陕西省榆林市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）陕08执异199号异议人（案外人）：榆林市榆阳区容大国际酒店有限公司。法定代表人:胡光锋,系该公司董事长.委托诉讼代理人：张延平，陕西格道律师事务所律师。委托诉讼代理人：张买买，陕西格道律师事务所实习律师。申请执行人:长安银行股份有限公司榆林分行。委托诉讼代理人：刘强，男，汉族，1986年7月2日出生。被执行人:榆林市市金域集团建筑工程有限公司。法定代表人：黄瑜，系该公司经理。被执行人:黄瑜,男,汉族,1947年3月26日出生。在本院执行长安银行股份有限公司榆林分行与榆林市市金域集团建筑工程有限公司、黄瑜金融借款合同纠纷一案中，异议人榆林市榆阳区容大国际酒店有限公司不服本院（2017）陕08执恢19号限期腾房通知，向本院提出书面异议。榆林市榆阳区容大国际酒店有限公司异议称：确认（2017）陕08执恢19号限期腾房通知的执行行为违法；撤销该腾房通知，并确认异议人在承租期间不得强制迁出因租赁关系合法占有的房屋。事实和理由：榆林中院在执行过程中作出（2017）陕08执恢19号限期腾房通知，责令异议人限期迁出承租酒店四楼，该行为损害了承租人的合法权益，一、异议人在《承诺函》上签字不构成对租赁权的放弃。该《承诺函》并非异议申请人的真实意思表示。《承诺函》由被执行人金域集团建筑工程有限公司提供给异议申请人签字，当时未告知异议申请人签订的用途和后果，且其提供的《承诺函》空格处为空白，现有的内容并非异议申请人填充，故《承诺函》的作出并非异议申请人的真实意思表示。第二、《承诺函》属于长安银行提供，并反复适用的格式条款，该格式条款系长安银行要求异议人在实现抵押权时放弃优先于抵押的租赁权，属于排除对方主要权利的情形，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款和第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，该条款无效。故《承诺函》约定条款依法应属无效。第三、长安银行榆林分行并非租赁合同的当事人，其提供的《承诺函》不发生解除租赁合同的效力。租赁合同的订立是金域公司与异议人双方当事人意思表示一致的结果，符合《合同法》规定，属于有效合同。根据法律规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示，本案中被执行人长安银行榆林分行并非租赁合同要约、承诺的当事人，故其提供的《承诺函》不能产生解除异议申请人容大酒店与被执行人金域集团建筑工程有限公司之间签订的《租赁合同》的效力。二、容大酒店的合法租赁权足以对抗法院的强制执行权。第一，设立在后的抵押权并不影响在先成立的租赁关系，本案中，异议人与被执行人榆林市金域集团建筑工程有限公司签订涉案房地产租赁合同在先，长安银行与金域公司以房屋抵押贷款设定抵押权在后，根据法律规定，异议申请人的合法租赁权不受抵押权的影响。第二，承租人可以请求在租赁期内阻止向受让人移交合法占用的不动产。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。鉴于异议人的租赁优先于抵押存在，因此异议申请人的合法租赁权完全可以对抗法院强制其腾房的执行行为。第三，以物抵债损害了异议申请人作为涉案房屋合法承租人的优先购买权。根据申请执行人举证，案件执行中，执行人员仅在2017年12月22日与异议人法定代表人进行了一次谈话，之后再无任何书面告知行为。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖人到场。法律明确规定人民法院法院在拍卖前应当以书面形式通知优先购买权人，即使公开拍卖的方式也不能免除其书面通知优先购买权人的义务，执行过程中的一次谈话更不能替代拍卖、流拍后的以房抵债等执行中的书面告知义务。因此执行中拍卖租赁标的、以物抵债的行为损害了异议书申请人的优先购买权。异议人在《承诺函》上签字不构成对租赁权的放弃，容大酒店的合法租赁权足以对抗法院的强制执行权，以物抵债损害了异议申请人作为涉案房屋合法承租人的优先购买权。