广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初5642号原告：陈凯，男，1970年10月出生，汉族，户籍地广东省深圳市。被告：惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司，住所地广东省惠东县平海镇万科双月湾花园****。法定代表人：刘雨。委托诉讼代理人：李道芳、林业新，均系该公司员工。原告陈凯与被告惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。经审查，本案案由应变更为房屋租赁合同纠纷。原告陈凯、被告惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司的委托诉讼代理人林业新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈凯向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付所欠租金（2018年8月至2019年8月）共计人民币19650元，以及至实际给付之日所拖欠的滞纳金。截止2019年8月25日计算所拖欠的滞纳金为人民币11014.5元；二、解除双方物业租赁经营协议，判令被告按协议要求交还原告所拥有的物业，交房前的剩余租金按每日50元标准计支付给原告，同时，判令被告按协议向原告支付违约金5000元，以及赔偿金4500元，并且原告无需退还3000元押金；三、本案诉讼费用及财产保全费用由被告承担。事实和理由：原告拥有惠东县xxx房之物业（房屋产权证附后），2016年6月30日，原告与被告签订《xxx租赁管理合同》（附后），原告将该物业租赁给被告进行经营管理，被告按月支付原告租金。同日，原告、被告与深圳市xx酒店管理有限公司签订《三方协议》（附后），深圳市xx酒店管理有限公司作为原告被告合作的第三方顾问。合同签订后，原告按约定交付了物业，被告基本能做到按约定时间支付每月租金，偶有逾期，也能按约定支付相应的滞纳金，但至2018年3月，开始拖欠滞纳金，及至2018年8月份，更开始拖欠租金（银行对账单及租金支付明细表附后）。2018年12月25日，被告向原告寄送了《合同解除通知函》（附后），被告于函中向原告提出因经营困难，希望调整合作模式，并提供了两种调整合作模式选择。2019年1月8日，原告向被告寄送了《关于对“合同解除通知函”的复函》（相关材料附后），函中原告提出理解被告经营之困难，但不接受合作模式调整，双方应按2016年6月30日所签订协议执行合作终止事项，并催促被告尽快支付所欠租金及滞纳金。时至今日，被告仍未向原告支付所拖欠的租金及滞纳金。被告的行为，已严重损害了原告的合法权益，应承担违约责任。原告认为，原告与被告于2016年6月30日签订的《xxx租赁管理合同》合法有效，被告应按期支付租金，若逾期支付，则按合同6.5条款按照应付租金的千分之三每天的标准支付滞纳金；若被告单方面退出，应按合同6.4条款提前六个月书面通知原告，除通知期六个月的租金应支付外，原告已经收取的押金不予退还，被告应再向原告支付5000元人民币的违约金；若被告支付租金逾期超过十五天，按合同6.5条款约定，原告有权解除合同，已收取的押金不予退还，并有权主张相当于当时三个月租金总额的费用作为赔偿金。本案事实清楚，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，恳请查明事实后依法判决并对原告的请求予以支持。诉讼过程中，原告提交关于“诉讼请求”的补充说明，内容为：1、关于租金，本人于2019年9月25日晚收回房屋，2019年9月份租期为24日，按每日50元租金标准计算，则2019年9月份租金为1200元；另，按照双方签订的租房协议每个合同年度最后一个月租金要扣除10天的免租期，2019年6月份租金需扣除500元；两项合计，则本人主张的被告所欠2018年8月至2019年9月24日的租金总额应为20350元整。2、关于所欠租金的滞纳金，按照双方签订的租房协议，被告应按时支付租金，对于逾期支付的租金，按照应付租金的千分之三每天的标准支付滞纳金，起诉状中所列的“截止2019年8月25日计算所拖欠的滞纳金为人民币11014.5元”，只是一个示例和参考，滞纳金应计算至被告实际支付租金日期为止；对于被告2018年9月前已支付的租金，本人放弃追缴其逾期滞纳金；对于被告所欠2018年8月至2019年9月24日的租金，本人主张被告应按照协议约定的标准支付逾期滞纳金，计算日期自应付之日起直至被告实际支付租金日期为止。被告惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司答辩称：我方已经按照合同约定提前六个月即于2019年1月份以EMS快递的方式通知业主解约，也按照违约金5000元赔付业主，我方愿意按照合同约定支付相应的款项。但我方认为租金应当支付到2019年6月份，该房间现在也是空着的。对于原告的第二项诉请押金3000元，我方认为应当退回我方的，5000元违约金我方愿意支付的。对原告要求的赔偿金如果是合同中约定的我方可以接受。在2018年3月至6月期间，因为整个双月湾停水，我们跟业主租房，如果房子无法正常使用的话，我方公司是无法营业的，故我方请求该三个月的租金中要求业主出两个月租金，我方出一个月租金。原告陈凯围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1.