江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终4892号上诉人（原审原告）：李令峰，男，1975年8月13日出生，汉族，住江苏省沛县。上诉人（原审原告）：祝玫，女，1981年2月21日出生，汉族，住江苏省沛县。两上诉人共同委托诉讼代理人：张敬辉，北京隽永律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏五丰置业有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇昆太路**祥和国际商务大厦**。法定代表人：孙福冬。诉讼代表人：江苏五丰置业有限公司清算组，该公司管理人。委托诉讼代理人：程庆军，江苏百年东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鹤，江苏百年东吴律师事务所实习律师。上诉人李令峰、祝玫因与被上诉人江苏五丰置业有限公司（以下简称“五丰公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的(2018)苏0583民初21260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李令峰、祝玫上诉请求：依法改判支持李令峰、祝玫的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定涉案房屋已不存在继续施工直至完成竣工备案的可能性且房屋目前的状态不符合双方合同约定的交付条件，与事实不符。1.该房屋有没有竣工备案手续应当由当地主管部门的意见为准，五丰公司并没有提供主管部门的证明，一审法院也没有向主管部门调取相关材料，仅凭借五丰公司的单方陈述就认定涉案房屋没有竣工验收依据不足。2.涉案房屋不符合交付条件不等于不能实际交付，只能说交付的房屋有瑕疵。早在2015年6月20日，上诉人即与昆山五丰广场商业管理有限公司（以下简称“商管公司”）签订了《昆山五丰广场商铺委托经营管理协议》，将案涉房屋全权委托商管公司进行出租和经营管理。如果没有实际交付，何以将涉案房屋进行托管经营。3.债权人会议材料里面能够清楚地反映出涉案房屋已经完成了竣工验收，五丰公司称五丰广场目前一期的6、7、8号楼仅完成了主体建设工作且均未进行外围的土建、机电水电、消防安装等工作，与事实不符。二、一审法院认定“五丰广场作为投资性的商业综合体的性质和定位决定任何个体和部分均无法单独经营……原告要求协助办证的诉请与大部分业主选择解除购房合同的意愿相悖，原告购房的目的已无法实现”，与事实不符。1.上诉人购房本身就是交给了五丰公司统一管理，从涉案房产的众多诉讼中可以看出，为上诉人办理房产证根本不影响所谓的“统一的规划和招商”。2.上诉人办证的要求和其他业主的解除合同根本没有任何矛盾之处。3.其他业主之所以选择解除合同，完全是无奈之举。三、一审法院适用法律错误。1.根据最高人民法院《关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条的规定：“下列财产不属于破产财产：(五)特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物。”上诉人购买了五丰广场中有明确的楼层和房号的商品房，该商品房是实实在在的物，且房产门牌号非常明确，该商品房属于特定物，同时上诉人已经支付了所购商品房的全部价款。2.上诉人作为全款购房人的权利优先于其他破产债权人的权利，上诉人有权要求取得商品房。对权利的优先顺位，应当按照下列方法确定，建设工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权，另建筑工程承包人的优先受偿权不得对抗买房人。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上诉人交付了购买商品房的全部款项，建筑工程承包人同样不得对抗作为买受人的上诉人。五丰公司辩称，同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。事实与理由：一、五丰公司及商管公司因不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，现已被一审法院于2018年8月23日裁定受理破产清算，故五丰公司现已没有人员、财力续建，完全失去继续履行能力；二、目前一期的6、7、8号楼仅完成主体工程建设工作，2号楼及规划中的华美达酒店仅完成框架结构，均未进行外围土建、机电、水电、消防安装等工作；三、目前所有涉案商铺均没有取得建设局核发的交付备案证书，五丰公司也没有完成初始产权登记，导致逾期无法交房；四、五丰广场是一个商业综合体，其数千套商铺是以售后包租形式对外单独出售的，这决定了任何单独或部分个体无法单独经营并总体招商规划。截止2018年11月14日，除了仅300人之外，其他大多数购房人已经与管理人解除了合同，如果支持剩余购房人继续履行合同并办理产证，则会导致因产权不统一而无法整体规划招商，进而导致该广场烂尾，造成土地、资金的浪费；五、根据《物权法》第九条及《破产法司法解释二》第二条规定，案涉房屋属于破产财产。