湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终3431号 上诉人（原审被告）：刘社元，男，1969年8月14日出生，住湖南省郴州市。 上诉人（原审被告）：曹芳敏，女，1972年8月22日出生，住湖南省郴州市。 被上诉人（原审原告）：曾桂香，女，1973年12月5日出生，住湖南省郴州市。 委托诉讼代理人:何虎跃，湖南天剑法律服务所法律工作者。 上诉人刘社元、曹芳敏因与被上诉人曾桂香房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初3631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘社元、曹芳敏，被上诉人曾桂香及其委托诉讼代理人何虎跃参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 刘社元、曹芳敏上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判为驳回曾桂香的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由曾桂香承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。刘社元、曹芳敏在转让门面的过程中将认购金100,000元及认购金以外的溢价款51,250元一并转让给曾桂香，一审判决仅认定转让了100,000元认购金及刘社元、曹芳敏退还51,250元后对认购金之外的相关权利由刘社元、曹芳敏享有是错误的，刘社元、曹芳敏转让的是包括溢价款的全部权益，曾桂香受让的也是全部权益，至于曾桂香从民大公司只退还100,000元，是曾桂香放弃了其权益，不能将其放弃的权益转嫁给刘社元、曹芳敏。 曾桂香辩称：一、本案争议焦点是双方签订的门面转让合同的价款118,000元是否包含票据所载的认购金，刘社元、曹芳敏主张不包含，曾桂香主张包含，但是均没有相应的证据证明，一审法院是根据门面转让合同的字面文译推定不包含票据所载的认购金，在法律推理上符合逻辑，根据该推定的事实做出的判决从法律上说是正确的；二、一审判决认定刘社元以100,000元可抵151,250元为由要求曾桂香支付151,250元，事实上开发商根本没有100,000元可抵151,250元的承诺，刘社元、曹芳敏也没有证据可以证明该事实，曾桂香多给刘社元的51,250元是受刘社元的误导，所以刘社元多收曾桂香的51,250元应当退还；三、上诉状中的孳息是子虚乌有的，若有孳息的话，该孳息的支付应当是民大公司，刘社元、曹芳敏并没有证据证明孳息的存在，也没有提供协议等证据来证明，其主张不应采信，曾桂香最终从民大公司退回100,000元本金的事实，可以证明刘社元、曹芳敏所说的孳息是不存在的，刘社元、曹芳敏收取曾桂香的51,250元构成不当得利，一审法院判决刘社元、曹芳敏退回该款是正确的；四、一审判决关于刘社元、曹芳敏退还51,250元后对认购金100,000元的本金之外的相关权利有刘社元、曹芳敏享有是正确的，其本意是判决刘社元、曹芳敏对自己的主张应当承担举证不能的法律后果。综上，一审判决认定事实正确，处理正确，依法应当驳回上诉，维持原判。 曾桂香向一审法院起诉请求：一、判令刘社元、曹芳敏退还其代收曾桂香的购房款151,250元；二、本案诉讼费由刘社元、曹芳敏承担。 一审法院认定事实：金阳广场系郴州市民大房地产开发有限公司（以下简称民大公司）与湖南省郴州市广德实业有限公司联合开发，金阳广场二楼09号（2B09）门面的所有权分配归民大公司所有。李鱼田于2012年5月21日认购了该门面，并向民大公司交付100,000元认购金。刘社元从李鱼田处受让金阳广场二楼09号（2B09）门面的认购权后，于2012年12月8日以甲方与曾桂香为乙方，签订一份《门面转让合同书》。合同约定，1、甲方同意将金阳广场二楼09号（2B09）门面的所有权转让给乙方；2、甲方收取乙方一次性转让金拾壹万捌仟元整（￥118,000.00元），购买门面的资金和费用由乙方承担；3、合同签订当日之前的债权、债务由甲方享受和承担，与乙方无关；4、甲方要帮助乙方办理好门面的过户手续，乙方享受此门面的办理过程中的一切优惠条件等。合同签订后，曾桂香向刘社元支付了转让金118,000.00元。刘社元以100,000元认购金可抵151,250元购房款为由，要求曾桂香另支付151,250元。2012年12月8日，曾桂香银行转账151,250元至曹芳敏账户；刘社元将认购金票据交付曾桂香。