四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川01民终11804号上诉人（原审被告）：陈巧琳，女，1984年8月1日出生，汉族，住成都市锦江区。被上诉人（原审原告）：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区锦城大道**。法定代表人：党杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵齐，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘镓榕，女，该公司员工。上诉人陈巧琳因与被上诉人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初1187号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。陈巧琳上诉请求：撤销原判，改判驳回链家公司全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实错误。陈巧琳曾有意委托链家公司进行服务，后建立服务意向，但因链家公司的服务内容存在隐瞒，因此随即和链家公司解除了委托意向，之后陈巧琳与案外人进行了房屋买卖交易。链家公司曾于2018年向成都市锦江区人民法院起诉过陈巧琳与案外人（案号：（2018）川0104民初6781号），经法庭核实证据及协调后，链家公司便放弃了对陈巧琳与案外人的主张。链家公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：陈巧琳与案外购房人签订《成都市存量房买卖合同》时，链家公司的居间服务即完成，陈巧琳应当支付佣金；其次，链家公司与陈巧琳形成的居间合同关系属于双方真实意思表示，不存在任何隐瞒，链家公司尽到了如实报告的义务。陈巧琳事后与同一案外购房人就同一房屋私下达成交易并且完成过户行为，客观上已充分符合居间服务行业中的“跳单”事实。链家公司向一审法院起诉请求：1.判令陈巧琳向链家公司支付佣金17800元及其违约金（自2018年3月5日起，每日按照应付佣金的万分之五计算至陈巧琳向链家公司付清相关款项之日止，暂计算至本案起诉之日为2198.3元）；2.本案的诉讼相关费用均由陈巧琳承担。一审法院认定事实：位于锦江区房屋原登记在陈巧琳名下。2018年3月4日，陈巧琳作为甲方（出售方）与易芳进作为乙方（购买方）及链家公司作为丙方（经纪方）签订编号为100001505361的《房屋交易文件（合订本-贷款）》，包括陈巧琳与易芳进签署的《成都市存量房屋买卖合同》及陈巧琳与易芳进、链家公司签署的《居间服务合同》等。其中《成都市存量房屋买卖合同》约定：甲方向乙方出售位于锦江区房屋，成交价为1780000元。《居间服务合同》约定：甲乙双方签订《成都市存量房屋买卖合同》时，丙方居间服务完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的佣金；基于丙方提供的居间服务，且丙方已促成甲乙双方签订《成都市存量房屋买卖合同》，甲方应在本合同签订当日向丙方支付佣金17800元；甲乙双方任何一方迟延向丙方支付本合同约定的佣金，该迟延方除应向丙方支付佣金外，还应就其未支付的部分按照每日1%的标准支付违约金。不动产登记信息显示案涉房屋的不动产权已转移登记至易芳进名下。一审法院认为，陈巧琳与链家公司之间形成的居间合同关系系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，链家公司作为经纪方即居间人为陈巧琳提供了订立房屋买卖合同的机会，并促成陈巧琳与买方签订了《成都市存量房屋买卖合同》，合同一经三方签字，即告成立；《居间服务合同》也约定居间服务费系经纪方促成买卖双方签订买卖合同时即可收取的服务费用。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照合同约定支付报酬。故本案合同的经纪方链家公司依约促成买卖双方签订了合同，履行了居间合同的义务，陈巧琳应依约向链家公司支付报酬即居间服务费1780000元。本案《居间服务合同》还约定，逾期支付佣金的，应就其未支付的部分按照每日1%的标准支付违约金。链家公司在本案中主张陈巧琳按照应付佣金每日万分之五的标准向其支付从2018年3月5日的违约金，未超过合同约定的违约金标准且符合法律规定，故一审法院予以支持。