北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初17150号原告：北京佳合华益食品有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇小白楼村村东路**。法定代表人：王宏金，执行董事。委托诉讼代理人：罗玉荣，北京市盈科律师事务所律师。被告：司同生，男，1961年2月13日出生，汉族，退休人员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：冯建平（系被告司同生之妻），住北京市大兴区。委托诉讼代理人：谷娟，北京兴展律师事务所律师。原告北京佳合华益食品有限公司（以下简称华益食品公司）与被告司同生房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华益食品公司的委托诉讼代理人罗玉荣、被告司同生的委托诉讼代理人冯建平及谷娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华益食品公司向本院提出诉讼请求：1.司同生支付华益食品公司停产停业综合补助款410214元、扩建房屋的重置成新价补偿款644100元、装修及附属物补偿款406954元、搬迁腾退补助费66696.50元、设备迁移费75930元，以上合计1603894.50元；2.本案诉讼费用由司同生承担。事实和理由：华益食品公司的法定代表人自2007年起开始承租司同生的位于大兴区西红门镇小白楼村东、南五环辅路南侧的房屋（550平方米），作为生产经营的厂房，租金为一年一交；2007年12月，华益食品公司的法定代表人以租赁房屋为住所地注册设立了公司，即华益食品公司；2008年10月，华益食品公司与司同生重新签订了房屋租赁合同；租赁期间，华益食品公司在司同生房屋基础上扩建了600平方米左右的地上物；2016年年底，有关单位发布公告称，华益食品公司租赁厂房所在区域被国家征用；2017年4月25日，租赁房屋被强制停水停电，导致华益食品公司无法正常生产；据华益食品公司了解，司同生在此期间已和拆迁方签订了拆迁补偿协议，但司同生拒不将依法属于华益食品公司的停产停业损失补偿款、搬迁费、扩建部分的房屋补偿、设备设施补助等款项支付给华益食品公司；为维护自身合法权益，华益食品公司诉至法院，请求判如所请。司同生辩称，不同意华益食品公司的诉讼请求。首先，华益食品公司作为本案原告主体不适合，司同生只和王宏金（系华益食品公司的法定代表人）及案外人赵新生签订过合同书，没有和华益食品公司签订过合同书；司同生是在2008年10月1日同赵新生签订的合同，租赁期限自2008年10月1日至2014年9月30日，所租赁地块就是拆迁协议中的编号为6号的地块，司同生只是将2006年以前建造的600.99平方米房屋中的463.42平方米（4号房、5号房），和2006年至2009年期间建造的365.73平方米中的52.89平米（3号房）出租给了赵新生，剩下的就是司同生留用的，并且在2009年之后司同生建造了367.21平方米房屋；所以赵新生没有在租赁地块建造任何房屋，承租人不应有补偿款；司同生和赵新生之间的租赁合同已经履行完毕。其次，落款时间为2014年6月1日的合同内容不真实，司同生没有将8500平方米土地出租给王宏金，也没有收取租金，只是拆迁单位要求推进工作，要求司同生与华益食品公司之间签订合同（该合同书在拆迁档案中第16页，落款时间为2014年6月1日），事实上是司同生将房屋转租给王宏金，但拆迁利益和王宏金无关，因为在合同中约定了拆迁利益归司同生所有；在2014年，赵新生和王宏金均称已经离婚，王宏金与司同生之间租赁合同的期限是自2014年6月1日至2017年5月31日,在（2017）京0115民初12395号民事判决书中，查明拆迁房屋在2017年4月25日后停水停电，此时距双方签订合同到期仅还有36日，由此推断，即使不拆迁，华益食品公司也应考虑停产搬迁的问题，而华益食品公司拖延至2017年11月8日腾房，据此华益食品公司停产停业损失有限，不同意华益食品公司所主张停产停业损失数额。最后，拆迁协议中6号院附属物的价值，有部分属于赵新生一方，其余都是司同生在2011年出租后所建并将所建房屋出租给马首宝，所以相关补偿应归司同生所有，与华益食品公司无关。另，本案所涉的电力设施都是案外人杨某投资的，司同生已将相应款项支付给杨某，与本案无关；在涉案6号院，2009年建造的15号房屋（面积为12.88平方米）属于当地小白楼村委会，司同生已经与当地村委会签订了析产证明，该房屋的一切补偿应在总款中扣除；本次拆迁涉及了司同生的6个院落，每个院落都有一份单独的估价单，重置成新价的相加结果为5669516元，拆迁公司最终只给了5075911元，将近600000元的差额不能确定是在哪号院落，而华益食品公司按照6号院单独的重置成新价格主张款项，依据不足，应予驳回；华益食品公司所主张所有数额均是按照6号院总表计算的，但6号院并不是所有房屋都租赁给华益食品公司，所以华益食品公司的计算依据不准确，其请求应予驳回。