河南省延津县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0726民初2218号原告：河南炫生活物业服务有限公司延津分公司，住所地:延津县上宅公园世纪小区60#-1-202号，统一社会信用代码：914107260726972575。负责人：张文柯，任总经理职务。委托诉讼代理人：刘召，系该公司职工。被告：韩某，男，汉族，1983年11月5日出生，住河南省延津县。原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司（以下称炫生活延津公司）与被告韩某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告炫生活延津公司的委托诉讼代理人刘召到庭参加诉讼，被告韩某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告炫生活延津公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告韩某缴纳2017年5月至2019年5月物业服务费用4067元；2.判令被告韩某按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至结清物业管理费，截止2019年5月31日应支付滞纳金3585.04元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告韩某购买延津万创公园世纪小区2号楼1单元502户房屋一套，于2014年7月30日与原告办理了上述房屋的交接手续并入住，被告在接收物业时，与原告在平等自愿的情况下签订了《前期物业服务协议》，按照该协议第五条物业服务费用第二项约定“物业服务费标准：多层（带电梯）1.25元/㎡/月”，被告享受了原告对小区的物业管理服务，却不履行协议约定，仅仅交付物业服务费至2017年5月。原告自2017年5月以来，一直试图联系被告，要求其结清所欠物业管理服务费，原告公司员工经常电话短信催缴，但被告置之不理，后原告多次在被告所在房屋门口通过张贴通知的方式告知被告缴纳拖欠的款项，被告对此事不予回复，原告通过EMS发送催缴函的方式告知被告结清所欠费用。截止今日，被告分文未付，根据双方签订的《前期物业服务协议》第九条违约责任第三项“乙方违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，乙方自逾期之日起按应缴纳金额的3‰按日缴纳违约金……”，被告未缴纳物业管理费共计4067元，违约金3585.04元，共计7652.04元。被告韩某辩称：答辩人与炫生活物业未签署任何服务协议，不存在经济往来，其诉讼主体错误，所以请法庭对其诉讼请求的1、2、3、4项内容予以驳回，并令其承担诉讼费用。但考虑现在物业管理情况，答辩人愿意与炫生活物业签署服务协议并支付服务费用，但是具体费用应双方沟通并同意前提下支付。事实及理由：1.答辩人本人未与炫生活物业签订任何服务协议，请法庭对其服务协议鉴定签字人是否真实；2.答辩人本人自从入住上宅小区以来，因开发商自身原因致使物业从2016年1月份～2018年3月份服务中断，垃圾无人清理，小区内车辆乱停乱放，大门出入无人看管，更是在此期间发生多起车辆刮擦，没有监控或有监控无法调取视频现象，还发生多起业主丢失物品和被盗现象发生。以上行为违反了物业服务协议第三条，物业服务内容以及第四条物业服务质量和标准的第2、3、4、5、项标准；3.答辩人本人自从入住后，发现主卧飘窗漏水，多次反映给物业人员，物业人员多次答应给与协调维修并解决，但是到现在为止，一直没有解决，致使答辩人窗套腐烂，墙体漆面脱落；4.物业公司自从2016年以来由于服务缺失，物业公司没有和业主及时沟通，自身也知道其原因，依靠法院起诉业主来征收物业费用，并且采取明价暗降等手段来征收物业管理费用；5.答辩人本人保留答辩人对此事件另行立案维护自己的合法权利。综上所述请法庭落实调查，请法官驳回炫生活延津公司的无理诉求，维护公民合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告炫生活延津公司提交违约金核算明细一份，证明被告未交物业费期间违约金。该违约金核算明细系原告单方出具，不能作为本案定案依据；2.原告炫生活延津公司提交物业费催缴通知函一份，证明原告在被告欠费期间催缴物业费。该份证据能够与其他证据相互印证，本院对该证据真实性予以认定；3.原告炫生活延津公司提交EMS快递信息及快递内容复印件各一份，证明原告二次向被告催要物业服务费。经在EMS官网查询核实，ENS官网显示的投递过程与该投递过程单内容一致，本院对其真实性予以认定；4.原告炫生活延津公司提交前期物业服务协议（复印件）一份，证明原告与被告之间服务关系。