重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初17140号原告：重庆锦宏物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区覃家岗都市花园小区，统一社会信用代码91500106202818644W。法定代表人：邓晓红，重庆锦宏物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：徐文岚，女，该公司职工。被告：刘泳志，男，1973年5月12日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：杨洪英，女，1975年8月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆锦宏物业管理有限公司与被告刘泳志、杨洪英物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆锦宏物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐文岚到庭参加诉讼。被告刘泳志、杨洪英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆锦宏物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2008年7月、8月，2010年2月至2019年6月份的物业服务费9154元，公摊费188.80元，自用水费1284.50元，共计10627.30元；2、判决被告按照物业服务合同约定支付违约金，该违约金以每月欠交的物业服务费为基数，按照中国人民银行贷款利率的1.3倍，自2012年8月至2019年6月期间每月次月1日起累计计算至2019年7月30日止；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：被告是重庆市沙坪坝区某某路*号*-*-*房屋所有权人，该房屋建筑面积为79.61平方米。原告自2008年7月对该小区进行物业管理服务，每月按照每平方米1元收取物业服务费。被告自2008年7月开始欠交物业服务费。原告多次电话、上门、在小区公示催缴，并通过挂号信方式书面催缴，均未果。为维护自身的合法权益，原告向法院起诉。被告刘泳志、杨洪英未作答辩。本院经审理认定事实如下：2008年7月24日，重庆锦宏物业管理有限公司（乙方）与重庆天友物业发展有限公司、重庆翁达物业发展有限公司（甲方）签订《雅豪丽景小区前期物业管理服务合同》，该合同约定：“雅豪丽景”小区由重庆天友物业发展有限公司、重庆翁达物业发展有限公司联合开发建设，为高层住宅小区。乙方为该小区提供物业管理、服务，物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，清洁卫生、垃圾收集、公共绿化的养护和管理等。双方约定高层住宅的物业服务收费标准为1.00元/月/平方米（含电梯费），按建筑面积计收。物业服务费用中不包含下列费用：1、装修期间装修工人出入使用电梯的费用；2、装修垃圾清运、转运等特约服务收费；3、公共通道及楼道装修期间损害修复的费用；4、小区公共区域及共用的专项设备运行的能源消费费用（包括但不限于路灯、庭院照明、景观照明、梯间照明、楼层照明的电费，水景部分的水费、电费，自备发电机油料费用等）；5、二次供水系统消耗的税费和电费。欠款第4项费用由受益业主据实分摊、承担。本合同自双方签订之日起生效，自乙方接管之日起三年终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按照每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2012年8月1日，重庆锦宏物业管理有限公司（乙方）与重庆市沙坪坝区雅豪丽景业主委员会（甲方）签订《雅豪丽景物业服务合同》，该合同约定：甲方委托乙方提供物业服务，物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，清洁卫生、垃圾收集、公共绿化的养护和管理等。双方约定高层住宅的物业服务收费按月收取，标准为1.00元/平方米（含电梯费），按建筑面积计收。共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，采取按户据实分摊方式向受益业主按月分摊计收。业主应于每月9-15日期间向乙方交纳当月物业服务费用。对于不按时交纳应交费用的业主，甲方应积极协助乙方收取。乙方将上述未按时交纳物业服务费业主名单向甲方提供，视为乙方对欠费业主的催收。本合同期限为2年，自2012年8月1日起至2014年7月31日止，合同期届满前三个月内，甲方应作出续聘或选聘的决定。在甲方与选聘的第三方物业管理企业签订的物业服务合同生效并接管时，本合同终止。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按照每日千分之三的标准向乙方支付违约金。甲方及业主充分理解本条约定违约金的法律后果，甲方及业主不再以违约金过高予以降低。合同签订后，重庆锦宏物业管理有限公司为雅豪丽景小区提供物业服务至今。另查明，重庆市沙坪坝区某某路*号附*号*-*房屋登记在刘泳志、杨洪英名下，该房屋建筑面积79.61平方米。刘泳志、杨洪英未交纳2008年7月、8月以及2010年2月至2019年4月的物业服务费8994.80元、2014年8月至2019年4月的公摊费183.40元，以及2014年8月至2017年8月的自用水费1284.50元。2010年6月、2012年6月、2014年6月，重庆锦宏物业管理有限公司在雅豪丽景小区公告栏张贴《雅豪丽景小区催收拖欠的物业服务费相关费用业主明细公示表》向刘泳志、杨洪英催收物业服务费等费用。2015年12月14日，重庆锦宏物业管理有限公司以挂号信的方式向向刘泳志邮寄了《缴费通知单》。2017年1月18日，重庆锦宏物业管理有限公司以挂号信的方式向向刘泳志邮寄了《缴费通知单》。2019年4月25日，重庆锦宏物业管理有限公司以邮政快递的方式向刘泳志邮寄了《律师函》催收2008年7月1日至2019年4月30的物业服务费、公摊费、自用水费。但刘泳志、杨洪英一直未支付欠交的物业服务费、公摊费、自用水费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中涉及的《雅豪丽景小区前期物业管理服务合同》、《雅豪丽景物业服务合同》均是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。该合同对小区全体业主具有约束力。原告为雅豪丽景小区提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，应当按照约定向原告支付欠交的2008年7月、2008年8月、2010年2月至2019年4月的物业服务费、2014年8月至2019年4月的公摊费以及2014年8月至2017年8月的自用水费1284.50元。协议约定高层住宅的物业服务费的收费标准为1.00元/月/平方米，被告的房屋建筑面积79.61平方米，故被告应向原告交纳的物业服务费为8995.93元（1.00元/月/平方米×79.61平方米×113个月），本案中原告主张的物业服务费为8994.80元，是对自身权利的处分，本院予以认可。虽然原告主张2019年5月及6月的物业服务费，但并未举示催收的证据，故本院不予支持。关于违约金。《雅豪丽景物业服务合同》约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按照每日千分之三的标准向乙方支付违约金，并约定每月的9-15日期间交纳物业服务费。被告未按合同约定支付物业服务费，属于违约，理应向原告支付违约金。原告认为违约金的计算标准过高，自愿将违约金的计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，并将违约金计算至2019年7月30日止，系对自身权利的处分，本院予以认可。《雅豪丽景物业服务合同》的合同期限为自2012年8月1日起至2014年7月31日止。2014年7月31日合同到期后，违约金条款不再适用，原告不能以此主张违约金。故该违约金以欠交物业服务费为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%，自2012年8月至2014年7月期间每月次月1日起累计计算至2019年7月30日止。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告杨洪英、刘泳志在本判决发生法律效力后3日内支付原告重庆锦宏物业管理有限公司2008年7月、2008年8月、2010年2月至2019年4月的物业服务费8994.80元、2014年8月至2019年4月的公摊费183.40元、2014年8月至2017年8月自用水费1284.50元；二、被告杨洪英、刘泳志在本判决发生法律效力后3日内支付原告重庆锦宏物业管理有限公司违约金，该违约金以欠交物业服务费为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%，自2012年8月至2014年7月期间每月次月1日起累计计算至2019年7月30日止；三、驳回原告重庆锦宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告杨洪英、刘泳志负担。本判决为终审判决。审 判 员  胡       敏二〇一九年十月二十三日法官助理  马晓敏书记员乔丹丹