山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终7825号 上诉人（原审被告）：王伟胜，男，1960年3月10日出生，汉族，住山东省青岛市市**延安路****楼****，现住山东省青岛市市**。 被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所地山东省青岛市市**威海路****楼****。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：金英，女，1973年12月6日出生，汉族，住山东省青岛市市**，系该公司经理。 委托诉讼代理人：朱冰，山东瑞帆律师事务所律师。 上诉人王伟胜因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司（以下简称润凯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初4217号民事判决，通过原审法院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭于2019年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人王伟胜，被上诉人润凯物业公司的委托诉讼代理人金英、朱冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王伟胜上诉请求：1.撤销原判，依法发回重审或改判；2.本案一、二审诉讼费用由对方承担。事实与理由：原审法院认定事实、适用法律、审理程序上均有错误不当之处，使判决丧失了公正性。一、润凯物业公司在原审法院诉状中使用的印章与在公安部门提存备案的印章痕迹明显不符，不能证明其身份真实性，违反了印章管理办法第五条、第十三条规定，用未备案的印章起诉不能证明其真实意思表示。润凯物业公司还在持续使用私刻公章，不能证明具备备案印章的效力，主体不适格，不符合民诉法第119条规定，应依法驳回起诉。二、强烈要求第三人中国人民解放军海军北海舰队直管工程建设管理办公室（以下简称舰队直管办）到庭向二审法院出示可以代表业主签署合同的证据，即房产证、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，即“三书一证一表”等文件。原审法院以舰队直管办非债权债务当事人敷衍，无说服力，恳请二审法院主持公道。三、润凯物业公司依据的《物业管理委托合同》签署违法，舰队直管办无资格、无条件签署合同。王伟胜与舰队直管办于2006年7月签有《军队离退休干部新建住房预售协议书》，规定的所有要件一条也未兑现，无聘请物业管理的约定，违反物业管理条例第25条规定，无资格代表业主签订合同。舰队直管办负责的小区十年来未完工，现为待建状态，现有住房是无验收合格证、无消防、无房价的三无房屋，不具备条件。舰队直管办违反法律规定在无安全保障情况下强迫入住，违反建筑法第61条、消防法第13条。原审法院不许舰队直管办以涉案第三人参与诉讼，故意回避以上要件；要求对舰队直管办的违法行为进行调查、认定，原审法院置之不理，让人无法理解。原审法院涉嫌包庇舰队直管办的违法、违规、违约行为不应得到法律默认。四、润凯物业公司无资格签署合同和经营。通过“天眼查”核实，润凯物业公司工商注册时间2014年6月12日，营业执照注明物业管理“凭资质经营”，润凯物业公司资质批准时间2015年8月4日，本案认定合同签署时间2014年9月，在无资质时签署合同并执业不应支持。三方签署了一份合同，不对第四方628户业主公示，业主被蒙在鼓里，34个月后润凯物业公司弃合同携业主钱财逃离，又在两年后凭合同起诉业主，让不知合同内容的业主还款，公理何在。综上，原审法院认定合同“合法有效”不能离开现实条件，不讲因果关系，凭空认定自天而降的合同，对635户业主中的628户保密到诉讼前。五、1.已生效的（2019）鲁0203民初8056号民事裁定认定直属保障队系部队所属的内部职能部门，对外不具备独立承担民事责任的权利能力，说明其前身舰队直管办也不具备独立承担民事责任的能力，该单位同润凯物业公司2014年10月1日签订的《物业管理委托合同》同样不具有签订资格，无法律效力。要求其作为第三人到庭，以帮助法院全面了解签订合同前后小区的真实状况，以便合理判决。2.如前所述，小区实属不正常小区，以“小区管委会”名义盖私章发布的《关于小区交接、费用收缴事宜公告》第二段讲了一点实话，小区问题除了法院受理外，政府、社会其他部门根本不予受理。按原计划，舰队直管办完工验收合格后整体移交青岛市民政局管理，不知何故15年未完工、未验收，才无法移交，仍在舰队直管办手中。原审法院认定缺乏调查与事实不符。舰队直管办系建设者，青岛市民政局才是管理者。3.小区系军休所，业主绝大多数系老人，老年人权益保护法号召子女常回家看看，润凯物业公司设障碍规定时间不交费的不让回父母家，陪老人居住者收费正常，但在外居住者三小时不离开就收费。4.涉案小区系特殊小区，法官到小区微服私访，只需十几分钟就比审理几个小时效果更真实、显著。