河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终3862号上诉人（原审被告、反诉原告）：文学成，男，1971年6月8日出生，汉族，住固始县。委托诉讼代理人：樊志力，河南振蓼律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵剑，男，1991年12月6日出生，汉族，住固始县。委托诉讼代理人：陈勇俊，河南振蓼律师事务所律师。上诉人文学成因与被上诉人赵剑房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2019）豫1525民初4265号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人文学成的委托诉讼代理人樊志力，被上诉人赵剑及其委托诉讼代理人陈勇俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文学成上诉请求：1、依法改判上诉人已经全面履行完毕；2、判决被上诉人支付违约金21100元，支付剩余购房款20000元；3、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已经实际履行完毕了合同约定的协助义务，没有继续履行的必要和可能。一方面，合同签订后上诉人即将钥匙和购房发票交给被上诉人，被上诉人也实际占有了该房并且装修入住，之后被上诉人为了逃避交易税，就重新签订了房屋买卖合同且将上诉人提供的购房发票让销售公司更换成被上诉人自己的名字，至此，被上诉人在事实上已经成为该房的所有人，合同约定的协助义务也当然履行完毕。另一方面，双方所签合同虽为二手房买卖合同，但该房上诉人并未办理过产权证（仅仅是购房发票），双方合同签订后被上诉人已经就该房重新与房地产公司签订新的房屋买卖合同，该房的产权登记仍然属于初始登记，何谈上诉人继续履行合同。二、办证受阻是因为被上诉人提供的办证手续即购房发票的名字与不动产登记机关备份不一致造成，不一致的原因是被上诉人单方面和销售公司重新改了购房发票，对于这一情形，上诉人无能为力，并非上诉人不配合所致。合同签订后上诉人将自己所持有的与该房有关的增值税发票交付给被上诉人，除增值税发票外上诉人再无其他任何手续，所以说上诉人已经履行完毕自己的合同协助义务。三、被上诉人已经违约，应当支付违约金。上诉人与被上诉人签订的合同约定合同签订后3日内，被上诉人向上诉人支付人民币402000元，但被上诉人仅支付400000元，至今尚有2000元未支付。根据合同第六条约定，被上诉人未按约定时间和数额支付房款，构成违约，应当承担违约责任，违约金为21100元。赵剑辩称，一、上诉人和被上诉人是在自愿、友好的分为签订房屋买卖合同，确立了买卖关系，上诉人当初为了能收房，积极配合被上诉人和怡和公司沟通、建立关系。被上诉人支付第一笔20万元后，上诉人和被上诉人一起找怡和公司接洽办证问题，此时才知道上诉人已在怡和公司开具了署名为自己的增值税发票，直到上诉人和怡和公司确认能够协助被上诉人办理产权证书，被上诉人才向上诉人支付第二笔20万元，上诉人对此过程是明知的。上诉人和被上诉人签订的合同虽未明确约定如何履行配合义务，但结合文义和常识，上诉人配合被上诉人办理产权证是应有之义。被上诉人发现增值税发票和契税发票名字不一致，房管部门不予办理手续后，仅要求上诉人陪同到房管部门说明情况，不需要负担任何义务，但上诉人不予理睬。二、上诉人称被上诉人违约没有事实和法律依据。双方约定总购房款项为42万元整，2000元是支付给中间人的介绍费，这个是被上诉人出，给现金就行，但要写在合同里。合同约定先付40万元，2万元待过户后再支付。由于过户未完成，因此付给中间人的2000元介绍费尚未支付，上诉人在付款过程中无异议，在付款后两年多时间内也无异议，但现在成被上诉人构成违约，不符合合同法规定。本案被上诉人已经履行了主要债务的支付责任，上诉人也默示上诉人付款方式的合法有效，因过户未完成，2万元余款的付款条件并未成就，因此本案被上诉人不存在违约问题。三、我国不动产的过户是指物权登记的变更，上诉人认为将增值税发票交付就是不动产权的过户，显然是混淆基本法律概念，逃避应负义务。请求驳回上诉人的上诉请求。赵剑向一审法院起诉请求：1、请求法院判令确认原被告房屋买卖合同有效，被告依合同约定履行义务；2、请求法院判令被告承担本案的诉讼费及一切合理支出。文学成向一审法院反诉请求：1、判决反诉被告支付违约金21100元给反诉原告；2、判决反诉被告支付剩余房款22000元；3、本诉费及反诉费均有反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年4月23日，原被告签订《二手房买卖合同》约定：1.