综上所述，陈巧琳应向链家公司支付居间服务费应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：陈巧琳应于判决发生法律效力之日起十日内向链家公司支付居间服务费17800元，并支付违约金(以欠款金额17800元为基数，从2018年3月5日起至付清款项之日止，按每日万分之五的标准计算)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取150元，由陈巧琳负担。本院二审期间，陈巧琳提供以下证据材料：1.微信群聊天记录，拟证明链家公司并未告知双方居间服务费何时支付，存在失职行为；2.陈巧琳、易芳进与成都金诚房地产经纪有限公司签订的《房产买卖合同》《情况说明》及收据，拟证明陈巧琳于2018年2月18日在成都金诚房地产经纪有限公司挂了房屋出售信息，2018年3月15日签订买卖合同，2018年5月2日完成过户并支付中介费8900元；3.成都市不动产登记信息摘要、2018年3月4日的《成都市存量房买卖合同》、2018年3月15日的《成都市存量房买卖合同》，拟证明陈巧琳与链家公司于2018年3月4日签订的《成都市存量房买卖合同》没有交易成功，于2018年3月15日通过成都金诚房地产经纪有限公司重新签订《成都市存量房买卖合同》并办理了抵押登记；4.成都市锦江区人民法院作出的（2018）川0104民初6781号民事调解书、民事起诉状、申请书，拟证明链家公司已与易芳进达成了调解，且链家公司放弃了对陈巧琳追诉的权利。链家公司质证称，对微信聊天记录、《情况说明》的真实性不予认可；对陈巧琳、易芳进与成都金诚房地产经纪有限公司签订的《房产买卖合同》的关联性有异议，不能达到陈巧琳的证明目的，且能够证明陈巧琳在与链家公司确认居间关系后违约，与其他中介公司构成新居间关系，构成客观上的“跳单”行为；对成都市不动产登记信息摘要、2018年3月4日的《成都市存量房买卖合同》、2018年3月15日的《成都市存量房买卖合同》的关联性不予认可，不能达到陈巧琳的证明目的；（2018）川0104民初6781号民事调解书不能达到陈巧琳的证明目的，撤回对陈巧琳的起诉是为了另案处理，并不能视为链家公司对本案事实的否认。链家公司提交了成都市锦江区人民法院作出的（2018）川0104民初6781号裁定书，拟证明撤回对陈巧琳的起诉是按照《中华人民共和国民事诉讼法》的程序进行了另案处理，并不能视为对本案事实的否认。陈巧琳质证称对证据的真实性予以认可，但不能达到链家公司的证明目的。本院经审查认为，对于微信聊天记录，因无法确认聊天主体身份，故不能核实微信聊天记录的真实性；《情况说明》未加盖成都金诚房地产经纪有限公司的公章，无法确认其真实性；成都市不动产登记信息摘要与本案无关联性，故本院对上述证据材料不予采信。对于陈巧琳、易芳进与成都金诚房地产经纪有限公司签订的《房产买卖合同》、收据、2018年3月4日的《成都市存量房买卖合同》、2018年3月15日的《成都市存量房买卖合同》、（2018）川0104民初6781号民事调解书、（2018）川0104民初6781号裁定书，对上述证据材料的真实性予以确认且与待证实存在关联性，故本院对上述证据材料予以采信。二审审理查明的事实与一审一致，本院对一审审理查明的事实依法予以确认。本院另查明，陈巧琳陈述其将案涉房屋信息同时上挂在几家中介机构，链家公司亦认可双方并未签订独家代理协议。陈巧琳作为甲方（出卖方）、易芳进作为乙方（买受方）与成都金诚房地产经纪有限公司作为丙方（中介方）于2018年3月15日签订编号为0001221的《房产买卖合同》。该合同第一条约定房屋基本状况“1.1房屋位置：锦江区住宅，产权号：权2839930，套型：套一，建筑面积49.48平方米，结构框架”、第二条房价款“甲乙双方商定该房屋的成交价为1780000元”，第3.2、3.3条“首付款750000元，其余部分房款930000元，乙方以向银行贷款的形式支付”、第6.1款“甲方在签订本合同的同时向丙方支付居间服务费8900元”。当日，陈巧琳与易芳进签订了《成都市存量房买卖合同》（自由交易版）。2018年5月2日，成都金诚房地产经纪有限公司出具收据，载明“收到陈巧琳出售锦江区锦兴路1号214房中介费8900元”。成都市锦江区人民法院作出（2018）川0104民初6781号民事调解书，链家公司与易芳进达成协议“易芳进于2018年11月20日前向链家公司支付佣金10000元，于2018年12月20日前向链家公司支付佣金10000元。”