湖南省安化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0923民初2613号 原告（反诉被告）：安化县广播电视台，住所地安化县东坪镇东资路**。 法定代表人：汤中望，该台台长。 委托诉讼代理人：朱九艳，湖南义剑（安化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋理奇，安化县广播电视台党组成员、工会主席。 被告（反诉原告）：丁孟岩，男，1965年3月24日出生，汉族，住安化县。 被告（反诉原告）：安化县美乐家园宾馆，住所地安化县东坪镇湘资市场旁。 两被告共同委托诉讼代理人：谌丽娜，湖南资声律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：刘银容，女，1971年8月28日出生，住长沙市。 原告安化县广播电视台诉被告丁孟岩、安化县美乐家园宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理。2019年9月29日两被告提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭合并审理两案。原告委托诉讼代理人朱九艳、蒋理奇、被告丁孟岩及两被告共同委托诉讼代理人谌丽娜、刘银容均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告安化县广播电视台向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付所欠房屋租金331300元，并按照年利率6%的标准支付自2019年9月5日起至实际给付之日止的资金占用费；2、判令被告向原告支付2019年9月5日之前逾期支付的租金的资金占用费50349元；3、判令被告立即腾空租赁房屋并归还给原告；4、判令被告向原告支付合同期满后继续占用租赁房屋的占用费11400元（2019.8.16-2019.9.5）并按照570元/天的标准支付至实际归还租赁房屋之日止；5、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年8月15日，被告丁孟岩与原告签订《北楼房屋租赁合同书》，原告将广播电视大楼北楼第一层至第二层楼梯间、第二至四层出租给被告丁孟岩作为其设立的个人独资企业安化县美乐家园宾馆经营场所使用，租赁期限为4年，从2015年8月15日至2019年8月15日，租金为20.8万元一年，于每年的8月15日之前一次性交清下一年度的租金。在合同的履行过程中，被告没有严格按照合同约定的时间和金额向原告支付租金，自第一年度的租金开始，就一直处于拖欠状态，至今合同期满，被告仍欠租金331300元且未按合同约定向原告归还租赁房屋，一直占用经营。为维护合同的严肃性，防止国有资产流失，提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 两被告辩称：1、被告欠原告租金是事实，但未予支付是因原告的违约行为造成的；2、合同中并未对逾期交纳租金的违约责任进行约定，原告主张的资金占用费不应予以支持；3、原告的违约行为给被告造成的巨大的经济损失，原告应予赔偿；4、请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 两被告反诉称：1、判令被反诉人赔偿反诉人装修、设施、设备等损失989000元；2、判令被反诉人赔偿反诉人营业损失760000元；3、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。 事实与理由：2011年，反诉人拟承租被反诉人位于安化县广播电视大楼北楼第一层至第二层楼梯间、第二至四层房屋用于经营宾馆。因经营宾馆投资大，成本回收周期长，反诉人要求签订长期租赁合同，被反诉人称其单位规定一次只能签四年，但保证将上述房屋长期出租给反诉人。双方签订租期为四年的《北楼房屋租赁合同书》。反诉人承租上述房屋后经被反诉人同意在2012年4月进行装修，先后投入装修、装潢费用及购置设施、设备等费用280万元。