河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民再245号再审上诉人（原审被告、原审申请人）：布素领，女，1972年9月8日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。委托诉讼代理人：胡志霞，石家庄市鹿泉卓杰法律服务所法律服务工作者。再审被上诉人（原审原告、原审被申请人）：河北帝华房地产集团有限公司，住所地石家庄市鹿泉区获铜路**。法定代表人：李梦珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：李圆，男，1988年2月15日出生，汉族，河北帝华房地产集团有限公司职工，住石家庄市井陉矿区。委托诉讼代理人：李芳宇，河北英陆律师事务所律师。再审上诉人布素领因与再审被上诉人河北帝华房地产集团有限公司（以下简称帝华公司）房屋买卖合同纠纷一案，石家庄市鹿泉区人民法院于2017年6月20日作出（2017）冀0110民初583号民事判决，已经发生法律效力。布素领不服，向鹿泉区人民法院申请再审。鹿泉区人民法院于2018年2月2日作出（2018）民监4号民事裁定，再审本案。鹿泉区人民法院于2018年8月31日作出（2018）冀0110民再2号民事判决，布素领不服，上诉于本院。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审上诉人布素领及其委托诉讼代理人胡志霞，帝华公司的委托诉讼代理人李芳宇、李圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。布素领上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回帝华公司的诉讼请求或发回重审。布素领上诉称，一、一审法院审理认为帝华公司和布素领与中国工商银行股份有限公司鹿泉支公司三方签订一份《个人住房借款合同》认定事实错误，布素领没有向工商银行贷款，更没有签订过借款合同。二、本案中一审法院以布素领未履行与银行的《贷款合同》为由，判决解除布素领与帝华公司的《房屋买卖合同》，将二份合同的履行混为一谈，导致判决错误。首先，本案中存在二个合同关系。一是布素领与帝华公司的房屋买卖合同关系，二是布素领与银行的借贷款合同关系，在该借贷款合同中帝华公司为布素领提供了担保。在本案双方的买卖合同中，布素领已履行完付款义务，帝华公司也已交付房屋，双方已经履行完合同义务。在该合同中，布素领首付123,081元房款，其余部分通过建设银行贷款280,000元，该款已经划入帝华公司的账户（由交费票据和转账记录为证）。可见，双方的《房屋买卖合同》布素领已经履行完付款义务。其次，本案中布素领没有履行的是第二份合同，即借款合同，一审法院以布素领没有履行借款合同从而判决解除原买卖合同认定错误。布素领购房后依据买卖合同的约定向建设银行按揭贷款280,000元，同时帝华公司为该笔贷款提供了担保，即在借款合同中帝华公司的身份为“保证人”，后因布素领家庭发生重大变故导致未能及时还贷，银行扣划了“保证人”的款项。根据法律规定帝华公司履行了保证义务后可以形成追偿权，即要求布素领向帝华公司履行付款义务。在贷款合同中作为“保证人”帝华公司仅有追偿的权利，而没有解除买卖合同的权利。本案之所以出现错误认识是因为帝华公司作为“保证人”的身份与“出卖人”身份二者出现重合。帝华公司作为“出卖人”如果买受人没有履行付款义务，有权要求解除买卖合同；若帝华公司作为“保证人”在履行保证义务后仅享有追偿权，而不享有解除原买卖合同的解除权。再次，双方没有协议约定解除权，帝华公司没有单方解除房屋买卖合同的权利。帝华公司在起诉书中称，解除买卖合同的主要依据是2012年8月22日双方签订的《协议书》第二条，该协议约定若帝华公司作为“保证人”承担了保证责任，则有权解除《房屋买卖合同》。但是该协议书尚未不生效，因为布素领没有在该协议书上签字，有鉴定结论为证。帝华公司依据不生效的协议行使解除权是没有合同依据的。另外，在原《商品房买卖合同》及补充协议中约定，买受人没有付清房款或办理按揭贷款的出卖人有权解除合同，在该买卖合同中布素领已经履行了付款义务，不存在违约行为，故帝华公司不享有约定解除权。最后，一审法院适用法律错误。帝华公司起诉书要求解除合同的依据是《协议书》约定，即双方约定解除权，该约定解除权是否成立应当适用《合同法》第九十三条约定解除的规定，而一审法院却适用《合同法》九十四条法定解除的规定，适用法律明显错误。另外，在买卖合同中布素领已经履行了合同付款义务，不存在违约或不履行的情形，一审法院依据此条文判决解除买卖合同也是明显错误的。