贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0303民初6837号原告：陆俊锋，男，汉族，1964年8月14日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：古邦兴，贵州于道律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄义柳，贵州于道律师事务所律师。原告：马明娥，女，汉族，1973年10月4日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：古邦兴，贵州于道律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄义柳，贵州于道律师事务所律师。被告：遵义浙商房地产开发有限公司，住所贵州省遵义市汇川区香港路盛邦帝标大楼******，统一社会信用代码：91520300662963340A。法定代表人：陈挺，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘永杰，贵州牧心律师事务所律师。原告陆俊锋、马明娥与被告遵义浙商房地产开发有限公司（以下简称浙商公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆俊锋及原告陆俊锋、马明娥的共同委托诉讼代理人古邦兴,被告浙商公司的委托诉讼代理人刘永杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陆俊锋、马明娥向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《商品房买卖合同》于2019年7月28日解除；2、判决被告向原告退还购房款1507356元，并以1507356元为基数按年利率6%向原告支付2018年2月28日至原告起诉之日止的利息135662元（1507356元×6%×1.5年）；3、判决被告自原告起诉之日起以1507356元为基数按年利率6%向原告支付利息直至购房款全部还清为止；4、判决被告向原告支付违约金45221元（1507356×3%）；5、本案诉讼费、律师代理费由被告承担。事实和理由：2018年2月5日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定被告将位于贵州省××区“唯一国际”第3.4幢裙楼6层39号房出卖给原告，房屋总价款3000271元，买受人（原告）交付首期房款1500271元，余款150万元以银行按揭贷款支付。同时，合同第十三条约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，若逾期超过180日，买受人有权要求退房，买受人要求退房的，出卖人应按照全部已付款的3%向买受人支付违约金。签订《商品房买卖合同》前，原告已向被告缴纳定金15万元。签订合同当日，原告向被告缴纳首期购房款1350271元、代收代缴款7085元，同时向被告提交办理银行贷款的相关手续。但从原告签订合同并提交贷款手续至今已近一年半时间，被告仍未能向原告提供已办理好银行贷款的相关手续（原告也未收到银行任何消息），也未按照合同约定时间向原告交付房屋，导致原告承担巨大风险。原告多次要求被告迅速办理贷款及交房手续，但被告均找各种理由拖延甚至置之不理，且现逾期交房已超过180日。故原告诉至法院。浙商公司辩称，被告没有如期交房的原因是原告未能按时支付房款。原告未按时支付房款，被告行使不安抗辩权不交付房屋。原告行使合同解除权的期限已过，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应的证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的唯一国际项目认购书、《商品房买卖合同》、收款收据、《解除合同及退房通知书》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月11日，陆俊锋在浙商公司处认购唯一国际第3.4幢裙楼6层39号房屋，并交纳定金15万元。2018年2月5日，陆俊锋、马明娥（买受人）与浙商公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定出卖人将位汇川区昆明路唯一国际第3.4幢裙楼6层39号房（建筑面积81.92平方米）出售给买受人。该商品房总价款3000271元。买受人以银行按揭付款，应于本合同签订之日内向出卖人交付首期房款1500271元，余款150万元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条的约定处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后15日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。合同第十条约定买受人未按照约定时间付款的逾期付款责任的具体内容。合同第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房等内容。第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。该合同还约定有其他的内容。合同签订当日，陆俊锋、马明娥向浙商公司支付购房款1350271元、代收代缴费7085元（备案费164元、维修基金6881元、预告档案保管费20元、预告抵押档案保管费20元）。