广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0223民初1592号 原告：廖慧秀，女，1982年9月16日出生，壮族，住广西壮族自治区鹿寨县。 被告：柳州市永安房地产开发有限公司鹿寨分公司，住所地广西壮族自治区鹿寨县鹿寨镇建中东路**。统一社会信用代码：914502230543753428。 负责人：夏俊松，该分公司经理。 委托诉讼代理人：覃国华，广西华尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦物，男，1963年7月9日出生，壮族，住广西壮族自治区鹿寨县。该分公司员工。 原告廖慧秀诉被告柳州市永安房地产开发有限公司鹿寨分公司（以下简称永安房地产鹿寨分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖慧秀与被告永安房地产鹿寨分公司的委托诉讼代理人覃国华、韦物到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖慧秀向本院提出诉讼请求：1、判令永安房地产鹿寨分公司限期对廖慧秀房屋屋面及墙面和天花板多处渗水、漏水及裂缝进行一次性彻底维修，排除对廖慧秀生活的妨害；2、判令永安房地产鹿寨分公司承担本案的诉讼费用及合理费用。庭审过程中，廖慧秀变更以上诉讼请求为：1、请求判令永安房地产鹿寨分公司在庭审后一个星期内对廖慧秀房屋的厨房排烟道、两个卫生间排污管旁边、大厅漏水处对应的楼面漏水处进行维修至不再漏水；对主卧及次卧窗子漏水处进行维修至不再漏水。2、请求判令永安房地产鹿寨分公司对廖慧秀自行维修屋内裂缝、天花板乌黑的损失赔偿1000元。3、请求判令永安房地产鹿寨分公司对廖慧秀因房屋漏水造成两个大灯烧坏的损失3000元进行赔偿。4、请求判令永安房地产鹿寨分公司赔偿廖慧秀租房损失4900元（每月700元，从2019年4月暂计至2019年10月为7个月共计4900元，之后另计至廖慧秀房屋修理好为止）。5、请求判令永安房地产鹿寨分公司赔偿廖慧秀物业费700元（每月100元，从2019年4月暂计至2019年10月为7个月共计700元，之后另计至廖慧秀房屋修理好为止）。6、判令永安房地产鹿寨分公司承担本案的诉讼费用及合理费用。事实和理由：廖慧秀为柳州市鹿寨县永安.翰林嘉园2栋1单元17层1702室业主，永安房地产鹿寨分公司为该小区开发商。2019年4月份，廖慧秀发现其房屋大厅天面出现渗水、漏水情况且屋面有裂缝。经过物业与开发商工程部负责人检查发现是房屋质量问题造成的，之后进行协商并修补。直至2019年7月份，渗水、漏水越来越严重，主卧室、2间次卧室及阳台、客厅等屋面、墙面和天花板都出现了多处不同程度的渗水、漏水、裂缝等情况。次卧室阳台外墙漏水非常严重，下雨天需要用盆接水，严重影响了廖慧秀的工作和生活。在5年保修期内，廖慧秀多次找到永安房地产鹿寨分公司交涉要求及时解决房屋多处渗水及裂缝问题，但永安房地产鹿寨分公司每次均以其他理由搪塞。小区物业公司、12345市长热线及住建局相关部门也从中协调多次但都得不到解决。为此，廖慧秀特向法院起诉，请求依法保护其合法权益。 永安房地产鹿寨分公司辩称，一、永安房地产鹿寨分公司一直在履行保修职责，并没有推卸责任。廖慧秀的房屋是2014年9月3日通过竣工验收的，屋面渗水等保修项目尚在保修期内。二、双方已经约定了维修的方案，应按约定的方案进行维修。2019年6月12日，在鹿寨县住房和城乡建设局、鹿寨县建设工程质量监督站共同组织下，廖慧秀与永安房地产鹿寨分公司达成一致意见，形成书面的《协调会会议纪要》，明确永安房地产鹿寨分公司按《漏水处理方案》进行维修，现永安房地产鹿寨分公司已经根据此规定进行相应的维修工作。三、本次维修整改的期限是2019年8月底止。因雨天较多等天气原因，现维修工作没有全面完成。另外，同意赔偿廖慧秀自行维修屋内裂缝、天花板乌黑的损失1000元，其他不同意赔偿。 