山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终2955号 上诉人（原审被告）：聂洪武，男，1964年5月16日出生，汉族，中信证券（山东）有限责任公司职工，现住山东省淄博市周村区。 委托诉讼代理人：李姣，山东伟鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审高凯）：高凯，男，1988年10月27日出生，汉族，个体，现住淄博市周村区。 上诉人聂洪武因与被上诉人高凯租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市周村区人民法院（2019）鲁0306民初1267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人聂洪武及其委托诉讼代理人李姣，被上诉人高凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聂洪武上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案诉讼费用由高凯负担。事实与理由：1、双方约定租金为每年6.5万元，押金1000.00元，但高凯实际只交了6.3万元，一审以符合生活常理及交易习惯为由认定高凯支付了6.6万元错误；2、高凯至今未将厂房交付给我方，且双方合同约定租金计算至实际返还房屋为止，一审判决认定合同履行截止时间错误。 高凯辩称，1、其以现金方式支付给了聂洪武2000.00元租金及1000.00元押金，聂洪武说没收到不是事实；2、房子已经清空了且验收了，钥匙也已经给聂洪武了。因此，一审判决认定事实正确，请求维持。 高凯向一审法院起诉请求：1.判令聂洪武返还租赁费14118.00元、押金1000.00元，合计15118.00元；2.判令聂洪武赔偿搬迁费10000.00元；3.诉讼费由聂洪武负担。 一审法院认定事实：高凯与聂洪武于2018年4月23日签订《厂房租赁合同》一份，约定聂洪武将位于二十里铺工业园厂房一处租赁与高凯，租赁期五年，自2018年4月23日至2023年4月22日止，年租金65000.00元；厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，自清退厂房之日起，聂洪武退还多收的房租金；聂洪武收取押金1000.00元，厂房完好清退，交清电费等所有相关费用后退还高凯。后高凯向聂洪武支付厂房租赁费65000.00元、押金1000.00元。2019年1月30日，周村区人民政府青年路街道办事处向高凯及其经营的周村海翔电器厂下发通知，通知内容为高凯租赁厂房所在土地为设施农用地，该厂房已改变土地性质和设施用途，要求于2019年2月3日前对厂房内物品进行清理，2月15日起街道办事处将依法对违法建筑进行拆除。高凯接到该通知后于2月12日搬迁完毕，周村区人民政府青年路街道办事处于2019年2月19日进行了搬迁验收。 另查明，该案涉厂房未取得建设工程规划许可证，其建设也未经主管部门批准。 一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉厂房因改变土地性质和设施用途，已被周村区人民政府青年路街道办事处认定为违法建筑并要求清理，也未能提供相关的建设工程规划许可证或主管部门批准手续，因此，双方当事人就案涉厂房签订的厂房租赁合同应认定无效。 根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方约定厂房租赁费为每年65000.00元，高凯应按该标准支付房屋占有使用费，但厂房租赁期限还未到期即被相关主管部门要求搬迁，聂洪武应将高凯已经支付的尚未到期的房屋占有使用费返还高凯。聂洪武主张高凯未交付房屋，无证据予以证明，且高凯搬迁时间已经相关主管部门认定，对其该主张不予采信。房屋占有使用费应自2018年4月22日计算至2019年2月12日为295天，共计52534.00元，则聂洪武应返还高凯12466.00元。因租赁合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，因此聂洪武应将押金1000.00元返还高凯。高凯要求聂洪武支付搬迁费10000.00元，无证据予以证明，依法不予支持。 依照《中华人民共和国合法》第五十二条第五项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：（一）聂洪武于本判决生效之日起十日内返还高凯房屋占有使用费12466.00元、押金1000.00元；（二）驳回高凯的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计214.00元，由高凯负担99.00元，由聂洪武负担115.00元。 二审期间，聂洪武提交《厂房租赁合同》一份，以证明其手中的租赁合同并未书写押金数额，所以其没有收到押金；电费缴费信息一份，以证明在2019年3月21日高凯缴纳电费9.13元，说明其仍在使用厂房。高凯对《厂房租赁合同》的真实性不予认可，认为其提供的双方认可的合同中由聂洪武书写了押金1000.00元的字样；电费缴纳情况认可，但系其在2019年3月份补交的2月份电费，因此，不能证实其在3月份仍在使用厂房。本院认为，1、双方当事人对于高凯在一审期间提供的《厂房租赁合同》真实性无异议，而聂洪武对于其中押金“1000.00元”字样系其书写也予以认可，据此，仅凭合同中未书写押金数额的情况不足以确定其未收到押金的事实，对于聂洪武提交《厂房租赁合同》的证明效力，本院不予确认；2、双方当事人对于缴纳电费的事实无异议，本院予以确认，高凯关于在2019年3月份缴纳2月份电费的陈述，符合实际情况，且该电费数额仅为9.13元，与正常使用厂房期间电费差距较大，因此，仅凭缴纳电费的情况不足以证实高凯仍在使用厂房的事实，对上述证据的证明效力，本院亦不予确认。其他事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一审判决认定返还高凯房屋占有使用费12466.00元及押金1000.00元，是否正确。 1、本案双方当事人对于签订涉案《厂房租赁合同》的事实无异议，本院予以确认。双方当事人对于合同签订后，高凯已支付租金6.3万元的事实无异议，本院亦予以确认。高凯主张另行支付了现金3000.00元，但未提供证据予以证实，聂洪武也不予认可。高凯的该项主张，证据不足，不应予以采信。一审判决相应的认定事实部分，本院予以变更。 2、涉案《厂房租赁合同》虽然系双方当事人自愿签订，但聂洪武并未提供出租厂房已取得建设工程规划许可证的相关证据，一审判决依据相关法律规定，认定涉案《厂房租赁合同》无效，并无不当。另外，合同无效为自始无效，合同当事人均无义务履行合同约定内容。聂洪武关于高凯未按涉案《厂房租赁合同》约定返还房屋的主张，与相关规定不符，本院不予支持。 3、涉案出租厂房系未取得建设工程规划许可证的违章建筑，理应由政府相关部门依据相关规定予以拆除。高凯在接到政府部门通知后，搬出涉案厂房，是履行其配合义务。在高凯搬迁时间已经相关政府部门确认情况下，一审判决以其搬迁时间为涉案合同的终止时间，并无不当。聂洪武虽然对此不予认可，但如上述是，其提供证据并不能证实高凯在2019年2月12日后仍在使用涉案厂房的事实。对聂洪武的相关上诉意见，本院不予支持。 综上所述，聂洪武的上诉意见不部分成立。依照《中华人民共和国合法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销东省淄博市周村区人民法院（2019）鲁0306民初1267号民事判决第二项，即：驳回高凯的其他诉讼请求。 二、变更山东省淄博市周村区人民法院（2019）鲁0306民初1267号民事判决第一项为：聂洪武于本判决生效之日起十日内返还高凯房屋占有使用费10466.00元； 三、驳回高凯其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费137.00元。由聂洪武负担100.00元，高凯负担37.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 鹏 审 判 员  苏坤明 审 判 员  孙德啟 二〇一九年十月二十一日 法官助理  祝奉田 书 记 员  李 飞