安徽省宿州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）皖13行终108号 上诉人（一审原告）：乔振海，男，1952年12月3日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。 委托代理人：刘鹏飞，北京冠领律师事务所律师。 委托代理人：车欣，北京冠领律师事务所实习律师。 上诉人（一审被告）：砀山县自然资源和规划局，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇砀郡路职教中心大楼**。 法定代表人：李军，局长。 委托代理人：吕永方，该局工作人员。 委托代理人：卢玉振，安徽胡铭律师事务所律师。 上诉人乔振海因其诉上诉人砀山县自然资源和规划局（以下简称砀山县资源规划局）土地征收补偿通知一案，因不服安徽省灵璧县人民法院于2019年5月23日作出的（2019）皖1323行初28号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理本案。上诉人乔振海及其委托代理人刘鹏飞、车欣，上诉人砀山县自然资源和规划局的委托代理人吕永方、卢玉振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院查明：乔振海系砀山县砀城镇自卫村村民，其房屋及土地位于砀山县砀城镇自卫村47号，在该村有住宅一处。乔振海先后于2000年、2001年先后办理了《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》，房产证登记的房屋所有权类型为住宅，土地登记面积为624.78平方米，其中房屋占地面积为390.18平方米，房屋登记面积为638.61平方米。 2017年10月23日，安徽省人民政府作出皖政地（2017）950号《关于砀山县2017年度第08批次城镇建设用地的批复》，2017年11月3日，砀山县人民政府发布砀政秘（2017）196号《关于2017年第8批次城镇建设用地土地征收方案的通告》。乔振海的土地及房屋位于该征收范围内。 2017年12月16日，原砀山县国土资源局（即砀山县资源规划局）张贴房屋征收调查登记告知书，告知了砀城西北角（二期）北城社区项目征收调查登记范围、登记单位、登记时间、登记要求相关内容。乔振海的土地及房屋在登记范围内。12月29日，原砀山县国土资源局涉案地块摸底丈量统计结果，公布乔振海的房屋面积为712.52平方米（包含砖混108.03平方米、砖木530.58平方米），土地面积713.9平方米。 2018年1月25日，召开评估机构推选会，选定安徽中恒房地产评估有限公司为评估机构。同年2月28日，砀山县房屋征收安置办公室与该评估公司签订《委托估价合同》。该公司对涉案地块土地价格及乔振海的房屋价格进行了评估。2017年12月4日，原砀山县国土资源局发布征地补偿安置方案公告。2017年10月17日，砀城西北角（二期）北城社区项目房屋征收补偿安置资金足额到户的结算账户收款凭证。2018年2月26日，砀山县人民政府作出关于砀城西北角项目房屋征收重大事项社会稳定进行风险分析评估的报告。 2018年2月26日，原砀山县国土资源局就砀城西北角(二期)北城社区项目征收集体建设用地范围内房屋补偿参照国有土地上房屋征收补偿标准（砀国土资[2018]57号）向砀山县人民政府请示。2月28日，砀山县人民政府作出批复，同意该局提出的砀城西北角（二期）北城社区项目征收集体建设用地范围内房屋补偿标准，可参照该地块征收范围内国有土地上房屋征收标准执行。 乔振海自2008年以来在被征收的房屋内从事餐饮行业，并办理了营业执照和餐饮服务许可证。2007年1月进行了税务登记并具有纳税凭证。 乔振海与原砀山县国土资源局在规定期限内没有签订协议。2019年1月14日，原砀山县国土资源局作出砀国土资征补（2019）01号征收补偿通知书，该征收补偿通知告知乔振海可选择货币补偿或产权调换补偿方式。乔振海不服，提起行政诉讼，要求撤销被诉补偿通知。 