浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终5064号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州杰山电子有限公司，住所地：杭州市西湖区高技街****，统一社会信用代码：91330106662326077C。 法定代表人：沈溢，执行董事。 委托诉讼代理人：盛远平，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江风尚科技有限公司，住所，住所地：杭州市余杭区仓前街道海曙路**社会信用代码：91330000683134074M。 法定代表人：朱征源，董事长。 委托诉讼代理人：王建华，浙江辰杰律师事务所律师。 上诉人杭州杰山电子有限公司（以下简称杰山公司）因与被上诉人浙江风尚科技有限公司（以下简称风尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初19117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2018年6月5日，杰山公司以杭州迅得电子有限公司（法定代表人同为沈溢）的名义与风尚公司签订认租意向书，约定共同租用风尚公司场地，面积约为3160平方米，并向风尚公司支付租房意向金50000元。依据该意向书，杰山公司（乙方）与风尚公司（甲方）于2018年6月21日签订《房屋租赁合同》，约定风尚公司将其所有的位于杭州市余杭区（建筑面积为859.5平方米）的房屋出租给杰山公司，用途为生产、办公，租赁期从2018年6月9日起至2021年6月30日止（其中2018年6月8日至2018年6月30日为免租期），自2018年7月1日开始计算房租，租赁房屋交付日期为2018年7月1日前；第一年度租金为257850元，第二年度租金为270742.5元，第三年度的租金为284279.625元，租金每半年支付一次，采取先付后用的原则，在本合同签订日起3个工作日内支付第一期租金为128925元及交纳押金77355元，押金不计息。另外，合同第十一条合同的变更、解除与终止中约定风尚公司有以下行为之一的，杰山公司有权向其发出书面通知解除本合同，本合同从发出解除本合同通知之日起第八天终止：（1）不能提供租赁物房屋使得杰山公司无法使用租赁物的……。合同第十四条违约责任中约定杰山公司未在本合同约定的时间支付租金和相关费用（包含水电费、物业费）的，应按未支付金额每日5‰承担违约金，直到交清为止，超过15天的，杰山公司除支付违约金外，还需向风尚公司一次性支付三个月的租金作为违约金；风尚公司未按合同约定的时间将该房屋提供给杰山公司使用的，每逾期一天，风尚公司应按日租金二倍向杰山公司支付违约金，逾期超过30天仍不履行，杰山公司有权终止合同；除本合同约定可以解除或终止合同的情形外，任何一方提前解除本合同的，需提前三个月向对方提出。上述房屋租赁合同签订的当天，杰山公司还与杭州余杭仓前街道智尚物业管理服务部签订物业服务协议一份，对杰山公司承租房屋所涉物业服务费用的交纳作了约定，一年一付，第一年物业费为88700元，第二年为91279元，第三年为93986元。上述合同签订后，杰山公司依约于2018年6月25日向风尚公司支付第一个半年租金128925元和押金77355元，以及向杭州余杭仓前街道智尚物业管理服务部支付第一年物业服务费88700元。并于2018年7月委托李志强对其承租的房屋进行装修设计和装修施工，对房屋进行了隔墙、强弱电挖槽等少量施工项目。但不久装修工作即停止施工，一直未恢复施工。2018年8月14日，杰山公司以邮政快递方式向风尚公司发出解除合同通知书，认为风尚公司未按约定履行合同义务，根据法律规定及合同约定通知解除双方所签订的房屋租赁合同，并要求风尚公司在10日内退还租金、押金、物业费等合计294980元。风尚公司于次日签收该邮件，但对此持有异议，并未予以理会。后杰山公司也未依约于2018年12月1日前向风尚公司支付第二个半年的租金。