安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民再17号上诉人（原审原告）：李修勇，男，1977年11月12日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：胡明，安徽点津律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣，安徽点津律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王建国，男，1963年11月29日出生，汉族，住安徽省无为县。委托诉讼代理人鲁拥军，安徽鲁拥军律师事务所律师。第三人：俞国利，男，1964年4月26日出生，汉族，住安徽省无为县。第三人：张晓东，男，1971年10月15日出生，汉族，住安徽省无为县。第三人：钟珍勤，男，1971年7月13日出生，汉族，住安徽省无为县。李修勇诉王建国房屋租赁合同纠纷一案，安徽省无为县人民法院作出（2017）皖0225民初3528号民事判决，已经发生法律效力。2018年4月19日，该院作出（2018）皖0225民监1号民事裁定，对该案再审。无为县人民法院再审期间，追加俞国利、张晓东、钟珍勤为第三人，并于2018年12月13日作出（2018）皖0225民再3号民事判决。李修勇不服再审判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理。上诉人李修勇的委托诉讼代理人胡明，被上诉人王建国的委托诉讼代理人鲁拥军到庭参加诉讼。第三人俞国利、张晓东、钟珍勤经合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。2017年8月17日，李修勇向安徽省无为县人民法院起诉，请求判令王建国继续履行李修勇和原房东于2014年5月2日签订的《房屋租赁合同》。无为县人民法院原审查明：2014年5月2日，李修勇与俞国利、徐立群签订《房屋租赁合同》，约定俞国利、徐立群将泉塘镇泉塘供贸商厦1号楼地下室和2号楼两间门面出租给李修勇使用；年租金共计100000元，其中1号楼地下室年租金70000元，2号楼两间门面年租金30000元；租期6年，租金支付时间为每年6月1日及其他权利和义务。此后，李修勇在租赁房屋内经营超市。2017年6月初，李修勇按约交纳房租，俞国利、徐立群拒收并声称已将案涉房屋1号楼地下室出让王建国。后李修勇与王建国就租赁事宜多次协商未果以致引发纠纷，李修勇为维护其合法权益提起诉讼。另外，王建国称案涉房屋只有大的土地使用证，未取得所有权证，亦未提交房屋权属性质证明。无为县人民法院原审认为，王建国未能提供证据证明案涉租赁房屋是违法建筑，且违法建筑的认定也并非法院的审理范围，应承担举证不能的后果，故案涉租赁房屋不应视为违法建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”因此，本案属在租赁期间发生所有权变动的情形，租赁关系仍依照原租赁合同继续存在。审理中查明李修勇未按合同约定向王建国交纳租金，庭后，经释明通知，其也未能在规定期限内向王建国交纳租金，故李修勇应在履行交纳租金义务的基础上，才可要求王建国继续履行合同，为减少诉累，法院一并予以处理。遂作出（2017）皖0225民初3528号民事判决：一、被告王建国于本判决生效之日起继续履行《房屋租赁合同》；二、原告李修勇于本判决生效之日起五日内向被告王建国支付自2017年6月1日起18个月的租金105000元。李修勇再审称：原审程序违法，原判认定事实错误，违反民事诉讼基本原则，严重侵害李修勇合法权益，请求撤销（2017）皖0225民初3528号民事判决第二项。事实与理由：1、原判违反不告不理原则。原审判决第二项“原告李修勇于本判决生效之日起五日内向被告王建国支付2017年6月1日起18个月的租金105000元”系属超出李修勇诉请，王建国亦未就此问题提出反诉。2、原判认定事实错误。王建国明确拒绝继续履行合同，并妨害李修勇正常经营，李修勇迟延支付租金的行为属行使先履行抗辩权，非为违约。3、原审程序违法。原审庭后向李修勇送达《通知书》，通知李修勇在规定期限内向王建国交纳房租。该《通知书》未能列明名称与字号，既非裁判文书亦非程序性文书，却在裁判前就本案实体问题作出处理，明显程序违法。4、李修勇作为原审原告，向法院起诉要求保障自身租赁权益，但却因原审判决被列为被执行人，甚至被纳入失信被执行人名单。王建国再审未到庭，亦未提交答辩状。俞国利、钟珍勤再审未到庭亦未提交述称意见。张晓东再审述称：1、王建国已于2018年6月上旬将案涉房屋退回俞国利、张晓东、钟珍勤，俞国利、张晓东、钟珍勤也将50000元定金退还王建国。2、李修勇已欠一年多租金未付。无为县人民法院再审认定事实如下：2014年5月2日，俞国利、徐立群作为甲方与李修勇作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定俞国利、徐立群将位于无为县泉塘镇泉塘供贸商厦2号楼的两间门面出租给李修勇使用，租期6年，年租金30000元，租金支付时间为每年6月1日，并约定仲裁。同日，俞国利作为甲方与李修勇作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定俞国利将无为县泉塘镇泉塘供贸商厦1号楼的地下室出租给李修勇使用，年租金70000元，剩余合同条款与前述合同一致。俞国利出具收条确认收到李修勇2014年6月1日起18个月房屋租金共计150000元。2015年12月13日，张晓东出具收条确认收到2015年12月1日至2017年6月1日房屋租金150000元。2016年11月2日，钟珍勤、俞国利、张晓东作为甲方与王建国作为乙方签订《转让协议》，约定钟珍勤、俞国利、张晓东将无为县泉塘镇泉塘供贸商厦1号楼的地下室以1500000元转让给王建国并于2017年6月1日交付。王建国庭后自认部分购房款自双方合伙账目中抵扣，余款未实际给付。截至本院再审期间，涉案租赁房屋的建设工程规划许可证仍未办理。