云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0402民初3827号原告：玉溪良信物业服务有限公司，住所地：云南省玉溪市红塔区中卫西路******，统一社会信用代码：91530402563194494C。法定代表人：杨德良。委托诉讼代理人：宋伟，云南浩亚律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李福德，云南浩亚律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：矣绍仙，女，1986年9月11日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。原告玉溪良信物业服务有限公司与被告矣绍仙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月16日及9月19日两次公开开庭进行了审理。原告玉溪良信物业服务有限公司委托诉讼代理人宋伟、李福德，被告矣绍仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉溪良信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告交纳2016年1月1日至2016年12月31日物业服务费2058元（其中：物管费1248元，垃圾清运费96元，二次加压费100元，电梯使用费218元，车位管理费240元，消防检测维护费156元），违约金3407元，共计5465元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系具有物业服务资质的企业，2016年1月1日与玉景苑小区业主委员会签订了《玉景苑小区物业服务合同》，合同约定：2016年1月1日起，由原告为玉景苑小区提供物业服务，并自2016年1月1日开始收取物业管理费；物业管理费由业主按其拥有物业的面积交纳，交费标准为：多层单元、别墅区物管费0.75元/月/平方米（不含水、电费）；高层住宅物管费0.8元/月/平方米，其中电梯费0.05元×楼层×150元/户+150元，高层二次供水加压费100元/年/户；商铺物管费0.95元/月/平方米；停车位管理费：地：地下停车位20元/月/个，地上停车位10元/月/个圾清运费96元/年；消防检测维护费0.1元/月/平方米；逾期交纳物业费的，按应交物业服务费总额每日千分之三计算违约金等。被告系玉景苑2幢3单元903号房屋业主，房屋面积129.96平方米，2016年1月1日至2016年12月31日物管费1248元，垃圾清运费96元，二次加压费100元，电梯使用费218元，车位管理费240元，消防检测维护费156元，该费用虽经原告工作人员书面催收，但至今被告仍未交纳。为维护原告合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告矣绍仙辩称，2013年11月，被告的房屋卫生间下水道爆管导致家中大小便遍地无法住人，被告多次联系物管处维修但迟迟得不到解决，物管口头告知被告先行处理，事后再解决。无奈之下，被告请人维修，换了地砖、墙砖、洗手盆、水管、接头、弯管等，人工费、清理费共计损失6641元，此事未得到解决。同时受灾的还有五楼住户，该户损失已解决。被告后来去交纳物管费时无人告知物管公司已更换，是交费后才得知，被告又将爆管损失未解决的情况多次向原告反映，但至今仍未解决。2016年电梯不能使用长达两个多月，被告家中有老有小，因楼层高不得不外出租房居住。鉴于以上情况，被告未交纳2016年度物业管理费，现原告起诉被告交纳物管费，被告上述事项也应得到合理合法的解决，从而维护被告的合法权益。原告针对其诉讼请求，举证如下：一、营业执照复印件、法定代表人身份证明原件，以证明原告的诉讼主体资格；二、《玉景苑小区物业服务合同》复印件一份，以证明原告与玉景苑小区业主委员会签订了《玉景苑小区物业服务合同》，为玉景苑小区提供物业服务，物业费由业主按年交纳，多层单元、别墅区物业管理费0.75元/月/平方米（不含水、电费）；高层住宅物业费0.8元/月/平方米，其中，电梯费0.05元×楼层×150元/户+150，高层二次供水加压费100元/年/户；商铺物业管理费0.95元/月/平方米；停车位管理费：地：地下停车位20元/月/个，地上停车位10元/月/个圾清运费96元/年；消防检测维护费0.1元/月/平方米；逾期交纳物业费的，按应交纳服务费总额每日千分之三计算违约金；三、证明复印件、房屋信息查询结果证明原件，以证明被告的房屋面积；四、粘贴缴费催款通知照片复印件、短信截图，以证明原告向被告书面催收其拖欠的物业服务费；五、申请书，以证明玉景苑2幢3单元电梯有两部，2016年其中一部电梯自然损坏，但另一部电梯仍然可以使用，被告称因电梯损坏到外租房居住，要求赔偿系故意虚假陈述，主观恶劣；六、玉景苑小区电梯变频器更换费用预算、公示、维修基金申请记录表、业主签字表，以证明电梯自然损坏后，原告积极履行了相关管理义务，按照要求积极申报维修基金等，且被告也在维修基金申请表上签字，足以认定对电梯损坏应当适用维修基金修理被告明知和认可。经庭审质证，被告对原告所举第一、三、六组证据无异议；对第二组证据认为合同约定的很多服务内容被告都没有享受到；对第四组证据，提出其从未收到催费短信；对第五组证据无异议，但认为原告所说的完好的那部电梯有时也不能正常运行，且使用电梯的人过多，太过拥挤。