广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终13521号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳菲林谷电影小镇开发建设有限公司，住所地深圳市坪山新区坪山街道金牛东路**德菲工业区**。法定代表人：陈永顺，总经理。委托诉讼代理人：张福军，广东深坪律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄金萍，广东深坪律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳三联肯渡制药股份有限公司，，住所地深圳市坪山新区坪山街道大工业区金牛路北侧金兰路东侧法定代表人：宋伟。委托诉讼代理人：凌云志，男，1983年3月24日出生，汉族，身份证住址安徽省阜阳市颍州区，系公司员工。委托诉讼代理人：黄培镇，男，1984年12月17日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，系公司员工。被上诉人（原审第三人）：深圳市左邻右舍物联网投资发展有限公司，，住所地深圳市坪山区坪山街道澳子头社区金碧路**108法定代表人：蒋佳治。委托诉讼代理人：马静，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：许利铭，广东国晖律师事务所实习律师。上诉人深圳菲林谷电影小镇开发建设有限公司（以下简称菲林谷公司）因与被上诉人深圳三联肯渡制药股份有限公司（以下简称三联肯渡公司）、深圳市左邻右舍物联网投资发展有限公司（以下简称左邻右舍公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院（2018）粤0310民初1436号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。菲林谷公司上诉请求：1.撤销一审判决第一至八项判项，予以改判；2.确认三联肯渡公司2018年8月20日向上诉人发出的《关于解除〈房屋租赁协议〉并限期返还房屋的通知》无效；3.判令三联肯渡公司向上诉人返还双倍的履约保证金1923722.88元及利息（以1923722.88元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计息，自2018年10月20日起计至生效裁判文书确定的履行期限届满之日止）；4.判令三联肯渡公司向上诉人支付应当移交而尚未实际移交的承租房屋一年免租期租金的预期可得利益损失5171234.4元（35911.35平方米*12元/月*12月）；5.判令三联肯渡公司赔偿提前解除合同导致上诉人提前与左邻右舍公司解除合同的预期可得租金差额收益5608112元(2018.10.17-2022.7.10期间）；6.判令三联肯渡公司赔偿强制停电导致上诉人无法正常使用房屋的租金损失407631.06元（面积19227.88平方米*12元/月/30天*53天）及利息（以407631.06元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计息，自2018年10月20日起计至生效裁判文书确定的履行期限届满之日止）；7.本案一审、二审诉讼费用、保全费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不存在违约行为。1.根据杨少强与上诉人法定代表人陈永顺2018年8月27日的谈话录音及杨少强引进左邻右舍时代缴保证金的情况可知，本案上诉人转租部分房产给左邻右舍公司的行为系三联肯渡公司的实际控股股东杨少强引荐、从中撮合而促成，三联肯渡公司对于转租事宜是完全知情并同意的，不存在上诉人擅自转租的违约问题；2.上诉人已依法履行转租报备义务；3.次承租人左邻右舍是上诉人的利益关联公司，依约可以转租，三联肯渡公司事实上是同意上诉人转租部分房产给左邻右舍公司的，因而上诉人不存在任何违约行为。二、三联肯渡公司存在毁约行为，致使合同被迫解除。1.三联肯渡公司在解除通知和诉状中陈述，上诉人存在四大违约行为，而通过一审审查只认定了违约转租（但是违约转租也是不存在的，如上所述），由此说明三联肯渡公司发出解除合同通知时所持的理由是不充分的，是不成立的。2.