昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初9754号原告：兰礼芬，女，1990年2月18日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：吴建新，男，1990年2月28日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住甘肃省张掖市甘州区，一般授权代理。被告：昆明农投置业有限公司。住所地云南省昆明市盘龙区园博路****。法定代表人：吴昉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴继华、赵龙兵，云南澜湄律师事务所律师。特别授权代理。原告兰礼芬诉被告昆明农投置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告兰礼芬以及委托诉讼代理人吴建新，被告昆明农投置业有限公司的委托诉讼代理人赵龙兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰礼芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告应当向原告承担自2018年10月1日起至2018年12月13日止共计73天的逾期交房违约金为人民币7074.05元（969048/10000*73=7074.05）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年4月17日与被告昆明农投置业有限公司签订合同，购买被告所开发的位于昆明市盘龙区东三环与金瓦路口的山水白沙小区10栋1单元102室，购房金额为969048元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条规定，被告应于2018年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定。的商品房交付原告使用。同时合同第十二条规定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2018年4月17日支付首付款399048.00元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行已于2018年4月26日将570000.00元按揭贷款全额支付被告，至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。原告认为，被告逾期交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。为维护原告的合法权益，现诉至本院。被告昆明农投置业有限公司辩称：第一，是因为被答辩人没有履行相应的一些款项缴纳的义务，那么导致合同约定的交房时间到达的时候答辩人还不具有交房义务，那么承担逾期交房违约责任的条件还尚未成就。这些相关费用就包括了公共维修基金、权证工本费、物业费等等相关费用。那么在合同约定的交房时间之前，被答辩人都是没有完全缴纳清楚的；第二，是在合同约定的交付时间内，答辩人已经以书面的形式通知了被答辩人进行接访，履行了交房义务，不存在逾期交房行为。被答辩人没有按照通知确定的时间来进行接房，由此产生的损失应当由被答辩人自行承担；第三，是因为昆明市创建文明城市，昆明市住房和城乡建设局发文停止了土石方等施工作业，那么影响了工程进度。根据双方补充协议第四条第七项的约定。这一情形属于政府相关政策规定的执行攻击导致延误或者逾期交房的，那么出卖人是可以继续延期，而不用承担违约责任的。第四，是以上项目实际上已经于2018年的10月20日就完整地取得了各方验收证明文件，竣工验收备案的只是行政管理的一个要求，并不是交房的一个实质性的要求，那么被答辩人本应当在自行承担损失的情况下反而主张了过度高于损失的违约金，没有事实和法律依据。再细化一下就是涉案项目是在2018年的10月20日之前已经取得施工检测、勘察、设计、监理等五方出具的竣工验收合格证明文件。而是在2018年的11月21日正式取得了竣工验收备案证明书，那么根据《城市房地产开发经营管理条例》第17条，《建设工程质量管理条例》第16条的相关规定，在五方验收合格的情况下，实际上即可将房屋交付使用，备案只是行政管理，要求并非一个实质性的条件。那么其次在被答辩人实际接房以及提起诉讼之前，答辩人涉案项目早已经取得了竣工验收备案证明，后续虽然被答辩人未按照通知的时间来进行接，但是后续已经实际接房。用行为已经认可了我们交付的房屋，那么被答辩人实际上并没有存在现实的损失。即便法院认为答辩人存在违约行为，那么也仅应当将违约金计算至2018年11月21日。对于超出的部分，实际上应当由被答辩人原告自行承担相应的不来接房所导致的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《山水白沙交房通知》、山水白沙小区交房通知领取签收表、房屋验收交接表，形式合法，内容真实，本院予以采信；2、被告提交的昆明市住房和城乡建设局《关于在创文期间暂停土石方施工的通知》昆建通（2017）375号、嵩明县人民政府网站网页截图、中国文明网网页截图，形式合法，内容真实，本院予以采信；3、被告提交的施工单位工程竣工报告、检测单位质量检测情况报告、勘察单位质量检查报告、设计单位质量检查报告、监理单位工程质量评估报告、竣工验收备案证明书，形式合法，内容真实，本院予以采信；4、原告提交的建设工程竣工验收备案证明书、收据两份、云南省住宅专项维修资金专用收据、个人贷款支付凭证、税收交款书、增值税发票、接房流程确认单，形式合法，内容真实，本院予以采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2018年4月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告购买被告开发的山水白沙小区住宅地块（一期A地块）10幢1单元1层102号房屋，房屋建筑面积93.75平方米，房屋价款969048元，签订本合同前买受人买受人已向出卖人支付定金50000元，原告应当于2018年4月17日前支付首期房价款399048元，剩余570000元向建行贷款。该商品房交付时应当符合：1、取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、取得房屋测绘报告。被告应当于2018年9月30日前交付该商品房。