河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终5122号上诉人（原审原告、反诉被告）：王明明，男，1986年4月9日出生，汉族，住址河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：唐林娜，三河市燕郊行宫法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘云，女，1974年5月20日出生，汉族，住址河北省三河市燕郊开发区。原审第三人：三河市夏威夷房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区京哈路南侧、轧钢厂路西侧，统一社会信用代码91131082348022139A。法定代表人：王晓玮，该公司总经理。上诉人王明明因与被上诉人刘云、原审第三人三河市夏威夷房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初4058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理，上诉人王明明的委托诉讼代理人唐林娜、被上诉人刘云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王明明上诉请求：撤销一审判决第二、三项，要求被上诉人承担违约金161万元及房屋溢价损失125万元，共计286万元，或判令房屋买卖合同继续履行。诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对合同签订、履行、被上诉人根本违约认定清楚；2、一审法院判令被上诉人支付违约金20万，没有事实和法律依据，严重损害上诉人利益。刘云辩称，合同无法继续履行是因为国家出台的政策导致，国家的政策也不是损害一方的利益，而是为了百姓的安居乐业。政策出台后双方应按实际的情况进行协商，而不是在一方会因此无法生活的情况下还要继续履行。同时，被上诉人已经支付给上诉人100万元，房屋的实际价值过了调控期间也会有相应的价格存在，而不是在特定的时间点让被上诉人承担损失，被上诉人确实有违约的行为、责任，但是在当时的情况下谁也不会再购买房屋，被上诉人也是一个弱者，也是一个受害者，不应承担这样的后果，一个人带着两个孩子生活，也是为了家庭生活。王明明向一审法院起诉请求：1、判令解除原告、被告双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告支付违约金966000元;3、请求第三人夏威夷房产公司返还不动产权证书;4、判令被告承担本案全部诉讼费用。刘云向一审法院反诉请求：判令反诉被告退还反诉原告已经支付的购房款100万元。一审法院认定事实：2017年3月20日，王明明、刘云在夏威夷房产公司的居间服务下签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定：王明明将坐落于河北省三河市燕郊开发区东方夏威夷北区6号楼1单元114室房屋出售给刘云，房屋总价款322万元，刘云于2017年5月1日前支付首付款115万元（含定金30万元）,拟贷款207万元，王明明于2017年5月1日前向涉案房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；双方于2017年5月1日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，批贷后30日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续,王明明于2018年8月1日前将涉案房屋交付给刘云；关于违约责任双方约定，如一方出现约定的根本性违约，按房屋总价款的20%向对方支付违约金；另2017年4月20日双方签订补充协议，约定：现因市场变动，政府出台新政策，由原30%首付比例提高至50%，刘云于2017年8月1日前将剩余20%首付款支付给王明明；如发生逾期则按每日房款的百分之一计算，待夏威夷房产公司另行通知王明明带齐全额首付款50%做银行面签手续；核税、过户时间延长至此房屋的大票满两年为止，再进行核税、过户手续；期间房价不管涨幅或者下跌多少，双方都不得追究此房屋的房款差额，以签订居间合同的价格为准，否则视为违约；期间网签价格不管涨幅或者下跌多少，双方都不得追究其网签差额，买方必须按当时网签价格进行核税，否则视为违约；如违约需按照签订居间合同总房款的50%作为违约金。合同签订后，刘云于2017年3月28日以银行转账方式支付王明明购房首付款100万元，之后并未继续履行合同，涉案房屋未交付。一审法院认为，王明明、刘云签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在政府出台新政策后，对首付款比例进行了重新约定，且约定期间网签价格不管涨幅或下跌多少，都不得追究网签差额，双方在签订第二次补充协议时已预见到银行能否批贷拟贷款金额的商业风险，现刘云主张因银行对涉案房屋的贷款审批额度无法达到拟贷款的金额，从而未按约定履行支付首付款的义务，显属根本性违约，应承担相应的违约责任。但双方约定的违约金过高，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定刘云给付王明明违约金20万元。现王明明请求解除《存量房买卖合同》及《补充协议》，刘云亦同意解除，本院予以确认。合同解除后，王明明应返还刘云购房款100万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告王明明与被告刘云签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》。二、被告刘云支付原告王明明违约金20万元。三、反诉被告王明明返还反诉原告刘云购房款人民币100万元。四、第三人三河市夏威夷房产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还原告王明明不动产权证书（证号：三河市房权证燕字第**）。