中华人民共和国上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终8819号上诉人(原审被告)：上海中建孚泰置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：江岩，执行董事。委托诉讼代理人：陈晓燕，女。被上诉人(原审原告)：韩珍旭(HANJINWOOK)，男，1981年6月14日出生，现住上海市青浦区。委托诉讼代理人：魏增明，上海市君志律师事务所律师。上诉人上海中建孚泰置业有限公司(以下简称中建孚泰公司)因与被上诉人韩珍旭(HANJINWOOK)商品房预售合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初9707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中建孚泰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回韩珍旭(HANJINWOOK)的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未查明中建孚泰公司延迟取得大产证系政府有关部门停办所有商业办公项目的大产证所致的基本事实。中建孚泰公司提交的《关于办理“中建锦绣名都”项目大产证的办理意见》中已经载明，因全市开展商业办公项目清理整顿工作，暂停了已售已交付项目大产证的办理，故大产证延迟办理的情况并非中建孚泰公司的行为导致，不应由中建孚泰公司承担违约责任。二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十八规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，韩珍旭(HANJINWOOK)未能在合同约定的期限取得房屋所有权登记，系政府有关部门停办所有商业办公项目的大产证所致，并非中建孚泰公司的原因，属于“除当事人有特殊约定外”的情形，故中建孚泰公司不应当承担违约责任。韩珍旭(HANJINWOOK)辩称，不同意中建孚泰公司的上诉请求。中建孚泰公司逾期办证是其自身原因所致，应当承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。韩珍旭(HANJINWOOK)向一审法院起诉请求：中建孚泰公司支付韩珍旭(HANJINWOOK)逾期办理产证损失人民币31,913.93元(以房屋总价款人民币2,945,991.56元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%上浮30%为标准，自2018年2月28日起计算至2018年5月8日。以下币种均为人民币)。一审法院认定事实：2015年，韩珍旭(HANJINWOOK)(乙方)与中建孚泰公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋。合同第十条约定，甲方承诺在2017年10月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除合同。合同第十四条约定在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署《房屋交接书》之日起90天内，依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证(小产证)。补充条款一重要提示约定合同履行期间可能出现市场及政策变动等因素导致的乙方风险，甲方不承担任何责任。补充条款一第9条约定，甲方取得大产证后30日以书面形式通知乙方到甲方指定地点签署《房屋交接书》，乙方签署《房屋交接书》之日起90日内依法申领小产证。合同另约定了其他事项，但未明确约定逾期办证的违约责任。合同签订后,经实测面积,实际房屋总价款为2,945,991.56元，韩珍旭(HANJINWOOK)已经按约支付全部房价款，中建孚泰公司已交付韩珍旭(HANJINWOOK)系争房屋，双方签署房屋交接书。2018年4月2日，中建孚泰公司取得系争房屋大产证，所在小区存在住宅和商铺两种房屋。同年4月21日，上海市青浦区不动产登记事务中心受理韩珍旭(HANJINWOOK)办理小产证申请。同年5月8日，系争房屋小产证核准登记至韩珍旭(HANJINWOOK)名下。2017年1月20日，中建孚泰公司取得系争房屋所属项目的《建设工程竣工验收备案证书》。2017年2月27日，中建孚泰公司取得系争房屋所属项目的《上海市新建住宅交付使用许可证》。一审法院审理中，双方存在如下争议焦点：一、中建孚泰公司迟延办理大产证原因；二、韩珍旭(HANJINWOOK)的逾期办证损失。针对争议焦点一，韩珍旭(HANJINWOOK)称，系争房屋是住宅，可办出独立大产证，大产证迟延办理的原因是绿化面积不足、消防设施未通过验收；合同补充条款第2条约定是乙方风险，本案诉的是甲方风险，不适用该条；中建孚泰公司取得交付使用许可证的时间早晚与办理大产证的时间早晚无关；政府整顿类住宅是针对开发商的违法行为，不受法律保护。