安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖04民终1306号上诉人（原审被告）：安徽省寿县陆宇投资发展有限公司，住所安徽省寿县宾阳大道城投大厦对面，统一社会信用代码91340422573021300A。法定代表人：胡道厅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许鲁，安徽滨阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李裕霞，安徽滨阳律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：淮南虹桥房地产经纪服务有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇宾阳大道与芍陂路交口金大地悦府售楼部，统一社会信用代码91340422MA2RH9U46D。法定代表人：余超，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘军，安徽震一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王新美，女，汉族，1977年5月20日生，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：郭同明，安徽志同律师事务所律师。上诉人安徽省寿县陆宇投资发展有限公司（以下简称寿县陆宇投资公司）、淮南虹桥房地产经纪服务有限公司（以下简称淮南虹桥经纪公司）因与被上诉人王新美不当得利纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2019）皖0422民初1749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人寿县陆宇投资公司的委托诉讼代理人许鲁，上诉人淮南虹桥经纪公司的委托诉讼代理人潘军，被上诉人王新美及其委托诉讼代理人郭同明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。寿县陆宇投资公司上诉请求：1、撤销原判第一项，改判寿县陆宇投资公司不予返还46568元，且不与淮南虹桥经纪公司承担连带责任；2、一、二审案件受理费均由王新美、淮南虹桥经纪公司承担。事实和理由：1、案涉房屋实际购买单价为5900元/M2，房屋总价款为686878元。王新美通过邸某录介绍购买房屋，房屋平面图上仔细记录了房屋单价为5900元/M2，面积为116.42M2及房屋总价为686878元，首付336878元、贷款350000元。同时备注备案价5500元/M2，×116.42M2=640310元，差价46568元楼下（指淮南虹桥经纪公司）交款，楼上（指寿县陆宇投资公司）交款290310元。该平面图交付给王新美，王新美没有进行按揭贷款付余款350000元，经协商，在时隔8个月之后将尾款支付。上述事实足以证明王新美购房时明知房屋单价为5900元/M2，房屋总价款为686878元；2、淮南虹桥经纪公司以其名义收取王新美46568元，不属于不当得利。2018年2月6日，寿县陆宇投资公司与淮南虹桥经纪公司签订《销售协议书》，约定包括涉案房屋在内的尾盘房屋由淮南虹桥经纪公司代为销售，销售底价不低于5500元/M2，超出价款归淮南虹桥经纪公司以冲抵销售代理费等，案涉房屋备案价为6110元/M2。淮南虹桥经纪公司为规避税收采取坐收坐支方式，将销售代理等费用未经寿县陆宇投资公司同意直接收取，该违规行为，已经税务部门查处，并经有关部门协调，由寿县陆宇投资公司就自行收取的售房款和淮南虹桥经纪公司收取的销售代理费开具了总额房屋销售发票，协助购房者办理不动产证书。可见，淮南虹桥经纪公司收取的款项不属于不当得利，而属于坐收坐支，财务、税务违规操作；3、假设淮南虹桥经纪公司收取的46568元属于不当得利，寿县陆宇投资公司也不应当承担连带退还责任。连带责任基于合同约定或法律规定，本案不存在上述情形。淮南虹桥经纪公司针对寿县陆宇投资公司的上诉辩称，同我方上诉意见。淮南虹桥经纪公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审，或查明事实后依法改判驳回王新美的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由王新美负担。事实和理由：1、一审认定事实明显错误。本案案由为不当得利，王新美提供的证据不能证明其受到了损失。王新美提交的4份收据证明其支付购房款合计701878元，扣除自愿交纳的违约金15000元为686878元，折合房屋单价为5900元/M2。该686878元购房款，王新美分两次支付，第一次支付时间为2018年2月12日，支付336878元，第一次支付时间为2018年10月19日，支付350000元。因此双方达成的购房协议中房屋单价一直是5900元/M2，王新美也按此价格支付了购房款。淮南虹桥经纪公司提供的证据证明其收取费用有合同依据，该收据明确载明该46568元为购房款，该款就是超出房屋底价部分应收取的销售代理费用。