鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0611民初2625号原告：姚帅，男，1992年12月28日出生，汉族，住河南省浚县。原告：张俊艳，女，1993年12月3日出生，汉族，住河南省浚县。以上二原告共同委托诉讼代理人：王振东，河南世纪唐人律师事务所律师。被告：翟静红，女，1979年1月27日出生，汉族，无固定职业，住鹤壁市山城区。被告：翟喜成，男，1952年10月18日出生，汉族，原鹤壁市棉麻公司职工，住鹤壁市山城区。以上二被告共同委托诉讼代理人：田东平（翟静红爱人、翟喜成女婿），住鹤壁市淇滨区。以上二被告共同委托诉讼代理人：王和平，鹤壁市淇滨区大赉店镇法律服务所法律工作者。被告：端木现军，男，1971年6月11日出生，原鹤壁筑巢房地产经纪有限公司执行董事兼总经理，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：刘社娥，女，1973年1月5日出生，汉族，原鹤壁筑巢房地产经纪有限公司职工，住鹤壁市山城区。原告姚帅、张俊艳与被告翟静红、翟喜成、端木现军房屋买卖合同纠纷一案,本院2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审原告姚帅、张俊艳共同委托诉讼代理人王振东、被告翟静红及被告翟静红、翟喜成共同委托诉讼代理人田东平、王和平、被告端木瑞军及其委托诉讼代理人刘社娥到庭参加诉讼。第二次庭审原告姚帅、张俊艳共同委托诉讼代理人王振东、被告翟静红、翟喜成共同委托诉讼代理人王和平、被告端木现军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚帅、张俊艳向本院提出诉讼请求：1、依法解除姚帅、张俊艳与翟静红、鹤壁筑巢房地产经纪有限公司（以下简称鹤壁筑巢公司）三方签订的房屋买卖合同；2、依法判令翟静红返还其交付的房款230000元，并按照合同约定赔偿其损失20000元；3、依法判令翟静红、端木现军共同返还其中介费定金10000元；4、本案诉讼费用由翟静红、翟喜成、端木现军共同承担。事实和理由：2018年3月14日，姚帅、张俊艳与翟静红委托代理人翟喜成签订房屋买卖合同，由姚帅、张俊艳购买翟静红位于鹤壁市淇滨区房屋，合同总价款为750000元。合同签订时，姚帅、张俊艳支付翟静红定金20000元，本合同签订七日内向翟静红交纳首付款230000元，交予翟静红的定金可冲抵首付款，剩余房款520000元需翟静红配合办理银行贷款后结清。姚帅、张俊艳按照房屋买卖合同约定向翟静红交纳房款共计230000元，其中包括支付翟静红的定金20000元。依据合同约定，翟静红应按照姚帅、张俊艳交纳的定金双倍赔偿损失。翟静红明确表示不再继续履行房屋买卖合同义务，致使姚帅、张俊艳合同目的不能实现，翟静红的行为已构成违约，故姚帅、张俊艳请求解除房屋买卖合同，翟静红应当按照合同约定返还其交付的房款，并依据合同约定承担违约责任。因翟静红违约，致使房屋买卖合同无法继续履行，鹤壁筑巢公司未进行清算而被注销，端木现军作为股东应承担民事责任，故端木现军及翟静红应当共同返还其中介定金10000元。为维护其合法权益，故诉至法院。翟静红辩称：1、合同法第九十三条第一款是协商解除，第二款是约定解除，该法第九十四条是法定解除的几类情形。本案原、被告之间没有协商解除，没有约定解除，更不符合法定的解除条件，原告没有解除权，原告请求法院解除合同既无法律依据，也无事实基础；2、三方于2018年3月14日签订的位于鹤壁市淇滨区书面房屋买卖合同，没有翟静红的签字认可，且该合同是由鹤壁筑巢公司单方提供，合同约定内容过于简单，三方的责任义务约定不明确，合同严重不符合合同法中关于房屋买卖合同的相关规定，合同亦未明确约定房屋产权过户及剩余房款的给付时间条款。