江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1291民初264号原告：泰州医药高新技术产业开发区寺巷社区居民委员会，统一社会信用代码:54321202ME2423358L，住所地泰州医药高新技术产业开发区口泰路建行对面。法定代表人：尤爱民，主任。委托诉讼代理人：窦训飞，江苏烨铭律师事务所律师。被告：尤方才（又名尤芳才），男，1940年6月20日出生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：全素华，江苏江豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：全鹏玉，安徽明和律师事务所律师。第三人：泰州市环球棉麻化纤有限公司，统一社会信用代码91321291141319525Q，住所地泰州医药高新技术产业开发区寺巷街道寺巷社区。法定代表人：尤方才，总经理。委托诉讼代理人：全鹏玉，安徽明和律师事务所律师。原告泰州医药高新技术产业开发区寺巷社区居民委员会（以下简称寺巷居委会）与被告尤方才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法通知泰州市环球棉麻化纤有限公司（以下简称环球公司）为本案第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告寺巷居委会的委托诉讼代理人窦训飞，被告尤方才及其委托诉讼代理人全素华、全鹏玉，第三人环球公司的法定代表人尤方才、委托诉讼代理人全鹏玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。寺巷居委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即返还租赁房屋约700平米（租赁房屋为位于寺巷社区十九组口泰路西侧邮局南侧原棉麻化纤厂的全部房屋）；2、判令被告给付房屋使用费40000元，承担违约金20000元、滞纳金4000元，并按年租金30万元的标准自2019年1月1日起至实际返还租赁房屋时止赔偿原告的损失，该损失也就是指房屋使用费；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月28日原、被告签订房屋租赁合同一份。约定：由原告将位于西侧约700平米的房屋出租给被告用于生产经营，租期至2018年12月31日止；租金为毎年40000元，先缴款后使用；任何一方违反合同规定，须按年租金的50%承担违约金、按月租金的10%加收滞纳金。上述合同到期前、后，原告已通过多种方式，多次要求被告按期交还房屋、给付拖欠租金等，但被告均以种种理由拒不履行双方签订的租赁合同。为此，原告具状起诉，请求人民法院依法判准原告如前诉求。尤方才辩称：第一，原告方出租的房屋面积只有210平方米，对此原告在法院审理的（2018）苏1291民初2201号不当得利纠纷一案中已经提供证据反映，因此，原告诉讼请求第一项返还租赁房屋约700平米，毫无事实依据，更无法律依据，应当予以驳回该诉讼请求。第二，原告所欠被告210平方米房屋款计人民币14万元，至今并未偿还清，现余欠被告15000元。按照原告出租房屋仅有210平方米计算，其年租金应为12000元人民币，并不是4万元，原告与被告往来账相互抵销结算，应当是原告欠被告方计人民币3000元。此客观事实，在（2018）苏1291民初2201号不当得利一案中，有大量证据充分证实。故是原告存在违约情形，原告诉讼请求第二项给付租金4000元、承担违约金2000元、滞纳金4000元及所谓赔偿损失等诉讼请求，同样均属于毫无事实依据，更无法律依据，应当予以驳回原告的全部诉讼请求，方为合理合法。第三，环球公司是由泰州市环球棉麻化纤厂改制后成立的私营企业，其生产经营用房490平方米均是该私营企业的自有固定资产，对此江苏省泰州经济开发区社会事业局于2008年5月28日下发的泰开社[2008]31号《关于“泰州市环球棉麻化纤厂”企业改制的批复》等大量证据足以证实。事实上，被告的公司也仅是在该自有的公司厂房内生产经营，并不存在占用原告诉讼所反映的房屋。由于原告在（2018）苏1291民初2201号不当得利一案中理屈词穷而恶意提出本案诉讼，明显涉嫌恶意诉讼。因此，原告向法院起诉明显与理与法均不符，请求法院依法予以驳回原告的一切诉讼请求，以维护法律的尊严和公道。另外，根据法律规定，涉及到十一届三中全会之后经济体制改革的历史遗留问题应当由当地政府等行政部门协调处理，依法不应当属于人民法院受案范围。而且本案企业改制属于农村村办集体企业在当地政府主导下进行的企业改制，涉及到有关当地村定职干部经济和政治待遇，属于当地政府进行人事调整和集体资产处分的范畴，应当由地方政府依法处置，不属于平等主体的民事案件，建议法院依法驳回原告的起诉。环球公司述称，同意被告的意见。本院经审理认定事实如下：2001年2月24日，泰州市寺巷镇健康村经济合作社与泰州市环球棉麻化纤厂（以下简称化纤厂）签订《寺巷镇健康村办企业2001年租赁承包经营合同书》，将厂房、设备等村集体资产交由化纤厂经营。2002年3月22日，泰州市寺巷镇寺巷村经济合作社与化纤厂签订《资产租赁协议书》，约定由化纤厂租用其在口泰路西侧、寺巷邮局南侧的原村办厂（其中：门面楼房一幢，以及其他车间厂房，机械设备、配电设施等固定资产）用于生产经营，租赁期间自2002年1月1日起至2004年12月31日止，租金为每年2万元。