宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终2113号 上诉人（原审被告）：韩然亮，男，住宁夏回族自治区贺兰县。 委托诉讼代理人：朱全磊，宁夏海潮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏立军，男，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：白文娟，女，住宁夏回族自治区银川市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨玮，宁夏方和圆律师事务所律师。 上诉人韩然亮因与被上诉人魏立军、白文娟房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初1694号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议进行了审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 韩然亮上诉请求：1、请求依法撤销原审判决；2、将本案发回重审或改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉请；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决程序错误，应对景鹏以什么身份参与诉讼进行说明，景鹏与本案处理结果存在利害关系，实际诉讼地位应为无独立请求权第三人或者共同被告。二、一审判决认定事实错误。被上诉人诉状中称收到2万元现金，庭审中又称于2017年10月22日收到5万元现金，前后矛盾。事实上上诉人未向被上诉人直接支付过任何款项，房款均通过景鹏支付，被上诉人也认可从景鹏处收到了部分房款。三、一审判决适用法律错误。一审法院如认定上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同法律关系，认定合同中并未指定景鹏代收房款，就应当对上诉人已经通过景鹏收取的25万元进行排除，各自算账。上诉人向景鹏支付的39万元作为另案由上诉人主张返还。景鹏和被上诉人之间存在经济纠纷或者其他原因导致景鹏未将上诉人支付的全部购房款支付于被上诉人，是景鹏违约或被上诉人自己怠于收取，违约责任不应当由上诉人来承担。请求二审法院查明后公正判决。 魏立军、白文娟辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。一、本案系房屋买卖合同纠纷，不能突破合同的相对性原则。答辩人与上诉人签订《房屋买卖合同》，约定答辩人将位于银川市兴庆区银横路14号康民小区×号楼×单元×室住房以39万元的价格卖给上诉人，上诉人应于当天一次性付清房款，若违反约定需承担房款总价格20%的违约金。该合同系双方当事人的真实意思表示，且合同经过公证，内容合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，上诉人亦无权擅自将合同义务转嫁给合同外第三人承担责任。二、上诉人应当承担已足额支付购房款的举证责任。答辩人认可收取了25万元的购房款，该事实案外人景鹏亦予以认可，上诉人若对支付金额有异议，应当根据举证规则出示具有证明力的证据予以证明，但本案中上诉人显然未完成该举证责任，应当承担不利后果。至于上诉人主张已足额向案外人景鹏支付购房款，就应当视为已向答辩人支付的理论不能成立。上诉人自行支付或委托他人支付购房款，是上诉人的个人决定，其与景鹏是委托关系，与房屋买卖是两个法律关系，受托人未按照委托人的委托完成委托事项，其法律后果和责任不能由答辩人承受。三、景鹏不能成为本案的诉讼参加人，原审判决程序正确。理由如下：1、景鹏不能成为本案被告。本案系房屋买卖合同纠纷，景鹏并非合同一方当事人，答辩人不能突破合同对合同外当事人提起诉讼。2、景鹏不能成为本案第三人。实体上，本案中景鹏即没有独立的请求权，案件处理结果与其也没有法律上的利害关系，不符合有独三和无独三的条件。程序上，景鹏即未申请参加诉讼，人民法院也未依职权通知他参加诉讼，其不能成为本案第三人。3、证人出庭作证，应当经当事人申请，人民法院通知，由当事人质证，显然景鹏的陈述并不符合证人证言的条件。其陈述仅仅是原审法官为查明案情，依职权对景鹏所做的庭外调查，不存在任何程序性错误。