浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0602民初6852号 原告（反诉被告）：绍兴景天物业管理有限公司，住所地绍兴市城东个私园浦江路****。 法定代表人：王金穆，系经理。 被告（反诉原告）：陆宇昕，男，1994年9月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：吕诗楠，浙江越光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆孝龙，浙江越光律师事务所律师。 本院于2019年7月10日立案受理了原告绍兴景天物业管理有限公司与被告陆宇昕物业服务合同纠纷一案。被告陆宇昕于2019年8月5日向本院提起反诉，本院依法予以受理并适用简易程序于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告法定代表人王金穆、被告委托诉讼代理人吕诗楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付欠付的自2018年9月28日至2019年12月31日止的物业、能耗费，共计欠付物业、能耗费用2887元；2、请求判令被告承担自逾期之日起的违约责任，暂计至2019年5月31日止，合计金额为273元；3、本案诉讼费用、律师费用由被告承担。事实与理由：原告绍兴景天物业管理有限公司与被告陆宇昕，于2017年6月16曰签订了《绍兴市中汇大厦物业管理服务收费协议》，约定绍兴市云东路675号中汇大厦九楼1114号办公用房的物业管理费为每月每平米3元、能耗费每月每平米1.5元。被告于协议签订时缴纳了自2016年3月28日起至2017年9月27日的物业管理费及能耗费，后又陆续缴纳至2018年9月27日止的物业管理费及能耗费，此后自2018年9月28日开始逾期未缴纳物业管理费及能耗费，原告多次向被告催要，被告并无按时缴纳。经结算，目前未缴纳物业费及能耗费金额为2887元，被告无正当理由拒不缴纳物业管理费及能耗费，不履行物业服务合同的约定，给原告公司的物业管理工作带来不便，对其他按时缴纳物业管理费的业主也有失公平，并且根据双方签订的《绍兴市中汇大厦物业管理服务收费协议》，被告应当承担违约责任，故原告要求被告承担自逾期之日起的违约责任。 被告答辩称，第一，原告应当提交相应物业管理资质以及备案手续，证明原告向被告收取的物业费合法性。第二，被告书面催缴的时间与被告诉请中2019年3月21日止是有出入的，应当以催缴通知单的物业费为准。被告认为原告未提供相应收费标准的物业服务，存在告知后仍然不进行维修，装修押金不退还的行为，造成了被告出租损失等，认为相关物业费也应该以装修押金予以抵扣。双方之间签订的服务收费协议中，仅仅约定了相关的收费内容，对于物业管理事项、服务质量，双方权利义务以及原告违约责任等内容均没有提及，属于侵害被告权利。其中约定的违约金也没有相关依据，原告主张律师费用没有相关依据。 反诉原告向本院提出反诉请求：1、反诉被告赔偿反诉原告水费以及租房损失8180元；2、反诉被告返还装修押金4000元，并支付自2017年6月16日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息；3、反诉被告立即公开利用包括反诉原告在内的全体业主共有的电梯、停车位、公共场所发布广告所产生的收益并依法分配给反诉原告以及其他业主；4、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告购买的中汇大厦11楼1114号办公用房由反诉被告提供物业服务并负责管理。但反诉被告在收取高档次物业服务费的情况下，不提供与价格相适应的物业服务，并造成反诉原告相关损失。一、案涉房屋的水表在不用水的情况下仍然跑表计量水方数，反诉原告多次要求反诉被告进行维修，反诉被告一直未予解决，导致反诉原告多缴水费2180元。二、电表、电箱及相关附属设施系业主财产。但反诉被告擅自截断案涉房屋电表电线，强制断电，导致案涉房屋租客退租并要求反诉原告赔偿损失6000元。三、反诉原告向反诉被告缴纳的装修押金4000元，反诉被告一直未退还。四、反诉被告利用包括反诉原告在内的全体业主共有的电梯、停车位、公共场所发布广告所产生的收益未予以公开。 反诉被告答辩称，一、反诉原告拖欠水费多年，该水费是反诉原告自交房入住后一直未缴而累加的水费，是反诉原告不肯配合反诉被告工作人员、拒绝入户抄水表所致。反诉被告工作人员已与反诉原告及其承租户说明此事，承租户也明确同意代反诉原告代缴所欠水费，并已于2019年6月17日自觉履行。故反诉原告称多缴水费与事实严重不符。关于要求赔偿租房损失，反诉被告与反诉原告签订的《业主规约》及《前期物业管理协议》中明确约定，反诉原告在出租房屋时，须自觉到反诉被告的物业管理部门办理登记手续，但反诉原告从未来反诉被告处办理过有关房屋出租的任何登记手续，且反诉原告故意拖欠水电费、物业管理费达一年之久，根据双方《前期物业管理协议》约定，反诉被告有权采取强制措施。