苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初5907号原告：沈彩红，女，1970年11月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：诸葛文章，江苏尚韬律师事务所律师。被告：苏州工业园区益视美眼镜店，统一社会信用代码92320594MA1N4ABRX7，经营场所苏州工业园区普惠路******。经营者：赵万艮。原告沈彩红诉被告苏州工业园区益视美眼镜店（以下简称益视美眼镜店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈彩红及其委托诉讼代理人诸葛文章、被告益视美眼镜店的经营者赵万艮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈彩红向本院提出诉讼请求：1、判令被告将租赁房屋腾空并返还原告；2、判令被告支付房屋占有使用费37500元(自2019年1月1日起按每月12500元暂算至2019年3月31日，请求计算至实际返还房屋之日止)；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告沈彩红将诉请变更如下:1、判令被告支付房屋占有使用费90416元（计算方法：自2019年1月1日起，按每月12500元的标准计算至2019年的8月7日）；2、判令被告支付违约金15000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月1日，原告与被告签订《店面房出租合同》一份，约定原告将位于苏州工业园区普惠路星湖财富广场5-123号房屋租赁给被告使用，租赁期限为三年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止。被告必须在合同到期前30天与甲方商议签订新租赁合同，否则按自动弃权处理，原告有权另行发包。合同终止后被告要及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金，并处以年租金10%罚款。合同对双方其他权利义务等作出了明确约定。上述合同签订后，原告按约向被告交付了上述租赁房屋。合同到期后，原告告知被告打算收回租赁房屋自己经营，但被告拒绝搬离，并在未与原告商定到期后的租金情况下就将租金转至原告账户。原告多次去人去电告知其停止支付租金并立即搬离，但被告均未予理睬。原告不得不于2018年7月16日委托苏州市吴中区车坊法律服务所发函，要求被告与原告联系商议关于租赁房屋的相关事宜，被告收到函后没有任何反馈。原告又于2019年1月15日发函，明确告知被告不再续租，要求被告将房屋腾空后返还原告，并结清相关费用。被告收到函后仍拒不搬离，占用房屋至今。被告于2017年1月18日向原告支付105000元，告知原告是2017年一年的租金。被告又于2018年1月10日和2018年7月3日分别支付55000元，共计11万元，告知原告是2018年一年的租金。原告已明确告知被告要收回房屋，不愿意被告继续支付租金，因此于2018年下半年注销了银行账户，被告也就未支付2019年的租金。原告认为，双方签订的《店面房出租合同》到期后未另行签订租赁合同，双方形成不定期租赁关系。根据合同法第二百三十六条，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2019年1月15日发函要求被告将房屋腾空返还的行为即为解除双方的不定期租赁合同，原告已提前一个月通知被告，属于合同期限的范围，被告应在一个月内结清房屋占有使用费后，腾空并返还租赁房屋。现被告拒不搬离的行为已构成违约。被告益视美眼镜店辩称，1、原告是二房东，实际上还有个大房东，合同本身就是在不平等的情况下签订的；2、原告尚有3万元押金未归还被告；3、房子被告从2019年7月31日就腾空了，但原告一直拖到2019年8月7日才交接；4、被告认为其有优先续租权。本院经审理认定事实如下：2013年8月1日，原告沈彩红（甲方、出租方）与被告益视美眼镜店的经营者赵万艮签订《店面房出租合同》，约定：出租房屋位于苏州工业园区普惠路星湖财富广场5-123号；租赁期限为三年，自2013年8月1日至2016年7月31日；合同期满后，甲方如果继续对外租赁本房屋，乙方享有优先承租权，价格根据星湖财富广场周边商铺租金的百分比进行调整；每年租金总额为75000元，每年租金到期前15天支付下一年租金；在本合同签订之日，乙方须向甲方交付叁万元作为履约保证金；租金乙方必须按时一次性将租金交齐，交不齐则视为违约；保证金抵第二年部分租金；合同终止后乙方要及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金，并处以年租金的10%罚款；合同还作了其他相关约定。上述租赁合同背面注明：“收到赵万艮租金柒万伍仟元，保证金叁万元正。沈彩红.2014.8.1”。2015年8月5日，原告沈彩红出具收条，载明：“收到宝岛眼镜店房租75000元（2015.8-2016.8）”。2017年1月18日，赵万艮以其妻子周泽兰的名义向原告转账支付租金105000元。