贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9384号 原告：郭兆宇，男，2000年5月15日出生汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：郭凌，男，1969年10月5日出生汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区，系郭兆宇之父。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码：9152050058066980XN，住贵州省毕节市七星关区碧阳大道。 法定代表人：刘利 委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权）、顾志东（一般授权），均系贵州创驰律师事务所律师。 原告郭兆宇与被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭兆宇的委托诉讼代理人郭凌、被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人顾志东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭兆宇向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金34,662.00元；2、本案诉讼费及其他诉讼费由被告承担。 事实及理由：2013年1月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告修建于毕节市七星关区贵毕路碧阳国际城12栋1单元9层3号的住房，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。合同还约定，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款总价384,282.00元。合同第十一条第一款约定2014年6月30日前交付房屋给原告使用。第二十二条约定，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；《补充协议》第八条第三款约定，被告承诺在原告交齐办理产权手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向原告提供的则被告按原告已付购房款的每日万分之一向原告支付违约金。原告已按合同规定缴清物业维修基金及各项费用。2015年7月25日，被告通知并将房屋交付原告。房屋交付后，原告多次催被告办理产权证书，因被告的责任，原告不能在规定的时间内取得房屋产权证书，被告于2019年1月9日才将房屋产权证书交付原告。按照合同约定，2015年7月25日，被告通知并将房屋交付原告。房屋交付后，原告多交催促被告办理产权证，被告于2019年1月9日才将房屋产权证交付给原告。按照合同约定，2015年7月25日被告将房屋交付原告，应当在2016年7月20日前将房屋产权证书交付给原告，被告逾期902天交付房屋产权证书。原告认为，被告违反了合同及《补充协议》第八条第三款的约定，被告逾期交付房屋产权证书，应按原告已付总购房款384，282.00元的每日万分之一向原告支付违约金34,662.00元。据此，原告依法提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求，判如所诉。 被告贵州碧阳恒通置业有限公司答辩称：原告提出的逾期办证违约金，根据双方合同补充协议经8条约定：“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费每户200元。”、“出卖人承诺在卖受人交齐办理产权证过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。”据此，被告办理产权证的时限是原告交齐资料之日起360日，不是办理房屋交接手续之日起360日，该约定不违反法律的规定，双方均应遵守。因此，原告要求被告办理转移登记的前提是提交办证资料、出具委托代办的委托书，如无此前提，被告同样不能办理。被告多次于原告所在楼栋单元电梯口及毕节日报上公告催交办证资料。原告于2018年11月12日才将资料提交完毕和出具委托代办的委托书，被告随即在360日内将不动产权证办理完毕交付原告，并未违约。故原告要求逾期办下违约金的请求不能成立，同时，对已超过诉讼时效的部分不应支持。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节××××大道碧阳国际城第12幢1单元9层3号房，房屋建筑面积133.64平方米，套内建筑面积109.54平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单位每平方米3,508.14元计算，总价款为384,282.00元；买受人应当在2013年1月9日前支付全部房价款；出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；未约定时间将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。同时双方在附件十二《补充协议》第五条约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”该《补充协议》第八条关于房屋登记的约定（对合同第二十二条的修订和补充）：“8.1、第二十二条中所指的商品房交付使用之日起是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交付手续之日；8.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.4、买受人应在出卖人出现违约情形之日起30日内通知出卖人对此情况的处理意见。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按房款的万分之一赔偿买受人的损失，出卖人不再就此承担其他赔偿责任。买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭据，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”合同签订后，原告按约定支付了购房款并交纳了房屋维修基金10,023.00。2015年7月25日，被告向原告交付涉案房屋。2018年1月18日涉案楼栋取得初始登记。2018年1月19日，原告知晓被告在原告楼栋电梯口张贴通知，通知业主提交办证资料，原告于2018年5月21日，被告向原告收取办证费、登记费等费用并提交涉案商品房办证所需的资料。2019年1月3日，涉案商品房办证完毕。 上述事实，有原告的陈述及原告提交的原告的户口本复印件、商品房买卖合同、维修基金收据，情况反映、回复函、通知、发票、房产证、判决书，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、照片、毕节日报复印件、委托书在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。《补充协议》约定：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”及“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”、“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。……买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金。”原告已于2015年7月25日办理了涉案房屋的入住手续，根据双方上述约定，应当认定原告已于办理入住手续之日已交齐被告当时要求原告提交的为办理转移登记的相关资料，被告应当按《补充协议》的约定，在交房后的360日内向原告提供产权过户相关手续。被告于2015年7月25日将涉案房屋交付原告，根据上述约定被告应于2015年7月25日后的360日内，即2016年7月20日前向原告提供产权过户相关手续，而被告未按期履行，构成违约，应承担违约责任，原告诉请被告支付逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。基于以上理由，对被告提出的应从2018年11月12日起计算360日为办证时间的答辩意见，本院不予采纳。 关于违约金的起止时间及计算标准,《补充协议》第8.3条就被告逾期交付涉案房屋产权过户相关手续的违约责任所作约定具体明确，上述违约责任条款基于双方当事人意思自治缔结，不违反法律规定，应予尊重。故违约金的计算方式为：以原告所付购房款384,282.00元为基数，按日万分之一从交房起360日后，即2016年7月20日之次日（2016年7月21日）开始计算。关于截止时间，因双方在《补充协议》第8.2条约定，办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；该约定应当视为双方达成委托办证协议，由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记所需的有关文书交付有关部门。在被告具备办理商品房转移登记条件的情况下，基于原、被告之间的委托办证关系，被告尽到通知义务即视为已按合同约定履行了向原告交付商品房转移登记的有关文书义务。因2018年1月18日，案涉楼栋已办理初始登记，具备了办理商品房转移登记条件上，故本案逾期办证违约金应计算至原告知晓被告张贴通知，要求业主提交办理不动产权证时需由购房者提交的办证资料之日止，即2018年1月19日。因原、被告在合同中未约定原告向被告提交应由自己提交的办证资料给被告后，被告未及时将办证所需的全部资料提交到办证部门的违约责任，故原告诉请违约金计算至原告取得不动产权证之日，即2019年1月9日，本院不予支持。因此，被告诉请计算逾期办理房地产权属证书违约金的起止时间应为：2016年7月21日至2018年1月19日，经计算，违约金为384,282.00元×0.01%/天×547天=21,020.23元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郭兆宇逾期办证违约金21,020.23元 二、驳回原告郭兆宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费434.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担202元，由原告郭兆宇负担131元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇一九年十月二十四日 书记员 孙宏杰