福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终7403号 上诉人（原审原告）：福建沁园春房地产开发有限公司，住所地福建省福州市马尾区电子小区白麒麟公寓**（自贸试验区内）。 法定代表人：陈礼仟，总经理。 委托诉讼代理人：苏山湖，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴晓辉，男，1984年8月8日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原审第三人：中国光大银行股份有限公司福州于山支行，住，住所地福建省福州市五一北路**旧海关办公大楼**/div> 负责人：欧红，行长。 委托诉讼代理人：张昕玥，女，银行职员。 委托诉讼代理人：徐巧红，女，银行职员。 上诉人福建沁园春房地产开发有限公司（以下简称沁园春公司）因与被上诉人吴晓辉、原审第三人中国光大银行股份有限公司福州于山支行（以下简称光大银行于山支行）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院（2018）闽0105民初1408号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 沁园春公司上诉请求：1.撤销（2018）闽0105民初1408号民事判决书第二项；2.改判解除沁园春公司与吴晓辉签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并配合沁园春公司办理注销诉争合同登记备案及预告登记注销手续；3.改判吴晓辉归还位于福州市马尾区复式单元、1层09车库的房产；4.改判吴晓辉应向沁园春公司支付违约金102643.45元；5.一、二审诉讼费由吴晓辉承担。 事实和理由：一、一审判决以沁园春公司与吴晓辉间的合同权利义务已经终止、商品房买卖合同目的已经实现、吴晓辉已支付的购房款占全部购房款的70%以上，已履行绝大部分义务为由，认定沁园春公司不能解除合同属于事实认定错误。（一）一审判决认定吴晓辉已支付的购房款金额1519763.7元（首付款1032869元+已还贷款本息486894.7元）占全部购房款总额的70%以上明显计算错误，属于事实认定错误。本案中，讼争房产的合同总价为2052869元，其中吴晓辉已支付的首付款为1032869元，已偿还的486894.7元的款项中有131534.63元系由沁园春公司偿还的，且扣除该笔款项后，该笔款项中已偿还的本金部分才能认定为已经支付的购房款，而一审判决将银行收取的利息部分也一并计入吴晓辉已付购房款总数，明显事实认定错误。即使吴晓辉已付购房款超过70%，亦不能构成沁园春公司不能解约的法定事由，一审判决以该比例作为认定沁园春公司是否享有解除权的参考依据明显属于缺乏法律依据。（二）本案中，诉讼房产的合同总价为2052869元，其中吴晓辉已支付的首付款为1032869元，而根据光大银行于山支行提供的《关于吴晓辉欠款及福建沁园春房地产开发有限公司代垫吴晓辉本息金额的说明》，吴晓辉已经偿还的按揭贷款本息总和为486894.7元，其中本金为76905.55元，利息为409989.15元。若计算还款比例，应当是[（首付款1032869元+偿还的贷款本金76905.55元）÷购房款总额2052869元=54.06%]或者[（首付款1032869元+偿还的贷款本息486894.7元）÷（购房款总额2052869元+贷款利息总和534384.65元）=58.74%]。可见，上述两种计算方式下吴晓辉已经支付款项的比例略超过50%，而远远不足70%，一审判决认定事实错误。二、一审判决以《合同补充协议》约定的沁园春公司单方面的合同解除权违背合同法的规定为由不予支持沁园春公司的合同解除权属于法律适用错误。（一）根据《合同法》第九十三条规定，沁园春公司与吴晓辉签订的《商品房买卖合同》明确约定了解除的条件，而吴晓辉连续断供已达按揭贷款本息的10%以上，沁园春公司的解除条件已成就，因此，沁园春公司有权解除合同。（二）吴晓辉的违约行为符合《合同法》第九十四条第三款规定，沁园春公司可以依法解除合同，一审法院却仅以沁园春公司的合同目的已实现为由直接剥夺沁园春公司的合同解除权，明显属于法律适用错误。吴晓辉逾期偿还银行贷款，经沁园春公司催告后，合理期限内仍未履行还贷义务，明显构成根本违约，即沁园春公司系以法定解除权行使合同解除权的，并非单纯地以合同目的无法实现为由解除合同，因此一审判决法律适用错误。（三）一审判决以当前房价上涨，沁园春公司主张解除合同将导致吴晓辉损失过大，显失公平，直接适用公平原则不予支持沁园春公司合同解除权，法律适用错误。本案中，沁园春公司与吴晓辉的《商品房买卖合同》明确约定了解除的条件，且吴晓辉直至今日庭审仍在持续断供，已明显丧失偿债能力，构成根本违约，恶意违约，沁园春公司解除合同的依据在已有明确的法律规则可以适用的前提下，一审法院不能直接以解除合同会显失公平为由剥夺沁园春公司的解除权。 吴晓辉未作答辩。 光大银行于山支行述称，要求沁园春公司承担阶段性连带保证责任，在此前提下光大银行于山支行予以配合，其他无异议。 沁园春公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签署的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令吴晓辉归还位于福州市马尾区复式单元、1层09车库，吴晓辉应协助沁园春公司办理注销上述房屋合同登记备案及商品房预告登记的手续；3.判令吴晓辉按照房屋总价款5%向沁园春公司支付违约金102643.45元；4.判令吴晓辉向沁园春公司偿还代垫的按揭款及违约金直至吴晓辉实际还款之日止，其中代垫款自2016年11月20日起暂计至2018年9月26日为131534.63元，违约金按照日万分之五计算，自2018年9月27日起暂计至起诉日2018年10月25日止为1841元；5.确认沁园春公司有权在吴晓辉已付购房款中直接扣减违约金及其他应付款项； 一审法院认定事实：2010年9月20日，沁园春公司与吴晓辉签订了一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定，吴晓辉购买沁园春公司开发的位于福州市马尾区复式单元、建筑面积为319.99平方米商品房一套及09车库，总价款为2052869元；首付款为1032869元，银行贷款为1020000元；若沁园春公司代吴晓辉偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为吴晓辉构成根本性违约，沁园春公司有权单方面解除合同，收回房产，追偿代垫款项并按购房款总价的5%要求吴晓辉支付违约赔偿金等条款。