新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院民事判决书（2019）新2801民初2325号原告：王国常，男，1957年03月10日出生，汉族，四川省人，个体，现住新疆维吾尔自治区库尔勒市。委托诉讼代理人：高堃，新疆天雪律师事务所律师。被告：新疆科地房地产开发有限公司，地址：新疆库尔勒市团结街道田园路**观邸中央花园会所，统一社会信用代码：91652800062051321F。法定代表人：朱燕华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：桑子龙，公司员工。原告王国常与被告新疆科地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告王国常及委托诉讼代理人高堃、被告新疆科地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人桑子龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王国常向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告签订的《商品房内部认购协议》及《商品房买卖合同》。二、请求判令被告向原告退还原告支付的全部购房款3400000元，利息1482706元，合计4882706元。三、判令被告向原告支付违约金340000元。四、判令被告支付原告已缴付的律师代理费235435元，以上合计5458141元。五、判令被告以年利率6%计算利息自2019年5月1日起至所有款项本息还清之日止。六、判令被告承担本案的诉讼费等费用。事实和理由：2014年5月26日，原告与被告签订《商品房内部认购协议》，协议约定：被告将位于库尔勒市官邸．中央花园第11栋01号房住宅建筑面积383.29平方米，以3400000元出卖给原告，原告交付认购金200000元，认购金作为定金在首付房款中冲抵；原告一次性付款3400000元，于2014年6月26日前支付50%房款，于2014年7月26日前付清全部房款，定于2015年9月底交工。原告按约定向被告支付了全部购房款。2015年8月31日，原告与被告网签了《商品房买卖合同》。原告早已向被告支付完全部房款，但被告至今未向原告交付房屋。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。新疆科地房地产开发有限公司辩称，目前因为房屋小区门口的路一直未修好，所以排水系统未接入市政管网，导致排水系统无法使用。我们也多次和原告沟通，确实是我们交房晚了，但是属于不可抗力。我们的房屋已达到交房条件，不应该解除合同，我们会给原告一些经济补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月26日，原告与被告签订《商品房内部认购协议》，协议约定：被告将位于库尔勒市官邸．中央花园第11栋01号房住宅建筑面积383.29平方米，以3400000元出售给原告，原告交付认购金200000元，认购金作为定金在首付房款中冲抵；原告一次性付款3400000元，于2014年6月26日前支付50%房款，于2014年7月26日前付清全部房款，定于2015年9月底交工。2015年8月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，并在库尔勒市不动产登记中心和房屋交易与产权管理中心办理签约。该合同约定：被告将铁克其乡田园路60号观邸·中央花园第11栋01号住宅出售给原告，预测建筑面积407,27平方米，总价340万元。合同第十一条（交付时间和手续）第（一）项约定：出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息计算给付利息；同时，被告向原告支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告分别于2014年5月26日、5月29日、7月24日、7月28日向被告支付房款200000元、1500000元、1200000元和500000元，共计3400000元，但被告至今未能向原告交付涉案房屋。另查，原告当庭撤回诉讼请求第四项和第五项，即判令被告支付原告已缴付的律师代理费235435元和判令被告以年利率6%计算利息自2019年5月1日起至所有款项本息还清之日止。证明以上事实的证据有：《商品房内部认购协议》、《商品房买卖合同》、四张收据、六份银行付款凭证、《商品房预售合同签约证明》和双方当事人的陈述。本院认为，本案的争议焦点为原告是否有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告退还购房款、支付利息及违约金。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人均应按约履行。原告和被告签订的合同第十一条第（一）项和第十二条明确约定，出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付房屋，除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息计算给付利息；同时，被告向原告支付违约金。因被告从签订合同至今已有近两年的时间仍未能给原告交付房屋，故原告请求解除与被告签订的《商品房内部认购协议》和《商品房买卖合同》，符合双方约定，本院予以准许，被告应退还原告交纳的房款共计3400000元。关于原告主张的利息和违约金。根据双方合同约定，逾期交付超过60日的，被告应自原告付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利息计算，并向原告支付违约金，本院予以采信。利息损失应为823725元（1、2014年5月27日-2019年5月1日，计1800天，200000元×5%÷365天×1800天=49315元；2、2014年5月30日-2019年5月1日，计1797天，1500000元×5%÷365天×1797天=369246元；3、2014年7月24日-2019年5月1日，计1741天，1200000元×5%÷365天×1741天=286192元；4、2014年7月29日-2019年5月1日，计1737天，500000元×5%÷365天×1737天=118972元）。原告主张利息按年息6%并按6%的0.5倍罚息计算，不符合合同约定，不予支持。原告主张的违约金酌情按其利息损失的30%计算，为247118元（823725元×30%）。被告辩解称未能按时给原告交付房屋是因为房屋小区门口的路一直未修好，所以排水系统未接入市政管网，导致排水系统无法使用，但这是属于不可抗力，故不应该解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，第一百一十八条规定：“当事人因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。被告对其辩解意见未能提供相关证据予以证实，故对其辩解意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条第二款、第一百一十八条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释>第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王国常与被告新疆科地房地产开发有限公司签订的《商品房内部认购协议》及《商品房买卖合同》。二、被告新疆科地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王国常退还购房款3400000元，支付利息损失823725元。三、被告新疆科地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王国常支付违约金247118元。以上合计4470843元。四、驳回原告王国常的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50006.99元，由原告王国常负担9001.26元，被告新疆科地房地产开发有限公司负担41005.73元。（原告已预交,被告于判决生效后十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审 判 长 郭 凤人民陪审员 邵华明人民陪审员 张 瑾二〇一九年十月八日书 记 员 刘浩男