安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1204民初471号原告:张红,女，1980年6月3日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：俞雪亮，安徽远致律师事务所律师。被告：阜阳市颍泉同昇地产有限公司，住阜阳市颍泉区中市街道办事处工业园祥和居****。社会统一信用代码：91341200MA2N605L8F。法定代表人：孙磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨峰，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：翟云强，该公司副总经理。被告：合肥乾财房地产投资咨询有限公司，住安徽省合肥，住安徽省合肥市新站区新蚌埠路以冬梅冲湖以南佳海工业城****代码：91340100395196780L。法定代表人：江坤，该公司经理。委托诉讼代理人：钱会慢，该公司员工。原告张红诉被告阜阳市颍泉同昇地产有限公司(下称同昇公司）、被告合肥乾财房地产投资咨询有限公司(下称乾财公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院2019年1月17日受理后，本院依法对被告乾财公司公告送达了开庭传票。于2019年8月28日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人俞雪亮，被告同昇公司的委托诉讼代理人杨峰，被告乾财公司委托诉讼代理人的钱会曼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张红向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告返还认筹金100000元；2、诉讼费用由被告承担；事实与理由：2017年7月9日，原告经被告工作人员推荐介绍。欲购买由被告阜阳市颍泉同昇地产有限公司开发的商品房一套。原告当场刷卡支付50000元，该50000元由被告合肥乾财房地产投资咨询有限公司通过POSS机收取。2017年7月27日，原告按照被告的要求，又刷卡支付了50000元。合计10万元。2018年1月24日，双方签订《商品房买卖合同预售》，《明码标价书》。合同第三章第六条第二款约定：按照建筑面积计价，该商品房单价为每平方米人民币6679.8元，该房产总价款：748739元。原告实际已支付购房款150739元，房屋总价为748739元，然被告阜阳市颍泉同昇地产有限公司强迫要求原告需再贷59.8万元，原告为购房也只能再贷59.8万元。多交付的10万元，被告美其名曰“认筹金”，既不开具正规发票，也不计入购房合同内。认筹金收据也被被告强行收回。原告向被告多次提出异议，然被告依然置若罔闻。在与被告协商过程中，原告发现被告存在诸多违规甚至涉嫌违法的不规范操作。第一、被告阜阳市颍泉同昇地产有限公司在没有取得预售许可证之前，就开始公开对外以“认筹金”的名义进行预售，公然违法。第二、认筹金不计入购房款，属于欺诈行为。对认筹金的性质，被告至今没有给予正面的回应。为何收取，为何不能计入房款总价，是变相抬高房价，还是被告为逃税而故意为之？第三、经其他已经验房的业主陈述，被告承建的商品房质量存在众多瑕疵责任。例如楼梯仅仅用环保绿漆粉刷，不进行其他任何保护措施，存在重大隐患。未提供合同约定的智能可视对讲等等，有些房屋甚至存在管道漏水的状况。综上，原告认为，被告不诚信的行为，已经严重侵犯其合法权益，现依据相关法律规定诉至贵院，望判如所请。被告同昇公司辩称,商品房销售实行市场调节价，由买卖双方自主确定实际成交价；在双方签订的房源落位协议和合同流转单中均明确约定了涉案争议的款项系房款的一部分，双方约定的房屋真实成交价是合同约定的价款和涉案争议的价款之和，原告对此是明确知道的；原告作为成年人就诉争房屋的实际成交价清楚、明了，并实际履行，现要求退款，理由不能成立，建议法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。一、答辩人同昇公司系一家房地产开发企业，属于民营企业，并非处于垄断经营地位，原告是否购买答辩人开发的房屋有充分的选择权和决定权，答辩人没有采取任何的欺诈或胁迫方式，让原告购买答辩人的房屋，原告买房是自愿的。