浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0681民初15690号原告（反诉被告）：诸暨新杰房地产开发有限公司，住所地诸暨市陶朱街道宝利路**越烽大厦第**000501。法定代表人：周全新。委托诉讼代理人：洪刚，浙江同策律师事务所律师。委托诉讼代理人：周隽华，浙江同策律师事务所律师。被告（反诉原告）：戚雄伟，男，1979年3月10日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人：陈仟伍，浙江永大律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚华娟，浙江永大律师事务所律师。原告诸暨新杰房地产开发有限公司（以下简称新杰房地产公司）与被告戚雄伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告戚雄伟提起反诉，经审查本院予以受理并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告诸暨新杰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人洪刚、周隽华，被告戚雄伟的委托诉讼代理人陈仟伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新杰房地产公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付租金71400元，并支付该款自2018年4月19日起至租金付清日止按每日万分之五计算的违约金。庭审中，原告增加二项诉讼请求：1.判令被告立即腾退并向原告交还租赁房屋；2.判令被告支付自2019年6月1日起至实际腾退之日止按每日195.6元计算的房屋占有使用费。事实和理由：2017年4月17日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，承租诸暨市西二环路238-7、8号10幢103、203、104、204的房产，建筑面积为445.02平方米的房屋。合同约定租赁期限自2017年4月18日起至2019年5月31日止，首年租金为68000元，每年递增5%，支付时间为上一期租金到期前15日内预付下一期租金。若乙方（即被告）逾期支付租金，按照日万分之五收取违约金。但被告至今仍拖欠第二年度的房屋租金。原告经催讨未果，为维护自身合法权益，特诉讼来院，望支持原告诉讼请求。被告戚雄伟答辩称：双方虽然签订了案涉房屋的租赁合同，但由于原告方未能按照合同约定交付符合条件的商铺，实际上，被告并没有使用，被告认为原告要求支付租金的诉请缺乏法律和事实依据。反诉原告戚雄伟向本院提出诉讼请求：判令反诉被告新杰房地产公司退还反诉原告租金68000元，保证金10000元，合计78000元，并支付该款自2017年4月17日起至实际付清日止按同期银行贷款基准利率计算的资金使用费。事实和理由：2017年4月17日，反诉原告向反诉被告租赁了位于诸暨市商铺，为此双方签订《商铺租赁合同》一份，约定租期两年，首年租金68000元，租赁保证金10000元。合同签订后，反诉原告依约支付了首年租金及保证金。但因承租房屋存在严重漏水情况，导致反诉原告一直未能正常使用房屋，虽经多次协商，反诉被告也进行了多次维修，但均未能解决漏水问题。反诉被告的行为已给反诉原告造成重大经济损失，为维护自身合法权益，特诉诸法院，望判如所请。反诉被告新杰房地产公司针对反诉答辩称：第一，反诉原告提出的反诉请求没有事实依据，租赁合同约定两年，按合同约定应该支付使用期间所有租金，反诉原告戚雄伟认为漏水导致不能使用不是事实，根据反诉被告提供的证据显示，租赁期限满后现场的状况看，房屋是由反诉原告实际经营使用的；第二，反诉原告要求退还保证金，根据合同第七条约定，在本案中被告实际租赁占有房屋两年，仅仅支付第一年租金，存在严重违约行为，无权要求退还保证金。为方便叙述，以下诉讼主体仍以本诉的原、被告作为称呼。原告诸暨新杰房地产开发有限公司围绕其诉讼请求向本院提交的证据及被告质证意见如下：1.商铺租赁合同1份，以证明原、被告间存在房屋租赁关系及约定相关权利义务的事实。经质证，被告无异议。2.律师函1份、邮寄凭证2份，以证明原告方发出律师函向被告催讨租赁费用，但被告置之不理的事实。经质证，被告无异议。3.整改处理表复印件4份，照片复印件4份，以证明西二环路238-6商铺于2016年10月发现渗水问题，238-7、8号商铺于2017年4月发现渗水问题，案涉租赁合同签署之初，案涉商铺顶面漏水现象已存在，被告方对这一情况是明知的事实。经质证，被告对该证据真实性有异议，认为其形式上由物业公司出具，但并没有原告方的签字，也没有监理单位的签字和盖章，但该内容上能证明商铺渗水问题是长期存在的，最迟到2017年6月25日，漏水问题还没有解决，2017年6月25日是在签订合同之后，若该证据属实，则恰好证明原告不能按合同约定交付可以供正常使用的商铺。4.情况说明2份，以证明238号商铺发生渗水问题后，物业公司和总包单位及原告曾对商铺渗水进行处理的详细过程，以及在2018年1月彻底解决商铺顶层漏水问题的事实。经质证，被告认为该证明可以反映2017年12月才开始对漏水房屋进行彻底清理工作，2018年1月16日完成维修工作，但该证据与证据3相矛盾，出具两份情况说明的单位都和原告存在利害关系，其证明效力较低。5.照片打印件11份（于2019年6月6日，法院和原、被告在案涉房屋查看现场时拍摄），以证明案涉商铺二楼现场仍有瓷砖陈列，照明灯等设施完善，地上有用于出样的瓷砖残片，另有麻将机、卫生间等生活设施，被告有实际使用二楼场地的事实；以及商铺二楼屋顶无新渗水的现象，说明渗水问题早已得到彻底解决，并不影响房屋使用的事实。经质证，被告认为该证据恰好可以证实二楼无法正常使用的事实，虽拍摄照片时没有漏水，但漏水问题与天气有关。被告戚雄伟围绕其抗辩主张向本院提交的证据及原告质证意见如下：6.