原告身份证，证明原告身份信息。2.广东省房地产权证，证明原告拥有惠东县xxx产权。3.被告的工商登记信息，证明被告工商营业执照信息。4.xxx租赁管理合同，证明双方物业租赁经营约定。5.三方协议，证明深圳市xx酒店管理有限公司作为原告、被告合作的第三方顾问。6.招商银行对账单，证明被告支付租金情况。7.微豪思酒店租金支付明细表，证明被告拖欠租金及滞纳金明细统计。8.合同解除通知函，证明被告希望调整合作模式。9.关于对“合同解除通知函”的复函，证明原告要求按合同约定终止合作。10.快递凭证，证明函件快递给被告。被告惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司的质证意见为：对被告提交的证据的真实性予以认可，解除函是我方发出去的。被告惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司未向本院提交证据。本院查明本案的事实如下：被告惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司系经工商登记设立的有限责任公司（法人独资），经营范围为酒店管理、住宿服务、公寓出租等。2016年6月30日，原告陈凯就其名下位于惠东县xxx房【房产证号：粤房地权证惠东字第**，建筑面积56.4㎡】出租给被告，并作为甲方（租赁房）与被告作为乙方（承租方）签订一份《xxx租赁管理合同》，合同约定：租赁期限为2016年7月1日至2026年6月30日；乙方向甲方支付两个月的房屋租金作为押金；除押金之外，乙方提供相当于3个月租金的银行保函给双方确认的监管方——深圳市xx酒店管理有限公司作为保证金；乙方于每月20日（遇节假日顺延）前，将甲方上月应得的租金汇入甲方指定的银行账号（户名：陈凯，开户银行：招商银行深圳市分行，账号：62xxx）；第一年至第三年租金即2016年7月1日起至2019年6月30日止按每月1500元计算，第四年至第六年租金即2019年7月1日起至2022年6月30日止按每月1575元计算，第七年至第九年租金即2022年7月1日起至2025年6月30日止按每月1653.75元计算，第十年即2025年7月1日起至2026年6月30日止按每月1736.44元计算；合同第六条违约责任约定“……6.4如乙方单方退出合作的，应提前六个月书面通知甲方，除通知期六个月的租金应支付外，甲方已经收取的押金不予退还，乙方应再向甲方支付5000元人民币的违约金，该赔偿甲方有权直接从乙方提供的银行保函的保证金中扣除；6.5如乙方逾期向甲方支付租金的，逾期一天，按照应付租金的千分之三每天的标准向甲方支付滞纳金，逾期超过十五天，甲方有权解除合同，已收取的押金不予退还，并有权直接从乙方提供的银行保函的保证金中扣除相当于当时三个月租金总额的费用作为赔偿金”；双方确认有深圳市xx酒店管理有限公司作为本合同履行的顾问监管方，由深圳市xx酒店管理有限公司对乙方的经营管理进行监管，并作为乙方提供作为保证金的银行保函的接收方，具体事项三方签订协议进行约定。另，原告提交一份由其与被告、深圳市xx酒店管理有限公司签订的《三方协议》，该协议内容为规范原、被告的义务并保障原、被告双方权益提供相关服务。原告主张于2018年12月28日收到被告邮寄的《合同解除通知函》，内容为“我司自2016年7月接管酒店经营至今，受到诸多的不确定因素影响，导致酒店经营亏损，主要有以下几方面……鉴于以上因素，酒店管理层经多次商讨，决定对您的合作模式进行调整，从而达到业主与酒店管理方的共赢。现酒店为业主提供AB两个选择项：□A、转为分成模式：旺季五五分成，淡季四六分成（所得收益业主方分四成，酒店管理方分六成）……□B、确认即时终止合同不再继续委托我司托管：1、请业主提前5天与业主专员预约，并于2019年1月10日前到酒店签署终止协议书及办理收房手续；2、若业主未及时办理收房手续，酒店自2019年1月15日起，将进行封房，不再对外进行出租。以上两项请业主自行选择并在□打√，并签字回寄一份给酒店，如不做选择则默认选择A项。酒店地址：惠东县xxx”。原告主张在收到上述通知函后，于2019年1月8日向被告寄出《关于对“合同解除通知函”的复函》，内容为“贵司于2018年12月25日发出的合同解除通知函已收悉，我方理解贵司目前经营困难，但不接受该函提出的合作模式调整内容，我方认为双方应遵循于2016年6月30日签订的《xxx租赁管理合同》，意见如下：1、“合同解除通知函”表明贵司单方面提出退出合作，按《xxx租赁管理合同》6.4条条款约定……请贵司按此执行后，我方再办理解约及收房手续……”，原告提交上述《关于对“合同解除通知函”的复函》的邮寄存根，该存根记载收件方为“关于惠州市微豪思湾舍酒店解除租赁合行政办公室”，寄件方为“陈凯”，收件地址为“广东省惠州市惠东县xxx微豪思湾舍酒店管理有限公司”，收件时间为“2019-01-06”，被告在庭审中称不清楚有无收到该函件。原告主张被告交付房租情况，提交一份其名下尾号为8216的的招商银行账户流水及原告制作的《微豪思酒店租金支付明细表》。庭审中，被告主张在2018年3月至6月期间因停水导致案涉房屋无法用于经营，但未向本院提交证据予以证实。庭审后，原告于2019年9月25日收回案涉房屋。本院认为，原告陈凯将其名下的案涉房屋出租给被告微豪思湾舍酒店管理有限公司，由此而形成的租赁合同关系以及双方签订的《xxx租赁管理合同》合法有效，双方均应遵守。