本案证据足以证明涉案房屋单价为5900元/M2，寿县陆宇投资公司根据其收取的购房款将房屋单价写为5500元/M2系其工作失误。与本案类似情况的有68户，淮南虹桥经纪公司受到了税务机关的处罚，处罚也是按照5900元/M2计算房屋总价计税处罚的，并且相关部门责令寿县陆宇投资公司与各个买受人签订补充协议，对原合同记载错误的单价及金额进行了更正；2、一审适用法律错误，应当予以改判。寿县陆宇投资公司与淮南虹桥经纪公司签订房屋代理销售合同不违反法律规定，淮南虹桥经纪公司收取销售代理费用是应得的合法报酬，淮南虹桥经纪公司在工作中出现错误没有将销售代理费用款项与票据交给寿县陆宇投资公司，导致房屋买卖合同漏记房屋销售费用，但工作失误并不导致淮南虹桥经纪公司的收款行为没有合法依据。涉案房屋价格属于先履行，与后补签的书面合同不一致的，应当按照合同当事人的真实意思表示来解释合同争议。如前所述，涉案房屋的销售单价应当是5900元/M2，王新美没有损失。寿县陆宇投资公司针对淮南虹桥经纪公司的上诉辩称，同我方上诉意见。王新美针对寿县陆宇投资公司、淮南虹桥经纪公司的上诉共同辩称，一审认定事实基本正确，程序合法，适用法律准确。王新美购房涉案房屋的实际合同单价为5500元/M2，房款总额为640310元，是双方合同的约定，也是双方真实意思的表示。寿县陆宇投资公司上诉称王新美购买房屋通过邸某录介绍不属实。寿县陆宇投资公司多收取的购房款属于不当得利，类似案件不止一、两起，有上百起之多。一审判决寿县陆宇投资公司、淮南虹桥经纪公司承担连带责任正确，寿县陆宇投资公司、淮南虹桥经纪公司的上诉理由不能成立。王新美向一审法院起诉请求：1.判令寿县陆宇投资公司、淮南虹桥经纪公司返还多收取的购房款61568元；2.由寿县陆宇投资公司、淮南虹桥经纪公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：寿县陆宇投资公司在寿县开发建设商品房金大地悦府项目，2017年6月19日取得该项目11＃、12＃、13＃楼的预售许可，在销售代理邸某录的居间介绍下，2018年2月12日王新美与寿县陆宇投资公司签订《选房定金单》及《签约交款确认单》，确定了认购日期为当日，所购房屋单价为5500元/平方米，购房总价640310元。《签约交款确认单》“备注”载明“按揭”。2018年2月26日，寿县陆宇投资公司与淮南虹桥经纪公司签订《金大地·悦府项目尾盘住宅销售协议书》，王新美购买的12号楼805室在该协议书议定范围。履约过程中，王新美于2018年2月12日交款336878元，其中寿县陆宇投资公司开票290310元、淮南虹桥经纪公司开票46568元。此后，王新美迟迟未交余款，也未办理按揭贷款，经淮南虹桥经纪公司多次联系催办，王新美于2018年10月19日分两笔交款365000元，其中一笔15000元的收款事由载明“违约金”。2018年10月22日王新美与寿县陆宇投资公司签订《商品房买卖合同》，约定房价5500元/平方米。同时查明，因集体信访问题，2019年1月10日寿县陆宇投资公司向淮南虹桥经纪公司发送《告知函》，寿县市场监管局2019年1月14日向寿县陆宇投资公司发出《消费维权行政约谈通知书》，同日，国家税务总局寿县税务局第二税务分局向寿县陆宇投资公司发出《税务事项告知书》，并先后于2019年1月28日、1月30日对寿县陆宇投资公司、淮南虹桥经纪公司分别做出税务行政处罚。一审法院认为，本案争议的焦点为：1.诉争房屋的单价是5500元还是5900元；2.王新美是否有权要求全部返还61568元。本案中，王新美起诉的基础是购房合同约定的单价和寿县陆宇投资公司、淮南虹桥经纪公司收取的高于约定总价款的数额。从证据的证明力角度分析，王新美所举的《选房定金单》及《签约交款确认单》体现了最初购房主要议项，包括单价，王新美当日交款336878元进一步奠定了履约基础。2018年10月22日王新美与寿县陆宇投资公司签订《商品房买卖合同》，该行为发生在2018年10月19日王新美交清全部购房款之后，而该合同最终确认了房屋单价和总价款，故寿县陆宇投资公司、淮南虹桥经纪公司关于按综合单价5900元/平方米的抗辩主张不予支持；《签约交款确认书》备注了“按揭”的付款方式，王新美于交付选房定金的8个月后付清全款，寿县陆宇投资公司、淮南虹桥经纪公司接受了全款，则无理由再行要求王新美按照按揭方式付款，而王新美接受了注明“违约金”事由的15000元的票据，则可以认定双方就违约问题已经以15000元“违约金”的方式予以解决，王新美对此15000元以不当得利为由主张返还，不予支持。寿县陆宇投资公司、淮南虹桥经纪公司因集体信访而被有关部门约谈以及被税务机关处罚的事实与王新美无关。寿县陆宇投资公司、淮南虹桥经纪公司主张参照其他购房户对待，因所举方长本等购房户有《商品房预售补充协议》，与本案可比性不强。寿县陆宇投资公司、淮南虹桥经纪公司之间未就分别收取的金额厘清性质和责任，应互负连带责任。综上，寿县陆宇投资公司、淮南虹桥经纪公司对王新美超出合同约定价款收取购房款，属于没有合法根据取得不当利益，构成不当得利，其数额为46568元（61568元-15000元），应予返还。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，判决如下：1、寿县陆宇投资公司、淮南虹桥经纪公司于判决生效后十五日内返还王新美46568元，寿县陆宇投资公司、淮南虹桥经纪公司互相承担连带责任；2、驳回王新美其他诉讼请求。