福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初11953号 原告：宏泰集团（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市思明区。 法定代表人：曾琦，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈德龙，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓鹏，福建天衡联合律师事务所实习律师。 被告：福建泰维置业有限公司，住所地福建省漳州龙海市。 法定代表人：王元元，该公司总经理。 被告：福建泰信置业有限公司，住所地福建省漳州市漳浦县。 法定代表人：黄强，该公司总经理。 上列被告共同委托诉讼代理人：罗涌，福建衡兴明业律师事务所律师。 原告宏泰集团（厦门）有限公司（以下简称宏泰公司）与被告福建泰维置业有限公司（以下简称泰维公司）、福建泰信置业有限公司（以下简称泰信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏泰公司的委托诉讼代理人陈德龙、张晓鹏，被告泰维公司、泰信公司的共同委托诉讼代理人罗涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏泰公司向本院提出诉讼请求：1.确认宏泰公司与泰维公司、泰信公司于2017年11月22日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月9日解除；2.泰维公司、泰信公司共同向宏泰公司支付讼争合同解除违约金52164元；3.泰维公司、泰信公司立即将位于福建省厦门市思明区宏泰文创园宏泰文创北翼103-1单元的房屋腾空移交给宏泰公司；4.泰维公司、泰信公司各按照50%的比例向宏泰公司支付房屋占有使用费294726.6元（按日租金标准的1.5倍即2608.2元／日，自2019年4月9日起计至2019年7月31日止）； 5.泰维公司、泰信公司赔偿因《房屋租赁合同》解除给宏泰公司造成的自2019年4月9日至2020年1月31日期间可得利益损失156492元（按3个月租金标准计算）；6.泰维公司向宏泰公司支付所拖欠租金136495.8元（2018年11月1日至2019年4月9日期间）及逾期支付租金的违约金（分别以2018年11月1日至2019年1月31日期间78246元为基数，自2018年11月1日起算；以2019年2月1日起至2019年4月9日期间租金58249.8元为基数，自2019年2月1日起算，均按照日万分之五的标准计算至实际付款之日止），泰信公司向宏泰公司支付所拖欠的租金58249.8元（2019年2月1日至2019年4月9日期间）及其逾期付款违约金（以58249.8元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年2月1日起计算至实际付款之日止）；7.泰维公司向宏泰公司支付逾期支付2018年5月至2018年10月期间租金的违约金4264.41元（2018年5月1日至2018年7月31日租金逾期支付52天；2018年8月1日至2018年10月31日租金逾期支付57天，均以78246元为基数，按照每日万分之五标准计算）；泰信公司向宏泰公司支付逾期支付2017年12月至2018年10月期间租金违约金5046.87元（2017年12月1日至2018年4月30日期间的租金逾期支付48天，2018年5月1日至2018年7月31日租金逾期支付52天，2018年8月1日至2018年10月31日租金逾期支付29天，均以78246元为基数，按照每日万分之五标准计算）；8.泰维公司、泰信公司赔偿因违约给宏泰公司造成的律师费损失15764.76元；9.泰维公司、泰信公司按照50%的比例向宏泰公司支付水电费17994.97元、物业费22385.5元。事实与理由：2017年11月22日，泰维公司、泰信公司与宏泰公司签署了一份《房屋租赁合同》，该租赁合同主要条款约定如下：宏泰公司将坐落于福建省厦门市思明区宏泰文创园宏泰文创北翼103-1单元（建筑面积为207平方米）的房屋出租给泰维公司、泰信公司作为办公之用，租赁期限自2017年12月1日至2020年1月31日止。 每月租金为人民币52164元，租金支付周期为三个月，每期租金总额为156492元，泰维公司、泰信公司各承担一半，每个租期开始前7日内支付下一期租金。首期租金应于租赁合同签订之日起7日内支付。若泰维公司、泰信公司逾期支付租金的，每逾期一日，按未付租金的万分之五支付违约金，逾期支付租金满15日的，宏泰公司有权选择解除本合同并要求泰维公司、泰信公司支付违约金52164元并赔偿宏泰公司因此遭受的一切损失。