重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝04民终1307号上诉人（原审原告）：陈明碧，女，1951年2月4日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。上诉人（原审原告）：王茂秀，女，1971年6月12日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。二上诉人共同委托诉讼代理人：彭方茂，重庆市彭水县江南法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王光太，男，1948年5月27日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被上诉人（原审被告）：王光楷，男，1935年7月12日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：张杰，重庆市彭水县保家法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：王茂超，男，1967年5月3日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。上诉人陈明碧、王茂秀因与被上诉人王光楷、王光太、王茂超农村房屋买卖合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院2019年7月11日作出的（2019）渝0243民初2557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，于2019年9月24日对当事人进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈明碧、王茂秀上诉请求：撤销原判，改判确认王光楷、王光太于2003年6月签订的《房屋转让协议》和《卖房产契约》中的房屋买卖内容无效,并由王光楷向陈明碧、王茂秀返还房屋6间，一、二审案件受理费用由王光楷、王光太承担。事实及理由:1.王茂超是否委托王光楷向王光太购买房屋、授权签合同,并无任何证据支撑,无委托书,无购房款支付相关凭证,原审仅有二人陈述，认定该委托真实可信并具有法律效力会产生不好的效果；同时，即使该委托行为真实存在,但因王光楷以其非农村集体经济组织成员名义，签订合同购买修建于农村集体经济组织土地上的房屋的行为本身，违背了法律强制性规定，原审法院以委托行为和委托执行事项执行的结果，并未导致农村集体经济组织利益受损而否认行为的违法性错误。本案中，只有王茂超以自己名义购买涉案房屋,委托王光楷作为授权代表代签合同,对房屋买卖才是合法的委托代理，并且王光太事先不知晓买受人是王茂超,并基于王茂超的品行其当庭表示不愿将房屋卖给王茂超，本案违背诚实信用的是王光楷、王茂超，原审认定王光太违背诚实信用原则无事实依据。2.重庆市彭水县普子法律服务所作出的见证，证据形式上存在瑕疵，出卖方亦不知道该见证的存在，违反了《关于基层法律服务所有限制地开展见证工作的通知》第四条规定，不具合法性，原审将其作为主要裁判依据错误。3.王茂超在同一集体经济组织拥有两处宅基地,并占有使用两处农村住房，其购买案涉房屋违反了农村村民“一户一宅”法律强制性规定,案涉房屋买卖合同无效。王光楷辩称,1.王茂超委托王光楷购买房屋的事实有大量证人证言证实，且为生效的（2014）渝四中法民终字第01081号民事案判决在其第十页第八至十行予以确认，也得到了（2015）渝高民申00842号民事判决确认；2.买卖房屋收款未出收据是事实，但付款是事实，陈明碧、王茂秀以无购房款支付凭据主张房屋买卖无效不能成立；3.普子法律服务所是在双方当事人共同到场的情况下作出见证，该见证公正有效，且即使没有普子法律服务所的见证，房屋买卖合同也有效；4.王茂超事实上没有两处宅基，王茂超只有购得王光太的房屋办理了房产证，另一处所谓王茂超的房子是父母的老房子；5.陈明碧、王茂秀的起诉属于重复起诉，原审认定不属于重复起诉错误，基于原审判决驳回了陈明碧、王茂秀的诉讼请求，王光楷对本案未提出上诉，请求二审法院全面审查。在不考虑构成重复起诉的情况下，原审对本案处理是完全正确的，应予以维持。王光太辩称,1.普子法律服务所的见证其没在场；2.其卖房陈明碧、王茂秀不晓得，陈明碧事后才知道卖房的事实；3.陈明碧曾就本案合同效力起诉后撤诉是事实；4.收王茂超的钱没有依据，自己仅给王光楷出了收据，款是李少良代收，买卖合同没有表明王光楷是王茂超的代理人。王茂超辩称,1.其在外打工并口头委托父亲王光楷达成房屋买卖协议，委托后王光楷与王光太就产生了买房产契约合同，达成了协议；2.见证书的问题不再答辩，已经写得很清楚了。陈明碧、王茂秀向一审法院起诉请求：1.确认王光楷、王光太于2003年3月6日签订的《房屋转让协议》和《卖房产契约》中的房屋买卖内容无效，由王光楷返还陈明碧、王茂秀房屋6间；2.