河北省石家庄市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀01执异212号案外人：闫某，男，1975年2月1日出生，汉族，住石家庄市桥**。委托代理人：裴雪莲，河北英陆（琼海）律师事务所律师。委托代理人：于亚楠，河北英陆律师事务所律师。申请执行人：江苏南通三建集团股份有限公司，住所地江苏省南通市海门市狮山路**，统一社会信用代码91320684138774017K。法定代表人：黄裕辉，该公司董事长。委托代理人：罗云鹏，河北世纪方舟律师事务所律师。委托代理人：刘浩然，河北世纪方舟律师事务所律师。被执行人：河北晞骜房地产开发有限公司，住，住所地石家庄市裕华区翟营南大街**册号：130000000002472。法定代表人：牟道忠，该公司执行董事。委托代理人：张某，该公司总经理。在本院执行江苏南通三建集团股份有限公司（以下简称南通三建）与河北晞骜房地产开发有限公司（以下简称晞骜公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人闫某对石家庄市中级人民（2018）冀01执685号执行裁定提出书面异议。本院于2019年7月19日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称：请求贵院依法解除对石家庄市仓丰路15号某小区南门以东临街商铺3号楼101号、102号、103号、201号（以上房屋建筑面积共计716.63平方米）房屋的查封措施。事实与理由：2014年5月19日，案外人与河北晞骜房地产开发有限公司签订了《某小区》商业用房买卖协议，协议约定：案外人购买河北晞骜房地产公司开发的某小区商铺××楼××、××、××号、201号（以上房屋建筑面积共计716.63平方米），房屋总价款6,162,144元，合同签订后，案外人缴纳了全部购房款，晞骜公司出具收据。2014年6月17日，晞骜公司向案外人办理了交房手续，案外人签署并领取了《商业物业管理服务合同》缴纳了房款屋的物业费，同时收取了关于房屋的钥匙和资料。案外人购买商铺后，将房屋出租，收取租金，并交纳物业费、水费、电费等费用。2018年12月14日，石家庄市中级人民法院依据（2018）冀01执685号执行裁定查封了位于石家庄市××楼××小区南门以东××至××层商铺建筑面积约为1776.73平方米。查封期限自2018年12月28日至2021年12月29日止。案外人的房屋也包含在查封财产中。依据最高人民法院《关于民事执行查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但并未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”鉴于案外人与晞骜公司的房屋买卖合同系双方真实意思表示，案外人支付了全部购房款，且形成了长期稳定的合法占有使用事实。案外人完全是出于善意购买案涉房屋该房屋未办理过户登记手续，案外人不存在任何过错。贵院对案涉房屋不应查封。综上所述，按照《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，请贵院依法确认案外人对案涉房屋的财产权，立即停止对该房屋的执行措施．申请执行人江苏南通答辩称，一、涉案房产至今未取得商品房预售许可证，案外人与晞骜公司签订的买卖协议无效，其主张的权利不具有合法性。晞骜公司开发涉案商铺时未取得法律规定的建筑资格证书，至今未办理销售许可的相关手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。因此，案外人与晞骜公司签订的购买合同无效。《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案外人主张其购买的涉案房产，但未进行物权登记，不发生物权变动的效力，故案外人主张的权利不具有合法性。二、案外人不享有法律规定的排除强制执行的法定事由，应对涉案房产继续执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人既未签订合法有效的书面买卖合同，涉案房产属于商铺不是用于居住，且无证据证明其已经支付了涉案房款，故案外人不享有足以排除强制执行的权利。三、案外人并未向房地产开发公司支付购房款，其所有转账均是转给了案外个人潘美玲，且其所转款项与购房协议约定的价款不一致，无法证明其实际交付了购房款。另案外人闫某、余辉、赵彦卓在明知涉案房地产房产没有任何手续及产权证件的情况下，仍与房地产公司签订购房协议，明显存在过错，不符合《最高人民法院关于民事执行查封、冻结、扣押财产规定》第17条所列明的情形。被执行人晞骜公司答辩称，其同意案外人闫某的意见。案外人闫某向本院提交了以下证据：证据一、2014年5月19日签订的《商业用房买卖协议》、2014年5月19日的建设银行转账凭条，及晞骜公司同日的收款收据一张。证明闫某与晞骜房地产签订房屋买卖协议，购买三号楼101.102.103号房屋，并支付全部房款。证据二、2014年6月17日《商业物业管理服务合同》及缴纳物业费收据二张，证明2014年6月17日101.102.103号房屋交房，闫某与物业公司签订服务合同，并缴纳物业费。