甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0702民初11583号 原告：成晓睿，女，1992年4月26日出生，汉族，住甘肃省张掖市。 委托诉讼代理人：陈洁，系甘肃金彤律师事务所律师。 被告：甘肃愿景房地产开发有限公司。 住所：张掖市甘州区 法定代表人：陈林，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张九超，系甘肃金都律师事务所律师。 第三人：甘肃银行股份有限公司张掖分行。 营业场所：张掖市甘州区。 法定代表人：柳敬东，系该分行行长。 委托诉讼代理人：王宝，该分行个人业务部经理。 原告成晓睿与被告甘肃愿景房地产开发有限公司（以下简称“愿景房产公司”）、第三人甘肃银行股份有限公司张掖分行（以下简称“甘肃银行张掖分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月19日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成晓睿及其委托诉讼代理人陈洁，被告愿景房产公司委托诉讼代理人张九超，第三人甘肃银行张掖分行委托诉讼代理人王宝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成晓睿向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告与被告愿景房产公司签订的商品房买卖合同；2.要求被告愿景房产公司向原告返还购房首付款87136元，退还原告向银行支付的贷款11649.96元，承担违约金1976元，合计100761.96元；3.要求解除原告与第三人甘肃银行张掖分行签订的个人购房担保借款合同；4.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年7月，原告通过朋友介绍到被告开发的甘州区西三环路张掖愿景国际商贸城一期工程看房，参观查看被告修建的样板房时，被告工作人员向原告介绍：预售房屋的产权是40年，房屋层高6米，公摊面积绝不超过20%，将来建成的房屋与样板房的大小格局一致，可设置二室一厅等。当时被告并未向原告出具商品房规划图及房屋建筑面积预测报告。后原告与被告达成购房意向，原告选择以银行按揭贷款的方式购买建筑面积为36.65㎡的房屋。2017年9月18日，原告向被告交纳购房首付款87136元。同年9月25日，被告通知原告到甘肃银行张掖分行办理按揭贷款手续，原告到银行后，被告拿出准备好的商品房买卖合同让原告签字，原告签字后又与第三人签订了个人购房担保借款合同。办理完按揭手续后，被告没有向原告交付商品房买卖合同。2018年10月28日，被告发短信通知原告于2018年11月2日上午10点至11点到被告招商运营中心办理交房手续。原告到被告交付的房屋内查看后，发现被告交付的房屋与其设置的样板间格局及面积严重不符，且水电暖均未接通。被告交付给原告的房屋公摊面积是13.15㎡，达到房屋建筑面积的34.65%，房屋内修建卫生间及厨房后根本无法居住，房屋产权也仅剩35年。原告要求被告出具测绘报告及工程验收证明，被告拒绝出示，原告拒绝收房，并提出被告交付的房屋与其样板房差距过大。后原告多次找被告协商解决事宜，被告至今未向原告答复。综上，原告认为被告在出售期房时，以样板间作为参照物向原告介绍所售房屋的户型、面积、格局等，承诺交付的房屋与样板房一致，但现在被告给原告交付的房屋与其设置的样板间和其销售人员的介绍严重不符，该小区内大部分住户提出类似质疑后，被告将其样板间关闭，不再对外开放。现被告交付的房屋根本不具备居住条件，故要求解除原告与被告签订的商品房买卖合同，并要求被告承担上列诉讼请求。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求，要求被告愿景房产公司向原告返还购房首付款87136元，退还原告向银行支付的贷款21358.26元，承担违约金1976元，合计110470.26元。 被告愿景房产公司委托诉讼代理人辩称：1.原告的诉讼请求及事实与理由均无法律依据。2.被告交付的房屋水电暖均通，能够达到居住条件。3.原告以交付的房屋不符合样板间格局及面积为由解除双方签订的商品房买卖合同违背了原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议。故原告的诉请不能成立。 第三人甘肃银行张掖分行述称：原告向被告购房，交纳首付款87136元，在第三人处办理按揭贷款，贷款金额为86000元。现不同意解除与原告签订的个人购房担保借款合同，请法庭驳回原告诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求提交证据如下：1.收据4张（复印件），拟证明原告向被告交纳房屋首付款87136元；2.甘肃银行交易明细2份，拟证明截至2019年9月，原告向第三人支付购房贷款21358.26元；3.