安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初6699号 原告：骆桂鼎，男，1991年12月8日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原告：杨静，女，1993年4月2日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原告共同委托诉讼代理人：温文林，安徽阜淮律师事务所律师。 原告共同委托诉讼代理人：吕俊良，安徽阜淮律师事务所律师。 被告：安徽省欧陆置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇界南河南侧东环路东侧。统一社会信用代码91341225793574767E。 法定代表人：李东，该公司经理。 委托诉讼代理人：余朝晖，安徽余朝晖律师事务所律师。 原告骆桂鼎、杨静与被告安徽省欧陆置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告骆桂鼎、杨静的委托诉讼代理人吕俊良，被告安徽省欧陆置业有限公司的委托诉讼代理人余朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告骆桂鼎、杨静向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告交付房屋并办理房屋权属登记；2.判令被告支付给原告逾期交房违约金258453元（从2018年1月1日暂计算至2019年5月31日，应计算至被告交付房屋符合商品房买卖合同约定第九条全部交付条件止）；3.依法判令被告支付原告预期办证违约金83766元（从2019年1月1日暂计算至2019年5月31日，应计算至被告给原告办理权属登记之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年，原告与被告签订商品房买卖合同，被告将其开发的位于安徽省阜南县鹿城镇界南河南侧，东一环路东侧额欧陆翡翠湾24号楼1134幢1层104号房屋一套出售给原告，该房屋面积251.54㎡,总房款为人民币2504394元。合同约定被告应当在2017年12月31日前，将商品房交付给原告，并于商品房交付之日起365日内给原告办理房屋所有权证书，原告依约交付房款后，被告却未按照合同约定的时间将房屋交付给原告及办理产权证书。综上所述，被告的行为违反法律规定及合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成巨大损失，为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告安徽省欧陆置业有限公司辩称，原告要求办理产权证，被告无法履行，办理产权证是行政机关的职责；原告要求支付交房违约金，根据合同约定，不可抗力和政府原因导致不能按期交房的被告不承担责任，涉案房不能交付的原因是因不可抗力不能施工及政府部门原因，因此被告不承担责任。根据合同的20条约定，双方约定至房屋交付之日起365日内因出卖人原因不能办理产权证的，由出卖人承担办证违约金，涉案房屋没能交付，且也不是出卖人的原因导致，原告要求被告承担办证违约金缺乏及法定及约定依据。 经审理，本院查明法律事实如下：2017年8月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）一份，合同编号为：201708250022。合同约定：原告购买被告开发建设的位于安徽省阜南县，面积251.54平方米，总价款为人民币2504394元。合同第七条关于付款方式及期限中约定：原告首付房款签订合同时抵作商品房价款，余款2000000元申请贷款支付。合同第九条关于商品房交付条件约定：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告；经综合查验合格。合同第十一条关于交付时间和手续中约定：出卖人应当自2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条关于逾期交付责任中约定：除不可抗力外，出卖人如未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。合同第二十条关于房屋登记的约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：双方协商解决。 原告于2017年9月28日付清被告504394元购房首付款，余款2000000元于2017年12月26日办理银行抵押贷款支付与被告。 另查明：被告取得涉案楼房《商品房预售许可证》，证号为“2016056号”。 被告自认涉案房屋现未竣工验收，未交付与原告。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法、有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告依合同的约定向被告支付了全部购房款，被告应按约定在2017年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告，但被告未按约履行交付义务，以致违约。 被告辩称不能按时交房是由于天气、政府行为等不可抗力因素所导致，因在本院指定期限内未提供证据证明，本院不予支持。 依照合同约定，逾期交房应当支付违约金，2018年1月1日至2019年5月31日的违约金为258453元（2504394元×0.0002×516天）。原告要求对之后的违约金计算至被告交付房屋符合商品房买卖合同约定第九条全部交付条件止，因被告对涉案楼房尚未进行竣工验收，也未取得《竣工验收备案表》，目前仍不具备合同约定的房屋交付条件，且《竣工验收备案表》的取得需要阜南县住房和城乡建设局审核，属行政行为，具体何时取得，无法确定，故房屋交付的具体时间也无法确定，本院对该诉讼请求不予支持，对2019年5月31日之后的违约金，原告可与被告另行协商解决，或者另案主张权利；同理，原告要求被告交付房屋，本院亦不予支持，应驳回。 原告要求被告支付逾期办证违约金，本院不予支持，因逾期办证违约金是以被告将商品房交付给原告使用后为前提，被告存在为原告办证义务，才可能产生逾期办证，而被告至未将涉案商品房交付给原告使用，故不存在逾期办证，亦不存在逾期办证违约。同理，原告要求被告办理房屋权属登记，因房屋所有权登记需要房产部门审核登记，具体何时取得，无法确定，故办理房屋权属登记的具体时间也无法确定，本院亦不予支持，应驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告骆桂鼎、杨静逾期交房违约金258453元（从2018年1月1日起暂计算至2019年5月31日止）； 二、驳回原告骆桂鼎、杨静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3217元（原告已预交），由原告骆桂鼎、杨静负担629元，被告安徽省欧陆置业有限公司负担2588元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  邰晓东 二〇一九年十月十日 法官助理王亚军 书记员李莽 适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 告知：本案申请执行期限为二年，时间从本判决生效后规定的履行期间的最后一日起计算，逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利；义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户，开户名：阜南县人民法院执行标的款；开户行：中国银行股份有限公司阜南支行；账号：17×××07，并请通知主审法官邰晓东。