浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0226民初3251号 原告：胡友富，男，1954年9月19日出生，汉族，住宁海县。 原告：孔菊莲，女，1963年10月8日出生，汉族，住宁海县。 两原告委托诉讼代理人：牟联章，浙江素豪律师事务所律师。 被告：夏能全，男，1967年8月14日出生汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：应满昌，宁海县导源恒信法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：冯卿，宁海县导源恒信法律服务所法律工作者。 原告胡友富、孔菊莲与被告夏能全为确认合同无效纠纷一案，于2019年5月20日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员葛丹芳适用简易程序独任审判，并于2019年6月26日公开开庭进行了审理，原告胡友富、孔菊莲的委托诉讼代理人牟联章，被告夏能全的委托诉讼代理人应满昌、冯卿到庭参加诉讼。审理期间，原、被告申请庭外和解60天，和解期间未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告胡友富、孔菊莲起诉要求确认两原告与被告于2005年4月30日签订的《房地产买卖契约》无效。事实与理由：2005年4月30日，两原告与被告签订一份《房地产买卖契约》，约定两原告将坐落于宁海县李家的房地产（建筑面积113.7平方米，土地使用面积157.5平方米）出售给被告，成交价508000元，立约时一次性付清。合同仅有一份，原件由被告保管。合同签订后，两原告将房屋权属证明交付给被告，但被告未向两原告支付购房款。涉案房屋一直空置，无人居住管业。2018年，宁海县桃源街道湖西社区李家股份经济合作社（以下简称经济合作社）旧村改造，经济合作社与两原告及子女胡伟放、胡亚珍签订《住宅房屋拆迁补偿安置协议》，拆迁包括了原告有合法批文的宅基地及上述交易的房屋。根据拆迁安置协议，原告及子女可安置排屋2间，建筑面积约120平方米的高层套房3套、汽车泊位3个，并对超面积部分进行调产安置。此后，在安置房屋分配时，被告以《房地产买卖契约》为依据向经济合作社主张权利，经济合作社向被告交付了一套120平方米的高处套房，并以原、被告之间存在纠纷为由，拒绝原告参与排屋选房。两原告认为，原、被告非同一集体经济组织成员，双方签订的《房地产买卖契约》违反法律强制性规定，应属无效，况且被告也没有按照约定支付价款。故诉至法院，望判如所请。 为证明上述事实，两原告举证如下： 1.宁海县不动产查询证明一份，拟证明原告就涉案房屋及土地享有合法权利的事实。 2.《房地产买卖契约》复印件一份，拟证明原、被告签订合同的事实并约定双方权利义务，但被告未支付价款的事实。 3.户籍证明一份，拟证明被告并非原告集体经济组织成员，故双方签订的《房地产买卖契约》无效的事实。 被告夏能全答辩称，首先，原、被告确实在2005年4月30日签订过一份《房地产买卖契约》，但该契约不是双方当事人真实意思表示，合同从未履行，原、被告之间不存在房屋买卖关系。事实上，早在2000年5月18日，两原告就将涉案房屋出卖给案外人任定福，并于当日签订一份《房地产买卖契约》，约定价格102800元，实际成交价175000元，由胡友富出具收条为证。2005年4月30日，任定福委托金立富将涉案房屋转让给被告，约定价款508000元，被告付清房款后，任定福将其与胡友富原有的房地产买卖协议及土地证一并交给被告，双方签订一份《住宅房转让协议》。被告当即付清款项，由金立富出具收条一份。综上，两原告与任定福之间存在买卖关系，任定福与被告之间存在买卖关系，两原告与被告之间不存在买卖关系。其次，即使有关涉案房屋的买卖合同无效，原告也应当根据合同相对性起诉任定福，要求确认其与任定福之间的《房地产买卖契约》无效，原、被告不是真实的合同相对方，原告的诉请缺乏法律依据。第三，根据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。具体到本案，由于涉案房屋已经灭失，该房屋的所有权因拆除这一事实行为而消灭，鉴于涉案房屋的所有权已灭失，原告通过本案诉讼其实系确认涉案房屋为其所有，是不符合法律规定的，原告现要求确认合同无效没有任何意义。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求驳回两原告的诉讼请求。 为证明上述事实，被告举证如下： 1.2000年5月18日《房地产买卖契约》、胡友富出具的收条各一份，拟证明两原告于2000年5月18日将涉案房屋出售给任定福，实际成交价175000元的事实。 