浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终5224号 上诉人（原审被告）：洪单元，女，1975年1月8日出生，汉族，住浙江省浦江县。 被上诉人（原审原告）：徐伟敢，男，1990年8月19日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：范大强，浙江铭瑞律师事务所律师。 上诉人洪单元为与被上诉人徐伟敢房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初1431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 洪单元上诉请求：撤销原判，改判驳回徐伟敢的诉讼请求，由徐伟敢承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院错误认定房屋租赁双方对于第一年租金所对应的租赁房屋使用时间，机械套用协议条款，未能结合协议签订实际条件及签订时间，违背双方自由意思表示所形成的合意，导致判决错误。涉案《房屋租赁协议》系转租协议，合同条款系洪单元完全按照原租赁协议条款与徐伟敢签订，协议签订之前，洪单元作为房屋承租人一直实际使用该房屋。2018年10月12日，徐伟敢看到洪单元的转让广告，开始与洪单元协商房屋转租事宜。协商过程中，洪单元将其与房东签订的《房屋租赁协议》出示给徐伟敢，向其如实告知了房屋的有关情况。徐伟敢在2018年10月24日与洪单元签订协议时，明知第一年的租期仅剩余8个月左右，在此情形下，徐伟敢仍旧向洪单元全额支付第一年的租金9万元，该金额是双方协商一致的共同意思表示，应视为徐伟敢自愿放弃了对转租之前已过租期所对应的权利诉求。一审法院未能考虑转租双方在签订转租协议的客观情况，机械套用协议条款，要求洪单元返还徐伟敢在签订协议时已经自愿放弃权益所对应的租金，显然是违背双方签订协议时的自由意思表示，与客观事实不符。二、一审法院认定徐伟敢解除合同的条件系合同目的无法实现、徐伟敢具有法定的合同解除权的事实错误。洪单元将房屋转租给徐伟敢之前，已经依法向主管工商部门成功申领了可以用于热食餐饮经营的《食品生产经营许可证》，这足以证明徐伟敢所租赁的房屋是可以用于热食餐饮经营的。徐伟敢在开业当天被告知店面不符合热食餐饮要求，需停止营业的原因是当时租赁房屋的装修、卫生条件等暂未达到餐饮规范的要求，需要进行对应的装修改造，按照工商局的餐饮卫生标准进行升级装修便可以正常开业。当时工商所工作人员对徐伟敢口头下发的也仅是暂停营业的通知，徐伟敢事后未能按照餐饮规范要求进行升级改造，反而借婺城区城东市场监督管理所的工作人员调解之名，向洪单元施压，让洪单元赔偿停业损失。因洪单元所经营的餐饮项目和徐伟敢经营的项目完全不同，徐伟敢在签订转租协议时便明知无法单纯依靠洪单元现有的房屋设施和卫生条件进行开业，其具有房屋装修、改造的合同义务，徐伟敢一直未正常营业的原因系其没有按照餐饮卫生规范进行装修升级改造导致。在洪单元没有违约的前提下，徐伟敢不具有合同解除权，其向洪单元送达解除合同通知的意思表示并不能发生解除合同的法律效力。综上，徐伟敢在承租房屋后未能按照工商主管部门对房屋设施条件和卫生条件进行装修、改造升级，其一直未能正常开业系其自身导致，与洪单元无关。即使洪单元有隐瞒租赁房屋使用要求暂时不能做热食的瑕疵，但该瑕疵至多会导致徐伟敢的装修成本增加，而达不到合同目的无法实现的程度。因此，一审法院事实认定错误，适用法律不当，导致判决错误，望二审法院依法改判。 徐伟敢辩称：徐伟敢租赁涉案房屋的目的是用于经营炒板栗食品，金华市婺城区城东市场监督管理所在洪单元将房屋租赁给徐伟敢之前就已告知洪单元不能用于制作热食类餐饮，然而洪单元在将房屋租赁给徐伟敢时却没有告知该事项，导致徐伟敢在开业第一天就被市场管理所的工作人员要求关闭，徐伟敢租赁房屋的合同目的无法实现，因此徐伟敢有权解除合同。双方签订的《房屋租赁协议》明确租期为2018年6月15日至2021年6月14日，时间为三年，第一年租金90000元，徐伟敢已经支付，对应时间是2018年6月15日至2019年6月14日，徐伟敢实际使用房屋时间为2018年10月24日至2019年1月17日，剩余部分时间所对应的租金应该返还给徐伟敢。一审判决事实清楚，请求二审法院依法维持。 徐伟敢向一审法院起诉请求：一、确认徐伟敢、洪单元双方已于2019年1月17日解除房屋租赁协议；二、判令洪单元返还年租金9万元，水电费押金1000元；三、判令洪单元赔偿徐伟敢的经济损失暂计3010元（广告制作费1100元，装修油烟机1200元，购买装修材料360元，煤气350元）及经营收益；四、依法判令案件诉讼费由洪单元承担。 