福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终7048号 上诉人（原审原告）：叶迎春，男，1976年11月18日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：李佳团，福建建达（马尾）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：万从锋，男，1959年10月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈学龙，福建八闽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈若林，福建八闽律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：朱齐真，女，1958年6月19日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：万先聪（系朱齐真儿子），住福建省鼓楼区。 原审第三人：万从华，男，1954年12月16日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原审第三人：万丛锐，男，1959年10月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原审第三人：万月煊，女，1952年5月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人叶迎春、万从锋因与被上诉人朱齐真、原审第三人万从华、万丛锐、万月煊房屋买卖合同纠纷一案，均不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初4872号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 叶迎春上诉请求：撤销一审判决，改判支持叶迎春的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，万从锋对坐落于福州市鼓楼区山头角巷9号龙峰雅居园9#楼1303室（以下简称讼争房屋）依法享有处分权，叶迎春签订《房屋买卖合同》主观上善意且无过失，叶迎春与万从锋、朱齐真签订的《房屋买卖合同》合法有效，万从锋应继续履行《房屋买卖合同》约定的义务。1.万从锋因经济周转需要故将讼争房屋转让给叶迎春，万从锋称讼争房屋已经其父、兄弟姐妹共同协商确定分配归其所有。且万从锋向叶迎春出示的《拆迁补偿协议》上，落款处万从锋系作为万淦川的委托代理人代万淦川签字。叶迎春有理由相信万从锋已成为讼争房屋的权利人，有权代理万淦川出卖讼争房屋。2.万从锋、朱齐真及万从华、万丛锐、万月煊未提供证据证明讼争房屋已出租，且租金平分，即便有出租事实也并不影响继续履行《房屋买卖合同》。3.朱齐真一审庭审所述的“万淦川”、“朱齐真”的签名、捺印情况不知情，属于朱齐真单方陈述。4.叶迎春支付给万从锋、朱齐真15万元的购房首付款中2000元系以现金交付，该金额较小，叶迎春与万从锋为同事关系，以现金交付符合常理。在叶迎春已支付14.8万元首付款的情况下，无理由拖欠2000元。叶迎春已按约向万从锋全额支付15万元首付款，一审法院未对该事实予以确认属于认定事实错误。二、一审判决适用法律错误，违约金应以叶迎春所遭受的损失，包括实际损失及预期可得利益为基础计算。《房屋买卖合同》约定违约金为96万元，时隔9年，万从锋、朱齐真仍拒不履行《房屋买卖合同》约定的交房义务，给叶迎春带来的损失远不止该数额。 万从锋针对叶迎春的上诉辩称，一、讼争房屋系其父亲万淦川的拆迁房，万从锋对讼争房屋没有完全的处分权，其没有权利将该房屋进行买卖，《房屋买卖合同》上其父亲和朱齐真的签字和手印均为万从锋书写、捺印，因此《房屋买卖合同》应被认定无效。二、即便万从锋违约，叶迎春逾期支付购房款，存在过错，万从锋也不应当支付违约金。三、一审法院允许叶迎春在一审法庭辩论终结后增加新的诉讼请求，而未给予万从锋新的答辩和辩论机会，且判决的违约金金额超过叶迎春的原诉讼请求，程序错误。 朱齐真针对叶迎春的上诉辩称，一、原房屋鼓楼区万厝里13号系万淦川名下房屋，该房屋于2010年8月拆迁。现讼争房屋的权益人由万淦川的四子女，万从锋、万从华、万丛锐、万月煊共同所有。二、朱齐真对《房屋买卖合同》不知情，也不是其真实意思表示，该合同上签名及手印并非朱齐真所留。