山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6146号上诉人（原审原告）：杨乃勤，女，1970年5月3日出生，汉族，住山西省黄城县。委托代理人：鲁飞娜，山西弘韬律师事务所律师。上诉人(原审原告）：邓岗，男，1975年5月3日出生，汉族，无业，住太原市。委托代理人:王佳琦，山西朗朗律师事务所律师。上诉人杨乃勤因与上诉人邓岗租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初6563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨乃勤的委托代理人鲁飞娜，上诉人邓岗及其委托代理人王佳琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨乃勤上诉请求：一、撤销原判决第三项,依法改判为:邓岗邓岗的装修费用由其个人承担,杨乃勤不承担赔偿责任;二、本案一、二审诉讼费由邓岗承担。事实和理由：一审判决由杨乃勤承担邓岗的装修费用缺乏事实依据,属于错误判决,应当依法予以纠正。理由如下:1、邓岗对涉案房屋进行装修发生在第一个租赁合同期内,而并非杨乃勤所主张的租赁合同期内,其产生装修费用与本案无关联。2、邓岗开始租赁涉案房屋为2012年,当时是与武元玉签订的房屋租赁合同,合同签订的租赁期限为三年,实际上是多给了2个多月的时间,该段时间不收取房租,作为邓岗装修时间。邓岗对房屋进行了简单的装修,且在租赁期内邓岗将涉案房屋违法转租给次承租人武青峰,武青峰对转租部分进行了装修,这一事实由邓岗在一审期间提交的(2018)晋民再190号民事判决书可以证实。3、在第一个房屋租赁合同期还没有结束之前,次承租人武青峰已经因为涉案房屋未取得建设工程规划许可证,邓岗一直未腾空所转租房屋导致其无法正常经营为由起诉到法院,要求解除与邓岗签订的房屋租赁合同。在这种情形下,邓岗还对租赁房屋进行装修,不符合实际。4、邓岗在没有装修设计方案、效果图、材料购买清单、购买发票等情形下,仅凭一份不包含任何装修内容的《商铺装修协议书》及284000元的现金支付收据不能证明其装修的事实及花费情况。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”可知,一审法院应当查明邓岗主张的装修部分是否形成附合，对已形成附合的，应当根据现值损失进行分担。而事实上邓岗并未在杨乃勤所主张的房屋租赁合同期内进行装修,其提供的证据也无法证明任何装修事实,故一审法院判决由杨乃勤对其装修费用承担赔偿责任无事实依据,属于错误判决,应当依法予以纠正。综上,恳请二审法院重点查明以上事实,撤销一审判决第三项,依法改判,作出对杨乃勤公平公正的判决。邓岗辩称，邓岗在租赁房屋期间对房屋实际进行了装修，杨乃勤理应承担相应的装修费用。请求二审法院驳回杨乃勤的上诉请求。邓岗上诉请求：一、撤销原判决第二项、第三项,发回重审或依法改判为杨乃勤返还不当得利,赔偿损失。二、本案上诉费由杨乃勤承担。事实和理由：原审法院适用法律错误。1、本案不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定:房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。第一,此处是一般应予支持,而不是必须或应当支持。说明并不是任何无效的房屋租赁合同都适用该条解释。第二,对此山西省高级人民法院(2018)晋民再190号民事判决书,本院审理查明部分第九页已经作出认定。表述为“本案武青峰在占用房屋期间并未实现租赁房屋的经营使用目的,也即并未因占有实际获得利益,因此不适用返还房屋占有使用费的规定,原审认定武青峰返还房屋占有使用费没有法律依据,本院予以纠正。”由此可见,本案不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定。第三,如果适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定,本案将会出现,承租人既要支付出租人房屋占有使用费,又要返还次承租人不当得利,且次承租人无需向承租人支付房屋占有使用费的矛盾情况。因房屋本身手续和质量问题,最后却要承租人承担责任,是没有事实和法律依据的。第四,如果适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定,将会严重违反民法公平正义基本原则。2、合同无效产生的后果是财产的返还。财产返还、赔偿损失、与是否支付房屋占用费应分项列明。故原审法院适用法律错误。二、原审法院过错责任划分显失公平。判决书第五页写到“双方在签订及履行合同过程中均存在过错,故本院酌情认定原告赔偿被告装修款20000元。”，既然认定邓岗房屋装修费用为284000元,且邓岗与杨乃勤均存在过错,那么原审法院酌情认定杨乃勤赔偿邓岗装修款20000元,显然显失公平。从赔偿数字来看,20000元还不到284000元的十分之一,具体为百分之七。本案导致合同无效的原因是该房屋没有规划许可证,属于房屋自身问题,不是邓岗的原因,让邓岗承担如此大的责任有违公平正义原则。请求二审法院支持邓岗的上诉请求。杨乃勤辩称，邓岗在租赁房屋期间办理了营业执照，公司名称是山西鼎诚时尚文化传媒有限公司，不存在其所说的无法实现经营使用的事实。山西省高院判决邓岗返还房屋使用费是因为其违法转租。邓岗在第二次租赁房屋期间并未对租赁房屋进行装修，其要求杨乃勤承担装修费无事实依据，请求二审法院驳回邓岗的上诉请求。