广东省深圳市罗湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0303执异395号 案外人：邝丽湛，女，汉族，1957年11月23日出生，身份证住址：广东省广州市天河区。 案外人：李逸洋，女，汉族，1991年6月22日出生，身份证住址：广东省广州市天河区。 案外人共同委托代理人：谢俊男，广东瑞特律师事务所律师。 申请执行人：马万英，女，1973年3月8日出生，香港特别行政区居民。 委托代理人：楚静静，广东钧沐律师事务所律师。 委托代理人：曾凯刚，广东钧沐律师事务所实习律师。 被执行人：深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称：国融公司），住所地：广东省深圳市南山区蛇口中心路致远大厦******，统一社会信用代码：91440300708441100M。 法定代表人：胡雯婷，执行董事。 委托代理人：鲁畅，广东诚公律师事务所律师。 委托代理人：黄钊洋，广东诚公律师事务所实习律师。 被执行人：深圳市名夏集团有限公司（以下简称：名夏公司），住，住所地：广东省深圳市罗湖区东门街道深南东路**港丰大厦**一社会信用代码：91440300279448928C。 法定代表人：何哲，总经理。 委托代理人：林智明，男，汉族，1976年10月17日出生，身份证住址：广西桂平市，公司员工。 在本院执行（2018）粤0303执7190号申请执行人马万英与被执行人国融公司、名夏公司房屋买卖合同纠纷一案中，案外人对本院强制执行被执行人国融公司、名夏公司名下房产不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。 案外人称：1、解除对深圳市罗湖区湖贝路63号港丰大厦1栋7B01房产的查封措施；2、撤销（2018）粤0303执7190号之四《搬迁通知书》。理由：案外人是深圳市罗湖区XXX房产（以下称“被查封房产”）的实际所有权人（即业主)。案外人与被执行人国融公司于2002年9月12日签订了《深圳市房地产认购书》，约定案外人认购被执行人开发的深圳市罗湖区XXX号房产，房产总价为1714064元。案外人己于2002年9月12日将购房款1714064元全额向国融公司付清，国融公司也已向案外人出具了收款收据，确认案外人己付清被查封房产的全款，双方商品房买卖合同法律关系己经成立。然而，因国融公司的原因，虽经案外人屡次催促，国融公司至今未依约为案外人办理被查封房产的不动产权证。但是，案外人作为被查封房产的实际所有权人，自2013年4月15日起便己实际占有、使用被查封房产至今。虽然被执行人至今未依约为案外人办理被查封房产的不动产权证，但依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”的规定，申请人是被查封房产的所有权人，足以排除贵院的执行。案外人听证时当庭补充：1、2012年案外人和国融公司、名夏公司有签房地产买卖合同，但原件一直未给我。2、2013年4月房产交付使用时至今，是自住，名下没有其他用于居住的房子。房子是给女儿李逸洋买的，女儿名下没有房产。2014年8月-10月，我同行来深圳做研究，就借一间空房给他，每个月他给我2000元左右，后来我的亲戚及他朋友也过来住，也要求付我一定的费用。2019年4月开始房子未借给他人居住，都是自己住的。 申请执行人答辩：1、案外人的证据材料无法证明其与被执行人签订有效的商品房买卖合同，无法证明其已经向被执行人履行付款义务，其非房屋的产权人。2、案外人所购得涉案房产并非用于居住，系对外出租。3、根据国融公司出具的资料，该房产未取得预售许可，其签署的认购书属于法定无效情形。4、涉案房产登记在被执行人名下，申请执行人申请执行房产予法有据。 被执行人名夏公司答辩：1、名夏公司和港丰公司与案外人签有购房合同，虽无备案，但该合同真实有效。2、案外人已一次性付完购房款。3、名夏公司和港丰公司已把涉案房产交付案外人使用，但该房产还登记在国融公司名下，案外人无权对外出租，案外人与国邦公司签订的委托出租协议是无效的，案外人没有相关证据证明该出租协议已实际履行，根据案外人缴纳物业管理费等小区费用的事实，该房产是案外人实际居住使用的。故名夏公司认为案外人的异议符合最高法院关于执行复议、异议的司法解释第二十九条规定，异议是成立的。签署合同是案外人和名夏、港丰公司，与国融公司无关，因为国融公司是由深圳市国投公司在港丰公司与其签订的股权让与担保中非法变更而来的，我方不承认国融公司是港丰公司的继受人，国融公司与本案无关。 被执行人国融公司答辩：一、案外人就案涉房产并未签订合法有效的房屋买卖合同。1、案外人签订的《深圳市房地产认购书》不属于商品房买卖合同且已效力终止。（1）案外人并未与答辩人、名夏集团签订商品房预售合同，仅与答辩人签订一份《深圳市房地产认购书》。对于认购书的性质，罗湖法院在港丰大厦相关另案一审判决中曾认定，该认购书“虽然约定了房号、价款、付款方式及违约责任，但是，并不符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的合同应当具备的主要内容”，因此不能认定为商品房买卖合同。深圳中院经二审亦认为，认购书属于预约合同而不是商品房买卖合同（详见答辩人证据4-6），维持罗湖法院的判决。（2）依据认购书第五条约定可知，认购书签订之日起7日内，申请人应签订正式的买卖合同，否则认购书的效力即行终止。2、案涉房产至今未取得商品房预售许可，案外人签订的认购书属于法定无效情形。因港丰大厦的预售许可申请、销售均为原股东经营期间办理，且原股东至今非法占有相关经营材料、场地未予返还，答辩人无法核实案涉房产的具体销售、交付和使用情况。