一审法院认为：依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第三款之规定，市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。本案中，原砀山县国土资源局作为砀山县人民政府的土地行政主管部门，具有组织实施征地补偿的相关职责，包括对在法定期限内未能达成补偿协议的被征收户作出征收补偿通知的职责。乔振海的被征收集体土地及房屋位于砀山县××城西北角（二期）北城社区项目范围内，该地块征收项目经安徽省人民政府作出批复，同意征收集体土地，用于城镇建设。土地征用、征收批准后，被告砀山县国土资源局成为征地实施的主体符合法律规定。由于涉案房屋所在的土地已经批准用于城镇建设，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿。 依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款之规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。本案中，安徽中恒房地产评估有限公司提供了房地产估价机构资质证书及营业执照，可以证明其具备相应的评估资质。评估人员张本保、程道传提供了执业证书，可以证明评估人员具备评估资格。评估报告上有两名评估人员的签名，并加盖评估机构的公章，评估报告符合法定形式。 依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款之规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，原砀山县国土资源局向乔振海送达了被征收房屋评估报告，其在收到评估报告后，并未向房地产价格评估机构申请复核评估。该评估报告已发生法律效力。 原砀山县国土资源局根据安徽中恒房地产评估有限公司对涉案地块土地价格及乔振海的房屋价格进行了评估，符合法律规定。但该局作出的补偿通知对房屋的补偿与调查认定的面积不一致，该局调查乔振海房屋面积为712.52平方米、补偿面积638.61平方米，与事实不符。乔振海房屋登记性质是住宅，但其自2008年以来一直从事餐饮经营，此次拆迁，必然会造成被征收人一定的停产、停业损失。该局作出的补偿通知未予以考虑，显然不适当。故对该局作出的砀国土资征补（2019）01号《征收补偿通知书》酌情予以变更。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十七条的规定，判决：一、如果乔振海选择货币补偿，砀山县资源规划局应补偿其补偿款2024819.46元（含房屋补偿款附属物补偿款原来1712105.38元基础上+少计算的房屋面积73.91×2627元、搬家费、过度费），另外支付乔振海停产停业损失36万元；二、如果乔振海选择产权调换，砀山县资源规划局除在征收补偿通知中给其安置的五套房屋外，还需就近另行为其安置66.12平方米的住房。（为乔振海提供的安置房面积不应低于712.52平方米），另外支付乔振海停产停业损失36万元。产权调换中乔振海需支付差价款369924.24元不变。案件受理费50元，由砀山县资源规划局负担。乔振海、砀山县资源规划局不服，分别提起上诉。 乔振海上诉称：一、一审判决对证据的认定存在错误。砀山县资源规划局提交的证据中，证据1-4及证据12、14、15涉及集体土地征收相关程序，其他证据均系国有土地上房屋征收的证据，一审法院忽视集体土地与国有土地征收程序不同，而采纳砀山县资源规划局提交的证据，对乔振海的质证意见没有充分考虑，属认定证据错误。二、一审判决认定砀山县资源规划局向乔振海送达了被征收房屋评估报告错误。乔振海没有收到该局送达的评估报告，该局在庭审中也明确并未向乔振海送达评估报告，且该局亦未提交送达证。因此可以确认评估报告并未向乔振海送达。一审法院认定该项事实错误，以评估报告作为判决依据亦属错误。三、评估报告作出程序违法，一审法院采纳该评估报告的结果与事实不符。1、评估机构的选定违法。