河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀07民终2254号上诉人（原审原告）：刘国盈，男，1966年3月1日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人（原审第三人）：蔡荣烟，男，1983年7月13日出生，汉族，住福建省惠安县。委托诉讼代理人：李子周，河北百人合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张家口市合庆食府，住所地河北省张家口市桥**南瓦盆窑大街**第**。投资人：赵爱华。委托诉讼代理人：雷挺，河北海龙（张家口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢青，女，1971年11月21日出生，汉族，住河北省张家口市桥**。委托诉讼代理人：赵中华（系卢青丈夫），男，1973年9月10日出生，汉族，住河北省张家口经济开发区。被上诉人（原审被告）：赵爱华，女，1967年8月6日出生，汉族，住河北省张家口市桥**。委托诉讼代理人：雷挺，河北海龙（张家口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鲍海杰，女，1980年5月25日出生，汉族，住河北省张家口市桥**。委托诉讼代理人：雷挺，河北海龙（张家口）律师事务所律师。原审第三人：赵中华，男，1973年9月10日出生，汉族，住河北省张家口经济开发区。上诉人刘国盈、蔡荣烟因与被上诉人张家口市合庆食府（以下简称合庆食府）、卢青、赵爱华、鲍海杰，原审第三人赵中华合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘国盈，上诉人蔡荣烟的委托诉讼代理人李子周，被上诉人合庆食府的委托诉讼代理人雷挺，被上诉人卢青的委托诉讼代理人赵中华，被上诉人赵爱华、鲍海杰的委托诉讼代理人雷挺，原审第三人赵中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘国盈上诉请求：请求二审人民法院撤销一审判决，改判合庆食府归还一层两年房屋租金200万元及地下一层一年租金46万元并承担本案诉讼费用、财产保全及担保费用，卢青、赵爱华、鲍海杰作为个人独资企业合庆食府投资人与合庆食府承担连带责任。事实和理由：2017年9月4日蔡荣烟与赵中华、卢青作为共同购房人共同购买了河北丰泰房地产开发有限公司开发的位于张家口经开区朝阳西大街34号亲河苑小区27室房屋-1至1层，建筑面积2597.40平方米，并取得了《商品房买卖合同》编号ZFB2017004441。2017年9月27日，蔡荣烟与赵中华、卢青共同委托刘国盈对三方共有的以上房产进行管理，刘国盈有权代理出租以上三方共有的全部房产，有权代理三方共同共有人签订房屋租赁合同、收取租金、支付房屋管理过程中需要支付的相关费用。2017年10月1日，刘国盈代理三方同意委托合庆食府以合庆食府名义将-1层及1层房屋部分面积出租给中国银行股份有限公司张家口分行，租期自2017年10月1日至2022年10月1日。合庆食府代为开具发票及纳税，并盖章承诺在收到房屋租金当日支付刘国盈。合庆食府收到一层两年租金200万元及地下一层租金46万元没有交付上诉人，上诉人起诉要求被上诉人合庆食府归还一层两年房屋租金200万元及地下一层一年租金46万元并承担本案诉讼费用、财产保全及担保费用，卢青、赵爱华、鲍海杰作为个人独资企业合庆食府投资人与合庆食府承担连带责任。一审判决查明，合庆食府收到246万元租金后交给了赵中华，因此认定，合庆食府将收到的租金全部交给了赵中华，赵中华系房屋产权人，因此不需再交给刘国盈，驳回刘国盈诉讼请求。