西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终6467号 上诉人（原审被告、反诉原告）张荣华，男。委托诉讼代理人宋亚林，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人何洁，陕西瑞托律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）孙海霞，女。委托诉讼代理人宋亚林，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人何洁，陕西瑞托律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）张薇，女。委托诉讼代理人郭昕，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人周照，陕西海普睿诚律师事务所律师原审第三人西安通源房地产营销策划有限公司。法定代表人王健。委托诉讼代理人朱浩杰，男。上诉人张荣华、孙海霞因与被上诉人张薇、原审第三人西安通源房地产营销策划有限公司（以下简称通源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初9976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人张荣华及其委托诉讼代理人宋亚林、何洁，上诉人孙海霞的委托诉讼代理人宋亚林、何洁，被上诉人张薇及其委托诉讼代理人郭昕、周照，原审第三人通源公司的委托诉讼代理人朱浩杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张荣华、孙海霞上诉请求：1、依法撤销一审判决中第二项，改判驳回张薇的诉讼请求；2、撤销一审判决中第三项关于驳回张荣华、孙海霞反诉请求的内容，改判支持张荣华、孙海霞的反诉请求；3、一、二审案件受理费及保全费全部由被上诉人负担。事实和理由：第一，张薇隐瞒自己户口不在西安的事实，与张荣华、孙海霞签订房屋买卖合同，未按约定时间办理网签，导致张荣华、孙海霞无法在合同约定的履行期限内拿到房款，张荣华、孙海霞有权依约解除合同并要求张薇承担违约责任。一审判决并未查明以上事实，属认定事实不清。签订合同时双方特别约定办理完毕抵押注销手续的时间为2018年5月1日前，6月20日之前拿到总房款，履行期限为50天。之后张荣华、孙海霞于2018年3月20日加急办理完撤押手续并于当日将房产证送交通源公司。按照合同约定的50天履行期，张荣华、孙海霞3月20日办完撤押手续后，应当在5月10日前完成交易并拿到房款，从而腾出购房资格和资金购买新房。但因张薇随意违约，张荣华、孙海霞在确知2018年5月10日前无法取得购房款之后，才依约发出解除合同通知。张薇的逾期履行违约行为致使张荣华、孙海霞为购房付出巨大代价，准备再购买一套学区房用于解决二孩入学问题的计划也因此搁置。第二，买卖双方同为购房者，在房屋价格飞涨的背景下，因合同未在约定的50天期限内履行完毕均受到了损失，且张薇延迟履行合同构成违约。但一审判决仅认定张薇的损失，忽略了张荣华、孙海霞的损失，显失公平。事实上张荣华为履行合同已完成了提前还款、解押办证等主要义务，额外支付了加急费用，而张薇仅支付了5万元定金。一审判决张荣华赔偿张薇各项损失42万余元数额过高。且张薇至今未另行购房，所主张的“差价损失”并未实际形成。第三，房屋溢价损失、律师费、保全费不应由张荣华、孙海霞承担，一审判由张荣华、孙海霞承担诉讼保全保险费亦无法律依据。张薇辩称：第一，张薇一直积极履行合同，而张荣华与孙海霞一再违约，导致张薇的合同目的无法实现。一审判决对此事实认定清楚。签订合同前张薇已明确告知对方自己是购买家庭住房，要以父亲名义购买并办理网签。张荣华与孙海霞在确定张薇父亲具有购房资格后，同意以张薇父亲为网签人。签订合同当日由于张薇父亲无法到场，暂由张薇签订合同。这一情况对方是明知的。合同签订后由于房价上涨，张荣华与孙海霞即开始为张薇设置障碍，增加条件。张薇为顺利购买房屋，一一答应其要求，张荣华与孙海霞却一再违约，一直拖延网签时间，并在三方最终达成一致后再次拒绝网签。张荣华与孙海霞的违约行为给张薇造成巨大损失。第二，张荣华与孙海霞的违约行为导致合同无法继续履行，其所称自己的损失应由其自行承担。第三，根据合同约定，应由违约方承担房屋溢价损失、律师费、诉讼费等各项费用及损失，诉讼保全保险费亦属于诉讼费用范畴，一审判由张荣华与孙海霞负担，并无不当。综上，张薇认为应驳回张荣华、孙海霞的上诉请求。通源公司述称，签订合同当晚三方沟通时，张薇称要将房屋登记在父亲名下，张荣华、孙海霞是知情的。合同履行过程中协商付款方式由按揭变为全款，是为了使张荣华、孙海霞尽快拿到款项。张薇之夫是原陕西省户籍的现役军人，具有购房资格。张薇向一审法院起诉请求：1．