上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终1844号上诉人（原审被告、反诉原告）：千乘（上海）投资发展有限公司，住所地上海市闵行区江川东路****第****。法定代表人：岑彬，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海奉贤苏宁电器有限公司，住所，住所地上海市奉贤区南奉公路**div>法定代表人：蒋勇，副总裁。委托诉讼代理人：肖瑶，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶仁，北京大成（上海）律师事务所律师。原审被告、反诉原告：岑彬，男，1979年5月11日生，汉族，户籍地四川省双流县。上诉人千乘（上海）投资发展有限公司（以下简称千乘公司）因与被上诉人上海奉贤苏宁电器有限公司（以下简称奉贤苏宁公司），原审被告、反诉原告岑彬房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初1730号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。千乘公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第八项，依法改判驳回奉贤苏宁公司一审诉讼请求，支持千乘公司一审相应反诉请求。事实与理由：（1）千乘公司于一审中提供的拍摄于2017年11月20日的照片、岑彬与千乘公司员工李某于2017年11月2日至11月6日期间的微信聊天记录、千乘公司于2017年11月9日的回函、岑彬与奉贤苏宁公司总经理邓某的短信聊天记录，结合奉贤苏宁公司于一审中的陈述，可以证明奉贤苏宁公司于2017年11月3日对系争房屋加挂第二把锁，开始实际控制系争房屋的事实。千乘公司在承诺书上签字，同意奉贤苏宁公司对系争房屋上锁，系基于奉贤苏宁公司承诺将其持有的千乘公司支付的押金用于处理会员退费。现奉贤苏宁公司违背该项义务，承诺书应为无效。（2）双方于2016年9月20日签订的《补充协议》约定该协议自双方签字盖章之日起生效，结合双方租赁合同关于每两个计租年度租金才能上调5%的约定以及双方合同实际履行情况，可以说明2016年1月1日至2016年9月30日的月租金均应当为人民币54,720.44元，而2016年10月1日起至2017年12月31日的月租金应为39,085.42元。据此，千乘公司于2017年9月15日之前不欠付奉贤苏宁公司任何租金。奉贤苏宁公司要求千乘公司按照每月54,720.44元的标准支付2016年10月1日至12月31日期间的租金，违反合同约定，经千乘公司多次告知，仍不予改正，反而于2017年9月30日停电停水，致使千乘公司无法正常使用系争房屋。事实上，租赁合同中关于停水停电的条款为格式条款，奉贤苏宁公司于订约时未尽到提示说明义务，且该条款符合合同法关于格式条款无效的情形，应为无效。（3）对于停业造成的装饰装修及固定设备残值损失，千乘公司已于一审中提供书面材料，一审未经质证，直接对千乘公司的相应反诉请求不予支持，缺乏依据。奉贤苏宁公司辩称：不同意千乘公司的上诉请求，要求维持原判。岑彬述称：同意千乘公司的上诉请求。奉贤苏宁公司向一审法院起诉请求：1.确认奉贤苏宁公司与千乘公司之间的《商铺租赁合同》及补充协议于2017年11月8日解除；2.判令千乘公司返还上海市奉贤区XX镇XX公路XX号奉贤XX广场第2层第201+203商铺；3.判令千乘公司支付截止合同解除之日迟延支付的租金及物业服务费83,841.57元（按照月租金41,039.69元、月物业管理费23,453.82元的标准，自2017年10月1日计算至2017年11月8日）；4.判令千乘公司支付迟延付款的违约金，暂计为25,571.81元（按照逾期支付款项总额的日千分之五即每日419.21元的标准，自2017年9月16日起算，暂计至2017年11月15日，请求计算至实际支付日）；5.