但反诉被告本着协商沟通的原则，尚未采取强制措施，不存在反诉原告陈述的事实。因此，反诉原告提出的诉讼请求与事实、法律不符，应予以驳回。二、关于反诉原告要求退还装修押金4000元，并支付相应利息的诉请，本案SP1114号房屋的装修押金为2000元，但反诉原告在装修该房屋时，未按装修规定擅自改变房屋结构，至今未整改恢复原状，故不予退还押金。另2000元系SP1120号房的装修押金，与本案无关，故应驳回反诉原告的诉讼请求。三、关于第三项诉讼请求，反诉被告与反诉原告在《业主规约》、《前期物业管理协议》等相关协议中从未约定过反诉被告应公开反诉原告诉请的事项，反诉原告提出的诉请无事实依据，故反诉被告认为不应公开，应予以驳回。综上，反诉原告诉请无事实和法律依据，反诉被告请求根据本案事实和理由依法判决驳回反诉原告的诉讼请求。 本院经审理认定，被告陆宇昕系中汇大厦SP1114号房的业主，其与浙江广亿置业有限公司于2015年1月29日签订有《浙江省商品房买卖合同》，合同约定案涉房屋的建筑面积为42.48平方米。浙江广亿置业有限公司选聘原告为前期物业管理企业，合同中附有《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》的主要内容，原告及被告在上述内容中签字盖印确认。《业主临时管理规约》约定，被告应配合物业管理公司开展各项物业管理服务活动，按规定交纳应付的各项管理服务费用，其中物业管理服务费标准为3.5元/月/平方米，今后将按照相关部门的规定及物业管理现状作相应调整。物业管理费每年缴纳一次，并于每年第一个月即1月的10日前一次性缴纳。对逾期不交者，每天须再交款总额1%的滞纳金。高压水泵耗电费按用户实际用水量分摊；电梯使用耗电费、公共部位耗电费等有关其他费用，按建筑面积分摊。《前期物业服务合同》约定，物业管理费按建筑面积计算：写字楼、营业房（商铺）3.5元每月每平米。水、电代收费：以商业水、电单价按实际用量计算，再加收公损费10%。高压水泵耗电费按用户实际用水量分摊。电梯使用耗电费、公共部位耗电费等有关其他费用，按建筑面积分摊。（能耗费以1.5元每月每平米计，预收一年）。物业管理费按一年收取，时间为每年的1月和7月的10日前。具体办法：每年1月和7月的5日前由原告将收费通知单送至被告，被告在当月的10日前到原告财务部一次交清。2017年6月16日，被告办理了房屋交接手续，同时原告与被告签订《绍兴市中汇大厦物业管理服务收费协议》，约定原告按建筑面积（商务写字楼及营业房）每月每平米3元的标准向被告收取物业管理费。电梯使用耗电费（包括年检与养护）、公共部位耗电费、增压水泵耗电费按被告建筑面积1.5元/月×平方米计收。物业管理费、电梯使用耗电费（年检与养护）、公共部位耗电费、增压水泵耗电费按半年收取，被告在办理交房手续时向原告交纳半年费用，以后的收取时间为每年的6月和12月的10日前。具体办法：每年6月、12月的5日前由原告将收费通知单送至被告，被告在10日前到原告财务部一次交清。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按应交物业管理费的日百分之一加收滞纳金；物业使用人不履行交费义务的时，由业主承担连带责任。被告至今未缴纳自2018年9月28日起的物业管理费，因原告催讨2018年9月28日至2019年3月27日的物业费未果，遂成讼。 同时查明，陆宇昕于2017年6月16日向绍兴景天物业管理有限公司交纳SP1114号房装修押金2000元，上述款项绍兴景天物业管理有限公司至今未退还给陆宇昕。绍兴景天物业管理有限公司至今未向业主公开共有部分的使用收益情况。 以上事实由绍兴景天物业管理有限公司提供的商品房买卖合同复印件1份、临时管理协议1份、前期物业管理协议复印件1份、收费协议1份、聊天记录打印件1组、短信记录截图打印件1组、催款单1份(2019年3月27日)、照片打印件1份，陆宇昕提供的装修押金收据1份、水电费收缴单照片打印件6份以及当事人的庭审陈述予以证实。陆宇昕提供的SP1120装修押金的收据与本案缺乏关联性，故本院不予认定。陆宇昕提供的租房合同、照片等其他证据，与本案缺乏关联性，且无法审核真实性，本院不予认定。 本院认为，原告与被告签订的前期物业服务协议、绍兴市中汇大厦物业管理服务收费协议等，意思表示真实，内容合法有效，对原、被告均具有约束力。被告应遵守协议约定，按约缴纳相应的物业服务费。协议签订后，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，虽未能尽善尽美，但被告也实际接受了原告提供的包括安保、卫生等物业服务。被告至今拖欠部分物业服务费未付，原告已书面催缴自2018年9月28日至2019年3月27日的物业费，故对原告请求被告支付2018年9月28日至2019年3月27日的物业服务费1147元，本院予以支持。