广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0681民初1121号 原告（反诉被告）：冯有权，男，1969年2月24日出生，汉族，住广西东兴市。 原告（反诉被告）：叶云，女，1970年8月8日，汉族，住广西东兴市。 特别授权委托代理人：梁永余，系广西北仑律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王业军，男，1974年10月20日出生，瑶族，住广西东兴市。 一般授权委托代理人：张植，系广西海狮律师事务所律师。 一般授权委托代理人：邱静静，系广西海狮律师事务所实习律师。 被告（反诉第三人）：王松林，男，1992年8月22日出生，瑶族，住广西上思县。 一般授权委托代理人：张植，系广西海狮律师事务所律师。 一般授权委托代理人：邱静静，系广西海狮律师事务所实习律师。 第三人（反诉原告）：广西东兴市我爱我家众筹国际大酒店有限公司，住所地广西东兴市东盟大道**，统一社会信用代码：91450681348596116F。 法定代表人：王业军。 一般授权委托代理人：张植，系广西海狮律师事务所律师。 一般授权委托代理人：邱静静，系广西海狮律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）冯有权、叶云诉被告（反诉原告）王业军、被告（反诉第三人）王松林及第三人（反诉原告）广西东兴市我爱我家众筹国际大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日受理本诉，2019年8月23日受理反诉后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯有权、叶云、原告（反诉被告）特别授权委托代理人梁永余、被告（反诉原告）一般授权委托代理人张植、邱静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉： 原告（反诉被告）冯有权、叶云向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2017年4月26日签订的《房屋租赁合同》和2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》均于2019年7月1日解除；2、判令被告王业军、王松林共同向原告支付租金及水电费共计人民币336306.00元；3、判令被告王业军、王松林共同向原告支付违约金79620.00元（违约金计算方法：66350元/月×12×10%＝79620元）；4、判令本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年4月26日，原告冯有权与被告王业军签订《房屋租赁合同》，将该楼的一楼大堂和第十三层至十六层出租给被告用作酒店经营，约定租期为15年，月租金为66350元，经营水电费由被告王业军承担，累计三个月或延迟超过90天未付租金的，原告冯有权有权单方面解除合同并收回房屋及装修物，违约方应向守约方支付年租金10%的违约金等。合同签订后，被告王业军并不按时支付房屋租金及水电费，经原告冯有权多次催收，被告王业军才于2018年4月28日委托被告王松林就租金等事项进行对接、结算，被告王业军遂结清2017年4月26日至2018年4月25日期间的租金。2018年7月31日原告冯有权与被告王松林签订《房屋租赁合同》（实际是王业军授意王松林签订且实为王业军使用，第三人盖章予以证实），将该楼第十七层出租给被告作酒店厨房、大厅等经营用途，约定租期为3年，月租金为3000元，经营水电费等由被告承担，提前10日支付下一季度租金等。自2018年9月起，被告王业军就开始拖欠原告冯有权的租金及水电费，累计达10个月以上，2019年7月1日原告冯有权向被告王业军送达《合同终止函》，确定解除租赁合同关系，截至当日被告累计欠原告租金及水电费共336306元。被告王业军长期拖欠租金及水电费等行为严重侵害了原告冯有权的合法权益，为了维护原告冯有权的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，诉至法院。 被告辩称，1、首先案涉合同并不满足解除条件，案涉租赁合同区别于一般房屋租赁合同，属于互付债务的双务合同，其实际包含了另一重法律关系，及房屋代理销售关系，并且冯有权当时交付的是毛坯房，王业军未将其与双方约定的产权式酒店方式对外销售，还出资对房产进行了装修，因此王业军在案涉合同当中同样享有要求对方即冯有权为金钱履行义务的一方权利主体，王业军在销售房产后一直要求冯有权结算付款，但其敷衍再三，拒不履行其债务，至今尚欠王业军的装修款及佣金远超出了王业军应当给付的租金金额，在久拖未结的情况下，王业军基于不安抗辩的考虑向冯有权主张抵扣租金，但冯有权却予以拒绝，现又要求解除合同，显示公平，亦丧失诚信基础，应当指出的是案涉合同第二条第三款还约定了冯有权需要开具租金发票，但其没有开过任何一张发票，影响了我爱我家酒店的正常财务收支做账，属于合同违约一方，王业军因此享有先履行抗辩权，可要求冯有权开具前期已付款发票后再为付款；其次，冯有权所作的合同终止函没有通知到王业军、王松林，没有发生合同解除的效果，根据《合同法》第九十六条的规定，一方当事人主张解除合同的应当通知对方，但冯有权所做的合同终止函其送达主体并非王业军、王松林，更不是其二人的授权接收材料主体，而合同终止函当中冯有权也仅是要求解除2017年4月26日签订的租赁合同，没有要求同时解除2018年7月31日签订的租赁合同；2、该租金水电应当在冯有权所欠装修款及佣金当中予以抵扣，且我爱我家大酒店已给付的水电费是14718元，该金额336306元实际为321588元；3、冯有权与王业军之间为互付金钱履行义务主体，冯有权在本案当中亦存在拒不给付装修款、佣金、拒开租金发票等违约行为，基于此王业军才行使了合同抗辩权，因此冯有权关于给付违约金的主张无事实依据。 