苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初11790号 原告：喻子豪。 委托诉讼代理人：沈志涛，江苏李杏珍律师事务所律师。 被告：苏州上亿置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇中山南路**。 法定代表人：张风凑，总经理。 委托诉讼代理人：杨楠楠，系公司员工。 委托诉讼代理人：蒋寒林，系公司员工。 原告喻子豪与被告苏州上亿置业有限公司（以下简称上亿置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告喻子豪的委托诉讼代理人沈志涛、被告上亿置业公司的委托诉讼代理人蒋寒林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告喻子豪向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金共计689642.75元(按照合同规定的最后交付期限的第二日至2018年8月15日按日支付房价款万分之三的违约金)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订吴江市商品房买卖合同，约定原告作为买受人购买位于当时暂定名为苏州百强汽车商业广场的商铺，原告按照合同约定支付全部房款共计1863264元，被告应于2016年1月31日前将房屋交付给原告使用，被告未按照合同约定履行交房义务，存在逾期交房的违约行为。故原告起诉要求被告承担逾期交房的违约责任。 被告上亿置业公司辩称：1、原告与案外人苏州上亿商业管理有限公司（以下简称上亿商管公司）就涉案房屋签订了委托经营管理协议，原告并未因逾期交房遭受损失，原告实际上于2017年4月1日从上亿商管公司手中承租了涉案商铺，并进行经营，即使法院最终判定被告应承担违约金，计算的截止时间应该是2017年4月11日。2、即使法院认定逾期交房导致了原告的损失，被告应承担违约金，则违约金最多只能以同时期、同地段、同类型商铺租金作为标准进行计算。按照原告与上亿商管公司签订的商铺租赁合同，涉案房屋的日租金为0.169元/平方米/日，吴江法院于2018年委托评估机构对市场租金的进行了评估，评估的租金是0.65元/日/平方米。如果原告有实际损失，则实际损失就是涉案房屋的租金收益，最高不得超过评估报告的租金标准。 本院经审理认定事实如下：2015年2月8日，出卖人上亿置业公司与买受人喻子豪签订了《商品房买卖合同》二份，约定：喻子豪向上亿置业公司购买位于松陵镇云龙路南中山南路西苏州百强汽车商业广场63幢1单元103、104号商业营业用房，房价款均为924703元，签约之日一次性支付购房款；出卖人在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。合同签订后，喻子豪依约支付了全部购房款。 2015年2月8日，甲方喻子豪与乙方上亿商管公司签订《委托经营管理协议》，约定：甲方将其购买的涉案房屋委托乙方经营管理，委托经营管理期限从该房屋所在市场正式开业之日起算10年，正式开业前三个月为装修和试营业期，甲方同意给予免租并不计入委托期限，乙方承诺在2015年11月8日之前正式开业，若届时未能开业，则委托期限从该日期起计；甲方同意自该房屋的开发商正式通知该房屋交付之日的第二日起，乙方即可直接接管该房屋的经营使用权，并根据经营需要对该房屋进行出租和装修等处置；若甲方未及时与开发商办理该房屋的交接手续，则甲方对乙方的委托管理期限的起算日期也相应后延，从甲方与开发商实际办理完成该房屋的交接手续之日起算；委托期限内前三年该房屋免费交予乙方经营以培育市场，委托期限内的第四年至第十年，该房屋的实际租金收入的90%归甲方所有，其余10%作为委托佣金归乙方所有。 2017年4月11日，甲方上亿商管公司与乙方喻子豪签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁上亿国际汽车城63幢103、104号房，租赁期限3年，甲方向乙方收取租金10742元，市场推广费10742元、市场管理费14322元，合计35806元。 2018年1月22日，喻子豪与上亿置业公司签署了交房流转单。 2018年2月6日，上亿置业公司取得了涉案房屋的《商品房交付使用通知书》。 另查明：在本院审理帅海峰、帅皓莹（购买60幢1单元113号房）与上亿置业公司商品房销售合同纠纷一案过程中，上亿置业公司申请对涉案同地段同时期的租金进行评估。经本院委托，江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司于2018年11月30日出具了估价报告，结论：评估对象2017年1月1日至2018年3月14日期间的房地产租赁市场价格为0.65元/日/平方米。 以上事实，由原告提供的《商品房买卖合同》、发票，被告提供的《商铺租赁合同》、评估报告，原被告当庭陈述等证据予以证实。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同约定，被告应在2016年1月31日前将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》的房屋交付原告。 第一，被告是否应承担逾期交房违约责任。被告认为原告将涉案房屋委托上亿商管公司经营管理，并于2017年4月1日从上亿商管公司手中承租了涉案商铺，并进行经营，并未产生实际损失，故应当驳回原告的诉讼请求。本院认为，根据原告与上亿商管公司的《委托经营管理协议》，双方的经营管理期限从原告与被告实际办理完成该房屋的交接手续之日起算，本案中，原被告双方于2018年1月22日才签署交房流转单，根据原告与上亿商管公司签订的商铺租赁合同，原告需向上亿商管公司支付租金，故在被告逾期交房期限内，原告存在实际损失，被告的上述抗辩理由，本院不予采信。被告存在逾期交房违约行为，且该行为造成了原告的实际损失，原告有权要求被告承担违约责任。 第二，逾期交房的期间。原告主张违约金计算至2018年8月15日。被告认为应计算至2017年4月11日。本院认为，2017年4月11日之后，即使原告存在使用涉案房屋的情形，也是基于其与上亿商管公司之间的租赁合同，并非基于原被告双方的房屋买卖合同，被告并未向原告交付房产，且此时以及双方签署交房流转单之时（2018年1月22日），涉案房屋尚不具备合同约定的交房条件，故本院依法确认逾期交房期限应计算至涉案房屋满足合同约定交付条件之日，即2018年2月6日，超过部分的期限，本院不予确认。 第三，违约金的计算。被告认为违约金明显高于原告的实际损失，应当由法院参照评估报告进行调整。本院认为，双方约定的违约金数额明显高于原告的实际损失，综合考虑双方对违约金标准的约定、同地段同类房屋租金的水平、违约金兼具补偿性及惩罚性等因素，本院酌情认定应按照已付房款的每日万分之三的标准计算违约金。双方的《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金是以已交房价款为基数计算，故违约金为408903.7元（1849406元*万分之三*737）。 综上，本院认为，原被告之间的《商品房买卖合同》依法成立并生效，现被告逾期交付房屋构成违约，应按照合同约定及法律规定向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告苏州上亿置业有限公司支付原告喻子豪违约金408903.7元，于本判决生效之日起十日内履行。 二、驳回原告喻子豪其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5348元，由原告喻子豪负担1631元，由被告苏州上亿置业有限公司负担3717元，被告负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院。原告已预交诉讼费3717元，本院于本判决生效之日起十日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审判员 王 惠 二〇一九年十月十八日 书记员 马文秋 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。