江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0402民初1947号原告：九江中奥投资有限公司，住所地：江西省九江市九江经济技术开发区九江市体育中心体育场**东侧，统一社会信用代码：913604000718032655。法定代表人：谌珂，女，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄宁，男，系该公司员工。被告：剧秀银，女，1985年2月3日出生，汉族，住九江市八里湖新区。被告：周金文，男，1985年10月30日出生，汉族，住九江市八里湖新区。原告九江中奥投资有限公司诉被告剧秀银、周金文商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告九江中奥投资有限公司委托诉讼代理人黄宁、被告周金文到庭参加诉讼。被告剧秀银经本院依法送达开庭传票传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九江中奥投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告于2016年5月20日签订的《九江市商品房预（销）售合同》；2、判令被告向原告支付房屋总款385248元20%的违约金77049.6元；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2016年5月20日，原告与被告签订《九江市商品房预（销）售合同》，根据合同及原告及银行订阅的《个人购房/担保合同》，约定：1、被告购买原告开发的九江中奥广场三期沿湖商业不分单元1049号商品房，被告在签订合同时支付房款计人民币195248元后，余款190000元人民币于签订合同当天办理好按揭贷款手续。该住房贷款的担保方式为抵押加阶段性保证，即在被告以其所购房屋向贷款人办妥抵押的保他项权证之前，由原告为其如期还款提供阶段性连带保证。2、合同补充协议（五）约定，如因买受人资金问题引起其所购房屋遭法院查封、按揭款断供等现象，而被银行追索债务，出卖人履行担保责任后有权解除合同，并另告出售合同标的物，同时按合同总金额的20%向买受人收取违约金。3、买受人应当按照借款合同的约定按期归还银行借款本息。因买受人原因逾期还款导致出卖人被银行扣划保证金的，买受人应当立即归还出卖人被扣划的款项，并按照该款项总额按照每日三分之五向出卖人支付利息。原告全面履行了合同义务，银行也按约发放了按揭贷款，但被告连续逾期不能按借款合同约定向银行如期归还月供，银行以及原告有关人员多次与被告联系，但均未能成功联系上。被告的行为已构成根本违约，原告为维护其合法权益，遂诉来法院，要求法院支持原告诉请。被告周金文辩称：原告方有联系我两次，但是因为去年4月份被别人骗了，导致经济紧张，一直无法偿还按揭贷款，关于我被骗的事情已经在上海立案了。如果可以解除合同，同意解除合同；如果合同不能解除，原告要求我方如何配合，我方都会配合，但是我目前的经济状况还是不行。被告剧秀银经本院依法送达开庭传票传唤后无正当理由未到庭应诉、答辩、举证、质证，视为对其应诉权、答辩权、举证权、质证权的放弃。本院经审理认定事实如下：2016年5月20日，原告（出卖人）与被告剧秀银、周金文（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000162234）一份，约定：买受人购买出卖人出售的位于八里湖大道以北、八里湖东路以东中奥广场三期沿湖不分单元1049号房，单价每平方米9517元，总价385248元；付款方式买受人应当于2016年5月20日前支付首期房价款人民币195248元，占全部房价款的51%.余款人民币190000元向商业银行或公积金管理足以申请贷款支付。出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房；合同还约定了双方的其他权利义务。同时，原、被告双方还签订了合同附件十一《商品房买卖合同》补充协议一份，约定：买受人应当按照贷（借）款合同的约定如期归还银行借款本息。在买受人《房屋他项权证》未办妥之前，因买受人未按照银行贷（借）款合同规定期限偿还借款（含部分）或违反借款合同约定，导致出卖人承担了保证责任（含部分）的，出卖人有权??。②有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房主，届时买受人必须在出卖人承担保证责任后10天内，协同出卖人房管部门办理解除买卖合同（含房屋所有权转移回出卖人）的手续，出卖人针对买受人已交房款在扣减出卖人代为清偿款项及买受人应承担违约金（该违约金按房屋总价款的20%计算）、买受人应交物管费等费用后，无息返还剩余款项给买受人。如因买受人问题引起其所购房屋遭公、检、法等部门的预查封、正式查封并且买受人按揭断供等事宜导致出卖人被银行追究承担担保责任，出卖人履行担保责任后有权解除《商品房买卖合同》，并另行出售买卖合同标的物，同时按照房屋总价款的20%向买受人收取违约金，出卖人有权从买受人已经支付的房款中扣除出卖人履行担保责任所支付的全额费用及买受人应交物管费等费用后，无息返还剩余款项给买受人。