福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽08民终1166号 上诉人（原审被告）：钟建芳，女，1989年2月3日出生，汉族，职员，住福建省武平县。 被上诉人（原审原告）：朱素英，女，1972年9月4日出生，汉族，教师，住福建省武平县。 原审被告：饶晓红，女，1974年11月25日出生，汉族，职员，住福建省武平县。 原审被告：林伟德，男，1961年6月16日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 上诉人钟建芳因与被上诉人朱素英、原审被告饶晓红、林伟德合同纠纷一案，不服福建省武平县人民法院（2019）闽0824民初1497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 钟建芳上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回朱素英要求退还购房意向金20000元及利息的请求。事实和理由：2018年2月5日，朱素英经高厦房地产负责人钟建芳介绍并带领朱素英去实地察看宏祥华都D1#5层B501﹑503的房屋及地下车位D120，双方同时签订了《房地产中介服务﹑信息服务协议及看房确认书》一份。钟建芳还帮朱素英预算了首付﹑价位﹑贷款等情况，后钟建芳与朱素英达成购房协议，由朱素英转2万元意向金给中介方，若达成朱素英的要求即79.8万含过户一切税费﹑双方中介费﹑过户代办费﹑银行按揭贷款代办费﹑评估费等一切费用就直接转为定金，适用定金法则；后经纪人与房东林伟德沟通，林伟德不愿意承担该房产的过户费，因为当时该房产的房产证证件时间不满二年，过户费非常贵，只愿意实收该房产的房价，该房产是AB套，属于两套，大套过户税收35536元，小套过户税收11292元，车位过户税收15800元，中介费、过户代办费、按揭代办费、评估费共计7372元。于是，我就想朱素英是我的老师，我这里中介费少收点，还是达成了客户朱素英老师的要求，并于当天把2万元意向金转给房东林伟德，打钱之前，我还有电话给朱素英老师，说已经达成要求，我作为定金打给房东了，朱素英老师也答应了，因为是我的老师，我不可能录音的，因此成了定金。后经中介方无数次的催告和房东林伟德无数次的催告朱素英过来签合同和付首付款，朱素英均以各种理由多次推委，多次违约，同时出示了林伟德催告通知书给朱素英老师，朱素英老师拒收。在此期间，朱素英老师一直催我退钱，我们也一直和林伟德沟通，因为定金收条上没有时间限制，该定金收条一直有法律效力，直到林伟德又将该房产出售给他人，已经涉及到一房多卖，我也有让朱素英老师过来协商，让她起诉房东，可是朱素英老师不愿意，说是把钱交给我们，我们要负责拿回来。朱素英的行为侵犯了钟建芳的合法权益，我的诉求是林伟德退还朱素英老师的定金，该房产也已经出售给他人。 朱素英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，钟建芳的上诉理由不成立，恳请二审法院依法驳回钟建芳的上诉请求，维持一审判决，维护其合法权益。 饶晓红述称，其与钟建芳促成朱素英的意向金达成定金，意向金已经转为定金，如果需要返还定金，应该由林伟德返还，如果认定其交给林伟德的定金，其也会购买这套房子。 林伟德述称，一、原审庭审质证情况表明，钟建芳及饶晓红虽然与朱素英达成购买林伟德委托中介转让的武平县宏祥华都Ｄ1＃5层Ｂ501、503套房及Ｄ120车位的包含税费购买意向价格为798000元，但钟建芳及饶晓红却在另行与林伟德谈妥该房屋不含税费转让价格为728000元后，将朱素英支付的20000元以定金的名义转付给林伟德，并让林伟德出具了定金收条，并没有将其与朱素英达成的798000元购买意向价格告知林伟德；从朱素英对林伟德出具的定金收条不清楚可以知道，钟建芳及饶晓红没有将林伟德出具的定金收条转交给朱素英。由此证实，由于钟建芳及饶晓红隐瞒事实真相，没有将朱素英的包含税费购买意向价格告知林伟德，也没有将林伟德的不含税费的转让价格告知朱素英，在意向金20000元转为定金的条件不成就的情况下转为定金交付给林伟德，其责任完全在于钟建芳及饶晓红，原审判决认定钟建芳及饶晓红未尽居间人的义务，未能通过说合使朱素英与林伟德间订立房屋买卖合同，应当将购房意向金20000元返还朱素英，并据此作出判决，完全正确。二、钟建芳及饶晓红自2018年2月5日收取朱素英的20000元购房意向金之日起，至2018年12月6日林伟德终止中介委托止，长达10个月的时间没有通过说合促成朱素英与林伟德订立房屋买卖合同，仅以月利率5‰计算，已经客观上造成了林伟德迟延转让房屋的损失达3.54万元［（728000-20000）×5‰×10］。 