广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0107民初1610号 原告：广西南宁丰足保健有限公司，住所地南宁市，统一社会信用代码：91450103554746402Q。 法定代表人：王宇智，董事长。 委托诉讼代理人：王婷婷，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丽贤，广西创想律师事务所律师。 被告：广西华亨房地产开发有限公司，住所地：南宁市，统一社会信用代码：914501007689056594。 管理人：北京市华泰（南宁）律师事务所。 委托诉讼代理人：李金宝，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏建荣，北京大成（南宁）律师事务所律师。 第三人：陈小丹，女，1984年8月15日出生，汉族，户籍地南宁市。 原告广西南宁丰足保健有限公司（以下简称丰足公司）与被告广西华亨房地产开发有限公司（以下简称华亨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案后，依法适用普通程序进行审理。被告华亨公司于2016年5月31日申请追加陈小丹为本案被告，本院经审查，依法追加陈小丹为本案第三人参加诉讼，后本院于2019年10月30日公开开庭进行审理。原告丰足公司之委托诉讼代理人王婷婷、李丽贤，被告华亨公司之管理人北京市华泰（南宁）律师事务所指派李金宝及委托诉讼代理人苏建荣到庭参加诉讼。第三人陈小丹经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告丰足公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付南宁市邕江御景2号楼2单元805号房，并协助原告办理房屋所有权证书；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。2018年3月7日，原告丰足公司增加诉讼请求：1.确认原、被告于2013年9月6日签订的合同编号为YS00260771的《商品房买卖合同》及《补充协议》为合法有效合同。2019年8月13日，原告丰足公司变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告签订的合同编号为YS00260771的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告向原告退还购房款523712元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：原告与被告签订了合同编号为YS00260771的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定购买其所开发的位于南宁市邕江御景2号楼2单元805号房，该房屋建筑面积为91.82平方米，套内建筑面积73.11平方米，总价款为523712元。合同约定被告应在2012年4月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告，并约定逾期交房超过90日时原告有权退房，被告需自原告提出退房要求之日起30日内退还原告已支付房款。合同签订后，原告即时按约付清全部房款，被告亦为原告办理了合同登记备案手续，但之后经原告不断催促，被告至今不履行交房义务。 原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，均为合法有效合同。现原告已按约履行完毕支付全部购房款的合同义务，但被告至今未按约向原告交付房屋，其逾期交房行为已构成违约，严重损害了原告的利益。根据合同第四条第1款第（2）项的约定，被告应向原告退还购房款523712元。 综上，原告特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。 被告华亨公司辩称，一、原告要求解除诉争合同及协议没有事实和法律依据。原告为证明原被告之间存在买卖关系，提交买卖合同及补充协议，被告对其真实性提出质疑，通过鉴定发现涉案商品房买卖合同上的公章与被告经过公安机关备案的公章并不一致。而合同的成立是需要经过合同双方盖章的，现由于合同上加盖的并不是被告的公章，所以原、被告之间不成立买卖关系，亦不存在解除买卖合同、补充协议的条件。二、原告要求被告退还购房款没有事实及法律依据。