杨乃勤向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原被告于2016年2月14日签订的房屋租赁合同无效，被告参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费71000元。2、判令被告立即支付在租赁期间拖欠的2016年度、2018年度的物业费共计14969元，以上两项共计85969元。3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年3月30日，原告购买太原市小店区南中环大院小区C区12号楼2单元一层4号房。后原告将该商铺的出租事宜以口头形式委托于杨红艳。2016年2月14日，杨红艳以原告的名义与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于太原市小店区南中环街大院C区12号楼2单元4号的商铺出租给被告使用，出租房屋建筑面积为311．8平米，该房屋租赁期为36个月，自2016年2月15日起至2019年2月14日止；该房屋租金支付方式为第1年壹拾叁万元整，第2年壹拾肆万元整，第3年壹拾伍万元整，每年提前一个月交清下一年房租；被告如果逾期支付租金，每逾期一天，则被告需按年租金的0．3％支付滞纳金；房屋租赁期间实际使用的水、电、煤气、电话、暖气及其他物业相关费用，由被告负担，按规定向有关部门交纳；原告同意被告在合同租赁期内将房屋或房屋的部分面积租给他人进行合法使用经营。合同还约定了其他权利义务条款。2019年6月1日，原告出具授权委托书，授权杨红艳办理委托人所有的位于太原市小店区南中环街大院C区12号楼2单元4号的商铺出租事宜，包括以委托人的名义签订房屋租赁合同，收取房屋占有使用费及物业费等，以上委托系委托人的真实意思表示。原告提交物业公司出具的2016年物业费6736元、2018年物业费8233元票据两张及欠条一份，欠条写明被告欠付原告商铺2018年2月14日至12月23日房租共计71000元。庭审中，原告称2018年2月14日至2018年12月31日共计313天，房租为150000÷365×313=68630元。被告实际腾房为2019年1月1日，故计算租金共计71000元。被告称2018年12月31日公司就已经搬离完毕，欠付租金为68630元，物业费实际欠付2018年，其余不欠付。被告还向法庭提交该商铺装修协议书及收据，用以证明装修花费284000元。被告提交（2018）晋民再190号民事判决书，用以证明涉案房屋未取得建设工程规划许手续，被告不但无需支付所欠房租，还应将已交房租以不当得利形式返还，并且赔偿被告装修费用、物业费、水电暖费等损失。一审法院认为，第一，关于确认房屋租赁合同无效的问题。涉案商铺未取得建设工程规划许可证，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，故房屋租赁合同应认定为无效。第二，关于支付房屋占有使用费71000元的诉请，原告称被告欠付2018年2月14日至2018年12月23日租金为68630元，由于被告实际腾房日期为2019年1月1日，故租金共计71000元。被告认可截止2018年12月23日欠付租金为68630元，被告称当日已将公司搬离，现原告无其他证据证明被告实际搬离时间，故参照合同约定的租金标准以被告实际占用天数计算房屋占有使用费为68630元。第三，关于拖欠物业费的问题，原告称物业公司开具的2016年票据为2015、2016年度的垃圾清运费6736元，2018年票据为当年的物业费4865元及垃圾清运费3368元共8233元，现被告认可欠付2018年度物业费及垃圾清运费8233元，但认为双方房屋租赁合同约定期限自2016年2月起，不认可2015年的垃圾清运费。故被告支付原告2016年垃圾清运费6736÷2=3368元、2018年物业费及垃圾清运费8233元，共11601元。第四，关于被告所称装修该商铺花费284000元的问题。原告将未取得建设工程规划许可证的商铺出租给被告，被告在明知该商铺未取得建设工程规划许可证的情况下，对商铺进行装修并准备办证经营理疗店，双方在签订及履行合同过程中均存在过错，故本院酌情认定原告赔偿被告装修款20000元。判决：一、确认原、被告于2016年2月14日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。二、被告邓岗于本判决生效之日起三十日内支付原告杨乃勤房屋占有使用费68630元、物业费11601元。三、原告杨乃勤于本判决生效之日起三十日内赔偿被告邓岗装修费用20000元。四、驳回原告杨乃勤的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。上诉人杨乃勤将未取得建设工程规划许可证的商铺出租给上诉人邓岗，违反相关法律法规的规定，双方所签的房屋租赁合同无效。在此情况下，一审法院参照合同约定的租金标准，以邓岗实际占用天数计算房屋占有使用费为68630元符合上述司法解释规定。关于装修款。一审法院基于双方在履行合同过程均存在过错，酌情由杨乃勤赔偿邓岗20000元的处理并无不当。故杨乃勤、邓岗的上诉意见，本院不予采信。综上所述，杨乃勤、邓岗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2250元，由杨乃勤负担300元，邓岗负担1950元。本判决为终审判决审 判 长 刘补年审 判 员 王丰毅审 判 员 申延艳 二O一九年十月十六日法官助理 葛智飞书 记 员 田丽霞