判令千乘公司支付占用费（按照月租金41,039.69元及月物业管理费23,453.82元的标准，自2017年11月19日计算至返还商铺之日止）；6.判令千乘公司支付逾期返还商铺违约金（按照第5项占用费诉请的3倍计算）；7.判令千乘公司支付违约金123,119.07元；8.判决千乘公司向苏宁公司支付2017年10月水电费及11月电费共6,039.45元；9.判令岑彬对千乘公司全部义务承担连带责任。一审审理中，奉贤苏宁公司撤回了上述第6项诉讼请求。千乘公司、岑彬向一审法院反诉请求：1.判令苏宁公司全额退还履约保证金156,341.67元；2.判令奉贤苏宁公司退还多收取的租金52,712.33元；3.判令奉贤苏宁公司赔偿千乘公司擅自加挂门锁、停电停水给千乘公司造成的17天营业损失64,088.47元；4.判令苏宁公司赔偿千乘公司会员退卡费暂计319,966.52元（按照扣除优惠赠送部分计算）；5.判令苏宁公司赔偿千乘公司门店装修装饰费残值、固定设备残值686,476元；6.判令苏宁公司赔偿千乘公司违约金117,256.26元；7.判令苏宁公司赔偿千乘公司2018年经营损失302,000元。一审法院认定事实：奉贤苏宁公司与岑彬于2015年8月11日就上海市奉贤区XX镇XX公路XX号奉贤XX广场第2层第201+203商铺签订了《商铺租赁合同》，约定该商铺以“XX”为品牌，用于以儿童为消费群体的服务和销售的经营活动，租期为72个月。该合同另约定了相应的租金、物业管理费、违约责任等内容。双方于同年10月30日就租赁区域变更事宜签订了《补充协议》一份。同年11月11日，奉贤苏宁公司与千乘公司、岑彬三方签订了《主体变更协议》一份，约定由岑彬将《商铺租赁合同》的权利义务全部转让给千乘公司，岑彬对千乘公司的义务承担连带保证责任。2016年1月20日，奉贤苏宁公司与千乘公司又签订了《补充协议》一份，双方对上述商铺的租金予以了调整，即计租期限和计租标准分别为：第一年：2015年9月30日至2016年9月29日，租金标准为：54,720.44元/月；第二年：2016年9月30至2017年9月29日，租金标准为：39,085.42元/月；第三年：2017年9月30日至2018年9月29日，租金标准为：41,039.69元/月……物业费均为23,453.82元/月。千乘公司于2015年12月14日按合同约定的金额支付了保证金156,341.67元，于2016年1月7日按奉贤苏宁公司的通知，支付了包括首期3个月的租金、物业费234,522.72元及试营业期（2016年12月25日-31日计7天）在内的租赁费18,240.66元，共252,763.44元，并在此后陆续支付了租金。截止2017年6月15日前，千乘公司共支付租赁费1,472,279.88元及上述保证金156,341.67元。2017年9月15日前，奉贤苏宁公司向千乘公司催要以第三计租年度标准计算的一季度三个月(2017年10月至12月)租赁费用193,480.53元,千乘公司则认为该时段仍应按第二计租年度的标准即187,617.72元计算，并应抵扣多缴纳的押金31,270.04元后才支付，双方由此发生争议。奉贤苏宁公司以合同约定为据，对系争商铺停水停电，时间分别为2017年9月30日、10月16日至10月20日、10月30日，后千乘公司于2017年9月30日、10月16日、10月20日、10月25日各支付了30,000元、10,000元、50,000元、10,000元，共100,000元的租金。在此期间双方为租金问题相互交涉，矛盾不断升级，发生了千乘公司向警方报警等情况。奉贤苏宁公司于2017年11月8日向千乘公司发出解约通知，并限千乘公司于2017年11月18日前返还商铺。2017年11月20日，因千乘公司的消费卡客户对千乘公司的经营发生质疑，千乘公司与奉贤苏宁公司共同对系争商铺落锁，千乘公司实际停止营业。