湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1022民初2496号 原告：曾利红，女。 被告：宜章玉溪河综合投资开发有限公司。 法定代表人：刘晓峰。委托诉讼代理人：孙铭（系公司办公室副主任），男。 原告曾利红与被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司（以下简称宜章玉溪河公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾利红，被告宜章玉溪河公司的委托诉讼代理人孙铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾利红向本院提出诉讼请求：1.被告宜章玉溪河公司为原告曾利红办理不动产权证书；2.被告宜章玉溪河公司支付逾期办理房屋所有权证（现称不动产权证书）的违约金20150元（从房屋交付之日2014年3月12日起暂计至2019年9月22日，后续违约金另计）；3.被告宜章玉溪河公司退还多收0.5%的契税1434元；4.被告宜章玉溪河公司退还房屋转让手续费299元。事实与理由：原告曾利红于2011年10月3日与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告宜章玉溪河公司开发的位于玉溪河畔小区B栋1201房。房款287683元，原告已按合同全部交付房款。合同约定于2013年5月31日交房，被告于2014年3月12日交房。原告交付了办证等费用，被告至今没有为原告办理不动产权证。被告按总房款的2%向原告收契税，实际契税是按总房款的1.5%收取，被告应退还多收取的0.5%。被告收取的房屋产权转让费是无合法依据的收费，应退还给原告。被告构成逾期办证，应按合同约定支付逾期违约金。 被告宜章玉溪河公司的答辩要点：一、原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求超过了诉讼时效。本案原告交房的时间为2014年3月12日，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后的365日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。也就是说原告在2015年3月就应知道自己的权利被侵害，但原告未在诉讼时效期限内向被告主张权利，而在2019年9月才向法院起诉。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条与《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求；二、原告诉请宜章玉溪河公司支付逾期办理不动产权证违约金20150元不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述规定，合同约定的逾期办证违约金过高，请求法院予以调整；三、双方在《商品房买卖合同》附件二约定了办证费被告只是代收代缴，收取标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准。现不动产权证还未办理出来，办证费用还未确定，原告可在办好证后到公司办理多退少补的结算手续。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明如下事实： 被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司系经核准登记的有限责任公司，公司成立于2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与营运。被告系宜章县玉溪镇玉溪河畔小区开发商。 2011年10月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于玉溪河畔的B幢12层1201号房，合同约定签订合同之日原告交付首付房款147110元，封顶时交付房款117688元，交房时交付房款22885元。被告交房期限为2013年5月31日前。2014年3月12日，原、被告双方办理房屋交接手续。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。”对于办证及其他费用，合同附件二约定：房产证及土地证工本费由公司负责，公司代办手续；契税、产权登记费、转让手续费由被告代收代缴，收取标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准。交房当日，原告向被告支付该房屋办证所需契税5738元、转让手续费299元等费用。 另查明，被告于2018年8月29日已将案涉房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 判决理由与结果 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点如下： 一、关于被告宜章玉溪河公司为原告曾利红办理不动产权证的问题。不动产权属登记系一种行政行为，涉及到房产登记机关一系列的行政审查行为。被告宜章玉溪河公司不是办理房屋登记的机关，仅有协助办证部门办理房产证的义务。从合同约定的内容看，也是约定由被告宜章玉溪河公司在商品房交付使用后的365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果被告宜章玉溪河公司未按约履行义务，应依据合同约定主张违约责任，而不宜由司法机关强制房地产开发企业办证的行为。故原告该项诉讼请求不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。 二、原告的诉讼是否超过诉讼时效。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案房屋买卖合同第十五条约定，“被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。”上述条款约定了逾期办证备案违约金按日计算至实际办妥登记之日。按日计算的违约金是一个整体债务，至实际履行义务后违约金数额才予以最后确定，故按日计算逾期办证违约金诉讼时效起算日应从办妥备案登记的次日起算。本案中，被告于2018年8月29日将办理不动产权证的资料向房屋产权登记机关备案，原告的起诉未超过诉讼时效。被告主张逾期办证违约金超过了诉讼时效，不符合合同约定和法律规定，本院不予采信。 三、原告诉请的逾期办证违约金如何确定。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十五条的约定，被告应在商品房交付使用的2014年3月12日后的365日（即2015年3月13日）前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。被告于2018年8月29日办理办证备案，存在逾期办理不动产权证备案的违约行为。截止至办理备案登记之日（2018年8月29日），按合同约定的每日10元计算违约金，迟延1266天，逾期违约金为12660元。原告请求自2014年3月12日计算至2019年9月22日的违约金20150元，违约金计算的起止时间与合同约定不符，亦与本院查明的事实不符，本院不予采信。现被告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错承担以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，抗辩合同约定的违约金过高，并要求调整。对此，本院认为，原告陈述逾期办证致其未能办理抵押贷款，但未提供事实依据。本案除缴纳办证费用的利息损失外，并无存在其他损失的证据。根据上述法律规定，被告抗辩原告诉请违约金过高要求调整，符合法律规定，本院予以采信。本院根据当事人的过错程度和原告的实际损失等因素考虑，兼顾守约方利益和公平原则，酌情对违约金进行调整。对原告主张的违约金本院按合同约定违约金标准的70%予以调整。故自2015年3月13日起至2018年8月29日止的违约金12660元的70%为8862元（12660×70%）。原告诉请20150元违约金，本院予以支持8862元，超出部分不予支持。 四、被告多收取的契税1434元及房屋转让手续费299元是否现在退还。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件二的约定，契税、产权登记费、转让手续费等费用收取标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准，被告只是代收代缴。案涉房屋尚未办理产权证，该费用尚未结算，原告可在产权证办理后与被告进行结算。原告要求退还契税1434元及房屋转让手续费299元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾利红支付逾期办理不动产权证违约金8862元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告曾利红的其他诉讼请求。 案件受理费347元，减半收取计173.5元，由被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司负担150元，原告曾利红负担23.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 李亚红 二〇一九年十月二十三日 法官助理 陈文豪 书 记 员 谭玉婷 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。