河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初7672号原告：新郑市国瑞房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇商业路东段北侧，统一社会信用代码91410184695992009A。法定代表人：赵育宏，执行董事。委托诉讼代理人：颜庄龙，该公司员工。被告：王玉华，女，1971年3月25日出生，汉族，住河南省项城市。原告新郑市国瑞房地产开发有限公司（以下简称新郑国瑞公司）与被告王玉华商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新郑国瑞公司的委托诉讼代理人颜庄龙到庭参加诉讼，被告王玉华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新郑国瑞公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、解除新郑国瑞公司与王玉华在2015年7月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号150××××****），判令王玉华协助新郑国瑞公司办理涉案房屋《商品房买卖合同》备案、预告登记、预抵押登记、公共维修基金等注销手续。2、判令王玉华支付违约金15646.21元。事实与理由：2015年7月30日，新郑国瑞公司与王玉华签订《商品房买卖合同》（合同编号150××××****），约定王玉华购买新郑国瑞公司开发的位于新郑市××镇××北侧、××路东侧国××楼××单元××房屋，总房价款1445640元。按照合同约定，王玉华应当按时归还每月购房按揭贷款；在正式不动产证办理下发前，新郑国瑞公司对王玉华的购房贷款提供阶段性保证责任。自2016年8月起至今，王玉华累计共有24个月未足额偿还银行月供，导致兴业银行自2016年9月至2019年5月多次扣划新郑国瑞公司保证金用以归还王玉华的购房按揭贷款，共计156462.1元。此外，兴业银行此前已起诉王玉华要求提前清偿剩余所有贷款，并要求新郑国瑞公司承担连带保证责任。2018年11月21日，郑州市金水区人民法院作出（2018）豫0105民初24634号民事判决，判令王玉华偿还银行贷款，新郑国瑞公司对此承担连带保证责任；案件诉讼费中的11470元由新郑国瑞公司与王玉华共同承担。2019年7月，新郑国瑞公司已向兴业银行支付案件诉讼费11470元，其中的一半即5735元，新郑国瑞公司有权向王玉华追偿。按照《商品房买卖合同》补充协议第四条约定，在新郑国瑞公司保证期内，如因王玉华的原因，导致银行从新郑国瑞公司扣款，王玉华必须自扣款之日起5日内归还新郑国瑞公司代还款项；王玉华超出30日仍未归还新郑国瑞公司代还款项的，应按中国人民银行住房贷款利率支付代垫期间的利息以及代还金额10%的违约金，同时新郑国瑞公司有权解除合同。违约金部分应当按照《商品房买卖合同》补充协议第四条约定计算，即按新郑国瑞公司所有代偿金额的10%计算为15646.21元。虽然《商品房买卖合同》中约定了王玉华逾期付款的违约责任为“××按累计应付款的5%向出卖人支付违约金”，但是补充协议对主合同的此条款明确作出了修改，且补充协议第二十条明确约定了主合同、其他附件的约定与本协议存在不一致的，以本补充协议为准，因此应当适用补充协议条款，而不再适用主合同中的违约责任条款。王玉华至今未归还新郑国瑞公司代偿款项，其行为已构成严重违约，并给新郑国瑞公司造成了经济损失。因此，新郑国瑞公司提起本案诉讼，请求判如所诉。被告王玉华未作答辩，也未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月30日，新郑国瑞公司（出卖人）与王玉华（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号150××××****），主要内容约定如下：××购买的商品房位于新郑市××镇××北侧、××路东侧国××楼××单元××房，该商品房建筑面积206.52平方米，总价款为1445640元。第六条付款方式及期限。××按其他方式付款，其中435640元以现金支付，付款时间2015年7月30日；1010000元以贷款方式支付，具体约定详见附件四合同补充协议。第七条××逾期付款的违约责任。××如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条交付期限。出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条约定，本合同自双方签订之日起生效。之后，新郑国瑞公司（甲方）与王玉华（乙方）签订《五组团住宅补充协议》，主要内容约定如下：乙方在签订本合同同时支付首期购房款435640元，余款向兴业银行股份有限公司郑州分行（以下简称兴业银行郑州分行）申请担保贷款以支付。应乙方要求，甲方就乙方向银行的担保贷款提供保证。甲方保证期内，如因乙方原因，导致兴业银行郑州分行从甲方处扣款，乙方必须自扣款之日起5日内归还甲方代还款项，并按以下方式承担违约责任（从乙方已付款中优先扣除）：②乙方超出30日仍未归还甲方代还款项的，应按中国人民银行住房贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10%的违约金，同时甲方有权解除合同。本协议一式六份，与合同约定不一致的，以本协议为准等内容。2015年6月26日至同年7月30日期间，王玉华向新郑国瑞公司支付购房首付款100640元、公共维修基金13423元。