湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1322民初4145号 原告伍先育，男，住新化县。 原告康顺芝，女，住新化县。 原告段立新，男，住新化县。 原告罗勇丽，女，现住新化县。 原告廖跃湘，男，住新化县。 五原告的委托诉讼代理人刘卫锋，湖南真理律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告新化县罗曼时尚酒店有限公司，住所地新化县上梅镇天华南路。 法定代表人：陈晓英。 被告黄亦斌，男，住新化县。 原告伍先育、康顺芝、段立新、罗勇丽、廖跃湘与被告新化县罗曼时尚酒店有限公司、黄亦斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方的委托诉讼代理人刘卫锋，被告新化县罗曼时尚酒店有限公司的法定代表人陈晓英，黄亦斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 伍先育、康顺芝、段立新、罗勇丽、廖跃湘请求判令：1、解除原被告之间于2013年2月2日签订的房屋租赁合同。2、被告向原告支付2019年5月1日至10月30日的半年租金186847.02元。3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年，原告伍先育、段立新、廖跃湘等人挂靠新化县燎原房地产开发有限公司出资承建了天华南路湘新名苑，建好后将湘新名苑一层两个门面及二层整体出租给被告黄亦斌、陈晓英、袁维桢等三人经营新化县罗曼时尚酒店，并以被告黄亦斌的名义于2013年2月2日与原告等人签订《房屋租赁合同》。合同约定租赁期限为12年，从2013年7月1日至2025年6月30日，租金价格为前三年内一层门面租价为40元每平方每月，二层租价为13元每平方每月，以后每年租金以先年9%的基准递增，从第6年开始按天华南路整体行情就市计算。租金每年一付。2013年4月29日，原告等人签订了《湘新名苑剩余资产股东分配决议》，将被告所租赁的房产分配给原告伍先育、段立新、廖跃湘三人。其中原告伍先育、段立新将所分配房产的所有权分别办理给了妻子康顺芝、罗勇丽。其后，被告黄亦斌在经营新化县罗曼时尚酒店过程中退出经营，由陈晓英、袁维桢继续经营，同时将新化县罗曼时尚酒店变更为新化县罗曼时尚酒店有限公司，法定代表人陈晓英。经和原告等人协商并同意，租金由新化县罗曼时尚酒店有限支付，每半年支付一次。每半年到期后由罗曼时尚酒店有限公司法定代表人陈晓英的丈夫廖卫斌支付给原告等人。被告交付租金至2019年4月止，本来在2019年5月1日时需向原告等人支付半年租金（2019年5月至11月），但被告一直以宾馆经营困难等理由推诿支付。原告多次电话催讨租金未果后，原告等人于2019年6月22日向被告发出了腾房通知并张贴于酒店，明确向被告催讨半年应当支付的租金，期间多次电话催讨被告也未予理睬。2019年7月底，原告再次以短信方式通知被告，要求被告于8月1日前向原告等人支付租金，但被告至今没有履行。被告在租金到期时拒付租金的行为侵害了原告等人合法权益，经原告多次催告后仍拒绝履行，依据《合同法》第94条之规定，应当解除合同。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告新化县罗曼时尚酒店有限公司答辩要点：陈晓英已经没有经营酒店了，酒店的股份已经全部转让给了袁维桢。 被告黄亦斌答辩要点，被告黄亦斌已于2015年退出了酒店的经营，法人和股份都已经进行了转让，被告黄亦斌与酒店已完全没有关系，请求依法驳回原告方对被告黄亦斌的诉讼请求。 查明的事实 根据双（各）方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、双方当事人无争议的事实： 1、2013年2月2日，新化县燎原房地产开发有限公司湘新名苑项目部（甲方）以段立新、刘崇保、廖跃湘、李田甫、伍先育为股东代表与黄亦斌（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同主要内容为：①甲方将位于上梅镇天华南路湘新名苑的一层部分门面和二层整体门面整体出租给乙方经营宾馆，租赁期限定为壹拾贰年，即从2013年7月1日起至2025年6月30日止（不含前期装修期3个月的免租期，免租期从甲方正式交付乙方房屋之日起三个月为免租期然后开始计算租金期）。