四川省攀枝花市西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0403民初345号 原告：四川省金钟物业服务有限公司，住所地四川省攀枝花市**人民街****1-4，统一社会信用代码91510400789120770N。 法定代表人：钟平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜丽，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：刘丽娟，女，该公司工作人员。 被告：鲜琼，女，1983年2月5日出生，住四川省攀枝花市**。 原告四川省金钟物业服务有限公司（以下简称金钟公司）与被告鲜琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序于2019年3月7日公开开庭进行了审理。因案情较为复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告金钟公司的委托诉讼代理人杜丽、刘丽娟到庭参加诉讼。被告鲜琼于2019年3月7日到庭参加诉讼，2019年6月12日未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告金钟公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年7月17日至2019年7月16日的物业服务费1061.3元、2017年7月17日至2019年7月16日的生活垃圾清运处置费144元、2017年6月1日至2018年5月31日的公共能耗分摊费116.5元；2.被告支付原告物业服务费违约金867.5元，共计2189.3元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系依法成立的物业服务企业，原告于2011年8月28日与西贵金沙小区的开发建设单位攀枝花市鑫海源工贸有限公司（以下简称鑫海源公司）签订《前期物业服务合同》。原告按照合同约定向西贵金沙小区提供物业服务，于2013年7月12日正式接管物业服务项目提供服务。被告于2014年7月19日与原告办理了入住及物业服务等相关手续，原告依据《前期物业服务合同》与被告签订了《西贵金沙前期物业服务内容确认与临时管理规约承诺书》。按照约定及政策规定，被告应每半年向原告支付物业服务费、生活垃圾清运处置费。被告最后一次交费时间为2017年8月16日，交纳的是2016年7月17日至2017年7月16日的物业服务费。被告拖欠2017年7月17日至2019年7月16日的物业服务费、2017年7月17日至2019年7月16日的生活垃圾清运处置费、2017年6月1日至2018年5月31日公共能耗分摊费，共计1321.8元。经原告多次电话、书面、当面催收，被告都不予理睬。被告拖欠物业服务费的行为，致使原告经营困难，同时也损害了已交费业主的利益。 被告鲜琼辩称，《前期物业服务合同》第九条中物业费包括了相关公共能耗费用和小区日常维护、日常运行、清洁养护费用，合同制定不合理，前后矛盾。缴纳公共能耗费不合理，而且公共能耗费没有具体明细，物业公司存在乱收费的情况。物业公司存在不作为现象：2016年小区发生盗窃事件，只有一个摄像头进行了记录，物业公司没有尽到维护义务；小区的地面停车场存在安全隐患；张贴小广告人员及推销人员随意进入小区；物业公司未对小区楼道卫生进行定期清扫，楼道有很多的蜘蛛网，地面也很脏；小区楼顶违章建筑多。小区的公共部位被物业公司私自划为停车位，物业公司应提供收费明细给业主。物业公司未妥善处理鲜琼房屋质量问题事宜。物业公司的服务与业主缴纳的费用不成正比，不认可违约金。 本院经审理认定事实如下：2011年8月28日，金钟公司与开发建设单位鑫海源公司签订了西贵金沙小区前期物业管理服务合同。该合同约定：“由金钟公司对西贵金沙小区实施前期物业管理。第二条，物业基本状况。建筑面积：约89851平方米；其中，多层住宅31109平方米，高层电梯54108平方米，商业2333平方米；（以实际交付面积为准）。由商品房和安置房构成。第二章，管理服务事项：第四条，房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第五条，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、消防设施备、建筑物防雷设施、电梯等。第六条，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、周围围墙、小区雨污排放系统、化粪池、沟渠、水池、井、景观、停车场等。第七条，共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。第八条，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。第九条，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十条，交通与车辆停放秩序的管理。本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域的公共场地停放车辆需要保管的，停放人应与乙方（金钟公司）签订专项服务合同。第十一条，协助维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。本款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。第十二条，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十三条，协助组织开展社区文化娱乐活动。第十四条，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。第十五条，对业主和物业使用人违反业主临时管理规约中的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、说服、规劝、制止等措施。第十六条，甲方（鑫海源公司）的其它委托事项：1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担。2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要。乙方对规划用于停放汽车的车位进行日常管理服务，收取车位使用服务费用。第三章，管理服务期限：第十七条，管理服务期限自2011年8月28日起至业主大会与所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。第二十一条，本物业服务费约定形式为包干制，物业服务费由业主和物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业：0.5元/平方米.