2017年8月24日前，为何110警车常到小区出警；换了物业公司，电梯运行时间长了反而不出故障；物业公司要求更换15号楼2单元起刺电梯钢丝绳，业主另请电梯维保公司查看，无需更换，使用至今三年过去，年年检验合格。综上，请求二审法院主持公道，判如所请。 润凯物业公司辩称，部队善意委托润凯物业公司对涉案小区提供物业服务，物业服务合同早已履行完毕，物业公司由此付出的人力、物力、财力，根据公平原则，小区业主理应支付物业费，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉。 润凯物业公司向原审法院起诉请求：1.判令王伟胜交纳拖欠的物业服务费2675.6元、违约金1235.56元；2.诉讼费由王伟胜负担。 原审法院查明，2014年9月，润凯物业公司与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业公司为位于青岛市市北区的海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称河马石小区）实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照0.55元每月/平方米和0.4元每月/平方米的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由海军河马石离退休干部住宅小区管理委员会（以下简称小区管委会）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业公司在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业公司送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业公司于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。 王伟胜自2010年开始成为河马石小区10号楼1单元1403户（建筑面积143.08平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，欠交物业服务费2675.6元。润凯物业公司对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。 原审法院认为，根据诉、辩双方庭审陈述、提交的证据以及质证意见，结合对本案事实的认定，对本案作如下判定： 关于本案管辖权问题。双方当事人均为军人或者军队单位的案件，由军事法院管辖。本案润凯物业公司非军人或军队单位，因此应当，因此应当由王伟胜住所地所在人民法院管辖v> 关于本案涉案物业管理合同效力问题。河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业公司签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。 关于王伟胜是否是适格被告问题。本案系物业服务合同纠纷，即因服务费标准发生争议或业主拖欠物业服务费引起的物业管理纠纷。王伟胜是涉案小区的业主，因此，是本案适格被告。王伟胜无正当理由拒绝交纳物业服务费，应立即交纳欠款，并按照合同约定标准支付违约金。合同约定违约金比例过高，应予以适当调减。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决：一、王伟胜给付青岛润凯物业管理有限公司物业服务费2675.6元（2014年11月至2017年8月31日）。二、王伟胜支付青岛润凯物业管理有限公司违约金800元。上述一、二项，于判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由王伟胜负担。青岛润凯物业管理有限公司已向原审法院预缴，王伟胜于判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。 上诉人提交2015年7月20日润凯物业通知一份，证明：该通知加盖了假章，并非被上诉人所述2016年9月公章就坏了。润凯物业公司质证称，对真实性予以认可，对证明事项不予认可，该证据是润凯物业公司在一审提交的履行物业服务合同中提交的证据，因为当时存档是电子稿，所以加盖了现有的印章证明证据来源。对上述证据是否采信以裁判理由为准。 润凯物业公司提交润凯物业公司法定代表人陈世军说明及身份证复印件各一份、工商年检打印件、青岛市住房公积金汇缴变更清册。拟证明其法定代表人陈世军对于公司起诉涉案小区业主物业服务合同纠纷一案知晓并同意。润凯物业公司正常年检，对于公章变更已在职能部门予以备案。上诉人质证称，对证据的真实性、合法性不予认可；法定代表人证明上只有手印，据我们了解其在2014年11月11日备案了一个私人的印章，其应加盖其私人的印章，手印无法核实真实性，不认可。对上述证据是否采信以裁判理由为准。 二审经审理查明，2014年9月，润凯物业公司与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，其中第四章服务费用第九条第1项约定物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月1-15日向物业公司交纳。