上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终8080号上诉人(原审原告)：封公金，男，1969年11月28日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：李涛，上海市广懋律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤春林，上海市广懋律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海谷吉实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘玉文，执行董事。原审第三人：张文海，女，1966年10月5日生，汉族，住上海市普陀区。原审第三人：寅启(上海)房地产咨询有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：高爱莲。上诉人封公金、上诉人上海谷吉实业有限公司(以下简称“谷吉公司”)因与原审第三人张文海、寅启(上海)房地产咨询有限公司(以下简称“寅启公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初6770号民事判决，向本院提起上诉。谷吉公司虽提出上诉，但在收到法院缴纳上诉费用通知后未在规定期限内缴纳上诉费，故按谷吉公司自动撤回上诉处理。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。封公金的上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判为：1.解除封公金与谷吉公司签署的《房屋使用合同》；2.谷吉公司向封公金支付自2018年9月1日起至《房屋使用合同》解除之日止的逾期交付房屋违约金，按照已付租金人民币(以下币种均为人民币)30万元整的日万分之三计算；3.谷吉公司向封公金支付违约金30万元整。事实和理由：《房屋使用合同》的法律关系应为租赁关系，一审认定为房屋买卖合同关系，系界定错误。谷吉公司在收取全额租金后未按约将房屋交付封公金，一审中封公金才知道房屋未达到交付标准，故应认定谷吉公司违约，而不是认定合同无效。即使认定合同无效，无效的责任方也应在谷吉公司，谷吉公司理应承担相应的法律责任。谷吉公司辩称：不同意封公金的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人张文海未做述称。原审第三人寅启公司述称，谷吉公司因资金紧缺，将沪太路XXX弄XXX号2号楼房屋进行降价租赁，封公金选择租赁103室房屋，与谷吉公司达成一致协议。考虑到封公金是首个客户，谷吉公司同意封公金只支付前20年租金30万元，后续可继续使用20年，双方并签订《房屋使用合同》。封公金向一审法院提起诉讼请求：要求解除封公金与谷吉公司就《海鑫宝源》2号103室房屋(以下简称“103室房屋”)签订的《房屋使用合同》，要求谷吉公司返还租金30万元，按30万元的日万分之三支付2018年9月1日至合同解除之日的逾期交付房屋违约金，支付解除合同违约金30万元。一审法院认定事实如下：一、谷吉公司的股东为刘玉文和徐玲。刘玉文与张文海系夫妻。二、2017年6月14日，封公金通过妻子耿连芳的账户向张文海转账30万元。三、2017年7月7日，谷吉公司(甲方)与封公金(乙方)签订《房屋使用合同》，主要约定，乙方向甲方承租103室房屋，租赁期限2018年9月1日至2038年8月30日，土地使用权限至2062年2月18日止，租赁期间届满，甲方放弃收回该房屋的权利，并将该房屋无偿借给乙方使用至2062年2月18日；乙方于2017年6月9日前支付租金30万元；甲方于2018年8月30日前将房屋交付给乙方。合同第8.1条约定逾期交付房屋的违约金为乙方已付租金的日万分之三。合同第8.3条约定甲方单方面解除合同的，应按租金总额的100%标准向乙方支付违约金。此外，谷吉公司(甲方)与寅启公司(乙方)签订《补充协议》，主要约定，甲方要求103室房屋租赁人封公金将30万元全额转入张文海的账户。该协议未签署日期。四、103室房屋所在地块为上海市宝山区罗店镇05街坊68/6丘，谷吉公司已取得该地块的土地使用权证，土地用途为工业。2014年1月，谷吉公司取得建设工程规划许可证，项目名称为上海谷吉实业有限公司新建车用家用全球卫星通讯防盗报警系统项目。2015年12月，谷吉公司取得建筑工程施工许可证。目前谷吉公司新建项目尚未取得房地产权证。