陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2019)陕07民终1165号    上诉人（原审原告）：陕西日新达房地产开发有限公司。住所地：陕西省汉中市汉台区。法定代表人：刘肇宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人: 李旻，陕西省云昊律师事务所律师。委托诉讼代理人:殷冀中，该公司员工。被上诉人（原审被告）：鲁英，女，1963年7月12日出生，汉族，初中文化，汉运司退休职工，住镇巴县。委托诉讼代理人:汪华，镇巴县法律援助中心法律工作者。上诉人陕西日新达房地产开发有限公司(以下简称日新达公司)因与被上诉人鲁英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服陕西省镇巴县人民法院(2019)陕0728民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人日新达公司的委托诉讼代理人李旻、殷冀中、被上诉人鲁英及其委托诉讼代理人汪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。日新达公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决已经认定被上诉人接受的房屋面积合计为242.02m2，合同约定被上诉人的回迁面积为200 m2，房屋面积超安置面积42.02 m2。上诉人在主张权利时已经将公摊面积除去，仅主张按25.85 m2计算。而被上诉人认为公摊面积只含楼梯间，对公摊面积的计算范围或方法提出了异议，按照举证规则理应由被上诉人承担举证责任，一审判决却将举证责任确定由上诉人承担，很显然与法律规定相悖。二、如果一审法院认为双方对于公摊面积的计算存在争议，认为证据存在瑕疵，人民法院可以委托或者告知承担举证责任的一方当事人申请法院委托鉴定、测绘机构对公摊面积重新进行测绘、鉴定，如果承担举证责任的一方当事人拒绝申请或在法院确定的期限内没有申请，那么法院判决举证责任的一方当事人承担举证不利的后果没有任何问题。但在本案中一审法院并没有将上述举证责任明确告知由上诉人承担，也没有告知上诉人有委托重新鉴定、测绘的权利，就直接判决上诉人承担举证不利的后果，而且上述判决还是在上诉人的代理人辩论意见已经清楚说明应当由被上诉人承担举证责任，被上诉人如果有异议，应当提出重新鉴定、测绘申请的背景下直接作出的，故一审判决程序错误。鲁英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，一、二审诉讼费用由上诉人全部承担。日新达公司向一审法院起诉请求： 1. 判令被告鲁英向原告支付拖欠的应付房款82410元；2.被告鲁英承担延迟付款利息3900元。 一审法院认定事实：2011年10月26日，原告日新达公司作为合同的“甲方”与被告鲁英作为合同的“乙方”，就甲方对向阳街、马王庙街成片搬迁改造的建设需要，欲拆乙方房屋的安置补偿问题，达成《房屋拆迁安置补偿协议》和《补充协议》，双方盖章签字。协议内容与原告诉讼请求及其争议事实相关的条款约定如下：第一条房屋建筑面积的计算范围主规则之（六），甲、乙双方共同丈量核实双方认可签字后甲方出具面积认定书，乙方最后凭认定书的折算面积调换同等面积的安置房。第四条被拆迁房屋采取产权调换补偿方式，根据楼层不同协商了一层至七层具体兑换比例（省略），具体折算办法如下：各拆迁户根据所选楼层比例折算房屋总建筑面积，超出部分或多于部分甲、乙双方均按市场价互补。甲方根据乙方所选楼层折算房屋总建筑面积并出具面积认定书，拆迁户最终凭建筑面积认定书调换房屋建筑面积。第七条被拆迁户调换房屋面积超出部分建筑工程款支付：基础完工乙方应按超出面积总额50%支付给甲方，主体完工支付超出价款的40%，下余部分工程竣工验收时一次付清。《补充协议》约定如下：一、所赔付面积，只含公摊面积中的楼梯间，其他附属工程乙方不承担任何费用。二、乙方置换房屋大概位置原址，两套住房其中一套110㎡，另一套90㎡，住房****，四楼一套。原告给被告出具了有双方认可签字的“镇巴县房屋拆迁面积认定书”，确定被告原土木结构83㎡房屋拆迁补偿调换房为三层、四层砖混结构住宅面积200㎡。协议签订后，被告如约履行了搬迁和腾空房间义务。