上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9235号上诉人(原审被告)：上海裕佳物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：曹传峰，董事长。委托诉讼代理人：黄东平。被上诉人(原审原告)：上海上谊置业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：王海，总经理。委托诉讼代理人：张金艳，上海九泽律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海市普陀区银都佳园业主大会，住所地上海市。负责人：韩宝年，业委会主任。上诉人上海裕佳物业管理有限公司(以下简称裕佳公司)因与被上诉人上海上谊置业管理有限公司(以下简称上谊公司)、上海市普陀区银都佳园业主大会(以下简称银都业主大会)确认合同无效纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初25685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。裕佳公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：上诉人与银都业主大会签订的《银都家园物业服务合同》符合法定程序，4.8元每月每平方米的物业收费标准是双方在自愿、平等、协商一致的基础上约定的，又经主管部门备案，是公正合法的。上诉人依约履行了物业合同义务，该小区区域业主理应履行物业费的支付义务。上谊公司辩称，对原审法院认定的事实无异议，请求驳回上诉，维持原判。银都业主大会辩称，对原审法院认定的事实无异议，请求驳回上诉，维持原判。上谊公司向一审法院起诉请求：1、确认银都业主大会于2015年8月10日与裕佳公司签订的《银都佳园物业服务合同》无效；2、诉讼费由裕佳公司、银都业主大会承担。一审法院经审理认定事实如下：根据产权证记载，延长西路55弄4、7号，延长西路XXX号房屋所有权人为上海力车内胎厂，建筑面积为3082.30平方米。2008年，上海力车内胎厂名称变更为上海力车物业经营管理有限公司。2014年，上海力车物业经营管理有限公司名称变更为上海上谊置业管理有限公司。2015年9月11日，银都业主大会作为甲方、裕佳公司作为乙方，双方签订《银都佳园物业服务合同》。主要内容为：1、乙方在银都佳园小区进行物业管理服务。2、物业总建筑面积26406.95平方米，其中商铺3082.30平方米。3、乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：(1)物业共用部位的维护；(2)物业共用设施设备的日常运行和维护；(3)公共绿化养护服务；(4)物业公共区域的清洁卫生服务；(5)公共秩序的维护服务；(6)物业使用禁止性行为的管理；(7)物业其他公共事务的管理服务；(8)业主委托的其他物业管理服务事项。4、甲方根据下述约定，业主或物业使用人按建筑面积向乙方交纳物业管理服务费：(1)住宅，业主实际居住的按建筑面积1.22元/月/平方米交纳，2016年起开始物业费上调；(2)商铺或用于办公的房屋，业主或物业使用人按建筑面积4.80元/月/平方米交纳。5、自本合同生效之日的当月起发生的物业管理服务费用，由业主承担，业主应按上述约定标准向乙方交纳物业管理服务费。6、乙方采用“包干制”的收费形式确定物业管理服务费用，双方确定，2015年10月至12月，甲方确保乙方每月收入至少在37,749元，如有不足部分则由甲方从小区维修基金或公益金中给予补足。物业管理服务费按季交纳，业主应在每个季度的前十天履行交纳义务。7、本合同为期两年，自2015年9月26日9点起至2017年9月25日9点止。2015年10月8日，银都业主大会(作为甲方)与上谊公司(作为乙方)签订《管理协议》。其中约定：甲方为乙方所有的物业提供以下服务，即物业共用部位的维护，物业共用设施设备的日常运行和维护，物业其他公共事务的管理服务；物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向甲方报修，也可以自行维修，经报修由甲方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担，共用部位的维修费用由维修基金承担；甲方根据约定每平方1.2元/月，甲方按建筑面积向乙方收取物业服务费用，该费属银都佳园公共区域维修基金，甲方如需使用提供业委会决议，正副业委会主任同意盖章确认，每年12月31日前未使用完的费用交给业委会纳入公共维修基金；本协议为期两年，自2015年10月1日起至2017年9月30日止。上述协议签订后，上谊公司自2015年10月起，按1.2元/平方米/月之标准向银都业主大会缴纳物业费，直至2016年底。2017年12月，裕佳公司起诉上谊公司，要求上谊公司支付物业管理服务费。2018年，上谊公司就本案提起诉讼，请求法院判决如其诉请。