杰山公司起诉请求：1、确认杰山公司与风尚公司于2018年6月21日签署的《房屋租赁合同》已解除；2、判令风尚公司向杰山公司退还房屋租金128925元及押金77355元，合计206280元；3、判令风尚公司向杰山公司支付违约金64992.33元、设计费损失40000元、物业费损失88700元，三项合计193692.33元；4、判令风尚公司赔偿杰山公司自2018年8月16日起至实际清偿日期间的利息损失（以399972.33元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算）。风尚公司提起反诉，请求：1、判令杰山公司继续履行双方于2018年6月21日签订的《房屋租赁合同》；2、判令杰山公司支付风尚公司自2019年1月1日至2019年6月30日期间租金128925元，并支付该款项自2018年12月1日起至租金付清为止，每日按照租金128925元的千分之五支付违约金；3、判令杰山公司向风尚公司一次性支付三个月租金的违约金，即64462.5元；4、本案反诉诉讼费由杰山公司承担。 原审法院认为，杰山公司与风尚公司于2018年6月21日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。本案争议的焦点是杰山公司是否享有合同解除权。对此争议焦点，原审法院认为，当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定的解除条件或者符合第九十四条规定的法定解除的情形，才能发生合同解除的法律效力，否则即使解除通知到达对方，也不产生合同解除的效力。结合原审法院已查明的事实，虽然，杰山公司在其单方向风尚公司发出的解除合同通知书中认为，风尚公司未按约定履行合同义务，但通知书中并未明确风尚公司的具体违约事项。审理中，杰山公司虽另主张风尚公司交付的房屋不符合消防安全标准，但也未能提供相关职能部门的意见加以佐证其主张。综上，杰山公司单方的解除合同通知书不具有解除合同的效力。杰山公司诉请该房屋租赁合同已解除，原审法院不予支持。杰山公司基于合同已解除而提出的其他诉讼请求，原审法院也不予支持。另，根据前述分析，杰山公司虽向风尚公司发出解除合同通知书，但不能据此认定涉案租赁合同已经解除。因此，双方仍应按合同约定继续履行。杰山公司未按合同约定在2018年12月1日前向风尚公司支付第二个半年的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，风尚公司反诉继续履行合同及支付应付租金的诉讼请求，原审法院予以支持。关于因杰山公司延期支付租金所应承担的违约金问题，在风尚公司未举证证明其实际损失的情况下，合同约定的违约金支付标准，明显过高，原审法院酌情调整为按欠付租金的每天万分之五计算，风尚公司过高的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2019年5月5日判决：一、杭州杰山电子有限公司与浙江风尚科技有限公司于2018年6月21日的《房屋租赁合同》继续履行。二、杭州杰山电子有限公司支付浙江风尚科技有限公司自2019年1月1日至2019年6月30日期间租金128925元，并同时支付该款项自2018年12月2日起至付清日止按每天万分之五计算的违约金，于判决生效后十日内付清。三、驳回杭州杰山电子有限公司的全部诉讼请求。四、驳回浙江风尚科技有限公司的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费7300元，由杭州杰山电子有限公司负担；反诉案件受理费减半收取2245元，由杭州杰山电子有限公司1500元，浙江风尚科技有限公司负担745元。 宣判后，杰山公司不服，向本院提起上诉称：原判决认定杰山公司向风尚公司出具的《解除合同通知书》不发生解除的效力，并判决继续履行，属认定事实不清，适用法律错误，应予以撤销。一、风尚公司是否构成违约不影响杰山公司解除合同的效力，原判决认定杰山公司出具的《解除合同通知书》不发生解除合同的效力属认定事实不清。根据《解除合同通知书》正文第1项通知内容，杰山公司除表明解除合同的意思表示外，并未设定任何生效条件，更未将风尚公司违约作为解除合同行为发生效力的条件。根据《解除合同通知书》首部的文义内容，风尚公司未按约定履行合同义务仅为杰山公司单方解除合同的动机和原因，并非解除通知发生解除效力的前提条件。风尚公司是否最终构成违约，不影响杰山公司解除合同的效力，仅影响合同解除后风尚公司是否应承担违约责任。二、原判决认定杰山公司出具的《解除合同通知书》不发生解除效力，系对法律及司法解释规定的曲解，属适用法律错误。