文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2019）粤1402民初1080号原告：梅州市正华物业管理有限公司，住所梅州市梅江区金燕路万象江山****店,统一社会信用代码914414027838617543。法定代表人：谢宝明，该公司经理。委托诉讼代理人：张萍，广东客中梅律师事务所律师。被告：陈文元，男，汉族，1968年2月5日出生，住址梅州市。被告：冯文畅，女，1971年11月15日出生，汉族，现住梅江区。被告：陈芳，女，1996年8月1日出生，汉族，现住梅江区。以上三被告委托诉讼代理人：丘国中、黄明慧，均为广东义致律师事务所律师。原告梅州市正华物业管理有限公司（以下简称“正华物业”）与被告陈文元、冯文畅、陈芳物业服务纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告正华物业的法定代表人谢宝明、委托诉讼代理人张萍，被告陈文元、冯文畅的委托诉讼代理人丘国中到庭参加了诉讼。被告陈芳经本院依法传唤未到庭参加诉讼，开庭后委托了丘国中作为诉讼代理人。本案现已审理终结。原告正华物业向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告支付2017年5月1日至2019年4月30日的物业费6912元，并赔偿利息损失（按照月息2%计，至2019年5月10日止利息损失为1728元，之后按此标准继续计至付清时止）；2.判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2016年12月30日与建设单位梅州市鸿兴投资有限公司（下简称：鸿兴公司）签订《万象江山项目物业管理委托合同》，约定由原告为梅州市“万象江山”住宅项目提供前期物业管理服务。被告是“万象江山”E2栋1座01号房业主，于2016年9月1日收房，其房屋建筑面积为191.84㎡。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告亦接受了该服务，但被告却从2017年5月1日开始无故拖欠物业费至今。截止至2019年4月30日，被告共拖欠物业费6912元，经原告催讨无果。为维护合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告陈文元、冯文畅辩称，“万象江山”小区的合法物业服务公司为梅州市客天下物业管理有限公司（下简称：客天下物业），小区建设方鸿兴公司无权在未经业主“双过半”同意的情况下擅自将物业服务企业变更为原告。原告对涉案小区没有法律上的物业服务管理权，因而无权向被告收取物业费，应依法驳回原告全部诉讼请求。理由：一、涉案小区合法物业服务公司应是客天下物业公司而非原告。根据《物业管理条例》第二十一条规定，小区建设方鸿兴公司虽然有权选聘前期物业公司，但并不等于可以不经业主同意任意选聘或解聘、更换物业服务公司，因为根据该条例第二十五条，被告与鸿兴公司签订的《商品房买卖合同》中应包含前期物业服务合同约定的内容。换言之，《商品房买卖合同》必备内容之一就是约定前期物业服务，该约定是对建设方和房屋购买方均有约束力的条款。鸿兴公司在按《商品房买卖合同》第九章第二十一条完成选聘前期物业公司后，无权未经业主同意擅自变更已选聘的物业公司。具体到本案中，鸿兴公司与业主签订《商品房买卖合同》时实际已选聘了客天下物业作为前期物业公司，这是因为：（一）客天下物业负责前期物业服务是鸿兴公司与包括被告在内的全体业主通过《商品房买卖合同》共同约定的，该合同非经法定事由不得变更。虽然《商品房买卖合同》第九章第二十一条未明确约定具体的物业服务企业，但鸿兴公司在销售宣传时明确是由客天下物业服务。依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，鸿兴公司该承诺应视为《商品房买卖合同》内容之一，该内容对合同当事人即鸿兴公司及全体业主具有约束力。（二）全体业主实际已与客天下物业签订了《物业服务协议书》，在业主大会重选物业公司之前，对鸿兴公司、全体业主、客天下物业公司具有约束力。鸿兴公司在交房时，委托客天下物业与全体业主办理房屋交付手续，客天下物业亦与全体业主签订了《物业服务协议书》《临时管理规约》等合同文件，该合同任何一方不得单方变更和解除。客天下物业的服务已获得业主普通认可，其才是涉案小区合法的物业服务企业。（三）全体业主从合同和法律上均不应接受原告服务。因为1.全体业主与客天下物业公司签订的服务协议未规定服务期限，不存在到期解除情形，也不存在该公司违约导致被解除合同情形，客天下物业不能擅自终止服务；2.依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，鸿兴公司与客天下物业公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。二、鸿兴公司选聘客天下物业后，无权另行选聘原告。（一）鸿兴公司未经全体业主同意擅自更换前期物业公司是严重违约行为；（二）现行法律只赋予建设方选聘前期物业服务企业的权利，但没有规定享有单方变更前期物业服务企业的权利。根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》规定，变更物业服务企业的权利应由业主共同决定，因此鸿兴公司擅自与原告签订合同违反法律规定，应属无效。原告不能根据无效合同行使物业管理权并向业主收取物业费。（三）鸿兴公司擅自变更物业公司违反《物业管理条例》第十二条第二款确定的“双过半”原则，侵犯业主知情同意权。鸿兴公司拟更换客天下物业时，大部分业主立即联署向鸿兴公司送达了业主意见书，强烈反对更换前期物业公司，这一事实证明大部分业主不同意更换前期物业公司。鸿兴公司擅自变更行为违反“双过半”原则，是强买强卖行为，原告不能合法取得涉案小区物业服务权。三、退一步讲，鸿兴公司即使有权更换前期物业公司，根据《物业管理条例》第二十四条第二款，其亦应通过招投标的方式选聘物业服务企业。但鸿兴公司直接指定由原告替换客天下物业进行前期物业服务，违反了行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项应属无效合同。《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》亦明确指出建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定选聘物业服务企业所签订的《物业服务合同》为无效合同。被告陈芳未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告是一家从事物业管理服务等经营活动的有限责任公司。梅江区江南梅水路“万象江山”住宅小区一期由鸿兴公司投资开发。