经审理查明，鹿寨县鹿寨镇建中东路20号永安翰林嘉园的开发商为永安房地产鹿寨分公司，该小区2栋楼于2014年9月3日通过竣工验收，2019年4月，廖慧秀向刘梦婷、许明开购买了该栋楼1单元1702室房屋，并于2019年4月11日进行了不动产变更登记，廖慧秀成为该房屋的权利人。廖慧秀在购买房屋时以及之后发现该房屋大厅天面出现渗水、漏水情况且墙面有裂缝。经多次与物业及永安房地产鹿寨分公司协商，虽进行了修补，但一直未维修好。2019年6月2日，鹿寨县众信黎记防水材料经营部出具《关于翰林嘉园小区2栋一单元1701房、1702房、1703房、1704房；二单元1701房、1702房、1703房、1704房天面（屋面）漏水处理方案》，该方案写明处理方法为：1、查找落水及渗水部位。2、凿开屋面保温隔热层及查清漏水点，凿开宽度约为30-50公分。3、查找出开裂部位（裂缝），并用电锤将裂缝凿成“V”型槽，并灌入加热好的1号防水油膏，再粘贴两层山东“凯源”牌SBS防水卷材。4、施工完成后，间隔5小时后，蓄水试验24小时（也可以经过一、二场雨后，浸泡一两天后观察），无漏水、渗水现象后，再恢复保温隔热层，恢复原貌。5、所有施工过程中产生的建筑垃圾装包下楼并请车运走。质量保证：所维修部位保修期为叁年。2019年6月12日，经鹿寨县住房和城乡建设局联合鹿寨县建设工程质量监督站协调，达成会议纪要如下：一、业主同意按房开商的“关于翰林嘉园小区2栋一单元1702、1704，二单元1701房天面（屋面）漏水裂痕处理方案”的处理方法进行维修。二、房开要处理好屋面排水问题，针对开裂漏水部位进行扩大面积修补。三、房开在处理完屋面漏水问题后要积极与业主协商因屋面漏水造成业主大灯烧坏问题。四、维修时限，天气条件（5-10天不下雨）允许施工前提下在2019年8月底完成整改。该会议纪要下方有房开代表韦物签字，并加盖永安房地产鹿寨分公司公章，业主代表邓金华、肖飞想及廖慧秀的丈夫龙汉成签字，住房和城乡建设局凌高洁签字。之后，永安房地产鹿寨分公司在上述2栋1单元1702室廖慧秀房屋楼面试水查找漏水点，因与廖慧秀就维修方案未能达成一致意见，对房屋楼面一直未进行维修。永安房地产鹿寨分公司已对廖慧秀房屋主卧及次卧窗子漏水处进行了部分维修，目前尚未完工。 另查，廖慧秀因本案房屋出现漏水、墙面开裂问题，至今未入住,廖慧秀现租住于鹿寨县何柳军的房屋，双方订立有《租赁合同》，租期为2019年3月10日至2020年3月10日，租金为每月700元。 上述事实，有不动产权证、房屋照片、《建设工程质量竣工验收意见书》、《关于翰林嘉园小区2栋一单元1701房、1702房、1703房、1704房；二单元1701房、1702房、1703房、1704房天面（屋面）漏水处理方案》、《翰林嘉园小区2栋业主与房开关于屋面漏水、裂痕问题协调会会议纪要》、维修照片、《租赁合同》等证据在案佐证，结合双方的诉辩意见，本院予以确认。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，廖慧秀向刘梦婷、许明开购买了鹿寨县鹿寨镇永安翰林嘉园2栋1单元1702室房屋，即继受了附随于该房屋的相关权利义务，包括要求该房屋的开发商即永安房地产鹿寨分公司对房屋承担保修义务的权利。永安房地产鹿寨分公司对此未提出异议，同意对廖慧秀房屋在保修期内履行防渗漏问题的保修义务，故本院对廖慧秀的该项权利予以确认。廖慧秀诉请要求永安房地产鹿寨分公司对其房屋厨房排烟道、两个卫生间排污管旁边、大厅漏水处对应的楼面漏水处进行维修至不再漏水，对主卧及次卧窗子漏水处进行维修至不再漏水，而永安房地产鹿寨分公司也同意对以上问题进行维修，且在庭审过程中，双方就楼面维修方案基本达成一致意见，即从廖慧秀房屋外面的楼面上漏水处凿开进行维修，又因双方代表曾在《翰林嘉园小区2栋业主与房开关于屋面漏水、裂痕问题协调会会议纪要》上签字盖章，同意按《关于翰林嘉园小区2栋一单元1701房、1702房、1703房、1704房；二单元1701房、1702房、1703房、1704房天面（屋面）漏水处理方案》进行维修，达成的协议系双方真实意思表示，在无其他变更协议情形出现的情况下，双方应当按照约定履行。