青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1434号上诉人（原审原告、反诉被告）：青海省庄和房地产开发有限公司（统一社会信用代码：916301037104485714），住所地：青海省西宁市城中区城南新城大道**。法定代表人：龚煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：姬治平、苏文财，该公司职工。上诉人（原审被告、反诉原告）：谭俊德,男,1971年4月9日出生,汉族,公民身份号码:×××.住西宁市。上诉人青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称庄和公司）因与上诉人谭俊德确认合同效力纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。庄和公司上诉请求：1.撤销一审判决;2.确认庄和公司与谭俊德签订的《职工内部认筹协议》合同无效。3.本案一审、二审诉讼费由谭俊德承担。事实和理由：谭俊德并非庄和公司职工，职工内部认筹协议是企业内部对职工给予的福利，双方签订的《职工内部认筹协议》并非真实意思表示，一审法院对此事实未查明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效”，庄和公司与谭俊德签订《职工内部认筹协议》时并未取得商品房预售许可，起诉时亦未取得。一审法院认定该协议有效错误，故请求二审法院判如所请。谭俊德上诉请求：一、撤销一审判决第三项判决内容,依法改判双方继续履行《职工内部认筹协议》,由庄和公司协助上诉人办理商品房预售合同备案登记手续,并承担一审保全费用。二、庄和公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：谭俊德与庄和公司签订的《职工内部认筹协议》对当事人名称、商品房基本情况、房屋价款、付款方式及时间都进行了明确约定，合同内容已经具备了商品房预售合同的主要条款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条的规定，案涉《职工内部认筹协议》实质上是商品房预售合同，双方之间形成商品房预售合同法律关系。案涉房屋于2018年12月27日依法取得商品房预售许可证，已具备合同备案登记的条件，庄和公司应履行合同备案登记，一审法院错误适用法律，认为不属于法院受理范围，导致该项判决错误，故请求二审法院判如所请。谭俊德针对庄和公司的上诉请求辩称，驳回庄和公司的上诉请求，支持我方上诉请求。庄和公司针对谭俊德的上诉请求辩称，驳回谭俊德的上诉请求，支持我方上诉请求。庄和公司向一审法院起诉请求：1.请求依法确认庄和公司与谭俊德签订的《职工内部认筹协议》无效；2.本案的诉讼费由谭俊德承担。谭俊德向一审法院反诉请求：1.依法确认庄和公司与谭俊德签订的《职工内部认筹协议》有效；2.依法判令庄和公司协助谭俊德办理案涉房屋预售登记，在案涉房屋修建完成后交付房屋；3.依法判令庄和公司承担本诉、反诉费用及保全费。一审法院认定事实：2016年3月6日，庄和公司（甲方）与谭俊德（乙方）签订《职工内部认筹协议》，该协议主要约定：乙方自愿认筹甲方开发建设的卧龙公馆项目，位于西宁市××区，五号楼1单元13层11314号房屋,该房屋暂测建筑面积49.89平方米,房屋认筹单价为每平方米2595元,总房款129315元;认筹付款方式为,银行按揭。在签订本认筹协议之日乙方交付该房屋认筹金10000元,并承诺在7日内交清该套房认筹首付款20000元,并在甲方约定期限内,提供个人资料及签订《商品房预售合同》。其他条款约定,乙方签订认筹协议交纳该房屋认筹金后,该房屋以认筹协议上约定的时间为准。若乙方未在约定时间内付清房款及办理相关手续,则视为自动放弃该房屋,甲方有权另行出售,所交该房屋认筹金不退。乙方签订认筹协议交纳该房屋认筹金后,若因乙方自己的原因要求退房,所交该房屋认筹金不退。乙方签订认筹协议交纳该房屋认筹金后,若甲方不能按本协议约定将该房认筹给乙方,甲方无条件退还已交认筹房款(并按同期贷款基准利率计算利息)。本认筹协议自双方签字盖章之日起生效。本认筹协议待双方签订《商品房预售合同》后自动失效并收回。本认筹协议未尽事宜详见《商品房预售合同》。当日双方在该协议上签字盖章。同日,谭俊德即交纳了认筹金10000元。此后,庄和公司给谭俊德出具认筹承诺书一份,承诺于2016年7月31日与谭俊德签订《西宁市商品房预售买卖合同》。