云南省南华县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2324民初920号 原告：阳文忠，男，汉族，1967年5月13日生，小学文化，个体户，住云南省南华县； 被告：傅云军，男，汉族，1972年1月20日生，初中文化，个体户，住重庆市江津区，现住云南省昆明市盘龙区；（未到庭） 委托诉讼代理人：高彦金，云南三仪律师事务所律师；代理权限为：特别授权代理。 原告阳文忠与被告傅云军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案，于9月16日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阳文忠及被告傅云军委托的诉讼代理人高彦金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告请求判令：一、判令被告腾退房屋，支付给原告自2018年11月9日起至2019年8月8日的房租人民币39,000.00元，并按年租金人民币46,800.00元自2019年8月9日起计算至被告实际腾房之日为止；二、判令被告赔偿3个月违约金人民币11,700.00元；三、判令被告赔偿给原告房屋损失修复费人民币10,000.00元；四、判令被告支付两年半的水电费人民币8,500.00元；五、判令被告支付用餐费人民币4,300.00元;以上合计人民币73,500.00元；六、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：被告向原告承租位于南华县龙川镇南永加油站对面（原斗山村委会）的房屋，用于云南云军电力工程有限公司南华项目部办公及堆放材料，双方于2016年11月签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限自2016年11月9日起至2018年11月9日止，房屋年租金人民币46,800.00元，付款方式为一年一付，在使用前支付。因承租方管理使用不善，造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由承租方承担修复费用；水费、电费、网费、收视费由承租方按照当地有关部门价格自行支付；租赁期限届满后，如承租方不明确表示不续租，则视为承租方继续租赁；租赁方不再续租应提前两个月告知出租方；任何一方违约，按年度需向对方交纳三个月租金作为违约金。合同签订后，原告按时将房屋交付被告使用，被告仅支付了两年的房租，即支付自2016年11月9日起至2018年11月9日止的房租，租赁期限届满，被告未明确告知原告不续租，将房屋一直使用至今。被告需支付给原告自2018年11月10日至2019年8月8日的房租人民币39,000.00元;被告违约，按双方签订的合同约定,赔偿原告违约金人民币11,700.00元；被告租房期间使用的所有水电费，全部由原告垫付，被告需支付水电费人民币8,500.00元给原告；被告使用房屋期间，将房屋熏黑、部分损毁，需支付给原告房屋损失修复费人民币10,000.00元；原告经营饭店,被告的项目部工人到原告饭店吃饭，需支付给原告用餐费共计人民币4,300.00元。综上所述，被告租赁期限届满后仍然继续使用房屋，已构成不定期租赁，且一直拖欠房租不支付给原告，现原告依据《民法通则》第84条“债权人有权要求债务人按照合同的约定或者按照法律的规定履行义务”，《合同法》第222条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损失赔偿责任”，《合同法》第226条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院受理支持。 被告辩称：对双方是不定期租赁没有意见；按双方约定每年46,800.00元没意见；被告在使用期间没有支付水电费是属实的，但需要原告提供相关部门的票据；租金不应该计算到实际腾房之日；被告的工作人员实际使用至2019年2月1日（即春节前期）；2018年11、12月份（具体时间记不清楚了），被告欲将剩余的施工材料退还南华供电局，因原告进行阻止无法退还，给被告造成了一定的经济损失；对于用餐费，不是被告傅云军及其公司的安排和公司行为，是个人的用餐行为，是不同的两个法律关系，一个是服务合同，一个是租赁合同。至于租赁合同，系双方不定期租赁，一方随时有权要求另一方解除合同；对于摆放施工材料会对原告房屋造成一定损耗的问题，原告应给予的一定的容忍。综上，被告同意解除双方所签订的不定期租赁合同，但租金只能支付到2019年2月1日前，水电费应该以相关部门的票据为准。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、双方签订的房屋租赁合同是否继续有效；2、如果合同继续有效，双方应当如何计算相应的费用，是否存在违约行为。 