确认房屋存在问题的明细1份（复印件），拟证明愿景房地产小区部分业主就小区房屋存在的问题列出明细，由被告销售部的负责人余经理签字，并承诺于2018年11月10日前对业主进行答复；4.百姓网网页售房广告截图7张，拟证明广告内容中被告设置的样板间图片及文字信息与房屋实际情况不相符。 被告愿景房产公司发表质证意见如下：1.对收据4张的真实性、合法性及关联性均无异议；2.对银行交易明细2份的关联性有异议，与被告无关；3.对确认房屋存在问题的明细1份的三性均有异议；4.对百姓网网页售房广告截图7张均有异议，被告并未以公司名义在百姓网上发布过售房广告。 第三人甘肃银行张掖分行发表质证意见如下：1.对金额为87136元的收据4张均有异议，与第三人无关；2.对甘肃银行交易明细2份无异议；3.对确认房屋存在问题的明细1份三性均有异议，与第三人无关；4.对百姓网网页售房广告截图的三性均有异议，与第三人无关。 被告愿景房产公司围绕其抗辩主张提交证据如下：1.商品房买卖合同1份、商品房买卖合同补充协议1份，拟证明原告以商品房公摊面积过大、交付房屋与样板间不相符为由解除合同的诉讼请求不能成立。补充合同中第五条七项明确约定样板房仅为参考，不作为双方交房、验收、退房等事项标准及条件；2.同楼栋其他业主装修好的房屋照片6张，拟证明被告向原告交付的房屋符合居住条件；3.签约声明1份，拟证明原告在签订合同时明确了解、知晓合同内容。 原告成晓睿发表质证意见如下：1.商品房买卖合同及补充协议上的字是原告签的，但原告对该证据真实性、合法性、关联性均有异议。2017年9月25日，原告到甘肃银行二楼会议室签字时，因为时间较紧，被告工作人员直接翻到合同签字那页让原告签字，并未向原告解释合同内容，原告现在也是第一次正式看这份合同，对于合同内容原告之前并不知晓。合同首页有重新装订的印记，原告也不确定是否是当初签字的那份合同，原告手中没有合同原件。签订合同时，房屋还未修建完工，被告以自己制定的合同内容约束原告，格式条款不发生任何效力；2.对照片6张三性均有异议，该证据不能证明照片中的房屋面积与原告的房屋面积是一样的，也不能证明照片中的房屋和原告的房屋在同一个小区；3.对签约声明的关联性有异议，签约声明是和合同一起签订的，也是被告工作人员直接翻到签名处由原告签名。 第三人甘肃银行张掖分行发表质证意见如下：1.对商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性均无异议。该合同经过不动产登记中心备案，第三人见过该合同才与原告签订借款合同。补充协议第三人未见过，若原、被告双方认可，则第三人也认可；2.对照片6张的质证意见与原告的质证意见一致；3.对签约声明的关联性有异议，与第三人无关，原、被告认可则第三人也认可。 第三人甘肃银行张掖分行提交证据如下：1.个人购房担保借款合同1份，拟证明贷款发放后，借款人和抵押人或其他第三方就该房产质量、价格、权属或其他任何纠纷均与贷款人无关，贷款人有权要求借款人偿还本合同项下全部贷款；2.贷款借据1份，拟证明贷款人向借款人发放贷款的事实；3.不动产登记证明1份，拟证明房屋处置后，第三人享有房屋优先受偿权；4.成晓睿还款明细表1份，拟证明成晓睿贷款后的还款情况。 原告发表质证意见如下：1.对个人购房担保借款合同的关联性有异议，个人购房担保借款合同签订的基础是原告向被告购买房屋的买卖合同成立，如果本案的购房合同解除，那么原告偿还第三人的贷款没有依据。因此，在请求解除房屋买卖合同的同时解除贷款合同合理有据；对贷款借据、不动产登记证明、成晓睿还款明细表均无异议。 被告愿景房产公司认为第三人提交的证据系原告与第三人达成的合同关系，与被告无关，若原告和第三人认可，被告亦无异议。 本院经审理认定事实如下：2017年9月18日，原告成晓睿作为买受人，被告愿景房产公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》1份，合同约定：出卖人以出让方式取得坐××区西南角地块的建设用地使用权。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为其他商服用地，土地使用权终止日期为2053年12月26日；该商品房为西三环路张掖愿景国际商贸城一期工程3幢6层614室；该房屋的预测建筑面积共37.59平方米，该商品房层高为6米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4605.91元，总价款173136元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金65000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；贷款方式为商业贷款，买受人应于2017年9月19日前支付首期房价款87136元，余款86000元向银行申请贷款支付；出卖人应自2018年10月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积），实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方按照第4种方式处理，即（1）按个/套计算商品房价款的（包括车位），商品房价款不因预测建筑面积与实测建筑面积的差异而调整，当预测建筑面积与实测建筑面积出现差异时，买受人同意选择不解除合同的方式处理，买受人按实测建筑面积缴纳契税等代收费用。