安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0422民初3040号原告：寿县天健房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市寿县寿春镇箭道巷96号，统一社会信用代码913404227865352178。法定代表人:姬海轮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏圣兵，安徽昌淮律师事务所律师。被告：上海沛峰建筑装饰有限公司，住所地上海市奉贤区星火开发区莲塘路251号14幢30528室，统一社会信用代码91310115MA1H71021G。法定代表人：张滨洋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张莹，安徽繁星律师事务所律师。第三人：安徽道可到劳务有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区三郢路6号丁香家园二期四幢1706室，统一社会信用代码91340100MA2NPFWP7G。法定代表人：吴成，该公司经理。原告寿县天健房地产开发有限公司（以下简称天健公司）与被告上海沛峰建筑装饰有限公司（以下简称沛峰公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月7日公开开庭审理。审理过程中，沛峰公司申请追加安徽道可到劳务有限公司（以下简称道可到公司）作为第三人参加本案诉讼，本院予以准许，并于2019年8月13日再次公开开庭进行审理。天健公司的委托诉讼代理人夏圣兵、沛峰公司的法定代表人张滨洋及委托诉讼代理人张莹、道可到公司的法定代表人吴成，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天健公司向本院提出诉讼请求：1.判令沛峰公司立即腾空、返还位于寿县明珠大道与通淝路交叉口的锦绣广场小区2号楼109、110商铺并恢复原状。2.判令沛峰公司立即支付自2018年10月至2019年7月期间的房屋占用费10万元，后续占用费以每月1万元的标准顺延计算至沛峰公司实际返还房屋时止。3.本案诉讼费由沛峰公司承担。事实与理由：位于寿县明珠大道与通淝路交叉口的锦绣广场小区项目工程是天健公司开发建设,但沛峰公司却于2018年10月份非法占用该小区2号楼109、110商铺从事经营活动至今,而且未经允许,擅自改变这两个商铺的主体结构,天健公司发现后,及时要求沛峰公司立即腾让、返还商铺,并要求恢复原状,遭到沛峰公司拒绝。天健公司曾于2019年6月6日告知沛峰公司其侵犯物权的事实,沛峰公司却不予理会。天健公司认为,天健公司通过开发建设,依法享有对锦绣小区2号楼109、110商铺的所有权,而沛峰公司与天健公司之间没有任何合同关系,却非法占有这两个商铺经营至今,给天健公司造成巨大的经济损失,沛峰公司拒不腾让其占用的商铺,严重侵犯天健公司的合法权益,影响到天健公司对商铺的物权利用。沛峰公司应依法腾让房屋并将房屋恢复原状。同时还应承担非法占用房屋期间给天健公司造成的经济损失。天健公司请求法院支持其诉讼请求。沛峰公司辩称，第一，案涉109号商铺是天健公司委托道可到公司出租给沛峰公司使用的，案涉110号房屋不是独立的商铺，原系公共消防通道。沛峰公司按照道可到公司的要求，已经将109号商铺的第一年租金41000元及押金1000元，合计42000元汇入天健公司的银行账户。第二，沛峰公司的法定代表人张滨洋准备承租109号商铺时，该房屋漏水，天健公司同意由张滨洋先行维修并同意给付维修费2000元，张滨洋实际支出维修费5000元。沛峰公司承租该房屋后进行装修，支出装修费43万元。沛峰公司装修及使用该房屋过程中没有改变该房屋结构。第三，如天健公司出售案涉商铺时，沛峰公司享有优先购买权。综上，沛峰公司对案涉商铺系合法租赁，已支付了租金并对承租房进行了装修，天健公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回天健公司的诉讼请求。道可到公司述称：道可到公司受天健公司委托出租销售房屋。去年暑假，沛峰公司的法定代表人张滨洋从上海回来租房子，道可到公司就把案涉109号房屋出租给张滨洋开公司。与109号房屋相邻的110号房屋，当时垃圾成堆，就像一间厕所，经与张滨洋商量后，由沛峰公司先修后租，沛峰公司怎么使用的该房屋，道可到公司不清楚。道可到公司实际是中介公司，对业主（天健公司）负责，道可到公司对天健公司与沛峰公司之间的纠纷不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及举证、质证意见，本院认定事实如下：天健公司是位于寿县寿春镇的“楚都锦绣广场”建设项目的开发商，寿县房地产管理局于2012年7月10日批准该项目的1#、2#、4#楼进行商品房预售。