广东省梅州市梅县区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤1403民初1164号 原告：深圳市海外联合房地产咨询有限公司，住所地：深圳市罗湖区罗沙路西岭下村********B17。 法定代表人：曲纪云。 委托诉讼代理人：邱国文，系广东伟伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄奋远，系广东伟伦律师事务所实习律师。 被告：梅州市梅县区东南房地产开发有限公司，，住所地：梅州市梅县区城东镇关爷坳 法定代表人：陈善剑。 委托诉讼代理人：胡海、王婧，均系广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。 原告深圳市海外联合房地产咨询有限公司诉被告梅州市梅县区东南房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年7月8日、8月8日、9月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱国文、黄奋远，被告的委托诉讼代理人胡海、王婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市海外联合房地产咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告单方作出的解除合同行为无效，并责令被告继续全面且妥善履行原、被告双方于2017年10月22日签订的《合作合同书》。2、请求判决被告立即向原告支付2019年4月份前的销售收入分成人民币2，535，429.00元及利息（利息以2，532，429.00元为基数，自2019年5月15日起，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准上浮30%计算至被告付清之日止，现暂计至2019年5月31日止为人民币6，346.84元）。3、请求判决被告立即向原告赔付律师代理费人民币27,000元。4、请求判决由被告承担本案的全部保全担保费、保全费、案件受理费等各项费用。以上诉请合计金额暂计至2019年5月31日为人民币2，568，775.84元。 事实和理由：原告与被告于2017年10月22日签订了《合作合同书》（详见证据3），就被告名下土地的商品房销售等事宜达成合作关系，并约定了原告应得收益款的计算方式以及其他权利义务等事实。案涉项目在2019年4月的商品房销售到账总金额为人民币51，428，600.00元以上。原告已多次与被告沟通结算、催款，被告却以种种理由予以拒绝，至今仍未按照合同约定支付上述款项（详见证据5）。原告认为，原告已经按照双方的合同约定履行了合作义务，被告拖欠应付款项的行为，已构成严重违约。为此，原告有权要求被告立即支付全部应付款项并赔偿原告的各项损失。另外，被告作为违约的一方，于2019年6月19日单方面依据《中华人民共和国合同法》第九十四条作出解除双方于2017年10月22日签订的《合作合同书》的行为没有事实和法律依据，应当认定属于无效的。原告为了维护自身的合法权益，特向贵院提出上述请求，请贵院依法裁判。 被告梅州市梅县区东南房地产开发有限公司答辩称，一、根据原、被告双方于2017年10月22日签订的《合作合同书》的名称及条款约定均可以看出原、被告双方的关系为合作关系。 根据《合作合同书》的约定：1、被告自行开发位于梅县区东镇石下村关爷坳《土地证号分别为梅县区不动产00041**号、00041**号、00041**号、00041**号》的房地产项目（以下称“本项目”），被告同意原告作为本项目的独家项目管理方，参与本项目的合作；2、在双方的合作关系中，原告以技术、资源和货币出资与被告合作本项目，且原告应承担本项止的广告推广、策划、营销活动、销售代理及其部门人工等费用；3、在合作过程中，原告可分得建成项目总建筑面积5%的份额，被告按每期物业销售到账金额5%的比例分成；等等。“四季城”项目在2019年4月份的商品房销售成交套数为99套，销售总金额为人民币51,428,600元，但至今经核实仍有尾款共计490,000元未收到，分别为：1、客户吴婷婷购买的4栋702房尾款250,000元；2、客户罗杨思购买的3栋405房尾款140,000元；3、客户张南辉购买的4栋1302房尾款100,000元。因此，“四季城”项目4月份到账销售金额为50,938,600元，原告可分得“四季城”4月份销售总金额的5%（即：50,938,600元×5%=2,546,930元）。被告在第一、二次庭审及答辩状中陈述的均是销售总金额为人民币51,428,600元，并非到账金额，根据《合作合同书》的约定，应根据销售到账金额的5%的比例分成，而到账金额的举证责任为原告，如原告不能举证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。而原告没有证据或证据不足以证明其事实主张，原告应承担举证不能的不利后果。 二、被告的分成应扣除“四季城”项目全部的销售代理费，而原告称其仅承担惠州市世联先锋房地产顾问有限公司销售代理费5%，且不承担外拓销售代理费，是完全错误的。 （一）根据《合作合同书》第三条：“乙方以技术、资源和币出资与甲方合作本项目，乙方应承担本项止的广告推广、策划、营销活动、销售代理及其部门人工等费用。”的约定，明确约定了原、被告在合作项目中原告应承担本项目的销售代理费用。 （二）《合作合同书》第四条：“乙方承担自己所分成物业的税金和销售代理费。因整个项且统一包装统一销售，甲方按每期物业销售到账金额的5%的比例，扣除应付税金及相应销售代理费后付给乙方。”中的两处“销售代理费”是对应第三条中的“销售代理费”。之所以在《合作合同书》第四条中再次明确“销售代理费”，是因为该笔费用是由被告直接先行垫付，在双方结算时再进行扣除的，而销售代理费本应由原告直接支付的，被告是考虑到原告前期资金不足，所以被告做了最大的合作诚意，垫付了该费用。剩下的广告推广、策划、营销活动、部门人工等费用均是由原告直接向第三方支付，被告无需垫资，故未在第四条再一一列明。且结合本合同书全文，并没有任何条款约定原告承担费用应按其所分成物业比例去扣除，也没有任何条款约定被告承担本项目的任何销售代理费。 （三）对于广州市裕荣房地产代理有限公司梅州分公司、梅州市好房易购网络科技有限公司、梅州椿源信息科技有限公司三家销售代理公司产生的全部销售代理费，均应由原告承担。 首先，开通上述三家公司进行外拓销售代理服务均是由原告的员工肖丽于2018年12月17日在公司例会微信群里主动提出，并非东南公司要求，且是由肖丽负责找外拓销售代理服务公司，由肖丽发起外拓销售代理服务公司合同审批流程，在吴晓昌同意后再到被告公司管理层审批。而原告主动发起外拓销售代理服务公司的原因是：被告于2019年3月30日委托惠州市世联先锋房地产顾问有限公司代理梅州四季城项目第一批单位2栋（3栋、4栋），共计推出120套商品房（从被告提交的证据清单二第1分证据《梅州四季城3月30日委托代理房号表》及原告提交的证据清单二第7份证据《涉案项目销售价格组成表》均可以看出），根据被告与惠州市世联先锋房地产顾问有限公司签订的《东南四季城项目销售代理合同》第五条第5.1.3款：“a在开盘前认筹期间，甲方给乙方设定认筹目标为2000万。认筹目标和开盘一个月考核目标作为同时考核标准，即只有同时完成认筹2000万目标和开盘月一个月内销售率达到所推货量的60%，才能享受所对应的代理费点数，若其中有一项未达标，那么开盘月销售率所对应的代理费率相应降低0.1%……。