民事判决书                         （2019）陕01民终11636号上诉人（原审原告）：西安大鹏生物科技股份有限公司，住所地西安市。法定代表人：高鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：高凌，女，该公司员工。上诉人（原审被告）：陕西易安聚德建设工程有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人：齐涛涛，职务不详。委托诉讼代理人：董朝锋，男，该公司员工。    委托诉讼代理人：李新民，陕西丰瑞律师事务所律师。    上诉人西安大鹏生物科技股份有限公司（以下简称：大鹏公司）因与被上诉人陕西易安聚德建设工程有限公司（以下简称：易安聚德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。 本案现已审理终结。    大鹏公司上诉请求：1.改判原审判决第一项为支付大鹏公司自2018年3月16日至2019年3月15日房屋租金85000元及按照每日500元计算的自2018年9月20日起至2019年1月15日的违约金57500元；2.改判原审第二项为支付大鹏公司自2018年3月16至2019年3月15日的夏季制冷费、物业费、冬季取暖费等13万元；3.一、二审案件诉讼费由易安聚德公司承担。一、易安聚德公司都是以领导出差为由拖延付款，并未表示过不履行合同或者提前解除合同，在合同约定“租赁期间，任何一方不得终止合同”的情况下，大鹏公司若因2018年9月18日易安聚德公司未依约付款，次日就单方解除合同，则构成违约，客观上也无法实现，一审以大鹏公司未止损为由，不支持9月18日以后的费用，缺乏依据。二、合同对违约金计算标准是有明确约定的，一审不应予以调整。三、合同约定3万元属于定金，应适用定金罚则，交付定金的一方违约，则无权收回定金。在易安聚德公司没有提出异议的情况下，一审却将3万元从易安聚德公司应付的物业费中扣除，程序严重违法。    易安聚德公司答辩称，大鹏公司的主张于法无据，其并没有向易安聚德公司交付房屋。易安聚德公司多次催促，直至2018年3月22日口头通知解除合同。    易安聚德公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回大鹏公司的诉讼请求；2.诉讼费由大鹏公司承担。事实与理由：合同约定，大鹏公司应于合同生效之日起3日将房屋交给易安聚德公司。为表示诚意，易安聚德公司在合同签订胡第二天就支付了定金3万元。但大鹏公司在收取定金后，没有按照合同约定交付房屋。截止当年3月份的一个多月时间里，在易安聚德公司多次催促下，大鹏公司仍然不交付房屋。易安聚德公司只能通知大鹏公司解除合同。考虑到双方的良好关系，易安聚德公司没有向大鹏公司主张违约责任，但大鹏公司却不顾事实，提起了诉讼，谋取不当利益。    大鹏公司答辩称，合同明确约定交付房屋并接收钥匙后支付定金3万元。而易安聚德公司实际已经支付了定金。涉案合同签订次日，易安聚德公司指派了两个人前往承租房查看验收后，大鹏公司随即将该房屋及钥匙还有大门密码同时交付给了易安聚德公司。当大鹏公司催收物业费时，易安聚德公司都以领导不在为由暂未支付，并没有以未交付房屋为由拒付。2018年9月，大鹏公司发出书面催缴通知时，易安聚德公司也进行了签收，亦没有提出未交付房屋的问题。在一审法院速裁庭调解期间、一审诉讼期间，易安聚德公司也没有提出房屋未交付。而且，涉案房屋此前都由易安聚德公司承租，2016年其退租后，并未将全部钥匙交还大鹏公司，且为了通风，房屋一直敞开，门锁并未更换，易安聚德公司也可随时进入。大鹏公司向一审法院起诉，要求判令易安聚德公司：1.支付房屋租金85000元及自2018年9月20日起至付清该费用当日止的违约金，截止2019年1月15日为57500元（按合同约定的每日500元人民币计算）。2.支付租赁房屋的物业费、夏季制冷费、冬季取暖费等费用合计130000元；3.承担本案的诉讼费用。一审经审理查明，2018年2月8日，（出租方）大鹏公司与（承租方）易安聚德公司签订《房屋租赁合同》，约定，易安聚德公司承租大鹏公司位于XX路XX号XX大厦XX层XX号整间，面积约180㎡，租赁期限为一年，从2018年3月16日起至2019年3月15日止。租赁期间，任何一方不得终止合同。房屋年租金含税价为85000元（其中房屋租金80952.38元，税金4047.62元，合计85000元），由出租方开具正规房屋租赁发票。承租方应在起租日6个月后（即2018年9月16日起）的三个工作日内向出租方一次性支付全年租金85000元，若承租方推迟支付租金，出租方有权收回该房屋，终止本合同。出租方应于本合同生效之日起3日内，将房屋交付给承租方，出租方在提供房屋时需保证房内电路设施完好，承租方应对房屋检查验收合格并接收钥匙。