河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终19835号上诉人（原审被告）：郑州樱宁置业有限公司，住所地郑州市管城回族区陇海东路****。法定代表人：候朝阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁首一，河南三融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康会杰，男，1970年3月3日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：何利军，河南大周律师事务所律师。上诉人郑州樱宁置业有限公司（以下简称樱宁公司）因与被上诉人康会杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初12092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人樱宁公司的委托诉讼代理人鲁首一，被上诉人康会杰的委托诉讼代理人何利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樱宁公司上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初12092号民事判决，改判驳回康会杰的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由康会杰承担。事实与理由：1.涉案房屋买卖合同已履行完毕，樱宁公司已将合格的房屋交付给康会杰。一审中，双方均认可涉案房屋早已经交付给了康会杰，并且康会杰等人将涉案房屋连同其他两层共计48套房屋进行了整体改造装修。樱宁公司一审提交的房屋装修合同、工程造价鉴定书、彩电采购合同、房屋现状视频均可以证明：樱宁公司所建成交付的房屋用途为办公，整层为单间单独的房间，而涉案4-5层29套以及未起诉的19套，共计48套房屋，康会杰等擅自改变房屋用途，将两层房屋毁坏性改造，要经营KTV，房屋的布局结构、消防、水电、空调管道、下水等均进行了彻底改造。康会杰诉请解除合同的真正原因并不是未交付房屋，而是擅自改变房屋结构、用途导致相关证照审批不下来，导致房屋不能使用，但是这个过错在康会杰，樱宁公司没有任何过错。2.樱宁公司交付的房屋是经建设规划、消防等部门验收合格的房屋。一审中，樱宁公司向法庭提交了建设工程消防验收意见书、建设工程规划核实意见书、工程质量永久性标牌，用以证明交付的涉案房屋是符合相关规定要求的，但是一审法院却认定“康会杰虽对房屋进行部分装修，但涉案房屋的用途为办公，因涉案房屋至今仍不具备前述规定的交付使用条件，导致康会杰无法正常办公使用，使康会杰无法实现购房目的。”一审判决缺乏逻辑性，樱宁公司交付的房屋如果不符合相关部门的验收交付规定，相关部门不会出具验收合格的文件；樱宁公司不将房屋交付给康会杰，康会杰就不可能对房屋进行装修；康会杰对涉案房屋改变结构、用途的毁坏性装修行为才是导致涉案房屋不能办公使用的根本原因，因此造成的全部损失应由康会杰负担。3.一审判决罔顾法律后果和所带来的社会效果，该判决不符合立法及司法实践精神。樱宁公司在涉案房屋买卖交易过程中，相对于康会杰并没有太多的优势地位，法院应本着诚实信用和维护交易安全的原则，实现交易目的和双方当事人利益的公平化、最大化。本案中，涉案4-5层29套以及未起诉的19套，共计48套房屋已被康会杰等人进行了改变结构、用途的毁坏性装修，一审判决解除合同，恢复原状的责任和费用由谁承担？涉案房屋均进行了银行按揭抵押贷款，缴纳了契税、维修基金等费用，解押手续、贷款结清手续、相关部门征收的税费该如何解决？现在起诉了29套，如果判决生效，剩余19套也会起诉，其他的业主也有可能会跟风而至的起诉，如果法院都依据已有判例进行解除合同，返还房款，那么将对樱宁公司带来几千万的直接损失，间接损失更是无法估量的；同时，对法院来讲带来的是成百上千的诉讼、执行案件。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，应予撤销改判。康会杰辩称：一、涉案房产至今仍不符合法定交房条件，康会杰请求解除合同符合法定情形。根据《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第14条规定，房地产开发项目的交付应当符合以下条件：（一）建设工程已经验收合格，并依法向有关部门备案；（二）配套的基础设施和公共设施已经按照规划设计建成，并经验收合格；（三）前期物业管理已经落实；（四）法律、法规规定和当事人约定的其他条件。直至二审庭审之日，樱宁公司并未提交证据证实涉案房产已向有关部门备案。除此之外，樱宁公司也未提供环保部门出具的环评报告，供电、供水等相关部门出具的报告以证明配套的基础设施和公共设施已经按照规划设计建成，并经验收合格。故至今，樱宁公司开发的涉案房产仍不符合法定交房条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。”故康会杰请求解除合同符合法定情形。二、樱宁公司并未依约办理涉案房屋的产权证，且已超一年，康会杰可依法解除商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案合同约定樱宁公司应在2017年3月2日前办理产权初始登记，并在取得商品房初始登记后365日内办理房屋所有权证，即樱宁公司应在2018年3月2日前办理房屋所有权证。