山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁08民终3834号 上诉人（原审原告、反诉被告）：金乡县惠锋物业服务有限公司，住所地金乡县城百兴街，统一社会信用代码91370828068707993Q。 法定代表人：李兴旺，经理。 委托诉讼代理人：张英利，山东缗城律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：程进，男，1990年1月9日出生，汉族，金乡县鲁西南商贸物流区管理委员会职工，住金乡县。 上诉人金乡县惠锋物业服务有限公司（以下简称惠锋公司）与上诉人程进因物业服务合同纠纷一案，均不服山东省金乡县（2018）0828民初2846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 惠锋公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判程进支付物业服务费3921.35元及违约金704.52元；惠锋公司不应返还程进损失450元。事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误，适用法律不当。1、一审法院判决程进按照每月每平方米1元的价格支付物业服务费用，明显认定事实错误。惠锋公司与程进在2015年9月25日签订的前期物业服务协议第四条只规定了物业服务费计费起始时间从开发商交付所购房屋之日即2015年9月25日开始交纳，交费方式为按年度交纳，每一收费年度首月30日前，不是约定的物业服务合同期限，更不是约定的以后每年都按照1元／㎡／月价格交纳物业费，且没有约定协议期限，仅仅只约定了2015年度的物业服务费交纳价格。该前期物业服务协议，对以后的物业服务费价格没有任何约束力。前期物业服务协议属于未约定固定期限的合同，根据金乡县物价局、金乡县房产管理局金价字（2014）27号通知规定，物业合同未约定固定期限的，按本通知规定执行。根据《山东省物业服务收费管理办法》第八条及第十二条第一款规定，惠锋公司按照政府指导价的收费标准合理、合法，且有充足的法律及事实依据。2、一审法院判决返还程进电梯运行费、公共照明费450元，认定事实错误。前期物业服务协议中的物业服务费用不包括电梯运行费用及公共照明费用。前期物业服务协议第八条第十四款约定，本物业小区的公共水电费（含二次供水费用）摊分按政府有关部门的规定执行，费用由乙方支付，甲方代收代缴。电梯运行费即电费及公共照明费是要单独计算交纳的。而且，在一审时程进并没有要求返还上述费用，一审法院判非所请，程序违法。 程进答辩称，原审对双方前期物业协议及电梯运行费、公共照明费事项认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回惠锋公司的上诉，维持原判。一、一审认定程进与惠锋公司签订的前期物业服务合同依法成立并有效是正确的，并非惠锋公司所说的该合同对2015年以后的物业服务费价格没有约束力。1、程进与惠锋公司签订的《前期物业管理服务协议》并非只对2015年度有效，该协议属于约定了固定期限的合同。2、前期物业服务协议合法有效并在有效期内，理应按合同约定执行；其次，惠锋公司对金乡县物价局、金乡县房产管理局金价字(2014)27号通知中要求的“按合同约定收取物业服务费”只字不提；第三，程进与惠锋公司签订的前期物业服务协议约定的价格为1元/m2/月，无论惠锋公司提供的是三星级还是四星级物业服务，合同约定的价格均在相应的政府指导价范围之内。3、《关于公布金乡县普通住宅物业服务收费标准的通知》是2014年12月执行的，程进与惠锋公司的物业服务协议是2015年9月签订的，签订时该文件已经生效，不存在合同签订后政府指导价变动的情况。4、根据《物业服务收费管理办法》第七条、《物业管理条例》第十五条规定，一审判决程进按1元/m/月价格交纳物业服务费是正确的。二、一审法院判决返还程进电梯运行费、公共照明费450元，认定事实清楚，是正确的。1、物业服务成本包括了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》也有相应的规定，并对物业共用部位、共用设施设备进行了明确，表明共用设施设备主要包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。因此，电梯运行费、公共照明费是包含在协议约定的物业服务费中的。前期物业服务协议第八条第十四款约定的“本物业小区的公共水电费摊分按政府有关部门规定执行，费用由乙方支付”与现行法律法规相悖，单独计算收取的电梯运行费和公共照明费是不合法的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。2、程进在一审开庭前的调解阶段以及一审开庭辩论时都对该两部分费用做了相应的说明，并主张惠锋公司退还。因相应票据丢失，具体金额无从查证，便将要求退还的该两部分费用包含在了一审反诉状的索赔金额中。 程进上诉请求：变更一审判决第一项，驳回惠锋公司要求支付违约金的诉讼请求。事实和理由：一审法院忽视了程进延期支付物业费是由于惠锋公司违反合同约定擅自提价导致程进交付不能的事实。惠锋公司违反合同约定，擅自提高物业收费标准。程进在惠锋公司起诉之前，曾多次主动与惠锋公司沟通，表示愿意按合同约定交纳物业费，而且在惠锋公司每次催缴物业费时，程进也要求按合同约定执行，以上均被惠锋公司以其提供的是四星级服务为由拒绝，事实上惠锋公司提供的服务达不到有关规定的四星级服务标准。程进并非无故不支付物业服务费，而是因为惠锋公司在合同履行过程中存在违约行为，不按合同约定价格收取物业服务费。 惠锋公司答辩称，一、惠锋公司期间多次向程进催要应交纳的物业费用，程进根本不予理睬，多次催交时也是以服务达不到要求为理由拒不交纳，且从其一审答辩中根本没有体现所谓主动与惠锋公司沟通的情形。惠锋公司按照政府指导价收取物业服务费是合理、合法的，不存在擅自提高物业服务费标准的事实。二、惠锋公司的服务质量标准完全符合合同约定及达到批准的物业服务等级标准。业主不能单凭几张照片、一段视频就能证明物业服务持续存在质量问题，不能反映惠锋公司提供的物业服务存在严重质量问题及构成根本性违约的事实，不能成为程进拒不交纳物业费的理由。