在实际中，浙商公司并未向陆俊锋、马明娥交付前述房屋，未办理前述《商品房买卖合同》的网签、备案手续，未办理前述房屋的所有权预告登记、抵押权预告登记手续，也未协助陆俊锋、马明娥办理好房屋抵押贷款手续。2019年6月5日，浙商公司的工作人员向陆俊锋、马明娥出具《情况说明》，载明客户陆俊锋已付1500271元，因对公账户与房管局系统升级原因，未能及时倒账以及办理网签，公司于6月30日前先行办理倒账以及网签等内容。2019年7月27日，陆俊锋、马明娥向浙商公司邮寄送达《解除合同及退房通知书》，载明浙商公司仍未向陆俊锋、马明娥办理银行贷款手续，也未按照约定期间交付房屋，且逾期交房已超过180日期限，贵公司已构成严重违约，现要求与贵公司解除《商品房买卖合同》并退房，请贵公司退还购房款1507500元，并以1507500元为基数按年利率6%向陆俊锋、马明娥支付利息，同时需支付违约金45225元。浙商公司于2019年7月28日收到前述通知书。本院认为，陆俊锋、马明娥与浙商公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守。本案中，浙商公司逾期未向陆俊锋、马明娥交付房屋构成违约，依法应承担相应的违约责任。浙商公司辩称因陆俊锋、马明娥未按时支付房款，故行使不安抗辩权不交付房屋。对此，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”之规定，只有存在先后履行债务的双方之间才存在不安抗辩的行使。本案中，关于购房款的支付与房屋的交付并不属于先后履行债务。况且，浙商公司也未举证证明陆俊锋、马明娥具备前述可以中止履行的情形。另外，根据陆俊锋、马明娥提供的《情况说明》、录音资料可知，系浙商公司的原因导致按揭贷款迟迟未办理好，也没有证据显示双方就不能按揭贷款后购房尾款的支付协商过。故未支付购房尾款不能归责于陆俊锋、马明娥。因此，本院对于浙商公司的前述抗辩理由不予采信。关于《商品房买卖合同》解除。鉴于浙商公司逾期未交付房屋，符合《商品房买卖合同》约定的解除条件。故陆俊锋、马明娥享有约定的解除权。本案中，陆俊锋、马明娥通过邮寄的《解除合同及退房通知书》已将解除合同的意思于2019年7月28日通知浙商公司，而浙商公司对于该解除行为效力虽有异议但并未提供证据证明前述解除合同的行为无效。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”之规定，本院确认双方之间的《商品房买卖合同》于2019年7月28日解除。浙商公司辩称陆俊锋、马明娥行使解除权的期限已过。对此，本案中，浙商公司并未举证证明其已向陆俊锋、马明娥催告合同之解除，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，陆俊锋、马明娥的解除权可在解除权发生之日起一年内行使。而本案中陆俊锋、马明娥行使解除权没有超过该期间。因此，本院对浙商公司的前述抗辩理由不予采信。关于购房款。本案中，陆俊锋、马明娥已向浙商公司支付购房定金15万元、购房预交款1350271元、代收代缴费7085元，而浙商公司尚未办理前述房屋的网签、备案、预告登记及交房手续，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，浙商公司依法应退还陆俊锋、马明娥前述购房款1507356元（15万元+1350271元+7085元）。关于违约金。本案中，浙商公司逾期交房已超过180天，且对于未能办理好按揭贷款存在责任，故按照《商品房买卖合同》的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，浙商公司应向陆俊锋、马明娥支付违约金45220.68元（1507356元×3%）。关于利息。本案中，浙商公司因逾期交房已超过180天，且对于未能办理好按揭贷款存在责任导致双方之间的合同解除。合同解除客观上导致陆俊锋、马明娥产生一定的资金损失。前述违约金不足以弥补陆俊锋、马明娥的损失，故本院考虑违约责任程度、损失大小等因素确定浙商公司还应向陆俊锋、马明娥支付利息40000元。关于律师费。本案中，陆俊锋、马明娥并未提供证据证明双方约定律师费由浙商公司承担；况且，陆俊锋、马明娥也未提交证据证明律师费已支付。因此，本院对其该诉讼请求不予支持。综上所述，本院对于陆俊锋、马明娥其他的诉讼请求不予支持，对于浙商公司其他的抗辩理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认陆俊锋、马明娥与遵义浙商房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》于2019年7月28日解除；二、遵义浙商房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向陆俊锋、马明娥退还购房款1507356元；三、遵义浙商房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向陆俊锋、马明娥支付利息40000元；四、遵义浙商房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向陆俊锋、马明娥支付违约金45220.68元；五、驳回陆俊锋、马明娥其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10000元（陆俊锋、马明娥预交20000元，本院依法应退还10000元），由陆俊锋、马明娥负担1000元，由遵义浙商房地产开发有限公司负担9000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  王梦二〇一九年十月三十一日法官助理马育红书记员李博闻