广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终3600号 上诉人（原审被告）：广西益品王食品有限公司,住所地：广西壮族自治区柳州市东盟技术开发区武华大道******厂房，统一社会信用代码：91450100MA5KBNW351。 法定代表人：卢街，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋永，广西欣和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳州市投资控股有限公司,住所地：广西壮族自治区柳州市桂中大道1号之一中房·文化产业大厦，统一社会信用代码：91450200729770544X。 法定代表人：唐建华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：项光艺，广西君行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗月俄，广西君行律师事务所律师。 原审被告：柳州市鱼峰区人民政府，住所，住所地：广西壮族自治区柳州市鱼峰区静兰路**div> 法定代表人：孙晋，区长。 委托诉讼代理人：董玥琰，女，系柳州市鱼峰区工业园区管委会工作人员。 委托诉讼代理人：吴芳丹，女，系柳州市鱼峰区商务局工作人员。 上诉人广西益品王食品有限公司（以下简称益品王公司）因与被上诉人柳州市投资控股有限公司（以下简称投资公司）、原审被告柳州市鱼峰区人民政府（以下简称鱼峰区政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 益品王公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项“益品王公司应于本判决生效之日起十日内向投资公司支付248001.92元”，改判上诉人仅需向被上诉人支付88742.36元。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院将违约金调整至按年利率24%计付没有法律依据，应当按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（即年利率4.35%)来计算违约金。本案中，上诉人作为民营实体企业，经营遇到一时困难，违约实属无奈，而被上诉人未能举证证明因迟延支付租金给其造成的具体损失，且涉案房屋又己另行出租，约定的违约金过高应当予以调整，但一审法院参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定将违约金调整至按年利率24%计付是没有法律依据和不适当的，根据2019年7月3日最高人民法院审判委员会刘贵祥委员《在全国法院民商事审判工作会议上的讲话》，应当按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（即年利率4.35%)来计算违约金，违约金合计为4874.87元。二、一审法院认定上诉人需另向被上诉人承担已由鱼峰区政府支付的租金补贴系认定事实错误，上诉人无需承担。《房屋出租合同》第三条明确约定，在上诉人交纳租金后7日内，由鱼峰区政府将租金补贴直接支付给被上诉人。可见在租赁合同履行过程中，鱼峰区政府显然已将租金补贴支付给了被上诉人，如果未支付则鱼峰区政府属于违约。根据《房屋出租合同》第二十条的约定，在租赁合同未得以完全履行时，鱼峰区政府只是有权停止租金补助，并未约定鱼峰区政府有权将此前己经支付给被上诉人的租金补助索回，再由上诉人来承担。同时，被上诉人在《解除合同通知书》中提及的上诉人所欠租金中，也并没包括应由鱼峰区政府给予的租金补贴，这也证实了被上诉人实际己经收到了该租金补贴，其再向上诉人追索该部分租金的请求不应得到支持，一审法院认定上诉人应向被上诉人支付此项租金补贴108659.66元属于事实认定错误，上诉人无需支付。综合以上所述，上诉人应向被上诉人支付的款项包括所欠租金149512.08元、房屋占有使用费44355.41元、违约金4874.87元，抵减保证金110000元后，上诉人尚应支付的款项为88742.36元。三、一审法院认定上诉人需承担律师代理费28579元是错误的，上诉人无需承担。本案租赁合同对律师费的承担虽有约定，但法院应对律师费金额的合理性进行认定。在合同纠纷处理中，守约方也负有减少损失的义务，而不能滥用其守约方的有利地位，盲目加大诉讼标的和律师费计取额度。当事人为诉讼支付的符合规定的律师费，应当综合考虑其必要性及全部诉讼请求的支持程度（即胜诉比例）来合理认定及分担。