河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终7239号上诉人（原审原告）：李建华，男，1982年1月10日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：唐山荣盛房地产开发有限公司，住所地：唐山市丰**汇通路锦绣天地小区**底商。法定代表人：张国军，担任总经理。委托代理人：张美，女，1991年9月25日出生，汉族，住唐山市,该公司员工。上诉人李建华因与被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰南区人民法院（2019）冀0207民初2698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：一、2017年4月22日原、被告签订《认购协议书》，约定原告李建华向被告购买锦绣观邸小区6-1-1303房屋，建筑面积98.28平米，成交单价10448元/㎡，并约定签订认购协议书时，由原告李建华向被告交纳认购金50000元，签订商品房买卖合同时转入房款或首付款。该《认购协议书》第4条第约定“4.买受人选择如下第②种付款方式：……②银行按揭方式：买受人须在签订本认购书三日内，即2017年4月24日前与出卖人签署商品房买卖合同，并交付%以上的房款，同时提供按揭贷款资料”。2017年4月22日原告李建华交付给被告锦绣观邸小区6-1-1303房屋认购金50000元、首期房款346535元、锦绣观邸-6号楼地下室-128房款8964元、预约金20000元（车位款）。同日原告李建华交付给案外人廊坊荣盛物业服务有限公司唐山分公司该房屋的公共维修基金12690元，交付给案外人北京意家科技有限公司11000元，交付给案外人北京创新时代房地产经纪有限公司“荣盛锦绣观邸6-1-1303参团费49000元”。二、2017年6月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告李建华向被告唐山荣盛地产购买被告开发的湖畔郦舍.翠竹苑C区6-1-1303号房屋，合同约定建筑面积98.28㎡，房屋单价10038元/㎡，房款总金额为986535元；附属用房128号，建筑面积7.47㎡，单价1200元/㎡，附属用房款8964元；出卖人代唐山市丰南区物业办公室向买受人收取公共设施维修资金12690元。原、被告一致认可《认购协议书》约定的绣观邸小区6-1-1303房屋就是《商品房买卖合同》约定的湖畔郦舍.翠竹苑C区6-1-1303号房屋。被告唐山荣盛地产交付给原告李建华的《商品房买卖合同》文本中没有6-7页和16-17页，被告所持的《商品房买卖合同》文本中6-7页载有“第六条付款方式及期限……买受人按下列第4种方式按期付款……4.商业贷款。买受人于2017年6月3日前支付首付房价款405499元，占全部房款的40%，余款590000元向中国工商银行股份有限公司唐山丰南支行申请。……第七条买受人逾期付款的违约责任……2.买受人因自身原因退房的，应支付出卖人总房款的10%的违约金”。该两份合同文本均为原、被告签署。三、原告李建华曾起诉被告要求退房，后双方和解，原告李建华撤诉，被告向原告李建华退还了预约金20000元（车位款）。四、2018年9月份原告提供了办理按揭贷款资料后，被告方于2018年11月份通知原告称唐山中信银行贷款审批未通过，原因不详。被告方工作人员建议原告以自认违约退房的方式解除《商品房买卖合同》，具体为由被告扣除房款的10%，然后将其余已付房款退还给原告，原告李建华表示同意。且被告工作人员承诺联系北京意家科技有限公司退还给原告该公司收取的11000元。被告工作人员向原告发送了一份客户退房申请单的Word文档，原告在打印好的两份客户退房申请单的客户签字栏签署了自己的姓名，并按了自己的手印，然后快递至被告公司，被告公司于2018年12月12日收到该两份客户退房申请单。该客户退房申请单手写载明了客户姓名李建华、身份信息、房屋信息、总房款995499、已付房款405499，并手写载明“手续费99550元”、“退房原因客户被银行拒卷，无力支付全款，经法务部协商，认可扣除房款的10%作为违约金，办理退房、已签约状态”，客户签字栏有打印文字“本人自愿退房，积极配合办理相关手续，并自行承担相应风险”，原告李建华在该栏签字、按印。在客户签字栏下方有销售经理签署栏、销售管理部经理签署栏、营销总监签署栏，分别有被告工作人员签署，最后签署日期为2018年12月15日。原、被告签署有未署日期的“《商品房买卖合同》解除协议书”一份，主要内容为“经双方充分协商，一致同意解除原合同，现就解除合同事宜达成如下协议：一、甲乙双方自愿解除原合同，自本协议生效后，原合同即终止，甲方收回出售给乙方的上述房屋，该房屋产权即与乙方无关。二、甲乙双方同意共同到唐山市丰南区房管所办理《商品房买卖合同》撤销签约或登记备案手续、到丰南区物业办办理退公共维修金手续。三、甲方承诺在完成上述第二条约定内容后30日内，将剩余应退还乙方购房款项305949元退还到以下账户内：户名李建华账号×××开户行中信银行北京西城区中信城支行甲方退还乙方的上述款项，自到达上列账户时，视为乙方收到……六、甲乙双方同意，自本协议生效后，双方就买卖合同的争议全部解除，除本协议明确约定外，任何一方均不得对另一方主张买卖合同项下的权利或与买卖合同相关的权利”。