陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终2288号上诉人（原审被告）：符霞，女，1980年2月10日出生，汉族，自由职业者，住陕西省宝鸡市。委托诉讼代理人：杨晓瑾，陕西圣拓律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵永红，男，1976年5月28日出生，汉族，甘肃省庆阳市宁县村民，住该村组。委托诉讼代理人：杨晓瑾，陕西圣拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：党晓娟，女，1983年3月1日出生，汉族，渭南市疾控中心工作人员，住陕西省渭南市临渭区。上诉人赵永红、符霞因与被上诉人党晓娟房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初8352号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵永红、符霞上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由党晓娟承担。事实和理由：一、本案一审审理程序违法。一审合议庭的组成不符合法律规定，且党晓娟的朋友赵某某在一审既作为诉讼代理人参加诉讼，又作为证人作证，程序违法。二、本案事实认定严重错误，证据不足。1、赵永红是在中介的催促和误导下，在其妻子符霞不知情也未授权的情况下签订的本案合同，符霞也不同意出售房屋，根据《婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于贯彻执行》第八十九条、《城市房地产管理法》第三十八条的规定，赵永红属于擅自处分共有财产，所签合同应属无效。2、合同具有相对性，符霞不是合同当事人，也未收到定金，却被一审法院列为被告并判决符霞承担返还定金、赔偿违约金的责任，于法无据。3、党晓娟提供的证据不能证明其主张，一审法院采纳党晓娟的证据判决合同解除，判决其返还党晓娟定金5万元，并支党晓娟107314元赔偿金属于枉法裁判，严重侵害其合法权益。综上所述，一审判决不当，应依法改判或发回重审。党晓娟辩称，一、赵永红与其签订《房屋买卖合同》后，因房价上涨，赵永红、符霞反悔，以符霞不知情为由拒绝履行合同。二、赵永红、符霞上诉称其朋友赵某某既当委托代理人又当证人，该情况一审法院已经纠正，撤销了赵某某的代理人身份，并且赵某某和中介毫无关系，其在涉案房屋买卖过程中只是以朋友的身份出现，纯属帮忙。三、赵永红上诉称符霞不知道房屋买卖一事不属实，其在一审提供的证据可以证明符霞对此是知情的。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，赵永红、符霞的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回赵永红、符霞的上诉请求，维持一审判决。党晓娟向一审法院起诉请求：1、解除合同；2、赵永红、符霞返还其定金5万元；3、赵永红、符霞赔偿其违约金6.75万元；4、以评估报告为依据，作为上涨部分的差价款予以赔偿；5、诉讼费由赵永红、符霞负担。事实与理由：就赵永红、符霞所有的西安市碑林区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋（简称涉诉房屋），2018年3月29日，在其朋友赵某某见证下其与赵永红签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款45万元。次日，其向赵永红支付定金5万元，因赵永红、符霞对涉诉房屋按揭款未还完，当时约定赵永红、符霞于2018年5月25日前办理撤押手续、然后去房地局办理涉诉房屋过户手续。2018年4月12日赵永红称其夫妻已将尾款还至银行按揭账户。2018年5月9日赵永红称撤押手续已办理完毕，可以领取房产证了，但需要符霞本人去领，待符霞在单位请假后来西安领取。后赵永红一直以符霞工作忙、没有时间为由推脱办理手续。当时其建议符霞于宝鸡公证委托-委托赵永红办理涉诉房屋过户手续，赵永红、符霞在咨询宝鸡公证处后，以手续复杂为由要在西安办理公证手续。期间其多次催促赵永红、符霞办理公证委托，赵永红、符霞一直以工作忙为由推脱。2018年5月28日赵永红称家庭出现纠纷、符霞不同意出售该房屋、拒绝履行合同，其多次与赵永红协调，直至2018年6月7日协调无果。涉诉小区房屋房价上涨，赵永红、符霞因房价上涨故意毁约，赵永红、符霞的行为已践踏民事法律诚实信用原则，故依法起诉。