天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民初69号原告（执行案外人）：中电建西元（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区龙泉镇龙泉务村委会办公楼****。法定代表人：许建辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：方媛，女，该公司法务。委托诉讼代理人：张叶飞，北京市中伦文德律师事务所律师。被告（申请执行人）：季洁，女，1972年12月19日出生，汉族，住天津市和平区。第三人（被执行人）：朱峰华，男，1971年10月28日出生，汉族，住北京市海淀区。原告中电建西元（北京）房地产开发有限公司（以下简称中电建公司）与被告季洁、第三人朱峰华案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中电建公司的委托诉讼代理人方媛、张叶飞，被告季洁到庭参加诉讼。第三人朱峰华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中电建公司向本院提出诉讼请求：立即停止对中电建公司所有的北京市门头沟区房屋的执行，解除对该房屋的查封。事实和理由：北京市门头沟区房屋（以下称案涉房屋）系中电建公司开发建设。2016年4月29日，中电建公司与朱峰华签订编号为Ｙ1875439的《北京市商品房预售合同》（以下简称《商品房预售合同》），朱峰华通过按揭贷款方式购买案涉房屋，中电建公司为其提供阶段性保证担保，朱峰华夫妇支付了部分首付款和贷款，但一直未办理房屋权属证书，也没有在房屋内实际居住。此后，由于朱峰华夫妇未按时偿还按揭贷款，且朱峰华因个人原因导致案涉房屋于2017年被天津市第一中级人民法院查封（预查封），季洁为该案的债权人和申请执行人。2018年3月26日，中电建公司依法向北京市门头沟区人民法院提起民事诉讼，要求解除与朱峰华签订的《商品房预售合同》。2018年9月12日，北京市门头沟区人民法院作出（2018）京0109民初2126号民事判决书，判决中电建公司与朱峰华签订的《商品房预售合同》于2018年6月5日起解除。朱峰华不服提起上诉，2018年11月26日，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终9110号民事判决书，驳回上诉，维持原判，该判决于2018年12月1日生效。后中电建公司按照该判决的要求，将判决中确认的款项全部返还给了贷款银行，并按照天津市第一中级人民法院2018年10月25日作出的协助执行通知书，将应当退还给朱峰华的购房款约2830000元进行了暂扣。根据上述情况，中电建公司于2019年1月7日依法向天津市第一中级人民法院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封，天津市第一中级人民法院于2019年1月15日作出（2019）津01执异1号执行裁定书，驳回了中电建公司的异议请求。为维护自身合法权益，中电建公司特提起案外人执行异议之诉，并自愿承担本案预交的诉讼费用。中电建公司认为，该公司作为案涉房屋的所有权人，与朱峰华之间就案涉房屋形成的是商品房预售合同关系，朱峰华对案涉房屋仅仅享有依据合同的请求权，并非享有所有权，天津市第一中级人民法院的查封也是预查封性质，查封的只能是被告朱峰华对案涉房屋的可期待物权。而根据北京市第一中级人民法院的生效判决，中电建公司与朱峰华之间的商品房预售合同法律关系已经解除，故朱峰华对其购买的案涉房屋不再享有任何权利，该房屋不能因朱峰华的个人债务而再被查封，甚至成为继续执行的对象。天津市第一中级人民法院应按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定，解除对案涉房屋已经采取的查封措施。季洁辩称，不同意中电建公司的诉讼请求。事实和理由：1.物权优于债权，合同的解除不影响物权变动的效力。朱峰华与中电建公司于2016年4月29日签订《商品房预售合同》，约定朱峰华购买中电建公司开发建设的案涉房屋，且已经完成房屋权属变更，故双方之间的合同已经履行完毕，朱峰华已经获得该房屋的所有权。中电建公司主张按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定解除对案涉房屋的查封，但案涉房屋已经完成权属变更，不属于该条规定的“第三人依合同约定保留所有权”的情形，因此不能适用上述规定。朱峰华对案涉房屋享有的物权优于中电建公司对该房屋享有的债权，中电建公司的主张不应得到支持。2.案涉房屋在查封时不存在权利冲突。天津市第一中级人民法院在2017年3月查封案涉房屋时，该房屋并不存在权利冲突的情形。现若解除对案涉房屋的查封，难免引起申请执行人对执行财产是否可靠的怀疑，对人民法院的公信力产生负面影响。虽然有生效判决解除了朱峰华与中电建公司之间的《商品房预售合同》，但不能导致朱峰华丧失案涉房屋的所有权。综上，请求人民法院依据事实和法律认定本案，维持对案涉房屋的执行。