广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2379号 上诉人（一审被告）：唐梁秀，女，1968年9月20日生，汉族，居民，住广西壮族自治区阳朔县。 委托诉讼代理人：唐伟恒，男，1965年2月7日生，汉族，居民，住广西壮族自治区灵川县。 被上诉人（一审原告）：张高煊，男，1979年8月25日生，汉族，居民，住广西壮族自治区阳朔县。 上诉人唐梁秀因与被上诉人张高煊租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区阳朔县人民法院（2019）桂0321民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐梁秀及其委托诉讼代理人唐伟恒，被上诉人张高煊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人唐梁秀上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令双方2017年6月1日签订的《土地出租协议》无效；三、判令被上诉人返还17700元给上诉人；四、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律不当。上诉人与被上诉人的土地租赁合同系被上诉人诱骗上诉人签订，合同确定的租赁价格远超出市场价格，明显不合理。上诉人已经出具权威机构评估报告，位于阳朔白沙的租赁地块800平米的租赁租金每年为7600元，而本案地块租金每年32000元，被上诉人属于欺诈行为。一审判决上诉人还要支付租金26666元及违约金15000元，共计41666元，加上上诉人已经支付的32000元，计73666元，极不公平，违反法律规定。根据上诉人提供的证据《国宏信桂林（价）字(2019)第015号价格评估报告书》评估的公平租赁价格，被上诉人还应当返还17700元给上诉人。综上所述，一审判决不当，请求本院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人张高煊辩称：上诉人所租赁被上诉人位于友房屋后的一块面积约800平方米的土地系被上诉人合法取得承包权的土地。上诉人经营幼儿园需要，多次与被上诉人协商租赁该土地使用事宜，双方在2017年6月1日自愿签订了《土地出租协议》，约定年租金为叁万贰仟元，租金—年一付，于每年的9月15日前一次性付清当年租金。协议明确规定，任何一方违约，违约方须支付违约金壹拾万元给守约方。双方签订土地出租协议后，上诉人陆续分几次付清了2017年8月1日至2018年7月31日的租金叁万贰仟元，但自2018年8月1日至今的土地租金分文未付。协议签订后，被上诉人也认真按协议签订的协议书履行义务，但多次要求上诉人支付租金时，上诉人却以各种理由拒绝支付。一审法院作出的判决合情合理合法，并没有违背法律规定。二、鉴于上诉人没有按双方所签订的协议书履行义务，按双方所签订协议的规定，依法终止双方所签订的协议和要求支付违约金合法合理。三、上诉人首先租用了友的房屋（该房屋位于被上诉人的土地前面），上诉人是在充分了解该土地的情况下，并在双方协商一致下自愿与被上诉人签订《土地出租协议》，被上诉人不存在欺诈行为。请求本院依法驳回上诉人的无理请求，维持原判。 被上诉人张高煊向一审法院起诉请求：一、依法判令被告支付2018年8月1日至2019年3月1日的租金18666元给原告；二、依法终止双方于2017年6月1日签订的《土地出租协议》，并按双方所签订的《土地出租协议》对土地进行复耕；三、依法判令被告支付违约金人民币100000元给原告；四、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年6月1日，原告张高煊与被告唐梁秀签订《土地出租协议》，原告将其位于友房屋后的一块面积约800平方米的土地出租给被告用于合法经营使用。该协议约定：出租期限为壹拾年，自2017年8月1日起至2027年7月31日止，每年租金叁万贰仟元（32000元），租金一年一付，于每年的9月15日前一次性付清当年租金。期满由被告负责恢复耕地，将地上所有建筑垃圾、临时建筑等清理完毕，确保原告正常耕种。违约责任约定为：如有一方违约，违约方须支付违约金壹拾万给守约方，并赔偿守约方因此而造成的一切损失。协议签订后，原告将土地交被告使用，被告将土地改造为幼儿园的场地进行使用。被告给付原告从2017年8月1日至2018年7月31日一年的租金32000元，从2018年8月1日后，被告未向原告给付租金。被告从协议签订后一直使用租赁土地至今。 一审法院认为，本案的争议焦点为：被告唐梁秀是否向原告张高煊给付租金，双方签订的合同是否解除，被告是否承担合同的违约责任。依法成立的合同受法律保护。原告张高煊与被告唐梁秀签订《土地出租协议》，被告向原告租赁土地，该合同内容不违反法律规定，双方形成合法的租赁合同关系。对该租赁合同的效力，予以认可。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当全面履行自己的义务。被告拖欠原告租金，被告的行为违反了诚实信用的基本原则，侵害了原告的合法权益。原告要求被告按合同约定给付租金的诉讼请求，证据确实，理由充分，依法予以支持。在合同履行过程中，被告唐梁秀巳拖欠2018年8月1日起至今的租金未给付原告张高煊，被告亦表示不愿意按合同约定的年租金32000元的数额向原告给付租金。被告拒交租金的行为已违反了合同的约定，此情形已符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定可以解除合同的情形。原告要求解除合同，终止合同权利义务的诉讼请求，依法予以支持，原告张高煊与被告唐梁秀签订的《土地出租协议》于本案判决生效之日起解除。原告张高煊与被告唐梁秀签订的《土地出租协议》中约定期满由被告负责恢复耕地，将地上所有建筑垃圾、临时建筑等清理完毕，确保原告正常耕种。