该判决严重侵害了房屋产权共有人蔡荣烟的合法利益，应予撤销。本案中，由于是蔡荣烟和赵中华及赵中华妻子卢青共同购买涉案房屋，为防止共有产权人之间抢夺房屋使用权或擅自收取强占房屋租金，所以才三方共同委托律师刘国盈代理管理共有房屋和收取租金，解除委托需要三方共同同意。因此委托合庆食府出租部分房屋时，由合庆食府盖章承诺将租金在收到当日支付给三方共同委托的管理人刘国盈。原判认为支付给赵中华就等同于支付给了房屋产权人，是偷换概念，侵害了共有产权人蔡荣烟分配收取租金的合法权利，这种判决结果违背契约精神，支持恶意违约，而且在查清三个共有产权人的全部租金被赵中华一人恶意占用的情况下忽视蔡荣烟的合法权益，不予判决确定将属于蔡荣烟的部分租金支付刘国盈后由刘国盈转交蔡荣烟，却认为产权人可以另行解决，严重损害了蔡荣烟合法权益，并造成诉累，增加司法成本。另外，赵中华、卢青通知刘国盈解除委托合同，刘国盈已经在张家口市桥东区人民法院提起诉讼要求确认合同无效，其单方解除委托合同的行为无效。因此，请求二审人民法院撤销原判，改判合庆食府归还一层两年房屋租金200万元及地下一层一年租金46万元并承担本案诉讼费用、财产保全及担保费用，卢青、赵爱华、鲍海杰作为个人独资企业合庆食府投资人与合庆食府承担连带还款责任。蔡荣烟上诉请求：请求二审人民法院撤销一审判决，改判合庆食府支付刘国盈并由刘国盈转交上诉人一层两年房屋租金200万元及地下一层一年租金46万元的三分之一82万元，并由被上诉人共同承担本案诉讼费用、财产保全及担保费用，卢青、赵爱华、鲍海杰作为个人独资企业合庆食府投资人与合庆食府承担连带还款责任。事实和理由：2017年9月4日蔡荣烟与赵中华、卢青作为共同购房人购买了河北丰泰房地产开发有限公司开发的位于张家口经开区朝阳西大街34号亲河苑小区27室房屋-1至1层，建筑面积2597.40平方米，并取得了《商品房买卖合同》编号ZFB2017004441。2017年9月27日，蔡荣烟与赵中华、卢青共同委托刘国盈对三方共有的以上房产进行管理，刘国盈有权代理出租以上三方共有的全部房产，有权代理三方共同共有人签订房屋租赁合同、收取租金、支付房屋管理过程中需要支付的相关费用。2017年10月1日，刘国盈代理三方同意委托合庆食府以合庆食府名义将-1层及1层房屋部分面积出租给中国银行股份有限公司张家口分行，租期自2017年10月1日至2022年10月1日。合庆食府代为开具发票及纳税，并盖章承诺在收到房屋租金当日支付刘国盈。合庆食府收到一层两年租金200万元及地下一层租金46万元没有交付上诉人，上诉人起诉要求被上诉人合庆食府归还一层两年房屋租金200万元及地下一层一年租金46万元并承担本案诉讼费用、财产保全及担保费用，卢青、赵爱华、鲍海杰作为个人独资企业合庆食府投资人与合庆食府承担连带还款责任。一审判决查明，合庆食府收到246万元租金后交给了赵中华，因此认定，合庆食府将收到的租金全部交给了赵中华，赵中华系房屋产权人，因此不需再交给刘国盈，驳回刘国盈诉讼请求。该判决严重侵害了房屋产权共有人蔡荣烟的合法利益，应予撤销。本案中，由于是蔡荣烟和赵中华及赵中华妻子卢青共同购买涉案房屋，为防止共有产权人之间抢夺房屋使用权或擅自收取强占房屋租金，所以才三方共同委托律师刘国盈代理管理共有房屋和收取租金，然后再进行分配，所以三方约定必须由刘国盈律师收取租金，解除委托需要三方共同同意。因此委托合庆食府出租部分房屋时，由合庆食府盖章承诺将租金在收到当日支付给三方共同委托的管理人刘国盈。原判认为支付给赵中华就等同于支付给了房屋产权人，是偷换概念，侵害了共有产权人蔡荣烟分配收取租金的合法权利，这种判决结果违背契约精神，支持恶意违约，而且在查清三个共有产权人的全部租金被赵中华一人恶意占用的情况下忽视蔡荣烟的合法权益，不予判决确定将属于蔡荣烟的部分租金支付刘国盈后由刘国盈转交蔡荣烟，却认为产权人可以另行解决，严重损害了蔡荣烟合法权益，并造成诉累，增加司法成本。