河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初2342号原告：李某某，男，1953年1月11日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李海涛，男，1979年12月10日出生，汉族，住北京市海淀区。与原告李某某系父子关系。被告：王某某，女，1976年2月5日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：安敬前，男，1976年8月21日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。与被告王某某系夫妻关系。被告：大厂回族自治县中地鸿业房产经纪有限公司，住所地：大厂县华安丽景**楼**商业。统一社会信用代码：91131028MA07KHW96K。法定代表人：王佳希，经理。委托诉讼代理人：高明丽，女，1979年4月9日出生，回族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。系被告公司员工。原告李某某与被告王某某、大厂回族自治县中地鸿业房产经纪有限公司（以下至判决主文前简称中地鸿业房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托诉讼代理人李海涛，被告王某某委托诉讼代理人安敬前，被告中地鸿业房产经纪公司委托诉讼代理人高明丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告王某某签订的《中地鸿业房屋买卖合同》（包括：《房产房屋买卖合同》、《补充协议》）；2、被告王某某返还原告首付款800000元及房屋装修费30000元；3、被告王某某承担违约金310000元；4、被告中地鸿业房产经纪公司退还原告中介费33000元；5、诉讼费由二被告承担。原告和被告王某某于2017年3月16日在被告中地鸿业房产经纪公司的居间下签订了《中地鸿业房屋买卖合同》（包括：《房产房屋买卖合同》《补充协议》），原告购得位于大厂回族自治县。购房前该房屋尚未取得房产证，二被告口头告知原告房产证能够在90天之内取得，因此原告与被告王某某签订了该房屋的买卖合同，但上述口头承诺却在合同第六条中约定为，包括甲方（被告王某某）过错造成乙方（原告李某某）不能在本合同签订之日起90天内完全取得房地产证书的，乙方有权退房。二被告告知原告此条款就是90天拿不到房本退房的意思。由于原告年龄较大，不懂合同，才与被告签订买卖合同，并于2017年3月16日和2017年5月16日分别支付了70万和10万首付款。至原告起诉时，该房屋仍未取得房产证，原告已超过65岁，收入下降，无法获得银行按揭支付尾款。二被告明知原告65岁之前无法取得房产证却恶意欺骗造成此结果。故原告诉至法院。被告王某某辩称，原、被告双方签订了正规的合同，交易过程系双方同意，原告诉讼请求无法律依据。被告中地鸿业房产经纪公司辩称，被告提供了房源信息及交易服务，履行了合同义务，中介费不予退还。本院经审理认定事实如下：2017年3月16日原告李某某与被告王某某在被告中地鸿业房产经纪公司中介服务下签订《房产房屋买卖合同》及《补充协议》各一份，《房产房屋买卖合同》约定，被告王某某将坐落在大厂回族自治县华清园小区8幢3单元2601号房屋出售给原告，房屋面积为实际收房面积，房屋成交价格为实际收房面积×19700元，原、被告同意以银行按揭方式付款，在2017年3月16日支付首付款700000元，剩余房款即成交总价减去首付款部分申请银行按揭。税费由原告承担。原告在签订合同时支付定金700000元，剩余房款申请银行贷款。被告在支付首付款当日将房屋交付原告。除贷款机构原因外，原告未按合同约定期限付款的，每逾期一日，原告应按逾期未付款的万分之五向被告加付违约金，逾期超过90日的，被告有权解除合同，被告解除合同的，应书面通知原告。原告应按该房地产成交总价的20%向被告支付违约金，并承担此次交易双方的全部交易税费。被告应在解约通知送达之日起三个工作日内退还原告违约金和应付税费之外的已付款。原告或被告未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付100元违约金，直至实际履行完毕之日止。因被告过错造成原告不能在合同签订之日起90天内完全取得房地产权属证书的，原告有权退房。被告应自退房通知送达之日起三个工作日内退还原告全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的20%向原告支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费。中介服务费和评估费33000元，由原告负担，应于签约当日付清。合同还约定了其他条款。