福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终7442号 上诉人（原审原告）：魏根荣，男，1987年4月1日出生，汉族，住福建省明溪县。 委托诉讼代理人：陈昭森，福建航嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李松锦，男，1984年3月28日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被上诉人（原审被告）：林凤，女，1985年3月6日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：关张泉，福建坤广律师事务所律师。 原审第三人：福建骊特担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥中路**黎明大厦**。 法定代表人：廖志英，董事长。 委托诉讼代理人：宋蕊，女，该公司员工。 上诉人魏根荣因与被上诉人李松锦、林凤、原审第三人福建骊特担保有限公司（以下简称“骊特公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏根荣上诉请求：撤销一审判决，改判支持魏根荣一审全部诉讼请求。事实和理由：一、本案双方当事人对解除合同并未达成协商一致的前提条件，魏根荣系作为解除权人行使解除权而解除合同，一审判决在未划清违约责任的情况下，适用《中华人民共和国合同法》第九十三条关于协议解除合同的规定，是错误的。二、一审判决未认定李松锦、林凤违约，是错误的。1.一审判决认定李松锦、林凤已依约履行了向抵押权人申请解押的义务，是错误的。第一，根据《存量房买卖合同》及补充协议的约定，李松锦、林凤申请解押的方式为委托给魏根荣指定的人员及骊特公司，而李松锦、林凤出具的2018年7月4日《中国建设银行个人贷款提前还款申请书》是提前还款申请，并非双方当事人之间约定的解押申请。且李松锦、林凤向中国建设银行申请提前还款后并未将相关手续和资料交给魏根荣或骊特公司，也未提供还款账户等信息，直至魏根荣起诉，李松锦、林凤才向一审法院提交《中国建设银行个人贷款提前还款申请书回执》，魏根荣根本无从得知李松锦、林凤是否真实办理过提前还款申请及实际情况和进度。第二，根据李松锦、林凤一审提交的《中国建设银行个人贷款提前还款申请书回执》可以得知，李松锦、林凤预约还款的日期为2018年8月4日至2018年10月4日，申请提前还款的有效期为2个月，过期需重新申请。而李松锦、林凤提供的《微信聊天记录》中，在中介公司员工问及银行通知什么时候可以还款时，李松锦、林凤却故意虚构错误的时间2018年8月2-3日，属怠于履行通知、协助义务，隐瞒实际情况不正当地阻止合同履行，应视为李松锦、林凤未履行合同义务。2.李松锦、林凤违反了合同第十一条双方声明事项，隐瞒或不属实地陈述了案涉房屋被查封的事实，并由此导致案涉房屋无法在合同约定的时间内办理解押及过户等相关手续。三、一审判决驳回魏根荣关于违约金620000元及律师代理费10000元的诉讼请求，是错误的。1.双方签订《存量房买卖合同》的时间为2018年7月3日，约定的房屋交接时间为2018年8月30日，合同目的就是尽早完成房屋交易，避免市场房价的波动影响合同履行。但根据李松锦、林凤提供的《不动产登记信息查询结果》，截至2019年1月29日案涉房产依旧处于被查封的状态，李松锦、林凤隐瞒案涉房产被查封的事实，导致魏根荣合同目的无法实现，应当承担违约责任。2.李松锦、林凤怠于履行告知义务，采用隐瞒、虚假陈述等不正当行为阻碍合同履行，应视为其未履行合同义务，属于违约。3.李松锦、林凤在2018年7月4日申请提前还款的有效期截止日期为2018年9月4日，在该申请过期后，魏根荣也通过书面形式催促李松锦、林凤继续履约，但李松锦、林凤在收到通知后，并无任何继续履约的行为，因此魏根荣有权按合同约定解除合同并要求李松锦、林凤承担违约责任。 李松锦、林凤辩称，请求驳回上诉，维持原判。一、魏根荣诉请解除合同，李松锦、林凤同意解除，在双方都同意解除合同的情形下，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条判决解除合同正确。二、李松锦、林凤已按约履行向抵押权人申请解押的义务，魏根荣诉请李松锦、林凤承担违约责任缺乏依据。1.