广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终2100号上诉人（原审被告）：广东柏曼物业管理有限公司，住所地：广东省广州市白云区增槎路**自编**，统一社会信用代码：91440101MA59PRNT83。法定代表人：吴嘉敏，该公司经理。委托诉讼代理人：张国权，广东桥达律师事务所律师。上诉人（原审原告）：深圳市瑞金物业管理有限公司，住所地，住所地：广东省深圳市宝安区沙井街道锦程路******会信用代码：9144030032644957XH。法定代表人：刘辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤文莲，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁明晶，广东品峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴嘉敏，男，1991年6月16日出生，汉族，住广东省龙门县，委托诉讼代理人：张国权，广东桥达律师事务所律师。上诉人广东柏曼物业管理有限公司（以下简称柏曼公司）因与上诉人深圳市瑞金物业管理有限公司（以下简称瑞金公司）、被上诉人吴嘉敏租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初5074号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。瑞金公司向原审法院起诉请求：1.判令解除瑞金公司与柏曼公司签订的《租房定金合同书》及《瑞金大厦项目补充合同》；2.柏曼公司办理客房消防审核意见书更名手续；3.柏曼公司支付瑞金公司消防审批费用500000元；4.柏曼公司支付瑞金公司垫付的加建大堂费用414000元；5.柏曼公司赔偿瑞金公司租金损失（按每月175000元自2017年12月22日计算至办理客房消防审核意见书更名手续之日止，暂计至2018年3月22日为525000元）；6.吴嘉敏对柏曼公司的上述债务承担连带清偿责任；7.本案一审诉讼费由柏曼公司、吴嘉敏负担。庭后，瑞金公司向原审法院申请撤回第二项诉讼请求。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认瑞金公司与柏曼公司签订的《租房定金合同书》及《瑞金大厦项目补充合同》已解除；二、限柏曼公司于判决发生法律效力之日起十五日内向瑞金公司支付租金损失81452元；三、驳回瑞金公司的其他诉讼请求。本案一审诉讼费共22752元，其中受理费17752元，保全费5000元，由瑞金公司负担20912元，由柏曼公司负担1840元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初5074号民事判决书。柏曼公司上诉请求：1.确认柏曼公司与瑞金公司签订的《租房定金合同书》及《瑞金大厦项目补充合同》已解除；2.撤销除原审判决第一项内容外的其他判决；3.判令柏曼公司无须向瑞金公司支付租金损失81452元；4.本案一、二审全部诉讼费由瑞金公司承担。主要事实和理由：一、本案一审法院未查明案件主要事实，未对有关酒店办理消防与特种行业许可证的相关法律法规与业务的精通，作出错误的判决，请二审法院依法改判。《租房定金合同书》约定取得客房消防设计审核意见书之日起三日内签订正式的房屋租赁合同。柏曼公司提供的营业执照名称是东莞市盛雅酒店管理有限公司（以下简称盛雅公司），消防审核意见书名称应当为盛雅公司才是有效的消防审核意见书，但瑞金公司提供的消防审核意见书名称是盛雅公司大朗宜尚酒店，实际是无效的消防审核意见书，需要更改。事实上，双方微信确认瑞金公司同意更改，也有要求经办的广东质鼎装饰工程有限公司（以下简称质鼎公司）改正，但瑞金公司一直未去变更改正才导致未签订正式协议。柏曼公司通过微信将盛雅公司的营业执照发送给瑞金公司，瑞金公司与经办的质鼎公司也确认消防设计审核意见书必须以营业执照为准。消防大队与特种行业审批部门要求营业执照与消防审核意见书、消防合格证、特种行业证名称一致方可开业。“宜尚酒店”是连锁加盟特许品牌名称，仅仅是酒店挂招牌名称，并非营业执照名称，设计图纸上面的签字只是确认酒店设计，并非确认项目名称为“大朗宜尚酒店”，这实际上搞混了营业执照名称与特许加盟品牌名称问题。双方不能在约定时间签约的核心是因为消防审核意见书名称不正确，实质是无效的审核意见书导致，所以不属于柏曼公司违约。二、一审法院认为合同无法继续履行，没有任何事实依据和法律依据。