综上，答辩人认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。 魏立军、白文娟向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付购房款140000元，违约金78000元，合计218000元；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：位于银川市兴庆区银横路**康民****楼****不动产权利登记在原告魏立军名下，原告白文娟为共有人。2017年10月24日，二原告（甲方卖方）与被告（乙方买房）签订《房屋买卖合同》一份，约定：“一、甲方自愿将其名下的位于银川市兴庆区银横路14号康民东区×号楼×单元×室住房一套[建筑面积111.64平方米，《不动产权证书》编号：宁(2017)兴庆区不动产权第0041391号]转让给乙方；二、双方协商，上述房屋的成交价格为人民币叁拾玖万元整(390000.00元)，该房款乙方于二0一七年十月二十四日之前一次性全部付清给甲方，甲方于二0一七年十月二十四日之前将该房屋及房屋相关手续一并交于乙方。房屋交付之前因该房屋产生的物业费、采暖费，水电费等与之相关的一切费用均由甲方承担，房屋交付之后的物业费、采暖费、水电费等与之相关的一切费用由乙方承担；三、甲方保证出售的房产没有产权纠纷和债权债务纠纷，没有重复转让。甲、乙双方保证不论今后银川市房屋价格如何变化，都不得对本协议中议定的价格反悔，否则由反悔方承担全部责任；四、双方约定：甲方必须积极无偿的协助乙方办理房屋产权过户手续，过户所需的税、费及因国家政策变动产生的费用全部由乙方自行承担；五、该房屋以后如遇征用或拆迁，由乙方与开发商办理相关的拆迁安置事项，签订拆迁安置协议，所有的拆迁补偿费用及置换的房屋也全部归乙方所有，如需补交差价，也由乙方交纳；六、本合同一经签订，双方均不得违约。如有一方违约，需赔偿对方房款总价格20%的违约金，并如数退还已付购房款或《不动产权证书》及其该房屋相关手续，若造成损失大于违约金的，按实际损失赔偿……”。上述合同经宁夏银川市国安公证处公证。同日，二原告向被告出具《委托书》一份，载明：“我们夫妻共同共有位于银川市兴庆区银横路14号康民东区×号楼×单元×室住房一套[建筑面积111.64平方米，《不动产权证书》编号：宁(2017)兴庆区不动产权第0041391号]，现委托韩然亮为我们的代理人，并以我们的名义办理如下委托事项：一、由韩然亮代为办理该房屋出售的相关事宜，与对方签订《银川市存量房买卖合同》代为预约备案网签、签署相关的合同(文件，资料)，代为办理房屋产权过户，代办代领不动产登记证，代交契税、代办代领土地使用权证，代为缴纳土地出让金，代为调阅房屋、土地档案，代为办理房屋预告登记、注销预告登记及遗失补证等相关事项；二、委托权限：办理委托事项内的一切事宜；三、委托期限：自委托之日起至上述委托事项办理完毕为止；四、受托人有转委托权。受托人在其权限内签署的相关文件，我们均予认可，并自愿承担由此产生的一切法律后果。”合同签订后，二原告向被告交付了房屋，现由被告出租。2017年10月25日，被告向案外人景鹏转账378000元。原告认为被告仅向原告现金支付了购房款20000元，通过景鹏向原告支付了230000元购房款，下剩款项未付，故诉至法院，请求判如所请。诉讼中，景鹏称，2009年原告白文娟给我打电话，问我是不是买房子，后来我去看了房子，决定购买，带了5万元定金去原告魏立军单位谈价格，双方商定房款为295000元。后来我给原告白文娟50000元定金，白文娟给我出具了收条，说找个时间给我办理过户，房屋有贷款，暂时拿不到房产证。2011年原告魏立军给我打电话说房子要涨价，我予以拒绝，白文娟就说让我先住着房子。一直到2017年我和原告魏立军达成协议，二原告将涉案房屋出售给了我，房屋总价为350000元，过户税款原告承担，因我当时继续资金周转，我找到被告，以390000元的价格将房屋出售给了他，也给他说了房子的情况。我给原告魏立军说了卖房子的事，但魏立军不想出40000元的税费，后来去做了公证，被告将购房款390000元转给了我，我给魏立军付了250000元，口头约定过户以后我把下剩的房款付清。二原告称，景鹏介绍被告购买涉案房屋，协商房价390000元。2017年10月22日，被告向原告现金支付50000元购房款，口头说算购买房屋的定金。