广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初2514号原告：肇庆高盛投资有限公司，住所地肇庆市高要区南岸沿江二路**金沙组国际广场西边入口大门****物管房，统一社会信用代码91441283690547141Y。法定代表人：潘炬云。委托诉讼代理人：付超、梁艳红，该公司员工。被告：陈任新，男，1962年8月16日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，被告：陈慧彬，男，1988年2月10日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，原告肇庆高盛投资有限公司（以下简称高盛公司）与被告陈任新、陈慧彬物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告高盛公司的委托诉讼代理人梁艳红、被告陈慧彬到庭参加诉讼，被告陈任新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告高盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付T32002房，2018年6月至2019年8月房屋物业管理费2976.7元；水费2018年7月至2019年7月31日899.7元；车位A028,2019年1月至2019年8月31日车位管理费240元；2.判令被告按照《前期服务协议》约定从逾期之日其按每天交收金额1‰支付违约金直至缴清全部物业管理费之日止。截止2019年8月31日应支付违约金为1333.5元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。4.事实与理由：被告是原告所管理的景峰家园小区的业主。被告于2015年5月28日与开发商签订了《商品房买卖合同》购得T3幢2002房，建筑面积132.30㎡。同时被告也与原告签订了《前期物业服务协议》协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告每月按建筑面积1.5元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款，根据欠款金额每日1‰的标准向原告支付违约金，合同协议生效后，原告依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费。自2018年6月1日至2019年8月31日，被告共欠物业管理费2976.7元元，违约金1333.5元；水费2018年7月至2019年7月31日899.7元；车位A028,2019年1月至2019年8月31日车位管理费240元。总欠金额为5449.9元。原告多次书面、电话或上门催缴，均无效果。按照《物业管理条例》第七条第5点：按时缴纳物业服务费用是业主的义务；同时《物权法》83条也明确指出拒付物业服务费是损害其他业主合法权益的行为。被告作为小区的业主之一，接受了原告的物业服务，理应按《物业管理条例》及《前期物业管理服务协议》规定向原告缴纳物业管理费用，但经原告一再催缴，被告仍不缴纳。被告拒不缴纳物业管理费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，原告特向法院起诉，请求判如所请。被告陈任新无答辩。被告陈慧彬答辩称：合同中约定封闭式管理，消防设备、消防储水池对外经营，水费无法出示水厂证实的发票，合同注明对外来车辆要进行登记，但我小区的外来车辆不用登记可以自出自入，没有按照合同约定履行，服务不到位，所以我暂时不缴交物业费，代处理好相关的事项才缴交。我对原告提交的证据均无异议，对数额也无异议。原告高盛公司为证实其主张,向本院提交了以下证据材料:《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同（现售）》前期物业管理服务协议、供用水三方合同、高要市自来水公司用户用水审批表、建设工程消防验收意见书、建设工程竣工规划验收合格证。被告陈任新未质证，也未提交证据。对原告提交的上述证据，本院认证如下：原告提交的证据，具备民事诉讼证据的法律特征，被告陈任新不到庭质证，视其放弃对原告的证据的质证权利，本院依法予以采信并作为案件的定案依据。根据原告、被告陈述及本院所确认证据，本院认定如下案件事实：被告陈任新、陈慧彬于2015年5月28日购买了位于肇庆市××区南岸××路××街××家园××房，该房建筑面积132.32平方米。陈慧彬于2016年6月24日购买了位于肇庆市××区南岸××路××街××家园××Ａ028小车位。陈任新、陈慧彬在购买案涉房屋与开发商所签订的《广东省商品房买卖合同》第三条约定“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。”陈慧彬与高盛公司签订《前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务工作实施措施、物业服务费用等内容，其中第四条物业服务费用约定，陈任新、陈慧彬应从通知交楼日起缴纳物业管理服务费用，先预交三个月的管理费，每月五日前由银行托收交纳。住宅按产权证上确权的建筑面积每月每平方米1.5元收取，车位每个每月30元。