房屋漏水视频1份（摄于2018年11月8日），以证明案涉商铺二楼因漏水不能使用的事实。经质证，原告认为视频拍摄的时间无法确定，且从视频上可以看出，被告实际使用案涉商铺二楼，并非被告所称漏水不能使用。7.手机录音1份，以证明案涉房屋二楼存在漏水现象的事实。经质证，原告认为该证据恰好可以证实案涉房屋是由被告指定的人员在使用和经营，并非漏水不能使用。本院认证如下：证据1、2，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。证据6、7，被告拟证明案涉租赁房屋二楼在2018年11月8日仍存在漏水现象，无法使用，原告对其拍摄日期无法确认，本院认为该证据无法达到被告拟证明案涉房屋于2018年11月8日仍存在漏水的证明目的，但结合原告提供的证据及庭审陈述，可以证实案涉房屋二楼曾存在漏水的事实。证据3-5，原告拟证明案涉租赁房屋虽存在漏水现象，但被告实际可以使用，且经过维修处理，已修缮完毕。被告虽对上述证据不予认可，但对于内容中载明的房屋漏水现象予以认可；本院认为，证据5，与本院勘查现场相符，本院予以确认，证据3、4，被告虽抗辩没有其签字，但本院认为上述整改处理表、情况说明系物业公司、施工单位等公司出具，该单位负责登记住户反映漏水情况、实施修缮等职责，其提供的整改处理表、说明等材料具有可信性，在被告无法提供其他足以反驳上述证据的情况下，本院予以确认，并据此认定案涉房产渗水问题最早发现于2017年4月24日，原告维修工作于2018年1月结束。经审理，本院认定事实如下：2017年4月17日，以原告为甲方，被告为乙方，签订了《商铺租赁合同》一份，由乙方承租甲方位于西二环路238－7、8号10幢103、203、104、204商铺，租期为2年，自2017年4月18日起至2019年5月31日止。合同第四条约定“每月租金5667单价为元，年租金共计（按产权建筑面积计）68000元（大写陆万捌仟元整），支付方式为年支付，由乙方在一期租金到期前15日内预付下一期租金，若乙方逾期支付租金的，按照万分之五收取违约金，若逾期一个月的，甲方有权单方面结束合同”，第二条约定“……每年以5%的租金递增”，第三条约定“甲乙双方商定本房租赁保证金为10000元（大写人民币壹万元整），在本合同签订之日起一次性支付”，后被告按约支付首年租金68000元以及租房保证金10000元，次年租金未付。另，原、被告于2019年6月6日在本院组织下腾退房屋；2017年4月24日发现案涉商铺存在渗水问题，原告组织多次维修，于2018年1月完成维修。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。被告理应承担支付约定租赁费用的民事责任。被告租赁房屋后，仅支付第一年租金，现原告要求被告支付第二年租金71400元，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。合同到期后，被告实际占用使用房屋，应当支付实际占有使用期间的租赁费用，计算标准结合上一年度租金，确定为195.61元/天。鉴于涉案房屋二楼在2017年4月至2018年1月期间确实存在漏水情形，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，本院酌情确定每月相应减少租金1000元，共计9000元。因第一年度租金已支付，该款项在原告诉请的第二年度租金中予以扣减。经核算，被告应支付原告租金费用为63573.69元（71400元-9000元+195.61元/天×6天），扣除被告预付的保证金10000元，被告尚应支付款项53573.69元。原告还要求被告支付该款自2018年4月19日起至租金付清日止按每日万分之五计算的违约金，本院认为，《商铺租赁合同》逾期支付租赁费用的违约责任约定为“按照万分之5收取违约金”，并非“按照日万分之5收取违约金”，故原告要求被告支付自2018年4月19日起按照日万分之五支付违约金，缺乏事实和法律依据，但鉴于万分之五计算违约金过低，本院调整为按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算。被告辩称2018年1月后仍存在渗水问题，但未提供充分证据加以证明，本院对该项辩称不予采信。被告还辩称承租商铺无法使用，本院认为，经本院现场查看，二楼放有麻将机等生活、娱乐设施，与被告该辩称相矛盾，即使案涉商铺无法使用，影响其正常经营，其应当在租赁期间内主张解除合同，但被告在租赁期间内未提出解除合同的要求，放任该状态存续，使用至租赁期满后，才提出租赁物不符合标准的抗辩，有违诚实信用原则，应由被告自行承担不利后果。综上所述，对于原告的诉讼请求，合理部分本院予以支持，不合理部分予以驳回。结合上文分析，案涉房屋租赁合同履行期限已届满，被告在租赁期间实际占有、使用租赁物，被告的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告戚雄伟应支付原告诸暨新杰房地产开发有限公司租金、房屋占有使用费53573.69元，并支付53573.69元自2018年4月19日起至款付清日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的违约金，款限本判决生效之日起十日内付清；驳回原告诸暨新杰房地产开发有限公司的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告戚雄伟的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1890元，减半收取计945元，反诉案件受理费1750元，减半收取计875元，合计1820元，由原告诸暨新杰房地产开发有限公司负担375.33元，被告戚雄伟负担1444.67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王玲二〇一九年十月十四日法官助理赵镥杰书记员姜远东?