现在由于被告唐梁秀的违约行为致使合同解除，合同解除后，被告唐梁秀应停止使用租赁的土地，并按合同约定将租赁土地上的所有建筑垃圾、临时建筑等清理完毕后，将土地退还原告，确保原告正常使用。原告张高煊与被告唐梁秀签订的《土地出租协议》中违约责任约定：如违约，违约方须向守约方支付违约金100000元。被告唐梁秀的违约行为致使合同解除，被告唐梁秀应承担违约责任，但是按合同约定的违约金过高，一审法院根据合同现已履行的期限及被告拖欠原告租金的数额，酌定被告唐梁秀向原告张高煊支付违约金15000元。由于被告唐梁秀从2018年8月1日起，已拖欠原告的租金，被告唐梁秀应按合同约定的年租金32000元为标准，给付原告从2018年8月1日起至合同解除之日止的租金。对于原告张高煊要求被告按合同约定的年租金32000元为标准给付从合同解除后至被告将土地清理完毕返还原告之日止的土地占用费用，一审法院认为，参照被告提供的证据，讼争土地年租金的市场价格为7800元，按照合同约定的租金标准高于目前的市场价格，合同解除后，原、被告之间合同权利义务已终止，按合同约定的租金计算合同解除后占用土地费用，对于被告显失公平，因此，对原告要求被告按合同约定的租金标准给付合同解除后土地占用费用的诉讼请求，不予支持。合同解除后，如被告未清除土地上的附着物、恢复土地正常耕种并将土地返还原告，原告可对其土地的实际损失另行起诉，要求被告进行赔偿。被告唐梁秀辩称：原告在签订合同时隐瞒真实的土地市场价格，提供虚假情况，诱使被告签订合同，被告按合同约定所给付的租金远远高于市场价格，该合同对于被告极不公平，要求撤销合同或确认合同无效。一审法院认为，原、被告签订的《土地出租协议》系双方自愿订立的合同，合同中对土地的租金进行了明确的约定，双方对租金的数额明了清楚。被告亦未提供证据证明原告以欺诈、胁迫的手段订立合同，该合同系依法成立的合同，具有法律效力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，按合同约定的数额给付租金，而不是参照其他标准，因此，对于被告的辩解，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零八条的规定，判决：一、解除原告张高煊与被告唐梁秀于2017年6月1日签订的《土地出租协议》；二、被告唐梁秀按年租金32000元为标准给付原告张高煊从2018年8月1日起至合同解除之日（即本案判决生效之日）的土地租金；三、被告唐梁秀从合同解除之日起停止使用租赁土地，将土地上的附着物清理完毕，使土地恢复适合耕种，返还原告张高煊；四、被告唐梁秀给付原告张高煊违约金15000元；五、驳回原告张高煊的其他诉讼请求。本案受理2673元，适用简易程序减半收取计1336元，由被告唐梁秀负担。 本院二审期间，上诉人向本院提交了新证据。证据1、2019年7月11日刘某出具的上诉人和被上诉人谈租地价钱的《证明》，拟证明土地租赁价格是在被上诉人欺骗上诉人的情况下确定的；2、被上诉人妻子和上诉人协商价格的微信聊天记录，拟证明当时被上诉人妻子对上诉人说村里的土地租赁价格是5-6万／亩，存在欺骗；3、上诉人微信转款给被上诉人的转款记录，证明被上诉人口头同意上诉人不用一次性支付租金，可以分几次转，上诉人没有违约；4、政府有关土地征收补偿标准文件，拟证明被上诉人的租金偏高，违反国家法律，合同无效；5、《租地合同》，拟证明桂林乌石街土地租赁价格约2000元／亩，比阳朔二类土地市场的价格便宜，被上诉人租金定价过高。 经本院组织质证，被上诉人张高煊对上诉人的以上证据均不认可。对证据1认为证人刘某未出庭接受质证，真实性不予认可；对证据2认为，不能确定是否真实，不能证明上诉人的证明目的；对证据3的客观性、真实性没有异议，但对关联性不认可，上诉人转账只有第一次是守约的，被上诉人第一年同意分两次给付，仅仅同意过这次；对证据4、5均不认可，合同约定的租金是双方自愿协商，被上诉人没有强迫上诉人。 经审查，一审判决查明的事实基本属实，本院予以确认。对于上诉人提供的新证据是否能证明被上诉人欺诈上诉人签订合同以及是否存在双方约定的租金显失公平等问题，本院将结合全案证据另行阐述。 本院认为：公民在进行民事活动中应当遵守诚实信用原则。对于《土地租赁协议》的效力问题，上诉人与被上诉人自愿签订的《土地租赁协议》，属于有效合同。合同当事人受合同约束，双方应根据合同的约定依法履行义务和享有相应的权利。上诉人称合同系在被上诉人欺诈的情形下所签订，但，上诉人所提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。关于上诉人认为双方合同约定的租金过高，显失公平的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，参照上诉人提供的《国宏信桂林（价）字(2019)第015号价格评估报告书》确定的涉案空地租赁市场价格为7800元，以及其他相关证据，可以证明按照合同约定的租金标准高于目前的市场价格。上诉人在本院庭审中陈述，上诉人于2017年12月就知道并认为租金价格过高不公平，并向被上诉人提出过降低租金。但，直到被上诉人于2019年3月向一审法院提起本案诉讼后，上诉人才以租金过高、不公平等为由进行抗辩，超过了当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权的法律规定，且上诉人也没有提出反诉行使法律赋予的撤销权。因此，上诉人提出双方约定的租金价格显失公平，合同无效的理由不成立，本院不予支持。上诉人应当按照合同约定，按时足额给付租金。上诉人以租金过高为由拒绝支付租金，于法无据，上诉人应当承担相应的违约责任。 综上，上诉人唐梁秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2673元，由上诉人唐梁秀负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 鹏 审 判 员  徐 刚 审 判 员  唐国登 二〇一九年十月九日 法官助理  张 芳 书 记 员  文 静