b如果乙方开盘当月未完成当批开盘推售物业60%的销售率，甲方有权给予乙方书面警告并周时具有更换代理公司或引进第三方代理公司联合销售的取利，六个月内未达到开盘首推物业90%的销售率，甲方有权解除合同，若后续引进第三方联合，则6个月的考核另行商议。”的约定，惠州市世联先锋房地产顾问有限公司应在开盘一个月内应销售72套，原告发现实际到客量无法满足内场销售，且根据4月份实际的销售情况来看，惠州市世联先锋房地产顾问有限公司仅销售出50套商品房，其余49套商品房均是由外拓公司销售。根据原、被告双方签订的《合作合同书》第七条：“乙方需监督并负责销售代理任务达标，如果非因市场因素或非因甲方因素而连续三个月不达标就需更換销售代理。而更换销售代理两次还未能达标，甲方有权仅按际销售面积提前结算应付乙方成款并解除本合同。”的约定，原告不想更换惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，且怕因销售不达标导致合同提前解除。再根据《合作合同书》第四条：“最后一期物业开售12个月后，乙方收益方式转为将留下未出售物业按以下分成及将物业转到乙方名下：1、总销售面积超过总可销售面积的90%（含），乙方可分成剩余可售物业面积的5%；等等。”的约定，增加上述三家外拓销售代理公司是原告为了获得将来更大的利益而聘请的，而对于被告来说，只要原告加大广告的投入及更好的利用原告员工进行外拓销售等，就可以达到其销售目标，完全可以不选聘外拓销售代理公司，但因原告全权负责本项目的销售，因此被告并未提出意见。原告称按照被告的结算方式，原告不可能分得利益，该说法也完全是错误的，三家外拓销售代理公司的合同期限均为3个月，在合同到期后，原告完全可以不再聘请外拓销售代理公司，也就不用再支付外拓销售代理公司的销售代理费。因此，聘请外拓销售代理公司的最终受益者应当为原告，原告无论从受益者的角度还是从合同条款约定的角度来看，外拓销售代理费均应由原告承担。 其次，被告与上述三家外拓销售代理公司签订的合同均为《销售代理服务合同》，产生的均为销售代理费，开具的发票类别也与惠州市世联先锋房地产顾问有限公司开具的发票类别一致，所以根据《合作合同书》的约定，销售代理费均应由原告承担。 （四）原告在第一、二次庭审中均称三家外拓销售代理公司的销售代理费已经分摊给业主，因此，其仅承担惠州市世联先锋房地产顾问有限公司的销售代理费的5%。而在第三次庭审中又称四家销售代理公司的销售代理费已经分摊给业主，那么按原告此说法，惠州市世联先锋房地产顾问有限公司的销售代理费的5%是否亦不应由原告承担？而原告在起诉中又承认分成应当扣除惠州市世联先锋房地产顾问有限公司的销售代理费的5%，可以看出，原告的陈述是前后冲突的，不属实的，完全是原告为了获得不属于自己的利益而做的虚假陈述。 首先，原告并未提供任何证据足以证实销售代理费已实际由购房者承担。原告提交的《涉案项目销售价格组成表》中的内容：“实单价”、“实总价”均是建造该套商品房的价格，且为估算价格，该价格并不包含开发商开发房地产其他成本价，例如小区绿化、物业、税收等成本。“折扣单价”、“折扣总价”，是作为开发商预期的最高收益，如果在开盘后销售情况不好，开发商可能会采用外部渠道，例如：团购、关系客户等，而采用了上述外部渠道，直接损害了开发商的利益，根据估算，可能会达到最高6%的费用，因此，表格中记载的“渠道折扣”为6%，而不是原告所陈述的“渠道折扣”是代表“外拓销售代理费”，这是完全不同的概念，且原告也没有任何证据可以证实《涉案项目销售价格组成表》中的“渠道折扣”是代表“外拓销售代理费”。因此，可从表格中看出享有折扣后价格更高，因为该表格的形成是为了确保开发商的利益，而表格中体现的所有价格，仅作为开发商的评估使用，不具备任何意义。如果原告的陈述属实，原告就不应分成销售总金额的5%，而是应当扣除渠道6%，再计算原告的分成，事实上，原告仍根据销售总金额计算分成，那么是否部分销售代理费被原告分得。因此，原告一直在偷换概念。 其次，原告提交的《涉案项目销售价格组成表》的形成时间为2018年2月27日，是在开盘之前，在开盘之前原、被告均不可能提前预知哪套商品房是由哪个销售公司进行销售，且该表格形成时，并未聘请三家外拓销售代理公司，三家外拓销售代理公司的聘请时间为2018年12月份后。且四家销售代理公司的代理费率是浮动的，并不是确定的，四家销售代理公司的代理费率也是不同的，每家销售公司最终销售多少套，适用哪个代理费率，都是不确定的，所以原告陈述所有代理费已经分摊到业主身上，是不可能的，也是不符合常理的。相反，该表格中的销售价格与实际的销售价格是完全一致的或者相近的，因此，更加充分的证明销售代理费没有分摊给业主。                            序号                       楼栋、房号                       涉案项目销售价格组成表总价             （元）                       销售代理费结算表成交总价（元）                       销售公司                               1                       3栋401                       671048                       671048                       世联公司                               2                       3栋701                       693673                       693673                       世联公司                               3                       3栋901                       699706                       699706                       裕荣公司                               4                       3栋1002                       449483                       449483                       裕荣公司                               5                       3栋1201                       708756                       708756                       好房易购                               6                       3栋1302                       455422                       455422                       好房易购                               7                       3栋502                       438595                       