江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0303民初4858号原告：徐州雅居乐物业管理有限公司，住所地徐州市铜山区运河路北。法定代表人：种秀芹，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘凡凡，该公司员工。被告：朱杰，男，1990年7月14日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告徐州雅居乐物业管理有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告朱杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年10月21日公开开庭进行了合并审理。原告雅居乐公司的委托诉讼代理人刘凡凡，被告朱杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2017年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费3332.47元（106.81平方米×1.3元/平方米/月×12个月×2年=3332.47元）、公共能耗费400元（每年200元）、利息142.96元（按银行同期贷款基准利率计算，暂计算至2019年1月12日，应计算至被告实际支付之日）、违约金999.74元（按照欠付物业费的30%计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系徐州市云龙区云龙华府小区****房屋所有权人，该房屋建筑面积106.81平方米。原告系云龙华府的物业服务企业，根据原、被告双方签订的物业服务协议约定及徐州市云龙区物价局关于云龙华府（C/D地块）前期物业公共服务收费标准备案的复函，被告应按1.30元/平方米/月向原告支付物业服务费。经原告多次催要，被告未按时交纳，现原告诉至法院，请求判如所请。被告朱杰辩称，原告公司在管理与服务中存在重大管理失误及不作为的行为，我们不是不愿意交物业费，如果该物业公司可以调整自己的管理和服务，我们有义务交该部分物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月，江苏汇联置业有限公司（甲方）和原告雅居乐公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对云龙华府C/D地块提供前期物业管理服务，委托管理期限自2014年4月9日起至业主大会成立业主委员会与所聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效时，本合同自动终止；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，高层住宅1.30元/月/平方米（不含公共能耗费），商业、办公及其他2.30元/月/平方米（不含公共能耗费）；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金；业主或物业使用人应在每年第一月10日前履行交纳当年物业管理服务费义务；机动车车位场地使用费地上车位30元/月/个、地下车位40元/月/个，由使用人每年向乙方交纳车位场地管理费。双方还就权利和义务、物业的承接验收、使用与维护、违约责任等其他事项进行了约定。2014年4月9日，原告雅居乐公司开始为云龙华府C、D地块提供物业管理服务至今。同年4月22日，徐州市住房保障和房产管理局对云龙华府C、D地块前期物业管理招投标进行备案登记，中标物业企业为原告雅居乐公司。2016年5月31日，徐州市云龙区物价局向原告作出徐云价函[2016]2号《关于云龙华府（C/D地块）前期物业公共服务收费标准备案的复函》：“……一、同意以招投标方式确定云龙华府（C/D地块）前期物业公共收费标准备案，收费标准为高层（带电梯）住宅不超过1.30元/月/平方米，公共能耗费为代收代交费用，按实际发生额合理分摊；……。”另查明，被告朱杰系案，被告朱杰系案涉云龙华府小区****房屋所有权人，106.81平方米。2016年7月1日，被告办理了案涉房屋的上房手续，其向原告交纳了2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费、建筑垃圾清运费及公共能耗费。另，原、被告亦于2016年7月1日签订了《云龙华府业主临时管理规约》、《前期物业服务协议》，约定内容基本上同2014年4月江苏汇联置业有限公司（甲方）和原告雅居乐公司（乙方）签订的《前期物业管理服务合同》。现被告尚欠原告2017年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，即106.81平方米×1.30元/平方米月/×12个月×2年≈3332.47元。本院认为，2014年4月原告雅居乐公司和江苏汇联置业有限公司签订的前期物业管理服务合同及2016年7月1日原、被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，对云龙华府小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告为云龙华府小区提供了物业管理服务，被告朱杰为该小区业主，其应当及时给付原告物业服务费。故对原告要求被告支付其物业服务费3332.47元，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告主张的利息和违约金。本院综合考虑到物业服务难以尽善尽美，原告提供的物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意之处，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，故对原告主张的利息和违约金的诉请，本院暂不予支持。关于原告主张的公共能耗费。因公共能耗费属于原告代收代缴的费用，是为小区全体业主的公共设施、共用设备产生的水、电等能源支出的费用，上述设备、设施应当有独立的分级计量表，费用由全体业主据实分摊。但是，业主具体分摊多少费用，原告应当具体、全面证实在物业服务期间，小区内公共设施、设备具体类型、数量、位置以及小区内每一个月、每一年有哪些公共设施、设备各自产生的实际公共能耗量及其结算标准、结算结果，之后再予以分摊到业主，从而形成从公共设施、设备状况到公共能耗消耗数据到实际产生公共能耗费用再到实际代缴了公共能耗费用的完整的相互印证之证据链条。本案中，原告未举证证明，故本院对此费用亦暂不予支持。对于被告辩称意见，本院认为由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改；如果尚未成立业主委员会，也可以向物业服务行业行政管理部门反映，请求物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，存在令业主不满意之处，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断及业主拒绝交纳物业费的正当理由，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告朱杰给付原告徐州雅居乐物业管理有限公司物业服务费3332.47元；二、驳回原告徐州雅居乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州雅居乐物业管理有限公司负担10元，被告朱杰负担15元。本判决为终审判决。审判员  刘松二〇一九年十月二十四日书记员  岳靓