西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初14246号 原告：吴筱玲，女，民国49年1月22日出生，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：湛公勤，陕西众致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于友龙，男，民国77年12月22日出生，住台湾省台北县，系原告之子。 被告：杭州睦家物业管理有限公司西安分公司，住所地：西安曲江新区。 负责人：王豹，系该公司经理。 被告：杭州睦家物业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区。 法定代表人：毛河水，系该公司总经理。 共同委托诉讼代理人：杜鹏，浙江顺博律师事务所律师。 原告吴筱玲与被告杭州睦家物业管理有限公司西安分公司(以下简称“杭州睦家西安分公司”）、杭州睦家物业管理有限公司（以下简称“杭州睦家公司”）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴筱玲的委托诉讼代理人湛公勤、于友龙到庭参加了诉讼，两被告经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告吴筱玲诉称，原告委托朋友廖某某与被告杭州睦家物业管理有限公司西安分公司（以下简称“杭州睦家西安分公司”）于2018年5月17日签订《房屋出租委托代理合同》，约定原告将位于西安市雁塔区XX大街XX号XX花园XX大厦XX幢XX室房子出租给被告杭州睦家西安分公司作居住使用，其按季度、分次向原告支付租金，承担租赁期间的费用。后被告杭州睦家西安分公司将房屋隔成单间，以艾丽轩公寓的名义对外出租。其在支付第一次租金后，后期的租金24000元迟迟不予支付，并破坏房屋的线路结构、家具等，遗留生活垃圾，被告杭州睦家西安分公司的行为，已构成根本违约。原告于2019年5月5日向其邮寄《解除合同的通知》，于5月10日将《解除合同的通知》张贴在出租房屋的门上，解除了与被告杭州睦家西安公司签订的《房屋出租委托代理合同》，原告自费修复房屋、拆除隔断、清扫屋内垃圾，花费3万元。现原告诉至本院，请求：1、确认原告吴筱玲与被告杭州睦家物业管理有限公司西安分公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2019年5月10日解除；2、判令被告杭州睦家物业管理有限公司西安分公司支付原告租金24000元，冷水费、垃圾处理费、物业管理费合计1400元，违约金6000元，共计31400元；3、判令被告杭州睦家物业管理有限公司西安分公司赔偿原告房屋修复费用、隔断撤除费用、清扫垃圾费用合计3万元；4、判令被告杭州睦家物业管理有限公司对上述费用承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费用由被告承担。 被告杭州睦家西安分公司经本院依法传唤未到庭，但向本院提交答辩状，其辩称如下，第一，原、被告于2018年5月11日签订房屋租赁委托代理合同，后由于被告经营不善，资金紧张，故被告同意双方合同于2019年5月10日解除。第二，被告杭州睦家西安分公司不同意支付租金24000元。第三，被告不同意支付冷水费、垃圾处理费、物业费共计1400元。根据合同第五条其他费用第一款的约定，由甲方即原告承担物业费（含公摊水电费及垃圾处理费），故原告无权要求被告支付物业费。关于冷水费及垃圾处理费，原告未提出任何证据加以主张，故被告对该笔费用不予承认且也没有法律依据。第四，被告愿意按照合同约定支付原告违约金人民币6000元。第五，被告不同意向原告支付房屋修复费用、挂断拆除费用、清扫垃圾费用等合计30000元的请求。在本案中，根据合同第三条第二款的规定，原告允许被告增添一间房屋。但自合同签订以来，被告并未对原告的房屋进行增加隔断，改成单间等行为，且原告并未提出任何证据加以证明，故原告的该项请求没有事实依据和法律依据。 被告杭州睦家公司经本院依法传唤未到庭，亦未提交答辩意见。 经审理查明，原告欲出租位于西安市雁塔区XX大街XX号XX花园XX大厦XX幢XX室（建筑面积175.97㎡）房屋。在中介的居间服务下，原告（甲方）与被告杭州睦家西安分公司（乙方）于2018年5月17日签订《西安市房屋出租委托代理合同》，约定原告将上述房屋出租给被告使用。合同第三条关于出租代理权限及期限约定：甲方允许乙方或承租方在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修、装饰或添置新物品，甲方预计办理装修手续日期为2018年5月20日，甲方允许乙方增添1间房屋；出租代理期限自2018年8月18日至2023年8月18日，共计60个月；甲方应于2018年5月17日前将房屋交付给乙方。第四条关于租金标准、装修期、免租期及支付方式约定：租金为3000元/月；甲方同意免租期内如有租金收入的，则作为乙方佣金，免租期收入与甲方无关；但双方关于免租期约定不明，装修期为房屋交付之日起，截止至2018年8月18日，装修期共计90日，装修期内不计租金；租金按季支付。合同第五条关于其他费用约定：原告承担物业管理费（含公摊水电费和垃圾处理费）、电梯费、供暖费、装修押金及装修管理费、自装防水维修费；被告杭州睦家西安分公司承担水费、电费、燃气费及自行开通的宽带和有线电视费。合同第六条关于甲方的权利与义务约定：甲方交付房屋时，一并附上《房屋交割清单》（见附件一），经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁卡、水卡、电卡、燃气卡、车位卡后视为交付完成；甲方交房时应确保房屋既有附属物品、设施设备处于适用和安全状态。合同第七条关于乙方的权利与义务约定：对房屋提供装修、家具配置服务并全权负责房屋的后续租赁管理事宜；乙方提供装修、家具配置服务时，可以根据需要对房屋进行装修改造（包含：将原有客厅改造为卧室，优化水、电、暖、燃气、下水等线路管道设施），但不得破坏房屋建筑主体承重结构；合作期内，乙方应妥善保管房屋各类钥匙，并负责租期内水、电和天然气费用。