广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤03民终24699号上诉人（原审原告）：胡密锋。委托诉讼代理人：张宝松，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市大晟云购商业管理有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：黄舜荣。被上诉人（原审被告）：深圳市大晟云购商业管理有限公司布吉中心商场，住所地深圳市龙岗区。负责人：黄舜荣。两被上诉人共同委托诉讼代理人：饶必英，广东国晖律师事务所律师。上诉人胡密锋因与被上诉人深圳市大晟云购商业管理有限公司（以下简称大晟公司）、深圳市大晟云购商业管理有限公司布吉中心商场（以下简称大晟布吉中心店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院(2018)粤0307民初13682号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人胡密锋上诉请求：1、撤销深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初13682号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求及驳回被上诉人的全部诉讼请求，或发回重审。2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案事实不清、证据不足。被上诉人未提交房产证等有效的证据证实涉案租赁物取得了国家许可，也无证据证实其是适格的转租人。根据相关判决可知涉案租赁物为第三人在承租。被上诉人提交的证据无法证明其有权出租。被上诉人以装修为名要求上诉人停业，停业期间本无需支付租金或占用使费。二、原审引用的判决被上诉人并未提交，也未经过质证，程序违法。三、被上诉人在租赁合同履行过程中以装修等欺瞒的方式骗取上诉人停业，其后至今一直无法正常营业，被上诉人的行为使合同无法继续履行，违约方为被上诉人。四、原审判决适用法律错误、应适用《合同法》第二百二十八条。被上诉人的《函告》载明“公司决定对悦×商场进行升级改造，为方便装修，须进行清货处理，短期来看将对商户带来定影响，长期来看是利好，希望各商户不要过多忧虑，专心经营，公司保证在装修期间保持门店水电的正常供给，同时提供必要的措施配合商户的正常经营”。被上诉人发出《函告》以后，涉案租赁物就已经不符合租赁条件，违反了《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定。五、被上诉人应当依法赔偿上诉人的全部损失，原审法院审理有误。综上所述,一审判决认定事实不清，适用法律错误。特提起上诉，望判如所请。被上诉人大晟布吉中心店、大晟公司答辩称：一、被上诉人对于涉案租赁场地拥有合法的转租权，一审法院依据相关生效判决及证据认定该事实，符合法律规定。二、上诉人拖欠被上诉人租金的行为已构成根本违约，被上诉人有权依约解除合同并不予返还上诉人保证金和一次性综合管理费。三、上诉人要求被上诉人赔偿其损失88300元及利息没有事实与法律依据。因此，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人胡密锋向原审法院起诉请求：1.确认2017年8月3日胡密锋与大晟布吉中心店签订的《悦×商场经营合同》（合同编号：2××1）解除；2.大晟布吉中心店、大晟公司连带返还胡密锋活动促销费及双倍履约保证金、一次性综合管理费42500元并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年4月25日暂计至2018年8月31日为657.33元，实际计至返还完毕上述款项之日止）；3.大晟布吉中心店、大晟公司连带赔偿胡密锋损失88300元，包括宣传费用7500元、装修费用5500元、加盟费2万元、加盟保证金5000元、设备款20300元、大晟布吉中心店提前终止合同致使胡密锋另行租赁同等场所租赁费、过渡费损失以及至起诉时止的停产经营性可得利益等其他损失3万元，并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年4月25日暂计至2018年8月31日为1365.7元，实际计至支付完毕上述款项之日止）；4.