湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鄂01执异989号 案外人：蒋洋，男， 案外人：姚黎黎，女， 申请人：中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司，住所地：武汉市武昌区体育街特**（银泰大厦**）。 法定代表人：龙志林，该公司总经理。 被申请人：湖北华人置业投资有限公司，住所地，住所地：湖北省襄阳高新区车城大道iv> 法定代表人：王星，该公司董事长。 被申请人：旺前实业集团有限公司，住所地，住所地：湖北省襄阳市高新区春园东路**iv> 法定代表人：王前，该公司董事长。 被申请人：襄阳冠良实业有限公司，住所地：湖，住所地：湖北省襄阳市高新区邓城大道**> 法定代表人：王伟，该公司董事长。 被申请人：老河口市旺前置业有限公司，住所地：老河，住所地：老河口市城东大道** 法定代表人：王前，该公司董事长。 被申请人：王前，男， 被申请人：张旺花，女， 本院在申请人中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称华融资产湖北分公司）对被申请人湖北华人置业投资有限公司（以下简称华人置业公司）、旺前实业集团有限公司、襄阳冠良实业有限公司（以下简称冠良实业公司）、老河口市旺前置业有限公司、王前、张旺花合同纠纷诉前财产保全案件执行过程中，案外人对本院查封被申请人华人置业公司名下位于襄阳市樊城区谢洼居委会东湖国际花园三期31栋1单元5层5**室（以下简称案涉房屋）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人请求：一、撤销本院（2018）鄂01执保3号执行裁定书；二、停止执行并解除对案涉房屋的查封。理由：2014年11月18日，案外人与华人置业公司订立了《商品房买卖合同》，约定案外人购买华人置业公司开发的案涉房屋，房屋建筑面积为129.33平方米，总价款为558706元，付款方式为一次性付款。合同订立后，案外人向开发商指定的收款人付清了购房款。2014年11月18日，案外人与开发商办理了房屋交接手续，实际占有了该房屋。案外人发现案涉房屋已于2017年12月份被本院查封，案外人异议认为案涉房屋归其所有，其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，请求解除对案涉房屋的查封。案外人向本院提交《商品房买卖合同》、《销售不动产统一网络发票》、《收据》等证据。 本院查明，根据申请人华融资产湖北分公司对被申请人华人置业公司、旺前实业集团有限公司、冠良实业公司、老河口市旺前置业有限公司、王前、张旺花因合同纠纷案申请采取诉前财产保全的申请，2017年12月26日，本院作出（2017）鄂01财保290号民事裁定，裁定如下：一、查封被申请人华人置业公司名下位于襄阳市樊城区谢洼居委会东湖国际花园35套房屋（房产详细信息见附件一，含案涉房屋）。二、查封被申请人冠良实业公司名下位于襄阳市高新区余岗居委会使用权面积为183353.2㎡的土地使用权（土地使用权证：襄阳国用（2014）第4206*****00258号土地使用权证）。2018年1月22日，本院作出（2018）鄂01执保3号协助执行通知书，请求协助执行以下事项：一、查封华人置业公司名下位于襄阳市樊城区谢洼居委会东湖国际花园35套房屋（含案涉房屋）；二、查封冠良实业公司名下位于襄阳市高新区余岗居委会使用权面积为183353.2平方米的土地使用权【土地使用权证：襄阳国用（2014）第42060******00258号土地使用权证】；三、查封期限为三年，自2018年2月12日起至2021年2月11日止。因华人置业公司名下的襄阳市樊城区谢洼居委会东湖国际花园35套房屋位于襄阳市樊城区人民法院辖区内，2018年2月8日，本院作出（2018）鄂01执保3号委托执行函，将查封上述房屋的事项委托襄阳市樊城区人民法院执行。因冠良实业公司名下的襄阳市高新区余岗居委会使用权面积为183353.2平方米的土地【土地使用权证：襄阳国用（2014）第42******00258号土地使用权证】位于襄阳高新技术产业开发区人民法院辖区内，2018年2月8日，本院作出（2018）鄂01执保3号之一委托执行函，将查封上述土地使用权的事项委托襄阳高新技术产业开发区人民法院执行。2018年2月12日，襄阳市不动产登记局签收并办理本院（2017）鄂01财保290号民事裁定和协助执行通知书上载明的查封事项。襄阳市不动产登记局在本院委托襄阳高新技术产业开发区人民法院办理查封冠良实业公司土地使用权的送达回证上备注：本次查封为轮候查封；在本院委托襄阳市樊城区人民法院办理查封华人置业公司名下35套房屋（含案涉房屋）的送达回证上备注：38、39、40、41幢里查封的房产为预查封。 另查明，2014年11月18日，华人置业公司（出卖人）与案外人蒋洋、姚黎黎（买受人）签订《商品房买卖合同》，载明：出卖人以出让方式取得位于开发区谢洼居委会、编号为22-1-**-*的地块土地使用权，规划用途为住宅用地，出卖人经批准在该地块上投资建设东湖国际花园；买受人购买的商品房为第31【幢】1单元5**号；该商品房的设计用途为住宅，建筑面积共129.33平方米，单价为每平方米4320元，总金额558706元；买受人应于2014年11月18日前交付房款558706元。出卖人应当在2014年12月31日前将商品房交付买受人。2015年12月10日，华人置业公司（甲方）与案外人蒋洋、姚黎黎（乙方）签订《东湖国际花园面积差异补充协议》，载明：根据《商品房买卖合同》约定，乙方所购房屋建筑面积129.33平方米，现经政府相关部门测量后的实际建筑面积127.43平方米，实际房屋总金额为550498元。华人置业公司于2015年12月10日开具的《销售不动产统一网络发票》显示，案外人支付案涉房屋购房款550498元。另据湖北华嘉物业服务有限公司开具的《收据》载明，案外人支付案涉房屋物业费（2016年1月——2017年12月）及车位费共计2916.53元。 本院认为，本案的焦点问题是案外人对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行。 首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院采取查封措施之前，已与华人置业公司签订《商品房买卖合同》，且在查封之前案外人已实际占有该不动产，并已支付全部房款；未办理过户登记属于非因案外人自身原因，其对案涉房屋享有的权利能够排除执行。 其次，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对案涉房屋的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止对被申请人湖北华人置业投资有限公司名下位于襄阳市樊城区谢洼居委会东湖国际花园31幢1单元**号房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 谌 玲 审判员 李淑红 审判员 周 浩 二〇一九年十月三十一日 法官助理马春燕 书记员王雪