合同签订后，吴晓辉依约支付了首付款1032869元。2010年10月18日，吴晓辉与光大银行于山支行签订了《个人贷款合同》，向光大银行于山支行申请购房贷款1020000元，贷款期限为360个月，吴晓辉以上述所购房屋提供抵押担保，沁园春公司为吴晓辉的上述借款提供阶段性连带保证。截至2016年10月20日，吴晓辉向光大银行于山支行偿还借款本息共计486894.7元。自2016年11月20日起，吴晓辉未依约向第三人光大银行于山支行支付按揭款。2018年9月26日，沁园春公司为吴晓辉代垫按揭款项21期合计131534.63元。 一审法院认为，沁园春公司与吴晓辉签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行合同的义务。关于商品房买卖合同解除问题，首先，吴晓辉根据合同约定支付首付款后又以银行贷款方式向沁园春公司支付剩余房款，吴晓辉已依约履行了支付购房款的义务；沁园春公司收到购房款后也依约向吴晓辉交付了所购房屋，双方均已按照合同约定履行了各自义务，沁园春公司与吴晓辉之间商品房买卖合同权利义务已经终止，商品房买卖合同目的已经实现。《合同补充协议》中第二条第6点第（4）项关于出卖人有权单方面解除合同，收回房产之约定，违背了合同法的规定。其次，吴晓辉已支付购房首付款和银行按揭款合计1519763.7元，占全部购房款的70%以上，已经履行绝大部分合同义务。第三，近年来本地区的房价不断上涨，解除双方商品房买卖合同将导致吴晓辉损失过大，显失公平。综上，对于沁园春公司提出解除双方签署的《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求不予支持。沁园春地产公司作为吴晓辉按揭贷款的保证人已代为偿还银行贷款本息131534.63元，有权向吴晓辉追偿。吴晓辉经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国担保法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、吴晓辉于本判决生效之日起十日内返还福建沁园春房地产开发有限公司为其代垫的自2016年11月20日起至2018年9月26日止的银行按揭款131534.63元，并支付自2018年9月26日起至实际还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计付的利息。二、驳回福建沁园春房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23222.95元，由福建沁园春房地产开发有限公司负担21734.95元，由吴晓辉负担1488元，吴晓辉负担的费用应于本判决生效之日起七日内交纳至本院，拒不交纳的，一审法院将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款的规定强制执行。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，沁园春公司与吴晓辉之间签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实的意思表示，合法有效，各方均应按约履行。吴晓辉从2016年11月20日起未向银行偿还借款，沁园春公司于2018年9月26日为吴晓辉代垫按揭款项21期合计131534.63元，沁园春公司代偿金额已超过按揭贷款本金的10%。根据《商品房买卖合同》附件合同补充协议中附件六第二条第6款第4项约定，出卖人有权解除商品房买卖合同，收回买受人购买的房产，追索代偿款项，并按商品房价款总金额的5%追究违约赔偿金。故沁园春公司上诉提出解除案涉《商品房买卖合同》、吴晓辉配合其办理讼争房屋的预告登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续并返还房屋、吴晓辉支付违约金102643.45元(2052869元×5%)的诉请，有合同依据，本院予以支持。一审认定“双方之间商品房买卖合同权利义务已经终止、补充协议第6条违背合同法规定以及解除合同显失公平”，判决不予解除案涉合同且不支持沁园春公司的相关诉请，适用法律错误，本院予以纠正。一审判决吴晓辉返还沁园春公司代垫的银行按揭款131534.63元并支付利息，符合合同约定，本院予以维持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，案涉《商品房买卖合同》解除后，沁园春公司诉请收回讼争房屋，即要求恢复原状，则应当向吴晓辉返还已经支付的购房首付款和向银行按揭款支付的购房款合计2052869元。提供按揭款银行光大银行于山支行已经参加本案诉讼，但未提出任何诉讼请求，因此本案不对按揭合同进行处理。 综上所述，沁园春公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市马尾区人民法院（2018）闽0105民初1408号民事判决第一项； 二、撤销福建省福州市马尾区人民法院（2018）闽0105民初1408号民事判决第二项； 三、福建沁园春房地产开发有限公司与吴晓辉2010年9月20日签订的《商品房买卖合同》及附件解除； 四、吴晓辉应于本判决生效之日起十日向福建沁园春房地产开发有限公司交付福州市马尾区复式单元及09车库，并协助办理商品房买卖合同备案注销和预告登记注销的手续； 五、福建沁园春房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还吴晓辉购房款2052869元； 六、吴晓辉应于本判决生效之日起十日内支付福建沁园春房地产开发有限公司违约金102643.45元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费23222.95元、二审案件受理费23222.95元，均由吴晓辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇一九年十月二十三日 法官助理刘奕 书记员郭梦铃