甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘07民终1067号 上诉人（一审被告）：王建琴，女，汉族，1973年3月3日出生，甘肃省张掖市人，系张掖同和医院负责人，住甘州。 委托诉讼代理人：王旭东，甘肃峰和律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：张掖市世纪宝源房地产开发有限责任公司。住所：张掖市东北郊工业园区下安五社中天肉业办公楼。统一社会信用代码：91620702695605427W。 法定代表人：吴建平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张新军，甘肃金彤律师事务所律师。 上诉人王建琴与被上诉人张掖市世纪宝源房地产开发有限责任公司（以下简称：世纪宝源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2019）甘0702民初3294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王建琴委托诉讼代理人王旭东，被上诉人世纪宝源公司委托诉讼代理人张新军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王建琴上诉请求，依法撤销甘州区人民法院(2019)甘0702民初3294号民事判决，改判或发回重审，由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：原判决认定上诉人与被上诉人不定期租赁合同于2019年6月12日解除事实认定错误。首先2018年3月，上诉人所使用的房屋暖气管道以及化粪池管道因被上诉人施工全部挖断是不争的事实，上诉人所租赁房屋是作为医院使用，2018年3月26日，张掖市卫生和计划生育委员会向张掖同和医院出具监督意见书完全能够以第三方的角度对该事实予以证明，上诉人所承租的房屋已经不具备使用条件。为此，2018年3月27日，上诉人向被上诉人发出解除房屋租赁合同的请求，要求于2018年3月27日解除上诉人与被上诉人的租赁合同关系，至此时理应认定双方租赁合同关系解除。其次，上诉人在原庭审所提交的视听资料足以证明，上诉人2018年10月向被上诉人提出过交回租赁物的请求，被上诉人拒不接受租赁物房屋，上诉人原审所提交的照片能够说明上诉人离开时在门口张贴公告，而被上诉人认为上诉人拖欠上百万房租的情况下，被上诉人对房屋的现状不闻不问，对于上诉人的去向不予理睬，这显然是违背常理的，因此，上诉人认为2018年10月向被上诉人提出过交回租赁物的请求发出时，就应当视为上诉人履行了交付义务。第三，由于被上诉人拒不接受房屋行为致使房屋空置，虽然在开庭时被上诉人同意于开庭时即2019年6月12日解除双方的不定期租赁合同关系，按照常识去判断，至少被上诉人对上诉人腾空房屋事实的明知的。由此，上诉人认为对于房屋空置期间截止一审开庭时的租金完全由上诉人承担显失公平。 世纪宝源公司辩称，一、一审关于上诉人和被上诉人签订的《房屋租赁合同》早在2017年12月13日就已经解除、之后双方之间系不定期租赁的认定是错误的。被上诉人提交的催告函或民事起诉状不是解除合同通知书，律师催告后，未提起民事诉讼，并不产生合同解除的法律后果。因此，双方之间的租赁合同关系一直呈持续状态，一审关于上诉人不构成违约的认定是错误的。按照合同约定，上诉人逾期不缴纳房租超过一个月的，被上诉人有权解除《租赁合同》，收回房屋，不予退还保证金并承担合同全部租金20%的违约金。但上诉人仅陆续向被上诉人交纳2017年12月14日至2018年12月13日期间的租金650000元，其余租金至今没有交纳。上诉人拖欠租金的行为，已构成违约，应承担违约责任。二、按照《房屋租赁合同》第七条的约定，租赁期内，房屋及房屋附属设施维修、维护的责任由上诉人负担，维修、维护的费用由上诉人承担。甘州区卫计委整改意见书中所涉及的整改项目和内容1至5项，均为上诉人应自行解决和承担的项目，与被上诉人无关。且被上诉人从未在上诉人租赁的房屋周边进行过任何施工项目，上诉人所谓暖气管道和化粪池管道因被上诉人施工全部挖断没有事实依据。被上诉人将房屋交付给上诉人使用前，天成金街项目就已启动并施工，上诉人在租赁该房屋时，已进行了全面的评估和考察，对于能否继续开办医院的风险应由上诉人自行承担，不能作为上诉人违约的理由。被上诉人从未接到上诉人要求解除合同的通知，在上诉人既不交清租金，又不办理移交手续的情况下，仅凭一张解除合同的申请书显然不能终结租赁双方之间的权利义务关系。按照合同条款的约定，上诉人如需中途退租，应提前两个月通知被上诉人，经被上诉人同意方可退租。上诉人的上诉理由没有任何事实和法律依据，应依法予以驳回。 