甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初7754号原告马锦平，男，1991年1月31日出生，藏族，住甘肃省临潭县。委托诉讼代理人施国祥，甘肃现代发展律师事务所律师。委托诉讼代理人陈涛，甘肃现代发展律师事务所律师。被告：甘肃长江房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区靖远路九州大道长江花园**楼****。法定代表人：何静，该公司经理。委托诉讼代理人靳雯，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人田娥，甘肃金城律师事务所律师。原告马锦平与被告甘肃长江房地产开发有限公司（以下简称：长江公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人施国祥、陈涛、被告长江房地产公司的委托诉讼代理人田娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马锦平向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付城关区靖远路街道九州中路无号上层观邸第9幢1单元1001号房；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金22000元；3、判令被告向原告继续支付逾期交房违约金直至被告向原告实际交付房屋之日；4、本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2017年1月1日签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171），合同约定，被告将城关区靖远路街道九州中路无号上层观邸9幢1单元1001号房售予原告，该房建筑面积86平方米，成交总价548903.6元；被告于2018年8月31日前向原告交付该房屋；如被告不能按期交房，则按日向原告支付购房款万分之五的违约金。后原告按约向被告缴纳了全部购房款，但被告在双方约定交房日（2018年8月31日）没有按约向原告交付房屋，构成违约。为此，原告诉至本院，望判如所请。被告长江公司辩称：一、本案所涉房屋答辩人已于2019年8月11日向被答辩人交付，答辩人已经履行了交房义务。根据被答辩人签署的《上层观邸业主资料物品领用表》可知，本案所涉房屋答辩人已经于2019年8月11日向被答辩人完成了交付义务。二、诉争房屋不能按合同约定交付系案外人原因造成，非答辩人原因造成，且答辩人一直在积极履行合同义务，不存在怠于履行的情形，故根据公平公正原则，答辩人不应承担逾期交房责任。2017年，案外人何静将其持有的答辩人100%的股权转让给王兰林，但并未移交公司印鉴。之后，案外人何静又以答辩人名义向住建局、税务局申报，项目停止销售，税务停止报账，并拒绝答辩人使用公章、财务专用章等公司印鉴，从而导致本案所涉“上层观邸”住宅项目全盘停止，造成答辩人无法按合同约定向被答辩人交付涉案房屋。相反，答辩人现股东王兰林为了保护业主（也就是被答辩人）的合法利益并确保将损失降到最低点，自筹资金积极推进本案所涉“上层观邸”住宅小区项目的建设，所以根据公平公正原则，答辩人不应对案外人何静造成的逾期交房承担责任。三、退一步讲，即使答辩人应当承担逾期交房责任，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金金额累计不超过房屋总价款的1%，被答辩人主张的违约金数额无任何依据。退一步讲，即使答辩人应承担逾期交房违约责任，根据答辩人与被答辩人于2017年1月1日签订的《附件四：合同补充协议》第四条“逾期交房违约金金额累计不超过房屋总价款的1%”约定可知，答辩人承担的违约金责任不应超过房屋总价款的1%，被答辩人主张违约金数额无任何依据。综上，诉争房屋已经交房，答辩人已经履行了交房义务，诉争房屋不能按合同约定交付系案外人何静原因造成，答辩人一直在积极履行合同义务，不存在怠于履行的情形，故根据公平公正原则，答辩人不应对逾期交房承担责任，恳请法院依法查明相关事实后，依法驳回被答辩人的诉讼请求。原告马锦平向本院提交以下证据：商品房买卖合同、收款收据。证明：原被告于2017年1月1日签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171），合同约定，被告将城关区靖远路街道九州中路无号上层观邸9幢1单元1001号房售予原告，该房建筑面积86平方米，成交总价548903.6元；被告于2018年8月31日前向原告交付该房屋；如被告不能按期交房，则按日向原告支付购房款万分之五的违约金；原告按约交付了房款。被告质证认为：对合同的真实性无异议，证明目的有异议。按照《附件四：合同补充协议》第四条“逾期交房违约金金额累计不超过房屋总价款的1%”约定可知，被告承担的违约金责任不应超过房屋总价款的1%；逾期交房是案外人的原因，不是被告原因；对收据无异议。被告长江公司向本院提交以下证据:2017年1月1日，原告与被告长江公司签署的《商品房买卖合同》一份、2019年8月11日，原告马锦平签署的《上层观邸业主资料物品领用表》。证明：涉案房屋总价款为548903.6元；逾期交房违约金每日按已交付房款的万分之一计算，逾期交房违约金金额累计不超过房屋总价款的1%。2019年8月11日，被告长江公司已经完成了交房义务。原告质证认为：对合同的真实性无异议，证明目的有异议。附件中的合同条款没有对原告产生效力。被告提供的是格式合同，合同条款不一致，被告应该提醒原告注意，但被告没有提醒原告。签合同时原告没有仔细阅读；对领用表无异议，但原告是起诉后交房的，不影响我方对违约金的主张。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提供的《商品房买卖合同》、收据，被告提供的《商品房买卖合同》《上层观邸业主资料物品领用表》，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定：被告将位于兰州市城关区无号上层观邸第9幢1单元1001号、建筑面积为86平方米的房屋出售给原告，房屋成交总价为548903.6元；被告应于2018年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告如不能按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之五的违约金。同时，双方在《附件四：合同补充协议》第四条中将上述合同中的被告逾期交房的违约责任变更如下：自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交房违约金金额累计不超过房屋总价款的1%。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，但被告却未按约向原告交付涉案房屋。双方发生纠纷，原告诉至本院。另查，本案审理过程中，被告于2019年8月11日将涉案房屋交付原告使用，原告庭审中也表示放弃要求被告交付涉案房屋的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告于2017年1月1日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，双方意思表示真实，内容约定合法，合同合法有效，双方应按约履行自己的义务。依合同约定，被告应于2018年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但被告延期至2019年8月11日才将涉案房屋交付原告使用，被告逾期交房的行为已经构成违约，其应依约向原告承担逾期交房的违约责任。对于被告认为涉案房屋不能按期交付系案外人原因造成、被告不应承担违约责任的辩称，本院认为，被告此项主张系其与案外人之间的事宜，与原告无关，被告不能据此对抗其与原告之间的合同约定，故本院对被告该辩称不予采信。关于被告应承担的违约金数额问题。虽然原、被告在合同中约定了逾期交房违约责任，但同时双方通过补充协议对合同中的被告逾期交房违约责任条款进行了变更，即被告若未按期交房则自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向原告支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，但逾期交房违约金金额累计不超过房屋总价款的1%。该补充协议是对主合同未尽事宜的补充和完善，是双方在平等自愿的基础上签订的，从条款的内容来看，并不违反相关法律规定，故该补充协议合法有效，应受法律保护。原告认为该条款对其不发生法律效力，被告没有尽到提醒义务的主张均无证据证明，故本院不予采信。因此，被告应按上述约定向原告承担违约责任，故被告支付逾期交房违约金应计算为548903.6元×1%=5489元，对于原告该项请求中超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告甘肃长江房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告马锦平支付逾期交房违约金5489元；二、驳回原告马锦平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元（已减半），原告马锦平承担93元，被告甘肃长江房地产开发有限公司承担82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王向阳二〇一九年十月三十日法官助理缪娟娟书记员梁婕