浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初15847号 原告：陈根浩，男，1970年8月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：童修江，浙江近真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡洛铭，浙江近真律师事务所律师。 被告：陈素玲，女，1964年1月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：盛玉文，浙江训铨律师事务所律师。 原告陈根浩与被告陈素玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告陈根浩的委托诉讼代理人胡洛铭，被告陈素玲的委托诉讼代理人盛玉文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈根浩提出诉讼请求：一、判令解除原被告于2010年4月7日签订的《房屋租赁协议》；二、判令被告返还原告2018年7月8日起至2019年5月10日期间的剩余租金104795元。事实与理由：2010年4月7日，原被告达成《房屋租赁协议》一份，约定将座落于义乌市城店路125号的一幢房屋（2-5楼及一楼的一间和楼梯通道）出租给原告使用，合同约定租期十年，同时约定了租金、付款方式等具体的权利义务。签约后，原告依约履行乙方义务，并使用租房经营香江公寓。2018年3月11日，原告向被告支付2018年5月11日至2019年5月10日期间的租金125000元，为此，被告出具收条一份。2018年6月29日，义乌市稠江街道兴业社区居民委员会发布通知，告知香江公寓业主及众租户，因租房所在厂房属D类企业，并已进入法院拍卖程序，且存在众多安全隐患，限租客于2018年7月7日搬离，并停止香江公寓的营业。2018年7月7日，租房所在的厂房被停水停电，香江公寓被迫停止经营。原告认为，原被告之间的《房屋租赁协议》系双方当事人之间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。现因被告投资经营的义乌市永信塑胶有限公司被评为D类企业，厂房进入法院拍卖程序，且存在众多安全隐患，致使香江公寓于2018年7月7日起停止经营，直接导致原告的合同目的不能实现。遂成讼。原告当庭补充，原告实际腾空房屋时间为2018年11月29日，法院对涉案房屋司法拍卖于2019年5月21日以成交方式结束。 被告陈素玲辩称：请求法庭判令原被告继续履行2010年4月7日签订的房屋租赁协议。第一，上次开庭时被告仍在使用义乌市城店路的一幢房屋（2-5楼及一楼的一间和楼梯通道），没有腾空。第二，该房产的所有权原属于义乌市永信塑胶有限公司，进入了拍卖程序，没有异议。第三，根据相关法律规则，本案原告的合同目的仍旧可以实现，无需解除2010.4.7签订的房屋租赁合同。被告实际已经履行了到2019年5月10日止的租赁合同，并且在司法拍卖前已经履行完毕。 原告为证明其主张，向本院提供证据如下： 证据一，房屋租赁协议一份，证明2010年4月7日，原被告签订《房屋租赁协议》及其协议约定具体权利义务的事实。 证据二，收条一份，证明2018年3月11日，原告向被告支付125000元租金的事实。该租金是2018.5.11-2019.5.10期间的租金。 证据三，浙江省义乌市人民法院公告照片一份，证明义乌市房地产依法进入拍卖程序。 证据四，通知一份，证明2018年6月29日，义乌市稠江街道兴业社区居民委员会发布通知，告知香江公寓业主及众租客，因租房所在厂房属D类企业，并已进入法院拍卖程序，且存在众多安全隐患，限租客于2018年7月7日前搬离，并停止香江公寓的营业。 证据五，照片五张，证明本案所涉租房的厂房水电设施被查封的事实及厂房现状。 证据六，国家企业信用信息公示系统打印件一份，证明被告系义乌市永信塑胶有限公司的股东的事实。 证据七，照片八张，证明涉案房屋在2019年7月21日及2019年10月13日状况。 证据八，阿里拍卖截图一份，证明涉案房屋在2019年5月21日结束司法拍卖，以1125万元的价格成交。 被告发表质证意见如下：第一份证据房屋租赁协议的真实性、合法性、关联性无异议。第二份证据收条的三性均无异议，被告确实收到过原告的租金125000元。第三份证据公告照片的真实性、合法性无异议。证据四的通知，该通知与法院的公告的内容存在着一定的矛盾，该通知说到该房屋存在着安全隐患，又提到法院进入拍卖程序，如果该房屋真的存在着安全隐患，法院也不可能将存在安全隐患的房屋拿出来拍卖。