本案被上诉人在一审中请求的标的高达846695.37元，而最终能得到支持的应仅为88742.36元，故律师费不应由上诉人承担。 投资公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一审判决对于诉讼费的承担不符合案件的事实情况及人民法院诉讼收费办法的规定，请求二审法院对一审诉讼费的分担依法纠正。 鱼峰区政府述称，上诉人与被上诉人在前三年补贴期限内解除了租赁合同，根据《房屋出租合同》第二十条的约定，鱼峰区政府不应该支付补贴。 投资公司向一审法院起诉请求：1.判决确认投资公司与益品王公司、鱼峰区政府于2017年4月1日签订的《房屋出租合同》于2018年12月6日解除，投资公司不予退还益品王公司交纳的110000元保证金；2.判令益品王公司将承租的位于柳州市鱼峰区洛维工业集中区标准厂房2号楼第二层房屋（以下简称“涉案房屋”）腾空返还给投资公司；3.判令益品王公司向投资公司支付拖欠的截止至2018年12月6日的房屋租金305029.50元；4.判令益品王公司支付逾期付款违约金88206.47元（暂计算至2018年12月6日，此后逾期付款违约金从2018年12月7日起以欠付租金305029.50元为基数按每日千分之一分段计付）；5.判令益品王公司支付解除合同违约金424880.40元；以上违约金合计513086.87元。6.判令益品王公司赔偿投资公司追索债权所支出的律师代理费28579元；7.判令诉讼费用由益品王公司负担。 一审法院认定事实：益品王公司向投资公司承租其位于柳州市鱼峰区洛维工业集中区标准厂房2号楼第一、二层房屋，2017年4月1日，投资公司与益品王公司、鱼峰区政府签订《房屋出租合同》一份，约定：合同第一条约定：投资公司将涉案房屋出租给益品王公司使用，建筑面积共约3036㎡（面积以测绘结果为准）。第二条约定：出租期共10年，自2017年3月7日至2027年3月6日止；装修期为3个月，自2017年3月7日至2017年6月6日止，装修期内免收租金，装修期间届满的次日即2017年6月7日为租金的起算日，如出租物实际交付时间与上述出租期限起算日不一致的，以交付日为出租期限起算日，装修期、起租日相应调整。第三条约定：1.租金标准按建筑面积计算，每月每平方12元，从第二年开始租金每年比上一年度递增3%；2.鱼峰区政府对益品王公司给予租金补贴，该补贴直接支付给投资公司用于抵扣租金，补贴期限为起租日起算共三年（36个月），补贴标准为每月每平方米建筑面积2元；3.益品王公司从租赁后的第二年度开始至第三年度末，每年需比上一年度递增3%缴纳的递增租金，由鱼峰区政府全额给予益品王公司补贴，该补贴连同上述租金补贴一并由鱼峰区政府在益品王公司按照本合同的约定向投资公司支付租金后七日内，直接向投资公司支付，第四年度起，递增租金部分由益品王公司自行承担；4.具体租金支付标准：第一年度的月租金为10元/㎡/月，月补贴为2元/㎡/月；第二年度的月租金为10元/㎡/月，月补贴为2.36元/㎡/月；第三年度的月租金为10元/㎡/月，月补贴为2.73元/㎡/月；5.实行先付租金后使用，租金自起租日起计算，出租期限内以每三个月为一期支付一次租金，于每三个月的第一月的前5日内支付完毕当期三个月的租金。第四条约定：出租期限内，第一年至第五年期间的承租保证金金额为110000元，益品王公司应在投资公司通知交付出租物之日后十日内交付，投资公司应在益品王公司支付保证金5日内交付出租房屋，益品王公司全面履行合同且无任何款项拖欠，则合同期满终止后10个工作日内，该保证金无息退回，若因益品王公司违约导致本合同被解约的，已经缴纳的保证金不冲抵应交租金及其他费用，且不予退还。第六条约定：1.投资公司的交房时间如本合同所约；2.交房条件为：房屋竣工验收质量合格状态（即施工单位交给业主时的验收状态）；3.交房义务：投资公司对益品王公司交付房屋钥匙，由投资公司制作出租屋移交清单，交由双方或双方委托人按本合同约定共同签署确认。第十四条约定：1.除鱼峰区政府以外的任何一方未能按照本合同履行其义务，即为违约，按约定承担违约金。造成对方损失的，由违约方承担赔偿责任；3.益品王公司违约逾期支付租金或支付其他应付金额的，每逾期一天，应按当期应付金额的千分之一向投资公司支付违约金，逾期支付超过一个月的，投资公司有权解除本合同，但益品王公司仍需支付未支付的金额；5.除鱼峰区政府以外的任何一方在租赁合同期内单方违约导致合同解除的，违约方除按照合同解除当年度的房屋租金的合计金额（合计十二个月租金）向对方支付违约金外，另造成对方直接经济损失按实际赔偿；6.本合同除鱼峰区政府以外的任何一方根据本合同约定追究违约方的违约责任，违约方除承担本合同相关条款约定的责任外，还应赔偿守约方追究违约方责任或追索债权所发生的实际费用，包括但不限于诉讼费、律师费和聘请其他中介机构的费用、差旅费等所有因此发生的费用；8.