陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2019)陕01民终11498号上诉人（原审被告）：西安市临潼区喜德安门业有限公司，住所地西安市临潼区。法定代表人：贺卫立，该公司总经理。上诉人（原审被告）：贺卫立，男，1977年1月9日出生，汉族，西安市临潼区村民，。被上诉人（原审原告）：西安正合物业管理有限公司骊山分公司，住所地西安市临潼区。法定代表人：王玉兰，该公司经理。委托诉讼代理人：吴锟，陕西洪振律师事务所律师。上诉人西安市临潼区喜德安门业有限公司（以下简称喜德安公司）、贺卫立因与被上诉人西安正合物业管理有限公司骊山分公司（以下简称正合物业骊山分公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2018）陕0115民初4798号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。喜德安公司、贺卫立上诉请求：⒈撤销一审判决，改判喜德安公司、贺卫立不支付正合物业骊山分公司任何费用；⒉上诉费由正合物业骊山分公司负担。事实和理由：其并未拖欠正合物业骊山分公司物业费、房屋租金，之所以不支付物业费房屋租金是在行使先履行抗辩权。对此，一审法院未查明。2016年12月，其租赁的正合物业骊山分公司厂房年久失修，管道破裂，导致其厂房内原材料、设备等近百万财产遭受损失，但正合物业骊山分公司一直拖延，在此情况下，其有权不支付正合物业骊山分公司房屋租金及物业费。本案一审中，对于正合物业骊山分公司管道破裂、损坏其财产的事实，双方均未否认，一审也予以认可。但是对其的损失一审并未进行认定，只认为双方就赔偿事宜未达成一致，对其提供的财产损失的证据也未进行认定。正合物业骊山分公司辩称，本案不存在先履行抗辩权的适用条件，一审已经释明上诉人反诉，但是上诉人没有提起反诉。本案与上诉人主张财产损害赔偿并非同一法律关系。请求驳回上诉，维持原判。正合物业骊山分公司向一审法院起诉请求：⒈判令喜德安公司向其腾退交还房屋；⒉判令贺卫立向其支付自2016年1月1日至2016年12月31日拖欠的租金、物业管理费116000元（扣除已交的1万元）；⒊判令贺卫立按照原租金及物业管理费标准支付2017年1月1日至2018年2月28日的房屋占用费147000元；⒋判令喜德安公司按照原租金及物业管理费标准支付2018年3月1日至2018年实际腾退交还房屋之日的房屋占用费；5.诉讼费由喜德安公司、贺卫立负担。一审法院认定事实：2014年12月19日，贺卫立以“喜德安钢木门厂（未登记）”的名义与正合物业骊山分公司口头约定由喜德安钢木门厂租赁正合物业骊山分公司场地进行经营，并向正合物业骊山分公司交纳租金及管理费63000元；2016年1月4日，正合物业骊山分公司与贺卫立签订《厂房租赁合同》，其中，合同甲方：西安正合置业有限公司骊山分公司，乙方：西安市临潼区龙盛室内门厂，合同约定:“1、甲方出租给乙方的房屋场地位于陕西省西安市临潼区XX镇XX路XX号（原骊山床单厂）；2、出租厂房面积2100平方米，每平方米月租金4元；3、该房屋租赁期从2016年1月1日到2016年12月31日止，如需续租，在我公司没有大的改制变动情况下继续生效；4、租赁期满，甲方有权收回房屋场地，但是必须提前两个月通知乙方；5、该厂房年租金100800元，每半年一交，签订合同时付清；6、乙方租赁期间出现的工商、税务、环保及安全责任事故均由乙方全部承担；7、甲方上级公司有重大变化时，提前两个月通知乙方，各自清理自己财物，乙方搬出。租期未满时，甲方退还乙方剩余租金（甲方不承担任何违约责任）；8、在承租期内，若有漏水现象均由乙方修缮；9、乙方电费为每度1.2元，水费为每吨2元，按月支付。”双方同时签订《厂房场地物业管理费收取协议》，协议约定：“根据双方签订的厂房租赁合同，西安正合置业有限公司骊山分公司收取承租方西安市临潼区龙盛室内门厂物业管理费每月每平米1.00元，共计2100平方米，每半年一缴，12600元，自签订合同之日起付清。”当日，双方当事人又签订安全责任书一份，对贺卫立承租期间的安全责任作出明确约定。上述合同、协议及责任书均加盖正合物业骊山分公司印章，贺卫立亦签字确认。2016年12月，因涉案房屋管道破裂漏水，致喜德安公司、贺卫立财物被水淹没造成损失，双方就赔偿事宜未能达成一致。2017年1月3日，贺卫立向正合物业骊山分公司交纳了2016年度部分房屋租赁费1万元，之后再未向正合物业骊山分公司交纳任何费用。另查，2016年1月5日，贺卫立注册成立“西安市临潼区新丰龙盛室内门厂”，经营场所为：西安市临潼区XX街道办事处XX路XX号；2016年4月22日，贺卫立将该厂名称变更为“西安市临潼区喜德安室内门厂”，原“西安市临潼区新丰龙盛室内门厂”注销；2018年2月28日，贺卫立注册成立“西安市临潼区喜德安门业有限公司”并担任法定代表人，公司住所未变。又查，2017年7月25日，西安正合置业骊山分公司变更为“西安正合物业管理有限公司骊山分公司”。2018年12月12日，喜德安公司提交延期审理申请书，称因涉及证据问题，申请对本案延期进行审理，一审法院依法予以准许；2019年5月13日，喜德安公司申请恢复对本案的审理。一审法院认为，本案的争议焦点为：⒈正合物业骊山分公司要求喜德安公司腾退房屋的请求能否得到支持；⒉喜德安公司、贺卫立是否应向正合物业骊山分公司交纳拖欠的租金及物业管理费⒊喜德安公司、贺卫立是否应按照原租金及物业管理费的标准向正合物业骊山分公司支付房屋占用费。