尚在异议期限内三联肯渡公司所为的行为直接干预了上诉人的生产经营，阻碍了合同的履行，上诉人要求三联肯渡公司承担违约责任及赔偿损失于法有据，上诉人无需向三联肯渡公司支付一年免租期租金。三、三联肯渡公司强行解除合同行为不符合法定解除条件，也不符合解除程序。1.根据《合同法》第九十四条规定，一方存在违约行为且符合法律规定的条件时，另一方有权解除合同，但并不意味着一旦违约就必然导致合同解除，轻微违约或履行合同有个别不适当的地方，并不是合同解除的条件，合同法的总体精神是鼓励交易，诚信履约。2.即便违约达到了解除的程度，也应当依据程序实现解除权，被上诉人不应当用暴力来处理双方的争端。四、一审法院认定上诉人的转租行为违反租赁合同约定致使合同目的不能实现，观点错误。租赁合同目的并非仅限于创办学校等文化艺术产业，更是为了今后的战略发展。房屋出租方收取租金是其合同的主要目的，是合同根本权益，具体如何经营是承租人的自主权，因此不能认定转租行为致使出租方的合同目的不能实现，被上诉人既否认合同根本目的是为了收取租金，却以拖欠租金为由主张解除合同，明显自相矛盾。五、上诉人对三联肯渡公司违约并不必然造成对左邻右舍公司违约。根据合同相对性的原理可知，上诉人与三联肯渡公司之间的合同及上诉人与左邻右舍公司之间的合同是互相独立的，上诉人对三联肯渡公司违约并不必然造成对左邻右舍公司违约，因为还要看左邻右舍公司在双方合同存续期间是否按照合同约定履行相关义务。左邻右舍公司并未主张解除合同，在双方合同合法存续期间，其主张退回租赁保证金于法无据。此外，左邻右舍公司在庭审中确认2019年1月开始其将房屋占用费及水电费直接转给三联肯渡公司，因而一审法院判令上诉人向三联肯渡公司支付2018年10月1日起至左邻右舍公司实际返还房屋之日止的房屋占用费明显错误，应依法予以纠正。菲林谷公司二审庭审中补充陈述，原审判决认定上诉人违约将涉案房屋转租赚取差价与事实不符，上诉人也未导致三联肯渡公司合同目的不能实现，三联肯渡公司单方解除应当认定为违约，承担相应的违约责任，一审法院对该事实的认定完全错误，并导致错误判决，恳请二审法院依法改判。三联肯渡公司答辩称：一、一审庭审中菲林谷公司与左邻右舍公司确认双方于2018年4月3日签订了转租租赁合同，违约事实明显。菲林谷公司认为是杨少强引进左邻右舍公司，进而推断三联肯渡公司同意转租的情况没有根据，且左邻右舍公司在一审中已否认其是杨少强引进。菲林谷公司在上诉状所陈述的履行转租备案义务是在三联肯渡公司发现了其的违约行为后才发生的，日期发生在三联肯渡公司送达解除通知之后，其报备的形式也不符合租赁合同的要求。左邻右舍公司并不是菲林谷公司的关联公司，从双方的工商登记情况来看不存在任何关联关系，所有的合作说明协议书等证据材料都是在转租行为发生后为规避违约的法律责任补的。菲林谷公司擅自转租的行为违反合同约定，客观上造成租赁房屋的多重占用，使房屋的损害程度被加重，增加三联肯渡公司请求返还租赁房屋的难度，实际上左邻右舍公司已经对承租的房屋进行了分割转租。二、《合同法解释二》第24条的规定的异议期，是约束了异议权人异议权的除斥期，并不是约束三联肯渡公司的解除权的。两者并不矛盾，菲林谷公司适用的法律条款存在一定偏差。另外，三联肯渡并未采取任何菲林谷公司所述的暴力行为解除争端，菲林谷公司至今也仍未将租赁房屋完全返还三联肯渡公司。三、合同的目的依然不能实现。菲林谷公司违约导致无法实现，租赁合同的目的并不仅仅限于收取租金，若是单纯基于租金，三联肯渡公司不会在双方确定市场租金已经达到20元/平方米的情况下，仍以12元/平方米的优惠价格，五年租期免租一年的优惠条件出租给菲林谷公司，支付租金是菲林谷公司的法定、约定义务，拖欠租金应当是违约行为，主张租金也是三联肯渡公司的权利，不存在主张租金即代表收取租金是签订合同的目的。《合同转租证明函》同意的单位并非完全与办学无关，该单位是否与办学相关的问题涉及面较为专业，较难判断，菲林谷公司在上诉状列入的“深圳市赞生堂中医要研究院有限公司”是菲林谷公司的股东，同意转租证明函恰恰证明了双方的合作惯例，同意转租的证明函中并没有本案的第三人，菲林谷公司转租左邻右舍公司的违约行为并未提前获得三联肯渡公司的书面同意，依然构成违约，三联肯渡公司可以行使单方解除权，而实际上，左邻右舍公司同时将若干面积进行了拆分转租，实际上依然导致合同目的无法实现。在合同签订后，菲林谷公司未筹备办学，且菲林谷公司是按照40077.56平方米的面积缴纳第一期租金的，其将两万多平方米违约转租第三方获利，已经占到二分之一的比例，无法实现合同办学的目的。