福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0702民初3039号 原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司南平市分行，住所地福建省南平市延平区东山路**金辉广场负****。 负责人：陈雷，行长。 委托诉讼代理人：刘春花，女，该银行职员。 委托诉讼代理人：陈忠民，福建名仕（南平）律师事务所律师。 被告：福建老庙黄金有限公司，，住所地福建省南平市延平区解放路****** 法定代表人：邱丽娇，总经理。 被告：魏荣俤，男，1986年11月24日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 被告：邱丽娇，女，1984年11月26日出生，汉族，住福建省建瓯市。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司南平市分行（以下简称邮储南平分行）与被告福建老庙黄金有限公司（以下简称老庙黄金公司）、魏荣俤、邱丽娇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序分别于2019年8月14日、2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告邮储南平分行的委托诉讼代理人陈忠民到庭参加诉讼。被告老庙黄金公司、魏荣俤、邱丽娇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邮储南平分行向本院提出诉讼请求：1.解除邮储南平分行与老庙黄金公司于2015年12月28日签订的《房屋租赁合同》；2.老庙黄金公司返还所租赁的房屋；3.老庙黄金公司向邮储南平分行支付房屋租金141634.80元（租金自2018年11月1日起，暂计算至2019年4月30日，之后至解除租赁合同之日止的房屋租赁费按租赁合同约定计算）；4.老庙黄金公司向邮储南平分行支付房屋占用费（自房屋租赁合同解除之日起至实际返还租赁房屋之日止，按租赁合同约定的租金标准计算）；5.老庙黄金公司向邮储南平分行支付违约金679847.04元（该违约金以每月租金23605.80元为基数逐月分期计算，暂计至2019年4月30日，之后按《房屋租赁合同》约定的标准计算至实际清偿之日止）；6.老庙黄金公司赔偿邮储南平分行为此支付的律师代理费6911.12元；7.邱丽娇、魏荣俤对上述第三、四、五、六项债务承担连带清偿责任。事实和理由：2015年12月28日，邮储南平分行（甲方）与老庙黄金公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。该合同第一条约定：甲方将坐落于福建省南平市延平区横排路99号3-4层、7层建筑面积1841.6平方米的房屋租赁给乙方。第三条约定：租期从2016年1月1日起至2021年10月31日止。第四条约定：月租金为人民币23605.8元，租赁期间2016年10月1日起至2021年10月31日止的租金按季结算（租金70817.40元），由乙方于每季的前一个月的26日前交付给甲方，遇节假日顺延。乙方在签订本合同之日起十日内须向甲方交纳3个月的租金作为保证金，即人民币70817.40元。该合同第八条约定：乙方逾期交付房租，每逾期一日按月租金的3%向甲方支付违约金。逾期1日不交房租的，甲方有权终止合同。第九条约定：乙方拖欠租金（包括拖欠当期全部租金及拖欠当期部分租金）连续1天或累计1天以上的，甲方有权终止合同、收回房屋，因此造成的损失由乙方负责赔偿。在合同履行过程中，因老庙黄金公司未按约定支付2017年10月1日至2018年3月31日的租金，邮储南平分行于2018年3月30日向南平市延平区人民法院提起诉讼，后经人民法院主持调解，双方达成（2018）闽0702民初2044号民事调解书。在履行调解协议过程中，老庙黄金公司于2018年7月26日向邮储南平分行出具《关于欠租的解决方案》，方案第4点“我方（即老庙黄金）追加魏荣俤和邱丽娇两人作为本房租合同连带责任担保人，以个人担保2017年11月起至2021年10月期间的房租”。作为保证人的魏荣俤、邱丽娇均在该方案上签字予以确认；同日，魏荣俤、邱丽娇分别向邮储南平分行出具《承诺函》，承诺“魏荣俤及邱丽娇为老庙黄金公司自2018年8月1日起继续履行邮储南平分行与老庙黄金公司2015年12月28日签订的《房屋租赁合同》承担连带保证责任”。2018年10月31日，调解协议履行完毕后，自2018年11月1日起老庙黄金公司再次未按合同约定支付房租，巳构成违约。邮储南平分行特提起诉讼。 老庙黄金公司、魏荣俤、邱丽娇未作答辩。 邮储南平分行为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1.《房屋租赁合同》、《老庙黄金公司营业执照》、《法定代表人身份证》、《房屋所有权证》（权证号：南房权证字××号）各一份，证据2.