三被告于2016年1月12日与鸿兴公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了该小区一期E2栋1座01号房。2016年9月1日，鸿兴公司与被告冯文畅办理了房屋交付手续。2017年，该房办理了不动产权属证书，登记的权利人为三被告（按份共有）。2017年2月14日，该房所在E2栋通过了竣工验收并取得备案登记。三被告现已入住该房。“万象江山”一期原前期物业公司为梅州市客天下物业管理有限公司（下简称：客天下物业）。被告2016年9月1日接收房屋当日，与客天下物业签订了一份《物业服务协议》，该协议未约定客天下物业的服务期限。2016年12月29日鸿兴公司发出《关于更换万象江山住宅前期物业管理公司的温馨提示》。当中载明：“万象江山”一期前期物业原委托客天下物业服务，合同期自2015年9月30日至2016年12月30日止；经与正华物业及客天下物业沟通协商，决定自2017年1月1日起委托正华物业对“万象江山”住宅前期物业进行管理，委托期限至业委会成立止。2016年12月30日，原告正华物业与鸿兴公司签订一份《万象江山项目物业管理委托合同》，约定鸿兴公司委托原告对“万象江山”住宅项目实施物业服务。签订合同后，原告正华物业于2017年1月1日进驻“万象江山”小区，客天下物业则撤出。2018年12月15日，客天下物业发出一份《关于退出万象江山前期物业服务的声明》，载明其于2016年12月31日正式解除与鸿兴公司签订的《小区前期物业服务委托合同》，2016年12月31日已将小区所有工作移交正华物业，在此通知前期入伙业主，其公司与前期入伙业主签订的《前期物业服务协议》已解除。原告入驻“万象江山”后，于2017年2月24日取得梅江区发展改革和科学技术局《物业服务收费备案表》，备案的收费标准是电梯房1.5元/月/m2，执行时间从2017年1月1日起。因被告不满鸿兴公司更换物业公司，未缴交物业费，原告催收无果，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。被告陈文元、冯文畅则到庭作出如上答辩意见。诉讼期间，被告申请追加鸿兴公司、客天下物业为第三人参加诉讼。因上述公司与本案处理结果无法律上利害关系，本院告知被告不予接受。本院认为，本案争议焦点是被告应否向原告缴纳物业费。据查明事实，鸿兴公司初期委托了客天下物业对“万象江山”小区一期提供前期物业服务。但经审查被告与鸿兴公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十一条，当中约定的前期物业服务企业为“×”，即未明确约定是客天下物业；还约定了被告同意由鸿兴公司依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，待业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。被告认为鸿兴公司的商品房销售广告宣传册、海报上明确写明由客天下物业提供前期物业服务，该广告内容具体确定，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条应认定为“要约”，属于《商品房买卖合同》内容一部分，即实际约定了前期物业是客天下物业。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的是“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。该规定针对的是对“房屋及相关设施”所作的说明和允诺具体确定的才视为要约，并不包含物业公司，因此被告上述主张不成立。被告又认为鸿兴公司更换物业公司未依照《物业管理条例》第二十四条规定进行招投标，原告与鸿兴公司签订的《万象江山项目物业管理委托合同》依《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条规定无效。对此，上述指导意见虽有此规定，但对物业费的处理，该指导意见第5条规定“物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费；如合同无效主要是由业主方的过错造成，可按合同约定支付物业费”，因此，原告与鸿兴公司签订的《万象江山项目物业管理委托合同》不管是否有效，都不影响被告有按政府指导价支付物业费给原告的责任。被告又认为依《物业管理条例》第十二条，选聘和解聘物业服务企业，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因上述规定适用的是业主大会决定选聘和解聘物业公司的情形，而非建设单位选、解聘物业公司，故不能适用。被告认为按《商品房买卖合同（预售）》第二十一条第（五）项，更换物业公司需由业主大会决定。但经审查，上述合同约定的是“业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业”，而“万象江山”的业主委员会现尚未成立，故谈不上适用该约定。综上，鸿兴公司变更前期物业公司，仍属于提供前期物业的范畴，未违反法定责任。原告与鸿兴公司签订的《万象江山项目物业管理委托合同》是否有效不影响被告向原告缴交物业费的义务。被告相关反驳意见依据不足，认为原告无权收取物业费的意见不予采纳。原告要求被告按1.5元/m2标准交纳物业费，提供了政府部门收费指导价文件为依据，本院照准。被告住房建筑面积191.84m2，每月物业费288元，从2017年5月1日计至2019年4月30日的物业费为6912元，原告要求被告补交本院支持。但对于利息损失，宜参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，原告要求按月息2%计缺乏依据，不予支持。陈芳经本院依法传唤未到庭参加庭审，视为放弃相关诉讼权利，不利后果自行承担。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告陈文元、冯文畅、陈芳应于本判决生效后五日内，支付自2017年5月1日至2019年4月30日的物业费共6912元给原告梅州市正华物业管理有限公司。二、被告陈文元、冯文畅、陈芳应于本判决生效后五日内，支付自2019年5月1日起至上述6912元付清止，按实欠款数以中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息给原告梅州市正华物业管理有限公司。三、驳回原告其他诉讼请求。三被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（此款原告已预交），由三被告负担40元，原告负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  叶 飞审 判 员  余梅芬人民陪审员  陈影燕二〇一九年十月二十五日书 记 员  吴尽娜