成都市锦江区人民法院作出（2018）川0104民初6781号民事裁定，裁定“撤回对陈巧琳的起诉”。以上事实有《房产买卖合同》、收据、《成都市存量房买卖合同》、（2018）川0104民初6781号民事调解书、（2018）川0104民初6781号裁定书、当事人陈述在卷佐证。本院认为，本案争议焦点：陈巧琳是否应当向链家公司支付佣金17800元及违约金。本院综合评析如下：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”之规定，在居间合同法律关系中，居间人的主要义务是向委托人报告订约机会或者为订约提供媒介服务。居间人促成委托人与第三人订立合同，则居间行为完成。但房屋中介机构不同于其他居间人，首先，房屋中介机构往往不享有独家代理权，即对销售房源信息并非拥有独占性、唯一性，买房人可以通过多种正当途径了解到同一房源信息。其次，根据房屋中介的行业惯例，中介机构在促成买卖双方签订合同后仍需协助办理网签、申请银行贷款、办理递件过户等事项，而客户愿意选择房屋中介机构买卖房屋，支付居间费用亦是基于中介机构既能够促成合同的签订，又能够协助办理后续事务，减少个人负担的考虑。因此提供房源信息、缔约机会是房屋中介机构的主要义务，而非唯一义务。基于此，《居间服务合同》约定的佣金不仅仅包括促成合同订立的居间费用还应当包括中介机构履行后续义务的费用。本案中，链家公司与陈巧琳、易芳进签订的《居间服务合同》约定陈巧琳应当向链家公司支付佣金17800元。陈巧琳与易芳进在链家公司签订了《成都市存量房屋买卖合同》，链家公司提供了居间服务，有权要求陈巧琳支付佣金。但由于链家公司与陈巧琳、易芳进就居间费用产生争议，陈巧琳与易芳进实际未通过链家公司进行房屋买卖交易，即链家公司并未提供房屋买卖合同签订后的后续相关服务，故本院根据案件实际履行情况，对陈巧琳应向链家公司支付的佣金金额调整至13800元。因陈巧琳至今未支付佣金，造成链家公司资金占用损失，根据《居间服务合同》约定，陈巧琳应当按照应付佣金每日万分之五的标准向链家公司支付违约金。链家公司主张陈巧琳的行为构成恶意“跳单”，故应当支付全部佣金。本院认为，根据审理查明的事实，链家公司并未取得案涉房屋的独家代理权，且《居间服务合同》签订后，陈巧琳与链家公司就居间费用问题产生争议，链家公司在处理该问题上存在一定瑕疵，其提供的证据不足以证明陈巧琳的行为构成恶意“跳单”，故本院对链家公司该项主张不予支持。陈巧琳主张因链家公司的服务内容存在隐瞒，故解除了与链家公司的委托意向，不应当承担佣金。本院认为，陈巧琳与易芳进签署了《房屋交易文件（合订本—贷款）》，该合订本包含《居间服务合同》。陈巧琳对《居间服务合同》上的签字无异议，应当认定《居间服务合同》系陈巧琳真实意思表示，对其产生约束力。陈巧琳主张链家公司隐瞒服务内容，但其并未提供证据予以证明，故对陈巧琳该项上诉理由，本院不予支持。陈巧琳主张链家公司曾于2018年起诉过陈巧琳与易芳进经法庭核实证据及协调后，链家公司便放弃了对陈巧琳的诉讼请求，故链家公司无权再次起诉。对此，本院认为，链家公司曾起诉陈巧琳、易芳进要求支付佣金，而后链家公司撤回对陈巧琳的起诉，并与易芳进达成调解协议，但该调解协议并未对陈巧琳应支付的佣金问题作出处理。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百一十四条规定，“原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理”。现链家公司再次起诉陈巧琳要求其支付佣金，符合法律规定，不违反一事不再理原则。故陈巧琳这一上诉理由，本院不予支持。综上所述，因二审出现新证据，陈巧琳的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初1187号民事判决；二、陈巧琳应于本判决发生法律效力之日起十日内向四川链家房地产经纪有限公司支付居间服务费13800元，并支付违约金（以欠款金额13800元为基数，从2018年3月5日起至付清款项之日止，按每日万分之五的标准计算）；三、驳回四川链家房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由陈巧琳负担116元，由四川链家房地产经纪有限公司负担34元。二审案件受理费300元，由陈巧琳负担232元，由四川链家房地产经纪有限公司负担68元。本判决为终审判决。审 判 长  王 嫘审 判 员  傅科文审 判 员  叶云婧二〇一九年九月十七日法官助理  辛 田书 记 员  梁 婧