湖北省武汉市江岸区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鄂0102执异388号 异议人（利害关系人）赵捷，男，1989年1月19日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区， 委托诉讼代理人周勇刚（一般授权代理），湖北伟宸律师事务所律师。 申请执行人中国光大银行股份有限公司武汉分行，住所地湖北省武汉市汉口沿江大道**。 负责人王彪，该行行长。 委托诉讼代理人聂飞（一般授权代理），湖北山河律师事务所律师。 委托诉讼代理人蒋晓炉（一般授权代理），女，1983年2月20日出生，汉族，系中国光大银行股份有限公司武汉分行员工，住湖北省武汉市江岸区， 被执行人湖北侨源表面处理有限公司，住所地湖北，住所地湖北省葛店开发区面处理工业园内）。 法定代表人郭永潘，该公司总经理。 被执行人郭永潘，男，1991年9月30日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区， 被执行人郭小桥，男，1966年1月26日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区， 被执行人郭顺娣，女，1966年10月19日出生，汉族，住湖北省洪山区， 被执行人郭立群，男，1959年1月3日出生，汉族，住湖北省洪山区， 被执行人赵春梅,女，1959年3月27日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区， 本院在执行申请执行人中国光大银行股份有限公司武汉分行（以下简称光大银行武汉分行）与被执行人湖北侨源表面处理有限公司（以下简称侨源表面公司）、郭永潘、郭小桥、郭顺娣、郭立群、赵春梅金融借款合同纠纷一案中，异议人赵捷提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人赵捷称，2014年4月19日，我通过银行转账的方式借给郭永潘1000000元，用于其父郭小桥生意资金周转，并由郭永潘向我出具了《借条》。借款到期后，因债务人无力偿还债务，我与郭小桥于2015年4月签订了《以房租抵债协议书》，约定郭小桥将位于武汉市东湖新技术开发区关山三路特1号新嘉园4栋2单元4层02号房屋（以下简称新嘉园房屋）和位于武汉市洪山区关山街鲁磨路118-11号1栋6-5E房屋（以下简称鲁磨路房屋）出租给我，用房屋租金抵债。2019年8月下旬我得知上述房屋已被江岸法院拍卖了。法院拍卖没有通知我，侵害了我作为承租人的优先购买权，依据相关法律规定，我提出执行异议，请求法院撤销拍卖裁定，纠正执行行为。 申请执行人光大银行武汉分行辩称，请法院驳回赵捷的异议。理由如下：一、早在2013年10月，我行就与侨源表面公司、郭永潘、郭小桥、郭顺娣、郭立群、赵春梅签订了借款合同及抵押担保合同，并将新嘉园房屋和鲁磨路房屋办理了抵押登记手续，我公司作为上述房屋的抵押权人对房屋拍卖款享有优先受偿权。二、赵捷与郭小桥、郭永潘于2014年4月形成的债权债务关系系一般普通债权，在我行已对房屋办理了抵押登记后达成的以租抵债协议不能对抗我行的强制执行，因此，以租抵债协议的效力不受法律保护。三、上述房屋在评估时法院、评估机构、被执行人均到房屋现场实地勘验，法院实地勘验过程中明确询问了房屋的使用现状，被执行人均答复无租赁障碍及纠纷。综上，请法院驳回赵捷的异议请求。 本院查明，光大银行武汉分行与侨源表面公司、郭永潘、郭小桥、袁顺娣、郭立群、赵春梅金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月10日作出（2016）鄂0102民初6391号民事判决书，判令：一、被告侨源表面公司于本判决生效之日起五日内向原告光大银行武汉分行偿还借款本金5000000元及逾期利息（以5000000元为本金，从2016年11月21日起至本息清偿之日止，按年利率9.7875%计算）；二、被告侨源表面公司如不能履行上述第一项的给付义务，原告光大银行武汉分行有