一审中，双方当事人有争议的事实和证据：一、封公金向一审法院提供2016年1月27日谷吉公司出具的《委托书》，内容为委托徐玲全面负责谷吉公司在建项目的协调管理工作及公司债务处理工作，委托期限到公司在建项目竣工验收结束止。谷吉公司、张文海对该证据的真实性予以认可。二、张文海向一审法院提供2015年11月20日谷吉公司出具的《委托书》，内容为委托徐玲全面负责谷吉公司在建项目的协调管理工作及公司债务处理工作，委托期限到公司在建项目结束为止。封公金、谷吉公司对该证据的真实性予以认可。三、张文海还向一审法院提供2017年5月12日谷吉公司与江阴一建建设有限公司(以下简称“江阴一建”)签订的《关于支付工程款协议》，以及2017年5月11日谷吉公司和江阴一建、寅启公司以及装修单位、设计单位共同签署的《备忘录》，证明五方协议将谷吉公司新建项目进行招商租赁。封公金认可该证据。谷吉公司对该证据不予认可。四、谷吉公司向一审法院提供张文海的工商银行账户明细、刘玉文的中国银行账户明细，证明张文海收到封公金30万元后，将146,000元转给徐玲，将138,000元转给刘玉文的中国银行账户，但刘玉文该账户一直由张文海控制，张文海在几天后将138,000元全部取现。张文海对上述证据的真实性没有异议，但表示家里的钱都是张文海在管，张文海操作刘玉文的账户，刘玉文是认可的；谷吉公司运营期间经常使用徐玲和刘玉文夫妻的个人账户，公司和个人的资金都是混同使用，所以打给徐玲的146,000元以及打给刘玉文的138,000元都是谷吉公司的财务行为。一审法院认为，根据张文海提供《关于支付工程款协议》、《备忘录》，可以证明谷吉公司为向江阴一建支付工程款，将谷吉公司在建项目进行招商销售、租赁等事实。根据封公金、张文海提供的《委托书》，可以证明谷吉公司授权徐玲全面负责谷吉公司在建项目的协调管理工作及公司债务处理工作的事实。封公金称徐玲代表谷吉公司就103室房屋签订租赁合同，与张文海的陈述相符，再结合上述证据，法院认定徐玲代表谷吉公司与封公金签订的《房屋使用合同》对谷吉公司具有约束力。谷吉公司关于未签订该合同的抗辩意见，法院不予采信。合同约定租赁期限为20年，租赁期间届满后房屋无偿借给乙方使用至2062年2月18日，根据上述约定的内容以及封公金一次性支付租金30万元等事实来看，双方间的关系更加符合买卖合同的法律特征，应当认定为房屋买卖合同关系。因谷吉公司并不具备房地产开发资质，103室房屋也不符合单独销售的条件，故双方签订的《房屋使用合同》应认定为无效合同。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。张文海收取封公金30万元后，分别转给徐玲和刘玉文，基于三人与谷吉公司之间的关系，法院认定张文海是代表谷吉公司收取该笔30万元，应由谷吉公司向封公金返还该款。谷吉公司称刘玉文的银行卡由张文海控制等事实，属于刘玉文与张文海夫妻内部关系，与本案无关。因合同无效，相关违约条款均无效，封公金要求谷吉公司支付违约金的请求，法院不予支持。一审法院据此判决：一、封公金与上海谷吉实业有限公司就《海鑫宝源》2号103室房屋签订的《房屋使用合同》无效；二、上海谷吉实业有限公司于判决生效之日起十日内，向封公金返还租金30万元；三、驳回封公金的其他诉讼请求。二审中，封公金提交标注为“喜鹊装饰”的装修平面图一份，称该份平面图系签订租赁合同时由谷吉公司徐玲提供，以供封公金挑选租赁房屋的位置。谷吉公司对该份证据的真实性、关联性均持异议。谷吉公司称涉案场地内的建筑物均系工业用房，所有房屋至今均未分割及装修。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院根据查明的事实对涉案合同效力等问题所作的分析，并无不当，本院予以认同，不再重复。需要指出的是，涉案合同中除约定租赁期届满后房屋仍由封公金无偿使用外，还有关于在产权可转让的情况下谷吉公司应将该房屋无偿赠与封公金的条款。以上种种，足以认定该合同符合房屋买卖的特征。此外，根据查明的事实及在案证据，涉案的土地用途为工业，相应规划许可为工业仓储，而封公金及寅启公司均述称租赁目的为居住，故从这一角度而言，涉案合同亦应属无效。综上所述，一审法院基于合同无效的认定所作的相应判决，并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,800元，由上诉人封公金负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇一九年十月二十一日书记员 任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……