判令张荣华、孙海霞继续履行与张薇签订的《房屋买卖三方合同》，协助张薇办理过户手续并交付房屋，并向张薇支付违约金90220元（自2018年5月2日暂计算至2018年5月14日，应支付至双方办理网签之日）。2.若张荣华、孙海霞不能继续履行，则请求判令解除《房屋买卖三方合同》，张荣华、孙海霞向张薇双倍返还定金10万元，并赔偿张薇房屋差价损失326765元。诉讼过程中，张薇将诉讼请求1、2变更为：判令解除《房屋买卖三方合同》，张荣华、孙海霞向张薇双倍返还定金10万元，并赔偿张薇房屋差价损失326765元。3．判令张荣华、孙海霞承担张薇因主张权益所发生的律师费90400元。4．本案诉讼费用、保全费用、鉴定费用等由张荣华、孙海霞承担。诉讼过程中，张薇将第四项诉讼请求明确为本案诉讼费、保全费及诉讼保全保险费、鉴定费等由张荣华、孙海霞承担。张荣华、孙海霞向一审法院提出反诉请求：1．请求确认张荣华、孙海霞于2018年5月9日通过通源公司向张薇发送的解除合同通知合法有效，解除《房屋买卖三方合同》。2．请求判令张薇向张荣华、孙海霞赔偿违约金共计27.76万元。3．请求判令由张薇承担本案诉讼费及反诉费用。一审法院经审理查明，2018年3月4日，张荣华、孙海霞（卖方、甲方）与张薇（买方、乙方）及通源公司（居间方）签订《房屋买卖三方合同》（下称买卖合同）。买卖合同约定，甲方将位于本市高新区XX小区XX栋XX单元XX号的房屋出售给乙方；成交价格为138.8万元，其中定金5万元，通过按揭贷款的形式支付购房款，首付款为51万元，均存入资金监管账户；甲方于2018年5月1日办理完毕抵押注销手续或者取得抵押权人书面同意文件。买卖合同第八条第3款第（6）项约定，违反本合同约定，除应按本合同约定承担违约责任外，还应当承担守约方因此发生的因市场上涨或下跌造成市场房价差额损失，及守约方主张权益所发生的律师费，诉讼费，调查取证费等各项费用及损失。3月4日，张薇向张荣华支付定金5万元。3月27日，张薇在包括张荣华在内的微信群中表示其将在清明节返回西安与其父亲“一起办手续”。当日，张荣华未对张薇提出的“一起办手续”提出异议，仅表示若采用贷款方式支付购房款需加紧办理。4月8日，张薇在微信群中提出张荣华若坚持以张薇名字办理网签备案手续，则可继续履行合同。同日，张荣华向通源公司工作人员发送通知，以张薇系外地户口、不具有购房资格等为由，要求张薇在4月20日前将网签资料包括婚姻证明备齐，并在4月25日前完成相关手续，确保总房款在5月10日前到账。4月13日，通源公司工作人员告知张荣华若坚持以张薇名义办理网签手续，则张薇可将户口迁至西安。4月20日通源公司工作人员告知张荣华，张薇将于5月2日至西安办理手续并全额支付购房款。张荣华回复称“好的”。张荣华后并未在5月2日赴约办理手续。5月2日和5月9日，张荣华致函通源公司要求解除买卖合同。庭审中，双方均同意按照165万元认定涉案房屋的市场价值。另查明，张薇于2018年4月24日将户籍迁至西安市。张薇配偶在签订买卖合同前是驻陕部队的现役军人，在2018年4月9日取得部队团级以上单位开具的证明，且在入伍前为西安市户籍人口。再查明，张薇与陕西海普睿诚律师事务所签订《民事委托代理协议》约定，诉前保全阶段代理费为5000元，一审阶段基本代理费5万元，一审判决后支付风险代理费3.54万元。协议签订后，陕西海普睿诚律师事务所为张薇开具了票面金额为5.5万元的发票。张薇至本案一审法庭辩论终结前实际支付律师费1.5万元。张薇诉讼过程中申请对涉案房屋进行财产保全并支付诉讼保全责任保险费3522元。一审法院认为，本案的《房屋买卖三方合同》合法有效，对张薇与张荣华、孙海霞双方均具有法律约束力。张薇已依约交纳定金，并在张荣华对合同主体提出异议时明确表示其本人可作为买受人继续履行合同，可将户籍迁至西安市。且在张薇户籍迁至西安市前，张薇配偶为驻陕部队的现役军人，入伍前户籍为西安市人口，亦具有购房资格。另外，张薇在合同履行过程中亦作出可全额支付购房款的意思表示。由此来看，张薇具有购房资格，已依约履行了合同义务。而张荣华、孙海霞在获知张薇可全款购房并在接到通源公司办理网签通知后拒绝赴约办理相关手续，导致买卖合同无法继续履行，其行为属违约行为。张荣华作为违约方并不具有解除合同的权利，其随后发出的解除合同通知不发生解除的法律效力，且无权据此要求张薇赔偿损失。张荣华、孙海霞的违约行为导致买卖合同无法继续，其应当承担相应的违约责任。张薇现要求解除买卖合同并双倍退还定金10万元的主张，于法有据，予以支持。至于张薇主张的房屋差价损失、律师费、诉讼保全责任保险费问题，房屋溢价损失属合同履行利益的组成部分，张荣华、孙海霞应向张薇赔偿房屋溢价损失。因双方均认可涉案房屋市场价值为165万元，故判令张荣华、孙海霞向张薇赔偿房屋差价损失26.2万元（165万元-138.8万元）。律师费和诉讼保全责任保险费均属张荣华、孙海霞违约行为而产生的实现债权费用，应由张荣华、孙海霞予以赔偿。