陈任新、陈慧彬收楼后一直有缴交物业费，但从2018年6月1日开始拖欠物业费，截至2019年8月31日共拖欠物业费15个月；自2019年1月1日至2019年8月31日，共拖欠8个月的车位管理费；自2018年7月1日至2019年7月30日拖欠水费899.7元。原告多次追收未果，遂向本院起诉。另查明，高要市自来水公司（甲方）、肇庆鹏成房地产有限公司（乙方）、陈慧并（丙方）于2016年3月29日签订《三方供水合同》约定：甲方为乙方在高要区南兴四路锦纶街开发的景峰家园商住小区使用总表供水；甲方按技术规程为乙方用水安装相应口径的计费水表，作为甲、乙双方结算水费的依据。丙方在签订本协议时已知晓甲、乙、丙三方之间的供用水关系及本合同内容。本院认为，原告高盛公司和被告陈慧彬签订的《前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护。高盛公司已进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务，陈任新、陈慧彬作为业主，亦应依约向高盛公司支付相应的费用，故对高盛公司请求陈任新、陈慧彬支付物业服务费、车位管理费的诉请，本院予以支持。根据双方签订的物业服务协议之约定，物业服务费按建筑面积1.5元/平方米/月计收，案涉房屋的建筑面积为132.32平方米，物业服务费应按198.3元/月（132.32平方米×1.5元/平方米/月）的标准计收（198.3元/月×15个月=2977.2元），车位30月/个/月计收。高盛公司诉请陈任新、陈慧彬应向其支付物业服务费2976.7元、车位管理费240元，系原告对自己诉讼权利的主张，本院予以支持。对于陈慧彬辩称物业公司服务不到位，将消防设备、消防储水池、游泳池对外经营的意见，本院认为将消防设备、消防储水池、游泳池开放对外经营的不是物业服务公司，消防设备、消防储水池、游泳池是开发商所有的。从目前来看，陈慧彬尚未有足够的证据证实物业公司存在服务不到位的情况，因此，对于其辩解意见，本院不予以支持。关于水费部分，陈慧彬辩称的要求物业公司提供自家分表的自来水公司的正式发票。本院认为，按照三方签订的《三方供水合同》，自来水公司是使用总表供水的方式供水，虽然其出具的发票是总表的水费发票，但是陈慧彬有实际用水，并且物业公司提交了T3-2002用水明细表，陈慧彬在庭审过程中也表示对数额没有异议。因此对于陈慧彬的辩解意见，本院不予以支持。对于高盛公司提出的违约金的诉讼请求，双方签订的物业服务协议约定，陈任新、陈慧彬逾期支付物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的1‰计算违约金，支付违约金作为一种违约责任方式，其目的以补偿守约方损失为主，以惩罚违约方为辅。就本案而言，在高盛公司未能举证证明因陈任新、陈慧彬逾期付款造成何种损失和损失数额大小的情况下，其损失只体现在货款利息的期待利益的损失。参照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，高盛公司诉请按日1‰计算违约金远远超出了贷款可得利息损失，属明显过高的情形，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对高盛公司主张的逾期付款违约金的计算标准予以调整,调整为按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准计付。对高盛公司超出该标准部分的诉请，本院不予支持。由于双方约定陈任新、陈慧彬应于每月5日前支付物业服务费，即当月的物业服务费至迟应于下月的5日前支付，逾期未付即构成违约，应从逾期之日即下月的6日起支付违约金。具体为2018年6月1日的物业服务费的违约金应自2018年7月6日起计，以此类推。根据高盛公司的诉请，暂计至2019年8月31日为99.86元。被告陈任新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，又不提出抗辩意见，应视其对原告高盛公司陈述的事实和所举证据没有异议，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条规定，判决如下：一、被告陈任新、陈慧彬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆高盛投资有限公司支付2018年6月至2019年8月期间的物业服务费2976.7元、水费899.7元、车位管理费240元，合计4116.4元。二、被告陈任新、陈慧彬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆高盛投资有限公司支付违约金99.86元(该违约金暂计至2019年8月31日，以后的违约金以实欠物业服务费为基数，按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准计算至欠款付清日止）。三、驳回原告肇庆高盛投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈任新、陈慧彬负担19元，原告肇庆高盛投资有限公司负担6元。本判决为终审判决。审判员  杜石峰二〇一九年十月二十二日书记员  林子茜