安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖15民终2278号上诉人（原审被告）：六安市和瑞置业有限公司，住所地安徽省六安市磨子潭路裕安区嵩旺佳苑小区**物业用房内，统一社会信用代码913415003356243922。法定代表人：张明，该公司经理。委托诉讼代理人：樊玲玲，安徽翱亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金光杨，男，汉族，1985年11月5日出生，住安徽省六安市裕安区。被上诉人（原审原告）：严家芬，女，汉族，1975年9月18日出生，住安徽省六安市裕安区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴正林，安徽徽商律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：甘路，安徽徽商律师事务所实习律师。上诉人六安市和瑞置业有限公司（以下简称和瑞公司）与被上诉人严家芬、金光杨房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初3085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人和瑞公司委托诉讼代理人樊玲玲，被上诉人严家芬、金光杨共同委托诉讼代理人吴正林、甘路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和瑞公司上诉请求：一、撤销一审判决中第三项、第四项，改判为上诉人不承担购房款利息及违约金；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中《商品房买卖合同》的违约方不是上诉人，一审法院认定事实不清。被上诉人于2017年11月23日与上诉人签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定购买101、103商铺，两份合同的首付款共计为1802万元，合同约定在2017年11月23日付清首付款。但截至该日，两被上诉人仅支付了1426万元首付款，已经违反了合同约定。一审法院仅一句话带过“本院认为被告已接受原告付款并开具发票收据”，但没有说明是否属于原告违约，此处是否违约直接关系到本案违约责任的认定问题，但一审法院含糊其辞，避重就轻。上诉人认为，被上诉人在签订合同备案时就已经违约，后面所有的协议都是在被上诉人违约基础上进行的协商。二、一审法院认定上诉人违约与客观事实不符。2018年7月19日，两被上诉人与上诉人签订了《商品调换协议》，此时已经超过了101、103《商品房买卖合同（预售）》约定的交房日期（2018年6月30日）。而106商铺与101、103商铺同处一个区域，两被上诉人在明知106商铺已经不可能按期交房，仍然向上诉人申请调换，双方对于房屋的交付期限的约定明显不能依照原101、103商铺《商品房买卖合同（预售）》约定的交房日期。因此，依据此交房日期来认定上诉人违约明显与双方的意思表示及客观事实违背。事实是上诉人的房屋全部可以投入使用，也可以签订备案合同；同时被上诉人也认可这一基本事实，才会与上诉人签订商铺调换合同。故而一审法院认定上诉人违约，应赔偿被上诉人损失与客观事实不符。同时上诉人在一审庭审时已经提出被上诉人支付的购房款为2302万元，不是2303万元。其中2018年3月20日前后的300万元购房款实际支付299万元，但一审法院没有查清此项事实，错误认定上诉人收取的购房款为2303万元。三、本案涉案房屋不能综合验收，责任不在上诉人。上诉人于2015年3月23日与六安市国土局签订了国有建设用地使用权出让合同，合同约定涉案土地在2015年4月13日交付，同时裕安区人民政府也出具了承诺函，承诺拆迁完毕交付土地，发生纠纷由裕安区人民政府负责处理。现涉案小区没有综合验收的根本原因在于旁边的消防通道位置尚有未拆迁房屋导致无法施工，造成目前状况的是裕安区人民政府而不是上诉人，故上诉人不应承担迟延交房的违约责任。一审法院认为上诉人提交的《国有土地出让合同》及承诺函与本案不具有关联性明显有误。《商品房买卖合同》中约定的支付利息和违约金，是在合同一方当事人违约，向守约方支付的损害赔偿。本案被上诉人没有按时支付首付款，也没有按照调换协议及时签订备案合同，显然不能算是合同的守约方。现双方虽然同意解除合同，但解除合同的违约责任认定为上诉人显然与法有悖，上诉人不应承担利息和违约金。严家芬、金光杨辩称，一、上诉人逾期交房构成违约，一审法院认定事实并无不当。首先，2017年1月27日至2018年3月23日，被上诉人为购买101、103铺及其附属共支付了1971.164万元，已经按照合同约定足额履行了付款义务。