左邻右舍公司答辩称：一、2018年8月20日，涉案物业的所有权人与上诉人解除了租赁关系，上诉人丧失了对涉案房产的使用权，上诉人当然不存在对涉案房产继续出租权利及因出租权产生的收取租金的权利。上诉人违约导致其与左邻右舍公司的租赁关系解除，退返左邻右舍公司租金符合法律规定与合同约定。二、左邻右舍公司系本案有独立请求权的第三人，有权请求上诉人退返租金。上诉人的违约给我方造成巨大损失，本案只请求退返保证金减损，是维护自己最基本的权益。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，维持原判。菲林谷公司向一审法院起诉请求：1.三联肯渡公司向菲林谷公司返还双倍的履约保证金384万元及利息（以384万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年10月20日计至判决书确定的履行期限届满之日止）；2.三联肯渡公司向菲林谷公司支付应当移交而尚未实际移交的承租房屋一年免租期租金的预期可得利益损失5171234.4元；3.三联肯渡公司赔偿提前解除合同导致菲林谷公司提前与次承租人左邻右舍公司解除合同的预期可得租金差额收益5608112元、违约金1501056元；4.三联肯渡公司赔偿其强制停电导致菲林谷公司无法正常使用房屋的租金损失407631.06元及利息（以407631.06元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年10月20日计至判决书确定的履行期限届满之日止）；5.本案诉讼费用由三联肯渡公司承担。三联肯渡公司向一审法院反诉请求：1.确认三联肯渡公司2018年8月20日向菲林谷公司发出的《关于解除并限期返还房屋的通知》有效，确认菲林谷公司、三联肯渡公司签订的《房屋租赁协议》于2018年8月20日解除；2.三联肯渡公司没收菲林谷公司保证金192万元，菲林谷公司再赔偿192万元；3.菲林谷公司向三联肯渡公司支付房屋占用费及罚息（其中40077.56平方米房屋占用费按12元/月/平方米计算，自2018年10月1日起计至菲林谷公司将房屋全部交还之日止；13000平方米房屋占用费按12元/月/平方米计算，自2018年8月11日起计至菲林谷公司将房屋全部交还之日止；罚息按实际占用费为基数按银行同期贷款利率自2018年10月1日起计至菲林谷公司将房屋全部交还之日止）；4.菲林谷公司向三联肯渡公司支付2017年8月11日至2018年8月10日租金5771168元；5.菲林谷公司立即返还所占用的租赁房屋；6.诉讼费、保全费由菲林谷公司承担。左邻右舍公司向一审法院起诉请求：1.菲林谷公司返还左邻右舍公司租赁保证金750528元；2.诉讼费由菲林谷公司和三联肯渡公司承担。一审法院查明，2017年8月11日，菲林谷公司与三联肯渡公司签订房屋租赁合同，约定三联肯渡公司将其所有的（房地产权证：深房地字第**）位于深圳市坪山区金牛东路**原德菲工业区**房屋出租给菲林谷公司，用于经营菲林谷电影小镇、创办国际艺术实验学校，经营项目为电影文化艺术产业相关的软硬件业务。租赁期限自租赁合同签订之日起算持续至满5个租赁年度的最后一日止，租赁面积为78588.91平方米，租金标准为每月每平方米12元，菲林谷公司应于租赁年度每季度第一个月10日前以银行转账的方式，将当季度租金支付到三联肯渡公司指定的银行账户，合同签订后的第一个租赁年度为免租期，免租期内菲林谷公司无须支付租金，免租期满后的第一日为计租起算日。自合同生效之日起10个工作日内菲林谷公司应支付2个月的租金作为履约保证金。租赁期间菲林谷公司不得以任何形式转租、分租、联营租赁房产，但为财务结算需要，菲林谷公司可转租给菲林谷公司系统内的其他关联公司，转租期限不得超过合同期限，且转租需提前经三联肯渡公司书面同意。双方在违约责任条款约定出现下列情况之一，三联肯渡公司有权解除合同，菲林谷公司已支付的保证金不予退还，菲林谷公司向三联肯渡公司赔偿两个月租金共计192万元（案涉房屋整体面积实际超过8万平方米，但房产证记载面积为78588.91平方米，房屋为整体移交，在计算押金和违约金时双方取中数便宜计算，直接按8万平方米计算月租金为96万元），并承担由此发生的损失：1.菲林谷公司违反合同第16条的；2.三联肯渡公司无违约情形，菲林谷公司延迟支付租金、水电费等超过30天的；3.