起租日期以交房期后三个月为期；②租金价格：前三年内，一层门面租价40元/m2/月，二层租价为13元/m2/月，按年计算租金为331620.00元，第四年租金以第三年租金基准9%递增；第五年租金以第四年租金基准按9%递增；从第六年开始租金按天华南路的整体行情随行就市计算租金。合同期满后，同等条件乙方优先租赁；③付租方式：签订本合同时，乙方应付租金人民币壹拾万元整给甲方做为合同履约金，签订本合同后如甲方不租给乙方则须返还乙方人民币贰拾万元(含乙方所交10万元），乙方不租或不履行本合同条款则所交壹拾万元合同保证金全部归甲方所有。第一年租金乙方必须于2013年6月1日一次性交付给甲方（10万元履约金一并转为租金）。以后每年的租金乙方必须在先年到期的前一个月一次性付清给甲方，否则，甲方可无条件收回房屋另行处置，且一切损失由乙方自行负担；④合同期内，甲方可将此房屋转卖他人，本租赁合同也同时一并转让给买受方，由买受方来延续本合同的责、权、利。如因转卖给乙方所造成的损失由甲方全部负责承担；⑤合同期内，乙方有权将本酒店整体转让给第三方，但须征得甲方同意，并由乙方带第三方和甲方签订补充合同条款，同时由第三方延续本合同的责、权、利；⑥如遇人力不可抗拒的自然灾害或国家法律法规改变使本合同不能继续履行时，甲、乙双方应采取互谅互解的原则，双方均不承担违约责任，当年的租金按乙方实际使用的时间计算；⑦违约责任：本合同一经签订，甲、乙双方均不得违约，否则，违约方须赔偿守约方所造成的一切经济损失；⑧本合同一式肆份，甲、乙双方各执两份，双方签字盖章后乙方付清10万元履约金给甲方即生效，未尽事宜，双方另行协商解决。协商不成时，任一方均可向新化县人民法院提起诉讼解决。”甲方有段立新、伍先育、廖跃湘、刘崇保、李田甫的签名，乙方有黄亦斌的签名。合同签订后，甲方将出租房屋交付给乙方经营使用。 2、2013年4月29日，湘新名苑股东对湘新名苑剩余资产进行了分配，形成了《湘新名苑剩余资产股东分配决议》，其中第四条约定股东分配到的资产已经租出的必须继续履行完租赁合同，被告所租赁的房产被分配给伍先育、段立新、廖跃湘，后该房产分别登记在伍先育之妻康顺芝、段立新之妻罗勇丽及廖跃湘名下。原告方获得房产所有权后将该事项告知了黄亦斌，黄亦斌此后的房租也直接交付给原告方。 3、黄亦斌承租湘新名苑一层部分门面和二层整体门面后即与陈晓英、袁维桢三人合伙经营酒店，酒店经营地址为黄亦斌租赁的上述租赁房屋，三人对黄亦斌与新化县燎原房地产开发有限公司湘新名苑项目部签订的《房屋租赁合同》均表示认可。2014年3月27日，黄亦斌注册登记新化县罗曼时尚酒店，组成形式为：个人经营，该酒店于2016年5月3日注销，注销原因为转让给其他经营者。 4、新化县罗曼时尚酒店注销时黄亦斌、陈晓英、袁维桢三人的合伙已经解散，黄亦斌退出酒店经营，将酒店整体转让给陈晓英、袁维桢合伙经营。2016年5月18日，陈晓英注册登记新化县罗曼时尚酒店有限公司，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为陈晓英、袁维桢。新化县罗曼时尚酒店有限公司仍租赁原来黄亦斌租赁原告的房屋经营，并就酒店整体转让和承租人主体变更事项告知了原告方，并取得了原告方的同意，但双方没有重新签订《房屋租赁合同》，仍按原来黄亦斌与新化县燎原房地产开发有限公司湘新名苑项目部签订的《房屋租赁合同》履行，只是变更了房租交付方式作为补充合同条款。即从原来的每年6月1日前交清下一年的房租变更为每年5月1日前交清下个半年的房租，每年11月1日前再交清下个半年的房租。此后，原告方与新化县罗曼时尚有限公司均按此补充合同条款交付房租，房租均由陈晓英的丈夫廖卫斌代为交纳。 5、黄亦斌经营新化县罗曼时尚酒店期间的房屋租金已交清（含保证金已转为租金），新化县罗曼时尚酒店有限公司已支付房屋租金至2019年4月30日。此后，新化县罗曼时尚酒店有限公司因内部股东产生争议未再继续交纳房租。原告方曾多次催讨2019年4月30日之后的房租，并于2019年6月22日向被告发出了《腾房通知》并张贴于酒店，明确向被告催讨半年租金，但被告罗曼时尚酒店有限公司仍一直没交纳房租。 6、原告方在庭审过程中明确表示只要解除《房屋租赁合同》,可以放弃出租房屋2019年5月1日之后的房租。 