宏泰公司同意泰维公司、泰信公司将租赁区域门口的雨棚及大理石包柱拆除，并按照租赁合同附件的效果图装修，租期结束后交还场地给宏泰公司前，须将大理石包柱及雨棚恢复原状，否则须赔偿因租赁房屋恢复原状而产生的费用。租赁期限届满，若泰维公司、泰信公司还未实际搬离的，其应按照租金标准的1.5倍支付房屋占有费用。合同履行中若发生争执，协商不成的，任何一方均可向不动产所在地人民法院提起诉讼。守约方为实现债权而支出或必将支出的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）均由违约方承担。前述租赁合同及补充协议签订后，宏泰公司已履行合同义务。但是泰维公司、泰信公司却未依约及时、全面地履行租金支付义务，泰维公司租金仅支付至2018年10月31日，泰信公司租金仅支付至2019年1月31日，且已经支付的前几期租金均存在逾期支付的情况。2018年8月至2019年2月期间，宏泰公司多次向泰维公司、泰信公司发送租金催缴的通知，但其依然拒绝支付。无奈之下，宏泰公司于2019年4月9日委托福建天衡联合律师事务所向泰维公司、泰信公司送达了“关于：解除房屋租赁合同并立即向宏泰集团（厦门）有限公司返还租赁房屋、支付房屋租金、违约金等事宜”的《律师函》，该函件已于2019年4月9日送达，《房屋租赁合同》已于该日解除，但截至今日，泰维公司、泰信公司始终未履行款项支付及房屋腾退等义务，此行为已严重损害宏泰公司的合法权利。 泰维公司、泰信公司辩称，1.同意解除讼争合同以及支付合同解除违约金56124元。因泰维公司、泰信公司的业务调整，已于2019年2月28日单方擅自解除讼争合同，现同意根据讼争合同第十一条第1款的约定承担违约金56124元。2.双方已于2019年7月31日办理了移交手续，泰维公司、泰信公司已经将讼争房屋腾空并搬离。3.泰维公司、泰信公司不应承担房屋占用费，泰维公司、泰信公司早于2018年8月24日即告知宏泰公司要停租，并在2019年2月28日正式退租时准备搬离物品，因为宏泰公司物业的阻扰导致未能实际腾空，因此未能腾空房屋是由宏泰公司与其关联方导致，不应由泰维公司、泰信公司承担责任。在泰维公司、泰信公司已提前告知要提前解约的情况下，宏泰公司有义务防止损失扩大，应提前招租，其并未进行任何的处置，任由占用费发生，该责任不应由泰维公司、泰信公司承担。4.讼争合同已经约定了擅自解除合同的违约金，不应再赔偿宏泰公司其他预期利益损失。5.同意支付拖欠的租金，并对拖欠的租金数额予以确认；讼争合同已经约定了关于逾期支付租金的违约责任，宏泰公司已因逾期支付租金主张解除合同并要求支付解约违约金，不得再就同一违约行为重复主张逾期付款违约金。6.宏泰公司主张的律师费与代理合同约定并不一致，水电费、物业费与本案不属于同一法律关系，该费用不是向宏泰公司支付，不应在本案中一并处理。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月22日，宏泰公司（甲方、出租人）与泰维公司（乙方、承租人）、泰信公司（丙方、承租人）签订了一份《房屋租赁合同》，约定宏泰公司将坐落于思明区湖滨东路307号宏泰文创园宏泰文创北翼103-1单元的房屋（建筑面积为207平方米）出租给泰维公司、泰信公司，该房屋作办公、产品展示之用，租赁期限自2017年12月1日至2020年1月31日止；每月租金为52164元，租金每三个月为一期支付，泰维公司、泰信公司各承担一半的租金，每个租期开始前7日内支付下一期租金，于租赁合同签订之日起7日内支付第一期租金156492元。合同第三条第6点约定“假如乙方及丙方在租赁期限届满后，未经甲方的书面同意继续占用租赁场地，其占用不能视为合同的自动延续，在占用期间乙方及丙方需支付相当于月租金的150%的使用费给甲方”；合同第八条第6点约定“乙方及丙方应自本合同起租日起按季度向甲方委托的裕景（厦门）物业管理有限公司（以下简称裕景物业公司）支付物业管理费，乙方及丙方各承担50%，物业管理公司提供正规发票给乙方及丙方。当前物业管理费为11元/平方米/月（含公共维修基金），实际缴纳的物业管理费以物业公司收取的金额为准”；合同第十条约定乙方或丙方任何一方逾期支付租金连续满15日及以上，甲方有权采取包括但不限于停电等措施或选择解除本合同，并要求乙方及丙方赔偿甲方遭受的一切损失。该合同第十一条还约定“1.本合同履行期间，若甲、乙、丙三方其中一方擅自解除合同或导致合同无法继续履行的，则构成违约，违约方应向守约方支付违约金52164元……2.若乙方或丙方逾期支付租金，逾期支付租金一方，每逾期一日应向甲方按未支付租金的万分之伍支付违约金”；合同第十三条约定“……因违约方违约，守约方为实现债权而支出或必将支出的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）均由违约方承担”；合同第十六条还约定“……与租赁房屋有关的水电费、通讯、网络等费用由乙方及丙方自行承担，由甲方代缴代扣，甲方应保证开具和提交等额的增值税专用发票，甲方逾期交付上述合法有效发票的，乙方、丙方有权延期付款”。 