四川省马边彝族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1133民初459号 原告：周金燕，女，汉族，1979年4月14日出生，住四川省马边彝族自治县。 原告：余纲，男，汉族，1977年11月20日出生，住四川省马边彝族自治县。 被告：杨顺晴，男，汉族，1986年3月16日出生，住四川省马边彝族自治县。 被告：赵斌红，女，汉族，1989年9月20日出生，住四川省会理县。 原告周金燕、余纲与被告杨顺晴、赵斌红买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周金燕、余纲到庭参加诉讼，被告杨顺晴、赵斌红经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周金燕、余纲向本院提出诉讼请求：1.判令二被告履行购房合同约定的变更登记义务；2.判令二被告承担违约金56470.50元(225882.00x25%)；3.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2012年12月27日，原、被告在本县签订《房屋买卖合同》，2014年5月14日马边彝族自治县公证处对《房屋买卖合同》出据(2014)马边证字第184号公证书。签订《房屋买卖合同》次日被告出具《收条》收到原告依约给付的购房款,111882.00元，余款104710.00元（农业银行按揭款）由原告按月自行偿还。二被告在收款后的当日，将该房产及《商品房买卖合同》、收据、门锁钥匙等一并交付原告。2012年12月27日后，原告自行组织材料和工人对该房屋进行装饰装修，装修完毕入住至今。2019年6月3日原告周金燕、余纲向马边彝族自治县支行一次性提前付清按揭余款61158.74元；同日中国农业银行股份有限公司马边彝族自治县支行出具《房地产抵押鉴证撤销申请书》，证明原告依照《房屋买卖合同》的约定，代表被告全面履行其与中国农业银行股份有限公司马边彝族自治县支行之间抵押合同的全部义务。2012年12月27日至2019年6月3日期间，是原告在依照《房屋买卖合同》的约定按月支付该抵押房屋的农业银行按揭贷款直至清偿完毕，被告未曾支付一分钱。在原告履行全部义务且领到农业银行退还的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《房屋他项权证》后，被告不配合对该房产变更登记给原告名下。现原告依照《房屋买卖合同》的约定已全部履行完毕合同义务，被告应当依照《房屋买卖合同》的约定，积极配合对该房产变更登记在原告名下。但经原告多次催促办理，被告拒绝履行对该房屋进行变更登记的义务，为维护原告合法权益，现诉至法院望判如所请。 被告杨顺晴未到庭，交来书面答辩状辩称，1.涉案房屋是我自愿卖给原告的，我同意过户；2.我不同意给付违约金，因为我接到原告电话我就坐飞机回家配合原告过户，不能过户不是我的原因，所以我不承担违约金。 被告赵斌红经本院依法公告送达传票，无正当理由未到庭没有答辩意见。 本院经审理认定事实如下：原告周金燕与原告余纲系夫妻关系，被告杨顺晴与被告赵斌红原系夫妻关系，二被告于2012年5月15日在马边彝族自治县民政局登记离婚。 2010年12月3日，被告杨顺晴、赵斌红与四川省永兴房地产开发有限公司马边项目部签订《商品房买卖合同》，约定杨顺晴、赵斌红购买马边彝族自治县滨河帝景6幢1单元3层3号住房，并以该住房作为抵押向马边县农业银行办理按揭贷款。2012年12月27日，原告周金燕、余纲与被告杨顺晴、赵斌红签订《房屋买卖合同》，约定：“甲方杨顺晴、赵斌红，乙方周金燕、余纲，第一条1.甲方杨顺晴、赵斌红（甲方）所售住房位于马边县滨河帝景6幢1单元3层1号（附3号）详见005842号房产证；2.甲方所售房屋建筑面积81.91平方米，因甲方所售房产权证正在办理中，待房产证办理好后，如甲方所售房屋面积少于81.91平方米，则甲方按每平方米2460.00元的价格退还乙方购房款。3.甲方所售房屋无产权纠纷、债务纠纷；第二条，1.甲方同意将其已购买的上述房屋以总价人民币225882.00元（大写贰拾贰万壹仟捌佰捌拾贰元）出售给乙方；2.甲、乙双方协商一致双方交易税、费由乙方承担。第三条，付款方式，首付款乙方于合同签订当日付给甲方111882.00元（壹拾壹万壹仟捌佰捌拾贰元整）；尾付款甲方在银行中未还完贷款104710.00（壹拾万零肆仟柒佰壹拾元整）及利息由乙方从2012年12月28日起承担，并保证在2026年1月29日前向银行付清；第四条，1.乙方付清首付房款后，甲方将房屋交付乙方，同时将购房合同、购房房款契税收据复印件、银行还贷卡、物管缴费清单等该房屋的所有相关手续交由乙方；2.