辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终14205号上诉人（原审被告）：沈阳延辉教育咨询中心，住所地沈阳市沈河区青年大街****。法定代表人：徐秋雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：田鹏辉，辽宁朗峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卿彬，男，1989年1月3日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：沈阳市和兴房地产开发有限公司，住所地沈，住所地沈阳市和平区长白西路**v>法定代表人：王杰昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱海维，辽宁观策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘翔，男，1984年11月7日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市和平区。上诉人沈阳延辉教育咨询中心（以下简称“延辉教育中心”）因与被上诉人沈阳市和兴房地产开发有限公司（以下简称“和兴房产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和兴房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）延辉教育中心未能将纳税关系落户和平区的原因认定错误。上诉人之所以未能将纳税关系落户和平区，是因为涉案房屋没有办理产权证，无法在此大厦办理公司注册。一审中，上诉人提交了上诉人的工作人员与和平区行政审批大厅工作人员的对话视频，以此来证明无产权证就无法办理公司注册这一事实，但一审判决对此证据既未采信，也未列明，更未阐释不采信的理由。一审庭审时，被上诉人说当时和平区政府有“涉诉房屋办理注册落户不需要房屋产权证的政策”，但并没有出示任何证据，出庭作证的证人金某也不知道有此政策。根据协议第2条第2款规定，被上诉人应积极帮助上诉人解决在和平区落户纳税关系问题。当然，被上诉人不但不帮助解决问题，反而首先违反协议约定，既侵害了上诉人的合法权益，更破坏了沈阳的营商环境。（二）计算租金的期间认定错误。延辉教育中心入驻涉案房屋半年后，因沈阳市网络文化大厦没有产权证等必备手续，导致上诉人纳税关系无法落户和平区。依照约定，本应终止协议，上诉人也开始撤离大厦。当上诉人把办公家具搬到一楼时，物业公司与和兴房产公司阻止上诉人办理任何物品，造成上诉人不得不把办公家具堆放在屋内。同时物业公司与和兴房产公司限制上诉人的员工进入大厦，造成上诉人无法开展经营活动。从事实看，上诉人与被上诉人的房屋租赁关系已经终止，即从2014年下半年起，不应再计算房租。证人程某确实是延辉教育中心的工作人员，也是现场目击者，能够反映当时的情况。二审开庭时，延辉教育中心申请法庭通知程某出庭作证。（三）计算租金的面积认定错误。2014年下半年开始，上诉人的员工撤离大厦后，办公家具被迫存在屋内，但占用的面积已经大大缩小。和平区政府产业处的金某于2017年8月25日出具的证言可以证明，上诉人于2015年12月10日，申请退还办公房间（1406、1408、1409、1410，共4间），经金某验收，同意退房申请。一审庭审时，和平区法院主动通知金某出庭作证，金某明确表示所出证言真实。一审没有采纳出庭接受质证的证人金某的证言。一审判决已经肯定了与负责招商引资工作人员沟通退房事宜的效力。所以，即使协议关系还存在，上诉人实际使用的房屋面积也不是一审判决认定的800多平米，应将上述4个房间面积扣除。（四）采暖费数额认定错误。大厦是否一个整体，是否能够单独办理停供，与延辉教育中心无关。延辉教育中心在退租之后，自然不应再承担采暖费。2017年10月23日，和兴房产公司物业管理中心和沈阳银盛物业管理有限公司时代广场项目联合发出《催费通知》，让尚未缴纳租赁费、物业费、采暖费及电费的业主及时缴费，逾期未缴纳的，将予以“停水、停电、停供”的处理。由此可见，涉诉房屋完全可以单独办理停止供暖。二、一审法院适用法律错误。和兴房产公司辩称，同意一审判决。和兴房产公司向一审法院起诉请求：1.请求延辉教育中心支付欠缴的房屋租赁费人民币2,072,051.13元、供暖费用人民币54,112.64元、电费人民币12,430元；2.判令延辉教育中心承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月23日，和兴房产公司（甲方）与延辉教育中心（乙方）签订了一份《沈阳市网络文化大厦房屋使用和产业发展协议》，协议约定：甲方以位于沈阳市和平区长白西路51号的时代广场办公楼（蓝海大厦）B座14楼1401-1415号房间（建筑面积1069.87平方米）提供给乙方研发科技项目和办公使用，原则上为期五年，即自2013年12月23日至2018年12月23日止；房屋租金第1、2年为年273元/平方米，第3年为年423元/平方米，第4、5年为年523元/平方米，乙方如达到第三条第（二）项要求，甲方免于收取房租，如未能达到当年要求，则按照第三条第（三）项要求补交房租；协议第二条政策支持（一）乙方注册于和平区的母公司或分支机构可享受区政府科技三项费用的支持（标准为企业当年上缴税收区级可支配部分的30%），作为地方政策奖励扶持资金；（二）甲方承诺：为乙方创业发展提供优质服务，对乙方所遇困难在法律及职权允许的范围内尽力尽快协商解决。