世纪宝源房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付拖欠原告的租金1750000元，承担2017年至2018年期间的采暖费12865.2元，并承担违约金960000元，以上合计2722865.2元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实:2015年10月14日，原告作为甲方，被告王建琴作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同（出租）》一份，该合同约定，甲方将位于张掖市甘州区南环路原区人社局办公楼出租给乙方，出租房屋建筑面积约3000平方米，如实际面积与上述面积有差异，以实际面积为准，租金不变；租赁期四年：自2015年12月14日至2019年12月13日止；年租金120万元，房屋租赁税由甲方承担，本着先交纳租金，后使用房屋的原则，具体交纳时间和金额为2015年10月14日前交纳120万元、2016年10月14日前交纳120万元、2017年10月14日前交纳120万元、2018年10月14日前交纳120万元，乙方在交纳第一期租金的同时，向甲方交纳保证金10万元，租赁期满或合同解除后，该保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿金外，剩余部分如数返还乙方。合同第九条关于合同的解除约定为:（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同;(二)……；（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、乙方逾期交纳房租，超过一个月。经甲方书面同意的除外。2、乙方未经甲方同意，擅自改变用途，致使房屋毁损的。……。甲方因以上情形与乙方解除租赁合同的，除要求乙方按照本合同约定承担违约责任外，所收保证金不予退还乙方。关于违约责任约定为：……。（三）乙方违反第九条第三项约定，视为根本违约，若因此给甲方造成损失，由乙方负责全部赔偿并承担合同全部租金20%的违约金。除上述内容外，合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告向原告交纳了保证金10万元。在合同履行中，被告支付了原告2015年12月14日至2017年12月13日期间的租金。2017年11月30日，甘肃金彤律师事务所接受原告委托向被告发出《律师催告函》一份，督促要求被告于2017年12月10日前与原告联系并按约定的数额支付租金。被告收到上述催告函后，向原告交纳了租金20万元。2017年12月13日，原告书写民事起诉状一份，诉讼要求解除原告和被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告立即腾房屋并恢复房屋原状等，并将该份民事起诉状送达给了被告，但未向法院提起诉讼。2018年10月30日，被告搬离租赁房屋，将租赁的房屋上锁空置。在合同约定的2017年12月14日至2019年12月13日止的租赁期限内，被告仅向原告交纳了65万元的租金，剩余部分及至今租金未予支付。2018年12月24日，中环寰慧（张掖）节能热力有限公司出具的证明一份，证明同和医院欠该公司2017-2018年度采暖费12865.20元。在庭审中，原告同意自2019年6月12日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，同时双方同意被告交付原告的租房押金10万元在本案中不予处理，用于双方协商解决水、暖等费用后多退少补。 另查明，被告租赁原告房屋后经营张掖同和医院，被告系该医院负责人。2018年3月26日，张掖市卫生和计划生育委员会向张掖同和医院作出卫生监督意见书一份，告知医院需整治环境卫生、消除安全隐患等相关具体事项。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同（出租）》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综合原、被告对合同解除、支付租金、采暖费以及违约责任的诉辩意见，双方当事人争议的焦点分述如下：1、关于合同解除的问题。被告认为，其于2018年3月27日向原告发出了解除合同的请求开始，合同就已经解除。对此主张，原告不予认可，主张其并未收到被告的解除合同请求书，被告亦无有力证据证明自己的主张，故对被告的该主张，不予采信。本案中，双方签订的合同约定了双方的解除权，其中对原告的解除权约定为：乙方逾期交房租一个月，甲方有权单方面解除合同。经甲方书面同意的除外。本案中，2017年11月30日，甘肃金彤律师事务所接受原告委托向被告发出《律师催告函》一份，督促要求被告于2017年12月10日前与原告联系并按约定的数额支付租金。随后，原告于2017年12月13日将书写的民事起诉状送达被告。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，结合原告的上述行为，可以视为是原告于2017年12月13日行使了合同解除权，双方的合同已经解除。虽然此后被告一直使用租赁物，但双方的租赁合同关系已变为不定期租赁关系。