安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖15民终2058号上诉人（原审原告）：曾先芬,女,1965年7月27日出生,汉族,住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：袁红中，安徽皖西律师事务所律师。上诉人（原审被告）:六安华邦新华房地产有限公司,住安徽省六安市解放南路与佛子岭路交叉口华邦锦绣华府商业内街会所，统一社会信用代码91341500087564772P。法定代表人：张强鸣，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱政，安徽中天恒律师事务所律师。上诉人曾先芬因与上诉人六安华邦新华房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案不服安徽省六安市裕安区人民法院（2018）皖1503民初629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾先芬上诉请求：1、判令六安华邦新华房地产有限公司赔偿曾先芬违约金为合同标的额的10%（2923870元×10%-50000元实际增加242380元）；2、判令六安华邦新华房地产有限公司整改不符合规范、规划的车库、道路、院落等至合格交付；3、本案一、二审诉讼费用（含公证、勘验等）全部由六安华邦新华房地产有限公司承担。事实与理由：六安华邦新华房地产有限公司2013年成立，自2016年起广泛宣传其开发的华邦新华城的别墅群，曾先芬根据宣传的最后的别墅彩页广告，购买了92栋*单元1、2、3层102、202、302号流水艺墅B户型一套。但是在2017年12月底交付房屋时与合同及广告要约的内容大相径庭。经多次交涉且提起诉讼，一审法院确认六安华邦新华房地产有限公司“应承担违约责任”。但一审法院仅酌定赔偿损失为5万元，显示过低，应予调整。其次，六安华邦新华房地产有限公司承担违约金后，在合同继续履行情况下，六安华邦新华房地产有限公司依法应对交付物进行整改至规划、规范合格的标准并及时交付。六安华邦新华房地产有限公司辩称，1、曾先芬上诉请求第二项中关于规划、道路、院落的内容在一审中从未主张，其一审诉状中也只字未提，其上诉请求超出诉讼请求范围，恳请二审法院对此诉讼请求不予审理。2、曾先芬要求赔偿房价款10%及车库的诉讼请求无事实和法律依据，请依法予以驳回。具体理由详见我方上诉状。六安华邦新华房地产有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项并变更第二项，改判驳回曾先芬的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由曾先芬负担。事实与理由：一、一审法院认定六安华邦新华房地产有限公司在出售房屋时有做虚假广告的行为，此认定不妥当。关于别墅的宣传问题，《商品房买卖合同》第三条中已经明确写明商品房的规划用途为“住宅”（这是正式名称），合同对其相关情况作了完整的约定。而别墅是民间的俗称，指的是商品房系二、三层的独立的或连排的或叠加的“低层住宅”，简称“独幢别墅”、“连排别墅”、“叠加别墅”。2018年1月26日，六安市住房和城乡建设委员会对于案涉本小区的情况已经在网上公开回复业主的提问，指明目前六安市在不动产登记时将案涉同类形式的商品房依据建设工程规划许可文件确定的用途来发放不动产登记证。经了解，2018年起，六安市此类商品房目前的登记用途均为“低层住宅”，在选择性按钮中已经无法打出“别墅”的类别。所以，对此案涉房产的性质，无论是六安华邦新华房地产有限公司还是曾先芬均是明确知悉的，六安华邦新华房地产有限公司在出售商品房时根本没有做虚假广告的行为，且此房销售的2016年，六安华邦新华房地产有限公司更是无法穿越时空去获知到2018年在全国实施不动产登记证时无法打印出“别墅”类别的情形的。二、一审法院适用车库《车库建设设计规范》执行没有法律依据。曾先芬诉称车库不符合国家标准，没有事实和法律依据。上诉人车库的设计标准为《住宅建筑规范》，其5.4.2规定住宅地下车库为库内车道净高不应低于2.2米，车位净高不应低于2.0米。曾先芬提交且一审法院适用的《车库建筑设计规范》系2015年12月1日事实的，而本案的小区施工图于2015年6月就已经通过施工图审查中心的审查并进行了施工，显然不适用曾先芬提交的后来实施的《车库建筑设计规范》标准。同时，该小区通过了政府职能部门的综合验收，也证明小区车库的设计与施工是符合国家相关规定的。三、一审法院酌定六安华邦新华房地产有限公司赔偿曾先芬损失5万元没有事实和法律依据。六安华邦新华房地产有限公司在合同履行中并没有存在瑕疵，曾先芬的各项诉讼请求没有事实与法律依据，且其所述的损失也没有具体的证据予以支撑，更没有如何计算出来的依据。特别说明一下，曾先芬对车库的诉讼请求为“责令按国家规范进行整改”，而六安华邦新华房地产有限公司交付的车库正是按国家规范进行设计与施工的，已经通过验收，无需整改。