上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10121号上诉人（原审原告）：马亚红，女，1978年7月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：周文娟，女，1953年11月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。两上诉人共同委托诉讼代理人：夏晓萍，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏荣才，男，1963年12月8日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。被上诉人（原审被告）：夏烈钧，男，1987年6月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王跃龙，上海市金石律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：沈力，上海市润和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海东广建设工程有限公司，住所地上海市浦东新区三林路******。法定代表人：马阿鸣，执行董事。委托诉讼代理人：杨云峰，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄知斌，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人马亚红、周文娟因与被上诉人夏荣才、夏烈钧、上海东广建设工程有限公司（以下简称东广公司）股权转让纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初28619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。马亚红、周文娟上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判夏荣才、夏烈钧向马亚红支付补偿款10,763,499.60元及利息（以10,763,499.60元为本金，自2018年6月5日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.改判夏荣才、夏烈钧向周文娟支付补偿款1,195,944.40元及利息（以1,195,944.40元为本金，自2018年6月5日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.改判东广公司对夏荣才、夏烈钧上述债务承担连带保证责任；5.本案一、二审诉讼费用由夏荣才、夏烈钧和东广公司承担。事实和理由：根据不动产登记信息，系争物业房屋类型是工厂，房屋用途是厂房。双方发生争议前，夏荣才、夏烈钧向其发送的支付尾款情况说明中，补偿款的计算依据也是双方《股权转让协议》第六条第（一）项第3点，证明夏荣才、夏烈钧也不认为系争物业是办公楼。司法评估报告采用的评估方法是成本法，认为对物业运营情况不适用收益法，表明司法评估报告是以工厂而非办公楼为类型进行的评估，故本案应适用双方《股权转让协议》第六条第（一）项第3点计算补偿款。夏荣才、夏烈钧辩称，不同意马亚红、周文娟的上诉主张。双方当事人在一审中均明确以《股权转让协议》第六条第（一）项第1点为计算依据，马亚红、周文娟起诉时的诉讼请求也是按第六条第（一）项第1点计算的，评估报告出来后才变更为要求按第3点计算。系争物业土地性质是工业用地，双方在签订《股权转让协议》时对此均为明知，不存在改变性质的情形。双方在《股权转让协议》中作了区分约定，表明应当按照实际外观和使用现状认定物业性质。系争物业申报的是厂房，但外观是办公楼，实际也是作为办公楼出租使用，符合《股权转让协议》第六条第（一）项第1点的情形，一审法院以第1点为计算依据处理正确。其支付尾款情况说明中的计算依据是双方沟通的结果，当时物业评估价为1.6亿，补偿款金额按1.5亿乘以7%扣除1,000万元所得税，并非适用《股权转让协议》第六条第（一）项第3点。后马亚红、周文娟反悔。东广公司同意夏荣才、夏烈钧的答辩意见，并补充认为，鉴定机构到庭接受询问时已说明，因没有相似的交易案例才采用成本法计算，故鉴定结论并非依据工业厂房作出。马亚红、周文娟一审诉讼请求：1.判令夏荣才、夏烈钧向马亚红支付股权转让补偿款27,104,962.50元；2.判令夏荣才、夏烈钧向周文娟支付股权转让款3,011,662.50元；3.判令夏荣才、夏烈钧向马亚红支付以27,104,962.50元为基数，自2018年1月1日起算至实际清偿日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算的利息；4.