合同解除后，益品王公司应在合同解除日起的一个月内交还出租屋给投资公司，每逾期一日，应按相应的合同租金金额的三倍向投资公司支付场地占用费，直至实际交还为止。第二十条约定：1.鱼峰区政府只有在益品王公司全面履行本合同的前提下支付补贴，如在前三年补贴期限内，因益品王公司的原因导致本合同终止或被解除或协商解除合同的，鱼峰区政府均有权停止对益品王公司的资金补助；2.如鱼峰区政府未能按照本合同第三条约定向投资公司交纳补贴，则由益品王公司向投资公司交纳益品王公司已足额向投资公司支付承租涉案房屋的保证金共计110000元。 至于涉案房屋的租金，益品王公司于2017年8月17日支付91080元、2017年12月21日支付91080元、2018年5月7日支付137755.97元，以上共计319915.97元，投资公司及益品王公司均对此表示认可。 2018年10月17日，投资公司向益品王公司出具《解除合同通知书》一份，该通知书载明：益品王公司承租投资公司位于柳州市葡萄山路9号洛维工业集中区标准厂房2#楼二层，由于其欠付租金，故通知：一、自本通知送达之日起，双方签订的《房屋出租合同》依法解除，双方合同权利义务终止。益品王公司应在2018年10月31日前交还涉案房屋及附属设备，每逾期一日，应按相应租金金额的三倍向其支付场地占用费直至实际交还之日止；二、因益品王公司逾期支付租金导致本合同解除，故除应支付欠付的租金213519.85元外，还须向投资公司支付违约金以及因追索债权所发生的实际费用，包括但不限于诉讼费、律师费等费用。益品王公司的法定代表人卢街于2018年10月19日签收该通知书。2018年11月6日，卢街出具《承诺书》一份，认可拖欠投资公司柳州市葡萄山路9号洛维工业集中区标准厂房2#楼第一、二层房屋租金，并承诺在11月份内结清所欠租金，搬迁所有设备、设施，并结清水、电费用。由于益品王公司、鱼峰区政府未依约履行合同，故投资公司诉至该院，因本案支出律师费28579元。 益品王公司已搬出涉案房屋，投资公司已将涉案房屋另行出租。 投资公司提交《房地产测绘成果报告书》一份，载明涉案房屋的建筑面积为2864.62㎡，本案各方对此予以认可。另外，投资公司提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，载明涉案房屋所在工程系取得建设工程规划许可证后于2013年12月15日开始施工建设，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位于2016年10月14日对涉案房屋进行验收，投资公司于2016年12月16日进行竣工验收备案。 一审法院认为，综合双方的分歧意见，本案的争议焦点为：1.《房屋出租合同》的效力认定；2.《房屋出租合同》何时解除；3.益品王公司需向投资公司支付的租金应如何计算；4.益品王公司是否应向投资公司支付律师费；5.投资公司主张的违约金应如何计算。 对于争议焦点1，益品王公司辩称本案涉案房屋未有环保评估报告，因此所签订的《房屋出租合同》应无效，该院认为，涉案房屋所在工程系取得建设工程规划许可证后于2013年12月15日开始施工建设，且于2016年12月16日进行竣工验收备案，备案文件目录已包括“规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许适用文件”，因此，益品王公司的主张该院不予支持，该院对该《房屋出租合同》系有效合同予以确认，合同当事人均应全面履行合同义务。 对于争议焦点2，益品王公司于2018年5月7日之后再未向投资公司支付租金，由于《房屋出租合同》第十四条第3点约定“益品王公司逾期支付租金超过一个月，投资公司有权解除本合同”，因此，投资公司有权依约解除《房屋出租合同》及《补充协议》。投资公司于2018年10月17日向益品王公司发出《解除合同通知书》，益品王公司的法定代表人卢街于10月19日签收，且鱼峰区政府亦于庭审过程中认可该合同已于该日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条的规定，该院确认《房屋出租合同》及《补充协议》已于2018年10月19日解除。由于租赁关系已解除，投资公司亦认可涉案房屋已腾空另行出租，因此，投资公司诉请益品王公司将涉案房屋腾空返还的诉请该院不予支持。 对于争议焦点3，涉案房屋第一、二年度的租金为85938.6元/季度（10元/㎡/月×2864.62㎡×3个月），截止至2018年10月19日，益品王公司应向投资公司支付涉案房屋租金469428.05元（85938.6元/季度×5个季度+10元/㎡/月×2864.62㎡÷31天×43天），其已支付涉案房屋租金共计319915.97元，因此益品王公司尚欠投资公司涉案房屋租金149512.08元。