月，商业等非住宅物业：1.5元/平方米.月，已售停车位（室内）：30元/个.月。其中：1、本物业服务费的约定不含物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。该费用根据业主要求，可以由乙方代行办理，全体业主按各自所占的房屋建筑面积比例另行分摊缴纳保险费用，乙方应及时将与保险公司签订的保险单和所缴纳的年保险费有关单据进行公示。2、本物业服务费的约定不含电梯和消防的费用（即日常维养、强制性检测、运行费用等）、不含小区共用部位与共用设施设备的运行能耗（水电）费用及临时停电时为保障电梯、消防运行的发电机运行费用。该费用由物业服务企业为业主预收，该费用应当让业主消费明白，业主按照450元/户.年（电梯）、另行约定（安置房）标准预交，该费用实际支出按照业主各自所占有的房屋建筑面积比例计算分摊。凡属于业主预交的费用，每月公示费用收支，每年公开费用开支，节余或不足均属于业主所有。公示地点：客户接待服务中心。3、服务费的开支不含委托代收的环卫生活垃圾清运处置等其他代收费用；环卫生活垃圾清运处置费按政府规定标准收取。4、业主、物业使用人应自行购买人身与财产保险；若有财产保管或其他专项委托需求，可以与物业服务企业另行协议。物业服务费：首次按一年交纳，首次计费起始期以开发建设单位通知办理入住时的时间为界，首次交费时间在办理入住手续时交纳，之后，可以按一年或每半年收取一次，每次交纳费用时间为计费期的前月。业主和物业使用人逾期交纳物业服务企业收取的费用的，从逾期之日起按应交额每日另追溯3‰的滞纳金。”之后，金钟公司对该小区开展物业服务。2012年1月4日金钟公司向攀枝花市发展和改革委员会提交攀枝花市物业服务收费备案表，申请备案。该备案表记载：“物业地址：西区河石坝（西贵金沙小区内）；物业资质：壹级；电梯公寓：7幢，574套；人员组成10人；物业服务等级：三级；物业收费标准：多层住宅：0.5元/㎡.月。”2013年7月19日攀枝花市发展和改革委员会在金钟公司提交的该备案表上加盖印章，予以备案。2016年5月1日至2017年5月31日期间，西贵金沙小区二期产生水费11923.98元、电费49259.11元、电梯年检费30305元。2017年6月1日至2018年5月31日期间，西贵金沙小区二期产生水费12247.58元、电费57633.14元、电梯年检费35105元。2017年1月6日，成都苏讯电梯有限公司攀枝花市分公司（以下简称苏讯公司）出具的票号01047757发票记载：金额19800元，西贵金沙2016年8月至2016年10月电梯维保费。2017年9月8日，苏讯公司出具的票号17262443发票记载：金额9900元，2016年8月1日至2017年7月31日西贵金沙电梯四季度维保费。2017年9月8日，苏讯公司出具的票号17262444发票记载：金额9900元，2016年8月1日至2017年7月31日西贵金沙电梯四季度维保费。2018年2月1日，苏讯公司出具的票号04395134发票记载：金额19600元，西贵金沙2017年8月1日至2018年7月31日二季度电梯维保费。2018年5月8日，苏讯公司出具的票号10001794发票记载：金额19800元，西贵金沙2017年8月1日至2018年7月31日电梯三季度维保费。2017年8月31日，四川安泰消防安全检测有限公司攀枝花分公司(以下简称安泰公司)出具的票号17173652发票记载：金额10000元，西贵金沙小区消防设施维护保养2016年6月16日至2017年6月15日。2017年11月21日，安泰公司出具的票号04125179发票记载：金额2500元，西贵金沙。安泰公司出具的票号04125182发票记载：金额2000元，西贵金沙。鲜琼是该小区的业主，其房屋建筑面积为88.44㎡。经金钟公司催收，鲜琼至今未支付金钟公司2017年7月16日之后的物业服务费。 本院认为，金钟公司与开发建设单位鑫海源公司签订了西贵金沙小区前期物业管理服务合同，之后，金钟公司按该合同对西贵金沙小区开展物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该前期物业管理服务合同至今仍未终止，对该小区的业主具有约束力。该物业服务合同对于金钟公司提供服务的事项、质量、收费标准等内容进行了约定，金钟公司应按约提供相应的物业服务。鲜琼作为该小区的业主，应遵守该物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”从金钟公司、鲜琼的陈述和提供的证据可知，金钟公司进行了相应的物业服务。金钟公司对于业主违反临时管理规约的行为，只能采取报告、说服、规劝、制止等措施，其不是行政机关，不具有相应的行政管理权。鲜琼认为金钟公司服务不到位，可以通过合法途径维护自身权益。鲜琼不交纳物业服务费的理由不能成立。依据《前期物业管理服务合同》中“首次按一年交纳，首次计费起始期以开发建设单位通知办理入住时的时间为界；首次交费的时间在办理入住手续时交纳。之后，可以按每年或每半年收取一次，每次交纳费用时间为计费期的前月”的约定，鲜琼应向金钟公司支付2017年7月17日至2019年7月16日的物业服务费1061.3元(88.44㎡×0.5元/月·㎡×24个月）。按规定，生活垃圾处置费按每户每月6元收取，金钟物业公司要求鲜琼支付2017年7月17日至2019年7月16日的生活垃圾清运处置费144元，本院予以支持。根据《前期物业服务合同》约定及金钟公司提供的证据，鲜琼应向金钟公司支付2017年6月1日至2018年5月31日期间的公共能耗费116.5元。鲜琼在金钟物业公司催收物业服务费后，至今未支付2017年7月16日之后的物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任。金钟公司依据《前期物业管理服务合同》中的约定“业主和物业使用人逾期交纳物业服务企业收取的费用的，从逾期之日起按应交额每日另追溯3‰的滞纳金。”要求鲜琼支付违约金867.5元，该违约金支付标准明显过高，结合本案实际，本院酌情确定违约金为66元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、被告鲜琼在本判决生效之日起十日内支付原告四川省金钟物业服务有限公司2017年7月17日至2019年7月16日的物业服务费1061.3元、2017年7月17日至2019年7月16日的生活垃圾清运处置费144元、2017年6月1日至2018年5月31日的公共能耗费116.5元、违约金53元，合计1374.8元； 二、驳回原告四川省金钟物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告鲜琼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  何国环 人民陪审员  王修功 人民陪审员  兰亚陵 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  王格格