违约责任部分约定，承租方逾期支付租金的，除仍应及时如数补交外，应逾期每日支付违约金500元。同日，（出租方）大鹏公司与（承租方）易安聚德公司签订《房屋租赁合同（补充协议）》，约定，租赁房屋物业费、水电费、夏季制冷费、冬季取暖费等费用合计为全年183000元（其中物业管理费及服务费50000元、空调制冷及采暖费80000元，水、电费53000元），以上费用标准、价格若政府或外部机构进行调整，则作出相应调整。房屋租赁合同及补充协议生效后，承租方对房屋检查验收合格并接收钥匙后的三个工作日内向出租方支付租赁房屋定金30000元，承租方于2018年3月1日装修前缴清余款153000元，若承租方推迟支付该费用，出租方有权收回该房屋，终止本合同。合同签订后，易安聚德公司向大鹏公司缴纳定金30000元，2018年2月9日大鹏公司向易安聚德公司出具收款收据，后易安聚德公司再未向大鹏公司支付过款项。庭审中，大鹏公司主张其于2018年2月9日将房屋交付给易安聚德公司，易安聚德公司虽未实际占用涉案房屋，但大鹏公司一直为易安聚德公司保留该房屋，故易安聚德公司应当向大鹏公司支付房租及物业费等费用。2019年4月大鹏公司将涉案房屋另行租赁给第三方。一审法院认为，双方签订的 《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（补充协议）》，系双方权利义务的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，大鹏公司于2018年2月9日向易安聚德公司交付涉案房屋，易安聚德公司应在合同约定的2018年9月18日前向大鹏公司支付全年租金，易安聚德公司未支付，违反合同约定，其应按照合同约定向大鹏公司支付租金。但租赁合同签订后，易安聚德公司并未实际使用涉案租赁房屋，故在易安聚德公司未向大鹏公司支付租金时，大鹏公司应知晓易安聚德公司并无履行租赁合同的意愿，亦应及时止损。故对房屋租金，一审法院计算至2018年9月18日，易安聚德公司应支付大鹏公司2018年3月16日至2018年9月18日期间的房租租金43208.33元。物业费等费用亦应按照该时间段予以计算，为93025元，因易安聚德公司应向大鹏公司支付定金30000元，该费用应予以扣减，易安聚德公司还应支付大鹏公司物业费等费用63025元。2018年9月19日之后的房屋租赁费用及物业费等费用，因大鹏公司未及时止损，应由大鹏公司自行承担。易安聚德公司未支付房屋租金，构成违约，应向大鹏公司支付违约金，但约定的违约金数额过高，法院酌情按照年利率24%予以计算。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，遂判决：一、陕西易安聚德建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付西安大鹏生物科技股份有限公司2018年3月16日至2018年9月18日期间的房屋租金43208.33元及违约金（以43208.33元为基数，按照年利率24%计算，自2018年9月20日支付至实际给付之日）；二、陕西易安聚德建设工程有限公司于判决生效之日起十日内支付西安大鹏生物科技股份有限公司2018年3月16日至2018年9月18日期间物业费、夏季制冷费、冬季取暖费等费用63025元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回西安大鹏生物科技股份有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费5388元，由陕西易安聚德建设工程有限公司2700元，由西安大鹏生物科技股份有限公司自行承担2688元，因西安大鹏生物科技股份有限公司已预交，故陕西易安聚德建设工程有限公司在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于西安大鹏生物科技股份有限公司。二审经审理查明，一审查明事实属实。另查明，合同约定的租赁费支付日期届满时，大鹏公司向易安聚德公司发出了租赁费、物业费等催缴通知，要求易安聚德公司支付物业费、水电费、夏季制冷费、冬季取暖费等费用余款15.3万元、年租金8.5万元。易安聚德公司蔡英俊于2018年9月17日签字签收。二审中，易安聚德公司提交了：1.租赁合同一份，以期证明双方对交付使用期限有明确约定；2.补充协议和定金收款收据委托书各一份，证明提前支付定金并不能免除出租方证明其已经完成房屋验收和实际交付房屋钥匙的举证义务；3.解除租赁合同通知的录音光盘及整理文字一份，证明承租人在合同签订后一个半月后仍未收房，致使承租人租赁房屋的目的无法实现，无奈之下于2018年3月22日通知出租人，正式解除双方的租赁合同。该录音并无法显示时间，其中也并未提及未交房的事宜。