山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终1909号 上诉人（原审被告）：张秋梅，女，1987年10月9日出生，汉族，住山东省宁阳县。 上诉人（原审被告）：辛现平，女，1962年11月7日出生，汉族，住山东省宁阳县。 委托诉讼代理人：张秋梅，女，1987年10月9日出生，汉族，住山东省宁阳县。 被上诉人（原审原告）：山东亿德置业有限公司，住所地山东省宁阳经济开发区钜平大街蟠龙大道以西（盛世亿德嘉园）**商业楼**。 法定代表人：李玉芝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：牟永松，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：宋德友，宁阳磁窑法律服务所法律工作者。 上诉人张秋梅、辛现平因与被上诉人山东亿德置业有限公司（以下简称亿德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁阳县人民法院（2019）鲁0921民初257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 张秋梅、辛现平上诉请求：撤销原判，改判驳回亿德公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定张秋梅构成违约错误。张秋梅与亿德公司签订了定房协议书，房屋总价245500元，张秋梅支付定金1万元，首付款55500元，剩余房款通过银行贷款支付。张秋梅办理银行贷款的过程中，由于张秋梅不具备贷款条件，后贷款人更改为张秋梅的母亲辛现平，随后由于亿德公司单方面提高房屋价格，导致无法签订正式的商品房买卖合同，最终贷款不能取得。由于亿德公司的违约行为，导致辛现平与亿德公司一直没有签订正式的房屋买卖合同。张秋梅因个人征信问题，导致贷款无法落实，随后张秋梅与亿德公司协商变更了购买主体，所以，就定房协议的履行，不存在违约，双方已协议变更了合同主体。2.辛现平与亿德公司事实上形成了商品房买卖关系，亿德公司应继续履行《泰安市商铺房买卖合同书》。亿德公司与张秋梅协商变更了涉案房屋的购买主体，购买方为辛现平。辛现平与张秋梅多次找亿德公司要求签订正式的商品房购买合同，但亿德公司单方面提高房屋价格，导致辛现平一直未能在商品房买卖合同书中签字，张秋梅、辛现平提供了相应证人证言证实。亿德公司是商品房买卖合同书的持有人，主张辛现平不愿签订商品房买卖合同书，应当承担举证责任。亿德公司一审提交了房管局备案的网签的商品房买卖合同书，涉案房屋已登记在辛现平名下，且备案的商品房买卖合同书中是按定房协议的价格确定的房屋总价，且房屋首付款也是按此价格交给的亿德公司，亿德公司也认可此价格，张秋梅、辛现平完全认可该备案的商品房买卖协议，亿德公司要求解除购房合同没有依据。虽然房管局备案的网签的商品房买卖合同书中没有辛现平的签名，但亿德公司的备案行为已经认可将涉案房屋出卖给辛现平，辛现平庭审中也明确表示接受商品房买卖合同的条款，同意补签合同，因此辛现平与亿德公司事实上形成商品房买卖关系，亿德公司应当继续履行《泰安市商品房买卖合同书》。 亿德公司辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，虽对违约金的诉讼请求未予支持不妥，但为照顾对方利益和减轻诉累，亿德公司服判。上诉人的上诉理由不能成立。1.一审判决认定张秋梅违约正确。涉案定房协议书是有效协议，双方应自觉按协议履行，但履行过程中，张秋梅征信问题致使协议无法履行，其应承担无法履行的过错责任。2.上诉人上诉主张上诉人多次找亿德公司要求签订正式的购房合同、由于亿德公司单方面提高房价导致辛现平一直未能在商品房买卖合同上签名，上诉人该主张没有证据证实。涉案定房协议签订时，正值楼房滞销，也是房价最低的时候，所以双方签订了定房协议书，后又因张秋梅条件受限让其母亲顶名办理有关手续，结果因其母亲不同意在购房合同上签名，最终房屋没有成交，上诉人应负全责，不存在因亿德公司单方提价而导致未能签订书面购房合同的问题。 