本院经审理认定事实如下：2008年10月1日，司同生（甲方、出租方）与华益食品公司（乙方、承租方）签订“房屋租赁合同”;双方约定：“甲方同意将位于西红门镇小白楼村东，南五环辅路南侧，地面积550平米现房间租赁给乙方，用于合法经营”，并约定甲方自2008年10月1日起将房屋及院落交付给乙方使用至2014年9月30日止，房屋租金为每年50000元，并于到期前1个月一次性付清；关于双方的权利和义务，双方在合同书中约定：“一、甲方负责供水、电，所产生的水电费等相关费用由乙方负责，按时上缴，不得拖欠，乙方电负荷量大，如需增容，费用自负。二、租赁期间如遇国家集体及地区改造规划占地拆迁，甲、乙双方应无条件服从，双方互不承担对方损失，甲方应退还乙方已交付的租金，甲方不承担乙方装修及经营等其它损失，合同期间乙方在院内所建造的房屋及设施归甲方所有，不得拆搬。三、租赁期间乙方对所有房屋及相关设施进行维护与修缮。未经甲方许可乙方不得擅自改建房屋结构，否则将承担由此造成的一切损失。四、乙方须遵守国家有关部门各项安全管理制度，做好各项安全预防工作，乙方应承担防火、防盗、防触电以及防止煤气中毒等安全措施的完善和落实工作，确保安全生产，否则损失自负，如若由此给甲方造成的损失按照原价乙方赔偿给甲方。五、乙方应自觉维护环境及严禁乱摆放物品、垃圾、废气物等，乙方所产生的垃圾应及时清走妥善处理，不能影响周边环境”；就免责条款，双方在合同书中约定：“乙方租赁期间内由于自然灾害或不可抗拒因素导致损失，甲方不承担责任。如遇政府规划占地，甲方不承担违约责任。乙方在租赁期间，未经甲方同意不得擅自转租、转借、抵押或其它名义进行联营活动，未经甲方同意出现上述行为甲方有权提前终止合同，所造成的损失由乙方负责。未尽事宜双方协商解决”；双方同时约定：“此合同一式两份，甲、乙双方各执一份，双方盖章或签字生效”。在合同书抬头“甲方：（出租方）处”，司同生签字确认，“乙方：（承租方）”处，华益食品公司的人员赵新生签字确认；在双方所提交合同书落款“甲方签字盖章”处，均由司同生签字确认，但在华益食品公司所提交合同书落款“乙方签字盖章”处，加盖华益食品公司公章，在司同生所提交合同书落款“乙方签字盖章”处，由赵新生签字确认。华益食品公司的工商注册成立时间为2007年12月20日，其经营范围包括生产年糕、销售食品、普通货运、销售食用农产品等；华益食品公司主张其实际上在早于签订合同之日的2007年就已经自司同生处租赁诉争租赁房屋。合同签订后，华益食品公司占用使用租赁房屋，并在2014年9月30日合同到期后，仍使用涉案场地，其最后一次支付租金的时间为2016年9月30日，支付数额为120000元。就拆除腾退前租赁房屋的现状及加盖的房屋、装饰装修的情况，华益食品公司提交照片予以证明；对该照片，司同生不予认可。2017年，司同生将华益食品公司以房屋租赁合同纠纷的案由将华益食品公司诉至本院，要求：1.华益食品公司立即腾退其租赁司同生的房屋；2.华益食品公司按照每月15000元标准向司同生支付2017年6月至实际腾退之日的延期房屋使用费；3.华益食品公司承担由于延期交房给司同生造成的一切损失；4.诉讼费用由华益食品公司承担；华益食品公司在该案中抗辩称，华益食品公司从2008年10月1日起承租司同生的房屋，从事生产经营，并且以此地注册了营业执照，双方商定从2014年10月1日起每年的租金为120000元，司同生承诺不再涨租金，2016年10月1日前后，华益食品公司以现金的方式向司同生支付了2016年10月1日至2017年9月30日的全年租金，不存在司同生所说拖欠租金的问题；本院于2017年11月16日作出（2017）京0115民初16035号民事判决书，认定事实：“庭审中，原告司同生明确表示涉案房屋未履行规划、建设审批手续，本院就合同效力问题向其释明后，原告司同生认为双方签订的房屋租赁合同系有效，是双方的真实意思表示，坚持其诉讼请求。被告佳和华益公司认为双方就租赁事宜签订的合同均是无效的”，认定：“本案中，原告司同生未取得建设工程规划许可证，其与被告佳和华益公司签订的房屋租赁合同应属无效。庭审过程中，经本院向原告司同生释明后，原告司同生认为双方签订的房屋租赁合同有效，并坚持其诉讼请求。综上所述，因双方签订的房屋租赁合同无效，故对原告司同生基于合同有效主张的全部诉讼请求，本院均不予支持”，判决：“驳回原告司同生的全部诉讼请求”。该民事判决书已生效。2017年，华益食品公司将司同生以房屋租赁合同纠纷的案由诉至本院，要求：1.