438595                       椿源公司                               8                       3栋802                       445524                       445524                       椿源公司                               9                       4栋501                       666898                       666898                       世联公司                               10                       4栋1603                       397686                       397686                       世联公司                               11                       4栋1001                       683571                       683571                       裕荣公司                               12                       4栋1301                       692665                       692665                       裕荣公司                               13                       4栋502                       423697                       415223                       好房易购                               14                       4栋1203                       432674                       432674                       好房易购                               15                       4栋1501                       698728                       698728                       椿源公司                               16                       4栋1302                       440522                       440522                       椿源公司                最后，从《涉案项目销售价格组成表》及实际的四家销售代理公司的结算表可以看出，《涉案项目销售价格组成表》中记载的商品房面积及结算表中相对应的面积是不同的，且《涉案项目销售价格组成表》中分别有三栋1、2、3、4号户型，四栋l、2、3、4号户型，而结算表中并没有4号户型，从这两点不同亦可以看出该表格的形成，仅作为开发商的评估使用，不具备任何意义。                            序号                       楼栋             房号                       涉案项目销售价格组成表记载面积（㎡）                       销售代理费结算表记载面积（㎡）                               1                       3栋401                       136.64                       135.34                               2                       3栋1102                       89.67                       88.32                               3                       3栋403                       89.22                       88.52                               4                       4栋1401                       137.31                       135.21                               5                       4栋702                       89.66                       88.27                               6                       4栋303                       89.29                       88.46                最后，综上所述，被告代原告支付的惠州市世联先锋房地产顾问有限公司的销售代理费720,000.4元，广州市裕荣房地产代理有限公司梅州分公司的销售代理费600,928.14元，梅州市好房易购网络科技有限公司的销售代理费611,767.26元，梅州椿源信息科技限公司的销售代理费187,892.56元，共计2,120,588.36元，均应由原告承担。 三、根据《合作合同书》第四条的约定，原告应按每期物业销售到账金额5%的比例承担自身所分成部分产生的税金。 至今被告已缴交2019年4月份已销售99套商品房全部首付款的预缴增值税、预缴土地增值税、预缴附加税共计l280,969.17元（详见证据清单二第2份证据），及11套商品房尾款的预缴增值税、预缴土地增值税、预缴附加税共计222,163.29元《详见证据清单二第3份证据》，以上合计1,503,132.46元，且待项目完工后按实际的发生再清算各个税种应缴纳的税款。因此，原告现阶段应承担的预交税合计75,156.62元，且在项目完工后，被告仍可要求原告承担剩余应缴纳的税款。 四、原告提出要求被告支付律师费用27,000元及保全担保费的诉请是无法律依据的。 《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人可以自己的名义参与全部的诉讼活动，没有强制要求当事人的诉讼行为必须由律师代理，因而律师费是当事人根据其自身的情况（知识、经历和支付能力等）自主选择是否聘请律师而产生的，所以在诉讼中产生的该费用与答辩人实施的行为之间没有必然的因果关系。并且按照现行的法规定，仅在合同纠纷案件中债权人行使撤销权的情形、著作权纠纷、商标专利纠纷、担保权纠纷、不正当竞争纠纷、法律援助案件、仲裁案件、事前明确约定败诉方承担律师费的情形，胜诉方才可要求败诉方承担律师费，而本案并不在上述情形之内。