合同第十条关于违约责任约定：甲方若迟延交房或者交付房屋不符合合同约定的，除出租委托期限相应顺延以外，甲方每延期一日，每日向乙方支付本合同约定月租金10%的违约金；违约金或赔偿金不足以支付对方所受损失的，受损方可另行追偿；乙方若迟延支付租金达10个工作日的，或者若因乙方原因导致本协议提前终止的，应支付给甲方两个月的租金金额作为违约金。合同签订当日，原告将案涉房屋交付被告使用，被告向原告支付第一季度租金9000元。后被告未能按约支付租金，原告于2019年5月5日向被告杭州睦家西安分公司邮寄了《解除合同的通知》，载明“你公司与我于2018年5月11日、2018年5月17日签订了房屋出租委托代理合同（编号000079）、房屋出租委托代理合同（编号000099），我将自己的两套房屋出租给你公司，现你公司违反法律规定与合同的约定，拖欠房租，损坏房屋的装饰、线路、结构、家具等构成严重违约，给我造成了巨大的损失，现通知你公司：我解除与你公司于2018年5月11日、2018年5月17日签订的房屋出租委托代理合同（编号000079）、房屋出租合同委托代理合同（编号000099），同时我保留进一步追究你法律责任的权利”。该邮件于2019年5月10日退回。同时原告于2019年5月6日在案涉房屋张贴了解除通知。原告于2019年5月11日将案涉房屋收回使用。 同时查明，原告于2018年4月20日向物业交纳了2018年5月到2018年9月的物业管理费、垃圾处理费共计806.4元。2018年8月22日向物业交纳了2018年7月的冷水费及2018年10月至12月的垃圾处理费、物业管理费共计919.9元。 以上事实，有西安市房屋出租委托代理合同、解除合同的通知、快递单、物业费票据、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经当庭核对，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原、被告经自愿协商一致，签订出租委托代理合同，该合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。庭审中原告称合同系被告提供的制式合同，虽名为出租委托代理合同，但双方之间事实上为房屋租赁合同关系，且根据庭审查明事实，原告确将案涉房屋出租给被告杭州睦家西安分公司使用，该公司向原告支付租金，因此，双方之间应为房屋租赁合同关系。双方签订合同后，原告按约将出租房屋交付被告杭州睦家西安分公司使用，但该公司因资金紧张未能按照约定向原告支付租金，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，对于原告要求被告支付租金的请求，本院依法应予支持。对于租金金额的认定，被告杭州睦家西安分公司仅向原告支付9000元租金，现原告认可截止2018年11月17日的租金被告已经付清，因此，被告杭州睦家西安分公司应支付2018年11月18日至合同解除之日2019年5月10日期间的租金，每月租金为3000元，因此，被告杭州睦家西安分公司应向原告支付租金17200元。对于原告要求被告支付违约金的请求，《合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”且双方在合同第十条关于违约责任已作出约定，在被告杭州睦家西安分公司违约时应向原告支付两个月租金作为违约金，因此，被告杭州睦家西安分公司应向原告支付违约金6000元。对于原告要求被告承担物业管理费及垃圾处理费的请求，因双方合同第五条约定该两项费用由原告承担，因此，对于原告该项请求，本院依法不予支持。对于原告要求被告支付冷水费的请求，因双方合同第五条约定该费用由被告杭州睦家西安分公司承担，但该费用系原告交纳，因此，对于原告该项请求，本院依法应予支持。根据原告提交证据显示，其交纳了被告杭州睦家西安分公司使用案涉房屋期间的冷水费87.4元，因此，被告杭州睦家西安分公司应向原告支付冷水费87.4元。对于原告要求被告支付垃圾清扫费及挂断拆除费用的请求，虽然双方之间关于此项未作出约定，但被告杭州睦家西安分公司作为承租方，按照行业惯例，承租方应在合同到期或解除时将案涉房屋打扫干净后交还出租方，但其却在未通知原告的情况下将垃圾堆置出租房屋，擅自搬离，因此，对于原告的该项请求，本院依法应予支持，但对于该项费用金额，因原告未提交有效证据证明，因此本院依法酌定为2000元。对于原告要求杭州睦家西安分公司赔偿房屋修复费用的请求，因被告对房屋进行隔间处理，系双方合同约定，且原告未提交证据证明被告对房屋造成了破坏，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，对于原告的该项请求，本院依法不予支持。对于原告要求被告杭州睦家公司就上述债务承担连带支付义务的请求，因杭州睦家西安分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司杭州睦家公司承担，因此，对于原告的上述请求，本院依法应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告吴筱玲与被告杭州睦家物业管理有限公司西安分公司于2018年5月17日签订的《西安市房屋出租委托代理合同》已于2019年5月10日解除； 二、被告杭州睦家物业管理有限公司西安分公司于本判决生效之日起十五日内向原告吴筱玲支付拖欠租金17200元、违约金6000元、冷水费87.4元、垃圾清扫费及挂断拆除费用2000元，共计支付25287.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、被告杭州睦家物业管理有限公司对上述债务承担连带清偿责任。 四、驳回原告吴筱玲其余的诉讼请求。 本案案件受理费2892元，由原告承担1735元，两被告承担1157元。因原告已预交，由两被告在向原告支付上述款项时一并付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  张元平 人民陪审员  耿 梅 人民陪审员  陈保卫 二〇一九年十月三十日 书 记 员  程 俊 打印：扈艳红校对：程俊2019年月日送达