北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14307号上诉人（原审原告）：李金华，男，1957年4月22日出生，汉族，烟台开发区首钢电子设备有限公司退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张千（李金华之舅），1968年11月11日出生，住北京市通州区。上诉人（原审被告）：北京海文资产经营管理有限公司，住所地北京市朝阳区劲松南路**。法定代表人：丁林，经理。委托诉讼代理人：李延武，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李少华，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人李金华与上诉人北京海文资产经营管理有限公司（以下简称海文公司）因排除妨害纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初55502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李金华之委托诉讼代理人王丽媛、张千，上诉人海文公司之委托诉讼代理人李少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金华上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判房屋占有使用费1974000元，并给付占有使用费的利息（至腾退之日起按年利率6%计息）；2．撤销一审判决第二项，改判海文公司腾退北京市朝阳区松榆西里3号楼1-2层房屋（以下简称涉案房屋）。事实和理由：一审法院认定事实错误，涉案房屋是李金华依法合规获得，李金华对房屋的所有权没有任何法定的限制条件，海文公司应依法予以腾退。由于海文公司阻止且刻意不申请并入管线的行为，致使涉案小区没有并入市政统一供热，一审法院对决定本案的关键事实未审理查明。一审法院认定的房屋占有使用费有误，应按照评估机构评估的金额依法予以认定并同时支持相应利息的给付。一审法院回避海文公司违法将锅炉搬入涉案房屋的事实，偏袒海文公司。海文公司辩称，李金华的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回。李金华对涉案房屋继续作为锅炉房和物业管理用房的评估和拍卖条件是明知的，其应当受其约束。海文公司没有支付租金、利息的义务。老锅炉与本案无关。海文公司在任何时候均未表示同意支付租金。海文公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判驳回李金华的全部诉讼请求或裁定发回重审；本案一、二审诉讼费用（含案件评估费）均由李金华承担。事实和理由：一审程序违法，遗漏必要的当事人，应当追加北京市农工商开发贸易公司（以下简称农工商公司）为当事人。涉案房屋系由农工商公司向海文公司提供，涉案房屋被拍卖后，农工商公司负有向李金华交付房屋的义务。由于涉案房屋用于物业办公和锅炉供暖导致农工商公司不能履行义务的，应由农工商公司承担房屋占有使用费。一审判令海文公司支付房屋占有使用费没有事实和法律依据。李金华辩称，海文公司的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回。海文公司擅自决定把锅炉搬到涉案房屋，没有任何手续和相关批文。涉案房屋的性质不是锅炉房，是正常的商品房，规划用途是库房，海文公司占用涉案房屋，理应支付租金。李金华向一审法院起诉请求：1．海文公司腾退涉案房屋；2．海文公司向李金华支付2013年3月20日至实际腾退之日期间的房屋租金（租金按年支付、年租金标准以评估报告为准）；3．海文公司按年利率6％标准向李金华支付2013年3月20日至海文公司实际腾退房屋之日期间的逾期支付租金利息。一审法院认定事实：涉案房屋原为案外人农工商公司所有，房屋所有权证登记日期为1992年10月8日，记载建筑面积331．8平方米，房屋间数22间，层数为二层。后农工商公司取得临时工程建筑工程规划许可证，在涉案房屋之上加盖了第三层，但该部分未取得房屋所有权证。农工商公司自上世纪九十年代起受涉案房屋所在松榆西里小区内楼房的多家产权单位委托进行房屋管理和供暖。2000年，农工商公司与海文公司签订《委托管理服务合同》，委托海文公司为松榆西里小区提供物业和供暖服务。2010年双方签订《松榆里小区物业服务合同》约定由海文公司为小区内部分楼栋和公共区域提供物业服务并为小区提供供暖服务。2007年9月27日，烟台经济技术开发区人民法院（以下简称烟台开发区法院）作出（2003）开执字第598-10号民事裁定书，载明：法院依据已经发生法律效力的（2003）开商初字第146号民事判决书，于2003年12月17日向被执行人北京日安德贸易有限公司、北京市兴业乡镇物资公司发出执行通知，责令二被执行人履行法律文书所确定的义务，并于2003年12月l5日作出（2003）开执字第598-3号民事裁定书追加农工商公司为被执行人共同承担清偿责任，但三被执行人至今未履行法律文书所确定的义务；本案执行中查封了涉案房屋并委托拍卖，拍卖保留价为364．