其他同上诉意见。 惠锋公司向一审法院起诉请求：1.判令被告程进支付原告物业服务费3921.35元、违约金704.52元（以1957元为基数，按月息2分，从2016年10月1日计算至2018年3月30日）及二次供水加压费200元。 程进向一审法院反诉请求：判令被反诉人惠锋物业服务公司赔偿反诉人损失596元。 一审法院查明事实：惠锋物业服务公司是依法成立的物业服务公司，2013年9月12日起为金乡县黄金海岸小区提供物业服务。2015年5月6日，原告向金乡县物价局申请物业服务收费标准为1.25元/㎡/月。2015年6月3日，金乡县物价局审批意见为：严格按照星级内容进行服务并做好公示，按照四星级服务标准收取物业服务费，带电梯为1.3元/㎡/月。2015年9月25日，程进入住金乡县黄金海岸小区。当天，惠锋物业服务公司（甲方）与程进（乙方）签订《海润＊黄金海岸前期物业管理服务协议》，约定：程进作为业主，所购房产位于黄金海岸11号楼2单元803室，系高层住宅，建筑面积为123.80㎡；物业管理服务费标准：电梯住宅1元/㎡/月（其中一楼的物业管理服务费按0.70元/㎡/月收取），商业用房：1.50元/㎡/月；交费方式：物业服务费用按年度缴纳，收楼时，首次缴纳一年物业服务费，以后每年度交纳一次，交纳费用的时间为每一收费年度首月的30日前；本物业小区的公共水电（含二次供水费用）摊分按政府有关部门的规定执行，费用由乙方支付，甲方代收代缴；甲方违反本协议，未达到物业管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天1％交纳违约金。2015年9月25日，惠锋物业服务公司按1元/㎡/月向程进收取一年物业费1485元（1元/㎡/月×123.80㎡×12个月）、电梯运行费300元、公共照明费150元。程进办理不动产登记证书时，实测房屋建筑面积是124.29㎡。另查明，金乡县黄金海岸小区至今未成立业主委员会。 一审法院认为，一、本诉部分：原告惠锋物业服务公司与被告程进签订的《海润＊黄金海岸前期物业管理服务协议》意思真实，不违反法律的强制性规定，合同依法成立并有效。原告按照《前期物业管理服务协议》的约定对金乡县黄金海岸小区提供了物业服务，应当按约定取得收益，被告程进作为业主实际也接受了服务，应该按约定承担交纳物业服务费及二次供水加压费的义务。被告应按约定向原告缴纳2016年10月1日至2018年9月30日物业服务费2977.08元（1元/㎡/月×123.80㎡×12个月＋1元/㎡/月×124.29㎡×12个月）以及二次供水加压费。原告主张被告按月息2分支付违约金，虽然低于合同约定的标准，但其主张的704.52元并未以物业费实际数额1485.60元进行计算，对于原告主张的违约金过高部分，应予驳回。二、反诉部分：电梯运行、公共照明属于物业服务成本中列支的项目，已经包含在物业服务收费之中，反诉被告惠锋物业服务公司对于2015年9月25日收取的电梯运行费300元、公共照明费150元应返还反诉原告程进。综上所述，原告惠锋物业服务公司的诉求，合法部分应予支持，不合法部分应予驳回；反诉原告程进的反诉请求，合法部分应予支持，不合法部分应予驳回。依照《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、被告程进于判决生效之日起十日内支付原告金乡县惠锋物业服务有限公司物业服务费2977.08元、违约金505.10元(以1485.60元为基数，从2016年11月1日计算至2018年3月30日)及二次供水加压费200元；二、驳回原告金乡县惠锋物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、反诉被告金乡县惠锋物业服务有限公司于判决生效之日起十日内返还反诉原告程进损失450元；四、驳回反诉原告程进的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告程进负担；反诉案件受理费25元，由反诉被告金乡县惠锋物业服务有限公司负担。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是：1、程进应当按照何种标准缴纳物业费；2、程进是否应当支付逾期违约金；3、物业公司另行收取电梯运行费和公共照明费有无依据，一审判决是否超出当事人的诉请范围。关于焦点1，惠锋公司与程进签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，协议内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同约定履行。合同中明确约定了物业服务费的收费标准，惠锋公司主张应按照政府指导价进行物业服务费的收取，但双方在合同中没有相关约定，双方也没有对物业服务合同进行变更，故惠锋公司的该上诉主张不能成立，不予支持。关于焦点2，惠锋公司按照合同约定提供了物业服务，程进也应当按照合同约定按时交纳物业服务费，程进以其他理由拒交物业费，违反合同约定，应当承担逾期交纳的违约责任。程进上诉主张不应支付违约金，理由不能成立，不予支持。关于焦点3，《物业服务收费管理办法》规定的物业服务成本包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，电梯运行、公共照明属于物业服务成本中列支的项目，已经包含在物业服务收费之中；惠锋公司未提供物业服务收费备案表以证明其另外收取电梯运输费和公共照明费具有依据，故应当将收取的该费用予以返还。程进在一审中提起反诉请求惠锋公司赔偿损失，在一审庭审中也对惠锋公司收取的该费用提出明确的请求，故一审判决未超出程进的诉讼请求范围，程序并无不当。 综上所述，上诉人金乡县惠锋物业服务有限公司、程进的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，上诉人金乡县惠锋物业服务有限公司、程进各自负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  朱壮男 审判员  史宝磊 审判员  张 芳 二〇一九年十月二十二日 书记员  金广洋