吉林省农安县人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0122民初4925号原告（反诉被告）：王忠诚，男，汉族，住农安县。委托诉讼代理人：李思源，吉林鹏信律师事务所律师。被告（反诉原告）：姚姚，女，汉族，住农安县。委托诉讼代理人：刘鸿钧，吉林瀛安鸿鑫律师事务所律师。原告王忠诚与被告姚姚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，被告姚姚于2019年1月2日向本院提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告王忠诚及其委托诉讼代理人李思源，被告姚姚及其委托诉讼代理人刘鸿钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王忠诚向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2.被告立即给付原告拖欠的房租费、物业费、取暖费及滞纳金共计7万元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：被告立即给付原告拖欠的房租费11万元（2018年8月－2019年8月）、物业费10024.98元（2017年8月－2019年8月）、取暖费44559.80元（2018年－2020年），合计164584.78元。事实与理由：2016年12月10日，原告购买了农安县农安镇毓秀小区3期14号商网房屋。2017年8月14日，被告租赁了该房屋，双方签订了房屋出租协议书。协议约定了水电费、供暖费、物业费等一切费用均由被告承担，约定房租交付时间为每年的10月14日。第一年租金被告已交付，现尚欠原告租赁费、物业费、取暖费，为此原告要求与被告解除合同，并支付尚欠原告上述各项费用。姚姚辩称，原告出租的房屋没有取得建设工程规划许可证，根据法律规定，该租赁合同无效。导致合同无效的原因是由于原告隐瞒事实，责任在原告，原告的诉讼请求不应得到支持。现被告提出反诉，反诉请求：1.确认原告与被告签订的房屋租赁协议无效；2.原告赔偿被告损失50万元(租金、取暖费、房屋装修等）；3.本案诉讼费用由原告承担。庭审中，被告变更第2项反诉请求为：原告返还被告房屋租金11万元并赔偿被告房屋装修费323334.58元、取暖费19435.40元，合计452769.98元。事实与理由：2017年8月，被告为经营老年公寓需租赁商用房屋，经人介绍，原告称有房屋出租，并承诺房屋手续齐全。2017年8月14日，双方签订了房屋出租协议，原告同意给予被告两个月的免租装修期。被告交纳了房屋租金，进行了相应的装修。装修完毕后，被告在办理老年公寓营业手续时发现，原告提供的建设工程竣工验收消防备案凭证是虚假的，所租赁的房屋没有合法手续，被告的老年公寓一直无法开业，给被告造成巨大损失。被告为维护自己的合法权益，请求法院保护被告的反诉请求。针对被告的反诉，王忠诚辩称，原告的房屋具有合法的审批手续，原告与被告签订的房屋租赁协议有效。被告反诉主张没有事实及法律依据，原告不同意其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王忠诚提交的证据：1.招标公告；2.中标通知书；3.农安县棚户区改造建设项目审批绿色通道通行证；4.毓秀小区三期选址图；5.农安县发展和改革局文件；6.毓秀小区三期产权面积计算结果报告书；7.农安县住房和城乡建设局一中地块三期征收成本函；8.关于确定位于农安镇街内出让地块的用地性质和规划条件函；9.农安县人民政府农府发（2017）19号文件；10.商品房买卖合同；11.房屋出租协议书；12.情况说明；13.刘小力等与农安县龙腾房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；14.情况分析；15.欠费通知；16.欠费说明；17.建设工程规划许可证；18.建筑工程施工许可证；19.建设用地规划许可证；20.竣工规划核实通知书；21.建设工程竣工验收消防备案受理凭证；22.消防审查合格书；23.农安县毓秀小区三期12#楼鉴定报告；24.取暖费收费凭证；25.交纳物业费发票。姚姚提交的证据：1.房屋出租协议书及房租费收据、取暖费收据；2.建设工程竣工验收消防备案凭证；3.农安县公安局消防大队情况说明；4.吉林省人民政府关于加快养老业发展的实施意见；5.北京华亚正信资产评估有限公司资产评估报告及评估费发票；6.证人魏耀明证言。对王忠成提交的证据，姚姚质证称：证据1、4、7、9是复印件，无法证明其真实性；证据2、3、5、6、8真实性没有异议，但不能证明案涉房屋的合法性；证据10真实性有异议，不能确定原告购买了案涉房屋；证据11真实性无异议，但原告出租的房屋属违法建筑，租赁协议无效；证据12真实性有异议，证人应出庭作证；证据13有异议，不能以此证明案涉房屋合法；证据14不能作为证据使用；证据15、16不能证明原告有权向被告主张物业、取暖费；证据17－23无法确定其真实性；证据24、25本身无异议，但2017年取暖费被告已经交纳，另外被告反诉后这些费用被告不应承担，租赁协议中虽然约定物业费由被告承担，但原告承诺物业费不用被告承担。对姚姚提交的证据，王忠诚质证称：证据1、3的真实性无异议；证据2是复印件，不能作为证据使用；证据4的真实性有异议，该证据没有加盖出具单位公章，不能证明被告主张；证据5有异议，该鉴定中消防工程、花洒、牌匾及广告牌、监控设备、消防梯的鉴定价值过高，另外鉴定的22个卧室门中有10个是原告原有的、部分墙体是原有的；证据6有异议，证人与被告系朋友，存在利害关系，且证言系单方证言，没有其他证据佐证，不应被采纳。