对于保全担保费，该笔费用并非诉讼必然产生的费用，且缺乏请求权基础，双方合作也未约定保全保单费用由被告承担。因此，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 综上所述，原告现阶段的销售分成为2,546,930元，应扣除销售代理费2,120,588.36元及现阶段已预缴税费75,156.62元，因此，被告现阶段应向原告支付的分成为351,185.02元。但因被告仍应缴交剩余88套商品房尾款的预缴增值税、预缴土地增值税、预缴附加税及在项目完工后，被告仍应按实际的发生，清算各个税种应纳税款，而原告应承担所有税款的5%，因此，现阶段原、被告不应进行分成。以上代理意见，恳请法庭采纳。 针对被告的答辩意见，原告认为：第一部分，扣减税金的问题。 一、东南公司在《答辩状》中再次肯定了《合作合同书》第四条的规定，“乙方承担自己所分成物业的税金和销售代理费。因整个项目统一包装统一销售，甲方按每期物业销售到账费额的5%的比例，扣除应付税费及相应销售代理费后付给乙方，销售期内按月支付。乙方需提前提供相应费额的含税发票。”，该约定直接证实了以下事实： 1、双方约定合作分成为每期物业销售到账费额的5%。 2、东南公司应在销售期内按月向海外公司支付合作分成款。 3、海外公司需要提供相应费额的含税发票。 二、东南公司自认主张应从海外公司合作分成款中扣减的四个税种均为预缴税，并非实际缴纳税款，计算比例也并非最终的法定税率，且依法均非海外公司应负担的税种，故依法不应采纳东南公司的无理主张。 东南公司所提交的《答辩状》中单方面主张“海外公司应按每期物业销售到账费额5%的比例承担自身所分成部分产生的税费，该部分税费在现阶段应支付的预交税为：增值税3%+土地增值税3.5%+所得税2.5%及清算时应补缴的税费13.5%。”，详细分析如下： （一）上述的增值税和土地增值税皆为预缴税，该两种预缴税并非海外公司应负担的税种，海外公司也无须承担相应的税费。 根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，分析如下： 首先，增值税及土地增值税的预缴税款的征收对象为房地产开发企业，即预缴税的纳税主体为东南公司，而非海外公司。 其次，东南公司所提出的增值税和土地增值税皆为预缴税，预缴税款为国家税收政策手段，其预缴税款与实防缴纳税款存在出入，实际缴纳的增值税及土地增值税存在相应的抵扣项和免纳税额度等，如销售费用支出、管理费用支出、土地支付价款、员工工资等等。 故东南公司以预缴税款作为海外公司应付税费予以扣除，在适用对象和扣除比例等方面均存在严重错误，属于恶意添设并加重海外公司义务负担的行为。 （二）东南公司主张的企业所得税计算方式没有法律依据，且该税种并非海外公司应负担的税种。 首先，根据《企业所得税法》第五十三条“企业所得税按纳税年度计算”，以及第五十四条“企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。”，东南公司在本案主张按2.5%的比例进行计算与扣减，且自认是预交的。 其次，根据《企业所得税法》第一条等相关规定，东南公司所主张的所得税属于其本身应负担的税种。海外公司并非东南公司的股东，两者属于不同的独立法人，应当各自缴纳所负担的企业所得税，因此该税种涉及的税款并非海外公司需负担的。 第三，根据《企业所得税》及其实施条例，所得税的计算公式为：所得税应纳税款=（企业所得-企业成本）×纳税比例。企业所得税缴纳应当以核算企业成本、免税收入、税收优惠等各项情况为前提，方可进行计算。而海外公司无法掌握东南公司的全部企业收支情况，更加无法准确核实其最终应纳企业所得税的准确数据，要求海外公司直接按比例承担明显不合理。 第四，海外公司须根据获得的合作分成款提供相应费额的含税发票，东南公司该部分支出可以依法纳入东南公司的企业成本中，该部分无需缴税。同时，海外公司所开具的发票为含税发票，即海外公司已经完成所分成所得税的纳税义务。因此，东南公司主张由海外公司承担所得税的部分税金属于适用对象错误，同时东南公司实际上亦无须支出海外公司分成部分的所得税费，却主张海外公司承担，明显与事实不符。 （三）东南公司主张清算时应补缴的税费13.5%，属于其单方面预测的比例，并没有任何直接的法律依据和事实依据。 首先，东南公司在答辩状中提及“清算时应补缴的税费13.5%”，该部分税费真实性和合法性有待考究。 其次，东南公司针对该部分税费东南公司并未详细列举应补缴税费的种类、金额、税款所属日期、义务对象等内容，其所提供的证据材料中亦未体现东南公司有该部分补缴税费的实际支出，应承担举证不能的不利后果。 故该部分税费并未实际支出，更加无从考究其真实性、合法性、合理性。同时，并非海外公司依法应承担的税种，海外公司也不应当负担相关的税费。 三、双方在《合作合同书》中对应扣减税金的范畴约定不明，应当基于公平合理的原则，依法予以认定。 东南公司主张应扣减的税金涉及了增值税、土地增值税、所得税及清算时应补缴的税费，在《合作合同书》中并未予以明确，而且双方并未对“应付税费”达成任何补充协议。根据双方签订的《合作合同书》第四条的约定，海外公司所承担的税费为“应付税费”，因此从公平合理、依法纳税、商业习惯等方面分析，海外公司的应付税费应当以相关税收征收法规及管理办法作为依据，并结合客观事实予以合理认定。 四、东南公司未在本案中提供证据证明其主张，或其提供的证据与其主张并没有关联性，故其主张没有充分的客观证据予以支持。 首先，根据海外公司的诉讼请求，目前仅仅是主张东南公司支付2019年4月份99套商品房销售收入的合作分成款。而根据东南公司提供的资料显示，所谓相关税费缴纳，均非5月份申报的税款或所属时期为4月份的，因此其主张的税款也与海外公司主张支付的4月份销售收入无关。 其次，根据东南公司所提供的答辩证据第4组“5月份税费支付流水”中显示，东南公司所实际支付的总税费为人民币382,422.96元，但并没有相应的纳税申报表对其所缴纳税费作详细说明。另外，东南公司在《答辩状》中主张海外公司需承担的税费总计人民币578,571.75元，远远超出东南公司5月份所实际支付的税费，并且各项税款与所谓支付凭证也无法一一对应。 第三，东南公司提供的答辩证据第4组“5月份税费支付流水”中两份《客户收（付）款入账通知》的款项用途摘要均为“公共缴费”，其金额也无法与其主张的完税金额形成一一对应，不应当作为证据采纳。 综上，东南公司所主张海外公司应承担税费与事实不符，且远远超出东南公司实际缴纳的税费，其在答辩状的陈述也与其提供的客观证据自相矛盾。 五、双方约定按月扣减的模式，充分说明了东南公司主张应扣减的税种均与相违背，依法不应当支持其主张。 按照《合作合同书》第四条的约定，双方在销售期内按月结算并支付海外公司应获得的合作分成款。而海外公司主张应扣减的“土地增值税”、“所得税”、“清算时应补缴的税费13.5%”等均非按月发生缴税义务，实际上是无法在双方按月结算扣减的模式中予以扣减。由此可以明知，双方真实的意思表示并不包含该部分税款的扣减。 六、东南公司主张合作分成款扣除的税费，应当承担举证责任，否则应当自行承担举证不足的不利后果。 东南公司主张合作分成款扣除的税费，应当就具体税款的客观发生并实际缴纳的凭证，税款计算的事实与法律依据，缴纳金额的合理性和准确性，海外公司承担相关税费的合同依据、事实依据、法律依据等各项基本事实承担举证责任，并提供充足、真实的证据。否则，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”等相关法律法规，认定不予支持东南公司的主张。