反诉： 被告（反诉原告）王业军、第三人（反诉原告）广西东兴市我爱我家众筹国际大酒店有限公司向本院提出反诉请求：1、原告（反诉被告）冯有权、叶云向被告（反诉原告）王业军支付装修款及佣金共计1520053元及利息（利息以尚欠佣金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率自反诉之日起计至付清之日止）；2、原告（反诉被告）冯有权、叶云立即恢复东兴市东兴镇xxxxx一楼大堂的用电供应；3、原告（反诉被告）冯有权向被告（反诉原告）王业军出具已支付租金增值税专用发票；4、原告（反诉被告）冯有权、叶云向反诉原告王业军、东兴市我爱我家众筹国际大酒店有限公司赔偿因擅自断电导致经营损失181624.8元、租金损失30586.5元、员工工资损失33106.5元（损失暂计至2019年8月21日，此后另计恢复供电时止）；5、反诉案件受理费由原告（反诉被告）承担。事实和理由：被告（反诉原告）王业军（乙方）与原告（反诉被告）冯有权（甲方）于2017年4月26日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定由甲方将位于广西东兴市大堂251平方米、十三层至十六层面积为4763平方米共计96套房产租赁给乙方作为酒店使用；十三层至十六层的房间作为产权式酒店对外出售价格需加装修款及佣金在内，装修款及佣金为乙方所有，甲方只收取2500元/平方米；租金交付后甲方需为乙方开具发票；甲方须保证正常的水电供应；合同还约定了其他事项。合同签订后，被告（反诉原告）王业军为原告（反诉被告）冯有权对外出售上述十三层至十六层的房间共计44套，已售面积达2184.74平方米，原告（反诉被告）冯有权应向王业军给付装修款及佣金1841649元，被告（反诉原告）王业军为此多次要求原告（反诉被告）冯有权结算并支付该款项，但其拒不履行结算及付款义务。合同履行过程中，被告（反诉原告）王业军已给付原告（反诉被告）冯有权租金共计1169750元，依据合同约定，被告（反诉原告）王业军一直要求其就已支付租金部分开具发票用作酒店支出项入账，但其置之不理，将被告（反诉原告）王业军的合同权益视之无物。此外，被告（反诉原告）王业军已将租赁房产用作东兴市我爱我家众筹国际大酒店有限公司的酒店经营，经营过程中，原告（反诉被告）冯有权擅自于2019年7月1日断开被告（反诉原告）王业军所租赁的一楼大堂用电供应，导致酒店至今无法营业，截至2019年8月21日发生经营损失181624.8元、租金损失30586.5元，员工工资损失33106.5元。2019年8月7日，东兴市我爱我家众筹国际大酒店有限公司向冯有权支付水电费14710元。被告（反诉原告）认为，被告（反诉原告）王业军与原告（反诉被告）冯有权签订的《房屋租赁合同》为当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守。被告（反诉原告）王业军已依据合同约定为原告（反诉被告）冯有权出售多套房产，冯有权拒不结算、付款构成恶意违约，应承担相应民事责任。鉴于《房屋租赁合同》区别于一般租赁合同，属于互付金钱给付义务合同，被告（反诉原告）王业军的租金应当在冯有权尚欠装修款及佣金款中予以抵扣，抵扣后剩余部分应予以返还。被告（反诉原告）王业军应取得的装修款及佣金1841649元，扣减尚欠租金、水电费共计321596元（336306元－14710元），冯有权仍需向被告（反诉原告）王业军支付1520053元（1841649元－321596元）。对于被告（反诉原告）王业军已及付租金部分，原告（反诉被告）冯有权具有开具相应增值税专用发票义务。原告（反诉被告）冯有权在《房屋租赁合同》履行过程中，在其持有的被告（反诉原告）王业军应结款项远大于租金、水电费，被告（反诉原告）王业军完全没有对其负债的情况下，擅自中断用电供应，导致被告（反诉原告）王业军无法正常经营酒店，相应损失应由冯有权赔偿，并应立即恢复案涉房屋用电供应。原告（反诉被告）叶云与原告（反诉被告）冯有权为夫妻关系，应对上述债务承担共同清偿责任。 原告（反诉被告）辩称，1、反诉原告诉请反诉被告支付装修款及佣金没有任何依据，因为本案中是房屋租赁合同，而王业军涉及到的装修款及佣金是双方之间的委托代理合同关系，与本案不是同一法律关系，并且反诉被告已就双方的委托代理合同关系向东兴市人民法院起诉；2、反诉原告主张恢复新都大厦一楼大层的用电供应没有依据，依据《合同法》规定反诉被告已经将解除合同的函送达反诉原告，双方的租赁合同已经解除，反诉原告无权要求恢复供电，并且恢复供电将导致反诉被告的损失扩大，造成无法逆转的后果，因为本案是基于反诉原告不按时足额支付租金而引起，如果恢复供电必然会造成反诉被告的损失进一步扩大；3、合同约定反诉被告所出具的包括收据，但双方在签订合同时均是自然人的个体，自然人不具备出具增值税专用发票的资格，因此反诉被告所付的是出具收据的义务，但在本案中反诉原告没有按时将付租金就不存在出具收据的问题，因此在合同法中反诉被告持有先履行抗辩权和不安抗辩权；4、反诉原告所主张的经营损失没有事实基础，反诉被告依法解除租赁合同并且是以双方约定的理由和法定理由所进行，反诉原告在一楼大堂断电后对上面的酒店房间通过网上平台继续的进行销售，并没有停止酒店的营业，此外反诉原告所主张的经营损失没有任何事实和法律依据；5、在已经销售的并且和反诉原告有关的房屋，在房屋销售的过程中已经将反诉原告所需要支付的返租租金在房屋余款中予以抵扣，意思是反诉原告已经获得反诉被告所垫付的返租租金，该部分的返租租金实际上就是双方约定的反诉原告的装修款，该部分款项在反诉被告所提供的证据中反映，有119多万元。