上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终8119号上诉人(原审被告、反诉原告)：赵建，男，1976年2月10日出生，汉族，户籍所在地山东省。委托诉讼代理人：苏海燕，上海福一律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海和胤企业管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张健，总经理。委托诉讼代理人：郭婷，上海路森律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏艳，上海路森律师事务所律师。上诉人赵建因与被上诉人上海和胤企业管理有限公司(以下简称“和胤公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵建上诉请求：撤销一审判决主文第二、三、五、八项，改判支持赵建的反诉请求。事实和理由：一、和胤公司在签约时就已知上海市普陀区金沙江路XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)需开设消防门及安装消防装置，但和胤公司在签约及房屋交付后及赵建装修期间均未将这一重要事实告知赵建，影响赵建是否签约或者是否选择涉案房屋的判断，和胤公司在合同缔结及履行时存在过错。二、和胤公司不能提供符合合同目的的房屋，无权占用赵建支付了租金的部位，其存在过错，应承担违约责任，赔偿赵建支付的装修装饰设备费用。安全出口或者消防通道不能作为经营用途，一审法院认为涉案房屋内的消防通道可以用于经营且不影响赵建的正常经营，违反法律规定。三、赵建是针对和胤公司违约行为迟迟不解决而被迫离场停止经营，是为了避免损失的进一步扩大，赵建行使相应的抗辩权合法合理。在和胤公司无任何损失的情形下，要求赵建承担违约金无法律依据，亦显失公平。四、赵建提交了2018年10月16日发给和胤公司的函，要求和胤公司对延迟开业、招租率未达到承诺及消防通道等问题进行赔偿，一审法院对此认为赵建未提供证据证实提出过抗辩，是认定事实错误。和胤公司辩称，和胤公司依约履行合同。赵建在合同履行期间长期多次逾期支付租金，且未经和胤公司同意擅自关门停业，严重违反合同义务。和胤公司通知赵建解除合同并承担违约责任，于法有据。赵建提出的和胤公司违约行为与事实不符，且均发生在赵建逾期支付租金、擅自关门停业之后，不足以成为其违约的有效抗辩。赵建应当至少向和胤公司支付2018年11月23日前的房屋占用费，请求二审法院支持。赵建违约导致合同解除，和胤公司有权没收保证金，公共事业保证金不予返还。和胤公司向一审法院起诉请求：一、确认和胤公司与赵建签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年10月18日解除；二、赵建立即清场、搬离返还房屋；三、赵建向和胤公司支付拖欠的房屋租金及物业费共计人民币(以下币种均为人民币)21,608.28元；四、赵建向和胤公司已支付的保证金97,953元不予归还；五、赵建向和胤公司支付已拖欠的水费共计330.19元；六、赵建向和胤公司支付自2018年10月18日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费(每日按照合同解除前日租金的三倍计算)；七、赵建向和胤公司支付律师服务费10,000元；八、诉讼费由赵建负担：九、赵建注销涉案房屋上的工商注册登记。赵建向一审法院提出反诉诉讼请求：一、和胤公司赔偿赵建因装潢装饰涉案房屋及购买相应设备的损失费共计384,062元；二、和胤公司退还租金145,290元、物业管理费37,280元、广告费10,000元、二装管理费5,242元、垃圾清运费4,660元、围挡制作费10,040元；三、和胤公司返还租赁保证金97,953元、公用事业费保证金20,000元、装修保证金30,000元、临电保证金2,000元、出入保证金160元；四、和胤公司赔偿开业前人工损失费229,068元及开业中损失费150,000元。五、反诉诉讼费由和胤公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。一审法院认定事实如下：一、2017年10月2日，和胤公司作为甲方，与作为乙方的赵建签订《上海市房屋租赁合同》。