判令夏荣才、夏烈钧向周文娟支付以3,011,662.50元为基数，自2018年1月1日起计算至实际清偿日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算的利息；5.判令东广公司对夏荣才、夏烈钧的上述4项债务分别向马亚红和周文娟承担连带清偿责任。一审法院查明如下事实，2011年1月24日，马亚红、周文娟作为出让方与作为受让方的夏荣才、夏烈钧、受让方保证人即东广公司签订《股权转让协议》，约定：目标公司于2005年12月13日成立，注册资本为600万元，出让方为目标公司股东，持有目标公司的100%股权，其中马亚红持有目标公司90%的股权，周文娟持有目标公司10%的股权；鉴于目标公司目前名下所属资产和权益为：位于浦东新区祝桥镇的国有建设用地土地使用权，宗地面积为17,570平方米，使用权面积为17,421.3平方米，房地产权证号为沪房地南字（2009）第0291**。协议第一条“股权转让价款”约定：以目标公司名下的国有土地使用权面积作为定价依据，按照每亩75万元的单价计算，总价为75万元/亩×26.35亩=1,976.25万元。该款已经包括属于目标公司所有的全部资产，但目标公司名下车辆及所有其余动产归出让方所有，受让方协助出让方办理过户手续；马亚红将所持目标公司90%股权转让给夏荣才，转让价格为17,786,250元；周文娟将所持目标公司10%股权转让给夏烈钧，转让价格为1,976,250元，指定马亚红为收款人。第六条“股权转让后目标公司利益分享的特别约定”中“（一）利益分享”约定：1、受让方承诺，在受让目标公司全部股权后，则在目标公司名下的土地上建造办公楼，并在办公楼项目整体竣工验收后第三年的12月份，由受让方委托入选上海法院司法委托机构名册资质的评估机构对整个项目资产，包括土地、建筑物、构筑物及其设备、设施等（但房屋内装修价值不计入评估范围），按照第三年12月份的资产市场价进行资产评估。受让方将该项目资产评估总价减去本协议出让价19,762,500元作为补偿款支付给出让方，由此产生的相关税费由马亚红和周文娟承担。……3、如受让方未建成办公楼但建成其他类型建筑（如：工业厂房、物流仓储等），则在项目整体竣工验收后第三年的12月份，由出让方委托入选上海法院司法委托机构名册资质的评估机构对整个项目资产（包括土地、建筑物、构筑物及其设备、设施等）按第三年的12月份的资产市场价进行评估，受让方应将该项目资产总价的7%，作为补偿款一次性支付给出让方，由此产生的相关税费由马亚红和周文娟承担。第七条“其他承诺与保证”中“（二）受让方承诺”约定：……3、受让方承诺：若未按本协议之付款约定履行付款义务的，愿意按定金额计算向出让方承担违约责任，并按银行同期贷款利率向出让方支付利息损失。第十条“担保”约定：受让方保证人为东广公司；保证方式为连带责任保证；保证范围为夏荣才或夏烈钧在本协议项下全部义务，包括违约责任。2014年11月，涉案的上海市浦东新区祝桥镇XX公路XX号房屋竣工验收完成。2017年12月22日，上海A有限公司（以下简称A公司）向上海B有限公司出具《上海市资产评估项目委托人暨产权持有人承诺函》，称：因拟了解资产价值事宜，我方委托贵方对该经济行为所涉及的A公司2017年11月30日部分资产进行评估。为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，其作出承诺，并承担相应的法律责任。12月26日，上海B有限公司向A公司出具《上海市XX机构及资产评估师承诺函》，称：受贵方委托，以2017年11月30日为评估基准日，上海B有限公司组织资产评估师尙一平、张佳媚等人对贵方因拟了解资产价值事宜所涉及的上海A有限公司2017年11月30日部分资产进行了清查核实、评定估算，并形成了沪申威评报字〔2017〕第0510号资产评估报告书……2017年12月26日，上海B有限公司作出沪申威咨报字〔2017〕第0084号《上海A有限公司拟了解资产价值设计的部分资产评估咨询报告》，该报告“摘要”中“一、委托人、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估咨询报告使用者”载明：本次评估的委托人为A公司，产权持有单位为A公司，报告使用方为委托人及国家法律、法规规定的报告使用者，以及业务约定书约定的其他评估咨询报告使用者，为本评估咨询报告的合法使用者。“三、评估咨询对象和评估咨询范围”载明：本次评估咨询对象为A公司的部分资产。评估咨询范围为A公司位于上海市浦东新区祝桥镇XX公路XX号嘉荣商务广场房地产，其中固定资产-房屋建筑物账面原值为127,377,655.60元，账面净值为113,661,425.59元；无形资产-土地使用权账面原值为6,333,322元，账面净值为5,963,878.14元。“四、评估咨询基准日”载明：2017年11月30日。“五、评估方法”载明：采用重置成本法、市场法和收益法。