一审审理中，岑彬撤回反诉，一审法院裁定予以准许。一审审理中，千乘公司确认涉案商铺租赁合同于2017年11月8日解除。经一审法院释明，双方对涉案商铺进行了交接，千乘公司于2018年7月24日将涉案商铺返还给了奉贤苏宁公司。一审法院认为，本案争议焦点在于：一、2017年9月15日前千乘公司应按何标准支付2017年10月至12月份的租费；二、保证金是否应随租金标准的调整而变动；三、千乘公司是否存在欠付租赁费的违约行为；四、奉贤苏宁公司的停水停电行为是否符合合同约定。针对争议焦点一，商铺的起租日确定后，方可确定各时段的计租标准，对起租日双方存有争议。奉贤苏宁公司认为2015年9月30日为起租日，理由是合同的4.1.1条明确了租期的起止时间，即2015年9月30日起至2021年9月29日；千乘公司则认为XX广场统一开业日即2016年1月1日才是计租起算日。一审法院认为千乘公司的主张合理。理由如下：双方签订的合同第二条“租赁期限”中的第一款，即第2.1条明确约定“本合同租赁期限为__72__月，自甲方（奉贤苏宁公司，以下甲方均为奉贤苏宁公司）广场统一开业日起计算”，一审庭审中双方当事人均确认涉案的XX广场统一开业日为2016年1月1日，奉贤苏宁公司于2015年12月11日发给千乘公司的“缴款通知书”中也明确载明“首期租金”字样，合同内容与实际履行相互印证。如按奉贤苏宁公司对起租日的解释，在涉案的XX广场统一开业日迟于2015年9月30日的情况下，起租日不随之变动，则租期根本无法满足合同约定的72个月期限，显然与双方的本意不一致，且租期从“2015年9月30日起至2021年9月29日”的内容是在合同4.1.1条“租金、费用、及支付方式”中出现，该条款主要约定是各租赁年度的租金标准，双方当事人在签订合同时，并未确定或预知广场实际开业日，2015年9月30日起租仅是在双方不能确定广场统一开业日时大致确定的时间节点，用于明确各计租年度的租金标准，故对千乘公司起租日为2016年1月1日的主张，予以支持。按上述对起租日的认定，2017年9月15日前千乘公司确实应以第二计租年度的标准支付2017年10月至12月三个月的租赁费用即187,617.72元【（39,085.42+23,453.82）元X3】。争议焦点二，保证金是否应随租金标准的调整而随之变动。千乘公司认为保证金是以二个月的租赁费确定，应随计租年度不同的计租标准调整。一审审理中查明，千乘公司于2015年12月14日按合同约定的金额支付了保证金156,341.67元，该数额经测算确实是第一计租年度二个月的租金与物业费之和，然保证金的具体金额是在合同的4.2.1条中明确约定的，在合同其他条款或其他补充合同中并没有保证金可随计租标准的变动而调整的约定，故千乘公司的这一主张，难以支持。争议焦点三，千乘公司是否存在欠付租赁费的违约行为。一审审理中，双方当事人明确从2016年1月7日起至2017年7月13日止，千乘公司共支付2015年12月25日至2017年9月30日的商铺租赁费1,472,279.88元（含双方无异议，并已实际支付的2016年12月25日至31日7天试营业期间的租赁费18,240.66元）。按上述认定的租金计算方式，2016年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日，应分别按第一、第二计租年度的租金标准计算，则千乘公司在2017年6月15日之前应支付租赁的费用为（54,720.44+23,453.82）元X12+（39,085.42+23,453.82）元X9=1,500,944.28元，而千乘公司延期至2017年7月13日实际支付了2016年1月1日至2017年9月30日的商铺租赁费为1,454,039.22元（不包括7天的试营业期租赁费18,240.66元），差额为46,905.06元，该差额恰为第一、第二计租年度租赁费差额的三个月之和，也就是说按千乘公司对合同的理解和履行，2017年9月15日前千乘公司确实应以第二计租年度的标准支付当年10月至12月的相应租赁费，按此尚有46,905.06元租赁费属欠付状态。