山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终1603号上诉人（原审被告）：滨州银城物业管理有限公司，住所地山东省滨州市滨城区黄河一路**。法定代表人：刘庆振，该公司总经理。委托诉讼代理人：于利群，山东英天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滨州市北海明珠小区业主委员会，住，住所地山东省滨州市滨城区渤海八路黄河十五路北海明珠小区/div>法定代表人：单守柱，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：杨恒，山东莫同律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海明，山东莫同律师事务所实习律师。上诉人滨州银城物业管理有限公司（以下简称银城物业公司）因与被上诉人滨州市北海明珠小区业主委员会（以下简称北海明珠业委会）物业服务合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初4880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银城物业公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案形成的原因是由于被上诉人法定代表人单守柱假借业委会名义行个人利益之实。根据双方签订的《物业管理合同》约定，合同期满后如达到服务标准，可延长合同，多数业主反应良好可以不参加招标而直接续订合同。上诉人提供物业服务期间，北海明珠小区广大业主对上诉人的服务质量均表示满意。合同期限届满后，由上诉人继续提供物业服务，业主对此均予以认可。被上诉人法定代表人却为了一己私利，违反合同约定擅自选聘其他物业公司，且没有按照程序规定召开业主大会，侵犯了上诉人及广大业主的合法权益。众所周知，居住小区的物业服务稳定可以最大化的保护业主利益，频繁更换只能损害业主利益。北海明珠小区广大业主对被上诉人法定代表人的擅权行为已经表示极大不满，纷纷要求将其罢免，且程序正在进行之中。为此，上诉人认为一审法院轻率的判决上诉人退出物业服务区域，势必影响小区稳定。北海明珠业委会辩称，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条规定，业主大会负责小区内物业服务企业的选聘和解聘。北海明珠小区业主大会已经重新投票，重新选举物业服务企业，并最终通过招投标企业选定了新的物业服务企业，同时，被上诉人与上诉人签订的物业服务合同到期后并未续期，即表示已经解除了合同关系。物业服务合同解除后，上诉人应该按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料的，人民法院应予支持，上诉人上诉状中所述上诉理由与本案无关。一审法院认定事实正确，适用法律准确，应当依法驳回上诉，维持原判。北海明珠业委会向一审法院起诉请求：1.判令被告退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金、预交电费、水费暂计20万元（以被告代管的相关设施、装修基金专项维修基金实际数额为准）；2.本案诉讼费及实际费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月7日，原被告签订物业管理委托合同。约定，原告将北海明珠住宅区委托被告实施物业管理，合同期为三年，自2015年8月8日起到2018年8月9日止。如达到服务标准，可延长合同。合同终止时，被告须向原告移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料；合同终止日前发生的应收未收的欠费，由被告负责收取；超出服务期多收部分管理费、水电费、卫生费应全额退回，不得抵扣其他应收款。合同期满后，被告可参加原告的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定取消招投标资格或优先管理资格的除外。被告全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招标而直接续订合同。合同还对双方权利义务及其他事项进行了约定。原告于2015年8月3日在滨城区住房保障和房产管理局备案。合同签订后，被告对北海明珠住宅区提供了物业管理服务。物业服务期间，被告使用该小区内的物业服务用房四间及办公桌椅等设施。对小区内业主的水费、电费实施充卡预收后，为小区业主开具收据，每月与水、电管理部门进行费用结算。至2018年8月9日，合同服务期限届满后，原被告未续签合同。原告已通过招投标方式，选定其他物业服务公司为其提供物业管理服务。被告未退出涉案小区的物业管理服务。原告诉至本院。至今，涉案小区内的水费、电费、物业管理费均由被告预收。一审法院认为，原告北海明珠业委会与被告银城物业公司签订的物业管理委托合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应依约履行。依据合同约定，合同到期日为2018年8月9日。诉讼过程中，被告亦认可双方物业管理委托合同已到期。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。被告继续占用涉案小区物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料，以及占有小区业主预交的水费、电费、物业费，无合同和法律依据。应退出物业服务区域、移交相关用房、设施、资料，移交与相关部门结算后剩余的水费、电费以及截止交付之日剩余的物业管理费。原告主张被告移交代管的专项维修资金，与事实不符，不予支持。被告提出的辩解意见，与涉案物业合同纠纷不具有关联性，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告滨州银城物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退出物业服务区域，并向原告滨州市北海明珠小区业主委员会移交物业服务用房四间和相关设施、物业服务所必需的相关资料，移交与相关部门结算后剩余的水费、电费以及截止交付之日剩余的物业管理费；二、驳回原告滨州市北海明珠小区业主委员其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告滨州银城物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案系物业服务公司与小区业主委员会因履行、终止物业服务相关事项产生的纠纷，系物业服务合同纠纷。本案二审期间的争议焦点为：银城物业公司应否退出北海明珠小区并办理相关结算事宜。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”本案中，双方签订的物业管理委托合同自2015年8月8日起到2018年8月9日止。双方合同到期后，北海明珠业委会明确表示不再与银城物业公司延长合同，而且已经选定其他物业服务公司为北海明珠小区提供物业服务。本案双方当事人合同也约定，合同终止时，银城物业公司向北海明珠业委会移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。现北海明珠业委会诉请银城物业公司退出物业服务，一审法院判决银城物业公司移交相关设施和资料并无不当，符合法律规定。综上所述，滨州银城物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人滨州银城物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李添珍审判员  孙兴春审判员  刘连义二〇一九年十月八日书记员  刘泽宇