该合同主要约定以下内容：甲方作为有权出租人与乙方建立租赁关系，出租涉案房屋，租赁面积约233平方米；乙方承租涉案房屋作为经营西北菜之用；甲方预期于2017年11月1日或之前向乙方交付房屋，具体交付日期以书面通知为准；租赁期限为6年，自2018年1月18日起至2024年1月17日止，实际租赁起算日以甲方书面通知为准；装修期为自交付之日起至开业日；乙方应自2017年11月1日起开始按照约定向甲方支付租金和其他任何费用；租赁期内每月基本租金第1-2年为29,058元，第3-4年为30,802元，第5-6年为32,651元；乙方以三个月为一支付期限交付租金，该租金不包括物业管理费及其他费用；乙方须于下一个支付期前一个公历月的20日之前缴付下一个支付期基本租金；物业管理费按32元/平方米计算，自装修期届满之次日起每月向甲方或甲方指定的管理公司缴付7,456元；租赁保证金相当于三个月的基本租金，即97,953元，于签署租赁意向书同时或之前缴付；公用事业费保证金20,000元，于租赁合同签订同时或之前缴付；租赁期限届满(或合同提前解除)时，若乙方未发生合同规定的违约事件，且乙方已交还房屋、付清租赁期内包括但不限于一切费用，按照合同约定注销工商登记、相关证照等一切登记，并已完成乙方应履行的其他义务后，甲方应在其后三十日内将保证金无息返还乙方；乙方于交付日或之前向甲方预付三个月的基本租金即物业管理费；租赁期内乙方使用房屋而发生的一切水费、电费、煤气等费用，均由乙方承担；双方确认房屋按照现状交付给乙方，租赁期内，房屋内现有装修由甲方交由乙方使用，但在租赁期限届满或提前终止时，乙方同意将房屋恢复原状，且不得向甲方主张任何费用或补偿；从租赁期限届满当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或甲方行使权利并收回房屋为止，乙方须以合同终止(或解除)日以前租金、物业管理费标准为基础，以该基础的300%向甲方支付延期返还期间内该房屋的占用费(包括租金及物业管理费)；若发生乙方拖欠租金、物业管理费或其他任何费用连续超过十天或累计超过三十天的、乙方未经甲方书面同意而连续停业超过二天或累计超过七天等情形的，甲方有权合法地提前收回房屋，甲方无需承担任何装修费、设备添加费的补偿，乙方已支付的保证金不予退还，乙方还应支付相当于至租赁期满应付而未付的租金及物业管理费总额的违约金、已享受的装修期间及优惠期间的租金、甲方支出的全部费用(包括但不限于公证费、诉讼费、保全费、律师费等)等；若乙方发生违约情形(合同补充条款第17.2条)，甲方向乙方发出书面通知，书面通知中规定之日期为合同终止日，书面通知一经发出即表明甲方行使合同赋予之提前收回房屋的权利；乙方违反乙方须履行的任何规定，在不影响甲方根据法律、法规及合同规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权就乙方违约状态持续期间，每日按相等于房屋三倍日租金的金额收取罚金。该合同附件二为房屋平面图，图中所示403室为三面围墙格局，三面墙体分别为建筑物外墙、与楼梯间隔墙、与402室隔墙。2018年4月20日，和胤公司发出《告知函》，告知上述涉案房屋所在的和胤788广场正式开业时间定于2018年4月29日，并定于2018年5月1日作为起租日。二、上述合同签订后，和胤公司向赵建交付房屋，赵建对房屋进行装修后开始经营。赵建于2018年5月4日注册成立上海麦豆餐饮管理有限公司金沙江路分公司(自然人独资)，注册地址即为所承租的涉案房屋，赵建担任法定代表人。赵建按照约定的金额缴付租赁保证金97,953元、公用事业费保证金20,000元，并给付租金、物业管理费至2018年9月30日，此外另支付装修保证金30,000元、临电保证金2,000元、出入证保证金及制作费200元(其中保证金160元)。赵建于2018年10月7日停止经营活动。赵建尚拖欠经营期间的水费330.19元未支付。三、2018年7月，上海麦豆餐饮管理有限公司金沙江路分公司两次发函给和胤公司，表示因商场改造未及时完工、开业率低，要求与和胤公司重新商定开业日期。2018年8月1日，顾亚君作为赵建的代理人向和胤公司出具付款申请，表示因经营不善先支付一个月租金及物业管理费，余下两个月在9月1日之前支付完。2018年10月8日，上海麦豆餐饮管理有限公司金沙江路分公司向和胤公司出具《关于上海和胤788广场403室10月房租拒缴公函》，载明因合同中明确规定房屋打款账户，现收到通知调整打款账户，为保证资金安全，故至今未给付2018年10月租金。