湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘3101民初2225号原告：湘西土家族苗族自治州教育和体育局。住所地：吉首市人民中路**。负责人：余晓红，该局局长。委托诉讼代理人：尹成祥，湖南新世纪律师事务所律师。被告：张浩帆，男，1972年5月15日出生，苗族，住吉首市。委托诉讼代理人：向曜坤，古丈县卫权法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘思思，女，1991年6月26日出生，苗族，住湖南省沅陵县，公司员工。原告湘西土家族苗族自治州教育和体育局与被告张浩帆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案，依法适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭进行审理。原告湘西土家族苗族自治州教育和体育局的委托诉讼代理人尹成祥、被告张浩帆的委托诉讼代理人向曜坤、刘思思到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告湘西土家族苗族自治州教育和体育局向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2013年9月16日签订的《租赁合同》；2.请求判令被告向原告支付实际使用期间的租金共计人民币：180753.67元并支付逾期利息（实际使用期间的租金暂计算至2019年6月30日，实际使用期间的租金计算至返还租赁物之日止，逾期付款利息按人民银行公布的同期贷款利率计算至实际支付完毕为止）；3.请求判令被告在《租赁合同》解除后15日内返还租赁物；4.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：根据原、被告于2013年9月16日签订的《租赁合同》约定以及吉首市人民法院（2018）湘3101民初470号《民事判决书》之判决，被告应在2018年12月31日前交清2019年度的租金361507.34元。现被告未依约履行租金的支付义务，且经原告催款后仍未交纳租金，已构成严重违约和根本违约。《租赁合同》第六条第4项“乙方即被告未按照合同约定向甲方交纳租金，延迟时间满一个月，甲方有权终止本合同，收回接待处的经营管理权和使用权，并有权要求乙方赔偿由此造成的经济损失”之约定，被告应当按照实际使用租赁物的时间和《租赁合同》及吉首市人民法院（2018）湘3101民初470号《民事判决书》判决的租金标准向原告支付实际使用期间的租金共计180753.67元并支付逾期付款利息。原告认为，被告的行为侵犯其合法权益，诉至法院，请求依法判决。被告张浩帆辩称，一、原告未按照合同约定交付停车场和会议室等租赁物，违反了《合同法》第二百一十六条规定，我方有权拒付租金；二、我方有五项事项可以用于抵扣本案租金，抵扣金额共计27.9025万元；三、我方就以上事项，多次找原告协商，原告不予理会导致我方未按时缴纳租金的假象；四、实际上原告还欠我方人民币1.7518万元，原告诉称不实。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于本案租赁物范围及设施问题。原、被告双方所签订的《租赁合同》约定，出租范围中有停车场、会议室。合同第五条甲方（湘西土家族苗族自治州教育和体育局）义务第二条约定，负责免费为乙方（张浩帆）提供10个停车位，乙方需承担管理的投入和责任；负责提供会议室，会议室实行有偿服务（有偿标准另行文）。原、被告双方为此发生纠纷，曾通过诉讼程序进行解决。本院（2017）湘3101民初1029号民事判决驳回了湘西土家族苗族自治州教育和体育局要求解除租赁合同及张浩帆支付保安费用的诉讼请求，支持了其要求张浩帆支付租金的诉讼请求。（2018）湘3101民初470号民事判决支持了张浩帆要求调整租金的诉讼请求，驳回了其他诉讼请求，并在本院认为部分确定诉争会议室属出租范围，已计入整体租金之列，再行收取租金属重复收费，违反《租赁合同》的约定，应当退还或抵租金，但应待双方结算后协商处理；确定湘西土家族苗族自治州教育和体育局另行雇请保安并接管大门出入安保工作，属违约；并确定湘西土家族苗族自治州教育和体育局未能按约定尽到提供足够的停车位义务。判决生效后，原、被告双方未就会议室问题达成协议，会议室未交付。合同约定的10个停车位亦未交付；二、关于本案原、被告就合同履行进行协商的问题。原、被告双方原租赁纠纷案件结案后，因生效法律文书释明相关合同事项需原、被告双方协商处理或进行明确约定。对此，被告列举了录音光盘、《恳请贵局履行生效判决的函》、《关于依法解除合同并予以赔偿的函》、《结账邀请函》等证据，并申请证人罗某出庭作证，拟证明被告积极向原告主张协商。原告质证称对该组证据三性均有异议。经本院审核，被告所提交该组证据真实、合法、与本案有关联性，本院予以采信；三、关于被告所提交原告在被告处消费签单的问题。被告为证明原告在被告接待处（金谷宾馆）处有消费未结算，应抵减租金，向本院提交了相关单据。原告质证称，租赁与消费不属同一法律关系，不同意在本案中一并解决。经本院审核，租赁关系与原告接待消费确属不同法律关系，不宜在本案中一并解决。故本院对被告所提交该组证据不作效力认定，被告可另案对该消费进行主张；四、关于被告所提交交易时间为2019年7月1日的交费回单的问题。