江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3071号上诉人（原审原告）：海州区河西社区汉丹坊食品店，住所地江苏省连云港市海州区朝阳西路乐天玛特**。经营者：周春勇，男，1972年11月30日生，汉族，住江苏省兴化市。被上诉人（原审被告）：利群时代商贸有限公司，住所地江苏省南通市经济技术开发区上海路。法定代表人：郭伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李洪基、王晓萌，该公司员工。上诉人海州区河西社区汉丹坊食品店（以下简称汉丹坊食品店）因与被上诉人利群时代商贸有限公司（以下简称利群时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初1937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人汉丹坊食品店上诉请求：依法改判被上诉人利群时代公司退还2017年3月份房租12492.5元；被上诉人承担二审诉讼费用。事实和理由：2016年5月12日，上诉人与被上诉人的前身江苏乐天玛特商业有限公司签订租赁合同，租用被上诉人位于连云港市新浦区经营的乐天玛特一层场地77平米，用于经营汉丹坊项目，租赁期限为2016年6月15日到2017年6月30日。租赁期满后可以顺延，租金标准为每日每平方米5.5元，月租金为12916元。租金支付是先付后租。一审中被上诉人未到庭应诉致使上诉人已经支付2017年3月份房租的事实未能查清。综上，请求二审法院改判被上诉人退还2017年3月份房租12492.5元。被上诉人利群时代公司辩称：上诉人未向我方支付2017年3月份房租，并未提交相关证据证明已支付租金的事实，请求法院驳回上诉人的上诉请求。汉丹坊食品店向一审法院起诉请求：1.判令解除双方的租赁协议（已实际终止）；2.判令利群时代公司退还押金38748元及2017年3月的租金12492.5元，合计51240.5元；3.判令利群时代公司赔偿装修设备损失72995元、停业损失86546元，其他损失198766元，合计358307元。一审法院认定事实：2016年5月12日，江苏乐天玛特商业有限公司（出租方，甲方，2018年8月29日名称变更为利群时代商贸有限公司）与周春勇（承租方，乙方）签订《商铺场地租赁合同》，约定甲方将位于连云港市新浦区甲方经营的乐天玛特朝阳路店一层场地出租给乙方用于经营“汉丹坊”项目，场地建筑面积77平方米，租赁期限从2016年6月15日至2017年6月30日，其中自2016年6月1日至2016年6月14日为装修免租期。自2016年6月15日至2017年6月30日止为每日每平方米5.5元，月租金12916元。在整个租赁期内，乙方以每一个月为一个支付周期，乙方应当于每个支付周期最后一个月25日之前向甲方支付下个周期的固定租金。乙方在本合同签署之日起三日内向甲方支付押金38748元。本合同提前解除或到期终止之日起三个月内，如果乙方已经按照本合同约定履行全部义务并且甲方无异议（由于乙方违约导致的合同提前终止除外）后，甲方可以向乙方无息返还押金。合同还就其他内容进行了约定。2016年6月8日，周春勇在上述租赁场所设立个体工商户汉丹坊食品店，并进行装修实际经营。2016年9月7日，汉丹坊食品店向乐天玛特公司连云港朝阳路店支付押金38748元。2017年3月7日，乐天玛特连云港朝阳路店因消防验收不合格，有关行政部门责令停业整顿，汉丹坊食品店无法继续经营。2018年7月，利群时代公司通知汉丹坊食品店撤柜，汉丹坊食品店自行搬走柜台等可移动物品后，利群时代公司将场地收回并重新装潢营业。现汉丹坊食品店以利群时代公司违约给其造成损失为由，向一审法院起诉。一审法院认为：汉丹坊食品店、利群时代公司之间的租赁合同于2017年6月30日到期，2018年7月，利群时代公司将场地收回重新装潢营业，双方之间的租赁关系已事实上终止，汉丹坊食品店主张解除合同，客观上已无必要。合同终止后，依据合同取得的财产应当予以返还，故利群时代公司应退还汉丹坊食品店押金38748元。