福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初3655号 原告：福建燕中物业服务有限公司，住所地：福建省永安市五洲小区****，统一社会信用代码：91350481768575047R。 法定代表人：刘启锋，职务：总经理。 委托诉讼代理人：林标英，女，1968年4月3日出生，汉族，住永安市，系福建燕中物业服务有限公司行政文员。 被告：郑书卷，男，1963年1月29日出生，汉族，住福建省永安市。 原告福建燕中物业服务有限公司与被告郑书卷物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建燕中物业服务有限公司的委托诉讼代理人林标英到庭参加诉讼。被告郑书卷经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建燕中物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令郑书卷支付物业服务费分别为：物业费878元，水电公摊费239元，违约金828.9元，合计1945.9元；2.依法判令本案诉讼费由郑书卷承担。庭审中变更第一项诉讼请求为“依法判令郑书卷支付物业服务费分别为：物业费878元，水电公摊费239元，违约金243.4元，合计1360.4元”。事实和理由：2016年1月1日，福建燕中物业服务有限公司与永安市五洲小区B区业主委员会签订《五洲小区B区物业服务合同》，合同约定由福建燕中物业服务有限公司提供各项物业管理服务，并按合同约定物业价格收取物业服务费，受益业主及使用人按房屋面积及性质向福建燕中物业服务有限公司支付物业管理费用。逾期缴费从逾期之日起按应缴费用总额的3‰缴纳违约金，鉴于日3‰的标准过高，福建燕中物业服务有限公司改按月利率0.5％收取，福建燕中物业服务有限公司在管理服务该小区期间按照物业服务合同约定已履行了合同义务，提供了物业管理服务。郑书卷系该小区业主，建筑面积91.41平米，每月应交物业费73.1元。郑书卷从2016年1月1日起至2016年12月31日止未交物业费，期间共欠物业服务费878元，水电公摊费239元，违约金243.4元，合计1360.4元。福建燕中物业服务有限公司经电话、发函等方式多次催缴，郑书卷仍拒交。现福建燕中物业服务有限公司为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。 郑书卷未作答辩。 福建燕中物业服务有限公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.营业执照复印件，证明福建燕中物业服务有限公司的诉讼主体资格；2.《五洲小区B区物业服务合同》复印件，证明福建燕中物业服务有限公司、郑书卷形成物业管理合同关系；3.物业工作照片复印件，证明福建燕中物业服务有限公司对小区的物业工作及管理情况；4.永安市房产登记信息查询结果证明复印件，证明涉案房产的产权人为郑书卷；5.被起诉业主2016.1-12月水电公摊明细表复印件，证明郑书卷应缴水电公摊费的明细；6.郑书卷与王美珠的身份证复印件，证明郑书卷的身份信息。郑书卷未提供证据。本院组织当事人进行了证据质证，郑书卷未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。本院依法进行审查，对福建燕中物业服务有限公司提供的证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2016年1月1日，福建燕中物业服务有限公司与永安市五洲小区B区业主委员会签订《五洲小区B区物业服务合同》，合同约定由福建燕中物业服务有限公司提供各项物业管理服务，并按合同约定物业价格收取物业服务费，受益业主及使用人按房屋面积及性质向福建燕中物业服务有限公司支付物业管理费用，高层住宅0.80元／月／平方米，物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取。物业使用人应于每月10日前向物业公司缴纳物业服务费，逾期缴费从逾期之日起按应缴费用总额的3‰缴纳违约金。合同同时对其他事项作了约定。签订协议后，福建燕中物业服务有限公司依约履行了合同约定的管理服务事项和义务。 2.福建燕中物业服务有限公司成立于2004年11月18日，法定代表人刘启锋；公司类型有限责任公司；经营范围社区服务、物业管理、房屋修缮、房屋中介，害虫消杀、园林绿化、管理及养护，墙面清洗，保洁服务，家政服务，环境卫生作业以及其他经营范围；营业期限自2004年11月18日至2044年11月17日。 3.永安市五洲小区B区457号五洲三期小区48幢1102室房产系高层住宅，业主为郑书卷，建筑面积91.41平方米，物业服务费住宅0.8元／月／平方米，每月应交物业服务费73.1元，郑书卷从2016年1月1日起至2016年12月31日止未交物业费，已欠物业服务费878元，水电公摊费239元，违约金243.4元，合计1360.4元。 本院认为，福建燕中物业服务有限公司作为物业服务单位与永安市五洲小区B区业主委员会签订《五洲小区B区物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，为有效合同。福建燕中物业服务有限公司按合同约定提供了相关的物业服务，业主郑书卷未按合同约定交纳物业管理费用，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故福建燕中物业服务有限公司要求郑书卷支付从2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费878元、水电公摊费239元的诉请，没有违反相关法律规定及合同约定，予以支持。合同关于违约金按每日千分之三计算的约定超出法律规定的允许范围，福建燕中物业服务有限公司在诉讼中自愿调整要求按月利率0.5%计算违约金的诉讼请求，是其在法律允许的范围内对自己民事权利的处分，予以准许。郑书卷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，本院根据到庭当事人的陈述、举证情况，本院查明的事实及现有的证据，结合具体案情，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条、第六十条、第一百零七条(?javascript:SLC(21651,109)?)、第一百零九条(?javascript:SLC(21651,107)?)、第一百一十四条、《物业管理条例》第六条、第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二>》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、郑书卷应支付福建燕中物业服务有限公司2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费878元； 二、郑书卷应支付福建燕中物业服务有限公司2016年1月1日至2016年12月31日期间的水电公摊费239元； 三、郑书卷应支付福建燕中物业服务有限公司逾期交纳物业服务费、水电公摊费的违约金243.4元。 四、上列一、二、三项合计1360.4元，郑书卷应于本判决生效后三日内支付福建燕中物业服务有限公司。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由郑书卷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  罗奕音 二〇一九年十月二十八日 书记员  苏 琳 附:本案适用的主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释二>》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?http:?/??/?www.dffy.com?/?faguixiazai?/?msf?/?200311?/?20031110211955.htm?)第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。