原、被告于2019年3月份在丰南房管所办理了撤签约手续，2019年4月份办理了撤公共维修基金手续，丰南区建委物业办将公共维修基金12690元退还给了原告李建华。2019年7月10日被告将房款305949元退还至原告李建华的上述银行账户内。原审法院认为：一、虽然原、被告提供的文本页数不一致，但两份文本落款均为双方所签署，且被告所持文本有原告骑缝手印，故可确认原、被告所持的合同文本均为真实，原、被告存在合法有效的买卖案涉房屋的商品房买卖合同关系。二、1.以原告与被告工作人员就解除合同的协商过程看，原告已意向性同意由被告扣除房款的10%作为违约金、由被告退还原告其余已付房款以解除案涉《商品房买卖合同》关系。2.虽然原告称其向被告快递自己签署的客户退房申请单时其余手写内容均为空白，但以协商过程考察，原告对被告方在空白处填写的内容已有预知，且原告是具有完全民事行为能力的成年人，对将自己签名的内容空白的客户退房申请单快递至合同相对方，所存在的法律风险应有清醒的认知，故其签字以上的手写内容应为其做出的相应的意思表示，客户退房申请单的该部分内容应为原告李建华向被告发出的协商解除《商品房买卖合同》的正式邀约，该邀约内容具体确定，即原告自认扣除房款10%作为违约金并办理退房手续。3.经被告方公司内部对原告快递的客户退房申请单进行审核后，双方签署了“《商品房买卖合同》解除协议书”，该协议以合同文本的形式明确了解除后的权利义务关系，原告未能证明该协议为虚假，也未能证实该协议存在无效或可撤销事由，应确定该协议书系双方真实意思表示，自双方签字、盖章，该协议生效。该协议与原告签署的客户退房申请单共同构成双方达成的解除原《商品房买卖合同》协议内容的书面形式，据此足以确定双方解除原《商品房买卖合同》协议中房款处理的约定为“原告李建华自认违约，由被告收取原告房款10%金额的违约金，并将扣除该违约金数额后的已付房款余额退还给原告李建华，退还期限为办理完撤签约、退公维后30日内”，解除协议系合同双方为解除原合同所达成的处理解除合同后权利义务关系的一个新的合同，双方均应受该解除协议的约束。三、1.计算问题：房款的10%=（主房款986535元+地下室房款8964元）×10%=995499元×10%=99550元（四舍五入取整数）。2.扣除房款10%后的已付房款余额=已付房款额（认购金50000元+首期房款346535元+地下室房款8964元）－99550元=305949元。3.原告第一项诉请110550元=已付房款（认购金50000元+首期房款346535元+地下室房款8964元）－已退款305949元+11000元（北京意家科技收款）。四、1.原告要求被告退还的款项为两项，一为房款10%的违约金，二为案外人北京意家科技有限公司收取原告的11000元。前已述及双方解除协议对房款处理已做了明确约定，原告要求退还该房款10%的违约金系对解除协议的反悔，故对其该部分诉讼请求不予支持；案外人北京意家科技有限公司是否退还11000元，并非原、被告所达成的解除协议的内容，且该款并非被告收取，故对原告该项返还诉讼请求不予支持。相应的对原告所主张的该两笔款项的利息损失不予支持。2.按照以上双方所达成的《商品房买卖合同》解除协议书第三条约定，被告应当在撤签约、退公维后30日内向原告返还扣除房款10%后的其余房款，双方在2019年4月份办理完毕，而被告在2019年7月10日才将按照解除协议约定应退还的已付房款余额305949元退还给原告李建华，明显属于迟延付款，应当向原告支付逾期付款利息损失，因双方均未能明确办理完毕的时间，为简便计算，酌定办理完毕时间为2019年4月15日，被告应当支付的迟延利息计算为应退还的已付房款余额305949元×4.35%（年利率）÷365日×56日（迟延期间2019年5月14日--2019年7月10日）=2042元（四舍五入取整数）。3.原、被告解除协议并未就原告因诉讼产生的高速通行费、加油费等实际开支的承担进行约定，故对原告该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告唐山荣盛房地产开发有限公司在本判决生效后10日内给付原告李建华迟延退还“《商品房买卖合同》解除协议书”约定的应退房款的利息损失人民币2042元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李建华的其他诉讼请求。案件受理费人民币3703元，由原告李建华负担3678元，由被告唐山荣盛房地产开发有限公司负担25元。判后李建华不服上述判决，向本院提起上诉主要称：上诉人李建华与被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司就房屋买卖合同纠纷一案，不服唐山市丰南区人民法院(2019)冀0207民初2698号民事判决，向本院提起上诉。该判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予撤销改判。2018年12月因银行未批贷，被上诉人要求我同意按违约退房扣除房款的10％，并表示大概一个月就能退还房款。我表示10％的违约金过高，被上诉人说想要马上拿回退款只能这样办，我被迫答应了违约退房，前提是马上能拿回退款。但之后被上诉人总以各种理由推拖。直到2019年4月10日オ让我去办的退公维。