河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初18175号原告张龙，男，1990年4月14日出生，汉族，住河南省镇平县。委托代理人张彦光，河南裕达律师事务所律师。被告河南省明瑞置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区牡丹路**院**楼****。法定代表人王献军，董事长。委托代理人焦建堂，北京市华联律师事务所郑州分所律师。委托代理人谭郑军，该公司员工。原告张龙与被告河南省明瑞置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张龙及其委托代理人张彦光、被告河南省明瑞置业有限公司委托代理人焦建堂、谭郑军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告于2016年9月17日签订《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买位于郑州市高新技术产业开发区白桦街××单元××号房屋，建筑面积为108.39平方米，总价款为901612元。该合同并对交房期限、办理产权登记、违约责任等作出了约定。合同签订后原告按照约定向被告支付了购房款，被告却未按照合同约定取得相应的验收合格证明文件，且未按照合同约定的期限将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市不动产登记部门。故请求判令：1、被告支付逾期向不动产登记部门报送房屋权属初始登记资料的违约金12171.76元（自2017年8月1日起按总房款日0.005%的标准计算至2018年5月1日）；2、被告支付基础设施、公共配套建筑未在约定期限达到使用条件及取得相应验收合格证明文件的违约金102783.77元（自2017年8月1日起按总房款日万分之二的标准计算至被告供电、供暖、燃气符合合同约定的条件之日）。被告辩称：1、原告已经实际入住该房屋，并办理了入住手续。该房屋在交房之前已经具备了使用条件，有水电气部门出具的联合验收单，但因为水电气部门办理合格证延迟，证明发放较晚，但均可正常使用。热力供应也能正常使用，在交房时被告已经具备了市政配套设施及使用条件，被告没有违约。2、合同约定按照初始登记进行备案，但首次登记审查项目新增加了土地资料，并为开发商增加了很多义务，属于合同内容的实质性变更。对于开发商来说，在报送初始登记方面并没有违约，因政府职能的调整，原约定的初始登记已无法办理。经审理查明：2016年9月17日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、所购房屋位于郑州高新技术产业开发区白桦街××单元××号，总价款为901612元。2、出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中出卖人承诺的基础设置、公共配套建筑达到的条件；前期物业管理已经落实”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3、出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。4、出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水设施于2017年5月30日达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件；供配电设施于2017年5月30日达到使用条件，运行方式为电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件；燃气供应设施于2017年5月30日达到管道铺设到户，运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件；供暖设施于2017年5月30日达到管道铺设到户，自交房之日起的第二个采暖期正常供暖，运行方式为市政管网集中供暖；电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2017年5月30日敷设到户，达到申请使用条件；门禁系统于2017年11月30日达到正常使用标准。该合同附件四《合同补充协议》第六条约定：出卖人应当于2017年7月30日前（房屋交付使用后60日内）将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市不动产中心（高新区分中心）；出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%的违约金。2017年5月25日，勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具《工程竣工验收意见表》一份，显示：东史马村城中村改造U04-2-2地块项目荣邦城（中区）B-3#楼验收合格。2017年5月28日，原、被告签订了交房清单，原告并与郑州西雅图物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》。2017年12月29日，郑州高新技术产业开发区管理委员会出具《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》一份，显示：工程竣工验收备案文件包括市政基础设施的有关质量检测和功能性实验资料，该工程竣工验收备案文件已于2017年12月29日收讫，文件齐全，准予备案。2018年4月19日，郑州市不动产登记中心受理了本案争议房屋所在楼栋的首次登记申请材料。现原、被告因合同纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。以上事实，由下列证据及庭审笔录在案佐证：原告提交的商品房买卖合同一份、发票二张、首次登记查询单打印件一份。被告提交的前期物业服务协议、交房流转单、交房清单、交房验收记录表及承诺书、河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书、工程竣工验收意见表、不动产登记受理凭证各一份、水费缴费情况明细一组、政府扬尘治理文件一组、排水、电力、燃气、热力的竣工验收单一组。原告提交有通知、通报一组，因上述证据仅能证明在本案争议房屋交付后，小区内进行了电力改造并更换了电表、对热力设施进行了调试，并不足以证明上述基础配套设施未达到《商品房买卖合同》约定的条件。因本案争议房屋于2017年12月29日已经取得郑州高新技术产业开发区管理委员会出具的《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，该竣工备案证书中显示有竣工验收的内容包括对市政基础设施的有关质量检测和功能性实验资料。故上述证据并不足以证明原告的证明目的，对上述证据本院不予采纳。被告提交有（2019）豫0191民初16910号民事判决书一份，因该证据与本案不具有关联性，故本院不予采纳。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。该《商品房买卖合同》约定，被告应当于2017年5月30日前向原告交付商品房。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，2017年5月19日，本案争议房屋已竣工验收合格，具备法定交付条件，竣工备案与否并不影响竣工验收合格的效力。2017年5月28日，原告从被告处接收了本案争议房屋，应视为其对本案争议房屋交付条件的认可。2017年12月29日，本案争议房屋取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，该竣工验收备案证书中验收的范围包括有市政基础设施的有关质量检测和功能性实验资料。故原告主张本案争议房屋的供电、供暖、燃气设施未经验收合格依据不足。原告请求被告支付交房不符合约定条件的违约金（自2017年8月1日起，按照总房款的日万分之二计算至供电、供暖、燃气符合《商品房买卖合同》约定条件之日），无事实和法律依据，本院不予支持。原告请求被告支付逾期报送房屋权属初始登记资料违约金12171.76元，本院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2017年7月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市不动产登记中心（高新区分中心），逾期未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金。因2016年8月20日郑州市正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记业务，双方《商品房买卖合同》中约定的被告房屋初始登记义务已经无法履行。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张龙的诉讼请求。案件受理费2599元，减半收取1300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇一九年十月八日书记员 闫文红