亿德公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《盛世亿德嘉园住宅定房协议书》和《泰安市商品房买卖合同书》；2.由被告向原告支付违约金22344元并不返还定金10000元。 一审法院认定事实：2017年7月31日，原告与被告张秋梅签订《盛世亿德嘉园住宅定房协议书》，约定甲方亿德公司，乙方张秋梅，乙方所选定房源为盛世亿德嘉园23号楼2单元601室（建筑面积105.83㎡），单价2000元/㎡。主房总房款211660元整。储藏室23号楼2单元10号（建筑面积约20.32㎡），单价1680元/㎡。储藏室总房款人民币34137元整。优惠政策：总房款245500元，物业费2018年1月1日起收。一、签订本定房协议时，乙方即向甲方支付定金人民币10000元整。本定金不可退。待双方签订《商品房买卖合同》时，此购房定金冲抵总房款。二、双方签订定房协议后，自签字之日起5日内，乙方到本项目售楼处交清首付房款或一次性付清全款的余款，否则，视为乙方主动放弃该房屋购买权，乙方向甲方缴纳的定金不予退还，甲方有权将乙方认购的房屋另行出售或自行处理，并不再另行通知。三、本定房协议待签订《商品房买卖合同》时收回并自动终止。如乙方在5日内为交清首付余款或一次性交清全款，本认购书自动终止法律效力。四、自本定房协议生效之日起至本定房协议终止前，甲方不得将该房屋出售给第三者，否则甲方双倍返还乙方所支付定金；乙方未经甲方同意，不得将该房屋转让给第三者，如乙方转让，本协议自动失效，乙方所缴纳定金不予退还，本协议自动终止法律效力。亿德公司在协议书甲方处加盖公司合同专用章予以确认，张秋梅在乙方处签字确认。 协议书签订后，2017年7月31日，张秋梅支付定金人民币10000元，后向原告缴纳45500元购房首付款。办理贷款过程中，因被告张秋梅个人征信问题，银行未能发放贷款。为合同顺利履行，经双方多次协商，原被告均同意由被告张秋梅的母亲被告辛现平办理购房贷款手续，购房人更改为被告辛现平。原被告双方未签订书面购房合同，但办理了网签手续。原告主张与被告办理网签手续后，被告拒绝在书面《泰安市商品房现房买卖合同》上签字并未办理贷款手续，导致其卖房款至今未能收回，故诉至法院。 截至原告起诉之日，被告未按约定向原告支付剩余房款。庭审中，原告表示不愿意与被告继续签订并履行书面《泰安市商品房现房买卖合同》。 一审法院认为：原、被告签订《盛世亿德嘉园住宅定房协议书》（以下简称协议书）系双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律法规的强制性规定，双方合同关系依法成立并生效，各方应依约履行。双方签订协议书的目的在于保证《泰安市商品房现房买卖合同》的签订，但由于被告张秋梅的个人征信问题，导致其住房贷款无法落实，被告张秋梅已经构成违约。后经原被告多次沟通联系，截止原告起诉前，仍未办理贷款手续并向原告支付剩余房款，事实上违背了双方签订协议书的合同目的，原告要求解除与被告签订的协议书和《泰安市商品房买卖合同书》并不返还定金的诉讼请求，依法予以支持。被告张秋梅在协议书签订当天支付10000元定金后，未能按照协议约定于协议书签订后5日内缴清首付款，但后被告张秋梅向原告支付了45500元首付款并将涉案房屋买受人并更为被告辛现平，应当视为在协议书履行过程中，原被告双方以实际付款的行为对协议书中首付款的缴纳时间及买受人进行了变更。原告主张合同变更后，被告辛现平拒不办理贷款手续并拒不签订《泰安市商品房现房买卖合同》，但未提供证据加以证明。原被告虽就涉案房屋办理了网签手续，但书面购房合同并未实际签订，原告据此要求被告支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。被告主张因原告单方提价导致其未能签订书面购房合同，证据不足，依法不予采信。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、九十四条第四款、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条规定，判决：一、解除原告山东亿德置业有限公司与被告张秋梅签订的《盛世亿德嘉园住宅定房协议书》，与被告辛现平网络签订的《泰安市商品房现房买卖合同》；被告张秋梅支付原告山东亿德置业有限公司的45500元首付款，原告山东亿德置业有限公司应予返还。