山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终1317号上诉人（原审被告）：刘丹丹，女，1986年6月15日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：王波，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚雪，山东舜翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滨州市皓煜置业有限公司，住所地：山东省滨州市滨城区滨北办事处梧桐三路**。法定代表人：王崇，该公司执行董事。上诉人刘丹丹因与被上诉人滨州市皓煜置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初3512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘丹丹的委托诉讼代理人王波、龚雪，被上诉人滨州市皓煜置业有限公司的法定代表人王崇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘丹丹上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案合同为无效合同，原审法院判令解除合同，属适用法律错误。原审法院查明：2011年，被上诉人滨州市皓煜置业有限公司开发位于滨州市滨城区的金銮宝典小区。该小区部分房屋为棚户区改造项目，其中占地9333平方米为划拨土地、6080平方米为出让土地。涉案房屋为5号楼，其土地性质为划拨土地。2017年4月20日，上诉人刘丹丹与被上诉人滨州市皓煜置业有限公司签订《金銮宝典购房协议》，约定刘丹丹购买滨州市皓煜置业有限公司开发的金銮宝典小区5号楼1单元1401室，建筑面积117.09平米，单价3010元每平米，总价352441元。首付7万元，余款以按揭方式支付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效……”原审法院在已经查明涉案房屋土地性质为划拨土地，建设项目存在五证不全、未取得商品房预售许可证的情况下，应当认定涉案合同无效。而原审法院认定上述房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，并进而判令解除合同，显属适用法律错误。二、被上诉人作为过错方，无权提出解除合同。原审法院查明：涉案合同约定，合同签订时，刘丹丹（乙方）向滨州市皓煜置业有限公司（甲方）一次性支付购房首付款7万元，余款银行按揭支付，签订本合同6个月之内乙方向甲方提交银行审核合格的贷款资料，办理银行按揭。合同签订后，刘丹丹缴纳购房款7万元。2018年3月19日，经开发商要求，刘丹丹又交纳购房款36441元，付至总房款的30%，不存在任何违约行为。按照商品房按揭贷款的办理流程，只有在开发商取得商品房预售许可且商品房买卖合同经备案后，购房人才能办理银行按揭手续。在涉案合同明确约定剩余房款由银行按揭支付的情况下，因开发商过错尚未取得商品房预售许可证导致商品房买卖合同不能进行备案，进而导致业主不能办理银行按揭手续，因此上诉人的付款条件尚未成就，开发商作为过错方亦无权提出解除合同。而原审法院认定不能办理按揭手续系因“国家政策的调整变化”导致，判令解除合同，明显认定事实错误。综上，原审法院认定事实及适用法律错误，请求依法改判。滨州市皓煜置业有限公司辩称：上诉人的诉讼请求及事实与理由与客观事实不符。答辩人与上诉人签订的《金銮宝典购房协议》已经解除。恳请法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。一、上诉人上诉状中事实与理由第一项明确表示上诉人与答辩人签订的《金銮宝典协议》为无效合同，答辩人同意上诉人合同无效的理由，既然上诉人认为双方签订的协议无效，无效也就没有必要履行,应当解除。二、上诉人以无法办理银行贷款为由拒绝缴纳房款无事实和法律依据。1.