河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初20960号原告（案外人）石艺可，女，汉族，1980年2月17日出生，住河南省洛阳市洛龙区。被告吴百敏（申请执行人），女，汉族，1972年8月11日出生，住郑州市。被告刘涛（申请执行人），男，汉族，1974年6月26日出生，住郑州市。被告张雯丽（被执行人），女，汉族，1988年11月4日出生，住。被告李明（被执行人），男，汉族，1986年12月6日出生，住，原告石艺可与被告吴百敏、刘涛、张雯丽、李明案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石艺可、被告吴百敏、被告刘涛到庭参加诉讼，被告张雯丽、被告李明经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决停止对原告购买的位于洛阳市瀍河区××（××水郡××区××楼××单元××）房产强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、本案的诉讼费由四被告分担。事实与理由：2011年1月3日，原告与被告李明签订了一份《协议》。被告李明将其所有的位于洛阳市瀍河区××们××（××水郡××区××楼××单元××）房产【不动产产权证号：豫（2017）洛阳市不动产权第00512395】以23万元的价格出卖给原告，并且办理了按揭付款手续，原告从2011年1月3日起至2017年一直按每月800元的房贷还款，被告李明于签订《协议》当日已经涉案房屋交付原告。原告装修后，即搬入房屋，一直居住至今。但被告李明的涉案房屋产权证一直未办理，无法办理过户登记手续。2017年5月，涉案房屋的产权证下发，原告于同年10月底将剩余房款124374.23元一次性结清，原告与被告李明去办理过户手续时，原告才得知涉案房屋因四被告民间借贷纠纷一案，被郑州市金水区人民法院查封，未能办理过户登记。原告于2019年5月向郑州金水区人民法院提出执行异议，该院于同年5月17日，下达了（2019）豫0105执异263号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。无奈，原告只好向贵院提起执行异议之诉。综上所述，原告与被告李明所签订的《协议》是双方真实意思表示，也不违反法律规定，并且已经实际履行，应为有效《协议》。被告李明、张雯丽应当协助原告办理涉案房屋产权过户登记手续，虽然，涉案房屋未办理过户登记，但是，原告已按《协议》约定支付了全部购房款，并实际占用房屋至今。为此，根据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产无权的合同，除法律另规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封。扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋未登记只是物权未设立，但并不影响《协议》的效力，且原告在本案中并无过错，所以，人民法院不得查封、扣押。冻结涉案房屋。为此，依据《民事诉讼法》第227条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的裁定中止对该标的的执行；理由不成立的裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼”。据此，原告特提起诉讼，请依法判决，以维护原告的合法权益。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、房屋买卖协议及收条各一份；证据二、工商银行还款单及工商银行结清单各一份；证据三、物业证明、房产证、洛阳市商品房买卖合同各一份；证据四、证明一份。被告刘涛、吴百敏辩称，一、刘涛、吴百敏申请法院依法撤销案外人石艺可诉讼请求。二、案外人石艺可提交的协议显示房屋坐落东城水郡3号3单元701与郑州金水法院查封的房屋坐落洛阳市瀍河区东关大街68号14幢3-701的房产不一致。不能证明系同一套房屋。对已登记的不动产，按照不动产登记本所有权（所有权证号：豫（2017）洛阳市不动产权第00512395）位于洛阳市瀍河区东关大街****3-701的房产登记在李明名下，李明未履行生效法律文书，郑州金水人民法院对该房产予以查封，符合法律规定。二被告为支持其辩称，向本院提交以下证据：证据一、不动产权登记记载表一份；证据二、（2019）豫0105执异263号执行裁定书一份。被告张雯丽、李明未答辩亦未举证。经审理查明：2010年3月4日，被告李明与洛阳三合兴房地产置业有限公司签订的《洛阳市商品房买卖合同》主要载明：被告李明购买的商品房为预售商品房，该房产位于瀍河区××路与××交叉口西南角东城水郡第B7幢3单元3-701号，建筑面积83.59平方米等。2010年12月31日，被告李明出具的《收条》载明：今收到房屋定金壹仟元整。2011年1月3日，原告石艺可作为买方与被告李明作为卖方签订《协议》一份，主要载明：李明在东城水郡7号3单元701有住房一套，建筑面积为83.59平方，该住房处在还款期房产证还未办理，石艺可以贰拾叁万元（23万元）购买该房产屋，李明自愿以贰拾叁万元（23万元）将此房屋转让给石艺可，协议签订之日石艺可先付给李明十万元（10万元），李明将所有购房款及贷款手续原件交给石艺可，余下贷款由石艺可按月支付，李明无条件协助石艺可到开发商处办理更改购房合同，如无法更改等房产证办下来之日，到房管局办理过户手续。同日，被告李明出具的《收条》载明：今收到石艺可购房现金陆万元整。原告提交的中国工商银行业务凭证显示，自2016年5月30日、2016年6月29日、2016年8月2日、2016年8月28日、2016年11月3日、2016年12月07日、2017年1月2日、2017年1月19日，原告向被告李明账户尾号为2083的账号分别存款800元。