证据三、2014年7月25日《商业用房买卖协议》及授权赵彦章、于辉代闫某与房屋的购房款的授权委托书、房款转账凭证、收据，证明闫某与晞骜房地产签订房屋买卖协议，购买3号楼201号房屋，并委托赵彦章、于辉支付相应购房款。证据四、《商业物业管理服务合同》及缴纳物业费收据，证明闫某与物业公司签订服务合同，并缴纳201号房间物业费。证据五、《房屋出租合同》证据六、103房屋承租人营业执照、身份证复印件、房屋使用照片、微信支会房屋租金截图。证据七、银行流水。证据八、闫某支付宝缴纳电费截图。证据九、101.102.201号空置照片。证据十、缴纳水费收据。证据五至证据十证明闫某实际占有案涉房屋，并享有出租收益。证据十一、不动产登记证明一份，证明现在小区的不动产权利人是石家庄明日糖酒物流中心、石家庄第一五交电化工总公司、石家庄饮食有限责任公司，所有的小区业主水电费用缴纳及权利都在以上三公司名下。申请执行人质证意见为：证据一、《商业用房买卖协议》、银行转账凭证、收据、房地产公司证明。对商业用房买卖协议合法性有异议，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，因此该协议为无效协议，不具有合法性，不能成为定案依据。对于银行转账凭证合法性和关联性有异议，该款项收款人为案外人潘美玲并非房地产公司，无法证明涉案购房款已经实际支付到房地产公司账户，该笔款项性质可能涉及到民间借贷等其他法律关系。对收据与房地公司证明证据三性有异议，该收据为被执行房地产公司单方出具，具有高度的主观性与不确定性。在没有确切转入房地产司账户的转款流水的情况下，凭房地产公司出具的收据与证明不能证实房地产公司确收到了购房款。证据二、《商业物业管理服务合同》及缴纳物业费收据。对于《商业物业管理服务合同》及收据，在未经石家庄天久物业服务有限公司核实的情况下，对其真实性不予认可，根据物业合同，物业费应当按季度交付每年交付四次，但申请人仅提供了两张物业费收据，后续物业费便没有缴纳？是否这两次物业费是有申请人缴纳？均无从判断，因此该两份证据无法证明申请人占有使用该房屋。证据三、《商业用房买卖协议》、授权委托书、银行转账凭证、收据、房地产公司证明，对于《商业用房买卖协议》合法性有异议，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同司法解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。因此该协议为无效协议，不具有合法性，不能成为定案依据。对授权委托书，该委托书为申请人单方出具，并没有于辉、赵彦章的签字确认，本身不具真实性与合法性，且于辉与赵彦章也是本案的异议申请人，三方存在多处资金往来，该授权无法达到申请人的证明目的。对于银行转账凭证，合法性与关联性有异议。该款项收款人为案外人潘美玲并非房地产公司，无法证明涉案购房款已经实际支付到房地产公司账户。该笔款项性质可能涉及到民间借贷等其他法律关系，且该款项转款人并非异议申请人本人，其款项性质无法证明。对收据与房地产公司证明、证据三性均有异议，该收据为被执行房地产公司单方出具，具有高度的主观性与不确定性。在没有确切转入房地产公司账户的转款流水的情况下，凭房地产公司出具的收据与证明，不能证实房产公司确已收到了本案购房款。证据四、《商业物业管理服务合同》及缴纳物业费收据。对于《商业物业管理服务合同》及收据，在未经石家庄天久物业服务有限公司核实的情况下，对其真实性不予认可。根据物业合同，物业费应当按季度交付，每年交付四次，但申请人仅提供了一张物业费收据，后续物业费并没有缴纳？是否这两次物业费是由申请人缴纳？均无从判断，因此两份证据无法证明申请人已经占有使用该房屋。证据五、《房屋出租合同》，该合同在未经承租人本人确定的情况下，对其真实性有异议，且该出租合同仅为103号商铺，无法确定其他商铺的实际占有人及现存状态。证据六、103号房屋承租人营业执照、身份证复印件、房屋使用照片、微信支付房租截图。营业执照中载明的负责人并非本案承租人，且房屋照片无原件无拍摄时间及拍摄人员，不能证明房屋现在实际状态，微信支付房租截图无法确定承租人实际身份，不能达到申请人证明目的。证据七、银行流水，与本案不具有关联性。证据八、支付宝缴纳电费截图，无法证明所缴纳电费的房屋是本案涉案房屋，且缴纳电费并不能证明申请人对房屋进行占有或使用。证据九、101号、102号、201号房屋空置照片，房屋照片无原件无拍摄时间及拍摄人，不能证明房屋现在实际状况，及实际占有使用人。证据十、不动产登记证明，与本案不具有关联性。被执行人质证意见为：一、《商品房买卖协议》、银行转账凭证、收据，对真实性、关联性、合法性认可。闫某与本公司签订真实有效的房屋买卖协议，购买3号楼101号、102号、103号房屋，并按照合同约定的房款数额缴纳全部购房款，本公司在收到房款后向闫某出具收据。二、《商业物业管理服务合同》及缴纳物业费收据，对真实性、关联性、合法性认可。本公司于2014年6月17日向闫某交付101号、102号、103号房屋，闫某按照规定与物业公司签订服务合同，闫某与物业公司签订服务合同后，应当向物业公司缴纳相应的物业费，物业公司出具收据。三、《商业房买卖协议》及授权委托书、房款转账凭证收据，对真实性、关联性、合法性认可。闫某与本公司签订真实有效的房屋买卖协议，购买3号楼201号房屋，并按照合同中约定的房款数额缴纳全部购房款。本公司在收到房款后向闫某出具收据。四、《商业物业服务合同》、缴纳物业费收据，对真实性、关联性、合法性认可。