湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0105民初8247号原告：杨丽平，女，汉族，1988年7月7日出生，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：曹诚诚，湖南商管律师事务所律师。被告：吴周华，女，汉族，1976年6月10日出生，住浙江省苍南县。被告：王加俊，男，汉族，1976年6月8日出生，住浙江省苍南县。两被告共同委托诉讼代理人：易和仔，湖南公畅律师事务所律师。原告杨丽平诉被告吴周华、王加俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月22日作出（2018）湘0105民初2485号民事判决，被告吴周华、王加俊不服提起上诉，湖南省长沙市中级人民法院于2019年7月16日作出（2019）湘01民终6785号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2018）湘0105民初2485号民事判决，并发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杨丽平的委托诉讼代理人曹诚诚，被告吴周华、王加俊的共同委托诉讼代理人易和仔均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨丽平提出以下诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、请求判令被告王加俊返还已支付的押金、租金人民币31786元；3、判令两被告承担缔约过失责任，赔偿原告租金损失12500元及装修损失25000元；4、判令两被告承担缔约过失责任，按同期银行贷款利率支付原告付款之日起至被告实际支付之日止的上述款项的利息；5、判令两被告承担上述费用的连带责任；6本案诉讼费用由两被告承担。经本院释明，诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为“判令原告与两被告间签订的租赁合同解除”。事实与理由：2018年4月3日，原告杨丽平与被告签订了一份《房屋租赁合同》，被告吴周华出具授权委托书，委托王加俊全权处理房屋租赁相关事宜。合同签订后，原告按时支付了押金、定金和第一季度租金，在取得被告同意后，原告与装修公司签订了《装修合同》，拟对承租房屋进行装修，并支付了定金。但被告出租的房屋并非吴周华单独所有，另有一共有人张晓军，张晓军不同意出租房屋。原告知晓后数次与被告联系，被告声称房屋共有人同意出租会出具书面文件，并退还部分款项给原告让原告放心去装修，但截至起诉日，被告未提供共有人同意出租的文件且拒绝退还相关款项。原告认为，占涉案房屋50%份额所有权的共有人至今仍不同意出租涉案房屋，情致房屋无法租赁使用，原告的合同根本目的不能实现，合同无法履行，只能解除。被告的种种不诚信行为，给原告造成严重损失，损害了原告的信赖利益，为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告吴周华、王加俊共同辩称，一、被告与原告签订的《房屋租赁合同》有效,双方应该继续履行。2018年4月3日,被告吴周华（代理人王加俊)与原告杨丽平签订了一份《房屋租赁合同》，原告从银行账户上付给被告20000元。2018年4月4日支付了42576元。因为该房屋是与张晓军共有的,在合同签订前,两被告与张晓军商量过,张晓军对房屋租赁的内容均知道。于是被告将张晓军的情况及张晓军的电话号码均如实地告诉了原告。到了2018年4月4日上午经原告与张晓军联系后,据原告讲张晓军不同意对他的房屋部分出租。于是被告于2018年4月4日下午16时将一半房租退给了原告,并表示自己部分的房屋愿意继续出租,按4月3日的合同履行,原告表示同意。被告吴周华于4月4日还向原告出具了《授权委托书》,原告也接受了委托。这就说明双方对合同的部分内容进行了变更,即两被告只将自己的房屋出租,对张晓军的房屋无权处理,只是能否做张晓军的工作。综上所述,《房屋租赁合同》在双方同意变更后仍然有效,是双方真实意思的表示,故该合同应该继续履行。二、原告要求两被告赔偿25000元损失,既无事实依据,又无法律依据。据原告讲,2018年4月5日其向装饰公司支付了25000元装饰保证金,并向法庭提供了所谓的收款收据,这些都是原告事后伪造的。其理由是:第一、根据2018年4月4日下午双方之间的合同变更情况,两被告只向原告交付了属于自己部分的房屋出租,并未将张晓军的房屋部分出租。被告并将自己部分的房屋向原告交付使用。第二、804号房屋是一个空间并无墙阻隔,是可以分开出租的。第三、原告在明知合同变更的情况下,仍然与装饰公司签订装饰合同,该装饰合同只能装饰两被告的房屋，不能装饰张晓军部分的房屋,如果装饰合同中包括张晓军部分的房屋,其过错责任是原告自己,跟两被告无关。第四、原告在2018年4月3日付给被告的20000元是从银行付的,后来的42576元也是从银行支付的,并要被告打了收据,而原告声称2018年4月5日付给装饰公司的25000元保证金并无银行的付款流水,收据也是收款收据而非正式发票,这不符合常理。第五、在4月4日下午被告已经退回一半租金并明告之张晓军的房屋他无权处理,原告也与张晓军沟通后明知张晓军不同意出租自己部分的房屋的情况下仍然与装饰公司于2018年4月5日签订装饰合同。即便是事实,也是原告自己过错造成的,自己的过错应自己承担不能强加于他人。综上所述,原告请求法院判令两被告只赔偿25000元装饰房屋押金,既无事实依据,又无法律依据,请求法院驳回其诉求。经审理查明：被告王加俊与被告吴周华系夫妻关系。被告吴周华出具《授权委托书》一份，内容为：“本人吴周华是长沙市开福区中山路**开福万达广场****写字楼**房屋产权人，现委托王加俊签订租赁合同及有关此房屋的所有租赁相关事宜。”