福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6241号 上诉人（原审原告）：郑凤英，女，1954年7月12日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：王新颖，福建博亘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷孔熙，福建博亘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈梅莺，女，1951年3月9日出生，汉族，身份证地址住福建省福州市仓山区，现住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：郑佰强，男，1939年8月27日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林振翔，福建合众天成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈梅珠，女，1954年1月12日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审被告）：陈德明，男，1955年9月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审被告）：陈梅星，女，1959年4月3日出生，汉族，住福州市仓山区。 被上诉人（原审被告）：陈德彪，男，1960年4月15日出生，汉族，住福州市仓山区。 被上诉人（原审被告）：陈瑞华，女，1964年5月3日出生，汉族，住福州市仓山区。 上列五被上诉人共同委托诉讼代理人：姜常瞳，北京大成（福州）律师事务所律师。 上列五被上诉人共同委托诉讼代理人：黄胜红，北京大成（福州）律师事务所律师。 上诉人郑凤英因与被上诉人陈梅莺、陈梅珠、陈德明、陈梅星、陈德彪、陈瑞华房屋买卖合同纠纷一案不服福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初377号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑凤英上诉请求：1.请求撤销一审判决二项，并依法改判陈梅莺、陈梅珠、陈德明、陈梅星、陈德彪、陈瑞华将福州市仓山区房屋转移登记至郑凤英名下;2.一二审诉讼费、财产保全费由陈梅莺、陈梅珠、陈德明、陈梅星、陈德彪、陈瑞华承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不全。一审法院遗漏认定下列事实：郑凤英在一审时向法院提交了2009年4月3日分两次向郑淳账号转账20万元购房款的证据材料，郑凤英陈述现金交付1万元定金，陈梅莺当庭也承认收到21万元，证明郑凤英一共支付购房款21万元的事实。郑凤英在一审期间向法院提交了国家电网用户登记信息、银行交易流水、用户基本信息、交费确认单、房屋照片等，证明讼争房屋从2009年4月3日起房屋由郑凤英居住使用至今的事实。讼争房屋办理产权证的费用是由郑凤英支付的，且讼争房屋的房屋所有权证办理后一直由郑凤英持有。二、一审法院适用法律错误。1.陈梅莺与郑佰强出售讼争房屋的行为构成表见代理，后果由被代理人陈若柏承担。既然一审判决讼争房屋买卖合同有效，就应判决陈梅莺等协助郑凤英办理讼争房屋权属过户手续。陈梅莺及丈夫郑佰强系陈若柏的女儿、女婿，《拆迁补偿安置协议书》陈若柏代理人系郑佰强，《安置房排房单》代理人为陈梅莺，且《拆迁补偿安置协议书》《安置房排房单》原件及陈若柏身份证复印件已交给郑凤英，讼争房屋也交付给郑凤英使用，郑凤英有理由相信陈梅莺、郑佰强对陈若柏名下的讼争房屋出售具有代理权。根据《民法总则》第一百七十二条规定,代理行为有效。从签订合同交付房屋至陈若柏死亡长达7年的时间之久，陈若柏对郑凤英对诉争房产的占有、使用从未提出异议。陈若柏对陈梅莺、郑佰强的表见代理行为持默认态度，代理行为有效，后果由陈若柏承担。陈若柏已去世，其法定继承人陈梅莺、陈梅珠、陈德明、陈梅星、陈德彪、陈瑞华有义务配合郑凤英办理讼争房屋过户手续。2.陈若柏对郑静的赠与未生效。陈若柏曾将诉争房屋公证赠与给其外孙女郑静，但并未办理房屋过户手续，也未将代表讼争房屋不动产权属的《拆迁补偿安置协议书》《安置房排房单》及赠与的房屋交于郑静。