陕西省西安市中级人民法院   民 事 判  决 书                           （2019）陕01民终11115号   上诉人（原审被告、反诉原告）：黄加荣，女，1976年4月7日出生，汉族，住陕西省绥德县村民，，现住西安市曲江新区。   委托诉讼代理人：韩荣杰，陕西云德律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安曲江旅游投资（集团）有限公司，住所地西安曲江新区。   法定代表人：臧博，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：丁晓静，陕西丰瑞律师事务所律师。   委托诉讼代理人：党瑜，陕西丰瑞律师事务所律师。   上诉人黄加荣因与被上诉人西安曲江旅游投资（集团）有限公司（以下简称西安曲江旅游投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初12493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。   黄加荣上诉请求：撤销一审判决，驳回西安曲江旅游投资公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由西安曲江旅游投资公司负担。事实和理由：其与西安曲江旅游投资公司签订《曲江轻轨商铺租赁合同》的目的是用于经营5D影院，西安曲江旅游投资公司多次通知其做好开业准备，但至今轻轨项目未实际运营，其所租商铺一直无法营业。西安曲江旅游投资公司违约在先，致使其未实现预期盈利收益，造成其装修等巨大损失，合同目的无法实现。因此，本案未达到收取租金的条件。一审认定事实不清。   西安曲江旅游投资公司辩称，黄加荣与其签订的《曲江轻轨商铺租赁合同》约定，黄加荣承租其商铺用于经营5D影院，但合同中未涉及曲江轻轨相关内容，也未将曲江轻轨运营作为黄加荣承租商铺的前提条件。因此，合同签订后，其有权按照约定收取租金，黄加荣拒交租金且不交还商铺的行为侵犯其合法权益。其已按照约定向黄加荣提供商铺，不存在违约行为，而黄加荣在租赁期间未经其同意多次变更租赁用途，且存在转租等行为。黄加荣将自身经营不善导致的损失归责于曲江轻轨未运行，系为自身的商业风险寻找借口。XX城XX层商铺，位于西安市XX路XX路十字路口东南边，属于大唐不夜城景区内，交通便利，商业和住宅较多，紧邻公园，具有稳定的人流量。同时，曲江轻轨运营期间从未停靠唐城墙遗址西站，且轻轨承运人数很少。因此，曲江轻轨是否运行与黄加荣的经营无关，黄加荣主张合同目的无法实现无事实和法律依据。黄加荣在明知商铺经营亏损的情况下不仅未止损，且在租赁期满后拒不交还商铺，导致损失持续增加，黄加荣应为自己的行为承担责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回黄加荣的上诉请求，维持一审判决。   西安曲江旅游投资公司向一审法院起诉请求：1.判令黄加荣立即将房屋租赁合同标的房屋原状交还给西安曲江旅游投资公司；2.判令黄加荣向西安曲江旅游投资公司支付租赁期内拖欠的房屋租金计人民币426816元；3.判令黄加荣按照房屋租金同等标准向西安曲江旅游投资公司支付房屋占有费直至黄加荣原状交还标的房屋之日（暂计至2018年5月21日房屋占用费为45145元）；4.判令黄加荣向西安曲江旅游投资公司支付违约金51081.6元；5.诉讼费由黄加荣负担。   黄加荣向一审法院反诉请求：1.判令西安曲江旅游投资公司返还黄加荣所交纳租金、管理费、合同保证金及装修保证金合计76720元；2.判令西安曲江旅游投资公司向黄加荣支付违约金102163.2元；3.判令西安曲江旅游投资公司赔偿其因无法实现合同目的预期收益损失510816元（以合同约定房屋租金为基础计算）；4.诉讼费及其他费用由西安曲江旅游投资公司负担。   一审法院认定事实：2012年9月14日，黄加荣（乙方）与西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司（以下简称大雁塔公司）（甲方）签订了《曲江轻轨商铺租赁合同》，约定XX号XX城XX层XX商铺，合同期限自2012年9月1日至2017年8月31日，合同总金额为510816元。