其次，上诉人并未在《嵩旺佳苑商铺调换协议》上盖章，根据该协议“本协议一式三份，签字盖章后款到账生效”条款约定，该协议并未生效。在商铺调换合同未生效的情况下，双方之间仍然适用原商品房买卖合同，上诉人负有向被上诉人交付房屋的义务。最后，双方进行商铺调换的磋商，不代表被上诉人认可房屋的交付期限可以变更，恰恰是因为上诉人无法按期交付房屋，被上诉人了解实际情况后为了最大程度挽回损失，万般无奈下才与上诉人进行沟通。截至起诉之日，上诉人无法向被上诉人交付房屋，违反了合同约定，一审法院据此认定上诉人违约并无不妥。二、关于1万元购房款。2017年8月1日，被上诉人向陆大好付购房款192万元，其中承兑汇票102万元，向陆大好借款90万元，陆大好汇给和瑞置业191万元。被上诉人虽然与上诉人签订购房合同，但一直接触的都是陆大好，上诉人也授权陆大好卖房，所以将钱付给陆大好。后来，被上诉人与上诉人对账，发现陆大好少汇了1万元，于是在2019年3月20日付款时转账299万元，由陆大好负责补齐那1万元。对此，上诉人也是认可的，否则不会开具总额为19711641元的发票，这19711641元加上后续支付的3318359元正好为2303万元。三、被上诉人不存在逾期支付的违约情况。首先，上诉人作为开发商，在购房款未支付到位的情况下，是不会与购房户签订商品房买卖合同的，这是众所周知的交易习惯。事实上，双方一共签订过三次购房合同：第一次，在2017年8月15日按照开发商要求付齐50%首付11911640元后，签订备案合同；第二次，因开发商通知按揭做不了，需要提高首付到60%，2017年11月23日，被上诉人补充付齐房款后，签订备案合同；第三次，2018年3月23日，开发商再次通知按揭做不了，需要提高首付到80%，被上诉人付齐80%房款后，签订备案合同。在第三次签订合同时，即2018年3月23日当天，被上诉人就已经将房款付至总价款的80%，是先付款后签的合同。至于合同上载明的付款期限2017年11月30日，因为合同是上诉人提供的，三次签的合同都没有更改时间，据此来认定被上诉人违约肯定是不合理的。四、上诉人与区政府之间的承诺与被上诉人无关。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，上诉人因第三方原因导致违约，不影响其向被上诉人承担违约责任。至于其和区政府之间的纠纷，可以在承担责任后向区政府追偿，与被上诉人无关。严家芬、金光杨向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的《商品房买卖合同》及其附件；2、判令被告返还原告购房款2,303万元并按照同期贷款利率支付利息1,760,717.48元；3、判令被告按全部房款1%支付违约金23.03万元；4、判令被告退还房屋定金70万元及利息27,693.15元。2019年6月6日，两原告将诉讼请求变更为：1、判令被告返还原告方购房款2，303万元及截至2019年5月11日的利息1,623,396元（根据每笔购房款项到账实际分别计算），自2019年5月11日起按银行同期贷款利率计算至完全清偿之日为止；2、判令被告按全部房款的1%支付违约金23.03万元；3、判令被告退还房屋定金70万元及利息27,693.15元；4、由被告方承担案件的全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2017年11月23日，原告严家芬与被告和瑞公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发的位于六安市磨子潭路与佛子岭路交叉口嵩旺佳苑1幢103号及其附属房屋（104、105、205、206、207、208、209、210、259、260、261）（以下统称103号铺），总价款14,471,277元，该购房款付款方式及其期限：签订本合同前，原告（买受人）已向被告（出卖人）支付定金12万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人应当于2017年11月23日前支付首期房价款12,491,277元，余款198万元申请贷款支付；同日，原告金光杨与被告和瑞公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告嵩旺佳苑1幢101号及其附属房屋（102、201、202、203、204、262）（以下统称101号铺），总价款9,200,364元，该购房款付款方式及其期限：签订本合同前，原告（买受人）已向被告（出卖人）支付定金7万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人应当于2017年11月23日前支付首期房价款5,530,364元，余款367万元申请贷款支付。上述合同约定商品房交付条件“该商品房经综合查验合格”并在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。