判令司同生退还50000元；2.判令司同生支付拆迁停产停业损失人民币513900元；3.判令司同生支付华益食品公司扩建的房屋拆迁补偿款1006400元；4.司同生支付设备设施补偿款63800元；5.司同生支付拆迁企业搬迁搬家费57100元；司同生在该案中答辩称，年租金为180000元，2016年10月1日起，司同生收取了120000元租金，华益食品公司至今在占用房屋，没有腾退房屋，对于停产停业损失、扩建、补助、拆迁等问题，在合同的第二条有约定双方互不存在经营、装修损失，请求驳回华益食品公司的诉讼请求。在该案庭审中，对要求返还租金的事实和理由，华益食品公司主张其在2016年9月份给付2016年10月1日至2017年9月30日期间租金120000元（每月为10000元），要求退还2017年5月1日至2017年9月30日期间租金50000元；司同生则主张年租金为180000元，上述120000元系交至2017年5月31日之前（8个月）租金；双方均认可租赁房屋所在院落为独立院落。本院于2017年12月27日作出（2017）京0115民初12359号民事判决书，经审理查明：“出租方司同生（甲方）与承租方佳合食品公司（乙方）签订房屋租赁合同……佳合食品公司称自2008年10月1日开始，陆续加盖600平米左右地上物。涉案房地位于拆除腾退区域，经调查尚未形成腾退协议。另查明，涉案房屋未有审批规划手续。2016年7月份，涉案区域张贴公告欲进行拆除腾退。涉案厂房于2017年4月25日停水停电。2017年11月8日，佳合食品公司将涉案房屋腾退给司同生”，认定：“本案中，司同生未取得建设工程规划许可证，其与佳合食品公司签订的房屋租赁合同应属无效。就佳合食品公司要求退还租金一项，考虑到佳合食品公司交纳租金时已知悉涉案区域面临拆除腾退的现状，同时其腾退涉案房屋时间为2017年11月8日，及涉案房屋停水停电的情况，酌情确定司同生退还租金2万元。就佳合食品公司主张的其他各项诉讼请求，鉴于涉案腾退协议尚未最终签订，不具备解决条件，本案中不予处理，可待具备条件后另行解决”，判决：“一、被告司同生于本判决生效后十日内退还原告北京佳合华益食品有限公司租金二万元；二、驳回原告北京佳合华益食品有限公司的其他诉讼请求”；该民事判决书已生效。司同生不服判决，提起再审申请，称房屋租赁合同的承租人为赵新生个人，而不是华益食品公司；北京市第二中级人民法院于2018年11月30日作出（2018）京02民申748号民事裁定书，认定：“一审法院审理本案过程中，司同生一方出庭应诉，且发表了答辩意见。庭审中，司同生一方认可双方之间存在房屋租赁合同关系，并于2008年10月1日开始租赁，亦对佳合食品公司提交的房屋租赁合同真实性表示认可。同时，司同生一方还认可于2016年9月30日收取佳合食品公司最后一笔租金12万元现金。故一审法院根据本案的相关证据依法所作判决并无不当。现司同生以发现有赵新生本人签字、无佳合食品公司公章的房屋租赁合同为由，否认与佳合食品公司存在房屋租赁合同关系，缺乏事实及法律依据。司同生的申诉理由不成立”，裁定：“驳回司同生的再审申请”。司同生主张在涉案院落经营企业，院内房屋均为司同生所建，且司同生并未将拆迁档案中的“X030-6”号院的所有场地房屋租赁给华益食品公司，并提交“北京蓝建计算机销售中心”的个体工商户营业执照；对该营业执照的真实性华益食品公司不予确认，并主张其登记经营场所位于小白楼村，与诉争房屋院落并非同一地址，对证明目的不予认可；该个体工商户的登记经营者为司同生，登记经营场所为北京市大兴区西红门镇小白楼村，不能确定是否位于诉争院落内。为证明司同生在诉争房屋院落使用了北京利源塑料有限公司（以下简称利源塑料公司）的电力设施，所涉电力设施为利源塑料公司所有，司同生已将电力设施赔偿款给付利源塑料公司，司同生提交利源塑料公司的营业执照复印件（法定发表人为杨某，登记住所为北京市大兴区西红门镇小白楼工业区1排1号）、2张用电客户电费交费通知单（客户名称均为利源塑料公司，用户地址分别为北京市大兴区西红门地区办事处小白楼北侧、小白楼村村东，应收年份均为2016年6月）、借记卡账户历史明细清单（于2017年10月20日转给杨某150000元）、加盖利源塑料公司公章的购电明细报表；对上述证据材料，华益食品公司不予认可，并主张利源塑料公司的经营地址与华益食品公司的经营地址并非同一地点，上述证据材料均与本案无关。为证明拆迁档案中“X030-6”号底单中的15号房（12.88平方米）为北京市大兴区西红门镇小白楼村委会（以下简称小白楼村委会）所有，相关赔偿款与华益食品公司无关，司同生提交小白楼村委会与司同生签订的析产证明及收据（载明X030-6院落内15号房的作价补偿5011元归小白楼村委会所有）；对上述主张及证据材料，华益食品公司予以认可，并主张15号房类似于门卫室，系在2006年以前建造，华益食品公司的诉讼请求中不包含15号房屋的拆迁利益。