后西安曲江旅游投资公司（甲方）、大雁塔公司（乙方）、黄加荣（丙方）签订了《曲江轻轨商铺租赁合同》，约定租赁的商铺与上述合同一致，合同期限自2012年12月22日至2017年12月21日，租赁管理方式为甲方委托乙方对租赁商铺进行日常管理，商铺租赁费用由丙方向乙方交纳，乙方收取之后转交给甲方，甲方不直接对丙方办理租赁商铺所有事宜，因乙方实际从事商铺管理事宜，故商铺管理费由丙方向乙方交纳，并由乙方实际支配；合同总金额仍为510816元，租金第一年单价65元每月每平米，免租期为三个月，合计年租金为70200元；第二年单价65元每月每平米，合计年租金为93600元；第三年单价68.25元每月每平米，合计年租金为98280元；第四年单价71.66元每月每平米，合计年租金为103188元，第五年单价75.24元每月每平米，合计年租金为108348元；合同保证金为两个月房租15600元，丙方需于该合同生效后一日内一次性向乙方交纳；商铺管理费为每年4320元，乙方须于每年12月20日前交纳。合同约定的权利义务为：甲方有权授权乙方对轻轨商铺进行管理服务工作，有权收取该商铺租金；乙方有权制定《曲江轻轨商铺安全协议书》等文件，负责曲江轻轨的综合环境治理等。乙方的义务包括：除丙方有明显的违约行为外，甲乙方不得干涉丙方正常的经营活动，按约定保证丙方的租赁权，负责给丙方提供经营所需电源，对景区进行整体管理及关系协调。丙方的权利包括，按约定保证丙方的商铺租赁权，负责给丙方提供经营所需电源，配合大雁塔景区XX广场的整体管理及关系协调，丙方的义务包括丙方应为合法的经营主体，按约定方式及时支付租金，如丙方任何一次付款迟延达30天以上的，甲乙双方有权解除合同；租赁期结束，丙方将场地以原状交还，并无拖欠租金、费用等违约行为，乙方应在7日内无息返还全部保证金，有设施设备损坏，应负责修复或照价赔偿，否则合同保证金不予退还。合同对违约责任的约定为，违约方按照合同总额的10%向对方支付违约金，并承担因为违约引起的全部责任与费用。合同签订后，黄加荣于2012年7月26日交纳押金15600元，于2012年9月1日交纳租金23400元，于2014年1月26日交纳租金23400元，并向大雁塔公司交纳商铺管理费4320元和装修保证金1万元。2012年9月17日，黄加荣与大雁塔公司签订了《西安曲江大雁塔景区管理有限公司轻轨场站商铺装修管理协议》，约定装修期限自2012年9月25日至2012年10月17日，装修保证金为1万元，返还保证金的条件为装修完工后，经甲方验收合格，装修完整，且未出现任何工程隐患，乙方在装修施工过程中没有违反本协议管理规定，乙方在装修施工过程中，遵守相关法律法规，且没有出现任何安全事故。审理过程中，黄加荣认可已收到退回的装修保证金1万元。黄加荣提供了大雁塔公司于2012年12月12日发出的《西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司关于曲江轻轨场站2012年12月22日营业的通知》，该通知称，要求商户于2012年12月20日前必须达到开业状态，该公司将于12月22日起正式开始收取商铺租金。黄加荣还提供2013年3月26日大雁塔公司发出的《关于轻轨各场站商户未经许可不得出店经营的通知》，该通知称，不允许商户未经许可出店经营。黄加荣根据上述两份通知认为，大雁塔景区管理公司承诺曲江轻轨项目将于2012年12月12日正式运营，以及承诺从正式运营之日开始正式收取商铺租金，黄加荣并不存在任何违约行为。黄加荣还提供证人任某某出具的证明，证明在2014年1月26日西安曲江旅游投资公司以轻轨即将正式运营和中断经营为由，强行收取黄加荣租金23400元的事实。黄加荣还提供关于轻轨公布的运行情况截图及公告，证明在双方合同履行期间，西安曲江旅游投资公司的轻轨项目一直没有正式运营，以及至今仍停止运行的事实，西安曲江旅游投资公司的行为已经构成严重违约，不仅使黄加荣未能获得合同预期利益，且造成重大损失，依法应予赔偿。西安曲江旅游投资公司对上述证据的证明目的不予认可，对2012年12月12日的通知真实性不予认可。   一审庭审中，黄加荣认可自2012年8月1日起实际占用商铺至今，并主张三方合同系2014年签订。