贵州省岑巩县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2626民初138号原告：戚小琴，女，1984年3月27日出生，侗族，户籍所在地为岑巩县。委托诉讼代理人：刘治飞，男，广东凡立（东莞）律师事务所律师。被告：贵州大置业房地产开发有限公司，统一社会信用代码91522626709574394Q，住所贵州省黔东南州岑巩县新兴滨河西路**。法定代表人：赵树发，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：姚颢，男，系该公司法律顾问。原告戚小琴诉被告贵州大置业房地产开发有限公司（以下简称大置业房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月24日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戚小琴委托诉讼代理人刘治飞、被告贵州大置业房地产开发有限公司委托诉讼代理人姚颢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戚小琴向本院提出诉讼请求：1、判令大置业房开公司承担逾期不提供办理商品房转移登记手续致戚小琴至今未能办理商品房产权证书的违约责任，赔偿戚小琴违约金58000.00元(逾期违约金按已付购房价款日千分一从2014年7月1日起计算至2018年8月31日止，共115073.80元，超出本案诉讼请求部分的违约金额戚小琴保留另行追究的权利)；2、本案诉讼费由大置业房开公司承担。事实理由:2012年7月25日，原、被告双方签订经贵州省岑巩县房地产管理办公室登记备案(备案号0000488号)的《商品房预售合同》，该《合同》约定，戚小琴(买受人)以总价75607.00元购买大置业房开公司(出卖人)开发的“岑巩县新兴中心市场第二期改造工程”项目房号为“H-14-6”面积为14.11平方米的商业营业用房(商铺)。该《合同》第二十二条约定，大置业房开公司(出卖人)应于2014年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，登记后30个工作日内向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书；该条同时约定出卖人不能在约定日期交付办理商品房转移登记的有关文书至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之一的违约金。《商品房预售合同》签订后，戚小琴依《合同》约定向被告支付了全部购房价款，大置业房开公司却一直未向戚小琴提供和交付办理商品房产权转移登记的相关法律文书，致使戚小琴作为买受人至今仍无法办理所购商铺的产权。原、被告之间形成了商品房买卖合同关系，大置业房开公司作为出卖人，转移房屋所有权于买受人是其销售商品房的法定义务。虽经戚小琴多次要求，大置业房开公司迄今仍不向戚小琴交付办理商品房产权转移登记的相关法律文书，其怠于履行合同义务的行为，违反《合同》和法律关于办理产权登记的规定，应依照《合同》约定和法律规定承担违约责任。为此，戚小琴特诉至法院。被告大置业房开公司辩称，1、戚小琴诉大置业房开公司商品房预售合同纠纷一案已超过诉讼时效，应依法驳回戚小琴的诉讼请求。戚小琴与大置业房开公司签订的商品房预售合同约定大置业房开公司应于2014年3月31前取得商品房所有权初始登记，并在30个工作日内向戚小琴交付办理商品房转移登记的有关资料。大置业房开公司已于2014年4月18日通过电话及在公司显眼处张贴通知的形式通知各位所有购房业主前往大置业房开公司处领取办理房产证的相关资料，但是戚小琴未来领其取所需办证资料，且从合同约定的时间来看，大置业房开公司在2014年4月31日前已准备好了戚小琴办证的相关资料，则戚小琴的诉讼权利应当从2014年5月1日起至2017年4月31日止。戚小琴向大置业房开公司主张承担延期交付提供办证资料违约金已达4年之久，这已超过3年的诉讼时效，故戚小琴的诉讼请求应驳回。2、大置业房开公司承建的涉案项目在2014年3月21日通过各主管部门综合竣工验收合格，已具备办证的条件。大置业房开公司于2014年4月18日以电话或张贴通知的形式，已向各位购房业主极及戚小琴履行了可以前来大置业房开公司处领取办证资料的告知义务，并且大置业房开公司的工作人员采用了向戚小琴手机短信通知的方式通知了戚小琴，因此，戚小琴诉请大置业房开公司承担逾期不提供办理商品房转移登记手续资料的违约责任无事实依据。3、原、被告签订商品房预售合同时，由于工作人员笔误将日违约金签为1‰，该违约金过高，如大置业房开公司存在违约情况，请法庭调整。4、大置业房开公司从2014年1月1日至2017年12月31日对戚小琴所购商铺房屋进行返租，因此，该公司已从2014年1月1日起将戚小琴所购商铺房屋交付使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：戚小琴与大置业房开公司于2012年7月25日签订了《商品房预售合同》，约定戚小琴购买大置业房开公司开发的“岑巩县新兴中心市场龙弈天街二期改造工程”2层H-14-6号商品房（商铺），面积共计14.11平方米，商品房总价款为75607.00元。大置业房开公司承诺于2014年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给戚小琴，如从约定日期起30个工作日后大置业房开公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且戚小琴不退房的，该公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向戚小琴支付已交付房价款千分之一的违约金。当日，双方又签订了《合同补充协议》，《合同补充协议》第三条第一款约定：“出卖人按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后，出卖人负责向买受人出具相关证明文件，买受人自行办理权属登记手续并承担契税、工本费等费用，出卖人应以协助。