但据答辩人核对港丰大厦预售面积审核报表（复印件），案涉XXX并不在预售许可范围内，应属原股东自留物业，现实际应由名夏集团及其关联物业公司控制。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。案涉房屋至今未取得预售许可，因此即便申请人签订的认购书属于房屋买卖合同，该合同也属法定无效情形。二、案外人所购案涉房产并非用于居住而系用于对外出租，案外人提交了证据16-19，用于证明自2013年9月至今案涉房产一直委托深圳市国邦物业顾问有限公司对外出租。由此可知，案外人所购案涉房产并非用于居住，且其名下有其他用于居住房屋的可能性极大。综上所述，案外人就案涉房产并未签订合法有效的书面买卖合同，所购房产也并非用于自住，不符合第二十八规定的“无过错买受人物权期待权”、第二十九条“消费者物权期待权”的法定要件，案外人人对房屋的实际占有不具备合法性，请法院依法处理。鉴于名夏公司当庭提交证据，1、名夏公司提交的预售合同并不完整，国融公司不认可曾签署该合同，港丰大厦的相关销售资料原件至今由原股东及实际控制的名夏公司非法控制未返还，且依据房产信息查询单该房产未进行预售登记，因此该预售合同并不真实存在，否则案外人早年就应当主张房产权利。2、如名夏公司曾与案外人签订过买卖合同，则应由名夏公司自行承担责任，与国融公司无关。 本院查明，马万英与国融公司、名夏公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月27日作出（2014）深罗法民三初字第1603号民事判决书，判决国融公司、名夏公司应于判决生效之日起十日内向马万英支付自2013年2月25日起至2014年8月10日止的逾期办理《房产证》的违约金（以购房款1196350元为基准，按日万分之四标准计算）并驳回马万英的其他诉讼请求。马万英、国融公司不服上述判决，上诉至广东省深圳市中级人民法院，广东省深圳市中级人民法院于2017年11月8日作出（2017）粤03民终8695号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，被执行人未按期履行生效判决确定的义务，申请执行人向本院申请执行，本院于2018年12月13日作出（2018）粤0303执190、7193、9047-9053、9060号协助执行通知书，查封被执行人深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司、港丰房地产开发（深圳）有限公司名下位于深圳市罗湖区×××房产。查封期限从2018年12月13日至2021年12月12日止。2019年7月26日，本院作出（2018）粤0303执7190号之四搬迁通知书，通知深圳市罗湖区XXX房产的住户（租户）于十日内搬离该房产，逾期将依法强制搬迁。 另查，深圳市规划和国土资源委员会（海洋局）显示，港丰大厦1栋已于2011年12月7日已获预售或现售许可证。深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表显示，港丰大厦1栋已办理房地产初始登记。涉案房产已办理预查封，查封时间为2018年12月13日至2021年12月12日止。查封被执行人为深圳市名夏集团有限公司、深圳市国融房地产开发有限公司。 两案外人及深圳市名夏集团有限公司均主张案外人为XXX的业主，并提交《深圳市房地产认购书》《房屋买卖合同（预售）》、收款收据、银联POS签购单、委托银行代扣电费合同书、物业管理费收款收据、管道燃气供电气合同书、委托代理存房业务合同书、委托代理出租、委托代办装修、配备家私业务合同书、个人账户对账单等证据证明。其中，《房屋买卖合同（预售）》仅有签名页，无合同主文。涉案房屋购房支付凭证（银联POS签购单）显示的时间为2002年9月12日，共支付两笔的款项合计为1614064元。港丰房地产开发（深圳）有限公司与深圳市名夏集团有限公司出具涉案房屋《收款收据》显示时间为2012年10月11日，金额为1714064元。案外人邝丽湛称其除涉案房产外，其名下有其他房产。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人。本案中，根据不动产权资料电脑查询结果单显示，涉案房产权利人为被执行人深圳市名夏集团有限公司、深圳市国融房地产开发有限公司。本院据此裁定查封涉案房产并进行处分符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人提交《深圳市房地产认购书》《房屋买卖合同（预售）》、收款收据、银联POS签购单、委托银行代扣电费合同书、物业管理费收款收据、管道燃气供电气合同书、委托代理存房业务合同书、委托代理出租、委托代办装修、配备家私业务合同书、个人账户对账单等证据证明涉案房屋系其所有，但被执行人名夏公司提交的《房地产买卖合同（预售）》并非完整的合同，不具有证据效力，本院不予采信，两案外人与被执行人仅签订了认购书，两案外人提交的支付凭证与涉案房屋的收款收据时间、金额均不一致。两案外人虽提交了2013年9月9月的电费单、部分物业管理费、燃气费收据及委托代理存房业务合同书、委托代理出租合同、个人对账单，但未能证明涉案房屋在本案查封前其已实际居住，且案外人邝丽湛称其名下有其他房屋用于居住，案外人李逸洋也未能提交证据证明其名下没有其它房屋用于居住，故两案外人的异议请求无依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人邝丽湛、李逸洋的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 郑 有 培 审判员 杨 晓 玲 审判员 邱 昭 霞 二〇一九年十月二十二日 书记员 邹文（兼） 夏露露