宝鸡市金台区人民法院   民事判决书     (2019)陕0303民初2838号     原告：郁晓宏，女，生于1963年11月19日，汉族，住宝鸡市渭滨区。   委托诉讼代理人：段广琪，陕西国文律师事务所律师。   被告：孟炜，男，生于1985年2月10日，汉族，住宝鸡市金台区。   委托代理人：岳凌龙，北京市康达（西安）律师事务所律师。   第三人：宝鸡市宜轩房产营销策划有限责任公司，住所地宝鸡市金台区新福路豪城天下B区门面8号，统一社会信用代码91610303305355216D。   法定代表人：侯超，任公司执行董事。   第三人：侯超，男，生于1990年6月28日，汉族，住宝鸡市高新开发区。   原告郁晓宏与被告孟炜、第三人宝鸡市宜轩房产营销策划有限责任公司、侯超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告、第三人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人签订的房屋买卖居间合同；2、判令被告及第三人双方返还原告购房定金12万元；3、判令第三人承担违约金1900元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年6月3日原、被告及第三人签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：原、被告通过第三人介绍，被告同意将坐落在宝鸡市豪城天下F区15幢3单元201号的房屋出售给原告。双方一致同意上述不动产转让价款为38万元，原告同意于2018年6月3日交付6万元作为购上述房产定金，为充分保证甲乙双方个人利益，需交由第三人代为保管作为房屋交接保证金。如被告违约，定金双倍返还，并向原告赔偿房屋成交总房款10%的违约金。如第三人在限定期内未办理完毕此套房产的相关手续，第三人将承担房屋总价千分之五的违约金。三方商定，自原、被告双方提供齐全资料之日起65个工作日内办理完毕产权转移手续，产权转移费用由被告承担。原告按约交付定金6万元后，多次要求被告及第三人办理房产过户手续，但二人总以各种理由不履行合同义务，已严重违约，故原告要求解除合同，并由被告及第三人承担违约责任。   原告为支持其诉讼请求，提供证据如下：   1、收条，证明原告交定金6万元的事实。   2、房屋买卖居间合同，证明双方约定内容。   3、宝鸡市不动产登记申请审批表，证明房产证取得时间。   4、结婚证，证明王伟朝与原告系夫妻关系。   5、录音光盘，证明被告违约的事实。   被告孟炜答辩称，第一，原、被告及第三人于2018年6月签订的合同已无法履行，合同目的已经无法实现，原告提出解除合同，被告同意，合同应予以解除。被告已提前偿还房屋银行贷款，并及时提交更名资料，因第三方原因无法办理更名手续，导致合同无法履行，合同应予以解除。第二，被告在2019年5月与原告协商房屋价格问题不是违约，而是一种新的要约。因被告房屋房产证下发，交易条件发生重大变化，2019年5月被告与原告就房屋价格重新沟通、协调，最终被告同意按原价格交易，不存在违约问题。第三，原告主张被告未按时间办理房屋过户手续不能成立，合同约定经原、被告双方提供齐全资料之日起由丙方于65个工作日内办理完毕产权转移手续，此约定是针对房产证未下发，直接办理房屋更名而言，现因更名无法履行，此约定没有适用的条件。被告房产证在2019年4月下发，被告于2019年7月29日办理房屋解押手续，并多次打电话与原告、第三人联系办理房屋过户，双方约定过户时间在7月底至8月初，但因原告及第三人原因未能办理成功。第四，被告未收到定金6万元，定金合同是实践性合同，定金收条上写的是第三人名字，实际收款人也是第三人，被告不存在双倍返还的问题。第五，被告不存在违约行为，被告一直按照约定积极推动房屋交易，并提前偿还了贷款，不应承担双倍返还定金的责任。   被告为支持其辩称意见，提供证据如下：   1、房屋买卖居间合同、保管条、钥匙保管条，证明被告履行了义务，原告应按约定的总房款38万元支付房款，第三人应配合原、被告办理相关手续。   2、上海浦东发展银行授信业务凭证，证明被告为办理更名手续，提前归还银行贷款。   