2#楼于2014年11月10日竣工验收。由寿县房地产测绘队制作的《房屋户（室）面积表》记载：2#楼1层109铺的套内面积为51.090平方米，共摊面积为1.652平方米，产权面积为52.74平方米；110铺的套内面积为33.420平方米、共摊面积为1.080平方米，产权面积为34.5平方米。2018年6月26日，天健公司与道可到公司签订《商铺营销协议》，约定：甲方（天健公司）委托乙方（道可到公司）对其现有商业（楚都新天地1号楼105-111号、2号楼全部、锦绣广场109铺）进行市场运营、租售一体或以租代售，具体时间为2018年6月1日至2018年11月1日。双方还对其他事项进行了约定。2018年11月20日，道可到公司以天健公司的营销管理公司的名义与张滨洋签订《房屋租赁合同》，合同书首部的出租方（甲方）打印为天健公司，之后又打印“营销管理公司安徽道可到劳务有限公司”；承租方（乙方）填写“张滨洋”，并备注附身份证复印件一份。该合同书尾部的甲方签章处加盖道可到公司的合同专用章，委托代理人栏有道可到公司的法定代表人吴成签名，乙方签名处有张滨洋的签名及所留手机号。合同第一条约定：甲方将位于寿县寿春镇楚都新天地2号楼109号商铺租赁给乙方作为经营场所，从事公司办公经营活动。第二条约定：租赁期自2019年1月1日起至2021年2月10日止，年租金41000元。第三条约定：租赁期间如甲方由于出售等原因须收回房屋，应按月均摊乙方未用时间的装修费。双方在合同第八条的违约责任条款中约定：租赁期间，甲方确需收回（租赁物）的，必须提前两个月书面通知乙方终止合同，乙方因特殊情况确需退租的，必须提前两个月书面通知甲方终止合同（甲方赔偿乙方装修经营产生的一切费用）。双方在合同第九条的其他约定事项条款中约定：租赁期满未能续租或因合同解除等原因提前终止的，乙方必须在租赁期满之日或合同终止后一周内将租赁的房屋，恢复至接收商铺时的状态交还甲方，乙方未恢复原状的，甲方可代表恢复，由此产生的费用由乙方承担。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。合同期限未满甲方要求收回房屋的，（甲方）赔偿乙方一切经济损失。除以上约定外，双方还约定了其他事项。2018年12月28日，张滨洋向前述《商铺营销协议》中约定的账户缴款42000元，银行的《现金缴款单》上的“缴款部门”栏填写的是“张滨洋”，“款项来源”栏填写的是“租金”。2019年3月4日，天健公司与陶良琴签订了案涉109#商铺的《商品房买卖合同（预售）》，合同书记载该套房屋的层高为6米，建筑面积52.74平方米，共摊面积为1.65平方米。2019年3月18日，“许玉涛”向天健公司的银行账户转款70万元用于支付“购109、208商铺首付款”。2019年6月6日，安徽昌淮律师事务所向沛峰公司发出律师函，称该所受天健公司委托，指派夏圣兵律师（即本案天健公司的诉讼代理人）代理天健公司与沛峰公司之间房屋租赁事宜的处理。函称：沛峰公司于2018年10月通过他人霸占天健公司开发建设的案涉109号、110号商铺并改变商铺的主体结构，天健公司现将该2个商铺予以出售。天健公司认为其与沛峰公司没有租赁关系，而沛峰公司却占用这两个商铺至今，拒不腾让，严重影响到天健公司的物权利用，已构成侵权，应依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条的规定，赔偿损失。该律师事务所函告沛峰公司：一、接到此函七日内与天健公司取得联系，协商沛峰公司非法占有商铺一事。二、逾期该所将按照委托人的要求提起诉讼，要求沛峰公司赔偿损失。2019年7月12日，天健公司向本院提起本案诉讼。本案争议的焦点是沛峰公司是否非法侵占案涉109、110号房屋。天健公司认为其与道可到公司签订《商铺营销协议》是真实的，但其仅仅是委托道可到公司销售涉案109号商铺，并没有委托其对外出租，并且天健公司授权道可到公司销售涉案109号商铺的期间是从2018年6月1日至2018年11月1日的五个月内，超过五个月，道可到公司从事的任何行为，均不能代表天健公司。道可到公司与沛峰公司（张滨洋）签订《房屋租赁合同》的时间是2018年11月20日，道可到公司将案涉109号商铺出租给沛峰公司（张滨洋）是无权代理行为，该租赁合同对天健公司无约束力，并且沛峰公司没有任何证据证明其对110号商铺是合法占有。沛峰公司（张滨洋）向天健公司的银行账户缴款，在缴款单上记载为租金，是其单方行为，并没有得到天健公司的认可。沛峰公司认为天健公司在《商铺营销协议》中已授权道可到公司对案涉109号商铺“租售一体或以租代售”，道可到公司将109号商铺出租给沛峰公司是合法的，《房屋租赁合同》的签订时间虽然是2018年11月20日，但沛峰公司在合同签订前已开始对案涉房屋维修（装修）。