浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初11961号 原告（反诉被告）：杭州东田巨城置业有限公司，住所地杭州市余杭区星桥街道太平村**。 法定代表人：钱益升。 管理人：江苏百年东吴律师事务所、苏州众勤会计师事务所、浙江杭天信律师事务所。 负责人：汪红妖，组长。 委托代理人：顾莉敏、黄硕，浙江杭天信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：沈忠心，男，1977年11月6日出生，汉族，住重庆市云阳县，暂住杭州市余杭区。 被告（反诉原告）：伍树奎，女，1978年11月4日出生，汉族，住重庆市云阳县，暂住杭州市余杭区。 两被告（反诉原告）共同委托代理人：郭安，浙江郭安律师事务所律师。 原告杭州东田巨城置业有限公司（以下简称原告）为与被告沈忠心、伍树奎（以下简称二被告）合同纠纷一案，于2019年6月20日向本院起诉，本院于同日立案受理后，二被告提出反诉，本院合并审理，依法由审判员孙莎独任审判，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人顾莉敏、二被告的共同委托代理人郭安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，2017年1月20日，杭州市余杭区人民法院裁定受理原告杭州东田巨城置业有限公司破产清算一案，2017年2月23日，杭州市余杭区人民法院作出（2017）浙0110破1号决定书，指定江苏百年东吴律师事务所、浙江杭天信律师事务所、苏州众勤会计师事务所担任原告杭州东田巨城置业有限公司的管理人（以下简称“管理人”）。2015年2月28日，原告与二被告签订《浙江省商品房买卖合同》（编号：2015销1075162），合同约定二被告向原告购买位于杭州市余杭区的商品房，房屋面积177.89平方米，房屋总价款为1200000元。二被告已支付房款36万元，剩余房款84万元尚未支付。目前该房屋于2015年7月6日已过户给二被告，经管理人前往擎天半岛物业中心查询，被告于2018年10月11日已经实际使用该房屋。另外，按照合同约定以及相关规定，二被告应在房屋交付时向原告支付由原告向杭州市余杭区房地产管理处代交的住宅专项维修资金，缴纳标准为60元每平方米，计10673.4元。该款项二被告也未缴纳。针对以上情况，管理人曾数次要求二被告补足相应款项，但二被告仍不积极处理。综上所述，为维护原告的合法权益，现起诉，请求判令：1、被告沈忠心、伍树奎向原告支付房屋尾款840000元及利息155825.75元（此利息从2015年7月6日起暂算至2019年5月22日，此后的利息继续按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至房款付清之日止）；2、被告沈忠心、伍树奎向原告支付住宅专项维修资金10673.4元；以上暂总计1006499.15元。3、本案诉讼费用由被告承担。 被告未发表答辩意见，意见在反诉事实与理由中提出。 被告反诉称，2014年11月27日，双方就案涉房屋签订合同编号为2015销1075162浙江省商品房买卖合同。该合同明确约定被告以银行按揭贷款的方式购买案涉房屋。首付36万元在2015年2月28日前付清，剩余房款84万元通过银行贷款的方式予以支付。原告承诺在2015年4月28日前交付案涉房屋。被告依照合同的约定，支付了36万元首付款，办妥银行按揭贷款及案涉房产抵押等手续，但原告却违反2015年4月28日前交付案涉房屋的合同约定，逾期至2018年10月11日才在被告与物业公司的交涉下交付案涉房屋。原告逾期交房的违约行为导致被告的重大损失（主要指逾期交房期间的租房租金损失及物业管理费、停车费等损失）。现原告不仅不承担违约责任赔偿损失，反而不顾剩余房款84万元合同约定银行按揭付款方式的事实，在双方未协商变更合同的情况下，无理兴讼，倒打一耙，严重损害被告的利益。为维护和保障被告合法权益，根据合同法及民事诉讼法等法律法规的相关规定，请求判令：1.依法确认原告逾期交房构成违约；2.原告承担逾期交房期间的违约金计58320元（根据合同中逾期交房的第九条的约定，36万元乘以每天万分之一，从2015年4月29日开始计算，至2018年10月11日一共1620天，暂估）；3.原告赔偿被告逾期交房期间的租金损失108000元（2015年4月28日至2018年10月11日，每个月按照2000元计算）；4.原告赔偿其他损失（主要指物业管理费损失及停车费损失等）计人民币16600元；5.本案的案件受理费均由原告承担。 原告答辩称，被告违约在先，原告没有违约。按照合同第六条和第七条的约定，被告未付清房款，在原告通知后也没有付清全部房款，被告违约在先，在房款未付清的情况下，原告没有交付房屋的义务，并且原告已经在2015年7月6日配合被告办理了房屋产权证手续，因原告没有违约，不应承担逾期交房损失、租金损失及其他损失。