因此，本院对廖慧秀关于要求修复其房屋楼面漏水及主卧、次卧窗子漏水问题的诉讼请求予以支持，其中，楼面的维修方案按照《关于翰林嘉园小区2栋一单元1701房、1702房、1703房、1704房；二单元1701房、1702房、1703房、1704房天面（屋面）漏水处理方案》相关内容进行，同时在本判决确定的修复期限内，将雨天不宜施工的期间扣除。关于庭审过程中，廖慧秀提出的在漏水点凿开处还需灌入胶水的要求，虽然永安房地产鹿寨分公司表示同意，但因廖慧秀不能明确要求灌入何种胶水，该项要求由廖慧秀与永安房地产鹿寨分公司在实际维修过程中自行协商，协商不成，仍按上述漏水处理方案进行。 关于廖慧秀提出的要求永安房地产鹿寨分公司赔偿其自行维修屋内裂缝、天花板乌黑损失1000元的诉讼请求，永安房地产鹿寨分公司表示同意，本院对此予以支持。 关于廖慧秀提出的要求永安房地产鹿寨分公司赔偿其租房损失4900元、2019年11月1日之后租金以每月700元另计至房屋维修好为止的诉讼请求，因廖慧秀自2019年4月购买本案房屋后，房屋漏水无法居住而在外租房，对此产生的租金损失属于因永安房地产鹿寨分公司交付的房屋质量不合格而造成廖慧秀的直接损失，该损失应当由永安房地产鹿寨分公司承担。廖慧秀举证租房合同证明租金损失的事实，永安房地产鹿寨分公司虽然不予认可，认为租金金额较高，但未提出反驳的证据，考虑到每月700元的租金在鹿寨县城内的租房市场中属于正常价格，本院对廖慧秀所主张的租金损失予以采信。又，《租赁合同》约定租赁期为2019年3月10日至2020年3月10日，廖慧秀每月700元的租金损失在其房屋漏水处修理完毕之前可认定为稳定。因此，廖慧秀该项诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持；反之，对永安房地产鹿寨分公司不予赔偿廖慧秀租房损失的答辩意见，本院不予支持。 另外，关于廖慧秀诉请的大灯损失，廖慧秀虽然提供了相关照片及购灯票据，但因该票据上并未写明所购灯的数量等基本情况，在永安房地产鹿寨分公司未认可的情况下，不足以证实廖慧秀所主张的其两盏灯因房屋漏水烧坏以及两盏灯的价值为3000元的事实。因此，廖慧秀关于大灯损失的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持；对永安房地产鹿寨分公司答辩不同意赔偿廖慧秀大灯损失的观点，本院予以支持。 最后，关于廖慧秀诉请物业费的问题，因其未提交相关证据，且物业费不属于其因本案房屋不能居住而产生的损失，故本院对此不予支持；对永安房地产鹿寨分公司答辩不同意赔偿廖慧秀物业管理费损失的观点，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第二项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 柳州市永安房地产开发有限公司鹿寨分公司于本判决生效后的10日内（如遇雨天等不宜施工的情况，则扣除相应天数）对廖慧秀所有的鹿寨县鹿寨镇建中东路20号翰林嘉园2栋1单元1702室的厨房排烟道、两个卫生间排污管旁边、大厅漏水处对应的楼面处以及主卧、次卧窗子的漏水问题进行修复。其中，对楼面漏水处的修复方案按照《关于翰林嘉园小区2栋一单元1701房、1702房、1703房、1704房；二单元1701房、1702房、1703房、1704房天面（屋面）漏水处理方案》进行。 柳州市永安房地产开发有限公司鹿寨分公司于本判决生效后的5日内向廖慧秀支付廖慧秀自行维修房屋内裂缝、天花板乌黑问题的费用1000元。 柳州市永安房地产开发有限公司鹿寨分公司于本判决生效后的5日内向廖慧秀赔偿租金损失4900元（从2019年4月暂计至2019年10月，2019年11月1日之后租金损失按每月700元，另计至本案房屋漏水处修复完毕之日止）。 驳回廖慧秀的其他诉讼请求。 以上义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由柳州市永安房地产开发有限公司鹿寨分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员 张 希 二〇一九年十月二十五日 书记员 施秋菊