本案诉讼费用由大晟布吉中心店、大晟公司连带承担。上诉人大晟布吉中心店、大晟公司向原审法院提出反诉请求：1.判令胡密锋支付大晟布吉中心店2018年1月至4月租金32000元及逾期利息827.47元（按中国人民银行同期贷款利率自2018年4月1日暂计至2018年10月31日）；2.大晟布吉中心店无需返还胡密锋押金16000元；3.本案诉讼费用全部由胡密锋承担。原审查明以下事实：一、涉案租赁物的位置：大晟布吉中心店作为甲方与胡密锋作为乙方签订的《悦×商场经营合同书》（合同编号：2××1）载涉案租赁物的地址是“大晟云购深圳布吉中心广场店3F009区号位”。二、涉案租赁物的产权情况：（2014）深中法房终字第1628-1646号生效民事判决记载，涉案租赁物所在建筑系由深圳市联×房地产开发有限公司开发，第二至四楼物业合计15236平方米为商业用途，深圳市联×房地产开发有限公司及多名个人业主享有产权。根据（2017）粤03民终13940号生效民事判决，涉案租赁物所在建筑布吉广场由本案大晟公司继续承租并进行经营。三、涉案租赁物建筑面积：《悦×商场经营合同书》记载建筑面积为17.85平方米，实用面积为11.9平方米。四、房屋用途：商业。胡密锋使用涉案租赁物经营理发店，品牌为快发。五、租赁合同签订时间：2017年7月27日。大晟布吉中心店与胡密锋于该日还签订了《补充协议》，其中第二条约定“合同期内，若甲方欲变更合同内容或提前终止合约，则需要提前30日以书面形式通知乙方，乙方须在通知期限届满后5个工作日完成撤柜事宜，甲方退回乙方保证金，合同期内，若乙方提前解除合同，应提前30天以书面形式向甲方提出申请，经甲方同意后方可撤柜，履约保证金和一次性综合管理费均不退还，（需补充：若甲方欲变更合同内容或提前终止合约，除退回乙方保证金外，还需补偿乙方多一倍的保证金和一次性综合管理费）”。六、合同期限：2017年9月1日至2018年8月31日。七、合同约定的月租金标准及其他费用：固定租金8000元/月（首月租金5折优惠，第二个月起恢复原合同租金）；一次性综合管理费5000元/年，节庆促销费500元/年。八、租金及水电费支付情况：胡密锋已支付2017年9月至12月的租金及水电费，租金均按4000元/月标准支付。胡密锋称双方协商按原约定租金的五折支付，大晟布吉中心店、大晟公司不认可租金打折的说法。胡密锋提交了大晟公司的《函告》，载公司决定对悦×商场进行升级改造，为方便装修，须进行清货处理，短期来看将对商户带来一定影响，长期来看是利好，希望各商户不要过多忧虑，专心经营，公司保证在装修期间保持门店水电的正常供给，同时提供必要的措施配合商户的正常经营。大晟布吉中心店、大晟公司认可真实性，但主张装修不影响胡密锋承租与使用，其不存在违约行为。九、胡密锋支付保证金及其他费用的情况：胡密锋于2017年8月2日向大晟布吉中心店支付保证金16000元、一次性综合管理费5000元、节庆促销费500元，有收据为证。原审另查明其他需要说明的事项：1、深圳市联×房地产开发有限公司作为甲方（出租方）、深圳市大晟新一佳商业运营管理有限公司作为乙方（承租方）于2017年1月7日签订《租赁合同》，租赁物为深圳市龙岗区布吉街道吉华路69号布吉广场。2017年5月15日，深圳市联×房地产开发有限公司作为甲方，深圳市大晟新一佳商业运营管理有限公司作为乙方，大晟公司作为丙方签订编号为吉心2××1的《〈租赁合同〉补充协议书一》变更承租方为大晟公司。2018年4月26日深圳市联×房地产开发有限公司作为甲方（出租方）、大晟公司作为乙方（承租方）就上述租赁事宜签订《解约协议书》，约定《租赁合同》于2018年3月14日解除，协议签署7个工作日内将租赁房屋可移动的设备搬迁完毕，乙方转租商户如未能如期搬离其滞留物品并继续使用租赁房屋的，甲方将按商户所占用的面积，继续由乙方承担占用费，直至完成这部分面积移交为止。胡密锋对大晟布吉中心店、大晟公司上述证据均不予认可，坚持认为大晟布吉中心店、大晟公司无权出租涉案租赁物，其与大晟布吉中心店签订的《悦×商场经营合同书》属于无效合同。2、胡密锋提交了浙江快×有限公司作为甲方、其作为乙方于2017年8月22日签订的《快×专门店特许经营授权合同》，浙江快×有限公司开具的两份收款收据（加盟费2万元、保证金5000元及设备款20300元）及向浙江快×有限公司法定代表人李强支付款项的转账记录截图。《快×专门店特许经营授权合同》约定授权有效期为三年。