朱峰华述称，基于北京市第一中级人民法院的生效判决，同意解除对案涉房屋的查封，但对于该判决中中电建公司应向朱峰华实际返还款项的数额不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月29日，中电建公司与朱峰华签订编号为Y1878439号的《商品房预售合同》，约定中电建公司将案涉房屋出卖给朱峰华，付款方式为商业按揭贷款，并约定若因买受人原因引起司法诉讼或仲裁致使房款被冻结或房屋被查封的，出卖人有权单方解除合同。《商品房预售合同》签订后，朱峰华之妻窦翠连作为借款人、中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行（以下简称工行门头沟支行）作为贷款人、朱峰华和窦翠连作为抵押人、中电建公司作为保证人共同签署了《个人购房借款/担保合同》，工行门头沟支行向中电建公司支付了案涉房屋的贷款。上述《商品房预售合同》已办理登记备案手续，买受人为朱峰华。2017年2月17日，本院立案受理季洁与朱峰华民间借贷纠纷一案，该案审理期间，季洁提出财产保全申请，本院于2017年3月7日作出（2017）津01民初132号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人朱峰华的银行存款50000000元或查封、扣押其同等价值的财产。”2017年3月9日，本院向北京市门头沟区住房和城乡建设委员会发出《协助执行通知书》，要求查封朱峰华名下案涉房屋，查封期限自2017年3月9日至2020年3月8日。2017年11月9日，本院就季洁与朱峰华民间借贷纠纷一案作出（2017）津01民初132号民事判决书，判决：“一、被告朱峰华于本判决生效之日起十日内返还原告季洁58850000元及支付利息4119500元；二、驳回原告季洁其他诉讼请求。”朱峰华不服上诉至天津市高级人民法院，2018年6月11日，天津市高级人民法院作出（2018）津民终38号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”此后，朱峰华未履行生效判决确定的给付义务，季洁向本院申请执行，本院以（2018）津01执394号立案执行。2019年1月7日，中电建公司向本院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的司法查封，本院于2019年1月15日作出（2019）津01执异1号执行裁定书，驳回中电建公司的异议请求。另查，2018年3月26日，北京市门头沟区人民法院立案受理中电建西元（北京）房地产开发有限公司与朱峰华、窦翠连、工行门头沟支行商品房销售合同纠纷一案，该院于2018年9月12日作出（2018）京0109民初2126号民事判决书，认为案涉房屋因朱峰华欠案外人6000余万元债务被天津市第一中级人民法院查封，《商品房预售合同》中约定的解除权行使条件已经成就，中电建公司有权解除该合同，并结合案件其他事实，判决：“一、中电建西元（北京）房地产开发有限公司与朱峰华签订的编号为Y1878439的《北京市商品房预售合同》于2018年6月5日起解除。二、朱峰华于本判决生效之日起七日内支付中电建西元（北京）房地产开发有限公司违约金200000元。三、朱峰华于本判决生效之日起七日内赔偿中电建西元（北京）房地产开发有限公司税收损失762720.71元。四、朱峰华于本判决生效之日起七日内支付中电建西元（北京）房地产开发有限公司房屋占有使用费1826225元。五、朱峰华于本判决生效之日起七日内支付中电建西元（北京）房地产开发有限公司代偿贷款及违约金共计96498.5元。六、窦翠连就本判决第二、三、四、五项付款义务对中电建西元（北京）房地产开发有限公司承担连带责任。七、中电建西元（北京）房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还朱峰华原由窦翠连偿还的购房贷款本息金额共计1048710.51元；返还朱峰华购房款本金4231966元，并以其中定金70万元为基数，自2016年3月6日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率，向朱峰华返还利息（截至2018年6月7日利息为75063.01元），以其他首付款金额3473954元为基数，自2016年3月26日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率，向朱峰华返还利息（截至2018年6月7日利息为363480.28元），同时以差价款共计58012元为基数，自2017年3月29日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率，向朱峰华返还利息（截至2018年6月7日利息为3291.58元），上述三笔款项的履行期限应自2018年6月7日《个人购房借款/担保合同》解除之日起计算，此后对已产生的本息均应计息。八、中电建西元（北京）房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行、窦翠连、朱峰华签订的编号A：住字北京分行门头沟支行2016年**的《个人借款担保合同》于2018年6月7日解除。