四、2018年10月10日，和胤公司向赵建发出《违约纠正函》，告知逾期给付租金、物业管理费已超过十日、擅自关门歇业已达两日，要求立即纠正上述违约行为。2018年10月16日，和胤公司又向赵建发出《解约函》，告知因未纠正违约行为，现告知于2018年10月18日解除《上海市房屋租赁合同》，要求于2018年10月18日17时前交还房屋，逾期交还的，将切断水电供应并自行收回房屋，房屋遗留的一切物品视为放弃物。上述两份函件，赵建均已收到。五、上海市普陀区公安消防支队于2018年2月14日向和胤公司出具《建设工程消防设计审核意见书》，于2018年4月27日出具《建设工程消防验收意见书》。和胤公司于2018年2月至2018年4月期间，在涉案房屋建筑物外墙部位开孔设置通往室外楼梯的安全出口(消防门)。和胤公司发出上述《解约函》后，又在安全通道相应位置构筑消防通道隔墙，与涉案房屋分隔。六、经2019年3月20日现场踏勘确认，涉案房屋门口目前设置有“八戒烤铺钢丝小串”字样招牌，店铺内摆放有桌椅、餐具等物品。七、和胤公司与上海路森律师事务所签订《委托代理合同》，上海路森律师事务所指派律师代理本案诉讼事宜，并向和胤公司出具律师服务费发票，金额为10,000元。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。和胤公司与赵建就涉案房屋租赁事宜签订《上海市房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，合同内容与法不悖，故对双方均具有约束力。现双方当事人对在合同履行过程中何方存在违约行为存在争议，和胤公司认为赵建逾期给付租金、物业管理费，而赵建认为和胤公司设置消防门及消防通道导致交付的涉案房屋与约定不符。结合已查明的事实，可认定赵建缴付租金、物业管理费至2018年9月30日，逾期给付2018年10月份的租金、物业管理费，显然存在违约行为，而赵建在2018年10月8日发出函件，表示因和胤公司提供的收款账户变更而拒付租金，显然并不足以构成逾期给付租金的理由。此外，赵建于2018年10月7日擅自停止经营，在和胤公司发出《违约纠正函》后仍未恢复经营，亦违反合同约定。和胤公司于2018年2月至2018年4月期间在涉案房屋建筑物外墙部位设置安全出口(消防门)，该出口在双方签订的《上海市房屋租赁合同》所附平面图中并未标示，但该安全出口的设置系消防安全的需要，且一般系在紧急状况下使用，同时该出口并未侵占涉案房屋的使用面积，并无充分证据表明影响涉案房屋内的日常经营活动。而赵建及上海麦豆餐饮管理有限公司金沙江路分公司在2018年7月至10月期间，多次发函与和胤公司就款项给付问题进行沟通，但均未提出增设安全出口影响其实际经营，所提出的推迟付款的理由均与此无关。和胤公司于发出《解约函》后在安全出口位置构筑消防通道，并与涉案房屋分隔，该消防通道确已实际侵占涉案房屋的使用面积，但该消防通道系在赵建停止经营活动且在上述《解约函》发出之后构筑，赵建以此为由认为和胤公司存在违约显然缺乏依据。综上所述，赵建存在逾期给付租金、物业管理费及擅自停止经营超过两日的违约行为，和胤公司依据合同约定发出《解约函》，并告知于2018年10月18日解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》，并无不妥，故法院确认合同于上述日期解除。针对本诉部分，因赵建存在逾期给付租金、物业管理费的行为，故应补付所欠付的钱款，即给付2018年10月1日至2018年10月18日期间的租金、物业管理费21,908.40元；现和胤公司主张该部分金额为21,608.28元，系对其权利的自由处分，法院按照主张的金额予以确认。关于房屋返还及占有使用费，和胤公司认为赵建并未按约定返还房屋，故主张应及时返还房屋并承担占有使用费；对此，结合已查明的事实，可确认和胤公司在发出《解除函》以后在涉案房屋区域内构筑消防通道，显然系在已实际收回房屋的状况下方可实施该行为，且经现场踏勘可确认涉案房屋有他人经营使用的痕迹，同时结合《解除函》中有权“自行收回房屋”的告知内容，法院认定和胤公司已在《解除函》发出后自行收回并实际控制涉案房屋，故赵建不再负有返还房屋及承担占有使用费的义务。