648万元，因拍卖无人竞买流拍，申请执行人烟台开发区首钢电子设备有限公司（以下简称烟台首钢公司）同意以364．648万元接受涉案房屋抵顶债务，最终裁定将涉案房屋以364．648万元价值抵顶给烟台首钢公司，对剩余部分债务被执行人应继续清偿。后烟台首钢公司经烟台开发区法院协助执行，取得涉案房屋所有权。烟台首钢公司于2012年申请注销并成立清算组，2012年11月作出的《清算报告》中载明：李金华分得净资产485．38万元（其中包括价值215．67万元的涉案房屋）。2013年3月8日清算组出具承诺书，确认同意将涉案房屋清算给李金华，同日李金华向房屋行政管理部门申请将涉案房屋权属转移登记至其名下。2013年3月20日，涉案房屋所有权登记至李金华名下，房屋性质登记为商品房，规划用途登记为库房。烟台首钢公司注销前法定代表人为李金华。另查，李金华提交的烟台开发区法院（2003）开执字第598号案件卷宗中，《申请拍卖（变卖）呈报表》中“拍卖标的、标的管理人及存放位置”一栏载明：“……目前该楼一、二层由北京海文物业管理公司作为锅炉房和物业办公用”；“需要说明的问题”一栏载明：“……其中一、二层目前为小区物业管理公司作为锅炉房和办公室用，拍卖时或变卖时允许物业公司保持锅炉房现状和保留必要的办公面积直至该小区统一供热为止（费用由新产权人与物业公司协商解决）。”卷宗中2010年9月15日笔录显示，烟台开发区法院执行人员于该日至朝阳区海文大厦与农工商公司负责人陈健及海文公司经办人姚广涛进行谈话，告知海文公司应就涉案房屋一层及二层的使用问题与新的产权人（当时为烟台首钢公司）签订合同，海文公司亦在笔录中承诺其应与新产权人签订合同。再查，海文公司在2013年3月20日至今期间一直在涉案房屋二层部分房间内办公并管理、维护涉案房屋内的锅炉及相关设备，现松榆西里小区仍由海文公司负责供热。涉案房屋三层已交付李金华实际使用。海文公司于2001年将小区内原燃煤锅炉设备改造替换为燃气锅炉设备时，便将涉案房屋一层及二层大部分面积打通以放置燃气锅炉。2017年8月9日朝阳区潘家园街道办事处出具的情况说明中称：根据北京市及朝阳区环保局要求，松榆西里锅炉房供暖锅炉技术改造，海文公司已与山东泰山集团股份有限公司签订协议，海文公司先期投入100余万元对锅炉房进行整体更新改造，将于9月入场施工于10月底前完成，以确保11月15日正常供暖。依李金华申请，法院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对涉案房屋2013年至2018年期间的正常市场租金价值进行评估，结论为市场租金价值总额197．40万元，其中2013年度至2018年度的相应租金分别为31．12万元、31．85万元、32．58万元、33．30万元、33．91万元和34．64万元。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。在烟台开发区法院的执行程序中，烟台首钢公司因涉案房屋流拍，选择接受农工商公司以涉案房屋拍卖保留价的价值抵顶其债务，取得了涉案房屋的所有权，其行使所有权时应当受到拍卖时备注的相关限制条件约束。后烟台首钢公司注销清算时，将涉案房屋清算给李金华，李金华取得了涉案房屋所有权。李金华作为烟台首钢公司的法定代表人，对拍卖时涉案房屋的使用现状及限制情况明确知晓，亦应受到相同约束，即“允许物业公司保持锅炉房现状和保留必要的办公面积直至该小区统一供热为止”。现涉案小区并未并入市政统一供热，故李金华以其享有涉案房屋所有权为由要求海文公司将涉案房屋腾退，法院难以支持。虽然李金华使用涉案房屋的权利因拍卖时受到了相关约定的限制，但“允许物业公司保持锅炉房现状和保留必要的办公面积直至该小区统一供热为止”并不意味海文公司可以无偿使用涉案房屋，李金华作为所有权人仍应享有收益的权利。烟台开发区法院执行人员在协助将涉案房屋转移给烟台首钢公司时，亦曾告知海文公司应与新的权利人就涉案房屋的使用问题订立合同，海文公司亦表示认可。虽然双方此后并未订立合同，亦未明确约定租金或使用费标准，但海文公司应就其在李金华成为所有权人期间其占有、使用涉案房屋向原告支付合理的占有使用费用。因李金华主张海文公司支付租金至实际腾退之日，但其腾退请求法院未予支持，故相关使用费用法院支持至上一完整年度即2018年12月31日。考虑到海文公司使用涉案房屋系为涉案小区提供供热及物业服务具有一定公益性质，以及在维持现有使用状态的情况下李金华利用涉案房屋取得其他收益的可能性，再结合涉案房屋三层无所有权证且抵顶时亦未体现价值并已实际交付李金华使用的事实，法院参考评估机构作出的结论，判定海文公司按其评估金额的50%支付李金华相应期间内的使用费用。