上述合同第十二条（逾期交付责任）约定：“……（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付），并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金……”。2017年2月7日开始，原告金光杨、严家芬陆续向被告和瑞公司转账。2017年11月28日，被告和瑞公司向原告金光杨开具5,530,364元发票，备注为101铺及附属铺首付款；向原告严家芬开具8,741,277元发票，备注为103铺及附属铺首付款。同年11月30日，被告和瑞公司开具上述金额的收据。2018年5月11日，被告和瑞公司再次出具发票，其中金光杨169万元，备注为101铺及附属铺首付款；严家芬375万元，备注为103铺及附属铺首付款。2018年7月23日，严家芬转账300万元（备注付106铺购房尾款），并于7月27日转账318,359元。2018年7月26日金光杨提出申请，就其购买的101号铺面积468.24㎡，总价9,200,364元，首付款7,220,364元，合同备案编号：201712200043，调换至106铺，面积658㎡，购买总价2,303万元（后期以实测面积为准，多退少补）。原购房款7,220,364元直接充当106铺购房款，并补齐剩余房款3,318,359元；同日严家芬提出申请，就其购买的103号铺面积764.4㎡，总价为：14,471,277元，首付款12,491,277元，合同备案编号：201712200044，调换至106铺，面积658㎡，购买总价2,303万元（后期以实测面积为准，多退少补）。原购房款12,491,277元直接充当106铺购房款，并补齐剩余房款3,318,359元。两份申请被告和瑞公司均签章同意调换。2018年7月26日，被告和瑞公司（甲方）与原告金光杨、严家芬（乙方）签订《嵩旺佳苑住宅（商业）定购协议书》，约定乙方所定购的是：嵩旺佳苑1幢（201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、250、257、258、259、260、261、262）（下称106商铺附属）建筑面积994.57㎡。乙方所定购的该套住宅（商业）时享受的优惠特批8,546.4元，总价为850万元。该协议书第五条“签订本定购协议时，乙方须缴纳定金70万元”，第六条“乙方须在签定本定购协议7日内（即2019年1月25日前）至甲方售楼部签订正式的《商品房买卖合同》，在此期间甲方不得出售该套住宅（商业）；乙方若未在规定时间内签定《商品房买卖合同》或在此期间内放弃购买该套住宅（商业），甲方有权将乙方所定购的该套住宅（商业）另行处理，无须知会乙方，所收定金不予退还乙方”。2018年7月30日，原告严家芬、金光杨向被告和瑞公司转账70万元。2019年4月23日，原告严家芬、金光杨向被告和瑞公司发出《解除房屋买卖合同的通知》：房屋买受人金光杨，身份证号：，于2017年11月23日与贵公司签订了一份《商品房买卖合同》购买嵩旺佳苑项目101铺及其附属，面积468.24㎡，总价款9,200,364元，合同备案号201712200043；房屋买受人严家芬，身份证号：，2017年11月23日与贵公司签订了一份《商品房买卖合同》购买嵩旺佳苑项目103铺及其附属，面积764.4㎡，总价款14,471,277元，合同备案号201712200044。2018年7月26日经贵公司同意，两购房人所购的101铺、103铺及其附属调换为106铺，面积658㎡，房屋总价款为2，303万元，该房款已全部付清。现贵公司迟迟不交付房屋，现依据《商品房买卖合同》中第12条之约定，通知你公司解除该房屋买卖合同及调换，贵公司应自收到本通知15日内退还买受人金光杨、严家芬已付全部购房款2,303万元，并自付款之日起按照中国人民银行公布的同期贷款利率给付利息并承担全部房款1%的违约金。2019年5月1日，被告和瑞公司向两原告出具《回复函》：你们于2017年11月23日在我公司购买了嵩旺佳苑1幢1层101号、103号商铺，签订了商品房预售合同并在六安市房地产市场监管处备案。2018年7月19日，你们与我公司签订了《嵩旺佳苑商铺调换协议》，双方约定将上述101、103商铺调换成106商铺并增购106商铺附属。同时约定在2019年1月25日前付清全部款项并于2018年10月1日商铺装修到位。同年7月26日，你们与我公司签订了106号商铺附属的《嵩旺佳苑住宅（商业）定购协议书》，约定2019年1月25日双方签订正式的《商品房买卖合同》。然而时至今日，你们未按照协议约定支付相应款项，同时也未按照约定进场装修，已经构成违约。我公司分别于2018年9月25日、2018年12月15日两次发函给你们，请求你们按照协议约定履行相应的义务，否则将解除双方的协议。