞富山水公司、龙源房产分公司、龙源房产公司、置家房产公司对第3项诉讼请求承担连带责任；5、依法判决置家房产公司向周泽华返还中介服务费5000元；6、本案诉讼费由郭子飞、瑞富山水分公司、瑞富山水公司、龙源房产分公司、龙源房产公司、置家房产公司承担。 一审法院查明事实：宁夏庆华投资置业有限公司于2010年12月2日成立，2014年8月22日名称变更为宁夏庆华置业有限公司，2017年10月10日名称变更为宁夏瑞富山水置业有限公司。宁夏庆华置业有限公司中卫分公司是其分支机构，成立于2015年7月3日，2018年6月28日名称变更为宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司。宁夏龙源房地产开发有限公司成立于2001年11月12日，宁夏龙源房地产开发有限公司中卫分公司是其分支机构，成立于2015年7月3日。 2012年12月17日宁夏庆华投资置业有限公司以出让方式取得中卫市城区二十五街坊的37812平米土地使用权【卫国用（2012）第60240号】。宁夏庆华置业有限公司申请建设中卫香山财富广场A区项目，2015年8月27日经政府部门备案。因宁夏庆华置业有限公司与龙源房产公司之间存在债权债务关系，双方为了互抵债务，香山财富广场建设项目的前期拆迁由龙源房产分公司负责，之后龙源房产分公司对香山财富广场建设项目进行了施工建设。龙源房产分公司在施工建设过程中，没有经过宁夏庆华置业有限公司同意确认便将在建的部分楼房对外抵顶其债务，龙源房产分公司的上述行为不仅没有达到以建设工程解决龙源房产公司与宁夏庆华置业有限公司之间的债务问题，却因对外抵顶房屋引发了诸多问题，为此宁夏庆华置业有限公司于2017年接收龙源房产分公司正在建设的香山财富广场项目，龙源房产分公司退出。2018年8月28日宁夏瑞富山水置业有限公司将中卫市城区×××的37812平米土地使用权申请办理在其名下，土地使用权证号：宁（2018）中卫市不动产权第×××号。 龙源房产分公司在建设香山财富广场项目过程中，为了偿还郭子飞债务于2017年4月19日出具审批业务报告处理单，业务报告处理单处理的内容：公司现将香山财富广场10#楼1单元803室，抵顶郭子飞（郭涛）用于处理以前账务。公司领导在处理单上签名。同日龙源房产分公司（甲方）与郭子飞（乙方）签订《顶房协议书》一份，协议书的主要内容：鉴于乙方承建甲方开发建设的香山财富广场工程，乙方申请甲方用房屋抵付乙方工程款，现经甲乙双方协商一致，就以房抵付工程款事宜达成协议如下：1.经初步核算，乙方已完成工程量价款的80%达到抵偿房屋的条件，最终以决算为准。乙方同意甲方用位于香山财富广场小区10#楼1-803室（暂定面积133.62平米）以每平米4760元，房款总价636031元抵付乙方工程款。2.上述抵付工程款的房屋在竣工验收合格之日起三个月内，乙方须持本协议到甲方售房部签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付等相关手续，逾期造成损失由乙方承担；3.在甲方与乙方未签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付手续前，乙方不得将该房屋转让给他人，否则，该转让行为无效，造成一切后果由乙方自负。《顶房协议书》还约定了其他事项。《顶房协议书》的尾部，龙源房产分公司在甲方位置盖章，李莉在甲方代表位置签名，于智洋在甲方总经理位置签名，郭子飞在乙方位置签名。之后，郭子飞将上述《顶房协议书》确认抵顶的香山财富广场小区10#楼1-803室房屋挂在置家房产公司出售。2017年7月1日周泽华在置家房产公司介绍下欲购买香山财富广场小区10#楼1-803室房屋，周泽华为了慎重，同郭子飞、置家房产公司人员共同到香山财富广场售房部进行了询问，周泽华在《顶房协议书》尾部的“乙方”郭子飞签名右侧签上了自己的名字，龙源房产分公司又加盖了印章。同日，在置家房产公司的中介下，周泽华与郭子飞签订《房屋交易合同》一份，合同主要约定：1.房屋成交价为406000元，合同签订之日付定金3万元，剩余房款376000元于2017年7月23日前筹齐，或存入房管部门指定的监管机构，或由经纪方代为监管，或由买方直接支付卖方；2.卖方逾期交房，每逾期一日应向乙方支付该房产成交价的1‰作为违约金；3.卖方须保证对该房产享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理，有关该房产已产生的纠纷，卖方应在买卖完成前清理完毕，并保证买卖后买方不承担任何责任，否则卖方应承担违约责任，并赔偿买方由此遭受的一切损失。