关于争议焦点一，双方当事人之间签订《厂房租赁合同》，合同约定租赁期限为一年，现租期已满，双方未续签合同，故原《厂房租赁合同》已解除，喜德安公司应腾房并向正合物业骊山分公司交付涉案房屋。关于争议焦点二，正合物业骊山分公司称，租期内喜德安公司、贺卫立仅向正合物业骊山分公司交纳了1万元租金，剩余租金及物业管理费再未交纳；喜德安公司、贺卫立辩称，因正合物业骊山分公司出租房屋管道破裂漏水，致其产生财产损失，经与正合物业骊山分公司协商用房租抵消该损失，对此，喜德安公司、贺卫立未能提交证据予以证明，且正合物业骊山分公司对此予以否认，故喜德安公司、贺卫立应按合同约定，向正合物业骊山分公司交纳拖欠的房屋租金及物业管理费。关于争议焦点三，合同期满后，喜德安公司、贺卫立称因房屋漏水致其产生损失，正合物业骊山分公司同意其继续占用该房屋。对此，正合物业骊山分公司予以否认，喜德安公司、贺卫立亦未能提交证据予以证明，故喜德安公司、贺卫立应按照原租金及物业管理费的标准向正合物业骊山分公司支付房屋占用费。综上，双方当事人签订租赁合同，双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务。后合同期限届满，双方之间的租赁关系已解除，故喜德安公司应腾房并向正合物业骊山分公司交付涉案房屋；在租赁期限内，喜德安公司、贺卫立拖欠正合物业骊山分公司租赁费的行为损害了正合物业骊山分公司的合法财产所有权，故对正合物业骊山分公司要求喜德安公司、贺卫立交纳拖欠其租赁费、物业费以及支付合同期满后房屋占用费的请求，依法予以支持；喜德安公司、贺卫立辩称，因正合物业骊山分公司房屋水管破裂漏水，致其产生财产损失，要求正合物业骊山分公司予以赔偿，属另一法律关系，本案不作处理，喜德安公司、贺卫立可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、限被告西安市临潼区喜德安门业有限公司、贺卫立于本判决生效后三十日内腾出、搬离涉案房屋；二、限被告西安市临潼区喜德安门业有限公司、贺卫立于本判决生效后三十日内向原告西安正合物业管理有限公司骊山分公司交纳拖欠的2016年度房屋租赁费90800元（扣除被告已交纳的10000元）、物业管理费25200元，共计116000元；三、限被告西安市临潼区喜德安门业有限公司、贺卫立于本判决生效后三十日内，以每年100800元的租金标准，每年25200元的物业费标准，向原告西安正合物业管理有限公司骊山分公司支付自2017年1月1日起至其实际从涉案房屋搬离之日止的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6505元，由西安市临潼区喜德安门业有限公司、贺卫立负担。二审中，当事人没有提交新证据。喜德安公司、贺卫立主张2018年11月30日，其不再占有使用涉案厂房。对此，正合物业骊山分公司予以认可。一审判决认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。贺卫立与正合物业骊山分公司之间签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。该合同约定租赁期限为一年，现租期已满，双方未续签合同，故涉案《厂房租赁合同》已解除，喜德安公司应向正合物业骊山分公司腾交涉案房屋。正合物业骊山分公司称，租赁期限内贺卫立仅向其交纳了1万元租金，剩余租金及物业管理费再未交纳。喜德安公司、贺卫立称，因正合物业骊山分公司出租房屋管道破裂漏水，致其产生财产损失，经与正合物业骊山分公司协商用房租抵消该损失。对此，喜德安公司、贺卫立未能提交充分有效证据予以证明，且正合物业骊山分公司对此不予认可，故喜德安公司、贺卫立应按合同约定，向正合物业骊山分公司交纳拖欠的房屋租金及物业管理费。喜德安公司、贺卫立主张合同期满后，因房屋漏水致其产生损失，正合物业骊山分公司同意其继续占用该房屋。对此，正合物业骊山分公司予以否认，喜德安公司、贺卫立亦未能提交充足证据予以证明，故喜德安公司、贺卫立该项主张，本院不予支持。喜德安公司、贺卫立主张自2018年11月30日起其不再占有使用涉案厂房，正合物业骊山分公司对此予以认可。故喜德安公司、贺卫立应按照原租金及物业管理费的标准向正合物业骊山分公司支付房屋占用费至2018年11月29日。综上所述，喜德安公司、贺卫立的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市临潼区人民法院（2019）陕0115民初4798号民事判决第一项、第二项；二、变更西安市临潼区人民法院（2019）陕0115民初4798号民事判决第三项为，本判决生效之日起三十日内，西安市临潼区喜德安门业有限公司、贺卫立以每年100800元的租金标准，每年25200元的物业费标准，向西安正合物业管理有限公司骊山分公司支付自2017年1月1日起至2018年11月29日止的房屋占用费；三、驳回西安正合物业管理有限公司骊山分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6505元，由西安市临潼区喜德安门业有限公司、贺卫立负担6455元，由西安正合物业管理有限公司骊山分公司负担50元。二审案件受理费7923元，由西安市临潼区喜德安门业有限公司、贺卫立负担7873元，由西安正合物业管理有限公司骊山分公司负担50元。本判决为终审判决。   审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年九月三十日 书 记 员  姬  凯  华