三、叶迎春向万从锋的数次转账系其个人行为，朱齐真并不知情，仅能证明叶迎春与万从锋之间存在经济往来，不能证明这些款项为“购房款”。在2010年，每平方米仅8000元的购房价格显著低于当时该地区的房屋市场价格，且叶迎春向万从锋在多年间多次零散转账情形不符合购房常理。四、退一步说，假设法院认可《房屋买卖合同》及首付款的真实性，依据该份合同第四条、第八条第1点约定，叶迎春未支付15万元，仅在合同签订的一个月内支付14.8万元“首付款”，其所谓的“现金支付给万从锋”剩余的2000元亦无收条等证据能够证明。叶迎春未在约定的时间内支付首付款，属于违约行为，故该合同不能成立，“首付款”亦归朱齐真所有。 万丛锐、万从华、万月煊针对叶迎春的上诉述称，同意一审判决，讼争房屋属于父亲万淦川的房产，万从锋不能代表四兄弟处分该房屋。 万从锋上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回叶迎春的一审诉讼请求。事实和理由：一、依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，变更诉讼请求应当在法庭辩论终结前提出。本案于2019年1月9日开庭，同日法庭辩论终结，期间叶迎春诉请违约金为30万元。2019年4月20日，叶迎春提出增加违约金诉讼请求至96万元，超过法定许可期限，一审法院允许叶迎春在法庭辩论终结后增加诉讼请求并判决超过一审原诉讼请求金额，程序违法。二、叶迎春应在《房屋买卖合同》签订时向万从锋支付购房款15万元，但其并未支付，其所提交的汇款均非合同签订当日支付，金额也未能对应，且时间持续5年之久。且依叶迎春所述总计金额也达17.8万元，均未能与《房屋买卖合同》约定相符，无法证明系支付讼争房屋购房款。即叶迎春并未依约向万从锋支付购房款，违约在先，万从锋有权解除合同。三、即便万从锋存在违约，但叶迎春逾期支付购房款在先，存在过错，万从锋无需支付违约金。且本案中叶迎春并未举证证明其实际损失，讼争房屋总价仅48万元，叶迎春仅支付了17.8万元，一审判决违约金数额几乎与购房金额相当，明显过高。 叶迎春针对万从锋的上诉辩称，一、根据《最高人民法院关于民诉讼证据的若干规定》第三十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十二条规定，叶迎春在一审中变更诉讼请求，程序合法，也得到了法庭的准许。二、叶迎春与万从锋是同事关系，2000元以现金支付万从锋是完全可信的。且在2013年和2015年，经万从锋的要求叶迎春还向万从锋支付了3万元，总金额达18万元，一审庭审笔录也明确万从锋承认有收到叶迎春合计购房款18万元。一审法院只认定叶迎春支付万从锋购房款17.8万元，与事实不相符。三、2019年9月份讼争房屋小区同地段房产的价值是每平米+35642元，《房屋买卖合同》第八条约定违约金为96万元，万从锋拒不履行《房屋买卖合同》，给叶迎春带来的损失远超过96万元，一审法院调整违约金没有事实和法律依据。四、《房屋买卖合同》第七条约定，拆迁安置房补助过渡费应当由万从锋支付给叶迎春。因该项费用万从锋及其儿子万先聪已经收取，一审法院驳回叶迎春对于拆迁安置房补助过渡费13800元诉请，是错误的。 朱齐真针对万从锋的上诉述称，同对叶迎春的答辩意见。 万丛锐、万从华、万月煊针对万从锋的上诉述称，讼争房屋为父亲万淦川财产，兄弟姐妹都有份额，对讼争房屋买卖行为其兄弟姐妹并不知情，该房屋买卖不成立。 叶迎春向一审法院起诉请求：1.确认叶迎春与万从锋、朱齐真于2010年12月3日签订的《房屋买卖合同》合法有效并受法律保护；2.判令万从锋、朱齐真继续履行《房屋买卖合同》约定的义务，向叶迎春交付福州市鼓楼区山头角巷9号龙峰雅居园9#楼1303室单元的房产及附带的钥匙；3.判令万从锋、朱齐真连带共同赔偿叶迎春违约金96万元；4.确认万从锋、朱齐真与福州市鼓楼区建设投资管理中心及福州市鼓楼区城建拆迁工程处签订的《拆迁补偿安置协议书》（顺序号：壹佰伍拾肆号）中项下万从锋、朱齐真享有的（其中一套60平方米户型房产及临时安置补助费，安置补助费从2014年1月1日计算至2017年10月31日止，一共13800元）拆迁补偿权益归叶迎春所有；5.判令本案全部诉讼费用（包括诉讼费、保全费、执行费等）由万从锋、朱齐真承担。 一审法院认定事实：签订于2010年12月3日的《房屋买卖合同》约定万淦川（已故）、万从锋、朱齐真将其原有的位于鼓楼区出卖给叶迎春，讼争房屋总价共计48万元（按0.8万元／每平方米计价）；双方同意首付款为15万元，于签订合同当日支付，尚欠房款在办理产权过户手续完后一个月内付清；合同还就房屋交付、产权登记及过户以及违约责任条款进行约定。