综上所述，帝华公司作为出卖人没有法定解除理由，另外双方没有约定解除权，约定解除条件未成就；帝华公司作为保证人仅享有追偿权而不享有解除权，由此可见，一审判决以布素领没有履行贷款合同为由判决解除原房屋买卖合同是明显错误的。帝华公司答辩称，第一，布素领与被上诉人以及贷款银行建设银行签订贷款合同并不是工商银行。第二，布素领与被上诉人签订买卖合同以后办理了按揭贷款，贷款合同由三方共同签订，布素领对其不还银行按揭时是明知的，也就是在贷款合同中记载很清楚，银行有权利将剩余款项从被上诉人银行账户中划扣，布素领由于占有了房屋，恶意终止偿还银行按揭贷款，经多次催收不履行义务，事实上导致银行将付给被上诉人的购房贷款全额划扣，并加扣了违约金及利息，使布素领贷款支付的房款部分被银行追回，被上诉人多次通知布素领按照合同约定一次性付清房款，布素领置之不理，并且当庭表示，拒绝支付剩余款项，按照房屋买卖合同的第八条第二项，以及双方于2012年5月22日签订的补充协议规定，被上诉人提出了解除房屋买卖合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。帝华公司向鹿泉区人民法院起诉请求：判令解除布素领与帝华公司签订的鹿泉西部峰景3-1-2901室房屋《商品房买卖合同》，并协助帝华公司撤销房管局备案。鹿泉区人民法院原审查明，2012年5月22日，帝华公司和布素领签订了位于鹿泉西部峰景3栋楼1单元2901室《商品房买卖合同》一份，布素领购帝华公司位于鹿泉西部峰景3栋楼1单元2901室房屋一套，付款方式为按揭贷款。总房款为403,081元。布素领缴纳了首付款123,081元，剩余房款280,000元办理按揭手续。帝华公司已按合同规定履行义务，布素领向中国建设银行股份有限公司鹿泉支行贷款280,000元，帝华公司作为保证人，为布素领承担连带保证责任，2012年8月22日三方签订了一份“个人住房（商业用房）借款合同”。后布素领无故违约多次不还贷款，因布素领不向银行还款，后2015年1月9日银行从帝华公司保证金账户扣划了布素领剩余全部贷款本息243,268.60元。依据帝华公司和布素领之间签订的《协议书》第二条约定：因布素领未按期偿还银行贷款导致帝华公司承担担保责任的，帝华公司有权解除《商品房买卖合同》并收回房屋。上述事实有帝华公司提供的双方签订的商品房买卖合同一份、合同补充协议、“个人住房（商业用房）借款合同”、银行扣划帝华公司款的凭证和2014年7月2日向布素领寄发了“还清银行贷款通知书”和2015年1月22日解除商品房买卖合同通知书及邮政回执信息。布素领于2015年1月31日收到的证明为证。鹿泉区人民法院原审认为，帝华公司2012年5月22日与布素领签订的《商品房买卖合同》和补充协议书以及2012年8月22日与中国工商银行股份有限公司鹿泉支行三方签订了一份“个人住房（商业用房）借款合同”为有效合同，帝华公司已按合同规定履行了义务，布素领长期不履行合同且帝华公司已尽通知义务后仍不能积极还款失去了应有信誉，布素领已无履行合同的诚意，故应解除帝华公司和布素领签订的房屋《商品房买卖合同》和《补充协议》。故依照《中华人民共和国合同法》九十四条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、依法解除2012年7月22日帝华公司和布素领签订的位于鹿泉西部峰景3--1-2901室房屋《商品房买卖合同》。二、布素领协助帝华公司办理撤销房管局备案手续。本案诉讼费80元由布素领负担。鹿泉区人民法院再审中，帝华公司提交的证据是：证据1、2012年5月22日帝华公司和布素领签订的商品房买卖合同一份。证据2、2014年7月2日寄发的还清银行贷款通知书，2015年1月22日寄发的解除商品房买卖合同通知书。证据3、2012年8月22日个人住房（商业用房）借款合同一份。证据4、2015年1月5日银行的扣划款项通知书，扣了243,268.60元。首付款是123,081元，贷款280,000元，总房款是403,081元。证据5、购房协议的第3页第8条第2款。证据6、2012年5月22日签订的补充协议，补充协议第4条。从以上证据在双方签订的所有协议中，并不是只有一个条款赋予了帝华公司解除合同权利，本次鉴定结果鉴定的只是其中一份补充协议，另一份补充协议也约定了补充情形。归根到底，帝华公司解除购房协议，一是有合同约定，二是布素领的履行合同情形完全符合合同法94条规定的情形，原审判决判令解除合同，也是认为布素领的行为符合合同法94条，才判令解除的，并不是单单依据双方补充协议解除的，我方认为原判决是正确的。布素领质证称，对证据1，无异议。