除不可抗力因素外,如承诺方未按约定时间签订《西宁市商品房预售买卖合同》,逾期超过30日后,买受人有权解除协议,买受人解除协议的,应当提前书面通知承诺方,承诺方应当自解除协议通知送达之日起30日之内退还买受人已付的全部房款,并自买受人认筹付款之日起,按照银行公布的同期贷款基准利率计算支付利息。至今双方也未签订《商品房预售合同》,谭俊德也明示不解除认筹协议,认筹房屋正在建设中,双方均不能确定房屋建成时间。另查明,2018年12月27曰,西宁市住房保障和房产管理局向庄和公司颁发西宁市商品房预售许可证[(2018)宁房预售证第289号],该许可证载明项目名称及楼幢号:卧龙公馆5号楼,项目坐落:西宁市城中区新城大道151号。一审法院认为,庄和公司与谭俊德签订的《职工内部认筹协议》,系双方真实意思表示,内容无违法之处,该协议应认定为有效,庄和公司的诉讼请求无事实和法律依据,不予支持,谭俊德该项反诉请求成立,应予支持。关于谭俊德要求庄和公司协助办理涉案房屋《职工内部认筹协议》预售备案登记的反诉请求,因预售备案登记属行政管理范畴,且双方合同中对此并无约定,故该项诉讼请求不属于人民法院受理民事案件的范围,应予以驳回。关于谭俊德要求涉案房屋修建完成后向其交付的反诉请求,因涉案房屋建成尚未建成,待房屋建成并汰到交付条件时,权利人可另行主张,暂不做处理。关于谭俊德要求庄和公司协助在中国建设银行办理按揭贷款(贷款金额109315元)的反诉请求,双方虽在合同中对此有约定,但约定不明确,且在办理商业贷款的过程中,涉及的贷款手续及流程,具有不确定性,故该协助义务不属于合同强制性义务,如在具体操作过程中产生争议,双方应协商解决,故对该反诉睛求,不予支持。关于谭俊德要求庄和公司支付保全担保的费用及保全费用,对此双方协议中无约定,该反诉请求,不予支持。遂判决:一、驳回青海省庄和房地产开发有限公司的诉讼请求。二、青海省庄和房地产开发有限公司与谭俊德于2016年3月6日签订《职工内部认筹协议》有效。三、驳回谭俊德其他反诉请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，反诉案件受理费50元，由庄和公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交证据，且对一审法院查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，庄和公司与谭俊德签订的《职工内部认筹协议》系双方自愿签订，是真实意思表示，且没有违反法律和法规的强制性规定，合法有效。根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售应办理预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但本案争议的合同《职工内部认筹协议》是一种预约合同，是庄和公司和谭俊德为将来签订作为本约合同的《商品房预售合同》所作出的一种承诺，并非正式的商品房预售行为，而正是由于该《职工内部认筹协议》并非商品房预售合同，故即使庄和公司未取得商品房预售许可证明，不影响该《职工内部认筹协议》的法律效力，更何况一审法院已查明庄和公司取得案涉项目的预售许可。现庄和公司以起诉前未取得预售许可为由上诉主张案涉认筹协议无效无法律依据，本院不予支持。经审查，谭俊德与庄和公司签订的《职工内部认筹协议》虽然对案涉房屋的坐落及计价方式与价款有约定，但对付款方式及期限仅约定为银行按揭，对银行按揭的具体内容未作约定，对房屋的交付条件等其他商品房买卖合同应当具备的主要条款也均未作约定。因此《职工内部认筹协议》生效后，庄和公司与谭俊德可依约就商品房预售合同相关事宜进行协商，谭俊德上诉要求判令庄和公司协助办理案涉商品房预售备案登记以及交付房屋，但谭俊德和庄和公司还未签订商品房预售合同，双方对办理案涉商品房预售备案登记并无合同约定，且商品房预售备案本身是行政行为，现房屋也尚未建成，因此谭俊德的上述请求没有合同及事实依据，一审处理正确，本院予以维持。综上所述，庄和公司、谭俊德的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由青海省庄和房地产开发有限公司负担100元，由谭俊德负担50元。青海省庄和房地产开发有限公司预交的二审案件受理费中退还该公司50元；谭俊德预交的二审案件受理费中退还本人100元。本判决为终审判决。审判长 王鹏审判员 李娟审判员 靳玲 二○一九年十月十四日书记员 马馨附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。