呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3804号上诉人（原审原告）：沈士龙，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：温亚哲，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。被上诉人（原审被告）：白立恒，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：杨婧，内蒙古大成（内蒙古）律师事务所律师。原审被告：内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区爱民路205号物资供应大厦4楼。法定代表人：余久力，该公司执行董事。上诉人沈士龙因与被上诉人白立恒、原审被告内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司（以下简称金鼎立公司）执行异议之诉一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初1431号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈士龙上诉请求：1、撤销一审判决，支持沈士龙的诉讼请求2、由白立恒承担一、二审的诉讼费。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。白立恒与金鼎立公司签定的《商品房购销合同书》无效，涉案房屋至今尚未取得销售（预售）许可证,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》该《商品房购销合同书》无效。白立恒与金鼎立公司之间不具备基础房屋买卖合同关系。沈士龙为了法院查明案件事实分别到呼和浩特市住建局档案馆和呼和浩特市住房保障和房屋管理局档案室(呼市房地产产权交易中心)查询,上述单位口头答复涉案房屋项目未有销售手续的备案材料及未取得销售（预售）许可,沈士龙就该情况已经向一审法院披露并申请调取相关证据,一审法院在明知涉案房屋项目不具备出售条件的情况下,认定《商品房购销合同书》真实有效系适用法律错误。二、一审法院存在事实认识错误与法律适用错误的情形。《商品房购销合同书》签定于1999年6月5日,白立恒于1999年7月15日付5万元,按合同规定时间已违约,尾款一直未付。第4款约定交钥题时付清全部剩余房款,白立恒在异议申请书中也主张1999年已经领取钥题,那么1999年白立恒就应当交清全部房款,时至一审法院查封之日白立恒尚未交清房款,白立恒已经构成违约,金鼎立公司才没有给白立恒办理产权过户手续。白立恒没有证据证明多次催找金鼎立公司的证据,同时也没有证据证明是金鼎立公司的推诿造成了至今没有办理产权。同时根据《商品房购销合同书》第12条的约定乙方在全部款项付清后甲方须在三个月内向乙方办理产权移交手续,时至贵院查封之日白立恒尚未交清房款，从约定的应交清房款和办理房本的顺序上可以明确看出,白立恒应当在领取钥匙时交清全部房款,房款交清后金鼎立公司给白立恒办理房本。现未给白立恒办理房本的原因是白立恒违约造成的,如白立恒不存在违约只能有一种情况，即至今金鼎立房地产公司尚未向白立恒交付房屋。一审法院认定白立恒异议符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系严重的适用法律错误。白立恒辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不具备事实依据，应驳回沈士龙的上诉请求。白立恒于1999年与金鼎立公司签订《商品房购销合同》该合同的条款具备商品房销售管理办法十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。白立恒自1999年购买该房屋后，按照合同约定履行了支付购房款的义务，而金鼎立公司也将诉争的房屋交付白立恒居住、使用至今。在房屋交付后，因生活所产生的各项费用都是由白立恒进行支付的，虽然合同中约定各方支付购房款的义务，及交付房屋的义务，这些权利和义务是约束商品房买卖合同双方之间权利义务的条款，仅适用在商品房买卖合同纠纷案件中，并不适用本案，也不应是本案审查的范围。结合白立恒与金鼎立公司签订合同的情况及金鼎立公司庭前向人民法院提交的包括诉争房屋在内的大房本，能证明本案的房屋是现房购买，不存合同无效的情形。综上所述，双方所签订的购销合同无论从形式上还是实质上，是有效的。二、一审法院适用法律正确。白立恒与金鼎立公司签订购销合同及履行购销合同至今长达21年之久，白立恒是完全按照合同约定条款及法律所规定的的权利义务在履行该购销合同。