山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1722民初2577号原告：单县清丽保洁有限公司。住所地：山东省菏泽市单县北城顺河南街。统一社会信用代码：91371722MA3CH4W51D。法定代表人：吴玉琼，董事长。委托诉讼代理人：李鹏，山东森信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘卫冬，山东森信律师事务所律师。被告：单县今朝商贸有限公司。住所地：单县舜师路财富广场。统一社会信用代码：91371722050924981D。法定代表人：吕旭东，总经理。委托诉讼代理人：鹿亚茹，女，1990年9月19日出生，汉族。原告单县清丽保洁有限公司（以下简称清丽保洁）诉被告单县今朝商贸有限公司（以下简称今朝商贸）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告清丽保洁的委托诉讼代理人李鹏、刘卫冬到庭参加诉讼，被告今朝商贸经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。清丽保洁向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付欠缴的物业服务费436902元（计算至2018年10月31日）；2、请求被告向原告支付欠缴物业费滞纳金（按日万分之五计算至实际给付之日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系单县湖西财富广场区域的物业服务公司，被告系湖西财富广场D1、D3号房产业主。2016年12月20日，原告与山东单县湖西房地产有限公司签订《商业物业委托管理合同》，约定物业服务单价0.8元/平方米/月，服务期限为2017年1月1日至2020年1月1日。合同签订后，原告依合同约定提供相应的物业服务，被告的房产面积分别为16578.71、8286.78平方米，现租赁给单县亿隆商贸有限公司使用，2017年1月1日至今，被告一直未缴纳物业费，现已妨碍到原告清丽保洁正常工作，也严重影响到同区业主正常工作、生活。被告今朝商贸未答辩。原告为支持自己的诉讼主张提交了下列证据：证据1.山东单县湖西房地产有限公司商业物业委托管理合同、物业服务合同各一份。证明原告先后与山东单县湖西房地产有限公司及单县湖西财富广场业主委员会签订物业服务合同，对涉案房产提供物业服务，合同中约定了物业费的收费标准及逾期违约的相关责任。证据2.单县房管局出具的证明一份及被告的商品房买卖合同，证明被告系涉案房屋的权利人。证据3.单县物业办公室出具的证明、物业费催缴通知单、单县亿隆商贸公司的回复函各一份。证明涉案房屋自2016年12月20日起至今由原告提供物业服务，并且已经在单县物业管理办公室备案登记；2018年6月14日原告曾向房屋使用人催缴过物业费。证据4.湖西财富广场物业服务收费明码标价牌一份，证明原告已在公共场所张贴了物业服务收费标准。证据5.房屋租赁意向书复印件一份。证明被告的房屋建筑面积，分别是D1面积16578.71平方米，D3面积8286.78平方米。证据6.光盘一份。证明原告提供物业服务的管理的部分视频资料。证据7.判决书三份：（2018）鲁1772民初841号判决书；（2017）鲁民终1763号民事判决书；（2018）鲁民申1998号民事判决书。证明被告应当按照前期物业服务合同及原告与业委会签订的物业服务合同履行缴纳物业费的相关义务。证据8.原告的营业执照副本、法人证明、法定代表人身份复印件各一份。证明原告有从事保洁服务、家政服务、物业服务、停车服务相关资质。证据9.单县湖西财富广场业主委员会证明及关于成立财富广场小区业主委员会的申请书、单县湖西财富广场业主委员会选举结果、单县财富广场小区业主委员会候选人名单公示各一份。证明业主委员会合法成立。对原告提交的证据被告今朝商贸未发表质证意见。被告今朝商贸原法定代表人张勇兵向本院提交的公司更换法人的相关证据：1.顺丰速运单一份。2.浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初11765号民事调解书一份及该调解书生效证明一份。3.吕旭东身份证复印件一份。证明今朝商贸的法定代表人已更换为吕旭东。原告对张勇兵提交的上述证据的真实性无异议。被告今朝商贸未质证。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并发表了意见，对原告提交的证据2、3、4、7、8、9及张勇兵提交的三份证据本院经审查确认，已在卷佐证。对原告提交的证据1两份合同有双方的签名及捺印，并加盖了公章，具有真实性，在本案中作为有效证据使用。对原告提交的证据5、6在本案中作为有效证据使用。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月20日，原告与山东单县湖西房地产有限公司签订商业物业委托管理合同，接受山东单县湖西房地产有限公司的委托，为“单县湖西财富广场”提供物业管理服务事宜。