本案纠纷发生之初，奉贤苏宁公司要求千乘公司以第三计租年度标准【（41,039.69元+23,453.82）元X3】支付租金确实不符合合同的约定，但千乘公司也没有按合同约定在2017年9月15日前，及时支付以第二计租年度标准【（39,085.42+23,453.82）元X3】计算的租赁费用，并有租金46,905.06元为欠付状态。争议焦点四，奉贤苏宁公司的停水停电行为是否违反合同的约定。按合同第16.2和16.2.1的约定：“发生如下情形之一的，甲方及/或甲方委托的物业服务企业有权采取措施停止向乙方（千乘公司，下文乙方均为千乘公司）供应/提供水、电、燃气、天然气、空调、网络或其他设施等服务，因此造成的一切后果由乙方（千乘公司）自行承担：乙方逾期支付租金或其他各项费用超过二十（20）日或拖欠费用总额达到35,980元”，按前述认定，千乘公司在2017年9月15日前仍欠付租金46,905.06元，虽然奉贤苏宁公司在2017年9月30日对千乘公司采取断水断电时，未达到合同约定的超过二十日（提前了5天停水停电），其理由也系对合同理解的错误（要求千乘公司按第三年的租金标准支付），但并不因此改变千乘公司在该日前实际欠付租金超过合同约定的35,980元的事实，即奉贤苏宁公司在2017年9月30日停水停电之日没有违反合同的约定，而从2017年9月30日至10月25日，千乘公司也仅支付100,000元，至起诉前未支付其他租金，欠费金额更远超合同约定。奉贤苏宁公司在此期间的停水停电行为并不违反合同约定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方履行合同义务不符合合同约定的，应承担违约责任。针对本诉部分，根据查明事实，千乘公司未按合同的约定，履行给付租赁费的义务，属于违约行为，奉贤苏宁公司按合同的约定行使了解除权，并将解除通知了千乘公司，千乘公司对2017年11月8日收到解除通知并无异议，故确认2017年11月8日租赁合同解除。经释明，千乘公司已将涉案商铺返还给了奉贤苏宁公司，故对奉贤苏宁公司要求返还系争商铺的诉请不再处理。一审审理中，千乘公司认为违约金过高，故依法予以调整，对延期付款利率均调整为每日万分之五。经释明，奉贤苏宁公司表示不再主张2017年9月30日以前的租赁费用，故千乘公司应按合同约定向奉贤苏宁公司支付截止合同解除之日的租赁费79,216.37元（按照每月租金39,085.42元、物业管理费23,453.82元的标准，自2017年10月1日计算至2017年11月8日）并支付迟延支付的违约金1,066.28元。合同解除后，千乘公司实际占用使用商铺至2018年7月24日，应向奉贤苏宁公司支付占用使用费526,110.81元（2017年11月19日至同年12月31日以第二计租年度标准计算，2018年1月1日至同年7月24日以第三计租年度标准计算）。合同的16.3、16.3.1条约定：“发生如下情形之一时，甲方有权单方面解除本合同，并收回该商铺，乙方应向甲方支付相当于三（3）个月租金（以本合同解除当时所适用的租金标准为准）总额的违约金，……乙方逾期支付租金等各项费用超过三十（30）日或拖欠费用总额达到53,970元”。根据查明事实，千乘公司在合同解除日前欠付租金超过了上述约定，故奉贤苏宁公司可按合同向千乘公司主张解除合同违约金，确认为117,256.26元（以第二计租年度标准每月39,085.42元计算）。千乘公司确认尚欠水电费为6,039.45元，故对奉贤苏宁公司要求千乘公司支付上述水电费的请求，予以支持。岑彬承诺对千乘公司全部义务承担连带责任，故对奉贤苏宁公司请求岑彬承担连带责任的诉请，予以支持。针对反诉部分，因合同解除，故奉贤苏宁公司应当退还千乘公司的保证金156,341.67元。