江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初8716号 原告：顾兵，男，1973年4月30日出生,汉族，住江苏省常熟市。 原告：刘金红，女，1972年7月9日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：张裕有（代理上列二原告），江苏达因律师事务所律师。 被告：苏州方正地产发展有限公司，住所地江苏省常熟市虞山南路**山水桃源山庄**,统一社会信用代码91320581674860090U。 法定代表人：陶子鹏，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：姚望，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 原告顾兵、刘金红与被告苏州方正地产发展有限公司（以下简称方正公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告顾兵、刘金红的委托诉讼代理人张裕有、被告方正公司委托诉讼代理人姚望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾兵、刘金红向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金11060元；2、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年12月8日原告与被告订立商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的山水桃源83幢1单元101室，总价395万元，于2017年6月30日前交房，出卖方逾期交房的违约责任是逾期不超过90天自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天数向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行。之后被告未能如期交房，但至今未支付违约金，故原告诉至法院。 被告方正公司辩称，一、被告系严格按照政府要求对山水桃源项目85#楼重新调整规划设计，由此导致的延迟交付并非由被告原因造成，属于不可归责于被告的“情势变更”，被告不应当承担逾期交房违约责任。被告于2014年4月8日、9月1日先后取得山水桃源项目79#-85#楼的建设工程规划许可及施工许可，施工过程中，相邻的洩水村村民以85#楼房屋墙角与村民民宅相对为由（当地民俗称“墙角冲”），在售楼处以堵路、堵门、闹场等方式聚众闹事，并在施工现场严重阻碍工程施工，导致被告无法正常施工及销售运营。被告整体项目自2015年3月以来陷于停工状态，经常熟市虞山尚湖旅游度假区管委会协调，按照村民意愿被告取消83#楼东侧一套异形房，并对85#楼重新调整规划设计，于2015年9月2日重新取得了整体项目的规划许可，后又根据住建局要求重新办理了85#、86#楼的施工许可证。至常熟市建设工程质量监督站于2016年8月3日下发《工程复工通知书》，整体项目持续停工长达17个月之久。前述情形属于被告在签订商品房买卖合同时根本无法预见的且不属于正常商业风险的重大变化，被告因85#楼重新调整规划设计已经额外产生了巨额停工损失及设计费变更等相关费用，被告已经为此承担了巨大的经济损失，属于不可归责于被告的“情势变更”，房屋交付时间应当根据实际停工期间相应顺延，被告不存在逾期交付情形，不应当承担逾期交付违约责任。 二、该项目开发过程中，因政府部门出台相关政策，导致被告在特定时段内客观上停工。2015年11月11日，常熟市住建局下发关于建筑施工安全生产管理、建筑工地治理信息报送的通知，要求全市在建工地自2015年11月11日至2015年11月25日期间一律全面停工，停工天数为15日。2016年8月8日，常熟市住建局下发关于环境质量保障臭氧管控强化工作方案的通知，要求建筑工地自2016年8月23日至2016年9月7日期间禁止进行墙体涂刷装饰等使用有机溶剂的作业，停工天数为16日。 三、该项目开发过程中，因洩水村村民聚众闹事导致被告在特定时段内停工，属于被告无法预见，不可归责于被告的情形。2016年9月，被告在进行与洩水村相邻围墙施工时，村民认为围墙高出村道路标高2米，影响村民房屋的采光与通风，故在施工现场堵路，要求停止施工，因此导致被告自2016年9月12日起处于停工状态。后经政府部门协调，被告方在2016年10月11日恢复施工，停工天数为29日。2016年11月5日，洩水村村民又以项目部分房屋的入户台阶金蟾对准村民住宅影响风水为由，挖断混凝土施工主道口，导致工程材料无法运送至施工现场，后经管委会及村委会劝导协调，被告修复道路后于2016年11月23日恢复通车，停工天数为18天。 四、被告不存在逾期交房违约行为，不应当承担逾期交房违约责任。