六、第一次债权人会议材料中虽说到完成竣工验收，但该段话最后有一句明确没有办理竣工备案手续。完成竣工验收是对建筑物的土建主体的框架部分所作的现实的描述，但是在法律意义上完成竣工验收是要办理相应的竣工备案手续的，故一审法院认定事实清楚。李令峰、祝玫向一审法院起诉请求：1.请求依法判决五丰公司协助李令峰、祝玫办理位于江苏省昆山市长江北路555号8号楼3层199号房地产权属登记的义务；2.请求依法判决五丰公司支付迟延履行办理房地产权属证书的违约金2200元(按已付房款1%计算)；3.本案的诉讼费由五丰公司承担。一审法院认定事实：2014年3月17日，李令峰、祝玫与五丰公司签订《商品房购销合同》一份，李令峰、祝玫购买五丰公司开发的位于昆山市房屋，合同约定房屋总价款为214870元。合同约定：“。第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款3.其他方式银行按揭方式：买受人于本合同签订当日支付首付款计人民币￥164870元，余款￥50000元于签订本合同30个工作日内以银行按揭方式支付。补充条款详见附件四第三条。第八条交付期限出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.县级及以上规划、文物、环保、土地及政府相关部门根据法律法规采取的某项行政措施或开发商不能控制的原因，不能解决的重大技术难题而导致开发期延长；3.因政府规划设计变更造成的工期顺延，因政府配套设施延期交付使用，重大不利天气，停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房等原因；或因本项目分期开发，如政府相关部门要求的一标和二标均完成竣工、并验收通过后再发放《交付备案证书》的出卖人据实延期，不承担逾期责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，自本合同的第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房价款的万分之三的违约金，合同继续履行。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，李令峰、祝玫分别于2014年3月17日、2015年12月19日、2016年3月26日向五丰公司支付购房款164870元、30000元、20000元。但五丰公司至今未给业主办理房产证，因此引起本案纠纷。一审法院另查明：2014年3月17日，李令峰、祝玫（甲方、委托方）与昆山五丰广场商业管理有限公司（以下简称商管公司，乙方、受委托方）签订一份《昆山五丰广场商铺委托经营管理协议》，李令峰、祝玫将其购买的五丰广场商铺全权委托商管公司进行出租和经营管理。2016年6月10日，李令峰、祝玫向商管公司支付了代办证费用7964元。一审法院再查明，2017年12月19日，五丰公司因其各项债务集中违约、不能清偿到期债务、长期总体资不抵债的原因向昆山市人民法院提出破产申请，后经一审法院裁定受理了五丰公司的破产申请,并依法指定江苏五丰置业有限公司清算组作为管理人。以上事实，有商品房购销合同、委托经营管理协议、购房发票、2018苏05**破14号民事裁定书、决定书以及一审庭审笔录、当事人的陈述等为证。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，李令峰、祝玫与五丰公司签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。针对李令峰、祝玫要求五丰公司协助办证的诉讼请求，根据商品房购销合同十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”，李令峰、祝玫认为五丰公司已交付涉案房屋，要求协助办证，五丰公司认为涉案房屋尚未竣工备案，无法交房，也不能办证。一审法院认为：首先，从涉案房屋目前的状态，涉案商铺建设工程并未完全施工完毕，亦未办理竣工备案手续，未取得昆山市建设局核发的交付备案证书，且五丰公司已向一审法院递交破产申请并裁定予以受理，已不存在五丰公司继续施工直至完成竣工备案的可能性，故该房屋目前的状态不符合双方合同约定的交付条件，李令峰、祝玫陈述房屋已交付与实际不符。其次，从涉案房屋的规划性质，五丰广场作为投资性的商业综合体的性质和定位决定了任何个体和部分均无法单独经营，必须进行统一的规划和招商才能带动整体商业环境的形成，且五丰公司已处于无人经营的状态，事实上已不可能进行招租为李令峰、祝玫带来收益，故本案李令峰、祝玫要求协助办证的诉请与大部分业主选择解除购房合同的意愿相悖，李令峰、祝玫购房的目的已无法实现。最后，五丰公司因集中违约、不能清偿到期债务、长期总体资不抵债的原因而向一审法院申请破产，一审法院已裁定受理并确定由五丰公司清算组作为管理人，在大部分业主均已与五丰公司解除商品房购销合同的情况下，李令峰、祝玫要求五丰公司协助办证，势必造成对李令峰、祝玫的个别违法清偿，直接影响其他债权人的切身利益。