上述合同签订后，宏泰公司依约将租赁房屋交付给泰维公司、泰信公司使用，泰维公司支付租金至2018年10月31日，泰信公司支付租金至2019年1月31日。租赁期间，宏泰公司多次向泰维公司、泰信公司发函催缴租金。 2018年8月24日，泰维公司、泰信公司向宏泰公司发出一份《泰禾展厅停租告知函》，通知由于厦门泰禾公司经营需要，计划停止租赁讼争房屋，停租时间为2018年9月10日。2018年9月3日，宏泰公司就前述告知函回复称，双方应严格按照租赁合同约定执行，任何一方不得擅自单方解除租赁合同或者导致合同无法履行。2019年2月28日，泰维公司、泰信公司再次向宏泰公司发出一份《告知函》，通知因其业务工作调整，决定于2019年2月28日退租，因宏泰公司物业现场阻扰，其原放置于原租赁场地中的办公家具及其他物品无法正常搬离，此情况不属于其违约有意继续占用场地。宏泰公司确认收到该《告知函》，但无法确认具体收件时间。 2019年4月8日，宏泰公司委托福建天衡联合律师事务所向泰维公司、泰信公司发出了一份《律师函》，载明因泰维公司、泰信公司逾期支付租金连续满15日以上，讼争合同于该律师函送达之日解除。该函件已于2019年4月9日送达。2019年7月31日，泰维公司、泰信公司将主要的办公用品从租赁房屋处搬离，当日宏泰公司工作人员亦在场。 另查明，宏泰公司因本案及（2019）闽0203民初11615、11616号两案合计支出律师费78000元，其主张根据三个案件的诉讼请求的具体金额分摊前述律师费，本案所对应的律师费为14996.2元。宏泰公司于2018年8月23日分别向泰维公司、泰信公司开具一张水电费的增值税发票，载明水电费合计为17994.97元。 2019年7月31日，裕景物业公司与宏泰物业管理（厦门）有限公司（以下简称宏泰物业公司）签订一份《债权转让协议》，约定泰维公司、泰信公司拖欠裕景物业公司2018年1月1日至2019年7月31日期间的物业费22385.5元，裕景物业公司将该债权转让给宏泰物业公司。2019年8月26日，宏泰公司向宏泰物业公司转账支付了118428.1元，宏泰公司主张其中22385.5元系本案中泰维公司、泰信公司所欠的物业费（包括停车费6446.5元），本案所欠物业费及（2019）闽0203民初11615、11616号两案中被告所拖欠的物业费系一并支付给了宏泰物业公司。2018年3月9日，厦门裕景物业公司向泰维公司开具两张车位使用费的增值税发票，载明车位使用费合计为6446.5元。 本案审理中，泰维公司、泰信公司对宏泰公司主张的逾期付款的天数无异议，并主张2019年2月28日退场时受到宏泰公司阻挠，导致其无法腾退租赁房屋，2019年7月3日再次到现场搬离物品，物业经理表示未缴费不让搬离，提交录音、现场照片予以证明。宏泰公司主张并未阻扰泰维公司、泰信公司搬离。 本院认为，宏泰公司与泰维公司、泰信公司签订的《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方应依约履行。 泰维公司、泰信公司均拖欠租金超过15日，宏泰公司有权根据讼争合同第十条约定于2019年4月8日发函解除讼争合同，泰维公司、泰信公司于次日收到该解除通知，因此讼争合同于2019年4月9日解除。讼争合同第十一条约定“本合同履行期间，若甲、乙、丙三方其中一方擅自解除合同或导致合同无法继续履行的，则构成违约，违约方应向守约方支付违约金52164元”，属于违约责任承担条款而非约定可以任意解除合同的条款，泰维公司、泰信公司引用上述约定主张在2019年2月28日解除了讼争合同，于法无据。此外，泰维公司、泰信公司所举证据也无法证明系因宏泰公司原因导致其未能于2019年2月28日从讼争房屋处搬离，因此对泰维公司、泰信公司主张讼争合同于2019年2月28日解除之抗辩意见，本院不予采纳。 泰维公司、泰信公司对宏泰公司诉求的解除违约金52164元及欠付租金金额并无异议，本院予以照准。宏泰公司主张支付逾期支付租金的违约金亦具有合同依据，本院对其该部分诉讼请求予以支持。鉴于泰维公司、泰信公司已于2019年7月31日从讼争房屋处实际搬离，宏泰公司对此亦明确知晓，因此对其要求泰维公司、泰信公司腾空交付讼争房屋之诉讼请求，本院不再支持。 宏泰公司要求泰维公司、泰信公司各按照50%的比例向其支付自2019年4月9日起计至2019年7月31日止的房屋占有使用费，亦符合法律规定，但鉴于泰维公司、泰信公司已需要赔偿解约违约金，宏泰公司也未及时通知泰维公司、泰信公司办理房屋交接以减少损失，本院酌定占用费标准按原租金标准52164元/月计算，合计为196484.4元，泰维公司、泰信公司各承担98242.2元。 