“六、评估咨询结论”载明：经评估咨询，于评估基准日2017年11月30日，在假设条件成立的前提下，A公司委估的嘉荣商务广场房地产的市场价值为160,137,210元。评估咨询报告使用有效期为一年，即在2017年11月30日到2018年11月29日期间内有效，可以作为实现本次评估目的的作价参考依据。此后，上海B有限公司实际并未向A公司出具沪申威评报字〔2017〕第0510号资产评估报告书。一审法院另查明，登记日为2015年4月22日的沪房地浦字（2015）第211955号《上海市房地产权证》记明：房屋坐落为XX公路XX号；权利人为A公司；权属性质为国有建设用地使用权；用途为工业；宗地面积为17,396平方米；使用期限为2006年11月30日至2056年11月29日止。一审审理中，马亚红、周文娟申请针对本案所涉的浦东新区祝桥空港工业区A-3-5地块设备、设施等资产价值进行司法评估鉴定。一审法院依法委托银信资产评估有限公司对上述项目进行鉴定。该公司于2019年1月24日出具的银信咨报字〔2018〕沪第437号《司法评估鉴定报告》载明：价值类型为市场价值；评估基准日为2017年12月31日；评估方法为建筑物及设备价值采用重置成本法、土地使用权价值采用市场法；评估结论为：于评估基准日，上述项目按照2017年12月份的资产市场价值为170,849,200元。同时，该报告在“评估方法”中载明：1、建筑物构筑物评估采用成本法；2、无形资产—土地使用权评估采用市场法；3、经评估人员现场勘查，根据XX公路XX号物业运营情况，本次评估不适用收益法。经质证，周文娟、马亚红对于报告的合法性保留意见，并对于该报告的内容和最终结果不予认可。夏荣才、夏烈钧、东广公司对该报告予以确认。就建筑物构筑物的评估采用了成本法的评估方法，鉴定部门人员还作出如下解释：采用市场法是需要有相似的交易案例，本案所涉地块的区域没有相似的交易案例，故不适用市场法；关于收益法，前提是租金收入作为折现，现地块所涉区域的出租状况不佳，如果采用收益法，不能真实反映该房屋的价值。且工业用地的厂房就是采用成本法的。一审法院认为，马亚红、周文娟与夏荣才、夏烈钧及东广公司签订的《股权转让协议》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依约严格履行。关于双方的结算，应当采用《股权转让协议》第六条第（一）项第1点还是第3点的问题。从沪房地浦字（2015）第211955号上海市房地产权证显示，涉案的浦东新区XX公路XX号的土地使用期限自2006年11月30日至2056年11月29日止，其载明的用途为工业，由此看出，该土地上不可能建造合法的办公楼，而当时双方作出上述第1点的约定，表明当时马亚红、周文娟和夏荣才、夏烈钧的本意就是在上述土地上实际建造办公楼，且实际马亚红、周文娟在提起诉讼时也是依照上述第1点的约定来主张的，现夏荣才、夏烈钧也认为应按照该第1点来进行结算，故一审法院采纳以第1点条款进行结算的意见。关于涉案项目的资产评估总价的认定。夏荣才、夏烈钧虽称已经根据协议第六条第（一）项第1点按约委托了上海法院司法委托机构名册资质的评估机构对涉案资产进行过评估，但从夏荣才、夏烈钧提交的证据看，上海B有限公司所作出的为资产评估咨询报告，评估基准日为2017年11月30日。因评估报告具有法定形式，其必须遵循资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象所作出的价值的专业意见。而咨询报告仅相当于咨询式的意见，从法律性质来看，两者具有差别。且上述评估咨询报告中对于涉案资产评估的基准日为2017年11月30日，不符合双方上述协议条款的约定。在上海B有限公司作出《上海市XX机构及资产评估师承诺函》中所述的“并形成了沪申威评报字〔2017〕第0510号资产评估报告书”后，实际夏荣才、夏烈钧也未能提供该评估报告书，故夏荣才、夏烈钧要求按照评估咨询报告中所确定的资产评估价值来进行结算的主张，不予采信。一审法院认为应当采用银信咨报字〔2018〕沪第437号《司法评估鉴定报告》所确定的涉案项目的资产市场价值170,849,200元作为双方的结算依据。马亚红、周文娟认为应当参照相邻地段同类型的办公楼的交易案例中所确定的价值作为双方股权补偿款的结算依据，为此所提供的注册地为上海市浦东新区XX镇XX公路XX号的上海C有限公司的《股权转让协议》中所确定的股权转让价格，对此，因该协议所确定的为股权转让款，并非办公楼的资产市场价值，并无可比性，故对此意见不予采信。综上，根据《股权转让协议》第六条第（一）项第1点的约定，夏荣才、夏烈钧应当结算给马亚红、周文娟的股权补偿款为：（170,849,200元-19,762,500元）×7%=10,576,069元。根据马亚红、周文娟的股权受让比例，可得出：夏荣才、夏烈钧应向马亚红支付股权补偿款9,518,462.10元，向周文娟支付股权补偿款1,057,606.90元。