黑龙江省伊春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑07民终262号上诉人（一审被告）：铁力市骏腾房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市铁力镇正阳街4委。法定代表人：姚旭东，职务董事长。委托诉讼代理人：朱桂荣，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：林树龙，黑龙江省铁力北方法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：马丽荣，女，1969年11月5日出生，汉族，无职业，住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：曲直，黑龙江远东律师集团事务所律师。委托诉讼代理人：王齐平，黑龙江远东律师集团事务所律师。上诉人铁力市骏腾房地产开发有限责任公司（以下简称骏腾公司）因与被上诉人马丽荣房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省铁力市人民法院（2019）黑0781民初587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人骏腾公司的委托诉讼代理人朱桂荣、林树龙，被上诉人马丽荣及其委托诉讼代理人曲直、王齐平到庭参加诉讼。现已审理终结。骏腾公司上诉请求：原审判决认定部分事实错误，依法改判按每平方米1,550元的住宅楼房价格和每平方米3,500元的车库价格两项共计198,765元给付马丽荣的房屋拆迁损失款。承担上诉人的诉讼费。事实和理由：双方签订的拆迁安置协议显失公平，2014年骏腾公司拆迁房屋，马丽荣的平房在拆迁范围内，马丽荣的拆迁安置协议是按照1:2.3，明显不符合政府文件及政策关于拆迁的规定。双方签订协议不是骏腾公司的真实意思表示，虽没有在一年内行驶撤销权，但不影响协议签订的违法行为。原审判决认定骏腾公司的住宅楼房销售价格每平发米2,580元及车库价格4,500元无事实及法律依据。马丽荣辩称:骏腾公司的上诉无事实及法律依据，依法不应保护，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，除第三项外，其他项应予维持；一审法院已向被告释明，是否为房屋价款申请评估鉴定，骏腾公司表示不申请鉴定，所以对房屋价款提出异议，没有事实及法律依据；一审法院认定房屋价款不单依据以生效法律文书，同时依据一审庭审中马丽荣及骏腾公司共同认可的证据，骏腾公司并未提供相反证据予以证明，法院不应支持。马丽荣向一审法院起诉请求：1.要求解除与骏腾公司于2014年8月23日签订的拆迁安置用房协议；2.要求骏腾公司赔偿房款损失196,854元（2,580元/平方米×76.3平方米）；3.要求骏腾公司赔偿车库差价款103,500元（4,500元/平方米×23平方米）；4.要求骏腾公司给付搬迁过渡费（租房费损失）20,000元；5.骏腾公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：骏腾公司系铁力市世纪尚都小区项目的开发建设单位。2014年8月23日，马丽荣以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订拆迁安置用房协议，约定：骏腾公司动迁马丽荣43.54平方米房屋，为马丽荣回迁安置铁力市世纪尚都小区附2号楼1单元3楼西，面积为76.3平方米住宅楼，车库约23平方米，回迁日期为2015年10月1日前，由骏腾公司通知马丽荣，根据房屋性质及楼层办理入户手续。其中第八条约定，回迁时马丽荣必须持本人身份证、产权证、协议书等原件办理回迁，否则协议无效。第十条约定，回迁时马丽荣应当向骏腾公司交纳楼层差价，二层、四层150元/平方米，三层为200元/平方米。附2号楼1单元3楼西，面积为76.3平方米住宅楼及车库约23平方米，骏腾公司没有为马丽荣回迁安置。2017年12月11日，双方重新约定回迁日期为2018年10月，并补偿马丽荣3平方米面积不收钱，但骏腾公司亦未能履行。庭审中，骏腾公司自认本案拆迁协议约定的回迁楼房没有建成，但同意在该小区其他位置为马丽荣安置，楼层予以调整。本院（2018）黑0781民初1005号民事判决书曾认定案涉小区车库价格为4,500元/平方米。另查明，骏腾公司在其回迁办公室张贴回迁安置房入户收费明细一张，上面载有“补面积差价二、三、四层2,580元/平方米”字样，案涉小区至今尚未验收。一审法院认为：1.关于本案合同效力。马丽荣以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订的拆迁安置用房协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。但合同效力问题，不属于当事人约定的范畴，应当由有关司法机关依照法律规定予以确认，因此，该协议第八条的约定违反法律规定，应当认定为无效。