补充协议还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告于2016年5月20日支付购房款195248元，余款190000元办理了银行按揭贷款后由按揭贷款银行发放到原告的银行账户中。此后，被告在偿还银行的按揭贷款过程中出现逾期，按揭贷款银行向原告送达了《履行担保责任通知书》通知原告，原告所担保的个人（身份证号码：）没有按照借款合同（合同编号：72717201605200061408）按时履行债务，因未及时办理房产证及他项权证，导致原告债权出现重大风险，截止2019年7月3日尚欠贷款本金4179元人民币，正常利息255.84元，拖欠利息1797.91元，息罚息33.38元。欠款总额6266.13元。根据《按揭业务合同协议书》请您最晚于2019年7月3日前代为清偿包括本金、利息及至还款当天罚息在内原逾期金额。原告在收到该通知书后，声明：本公司九江中奥投资有限公司，统一社会信用代码：913604000718032655声明本人收到了贵行的《履行担保责任通知书（保证人版）》，清楚的知道我们的担保义务，我将履行担保义务2019年7月3日前支付6266.13元人民币。此后原告代被告清偿了上述本金、利息及至还款当天罚息在内的全部金额6266.13元。此后，因原告无法联系被告，原告遂诉来法院，要求法院支持原告诉请。另查明：1、原告在2019年4月份通知被告交房，具体交房时间为2019年4月28日，但被告因个人原因未到原告处办理交房手续。2、2017年12月7日被告向国家税务总局九江市税务局第一税务分局缴纳了涉案房屋的契税11007.09元和印花税192.6元。3、两被告均认可自2018年7月份涉案房屋的银行按揭贷款出现逾期后未再偿还过银行的按揭贷款，截止2019年9月12日共计14期，目前为止，按揭银行未起诉两被告。4、原、被告双方均陈述涉案房屋现已因被告对外的其他债务被其他法院查封。5、案件审理过程中，案外人即两被告按揭借款银行九江银行股份有限公司公园支行经本院释明后明确说明不申请参加本案诉讼，原告方亦明确表示如法院判决解除合同，原告会依据合同的约定将全部购房款在扣除相应款项后退还给两被告及案外人，两被告对此无异议，两被告亦陈述不另行提起反诉。5、原告庭审后陈述违约金可按10%计算。上述事实有原告提供的《九江市商品房买卖合同（预售）》原件、被告首付款收据复印件一份、保证金账户划扣申请表复印件一份、履行担保责任通知书复印件一份、贷款回单原件两张保证金及扣划申请表复印件加盖公章两张，被告提供的上海公安局案（事）件接报回执单和上海市公安局徐汇分局立案告知书均原件质证及法院调查取证的被告缴纳契税信息打印件盖章一份经庭审质证及原、被告双方庭审陈述记录在卷，予以佐证，足以认定。本院认为，原告九江中奥投资有限公司与被告剧秀银、周金文之间的签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，依法受法律保护。原、被告双方作为合同的当事人，均应当按照合同约定全面履行各自的义务，现原告按合同约定将符合交房条件的房屋通知被告收房，被告虽按合同约定向原告支付了全部购房款，但被告在履行涉案房屋的银行按揭贷款合同过程中出现逾期，导致原告代两被告向按揭银行清偿了逾期贷款，截止2018年11月29日，原告代两被告清偿的逾期贷款本金及利息共计13459.20元，根据双方在《商品房买卖合同（预售）》补充协议中的约定“在买受人《房屋他项权证》未办妥之前，因买受人未按照银行贷（借）款合同规定期限偿还借款（含部分）或违反借款合同约定，导致出卖人承担了保证责任（含部分）的，出卖人有权??。②有权单方解除本《商品房买卖合同》。出卖人针对买受人已交房款在扣减出卖人代为清偿款项及买受人应承担违约金（该违约金按房屋总价款的20%计算）、买受人应交物管费等费用后，无息返还剩余款项给买受人”，结合本案，原告已因两被告逾期清偿贷款而向按揭银行承担保证责任且按揭银行已开始扣了原告的保证金，故原告起诉要求解除与两被告签订的《九江市商品房预（销）售合同》并要求两被告按全部购房款的10%承担违约金38524.8元（385248元???10%）的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持；至于合同解除后，两被告已支付的购房款的返还问题及涉案房屋办理银行按揭贷款的偿还问题，因案外人九江银行股份有限公司公园支行在法院释明后已向法院明确表示不参加本案诉讼且两被告在案件审理过程中均未提起反诉，故本院不予以处理，此后双方如因此产生纠纷均可另行起诉。被告剧秀银经本院依法送达开庭传票后无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告九江中奥投资有限公司与被告剧秀银、周金文于2016年5月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000162234）；二、限被告剧秀银、周金文于本判决生效之日起十日内向原告九江中奥投资有限公司支付违约金38524.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8234元，减半收取4117元，由被告剧秀银、周金文共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  朱雪娟二〇一九年十月十二日书记员  俞 梦