朱素英向一审法院起诉请求：要求被告退还原告的购房意向金20000元并支付起诉日即2019年4月26日起按月利率5‰计算的利息。 一审法院认定事实：林伟德于2017年2月8日、2017年12月10日分别委托武平县高厦房地产中介服务有限公司、武平县开元房地产中介中心销售武平县宏祥华都Ｄ1＃5层Ｂ501、Ｂ503号套房及Ｄ120车位。饶晓红原为武平县高厦房地产中介服务有限公司职员，钟建芳原为武平县开元房地产中介中心职员。2016年6月3日，刘立智在武平县成立“武平县开元房地产中介中心”（个体工商户），于2017年4月10日注销登记。2017年4月10日，曾明华在该场所成立“武平县开元房产中介中心”（个体工商户），于2018年1月11日注销登记。2018年1月22日，饶晓红、钟建芳作为公司股东在该场所成立“武平县开鑫元房地产中介服务有限公司”（有限责任公司），于2019年1月28日注销登记。 2018年2月5日，朱素英到武平县开鑫元房地产中介服务有限公司表示有意购买位于武平县宏祥华都Ｄ1＃5层Ｂ501、Ｂ503号套房及Ｄ120车位，并向该公司支付购房意向金20000元，饶晓红、钟建芳也向朱素英出具了《意向金收条》，写明：“此套房房款798000元，此房价包含过户税收、中介费、过户代办费、按揭代办费、评估费等一切费用。若达成以上要求，则转为定金，符合定金法则。若未达成以上要求，则3天内全额无息退还。收款人钟建芳、饶晓红”。同日，饶晓红、钟建芳在与林伟德沟通后，饶晓红将该购房意向金20000元汇入林伟德账户，由林伟德出具《定金收条》一份给饶晓红收执，写明：“今收到朱素英购买位于武平县宏祥华都Ｄ1＃5层Ｂ501、503号房地产及Ｄ120车位购房定金计20000元。此套房实收价为728000元。卖方林伟德不承担其它任何费用。卖方须积极配合房地产买卖合同、办理过户按揭等手续。如买方违约，则不退还定金，如卖方违约，则双倍赔偿买方定金。收款人：林伟德2018年2月5日”。林伟德收取该20000元后，于2018年3月4日向朱素英发催告函，要求朱素英在收到通知后15天内与其签订房屋买卖合同，并抄送饶晓红和钟建芳各一份。林伟德于2018年3月5日通过邮政特快专递向朱素英寄送该催告函，朱素英以除名字外其他收件信息均有错为由将邮件退回。2018年3月28日，林伟德又通过短信方式分别向朱素英、钟建芳、饶晓红发送催告短信，要求朱素英在收到通知后15天内与其签订房屋买卖合同等内容。催告短信发出后，林伟德没有得到回复。2018年5月1日，钟建芳通过短信方式告知林伟德“经我们公司介绍的关于武平县宏祥华都Ｄ1幢5层Ｂ501、Ｂ503套房及Ｄ120车位购买事，买方已经备好购房首付款，请于2018年5月份签订购房买卖合同并支付首付款，过户按揭等手续”，但买卖双方仍未签订房屋买卖合同。2018年12月6日，林伟德终止了委托销售房屋合同，要回了放在武平县开鑫元房地产中介服务有限公司的房屋钥匙。后因涉案20000元的返还问题，当事人各持己见，未能达成协议。 一审法院另查明，武平县宏祥华都Ｄ1＃5层Ｂ501、Ｂ503号套房及Ｄ120车位的不动产所有权人为钟碧秀，系林伟德之妻；上述房屋于2019年1月10日转让他人。 一审法院认为，本案争议的焦点是涉案20000元是意向金还是定金，意向金转为定金的条件是否成就。本案中，朱素英于2018年2月5日到武平县开鑫元房地产中介服务有限公司表示有意购买涉案房屋及车位，约定“此套房房款798000元，此房价包含过户税收、中介费、过户代办费、按揭代办费、评估费等一切费用。若达成以上要求，则转为定金，符合定金法则。若未达成以上要求，则3天内全额无息退还”。并向该公司支付购房意向金20000元。朱素英希望和涉案房主订立房屋买卖合同的意思表示,符合合同法第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示”的规定，应认为订立房屋买卖合同的要约，即卖方若同意按照朱素英的要求出售该房产,朱素英则同意授权居间人将该意向金20000元转付给卖方作为购买该房产定金,亦符合要约发出后经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束的要约的法律特征。朱素英发出要约当天，居间人与卖房人林伟德沟通后，林伟德同意“此套房实收价为728000元。卖方林伟德不承担其它任何费用。卖方须积极配合房地产买卖合同、办理过户按揭等手续。如买方违约，则不退还定金，如卖方违约，则双倍赔偿买方定金”，致使朱素英未明确知晓涉案房屋的过户税收、中介费、过户代办费、按揭代办费、评估费等一切费用的数额，而林伟德实收房价，无须知晓上述费用的数额。由此，林伟德实质上对朱素英要约中的房价款作了修改，并不是对要约方提出的要约内容和条件表示完全同意的答复，根据合同法第三十条“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更”的规定，林伟德的答复不是承诺，而是新要约。