四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川03民终1358号上诉人（原审原告）：陈步平，男，1968年3月26日出生，汉族，住浙江省永康市龙山镇。被上诉人（原审被告）：王志文，女，1973年9月17日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：刘漫红，四川宏宗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川忠心房地产投资有限公司，住所地四川省成都市武侯区人民南路四段**嘉云台**。法定代表人：孙尧忠。上诉人陈步平因与被上诉人王志文、四川忠心房地产投资有限公司（以下简称忠心公司）第三人撤销之诉纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院(2018)川0302民初2776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈步平的上诉请求：撤销四川省自贡市自流井区人民法院(2018)川0302民初2776号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1.王志文与泰华公司签订《住宅订购合同》时，泰华公司并未取得案涉土地的使用权，也没有确定具体的房屋指向，因此该合同是无效合同，王志文不享有优先受偿权，一审判决认定王志文享有优先受偿权错误；2.即使王志文享有优先受偿权，也应仅限于购房款的范围；3.忠心公司因违约而赔偿损失的金额过高，忠心公司与王志文对此涉嫌恶意串通；4.被上诉人的优先受偿权是经过浙江省金华市中级人民法院生效法律文书确定了的，且该文书在王志文与忠心公司一案判决前生效，故被上诉人才应具有优先受偿权。被上诉人王志文答辩称：一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确、审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人忠心公司未答辩。陈步平向一审法院起诉请求：判令撤销（2017）川0302民初1053号民事判决中王志文对‘自国用（2009）第02XXX9号’土地使用权及忠心公司在该土地上开发建设的地上附着物享有优先受偿权的判决内容。一审法院认定事实：2004年9月10日，王志文与自贡泰华实业开发有限公司签订《住宅定购合同》，约定王志文购买泰华公司开发的坐落于自贡市自流井区五星街公园口诺玛特时代广场8号楼X单元X层X号住宅，建筑面积79.09平方米，合同总价86129元；合同签订后，王志文向泰华公司缴纳购房款43129元。2008年1月29日，泰华公司与忠心公司签订协议，约定泰华公司将该项目整体转让与忠心公司；其后，忠心公司对项目重新规划调整，一期为商业用房，二期为住宅用房，二期项目所处地块位于自贡市自流井区五星街尚义灏居委会地块，土地使用权证号为‘自国用（2009）第02XXX9号’，王志文所购房屋为二期住宅用房中尚未修建部分。后忠心公司因法定代表人涉嫌犯罪被逮捕、定罪、服刑，公司资金链断裂，涉及众多纠纷，二期项目所处地块已被抵押、查封，造成项目二次烂尾。2017年6月26日，王志文、忠心公司商品房销售合同纠纷一案，该院作出（2017）川0302民初1053号民事判决书，判决解除王志文与忠心公司签订的《住宅定购合同》，忠心公司向王志文支付02XXX9元，王志文的该笔债权对登记在忠心公司名下的‘自国用（2009）第02XXX9号’的土地使用权及忠心公司在该土地上开发建设的地上附着物享有优先受偿权。陈步平向该院提出参与忠心公司财产分配申请时，得知该生效民事判决书，据此，陈步平于2018年8月31日向该院提起诉讼，请求判令撤销上述民事判决书中确定的王志文对案涉土地使用权及地上附着物享有优先受偿权的内容。其理由为：2009年10月，忠心公司以案涉土地为抵押担保向陈步平等人借款4000万元，并办理相关抵押登记，浙江省金华市中级人民法院（2015）浙金商初字第36号民事判决书对该借款事实及陈步平等人对案涉土地的使用权在4000万元范围内享有优先受偿权予以确认。一审法院认为，结合全案事实，本案焦点为：陈步平主体是否适格？涉案民事判决书确定的王志文对案涉土地使用权及地上附着物的优先受偿权是否应当被撤销？