菲林谷公司超出合同约定的经营内容，并未经三联肯渡公司及有关部门批准，擅自改变租赁房屋用途的……。菲林谷公司提前解除合同的，除菲林谷公司已支付的保证金不予退还外，还需按比例承担免租期的租金：1.若菲林谷公司在第一个租赁年度提前解除租赁合同的，需补偿三联肯渡公司一年的租金1152万元即96万元*12个月……。双方确认租赁房屋主楼一楼、二楼仍有租户租期未满，故未能在合同签订后按期交付菲林谷公司使用，仍存在租约的房屋相应的免租期和计租起算日顺延至其租期期满交付菲林谷公司使用后开始计算，原租户的清退及其成本均由菲林谷公司承担。合同签订后，双方于2018年8月17日就案涉房屋签署了交接表，确认三联肯渡公司先期交付40077.56平方米房屋给菲林谷公司使用，其他面积根据合同约定应待其他租户租期期满交付后才能交付给菲林谷公司使用。2017年9月26日，菲林谷公司向三联肯渡公司支付了租赁保证金961861.44元。2018年1月3日，三联肯渡公司书面同意菲林谷公司将案涉房屋部分转租给菲林谷公司系统内的深圳市残友奇迹电影技术有限公司等14家公司，其中不包括本案左邻右舍公司在内。2018年8月14日，三联肯渡公司向菲林谷公司送达缴款通知单，要求菲林谷公司缴交2018年8-9月份的租金、发票税费合计852189.38元，菲林谷公司于2018年8月20日、21日向三联肯渡公司支付了2018年8月11日至2018年9月31日的租金、发票税费合计852189.38元。2018年8月20日，三联肯渡公司以菲林谷公司拖欠租金和水电费、未经书面同意擅自装修、未经书面同意擅自转租构成根本违约为由向菲林谷公司送达《关于解除房屋租赁协议并限期返还房屋的通知》，要求菲林谷公司在收到通知后5日内将物品搬离并将房屋交还给三联肯渡公司。菲林谷公司于2018年8月24日以不存在违约情形为由向三联肯渡公司送达《律师函》，三联肯渡公司在8月25日又向菲林谷公司送达了《关于立即停止施工并提交相关证明文件的函》，要求菲林谷公司在3日内提交菲林谷公司与案涉园区内其他公司的转租协议和投资协议及其他证明承租方是菲林谷公司系统内关联公司的证明文件，但菲林谷公司没有提交有效的证明文件，三联肯渡公司于是在2018年8月28日向菲林谷公司送达了《关于配合我司物业管理单位进驻的函》并安排了人员拟接管案涉物业但未果。菲林谷公司于2018年8月30日向三联肯渡公司邮寄了《关于不同意解除房屋租赁协议的通知》，双方协商未果菲林谷公司遂向一审法院提起诉讼。另查，菲林谷公司在2018年4月3日与左邻右舍公司签订了租赁合同，约定菲林谷公司将案涉房屋的菲林谷电影小镇综合楼3楼和4楼共20848平方米租赁给左邻右舍公司生产及仓库使用，租赁期限自2018年7月10日至2022年7月10日止，后1年如菲林谷公司没有改造就无条件续租给左邻右舍公司，其中2018年4月10日至2018年7月10日为装修免租期，合同签订时左邻右舍公司应支付两个月租金额的房屋租赁保证金750528元及一个月的租金375264元，租赁期内任何一方擅自提前解除合同或违反合同约定义务视为违约，菲林谷公司违约应无息返还左邻右舍公司租赁保证金，左邻右舍公司违约则保证金不退。合同签订后，菲林谷公司将案涉房屋的菲林谷电影小镇综合楼3楼和4楼交付给左邻右舍公司使用，左邻右舍公司于2018年5月14日向菲林谷公司支付了房屋租赁保证金750528元。菲林谷公司称左邻右舍公司是其关联公司，左邻右舍公司是由三联肯渡公司的股东引进，为此提交了《投资入股意向书》、《合作说明》、录音资料等证据，《投资入股意向书》显示菲林谷公司与左邻右舍公司2018年6月28日达成菲林谷公司拟向左邻右舍公司投入风险资金的意向；《合作说明》显示左邻右舍公司与菲林谷公司确认左邻右舍公司是菲林谷公司的投资关联公司，但没有形成时间的记载；录音资料反映左邻右舍公司是由三联肯渡公司的股东杨少强引进。三联肯渡公司对《投资入股意向书》不认可，辩称菲林谷公司与左邻右舍公司没有投资关系，也不是关联公司；对《合作说明》确认真实性，但辩称菲林谷公司与左邻右舍公司没有投资关系，也不是关联公司，内容是虚假的，且该《合作说明》是在三联肯渡公司向菲林谷公司送达解除合同通知书后才形成的，是菲林谷公司为规避合同约定的转租风险而捏造的；对录音资料不予认可，辩称无法辨认对话人的身份，即便是真实的也不能证明三联肯渡公司同意了菲林谷公司转租的行为。