浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终6033号 上诉人（原审被告）：张方，男，汉族，1961年3月12日出生，住杭州市上城区。 上诉人（原审被告）：徐纪民，男，汉族，1954年7月2日出生，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：徐斌，男，汉族，1980年1月22日出生，住杭州市拱墅区，系徐纪民之子。 被上诉人（原审原告）：许永亚，女，汉族，1969年9月6日出生，住杭州市余杭区。 被上诉人（原审原告）：徐彬，男，汉族，1972年1月7日出生，住杭州市余杭区。 被上诉人（原审原告）：莫佳丽，女，汉族，1990年4月25日出生，住杭州市余杭区。 被上诉人（原审原告）：郑晓婷，女，汉族，1994年10月21日出生，住杭州市余杭区。 四被上诉人共同委托代理人：姚正洪，洪莎莎，浙江北杭律师事务所律师。 上诉人张方、徐纪民因与被上诉人许永亚、徐彬、莫佳丽、郑晓婷合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初4409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2005年9月20日，许永亚、徐彬、莫佳丽、郑晓婷共同递交了余良渚私宅用地字2005第336号余杭区私人住宅用地呈报表，申报使用位于余杭区，北至叶春培住宅，南至莫荣兴住宅，西至莫炳浩住宅，东至河流，总面积110平方米的空宅基地使用权。同年12月28日，经各部门审批同意，许永亚、徐彬、莫佳丽、郑晓婷获批使用该110平方米的该宅基地。 2009年12月2日，许永亚、徐彬与张方、徐纪民签订了一份《联建协议》，约定：由许永亚、徐彬提供上述宅基地，张方、徐纪民出资68万元建造砖混结构五层楼房一幢；建房工程开工后第八天，张方、徐纪民一次性支付给许永亚、徐彬宅基地投入补偿28万元；房屋建成后产权由双方共同所有，但由张方、徐纪民使用到国家或开发商征地拆迁时止；拆迁后，所得赔偿款10%归许永亚、徐彬，90%归张方、徐纪民，所得购房指标100平米归张方、徐纪民，其余归许永亚、徐彬。协议签订后，张方、徐纪民在案涉宅基地上建造房屋一幢（门牌号为××），并占有使用至今，同时，张方、徐纪民按约向许永亚、徐彬支付了28万元的宅基地投入补偿。许永亚、徐彬、莫佳丽、郑晓婷向原审法院起诉，请求判令：一、确认许永亚、徐彬与张方、徐纪民订立的《联建协议》无效；二、张方、徐纪民腾退位于余杭区返还许永亚、徐彬、莫佳丽、郑晓婷；三、张方、徐纪民共同承担本案诉讼费。 原审法院认为，许永亚、徐彬与张方、徐纪民签订的协议虽名为联建协议，但根据协议内容实为宅基地使用权的买卖协议。农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许向本集体组织外成员转让。张方、徐纪民不属于该集体经济组织成员，无权享有该村宅基地的使用权，因此许永亚、徐彬与张方、徐纪民签订的协议应属无效。在房地一体的情况下，张方、徐纪民应将其占有、使用的位于该宅基地上之房屋腾退给许永亚、徐彬、郑晓婷、莫佳丽。张方、徐纪民因建造该房屋的投资及因协议无效而造成的损失，可另行向许永亚、徐彬、莫佳丽、郑晓婷主张。莫佳丽、郑晓婷虽非《联建协议》的签订人，但其作为案涉宅基地的使用权人，有权提起诉讼，张方、徐纪民的相关答辩意见，该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条，第六十三条之规定，于2019年6月3日判决：一、许永亚、徐彬与张方、徐纪民于2009年12月2日签订的《联建协议》无效；二、张方、徐纪民于判决生效之日起六十日内腾退位于杭州市余杭区的房屋。本案案件受理费40元，由张方、徐纪民负担。 宣判后，徐纪民与张方均不服，共同向本院提起上诉称：一、许永亚、徐彬与张方、徐纪民签订的《联建协议》，宅基地使用权没有转让，协议应属有效。许永亚、徐彬与张方、徐纪民签订的《联建协议》，是在许永亚、徐彬、郑晓婷、莫佳丽有宅基地，但没有建房资金，张方、徐纪民有建房资金，也想投资的情况下，双方本着“互利、互惠”的原则下签订的，是双方当事人的真实意思表示。而且《联建协议》未违反法律禁止性规定，联建房屋的产权仍在建房申请人的名下，联建房屋的土地使用权也仍在建房申请人的名下。只不过根据《联建协议》的约定，联建房屋产生的效益有张方、徐纪民的部分份额，这同城镇人到农村去承包集体土地上种植的性质相同。这种“联建房屋”是社会提倡，公众接受的一种特殊的建房形式，是解决建房困难户资金的有效途径。《联建协议》是在2009年12月2日签订的，张方、徐纪民投资了大量建筑款和28万的宅基地投入补偿款，房屋于2010年12月建成。因此，《联建协议》已实际履行完毕，联建房屋建好已达10年，许永亚、徐彬、郑晓婷、莫佳丽的主张已超二年诉讼时效。二、张方、徐纪民在一审中已提出反诉，判决中未体现，属程序违法。张方、徐纪民在一审中就当时签订《联建协议》的背景、签订《联建协议》的法律依据、目前履行《联建协议》的状况和许永亚、徐彬、郑晓婷、莫佳丽的为人及《联建协议》纠纷的处理意见提出了反诉。