江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初8894号原告（反诉被告）：江苏万谷信息科技有限公司，住所地南京市。法定代表人：刘煊。委托诉讼代理人：钱勇。委托诉讼代理人：陈刚，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京佳光点教育科技有限公司，住所地南京市。法定代表人：黄成伟。委托诉讼代理人：刘奎，江苏环业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张值华，男。被告：南京闪光点教育信息咨询有限公司，住所地南京市。法定代表人：赵永金。委托诉讼代理人：刘奎，江苏环业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张值华，男。被告：戴昌硕，男，1994年8月18日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。被告：龚雪，女，1992年2月13日出生，汉族，住江苏省南京市。原告（反诉被告）江苏万谷信息科技有限公司（以下简称万谷公司）与被告（反诉原告）南京佳光点教育科技有限公司（以下简称佳光点公司）、被告（反诉原告）南京闪光点教育信息咨询有限公司（以下简称闪光点公司）、被告戴昌硕、被告龚雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。万谷公司的委托诉讼代理人钱勇、陈刚，佳光点公司和闪光点公司的共同委托诉讼代理人刘奎到庭参加诉讼。被告戴昌硕、龚雪经本院依法传唤后，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万谷公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告万谷公司与被告佳光点公司签订的《房屋租赁合同》于2018年6月28日解除；2.被告佳光点公司向原告万谷公司支付2018年2月10日至2018年6月28日期间欠付租金91113.46元及预期付款违约金（按日万分之三自2018年6月7日起计算至实际支付之日止）；3.被告佳光点公司支付房屋占有使用费722700元；4.被告佳光点公司支付合同解除违约金551550元；5.被告佳光点公司承担原告支出律师费40000元；6.被告闪光点公司、戴昌硕、龚雪对被告佳光点公司的上述债务承担连带责任；7.四被告承担本案诉讼费用、保全费用。事实和理由：2017年6月28日，万谷公司与闪光点公司签订《房屋租赁合同》，约定由闪光点公司承租原告位于南京市，租赁期限为5年，自2017年8月10日起至2022年8月9日止，前2年的租金单价为2.3元/平方米/天（即月租金为91925元、年租金为1103100元），支付方式为半年付，每次提前15日支付下期租金。同时双方签订了《物业服务协议》约定管理费的为6元/平方米/月，服务期限及付款与租赁合同一致。2017年11月8日，万谷公司与闪光点公司、佳光点公司签订《租赁合同承租方变更之叁方协议书》，各方同意：租赁合同中的承租方由闪光点公司变更为佳光点公司；闪光点公司不可撤销地承诺为佳光点公司履行租赁合同向万谷公司承担连带责任。佳光点公司本应于2018年1月26日之前向万谷公司支付2018年2月10日至2018年8月9日期间房屋的租金、管理费共598854元。万谷公司多次向佳光点公司催交租金，佳光点公司屡以资金紧张为由要求延期付款。万谷公司于2018年6月27日向佳光点公司寄送了《关于解除租赁合同的通知》，该通知于2018年6月28日由佳光点公司签收。戴昌硕、龚雪曾系佳光点公司唯一股东，不能证明公司财产独立于股东自己的财产，且未履行全面出资义务即对外转让股权，应对佳光点公司债务承担连带责任。佳光点公司、闪光点公司辩称，1.原告隐瞒涉案房屋土地使用权性质为科教用地，故双方签订租赁合同无效；2.原告送达解除合同通知后就将涉案房屋断水断电了，自2018年6月28日起涉案房屋就处于原告实际控制之下，双方租赁合同自2018年6月28日已解除，原告无权要求支付租金；3.被告不存在违约情形，解除合同过错不在被告，故原告主张违约金、律师费无事实依据。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。