《最高人民法院研究室对关于适用若干问题的解释(二)第24条理解与适用的请示的答复》规定，当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。讼争《房屋租赁合同》第11.2、14.5、14.6条均明确杰山公司有权单方解除合同情形。即使杰山公司解除合同意思表示不符合11.2及14.5条规定情形，杰山公司单方形式合同解除权也完全符合《房屋租赁合同》第14.6条情形，解除合同条件成就，杰山公司解除通知发生解除合同的效力。综上，请求撤销原审判决，依法改判支持杰山公司全部诉讼请求，并驳回风尚公司全部反诉请求。 被上诉人风尚公司答辩称：涉案的312室、412室当时是杭州顺德有限公司与风尚公司签订意向书的，正式合同签订时，杰山公司出于避税目的签订了两份合同，两个公司都是沈溢作为实际控制人。312室用于办公，412室用于生产，共同生产P4DA产品，312与412是上下两层，共用配电箱。本案案涉房屋在2018年6月由风尚公司腾空并交付给杰山公司。杰山公司亦委托了同一设计师工人对该房屋进行了详细的规范设计，并委托了实际施工人杨伟亮进行了实际施工，停止装修是杰山公司自身原因造成。至于合同解除的问题，合同解除要产生法律效力必须符合法律规定或合同约定，杰山公司提出的解除合同通知不符合法律规定，不发生解除效力。杰山公司提出的几项条款中，首先风尚公司没有违反合同交付义务，房屋已经交付了。至于14.6条，合同明确约定解除需要提前三个月，8月15日解除合同不符合该前提条件，不产生法律效力。杰山公司解除的通知明显是以自己行为表示不履行该合同，是一种毁约行为，风尚公司要求继续履行合同、杰山公司承担违约责任是符合法律规定的。综上，杰山公司的合同解除通知不发生解除效力，杰山公司上诉的事实与理由没有依据，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人杰山公司及被上诉人风尚公司均未向本院提交新的证据。 根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。 本院认为：杰山公司与风尚公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对各方均有约束力。本案的争议焦点在于，杰山公司主张的合同解除事由能否成立。第一，杰山公司主张，根据其向风尚公司发出的解除合同通知书，风尚公司于2018年8月15日签收该通知书时《房屋租赁合同》解除。本院认为，杰山公司发出的解除合同通知书中未明确风尚公司违约情形，杰山公司主张案涉房屋不符合消防安全标准亦缺乏依据，原审法院认定杰山公司发出的解除合同通知书不具有解除合同的效力并无不当。第二，杰山公司主张根据双方《房屋租赁合同》14.6条的约定，合同于风尚公司签收解除合同通知书后三个月即2018年11月15日解除。风尚公司主张《房屋租赁合同》14.6条并非任意解除权的约定，合同一方提出解除合同后仍需对方同意。本院认为，《房屋租赁合同》14.6条载明，“除本合同约定可以解除或终止合同的情况外，任何一方提前解除本合同的，需提前三个月向对方提出。”本院认为，14.6条约定在租赁合同的违约责任部分，该条约定未明确赋予合同一方可通过提前三个月提出的方式解除合同且无需承担责任。且杰山公司在发出解除合同通知书时未明确合同条款依据，杰山公司于2018年11月6日提起本案诉讼时亦在解除合同通知书送达三个月以内，杰山公司在本案二审期间主张《房屋租赁合同》应于2018年11月15日解除的理由不能成立。原审法院认定杰山公司主张的解除合同事由不成立，双方应继续履行合同、杰山公司支付租金及违约金有事实和法律依据。杰山公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9089元，由杭州杰山电子有限公司负担（杭州杰山电子有限公司已向本院预缴上诉案件受理费11790元，杭州杰山电子有限公司于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费2701元）。 本判决为终审判决。 审判长 许 米 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一九年十月二十二日 法官助理曹姝隽 书记员张诗雯