千乘公司实际返还系争商铺在2018年的7月24日，故应当支付相应的租赁费或占用使用费，其要求奉贤苏宁公司退还租赁费无事实依据，不予支持。奉贤苏宁公司停水停电的行为并未违反合同的约定，千乘公司要求奉贤苏宁公司赔偿停水停电造成其损失的诉请，不予支持。因千乘公司违约，故其有关消费卡的事宜由其自行处理。合同第13.7条约定，“……或因乙方原因导致本合同于任何时间终止、解除或无效，甲方无须就乙方装修、装饰及其他不可移动物品作出任何赔偿或补偿，无论乙方因装修、装饰及其他不可移动物品所耗时间及费用”,现千乘公司违约，故按合同的约定奉贤苏宁公司无须对装修、装饰作出赔偿或补偿。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，于二〇一八年十一月三十日作出判决：一、确认上海奉贤苏宁电器有限公司与千乘（上海）投资发展有限公司签订的《商铺租赁合同》及补充协议于2017年11月8日解除；二、千乘（上海）投资发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海奉贤苏宁电器有限公司自2017年10月1日至2017年11月8日止的租赁费79,216.37元及自2017年11月19日起至2018年7月24日止的占用使用费526,110.81元【千乘（上海）投资发展有限公司已支付100,000元】；三、千乘（上海）投资发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海奉贤苏宁电器有限公司迟延支付租赁费的违约金1,066.28元；四、千乘（上海）投资发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海奉贤苏宁电器有限公司解除合同违约金117,256.26元；五、千乘（上海）投资发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海奉贤苏宁电器有限公司水电费为6,039.45元；六、岑彬对千乘（上海）投资发展有限公司上述付款义务承担连带清偿责任；七、上海奉贤苏宁电器有限公司于判决生效之日起十日内退还千乘（上海）投资发展有限公司保证金156,341.67元;八、驳回千乘（上海）投资发展有限公司其余反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费4,880元，由千乘（上海）投资发展有限公司负担；反诉案件受理费10,045元，由上海奉贤苏宁电器有限公司负担1,000元，由千乘（上海）投资发展有限公司负担9,045元。二审中，千乘公司提供如下证据：1.照片打印件件2页，证明在承诺书形成前，奉贤苏宁公司已经在系争房屋上加挂第二把门锁，实际控制系争房屋。2.2017年11月3日岑彬与李某的微信聊天记录、2017年11月7日岑彬等人前往奉贤苏宁公司沟通加锁停电事宜的录音光盘及文字整理材料，证明奉贤苏宁公司已于2017年11月3日对系争房屋擅自加挂了第二把门锁，并对消防通道加挂了门锁。3.李某离职交接清单、切结书及身份证复印件，证明李某在系争房屋被奉贤苏宁公司擅自加锁停电后因会员风波而辞职。4.2017年11月20日微信群聊天记录及2017年11月20日照片打印件6页，证明奉贤苏宁公司加锁停电在先，承诺书形成在后，实际上承诺书是在场面混乱不堪的情况下被强迫形成，且千乘公司认可承诺书是以奉贤苏宁公司必须退押金处理会员退费为前提。5.2015年12月25日至2017年9月30日期间的缴款通知书及发票，证明奉贤苏宁公司确认2016年1月1日至2017年9月30日期间的租金为1,454,039.22元，2017年9月15日前千乘公司不存在欠租的情况。6.2017年10月1日至2017年12月31日期间的缴款通知书，证明奉贤苏宁公司擅自提高租金的情况。