权对被告郭小桥、袁顺娣所有的鲁磨路房屋（房产权证号：武房权证洪字第××号）及新嘉园房屋（房产证号：武房权证湖字第××号）依法折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告郭小桥、袁顺娣所有，不足部分由被告侨源表面公司清偿；三、被告侨源表面公司如不能履行上述第一项的给付义务，原告光大银行武汉分行有权对被告郭立群、赵春梅所有的位于洪山区××街××号××号（房产权证号：武房权证洪字第××号）（以下简称新嘉园房屋6-6F房屋）的房屋依法折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告郭立群、赵春梅所有，不足部分由被告侨源表面公司清偿；四、被告侨源表面公司如不能履行上述第一项的给付义务，原告光大银行武汉分行有权对被告侨源表面公司提供抵押担保的机器设备依法折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告侨源表面公司所有，不足部分由被告侨源表面公司清偿；五、被告郭永潘、郭小桥、袁顺娣对被告侨源表面公司的上述第一项债务承担连带清偿责任。本案案件受理费47,035元、保全费5,000元、邮寄费140元、公告费260元，合计52,435元由被告侨源表面公司、郭永潘、郭小桥、袁顺娣、郭立群、赵春梅共同负担。判决生效后，因义务人未履行生效法律文书确定的义务，权利人光大银行武汉分行向本院申请强制执行，本院于2018年1月25日立（2018）鄂0102执463号案件强制执行。 另查明，2013年10月9日，侨源表面公司（甲方）与光大银行武汉分行（乙方）签订《综合授信协议》（编号：武汉青山GSSX20130012），约定：乙方向甲方提供的最高授信额度7,000,000元，为保证本协议项下的债权得到清偿，保证人郭永潘、郭小桥、袁顺娣、郭立群、赵春梅与乙方签订的《最高额保证合同》，抵押人郭立群、侨源表面公司与乙方签订的《最高额抵押合同》。同日，郭小桥与光大银行武汉分行签订两份《最高额抵押合同（自然人作为抵押人）》（编号分别为：武光青山GSDY20130004、武光青山GSDY20130005），郭立群与光大银行武汉分行签订一份《最高额抵押合同（自然人作为抵押人）》（编号为：GSDY20130006），约定为了确保侨源表面公司与光大银行武汉分行签订的《综合授信协议》的履行，抵押人郭小桥、郭立群愿意以其有权处分的鲁磨路房屋、新嘉园房屋、鲁磨路6-6F房屋作为抵押物抵押给抵押权人。2013年10月，各方就鲁磨路房屋、新嘉园房屋、鲁磨路6-6F房屋办理了抵押登记，并办理了他项权证。 再查明，异议人赵捷向本院提供了一份《以房租抵债协议书》，签订时间为2015年4月20日，约定将新嘉园房屋、鲁磨路房屋的租金抵偿郭小桥欠赵捷的债务。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”房屋抵押登记具有公示公信效力，房屋出租人亦负有向承租人告知房屋抵押情况的义务，在抵押权设立后抵押财产被出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，新嘉园房屋、鲁磨路房屋已于2013年10月办理抵押权登记手续，而赵捷自述其以租抵债的意思表示形成于2015年4月，其自述的租赁关系是在已经登记的抵押之后设立的，租赁关系真实与否均不得对抗本案抵押权的实现，即使赵捷主张的租赁关系真实存在，法院也应涤除租赁后再拍卖，因此陈捷对新嘉园房屋、鲁磨路房屋不享有优先购买权。综上所述，赵捷认为其对抵押设立后的鲁磨路房屋、新嘉园房屋享有租赁权，法院拍卖侵害了其作为承租人的优先购买权的主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人赵捷的异议请求。 如不服本裁定，可以自收到裁定书之日起十日内，通过本院向湖北省武汉市中级人民法院申请复议，也可以直接向湖北省武汉市中级人民法院申请复议。 审判长 丁 毅 审判员 王国林 审判员 王丽娜 二〇一九年十月十四日 法官助理余敏 书记员文娟