大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初6370号原告：大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站，统一社会信用代码92210211MAOUKCJT4A，住所地大连市甘井子区辛寨子镇小辛村。经营者：于瑞官，男，1959年6月28日生，汉族，住址大连市甘井子区。被告：魏中华，男，1987年1月30日生，汉族，住址大连市沙河口区。委托诉讼代理人：崔雪梅，系北京市京都（大连）律师事务所律师。原告大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站与被告魏中华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站的经营者于瑞官、被告魏中华的委托诉讼代理人崔雪梅出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年9月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于大连市甘井子区，建筑面积约180㎡左右一层房屋出租给被告使用，租赁期限2年，从2016年9月5日至2018年9月4日，年租金22,000元。同时约定房屋租用期间内妥善使用，谁使用谁维修，如果被告没有按预定时间交纳租金，原告按每天1%收取滞纳金。上述合同签订后，被告并没有一次性付清当年租金，违反合同约定。2017年9月6日，被告在没有提前通知原告和结清租金的情况下搬离案涉房屋，再次违约。被告拖欠租金，且在租赁房屋期间造成房屋的损坏，给原告造成了经济损失。故原告诉至法院，请求法院判令：1.被告立即给付租金12,000元、滞纳金21,600元及违约金11,000元；2.被告支付电费、水费、人工费、材料费，合计2,599.95元；3.被告承担本案诉讼费。被告辩称，不同意原告诉讼请求。一、被告从未与原告签订过任何合同，也从未租用过原告的房屋，原告提供的租赁合同上的签字“魏中华”不是被告书写。二、请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年9月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（出租方）即原告，乙方（承租方）即被告；甲方将位于大连市甘井子区建筑面积约180平方米左右一楼房屋租赁给乙方使用；租赁期限为2年，自2016年9月5日至2018年9月4日止；第一年租金人民币贰万贰仟元一次性付清，第二年租金人民币贰万贰仟元，提前一个月付清，第二年租金、房屋租赁税、水、电、暖、卫生费等及其它费用由乙方自己承担。……甲、乙双方必须遵守合同，如果甲、乙双方违约本合同按租金的50%赔偿。被告对上述租赁合同的真实性不予认可，并申请对上述租赁合同落款处乙方“魏中华”的签字是否系被告本人所签进行司法鉴定，但原、被告在本院限定的合理期限内均未提供司法鉴定所需的对比样本。另查明，案外人乔世峰于2016年8月29日向原告大连银行卡账户转入6,000元，于2016年10月22日转入10,000元，于2016年11月8日转入8,000元，原告主张上述24,000元中有2,000元系原告为被告办理营业执照的费用，其余22,000元是被告向原告支付的租金。被告辩称未向原告支付过租金。案外人乔世峰于2017年8月29日转入原告账户10,000元，被告认可此款项系被告向原告支付的2017年部分租金。被告于2017年9月6日搬离案涉租赁房屋，原告对此予以知悉。本院所确认的上述事实，有房屋租赁合同、交易明细清单、当事人陈述及本院庭审笔录在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案争议的焦点问题如下：第一，原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告对原告提供的房屋租赁合同落款处乙方“魏中华”的签字真实性不予认可，进而否认原、被告双方存在租赁合同关系，被告虽然申请对案涉房屋租赁合同中落款处“魏中华”的签字是否为其本人所签进行司法鉴定，但在本院限定的合理期限内，被告未能提供司法鉴定所需的笔迹对比样本，司法鉴定无法进行。另外，被告亦未提供其他相反证据对双方之间存在房屋租赁合同关系予以反驳，故被告应承担举证不能的后果，本院对原告提供的双方签订的房屋租赁合同真实性予以采信。再，被告辩称其已于2017年8月29日向原告支付了租赁合同期间第二年的部分租金10,000元，但却于2017年9月6日搬离了案涉租赁房屋。综上，本院认定，原、被告之间存在房屋租赁合同关系。第二，被告于2017年9月6日搬离案涉租赁房屋后是否应向原告支付房屋租赁合同剩余租赁期间的租金及赔偿原告各项损失、违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，首先，被告于2017年9月6日搬离案涉租赁房屋，并仅于2017年8月29日向原告支付了第二年的租金10,000元，其余租金未按双方合同约定支付，原告对此节事实亦明确知悉，被告已以自己的行为表明不再履行双方签订的房屋租赁合同项下主要债务，原告可以要求解除双方之间的房屋租赁合同。但在此情况下，原告并未行使合同解除权，亦未采取合理措施，导致案涉房屋于2017年9月6日至2018年6月期间处于闲置状态，房屋内的水表冻坏。故原告要求被告支付2017年9月5日至2018年9月4日期间未付剩余租金12,000元、滞纳金21,600元及水费、电费、人工费、材料费2,599.95元的诉讼请求，于法无据，理由不当，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金11,000元的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款、第二款之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方合同中约定的“按租金的50%赔偿”的违约金计算方式应认定为上述法律规定的违约金过分高于实际损失的情形，故本院依据双方约定的年租金额的30%认定，被告提前解除租赁合同应向原告支付违约金的数额为6,600元（22,000元×30%），原告此项诉讼请求中的超额部分，理由不当，证据不足，本院不予支持。因被告已向原告预交了2017年部分租金10,000元，但并未实际占有使用案涉房屋，故被告已向原告支付的10,000元租金足够抵顶上述被告应向原告支付的违约金数额，故被告无需另行再向原告支付违约金6,600元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告魏中华向原告大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站支付违约金6,600元（因此违约金已与被告魏中华向原告预付的租金人民币10,000元相互冲抵，被告魏中华无需另行给付原告）。二、驳回原告大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站的其他诉讼请求。案件受理费人民币490元（原告已预交），已减半收取，由原告大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站负担422元、由被告魏中华负担68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  富国周二〇一九年十月十七日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。