广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0205民初4315号 原告：广西保利物业服务有限公司柳州分公司，住所地广西壮族自治区柳州市白沙路**之一保利大江郡凯旋艇****物业管理用房，统一社会信用代码：9145020557181602XN。 负责人：陈海仙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张建梅，该公司项目副经理。 委托代诉讼理人：梁志萍，该公司员工。 被告：邱钧，曾用名邱军，男，1972年8月23日出生，汉族，身份证地址广西壮族自治区河池市金城江区，住广西壮族自治区柳州市柳**，2017年7月24日被刑事拘留，现关押于广西壮族自治区桂林监狱。 原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司诉被告邱钧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月12日在桂林监狱开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张建梅、梁志萍，被告邱钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法要求被告向原告交纳2013年10月1日至2018年9月30日物业服务费7968元（88.51㎡×1.5元×60个月）；2013年7月1日至2018年7月31日自用水费1641.2元；2013年7月1日至2018年7月31日产生的生活垃圾处理费457.5元（代环卫收取，每户每月7.5元×61个月）；2013年7月1日至2018年7月31日（按764户分摊）公摊水费133.1元，2013年8月1日至2018年7月31日（按764户分摊）公摊电费1028.3元，公摊电梯电费（按本栋楼66户分摊）476.7元；并按《前期物业服务协议》约定支付违约金11477.8元，合计人民币23182.6元；2、依法要求被告承担本次诉讼的相关费用。事实与理由：1、依据被告与柳州保利置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第二条约定，出卖人聘请广西保利物业服务有限公司柳州分公司进行本项目前期物业管理，买受人对物业服务项目及收费标准已充分了解，同意接受并服从该物业公司的前期物业管理服务，承诺遵守《业主临时管理规约》及《前期物业服务协议》中涉及买受人的相关约定。2、依据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第二十二条第1小条约定，业主缴纳费用的时间：每月1日—10日前缴纳当月费用。第3小条第1小点及第3小点约定，物业服务费收费标准按建筑面积1.5元/月/㎡标准缴纳，业主和物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准支付违约金。被告于2013年10月1日起就开始拖欠物业服务费，按合同约定从2013年10月11日起应按《前期物业服务协议》支付相关违约金。被告的行为已经严重的侵害了原告的利益，原告现向柳州市柳北区人民法院提起诉讼，请求法院给予支持。 被告辩称：物业费和相关费用可以如实计算，但是违约金不应支持。被告收房时发现房屋装修有问题，有漏水问题。被告就向原告工作人员反映，但是一年多了也没有修好。后来工作人员告诉被告可以免几年物业费，后来被告被关押起来也没有办法交纳物业费，被告不是故意拖欠的，不同意原告关于违约金的诉请，诉请的违约金太高，被告总刑期为15年，已被关押没有能力偿还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经过开庭审理，本院确认如下与本案有关的案件事实： 2011年7月8日，被告与柳州保利置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于柳州市保利·大江郡1栋1单元18-1号的房屋，该份《商品房买卖合同》第三条载明该房屋建筑面积为88.51平方米。 2013年3月27日，被告与原告签订《保利·大江郡前期物业服务协议》，其中第五章第二十二条物业管理服务费用约定：1、业主缴纳费用的时间：每月1日－10日前缴纳当月费用；2、业主的物业服务费应从原告的交楼通知规定业主办理收楼手续之日起开始缴纳，物业公司实行先收费后服务的原则；3、业主应缴的费用：（1）物业服务费收费标准：高层、小高层住宅按建筑面积1.5元/月/平方米（包括电梯年审费、维护保养费），但电梯运行的电费由业主每月按户据实分摊……空置房屋由业主按所在物业的服务费收费标准的百分之百缴纳；……（3）业主和物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准向原告方支付违约金；业主和物业使用人逾期未交纳水电公摊费及自用部分水费的，也应从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准收取违约金……（5）自用水费按业主或使用人实际发生额由原告代收：公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊由原告代收取；如业主或使用人拖欠自用水费和水电公摊费，原告有权采取催缴、停止服务、法律诉讼等方式处理。 又查明，被告与原告签订《保利·大江郡前期物业服务协议》第二章物业服务事项第九条约定：公共环境卫生，包括公告场所，房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、“四害灭杀”。 另查明，柳州市白沙路2号保利·大江郡小区至今尚未成立业主委员会。被告未向原告交纳2013年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费，2013年7月1日至2018年7月31日期间自用水费1641.2元、公摊水费133.1元、公摊电费1028.3元、公摊电梯电费476.7元、生活垃圾处理费457.5元。原告催收上述费用无果故诉至法院，提出如上诉请。 本院认为，物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向业主、物业使用人收取一定费用的活动。原告与被告签订的《保利·大江郡前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力,双方当事人均应按合同约定履行各自的义务，被告理应向原告交纳保利·大江郡1栋1单元18-1号房屋2013年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费7966元（88.51㎡×1.5元×60个月）。 另因《保利·大江郡前期物业服务协议》中约定公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊由原告代收取，被告作为自用水费的使用人，公摊水电费、公摊电梯电费、生活垃圾处理费的实际受益人，理当缴纳相应的自用水费、公摊水电费、公摊电梯电费、生活垃圾处理费，故原告要求被告支付2013年7月1日至2018年7月31日期间自用水费1641.2元、公摊水费133.1元、公摊电费1028.3元、公摊电梯电费476.7元、生活垃圾处理费457.5元，本院予以支持。 关于违约金的问题，虽然《保利·大江郡前期物业服务协议》中约定应自逾期之日起按每日3‰标准收取，但该约定标准过高，应予调整。原告诉请的违约金的数额为11477.8元，但原告未能提供证据证明被告欠缴物业服务费所导致的具体违约损失，根据本案的实际情况及被告现被关押在监狱的客观情况，参照同期人民银行贷款罚息利率，并根据公平及诚实信用原则予以衡量后，酌定被告应支付的违约金为1800元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告邱钧于本判决生效之日起三十日内支付原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司柳州市白沙路2号保利·大江郡1栋1单元18-1号房屋2013年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费7966元，2013年7月1日至2018年7月31日期间的自用水费1641.2元、公摊水费133.1元、公摊电费1028.3元、公摊电梯电费476.7元、生活垃圾处理费457.5元； 二、被告邱钧于本判决生效之日起三十日内支付原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司违约金1800元； 三、驳回原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费190元（原告已预交、已减半收取），由被告邱钧负担110元（此款于本判决生效之日起三十日内直接给付原告），由原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司负担80元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；账号为：20×××09；款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处；联系电话为：****－269****）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  黎 鹂 二〇一九年十月十五日 法官助理  闫丽琼 书 记 员  黄彭飞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。” 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。” 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”