同时被告提交的证据也不能证明其存在的实际损失。 原告为支持其诉请主张，提供并陈述了如下证据材料： 1、商品房销售合同信息一份，证明二被告向原告购买位于杭州市余杭区的商品房，房款总价1200000元，房屋面积177.89平方米，合同签订时间为2015年2月28日的事实； 2、房屋所有权证一份，证明原告已将该房屋过户给二被告，登记时间为2015年7月6日的事实； 3、破产裁定、决定，证明原告进入破产程序，余杭法院指定江苏百年东吴律师事务所、苏州众勤会计师事务所、浙江杭天信律师事务所担任原告杭州东田巨城置业有限公司的管理人的事实； 4、东田公司专项审计报告一份，证明二被告尚欠84万房屋尾款尚未支付的事实。 5、付款通知书，6、快递单。 证据5-6共同证明管理人催告二被告履行付款义务的事实； 7、交房物品发放登记表及装修施工许可证各一份，证明被告于2018年10月11日前往物业公司办理交房手续，并且已经进行装修的事实； 8、浙江省住宅专项维修资金专用收据一份，证明案涉擎天半岛格兰郡7-1-1001房屋需缴纳专项维修资金10673.40元的事实。 被告提供并陈述了如下证据材料： 1、商品房买卖预约合同一份，证明案涉房屋的买卖方式是按揭付款的方式的事实； 2、浙江省商品房买卖合同一份，证明双方明确约定房屋的付款方式为商业按揭贷款的方式的事实，双方约定案涉房屋应在2015年4月28日前交付的事实，合同第九条明确约定逾期交房的违约责任的事实； 3、发票四份，证明二被告按照合同约定一共支付了36万元首付款的事实，当时因为按揭买房，原告将案涉房屋的购房发票全部已经开给二被告的事实，原告是认可全部房款已经付清； 4、交房物品发放登记表及装修施工许可证各一份，证明案涉房屋实际交房是2018年10月11日，客观上是逾期的事实； 5、案涉房产交付前物业管理费凭证一份，证明物业管理费损失14500元的事实； 6、案涉房屋交付车位服务费凭证一份，证明车位服务费损失2100元的事实； 7、沈高峰房屋租赁合同及沈高峰租金收取凭证各一份，证明逾期交房期间的租赁关系及每月租金2000元的事实； 8、杨象寿居住出租房屋租赁合同及杨象寿租金收取凭证各一份，证明逾期交房期间的租赁关系及每月租金2000元的事实； 9、招商银行个人担保合同一份，证明当时的贷款期间是240个月，是从2015年6月15日至2035年6月31日，说明原告已经按照合同约定履行了银行按揭贷款及房产抵押手续的合同义务的事实。 本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2014年11月27日，原告（甲方）与被告沈忠心（乙方）及其代理人沈高峰签订了《商品房买卖预约合同》，约定乙方向甲方预约位于杭州市余杭区的商品房，房屋面积177.89平方米，房价款每平方米11672元，优惠后单价为6689.53元，总金额为1190000元，配置地下车位一个，合同还对其他事项进行了约定。2018年2月28日，原告（出卖人）与二被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015销1075162），约定二被告购买原告位于杭州市余杭区的房屋，建筑面积177.89平方米，总价款1200000元。合同第六条约定付款方式为买受人采用商业贷款方式按期付款，于2015年2月28日前支付总房款的30%计360000元，剩余购房款840000元通过银行贷款的方式予以支付，在本合同签署之日向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥按揭贷款所需的全部文件，缴纳按揭贷款所需的费用，并应在银行或其委托的办证机构通知之日起提供办理权属登记的相关资料及费用并办理产权转移登记及相应的不动产抵押登记手续，在规定期限内未办理上述手续的，视作逾期付款。合同第七条约定，买受人逾期付款的违约责任，逾期不超过120日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，出卖人有权解除合同出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；若银行未接受买受人贷款请求或因买受人原因导致银行不同意贷款的，买受人应在接到出卖人告知之日起30日内一次性付清余款，因此产生的相关费用由买受人承担，逾期由买受人承担逾期付款的违约责任；若因买受人原因导致银行在买受人提出贷款请求之日起30日内未发放贷款，买受人需在30日届满后的10日内一次性付清余款。合同第八条约定，出卖人应当在2015年4月28日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后15天内，顺延期间不视为出卖人交付逾期，因此给出卖人造成损失的，买受人应当按实赔偿。