北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初19188号原告（反诉被告）：张长亮，男，1961年4月20日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：蒋世民，男，1978年8月3日出生，汉族，户籍地北京市顺义区。被告（反诉原告）：张小群，女，1961年12月12日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，住北京市昌平区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：魏如雷（张小群之夫），1960年7月19日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：魏少谋（张小群之子），1993年3月15日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，住北京市昌平区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**，统一社会信用代码911101057263777049。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员。原告（反诉被告）张长亮与被告（反诉原告）张小群、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员李永芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张长亮之委托诉讼代理人蒋世民，被告（反诉原告）张小群及其委托诉讼代理人魏如雷、魏少谋，第三人链家公司之委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张长亮向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年7月20日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判决原告收取的定金10万元不予退还；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告张长亮在北京市顺义区顺义×××有楼房一套(×××)。2018年原告因急需用钱，欲将该套楼房出售，便委托第三人链家公司代为办理相关事宜。2018年7月20日，原、被告在第三人居间下签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，该合同对所售房屋的坐落位置、面积、成交价格、支付方式、违约责任等均作出了约定。原告多次联系链家公司及被告要求支付房款。原告当初因急需用钱才将房屋出售，现在房屋市价确有跌落，但该风险应由被告承担，与原告无关。反之，如果房屋市价上涨，被告是否会同意将升值部分价款给予原告，答案肯定是否定的。如今，原告方面临两难境地，合同继续履行下去要承担被告无力支付房款的后果。合同解除将面对房屋市价跌落的现实。原告认为，张小群支付定金后，未付首付款是造成合同无法履行的根本原因，故应承担赔偿责任。为维护原告合法权益，现诉至法院。被告（反诉原告）张小群答辩并向本院提出反诉请求：不同意原告的诉讼请求，张长亮根本违约在先，请求判令张长亮向张小群双倍返还定金20万元并负担诉讼费。具体理由：张小群为改善住房条件购买本案涉诉房屋，在履行合同义务时要先卖掉现有唯一住房以达到合同目的。因市场交易突然急剧萎缩情况下，张小群较难迅速卖出现有住房而获取资金，不能在被告解押履行期内给付资金。根据补充协议规定，张长亮还款解押的资金是自筹，其解押义务履行期届满在先，而被告没有足够资金还款解押，直至今日仍未解押，被告构成根本违约在先，只是张小群对其违约事实不知情。由于张长亮履行期限届满在先，为先履行义务一方，张长亮在其履行期内要求张小群先履行付款义务，张小群有权拒绝。2019年6月29日，张小群通过第三人向张长亮发出解除通知，双方合同已经于该日解除。反诉被告张长亮辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。双方签订的房屋买卖合同及补充协议是由于反诉原告资金不到位而无法履行。张长亮在提交解押手续之前已经接到张小群未卖出自有住房，资金欠缺的情况，经双方协商张长亮同意推迟首付款支付时间。为避免损失，张长亮没有按照合同约定办理解押手续。事实证明，截止张长亮起诉之日张小群仍没有证据证明有资金来履行合同，因此不同意反诉原告的诉讼请求。第三人链家公司述称：原、被告对于合同的解除均没有异议，链家公司对此亦无异议，其余诉讼请求不针对链家公司，不发表意见。2018年7月20日，原、被告双方在链家公司居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，签订合同后张小群支付了定金10万元，因张小群需要出售自有房屋获得资金购买涉诉房屋，而后其未能顺利出售自有房屋，三方协商后延长合同履行期限，但后续合同没有再履行。经审理查明：2018年7月20日，张长亮（甲方，出卖人）与张小群（乙方，买受人）在链家公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：张小群购买张长亮所有的位于顺义区×××（以下简称涉诉房屋），成交价格总计495万元。其中《补充协议》第二条约定：乙方于2018年7月20日将第一笔定金10万元支付甲方；涉诉房屋有抵押的，甲方应于2018年12月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年1月3日前办理完毕解除抵押登记手续，解押所需资金由甲方自行筹集；乙方于不晚于过户前5个工作日将第一笔购房款455万元（不包括前期支付全部定金）以理房通支付的方式支付甲方；甲乙双方同意在不晚于2019年1月15日，共同办理房屋不动产转移登记手续。双方还约定了其他内容。合同签订当日，张小群向张长亮支付定金10万元。张小群在签订上述房屋买卖合同时表示需要出售自有住房获取资金以支付本次购房款。关于合同履行情况。