左邻右舍公司确认其经营范围不涉及电影文化艺术产业相关的业务，对《投资入股意向书》确认真实性，但辩称双方只是有投资的意向，菲林谷公司并未实际投资，双方不是关联公司；对《合作说明》确认真实性，但辩称该说明的形成时间为2018年8月29日，且左邻右舍公司出具该说明的背景情况是因菲林谷公司一直不给左邻右舍公司办理租赁的备案手续，菲林谷公司告知左邻右舍公司须在该说明上加盖公章才能办理备案手续，所以左邻右舍公司才在该说明上加盖了公章，只是用来作为租赁备案之用，没有别的用途；对录音资料不予认可，辩称左邻右舍公司由谁引进与左邻右舍公司无关。另外，菲林谷公司还于2017年8月3日将案涉房屋的办公楼部分转租给深圳市残友奇迹电影技术有限公司，面积为200平方米。再查，一审法院庭审时要求菲林谷公司、三联肯渡公司及左邻右舍公司配合在指定的时间将案涉房屋进行清理，以便腾空房屋退还给菲林谷公司，但左邻右舍公司以涉及保证金、装修损失、对案外人的违约赔偿等不同意在指定时间搬离。截至本案判决时，左邻右舍公司仍在使用案涉房屋的菲林谷电影小镇综合楼3楼和4楼。菲林谷公司、三联肯渡公司确认菲林谷公司转租的深圳市残友奇迹电影技术有限公司于2018年10月31日从案涉的房屋搬离。菲林谷公司称其于2018年10月19日从案涉房屋搬离，将整个案涉园区全部交还给了三联肯渡公司，但三联肯渡公司认为菲林谷公司2018年10月19日只是法定代表人搬离了案涉房屋，其他员工是在2018年10月31日才搬离，却未提交相应证据证明。三联肯渡公司确认菲林谷公司违约给其造成的损失为公司商业信誉损失、免租期租金损失和占用费损失，但没有对公司商业信誉受到损失进行举证。一审法院认为，菲林谷公司、三联肯渡公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。菲林谷公司与左邻右舍公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。菲林谷公司、三联肯渡公司及左邻右舍公司争议的焦点在于三联肯渡公司解除合同是否符合合同约定及法律规定、三联肯渡公司是否应支付菲林谷公司相关赔偿、菲林谷公司是否应支付占用案涉房屋的占用费、菲林谷公司是否应支付免租期租金、菲林谷公司是否应退还左邻右舍公司保证金的问题。一、三联肯渡公司解除合同是否符合合同约定及法律规定的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，菲林谷公司、三联肯渡公司签订的租赁合同也约定，菲林谷公司租赁三联肯渡公司的案涉房屋用途为经营菲林谷电影小镇、创办国际艺术实验学校，并明确约定租赁期间菲林谷公司除为财务结算需要可转租给菲林谷公司系统内的其他关联公司外不得以任何形式转租、分租房产，即便转租给菲林谷公司系统的关联公司也须提前取得三联肯渡公司书面同意方可转租。如菲林谷公司超出协议约定的经营内容，未经三联肯渡公司批准擅自改变租赁房屋用途的，三联肯渡公司有权解除合同。菲林谷公司确认2018年4月3日与左邻右舍公司签订了转租合同的事实，只是认为其与左邻右舍公司有投资合作关系，是关联公司，左邻右舍公司是由三联肯渡公司的股东引进因而证明三联肯渡公司同意其转租，并为此提交了入股意向书、合作说明、录音资料的证据，但入股意向书明确显示菲林谷公司只是有入股左邻右舍公司的意向，不能证明菲林谷公司实际入股左邻右舍公司的事实，且左邻右舍公司也确认菲林谷公司并未入股的情况；合作说明中有关菲林谷公司与左邻右舍公司是投资关联公司关系的内容与事实不符，且没有形成时间的记载，左邻右舍公司确定该证据的形成时间是2018年8月29日，出具的用途为菲林谷公司办理租赁合同备案之用，与菲林谷公司所要证明的目的完全不符，左邻右舍公司确认的形成时间与三联肯渡公司确认的该证据是在其送达解除合同通知书后才由菲林谷公司为达到规避转租风险目的而制作的意见相符；录音资料即便能证明左邻右舍公司是由三联肯渡公司的股东引进的，但该股东不是三联肯渡公司的法定代表人，菲林谷公司也缺乏三联肯渡公司授权该股东处理转租事宜的证据，因而不能证明该股东的私人行为可视为菲林谷公司履行了租赁合同约定的菲林谷公司转租须取得三联肯渡公司书面同意的义务，况且三联肯渡公司和左邻右舍公司都否认左邻右舍公司是由三联肯渡公司的股东引进的事实。