四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川09民终767号 上诉人（原审原告）：曹俊，男，1964年6月11日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：张剑宇，四川天则律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川德财商贸有限公司，住所地四川省蓬溪县赤城镇蜀北上路客运站**，统一社会信用代码9151092158648841X7。 法定代表人:王德财，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：四川德财房地产开发投资有限公司，，住所地四川省遂宁市开发区蜀秀西街**，一社会信用代码91510900565660460N。 法定代表人:王德财，该公司总经理 二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：王雍，二被上诉人公司员工，男，1990年8月23日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区会龙镇石岩村1社**，公民身份号码5109021990********。 上诉人曹俊因与被上诉人四川德财商贸有限公司（以下简称德财商贸公司）、四川德财房地产开发投资有限公司（以下简称德财房地产公司）房屋租赁合同、房屋买卖合同纠纷一案不服四川蓬溪县人民法院（2018）川0921民初2253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曹俊及其委托诉讼代理人张剑宇，被上诉人德财商贸公司和德财房地产公司的共同委托诉讼代理人王雍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人曹俊上诉请求：一、撤销（2018）川0921民初2253号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人德财商贸公司签订的《委托租赁合同》第六条约定：“甲方（上诉人）与德财房地产公司签订的《商品房买卖合同》两年后，在每年的3月、6月、9月均可提出回购申请。第三年申请回购的由德财房地产公司原价回购，第四至六年申请回购的由德财房地产公司增值10%回购。五年后，甲方愿意办理房屋产权证，在甲方提出申请的365日内，由德财房地产公司为甲方办理。”上诉人与德财商贸公司签订的《委托租赁合同》涉及到德财房地产公司相关义务，德财房地产公司与德财商贸公司的法定代表人均系王德财，王德财不仅系德财房地产公司的唯一股东，也是德财商贸公司的实际控制人，王德财对上述内容应是明知的。后因回购一事，上诉人多次与王德财沟通，王德财均表示同意回购。德财房地产公司与德财商贸公司法人人格混同，两公司均有义务回购。原审判决认定德财商贸没有回购义务属于认定事实错误。同时上诉人在购买涉案商铺时，被上诉人德财房地产公司公示了商铺的位置，合同中明确了上诉人购买的商铺为一期二层132号6.25㎡，按照《商品房买卖合同》约定办理产权证也是单独所有的产权证，不能与他人形成共有关系。原审判决认定上诉人所购买的商品与他人形成共有关系，错误适用法律，导致判决结果错误，故请求支持上诉人的上诉请求。 德财商贸公司辩称，案涉商铺系德财房地产公司开发并对外销售，德财商贸公司作为承租方没有回购义务，回购义务应是德财房地产公司。 德财房地产公司辩称，德财房地产公司和上诉人没有回购的约定，也未收到上诉人要求回购的申请，德财房地产公司没有回购义务。 曹俊一审诉讼请求：1.判令被告德财商贸公司向原告支付2012年11月6日至2016年12月29日租金2846.44元；2.由二被告将原告购买的商铺回购，向原告支付回购金55000元，并从2017年1月20日起至付清之日止按每日万分之十支付滞纳金；3.由二被告支付原告误工、车旅损失3万元；4.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实如下：德财地产公司成立于2010年11月23日，系王德财独资的有限责任公司。德财商贸公司成立于2011年12月7日，王德财占80%的股份，张建占20%的股份。2012年11月6日，原告与德财地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买德财地产公司开发的“蜀城国际”一期二层132号商品房，建筑面积6.25平方米，单价每平方米8000元，共计5万元。当天原告与德财商贸公司签订委托租赁经营合同，约定原告将其购买的商品房委托德财商贸公司进行招商租赁，委托经营期限为2012年11月6日至2027年11月6日。第一至三年，每年租金5000元，四至六年6000元，七至九年7000元，十至十二年7500元，十二至十五年8000元。第一年的租金5000元在原告与德财地产签订《商品房买卖合同》时已给付给原告。从第二年开始每年租金在11月20日之后的十五个工作日内一次性支付给原告。原告与德财地产公司签订《商品房买卖合同》两年后，在每年的3月29-31日，6月28-30日、9月28-30日、12月29-31日均可提出回购申请。第三年申请回购的由德财地产公司原价回购，第四至六年申请回购的由德财地产公司增值10%回购。对违约责任进行了约定，德财商贸公司超过支付租金期限二十个工作日后仍未将租金转账到原告账户的，德财商贸公司向原告支付逾期应付租金万分之一的滞纳金。2012年12月5日，原告与德财商贸公司签订了特别约定，约定原告按委托租赁合同提出申请要求德财商贸公司回购时，德财商贸公司必须回购商铺，如违背承诺，给原告造成损失，一律由德财商贸公司全部承担。原告在德财商贸公司同意回购的条件下购买的商铺。德财商贸公司同意原告在2016年12月29日提出回购，德财商贸公司以德财地产公司增值10%保证回购，并一次性付清本金和增值产生的一切费用55000元。若原告提出申请十五至二十日内德财商贸公司未付清原告的一切费用，德财商贸公司按应付金额每日万分之十支付原告滞纳金。