合同还约定了其他事项。《房屋交易合同》签订当天，郭子飞向周泽华出具定金收据收取定金3万元，置家房产公司向周泽华出具收据收取服务费5000元。2017年7月21日周泽华又向郭子飞银行卡账户转购房款376000元，郭子飞给周泽华出具了收条。因香山财富广场小区处于在建状态时龙源房产分公司退出建设，瑞富山水公司接手香山财富广场小区建设后，小区10#楼至今未竣工，也没有房屋预售许可，瑞富山水公司又不承认龙源房产分公司与郭子飞签订《顶房协议书》抵顶香山财富广场10#楼1-803室房屋的事实，为此周泽华向人民法院起诉。 一审法院认为：瑞富山水公司利用其前身宁夏庆华投资置业有限公司出让取得的中卫市城区二十五街坊的37812平米土地使用权经政府部门备案开发建设中卫香山财富广场A区项目，因此瑞富山水公司对香山财富广场项目建设的房屋享有所有权，未经其同意他人无权处分。龙源房产公司为了与瑞富山水公司互抵债务而由其分公司对香山财富广场建设项目进行前期建设的拆迁并进行施工建设，龙源房产分公司为了处理郭子飞以前账务，以郭子飞承包了香山财富广场工程抵付工程款为由将香山财富广场在建的10#楼1-803室房屋抵顶给郭子飞并签订《顶房协议书》，龙源房产分公司的上述行为未经瑞富山水公司同意或追认，而龙源房产分公司和郭子飞均没有向法庭提交证据证明郭子飞确实承包建设了香山财富广场建设项目，故应认定抵顶房屋的行为无效。郭子飞在没有依法取得香山财富广场10#楼1-803室房屋的所有权的情况下就与周泽华签订《房屋交易合同》，导致周泽华根本无法依据《顶房协议书》和《房屋交易合同》取得涉案房屋的所有权，故该合同亦应当认定无效。无效合同自始无效，对合同双方当事人均不具有约束力，故周泽华依据无效的《顶房协议书》和《房屋交易合同》请求判决瑞富山水分公司与其签定涉案房屋《商品房买卖合同》、交付涉案房屋、协助办理房屋产权登记手续并要求瑞富山水公司承担连带责任的诉讼请求不符合法律规定不予支持，但周泽华要求郭子飞退还购房款406000元符合法律规定依法予以支持，同时郭子飞收取周泽华购房款长期占用，应向周泽华赔偿占用购房款期间的利息损失，该损失以购房款406000元为基数按年息6%核算，从2017年7月21日至2019年1月21日共赔偿利息损失36640.1元（406000元×6%÷365天/年×549天），2019年1月21日之后的利息损失按年息6%承担至购房款退清止。周泽华要求郭子飞按月息2%承担利息损失过高，要求郭子飞依据无效的合同双倍返还定金不符合法律规定均不予支持。 对于周泽华要求其他当事人对郭子飞退还的购房款及赔偿的损失承担连带责任的诉讼请求，经审查：1.龙源房产分公司以《顶房协议书》的方式将涉案房屋抵顶给郭子飞，《顶房协议书》虽然约定“乙方不得将房屋转让他人，否则转让行为无效”，但郭子飞与周泽华签订《房屋交易合同》之前，周泽华在《顶房协议书》尾部签名并由龙源房产分公司盖章确认，据此可以认定龙源房产分公司同意郭子飞将涉案房屋转让予周泽华，导致的周泽华与郭子飞签订《房屋交易合同》造成了经济损失，故龙源房产分公司应承担连带责任，龙源房产分公司系龙源房产公司的分支机构，不具有对外承担民事责任的能力，龙源房产分公司承担的上述责任由龙源房产公司实际承担。龙源房产分公司、龙源房产公司辩称《顶房协议书》约定房屋“不得转让他人”而郭子飞违约转让予周泽华并签订《房屋交易合同》，且《房屋交易合同》约定“房屋买卖不能，郭子飞承担违约责任并赔偿损失”，周泽华损失与其无关的意见不能成立不予采纳。2.周泽华提交的《合作投资协议》中有“甲方宁夏龙源房地产开发有限公司提供用地，乙方宁夏庆华投资置业有限公司提供建设资金17000万元”的约定，但本案香山财富广场项目的建设用地是瑞富山水公司的前身宁夏庆华投资置业有限公司以出让方式取得的，与龙源房产公司没有关系，因此周泽华诉称瑞富山水公司与龙源房产公司合作开发香山财富广场项目并要求瑞富山水公司、瑞富山水分公司承担连带责任没有根据不予支持。3.涉案房屋的买卖是由周泽华和郭子飞协商后最终形成的交易行为，置家房产公司只对涉案房屋的买卖起了中介服务作用，故周泽华要求置家房产公司承担连带责任没有法律根据不予支持，但本案房屋买卖交易行为无效，所以周泽华要求置家房产公司返还中介服务费5000元的诉讼请求成立依法予以支持。