王光楷、王光太承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：王光太与陈明碧系夫妻，王茂秀系其长女，三人为同一农村承包经营户，户主为王光太。王茂超系王光楷之子。王光太在普子镇石坝子村八组原有一间木瓦房。王光太与陈明碧于1969年结婚，婚后陈明碧从石柱县马武镇的娘家运来部分建房木料，于1978年左右修建木瓦房两间，后于1992年左右又扩建三间房屋。2000年，王光太与陈明碧举家搬到彭水县城买房居住，王光太欲将其老家的房屋出售。2003年初，王茂超在外务工，便口头委托王光楷向王光太买房，王光太（甲方）和王光楷（乙方）协商，王光楷于同年3月6日以自己名义与王光太签定《卖房产契约》和《房屋转让协议》，约定：一、甲方所有的瓦木结构房屋转让给乙方；二、乙方在本协议生效之日向甲方交付现金20000元；三、甲方将其承包的责任地转让给乙方耕种，总面积为7亩；四、甲方原来使用的晒谷坝转让给乙方；五、乙方对甲方位于沟对门、岩下原来所有的柴山享有栽培、使用的权利；六、乙方对甲方承包地里的果树及其他树木享有收益使用的权利；七、甲方若要在承包地内建坟墓（至少占地0.5亩，修建两座坟），乙方必须无条件地答应，若甲方在承包地内建坟墓时损坏的农作物甲方不给予赔偿；八、若乙方在约定期限内未向甲方付清款，甲方有权收回原转让给乙方的所有财产，若乙方不准甲方在其承包地内建两墓，甲方有权收回沱地和四方登的土地使用权，若乙方在履行协议后，甲方不交付房屋及土地使用权等，乙方有权请求甲方赔偿损失。双方还约定抵金60000元，卖方（王光太）若有异言给买方（王光楷）交纳80000元，买方（王光楷）若有异言给卖方（王光太）交纳60000元，双方还约定，责任地、自留地、自留山、保管山永远跟着房产走。2003年3月28日，重庆市彭水县普子法律服务所作出了见证书，内容为：兹见证普子镇胡坪二组村民王光太与本组村民王光楷于2003年3月6日签订的《卖房产契约》和《房屋转让协议》符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，双方意思表示真实，具有可行性。2003年4月底，王茂超一家搬入王光太的房屋内居住至今。同年7月，王光太将买卖房屋的事情告知了陈明碧。其后，陈明碧、王光太偶尔回老家，在其弟王光点家居住。2010年10月，彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局为王茂超颁发《彭水县房地证2010字第110XX号房屋产权证》。2011年6月，陈明碧、王茂秀向一审法院提起民事诉讼，请求确认王光太和王光楷签订的《卖房产契约》《房屋转让协议》无效。一审法院经审理后，于2011年10月16日作出（2011）彭法民初字第1437号民事判决书，判决：1.王光太和王光楷于2003年3月6日签订的《卖房产契约》和《房屋转让协议》关于房屋转让部分有效；2.王光太和王光楷于2003年3月6日签订的《卖房产契约》和《房屋转让协议》关于土地和林地承包经营权流转、林地和土地附着物的使用、收益权转让以及修建坟墓两座部分无效。王光楷不服该判决，向重庆市第四中级人民法院提起上诉。陈明碧、王茂秀在二审中申请撤回一审起诉，重庆市第四中级人民法院经审查，于2012年7月17日作出（2012）渝四中法民终字第00523号民事裁定，裁定：1.撤销彭水苗族土家族自治县人民法院（2011）彭法民初字第1437号民事判决；2.准许陈明碧、王茂秀撤回一审起诉。2012年12月31日，王光太农村承包经营户向彭水苗族土家族自治县农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，请求确认其享有“花地、长坑、沟对门、榨千、大田”五块土地（与王光楷签订本案合同流转的土地）承包经营权，后经仲裁，一审法院一审，本院终审，最终判决王茂超承包经营户对“花地、长坑、沟对门、榨千、大田”五块土地享有承包经营权。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.陈明碧、王茂秀的起诉是否属于重复起诉；2.王光楷、王光太于2003年3月6日签订的《房屋转让协议》和《卖房产契约》中的房屋买卖内容是否有效。关于焦点一。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十八条规定，在第二审程序中，原审原告申请撤回起诉，经其他当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可以准许。准许撤诉的，应当一并裁定撤销一审裁判。原审原告在第二审程序中撤回起诉后重复起诉的，人民法院不予受理。该规定系2014年12月18日由最高人民法院审判委员会第1636次会议通过，自2015年2月4日起施行。陈明碧、王茂秀于2012年7月撤回一审起诉，当时尚无前述规定，根据“法不溯及既往”的原则，陈明碧、王茂秀提起的本案诉讼不受最高人民法院关于适用的解释》第三百三十八条“重复起诉，人民法院不予受理”的限制，陈明碧、王茂秀可以提起本案诉讼。