林伟德向朱素英发送催告函(短信)要求其在收到通知后15天内签订房屋买卖合同，而朱素英对林伟德的新要约未作承诺，故意向金20000元转为定金的条件不成就。居间人负有忠实于委托人利益的义务,根据实际情况提供订约条件和妥善地完成介绍人的任务，应当就委托和订约的有关事项，如实地告知委托人和其相对的另一方，不得对委托人隐瞒真相，不得对订立合同实施不利影响,影响合同的订立或损害到委托人的利益。本案武平县开鑫元房地产中介服务有限公司未告知当事人涉案房屋的过户税收、中介费、过户代办费、按揭代办费、评估费等一切费用的具体数额，在意向金20000元转为定金条件不成就的情况下转为定金交付林伟德，未尽到居间人的义务。居间人未能通过说合使朱素英与林伟德(特别是涉案房屋所有权人钟碧秀)间订立房屋买卖合同，居间人应当将意向金20000元返还给朱素英。原告要求被告返还购房意向金20000元并支付起诉日起按月利率5‰计算的利息，符合法律规定，依法予以支持。武平县开鑫元房地产中介服务有限公司于2019年1月28日注销，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释(?javascript:void(0);?)》第六十四条(?javascript:void(0);?)“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人”的规定，饶晓红、钟建芳作为公司股东，应承担民事责任。饶晓红、钟建芳将意向金支付给林伟德属另一法律关系，可以另行主张。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条规定，判决：饶晓红、钟建芳应于本判决生效之日起十五日内返还朱素英购房意向金20000元并支付自2019年4月26日起至款清日止按月利率5‰计算的利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由饶晓红、钟建芳负担。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审判决查明认定的事实均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，本案当事人的争议焦点是：一审判决饶晓红、钟建芳返还朱素英购房意向金20000元并支付利息是否正确。本案中，朱素英于2018年2月5日到武平县开鑫元房地产中介服务有限公司表示有意购买案涉房屋及车位，朱素英支付购房意向金20000元，饶晓红、钟建芳向朱素英出具了《意向金收条》，约定：“此套房房款798000元，此房价包含过户税收、中介费、过户代办费、按揭代办费、评估费等一切费用。若达成以上要求，则转为定金，符合定金法则。若未达成以上要求，则3天内全额无息退还”。根据合同法第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示”的规定，朱素英的意思表示应视为订立房屋买卖合同的要约，即卖方若同意按照朱素英的要求出售该房产,朱素英则同意饶晓红、钟建芳将该意向金20000元转付给卖方作为购买该房产定金。而林伟德出具给饶晓红的《定金收条》载明“此套房实收价为728000元。卖方林伟德不承担其它任何费用。卖方须积极配合房地产买卖合同、办理过户按揭等手续。如买方违约，则不退还定金，如卖方违约，则双倍赔偿买方定金。”林伟德实质上对朱素英要约中的房价款作了修改，根据合同法第三十条“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更”的规定，林伟德的答复不是承诺，是新要约，而朱素英对林伟德的新要约未作承诺，房屋买卖合同未成立，因此意向金20000元转为定金的条件不成就。在意向金20000元转为定金条件不成就的情况下，饶晓红、钟建芳应当按照其与朱素英的约定，将意向金20000元返还给朱素英。故一审判决饶晓红、钟建芳返还购房意向金20000元并支付起诉日起按月利率5‰计算的利息，并无不当。饶晓红、钟建芳的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，钟建芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由钟建芳负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  傅胜荣 审判员  张静瑜 审判员  陈小曼 二〇一九年十月二十五日 法官助理卢丰华 书记员吴琼 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… -2-