广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤02民终1337号上诉人（原审被告）：华润万家有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区黄贝街道黄贝路国家动漫画产业基地动漫大厦**。法定代表人：李峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘丰，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）：黄月明，男，1955年8月26日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。被上诉人（原审原告）：叶瑞珍，女，1958年2月8日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。被上诉人（原审原告）：黄立丽，女，1983年3月30日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。被上诉人（原审原告）：戴伟斌，男，1979年6月12日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。以上四名被上诉人共同委托诉讼代理人：谢乐宇，广东韶正律师事务所律师。原审被告：韶关市创华资产管理服务有限公司。。住所地：广东省韶关市曲江区马坝镇沿堤三路北面、建设南路西亿华明珠城**楼**商铺法定代表人：龚玉文，该公司董事长兼总经理。原审被告：韶关市亿华房地产有限公司。住所。住所地：广东省韶关市曲江区马坝镇沿堤三路北面南路西亿华明珠城。法定代表人：林春贺，该公司董事长兼总经理。以上两名原审被告共同委托诉讼代理人：何经照，男，该公司销售主管。上诉人华润万家有限公司（以下简称华润万家）因与被上诉人黄月明、叶瑞珍、黄立丽、戴伟斌（以下简称黄月明等人）及原审被告韶关市创华资产管理服务有限公司（以下简称创华公司）、韶关市亿华房地产有限公司（以下简称亿华公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服韶关市曲江区人民法院（2019）粤0205民初106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。华润万家上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄月明等人一审全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费由黄月明等人负担。事实和理由：一审法院对法律条文理解错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，黄月明等人于2018年12月25日向亿华公司支付剩余房款，不满足该司法解释第三项的情形。根据物权变动规则，登记为必要条件，故针对法定例外情形应当做限缩解释，则上述司法解释应理解为：异议人在查封前已经支付全部价款或者查封前已按照合同约定支付部分价款且在查封后将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。众所周知，被法院查封的房屋是不能交易、过户的，黄月明等人在法院查封涉案房产后向亿华公司支付剩余款项意图满足上述司法解释第二十八条规定的情形，恶意损害了华润万家的利益。黄月明等人辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回华润万家的上诉请求，维持一审判决。华润万家对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的理解是错误的，没有法律依据。黄月明等人为维护自身合法权益依双方签订的《商品房买卖合同（预售）》将剩余房款50万元支付给亿华公司，黄月明等人不存在任何过错，该笔款项属于合同之债的应收账款，不属于（2018）粤0205民初1040号民事裁定书财产保全的范围。黄月明等人对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，依据《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》第二条第二项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定，不动产登记是物权变动的要件而非原因，当不动产登记簿与真实权利状态不符时，应当以物权变动的原因作为不动产物权权属的最终判断依据。本案中，黄月明等人已通过合法的买卖行为在事实上取得了涉案房产的不动产物权，依据物权优于债权原则，黄月明等人享有的物权对华润万家主张的债权具有对抗效力。创华公司、亿华公司未陈述意见。黄月明等人向一审法院起诉请求：解除对坐落在韶关市××区府前中路亿华时代广场第1栋2305房房屋（以下简称涉案房屋）的查封。一审法院认定事实：黄月明、叶瑞珍是夫妻关系，黄立丽是黄月明与叶瑞珍的女儿，戴伟斌是黄立丽的丈夫。2016年5月31日，黄月明等人向亿华公司购买其开发的涉案房屋，并于当日向亿华公司支付了218299元作为首付，亿华公司于当日开具了加盖有其公司财务专用章的收据给黄月明等人收执，但当日未签订书面的房屋买卖合同。2016年6月27日，黄月明等人与亿华公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，以黄月明等人为买受人，亿华公司为出卖人，约定黄月明等人以718299元购买涉案房屋，付款方式为买受人于2016年5月31日前支付首期房价款218299元，余款50万元向中国建设银行（贷款机构）申请贷款支付。合同还对涉案房屋交付条件与交付手续等作了约定。合同签订后，因亿华公司的账户被冻结，无法办理相关的按揭贷款手续，故亿华公司一直未通知黄月明等人办理剩余50万元购房款的房产贷款手续。2016年8月30日，黄月明等人与亿华公司指定的韶关市信鑫物业服务公司办理了涉案房屋的交接手续，双方还于当日签订了《收楼确认书》，正式将涉案房屋交付给黄月明等人使用。2016年11月21日，黄月明等人办理了《装修许可证》，准备对涉案房屋进行装修使用。但是，由于亿华公司严重拖欠各项税费，导致涉案房产仍登记在亿华公司名下，未过户登记至黄月明等人名下。2017年11月，黄月明等人搬入涉案的房屋居住。2018年7月，华润万家因与亿华公司、创华公司租赁合同纠纷向韶关市曲江区人民法院起诉，并向韶关市曲江区人民法院申请财产保全，请求查封亿华公司、创华公司名下价值16754735元的财产。韶关市曲江区人民法院于2018年7月27日作出（2018）粤0205民初1040号民事裁定书，裁定：保全被申请人创华公司、亿华公司名下价值16754735元的财产。2018年8月15日，韶关市曲江区人民法院向韶关市××区不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了亿华公司名下共计40套房产。其中，该协助执行通知中第26项为：查封亿华公司名下的坐落于韶关市××区马坝镇××时代广场××房××套（产权证号：粤20**曲江区不动产权**，即涉案房屋）。2018年9月26日，黄月明等人以涉案房屋为其所有为由，向韶关市曲江区人民法院提起执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。