福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0423民初1273号 原告：龚春红，女，1975年3月12日出生，汉族，住福建省清流县。 原告:马先金，男，1973年8月26日出生，汉族，住福建省清流县。 委托诉讼代理人：龚春红，女，1975年3月12日出生，汉族，住福建省清流县，系马先金妻子。 被告：清流磐安房地产开发有限公司，住所地清流县龙津镇北大路**楼**，统一社会信用代码：913504235653662375。 法定代表人：陈红婴，该公司总经理。 原告龚春红、马先金与被告清流磐安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，于2019年10月25日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告龚春红、马先金到庭参加诉讼，被告清流磐安房地产开发有限公司（以下简称：磐安公司）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龚春红、马先金向本院提出诉讼请求：1.判令磐安公司支付龚春红、马先金逾期办证违约金84,354元（违约金按购房款470,988元的0.01%/日自2014年10月15日起暂算至2019年9月11日止）；2.自2019年9月12日起至能够办证之日止的违约金另行计算；3.诉讼费用由磐安公司承担。事实与理由：2014年1月8日，龚春红、马先金与磐安公司签订了位于清流县龙津镇长兴南街98号3幢1603室，《商品房屋买卖合同》，房屋总价为470,988元。龚春红、马先金于2014年1月22日支付购房首付款200,988元，余款办理银行按揭贷款于2014年7月21日交清，磐安公司已按合同第八条及双方签订的《承诺书》约定，于2014年10月15日交房。合同第十四条约定：磐安公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。此外，双方还对其他权利义务作了约定，该《商品房买卖合同》合法有效。现因磐安公司原因致买受人无法在约定时间取得房屋权属证书，应当依约支付逾期办证违约金。为了维护自身的合法权益，特向法院起诉，请依法裁判。 磐安公司书面答辩（情况说明）称，1.磐安公司已经按约交房，并未造成买受人经济损失；2.买受人主张按购房款每日0.01%支付办证违约金不符合实际，明显过高，应当进行调整；3.本公司原法人代表林志生于2015年5月29日去世，公司房产项目停工、员工解散。且公司因涉及纠纷，所有房产和土地均被法院查封、冻结，公司资产于2018年9月26日已经全部处理完毕，没有履行能力。因上述无法预期的客观因素，未能及时办理涉案房产的产权证系因无法预期的客观因素导致的，不应追究磐安公司的违约责任；4.同意由法院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了举证、质证。 对当事人双方无异议的证据和事实：1.龚春红、马先金提供的身份证复印件各一份、结婚证复印件一份，拟证明其身份信息、诉讼主体资格及婚姻状况；2.《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明证明双方签订《商品房买卖合同》及房屋交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、产权登记的约定和违约责任等事实；3.销售不动产统一发票证复印件三张，拟证明龚春红、马先金已交清全部购房款的事实；4.《收据》复印件一份，拟证明其已交清代办费的事实。5.本院调取磐安公司营业执照、法定代表人身份信息等。 对于龚春红、马先金提供的上述证据和事实，不违反法律规定，并有相关证据证明，本院予以确认并在卷佐证。 依据上述有效证据及庭审记录的案件事实，本院可以确认案件事实如下： 2014年1月8日，龚春红、马先金与磐安公司签署《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：磐安公司将位于清流县龙津镇长兴南街98号3幢1603室房屋出售给龚春红、马先金，房屋总价款为470,988元，龚春红、马先金按约向磐安公司支付了全部购房款。关于逾期办证违约金：根据合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项：“买受人不退房，出卖人自逾期之日起，每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”处理。然而，截至本案起诉时，龚春红、马先金仍未能取得房屋权属证书。 本院认为，龚春红、马先金与磐安公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。龚春红、马先金按照《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限的约定，付清了全部购房款，已全面履行了买受人的合同义务。本院认为，由于磐安公司原因，致龚春红、马先金至今仍未能办理房屋权属证书，根据双方签订的商品房买卖合同第十四条关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项：“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”处理，磐安公司负责办理涉案房屋权属证书，有合同的约定在案为凭，本院予以认可。由于磐安公司未能在合同约定的时间内办理讼争商品房的产权登记，其行为已构成违约，应承担违约责任。故龚春红、马先金要求磐安公司支付逾期办证违约金的请求，本院予以支持。该诉讼请求中，关于计算逾期办证违约金的起点时间，磐安公司已按期交房。因该公司原因，买受人龚春红、马先金不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书，具体的违约起点时间应在90日后的2015年1月15日起计算，至2019年9月18日为1707天。关于龚春红、马先金请求判令磐安公司按日万分之一计算办证违约金、磐安公司提出违约金过高的问题，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度和预期利益、经济损失等综合因素，并参考清流县辖区房地产业实际及逾期办证违约金的处理情况，依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》精神，本院酌定为按日万分之0.5计算办证违约金为40,198.83元(即470,988元×0.005％×1707天)，超出部份本院不予支持。关于龚春红、马先金请求判令磐安公司支付自2019年9月19日起至能够办证之日止的违约金，以购房款470,988元为基数、按0.01%向买受人支付违约金的请求，因该损失尚不确定，待条件成熟时另行解决，故该请求本院难以支持。清流磐安房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第六十四条(?javascript:SLC(183386,64)?)、第一百四十四条(?javascript:SLC(183386,64)?)，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、清流磐安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，支付龚春红、马先金自2015年1月15日起至2019年9月18日止的逾期产权登记违约金40,198.83元。 二、驳回龚春红、马先金的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1908.80元，减半收取954.40元由清流磐安房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审判员  罗应鹏 二〇一九年十月二十五日 书记员  沈 妍 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法通则》 第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 申请执行提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。