叶迎春于2010年11月26日、2010年12月3日、2011年2月17日、2011年4月28日、2011年11月27日共计向万从锋（账号：62×××76）支付款项共计14.8万元，后叶迎春又于2013年12月3日和2015年4月23日向万从锋（账号：62×××18、62×××70）分别支付1万元和2万元。另查，万淦川已于2017年9月29日死亡注销。万从锋、万丛锐、万从华、万月煊为万淦川的四个子女。朱齐真与万从锋为夫妻关系。原位于鼓楼区的房产为万淦川名下房产，于2010年拆迁，并于2017年补偿安置两套房产，分别位于鼓楼区（建筑面积为46.94平方米）。该两套房产目前出租，租金由万从锋、万丛锐、万从华、万月煊平分。审理过程中，叶迎春与万从锋共同确认《房屋买卖合同》上“万淦川”、“朱齐真”的签名、捺印均系万从锋所为。 一审法院认为，本案争议的焦点在于：1.叶迎春与万从锋签订的《房屋买卖合同》是否有效；2.万从锋、朱齐真是否需继续履行《房屋买卖合同》约定的义务；3.叶迎春是否可以向万从锋、朱齐真主张违约金以及违约金金额。关于《房屋买卖合同》的效力问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。万从锋与叶迎春签订合同时对讼争房屋并无处分权，属无权处分。但无权处分并不影响合同效力，并无法律明文规定无效的情形，应认定为合同有效。本案中，因万从锋的无权处分行为致使《房屋买卖合同》自始不能履行，且在讼争房屋的所有权人（即万从锋的父亲万淦川）死亡，继承开始的情形下，万从锋也未能和其他继承人达成将讼争房屋过户给叶迎春、实际履行《房屋买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现因万从锋的原因使合同陷入履行不能且合同无法继续履行，万从锋应对叶迎春承担违约责任。故对于叶迎春主张万从锋继续履行合同的请求，一审法院不予支持；而叶迎春主张万从锋支付违约金的请求，一审法院予以认可。本案中，因合同无法继续履行，万从锋应返还叶迎春已支付的购房款，结合现有证据，一审法院认定叶迎春已向万从锋支付购房款17.8万元。对于违约金的数额，结合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，一审法院酌情认定为40万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决：一、万从锋于本判决生效之日起十日内向叶迎春返还购房款17.8万元；二、万从锋于本判决生效之日起十日内向叶迎春支付违约金40万元；三、驳回叶迎春的其他诉讼请求。本案适用简易程序减半收取案件受理费5869元（已由叶迎春预交11738元），保全费4489元（已由叶迎春预交），均由万从锋承担。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案讼争房屋系万淦川名下房产的拆迁安置房屋，并非万从锋所有的房产，且叶迎春在与万从锋订立《房屋买卖合同》时，亦明知万淦川及朱齐真的署名系由万从锋代签，因此，叶迎春关于万从锋有权订立《房屋买卖合同》的上诉理由不能成立，本院不予采纳。万从锋在未取得所有权人授权的情形下擅自订立合同，交易本案讼争房屋，无权解除合同，因此，万从锋关于其可以解除本案《房屋买卖合同》的上诉理由不能成立，本院亦不予采纳。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”可见，当事人变更诉讼请求应在一审法庭辩论结束前提出。本案中，一审庭审时间为2019年3月19日，但叶迎春变更诉讼请求的时间为2019年4月20日，已超过变更诉讼请求的法定时限，本案应按照叶迎春未变更之前的诉请进行审理，因此，本院依法调整本案万从锋应支付的违约金为30万元。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初4872号民事判决第一项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初4872号民事判决第二、三项； 三、万从锋应于本判决生效之日起十日内向叶迎春支付违约金30万元； 四、驳回叶迎春的其他诉讼请求； 五、驳回万从锋的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费11738元，由万从锋负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇一九年十月三十日 法官助理刘玲玲 书记员段薇