因此责令异议人限期迁出租赁标的的执行行为违反法律规定，依法应予撤销。长安银行股份有限公司榆林分行辩称：异议人曾经出具两份《承诺函》，异议人知道涉案房屋抵押给长安银行股份有限公司榆林分行，并承诺长安银行股份有限公司榆林分行要求实现抵押权时，放弃由此产生的一切抗辩权，该承诺书是容大公司的真实意思表示，内容真实，合法有效，并不存在合同法第52条约定的无效情形。（2017）陕08执恢19号限期腾房通知未违反法律规定，程序合法有效，异议人应当按照该通知要求履行相关腾房义务。该通知作出前，已经通知异议人，并形成谈话笔录，异议人对于以房抵债未提出异议。另外该纠纷系对执行行为提出的异议，应当适用民事诉讼法第225条。榆林市市金域集团建筑工程有限公司、黄瑜述称：其已将容大国际的租金全部收取，不同意解除与容大公司的租赁关系。承诺函系因其贷款，银行要求承租人承诺，其要求容大公司在银行提供的空白承诺书盖章签字后交给长安银行，由银行承办人填写，并未向容大公司解释承诺内容。异议人榆林市榆阳区容大国际酒店有限公司提交证据五组：第一组，第一次交款的收款收据、租赁合同、补充协议，证明双方签订租赁合同的事实；第二组，声明书，证明目的：容大公司与金域公司在抵押前已经建立了租赁合同。容大公司已经向金域集团交清了租赁费。第三组，榆林市中级人民法院的民事裁定，以及协议书，证明目的：双方就租赁期限，以及租赁费的交付明确，异议人已将租赁费全部付清。第四组，容大酒店向协议约定的账户转账2000万元的凭证，证明双方达成调解协议后，容大酒店向金域公司将剩余租金全部付清。第五组，黄瑜出具的证明一份，证明容大酒店出具承诺函系因其公司需要贷款，银行要求承租人承诺，其要求容大公司在银行提供的空白承诺书盖章签字后交给长安银行，由银行承办人填写，并未向容大公司解释承诺内容。长安银行股份有限公司榆林分行质证称：关于第一组、第二组，对声明书真实性和证明目的不予认可。提交租金的金额是和本行的原贷款时提交的租赁合同租金金额不一致，其他的都认可。在2013年8月27日、2014年10月23日，容大公司向榆林分行出具了两份承诺函，该承诺函是容大公司的真实意思表示，合法有效，容大公司应当按照承诺函内容，自行搬迁，因此产生的损失仅依法向原出租人追索，与答辩人及受让人无关。第三组的真实性无异议，但证明目的有异议，与2017年12月22日胡光锋的陈述不相符，与承诺函的内容也不相符，双方达成的协议与租赁合同的付款方式不相符。我行有知情权，双方达成协议，未告知我行，不予认可。第四组的真实性无异议，证明目的有异议，收款人关飞与出租人不符，2017年12月29日，中院出具了我公司与黄瑜公司的抵债裁定，承租人知晓抵债事宜，在抵债后进行支付，属于恶意行为，且抵债裁定已经生效。租赁合同本是按年付款，银行有权利知道相关事宜。第五组的真实性认可，证明目的不认可，银行是按照相关合规流程签署的承诺函，且该承诺函是该公司总经理胡光峰亲自所签，抵债裁定已经生效。长安银行股份有限公司榆林分行提交证据两组：第一组，榆林市中级人民法院的执行局法官与容大国际酒店的法人代表胡光锋的谈话笔录一份；第二组，2013年8月27日和2014年10月23日容大国际酒店和长安银行签署的两份承诺函。证明目的是法院限期腾房通知书，该行为并未侵犯容大酒店的优先购买权。依法驳回容大酒店的执行异议。榆林市榆阳区容大国际酒店有限公司质证称对证明真实性认可，证明目的不认可，承诺函属于格式条款，按照合同法第四十条规定，承诺函是无效的；要约承诺必须是双方当事人，因此本承诺不产生约束力。对于中级法院的谈话笔录无异议。本院对双方当事人提交证据认证如下：对长安银行股份有限公司榆林分行提交的两组证据，因异议人对其真实性无异议，故本院对其真实性予以认定，证明目的结合其他事实认定；榆林市榆阳区容大国际酒店有限公司提交第一组、第二组证据，因长安银行股份有限公司榆林分行对其真实性不予认可，认为异议人提交的租赁合同与其备案的租赁合同租金不相符，本院对异议人与被执行人签订租赁合同在长安银行股份有限公司榆林分行设定抵押权之前的事实予以认定。金域公司与黄瑜的声明为当事人陈述，不作为证据。