为证明相关电力设施与华益食品公司无关，司同生申请证人杨某到庭作证；证人杨某到庭作证称：“知道华益食品公司，法定代表人是赵新生，认识司同生，我在村里是电工，那边的水电都是我管，司同生是我舅舅。赵新生院里的电缆、配电箱等都是我出钱安装的，当时是用电量不够，赵新生找我，想增容，我公司做变压器，然后我出钱我安装我管理的。我接手的时候，院子里就已经有电缆电线等，原先是谁弄的我不清楚，后来是我出资的。2008年、2009年左右赵新生找我弄的。当时院子出租给谁了我不太清楚。配电柜中柜1个，电闸分配箱1个，电缆1根，花费的金额记不住了”、“问：你单位成立后就接手司同生的院落？拆迁之后补偿款给你了吗？答：差不多是我单位成立之后就接手的，补偿款给我了。我单位就是利源塑料公司，补偿款是司同生转给我的，转了150000元”、“问：电缆、分配箱安装在什么位置。答：配电柜在北侧厂房最东头、室内。我公司在院落的西侧，对门。电缆大概是200米左右，还有1个是35至40米左右，安装是工人干的，费用就是我出的，我和广发电器买的东西，然后我安装的”；对上述证人证言，华益食品公司不予认可。经华益食品公司申请，本院调取了司同生与北京欣业城镇建设投资管理有限公司（以下简称欣业投资公司）所签订拆迁协议的拆迁档案；拆迁档案显示，针对030-1、-2、-4、-5、-6、-7共6处院落，欣业投资公司（甲方、腾退人）与司同生（乙方、被腾退人）签订编号为“X1XBL-F-030-1、-2、-4、-5、-6、-7”的“拆除腾退补偿协议”，双方约定：“乙方在腾退范围内有7214.71平方米房屋。被拆除房屋位于西红门镇小白楼村”，甲方支付乙方房屋及设备腾退补偿款为7184868元（包括北京诚达信房地产评估有限公司评估的腾退补偿款7009190元，以及经北京博瑞凯德资产评估有限责任公司评估的腾退补偿款175678元），甲方支付乙方拆除腾退补助费为4835968元（包括搬迁补助费360736元、一次性停产停业综合补助费3032290元、提前搬家奖1442942元），以上两大项合计12020836元；司同生认可“拆除腾退补偿协议”所涉房屋院落已被拆除，其已领取上述拆迁补偿款；拆迁档案所存档终审单等载明，上述6处院落的总建筑面积为7214.71平方米，承租土地面积为12.7亩，2006年以前建造房屋的建筑面积为4330.70平方米，对应房屋重置成新价（重置价）为3684693元，2006年至2009年建造房屋的建筑面积为1262.95平方米，对应房屋重置成新价（拆除费）为801298元，2009年以后建造房屋的建筑面积为1621.06平方米，对应房屋重置成新价（配合奖）为589920元，以上年代房屋面积合计7214.71平方米，金额合计5075911元，以上年代房屋的装修及附属物补偿价为1933279元，上述房屋重置成新价及装修附属物补偿价合计7009190元，即为北京诚达信房地产评估有限公司评估的腾退补偿款7009190元；拆迁档案中的终审单等还显示，所涉6处院落的设备迁移费合计175678元，即为经北京博瑞凯德资产评估有限责任公司评估的腾退补偿款175678元；拆迁档案中的终审单等还显示，所涉6处院落在2006年以前建造房屋的营业面积为4330.70平方米（即为房屋建筑面积），对应的停产停业综合补助费为2165350元（每平方米500元），2006年至2009年建造房屋的营业面积为757.77平方米（既为房屋建筑面积1262.95平方米的60%），对应的停产停业综合补助费为378885元（每平方米500元），2009年以后建造房屋的营业面积和停产停业综合补助费分别为0元和0平方米（即不补偿），上述停产停业综合补助费合计2544235元，上述6处院落的场地停产停业补偿为488055元，上述房屋及场地停产停业补偿合计3032290元，即为“拆除腾退补偿协议”中所载明一次性停产停业综合补助费3032290元。双方当事人均认可诉争房屋院落位于上述拆迁档案中的“X030-6”号院（以下简称6号院，类似的，其他院落分别简称1号院、2号院、4号院、5号院、7号院）中；该拆迁档案存档有小白楼村委会于2017年1月13日出具的“房屋产权证明”，证明对于大兴县西红门镇居民区村经济合作社与司同生签订“租赁土地合同”涉及的5.5亩土地（租赁期限为25年，自2003年3月15日至2028年3月14日）、大兴县西红门镇居民区村经济合作社与司同生签订“租赁土地合同书”涉及的3.9亩土地（租赁期限为20年，自2001年9月1日至2021年8月31日）、大兴区西红门镇小白楼村经济合作社与司同生所签订“租赁合同”涉及的3.3亩土地（租赁期限为20年，自2005年5月30日至2025年5月29日），经村委会核实，上述土地均为小白楼村集体土地，因历史原因由大兴县西红门镇居民区村经济合作社签订，租金由司同生交纳给小白楼村委会。