在合同履行过程中，翟静红为保障自己的合法权益不受侵害，多次要求与其他两方就房屋尾款的交付时间及因鹤壁筑巢公司贷款不顺利，两次协助办理过户的损失由谁承担等问题商议补充协议，其他两方均不愿意签订补充合同，故其认为出卖方及买受方的权利义务也未进行约定，该房屋买卖合同存在诸多瑕疵，应为无效合同。首先鹤壁筑巢公司房地产经纪专业人员没有取得全国房地产经纪人证书，不能开展房产中介业务，更不得收取中介费，且该公司被鹤壁市房产管理中心曝光为黑中介；其次，姚帅、张俊艳及鹤壁筑巢公司均没有翟静红本人签字的书面委托书，更没有翟静红具体的委托事项，该房屋买卖合同不能约束翟静红；再次，鹤壁筑巢公司单方提供的格式合同，应当有利于翟静红的解释；最后，涉案房屋系翟静红与丈夫田东平的夫妻共同财产，根据婚姻法规定，夫妻在婚姻关系存续期间所获财产，除有特殊规定外，应为夫妻共同财产。夫妻一方擅自处分夫妻共同财产的行为，应为无效行为；3、2019年2月18日在翟静红与姚帅、张俊艳的买卖过程中，鹤壁筑巢公司未经翟静红同意，私自将其个人房产信息（不动产权证书全部信息）在鹤壁房产交易平台进行泄漏、曝光，并标示翟静红的房产进入诉讼程序。鹤壁筑巢公司的行为严重侵犯了其合法权益，给其造成严重的经济及精神损失，此行为造成的损失应由鹤壁筑巢公司承担；4、翟静红不存在违约行为，交易定金不应返还，中介费不应由其承担，姚帅、张俊艳的各项损失应由鹤壁筑巢公司赔偿。翟静红、田东平二人往返费用也应由姚帅、张俊艳负担。翟喜成辩称，姚帅、张俊艳起诉其诉讼主体错误，本案中其不属于合同中的任何一方，也不是受益方，不应当承担任何赔偿责任。请求驳回姚帅、张俊艳对翟喜成的起诉。端木现军辩称，其按销售规律进行销售，并未违反合同，应由违反合同一方承担中介费，其个人不应当返还中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对姚帅、张俊艳提交的证据1、翟喜成出具的受翟静红委托的委托书。证明翟静红委托翟喜成全权代理鹤壁市淇滨区的房产出售事宜；2、微信转账及中国农业银行转账记录及收到条各一份。证明翟静红收到姚帅、张俊艳支付的定金20000元及购房款210000元；3、微信聊天记录。证明翟静红并未对翟喜成代其签订房屋买卖合同进行否认，且翟静红已在微信中告知鹤壁筑巢公司工作人员解除房屋买卖合同，明确表示不再继续履行合同，已构成违约，根据合同法规定，其有权解除合同。姚帅、张俊艳以上述**证据证明翟喜成为翟静红的代理人，翟静红授权翟喜成出售房屋，翟静红收到其支付的房款及定金未提出异议，双方在履行合同义务时已进行协商；4、鹤壁筑巢公司工商档案信息。以此证明鹤壁筑巢公司目前为注销状态。5、2018年3月14日三方签订的房屋买卖合同。以此证明其所购买的房屋价款及已支付款项情况。翟静红、翟喜成对姚帅、张俊艳提交的证据1有异议，认为该委托书形式不合法，没有标注委托书字样，也没有翟静红的亲笔签名，根据法律规定，全权代理必须得有具体的委托事项，否则视为一般代理。而姚帅、张俊艳作为成年人，鹤壁筑巢公司作为专业的房产公司，对于房屋交易的重大事项，应当认真审核审查，其未审查委托书是否有翟静红本人签名，就让翟喜成代签房屋买卖合同，翟喜成年龄过大且文化程度系小学，根本不知道合同具体内容，该委托书无效。对证据2真实性无异议，但认为不能证明翟静红对房屋买卖合同的认可。对证据3真实性有异议。认为至签订合同之日起，姚帅、张俊艳与翟静红从未通过话，包括微信及电话，也未曾谋面，此证据为鹤壁筑巢公司的通话记录，并非原、被告之间的微信谈话。其不认可该证据系二原告与翟静红的谈话证据。对证据4-5无异议。端木现军对姚帅、张俊艳提交的1-5份证据无异议。本院认为，对姚帅、张俊艳提交的证据1，委托书无委托人亲笔签名，证据形式不合法，且翟静红对此有异议，对该证据的证明效力，本院不予确认。对证据2，各方当事人对证据真实性无异议，客观真实地证明了姚帅、张俊艳交付房款情况，对其证明效力，本院予以确认。