湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初13071号原告：张某，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李盛，湖南百舸律师事务所律师。被告：长沙创普房地产开发（集团）有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道含浦中路**汀湘十里河边会所**。法定代表人：林新愉，董事长。委托诉讼代理人：杨琼，住长沙市天心区，系公司员工。原告张某诉被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司（以下简称创普公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某委托诉讼代理人李盛及被告创普公司委托诉讼代理人杨琼均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告限期将原告房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案并为原告办理不动产登记证书；2、请求判令被告向原告支付2009年9月9日至2019年7月9日的违约金557000元，并自2019年7月10日起按日万分之一比例计算违约金至原告实际取得房屋权属证书之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2007年6月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告位于含浦中路793号汀香十里四岛***栋01房，房屋总价款1551612元（包括合同外增补面积）。根据合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人按已付房款的万分之一每日向原告支付违约金。合同签订后，原告全面履行合同向被告付清了房屋价款。2008年3月12日，被告向原告发出延期交房通知书，将本应于2008年4月30日交付的房屋延期两个月交房。2008年9月2日，被告向原告发出入伙通知书，安排于2008年9月8日为原告办理房屋交付手续。被告未履行为原告办理权属登记备案及房地产权属证书的义务构成违约，应承担支付违约金的民事责任。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。创普公司辩称，一、张某要求创普公司承担延期办理产权登记备案的违约责任，实际情况是创普公司开发的星语林汀湘十里项目由于行政区划调整，由于业务移交、业务办理标准发生变化等多种原因耽误了办证业务并导致产权登记滞后，是创普公司无法控制的客观因素所致，不是创普公司的主观原因故意所致，故创普公司不应当承担延期办证的违约责任。二、因行政区划的调整导致产权登记备案时间延长，但并未给张某造成实际损失，根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人有权可以请求法院予以适当减少，因此即便创普公司要承担违约金，也请法院考虑予以减少；三、商品房买卖合同中关于产权的约定，第十五条约定的是出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此条款中“商品房交付使用后360个工作日”的约定应认定为出卖人履行相关备案义务的时间。另外张某在2013年6月1日才交清办理产权登记时所应缴纳的相关税费、房款等，自己也应承担延误产权登记备案的责任，而不能将延期责任全部推到被告一方。且被告已于2017年将原告房屋进行了登记备案，已履行了合同义务；未能办理不动产登记证书的原因是原告还未去房地局进行个人核税，导致被告无法进行下一步的办证工作。四、原被告双方是2007年6月24日签订了商品房买卖合同，张某直到2019年9月才起诉要求创普公司承担违约金，在此期间，原告也一直未与被告联系，商谈违约金事宜，违约金的要求属于债权请求权，应适用法律关于诉讼时效的规定，其已超过3年的诉讼时效，且没有法律规定的时效中断的情形，因此被告请求法院依法适用有关诉讼时效的规定，驳回张某要求创普公司承担延期办证违约金的诉求。五、本小区产权证办理纠纷已有多起同类案件在一审或二审审理完结，已有相同的判令标准，因此请求法院酌情考虑，查明事实，作出统一判决，驳回原告的诉讼请求，由原告承担本案的诉讼费用。经审理查明：2007年6月24日，张某（买受人）与创普公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买星语林·汀湘十里IV岛***栋01房，建筑面积328.34平方米。第四条约定：按套计算，商品房总价款为1426966元。第八条交付期限：出卖人应当在2008年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房实体验收合格并开始备案。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人从超出约定之日起按已付房价款（不含花园款）每日的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，张某支付购房款1426966元，庭院款87000元。2008年3月12日，创普公司向张某发出《延期交房通知书》。通知载明，原应于2008年4月30日交房，因冰雪灾害等原因，决定延迟2个月交房。2008年9月2日，创普公司向张某发出入伙通知书，定于2008年9月8日办理交房手续。同时通知书告知张某还应补交庭院款37296元、契税57079元、维修基金28539元。张某收到入伙通知书后没有及时交纳前述费用。2012年4月12日，创普公司通过EMS邮件向张某发出《再次催收产权资料及相关税、费、款的函》，函件要求张某将所欠的税、费、款在2012年4月25日前交清，以推进产权登记工作。邮寄地址为张某在商品房买卖合同中预留的地址。2013年6月1日，张某补交庭院款37296元和契税、房屋维修基金等费用56098元。2017年11月15日，创普公司将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述事实，有原、被告的陈述，原被告提供并经庭审质证的《商品房买卖合同》、发票、延期交房通知、入伙通知书、长沙市商品房首次登记凭证、《再次催收产权资料及相关税、费、款的函》等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，买卖双方在平等自愿的基础上就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，创普公司实际于2008年9月8日交付涉案房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人从超出约定之日起按已付房价款（不含花园款）每日的万分之一向买受人支付违约金的约定，创普公司应在2010年2月8日前为原告办理登记备案。因创普公司未在约定的时间内为原告办理备案登记，直至2017年11月15日才办理备案登记，存在逾期履行相关备案义务的行为，故应承担相应的违约责任，故原告请求被告承担违约责任，本院予以支持。对于张某主张创普公司为其办理不动产权属证书问题。本院认为出卖人为买受人办理不动产权属证书是其合同义务，同时作为买受人同样有配合办理的义务即向出卖人提供需由买受人提交的相关资料义务。故本院对张某要求创普公司限期办理不动产权属证书的主张予以支持，张某负责配合。对于被告承担违约责任的时间起算点问题。因原告请求被告承担违约金属于债权请求权，被告于2017年11月15日才为原告办理备案登记，而原告于2019年9月12日向本院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，故本院支持由被告承担从2016年9月12日起计算至2017年11月14日止（共428日）的违约责任。被告抗辩称存在延期办理登记的情形但请求减免承担违约金比例，本院综合查明事实和实际客观情况及延期办理权属证书未给原告造成实际损失等因素，考虑双方的利益平衡，根据公平、合理原则，对被告要求将违约金支付比例进行降低的抗辩请求予以支持并酌情认定被告承担违约金比例为已付房价款的日万分之零点三，故被告应承担的违约金为18322元（1426966元×0.03‰×428日）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后四十个工作日内为张某办理长沙市岳麓区房屋不动产权属证书，原告张某负责配合办理；二、被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后十日内支付原告张某违约金18322元;三、驳回原告张某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9370元，适用简易程序减半收取4685元，由原告张某负担2300元，被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司负担2385元。此款已由原告垫付，被告在兑现本判决款项时将其应负担的受理费一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谭雄建二〇一九年十月三十日法官助理成功书记员陈莎附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。