贵州省岑巩县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2626民初132号原告：张明龙，男，1976年1月16日出生，侗族，贵州省岑巩县人，住岑巩县。委托诉讼代理人：刘治飞，广东凡立（东莞）律师事务所律师。被告：贵州大置业房地产开发有限公司，统一社会信用代码91522626709574394Q，公司住所地贵州省岑巩县新兴滨河西路**。法定代表人：赵树发，系该公司总经理。委托诉讼代理人：姚颢，系该公司法律顾问。原告张明龙诉被告贵州大置业房地产开发有限公司（以下简称大置业房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张明龙及其委托诉讼代理人刘治飞、被告贵州大置业房地产开发有限公司委托诉讼代理人姚颢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明龙向本院提出诉讼请求：1、判令大置业房开公司承担逾期不提供办理商品房转移登记手续致张明龙至今未能办理商品房产权证书的违约责任，赔偿违约金216000.00元(逾期违约金按已付购房价款日千分一从2014年7月1日起计算至2018年8月31日止，共433546.00元，超出本案诉讼请求部分的违约金额张明龙保留另行追究的权利)；2、本案诉讼费由被告大置业房开公司承担。事实理由:2012年7月7日，原、被告双方签订经贵州省岑巩县房地产管理办公室登记备案(备案号0000490号)的《商品房预售合同》，合同约定，张明龙(买受人)以总价284853.00元购买大置业房开公司(出卖人)开发的“岑巩县新兴中心市场第二期改造工程”项目房号为“H-3-1、2、3”的面积为53.16平方米的商业营业用房(商铺)。该《合同》第二十二条约定，大置业房开公司(出卖人)应于2014年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，登记后30个工作日内向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书；该条同时约定出卖人不能在约定日期交付办理商品房转移登记的有关文书至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之一的违约金。《商品房预售合同》签订后，张明龙依《合同》约定向被告支付了全部购房价款，大置业房开公司却一直未向张明龙提供和交付办理商品房产权转移登记的相关法律文书，致使张明龙作为买受人至今仍无法办理所购商铺的产权。原、被告之间形成了商品房买卖合同关系，大置业房开公司作为出卖人，转移房屋所有权于买受人是其销售商品房的法定义务。虽经张明龙多次要求，大置业房开公司迄今仍不向张明龙交付办理商品房产权转移登记的相关法律文书，其怠于履行合同义务的行为，违反《合同》和法律关于办理产权登记的规定，应依照《合同》约定和法律规定承担违约责任。为此，张明龙特诉至法院。被告大置业房开公司辩称，1、该公司就本案涉诉工程项目已于2014年3月21日竣工验收合格并取得竣工规划认可证，并于2014年4月18日通过电话及在公司显眼处张贴通知的形式告知所有业主可前来大置业房开公司领取办理房产证的相关资料，该公司工作人员亦通过手机短信通知了张明龙。且该涉案工程项目在2015、2016年已有部分业主办理了房产证，因此，大置业房开公司早已具备向张明龙提供产权登记的条件，张明龙不去大置业房开公司领取办理产权登记的资料而未办理产权登记，是其对自己权利的放弃，与大置业房开公司无关。2、合同约定大置业房开公司已在2014年4月31日前具备买受人可以办证的相关资料，其相关诉讼权利应当从2014年5月1日起计算至2017年4月31日，但张明龙向大置业房开公司主张承担延期交付提供办证资料违约金的时间已4年有余，超过了诉讼时效。3、原、被告签订商品房预售合同时，由于工作人员笔误将日违约金签为1‰，该违约金过高，如大置业房开公司存在违约情况，请法庭调整。4、大置业房开公司从2014年1月1日至2017年12月31日对张明龙所购商铺房屋进行返租，因此，该公司已从2014年1月1日起将张明龙所购商铺房屋交付使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月7日原告张明龙及妻子李娟与被告大置业房开公司签订《商品房预售合同》，合同主要约定：原告张明龙以284853.00元的价格购买大置业房开公司开发的“岑巩县新兴中心市场龙弈天街二期改造工程”2层“H-3-1、2、3商品房（商铺），面积53.16平方米。大置业房开公司承诺于2014年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给张明龙，如从约定日期起30个工作日后大置业房开公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且张明龙不退房的，该公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向张明龙支付已交付房价款千分之一的违约金。合同签订后，原告张明龙于2012年10月10日付清了全部购房款共计284853.00元。截止2018年8月31日，大置业房开公司未向张明龙交付办理商品房转移登记文件。另查明：2018年9月16日张明龙曾向法院提交了民事起诉状及相关证据材料，因本案系群体性案件之一，在征得当事人的同意下，我院先行组织多方协调。后因各方意见分歧较大，协调未果。同时，涉案商铺系原告张明龙与妻子李娟共同在被告大置业房开公司处购买，提起诉讼时原告张明龙出示了妻子李娟出具的涉案商铺相关诉讼权利由张明龙代为行使的情况说明。证实上述事实的证据有：张明龙的身份证复印件、大置业房开公司的工商登记资料、《商品房预售合同》、付款资料等。根据原、被告双方的诉辩理由，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、关于本案大置业房开公司是否应承担违约责任本院认为，本案中，原、被告的《商品房预售合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方所签合同第二十二条“出卖人承诺于2014年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定，以及《不动产登记条例》的规定，被告有义务按时提交相关办理商品房转移登记的有关文书给原告。由于办理商品房初始登记是争议房屋办理不动产权证的前提条件，故被告未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。二、关于本案张明龙的诉讼请求是否已超过诉讼时效本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案原告曾于2018年9月16日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2018年9月16日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不能适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约不办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，即2015年9月30日前产生违约金本院不予支持。现原告要求违约金计算至2018年8月31日，因被告未提交证据证明在2018年8月31日前，其已将办理商品房转移登记的有关文书或证明文件交付给原告，故原告要求违约金计算至2018年8月31日，本院予以支持。综上，本案应支持的违约期间为2015年10月1日至2018年8月31日，共计1066天。三、被告提出适当减少违约金的主张是否符合法律规定本院认为，本案原告未提供未及时取得办理商品房转移登记有关文书造成的具体损失的证据，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定本案原告与被告在《商品房预售合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款千分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付已付房价款万分之零点五支付违约金。综上，张明龙应获得的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金共计15182.66元（284853.00元×0.00005×1066天）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贵州大置业房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付给原告张明龙逾期交付商品房转移登记有关文书违约金15182.66元。二、驳回原告张明龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付借钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4540.00元，减半收取计2270.00元，由原告张明龙负担2111.00元，被告贵州大置业房地产开发有限公司负担159.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉的，本判决则发生法律效力。审判员  潘家宝二〇一九年十月三十一日法官助理潘梦洁书记员王晗