四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3249号 上诉人（原审被告）：四川和锦房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区清泉寺南路**。 法定代表人：熊志平，经理。 委托诉讼代理人：赵兵，四川维大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨洲，男，汉族，1987年6月6日生，住南充市顺庆区。 上诉人四川和锦房地产开发有限公司（以下简称和锦公司）与被上诉人杨洲商品房预售合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初3303号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 和锦公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一审判决违反当事人诉讼请求范围，违反处分原则。被上诉人要求上诉人支付逾期办理土地使用权证、房屋所有权证的违约金，而一审却按照双方约定的房屋总登记（初始登记而非转移登记）的违约条款认定和判决。上诉人未能按照约定时间协助被上诉人办理房屋权属证明，不是上诉人权属不齐或欠缴政府管理部门的相关费用造成，上诉人不应承担逾期办理权属证明的违约责任。被上诉人主张逾期办证违约金的条件未成就。即使上诉人要承担违约责任，被上诉人系按揭购房，迟延办证没有造成被上诉人多大的损失，请求法院酌情减轻上诉人的违约责任。 杨洲答辩称：商品房买卖合同第20条第2项、第3项对初始登记和转移登记有明确约定，请求按照合同约定判定。原判正确，请求维持原判。 杨洲向一审法院提出诉讼请求：1、判令和锦公司支付杨洲截止2019年4月9日逾期办理土地使用权证、房屋所有权证的违约金67801元（计算方式为房屋总价款459669元×0.00001×天数，之后的违约金超过半年的，每半年支付一次）；2、本案诉讼费用由和锦公司负担。 一审查明，2013年6月17日，杨洲与和锦公司签订编号为201306170367的商品房买卖合同，杨洲向和锦公司购买和锦名苑小区8幢1单元5层1-503号房屋，房屋总价款为459669元，杨洲以按揭贷款方式付清了全部房款，合同第二十条第（二）项、（三）项约定了产权登记条款，具体内容为“（二）初始登记出卖人应当在2015年2月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于出卖人实际取得权属之日起30日内向买受人支付。（三）如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起20日内由出卖人支付”。同日，杨洲与和锦公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第十条第三款约定“关于买卖合同第二十条的补充约定3、双方同意，买卖合同第二十条所述之出卖人责任是指：（1）出卖人的权属证件不齐：（2）出卖人未缴齐应缴政府部门的相关费用。除上述两种原因外的其他原因使房产权属登记机关未在合同约定的期间内给予办理该商品房的《房屋所有权证》，出卖人均不承担任何责任。若买受人无法按期取得商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任”。 和锦公司未提交其对涉案房屋的完整权属证件及缴清政府部门全部费用的证据，同时和锦公司承认迄至庭审之日止，仍未取得涉案房屋的初始登记。 一审认为，杨洲与和锦公司在签订商品房买卖合同系双方平等协商自愿达成，且不违反法律禁止性规定，合法有效。和锦公司应按合同约定在2015年2月28日前完成涉案房屋的初始登记，而截至本案庭审之日止，仍未完成房屋的初始登记，和锦公司也未举证证明合同约定的免责事由，因此，和锦公司应按合同第二十条第二项之约定“买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于出卖人实际取得权属之日起30日内向买受人支付”之规定向杨洲承担违约损失，违约金方式为从2015年3月1日起以原告已付房款459669元为基数，按每天万分之一计算至和锦公司实际取得权属之日止；现因无法确定和锦公司实际取得权属的具体日期，该项违约金在本案中计算至杨洲所请求的截止日（2019年4月9日），计算得459669元×0.0001×1498天=68858元，杨洲仅主张67801元，一审确认和锦公司应向杨洲支付截止2019年4月9日止的逾期办产权证的违约金67801元；2019年4月10日之后的违约金，一审确认计算方式为从2019年4月10日起以杨洲已付房款459669元为基数，按每天万分之一计算至和锦公司实际取得涉案房屋初始登记之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：四川和锦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杨洲截止2019年4月9日之日止的逾期办证违约金67801元；2019年4月10日后的逾期办证违约金的计算方式为从2019年4月10日起以杨洲已付房款459669元为基数，按每天万分之一计算至四川和锦房地产开发有限公司实际取得涉案房屋初始登记之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费748元（杨洲已预交），由和锦公司负担。 二审查明，和锦公司于2019年4月办理案涉楼盘初始登记，并于2019年6月4日在《南充晚报》发布《和锦名苑办证公告》，通知案涉楼盘商业贷款购房户于2019年6月17日至6月21日期间携带办证资料办理房屋产权过户登记。杨洲系按揭贷款购买案涉房屋，和锦公司于2019年7月20日为杨洲办理了案涉房屋的产权证书。 二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。 本院认为，杨洲与和锦公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿平等协商一致基础上达成，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》对和锦公司协助杨洲办理房屋产权证书的办证期间具体明确，和锦公司未在合同约定期间内为杨洲办理房屋产权证书，应按合同约定承担逾期办证的违约责任，计算期间应从2015年3月1日起至和锦公司公告办证之日即2019年6月17日止。杨洲主张《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金不足以弥补其实际损失，要求将合同约定的逾期违约金以购房款总额为基数每天万分之0.5增加为每天万分之一，因杨洲未提交证据证明其实际损失高于合同约定的违约金计算方式，故和锦公司应按照合同约定向杨洲支付逾期办证违约金，即以扬州购房总款459669元为基数，按每天万分之0.5从2015年3月1日起计算至2019年6月17日。 综上，和锦公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 变更四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初3303号民事判决为：四川和锦房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向杨洲支付逾期办证违约金元。 如债务人未在本判决指定期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费748元，由杨洲负担374元，四川和锦房地产开发有限公司负担374元。二审案件受理费748元，由杨洲负担374元，四川和锦房地产开发有限公司负担374元。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇一九年十月十二日 书记员 杜丝亚