西安市莲湖区人民法院民事判决书 (2019)陕0104民初6934号    原告: 西安秦发物业管理有限公司，住所地：西安市莲湖区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX6777。法定代表人：孙峰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：马小明，该公司总经理。委托诉讼代理人：马鹏翔，陕西金戈法律事务所律师。被告：西安市莲湖区百顺面馆，住所地：西安市莲湖区XX路XX号，统一社会信用代码：92610104MA6U4AJ99C。经营者：张文涛，男，汉族，1987年2月15日出生，住西安市未央区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：张文涛，男，汉族，1987年2月15日出生，住西安市未央区XX庄XX组XX号，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：靳慧芳，女，汉族，1991年5月6日出生，住西安市未央区，身份证号码：620XXXXXXXXXXXXXXX。原告西安秦发物业管理有限公司（下称秦发物业）与被告西安市莲湖区百顺面馆、张文涛、靳惠芳租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦发物业法定代表人孙峰、委托诉讼代理人马鹏翔，被告西安市莲湖区百顺面馆经营者张文涛、靳惠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋租赁合同》，被告给原告腾交租赁房产；2、判令三被告支付所欠房屋租金39900元（2017年12月20日至2019年7月20日）及直至腾房之日租金，三被告共同承担违约金3990元，以上合计43890元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月20日，被告张文涛本人开设《百顺大碗面馆》，与原告签订租赁合同。合同到期为2017年12月31日，被告至今拖欠原告租金且未腾交房产。按照原、被告双方于2017年3月20日签订的《房屋租赁协议》，约定：被告应及时缴纳房租和相关费用、被告不得私自转租房产、合同到期后原被告应续签合同……否则原告有权解除合同并收回房产。被告明知协议条款约定，在2017年7月被告未经原告同意私自张贴《转让告示》转让租赁房产，原告发现后立即制止并告知被告不得私自转让，为此被告拒绝向原告缴纳房屋租金且强占门面房锁闭房产至今。2017年12月31日房屋租赁到期后，原告多次委派工作人员前往被告住所地：西安市未央区XX街道XX村XX组XX号西六排富平老面大包子门店内送达《告知函》。后原告与被告多次沟通腾交房产事宜，被告回复：“让甲方赔偿5万元装修费或免费使用门店三年，否则不予腾交房产”的无理要求。故原告依法提起诉讼。被告西安市莲湖区百顺面馆、张文涛、靳惠芳辩称：所争议的房屋是张文涛的父亲在2013年搭建 ，当时花了6万元。2017年因房顶漏水花费2.6万进行了翻修。签订合同约定如经营不善，被告要转让可找原告协商。2017年6月靳慧芳因怀孕找原告协商转租房屋未果，后又多次找原告协商，被告均不同意原告转让。故从2017年6月至今房屋一直停业。现同意腾交房屋，但该房屋系被告张文涛之父所建，要求原告赔偿5万元建设费用。本院经审理查明的事实如下，原被告所争议的房屋位于西安市莲湖区XX路XX号XX宾馆西北角， 2013年5月13日由张文涛之父张友娃（合同乙方）以群众厨房金桥馒头房名义与原告签订租赁合同，租赁期限为2013年3月21日至2015年3月20日，月租金1400元，合同约定，乙方未经原告同意，不能擅自改造房屋。2015年3月21日靳惠芳以群众厨房金桥馒头房与西安金桥酒店签订租赁合同，继续租赁该房屋，租赁期限2015年3月21日至2016年3月20日。每月租金1600元。2016年3月20日，靳惠芳以铛铛自助火锅名义与西安金桥酒店签订租赁合同，继续租赁该房屋经营，租赁期限2016年3月21日至2017年3月20日。