关于焦点二。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，只有王光太的弟弟王光点的证言证明王茂秀于1992年左右扩建三间房屋，证据不充分，不能认定讼争房屋属于王光太、陈明碧、王茂秀共有。讼争房屋部分建房材料来源于陈明碧娘家，但房屋系王光太、陈明碧婚姻关系存续期间修建，属于王光太、陈明碧夫妻共同财产，不属于陈明碧婚前财产。王光太、陈明碧2000年举家搬入彭水县城居住，王光太欲将讼争房屋出售，王茂超委托其父王光楷与王光太商议房屋买卖事宜，王光楷于2003年3月6日以自己名义与王光太签定《卖房产契约》和《房屋转让协议》，王茂超与王光太、陈明碧属于同一集体经济组织，王茂超购买房屋不违反《中华人民共和国土地管理法》等相关法律强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定的情形，符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，故《卖房产契约》和《房屋转让协议》中关于房屋买卖的内容有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。王光太将位于普子镇石坝子村八组6间房屋出售给王茂超，王光楷代王茂超支付了20000元房款，王光太将房屋交付给了王茂超，且于2010年办理了物权登记，虽然无证据证明陈明碧当时同意出售讼争房屋，但陈明碧在卖房后七八年未提出异议，且王茂超系善意购买、支付合理对价20000元并办理产权登记手续。因此陈明碧、王茂秀无权追回讼争房屋。陈明碧、王茂秀的损失只能请求王光太赔偿。王光太辩称在其不知情的情况下办理了房屋登记，王茂超基于《卖房产契约》和《房屋转让协议》办理房屋登记，不须通知出让人。王茂超已经入住讼争房屋已十六年有余，王光太、陈明碧、王茂秀自2011年开始提起诉讼，二审撤诉后又提起土地确权诉讼，最终败诉，现提起本案诉讼，要求确认合同无效，追回房屋，有违诚实信用原则，希望王光太有担当，能够说服家人，息诉服判，信守《卖房产契约》和《房屋转让协议》，双方均能安居乐业。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回陈明碧、王茂秀的全部诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由陈明碧、王茂秀负担。二审中，陈明碧、王茂秀向本院提交了以下新的证据：1.2019年8月4日《人民调解协议书》一份及收据，证明王茂超在2003年之前有自建房。2.王光太分别于2001年1月1日、2003年1月1日签订的《租房协议书》各一份，于2008年1月1日、2009年1月1日《居民房屋出租协议书》各一份，证明王光太、陈明碧在县城没有买房是租房居住。3.王光太、陈明碧、王茂秀一家2004年的户口页共计5页，证明签订《房屋转让协议》和《卖房产契约》时王光太、陈明碧、王茂秀是家庭成员。经质证：王光楷认为1号证系复印件无证据来源且不能证明王茂超有房屋，2号证据真实性无法查证且与本案无关联，均不应采信，3号证据三性无异议；王茂超认为1号证真实但与本案无关，2号证据、3号证据质证意见同意王光楷的意见；王光太对证据均无异议。本院经审查认为，陈明碧、王茂秀提交的证据1、证据3形式符合法律规定，内容的真实性得到相关当事人认可，与本案存在关联，符合证据三性，本院予以采信；证据2系复印件，真实性无法确认，本院不予采信。其余各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明，王茂超因案外人占用其老屋基发生纠纷，2019年8月4日经彭水苗族土家族自治县普子镇石坝子村民委员会调解，双方签订了内容包括案外人补偿其2000元等内容的人民调解协议，同日，王茂超出具收到该2000元的收据。另查明，2011年6月，陈明碧、王茂秀以王光楷、王光太为被告，王茂超为第三人向一审法院起诉，仅请求确认王光太和王光楷签订的《卖房产契约》《房屋转让协议》无效。再查明，在王茂超农村承包经营户起诉王光太农村承包经营户等土地承包经营权转让纠纷生效的（2014）渝四中法民终字第01081号民事判决中确认“王光楷签订《房屋转让协议》的法律效力是及于王茂超户的，可以认定王光楷签订协议的行为是受王茂超委托”。本院二审查明的其他事实同于一审法院查明的事实。本院认为，本案系陈明碧、王茂秀请求确认王光楷、王光太于2003年3月6日签订的《房屋转让协议》和《卖房产契约》中的房屋买卖内容无效并返还房屋而形成的农村房屋买卖合同纠纷。二审中，双方当事人对一审认定的除上诉提起的事实外其他事实均无异议，本院予以确认。