湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终1898号上诉人（原审原告）：赵龙晖，男，1988年7月23日出生，汉族，公司员工，现住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审被告）：怀化刘霖房地产开发集团有限公司，住所地怀化市鹤城区红星南路**。法定代表人：刘燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴秋明，该公司员工。原审被告：怀化刘霖房地产中介有限公司，住，住所地怀化市鹤城区红星南路**/div>法定代表人：刘凤，公司执行董事。上诉人赵龙晖因与被上诉人怀化刘霖房地产开发集团有限公司（以下简称刘霖集团公司）及原审被告怀化刘霖房地产中介有限公司（以下简称刘霖中介公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵龙晖上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人刘霖集团公司向上诉人支付逾期办理房屋不动产权利证书的违约金60313.26元；3、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院对本案的关键事实未查清，导致全案判决错误；二、原审判决适用法律不当，存在逻辑错误；三、原审判决完全放弃合同相对性原则的适用。刘霖集团公司答辩称：1、原审判决事实认定正确，上诉人称原审法院未查清关键事实毫无依据；2、原审判决使用法律正确，无逻辑错误；3、原审判决没有违反合同相对性原则。请求二审驳回上诉，维持原判。赵龙晖向一审法院起诉请求：1、判决两被告立即为原告办理怀化市鹤城区紫东路的城东家园第8幢1单元26楼03号房的不动产权利证书；2、判决两被告以464663元为基础，按年利率4.75%支付逾期办理上述房屋房地产权利证书的违约金至不动产权利证书办理完毕止（截止于2018年4月17日，违约金为67808.53元）；3、本案案件受理费由被告承担。重审诉讼中，赵龙晖变更诉讼请求为：1、判决被告刘霖集团公司支付原告逾期办理房屋不动产权利证书的违约金为60313.26元；2、本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月6日，原告与刘霖集团公司签订《怀化市商品房买卖合同》（合同编号201300412603），合同约定原告购买刘霖集团公司开发的天生堂安置区（城东家园）第8幢26-03号房，刘霖集团公司应在2014年4月30日前将商品房交付给原告等等。双方在合同中对办理房产证的时间及逾期办证违约责任的承担未作约定。同日，原告与刘霖中介公司签订《代收款项合同》，约定本合同作为购房合同的补充，与购房合同具有同等法律效力；还约定由刘霖中介公司代办房地产证，原告支付代办房产证、土地使用证、远程电表安装服务费。工本费等共计22930元等。合同签订后，原告通过支付首付款及公积金贷款向刘霖集团公司付清房屋总价款464663元及办证费9293元，并缴纳了房屋维修专项基金和契税。原告还向刘霖中介公司交纳了代收款3414元及办证服务费929元，委托刘霖中介公司办理房屋权属证。2015年3月6日原告与刘霖集团公司办理房屋交接。2015年4月24日原告所购商品房所在住宅楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格。2018年3月5日，有部分业主代表向刘霖集团公司提交诉求要求在2018年7月1日前办好证，否则承担违约责任。刘霖集团公司回复力争在2018年7月1日前办好证，若2018年12月30日前因公司原因未办好证，承诺按日向买受人支付万分之0.06元的违约责任，部分业主代表在回复函上签名。另查明，天生堂安置区8号综合楼“城东家园”项目位于怀化市角，是市委、市政府为安置修建紫东路被拆迁纱厂职工设立的安置区。建设单位为刘霖集团公司。一期工程于2009年2月开工建设，2010年3月完工并交付使用。二期工程8＃综合楼（城东家园）建设工程设计方案于2011年3月24日经怀化市城市规划委员会评审通过，在为期30天公示期间一期安置户提出异议，怀化市规划局以优化规划设计方案为由更改了规委会审批通过的规划设计方案，2011年9月27日签批了《天生堂安置区二期单体建筑设计方案》，签批的二期单体建筑设计方案与规委会审查通过的方案，本质区别在于取消了二期8＃综合楼（城东家园）负二层与多层4、7号楼安置房之间的地下车库。2011年10月28日、2011年11月23日，刘霖集团公司先后取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。2012年3月20日，怀化市公安消防支队出具《关于同意天生堂安置区二期综合楼建设工程消防设计的审核意见》：同意该工程消防设计，请按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工。2014年6月，怀化市规划局按签批的规划方案对现场进行了规划验收，验收合格后核发了《怀化市建设工程规划核实证明书》。后刘霖集团公司在组织工程消防验收时，消防部门多次现场验收，综合评定消防验收不合格。不合格的主要原因是因取消了高层与多层之间部位的地下车库，改变了扑救面的绝对标高（限高100米以下），致消防车道、消防补救面、消防车道转弯半径、消防车道回车场设置不合规定。因消防验收不合格，工程未能综合验收备案，无法办理房屋权属证书。