本案当事人围绕诉讼请求及辩论意见，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 为证明其诉讼主张，原告提交了如下证据：1、原告的身份 证复印件一份，欲证明原告的身份；2、房屋租赁合同复印件一份，欲证明2016年11月，原、被告双方签订了房屋租赁合同及对相关权利、义务进行约定的事实。 被告的质证意见为，对身份证复印件及房屋租赁合同复印件的三性无异议；双方的合同终止于2018年11月9日，双方系不定期租赁，双方任何一方可以随时向另一方解除合同，房屋可以参照租赁合同，其余条款不能参照合同。 被告举证如下：1、房屋现状的照片三张，第一张照片，证明被告在担任云军电力工程有限公司的法定代表人，租赁房屋用途是云军电力工程有限公司南华项目部的员工住宿及堆放材料；第二张、第三张照片，证明租赁房屋的院子内堆放有电线、变压器及面包车一辆、三轮车一辆，因堆放材料较多，大门被原告锁住了，小门也用铁丝锁住了，被告要将施工材料拉到南华县供电局进行退还，遭到原告制止。 原告质证意见为，对被告提交的三张照片是认可的，但照片是现在照的，因房屋内有东西怕丢失才上锁的，小门是被告公司的工作人员张兴顺把锁弄坏后用铁丝锁住的，他承诺他把东西搬走后会把损坏的门锁恢复起来。 对于双方无异议的证据，本院予以采信。 经审理查明：2016年11月12日，被告向原告承租位于南华县龙川镇南永加油站对面原斗山村委会的房屋，双方签订了《房屋租赁合同》并约定，出租房（甲方）：阳文忠，身份证号码：5102301967××××××××，承租房（乙方）：傅云军，身份证号码：5102251972××××××××；房屋用途：项目部租赁住房；租赁期限：自2016年11月9日至2018年11月9日止；支付方式：一年一付；年租金：人民币46,800.00元；付款方式：现金支付，合同签订后一次性支付一年租金；维修养护责任：正常的维护费用由甲方承担，因乙方管理使用不善造成的损失和维修费用，由乙方承担修复费用；房屋租赁期间的有关费用：水费、电费、网费、收视费由乙方按照当地有关部门价格自行支付；违约责任：按年度需向对方交纳三个月租金作为违约金；其它规定：租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方优先同意继续租赁；如乙方不再续租，乙方应提前两个月告知甲方；租赁期届满后，如甲方未明确表示不续租的，则视为乙方继续承租。合同签订后，原告按时将房屋交付被告使用，被告支付了两年的房租，即支付了自2016年11月9日起至2018年11月9日止的房租。租赁期限届满后，被告未明确告知原告不续租，将房屋一直使用至今，原告未明确表示不续租，但是双方未续签《房屋租赁合同》，被告也未向原告支付房租及其水电费等相关费用。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》虽然于2018年11月9日到期，但原、被告双方都未明确表示继续承租或不再续租，双方之间以事实行为在顺延《房屋租赁合同》，并以事实行为确认了该合同继续有效，依照合同约定也应视为双方继续出租和承租，双方的合同为不定期租赁合同；根据《合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；本案双方当事人均未解除合同，合同的约定仍然有效，被告并未构成违约；双方应按照合同约定继续履行各自义务，即被告应按照合同约定，按照年租金人民币46,800.00元向原告支付自2018年11月10日起至合同终止时的房租；截止2019年8月10日，被告应支付原告房租时间刚好9个月(月租金为46,800.00元/年÷12月=3,900.00元/月)，即3,900.00元/月×9月=35,100.00元。故对于原告主张的由被告支付不定期租赁合同期间的房租的请求本院予以支持，但是对于其请求被告支付违约金的主张因与事实不符，本院不予支持。根据谁主张、谁举证的原则，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。本案原告除《房屋租赁合同》以外，未提供任何证据证实其诉讼主张，应承担举证不能的不利后果；故对于原告无证据证实的主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。对原告提出的由被告支付其项目部的员工到原告所经营的饭店用餐费用人民币4,300.00元的主张，不属本案审理的范围，本院不予评判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、由被告傅云军于判决生效后10日内向原告阳文忠支付自2018年11月10日起至2019年8月10日止的房租人民币35,100.00元，并按照年租金46,800.00元支付原告阳文忠自2019年8月10日以后的房租至被告傅云军实际腾房之日止； 二、驳回原告阳文忠的其它诉讼请求。 案件受理费人民币1,638.00元，适用简易程序审理，减半收取人民币819.00元，由被告傅云军负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年以内向本院申请强制执行。 审判员 周 昱 二〇一九年十月二十三日 书记员 李俊芳