二、原告在签订商品房合同的前后，多次签字自认房屋真实价格，双方约定真实的房款是以落位协议为准，并在合同签署流转单中得到原告的签字确认认可。三、商品房销售价格实行市场调节价，并非属于政府定价，故商品房销售价格是由开发商和小业主自行协商确定的。综上，答辩人认为：原告的请求既无事实依据，也无法律依据，原告和答辩人对涉案房屋真实交易总价款的确定，和房款的支付方式的约定是明确具体的，是原告认可同意的，是合法有效的，且现商品房合同已经实际履行，原告要求退款的理由不能成立，恳请法庭依法驳回原告的全部请求。被告乾财公司答辩称,一、被答辩人的诉请事实与客观实际不符。1.答辩人没有强迫要求被答辩人贷款，被答辩人贷款系其同贷款银行意思自由的合意结果。2.答辩人但凡所收被答辩人款项，均是代为“同昇”公司收取被答辩人的购房款，当然具体数额以答辩人开具收据为准。3.被答辩人没有多交购房款，答辩人也没有多收取被答辩人的购房款。4.答辩人并未违规销售案涉房屋，即使销售案涉房屋的程序有瑕疵，但并未影响房价是当事人间诚信协商的结果，作为被答辩人也应本着诚信的原则对待自己的诉权，民事诉讼法对诉权也规定了诚信的原则，诉权也不应滥用。二、关于被答辩人诉请的所谓房屋“质量问题”。首先，答辩人虽只是和案涉房地产开发企业为委托关系。其次，案涉房屋的“质量问题”，与本案的诉请没有法律上的原因关系。第三、案涉房屋是开发企业、建筑企业，严格按照施工程序，按高质量、严要求的标准进行的施工，且对于房屋的质量，已经建筑质监部门经过严格的质检。第四、案涉房屋从交付给买受人至今已有很长时间，使用过程中出现一些问题也是正常的现象，但绝非房屋的质量问题，该现象虽不属于答辩人的义务范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告举证的证据一身份证复印件、原告举证的证据二工商信息；被告同昇公司举证的证据一营业执照，证据二预售许可证；被告乾财公司举证的证据一营业执照本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告同昇公司对原告举证的证据三《商品房买卖合同（预售）》、《明码标价书》、《收据》，证据四银行流水的真实性、关联性和证明目的均有异议，本院对原告举证的证明目的不予认定，本院将结合当事人双方的举证进行分析认定。对原告举证的证据五关于商品房备案审批表。商品房备案审批表中13#、27#、29#住宅楼、31#住宅配套楼与本案所涉房屋无关，本案所涉房屋均为一房一价，故与本案不具有关联性，对此不予认定；网页截图、信访回执，真实性也无法核实，有关被告售案涉房屋的价格问题，本院将结合全案证据进行分析认定。对被告同昇公司举证的证据三《落位协议》均有购房人签字及被告同昇公司盖章，且购房人系完全民事行为能力人，其签字系其真实意思表示，另《落位须知》载明：“二、客户选定意向房屋后，必须签订房源落位协议，确认该房屋的单价和总价款。落款协议原总价为客户认可的房款总价，即认购协议总价，所有款项均需房款的不可分割部分，部分款项由我司委托合肥盘云公司/合肥乾财公司代为收取。三，房源落位协议约定的价款、及明码标价书约定的价款不一致的，以房源落位协议约定的房屋总价款为准。五、《商品房买卖合同》签订后，房源落位协议约定的总价款仍然有效，其他内容以商品房买卖合同约定的内容为准。”其表明被告同昇公司已告知购房者房屋实际单价以及实际总价款，本院对该组证据予以认可；对其举证的证据四《合同签署流转单》，庭审中原告称该流转单系空白签署，但因其未提交证据证明其签署的系空白流转单，且该流转单有购房人即原告签名，故本院对其予以认可；对其举证的证据五销售特殊折扣审批表、玫瑰园销售优惠事宜，与本案原告无关，本院不予认可；对其举证的证据六照片与本案无关联性，本院不予认可；对其举证的证据七《拍卖出让文件》，本院对该份证据的三性均予以认可；对其举证的证据八判决书，与本案无关联性，本院不予认可。经审理查明：2017年7月9日，原告刷卡支付50000元，该款由被告合肥乾财房地产投资咨询有限公司通过POSS机收取。2017年7月27日，原告又刷卡支付了50000元，合计10万元。