2018年12月，民大公司退还曾桂香100,000元认购金；曾桂香将金阳广场二楼09号（2B09）门面和认购金票据交还民大公司。民大公司于2019年6月13日出具一份“关于收回金阳广场二楼09号（2B09）商铺的情况说明”，内容为：“郴州市民大房地产开发有限公司（以下称本公司）开发的郴州市北湖区升平路金阳广场二楼09号（2B09）商铺于2012年5月21日由李鱼认购，缴纳认购金100,000元。后李鱼田将商铺转让给刘社元、刘社元又转让给曾桂香，本公司向李鱼开出的100,000元认购金《收据》最终转到曾桂香手中。因三人之间的转让行为一直未到我公司办理相关手续，我公司不予认可。2018年12月，本公司正式收回了该商铺，同时将100,000元认购金退回了认购金《收据》的实际持有人曾桂香，金阳收回了认购金《收据》”。 一审法院认为，本案属合同纠纷。曾桂香与刘社元签订的《门面转让合同书》有效，应受法律保护。其合同中约定甲方收取乙方一次性转让金118,000元，不包括购买门面的资金和费用。曾桂香支付给刘社元151,250元中100,000元，属刘社元将交付给民大公司认购金100,000元的相关权利转让给曾桂香。曾桂香提出该151,250元属刘社元代收曾桂香方购房款的意见，不予采纳。金阳广场二楼09号（2B09）门面退还民大公司后，100,000元认购金的相关权利只获得退还本金100,000元，刘社元、曹芳敏收取的151,250元减除曾桂香实际获得的退款100,000元，余款51,250元刘社元、曹芳敏应予退还曾桂香。刘社元、曹芳敏退还后其对认购款100,000元的本金之外的相关权利由刘社元、曹芳敏享有。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告刘社元、曹芳敏退还原告曾桂香51,250元，限两被告在本判决生效后十日内还清；二、驳回原告曾桂香其他诉讼请求。如被告刘社元、曹芳敏未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3326元，减半收取1663元，由原告曾桂香负担1063元，被告刘社元、曹芳敏负担600元。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘社元、曹芳敏提交了一份证据：王堂英（民大公司董事长）2019年10月10日出具的证明，拟证明退100,000元是王堂英与曾桂香协商的，该款抵了曾桂香侄子买门面的款，不是抵购买本案门面的款。 曾桂香质证意见：对该证据的三性均有异议，该证明是民大公司作为证明主体，但是没有民大公司的章，该证据的来源不具有合法性，证据上面的手书内容是以王堂英作为证明主体，签名与行文字体不一致，明显不是同一人所书写，且该证据是属于证人证言，是在本庭之外取得的证人证言，属于传来证据，传来证据在没有其他证据佐证的情况下，不应采纳。 本院认证意见：该证据系证人证言，证人没有出庭作证，该证据的真实性无法核实，本院不予采信。 本院二审查明，曾桂香按合同约定支付了刘社元转让金118,000元，本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为：曹芳敏、刘社元是否应退还曾桂香51,250元。曾桂香与刘社元签订的《门面转让合同书》系双方真实意思表示，合法有效。曾桂香受让案涉门面后，李鱼田、刘社元、曾桂香一直未到民大公司办理相关手续，民大公司已将案涉门面收回，曾桂香与刘社元签订《门面转让合同书》的合同目的已无法实现。民大公司只退回曾桂香认购金100,000元，曾桂香未能享受购买门面的相关权益，即100,000元的认购款可以在购买门面时抵151,250元，按理，该51,250元的权益应该是由购买门面的曾桂香享有，刘社元除收取曾桂香认购门面款100,000元以外，还收取了曾桂香一次性转让金118,000元以及认购门面的权益金51,250元，显然不当；现曾桂香未能购买门面，刘社元应将收取曾桂香的51,250元权益金退还给曾桂香。 综上所述，上诉人曹芳敏、刘社元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1081元，由上诉人曹芳敏、刘社元负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖志刚 审 判 员 李惠铭 审 判 员 杨爱华 二〇一九年十月二十四日 法官助理 邝玲娟 书 记 员 何淑琪 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。