宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终1295号 上诉人（一审被告）：万达财富（宁夏）信用电子商务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区阅海湾中央商务区万寿路****。 法定代表人：王国锋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：夏锋，宁夏北地律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：银川阅海湾中央商务区服务中心，住所地，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区万寿路**iv> 负责人：张家华，该服务中心商管部主任。 委托诉讼代理人：李文杰，宁夏兴业律师事务所律师。 上诉人万达财富（宁夏）信用电子商务有限公司（以下简称万达电子商务公司）因与被上诉人银川阅海湾中央商务区服务中心（以下简称阅海湾服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2018）宁0106民初9910号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问当事人及委托诉讼代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 万达电子商务公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判（1）解除上诉人与被上诉人签订的《办公写字楼租赁合同》；（2）上诉人向被上诉人支付2018年1月1日至2018年3月28日期间的房屋租赁费84822元（360000÷365×86天）；（3）驳回被上诉人的其他诉讼请求，或将本案发回一审法院重审。2.本案一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院遗漏重要事实。一审法院根据庭审质证和庭后审查，确认了上诉人的证据《证明材料》的真实性和合法性，即一审法院认定了该证据证明的事实，该证据证明2018年3月28日被上诉人指使银川阅海寰宇物业服务有限公司将上诉人的涉案办公场所锁闭，导致从此上诉人无法使用该办公场地的事实。但一审法院并未审定上述事实，遗漏了这个对判决结果有重大影响的事实，导致了错误的判决结果。2018年3月28日，被上诉人将上诉人的办公场所强行上锁，导致上诉人自该日期起就无法使用该办公场所，上诉人和被上诉人的租赁合同已经无法履行，因此上诉人承担的租赁费应当截止到2018年3月28日。被上诉人指使他人锁门的行为，导致租赁合同的根本目的无法实行，造成上诉人的重大损失，应当承担违约责任，而上诉人无须承担违约责任。2018年3月28日被上诉人指使银川阅海寰宇物业服务有限公司将上诉人的涉案办公场所锁闭后，该办公场所一直控制在物业公司手里，上诉人交付不能。综上所述，一审法院遗漏了重要事实，导致了错误的判决结果。 被上诉人阅海湾服务中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 阅海湾服务中心向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原被告签订的《办公写字楼租赁合同》；2.判令被告立即向原告返还租赁的房屋；3.判令被告向原告支付房屋租赁费30万元（按年租金36万元，从2018年1月1日暂计算至2018年10月31日）；4.判令被告支付违约金9万元（按欠付租金每日千分之一暂计算至2018年10月31日，违约金请求判决至实际返还房屋之日止）；5.判令被告支付自2018年10月31日至实际返还租赁物房屋期间的占用使用费（按年租金36万元计算）；6.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2016年10月31日，阅海湾服务中心（甲方，出租方）与万达电子商务公司（乙方，承租方）签订《办公写字楼租赁合同》一份，双方合同约定：甲方将位于银川市金凤区阅海湾商务中心宁夏国际进出口商品展示中心主楼第五层东面半层的房屋租赁给乙方作为办公场所使用，房屋建筑面积750平方米；租赁期限自房屋交付之日起计三年；租金以建筑面积计算为每平米每月40元，年租金36万元；第一年免除乙方租金36万元，第二年应收租金36万元，租金优惠原则为若乙方第一年营业收入达到5万元以上的，则免收第二年租金，若达不到则需先交租金再根据第二年营业收入为标准，每平方米营业收入分别达到1-3万元/年，3-5万元/年，5万元及以上/年的，按照“先交后返”的原则，分别给予30%、50%、100%的房租返还。该合同违约责任条款约定：乙方逾期交纳应缴费，甲方有权按照应交缴额的1％收取违约金；如连续2个月未能缴足租金，无论乙方是否收到书面催收通知，甲方均有权单方面解除本合同，收回所租赁场地；如造成损失，乙方应予以赔偿。 