西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0113民初94号 原告：陕西经典置业有限公司,住所地：陕西省西安市雁塔区。 法定代表人：刘武，系该公司总经理。 委托代理人：于考文，陕西新庆律师事务所律师。 委托代理人：王辉，陕西新庆律师事务所律师。 被告：西安百福乐好又多商贸有限公司,住所地：西安市莲湖区楼。 法定代表人：TANWERNYUEN，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：齐元，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万鸿伟，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。 被告：沃尔玛（中国）投资有限公司,住所地：深圳市福田区。 法定代表人：TanwernYuen，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：齐元，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩伟哲，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。 原告陕西经典置业有限公司（以下简称“经典公司”）诉被告西安百福乐好又多商贸有限公司（以下简称“好又多公司”）、沃尔玛（中国）投资有限公司（以下简称“沃尔玛公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告经典公司的委托诉讼代理人王辉，被告好又多及沃尔玛公司的委托诉讼代理人齐元，被告好又多公司的委托诉讼代理人万鸿伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2002年1月15原告与被告西安百福乐好又多商贸有限公司签订《租赁合同》，合同约定，原告将位于西安市XX路XX号的小寨超级商城1550平方米的房屋出租给被告，租赁期限自2002年11月15日至2020年5月31日。合同签订后，原告按照约定将房屋交付被告。嗣后，被告沃尔玛（中国）投资有限公司完成对被告西安百福乐好又多商贸有限公司的收购。被告未按照合同约定支付租金，现已欠租金622170元。原告多次与被告交涉，均未果。故现原告诉至法院，请求1、判令二被告支付租金642909元（租金从2017年11月16日计算至2018年9月25日；2018年9月26日-2018年11月15日的租金按照每平米40.14元计算；2018年11月16日至2020年5月31日止的租金按照每平米42，55元计算），支付违约金231446元（2018年9月26日至实际支付租金日的每日违约金按照季租金的千分之四计算）：2、本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保保险费用由二被告承担。 被告好又多公司辩称，一、原告已经丧失对案涉房屋的出租权利，无权向好又多提出任何主张。案涉房屋的所有权人为案外人“西安百福乐购物广场有限公司”（下称“百福乐公司”）。百福乐公司在1995年将房屋出售给案外人宝钢物资工贸公司（下称“宝钢公司”）。本案原告是另依据与宝钢公司2002年11月5日签订的《房屋转让合同》取得了出租案涉房屋的权利。但是，由于房屋无法过户，宝钢公司现在已经和经典公司解除了《房屋转让合同》，宝钢公司已经将案涉房屋再次出售给案外人西安德都商贸有限公司（下称“德都公司”），故原告经典公司已经丧失出租权利。（一）经典公司、宝钢公司均否认房屋买卖合同存续、以及租赁合同关系存在的事实。2015年7月，“国家税务总局西安市税务局稽查局”对案涉租赁关系、房屋买卖关系进行了调查，并制作形成《询问（调查）笔录》，在该笔录中，原告公司代理人李涛称：我公司未与西安百福乐好又多商贸有限公司有租赁关系。当时是这样的，我公司当时与陕西宝钢公司（具体名称我记不清）签订房屋买卖协议，后发现所签订的房产无法过户至我公司名下，经多方了解也发现该房产存在诸多矛盾，导致我公司与该公司又签订解除买卖协议。所以不存在拥有西安百福乐好又多商贸有限公司所租赁的房屋，故无经济往来。2015年7月24日调查过程中，宝钢公司负责人“许辉”称，我父亲当时签订的合同，但是因为产权没有在宝钢名下，后签了终止协议，解除了合同。中间没有任何资金往来。（二）已有客观证据证明，案涉房屋的实际受益人应为德都公司。1、根据中信银行西安高新技术开发区支行账号为“XXXXXXXXXXXXXXX3722”的银行流水，在近5年的时间里，该银行账户用于收取好又多公司向经典公司支付的租金。经典公司在收到租金后，会将租金全额支付给德都公司。换言之，经典公司虽然表面出租房屋，但是实际取得房屋租赁收益的却是德都公司。2、德都公司已经以房屋买受人之身份提起诉讼，由此可以确认德都公司才是案涉房屋的最终买受人，经典公司因此丧失出租权利。二、即便贵院认定经典公司有出租权，出租人应当保证租赁物的适租性，在经典公司将租赁物恢复至适租之前，好又多公司有权拒绝支付租金。《租赁合同》约定，“甲方应保护乙方对其所租赁的房屋独家和不受妨害的使用权”、“甲方进一步保证对本合同项下的租赁场地享有完全的所有权和支配权（有关场地的权属手续正在办理之中）。然而，自《租赁合同》2003年签署至今已有16年有余，经典公司除了索要租金以外，从未能提供其为租赁物产权人的任何证据。