关于滞纳金，双方共签订有三份协议，协议中均对物业服务费的收费方式约定不一，故本院认为，对于物业服务费的收取办法应以双方签订的最后一份协议为准，即以《绍兴市中汇大厦物业管理服务收费协议》的约定为准。该协议约定被告应于每年的6月和12月的10日前交纳相应的物业服务费，且原告应于当年的6月和12月的5日前将相应的收费通知单送至被告处，但本案中，原告仅于2019年1月25日通过上门张贴的方式对2018年9月28日至2019年3月27日的物业费进行了催讨，且没有载明具体的收费金额。同时原告未提供证据证明其在收费期间已完全履行了合同约定的通知义务，故其主张被告支付逾期交费的滞纳金的依据不足，本院不予支持。关于2019年3月29日至12月31日的物业服务费，因原告未提供证据证明其已经进行书面催缴，故对其主张被告支付相应费用的诉请，本院不予支持。关于水电费，反诉原告虽主张上述费用系其多缴的费用，但其提供的证据显示，2019年5月20日之前水电费收缴单中上期累计、本期累计、本期用量的用水量一直为0，只有2019年5月20日当期有336度产生，结合聊天记录等证据，本院认为反诉被告辩称的反诉原告一直不予配合抄水表的事实高度存在，本院予以采信。同时，因反诉原告自2017年6月16日收房至2019年5月20日抄水表为止，共用水336度尚属正常范围，并不存在其多缴水费的情况，故对其主张反诉被告赔偿多缴水费的诉请不予支持。关于反诉原告主张反诉被告赔偿退租损失的诉请，于法无据，本院不予支持。关于反诉原告主张反诉被告退还装修押金的诉请，本院认为，双方签订的三份合同的条款里均没有相关反诉被告有权收取装修押金以及有权不予退还的约定，故对反诉原告主张反诉被告退还装修押金的诉请，本院予以支持。但本院认为，因本案所涉的房屋为中汇大厦SP1114号房，故反诉被告应退还给反诉原告装修押金2000元。因双方认可上述费用为押金，押金具有保证金的性质，故对反诉原告主张相应利息的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告主张反诉被告公开电梯、停车位、公共场所广告收益的诉请，本院认为，根据法律规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。本案中，电梯、停车位、公共场所发布广告所产生的收益，如属于业主共有部分的收益，反诉被告应当依法向业主公开。但关于收益分配问题，属于全体业主与反诉被告之间的关系，反诉原告的主体不适格，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、被告陆宇昕应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴景天物业管理有限公司2018年9月28日至2019年3月27日期间的物业服务费1147元； 二、反诉被告绍兴景天物业管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还给反诉原告陆宇昕中汇大厦SP1114号房装修押金2000元； 三、反诉被告绍兴景天物业管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内将绍兴市中汇大厦建筑区划内全体业主共有的公共场所、共用设施（包含停车位、电梯）的广告收益情况张贴于绍兴市中汇大厦的公告栏内以供反诉原告陆宇昕查阅，公告时间至少十日； 四、驳回原告绍兴景天物业管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告陆宇昕的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由原告绍兴景天物业管理有限公司负担13元，由被告陆宇昕负担12元，应由被告负担部分，被告陆宇昕应于本判决生效之日起七日内向本院交纳；反诉案件受理费减半收取52元、财产保全费170元，合计222元，由反诉原告陆宇昕负担186.5元，由反诉被告绍兴景天物业管理有限公司负担35.5元，应由反诉被告负担部分，反诉被告绍兴景天物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  赵珠艳 二〇一九年十月八日 书记员  徐 薇 附页： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持： （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录； （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况； （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； （五）其他应当向业主公开的情况和资料。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。