大鹏公司经质证，不认可上述证据。审理中，易安聚德公司认为大鹏公司一直未交付房屋，构成根本违约，其不应向大鹏公司付款，且即使要判令，一审认定的年利率24%的标准也过高，应该按照中国人民银行同期存款利息进行计算。本院认为，本案争议的主要问题为：1.违约方应如何认定；2.易安聚德公司是否应向大鹏支付物业费、租赁费及违约金，若应支付，上述费用应当如何计算。本案中，易安聚德公司一直主张大鹏公司未向其交付房屋，并提交录音欲证明其公司因大鹏公司迟迟不交付房屋而向大鹏公司提出解除合同。然而，本院注意到，其录音证据中并未提及任何关于房屋未交付的问题。另一方面，合同明确约定承租方对房屋检查验收合格并接收钥匙后的三个工作日内向出租方支付租赁房屋定金3万元。易安聚德公司实际上已经交付了该3万元。且2018年9月17日，易安聚德公司蔡英俊也签收了大鹏公司催缴费用的函件。易安聚德公司并没有提交证据证明其对该函件提出过异议。因此，易安聚德公司关于大鹏公司未实际交付房屋，导致其合同目的不能实现之主张不能成立。易安聚德公司作为承租方，未按期足额缴纳合同约定的相关费用，构成违约，大鹏公司要求其支付上述费用并承担违约金，符合法律规定，予以支持。至于具体数额的问题，尽管合同赋予了大鹏公司在易安聚德公司不按期缴费时可以收回房屋、解除合同的权利，但在合同约定的期间内，大鹏公司同时也享有要求易安聚德公司履行合同的权利，并不因解除权的约定导致继续履行合同之权利的丧失，大鹏公司有权选择解除合同或继续履行，而非必须提前解除合同。由查明的事实可知，2018年9月支付租金的期间届满时，大鹏公司已经向易安聚德公司发出了催缴通知，也就是说其已经选择要求易安聚德公司继续履行合同。并且，是否实际使用房屋，也是承租人自己的行为与选择，并不因未实际使用承租的房产而免除支付租金义务。故而，一审法院以易安聚德公司未实际使用房屋，在易安聚德公司未向大鹏公司支付租金时，大鹏公司应知晓易安聚德公司并无履行租赁合同的意愿，未及时止损为由，对2018年9月18日以后的租金及物业费等相关费用不予支持欠妥。大鹏公司要求易安聚德公司支付的租金8.5万元符合合同约定。违约金一节，易安聚德公司认为一审按照年利率24%进行计算过高，要求降低，而大鹏公司也没有提交证据证明其损失，故本院酌情确定按照中国人民银行同期贷款利率计算为宜。二审中，大鹏公司明确违约金从2018年9月20日计算至2019年1月15日，本院予以确认。大鹏公司主张的物业费、夏季制冷费、冬季取暖费等费用13万元亦未超过合同约定金额，应予以支持。大鹏公司二审上诉称易安聚德公司支付的3万元应适用定金罚则，不予退还，不应从易安聚德公司应支付的物业费等费用中扣除，由于该项上诉主张与其一审诉讼请求相矛盾，且按照合同关于全年物业管理费及服务费、空调制冷及采暖费共计18.3万元，承租方收房后支付3万元，于2018年3月1日装修前缴清余款15.3万元之约定，一审将3万元在应付款中予以扣减并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院人民法院（2019）陕0113民初1505号民事判决第三项；二、变更西安市雁塔区人民法院人民法院（2019）陕0113民初1505号民事判决第一项为“陕西易安聚德建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付西安大鹏生物科技股份有限公司房屋租金85000元及违约金（以85000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年9月20日支付至2019年1月15日）”；三、变更西安市雁塔区人民法院人民法院（2019）陕0113民初1505号民事判决第二项为“陕西易安聚德建设工程有限公司于判决生效之日起十日内支付西安大鹏生物科技股份有限公司期间物业费、夏季制冷费、冬季取暖费等费用130000元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    一审案件受理费5388元（西安大鹏生物科技股份有限公司已预交），由陕西易安聚德建设工程有限公司负担4251元，西安大鹏生物科技股份有限公司负担1137元；二审案件受理费，陕西易安聚德建设工程有限公司预交2598元，由其自行负担，西安大鹏生物科技股份有限公司预交3457元，由陕西易安聚德建设工程有限公司负担2532元，由西安大鹏生物科技股份有限公司负担925元。    本判决为终审判决。                                 审判长  李雪晴                               审判员  姬  钊                               审判员  蒋  瑜二〇一九年十月二十三日书记员  张  茜