2005年5月21日，泰州市寺巷镇寺巷村经济合作社与化纤厂签订《资产租赁协议书》，约定由化纤厂租用其在口泰路西侧、寺巷邮局南侧的原村办厂（其中：门面楼房一幢，以及其他车间厂房等固定资产）用于生产经营，租赁期间自2005年1月1日起至2007年12月31日止，租金为每年2万元。2008年1月15日，泰州市寺巷镇寺巷村村民委员会（以下简称寺巷村委会）与尤方才签订《资产租赁协议》，约定由尤方才租用其位于口泰路西侧、寺巷邮局南侧的原村办厂（其中：门面楼房一幢，楼下两间、楼上三间，以及其他车间厂房约十间约340平方米）用于生产经营，租赁期间自2008年1月1日起至2012年12月31日止，租金为2008年16000元，2009年20000元，2010年25000元，2011年31250元，2012年39062元。因化纤厂改制需要，泰州兴瑞会计师事务所于2008年5月6日对化纤厂2008年1月31日的全部资产负债、净资产进行评估，评估资产合计1287068.33元（其中，87.5平方米的织机车间房屋建筑物评估价值为59600元），流动负债为180974.5元，净资产为1106093.83元。2008年5月12日，尤方才在一份《产权说明》上签名，《产权说明》的主要内容为：“因化纤厂改制，对现有资产权属作如下说明。厂区土地属寺巷村集体所有，其上十间厂房、门面房一幢，合计约400平方米，均属村集体所有，机械设备、动力设施及路南四间临时车间约80平方米为尤方才个人投资。尤方才租赁期满后，机械设备自行处理、自行搬走。临时车间、动力设施由村集体按帐面残值收归集体。”2008年5月16日，寺巷村委会与尤方才签订《资产出售合同》，其中约定，寺巷村委会将原所属村办性质“泰州市环球棉麻化纤厂”出售给尤方才改制为私营，经泰州兴瑞会计师事务所评估核定，总资产为1287068.33元，总负债为180974.5元，净资产为1106093.83元，由于资本为尤方才主出资，故出售金额为零。2008年5月28日，江苏省泰州经济开发区社会事业局向寺巷镇人民政府作出《关于“泰州市环球棉麻化纤厂”企业改制的批复》，同意以零资产改制出售给尤芳才同志转为私营，企业改制后，原企业一切债权债务及其经济责任由购买者承担。2011年4月28日，甲方泰州市寺巷街道寺巷村集体经济股份合作社与乙方尤方才签订《集体资产界定确认书》，主要内容有：“甲、乙双方曾丁2008年元月15日签订了资产租赁协议，因乙方在租用期内生产扩大的需要，经与甲方协商一致，在厂区内空闲地增砌部分厂房，由甲方出资，乙方负贡彻造，甲方为永久性所有权，租期内乙方享有使用权，为确保集体资产的管理，现就有关事项订立如下协议：一、甲方将乙方在厂区内砌建的一幢长16m*5.4m平房和11.2m*4.8m染色有间及办公楼西侧9.3m*7m平房，合计平方为210㎡，以及厂区内所有基础配套设施在内，一次性折价按照双方商定为人民币壹拾肆万元整。付款方法为：乙方在租期内逐年扣除上缴款部分，如乙方不再续租时甲方一次性结清所欠余款，乙方无条件将办公设施、机械及产成品搬出，将集体资产完好交给甲方。二、甲、乙双方约定，资产界定后，乙方应确保集体所有资产的维护，不得改变房屋结构和转租他人使用，严格执行2008年1月15日所签租赁协议内容。三、甲、乙双方在附件平面图上签字确认。”《集体资产界定确认书》下方附房屋平面示意图。2012年12月17日，出租方寺巷居委会与承租方尤方才签订《房屋租赁合同》，约定将居委会建筑或所有的坐落于口泰路西侧、寺巷邮局南侧的房屋（房屋资产以双方确认书为准）出租给尤方才使用，租赁期间自2013年1月1日起至2015年12月31日止，租金总计36000元。2015年12月28日，出租方寺巷居委会（甲方）与承租方尤方才（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容有：“甲方将其建筑或所有的坐落于寺巷街道寺巷社区19组口泰路西侧的房屋（建筑面积按原资产界定图，约定700平方米）继续出租给乙方使用。租赁期间自2016年1月1日起至2018年12月31日止，年租金为4万元。付款方式为缴款后使用。甲方于本合同生效之日起五日内，将该房屋交付给乙方。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋无条件退还甲方。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用，且固定的装潢所有权属于甲方。乙方不得乱搭乱建，确实需要建设的，必须书面申请，附上图纸，经甲方同意后，报寺巷街道农经站批准，由甲方出资并负责施工，新建的建筑物归甲方所有，乙方租用新建房屋的期间不得超过原租赁合同约定的截止时间，新房的租金及支付方式另行约定。如乙方要求继续租赁，则须提前一个月书面向甲方提出，甲方最迟在合同期满前10日内向乙方正式答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，同等条件下，乙方有优先承租权。任何一方违反本合同的约定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金。”