一审另查，银都业主大会就上谊公司向其交付的物业费，从未向裕佳公司支付。关于银都业主大会为何与上谊公司约定物业费1.2元/月/平方米、与裕佳公司又约定4.8元/月/平方米的问题。银都业主大会称，在裕佳公司未进驻本小区前，银都业主大会仅向上谊公司按0.4元的标准收取物业费，故在与裕佳公司签订物业管理合同过程中，裕佳公司得知此情况后表示，其在该小区收取的物业管理费41万元封顶，可先在合同中将小区中商铺物业费的价格定价为4.8元的收费标准，今后可以此理由向上谊公司主张提价，双方实际并不按4.8元的标准收费，只是为今后调价之用。对此，裕佳公司表示，上述情况并非事实，银都业主大会并不知晓上谊公司与银都业主大会有物业费的约定及管理协议之事宜。一审审理中，各方当事人确认：上谊公司所有的延长西路55弄4、7号，延长西路XXX号房屋系裕佳公司管理银都佳园物业范围内的唯一商铺即非居住用房。上谊公司认为，裕佳公司、银都业主大会合同中约定的上谊公司房屋物业费为4.80元/月/平方米，与同时间、同类地区和同类性质房屋相比，价格明显过高，且由于上谊公司所有的物业系银都佳园小区的裙房，所有进出门及通道均为沿街及人行道位置，并不在小区内，即不涉及小区内的共用道路。房屋内的维修事宜也是由上谊公司自行处置，故裕佳公司从未为上谊公司提供过任何物业服务。为此，上谊公司向法院提供了经当地房管办公室确认的周边地区非住宅类房屋的物业费收费情况说明，其中载明：商场、商铺、非居住用房2015年至今的物业管理费的收费标准分别为1.00元/月/平方米、2.00元/月/平方米和2.70元/月/平方米，一小区沿路门面商铺，自2015年至今未收到物业管理费。经质证，银都业主大会对上谊公司的意见表示予以认可。裕佳公司认为，虽然上述物业费标准均低于4.8元，但是该部分物业大多为售后公房，有相关部门的补贴。而上谊公司之房屋是商品房。另，裕佳公司还表示，其平时为上谊公司所有的物业提供了相关服务。为此，法院向裕佳公司释明，需就其上述陈述内容提供相应证据予以证实，但在本案审理过程中，裕佳公司未提供任何证据。一审法院认为，选聘、解聘物业服务企业等涉及小区业主共同利益的重大事项，依法应由业主共同决定。本案中，银都业主大会在与上谊公司签订了管理协议(其中约定物业费为1.2元/月/平方米)的情况下，未征询上谊公司意见，又与裕佳公司签订物业管理服务合同，擅自约定了明显高于周边同类地区、同类物业的4.8元/月/平方米的物业费收费标准，从而加重了作为业主的上谊公司的责任。加之，根据本院查明的事实，裕佳公司在银都佳园小区从事物业管理服务过程中，由于上谊公司所属物业所处位置基本未使用小区共用道路或设施，本案中，裕佳公司也未提供其为上谊公司提供任何服务项目的证据。综合上述因素，说明银都业主大会及裕佳公司在合同中就上谊公司所属物业的收费标准的约定在形式上违反法定程序、内容上加重了上谊公司的责任，且并非出自善意，故该部分条款应属无效。上谊公司该部分诉请依法有据，法院予以支持。鉴于银都业主大会陈述物业管理合同中关于住宅类房屋的收费标准系征得小业主同意，双方亦按约定之收费标准实际履行，而上谊公司所属物业并非住宅性质，故合同中不涉及上谊公司物业收费标准的内容不应确定为无效。上谊公司主张合同全部无效之诉请缺乏事实和法律上的依据，法院不予支持。需要说明的是，关于上谊公司的物业费收费标准，本案当事人应本着公平合理的原则，按有关规定，依法协商解决。一审法院据此判决：银都业主大会与裕佳公司于2015年9月11日签订的《银都佳园物业服务合同》中关于银都佳园小区内商铺或用于办公房屋(即上谊公司所有房屋)的业主或物业使用人按建筑面积4.8元/月/平方米交纳物业管理服务费的收费标准之相关条款无效。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据相关证据显示，涉案的《银都佳园物业服务合同》并未征询上谊公司的意见，且该合同中关于非居住用房的物业费收费标准明显高于周边同类地区，上谊公司以该部分条款违反法定程序、加重其责任为由要求确认无效，具有相应的事实和法律依据，一审法院据此作出确认银都业主大会与裕佳公司于2015年9月11日签订的《银都佳园物业服务合同》中关于银都佳园小区内商铺或用于办公房屋(即上谊公司所有房屋)的业主或物业使用人按建筑面积4.8元/月/平方米交纳物业管理服务费的收费标准之相关条款无效的判决并无不当，本院予以维持。综上，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解与适用，上诉人裕佳公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海裕佳物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理叶绵绵审判长  王冬寅审判员  武之歌审判员  黄 亮二〇一九年十月十日书记员  慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……