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第128条规定,本案中陈若柏虽与郑静虽然办理了赠与公证，但并未办理房屋产权过户手续，亦未向郑静交付房屋，不产生物权变动的法律后果，该赠与尚未生效，陈若柏仍是讼争房屋的产权人。三、没有追加郑静为独立请求权的第三人，一审法院程序上有瑕疵。 陈梅莺辩称，对郑凤英的上诉请求、事实和理由没有异议。 陈梅珠、陈德明、陈梅星、陈德彪、陈瑞华辩称，一、陈梅莺与郑佰强自始无权代理陈若柏出售讼争房屋，亦未构成表见代理。1.郑佰强与陈梅莺从未取得陈若柏的书面授权。2.《拆迁补充安置协议书》签订时间是2005年3月，郑佰强当时所获得的授权也仅仅是有权代为签订《拆迁补充安置协议书》。而讼争《拆迁安置房买卖合同》签订于2009年，是对房屋所有权进行处置。3.《拆迁补充安置协议书》和《拆迁安置房买卖合同》均表明，讼争房屋的所有权人系陈若柏。郑凤英明知讼争房产并非陈梅莺、郑佰强所有，却仍然与陈梅莺、郑佰强签订《拆迁安置房买卖合同》，主观上不具有善意。4.据郑佰强在原一审中陈述，其已将赠与公证书交给郑凤英，说明郑凤英对讼争房屋已经赠送给郑静的情况也是明知的。同一小区的其他拆迁房屋于2013年8月即可办证，陈若柏于2016年4月6日去世。从郑凤英签订讼争《拆迁安置房买卖合同》、到讼争房屋可以办证时，陈若柏都在世，郑凤英与陈若柏住在同一个小区，却从未找陈若柏核实卖房情况，或要求其配合办理过户，说明郑凤英主观上不具有善意。5.讼争买卖合同于2009年4月1日签订，但陈若柏早在此之前已将讼争房屋无偿赠与郑静，并办理了公证手续。陈若柏对讼争房屋是否出租、由谁居住等情况不知晓，完全符合常理。二、陈梅莺、郑佰强始终无法提供任何书面材料证明其二人已取得陈若柏的授权。案涉《拆迁安置房买卖合同》不仅自始未取得陈若柏的追认，也未取得郑静的追认，该合同自始未发生效力，应认定为无效。三、陈若柏与郑静之间的赠与合同合法有效，且经过公证确认，郑静有权主张讼争房屋的物权。郑静对陈梅莺、郑佰强出售房屋的行为未作出追认，案涉房屋不发生物权变动。陈若柏与林水英生前自愿将讼争房屋无偿赠予郑静，郑静表示同意接受赠与，故双方签订了《赠与合同》，并经福州市仓山区公证处作出（2009）仓证内字第055号公证确认。 郑凤英向一审法院起诉请求：1.确认郑凤英与陈若柏跟陈梅莺签订的《拆迁安置房买卖合同》有效；2.陈梅莺立即将仓山区房屋转移登记至郑凤英名下。 一审法院认定事实：2009年4月1日，郑凤英作为乙方与作为甲方的陈若柏（2016年4月6日过世）、陈梅莺签订一份《拆迁安置房买卖合同》，约定陈若柏、陈梅莺将坐落于仓山区拆迁安置房（面积63.33平方米）一套以26万元价格出售给郑凤英，若实际面积不是63.33平方米，按实际面积每平方米4100元计算，多退少补；甲方应在办理到其名下房屋产权证、土地证等手续起30天内负责办理过户至乙方名下的手续，超过30天未办理的，视为甲方违约，甲方应支付违约金贰拾万元整；若甲方不根据合同的约定将房屋和产权交给乙方，视为甲方违约，同时，甲方应支付乙方违约金贰拾万元整。合同落款处甲方有“陈若柏”、“陈梅莺”签字字样，诉讼过程中，郑凤英及陈梅莺代理人郑佰强均陈述合同中“陈若柏”字样系由郑佰强所签。 另查，坐落于福州市仓山区单元于2016年6月22日办理了权属登记，登记的所有权人为陈若柏，取得方式为安置。陈梅莺、陈梅珠、陈德明、陈梅星、陈德彪、陈瑞华均系陈若柏子女。陈若柏生前与其妻子林水英与陈梅莺、郑静、郑淳、郑景签订《赠与合同》一份，约定陈若柏与林水英将坐落于仓山区拆迁安置房（注即本案讼争房产）无偿赠与给郑静，产权归郑静所有，由郑静自行办理产权证。《赠与合同》经双方确认无误后签名、盖章并经公证后生效。2009年2月3日，福州市仓山区公证书出具《公证书》，确认双方于2009年1月5日在公证处签订该《赠与合同》。 本案审理过程中，经一审法院调查，郑静表示讼争房屋出售时未经过其同意，其未收到房屋出售的任何款项，房屋应属于其，其不同意出售。 一审法院认为，2009年4月1日的《拆迁安置房买卖合同》，系合同签订人员的真实意思表示，符合合同成立的形式要件，依法成立并生效，陈梅珠、陈德明、陈梅星、陈德彪、陈瑞华等辩称合同无效的意见，一审法院不予采纳。根据现有证据以及郑凤英和陈梅莺、陈梅珠、陈德明、陈梅星、陈德彪、陈瑞华的陈述可以证实，讼争房屋系陈若柏依据拆迁安置所得并登记在陈若柏名下，而在《拆迁安置房买卖合同》签订时，合同上的“陈若柏”字样并非陈若柏本人所签，现有证据也无法证实陈梅莺及代签人郑佰强取得了陈若柏的同意或授权，故在2009年4月1日时，陈梅莺及郑佰强均无权代表陈若柏处分讼争房屋，将该房屋出售给郑凤英，故郑凤英要求陈梅莺等协助办理讼争房屋权属转移登记的诉请，于法无据，一审法院不予支持。