戴昌硕、龚雪未答辩，亦未提交证据。佳光点公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告万谷公司退还押金223470元；2.反诉被告万谷公司赔偿反诉原告佳光点公司、闪光点公司各项损失1550937.41元。事实和理由：反诉原告租赁涉案房屋用于开设教育培训机构。反诉原告对涉案房屋进行装修时发现涉案房屋地块土地性质系教育科研用地，按照规定科研用地属于政府公用性质用地，该用地土地性质是明确规定禁止商业用途。反诉原告因此无法正常开展经营活动，后经与反诉被告沟通，反诉被告答应帮助办理营业执照并承诺能办理成功教育培训证书。反诉原告在此情形下开始陆续招生，涉案地块因为大规模违规用地，被南京电视台“直播南京”节目曝光，该情况对反诉原告的继续招生带来了极大的负面影响，同时造成一部分已经招生的家长前来退费，这种情况给公司的资金流带来很大的影响，在我司承诺缓交租金时，还几次对涉案房屋停水停电。反诉被告在明知土地性质是科研用地的前提下，在签订租赁合同时隐瞒了土地性质，造成了反诉原告不能办理相应的资格证明、不能从事商业经营活动，给反诉原告造成了巨大的经济损失（包括装修费、宣传费、人工工资、学生退费等）。万谷公司辩称，万谷公司同意退还押金223270元，该款折抵佳光点公司欠付相关费用；万谷公司在履行合同过程中不存在违约情形，合同解除系因佳光点公司欠付租金导致，反诉原告无权要求万谷公司赔偿损失。本院经审理认定事实如下：位于南京市.61平方米/49103.04平方米）登记所有权人系南京三乐集体有限公司。该权证上登记用途为科教用地（科技研发）/科研、实验、车库。水佑岗6号由万谷公司对外招商、出租。2017年6月28日，万谷公司（甲方）与闪光点公司（乙方）签订了一份房屋租赁合同及物业服务协议，约定甲方将水佑岗6号303室房屋（出租面积1314平方米）出租给乙方；乙方已充分了解租赁物现状，确认租赁房屋满足乙方经营需要，在无异议情况下签订本合同；租赁用途为办公；租赁期限自2017年8月10日起至2022年8月9日；2017年7月1日至2017年8月9日为装修期，装修期内免除租金和物业管理费；甲方于2017年6月30日前向乙方交付该房屋；前两年租金为2.3元/平方米/天，物业管理费为6元/平方米/月，支付方式为半年付，每次提前15日支付下期租金，如乙方未按时支付租金、物业管理费的，甲方有权按乙方应付费用总额的日0.15%标准比例，向乙方收取逾期利息；乙方支付履约保证金223470元，租赁关系终止时，乙方在结清应付甲方及物业管理公司的各项费用并将以该房屋注册的公司信息注销或变更的情况下，7个工作日内甲方无息归还履约保证金，乙方应在合同期满5日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，逾期期间的占用使用费，应按日租金及物业管理费用的两倍计算；乙方逾期支付租金、物业管理费达到30日的，本合同即行终止，乙方应按半年租金的总额向甲方支付违约金；甲方因乙方违约行为而主张本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括但不限于律师费、公证费、诉讼费）均由乙方承担等等。2017年11月8日，万谷公司（甲方）、闪光点公司（乙方）及佳光点公司（丙方）签订租赁合同承租方变更之叁方协议书，约定甲方与乙方于2017年6月28日就涉案房屋签订租赁合同中承租方由乙方变更为丙方，丙方按照租赁合同约定的租金标准、支付时间向甲方缴纳租金；如乙方已向甲方支付了属于变更后应由乙方承担的租金以及其他费用，均视为由乙方代丙方向甲方缴纳，甲方不再向乙方退还；乙方不可撤销的承诺为丙方履行租赁合同向甲方承担连带责任。上述合同签订后，万谷公司按约向闪光点公司交付了涉案房屋。闪光点公司向万谷公司支付履约保证金223470元以及2018年2月9日前租金、物业费。2018年1月26日，佳光点公司向万谷公司出具说明：“因我公司最近资金回款问题，不能按房屋租赁合同如期缴纳下半年房租及物业管理费，故申请将下半年房租及物业管理费延期到2018年2月5日支付”。2018年2月11日，佳光点公司因资金周转困难向万谷公司提出应于2018年1月26日支付的半年租金、物业费598854元分三次支付，最迟于2018年3月15日前付清，并自愿承担滞纳金。因资金周转出现问题，佳光点公司分别于2018年4月23日、5月11日向万谷公司出具延迟付款承诺函，申请延期付款。