基此，菲林谷公司提交的上述证据既无法证明左邻右舍公司是其系统内的关联公司，又无法证明菲林谷公司转租给左邻右舍公司提前取得了三联肯渡公司的书面同意，且左邻右舍公司的工商登记经营范围及自认的其经营项目和电影文化艺术产业无关的事实与菲林谷公司、三联肯渡公司租赁合同约定的经营菲林谷电影小镇、创办国际艺术实验学校的合同目的不符，一审法院认定菲林谷公司违反了租赁合同约定的义务，致使租赁合同的目的无法实现，三联肯渡公司在2018年8月20日向菲林谷公司送达解除租赁合同通知书符合合同约定和法律规定，双方的租赁合同于菲林谷公司收到解除通知书的2018年8月20日解除。由于菲林谷公司在2018年8月20日后对案涉房屋不再享有合法的经营权、使用权，故菲林谷公司与左邻右舍公司签订的租赁合同也应于2018年8月20日终止。二、三联肯渡公司是否应支付菲林谷公司相关赔偿款问题。由于三联肯渡公司解除租赁合同符合法律规定，故菲林谷公司诉求三联肯渡公司返还双倍保证金、赔偿提前解除合同的损失、赔偿强制停电造成损失的主张于法无据，一审法院不予支持。依据合同约定，案涉房屋主楼一楼、二楼仍有租户租期未满，菲林谷公司同意三联肯渡公司可在租户租期期满时才交付菲林谷公司使用，故菲林谷公司诉求三联肯渡公司支付应当移交而未实际移交房屋的预期可得利益损失的主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。三、菲林谷公司是否应支付免租期租金的问题。免租期系出租人在合同正常履行的情况下给予承租人的优惠，因此在合同无法正常履行时对出租人造成的损失理应由违约方承担。且根据租赁合同第18-2款的约定，如菲林谷公司在第一个租赁年度提前解除租赁合同的，需补偿三联肯渡公司一年的租金。本案合同由于菲林谷公司违约被提前解除造成三联肯渡公司免租期租金损失，况且菲林谷公司在免租期内还转租获利，故三联肯渡公司主张菲林谷公司赔偿一年免租期内租金损失5771168元（40077.56平方米*12元/月/平方米*12个月）的请求符合合同约定，一审法院予以支持。四、菲林谷公司是否应支付保证金、赔偿款及占用案涉房屋的占用费问题。三联肯渡公司2018年8月20日与菲林谷公司解除了租赁合同，要求菲林谷公司在2018年8月25日前将物品搬离并将案涉房屋返还给三联肯渡公司，但菲林谷公司没有在三联肯渡公司要求的期限内搬离，故三联肯渡公司诉求菲林谷公司自2018年10月1日起支付占用费的主张符合法律规定，一审法院予以支持。左邻右舍公司自菲林谷公司承租的20848平方米房屋至今仍由左邻右舍公司在使用，菲林谷公司负有让左邻右舍公司搬离的义务，因此在左邻右舍公司搬离前该部分房屋面积的占用费（以20848平方米为面积，以12元/月/平方米为标准，自2018年10月1日起计算至实际返还之日止）仍应由菲林谷公司支付给三联肯渡公司。菲林谷公司、三联肯渡公司确认菲林谷公司转租的深圳市残友奇迹电影技术有限公司直到2018年10月31日才搬离案涉房屋，故菲林谷公司应支付深圳市残友奇迹电影技术有限公司所占办公楼面积的占用费为2400元（200平方米*12元/月/平方米*1个月）。至于菲林谷公司搬离案涉房屋的时间问题，三联肯渡公司确认菲林谷公司的法定代表人于2018年10月19日搬离案涉房屋，但对其主张的菲林谷公司的其他员工直至2018年10月31日才搬离的情况没有提交相应证据证明，一审法院认定菲林谷公司2018年10月19日搬离案涉房屋的事实，该部分房屋面积的占用费应为141430元〔（40077.56平方米-20848平方米）*12元/月/平方米*19日/31日〕。三联肯渡公司诉求占用费罚息的主张缺乏法律依据，一审法院不予支持。根据租赁合同第18-1款的约定，菲林谷公司违约情形下三联肯渡公司有权不予退还菲林谷公司已交的保证金，鉴于菲林谷公司已交的保证金仅为961861.44元，故一审法院对三联肯渡公司诉求无须退还菲林谷公司保证金961861.44元的主张予以支持，对超出部分不予支持。至于三联肯渡公司还诉求的两个月租金的赔偿款主张，鉴于三联肯渡公司确认菲林谷公司违约给其造成的损失为公司商业信誉损失、免租期租金损失和占用费损失，而免租期租金损失和占用费损失前述已经得到了支持，三联肯渡公司又没有对公司商业信誉受到损失进行举证，因此一审法院对三联肯渡公司诉称公司商业信誉受到损失的主张不予采信，三联肯渡公司的损失基本得到了补偿，其再诉求相当于两个月租金的赔偿款主张超出了三联肯渡公司所受到的损失，不符合法律规定，一审法院不予支持。五、菲林谷公司是否应退还左邻右舍公司保证金的问题。