原告提交的中国工商银行个人还款凭证显示，还款人及收款人均为李明，还款金额为124374.23元，还款类型提前还款，一次性还清。石艺可在客户签字处签名。2017年6月7日，洛阳三合兴房地产置业有限公司出具的《证明》载明：洛阳三合兴房地产置业有限公司原开发的瀍河区中州中路与下园路交叉口西南角东城水郡B7幢现改为瀍河区东关大街68号东城水郡14幢。后，洛阳市不动产登记中心在该证明右下角加盖公章，并加盖“此件与档案内所存一致”印章。原告石艺可在本院执行吴百敏、刘涛申请执行被执行人张雯丽、李明民间借贷纠纷一案中提出执行异议，经审查，本院于2019年5月17日作出（2019）豫0105执异263号执行裁定书，该裁定书的主要内容为：本院查明……该案审理过程中，本院依据作出的（2017）豫0105民初23571号民事裁定书及协助执行通知书，将李明名下位于洛阳市瀍河区东关大街68号14幢3-701的房产一套（所有权证号：豫（2017）洛阳市不动产权第00512395号）予以查封。本院认为，……本案中，位，位于洛阳市瀍河区东关大街****3-701的房产登记在被执行人李明名下明未履行生效法律文书，本院该房产采取执行措施，符合法律规定。案外人称其购得涉案房屋，但其提交的《协议》显示的房屋坐落与本案查封的房屋坐落不一致，不能证明系同一套房屋，对其申请排除执行的请求，本院不予支持。裁定驳回案外人石艺可的异议请求。2019年5月24日，洛阳市不动产登记中心出具的不动产登记记载表显示，不动产权证号豫（2017）洛阳市不动产权第00512395号，所有权人李明，坐落河南省洛阳市瀍河××区××3-701，限制登记查封，原产权人洛阳三合兴房地产置业有限公司。查封信息：业务宗号1903050918，查封机关河南省郑州市金水区人民法院，查封文号2018豫01**执2505号，查封日期2019年3月5日，查封终止日期2022年3月5日；业务宗号SF_2544960，查封机关郑州市金水区人民法院，查封文号2017豫01**民初23571号，查封日期2017年11月21日，查封终止日期2020年11月20日。2019年6月2日，洛阳硕丰物业管理有限公司出具的《证明》载明：兹有石艺可系我硕丰物业管理有限公司管辖小区：洛阳市瀍河区东关大街68号院14栋3单元701室（原东城水郡B区7号楼3单元701室）居住，自本物业2015年3月入住以来，到2019年5月底一直征信良好，从未拖欠物业费。原告提交的洛阳北控水务集团2015年9月水费费通知单显示，户名李明，地址东城水郡B7-3-701，本次水费39.2元。庭审中，原告称2011年1月3日买了房子，当天就把钥匙给我了，当天支付购房款10万元，每个月偿还800元，2017年10月份左右一次性还完所有房款。2017年5月份开发商通知办理房产证，办理房产证需要把房款全部偿还，我一次性偿还完之后，去房管局办理房产证，因为购房手续都是李明的手续，所以开发商将房产证办理到了李明的名下。我支付完剩余款项之后要求办理过户的时候才知道房产被查封了无法办理过户，涉案房屋2011年3月份装修完之后一直是我在居住。本院认为，被告张雯丽、李明经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。本案系原告主张其对被告申请执行的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益提起的案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，被告李明购买涉案房屋时为预售房屋，并办理有按揭贷款，未办理房产证。2011年1月3日，原告与被告李明签订的《协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。涉案房产于2017年11月21日被本院查封，协议签订在法院查封之前。协议签订后，原告一直居住至今并提交的水费、天然气安检通知单为凭，原告实际占有该不动产亦在法院查封之前。关于房屋价款，原告提交的银行业务凭证及个人还款凭证能够证明原告已支付全部价款，后因涉案房屋于2017年11月21日被法院查封，致使无法办理房屋过户，未办理过户登记非因原告自身原因。故，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告诉请停止对位于洛阳市瀍河区××（××水郡××区××楼××单元××）的房屋的执行，合法有据，本院予以支持。原告请求解除对上述房产的查封，应通过法律规定程序依法申请，并非通过诉讼方式，故对于原告请求解除查封的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称查封房产与原告主张涉案房产系不是同一套房产，原告持有商品房买卖合同的原件，并提交有涉案房产信息更改证明为凭，故被告的辩称，依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，并参照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、停止对位于洛阳市瀍河区东关大街68号14栋3门701号（原东城水郡B区7号楼3单元701号）房产的执行；二、驳回原告石艺可的其他诉讼请求。案件受理费7498元，由被告张雯丽、李明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并与上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  田晓丽人民陪审员  孟丽红人民陪审员  徐宝云二〇一九年十月二十八日书 记 员  王晓祥