2018年6月25日，万谷公司向佳光点公司发送解除合同通知，通知主要内容“……贵公司本应于2018年1月26日之前向我公司支付2018年2月10日至2018年8月9日期间3层303室办公室的租金、管理费共598854元。期间双方多次协商沟通，并确认了最终付款期，但贵司屡次失信于我司。截止2018年6月25日，贵司仍欠房租、物业费213854元。……贵公司拒不支付租赁费用的行为严重违反了合同的约定，按照合同规定，我公司有权解除租赁合同。现我公司依据合同的约定，函告贵公司：即日起解除《房屋租赁合同》及《物业服务协议》；贵公司3日内腾空办公室恢复至交付时的状态，与我司办理房屋交还手续将办公室交还我司；结清租赁合同项下未交清的全部款项……”。解除合同通知于2018年6月28日送达至佳光点公司。2018年6月28日后涉案房屋被断水断电，佳光点公司未在办公使用，桌椅于2018年10月16日搬离。佳光点公司成立于2017年10月23日，注册资本为500万元，股东为龚雪一人，出资方式为货币，出资时间为2060年12月31日。2018年3月23日，龚雪将其持有佳光点公司全部股份以0元价格转让给戴昌硕，戴昌硕为佳光点公司一人股东，出资方式为货币，出资时间为2060年12月31日。2018年11月23日，佳光点公司股东由戴昌硕变更为黄成伟。2018年7月，万谷公司（甲方）与上海锦天城（南京）律师事务所（乙方）签订委托代理合同，约定甲方委托乙方担任委托人与佳光点公司、闪光点公司等房屋租赁合同纠纷案件担任甲方代理人，双方确认律师代理费为40000元。合同签订后，万谷公司于2018年8月22日向上海锦天城（南京）律师事务所支付律师代理费25000元。2018年7月31日，万谷公司向中国人民财产保险股份有限公司购买诉讼保全责任保险，由中国人民财产保险股份有限公司为万谷公司与沃民公司房屋租赁合同纠纷案件提供保全担保，担保金额为100万元，万谷公司支付保险费2000元。审理中，佳光点公司提交装修合同、工资清单、办公家具采购合同及清单、学生退费记录等证明其损失共计150937.41元。万谷公司对该部分证据不予认可，合同解除系佳光点公司欠付租金导致，即使产生损失也是佳光点公司自行承担。本院认为，万谷公司与闪光点公司、佳光点公司签订的房屋租赁合同、租赁合同承租方变更协议及物业服务协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并已生效。双方应按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除及违约金问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，合同约定承租人逾期支付租金、物业管理费达到30日的，本合同即行终止，承租人应按半年租金的总额向出租人支付违约金。佳光点公司逾期支付租金天数已超过30天，万谷公司有权解除合同。万谷公司于2018年6月28日向佳光点公司送达解除合同通知，故万谷公司要求确认双方签订的房屋租赁合同及物业管理协议于2018年6月28日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。佳光点公司欠付租金导致合同解除，应当承担违约责任，合同约定佳光点公司应按半年租金的总额向万谷公司支付违约金，故对万谷公司要求佳光点公司支付合同解除违约金551550元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于租金、物业费问题。合同约定佳光点公司应于2018年1月26日前支付2018年2月10日至2018年8月9日期间租金、物业管理费，被告未能按照约定支付租金、物业管理费，构成违约，应承担继续履行支付上述费用义务，并承担相应违约责任，合同约定逾期支付租金、物业管理费按照日0.15%标准支付逾期利息，万谷公司自愿将将违约金标准调整为按照欠付金额每日万分之三，自2018年6月7日计算至实际支付之日止，系原告自愿处分其权利行为，并未违反相关法律规定，本院予以支持。综上，涉案房屋2018年2月10日至2018年6月28日期间租金420085.80元（1314*2.3*139=420085.80）、物业管理费36266.40元（1314*6*4+4730.40=36266.40）,扣除被告已支付385000元（598854-213854=385000），被告尚欠原告租金、物业管理费合计71352.20元（420085.80+36266.40-385000=71352.20）。