即便退一步来说，即使需承担违约金，原告主张的违约金计算标准过高，明显超过原告实际损失。原告主张的逾期交房天数存在错误，且按日计算支付房屋总价款万分之二的违约金，计算标准过高，应参照房屋租金损失，以实际损失为基础，对违约金标准予以适当调整。 综上所述，因情势变更及政府政策导致被告停工天数达576天之多，被告本身不存在逾期交房的违约行为，不应承担违约责任。请求法院依法驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2016年12月8日，顾兵、刘金红（买受方）与方正公司（出卖方）签订编号Y20160032584的《商品房买卖合同》一份，由顾兵、刘金红向方正公司购买常熟市山水桃源三期83幢1单元101室商品房。合同约定：该商品房建筑面积378.68平方米，总价款395万元。出卖方应当在2017年6月30日前，取得常熟市商品房交付使用备案通知书，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。逾期不超过90天，自本合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同约定房屋总价款万分之1的违约金，合同继续履行。 方正公司未能按合同约定时间交付房屋。2017年7月27日，方正公司向顾兵邮寄交房通知书，顾兵于2017年7月28日签收。 本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，被告未按合同约定在2017年6月30日前交付房屋，构成迟延履行，应承担违约责任。 被告抗辩所提延迟交付是因不可归责于被告的情势变更、政府出台相关政策及洩水村村民聚众闹事等原因所致，不应承担违约责任。本院认为，第一，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。情势变更旨在解决合同订立后客观情况发生重大变化致继续履行合同会显失公平的问题。所谓“情势”是指与合同有关的客观事实，比如金融危机、重大政策调整等，情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。本案中，被告抗辩所提村民以“墙角冲”为由堵路闹事及由此规划调整等事由，不属于非商业风险的客观情况重大变化，且在本案合同成立时已经发生，被告对此应属明知，非不可预见，故该事由在本案中不构成情势变更的事实要件。第二，被告抗辩所提的政府政策原因属于属地政府行政部门履行管理职责，也不能认定其合同成立时所信赖客观环境的异常变化，不能据此构成情势变更，也并非阻却违约的合法抗辩事由。第三，被告抗辩所提发生于2016年9月、11月份的村民堵路闹事，即便属实，系第三方因素影响其合同履行，由此所致迟延履行，原告对此并无过错，也不能构成阻却违约的合理抗辩。第四，本案合同签订时，被告抗辩事由均已发生，仍将交房日期同样确定为2017年6月30日，该行为表明被告当时在明知规划调整等事由的情况下，仍确信其有能力按该期限交房。交房期限届满后也无证据证明其以该些事由为据向原告提出调整交房日期或进行说明告知，待本案发生后方以此作为违约抗辩，缺乏正当性。第五，被告作为房地产开发的专业市场主体，应当对于市场风险存在一定程度的预见和判断，履行过程中对不利因素的应对应及时专业，现因各种原因致逾期交房，并非因买房人原因所致，被告主张迟延履行的后果由原告承担而豁免其违约责任，有失公允，缺乏依据。综上所述，被告的抗辩意见依据不足，本院不予采信。 关于原告主张的违约金计算问题。本案商品房买卖合同约定违约金计算应自房屋最后交付期限之第二天起至房屋实际交付之日。原告主张违约金应自交房期限届满的次日即2017年7月1日起算至2017年7月28日即违约期限28天，符合合同约定，本院予以确认。关于违约金计算标准，合同约定为每日支付总房价的万分之一，系双方真实意思表示，且该标准在合理范围之内。被告要求调低违约金计算标准，依据不足，本院不予采信。综上，原告诉请主张的违约金11060元（395元/天*28天），合法有据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 被告苏州方正地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告顾兵、刘金红逾期交房违约金11060元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入常熟市人民法院案件款账户）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取38元，由被告苏州方正地产发展有限公司负担（原告同意其预交案件受理费38元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 本判决为终审判决。 审判员  马建锋 二〇一九年十月八日 书记员  陈鸿梅