但樱宁公司并未提交证据证明其已办理房屋所有权证。故康会杰可依法解除商品房买卖合同。三、樱宁公司至今未向康会杰办理房产交付手续。涉案房产所在的整栋楼围挡至今还未拆除，人员无法正常进入房屋，不符合使用功能，无法正常使用，致使康会杰无法实现购买房产目的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回樱宁公司的上诉。康会杰向一审法院起诉请求：1.解除康会杰、樱宁公司于2016年3月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16××××84）；2.樱宁公司返还康会杰购房款247555元，契税及维修基金12828.2元，支付逾期交房违约金2475.55元；3.樱宁公司按年利率6%支付自交纳房款之日起至实际返还购房款之日止的利息损失，按每月1350.3元的租金标准支付自2017年1月1日至返还购房款之日的租金损失，并按购房款247555元的日万分之一支付自2017年3月2日起至全部返还购房款之日止的逾期办证违约金；4.樱宁公司承担本案诉讼费、保全费等所有诉讼费用。一审法院认定的事实：康会杰（买受人）与樱宁公司（出卖人）于2016年3月24日签订《商品房买卖合同》（合同编号：16××××84）一份，主要约定：1.康会杰购买樱宁公司开发的位于××区××西、××路北××幢××层××号房，商品房用途为办公。购房款共计247555元，2016年3月24日付现金127555元，2016年6月29日商业贷款付120000元。2.出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用。3.除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。4.出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。出卖人应当在2017年3月2日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一违约金。买受人应当在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后365日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。5.按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除权情形发生之日起30日内行使，若买受人未在30日内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。一审法院另查明，樱宁公司庭审中认可康会杰已依约付清购房款，康会杰认可对涉案房屋进行部分装修。郑州市公安消防支队于2017年11月28日向樱宁公司出具郑公消验字【2017】第0××4号建设工程消防验收意见书，载明：经审查相关申报资料及现场检查验收，综合评定该工程验收合格并提出意见。郑州市城乡规划局于2018年4月10日向樱宁公司出具郑规核字第20××08号建设工程规划核实意见书，载明：百成国际机电港事项，经规划核实，本工程基本符合城乡规划要求。该核实意见书附表显示该项目商务楼A、B座，商业A区1、2、3、4、5、6#，商业B区1、2、3、4、5、6#建设性质均为商业。樱宁公司提交的工程质量永久性标牌显示：百成国际机电港商务楼A座开工时间为2014年7月26日，竣工时间为2017年8月20日。一审法院再查明，2019年6月4日，康会杰向樱宁公司邮寄催告函一份，主要载明：其与樱宁公司签订《商品房买卖合同》六份，他已严格按照合同约定向樱宁公司支付了全部购房款，但樱宁公司却存在以下违约行为：1.截至目前，樱宁公司仍未向他交付符合合同约定的房屋。2.樱宁公司应在2017年3月2日前将办理房屋权属登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局进行初始登记。樱宁公司却一直怠于履行该义务，造成无法按约定取得房屋产权证。樱宁公司拒收该催告函，2019年6月12日邮件被退回。一审法院认为，康会杰、樱宁公司于2016年3月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16××××84）系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同约定樱宁公司应在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付康会杰使用。《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十四条规定：房地产开发项目的交付使用应当符合下列条件：（一）建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案；（二）配套的基础设施和公共设施已经按照规划设计建成，并经验收合格；（三）前期物业管理已经落实；（四）法律、法规规定和当事人约定的其他条件。不符合前款规定条件的房地产开发项目，不得交付使用。康会杰虽对房屋进行部分装修，但涉案房屋的用途为办公，因涉案房屋至今仍不具备前述规定的交付使用条件，导致康会杰无法正常办公使用，使康会杰无法实现购房目的。