原告以422000元价款购买被告位于固始县城城南一号小区24幢1单元701号一套楼房；原告应在合同签订后三日内向被告支付购房款402000元，该房屋过户到原告名下后三日内，买方向卖方支付20000元；卖方收到房款后将房门钥匙交于买方，买方负责办理房屋过户及各项费用，卖方负责提供相关手续；因一方不按双方约定履行，应向对方支付相当于房价总款5%的违约金。2.合同签订后，原告分别于2017年4月25日、6月2日向被告转账支付各200000元购房款，被告收到上述400000元购房款后也将房屋钥匙和购买方“文学成”、金额511817元的购房《增值税发票》交给原告，原告也将合同项下的房屋装修入住。3.2018年5月18日，原告以自己的名义缴纳了7077.25元契税，并向固始县不动产登记部门申请办理双方签订合同项下房屋的产权证书，因“申请登记材料不符合法定形式”被告知“不予受理”。原告与被告协商要求其协助被其推拖后诉至我院，要求确认双方的房屋买卖合同有效。一审法院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律强制性规定，应为合法有效，对当事人具有约束力，双方当事人应当按照合同的约定履行合同义务，一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当继续履行。原告虽然比合同的约定晚付了被告的购房款，但并不影响合同的履行，事实上，被告也接受了原告的延迟给付，并将双方合同项下房屋交付给原告。因此，原告要求确认双方合同有效，合理合法，应予支持。因双方签订的《二手房买卖合同》明确约定“该房屋过户到买方名下后三日内，买方向卖方支付20000元”，上述约定系附条件给付，而《合同》项下的房产尚未登记到原告名下，约定的条件尚未成就；因此，反诉原告要求判令被告支付剩余20000元购房款及违约金21100元的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告赵剑与被告文学成于2017年4月23日签订的《二手房买卖合同》有效，双方应当继续履行。二、驳回反诉原告文学成要求反诉被告赵剑支付剩余20000元购房款及违约金21100元的反诉请求。案件受理费100元，减半收取50元，反诉受理费878元，减半收取439元，合计489元，由被告（反诉原告）文学成负担。二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，文学成和赵剑于2017年4月23日签订的《二手房买卖合同》第四条第（二）项付款方式约定“该房屋过户到买方名下后3日内，买方向卖方支付20000元”；第五条权属转移登记约定“双方同意，甲方收到房款后，将该房屋门钥匙交予乙方，乙方负责办理房屋过户及各项费用，甲方负责提供相关手续”。虽然文学成已经将房屋钥匙和增值税发票交给赵剑且赵剑也已装修入住，但由于赵剑未能办理本案所涉房屋的权属转移登记手续，因此双方签订的《二手房买卖合同》的目的并未完全实现，因此文学成应当遵循诚实信用原则，按照合同约定、合同目的履行协助赵剑完成房屋权属转移登记的义务，赵剑也应当在房屋权属转移登记完成之后支付剩余购房款，故原审法院判决双方继续履行合同并无不当，上诉人文学成关于已经实际履行完毕合同约定协助义务的上诉理由本院不予支持。由于《二手房买卖合同》明确约定“本合同签订后3日内，买方向卖方支付人民币402000元”，双方当事人也认可赵剑事实上仅支付400000元，因此赵剑应当按照合同约定向文学成支付2000元购房款。由于本案所涉房屋目前仍未过户到赵剑名下，因此双方约定支付剩余购房款20000元的条件并未成就，因此文学成要求赵剑支付剩余20000元购房款的上诉理由本院不予采纳。关于赵剑是否应当支付违约金的问题，虽然赵剑未能按照合同约定在合同签订后3日内支付402000元，但由于赵剑已经支付400000元，文学成对赵剑迟延支付的行为也予以认可且仍然按照合同约定向赵剑交付了房屋钥匙和增值税发票，虽然赵剑存在违约行为，但由于赵剑的违约行为显著轻微，且赵剑也辩称之所以违约是因为文学成未能按照合同约定履行协助办理房屋权属转移登记手续，因此原审法院根据本案实际驳回文学成要求赵剑支付违约金21100元的反诉请求并无不当。综上，文学成的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省固始县人民法院（2019）豫1525民初4265号民事判决书第一项、第二项；二、被上诉人赵剑于本判决生效之日起十日内向上诉人文学成支付拖欠购房款2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，反诉受理费439元，合计489元，由赵剑负担23元，文学成负担466元。二审案件受理费978元，由赵剑负担46元，文学成负担932元。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 马 勇审判员 姚 涛二〇一九年十月十四日书记员 余子龙