在该商品房买卖协议中，答辩人的主要义务是向上诉人交付涉案房屋，其次要义务是交付房屋后协助上诉人在相关政府部门办事完成产权过户登记手续，答辩人的权利是收取房屋价款。上诉人的权利是接收涉案房屋，答辩人已于签订协议当日便将商品房交付上诉人，上诉人应履行支付购房款的义务。2.现因国家政策发生变化，致使以前可以办理的银行按揭贷款现暂时无法办理，这并非答辩人可以控制的。银行贷款支付剩余房款的方式无法实现的情况，答辩人已将房屋交付上诉人使用，合同中的主要义务支付房款上诉人也必须履行，上诉人不能因无法办理银行贷款为由拒绝支付购房款。滨州市皓煜置业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的金銮宝典购房协议；2.本案一切诉讼费用由刘丹丹承担。一审法院认定事实：2011年，滨州市皓煜置业有限公司开发位于滨州市滨城区的金銮宝典小区。该小区部分房屋为棚户区改造项目，其占地中9333平方米为划拨土地、6080平方米为出让土地。涉案房屋为5号楼，其土地性质为划拨土地。2017年4月20日，滨州市皓煜置业有限公司（甲方）与刘丹丹（乙方）签订金銮宝典购房协议，约定乙方购买甲方开发的金銮宝典小区5号楼1单元1401室，总价352441元；签订本合同时，乙方向甲方一次性支付购房首付款7万元，余款银行按揭支付，签订本合同6个月之内乙方向甲方提交银行审核合格的贷款资料，办理银行按揭；签订本合同6个月内，乙方有权向甲方提起无理由退房……；签订本合同达6个月，乙方失去无理由退房权利，应按本合同约定及时向甲方支付剩余购房款，并在签订本合同8个月时向甲方支付全部交房费用……；乙方未按本合同约定期限支付购房款，每逾期一日应按购房款总额的万分之五支付滞纳金，逾期超过30日，甲方有权将房屋收回另行出售；签订本合同6个月到期后，乙方未选择无理由退房的，双方另行签订正式版本的商品房买卖合同。合同签订后，刘丹丹交纳购房款7万元。滨州市皓煜置业有限公司交付房屋，刘丹丹已入住。2018年3月19日，经滨州市皓煜置业有限公司要求，刘丹丹交纳购房款36441元，付至总房款的30%，剩余房款未付。滨州市皓煜置业有限公司于2018年8月12日向刘丹丹发出通知，声明鉴于政府与相关部门的政策和商业银行的贷款条件等客观因素发生变化，造成暂时不能办理按揭贷款。为妥善处理纠纷，滨州市皓煜置业有限公司提出三种支付购房款方式：1.自收到本通知起10日内向滨州市皓煜置业有限公司付清全部购房款282441元（此处计算错误，应为246000元）；2.与滨州市皓煜置业有限公司另行签订分期支付购房款补充协议；3.解除金銮宝典购房协议，由滨州市皓煜置业有限公司收回该商品房。如自收到本通知10日内未向滨州市皓煜置业有限公司书面回复支付购房款方式，则视为放弃协商机会，滨州市皓煜置业有限公司将依法解除购房协议，收回该商品房，并由购房者承担相应违约责任。刘丹丹收到该通知后，不同意更改付款方式。庭审过程中，经一审法院释明，其仍不同意变更付款方式。另查，涉案小区5号楼土地性质为划拨土地。依据现行银行贷款政策，案涉商品房无法办理银行按揭贷款。一审法院认为，上述双方签订的购房协议系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。双方均应依约履行。依该协议约定，滨州市皓煜置业有限公司的主要义务是向刘丹丹交付涉案房屋，其次要义务是交付房屋后，在合同约定或者法律规定的时限内协助刘丹丹在相关政府部门办理完成房屋的产权过户登记手续。滨州市皓煜置业有限公司的权利是依据合同约定收取相应的房屋价款。同样，刘丹丹依据上述合同，其权利是收取涉案房屋，同时依约取得涉案房屋的产权登记。其义务是依约向滨州市皓煜置业有限公司交纳相应的房屋价款。从双方实际履行完成的情况看，滨州市皓煜置业有限公司已完成了向刘丹丹交付房屋的义务，但未完成协助刘丹丹进行产权过户登记的义务。刘丹丹已实现了收取房屋的权利，但未完成付清房款的义务。刘丹丹之所以拒绝支付房款理由有二：其一，滨州市皓煜置业有限公司未能依协议约定，让刘丹丹通过办理银行按揭的方式付清房屋欠款；其二，滨州市皓煜置业有限公司未完成房屋产权过户登记。