大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0214民初5824号原告：中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行，所在地大连市普兰店区丰荣街**。统一社会信用代码：9121028281871392013。法定代表人：张斌，系该行行长。委托诉讼代理人：范纪晖，系辽宁莲城律师事务所律师。被告：殷利军，女，1966年8月24日出生，汉族，住，住大连市甘井子区/div>被告：迟宝平，男，1964年6月8日出生，汉族，住，住大连市甘井子区/div>被告：大连裕达房地产开发有限公司，所，所在地大连市西岗区先进街**一社会信用代码：91210200759937130T。法定代表人：庞宝良，系该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行诉被告殷利军、迟宝平、被告大连裕达房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行的委托诉讼代理人范纪晖，被告迟宝平到庭参加了诉讼。被告殷利军、被告大连裕达房地产开发有限公司虽经本院合法传唤无正当理由，未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令第一、第二被告清偿借款本金人民币248055.43元及利息、罚息9407.82元（截至2019年5月31日）、合计257463.25元；2、请求判令第一、第二被告按合同约定偿还自2019年6月1日起至还清借款之日止的利息及罚息；3、请求确认原告对第一、第二被告抵押的房产享有优先受偿权；4、请求判令第三被告对第一、第二被告的欠款承担连带清偿责任；5、诉讼费及一切相关费用由三被告承担。事实与理由：2015年1月17日，原告与第一被告签订212900000-2012-20150225535号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定如下：借款用途：购置第一套商品房，房屋坐落于普兰店市；借款金额：人民币30万元整；借款期限为180月，自2015年1月17日至2030年1月17日；贷款利率：浮动利率，即在基准利率水平上不浮动；罚息利率：贷款利率水平上上浮50%；借款的发放：贷款人将款项一次性划入大连裕达房地产开发有限公司账户；计息、结息：贷款利息自划款之日起计算，按日计息；还款：采用委托扣款方式等额本息还款法；抵押：被告以位于普兰店市的商品房为其借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权支付和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人违约情形：包含借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等多种情形；贷款人救济措施：包括宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至欠款本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2014年3月14日，原告与第三被告签订《楼宇按揭合作协议》，约定原告与第三被告就第三被告开发建设并依法销售的坐落于普兰店区地号为100149号（或地段）的经批准命名为“裕达法兰溪谷”的商品楼宇进行按揭合作，合作期限自2014年8月14日至2019年8月14日，第四条甲方承诺（即第三被告）：由于第三被告原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方（即第三被告）应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方（即原告）为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方（即原告）对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方（即原告）与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交给乙方（即原告）核对无误、收执之日止。第一被告和第二被告是夫妻关系，原告于2015年1月20日，依约发放贷款30万元，而第一、第二被告没有按照贷款合同的约定履行还款义务，自2018年9月20日起开始违约，截至2019年5月31日，已拖欠到期应付贷款本息21801.69元。依据原、被告签订的借款合同的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求第一、第二被告立即清偿全部借款本金人民币248055.43元、利息、罚息9407.82元（截至2019年5月31日）、及从2019年6月1日起至还清借款之日止的利息及罚息以及实现债权所发生的相关费用，第三被告亦应按照《楼宇按揭合作协议》的约定承担连带保证责任，故诉至贵院，如判所请。被告迟宝平辩称，不同意偿还贷款，大连裕达房地产开发有限公司请求我和我爱人用商品房替他在银行抵押贷款，我们认为他们有房子做抵押没有什么问题就签了合同，贷款都是大连裕达房地产开发有限公司还的，房子也不是我们去住的，如果还款的话也应该将该房屋拍卖还款。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、原告与第一被告于2015年1月17日，在原告个贷中心签订的212907000-2012-20150225535号《个人住房（商业用房）借款合同》，此证据来源于原告信贷档案，证明：借款用途：为购买普兰店市的商品房。（1条、28条）借款金额：30万元。（2条、29条）借款期限：180个月，即2015年1月17日至2030年1月17日。（3条、30条）贷款利率：采用浮动利率，执行基准利率。（4条、31.1条）罚息利率：在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%。（4条、31.2条）还款方式：采用等额本息还款方式（第4条、34.3条）贷款发放：贷款人将款项一次性划入售房人大连裕达房地产开发有限公司账户，账号为：21×××13（33条）担保方式：抵押担保，被告自愿以所购商品房作抵押，为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；（13条、37条）违约及责任：借款人未按约及时足额偿还本息，原告有权宣布贷款全部立即到期，要求借款人立即清偿本息及全部费用，解除双方的借贷关系（16条、17条）优先受偿权：借款人未按时足额履行债权债务，原告有权行使抵押权；贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人（13.8条、36条）；证据二、个人贷款支付凭证，证明2015年1月26日，原告向第一被告发放贷款30万元，被告在《个人贷款支付凭证》上签名确认，根据借款合同第33条约定，原告将款项一次性划入售房人大连裕达房地产开发有限公司账户，账号为：21×××13；证据三、对账单及拖欠明细四张，此证据来源于原告的信贷系统数据，证明第一被告履行合同及拖欠贷款情况，拖欠期间为2018年9月20日至今。