上述证据，本院审查认为，原告提交的证据1－9欲证明案涉房屋开发建设合法，但不能以此证明案涉房屋出租时取得建设工程规划许可及通过消防验收合格，上述证据均不予采纳；证据10被告虽有异议，但无反驳的证据，予以采纳；证据11，被告对其真实性无异议，予以采纳；证据12，证人未能出庭作证，不予采纳；证据13－16不能证明原告的主张，不予采纳；证据17－23，被告虽然对其真实性有异议，但无反驳的证据，予以采纳；证据24、25，被告对证据真实性无异议，予以采纳。被告提交的证据1、3，原告无异议，予以采纳；证据2是复印件，且不能证明被告主张的事实，不予采纳；证据4是复印件，不予采纳；证据5，原告虽然提出鉴定中部分项目价值过高，但无反驳的证据，予以采纳。对于其提出的鉴定的20个卧室门中有10个门是原告原有的及部分墙体是原有的主张，被告部分认可，应在鉴定费用中酌定予以扣减；证据6证人证言是单一证据，不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2017年8月14日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了《房屋出租协议书》，约定：甲方将其农安县毓秀小区三期14号商网房屋出租给乙方做老年公寓使用。租期自2017年8月14日至2022年8月14日止，租金每年11万元，每年交租金时间为10月14日。不允许欠物业费、取暖费等费用，所需费用由乙方负责。乙方装修时不允许改变主体结构，消防通道不允许设在北侧，由乙方自行建设。合同签订当日，被告支付原告当年租金11万元。合同签订后，被告对租赁的房屋进行了改建、装修并购进了开办老年公寓所需部分物品。2017年10月22日，被告交纳2017－2018年度取暖费19435.40元。在被告办理老年公寓相关手续时，得知租赁的房屋没有经过消防验收备案，无法办理老年公寓证照，导致被告欲开办的老年公寓未能开业。案涉房屋建设单位农安县龙腾房地产开发有限公司于2019年5月28日取得了案涉楼房建设工程规划许可证等证件，于2019年9月10日取得了消防审查合格书。2019年10月14日，原告交纳了案涉房屋2018－2019年取暖费19903.60元及违约金4752.70元，合计24656.30元；2019－2020年取暖费19903.50元；2017年8月－2019年8月物业费10024.98元。在本案审理中，根据被告的申请，本院委托鉴定单位对案涉租赁房屋涉及被告装修、装饰以及为开办老年公寓购进的物品价值进行了评估，结论是价值327834.58元。被告认可评估中的卧室门有10个是原告原有的，同意在评估价值中扣除，认可评估中能有十分之一墙体是原告原有的。庭审中，本院询问被告是否同意继续履行合同，被告明确表示不同意。本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，虽然在协议签订时，案涉楼房没有取得建设工程规划许可证，但在本案法庭辩论终结前的2019年5月28日，建设单位取得了案涉楼房建设工程规划许可证，因此，双方签订的房屋租赁协议有效。案涉楼房没有及时取得建设工程规划许可证及消防验收是导致被告不能办理老年公寓营业证照以至于不能开业的主要原因，原告在签订合同时对此没有明确说明，被告没有认真审查，双方均存在过错，原告应承担主要责任，被告应承担次要责任。鉴于原告主张解除房屋租赁合同，被告不同意继续履行合同，故本院对原告解除房屋租赁合同的诉讼请求予以准许。因被告没有实际使用租赁的房屋，其租赁房屋的目的没有实现，涉及被告占用房屋期间原告的损失，可比照房屋租赁费以及原告实际交纳的取暖费、物业费计算损失，由双方按照各自的过错责任比例分担，原告预交的2019－2020年取暖费尚未实际发生，此项请求不应属于损失，不予保护。关于被告交纳的租赁费、取暖费损失，由双方按上述责任比例分担。关于被告对租赁房屋改建、装修以及购买开办老年公寓的物品等费用损失，根据评估价值，在扣除10个卧室门价值4500元以及酌定扣除部分室内墙体造价5000元后，由原告按责任比例支付给被告，同时原告接收上述改建、装修房屋及鉴定中所列物品。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条的规定，判决如下：一、解除原告王忠诚与被告姚姚于2017年8月14日签订的《房屋出租协议书》；二、被告姚姚赔偿原告王忠诚房屋租赁费11万元、取暖费24656.30元、物业费10024.98元，合计144681.28元的20%，即：28936.26元；三、原告王忠诚赔偿被告姚姚房屋租赁费11万元、取暖费19435.40元，合计129435.40元的80%，即：103548.32元；四、原告王忠诚赔偿被告姚姚房屋改建、装修以及购买开办老年公寓物品损失318334.58元的80%，即：254667.66元；五、被告姚姚于本判决生效后将承租改建、装修的房屋返还原告王忠诚并将本案评估中所列购买老年公寓的物品交付原告王忠诚；六、驳回原告王忠诚的其他诉讼请求；七、驳回被告姚姚的其他反诉请求；上述二、三、四项相抵后，原告王忠诚给付被告姚姚人民币329279.72元，于本判决生效后执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费19482.42元（原告王忠诚预交案件受理费3591元，被告姚姚预交反诉案件受理费8091.42元、鉴定费7800元），由原告王忠诚负担16082.42元，被告姚姚负担3400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  王晓伟人民陪审员  张文民人民陪审员  杜尚爵二〇一九年十月二十二日书 记 员  夏 雨