安徽省芜湖市三山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0208民初2115号 原告：芜湖市三山宜居投资有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区峨桥路三华山安置小区门面房206。统一社会信用代码913402085901939052。 法定代表人：柯莹，董事长。 委托诉讼代理人：朱迪杰，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶新伯，安徽纬纶律师事务所律师。 被告：安徽拓佳投资集团有限公司，住所地安徽省合肥市政务区怀宁路**置地广场栢悦中心办2303。统一社会信用代码91340100737341598T。 法定代表人：黄昕珩，董事长。 委托诉讼代理人：万建，男，该公司员工。 第三人：骆君华，男，1955年1月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。 委托诉讼代理人：陈凯，安徽瀛国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严裕萍，安徽瀛国伦律师事务所实习律师。 原告芜湖市三山宜居投资有限公司与被告安徽拓佳投资集团有限公司、第三人骆君华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理。本案审理过程中，经原告申请，本院追加骆君华作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，两次公开开庭进行审理。第一次庭审原告委托诉讼代理人朱迪杰，被告委托诉讼代理人万建到庭参加诉讼，第二次庭审原告委托诉讼代理人朱迪杰、被告委托诉讼代理人万建、第三人骆君华及其委托诉讼代理人陈凯、严裕萍到庭参加诉讼。各方当事人共同向本院申请庭外和解期限一个月，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告芜湖市三山宜居投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金990316.13元、违约金69741.87元及房屋占用费3329.55元（违约金及房屋占用费暂计至2019年7月15日）;2.判令被告向原告腾空并返还西湖新城Ｓ-05号楼1楼Ｋ-03号房屋，第三人骆君华协助腾让房屋。事实与理由：2016年10月31日，原、被告签订《房屋租赁运营合同》，将位于芜湖市三山区湖新城配套用房Ｓ-05号楼出租给被告，合同约定了租赁期限、租金标准、租金支付方式、违约金等；其中特别约定被告因转租行为所产生的一切纠纷和后果由被告负责处理并承担责任。合同签订后，原告于2016年12月22日将西湖新城Ｓ-05号楼正式移交给被告使用，被告将Ｋ-03号房屋转租给骆君华。后被告于2018年9月发函要求终止合作，原、被告于2019年2月1日协商一致并制作《备忘录》，同意解除原租赁协议并由被告负责在2019年5月31日前清空已租赁户。截至起诉之日，被告既未按照《房屋租赁运营合同》约定足额支付租金（仅支付第一年租金），亦未按照《备忘录》约定完成腾房工作，故诉至法院。 被告安徽拓佳投资集团有限公司辩称，一、原告涉案房屋存在很多的问题和瑕疵，交付的涉案房屋不符合消防法、物权法、土地法等法律法规的强制性规定，也不满足约定的交付条件；如因房屋证照交付等问题严重影响答辩人经营的，答辩人有权解除合同，并要求原告承担赔偿责任；为满足原告要求进场并实现部分开业的要求，答辩人于2016年12月22日进场，此后在原告同意下商户进行装修，商户在办理消防及证照过程中，有关行政机关以涉案房屋不能用于商业为由，要求商户停止运营，致使数年以来项目内招商营销仅有四户。二、原告所称的房屋交付与事实不符；因原告无法变更房屋用途，2016年12月22日将涉案房屋交付答辩人，但并不具备交付条件，涉案房屋交付的时间应自消防改造合格后即2018年5月份交付。三、答辩人并非拖欠租金，无需承担违约责任；依据答辩人与芜湖市三山区人民政府签订的芜湖拓佳创客文化广场项目投资协议的约定，原告与答辩人前两年租金全额补贴，在答辩人交纳租金后一个月内返还首年租金，双方已依约履行第二年及之后应缴纳的租金，因原告等多种原因，答辩人于2018年9月要求退租，经原告方同意，在租金交转程序上予以简化省略，答辩人无需支付租金；此外，原告违反了对租赁物的瑕疵担保义务，答辩人亦无需承担违约责任。四、合同在履行过程中，面对不满足法定和约定交付条件的房屋，原告至今未能解决，给答辩人造成重大损失，答辩人无需支付租金和违约金，且原告应返还保证金200000元。 第三人骆君华述称，第三人在本案中系次承租人的地位。