中建孚泰公司称，上海市政府类住宅整顿对象是商业办公项目而非住宅，本案房屋系住宅，不应在整顿范围内但却被纳入，后被暂停办理大产证从而导致小产证办理迟延。系争房屋已竣工验收备案，不存在消防设施验收不合格及绿化不足问题。中建孚泰公司实际取得大产证时间与交付使用许可证取得时间相距较远，证明中建孚泰公司有足够时间办理大产证。对此，提供了：1、规划许可证、韩珍旭(HANJINWOOK)合同遗漏附件二和附件五，欲证明系争房屋性质是住宅；2、《建设工程竣工验收备案证书》，欲证明系争房屋不存在消防验收不合格及绿化不足问题；3、《上海市新建住宅交付使用许可证》、不动产权证，欲证明中建孚泰公司有足够时间办大产证；4、《关于开展商业办公室项目清理整顿工作的意见》《关于办理“中建锦绣名都”项目大产证的办理意见》、青浦区人民政府办公室秘书科公文办理便函，欲证明中建孚泰公司迟延办大产证是政府停办商业办公项目的大产证所致，系争房屋不应被纳入整顿范围。韩珍旭(HANJINWOOK)对证据真实性无异议，但政府整顿是针对类住宅而非本案住宅，中建孚泰公司证据无法证明其主张。一审法院认证如下：政府对类住宅的整顿行为是基于开发商的违法行为，并非政策变化所致，即使中建孚泰公司迟延办理大产证与类住宅整顿行为有关，也系中建孚泰公司自身行为所致。中建孚泰公司证据不足以证明其可以按约定或以法定理由免责，理应按约承担违约责任。针对争议焦点二，韩珍旭(HANJINWOOK)称，逾期办小产证的损失应自办出大产证120日后计算至小产证核准之日。中建孚泰公司称，大产证办出后，中建孚泰公司已及时通知业主领取办小产证资料，业主或不领取办证材料或不及时申请办证，故迟延办小产证的责任不在中建孚泰公司；韩珍旭(HANJINWOOK)并无实际损失，如有损失，应计算至业主收到办证材料之日，且违约金标准过高，要求法院调整。一审法院认为，韩珍旭(HANJINWOOK)与中建孚泰公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。韩珍旭(HANJINWOOK)已按合同约定付款，中建孚泰公司应在合同约定的期限内按约定的交房条件履行交房义务并协助韩珍旭(HANJINWOOK)办理小产证。根据合同约定，中建孚泰公司应于2017年10月30日前办理大产证并在之后30日内签署房屋交接书，在签署交接书后90天内共同办理过户手续，故中建孚泰公司应在2018年2月27日前协助韩珍旭(HANJINWOOK)办理小产证。现中建孚泰公司于2018年4月2日才取得房屋大产证，导致韩珍旭(HANJINWOOK)迟延取得小产证，中建孚泰公司应承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证损失的计算方式，韩珍旭(HANJINWOOK)主张的起算时间和计算标准符合法律规定，一审法院予以确认。关于截止时间，中建孚泰公司未提供证据证明取得大产证时已通知韩珍旭(HANJINWOOK)，一审法院认定应以韩珍旭(HANJINWOOK)申请办证日为准。综上，中建孚泰公司赔偿韩珍旭(HANJINWOOK)逾期办证损失，应以2,945,991.56元为本金，按每年4.35%的1.3倍，自2018年2月28日起计算至2018年4月21日止，计24,063.84元。据此，一审法院判决：中建孚泰公司应于判决生效之日起十日内偿付韩珍旭(HANJINWOOK)逾期办证损失24,063.84元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实中的笔误部分，本院已予以纠正，认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，中建孚泰公司与韩珍旭(HANJINWOOK)签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实、自愿的意思表示，且与法不悖，双方应当恪守履行。韩珍旭(HANJINWOOK)在履行付款义务后，中建孚泰公司理应按约交付房屋并协助办理小产证。根据本案查明的事实，中建孚泰公司未在约定期间内申请办理系争房屋的大产证并导致韩珍旭(HANJINWOOK)延迟办理小产证，构成违约，应对韩珍旭(HANJINWOOK)承担逾期办证的违约责任。一审法院根据双方履行合同的实际情况，酌情确定中建孚泰公司赔偿韩珍旭(HANJINWOOK)延期办理小产证的损失并无不当，本院依法予以维持。综上，中建孚泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币597.80元，由上诉人上海中建孚泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理杨洁审判长  张常青审判员  姚 跃审判员  成 皿二〇一九年十月二十八日书记员  董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……