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《合同终止函》没有通知《房屋租赁合同》当事人王业军，只是送至我爱我家大酒店的前台，且仅是要解除2017年4月26日所签订的租赁合同，没有要求同时解除2018年7月31日所签订的租赁合同；2、水电费及租金336306元是在2019年7月13日由被告（反诉原告）确认，而此后产生的水电费14718元是2019年7月份所实际产生，是确认之后所产生的费用。 经审理查明，原告（反诉被告）冯有权系广西东兴市东兴镇东盟大道1008号新都大厦业主，于2017年4月26日与被告（反诉原告）王业军签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定将广西东兴市东兴镇xxxx的一楼大堂251平方米和第十三至十六层面积为4763平方米共计96套房用作酒店经营，约定租期15年，月租金为66350元，经营水电费由被告承担，累计三个月或延迟超过90天未付租金的，原告有权单方面解除合同并收回房屋及装饰物，违约方应向守约方支付年租金10%的违约金等。 合同签订后，被告（反诉原告）王业军并不按时支付房屋租金及水电费，经原告(反诉被告)冯有权多次催收，被告（反诉原告）王业军才于2018年4月28日委托被告（反诉第三人）王松林就租金等事项进行对接、结算，被告遂结清2017年4月26日至2018年4月25日期间的租金。2018年7月31日原告(反诉被告)冯有权与被告（反诉第三人）王松林签订《房屋租赁合同》（实际是王业军授意王松林签订且实为王业军使用，第三人盖章予以证实），将该楼第十七层出租给被告作酒店厨房、大厅等经营用途，约定租期为3年，月租金为3000元，经营水电费等由被告承担，提前10日支付下一季度租金等。 自2018年9月起，被告（反诉原告）王业军就开始拖欠原告(反诉被告)冯有权的租金及水电费，截止至2019年6月26日止被告拖欠原告(反诉被告)冯有权租金及水电费336306.00元，2017年7月1日原告作出《合同终止函》，但没有通知到被告（反诉原告）王业军，只是送至我爱我家众筹大酒店的前台。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。原告诉请依法确认原、被告于2017年4月26日签订的《房屋租赁合同》和2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》均于2019年7月1日解除，不符合法律规定，本院不予确认。 原告（反诉被告）冯有权与被告(反诉原告)王业军之间的房屋租赁关系合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告（反诉原告）王业军应按约合同约定从2018年9月起至2019年6月26日期间的租金、水电费共336306元，原告（反诉被告）冯有权、叶云请求被告（反诉第三人）王松林共同支付租金、水电费及违约金没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 关于原告（反诉被告）冯有权、叶云主张的违约金：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中原告提出的违约金，所依据的《房屋租赁合同》约定的内容为，任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的每年租金的10%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。故被告（反诉原告）王业军应支付违约金79620.00元。 关于反诉的问题：根据反诉原告提出的反诉诉请及陈述的事实，其主要理由是认为反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》区别于一般租赁合同，属于互付金钱给付义务合同，反诉原告租金应当在反诉被告尚欠的装修款及佣金款中抵扣，抵扣后剩余部分应予以返还。故要求反诉被告支付扣除后的装修款及佣金款。反诉原告的主张不属于房屋租赁合同纠纷解决范围，应属于另一法律关系，与本案之诉系不同的法律关系，且不能吞并本诉，故反诉原告在本案中提出的反诉，应予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王业军于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）冯有权、叶云支付租金及水电费共计人民币336306.00元； 二、被告（反诉原告）王业军于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）冯有权、叶云支付违约金79620.00元（违约金计算方法：66350元/月×12×10%＝79620元）； 三、驳回被告（反诉原告）王业军、第三人（反诉原告）广西东兴市我爱我家众筹国际大酒店有限公司的反诉； 四、驳回原告（反诉被告）冯有权、叶云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 本诉案件受理费7538元，减半收取3769元（本诉原告已预交），由本诉被告王业军负担；反诉案件受理费20688元，减半收取10344元（反诉原告已预交），由反诉原告王业军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交本诉上诉案件受理费7538元，反诉上诉案件受理费20688元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。 审判员  唐上裕 二〇一九年十月二十二日 书记员  苏珊珊