浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终4653号 上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江永泉丝绸印染有限公司，住所地浙江省杭州市临安区天目山镇环城北路**。 法定代表人：张如荣。 委托诉讼代理人：刘海波、顾昕怡，江苏李杏珍律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张贞姬，女，1986年3月26日出生，朝鲜族，户籍所在地吉林省龙井市。 委托诉讼代理人:陈杨禹霆，江苏迈图律师事务所律师。 上诉人浙江永泉丝绸印染有限公司（以下简称永泉公司）因与被上诉人张贞姬房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2019）浙0185民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2017年上半年，张贞姬与倪国梁打算在临安办印染厂，欲租赁永泉公司提供的厂房，2017年6月16日，张贞姬交纳20万元给永泉公司，永泉公司开具两张收据，一张记载“定金10万元”，另一张记载“预付款10万元”。 2017年11月15日，倪国梁向永泉公司法定代表人张如荣发微信，表示自己等不起，要搬走，要求张如荣退还“压金”，张如荣在2017年11月16日微信回复：“可以！你自己决定！你搬走那天款退还你！”，当晚20时35分，倪国梁发微信给张如荣：“张总：搬走那天那个订金20万退给我应该可以的吧？”“张总：我们夫妻两个也不容易，家里父母也是普通老百姓。”“希望你能理解！”，张如荣在当晚21时18分回复：“可以”。 2017年12月8日，张贞姬向临安区天目山镇人民政府出具情况说明：“本人倪国梁与张贞姬于2017年6月21日进驻浙江永泉丝绸印染有限公司。当时6台溢流缸，1台冷堆机，1台韩国日星定型机，4台挂码机，1台平幅机，1台脱水机，20台布车，若干A字架均已进浙江永泉丝绸印染有限公司。所有机器于2017年8月底全部安装完毕。但由于永泉厂与龙正公司存在债务问题，龙正公司蒸汽单价过高我们无法使用该蒸汽厂的低压与中压蒸汽，故浙江永泉丝绸印染有限公司法人张如荣承诺购买天然气锅炉安装并让我们使用。但是到2017年12月份锅炉都没有安装，也得不到对方何时能安装好并让我们使用，因此倪国梁与张贞姬忍痛决定从浙江永泉丝绸印染有限公司迁出，并于2017年12月4日开始搬离机器，已于2017年12月8日全部搬离完毕”。 张贞姬搬出后，向永泉公司索要款项，2018年1月25日，张贞姬向永泉公司出具收据，称：“今收到浙江永泉丝绸印染有限公司退回租厂房预付款10万元整，特列此据！”2018年1月31日，永泉公司起诉本案张贞姬，诉状中称：永泉公司、张贞姬口头约定年租金70万元每年，污水处理每吨为10.50元，汽、电、水费由张贞姬直接向有关部门支付，事后因其他原因，张贞姬于2017年12月8日搬离完毕，未支付费用，张贞姬支付的定金10万元抵销后不足以按照30000元/月×5个月的标准支付租金，要求判令张贞姬支付尚欠租厂房场地占用费50000元。该案于2018年3月14日进行了开庭审理，庭审中张贞姬辩称因永泉公司承诺的开办印染厂的相关条件不具备，不产生费用。该案庭审后，永泉公司撤回起诉。 本案审理过程中，张贞姬递交倪国梁的书面说明，倪国梁表示不参与本案诉讼，本案权利、义务由张贞姬享有、承担。另永泉公司庭审中表示拟租赁土地、房屋并非登记在自己名下。 永泉公司诉至原审法院，请求判令：张贞姬支付欠房租费（场地占用费）333000元，并承担该款按4.35%的利率计算至判决履行之日止的利息。案件审理中，永泉公司进一步明确其诉讼请求：如租赁合同有效成立，333000元为租金；租赁合同无效或不成立，333000元为占有使用费。利息以333000元为基数，从2017年6月21日起算至判决履行之日止。 张贞姬提起反诉，请求判令：永泉公司双倍返还张贞姬定金20万元。 原审法院认为：本案张贞姬开始占用土地、房屋的具体时间，永泉公司无证据证明，应以张贞姬出具的情况说明中记载的“2017年6月21日”为开始时间，在此之前的2017年6月16日，张贞姬已经交纳10万元定金给永泉公司，此时，双方未签订书面合同，对于租金价格，永泉公司也无证据证明双方已经达成一致意见，且双方对张贞姬是准备开办印染厂这一事实均无异议，因此，张贞姬先行交纳的10万元定金是为了保证将来与永泉公司订立正式的租赁合同。永泉公司在未正式签订合同明确权利、义务的情况下，张贞姬先行将一些机器设备搬入拟租赁房屋，说明其主观上是积极推进合同签订、继续履行的，又因张贞姬并无证据证明永泉公司曾向其承诺条件及具体内容，故张贞姬将合同不能签订、继续履行的责任归咎于永泉公司也不能成立。此种情形，永泉公司应当将张贞姬交纳的10万元定金归还张贞姬。