对证据2，解除房屋买卖通知书有异议，这份通知书实属伪造，快递上的签名不是布素领，谁签的名不知道，也不认识签名的人，解除商品房买卖合同的日期是2014年1月22日，建设银行给帝华公司发出的履行保证通知书是2014年6月27日，时间差说明此证据是伪造的，在这期间，布素领一直在正常还款。对证据3，无异议。对证据4，这是建设银行扣划帝华公司扣款单，这个证据充分说明了帝华公司是布素领在银行做按揭的担保人。对证据5、证据6，布素领在这期间已经办理完建设银行按揭手续，银行已经把全部款项划给帝华公司，此证据对布素领没有约束力，有建设银行《个人住房（商业用房）借款合同》和《商品房买卖合同》一份为证。布素领提交的证据是：证据1、补充协议。证据2、银行还款记录，一直还款到2014年12月份。证据3、北京法源司法科学证据鉴定中心于2018年6月20日出具司法鉴定意见书一份。当时我申请鉴定的时候对方律师也在场，当时我要求对方律师和我一起做签字和指纹鉴定，但对方律师不做鉴定，当时有对方律师签字，故现在对方要求对张彦军做笔迹跟指纹鉴定与本案无关，不同意做鉴定。帝华公司质证称，对证据1，布素领提供的补充协议是两份，并不是一份，对真实性无异议，其中一份是地下室的，抬头是地下室使用权转让协议，这份已经履行完了，第二份才是帝华公司当庭提交的商品房买卖合同补充协议，也就是第4条赋予补充条款的协议。对证据2，真实性无异议，但是与帝华公司主张解除房屋买卖合同没有关联性，商品房买卖合同写明了没有按揭款以后应在15日内补交房款。我们合同约定双方的通讯联络方式是明确的，一旦有事只能按照合同上的写明的通知方式通知对方，我们按合同上的地址邮寄。我方按照购房合同上布素领所留的地址邮寄，就说明我方尽到了通知义务。扣划通知书是银行邮寄给我方，我方再通知布素领。对证据3，真实性无异议，与本案的关联不具有唯一性，正因为这个原因帝华公司才提出了鉴定申请，对补充协议上所签布素领三个字以及加盖的指膜与布素领以及其配偶的签名及指纹进行交叉对比鉴定。鹿泉区人民法院再审查明，2012年5月22日，帝华公司和布素领签订了位于鹿泉西部峰景3栋楼1单元2901室《商品房买卖合同》一份，布素领购买帝华公司位于鹿泉西部峰景3栋楼1单元2901室房屋一套，付款方式为按揭贷款。总房款为403,081元。布素领缴纳了首付款123,081元，剩余房款280,000元办理按揭手续。帝华公司已按合同规定履行义务，布素领向中国建设银行股份有限公司鹿泉支行贷款280,000元，帝华公司作为保证人，为布素领承担连带保证责任，2012年8月22日，三方签订了一份“个人住房（商业用房）借款合同”。后布素领多次不还银行贷款，后2015年1月9日银行从帝华公司保证金账户扣划了布素领剩余全部贷款本息243,268.60元。帝华公司提交了一份和布素领签订的《协议书》，第二条约定：因布素领未按期偿还银行贷款导致帝华公司承担担保责任的，帝华公司有权解除《商品房买卖合同》并收回房屋。布素领认为协议书上“布素领”三字不是布素领本人所签，申请鉴定。北京法源司法科学证据鉴定中心于2018年6月20日出具司法鉴定意见书一份，鉴定意见是协议书上“布素领”签名字迹不是布素领所书写。鹿泉区人民法院再审认为，帝华公司和布素领签订的《商品房买卖合同》与中国工商银行股份有限公司鹿泉支行三方签订的一份“个人住房（商业用房）借款合同”为有效合同，帝华公司已按合同规定履行了义务，布素领长期不履行合同且帝华公司起诉后仍不能积极还款失去了应有信誉，布素领已无履行合同的诚意，故应解除帝华公司和布素领签订的房屋《商品房买卖合同》，同时，帝华公司应当将布素领已付的首付款和已偿还的银行贷款等款项返还给布素领，因帝华公司和布素领均未提交证据证明布素领交给帝华公司除首付款外的其他款项，布素领可另案起诉，本案不做处理，原审仅解除合同，没有判决帝华公司返还布素领已付的款项，属于漏判，应予纠正。经该院审判委员会研究，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》九十四条之规定，再审判决为：一、撤销鹿泉区人民法院（2017）冀0110民初583号民事判决；二、解除帝华公司于2012年5月22日和布素领签订的鹿泉西部峰景3--1-2901室房屋《商品房买卖合同》；三、帝华公司在本判决生效后三日内将布素领已付的首付款123,081元返还给布素领。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费80元和鉴定费3,300元由布素领负担。本院再审查明的事实与一审再审查明的事实基本一致，双方当事人未提交新的证据。关于案涉房屋的使用状况，布素领称，2014年5月31号帝华公司交的房，由我占有使用，现在空着，因停水停电，出租后退回。