拆迁档案中存档的由北京诚达信房地产评估有限公司作出的“非住宅房屋拆除腾退补偿价格评估报告”载明，被拆除腾退人为司同生的院落坐落于西红门镇小白楼村，估价对象总建筑面积为7214.71平方米，其中2006年以前建房4330.70平方米，2006年至2009年建房1262.95平方米，2009年以后建房1621.06平方米，，确定估价对象在在2016年10月8日价值时点的拆除腾退评估价为7602795元，其中房屋重置成新价为5669516元，设备、装修及附属物补偿价为1933279元；通过比较可知，上述评估结果中的设备、装修及附属物补偿价与“拆除腾退补偿协议”所涉装修及附属物补偿价是一致的，均为1933279元，但上述评估结果中的房屋重置成新价为5669516元大于“拆除腾退补偿协议”所涉房屋重置成新价5075911元，差额为593605元；拆迁档案中存档的6个院落的估价结果通知单显示，1号院、2号院、4号院、5号院、6号院、7号院的房屋重置成新价分别为726974元、588288元、1120044元、451227元、1219984元、1562999元，合计5669516元，即与“非住宅房屋拆除腾退补偿价格评估报告”所载明金额一致；因上述金额差异，司同生据此主张法院在确定补偿款时应考虑上述差额因素。经审核上述估价结果通知单，上述6处院落的附属物（含装修）重置成新价合计1933279元，该金额与“非住宅房屋拆除腾退补偿价格评估报告”、“拆除腾退补偿协议”所涉装修及附属物补偿价一致；经本院核算拆迁档案中的数据可知，之所以会出现上述5669516元房屋重置成新价差额，系因为在确定最终的补偿金额时，对于2006年以前建造房屋的重置成新价（重置价），不予以扣减，但对于2006年至2009年所建造房屋的重置成新价（拆除费），需以评估结果乘以80%的系数，对于2009年以后所建造房屋的重置成新价（配合奖），需以评估结果乘以60%的系数。拆迁档案所存档6号院的“估价结果通知单”载明，6号院的房屋建筑面积合计1333.93平方米，其中2006年以前建造房屋（编号4、5、部分10、13号房屋）的建筑面积为600.99平方米，对应的房屋重置成新价为575884元,2006年至2009年期间建造房屋（编号3、8、部分10号房屋）的建筑面积为365.73平方米，对应的房屋重置成新价为405861元，2009年之后建造房屋（编号1、2、6、7、9、11、11-1、12、14、15号房屋）的建筑面积为367.21平方米，对应的房屋重置成新价为238239元，上述房屋重置成新价总和为1219984元；双方当事人均认可编号15号房屋（12.88平方米，8352元）系小白楼村委会建造，与本案无关。拆迁档案所存档估价结果通知单中还附有“附属物（含装修）重置成新价”统计表格，总额为406954元，包含贴瓷、防盗门、塑钢、瓷水池、大芯板隔断、不锈钢门、摄像头、蓄水池、下水、不锈钢进料口、门垛、不锈钢排水管道、电缆铜、电话、太阳能、水冷空调、配电箱、不锈钢板、不锈钢玻璃门、壁纸、蹲便、混凝土轨道、不锈钢油烟罩、化粪池、配电柜、电表、镀锌管、不锈钢门、不锈钢水槽、上水、灯泡、宽带、空调、水磨石院地等项目；司同生认可部分附属物系华益食品公司所添置，但主张大部分附属物都是司同生在2011年出租后所建，当时出租给了案外人马首宝，所以相关补偿应归司同生所有，与华益食品公司无关。在拆迁档案中存档有华益食品公司在北京市企业信用信息网的查询网页及营业执照复印件、公司章程、缴税证明；拆迁档案中所存档营业面积确认单及终审单等显示，6处院落的实际营业面积为5088.47平方米，场地经营面积为1626.85平方米；拆迁档案中还存档有司同生（甲方）与华益食品公司（乙方）所签订“腾退人与经营者协议”，双方同意大兴区西红门镇城乡结合部改造试点1号地代拆地块拆除腾退项目涉及的所有腾退补偿款均付款至甲方名下，该腾退补偿款由甲、乙双方自行协商处理，如甲、乙双方因该腾退补偿款所产生的任何纠纷，由甲、乙双方各自承担相应的法律责任，与本次腾退项目无关；拆迁档案中还存档有因拆除腾退需要司同生（甲方）与华益食品公司（乙方）签订的“房屋租赁协议”，该合同书载明：“甲方同意将位于西红门镇小白楼村承租土地面积约8500平米（法院注：6号院的占地面积显然小于该面积，8500平米即为12.7亩，应系1、2、4、5、6、7号院这6处院落的总占地面积数）及其现有房屋租赁给乙方，用于合法的生产经营”、“甲方自2014年6月1日起将现有房屋交付给乙方使用至2017年5月31日止，房屋租赁合同有效期限为三年。合同期满，在同等条件下乙方享有优先租赁权”、“年房屋租金人民币五伍万元正，并于当期期前一个月一次交清”。