广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初25269号原告：谭美菊，女，1975年8月28日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：孙常军，广东铭致律师事务所律师。被告：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路**州际新天花园赛乐苑3/**9卡，统一社会信用代码914420000795215617。法定代表人：刘文磊，总经理。委托诉讼代理人：覃文辉，该公司员工。被告：王奉翔，男，1986年11月5日出生，汉族，住重庆市奉节县，原告谭美菊与被告中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）、王奉翔居间合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭美菊委托诉讼代理人孙常军，被告世华公司委托诉讼代理人覃文辉到庭，被告王奉翔经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭美菊向本院提出诉讼请求：两被告共同向原告返还垫付款56000元及利息（以56000元为基数，从2018年11月29日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：原告经被告世华公司居间，与案外人夏岳平、谭春琳及被告世华公司于2016年4月22日签订房屋买卖及居间合同，合同约定：由夏岳平、谭春琳将其自有的位于中山市××城××曜花园××房屋，成交价为1720000元，包含全部费用、更名费、契税、中介服务费等。房屋买卖合同签订后，原告向夏岳平、谭春琳支付了定金及房款800000元。鉴于案涉房产的产权尚未登记在夏岳平、谭春琳名下，需要在房地产开发商办理将商品房买卖合同的买方变更为原告的手续，世华公司的经纪人被告王奉翔要求原告垫付更名费，并称卖方已同意负担该费用。于是原告再向被告王奉翔支付56000元，随后王奉翔于2016年4月26日出具收据。后因夏岳平、谭春琳再房屋买卖过程中存在违约行为，原告诉至法院，原告及夏岳平、谭春琳于2016年12月30日达成调解协议，解除买合同中关于房屋买卖合同部分。因房屋买卖合同不再履行，原告多次要求两被告返还垫付的更名费，但两被告以向夏岳平、谭春琳需向中介公司追讨回后再返还为由，拒绝退款。为此原告遂诉至法院。被告世华公司辩称，原告的诉请事实和理据不充分，不应支持。1.2016年4月26日签订的居间合同第19条的备注条款违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的禁止性条例：“房屋不得在未缴税的情况下变更所有人”，因此违法行为不应该得到法院的支持；2.房地产买卖及居间合同当中有房地产买卖关系和居间合同关系，其中房地产买卖关系是买卖双方之间的关系，与居间方无关；3.原告诉请我司返还56000元没有依据，被告在房地产买卖及居间合同首页的明确位置已郑重声明“凡我司经纪人向客户收取任何款项，均需出示盖有我司财务专用章的正式收据或发票方为有效，其余形式我司一律不予承认”。4.就此房屋买卖的纠纷，原告与案外人就房屋买卖关系提起诉讼，双方已达成调解，案涉的款项56000元原告与被告未达成合意，视为原告放弃了该56000元的追诉权利。被告王奉翔未到庭参加诉讼，但其在庭后提交的书面答辩意见称，1.涉案“更名费”应由转让方夏岳平承担，在洽谈房屋买卖的过程中，原告与夏岳平达成一致意见同意由谭美菊先行垫付。于是，谭美菊将案涉款项支付给我，且亦再将该款转交给房地产开发商的工作人员。后来由于夏岳平存在违约行为，导致合同无法履行，解除合同；2.返还“更名费”的责任不应由我承担，因为我已将该款转交给了房地产的开发商，并未私自占有。且“更名费”系原告替夏岳平垫付，原告理应向夏岳平追讨。房地产买卖合同已业已解除，应视为谭美菊放弃了追讨费用的权利。本院经审理认定事实如下：2016年4月22日，谭美菊（买方）与夏岳平、谭春琳（卖方）、世华公司（居间方）签订一份房地产买卖合同及居间合同，约定：买卖双方通过居间方交易位于中山市××城××曜花园××房的房产，成交总价为1720000元，此物业成交定金为300000元，除定金之外的房款14200000元由买方一次性付款；卖方应向居间方支付51600元作为居间服务费；备注条款为成交价为17200000元包含全部费用、更名费、契税、中介服务费。