评估机构并非被征收人协商选定，而是由居委会指定的28位代表选定，不能代表真实民意。并且，同一个项目涉及国有土地及集体土地，征收程序和评估机构的选定委托应当分别进行。但本案中评估机构仅有一个，明显不合法。2、在国有土地上房屋征收决定作出之前，就已经选择评估机构，程序违法。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，评估机构的选定应当在征收决定作出之后进行，具体的选定和委托是由房屋征收部门进行。3、评估机构委托不合法。集体土地征收实施机关是县级以上人民政府的土地行政主管部门，即砀山县资源规划局，但对乔振海的房屋进行评估的评估公司，却是由国有土地上房屋征收的征收部门来委托，违反法律规定。4、评估报告内容违法。评估面积与实际不符，评估价格低于市场价格，估价作业日期与常理不符，没有进行实地查勘，没有对装修、装潢进行评估，评估报告过期失效，评估师不具有评估资质，评估报告没有送达。因此，一审法院采纳该评估报告作出判决错误。四、一审法院遗漏认定其他与房屋相关补偿费用，未对房屋搬迁费、装修装潢、过渡费等进行认定。1、砀山县资源规划局在征收补偿通知中仅确定支付3个月的过渡费无任何依据，一审法院未予纠正。《宿州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十八条规定，征收住宅和其他非经营性房屋，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费。实行房屋产权调换需临时过渡，由被征收人自行解决周转房的，在过渡期限内，从搬迁之日起至被安置之日止按照规定标准支付临时安置费。房屋征收部门超出过渡期限未提供安置房的，自逾期之日起按照规定标准的2倍支付临时安置费。本案中，安置房屋尚未建设完毕，但砀山县资源规划局仅确定了3个月的过渡费，完全无法满足实际的安置期限。2、砀山县资源规划局对于装修装潢未予评估，在征收补偿通知中也未进行补偿，一审判决认定乔振海房屋从事餐饮服务，但对该项价值未予认定。3、砀山县资源规划局搬迁费计算错误，《宿州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十七条规定，房屋征收部门应当对被征收人支付搬迁费。实行房屋产权调换临时过渡的，房屋征收部门支付被征收人2次搬迁费。本案中用于安置的春天里小区尚在建设中，乔振海不可能直接入住，砀山县资源规划局仅支付一次搬家费不符合规定。五、砀山县资源规划局无权就集体土地的征收作出征收补偿通知。征收补偿通知只能针对国有土地上房屋征收，在房屋征收部门与被征收人达不成补偿协议的情况下，由市县级人民政府作出补偿决定。而集体土地的征收只能由县级以上土地行政主管部门责令交出土地。乔振海的房屋系建设在集体土地之上，砀山县资源规划局作出征收补偿通知不符合法律规定。六、被诉征收补偿通知对房屋的面积、单价认定错误，补偿计算错误。综上，请求撤销一审判决，改判撤销砀山县资源规划局作出的征收补偿通知或发回重审，诉讼费由该局承担。 砀山县资源规划局答辩称：一、一审法院对该局提供的证据采信正确。二、房屋评估程序合理合法，评估报告经合法程序予以送达，应予采纳。三、经过砀山县人民政府批准，对涉案的集体土地上房屋，参照国有土地房屋征收补偿标准进行征收，是为了充分保障被征收户利益，对相关费用都进行了评估，征收补偿通知合理合法。 砀山县资源规划局上诉称：一审法院认定事实错误。2017年12月16日至2018年1月2日期间，该局依据2008年航拍图以及相关房屋登记情况，对涉及到乔振海的房屋权属、建筑面积等情况进行调查登记，并于2018年1月15日依据法定条件和程序，对摸底丈量结果进行公示，经确认乔振海的合法建筑面积638.61平方米、违建面积73.91平方米。因此该局依据相关规定只能对乔振海的合法面积638.61平方米进行补偿。一审法院认定该局应对违建面积73.91平方米进行补偿，属于认定事实和适用法律错误。二、一审法院判决赔偿乔振海停产停业损失没有法律依据。涉案房屋属于住宅，不存在所谓的经营损失。