协议所涉搬迁改造的建设工程原告日新达公司定位项目名称为“镇巴县定远茗居一期商住楼”。施工单位陕西兴州建筑安装有限责任公司负责该项目工程的建设，2012年开始施工修建。2016年9月19日验收各方即建设单位原告、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位均有盖章的《建筑工程竣工验收记录》显示，该工程的6分部符合标准及设计要求，验收合格。至今该建设工程原告没有到镇巴县建设工程质量安全监督站办理竣工验收备案手续。该建设工程原告委托诉讼代理人表示不知基础、主体完工的具体时间。后因协议所约定的三、四层住房已被他人居住，2017年10月被告鲁英在原告处取得案涉两套住房钥匙，前者被告使用，后者被告交付其同学儿子邓鹏使用。2017年11月7日，负责该栋楼物业服务的陕西宇昊物业管理有限公司分别与业主即被告和业主邓鹏签订《前期物业服务协议》后，被告和邓鹏各自进行装修并均已入住，涉及两套房屋的对外事务均是被告负责交涉办理。还查明，原告日新达公司主张房屋超出面积的依据是其委托的镇巴县精诚房产测绘队（该企业已于2015年注销），于2013年4月25日给原告出具的《房产测绘技术报告》，所涉争议事实相关内容有：房屋产权面积分户计算明细表案涉被告现实际居住住房，一套的套内建筑面积为117.53㎡，分摊的共有公用建筑面积15.49㎡，产权面积117.53㎡；一套的套内建筑面积为117.53㎡，分摊的共有公用建筑面积15.49㎡，产权面积124.45㎡，两套产权面积合计为241.98㎡。根据该报告测算执行依据《中华人民共和国国家标准测量规范》，共有公用建筑面积包含：电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的面积。原告主张的价格依据是2013年3月26日镇巴县物价局文件“关于商品房销售价格备案的批复”，确定了该栋楼的住宅商品房备案基准价为3188元/㎡,以及三层不予浮动，四层到十二层的最高上浮比例（具体略）。另查明，案涉镇巴县定远茗居一期商住楼原告日新达公司于2011年11月25日、2011年12月16日、2012年5月25日和2013年4月24日分别取得镇巴县住房和城乡建设管理局颁发的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》；2014年9月17日取得镇巴县人民政府颁发的《国有土地使用证》。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告日新达公司与被告鲁英于2011年10月26日自愿签订的《房屋拆迁安置补偿协议》和《补充协议》，反映了双方的真实意思，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同均合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。围绕原告诉讼请求结合原、被告诉辩意见，本案的争议焦点是原告主张房屋超出面积为25.85㎡和每平方米价格为3188元是否有依据，原告的诉讼请求应否支持的问题。根据双方所签协议，原告有所赔付给被告置换房屋面积只含公摊面积中的楼梯间的义务；被告有支付调换房屋面积超出部分房价款的义务。对此，原告主张称超出面积依据是镇巴县精诚房产测绘队测绘出被告住房面积242.02㎡，协议被告回迁安置面积为200㎡，超出面积为42.02㎡，然后施工单位兴州建筑公司针对被告房屋面积只是楼梯间进入公摊的实际情况计算超出面积为25.85㎡。被告抗辩称原告置换被告的房屋公摊面积只含楼梯间，其他附属工程被告不承担费用，原告主张的超出面积无依据。经查：首先原镇巴县精诚房产测绘队出具的《房产测绘技术报告》所测算出不同户型的商品房面积包含有公摊面积，该公摊面积除楼梯间外还含有电梯井、管道井、变电室、设备间、公共门厅、过道、等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的面积，因此该测绘面积与原告承诺的被告房屋面积只是楼梯间才进入公摊的约定不相符合，不能作为案涉房屋超出面积的依据；其次原告主张是施工单位兴州建筑公司针对被告房屋只是楼梯间进入公摊的实际情况计算出超出面积为25.85㎡仅是原告陈述，没有具体计算依据和方法，也没有提供相应证据佐证；据此，原告主张案涉房屋超出面积为25.85㎡因无确凿事实依据而不能成立，其提供的证据不足以证明其事实主张，原告应自行承担举证不能的不利后果。