大晟布吉中心店、大晟公司不认可上述证据的关联性，认为胡密锋可以继续使用该授权，且设备可以移动和重复使用，大晟布吉中心店、大晟公司无需赔偿其加盟费、保证金、设备款。3、胡密锋提交了深圳市龙岗区呈×广告策划有限公司2017年9月1日开具的出货单（收款收据）及支付款项的微信转账记录截图，显示其支付灯箱广告费和招牌发光字费用7500元。大晟布吉中心店、大晟公司不认可上述证据的关联性，认为属于胡密锋经营支出，与本案无关。4、胡密锋提交了广东兴×铝业有限公司深圳办事处开具的装修费用收据及支付款项的微信转账记录截图，显示其支付装修款5500元（费用按地板1800元、墙体1500元、人工费2200元）。大晟布吉中心店、大晟公司认可上述证据，但认为胡密锋拖欠租金构成违约，大晟布吉中心店、大晟公司无需赔偿其装修残值。5、胡密锋提交了一份另案曾辉与大晟公司管理人员陈昌华等2018年3月2日的商谈录音，大晟布吉中心店、大晟公司对此不予认可。6、大晟公司于2018年4月24日向胡密锋送达《解除合同通知函》，载“我司即将解除与业主签订的租赁合约，您与我司签订的租约恐难以为继。……自您收到本函之日起，您与我司签订的《百货专柜合同》正式解除。如您能在收到本函后三日内与我司达成一致意见并签订解约协议，则我司不再追究您拖欠我司的相关租赁费用及违约责任，并将履约保证金全额退还给您；如您逾期未能与我司签订解约协议，我司保留向你追缴租金及违约责任等权利。另外，请您在收到本函之日起三日内清场撤柜，将租赁场地依《百货专柜合同》的交付要求返还我司……”。大晟公司还向胡密锋发出了《正式解约暨收回商铺通知函》。7、胡密锋于2018年1月2日向大晟公司发送《通知》，内容为“自贵司布吉中心广场店悦×商场12月份通知需要装修以来，商场人流十分不稳定，已经严重影响了我司快发门店的营业，经我司运营部议定从2018年1月份开始，我司暂停门店营业，至贵司装修完毕重新开业后，开始正常营业。在此期间，我司不承担任何的租金问题，租约在装修期间暂停，至重新开业后按月顺延，在装修期间贵司有任何通知可以随时联系本人”。胡密锋称2018年1月起停止经营，大晟布吉中心店、大晟公司称胡密锋经营至2018年3月，未提交相关证据。大晟布吉中心店、大晟公司称其于2018年2月5日向胡密锋发送《欠租通知函》，要求胡密锋在收到通知后三日内支付2018年1月、2月租金，否则解除合同，不予退还保证金。胡密锋对《欠租通知函》不予认可，称其未收到该函件。8、胡密锋提交了涉案租赁物所在商场的照片，有拍摄时间的照片显示2018年2月25日、2018年2月26日、2018年3月1日商场清仓甩卖，部分店铺已清场，但仍可见顾客出入。9、大晟布吉中心店是大晟公司设立的分公司。10、与本案事实相近的系列案件中，（2018）粤0307民初9851号、9852号曾辉、向旭与大晟公司、大晟布吉中心店房屋租赁合同纠纷案中，至2018年4月两家商铺仍在经营。原审法院认为，涉案租赁物已办理建设工程规划许可证，胡密锋占有使用涉案租赁物期间，权利人对于大晟布吉中心店管理涉案租赁物、与胡密锋签订《悦×商场经营合同书》并无异议，该合同合法有效。大晟布吉中心店、大晟公司于2017年12月底通知装修，2018年1月起实施清场，确会对胡密锋经营造成影响，但在2018年1月2日该影响尚不至造成胡密锋无法营业，胡密锋未与大晟布吉中心店、大晟公司协商一致，即自行暂停经营，单方停止支付租金，构成根本违约。根据双方约定，大晟布吉中心店、大晟公司有权不予退还其履约保证金16000元和一次性综合管理费5000元。大晟布吉中心店、大晟公司没有证据证明胡密锋2018年1月2日之后继续使用涉案租赁物，法院采信胡密锋所述，认定胡密锋使用涉案租赁物的最后时间为2018年1月2日，《悦×商场经营合同书》及《补充协议》于该日实际解除。2017年9月至12月期间双方实际履行的租金为4000元/月，法院予以确认。胡密锋应支付2018年1月1日、2日的租金258元（4000元/月÷31天×2天）。胡密锋违约导致合同解除，其主张大晟布吉中心店、大晟公司赔偿损失，没有法律依据，法院不予支持。胡密锋支付了一年的节庆促销费500元，根据胡密锋实际经营时间，本院酌定大晟布吉中心店返还胡密锋节庆促销费292元（500元÷12个月×7个月）。