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，第五十六条，第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、郭子飞于判决生效之日起十日内向周泽华退还购房款406000元，支付406000元购房款在2017年7月21日至2019年1月21日期间的损失36640.1元，2019年1月21日之后的损失以购房款406000元为基数按年息6%承担至购房款退清止；二、宁夏龙源房地产开发有限公司对郭子飞向周泽华承担的上述责任负连带支付责任；三、宁夏中卫市置家房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内向周泽华退还中介服务费5000元；四、驳回周泽华的其他诉讼请求。案件受理费9476元，减半收取4738元，由周泽华负担897元，郭子飞、宁夏龙源房地产开发有限公司负担3798元，中卫市置家房地产经纪有限公司负担43元。 二审期间，上诉人周泽华向法庭提交六组证据支持其上诉主张的事实： 第一组证据：《合作投资协议》原件一份。证明：龙源房产公司与瑞富山水公司签订合作协议，合作开发“中卫市迎宾花园住宅工程”的客观事实，该工程名称于2015年更名为“香山财富广场”。 第二组证据：《中卫市香山财富广场临时售房部建设装修施工合同》复印件一份。证明：香山财富广场项目售房部于2015年9月16日由龙源房产分公司装修的事实。 第三组证据：卫劳人仲裁字（2107）574号仲裁裁决书、（2018）宁0502民初1430号民事判决书、（2018）宁05民终557号民事判决书各一份（原件）。证明：自2016年3月15日至2017年10月30日，李莉在瑞富山水分公司（原庆华置业中卫分公司）任销售部经理一职。印证李莉作为瑞富山水分公司的售房部经理在《顶房协议》中签字，同意将“香山财富广场”小区10号楼1单元803室的房屋抵顶给郭子飞并同意出售给周泽华的客观事实。同时说明对于龙源房产公司向郭子飞抵顶涉案房屋、郭子飞出售情况，瑞富山水分公司不但知情，而且对于抵顶、出售房屋的事情表示认可、同意的客观事实。 第四组证据：1、瑞富山水公司人员工资统计表八份共16页（2016年3月至10月），瑞富山水分公司售房部人员考勤表、“香山财富广场”售房部考勤表共24页（2016年11月至2017年10月）；2、停工通知书2页，瑞富山水分公司2016年8月2日、2017年3月10日业务处理报告单一份。证明：1、于智洋系瑞富山水公司工作人员的事实；2、李莉是售房经理的事实。考勤表上的签字与瑞富山水分公司业务处理报告上董事长处的签字系同一人，证明于智洋、李莉系瑞富山水公司员工。 第五组证据：中卫市住房和城乡建设局《关于周泽华反映“2017年7月，举报人通过中卫市置家房屋中介购买了香山财富广场房屋，交付40万元房款后，至今香山财富广场一直未交付使用，向政府部门反映后无人受理”信访事项处理意见书》（卫住建信处字[2019]248号）（原件）。证明：经中卫市住房和城乡建设局查明，置家房产公司违规代理销售不符合销售条件的商品房的事实。 第六组证据：周泽华向法院申请调取的证据，李莉、姜新生在公安机关的讯问笔录。证明：李莉的证人证言证实顶房协议瑞富山水公司知情，只不过一部分加盖了瑞富山水公司的印章一部分加盖了龙源房产公司的印章，公司印章是根据客户需求加盖。龙源房产公司和瑞富山水公司合作开发涉案项目，售房部经龙源房产公司和瑞富山水公司共同管理的事实。姜新生的笔录证实龙源房产公司和瑞富山水公司是合伙开发涉案项目，因为龙源房产公司前期有一些法务官司，所以不能以龙源房产分公司开发建设，由龙源房产公司和瑞富山水公司合伙开发建设，涉案项目手续办至瑞富山水公司名下，瑞富山水公司法人李雷知道车辆抵顶及订立顶房协议的事情。同时嘉盛公司是由龙源房产公司发包的涉案施工项目，嘉盛公司是涉案项目的总承包，而且姜新生在公安机关提供了合同，涉案项目是龙源房产分公司竞拍所得，龙源房产公司与瑞富山水公司的合作协议是2012年11月签订，涉案项目从2012年11月至2017年10月由龙源房产公司主要负责，2017年10月以瑞富山水为主负责，但是不存在接管。 经质证，上诉人郭子飞对上述六组证据均无异议。被上诉人瑞富山水分公司、瑞富山水公司对第一组证据的真实性待与公司核对后确定，但该协议与涉案项目无关，按照周泽华所述2012年11月签订协议不属实，2012年10月份经中卫市中级人民法院将原龙源公司拥有的土地变更给庆华公司，香山财富广场A区住宅项目只有56.72亩，该协议实质是借款不是投资合作。第二组证据不予认可，除了签名以外，其他是空白的，且系复印件。对第三组证据中的仲裁书、判决书予以认可，2016年3月份李莉就是瑞富山水分公司的员工，之前不是的。