故康会杰请求解除合同，符合法定情形。关于康会杰解除权是否丧失问题，该院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。康会杰于2019年6月4日向樱宁公司邮寄催告函催告樱宁公司履行房屋交付义务及办理产权登记义务，现樱宁公司并未依合同约定将经验收合格的商品房交付康会杰使用。故康会杰解除权并未丧失。综上，康会杰请求解除双方于2016年3月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16××××84）于法有据，该院予以支持。合同解除后，樱宁公司应返还康会杰购房款247555元。因樱宁公司违约导致康会杰资金被占用，从而产生利息损失，故该院酌定樱宁公司按年利率6%支付康会杰以247555元为基数自2016年6月29日至付清之日止的利息损失。因康会杰已主张有利息损失，已弥补其损失，再行主张违约金，理由不足，该院不予支持。因合同已解除，康会杰主张逾期办证违约金，理由不足，该院不予支持。关于康会杰其他诉请，因未提交有效证据予以证实，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告康会杰、被告郑州樱宁置业有限公司于2016年3月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16××××84）；二、被告郑州樱宁置业有限公司于本判决生效后十日内返还康会杰购房款247555元，并按年利率6%支付自2016年6月29日至付清之日止的利息损失；三、驳回原告康会杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5243元，减半收取2622元，由康会杰承担200元，郑州樱宁置业有限公司承担2422元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。樱宁公司提交证据二组：第一组证据为郑州市工程质量监督站工程竣工验收意见表档案查询件一份，拟证明涉案房屋于2016年11月25日由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，连同一审已经提交的建设工程消防验收意见书、建设工程规划核实意见书，共同证明涉案房屋是符合房屋验收交付标准的。根据相关规定及司法实践精神，商品房验收合格并取得交付使用批准文件，即具备交付的法定强制性条件。即便交付的商品房装饰、设备标准不符合约定标准有瑕疵，只要相关装饰、设备标准不影响商品房的功能性质量，商品房的瑕疵交付不构成交付不能，开发商应承担的是逾期交付违约金，而不是解除商品房买卖合同。第二组证据为涉案房屋四层现状照片、五层现状照片、六层和一层公共区域照片彩色打印件18页共64张，拟证明樱宁公司交付房屋后，康会杰将四、五层全部48套（涉案29套）房屋整体进行毁坏性改造，作为经营KTV所用，房屋的布局结构、消防、水电、空调管道、下水等均进行了彻底改造，所以一审认定交付房屋不能实现“办公”用途的过错是康会杰造成的。一审中证人康某出庭作证，证明康某与康会杰等人合伙共同购买48套房屋经营KTV，康某作为合伙事务代表人对外签订了装修合同和电视采购合同，合同的签订主体都是以潮牌KTV的名义。关于涉案房屋装修的事实，一审中樱宁公司还提交了另案因装修纠纷起诉的（2019）豫0104民初10888号案件卷宗材料相印证，足以证明涉案房屋交付给了康会杰并进行了装修改造，装修改造的目的是经营潮牌KTV。康会杰质证称，对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。该证据仅是五大责任主体的工程竣工验收意见表，而根据《郑州市城市房地产开发经营管理条例》的规定，五大责任主体验收后，必须报有关部门备案，相关部门在确定建设工程合格后，出具加盖有该部门印章的建设工程竣工备案表，而非樱宁公司提交的意见表。因此，该证据不能证明案涉房屋符合法律规定的交付标准；对第二组证据的真实性、证明目的均有异议。从该照片的表观上看并不能证明是涉案房屋。即使康会杰对涉案房屋进行了装修，也不能代表樱宁公司交付的房屋符合法律规定及合同约定的交付标准。康会杰提交证据一：2019年9月2日到9月30日期间拍摄的五份视频资料光盘一份，拟证明截止到2019年9月30日被上诉人购买的涉案房屋所在的楼盘临建设施没有拆除，小区仍被围挡着，人员无法正常进入房屋，根本不具备交付和使用条件。证据二：樱宁公司电费账户信息表一份，拟证明从该账户信息表中可以明确看出，涉案房屋目前仍为临时用电，不符合交房时应为正式用电的相关规定。樱宁公司质证称，对证据一视频的真实性及证明目的均有异议。该视频拍摄的地点是涉案房屋所在的路边，所作的围挡是因路面有维修，根据大气防治污染管理办公室的要求，不管任何施工都要有围挡，该视频不能证明涉案房屋不符合交付标准。从该视频显示的整体环境来看，涉案房屋已经符合交付的相关规定和要求。对证据二电费账户信息表的真实性及证明目的均有异议。该证据系复印件，无法核实其真实性，从内容上看，是否为临时用电不是认定房屋是否竣工验收合格的要件。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为康会杰对樱宁公司提交的郑州市工程质量监督站工程竣工验收意见表档案查询件的真实性予以认可，本院予以采信；樱宁公司提交的照片与康会杰提交的影像光盘及电费账户信息表，因双方均有异议，本院不予采信。