湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初89号 原告：曾倩，女，1985年12月18日出生，住湖南省。 委托诉讼代理人赵怡远，湖南崇民律师事务所律师。 委托诉讼代理人刘慰慰，湖南崇民律师事务所律师。 被告：长沙北辰房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区湘江北路**北辰时代广场**写字楼****房。 法定代表人：秦鸣，总经理。 委托诉讼代理人耿显兰，湖南天地人律师事务所律师。 原告曾倩与被告长沙北辰房地产开发有限公司（北辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾倩委托诉讼代理人赵怡远、刘慰慰，被告长沙北辰房地产开发有限公司委托诉讼代理人耿显兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾倩向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告房屋质量缺陷修复费用及其他损失等共计200000元；2、请求判令被告承担本案的诉讼费用及鉴定费用。事实和理由：2014年11月4日，原告与被告签订《长沙市商品买卖房合同》购买被告开发建设的位于长沙市开福区角洲奥城Ｅ3区第5幢Ｎ单元45层4508号房，总房款为820000元整，房屋用途为住宅。合同签订后，原告按合同约定履行了全部义务。2015年10月29日，被告向原告送达了《北辰三角洲奥城（Ｅ3区）入伙通知书》。2015年11月14日，小李飞刀工程项目管理有限公司接受原告委托，对涉案商品房的质量进行检验，并出具验房报告，发现涉案商品房存在墙面空鼓、地面开裂、房屋、地面开裂问题。原告在收房时将上述质量问题反馈给被告，并要求被告进行整改。房屋交付后，被告虽对涉案房屋进行了部分整改，但未从根本上解决问题，涉案房屋仍存在漏水等重大质量缺陷。截至目前，涉案房屋仍然存在餐厅顶部及空调机位墙边等多处严重漏水、阁楼墙体及窗边多处严重渗水、墙粉刷开裂、次卧渗水受潮开裂等重大质量问题，严重影响到原告的生活居住。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第（二）项规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程关于屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年；且被告向原告作出的《住宅质量保证书》第二条、第三条的约定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间的防渗漏最低保修期限为5年。在质量保修期限内，被告对保修项目无偿承担保修责任；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：被告应当对原告的房屋承担保修责任或者承担房屋的全部修缮费用。另外《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定，在保修期内，房屋质量缺陷给原告造成财产损害的，原告有权向被告提出赔偿要求。原告为维护自身权益，特向贵院起诉，望判如所请。 被告长沙北辰房地产开发有限公司辩称，1、原告的起诉没有道理，违反了原告与被告及施工单位三方达成的协议和原告已经作出的承诺。虽然涉案房屋现在还在保修期内，但原告与被告及施工单位于2017年10月17日已经就涉案房屋的质量问题和维保事宜进行了充分协商，达成了一致意见，意见是由被告一次性赔偿或补偿原告4万元，由原告自己对房屋渗水、漏水问题进行维修。原告当日出具了一个确认单，原告在确认单中承诺不再就维保事宜向被告及施工单位主张任何权利。现在原告就涉案房屋的维保问题起诉被告，再次要求被告进行赔偿，违反了三方2017年10月17日达成的上述协议，及原告作出的承诺。2、原告主张的赔偿金额没有事实依据。原告请求金额里夸大了维修费用和损失数额。在2017年10月17日三方进行协商时，已经充分估计了维修费用和损失金额，原告自愿接受被告一次性支付的赔偿或者补偿4万元，足以支付维修费用和弥补原告的相关损失、3、三方已就涉案房屋的质量问题和维保事宜达成了协议，原告已经接受被告的赔偿和补偿，原告已经作出了不再追究责任，不再主张任何权利的承诺，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2014年11月4日，原告与被告签订《长沙市商品买卖房合同》购买被告开发建设的位于长沙市开福区角洲奥城Ｅ3区第5幢Ｎ单元45层4508号房，总房款为820000元整，房屋用途为住宅。合同签订后，原告按合同约定履行了全部义务。2015年10月29日，被告向原告送达了《北辰三角洲奥城（Ｅ3区）入伙通知书》。2015年11月14日，小李飞刀工程项目管理有限公司接受原告委托，对涉案商品房的质量进行检验，并出具验房报告，发现涉案商品房存在墙面空鼓、地面开裂、房屋、地面开裂问题。原告在收房时将上述质量问题反馈给被告，并要求被告进行整改。房屋交付后，被告虽对涉案房屋进行了部分整改，但未从根本上解决问题，涉案房屋仍存在漏水等重大质量缺陷。截至目前，涉案房屋仍然存在餐厅顶部及空调机位墙边等多处严重漏水、阁楼墙体及窗边多处严重渗水、墙粉刷开裂、次卧渗水受潮开裂等重大质量问题，严重影响到原告的生活居住。 