黄加荣主张因曲江轻轨未正常运营致使其商铺无法正常开业经营，故其不应承担租金，且应由西安曲江旅游投资公司承担其违约损失。审理过程中，双方均提供了现场照片，根据照片，涉案商铺已装修完毕并在开业期间正常经营。至今，商铺所在的轻轨正在被拆除，商铺本身未被拆除。    一审法院认为，黄加荣先后与大雁塔公司、西安曲江旅游投资公司签订的两份《曲江轻轨商铺租赁合同》，系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方当事人均应依照合同履行各自义务，根据后来签订的三方合同，合同中的权利义务方为：涉案商铺的出租方为西安曲江旅游投资公司，大雁塔公司作为管理方收取管理费用及装修保证金，西安曲江旅游投资公司收取租金及合同保证金，黄加荣为承租方。根据双方当事人提交的照片能够证明黄加荣已实际取得商铺，并且自2012年12月22日起向西安曲江旅游投资公司支付租金。即西安曲江旅游投资公司已经向黄加荣提供了合同符合合同约定的商铺，黄加荣应当按照合同约定向西安曲江旅游投资公司支付相应租金。但黄加荣仅在2012年支付三个月租金及2014年支付三个月租金，之后再未支付其他租金并一直占用商铺至今，应属违约。西安曲江旅游投资公司要求黄加荣支付剩余租金，于法有据，依法予以支持。黄加荣主张因轻轨未正常运行，导致其商铺无法经营。因涉案合同中并未约定轻轨运行与商铺经营之间存在条件关系且黄加荣并未提供充分证据证明因轻轨无法正常运行，导致其商铺无法正常运营，故对黄加荣的该项主张依法不予支持。考虑到黄加荣租赁该商铺确实基于轻轨在该处进行运行的客观情况，黄加荣未支付租金其主观上存在对于轻轨运行状态的考虑，加之在黄加荣未及时交纳租金的情况下，西安曲江旅游投资公司未及时止损进行催要，对由此造成的损失亦具有一定过错，故酌情将西安曲江旅游投资公司要求的违约金降至5000元。涉案合同约定的履行期限至2017年，黄加荣应当在合同期限终止时，将涉案商铺返还给西安曲江旅游投资公司，其未及时返还，应当承担因此给西安曲江旅游投资公司造成的损失，西安曲江旅游投资公司按照原租赁合同所约定的租金要求黄加荣支付至房屋返还之日，于法有据，依法予以支持。涉案租赁合同已经终止，西安曲江旅游投资公司作为出租人，应当返还黄加荣合同保证金。合同履行过程中，系黄加荣方违约，黄加荣要求西安曲江旅游投资公司返还租金、承担违约责任、赔偿预期收益损失，于法无据，依法不予支持。管理费系大雁塔公司收取，黄加荣要求西安曲江旅游投资公司返还管理费，无事实依据，依法不予支持。黄加荣认可已收回装修保证金，故对其要求返还装修保证金的请求不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告（反诉原告）黄加荣于本判决生效之日起十日内将位于XX号XX城XX层XX商铺交还于原告（反诉被告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司；二、被告（反诉原告）黄加荣于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司房屋租金426816元，并支付自2017年12月22日至返还之日的房屋占用费（按照每月9029元计算）；三、被告（反诉原告）黄加荣于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司违约金5000元；四、原告（反诉被告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）黄加荣合同保证金15600元；五、驳回原告（反诉被告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）黄加荣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费共14379元，其中本诉部分9030元由黄加荣负担8454元，由西安曲江旅游投资（集团）有限公司负担576元；反诉部分5349元，由西安曲江旅游投资（集团）有限公司负担95元，由黄加荣负担5254 元；因双方已预交，故各方应将该款与上述款项一并支付对方。   