拆迁档案所存档的对于6号院（X30-6）所制作“西红门镇试点改造项目1号地代拆项目大型机器设备评估申请单”中，载明需评估机器设备情况包括：“冷库；燃气蒸汽锅炉，L22-0.3-0.7，2个；导热油锅炉，1个”；拆迁档案同时存档有司同生签字确认的承诺保证书，承诺鉴于冷库较小，自愿放弃冷库补偿；拆迁档案还存档有“机器设备评估明细表”，该明细表载明9项设备，所对应设备迁移费合计175678元，此金额即为“拆除腾退补偿协议”所载明经北京博睿凯德资产评估有限责任公司评估出的腾退补偿款175678元，其包含9个项目，其中1号燃气蒸汽锅炉（规格型号为Lss-0.3-0.7，数量为2台，下同）的迁移费为33500元，2号导热油锅炉（1台）的迁移费为26130元，3号全自动煎饼机（CX120,1台）的迁移费为2000元，4号蒸箱（1.8*0.7,4台）的迁移费为7200元，5号对开单色印刷机（J21058B（Ⅲ），1台）的迁移费为32000元，6号平压压痕切线机（PYQ203C，1台）的迁移费为3800元，7号纸杯成型机（JBZ-A12,7台）的迁移费为63948元，8号夹层锅（R200,5台）的迁移费为5950元，9号压面机（1台）的迁移费为1150元。案外人尤文超承租4号院（X030-4）内房屋；针对尤文超与司同生房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2018）京0115民初18133号民事判决书；司同生不服判决，提起上诉；北京市第二中级人民法院于2019年4月24日作出（2019）京02民终4548号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判；在该生效裁判中，查明尤文超在使用租赁房屋期间开设北京金星绿奥纸杯厂，判决司同生应给付尤文超设备迁移费99748元，该款项对对应上述5、6、7号设备，金额分别为32000元、3800元、63948元；华益食品公司据此主张“机器设备评估明细表”中的其他设备，即编号1、2、3、4、8、9号设备所对应搬迁费均属其所有，金额合计75930元。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明；生效法律文书的既判力应当受到尊重。本案中，司同生系诉争房屋院落的出租人，当事人并无异议，但对华益食品公司的承租人身份，司同生坚决不予认可，并提出诉讼主体抗辩，就此，本院有如下几点考虑。第一，从关联案件角度考虑，针对诉争租赁房屋，在（2017）京0115民初16035号民事案件中，司同生作为原告将华益食品公司以房屋租赁合同纠纷的案由诉至本院，并主张其与华益食品公司签订房屋租赁合同；第二，从生效法律文书的既判力角度看，对于（2017）京0115民初12359号民事案件，即华益食品公司诉司同生房屋租赁合同纠纷一案，本院已作出生效判决，认定双方成立房屋租赁合同关系，但因针对诉争房屋未取得建设工程规划许可证，故房屋租赁合同应属无效，针对该生效判决，司同生提起再审申请，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民申748号民事裁定书，认定司同生的再审申请缺乏事实及法律依据，裁定驳回司同生的再审申请；第三，虽然在拆迁档案中存档的司同生与华益食品公司所签订“房屋租赁协议”（落款时间为2014年6月1日，所载明租赁期限自2014年6月1日至2017年5月31日）明显系为配合拆除腾退所签订，所约定土地面积8500平方米系全部6处院落的土地面积，并非针对本案诉争院落，租金数额存在笔误（“五伍万元正”）且与后期交纳租金情况不一致，故不能以该“房屋租赁协议”作为确定双方当事人权利义务的依据，但其可以进一步印证双方当事人在原“房屋租赁合同”在2014年9月30日到期后形成不定期租赁关系。综上所述，基于生效裁判的既判力及禁止反言原则，并结合相关证据，司同生与华益食品公司订立“房屋租赁合同”的事实是十分明确的，对司同生的诉讼主体抗辩，本院不予采纳。法院作出的生效裁判文书已认定涉案房屋租赁合同属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案系整院出租，所涉院落为拆迁档案中的6号院（X030-6），在司同生未提交充分的相反证据的情况下，应认定6号院中房屋及院落均由华益食品公司承租使用；拆迁档案显示，6处院落在2006年以前建造房屋的建筑面积为4330.70平方米，所对应营业面积为4330.70平方米，在2006年至2009年期间建造房屋的建筑面积为1262.95平方米，所对应营业面积为757.77平方米（即乘以60%的系数），2009年以后建造房屋的建筑面积为1621.06平方米，所对应营业面积为0平方米（即不给予停产停业补偿）；具体至6号院，2006年以前建造房屋的建筑面积为600.99平方米，所对应营业面积应为600.99平方米，2006年至2009年期间建造房屋的建筑面积为365.73平方米，所对应营业面积应为219.44平方米，故营业面积合计820.43平方米；估价结果通知单显示，由小白楼村委会建造的15号房屋建造于2009年之后，故不享有停产停业补偿，不影响上述820.43平方米营业面积的计算结果；按照拆除腾退政策，每平方米营业面积的停业补偿为500元，故上述房屋所对应营业面积的停产停业综合补助费应为410214元。