河南省正阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1724民初3753号原告郭玉金，男，汉族，1990年7月15日出生，正阳县。被告驻马店巨源房地产开发有限公司，住所地正阳县真阳镇东大街。法定代表人寇春虹，任该公司执行董事职务。委托诉讼代理人姜云腾，河南胜蓝律师事务所律师。原告郭玉金诉被告驻马店巨源房地产开发有限公司（以下简称“巨源公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员肖雪源独任审判公开开庭进行了审理。原告郭玉金，被告巨源公司法定代表人寇春虹及委托诉讼代理人姜云腾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭玉金诉称：2017年8月22日，原告购买被告位于正阳县××城市花园商品房××套。合同约定，出卖人（即被告）应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，交付商品房。后因开发商自身原因，房屋延期至今仍没有交付。但因以下情况造成房屋违反合同约定及相关法律法规，造成业主无法正常居住。至今仍然未提供商品房竣工验收备案表，此为国家强制性规定。根据《建筑法》第61条、《合同法》第279条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条分别规定，建设工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。作为房地产开发项目，住宅小区竣工后必须经验收合格才可以交付使用，开发商在交楼时出示给业主的用以证明商品房经竣工验收合格的文件应该为《建设工程竣工验收备案表》，这是法律的强制性规定，开发商一旦违反这一规定，无论合同如何约定，都是违法行为，都要为业主承担法律责任。为此，原告诉至法院，请求依法判令被告支付自2018年12月31日至今期间违约金合计14491元，诉讼费用由被告承担。被告巨源公司辩称：1、被告建设的巨源城市花园项目商品房已竣工验收合格，所交付的商品房符合要求。巨源城市花园项目已于2019年7月10日组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收，经验收合格并出具有竣工验收报告；该项目商品房符合《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》等规定的交付使用条件。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》已修改为《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，至于竣工验收备案，仅是行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，而不是商品房交付的前提条件。2、项目施工期间，因环境污染防治和雨、雪、雾、低温等天气因素造成工程延期462天，房屋交付时间相应顺延，被告交房时间不构成违约。因环境污染防治造成2017年11月至2018年2月、2018年10月至2019年2月期间停止施工共计248天；2017年8月至2019年7月期间，因雨、雪、雾、低温等天气不能施工共计214天；以上因素综合造成工程延期462天。按照双方《商品房买卖合同》及补充协议约定，房屋交付时间应相应顺延462天；3、被告于2019年7月24日通知原告前来办理交房手续，原告以在外打工为由拒绝前来办理交房手续，根据合同约定，因郭玉金个人原告造成房屋不能按时交付的，应当由原告个人承担责任。综上，原告的诉讼请求及理由不成立，应依法驳回。经审理查明：2017年8月22日，原告郭玉金与被告驻马店巨源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容是：“（一）买受人郭玉金购买出卖人驻马店巨源房地产开发有限公司开发的巨源城市花园项目11号楼1单元2层203号商品房一套，面积131.52平方米，房屋单价为每平方米3498元，总价款为460056元，买受人应当于2017年8月21日前支付首期房价款260056元，余款200000元向银行贷款支付；（二）商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告。（三）交付时间和手续约定为：1、出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；2、该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。其他约定按照补充协议相关条款执行。（四）逾期交付责任约定为：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间分别处理：1、逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金”。同时双方在合同的后面附《补充协议》一份，该协议第1.2.3条规定：“出卖人通过电话或手机短信通知的，自通知或者短信发出之时视为已送达买受人”，第五条规定：“交付期限合同第八条约定的特殊原因指以下情形：……2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；……4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；……”，第十五条规定：“本协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效，《商品房买卖合同》约定与协议不一致的，本协议为准”，第十六条规定：“特别提示：商品房的交付标准以合同约定为准”。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告郭玉金按约定向被告支付了购房首付款260056元，余款200000元于2017年10月31日交付被告。2019年7月17日，被告的巨源城市花园项目竣工验收合格并取得《建设工程竣工验收评价报告》。2019年7月24日，被告通过电话的方式通知原告办理交房手续。现原告以被告延期交房已构成违约为由诉来本院，请求处理。庭审中被告向本院提供了通话记录一份用于证明被告于2019年7月24日电话通知原告办理交房手续，但原告一直未办理交房手续；原告质证后认为原告于2019年7月底去办理交房手续，因被告未提供房屋合格证明，所以原告没有办理交房手续。庭审中被告向本院提供了驻马店市环境污染防治攻坚战领导小组办公室出具的文件复印件五份和正阳县环境污染防治攻坚战领导小组办公室出具的文件复印件十五份、扬尘治理停工通知书复印件、正阳县气象局出具的气象资料证明用于证明因环境污染防治造成被告2017年11月3日至2018年2月底期间停止施工和2018年10月20日至2019年3月底期间停止施工，从2017年8月22日至2019年7月10日期间雨雪天气共214天；原告质证后认为被告提供的政府文件系复印件，因环境污染造成的停工时间过长，环境污染停工期间和因雨雪天气停工期间存在重复。经本院庭后核实被告提供的正阳县环境污染防治攻坚战领导小组办公室出具的文件复印件十五份均系真实的，从正阳县气象局出具的气象资料证明可以看出被告从2017年8月22日至2019年7月10日期间因雨雪天气共停工214天。上述事实有原告提供的商品房买卖合同、购房发票，被告提供的建设工程竣工验收报告复印件、建设工程质量竣工验收记录复印件、单位工程竣工报告复印件、商品房预售许可证复印件、商品房买卖合同及合同附件复印件、发票复印件、政府部门文件复印件、气象资料证明、通话记录复印件，原被告陈述，庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方在平等、自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。按合同约定，被告应于2018年12月31日前向原告交付商品房，本案中，原、被告在合同中约定“除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理……”，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害、政府行为、社会异常事件三个方面。原被告双方在《补充协议》第五条对交付期限进行了补充约定，虽然《补充协议》第五条未明确指明该条规定的哪些情形属于不可抗力，但该条约定的“有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟”和“遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的”均属于不可抗力的范畴。根据被告提供的正阳县环境污染防治攻坚战领导小组办公室出具的十五份文件，正阳县政府为防治环境污染、治理扬尘采取了多种管控措施，其中包括使在建工程停工；政府行为是一种强制性、普遍性行为，被告作为行政管理相对人不能也无法抗拒，属于不可抗力的范畴。因环境污染防治和雨雪天气等不可抗力造成停工的，交房日期应当予以顺延。从被告提供的正阳县环境污染防治攻坚战领导小组办公室出具的十五份文件可以看出因环境污染防治造成被告2017年11月3日至2018年1月17日期间停止施工和2018年10月20日至2019年3月31日期间停止施工共计238天。被告于2019年7月24日已电话通知原告办理交房手续，但原告一直未办理，因被告的巨源城市花园项目已于2019年7月17日竣工验收合格并取得《建设工程竣工验收评价报告》，原告购买的房屋已达到交房条件，故2019年7月24日应视为被告向原告的交付日期。被告向原告交房的时间是2019年7月24日，共延期交房205天，扣除被告因环境污染防治而停工应顺延的天数，被告是在合理期间内交房，被告并未构成违约。因此，原告以被告延迟交房构成违约为由要求被告支付违约金14491元证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郭玉金的诉讼请求。案件受理费162元，减半收取81元，由原告郭玉金承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  肖雪源二〇一九年十月二十四日书记员  袁 佳