《民事调解书》一份、《关于欠租的解决方案》一份、《承诺函》二份，证据3.《活期账户交易明细》、《拖欠房租费用清单》、《违约金计算表》各一份。本院认为，老庙黄金公司、魏荣俤、邱丽娇未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利。邮储南平分行提交的前述证据对于老庙黄金公司欠付租金，魏荣俤、邱丽娇对老庙黄金欠付租金及违约金承担连带责任的事实具有证明力，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南平市延平区横排路99号3-4、7层建筑面积为1841.60平方米的房屋登记于邮储南平分行名下。2015年12月28日，邮储南平分行（甲方、出租方）与老庙黄金公司（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》（合同编号：NP-jc-2015-003），邮储南平分行将前述房屋出租给老庙黄金公司。合同第三条约定，租赁期限从2016年1月1日起至2021年10月31日止。合同第四条约定，租金为月人民币23605.80元（含税），付款时间：（1）租赁期间2016年1月1日起至2016年9月30日：租金按月结算（租金¥23605.80元），由乙方于每月的第一个月的1日交付给甲方，遇节假日顺延。（2）租赁期间2016年10月1日起至2021年10月31日止：租金按季结算（租金¥70817.40元），由乙方于每季的前一个月的26日前交付给甲方，遇节假日顺延。乙方在本合同签订之日起十日内须向甲方缴纳3月的租金70817.40元作为保证金。合同第八条违约责任第三款约定，乙方逾期交付房租，每逾期一日按月租金的3%向甲方支付违约金，逾期1日不交房租的，甲方有权终止合同。乙方除支付违约金外，甲方不予返还保证金。合同第八条违约责任第八款约定，租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同第九条约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同、收回房屋，因此造成的损失由乙方负责赔偿。1.……4.拖欠租金（包括拖欠当期全部租金及拖欠当期部分租金）连续1天或累计1天以上的。合同签订后，邮储南平分行将租赁场地交付老庙黄金公司使用。 2018年3月30日，因老庙黄金公司欠付租金，邮储南平分行向本院提起诉讼。2018年7月26日，本院于对该案作出（2018）闽0702民初2044号民事调解书，确认老庙黄金公司自2017年11月1日至2018年7月31日期间欠付邮储南平分行租金212452.20元及违约金3279.73元及支付邮储南平分行律师代理费3304.74元。2018年7月26日，老庙黄金公司、魏荣俤、邱丽娇向邮储南平分行出具一份《关于欠租的解决方案》。该方案载明：1.确认被诉时欠租金5个月总额118029元（2017年11月-2018年3月），2017年10月及以前房租已付清；确认诉讼费3230元、律师费3304.74元、违约金3279.73元。2.承诺2018年7月31日前支付上述这5个月欠付房租和诉讼费、律师费、违约金共127843.47元。3.从2018年4月-2018年7月新产生的4个月欠租，承诺分4个月支付完毕，分别在2018年8月-11月的各月底前支付。2018年8月起的正常月租按租赁合同第四条第3款（2）约定提前一个月按季支付。如果将来再发生违约，按房租租赁合同条款承担违约责任。4.追加魏荣俤和邱丽娇两个人作为本房租合同连带责任担保人，以个人担保2017年11月起至2021年10月期间的房租。同日，魏荣俤、邱丽娇各向邮储南平分行出具一份《承诺函》，魏荣俤、邱丽娇承诺如下：一、南平市延平区人民法院受理的原告邮储南平分行与被告老庙黄金公司房屋租赁合同纠纷一案，魏荣俤及邱丽娇为被告老庙黄金公司履行《调解协议》承担连带保证责任；二、魏荣俤及邱丽娇为被告老庙黄金公司自2018年8月1日起继续履行邮储南平分行与老庙黄金公司2015年12月28日签订的《房屋租赁合同》承担连带保证责任。 2018年7月31日，魏荣俤通过其个人于福建省农村信用社联合社开户的账户（账号：62×××16）分四次向邮储南平分行账户转入2017年11月至2018年3月期间的房租118029元及违约金3279.73元。2018年9月25日、2018年9月30日、2019年10月31日，魏荣俤通过前述账户分五次向邮储南平分行账户转入房租计165240.60元。至此，老庙黄金公司向邮储南平分行支付租金至2018年10月31日，未支付自2018年11月1日起的租金。邮储南平分行经催讨未果，遂提起诉讼。 另查明，邮储南平分行为本案诉讼，于2019年6月19日与福建名仕律师事务所签订《委托代理合同》，并于2019年7月16日向福建名仕律师事务所转账支付律师代理费6911.12元。 