合同期满后，双方于2015年8月15日续签《北楼房屋租赁合同书》，租期同样为四年，续租后，反诉人对宾馆陆续进行了翻新，花费60余万元。2016年10月，反诉人向被反诉人提出要求对宾馆进行重新装修，但被反诉人不同意。2017年5月12日，被反诉人突然以书面形式告知反诉人承租房屋已列入棚户区改造范围，房屋将整体征收，要求反诉人不得对宾馆进行重新装修。期间，政府相关部门对反诉人的装修、设施、设备、物品进行了登记。同年12月1日，被反诉人又向反诉人下发《告知书》和《终止门面租赁关系告知书》，告知双方的租赁关系终止，反诉人须在2018年3月20日前腾空房屋，同时承诺反诉人应付的租金在征收补偿款内予以折扣。收到通知后，反诉人为配合棚改工作，关停部分客房、处理库存物品，导致宾馆严重亏损。此后，棚改工作一直未进行，而反诉人的亏损越发严重。2018年8月20日，反诉人向被反诉人书面请示要求对宾馆进行重新装修继续经营，但被反诉人不予理睬。2019年7月18日，反诉人再次向被反诉人书面报告要求继续承租房屋进行经营，并要求对房屋进行装修，同时承诺愿意承担因政策性拆迁所带来的风险。被反诉人却答复合同期满后其须收回房屋自用。至此，给反诉人造成经济损失一百多万元，双方就此多次协商未果。反诉人认为，在合同履行期间被反诉人以涉案房屋纳入棚改范围为由，不允许反诉人对房屋进行装修，并要求提前解除租赁合同已构成违约，因被反诉人的违约行为给反诉人造成的严重损失，应予赔偿。 原告针对被告的反诉答辩称：1、2011年的租赁合同与本案无关；2、向反诉人送达《告知书》是应县政府、棚改办的要求，告知棚改范围、不要重新装修，以免造成不必要的损失，属于善意提醒，不能认定为反诉人主张的违约；3、被反诉人并未向反诉人送达《终止门面租赁关系告知书》，送达的对象是2017年12月31日前到期的其他门面租户，没有送达给反诉人，客观上也不存在与反诉人终止门面租赁关系的事实行为；4、对于装修问题，在合同中双方有约定，必须征得被反诉人同意，被反诉人即使不同意装修也符合合同的约定。被反诉人不存在违约，反诉人主张的装修损失及经营损失均与被反诉人无关，请求法院依法驳回反诉人的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下： 1、原告提交的“被告逾期支付租金资金占用费分段计算统计表”因双方在合同约定中并未对逾期支付租金的违约责任进行约定，不作为依据使用； 2、2018年12月1日、12月2日被告向原告出具的“关于继续租赁广电大楼北栋二、三楼的报告”，可以证实被告曾多次向原告申请继续租赁、要求重新装修等事项； 3、被告针对反诉提交的被告装修清单及装修、消防等合同、票据，拟证实其承租涉案房屋后所进行的装修、装潢所产生的费用及购买设备、设施等所花费的费用，并以此作为被告主张原告承担违约责任中的装修损失项，不能达到其证明目的，不予采信； 4、被告针对反诉提交的美乐宾馆自2017年1月至2018年8月的营业收入支出情况，拟证明被告因原告不准对宾馆进行装修造成的营业损失，不能达到其证明目的，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月15日，被告丁孟岩与原告签订《北楼房屋租赁合同书》，原告将广播电视大楼北楼第一层至第二层楼梯间、第二至四层出租给被告丁孟岩，合同约定：租赁期限为4年，从2015年8月15日至2019年8月15日；租金为20.8万元一年，于每年的8月15日之前一次性交清下一年度的租金；承租方在租赁期内可按需要进行内部装潢改造，其装潢改造必须达到建设部门和消防部门的安全要求，施工前需征得出租方的同意。水电、卷闸门、间墙、装潢等改建项目，承租方在租赁期满后不得拆除，须无偿交给出租方；租赁期满，出租方有权收回房屋。出租方收回房屋时，不得有偿接受承租方任何商品和设施，承租方必须按期退房给出租方，否则，出租方有权扣押其财物封闭门面，由此造成的一切经济损失，均出承租方负责等。合同未对逾期交纳租金及其他违约行为的违约责任进行约定。合同上加盖上安化县美乐家园宾馆的印章。丁孟岩承租后以租赁场地作为其设立的个人独资企业安化县美乐家园宾馆经营场所使用。合同签订后被告向原告交纳了10万元房租。在以后的租赁期内，房租也未按合同约定按期给付清，至2019年8月15日合同期满，尚欠原告房租33.13万元。 