福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0622民初2396号 原告：吴少华，男，1962年11月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：张坤明，福建法益律师事务所执业律师。 被告：中国工商银行股份有限公司云霄支行，住所地福建省云霄县云陵镇云东路**，统一社会信用代码91350622X11751213E。 代表人：陈锡海，任行长。 委托诉讼代理人：杨建亮，福建簪华律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：傅晓莉，福建簪华律师事务所执业律师。 原告吴少华与被告中国工商银行股份有限公司云霄支行（以下简称“工行云霄支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴少华及其委托诉讼代理人张坤明，被告工行云霄支行的委托诉讼代理人杨建亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴少华向本院提出诉讼请求：1.确认吴少华和工行云霄支行发生址在云霄县房屋买卖合法有效；2.工行云霄支行应协助吴少华办理上述房屋产权过户登记至吴少华名下。事实及理由：址在云霄县，面积72.26平方米）房屋是工行云霄支行单位所有的员工宿舍，吴少华原是工行云霄支行员工，上述房屋原作为员工宿舍分配给吴少华居住使用。因不属于房改房屋，2005年12月29日确定以市场价格拍卖给吴少华。2006年4月26日经职工大会通过，同意上述房屋以定向转让方式，经过中介机构评估，按评估价出售给吴少华。经厦门同建土地房地产评估咨询有限公司评估，上述房屋评估价格27229.5元。2006年7月8日工行云霄支行确定上述房屋定向转让给吴少华，转让价格按评估价27229.5元转让，吴少华应当缴交80%房屋评估价款即21783.6元，余款5445.9元元约定在房屋产权过户时交清。当日吴少华缴交转让价款21783.6元，后吴少华多次要求工行云霄支行办理房屋产权过户给吴少华，因各种原因，以致吴少华购买上述房屋无法过户到吴少华名下。 工行云霄支行辩称，一、本案不属于民法调整范围，依法应当驳回吴少华的起诉。本案涉诉房产是工行云霄支行内部自有房产，吴少华是工行云霄支行的职工，之间有隶属关系，原本的分房行为及未成形的定向转让行为都是具有管理的特性，带有一定的福利性质。因此本案纠纷并非是平等主体之间的民事纠纷，不属于民法调整范围。根据最高法院《关于房地产案件受理问题的通知》规定，“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应当依法不予受理或驳回起诉”。因此，本案不属于法院的受理范围，应当依法驳回吴少华的起诉。 二、吴少华与工行云霄支行之间不存在房屋买卖合同关系，诉状所述与事实不符。工行云霄支行原计划的定向转让房产行为是工行云霄支行2006年计划实施的针对本单位不符合房改条件的职工的福利方案，但该处置方案仅仅停留在工行云霄支行内部计划阶段，虽提交工行云霄支行职工大会审议表决，但提交省工行审批时，省工行不予准许，工行云霄支行没有权限直接实行该方案，因此该福利政策最终并没有实际执行。且吴少华已享受房改政策，假使工行云霄支行能实行涉诉定向转让方案，吴少华也已不符合定向转让的条件。因此，最终吴少华与工行云霄支行并没有就涉诉房产签订任何房屋买卖合同，且工行云霄支行已于2007年6月将吴少华所预交的购房款全部退还给吴少华，随后几年吴少华有向工行云霄支行缴纳租金租用涉诉房产，吴少华与工行云霄支行之间不存在房屋买卖关系这一基础，买卖合同尚未成立，吴少华要求确认房屋买卖合同有效，缺乏事实和法律依据。 三、假使认定双方存在房屋买卖合同关系，因涉诉房产转让时土地性质属于划拨性质，未经有批准权的人民政府批准即转让房产，转让合同无效。吴少华主张确认房屋买卖合同有效，缺乏法律依据。本案涉诉楼栋只办理整栋楼的土地使用权证，未办理房产证也未办理分户土地使用权证，且土地性质属于划拨。根据《城市房地产管理法》第四十条第一款规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有审批权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”及《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”，因此，假使认定双方存在合同关系，转让行为依法应当认定为无效。吴少华主张确认房屋买卖合同有效，缺乏法律依据。 四、涉诉房产未能继续完成交易，工行云霄支行2006年12月20日已将购房款退还吴少华，双方未继续签订买卖合同，吴少华对此从未提出过异议，现提起诉讼主张权益，已超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.