二、被告张秋梅支付原告山东亿德置业有限公司的定房押金10000元不予返还。三、驳回原告山东亿德置业有限公司要求被告张秋梅、辛现平支付违约金的诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取180元，由原告山东亿德置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 对一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，关于涉案定房协议是否应予解除问题，双方签订涉案定房协议，目的是签订房屋买卖合同，因此，定房协议的性质是预约合同，标的是签订房屋买卖合同，而合同应由当事人自愿订立，定房协议的标的是签订房屋买卖合同，并不适于强制履行。现亿德公司起诉要求解除定房协议，其不再签订房屋买卖合同的意思明确，对其要求解除定房协议的诉讼请求，应予支持。双方经协商均同意由辛现平办理购房贷款手续，但双方并未能签订房屋买卖合同，关于未能签订的原因，双方存在争议，亿德公司主张系辛现平拒绝在房屋买卖合同上签字，上诉人主张系亿德公司单方提高房价而致未能签订。双方是否存在违约行为，定房协议解除后是否应承担违约责任，与本案定房协议是否应予解除的争议焦点并无关联，并非本案审查范围，双方可另行处理。 关于亿德公司起诉要求违约金问题，其明确主张是依据网签的《泰安市商品房现房买卖合同》的约定而提出该项诉求。因双方并未签订《泰安市商品房现房买卖合同》，其主张依据合同约定要求上诉人支付违约金，并无事实根据，一审判决未予支持正确。 关于亿德公司要求解除《泰安市商品房现房买卖合同》问题，其提交的《泰安市商品房现房买卖合同》并未有乙方签字，上诉人亦主张并未与亿德公司签订《泰安市商品房现房买卖合同》。因双方并未签订《泰安市商品房现房买卖合同》，亿德公司要求解除，并无事实根据，应予驳回。一审判决认定双方未签订《泰安市商品房现房买卖合同》而驳回亿德公司要求上诉人支付违约金的诉讼请求，同时判决解除《泰安市商品房现房买卖合同》，处理不当，本院予以纠正。 关于亿德公司起诉要求不返还10000元定金问题，该款系由定房协议乙方所支付，亿德公司作为该款收取方，起诉要求不予返还，并无诉的利益，可在支付方要求返还时提出不予返还的抗辩，其提出该项否定式的诉讼请求，亦无法律依据，张秋梅、辛现平本案中亦未提出反诉要求返还该款。因此，涉案定金是否应予返还，并非本案审查范围，不应予以处理，一审判决对此作出实体处理不当，应予纠正。 一审另判决亿德公司应返还张秋梅支付亿德公司的45500元首付款，本院认为，虽亿德公司并未提出该项诉讼请求，且张秋梅、辛现平本案中主张涉案定房协议不应解除，并未主张返还首付款，更未提出反诉要求返还首付款，但鉴于一审判决亿德公司予以返还后，亿德公司并未提起上诉，且基于减少当事人诉累的考虑，本院对此予以维持而不再变更。 综上所述，张秋梅、辛现平的上诉请求部分成立，即其要求驳回亿德公司解除《泰安市商品房现房买卖合同》诉讼请求的主张成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更宁阳县人民法院（2019）鲁0921民初257号民事判决第一项为：解除山东亿德置业有限公司与张秋梅签订的《盛世亿德嘉园住宅定房协议书》，张秋梅支付山东亿德置业有限公司的45500元首付款，山东亿德置业有限公司应予返还。 二、撤销宁阳县人民法院（2019）鲁0921民初257号民事判决第二项、第三项； 三、驳回山东亿德置业有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费180元，二审案件受理费360元，均由山东亿德置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 邢友峰 二〇一九年十月十五日 书记员 李丹丹