该反诉也是余杭区人民法院叫张方、徐纪民反诉的，在一审中张方、徐纪民也以“反诉原告”的身份出庭主张、陈述和辩护的．可杭州市余杭区人民法院2019年6月3日作出的（2019）浙0110民初4409号民事判决中没有体现。三、在没有处理好投资赔偿的情况下，判决房屋腾退，属实体处理不公。本案属合同纠纷，不是房屋租赁纠纷，也不是一般侵权纠纷，产权属胜诉方的，期限到就可以判决腾退。即使《联建协议》无效，也要将无效合同的损失赔偿处理好后，再判决腾退。而且现在判决腾退的房屋是张方、徐纪民投资建造的，从“谁投资谁所有”的角度讲，判决腾退的房屋的是张方、徐纪民的，在许永亚、徐彬、郑晓婷、莫佳丽没有赔偿张方、徐纪民损失情况下，没有道理判决张方、徐纪民腾退。四、本案属合同纠纷，不是侵权纠纷，莫佳丽和郑晓婷没有在《联建协议》上签字，不是《联建协议》的当事人，不具备原告资格。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或依法改判，一二审诉讼费用由许永亚、徐彬、郑晓婷、莫佳丽负担。 被上诉人许永亚、徐彬、郑晓婷、莫佳丽答辩称：一、一审法院对《联建协议》性质认定完全正确，属无效合同。《联建协议》从根本上就是对农村宅基地买卖性质的合同，张方、徐纪民所谓的“帮”，从本质上也是以合法形式掩盖非法目的，仅是张方、徐纪民美化自己取得或变相取得宅基地使用权的非法用意。宅基地属于集体经济组织所有，宅基地使用权系集体经济组织成员享有的特定权利，只有本集体经济组织成员才能在本集体所有的土地范围内申请宅基地。张方、徐纪民非该集体经济组织成员，该《联建协议》违反了法律的强制性规定，也损害了法律、行政法规及国家政策所维护的社会公共利益，属于合同法第五十二条规定合同无效的情形，故一审法院对该协议的认定完全正确。同时，根据《民法总则》第一百九十六条第二款的规定，不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产不适用诉讼时效的规定，故许永亚、徐彬、郑晓婷、莫佳丽要求张方、徐纪民腾退并返还位于余杭区房屋，不存在超过诉讼时效的可能。二、张方、徐纪民在一审中虽提起反诉，但是未在规定期限缴纳相应的反诉诉讼费，且一审法官在庭审中予以了释明，张方、徐纪民及其诉讼代理人明确表示知晓并撤诉，张方、徐纪民未按期缴纳反诉诉讼费按撤诉处理，程序符合法律规定。三、当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理，原审法院基于许永亚、徐彬、郑晓婷、莫佳丽的诉请进行裁判的做法符合“不告不理”的原则。而一审中张方、徐纪民提起投资赔偿的反诉又不按期缴纳诉讼费是对诉讼程序的怠慢、忽视，当庭表示撤诉也是对其权利的放弃。同时，一审判决书也明确载明因建造该房屋的投资及因协议无效而造成的损失，张方、徐纪民可另行向许永亚、徐彬、郑晓婷、莫佳丽主张，也是充分保留了张方、徐纪民另案主张的权利。四、根据许永亚、徐彬、郑晓婷、莫佳丽提交获合法审批的《余杭区私人住宅用地呈报表》明确列明家庭成员包含莫佳丽、郑晓婷在内，莫佳丽、郑晓婷是该宅基地的使用权人，故莫佳丽、郑晓婷有权提起诉讼，也有权要求腾退返还房屋。《联建协议》的签订未经莫佳丽、郑晓婷的同意，二人并不知情，已侵害其财产权益，许永亚、徐彬、郑晓婷、莫佳丽一审诉讼请求第一项是请求确认张方、徐纪民与许永亚、徐彬签订的《联建协议》无效，也符合合同的相对性原则，一审判决并无不当。综上，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律准确，张方、徐纪民的上诉理由均不成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 二审中，张方、徐纪民与许永亚、徐彬、郑晓婷、莫佳丽均未向法庭提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：根据许永亚、徐彬与张方、徐纪民签订的《联建协议》的约定，原审法院认定该《联建协议》实为宅基地使用权的买卖协议，并无不当。而张方、徐纪民并非该集体经济组织成员，无权取得该集体经济组织宅基地，原审法院认定《联建协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，亦无不当。案涉宅基地系莫佳丽、郑晓婷与许永亚、徐彬共同申请，故莫佳丽、郑晓婷虽非《联建协议》的当事人，亦可基于此要求张方、徐纪民返还案涉宅基地。在房地一体的情况下，张方、徐纪民应将其占有、使用的位于该宅基地上之房屋腾退给许永亚、徐彬、郑晓婷、莫佳丽。经与原审法院核实，张方、徐纪民在本案一审中并未提出有效的反诉，故其以此为由主张原审法院程序违法的理由不能成立，且其可就其合法权益另行依法主张。综上，原审判决事实认定清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由张方、徐纪民负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕克来 审判员  张一文 审判员  徐 丹 二〇一九年十月二十四日 书记员  姚丽萍