符霞辩称，一、党晓娟与赵永红签订的《房屋买卖合同》应为无效合同：涉诉房屋系其与赵永红的夫妻共同财产，其与赵永红具有平等的处理权，党晓娟与赵永红签订的《房屋买卖合同》、赵永红收取党晓娟定金其并不知情、更未经其同意。党晓娟与赵永红签订合同存在恶意，损害了其合法权益，符合合同无效的情形。二、因党晓娟签订合同存在恶意，党晓娟主张的差价损失并非合同签订时其能够预见的可得利益损失，该差价不应予以支持，也不应进行鉴定。且违约金过高应予以减少。赵永红辩称，涉诉合同系党晓娟及代理人中介设置的非法合同陷阱诱导其签订非法合同并主动向其支付定金；导致合同无效的责任系党晓娟及其所谓朋友委托代理人中介；合同无效不存在违约、更谈不上违约责任和赔偿。即使合同有效也只有违约责任和赔偿约定、没有房屋差价，房屋价格涨跌是不可预知和预见的、不存在实际损失。且违约金过高应予以减少。一审法院认定事实：符霞与赵永红系夫妻、涉诉房屋共同所有权人，赵永红于XX城XX房出售信息。2018年3月29日，赵永红持涉诉房屋房产证、赵永红、符霞结婚证与身份证复印件，购房合同、银行借款合同及房屋抵押合同、大修基金、契税票，就涉诉房屋买卖事宜，党晓娟与赵永红签订《房屋买卖合同》，约定：第一条：一、涉诉房屋坐落在西安市碑林区XX小区（协议不足部分可以补充），房屋的建筑面积47.21平方米。二、该房屋规划设计用途为住宅。…第二条：一、房屋所有权证编号112XXXXXXXⅡ-61-10807～1，权利人符霞。二、该房屋已抵押情况为：2、该房屋已设抵押，赵永红应于2018年5月25日前办理抵押注销手续。三、该房屋的租赁情况为：…2、该房屋已出租；…赵永红应在交房之日前解除该房屋的租赁关系，双方协商除外。第三条：一、经党晓娟、赵永红协商一致，该房屋的成交价格为人民币45万元。党晓娟应于合同签订当日将定金人民币5万元交付“于”赵永红，如赵永红违约，退还双倍定金给党晓娟；党晓娟违约，赵永红收取定金不予退还。二、党晓娟采取贷款方式支付房款；（1）党晓娟、赵永红协商一致，党晓娟应于本合同签订之日起30日内备齐购房首付款（不含定金），并于办理房屋产权转移登记前一个工作日，将购房首付款人民币15万元存入资金监管账户进行资金监管；（2）剩余房款30万元向银行申请贷款；…第四条：赵永红承诺该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，承诺该房共有权人知悉本次房屋交易，认可本合同和相关文件的约定，且无他人对房屋享有优先购买权；党晓娟承诺该房屋的共同买受人知悉本次房屋交易，认可本合同和相关文件的约定。合同签订后，如赵永红违约，支付违约金给党晓娟，违约金为房款的15﹪即6.75万元（45万元×15﹪）；如党晓娟违约，支付违约金给赵永红，违约金为房款的15﹪即6.75万元（45万元×15﹪）。第六条：过户手续的办理…二、党晓娟、赵永红双方自签订本合同之日起，10个工作日内备齐所有过户资料和所需房款。第九条本合同签订即视为原、赵永红双方已同意上述房产交易、产权变更。…第十条：…3、双方约定，交房时间为2018年5月25日。上述房屋买卖合同签订当日，赵永红向党晓娟出具“房屋定金收条现收到党晓娟用于购买西安市碑林区建国路XX小区1幢楼10807室房屋定金¥50000.0元（大写：¥伍万元整）。收款人:赵永红2018年3月29日”次日，党晓娟将该定金5万元通过银行转账形式支付给赵永红的银行账户。庭审中，赵永红提供其证券账户称该5万元其用于股市、未交付符霞；对此辩称党晓娟不予认可。2018年4月12日符霞、赵永红对涉诉房屋提前结清贷款、解押;继之符霞、赵永红拿到房屋产权证。其后符霞、赵永红以赵永红与党晓娟《房屋买卖合同》无效为由未继续履行该合同约定事宜、双方交涉无果，党晓娟将符霞、赵永红诉至法院。另查明：2009年8月30日赵永红、符霞共同购得涉诉房屋、2011年8月30日房屋所有权登记在符霞名下。2009年9月22日赵永红、符霞共同以涉诉房屋向招商银行股份有限公司西安分行（简称招行西安分行）办理20万元抵押贷款、贷款期限自2009年9月22日至2028年9月22日共20年。即本案《房屋买卖合同》签订于符霞、赵永红对涉诉房屋按揭还贷期间。本案审理过程中，法院为有效化解纠纷给予了双方充分的调解工作，因符霞、赵永红原因调解协议未生效。针对党晓娟诉请赔偿损失之请求，经法院依法释明，党晓娟申请对涉诉房屋市场价值评估，法院依法通过西安市中级人民法院委托陕西中大房地产评估有限责任公司评估，估价结果：涉诉房屋市场总额为人民币557314元。上涨部分为107314元（557314－45万）。对该结果党晓娟认可，符霞、赵永红不认可。证人赵某某出庭称，依生活经验逻辑，赵永红、符霞应共同到银行提前办理还贷解押手续。根据该证人与赵永红微信聊天记录，能够证明符霞知道本案合同签订、定金事宜。赵永红辩称，其在XX城XX房信息，符霞不知。