综上，五丰公司已被裁定受理破产，其与李令峰、祝玫签订的商品房购销合同无法继续履行，涉案房屋亦不满足交付条件，也无法办证，故李令峰、祝玫要求五丰公司协助办证的诉讼请求，一审法院不予支持。针对李令峰、祝玫主张逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院认为，该违约金的支付是以房屋得以交付为前提，根据前述分析，涉案房屋已不满足交房条件，故李令峰、祝玫该主张一审法院难以支持。目前，法院已裁定受理五丰公司的破产申请，并指定江苏五丰置业有限公司清算组作为管理人，李令峰、祝玫可就其权利向管理人进行申报，由管理人依法进行处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条之规定，一审法院判决:驳回李令峰、祝玫的全部诉讼请求。案件受理费4524元，减半收取2262元，由李令峰、祝玫负担。二审中，上诉人向本院补充提交如下证据：证据一、昆山市规划局建设工程规划核实合格证，编号为3205831201740111，证明案涉房屋建设工程规划核实合格；证据二、五丰公司破产清算案、昆山五丰广场商业管理有限公司破产清算案第一次债权人会议会议材料，证明案涉4、5、6号楼（即公安编号6、7、8号楼）已完成竣工验收，6号楼即公安编号的8号楼；证据三、污水排放申请审批表，编号2017，证明案涉房屋污水排放审批合格；证据四、昆山市园林绿化管理局出具的昆验临住（2017）18号绿化验收批复，证明案涉房屋通过绿化验收；证据五、昆民防联建（2017）第016号昆山市民防局联合验收意见书，证明案涉房屋已提交民防工程验收；证据六、建设工程质量监督档案，监督注册号130488，证明案涉房屋通过工程质量监督验收；证据七、单位工程竣工验收证明书，证明案涉房屋单位工程竣工验收合格；证据八、苏公消验字（2017）第0461号建设工程消防验收意见书，证明案涉房屋通过消防验收；证据九、昆山市人民政府关于拟对五丰公司五丰广场城市商业综合体一期西项目竣工环境保护验收决定公示，证明工程竣工验收完成；证据十、昆山五丰广场一期西区项目工程竣工验收圆满完成通知，证明工程竣工完成；证据十一、收到房租银行流水单，证明房屋已交付上诉人，且上诉人已收到房租；证据十二、录像及相应文字资料，证明五丰公司曾陈述可以进行过户，办理产证。五丰公司质证如下：证据一、鉴于上诉人没有出示证据原件，真实性无法确认；证据二、真实性认可，但该证据也说明昆山市城建档案馆也反映涉案房屋没有办理竣工备案手续，仅完成工程主体竣工验收；证据三、四、五、六由于无证据原件，真实性无法确认；证据七的真实性、合法性认可，但对关联性不认可，此文件只能证明涉案工程的建筑主体已经过竣工验收，但无法证明上诉人所欲主张的涉案工程已达到交付条件，涉案工程也没有建设局核发的交付备案证书，五丰置业也没有完成初始产权登记，并不具备交付条件；证据八、九、十无证据原件，真实性无法确认；证据十一、真实性认可，但关联性不认可。商管公司支付房租仅持续了两个季度，时间集中在2017年，且也仅是部分购房人收到租金。该租金是五丰公司促销的一种方式。涉案的房屋没有交付，也并没有用于出租，更没有开业。证据十二、真实性无法确认，与本案无关。以上事实，由上诉人提交的建设工程规划核实合格证、债权人会议会议材料、污水排放申请审批表、绿化验收批复、民防局联合验收意见书、建设工程质量监督档案、单位工程竣工验收证明书、建设工程消防验收意见书、环境保护验收决定公示、竣工验收圆满完成通知、银行流水单、录像及相应文字资料及二审调查笔录等予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，双方当事人签订的《商品房购销合同》系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于涉案商铺是否具备登记至上诉人名下的条件，本院认为，《商品房购销合同》第八条约定，“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书”。在上诉人支付购房款后，五丰公司向法院递交了破产申请，并由原审法院裁定予以受理，因涉案的房屋属于产权式商铺的性质，截至目前尚未完成施工建设，也未取得竣工验收备案，不具备交付的条件。据此，上诉人主张继续履行合同即由五丰公司配合办理过户手续属于客观不能，其相关诉讼请求依法不应当得到支持。另外，涉案房屋属于产权式商铺，在其他大部分购房人已经选择解除合同并追究五丰公司违约责任的情况下，上诉人主张继续履行合同亦不具有可行性。据此，上诉人的上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。此外，鉴于一审法院已经裁定受理五丰公司的破产申请，上诉人应当根据法律规定，向破产管理人申报债权，依法维护自己的合法权益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4524元，由李令峰、祝玫负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十月十八日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航