即使乔振海进行饭店经营，但其在一审期间未提交任何证据证明停业损失金额，一审法院认定的停业损失无任何依据。该局已经通过法定程序对涉案房屋进行评估，乔振海在法定期限内未对评估结果提出异议，涉案房屋的补偿必须依据该评估报告，不存在所谓的停业损失问题。综上，请求撤销一审判决，依法改判。诉讼费由乔振海承担。 乔振海答辩称：一、乔振海的房屋全部为合法建筑，不存在违建面积，即使存在违建亦应依法认定，不应直接对该部分面积不予补偿。二、涉案房屋属于经营用房，一直作为经营用房在使用，乔家大院饭店在当地享有声誉，政府的征收行为给乔振海造成了巨大经济损失，一审法院判决给予乔振海停产停业损失赔偿具有事实和法律依据。三、关于房屋面积问题，砀山县资源规划局的测绘图是按照房产证的实际情况绘制的，但房产证上载明的房屋平面图由于历史原因与房屋实际面积存在误差，所以房屋的实际面积大于产权证的登记面积。一审法院认定的面积也不是房屋实际面积，房屋的实际面积应为712.52平方米加上房屋西北角的棚36.75平方米。按照安置补偿方案，即使违建也应补偿建筑成本，不予补偿是错误的。 乔振海在二审中提交以下证据：1、计算单，系从当地征收办调取，证明在乔振海房屋的路对面的同属于经营用房265号、266号（禹氏泥鳅馆）的补偿单价为6555元，相关征收部门对乔振海房屋补偿单价过低；2、五位证人联名书面证言，证明村集体房产265号、266号房屋租赁给他人开设禹氏泥鳅馆，位于乔家大院美食城对面，补偿单价为6555元；3、出庭证人苏某出庭作证，证明禹氏泥鳅馆租赁其所在村民组的房屋，系临路门面房，拆迁补偿时每平方米补偿6555元，乔家大院饭店在禹氏泥鳅馆的路对面，乔家大院饭店的大门两边有其他住户，中间大门向西对着路，从大门到大路约有十几米。 经庭审质证，砀山县自然资源和规划局对乔振海二审中提交的证据发表质证意见为：证据1，系复印件，且与本案无关；证据2，所签名的证人未出庭作证；证据3，证人证言可以证明泥鳅馆的位置与乔家大院不一致，泥鳅馆紧邻街道，没有障碍物，而乔家大院不是临街门面，两家具体情况不一样，没有可比性，补偿当然不同，不能以距离大路的远近判定是否为临街门面。 本院对以上证据认证如下：乔振海二审中提交的证据1，在一审时已经存在，其在一审程序中无正当理由未提交而在二审中提交，不予采纳；证据2、不符合证据的法定形式，不予采纳；证据3，具备关联性、真实性、合法性，予以采纳。 经审理查明：一审判决认定系乔振海在涉案房屋内从事餐饮行业的事实不清，本院不予确认。一审判决认定其他案件基本事实清楚，本院予以确认。 另查明：乔振海的房屋编号为A-136、A-137、A-138。砀山县资源规划局提交的《砀城西北角北城征迁（二期）项目摸底丈量公示表》显示，依据2008年航拍图界定，A-136、A-137、A-138房屋的航测无显示面积为10.15平方米，航测显示面积为650.52平方米，合计660.67平方米。 2018年2月28日，安徽中恒房地产土地资产评估有限公司作出A-136、A-137、A-138房屋的《房屋征收价格评估单》，载明该处房屋的评估单价为2411元至2736元不等。该评估单未载明乔振海若对于评估价不认可其享有的权利主张途径、期限。该评估单于2018年10月10日向乔振海送达。 同日，安徽中恒房地产土地资产评估有限公司作出皖中恒（2018）估字第1471号《房地产估价报告》，对于乔振海的房地产市场价格进行了评估，估价时点为2018年2月28日，房屋面积为638.61平方米，价值为1608478.18元，净地面积为323.835平方米，价值为103627.2元，该处房地产价值合计1712105.38元。该评估报告未向乔振海送达。 砀山县资源规划局作出的砀国土资征补（2019）01号征收补偿通知，认定乔振海土地登记面积624.78平方米，房屋登记面积638.61平方米，房屋登记类型为私产；经现场勘测土地面积713.9平方米，房屋建筑面积712.52平方米（其中砖混结构108.03平方米、砖混木结构530.58平方米）；其中住宅面积638.61平方米；该局对乔振海作出补偿决定为：一、货币补偿：合计1820951.44元，包括房屋及土地补偿款1712105.38元、搬家费2554.44元、过渡费7663.32元、附属物98628.3元。