继而认为，滨州市皓煜置业有限公司违约在先，其即使不付剩余房款，也不违约，协议也不能解除。而对此滨州市皓煜置业有限公司认为，刘丹丹既然已实际取得房屋，仅仅用上述二理由拒绝付清房屋欠款，属违反合同主要义务，且刘丹丹以明示方式拒绝履行该义务，依合同约定或法律规定，该购房协议应予解除。以上即是双方观点争议所在。对上述争议问题，一审法院认为，首先看刘丹丹拒绝支付剩余房款的两条理由能否成立。从双方签订的购房协议分析，依据该协议，双方选择的付款方式为先支付首付款7万元（实际又增付36441元，已付至总价款的30%），余款通过办理银行按揭的方式支付。但在实际履行过程中，根据国家政策的调整变化，滨州市分属房产部门和土地管理部门的房屋产权证和土地使用权证，归属不动产登记中心统一办理不动产权证。而在滨州市皓煜置业有限公司开发的商品房中既存在出让土地也存在划拨土地，同时又涉及棚户区改造项目的问题，不动产登记中心暂不予办理抵押登记，故相关商业银行不同意为双方的涉案房屋办理抵押按揭贷款。依据双方合同中第四条第四款的约定，签订合同后达到6个月，刘丹丹不能无理由退房，应按合同约定及时向滨州市皓煜置业有限公司支付剩余房款。而现实中，合同中约定的银行抵押按揭付款方式又无法实现。为此，滨州市皓煜置业有限公司于2018年8月12日向刘丹丹发出书面通知，在通知中提出三种解决方案，一是自收到本通知起之日起10日内向滨州市皓煜置业有限公司付清全部购房款282441元（此处计算错误，应为246000元）；二是分期支付购房款；三是解除购房协议。从购房协议上述执行情况来看，滨州市皓煜置业有限公司向刘丹丹承诺银行按揭支付剩余房款在先，不可归责刘丹丹的原因无法实现在后，滨州市皓煜置业有限公司对双方争议的引起确实存在一定的过错。但该过错的后果无非是银行按揭支付剩余房款的方式无法实现，但是不能在刘丹丹已占有房屋的情况下，成为刘丹丹拒绝除此方式外的其他任何方式付款的借口。由此滨州市皓煜置业有限公司在原付款方式无法实现的情况下，向刘丹丹发出的三种解决问题的建议，既具备建议性又具备合理性。故刘丹丹在收到滨州市皓煜置业有限公司通知后仍拒绝付款，坚持以银行按揭的方式付款，其意见不具有现实性。因此，刘丹丹拒绝付款的该理由，并不成立。刘丹丹拒绝付款的理由二，即认为滨州市皓煜置业有限公司未能协助刘丹丹完成房屋的产权过户登记。一审法院认为，依据相关民法理论和最高人民法院的指导性案例，在转移物之所有权的交易中，一方支付标的物价款，一方转移标的物占有，为合同的主要义务。在一方已经完成标的物的转移占有情况下，另一方不能以相对方尚未完成次要义务为由，拒绝履行己方的支付价款的主要义务。即在本案中刘丹丹在实际占有房屋的情况下，不能仅仅以滨州市皓煜置业有限公司尚未完成过户登记义务而拒绝支付剩余房款。刘丹丹拒绝付款的该理由也不成立。当然，如果刘丹丹认为滨州市皓煜置业有限公司未依约完成上述义务，可依合同约定和法律规定向滨州市皓煜置业有限公司主张相应的违约责任。在本案中刘丹丹并未提出相应诉求主张，对此问题本案不予涉及。基于上述分析，其次看刘丹丹拒不履行剩余房款产生的相应法律后果。刘丹丹拒绝付款两条理由在均不成立的情况下，不仅在收到滨州市皓煜置业有限公司通知后明示拒绝付款，而且庭审中，经法庭释明，仍以上述理由拒绝支付剩余房款。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。根据上述规定，滨州市皓煜置业有限公司要求解除双方签订的购房协议的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。刘丹丹拒绝付款，不同意解除合同的辩解意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：解除滨州市皓煜置业有限公司与刘丹丹于2017年4月20日签订的金銮宝典购房协议。案件受理费100元，由刘丹丹负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。