贵阳铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2019）黔8601民初709号 原告：陈燕，女，1976年2月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：杨涛，贵州听盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李永东，贵州听盈律师事务所实习律师。 被告：宋贵春，男，1963年3月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：赵云峰，贵州黔信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代敏，贵州黔信律师事务所律师。 原告陈燕与被告宋贵春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈燕的委托诉讼代理人杨涛、李永东，被告宋贵春的委托诉讼代理人代敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈燕向本院提出诉讼请求：1.解除原被告间的房屋租赁合同；2.被告向原告退还17600.25元的租金与7000元的押金；3.被告向原告支付7000元违约金；4.被告支付原告的财产损失15895.46元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月27日，原告与被告双方签订《房屋租赁合同》，载明:“2019年5月15日起租，租期为3年，采用押一？付三的付款形式承租云岩区中华中路中段勇烈路40号泰联大厦B栋18楼3号与4号房屋，三个月租金为21120元，押金为7000元”。4号房屋用于健身培训以及实操体验，3号房屋为辅助4号房屋经营用于招生、会客、接待与休息的地方。2019年5月25日，4号房屋因建筑质量瑕疵发生漏雨，原告立即通知被告修缮房屋，并根据被告的告知将房屋的钥匙移交给物业公司，自此以后原告不再使用该房屋。同年6月18日，被告才通知物业公司开始维修，6月27日，房屋停止漏雨，但被告至今没有尽到全面修缮房屋的义务，造成的室内墙面腐烂发白，严重影响了室内墙面的美观与质量。直到7月11日，物业公司通知原告过来拿钥匙。房屋修缮期间原告经营的健身培训等业务无法开展，导致原告订立合同的目的即从事健身培训业务不能实现，从而导致原告遭受到无法估量的停业损失、学员停课损失，于是原告找到被告协商解除租赁合同，请求被告退还租金、押金与赔偿损失，可被告不同意解除合同，于同年7月16日，原告通过律师函通知被告解除合同，被告收到后不予答复。被告提供的房屋存在严重建筑质量瑕疵，没有尽到告知原告的法定义务，致使不能实现合同目的。 被告宋贵春辩称：1.房屋租赁合同自2019年8月16日解除；2.原告一直使用租赁房屋，足额交纳租金是承租人义务，合同约定押金在租赁期满及结清费用后退还，原告至今未结清水电、物业费，诉请无依据；3.房屋系大雨导致雨水从窗子外往里渗入，且原告陈述在将钥匙交予物管公司后就不再使用房屋不属实，被告并未违约；4.原告租用房屋后未按期交纳物业、水、电费已经构成违约，损失应自行承担。 经审理查明，贵阳市云岩区中华中路中段勇烈路40号泰联大厦B栋18楼1、2、3、4号均为宋贵春所有，其中2号房87.67平方米、3号房80.58平方米、4号房120.57平方米。 2019年4月27日，宋贵春（甲方）与陈燕（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将坐落于贵阳市云岩区中华中路中段勇烈路40号泰联大厦B栋18楼3、4号房屋租赁给乙方用于办公。租赁期限自2019年5月15日起租至2022年5月15日止；租赁期满，若乙方要求续租，需提前1个月向甲方提出书面通知；每月租金为35元/平方米，共计201.15平方米，合计每月7040.25元，不包含物管费，物管费由乙方直接支付给物业管理处；租金按季度支付，押金为1个月租金。乙方支付甲方房屋押金7000元，待租赁期满乙方结清自行负担费用后全额退还，乙方违约或者未按规定结清自行负担费用的，甲方有权不予退还；租赁期间，如遇顶棚问题（如楼上渗水或其他问题致使乙方不能正常办公，乙方应积极协助检查、修缮，不得阻挠施工），房屋顶棚修缮费用由甲方负责，日常的房屋室内维修由乙方承担；房屋租赁期间，乙方自行承担水费、电费、物管费、宽带费等；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商一致可以解除本合同；租赁期间任何一方违反本合同约定，须向对方支付违约金，若甲方在乙方没有违约情况下提前解除合同视为甲方违约，赔偿违约金7000元，若乙方在甲方没有违约情况下提前解除合同视为乙方违约，赔偿违约金7000元。 合同签订后，陈燕通过微信支付宋贵春三个月租金为21120元（2019年5月15日至2019年8月14日）、押金7000元，并将房屋用于健身培训。 2019年5月25日，4号房屋顶面因大雨而漏水。经物业核查认定为中心墙平台问题导致。原告将4号房屋钥匙交予物管公司进行维修。截止至7月15日，物业多次进行防水处理和检查，但未能修复完毕。房屋维修期间，宋贵春于6月9日委托物业公司将同层2号房屋交付给陈燕使用。同月27日陈燕将2号房屋钥匙归还物业公司。7月11日，物业公司工作人员与陈燕进入4号房屋查看漏水问题，但房屋内只有三个接水容器，但无漏水记载。7月15日,陈燕再次进入4号房屋，发现房屋出现漏水情况。当日，陈燕委托贵州听盈律师事务所致函宋贵春：1.房屋用于经营健身业务；2.房屋自漏水开始已通知宋贵春及物业公司，并已于2019年6月27日修缮完毕；3.在修缮期间健身房无法经营，处于停业状态；出租人未归还承租人任何押金以及相应租金，没有赔偿相应承租人的经济损失。 2019年7月22日，宋贵春委托贵州黔信律师事务所函复陈燕：1.双方未约定房屋用于经营健身业务；2.承租人未提供证据证明房屋漏水系因房屋建筑质量原因所致；3.由于承租人未能举证出租方根本违约，承租人无权解除合同；4.合同并未解除，期间所产生费用应按照合同规定，由承租人继续支付；5.承租人主张归还押金、赔偿损失等内容，于法无据。 另查明，陈燕自2019年7月15日起未再使用案涉房屋，自行将室内部分物品搬离。