如前所述，原、被告并没有订立涉案商品房买卖合同，根据原告提交的证据来看，涉案购房款亦未支付到被告的账上，而是转到第三人陈小丹及案外人的账户上，并且，原告提交的收款收据上加盖华亨公司财务专用章，经过司法鉴定，不是被告经过备案使用的财务专用章，所以由此产生的后果应由无权代理的行为人负担。三、原告将陈小丹列为第三人不符合法律规定，被告认为陈小丹应为本案被告，因为第三人及被告的身份是不同的。 第三人陈小丹未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00260771）载明，买受人所购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为南宁市住房保障和房产管理局，商品房预售许可证号为南房预字（2010）第085号。原告（买受人）向被告（出卖人）购买南宁市邕江御景2号楼2单元805号房（以下简称805号房），建筑面积91.82平方米，其中套内建筑面积73.11平方米，按套内建筑面积计价，每平方米7163.34元，总价款523712元。合同第九条“交付期限及交付条件”约定：“出卖人应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房已取得经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建设工程竣工验收意见书》……”第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的0.5%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。违约金总额以不超过房款总额的1.5%为限。”合同同时载明了其他内容。该合同落款出卖人处加盖印文为“广西华亨房地产开发有限公司4501000055819”的印章及“陈一福印”，买受人处加盖印文为“广西南宁丰足保健有限公司4501007009134”的印章，落款日期为2013年9月6日。 《委托书》内容为：“南宁市房屋产权交易中心：现我公司委托陈佩，身份证号4509252198909214949前来你中心办理坐落位于南宁市领取备案证明等相关资料。特此委托。”落款委托单位处加盖印文为“广西华亨房地产开发有限公司4501000055819”的印章及“陈一福印”，落款日期为“2013年月日”。 《南宁市商品房买卖合同登记备案申请表》显示，开发企业为“广西华亨房地产开发有限公司”，买受人为“广西南宁丰足保健有限公司”，房屋座落“壮志路9号邕江御景2号楼2单元1606号”，金额为523712元。备案申请栏内容为“我公司已将上述商品房（预售证号：**预字2010第（085）号）出售给广西南宁丰足保健有限公司并签订了商品房买卖合同，现申请登记备案”，开发企业（签章）处加盖印文为“广西华亨房地产开发有限公司4501000055819”的印章。 《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201309061217）显示，备案时间为2013年9月9日，总价523712元，开发企业为“广西华亨房地产开发有限公司”，买受人为“广西南宁丰足保健有限公司”，房屋座落“西乡塘区壮志路9号邕江御景2号楼2单元805号”。 《付款通知》内容为：“广西南宁丰足保健有限公司：根据我公司2013年9月6日与贵公司签订的邕江御景《商品房买卖合同》（十套房，详见明细）约定，我公司现通知贵公司，请将你公司购买邕江御景十套商品房的购房款人民币：伍佰伍拾万元整（￥5500000.00）转入以下指定账户：1、户名：陆斌，开户行：中信银行南宁东葛支行，账号：62×××79。2、户名：陈小丹，开户行：中信银行南宁人民支行，账号：62×××24。3、户名：陈小丹，开户行：南宁农行古城支行，账号：62×××19”。该付款通知落款处加盖印文为“广西华亨房地产开发有限公司4501000055819”的印章，日期为2013年9月6日。 2013年9月9日，梁艳芝向陈小丹名下银行账户（账号：62×××19）转账2123000元，转账凭证附加信息及用途栏载明“代广西南宁丰足保健有限公司付购房款”。当日，梁艳芝向陆斌名下银行账户（账号：62×××79）转账192500元。2013年9月10日，王绍芬分两笔向陈小丹名下银行账户（账号：62×××24）汇款1000000元、2184500元，电汇凭证附加信息及用途栏均载明“代广西南宁丰足保健有限公司付购房款”。前述四笔款项共计5500000元。 《收款收据》（No.0078937）日期为2013年9月9日，内容为“今收到南宁市丰足保健有限公司交来购买《邕江御景》10套房购房款（详见明细）……￥5500000元。”