二、产权调换：在春天里小区安置乔振海房屋面积646.4平方米，安置房价格总计2262400元，计算乔振海补偿款为1892475.76元，乔振海需支付差价款369924.24元。乔振海应当自收到通知书之日起5日内就补偿方式作出书面选择，如未按期作出选择的，补偿方式视为货币补偿。 二审中，乔振海称其房屋实际面积为712.52平方米加上房屋西北角的棚，共计750平方米；乔振海称其诉讼请求为要求撤销砀山县资源规划局作出的征收补偿通知，不要求法院对于房屋的补偿事项作出裁判。 本院认为：本案争议焦点为，砀山县资源规划局作出的砀国土资征补（2019）01号征收补偿通知是否合法。 因砀山县人民政府于2018年2月28日作出批复，同意砀山县资源规划局提出的砀城西北角（二期）北城社区项目征收集体建设用地范围内房屋补偿标准，可参照该地块征收范围内国有土地上房屋征收标准执行。为体现公平原则，对乔振海房屋的补偿事项亦应参照该补偿方案予以确认。 一、关于砀山县资源规划局是否具有作出征收补偿通知职权的问题 本案中，对乔振海房屋的征收为征收集体土地的同时对地上附属物进行的征收，应依据征收集体土地及地上附属物的相关法律规定来确定砀山县资源规划局是否具有相应职权。依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第三款之规定，市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。本案中，砀山县资源规划局作为砀山县人民政府的土地行政主管部门，具有组织实施征地补偿的相关职责，包括对在法定期限内未能达成补偿协议的被征收户作出征收补偿通知的职责。乔振海认为砀山县资源规划局不具备作出征收补偿通知职责的上诉理由不能成立，本院不予支持。 二、关于被诉补偿通知是否合法的问题 （一）关于被征收房屋、土地及用途的认定 《宿州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置办法》第十八条规定，拆迁本集体经济组织成员房屋，（一）有有效权属证明或建房批准手续的，按有效权属证明或建房批准手续记载的面积，结合实际丈量认定面积；（二）无有效权属证明或建房批准手续的房屋：1、2008年5月航拍图上有标示的房屋，可按实际丈量认定面积；2、2008年5月以后建设的房屋，在征地调查时，经拆迁实施机构认定符合宅基地申请条件、“一户一宅”规定，且宅基地面积和房屋建筑面积均不超过220平方米的，经公示无异议，可按实际丈量认定面积；3、位于无2008年5月航拍图片区域的房屋，经拆迁实施机构会同有关部门或辖区街道办事处、乡（镇）人民政府调查核实房屋的建造时间，并经公示无异议的，可按照本条第（二）项规定处理。本案中，乔振海认为其房屋除砀山县资源规划局测量面积712.52平方米之外，在房屋的西北角另有一处棚未予以计算，其房屋合计面积应为750平方米；砀山县资源规划局提交的《房屋测量图》显示房屋实测面积为712.52平方米，该局提交的2018年1月15日《砀城西北角北城征迁（二期）项目摸底丈量公示表》显示涉案房屋即A-136、A-137、A-138房屋的面积合计660.67平方米，因此砀山县资源规划局对乔振海房屋面积测量、认定的事实不清。 乔振海依法办理的《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》载明其房屋登记面积为638.61平方米、土地登记面积为624.78平方米，砀山县资源规划局于2017年12月29日制作的《房屋测量图》、《土地测量图》，显示该局对乔振海房屋实测面积为712.52平方米、对其土地实测面积为713.9平方米；而该局作出的征收补偿通知，对乔振海的土地按照实测的713.9平方米进行补偿，对房屋系按照《房屋所有权证》登记的638.61平方米进行补偿，对土地、房屋的补偿标准不一，且对于房屋并未结合实际丈量认定面积，对于房屋实测面积与房产证记载面积相差的73.91平方米（712.52平方米－638.61平方米）亦未认定房屋建设时间、是否可予补偿以及补偿数额，故其作出的补偿通知事实不清。