贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初3336号反诉原告（被告）：龙飞，男，1976年5月16日出生，汉族，户籍所在地重庆市渝**，经常居住地贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：戴启荣，贵州宏贯律师事务所律师，执业证号：15201199110876821，特别代理。委托诉讼代理人：卫代林，贵州宏贯律师事务所实习律师，实习证号：2301180911557，一般代理。反诉被告（原告）：贵州百佳碧海商业广场有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区碧海花园**路**商业中心，统一社会信用代码：91520115051937530B。法定代表人：刘辉阳，职务不详。委托诉讼代理人：舒孝义，贵州继革律师事务所律师，执业证号：15201199210620561，特别代理。委托诉讼代理人：胡运，贵州继革律师事务所实习律师，一般代理。本院受理的反诉原告（被告）龙飞与反诉被告（原告）贵州百佳碧海商业广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，反诉原告（被告）龙飞及委托诉讼代理人戴启荣、卫代林到庭参加诉讼，反诉被告（原告）贵州百佳碧海商业广场有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。反诉原告诉请：1.反诉被告赔偿反诉原告经营损失233,149元；2.反诉被告在彻底解决漏水问题前停收漏水面积64.97平方米所对应的房屋租金并返还其已经收取的漏水面积所对应的房屋租金190,503元；3.反诉被告取消房租递增约定，按每平方米50元的标准计收租金，并在每平方米50元的基础上降低30%。事实及理由：2017年8月28日，反诉原、被告双方在2012年9月14日签订的面积为1,330平方米的《碧海商业广场租赁合同》的基础上续签了《碧海商业广场租赁合同》，但反诉被告为达到规避税收的目的，将原来面积为1,330平方米的《碧海商业广场租赁合同》分拆为830平方米（以下称大合同）和500平方米（以下称小合同）的两分合同。要求反诉原告分两笔交付租金，将大合同租金交给反诉被告财务负责人谢协平的个人账户，将小合同交付给反诉被告的公司账户。反诉原告承租的事实上承租的整体一楼胜于经营“六福居食府”楼上是反诉被告出租的宾馆，该宾馆自2014年4月就开始出现向一楼餐厅多处渗漏厕所臭水的现象，有时直接滴漏在顾客正在就餐的餐桌上面，严重影响反诉原告的正常经营，反诉原告就此向反诉被告反映并要求马上解决。但反诉被告一方面答应解决，但却未从根本上解决问题，直到2018年10月，反诉被告才通过托盘接水的方式，以此减少最严重一处的漏水量。由于反诉被告出租的房屋渗漏，厕所污水给反诉原告的餐厅经营造成恶劣影响，导致反诉原告经营额直线下降，其应赔偿反诉原告自2014年4月至今期间的经营损失197,931元。经过多次协商，反诉被告同意减掉两个平米的房屋租金，反诉原告不同意，反诉原告要求减去对应的房屋租金190,503元。此外，2019年1月26日零时许，反诉被告以反诉原告拖欠房屋租金为由，对反诉原告经营的“六福居食府”强行断电，反诉原告经向该房屋业主“贵阳金阳建设投资集团资产经营有限公司”和贵阳市群众工作中心上访、反映，反诉被告才于2019年1月26日12:30左右恢复对“六福居食府”的供电，反诉被告的断电行为，给反诉原告造成直接经营损失92,680元。加上反诉被告在三千多平方米的绿化带修建违章建筑、围建铁栅栏导致餐厅通风、通行、采光、排水，截水和流水等相邻权的障碍，该绿化带原来是花园，只有反诉原告经营的“六福居食府”有门进出，导致“六福居食府”的形象度、美誉度和性价比与签订合同时一落千丈。反诉被告给反诉原告造成的损失包括：1.停电损失：房屋租费+人工工资+水产品、海鲜+肉类、蔬采类+订餐电话无法接通全体员工上访停业一天营业损失92,680元；2.漏水营业损失：98,650（2018年月平均税额）÷30天÷50（六福居总桌数）×受损的8张桌子×55个月（2014年4月-2018年10月）×60%（利润率）=520,871元。上述两项损失合计613,551元，本案对应面积为830平方米，则本案营业损失为613,551元×500÷1330=230,658元。为此反诉原告向法院提出如前诉讼请求。反诉被告未到庭亦未提交答辩意见。依据当事人陈述及经庭审依法确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月28日反诉原告（承租方、乙方）与反诉被告（出租方、甲方）签订了《碧海商业广场房屋租赁合同》，约定：甲方将其坐落在贵阳市碧海商业广场内第1层南区01001号（位置在合同附件位置详图中已用粗线标明）面积为500平方（含公摊）的房屋租赁给乙方使用。乙方租赁房屋仅限于经营酒店餐饮。租赁期即从2017年9月1日起至2022年8月31日止。租金根据房屋计租面积500m2，第一年（2017年9月1日至2028年8月31日）按96.48元/m2/月计收，从第2年开始在前1年的基础上按每年递增8%计收，直至合同期满。租赁期间使用该房屋所发生的水、电、通讯等费用、房屋和设备日常维修及费用由乙方承担。