另，在本案审理过程中，经一审法院告知，郑静表示其不愿意作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：一、确认郑凤英与陈梅莺于2009年4月1日签订的关于仓山区房屋的《拆迁安置房买卖合同》有效；二、驳回郑凤英的其他诉讼请求。案件受理费5200元，由郑凤英负担2600元、陈梅莺负担2600元。陈梅莺负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。财产保全费1820元，由郑凤英负担。 本院二审期间，郑凤英围绕上诉请求提交：证据1.不动产登记信息查询结果；证据2.房屋登记簿附件（所有权）、拆迁补偿安置协议、拆迁补偿费和购房计算单、拆迁房屋产权调换证明书、安置房排房单。共同证明陈梅莺郑佰强签订买卖合同的行为构成表见代理。证据3.业主收楼验房清单（2019年4月2日）、中国工商银行卡折开户申请书、中国工商银行福建省分行“缴费直通车”业务委托书（2009年4月1日）；证明业主收楼验房清单上载明“同意交房陈梅莺”、讼争房屋办理工商银行卡电费等缴费业务时，代理人为郑佰强，证明合同签订时郑凤英有理由相信陈梅莺及郑佰强有权代为出售讼争房屋。证据4.销售不动产统一发票,证明郑佰强有代理权，也证明陈若柏及其代理人一直在履行讼争房屋买卖合同。证据5.福州市物业专项维修资金查询专用卡、福州市物业专项维修资金缴款凭证,证明陈若柏一方确有履行讼争房屋买卖合同。证据6.福州市仓山区地方税务局房产土地使用权权属转移涉税证明、中华人民共和国税收完税证明、福建省政府非税收入票据,证明陈若柏代理人在其去世后仍在继续履行讼争房屋买卖合同。证据7.福建地税税费缴纳凭证、结婚证,证明讼争房屋印花税、契税是由郑凤英一方支付的，双方积极履行讼争房屋买卖协议。证据8.房屋所有权证,证明讼争房屋所有权人为陈若柏，该产权证原件由郑凤英持有，买卖双方在继续履行讼争房屋买卖合同。证据9.福建日报、福建增值税普通发票,证明陈梅莺及郑静于2016年7月26日在福建日报办理声明，目的是为办理郑静名下不动产权证后将讼争房屋过户至郑凤英名下，至2016年7月双方仍在履行讼争房屋买卖合同。证据10.视频、视频翻译,证明陈若柏同意郑佰强出售讼争房屋，房屋受赠人郑静也表示放弃接受该房屋。本院经审查认为，证据1-9不足以证明陈梅莺及代签人郑佰强签订的《拆迁安置房买卖合同》取得了产权人陈若柏的同意或授权。证据10系郑凤英夫妇与郑佰强的聊天录音记录。郑佰强系本案当事人，其自述陈若柏同意其出售讼争房屋，但没有其他直接证据予以佐证，本院不予采信。另，郑佰强自述房屋受赠人郑静认可案涉房屋已被陈若柏出售的事实，但郑静在一审时已向法院明确表示案涉房屋应归其所有，其不同意陈梅莺未经其同意出售案涉房屋。故本院对证据10的证明效力，不予认可。 根据本案现有证据，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，案涉《拆迁安置房买卖合同》系合同签订人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案双方争议焦点在于陈梅莺与郑佰强是否有权处分案涉房产及郑佰强代陈若柏签订案涉合同是否构成表见代理。本案中，案涉房产的产权人为陈若柏，陈梅莺及郑佰强未经陈若柏授权或事后追认出售案涉房产，故一审认定陈梅莺与郑佰强对案涉房产无处分权并无不当。另，所谓表见代理，是指代理人虽不具有代理权，但具有代理关系的某些表面要件，这些表面要件足以使无过错第三人相信其有代理权而与其为法律行为，法律使之发生与有权代理同样的法律效果，即由被代理人承担表见代理的后果。表见代理的构成要件之一为第三人善意且无过失。本案中，郑凤英签订案涉合同时没有审查签订合同是否是陈若柏本人，在事后知晓郑佰强的代签行为后亦未找陈若柏予以追认，存在过失。故郑佰强的代签行为显然不构成表见代理，郑凤英上诉要求陈梅莺等协助办理讼争房屋权属转移登记，本院不予支持。 综上所述，郑凤英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元，由郑凤英负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  李 杰 审判员  张 敏 二〇一九年十月八日 法官助理陈奇 书记员林雨婷