曾先芬辩称，六安华邦新华房地产有限公司有违约行为，表现在：1、签合同之前向我们发出的广告要约，是有车库及花园面积等内容附在合同上，一审中没有提出院落、规划等要求，是因为一审中对方没有提供规划图，一审法院也认定其有虚假和夸大宣传，甚至达到欺诈宣传。2、关于车库，六安华邦新华房地产有限公司车库不符合规范，没有按照车库规范进行施工，六安华邦新华房地产有限公司没有验收报告和验收图，我们勘测发现他与规划规范的数据有差别，六安华邦新华房地产有限公司应该予以整改，我们就此提出诉讼请求，我们是对原先的诉讼请求的扩大，而不是改变诉讼请求，如果法院认定超出诉讼请求，应予以调解，或者发回重审。3、六安华邦新华房地产有限公司没有取得别墅用地的土地使用权，而是以欺诈的行为向广大消费者隐瞒了消费者是以别墅用地。六安华邦新华房地产有限公司的产权是非成套住宅，我们需要的是别墅成套住宅。非成套住宅不能作为户籍迁入，我们买房的根本目的受到了损害。六安华邦新华房地产有限公司应该予以整改。曾先芬向一审法院起诉请求:依法变更原、被告所签《商品房买卖合同》第六条商品房价款为每平方9000元并责令被告退还购房款809320元及赔偿原告的利息损失；判令被告对原告房屋地下车库按国家规定标准进行整改，并承担延期交房的违约责任，每天按照已付房款的万分之二自2018年元月1日起至整改合格实际交付之日止；由被告承担全部诉讼费用和鉴定费。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：2016年5月17日，原告与被告六安华邦新华房地产有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》和《合同补充协议》各一份，《商品房买卖合同（预售）》第三条约定：该商品房为项目中的92栋x单元1、2、3层102、202、302号商品房，该房建筑总层数为4层，其中地上3层，地下**，规划用途为住宅，其建筑面积预测为234.95平方米，套内面积225.18平方米，分摊共有面积9.077平方米，第六条约定：单价为每平方12444.65元，合计价款为2923870元；同时在《合同补充协议》中约定交房日期为2017年12月31日之前。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款。在原、被告双方办理交房验房过程中，原告认为被告所售“别墅”的土地所有性质为住宅用地，而不是“别墅”用地，且只能登记为住宅，与被告的宣传严重不符；同时该房屋的地下一层不符合国家标准，引起纠纷，原告遂提起诉讼。另查明，被告在新安房产网的宣传资料显示：此后城心再无墅〖华邦新华城〗错过将不再遇见。在进入楼盘页显示：华邦新华城“在售裕安区一房一价买房送车位”。在华邦集团华邦·新华城的资料中显示：国土部全国将停止别墅类用地土地供应，这里将是城心﹡后的别墅。在流水艺墅宣传册B户型落位图负一层图中显示：致敬忠诚的战友让爱车也有一个免受风吹日晒的家，地下空间可改储物室，收藏家中成长锁物，尽享舒适典雅生活。负一层经本院现场测量高度：外门到下水道盖板：2.04米，至地面2.1米，电动门最低处至下水道盖板1.62米，室内地面至电动门1.7米，净高2.18米；宽度：进门2.4米，室内净宽2.57米，室内净长4.9米（上述数据非专业测量）。一审法院认为，本案争议焦点：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，是否存在合同欺诈，是否应当变更。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第六十八条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案被告在销售广告和宣传资料中的“国土部全国将停止别墅类用地土地供应”的宣传，与国土资源部2016年5月30日《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》的内容基本一致，没有故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况的行为，故不构成欺诈；被告在销售广告和宣传资料的相关宣传，仅是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有影响。关于原告诉称“别墅用地”，法律法规中没有“别墅用地”的规定，与合同中约定土地所有性质为住宅用地并不矛盾，且原告提供的证据中六安市不动产登记中心登记的土地用途也是：商业、住宅，并没有原告诉称的“别墅用地”的登记。因此原告提出的被告存在欺诈行为，请求变更原、被告所签《商品房买卖合同》第六条商品房价款为每平方9000元，并责令被告退还购房款809320元及赔偿原告的利息损失没有事实和法律依据，其理由不能成立，一审法院不予支持。但被告在出售房屋时有做虚假广告行为，有过错责任。二、案涉车库车库根据住宅建筑规范GB50368-2005（5.4.2）住宅地下机动车库应符合下列规定“库内车道净高不应低于2.2m，车位净高不应低于2.00m”。