山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民事判决书 （2019）鲁1091民初169号 原告（反诉被告）：孙菁华，女，1972年12月10日出生，汉族，住址山东省威海市环翠区。 原告（反诉被告）：孙贺卫，男，1971年4月10日出生，汉族，住址同上。 被告（反诉原告）：王凤英，女，1966年7月1日出生，汉族，住址山东省荣成市。 委托诉讼代理人：谷雨虹，山东悦程律师事务所律师。 原告孙菁华、孙贺卫与被告王凤英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙菁华、孙贺卫、被告王凤英之委托诉讼代理人谷雨虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 孙菁华、孙贺卫向本院提出诉讼请求:王凤英向孙菁华、孙贺卫返还租房押金2000元，天然气管道安装费8000元，并补偿原告装修损失12万元，共计13万元。事实和理由:2011年6月，孙菁华、王凤英签订《房屋租赁协议》，约定孙菁华租赁王凤英高区富豪城5-12号商铺。孙菁华租赁该商铺时该商铺为毛坯房，没有楼梯没有厕所，及该商铺被告要有的燃气管道等设施。双方约定装修由孙菁华完成，租赁期内孙菁华有权利转让该门市房店面，转让后本协议与新的承租方继续有效。签订合同后，孙菁华进行了1至3层地暖铺设，水泥砖沙做了楼梯，用水泥砖砌成8个房间，两个厕所，一个锅炉房，一个操作间等装修工程，并予以精装。其中8个房间每个房间都隔出一个浴室，浴室地面及墙面都贴地砖墙砖，房间余下空间地面铺木地板，做柜子及大的双人床，室内外吊顶并做造型，墙面刮腻子，贴壁纸。厕所配坐便器，洗手盆、做柜子，并吊顶，墙面贴墙砖，地面做防水，贴地砖，厨房吊顶，墙面贴砖，地面做防水，贴地砖，做橱柜，锅炉房墙面贴瓷砖，地面防水贴地砖，操作间墙柜加地柜，室内外改水改电，走下水，安通风道，闭路线，每个房间装木门，铺地板，吊顶并做造型，所有墙面刮腻子贴壁纸，一楼厅里做背景墙，做吧台，鞋柜等等。王凤英于2011年6月份就违约逼迫孙菁华交纳本该被告承担的燃气管道安装费8000元。2018年5月，孙菁华、孙贺卫将商铺转让并根据合同约定通知王凤英，但王凤英违约不让转租，违反合同义务给孙菁华、孙贺卫造成非常大的装修损失，王凤英在合同期内违约，应补偿孙菁华、孙贺卫装修费29万元，考虑折旧因素，以及房间的大床，洗衣机，电视，空调电器等家居拆除，合同中约定不动产或装潢由王凤英处理，应补偿孙菁华、孙贺卫折后价12万元。故孙菁华、孙贺卫诉至本院，请求处理。 王凤英辩称，1、王凤英与孙菁华曾签订房屋租赁协议（协议上最后落款时间2011年6月19日是协议实际签订日期），该租赁协议期限至2017年6月30日届满后，王凤英与孙贺卫又签订新的房屋租赁协议（2017年7月1日至2018年6月30日）孙菁华、孙贺卫所进行的装修活动均发生在第一份协议签订初期，第一份协议早已届满，不存在装修残值问题。2、第二份合同并无合同期满租赁方享有优先承租权的约定，且2018年2月1日王凤英曾接到高区怡园派出所电话，通知王凤英本案房屋租赁方存在违法经营，故王凤英并无法定义务一定与孙菁华、孙贺卫续签合同。在合同期内王凤英并未有意阻止孙菁华、孙贺卫转租房屋，2018年5月底至6月底之间，王凤英在台湾探亲未带手机，期间并不知晓孙菁华、孙贺卫是否有转租房屋的情况。即便有，也意味着孙菁华、孙贺卫只对剩一个月租赁期的房屋享有转租权。对这一个月房屋转租权，王凤英也从未阻止反对。孙菁华、孙贺卫曾向王凤英发信息称“装修是收了转租钱，人家砸的”。也说明孙菁华、孙贺卫已实际开始了转租，至于结果如何，与王凤英无关，王凤英不存在过错与责任，不存在违约。何况孙菁华、孙贺卫依据第二份合同主张第一份合同装修损失，无法律依据。3、王凤英认可收取孙菁华、孙贺卫的押金2000元，但王凤英交了涉案房屋2018年3月至6月的物业费673.20元，按合同约定应由孙菁华、孙贺卫承担，故应予扣除；关于天然气管道接头费，2011年6月24日，孙菁华与王凤英曾书面约定：“天然气接头费能退则退，不能退甲、乙双方各负担一半的费用”。王凤英当时已经给付孙菁华、孙贺卫4000元。 