第四组证据中工资统计表是复印件不认可，仲裁及判决书中的工资表都是李莉提供的复印件，瑞富山水分公司一直未予以认可。于智洋也不是瑞富山水分公司员工，公司一直没有给于智洋发过工资。第五组证据与瑞富山水分公司无关，不发表质证意见。第六组证据两份笔录是周泽华将涉案情况投诉到扫黑办所做的，一部分不真实，双方就香山财富广场项目不是合作关系，而是抵顶债务。瑞富山水分公司从一审至今所陈述的只要资金用于香山财富广场公司确认就加盖公司印章，其他不是的不认可的是龙源公司加盖了印章的。被上诉人置家房产公司对第一、二、三、四、六组证据没有异议，对第五组证据的三性无异议，但对证明目的有异议，法院未裁定之前周泽华夫妇去住建局投诉，置家房产公司已经去做了解释，并未对公司处罚，只是告知公司以后这样的房子不要卖了。顶房协议是张靖在场的情况下办的，张靖是瑞富山水分公司的负责人，且在工程指挥部进行确认后加上周泽华的名字。 上诉人郭子飞、被上诉人瑞富山水分公司、瑞富山水公司、置家房产公司均未提交证据。 被上诉人龙源房产分公司、龙源房产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。 本院认为，上诉人周泽华二审提交的第一组证据系原件，结合一、二审双方当事人的陈述、证据及查明的事实，能够证实龙源房产公司和瑞富山水公司在涉案项目上实际存在过一段时间的合作开发关系，对其证明效力予以确认；第二组证据与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认；第三组证据系生效裁判文书，结合第四组证据内容，能够证实李莉曾在瑞富山水分公司供职的事实，对该部分证据的证明效力予以确认；第五组证据系中卫市住建局对周泽华反映问题的答复意见，但达不到周泽华主张的证明目的，对其证明效力不予采信；第六组证据系法院依当事人申请从中卫市公安局沙坡头区分局调取的证据，李莉和姜新生的笔录内容结合本案其他证据能够证实龙源房产公司与瑞富山水公司在涉案项目前期存在过联合开发事宜，对该部分证明效力予以采信。 本院二审除对一审查明的事实予以确认外，另查明，龙源房产公司与瑞富山水公司签订过一份《合作投资协议》，协议约定开发项目为中卫迎宾花园住宅工程，后该工程更名为“香山财富广场工程”。李莉于2016年3月15日至2017年10月30日在瑞富山水分公司任售房部经理一职。 本院认为，本案的争议焦点为瑞富山水公司、瑞富山水分公司在本案中应否承担责任。2017年4月19日，龙源房产分公司下发的业务处理报告单将涉案房屋抵顶给郭子飞，于智洋作为部门经理在会签一栏中签字。同日，龙源房产分公司与郭子飞、周泽华签订了《顶房协议书》，协议抬头处甲方为龙源房产分公司、乙方为郭子飞、周泽华，落款处甲方加盖了龙源房产分公司的印章，代表人处李莉签字，总经理处于智洋签字，上述证据表现出的法律事实就是龙源房产分公司与郭子飞及周泽华发生了本案房产交易，因此原审依据证据反映的事实结合法律规定进行判决并无不当。虽然周泽华及郭子飞上诉均认为因瑞富山水公司与龙源房产公司存在联合开发的情形，且李莉系瑞富山水分公司售房部经理，因此瑞富山水公司及其分公司在本案中应对周泽华的各项损失承担连带支付责任，但本案为房屋买卖合同纠纷，应严格遵循合同相对性原则，至于龙源房产公司与瑞富山水公司之间是否存在联合开发关系系两公司内部事宜，在本案房产交易过程中对外显示出的交易主体只有龙源房产分公司。另李莉作为瑞富山水分公司的售房部经理，其在龙源房产分公司对外出售房产的协议中签字未得到瑞富山水分公司的追认，其签字的行为是否能够代表瑞富山水分公司现无证据证实，故对两人的上述上诉意见本院不予采纳。至于置家房产公司，因该公司在涉案纠纷中只起到居间服务的作用，最后因交易未成功，且置家房产公司同意退还已收取的中介费，因此原审判决并无不当，对周泽华上诉认为置家房产公司应对其各项损失承担连带责任的意见亦不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人周泽华、郭子飞的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院均不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17212元，由上诉人周泽华负担9272元，上诉人郭子飞负担7940元。 本判决为终审判决。 审判长  张国宏 审判员  孙 静 审判员  杨 涛 二〇一九年十月二十二日 书记员  李红艳 本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。