韶关市曲江区人民法院于2018年11月21日作出（2018）粤0205执异67号执行裁定书，裁定：驳回案外人黄月明、叶瑞珍、黄立丽、戴伟斌的执行异议。黄月明等人在收到上述执行裁定书后，于2018年12月26日向一审法院提起了本案诉讼。另查明，2018年12月24日，黄月明等人到韶关市××区房产交易中心对涉案房屋的交易信息进行了查询，结果显示该房的购房人为黄月明等人，交易状态为已备案。2018年12月25日，黄月明等人将基于购买涉案房屋所欠亿华公司的剩余50万元购房款全部支付给亿华公司，亿华公司于当日出具了广东增值税普通发票给黄月明等人收执。2018年12月26日，黄月明等人还付清了该房屋应缴的印花税及契税。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。黄月明等人提出对涉案房屋解除查封，实际是要求排除对涉案房产的执行的诉讼请求。综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：案外人就执行标的即坐落于韶关市××区马坝镇××时代广场××房是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否应解除对上述房产的财产保全。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……”的规定，能否对本案争议的房产继续采取财产保全，取决于黄月明等人对该房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案的房产在韶关市曲江区人民法院查封之前，黄月明等人就与亿华公司签订了书面的《商品房买卖合同（预售）》，该合同内容符合法律的规定，无违反法律的强制性规定，故合法有效；其次，黄月明等人在该房产查封前就已搬入居住使用；第三，在本案诉讼期间，黄月明等人已向亿华公司付清了全部的购房款；第四，涉案的房产未办理过户登记，是由于亿华公司的原因导致，并非黄月明等人的行为所造成。因此，根据上述法律的规定，黄月明等人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故不得对涉案房屋采取查封的保全措施，黄月明等人提出排除对涉案房屋执行的诉讼请求，应予以支持。但是，由于本案是属于案外人对执行标的提出权属争议的实体诉讼，故一审法院仅对该实体权利即黄月明等人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，而非对执行行为是否合法而进行的程序性审查，因此，黄月明等人要求解除对涉案房屋的查封，可待本案判决生效后，依法向执行法院申请解除对涉案房产的财产保全措施，而不宜在本案中直接判决解除。据此，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，于2019年5月15日作出（2019）粤0205民初106号民事判决：不得对韶关市亿华房地产有限公司名下的坐落于韶关市××区马坝镇××时代广场××房（产权证号：粤20**：粤20**曲江区不动产权**全的执行措施；韶关市曲江区人民法院（2018）粤0205号执异67号执行异议裁定于判决生效时自动失效。案件受理费100元，由华润万家有限公司、韶关市创华资产管理服务有限公司、韶关市亿华房地产有限公司共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄月明等人向本院提交了《广东增值税电子普通发票》（2018年10月至2019年7月电费）、《收款收据》（2018年8月代缴水费），拟证明涉案房产自从2016年8月30日交付至今，一直是黄月明等人在使用。华润万家质证认为，其认可十张电子发票的真实性、合法性，但对关联性不认可，该十张发票的时间为2018年10月至2019年7月，不能证明黄月明等人所要证明的内容。华润万家对收款收据的真实性不确认。创华公司、亿华公司对黄月明等人提交的证据没有意见。本院认为，上述证据与双方当事人在二审阶段的争议焦点并无关联，本院对上述证据不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案是案外人执行异议之诉，一审法院对本案案由认定正确，本院予以认同。根据当事人意思自治原则及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院仅针对华润万家上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：黄月明等人对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，该司法解释对价款支付区分了两种方式，一是已支付全部价款，二是依约支付了部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行，该两种方式均纳入法律对无过错不动产买受人物权期待权的保护范畴。而对“已支付全部价款”的时间节点，可理解为人民法院采取查封、扣押、冻结等执行措施之前，至迟也应在买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议之前，否则法律没有必要对价款支付区分两种情形，要求已支付部分价款的买受人将剩余价款按人民法院要求交付执行，以保护执行权的实现。本案中，各方仅对本案是否具备上述司法解释第三项规定的情形，即是否满足“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”存在争议。而从本案事实来看，2016年5月31日，黄月明等人依约向亿华公司支付了部分价款。2018年8月15日，韶关市曲江区人民法院向韶关市××区不动产登记中心发出协助执行通知书要求其查封涉案房产。2018年9月26日，黄月明等人以涉案房屋为其所有为由，向韶关市曲江区人民法院提起执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。2018年12月25日，黄月明等人将剩余价款支付给了亿华公司。可见，黄月明等人虽已付清全部购房款，但其是在知悉韶关市曲江区人民法院对涉案房产采取查封措施并提出执行异议之后才向亿华公司支付剩余价款，此剩余价款并不是支付给执行法院或按执行法院的要求予以支付，此行为（剩余价款的给付）损害了债权人利益，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的买受人对登记在被执行人名下的不动产享有足以排除强制执行的民事权益之情形，故黄月明等人要求解除对涉案房产查封的诉请不成立，本院予以驳回。综上所述，华润万家的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销韶关市曲江区人民法院（2019）粤0205民初106号民事判决；二、驳回黄月明、叶瑞珍、黄立丽、戴伟斌的诉讼请求。一审案件受理费100元，由黄月明、叶瑞珍、黄立丽、戴伟斌负担。二审案件受理费100元，由黄月明、叶瑞珍、黄立丽、戴伟斌负担。华润万家有限公司已向本院预交案件受理费100元，本院予以退回，黄月明、叶瑞珍、黄立丽、戴伟斌应向本院交纳案件受理费100元。本判决为终审判决。审判长  焦晓巍审判员  神玉嫦审判员  赖洁华二〇一九年十月十二日法官助理张美园书记员李馨粤