三、产业规划（一）乙方如非和平区注册的母公司或分支机构，需在半年内将纳税关系落户和平区，否则协议终止，乙方有义务在协议终止后一个月内，按照本协议约定租金标准的三倍向甲方补交房租，且不再享受第二条第（一）项政策支持，同时甲方有权解除本合同；（二）乙方承诺：1、入住第一年业务类型初步成形，实现年纳税额1200元/平方米（年纳税总额区内可支配部分不低于273元/平方米）；2、第二年实现年纳税额1500元/平方米（年纳税总额区内可支配部分不低于273元/平方米）；3、第三年实现年纳税额1800元/平方米（年纳税总额区内可支配部分不低于423元/平方米）；4、第四年实现年纳税额2200元/平方米（年纳税总额区内可支配部分不低于523元/平方米）；第五年实现年纳税额2600元/平方米（年纳税总额区内可支配部分不低于523元/平方米）；（三）乙方如不能实现以上发展目标，首先用入区库税收的70%弥补企业房租，不足部分由第二条第（一）项奖励资金予以补足，若仍不足，则乙方按照本协议约定的租金标准于当年年满后1个月内向甲方缴纳不足部分的房屋租金，直至乙方可兑现承诺。四、特别约定（一）甲方应协调乙方与大厦产权人的关系，确保乙方正常经营；（三）乙方承诺在协议期内退出沈阳市网络文化协会会员之日起即刻迁出大厦，并不再享有本协议和沈阳市网络文化协会提供的任何扶植政策及相关会员权益，合同到期或因其他原因合同终止，乙方需在到期或合同终止之日迁出大厦，否则视为乙方弃大厦内的物品，甲方有权自行处置，并要求乙方承担相应处置费用；（四）乙方自行承担电费、物业费及采暖费等乙方为使用标的房屋产生的所有费用，乙方须向物业公司每月交纳电费、每年10月15日前交纳采暖费，按时向甲方预交全年度物业费……。协议签订后，和兴房产公司于2013年12月23日将涉诉房屋的1404-1415号房交付延辉教育中心，建筑面积共845.51平方米，延辉教育中心未按约定在工商部门办理落户迁移手续，亦未交纳房屋租金。现和兴房产公司起诉至一审法院。一审法院另查明，和兴房产公司已缴纳涉诉房屋2015-2016、2016-2017两个年度采暖费54,122.64元。一审法院认为，和兴房产公司与延辉教育中心签订的《沈阳市网络文化大厦房屋使用和产业发展协议》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。和兴房产公司已依约交付房屋，但延辉教育中心既未在约定期限内将纳税关系落户沈阳市和平区，也未支付房屋租金，系违约，应承担相应的违约责任。关于和兴房产公司要求延辉教育中心按协议约定的三倍标准支付租金的诉讼请求，双方签订的协议中虽有此约定，但该项目为招商引资项目，延辉教育中心在租赁期内与负责招商引资的工作人员沟通将四间涉诉房屋腾空并提出退租，但因和兴房产公司、延辉教育中心对于物业费问题未达成一致意见，故未与和兴房产公司完成交接，鉴于以上情形，不宜适用三倍标准支付租金，故延辉教育中心应按协议约定租金支付和兴房产公司请求的2013年12月23日至2017年6月30日期间租金1,040,400.06元（845.51平方米×273元×2年+845.51平方米×423元×1年+845.51平方米×523元×0.5年）。关于延辉教育中心提出的租赁范围仅为1414-1415号房间的答辩意见，其提供的证据不足以证明其主张，且和兴房产公司对此亦不予认可，应由其承担举证不利的法律后果，故对该答辩意见不予采纳。关于和兴房产公司要求延辉教育中心按32元/平方米的标准支付2015-2016、2016-2017两个年度采暖费54,122.64元（32元×845.51平方米×2年）的诉讼请求，协议约定应由延辉教育中心承担涉诉房屋的采暖费，延辉教育中心虽提出停止供暖的申请，但因涉诉房屋所在大厦是一个整体，无法单独办理停供，现和兴房产公司已缴纳了上述期间的采暖费，延辉教育中心理应按协议约定承担承租房屋的采暖费用，故一审法院对和兴房产公司的该项请求予以支持。关于和兴房产公司主张的电费，双方在合同中没有明确约定电量的计算方式，延辉教育中心所使用房屋没有单独的电表，对于用电量无法核实，对于和兴房产公司提出的计费方式延辉教育中心不予认可，且和兴房产公司未能举证其就诉争房屋实际交纳电费的数额，故对该请求不予支持。关于延辉教育中心提出因涉诉房屋无产权证书导致延辉教育中心不能办理纳税关系落户的答辩意见，因涉诉房屋所在大楼存在经营商户落户迁移的情况，故对该答辩意见不予采纳。关于延辉教育中心提出其已退还1406、1408、1409、1410四个房间的意见，负责招商引资的工作人员并非产权单位的工作人员，租赁房屋的腾退应当是出租方与承租方之间完成，故延辉教育中心该意见没有法律依据，不予采纳。