广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1322民初1799号 原告：柳州市享佳物业服务有限公司，住所地：广西柳州市学院路**内办公楼**，统一社会信用代码：9145020256005396T。 法定代表人：韦阳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：卢业欢，象州县法律事务中心法律工作者。 委托诉讼代理人：谢军，男，1963年8月30日出生，汉族，住象州县，系原柳州市享佳物业服务有限公司象州分公司的负责人。 被告：廖四奇，男，1974年9月17日出生，壮族，住广西象州县。 原告柳州市享佳物业服务有限公司（以下简称“享佳公司”）与被告廖四奇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日与其他同类56个案件合并公开开庭进行了审理。原告享佳公司委托诉讼代理人卢业欢、谢军、被告廖四奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告享佳公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费2296元，公摊电费386元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年1月5日，广西福来物业服务有限责任公司象州分公司（以下简称“福来物业公司”）与广西鸿悦达房地产开发有限公司签订了《君悦豪庭小区前期物业服务合同》，约定由福来物业公司为君悦豪庭小区提供物业管理服务，并对物业管理服务费的收费标准作了约定。合同签订后，福来物业公司依约提供物业管理服务。2014年6月13日君悦豪庭小区物业管理变更为原告设立的柳州市享佳物业服务有限公司象州分公司（以下简称“享佳象州分公司”）。被告住君悦豪庭7-202号房，享受了原告提供的服务，应缴纳欠交的2015年、2016年物业费每年1148元共2296元，2014年、2015年、2016年公摊电费分别为140元、156元、90元。现诉到法院，提出上述诉请。 被告廖四奇辩称，原、被告间不存在合同关系，被告购房时与开发商签订的购房合同约定前期物业服务单位是南宁兴大物业有限公司，与原告无关，原告对本案没有诉权；福来物业公司与享佳物业公司不存在任何关系。原告进驻小区的合同为非法手段获取，对不与福来物业公司签订前期物业服务合同，不交每户2000元或800元的物业维修基金的业主，福来物业公司不给钥匙。福来物业公司在2012年2月15日才办理营业执照，但其与房开公司签订的前期物业服务合同是在2012年1月25日，其签订合同的行为违法，福来物业公司属于无备案和非法经营。福来物业公司的法定代表人是谢军，但是合同上签名的是谢世军，合同存在欺骗。被告小区共有245户业主被诉，说明原告在本小区的不满意率非常高，原告在非法营业期间工作效果非常之差。原告在经营期间存在乱收费。小区内对外来车辆进出没有登记，发生了多起盗窃案。原告还私自进入业主家中安装天然气主管道，造成非常大的财产安全隐患。小区设备不正常维护，造成电梯严重故障，长时间不得运行。原告的诉请已过诉讼时效。综上，要求原告退还物业维修基金和乱收取的其他费用，同时驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：广西鸿悦达房地产开发有限公司（以下简称“鸿悦达地产”）在桥开发建设君悦豪庭小区。2012年1月5日，福来物业公司与广西鸿悦达房地产开发有限公司签订了《君悦豪庭小区前期物业服务合同》。合同约定：鸿悦达地产将其开发的君悦豪庭小区委托给福来物业公司进行物业管理；小区建筑面积：40245m2，其中住宅：37975m2，商业面积2270m2。服务期限自双方签订之日起至本物业业主委员会成立后与物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止。物业服务收费标准：住宅0.5元/m2/月（按建筑面积计算）、商业（会所）：0.8元/m2/月（按建筑面积计算）、杂物间或车库：5元/同/月（按建筑面积计算）……。设施设备（电梯、变压器等）年检、公共部位、公共设施设备和相关场地的维修养护等费用由相关业主承担，分摊到户，另行收费；且受益业主应先行缴纳完以上费用给物业公司后，物业公司才负责代缴费或实施维修。物业服务费缴费计算时间：从交房之日起开始计算。君悦豪庭小区5、6、7栋为高层电梯住宅，为便于电梯房的管理，福来公司与电梯房大部分的业主包含被告签订了《君悦豪庭小区前期物业服务协议》和《二次装修管理协议书》，约定高层住户（电梯房）收费标准是0.8元/平方米/月，该费用包含电梯日常维护费和年检费。电梯运行的电费、二次加压电费（供水加压）由受益人按实际产生金额分摊。每月10日前交纳当月的物业管理服务费或预交半年至一年的物业服务费；《二次装修管理协议书》中约定装修管理部分（如运装材料的电梯电费及电梯操作员的费用）的收费项全部空白，表示不另外发生费用，并注明装修垃圾清运由物业公司负责。 2016年12月31日因君悦豪庭小区业主自动履行缴款义务的人数较少，原告终止对该小区的物业服务，撤离该小区。君悦豪庭小区全小区有330户，其中：1栋有5个单元，每单元为10户；2栋有4个单元，每单元为10户；3栋有3个单元，每单元为12户；5、6、7栋分别为68户。君悦豪庭小区7-202号房屋为被告廖四奇所有，该房产建筑面积为：119.55平方米，被告欠2015年至2016年物业费，每年物业费为：0.8元/平方米/月×119.55平方米×12月=1148元。2014年、2015年、2016年7栋楼梯间的公共电费总额分别为2986.55元、3582.35元、3162.81元，分摊到每户分别为43.92元、52.68元、46.51元；2014年、2015年、2016年整个小区公共照明电费及二次加压水泵电费分摊到每户分别为40.97元、67.26元、32.07元。