黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民再297号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审被告、二审被上诉人）：曹济龙，男，1953年1月22日出生，汉族，退休干部，住哈尔滨市南岗区。被申诉人（一审原告、二审上诉人）：黑龙江蓝郡物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区轩辕东路**。法定代表人：解亚萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶锋，该公司经理。委托诉讼代理人：张志明，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。申诉人曹济龙因与被申诉人黑龙江蓝郡物业管理有限公司（以下简称蓝郡物业）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2017）黑01民终6423号民事判决，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2018]23000000379号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2019）黑民抗142号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员刘长征、张鹏宇出庭。申诉人曹济龙，被申诉人蓝郡物业的委托诉讼代理人叶锋、张志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，哈尔滨市中级人民法院（2017）黑01民终6423号民事判决适用法律确有错误。理由如下：关于曹济龙是否应向蓝郡物业交纳物业费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，蓝郡物业和曹济龙于2007年12月5日签订《前期物业管理服务协议（住宅）》，合同约定：“前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。”合同签订后，曹济龙向蓝郡物业交纳物业费至2010年12月4日。2009年11月22日盟科观邸小区业主大会选举出业主委员会。2010年11月28日盟科观邸小区业主委员会与庚洋公司签订了《物业服务试用期合同》，并于11月20日、11月28日两次通知蓝郡物业不再聘用其提供物业服务。本案为物业服务合同纠纷，所涉纠纷的解决应以物业服务合同的效力及履行为基础，曹济龙与蓝郡物业签订的《前期物业管理服务协议（住宅）》是否应有效履行，应以盟科观邸小区业主委员会与庚洋公司签订的《物业服务试用期合同》的效力为前提。因此，曹济龙是否应向蓝郡物业交纳物业费与盟科观邸小区业主委员会成立是否合法，及其签订合同的行为是否有效具有直接因果关系。业主委员会的成立是否合法及如何选聘和解聘物业服务企业问题虽与本案并非同一法律关系，但却影响本案中物业服务合同的效力，故判决在未确定《物业服务试用期合同》效力的情况下，判令曹济龙承担物业费属适用法律确有错误。曹济龙称，同意检察机关抗诉意见，请求依法改判，驳回蓝郡物业的诉讼请求。蓝郡物业辩称，请求驳回曹济龙的再审请求。事实与理由：1.盟科观邸小区业主委员会已不具备对外行使权力的主体资格，且无权代表业主大会解聘、选聘物业服务企业。2.盟科观邸小区业主委员会与庚洋公司签订的《物业服务试用期合同》并不具有法律效力。业主委员会不具备签订合同的资格，在签订合同前未取得业主大会的决议。3.蓝郡物业仍是盟科观邸小区的合法物业服务企业，曹济龙接受了物业服务，应交纳相应的物业费。物业服务合同具有特殊性，必须从业主整体利益出发，按照少数服从多数的原则。蓝郡物业向一审法院起诉请求：曹济龙支付2010年12月5日至2016年12月4日期间的物业管理费7608元、滞纳金9719元，共计17,327元。一审法院认定事实：蓝郡物业公司原名为黑龙江新明基物业管理有限公司，2011年4月11日变更为黑龙江蓝郡物业管理有限公司。曹济龙系哈尔滨市南岗区盟科观邸小区的业主。蓝郡物业曾与盟科观邸小区的开发商哈尔滨盟科清润置业有限公司签订过《盟科观邸物业管理合同》，期限自2007年10月1日起至2008年9月30日止，约定蓝郡物业为盟科观邸小区提供物业服务。2007年12月5日，蓝郡物业与曹济龙签订《前期物业管理服务协议（住宅）》，合同约定：“前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。”曹济龙每年需向蓝郡物业交纳物业费1268元，每次交费时间为12月5日。合同签订后，曹济龙向蓝郡物业交纳物业费至2010年12月4日。2009年11月22日，盟科观邸小区召开业主大会，选出业主委员会。2010年11月28日，盟科观邸小区业主委员会与庚洋公司签订《物业服务试用期合同》，于11月20日、11月28日两次通知蓝郡物业不再聘用蓝郡物业为该小区的物业服务企业，并要求蓝郡物业退出盟科观邸小区。但蓝郡物业拒绝退出盟科观邸小区，且阻止庚洋公司进入该小区提供物业服务至今。现蓝郡物业以曹济龙不交纳物业费为由，提起诉讼。一审法院判决：驳回蓝郡物业的诉讼请求。案件受理费233元，由蓝郡物业负担。蓝郡物业不服一审判决，上诉请求：撤销一审民事判决书，改判支持蓝郡物业一审全部诉讼请求或发回重审。二审法院认定主要事实：2007年12月5日，蓝郡物业与曹济龙签订《前期物业管理服务协议（住宅）》，合同约定了双方的权利和义务，其中甲方（蓝郡物业）的权利和义务中第（1）项对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序等项目进行维修、修缮、服务与管理等。