朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1302民初2843号原告：中国建设银行股份有限公司朝阳分行，住所地朝阳市双塔区朝阳大街四段**，统一社会信用代码91211300701757890Q。负责人：褚景元，行长。委托代理人：陈铁军，男，蒙古族，1970年6月22日出生，该公司职员，住朝阳市双塔区。委托代理人：张立军，辽宁三燕律师事务所律师。被告：朝阳华新房地产开发有限公司，，住所地朝阳县柳城镇腰而营子村法定代表人：许晓娜，经理。被告：张立民，男，1983年11月8日出生，汉族，住朝阳市双塔区。被告：程磊，女，1987年6月27日出生，汉族，住朝阳县。原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行（以下简称建设银行朝阳分行）与被告朝阳华新房地产开发有限公司（以下简称华新房地产公司）、张立民、程磊金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月16日作出（2018）辽1302民初3478号民事判决，建设银行朝阳分行不服提出上诉。朝阳市中级人民法院于2019年4月18日作出（2019）辽13民终1089号民事裁定，撤销本院一审判决，发回本院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张立军、被告张立民到庭参加了诉讼。被告华新房地产公司、程磊经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建设银行朝阳分行向本院提出的诉讼请求：1.判令解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告偿还借款本金253,108.51元及全部借款还清之日止所产生的利息及罚息（截止到起诉之日止的利息及罚息14,965.99元）；3、判令原告对坐落在“兴隆商品”07幢5单元3层05032号的抵押房屋享有优先受偿权；4、判令被告华新房地产公司承担连带保证责任；5、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年7月8日被告张立民、程磊在原告处借款280,000元，借款期限240个月（即自2014年7月2日起至2035年7月2日止），被告华新房地产公司为该笔贷款提供连带责任保证，并用坐落于兴隆商品07幢5单元3层05032号房产作抵押。合同签订后原告依约定履行了发放贷款的合同义务，在合同履行期间，借款人自2017年7月7日开始违约，未履行偿还借款本息的义务，尚欠原告贷款本金253,108.51，利息10,240.07元。被告张立民辩称，当时养车，出事故了，赔了不少钱，跟朋友也借了不少钱，所有没钱还房贷了。被告华新房地产公司、程磊均未到庭，均无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《保证合同》、支付凭证、贷款对账单、他项权证，予以证明被告在原告处借款280,000元，截止到2017年7月7日，被告拖欠本金8,057.72元，利息16,177.53元、罚息1,197.89元，未到期贷款余额为253,108.51元，被告用其所购买的位于朝阳县兴隆商品07幢5单元3层05032房屋进行抵押并办理了抵押登记。上述证据与本案相关联、合法有效，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月14日被告华新房地产公司（甲方）保证人与原告建设银行朝阳分行（乙方）债权人签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，该保证合同约定担保的债权是指自2014年3月14日至2016年3月14日因乙方向债务人发放个人住房贷款形成的全部债权，债务人为因购置坐落于朝阳县“兴隆商品”项目所属之住房或商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人，保证方式连带责任保证，保证期间为借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2014年7月2日被告张立民、程磊为购买位于朝阳县兴隆商品07＃幢5单元3层05032号房屋、并以该房屋作抵押与原告建设银行朝阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定二被告在原告处借款280,000元，贷款利率按浮动利率执行，即在执行基准利率的基础上上浮5%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款期限自2014年7月2日至2034年7月2日，还款方式为等额本息还款法。罚息利率为（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。借款人未按合同约定偿还借款本息即构成违约，贷款人可解除双方的借款合同。2014年7月25日，原告为抵押房屋办理了抵押权预告登记。2014年8月7日，原告依约向被告张立民发放了贷款本金280,000元。庭审中，原告提供中国建设银行个人对账单一份，载明2019年1月31日被告还款15,000元，截止到2019年7月31日，被告张立民拖欠利息24,871.91元、罚息1,002.26元，未到期贷款余额为241,702.56元。现被告张立民、程磊对案涉房屋尚未办理所有权登记。本院认为，原告建设银行朝阳分行与被告程磊、张立民及被告华新房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《抵押担保合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。现被告张立民、程磊未按合同约定的还款期限偿还原告借款，构成违约，该违约行为已致使合同目的不能实现，故对原告要求解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及被告张立民、程磊偿还剩余全部借款本金、利息及罚息的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。现案涉房屋虽然办理了抵押预告登记，但该登记不等同抵押登记，抵押权并未设立，抵押权人即原告对抵押房屋尚不享有优先受偿权，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。因案涉房屋尚未登记到被告张立民、程磊名下，抵押权尚未设立，故被告华新房地产公司仍应对上述借款承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行与被告张立民、程磊于2014年7月2日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告张立民、程磊自本判决生效之日起10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行借款本金241,702.56元及截止到2019年7月31日的利息24,871.91元、罚息1,002.26元，合计267,576.73元，并自2019年8月1日起至本院确定的给付之日止按借款合同约定计付利息及罚息；三、被告朝阳华新房地产开发有限公司对上列款项承担连带保证责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费2,661元（原告预交，已减半收取），由被告张立民、程磊、朝阳华新房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审 判 长  杨兆丛人民陪审员  李 艳人民陪审员  黄玉玲二〇一九年十月八日书 记 员  魏晓琳