河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终4161号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨娇，女，1987年8月13日出生，汉族，住罗山县。上诉人（原审被告、反诉第三人）：汪有德，男，1982年9月18日出生，汉族，住罗山县。二上诉人委托诉讼代理人：董大磊，河南涵信律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：信阳市恒泰房地产开发有限公司，住所地信阳市浉河区湖东开发区三里店村**。法定代表人：陈恩友，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈磊，该公司经理，特别授权。委托诉讼代理人：韩静秋，河南晓燕律师事务所律师，特别授权。上诉人杨娇、汪有德因与被上诉人信阳市恒泰房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服罗山县人民法院（2019）豫1521民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨娇及其委托诉讼代理人董大磊、被上诉人的委托诉讼代理人陈磊、韩静秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨娇、汪有德上诉请求：请求二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决认定事实错误，认定应当解除上诉人与被上诉人于2016年5月26日签订的商品房买卖合同及补充协议是错误的。虽然按照市场交易习惯，购房时应该给首付款，但是上诉人与被上诉人签订了借款协议并出具了借据15万元，以用来抵付首付款。该借款协议与借据并无作废的情形，应当认定为有效。并非上诉人怠于履行支付购房款的义务。因为上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同后，被上诉人的法定代表人陈恩有与股东杨祺俊之间出现争端，导致被上诉人管理混乱，上诉人找不到被上诉人负责对接的人导致上诉人未能及时履行支付购房款的义务。被上诉人在原审中举证的《告知书》与邮政快递单，上诉人不予认可。上诉人在签订房屋买卖合同后，多次找被上诉人要求履行合同，皆因未找到人而未果。上诉人一直是房屋买卖合同的积极履行者，在原审时上诉人也一再表明愿意支付购房款，并且还提出反诉要求继续履行合同，但是原审法院在没有查明事实的基础上，片面的认定上诉人不履行支付首付款的义务，从而认定解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是错误的，严重损害了上诉人的合法权益。2、原审判决适用法律错误。原审法院依据《合同法》第九十三条合同约定解除的情形，从而判令解除合同，实际上，本案尚未达到合同约定解除的情形，不应当适用该条法律。涉案的房屋买卖合同约定：“购房人交来购房首付款共计人民币壹拾捌万元整，余款肆拾贰万元整办理银行按揭贷款。”上诉人向被上诉人出具了借据用来支付首付款，余款的银行按揭贷款手续是因为被上诉人的原因搁浅，上诉人已向被上诉人提供了充足的材料用来办理按揭贷款，因被上诉人管理出现问题，导致按揭贷款一直未办理下来，非因上诉人的原因。虽然上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第七条约定了出卖人在买受人逾期90日后有权解除合同，但是在本案中不是上诉人的原因导致逾期付款，所以，原审法院适用法律错误。恒泰公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。1、答辩人先与汪有德、杨娇二人签订了商品房买卖合同，为卖房便利，答辩人出借给汪有德首付款15万元，因汪有德有不良征信无法办理贷款，双方签订的合同作废，借款票据答辩人收回。此后，答辩人与杨桥个人签订合同，合同明确约定了双方的权力义务，杨娇未按照约定给付答辩人首付款，答辩人多方联系杨娇均无果，杨娇的行为构成重大违约，应当解除合同。2、杨娇称答辩人公司内部有矛盾，但是这并不影响双方合同的履行，答辩人履行了催告义务，杨娇拒绝履行合同。在万般无奈之下，答辩人书面向杨娇及其亲属发送通知，告知被答辩人办理房屋手续，杨娇拒收通知，在本案一审时，杨娇亦认可接到催收电话。杨娇作为合同一方当事人，未支付购房款，依据双方合同约定，答辩人有权利解除合同。