乙方（曹济龙）的权利义务中第（3）项依据本协议向甲方交纳物业管理费用，第四条物业管理服务费用：一、乙方交费时间为办理入户之日起，物业管理费按使用面积每平方米1.90元（含电梯费），同时合同中约定了逾期交费的违约责任等。合同签订后，曹济龙交纳前期物业管理费。曹济龙于2010年12月5日开始拖欠物业费，至2016年12月4日共拖欠物业费为7608元而形成诉讼。二审法院审理期间蓝郡物业申请撤回滞纳金诉讼请求部分。二审法院认为，关于曹济龙是否应向蓝郡物业交纳物业费问题。蓝郡物业曾与盟科观邸小区的开发商哈尔滨盟科清润置业有限公司签订过《盟科观邸物业管理合同》，期限自2007年10月1日起至2008年9月30日止，约定蓝郡物业为盟科观邸小区提供物业服务。此后，蓝郡物业与曹济龙签订《前期物业管理服务协议（住宅）》，约定双方权利义务，双方均无异议。自2007年10月起蓝郡物业一直为该小区提供物业服务，曹济龙作为业主其实际接受了蓝郡物业公司物业服务，双方在事实上建立了物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第七条的规定，业主在物业管理活动中应履行按时交纳物业服务费用的义务。本案在蓝郡物业进行物业服务后，曹济龙有义务向蓝郡物业公司支付物业服务费。现蓝郡物业主张曹济龙应交纳拖欠物业费请求成立，该院予以支持。此外，在二审中蓝郡物业向该院递交申请，撤回对曹济龙应交纳物业费滞纳金部分的请求符合法律规定，该院准予。关于盟科观邸小区业主委员与相关物业选聘和解聘物业服务企业问题。本案系蓝郡物业为盟科观邸小区提供物业服务，业主曹济龙未交纳物业费而形成的物业服务合同纠纷。至于盟科观邸小区业主委员会成立是否合法及如何选聘和解聘物业服务企业问题因与本案并非同一法律关系，双方当事人应依据相关规定可另行处理。该院判决：一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初9984号民事判决；二、曹济龙于判决生效后十日内给付蓝郡物业拖欠物业费7608元（2010年12月至2016年12月）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费466元，由曹济龙负担。本院再审期间，曹济龙为证明其主张提交了一组新证据，即2010年5月28日盟科观邸小区业主大会决议，意在证明当时作出决议时业主人数超过总数三分之二，要求重新委托业主委员会选聘新的物业公司。蓝郡物业质证认为，对该份证据的真实性有异议，上述证据均为复印件，无法确认是否真实，且业主签名部分没有显示时间和房屋面积。二审时已有盟科观邸小区前业主委员会委员到庭说明情况，证明没有召开过业主大会，也没有就选聘和解聘事宜进行过表决。蓝郡物业一直为盟科观邸小区提供物业服务，且百分之八十以上的业主交纳了物业费，足以说明小区大部分业主同意并认可蓝郡物业继续提供物业服务。本院认证认为，该业主大会决议从形式上看，仅有部分业主的签名，没有具体的房屋面积，且调查结果中显示的每栋每单元的户数与调查表中户数明细不相符，无法证明该决议是经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出的。故本院对该组证据不予采信。再审查明的事实与原审认定的事实一致。另查明，蓝郡物业因在每年度收取包烧费时一并催缴物业费，遭到业主向市长热线进行投诉，投诉内容为蓝郡物业将物业费和包烧费进行捆绑收费。本院再审认为，本案的争议焦点为曹济龙是否应向蓝郡物业交纳欠付的物业费。要解决该问题，首先应确定蓝郡物业是否为盟科观邸小区合法的物业服务公司，其是否有权向小区业主收取物业费。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项由业主共同决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”依据上述法律、司法解释的规定，作出解聘物业服务企业的决定，应当由业主大会依照法律规定程序进行。因本案系蓝郡物业请求曹济龙给付物业费提起的诉讼，蓝郡物业与曹济龙之间是否已经解除物业服务合同系本案审理基础。故原审关于盟科观邸小区业主委员会与相关物业选聘和解聘物业服务企业问题与本案并非同一法律关系的认定错误。《中华人民共和国物权法》第七十六条中关于业主共同决定选聘和解聘物业服务企业的事项，有明确的程序要求，即需专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意和占总人数过半数的业主同意两个条件同时具备、缺一不可。本案中，曹济龙虽提供盟科观邸小区业主大会于2010年5月28日作出的决议，但该决议中仅有部分业主签名，且没有注明签名的各个业主的房屋面积，调查结果中显示的每栋、每单元的户数与调查表中所载户数明细亦不相符，故该份决议不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，盟科观邸业主委员会无权依照该决议解除物业服务合同。蓝郡物业自2007年10月起至今一直为盟科观邸小区提供物业服务，且在2009年之后蓝郡物业通过与小区业主分别签订物业服务合同的方式，继续提供物业服务，小区超过半数以上的业主均与蓝郡物业签订了物业服务合同，小区超过百分之八十以上的业主均按时交纳了物业费。因此，蓝郡物业已事实上成为盟科观邸小区合法物业服务公司，其有权向欠付物业费的业主追缴物业费。如曹济龙对蓝郡物业提供的服务存在质疑，应依法通过业主大会按照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，依法解除物业服务合同。综上所述，曹济龙的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持哈尔滨市中级人民法院（2017）黑01民终6423号民事判决。本判决为终审判决。审判长 王 洋审判员 罗林成审判员 冯 涛二〇一九年十月十四日书记员 李 杭