根据菲林谷公司与左邻右舍公司签订的租赁合同的约定，如菲林谷公司擅自提前解除合同视为违约，应无息返还左邻右舍公司租赁保证金。由于菲林谷公司与左邻右舍公司的租赁合同被提前终止是因菲林谷公司违约导致的，因此左邻右舍公司依据租赁合同约定要求菲林谷公司退还租赁保证金750528元的主张合法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、确认三联肯渡公司2018年8月20日向菲林谷公司发出的《关于解除并限期返还房屋的通知》有效。确认菲林谷公司、三联肯渡公司签订的《房屋租赁协议》于2018年8月20日解除；二、菲林谷公司协助左邻右舍公司于判决生效之日起十五日内搬离位于深圳市坪山区金牛东路50号原德菲工业区综合楼3楼和4楼，并将该房屋交还给三联肯渡公司；三、三联肯渡公司无须退还菲林谷公司保证金961861.44元；四、菲林谷公司于判决生效之日起十五日内向三联肯渡公司支付房屋占用费（以20848平方米为面积，以12元/月/平方米为标准，自2018年10月1日起计算至左邻右舍公司实际返还房屋之日止）；五、菲林谷公司于判决生效之日起十五日内向三联肯渡公司支付房屋占用费143830元；六、菲林谷公司于判决生效之日起十五日内向三联肯渡公司支付2017年8月11日至2018年8月10日免租期间的租金损失5771168元；七、菲林谷公司于判决生效之日起十五日内向左邻右舍公司退还保证金750528元；八、驳回菲林谷公司的诉讼请求；九、驳回三联肯渡公司的其他反诉请求。一审本诉受理费121018元、保全费5000元（菲林谷公司均已预交），由菲林谷公司负担。反诉费41153元（三联肯渡公司已预交），由菲林谷公司负担32148元，三联肯渡公司负担9005元。反诉保全费5000元由菲林谷公司负担。左邻右舍公司诉讼费5653元由菲林谷公司负担。菲林谷公司负担的反诉诉讼费、保全费于判决生效之日起十五日内迳付三联肯渡公司。菲林谷公司负担的左邻右舍公司诉讼费于判决生效之日起十五日内迳付左邻右舍公司。本院二审期间，上诉人提交如下证据：一、商事主体名称证明书及中创学校鸟瞰图（复印件），二、选择办学合作的网络宣传截图（网站打印件），证据一和证据二欲证明上诉人一直在履行办学的职责，并不是在赚取租金差价；三、深圳市档案查询清单（工商内档打印件），欲证明杨少强在2019年2月之前一直是三联肯渡公司的实际控股股东，2019年2月份之后才变成为30%的小股东。三联肯渡公司对上述证据质证称：证据一的真实性、合法性、关联性不予认可，从日期看有效期是在转租行为发生之后，目前已经失效，而且投资人还有邹容达，徐有芳，并不仅仅是菲林谷公司；证据二真实性、合法性、关联性不予认可，与本案没有任何关联性；证据三真实性、合法性、关联性予以认可，恰恰证明了租赁合同签订之时杨少强仅是三联肯渡公司股东之一。左邻右舍公司质证称，对上述证据真实性予以认可，但与左邻右舍公司无关。本院查明，2018年8月20日三联肯渡公司和菲林谷公司解除租赁合同后，深圳市残友奇迹电影技术有限公司所占办公楼面积200平方米于2018年10月31日搬离，上诉人菲林谷公司所占19029.56平方米面积于2018年10月19日搬离，此后左邻右舍公司向三联肯渡公司陆续交回占用的厂房，至2019年8月16日所有租赁面积全部移交完毕。被上诉人三联肯渡公司自2019年开始接收左邻右舍公司交付的占用费共计1228320元。另查，本案三方当事人另有租赁合同纠纷【案号为（2018）粤0310民初1757号】正在一审法院审理之中。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人三联肯渡公司2017年8月11日与上诉人菲林谷公司签订房屋租赁合同，将其所有的位于深圳市坪山区金牛东路50号原德菲工业区一期房屋出租给菲林谷公司，目的是经营菲林谷电影小镇、创办国际艺术实验学校，经营与电影文化艺术产业相关的软硬件业务。但是，菲林谷公司承租后却将超过50%的已承租面积转租给次承租人左邻右舍公司，菲林谷公司的该转租行为未经被上诉人三联肯渡公司同意，且左邻右舍公司的业务范围与租赁目的没有关联性，原审认定菲林谷公司违约致使合同目的不能实现，被上诉人三联肯渡公司于2018年8月20日通知菲林谷公司解除租赁合同合法有效，本院予以确认。