河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民终1795号上诉人（原审被告）：吴国亮，男，汉族，1975年9月18日出生，住河南省漯河市源汇区，现住源汇区。委托诉讼代理人：赵赟，河南许慎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘合云，男，汉族，1953年11月17日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李萃文，河南蓝标律师事务所律师。上诉人吴国亮因与被上诉人刘合云房屋买卖合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2019）豫1102民初1969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年8月30日公开开庭进行了审理。上诉人吴国亮及其委托诉讼代理人赵赟，被上诉人刘合云及其委托诉讼代理人李萃文参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴国亮上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、一审认定上诉人未在签订合同后20日内交付房屋构成违约，是错误的。2、一审认为上诉人有义务如实告知被上诉人“满五唯一”是错误的。3、一审未认定被上诉人不履行合同是错误的。二、一审判决适用法律错误，判决结果错误。1、一审判决上诉人退还被上诉人购房款定金100000元是错误的。2、一审判决上诉人向被上诉人支付违约金30000元是错误的。被上诉人刘合云辩称，一、上诉人与答辩人签订房屋买卖合同时存在欺诈，刻意隐瞒案涉房屋非“满五唯一”住房的事实，且上诉人没有按照合同约定履行交付房屋的义务，一审判决认定事实正确。二、一审判决适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。被上诉人刘合云向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖协议》；2、依法判令被告返还原告购房定金10万元，并按每日1000元向原告支付违约金（从2018年10月19日起至被告向原告返还定金完毕之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告刘合云（乙方）和被告吴国亮（甲方）2018年9月28日签订房屋买卖协议一份，主要内容为：甲方将坐落于源汇区井冈山路商务花园3#楼2单元一层西户，面积131.2平方米的房屋出售给乙方，房屋售价总金额为65万元整，乙方于本协议签订之日向甲方支付定金10万元，余款55万元在房屋过户手续办理完毕之时支付。甲方应于本合同签订之日起二十日内将房屋交付乙方。乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款1%向甲方支付违约金。逾期超过十五日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违的责任。甲方逾期交付房屋的违约责任:除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按累计已付款的1%向乙方支付违约金。逾期超过十五日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。关于产权过户登记的约定:甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起十五个工作日内取得房地产权属证书，乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出退房要求之日起十五日内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的1%赔偿乙方损失。因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家有关规定由乙方交纳。协议签订后，原告于2018年9月28日向被告支付购房定金10万元，被告向原告出具收条。另查明，原、被告的通话录音中原告提出被告不能交钥匙一事，被告称很为难。被告于2018年10月13日向原告提出过户。一审法院认为：原、被告之间签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，内容不违背法律规定，合法有效。本案中，原告诉请要求解除协议，被告亦同意解除，因此对原告的该项诉讼请求法院予以确认。根据协议约定，被告应在合同签订之日起二十日内将房屋交付给原告，双方对房屋交付的时间约定明确，被告应按约定履行交付义务，逾期则视为违约。房屋交付的实质是买方可以实际占有、使用，即买房人可以达到购房的合同目的，过户不等同于交付，因此被告的行为构成违约。虽然被告曾于交付期限届满前2018年10月13日向原告提出过户，未办理过户的原因是涉案房产不满足“满五年且唯一”即“满五唯一”的条件，导致合同中约定的原告承担的个人所得税加大。房产过户中的个人所得税本应由卖方即被告承担，在双方约定由买方承担的情况下，被告有义务如实告知涉案房屋的实际情况，因此在被告不能证明订立合同时已告知原告所售房屋非唯一一套住房的情况下，导致房屋不能过户的原因不能归咎于原告，被告仍应按照合同约定履行交付房屋的义务。关于被告应支付的违约金。按照协议约定，违约金按照每日已付款1%的标准从签订合同之日后20日开始计算，即从2018年10月19日截至原告起诉之日产生的违约金数额超过30000元，原告诉讼请求中主张违约金30000元系对权利的处分，法院予以支持。对于被告提出的原告应赔偿其相应损失的请求，因被告未提起反诉，对其请求法院不予处理，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告刘合云和被告吴国亮签订的房屋买卖协议解除；二、被告吴国亮于本判决生效后十日内退还原告购房款定金100000元，并向原告支付违约金30000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费2900元，减半收取1450元，保全费1170元，共计2620元由被告吴国亮承担。二审经审理查明的事实与一审查明的事实相同。本案二审的主要争议焦点为：一审判决结果是否适当？本院认为，本案中，刘合云诉请要求解除协议，吴国亮亦同意解除，因此对刘合云的该项诉讼请求本院予以确认。本案双方房屋买卖交易未达成的原因在于涉案房产不满足“满五年且唯一”即“满五唯一”的条件，导致合同中约定的被上诉人刘合云承担的个人所得税加大。双方在签订房屋买卖合同之前没有就案涉房屋是否达到“满五唯一”的条件进行充分沟通和认真核实，且在签订合同过程中就交易的相关税费约定不当，造成本案纠纷，双方对房屋交易的失败均存在一定的过错。但在房屋交易不能达成的情况下，上诉人吴国亮应当及时返还刘合云交付的定金10万元，上诉人吴国亮未及时返还存在过错，应当承担相应的利息损失。根据双方合同的约定，吴国亮应在房屋交付之日起15日内即2018年10月31日之前协助刘合云取得房屋不动产权属证书，因双方交易未成，对于2018年10月31日之后占用10万元定金的利息损失，应当由吴国亮负担，关于利息的计算标准，应当按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持源汇区人民法院（2019）豫1102民初1969号民事判决第一项及一审诉讼费负担部分；二、撤销源汇区人民法院（2019）豫1102民初1969号民事判决第二项；三、吴国亮于本判决生效后十日内退还刘合云购房款定金100000元，并承担自2018年11月1日起至实际履行完毕之日至占用期间的利息损失（利息以100000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、驳回刘合云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2900元，由上诉人吴国亮负担。本判决为终审判决。审判长  林晓光审判员  刘冬凯审判员  翟朝飞二〇一九年十月八日书记员  杨 阳