原告起诉后，被告没有偿还欠款；证据四、普房预普他证字第××号预告登记证，证明2015年1月19日案涉房屋在普兰店市房地产管理处作了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为第一被告殷利军；证据五、原告与第三被告签订的《楼宇按揭合作协议》，约定原告与第三被告就第三被告开发建设并依法销售的坐落于普兰店区地号为100149号（或地段）的经批准命名为“裕达法兰溪谷”的商品楼宇进行按揭合作，合作期限自2014年8月14日至2019年8月14日，第四条甲方承诺（即第三被告）：由于第三被告原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方（即第三被告）应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方（即原告）为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方（即原告）对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方（即原告）与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交给乙方（即原告）核对无误、收执之日止；证据六、第一被告与第三被告于2015年1月8日签订的编号为WHT201500174号《商品房买卖合同》及购房发票，证明第一被告购买第三被告的房屋地址为普兰店市，面积为67.92平方米（第三条）；证据七、共同还款证明一份，证明2015年1月8日，第二被告签署共同还款证明，承诺为确保第一被告与原告签订的编号为212907000-2012-20150225535借款合同的履行，第二被告愿与第一被告共同还款，承担保证责任的范围包括：贷款本金及利息（包括复利和罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金、信用卡透支本息和贵行为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；证据八、第一、第二被告身份证、户口本、结婚证，证明第一、第二被告的身份情况，第一、第二被告是夫妻关系。被告迟宝平对上述证据的真实性均没有异议，但对抵押贷款合同的效力有异议。被告殷利军、被告大连裕达房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经审查，本院认为，原告所提供的证据来源合法，具有客观真实性，能够证明本案事实，本院予以采信。根据当事人的陈述，结合本案证据，本院认定事实如下：被告殷利军与被告迟宝平系夫妻关系。2015年1月17日，原告与被告殷利军签订编号为212907000-2012-20150225535号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定如下：借款金额30万元，借款期限180个月，借款用途为购买普兰店市的商品房。贷款利率采用浮动利率，执行基准利率，罚息利率在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式采用等额本息还款方式。贷款人将款项一次性划入售房人大连裕达房地产开发有限公司账户，账号为：21×××13。被告自愿以所购坐落于大连市普兰店区的商品房作抵押，为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。借款人未按约及时足额偿还本息，原告有权宣布贷款全部立即到期，要求借款人立即清偿本息及全部费用，解除双方的借贷关系，并有权行使抵押权。被告殷利军、迟宝平分别在借款人及抵押人处签名、按印。合同签订后，原告于2015年1月26日按照合同约定向大连裕达房地产开发有限公司支付了贷款30万元，被告殷利军在个人贷款支付凭证借款人处签字，但被告殷利军自2018年9月20日起开始违约，截至2019年5月31日，已拖欠到期应付贷款本息21801.69元。另查，2014年8月14日，原告与被告大连裕达房地产开发有限公司签订《楼宇按揭合作协议》，约定原告与被告大连裕达房地产开发有限公司就被告大连裕达房地产开发有限公司开发建设并依法销售的坐落于普兰店区的经批准命名为“裕达法兰溪谷”的商品楼宇进行按揭合作，合作期限自2014年8月14日至2019年8月14日，并约定由于被告大连裕达房地产开发有限公司原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使原告无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，被告大连裕达房地产开发有限公司应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按原告对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同原告与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交给原告核对无误、收执之日止。又查，2015年1月8日，被告殷利军与被告大连裕达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，被告殷利军购买被告大连裕达房地产开发有限公司开发的位于大连市普兰店区，面积为67.92平方米的房屋一套。该房屋至今未办理房屋所有权证，亦未办理抵押登记。再查，2015年1月8日，被告迟宝平签署共同还款证明，承诺为确保被告殷利军与原告签订的案涉《个人住房（商业用房）借款合同》的履行，被告迟宝平愿与被告殷利军共同还款，承担保证责任的范围包括：贷款本金及利息（包括复利和罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金、信用卡透支本息和贵行为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。本院认为，本案的争议焦点为：第一，被告殷利军、迟宝平应否共同偿还原告贷款本金、利息、罚息；第二，被告大连裕达房地产开发有限公司应否承担连带保证责任；第三，原告对被告提供的抵押物是否享有优先受偿权。针对焦点一，原告与被告殷利军之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原告已按合同约定履行了放款义务，被告殷利军未按合同约定履行还款义务，系违约行为，原告有权根据《个人住房（商业用房）借款合同》关于违约责任的约定，要求被告殷利军偿还借款本金248055.43元，利息及罚息9407.82元，并自2019年6月1日起至借款付清止按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定计付利息、罚息。被告迟宝平与借款人殷利军系夫妻关系，且被告迟宝平在前述借款合同及共同还款证明中均以借款人配偶的身份签名。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。故被告迟宝平应共同承担偿还原告本金、利息、罚息的民事责任。针对焦点二，原告与被告大连裕达房地产开发有限公司签订的《楼宇按揭合作协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦应认定为有效。因案涉房屋至今未办理房屋所有权证，故被告大连裕达房地产开发有限公司应依据合同约定承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告殷利军追偿。针对焦点三，原告与被告殷利军签订的贷款合同虽然对抵押物进行了约定，但未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，原告对该财产不享有抵押权，故原告对该财产不享有优先受偿权。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告殷利军、迟宝平于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行贷款本金248055.43元、利息及罚息9407.82元，合计257463.25元，并自2019年6月1日起至付清借款日止，按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定计付利息及罚息；二、被告大连裕达房地产开发有限公司对本判决主文第一项的给付内容承担连带清偿责任；三、被告大连裕达房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告殷利军、迟宝平追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行其他诉讼请求。如果被告未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5161元、保全费2120元（均由原告预交），由被告殷利军、迟宝平、大连裕达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  肖明阳人民陪审员  孙 茹人民陪审员  马柏晶二〇一九年十月二十三日书 记 员  刘红艳附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款期间不满一年的，应当返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。