2019年4月3日第三次发函给你们，言明7日内不履行，双方的《嵩旺佳苑商铺调换协议》解除，现该协议已经解除。我公司近日收到你们的《解除房屋买卖合同的通知》，我们认为同意解除，请来我方办理相关手续。但因贵方违约而产生的相关费用请贵方一起清算。另查明：庭审中被告和瑞公司提供的《嵩旺佳苑商铺调换协议》（2018年7月19日）显示：“一、乙方（即本案原告严家芬、金光杨）同意甲方（即本案被告和瑞公司）将前期购买的1栋101、103铺及其附属按原价收回销售，撤销前期备案由甲方负责；二、甲方同意乙方前期已付1栋101、103铺及其附属购房款1971.1641万元，直接作为106铺位置购房款。三、乙方所调换106铺约648㎡（以最终合同为准），无公摊面积，单价3.5万／㎡，总价2271.1641万元以签订正式合同为准多退少补……”，但该协议经乙方严家芬、金光杨签字，丙方华好投资集团陆大好签字，甲方（本案被告和瑞公司）未签章。庭审中被告和瑞公司提供《签约告知函》（2019年4月3日）：“……赴我公司销售部网签购房合同。如不能按时付款签约，则你方之前申请的换铺协议无效，重新执行原先你方购买方案（101铺及其附属、103铺及其附属），106铺及二楼商铺由我公司另行销售……”。再查明：被告和瑞公司庭审确认案涉项目小区综合查验暂未通过。一审法院认为，原告严家芬、金光杨与被告和瑞公司对解除101铺和103铺《商品房买卖合同》、调换申请、定购协议等案涉房屋买卖合同关系无异议，本案争议焦点系合同解除原因，而原被告在101铺和103铺买卖合同成立生效问题上无争议，故争议问题系调换申请的性质和认购协议的效力。关于争议焦点1，调换申请性质问题，即101、103铺调换106铺。根据案件事实，101铺和103铺是两份生效合同，被告和瑞公司提供《嵩旺佳苑商铺调换协议》，该协议被告和瑞公司虽未签章，结合原告提供的调换申请看，该调换商铺实质为：原、被告解除101铺、103铺买卖合同并撤销备案，签订106铺位置的房屋买卖合同。因101铺、103铺买受人是原告金光杨和严家芬分别购买，现106铺为原告金光杨、严家芬共同购买，且交易标的物发生变化。在本案原、被告未就106商铺买卖签订商品房买卖合同，也未实际解除101铺、103铺商品房买卖合同并撤销备案。综上，原、被告对调换商铺意向达成一致，具体调换内容未达成一致。从被告提供的《签约告知函》看，调换商铺需要重新网签购房合同，即原、被告调换商铺事宜未实际履行。综合来看，本案原、被告同意解除的生效合同为101铺、103铺买卖合同。故按照101铺、103铺买卖合同约定，被告和瑞公司应在2018年6月30日前将101铺、103铺交给原告。因案涉小区综合查验未通过，原告遂在2019年4月23日通知被告和瑞公司解除合同，被告同意解除合同。故原告诉讼主张有事实依据，一审法院予以采信。关于争议焦点2，定购协议效力问题。本案为达成原、被告换铺协议，需要由原告增购106号商铺附属，为此双方签订定购协议书，从性质看，该定购协议是预约合同，目的是签订106铺及其附属的商品房买卖合同，该预约合同有效。被告主张原告违反定购协议约定存在违约，一审法院认为定购协议实质是履行顺位问题，定购协议约定“2019年1月25日全额支付650万元并签订购房合同”，原告是用101铺、103铺的合同价款2,303万元来抵付106铺及其附属总价款，从支付房款履行顺位看，原告已经履行完毕。从被告提供《网签告知函》看，要求原告严家芬、金光杨网签购房合同。结合焦点1，因嵩旺佳苑项目小区未通过综合查验，原告签约目的无法实现。本案原、被告对解除定购协议无异议，被告在解除定购协议后返还原告定金70万元，但原告主张返还定金利息无合同依据，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百三十条、第一百六十一条之规定，判决：一、解除原告严家芬、金光杨与被告六安市和瑞置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同备案号分别是201712200044、201712200043）及其调换申请、定购协议；二、被告六安市和瑞置业有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告严家芬、金光杨购房款2,303万元；三、被告六安市和瑞置业有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告严家芬、金光杨购房款2,303万元截至2019年5月11日的利息1,613,352元（计算详见附表），后续利息自2019年5月12日起按银行同期贷款利率计算至完全清偿之日为止；四、被告六安市和瑞置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告严家芬、金光杨违约金23.03万元（2,303万元×1%=23.03万元）；五、被告六安市和瑞置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告严家芬、金光杨认购定金70万元；六、驳回原告严家芬、金光杨的其他诉讼请求。