房产证和土地使用权证办下来之后，甲方应在领证五日内交付乙方；乙方需要办理相关过户手续时，甲方应在接到房管部门通知后积极配合乙方办理相关过户手续，并主动提供所需的相关材料及身份证件；第五条，违约责任，1.乙方为按合同第三条规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上，即视为乙方不履行合同，甲方有权解除合同，并在已收取房价25%的违约金，在扣去乙方违约金后，将余款交给乙方。如果乙方未在2026年1月29日前付清银行贷款，甲方有权将房屋进行处置；2.甲方未按本合同规定将房屋及与该房地产有关资料及时交付乙方，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上，即视为甲方不履行合同，乙方有权解除合同，由甲方退还乙方所付房款（含银行贷款及利息），并向乙方支付房价25%的违约金；3.甲方不协助乙方办理相关过户手续，应向乙方支付房价25%的违约金；第六条，甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷债务纠纷，如交接后发生房屋交接前即存在的产权纠纷和债务纠纷，由甲方承担全部责任。”2014年5月14日，马边彝族自治县公证处，为原告周金燕、余纲与被告杨顺晴的上述《房屋买卖合同》办理了（2014）马边证字第184号公证书。 另查明：1.原告周金燕、余纲，于2019年6月3日提前归还了本案争议房屋在中国农业银行股份有限公司马边彝族自治县支行的按揭贷款，同日中国农业银行股份有限公司马边彝族自治县支行向马边彝族自治县房管局递交了《房地产抵押鉴证撤销申请书》。2.庭审中原告周金燕、余纲自愿放弃第二项诉讼请求，不再要求二被告承担违约金56470.50元(225882.00x25%)，自愿承担本案诉讼费。 上述事实，有原告方庭审陈述、《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、《房地产抵押鉴证撤销申请书》、《公证书》、中国农业银行业务凭证、收条、房产证、国有土地使用证等证据予以证实。 本院认为，原告周金燕、余纲与被告杨顺晴、赵斌红于2012年12月27日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同。 本案争议的焦点为：被告杨顺晴、赵斌红是否应将“民建镇滨河东路108号六幢一单元三层三号的住房”的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》变更登记在原告周金燕、余纲名下。本院认为，本案争议房屋系被告杨顺晴、赵斌红抵押向中国农业银行股份有限公司马边彝族自治县支行办理按揭贷款购买，2012年12月27日，原告周金燕、余纲与被告杨顺晴、赵斌红签订《房屋买卖合同》将该抵押房屋转让给原告周金燕、余纲。原告周金燕、余纲于2019年6月3日提前归还了本案争议房屋在中国农业银行股份有限公司马边彝族自治县支行的按揭贷款。同日中国农业银行股份有限公司马边彝族自治县支行向马边彝族自治县房管局递交了《房地产抵押鉴证撤销申请书》申请注销该房屋的他项权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此原告周金燕、余纲与被告杨顺晴、赵斌红合同达成后，双方均应按照合同约定享受权利承担义务。故原告周金燕、余纲要求被告杨顺晴、赵斌红将民建镇滨河东路108号六幢一单元三层三号的住房的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》变更登记在原告周金燕、余纲名下，本院予以支持。庭审中原告周金燕、余纲自愿放弃第二项诉讼请求，不再要求二被告承担违约金56470.50元(225882.00x25%)，是对自己权利的处分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杨顺晴、赵斌红在本判决生效之日起15日内将位于马边彝族自治县民建镇滨河东路108号六幢一单元三层三号的住房的产权证变更登记在原告周金燕、余纲名下； 二、驳回原告周金燕、余纲的其他诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告周金燕、余纲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  吴玉琴 二〇一九年十月二十三日 书记员  杨斌永 本案所涉法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。