宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁01民终2175号上诉人（原审原告）：李明，男,1977年5月25日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市兴庆区。上诉人（原审原告）：闫金霞，女,1976年11月29日出生,汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。二上诉人共同委托诉讼代理人：黄小源，北京盈科（银川）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏金色阳光房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市开发区圣雪绒蓝山名邸**。法定代表人：祁立峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：路宣，男，1985年10月11日出生，汉族，该公司员工。上诉人李明、闫金霞因与被上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2018）宁0121民初3330号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人李明、闫金霞上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：双方之间商品房买卖合同关于面积误差的条款，属于格式条款，应当无效。一审法院对该条款的解释错误，适用法律错误。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。被上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回。原审原告向一审法院起诉请求：1.依法判令被告严格按照《商品房买卖合同》中约定的总面积、总价款，继续履行合同，向原告交付房屋，办理产权证；2.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金29330.00元；（注：违约金计算至2018年12月31日，实际要求计算至判决生效之日）；3.依法判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月7日，原告与被告签订了《银川市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的蓝山帝景.花间墅房屋。建筑面积95㎡，其中，套内建筑面积62.34㎡，公用部位与公用房屋分摊建筑面积32.66㎡；单价为每平方米5639.03元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。双方自行约定：（1）合同约定面积为预售暂定面积，最终结算面积以产权登记部门核准的面积为准，据实结算房价款；（2）合同约定面积与产权登记面积有差异的，每平方米价格不变，房价款总额按产权面积调整，多退少补。付款方式为买受人于2015年4月7日一次性付清全款535708元；交房期限为2015年12月31日前，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金；出卖人应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，造成买受人不能办理房屋权属证书的，自约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。合同签订当日，被告给原告出具“今收到李明、闫金霞交来花间墅21-903房款529094元”的收据一张。2017年8月9日，被告委托永宁县鑫发测绘工程有限公司对蓝山帝景《花间墅三区》房产面积进行了测量，原告所购房屋面积为120.78㎡，比合同约定面积95㎡多出25.78㎡。被告通知原告按合同约定的价格交付多出面积的房款，原告认为被告将室外楼道做了隔层，导致原告购买的房屋多出25.78㎡，故拒绝交纳，遂提起诉讼。被告用涉案房屋抵顶该公司欠案外人宁夏恒东建筑工程有限公司工程款，宁夏恒东建筑工程有限公司将涉案房屋顶账给案外人四川省天邦达建筑有限公司，四川省天邦达建筑有限公司将涉案房屋出售给原告。原告及案外人宁夏恒东建筑工程有限公司、四川省天邦达建筑有限公司签订《关于顶账房户名变更的申请》，同意将涉案房屋买受人变更在原告名下。在原、被告签订《银川市商品房买卖合同》前，被告作为甲方（开发商），案外人宁夏恒东建筑工程有限公司作为乙方（施工方），原告作为丙方（购房人），签订了《三方协议书》，约定：乙方不可撤销地指定甲方将该商品房交易手续办到丙方名下，据此，甲方与丙方就该商品房签订《商品房买卖合同》并办理相关房产交易手续。《商品房买卖合同》受制于本协议的约束，丙方不得独立于本协议向甲方主张任何权利；如该商品房延期交房或延期办理房产证，丙方仅可要求退房，丙方无权向甲方提出其他权利主张，甲方不承担任何违约赔偿责任。如丙方延期退房，甲方配合办理解除《商品房买卖合同》手续，丙方已付房款的返还由乙方与丙方协商解决，与甲方无关。甲方出具给丙方的购房款收据或发票仅为办理房屋产权证所需（丙方并未实际向甲方支付），任何情况下，丙方无权要求甲方退还房款，亦无权要求甲方退补购房款收据或发票金额与丙方实际支付给乙方的购房款之间的差价。一审法院认为，原、被告双方签订的《银川市商品房买卖合同》是在原、被告及宁夏恒东建筑工程有限公司签订《三方协议书》的前提下签订的，均合法有效，对各方具有约束力。双方签订的《银川市商品房买卖合同》中明确约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，价格不变，房价款总额按产权面积调整，多退少补。永宁县鑫发测绘工程有限公司对蓝山花间墅房产的测量面积是报房管部门备案的房屋产权登记面积，故原告应当按照合同约定补交多出面积的房款。现房屋已具备交付条件，被告应当在原告交清房款后，按照合同约定向原告交付有隔层的房屋，并给原告开具购房发票，协助原告办理房屋产权证。原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，不符合三方协议的约定，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百三十条规定，判决：被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司在原告李明、闫金霞交清以房屋产权登记面积计算的购房款后，立即向原告交付合同中约定的有隔层的房屋；被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司在原告李明、闫金霞交清购房款后，立即向原告开具购房款发票；被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司在房屋交付后90日内协助原告李明、闫金霞办理房屋产权证；驳回原告李明、闫金霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费534元，减半收取267元，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担100元，由原告李明、闫金霞负担167元。本院二审期间，上诉人向法庭提交如下证据：证据1-1，电视台报道视频1组，证明《商品房买卖合同》约定2015年12月31日交房，实际2017年12月底才开始交房，延迟2年交付，严重违约，被上诉人应当承担购房合同中约定的日万分之0.5的违约金。《商品房买卖合同》约定房屋层高5.4米，实际交付时房屋层高5.2米，严重影响房屋使用。未经规划部门批准，擅自进行房屋结构变更，将已计算公摊面积的走廊隔层，增加夹层面积，属于重复收费，因此被上诉人无权收取夹层面积的房款。证据1-2购房发票1份，证明被上诉人已于2019年6月向上诉人按合同约定的面积和价款出具了购房发票，对于超出合同约定面积的夹层部分，被上诉人无权再单独收取房款。被上诉人对证据1-1真实性、合法性无异议，关联性及证明目的均有异议。视频中政府相关部门及被上诉人均未作出多出面积部分不支付价款的决定或承诺。证据1-2的三性认可，证明目的不予认可，仅对已交款部分开具发票。以上证据不能达到证明目的，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为涉案房屋增加面积的房款如何负担及被上诉人是否应支付逾期交房违约金。涉案房屋经测绘部门测量实际面积多于约定的面积。多出的面积层高约为2.48米。合同约定房屋层高为5.4米，该部分面积位于房屋入户门与楼道间隔层上方。上诉人称增加的面积属被上诉人擅自对公用楼道进行隔层，但无证据证明；且如被上诉人擅自改变设计，该房屋所属建筑不会通过政府部门验收，并办理相关手续。上诉人所称被上诉人擅自对公用楼道进行隔层无事实依据，不予采信。关于增加面积的费用承担，涉案房屋的测量面积是报房管部门备案的房屋产权登记面积，最终的房屋产权证面积应以测量面积为准。涉案《商品房买卖合同》约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，价格不变，房价款总额按产权面积调整，多退少补，故上诉人应对增加面积部分承担付款义务。关于被上诉人逾期交房的责任问题。涉案《商品房买卖合同》系因上诉人、被上诉人及案外人之间的债务抵顶形成，签订《商品房买卖合同》前，上诉人已在被上诉人制作的《三方协议书》中签字，表明上诉人愿意接受《三方协议书》中所约定的条件，一审法院以上诉人主张的逾期交房违约金不符合三方协议的约定，不予支持并无错误。综上，上诉人的上诉不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费534元，由上诉人李明、闫金霞负担。本判决为终审判决。审判长  李山山审判员  任朝霞审判员  张旭霞二〇一九年十月十四日书记员  张 楠附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。