涉案房产于2017年被纳入县城棚户区改造范围。2017年9月8日安化县国有土地上房屋征收与补偿办公室发布公告，申明拟征收范围内的任何单位和个人不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。2017年11月9日安化县保障性安居工程工作领导小组发布文件，明确湘资市场旁区域宾馆（指美乐家园宾馆）、红旗剧院及家属楼等为棚改区域。2018年8月2日安化县人民政府作出关于东坪镇边街棚户区国有土地上房屋征收决定，明确房屋征收范围内任何单位和个人不得装饰装修房屋等。 2017年5月12日原告向被告送达了告知书，内容为：我台所有资产有被政府整体征收可能，请各租户自行把握，不要重新装修，以避免不必要的损失等。2018年4月26日原告向被告送达了门面租金催交通知单，内容为：根据安化县城市规划，我台经营管理区域已列入棚户区改造范围，为了将双方损失减小到最少，我台于2017年5月12日和2017年12月1日分别下发了《告知书》和《终止门面租赁关系告知书》，根据告知书要求须在2018年3月20日前腾空房屋门面，请提前做好易地经营或货物转移工作，并快速空房屋门面。并按实结清2018年5月1日前的租金等。 约在2017年下半年，县棚改办对涉案房产进行了实物量调查，之后便没有下文。2018年12月1日、12月2日被告向原告书面要求重新装修，继续租赁均未得到答复。2019年7月18日，被告再次向原告书面报告要求继续承租房屋进行经营，并要求对房屋进行装修，同时承诺愿意承担因政策性拆迁所带来的风险。原告书面答复合同期满后其须收回房屋自用。被告至今仍在使用租赁物。 本院认为，原、被告签订的《北楼房屋租赁合同书》合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务。原告将房屋交付被告后被告应按合同约定履行按时交纳房租的义务，被告未按合同约定交纳租金，构成违约，应承担继续履行或按合同约定承担其他违约责任。介于租赁合同对逾期交纳房租并未约定其他违约责任，故被告只应承担继续交纳房租的违约责任。对原告主张的逾期交纳房租的资金占用费因无合同约定，本院不予支持。对原告主张的租金从诉讼起按年利率6%的标准计算资金占用费，符合法律规定，本院依法予以支持。合同到期后原告主张被告归还房屋，符合法律规定，本院予以支持。被告在合同期满后未归还租赁房屋，对因此造成的原告的损失应当予以赔偿。原告按原租金标准计算房屋占用损失并无不当，但考虑宾馆腾空需要一定时间，因双方在合同中并无约定，本院酌定一个月为限作为被告腾空房屋的必要时间，此时间段不宜计算损失，即从2019年9月16日开始计算房屋占用费。 租赁合同中明确了被告对涉案房屋装修必须征得原告同意。在棚改政策下达后，原告不同意被告对涉案房产再进行重新装修并未违反合同约定。被告以原告不同意其重新对宾馆进行装修作为其经营不善的直接原因，要求原告承担174.9万元的装修和经营损失没有事实与法律依据，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告丁孟岩、安化县美乐家园宾馆给付所欠原告安化县广播电视台房屋租金人民币33.13万元，并按年利率6%从2019年9月9日起计算资金占用费至清偿之日止； 二、由被告丁孟岩、安化县美乐家园宾馆向原告支付合同期满后继续占用房屋的占用费，按570元每天的标准从2019年9月16日起计算至归还租赁物之日止； 三、限被告丁孟岩、安化县美乐家园宾馆于本判决生效后30日内腾空租赁房屋归还原告安化县广播电视台； 四、驳回原告安化县广播电视台的其他诉讼请求； 五、驳回被告丁孟岩、安化县美乐家园宾馆的反诉请求； 上述第一、二项给付内容，限被告丁孟岩、安化县美乐家园宾馆于本判决生效后10日内给付清。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7196元，减半收取3598元，由原告承担598元，由两被告承担3000元。反诉费20541元，减半收取10270.5元，由两被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员 张惠群 二〇一九年十月三十一日 法官助理 龚雅洁 书 记 员 夏 畅