被告韩某答辩状中对该份协议“韩某”签字真实性提出异议，因其未到庭参加诉讼，亦未对“韩某”签字是否其本人书写申请司法鉴定，该协议与本案具有关联性，故本院予以认定；5.原告炫生活延津公司提交企业名称变更核准通知书、私营企业基本注册信息查询单（复印件）各一份，证明物业公司正常名称变更。该组证据与本案具有关联性，被告韩某未到庭质证，本院予以认定；6.原告炫生活延津公司提交电费缴纳单、物业费缴纳单及各项费用清单明细各一份，证明被告最后一次缴纳电费、物业服务费及原告与被告之间持续性服务的关系。该组证据与本案具有关联性，被告未到庭提出异议，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月24日，河南省上宅物业服务有限公司延津分公司与被告韩某签订《前期物业服务协议》，约定了双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量标准等内容。其中，协议第五条约定“……2、物业服务费标准：多层（带电梯）1.25元/㎡·月（物业服务费的计算以房产证上建筑面积为准，在房产证未办理以前以房屋买卖合同上约定的建筑面积为准）。3、物业服务费缴纳时间：交房时乙方一次预付壹年的物业服务费用，以后按每半年缴纳一次”。被告按照1.25元/平方米/月缴纳物业费至2017年5月1日，之后的物业费被告未缴纳，原告诉至法院，要求被告韩某缴纳物业服务费4067元及违约金3585.04元。另查明，2014年10月14日，河南省上宅物业服务有限公司延津分公司变更为河南万创物业服务有限公司延津分公司。2015年6月17日，河南万创物业服务有限公司延津分公司变更为河南炫生活物业服务有限公司延津分公司。被告韩某的房屋坐落于延津县上宅·公园世纪小区2号楼东1单元5层西户，建筑面积130.39平方米。原告在提供物业服务过程中存在绿化不到位、值班不尽责、路灯失修等情形。因员工工资拖欠导致2016年8月15日至27日发生锁门事件，在此期间未提供相关服务。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，河南省上宅物业服务有限公司延津分公司与被告韩某签订的《前期物业服务协议》，被告韩某答辩状中称其本人未与原告签订任何服务协议，并对该份协议中“韩某”签字真实性提出异议，因其未到庭参加诉讼，亦未对该协议中“韩某”签字是否其本人书写提出司法鉴定申请，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。被告韩某的抗辩意见未提供相应证据证明，且其在该小区居住，实际已享受到了原告的物业服务，故其抗辩理由本院不予采信。河南炫生活物业服务有限公司延津分公司系河南省上宅物业服务有限公司延津分公司名称变更后的公司，且对被告所居住小区进行了物业管理服务，故河南炫生活物业服务有限公司延津分公司作为本案原告适格，双方存在物业服务合同关系，签订合同的双方应当按照合同约定全面履行义务。物业服务属于全面动态服务活动，具有公共性。业主因物业公司提供的物业服务存在瑕疵，拒缴物业费的行为，不利于物业正常管理和服务水平的提高。本案中，虽然原告提供的物业服务没有完全达到协议约定标准，但被告韩某主张的车辆停放、值班等问题仅能反映涉案小区部分路面等当时的状态，不能全面反映物业服务的客观情况，被告韩某抗辩权的行使范围应与炫生活延津分公司的违约程度相对应，故被告韩某的抗辩理由不成立。原告关于要求被告支付2017年5月2日至2019年5月物业费4067元的诉讼请求，综合原告在提供物业服务过程中存在值班不尽责等情形，可酌情减少被告应支付物业费数额，本院酌定被告韩某支付原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司物业费2900元。原告关于要求被告支付滞纳金的诉讼请求，原告主张按照《前期物业服务协议》约定自逾期之日起按每天应付金额的3‰支付违约金3585.04元过高，本院结合原告履约情况，酌定按照被告应支付物业费的15%予以支持435元。故被告韩某应支付原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司2017年5月2日至2019年5月31日物业费2900元，违约金435元，以上合计3335元。综上所述，原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告韩某于本判决生效之日起三日内支付原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司物业费及违约金合计3335元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，被告韩某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  王文植二〇一九年十月十日书记员  张艳红