同年8月16日，宋贵春将案涉房屋收回，并将房屋内物品搬离并交存物业公司。 还查明，原告使用房屋期间欠交水电费97.4元，物业管理费为每月每平方米4.5元。 庭审中，当事人双方均认可案涉房屋租赁合同自2019年8月16日解除。 上述事实，有原被告陈述、《房屋租赁合同》、微信转账记录、照片、视频、物管值班记录、律师函、房屋记载表、情况说明、身份证信息在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原告陈燕与被告宋贵春所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规中效力性的强制性规定，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案中，被告交付的4号房屋存在瑕疵，存在违约，但双方经协商，被告通过对4号房屋进行维修，并将2号房屋交付原告的方式继续履行合同，原告亦未持异议，应视为被告积极履行合同义务。尽管原告自认房屋在2019年6月27日修复完毕，但截止2019年7月15日，4号房屋仍存在漏水情况，当日，原告函告被告房屋相关情况，但未明确解除合同主张。鉴于庭审中双方确认房屋租赁合同于2019年8月16日解除，且被告已经收回房屋，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，该合同客观上经双方合意解除，已无通过判决形式解除之必要，因此本院对合同已经解除的事实予以确认，但对原告关于判决解除原被告间的房屋租赁合同的诉请不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”及第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定。原告关于被告退还17600.25元的租金的诉请。根据合同约定，陈燕系整体承租3、4号房屋，因此对房屋租金应以整体进行计算。根据查明的事实，4号房屋漏水前，原告实际有效使用房屋（3、4号房）的时间为2019年5月15日至5月25日，租金应为（80.58平方米＋120.57平方米）×35元/平方米÷30日×11日≈2581.43元；4号房屋维修期间，宋贵春将于2019年6月9日将2号房屋交予陈燕使用，直至6月27日陈燕将2号房屋返还，该期间2、3号房屋的租金原告可参照合同约定计算，即（80.58平方米＋87.67平方米）×35元/平方米÷30日×19日≈3729.54元；4号房屋漏水修复后，合同当事人并未终止合同，陈燕亦未与宋贵春交接案涉房屋，且在2019年7月11日，陈燕与物业物业公司共同查看房屋漏水情况，物业记录中仅有房间内有接水容器，无漏水情况记载，可推定4号房屋截止于2019年7月15日发现房屋再次出现漏水前，具备可使用状态，故应计算2019年6月28日至2019年7月14日的3、4号房屋的租金，为（80.58平方米+120.57平方米）×35元/平方米÷30日×17日≈3989.48元，因2019年7月15日房屋漏水，致使陈燕使用房屋的目的不能实现，至2019年8月14日的房屋租金陈燕不应承担。综上，宋贵春应退还陈燕租金为21120元－2581.43元－3729.54元－3989.48元＝10820.55元。 原告关于判决被告退还押金7000元的诉请。合同约定：“乙方支付甲方房屋押金7000元，待租赁期满乙方结清自行负担费用后全额退还，乙方违约或者未按规定结清自行负担费用的，甲方有权不予退还”。合同解除，双方应对各自合同权利义务进行清算。对于原告交纳的押金，在扣除原告使用期间产生的物业费、水电费应予以扣减。因2号、4号房屋的计租面积相差较大，在房屋使用期间，原告若以3、4号房屋支付物业管理费，有失公平。根据前述原告实际使用房屋的时间，物管费为（80.58平方米+120.57平方米）×4.5元/平方米?月÷30日×11日＋（80.58平方米+87.67平方米）×4.5元/平方米?月÷30日×19日＋（80.58平方米+120.57平方米）×4.5元/平方米?月×17日＝1324.33元，水电费为97.4元，扣减后为7000元-1324.33元－97.4元＝5578.27元。 原告关于被告赔偿原告的财产损失15895.46元的诉请。经法庭询问，该主张包括装饰及物品（把杆、凳子、手提音响1个、地毯）、招生中介服务费、体验课及专业课费用等损失。庭审中，原告陈述已搬离部分物品。对于把杆、凳子、手提音响1个、地毯，原告并未举证上述物品在被告搬离时存在于案涉房屋内。因被告已将房屋内物品已移存物业管理公司，原告可向物业管理公司另行主张。对于招生中介服务费，为原告推广业务所产生，在涉案房屋维修完成后仍有继续履行合同的条件，并不必然为被告的违约行为导致的损失，不予支持。对于体验课及专业课费原告仅提供收取费用的自书材料，并未提交费用退还的证据，原告应承担举证不利的责任，故对该损失本院不予支持。 原告关于被告向原告支付违约金7000元的主张，合同约定：“租赁期间任何一方违反本合同约定，须向对方支付违约金。若甲方在乙方没有违约情况下提前解除合同视为甲方违约，赔偿违约金7000元。若乙方在甲方没有违约情况下提前解除合同视为乙方违约，赔偿违约金7000元。”对于违约金7000元的约定应限定于对方当事人根本违约导致守约方行使合同解除权的情形。本案中，尽管被告的违约行为未构成根本违约，但由于交付房屋存在瑕疵，致使原告不能正常使用房屋，应当支付违约金。根据被告的违约情况、违约性质、处理违约行为的方式综合考虑，本院支持3500元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告宋贵春于本判决生效之日起十日内退还原告陈燕房屋租金10820.55元、押金5578.27元及违约金3500元； 二、驳回陈燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费988元，减半收取计494元，由原告陈燕负担345元，被告宋贵春负担149元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时径行向原告支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 员 陈红时 二〇一九年十月二十三日 法官助理 秦仕旺 书 记 员 吴 阳