案涉车库在安装电动门后最低高度仅为1.62米，不符合相关设计规范，土建虽然符合当时规划标准，但目前原告车库安装门后，车库入口高度达不到《住宅建筑规范》车道标准，且入口宽度较窄，给原告停放轿车带来不便，原告合同目的不能全部实现，被告应对此承担责任。三、关于逾期交房违约金问题。由于原被告双方尚未办理交房手续，原告应当在双方办理交房手续后另行主张。综上，被告向原告出售的房屋不能全部满足原告的合同目的，被告履行合同存在瑕疵，应承担违约责任。原告要求赔偿数额没有合同依据，本院对此予以酌定为50000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（一）项、第一百一十一条、第一百五十四条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告六安华邦新华房地产有限公司在判决生效后五日内赔偿原告曾先芬损失人民币50000元；二、驳回原告曾先芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12390元，由原告曾先芬负担2390元，被告六安华邦新华房地产有限公司负担10000元。二审期间曾先芬提交证据一、保全证据的公证书及部分图片节录，证明六安华邦新华房地产有限公司2016年10月还继续进行虚假宣传。证据二、双方签订商品房买卖合同所提供的资料（含别墅院子面积明细92栋-2院子127平方米），证明实际情况与宣传存在差别。证据三、六安华邦新华城7号地块规划总平面图，原件存六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初5211号卷宗张克好案件中，在我们一审中对方没有提供，证明政府批准的规划与现实不符，对方一直没有提供竣工图。证据四、华邦新华城92栋-102车库和花园面积测量图，证明该栋车库、楼宇间距、花园面积不符合规范、规划。六安华邦新华房地产有限公司经过质证认为证据一不属于新证据，曾先芬一审已经作为证据提交，我方质证意见同一审。证据二、三、四均不是法律上规定的新证据，曾先芬在一审时未提交也与一审诉讼请求无关，所以对于证据二、三、四不予质证。本院认证：证据一、证据二在一审中曾先芬已经作为证据提交，故不属于二审新证据。曾先芬一审诉讼请求并未对规划提出异议，故证据三六安华邦新华城7号地块规划总平面图与本案没有关联性。证据四系曾先芬单方制作，且曾先芬一审诉讼请求并未对车库、楼宇间距、花园面积不符合规范、规划提出异议，本院对此不予置评。双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于六安华邦新华房地产有限公司是否构成欺诈，曾先芬提出的房屋用途登记使用性质问题，根据国家现执行的政策，房屋登记部门在房屋产权登记时不再将低层住宅登记为别墅，六安华邦新华房地产有限公司虽宣传出售别墅，但双方合同约定出售的房屋系按照住宅标准约定为90栋101、201、301号，故曾先芬认为六安华邦新华房地产有限公司构成欺诈的理由不能成立，一审对曾先芬要求六安华邦新华房地产有限公司退还购房款809320元及赔偿利息损失的诉讼请求不予支持，并无不当。关于车库，第一、六安华邦新华房地产有限公司在出售房屋时亦将负一层具有车库的使用功能作为宣传点：“善待自己、善待家人、善待曾经沧海的忠诚座驾在驰骋路中喜得道合志同”、“致敬忠诚的战友让爱车也有一个免受风吹日晒的家”，故负一层应当具备地下车库的使用功能；第二、案涉房屋通过竣工验收，地下车库内部设计也符合住宅建筑规范中住宅地下机动车库库内净高的相关规定，故曾先芬一审要求对地下车库按国家标准进行整改缺乏法律依据；第三、负一层电动门是六安华邦新华房地产有限公司向购房者交付时就已经具有的设施，故虽然六安华邦新华房地产有限公司亦抗辩案涉房屋符合规划标准，但住宅建筑规范GB50368-2005中并没有车库入口高度相关标准，根据合同法相关规定，质量约定不明确的，应按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行，通过一审现场测量案涉车库入口高度因安装电动门后最低高度仅1.62米，确实给住户停放轿车带来不便，综上，一审法院酌情判决六安华邦新华房地产有限公司向曾先芬赔偿5万元损失，并无不当。另外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，曾先芬上诉第一项要求六安华邦新华房地产有限公司赔偿违约金以及第二项中要求整改不符合规范、规划的道路、院落的请求系其在二审增加的独立的诉讼请求，六安华邦新华房地产有限公司亦提出“曾先芬上诉请求超出诉讼请求范围，恳请二审法院对此诉讼请求不予审理”的抗辩意见，本院认为六安华邦新华房地产有限公司抗辩理由成立。综上所述，曾先芬、六安华邦新华房地产有限公司的上诉请求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由曾先芬负担1050元，六安华邦新华房地产有限公司负担1050元。本判决为终审判决。审判长 何 武审判员 王 丽审判员 魏晶晶二〇一九年十月二十八日书记员 邵 爽附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。