本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。 二审审理期间，黄加荣于2019年9月9日将涉案商铺内物品全部搬离，并向西安曲江旅游投资公司交还了商铺，同时黄加荣还签署了离场交接确认书。    本院认为，黄加荣先后与大雁塔公司、西安曲江旅游投资公司签订的两份《曲江轻轨商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据三方《曲江轻轨商铺租赁合同》约定，涉案商铺出租方为西安曲江旅游投资公司，收取租金与合同保证金，大雁塔公司作为管理方收取管理费用及装修保证金，黄加荣系承租方，故本案西安曲江旅游投资公司诉讼主体适格。合同签订后，西安曲江旅游投资公司向黄加荣交付了涉案商铺，履行了合同义务。黄加荣仅在2012年、2014年各支付三个月租金，之后黄加荣再未支付西安曲江旅游投资公司剩余租金并一直占用涉案商铺，黄加荣的行为违反合同约定及法律规定，依法应承担相应的责任。现西安曲江旅游投资公司要求黄加荣支付剩余租金426816元，符合合同约定与法律规定，依法应予以支持。黄加荣上诉称，由于轻轨项目至今未实际运营，导致其商铺无法正常运营，因此涉案商铺未达到收取租金的条件等。因《曲江轻轨商铺租赁合同》中并未约定轻轨运行与商铺经营之间存在条件关系等内容，且黄加荣对其该项主张亦未提供充分有效的证据加以证明，故对黄加荣以上所称依法不予认定。关于西安曲江旅游投资公司主张的违约金，一审综合本案具体情况，酌情判决黄加荣支付西安曲江旅游投资公司违约金5000元，并无不妥。《曲江轻轨商铺租赁合同》于2017年12月21日到期后，黄加荣未向西安曲江旅游投资公司交还涉案商铺，给西安曲江旅游投资公司造成相应损失，现西安曲江旅游投资公司要求黄加荣支付其按照房屋租金标准计算的房屋占有费至黄加荣交还房屋之日，与法有据，应予以支持。同样基于合同履行期限已届满的原因，西安曲江旅游投资公司亦应当将黄加荣曾交纳的合同保证金向黄加荣予以返还。因本案二审期间，黄加荣已于2019年9月9日将涉案商铺内的物品全部搬离，并向西安曲江旅游投资公司交还了涉案商铺，故对西安曲江旅游投资公司要求黄加荣交还涉案房屋的诉讼请求，本案不再予以处理，同时，对于西安曲江旅游投资公司主张的房屋占用费的支付期间确定为自2017年12月22日起至2019年9月9日止。黄加荣要求西安曲江旅游投资公司返还租金、承担违约责任及赔偿预期收益损失，无事实及法律依据，依法不予支持。黄加荣要求西安曲江旅游投资公司返还的管理费系由大雁塔公司收取，故对黄加荣的该项请求，本案不予处理，其可另行主张。黄加荣已认可收回装修保证金的事实，故对黄加荣要求返还装修保证金的诉讼请求，本案亦不予处理。   综上所述，黄加荣的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：   一、维持西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初12493号民事判决第三项、第四项、第六项；   二、撤销西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初12493号民事判决第一项、第五项；   三、变更西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初12493号民事判决第二项为，本判决生效之日起十日内，黄加荣支付西安曲江旅游投资（集团）有限公司房屋租金426816元，并支付自2017年12月22日至2019年9月9日的房屋占用费（按照每月9029元计算）；    四、驳回西安曲江旅游投资（集团）有限公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费9030元，由黄加荣负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 姜亦君   审判员赵 羽 嘉                           审判员林 瀚                          二Ｏ一九年十月二十八日                          书记员 张 小 赛