逾期缴纳者，有权要求补缴，并从第二个月起按欠缴总额每天5‰的比例交纳滞纳金。原审法院将“滞纳金”写为“违约金”有误。 询问涉案小区共经过几个物业公司及现在物业公司时，业主主张“第一个是青岛裕源物业有限公司，第二个是被上诉人公司”、现在的物业公司是“北部战区海军保障部直属保障队下设的维修大队”。润凯物业公司主张“现在的物业公司我们不清楚，第一个物业公司没有异议”。 询问小区业主委员会有无成立时，上诉人主张“没有成立，因为工程没有结束，无法成立”。 询问润凯物业公司提到2017年国务院取消了物业资质有无具体的文件时，润凯物业公司主张“国务院2017年7号文件，名称是国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政事项的决定，文件第12项提到了这项规定”。业主主张“国务院2018年有这个文件，当时润凯公司已经撤离了”。 二审查明的其他事实与原审法院认定的事实相一致。 本院认为，首先，润凯物业公司作为原告使用与其名称一致的印章主张权利，其法定代表人也认可该行为，上诉人以润凯物业公司在诉状中使用的印章与在公安机关备案的印章不一致就认为润凯物业公司不能提起诉讼，否认润凯物业公司具有原告的主体资格，无事实和法律依据。对于润凯物业公司使用的印章与公安机关备案的印章是否一致问题，涉案小区的业主已向有关部门反映，应由有关部门解决，不宜在本案物业服务合同纠纷中处理。上诉人认为润凯物业公司不具有涉案纠纷主体资格的上诉理由不成立，不予支持。 其次，润凯物业公司在签订《物业管理委托合同》时不具有物业服务资质，但此后其取得了相应的资质也提供了物业服务，是否获得资质属于主管行政部门进行管理的规定，并不是影响合同效力的效力性强制性规定，且现国务院业已取消了物业公司需要相应资质的要求。因此上诉人认为在签订合同时润凯物业公司不具有相应资质，无资格签订合同和经营的上诉理由不成立，不予支持。 第三，涉案小区系由北海舰队安排舰队直管办进行建设的，舰队直管办也与润凯物业公司签订了《物业管理委托合同》；上诉人主张现在由北部战区海军保障部直属保障队下属维修大队代行管理职责，均是在有关部门授权情况下履行有关职责，不能因此认定其签订的合同无法律效力。涉案小区至今未成立业主委员会，舰队直管办与润凯物业公司在2014年9月签订了《物业管理委托合同》，又设立了“小区管委会”负责监督，润凯物业公司对涉案小区进行了物业管理并进行了物业费的催缴；相关业主也认可因为子女探望问题及电梯问题与润凯物业公司交涉过，上诉人作为小区业主，自2014年接受被上诉人提供的物业服务，其现主张对合同并不知情，没有事实依据，本院不予支持。本案系物业服务合同纠纷，系润凯物业公司向上诉人主张欠付物业费，舰队直管办并非必要的诉讼参与人，原审法院对王伟胜要求追加舰队直管办为第三人的主张不予支持，并无不当。故上诉人认为《物业管理委托合同》无效及申请追加舰队直管办为第三人的上诉理由不成立，不予支持。 第四，上诉人主张涉案小区至今未完工，未验收，也存在消防安全隐患等问题，但上述问题应由向分配房屋或出售房屋的单位解决，涉案小区系部队建设分配的房屋，具有一定的特殊性，不宜也不应在本案的物业合同纠纷中解决。 综上，本案系物业服务合同纠纷。涉案小区先是由青岛裕源物业有限公司提供服务，后由润凯物业公司提供服务，物业管理服务行业，现实生活中确实存在服务质量不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。现润凯物业公司已为小区提供了基本的物业服务，即使所签订的物业服务合同存在瑕疵，双方也形成了事实上的物业服务合同关系。上诉人对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可以同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。故原审法院根据《物业管理委托合同》判决上诉人支付物业服务费是正确的。考虑到润凯物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间，对润凯物业公司主张违约金的诉讼请求不再予以支持。上诉人的上诉理由不成立，不予支持。原审法院判决认定事实基本清楚，判决不支持润凯物业公司违约金诉讼请求有利于保护上诉人权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初4217号民事判决第一项，于本判决生效之日起10日内履行。 二、撤销青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初4217号民事判决第二项。 三、驳回上诉人王伟胜的其他上诉请求。 四、驳回被上诉人青岛润凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 原审案件受理费25元，由润凯物业公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人王伟胜承担。 本判决为终审判决。 审判长  高大海 审判员  朱见晓 审判员  温 燕 二〇一九年十月十八日 法官助理 王润之 书记员  隋欣孜