异议人提交的其他证据，因长安银行股份有限公司榆林分行对其真实性无异议，故本院对其真实性予以认定，证明目的结合其他事实综合认定。本院查明以下事实：2010年12月10日，榆林市金域集团建筑工程有限公司的法定代表人黄瑜，与正在设立中的榆林市榆阳区城市标志国际酒店有限公司的法定代表人胡光峰签订租赁合同，就本案所涉楼房的所有楼层及后院锅炉进行出租，租赁期从2010年12月11日至2027年6月10日。后榆林市榆阳区城市标志国际酒店有限公司未登记注册，变更名称为榆林市榆阳区容大国际酒店有限公司，公司法定代表人仍为胡光锋，该租赁合同为榆林市榆阳区容大国际酒店有限公司承继，但双方在租赁合同履行过程中，多次变更合同，签订过三份合同，两份补充协议。2016年2月23日，案外人文炜先因民间借贷纠纷将榆林市金域集团建筑工程有限公司、榆林市榆阳区容大国际酒店有限公司诉至本院，本院于2016年6月21日作出（2016）陕08民初160号民事判决书，判决：一、榆林市金域集团建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内偿还文炜先借款本金7973616.81元及利息，利息按24%年利率，自2015年7月31日起计算至借款本金全部履行完毕之日止。二、榆林市榆阳区容大国际酒店有限公司对本判决第一项确定的借款本金及利息承担连带保证责任。榆林市榆阳区容大国际酒店有限公司承担保证责任后，有权向榆林市金域集团建筑工程有限公司追偿。三、驳回文炜先的其他诉讼请求。该判决生效后，进入执行程序。榆林市金域集团建筑工程有限公司、榆林市榆阳区容大国际酒店有限公司针对本案所涉房屋的租赁事宜签订过三份合同，两份补充协议，年租金分别约定为每年417万元和每年777万元。租赁合同履行过程中，双方就租赁合同及租赁费产生纠纷，榆林市金域集团建筑工程有限公司将胡光锋、榆林市榆阳区容大国际酒店有限公司诉至本院，胡光锋、榆林市榆阳区容大国际酒店有限公司也提起了反诉请求。案件审理过程中，双方在2017年11月20日与案外人文炜先共同达成三方协议，协议的主要内容为：三方确认榆林市金域集团建筑工程有限公司与榆林市榆阳区容大国际酒店的房屋租赁合同以2010年12月10日签订的租赁合同，和2010年12月11日签订的补充协议为准，租赁期限从2010年12月11日起至2027年6月10日止，以上租金共计6255万元。协议签订前，榆林市榆阳区容大国际酒店已通过直接支付或者承担保证责任支付榆林市金域集团建筑工程有限公司3100万元租金，协议签订后，再向榆林市金域集团建筑工程有限公司支付2000万元租金，剩余款项向案外人文炜先支付，偿还榆林市金域集团建筑工程有限公司在（2016）陕08民初160号民事判决中确定的给付款项，协议签订后，文炜先不得再向榆林市金域集团建筑工程有限公司主张权利。该协议约定了付款账户，付款至案外人关飞账户，同时约定榆林市榆阳区容大国际酒店需支付剩余租金后，榆林市金域集团建筑工程有限公司于十日内向人民法院申请撤诉等条款。该三方协议，长安银行股份有限公司榆林分行未参与。2018年7月30日，本院作出（2017）陕08民初39号民事裁定，准许榆林市金域集团建筑工程有限公司撤回起诉，准许榆林市榆阳区容大国际酒店撤回反诉。2018年7月31日，榆林市榆阳区容大国际酒店向协议约定的关飞账户付款2000万元。2018年9月10日，本院作出(2017)陕08执21号结案通知书，申请执行人文炜先申请执行榆林市金域集团建筑工程有限公司、榆林市榆阳区容大国际酒店的执行案件，申请人权益全部实现，(2018)陕08执21号执行案件执行完毕，终结对（2016）陕08民初160号民事判决书的执行。另查明，2013年10月24日，长安银行股份有限公司榆林分行与榆林市金域公司签订了编号为CYY借字（2013）第29号《流动资金借款合同》。当日，长安银行股份有限公司榆林分行与榆林市金域公司签订了编号为CYY抵字（2013）第29号《抵押合同》。