2.关于本案合同是否显失公平，能否撤销。显失公平应当同时符合下列构成要件：⑴合同当事人的权利义务明显不对等,违反公平、等价有偿原则（客观要件）；⑵显失公平的事实发生在合同订立之时（客观要件）；⑶一方当事人利用自己的优势或者利用对方的急迫、轻率、无经验（主观要件）。本案事实并不符合显失公平的第三个构成要件，在双方当事人的对比中,显然作为开发商的骏腾公司处于优势地位，并且在订立拆迁安置补偿协议时更有经验，本案不存在显失公平的事实，况且一年的撤销权行使期间已经经过，骏腾公司所作本案合同因显失公平应予撤销的抗辩主张不能成立。3.关于双方当事人是否存在违约行为。根据本院查明的事实，马丽荣原有的房屋已经按照拆迁协议的约定交由骏腾公司拆除，马丽荣没有违约行为。现拆迁协议约定的为马丽荣回迁安置的楼房骏腾公司自认该楼房没有建成，同意为马丽荣在该小区安置其他位置楼层。骏腾公司没有按照拆迁协议约定的期限、位置、面积交付回迁楼房，存在明显的违约行为，依法应当承担违约责任，马丽荣主张解除拆迁协议，赔偿损失，本院予以支持。4.关于马丽荣的诉讼请求是否有事实和法律依据。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，马丽荣的原有房屋已经被拆除，其主张按回迁后住宅楼的价格赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。马丽荣所举视频资料和照片已经证实骏腾公司在回迁户回迁入户时，回迁楼房如果超出拆迁协议约定的面积，骏腾公司对住宅楼中的二、三、四层统一按照2,580元/平方米收取面积差价，马丽荣主张以此价格作为计算损失的依据，本院予以支持。因双方当事人均未申请对案涉楼房的价格进行司法鉴定，根据举证责任的分配原则，马丽荣已经举出案涉楼房价格的初步证据，骏腾公司不认可，应由骏腾公司负举证责任，其不申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果。经计算，骏腾公司应当赔偿马丽荣不能回迁楼房的损失为196,854元（2,580元/平方米×76.3平方米）。其主张按回迁后车库的价格赔偿损失，符合法律规定，一审法院予以支持。马丽荣所举本院生效判决已经确定车库的价格为4,500元/平方米，马丽荣主张以此价格作为计算损失的依据，本院予以支持。骏腾公司应当赔偿马丽荣不能回迁车库的损失为103,500元（4,500元/平方米×23平方米）。骏腾公司应当按协议约定向马丽荣交付回迁楼房，其至今没有交付，马丽荣主张逾期交付回迁楼房期间的租房费用损失符合法律规定，但马丽荣未举证证实已经实际租房居住并支付房租费的事实，故对马丽荣的该项诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第五十四条第一款、第五十五条第一项、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款的规定，判决：一、解除马丽荣与铁力市骏腾房地产开发有限责任公司于2014年8月23日签订的拆迁安置用房协议；二、铁力市骏腾房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内一次性赔偿马丽荣房屋拆迁损失196,854元、车库损失103,500元，合计300,354元；三、驳回马丽荣的其他诉讼请求。案件受理费6,105元，减半收取计3,052.50元，由铁力市骏腾房地产开发有限责任公司负担2,862元，马丽荣负担190.50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：骏腾公司提供的回购明细不能证明回迁房屋的市场价格，故本院对该证据不予采信。马丽荣提交的2018年12月16日骏腾公司收取案外人回迁户王玉艺回迁房屋面积差价以每平方米2580元计算，本院对该证据予以采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，骏腾公司与马丽荣之间签订了拆迁安置用房协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。骏腾公司主张涉案住宅楼房价格按照每平方米1,550元和车库价格按照3,500元支付马丽荣的房屋拆迁损失款。但马丽荣提交的证据能够证明骏腾公司按照住宅每平方米2,580元收取回迁户房屋面积差价，故一审法院以每平方米2,580元计算住宅价款并无不当。马丽荣一审时已经举证证明车库每平方米4,500元，骏腾公司提供的证据不足以证明其主张的成立，故一审法院以每平方米4,500元计算车库价款并无不当。故骏腾公司的上诉请求不予支持。综上所述，骏腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,332元，由铁力市骏腾房地产开发有限责任公司负担。审判长 焦 杨审判员 盖国建审判员 于晓星二〇一九年十月二十一日书记员 朱曦月