王凤英提出反诉称，王凤英与孙菁华于2011年6月19日签订房屋租赁协议，将自有的富豪城5-12号门市房（带有地暖）租赁给孙菁华，期满后，又与孙贺卫签订房屋租赁协议，两份协议均约定租赁方不得擅自改变该门市房的结构，如需改变须经出租方书面同意。该协议期满王凤英收房时，发现房屋内的地暖管道均已破坏，无法正常使用，王凤英不得已花费6300元重新铺设地暖。故请求判令孙菁华、孙贺卫赔偿王凤英重新铺设地暖费用6300元。 本院经审理认定以下事实：2011年6月19日，原告孙菁华作为乙方与被告王凤英作为甲方签订房屋租赁协议，约定被告同意将位于富豪城5-12号门市房租赁给原告孙菁华使用。双方约定租金为每年4万元，协议第3条约定，乙方在租赁期间不得擅自改变该门市房结构，如需改变须经甲方书面同意后方可进行，租赁期内，乙方有权转让该门市房，店面转让后，本合同对新的承租方和甲方继续有效。协议第4条约定，该门市房租赁期间暖气、水电、天然气、有线电视的碰头费由甲方负担，其所产生的一切水、电、暖气费等费用应由乙方承担。协议第8条约定，租赁期间，因国家政策不可抗力导致该门市房无法继续履行本协议，则本协议即时终止，乙方按照实际租用的天数支付租金。如乙方单方面终止该协议或不按时交纳租金，则门市房内的不动产或装潢由甲方负责处理。协议第9条约定，甲方违反本协议约定，提前收回房屋的，应支付乙方本合同租金总额80%违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。后双方又补充了第13条，约定乙方不得将该门市房租户转租给他人，转让时需通知甲方。 上述协议期满后，原告孙贺卫作为乙方与被告王凤英作为甲方签订房屋租赁协议，约定甲方将位于富豪城5-12号门市房出租给乙方，租房押金为2000元，租金为每年7万元，租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日。协议第3条约定，乙方在租赁期间不得擅自改变该门市房结构，如需改变须经甲方书面同意后方可进行。乙方不得将该门市房私自转租给他人，转让时需通知甲方。协议第4条约定，该门市房租赁期间产生的一切水、电等其他费用应由乙方自行承担。协议第5条约定，租赁期满后，本协议即终止，届时乙方须将该门市房退还给甲方，如乙方要求继续租赁，须提前30日向甲方书面提出。第6条约定，租赁期间，因国家政策不可抗力导致该门市房无法继续履行本协议，则本协议即时终止，乙方按照实际租用的天数支付租金。如乙方单方面终止该租赁协议或不按时缴纳租金，则该门市房内的不动物品或装潢由甲方负责处理。协议第八条约定，如有一方违约需向另一方支付违约金80%。上述两份协议签订后，双方均依约履行了协议，原告对涉案房屋进行了装修，开办了足疗会所营业。2018年5月底，原告孙菁华多次与被告（石岛房东电话137××××8279）短信联系，告知其准备将房屋转租给他人，要求予以回复。被告于2018年7月3日开始予以回复，称原告发信息时，其人在台湾，所以没能回复，并认为原告如要转租，应当早点告知，不应该把涉案房屋的装修及设施毁坏，不能使用。原告于2018年6月30日前搬离涉案房屋，庭审中，原告称搬离时只是拆除了一些电器，每个屋还有部分床，搬走的时候工人都弄坏了，就没有搬走，柜子沙发的也没有搬走，把电视机、空调都卖给收废品的了。 另查明，二原告系夫妻关系。被告王凤英共收取原告租房押金2000元。2018年7月6日，被告交纳涉案房屋2018年3月至6月的物业费673.20元。2011年6月20日，孙菁华以在涉案房屋经营的足浴馆的名义向威海港华燃气有限公司交天然气管道安装费8000元。同年6月24日，王凤英、孙菁华协商一致该笔费用如果不能退，各自负担一半。庭审中，被告主张向原告孙菁华支付了4000元的天然气管道安装费，原告不予认可，被告未能提交证据证实。原告还提交了2011年11月29日的收款收据，证实其支付装修款29万元。被告对该收据的真实性不予认可，并称即使是真实的与本案的审判结果也无关联性。 上述事实，有当事人的陈述、书证等证据在卷佐证。 本院认为，二原告就涉案房屋前后不同时期分别与被告签订了房屋租赁协议，租赁方主体不同，协议内容不同，因此本案二原告为非必要共同诉讼人，理应各自独立提起诉讼，但考虑到二原告系夫妻关系，为减少诉累，本案一并审理。