同时合同的抬头还载明“郑重声明：凡我司经纪人向客户收取任何款项，均需出示盖有我司财务专用章的正式收据或发票方为有效，其余形式我司一律不予承认，特此声明”。该合同有买方谭美菊、卖方夏岳平、谭春琳以及经纪方世华公司签字盖章予以确认。同日，夏岳平与谭美菊、居间方袁志衡签订一份补充协议，载明：买卖双方于2016年4月22日签署世华公司房地产买卖及居间合同，约定如下：1.买卖双方均知晓该物业未出房地产权证，双方均同意买卖；2.卖方在中国建设银行尚有欠款800000元，买方支付定金300000元。卖方需在买方支付定金后即向银行申请赎楼，银行通知赎楼时通知买方和中介三方一起到银行办理赎楼手续，并支付500000元供卖方赎楼，否则视为买方违约。卖方在收到上述800000元后，不得将此款另作他用，否则视为卖方违约，并承担相应的法律责任；3.若卖方未能履行本协议，需双倍赔偿买方定金600000元，并退还买方交付的赎楼款500000元；4.在更名前买方支付合同约定总房价时卖方权利人必须到开发商处签名并按指模同意更名。该补充协议有夏岳平、袁志衡、谭美菊签字捺印。签订前述合同及补充协议后，谭美菊于2016年4月26日通过银行转账向王奉翔支付用于买卖涉案房产的更名费56000元，并由王奉翔出具收据确认以上事实。因谭美菊与夏岳平、谭春琳在房屋买卖过程中产生纠纷，谭美菊于2016年8月17日向本院提起诉讼。2016年12月30日，本院作出（2016）粤2071民初17781号民事调解书，调解协议内容如下：解除谭美菊与夏岳平、谭春琳、世华公司于2016年4月21日签订的房地产买卖合同及居间合同中的房屋买卖合同部分；解除谭美菊与夏岳平、谭春琳于2016年4月22日签订的补充协议；夏岳平、谭春琳向谭美菊双倍返还定金600000元、返还购房款500000元，合计1100000元。本院认为，本案为居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案房地产买卖合同及居间合同中的房屋买卖部分虽然已经在2016年12月30日解除，但谭美菊并未在另案民事调解书中明确表示放弃向居间方追索更名费的权利。鉴于王奉翔已实际收取更名费56000元，因此涉案合同的房屋买卖部分在解除后，谭美菊仍有权要求居间方向其返还更名费56000元。关于世华公司的责任问题。庭审中，世华公司主张案涉房地产的居间经纪人是袁志衡，但未提供证据证实，本院不予采信。谭美菊在诉讼中主张王奉翔即为案涉房屋的居间经纪人，且房屋买卖合同中亦约定“成交价17200000元包含了全部费用、更名费、契税、中介服务费”，谭美菊亦向王奉翔支付了“更名费”，王奉翔在答辩中也确认收取了谭美菊的“更名费”。因此，谭美菊主张王奉翔为代表世华公司就房屋买卖居间的业务员，其可信度远大于世华公司的抗辩，本院认定王奉翔为世华公司的员工，且为案涉房屋买卖的经纪人，其收取谭美菊的“更名费”属于职务行为，构成表见代理。世华公司应承担返还“更名费”的责任。房地产买卖及居间合同抬头虽约定“郑重声明：凡我司经纪人向客户收取任何款项，均需出示盖有我司财务专用章的正式收据或发票方为有效，其余形式我司一律不予承认，特此声明”前述本院已认定王奉翔收取谭美菊的“更名费”的行为构成表见代理，因此即使世华公司未在收据中加盖公章，谭美菊亦有理由相信王奉翔是代表世华公司收取，世华公司的抗辩理据不充分，本院不予支持。至于王奉翔抗辩认为“更名费”已转交给房地产开发商，谭美菊应向房地产开发商主张权利的问题，因其在诉讼中未提供相关证据证明更名费已转交给房地产开发商，对其抗辩本院不予采信。王奉翔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩论等权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告中山市世华房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谭美菊返还更名费56000元及支付利息（以56000元为基数，自2018年11月29日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告谭美菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元（原告已预交），由被告中山市世华房地产代理有限公司负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  谭 敏人民陪审员  黎姸茗人民陪审员  何伟棋二〇一九年十月十四日书 记 员  甘小欢