3、收条、授权委托书、身份证复印件，证明被告积极履行义务，委托第三人办理房屋解押、更名手续。   4、收据、宝鸡市不动产登记受理通知书，证明被告并无不履行合同的情形，被告自己主动办理房屋解押手续，为房屋过户做积极准备。   5、录音光盘、微信聊天记录，证明因原告及第三人违约造成交易无法完成，被告无不履行合同的情形。   第三人宝鸡市宜轩房产营销策划有限责任公司及侯超陈述称，房屋买卖居间合同签订时，房屋产权证尚未办理，当时约定办理房产更名手续，即将房产证直接办理到原告名下，第三人也积极找人协调办理，但在此期间该房屋的产权证办下来了，无法办更名手续，只能办房产过户手续。原告交了6万元定金，第三人拿了4万，这4万当时约定是中介费及过户费，因第三人经济困难过户费用拿不出来，致房屋没有办理过户手续，现在房屋可以正常交易，第三人同意继续交易，过户费用第三人承担，但不承担违约责任。   第三人未提供证据。   上述证据，经当庭质证，本院认定如下：   原告提供的证据，被告及第三人对真实性无异议，但被告对证明目的有异议，认为被告未收到6万元定金，亦不存在违约行为，不应承担责任。第三人对证明目的有异议，认为因第三人公司经营不善资金链断裂导致无法缴纳房屋过户费用，房屋未能完成交易，第三人同意配合继续过户。本院对原告证据的真实性予以采信。   被告提供的证据，原告及第三人对真实性无异议，但原告对证明目的有异议，认为原告已履行合同义务，因被告及第三人原因致合同无法履行。第三人认为房子可以继续交易，过户问题由其解决。本院对被告证据的真实性予以采信。   根据各方当事人陈述及上述认定的证据，本院查明以下事实：   2018年6月3日原告郁晓宏（乙方）、被告孟炜（甲方）、第三人宝鸡市宜轩房产营销策划有限责任公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：甲乙双方通过丙方居间介绍，甲方同意将坐落在宝鸡市豪城天下F区15幢3单元0201号房屋出售给乙方，房屋转让价款为38万元整，乙方付款方式为一次性支付。合同第二条第2款约定：在充分保证甲乙双方的个人利益的前提下，为防止甲方将此房产二次出售，甲方需将该房产的《不动产权证》或《房屋所有权证》等相关原始文件交存丙方代为保管（本单位出具保管证明），乙方同意于2018年6月3日交付6万元作为购上述房产的购房定金，为充分保证甲乙双方的个人利益，需交由丙方代为保管作为房屋交接保证金。第三条第1款约定：甲乙丙三方商定：签订本合同后，甲方向丙方支付房屋成交总房款的3%的居间服务费11400元。第四条违约责任约定：双方如有任何一方自本合同签订后，违约不买或不卖，居间服务费由违约一方双倍承担。如乙方违约，定金不退还，并向甲方赔偿房屋成交总房款10%的违约金，如甲方违约，定金双倍返还，并向乙方赔偿房屋成交总房款10%的违约金。第四条第3款约定：丙方无正当理由不履行合同，或由其它过失影响甲方乙方交易的，且给甲乙双方造成损失的，由丙方赔偿损失，如丙方在限定期未办理完毕此套房产的相关手续，丙方将承担甲乙双方房屋总价共5‰的违约金。第五条第6款约定：经甲、乙、丙三方商定，自甲乙双方提供齐全资料之日起由丙方于65个工作日内办理完毕产权转移手续。第8款约定：产权转移费用人民币33600元由甲方支付，在办理产权转移当日乙方向甲方支付房款全额，丙方确定产权转移时间后，甲方自行还清房屋尾款办理解押手续，如产权转移办理不成功，三方和平解除合同，均不算违约，甲方、丙方全额退还乙方所交定金，丙方不向甲乙双方收取任何费用。房价包含中介费、产权转移费和所有费用。   2018年6月3日被告孟炜向第三人宝鸡市宜轩房产营销策划有限责任公司交付房屋钥匙等，第三人宝鸡市宜轩房产营销策划有限责任公司出具保管条，记载：今收到孟炜交来（房屋产权证/不动产权证原件）一本，房屋坐落位置：宝鸡市豪城天下F区15幢3单元201号，产权证号：YS00064920，收到该房屋钥匙一把，暂由宝鸡市宜轩房产营销策划有限责任公司代为保管。同日，原告郁晓宏向第三人宝鸡市宜轩房产营销策划有限责任公司交纳定金6万元，第三人宝鸡市宜轩房产营销策划有限责任公司出具收条，记载：今收到郁晓宏交来购买宝鸡市豪城天下F区15幢3单元201号房地产购房定金人民币6万元。