九、中电建西元（北京）房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行购房贷款本息合计9450513.7元，并以9450513.7元为基数，自2018年6月8日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率，向中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行支付利息。十、本判决第二、三、四、五项与本判决第七项金额相互折抵后，中电建西元（北京）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内返还朱峰华折抵后的购房款本息2837067.17元，并以折抵后的购房款本息2837067.17元为基数，自2018年6月8日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率，向朱峰华支付利息。十一、驳回中电建西元（北京）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。十二、驳回中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行的其他诉讼请求。”朱峰华不服上诉至北京市第一中级人民法院，2018年11月26日，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终9110号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”根据上述案件的处理情况，2018年10月25日，本院作出（2018）津01执394号民事裁定书，裁定“一、冻结中电建西元（北京）房地产开发有限公司返还朱峰华的门头沟永定镇14#住宅楼1层106房地产的购房款本金、利息。未经本院允许，不得向朱峰华或其他单位、个人支付上述购房款本金、利息。二、冻结期限为三年，自2018年10月25日至2021年10月24日。”同日，本院向中电建公司发出（2018）津01执394号协助执行通知书，要求该公司协助执行上述裁定事项。再查，2017年8月17日，北京市规划和国土资源管理委员会向中电建公司颁发京（2017）门不动产权第0014328号不动产权证书，显示案涉房屋的所有权人为中电建公司，此后未办理转移登记。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议的焦点为：本院是否应停止对案涉房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定，“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”本案中，朱峰华与中电建公司签订了购买案涉房屋的《商品房预售合同》并进行了备案登记，通过商业按揭贷款方式支付了购房款，此后因朱峰华个人债务问题涉诉，导致该房屋被司法查封、中电建公司遂行使合同约定的解除权，经人民法院生效判决解除了上述《商品房预售合同》，并判令中电建公司向发放按揭贷款的银行和朱峰华分别返还相应的款项。在此过程中，中电建公司于2017年8月取得了案涉房屋的产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于不动产物权的设立、变更经依法登记发生效力的规定，案涉房屋的所有权人系中电建公司，朱峰华并未实际取得该房屋的所有权。因此，根据上述司法解释的规定，在《商品房预售合同》被依法解除后，中电建公司有权要求本院停止对案涉房屋的强制执行，申请执行人季洁可申请执行中电建公司向朱峰华返还的购房款项。综上所述，中电建公司起诉要求本院停止对北京市门头沟区房屋的执行，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。中电建公司自愿负担本案预交的案件受理费，本院予以准许。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，判决如下：停止本院对北京市门头沟区房屋的执行。案件受理费105572元，由原告中电建西元（北京）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  张吉堂审 判 员  卢 磊人民陪审员  万志坚二〇一九年十月二十三日法官助理孔娇阳书记员田惠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国物权法》第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……4.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条：被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。