河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1424民初3591号原告（执行案外人）：高艳灵，女，1977年10月3日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：王珂，河南华豫律师事务所律师。被告（被执行人）：豆永星，男，1971年5月26日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：刘冬，河南公朴律师事务所律师。被告：柘城县永兴房地产信息咨询服务有限公司管理人，住所地河南省商丘市睢阳区神火大道联合大厦**。负责人：屈长峰，男，1971年11月15日出生，汉族，系柘城县永兴房地产信息咨询服务有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：唐军辉、常显信，河南京港律师事务所律师。原告高艳灵诉被告豆永星、柘城县永兴房地产信息咨询服务有限公司管理人（以下简称管理人）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高艳灵的委托诉讼代理人王珂，被告豆永星的委托诉讼代理人刘冬，被告管理人的委托诉讼代理人唐军辉、常显信到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高艳灵诉称，2014年9月30日，被告永兴公司与李江伟签订借款合同，向其借款20000元，并出具了收据；2015年6月30日，永兴公司与邵超签订借款合同，向其借款784500元，并出具了收据；同年7月30日，永兴公司分别与张德功、邵超、魏艳华、左贵莲签订借款合同，永兴公司向其分别借款50000元、130000元、70000元、100000元，并出具了收据，合计借款1154500元。2015年4月26日李江伟等人将该借款债权转让给原告。在原告受让该债权后，经多次向永兴公司催要该借款，在多次催要无果时，最后经与永兴公司豆永星协商，将涉案房产抵账给原告，永兴公司豆永星协助原告于2015年5月18日与柘城县富邦华景房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，并于2015年6月9日办理了房屋所有权证，原告一直占用、使用至今。后原告因借款将该涉案房产抵押给韩永伟。原告得知该涉案房屋被查封、执行情况后，即提出执行异议，请求停止对涉案房屋的查封、执行，但该异议被（2019）豫1424执异38号执行裁定书裁定驳回。豆永星犯非法吸收公众存款等罪名，法院于2017年8月24日作出（2017）豫1424刑初75号刑事判决书对其定罪量刑，而原告是2015年6月9日通过不动产登记公权力的法定程序取得该房产的，根据物权法的规定，原告对该房产享有绝对的、排他性的权利，能够阻止、排除对该房产的查封、执行，不能因为对豆永星追究了刑事责任，而否定原告依法取得的该房产。请求：依法终结对（2018）豫1424执1062-1号执行裁定书的执行，并解除对位于柘城县未来大道南侧华景雅苑东岸春天D8B-05商铺（房权证号20××**）的查封；并确认该商铺归原告所有。被告豆永星辩称，原告是正常买卖。被告管理人辩称，1、因本案是人民法院依法追缴赃款赃物的程序，执行异议诉讼程序违法，依照最高院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定，第十四条规定以及民事诉讼法第二百二十五条规定，本案应当通过向上一级人民法院复议处理。2、原告起诉的事实与理由部分不属实且前后矛盾，因涉案房屋在2015年6月9日就已经办理了房屋所有权证，原告提出2015年6月30日签订的借款合同以及7月30日与其他人签订的借款合同，以上借款抵偿房屋价款与事实矛盾，属于先将房屋过户后签订借款合同，并且其提供的借款合同都与原告无任何关系。3、其所述恰好证明了豆永星涉及非法集资向社会广大人员集资，因后期无法偿还集资款而选择了将房屋过户到其名下，属于以物抵债，原告系永兴公司业务人员，其明知永兴公司涉嫌非法集资犯罪，明知永兴公司用赃款购买房屋，不属于善意取得，该房产应依法追缴。综上请求法院依法驳回原告的诉请。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为，原告请求终结对（2018）豫1424执1062-1号执行裁定书的执行，并解除对位于柘城县未来大道南侧华景雅苑东岸春天D8B-05商铺（房权证号20××**）的查封；并确认该商铺归原告所有有无事实及法律依据。原告向本院提交的证据有，1、原告身份证复印件；2、李江伟、邵超、左贵莲、魏艳华、张德功等与被告豆永星、柘城县永兴房地产信息咨询服务有限公司签订的借款合同（包括借款合同、收据、承诺函及豆永星、王玉勤的身份证复印件）；3、部分银行存取款凭证（832545元）；4、债权转让协议书；5、原告与柘城县富邦华景房地产开发有限公司签到的商品房买卖合同；6、销售不动产统一发票及契税交款书；7、房屋所有权证；证明2014年9月30日，被告永兴公司与李江伟签订借款合同，向李江伟借款20000元，并出具了收据；2015年6月30日，永兴公司与邵超签订借款合同，向邵超借款784500元，并出具了收据；同年7月30日，永兴公司分别与张德功、邵超、魏艳华、左贵莲签订借款合同，永兴公司向张德功、邵超、魏艳华、左贵莲分别借款50000元、130000元、70000元、100000元，并出具了收据，合计借款1154500元。