案件受理费1339元，减半收取计670元，由寿县陆宇投资公司、淮南虹桥经纪公司共同承担507元，王新美承担163元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：寿县陆宇投资公司在寿县开发建设商品房金大地悦府项目，2017年6月19日取得该项目11＃、12＃、13＃楼的预售许可，在销售代理邸某录的居间介绍下，2018年2月12日王新美与寿县陆宇投资公司签订《选房定金单》及《签约交款确认单》，确定了认购日期为当日，所购房屋单价为5500元/平方米，购房总价640310元。《签约交款确认单》“备注”载明“按揭”。2018年2月26日，寿县陆宇投资公司与淮南虹桥经纪公司签订《金大地·悦府项目尾盘住宅销售协议书》，王新美购买的12号楼805室在该协议书议定范围。王新美于2018年2月12日交款336878元，其中寿县陆宇投资公司开票290310元、淮南虹桥经纪公司开票46568元，收款事由为12#805房款。此后，王新美迟迟未交余款，也未办理按揭贷款，经淮南虹桥经纪公司多次联系催办，王新美于2018年10月19日分两笔交款365000元，其中一笔15000元的收款事由载明“违约金”。2018年10月22日王新美与寿县陆宇投资公司签订《商品房买卖合同》，约定房价5500元/平方米。证人邸某录一审陈述其将涉案房屋销售给王新美，价格是5900元/平方米，成交价格是686878元，公司要求合同只能填写5500元/平方米，其和王新美确认后，当天王新美首付336878元。同时查明，因集体信访问题，2019年1月10日寿县陆宇投资公司向淮南虹桥经纪公司发送《告知函》，载明因淮南虹桥经纪公司所收房款超出协议底价部分未交于寿县陆宇投资公司统一备案开票，致使购房户投诉上访，要求淮南虹桥经纪公司与购房户商谈签署补充协议，并将超底价部分的全部购房款交于寿县陆宇投资公司。寿县市场监管局2019年1月14日向寿县陆宇投资公司发出《消费维权行政约谈通知书》，同日，国家税务总局寿县税务局第二税务分局向寿县陆宇投资公司发出《税务事项告知书》，并于2019年1月28日对寿县陆宇投资公司做出税务行政处罚事项告知书，内容为：一、税务行政处罚的事实依据、法律依据及拟作出的处罚决定：你公司2018年委托淮南虹桥经纪公司销售“金大地悦府二期”住房，你公司应当按照规定开具发票给购房户。但淮南虹桥经纪公司代你公司收取的房款（共68户）4474485元，应开具而未开具发票给购房户，根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条第（一）项，拟处以2000元罚款。2019年1月30日对淮南虹桥经纪公司做出税务行政处罚事项告知书，内容为：你公司代理销售寿县陆宇投资公司开发的“金大地悦府二期”住房时，收取销售佣金4474485元，坐收坐支，应开具而未开具发票。根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条第（一）项，决定处以2000元罚款。本院认为，本案争议焦点为：涉案款项是否构成不当得利，寿县陆宇投资公司、淮南虹桥经纪公司是否应当返还该款。针对上述焦点问题，本院评判如下：本案中，王新美在2018年2月12日共交纳两笔款项，其中一笔290310元由寿县陆宇投资公司出具收据，另外一笔46568元由淮南虹桥经纪公司出具收据，该收据的收款事由为12#805房款，可见王新美在交纳该46568元时，对该款的交款性质是明知的。交款后，王新美又与寿县陆宇投资公司补签了书面的房屋买卖合同，合同约定的单价为5500元/M2，总房款为640310元，与王新美交纳的款项总额686878元不一致，寿县陆宇投资公司、淮南虹桥经纪公司对此辩称是由于淮南虹桥经纪公司采取坐收坐支的方式将其应得的销售代理费用，未通过寿县陆宇投资公司直接收取，导致合同价款与实际购房价款不一致，此陈述与王新美的实际交款票据金额一致，与证人邸某录的证言亦相符，且国家税务部门也对寿县陆宇投资公司、淮南虹桥经纪公司的此种违规行为进行了认定、处罚，以上证据可以形成完整的证据锁链，足以证明涉案房屋的真实购房价格为5900元/平方米，总房款686878元，故王新美现以不当得利为由诉请返还46568元不能成立，一审支持其该项诉讼请求不当，本院依法予以纠正。综上所述，寿县陆宇投资公司、淮南虹桥经纪公司的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定基本事实不清，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省寿县人民法院（2019）皖0422民初1749号民事判决；二、驳回王新美的诉讼请求。一审案件受理费1339元，减半收取670元，由王新美负担；二审案件受理费1928元，由王新美负担。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  王元元审判员  张 晨二〇一九年十月二十八日书记员  倘余山附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。