关于办理过户登记，白立恒多次找金鼎立公司办理不动产权证书，因为现在金鼎立公司人去楼空，不具备办理的条件，这是开发商协助买房人办理的法定义务，至今金鼎立公司未能依法为白立恒办理房屋权属登记事宜，属于房地产开发商的违约行为，其责任在于金鼎立公司，不在于白立恒。金鼎立公司向法庭提交了书面意见，一、金鼎立公司已经取得涉案房屋的所有权证，与白立恒签订的《商品房购销合同书》合法有效。二、白立恒与金鼎立公司已经建立了合法有效的商品房买卖合同关系。白立恒向金鼎立公司支付了5万元的购房款，剩余房款34722元白立恒已经交到法院执行局。金鼎立公司已经将涉案房屋交付白立恒二十余年，白立恒是涉案房屋的合法权利人。三、白立恒享有足以排除涉案房屋执行的合法权益。现呼和浩特市房产局已经给华阳小区办理大房本，尚未给买受人办理不动产权证，白立恒未办理房本不存在过错，故根据上述法律规定，白立恒享有足以排除案涉房屋执行的合法权益。沈士龙向一审法院起诉请求：一、准许执行呼和浩特市回民区通道北街203号华阳小区商住楼××元;二、本案诉讼费用由白立恒、金鼎立公司承担。一审法院认定事实：一、1999年6月5日白利恒与金鼎立公司签订《商品房购销合同书》，白立恒购买金鼎立开发公司的位于呼和浩特市××区房屋。购房总价款人民币84722元，1999年7月15日白立恒按照约定支付了购房款50000元，剩余购房款34722元在执行过程中白立恒将款交到法院执行局账户。至今房屋已经交付白立恒20年余年，房屋交付后，燃气费、暖气费等生活所需的各项费用均由白立恒支付，且居住至今。二、沈士龙与金鼎立公司合同纠纷一案土默特左旗人民法院作出（2016）内0121民初1539号民事判决书，因金鼎立公司不履行生效法律文书确定的义务，土默特左旗人民法院作出（2017）内0121执266号《执行裁定书》：查封呼和浩特市回民区通道北街203号华阳小区商住楼××元房屋。2019年1月15日，案外人白立恒对执行标的提出书面异议。土默特左旗人民法院于2019年3月28日作出（2019）内0121执异19号执行裁定书：解除（2017）内0121执266号执行裁定书对位于呼和浩特市××区房屋的查封。一审法院认为，白立恒与金鼎立公司于1999年6月5日签订的《商品房购销合同》合法有效，白立恒已按合同约定在1999年7月15日交付了大部分购房款，在执行过程中又将剩余购房款交到一审法院执行局账户；涉案房屋虽然未办理产权过户手续，但是白立恒自1999年起一直实际占有，并居住至今。白立恒所举证据，足以证明其享有对争议房屋的占有使用权和物权期待权，在与申请执行人的一般债权发生冲突时，法律选择优先保护占有使用权和物权期待权。综上所述，沈士龙准许执行的主张缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告沈士龙的诉讼请求。二审中，金鼎立公司向法院递交了一份涉案小区的房屋所有权证，沈士龙、白立恒对该证据的真实性均认可。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：一、涉案《商品房购销合同书》是否有效；二、白立恒对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。针对第一个焦点问题，白立恒与金鼎立公司签定的《商品房购销合同书》是双方的真实意思表示，并且该房屋已经实际交付使用，金鼎立公司自2002年已经取得涉案项目的初始登记。本院认为对已经取得初始登记的房屋进行出售应当认定为现房销售，且双方已经实际履行，故是否取得销售（预售）许可证并不影响该合同的效力，本案也不存在导致合同无效的其他情形，故涉案《商品房购销合同书》合法有效。针对第二个焦点问题，白立恒是否享有排除强制执行的民事权益。根据本院查明事实，申请执行人沈士龙依据（2016）内0121民初1539号民事判决申请执行金鼎立房公司财产，其请求权基础为债权请求权，执行中查封的涉案房产虽然登记在金鼎立公司名下，但白立恒与金鼎立公司于1999年6月5日既已签订的《商品房购销合同》，签订合同的时间远远早于沈士龙与金鼎立债权债务形成时间，也远远早于一审法院查封涉案房屋的时间。白立恒在1999年7月15日交付了大部分购房款，在执行过程中又将剩余购房款交到一审法院执行局账户，尽到了一个一般买房人的义务。另外，涉案房屋自1999年至今一直由白立恒占有，占有该房屋的时间长达二十年。本院认为，白立恒购买涉案房屋、支付价款、长期占有使用的事实证明其对该房屋具有相对稳定的占有使用权及物权期待权，与本案沈士龙的债权请求权相比较，针对涉案房屋应当优先保护白立恒的权益，故认定白立恒对涉案房屋享有的权益足以排除本案执行。综上所述，沈士龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由沈士龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇一九年十月十七日法官助理 曹 文 婷书 记 员 王  昕