另外，赵中华、卢青通知刘国盈解除委托合同，刘国盈已经在张家口市桥东区人民法院提起诉讼要求确认无效，其单方解除委托合同的行为无效。因此，请求二审人民法院撤销原判，改判合庆食府支付刘国盈并由刘国盈转交上诉人一层两年房屋租金200万元及地下一层一年租金46万元的三分之一82万元，并由被上诉人共同承担本案诉讼费用、财产保全及担保费用，卢青、赵爱华、鲍海杰作为个人独资企业合庆食府投资人与合庆食府承担连带还款责任。合庆食府、赵爱华、鲍海杰辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院维持一审判决。卢青、赵中华辩称，维持一审判决。刘国盈向一审法院起诉请求:1.判令被告合庆食府归还房屋租金100万元并承担本案诉讼费、财产保全费及保全担保费；2.卢青作为投资人与合庆食府承担连带还款责任。庭审中，刘国盈明确诉讼请求中的房屋租金100万元为地上一层，租期为2018年10月1日至2019年9月30日，并增加诉讼请求:要求合庆食府支付2017年10月1日至2018年9月30日地上一层房屋租金100万元及2018年2月1日至2019年1月31日地下负一层档案库租金46万元，合计租金总额246万元,并要求合庆食府的先后投资人卢青、鲍海杰、赵爱华对合庆食府不能清偿的债务承担连带责任。一审法院认定事实：2017年8月28日，赵中华（甲方）与蔡荣烟（乙方）签订合作购房协议，双方约定甲乙双方经协商共同购买河北丰泰房地产开发有限公司开发的位张家口市层的房屋。该楼-1至1层、2层、3层、4层分别办理四份购房合同，办理四套房屋产权证和按揭贷款手续，甲乙双方共同办理相关购房及贷款手续。双方对所购房屋共同共有。该协议另约定了购房款支付、争议解决等其他事项。后2017年9月14日赵中华、卢青、蔡荣烟三方签订合作购房协议补充协议，约定同意增加卢青为共同购房人，卢青与赵中华共同享有并履行原合作购房协议中甲方的权利义务。2017年9月27日，蔡荣烟、赵中华、卢青作为甲方与刘国盈作为乙方签订委托管理共同共有房屋协议，该协议约定“一、甲方共同购买了河北丰泰房地产开发有限公司开发位于张家口市高新区号的房屋……二、甲方共同委托乙方对甲方共同共有的以上房产进行管理，乙方有权代理甲方出租以上甲方共同共有的全部房产，有权代理甲方签订租赁合同、收取租金、支付房屋管理过程中需要支付的相关费用。三、委托管理期限：2017年9月28日至2037年9月27日，如需解除对乙方委托，必须甲方三人共同签字认可”。该协议并约定了各层房屋的建筑面积及《商品房买卖合同》的编号。后合庆食府（甲方）作为出租方与中国银行股份有限公司张家口分行（乙方）作为承租方签订租赁合同两份，其中一份租赁合同租赁标的为张家口市高新区朝阳西大街34号亲河苑小区16号商业楼一层，租期自2017年10月1日至2022年10月1日，年租金为100万元。另一份租赁合同租赁标的为张家口市高新区朝阳西大街34号亲河苑小区16号商业楼-1层，租期自2018年2月1日至2023年1月31日，年租金为46万元。租金均为分期支付，第一年度租金于合同签订后60日内付清，以后每个年度于下一租赁年度开始后60日内向甲方付清当期租金。该两份租赁合同甲方处均盖有张家口市合庆食府印章，甲方授权人签字处均有刘国盈签字。对此，刘国盈认为系其代理产权人三方同意委托合庆食府进行的出租。合庆食府、卢青及第三人赵中华则认为系产权人三方将房屋出租给合庆食府，由合庆食府转租于中国银行。卢青及第三人赵中华并提供了由赵中华、卢青、蔡荣烟三方于2017年9月28日向中国银行股份有限公司张家口分行出具的共有产权人声明复印件、同意出租确认函复印件及刘国盈代表产权人三方与合庆食府签订的房屋租赁合同复印件，原告对该证据复印件不予认可，并表示是否代表房屋产权人与合庆食府签订过租赁合同不记得了，需要查看原件。