湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初5897号原告：新世界发展（武汉）物业管理有限公司，住所地：武汉市江汉区建设大道**新世界国贸大厦****。法定代表人：汤洪，该公司总经理。委托代理人：胡爱红,女，系该公司员工（特别授权）。委托代理人：罗明成，男，系该公司员工（特别授权）。被告：徐燕，女，汉族，1961年11月25日生，武汉市人，居民身份证住址：武汉市硚口区，原告新世界发展（武汉）物业管理有限公司（以下简称新世界物业公司）与被告徐燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，由审判员程庆元独任审理，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告新世界物业公司委托诉讼代理人胡爱红、罗明成；被告徐燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新世界物业公司诉称，2007年6月23日，被告徐燕与新世界物业公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买新世界中心汇豪邸4栋2元29楼01号房，建筑面积为84.18平方米。2015年7月，小区业委会成立。2015年8月1日，汇豪邸小区第一届业主委员会与新世界物业公司签定《物业服务合同》，并约定2015年8月1日至2016年7月31日业主物业费按2.6元/月/平方米。2017年6月，汇豪邸小区第一届业主委员会与新世界,公司签定《物业服务合同》，并约定2016年8月1日至2017年6月30日业主物业费按2.6元/月/平方米交纳，2017年7月1日至2018年12月31日业主物业费按2.9元/月/平方米交纳，并明确：违反合同，不按约定的标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每日千分之五交纳违约金。该业主自2016年1月1日开始欠缴物业管理费，虽经原告多次催收，被告仍未交纳。为维护自身的合法权益，故诉至贵院，请求判令1、判令被告支付所欠物业费及其滞纳金合计人民币16216.18元（自2016年1月1日至2018年2月31日）；2、本案诉讼费由被告承担。被告徐燕辩称：我买的房是2007年的精装修，原告违背了买卖合同，我2010年才收房，入住后房屋不断漏水，我不断向物业反映，物业每次都进行了修补，但都没有完全修好，还没到质保期，房屋漏水特别严重，已经不能正常使用，我拒绝缴纳物业费。原告起诉了我，我跟经理谈过后，原告撤诉。原告2016年元月15日修好了房屋，我第二天就把物业费缴纳完毕，保修期一年，还没到2017年元月15日，房屋又漏水了，地漏，地漏不通不通、天花板漏水，两套房两个管井漏水，卧室墙也湿了，家里直至现在还是到处漏水。我要求原告修复完毕后，我再交物业费，并要求原告承担房屋不能使用期间我所有的损失。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、商品房买卖合同、武汉市物业管理服务合同、拿钥匙通知书，证明被告系业主，原告系物业单位，双方系物业合同关系。证据二、物业费催缴通知单、照片、邮寄单、律师函，证明本案被告欠缴物业费的事实以及原告曾催收被告缴纳物业费的事实（面积84.18平方米）。证据三、关于4-1-2903、4-2-2901徐燕女士室内维修确认书，证明双方在2015年曾达成协议，被告徐燕确认维修完毕一周内，补缴物业费11937.60元，且不再追究房屋维保问题，原告亦不再承担此次维修后的质保责任经庭审质证，被告徐燕对原告出示的证据一有异议，对物业服务合同不认可，因为自己没有签字；对证据二照片、律师函没有异议、对邮件不予认可，因为没有收到；对证据三真实性有异议，认为第二条是原告自行添加，该协议是在原告胁迫下签的。被告徐燕为支持自己的抗辩意见，向本院提交以下证据：证据一、业户收楼确认书，证明房屋在质保期内就开始漏水无法使用；证据二、维修、改造工程竣工验收单，证明我的房屋质保期到2017年元月15日，可是房屋到2016年2月份就开始漏水，地漏，地漏不通间也无法使用。证据三、照片一组，证明两间房屋漏水的事实。经庭审质证，原告新世界物业公司对被告徐燕提交的证据一、二没有异议、对证据三有异议，认为被告家里漏水是邻里纠纷，跟我方无关。对上述无异议的证据，本院予以采信；对有异议的证据，本院将结合庭审综合评判。经审理查明,2007年6月23日，被告徐燕与新世界发展（武汉）有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》。合同约定被告购买汇豪邸小区4栋2单元2901室房屋，面积为84.18平方米。2010年12月20日，新世界发展（武汉）有限公司通知被告拿钥匙。2015年8月1日，汇豪邸小区第一届业主委员会与新世界物业公司签定《物业服务合同》，并约定2015年8月1日至2016年7月31日业主物业费按2.6元/月/平方米。2017年6月，汇豪邸小区第一届业主委员会与新世界物业公司签定《武汉市物业管理服务合同》，合同第九条约定：自2016年8月1日至2017年6月30日物业费按2.6元/月/平方米交纳，2017年7月1日至2018年12月31日物业费按2.9元/月/平方米交纳，自2019年1月1日至2019年12月31日止，物业费按3.2元/月/平方米缴纳。但被告自2016年1月1日起，一直未缴纳物业服务费。原告新世界物业公司经催要未果，故向本院提起诉讼。本院认为，原告系具有资质的物业管理企业，其与业委会签订的《武汉市物业管理服务合同》合法、有效，应受到法律保护。关于业委会是否有权代理小区业主签订物业服务合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有拘束力”。《最高人民法院》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故该合同对被告徐燕具有拘束力，对于被告因未签字不认可该合同的意见，本院不予采信。原告依合同约定对小区房屋及配套的设施、设备进行了相关的维护、养护、管理，对小区区域内的环境卫生和秩序亦进行了一定的维护，被告应按合同约定向原告交纳物业服务费。被告作为业主与原告是共存共荣的关系，一方面原告作为物业服务公司，在其服务管理过程中，针对出现的各种问题，应当积极主动地与业主沟通、协商，尽己所能解决实际问题，提升服务水平，彼此消除误会，而不应仅以提起民事诉讼这种单一的方式解决问题；另一方面被告与原告之间也应相互体谅和支持，不应当一味地以拒交物业服务费作为对抗，否则物业服务公司将难以继续，更无法保障其能提供优质的物业服务管理工作，长此以往，对整个小区的物业服务管理工作亦极为不利。原告诉讼请求部分有理，有理部分本院依法予以支持。另原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因物业公司与业主欠缺沟通，被告不属恶意拖欠物业费用，故原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求不适宜，本院依法不予支持。关于被告辩称的房屋漏水问题以及漏水给被告造成的损失，被告可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告徐燕于本判决生效之日起十日内支付原告新世界发展（武汉）物业管理有限公司2016年1月1日至2018年12月31日物业管理费8334元（84.18㎡＊2.6元＊18个月+84.18㎡＊2.9元＊18个月）。二、驳回原告新世界发展（武汉）物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费103元由被告徐燕负担。此款已由原告垫付，被告徐燕于本判决生效后将此款一并支付给原告。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  程庆元二〇一九年十月十八日法官助理黄艺