上诉人菲林谷公司上诉主张其转租给左邻右舍公司经被上诉人三联肯渡公司的股东杨少强同意，被上诉人三联肯渡公司并非不知情，但即便杨少强同意属实，亦不能证明杨少强可以代表三联肯渡公司作出意思表示，即不能证明三联肯渡公司对此知情且同意，故上诉人菲林谷公司以此主张不存在违约行为，本院不予采信。对于上诉人菲林谷公司所述被上诉人三联肯渡公司未全部移交租赁面积、应承担违约责任的问题，本院认为，双方在租赁合同中确认仍有租户租期未满，但并未约定存在租约的房屋的交付时间，故被上诉人三联肯渡公司未按约定足额交付租赁面积不构成违约，原审按照实际移交面积计算租金，上诉人菲林谷公司不存在损失，其要求三联肯渡公司赔偿损失，本院不予支持。三联肯渡公司与菲林谷公司2018年8月20日解除租赁合同后，菲林谷公司负有将物品搬离并将案涉房屋返还给三联肯渡公司的义务，菲林谷公司未搬离前，仍应向三联肯渡公司支付房屋占有使用费。除左邻右舍公司占用的20848平方米以外，双方确认菲林谷公司至2018年10月31日已经全部搬离，且租金、发票税费支付至2018年9月30日，故上诉人菲林谷公司还应当支付2018年10月1日至2018年10月31日200平方米的使用费2400元、2018年10月1日至2018年10月19日19029.56平方米的使用费139959元，共计142359元。原审此项计算有误，本院予以纠正。至于左邻右舍公司占用面积所产生的占有使用费，菲林谷公司和三联肯渡公司本案均未要求左邻右舍公司支付，本案不予处理，各方可另循途径解决。菲林谷公司违约造成租赁合同提前解除，应承担相应的违约责任。三联肯渡公司的实际损失为租赁面积40077.56平方米免租期12个月的租金5771168元，扣除菲林谷公司已经交付的保证金961861.44元，菲林谷公司还应赔偿三联肯渡公司4809306.56元。菲林谷公司承担的违约责任应以上述损失为限，三联肯渡公司诉讼请求超出其实际损失的部分，本院不予支持。被上诉人左邻右舍公司与上诉人菲林谷公司签订的租赁合同因本案菲林谷公司与三联肯渡公司的租赁合同解除而提前解除，左邻右舍公司依约向上诉人菲林谷公司交付的保证金750528元，菲林谷公司应予返还。菲林谷公司主张实际收到保证金562896元，但其与左邻右舍公司在合同中约定的保证金金额为750528元，且其2018年5月14日为左邻右舍公司出具了收到两个月押金即保证金750528元的收据，原审据此认定菲林谷公司退还保证金750528元正确，本院予以确认。菲林谷公司以其股东杨少强转款562896元而主张实际收到左邻右舍公司保证金562896元，本院不予采纳。综上所述，上诉人菲林谷公司的部分上诉请求有理，本院予以支持。原审判决认定事实部分有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市坪山区人民法院（2018）粤0310民初1436号民事判决第一项、第三项、第七项和第八项；二、撤销广东省深圳市坪山区人民法院（2018）粤0310民初1436号民事判决第二项、第四项、和第九项；三、变更广东省深圳市坪山区人民法院（2018）粤0310民初1436号民事判决第五项为：上诉人菲林谷公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人三联肯渡公司支付房屋占用费142359元；四、变更广东省深圳市坪山区人民法院（2018）粤0310民初1436号民事判决第六项为：上诉人菲林谷公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人三联肯渡公司支付2017年8月11日至2018年8月10日免租期间的租金损失4809306.56元；五、驳回被上诉人三联肯渡公司的其他反诉请求。一审本诉受理费121018元、保全费5000元，由菲林谷公司负担。反诉费41153元，由菲林谷公司负担21153元，三联肯渡公司负担20000元，反诉保全费5000元由菲林谷公司负担。左邻右舍公司诉讼费5653元由菲林谷公司负担。二审案件受理费100464元，由菲林谷公司负担86464元，三联肯渡公司负担14000元。以上诉讼费、保全费折抵后由菲林谷公司于本判决生效之日起十五日内迳付三联肯渡公司和左邻右舍公司。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇一九年十月二十二日书记员  陈 娃附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。