根据李松锦、林凤提供的《中国建设银行个人贷款提前还款申请书》，李松锦、林凤已于买卖合同签订次日就依约向抵押权人申请解押。该申请书载明，“提前结清还款、办理贷款全部结清及抵押注销需提供以下资料、您的预约还款日：2018年8月4日至2018年10月4日”，可以看出上述提前还款申请就是申请提前还清案涉房产的贷款并解押案涉房产，魏根荣主张该申请书不属于解押申请，与事实不符。2.根据微信聊天记录，李松锦、林凤在申请解押还款当日，就通过居间方明确告知魏根荣已申请提前还款解押的事实。3.依照合同约定，在李松锦、林凤办理提前还款解押申请后，魏根荣应依约指定人员办理解押相关手续，自行出资将抵押款项存入还款账户，但魏根荣明知李松锦、林凤已申请提前还款解押，却怠于履行出资解押义务，显然是魏根荣存在违约行为、阻止合同的继续履行。魏根荣主张李松锦、林凤怠于履行通知协助义务、阻止合同履行，与事实不符，其诉请李松锦、林凤承担违约责任没有事实和法律依据。三、本案系魏根荣因二手房价格持续下降不想买，而恶意提起诉讼。根据微信聊天记录，在签订合同之前，居间方已带魏根荣实地查看案涉房产，魏根荣已明知案涉房产存在违章搭盖，居间方于2018年7月18日查询得知案涉房产因存在违章被台江区市容管理局查封，李松锦、林凤得知后便立即拆除违章，并积极办理解除违章冻结事项，当时魏根荣也同意让李松锦、林凤尽快处理好。 骊特公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，认可一审判决结果。 魏根荣向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年7月3日签订的编号为007156《存量房买卖合同》；2.李松锦、林凤返还魏根荣支付的保证金180000元；3.李松锦、林凤支付违约金620000元；4.李松锦、林凤向魏根荣支付魏根荣为维权支付的律师代理费10000元；5.本案全部诉讼费用由李松锦、林凤负担。 一审法院认定事实：坐落于福州市台江区复式单元房产产权人登记为李松锦、林凤。李松锦、林凤以该房屋为抵押物，向中国建设银行办理抵押贷款。 2018年7月3日，魏根荣为买受人（乙方）与李松锦、林凤为出卖人（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定：“第一条甲方出卖坐落于福州市台江区复式单元房产；第二条该房屋单元面积196.54㎡；……第四条该套房屋成交价为人民币3085000元；……第六条甲方收取乙方该房屋成交价款6%的购房履约保证金，即180000元。乙方于签订本合同时支付180000元；……第十条二、抵押状态：存在抵押，甲方应在2018年7月15日前向抵押权人申请解押，解押方式为：其他（见补充协议）；……第十六条违约责任：二、违约金赔偿：除本合同特殊约定外，甲、乙双方任何一方违约导致本合同解除的，违约方应当向守约方支付相当于房屋成交价款20%金额的违约金，即620000元的赔偿，同时，违约方承担因其违约而产生的包括但不限于滞纳金、律师代理费、诉讼费、双方居间佣金及交易过程中已产生的费用等；……第二十二条补充协议：乙方已知上述房产现存在抵押，本次交易乙方不委托担保公司，自行出资借款人民币壹佰肆拾万元整（1400000）给甲方解除上述房产的抵押权，甲方同意将上述房产的解押申请、解押注销及领取解押后的权属资料等相关手续委托给乙方指定的人员。上述房产甲方的贷款银行通知可以还款，甲方提供还款卡内的余额证明后，乙方直接将上述房产的借款存入甲方的还款银行账户，具体金额以银行出具还款的凭证为准，交易成功后冲抵部分房款，若上述房产交易不成功，则甲方应在确认无法交易之日起贰日内将该借款无息归还给乙方……”。当日，魏根荣即将履约保证金180000元存入骊特公司账户，骊特公司向魏根荣出具收据一张。 2018年9月5日，魏根荣委托福建航嘉律师事务所向李松锦、林凤邮寄律师函，以李松锦、林凤未履行合同约定的向抵押权人申请解押的义务、延误本次房屋交易为由，要求李松锦、林凤支付滞纳金。2019年1月22日，魏根荣因与李松锦、林凤房屋买卖合同纠纷，与福建航嘉律师事务所签订《委托代理合同》，约定律师费为10000元。 另查，李松锦于2018年7月4日向中国建设银行申请提前还款，中国建设银行向其出具的《回执》中载明：“您的预约还款日：2018年8月4日至2018年10月4日。本次申请审批需经20个工作日，审批后方可办理还款手续。……本项申请2个月内有效，过期请重新申请”。