自《房屋出租合同》解除后，投资公司与益品王公司不存在租赁合同关系，由于益品王公司主张投资公司于2018年12月11日拆除其放置在涉案房屋的设备并腾空场地，投资公司参照《租赁协议》约定的租金标准，向益品王公司主张2018年10月20日至12月6日的房屋占有使用费44355.41元（10元/㎡/月×2864.62㎡÷31天×48天）并无不当，该院予以支持。至于鱼峰区政府应支付给投资公司的租金补贴，依照《房屋出租合同》第二十条“如鱼峰区政府未能按本合同第三条约定向投资公司交纳补贴，则由益品王公司向投资公司交纳”的约定，故益品王应向投资公司支付截止至2018年12月6日的租金补贴108659.66元（2元×2864.62㎡×12个月+2.36元×2864.62㎡÷31天×183天）。以上各项合计为302527.15元（149512.08元+44355.41元+108659.66元），投资公司诉请超过部分该院不予支持。 对于争议焦点4，《房屋出租合同》第十四条第6点约定，本合同除鱼峰区政府以外的任何一方根据本合同约定追究违约方的违约责任，违约方除承担本合同相关条款约定的责任外，还应赔偿守约方追究违约方责任或追索债权所发生的实际费用，包括但不限于诉讼费、律师费和聘请其他中介机构的费用、差旅费等所有因此发生的费用。综合本案查明的案情。并结合投资公司提交的《委托代理合同》、电子回单凭证及发票，该院确定益品王公司应向投资公司支付律师代理费28579元。 对于争议焦点5，由于益品王公司迟延履行支付租金的义务导致《房屋出租合同》解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，益品王公司应予承担违约责任。益品王公司主张其与投资公司已于2018年11月6日就租金问题协商一致并约定不再追究其违约责任，该院认为，《承诺书》中仅有益品王公司签字，因此该院对益品王公司的主张不予采纳。依照《房屋出租合同》约定，益品王公司逾期支付租金导致合同解除的，应同时承担以下违约责任：1、若因益品王公司违约导致本合同被解除的，已经缴纳的保证金不冲抵应交租金及其他费用，且不予退还；2、益品王公司违约逾期支付租金或支付其他应付金额的，每逾期一天，应按当期应付金额的千分之一向投资公司支付违约金，逾期支付超过一个月的，投资公司有权解除本合同，益品王公司未支付的金额仍需支付；3、除鱼峰区政府以外的任何一方在租赁合同期内单方违约导致合同解除的，违约方除按照合同解除当年度的房屋租金的合计金额（合计十二个月租金）向对方支付违约金外，另造成对方直接经济损失按实际赔偿。益品王公司主张合同约定的违约金数额过高，请求人民法院依法予以调整。该院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，同时适用上述违约罚则，其违约金数额过分高于实际损失，应依法予以减少。综合考虑投资公司未能举证证明因益品王公司迟延支付租金给其造成的具体损失且涉案房屋已另行出租的实际情况，该院参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定，将违约金调整至年利率24%计付，具体如下： 1.迟延支付2017年9月7日至12月6日期间租金所产生的违约金计为5365.82元（该租金85938.6元应于2017年9月11日支付，其中5141.4元已于2017年8月17日支付，剩余80797.2元于2017年12月21日支付，即80797.2元×24%÷365天×101天）； 2.迟延支付2017年12月7日至3月6日期间租金所产生的违约金计为7383.9元（该租金85938.6元应于2017年12月11日支付，其中10282.8元于2017年12月21日支付，剩余75655.8元于2018年5月7日支付，即10828.8元×24%÷365天×10天+75655.8元×24%÷365天×147天）； 3.迟延支付2018年3月7日至6月6日期间租金所产生的违约金计为5807.24元（该租金85938.6元应于2018年3月11日支付，其中62100.17元于2018年5月7日支付，剩余23838.43元至《房屋出租合同》解除之日即2018年10月19日仍未支付，即62100.17元×24%÷365天×57天+23838.43元×24%÷365天×222天）； 4.迟延支付2018年6月7日至9月6日的租金所产生的违约金计为7345.98元（该租金85938.6元应于2018年6月11日支付，但至《房屋出租合同》解除之日即2018年10月19日仍未支付，即85938.6元×24%÷365天×130天）； 5.