帝华公司称，在本案一审作出第一次生效判决后，我方已经停止对该房的物业服务，该房屋不能使用，现在空着。本院再审认为，本案的争议焦点问题为：帝华公司请求解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》应否支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第二项的规定，帝华公司应对自己提出的诉讼请求所依据的事实承担举证证明责任。根据帝华公司的起诉书，帝华公司认为，因布素领银行贷款累计多期逾期违约导致银行宣布贷款提前到期，并从帝华公司保证金账户扣划了布素领剩余全部贷款本息，帝华公司承担了保证责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。布素领未按时还款，已构成对主要债务的迟延履行，且帝华公司已于2014年7月2日向布素领发出还清银行贷款通知书，布素领仍不履行，属于法定解除合同的情形。对此，本院认为，法律规定迟延履行合同主要债务是构成合同解除的法定条件之一。但是当事人根据该法定条件行使法定解除权时，应当符合以下条件：1．对方当事人违反了对履行期限的约定，在履行期限届满时没有完全履行债务。2．对方当事人迟延履行是合同中约定的主要债务。3．必须对迟延方进行催告。所谓催告，是指债权人催促债务人及时履行合同债务的通知。催告必须采用书面形式，只有当迟延履行方在另一方给予其合理的履行期限内仍不履行合同主要债务的，另一方才可以行使其法定解除权。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第2项买受人逾期付款的违约责任，以及《补充协议书》第四条的补充约定，布素领与帝华公司、中国建设银行股份有限公司鹿泉支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，并办理了银行按揭手续，该银行已经将全部款项划入帝华公司，双方约定的商品房买卖合同主要债务已经履行完毕。由此可见，帝华公司与布素领之间既有房屋买卖合同关系，也有基于银行贷款的借款担保合同关系。在银行将布素领所需的全部贷款支付给帝华公司后，布素领即履行了支付购房款的合同义务，帝华公司也交付了商品房，双方均对《商品房买卖合同》约定的主要义务履行完毕。此后，因布素领逾期还贷导致帝华公司承担保证责任是违反了担保合同的相关行为，而非违反商品房买卖合同的违约行为。关于帝华公司主张于2014年7月2日向布素领邮寄《还清银行贷款通知书》的争议，首先，该通知书内容中的所依据的《协议书》上布素领的签字经司法鉴定不是布素领所签，该协议书不能作为双方约定的依据。其次，对该快递邮件载明的内容，布素领提出了异议，且快递邮件上的签名是他人代收，帝华公司没有提交相关证据证明该邮件的真实性。第三，该通知书的内容为催收还清银行按揭贷款的通知，对此，在三方签订的个人住房借款合同第二十五条对邮寄地址有明确约定，该合同任何一方当事人传递给其他各方的通知，须按该合同所列的通信地址、联系电话，或者其他方式进行。据此，本院对该证据的证明力不予认定。综上，帝华公司以布素领不履行商品房买卖合同的约定，多期贷款逾期并进行通知催告的为由，行使法定解除权的主张，不具备我国合同法第九十四条规定的解除条件，本院不予支持。本案中，帝华公司因布素领未全面履行个人住房借款合同，导致其承担了保证责任是事实，其合法权益应当依法得到救济。对此，本院认为，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。根据三方签订的个人住房借款合同，布素领签订借款合同取得银行的按揭贷款，帝华公司与银行之间形成保证合同关系，帝华公司承担对买房人未能及时归还按揭贷款的阶段性保证责任。布素领作为买房人怠于支付按揭款，仅是违反借款合同的约定，对银行构成违约。帝华公司作为开发商在买房人以按揭形式购房过程中，如因买方逾期支付按揭款及利息，开发商承担了阶段性连带保证责任后，可依法向买房人追偿。综上所述，帝华公司要求解除双方当事人签订的商品房买卖合同的诉讼请求，依法不能满足，其诉讼请求予以驳回。一审法院原审判决及再审判决认定事实和适用法律有误，依法应予纠正。基此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民再2号民事判决及石家庄市鹿泉区人民法院（2017）冀0110民初583号民事判决；二、驳回再审被上诉人河北帝华房地产集团有限公司的诉讼请求。一审案件受理费80元及鉴定费3,300元，二审案件受理费80元，均由帝华公司负担。本判决为终审判决。审判长  郝俊贤审判员  王彦松审判员  高玉坡二〇一九年十月二十五日书记员  申伟佳