砀山县资源规划局认为该73.91平方米系违建、不应补偿，但并未依法作出认定，故其此项上诉理由不能成立。 砀山县资源规划局认定乔振海的房屋638.61平方米均系住宅，但该面积与该局对房屋实际测量所得的面积并不一致。乔振海在一审中提交了营业执照、餐饮服务许可证、食品经营许可证、税务登记证、完税证明及相应水、电费票据以证明房屋用于实际经营，但其中2008年10月7日《个体工商户营业执照》显示经营者为杨红丽，其提交的2010年5月22日至2013年5月21日有效的《餐饮服务许可证》显示单位名称为“乔家大院美食城”、法定代表人为杨红丽；《营业执照》显示2012年9月25日注册成立“砀山县乔家大院饭店”、经营者为杨红丽；2013年5月20日至2016年5月19日有效的《餐饮服务许可证》显示单位名称为“砀山县乔家美食城”、法定代表人为乔丹；以上证据显示涉案房屋的经营主体并非乔振海，故对于被征收房屋是否含有商业面积、该房屋经营主体是否为乔振海、是否应当向乔振海补偿停产停业损失，该局均未进行调查，亦未作出相应认定。故砀山县资源规划局作出的补偿通知事实不清。一审法院判决砀山县资源规划局支付乔振海停产停业损失36万元，未予明确相关依据及标准，此项认定事实不清，应予纠正。 （二）关于对被征收房屋的评估程序是否合法 参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条之规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定；对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，乔振海房屋虽系集体土地上房屋，但其房屋亦位于砀山县××城西北角（二期）北城社区国有土地上房屋征收项目范围之内，房屋价值评估报告作为行政机关作出补偿决定重要依据之一，对乔振海合法权益有较大影响。砀山县资源规划局向乔振海送达了安徽中恒房地产土地资产评估有限公司作出的《房屋征收价格评估单》，乔振海对此亦予以认可，但该局并未向乔振海送达评估公司作出的皖中恒（2018）估字第1471号《房地产估价报告》，且通过比对，“评估单”载明该房屋为11类、相应评估单价为2411元至2736元不等，“评估报告”中载明房屋为8类、评估单价为2411元至2627元不等，两者的评估价值并不完全相同，不能显示评估报告与评估单的评估结果一致，且乔振海收到的评估单中未载明乔振海若对该评估价值有异议可采取的相应救济途径及期限，未能保障乔振海相应权利。故砀山县资源规划局作出补偿通知违反程序正当性原则。一审判决认定砀山县资源规划局向乔振海送达了被征收房屋评估报告不当。 另，本案评估机构由被征收户代表选定，并不违反法律规定。乔振海认为同一个项目涉及国有土地及集体土地的规定选定评估机构应当分别进行，及国有土地上房屋征收决定作出之前选择评估机构程序违法，但无相应法律依据，故乔振海此项上诉理由不能成立。该地块的征收补偿方案载明，对装潢附属物补偿费参照《宿州市人民政府关于调整宿州市被征土地青苗及地上附属物补偿标准的通知》[宿政秘（2015）221号]中规定执行，故对装修、装潢不需另行评估，乔振海此项上诉理由不能成立。 评估公司2018年2月28日作出的皖中恒（2018）估字第1471号《房地产估价报告》显示，该评估报告的评估对象中对房屋的评估依据为乔振海《房屋所有权证》及所附的《房屋平面图》，显示房屋面积为638.61平方米，而对土地的评估依据为制作于2017年12月29日的《土地测量图》，载明土地实测面积为713.9平方米，显示该公司在评估时没有进行实地勘查，其评估结果并未显示房屋的实际面积。但安徽中恒房地产评估有限公司提供了该公司资质证书及营业执照，其具备相应评估资质，评估人员提供了执业证书，显示具备评估资格，评估报告中有两名评估人员的签名，并加盖评估机构印章，评估报告形式上符合法定形式。 （三）关于房屋附属物的补偿 被诉补偿通知中载明，对乔振海附属物补偿98628.3元，乔振海一审中提交《附属物登记表》认为其房屋的附属物应价值169264.55元。因砀山县资源规划局提交的《附属物登记表》制作后未经乔振海签字确认，亦未经公证等其他法定形式予以确认，故该局认定附属物价值为98628.3元的事实不清、证据不足。 （四）关于搬家费、过渡费的补偿 根据砀城西北角（二期）北城社区项目补偿方案规定，选择货币补偿的，搬家费按照1次计算，过渡费按照3个月计算；选择产权调换的，过渡费按照30个月计算，如超期按照过渡费规定标准2倍支付。本案中，砀山县资源规划局在补偿通知中已载明，对货币补偿的，其补偿款为1820951.44元，其中包括房屋638.61平方米及土地补偿款1712105.38元，搬家费按照1次、每平方米4元的标准计2554.44元，过渡费按照3个月、每平方4元的标准计7663.32元，附属物98628.3元；对产权调换的，补偿款为1892475.76元，其中包含房屋及土地补偿款1712105.38元，搬家费按照2次、每平方米4元的标准计5108.88元，过渡费按照30个月、每平方4元的标准计76633.2元，附属物98628.3元。因此砀山县资源规划局按照征收补偿标准对乔振海选择货币补偿或产权调换予以分别计算搬家费、过渡费，符合补偿方案规定。乔振海认为相关费用计算标准错误的上诉理由不能成立。但是，一审法院认定乔振海房屋可予补偿面积应在原有面积638.61平方米的基础上再加上73.91平方米，却未对搬家费、过渡费的计算面积进行相应变更，一审判决认定事实不清，应予纠正。 （五）乔振海房屋虽系集体土地上房屋，但其房屋亦位于砀山县××城西北角（二期）北城社区国有土地上房屋征收项目范围之内，且经砀山县人民政府批准，对该项目征收集体土地范围内房屋的补偿参照国有土地上房屋征收补偿标准，砀山县资源规划局提交征收工作中相应证据并无不当。乔振海认为该局举证不当的上诉理由不能成立。 综上，砀山县资源规划局认定乔振海被征收房屋补偿事项的事实不清、证据不足，该补偿通知应予撤销。乔振海的部分上诉理由成立，本院予以支持。砀山县资源规划局的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院对涉案房屋补偿事项的认定不清，判决亦无相应依据，故应予以撤销。因涉案房屋的面积、用途、附属物等事实不清，本院无法对相关的具体补偿事项作出判断并对被诉补偿通知进行变更，且乔振海的诉讼请求系要求撤销该补偿通知，并坚持不要求由人民法院对该补偿通知进行变更以实质性化解争议，故砀山县资源规划局应在查明事实后重新对乔振海的房屋作出补偿通知。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（一）项、第八十九条第一款（二）项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省灵璧县人民法院于2019年5月23日作出的（2019）皖1323行初28号行政判决； 二、撤销上诉人砀山县自然资源和规划局于2019年1月14日作出的砀国土资征补（2019）01号征收补偿通知； 三、责令上诉人砀山县自然资源和规划局对上诉人乔振海重新作出补偿通知。 一、二审案件受理费各50元，均由上诉人砀山县自然资源和规划局负担；上诉人乔振海缴纳的一、二审案件受理费各50元均予以退还。 本判决为终审判决。 审判长  戴宝琴 审判员  程 旭 审判员  庄明义 二〇一九年十月二十二日 法官助理武晓程 书记员吴思雨 附法律条文： 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第二十五条征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。 被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。 征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。