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；如遇到本合同第八条规定的情形，据实延期。 合同签订后，二被告共向原告支付了首付款360000元。二被告（借款人）于2015年6月15日与案外人招商银行股份有限公司杭州余杭支行（贷款人）签订了《个人购房借款及担保合同》，约定贷款金额为840000元，贷款期限为240个月，从2015年6月15日起到2035年6月15日止。2015年7月6日，案涉房屋转移登记至二被告名下，房屋上设置了他项权利，他项权利人为招商银行股份有限公司杭州余杭支行，债权数额为840000元。招商银行股份有限公司杭州余杭支行未实际放款，二被告未实际还款，也未向原告支付过剩余房款。2017年12月7日，该房屋上的抵押权注销，抵押权注销后，二被告未另行申请抵押贷款。2013年11月28日，原告为案涉房屋缴纳了专项维修资金10673.4元，二被告未缴纳过专项维修资金，也未向原告支付过该笔款项。二被告已于2018年10月11日实际收房。 另，本院于2017年1月20日做出裁定，受理对原告的破产清算申请，并于2017年2月23日指定了原告的破产管理人。 本院认为，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，对双方具有约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方应当按照合同履行义务，合同签订后，二被告向原告支付了首付款，并向银行申请按揭贷款，2015年7月6日，原告配合二被告完成了房屋过户登记手续，房屋上设置了他项权利，后银行未实际放款，并于2017年12月7日注销了在该房屋上的他项权利，二被告在此之后未另行申请抵押贷款也未向原告支付剩余房款840000元，二被告应按合同约定全面履行义务，支付剩余房款。原告在未收到款项后，故对原告要求二被告支付房款840000元及自2017年12月8日起暂计算至2019年5月22日的利息58741.67元（以未付款项为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）的诉请，本院予以支持，超出部分不予支持，此后至被告实际付清房款之日的利息按上述标准另计。二被告未缴纳过专项维修资金，故对原告要求二被告向其支付专项维修资金10673.4元的诉请，本院予以支持。根据合同第八条约定，交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后15天内，顺延期间不视为出卖人交付逾期，因此给出卖人造成损失的，买受人应当按实赔偿。因二被告未实际付清房款，故原告不构成逾期交房，原告未提供证据证明被告存在违约行为。故对二被告要求确认原告逾期交房构成违约及要求原告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持；对二被告要求原告赔偿逾期交付期间的租金损失及其他损失的诉请，本院亦不予支持。原告抗辩理由中的合理部分，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）沈忠心、伍树奎支付原告（反诉被告）杭州东田巨城置业有限公司房款840000元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告（反诉原告）沈忠心、伍树奎支付原告（反诉被告）杭州东田巨城置业有限公司逾期利息损失58741.67元（自2017年12月8日起暂计算至2019年5月22日，自2019年5月23日起至实际付清房款之日止的利息以未付款为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准另计），于本判决生效后十日内付清； 三、被告（反诉原告）沈忠心、伍树奎支付原告（反诉被告）杭州东田巨城置业有限公司专项维修资金10673.4元，于本判决生效后十日内付清； 四、驳回原告（反诉被告）杭州东田巨城置业有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）沈忠心、伍树奎的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费13858元，减半收取6929元，由原告（反诉被告）杭州东田巨城置业有限公司负担482元，由被告（反诉原告）沈忠心、伍树奎负担6447元。本案反诉案件受理费1979元，由被告（反诉原告）沈忠心、伍树奎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  孙莎 二〇一九年十月二十一日 法官助理韩思齐 书记员周露燕