出卖人可接受买受人书面委托为其办理权属登记手续。”合同及补充协议签订后，戚小琴于2013年8月16日付清了全部购房款共计75607.00元。截止至2018年8月31日，大置业房开公司未向戚小琴交付办理商品房转移登记文件。另查明：2018年9月16日戚小琴向法院提交了民事起诉状及相关证据材料，因本案系群体性案件之一，在征得当事人的同意下，我院先行组织多方协调。后因各方意见分歧较大，协调未果，我院受理了本案。庭审中，又因双方意见分歧较大，本案经调解未果。证实上述事实的证据有：戚小琴的身份证复印件、大置业房开公司的工商登记资料、《商品房预售合同》、《合同补充协议》、付款资料等。本院认为，根据原、被告双方的诉辩理由，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、关于本案大置业房开公司是否应承担违约责任本案中，原、被告的《商品房预售合同》、《合同补充协议》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方所签《商品房预售合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”及《合同补充协议》第三条第一款约定：“出卖人按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后，出卖人负责向买受人出具相关证明文件，买受人自行办理权属登记手续并承担契税、工本费等费用，出卖人应以协助”的约定，大置业房开公司有义务按时将相关办理商品房转移登记的有关文书或证明文件出具给戚小琴。由于大置业房开公司未能按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书或证明文件交付给戚小琴，构成违约，该公司应当承担违约责任。二、关于本案戚小琴的诉讼请求是否已超过诉讼时效根据原、被告所签合同第二十二条“……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款千分之一的违约金”及《合同补充协议》第三条第一款的约定，大置业房开公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书或证明文件，违约事实一直存续，每天的违约事实及数额都是独立的，每天产生新的诉权都分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”之规定，本案中，戚小琴于2018年9月16日向法院请求保护权利。根据民法通则规定，在民法总则实施前（即2017年9月30日前）已超过两年诉讼时效的部分，大置业房开公司取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭。故对2017年9月30日前两年期间逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，因戚小琴不行使权利、诉讼时效期间届满后不再受法律保护。因大置业公司未提交证据证明在2018年8月31日前，其公司已将办理商品房转移登记的有关文书或证明文件交付给戚小琴，现戚小琴要求违约金计算至2018年8月31日，不违反法律规定，本院予以支持。戚小琴要求违约金计算至2018年8月31日，对未超出部分即2015年10月1日至2018年8月31日期间的违约金，本院予以支持。三、关于戚小琴主张的逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金是否过高根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于‘造成的损失’”。本案中，原、被告双方约定的违约金为按日向买受人支付已交付房价款1‰的违约金（年利率为36.5%），过分高于造成的损失，且戚小琴没有对未及时取得办理商品房转移登记的有关文书的具体损失情况进行举证，根据公平原则和诚实信用原则，结合合同的履行情况、当事人的过错程度、原告的实际损失以及预期利益等综合因素，本院依法酌情调整逾期交付办理商品房转移登记有关文书或证明文件违约金以已付房款为基数按日万分之零点五计算支付。四、关于大置业房开公司的其余抗辩事由是否成立虽本案涉案工程项目部分买受人已于2015年至2016年期间办理了相关产权证、大置业房开公司自2014年1月1日起至2017年12月31日向戚小琴返租，但均不能成为原、被告《商品房预售合同》第二十二条及《合同补充协议》第三条第一款的抗辩理由。根据合同约定，大置业房开公司仍然有义务向戚小琴交付办理商品房转移登记文件。综上，戚小琴应获得2015年10月1日起至2018年8月31日期间的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金共计4029.85元（75607元×0.00005×1066天）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贵州大置业房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付给原告戚小琴逾期交付商品房转移登记有关文书违约金4029.85元。二、驳回原告戚小琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付借钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250.00元，减半收取计625.00元，由原告戚小琴负担581.00元，被告贵州大置业房地产开发有限公司负担44.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉的，本判决则发生法律效力。审判员  张亚珠二〇一九年十月三十一日法官助理梅莹书记员吴波