案件受理费170,540元，保全费5,000元，合计175,540元，由被告六安市和瑞置业有限公司负担。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，严家芬、金光杨提交承兑汇票、借条，证明严家芬、金光杨曾向陆大好支付192万元购房款，其中承兑汇票102万元，借款90万元，但是陆大好只向和瑞公司支付了191万元。2018年3月20日实际转款是299万，是因为之前我们向陆大好借款192万，但是陆大好向和瑞公司支付时他少付了一万，而且开发商出具的发票金额是对的，这么长时间也没有提出异议。上诉人经过质证对于欠条认可，但是与本案无关。承兑汇票是复印件，我们不予质证。我们说的一万元付款日期是2018年3月20日前后的付款，我们认为是299万，他们认为是300万。本院认证：对该证据的真实性予以确认，该部分争议事实实为本案争议焦点问题，本院将在论理部分予以阐述。二审查明事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、被上诉人支付的购房款是2302万元还是2303万元；二、被上诉人向上诉人主张利息及违约金有无事实和法律依据。关于焦点一，被上诉人认可2019年3月20日前后确实转款299万元，但陈述并举证证明由于之前支付192万元购房款，陆大好仅向和瑞公司支付191万元，故2019年3月20日将该1万元差额补上的情况。另外，纵观上诉人一审提交的证据，无论是《嵩旺佳苑商铺调换协议》还是严家芬、金光杨2018年7月26日出具的两份《申请》，均反映上诉人对严家芬、金光杨在2018年7月19日之前已经就1栋101铺及其附属、103铺及其附属支付了购房款19711641元并无异议，且和瑞公司针对严家芬、金光杨2019年4月23日《解除房屋买卖合同的通知》出具《回复函》时亦未就金光杨、严家芬已付房款2303万元提出异议，故综合本案证据，上诉人该点上诉请求不成立。关于焦点二，一审中上诉人将《嵩旺佳苑商铺调换协议》作为证据向法院提交，且在上诉人2019年5月1日向被上诉人出具的《回复函》也提及该协议，故本院有理由相信上诉人是认可《嵩旺佳苑商铺调换协议》的。本案双方当事人2018年7月26日仍然在就房屋调换进行商榷并实际支付房款，故2018年6月30日和瑞公司不可能向严家芬、金光杨履行101、103铺《商品房买卖合同》，一审法院认为和瑞公司应在2018年6月30日将101、103铺交给原告的理由不成立。但是，2018年7月26日严家芬、金光杨出具《调换申请》要求将其原所购商铺101及附属、103及附属调换至106，原购房款12491277元直接充当106铺购房款，和瑞公司亦在该两份《调换申请》上签字盖章同意申请调换，严家芬、金光杨也于2018年7月27日按上述《调换申请》补齐了106房屋剩余房款3318359元，至此严家芬、金光杨已付清106房款2303万元，然而和瑞公司并未按照《嵩旺佳苑商铺调换协议》约定的正式交房时间2018年7月30日向严家芬、金光杨交付106房屋构成违约，又因双方对解除《房屋买卖合同》及调换均无异议，故一审法院比照《房屋买卖合同》第十二条迟延交付房屋解除合同的条款判决和瑞公司退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照中国银行同期贷款利率计付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金，并无不当。至于上诉人认为严家芬、金光杨在付款过程中存在违约行为的理由不成立，本院对此不予采信。最后，关于双方2018年7月26日签订的《嵩旺佳苑住宅（商业）定购协议书》，虽严家芬、金光杨支付了70万元定金后未按约履行后续付款义务，但鉴于和瑞公司未按照《嵩旺佳苑商铺调换协议》履行交付106房屋义务违约在先，且案涉小区综合查验尚未通过也无法交付房屋，即使上诉人认为综合查验未通过责任在裕安区人民政府，但上诉人是本案房屋买卖合同关系的相对方，故上诉人该点理由不成立，本院认为一审判决和瑞公司向严家芬、金光杨返还70万元定金的处理正确。综上，和瑞公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费21400元，由六安市和瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 武审判员 王 丽审判员 魏晶晶二〇一九年十月二十三日书记员 邵 爽附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。