2017年10月24日，原、被告及景鹏以其到国安公证处公证了《房屋买卖合同》及《授权委托书》。公证结束后，景鹏及被告答应尽快给原告转房款，原告将房屋钥匙、水电卡、房产证原件都交给了被告。被告说景鹏是中间人，以后的事情让景鹏帮着办。后来景鹏找到我，说被告凑了200000元购房款，我们一起去银行取了款，并说余款会很快转给原告，但现在都没有支付。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应按照合同约定的内容履行各自义务。按照合同约定，被告应当于2017年10月24日前向原告支付购房款390000元，被告关于其将全部购房款支付给了案外人景鹏的辩解，因原、被告签订的合同并未指定景鹏代收房款，且案外人景鹏亦称向原告支付了250000元购房款，原告也认可通过被告及景鹏收到购房款250000元，故对被告的上述辩解不予采信，通过以查明的事实可以确认原告收到被告支付的购房款为250000元，下剩购房款140000元，被告应当按照合同约定支付给原告。原告要求被告支付违约金78000元（房屋总价款390000元×20%），被告下欠原告购房款140000元，上述违约金约定过高，原告也未提交证据证实其实际损失，该院按照实际欠款金额的20%支持违约金为28000元（140000元×20%），超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：被告韩然亮判决生效之日起七日内向原告魏立军、白文娟支付购房款140000元及违约金28000元。如被告韩然亮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4570元，减半收取2285元，由原告魏立军、白文娟负担285元，被告韩然亮负担2000元。 本院二审期间，上诉人向法庭提交收条复印件1张，收据10张，欲证明被上诉人于2009年将银川市兴庆区横路14号康民东区×号楼×单元×室是房屋出售给景鹏，并在出售后将房屋交付景鹏，景鹏在2009年至2017年与上诉人达成出售合意前，房屋一直由景鹏居住的事实，即被上诉人与景鹏间就房屋存在买卖合同关系或债权债务纠纷。经质证，被上诉人魏立军、白文娟对收条真实性不认可，因为该收条为复印件，无法核对其真实性。对该组证据关联性不认可，认为上诉人与被上诉人是2017年10月24日签订房屋买卖合同，在此之前产生的采暖费收据与双方的买卖行为无关，三张物业费收据及一张滞纳金收据系被上诉人将房屋交付于上诉人后形成，为上诉人实际使用房屋所支付的相关费用，不能证明其证明目的。被上诉人未向法庭提交新证据。经审查，上诉人提交的收条为复印件，不符合证据的形式要件，本院不予采信。上诉人提交的其他收据不属于二审中的新证据，且无法达到其证明目的，本院不予采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人主张应将案外人景鹏作为本案诉讼当事人，因本案系房屋买卖合同纠纷，签订《房屋买卖合同》的主体为上诉人与被上诉人，被上诉人抗辩将房款支付给案外人景鹏，一审法院向景鹏进行调查询问，但其不属于必须依职权追加为当事人的情形，一审未将案外人景鹏追加为本案当事人符合法律规定。本案中，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》并经公证处公证，双方应依约全面履行。上诉人主张其已付清购买房屋款项，但提交的证据为其向案外人景鹏支付款项的凭证，而案外人景鹏对涉案房屋没有处分权，被上诉人作为涉案房屋的出售方也并未指定景鹏代收房款，故上诉人提交的证据不能充分有效证明其已交清房款。至于其向景鹏支付的剩余款项，其可通过另案主张。因上诉人没有及时将房屋款项交付至被上诉人，应承担相应违约责任，一审法院以其下欠房款数额计算违约金并无不当。综上，上诉人韩然亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4000元，由上诉人韩然亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  李慧琴 审判员  张建国 审判员  杨 玫 二〇一九年十月二十三日 书记员  吴 佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。