对证据3，系鹤壁筑巢公司工作人员与被告方的聊天记录，翟静红、翟喜成认可系鹤壁筑巢公司的通话记录，端木现军对此无异议，与本案有关联性，对其证明效力，本院予以确认。对证据4，客观真实地证明了鹤壁筑巢公司目前的经营状况，与本案有关联性，对其证明效力，本院予以确认。对翟静红提交的证据1、2018年3月14日三方签订的房屋买卖合同。翟静红称该合同中甲方不是翟静红本人签名，也没有翟静红本人书写的授权委托书；2、翟静红与田东平的结婚证。以此证明涉案房屋系翟静红与田东平婚后共同财产；3、其从网上下载的鹤壁市房产管理中心鹤房综[2018]25号文件。以此证明房产中介公司开展业务必须具备房地产经纪人证书，且房地产经纪机构应当备案，并取得网签资格；4、2017年9月14日鹤壁日报鹤壁新闻网信息。证明鹤壁筑巢公司不具备从事房产中介资格，其人员也未取得房地产经纪人证书，被曝光为黑中介。以上证据均证明本案三方签订的买卖合同不具有法律效力；5、翟静红、田东平户口簿、学费交付收据7张。证明翟静红一家四口长期在云南生活居住，办理相关手续需提前安排时间，鹤壁筑巢公司未给其准备时间，存在过错及违约行为；6、翟静红丈夫田东平2018年11月28日至2019年2月10日与鹤壁筑巢公司郭某的微信聊天记录四张。证明系由于鹤壁筑巢公司的不作为导致合同无法履行，翟静红没有违约行为；7、录音光碟一份。姚帅、张俊艳对翟静红提交的以上1-4份证据真实性无异议，但对其关联性及证明内容均有异议：1、从其提交的1-2份证据所证明的问题来看，涉案合同为效力待定合同而非无效合同。效力待定合同应结合有权处分人对无权处分人的行为是否进行追认。本案翟静红并未对翟喜成的行为进行否认，根据物权法规定，不动产所有权以登记为准。翟喜成在代表翟静红处分涉案房屋时为翟静红个人所有，而不能依据该房屋在夫妻关系存续期间所购买就认定为夫妻共同财产，翟静红对该房屋具有处分权利。对证据5真实性无异议，但对关联性及证明内容有异议，翟静红不能依路途遥远来抗辩而不履行合同义务。对证据6真实性无异议，但通过该证据可以证明翟静红已明确不再继续履行合同，要求解除合同。且该证据中2月2日的聊天记录与其方提供的一致，可以证明在鹤壁筑巢公司要求翟静红履行配合办理银行手续过程中，其找理由而拒不履行配合办理贷款手续的义务。对证据7认为，合同已明确约定办理好贷款手续后结清剩余房款，而鹤壁筑巢公司作为中介公司，办理网签时间不是其可以确定，翟静红要求鹤壁筑巢公司与二原告协商确定尾款的支付期限，属合同的重大变更，双方不能达成一致，应按原合同履行义务，其找理由予以推迟，属违约行为。翟喜成对以上证据无异议。端木现军对翟静红提交的证据1-2真实性无异议，翟静红丈夫田东平到其公司去过。对证据3-4有异议，其公司的证件一直在审核中，鹤壁市房产管理局并没有将其列为黑中介，不具备做房地产的条件。对证据5有异议，自签合同到2018年12月份有9个月时间，是翟静红、田东平夫妇不履行合同义务。对证据6真实性无异议，但对证明问题有异议，其工作人员电话通知翟静红、田东平前来办理手续，但二人以各种理由拒绝与其及银行配合。对证据7无异议。本院认为，翟静红提交的证据1，系书证，其来源形式合法，内容客观真实，与本案有关联性，对其证明效力，本院予以确认。对翟静红提交的证据2，对其与田东平的夫妻关系本院予以认可，但与本案无关，对其证明效力，本院不予确认。对翟静红提交的证据3，与本案无关，本院不予确认。对其提交的证据4，记载的黑中介名称“筑巢房产”与本案鹤壁筑巢公司名称相似，但其登记的经营地址与其营业执照不符，不能证明其所要证明的问题，且鹤壁筑巢公司具有鹤壁市工商行政管理部门颁发的营业执照，其是否是黑中介并不影响原、被告双方的交易，对该证据的证明效力，本院不予确认。证据5与本案无关，本院不予确认。对证据6-7，各方对真实性并未提出异议，本院予以确认。