该合同主要内容如下：第一章，物业基本情况。第二章，物业委托管理服务内容。第三章，物业服务费用:第一条本物业管理区域物业服务收费规定物业服务费由业主或物业使用人按房屋产权证或房屋买卖合同中所拥有的建筑面积缴纳，收费标准暂定如下：0.8元每平方米每月。物业移交业主委员会后，由原告与业主委员会协商确定。第四章，双方的权利和义务。第五章，违约责任。第六章，其他约定事项：第十四条本合同委托期限为2017年01月01日至2020年01月01日止。后单县湖西财富广场业主委员会成立，2018年01月01日，其与原告签订《物业服务合同》，约定由原告对单县财富广场业主、使用人提供物业服务，双方对其服务内容约定：“……第4条，本物业小区共用部位的维修、养护和管理；第5条，本物业小区共用设备的维修、保养、运行和管理；第6条，公用设施的维修、养护和管理；第7条，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；第8条，公用绿地、公共场所内的花木、建筑小品的养护和管理；第9条，公共环境卫生管理，包括：公共场所、场地的清扫保洁及垃圾的收集。……第15条，委托管理期限为叁年。自2018年1月1日起至2021年12月31日止；第16条，业主委员会根据业主大会的决议与物业管理企业签订物业服务合同。……第19条物业管理服务费按业主房产建筑面积每月每平方米0.8元向业主收取。”另查明，今朝公司2012年购买房屋位置：单县湖西财富广场D1#-1-1号楼，建筑面积16578.71平方米；单县湖西财富广场D3#-1-1号楼，建筑面积8286.78平方米。今朝公司现已将上述房产出租给单县亿隆商贸有限公司，原告向其催收物业费，其主张物业费应由业主缴纳。本院认为：本案争议的焦点是原告要求被告支付物业服务费436902元（计算至2018年10月31日）；支付欠缴物业费滞纳金（按日万分之五计算至实际给付之日）。关于被告今朝公司应否缴纳物业费的问题。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……”，第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。现实中，在一个物业管理区域内通常有很多业主，业主通过业主大会遵循少数服从多数的原则来共同协商决定如何行使业主应有的权利和义务，业主委员会作为业主大会的执行机构，业主委员会代表全体业主与物业管理公司所签订的《物业服务合同》，对全体业主发生约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，本案中，虽然被告今朝公司没有直接和原告物业公司签订《物业服务合同》，但其所在财富广场开发商和原告签订了《商业物业委托管理合同》，该财富广场业主委员会成立后，又和原告物业公司签订《物业服务合同》，因此，《物业服务合同》对单县财富广场内全体业主都具有法律效力。原告为被告房屋所在的单县财富广场提供了物业服务，被告应当依照合同及时向原告交纳物业服务费，现被告未交纳物业服务费，其行为已构成违约，故原告依据上述证据要求被告支付物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。关于缴纳物业服务费数额及滞纳金的问题。本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，今朝公司应当履行支付物业服务费的义务。自2017年1月1日至2018年10月31日物业管理费按照合同约定应为437632.62元[（16578.71+8286.78）平方米×0．80元×22月]。原告要求被告支付物业管理费436902元（计算至2018年10月31日），不超过上述标准，符合法律规定，本院予以支持。至于物业管理费的滞纳金问题，因原、被告未在合同中约定，不宜要求被告支付主张权利之前的物业管理费的滞纳金。且原告要求按日万分之五计算滞纳金，标准过高，本院酌定为按照中国人民银行同期贷款利率自原告主张权利之日起支付欠缴物业费总额的滞纳金至实际给付之日止。综上所述，原告起诉理由部分合法，对合法部分本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告单县今朝商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告单县清丽保洁有限公司2017年1月1日至2018年10月31日的物业服务费436902元及滞纳金（以436902元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年5月7日起至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7854元，由被告单县今朝商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长 宋 峰人民陪审员 李 锋人民陪审员 刘喜梅二〇一九年十月十日书 记 员 苏成圣