奉贤公司质证后，对上述证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，并认为不能证明千乘公司拟证事实。岑彬对上述证据均予认可。对上述证据，本院认为，千乘公司法定代表人岑彬于2017年11月20日出具的承诺书中，明确表明自愿让奉贤苏宁公司将门店上锁并封存店内财产，据此，奉贤苏宁公司即使在此之前就对系争房屋上锁，亦经千乘公司事后确认，千乘公司提供的证据1、证据2及证据3与本案处理结果无关，本院不予认定。证据4的内容显示，承诺书形成时，有民警在场，千乘公司主张岑彬系受胁迫出具，显无依据。此外，承诺书的内容显示，系千乘公司承诺，支付奉贤苏宁公司的保证金除去清偿奉贤苏宁公司房租、水电费后的结余款，全部用于支付店内消费者退款费用，而非千乘公司主张的所谓奉贤苏宁公司承诺押金直接用于处理会员退费。因此，证据4明显不能证明千乘公司主张事实。证据5、证据6反映的是双方租赁合同实际履行的情况。实际上，对于千乘公司已足额支付2017年9月30日前的租金，奉贤苏宁公司并无异议。证据6涉及双方对2017年10月1日至2017年12月1日期间租金标准的具体争议，即双方对合同具体约定的租金标准存在不同理解。该等证据不能证明千乘公司于整个租赁合同履行期间均不存在欠租情况及奉贤苏宁公司存在恶意擅自提高租金的事实。经审理查明，一审认定双方签订第二份《补充协议》及奉贤苏宁公司对系争房屋落锁的时间并不准确，但该等事实与本案处理结果无关，故本院不再予以认定。一审认定其他事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，岑彬于2017年11月20日向奉贤苏宁公司出具的承诺书载明，2017年11月，千乘公司因经营不善与奉贤苏宁公司及消费者发生经济纠纷，现岑彬承诺如下：一、本人愿交付奉贤苏宁公司的保证金（15.6万元）除去支付奉贤苏宁公司房租、水电费后的结余款，全部用于支付店内消费者退款费用，钱款在千乘公司与奉贤苏宁公司达成协议后可由奉贤苏宁公司统一交付政府相关职能部门……三、在千乘公司或岑彬未解决千乘公司退款事宜前，自愿让奉贤苏宁公司将门店上锁并封存店内财产，且不得擅自变卖店内财产。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，千乘公司作为承租人对一审判决确认双方租赁合同解除以及千乘公司应当向奉贤苏宁公司支付相应水电费，均无异议，本院予以确认。岑彬对于一审判决其对千乘公司的相应付款义务承担连带责任，奉贤苏宁公司对一审判决其退还千乘公司相应保证金，均未提起上诉，应视为二者不持异议，本院亦予以确认。租赁双方千乘公司与奉贤苏宁公司于二审中的主要争议在于双方租赁合同解除的责任归属，即合同履行过程中，究竟系千乘公司存在逾期支付租金的违约行为，还是奉贤苏宁公司存在擅自加挂门锁、停水停电的违约行为，以及具体违约责任的认定。一、关于千乘公司是否存在逾期支付租金的违约行为双方租赁合同签订于2015年8月11日。该合同约定2015年9月30日至2017年9月29日期间租金标准为每月54,720.44元，2017年9月30日至2019年9月29日期间租金标准为每月57,454.92元。同时，该合同明确约定租期为72个月，租期及租金均自广场统一开业日计算。也就是说，如果广场开业日并非2015年9月30日，双方之间的租赁期间及付租起始日均将发生变化。从合同整体上解释，如一审所述，由于双方缔约时广场统一开业时间尚未确定，双方租赁合同关于租金标准约定的时间段仅具有参考意义，双方的真实意思实际为从计租日即广场开业日起，前两年的租金标准为每月54,720.44元，随后两年的租金标准为57,454.92元。双方随后签订的关于降低租金标准的补充协议亦应作相同理解，即自计租日起第一年租金为每月54,720.44元，第二年为每月39,085.42元。