对端木现军提交的证据1、翟喜成委托书原件；2、鹤壁筑巢公司及鹤壁市全民房地产经纪有限公司在鹤壁市工商行政管理局登记注册的营业执照各一份，称鹤壁市全民房地产经纪有限公司系鹤壁筑巢公司原班人马重新注册的新公司。以此证明原鹤壁筑巢公司系合法从事房产中介机构；3、田东平与刘社娥通话记录、刘社娥与翟喜成通话记录、刘社娥与翟静红律师的通话记录。端木现军称田东平为翟静红丈夫，刘社娥为原鹤壁筑巢公司职工。以此证明三方合同有效且已实际履行；4、鹤壁市不动产登记中心预约号码两张。端木现军称第一个号码是领好号码去办理过户，但翟静红方拒绝到场而作废。第二个号码系协商后翟静红与丈夫田东平到场，但不履行义务不面签，导致无法过户；5、祝某的经纪人证书及鹤壁市房地产经纪机构备案申报表各一份。称祝某系其公司员工。以此证明其公司备案手续正在审批中，且鹤壁市房产管理中心房地产管理科已加盖印章，其是合法经营。姚帅、张俊艳对端木现军提交的证据1-5均无异议。证据1与姚帅、张俊艳提交的证据1相互印证了翟静红授权翟喜成处理出售房屋事宜。证据3可以证明即使翟喜成无权代翟静红处理出售房屋，翟静红对翟喜成的行为予以默认，构成民法意义上的追认，后来双方仅是对原房屋买卖合同有关内容进行协商而未达成一致，由此可以看出翟静红对翟喜成的行为予以认可。对录音资料没有异议。对证据4可以证明翟静红拒不履行配合义务，已构成根本性违约，致使合同目的不能实现。同时该证据与录音资料均不能证明系姚帅、张俊艳违约，反而录音资料证明鹤壁筑巢公司一直在督促翟静红履行合同义务，而翟静红作为办理房产过户手续的义务人，应当积极履行其义务。如翟静红方认为姚帅、张俊艳未行使权利，依据合同法第六十二条规定，其应当通知姚帅、张俊艳行使权利。纵观所有证据，翟静红并未与姚帅、张俊艳进行协商。翟喜成、翟静红对端木现军提交的证据1的真实性有异议，仅能证明系翟喜成本人写的，而不是由翟静红本人书写的委托书。对证据2营业执照的真实性无异议，但鹤壁筑巢公司并未在鹤壁市房管局进行备案，鹤壁筑巢公司在曝光的42家中介中排行第7，该公司未提供全国房地产经纪人证书以及相应的代办房屋买卖资质证书，无权从事房地产中介业务，也没有资格签订三方房屋买卖合同，该三方买卖合同不合法。对证据3提出异议认为：（1）在刘社娥与翟喜成的录音中，刘社娥代表鹤壁筑巢公司与二原告说房产证不够两年，房产契税过高，她直接指出合同明确约定，房屋契税要满两年后给予过户，但合同中并没有该项约定。另外刘社娥让等到2018年12月份贷款，并说年后贷款马上就会下来，并让翟静红及丈夫田东平来面签，这足以说明贷款迟迟不进行，拖延时间是二原告与鹤壁筑巢公司的原因，三方合同又让田东平参与进行，合同又增加了一个人，存在变数的原因也在于鹤壁筑巢公司及姚帅与张俊艳；（2）鹤壁筑巢公司郭某与田东平的录音，录音中郭某说贷款期限确定不了，不可能补签合同，与刘社娥所说年后贷款马上就下来不一致，说明鹤壁筑巢公司及二原告对贷款期限没有约定，按照中介公司贷款惯例也应当有期限，但鹤壁筑巢公司始终不给明确期限，导致贷款迟迟不能办理或拖延办理，不能说明翟静红不配合，并存在违约；（3）综上所述，全部录音及电话是针对田东平、翟喜成，没有任何录音是针对翟静红，姚帅、张俊艳称翟静红系涉案房产独立产权人，而翟静红并非合同一方当事人，该合同已不具有法律效力，田东平仅仅代表其个人行为，不代表其他。对证据4真实性有异议，但该两份编号未加盖鹤壁市不动产登记中心印章。对证据5真实性无异议，但其不能证明祝某就是其公司员工，且申报表仅能证明其曾经申报过备案手续，但房管局并未核准。本院认为，端木现军提交的证据1，与姚帅、张俊艳提交的一致，不符合证据的形式要件，对其证明效力，本院不予确认。对证据2系工商行政管理部门颁发的营业执照，对鹤壁筑巢公司的营业执照的证明效力，本院予以确认。但鹤壁市全民房地产经纪有限公司与鹤壁筑巢公司系两个独立的法人，两个公司法定代表人不同，主要人员不同，经营地址不同，不能证明其二者系同一公司的证明观点，与本案无关联性，对鹤壁市全民房地产经纪有限公司营业执照的证明效力，本院不予确认。