综上所述，东南公司自认其主张的四种税款均为“现阶段的预交税”，即已充分表明其在本案主张的税款并非客观事实，更非实际可能需要承担的税款，其预设的比例也基本没有直接的法律依据。同时，东南公司所主张的增值税、土地增值税等税费皆需要涉案项目大量的财务数据、原始凭证作为应付税额的计算依据，同时房地产开发过程中所涉及大量的支出需要一一比对，并作为开发成本在纳税基数中予以扣除。另外，海外公司向东南公司提供与分成相应金额的含税发票的行为，实际上履行了海外公司所应付税金的纳税义务。因此，东南公司所主张的海外公司应付税费为人民币578,571.75元，与客观事实及国家税收征收政策严重不符，计算基数和计算比例严重脱离正常税收申报规则，所主张的税费与实际纳税支出存在大幅度偏差，也严重违背了《合作合同书》中的相关约定。对于东南公司答辩状中的单方面陈述，法院依法应当不予采信。 第二部分：扣减销售代理费的问题 一、根据涉案项目商品房的价格制定体系，本案涉及的销售代理费、渠道用均属于价外成本，并已作单列，实际上由购房者承担，原被告双方均无须承担。 《涉案项目销售价格组成表》（以下统称：《价格组成表》，详见海外公司提交的第7组证据），是经东南公司的董事长陈继博、总经理吴卫国、财务部代表彭杏容、营销部代表吴晓昌于2018年2月27日共同签名确认的涉案项目商品房销售价格制定明细衾，其价格确定流程如下： 1、经各方确认，在该表中列明了每套商品房的“实单价”、“实总价”，并以此为基础数据设计对外销售价格以及优惠方式。 2、在“折扣体系”中列明各项优惠及渠道成本预算，并在基础数据上添加各项成本预算作为实际销售的“单价”、“总价”，该价格为涉案项目对外销售折扣前的价格。 3、该表中列明了每套商品房的“折后单价”、“折后总价”，该价格为每个购房者能够享受全部优惠折扣的最低价格，折扣优惠方式含“认筹1万享3万”、“内部员工95折”、“按时签约折扣”，但是不包含渠道折扣和“一次性折扣”。 取楼栋4#-编号1-楼层16的商品房作为计算示例，该房在东南公司提交的本诉答辩证据第9页中序号为第95号，购房者为“管安宝、梁月英”，成交总价为“688,676元”，具体见下表：                            楼栋4#-编号1-楼层16的商品房 计算示范                               《涉案项目销售价格组成表》 数据计算演示                               序号                       总价             分类                       金额                       计算公式                       确定方式                       备注                               1                       实总价                       636,569                       /                                             该价格为各方设定商品房销售收入                               2                       总价                       747,147                       636,569÷85.20%                       实总价÷综合折扣价                       该价格为对外公示价格，属于折扣前总价，包含了按6%预算的销售代理费成本                               3                       折后             总价                       674,476                       （747,147元-30,000元）×95%×99%                       （总价-认筹1万享3万）×内部员工95折×按时签约折扣                       该价格为内部价格，即按购房者可享受除“一次性折扣”以外的优惠价格                                                             《四季城（世联）第一次代理费结算表》 证明实际成交情况                               4                       成交             总价                       688,676                       购房者：管安宝、梁月英；证据体现：东南公司提交本诉答辩证据第9页《四季城（世联）第一次代理费结算表》序号第95号                       该价格为实际成交总价                               成交总价与实总价差异                       52,107                                                                                  通过《价格组成表》以及上述分析，充分说明了涉案项目在制定涉案项目商品房销售时，已将渠道折扣（按6%预算）作为成本添加在实际销售价格中，由购房者直接承担。 综上，该价格组成体系下，不但无须由海外公司承担，更无须东南公司承担任何销售代理费的支出。因此，东南公司要求海外公司承担全部的销售代理费是与客观事实相违背的，其意图也严重违背了双方真实意思表示，并以此侵占更多的、不属于东南公司的利益，不应当得到支持。 二、退一步讲，即使按照《合作合同书》的约定计算，海外公司应当承担的销售代理费，也仅仅是其主张应付合作分成款对应总销售代理费的5%，并非全额的销售代理费。 （一）东南公司恶意曲解合同约定，不应得到支持。 《合作合同书》中第四条：“甲方按每期物业销售到账金额的5%的比例，扣除应付税金及相应销售代理费后付给乙方”，该约定是对该合同第三条“乙方以技术、资源和货币出资与甲方合作本项目，乙方承担本项目的广告推广、策划、营销活动、销售代理及其部门人工等费用。”的进一步明确，否则第四条将没有存在的意义。而且，结合上下文的逻辑性以及文字的表面意思，按照通俗理解也无法得出东南公司的主张。因此，东南公司主张的计算方式，实际上是刻意脱离《合作合同书》的全文意思，片面肢解条文，恶意曲解的结果。 （二）东南公司主张的计算方式明显违背常理，缺乏常识，不可能得到支持。 按照东南公司主张应扣除销售代理费的计算方式，海外公司将需要承担相当于销售代理总额105%的款项（东南公司主张的实际产生的销售代理费为2,158,507.04元，要求海外公司承担的为2,266,432.39元），即该方式已超出实际发生的销售代理费．明显不符合常理。 该计算方式下，东南公司不但因此无须承担任何一笔销售代理费，还能从中额外获得相当于销售代理费总额5%的收益。另外，东南公司还可以将销售代理公司和海外公司开具的发票计入项目开发成本，减少缴纳相关税费而获得额外收益。这些明显都与项目合作、分担成本的基本合作规则、正常的市场经济行为、常识相等违背，为明显的恶意曲解。 （三）东南公司主张的计算方式将必然导致海外公司面临持续性的巨额亏损，严重违背合作共赢的基本商业规则和基本常识，根本不可能存在。 