关于延辉教育中心提出程某证人证言用以证明系大厦物业阻拦导致延辉教育中心未能退房的意见，证人程某系延辉教育中心单位工作人员，且未出庭接受质证，故对该份证据不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审法院判决：一、被告沈阳延辉教育咨询中心于本判决生效后十日内给付原告沈阳市和兴房地产开发有限公司2013年12月23日至2017年6月30日期间租金1,040,400.06元；二、被告沈阳延辉教育咨询中心于本判决生效后十日内付原告沈阳市和兴房地产开发有限公司2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2017年3月31日的采暖费共计54,112.64元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,918元，由被告沈阳延辉教育咨询中心负担14,651元，由原告沈阳市和兴房地产开发有限公司负担9267元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。延辉教育中心申请证人程某出庭作证，欲证明从2014年中旬开始，公司开始撤离大厦的经过，证明被上诉人不承认其公司退房的原因是其公司的办公物品堆放在其余6个办公室内。现在办公用品还占用房间不是其公司不想搬离，而是对方不让，其公司是被迫占用，因此不应交房租。和兴房产公司质证意见：真实性有异议，通过一审上诉人提供的多家公司营业执照、企业档案及中院判决均可证明有多家企业在时代广场注册，另该证人与上诉人存在利害关系，因此该证人证言应不予采信。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，延辉教育中心于一审中申请证人金某出庭作证，证人金某陈述：“签署日期是2017年8月25日，这时我已经不在产业处，但是延辉教育让我证明的是2015年12月10日我在产业处时，他们提出退房申请，当时提出退房的情况属实，我们产业处同意的，但退房需跟产权单位办理交接手续，因延辉教育拖欠物业费问题，产权单位没有接收退房。”和兴房产公司于庭审中询问证人金某：“在2015年的12月10日，你是负责办理退房的工作人员吗，你是否有这个职权？”金某回答：“我不是办理退房的工作人员，我没有这个职权”。和兴房产公司又问“2014年6月，延辉教育中心是否找你提出过退换房间并搬离大厦的请求”？金某回答：“没有。”二审询问中，延辉教育中心陈述后来听说对于涉案房产所在办公楼有其他承租户取得了工商登记。本院认为，延辉教育中心与和兴房产公司于2013年12月23日签订的《沈阳市网络文化大厦房屋使用和产业发展协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照协议约定履行各自义务。依照协议约定，涉案房屋房租是附条件进行减免，即在延辉教育中心年纳税总额达到合同约定条件下实现；反之，如延辉教育中心年纳税总额未达到合同约定条件，则应补齐房租。现延辉教育中心未达到合同约定的免租条件，故一审法院判令延辉教育中心向和兴房产公司支付欠付的租金并无不当。因双方在《沈阳市网络文化大厦房屋使用和产业发展协议》第四条特别约定第（四）项约定，延辉教育中心应自行承担交纳采暖费的义务，并于每年10月15日前交纳采暖费，故一审法院判令延辉教育中心向和兴房产公司支付欠付的采暖费亦无不当。关于延辉教育中心上诉提出其未能将纳税关系落户和平区系因涉案房产无产权证的主张，因涉案房产所在办公楼已有其他承租户取得工商注册登记，故延辉教育中心所提证据不足以证明系因涉案房产无产证而导致未办理纳税登记。关于延辉教育中心上诉提出公司从2014年下半年搬离涉案房产，其公司从此时不应再交纳房租，并于二审申请证人程某作证以证明其主张。根据《最高人民法院》》第六十九条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言。”本案中，延辉教育中心于二审中申请作证的证人程某，为其公司工作人员，且和兴房产公司质证认为该证人与延辉教育中心存在利害关系，故该证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。而延辉教育中心虽在一审中申请证人金某出庭作证，但金某于一审中出庭回答延辉教育中心并未在2014年6月提出过退房申请并搬离大厦，且金某证实其并无办理退房的职权，故对延辉教育中心该项主张，本院无法采信。关于延辉教育中心上诉提出其公司于2015年12月10日申请退还1406、1408、1409、1410共四间房屋，应将该四间房屋的面积予以扣除的主张，因延辉教育中心并未实际与和兴房产公司之间履行房屋退还的交接手续，故对延辉教育中心该项主张，本院无法支持。关于延辉教育中心上诉提出采暖费数额认定错误的主张。延辉教育中心虽提出其向和兴房产公司于2015年提出停止供暖的申请，但并无证据证明和兴房产公司对此予以认可，且涉案房产所在大厦为统一的供暖整体，延辉教育中心亦未能提供证据证明和兴房产公司未履行供暖义务，故对延辉教育中心该项主张，本院不予支持。综上，上诉人延辉教育中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,918元，由上诉人沈阳延辉教育咨询中心负担。本判决为终审判决。审判员 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一九年十月二十五日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。