刘霖集团公司多次与相关部门进行沟通，后经政府主持协调，多部门研究并审核方案进行整改后，本案所涉房屋于2018年12月21日经消防验收合格。2018年12月24日，刘霖集团公司为原告办理好所购商品房的不动产权证书。2019年4月1日，怀化市消防支队出具证明，“刘霖集团公司于2012年3月申报天生堂安置区二期综合楼（城东家园）建设工程的消防设计审核。2012年3月20日审核合格（怀公消审［2102］第0019号）。期间，因该项目实际施工也设计方案存在差异，消防验收不合格，后经市处遗办组织规划、住建、设计、街道等部门协商优化后，于2018年12月21日消防验收合格（怀公消验［2102］第0019号）”。刘霖集团公司对此予否认，称其消防报建与2011年9月27日规划天生堂住宅小区期（城东家园）单体建筑设计方案总图是一致。一审法院认为，本案应属商品房预售合同纠纷。赵龙晖与刘霖集团公司签订的合同编号为201300412603号《怀化市商品房买卖合同》系原、被告系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应履行该合同约定的义务。该合同未对涉案房屋办理权属登记时间进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，买受人在自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。依该规定，如因刘霖集团公司的原因，原告在收房后90日内未能取得房屋权属证书的，除有特殊约定外，否则刘霖集团公司将承担违约责任。但本案中刘霖集团公司修建的城东家园8#综合楼系二期工程，2011年3月24日该8#综合楼的建设工程初始规划经规划部门评审通过后，在公示期间因一期业主提出规划异议，怀化市规划局优化变更了规划设计方案并予以签批，刘霖集团公司依变更后签批的规划设计方案陆续取得建设工程规划许可证和施工许可证后进行了施工建设，并于2014年6月取得《怀化市建设工程规划核实证明书》，2015年8#综合楼经五方验收合格，故刘霖集团公司的建设施工符合规划设计要求。经查城东家园8#综合楼规划设计方案变更前后的本质区别在于取消了二期8#综合楼(城东家园)负二层与多层4、7号楼安置房之间的地下车库。从涉案房屋规划变更过程来看，该规划设计方案变更致消防验收无法通过进而无法办理房屋产权证书，是因其他业主提出规划异议而导致规划变更，非因刘霖集团公司的原因所致，不可归责于刘霖集团公司，故办证延期责任不应由刘霖集团公司承担，且刘霖集团公司在依政府协调方案进行整改并取得消防验收合格后3天内即为原告办妥不动产权证书，亦未超过其在与业主沟通、回复中承诺的2018年12月30日前办好不动产权证的时间。另怀化市消防支队出具的证明，并未具体说明刘霖集团公司于2012年3月申报天生堂安置区二期综合楼（城东家园）建设工程的消防设计方案是依据2011年9月27日签批的《天生堂安置区二期单体建筑设计方案》，还是2011年3月24日经怀化市城市规划委员会评审通过的工程设计方案所设计，故对该份证明的证明效力本院不予采信。综上，规划变更致消防验收不合格未能及时办证责任不在刘霖集团公司，刘霖集团公司主张不承担违约责任的抗辩理由成立，故对原告要求刘霖集团公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告赵龙晖的诉讼请求。本案案件受理费1495元,由原告赵龙晖负担。双方当事人在二审中均未提交新的证据。二审对一审判决认定的事实予以认可。本院认为，本案争议焦点为刘霖集团公司是否应当对逾期办理商品房权利证书承担违约责任。赵龙晖与刘霖集团公司在本案中签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。双方当事人在合同中对办理房产证的时间及逾期办证违约责任的承担未作明确约定。刘霖集团公司修建的“城东家园”8#综合楼系二期工程，初始规划经有关部门评审通过后，陆续取得建设工程规划和施工许可证，方才进行施工建设并于2014年6月取得《怀化市建设工程规划核实证明书》，2015年8#综合楼经勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格，故刘霖集团公司的建设施工符合规划设计要求。经查城东家园8#综合楼规划设计方案变更前后的本质区别在于取消了二期8#综合楼（城东家园）负二层与多层4、7号楼安置房之间的地下车库。从涉案房屋规划变更过程来看，该规划设计方案变更致消防验收无法通过进而无法办理房屋产权证书，是因其他业主提出规划异议而导致规划变更，非因刘霖集团公司的原因所致，不可归责于刘霖集团公司，故办证延期责任不应由刘霖集团公司承担，且刘霖集团公司在依政府协调方案进行整改并取得消防验收合格后3天内即为赵龙晖办妥不动产权证书，亦未超过其在与业主沟通、回复中承诺的2018年12月30日前办好不动产权证的时间。因此刘霖集团公司办理不动产登记手续没有违背其承诺，不应在本案中承担逾期办理不动产权证的违约责任。一审判决驳回赵龙晖提出的要求刘霖集团公司支付逾期办理房屋不动产登记证书的违约金的诉讼请求并无不当。综上所述，赵龙晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1308元，由上诉人赵龙晖负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  王文利审 判 员  黄丽霞二〇一九年十月十八日代理书记员  潘佰炬