因原告多次就房屋漏水问题报修，后原告与长沙北辰房地产开发有限公司、中国建筑第二工程局有限公司协商，原告曾倩向长北辰公司、中国建筑第二工程局有限公司出具确认书，确认书载明：本人系北辰三角洲奥城E3区5栋4508房业主曾倩，就自本确认单签订之日前本人所报修的一切维保问题，经与两司友好协商，三方达成以下一致意见：本人接受长沙北辰房地产开发有限公司从客户关怀角度出发，一次性补偿本人40000元，该费用由中国建筑第二工程局有限公司直接支付至本人，自收到费用起本合同自动生效。本人承诺不再就该房屋维保事宜追究长沙北辰房地产开发有限公司及中国建筑第二工程局有限公司任何责任，并不再因该房屋维保事宜向长沙北辰房地产开发有限公司及中国建筑第二工程局有限公司主张任何权利。备注：此协议为保密协议，若泄露本协议内容长沙北辰房地产开发有限公司、中国建筑第二工程局有限公司有权对本人房屋不履行后期的维保义务。经原告确认，40000元补偿已支付。 经原告申请，本院委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对涉案房屋渗水的原因进行鉴定。2019年8月10日该公司依法作出《土木建筑工程鉴定意见书》，意见书载明房屋渗水部位有：起居室A轴侧外墙、空中花园外墙、主卧室剽窃周边墙体及阁楼A轴侧外墙……现场勘验时，修补区域未见渗水，…经试水试验，屋面板未见明显渗水现象。原因分析：（1）房屋墙面渗水主要是因屋面防水层在伸出屋面管道周围和泛水处施工处理不到位，加之窗框与墙体空隙并未完全嵌填密实，雨水向里面渗透，污染内墙面；（2）墙面裂缝主要是不同材料界面未采取可靠的加强措施，在温差和材料收缩作用下，引起开裂。并作出鉴定意见：1、房屋墙面渗水主要是因屋面防水层在伸出屋面管理道周围和泛水处施工处理不到位，加之窗框与墙体空隙并未完全嵌填密实，雨水向里面渗透，污染内墙面；2、墙面裂缝主要是不同材料界面未采取可靠的加强措施，在温差和材料收缩作用下，引起开裂。3、根据上述鉴定意见和现场实际情况，特提出如下建议处理方案：①对外墙渗水处进行防渗处理；②对墙面空鼓处和客厅顶板粉刷层进行恢复处理；③对墙面裂缝部位，凿除粉刷层，布钢丝网，粉水泥砂浆进行处理。上述处理，应由具有相应资质的单位进行设计和施工。 根据上述鉴定意见，本院依法移送湖南华夏工程咨询有限公司对涉案房屋漏水修复费用及漏水导致的房屋装修及家具家电造成的损失数额进行了鉴定。2019年9月23日，该公司依法作出《建设工程造价咨询报告》，鉴定结论载明，工程总造价为32115元。 以上事实有照片、《湖南大学土木建筑工程鉴定意见书》、《湖南华夏工程咨询有限公司建设工程造价咨询报告书》、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，双方争议的焦点有三：一、被告北辰公司是否继续承担维保义务。被告辩称，双方已在确认书中就涉案房屋漏水造成的损失赔付达成了一致意见并进行了支付，原告无权再行就损失和修复要求主张权利。原告则认为，确认书中仅就协商之前所发生的损失进行主张，被告仍有维修的义务。根据确认书中表述：“就自本确认单签订之日前本人所报修的一切维保问题，经与两司友好协商，三方达成以下一致意见……此协议为保密协议，若泄露本协议内容长沙北辰房地产开发有限公司、中国建筑第二工程局有限公司有权对本人房屋不履行后期的维保义务”等表述，本院认为，双方仅就之前发生的损失进行了协商，原告并未放弃后续的权利主张，被告在质保期内对案涉房屋质量仍负有维保义务，且事实上，确认书签订后，被告北辰公司也一直在履行维保义务，故对被告关于双方已协商一次性补偿，不再负有维保义务的辩称本院不予采纳。 二、原告的损失范围。根据原告的申请，本院依法分别委托了湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对涉案房屋渗水的原因进行鉴定，委托湖南华夏工程咨询有限公司对涉案房屋漏水修复费用及漏水导致的房屋装修及家具家电造成的损失数额进行了鉴定。两公司也分别作出了《湖南大学土木建筑工程鉴定意见书》、《湖南华夏工程咨询有限公司建设工程造价咨询报告书》，上述鉴定程序、内容合法，对鉴定意见本院予以采纳，依照鉴定报告，本院确认涉案房屋质量维修及修复工程总造价为32115元。 三、被告北辰公司应承担的赔付责任。根据庭审查明的事实，涉案房屋系顶楼，原告就渗漏问题多次报修，双方已于2017年10月对涉案房屋的漏水维修及修复进行了充分的协商并达成一致意见，被告按约定支付了40000元补偿，经鉴定的损失修复费用亦未超出40000元的补偿金额。虽被告对后续在质保期内的房屋质量仍负有保修义务，但应限于新出现的质量问题或新发生的损失。但经法庭释明，原告未在规定的期限内向法庭提交证据，证明曾经自行对房屋进行了维修或修复，也不能证明现主张的房屋损失系其修复后新出现的损失，应承担举证不能的法律后果。 综上，原告要求另行支付200000元损失修复费用的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下： 驳回原告曾倩的全部诉讼请求。 本案受理费4300.0元，因适用简易程序减半收取2150元，鉴定费19800，合计21950元，由原告曾倩承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  夏记香 二〇一九年十月二十三日 代理书记员  蒋运佳 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。