湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂13民终729号上诉人（原审被告）：付忠伍，男，1971年7月8日出生，汉族，住随县。被上诉人（原审原告）：舒莉，女，1968年4月30日出生，汉族，住随县洪山镇洪山医院家属院。委托诉讼代理人：杨家发（舒莉之夫），住随县。上诉人付忠伍因与被上诉人舒莉房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随县人民法院（2019）鄂1321民初936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人付忠伍，被上诉人舒莉及其委托诉讼代理人杨家发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付忠伍上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、付忠伍将房屋交付舒莉后，舒莉既不同意按合同约定付款，也不同意付忠伍退还其定金。故舒莉存在严重违约行为，应按房屋总价款33万元的50%支付违约金，双方买卖合同终止。二、舒莉在付忠伍交房前安装的水、电及使用的砂料，应自行拆除，恢复原状，一切损失由其自负。付忠伍不承担任何费用。三、舒莉在房屋施工过程中，调换厨房与卫生间位置，严重影响了四楼楼梯采光，导致四楼房价跌损。舒莉应赔偿付忠伍损失3万元。四、舒莉的行为影响付忠伍房屋出售时间，给付忠伍造成损失，应予赔偿。五、舒莉违约，一切损失应由其自负；一、二审案件受理费均应由舒莉承担。舒莉辩称：一、付忠伍卖给舒莉的一楼一间门面房包含一楼楼梯面积在内，付忠伍不愿意分摊楼梯款，且要求舒莉无偿从一楼上方5米、宽3.74米处隔墙作为公用。舒莉不同意，付忠伍便申明不将房子卖给舒莉，所以舒莉未再支付尾款，不存在拖延付款的情况。二、舒莉安装水、电和运送砂料上楼是在付忠伍将三楼房屋钥匙交付之后，付忠伍当时在二楼监督其房屋安装，应当知道此事。三、舒莉与付忠伍签订合同时，涉案房屋二楼已建大部分，舒莉不可能更改房屋结构。付忠伍在提起上诉后将三楼门锁更换，里面还有舒莉存放的三车砂料和准备用于安装的电线、水管及其他材料。付忠伍将一楼装修完毕发租给他人，将舒莉存放在一楼的砂料使用，行为违法。故付忠伍应当退还舒莉购房款10万元，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息及赔偿舒莉实际经济损失。一、二审案件受理费均应由付忠伍承担。舒莉向一审法院起诉请求：1、依法终止舒莉与付忠伍签订的出售房屋合同书；2、判令付忠伍返还舒莉购房款10万元及资金占用利息，利息自付忠伍付款之日起按银行同期贷款利率计算至付清之日止；3、判令付忠伍赔偿因违约给舒莉造成的损失8809元；4、本案诉讼费由付忠伍承担。一审法院认定事实:2018年，付忠伍在随县洪山镇卫士街66号自建四层房屋一幢。房屋建设过程中，舒莉意欲购买一楼门面和第三层套房。2018年7月16日，付忠伍与舒莉签订《出售房屋合同书》，约定：“一、付忠伍卖给舒莉一楼右边门面一间和套房三楼一层，总面积207.43平方米（含一楼后三角），总金额叁拾叁万元，二楼、三楼楼梯共用。二、舒莉首付壹拾万元，剩余部分交房时扣出未办房产证壹万元外，再付贰拾贰万元。三、付忠伍安装一楼卷闸门，三楼外铝合金窗。四、房产证办好后，舒莉付剩余款壹万元。此合同一式两份，双方共同遵守，自签字之日起生效。甲方：付忠伍，乙方：舒莉。2018年7月16日。”合同签订当日，舒莉向付忠伍支付现金10万元，付忠伍向舒莉出具收据一份。2018年10月，付忠伍将三楼套房钥匙交付给舒莉，舒莉遂对三楼套房水、电进行安装，又运送若干砂料至房屋。一审庭审中，舒莉提交送货单两份及证人证言一份，以证明水电安装材料费、施工费及买沙运沙费用。付忠伍向舒莉交付一楼门面时，舒莉因安全因素要求付忠伍在楼梯一米二处砌墙，付忠伍仅同意在楼梯二米四处砌墙，拒绝在一米二处砌墙，舒莉遂拒绝向付忠伍支付房屋尾款。一审庭审中，付忠伍明确表示因舒莉迟延支付房屋尾款，现不愿意将房屋出卖给舒莉。2018年6月11日，随县住房和城乡建设局向付忠伍发放《建设工程规划许可证》（建字第随县规工程[2018]字第42号）。一审法院认为，合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。本案中，舒莉与付忠伍签订的《出售房屋合同书》系双方真实的意思表示,其内容未违反法律的相关规定,该合同真实、合法、有效,合同双方应按照约定的内容履行义务。舒莉与付忠伍未在合同中对涉案房屋一至三楼楼梯构造进行约定，舒莉在签订合同后因一楼楼梯与付忠伍发生争议，后双方也未能达成补充协议，舒莉因此拒绝支付房屋尾款，已构成违约。一审庭审中，付忠伍明确表示因舒莉迟延支付房屋尾款，现不愿将房屋出卖给舒莉，致使买卖合同无法继续履行，亦构成违约。舒莉与付忠伍双方均构成违约，均不愿再继续履行该合同，致使该房屋买卖合同目的不能实现，故舒莉要求解除与付忠伍签订的《出售房屋合同书》，终止履行《出售房屋合同书》,依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，舒莉已经向付忠伍支付购房款10万元，现买卖合同主体双方均要求解除合同，终止履行合同，舒莉要求付忠伍返还购房款10万元，依法予以支持。付忠伍占用购房款10万元期间确实给舒莉造成资金占用损失，结合舒莉诉请，一审法院认定资金占用损失以10万元为基数，从舒莉支付之日起次日即2018年7月17日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止。因舒莉与付忠伍双方均构成违约，对10万元资金占用损失，一审法院酌定双方各自承担50%。一审庭审中，舒莉陈述其已安装三楼套房水电，并托运部分砂料至三楼，因此产生相应损失；其提交有两份手写送货单及一份证人证言，送货单非正式票据，证人也未能出庭作证，无法证明其已实际支付相关款项。