2.2005年4月30日《住宅房转让协议》、金立富出具的收条各一份，拟证明2005年4月30日任定福委托金立富将涉案房产以508000元出售给被告的事实。 3.《拆迁安置补偿协议书》一份，李家村旧村改造交房单（套房）二份，中国农业银行客户回执二份、宁波市农村集体经济组织统一收据一份，拟证明涉案房屋已被拆迁，拆迁利益由被告和案外人郑俭取得，安置房的购房款差额506565元被告已经支付给经济合作社的事实。 原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下： 一、两原告提供的证据1，被告没有异议，本院予以认定。 二、两原告提供的证据2，被告对真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，原、被告之间不存在真实的房屋买卖关系，实际上两原告早在2000年已经将涉案房屋出售给任定福并收取了购房款。本院对该证据的真实性予以认定。 三、两原告提供的证据3，被告对真实性、合法性没有异议，但是认为原、被告虽然不是同一集体经济组织成员，但是被告受让的是房屋而不是宅基地。本院认为，被告的异议不成立，对该证据予以认定。 四、被告提供的证据1，两原告对契约真实性没有异议，两原告确实在2000年5月18日就涉案房屋进行了交易，但是交易给谁不大清楚，是由中介人操作的，对收条的真实性没有异议，确实收到175000元购房款，但是该契约、收条与本案所涉的合同没有直接关联性。本院认为，两原告的异议不成立，该组证据可以证实两原告于2000年5月18日将涉案房屋出售给他人的事实。 五、被告提供的证据2，两原告对协议形式上的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，合同载明“甲方：金立富，桃源街道李家村，受任定福委托”，但是没有进一步提交授权委托书证明金立富有授权，退一步讲，即使金立富有授权，有关集体房屋在不同集体经济组织成员之间的转让也是无效的；对收条的真实性无法确认，认为508000元这么大笔款项如何支付应当提交其他证据予以佐证。本院对该组证据真实性予以认定。 六、被告提供的证据3，两原告对该组证据形式上的真实性没有异议，对合法性及关联性有异议，协议上被拆迁人是夏能全及郑俭，两人不是经济合作社成员，如何成为被拆迁人，被告取得拆迁利益的基础是不合法的，也就是说有关涉案房屋的转让协议是无效的，被告基于涉案房屋获得的拆迁利益是不合法的。本院对该组证据真实性予以认定。 经审理查明，本院认定事实如下： 两原告与被告不是同个集体经济组织成员。2000年5月18日，两原告与案外人任定福签订一份《房地产买卖契约》，约定将其位于宁海县李家的房屋（建筑面积113.7平方米、土地使用面积157.5平方米）出售给任定福，并由胡友富于当日出具收条一份，载明“今收到任定福房屋款175000元”。2005年4月30日，任定福委托金立富将涉案房屋作价508000元出售给被告，签订一份《住宅房转让协议》，由任定福、金立富作为甲方签字，被告作为乙方签字，并由金立富于当日出具收条一份，表明收到购房款508000元。同日，两原告与被告签订一份《房地产买卖契约》。现涉案房屋被拆迁，经济合作社为拆迁人，被告及案外人郑俭为被拆迁人，签订一份《李家股份经济合作社住宅房屋拆迁补偿安置协议》，被告及郑俭找补款项后各获得一套120平方米的高层套房。 本院认为，两原告已于2000年5月18日将涉案房屋出售给他人，后又与被告于2005年4月30日签订一份《房地产买卖契约》，盖因两原告已将涉案房屋交付给他人，故其不能按照合同约定将房屋交付给被告，被告也未向原告交付购房款，该合同未实际履行，即原、被告均未因该合同取得过财产。两原告起诉要求确认2005年4月30日签订的《房地产买卖契约》无效，我国法律适用房地权属一致原则，农村房屋买卖的效力问题源于农村宅基地使用权的流转限制，被告非该涉案房屋的土地所在的村集体经济组织成员，违反了法律的强制性规定，该份契约应认定为无效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条之规定，判决如下： 确认原告胡友富、孔菊莲与被告夏能全于2005年4月30日签订的《房地产买卖契约》无效。 本案受理费100元，减半收取50元，由被告夏能全负担。 原告胡友富、孔菊莲于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告夏能全于本判决生效之日起七日内向本院交纳应付的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 葛丹芳 二〇一九年十月十八日 代书记员 赖建亚