呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初7076号原告：呼和浩特市千家和房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区金桥税务小区办公楼**。法定代表人：杨培兰，经理。委托诉讼代理人：贾凯、孙洪波，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被告：云建军，男，个体，现住呼和浩特市。原告呼和浩特市千家和房地产开发有限责任公司与被告云建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告呼和浩特市千家和房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人贾凯、被告云建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告呼和浩特市千家和房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的商用房租赁合同；2.判令被告向原告支付租赁费用32856元(暂从2018年9月3日起计算至2019年4月30日，具体数额计算至被告实际支付之日止)；3.判令被告向原告支付延期交纳租赁费用的违约金5928元(暂从2018年9月3日起计算至2019年4月30日，具体数额计算至被告实际支付之日止)；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月3日，原、被告经友好协商签订《千家和·众新家园商用房租赁合同》，合同约定：原告将其拥有的坐落于世纪十路千家和众新家园门面房出租给被告用于经营，租赁期为3年，自2017年9月3日起至2020年9月3日止，年租金为5万元，租金需提前一个月支付，每年支付一次，具体为：每次分别交纳当年租赁费用的100%，交纳租赁费采用先交租金后租用的方式，第一次于签订本合同之日即交纳2017年9月3日至2018年9月3日一年的租赁费5万元，以后每年9月3日前分别交纳一年的租赁费5万元。若被告未按约定期限交付租金，超过60天以上的，原告有权解除合同。其中违约责任约定：被告应如期交付租金，如被告未经原告同意逾期交付，原告有权要求其按照当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。合同签订后，被告按时交付了2017年9月3日至2018年9月3日的租金5万元，原告向其交付房屋。2018年9月3日之前，被告并未依约缴纳下一年度的租赁费用，原告多次向其催要，被告屡次拖延，拒不支付。时至今日，被告仍占用该房屋，但租赁费分文未付，被告的行为已构成违约。依据相关法律规定，被告应当向原告支付租金并承担相应的违约责任。被告云建军辩称，原告违约在先，2017年承租原告的房屋，从2017年12月开始漏水，原告一直不给修，所以这个钱没法付，被告租用1-2层，3层以上不知道谁家漏水，2楼办公桌上面有个主管道漏水，售楼部的人都知道，因为租房是从售楼部租的。本院经审理认定事实如下：2017年7月3日，呼和浩特市千家和房地产开发有限责任公司（租赁方、甲方）与云建军（承租方、乙方）签订《千家和·众新家园商用房租赁合同》，约定：“一、甲方租赁给乙方位于××路面房，建筑面积104.95平方米。三、租赁期限：租赁期限自2017年9月3日至2020年9月3日止，租期为3年。四、租金支付方式及其他费用：合同有效年租金为5万元。租金需提前1个月支付，每年支付一次，具体为：每次分别缴纳当年租赁费用的100%，缴纳租赁费用采用先交租金后租用的方式，第一次与签订本合同之日即缴纳2017年9月3日至2018年9月3日一年的租赁费5万元，以后每年9月3日前分别缴纳一年的租赁费5万元，每拖欠一日罚乙方拖欠部分房租1%的违约金，乙方至应交房租的最后一日起拖欠30日者，甲方有权终止合同，辞退乙方，并有权依法向乙方追缴拖欠的房租和违约金。六、乙方按照本合同应约定使用房屋，不承担该商用房自然损耗的赔偿责任，但需承担租赁期内的维修。八、合同的变更与解除：乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：未按约定期限交付租金，超过60天以上的。十、违约责任及赔偿：乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。”2018年9月3日前，被告未按合同约定向原告缴纳2018年9月3日至2019年9月3日期间的房租。现涉案商铺仍由被告使用。双方存在争议的事实有：原告要求解除与被告的房屋租赁合同是否符合法律规定；被告是否应当支付原告租金及利息；被告所述房屋漏水是否存在及是否可以作为不支付房租的抗辩理由。原告提交：1.《千家和·众新家园商用房租赁合同》。拟证明2017年7月3日双方签订租赁合同，合同约定有效年租金为人民币5万元，租金需提前一个月支付，每年支付一次。合同第九条：乙方应如期交付租金。如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按照当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应当赔偿经济损失。现被告不支付租金、恶意拖欠行为违反合同约定，依法应当承担支付租金及违约金的责任。2.房屋竣工验收证明。拟证明房屋建设后，已经经过质检部门的审核，相关部门已经进行竣工验收，案涉房屋质量合格，不存在任何问题。3.照片。拟证明原告所谓的渗水损毁其办公桌、羊毛被的事实不符客观实际，原告实际经营，不存在停业状态。以上证据经被告质证，对于证据1真实性认可，证明的问题不予认可，被告没有恶意拖欠，是原告违约在前，管道漏水到现在都没有修理，所以无法交房租。证据2不认可。主管道漏水是质量问题，竣工验收不会把墙内的所有主管检验到位。证据3不认可，办公桌、羊毛被让水泡是事实存在，停业也是事实，营业损失也是事实。被告提交：照片。拟证明房屋漏水。以上证据经原告质证，对真实性，合法性，关联性不予认可，依据双方的合同约定房屋的维修应当由被告承担，其次被告也从未向原告主张，而是向物业进行主张，原告也不知情，案涉房屋是渗水不是漏水，不影响使用，被告实际占用原告房屋至今未还，应当支付相应的租金。本院认为，原、被告签订的《千家和·众新家园商用房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定严格履行各自义务。对于原告请求解除原、被告之间签订的《千家和·众新家园商用房租赁合同》，原告已将涉案商用房交付被告使用，被告应当依约支付租金。但被告自2018年9月3日开始欠付租金，经催要仍未支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，原告有权解除《千家和·众新家园商用房租赁合同》。对于原告请求被告支付2018年9月3日起至被告实际支付之日止的租金，庭审中，被告认可未支付原告2018年9月3日起的租金，故应当依照合同约定进行支付。原、被告约定年租金5万元，自2018年9月3日起算，按照每日支付租金137元（5万元÷365天）的标准，计算至2019年4月30日止为32743元，对于原告超出部分的请求不予支持，2019年4月30日之后的租金以137元为基数计算至实际给付之日止。关于原告请求被告支付自2018年9月3日起逾期支付的违约金，被告拖欠租金的行为已构成违约，应按《千家和·众新家园商用房租赁合同》第十条的约定承担违约责任，被告应当支付自2018年9月3日起算，按照每日25元（50000元×0.0005）支付违约金5975元，原告请求5928元予以支持，之后的违约金计算至被告实际支付之日止。被告所主张的该房屋漏水，未提交因房屋漏水系原告的原因且影响其使用的证据，不能作为拒付房租的抗辩理由，对于被告以房屋漏水为由拖欠房屋租金的答辩理由，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告呼和浩特市千家和房地产开发有限责任公司与被告云建军签订的《千家和·众新家园商用房租赁合同》于2019年10月20日解除；二、被告云建军于本判决书生效之日起15日内向原告呼和浩特市千家和房地产开发有限责任公司支付自2018年9月3日至2019年4月30日止的租金32743元（2019年4月30日后的租金按照每日137元的标准计算至实际给付之日止）；三、被告云建军于本判决书生效之日起15日内向原告呼和浩特市千家和房地产开发有限责任公司支付自2018年9月3日至2019年4月30日止的违约金5928元（2019年4月30日后的违约金按照每日25元的标准计算至实际给付之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取385元（原告已预交），由被告云建军负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 托娅 二O一九年十月二十日书记员 高翔