被上诉人为证实其主张，向本院提交证据1：滨国土资字（2018）99号文件和滨自然资规字（2019）198号文件，证明自2016年不动产登记中心成立以来，政府为解决相同问题，三年内出台了三个不同文件，不断解决遗留历史遗留问题，并非是我们企业能控制的。证据2：答辩人与按照银行按揭贷款方式相同的七名购房人（吕蒙蒙、徐清晨等）签订的补充协议中的复印件两份，证实答辩人在不损害购房者利益的情况下签订的分期补充付款协议。证据3：滨北街道办事处与滨城区人民政府为了办理该宗土地登记的传阅文件及相关领导签字复印件，证实被上诉人从来都积极办理土地出让手续，没有拖延。本院组织当事人对前述证据进行了交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，本院询问被上诉人，若上诉人现在支付全部剩余房款，其能否同时将涉案房屋转移登记到上诉人名下，其表示不能做到；本院询问上诉人，若涉案房屋符合办理不动产转移登记条件，其是否同意按照双方的约定向被上诉人支付剩余价款，其表示同意。本院认为，本案二审期间的争议焦点是：滨州市皓煜置业有限公司是否有权主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中：一、关于付款方式的问题。双方签订的《金銮宝典购房协议》约定房屋价款为352441元，付款方式及期限为首付70000元，余款银行按揭支付。《中华人民共和国合同法》第六条规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”双方当事人均应按照诚实信用原则履行合同，刘丹丹一方依照合同约定交纳了首付款，剩余款项应当按照合同约定办理贷款。刘丹丹交付首付款后，滨州市皓煜置业有限公司未能协助刘丹丹一方办理贷款，而单方通知刘丹丹变更付款方式，未征得刘丹丹同意，不符合《中华人民共和国合同法》第七十七条规定的合同变更要件，对刘丹丹不具有约束力。因此，刘丹丹未交纳剩余房款具有合法的抗辩权，不构成违约，滨州市皓煜置业有限公司无权据此要求解除合同。二、关于本案是否适用情势变更原则的问题。一方面，滨州市皓煜置业有限公司无确实证据证实有关房屋按揭贷款的国家政策当时发生了变化。另一方面，即使因为不动产统一登记导致贷款政策发生变化，因滨州全市不动产统一登记的实施时间为2016年9月26日，而案涉《商品房买卖合同》的签订时间为2017年4月20日，时间间隔达半年以上。作为商品房出卖人，滨州市皓煜置业有限公司知道或者应当知道该重要的政策变化，却依然通过约定贷款的方式出售房屋，依法应当履行合同。而且，即使滨州市皓煜置业有限公司主张的国家政策确有变化，也是发生在合同签订半年前，在双方签订案涉《商品房买卖合同》后，国家政策未发生变化，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的情形，不能适用情势变更原则。原审法院认定刘丹丹应当按照滨州市皓煜置业有限公司提出的变更付款方案进行付款，其出发点虽是为了打破双方合同履行僵持不前的尴尬局面，但却未考虑到刘丹丹若支付剩余款项，则将面临无法办理不动产登记的问题。在因滨州市皓煜置业有限公司的原因导致合同难以继续履行的情况下，原审法院为刘丹丹设立在先的付款义务，明显违反了公平和等价有偿原则，属适用法律错误。被上诉人申请调取上诉人丈夫的犯罪记录，与本案事实无关，本院不予准许。综上，案涉《商品房买卖合同》签订后，未发生滨州市皓煜置业有限公司有权解除合同的事由，其起诉解除合同于法无据，应予驳回。上诉人的上诉请求成立，本院予以支持；原审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初3512号民事判决；二、驳回被上诉人滨州市皓煜置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人滨州市皓煜置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  景晨光审判员  孙兴春审判员  刘 洋二〇一九年十月八日书记员  王 婷