江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1102民初3380号 原告：镇江城市建设产业集团有限公司，住所地镇江市南徐大道**。 法定代表人：庞迅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜威，江苏路韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张天翼，江苏路韬律师事务所律师。 被告:李玮，男，1982年10月7日出生，汉族，住镇江市。 委托诉讼代理人：刘飞，江苏律威律师事务所律师。 原告镇江城市建设产业集团有限公司（以下简称城建公司）诉被告李玮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后,依法组成合议庭，于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告城建公司的委托诉讼代理人姜威，被告李玮的委托诉讼代理人刘飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城建公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.被告支付原告自2017年8月1日至2019年2月20日的租金342030元；3.被告支付截止于2019年2月20日的违约金131375.1元，之后的违约金按照每日0.1%的标准计算至租金实际支付之日；4.本案律师费21850元及诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年7月14日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告坐落于镇江市局部门市，建筑面积为287平方米，租期五年，自2015年8月1日至2020年7月31日止。据合同，被告应于2017年7月31日支付2017年8月1日至2018年1月31日的租金计109992元，应于2018年1月31日支付2018年2月1日至2018年7月31日的租金计109992元。经原告多次催讨，被告无故拖延，属严重违约，造成原告巨大损害。 被告李玮辩称：法院应驳回原告的诉讼请求。一、被告已于2019年2月20日书面通知原告结束租赁关系，双方于2019年3月4日交接了房屋。二、对原告计算的租金欠付数额无异议，但欠租金系因原告未尽房屋出租人义务，导致被告无法正常使用房屋，具体为房屋漏水以及卫生间管道堵塞造成漫水。起初，原告对被告提出的问题不理不睬，直至被告向镇江市12345热线投诉后，原告方才疏通了管道，但问题终未解决，被告未付租金亦出于无奈。原告主张的租金应当折算被告相应损失，另原告未全面履行合同义务，亦不应全额收取租金。三、原告主张的违约金无法律和事实依据，我方不予认可。因原告未能保证被告正常使用房屋，违反了先履行义务，被告对此享有抗辩权。根据合同约定内容，原告在被告逾期三十日未支付租金的情况下选择不解除合同，其合同权利仅为要求被告支付租金以及赔偿其实际损失，并不包括违约金。为此，原告主张违约金没有合同依据。即便存在违约金，合同约定的计算标准明显过高，应予调整。此外，在被告逾期三十日未支付租金的情形之下，原告未提出解除合同单方扩大了损失。四、对原告主张的律师费，原告未能提交收款收据和凭证，该费用未实际发生，同时根据合同约定，该律师费为违约金的一种形式，数额明显过高，被告不应支付。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为证明其主张，提交以下证据： 1.租赁合同一份，证明原、被告之间租赁合同关系。 2.催缴函及律师函复印件各一份，证明原告致函被告尽快履行合同义务。 3.委托代理合同原件一份。证明原告为本案应支付律师费21850元。 对原告提交的证据，被告质证认为：原告提交的证据真实，被告在收到原告的律师函后，已于2017年7月17日交付原告截止于2017年7月31日的租金计107500元，原告在被告一年多未交纳租金的情况却未解除合同，系因为房屋存在质量问题，同时原告的律师费未实际支付。 被告为证明其抗辩，提交以下证据： 1.通知函原件四份及终止租赁通知复印件一份。证明被告因房屋漏水等问题多次书面通知原告维修，并于2019年2月20日终止租赁合同。 2.催缴函复印件一份、手机短信打印件2页、电子索赔函一份。证明被告向原告反映房屋渗水并要求赔偿。 3.微信聊天记录打印件42页，证明被告自2017年4月25日-2019年2月28日多次向物业反映房屋质量问题。 4.手机短信聊天记录（打印件）一份。证明被告于2017年8月12日向原告反映房屋漏水等问题。 5.收据及收条原件共计13张。证明被告因房屋漏水等问题造成停业16天，产生直接经济损失34950元。 6.刻录光盘1张。证明原告未向被告提供正常使用的房屋。 对被告提交的证据，原告质证认为：原告仅收到证据1中的终止租赁通知，双方于2019年2月20日书面终止了租赁合同，并未收到其他通知函；证据2真实，但该证据与本案无关联；证据3的真实性不予认可，其聊天内容不能代表原告公司意见，同时聊天记录反映下水道的漫水系被告及楼上用户排污所导致，与原告无关；证据4真实，但原告对漏水事实并未确认；证据5中的部分收据不符常理，亦不具有着真实性和关联性；无法确认证据6的真实性和关联性。 对原、被告提交的证据，本院认证认为，原、被告之间无异议的证据，本院予以确认，并附卷佐证；被告提交的证据1中的通知函载明原告与被告交涉房屋使用的事宜，但该函件是否送交被告并无证据证实，为此不足以证明双方有相互交涉的过程；被告提交的证据3所记载的聊天内容具有连贯性，此与证据6所拍摄内容具有一致性，可以反映被告使用房屋期间存在卫生间粪水外溢情形，但不能证明外溢原因。