针对已收取的保证金，双方在合同明确该保证金包括租赁保证金和公用事业费保证金，依据合同约定的违约责任，在出现承租方违约时，出租方不予退还保证金；对此，法院认为，保证金不予退还实际为违约方承担违约责任的一种方式，不予退还的保证金即相当于违约金，结合赵建的违约程度及答辩意见，该违约金标准较高，故法院酌情调整为赵建应承担相当于租赁保证金金额的违约金，即和胤公司对租赁保证金97,953元不予退还，但应予以退还公共事业费保证金20,000元。针对和胤公司支付的律师服务费，依据双方的合同约定，在出现承租方违约致使合同解除的情况下，和胤公司有权要求承租方承担律师费等因违约产生的必要费用，现赵建的违约行为导致合同解除，故赵建应承担律师服务费10,000元。针对和胤公司主张的水费，赵建对此并未予以否认，故应予以承担。针对和胤公司主张注销涉案房屋上工商注册登记的诉讼请求，因属于行政管理的范畴，不属于法院管辖范围，故法院对此不予处理。针对反诉部分，赵建的诉讼请求系基于和胤公司存在违约行为，结合以上评述意见，显然该主张缺乏事实和法律依据，故法院对赵建主张赔偿或退还的装潢装饰涉案房屋及购买相应设备的损失费384,062元、租金145,290元、物业管理费37,280元、广告费10,000元、二装管理费5,242元、垃圾清运费4,660元、围挡制作费10,040元、开业前人工损失费229,068元及开业中损失费150,000元，均不予支持。针对公共事业费保证金20,000元，依照以上评述意见，和胤公司应予退还。针对装修保证金30,000元、临电保证金2,000元、出入证保证金160元，依照合同约定和胤公司并无拒不退还的依据，现双方签订的合同已解除，故应予以退还。一审法院判决如下：一、上海和胤企业管理有限公司与赵建于2017年10月2日就上海市普陀区金沙江路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年10月18日解除；二、赵建应于判决生效之日起十日内给付上海和胤企业管理有限公司自2018年10月1日起至2018年10月18日止期间的租金及物业管理费合计人民币21,608.28元；三、赵建向上海和胤企业管理有限公司给付的租赁保证金人民币97,953元归上海和胤企业管理有限公司所有；四、赵建应于判决生效之日起十日内给付上海和胤企业管理有限公司水费人民币330.19元；五、赵建应于判决生效之日起十日内给付上海和胤企业管理有限公司律师费人民币10,000元；六、对上海和胤企业管理有限公司主张赵建返还房屋及给付房屋占用费的诉讼请求，均不予支持；七、上海和胤企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还赵建公用事业费人民币20,000元、装修保证金30,000元、临电保证金2,000元、出入保证金160元；八、对赵建的其余诉讼请求，均不予支持。本院二审期间，当事人没有提供新证据。一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院根据和胤公司和赵建的诉辩意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上归纳了本案的争议焦点是双方当事人在合同履行过程中何方存在违约行为。本案二审中的争议焦点仍同一审中的争议焦点。对此，一审法院对双方当事人提供的证据进行了分析，认为赵建主张和胤公司存在违约行为缺乏依据，赵建存在逾期给付租金、物业管理费及擅自停止经营超过两日的违约行为。鉴于一审法院已充分详细地阐述其认定事实的理由，本院予以认同，不再赘述。就赵建提出的反诉请求，与其一审中的诉称意见相同，一审法院未予采纳，并对未予采纳的理由亦作了阐述，本院予以认同，不再重复。赵建上诉要求撤销一审判决的部分内容，但在二审中没有提出新的事实和理由，也未提供新的证据，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，故对赵建的上诉请求，本院不予支持。综上所述，赵建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费人民币2,548元，由赵建负担；反诉案件受理费人民币7,465.5元，由赵建负担人民币7,119.5元，由上海和胤企业管理有限公司负担人民币346元。二审案件受理费人民币12,215.5元，由赵建负担。本判决为终审判决。法官助理万晶审判长 王 珍审判员 王晓梅审判员 俞 璐二〇一九年十月二十二日书记员 陆 乐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……