昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初4872号原告：昆明市盘龙区建设投资有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区尚义街****。法定代表人：冯登万，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邱浩，北京大成(昆明)律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨阳，北京大成(昆明)律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南佑军商贸有限公司，住，住所：云南省昆明市盘龙区双龙街道办事处麦地塘社区麦二居民小组**/div>法定代表人：吴舜远，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈新送，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明市盘龙区建设投资有限公司诉被告云南佑军商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告昆明市盘龙区建设投资有限公司的委托诉讼代理人邱浩，被告云南佑军商贸有限公司的委托诉讼代理人陈新送到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明市盘龙区建设投资有限公司向本院提出诉讼请求：―、请求判令解除双方签订的《房屋租赁协议书》；二、请求判令被告向原告支付截止至2019年3月15日租金1577688.44元;三、请求判令被告立即将其向原告承租的房屋腾出并返还给原告（年平均租金2064001元）；四、请求判令被告向原告支付自2019年3月16日起至实际返还房屋之日止房屋占有使用费【房屋占有使用费按照原房租标准支付，暂计至立案之日2019年4月24日房屋占有使用费为226191.89元】;五、请求判令被告向原告支付违约金360776元；六、请求判令由被告承担本案案件受理费（以上费用暂合计4228657.33元）。事实与理由：2016年12月原告通过拍卖的方式对外出租本案租赁标的，经拍卖程序，最终由被告竞拍获得该租赁标的。2017年2月10日原被告双方签订《房屋租赁协议书》，租赁期限为7年。协议签订后，原告按约定履行出租人义务，但被告却未按协议约定支付房租。自2018年6月被告即开始拖欠房租及电费。原告多次催收，被告依然不按约定履行合同义务。原告于2019年3月15日向被告致送《合同解除及腾房通知书》。但被告至今未支付房租也未腾房。综上所述，被告拒不支付租金的行为，已严重违反双方协议约定,构成违约。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。被告云南佑军商贸有限公司辩称，1、原告违约在先，原告将未经消防竣工验收的房屋出租给被告作为商业使用，根据建筑法和城市房地产管理法、消防法的规定，房屋需在验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原告违反出租合同义务，交付的房屋不合格，不符合合同约定的使用目的，且原告事先未告知被告房屋存在瑕疵，违反合同约定；2、涉案房屋未竣工验收前的租金应予以减免与抵扣，涉案房屋一楼部分由被告对外出租，因案涉房屋的瑕疵，被告无法使用，也没有使用。截止目前，涉案房屋对外出租约600平米，因房屋瑕疵，目前该房屋租户已经提起诉讼，解决租赁合同纠纷，三楼部分由盘龙区公益性孵化中心使用。因此对于竣工验收前二楼三楼的租金原告无权收取，被告为经营涉案房屋投入了大量的人力投入、商业投入、广告及房屋装修成本，而且现该房屋部分由被告转租；3、原告提出的解除合同的诉求，将给被告造成极大的损失，根据诚实信用原则、公平原则，本着维护交易稳定的原则，我方不同意解除合同，并且在原告起诉之前，被告多次与原告协商继续履行合同的相关事宜；4、因涉案房屋的瑕疵导致被告未及时支付原告租金，且对于房屋瑕疵所支付的租金应予以抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《房屋租赁协议书》，本院予以认可真实性，至于证明内容及目的本院待后综合评述；2、原告提交的通知、合同解除及腾房通知书、快递单，形式合法，内容真实，能够前后印证，本院予以采信；3、被告提交的付款凭证，形式合法，内容真实,本院予以采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2017年2月10日，原告与被告签订了《房屋租赁协议书》，约定原告将位于福泽雅苑小区一期商业三层房屋出租给被告作为商业使用，房屋计租面积为6550㎡，租期从2017年2月10日起至2023年6月9日止，其中从2017年2月10日至2017年6月9日为免租期，2017年2月10日至2018年6月9日的租金为1965715元,2018年6月10日至2019年6月9日的租金为2064001元，2019年6月10日至2020年6月9日的租金为2167201元，2020年6月10日至2021年6月9日的租金2275561元，2021年6月10日至2022年6月9日的租金为2389339元，2022年6月10日至2023年6月9日的租金为2508806元，2023年6月10日至2024年6月9日的租金为2634246元，被告承租期间应付原告租金共计16004869元，被告所付租金不含被告在租赁期内使用的水电费、物业管理费、卫生费及其它政府有关部门征收本协议未列出但与使用该房屋有关的费用，签订协议时，被告须交纳600000元租赁押金。