鉴于双方约定就涉案项目于整体竣工验收后第三年的12月份的资产市场价作为结算依据，但对于夏荣才、夏烈钧向马亚红、周文娟支付补偿款的时间并未作出约定，根据相关法律规定，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。马亚红、周文娟提起本案诉讼应视为对夏荣才、夏烈钧主张权利，并在一审法院向夏荣才、夏烈钧送达相应诉状后视为马亚红、周文娟主张权利的通知送达，在此后给予夏荣才、夏烈钧一个月的必要准备时间，故就股权补偿款的利息的起算时间可自2018年6月5日开始计算。东广公司作为夏荣才、夏烈钧的保证人，应当对夏荣才、夏烈钧的上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向夏荣才、夏烈钧追偿。此外，由于夏荣才、夏烈钧并未按照协议的约定委托相关部门作出合法有效的资产评估报告，其基于资产咨询报告为依据，无论是否向马亚红、周文娟提出过付款要求，马亚红、周文娟提出异议当属合理。为此，本案为司法鉴定所支出的鉴定费应当由夏荣才、夏烈钧负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条的规定，判决：一、夏荣才、夏烈钧于判决生效之日起十日内给付马亚红股权补偿款9,518,462.10元；二、夏荣才、夏烈钧于判决生效之日起十日内给付马亚红以9,518,462.10元为基数，自2018年6月5日计算至实际清偿日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算的利息；三、夏荣才、夏烈钧于判决生效之日起十日内给付周文娟股权补偿款1,057,606.90元；四、夏荣才、夏烈钧于判决生效之日起十日内给付周文娟以1,057,606.90元为基数，自2018年6月5日计算至实际清偿日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算的利息；五、东广公司对夏荣才、夏烈钧的上述第一至四项债务向马亚红、周文娟分别承担连带清偿责任；六、东广公司承担保证责任后，有权向夏荣才、夏烈钧进行追偿。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费193,838元，诉讼保全费5,000元，两项合计198,838元，由马亚红、周文娟负担108,582元，由夏荣才、夏烈钧负担90,256元。鉴定费23万元，由夏荣才、夏烈钧负担。各方当事人二审中均未提交新的证据。经审查，一审已查明事实正确，本院均予确认。本院认为，本案二审争议焦点是，补偿款应按《股权转让协议》第六条第（一）项第1点关于建成办公楼的标准计算，还是按第3点关于建成厂房的标准计算？根据房地产权证，系争物业所在土地性质为工业用地，故该土地上不可能建造合法的办公楼，双方对此亦为明知。但双方《股权转让协议》第六条第（一）项第1点仍约定，受让方承诺，在受让目标公司全部股权后，则在目标公司名下的土地上建造办公楼……，故应当认定，双方股权转让的目的是在该土地上建造办公楼。现夏荣才、夏烈钧主张该土地上建筑物是办公楼，马亚红、周文娟起诉时也主张土地上建造了办公楼，并按《股权转让协议》第六条第（一）项第1点的计算方式提出诉讼请求，故该土地上实际建成的是办公楼无疑。夏荣才、夏烈钧一审中提交了其2017年12月29日出具给马亚红、周文娟的《嘉荣商务广场尾款支付手续情况说明》，该函载明，因资产评估价为160,137,210元，尾款计算依据150,000,000元X7%并扣除相关税费，该计算方式与合同第六条第（一）项约定的计算方式均不相符。马亚红、周文娟主张夏荣才、夏烈钧在上述情况说明中是按《股权转让协议》第六条第（一）项第3点计算补偿款，不能成立。关于涉案项目的资产市场价值，对该土地上建筑物构筑物评估采用成本法进行评估，司法鉴定评估机构作出了解释，采用市场法是需要有相似的交易案例，本案所涉地块的区域没有相似的交易案例，故不适用市场法；关于收益法，前提是租金收入作为折现，现地块所涉区域的出租状况不佳，如果采用收益法，不能真实反映该房屋的价值。评估报告并未认定系争物业系厂房。马亚红、周文娟以此为由主张应按双方《股权转让协议》第六条第（一）项第3点关于建成厂房的约定计算补偿款，违背了建筑物是办公楼的事实，缺乏依据，应不予采纳。双方《股权转让协议》约定的计算方式，是以涉案土地上建成的建筑物类型为标准，而非房产登记的房屋类型和用途。现实际建成的是办公楼，故一审法院判决按《股权转让协议》第六条第（一）项第1点计算补偿款正确，应予维持。综上，马亚红、周文娟的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93,556元，由上诉人马亚红、周文娟负担。本判决为终审判决。审判长  陆文芳审判员  王 敬审判员  敖颖婕二〇一九年十月十六日书记员  吴娟娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。