（2）按建筑面积计算商品房价款且预测建筑面积与实测建筑面积出现差异时双方按实测面积确定最终房价款，买受人同意选择不解除合同的方式处理。双方在办理房屋交付手续前进行面积差异结算及房款找补（商品房单价不变，按实测建筑面积与预测建筑面积差异进行面积补差款据实找补）；买受人按实测建筑面积交纳契税等代收费用。（3）若建筑面积未发生变化，则无论套内面积和公摊面积出现任何差异，双方互不找补；若建筑面积出现差异，则无论套内面积和公摊面积是否出现差异，双方均选择按（2）中约定的方式进行处理。若由于买受人不签订面积差异结算协议或不办理面积差异结算手续或未据实结算房价款或未足额缴纳契税等相关代收费用而导致出卖人逾期交房或办理不动产权证的，出卖人不承担违约责任。此外，合同还对规划设计与变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理等内容进行了约定。随后，原、被告双方又签订商品房买卖合同补充协议，对商品房买卖合同的部分条款进行补充约定，内容包括：出卖人供以参考的样板房、所展示的装修（装饰）示范单位仅为布局导向、装修装饰和家具布置参考，非买受人所购商品房交付标准及合同解除的补充约定等内容。合同签订后，原告向被告交纳房屋首付款87136元。 另查明：2017年10月26日，原告成晓睿作为借款人和抵押人，被告愿景房产公司作为保证人，第三人甘肃银行张掖分行作为贷款人（抵押权人），三方签订《个人购房担保借款合同》1份，约定：由原告向第三人贷款86000元；贷款用途为借款人或抵押人购买滨河新区张掖愿景国际商贸城一期3幢6层614室房屋支付购房款；贷款期限自2017年10月26日至2027年10月26日止；贷款利率为年利率6.37%。此外，合同还对借贷双方权利义务、抵押、保证、违约责任等其他内容进行了约定。合同签订后，第三人向原告发放贷款86000元。截至2019年9月10日，原告共向第三人偿还贷款本息合计21358.52元。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。若当事人一方主张解除合同，应提供相应的充分的证据证明满足约定解除的条件，或对方的行为确已构成违约致使合同目的不能实现等情形。在上述条件未成就的情况下，解除合同不符合经济性原则，无益于交易秩序的稳定和资源的有效利用。在本案中，首先，原、被告双方自愿签订商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，根据原告向被告购买房屋并向第三人进行大额贷款的行为分析，原告成晓睿作为完全民事行为能力人，应当预见其在购房合同及签约声明上签字所带来的法律后果，其在民事活动中应负谨慎注意义务以维护自身合法权益，故由此造成的不利后果，应当由其负担。对原告提出的其对于商品房买卖合同及补充协议内容不知晓的主张，本院不予采信。再者，原告虽主张购买房屋的实际面积与被告设置的样板间格局面积不符，购买房屋不符合居住条件，但原、被告双方就面积差异处理方式、样板间设置等内容在商品房买卖合同及补充协议中进行了明确的约定。庭审过程中，原告提交的确认房屋存在问题的明细系复印件，在明细清单中签字的人员身份也无法核实。原告提交的百姓网网页售房广告截图，经被告质证认为被告并未以公司名义在百姓网上发布过售房广告。而原告再未提交其他证据对房屋存在问题明细及百姓网网页售房广告截图进行印证，故原告提交的证据并不足以证明其主张。最后，根据合同相对性原则，商品房买卖合同与个人购房担保借款合同系原告与不同主体签订的两份不同法律关系的合同，合同中的权利和义务对合同相对方产生约束，违约责任亦在各自的合同关系中发生，两个合同之间并不属于主从合同。在个人购房担保借款合同中，原告与第三人未就合同解除进行明确的约定，原告亦未提交证据证明双方签订的合同满足合同解除的条件，故对原告提出的要求解除与第三人之间签订的个人购房担保借款合同的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告提交的证据证明力不足，不能证明其主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告成晓睿的诉讼请求。 案件受理费1158元，减半收取579元，由原告成晓睿负担。本院退还原告案件受理费579元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 员 康文玥 二〇一九年十月二十五日 法官助理 王 巧 书 记 员 符晓婷