唯因张薇主张的律师费金额过高，综合本案诉讼保全措施实施情况、律师费开票金额等情况，酌定张荣华、孙海霞赔偿律师费5.5万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张薇与张荣华、孙海霞于2018年3月4日签订的《房屋买卖三方合同》中的买卖合同关系予以解除；二、张荣华、孙海霞于本判决生效之日起十日内向张薇退还定金100000元并赔偿房屋溢价损失262000元、律师费55000元、诉讼保全责任保险费3522元。前述款项共计420522元。三、驳回张薇的其他诉讼请求、张荣华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20233元、诉讼保全费5000元共计25233元（张薇已预交），由张薇负担583元，由张荣华、孙海霞共同负担24650元。反诉案件受理费2732元，由张荣华、孙海霞负担。因张薇已预交费用，故张荣华、孙海霞应在履行本判决金钱给付义务时将其应负担的费用直接支付给张薇。本院经审理查明，上诉人张荣华与被上诉人张薇及原审第三人通源公司2018年3月4日所签《房屋买卖三方合同》中除约定了房屋成交价格、付款方式及张荣华应于2018年5月1日办理完毕抵押注销手续或取得抵押权人书面同意文件之外，在合同末尾处另注明“甲方拿到总房款应在2018年6月20日之前”。合同签订后，张荣华提前还清银行按揭贷款，于2018年3月18日办理完毕案涉房屋抵押注销手续，3月20日取得房产证。一审法院查明的其他事实属实。本院认为，上诉人张荣华与被上诉人张薇及原审第三人通源公司所签《房屋买卖三方合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律效力性强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应全面履行合同义务，如有违约行为则应承担相应的违约责任。张荣华在合同签订后积极履行合同义务，提前办理完毕抵押注销手续，确有履行合同的诚意。但合同中并未明确约定50天履行期限，仅约定了张荣华拿到总房款的期限应在2018年6月20日之前。若张薇未在约定的2018年6月20日之前将总房款支付给张荣华，方构成违约。在此之前合同尚处于履行之中。因此，张荣华在2018年5月即致函要求解除合同，其行为构成违约，理应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于张薇在合同履行过程中仅支付5万元定金的实际情况，一审在适用定金罚则判决张荣华、孙海霞双倍返还定金10万元之外，又判决张荣华、孙海霞赔偿房屋溢价损失262000元及律师费损失55000元， 要求张荣华、孙海霞承担的违约责任过高，有违公平原则，应予纠正。根据双方实际履行合同情况，本院酌定由张荣华、孙海霞在双倍返还定金10万元之外，再赔偿张薇房屋溢价损失10万元及律师费55000元为宜。张薇所主张诉讼保全责任保险费3522元并非其必要支出，亦非诉讼费用范畴，不应由张荣华、孙海霞予以赔偿。张荣华、孙海霞认为一审判决由其承担张薇所有损失显失公平、要求其赔偿诉讼保全责任保险费无法律依据的上诉理由成立，本院依法予以采信。其认为一审判决认定事实不清的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。                                                       综上所述，张荣华、孙海霞的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，其余部分应予驳回；一审判决认定事实清楚，唯判决张荣华、孙海霞承担违约责任过高，应予调整。一审判决主文第一项、第三项正确，予以维持；第二项予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初9976号民事判决第一项、第三项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初9976号民事判决第二项为“张荣华、孙海霞于本判决生效之日起十日内向张薇双倍返还定金10万元、赔偿房屋溢价损失10万元、律师费55000元，合计255000元”。一审本诉案件受理费20233元、诉讼保全费5000元，张薇已预交，由张荣华、孙海霞负担15000元，张薇负担10233元。张荣华、孙海霞将其应负担之15000元连同上述款项一并给付张薇。反诉案件受理费2732元，张荣华、孙海霞已预交，由其自行负担。二审案件受理费10781元，张荣华、孙海霞已预交，由其自行负担5781元，张薇负担5000元。张薇应负担之5000元在上述款项中予以扣减。本判决为终审判决。   审 判 长  焦 海 林审 判 员  李 美 红审 判 员  朱 利 安 二○一九年十月八日法 官 助 理    王  学  堂书 记 员  张  佳  欣