2014年、2015年、2016年被告共应摊电费分别是84.89元、119.94元、78.58元。因被告欠缴物业费及公摊电费，原告诉至本院。诉讼过程中，原告向本院申请对被告的相应财产进行保全，本院予以准许。 经查明，福来物业公司于2012年7月26日向象州县住房和城乡建设局（以下简称“象州县住建局”）和象州县物价局对君悦豪庭小区的物业服务等级标准和收费标准进行了备案登记。2014年6月13日，福来物业公司在小区公示君悦豪庭小区的物业管理由福来物业公司变更为享佳象州分公司，所有债权债务由享佳象州分公司承担。2017年2月27日享佳象州分公司注销。福来物业公司及享佳象州分公司的负责人均为谢军。 另经查明，福来物业公司及享佳象州分公司在提供物业服务期间，在公共卫生、安全保卫及排水管堵塞、与业主协调等方面存在服务瑕疵。 本院认为，福来物业公司与鸿悦达地产签订了《君悦豪庭小区前期物业服务合同》，该合同未违反法律的强制性规定，未损害国家、集体和他人的利益，是合法有效的合同。虽然被告与房开公司签订购房合同时约定的物业公司是南宁兴大物业有限公司，但与实际不符，南宁兴大物业有限公司并未为小区提供过物业服务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《君悦豪庭小区前期物业服务合同》适用于君悦豪庭小区的全体业主。福来物业公司依照前期物业服务合同对小区进行了物业服务，小区业主即应依照合同约定向福来物业公司支付物业服务费用。2014年福来物业公司在经营过程中无权将物业服务合同转让给享佳象州分公司，虽在小区张贴了公告，转让行为仍属无效。但小区业主也没有提出异议，享佳象州分公司是按原来的合同标准对小区提供的物业服务，收取物业费，已形成事实上的合同关系，收费标准符合实际，被告应交付享佳象州分公司服务期间的物业费。本案，福来物业公司已将其服务期间的债权即应收取的物业费转让给享佳象州分公司，并在小区张贴了公告，《中华人民共和国合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。因此，享佳象州分公司有权主张被告支付欠交的全部物业费。享佳象州分公司已于2017年注销，应由设立享佳象州分公司的总公司即原告享佳公司承担其诉讼权利义务。 福来物业公司与鸿悦达地产签订的《君悦豪庭小区前期物业服务合同》约定的物业费是按0.5元/平方米/月计，不包含电梯的日常维护和年检费，福来物业公司与业主绝大部分高层住户的业主包含被告签订的《前期物业服务协议》约定，物业费按0.8元/平方米/月计，包含了电梯的日常维护和年检费。业主从未提出异议，双方长期都是按该标准执行，应视为双方变更了合同内容，鉴于绝大部分都已签订合同变更，由于物业服务是个整体，应同层同条件同服务同标准，对高层住户都有效，物业费应按0.8元/平方米/月计算。综上，被告廖四奇是君悦豪庭小区7-202的业主，该套房产建筑面积为：119.55平方米，欠缴物业费2296元。2014年、2015年、2016年被告共应摊电费分别是84.89元、119.94元、78.58元，原告主张的分别为140元、156元、90元，原告主张少于应公摊金额的本院予以支持，主张多于实际应公摊金额的本院支持实际金额，因此，被告应付给原告的公摊电费是84.89元+119.94元+78.58元=283.41元。 小区的物业维修基金是专用于小区公共部位、公共设施设备期满后大修、更新、改造的资金，业主无权单独主张退还，被告主张退还物业维修基金，本案不予审理，小区可由业主委员会或其他能代表小区集体名义的当事人向原告另行主张。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”物业服务合同系继续性合同，同一合同项下的合同内容非一次性可以给付完结，物业管理工作需要在一段时间内连续不断地进行，在约定期限内，物业服务企业向业主提供持续性的物业服务。换言之，物业服务合同参照分期履行的连续债务计算诉讼时效的前提是在同一合同项下。因此，本案的诉讼时效应从2016年12月31日起算，原告的诉讼请求没有超过三年的诉讼时效。被告没有向本院提供原告不合理收费的证据，对其主张退还款项本院不予支持。 福来物业公司及享佳象州分公司在提供服务过程中，存在服务上的瑕疵，原告也认可了这一事实，故，酌情扣减其物业费数额的30%。被告廖四奇是君悦豪庭小区7-202的业主，该套房产建筑面积为：119.55平方米，欠缴物业费2296元，因原告履行义务存在瑕疵，酌情扣减服务费30%后，被告应付物业费1607.2元，被告应付原告公摊电费283.41元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百一十一条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告廖四奇应于本判决生效之日起十日内支付给原告柳州市享佳物业服务有限公司物业服务费1607.2元，公摊电费283.41元，共计1890.61元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元（已由原告预交），保全费39元，由被告廖四奇负担（于判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 员 黄小俊 二〇一九年十月十日 法官助理 韦如意 书 记 员 韦慧敏 附：相关法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十条【债权转让的通知义务】债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第一百一十一条【瑕疵履行】质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。