第三人蔡荣烟代理人表示对于证据复印件拒绝发表质证意见。诉讼中，刘国盈提供上述租赁房屋平面图，其中地上一层的平面图中写有“图中未划（斜线）部分区委托合庆食府出租给中国银行张家口分行，租金未交付房屋产权人，从中国银行收款后当日支付房屋产权人共同委托代理人刘国盈。2017年9月28日。并加盖有张家口市合庆食府印章及卢青手章。”另一份地下一层的平面图中亦写有上述内容，并加盖有张家口市合庆食府印章及卢青手章。对此，刘国盈陈述“合庆食府承诺将从中国银行收取的租金当日支付我方”。合庆食府、赵爱华、鲍海杰的共同委托代理人则陈述“合庆食府对于上述租金支付给代理人也可以，支付给产权人也可以，原告无权占有”。卢青与第三人赵中华则陈述“刘国盈从未对涉案房屋进行管理，也从未对约定的内容尽到责任，委托管理协议无效，合庆食府接到房屋所有权人赵中华和卢青的通知将涉案的房屋租金交由房屋所有权人赵中华和卢青”。第三人蔡荣烟的代理人陈述“托管协议是三方共同的行为，撤销也必须三方一致签字同意，在三方没有达成一致的情况下赵中华、卢青无权单独收取，合庆食府既然向三方委托代理人做过承诺，就必须履行承诺，直接再次向刘国盈支付房租”。诉讼中，卢青及第三人赵中华提供2019年4月20日解除委托管理房屋协议书通知及所附快递回执，欲证明其已通知刘国盈解除委托。对此，刘国盈陈述“解除通知及快递我没有收到，委托协议的委托方是蔡荣烟、赵中华、卢青三人共同委托，赵中华、卢青二人无权单独代表甲方解除对刘国盈的委托”。第三人蔡荣烟对该解除通知亦不予认可。卢青及第三人赵中华提供中国银行长宁支行出具的收条复印件一张，欲证明因刘国盈未对涉案房屋管理造成对中国银行损失及支付维修费1500元；提供物业缴费通知单及收据，欲证明欠缴物业费应由刘国盈交纳，其没有交纳；提供消防工程公司出具的情况说明及收据，欲证明刘国盈没有尽到管理职责造成电路损失；提供交纳水费发票，欲证明刘国盈未进行管理由庆阳饭店交纳水费；提供照片7张，欲证明刘国盈没有管理，造成现场跑水。刘国盈对上述证据均不予认可。第三人蔡荣烟认为上述缴费与本案无关。合庆食府、赵爱华、鲍海杰对卢青及第三人赵中华提供的上述证据均予以认可。诉讼中，第三人蔡荣烟提供其与卢青、赵中华的仲裁申请书、北京仲裁委员会出具的受理通知复印件，欲证明产权人三方发生了纠纷，合庆食府应依约向三方产权人共同委托代理人刘国盈支付租金。刘国盈对该证据予以认可。合庆食府、赵爱华、鲍海杰、卢青及第三人赵中华认为该证据与本案无关。另查明：对于本案所涉地上一层2017年10月1日至2019年9月30日租金200万元及地下一层2018年2月1日至2019年1月31日租金46万元。合庆食府陈述其已将收取的所有租金全部转至产权人赵中华银行账户。第三人赵中华亦陈述“上述租金合庆食府收取以后给了我和卢青，没有给蔡荣烟”。上述事实有刘国盈提供的合作购房协议、补充协议、委托管理共同共有房屋协议、租赁合同、租赁房屋平面图承诺、卢青及第三人赵中华提供的解除委托通知书、快递回执、收条、缴费通知、收据、情况说明、发票、照片、共有产权人声明、同意出租确认书、房屋租赁合同、第三人蔡荣烟提供的仲裁申请书、受理通知及本案庭审笔录在卷予以佐证。一审法院认为，刘国盈诉请要求合庆食府向其归还已收取承租人中国银行的租金246万元，合庆食府陈述其已将收取的全部租金转至房屋产权人赵中华银行账户，不应再承担返还租金的义务，第三人赵中华对此亦予以确认。对于本案审理的一个重要争点即合庆食府直接向房屋产权人支付租金是否符合法律规定，合庆食府向房屋产权人支付租金后刘国盈是否有权要求合庆食府再次向其支付租金。根据本案相关证据，可以证实2017年赵中华、卢青、蔡荣烟三人签订合作购房协议，共同购买涉案房屋，后三人又与刘国盈签订委托管理协议，委托刘国盈对三人共同共有的房产进行管理，并约定刘国盈有权代理三人签订租赁合同、收取租金。