另查明：2017年7月3日，李修勇向无为县人民法院提起诉讼，要求俞国利、王建国、徐立群继续履行2014年5月2日签订的《房屋租赁合同》；2017年8月1日，该院作出（2017）皖0225民初2904号民事裁定，审查认为两份《房屋租赁合同》均约定仲裁，实为排除诉讼，遂裁定驳回李修勇的起诉。无为县人民法院再审认为，本案房屋租赁合同纠纷争议焦点为：案涉两份《房屋租赁合同》的效力；王建国是否提出反诉，如提出反诉，反诉是否成立。一、案涉两份《房屋租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规定许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，俞国利等人仅持有案涉租赁房屋的土地使用权证书，无法证实案涉租赁房屋具有合法的建设规划和施工手续。庭审中，各方也未能提供证据证实俞国利等人取得了建设工程规划许可证或者按照市政规划的要求建设了案涉租赁房屋。涉案租赁房屋在未取得建设工程规划许可证的情况下即开工建设，违反了《城市规划法》的相关规定。截至本院再审期间，涉案租赁房屋的建设工程规划许可证仍未办理。故应认定李修勇与俞国利等人签订的房屋租赁合同为无效合同。原审认定涉案合同的效力有误，应予纠正。二、关于王建国原审是否提出反诉问题。反诉是指在一个已经开始的民事诉讼即本诉程序中，本诉的被告以本诉原告为被告，向受诉法院提出的与本诉有牵连的独立的反请求，目的是为了吞并、抵销或者排除本诉中原告的诉讼请求。法院受理反诉后，当事人必须交纳诉讼费用，法院必须依法作出明确的裁判。抗辩是指在已经开始的民事诉讼过程中，被告用来对抗原告的请求或者使原告请求权发生延期效力的主张。本案原审审理过程中，王建国在庭审答辩和辩论阶段提出要求李修勇支付房租，但未明确表示提起反诉，法庭亦未释明或限令王建国在规定的期限内交纳反诉费用，原审判决前王建国也未提交反诉状并交纳反诉案件受理费。故，王建国要求李修勇支付房租的主张不构成反诉，应属抗辩或反驳。法院审理民事纠纷的范围由当事人确定，法院无权变更、撤销当事人的诉讼请求。案件在审理中，法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理。据此，原审在王建国未提出反诉，李修勇亦未提出相关诉求的情况下，判令李修勇支付王建国租金105000元违反不告不理原则，确属不当，应予纠正。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》四百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、撤销本院（2017）皖0225民初3528号民事判决；二、驳回李修勇的诉讼请求。案件诉讼费80元，由李修勇负担。李修勇不服无为县人民法院再审判决，上诉称：1、案涉房屋是经无为县泉塘镇人民政府等部门批准的房地产建设项目，并且在2017年《泉塘镇人民政府工作报告》中被作为泉塘镇建设推进的范例进行了例举。原判认定案涉房屋已办理土地使用证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人···取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。2、案涉《房屋租赁合同》系临街门面房，是合法建筑。原判却认定合同无效，违反公平、诚信和公序良俗的原则。3、尊重事实，保护承租人合法权益是审判工作的价值导向。李修勇承租房屋开设超市经营至今，双方合作至2017年6月初，李修勇按约去原房主处交纳房租遭拒，称不再将房屋出租给李修勇并已将房屋转卖给王建国。经协商无果后，王建国采取断水电、用货车堵门方式阻止承租人经营。综上，请求撤销无为县人民法院再审判决，改判支持上诉人最初诉讼请求。王建国的代理人二审辩称：李修勇的上诉理由不能成立，亦无证据佐证。俞国利、张晓东、钟珍勤二审未提交述称意见。本院二审对无为县人法院再审查明事实中涉及面门房部分不予确认，对其余事实予以确认。本院认为：（一）因案涉地下室权利人俞国利等人无法证实包括地下室在内的所建房屋具有合法的建设规划和施工手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，俞国利等人将案涉地下室出租给李修勇，双方所签相应的《房屋租赁合同》应属无效合同，无为县人民法院原审判决认定为有效合同应属不当，该院再审判决确认无效正确，本院予以确认。（二）无为县人民法院原审判决李修勇向王建国支付租金，但王建国原审并未提出反诉，该判项违反了民事案件不告不理原则，应属不当，该院再审判决予以撤销正确，本院予以确认。（三）因王建国未曾主张通过签订转让协议取得案涉门面房权利，案涉门面房的《房屋租赁合同》的效力应不属于本案审查范围，故本院对无为县人民法院原审和再审判决对该合同效力所作的不同认定均不予确认。（四）无为县人民法院原审时，王建国及其代理人出庭辩称其通过签订《转让协议》并支付150余万元对价取得案涉地下室的权利；该院再审时张晓东出庭述称王建国当时仅支付5万元定金且后来王建国将地下室退回张晓东等人，王建国、俞国利、钟珍勤未出庭亦未提交述称意见；本院二审时，张晓东、俞国利、钟珍勤未出庭亦未提交述称意见，王建国的代理人对王建国是否已将地下室退回并不清楚。因上述原因，难以查清王建国与钟珍勤、俞国利、张晓东签订的地下室《转让协议》是否已实际履行。但是，基于对案涉地下室《房屋租赁合同》效力的前述分析认定，无为县人民法院再审改判驳回李修通对王建国的诉讼请求并无不当，本院亦予确认。综上，除案涉门面房外，无为县人民法院再审判决认定的其余事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持；李修勇上诉的主要理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（项）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费80元，由上诉人李修勇负担。审判长  张承荣审判员  洪 飞审判员  付少农二〇一九年十月二十四日法官助理毛蕾书记员毛蕾（兼）附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起诉讼的，第二审人民法院不得再次发回重审。