2018年4月3日，被告吴周华（代理人王加俊、出租方）与原告杨丽平（承租方）、案外人长沙图越房地产经纪有限公司（居间方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告吴周华位于长沙市中山路589号开福万达广场Ｃ区的房屋，建筑面积约217.26平方米，租期自2018年4月4日起至2024年6月3日止，被告应于2018年4月4日前将该房屋交付给原告使用，自交付之日起60日内为免租期，用于承租方装修，不计租金，免租期内物业、空调、水电费等由承租方承担；租金按浮动制计算，即2018年6月4日至2020年6月3日为每月15643元……租金按季度结算，承租方应于签订合同之日支付租金46929元，支付方式为银行转账并转账至王加俊合同约定银行账号；承租方在本合同签订之日向出租方支付押金15643元……合同另就双方权利义务、税费承担等事项进行了约定，被告王加俊作为代理人在合同上签字。合同签订当日，原告杨丽平向被告王加俊银行账户转账支付20000元定金。同年4月4日上午，原告向被告王加俊银行账户转账支付42572元，后被告向原告出具押金收条及租金收条各一份。被告吴周华还向原告杨丽平出具《授权委托书》一份，全权委托杨丽平处理有关此房屋的所有租赁相关事宜（装修并办理装修手续、……），委托期限从2018年4月4日起至2024年6月3日止。同日，原告杨丽平与案外人长沙广大装饰有限公司签订了《装修合同》，约定上述租赁房屋装修由长沙广大装饰有限公司承包，约定合同签订日发包方需向承包方交纳定金25000元。因原告杨丽平发现该房屋还有共有人张晓军占50%产权，经双方协商，被告王加俊于2018年4月4日下午16时许向原告杨丽平退还租金30786元，待张晓军同意出租后直接支付给张晓军。2018年4月5日，原告杨丽平按合同约定向长沙广大装饰有限公司支付了定金25000元，长沙广大装饰有限公司向杨丽平出具定金收条。后因吴周华、王加俊未提供张晓军同意出租的书面文件，且未退还剩余租金、押金，杨丽平遂诉至本院。本次庭审中，被告主张张晓军现在仍不同意出租涉案房屋，希望与原告协商只出租一半，但其不能确认涉案房屋的哪一半属于被告方。另查明，涉案房屋系被告吴周华与案外人张晓军共同所有，各占50%份额。2017年6月12日，因张晓军诉吴周华、王加俊共有物分割纠纷一案申请财产保全，涉案租赁房屋被本院查封。另因他案，涉案租赁房屋2017年7月21日被长沙市芙蓉区人民法院轮候查封。上述事实，有《房屋租赁合同》、授权委托书、婚姻关系证明、租金押金转账记录及收条、授权委托书及《装修合同》、押金转账记录及收据、不动产登记情况表、通话视频、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。一、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”及第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”本案中,原告杨丽平与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规效力性强制性规定,合法有效。但因被告吴周华系涉案房屋共有人之一,未经其他共有人同意出租房屋,致使涉案房屋不能在约定时间内交付原告使用且至今仍不能交付已构成违约,致使原告合同目的不能实现,故原告提出解除合同的诉讼请求于法有据,本院予以支持。被告主张双方对合同的部分内容进行了变更,即两被告只将自己的房屋出租,《房屋租赁合同》在双方同意变更后仍然有效,是双方真实意思的表示,故该合同应该继续履行的辩解，本院认为，涉案房屋的房屋结构系套房，无法分割使用，且被告也主张其不能确认涉案房屋的哪一半属于被告方，故对于被告的该项辩解，本院不予采信；二、合同解除后,因合同未实际履行,被告收取原告的租金及押金共计31786元应予返还。同时,因被告违约致使合同解除,给原告造成的资金占用损失应予赔偿。赔偿标准从2018年4月5日起参照中国人民银行同期贷款利率计算至款项实际付清之日止。原告的该部分诉讼请求于法有据,本院予以支持。三、关于原告要求被告赔偿其支付的装修定金25000元损失的诉请。原告杨丽平与长沙广大装饰有限公司签订《装修合同》及支付装修定金，系因本案房屋租赁及被告吴周华、王加俊的同意装修所造成，且根据定金罚则及杨丽平与长沙广大装饰有限公司的约定，原告杨丽平主张其支付的定金25000元列入本案损失，具有事实和法律依据。但原告在签订合同之前未对涉案房屋的相关情况进行详细了解，对于被告能否单独处分涉案房屋出租事宜未能尽到谨慎审查和注意义务，自身存在疏忽。故本院结合原告实际损失、双方的过错程度等综合因素，确定原告与被告在导致合同解除中的过错比例为2:8，故被告应向原告赔偿定金损失20000元（25000元*80%）；四、原告杨丽平称其租赁本案房屋系用于转租获利，按同类同地其他房屋租金标准计算，另主张转租租金损失12500元，该损失不是本案的必然损失，本院对原告杨丽平的该项主张，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告杨丽平与被告吴周华、王加俊于2018年4月3日签订的《房屋租赁合同》；二、被告吴周华、王加俊在本判决生效后十日内返还原告杨丽平租金、押金31786元及资金占用损失（资金占用损失以31786元为基数，从2018年4月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算至前述款项实际返还之日止）；三、被告吴周华、王加俊在本判决生效后十日内赔偿原告杨丽平损失20000元；四、驳回原告杨丽平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1532元，由被告吴周华、王加俊承担1095元，由原告杨丽平承担437元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 刘 珊人民陪审员 彭 斌人民陪审员 李荣干二〇一九年十月二十四日代理书记员 王 瑾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。