由于此后被告一直占有使用租赁房屋，虽然被告陈述在2018年10月30日前就搬离了租赁房屋，但截止本案开庭时，被告也未将房屋实际交付原告，足以证明双方的租赁关系的存续。庭审中，原告当庭同意双方的租赁关系解除，故本案原、被告租赁关系解除时间应以原告认可的2019年6月12日为准。2、关于支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定的规定，原、被告之间的房屋租赁合同关系解除后，双方的权利义务终止，被告应腾退租赁房屋，并将房屋交付原告，同时支付占用使用期间的租金。原、被告租赁关系于2019年6月12日解除后，合同终止，至此，被告应该支付的租金为1793334元，扣除被告已经支付的650000元，被告实际再支付原告租金1143334元。3、关于原告主张的暖气费问题，因庭审中双方达成合意，同意押金在本案中不予处理，用于双方协商处理水、暖、电等费用，故对该项诉请，再不予处理。4、关于违约金问题。原告认为被告拖欠租金，构成根本违约，应承担相应的违约责任。一审法院认为，被告在履行合同过程中，由于情势变更，房屋周边进行建筑施工，致使其租赁的房屋在使用中不能完全实现其租赁目的，但被告又一直占有使用租赁物，致使合同延续至今。由于原告于2017年12月13日行使了合同解除权，双方的合同已经解除。原、被告双方的房屋租赁合同在2017年届满后，双方再未续签租赁合同，双方形成了不定期租赁合同关系，按照法律规定，被告不支付租金，原告可随时解除合同，但原告并未积极的行使解除权，致使双方的权利义务处于不确定状态，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）……。（二）……。（三）……。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”根据上述法律规定，结合原、被告之间形成的不定期租赁合同关系，无法证明双方对支付租金的期限有明确的约定，故不存在被告逾期支付租金的事实，现原告要求被告支付利息及违约金的诉请，不符合法律规定和双方的约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、被告王建琴支付原告张掖市世纪宝源房地产开发有限责任公司租金1143334元（截止2019年6月12日），于本判决生效之日起三十日内履行完毕；二、驳回原告张掖市世纪宝源房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费28583元，由原告负担16581元，被告王建琴负担12002元。 二审中，双方当事人均未提交新证据，经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人自2017年10月13日起，再未向被上诉人支付租金，故被上诉人有权依据合同约定行使合同解除权。2017年12月13日，被上诉人向上诉人送达民事起诉状，载明要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》并要求上诉人立即腾房，其行为表明被上诉人要求解除合同，至此双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，之后上诉人又向被上诉人支付20万元租金且一直占用租赁房屋，双方之间的租赁关系变更为不定期租赁。上诉人于2018年10月30日前搬离房屋，其行为表明不再履行合同，但应提前通知被上诉人，给予两个月期限作为被上诉人另行将房屋出租他人，减少损失，则更为公平合理，该两个月的租金作为被上诉人的损失，应由上诉人承担。一审以被上诉人同意于2019年6月12日解除合同时间与客观事实不符，应予纠正。故上诉人应当向被上诉人支付自2017年12月15日至2018年12月31日期间的房屋租金602602.74元（120万/365天*381天-65万）。上诉人王建琴的部分上诉理由成立，本院予以支持。综上，一审判决认定部分事实不清，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，判决如下： 维持甘州区人民法院（2019）甘0702民初3294号民事判决第二项； 撤销甘州区人民法院（2019）甘0702民初3294号民事判决第一项； 上诉人王建琴向被上诉人张掖市世纪宝源房地产开发有限责任公司支付房屋租金602602.74万元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕。 一审案件受理费28583元，由原告负担16581元，被告王建琴负担12002元； 二审案件受理费28583元，由上诉人王建琴负担22294元，被上诉人张掖市世纪宝源房地产开发有限责任公司负担6289元。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 陈建武 审判员 宋 睿 二〇一九年十月三十一日 书记员 张玉芬 【附本案适用的法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。