上述二、三项给付内容相抵后，反诉被告王明明于本判决生效后七日内返还反诉原告刘云人民币80万元。本诉案件受理费6730元，由原告王明明负担4580元，由被告刘云负担2150元；反诉案件受理费6900元，由反诉被告王明明负担。本院二审期间，王明明提交证据一、三河市人民法院作出的（2018）冀1082民初4058号民事判决书，证明三河市人民法院在一审审理中已经明确查明并认定被上诉人在履行涉案房屋买卖合同过程中存在多次违约的行为；二、上诉人与被上诉人在2017年4月20日签订的补充协议，证明双方在政府出台提高购房首付比例政策后，双方在自愿平等的基础上共同签订该补充协议，对提高首付比例及其具体价款及涉案房屋如何继续履行等情况进行了明确的约定，并且双方还约定如一方因违约行为而支付违约金的比例作出了重新约定，即按涉案房屋总价款的50%支付违约金，即161万元；三、手机APP截图6份，证明涉案房屋现在每平米已经达到1.5万元-1.6万元/平米，签订涉案房屋买卖合同时价格为25760元/平米，现在每平米降价1万元，故因被上诉人的违约行为给上诉人造成了房屋降价损失125万元；四、上诉人妻子戴虹与居间方的录音，证明目的同证据三的证明目的；五、2018年4月22日上诉人、被上诉人及居间方三方在场的谈话录音，从谈话中可以证明被上诉人对于涉案房屋买卖合同未继续履行的根本原因在于其将购房款用于其他投资，导致无法给付后续的购房款，而非其在一审中主张的因政府出台政策原因无法继续履行，并且其在该录音中已明确认可自己的违约行为及其违约行为可能带来的法律后果，除此之外，被上诉人在录音中也明确表示愿意继续购买涉案房屋。刘云质证意见为，对上诉人提交的上述证据不发表质证意见，对于上诉人的证明目的不认可。被上诉人不是故意不履行合同，合同不能履行不是被上诉人主观上不履行，而是客观上存在的原因造成的无法履行，是国家的政策变化造成的，上诉人称被上诉人将钱投资到其他地方，但是这些钱也无法购买到房屋，被上诉人用钱也是用于家庭的生活，家庭问题及买房的失利造成的打击也是非常大的，上诉人对谈话的录音，是有意用国家的政策损害被上诉人利益，当时想法就是继续购买这个房屋，但是两年期间无法达到这个目的，而银行按房屋的估值放贷，由于房屋降价造成银行不发放贷款。本院认为，根据上诉人提供的证据证实，因刘云的根本违约造成王明明重大损失，依据合同约定，应由刘云承担。一审法院经审理查明事实属实，本院予以确认。本院认为,本案主要争议系涉案协议不再履行给王明明造成的损失及赔偿问题，王明明起诉主张因刘云不再履行协议造成损失，应由刘云赔偿286万元，并提供《存量房买卖合同》、《补充协议》，二审期间提供相似地段房屋对外标价，证实每平方米损失1万元左右，刘云对王明明上述主张不予认可，并主张因政策调整给王明明造成的损失不应由刘云负担。根据双方2017年3月20日签订的《存量房买卖合同》约定，“逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，并有出卖人退还买受人全部已付款。若买受人在约定市价你范围内拒绝支付违约金，则出卖人有权从已收房款中扣除违约金并将剩余房款退还买受人”；2017年4月20日签订《补充协议》约定：“现因市场变动，政府出台新政策，由原30%首付比例提高至50%，刘云于2017年8月1日前将剩余20%首付款支付给王明明；以上违约责任甲乙双方如有违约，需按照此房签订居间合同总房款的50%作为违约金；自此约定签约当日后，甲方如若提出不卖则按其违约处理，乙方如若提出不买则按其违约处理”刘云虽主张不是故意不履行合同，合同不能履行不是被上诉人主观上不履行，而是客观上存在的原因造成的无法履行，是国家的政策变化造成的；但依据查明事实，双方在履行协议过程中，首先刘云未按照约定支付剩余首付款，其次，刘云主张因银行对涉案房屋的贷款审批额度无法达到拟贷款的金额，从而未按约定履行支付首付款的义务，因刘云的上述行为最终致使涉案协议无法继续履行，一审认定刘云根本违约，应由刘云赔偿王明明相应损失并无不当；因双方举证均无法证实涉案房屋价格波动情况，且双方均未申请法院对涉案房屋价格波动进行评估，本院基于房屋交易价格确有明显降低，双方约定的违约金过高的事实，同时，依据双方履约及违约情况，酌定由刘云支付违约金75万元，折抵后，由王明明返还首付款25万。因刘云的根本违约，造成守约方王明明巨大损失的情况下，一审法院仅判决刘云支付违约金20万欠妥，应予纠正。综上所述，上诉人王明明的上诉请求部分成立；依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初4058号民事判决第一项、第四项，即：“一、解除原告王明明与被告刘云签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》。四、第三人三河市夏威夷房产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还原告王明明不动产权证书（证号：三河市房房权证燕字第**）；二、变更河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初4058号民事判决第二项、第三项，即：“二、被告刘云支付原告王明明违约金20万元。三、反诉被告王明明返还反诉原告刘云购房款人民币100万元。上述二、三项给付内容相抵后，反诉被告王明明于本判决生效后七日内返还反诉原告刘云人民币80万元。”为“二、刘云支付王明明违约金75万元。三、王明明返还刘云购房款人民币100万元。上述二、三项给付内容相抵后，王明明于本判决生效后七日内返还刘云人民币25万元。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6730元，由王明明负担1682元，由被告刘云负担5048元；一审反诉案件受理费6900元，由刘云负担5175元，由王明明负担1725元。二审案件受理费13460元，由刘云负担10095元，由王明明负担3365元。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 史纪红审判员 李成佳二〇一九年十月二十二日法官助理杨莉书记员宋超