上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10014号上诉人(原审原告)：黄小龙，男，1970年5月7日出生，汉族，住广东省深圳市。被上诉人(原审被告)：古豫津，男，1987年9月1日出生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人黄小龙因与被上诉人古豫津房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初15526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄小龙上诉请求：撤销一审法院判决第三项，改判由古豫津返还黄小龙转让费34万元及按年利率12%计算的，自2014年3月12日起至判决生效之日止的利息。事实与理由：一审法院判决结果严重违背基本事实，判决明显错误，显失公平正义。黄小龙从网上看到出租房转让广告，与古豫津联系，被告知租赁期限还有八年可放心使用，年利润有18万元，并匆匆带看了出租房现场。黄小龙出于信任，与古豫津议定了34万元的转让价格。黄小龙接手经营后才得知，古豫津是2013年暑假期间才接手经营的，出租房屋属于政府不许可经营的群租房，因存在消防隐患随时可能被取缔，且2014年1月曾因消防问题有过行政处罚。出租房一直在亏损中，后有关部门告知黄小龙房屋性质是办公用房，无法办理相关证照手续。2015年3月4日，区消防部门通知黄小龙要查封房屋。黄小龙无奈与房屋出租人终止了租约，出租房于2015年3月16日被查封。古豫津明知房屋不能用于经营，也明知黄小龙接手是为了经营，隐瞒真实情况，欺诈黄小龙支付了34万元转让费，理应返还给黄小龙，并支付利息。古豫津辩称，不同意黄小龙的上诉请求。一审法院判决正确，要求维持一审法院的判决。黄小龙向一审法院起诉，请求判令：一、古豫津返还转让款34万元；二、古豫津支付代缴的电费2,991.38元；三、古豫津支付代收的订房款9,721.45元；四、古豫津支付转让款的利息(以34万元为基数，自2014年3月12日起计算至判决生效之日止，按年利率12%计算)。一审法院认定事实：上海市静安区长宁路XXX号、XXX号东部、西部房屋(以下简称“涉案房屋”)中部分房屋产权人为案外人黄某1，部分房屋产权人为案外人张某某、黄2，建筑面积总计319.42平方米，类型办公楼，性质办公，由黄某1负责将涉案房屋出租。2013年7月15日，黄某1(甲方)与古豫津(乙方)就涉案房屋签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定：房屋用途为居住，甲方于2012年4月19日前向乙方交付房屋，租赁日期自2012年5月18日至2022年5月17日；甲方同意乙方可将房屋分割并单间出租；若甲方提前收回房屋，将支付乙方违约金贰拾肆万元整。该租赁合同后附有涉案房屋的产权证复印件。古豫津接手该房屋后延续前一手租客在房屋内经营青年公寓，即将屋内铺位或房间对外出租并收取租金，但未就此经营行为取得工商部门、消防部门的经营证照或消防许可证照。2014年1月13日，上海市静安区公安消防支队出具沪公(静)(消)行罚决字[2014]XXXXXXXXXX号行政处罚决定书，载明：现查明2013年11月27日下午，上海优活文化创意有限公司(以下简称“优活公司”)在窗户上设置逃生的障碍物，决定罚款二万元。古豫津在“被处罚人”处签字，并于同日缴纳了2万元罚款。一审审理中，古豫津称，此次处罚是因为5楼走廊尽头堆东西把窗户挡住；优活公司注册地在虹口区，没有注册在涉案房屋内，优活公司被处罚是因为当时有优活公司的员工在该房屋内居住。2014年2月，古豫津欲将涉案房屋租赁业务转让，黄小龙遂联系了古豫津，古豫津带黄小龙实地查看了房屋情况，并向黄小龙出示了其与黄某1签订的租赁合同。一审审理中，古豫津称，其向黄小龙出示过房屋产权证复印件；涉案房屋共10个房间，每一间有木制家具、电器，全部精装修，楼层有公共浴室、卫生间和一个前台接待室，整个有形资产在30万元左右。黄小龙称，古豫津没有给其看过房产证，也不清楚要看房产证，因为有这个实际经营场所的用途就行了，不清楚对房屋的性质有规定；看过一次房屋，只呆了2分钟，具体几间房不清楚，总共60个床位，每个房间有六个木床、空调，装修很简单，洗手间是公共的，当时知道涉案房屋是出租床铺，没有问过古豫津是否有营业执照和消防许可。后黄小龙、古豫津双方就转让款总计34万元达成一致，并于2014年2月24日签订了书面协议，该书面协议的部分内容为：黄小龙(乙方)，古豫津(甲方)，乙方确认在2014年2月24日前一次性向甲方支付定金叁万元，并于2014年3月20日前一次性向甲方支付部分转让费叁拾壹万元；甲方应于2014年3月20日前协助乙方与黄某1、张某某、黄2按原合同条款重新签订租赁合同；乙方接手后的一切经营行为由乙方负责。