《借款合同》约定：借款金额为2000万元，借款期限从2013年10月24日起至2014年10月24日止，借款年利率为9.54%，逾期还款部分按14.3136%的标准计收罚息，《抵押合同》约定：榆林市金域公司自愿以其享有所有权的房产为借款合同项下债务提供抵押担保，并办理了抵押财产登记手续。2014年10月24日，长安银行股份有限公司榆林分行与榆林市金域公司签订了编号为CYY展借2014第29号《借款展期协议》，同时，长安银行股份有限公司榆林分行与榆林市金域公司签订了编号为CYY展抵字2014第29号《抵押合同》，与黄瑜签订了编号为CYY展保2014第29号《个人连带责任保证合同》。《借款展期协议》约定：1600万元的展期还款期限至2015年10月25日。《抵押合同》约定：榆林市金域公司自愿以其所有的位于西沙西人民路南文化路东转角处4层房产（房产证号：榆房权证榆林市字第**，他项权利证号：榆房他证榆林市字第**）为榆林市金域公司展期借款合同项下债务提供抵押担保。《个人连带责任保证合同》约定，黄瑜自愿为榆林市金域公司展期借款合同项下债务提供连带保证担保。借款合同签订后，长安银行股份有限公司榆林分行依约履行了合同义务，榆林金域公司未履行到期债务，2016年9月8日，长安银行股份有限公司榆林分行向本院提起诉讼，2016年11月24日，本院作出（2016）陕08民初501号民事判决，判决：一、榆林市金域集团建筑工程有限公司在本判决生效后十日内向长安银行股份有限公司榆林分行偿还借款本金1600万元及利息（从2014年10月24日起至2015年10月25日止，借款按年利率9.54%计算，从2015年10月25日起至款付清之日止按年利率14.3136%计算）。二、长安银行股份有限公司榆林分行对榆林市金域集团建筑工程有限公司所有的位于西沙西人民路南文化路东转角处4层房产（房产证号：榆房权证榆林市字第0：榆房权证榆林市字第**瑜对上述借款本息承担连带清偿责任。在承担清偿责任后，有权向被告榆林市金域集团建筑工程有限公司追偿。四、驳回原告长安银行股份有限公司榆林分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费85770元由被告榆林市金域集团建筑工程有限公司承担。被告黄瑜承担连带责任。一审判决作出后，双方均未上诉，该判决已生效，进入执行程序。2017年12月28日，本院作出（2017）陕08执恢19号之一裁定，裁定将榆林市金域集团建筑工程有限公司名下位于榆林市榆阳区西沙西人民路南文化路东转角4层1号的房产以物抵债给长安银行股份有限公司榆林分行。2019年8月15日，本院出具（2017）陕08执恢19号限期腾房通知书，因榆林市榆阳区容大国际酒店曾向长安银行出具《承诺函》两份，故通知榆林市榆阳区容大国际酒店在30日内迁出该房产。再查明，2013年8月27日、2014年10月23日，榆林市榆阳区容大国际酒店分别以承租人身份，向长安银行榆林分行为CYY借字（2013）第29号《流动资金借款合同》以及CYY展借2014第29号《借款展期合同》出具承诺函，内容为“承诺人已知其租赁的房屋，已抵押给长安银行榆林分行，并由该行享有法定的第一受偿抵押权。本人不可撤销地承诺：在该行依法行使抵押权时，承认与原出租人签署的《租赁合同》自动时效并对受让人不具有任何约束力，主动配合该行及受让人的抵押清偿进度自行搬迁，放弃由此产生的一切抗辩权。由此产生的损失，仅依法向原出租人协商追索，与该行及受让人无关”。2017年12月22日，本院执行人员与胡光锋谈话，告知其本案所涉房产为抵押物，目前正在司法处置中，要求其不得向原所有人付租赁费，胡光峰表示，该公司将租金已经付至2015年，具体数额其不清楚，其公司与金域公司仍有纠纷正在诉讼过程中，由其他人负责，法院出具裁定后，其与新所有权人协商。本院认为，本案的争议焦点为容大公司就本案所涉标的承租人优先购买权是否受到侵犯；容大公司的承租人权利能否对抗法院强制执行；容大公司出具承诺函是否为成就腾房的条件；（2017）陕08执恢19号限期腾房通知是否应当立即执行以及救济渠道。