成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初4191号 原告：吴月，女，1990年8月26日出生，汉族，住成都市温江区。 被告：成都天来房地产开发有限公司，住所地：成都温江区。 法定代表人：安小平，董事长。 委托诉讼代理人：彭颖，四川汇圣律师事务所律师，特别授权代理。 原告吴月与被告成都天来房地产开发有限公司（以下简称天来公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴月，被告成都天来房地产开发有限公司委托诉讼代理人彭颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴月向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还已付购房款10万元整；二、判令被告赔偿已付购房款一倍的赔偿金共计10万元整；三、判令被告支付已付购房款的利息损失共计4万元整；四、判令被告支付本案所有诉讼费用。事实与理由：原告吴月与被告天来公司于2015年10月13日签订了《商铺内部认购协议》，并支付了10万元整的购房款认购了位于天来国际广场1栋2单元-1层78号商铺(以下简称案涉商铺)。协议约定天来公司在2017年10月1日前该商铺达到使用标准，并于2018年12月31日前书面通知签订正式商品房买卖合同。但是该公司并没有在约定时间内通知。经过多次协商，天来公司承诺于2019年7月30日前退还购房款并签订了退款承诺书。在承诺时间内天来公司没有履行承诺按时退款。根据房管局查询的抵押查封信息显示，该商铺于2015年4月至今一直是抵押状态，所以天来公司根本没办法将房屋卖于我。同时在该房屋已经被抵押后还隐瞒抵押事实把房屋认购给我已经侵犯了我的合法权益。故起诉至本法院要求天来公司退还购房款10万元整。根据法律相关规定该公司故意隐瞒抵押事实，请求天来公司承担赔偿不超已付款一倍的赔偿责任。我于2015年10月13日支付房款至今，所以要求天来公司赔偿2015年10月13日至今的利息损失。 被告天来公司辩称，一、原被告之间的认购协议已经经协商解除，原告诉讼请求无法律依据。原被告之间于2019年4月17日在协商一致的情形下，达成了《退款承诺函》，从该承诺函中我们可以看出，经双方当事人一致同意解除《商品房认购协议》，并对购房款处理问题进行了约定。至此，我们认为在签订该《退款承诺函》后，双方之间关于认购案涉商品房所产生的全部纠纷已经消灭。原告此时再提出要求被告赔偿已付购房款一倍的诉讼请求无法律依据。二、原被告之间签订《商铺内部认购协议》时，被告不存在故意隐購房屋已抵押事实，被告不应承担已付购房款一倍的违约金。原被告在2015年10月13日签订案涉《商铺内部认购协议》时，被告已向原告充分释明案涉房屋情况，被告并不存在任何故意隐瞒房屋已抵押的情形。且该《商铺内部认购协议》的签订时间为2015年10月13日，但在该协议的第五条第1款中却约定，原被告最迟应签订正式的《房屋买卖合同》时间为2018年12月31日。该日期与合同签订日期差距甚远，不符合常理。原被告之间之所以作出这样的约定是因为，在合同签订时双方当事人都明知该房屋已作抵押，被告无法立即与原告签订正式的《房屋买卖合同》。故被告认为原告起诉被告赔偿已付购房款一倍的诉讼请求与事实不符。三、原告要求的赔偿金以及利息损失过高，请求法院予以减轻。根据原告签订的退房申请表中可以明确看出，原告是因个人原因主动申请的退房，继而导致认购协议的终止。故原被告双方对案涉认购协议的解除均负有一定的责任，应合理分配双方的賠偿责任。故被告认为原告起诉状中所要求的赔偿金及利息损失过高，请求法院予以减轻。 经审理查明，2015年10月13日，原告吴月与被告天来公司签订《商铺内部认购协议》:吴月认购天来国际广场1栋2单元负1层78号商铺，建筑面积约为10.56平方米，单价每平方米19772.73元，返租后总价189800元。并特别约定本协议未尽之物业面积、物业认购总价、交付时间、双方超出本协议的违约责任等内容均以签署的《商品房买卖合同》为准……吴月于2015年10月13日前支付总房款的50%计100000元，2018年10月1日前支付89800元。商铺于2017年10月1日前达到使用标准，最终的交付时间以双方签订的《商品房买卖合同》为准。天来公司在2018年12月31日前书面通知吴月签订正式《商品房买卖合同》，如天来公司未按约定向吴月发出书面通知，则本协议从应向吴月发出书面通知之日自动解除。同日，双方还签订了《经营管理收购协议》:吴月将该商铺委托天来公司经营管理，吴月收取年固定收益。吴月于当日缴纳了房款100000元。2019年4月17日，原告吴月与被告天来公司签订《退款承诺函》:双方一致同意从客户签收本承诺之日起解除《商铺内部认购协议》，并终止履行。天来公司于2019年7月30日前退还吴月预交的购房款100000元。根据《经营管理收购协议》固定收益约定，2017年10月13日至2018年10月12日客户固定收益为11000元，两笔金额合计121000元。2019年4月19日，吴月向天来公司递交了《退房(定)申请表》:本人因个人原因，主动申请将案涉商铺退房，并终止双方就该套房屋签订的相关协议或合同，并备注实际退款金额121000元。 另查明，案涉商铺于2015年4月9日进行了在建工程抵押登记。 上述事实，有原被告陈述、《商铺内部认购协议》、《经营管理收购协议》、《退款承诺函》、《退房(定)申请表》等证据在卷予以证实。 本院认为，一、原告主张被告退还已付购房款10万元的请求。原被告签订的《商铺内部认购协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原被告一致同意从吴月签收《退款承诺函》之日起解除《商铺内部认购协议》，并终止履行。天来公司于2019年7月30日前退还吴月预交的购房款100000元。故对原告该请求予以支持。二、原告以被告隐瞒房屋抵押事实，主张被告赔偿已付购房款一倍的赔偿金共计10万以及支付已付购房款的利息损失共计4万元的请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，《商铺内部认购协议》未对交付时间、基础设施和公共设施的交付承诺、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等内容进行约定，双方特别约定本协议未尽之物业面积、物业认购总价、交付时间、双方超出本协议的违约责任等内容均以签署的《商品房买卖合同》为准，故双方签订的《商铺内部认购协议》为预约合同，不具有商品房买卖合同本约性质，故对原告该主张不予支持。同时，双方签订的《退款承诺函》系双方真实意思表示，原告诉称该承诺是在天来公司胁迫下签订的没有证据证明，双方应按约定履行义务，天来公司除返还购房款外，还应支付原告固定收益11000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条第一款，第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告成都天来房地产开发有限公司于本判决生效之日起返还原告吴月购房款100000元，支付固定收益11000元； 二、驳回原告吴月其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2450元，由被告成都天来房地产开发有限公司负担（诉讼费暂由原告吴月垫付，后由被告成都天来房地产开发有限公司一并结清）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄晖 二〇一九年十月十八日 书记员  刘璨