2015年8月24日，兴业银行郑州分行（贷款人/债权人/抵押人）、王玉华（借款人/债务人/抵押人）、新郑国瑞公司（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，主要内容约定如下：兴业银行郑州分行根据王玉华的申请，同意向其发放个人购置住房贷款1010000元，借款期限为240个月，自2015年8月24日至2035年8月24日止，用于购买《商品房买卖合同》约定的房屋；借款期限起止日与借款借据所记载的借款期限起止日不一致的，则以借款借据中记载为准；王玉华自借款发放次月的1日及借款到期日为还款日，按等额本息方式偿还借款本息，直至还清全部借款本息为止；王玉华以其有处分权的房产为抵押物提供抵押担保，及时办理抵押登记事宜（含预售商品房抵押登记）；新郑国瑞公司在本合同项下承担连带保证责任，阶段性担保的保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年等内容。2015年8月28日，兴业银行郑州分行向王玉华发放贷款1010000元。因王玉华未按合同约定按时还本付息，兴业银行郑州分行以王玉华、新郑国瑞公司为被告向郑州市金水区人民法院提起诉讼。2018年11月21日，郑州市金水区人民法院作出（2018）豫0105民初24634号民事判决：一、王玉华于判决生效后十日内偿还兴业银行郑州分行借款本金914135.47元及利息（包括罚息）11360.72元（暂计算至2018年11月19日，以后利息依合同约定计算至本息全部清偿完毕之日止）。二、新郑国瑞公司对判决第一项确定的债务按照《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定承担连带保证责任。三、驳回兴业银行郑州分行的其他诉讼请求。案件受理费13344元，减半收取6672元，由王玉华、新郑国瑞公司共同负担6470元，兴业银行郑州分行负担202元；保全费5000元，由王玉华、新郑国瑞公司共同负担。截至本案庭审时，新郑国瑞公司尚未按该民事判决确定的内容履行义务。另查明：1、2016年9月30日至2018年12月31日期间、2019年3月1日至同年5月31日期间，因王玉华未按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定期限履行还本付息义务，新郑国瑞公司代王玉华向兴业银行郑州分行偿还借款本息共计143122.68元。2、在本案庭审中，新郑国瑞公司陈述其与王玉华签订《商品房买卖合同》后在政府管理部门已办理合同备案登记、房屋预告登记及预抵押登记；因王玉华至今既未付清购房款也未归还代偿借款本息143122.68元，新郑国瑞公司也未向王玉华交付房屋。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》及《五组团住宅补充协议》，收据，《个人购房抵押（保证）借款合同》，民事判决书，个人贷款还款凭证，客户贷款利息回单及本案庭审笔录等相关证据予以证明。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2015年7月30日，新郑国瑞公司与王玉华签订的《商品房买卖合同》（合同编号150××××****）及《五组团住宅补充协议》系双方的真实意思表示，其不违反法律、行政法规的强制性规定的内容，自合同成立时即生效。《五组团住宅补充协议》约定，如因王玉华原因，导致兴业银行郑州分行从新郑国瑞公司处扣款，王玉华必须自扣款之日起5日内归还新郑国瑞公司代还款项，并按以下方式承担违约责任（从王玉华已付款中优先扣除）：②王玉华超出30日仍未归还新郑国瑞公司代还款项的，应按中国人民银行住房贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10%的违约金，同时新郑国瑞公司有权解除合同。在履行《个人购房抵押（保证）借款合同》过程中，王玉华未按合同约定期限履行还本付息义务，在2016年9月30日至2018年12月31日期间、2019年3月1日至同年5月31日期间，新郑国瑞公司代王玉华向兴业银行郑州分行偿还借款本息共计143122.68元；之后，王玉华至今未向新郑国瑞公司归还该代偿款项。同时，兴业银行郑州分行也提起诉讼要求王玉华偿还借款本息，新郑国瑞公司承担连带保证责任；2018年11月21日，郑州市金水区人民法院对该案已作出（2018）豫0105民初24634号民事判决。因此，新郑国瑞公司请求解除与王玉华签订的《商品房买卖合同》（合同编号150××××****），有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，新郑国瑞公司要求王玉华协助办理合同备案登记、房屋预告登记、预抵押登记及公共维修基金注销等手续，于法有据，本院予以支持。在本案中，新郑国瑞公司代王玉华向兴业银行郑州分行偿还借款本息共计143122.68元；按照《五组团住宅补充协议》约定的违约金计算标准，王玉华应当向新郑国瑞公司支付违约金14312.27元。王玉华在2015年6月26日至同年7月30日期间向新郑国瑞公司支付购房首付款100640元，扣抵上述违约金14312.27元后，购房首付款仍剩余86327.73元。王玉华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告新郑市国瑞房地产开发有限公司与被告王玉华在2015年9月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号1500114****），被告王玉华应当于本判决生效之日起十日内协助原告新郑市国瑞房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记、房屋预告登记、预抵押登记及公共维修基金注销等手续。二、驳回原告新郑市国瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191元，减半收取96元，由原告新郑市国瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  潘龙峰二〇一九年十月十四日代理书记员  李峰超