大晟公司应对大晟布吉中心店的上述义务承担补充清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认胡密锋与深圳市大晟云购商业管理有限公司布吉中心商场于2017年7月27日签订的《悦×商场经营合同书》（合同编号：20××1）及《补充协议》于2018年1月2日解除；二、深圳市大晟云购商业管理有限公司布吉中心商场无需返还胡密锋履约保证金人民币16000元；三、胡密锋于本判决生效之日起十日内支付深圳市大晟云购商业管理有限公司布吉中心商场2018年1月1日至2018年1月2日期间租金人民币258元；四、深圳市大晟云购商业管理有限公司布吉中心商场于本判决生效之日起十日内返还胡密锋节庆促销费人民币292元；上述第四项减去第三项之后，被告深圳市大晟云购商业管理有限公司布吉中心商场于本判决生效之日起十日内支付原告胡密锋人民币34元（292元-258元）。五、深圳市大晟云购商业管理有限公司对深圳市大晟云购商业管理有限公司布吉中心商场上述支付义务承担补充清偿责任；六、驳回胡密锋其他诉讼请求；七、驳回深圳市大晟云购商业管理有限公司、深圳市大晟云购商业管理有限公司布吉中心商场其他反诉请求。案件本诉受理费人民币2956元，因适用简易程序减半收取为1478元，由深圳市大晟云购商业管理有限公司、深圳市大晟云购商业管理有限公司布吉中心商场负担3元，胡密锋负担1475元。本案反诉受理费人民币510.5元，由胡密锋负担4元，深圳市大晟云购商业管理有限公司、深圳市大晟云购商业管理有限公司布吉中心商场负担506.5元。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据上诉人胡密锋的上诉请求及争议事实，本案的争议焦点为：一、涉案《悦×商场经营合同》是否有效。二、上诉人胡密锋是否构成违约。第一，关于涉案《悦×商场经营合同书》是否有效的问题。胡密锋上诉认为大晟布吉中心店、大晟公司无权出租涉案租赁物，其与大晟布吉中心店签订的《悦×商场经营合同书》属于无效合同。本院认为，本案涉案租赁物已办理建设工程规划许可证，依法可以出租经营。深圳市联×房地产开发有限公司作为甲方（出租方）、深圳市大晟新一佳商业运营管理有限公司作为乙方（承租方）于2017年1月7日签订《租赁合同》，租赁物为深圳市龙岗区布吉街道吉华路69号布吉广场。2017年5月15日，深圳市联×房地产开发有限公司作为甲方，深圳市大晟新一佳商业运营管理有限公司作为乙方，大晟公司作为丙方签订编号为吉心2××1的《〈租赁合同〉补充协议书一》变更承租方为大晟公司。因此，大晟公司依约取得涉案租赁物的经营权。且胡密锋占有使用涉案租赁物期间，权利人对于大晟布吉中心店管理涉案租赁物、与胡密锋签订《悦×商场经营合同书》并无异议。综上，本院依法认定大晟布吉中心店与胡密锋签订的涉案《悦×商场经营合同书》有效。第二，关于上诉人胡密锋是否构成违约的问题。本院认为，如上所述，大晟布吉中心店与胡密锋签订的涉案《悦×商场经营合同书》有效，双方应按照《悦×商场经营合同书》的约定全面履行。大晟布吉中心店、大晟公司于2017年12月底通知装修，2018年1月起实施清场，确会对胡密锋经营造成影响，但大晟公司的《函告》中保证在装修期间保持门店水电的正常供给，提供必要的措施配合商户的正常经营。且与本案事实相近的另两案件中，至2018年4月两家商铺仍在经营。因此说明，在2018年1月2日，大晟布吉中心店、大晟公司装修影响尚不至造成胡密锋无法营业。结合本案大晟布吉中心店、大晟公司按原约定租金的五折向胡密锋收取月租金的情形，胡密锋未与大晟布吉中心店、大晟公司协商一致，2018年1月2日起自行暂停经营，单方停止支付租金，构成根本违约。根据双方约定，大晟布吉中心店、大晟公司有权不予退还其履约保证金16000元和一次性综合管理费5000元。上诉人胡密锋上诉主张大晟布吉中心店、大晟公司退还其双倍履约保证金、一次性综合管理费，赔偿其损失，不符合合同的约定，亦无事实依据和法律依据，本院不予支持。原审根据胡密锋欠付的租金与大晟布吉中心店应退还胡密锋的节庆促销费相抵扣，判令大晟布吉中心店、大晟公司还应支付胡密锋的节庆促销费34元，符合法律规定和裁判规则，本院予以确认。综上，上诉人胡密锋的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2956元，由上诉人胡密锋承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 彭  建  钦审判员 蔡  雪  燕二〇一九年十月二十二日书记员 朱温岛(兼)附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。