关于房屋占有使用费问题。合同解除后，佳光点公司继续占用涉案房屋，应当支付房屋占有使用费。合同约定按租金双倍计算房屋使用费，佳光点公司认为标准过高，请求法院予以调整，考虑到万谷公司将涉案房屋停水停电，佳光点公司未能实际使用，部分桌椅未清空的情况，本院酌定参照原租金标准的70%计算房屋占有使用费。涉案房屋于2018年10月16日清空，故佳光点公司应支付万谷公司房屋占有使用费232709.40元（1314*2.3*110*70%=232709.40）。关于律师费、保全担保费问题。合同约定万谷公司因佳光点公司违约行为而主张本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括但不限于律师费、公证费、诉讼费）均由佳光点公司承担，故万谷公司为向佳光点公司主张欠付费用而支付律师费40000元、保全担保费2000元，应由佳光点公司承担。关于连带责任问题。万谷公司与佳光点公司、闪光点公司签订的变更承租方主体的协议约定闪光点公司不可撤销的承诺为佳光点公司履行租赁合同向万谷公司承担连带责任，故万谷公司要求闪光点公司对佳光点公司的债务承担连带责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。佳光点公司股东采用资本认缴制，龚雪、戴昌硕资本认缴期限为2060年，其在股权转让时资本认缴期限尚未届满，现公司股东为黄成伟，万谷公司要求戴昌硕、龚雪对佳光点公司的债务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。关于押金问题。万谷公司同意将佳光点公司交纳押金抵扣其欠付的相关费用，在本案中一起处理，本院予以确认。关于佳光点公司损失问题。合同解除系因佳光点公司欠付万谷公司租金导致合同解除，合同解除系佳光点公司违约导致，万谷公司在履行合同过程中不存在违约情形，故佳光点公司要求万谷公司赔偿其损失的反诉请求，于法无据，本院不予支持。戴昌硕、龚雪无正当理由，未到庭参加诉讼，视为放弃相应抗辩权利，自行承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、江苏万谷信息科技有限公司与南京佳光点教育科技有限公司就南京市；二、南京佳光点教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付江苏万谷信息科技有限公司租金、物业管理费71352.20元及逾期违约金（以71352.20元为基数，按照每日万分之三标准自2018年6月7日计算至实际给付之日止）；三、南京佳光点教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付江苏万谷信息科技有限公司房屋占有使用费232709.40元；四、南京佳光点教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付江苏万谷信息科技有限公司解除合同违约金551550元；五、南京佳光点教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付江苏万谷信息科技有限公司律师费40000元、保全担保费2000元；六、南京闪光点教育信息咨询有限公司对南京佳光点教育科技有限公司上述债务承担连带责任；七、江苏万谷信息科技有限公司退还南京佳光点教育科技有限公司押金223270元，该款可抵扣南京佳光点教育科技有限公司欠付上述部分款项；八、驳回江苏万谷信息科技有限公司其他诉讼请求；九、驳回南京佳光点教育科技有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13293元，公告费900元，保全费5000元，反诉案件受理费10385元，合计29578元，由江苏万谷信息科技有限公司负担2500元，由南京佳光点教育科技有限公司、南京闪光点教育信息咨询有限公司负担27078元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  张广鲁人民陪审员  杨来平人民陪审员  陈春兰二〇一九年十月二十五日书 记 员  汪慧娣