一审法院认定事实：2018年10月24日，徐伟敢与洪单元签订《房屋租赁协议》一份，约定，徐伟敢因经营需要，向洪单元承租位于金华市婺城区间的营业房，租期从2018年6月15日至2021年6月14日；租金第一年为9万元，后两年每年租金为10万元，在每年的5月25日之前付清，先交后用；协议还约定了其他权利义务内容。上述合同签订后，徐伟敢已经支付第一年的租金9万元及水电费押金1000元，洪单元将案涉租赁房屋交付徐伟敢使用。2018年10月31日，徐伟敢开始营业，开业当天金华市婺城区城东市场监督管理所告知徐伟敢店面不符合热食餐饮要求，需停止营业。此后，鉴于徐伟敢无法正常使用营业房从事热饮餐饮，徐伟敢多次联系洪单元协商解决，但洪单元予以拒绝。2019年1月14日，徐伟敢腾空搬离案涉营业房，2019年1月15日，徐伟敢委托律师向洪单元发送律师函，并一并邮寄案涉房屋钥匙，但是，洪单元予以拒收。此后金华市婺城区城东市场监督管理所对双方之间的纠纷进行了调解，但无果。后因租金返还、经营收益损失等未能协商一致，故成讼。 一审法院认为，双方签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该院予以确认。合同签订后，双方应当严格按照合同约定履行各自的合同义务。洪单元交付案涉营业房后，徐伟敢接到金华市婺城区城东市场监督管理所告知，其营业房因目前设施设备、卫生条件达不到做热食的要求，要求其停止营业；同时对于该营业房使用要求，在营业房转租给徐伟敢时系明知的，也明知徐伟敢承租后用于热食餐饮经营，在此情况下，洪单元仍向徐伟敢出租营业房，有违诚信原则，致徐伟敢的合同目的无法实现，徐伟敢有权主张解除合同。鉴于房屋租期为三年，自2018年6月15日至2021年6月14日，第一年的租金9万元已经支付，但是洪单元自认从2018年6月15日开始至2018年10月24日期间营业房系其自行使用，该期间相应的租金应返还徐伟敢，解除通知于2019年1月17日送至洪单元，但洪单元予以拒收，应视为解除通知于当日送达洪单元。经核算，解除合同后，洪单元应当返还徐伟敢租金68750元。目前对于水电费的产生金额不明确，水电费押金问题可另行解决。对于徐伟敢主张的经济损失及经营收益，鉴于在签订租赁合同时，徐伟敢未充分了解租赁物的实际状况，未尽到合理谨慎的注意义务，存在一定过错，对该诉请该院不予支持，同时对于徐伟敢诉请的经营收益也无证据证明，该院亦不予支持。综上，徐伟敢诉请合法有据部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决：一、确认徐伟敢与洪单元签订的《房屋租赁协议》于2019年1月17日解除。二、洪单元于判决生效之日起十日内返还徐伟敢租金68750元。三、驳回徐伟敢的其他诉讼请求。如洪单元未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1075元（徐伟敢已预交，已减半收取），由徐伟敢负担375元，洪单元负担700元。 本院二审期间，徐伟敢未向本院提交新的证据。洪单元提交录音光盘一份，用以证明涉案店铺可以经营热食类食品。徐伟敢质证意见：对录音光盘的真实性有异议，仅凭录音光盘无法确定录音双方的身份，即使身份真实，根据谈话录音的内容显示，在徐伟敢承租时，涉案房屋确实不符合做热食类食品的条件。本院认证意见：该证据系洪单元与案外人的谈话录音，录音真实性无法确认，故对该证据本院不予认定。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：徐伟敢是否有权解除合同？一审认定洪单元应返还的租金数额是否正确？涉案《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。徐伟敢承租该房屋的目的是用于经营炒板栗的热食生意，洪单元明知其经营事项，且洪单元在将涉案房屋转租给徐伟敢前，市场监督管理所的工作人员已经明确告知其该房屋不具备经营热食的条件，而洪单元在双方签订租赁合同时未告知涉案房屋情况，现徐伟敢经营热食餐饮的合同目的无法实现，主张解除合同合法有据。关于租金返还问题，因合同明确约定了租赁期限及租金数额，徐伟敢也已按约实际支付了第一年租金，对于合同签订前洪单元实际使用房屋期间的租金不应由徐伟敢承担。洪单元提出9万元租金并非涉案房屋全年的租金，但未提供证据证明，且其主张与合同约定不符，本院不予采信，一审法院认定洪单元应当返还的租金数额并无不当。综上，洪单元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1519元，由上诉人洪单元负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴 伟 审 判 员  应 倩 审 判 员  周俊梅 二〇一九年十月三十日 法官助理朱骏焘 代书记员  徐锴欣