《补充协议》约定，被告应在开发商通知领取房产证之日起十个工作日内领取房产证。应在领取房产证十个工作日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续。2017年3月16日支付首付款及定金700000元，2017年5月16日之前追加首付款100000元。剩余尾款于过户当日支付。如原告因经济、身体原因，在所售房屋未取得产权证之前将此房屋变更买方，被告配合原告完成居间合同手续。被告负责所有收房费用和手续。原、被告均在《房产房屋买卖合同》及《补充协议》签字捺印或盖章。原告支付了房屋首付款800000元，中介费及评估费33000元，被告将房屋交付原告。2017年6月廊坊市及大厂回族自治县人民政府出台限购政策后，被告中地鸿业房产经纪公司通知原告履行房屋备案登记手续，原告未协助履行。原告收房后自行将房屋进行了简单装修。铺了地砖，卫生间贴了墙砖，安装了室内门。案涉房屋至今未取得不动产权证书，原告因年满65周岁，不再具备贷款资格。认定上述事实的主要证据有，原告提交的《房产房屋买卖合同》、《补充协议》、收条，被告中地鸿业房产经纪公司提交的录音证据及原、被告当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告通过被告中地鸿业房产经纪公司签订的《房产房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，当事人均应恪守履行。原告按照合同约定支付了首付款及定金800000元，被告按照合同约定向原告交付了房屋，原告已经对房屋进行了简单装修，原被告双方均无违约行为。在合同履行过程中，因案涉房屋产权证书一直未下发，现原告已经年满65周岁，超出了银行贷款年龄，不能以贷款方式支付购房尾款。根据《房产房屋买卖合同》第六条违约责任的约定第（二）项，“因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起90天内完全取得房地产权属证书的，乙方有权退房。”，本案涉房屋未取得房屋产权证书系开发商未通知办理产权证书，并不能认定系被告的过错。但原、被告就未取得房屋产权证书的房屋进行交易对其中存在的风险双方明知，对房屋产权证书长期未下发及原告超出贷款年龄造成合同不能继续履行造成的损失应共同承担责任。被告中地鸿业房产经纪公司就未取得房屋产权证书的房屋提供居间服务，亦应承担相应责任。现原告已不能贷款购买案涉房屋，原告亦提出无能力支付全款购买案涉房屋，虽然被告提出可以分期购买房屋或降低相应房款从而继续履行合同，但原告亦不同意履行，原、被告不能达成合意，根据现实情况，兼顾公平及诚实信用原则，原、被告签订的《房产房屋买卖合同》、《补充协议》应予以解除，但现案涉房屋价格与签订合同时的价格已有较大差距，对房屋差价损失，原、被告应共同承担。故合同解除后，被告应将扣除损失后的购房款返还原告，本院酌定原告承担损失200000元，被告应退还原告购房款600000元。房屋装修损失由原告自行承担。被告中地鸿业房产经纪公司提供格式合同，并未向原告释明《房产房屋买卖合同》第六条违约责任的约定第（二）项约定的内容，造成原告未能理解案涉房屋取得产权证书的时间约定及被告承担违约责任的情形，且被告中地鸿业房产经纪公司收取费用后，尚未履行部分义务，故本院酌定被告中地鸿业房产经纪公司退还中介费、评估费23000元。对原告提出的其他诉讼请求，本院不予维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告李某某与被告王某某于2017年3月16日签订的《房产房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告王某某于本判决生效之日起十日内返还原告李某某购房款600000元；三、被告大厂回族自治县中地鸿业房产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告李某某中介费、评估费23000元；四、驳回原告李某某其他诉讼请求承。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7680元，由原告李某某负担2630元，由被告王某某负担4900元，由被告大厂回族自治县中地鸿业房产经纪有限公司负担150元，于本判决生效之日起三日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在文书确定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为，本判决书确定履行期间的最后一日起两年内，逾期将丧失申请执行权。审判员  刘爱国二〇一九年十月十日书记员  田丁娟附本判决相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。