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《如意江南商铺租赁合同》一份，合同约定，原告将镇江市局部门市（建筑面积约287平方米）出租给被告用于经营日式餐饮；租期五年（自2015年8月1日至2020年7月31日），交付时间为2015年8月1日前，免租期6个月（自2015年8月1日至2016年1月31日）；日租金每天每平方米2元，年租金209510元，前两年租金不变，以后每两年递增5%，其中：2015年8月1日至2016年7月31日租金104755元,2016年8月1日至2017年1月31日租金104755元,2017年2月1日至2017年7月31日租金104755元,2017年8月1日至2018年1月31日租金109992元,2018年2月1日至2018年7月31日租金109992元,2018年8月1日至2019年1月31日109992元,2019年2月1日至2019年7月31日109992元,租金每半年缴纳，于租赁半年度十个工作日前交付，合同还就租金延期交付的后果、合同提前终止、合同终止及财产处置等事项进行了约定。该合同第六条第（1）条中第三段约定：“乙方迟延支付租金，按每延期1日向甲方支付违约租金的0.1%违约金。如乙方逾期交纳当年租金达三十天，甲方有权采取停水、停电等强制措施，并对造成的损失不承担任何责任；同时甲方有权单方终止合同，乙方已经交纳的履约保证金不予退还，除此之外，甲方有权要求乙方承担赔偿损失等责任。……但甲方亦有权选择不予终止合同，甲方不予终止合同者，甲方仍有权要求乙方支付租金和赔偿其遭受的实际损失。”合同第二十九条约定：“甲方向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费等），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该费用、开支。”合同签订后，原告告按约将涉案毛坯房交付被告，被告接手后进行了装修。2015年10月前后，被告开设的镇江市月之舞日式料理餐饮有限责任公司开张经营。起初，被告尚能按约支付租金。2017年2月始，被告未能如期支付租金。经原告多次催缴，被告于2017年7月17日交纳截止于2017年7月31日的租金。此后，被告以涉案房屋漏水，卫生间下水管道堵塞造成漫水为由拒绝支付租金，并要求原告赔偿损失，但双方未能达成一致意见。2019年2月20日，被告致函原告提出解除租赁合同。2019年3月4日，原、被告就涉案房屋进行了交接。 另查明，涉案房屋在2014年4月办理了建设工程规划许可证。原告为本案诉讼委托律师代理，其与律师事务所签订的委托代理合同约定律师代理费为21850元。 本院认为，原、被告之间租赁合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，原、被告应当全面履行合同内容。 《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，被告提出涉案房屋存在漏水，但并未就漏水是否影响房屋的使用进一步举证，为此，被告以房屋存在漏水为由，抗辩支付租金，依据不足，本院不予采纳。对于被告使用房屋期间出现的卫生间管道堵塞造成漫水的问题，由于被告接受的房屋为毛坯，房屋的装修设计均由其自行完成，在装潢时，被告应当针对房屋的使用目的进行合理的设计安排。结合常理分析，导致涉案房屋卫生间堵塞漫水可能缘于使用不当，可能缘于管道设计缺陷，也可能缘于装修不当。就被告提交证据，仅证明存在漫水的事实，无法反映漫水的原因与原告存在关联，故被告以此作为抗辩，依据不足，本院不予采纳。 承租人的主要义务在于支付租金，因被告对原告所主张数额并无异议，结合以上分析，被告拒付租金的抗辩事由并不成立，故原告要求被告支付租金342030元的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。 结合涉案合同第六条第（1）条的第三段的内容，包含有三部分内容即：1.延迟支付租金应承担违约金；2.延迟支付租金超三十日，原告可以采取包括解除合同在内的相应措施及合同解除的后果；3.原告不选择解除合同的后果。从内容的结构来看，由于违约金的约定内容出现在该段首部，其后列举了合同解除和不解除的两种情形，为此可以理解为无论解除与否，被告只要存在延期支付租金的行为，原告即可主张违约金，故被告辩称原告选择不解除合同则不能主张违约金的意见，依据不足，本院不予采纳。另该段内容赋予了原告是否解除合同的权利，为此，即便原告不解除合同，亦不导致损失的扩大。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”被告未能按期支付租金，已构成违约，根据合同约定，原告可向被告主张违约金。对原告而言，被告未能及时支付租金造成的损失可参照中国人民银行同期贷款利息，而涉案合同约定违约金的计算标准明显高于同期贷款利息，基于被告要求调整违约金，经核算，本院酌定，截止于2019年2月20日的违约金15921元，此后的违约金以342030元为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至租金结清之日。 原告为本案聘请律师代理诉讼，律师费系必然支付的费用，同时该费符合律师费收费标准，基于涉案合同就该费用承担进行了约定，为此，原告要求被告支付律师费21850元符合当事人约定，本院予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决如下： 一、原告镇江城市建设产业集团有限公司与被告李玮签订《如意江南商铺租赁合同》于2019年2月20日解除。 二、被告李玮于本判决生效之日起十日内给付原告镇江城市建设产业集团有限公司租金342030元及截止于2019年2月20日的违约金15921元，之后的违约金自2019年2月21日起至上述租金支付之日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付。 三、被告李玮于本判决生效之日起十日内给付原告镇江城市建设产业集团有限公司律师费21850元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8729元，由镇江城市建设产业集团有限公司负担1732元，被告李玮负担6997元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  周 伟 人民陪审员  关小军 人民陪审员  刘小春 二〇一九年十月十四日 书 记 员  神 阳 （上诉须知及法律条文）