本院经审理查明，案涉房屋于2016年11月25日经五大主体验收合格，樱宁公司主张2017年2月向康会杰交付案涉房屋，康会杰称2018年元月接收案涉房屋后即开始装修；本院经审理查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，樱宁公司与康会杰双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均产生法律约束力。康会杰主张解除双方《商品房买卖合同》的事由为樱宁公司未交付符合合同约定和法律规定的房屋、未按约定办理房屋产权初始登记及转移登记手续。关于康会杰主张的解除合同的事由是否构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的条件问题。一、双方《商品房买卖合同》第八条约定，樱宁公司应于2016年12月31日前交付房屋，交付条件为该商品房经验收合格。第十四条约定供水、供电在商品房交付使用时达到使用条件。双方当事人对案涉房屋是否达到交付标准产生争议。根据本案查明的事实，2016年11月25日案涉房屋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，已经达到合同约定的交房条件。案涉房屋樱宁公司已经交付给康会杰，康会杰在交接房屋时并未提出不符合合同约定而拒收，且已经进行部分装修。即使樱宁公司存在逾期交房构成违约，或者存在基础设施瑕疵的情形，但不构成根本违约，不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的条件。二、双方《商品房买卖合同》附件四第六条产权登记约定，出卖人应当在2017年3月2日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料。出卖人应当在取得该商品房初始登记后365日内，取得买受人该房屋所有权证并及时通知买受人领取。2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记。虽然樱宁公司并未提交证据证明已经报送案涉房屋不动产首次登记资料，但不能完全归责于樱宁公司，亦不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的条件。关于康会杰能否按照合同约定解除合同问题。双方《商品房买卖合同》约定，樱宁公司应当在2016年12月31日前向康会杰交付商品房，樱宁公司逾期交房超过180日，康会杰有权解除合同。本案樱宁公司虽称2017年2月向康会杰交付房屋，但并未提交相关证据，樱宁公司逾期交房构成违约，即2017年6月30日，康会杰作为守约方享有的约定解除权条件已成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十五条、九十六条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；主张解除合同的一方应当通知对方；约定解除权的行使期限届满当事人不行使的，该权利消灭。双方《商品房买卖合同》附件四第八条3项约定，按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除权情形发生之日起30日内行使，若买受人未在30日内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。樱宁公司存在合同约定的违约行为时，康会杰应当就行使合同权利还是放弃合同权利及时作出明确选择。根据本案证据，康会杰购买房屋约定用途是办公，房屋能否依约交付、产权能否如期转移过户对双方具有重要的利益关系。康会杰在樱宁公司逾期交房的情况下并未按照合同约定的期间行使其解除权，康会杰于2018年1月已经接收案涉房屋并开始装修，在2019年6月向樱宁公司邮寄催告函之前，康会杰并未向樱宁公司明确提出房屋不符合交付条件的催告，也并未提交证据证明其曾向樱宁公司提出解除合同的意思表示或通知。康会杰于2019年7月10日起诉主张解除合同，其享有的约定解除权消灭。双方《商品房买卖合同》及附件没有约定樱宁公司未按约定报送房屋权属初始登记资料，逾期超过一定期限康会杰可以解除合同的条件，康会杰没有因樱宁公司逾期办理初始登记及转移登记而行使约定解除权的合同依据。综上，康会杰要求解除与樱宁公司签订的《商品买卖合同》的事实与法律依据不足，一审判决解除双方当事人之间的《商品房买卖合同》不当，本院予以纠正。双方当事人对于案涉合同继续履行中涉及交房、不动产首次登记、转移登记等事项的违约责任可另行解决。综上所述，郑州樱宁置业有限公司的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实基本清楚，但实体处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初12092号民事判决；二、驳回康会杰的诉讼请求。一审案件受理费5243元，减半收取2622元；二审案件受理费5013元，均由康会杰负担。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  董正方审判员  郭凤彩二〇一九年十月三十日书记员  乔梦龙