吴少华与工行云霄支行是否存在房屋买卖关系？围绕此争议焦点，工行云霄支行以其并未与吴少华签订书面的房屋买卖合同、未经上级部门审批通过、已退还吴少华购房款以及双方系存在房屋租赁关系等为由，抗辩其与吴少华并未存在房屋买卖行为。对此本院经审查认为，虽然本案中吴少华与工行云霄支行并未签订书面的房屋买卖合同，但是结合工行云霄支行内部决议同意将本案讼争房屋转让给吴少华、收取吴少华支付的大部分购房款并出具收款收据交由吴少华收执、将本案讼争房屋交付给吴少华占有使用，可以证实吴少华与工行云霄支行之间就本案讼争房屋达成房屋买卖的意思表示，并就本案讼争房屋的具体位置、价款达成一致，是属于其他书面形式的房屋买卖合同。据此，可以认定吴少华与工行云霄支行之间形成房屋买卖关系。而工行云霄支行辩称的理由，因缺乏事实和法律依据，依法不予支持。 2.吴少华与工行云霄支行之间的房屋买卖行为是否合法有效？围绕此争议焦点，工行云霄支行以将土地性质为划拨的以及未依法领取权属登记证书的房屋转让给吴少华，违反法律强制性规定为由，抗辩其与吴少华之间的房屋买卖行为是无效行为。对此本院经审查认为，不得转让划拨土地性质以及未依法领取权属登记证书的房屋，是属于房地产管理部门对城市房地产转让的一种行政监管措施的规范性规定，不属于法律的效力性强制性规定，因此吴少华与工行云霄支行之间就房屋达成买卖关系，并不因为本案讼争房屋的土地性质为划拨以及目前未依法领取权属登记证书而影响合同的效力，双方之间的房屋买卖关系合法有效。 3.吴少华主张工行云霄支行应协助吴少华办理上述房屋产权过户登记至吴少华名下是否合法有据？围绕此争议焦点，本院认为，由于吴少华与工行云霄支行之间的房屋买卖行为合法有效，作为出卖方的工行云霄支行有义务协助买受方的吴少华将本案讼争房屋的所有权转移登记至吴少华名下。虽然该房屋尚未缴交土地出让金，但土地出让金可在办理房屋权属转移登记时依法一并缴纳。因此吴少华的主张合法有理，予以支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：址在云霄县，面积72.26平方米）房屋是工行云霄支行单位所有的员工宿舍，吴少华原是工行云霄支行员工，上述房屋原作为员工宿舍分配给吴少华居住使用。因不属于房改房屋，工行云霄支行于2005年12月29日确定以市场价格拍卖给吴少华。2006年4月26日经职工大会通过，同意上述房屋以定向转让方式，经过厦门同建土地房地产评估咨询有限公司评估，上述房屋按评估价27229.5元出售给吴少华。2006年7月8日工行云霄支行确定上述房屋定向转让给吴少华，转让价格按评估价27229.5元转让，吴少华应当缴交80%房屋评估价款即21783.6元，余款5445.9元约定在房屋产权过户时交清。吴少华向工行云霄支行缴交转让价款21783.6元，工行云霄支行出具收款收据交给吴少华收执。 另查明，本案讼争房屋的土地性质为划拨，目前尚未缴交土地出让金，也未办理房屋权属登记。 本院认为，该房屋是工行云霄支行通过定向转让方式出卖给吴少华，双方之间是平等的民事主体，故本案属于人民法院主管范围。吴少华与工行云霄支行之间就本案讼争房屋达成买卖意向，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。吴少华依约已付相应的购房款，工行云霄支行将房屋交付给吴少华，双方之间的房屋买卖合同也已实际履行。故吴少华主张的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。工行云霄支行辩解于2006年12月20日已将购房款退还吴少华，但存折及款项均一直在工行云霄支行的掌握之下，故工行云霄支行辩解已超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第四十四条、第六十条第一款、第一百三十条规定，判决如下： 一、确认吴少华与中国工商银行股份有限公司云霄支行就址在云霄县房屋达成的房屋买卖合同合法有效； 二、中国工商银行股份有限公司云霄支行应于本判决生效之日起三日内协助吴少华办理址在云霄县房屋产权转移登记至吴少华名下，吴少华应在办理产权转移登记时将余款5445.9元支付给中国工商银行股份有限公司云霄支行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费480.7元，减半收取计240.35元，由中国工商银行股份有限公司云霄支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  沈劲林 二〇一九年十月二十九日 法官助理何阿彬 书记员梁维维 附注：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。