即使是柏曼公司原因导致违约，但瑞金公司并未行使合同解除权，《租房定金合同书》是继续有效的，双方一直都在协商阶段，并非不能继续履行，只需瑞金公司重新递交申请资料变更名称提供合法有效的消防审核意见书，合同即能继续履行。三、瑞金公司在《租房定金合同书》未解除前，将涉案房屋转租给案外人存在严重的违约行为。一审法院确认瑞金公司2018年2月5日已将涉案房屋出租给案外人，但在2018年2月5日之前瑞金公司并没有解除与柏曼公司的合同。2018年3月7日柏曼公司收到瑞金公司发出的解除通知书，进一步说明，柏曼公司在收到解除通知书之前与瑞金公司签订的《租房定金合同书》都是有效的，即使双方因为消防设计审核意见书名称问题暂时没有签订正式的房屋租赁合同，瑞金公司在合同解除之前将涉案房屋出租给案外人是严重的违约行为。综上，一审法院作出的民事判决认定事实错误，适用法律错误，请二审法院在查清事实，正确适用法律的基础上，撤销一审法院的错误判决，依法改判。瑞金公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第三项判决，改判柏曼公司、吴嘉敏支付瑞金公司消防审批费用50万元、加建大堂费用414000元、租金损失525000元;2.本案一、二审诉讼费用全部由柏曼公司、吴嘉敏承担。主要事实和理由：一、瑞金公司与柏曼公司、吴嘉敏约定的违约金并未过分高于造成的损失，原审判决不予支持瑞金公司诉请的违约金不当。因柏曼公司、吴嘉敏违约导致双方未能签订正式租赁合同，给瑞金公司造成重大损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，柏曼公司、吴嘉敏应向瑞金公司赔偿包括瑞金公司的实际损失及履行《租房定金合同书》后瑞金公司可以获得的利益。瑞金公司自2017年9月12日与柏曼公司、吴嘉敏签订《租房定金合同书》起即未将案涉物业出租，也未就案涉物业获取任何收益。原审法院调取了广东质鼎装饰工程有限公司（以下简称质鼎公司）与广州海力花园酒店有限公司签订的《商铺租赁合同》，据此认定瑞金公司已于2018年2月5日将案涉物业出租给广州海力花园酒店有限公司，并认定瑞金公司的租金损失从2017年12月22日计算至2018年2月4日。瑞金公司并非该合同当事人，原审判决对该事实认定依据不足，瑞金公司对此不予认可。如《商铺租赁合同》真实合法有效，因《商铺租赁合同》约定的月租金为120000元每月，租赁期限为19年5个月，《租房定金合同书》约定的租金为175000元每月，租赁期限为20年，两份合同约定的月租金标准存在较大差额，那么在20年合同期内的租金差额应当为柏曼公司、吴嘉敏履行合同后瑞金公司可以获得的利益。另瑞金公司与柏曼公司、吴嘉敏在《租房定金合同书》中约定，如柏曼公司、吴嘉敏违约的，瑞金公司不予退还租房定金，柏曼公司、吴嘉敏还需赔偿瑞金公司二次消防费用50万元，并一楼大堂加建费用由柏曼公司、吴嘉敏承担，上述约定合法有效。二次消防费用50万元及一楼加建大堂费用414000元均已实际发生。瑞金公司诉请的违约金并未过分高于造成的损失，合法有据，依法应予支持。二、原审判决认定事实错误，瑞金公司收取的首期租金与主张的租金损失并非同一笔损失。根据《租房定金合同书》第一条、第七条约定，首期租金175000元为柏曼公司、吴嘉敏保证合同履行而向瑞金公司支付的定金。三、原审判决将瑞金公司收取的首期租金175000元与实际租金损失进行抵扣不当，损害了瑞金公司的合法权益。根据(2018)粤1972民初3670号民事判决书，瑞金公司无需退还柏曼公司首期租金175000元，该首期租金应当是柏曼公司、吴嘉敏违约，瑞金公司根据约定予以没收的定金。瑞金公司在2017年12月22日至2018年2月4日期间的租金损失为柏曼公司、吴嘉敏违约所造成的实际损失，两项费用明显并非同一笔损失，该两笔费用不应进行抵扣。原审判决对该两笔费用进行抵扣损害了瑞金公司的合法权益，并降低了柏曼公司、吴嘉敏的违约成本。综上，原审判决认定事实错误，判决不当，应当依法予以纠正，依法支持瑞金公司的全部上诉请求。瑞金公司在二审法庭调查中答辩称：瑞金公司不存在任何违约行为，实际上是柏曼公司存在违约。柏曼公司、吴嘉敏在二审法庭调查中答辩称：柏曼公司没有签订合同的主要原因是消防意见书的名称与营业执照不一致，柏曼公司行使不安抗辩权，柏曼公司、吴嘉敏不存在违约行为。瑞金公司拒绝变更消防审核意见书，其行为构成违约，瑞金公司在没有解除涉案合同的情况将房屋另行转租，构成实际违约。经二审审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院另查明，根据微信聊天记录显示，双方有对消防设计审核意见书的工程名称进行沟通，柏曼公司于2017年11月24日将盛雅公司营业执照拍照上传微信群；柏曼公司于2017年12月12日对消防设计审核申请受理凭证载明的工程名称明确提出异议，要求以营业执照的名称为准及时修改申请；柏曼公司于2017年12月12日对消防设计审核意见书的工程名称提出异议。