对于汉丹坊食品店主张的退还2017年3月份租金12492.5元，因汉丹坊食品店未能提供证据证明其缴纳了3月份的租金，其要求退还，依据不足，一审法院不予支持。关于汉丹坊食品店主张的赔偿损失，利群时代公司因消防验收不合格，导致汉丹坊食品店无法继续使用案涉店铺经营，应认定为利群时代公司违约，其应承担相应的违约责任，并赔偿汉丹坊食品店的相关损失。对于具体损失，一审法院审核认定如下：1、装修设备损失，汉丹坊食品店主张72995元，其提供了汉丹坊工程预算书、装修款收据、连云港增豪贸易有限公司销售单及收款收据、展柜制作合同及收款收据，因汉丹坊食品店已将展柜等可移动物品实际搬离，故汉丹坊食品店再行主张收银装备、展柜的费用，一审法院不予支持。对于基础装潢63000元，鉴于利群时代公司未举证推翻汉丹坊食品店证据的真实性，且利群时代公司未举证证明其拆除汉丹坊食品店店铺装修的行为已通知汉丹坊食品店，导致店铺装修损失无法评估的后果应由利群时代公司承担，汉丹坊食品店的举证责任已穷尽，故一审法院以汉丹坊食品店所举证据为认定损失的依据。汉丹坊食品店店铺的基础装潢花费63000元，则剩余租赁期限内装修残值损失为18900元（63000元/12.5个月*3.75个月）。2、停业损失，汉丹坊食品店主张86546元，其提供了营业利益报表予以佐证，依据汉丹坊食品店所举证据无法认定其经营利润的具体金额，汉丹坊食品店从事零售业，参照零售业在岗职工平均工资标准计算较为适宜，但汉丹坊食品店在知道被闭店后，应采取适当措施减少自己的损失，一审法院酌定以3个月为宜，停业损失为12821.5元（51286元/年/12*3）。3、其他损失，汉丹坊食品店主张留守人员工资49766元，其提供了2017年3月至8月工资表，一审法院认为汉丹坊食品店未能举证证明工资表中载明的人员确系其员工，依据汉丹坊食品店的经营规模，一审法院酌定2人为宜，汉丹坊食品店主张店长3000元/月，其余人员2100元/月，未超过本地社会平均工资水平，一审法院予以认定。关于发放工资的期限，汉丹坊食品店也应在知道被闭店后采取措施减少自己的损失，一审法院认为三个月的工资损失较为适宜，即15300元。汉丹坊食品店主张加盟费损失49000元，其提供商标标识许可使用授权书、品牌加盟合同书、加盟费收据予以佐证，依据品牌加盟合同书的约定，在授权期限内因租约终止致该店无法于该地继续营运，乙方（周春勇）应于该租约终止前一个月另觅甲方（案外人上海念安实业有限公司）认可的地点让该店继续营运，从上可以看出即使案涉租赁合同因利群时代公司停业整改无法履行而终止，汉丹坊食品店也可以在加盟方同意的情况下继续使用商标标识进行经营，故汉丹坊食品店主张加盟费属于其损失，无事实依据，一审法院不予认定。汉丹坊食品店主张库存及搬迁费用合计10万元，其未提供证据予以证实，一审法院不予认定。综上，利群时代公司应返还汉丹坊食品店押金38748元、赔偿损失47021.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、利群时代公司于判决发生法律效力后十日内返还汉丹坊食品店押金38748元，赔偿损失47021.5元，合计85769.5元；二、驳回汉丹坊食品店的其他诉讼请求。一审案件受理费7443元（汉丹坊食品店已预交），由汉丹坊食品店负担5883元，利群时代公司负担1560元。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，上诉人汉丹坊食品店向本院提交交通银行结算业务申请书、账号交易明细及个人客户交易清单（其中业务申请书系复印件，载明申请日期：2017年2月23日，收款人账号：79×××48，收款人：户名江苏乐天玛特商业有限公司，收款行名称新韩银行（中国）有限公司无锡分行），证明上诉人2017年3月份房租已经于2017年2月23日交付，交付金额为13448元，其中包括2月份已发生的电费，因为每个月的交款方式是预付下个月租金和当月已发生的电费。被上诉人利群时代公司对前述材料的真实性不予认可，质证认为无法判定前述材料为原件，且交易清单中对方户名即收款方为“人民币境内支付系统待划转户”并非被上诉人，无法判定转账的用途是支付3月份租金及其他费用。