对于张贞姬先期将一些机器、设备搬入厂房，是否需要支付租金或费用的问题，因双方没有事先约定，首先根据法律规定判断，如上所述，本案双方是在正式达成租赁协议之前，张贞姬先行部分使用租赁物，此种情形，应根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”，参照适用最相类似的试用买卖合同的规定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十三条：“试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确，出卖人主张买受人支付使用费的，人民法院不予支持”之规定，本案张贞姬无需支付永泉公司租金或费用。且从常理分析，开办印染厂除了需要场地外，还需要配套的水、电及污水处理设施等，而当时土地、房屋尚不完全具备开办印染厂的条件，双方对水、电、蒸汽费用、污水处理费用等尚未协商一致，张贞姬在开办印染厂的目的不能实现的情况下打算退出并微信告知张如荣，从张如荣和倪国梁的微信聊天中，张贞姬及倪国梁也是有理由相信张如荣当时是同意退还20万元款项两清、互不追索的，此后张贞姬实际退出，永泉公司也应兑现承诺内容。综上，本案张贞姬先行部分占用租赁物，是为正式订立、履行租赁合同的前期准备，永泉公司、张贞姬对该期间的费用事先未作协商，参照试用买卖合同的规定，张贞姬无需支付费用；本案正式租赁合同未能订立不能归咎于永泉公司、张贞姬双方，永泉公司应将收取的定金退还张贞姬，但张贞姬要求永泉公司双倍返还定金也不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2019年4月23日判决：一、驳回永泉公司的诉讼请求；二、永泉公司于判决生效后十日内返还张贞姬定金10万元；三、驳回张贞姬的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6295元，减半收取3147.5元，由永泉公司负担；反诉受理费2150元，由永泉公司负担1075元，由张贞姬负担1075元。 宣判后，永泉公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清。一、原审法院认为“张贞姬先行部分占用租赁物，是为正式订立、履行租赁合同的前期准备”，而庭审查明的事实是张贞姬于2017年6月21日进驻永泉公司工厂，进驻的机器包括6台溢流缸，1台冷堆机，1台韩国日星定型机，4台挂码机，1台平幅机，1台脱水机20台布车，若干A字架，所有机器于2017年8月底全部安装完毕。另张贞姬交纳了10万元定金和10万元预付款，从张贞姬实际占有使用永泉公司的厂房及支付一部分费用的行为可以看出，尽管双方只是口头约定，没有签订书面的租赁合同，双方之间已经形成了事实上的租赁关系，故本案并非只是正式签订合同前的准备，双方已经口头约定了租赁的基本事项，并且双方之间租赁的行为已经实施。二、张贞姬自2017年6月21日搬入永泉公司厂房至2017年12月8日搬离永泉公司厂房，这段期间一直对厂房进行了充分利用，就算租赁合同无效或者不成立，从公平合理的角度，仍应参照租金标准支付相应的实际使用费。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的立法精神，即使租赁房屋因无产权证而被认定为无效，但实际使用人仍应当支付实际占有使用费。更何况本案中永泉公司并没有导致租赁合同无效的客观事实存在，故要求张贞姬支付占有使用期间的占有使用费更于法有据。综上所述，一审判决认定事实不清，请求依法查清事实，支持永泉公司的诉讼请求。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决中“驳回浙江永泉丝绸印染有限公司的诉讼请求；浙江永泉丝绸印染有限公司于判决生效后十日内返还张贞姬定金10万元”，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由张贞姬承担。 针对永泉公司的上诉，张贞姬答辩称：一、一审法院查明事实正确，张贞姬没有支付租金的义务，永泉公司应退还定金10万元。本案案情为2017年6月，张贞姬及丈夫倪国梁因原在苏州经营印染业务由于“263”环保整治工程无法继续开办，打听到永泉公司有厂房，拟于承租开办印染厂，但因为永泉公司尚无包括工商注册、实际经营所需要的蒸汽、污水池等条件，所以未签订合同，并约定等到这些条件齐备之后再谈合同和计收费用。当时永泉公司法定代表人张如荣的许诺是“很快就好”、“七、八月份”，为表诚意，张贞姬在2017年6月21日搬入前的2017年6月16日，支付了共计20万元的定金和预付款。但直到十一月份，还没办好，而且还传出永泉公司将被查封的风声，所以在11月中旬张贞姬提出搬走并让永泉公司退还20万元。永泉公司表示同意，在2017年12月8日搬走后，因为永泉公司未按承诺退还而继续催款，永泉公司于1月25日退还预付款10万元，但之后未再给付，却因为觉得张贞姬催得紧而提起租金诉讼主张。