因案涉房屋超出面积无法核实，其诉讼请求的超出面积应付房款就缺乏基础依据和事实根据，故对原告的诉讼请求本院不予支持。原告委托诉讼代理人提出超出房屋面积原告已提供证据，被告如有异议但不申请重新测绘的情况下，法院应支持原告主张的代理意见因无法律依据而不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告陕西日新达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1957.8元，由原告陕西日新达房地产开发有限公司负担 。二审中，上诉人日新达公司提供两份证据：1、镇巴县恒创测绘科技有限公司测绘报告； 2、镇巴县恒创测绘科技有限公司2019年8月22日关于镇巴县定远茗居小区商住楼一单元第10层01室、03室与业主结算面积说明（附1单元第10层分层平面图）。上述两份证据的证明目的：经重新测绘，除去楼梯间以外其他所有的公摊，被上诉人占有的两套房屋最终结算面积分别是106.58㎡、114.63㎡，合计面积超出22.21㎡。经质证，被上诉人认为，测绘报告和面积说明均是上诉人的单方行为，不予认可，房屋超面积应当按照房产证上的实际面积为准。被上诉人鲁英提供两份证据：1、日新达公司2012年8月31日《关于对拆迁户提出问题的回复》。证明目的：拆迁户超面积在30平方米以内的房价按照2000元计算，不能按照市场价计算。2、镇巴县恒创测绘科技有限公司2019年9月17日关于镇巴县定远茗居小区商住楼一单元第10层与业主结算面积补充说明及附楼梯平面图。证明目的：按照合同约定，只认可补充说明和楼梯平面图中的梯段面积和梯休息平台面积为楼梯公摊面积，然后按4户平摊。经质证，上诉人对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被上诉人依据回复第三条作为计算依据是片面的，第三条载明享受过价格优惠的不再享受该优惠。鲁英的原房屋面积是100㎡，但安置面积达到了200多平方米，安置比例超过了1:2，已经超出了安置补偿协议中的约定。对证据2的真实性也无异议，认为补充说明及平面图中标注的4部分均属于楼梯间的范畴，都应当纳入楼梯间的分摊面积，分摊面积应当以32.4作为基数计算。对上诉人及被上诉人提供的证据，本院对其真实性予以采信。本院二审查明： 2012年8月31日，日新达公司《关于对拆迁户提出问题的回复》中载明：第一、关于比例问题，原合同中门面房置换后比例大于等于1和住宅置换后比例大于等于1.7及房价享受优惠低于2000的不变，原合同中置换比例小于1.7的每户按比例补至1.7，以上比例均按地面面积计算，不含楼层。…… 第三、关于房价问题，拆迁户的换房面积超过三十平方以内的房价按2000元/㎡计算， 超过三十平方米的房价按市场价计算，原合同中享受过价格优惠的不再享受此优惠。一审判决后，上诉人日新达公司重新委托镇巴县恒创测绘科技有限公司对定远茗居商住楼进行测绘，该公司出具了测绘报告及面积说明。测绘报告载明案涉商住楼1单元第10层四户01-04室的套内建筑面积分别为：98.62㎡、98.68㎡、106.07㎡、97.97㎡；面积说明中载明该商住楼的1单元第10层四个户型所公用的楼梯间面积32,4㎡。镇巴县恒创测绘科技有限公司出具的面积补充说明载明，按照日新达公司与一单元 10层01室、03室业主要求，对双方协议中需承担的“公摊部位”面积进行细化，划分为以下四个部分：梯休息平台、梯段、梯前室以及电梯。其面积明细如下：梯休息平台面积为4.99㎡、梯段面积为7.11㎡、梯前室面积为14㎡、电梯面积为6.3㎡。二审庭审中，上诉人日新达公司变更上诉请求，请求改判被上诉人向上诉人支付超出安置面积补偿款67617.48元，并按照年利率4.75%计算一年利息3211.83元，合计70829.31元。对一审查明的其他事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人两套房屋超出安置面积的数额是多少？2、超出安置面积的补偿款如何计算？上诉人主张被上诉人支付超出安置面积补偿款及利息的请求应否支持？针对第一个争议焦点，根据日新达公司与鲁英之间《房屋拆迁安置补偿协议》和《补充协议》的约定，鲁英安置房屋的结算面积包含套内建筑面积和楼梯间的分摊面积两部分。