2018年1月10日、2018年7月3日，赵万艮以其妻子周泽兰的名义分别向原告转账支付租金55000元，合计支付110000元。2019年1月10日,原告沈彩红(乙方)与苏州工业园区娄葑富明投资发展集团有限公司(以下简称富民投资公司)(甲方)签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租甲方位于苏州工业园区普惠路1089号5幢123的房屋，建筑面积63.36平方米；乙方租赁上述房屋的用途仅限于眼镜及服饰零售，未经甲方书面同意及依照法律、法规规定从有关部门取得必要的批准前，乙方不能改变约定的用途；租赁期限为12个月，自2019年1月1日起至2019年12月31日止；本合同租赁期限内租金总额(含税价)为95040元(含物业管理费)……合同还作了其他相关约定。2018年4月4日，原告沈彩红(乙方)与富民投资公司(甲方)签订《租赁合同》，约定租赁期限为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；合同租赁期限内租金总额(含税价)为87436.8元(含物业管理费)……合同其他内容与2019年1月10日的合同基本一致。2018年7月16日，原告沈彩红委托苏州市吴中区车坊法律服务所向赵万艮发出法律服务所函，载明：1、双方于2013年8月1日曾签订房屋租赁合同，现租期已届满，应另行签订合同；2、根据沈彩红的反映，双方未能在2016年7月31日原合同届满后就店面房另行签订租赁合同，根据法律规定，双方成立不定期租赁关系；3、现沈彩红已与房屋所有权方签订新一期房屋租赁合同，相关租赁期限及租金亦做相应调整，请务必在接本函后一周内与沈彩红联系相关事宜，对于不定期租赁关系，出租方随时可以要求解除，因此造成的经济损失由被告自行承担。2019年1月15日，原告沈彩红委托苏州市吴中区车坊法律服务所向赵万艮发出法律服务所函，载明：1、双方于2013年8月1日曾签订房屋租赁合同，现租期已届满；2、根据沈彩红的反映，双方未能在2016年7月31日原合同届满后就店面房另行签订租赁合同，根据法律规定，双方成立不定期租赁关系；3、现沈彩红对于上述房屋不再续租，请在接本函后一个月内腾空房屋返还沈彩红，并结清相关费用，如你未自行履行，沈彩红将通过法律途径依法维护自身的合法权益，因此造成的相关损失由你方自行承担。另查明，赵万艮承租上述房屋用于开设益视美眼镜店。2019年7月31日，赵万艮将案涉房屋腾空后要求交还原告沈彩红，但原告不予配合。2019年8月7日，沈彩红才接收案涉房屋及钥匙。诉讼中，原被告均认可，赵万艮将租金支付至2018年12月31日。另，原告称，被告于2018年付的11万元，其实原告对于该租金标准是并不认可的，因此在2018年的7月份发函要求被告来明确租赁期限以及租金标准，但被告均未理睬，原告没有正式的书面异议，也没有起诉，算是默认了2018年11万的租金标准。以上事实，由当事人提交的店面房出租合同、收条、银行交易明细、租赁合同、法律服务所函等证据以及当事人庭审中的陈述予以证实。本院认为，原告沈彩红与赵万艮之间签订的《店面房出租合同》，依法成立有效，双方均应按照合同约定诚信履行。因上述合同已届满，被告继续租用房屋，双方成立不定期租赁合同关系，出租方可随时要求解除合同。本案中，原告已于2019年1月15日向被告发函要求其腾空房屋并返还原告，该意思表示包含了要求解除双方之间的房屋租赁合同的内容，故原被告双方之间的房屋租赁合同于原告发函后的一个月即2019年2月15日解除。合同解除之前，被告欠付租金的，仍应按照原来的租金标准11万元/年继续偿付；合同解除之后，案涉房屋交还之前，原告要求被告支付房屋占有使用费的，应予以支持。对于房屋使用费的计算标准，本院酌情按照12万元/年的标准计算。经核算，截至2019年7月31日，被告应支付原告租金及使用费合计为68750元。对于被告已交纳的保证金3万元，其性质为保证合同履行，本案对此一并予以结算，并抵扣相应的使用费,故被告尚应支付原告租金及使用费合计38750元。因租期届满后，被告逾期将案涉房屋交还，应按照合同约定承担违约金。原告诉请主张的违约金有误，本院调整为11000元（110000×10%）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州工业园区益视美眼镜店于本判决生效之日起十日内支付原告沈彩红租金及使用费合计38750元；二、被告苏州工业园区益视美眼镜店于本判决生效之日起十日内支付原告沈彩红违约金11000元；三、驳回原告沈彩红其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为369元，由被告苏州工业园区益视美眼镜店负担。被告负担之款原告已预交，被告应于本判决生效之日起十五日内一并向原告支付369元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  赵美容二〇一九年十月三十日书记员  陈霞美拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。