福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初3643号 原告：平潭海峡如意城商场管理有限公司，住所地福建省平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心**。 法定代表人：汤沸，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨艳杰，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：魏宝，福建国富律师事务所律师。 被告：林美，女，汉族，1986年3月24日出生，住福建省平潭县。 原告平潭海峡如意城商场管理有限公司（以下简称“如意城公司”）与被告林美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告如意城公司的委托诉讼代理人魏宝、被告林美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 如意城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除如意城公司与林美签订的《商业房屋租赁经营合同》（以下简称《合同》）；2.判令林美向如意城公司交还海峡如意城项目G002号地块商业街A0XX共上下2间店面；3.判令林美支付2016年12月27日至2019年4月9日的租金200934元；4.判令林美向如意城公司支付租赁合同解除后的房屋占用费，参照每月租金7442元标准，自2019年4月9日计至林美返还房屋之日；5.判令林美按租赁合同终止前三个月租金标准向如意城公司支付赔偿金22325元；6.本案诉讼费用由林美承担。如意城公司当庭变更第3、4、5项诉请为：3.判令林美支付2016年12月27日至2019年4月9日的租金106841元；4.判令林美支付2019年4月10日至2019年8月12日的房屋占用费11714元；5.判令林美按租赁合同终止前三个月租金标准向如意城公司支付赔偿金8571元。事实和理由：如意城公司与林美于2016年6月27日签订《商业房屋租赁经营合同》，约定林美向如意城公司承租海峡如意城项目G002号地块商业街A0XX共上下2间店面，租赁期限为2016年7月1日至2019年8月30日，建筑面积93.02平方米，租金标准为每平方米80元/月，租金从2016年9月1日起计收，每期租金提前五日支付，每期按季度支付一次；并约定，如林美未按约支付租金超过十五日的，如意城公司有权终止合同，收回房屋，并没收林美的租赁保证金，同时有权要求林美支付相当于合同终止前三个月租金的赔偿金作为对如意城公司预期利益损失赔偿。租赁合同签订后，林美仅缴纳租金至2016年12月26日，经多次催缴未果，如意城公司于2019年4月9日发出《合同解除通知函》，通知林美于该函送达之日解除合同、支付租金等，并要求林美将房屋交还如意城公司，但林美至今未交还房屋，遂成讼。 林美辩称，案涉店面已于2018年2月23日停止营业，2017年7月1日起，如意城公司对店面全面降租，应当按照降租后的标准计算租金，约为51200多元。 如意城公司围绕诉讼主张依法提交了《合同》及《合同补充协议》、《合同解除通知函》、寄件面单作为证据，林美对《合同》及《合同补充协议》的真实性无异议，但表示未收到《合同解除通知函》。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据结合具体案情分析评判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月27日，如意城公司（甲方）与林美（乙方）签订《合同》。第一条约定，甲方将位于平潭综合实验区间店面租赁给乙方经营。第三条约定，租赁期限自2016年7月1日至2019年8月30日止，租赁期限内每月份租金按建筑面积计算，租金标准为80元／月●平方米，建筑面积93.02平方米，从2016年7月1日起至2016年12月31日租金为29767元，2017年度租金为89300元，2018年度租金为89300元，2019年度截止至2019年8月30日租金为59533元，合计总金额267900元；房屋先付后用，每期租金提前五日支付，租金每期按季度支付一次；租赁保证金为22325元，乙方须在签订合同时一次性向甲方支付，合同有效期限届满后30天内，乙方无发生对该房屋设备损坏赔偿事项及其他违反合同约定事项的，经甲方确认后不计利息退还乙方租赁保证金；如乙方签订合同后，又不租赁房屋的，保证金不予退还，作为乙方对甲方的赔偿；在合同期限内，租赁保证金应保持足额；甲方有权在乙方违反合同情况下扣除乙方的租赁保证金，在此情况发生时，乙方需把甲方扣除的租赁保证金部分在接甲方通知7天内补足，否则视为乙方严重违约，甲方有权提前解除租赁合同，如果租赁保证金不足抵扣甲方遭受损失的，甲方有权追讨。