诉讼中李松锦、林凤陈述，其与魏根荣之间均通过骊特公司的工作人员联系，提供其与骊特公司工作人员的微信聊天记录，证明其已通过中介公司告知魏根荣于2018年8月2日、3日可以还款。现魏根荣以李松锦、林凤未依约申请解押为由诉至一审法院，请求判如所请。 一审法院认为，魏根荣、李松锦、林凤双方签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。魏根荣主张李松锦、林凤未于2018年7月15日前申请解押，但双方在合同中第十条第二项的约定为：由李松锦、林凤向抵押权人申请解押，而李松锦、林凤提供的抵押权人中国建设银行出具的提前还款申请回执，能够证明李松锦已于2018年7月4日向抵押权人申请提前还款，且回执中亦有“办理贷款全部结清及抵押注销需提供以下资料”等内容，故一审法院认定李松锦、林凤已按合同约定履行了向抵押权人申请解押的义务，魏根荣诉请要求李松锦、林凤承担违约责任缺乏事实依据，一审法院不予支持。现魏根荣、李松锦、林凤均同意解除双方签订的《存量房买卖合同》，一审法院予以照准。因双方约定履约保证金由骊特公司无息监管，故骊特公司应在合同解除后将履约保证金无息返还给魏根荣。魏根荣诉请律师费于法无据，一审法院不予支持。综上，判决：一、解除魏根荣与李松锦、林凤于2018年7月3日签订的编号为007156《存量房买卖合同》；二、福建骊特担保有限公司应于本判决生效之日起十日内将履约保证金180000元一次性返还给魏根荣；三、驳回魏根荣的其他诉讼请求。若未按本判决指定之期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31480元，减半收取15740元，由魏根荣负担7870元，由李松锦、林凤共同负担7870元。 二审中，当事人均未提交新证据，根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的事实属实。 本院认为，关于李松锦、林凤是否依约向抵押权人申请解押的问题。根据案涉《存量房买卖合同》的约定，李松锦、林凤应在2018年7月15日前向抵押权人申请解押；魏根荣自行出资借款1400000元给李松锦、林凤解除讼争房产的抵押权，李松锦、林凤同意将上述房产的解押申请、解押注销及领取解押后的权属资料等相关手续委托给魏根荣指定的人员。根据一、二审法院查明的事实，李松锦已于2018年7月4日向中国建设银行申请提前还款，中国建设银行出具的《回执》中已载明预约还款日，并载明了办理贷款结清及抵押注销需提供的材料。根据李松锦、林凤提供的其与骊特公司工作人员的微信聊天记录，骊特公司在二审中的确认，可以认定李松锦、林凤在申请提前还款后即告知骊特公司在2018年8月2日、3日可提前还款。根据合同约定和交易习惯，申请提前还款是办理解押申请和解押注销的前提条件，结合案涉《存量房买卖合同》约定将办理讼争房产的解押申请、解押注销及领取解押后的权属资料等相关手续委托给魏根荣指定的人员，而非李松锦、林凤，可以认定李松锦、林凤于2018年7月4日向中国建设银行申请提前还款即履行案涉《存量房买卖合同》约定的向抵押权人申请解押的的义务，一审法院认定李松锦、林凤已依约履行了向抵押权人申请解押的义务，并无不当，本院予以维持。故魏根荣以此为由主张李松锦、林凤违约并诉请李松锦承担违约责任，缺乏事实和法律依据，不能成立，不予支持。 因魏根荣诉请解除案涉《存量房买卖合同》，李松锦、林凤表示同意解除，故一审法院判决解除魏根荣、李松锦、林凤签订的案涉《存量房买卖合同》亦无不当，予以维持。 至于魏根荣在上诉中提到的李松锦、林凤隐瞒或不属实地陈述案涉房产被台江区市容管理局查封的事实，导致案涉房屋无法按合同约定的时间办理解押及房屋过户等手续，影响了本次交易的全部流程，李松锦、林凤存在违约行为的问题。魏根荣在合同履行过程中、一审起诉过程中并未以此为由主张李松锦、林凤承担违约责任，且案涉房产是否被台江区市容管理局查封并不会影响解押手续的办理。再者，案涉合同并未履行到办理房屋过户手续阶段，魏根荣主张案涉房产被台江区市容管理局查封影响本次交易流程，缺乏事实依据，不能成立。综合以上分析，魏根荣该主张不能成立，不予支持。 综上所述，魏根荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31480元，由魏根荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇一九年十月二十九日 法官助理龚蓉 书记员林婷