一审法院认为，依法成立的《房屋买卖合同》受法律保护，房屋买卖合同当事人应恪守诚实信用原则全面履行合同约定的权利义务。基于此，本案党晓娟、赵永红签订的《房屋买卖合同》未违反法律及行政法规的强制性规定、依法有效，对双方均具有约束力。党晓娟依约履行了约定事项，向赵永红、符霞支付了5万元定金，应认定党晓娟已经适当履行了约定的义务，因赵永红、符霞不履行涉诉房屋《房屋买卖合同》约定事宜，党晓娟诉请解除《房屋买卖合同》；赵永红、符霞返还党晓娟定金5万元；支付违约金；赔偿损失，以评估报告为依据，作为上涨部分的差价款予以赔偿，未违反法律规定，法院依法予以支持。但违约金及赔偿损失合计额度以实际损失为限，即违约金、赔偿损失额以评估结论为107314元，党晓娟超出该请求部分，于法无据，法院依法不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。赵永红、符霞辩称签订涉诉合同，符霞不知、涉诉合同无效，符霞辩称因党晓娟、赵永红签订合同存在恶意，党晓娟主张的差价损失并非合同签订时其能够预见的可得利益损失，该差价不应予以支持，也不应进行鉴定。上述辩称与法律规定相悖，况且提前还贷解押、买卖房屋属于家庭大计，赵永红、符霞也不能提供证据证明涉诉房屋交易价格违反公平等原则并不能否定党晓娟为善意购买第三人，也不能否定微信聊天记录中赵永红、符霞均知晓合同履行的情况，故辩称均不符合逻辑，法院依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款、第一百一十五、一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审遂判决：一、解除2018年3月29日原、被告《房屋买卖合同》；二、本判决生效后十日内，被告赵永红、符霞退还原告党晓娟定金5万元；三、本判决生效后十日内，被告赵永红、符霞向原告党晓娟支付违约金、赔偿金共计107314元；四、驳回原告党晓娟其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费9862元（其中案件受理费7262元，评估费2600元），由原告负担4388元，由被告赵永红、符霞负担5474元（原告均已预交，被告赵永红、符霞在支付上述款项时一并支付原告）。经审理查明，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，党晓娟与赵永红签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对双方均具有约束力。虽然赵永红妻子符霞未在合同上签字，但涉案房屋是赵永红和符霞共同购买，且登记在符霞名下，并且赵永红在签订合同时持有涉案房屋的房产证、其和符霞的结婚证与身份证复印件、购房合同、银行借款合同和房屋抵押合同、大修基金和契税票据等，同时合同第四条“房屋产权承诺及违约责任”约定赵永红承诺该房屋共有权人知悉本次房屋交易，认可本合同和相关文件的约定，故涉案合同亦对符霞产生效力。该合同签订后，党晓娟依约支付了5万元的定金，但赵永红、符霞并未按照合同约定履行出卖人义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。现党晓娟在一审起诉要求解除双方签订的合同，赵永红、符霞返还其定金5万元，赔偿其违约金6.75万元，并赔偿其房屋差价款。因双方均不愿意继续履行本案合同，并且经法院委托陕西中大房地产评估有限责任公司评估后可以确定涉案房屋的差价款为107314元，故一审法院判决合同解除，并判决由赵永红、符霞返还党晓娟5万元定金，赔偿党晓娟107314元损失并无不妥，应予确认。对于赵永红、符霞上诉称，赵永红是在其妻子符霞不知情也未授权的情况下签订的合同，符霞也不同意出售房屋，涉案合同应属无效的理由，与赵永红签订合同时持有房产证、结婚证、购房合同、抵押借款合同、大修基金和契税票据的事实以及合同约定的赵永红承诺共有权人知悉本次房屋交易，认可本合同和相关文件的约定事实均不符，且其二人上诉所称合同无效的理由亦无法律依据，本院依法不予采纳。关于赵永红、符霞上诉认为基于合同相对性原则，不应判决符霞承担责任之理由亦不能成立。至于赵永红、符霞上诉提出一审审理程序违法一节，证据不足，本院不予认定。综上，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，赵永红、符霞已预交，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  张 亚 凤审 判 员  王 慧 芳审  判  员  辛   娟 二○一九年十月日 书 记 员  刘 燕 子    1