迟延支付2018年9月7日至10月19日的租金所产生的违约金计为992.83元（该租金应于2018年9月11日支付，但至《房屋出租合同》解除之日即2018年10月19日仍未支付，即10元/㎡/月×2864.62㎡÷31天×43天×24%÷365天×38天） 以上违约金合计为26895.77元。由于《房屋出租合同》已于2018年10月19日解除，益品王公司无需向投资公司支付其后的违约金，对投资公司该部分诉请，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》有关规定及违约金自身所带有的惩罚性质，投资公司在主张违约金的同时有要求没收益品王公司所缴纳的承租保证金，不符合法律规定，该院不支持，故投资公司应将承租保证金110000元返还给益品王公司。 综合争议焦点3、4、5进行相抵，益品王公司尚应支付给投资公司248001.92元（302527.15元+28579元+26895.77元-110000元）。 一审法院判决：一、确认投资公司与益品王公司、鱼峰区政府签订的《房屋出租合同》及《补充协议》于2018年10月19日解除；二、益品王公司应于本判决生效之日起十日内向投资公司支付248001.92元；三、驳回投资公司的其他诉讼请求。一审案件受理费44302元，保全费4770元，合计49072元（投资公司已预交），由投资公司负担34699元，益品王公司负担14373元。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、违约金的计算，应如何调整？二、上诉人是否应当向被上诉人支付租赁合同中约定鱼峰区政府承担的租金补贴？三、上诉人是否应支付律师代理费？ 关于争议焦点一，上诉人与被上诉人在《房屋出租合同》第十四条约定了违约金的计算方式，一审法院根据益品王公司对违约金提出的异议，已根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对违约金进行了调整，按照逾期付款期间年利率24%来计算违约金，判决益品王公司支付，该金额没有超过双方约定的违约金数额，也未违反相关法律规定。一审法院作出该项判决并无不当，本院尊重一审法院的裁量权。益品王公司认为该违约金过高，没有依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，《房屋出租合同》第二十条约定：1.鱼峰区政府只有在益品王公司全面履行本合同的前提下支付补贴，如在前三年补贴期限内，因益品王公司的原因导致本合同终止或被解除或协商解除合同的，鱼峰区政府均有权停止对益品王公司的资金补助；2.如鱼峰区政府未能按照本合同第三条约定向投资公司交纳补贴，则由益品王公司向投资公司交纳。由于益品王公司从2018年5月7日之后未再向投资公司履行支付租金的义务，导致《房屋出租合同》于2018年10月19日解除，自2017年3月7日起租日起算，尚不足3年，根据上述当事人的约定，鱼峰区政府有权不支付补贴，该补贴金应由益品王公司向投资公司支付。且益品王公司亦未提供任何证据证实鱼峰区政府已实际向投资公司支付了该租金补贴。因此，一审法院判决益品王公司应向投资公司支付该补贴金正确，本院予以维持。 关于争议焦点三。根据各方当事人之间签订的《房屋出租合同》第十四条第6项约定，违约方除承担本合同相关条款约定的责任外，还应赔偿守约方追究违约方责任或追索债权所发生的实际费用，包括但不限于诉讼费、律师费等所有因此而发生的费用。该约定系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人应诚信履行。益品王公司未能按照合同约定按时支付租金，已违约，除应承担上述逾期付款违约金责任之外，还应支付投资公司为追索债权所发生的律师代理费。投资公司提供了委托代理合同以及支付律师代理费的付款凭据、发票等证实律师代理费的实际支出，益品王公司也未能提供证据证实该代理费过高，因此，一审法院判决益品王公司承担律师代理费，符合双方约定以及相关法律规定，本院予以维持。 另外，一审法院对于一审诉讼费的分担有所不当，本院予以纠正。 综上所述，益品王公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费44302元，保全费4770元，合计49072元（柳州市投资控股有限公司已预交），由柳州市投资控股有限公司负担9572元，广西益品王食品有限公司负担39500元。二审案件受理费3485元（广西益品王食品有限公司已预交），由上诉人广西益品王食品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇一九年十月十五日 书记员 覃 溪