二、关于“张贞姬没有支付租金的义务，永泉公司应退还定金10万元”，从张贞姬于2017年11月15日向永泉公司要求退还已支付的共计20万元而永泉公司于次日11月16日同意、张贞姬搬走后的2018年1月9日、10日向永泉公司继续催要，以及永泉公司于2018年1月25日退回预付款10万元等事实和逻辑可予证实。张贞姬于2017年11月15日提出的是要求退还已支付的20万元，而永泉公司表示同意。何为退还，就是收方将付方支付的内容还回去；退还的内容是什么？20万元，就是已交付的定金和预付款共计金额。为什么张贞姬会要求退还？为什么永泉公司同意退还？在现有证据下张贞姬首次提出的时候是2017年11月15日，就该时，若按照永泉公司于本案所述应支付房租和租金标准80万元一年，那么从2017年6月21日算到该时，也已远高于张贞姬已支付的定金、预付款共计20万元。在此情况下，张贞姬也不会要求退还、永泉公司更是非但不会退还、反而会向张贞姬主张租金，至少不会是答复同意退还以及其他同质的内容，尤其是在永泉公司认为的上述20万元已转化为履行款的情况下；而在2018年1月9日、10日张贞姬继续要求钱款时以及永泉公司实际退还预付款的1月25日，按永泉公司陈述的内容，租金将更高，而张贞姬已经搬离浙江，若确是应付租金将更难主张，永泉公司不会、更不该退还其中的预付款。什么原因？因为没有合同成立的条件、没有履行的合同、张贞姬没有付款的义务。而在本案以外，永泉公司曾就与本案相同的基础事实提出（2018）浙0185民初755号案以年租金标准为70万元的主张和陈述，与本案前后不一，也由此可知其虚伪陈述。本案中，永泉公司与张贞姬之间就拟形成租赁关系而未成立的事宜，达成由永泉公司退还张贞姬已支付的20万元以作最终处理的一致内容，应予认可。既然永泉公司同意退还20万元，现仅退还10万元。因此，剩余10万元应予支付。一审法院认定事实清楚，判决正确。三、此外，永泉公司的上诉理由存在逻辑错误。1.永泉公司陈述张贞姬进驻并缴纳了10万元定金和10万元预付款，而得出实际占有使用以及支付一部分费用故而得出形成事实上租赁关系的结论。对此，进驻不等于必然是法律上、尤其是租赁关系下的占有、使用和应付费用，缴纳10万元定金和10万元预付款，都是在其认为租赁开始的2017年6月21日之前的6月16日，在法律上及事实上，都只是履行前的预先支付性质，而不是履行中的“支付一部分费用”；2.本案并非合同成立了不具备生效要件而无效的情形，而是合同自始没有成立，故不存在租金、也不存在其主张的使用费。综上所述，请求驳回永泉公司上诉请求，维持一审判决。 二审期间，永泉公司向本院提交证据材料：补充租房协议1份（复印件），用以证明永泉公司对涉案房屋有出租权。 二审期间，张贞姬向本院提交证据材料：网上银行电子回单2份（打印件），用以证明张贞姬应永泉公司的要求，将定金转至其指定的浙江佳翊诚印染有限公司账户。 本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可以作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据永泉公司的上诉请求与张贞姬的答辩意见，本院将对本案二审的争议焦点进行分析认定。首先，本案中，双方当事人之间仅有签订租赁合同的意向，并未签订正式书面租赁合同。其次，双方当事人之间是否形成事实上的租赁合同关系。本案中，张贞姬与倪国梁欲租赁永泉公司的厂房用以开办印染厂。从在案有效证据及双方当事人的陈述来看，张贞姬将部分机械设备搬入拟租赁厂房，系在为签订正式租赁合同而做准备。在此期间，双方当事人对厂房使用的起止期限、费用的支付等事项均未进行约定。综合案件事实，亦无有效证据证明双方当事人在该期间形成事实上的租赁合同关系。同时，张贞姬、倪国梁与永泉公司法定代表人张如荣在协商机械设备搬离及款项退还的过程中，永泉公司及其法定代表人张如荣均未提出过要求张贞姬、倪国梁就机械设备搬入厂房而支付租金或费用。在此情形下，原审法院认定张贞姬将部分机械设备搬入拟租赁厂房系签订正式租赁合同的准备行为，无需支付相关费用，符合本案案件事实，应予以确认。因此，原审法院驳回永泉公司要求张贞姬支付租金（占用费）及利息的诉讼请求，并无不当。关于定金的返还。在倪国梁与永泉公司法定代表人张如荣的微信协商过程中，张如荣对倪国梁提出的退还所支付定金的要求，均给予肯定的回复。同时，该定金也系为签订正式租赁合同而支付。现正式租赁合同未能签订不可单独归责于任何一方，故永泉公司理应将收取的定金予以退还。因此，原审法院判定永泉公司向张贞姬返还定金10万元，也无不当。综上，永泉公司的上诉请求，依据不足，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7795元，由浙江永泉丝绸印染有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年十月二十五日 法官助理秦海龙 书记员董悦