套内建筑面积应当依据镇巴县恒创测绘科技有限公司的测绘报告认定，即10层01室的套内建筑面积为98.62㎡，10层03室的套内建筑面积为106.07㎡。关于楼梯间的分摊面积，按照案涉房屋一层四户的房屋分层平面图及楼梯平面图，住户从楼梯入户须经梯休息平台、梯段及梯前室，故应当认定梯休息平台面积4.99㎡、梯段面积7.11㎡、梯前室面积14㎡三部分共计26.1㎡为1单元第10层四户楼梯间的公摊面积。其中10层01室的楼梯间分摊面积为6.41㎡ [{26.1㎡/(98.62+98.68+106.07+97.97) ㎡}×98.62㎡=6.41㎡]，10层03室的楼梯间分摊面积为6.9㎡ [{26.1㎡/(98.62+98.68+106.07+97.97) ㎡}×106.07㎡=6.9㎡]。据此，鲁英10层01室房屋结算面积为105.83㎡（98.62㎡+6.41㎡=105.83㎡），10层03室房屋结算面积为112.97㎡（106.07㎡+6.9㎡=112.97㎡）。两套房屋结算面积共计218.8㎡（105.83㎡+112.97㎡=218.8㎡），而鲁英原房屋被拆迁后协议安置面积为200㎡，故鲁英现两套房屋超出安置面积18.8㎡（218.8㎡-200㎡=18.8㎡）。针对第二个争议焦点，首先，关于超出安置面积补偿款计算单价的问题。上诉人主张按《房屋拆迁安置补偿协议》约定的市场价计算，即按照镇巴县物价局文件确定的该栋楼住宅商品房备案基准价3188元/㎡计算,而被上诉人主张按《关于对拆迁户提出问题的回复》（以下简称回复）第三条日新达公司承诺的换房面积超过30平方以内的房价按2000元/㎡计算。本院认为，上诉人作出回复的时间在《房屋拆迁安置补偿协议》之后，回复中上诉人对房价问题作出新的承诺，现被上诉人主张房价按回复确定的单价计算，予以支持。鲁英现两套房屋超出安置面积18.8㎡，未超出30平方米，应按2000元/㎡的单价计算，超出安置面积补偿款应为37600元（18.8㎡×2000元/㎡=37600元）。上诉人称回复第三条载明原合同中享受过价格优惠的不再享受该优惠，而鲁英的房屋安置比例超过了1:2，根据回复第一条超出1:1.7的面积就是享受了价格优惠，因此不应当再享受2000元/㎡的单价优惠，补偿款应按市场价3188元/㎡计算。经查，回复第一条内容是关于比例问题，第三条内容是关于房价问题，均没有明确置换比例大于1:1.7的拆迁户不享受回复第三条价格优惠的内容，上诉人也没有证据证明被上诉人在原合同中享受过价格优惠，因此上诉人主张按市场价3188元/㎡计算超出安置面积补偿款，与其在回复中的承诺不符，不予支持。其次，关于上诉人的诉讼请求应否支持的问题。二审中，由于上诉人与被上诉人均提交了新证据，足以证明案涉房屋超出安置面积的数额，根据二审查明的事实，鲁英现两套房屋超出安置面积18.8㎡，按2000元/㎡的单价计算，应向日新达公司支付超出安置面积补偿款37600元。故对上诉人关于支付超出安置面积补偿款诉讼请求中的合理部分予以支持。上诉人主张按年利率4.75%支付超出安置面积补偿款的利息，因双方在协议中没有关于利息的约定，故对上诉人主张的利息请求不予支持。一审判决以案涉房屋超出面积无法核实，日新达公司的诉讼请求缺乏事实依据为由驳回了日新达公司的诉讼请求，因二审查明的事实发生了变化，故对一审判决予以改判。综上，上诉人的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销陕西省镇巴县人民法院(2019)陕0728民初64号民事判决；二、由鲁英向陕西日新达房地产开发有限公司支付超出安置面积补偿款37600元，限本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回陕西日新达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1957.8元，由陕西日新达房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1957.8元，由鲁英负担1040元，陕西日新达房地产开发有限公司负担917.8元。本判决为终审判决。  审 判 长   王潇浴审  判  员   苏志明审  判  员   曹建祥   二〇一九年十月二十九日 法 官 助 理     李  鹤书  记  员   刘 娜   1