一审审理中，黄小龙称，34万元转让款是剩余8年租期内经营权的价值。古豫津称，34万元包括剩余期限的房屋使用权及房屋内家具、电器、装修等有形资产的价值。同日，黄小龙向古豫津支付定金3万元。2014年3月11日，黄小龙、古豫津就剩余转让款的结算达成一致，黄小龙还需向古豫津支付转让款24万元。2014年3月12日，黄小龙通过银行转账向古豫津支付了转让款24万元，后古豫津带黄小龙与黄某1碰面，黄某1(甲方)遂与古豫津(乙方)签订了一份《协议》，约定：“由于乙方个人原因现无法租赁长宁路61、63号5层东西室房屋，经和甲方协商现转租给黄小龙。甲乙双方原租房合同作废。”同时，黄小龙(乙方)与黄某1(甲方)就涉案房屋签订《上海市居住房屋租赁合同示范本》，约定：房屋用途为居住，甲方于2012年4月19日前向乙方交付房屋，租赁日期自2012年5月18日至2022年5月17日；甲方同意乙方可将房屋分割并单间出租；若甲方提前收回房屋，将支付乙方违约金贰拾肆万元整。一审审理中，黄小龙称，其与黄某1签订的租赁合同附有产证，但黄小龙没有看。后古豫津代黄小龙对房屋管理了一个月时间，双方于2014年4月11日办理了交接，古豫津经营时屋内家具、电器等装修设施设备均留下给黄小龙继续使用，黄小龙接手后继续经营对外出租业务，未取得相关营业证照或消防许可证照。2015年3月，上海市静安区公安消防支队上门对涉案房屋进行检查，表示涉案房屋不符合消防规定需要查封，并要求黄小龙、黄某1将屋内人员清空。黄小龙将屋内人员清空后，向黄某1表示不再租赁涉案房屋，双方遂于3月15日达成《房屋租赁终止协议》，约定：“黄小龙(乙方)，黄某1(甲方)，因被消防查封，经甲乙双方协商，原承租静安区长宁路XXX-XXX号五楼的楼层租赁合同于2015年3月15日终止，乙方原交的租赁压金20,000元抵扣作出租方于2015年2月18日至2015年3月15日的租金，合同终止后，乙方不再找甲方退该压金，甲方也不能再另找承租方收房租。”2015年3月16日，上海市静安区公安消防支队出具沪静公消封字[2015]第0002号临时查封决定书，载明：长宁路61、63号5层青年公寓内疏散通道宽度不符合规范要求，且严重堵塞不具备安全疏散条件，依据黄某1、黄小龙的陈述和申辩、《消防监督检查记录》、现场照片等证据，临时查封长宁路61、63号5层，查封期限：2015年3月17日至2015年3月18日。后因黄小龙拒绝对涉案房屋进行整改，涉案房屋被消防部门查封；黄小龙将屋内物品仍留在原处并退出了经营，房屋解除查封后黄某1将涉案房屋另行出租。2015年12月，黄小龙提起诉讼，要求古豫津返还转让款34万元并支付利息【案号：(2016)沪0106民初26837号】。2017年5月5日，黄小龙向法院撤诉在案。2017年3月，黄小龙提起诉讼，要求黄某1赔偿261,000元【案号：(2017)沪0106民初8966号，以下简称8966号案件】。2017年8月2日，一审法院作出判决，认定黄小龙、黄某1之间的租赁合同系双方协商一致解除，并据此驳回了黄小龙的诉讼请求。该案中，黄小龙曾陈述，因为消防原因涉案房屋不能对外出租，消防部门也告知过黄某1，其即和黄某1说做不下去了，黄某1就说终止合同，方便其另行出租。后黄小龙不服一审判决提出上诉，该上诉后被上海市第二中级人民法院驳回。一审审理中，黄小龙称，其从古豫津处接手后没有改变过房屋的结构，自2014年5月开始就有消防部门来检查；2015年房屋被查封是因为消防通道过窄，涉案房屋不能作为居住用途，无法整改，因为如果把走道拓宽，床位就放不进去了。古豫津称，当时黄小龙接手时想作何用途已记不清楚；古豫津没有修改过合同，当时黄小龙说在奉贤区有类似业务，所以才和黄小龙签合同；其没有将2014年被处罚的情况告知黄小龙，因为该处罚已经结束，无需告知；黄小龙接手后房屋的情况不清楚，之后没有再去过。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。黄小龙与古豫津签订的书面协议为双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应受此约束。现黄小龙起诉要求古豫津支付代缴的电费及代收的订房款，古豫津对此不持异议，对此诉请予以支持。本案的争议焦点是古豫津有无违反合同约定的行为？如果有，该行为是否构成退还转让款、支付利息的理由？对此，一审法院做如下分析。首先，之前古豫津在涉案房屋内从事经营性租赁业务，黄小龙在知晓房屋性质及实际经营情况后，双方就转让价款一致并签订书面协议。该协议约定，古豫津应于2014年3月20日前协助黄小龙与房屋出租人签订租赁合同，因此负责促成黄小龙与出租人签订租赁合同是古豫津的一项主要合同义务。同时，虽然现有证据对于涉案房屋内现有家具等有形资产的处理没有明确涉及，但从双方后续行为看，古豫津将房屋内现有家具等有形资产留由黄小龙继续使用，故应为该转让合同关系之应有之意。