经庭后调查，一审法院确定舒莉确已完成三楼套房部分水电安装，且拖运部分砂料，产生添附属实，但该添附是在房屋未实际交付、其未合法占有情形下进行的，也未经付忠伍同意，不应由付忠伍赔偿其全部损失。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理，没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”。舒莉所添附物品中，砂料属于动产，舒莉可自行领回，水电安装若拆卸将造成损失，根据公平原则，付忠伍作为受益方，可适当补偿舒莉相应损失，一审法院酌定为2500元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、依法解除舒莉与付忠伍签订的《出售房屋合同书》；二、付忠伍于判决生效之日起十五日内向舒莉返还购房款10万元及支付部分资金占用损失（资金占用损失以10万元为基数，自2018年7月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止，付忠伍承担50%）；三、付忠伍补偿舒莉损失2500元；四、驳回舒莉的其他诉讼请求。案件受理费1238元，由舒莉负担619元，付忠伍负担619元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。舒莉提交了以下证据：证据一、诉争一楼门面房照片三张。拟证明付忠伍在提起上诉后对涉案房屋一楼进行装修并出租。证据二、2019年9月7日由随县润达建设工程有限公司开具金额为6589元、货物名称为电线电缆/绝缘电线的增值税普通发票，拟证明其之前装修存放在一楼的一车砂料被付忠伍使用，付忠伍将三楼房屋的锁更换，房内的财物是否丢失不清楚。证据三、李运保出具的书面证明，拟证明舒莉曾找李运保帮忙解决其与付忠伍之间的纠纷，但付忠伍坚决不同意将房屋卖给舒莉。付忠伍质证认为，1.证据一照片中的一楼门面房是付忠伍装修后自己使用，没有对外出租，照片中的联系电话是付忠伍本人号码；2.对证据二有异议，房屋在未正式交付舒莉前其无权装修。付忠伍只将三楼门锁更换，舒莉安装的水电及堆放的砂料付忠伍均未动用；3.证据三是在一审诉讼后，舒莉与付忠伍协商情况。涉案房屋是按照图纸建造。付忠伍在2018年将房屋交付舒莉，舒莉坚决不收房，提出要求在一楼楼梯1.2米处砌墙，并因此不愿支付房屋尾款。本院认证意见为，证据一无相关证据佐证，不能证明付忠伍已将一楼门面对外出租，不予采信。证据二与舒莉主张的待证事实无关联性，不予采信。证据三因证明人李运保未出庭作证，无法核实其证明内容的真实性，亦不予采信。在本院限定期限内，付忠伍提交了国有土地使用证。舒莉认为系付忠伍二审庭审后提交，不予质证。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，付忠伍在本案一、二审中均称因涉案楼房超建一层，至今未办理竣工验收手续。针对当事人二审诉辩意见，结合查明的事实和相关证据，本院综合评判如下：一、关于涉案合同效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，付忠伍虽然在自建涉案房屋前办理了建设工程规划许可证，但在建设过程中未按建设规划主管部门批准的设计图纸施工，将准建的三层楼房擅自变更为四层楼房，超出规划许可范围建房。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”付忠伍的建设行为违反上述法律规定，其与舒莉之间签订的出售房屋合同书无效。一审法院认定合同效力不当，予以纠正。二、关于涉案合同责任的承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对舒莉已支付的购房款10万元，付忠伍应予返还。因双方签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效且不能履行。舒莉在签订合同时未尽到谨慎审查义务，付忠伍未在规划许可范围建设房屋，双方对合同目的不能实现的结果均存在一定过错，应承担相应责任。一审法院酌定对10万元资金占用费损失，由双方各承担50%，处理并无不当，予以维持。已完成的水电安装，属于在房屋上增添的附属物，该添置物若拆除易造成房屋毁损和增加相关费用，不利于双方矛盾的解决，一审法院基于公平原则酌定付忠伍补偿舒莉2500元，处理恰当；另对砂料的处理并无不当，亦予以维持。舒莉二审中辩称，付忠伍除应返还其已付购房款10万元外，还应按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息及赔偿舒莉实际经济损失。因舒莉未提起上诉，视为其服从一审判决，对舒莉超出一审判决的主张，不予处理。此外，付忠伍上诉称，舒莉在房屋装修过程中更改房屋结构，影响其四楼房屋出售价格，应赔偿其损失3万元。因付忠伍未提起反诉，本院不予审查处理。付忠伍上诉还称，舒莉耽误其房屋出售时间，应赔偿相应损失。本院亦不予审查处理，理由同上，不再赘述。综上所述，一审判决适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省随县人民法院（2019）鄂1321民初936号民事判决第二项、第三项；二、撤销湖北省随县人民法院（2019）鄂1321民初936号民事判决第一项、第四项；三、舒莉与付忠伍于2018年7月16日签订的出售房屋合同书无效；四、驳回舒莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1238元，由舒莉负担619元，付忠伍负担619元；二审案件受理费2476元，由付忠伍负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 李 超审判员 周 鑫二〇一九年十月二十九日书记员 曹娜娜