湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2299号上诉人（原审被告）怀化宏宇房地产开发有限公司，住怀化市鹤城区顺天南路（顺天桥头宏宇新城售楼中心），统一社会信用代码914312006639986842。法定代表人黄伟飞，该公司董事长。委托代理人姜辉（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师。委托代理人黄勇，湖南宏峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨源军，男，汉族，1987年5月13日出生，住湖南省怀化市鹤城区，（未到）委托代理人曾广富（特别授权），湖南金州（怀化）律师事务所律师。上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司(以下简称宏宇公司)因与被上诉人杨源军商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。怀化宏宇房地产开发有限公司上诉请求为：1、撤销原判第一项，依法改判；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：怀化市人民政府实施的公益性项目太平溪综合治理项目占用了星河湾项目的部分土地，导致宏宇公司持有的2011年办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符，不能用于办理产权登记而必须办理规划变更取得新的土地证才能办理登记。由于太平溪综合治理项目施工进度缓慢，上诉人直到2016年12月21日才取得变更后的土地证可以依法启动不动产产权登记，因此上诉人直到2016年12月21日启动不动产产权登记程序不是上诉人怠为履行义务，而是政府工程原因所导致。按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定和法律规定，上诉人办证的截止时间为从2016年12月22日开始起算，上诉人在2018年3月21日为被上诉人办理好不动产产权登记并不构成违约；上诉人逾期办证未给被上诉人造成实际的经济损失，一审判决违约金过高，应当予以调整。特提起上诉。杨源军二审答辩称：怀化宏宇房地产开发有限公司不履行合同义务，就应承担违约责任。本案应驳回上诉，维持原判。杨源军向一审法院所提诉讼请求为：1、判令被告向原告支付从2016年10月21日起至2018年3月21日止的逾期办理不动产权证的违约金19458.00元（以总房款377097.00元为基数，按日万分之一计算，共516天）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年2月23日，原、被告签订了《怀化市商品房买卖合同》及《补充条款》，合同约定原告购买被告开发的宏宇新城二期星河湾项目的第2幢1单元404号商品房，房屋总价款377097元；被告应在2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，因被告原因未按合同约定的期限将商品房交付给原告使用的，按合同补充协议处理。合同补充协议的约定为：交房后720天被告办理好房产权属证书，如果政府政策及相关部门办事效率问题和买受人原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，被告补偿原告每日总房款万分之一作为违约金。上述《商品房买卖合同》和《合同补充协议条款》签订后，原告向被告支付了总购房款377037元后，于2014年10月29日交纳了契税，于同月24日交纳了物业专项维修资金。2014年10月26日，原告所购商品房所在住宅楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，2014年10月26日取得《竣工验收备案表》。2014年11月1日，原告从被告处接收房屋。2018年3月21日，被告已经为原告办理好涉案商品房的产权证书。另查明，怀化市发改委在2010年12月31日对太平溪综合治理项目立项批复，由怀化市城市建设投资有限公司实施，2012年4月20日怀化市国土局开始项目征地工作。由于前述项目占用了星河湾小区部分土地，导致被告2011年办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符，被告于2016年8月向怀化市不动产登记中心申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时被要求变更土地登记，办理新的纯土地的不动产权证后再行申请。2016年12月21日，被告办理好新的土地不动产权证。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》约定，交房后720天被告办理好房产权属证书，如果政府政策及相关部门办事效率问题和买受人原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，被告补偿原告每日总房款万分之一作为违约金。原告于2014年11月1日从被告处接收房屋，因此办证期限应从2014年11月2日起算720天。由于政府的太平溪综合治理项目占用了星河湾小区部分土地，导致被告2011年办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符，被告于2016年8月向怀化市不动产登记中心申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时被要求变更土地登记，办理新的纯土地的不动产权证后再行申请。直至2016年12月21日，被告才办理好新的土地不动产权证。因此，被告的办证期限应相应顺延4个月，即被告的办证期限于2017年2月22日届满，被告应从2017年2月23日起向原告支付逾期办证的违约金。计算至2018年3月21日的逾期交房违约金应为：377037元×391（天）×0.1‰=14742.15元。故对原告请求被告支付逾期办证违约金14742.15元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不支持。被告辩称因政府原因导致办证延误理由本院予以部分采纳。对原、被告在审理中未有相应证据证明的诉辩意见，本院均不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告怀化宏宇房地产开发有限公司支付原告杨源军逾期办证违约金14742.15元；限本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告杨源军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取143元,由被告怀化宏宇房地产开发有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据，原审对证据的采信和对事实的认定正确，本院二审予以确认。本院认为：怀化宏宇房地产开发有限公司与杨源军签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议条款》系双方真实意思表示，未违反法律强制禁止性规定，合法有效。双方当事人均应严格履行合同约定的义务。双方《商品房买卖合同》及《补充条款》约定，交房后720天怀化宏宇房地产开发有限公司办理好房产权属证书，如果政府政策及相关部门办事效率问题和买受人原因逾期，则相应顺延。属于怀化宏宇房地产开发有限公司原因逾期的，怀化宏宇房地产开发有限公司补偿杨源军每日总房款万分之一作为违约金。本案由于政府的太平溪综合治理项目占用了星河湾小区部分土地，导致怀化宏宇房地产开发有限公司向怀化市不动产登记中心申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时被要求变更土地登记，办理新的纯土地的不动产权证后再行申请的事实客观存在。原审根据怀化宏宇房地产开发有限公司交房后逾期办证的事实，并将政府行为的影响认定怀化宏宇房地产开发有限公司的办证期限须相应顺延4个月,从逾期办证的时间里予以扣除，然后确定怀化宏宇房地产开发有限公司交房后逾期办证的天数，按杨源军所交总房款的日万分之一确定怀化宏宇房地产开发有限公司应该承担的违约金额并无不当。怀化宏宇房地产开发有限公司所提其不承担违约责任、一审违约金认定过高的上诉主张及理由缺乏依据不能成立。综上，怀化宏宇房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费168元，由怀化宏宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇一九年十月十日书记员  戴蚁玲