进一步，因案外人百福乐公司与宝钢公司、经典公司之间的物权权属纠纷，百福乐公司为办理初始登记对案涉租赁物实行了扎墙、围挡行为，直接导致了好又多公司无法依照合同约定的用途使用租赁物。三、即便贵院认定经典公司有出租权，其诉讼请求涵盖了尚未发生的租金，对该租金不应支持。原告本次诉讼包含了2017年11月16日至2020年5月31日的租金。而根据原告《起诉状》，截至其起诉时已经发生的租金为2017年11月16日至2018牟9月25日。换言之，2018年9月26日至2020年5月31日的租金，至原告起诉时实际并未发生。四、好又多公司在合同履行期间超过租赁合同约定支付的租金，应当与经典公司的租金主张相冲抵。实际履行过程中，好又多公司由于计算错误，按照每一年递增6%的增长率计算租金并际支付。截至2016年2月15日，累计多付租金达到人民币152444.67元。另根据人民银行2015年10月24日公布的一年到三年期贷款利率4.75%，该等多付租金至今至少产生了人民币7239.63元的资金占用费用，总计159684.30元。等款项及资金占用费用应当从好又多公司未付租金中扣除，并减少对应的违约金。五、经典公司收取大量租金但却没有为此开具任何租金发票，造成好又多公司的税收损失。该等损失应当与经典公司所要求的租金予以冲抵。经典公司没有按照合同约定开具相关租金的发票，这直接导致好又多公司无法对相当于租金数额11%的增值税进项税额进行抵扣，由此构成好又多公司的损失。同时，由于支出相关费用无法取得发票、无法核算成为企业的经营成本或费用，导致好又多公司需要承担相当于租金数额25%的额外企业所得税税费。换言之，经典公司主张租金中的36%由于无法开具发票，形成了好又多公司的损失，应当从其主张的租金中进行扣除。六、即便贵院认定经典公司有出租权，其主张的违约金标准过高，应当予以调减。本案中，好又多公司自2016年2月16日开始停付租金。至租期结束2020年5月31日，前后相差不超过五年，故可按照4.75%为基数，并上浮50%后，按照年利率7.12%的标准计算损失。即欠付租金对应的年利率7.12%之利息，就是经典公司因迟延支付租金所承担的实际损失。 被告沃尔玛公司辩称，一、沃尔玛公司从未与原告签订有任何协议，不是案涉《租赁合同》的当事人，对原告不负有租金支付义务，更无需承担任何责任。二、原告向没有任何利害关系的当事人任意提起诉讼，是对权利的滥用，是对公共司法资源的浪费，应当予以制止。综上，被告并不是案涉《租赁合同》的当事人，与原告从未就案涉房屋租赁事宜签订过任何协议，故恳请法院驳回原告的诉讼请求，维护当事人的合法权益。 经审理查明，2003年1月14日，原告经典公司（甲方）与被告好又多公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：一、甲方同意将位于西安市XX路XX号的小寨超级商城（现百福乐好又多广场）内的负一层室内自西向东长194.444米，由北沿墙向南宽9米计1750平方米的房屋面积出租给乙方。二、租赁期限始于起始日期，为期十八年，租期从2002年11月15日起至2020年5月31日止。三、乙方应缴租金从起始之日开始计算。双方同意按以下标准支付租金：A、2002年11月15日至2003年11月15日，每平方米月租金30元。B、租金递增标准从2003年11月15日起算，每满三年递增一次，每次递增比例为前次月租金的6%，以此类推。租金缴纳方式：租金按季支付。每季第一个月8日为租金的支付日。乙方须在该日前将该季租金交付到甲方指定的银行账号。第四条4.9约定，乙方应保证租赁期内在承租的场地上始终经营商业，否则由此甲方造成的损失由乙方负责赔偿。第五条5.5约定，为了配套商场的经营特色，增加集客力，甲方同意乙方将场地部分出租、承包经营或与他人合作经营专柜商品，但必须在乙方的统一管理之下，不得整体出租，并不免除乙方依本合同约定其必须向甲方履行和承担的义务和责任。后原告经典公司与被告好又多公司因租赁发生纠纷，后经陕西省高级人民法院调解，双方达成调解协议，（2008）陕民三终字第15号民事调解书载明“一、好又多公司与经典公司继续履行双方于2003年1月14日签订的《租赁合同》。好又多公司应按合同约定的时间向经典公司交付租金，从2008年8月8日开始，经典公司应在收到租金后的七日内，向好又多公司开具租赁发票，否则，好又多公司有权从下期租金中扣除该税金损失。如今后好又多公司无故六个月拒不支付租金，则经典公司有权解除租赁合同。二、好又多公司同意将承租经典公司1750平方米的房屋面积中，返还经典公司房屋面积200平方米，对返还的该部分面积，从2008年6月24日起，经典公司不在向好又多公司收取租金，好又多公司已预交的款项，经典公司予以退还。现商场内的消防控制室今后继续由好又多公司使用、管理。三、......四、由好又多公司负责3#、4#、5#、6#、7#、8#消防通道中空调管件的拆除及消防通道的恢复，但经典公司不得依次提出解除租赁合同。好又多公司今后不得损害租赁房屋的构造，否则，承担相应的法律责任。五、经典公司及承租户在使用和经营上述200平方米房屋面积中，有义务维护好又多商场的整体形象及原有经营秩序。保持商场出口的畅通，配合整个的统一管理。经典公司的商户及员工与好又多公司的商户及员工使用同一通道。在商场经营过程中，好又多公司与经典公司应相互尊重，互相理解、配合，遇争议应友好协商解决。