湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1022民初2069号 原告：黄秋萍，女。 委托诉讼代理人：黄积德，男。 被告：宜章玉溪河综合投资开发有限公司。 法定代表人：刘晓峰,男。 委托诉讼代理人：孙铭，男。 原告黄秋萍与被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄秋萍委托诉讼代理人黄积德、被告玉溪河公司委托诉讼代理人孙铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄秋萍向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告为原告办理不动产权证书。2、请求法院判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证(现称不动产权证书)的违约金6050元(本违约金从约定房屋交付2016年12月30日的一年之后的第二天始，暂计至2019年7月31日，后续违约金计算至办理不动产权证书之日止)。3、请求法院判令被告支付原告逾期交房违约金30690元[从2017年1月1日至2019年7月31日止，按《商品房买卖合同》第十一条第1款(2)项约定按日向原告支付已交房价款(316456元)万分之一计算，后续违约金另计]。以上合计:36740.00元。4、请求法院判令被告消除安全隐患(墙体开裂，消防安全设施不完善或通道被占用，未安装照明路灯及无物业管理等)。5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年5月25日与被告签订《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)，交付房屋首付款236456元，合同约定:被告应在2016年12月30日将房屋交付给原告使用。时至今日，被告并未按合同约定履行交房，更谈不上办房产证了。被告只让原告拿钥匙可以先装修入住，并要求原告交纳落地窗款和房屋维修基金。按照合同约定，被告已违约拖延交房时间，应向原告支付违约金。被告交钥匙后，原告多次和玉溪河畔其他业主催促被告早日办理房屋所有权证(现称不动产权证)，但时至今日，被告方一直以种种原因拖延。原告多次向宜章县房产管理局、宜章县不动产登记中心查询，得知被告一直未向房产登记部门提交相关手续资料为原告办理房屋所有权证(现称不动产权证)。根据本案房屋买卖合同约定:被告拖延交房以及交房后在360天期限内，原告未取得房屋产权证(现称不动产权证)。被告已违约，应向原告支付违约金6050元(2018年1月1日至2019年7月31日，605天×10元/天＝6050元)。根据本案房屋买卖合同第十一条第1款(2)项约定:被告未在约定的时间内将房屋交付给原告，被告应按日向原告支付已交房价款万分之一支付违约金30690元(按已支付房价款30690元万分之一计算，至今日止共违约两年零八个月)。被告在交房时未按国家相关规定，出示相关的商品房销售许可证与安全检测质量保证书等五证二书，致许多业主收房后发现墙体开裂，消防安全设施不完善或被占用，未安装照明路灯及无物业管理等等，请求法院判令被告限期整改并出示相关五证二书。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，应在合同订立90日内按约定为原告办理房屋所有权证(现称不动产权证)，为维护原告合法权利，特诉请人民法院判允前列诉讼请求。 玉溪河公司答辩要点：一、合同约定的办理不动产权证的时间未到，依法应驳回原告诉讼请求；二、原告所诉与事实不符，双方协商顺延交房，被告不应承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：被告玉溪河公司系有限责任公司，公司成立于2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与营运。2016年5月25日，原、被告签订《宜章县商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的玉溪河畔H栋16层1606号房，总价款为436456元，付款方式为银行按揭。合同约定，出卖人应于2016年12月30日前，依照有关规定，将验收合格的房屋交付买受人，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；②因第三人原因造成该商品房无法验收合格的，双方协商顺延交房日期。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示相应证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由买受人承担。由于出卖人原因，未按本合同规定的最后交付期限将该商品房交付买受人使用，逾期未超过90日的，按合同规定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人可以选择解除合同也可以选择继续履行合同，如果买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，另按合同规定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；出卖人拒绝整修或者在合理的期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。因出卖人原因造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应在商品房交付使用后720日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，按合同规定期限的第二天起，至实际办妥登记之日止，出卖人按10元/日支付违约金。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按合同约定交付购房首付236456元，其余房款办理了按揭贷款手续。被告未按合同的约定在2016年12月30日前将涉案房屋交付原告使用。原、被告均认可交房时间是2018年1月30日，依照合同约定交付使用后720天内完成初始登记，初始登记后360天内办妥房屋所有权证，其办证期限在2021年1月后。原告代理人黄积德以黄秋萍代理人名义于2018年1月30日向被告出具了《承诺书》，承诺：因本人提出提前入住的请求，直接放弃追诉该房屋涉及到的违约责任，除房屋主体结构上的问题，其他问题与玉溪河公司无关，玉溪河公司将不承担任何经济和法律上的责任。 另查明，原告购买本案所涉房屋主合同等文件由原告签名，其他事务均由其父亲（委托诉讼代理人）黄积德办理。在本院对黄积德的询问中，黄积德称其签署的《承诺书》并未非原告委托。 本院认为，不动产权属登记系行政行为，涉及到房产登记机关的行政审查。被告不是办理房屋登记的机关，仅有协助办证部门办理房产证的义务。合同约定被告在商品房交付使用后的一定期限内到产权登记机关完成初始登记，初始登记后到产权登记机关办妥房屋所有权证及土地使用权证。即使被告未按约履行义务，也应依据合同约定主张其违约责任，不宜由司法机关直接强制房地产开发企业限期内办理各项登记，该诉讼请求不符合法律规定和合同约定。 原告购买玉溪河畔H栋1606号房后，与开发商后续事宜由其父亲黄积德代为办理，为提前入住，黄积德作为代理人在《承诺书》中表示放弃追诉该房屋涉及到的违约责任，虽黄积德在本院询问时称原告未授权，但从黄积德处理购房后事宜以及在《承诺书》中注明为原告代理人，被告有理由相信黄积德签署《承诺书》时有权代理，其行为由原告黄秋萍承担民事责任。另该房屋办证期限尚未届满，故原告请求被告支付逾期办理房屋所有权证及延迟交房违约金，本院不予支持。 原告请求判令被告消除墙体开裂、消防安全设施不完善或被占用、未安装照明路灯以及无物业管理等安全隐患。因原告未提供证据予以证明，本院不予支持。小区无物业管理的问题，属于物业服务合同关系，应另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告黄秋萍的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费359.5元（已减半），由原告黄秋萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  刘代全 二〇一九年十月二十四日 书记员  邓雪芬 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。 被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。