二原告与被告签订的两份房屋租赁协议，是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,依法应受法律保护，各方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。 关于二原告本诉请求。一、关于装修损失。双方均认可，房屋装修活动均发生在原告孙菁华与被告所签订的房屋租赁协议时期。原告孙菁华提供的房屋租赁协议体现的租赁期限至2019年6月30日，被告提交的房屋租赁协议租赁期限至2017年6月30日，因原告提交的协议租赁届满期限有明显改动痕迹，原告孙菁华解释其协议上是被告将2017年改成了2019年，对此说法原告孙菁华并没有提供证据支持，被告亦不认可，且结合各方均认可原告孙贺卫于2017年7月1日就案涉房屋又与被告签订了新的房屋租赁协议，故本院认定原告孙菁华与被告的房屋租赁协议届满时间为2017年6月30日。而原告孙贺卫与被告所签的房屋租赁协议至2018年6月30日也已租赁期限届满。该两份协议中，均没有关于租赁期限届满装饰装修如何处分的约定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修。租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”根据庭审中二原告的陈述可以认定，其已将未形成符合附合的物品拆除处理。第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，本案无论装修行为发生在何时，均因两份房屋租赁协议的租赁期限均已届满而不可获得补偿，即本案不存在装修损失问题。另外，二原告提出被告违约不让转租，故要求补偿装修费用损失12万元。合同约定，租赁期间内，原告不得私自转租，转租需通知被告。而本案原告在租赁期间仅剩一个月的时候，且未与被告就续签租赁合同达成一致的情况下，通知被告将房屋转租给案外人，给被告年租金为7万元，不符合常理，相应后果应由原告自行承担。另外，原告也未能提供证据证明被告存在违约行为，致原告租期仅剩一个月的情况下不能转租所造成其它损失的依据。故二原告的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于租房押金。双方均认可被告收取了租房押金2000元。但被告提交证据证明其本人垫付了案涉房屋2018年3月至2018年6月期间的物业费673.20元，故应从押金中扣减。至于原告主张的租赁期间其多交的物业费，应由其向物业公司主张。 三、关于天然气管道安装费8000元。王凤英提交其与孙菁华签字的书面证据，证明双方已对此费用各负担一半。庭审中，被告主张向原告孙菁华支付了4000元的天然气管道安装费，原告不予认可，被告未能提交证据证实，故被告应依约支付该4000元费用。 关于被告的反诉请求。被告提出要求二原告赔偿其重新铺设地暖费用6300元，但其未能证明在房屋出租给二原告之前，案涉房屋已铺设有地暖。故对其该反诉请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、十二条之规定，判决如下： 一、被告王凤英于本判决生效之日起十日内返还原告孙菁华、孙贺卫租房押金1326.80元； 二、被告王凤英于本判决生效之日起十日内支付原告孙菁华、孙贺卫天然气管道安装费4000元； 三、驳回原告孙菁华、孙贺卫的其他诉讼请求； 四、驳回被告王凤英要求原告孙菁华、孙贺卫赔偿其重新铺设地暖费用6300元的反诉请求。 如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，还应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1450元，二原告负担1392元、被告负担58元。反诉案件受理费25元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  魏亦斌 二〇一九年十月二十二日 书记员  陈 翱