六、好又多公司在民事调解书送达后七日内将上述事实通知各租赁户并向经典公司移交与原租赁户签订的合同，并从2008年6月24日起，将已收200平方米的商铺租金移交经典公司，由经典公司继续履行好又多公司与上述租赁户剩余租期的租赁合同，如经典公司违约，由此产生的所有法律责任由经典公司承担。” 被告好又多公司与案外人西安百福乐购物广场有限责任公司又因租赁纠纷引起诉讼，后经陕西省高级人民法院调解，双方达成调解协议，（2009）陕民三终字45民事调解书载明“第二条，考虑到好又多公司现有经营场地中还包括租赁另一单位的1500平方米房屋，为保证好又多在调整后经营面积不变，百福乐公司同意在本条第三款确定的位置，继续向西再划出完整的1500平方米租赁给好又多公司使用。第六条，场地转换后，好又多公司应继续履行与小业主签订的原租赁合同，租金由百福乐公司承担，场地交由百福乐使用，因此产生的一切纠纷和法律后果由百福乐公司全部承担。七、百福乐公司和好又多公司在法庭调解结束后，应根据调解书及现有租赁合同内容，签订补充协议”。调解书中的“另一单位”及“小业主”即为原告经典公司。 2012年5月25日，被告好又多公司与西安百福乐购物广场有限责任公司签订《关于终止（租赁合同）及使用场地II的补充协议》，协议中明确了被告好又多公司将经典公司租赁的1500平方米全部转租给西安百福乐购物广场有限责任公司，协议签署之日，该场地已处于西安百福乐购物广场有限责任公司实际控制和使用之中，同时约定了由西安百福乐购物广场有限责任公司全权负责办理上述1500平方米场地所需要的消防、经营和各项许可证照。 再查明，自2012年5月16日至2016年2月15日，被告好又多向原告经典公司实际支付租金共计2784775.63元，按照合同约定的支付标准，被告向原告多支付152444.67元。同时，原告经典公司自述，自2008年9月后，未再向被告开具过税票。2018年原告以同样的事实及理由将被告诉至本院，要求被告支付自2016年2月16日至2017年11月15日的租金。本院于2018年7月20日作出（2018）陕0113民初4187号民事判决，判决被告好又多公司向原告支付租金1306557元及违约金630000元。宣判后，被告好又多公司不服，上诉至西安市中级人民法院。2019年4月19日，西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终11756号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。且被告已经按照上述判决内容向原告履行。 以上事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告经典公司与被告好又多公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应属有效协议，双方均应按照协议约定履行各自义务。原告经典公司与被告好又多公司后又经（2008）陕民三终字第15号民事调解书确认好又多公司与经典公司继续履行双方于2003年1月14日签订的《租赁合同》。好又多公司应按合同约定的时间向经典公司交付租金，2017年，原告诉至法院，要求被告支付租金及违约金，后经人民法院判决，被告支付租金至2017年11月15日，但此后的租金并未按期支付，其应当继续向原告履行付款义务，原告本次租金主张至2018年9月25日，共计642909元，本院予以支持。此后的租金，原告可再行主张。关于被告辩称多支付的租金抵扣一节，截止2017年11月15日，被告多向原告支付租金152444.67元，原告多受益的部分应当向被告退还，且两方债务的种类都系金钱债务，故对被告辩称本院予以采信。被告好又多公司实际应向原告支付租金490464.33元。关于此后的租金，因原告起诉时该部分租金并未实际发生，待实际发生后，原告可再行主张。原告要求被告好又多公司支付租金和按照合同约定支付违约金的请求依法应予支持。原告经典公司要求被告好又多公司支付违约金231446元，该违约金超过了原告损失，本院酌情认定为120000元。关于被告辩称抵扣税款一节，双方在调解协议中约定了经典公司应在收到租金后的七日内，向好又多公司开具租赁发票，否则，好又多公司有权从下期租金中扣除该税金。但鉴于原告在2008年后未再开具过租赁发票，且双方对于扣除税金亦没有明确的约定，被告好又多公司就此可另案主张。被告沃尔玛公司与原告经典公司未签订任何合同，也未发生任何法律关系，原告要求被告沃尔玛公司承担支付租金的义务，于法无据，依法不予支持。兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告西安百福乐好又多商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西经典置业有限公司支付租金490464.33元（截止2018年9月25日）及违约金120000元。 二、驳回原告陕西经典置业有限公司的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案件受理费12540元，保全费4751元，由被告西安百福乐好又多商贸有限公司承担。因原告已预交，故被告西安百福乐好又多商贸有限公司应在给付上述款项一并支付给原告。 审判长 秦 冰 审判员 赵琳君 审判员 殷 瑞 二〇一九年九月二十八日 书记员 张 雨 打印：扈艳红校对：杨宝利2019年月日送达 1