即使不考虑涉案项目销售价格组成体系中，将全额的销售代理费成本转嫁给购房者这一客观事实。如按东南公司主张的计算方式，结合《价格组成表》显示“渠道折扣”作预算比例为6%，则海外公司不但无法获得销售收入5%的合作分成款，还必须要承担相当于销售收入1%的额外成本。该模式下，将必然导致海外公司承担一直持续的巨额亏损，根本无法从合作中获利，与合作谋求共赢的基本目的也是完全相违背的。在明知亏损的前提下，以营利为目的的任何商业主体是无法接受的，而海外公司更加不可能在该《价格组成表》上签字同意，接受这明显不合理的方案，因此东南公司的主张是违背常理和现实的无理主张，也严重违背了公平合理的基本原则。 （四）项目开发过程中，双方签订合同、负担各自成本的商业习惯也充分证明了东南公司主张的计算方式，实际上是与客观事实、双方的约定相违背。 根据东南公司、海外公司在涉案项目合作过程中所签订合同的习惯（详见海外公司提交的《反诉答辩证据清单》中第4组证据），也可以明确知道，应当由海外公司直接承担的广告设计、相关策划等相关工作及费用，均是由海外公司直接与相关单位签订合同，并直接支付费用。而本案涉及的销售代理合同均是由东南公司与承揽销售代理的单位签订，并直接由东南公司向相关公司支付费用，列入开发成本。该客观情况，也充分说明了东南公司主张全部销售代理费由海外公司承担，是与客观事实以及双方之间的合作习惯相违背的。 三、东南公司主张扣减的销售代理费也与本案诉请结算的99套商品房应付海外公司的合作分成款，并非一一对应。 东南公司主张的实际产生的销售代理费为2,158,507.04元，该销售代理费实际对应的103套商品房，并非海外公司在本案现阶段主张的99套。该项主张与《合作合同书》第四条约定的“相应销售代理费”不一致，存在故意计算错误的情形。实际上，涉案结算合作分成款的99套商品房，包含世联公司以外的三家渠道代理公司累计发生的销售代理费仅仅为2,120,587.96元。 四、如按照东南公司主张的计算方式，则海外公司所获的收益连成本都无法抵扣，更无从谈起合作收益。 东南公司主张要求海外公司承担销售代理费105%以及当期应扣减税金，如按其主张，该计算方式则将成为双方后续合作过程中常态化结算模式。按照合同约定，以诉请主张涉及的销售到账总金额51,428,600.00元为基数，按分成比例5%计算，应付海外公司的合作分成款为2,571,430.00元。 按照东南公司提交的《海外联公司应负担费用计算》体现的数据和计算方式，现阶段产生的销售代理费、现阶段对应需要扣减的税金合计金额将为2,845,004.14元。该计算方式下，从上述应付的合作分成款扣除后，海外公司合作分成款将为-273,574.14元，即海外公司还要向东南公司支付近300,000元，该结果明显不符合常理。 事实上，海外公司作为涉案项目的合作方，为履行《合作合同书》，从4年多起已经投入了大量的广告推广成本、策划成本及人工等费用，同时在涉案项目前期准备过程中也陆陆续续投入大量的财力、人力。据不完全统计，海外公司陆续投入的各项成本已经多达几百万元。如按东南公司主张的计算方式，所得合作分成不仅不能为海外公司从合作项目带来的收益，而且在每期结算时额外向东南公司支付巨大的资金，在涉案项目明显取得巨额盈利的情况下，这合理吗？这是所谓的合作共赢吗？ 综上所述，东南公司主张按实际产生销售代理费的105%，由海外公司全部承担，是荒谬的，是违背常识的，是违背合同约定的，也严重违背了客观事实及市场经济基本法则。同时，东南公司在本案中如此主张，充分证明了其才是恶意曲解合同约定，并以此故意拖延支付应付款项的一方。其行为，如结合海外公司为涉案项目倾尽所有、殚精竭虑持续付出4年多，却换来如此恶意的曲解合同约定，借口拒绝支付应付的首期合作分成款，则更能反映出东南公司缺乏基本商业诚信的恶意行为。同时，也明显揭露东南公司为了攫取更多的非法收益，拒绝按约定向海外公司支付款项的恶意违约行为。因此关于东南公司对销售代理费的虚假陈述与主张，贵院依法应当不予采信。 本院经审理认定事实如下：一、原告深圳市海外联合房地产咨询有限公司与被告梅州市梅县区东南房地产开发有限公司签订《合作合同书》的基本情况。 2017年10月22日，原告深圳市海外联合房地产咨询有限公司（乙方）与被告梅州市梅县区东南房地产开发有限公司（甲方）签订《合作合同书》，约定：……三、乙方以技术、资源和货币出资与甲方合作本项目，乙方承担本项目的广告推广、策划、营销活动、销售代理、及部门人工等费用。甲方与乙方共同对销售代理权进行招标，乙方负责监管销售代理公司的工作并向董事会负责。四、双方采用物业分配方式，其中甲方分得建成项目总建筑面积95%的份额，乙方分得建成项目总建筑面积5%的份额。乙方同意放弃本项目无销售权但有使用权的物业分配权利，即是只分成可销售面积（商业、住宅和车位）。乙方承担自己所分成物业的税金和销售代理费。因整个项目统一包装统一销售，甲方按每期物业销售到账金额的5%的比例，扣除应付税金及相应销售代理费后付给乙方，销售期内按月支付。乙方需提前相应金额的含税发票。最后一期物业开售12个月后，乙方收益方式转为将留下未出售物业按以下分成及将物业转到乙方名下：1、总销售面积超过总可销售面积的90%（含），乙方可分成剩余可售物业面积的5%；2、总销售面积超过总销售面积的80%（含）以上、90%以下的，乙方可分成剩余可售物业面积2.5%。3、总销售面积低于总可销售面积80%以下的，乙方可分成剩余可售物业面积的1%。商业、住宅、车位独立核算。五、乙方需配合销售代理去投入营销推广费，如因营销推广费投入不足而影响销售代理工作，甲方有权自行投入营销推广费并在乙方的分成收益内相应扣除其本息。……七、乙方需监督并负责销售代理任务达标，如果非因市场因素或非因甲方因素而连续三个月不达标就需要换销售代理。而更换销售代理两次还未能达标，甲方有权仅按实际销售面积提前结算应付乙方分成款并解除本合同等内容。 二、原、被告选定惠州市世联先锋房地产顾问有限公司独家销售签订合同及引进三家销售公司代理销售的基本情况。 2018年7月24日，经原、被告共同选定，由惠州市世联先锋房地产顾问有限公司独家销售，并由被告（甲方）与惠州市世联先锋房地产顾问有限公司（乙方）签订《东南四季城项目销售代理合同》。约定：服务代理时间为一年，代理服务费率为1%-1.4%（当批次销售小于30%为1%，30%-50%为1.1%，50%-70%为1.2%，70%-90%为1.3%，大于或等于90%时为1.4%）；在开盘前认筹期间，甲方给乙方设定认筹目标为2000万，认筹目标和开盘一个月考核目标作为同时考核标准，即只有同时完成认筹2000万目标和开盘一个月内销售率达到所推货量的60%，才能享受所对应的代理费点数，若其中有一项未达标，那么开盘月销售率所对应的代理费率相应降低0.1%；如果乙方开盘当月未完成当批开盘推售物业60%的销售率，甲方有权给予乙方书面警告并同时更换具有代理公司或引进第三方代理公司联合销售的权利，六个月未达到开盘首推物业90%的销售率，甲方有权解除合同。合同签订后，即由惠州市世联先锋房地产顾问有限公司负责销售。 2018年12月22日起，由原告发起引进三家销售公司代理销售上述物业，三家销售公司分别为：广州市裕荣房地产代理有限公司梅州分公司、梅州市好房易购网络科技有限公司、梅州椿源信息科技有限公司。代理费为月成交10套（不含10套）以下为4个点，10-20套为5个点，20套以上（不含20套）为6个点。代理销售的时间均至2019年3月31日止。代理销售终止后，双方未再聘请三家销售机构。 