收款单位处加盖印文为“广西华亨房地产开发有限公司财务专用章4501000055820”的印章。 2016年5月31日，被告申请对前述《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00260771）、《付款通知》、《收款收据》（No.0078937）上加盖的印章真伪进行司法鉴定。本院依法委托广西金桂司法鉴定中心进行鉴定。该鉴定中心于2017年10月27日作出《司法鉴定意见书》（广西金桂司法鉴定中心[2017]文鉴字第74号），鉴定意见为：“送检的2013年9月6日《商品房买卖合同》（合同编号：YS00260771）及《补充协议》上‘广西华亨房地产开发有限公司4501000055819’的公章印文与编号为：2004011815的《公章准刻证》上‘广西华亨房地产开发有限公司4501000055819’公章印文均不是同一枚印章所盖。该鉴定中心于2017年10月27日作出《司法鉴定意见书》（广西金桂司法鉴定中心[2017]文鉴字第75号），鉴定意见为：“送检的2013年9月6日《付款通知》上‘广西华亨房地产开发有限公司4501000055819’的公章印文与编号为：2004011815的《公章准刻证》上‘广西华亨房地产开发有限公司4501000055819’公章印文不是同一枚印章所盖。该鉴定中心于2017年10月27日作出《司法鉴定意见书》（广西金桂司法鉴定中心[2017]文鉴字第76号），鉴定意见为：“送检的2013年9月9日《收款收据》（②客户红联）上‘广西华亨房地产开发有限公司财务专用章4501000055820’的公章印文与编号为：2004011815的《公章准刻证》上‘广西华亨房地产开发有限公司财务专用章4501000055820’公章印文不是同一枚印章所盖。 2018年3月8日，被告申请对前述《委托书》及《南宁市商品房买卖合同登记备案申请表》上加盖的印章真伪进行司法鉴定。本院依法委托广西天宏司法鉴定所进行鉴定。该鉴定中心于2019年9月5日作出《司法鉴定意见书》（桂天宏司鉴[2019]文鉴字第083号），鉴定意见为：“……合同签订时间为2013年9月6日、房屋坐落壮志路9号邕江御景2号楼2单元1606号的《南宁市商品房买卖合同登记备案申请表》中开发企业（签章）处‘广西华亨房地产开发有限公司’印文与样本印文不是同一枚印章盖印。落款日期为‘2013年月日’、委托单位为广西华亨房地产开发有限公司的《委托书》中委托单位处‘广西华亨房地产开发有限公司’印文与样本印文不是同一枚印章盖章。”被告预交鉴定费22040元。 另查明：2012年6月26日，南宁市海茵地产开发公司（乙方）与南宁市住房保障和房产管理局（甲方）签订一份《壮志路旧城改造项目直管公房拆迁补偿安置协议》，约定，壮志路改造项目需要拆迁产权属于甲方所有的直管公房，双方同意以产权调换方式进行拆迁补偿，回迁户房号包括涉案2号楼2单元805号房。 本院审理的（2016）桂0107民初3892号案件查明：2012年6月26日，被告向南宁市海茵地产开发公司出具一份《承诺书》，内容为：“贵公司与南宁市住房保障和房产管理局于2012年6月26日签订的《壮志路旧城改造项目直管公房拆迁补偿安置协议》（以下简称‘协议’），是由我公司与南宁市住房保障和房产管理局协商一致后达成的共同意见，该‘协议’文本我公司已审查过并同意由贵公司与南宁市住房保障和房产管理局签订，我公司为‘协议’实际履行人，‘协议’中属于乙方所承担的责任与义务全部由我公司承担，并承担与‘协议’中相关的全部税费。” 2013年1月14日，南宁市海茵地产开发公司向南宁市住房保障和房产管理局移交包括涉案2号楼2单元805号房在内的共计32套房，双方签署《房屋移交接管书》。 2013年5月28日，南宁市海茵地产开发公司（拆迁人）与案外人雷德玉、雷德琼（被拆迁人）签订一份《南宁市壮志路旧城改造项目房屋拆迁补偿协议书》，约定雷德政被拆迁的房屋位于南宁市和乐街18栋403号，调换产权的房屋为邕江御景2号楼2单元805号房。同日，南宁市海茵地产开发公司出具一份《收据》，载明收到雷德玉、雷德琼支付的购房款258488.68元。2013年10月28日，雷德玉、雷德琼向被告支付燃气管道费及维修资金。 2015年8月19日，被告华亨公司向南宁市海茵地产开发公司出具《销售不动产统一发票（自开）》，载明销售的不动产楼牌号为南宁壮志路9号邕江御景2号楼2单元805号房，金额为596830元。 雷德琼与广西诚愉和物业服务有限公司签订一份《住宅室内装修管理服务协议》，约定广西诚愉和物业服务有限公司依照《前期物业管理服务协议》的约定对805号房室内装饰装修的行为实施监督。 又查明：被告系有限责任公司，具备房地产开发资质。