被告矣绍仙针对其答辩主张，向法庭提交付款证明单复印件一份、商品销售明细单复印件二份，以证明被告的房屋因卫生间水管爆管产生维修费用6641元，该费用系被告垫付。经庭审质证，原告对被告所举证据不予认可，提出证据系复印件，付款日期为2014年之前，原告系2014年才进驻玉景苑小区提供物业服务，且物业公司对于业主家中的设施没有维护维修义务。原、被告双方均无异议的证据，本院予以确认。原告所举第二组证据客观真实，与本案有关联，本院予以采信；第四组证据能够反映欠缴物业服务费及催收事宜，第五组证据，原告对其真实性无异议，且具备合法性、关联性，本院均予以采信。被告所举证据，原告不予认可，且被告在本案中未提出反诉，对其损失本院不作认定。本院经审理认定事实如下：原告于2016年1月1日开始入驻玉溪市红塔区玉景苑小区提供物业管理服务。原告与玉景苑业主委员会于2016年1月1日签订《物业服务合同》，物业期限为一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。该合同第十条约定：物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1.多层单元、别墅区物管费0.75元/月·m2（不含水、电费）；2.高层住宅物管费0.80元/月·m2（不含水、电费），电梯费0.05元×楼层×150元/户+150元，高层二次供水加压费100元/年/户；3.商铺物管费0.95元/月·m2；4.停车位管理费用：地：地下停车位20元/月/个，地上停车位10元/月/个.垃圾清运费96元/年；6.高层消防设施维护费0.1元/月·m2，多层消防设施维护按100元/年/户收取。第十一条第1项约定：2016年1月1月至6月30日为正常收费期，7月1日至12月31日为催缴收费期。第十二条第2项约定：业主或非业主使用人逾期未交纳物业服务费的，按以下两条处理：（1）从逾期之日起按每天5元交纳滞纳金；（2）从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。被告矣绍仙是玉溪市红塔区玉景苑小区2幢3单元903室住户，该房属高层住宅，房屋建筑面积131.28平方米。被告以其住房2013年11月因公共水管爆管致其损失未解决为由，未向原告交纳2016年1月1日至2016年12月31日的物业管理费。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，玉景苑业主委员会作为有权代表全体业主的组织，与原告签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效的民事合同，该合同对玉景苑小区全体业主均具有约束力，原告按照合同的约定履行了物业管理服务义务后被告应按照合同约定履行交纳物业管理费的义务。被告作为玉景苑小区的业主，应受该《物业服务合同》的约束，原告起诉被告要求其缴纳物业费，主体适格。被告应按约支付2016年1月1日至2016年12月31日的物业管理费。经计算，2016年1月1日至2016年12月31日的物管费为1260元（131.28平方米×0.80元/平方米/月×12个月）、垃圾清运费为96元、二次供水加压费100元、电梯使用费218元（0.05元×楼层9×150元+150元）、消防检测维护费为158元（131.28平方米×0.10元/平方米/月×12个月）、停车位管理费为240元，原告主张物管费为1248元、消防检测维护费为156元，其主张不违反法律规定，上述费用合计2058元。原告与玉景苑业主委员会签订的《物业服务合同》约定业主逾期交纳物业服务费应自逾期之日起按应缴费用每日千分之三加收滞纳金，该“滞纳金”性质应认定为迟延履行违约金。但滞纳金双方约定过高，且庭审中经本院释明后被告当庭要求调减，故原告主张的违约金本院酌情调整为自逾期交费之日起至物业管理服务费付清之日止按年利率6%计算支付；原告要求自逾期之日起至2019年6月30日止每日按应缴物业管理服务费的千分之三支付违约金，过高部分本院不予支持。原告主张违约金的计算时间自当期物业费的次年1月1日起至2019年6月30日止，不违反合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告矣绍仙于本判决生效之日起十五日内支付原告玉溪良信物业服务有限公司2016年1月1日至2016年12月31日的物管费、垃圾清运费、二次供水加压费、电梯使用费、消防检测维护费、停车位管理费共计2058元，并以2016年度物业管理服务费2058元为基数按年利率6%计算支付自2017年1月1日起至2019年6月30日止的违约金308元，合计2366元；二、驳回原告玉溪良信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半征收计25元，由原告玉溪良信物业服务有限公司负担12.50元，由被告矣绍仙负担12.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本判决生效后，如负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向人民法院申请执行。审判员  岳艾茜二〇一九年十月八日书记员  蔡 诚