本公司于2015年3月6日向闫某交付201号房屋，闫某按照规定与物业公司签订服务合同。闫某与物业公司签订服务合同后，应当向物业公司交纳相应的物业费，物业公司应当出具收据。五、房屋出租合同、房屋承租人营业执照、身份证件、房屋使用照片、支付房租的转账凭证、银行流水，闫某支付宝缴纳电费的截图，101号、102号201号房屋空置照片、缴纳水费照片，对真实性、关联性、合法性认可。闫某购买房屋后，其对所购买的房屋享有物权，其有权处分名下财产，有权将房屋出租并享有租金收益。在房屋使用过程中缴纳相应的水电费。综上，在本院查封之前，异议人已经向本公司缴纳全部的购房款，并实际占有使用案涉房屋，异议人也并无任何过错，以及最高人民法院《关于民事执行查封、冻结、扣押财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但并未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本院查明，原告江苏南通三建集团有限公司与被告河北晞骜房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年5月4日作出（2016）冀01民初367号民事判决，判决一、被告河北晞骜房地产开发有限公司支付原告江苏南通三建集团有限公司剩余工程款7,158,734.45元及利息（利息按中国人民银行规定同期逾期贷款利率，从2010年11月1日起计算至工程款付清之日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、被告河北晞骜房地产开发有限公司支付原告江苏南通三建集团有限公司工程质量保证金2,275,457.97元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83,866元，原告江苏南通三建集团有限公司负担7,548元，被告河北晞骜房地产开发有限公司负担76,318元。鉴定费530,000元由被告河北晞骜房地产开发有限公司负担。该判决已经发生法律效力并已进入执行程序。本院于2018年12月14日作出（2018）冀01执685号执行裁定，裁定一、冻结、划拨被执行人河北晞骜房地产开发有限公司的银行存款。二、查封、冻结，扣留被执行人河北晞骜房地产开发有限公司所有的动产、不动产及财产权利等（包含：1、查封河北晞骜房地产开发有限公司开发建设的位于石家庄市××小区南门以东××至××层商铺，面积约为1776.73平方米，查封期限为三年；2、轮候查封河北晞骜房地产开发有限公司开发建设的位于石家庄市××小区南门以西××至××层商铺，面积约为2192平方米，轮候查封期限为三年）。三、以上存款、动产、不动产、财产权利等价值合计，以不超过13,314,562.42元为限。当日，本院对查封的以上财产情况进行了公告。案外人闫某不服本院以上查封执行裁定，向本院提出书面异议。另查明，2014年5月19日，案外人与河北晞骜房地产开发有限公司签订了《某小区》商业用房买卖协议，协议约定：案外人购买河北晞骜房地产公司开发的某小区商铺××楼××、××、××号房屋（以上房屋建筑面积共计231.03平方米），房屋总价款2,957,184元。2014年6月17日，晞骜公司向案外人办理了交房手续，案外人签署了《商业物业管理服务合同》，缴纳了房屋的物业费，同时收取了房屋的钥匙和相关资料。案外人购买商铺后，将房屋出租，收取租金，并交纳物业费、水费、电费等费用。2014年7月25日案外人与晞骜房地产公司签订《某小区》商业用房买卖协议，协议约定：案外人购买河北晞骜房地产公司开发的某小区商铺3号楼二层201室（共计485.6平米），房屋总价款3,204,960元。2014年9月14日，闫某向晞骜公司出具委托付款说明，委托于辉付款30万元，于辉付款账户信息为：中国建设银行，付款账号/卡号43×××89。赵彦章付款2,904,960元，赵彦章付款账号信息为：中国建设银行，付款账号/卡号43×××02。以上款项共计3,204,960元打入贵公司收款账号（户名：潘美玲，卡号：62×××83）后，视为闫某已经履行完毕付款义务。2015年9月14日，于辉向中国建设银行户名：潘美玲，卡号：62×××83打入4,011,246元；当日赵彦章打入潘美玲账号62×××83中2,904,960元；晞骜公司同日为闫某出具201室收款收据，收款方式转账，金额3,204,960元。2015年3月6日案外人闫某与石家庄天久物业服务有限公司签署《商业物业管理服务合同》，缴纳了2015年3月1日至2015年6月15日的物业费2,185元。2017年8月1日，闫某与孙晓亮签订《石家庄市房屋出租合同》。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封之前签订了商铺买卖协议，支付了全部价款，商铺买卖协议已履行完毕，案外人已实际占有。案外人的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对河北晞骜房地产公司开发建设的位于石家庄市仓丰路15号某小区3号楼101号、102号、103号、201号商铺的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  何东华审判员  王珊珊审判员  高福兴二〇一九年十月三十日书记员  张佳丽