拆迁档案显示，6处院落的场地经营面积为1626.85平方米，对应的场地停产停业补偿为488055元（即每平方米300元）；拆迁档案中的“企业示意图”显示，6号院的现状面积为1333.93平方米，现状占地面积为1630.88平方米，考虑到11、11-1系2层楼房（1层为砼屋架，2层为钢屋架），故房屋占地面积不等同于房屋建筑面积，还需扣除11-1号房屋的建筑面积49.84平方米，结果为1284.09平方米；经计算，场地面积为346.79元；按每平方米300元的补偿标准计算，6号院的场地停产停业补偿为104037元。综合本段所述，6号院的一次性停产停业补助费（含场地及房屋营业面积）为514251元。但是，根据华益食品公司所提交变更诉讼请求申请书及计算清单，其所主张停产停业综合补助款实为房屋经营面积对应的停产停业补助费，金额为410214元，根据诉辩合一原则，本院仅针对该请求金额的合理分配事宜进行处理。原合同约定租金标准为每年50000元，在合同到期后华益食品公司于2016年9月30日给付司同生租金120000元，其主张此为1年租金，因该租金标准主张已超过原合同约定，故在司同生未提供证据证明双方约定年租金为180000元的情况下，应采纳华益食品公司的陈述意见；换言之，因司同生未就华益食品公司自认租金标准之外的更高年租金标准提供充分证据证明，则其应承担举证不能的不利后果；据此，华益食品公司已交纳租金至2017年9月30日；根据生效案件查明事实，双方当事人在合同到期后未针对6号院订立房屋租赁合同，形成不定期租赁关系，拆迁部门在2016年7月份，对涉案区域张贴公告，进行拆除腾退，涉案厂房于2017年4月25日停水停电，华益食品公司于2017年11月8日将涉案房屋腾退给司同生；综合考虑上述情况，即在2016年9月30日华益食品公司向司同生交纳房租时，拆迁部门早已发布拆迁公告，故华益食品公司在交纳最后一期租金时显然应当认识到租赁房屋院落早已因拆除腾退等而影响正常使用，但仍然交纳租金，应承担不利后果；但是，又考虑到司同生在明知上述情况下仍收取租金（或被动收取后未及时返还），故驳回该项一次性停业停业损失费请求对华益食品公司并非公平，综合考虑上述具体情况及司同生获取6号院的一次性停产停业综合补助费金额，以及前一次交纳租金的租期及发布拆迁公告日期，本院酌情确定司同生给付华益食品公司一次性停产停业综合补助费80000元；需要指出，司同生利用租赁土地建造房屋后对外出租的行为亦系一种经营行为，其因本次拆除腾退亦遭受停产停业损失，故其保有部分停产停业综合补助费具有法律依据。关于房屋重置成新价，即关于华益食品公司在6号院内的扩建房屋情况，双方存有异议，就此，本院有以下几点考虑。第一，因本案系整院出租，区别于以房屋面积数乘以单价计算总租金的写字楼出租，合同约定的房屋面积往往不精确，所以本案双方当事人所签订“房屋租赁合同”中房屋面积数550平方米应当非精确数据；第二，拆迁档案所存档估价结果通知单显示，2006年以前所建造房屋的建筑面积合计600.99平方米，超过合同约定的550平方米面积数，又考虑到双方当事人系在2008年10月1日（系起租日，华益食品公司主张赵新生在2007年即已租赁涉案房屋）签订房屋租赁合同，根据日常生活经验法则，可以推定2006年以前所建造房屋（4、5、部分10、13号房屋）即为华益食品公司所租赁房屋；第三，司同生在答辩时主张其向承租人所租赁房屋为3、4、5号房屋，面积合计516.32平方米，小于合同约定的550平方米，且未包含建造于2006年以前的部分10、13号房屋，因未提供充分证据证明，且不符合整院出租的交易习惯，故对该项抗辩意见，本院不予采纳；第四，除双方均认可由小白楼村委会建造的15号房屋（建筑面积为12.88平方米，建造于2009年之后）外，本案双方当事人均未能提交有效证据证明2006年以后的房屋系己方所建造，考虑到本院认定2006年以前建造的房屋系司同生向华益食品公司所交付租赁房屋，那么一般应推定院内其他房屋系承租人华益食品公司所建；换言之，在整院出租，即承租人使用整个院落的情况下，出租人应就租赁房屋以外的房屋系其所建造提供证据证明，在司同