关于陈步平主体的问题，该院认为，（2017）川0302民初1053号及（2015）浙金商初字第36号民事判决书确定的优先受偿权涉及的土地使用权均系‘自国用（2009）第02XXX9号’地块，而两份民事判决书确定的对案涉土地使用权享有优先受偿权的陈步平却系不同的主体。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第二款的规定，陈步平依法具备本案的主体资格；关于涉案民事判决书确定的优先受偿权是否应当被撤销的问题。该院认为，（2015）浙金商初字第36号民事判决书确定的优先受偿权系因陈步平等人与忠心公司之间基于民间借贷产生的法律关系，陈步平等人对忠心公司享有的债权系普通债权，其抵押权亦系基于该法律关系而设定，该抵押权优先于一般债权；而王志文作为消费者于2004年9月即与泰华公司签订《住宅定购合同》，虽该项目至今尚未完全建成，但王志文在该土地设定抵押权之前即已签订合法有效的《住宅定购合同》，并已缴纳超出50%的购房款，根据泰华公司与忠心公司的整体转让协议，王志文已与忠心公司形成商品房买卖合同关系；作为普通消费者，王志文购买房屋的目的系生活所需，根据相关法律规定，应当对王志文以居住为目的的购房权益予以特殊保护。依照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，建设工程价款优先权优于抵押权和其他债权，但建设工程价款不能对抗已经交付全部或大部分所购商品房价款的消费，因此，抵押权和一般债权的行使也不能对抗购房消费者；根据最高人民法院《（2014）执他自第23、24号》答复，对该《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权；据此，王志文对忠心公司的债权享有对案涉土地使用权及地上附着的优先受偿权，依照上述法律规定，该优先受偿权优先于建筑工程价款优先受偿权、抵押权及其它债权。综上判决：驳回陈步平的诉讼请求。二审举证期限内，双方当事人均没有新证据提交。本院二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：（2017）川0302民初1053号民事判决确定的王志文对案涉土地使用权及地上附着物的优先受偿权是否应予撤销，陈步平因民间借贷法律关系产生的抵押权优先受偿权是否应先于王志文因消费性购房产生的优先受偿权。首先，王志文与泰华公司签订《住宅定购合同》约定的房款总价为86129元，合同签订后，泰华公司向王志文出具票据载明收到王志文房款43129元，由此可知，王志文已经交付了大部分的购房款；其次，王志文购买案涉房屋是用于居住生活，其性质属于消费者；再次，王志文于2004年9月即与泰华公司签订《住宅定购合同》，其合同权利义务关系的形成发生在该土地设定抵押权之前，而根据泰华公司与忠心公司的整体转让协议，忠心公司承接了泰华公司的全部原合同权利义务，王志文与忠心公司之间已经形成合法有效的商品房买卖合同关系；最后，根据（2017）川0302民初1053号民事判决认定的事实，2017年6月判决解除王志文与忠心公司《商品房买卖合同》时，忠心公司已无实际交房的可能性，因此该判决依据王志文交付的购房款金额比例结合合同解除时的商品房市场价格，判定忠心公司应退赔的房款金额并无不当且现有证据不能证明忠心公司与王志文之间存在恶意串通的行为。而本案中，陈步平与忠心公司之间是基于民间借贷法律关系产生的抵押权优先受偿权。依照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，在消费者交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，其优先受偿权先于建筑工程的承包人的优先受偿权，而建筑工程的承包人的优先受偿权又是优先于抵押权的，故消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其受偿的顺序是排在第一位的。因此（2017）川0302民初1053号民事判决确定的王志文对案涉土地使用权及地上附着物的优先受偿权并无不当，王志文基于消费者购房并交付大部分购房款后产生的优先受偿权，其清偿顺序具有第一位性。综上，上诉人陈步平的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人陈步平负担。本判决为终审判决。审判长  黄绚丽审判员  曾伟贤审判员  周玉萍二〇一九年十月九日书记员  党若丹