湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0408民初2304号 原告：中国建设银行股份有限公司衡阳市分行，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区蒸湘北路**。 负责人：龙得来，该分行行长。 委托诉讼代理人：陈家印，湖南崇民律师事务所律师。 被告：任灵敏，男，汉族，1986年10月19日出生，住湖南省衡南县。 被告：衡阳市沐林房地产开发有限公司，住址湖南省衡阳市高新开发区银杏路**创业大厦**，联系电话0734-28××××5. 法定代表人：刘三宝，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘鹏，湖南天戈律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行（以下简称建设银行衡阳分行）与被告任灵敏、衡阳市沐林房地产开发有限公司（以下简称沐林房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行衡阳分行的委托诉讼代理人田芙蓉及被告沐林房地产公司委托诉讼代理人刘鹏到庭参加诉讼，被告任灵敏经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席判决。本案现已审理终结。 原告建设银行衡阳分行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告任灵敏、沐林房地产公司于2016年3月21日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告任灵敏、沐林房地产公司偿还原告贷款本金300948.4元、利息6181.36元、本金罚息51.5元、利息罚息77.62元，共计307278.88元（利息、罚息计算至2019年7月30日，此后按照合同约定计算至所欠贷款全部清偿之日止）；3、判令被告任灵敏承担原告为实现债权所发生的律师费18430元；4、判决原告对被告任灵敏购买的位于衡阳市蒸湘区沐林美郡二期32号楼3003房的抵押房产处置款在上述债务范围内享有优先受偿权；5、判决被告共同承担本案诉讼费。 被告任灵敏未到庭答辩，也未提交书面答辩状。 被告沐林房地产公司辩称，被告沐林房地产公司愿意承担连带责任，但被告承担责任后要求将诉争房产收回；且原告没有实际损失，被告不承担原告为实现债权所发生的律师费及诉讼费。 本院经审查认定事实如下： 2018年1月30日，原告作为贷款人，被告任灵敏作为借款人,沐林房地产公司作为保证人，双方签订了编号为430640019-2012-20160813857号的《个人住房（商业用房）借款合同》、《特别签订条款》，该合同约定：被告任灵敏向原告贷款330000元；贷款期限240个月（即2016年4月12日至2036年4月12日）；贷款采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款发生逾期的，罚息利率在合同执行的贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息，每个月归还本息金额2249.57元（实际月供金额以对账单为准）；贷款人将款项划入借款人指定的收款人沐林房地产公司的银行账户；并以被告所购买的位于衡阳市蒸湘区沐林美郡二期32号楼3003房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了预告抵押登记，保证人自愿为借款人提供连带责任担保；被告任灵敏如不按涉案合同约定按时足额归还借款本息或者其他应付款项，原告有权停止发放合同项下的借款、宣布贷款立即到期要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系，并要求保证人沐林房地产公司承担连带保证责任；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按涉案合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）均由借款人承担。同日，原告出具《个人贷款支付凭证》1份，将贷款330000元汇入借款人指定的被告沐林房地产公司的银行账户中。为证明还款本金及相应利息情况，原告提供《中国建设银行个人贷款对账单》及贷款全息表，该清单显示，截至2019年7月30日前，被告任灵敏已经连续拖欠2期、累计6期未按时足额偿还按揭贷款，尚欠贷款300968.4元，利息6181.36元。罚息129.12元。 再查明，涉案衡阳市蒸湘区沐林美郡二期32号楼3003房屋已经办理了预告抵押权登记手续，抵押权利人为原告，抵押义务人为被告任灵敏，证号为衡房预蒸湘区字第××号；但未办理本抵押登记手续，抵押权尚未设立。另外，原告为收回涉案债权，与湖南崇民律师事务所签订了《委托代理协议》，代理协议约定实行全部风险代理付费及按照诉讼标的的6%计算律师代理费，之后湖南崇民律师事务所指派律师履行了相应的代理义务。 本院认为，原告作为贷款人、被告任灵敏作为借款人、被告沐林房地产公司作为保证人三方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《特别签订条款》，系当事人之间的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告依约将贷款330000元转入借款人指定的被告沐林房地产公司的银行账户，已经履行了发放贷款的义务。之后被告任灵敏本应遵循诚实信用原则，按照约定偿还借款本息，但至原告起诉时已累计多期未按期足额偿还按揭贷款本息，未按合同约定全面履行还款付息义务起行为构成违约，应承担本案违约责任。本案的争议焦点为，在此种情况下，解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》的条件是否成就以及被告沐林房地产公司的抗辩请求能否得到法庭支持。本院认为，被告任灵敏在起诉前存在未按时足额还款的情形，截至2019年7月30日时尚欠原告贷款本金300968.4元，利息6136.36元。罚息129.12元。另外，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》不仅为房屋按揭贷款合同，更是国家对于住房刚需群体的一项惠民民生政策，一般不宜轻易作出解除合同的裁判；但被告6期未按合同履行还款责任，属严重违约，已经是明显存在主观恶意了。因此，原告诉请解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》并要求被告立即偿还剩余全部贷款本息，以及对涉案房屋享有优先受偿权的诉请，本院予以支持。涉案房屋已经办理了预告抵押登记手续，但未办理本抵押登记手续，抵押权尚未设立，原告对涉案房屋不享有抵押权，因此原告诉请对涉案房屋享有优先受偿权，应予驳回。另外，被告沐林房地产公司提出请求判令在承担连带清偿责任后将被告任灵敏涉案房屋按原价回购，因该问题涉及被告任灵敏与被告沐林房地产公司就本案金融借款合同被解除后，如何处置涉案房屋的问题。被告双方对此问题是否签订有协议，或是否同意被告沐林房地产公司的回购方案，被告沐林房地产公司没有提供相关证据，且被告任灵敏未对此问题发表抗辩意见。故该诉讼请求涉及的判决内容系另一个法律关系，被告沐林房地产公司可以与被告任灵敏自行协商解决，或另行起诉主张权利。关于律师费的问题，原告为收回涉案债权，与湖南崇民律师事务所签订了《委托代理协议》，代理协议约定实行风险代理付费并按照诉讼标的6%计算律师代理费，之后湖南崇民律师事务所指派律师履行了相应的代理义务。原告要求被告任灵敏、沐林房地产公司支付其为实现债权而花费的律师代理费18430元，有相应的合同约定，代理律师实际履行了诉讼代理义务，属于原告为实现涉案债权所支出的合理费用，并且该收费符合湖南省物价局、司法厅发布的《湖南省律师服务费收取标准》之规定，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行与被告任灵敏、衡阳市沐林房地产开发有限公司于2018年1月30日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告任灵敏偿还原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行贷款本金300968.4元，利息6136.36元。罚息129.12元，共计307233.88元（利息、罚息暂计算至2019年7月30日，此后利息、罚息按合同约定计算至贷款还清之日止）； 三、被告任灵敏于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行律师代理费18430元； 四、被告衡阳市沐林房地产开发有限公司对被告任灵敏应偿还的借款和利息、罚息承担连带清偿责任，被告衡阳市沐林房地产开发有限公司在履行该债务本息后，可以向被告任灵敏追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2575元，由被告任灵敏、衡阳市沐林房地产公司开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  廖治波 二〇一九年十月二十九日 法官助理彭仁 书记员谢伶 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉承诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。