再之后又多次联系被上诉人依然以各种理由推拖，(期间没有任何人告诉我房屋买卖解除合同上约定被上诉人会在退公维后30日内把钱退还)，在怎么协商都不退款的情况下，7月4日在丰南法院正式立案后，被上诉人没等开庭于7月10日就把305949元退款打回我账户，提前止损规避自己的违约责任。从2018年12月被上诉人就可以再对外销售房屋，而让上诉人等了3个月オ去办退房手续(这3个月的资金占用利息损失如何计算)，等了7个月之久オ拿到部份退款。被上诉人违背了当初协商的一个月就能退款的约定。被上诉人要求按房款的10％作为违约金，没有法律依据，且明显违约金比例过高，现二审申请调低违约金比例。（一、2017年4月22日-2019年7月9日被上诉人占用上诉人396535元809天、2017年4月-2018年10月被上诉人占用上诉人20000元18个月;二、上诉人购买的是预售期房，被上诉人承诺2019年3月交房，据了解到2019年8月也没能交房)。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条买卖合同当事人ー方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。一审判决书上写的诉讼请求被上诉人返还上诉人购房款110550元，按诉讼费收取标准:110550+7087+2200＝119837-1348简易-25＝1323上诉人，判决书上认定上诉人诉讼费3678元有误。原审法院认定被上诉人支付延期利息56天的时间有误，应从2019年5月10日-7月9日61天。2017年8月因被上诉人违法违规强制捆绑销售车位、、地下室及收取电商费且没按《认购协议书》上约定日期与我签订购房合同，所以把被上诉人起诉至丰南法院要求退房，后经协商被上诉人同意退车位和地下室，上诉人继续购买房屋，但地库到最后不但没退还算入总房款中，房屋买卖合同中房屋总价款人民币986535元，而原审法院则认定总房款为995500元，含地下室8964元。2019年9月2日上诉人送完上诉状后，去中信银行丰南区支行了解货款审批未通过的具体原因。上诉人认为中信银行认定有误：1、离婚协议中出租的房产是女方占有70％的份额，同样租金也只占70％，且女方还要承担70％供暖费130元/月、70％物业费大概155元/月。房屋是拆迁安置房，不是一年后就能卖。房产证需要3-5年时问才能拿到，才可上市交易。房屋也并非只出租一年，是出租合同一年一签。房屋是毛坯房，男方出资装修购买家具家电花费大概5万元左右，女方也应出资70％(35000元)。此房屋按现在周边小区二手房均价7万/m×88.95m＝6226500元，房屋出卖后男方大约可获得1867950元，足够提前一次性还清唐山的房货。2、离婚协议中孩子归男方抚养，抚养费每月2000元，是从房屋租金里扣除。离婚协议中女方还欠男方12万的債务。综上，所以不用给女方房屋租金。3、中信银行认为信用卡透支不合理，但上诉人提交银行的征信报告上显示良好，没有过不良记录，也未出现过逾期。(上诉人此前曾办理过3次银行贷款，都是顺利审批并且在办理此次房货之前所有货款都已还清。)上诉人在北京有稳定收入，名下有宝马520Li轿车一辆，家里拆迁分得一套三居室、两套二居室，其中一套二居室用于出租每月租金6000元，不存在因经济拮据可能导致的偿还问题，况且是按揭货款有房屋作抵押，且上诉人前期已按当时政策要求缴纳了总房款的40％，每月还贷2000多远一般是没有问題的。综上所述，上诉人未能办理贷款的原因并非个人所致。也有被上诉人的问题导致一直拖延到了2018年9月オ去办理房屋贷款，时间已是在与前妻离婚后，所以中信银行不批贷的原因牵扯到了离婚的问题。因被上诉人迟迟不退款，致使上诉人不得不以起诉的方式要回，上诉人来往于北京和唐山之间路途较远，产生的交通费用过高，来回一次高速通行费150元、加油费300元左右(2019年6月24日立案、7月4日立案、8月1日开庭、9月2日上诉……)理应由被上诉人承担。原审法官认为解除协议并未就因诉讼产生的高速费加油费等实际开支的承担进行约定。《合同法》第一百一十ニ条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百二十ニ条，因当事人一方违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权贵任。从始至终我都按被上诉人的要求积极配合，但被上诉人一点契约精神都没有，已经给我造成了直接经济损失，不能让诚意十足的我承担所有的风险和损失，相信法院能给与一个公平、公正的判决。请求1、撤销(2019)冀0207民初2698号民事判决书依法改判；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司未提交书面答辩意见。经审理查明，案件事实与原审一致。本院认为:原审依据双方达成的《商品房买卖合同》解除协议书，按照酌定办理完毕时间认定被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司支付退房款利息损失2042元并无不妥。其他事实同原审法院分析与认定。上诉人其上诉理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李建华负担。本判决为终审判决。审判长 毕作宝审判员 赵阳利审判员 吴 凡 二〇一九年十月二十一日书记员 张艺馨