本院根据上诉人汉丹坊食品店的申请向新韩银行（中国）有限公司无锡分行调取客户回单及利群时代公司2017年2月22日至2017年2月24日在新韩银行（中国）有限公司无锡分行的账户交易历史明细查询各一份。客户回单显示：周春勇于2017年2月23日通过交通银行泰州分行向江苏乐天玛特商业有限公司（客户编号：2200781295，账户：79×××48）汇入13448元。账户交易历史明细查询显示：利群时代商贸有限公司（客户名称：2200781295，账号70×××06，原账号为79×××48）于2017年2月23日入账金额13448元。上诉人汉丹坊食品店对本院调取的证据无异议，认为上述证据证明了上诉人于2017年2月23日向江苏乐天玛特商业有限公司汇款租金、电费13448元，与上诉人汉丹坊食品店的诉讼请求与陈述事实相吻合。被上诉人利群时代公司对上述证据材料的质证意见为：对证据的真实性无异议，但对关联性及证据目的不认可。客户回单上并无款项的用途，不能证明是上诉人向被上诉人交付租金和水电费。账户交易明细上并无付款人与收款人的信息，无法证明是上诉人向被上诉人支付款项，表格上注明的利群时代商贸有限公司的客户名称为2200781295，而付款人将13448元汇入客户名称为79×××48的账户中，张婷婷个人的身份和职务不明，无证明效力，其签字和盖章并不能证明此账户为被上诉人账户。本院对前述证据的认证意见为：前述证据系本院依法调取，且各方当事人对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。本院认为，二审期间本案的争议焦点为上诉人汉丹坊食品店是否支付了2017年3月份的租金，如已支付，未使用期间的租金应否退还。从本院调取的客户回单和账户交易明细查询来看，周春勇于2017年2月23日向被上诉人的前身江苏乐天玛特商业有限公司账户汇入13448元，依照双方合同的约定，周春勇应当于每个支付周期最后一个月25日之前支付下个周期的固定租金，与周春勇主张的交付3月份租金的情况能够吻合，利群时代公司虽抗辩称收款人不是利群时代公司，但客户回单显示的客户编号2200781295与账户79×××48对应的客户名称均是利群时代商贸有限公司，本院对被上诉人的该抗辩理由不予采纳。被上诉人还辩称缴纳的13448元未标明用途，也与租金数额不符，但利群时代公司二审也认可当月应缴纳下月租金及当月水电费，与周春勇所称的该费用包含3月份租金及2月分电费能够吻合，结合双方合同约定的月租金数额，本院确定周春勇已缴纳2017年3月的租金12916元。乐天玛特连云港朝阳路店因消防验收不合格于2017年3月7日被有关行政部门责令停业整顿，汉丹坊食品店无法继续经营，故被上诉人利群时代公司应当退还上诉人汉丹坊食品店2017年3月7日至2017年3月31日期间的租金10763.3元（12916*25/30=10763.3）。综上，上诉人汉丹坊食品店的部分上诉请求成立，应予以支持；因出现新证据，一审判决对汉丹坊食品店退还租金的诉讼请求未予支持不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初1937号民事判决第一、二项；二、利群时代商贸有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还海州区河西社区汉丹坊食品店租金10763.3元。一审案件受理费7443元（海州区河西社区汉丹坊食品店已预交），由海州区河西社区汉丹坊食品店负担5235元，由利群时代商贸有限公司负担2208元；二审案件受理费112.31元（海州区河西社区汉丹坊食品店已预交），由海州区河西社区汉丹坊食品店负担48元，由利群时代商贸有限公司负担64.31元。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  万子榕审 判 员  程 艳二〇一九年十月十一日法官助理  刘志远书 记 员  严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。