后由合庆食府与中国银行张家口分行签订租赁合同，将赵中华、卢青、蔡荣烟三人共有的部分房产出租给中国银行张家口分行。对于合庆食府将房屋租赁给中国银行张家口分行，刘国盈主张系其代理产权人三方同意委托合庆食府进行的出租，合庆食府、卢青及第三人赵中华则主张系产权人三方将房屋出租给合庆食府，由合庆食府转租于中国银行张家口分行。虽然对于卢青及第三人赵中华为证明上述租赁关系提供的共有产权人声明、同意出租确认函及房屋租赁合同等证据复印件，刘国盈未予确认，但从法律关系之法律效果角度考虑，不论房屋产权人三方与合庆食府系委托出租关系还是租赁合同关系，作为租金给付义务人之合庆食府在收取中国银行张家口分行房屋租金后将租金交付房屋产权人的行为，符合法律规定，亦符合房屋产权人对房产收益权能之属性，且刘国盈作为房屋产权人对房产管理的受托人，属代理人身份，其所代理实施的对涉案房产租赁等行为的法律后果亦应由被代理人即房屋产权人享有和承受，故合庆食府将租赁房产之租金交由房屋产权人亦合理合法，刘国盈亦无权要求合庆食府再次向其支付租金，故对刘国盈要求合庆食府及其投资人支付租金、保全担保费之诉讼请求，不予支持。对于房屋产权人已收取的租金，各房屋产权人可另行处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回刘国盈的诉讼请求。本案案件受理费26487元及诉前财产保全费2820元，由刘国盈承担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，刘国盈要求合庆食府向其归还已收取承租人中国银行的租金246万元，合庆食府称其已将收取的全部租金转至房屋产权人赵中华银行账户，不应再承担返还租金的义务，赵中华对此予以确认。合庆食府向房屋产权人支付租金后刘国盈是否有权要求合庆食府再次向其支付租金。根据本案相关证据，可以证实2017年赵中华、卢青、蔡荣烟三人签订合作购房协议，共同购买涉案房屋，后三人又与刘国盈签订委托管理协议，委托刘国盈对三人共同共有的房产进行管理，并约定刘国盈有权代理三人签订租赁合同、收取租金。后由合庆食府与中国银行张家口分行签订租赁合同，将赵中华、卢青、蔡荣烟三人共有的部分房产出租给中国银行张家口分行。对于合庆食府将房屋租赁给中国银行张家口分行，刘国盈主张系其代理产权人三方同意委托合庆食府进行的出租，合庆食府、卢青及赵中华则主张系产权人三方将房屋出租给合庆食府，由合庆食府转租于中国银行张家口分行。虽然对于卢青及赵中华为证明上述租赁关系提供的共有产权人声明、同意出租确认函及房屋租赁合同等证据复印件，刘国盈未予确认，不论房屋产权人三方与合庆食府系委托出租关系还是租赁合同关系，作为租金给付义务人之合庆食府在收取中国银行张家口分行房屋租金后将租金交付房屋产权人的行为，符合法律规定，亦符合房屋产权人对房产收益权能之属性，且刘国盈作为房屋产权人对房产管理的受托人，属代理人身份，其所代理实施的对涉案房产租赁等行为的法律后果亦应由被代理人即房屋产权人享有和承受，合庆食府将租赁房产之租金交由房屋产权人合理合法，刘国盈无权要求合庆食府再次向其支付租金。原审法院判决驳回刘国盈的诉讼请求并无不当，本院予以支持。有关蔡荣烟提出应返还自己份额的主张，因蔡荣烟在原审中未提出上述主张，本院不予支持。对于已收取的租金，各房屋产权人可另行主张。综上所述，刘国盈、蔡荣烟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52974元，由上诉人刘国盈负担26487元，上诉人蔡荣烟负担26487元。本判决为终审判决。审判长  马砚生审判员  梁金前审判员  谷海豹二〇一九年十月二十一日法官助理王向东书记员刘长伟