房屋和设备维修费用指房屋日常发生的小的损坏所造成的维修费用，包括灯、门、水电、玻璃等设备、设施。房屋出现大的、非乙方使用损坏所造成的维修费用，由甲方承担，包括墙体裂缝、基础下沉、房屋漏雨渗水等。租金的支付方式按半年一付，乙方按照先交租后使用的原则，下一个半年的租金须在上一个半年未月的15日-25日期间交清。乙方必须依照约定的期限到甲方管理办公室交纳租金等费用，或直接将租金等费用汇入乙方指定的银行账户，甲方收到乙方所交的费用后，应在3日内向乙方提供正式的相关费用票据。乙方向甲方交付租金具体计收时段、金额、交费时间：2017年9月1日至2018年2月28日租金单价96.48元，应交租金289,440元；2018年3月1日至2018年8月31日租金单价96.48元，应交租金289,440元；2018年9月1日至2019年2月28日租金单价104.2元，应交租金312,596元；2019年3月1日至2019年8月31日租金单价104.2元，应交租金312,596元；2019年9月1日至2020年2月28日租金单价112.53元，应交租金337,603；2020年3月1日至2020年8月31日租金单价112.53元，应交租金337,603……租赁期间，乙方发现该房屋及附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方书面通知后的10日内进行维修。逾期不修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，属于甲方维修范围需要进行大修时，若因维修工作对乙方的营业造成较大和较长时间的影响，甚至导致乙方完全无法营业，甲方同意在乙方受影响期间适当减少或免除乙方的租金，具体减免比例由双方根据影响时间和影响程度协商确定。反诉原告与反诉被告曾在2012年9月4日签订《碧海商业广场房屋租赁合同》，租赁面积1330平方米，租赁期限2012年9月1日至2017年8月31日。2017年8月28日签订的《碧海商业广场房屋租赁合同》租赁了1330平方米中的500平方米。反诉原告称自2014年4月起租赁房屋就开始漏水，由于双方对漏水部位的维修多次协商未果，2018年8月25日反诉原告本应向反诉被告缴纳房屋租金，经反诉被告催收后其仍拒绝缴纳。2019年1月26日0时至12时反诉被告对反诉原告租赁的房屋采取了停电措施。反诉原告认为反诉被告出租的房屋漏水、停电导致其经营损失，引起本案诉讼。认定上述事实的证据有：《碧海商业广场房屋租赁合同》、照片、现场录像等。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于反诉原告请求反诉被告赔偿经营损失233,149元的诉请，其认为该损失包括停电营业损失和漏水损失。反诉被告停电时间前后共12小时，停电时间段是0时至12时许，其中从0点至上午8点并非酒店营业时间或员工工作时间，并且停电时间是1月份，贵阳的天气正处于寒冷季节，根据生活常识断电后冷冻物品并不会解冻，反诉原告诉称的水产品、海鲜+肉类、蔬采类受损的主张本院不予采信。反诉被告经营酒店，酒店营业的特点，上午工作时间停电几小时并不会导致酒店停止营业，故反诉原告诉称停电当天产生的营业损失本院不予采信。对漏水产生的营业损失，反诉原告称反诉被告将1330平方米的房屋拆分成830平方米及500平方米出租给反诉原告，从其提供的2017年8月28日签订的《碧海商业广场房屋租赁合同》载明了本案租赁面积的位置，即贵阳市碧海商业广场内第1层南区01001号（位置在合同附件位置详图中标明），反诉原告不能确定本案对应的漏水部位在830平方米或500平方米的位置，其漏水损失从其提供的证据亦无法确定。其次，反诉原告称其承租的房屋自2014年4月起就开始漏水，从第一次漏水至今已四年有余，2017年8月28日反诉原告与反诉被告续签了租赁合同，此时房屋的漏水状况反诉原告清楚明了，其选择了续签合同，且租金上涨，足以推断房屋漏水并不影响其经营，且租赁合同中亦约定：租赁期间，乙方发现该房屋及附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方书面通知后的10日内进行维修。逾期不修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。长达四年的漏水，反诉原告与反诉被告多次沟通，反诉被告未维修，反诉原告可自行维修，但反诉原告放任漏水继续，并以房屋漏水为由拒付房租，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿……”反诉原告对该损失应当自行承担责任。对下调房屋租金的请求，租金逐年上浮系双方协商后的真实意思表示，且双方签订的《碧海商业广场房屋租赁合同》租金单价从2017年9月1日至2018年2月28日租金单价96.48元逐年上浮至2020年3月1日至2020年8月31日期租金单价112.53元，并非反诉原告所称的租金单价50元，其请求没有事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回反诉原告龙飞的反诉请求。反诉费3,827元，由反诉原告（被告）龙飞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向人民法院申请强制执行。审判员  龙珊珊二〇一九年十月十五日书记员  陈宇巍