宏泰公司要求泰维公司、泰信公司赔偿因《房屋租赁合同》解除给宏泰公司造成的自2019年4月9日至2020年1月31日期间可得利益损失156492元，依据不足，本院不予支持。 另，宏泰公司所主张的逾期支付拖欠租金的违约金，符合双方约定，泰维公司、泰信公司认为已经支付解约违约金，宏泰公司不得重复主张逾期付款违约金的抗辩意见不能成立，该两项违约金属不同性质，讼争合同中均有约定，因此对宏泰公司的该部分诉讼请求，予以支持。宏泰公司要求泰维公司、泰信公司赔偿其因本案支出的律师费，符合双方约定，本院亦予以支持，具体金额以宏泰公司确认的14996.2元为准。 关于水电费、物业费，根据宏泰公司提交的增值税发票，讼争房屋2018年7月水电费为17994.97元；根据讼争合同约定，物业管理费按11元/月/平方米计算，讼争房屋为207平方米，因此2018年1月至7月期间的物业管理费为15939元。此外根据裕景物业公司出具的停车费增值税发票，另有停车费6446.5元，宏泰公司主张的物业费用为22385.5元与约定的物业费标准及停车费事实相互吻合。泰维公司、泰信公司并未举证证明已经支付前述水电费、物业费用，且宏泰公司已经实际向宏泰物业公司垫付前述物业费用，因此有权要求泰维公司、泰信公司支付该部分费用。根据讼争合同约定，泰维公司、泰信公司按照50%的比例向宏泰公司支付水电费17994.97元、物业费22385.5元，即各承担20190.24元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、宏泰集团（厦门）有限公司与福建泰维置业有限公司、福建泰信置业有限公司于2017年11月22日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月9日解除； 二、福建泰维置业有限公司、福建泰信置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿宏泰集团（厦门）有限公司违约金52164元； 三、福建泰维置业有限公司、福建泰信置业有限公司于本判决生效之日起十日内分别向宏泰集团（厦门）有限公司各支付房屋占有使用费98242.2元； 四、福建泰维置业有限公司于本判决生效之日起十日内向宏泰集团（厦门）有限公司支付2018年11月1日至2019年4月9日期间尚欠的租金136495.8元及逾期付款违约金（分别以2018年11月1日至2019年1月31日期间78246元为基数，自2018年11月1日起算；以2019年2月1日至2019年4月9日期间租金58249.8元为基数，自2019年2月1日起算，均按照日万分之五的标准计算至实际付款之日止）； 五、福建泰信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向宏泰集团（厦门）有限公司支付2019年2月1日至2019年4月9日期间尚欠的租金58249.8元及逾期付款违约金（以58249.8元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年2月1日起计算至实际付款之日止）； 六、福建泰维置业有限公司于本判决生效之日起十日内向宏泰集团（厦门）有限公司支付逾期支付2018年5月至2018年10月期间租金的违约金4264.41元； 七、福建泰信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向宏泰集团（厦门）有限公司支付逾期支付2017年12月至2018年10月期间租金的违约金5046.87元； 八、福建泰维置业有限公司、福建泰信置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿宏泰集团（厦门）有限公司律师费损失14996.2元； 九、福建泰维置业有限公司、福建泰信置业有限公司于本判决生效之日起十日内分别向宏泰集团（厦门）有限公司各支付水电费、物业费20190.24元； 十、驳回宏泰集团（厦门）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4656元，由宏泰集团（厦门）有限公司负担1328元，福建泰维置业有限公司、福建泰信置业有限公司负担3328元；财产保全费3276元，由宏泰集团（厦门）有限公司负担934元，福建泰维置业有限公司、福建泰信置业有限公司负担2342元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  王 瑛 二〇一九年十月二十八日 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。