上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初69539号原告：张某某，男，1968年3月25日生，汉族，住黑龙江省海林市。原告：冯某，女，1974年7月3日生，汉族，住黑龙江省海林市。被告：上海涵惠置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：倪XX，董事长。委托诉讼代理人：朱XX，男。原告张某某、冯某与被告上海涵惠置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告张某某、冯某、被告上海涵惠置业有限公司的委托诉讼代理人朱XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某、冯某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币158,184元(按照日万分之一、以144万元为基数、自2016年1月1日至2016年2月25日止，以360万为基数、自2016年2月26日至2017年4月18日止)；2、判令被告向原告支付逾期办理大产证导致原告逾期办理小产证的违约金126,996.10元(以360万元为基数、按照同期银行贷款利率年4.35%计算、自2017年4月16日至2018年2月6日止)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落于上海市浦东新区沪南公路XXX弄XXX号1＿X层房屋(以下简称系争房屋)，总房价款360万元，交付时间为2015年12月31日之前，同时约定如被告未按约定时间将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算，从逾期交房的第二日起算至实际交付之日止。根据合同约定，原告于2015年10月底前向被告支付购房款144万元，2016年2月25日原告的贷款银行向被告转账支付216万元，付清全部购房款，但被告却至2017年4月18日才将房屋交付原告。合同还约定，被告应在2016年12月31日前办理大产证，但被告延期取得大产证，致使小产证也延期办理。故原告诉至法院，要求判如所请。被告上海涵惠置业有限公司辩称，对原告的诉求一认可，计算金额差不多；对诉求二不认可，虽然有约定逾期办理小产证的日期，但是对违约金没有约定。如果法院认定被告存在违约，因逾期办证对原告没有任何损失，故要求对违约金进行调整。本院经审理认定事实如下：2015年12月10日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品预售合同》，约定乙方购买系争房屋，房屋总价款(不包含房屋全装修价格)暂定为360万元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合所列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；……甲方承诺在2016年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得大产证，乙方有权解除本合同。合同第十一条约定，甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权单方面解除合同。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天内书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内会同甲方对该房屋进行验收交接；房屋交付的标志为交付钥匙。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了大产证后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备条件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方向区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申请该房屋的房地产权证(小产证)。附件一付款方式和付款期限约定，乙方于2015年12月10日与甲方签约，并付首付房款144万元；乙方于2015年12月31日前应支付房款216万元。2015年10月10日、10月17日、11月3日，原告支付房款10万元、40万元、94万元，合计144万元。2015年12月15日，被告开具了金额为144万元的发票给原告。2016年2月25日，原告通过贷款支付房款216万元。被告于2017年4月18日向原告交付了系争房屋。2018年1月12日，被告取得上海市沪南公路7406弄1、4-11、17-43、45-65号房屋不动产权证(大产证)。2018年2月6日，原、被告签订了《房屋交接书》，其上记载：房屋总价款为3,594,228元。2018年3月22日，系争房屋核准登记至两原告名下。以上事实，由《上海市商品房预售合同》、《房屋交接书》、收据、发票、银行业务回单、房地产权证等证据证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系当事人的真实合意，合法有效。双方在合同中明确约定被告应于2015年12月31日前交付系争房屋，逾期按原告已支付的房价款日万分之一计算违约金，庭审中被告对原告提出的逾期交房违约金亦无异议，故本院予以支持。对于原告主张的逾期办理小产证的违约金，本院认为，双方在合同中明确约定被告应于2016年12月31日前办理房地产初始登记手续取得大产证，双方在取得大产证后15日内签订《房屋交接书》，签署《房屋交接书》之日起90天内向交易中心办理小产证。根据上述约定推算，被告应至迟于2017年4月15日配合原告办理小产证。现被告于2018年1月12日办出大产证，双方于2018年2月6日签署《房屋交接书》，被告显属违约。现原告主张违约金自2017年4月16日起计算至2018年2月6日止，与法不悖，本院予以支持。根据相关司法解释的规定，由于出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。庭审中被告提出违约金过高的抗辩意见，本院综合本案实际情况、合同履行状况及当事人的过错程度等因素，酌情确定违约金以实际房款3,594,228元为本金、按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告上海涵惠置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张某某、冯某逾期交房违约金(以144万元为本金，自2016年1月1日起至2016年2月25日止，按照每日万分之一的标准计算；以360万元为本金，自2016年2月26日起至2017年4月18日止，按照每日万分之一的标准计算)；二、被告上海涵惠置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张某某、冯某逾期办理小产证的违约金(以3,594,228元为本金，自2017年4月16日起至2018年2月6日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算)。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,577元，减半收取计2,788.50元，由被告上海涵惠置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚利伟二〇一九年十月十八日书记员  沈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。