每月租金1600元。2017年3月20日，张文涛以百顺大碗面名义与原告签订租赁合同，继续租赁该房屋经营，租赁期限2017年3月21日至2017年12月31日，月租金1900元，年租金其中2017年17100元减免装修费3400元后计13700元。约定每三个月缴纳房屋租金，如未按约定时间缴纳，超过一个月后，甲方有权终止合同。合同第五条约定，任何一方无权变更，若违约，违约方向对方支付百分之十的违约金。合同第六条约定，乙方（被告张文涛）不能私自将房屋转让，如无法继续经营，确实需要转让的，必须经甲方（原告）同意，否则甲方有权收回房屋，乙方损失自负。协议签订后，被告张文涛和靳惠芳在所租赁的房屋，经营西安市莲湖区百顺面馆，房租缴纳了第一季度，即2017年3月21日至6月20日租金。2017年6月被告张文涛和靳惠芳未向原告缴纳房屋租金，向原告要求转让房屋，原告未同意后，被告张文涛和靳惠芳停止经营，锁闭租赁房屋，并实际占有至今。庭审中，被告张文涛和靳惠芳称租赁房屋时，因原告要求使用部分面积，故在租赁房屋中隔出三分之一给原告使用，当时原告承诺减除租金，但一直未履行。原告承认隔出三分之一面积由原告使用了一段时间的事实，但是签订协议的时候，已经将房屋隔出，租赁合同上约定的租金未包含隔出部分的租金，是按照被告实际使用的面积确定的租金。被告称该房屋系被告张文涛之父所建，原告未解除建设费用，以及被告在租赁期间花费2.6万元对租赁房屋进行翻建及装修，故未将房屋交付原告。本院认为，合法的租赁关系应依法予以保护。原告与被告张文涛之父在2013年3月21日签订的合同，系租赁合同，明确为张友娃租赁原告的房屋，之后，被告张文涛和靳惠芳一直重新签订租赁合同，延续租赁该房屋经营，双方系租赁关系，被告张文涛和靳惠芳应当履行缴纳租金之义务。被告张文涛和靳惠芳辩称该房屋系其父亲所建没有依据，本院不予以采信。原被告签订的租赁合同约定期限已经届满，被告张文涛和靳惠芳以及西安市莲湖区百顺面馆实际使用，占有租赁物，且不缴纳租金，已经构成违约，原告要求被告腾交房屋，支付租金，承担逾期支付违约责任，合法有据，本院依法予以支持。庭审中，原告确认被告在租赁期间，将房屋隔出三分之一面积由他人使用，但双方签订租赁协议时，并未就该部分房屋面积进行使用费用进行约定，仅约定扣除被告装修费用3400元，原告缴纳租金依然是按照月租金1900元缴纳了2017年3月21日至6月20日的租金。原告主张被告从2017年12月20日开始计算租金，未将2017年6月21日至12月19日的租金计算在内。其诉讼请求本院依法予以支持。被告将租赁房屋锁住停业后，双方均未使用，被告也未房屋腾交原告。被告辩称按照合同约定，无法经营时，可以进行转让，因为原告不同意，被告也无法经营，原告也不同意赔偿，才停业。原被告双方约定，被告在无法经营的情况下，进行转让需经过原告同意，是否同意被告转让房屋，是原告的权利，非原告的义务，被告因此拒绝履行合同，与法相悖，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告西安市莲湖区百顺面馆、张文涛、靳惠芳将所租原告位于西安市莲湖区XX路XX号XX宾馆西北角房屋腾交原告西安秦发物业管理有限公司；二、本判决生效后十日内，被告西安市莲湖区百顺面馆、张文涛、靳惠芳支付原告西安秦发物业管理有限公司租金，按照每月1900元计算，自2017年12月20日至腾房为止；三、本判决生效后十日内，被告西安市莲湖区百顺面馆、张文涛、靳惠芳支付原告西安秦发物业管理有限公司违约金3900元；四、驳回原告西安秦发物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费897元，本院减半收取448.5元，由被告西安市莲湖区百顺面馆、张文涛、靳惠芳承担。原告已经预交，执行时由被告直接支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审    判    员     刘  霞 二〇一九年十月十八日 法  官  助  理     魏  娟               书   记   员    胡  燕   1