2015年4月26日李江伟等人将该借款债权转让给原告。在原告受让该债权后，经多次向永兴公司催要该借款，在多次催要无果时，最后经与永兴公司豆永星协商，将涉案房产抵账给原告，永兴公司豆永星协助原告于2015年5月18日与柘城县富邦华景房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，并于2015年6月9日办理了房屋所有权证。8、公证书；9、柘城县房管所证明；10、韩永伟证明；11、冯书德证言；12、原告与刘伟平签到的房屋租赁合同。证明原告因向韩永伟借款120万元，于2015年8月6日将该涉案房产抵押给韩永伟，并办理了抵押登记，在办理借款抵押登记手续时，只有原告和韩永伟参与；该商铺于2015年3月租赁给冯书德使用到2017年3月，2019年3月28日又将该房屋租赁给刘伟平使用至今。13、柘城县人民法院（2017）豫1424刑初75号刑事判决书及裁定书；14、商丘市中级人民法院（2017）豫14刑终376号刑事裁定书；15、柘城县人民法院（2019）豫1424执异38号执行裁定书。证明涉案商铺是原告依法取得的，在原告依法取得该商铺后，原告一直占用、使用至今，原告并因借款将该涉案房产抵押给韩永伟。根据最高人民法院《关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十一条、物权法第六条、第九条、第十四条、第十六条、第一百零六条、最高人民法院《关于人民法院办理案外人执行异议之诉和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，原告对该商铺享有绝对的、排他性的权利，能够阻止、排除对该商铺的查封、执行，不能因为对豆永星追究了刑事责任，而否定原告依法取得的该商铺，因此，请求依法终结对（2017）豫1424刑初75号刑事判决书和商丘市中级人民法院（2017）豫14刑终376号刑事裁定书涉及的坐落在柘城县未来大道南侧华景雅苑东岸春天D8B-05商铺（房权证号20××**）的执行，解除贵院（2018）豫1424执1062-1号对该商铺的查封。16、最高人民法院发布的指导案例72号；证明该案例是经过最高人民法院审判委员会讨论通过2016年12月28日发布的，具有司法解释的效力。最高人民法院认为，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经兑账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力，因此作为本案，商品房买卖合同有效，原告取得的该商品房买卖行为。被告豆永星对原告提供的证据其真实性和证明目的均无异议。被告管理人对上述证据1-7真实性均无异议，但对证明目的有异议，其证明目的前后矛盾，因涉案房屋在2015年6月9日都已经办理了房屋所有权证，原告提出2015年6月30日签订的借款合同以及7月30日与其他人签订的借款合同，以上借款抵偿房屋价款与事实矛盾，属于先将房屋过户后签订借款合同，并且其提供的借款合同都与原告无任何关系，其提供的这么多人的借款合同都已经在永兴房地产管理人处申报了债权，根本不是购房款。其在2015年7月30日，也就是办理房产证之后还有借款协议，足以说明是集资款，原告对此也应当认可为是一种债权关系。对证据8-9真实性无异议。对证据10-12真实性有异议，对证明目的有异议，其提供的证据是向案外人借款的相关证据，我们认为与本案无关，因豆永星被判处有期徒刑，豆永星的涉案20多套房屋现在目前被其他人全部占有，并不仅仅是原告占有，该占有属于非法占有，后期管理人将申请人民法院对占有期间的租赁费也应当依法追缴。对证据13-15真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据并不能证明原告所占有的商铺是属于依法取得，因原告明知涉案的商铺是豆永星利用非法集资购买的商铺，不能认定为善意取得，且其没有支付正常的合理价款，应当依法追缴。对证据16真实性无异议，对证明目的有异议，本案的实际情况与案例不具有可比性。原告在庭审后向本院提交的证据有，邵锋祥证明、邵超证明、张德功证明、魏艳华证明及对豆永星的调查笔录。被告豆永星对上述证据不发表质证意见。被告管理人认为上述证言真实性有异议，形式不合法，证明属于同一版本，不能作为证人的真实意思；从证人说高艳灵让他们签字，说明高艳灵告知了证人豆永星还欠他们的钱，双方继续存在买卖关系，因此也可以证明房屋买卖不是真实的；对豆永星的调查笔录认为形式不合法，真实性有异议，因为豆永星在服刑中，不能完全表达意志，原告代理人利用便利性向其进行调查，具有乘人之危。本院依职权对被告豆永星进行了询问，豆永星表示其原欠李江伟、邵超、左贵莲等人的钱，他们的债权都转给了高艳灵，高艳灵以上述款购买了涉案房屋，并办理了房产证；之所以后再与这些人签借款合同，是补签的，是为了涉案房屋办好房产证后进行抵押贷款，再把这些人的钱还上，为了好给他们算账；认为涉案房屋应该给高艳灵，这样我们谁也不欠谁的了。原告对上述询问笔录无异议。被告管理人对上述询问笔录认为豆永星陈述的内容相互矛盾，其中高艳灵购买房子不是真实的，用高艳灵的名义办理房产证，再到银行办理抵押贷款，这是真实的；高艳灵是豆永星的业务员，用高艳灵的名义办理房产证与刑事判决书的内容相一致，豆永星与高艳灵之间不存在房屋买卖关系；向其他人补签了借款合同也证实了豆永星与他们是一种借贷法律关系，反而更证明了原告所主张的已形成的买卖关系是不真实的。本院确认原、被告无异议的证据及本院依职权调取的询问笔录，可以作为本案的证据使用。