依据原、被告合同约定，被告所运营的是一个商业综合体。原告应当知道在被告引入商户之后，商户有合法使用的权利。基于原告同意转租，第三人与被告的合同未到期，且第三人未违约仍然有权使用该房屋，请求驳回对第三人的诉请。另外，从被告答辩得知解除合同的原因在于原告存在根本违约，因此基于诚实信用原则，原告不能因为其违约行为享有权益。 原告为证明其诉讼主张向本院提交证据二、《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《工程竣工验收报告》、《证明》，证明芜湖市三山区湖新城Ｓ-05号楼为原告所有的事实；被告质证称对三性无异议，但认为不能证明房屋满足法定和约定的交付使用条件；第三人质证称，真实性无异议，不能达到证明目的证据。三、《房屋租赁运营合同》、《房屋正式移交单》，证明原告将芜湖市三山区湖新城Ｓ-05号楼出租并移交给被告使用的事实；被告质证称对其三性无异议，但认为被告为满足原告要求进场并实现部分业态开业的要求，在房屋尚不具备交付使用条件的情况下于2016年12月22日进场；第三人质证称无异议，并认为原告授权转租权。证据四、《房屋交接单》、《芜湖•拓佳创客文化广场房屋租赁合同》，证明被告将自原告处承租的Ｓ-05号楼中的Ｋ-03号房屋转租给第三人骆君华的事实；被告质证称，对真实性无异议，证明目的有异议，认为房屋用途为文化馆，消防验收均未能完善，不能用于经营大型商业广场；第三人对真实性无异议，并认为第三人与被告签订合同合法有效，合同有效期内可以对抗原告。证据五、《关于终止芜湖拓佳创客文化广场项目的函》、《备忘录》，证明原、被告协商一致解除租赁协议并约定由被告于2019年前清空租赁户的事实；被告质证称，三性无异议，证明目的有异议，合同解除后，对租金交转、商户清退、消防改造工程款达成合意，即租金不再支付后再返还商户；第三人质证称无异议，但清空租赁户与第三人无关。本院经审查后认为，被告及第三人对原告提交的证据真实性无异议，结合原告提交的其他证据以及庭审查明的事实，对原告提交的证据均予以认定。 被告为证明其抗辩主张向本院提交支付凭证两张，证明第一年租金已经支付完毕并且由宜居公司返还给被告，第二年经过原告公司同意就简化了交转手续，就没有再交转；原告质证称对证据三性无异议，但对其证明目的有异议；第三人质证称不清楚。本院经审查对该证据真实性予以认定，但不能证明第二年租金因交转手续简化而不再交转的情形，故对其证明目的不予认定。 经审理查明：2016年10月31日，芜湖市三山区人民政府因辖区内西湖新城公建配套用房Ｓ-05号楼和小区内的18号楼1单元投资建设芜湖拓佳创客文化广场项目与被告签订《芜湖拓佳创客文化广场项目投资协议》，约定：1.项目建设规模，标的房屋建筑总面积约17000平方米，其中配套用房Ｓ-05号楼7381.97平方米，18号楼1单元33层198套住宅用房约9600平方米；2.项目业态及开业要求，被告需在2017年9月30日前实现特色餐饮、金融、超市等业态开业，2017年12月31日前实现影院、酒店、健身房的开业，开业时间以2016年12月1日前房屋满足交付条件为准，若房屋因故交付延期则相应开业要求的时间顺延；3.被告需在三山区新注册成立项目公司作为该项目的实际主体，租赁项目用房，与所用房屋产权单位芜湖市三山宜居投资有限公司签订《房屋租赁运营合同》，租赁期为20年，自2016年11月起至2036年11月止，房屋现状交付，具体交付按《房屋租赁运营合同》执行；4.运营补贴，前两年所交租金全额补贴及第三、四年的租金减半补贴政策，补贴款在交纳当年租金后一个月内返还，运营补贴与项目推进进度挂钩，如项目不能完全按约定业态和约定时间开业运营，有权取消或部分取消补贴政策。同日，原告与被告签订《房屋租赁运营合同》，约定原告将位于芜湖市三山区出租给被告，标的房屋建筑总面积为17000平方米，其中Ｓ-05＃楼建筑面积7381.97平方米，18＃楼1单元33层住宅用房198套，约9600平方米，租赁期限内被告有权使用、管理和经营收益；租赁期限为20年，自2016年11月起至2036年11月止；Ｓ-05＃楼签订合同后在满足法定交付条件可以使用下半个月内交房，交房一周后双方签订《房屋交接单》开始计租；租金采用递增的方式，Ｓ-05＃起步租金为10元／平／月，18号楼的起步租金为3元／平／月，每两年递增一次，即第三年开始递增，每次在上次的基础上递增租金5%；非住宅用房被告向原告支付房屋使用保证金10万元，18＃号楼1单元用房被告向原告支付房屋使用保证金10万元；被告有义务按时足额向原告支付租金，每延迟一天向原告支付所欠租金万分之一的违约金，达到延迟交纳租金约定解除条件的，原告有权解除合同；被告对标的房屋享有完整的租赁权、使用权、收益权和运营管理权，由被告或其项目公司依法自主运营，被告有权将标的房屋部分出租、转租给第三方客户，转租部分的管理工作由被告负责，本合同规定的权利与义务不因被告转租而改变；被告出租、转租期限不得超过本合同约定的租赁期限，被告应在转租租约中列明，如被告提前终止本合同，被告与客户的转租租约应同时终止，无论被告是否提前终止本合同，被告因转租行为所产生的一切纠纷和后果被告负责处理并承担责任。 