同时第十一条约定：交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定：约定被告未按照约定时间将商品房交付买受人的，逾期在30日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日，被告按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过30日，原告有权继续履行合同，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，双方在合同及补充协议上签字盖章。2018年4月19日，涉案房屋办理商品房买卖合同登记备案表。经审查，被告收到原告房屋价款969048元，并开具相应的发票。2018年9月19日，被告向原告发出《山水白沙交房通知书》，原告于10月8日领取通知。2018年12月16日，原告签订《房屋验收交接表》，对涉案房屋的土建、电气设备、综合排水系统、门窗进行交接，同时签订《接房流程确认书》及业主身份确认登记表。另查，2017年6月16日，昆明市住建局下发《关于在创文期间暂停土石方施工的通知》，文件要求全市所有施工工地停止土石方、拆除、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷等作业，其中，二环路以内进一步停止所有建筑工地混凝土振捣及搅拌、结构浇筑作业。请建设单位、施工单位及相关单位做好停工准备，工程应在有利于安全的部位停工，并在停工期间按要求做好轨道交通工程、暗挖工程、基坑工程及周边环境的监测和巡视工作，确保建设工程及周边环境的安全。再查，涉案房屋所在山水白沙小区商业地块、住宅地块（一期A地块）建设工程竣工验收备案证明书于2018年11月21日取得。案涉项目山水白沙小区住宅地块（一期A地块）于2018年9月24日取得项目施工单位出具的《施工单位工程竣工报告》、于2018年10月15日取得项目检测单位出具的《检测单位质量检测情况报告》、于2018年10月15日取得项目监理单位出具的《监理单位工程质量评估报告》、于2018年10月20日取得项目勘察单位出具的《勘察单位质量检查报告》、于2018年10月20日取得项目设计单位出具的《设计单位质量检查报告》。本院认为：双方的争议焦点系被告的交房行为是否构成违约？若构成违约，承担的违约责任是什么？针对该争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。第十七条规定：建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。从上述法条可以看出，如何界定商品房交付条件的判断标准，是解决此类案件的核心，对此，本院认为应当以商品房经过建设行政主管部门的备案登记，并取得备案合格的《商品房竣工验收备案登记表》来界定商品房交付条件。理由如下：其一，根据备案过程的有关规定，在备案过程中，若建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。可见，建设行政主管部门是在对开发商的申报资料及其他文件进行审查后才决定同意备案或者重新组织竣工验收。这说明对建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的证据；其二，商品房在由施工单位交付给建设单位的过程中，经过了设计、勘察、施工、监理等部门的竣工验收，取得了验收合格的确认文件。建设单位在组织竣工验收备案的过程中，又经过了规划、环保、消防等部门的认可，取得了相应的确认文件。这些都是备案登记合格的前提，因此备案登记合同说明房屋质量、消防、环保等方面得到了国家的认可；其三，从购房者的知情权来分析，根据《中华人民共和合同法》第一百五十三条规定：出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。买受人对买卖合同的标的物享有知情权。而商品房作为商品房买卖合同的标的物，不同于其他大宗物品，它有严格的质量要求，有严格的行业标准，只有具备相应的专业知识才能够独自检查验收，由于商品房的特殊性，购房者作为非专业人士很难充分行使自己的知情权。商品房竣工验收备案登记表是建设行政主管部门在对建设工程进行严格审查的基础上核发的，审查权由政府部门行使，具有可信赖性。因此，备案登记合格并取得竣工验收备案登记证明书，是商品房验收合格的标准，也是商品房交付的先决条件；其四，在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。本案中，被告于2018年11月21日取得建设工程竣工验收备案证明书，故在被告发出交房通知以及原告领取通知时，被告作为出卖人取得的证明文件不能满足第九条约定内容，被告应当按照合同第十一条、第十二条约定承担逾期交付违约责任。综上，本院认为，《商品房竣工验收备案登记表》作为商品房交付的先决条件，是商品房验收合格得到国家认可的确认文件，是购房者行驶知情权的信赖保障。原、被告在合同中明确约定了商品房交付条件，但被告在发出交房通知时不能满足双方约定的交付条件，故被告应当按照合同约定从逾期之日起至实际交房之日止的违约责任，本案中原告主张截止时间为2018年12月13日，故被告应当向原告支付从2018年10月1日起至2018年12月13日止的违约金7074.05元（969048元×73天×0.0001）。此外，对于被告辩称因创文停止土石方施工、影响工程进度的观点，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，涉案房屋于2018年4月17日签订合同，而昆明市住建局下发文件中的创文工作于2017年6月16日下发，该文件系合同签订前发布的，不能适用情势变更原则，故被告辩称的此观点，本院不予采信。对于被告辩称原告未交清全部购房款项、公共维修基金、契税、印花税、权属工本费、物业费等相关税费，因此被告不负有交房义务的观点，本院认为，税收、物业费等费用，虽与商品房买卖合同有联系，但并非同一法律关系，如将业主与物业公司需经洽商才能确定的物业合同或纳税人法定纳税的费用作为业主与出卖人商品房买卖法律关系中出卖人的交房条件，对业主将极其不公平，故被告辩称的此观点，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百五十三条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第十七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：被告昆明农投置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告兰礼芬支付违约金7074.05元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由被告昆明农投置业有限公司负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 欧阳俊杰二〇一九年十月十八日书记员 金 玉 洁