恒泰公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2016年5月26日签订的商品房买卖合同及补充协议；2、判令被告承担违约金（以15万元为准，从2018年1月1日起至判决生效之日止，每天按千分之一计算）；3、诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2015年12月17日二被告认购原告信阳恒泰公司开发的罗山县金诚聚福缘小区1号楼2单元1604号房屋，双方签订了商品房买卖合同及补充协议。因二被告资金困难，原告出于售房目的，同意借给二被告购房首付款15万元，双方签订了借款协议，约定该款于2017年12月31日前偿还，否则，每逾期一天，二被告按未归还款项总额的千分之一向原告支付违约金。被告汪有德于当日向原告出具了15万元的借款借据，原告向二被告开出了预收购房款15万元的发票。后因被告汪有德有不良信用记录无法办理房贷，原告将2015年12月17日商品房买卖合同及补充协议、预收购房款15万元的发票收回，二被告将借款借据收回，该商品房买卖合同及补充协议、发票、借款协议、借款借据全部作废。2016年3月31日二被告办理了离婚登记手续。2016年5月26日原告与被告杨娇对该房屋又签订了商品房买卖合同及补充协议，房屋建筑面积143.37㎡，单价4184.98元/㎡，总价款60万元，首付款18万元，余款42万元办理银行按揭贷款。合同第七条买受人逾期付款的违约责任：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同”。该房屋买卖合同于2016年5月26日在罗山县房屋产权产籍管理所进行了备案登记。原告曾电话向被告杨娇催要房款，被告杨娇称其认为是诈骗电话，未予理睬。至今被告杨娇未给付购房首付款，双方也未办理首付款借款手续，按揭房贷也未办理，也未交房。一审法院认为，市场交易习惯及常理，购房应给付首付款，被告杨娇与原告重新又签订商品房买卖合同后，在2015年12月17日商品房买卖合同及补充协议、发票、借款协议、借款借据全部作废的情况下，其未向原告办理首付款借款手续，三年多也未交付首付款，其行为有违市场交易习惯及常理，且双方合同也明确了逾期付款的违约责任。至今被告杨娇未交付购房首付款，按揭房贷也未办理，也未交房，该房屋买卖合同根本就未履行，根据合同第七条买受人逾期付款的违约责任，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同的约定，现原告要求解除2016年5月26日商品房买卖合同及补充协议的诉求，于法有据，理由正当，本院予以支持。被告的反诉请求于法无据，本院均不予支持。因2015年12月17日商品房买卖合同及补充协议、发票、借款协议、借款借据全部作废，故原告的第二项诉求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定判决如下：一、解除原告信阳市恒泰房地产开发有限公司与被告杨娇于2016年5月26日签订的商品房买卖合同及补充协议；二、驳回原告信阳市恒泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告杨娇的反诉请求。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人杨娇是否存在违约行为，双方签订的合同是否应当解除，一审法院适用法律是否正确。经查，恒泰公司与杨娇于2016年5月26日签订商品房买卖合同，该合同系双方自愿签订且不违反法律的强制性规定，依法应当予以保护。双方约定购房人应当交纳首付款18万元，余款42万元办理银行按揭，合同签订后杨娇并未履行交纳首付款的义务，经被上诉人催告后仍无果，杨娇上诉称其与恒泰公司签订了借款协议，向恒泰公司借款15万元用于交纳首付款，经本院核查，杨娇提供的15万元借据系汪有德与恒泰公司于2015年12月17日签订，因汪有德与恒泰公司签订的房屋买卖合同无法履行，相应合同、发票、借据均已经作废。杨娇亦未提供其他证据证明其履行了交付首付款的义务，故此，作为购房人杨娇逾期付款，明显违反合同约定，恒泰公司依据双方签订的合同行使约定解除权并无不当。一审法院综合事实、双方合同约定及法律规定判令解除双方于2016年5月26日签订的商品房买卖合同及补充协议并无不当。综上所述，杨娇、汪有德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人杨娇、汪有德负担。本判决为终审判决。审判长  王玉明审判员  周振力审判员  付 巍二〇一九年十月三十日法官助理高星书记员黄莹莹