合同签订后，原告于2016年12月22日将涉案西湖新城Ｓ-05＃楼房屋交付给被告，双方签订房屋正式移交单，并载明被告应于2016年12月30日前交纳第一期房屋租金885836元。2017年1月13日，被告向原告交纳房屋租金885836元，后芜湖市三山区财政局于2017年3月20日向被告返还了租金885836元。期间，被告在三山区新注册成立项目公司即芜湖佳笙商业管理有限公司作为该项目运营主体，并由芜湖佳笙商业管理有限公司（甲方）与第三人骆君华（乙方）于2017年5月24日签订《拓佳•创客文化广场房屋租赁合同》，约定甲方将位于芜湖市三山区房屋出租给乙方，房屋面积83㎡，租赁期间自2017年5月24日至2020年8月23日（包含3个月免租期），租金为29880元／年，还约定了其他权利义务。第三人骆君华于2017年6月9日办理房屋交接手续，承租该房屋用于经营日用品超市至今。 《房屋租赁运营合同》履行期间，被告向芜湖市三山区人民政府、原告芜湖市三山宜居投资有限公司出具《关于终止芜湖拓佳创客文化广场项目的函》，载明：在合同履行过程，因各种客观原因我司已无法继续开展招商运营工作，合同目的无法实现。建议2019年3月31日前双方终止合同，我司完成撤场工作，请求予以考虑并同意。2019年2月1日，原、被告签订《备忘录》，实系双方对包括案涉投资项目终止在内相关事项达成的合意，载明：2016年10月31日拓佳集团与区政府签订了项目投资协议同时与三山宜居公司签订了房屋租赁协议，因拓佳集团招商等多种原因至今只经营了三处小型超市，并没有达到当初合作的预期目标。拓佳集团于2018年9月提出终止该项目投资协议及租赁协议的建议。双方协商后达成如下方案：（1）同意终止该项目，原投资协议及租赁协议不再履行；（2）在三山宜居公司的协助下，拓佳集团负责在2019年5月31日前清空已租赁户，并将标的房屋交还给区宜居公司，宜居公司退还拓佳集团已交纳的房屋保证金20万元。若2019年5月31日拓佳集团未能清空并移交租赁标的，宜居公司有权处理标的房屋，20万保证金在贵司收回房屋后1个月内无息退还拓佳集团；（3）三山宜居公司前期为项目实施的消防改造工程款60万元，该款由拓佳集团承担10万元，三山宜居公司承担50万元。该《备忘录》签订后，被告向原告交还了除西湖新城S-05号楼1楼K-03、K-05、K-10房屋以外的其他房屋，本案诉讼期间，原、被告就西湖新城S-05号楼1楼K-05、K-10号房屋交还也达成了合意，因第三人尚占有西湖新城S-05号楼1楼K-03，被告未完成该房屋的返还，原告遂诉至法院。 本院认为:被告与芜湖市三山区人民政府签订的《芜湖拓佳创客文化广场项目投资协议》，以及与原告基于该投资协议签订的《房屋租赁运营合同》，均系当事人达成的有效合意，对当事人均具有约束力。合同生效后，原告依约向被告交付了商铺，在履行过程中，原、被告于2019年2月1日达成的终止项目及租赁合同的《备忘录》，由双方共同确认原投资协议及租赁协议不再履行，应视为双方对解除《房屋租赁运营合同》达成合意，故认定原、被告之间的《房屋租赁运营合同》于2019年2月1日协议解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告双方合同解除，被告依法应向原告支付拖欠的租金，并应按约定将租赁房屋在2019年5月31日前返还给原告。但租赁合同期内，被告仅按约支付了第一年（2016年12月22日至2017年12月21日）租金885836元，后期租金未按约支付显已违约，应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付2017年12月22日至2019年1月31日期间的租金990316.13元（其中2017年12月22日至2018年12月21日885836元，2018年12月22日至2019年1月31日104480.13元，共计990316.13元），具有事实和法律依据，本院予以支持，因被告向原告交纳了200000元保证金，应予以扣减，故认定被告向原告支付租金790316.13元；原告主张自2017年12月22日至2019年7月15日期间按日万分之一标准计算违约金的诉讼请求，亦于法有据，本院予以支持，具体金额本院认定为36146.52元（885836元×0.1‰/日×365天＋990316.13元×0.1‰/日×41天）；《房屋租赁运营合同》解除后，因被告未按《备忘录》约定于2019年5月31日前向原告返还所有的租赁房屋，西湖新城S-05号楼1楼K-03房屋至今仍由第三人骆君华占有，被告的行为显已违约，原告要求其返还西湖新城S-05号楼1楼K-03房屋，以及该房屋自2019年6月1日至同年7月15日期间参照租金标准计算房屋占用费1307.25元（10.5元/㎡/月×83㎡÷30天×45天）的诉讼请求，亦于法有据，本院予以支持。