合同签订后，寺巷居委会向尤方才交付了租赁房屋。根据2011年4月28日集体资产界定确认书中约定的14万元折价款折抵房屋使用费（按租赁合同约定的租金金额计算）后，截至2018年12月31日，被告尚欠原告房屋使用费25000元。另查明，泰州市寺巷镇健康村经济合作社、泰州市寺巷镇寺巷村经济合作社、寺巷村委会均是寺巷居委会前身的名称。泰州市环球棉麻化纤厂是泰州市环球棉麻化纤有限公司的曾用名。原告述称案涉租赁房屋未取得产权证或建设工程规划许可证。上述事实有租赁承包经营合同书、资产租赁协议书、资产租赁协议、评估报告、产权说明、资产出售合同、关于“泰州市环球棉麻化纤厂”企业改制的批复、集体资产界定确认书、房屋租赁合同及双方当事人陈述等证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告寺巷居委会述称案涉租赁房屋未取得产权证或建设工程规划许可证，原被告均未提供案涉租赁房屋的建设工程规划许可证，故本院确认双方于2015年12月28日签订的房屋租赁合同无效。承租人应将租赁房屋返还给出租人，承租人应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。关于原告主张的返还租赁房屋问题。原告主张按租赁合同中约定的资产界定图确定，约700平方米，被告辩称租赁房屋的面积只有210平方米，其余房屋均为被告的自有固定资产。化纤厂改制时，泰州兴瑞会计师事务所评估的化纤厂2008年1月31日房屋建筑物仅涉及87.5平方米的织机车间，尤方才于2008年5月12日在《产权说明》中确认，厂区土地属寺巷村集体所有，其上十间厂房、门面房一幢，合计约400平方米，均属村集体所有，机械设备、动力设施及路南四间临时车间约80平方米为尤方才个人投资。产权说明与评估报告相互印证，足以证明化纤厂改制涉及的房屋仅包括87.5平方米的织机车间，厂区原有房屋属于当时的寺巷村集体所有，不在改制范围内。原被告双方对2011年4月28日集体资产界定确认书中约定尤方才所建210平方米的房屋折价14万元归寺巷村集体所有并无异议，而210平方米的房屋亦包括原织机车间（即四间车间），因此，对被告该抗辩意见，本院不予采纳。被告辩称本案属于政府主导的企业改制问题，不属于人民法院受案范围。因除87.5平方米的织机车间之外的其他房屋并未列入改制范围，2011年4月28日集体资产界定确认书中双方对包括87.5平方米房屋在内的房屋权属进行了约定，是双方对改制后的厂房进行的权属约定，不涉及改制问题，因此本案的处理不属于因企业改制产生的争议，对被告该抗辩意见，本院不予采纳。原告要求被告返还《集体资产界定确认书》中涉及的全部房屋，本院予以支持。关于原告主张的判令被告给付房屋使用费40000元，承担违约金20000元、滞纳金4000元，并按年租金30万元的标准自2019年1月1日起至实际返还租赁房屋时止赔偿原告的损失（或给付房屋使用费）。根据2011年4月28日集体资产界定确认书中约定的14万元折价款折抵房屋使用费（按租赁合同约定的租金金额计算）后，截至2018年12月31日，被告尚欠原告房屋使用费25000元，应当给付原告。双方于2015年12月28日签订的房屋租赁合同无效，合同中约定的违约条款当然无效，故对原告要求被告给付违约金、滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告自2019年1月1日起至实际返还租赁房屋止按年租金30万元的标准赔偿损失（或给付房屋使用费），其主张按年租金30万元的标准计算损失，并未提供充分证据加以证明，本院不予支持。鉴于被告至今尚未交还租赁房屋，应当自2019年1月1日起至实际交还租赁房屋时止按原租赁合同约定的每年4万元租金标准向原告支付房屋使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条之规定，判决如下：一、被告尤方才于本判决生效后三十日内将位于泰州医药高新技术产业开发区寺巷社区十九组口泰路西侧、寺巷邮政局南侧的租赁房屋（即2011年4月28日《集体资产界定确认书》附件平面示意图中所列全部房屋）交还给原告泰州医药高新技术产业开发区寺巷社区居民委员会。二、被告尤方才于本判决生效后三十日内向原告泰州医药高新技术产业开发区寺巷社区居民委员会支付2018年12月31日前的房屋使用费25000元。三、被告尤方才于本判决生效后三十日内向原告泰州医药高新技术产业开发区寺巷社区居民委员会支付自2019年1月1日起至实际交还租赁房屋时止的房屋使用费（以每年4万元为计算标准）。四、驳回原告泰州医药高新技术产业开发区寺巷社区居民委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2150元，由原告泰州医药高新技术产业开发区寺巷社区居民委员会负担890元，被告尤方才负担1260元（此款已由原告垫付，被告负担部分于本判决生效后三十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费。审 判 长  杨 丽人民陪审员  毛宏涛人民陪审员  肖桂明二〇一九年十月二十二日法官 助理  张士清书 记 员  卢 俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。