第三人将其中2万元支付给被告孟炜。   案涉房屋办理有抵押权预告登记，预告登记权利人为上海浦东发展银行股份有限公司宝鸡支行，2018年8月23日被告孟炜向该银行清偿完全部贷款，并向第三人宝鸡市宜轩房产营销策划有限责任公司交付房屋预告登记证明原件及不动产预告登记注销申请原件。案涉房屋不动产物权设立于2019年4月3日记载于不动产登记薄，4月28日被告又向第三人交付房本原件一份及浦发银行贷款结清单一份，要求办理房屋抵押权注销登记手续。7月29日宝鸡市不动产登记中心办理了案涉房屋抵押权注销登记。   2018年7月至2019年7月期间,原、被告及第三人之间多次协商房屋权利登记人变更事宜。在案涉房屋不动产登记证尚未办理颁发前，三方协商办理房产更名手续，但第三人陈述其在办更名手续过程中因案涉房屋不动产登记证正在办理，该更名手续未能办成。2019年4月房屋不动产登记证颁发，双方需办理不动产登记权利人变更手续，被告与第三人协商第三人已收的4万元扣除中介费后多余的为房屋过户费用，应向不动产登记中心缴纳，但因第三人经营不善，无法支付该部分钱款，三方至今未到不动产登记中心办理变更手续。案件审理过程中，第三人陈述其愿意在2019年9月底前支付房屋过户费用，协助原、被告双方办理不动产登记权利人变更手续，但其未予履行。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中原、被告及第三人签订的房屋买卖居间合同系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行期间，因第三人宝鸡市宜轩房产营销策划有限责任公司过错，导致合同目的不能实现，原告郁晓宏要求解除合同，被告孟炜同意，本院予以确认。   对于原告主张被告及第三人双倍返还购房定金12万元的请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金合同可以依附于主合同，也可独立成立。本案纠纷中，原告郁晓宏、被告孟炜与第三人宝鸡市宜轩房产营销策划有限责任公司签订的《房屋买卖居间合同》约定了定金条款，第三人宝鸡市宜轩房产营销策划有限责任公司收取原告定金后，因其经营不善，将收取的定金款项挪用，无法支付房产登记后续费用，导致合同目的不能实现，其应当双倍返还定金；被告孟炜虽收取原告定金2万元，但合同目的不能实现系因第三人过错，被告已尽到积极履行合同义务，不应承担双倍返还定金责任，被告应将收取的定金返还原告。   对于原告主张第三人承担违约金1900元的请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案纠纷中，原告先选择适用定金条款，再以违约金提出诉讼请求，不予支持。   对于原告起诉第三人侯超承担责任的请求，本院认为，宝鸡市宜轩房产营销策划有限责任公司是房屋买卖居间合同一方当事人，能够独立承担民事责任，第三人侯超虽为宝鸡市宜轩房产营销策划有限责任公司法定代表人，但其非合同当事人，也无承担责任的法定情形，故对原告该请求本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、解除原告郁晓宏、被告孟炜与第三人宝鸡市宜轩房产营销策划有限责任公司2018年6月3日签订的《房屋买卖居间合同》，合同解除效力自判决生效之日始。   二、被告孟炜于判决生效之日起十日内返还原告郁晓宏2万元。   三、第三人宝鸡市宜轩房产营销策划有限责任公司于判决生效之日起十日内双倍返还原告郁晓宏定金8万元。   四、驳回原告郁晓宏对第三人侯超的诉讼请求。   五、驳回原告郁晓宏其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3498元，减半收取1749元，由原告郁晓宏承担655元，被告孟炜承担219元，第三人宝鸡市宜轩房地产营销策划有限责任公司承担875元。   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。         审 判 员   杨潇蕊       二〇一九年十月二十八日     书 记 员   白天骄