宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初11561号原告：陈阳，女，1986年3月21日出生，汉族，银川市兴庆区京师尚德教育培训中心法定代表人，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：牟君，宁夏大远律师事务所律师。委托诉讼代理人：王靖愉，宁夏大远律师事务所律师。被告：俞星桓，男，1967年10月4日出生，汉族，宁夏银川之桓门窗有限公司法定代表人，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：王强强，男，1990年5月15日出生，汉族，系被告俞星桓合伙人，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告陈阳与被告俞星桓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告陈阳及其委托诉讼代理人牟君，被告俞星桓的委托诉讼代理人王强强到庭参加诉讼，被告俞星桓于庭后阅签了庭审笔录。本案现已审理终结。原告陈阳向本院提出诉讼请求：⒈解除原、被告签订的《营业房租赁合同》；⒉被告返还原告租金8万元，并按照年利率6%支付自2019年7月10日起至本金还清之日止的利息；⒊被告返还原告支付的水费2513.92元。事实和理由：2018年1月26日，原、被告签订《营业房租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于兴庆区某号营业房用于开办培训学校，年租金24万元，租期自2018年5月1日至2023年4月30日，原告先行补缴之前欠付的水电暖等费用，补缴费用在后续的租金中分三年抵扣。原告先后共向被告支付了8万元租金。2018年3月15日，原告补缴了2017年度、2018年度拖欠的水费及污水处理费等共计2313.92元。后原告发现被告向其隐瞒了该房屋已被法院查封并将拍卖的事实。2019年4月底，该房被法院拍卖，买受人将房屋收回，致原告无法继续使用房屋，故原告依法诉至法院。被告俞星桓辩称，同意解除原、被告签订的两份《营业房租赁合同》及补充协议。原、被告签订合同的次月，被告已如实告知原告涉案房屋会被拍卖，并建议其不用装修。原告表示已向被告交纳租金8万元，就此8万元租金使用到期之日解除租赁合同，故对原告的其他诉讼请求不予认可。本院经审理认定事实如下：2017年10月5日，被告俞星桓将其位于银川市兴庆区某号商业楼出租给原告陈阳开办教育培训机构，双方签订《营业房租赁合同》一份，约定租期自2017年10月5日至2020年10月4日，年租金26万元。后原告陈阳分别于2017年12月13日和28日向被告女儿俞雅君的账户转账5万元和1万元，又于2018年1月24日转账2万元。因被告无法如期将涉案房屋交付原告，故原、被告于2018年1月26日再行签订《营业房租赁合同》，约定租期自2018年5月1日至2023年4月30日，年租金24万元，不交押金，原告已在2017年12月支付给被告的6万元作为订金，订金作为房租抵扣；2018年2月1日前此房所涉物业费、水费、电费及相关费用均由被告俞星桓承担，原告陈阳先行垫支，后从原告应交纳的房租中分三次三年扣除；被告承诺于2018年1月26日前将房屋交付原告装修使用，原告享有三个月免租期，房租从2018年5月1日正式开始计算。合同签订后，被告俞星桓向原告陈阳交付部分房屋，直至2018年3月中旬将涉案房屋全部交付原告陈阳。原告于2018年3月15日交纳涉案房屋截至2017年3月发生的水费1500.40元（水表上次起数4331，本次止数4672）和截至2018年3月的水费1013.52元（上次起数4672，本次止数4878）。因被告俞星桓系本院他案被执行人，本院于2018年4月19日在强制执行他案时，为拍卖涉案房屋而在此房屋处张贴公告，责令相关人员于2018年7月19日前腾空该房屋。后原告向被告主张返还租金未果，故诉至法院，并于庭后减少诉讼金额，即要求被告俞星桓返还原告垫付的2017年3月份之前的水费1500.40元（含垃圾处理费）。另查明，原告当庭陈述其向被告俞星桓交纳的8万元中有1万元系俞星桓向其所借款项。还查明，被告俞星桓已向本院另行提起诉讼，向陈阳主张占用涉案房屋期间的使用费、物业费和采暖费。本院认为，原告陈阳与被告俞星桓于2018年1月26日签订的《营业房租赁合同》是对双方于2017年10月5日签订的租赁合同的变更，系原、被告真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。因涉案房屋已被法院作为被告俞星桓的被执行财产依法处置，致使原告签订租赁合同的目的无法实现，原告据此主张解除租赁合同，被告同意，双方协商一致，可以解除合同。根据合同约定，房租从2018年5月1日起算，而涉案房屋已于2018年4月被执行，且俞星桓已另行诉讼向陈阳主张占用房屋期间的使用费等，故原告陈阳主张返还租金的诉讼请求本院予以支持，但原告自认租金是7万元，另1万元是借款，被告俞星桓应返还原告陈阳租金7万元，借贷关系不属本案调整范围，原告可另行主张权利。因被告违约致使合同目的无法实现，被告应向原告承担违约赔偿责任。原告要求被告赔偿自2019年7月10日起占用租金期间给其造成利息损失的请求符合法律规定，但按年利率6%计算的标准过高，本院支持按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%计算。关于水费，根据合同约定，2018年2月1日之前的水费由被告俞星桓负担，现原告陈阳依约向被告主张其垫付的2017年3月之前发生的水费1500.40元的诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告陈阳与被告俞星桓于2018年1月26日签订的《营业房租赁合同》；二、被告俞星桓于本判决生效之日起五日内返还原告陈阳房屋租金7万元及该款自2019年7月10日至判决生效之日止的利息，按年利率4.35%计算；三、被告俞星桓于本判决生效之日起五日内返还原告陈阳水费1500.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1862元，减半收取计931元，由原告陈阳负担137元，被告俞星桓负担794元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 申建宁二〇一九年十月十五日法官助理 李凯丽书 记 员 李 悦附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供洞口或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2将被执行人纳入失信人员名单；3对被执行人限制高消费、限制出入境。4采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。