证据五的照片，第五页可以看到公寓外面还悬挂着空调17台，空调下面还有相关租客晾衣服，很明显当时该涉案房屋还在继续使用中。证据六没有意见。证据七、八都是在原被告租赁合同履行完毕之后形成，不能达到原告证明目的，进一步证明了涉案房屋具备相关房屋的使用目的，不然也不可能拿来进行拍卖，买受人也不可能来成交。 被告未向本院提供证据。 本院认证：对当事人无异议的证据，本院予以认定。证据三、四仅能证明相关部门要求原告腾空房屋之事实。证据五可以证明涉案房屋停水停电的事实。 经审理查明：被告陈素玲与案外人龚益胜系夫妻关系。案涉义乌市城店路125号房产系义乌市永信塑胶有限公司所有，法定代表人为龚益胜，股东为龚益胜及被告陈素玲。 2010年4月7日，原告陈根浩与被告陈素玲签订《房屋租赁协议》一份，约定：被告将座落于义乌市城店路125号的一幢房屋（2-5楼及一楼的一间和楼梯通道）出租给原告使用；原、被告协商一致同意租期为十年，从2010年5月11日至2020年5月10日止，每年租金为125000元；原告在每年提早一个月支付下年的房租费等。2018年3月11日，原告支付给被告2018年5月11日至2019年5月10日止的房租125000元，并由被告出具收条一份。 2018年6月29日，义乌市稠江街道兴业社区居民委员会发布通知一份：“城店路125号香江公寓业主：该地属于义乌永信塑胶所有，是工业用地，被义乌市经信委评定为D类企业，法院已受理进入拍卖程序，同时存在较多的安全隐患，为避免给你带来更多麻烦，请于7月7日前让租客搬离并停止营业，7日之后将整幢停水停电，后果自负。特此通知。”2018年7月7日，义乌市稠江街道兴业社区停止供应涉案房屋的水电。 另查明，2018年4月16日，义乌市人民法院作出(2016)浙0782执11768号民事裁定书，裁定拍卖被执行人义乌市永信塑胶有限公司所有的坐落于义乌市的房地产，并责令房屋所有权人及相关人员在2018年5月16日前将该处房屋内的物品腾空，逾期将强制腾空等。经公开拍卖，现案涉房产已于2019年5月21日拍卖成交。 本院认为：在原告租赁涉案房产的近九年时间，房产的所有权人义乌市永信塑胶有限公司及其法定代表人龚益胜均未对此提出异议，且被告陈素玲与义乌市永信塑胶有限公司法定代表人龚益胜系夫妻关系，结合二人共同出资设立义乌市永信塑胶有限公司的事实，本院认为义乌市永信塑胶有限公司对原告承租该房产的事实为明知，且已授权被告对外出租。综上，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合同对双方当事人均具有约束力，各方均应按照合同约定享有权利并承担义务。本案争议焦点为合同履行中止事实及原因。被告作为出租方，实际全方位掌控租赁房屋，有责任举证证明原告实际中止合同并腾空房屋日期，但原告未提供证据，应承担举证不能的法律后果。原告主张2018年7月7日停业但未腾退房屋，租赁合同尚未中止。原告提供的义乌市稠江街道兴业社区居民委员会发布的通知及法院公告，并据此主张非因原告原因房屋不能继续使用，原告实际于2018年11月29日腾空的意见，本院予以采信；2018年11月29日房屋腾空后由司法机关执行拍卖，可以视为交还被告及涉案被执行人履行相应的法律义务，租赁合同于2018年11月29日中止。原告主张于2018年7月8日合同提前中止，依据不足，不予采纳。由于被告无法保证涉案房屋的合法使用，属履行不能，原告合同目的无法实现，其主张解除后续房屋租赁协议，符合事实与法律，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案合同提前解除，原因在于被告履行不能，原告主张被告返还已交款剩余租赁期限租金，符合规定，但期限应自2018年11月30日起至2019年5月10日止共计162日，被告应退还原告剩余租金55479元（125000元/年÷365日×162日）。原告的诉讼请求合法有理部分，本院予以支持。被告所辩与事实和法律不符，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原被告于2010年4月7日签订的《房屋租赁协议》； 二、被告陈素玲于本判决生效之日起十日内返还原告陈根浩剩余租金55479元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2396元，由被告陈素玲负担2000元，原告负担396元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  施文卫 人民陪审员  丁国嵘 人民陪审员  侯化槐 二〇一九年十月二十三日 法官助理叶璐莎 书记员郑佳卉