对于广场实际开业日，双方一致确认为2016年1月1日，依补充协议的约定，则2016年1月1日至2016年12月31期间千乘公司应当按照每月54,720.44元的标准支付租金，2017年1月1日至2017年12月31日期间，千乘公司应当按照每月39,085.42元的标准支付租金。需要说明的是，对于2017年9月30日前的租金，双方基于不同的理解均确认千乘公司已足额支付，基于意思自治原则，应予以确认，一审主动认定千乘公司未足额支付，有违当事人的处分权。因为双方租赁合同及补充协议对租金标准及实际租赁期间的约定存在不一致性，双方对于相应租赁期间的租金标准存在不同理解，不能简单地认为双方存在擅自提高或者降低租金的违约行为，即使如上所述，双方的理解实际均不符合合同本意。当然，奉贤苏宁公司于2017年9月15日前要求千乘公司按照其单方理解的租金标准支付2017年第四季度的租金，千乘公司虽有权提出异议，并拒绝支付超出部分租金，但对于无争议的部分，或者说按照千乘公司的理解应当支付的部分，千乘公司仍应予以支付。依查明事实，即使是按照千乘公司对合同租金标准的理解，其亦未于2017年9月15日前足额支付2017年第四季度租金及物业费。奉贤苏宁公司主张千乘公司存在逾期支付租金的违约金行为，具有事实依据。二、关于奉贤苏宁公司是否存在擅自加挂门锁、停水停电的违约行为依千乘公司法定代表人岑彬于2017年11月20日签署的承诺书具体内容可知，系千乘公司承诺，支付奉贤苏宁公司的保证金除去清偿奉贤苏宁公司房租、水电费后的结余款，全部用于支付店内消费者退款费用，而非千乘公司上诉主张的所谓奉贤苏宁公司承诺押金直接用于处理会员退费。千乘公司所谓奉贤苏宁公司违背承诺，导致承诺书无效的主张，显无依据。上述承诺书同时载明，千乘公司或岑彬未解决消费者退款事宜之前，自愿让奉贤苏宁公司在门店上锁并封存店内财产。因此，奉贤苏宁公司对租赁房屋加挂门锁，显然不能认定为合同履行过程中的违约行为，即使该行为系发生于承诺书形成之前。双方租赁合同约定，千乘公司逾期支付租赁费用达到一定条件，奉贤苏宁公司有权停水停电，系对千乘公司逾期支付租赁费用时，奉贤苏宁公司享有的履行抗辩权的确认。该约定不存在免除或限制奉贤苏宁公司责任的问题，不属于格式条款的范畴，应为有效。奉贤苏宁公司实际于相应时间采取的停水停电措施，系依法行使合同约定权利，而非违约行为。三、违约责任的承担对于千乘公司逾期支付租金的违约责任，双方租赁合同作出了明确约定。即千乘公司逾期支付租赁费用的，每逾期一日，应按照应付款金额的千分之五支付违约金；千乘公司逾期支付租金等各项费用超过30日或拖欠费用总额达53,970元的，奉贤苏宁公司有权解除合同，千乘公司应当按照三月租金标准支付奉贤苏宁公司解约违约金。截止2017年11月8日，千乘公司逾期支付租金的具体情形已达双方租赁合同约定解除条件，奉贤苏宁公司发函要求解除合同，具有合同依据。奉贤苏宁公司主张相应逾期支付租金违约金及解约违约金，亦具有合同依据。对于逾期支付租金违约金，因千乘公司要求予以调整，一审依照违约金调整规则酌情予以确定，于法有据。双方租赁合同解除后，千乘公司仍应支付欠付租金并承担实际返还租赁房屋之前的占有使用费。依千乘公司法定代表人出具的承诺书的内容，可以确定千乘公司停止经营的主要原因系其经营不善，在此情况下，一审确定千乘公司应按照合同约定租金标准支付欠付租金及占有使用费，并无不当，本院予以确认。鉴于双方租赁合同履行过程中，奉贤苏宁公司并无任何违约行为，双方合同系因千乘公司逾期支付租赁费用而解除，千乘公司要求奉贤苏宁公司返还多收取的租金、赔偿损失等诉请，均缺乏依据。综上，千乘公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,045元，由千乘（上海）投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  潘俊秀审判员  许 军二〇一九年十月八日书记员  陆一迪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……