二审期间，柏曼公司提供了东莞12345政府服务热线回复，拟证明消防审核意见书上的酒店名称与营业执照的名称不一致，无法办理特种行业经营许可证。瑞金公司对此发表质证意见，该回复可能认为名称全部不一致，实际上名称前面部分是一致的，对该回复的关联性、合法性不予认可，并非针对案涉的问题。柏曼公司向本院提交调查取证申请书，请求本院向东莞市公安局有关部门调取消防设计审核意见书酒店名称必须与营业执照名称一致才能申请办理特种行业经营许可证的有关情况答复。本院认为，本案为租赁合同纠纷。对于柏曼公司的调查取证申请，柏曼公司已经提供了东莞12345政府服务热线回复，且该申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用的解除》规定的人民法院调查收集证据的情形，故对于柏曼公司的申请，本院不予准许。柏曼公司与瑞金公司确认双方签订的《租房定金合同书》及《瑞金大厦相距补充合同》已解除，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕双方的上诉与答辩，本院分析如下：一、关于柏曼公司是否违约的问题。瑞金公司主张柏曼公司未按合同约定履行签订正式房屋租赁合同的行为已构成违约。《租房定金合同书》约定双方应于取得客房消防验收审核意见书三日内签订正式的房屋租赁合同。瑞金公司于2017年12月22日取得建设工程消防设计审核意见书，审核意见是质鼎公司申报的盛雅公司大朗宜尚酒店内部装修工程消防设计审核资料符合要求，予以通过。柏曼公司主张该消防设计审核意见书所涉建设工程名称有误，应为盛雅公司，而非盛雅公司大朗宜尚酒店，瑞金公司应变更名称后方才签订正式的房屋租赁合同。对此，本院分析如下：柏曼公司与瑞金公司并未在《租房定金合同书》中对消防设计审核意见书的建设工程名称进行明确约定。根据微信聊天记录显示，双方在合同的履行过程中，对申请消防设计审核的工程名称进行沟通，柏曼公司要求以营业执照的名称为准申请符合相关消防规定，瑞金公司对此并未提出异议，但瑞金公司委托的质鼎公司仍以“盛雅公司大朗宜尚酒店”的名称申请消防设计审核，在柏曼公司对名称提出异议并要求修改为“盛雅公司”的情况下，瑞金公司并未及时处理，导致消防设计审核意见书的工程名称也是“盛雅公司大朗宜尚酒店”，柏曼公司于取得该意见书当日对工程名称再次提出异议并要求修改。本院认为，虽然瑞金公司已取得消防设计审核意见书，但工程名称与柏曼公司的要求不相符，即瑞金公司履行合同义务不符合双方的约定，柏曼公司以此为由要求瑞金公司变更名称后方才签订正式的房屋租赁合同合理，柏曼公司的行为并不构成违约。二、关于瑞金公司是否违约的问题。柏曼公司主张瑞金公司在合同有效期内将案涉物业转租给案外人的行为已构成违约。原审法院根据向工商部门调取的租赁合同，认定瑞金公司于2018年2月5日将案涉物业转租给案外人，并无不当，本院予以确认。根据以上论述，瑞金公司履行合同义务不符合双方的约定。在双方协商的过程中，《租房定金合同书》尚未解除的情况下，瑞金公司在2018年2月5日将案涉物业转租给案外人的行为已构成违约。三、对于瑞金公司诉请柏曼公司、吴嘉敏支付消防审批费用50万元、加建大唐费用414000元、租金损失525000元。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案导致合同解除的违约方是瑞金公司，柏曼公司并不存在过错，瑞金公司诉请柏曼公司、吴嘉敏赔偿损失，欠缺依据，本院不予支持。综上所述，柏曼公司的上诉理由成立，本院予以支持。瑞金公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初5074号民事判决第一项；二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初5074号民事判决第二项、第三项；三、驳回深圳市瑞金物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费共22752元，其中受理费17752元、保全费5000元，由深圳市瑞金物业管理有限公司负担。本案二审案件受理费18854元，广东柏曼物业管理有限公司已预交1836元，深圳市瑞金物业管理有限公司已预交17018元，由深圳市瑞金物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  许 卫审判员  黎淑娴二〇一九年十月二十一日书记员  朱光明