本院认为，邮储南平分行与老庙黄金公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。老庙黄金公司作为承租人负有向出租人邮储南平分行及时足额支付租金的义务。老庙黄金公司经邮储南平分行催讨后仍未支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。《房屋租赁合同》约定的合同解除条件已成就，邮储南平分行依约有权解除合同，故本院对邮储南平分行主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。《房屋租赁合同》解除后，老庙黄金公司继续占有使用租赁房屋，已缺乏法律依据，故本院对邮储南平分行主张返还房屋的诉讼请求予以支持。邮储南平分行主张老庙黄金公司支付自2018年11月1日起至合同解除之日（本判决生效之日）止，按照《房屋租赁合同》约定的月租金23605.80元标准计算租金，具有合同依据，本院予以支持。《房屋租赁合同》解除后，老庙黄金公司继续使用租赁房屋，缺乏法律依据，应当向邮储南平分行支付房屋占用费。邮储南平分行主张按照《房屋租赁合同》约定的月租金标准23605.80元计算房屋占用费，未超出法律规定限度，本院予以支持。关于违约金的问题。《房屋租赁合同》合同第八条违约责任第三款约定，乙方逾期交付房租，每逾期一日按月租金的3%向甲方支付违约金。合同约定的违约金标准以及邮储银行南平分行主张的租金标准均为月租金的每日3%，该标准过分高于欠付租金给邮储银行南平分行造成的实际损失，本院予以酌情减少为按欠付租金的月利率2%计算。租赁期间2016年10月1日起至2021年10月31日止的租金按季结算（租金70817.40元），由乙方于每季的前一个月的26日前交付给甲方。根据前述标准和逾期时间，经计算，截止至2019年4月30日的违约金为17421.08元（7个月零3天×月利率2%×70817.40元+4个月零3天×月利率2%×70817.40元+1个月零3天×月利率2%×70817.40元）；2019年5月1日起至租金付清之日止的违约金，以实际尚欠租金为基数，按月利率2%计算。关于律师代理费问题。《房屋租赁合同》以及《关于欠租的解决方案》中均未明确约定，邮储银行南平分行主张其本案支出的律师代理费由老庙黄金公司负担，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。魏荣俤、邱丽娇出具《承诺函》，自愿对老庙黄金公司履行合同承担连带保证责任，故本案老庙黄金公司应支付的租金、占用费、违约金，魏荣俤、邱丽娇应当承担连带清偿责任。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除中国邮政储蓄股份有限公司南平市分行与福建老庙黄金有限公司于2015年12月28日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：NP-jc-2015-003）。 二、福建老庙黄金有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于南平市延平区横排路99号3-4层、7层建筑面积为1841.60平方米的房屋返还给中国邮政储蓄股份有限公司南平市分行。 三、福建老庙黄金有限公司于本判决生效之日起三十日内向中国邮政储蓄股份有限公司南平市分行支付租金（截止至2019年4月30日的租金为141634.80元；2019年5月1日起至本判决生效之日止的租金，按每月23605.80元计算）。 四、福建老庙黄金有限公司于本判决生效之日起三十日内向中国邮政储蓄股份有限公司南平市分行支付房屋占用费（从本判决生效之日的次日起至本判决第二项的房屋实际返还给中国邮政储蓄股份有限公司南平市分行之日止，按每月23605.80元标准计算）。 五、福建老庙黄金有限公司于本判决生效之日起三十日内向中国邮政储蓄股份有限公司南平市分行支付违约金（截止至2019年4月30日的违约金为17421.08元；2019年5月1日起至租金付清之日止的违约金，以实际尚欠租金为基数，按月利率2%计算）。 六、魏荣俤、邱丽娇对本判决第三、四、五项确定的福建老庙黄金有限公司应承担的债务承担连带清偿责任。 七、驳回中国邮政储蓄股份有限公司南平市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费12083.90元，减半收取计6041.95元，由中国邮政储蓄股份有限公司南平市分行负担3000元，由福建老庙黄金有限公司、魏荣俤、邱丽娇负担3041.95元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  徐华强 二〇一九年十月十七日 法官助理张玉萍 书记员陈欣 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。