链家公司称：2018年9月，张小群一方表示其自有住房未卖出，因距离履行期限届满还有一段时间，双方协商后，张小群表示继续卖房筹资，张长亮同意等待张小群卖房后继续履行；2019年1月，首付款履行期限马上届满，张小群表示自有住房仍未卖出，经双方协商，表示延长履行期限至2019年3月份；2019年3月，张小群表示自有住房有潜在买家，但因市场行情不好出价较低，希望张长亮降低房款，张长亮不同意降低房款但同意继续延期2至3个月等待张小群继续卖房；2019年6月，张小群通过链家公司发出书面解除合同通知书。张小群称：合同履行情况基本同意链家公司的陈述，因首付款期限将届满，我们的自有住房未卖出，首付款支付出现困难，2019年1月5日双方在链家公司协商，我们希望降低房款，对方仅同意延期履行；2019年3月6日，双方再次协商，对方仍不同意降低房款，但同意延期；2019年5月，链家公司询问双方是否同意解除合同，因房价一直下滑，我方表示不再履行合同并同意解除，但对方不同意解除合同；现在我们不同意继续履行合同。张长亮称：合同履行情况同意链家公司的陈述，对方一直未卖出自有房屋，也未表示可以筹措资金继续履行，为了保障自己的利益，故未办理解押手续；原告要求降低房价，我方不同意，对方在宽限期内也一直未履行，直到其发出解除通知，对方构成根本违约；张小群若现在可以支付首付款，张长亮一方同意继续履行合同。关于合同解除时间。双方一致确定2018年7月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年6月29日解除。2018年9月17日，张小群在与链家公司经办人李东臣的微信聊天时称：“我们想了想，看现在的政策咱们还是做二手准备，也看看有没有人要我们×××这个房子”，“咱们同时进行吧，免得到时价格差距太大而被动”，“我们现在还是想在×××住，就是怕差价太大我们没有能力，所以到时如果所有都降价，我们再继续找其他便宜的房子吧”。2018年12月1日，李东臣询问张小群自有住房卖出没有时，张小群表示仍没有卖出。2018年12月15日，张小群给李东臣发微信称“好像政策开始转暖了，看看这边的情况是否好转，你那边要是能卖掉就卖掉也没问题啊”。2019年3月24日，张小群和李东臣的微信聊天中称“卖不出去房子哪里有钱啊”，“一月份谈的时候你和你同事都说能降20万所以我们打算签420。3月6日过去又不降了，所以420我们也签不了了。现在只能再多卖。不是我们不交易，是我们交易不起”。上述事实，有各方当庭陈述及相关书证等证据在案证明。本院认为：张长亮和张小群签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约享有权利、履行义务。现双方均同意解除上述《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，本院对此不持异议。关于合同解除的原因及谁违约是本案的争议焦点。对此本院作如下论述：一、2018年7月20日，双方签订房屋买卖合同时，张小群明确表示其需要卖出自有住房以用来支付涉案房屋的购房款，合同签订后其一直未卖出自有住房，在与链家公司沟通的过程中也有卖不出房子没有能力支付涉案房屋购房款的意思表示。在张长亮解押义务履行期限未到，房价市场行情下跌的情况下，张小群亦有不想继续交易的意思表示。在双方合同约定的履行期限均将临界时以及后续双方达成的延期履行期限内，张小群仍未卖出自有住房并提出降低房价的要求，在张长亮不同意降低房价但同意延期履行的情况下，张小群仍未出卖自有住房并于2019年6月29日通过链家公司向张长亮发出解除通知。综合上述情况，在履行期间到期之前，房屋市场行业下跌，张小群主观上存在拒绝履行的表示，客观上未卖出自有住房也存在难以履行的情形，在这种情况下张长亮有权中止履行即中止办理房屋解押手续，并不需要先必须要求对方提供担保。对于客观上不能履行的情形，债权人要求债务人提供担保，只是确定是否构成预期违约的一个条件，一旦一方在规定期限内没有提供适当的担保，则构成预期违约，非违约方即可解除合同或者在合同履行期限到来前请求对方当事人承担违约责任。本案中，张长亮未按照合同约定办理房屋解押手续属于中止履行，并非要行使合同解除权，所以不需要先必须要求对方提供担保，可以直接中止履行。另外，张长亮未办理房屋解押手续并不属于拒绝履行，亦不属于有意不卖房屋，不构成根本违约，张小群要求张长亮双倍返还定金没有事实及法律依据。二、从另外一方面看，在市场行情下跌的情况下，继续履行对出卖方张长亮一方来讲并无不利，相反从张小群履行过程来看，无论其是否知晓张长亮是否办理涉案房屋解押手续，都不影响张小群拒绝履行的意思表示。在双方协商一致延期履行期限内，张小群仍未卖出自有住房，也未提交相关证据证明其具有履行能力，延期履行期间届满后张小群通过链家公司向张长亮表明将不继续履行合同支付购房款，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。张小群并无单方合同解除权，其发出解除通知的行为并不产生合同解除的后果，但基于张长亮同意于该日解除合同，属于双方合意，故本院对此不持异议。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，张小群明确表明不再履行与张长亮签订的房屋买卖合同构成根本违约，无权要求返还定金，故本院对张小群双倍返还定金的反诉请求不予支持，张长亮作为收受定金的一方有权拒绝退还已支付的定金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张长亮与被告（反诉原告）张小群于2018年7月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除；二、原告（反诉被告）张长亮收取被告（反诉原告）张小群的定金10万元不予退还；三、驳回被告（反诉原告）张小群的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2150元，由被告（反诉原告）张小群负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费2150元，由被告（反诉原告）张小群负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李永芝二〇一九年十月十二日书记员  陈 杰