三、原、被告制定120套房的折扣计价方式及每套的销售价格。 2018年2月27日，原、被告制定了3、4栋共120套房子的销售价格及折扣的计算方式。折扣方式为：1、认筹10,000元享30,000元；2、内部员工0.95折；3、按时签约折扣0.99折；4、一次性折扣0.98折（为一次性付清购房款）；5、渠道折扣0.94折。同时享有上述5种折扣是最高折扣方式。但双方制定120套的“折后总价”，是按“实总价”享受其中的3项，即为认筹10,000元享30,000元、内部员工0.95折、按时签约折扣0.99折计算出来的。如：4栋的1601房，“实总价”747,147元，享受3项优惠747,147元-30,000元（认筹10000享30000）=717,147元×内部员工0.95折=681,289元×按时签约折扣0.99折=674,477元为“折后总价”。3栋204房，“实总价”645,904元，享受3项优惠645904-30,000元（认筹10000享30000）=615,904元×内部员工0.95折=585,108元×按时签约折扣0.99折=579,258元为“折后总价”。“折后总价”即为实际销售价，折扣方式4一次性折扣0.98折（为一次性付清购房款）和折扣方式5渠道折扣0.94折并没有实际使用。 四、99套房产销售的价款问题。 经核对，销售的99套房产中，有89套销售的价格与原、被告约定的“折后总价”是一致的，10套不一致。不一致的价格中惠州市世联先锋房地产顾问有限公司7套；广州市裕荣房地产代理有限公司梅州分公司2套，梅州市好房易购网络科技有限公司1套。分别为： 惠州市世联先锋房地产顾问有限公司7套：3＃501,672,408元，约定的“折后总价”为686,131元；3＃1,503,443,935元，约定的“折后总价”为452,995元；4＃601,666,692元，约定的“折后总价”为694,181元；4＃504,586,265元，约定的“折后总价”为606,504元；4＃1,202,453,675元，约定的“折后总价”为453,389元；4＃1,601,688,676元，约定的“折后总价”为674,477元；3＃1,202,448,909元，约定的“折后总价”为428,697元。 广州市裕荣房地产代理有限公司梅州分公司2套：4＃502,415,223元，约定的“折后总价”为423,679元；4＃504,586,265元，约定的“折后总价”为606,504元。 梅州市好房易购网络科技有限公司1套：3＃803,430,423元，约定的“折后总价”为439,207元。 五、惠州市世联先锋房地产顾问有限公司与三家销售公司4月份的销售及销售代理费支付情况。 至2019年4月30日，共计销售99套房产。其中惠州市世联先锋房地产顾问有限公司销售50套，三家销售公司销售49套。（广州市裕荣房地产代理有限公司梅州分公司销售20套，梅州市好房易购网络科技有限公司销售20套，梅州椿源信息科技有限公司销售9套）。经原、被告与上述公司结算后，确认广州市裕荣房地产代理有限公司梅州分公司销售代理费600,928.14元，梅州市好房易购网络科技有限公司销售代理费611,767.26元，梅州椿源信息科技有限公司销售代理费187,892.56元。惠州市世联先锋房地产顾问有限公司销售代理费514,286元（计价至4月30日，以后计价另计）。上述代理费已由被告于2019年6月3日支付完毕。 六、交纳税费的情况。 2019年8月29日，国家税务总局梅州市梅县区税务局城东税务所出具《说明》，内容为：梅州市梅县区东南房地产开发有限公司：贵司作为房地产开发企业，在预销售房产期间取得的预售款，根据税法的相关规定，以取得的预售款增值税按3%、企业所得税按2.5%，土地增值税按3.5%或4%进行预征。待项目完工后按实际的发生，清算各个税种应纳税款。 根据被告提供的由国家税务总局梅州市梅县区税务局城东税务所2019年8月23日出具的19张《中华人民共和国税收完税证明》，本案争议的99套交纳的1,503,132.47元（仅计已交纳部分，准确金额双方另行结算），原告应承担5%的份额，即1503132.47×5%=75,156元。 七、其他。根据原告提交的《委托代理合同》显示，原告为此诉讼委托代理律师，需要支付律师代理费94,972元，已支付前期费用27,000元。 根据被告提交的证据显示，至2019年8月8日止，共销售148套房产。 2019年6月19日，被告向原告发出“关于解除《合作合同书》的函”，主要内容为：……针对户外、电视、电台广告推广渠道产生的客户日到访数量严重不足的现状，要求继续投入营销推广费用，于2019年5月30日前实施相应的广告投放，但仍未有投入，近期向项目所在地法院提起了诉讼，冻结了我司两个资金往来账户。一、解除双方于2017年10月22日签订的《合作合同书》；二、公司人员应于2019年6月25日前完成撤离，并将财物撤离，否则将封锁相关办公室；三、保留运用法律手段实现及要求赔偿因合同解除造成的一切损失的权利。 同日，原告书面被告，主要内容：不同意单方解除《合作合同书》，明确拒绝接受；希望被告以诚信经营作为立业的根本，妥善履行义务及承诺。 诉讼中，被告提出反诉要求解除原、被告于2017年10月22日签订的《合作合同书》。后被告以“通过另外途径解决为由”申请撤回反诉请求。经本院口头裁定，准许被告（反诉原告）撤回反诉请求。 根据原告诉讼保全的申请，本院依法冻结了被告在中国农业银行股份有限公司梅州分行的银行存款（账号44****）及冻结中国建设银行股份有限公司梅州嘉大支行的银行存款（账号40****），冻结以2,000,000元为限。后被告以冻结的其中一个账户存款已有2,000,000元为由，申请解除对中国农业银行股份有限公司梅州分行账号44****的冻结。2019年9月23日，本院依法解除了对该账户的冻结。 如上，原、被告对合同条文产生不同理解，且未能协商解决。原告遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告则作上述答辩意见。 以上事实，有经过质证的原、被告营业执照、《合作合同书》、《四季城（世联）第—次结算表》、《深圳市海外联合房地产咨询有限公司》、《关于〈致梅州市梅县区东南房地产开发有限公司的函〉的复函》、委托代理合同、发票、“四季城”项目产生的销售代理费材料、6月份税收完税证明、5月份税费支付流水、《梅州四季城3月30日委托代理房号表》、2019年4月份已销售99套商品房首付款缴税明细表及税收完税证明、2019年4月份已销售99套商品房部分尾款缴税明细表及税收完税证明、《说明》、《清单》、7月份广告费用、营销活动费用支付材料、《合作意向书》、《协议书》、会议记录表、委托书、客户用电受理回执等、电话费、接待费等、海外公司为涉案项目所签订的部分营销相关合同、相关发票、部分现场相片、微信公众平台认证函、东南四季城官方公众号“梅州四季城”-2018年9月13日至2019年7月19日推送消息、梅州市广播电视台广告业务合同、2019年5月30日“飘扬四季绽放六一”营销活动的微信公众号内容、现场活动照片、人员签到表、现场相片、微信聊天截图、第一次代理费结算表、第二次代理费结算表等及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，《合作合同书》系原告深圳市海外联合房地产咨询有限公司与被告梅州市梅县区东南房地产开发有限公司在自愿平等的基础上签订的，合同内容未违反法律强制性规定，合同合法有效，本院予以确认，双方均应按合同约定履行。