对端木现军提交的证据3，各方对录音内容真实性均无异议，对其证明效力，本院予以确认。对证据4，有鹤壁市不动产登记中心作废标记的长条章，且日期与各方当事人陈述的办理房屋过户、面签的时间一致，对其真实性及证据的证明效力，本院予以确认。对证据5中祝某的经纪人证书，不能证明祝某系其公司员工，本院不予确认，对备案申报表，其来源形式合法，内容客观真实，对其证明效力，本院予以确认。根据双方当事人举证、质证情况及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：翟喜成与翟静红系父女关系。2018年3月14日，翟喜成代翟静红（甲方）与姚帅、张俊艳（乙方）、鹤壁筑巢公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定由甲方为乙方提供真实房源一套，位于鹤壁市淇滨区房屋123.22平方米及配套设施地下室，总款为750000元。付款方式：乙方同意签订本合同时，支付甲方定金人民币20000元。支付中介费定金10000元。乙方于本合同签订7日内向甲方交纳首付款230000元，交于甲方的定金可冲抵首付款，交于中介定金可冲抵中介费。剩余房款伍拾贰万元需甲方配合乙方在银行贷款后结清剩余房款。甲方协助办理房屋过户手续，过户所发生的一切费用由乙方承担。并约定：乙方不能因各种原因要求退房；如因甲方原因造成房屋无法买卖交易，应按照定金的双倍作为违约金赔偿乙方，如因乙方原因造成房屋无法买卖交易，乙方所交的订金不予退回作为甲方的赔偿，如甲、乙双方任何一方违约的中介服务费由违约方出。合同签订后，姚帅、张俊艳于2018年3月14日支付鹤壁筑巢公司中介费10000元，并通过支付宝向翟静红支付购房定金20000元，张俊艳于2018年3月15日通过中国农业银行鹤壁金穗支行向翟静红转账210000元，均由翟喜成代翟静红出具收到购房定金及购房首付款收据。双方协商契税满两年，由姚帅、张俊艳在银行贷款后结清剩余房款520000元。翟静红所交房屋契税于2018年12月2日满两年。鹤壁筑巢公司曾预约双方于2019年1月31日、2019年2月3日到鹤壁市不动产登记中心办理过户手续。2019年1月31日，翟静红爱人田东平向鹤壁筑巢公司提出要求，要求与姚帅、张俊艳补签房屋买卖补充协议，将付款期限及协助姚帅、张俊艳办理房屋过户的损失加入补充协议。鹤壁筑巢公司称其掌控不了银行的贷款审批时间，而翟静红及其丈夫田东平拒绝办理房屋过户及面签，双方协商未果。后翟静红及其爱人田东平于2019年2月2日微信告知鹤壁筑巢公司通知姚帅、张俊艳解除合同。本院认为:在翟喜成代翟静红与姚帅、张俊艳及鹤壁筑巢公司签订房屋买卖合同后，姚帅、张俊艳按约将房屋定金及首付款汇入翟静红账户，并将中介费定金交给鹤壁筑巢公司，而翟静红收到定金及首付款后，长达数月未对其父亲翟喜成代其签订房屋房屋买卖合同事宜提出异议，而是由其丈夫田东平与鹤壁筑巢公司协商签订补充协议事宜，而补充协议的基础是房屋买卖合同，且该合同内容并不违反法律法规禁止性规定，为有效合同。各方均应按合同约定全面履行自己的义务。合同约定剩余房款需由翟静红配合姚帅、张俊艳在银行贷款后结清剩余房款，双方因契税问题已对办理房屋过户及银行面签手续达成合意，而在鹤壁筑巢公司与翟静红联系办理房屋过户及银行面签手续过程中，翟静红丈夫田东平以种种理由推迟办理，并通知解除合同，违反了合同约定，应承担违约责任。故对姚帅、张俊艳请求解除与翟静红、鹤壁筑巢公司签订的房屋买卖合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。而合同解除后，双方因此取得的财产依法应予以相互返还，对姚帅、张俊艳请求翟静红返还其交付的房款230000元的诉讼请求，因姚帅、张俊艳已交付首付款210000元，根据三方签订的房屋买卖合同，其交纳的定金20000元已抵作首付款，故其该项诉请，本院予以支持。