合同签订后，阅海湾服务中心向万达电子商务公司交付了房屋，并减免了第一年的租金。万达电子商务公司自承租使用房屋后拖欠物业费，经物业公司多次催缴仍拒不交纳，亦未能向阅海湾服务中心提交2017年度的营收报告。租赁期限满一年后，万达电子商务公司仍未提供业绩和纳税报告，也未交纳租金。为此阅海湾服务中心以万达电子商务公司违约为由提起本案诉讼。 另查明，2018年9月14日，银川阅海寰宇物业服务有限公司以万达电子商务公司拖欠物业服务费、电梯费、水费为由向一审法院提起诉讼。一审法院于2018年12月25日依法作出（2018）宁0106民初8343号民事判决，该生效判决确认：万达电子商务公司给付银川阅海寰宇物业服务有限公司2017年1月1日至2018年8月15日的物业服务费100912.5元、电梯费17550元、水费790.57元。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案当事人签订的《办公写字楼租赁合同》意思表示真实，内容于法不悖，为有效合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同约定的性质、目的全面履行自己的义务。出租人阅海湾服务中心如约履行了交付租赁物义务，承租人万达电子商务公司未按照租赁合同约定提交房屋租赁期间的营收报告，未按照“先交后返”的原则交纳租金，其行为构成违约，阅海湾服务中心以此主张解除合同、返还租赁物，并要求承租人支付租金并承担违约责任的诉讼请求，符合约定和法律规定，法院予以支持。万达电子商务公司的抗辩主张无据证实，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告阅海湾服务中心与被告万达电子商务公司于2016年10月31日签订的《办公写字楼租赁合同》；二、被告万达电子商务公司于判决生效后三日内向原告阅海湾服务中心返还位于银川市金凤区阅海湾商务中心宁夏国际进出口商品展示中心主楼第五层建筑面积750平米房屋租赁物；三、被告万达电子商务公司给付原告阅海湾服务中心租金30万元，并按照年租金36万元支付自2018年11月1日至实际返还租赁物期间的房屋占用使用费；四、被告万达电子商务公司赔偿支付原告阅海湾服务中心违约金9万元（按欠付租金每日千分之一计至2018年10月31日，自2018年11月1日以后的违约金支付至实际返还房屋之日止）。以上确定的租金、违约金给付义务，限万达电子商务公司于判决生效后五日内履行。案件受理费减半收取计3575元，由被告万达电子商务公司负担。 二审期间，上诉人万达电子商务公司提交如下证据： 证据一、录音光盘一张。证据内容：2018年7月12日上诉人法定代表人王国锋与被上诉人的办公室主任张楠的通话录音及该录音文字版、2019年1月13日上诉人法定代表人王国锋与保险大厦物业负责人龚玥菲的通话录音及该录音文字版。证据二、到庭证人李某2、史某的证人证言，未到庭证人李某3及王建平的书面证言。证据一、二的证明目的：证明上诉人办公场所的门是由被上诉人指使物业公司于2018年3月28日加锁至今的事实，锁门的目的是催要租赁费和物业费，并扣留上诉人的办公家具和设备。 被上诉人阅海湾服务中心质证称，对两份录音证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可。被上诉人有相反的证据证明虽然物业公司曾锁过上诉人的门，但是涉案房屋一直由上诉人控制和使用，不是上诉人指的2018年3月28日加锁至今的事实。对未到庭证人李某3及王建平的书面证言的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。上诉人的工作人员李某3曾于2018年3月28日后签收过物业公司的催缴函，能证实房屋由上诉人实际控制。物业公司拒绝上诉人搬离家具不是搬出房屋而是不得搬出该大楼。上诉人未缴纳租赁费、物业费，出租人和物业公司有权行使商事留置权，该过程不影响上诉人使用该房屋。对证人史某证言的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。史某见的上诉人公司未开门，是因为上诉人公司自己亏损不能营业，不是因为被上诉人锁门导致的。史某未能证明是由于被上诉人实施的锁门行为导致其在4月初无法进入上诉人办公场所。对李某2的证言真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可。物业公司虽然短暂锁门，但三日内就已经解锁，向上诉人工作人员李某3送达物业费、电费催缴函，能说明上诉人一直控制涉案房屋。 被上诉人阅海湾服务中心提交如下证据： 证据一、催缴函签收册一份三页，照片打印件三张。证明目的：被上诉人电费催缴函签收册记载日期连续，均由房屋使用者工作人员签收，该签收册显示2018年3月28日至2018年4月2日期间，被上诉人向上诉人送达了催收函，由被上诉人工作人员李某3签收。2019年1月31日下午15时45分，一审法院向上诉人送达一审判决文书，送达地址及本案涉案房屋上诉人的办公场所内，由上诉人的法定代表人王国峰本人签收。