虽然涉案房屋内的装修等情况已无法查明，双方对屋内装修等有形资产的实际价值亦未提供直接证据予以证明，但从涉案房屋的面积及从事的为对外租赁的义务性质看，屋内家具等有形资产应该具有相当的市场价值。因此，将屋内现有家具等有形资产交付给黄小龙使用，亦为古豫津的主要合同义务之一。后古豫津促成黄小龙与黄某1签订了房屋租赁合同并将屋内家具等设施设备装修留给黄小龙使用，古豫津已经尽到了合同的主要义务。其次，虽然古豫津于2014年1月被消防部门处罚，但该处罚针对的是窗户上设置障碍物，后古豫津消除了该违法事实、缴纳了罚款并继续经营。因此，即便古豫津未将该行政处罚的情况告知黄小龙，也不影响黄小龙对房屋的使用及经营行为的开展，此不构成对黄小龙的隐瞒。2015年3月涉案房屋被查封系因消防通道过窄所致。因涉案房屋性质为办公楼，而将房屋出租予他人使用，需对房屋进行整改以满足居住性房屋的消防要求。后黄小龙拒绝整改并与黄某1协商一致解除了租赁合同。一审法院认为，黄小龙在与古豫津签订协议时已查看过房屋的实际情况，对古豫津未取得营业及消防许可证照是明知的；黄小龙与黄某1签订的租赁合同后附有房屋产权证，黄小龙也已知晓房屋的性质，理应预见相关的经营风险。在整改后可继续经营的情况下，黄小龙拒绝整改并与黄某1协商一致解除合同，由此带来的损失应由黄小龙自担。审理中，黄小龙为证明涉案房屋将要被取缔、无法用于经营举证其与居委会工作人员、消防部门工作人员的短信，但黄小龙并未提供证据证明相关人员身份，故该证据的真实性，法院难以认可；即便该证据为真实，也无法证明涉案房屋于2014年3月即要被查封且古豫津对此知情的事实，故黄小龙相关意见，无法采纳。最后，一审法院认为，就黄小龙、古豫津之间的转让合同关系，古豫津已履行了相关合同义务，并无违反合同之处。黄小龙要求古豫津退还转让款并支付利息的诉讼请求，缺乏法律及事实依据，难以支持。一审法院据此判决：一、古豫津应于判决生效之日起十日内支付黄小龙电费2,991.38元；二、古豫津应于判决生效之日起十日内支付黄小龙订房款9,721.45元；三、黄小龙的其余诉讼请求不予支持。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，当事人对自己的主张所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有提供证据或所提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的不利后果。本案二审中，本案的争议焦点在于古豫津是否应返还黄小龙34万元转让款并承担利息损失。黄小龙主张，古豫津在与黄小龙签订转让合同时存在欺诈，明知涉案房屋不能用于经营，也明知黄小龙接受转让的目的，隐瞒了包括涉案房屋在转让前曾被消防部门处罚在内真实情况，与黄小龙签订合同并收取了转让款34万元。古豫津否认黄小龙的主张，黄小龙依法应提供证据，举证证明古豫津存在欺诈的情形。从目前查明的事实看，虽涉案房屋在2014年1月时曾被消防部门行政处罚，但行政处罚决定书列明的事由与黄小龙主张的涉案房屋不能用于经营并无关系，故无论古豫津在签订转让合同时是否告知黄小龙存在消防行政处罚的情况，均不构成欺诈的理由。除此之外，黄小龙并未能提供证据证明古豫津在签订合同时存在欺诈的情形。审理中，就转让款34万元所指向的对价，黄小龙称是涉案房屋八年的正常租赁权，古豫津表示包括了剩余租期的租赁以及涉案房屋的装饰装修、设施设备、家具家电等。根据双方当事人在审理的中陈述，古豫津将房屋原有的装修、设施等，均留在涉案房屋内，黄小龙自古豫津处接手涉案房屋后，直接用于经营租赁，可见34万元的转让价是包含了涉案房屋的原有装修设施在内的。而就转让合同的履行而言，古豫津确已促成黄小龙与黄某1签订租赁合同，也将涉案房屋交付给黄小龙占有使用。之后黄小龙与黄某1租赁合同履行的过程中，涉案房屋被临时查封，行政主管部门要求其进行整改。黄小龙仅称按涉案房屋的实际情况，无法进行整改，但在审理中，就需要进行何种形式的整改以及达到怎样的整改效果，均语焉不详，也未能提供证据加以佐证。一审法院据此认为黄小龙拒绝整改并与黄某1协商一致解除合同，由此带来的损失应由黄小龙自担，并判决对黄小龙要求古豫津返还转让款34万元及承担利息损失的诉讼请求不予支持，并无不当。黄小龙的上诉请求，缺乏相应的事实及法律依据，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,950元，由上诉人黄小龙负担。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长  卢薇薇审判员  王 珍审判员  王晓梅二〇一九年十月二十九日书记员  李炳瑶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……