2018年12月29日，南宁市中级人民法院作出（2017）桂01破申8号民事裁定书，裁定受理练程成对华亨公司的破产清算申请。2019年2月2日，南宁市中级人民法院作出（2017）桂01破申8号决定书，指定北京市华泰（南宁）律师事务所担任华亨公司管理人。 同时查明：除本案合同外，原告还向本院提交了九份《南宁市商品房买卖合同》，涉及南宁市壮志路9号邕江御景2号楼2单元1004号房、2007号房、1307号房、601号房、1606号房、904号房、1005号房，2号楼1单元1405号房、2507号房。合同载明的总价款分别为538328元、533064元、533064元、538440元、711160元、523712元、523712元、533120元、523768元，连同本案房款523712元，共计5500000元。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此，判断原、被告之间是否存在真实、合法有效的商品房买卖合同关系应从原、被告是否达成商品房销售的合意、原告是否支付了相应对价、双方的买卖是否违反法律禁止性规定等方面进行探究。首先，加盖有原告公章、被告公章及被告时任法定代表人陈一福印章的《南宁市商品房买卖合同》显示，2013年9月6日原告向被告购买南宁市壮志路9号邕江御景2号楼2单元805号房，2013年9月9日，该合同在南宁市房产管理局进行备案，取得了《商品房买卖合同登记备案证明》，且该备案证明中载明的开发企业是被告、买受人是原告，可见，原、被告就买卖805号房达成合意并将该合意进行了公示。其次，2013年9月9日、10日，原告通过梁艳芝、王绍芬向陈小丹、陆斌转账共计5500000元，该转款行为与2013年9月6日的《付款通知》内容相吻合，可见原告依约向被告支付了购房款。虽然经鉴定，涉案《南宁市商品房买卖合同》、《委托书》、《南宁市商品房买卖合同登记备案申请表》、《付款通知》、《收款收据》上加盖的公章及财务专用章与被告在公安机关备案的公章及财务专用章均不符，但《南宁市商品房买卖合同》加盖了时任被告法定代表人陈一福的印章，且签订合同后，被告的工作人员亦为陈一福女儿的陈佩到南宁市房屋产权交易中心成功进行了合同备案，原告也按照合同约定向被告的财务人员亦为陈一福女儿的陈小丹转账支付了购房款，根据前述一系列行为，作为善意相对人的原告有理由相信上述合同的签订及付款通知、收款收据的出具行为代表被告华亨公司，原告已经没有义务审核合同及付款通知上加盖的被告公章的真实性。再次，被告具备房地产开发资质，本案商品房所在项目于合同签订之前已取得《商品房预售许可证》。综上，《南宁市商品房买卖合同》系原、被告在平等自愿的基础上所签订，意思表示真实，内容合法，属有效合同，对双方具有约束力，原、被告之间存在真实、合法有效的商品房买卖合同关系。 关于《南宁市商品房买卖合同》解除的问题。根据合同约定，被告应当在2012年4月30日前向原告交付805号房，双方于2013年9月6日签订合同，原告于2013年9月10日向被告付清805号房的购房款，故被告至迟应于2013年9月10日向原告交付房屋，现被告未向原告交付房屋，且被告与案外第三人签订认购协议书并将涉案房屋交付第三人，被告的行为已构成违约，原告据此主张解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，符合合同第十条之约定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，被告应将其收取的购房款523712元退还原告。 至于陈小丹在本案诉讼地位的问题。如前所述，原、被告签订了《南宁市商品房买卖合同》，该合同合法有效，双方之间存在商品房买卖合同关系，而陈小丹并非合同主体，故不应作为本案被告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告广西南宁丰足保健有限公司与被告广西华亨房地产开发有限公司签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00260771）； 二、被告广西华亨房地产开发有限公司退还原告广西南宁丰足保健有限公司购房款523712元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9037元（原告广西南宁丰足保健有限公司已预交），由被告广西华亨房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗 媛 审 判 员  韦月玲 人民陪审员  莫志平 二〇一九年十月三十日 书 记 员  李升烈