因双方并未就如何支付使用费用作出明确约定，李金华主张相应利息，缺乏法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十一条之规定，一审法院于2019年7月25日判决：一、北京海文资产经营管理有限公司于判决生效后三十日内给付李金华二〇一三年三月二十日至二〇一八年十二月三十一日期间的房屋占有使用费九十八万七千元。二、驳回李金华的其他诉讼请求。一审案件受理费22566元，由李金华负担11283元（9756元已交纳，剩余1527元于判决生效后七日内交纳），北京海文资产经营管理有限公司负担11283元（于判决生效后七日内给交纳）。案件评估费17284元，由李金华负担8642元（已交纳），北京海文资产经营管理有限公司负担8642元（李金华已交纳，北京海文资产经营管理有限公司于判决生效后七日内给付李金华）。本院二审期间，李金华提交烟台市诚信房地产评估事务所出具的房地产价值认定估价报告书，以证明三层建筑有实际价值。海文公司发表如下质证意见：估价报告书不属于二审新证据，李金华在一审中故意隐瞒该证据；估价报告书中直接体现了执行评估和拍卖时的定价依据，估价对象中明确提及一层和二层部分为锅炉房，剩余部分为物业管理用房；烟台开发区法院在司法技术鉴定委托书中，明确说明其中一、二层目前为小区物业管理公司作为锅炉房和办公室用，拍卖时或变卖时允许物业公司保持锅炉房现状和保留必要的办公面积直至该小区统一供热为止；烟台首钢公司取得涉案房屋产权时所支付的对价也不是按照估价报告书中的价格支付的，所以不能据此确定李金华为三层支付了相应的对价。烟台市诚信房地产评估事务所出具的房地产价值认定估价报告书有如下相关内容：估价的假设和限制条件：1．估价对象…一层和二层部分为锅炉房，剩余部分为物业管理用房……估价结果：一、二层建筑面积为331．8平方米，单价为10391．09（元/平方米），价值为344．78万元；三层建筑面积为164．39平方米，单价为6754．21（元/平方米），价值为111．03万元，在估价时点时的总价值为455．81万元。司法技术鉴定委托书中需要说明的问题一栏记载：……其中一、二层目前为小区物业管理公司作为锅炉房和办公室用，拍卖时或变卖时允许物业公司保持锅炉房现状和保留必要的办公面积直至该小区统一供热为止（费用由新产权人与物业公司协商解决），拍卖时对上述因素应予考虑。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据当事人诉辩意见及法院查明事实可知，本案二审争议焦点为：一、海文公司应否腾退涉案房屋；二、海文公司应否支付房屋占有使用费及相应利息。一、海文公司应否腾退涉案房屋。依本案查明事实，在烟台开发区法院的执行程序中，在对涉案房屋进行估价时，涉案房屋“目前为小区物业管理公司作为锅炉房和办公室用，拍卖时或变卖时允许物业公司保持锅炉房现状和保留必要的办公面积直至该小区统一供热为止（费用由新产权人与物业公司协商解决）”为其限制条件。后烟台首钢公司因涉案房屋流拍，选择接受农工商公司以涉案房屋拍卖保留价的价值抵顶其债务，取得了涉案房屋的所有权，其行使所有权时应当受到拍卖时备注的相关限制条件约束。至烟台首钢公司注销清算时，将涉案房屋清算给李金华，李金华取得了涉案房屋所有权。李金华作为烟台首钢公司的法定代表人，对拍卖时涉案房屋的使用现状及限制情况明确知晓，亦应受到相同约束。鉴此，在涉案小区现尚未并入市政统一供热的情况下，一审法院对李金华要求海文公司将涉案房屋腾退的请求未予支持，并无不当，本院予以确认。二、海文公司应否支付房屋占有使用费及相应利息。虽然李金华使用涉案房屋的权利因拍卖而受到了相关约定的限制，但同时，在烟台开发区法院的相关执行材料中，亦有“费用由新产权人与物业公司协商解决”的记载，且烟台开发区法院执行人员在协助将涉案房屋转移给烟台首钢公司时，亦曾告知海文公司应与新的权利人就涉案房屋的使用问题订立合同，海文公司亦表示认可。其后，双方并未订立合同，亦未明确约定租金或使用费标准，但海文公司作为实际使用人应就其占有、使用涉案房屋向李金华支付合理的占有使用费用。考虑到海文公司使用涉案房屋系为涉案小区提供供热及物业服务具有一定公益性质，一审法院参考评估机构作出的结论，判定海文公司按照评估金额的50%支付李金华相应期间内的使用费用，数额合理，本院予以确认。因双方并未就如何支付使用费用作出明确约定，李金华主张相应利息，缺乏法律依据，一审法院未予支持亦无不当，本院予以确认。综上所述，李金华、海文公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27340元，由李金华负担13670元（已交纳），由北京海文资产经营管理有限公司负担13670元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 万丽丽审 判 员 杨 夏二〇一九年十月三十一日法官助理 陈文文法官助理 李延昭书 记 员 温宇辰