合同签订后，2012年11月6日，原告向德财地产公司缴纳蜀城国际一期2层132号商铺购房款50000元，原告将购买的商铺委托给德财商贸公司招商租赁，当天，德财商贸公司给付原告租金5000元，2014年12月1日给付原告租金5000元，2015年12月9日给付租金1,500元，2016年2月6日给付1000元，2016年12月6日给付1837.83元，2017年12月7日给付1837.83元，2018年12月14日给付租金1977.9元。共计给付租金18153.56元。2017年12月6日，原告通过电话与王德财联系，王德财同意回购并答应在2018年12月底前付清款项。后被告未履行回购承诺，原告遂向一审法院起诉。 一审法院认为，原告与二被告在平等自愿的基础上签订了《商品房买卖》、《委托租赁经营合同》。合同合法有效，应受法律保护，当事人双方均应按合同约定履行义务。原告要求被告德财商贸公司支付2012年11月6日至2016年12月29日租金2846.44元，被告德财商贸无异议，一审法院予以支持。原告与德财商贸公司签订的《委托租赁经营合同》约定由德财地产公司回购原告购买的商铺，但德财地产公司并未在合同上签名或盖章，该部分约定对德财地产公司不产生法律效力，但并不影响合同其他部分的效力。原告与德财商贸公司签订了特别约定，约定德财商贸公司以德财地产公司以10%的增值保证回购。所谓回购应是指谁售出，谁回购，德财商贸公司没有出售商铺，没有回购的义务。此外，案涉商位所在楼层为4000平方米左右，案涉商位为6.25平方米，在其中只占很少的一部分，所在楼层已向众多商户出售。虽然每个购买人独立签订合同购买相应的商铺，似乎是彼此独立的，但包括原告商位在内，所有商位在物理空间上没有“四至”界限，每个商位没有与外界相隔离的功能，不具备构造上的专有性和利用上的独立性，只是商铺所有权量的抽象分割，每个购买人不具备团体关系，只是基于自己独立的投资行为而购买，全体购买人因此对所在楼层的所有权建立共有关系，各自拥有相应的份额，此种共有关系应认定为按份共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”根据该规定，个别共有人不得为处分行为。原告个别提起诉讼要求二被告回购商铺，并不是按照法律规定转让其享有的份额，其实质是打破原有的共有关系，且一、二层均已整体出租，全体购买人已经形成利益共同体，并通过这种模式获取收益，实现其投资目的。尽管目前实际所获得的收益与合同约定存在差距，但超过银行存款利息，因个别人的回购从而打破现有的共有关系，将会影响其他共有人的权利，以及承租第三方的利益。因此，从共有的角度，原告要求二被告回购的请求不应支持。原告其余诉讼请求系建立在要求被告回购的基础上，故亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，判决如下：“一、由被告四川德财商贸有限公司于本判决生效后给付原告曹俊2012年11月6日至2016年12月29日下欠的租金2846.44元；二、驳回原告曹俊的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1996元（原告已预交844元），由原告曹俊负担1946元，由被告四川德财商贸有限公司负担50元。” 本案二审期间，上诉人围绕上诉请求分别提交了以下证据（一）车费票据14张和住宿费发票，证实上诉人从一审诉讼开始至二审开庭因本案诉讼所产生的损失；（二）成都市客运车主汽车职业资格考试合格证、出租汽车承租合同、劳动合同、司机卡一张，证实上诉人的职业系从事出租车驾驶，因本案诉讼从2016年12月29日辞职至今，应按每天200元计算误工费损失。本院组织双方当事人质证，二被上诉人质证认为，对上诉人提交的（一）组的真实性无异议，但不能证明该费用的产生是因本案诉讼引起；对（二）证据质证认为，对真实性无异议，只能证明上诉人的职业是从事出租车驾驶，不能证明是因为本案而辞去工作，达不到上诉人的证明目的。经合议庭评议，对其真实性予以采信，但与本案不具有关联性，上诉人所提交的证据达不到上诉人的证明目的。二审经审理查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，2012年11月5日上诉人与被上诉人德财商贸公司签订特别约定后，于2012年11月6日与被上诉人德财房地产公司签订了《商品房买卖合同》，由上诉人购买德财房地产公司开发的“蜀诚国际”一期二层132号商铺面积为6.25㎡，并由上诉人给付购房款50000元，当日，上诉人与被上诉人德财商贸公司签订了《委托租赁经营合同》，上诉人将购买的商铺委托被上诉人德财商贸公司经营，租金由被上诉人德财商贸公司支付的事实无异议，本院予以确认。本案争议焦点，二被上诉人是否应当回购上诉人所购买的“蜀诚国际”一期二层132号商铺面积6.25㎡。因上诉人购买的商铺位于“蜀诚国际”一期二层，所在楼层面积4000余㎡，被上诉人德财房地产公司已将该楼层划作商铺向众多业主出售，每个业主购买的商铺在空间上没有四至界限，每个商铺与外界没有阻隔的功能，每个业主均是基于各自独有的投资行为而购买，各自拥有自己相应的份额，全体业主形成利益共同体，因此，全体业主对“蜀诚国际”一期二层房屋的所有权建立共有关系。按照《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”和第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。”上诉人提起诉讼要求二被上诉人回购自己所购买的商铺，其实质打破已建立的共有关系，将会影响其他业主的利益。因此，上诉人要求二被上诉人回购所购买商铺的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人曹俊上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1996元，由上诉人曹俊负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  康 英 审判员  周 歧 二〇一九年十月十六日 书记员  李 安