该湘西长行村镇银行单位客户的专用回单付款金额为10万元，付款方为湘西自治州金谷宾馆有限责任公司，收款人为湘西土家族苗族自治州财政局非税收入汇缴专户，付款用途为交房租。原告质证称该回单与本案无关联性，不能证明被告交付了该笔房租。对该证据本院经审核后认证如下：金谷宾馆经营地址为本案租赁物所在地，即州教育局原教育接待处，付款用途为付房租，该付款行为可认定为金谷宾馆代被告向原告交纳房租。我国法律对代付费用无禁止性规定，不能仅以付款账户及付款人不是被告就否认被告支付该租金。故该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告通过公开招投标，取得了湘西自治州教育接待处的10年经营权后，作为乙方于2013年9月16日，与甲方湘西自治州教育局签订了《租赁合同》，该合同约定：一、租赁范围：共七层，面积约2800平方米。其中一楼为接待大堂，为三间门面开间；二楼为餐饮部，有餐饮大厅、饮食操作间等。接待处有停车场、会议室；二、租赁期限为十年，甲方从2013年9月16日起将教育接待处交付乙方装修，装修截止2013年12月31日，时间共计106天。租赁时间从2014年1月1日至2023年12月31日止；三、租金及缴纳方式。1.租金前五年为每年37.08万元，固定不变；后五年的租金在前一年租金的基础上增长3%。2.租金每五年交付一次。签订合同时一次性支付前五年的租金；2018年12月31日以前上交第六年的租金38.1924万元…四、接待处装修和配套设备的购置及修缮与保护。1.乙方负责对教育接待处进行装修，装修标准应达到准三星级宾馆标准…五、权利及义务。甲方的义务：2.负责免费提供10个停车位，乙方需承担管理的投入和责任。3.负责提供会议室，会议室实行有偿服务（有偿标准另行文）。乙方的义务：6.承担教育接待处和州教育局的门卫安保工作…七、其他。教育接待处开始经营后可挂两块牌子，对教育战线内部挂教育接待处的牌子，对外挂宾馆的牌子。宾馆名称应由双方协商。合同签订后，原、被告在履行合同过程中发生纠纷，分别于2017年7月18日、2018年4月3日诉至本院，本院下达（2017）湘3101民初1029号民事判决及（2018）湘3101民初470号民事判决对原、被告的租赁合同纠纷作出判决。判决生效后，张浩帆履行了给付租金的义务。并于2019年7月1日，被告张浩帆通过湘西自治州金谷宾馆有限责任公司预交了2019年度的租金10万元。但由于协商不成，湘西土家族苗族自治州教育和体育局未能将会议室及停车位交付给张浩帆。2019年8月19日，湘西土家族苗族自治州教育和体育局以被告张浩帆未及时足额交付2019年度租金为由诉至本院，请求判令如诉。本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方当事人的争议焦点是：本案原、被告所签的租赁合同是否具备解除条件。我国合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同；或具备一定的情形当事人可以解除合同。另我国合同法亦规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求；有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告作为出租人应当为先履行债务的一方。本案租赁合同纠纷经本院两次判决后，被告履行了支付租金的义务，但由于协商不成，原告湘西土家族苗族自治州教育和体育局未能将会议室及停车位交付给被告张浩帆，亦未就判决书释明的会议室退还租金或抵减租金进行结算。因原告未能及时完全交付租赁物给被告方使用，属先履行一方履行债务不符合约定，被告以此为由迟延履行交付租金的义务具备法律依据，不构成根本性违约，亦不符合解除本案租赁合同的条件。故原告请求解除本案租赁合同及返还租赁物的诉讼请求本院不予支持。关于支付至2019年6月30日实际使用期间租金180753.67元的诉讼请求，因被告已预交了租金100000元，本案原告解除合同的诉讼请求未获支持，故该诉讼请求本院不予支持。另，本案房屋租赁纠纷原两份判决虽向原、被告释明就判决未作处理部分进行协商、进行明确的约定，但协商并非解决纠纷的唯一方式，当事人在对方怠于协商或协商不能达成一致意见的情形下，应当选择采用诉讼等方式及时主张自己的权利。以明确双方各自应当承担的债务，有利于全面及时地履行合同。本案被告迟延履行预付2019年度部分租金的行为虽有一定法律依据，但原告已履行了合同约定的主要义务，履行债务不符合约定仅为双方合同约定的一部分，被告亦履行了交付部分租金的义务，但不得以此为由一直迟延履行交付租金的义务。应当在合理期限内（2019年12月31日前）向原告履行交付（2018）湘3101民初470号民事判决所确定租金的义务。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。被告的抗辩意见，本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第六十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告湘西土家族苗族自治州教育和体育局的诉讼请求。案件受理费2611元，减半收取1305.5元，由原告湘西土家族苗族自治州教育和体育局承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  吴宇怀二〇一九年十月二十一日代理书记员  周 慧