以上内容证明2018年3月28日至今涉案房屋均由上诉人控制和使用。 上诉人万达电子商务公司质证称，对签收册的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。该签收册未写明签收地点，李某3在2018年3月28日至2018年4月2日期间，在签名册上的签字是李某3去物业公司协商开门事宜时，在物业公司办公室签的，2018年4月2日后无上诉人工作人员签字。证明上诉人已不在该场所办公，无法达到被上诉人的证明目的。对三张照片的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。被上诉人未提供三张照片的原始载体，无法确认照片的真实性和合法性及照片的形成时间。照片显示的两个人只能分辨出上诉人的法定代表人王国峰，另一人只有模糊的背影，无法确定身份，照片显示的办公场所也不是本案的涉案办公场所。 经审查，本院认为，上诉人提交的证据不能证明是由被上诉人指使物业公司对涉案房屋加锁，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。被上诉人提交的证据亦不能达到被上诉人的证明目的，本院不予采信。 二审查明，上诉人万达电子商务公司与被上诉人阅海湾服务中心签订的《办公写字楼租赁合同》违约责任条款约定：上诉人逾期缴付应缴费，被上诉人有权按应缴未缴额的1％/日收取违约金。二审审理期间，上诉人提出违约金约定过高，被上诉人同意按欠付租金每日万分之五计算。 二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉纠纷系房屋租赁合同纠纷，因上诉人万达电子商务公司未能按照合同约定支付租金，构成违约，被上诉人阅海湾服务中心有权依据合同约定要求解除合同，支付欠付租金及相应违约金。一审法院对此所作判决适当。银川阅海寰宇物业服务有限公司是否对涉案房屋加锁控制不影响上诉人租金支付责任承担。故本院对上诉人关于由于物业公司对涉案房屋加锁控制影响其交房等上诉理由不予采纳。二审审理期间，上诉人提出违约金约定过高，被上诉人同意按欠付租金每日万分之五计算,本院予以准许。故本院将违约金变更为按欠付租金每日万分之五计算，经核算，截止2018年10月31日，上诉人应支付违约金45450元，2018年11月1日之后的违约金以欠付租金为基数按照日万分之五的标准计算，支付至判决确定的履行之日止。 综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，由于上诉人提出违约金约定过高，被上诉人阅海湾服务中心同意降低违约金标准金，故本院对违约金判项数额予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2018）宁0106民初9910号民事判决第一、二、三项，即“一、解除原告银川阅海湾中央商务区服务中心与被告万达财富（宁夏）信用电子商务有限公司于2016年10月31日签订的《办公写字楼租赁合同》；二、被告万达财富（宁夏）信用电子商务有限公司于本判决生效后三日内向原告银川阅海湾中央商务区服务中心返还位于银川市金凤区阅海湾商务中心宁夏国际进出口商品展示中心主楼第五层建筑面积750平米房屋租赁物；三、被告万达财富（宁夏）信用电子商务有限公司给付原告银川阅海湾中央商务区服务中心租金30万元，并按照年租金36万元支付自2018年11月1日至实际返还租赁物期间的房屋占用使用费”； 二、撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2018）宁0106民初9910号民事判决第四项，即“四、被告万达财富（宁夏）信用电子商务有限公司赔偿支付原告银川阅海湾中央商务区服务中心违约金9万元（按欠付租金每日千分之一计至2018年10月31日，自2018年11月1日以后的违约金支付至实际返还房屋之日止）。” 三、上诉人万达财富（宁夏）信用电子商务有限公司支付被上诉人银川阅海湾中央商务区服务中心违约金45450元（2018年1月1日至2018年10月31日，300000×日万分之五×303天），并支付2018年11月1日至本判决确定的履行之日止的违约金（按欠付租金每日万分之五计算）。 以上确定的租金、违约金给付义务，限万达财富（宁夏）信用电子商务有限公司于本判决生效后五日内履行。 如果上诉人万达财富（宁夏）信用电子商务有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费7150元，由被上诉人万达财富（宁夏）信用电子商务有限公司负担6482元，被上诉人银川阅海湾中央商务区服务中心负担668元。 本判决为终审判决。 审判长  李玉霞 审判员  程改焕 审判员  杜 欣 二〇一九年十月二十九日 书记员  陈 静 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 …… 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。