本案争议焦点：一、被告作出解除《合作合同书》效力问题；二、关于惠州市世联先锋房地产顾问有限公司销售费及三家销售公司的代理费由谁承担问题；三、三家销售公司的代理费是否已分摊在房价中，已由购房者承担问题；四、税金的承担问题。 一、被告作出解除《合作合同书》效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，《合作合同书》可以单方解除的条款有第六条“乙方损害甲方利益”和第七条“销售任务未达标”，但原告尚未出现有上述违约行为，被告单方作出的解除《合作合同书》的行为应当认定无效。对于原告提出的“责令被告继续全面且妥善履行原、被告双方于2017年10月22日签订的《合作合同书》”请求。如上所述，合同未解除就处于履行状态，但合同的履行靠双方自愿、自觉，如果一方不按合同约定履行，有违约行为会承担相应的法律后果，“责令继续全面妥善履行”违反自愿的原则，依法不作处理。 二、关于惠州市世联先锋房地产顾问有限公司销售代理费及三家销售公司的销售代理费由谁承担问题。对惠州市世联先锋房地产顾问有限公司销售代理费的承担。原告认为其承担房款总额5%中的1%，而不是都由原告承担。理由系《合作合同书》第三条“广告推广、策划、营销活动、销售代理、及其部门人工等费由乙方（原告）负担”，但第四条：“乙方（原告）承担自己所分成物业的税金和销售代理费”，已经明确原告只承担5%中的1%；三家销售公司的销售代理费全部由被告承担，因为6%的代理费已分摊到房价中。而被告则认为均应由原告承担。理由系《合作合同书》第四条再次明确“销售代理费”，是因为该笔费用是由被告直接先行垫付，在双方结算时再进行扣除的，合同全文并没有任何条款约定原告承担费用应按其所分成物业比例去扣除，也没有任何条款约定被告应承担本项目的任何销售代理费；同样的三家销售公司的代理费也应由原告承担。 结合《合作合同书》全文，第三条原告出资。“乙方以技术、资源和货币出资与甲方合作本项目，乙方承担本项目的广告推广、策划、营销活动、销售代理、及部门人工等费用。”该条已明确原告需要承担是“广告推广、策划、营销活动、销售代理、及部门人工等费用”，除上述以外的其他投资均由被告承担，该条款约定销售代理费由原告承担是明确的。第四条原、被告对收益分配和支付方式。“原告占物业5%，被告占95%”，“乙方承担自己所分成物业的税金和销售代理费。因整个项目统一包装统一销售，甲方按每期物业销售到账金额的5%的比例，扣除应付税金及相应销售代理费后付给乙方，销售期内按月支付”。该条文的意思是：原告享有收益是物业的5%，承担税金（5%物业）和销售代理费，收益扣减税金（5%物业）和销售代理费后，为原告的收益，合同条款表述意思明确。因房款由被告统一收取，税金、销售代理费由被告统一支付，被告将收取的房款按5%的比例，扣除原告应当承担的税金和销售代理费后支付给原告。就本合同而言，原告获得的5%物业收益扣除惠州市世联先锋房地产顾问有限公司1%左右的销售代理费，剩余的4%左右在承担相应的税金后为原告可以支配的收益。 对于三家代理公司收取的4-6%的代理费，原告只收取5%的费用，相当于被告每卖出一套房，原告将亏1%的问题。本案三家代理公司是原告发起的，期限仅为三个月，到2019年3月31日已终止。聘请三家代理公司销售，是用于解决眼前的问题或者为了以后更大的利益，不能因为短期聘请三家代理公司的支出超过原告所获得收益而认为不合理。因为三家销售公司销售49套，惠州市世联先锋房地产顾问有限公司销售50套，扣除49套的销售代理费后原告还是有收益的，且已终止了与三家销售公司的代理合同，所以不能因短期的“不合理”而产生对合同本意的曲解。 三、三家销售公司的销售代理费是否已分摊在房价中，已由购房者承担。2018年2月27日，原、被告已确定了120套房每套的价格计算及折扣方式，已销售的99套中89套是按照约定的“折后总价”销售，“折后总价”为实际销售价。三家销售公司销售的49套中，46套是按照约定“折后总价”销售，并没有在原有的基础上加6%的销售代理费后销售。原、被告制定的120套房屋的折扣方式：认筹10,000元享30,000元、内部员工0.95折、按时签约折扣0.99折、一次性折扣0.98折（为一次性付清购房款）、渠道折扣0.94折。“折后总价”并没有将一次性折扣0.98折（为一次性付清购房款）、渠道折扣0.94折实际使用，所以渠道折扣不是聘请三家销售公司的销售代理费。低于“折后总价”销售的10套，惠州市世联先锋房地产顾问有限公司占了7套，三家销售公司3套，所以聘请的三家销售公司而支付的销售代理费属于销售房产的额外的开支，该费用属于销售代理费，按约定应由原告承担。 四、税金的承担问题。《合作合同书》已明确约定原告承担所分得物业5%的税金。被告提交的证据显示已交纳99套的税金1503132.47，原告应承担5%份额，即为1503132.47×5%=75,156元。该数据是根据被告提交的税票统计，还有部分未缴交或者多缴交，双方可以在核对后多还少补。且被告至今销售了148套（计至2019年8月8日）还有未计算纳税金额，双方可另行核对税票解决。 综上，原告诉请已销售的99套，共计51,428,600元。虽然被告提出尚有460,000元未到账，但从已支付给惠州市世联先锋房地产顾问有限公司的销售代理费514,286元，应以此款计算为宜51428600×5%=2,571,430元，扣除支付给惠州市世联先锋房地产顾问有限公司514,286元，支付给三家销售公司1,400,587.96元（600,928.14元+611,767.26元+187,892.56元），原告应承担的税金75,156元。2571430元-514,286元-1,400,587.96元-75,156元=581,400元。所以并不是原告陈述的在扣除销售代理费后原告要倒扣给被告的情况。对于被告提出现在双方还没有结算，不能支付的抗辩。因原告仅请求99套，还有已销售的其他房产未纳入本案进行结算，原告请求部分未超过被告应当支付的金额，被告的抗辩依法不予采纳。99套之外的房产原、被告可以另行进行结算，如果99套内如上述460,000元未到账及尚未交纳税金等问题可以纳入一并结算解决。原告诉请2，535，429.00元，超出581,400元部分依法不予支持。对于原告请求支付利息，因双方未对账目结算，不能确定具体的金额，在尚不明支付金额的情况下，不存在支付逾期罚息的问题，原告请求支付逾期罚息依法应予驳回。原告诉请的律师问题，因《合作合同书》未约定律师费由违约方承担，该请求没有法律依据，依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条的规定，判决如下： 一、确认被告梅州市梅县区东南房地产开发有限公司于2019年6月19日向原告深圳市海外联合房地产咨询有限公司发出的“关于解除《合作合同书》的函”无效。 二、被告梅州市梅县区东南房地产开发有限公司应支付销售收入分成款581,400元给原告深圳市海外联合房地产咨询有限公司，限于本判决生效后七日内付清。 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27,350元，减半收取13,675元，保全费5,000元，合计18,675元，由原告负担13,000元，被告梅州市梅县区东南房地产开发有限公司5,675元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。 审判员  肖锋 二〇一九年十月二十八日 本件与原本核对无异 书记员  张琳