二、双方当事人争议的事实 双方当事人对原告方的房屋是否转租给了袁维桢有争议，原告方认为，原告方的房屋并未转租给袁维桢，因新化县罗曼时尚酒店有限公司的法定代表人仍然是陈晓英，没有进行变更，且新化县罗曼时尚酒店有限公司内部的股权转让对原告方没有任何约束力，股权转让属于公司内部事务处理。 陈晓英认为，其已将新化县罗曼时尚酒店有限公司的股权及经营权全部转让给了袁维桢，现在陈晓英对酒店已经没有发言权了。相应的租房也应由袁维帧承担或处理，陈晓英向本院提交了本院的一份《执行和解笔录》复印件来证明此事。 本院认为，新化县罗曼时尚酒店有限公司与原告方形成了房屋租赁合同关系，其公司内部股东之间的股权与经营权转让并不是房屋租赁关系的变更。原告方也并不认可袁维帧为新的房屋承租人，故陈晓英与袁维帧之间的内部股权与经营权的转让对原告方的房屋租赁合同没有约束力，且经向本院制作《执行和解协议》的承办人核实，该承办人称陈晓英所提交的《执行和解笔录》中的协议约定并未发生效力，故应当认定原告方的房屋未转租给袁维桢。 本院认为，新化县燎原房地产开发有限公司湘新名苑项目部（甲方）于2013年2月2日与黄亦斌（乙方）签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，该合同不违反法律规定，故该合同合法有效。按照《房屋租赁合同》中“合同期内，甲方可将此房屋转卖他人，本租赁合同也同时一并转让给买受方，由买受方来延续本合同的责、权、利。如因转卖给乙方所造成的损失由甲方全部负责承担”的约定，新化县燎原房地产开发有限公司湘新名苑项目部将出租房屋产权转让给了五原告后，五原告即因对出租房屋享有所有权而成为出租方，《房屋租赁合同》对五原告和承租人继续有效。按照《房屋租赁合同》中“合同期内，乙方有权将本酒店整体转让给第三方，但须征得甲方同意，并由乙方带第三方和甲方签订补充合同条款，同时由第三方延续本合同的责、权、利”的约定，黄亦斌将罗曼时尚酒店整体转让给陈晓英、袁维桢，陈晓英、袁维桢又注册登记成立了新化县罗曼时尚酒店有限公司，黄亦斌、陈晓英、袁维桢将此情况告知了五原告，五原告也同意将出租房屋按原《房屋租赁合同》延续转租给新化县罗曼时尚酒店有限公司，原告方与新化县罗曼时尚酒店有限公司双方均认可按原《房屋租赁合同》继续履行，并口头约定由原来的一年一次房租支付方式变更为一年两次，双方对此虽然没有形成书面补充合同条款，但双方实际上已按照原《房屋租赁合同》和口头约定的房租支付方式继续履行合同，故可确定《房屋租赁合同》双方的主体变更为五原告为出租人，新化县罗曼时尚酒店有限公司为承租人，双方均应遵守《房屋租赁合同》的约定和变更房租支付方式的约定，新化县罗曼时尚酒店有限公司自2019年5月1日起没有继续交纳房租，经原告方催讨后仍不能按合同约定履行，根据《房屋租赁合同》中“以后每年的租金乙方必须在先年到期的前一个月一次性付清给甲方，否则，甲方可无条件收回房屋另行处置，且一切损失由乙方自行负担”及五原告与被告罗曼时尚酒店有限公司口头约定的“每年5月1日前交清下个半年的房租，每年11月1日前再交清下个半年的房租”的条款规定，新化县罗曼时尚酒店有限公司已经违约，五原告可以依照合同约定无条件收回房屋并另行处置。五原告自愿放弃2019年5月1日之后的房租，属其对自己民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。被告黄亦斌已将罗曼时尚酒店整体转让给陈晓英、袁维桢，并就房屋转租告知了五原告，五原告也明确表示了同意并与罗曼时尚酒店有限公司形成了新的租赁关系，故对五原告要求与被告黄亦斌解除《房屋租赁合同》并要求黄亦斌支付2019年5月1日之后的房租的诉讼请求，本院不予支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告伍先育、康顺芝、段立新、罗勇丽、廖跃湘与被告新化县罗曼时尚酒店有限公司之间的《房屋租赁合同》； 二、驳回原告原告伍先育、康顺芝、段立新、罗勇丽、廖跃湘的其他诉讼请求。 本案案件受理费4117元，由五原告负担4037元，由被告新化县罗曼时尚酒店有限公司负担80元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  康太华 人民陪审员  曾 利 人民陪审员  陈华珊 二〇一九年十月十一日 法官 助理  伍 萍 代理书记员  刘宇嫣 附相关法律条文： 对《中华人民共和国合同法》的适用 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。