2017年7月31日，原告为购买被告同昇公司开发的玫瑰园房屋，原告（乙方）与被告同昇公司（甲方）签订《房源落位协议》约定：乙方自愿参与玫瑰园的房源落位活动,乙方同意将在银行的验资款在指定时间内转至甲方账户,作为该套商品房首付款,验资款缴纳后,乙方不得以任何理由要求退还；乙方确认已知悉被告关于本次落位活动的一切公示和相关优惠,乙方同意甲方所制定位活动及规则,并愿意遵守下列规定；乙方所选房屋落位于甲方建设的同昇玫瑰园12栋502室，面积112.46㎡，原单价7702元，原总价866210元，参与落位活动优惠后单价6724元，落位活动优惠后总价756210元。落位活动乙方应在接到甲方电话通知邀约签约的3天内，带齐所有按揭材料与首付款与甲方签订《商品房买卖合同》合同签约完成，本协议自动失效；若乙方在规定期限内按时签约，可再享受落位优惠后总房款额外按时签约优惠，按时签约客户可享受总房款优惠如下：首付达到总房款/，享受/总房款优惠；首付达到总房款/%，享受/%总房款优惠；一次性付款可享受总房款/优惠；若乙方未按时与甲方签订《商品房买卖合同》、乙方要求更换商品房或增减名和更名的，甲方有权解除本协议，乙方无权要求继续签约已落位房源，同时，甲方有权不再另行书面通知乙方而将该套房源重新落位于他人；甲乙双方的通讯联络方式以本认购协议所记录的电话、传真、地址为准。乙方通讯方式如、地址为准在变更当日书面形式通知甲方。乙方保证其提供的上述资料的真实性，并承担因不实或失效而造成损失的所有责任。双方确认：甲方所发出的任何书面信函在发出后的第五日视为乙方已收悉。相关落位须知以销售中心现场公示为准，甲方对其保留最终解释权；本落位协议一式叁份，甲方贰份、乙方壹份，本协议自双方签字盖章起，即时生效，乙方信息请填写详实，如因信息不详或错漏而造成相关不利后果的，由乙方自行承担。被告同昇公司将玫瑰园房源落位活动规则进行公示：客户选定意向房屋后，必须签订房源落位协议，确认该房屋的单价和总价款。落位协议原总价为客户认可的房款总价，即认购协议总价，部分款项由同昇公司委托盘云公司/乾财公司代为收取，所有款项均属房款的不可分割部分，房源落位协议约定的房屋总价款与商品房买卖合同约定的价款、及明码标价书约定的价款不一致的，以房源落位协议约定的房屋总价款为准。2018年1月24日，原告和被告同昇公司在履行《房源落位协议》、《合同签署流转单》的基础上，签订一份《商品房买卖合同》约定：原告认购被告同昇公司建设的同昇.玫瑰园12#住宅配套楼502室，面积112.09平方米，该商品房单价6679.8元，总价748739元，原告应在2018年1月17日支付首期房价款150739元，余款598000元，向银行申请贷款支付。2018年1月24日，原告与被告同昇公司签订商品房住宅明码标价书，约定原告购买被告同昇公司建设的同昇玫瑰园12幢1单元502室，建筑面积112.09平方米，该商品房单价6679.8元，总价748739元。另查明：被告同昇公司与乾财公司签订代收款协议，由被告乾财公司代被告同昇公司收取部分房款。再查明：原告向银行申请贷款获得支持，被告同昇公司已经收到该按揭贷款。本院认为：从原告签订《房源落位协议》到签订《合同签署流转单》，原被告双方均是按照被告同昇公司发布“关于玫瑰园销售优惠事宜的通知”、“同昇.玫瑰园落位须知”办理。原告对《商品房买卖合同》中形成的购房价格是如何计算，每次所交款项的用途应该是明知的，被告不存在欺诈行为。原告与被告同昇公司之间从签订《房源落位协议》、《合同签署流转单》，到签订《商品房买卖合同》，是前后相互链接统一的有机整体，是最终《商品房买卖合同》不可分割的一部分。当事人双方的约定符合诚实守信、真实、自愿的原则，是双方当事人的真实意思，内容不违反法律强制性规定，应为有效合同。双方均按照约定履行义务，其行为应受法律保护。原告要求被告返还《商品房买卖合同》签订前所交认筹款。经查，该款是原告为享受被告给予优惠政策而所交的购房款。被告已经作出合理的解释与说明且已经按照约定给予了原告优惠并已从原告购房款中扣除，被告所举证据印证了诉争事实，而原告所举证据不能达到其证明目的，故其诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张红的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告张红负担。审 判 员  李 璜人民陪审员  刘家友人民陪审员  李世影二〇一九年十月二十八日书 记 员  王晓飞附：（2019）皖1204民初471号民事判决书适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。