二审中，当事人争议的焦点在于签订于本案是否重复起诉及签订于2003年3月6日的《房屋转让协议》和《卖房产契约》中买卖房屋内容是否有效，现就此分析认定如下：一、本案是否构成重复起诉虽然，2011年6月，陈明碧、王茂秀以王光楷、王光太为被告，以王茂超为第三人向一审法院起诉请求确认王光太和王光楷签订的《卖房产契约》《房屋转让协议》无效而形成的（2011）彭法民初字第1437号案件，经一审法院审理作出判决后的二审期间，因陈明碧、王茂秀申请撤回起诉，本院于2012年7月17日作出（2012）渝四中法民终字第00523号民事裁定予以准许后，陈明碧、王茂秀提起本案诉讼客观存在。但是，因陈明碧、王茂秀在本案中的诉讼请求为确认《卖房产契约》《房屋转让协议》中买卖房屋内容并返还房屋6间，陈明碧、王茂秀于（2011）彭法民初字第1437号案件的诉讼请求仅为确认《卖房产契约》《房屋转让协议》无效，两次起诉的诉讼请求不同，此不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”之规定，不构成重复起诉。同时，（2011）彭法民初字第1437号案件生效裁判作出的时间是2012年7月17日，当时的法律法规对当事人撤回起诉后再起诉未明确限制，在此情况下，以实施于2015年2月4日《最高人民法院关于适用的解释》的规定，限制2012年7月申请撤回起诉的陈明碧、王茂秀提起本案诉讼，亦有违“法不溯及既往”原则。由此，原审认定本案不是重复起诉并予审理并无不当，本院予以确认。二、签订于2003年3月6日的《房屋转让协议》和《卖房产契约》中买卖房屋内容是否有效因虽然，2003年3月6日《房屋转让协议》和《卖房产契约》是王光楷、王光太实际签订，且王光楷亦无王茂超出具的委托其签订相应合同的书面授权委托书是事实。但是，王光楷与王茂超均认可王光楷是受王茂超委托为其购买《房屋转让协议》和《卖房产契约》所涉房屋，且《房屋转让协议》和《卖房产契约》签订的当年4月，王茂超便实际接房入住，后办理了以王茂超为权利人的产权证亦是事实。而王光楷与王茂超是父子关系，王茂超在外地务工的情况下，口头委托其父处理买房事务亦合理，法律对此未作限制或禁止性规定。且生效判决已经认定王光楷签订协议的行为是受王茂超委托，陈明碧、王茂秀无证据推翻该认定。至于王光太关于其不愿意将协议所涉房屋卖给王茂超的主张，除了自己的陈述外未提供其他有效证据证明。故依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，原审认定王光楷受王茂超委托与王光太签订《房屋转让协议》和《卖房产契约》并无不当，陈明碧、王茂秀的该部分上诉理由不成立，本院不予支持。又因王茂超与王光太、陈明碧均系彭水苗族土家族自治县普子镇石坝子村**的村民，《房屋转让协议》和《卖房产契约》所涉房屋亦位于彭水苗族土家族自治县普子镇石坝子村9组的农村房屋，且《房屋转让协议》和《卖房产契约》是双方的真实意思表示且王茂超亦接房入住并办理了产权证。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”及第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……㈣损害社会公共利益；㈤违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，结合陈明碧、王茂秀的主张，王光楷受王茂超委托与王光太签订《房屋转让协议》和《卖房产契约》的主体适格、意思表示真实，如其内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定或损害社会公共利益，该《协议书》自签订即发生法律效力。而《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的内容本身没有直接涉及民事行为效力，该规定中“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的内容，亦未禁止农村村民买卖住房，并反映出公法管理者对农村村民拥有宅基地相应事宜进行管理的特点，该规定并非效力性强制性规定。同时，农村村民出卖住房的后果，最直接的便是买方可能因超出法律的“一户一宅”限定而无法取得房屋权属证书，卖方因出售行为失去现有住房后亦不能再申请宅基地另行修建住房，而本案中王茂超与王光太、陈明碧系同一集体经济组织，双方之间的房屋买卖仅涉及买卖双方个人利益，不涉及社会公共利益。据此，原审认定王光楷受王茂超委托与王光太签订《房屋转让协议》和《卖房产契约》有效并无不当，本院予以确认，陈明碧、王茂秀关于王茂超违反一户一宅致案涉及协议无效的上诉理由不能成立。鉴于本案当事人对王光楷、王光太2003年3月6日签订《房屋转让协议》和《卖房产契约》的事实无异议，彭水苗族土家族自治县普子法律服务所是否对《房屋转让协议》和《卖房产契约》进行见证，亦不影响《房屋转让协议》和《卖房产契约》的效力。综上，陈明碧、王茂秀上诉的请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人陈明碧、王茂秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端审 判 员 何 玉审 判 员 王勐视二〇一九年十月十二日法官助理 王秀丽书 记 员 高红林