关于容大公司的承租人优先购买权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”本院于2017年9月30日对本案所涉房产在淘宝网拍卖平台上发出拍卖公告，对上述房产进行第一次网络拍卖，流拍后，下浮5%之后进行第二次司法拍卖，2017年11月25日无人竞买流拍后，裁定由申请执行人以物抵债，本院于2017年12月28日作出（2017）陕08执恢19号之一执行裁定，对该房产进行了解封，并裁定上述房产自裁定送达之日转移至长安银行榆林分行。房产已经过户给长安银行榆林分行，该执行程序已经终结，容大公司不得再主张权利。另外，该房产系通过网络公开拍卖，并提前发布了公告，容大公司未通过网络进行竞买，应视为对承租人优先购买权的放弃。关于容大公司的承租人权利能否对抗法院强制执行。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。”《最高人民法院关于使用若干问题的解释》第六十五条：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”本案中，异议人与被执行人榆林市金域集团建筑工程有限公司签订涉案租赁合同在先，长安银行与金域公司以房屋抵押贷款设定抵押权在后，长安银行榆林分行虽对双方实际履行的租金价格有异议，但对于租赁合同成立在先无异议，故异议申请人的租赁权不受抵押权的影响。第二，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“ 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”异议人的租赁权存在在前，长安银行榆林分行对该事实无异议，其通过以房抵债成为为本案所涉房产的所有权人后，该租赁关系仍然存在于拍卖财产上。关于容大公司出具的承诺函是否为成就腾房的条件。容大公司对其出具承诺书的真实性不持异议，但对该承诺书如何形成及其法律效力持异议，榆林市榆阳区容大国际酒店主张该承诺书为榆林市金域集团建筑工程公司的法定代表人黄瑜让其签字，签字时为空白。黄瑜出具证明，证明该承诺系因其贷款，银行要求承租人承诺，其要求容大公司在银行提供的空白承诺书盖章签字后交给长安银行，由银行承办人填写，并未向容大公司解释承诺内容，但该陈述均为当事人自述。执行行为应当以生效的法律文书为依据，《承诺函》的法律效力，未被（2016）陕08民初501号民事判决或者是其他法律文书的确认，不能直接作为执行行为依据。关于承诺书的法律效力，因不属于执行异议审查的范围，长安银行股份有限公司榆林分行应当通过诉讼的方式主张权利，确认该承诺书的法律效力，以及能否依据该承诺书解除与榆林市榆阳区容大国际酒店的租赁合同，要求其腾房。对于榆林市榆阳区容大国际酒店与榆林市金域集团建筑工程有限公司、文炜先签订的三方协议的效力以及支付租金的效力也可以一并提出实体主张。关于（2017）陕08执恢19号限期腾房通知是否应当立即执行以及救济渠道。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。本案中，榆林市榆阳区容大国际酒店租赁在先，且对交付租金提交了初步证据。长安银行股份有限公司榆林分行设立抵押权、以物抵债在后，且对该标的设立租赁权事先知情，故（2017）陕08执恢19号限期腾房执行通知书不应当立即执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”榆林市榆阳区容大国际酒店系案外人，其异议请求系针对执行标的的租赁权提出的主张，长安银行股份有限公司榆林分行要求立即解除租赁关系，腾出标的房屋。双方当事人对原判决并无异议，是对执行标的是否继续设立租赁关系的异议，属于执行标的异议。故应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行权利救济。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，裁定如下：中止（2017）陕08执恢19号限期腾房执行通知书的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 军审判员 贺金丽审判员 郭 瑶二〇一九年十月十六日书记员 卜 宇