对姚帅、张俊艳请求翟静红赔偿其损失2万元的诉讼请求，按照双方合同约定“如因甲方原因造成房屋无法买卖交易，应按照定金的双倍作为违约金赔偿乙方”，且根据合同法一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，本案中姚帅、张俊艳向翟静红交付购房定金20000元，现因翟静红方的违约行为，导致房屋交易无法进行，故姚帅、张俊艳该项诉请，于法有据，本院予以支持。对姚帅、张俊艳请求翟静红、端木现军返还其中介费定金10000元的诉讼请求，根据三方合同约定“如甲、乙双方任何一方违约的中介服务费由违约方出”，故该中介费损失应由违约方翟静红承担。至于翟静红辩称：1、本案原、被告之间没有协商解除，没有约定解除，更不符合法定的解除条件，姚帅、张俊艳没有解除权。本院认为，本案中因翟静红及其爱人田东平以种种理由拒绝办理房屋过户及面签，导致房屋交易无法进行，合同目的不能实现，且庭后经本庭询问，翟静红亦同意解除合同，故其该辩称理由，本院不予采信；2、三方签订的房屋买卖合同没有翟静红签字认可，且涉案房产为夫妻共同财产，合同为鹤壁筑巢公司单方提供，内容过于简单，应为无效合同。本院认为，房屋买卖合同虽系翟静红父亲翟喜成代其签订，其翟静红在收到购房定金及首付款后长达数月未提出异议，视为其已默认了其父亲翟喜成的代理行为。根据《物权法》第6条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，即物权公示原则。对于不动产物权而言，公示方式就是不动产登记。当权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示原则，善意的买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间的签订的买卖合同，应认定为有效。另，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者完全的处分权，但是其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效。而且双方所签订的合同内容对交易标的、数量、价款等均进行了约定，虽没有明确给付剩余房款的明确期限，但合同明确约定剩余房款520000元需甲方（翟静红）配合乙方（姚帅、张俊艳）在银行贷款后结清剩余房款，应视为对期限亦进行了约定。且根据合同法规定，双方不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，无论按照合同有关条款还是按照交易习惯，翟静红要求支付剩余房款的前提需其配合姚帅、张俊艳办理银行贷款。故翟静红认为合同为无效合同的理由不能成立，本院不予采信。对于其辩称的第三、四项理由，本院已于庭前告知其与本案不属同一法律关系，本院不予一并审理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、解除翟静红与姚帅、张俊艳、鹤壁筑巢房地产经纪有限公司于2018年3月14日签订的《房屋买卖合同》；二、翟静红于本判决生效之日起十日内退还姚帅、张俊艳房款230000元，并赔偿违约金20000元;三、翟静红于本判决生效之日起十日内赔偿姚帅、张俊艳中介费损失10000元；四、驳回姚帅、张俊艳对翟喜成的诉讼请求；五、驳回姚帅、张俊艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元,由翟静红负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  霍璐婷审 判 员  郝付勇人民陪审员  程梅月二〇一九年十月二十五日书 记 员  马学芳