山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终8356号上诉人（原审被告）：封淑立，女，1951年12月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵明湖(系封淑立之夫)，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东保利物业管理有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：张志民，总经理。委托诉讼代理人：高歌，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘利，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。上诉人封淑立因与被上诉人山东保利物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初2789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人封淑立及其委托诉讼代理人赵明湖，被上诉人保利物业公司的委托诉讼代理人高歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。封淑立上诉请求：1.撤销原判并依法改判驳回保利物业公司的诉讼请求;2.上诉费由保利物业公司承担。事实和理由:一审判决有失公平公正，应依照民法通则第一百一十条、合同法第一百零七条、民事诉讼法第六十四条，审查合同纠纷，核实双方的权利义务，由违约方赔偿对方。合同双方应地位平等，一审不允许封淑立发言，只在庭后补了询问记录，判决只提保利物业公司的权利，只字未提其义务，对封淑立只强调应尽的义务，忽略了应享有的权利。一审判决表达事实不清。双方签订的《XX花园前期物业服务协议》《房屋移交协议》都是根据《物业管理条例》签订，对双方都有约束力。根据《物业管理条例》第三十一条，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。涉案房屋自交房起就有质量问题，必须物业公司报修，建设单位才会处理。报修是物业公司的职责，尤其是保修期内。封淑立找过开发商，其回复必须有物业公司的报修单，他们只对物业公司负责。封淑立入住后正常交纳物业费，发现物业公司根本不服务，不作为。涉案房屋卫生间从入住就不能使用，始终得不到维修，一年后封淑立才停交物业费。一审判决中说物业公司多次给封淑立发律师函，催交物业费，但未提物业公司给建设单位发过维修的催促函，只片面强调封淑立交纳物业费的义务，对物业公司应尽的报修义务只字未提。物业公司欺上瞒下不尽职尽责报修，致使涉案房屋卫生间五年多至今不能使用。一审对法律条文适用不正确。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条，都应对封淑立的损失给予赔偿。《物业管理条例》对这个物业公司认定为前期物业，是建设单位自己成立的子公司，根据物业管理合同，开发商委托物业公司对房屋质量问题进行维修。物业公司经封淑立长期要求，对房屋质量问题不闻不问，没有履行其物业合同约定的主要义务，不应收取物业管理费，并承担因失职造成损失的赔偿责任。保利物业公司辩称，一、保利物业公司系涉案房屋所在小区的物业服务公司，为小区提供了物业服务，封淑立理应交纳物业费，一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。二、封淑立上诉状中的主张与事实不符，且适用法律错误，其上诉请求不应得到支持。1.根据《房屋移交协议》，如房屋存在质量问题，应由开发商承担保修义务，而保利物业公司作为物业服务单位仅负有对保修事宜进行协调的义务。根据保利物业公司于2014年8月27日向封淑立寄发《联系单》，保利物业公司接到涉案房屋楼下业主的报修后便开始查找漏水原因，在封淑立拒绝配合进行检查和处理的情况下，积极寄发书面联系单予以协调，由此可见，保利物业公司对涉案房屋卫生间漏水事宜已尽到了通知和协调义务，漏水问题一直未能解决，不是保利物业公司原因造成。2.保利物业公司与建设单位属于两个完全不同的民事主体，并非封淑立主张的建设单位自己成立的子公司，按照民法总则规定，法人依法独立享有民事权利和承担民事义务，且封淑立主张的房屋质量问题不属于本案的审理范围，应另案解决。3.本案为双方之间的物业服务合同纠纷，不应适用封淑立主张的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等关于商品房买卖合同纠纷的相关法律规定。保利物业公司在一审时已提交双方签订的前期物业服务协议，证明了双方物业管理合同关系。如为查明案件事实需要，保利物业公司可补充提交与开发公司签订的前期物业服务合同及相关政府备案证明。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回封淑立的上诉请求，维持原判。保利物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判定封淑立支付拖欠的物业服务费19824.2元；2.依法判令封淑立支付逾期付款违约金46187.54元（计算至2018年11月30日）；3.依法判令封淑立以拖欠物业服务费为基数，按照每日千分之三的标准，支付自2018年12月1日起至付清之日期间的违约金；4.诉讼费由封淑立承担。一审法院认定事实：封淑立系XX室业主，房屋建筑面积223.7平方米。2013年11月10日，保利物业XX花园物业管理处与封淑立签订《XX花园前期物业服务协议》，约定：物业服务费按建筑面积每月每平方米1.86元交纳，业主应于每半年首月的10日前交纳本半年的物业费。业主不按规定交纳物业服务费及其他应交费用的，按业主所欠费金额每日千分之三的标准计收违约金。同日，封淑立签署了房屋移交协议。