第九条约定，乙方未按双方约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、煤气等费用超过十五日的，甲方有权终止合同、收回该房屋，并没收乙方租赁保证金，同时甲方有权要求乙方支付相当于合同终止前三个月的租金的赔偿金作为对甲方预期利益损失赔偿，并根据有关的法律法规追究乙方的其他法律责任。 《合同补充协议》约定：鉴于甲乙双方于2016年7月1日就案涉店面签署了《合同》，考虑到客户的经营困难，针对租赁房屋店面进行租金调整，租赁期限内每月份租金按建筑面积计算，租金标准降为每平方米一楼45元/月、二楼20元/月，建筑面积如下：一楼39.87㎡、二楼53.15㎡，具体租金如下：2017年（2017年7月1日至2017年12月31日）租金为17148元，2018年（2018年1月1日至2018年12月31日）租金为34296元，2019年(2019年1月1日至2019年8月30日)租金为22864元，合计租金总额为74308元。 合同签订后，如意城公司依约将案涉房屋交付林美使用，林美缴纳租金至2016年12月26日。2019年4月9日，如意城公司发出《合同解除通知函》，邮寄通知林美于该函送达之日解除合同、支付租金等事项，并要求林美将房屋交还。上述函件于2019年4月10日被他人签收。因林美未依约支付租金，遂成讼。 庭审中，双方确认，如意城公司于庭审之日即2019年8月12日即可收回案涉房屋。 本院认为，林美与如意城公司签订的《合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约行使权利履行义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。如意城公司已依约交付案涉房屋供林美使用，林美未足额支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，如意城公司诉请解除其与林美签署的《合同》有合同依据，亦符合法律规定，予以支持。 如意城公司虽主张其于2019年4月9日已向林美邮寄《解除合同通知函》，但林美抗辩未收到上述通知；本院认为，因如意城公司提供的邮寄查询单显示上述邮件为他人代收，故对林美的抗辩意见，予以采纳。为此，如意城公司主张2019年4月10日至2019年8月12日期间的房屋占用费，实为租金。关于2016年12月27日至2019年8月12日期间的租金计算，其中2016年12月27日至2017年6月30日期间按《合同》约定的标准7442元/月计算，即7442元/月÷31天*5天+7442元/月*6个月计45852元；2017年7月1日至2019年8月12日期间按《合同补充协议》约定的标准2858元/月计算租金，即2858元/月*25个月+2858元/月÷31天*12天计72556元；以上合计118408元，对如意城公司超出上述部分的诉请，不予支持。林美对如意城公司主张的租金计算标准无异议，但认为租金计算期间应截至2018年2月23日其停止店面经营之日；本院认为，《合同》约定的租期尚未届满，且林美未提供证据证明其通知如意城公司解除合同，对其主张租金计算期间截至2018年2月23日，于法无据，不予支持。 关于房屋交还问题，林美于2019年8月12日庭审中明确表示放弃案涉房屋中的一切固定装修和其他店内物品，如意城公司亦表示即日可收回房屋，对此，本院予以确认。 关于违约金问题，经查，在法无明文禁止的情况下，对于违约金约定属当事人意思自治范畴，如意城公司诉请林美按租赁合同终止前三个月租金标准支付违约金8571元，有相应的合同依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、解除平潭海峡如意城商场管理有限公司与林美签署的平潭海峡如意城G002地块A0XX号上下2间店面的《商业房屋租赁经营合同》； 二、林美应于本判决生效之日起十日内向平潭海峡如意城商场管理有限公司支付租金118408元； 三、林美应于本判决生效之日起十日内向平潭海峡如意城商场管理有限公司支付违约金8571元； 四、驳回平潭海峡如意城商场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2842元，减半收取计1421元，由林美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林霞 二〇一九年十月二日                                                                                                                                           法官助理魏欢                                                                                                                                         书记员林晓平