所谓的110商铺，只是一个狭窄的公共（消防）通道，当时垃圾成堆，与109号商铺之间的隔墙已经倒塌了。经询问道可道公司和物业公司，他们说可以利用。沛峰公司虽没有支付110号房屋的租金，但天健公司也一直没有给沛峰公司（张滨洋）维修费。道可到公司提出：道可道公司没有同意沛峰公司占用110号房屋。109号商铺的实际租赁时间发生在2018年8月至9月份，其代理天健公司出租109号商铺是合法的；并且道可到公司代理天健公司进行商铺营销的结束时间是2019年清明节前一个星期，结束时，道可到公司才将钥匙都交还给天健公司，在此之前，如果天健公司不同意出租109号商铺，其在收到租金后可以选择不租（退还租金）。事实上，天健公司的售楼部人员陈燕在沛峰公司（张滨洋）支付租金后，找过张滨洋补签合同。关于补签合同一事，沛峰公司（张滨洋）陈述：2019年3、4月份，陈燕找张滨洋签放弃优先购买权和抗辩权的合同，没有说是租赁合同。天健公司陈述：确实找过，是一份空白的合同。道可到公司无权代理天健公司签订租赁合同，天健公司在2019年3月才发现沛峰公司占用房屋，天健公司派员找到沛峰公司（张滨洋）签订租赁合同，表示还愿意将房屋租赁给沛峰公司（张滨洋），沛峰公司（张滨洋）不同意与天健公司签订房屋租赁合同。本院认为，第一，关于天健公司对案涉109号商铺提出的诉讼请求是否成立问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，天健公司委托道可到公司对案涉109号商铺进行“租售一体或以租代售”经营活动，委托时间为2018年6月1日至2018年11月1日，道可到公司在委托期限外，将109号商铺租出，承租人将租金转入天健公司的账户后，天健公司也未退回，而且天健公司当庭陈述其在沛峰公司（张滨洋）使用商铺后，曾派员向张滨洋表示愿意将案涉房屋租赁给沛峰公司（张滨洋）并要求沛峰公司（张滨洋）与其订立租赁合同，由此可以看出，道可到公司在委托期限外将109号商铺出租给与张滨洋，并不违背天健公司的委托目的。道可到公司持有《商铺营销协议》，其能够将案涉109号商铺交付给张滨洋装修，张滨洋应有理由相信道可到公司有权代理天健公司出租该109号商铺，道可到公司的行为构成表见代理，该代理行为有效。张滨洋承租109号商铺后将其作为沛峰公司的营业门店，不违背租赁合同约定的用途，天健公司诉称沛峰公司侵害109号商铺物权的事实不成立。本院对天健公司针对109号商铺提出的诉讼请求，不予支持。第二，关于天健公司对案涉110号房屋提出的诉讼请求是否成立问题。案涉110号房屋，由天健公司开发建设，尚未转移所有权，天健公司对案涉110号房屋仍享有物权。沛峰公司（张滨洋）称其使用该房屋经过了道可道公司和物业公司的许可，无证据证明，本院推定其是擅自占用，对天健公司要求沛峰公司返还该套房屋并支付占用费的诉讼请求，本院予以支持；占用费的标准可按109号商铺的租金标准支付。第三，天健公司并无证据证明道可到公司与张滨洋恶意串通，以签订房屋租赁合同的方式侵害天健公司的利益，故本院对天健公司当庭增加的要求道可到公司与沛峰公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，判决如下：一、上海沛峰建筑装饰有限公司于本判决生效后十五日内将其使用的位于寿县明珠大道与通淝路交叉口的锦绣广场小区2号楼110号房屋返还给寿县天健房地产开发有限公司；返还时应将该110号房屋恢复至接收时的状态；无法确定接收时的状态时，按如下条件恢复：110号房屋与109号商铺之间应有隔墙区分，110号房屋应有单独进出门、门向应与109号商铺的门向一致。二、上海沛峰建筑装饰有限公司于本判决生效后十五日内给付寿县天健房地产开发有限公司有关位于寿县明珠大道与通淝路交叉口的锦绣广场小区2号楼110号房屋的占用费15645元（从2019年1月1日起计算至2019年7月31日，占用费标准按前述109号商铺的租金标准计算，即41000元/年÷12个月÷52.74平方米×34.5平方米×7个月）；后续占用费按相同标准顺延计算至上海沛峰建筑装饰有限公司实际交还该110号房屋时止。三、驳回寿县天健房地产开发有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由寿县天健房地产开发有限公司负担575元，由上海沛峰建筑装饰有限公司负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  余益辉二〇一九年十月十一日书记员  陶 红附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。