生未提供充分证据证明其建造事实的情况下，本院认定除15号房屋之外的2006年以后建造的房屋应系华益食品公司所建造；需指出，在尤文超起诉司同生房屋租赁合同纠纷一案中，本院亦适用了相似的证据规则；经核算，2006年至2009年所建造房屋对应的房屋重置成新价评估结果为405861元，根据拆迁政策，相应补偿款（拆除费）应乘以80%的系数，结果为324688.80元；除15号房屋之外，2009年以后所建造房屋对应的房屋重置成新价评估结果为229887元，根据拆迁政策，相应补偿款（配合奖）应乘以60%的系数，结果为137932.20元；经计算，上述房屋重置成新价合计462621元，上述款项，司同生应给付华益食品公司。关于附属物及装修补偿款，双方存有异议；华益食品公司系食品加工企业，通过审核估价结果通知单中的“附属物（含装修）重置成新价”可以认定，电话、宽带、不锈钢进料口、不锈钢油烟罩等部分项目可以认定系华益食品公司所添置，但对于其他项目，无法准确确认系出租人所添置、装修还是承租人所添置、装修；考虑到司同生在将租赁房屋交付司同生使用之前还曾租赁他人，即使司同生在建造房屋时未对租赁房屋进行装修或添置附属物，前一手承租人亦会进行相关操作，故在租赁房屋交付华益食品公司之前，租赁房屋应当已有一定装修并添置附属物，所以装修及附属物补偿款中应包含司同生所享有权益；区别于单独利用房屋存放物品的企业类型，华益食品公司系从事食品生产加工的生产型企业，对卫生环境要求较高，必然要对租赁房屋进行一定装修并添置附属物，又考虑到华益食品公司在租赁院落期间又扩建房屋，对新建房屋必然要进行一定装修并添置附属物，所以装修及附属物补偿款中应包含华益食品公司所享有权益；综合考虑上述情况，又考虑双方在交付房屋时未订立交接清单，双方对己方进行装修或添置附属物情况均未提供充分证据证明，故对于诉争装修及附属物补偿款406954元，应在双方之间合理分配；综合考虑本案具体情况，本院酌情确定司同生应给付华益食品公司装修及附属物补偿款150000元。关于搬迁补助费，6处院落的总金额为360736元，而6处院落的房屋总建筑面积为7214.71平方米，即补偿标准为每平方米50元；因6号院的房屋总建筑面积为1333.93平方米，故对应的搬迁补助费为66696.50元；考虑到对该部分补助费，系按照被拆除腾退房屋的建筑面积数给予被拆除腾退人补偿，故对于出租人、承租人双方，均应履行一定的搬迁腾退义务，该部分费用应在双方当事人之间合理分担，考虑到实际占用情况，本院确定作为承租人应取得大部分款项（70%），即司同生给付华益食品公司搬迁补助费46687.55元。关于设备迁移费，6号院的“西红门镇试点改造项目1号地代拆项目大型机器设备评估申请单”中载明的“需评估机器设备情况”为冷库、燃气蒸汽锅炉、导热油锅炉，此对应“机器设备评估明细表”中的1号燃气蒸汽锅炉33500元、2号导热油锅炉26130元，合计59630元；“机器设备评估明细表”中第5、6、7号项目已在另案中判决司同生给付尤文超补偿款，现华益食品公司要求剔除，对此本院不持异议；剩余3、4、8、9号项目所对应金额均相对较少（分别为2000元、7200元、5950元、1150元），属小型机器设备，其未出现在6号院的“大型机器设备评估申请单”中显属正常，又考虑到该4项机器全自动煎饼机、蒸箱、夹层锅、压面机均系食品加工设备，与华益食品公司的生产经营类型一致，在司同生未提交反证的情况下，应认定相应补偿归华益食品公司所有；综合本段所述，对设备迁移费75930元，司同生应给付华益食品公司。综上所述，司同生应给付华益食品公司一次性停产停业综合补助费80000元、房屋重置成新价补偿款462621元、装修及附属物补偿款150000元、搬迁补助费46687.55元、设备迁移费75930元，合计815238.55元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、司同生于本判决生效后十日内给付北京佳合华益食品有限公司一次性停产停业综合补助费80000元、房屋重置成新价补偿款462621元、装修及附属物补偿款150000元、搬迁补助费46687.55元、设备迁移费75930元，合计815238.55元；二、驳回北京佳合华益食品有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19235元，由北京佳合华益食品有限公司负担9458元（已交纳），由司同生负担9777元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振审 判 员  李 辉人民陪审员  梁跃海二〇一九年十月十一日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