因西湖新城S-05号楼1楼K-03房屋由被告转租给第三人骆君华，第三人骆君华作为案涉房屋实际占用人，亦有义务协助被告向原告腾让返还该房屋。被告提出房屋不满足约定的交付条件，被告于2016年12月22日进场后，有关行政机关以涉案房屋不能用于商业为由，要求商户停止运营，致使数年以来项目内招商营销仅有四户，且涉案房屋实际交付时间应为消防改造合格后即2018年5月份交付。本院认为，《房屋租赁运营合同》的解除是基于被告申请原告同意后双方协商解除，并无证据证明原告违约，租赁房屋具体交付时间应按双方共同确认的房屋正式移交单时间确定，故对被告此答辩意见不予采信；被告辩称，依据其与芜湖市三山区人民政府签订的《芜湖拓佳创客文化广场项目投资协议》的约定，前两年租金全额补贴返还，第一年已经返还，经原告同意第二年租金在交转程序上予以简化省略，答辩人无需支付租金，且认为原告违约给被告造成损失，被告无需支付租金及违约金，并要求原告返还保证金200000元。本院认为，被告与芜湖市三山区人民政府在《芜湖拓佳创客文化广场项目投资协议》约定的“前两年所交租金全额补贴”系芜湖市三山区人民政府给予被告招商引资的优惠政策，第一年租金补贴返还也是由芜湖市三山区人民政府向被告履行，与原、被告之间的租赁合同关系没有直接的关联性，且投资协议中约定“运营补贴与项目推进进度挂钩，如项目不能完全按约定业态和约定时间开业运营，芜湖市三山区人民政府有权取消或部分取消补贴政策”。因此，即使芜湖市三山区人民政府向被告返还了第一年租金作为运营补贴，也并不必然会对被告进行第二年运营补贴，且被告提交的证据也不能证明原告同意第二年租金在交转程序上进行简化或由原告对该租金进行减免，被告答辩意见证据不足，不予采信，但被告交纳的200000元保证金应充抵租金予以扣减。第三人述称，被告依约所运营的是一个商业综合体，基于原告同意转租、第三人与被告的合同未到期，且第三人未违约仍然有权使用该房屋，并认为原、被告租赁合同解除是因为原告违约，原告不能因为其违约行为享有权益。本院认为，从合同相对性来说，原告将房屋出租给被告，被告再出租给第三人，形成两个独立的合同，即租赁合同与转租合同。虽然两个独立的合同均为有效约定，对当事人均具有约束力，但因为出租合同与转租合同所处分的为同一标的物，被告与原告解除租赁合同后，租赁合同尚未履行部分依法已经终止，因此被告对涉案房屋已经丧失了占用使用和处分权，也无法再按转租合同约定继续向次承租人即第三人履行交付租赁标的物的义务。因此，虽然被告与第三人的转租合同尚未届履行期，但考虑各方合同履行的客观现实，该转租合同在出租合同解除后客观上已经没有继续履行的可能，故该转租合同不应再继续履行，第三人因转租合同不能继续履行所产生的损失，可另行主张；第三人提出原、被告之间租赁合同解除系原告违约所致，与本院查明事实不符，不予采信。 综上所述，原告要求被告支付租金、违约金以及房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持，但具体金额以本院认定为准；原告要求被告向原告腾让、返还西湖新城S-05号楼1楼K-03房屋，第三人协助腾让的诉讼请求，亦予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告安徽拓佳投资集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告芜湖市三山宜居投资有限公司支付租金790316.13元（自2017年12月22日至2019年1月31日）、违约金36146.52元、房屋占用费1307.25元（自2019年6月1日至同年7月15日），以上合计827769.9元； 二、被告安徽拓佳投资集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告芜湖市三山宜居投资有限公司腾让、返还西湖新城S-05号楼1楼K-03房屋，第三人骆君华协助被告安徽拓佳投资集团有限公司腾让、返还西湖新城S-05号楼1楼K-03房屋； 三、驳回原告芜湖市三山宜居投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7185元，由原告芜湖市三山宜居投资有限公司负担185元，被告安徽拓佳投资集团有限公司负担7000元（原告垫付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  刘玲玲 二〇一九年十月二十三日 书记员  鲍 洁