房屋的租金半年收取一次，被告应自本协议签订之日起5日内支付房屋押金和半年租金，被告应当在每年6月9日和12月9日前支付下一次租金，逾期支付的，每逾期一天，被告应按欠付租金每日千分之五计算违约金，逾期超过十天的，被告应按欠付租金每日千分之八计算违约金，若逾期支付租金长达30天以上的，则原告有权解除合同，原告及被告在《房屋租赁协议书》签字及盖章。原告于2018年8月14日向被告送达《通知》，载明被告未支付租金1032000.5元，请尽快结清费用，否则原告将于8月20日启动清租工作。2019年3月14日，原告向被告发出《合同解除及腾房通知书》，载明通知书送达之日解除双方于2017年2月10日签订的《房屋租赁协议书》，并应于2019年3月31日腾退房屋。上述《合同解除及腾房通知书》向被告确认地址送达，被告于2019年3月15日签收。经审查，被告于2017年2月9日支付第一期租金1965715元，于2017年2月10日支付押金600000元，2019年7月17日支付租金500000元，被告从2018年6月10日起至2019年3月15日期间内拖欠租金1577688.44元（2064001÷365×279天），扣除2019年7月17日支付的500000元租金，被告共拖欠租金1077688.44元。此外，被告向原告支付的租赁押金，作为一种租赁合同履约的担保，可以用于抵扣被告拖欠的租金，故在被告拖欠租金的总数上应当予以扣减600000元押金，实际拖欠租金为477688.44元（1077688.44-600000=477688.44）。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁协议书》，内容真实、合法有效，双方应当恪守履行，原告将房屋交付给被告，被告在租赁期间内拖欠租金，且原告给予被告合理期间支付拖欠租金，但被告逾期未支付，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告从2018年6月10日开始逾期支付租金，经过原告催告后，被告仍未履行，原告有权解除合同，因解除权系形成权，应当以意思表示到达对方时视为解除之日，被告于2019年3月15日收到原告送达的合同解除及腾房告知书，故《房屋租赁协议书》于2019年3月15日解除，合同解除后，被告应当向原告支付拖欠的租金，同时将房屋返还给原告，因此被告应当向原告支付截止2019年3月15日实际拖欠的租金477688.44元，以及从2019年3月16日起至实际腾还房屋之日止按照合同租金约定的房屋占用费（按日租金5655元计算）。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者合同履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，被告逾期支付租金已然构成违约，应当支付违约金，但从上述法条看出，违约金的边界就是损失，而原告的损失就是拖欠租金产生的资金占用费，故被告应当根据支付租金期限为时间点，向原告支付以477688.44元为本金，从2018年8月21日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、原告昆明市盘龙区建设投资有限公司与被告云南佑军商贸有限公司签订的《房屋租赁协议书》于2019年3月15日解除；二、被告云南佑军商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明市盘龙区建设投资有限公司支付拖欠的租金共计477688.44元；三、被告云南佑军商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明市盘龙区建设投资有限公司腾还坐落于福泽雅苑小区一期商业三层房屋；四、被告云南佑军商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明市盘龙区建设投资有限公司支付从2019年3月16日起至实际腾还房屋之日止，按照合同约定租金计算的房屋占用费（按日租金5655元计算）；五、被告云南佑军商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付以477688.44元为本金，从2018年8月21日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；六、驳回原告昆明市盘龙区建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40629元，由原告昆明市盘龙区建设投资有限公司承担人民币13890元，由被告云南佑军商贸有限公司承担人民币26739元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 李 娜人民陪审员 苟 钰人民陪审员 谢开祎二〇一九年十月二十二日法官助理王涛书记员杨璐