2018年11月，保利物业公司向封淑立发出关于催交物业费的律师函，通知封淑立交纳2015年1月12日至2018年12月31日期间的物业费19824.2元以及截至2018年11月11日的违约金44980.05元。另查明，保利物业公司因接到涉案房屋楼下业主的保修于2014年8月27日通知封淑立配合楼下业主及物管处对漏水情况进行检查和处理。一审法院认为，保利物业公司与封淑立签订的《XX花园前期物业服务协议》均合法有效。物业公司为小区提供了物业服务，业主理应交纳物业费。封淑立提交的《房屋移交协议》中已经明确由开发商负责涉案房屋的保修义务。因此，封淑立不能因涉案房屋卫生间存在质量问题，而拒交物业费。保利物业公司要求封淑立支付自2015年1月12日至2018年12月31日的物业服务费19824.2元（1.86元/平方米×223.7平方米×47个月零20天）的诉求，于法有据，一审法院予以支持。涉案房屋自入住起卫生间漏水问题一直未能解决，保利物业公司应积极查找原因，与有关单位联系解决，故对保利物业公司主张的违约金，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定规定，判决：一、被告封淑立于判决生效之日起10日内支付原告山东保利物业管理有限公司2015年1月12日至2018年12月31日期间的物业服务费19824.2元；二、驳回原告山东保利物业管理有限公司其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，由原告山东保利物业管理有限公司负担1015元，由被告封淑立负担435元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。封淑立提交：证据1.其女书写的申请一份，内容为回复山东齐鲁律师事务所律师函，房屋存在质量问题照片打印件七张及其致小区物业管理处的函一份，证明涉案房屋从2014年入住时就存在漏水问题，物业公司一直未履行维修义务，再收取物业费无相关依据。房屋的三个卫生间至今保持物业交付时的原样，至今没有使用。证据2.《济南市商品房买卖合同》，证明物业公司当时知道房子多处不合格，当时签了一个验房手续，证明与物业公司签订的协议都是被迫签订，且物业公司没有提交封淑立签字的协议，因为封淑立签订的那份协议物业公司承诺五年保修，在验房单和物业协议上均写了，但物业公司都不承认其有维修责任。保利物业公司质证称，对证据1，该证据均是发生在一审立案前，不属于法律规定的二审应当提交的新证据。即使该证据属于新证据，对其真实性也不予认可。保利物业公司从未收到过该两份函件，封淑立也未提交保利物业公司收到的证明资料。申请落款名字为赵馥华，无法看出其与本案的关联。对证据2的真实性无异议，但无法证明封淑立的证明目的。根据山东省物业管理条例的相关规定，开发商与物业公司签订前期物业服务协议后，在商品房销售时应将相关材料作为商品房买卖合同约定的内容。因此，其中关于前期物业管理的相关规定符合法律法规的规定。其次，买卖合同中关于保修责任，应为开发商承担也是开发商所承诺的。物业公司负有协调义务，事实上物业公司也已经履行了相关义务。保利物业公司提交：证据1.（2015）历民初字第851号判决书一份，在该判决中封淑立否认了其卫生间漏水的事实，其卫生间并未存在严重漏水一事，其主张的五年多未能使用与事实不符。证据2.济南市物业管理行业协会网站公布的XX地块前期物业服务招标公告信息（包括开标信息、中标公告）、济南市前期物业管理合同备案证明、前期物业服务合同，证明保利物业公司与开发商签订了前期物业服务合同，济南市住房保障和房产管理局作出济物合同备第XX号备案证明，保利物业公司经合法招投标及行政备案取得涉案小区物业管理资格。封淑立质证称，证据1恰恰能证明从入住时房屋漏水，因为漏水一楼才起诉封淑立。封淑立一直找物业公司，物业公司就说等这个判决下来之后再解决，判决书下来后物业公司就说判决书上没有载明漏水，物业公司不管。一楼起诉封淑立是2014年，判决作出时间为2016年5月。需要物业公司提交房屋交接手续，证明不合格。对证据2的真实性无异议，保利物业公司与开发商签订的这些协议与封淑立无关，封淑立只承认与物业公司签订的协议。一审认定的事实属实，本院予以确认。另，《济南市商品房买卖合同》载明出卖人为XX公司，买受人为封淑立。XX公司2010年9月29日通过招标选聘保利物业公司为XX地块提供前期物业服务，2010年10月6日，XX公司与保利物业公司签订《前期物业服务合同》，该合同在济南市住房保障和房产管理局备案，备案号济物合同备第XX号。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，保利物业公司系涉案小区的建设单位XX公司通过招标选聘的前期物业服务企业，双方签订了前期物业服务合同，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括封淑立在内的全体业主具有约束力，2015年1月12日至2018年12月31日期间，保利物业公司为涉案小区提供了物业服务，封淑立应按照前期物业服务合同约定交纳物业费，封淑立未交纳上述期间的物业费，故一审判决封淑立向保利物业公司支付2015年1月12日至2018年12月31日期间的物业服务费19824.2元并无不当，本院予以确认。封淑立主张涉案房屋自2014年入住开始，卫生间漏水问题一直未能解决，故保利物业公司不应再向其收取物业服务费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，物业公司的义务是对小区共用部位、共用设施设备进行维修、维护、养护和管理，封淑立主张其房屋自入住即存在漏水问题，该问题实系房屋质量保修范畴，与本案并非同一法律关系，封淑立因此要求免交物业费，理由不当，本院不予支持。综上所述，封淑立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1450元，由上诉人封淑立负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇一九年十月二十三日书记员  马 晴