内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0603民初1073号 原告：内蒙古兴泰物业服务有限责任公司，统一社会信用代码×××。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：张某，公民身份号码×××，内蒙古兴泰物业服务有限责任公司清欠员，现住鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：刘某，公民身份号码×××，内蒙古兴泰物业服务有限责任公司清欠员，现住鄂尔多斯市。 被告：庞某，公民身份号码×××，个体户，现住鄂尔多斯市。 原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司（以下简称兴泰物业公司）与被告庞某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张某、刘某，被告庞某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告兴泰物业公司诉称，2009年被告庞某入住揽胜苑小区，该小区自建成投入使用至今为止，由原告兴泰物业公司提供各项物业服务。被告庞某从2010年11月16日起至2013年12月31日和2018年1月1日起至2018年12月31日止上述期间的物业服务费一直未缴纳。经原告兴泰物业公司多次催要，但被告庞某一直拒绝缴纳。故原告兴泰物业公司提起诉讼，现提出诉讼请求：1、判令被告庞某支付原告所欠物业费11794元；2、由被告承担本案诉讼费用。 被告庞某辩称，被告认可未缴纳2010年11月16日起至2013年12月31日和2018年1月1日起至2018年12月31日止期间的物业费。2011年至2013年属于前期物业公司服务阶段，原告与业主委员会没有签订合同，原告无权按照其所述的收费标准收费。2015年业主委员会和原告签订的物业服务合同，原告明确承诺为业主维修漏水房屋，但至今未给业主维修房屋。被告窗户的玻璃破碎虽已经修理好，但原告至今未答复是谁损坏的玻璃。被告家中的管道漏水，但原告也不维修，是被告自己花费950元修理的。 原告兴泰物业公司为证明其主张提供的证据及质证情况： 1、物业管理项目委托合同复印件一份（提供原件予以核对），证明2010年至2012年原告为该小区进行物业服务并签订合同，应以电梯楼物业费1.8元/月平方米的标准收取物业费的事实。被告对该证据真实性认可，但认为原告没有与业主委员会签订合同，因此该期间的物业费被告不承担。 2、补充协议复印件一份（提供原件予以核对），证明2013年、2014年原告为该小区提供物业服务并与开发商签订后附补充协议，应以电梯楼物业费1.8元/月平方米的标准收取物业费的事实。被告对该证据认可。 3、2018年2月10日兴泰·揽胜苑一二期小区物业服务合同复印件一份（提供原件予以核对），证明2018年原告为该小区提供物业服务并签订合同，应以电梯楼物业费1.4元/月平方米的标准收取物业费的事实。被告对该证据真实性认可，但对证明的问题不认可。2018年原告未按照合同履行义务，住建局要求重新选聘物业公司，要求原告撤出该小区。 4、康巴什新区滨河街道办事处出具的物业服务品质评价一份，证明原告物业公司在揽胜苑小区的服务期间信誉良好，无不良行为。被告对该证据真实性认可，但对证明的问题不认可。该证据并不能证明原告物业公司的服务是合格的，且与本案无关。 5、业主委员会备案证明存根复印件一份，证明2014年12月3日，康巴什新区揽胜苑小区业主委员会成立的事实。被告对该证据认可。 被告庞某提供的证据及质证情况： 1、鄂尔多斯市住房和城乡建设委员会发布鄂住建字（2012）145号文件复印件及自书反映揽胜苑小区情况的说明各一份，证明小区房屋漏水由物业公司负责维修。 2、通告复印件一份（提供原件予以核对），证明原告未与业主委员会签订物业服务合同，2013年业主委员会通知业主停缴物业费。原告对该证据的真实性不认可，原告对该证据上显示的业主委员会成立时间不清楚，且业主委员会决定清退物业公司并没有召开业主大会；如果业主委员会是在被告所述时间成立且业主委员会发布通告通知业主停缴物业费，为什么我公司至今一直在该小区提供物业服务，说明大多数业主对我公司的物业服务较为满意，且85%以上的业主缴纳了物业费，因此被告应缴纳物业费。 3、滨河社区和住建局联合发布鄂康住建发（2018）115号文件复印件一份，证明按照文件要求该物业公司撤出该小区。原告对该证据真实性认可，但对证明的问题不认可。该证据的整改内容只是针对业主委员会下发的与本案没有关系。 本院依职权向鄂尔多斯市住房和城市建设局调取了揽胜苑一、二期业主委员会的备案材料及会议记录各一份，原告及被告对上述法院调取的证据均认可。 经庭审举证、质证，本院审查认为：原告提供的证据1-4真实、关联、合法，且被告对该证据真实性认可，故本院予以采信；原告提供的证据5与法院依职权调取的业主委员会备案表证据相互印证，故本院予以采信。被告提供的证据1的文件涉及的是兴泰房地产公司和房屋质量问题，与本案没有关联性，故本院不予采信。被告提供的证据2不能证明原告从2010年12月31日起不在揽胜苑一、二期服务的事实，故本院不予采信。被告提供的证据3与法院依职权调取的会议记录不能证明涉案合同是无效的，故本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2010年7月1日原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司在鄂尔多斯市康巴什区揽胜苑小区一二期建成之初就与内蒙古兴泰房地产公司签订2010年7月1日至2012年12月31日期间的物业管理项目委托合同，同时又签订了服务期从2013年1月1日至2014年12月31日止的补充协议，约定由原告为揽胜苑一二期提供物业服务，且物业服务费每平米收取1.8元（电梯住宅）。2014年揽胜苑小区一、二期成立业主委员会后，2018年2月10日，原告与揽胜苑小区一、二期业主委员会签订《物业委托服务合同》，合同约定2018年电梯住宅每平米收取物业服务费1.4元。被告庞某是康巴什区揽胜苑小区一二期27号楼2单元202室住户，其居住房屋为电梯住宅，房屋面积139.9平方米。被告未交纳2010年11月15日至2015年12月31日和2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费11794元。 本院认为，原告与房地产开发公司、揽胜苑小区一二期业主委员会分别签订物业管理服务合同，该合同内容不违反法律的有关规定，合法有效，该合同对业主具有约束力。依据《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，物业服务合同对小区全体业主具有约束力。本案中原告分别与房地产开发公司、业主委员会签订物业管理服务合同，并向业主提供了物业服务，被告庞某作为业主实际接受了原告提供的物业服务，应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。被告以原告在2015年之前未与业主委员会签订物业管理服务合同以及业主委员会违反法定程序选聘物业及签订物业服务合同为由，主张该物业服务合同对小区业主不发生法律效力的抗辩理由不成立，不予采纳。被告辩称的房屋漏水问题，不属物业公司依照合同约定应当履行的义务，被告以此为由拒交物业费不成立，对该辩称本院不予采纳。原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司有权要求被告庞某支付2010年11月15日起至2015年12月31日和2018年1月1日起至2018年12月31日期间的物业管理费。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告庞某于本判决生效之日起五日内给付原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司2010年11月15日至2015年12月31日和2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费共计11794元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费47元，由被告庞某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审判员  潇濛 二〇一九年十月十三日 书记员  郝茹 法条链接： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设 备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务合同为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。