四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初3309号 原告：成都勤信物业服务有限公司，住所地：成都市武侯区长寿路**名士公馆**附**。 法定代表人：杨选兰，系公司总经理。 委托诉讼代理人：张雪彬，四川达民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方延龙，四川达民律师事务所律师。 被告：吴文祥，男，1963年4月3日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原告成都勤信物业服务有限公司（以下简称勤信物业）与被告吴文祥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月24日公开开庭审理本案。原告勤信物业的委托诉讼代理人张雪彬以及被告吴文祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告勤信物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费2,222.92元及违约金1,668.79元（自2018年7月暂计算至2019年8月）。2、判令被告向原告支付垃圾费70元；（以上费用合计为3,961.71元）3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系都江堰市丽水青城银杏苑15栋2单元2层1号房屋业主，2017年3月23日，原告与都江堰市丽水青城银杏苑业主委员会签订《丽水青城·银杏苑物业服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业服务，服务期限为2017年3月23日起到2022年3月22日止，并对物业费收费方式、违约金计算方式等内容做了约定。在合同期间内，原告按约定履行了相关义务，但是被告未按合同约定缴纳物业管理费，垃圾费等费用。截至2019年8月，被告欠缴的各项费用以及违约金共计为3,961.71元。期间原告勤信物业多次催收未果，故诉至法院。 被告吴文祥辩称，其拖欠物业服务费和垃圾费是事实，但就拖欠而言，其系因为物业服务费收费不合理，物业服务费应按每月每平方1元的标准收取，而非每月每平方1.2元的标准，物业服务费涨价程序不合法；同时勤信物业服务不到位，与周边同质或近质小区相比，该小区物业收费过高，且地面停车费和广告费等收益分配并不合理。 双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方当事人对证据进行了质证，对双方无争议的证据予以确认并在卷佐证，即：1、原告营业执照、法定代表人身份证明及身份信息、被告身份信息；2、《丽水青城·银杏苑物业服务合同》；3、房屋信息查询记录；4、丽水青城银杏苑诉讼业主欠物业费资料；5、成都市、各区（县）城镇生活垃圾处理收费标准。 对双方争议的证据认定如下：1、被告吴文祥对原告勤信物业提交的《关于丽水青城银杏苑物业服务费标准调整唱票结果的公示》真实性不予认可；原告勤信物业同时亦对被告吴文祥提交的《调查问卷》的三性均不予认可；本院认为，就《关于丽水青城银杏苑物业服务费标准调整唱票结果的公示》而言，有业主委员会盖章予以了确认，本院对该份证据予以采信；而就吴文祥所提供的《调查问卷》而言，系其单方制作，形成时间、被调查人的身份均无法核实，且与本案并非同一法律关系，故本院对该份证据不予采信。2、原告勤信物业对被告吴文祥所提供的图片资料、聊天记录不予认可，本院认为，被告吴文祥提供的该组证据拟证明原告勤信物业服务不到位，物业服务费涨价程序不合法。就证据材料本身而言，本院对其真实性无法核实，同时，即使该证据真实，就其拟证明的内容与本案亦非同一法律关系，对此本院对吴文祥进行了释明，就物业费上调的程序问题，其可另案主张，但在本院限定的期限内，吴文祥并未主张，故本院对该组证据不予采信。 根据双方当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告吴文祥系位于都江堰市丽水青城银杏苑15栋2单元2层1号房屋业主，建筑面积为132.32平方米。原告勤信物业系丽水青城银杏苑小区物业服务公司。 2017年3月23日，勤信物业与都江堰市丽水青城·银杏苑业主委员会签订了一份自2017年3月23日起至2022年3月22日止的《丽水青城·银杏苑物业服务合同》，合同主要约定：“第十九条物业服务费1、本物业管理区域的物业服务费实行包干制；（1）本物业管理区域的服务费由业主按其拥有建筑面积，按统一标准收取。现收费标准：住宅物业：1.00元/月．平方米。（2）考虑到本合同期内物价指数上涨等因素，2018年物业收费标准将在现标准的基础上上调0.2元/月．平方米。上调前征求业主意见。（6）物业服务费用按月交纳，业主应在每月1-25日按时足额履行交纳下月物业服务费用的义务。（7）业主和物业使用人逾期交纳物业服务费或其他使用费的，从逾期之日起，每日按欠交费用的5‰交纳违约金。” 2018年2月25日，丽水青城银杏苑业主委员会向全体业主出具了《关于丽水青城银杏苑物业服务费标准调整唱票结果的公示》，载明：“丽水青城.银杏苑调整物业服务费标准征求业主意见工作从2017年12月25日至今，历时两个月，现已结束。小区业委会在部分小区业主的共同参与见证下，于2018年2月25日对业主表决票进行了唱票查验统计，结果为：本小区总户数356户，其中：同意197户，占总户数的比例：55.33%，不同意38户，弃权2户；本小区总建筑面积：50506.7平方米，其中同意28491.15平方米，占总建筑面积的比例56.41%，不同意5492.51平方米，弃权277.86平方米。本次征求意见结果同意户数及面积比例均已超过半数，根据《物业管理条例》及相关法规，调费符合法定程序，拟从2018年3月1日起按新的物业服务费标准执行，即住宅为1.2元/平方米/月，非住宅为1.7元/平方米/月。 另查明，被告吴文祥从2018年7月起便未再向原告勤信物业交纳物业服务费和生活垃圾清运费。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案的争议焦点就在于物业公司所称的上调物业服务费有无依据，被告吴文祥是否应该按照上调后的标准足额向物业公司交纳物业服务费。为此勤信物业向本院递交了其与都江堰市丽水青城·银杏苑业主委员会签订的《丽水青城·银杏苑物业管理服务合同》以及有业委会盖章确认的《关于丽水青城银杏苑物业服务费标准调整唱票结果的公示》，被告吴文祥虽不予认可，但业主委员会系经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选举产生的群众性自治组织，代表全体业主，行使与物业管理有关的活动，其在唱票结果公示上的盖章，系对物业费上调程序和结果的认可，在该程序没有被撤销之前，应视为合法有效的，全体业主均应当遵照执行。故本院对原告勤信物业主张按照1.2元的标准收取物业费的主张予以支持。即被告吴文祥应向原告勤信物业交纳2018年7月至2019年8月共计14个月的物业服务费（132.32平方米×1.2元/月．平方米×14个月＝2222.98元）；代收代缴生活垃圾处置费为：5元/月/户×14个月=70元。 对于原告勤信物业主张的违约金问题。本院认为，《丽水青城·银杏苑物业服务合同》中对逾期未交纳物业服务费的后果进行了明确的约定，被告吴文祥亦存在逾期缴费的事实，应承担相应的违约责任。但鉴于我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定违约金为2222.98元×10%＝222.30元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决如下： 一、被告吴文祥于本判决生效之日起十日内向原告成都勤信物业服务有限公司给付2018年7月至2019年8月应付未付物业服务费2222.98元； 二、被告吴文祥于本判决生效之日起十日内向原告成都勤信物业服务有限公司给付2018年7月至2019年8月垃圾清运费70元； 三、被告吴文祥于本判决生效之日起十日内向原告成都勤信物业服务有限公司给付违约金222.30元； 四、驳回原告成都勤信物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴文祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院 审判员 王 芳 二〇一九年十月三十一日 书记员 刘旭梅