重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0113民初12520号 原告：重庆腾基物业管理有限公司，住所地重庆市巴**龙海大道********，统一社会信用代码91500113576150634C。 法定代表人：付洪，董事长。 委托诉讼代理人：何勇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告：杨丽，女，1981年2月6日出生，汉族，住重庆市巴**。 委托诉讼代理人：韦杨，重庆乾健律师事务所律师。 原告重庆腾基物业管理有限公司(以下简称“腾基物管公司”)与被告杨丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日受理后，适用简易程序进行审理，于2019年9月19日、10月17日公开开庭进行了审理，原告腾基物管公司的委托诉讼代理人文海洲到庭参加了诉讼。被告杨丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 腾基物管公司向本院提出诉讼请求：1、杨丽支付2016年12月1日至2019年4月30日期间的物业服务费32562.18元及2016年2月1日至2019年4月30日期间的车位服务费6240元，共计38802.18元；2、杨丽以每月所欠物业服务费为基数从欠费月度的次月1日起至付清之日止，每日按欠费金额的千分之三计付违约金。事实与理由：杨丽系重庆市巴南区××房屋（以下简称案涉房屋）的业主，建筑面积354.72平方米。根据业主临时管理规约的约定，该物业服务费按建筑面积每平方米每月3.2元计，每月10日前付费，未按时足额付费的，应当按每日千分之三的标准支付违约金。车位每个每月80元计付物业服务费。腾基物管公司按约定向杨丽提供了物业服务，但杨丽拒绝支付物业服务费，经催收未果，遂诉请如上。 杨丽辩称，杨丽未与腾基物管公司签订物业服务合同，腾基物管公司主张支付物业服务费无法律依据。同时，案涉房屋周围被严重破坏，严重影响房屋的使用，致使案涉房屋的品质降低，对此，腾基物管公司未尽到管理职责，故即使认定杨丽违约，亦应当依法调减违约金。 腾基物管公司围绕诉讼请求依法提交了资质证书、远洋高尔夫国际社区前期物业服务协议、重庆市物价局物业服务收费（市场调节价）备案表、重庆市商品房买卖合同、承诺书、业主临时管理规约、重庆市土地房屋权属登记申请书、业主接房物品移交签收表、电梯维护保养合同、保洁服务合同、园林绿化养护合同、巡逻签到表、全球邮政特快专递、邮件合程跟踪查询、关于及时支付物业服务费等费用的催收函，杨丽提交了受理案件通知书、司法鉴定意见书。本院认定事实如下：2011年9月25日，腾基物管公司与案外人重庆远腾房地产开发有限公司签订前期物业服务协议，约定腾基物管公司对位于重庆市巴南区渝南大道161号的远洋高尔夫国际社区A、D组团进行物业管理，物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，平墅每月每平方米2.8元，联排每月每平方米3.2元；在物业服务区域内，乙方提供前期物业管理服务包括公共绿化的养护和管理、公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理；本合同期限为3年，自合同签订之日起计算；停车场属全体业主共有，露天车位的管理服务费为每月每个50元，车库每月每个80元；业主未及时足额交纳物业服务费用的，应当按每日千分之三标准向腾基物管公司支付违约金。重庆市物价局物业服务收费（市场调节价）备案表载明平墅每月每平方米2.8元，联排每月每平方米3.2元。杨丽购买的案涉房屋建筑面积为354.72平方米，同时，杨丽购买了重庆市巴南区××号车位，并于2013年12月19日接房（含车库）。杨丽出具承诺书承诺愿意履行业主临时规约中关于业主和物业使用人的所有责任和义务，同意承担违反临时管理规约、前期物业服务协议的法律责任。杨丽与案外人李小平、李发鹏相邻权纠纷一案，重庆建设工程质量监督检测中心有限公司作出的司法鉴定意见书的鉴定意见为：××号、××号别墅装修对案涉房屋相邻墙体造成局部破坏，且防水排水处理措施不当，导致与案涉房屋相邻墙体渗水；××号别墅装修对框架结构的拆除对整栋别墅整体性存在不利影响，由于装修未完成，目前无法评估其最终影响。杨丽自2016年12月1日起未支付案涉房屋的物业服务费，自2016年2月1日起未支付车位管理服务费。 本院认为，腾基物管公司向杨丽提供了案涉房屋（含车库）的物业管理服务，应当收取物业服务费。按前期物业服务协议的约定，杨丽应当支付2016年12月1日至2019年4月30日期间物业服务费32917.9元（354.72元×3.2元×29个月），车位管理服务费6240元（80元×39个月×2），共计39157.9元。但杨丽相邻业主装修导致案涉房屋相邻墙体渗水及对整栋别墅的整体性存在不利影响，而腾基物管公司在提供物业服务过程中未就案涉房屋的相邻装修业主尽到管理职责，亦未报告相关行政主管部门，即存在服务管理不到位的情形，根据权利义务对等原则，本院酌情调减本案物业服务费为38000元为宜，腾基物管公司请求支付物业费的诉讼请求，本院部分支持。关于腾基物管公司主张的违约金问题，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，并非以严厉惩罚违约方为目的，过高的违约金可能与公平原则存在冲突，故违约金的确认应以实际损失为基础。本案杨丽未按月支付物业服务费，在腾基物管公司不能证明其实际损失的情况下，杨丽逾期付款的后果即造成腾基物管公司资金被占用的损失，故根据双方合同履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金酌情调整为以未付物业服务费为基数按年利率6%计付至2019年4月30日为宜。根据前期物业服务协议的约定，业主应当于每月10日前支付物业服务费，现腾基物管公司请求自次月1日起计付违约金，本院予以支持，即杨丽支付腾基物管公司违约金2891.52元（2299.56元+591.96元）。综上，对腾基物管公司的诉讼请求，本院部分支持，对杨丽的抗辩意见，本院部分采纳。杨丽经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不到庭参加诉讼的法律后果，不影响本院依法判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杨丽支付原告重庆腾基物业管理有限公司2016年12月1日至2019年4月30日期间的物业服务费及2016年2月1日至2019年4月30日期间的车位管理费共计38000元； 二、被告杨丽支付原告重庆腾基物业管理有限公司违约金2891.52元； 三、驳回原告重庆腾基物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述第一、二项，限被告杨丽于本判决生效后15日内履行完毕，若逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费770元，减半收取385元，由被告杨丽负担，限被告杨丽于本判决生效之日起15日内径付原告重庆腾基物业管理有限公司385元，本院预收的案件受理费不作清退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 向 勇 二〇一九年十月二十一日 书记员 鲁青芳