原、被告有异议的证据，本院予以综合分析、认证。经审理查明，2015年4月26日，邵超、张德功、邵锋祥、左贵莲、章丽娜、孙宝玲、李江伟与原告高艳灵签订债权转让合同，上述七人将通过原告联系介绍于2013年至2014年期间，借给柘城县永兴房地产信息咨询服务有限公司及豆永星、王玉勤累计本金1384500元，将该债权转让给原告，由原告享有原借款合同的债权人地位。原告在向被告豆永星催要欠款中，经与被告豆永星协商，将位于柘城县未来大道南侧华景雅苑东岸春天D8B-05商铺抵账给原告，原告于2015年5月18日与柘城县富邦华景房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并于2015年6月9日办理了房产证，房产证号为20××82号，房屋所有权人为高艳灵。随后原告将该房屋对外进行了租赁，并于2015年8月6日与韩永伟签订借款合同，将涉案房产进行了抵押，作了公证，办理了抵押登记。2016年2月13日被告豆永星因涉嫌非法吸收公众存款罪被柘城县公安局刑事拘留。2017年8月24日，本院作出（2017）豫1424刑初75号刑事判决书，判决“一……。二、依法处置在案扣押的财产，并发还被害人。三、依法继续追缴被告人豆永星的犯罪所得。”被告豆永星不服该判决提起上诉。商丘市中级人民法院于2017年10月31日作出（2017）豫14刑终376号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。本院依据（2017）豫1424刑初75号刑事判决书和（2017）豫14刑终376号刑事裁定书于2018年7月10日立案执行。在执行过程中，本院于2018年8月20日作出（2018）豫1424执1062-1号民事裁定书，裁定查封“……；11、位于东岸春天小区××路商铺××号，房权证号第**，房权人高艳灵；……。”原告高艳灵提出执行异议，请求终止执行（2018）豫1424执1062-1号执行裁定书，并解除对位于柘城县未来大道南侧华景雅苑东岸春天D8B-05商铺（房权证号20××**）的查封。本院于2019年5月13日作出（2019）豫1424执异38号执行裁定书，驳回高艳灵的异议请求。为此，原告高艳灵提起执行异议之诉。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，原告高艳灵提起执行异议的理由是其购买涉案房屋的时间是2015年5月18日，且已经于2015年6月9日办理房产证，房屋所有权人为原告高艳灵。且涉案房产已经交付给原告占有、使用，而且原告已经将涉案房产对外进行了出租，并且已经因原告向他人借款将涉案房屋进行了抵押，办理了抵押登记。由于原告与柘城县富邦华景房地产开发有限公司签订商品房买卖合同是双方在平等自愿、等价有偿的基础上签订的，已经支付对价，且已经占有使用，并办理了房屋产权证，所以本院依法确认该商品房买卖合同合法有效，依法应予保护。而被告豆永星涉嫌非法吸收公众存款罪被柘城县公安局刑事拘留的时间是2016年2月13日，该时间远远地在原告购买涉案房屋且占有、使用、办理产权证和出租涉案房屋及抵押借款之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理案外人执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据上述规定及本院查明的事实，本院应当终结对涉案房屋的执行。被告管理人辩称涉案借款发生在办理房产证之后，时间上相互矛盾，应当驳回原告的诉讼请求，并提交本院（2017）豫1424刑初75号刑事判决书。本院认为，原告与被告豆永星的债权是邵超、张德功、邵锋祥等人转让而来，转让的债权均是被告豆永星在2015年之前对外所借；而且原告提交的邵超、张德功、邵锋祥等人与豆永星在涉案房屋办理了房产证以后的借款合同，是原告按照豆永星的要求补签的，邵超、张德功、邵锋祥等人的签名也是由原告本人代签的。本院（2017）豫1424刑初75号刑事判决书是已经被商丘市中级人民法院维持的生效判决书，但该刑事判决书是针对豆永星的犯罪行为作出的，法院在执行该刑事判决书中的财产部分时，不能否认原告持有的涉案房产证的法律效力，且原告无权参与豆永星涉嫌刑事犯罪案件中，无法对刑事判决书中所认定的事实提出自己的意见，只能通过提出执行异议的方式来主张自己的合法权益。因此，原告请求终结对（2018）豫1424执1062-1号执行裁定书中关于涉案房产的执行，并解除对位于柘城县未来大道南侧华景雅苑东岸春天D8B-05商铺（房权证号20××**）的查封，并确认该商铺归原告所有，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第九条、第十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，判决如下；一、终结（2018）豫1424执1062-1号执行裁定书中关于涉案房产的执行，解除对位于柘城县未来大道南侧华景雅苑东岸春天D8B-05商铺（房权证号20××82，房权人高艳灵）的查封，上述房产归原告高艳灵所有；二、本院（2019）豫1424执异38号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费6613元，由被告豆永星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  王洪林审判员  李 艳审判员  杨莹华二〇一九年十月十七日书记员  刘 悦