本案焦点系：一、被告主张案涉租赁合同已解除的理由是否成立；二、原告诉请解除案涉租赁合同是否应得到支持；三、原告请求租金、违约金等费用如何处理。关于第一个焦点，被告主张已于2018年12月底向原告发送《合同解除通知函》，案涉租赁合同已解除，但综观该通知函的内容，被告因经营困难向原告提供两种方案，一为转变分成模式，二为解除合同，且该通知函最后明确注明如不做选择则默认选择第一种方案。由此可见，该通知函并不具备通知解除案涉租赁合同的法律效力，且原告在收到该通知函后已明确表示应按案涉租赁合同足额支付租金及其他相关费用后才可解除案涉租赁合同。另外，虽根据该通知函的内容，如不做选择将默认选择转变分成模式，但其仅是被告单方意思表示，在原、被告双方未另行达成协议的情况下，原、被告的权利义务应受案涉租赁合同约束。综上，对被告关于案涉租赁合同已解除的主张，本院不予支持。关于第二个焦点，根据原告所提交的银行流水，被告从2018年8月起未按约向原告支付租金，迟延支付租金已超过十五天，根据案涉租赁合同的约定，原告诉请解除案涉租赁合同，本院予以支持。鉴于被告在庭审后已向原告交还案涉房屋，故对原告诉请被告交还房屋，本院不再作处理。关于第三个焦点，（1）关于租金，根据原告所提交的银行流水及其制作的明细表显示，被告从2018年8月份开始未向原告支付租金，被告未提交相反证据予以证实其已支付上述日期以后的租金，在案涉合同解除的情况下，被告应当履行支付全部租金的义务，即被告应向原告支付从2018年8月1日起至被告交还原告案涉房屋之日即2019年9月25日止的租金，原告诉请计算至2019年9月24日，本院予以照准；又根据案涉租赁合同约定，从2019年7月1日起每月租金应按1575元计算；同时，原告自认2019年6月份的租金应需扣除免租期的租金实际应为1000元，2019年9月份的租金按每日50元计算，本院予以照准；综上，经核算，被告应向原告支付从2018年8月1日起至2019年9月24日止的租金合计为20350元。（2）关于押金及解除合同违约金，案涉租赁合同解除的原因系被告未付租金，被告系违约方，原告请求不予退还押金3000元及被告向原告支付违约金5000元，符合案涉租赁合同的约定，且被告对于原告诉请解除合同违约金5000元不持异议，本院对原告该请求予以支持。（3）关于滞纳金及赔偿金，该滞纳金及赔偿金（金额为三个月租金）实际系迟延支付租金违约金，原告请求被告予以支付，符合案涉租赁合同的约定，但参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”规定，案涉租赁合同约定的每日千分之三标准明显过高，本院酌定迟延履行违约金自应付款之次日起至付清款日止以当月未付租金为基数按年利率24%计付，原告放弃对已付房租的该部分滞纳金的主张，本院予以照准；对于未付租金部分的滞纳金计算方式为：以1500元为基数分别从2018年9月21日起、2018年10月21日起、2018年11月21日起、2018年12月21日起、2019年1月21日起、2019年2月21日起、2019年3月21日起、2019年4月21日起、2019年5月21日起、2019年6月21日起，以1000元为基数从2019年7月21日起，以1575元为基数分别从2019年8月21日起、2019年9月21日起及以1200元为基数（2019年9月份的房租应付到2019年9月24日，故2019年9月的房租应为1200元）从2019年10月21日起至付清上述月份房租之日止按年利率24%计算，对原告诉请超过的部分，本院不予支持。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告陈凯与被告惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司于2016年6月30日签订的《xxx租赁管理合同》。二、被告惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向原告陈凯支付从2018年8月1日起至2019年9月24日止的租金20350元及滞纳金（以1500元为基数分别从2018年9月21日起、2018年10月21日起、2018年11月21日起、2018年12月21日起、2019年1月21日起、2019年2月21日起、2019年3月21日起、2019年4月21日起、2019年5月21日起、2019年6月21日起，以1000元为基数从2019年7月21日起，以1575元为基数分别从2019年8月21日起、2019年9月21日起及以1200元为基数从2019年10月21日起至付清上述月份房租之日止按年利率24%计算）。三、被告惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司向原告陈凯支付解除合同违约金5000元。四、原告陈凯无需向被告惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司退还押金3000元。五、驳回原告陈凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元，由原告陈凯负担130元，被告惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司负担310元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  林耀驰二〇一九年十月二十五日法官助理陈丹茹书记员钟玉妙