河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终7052号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐山大恒房地产开发有限公司，住所地：唐山市高新区建设北路**,现住址：唐山市路**天源骏景底商**。法定代表人：赵晓林，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建营，河北正一律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙世娟，女，1956年2月20日生，汉族，住唐山市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈凤亭，男，1954年6月4日生，汉族，住唐山市。二被上诉人委托诉讼代理人：李美秋，河北鸿翔律师事务所律师。上诉人唐山大恒房地产开发有限公司与被上诉人孙世娟、陈凤亭商品房销售合同纠纷一案，不服河北省唐山高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0291民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人唐山大恒房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销河北省唐山高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0291民初334号民事判决书，依法将案件改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。上诉人认为，被上诉人故意消极办理贷款手续、缴纳剩余房款，构成严重违约，上诉人有权拒绝交付房屋并要求其承担违约责任。一审判决认为被上诉人不存在违约行为，属于事实认定错误。1、事实上，首先贷款资料应当由被上诉人直接交给银行，且按照行业惯例，也均是由购房者直接到银行办理贷款手续，而不是由开发商代为办理。再次法院查封博志地产公司、姜涛的资产及银行账户与上诉人无关，并不会影响到上诉人的正常业务，更不会造成无法收款、无法办理购房贷款手续的局面。2、虽然涉案工程在后期出现施工延误以及交房延误，但是该些情况并未直接影响到被上诉人办理银行贷款手续。在一审过程中，上诉人已经向法院提交了其他购房者在上述期间正常办理贷款业务的凭证，该些证据足以证实被上诉人所主张的系上诉人单方原因造成贷款不能的观点违背客观事实。3、事实上，据上诉人了解，被上诉人之所以怠于办理贷款手续是因为世纪瑞庭项目（原尚唐国际·凤凰廷项目）自2010年启动以来，由于原开发商资金链断裂导致工程长期处于烂尾状态。被上诉人一直担心支付全部购房款后工程再次烂尾，便故意怠于办理贷款手续，一直处于观望状态。二、一审判决适用法律错误，应当依法改判。根据上述事实，被上诉人故意消极办理贷款手续、缴纳剩余房款，构成严重违约。一审判决依据《合同法》第六十条，要求上诉人全面履行合同义务，适用法律错误。被上诉人孙世娟、陈凤亭辩称，一审判决认定事实清楚、证据确凿、适用法律正确，请二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》合法有效，应依约履行；上诉人严重违约，涉案房屋长期烂尾、延误施工、逾期交房数年，开发商拖欠工程款账户被司法查封，是未能成功贷款的根本原因；在可以交房的情况下，上诉人违反《商品房买卖合同》的约定，故意拖延办理贷款、故意拒不收取被上诉人房屋尾款、拒不交付房屋，违反法律规定。孙世娟、陈凤亭向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效；2.判决被告履行《商品房买卖合同》，立即收取原告唐山高新技术产业开发区富华东里世纪瑞庭二期301楼2单元401号房屋剩余购房款20万元；被告立即向原告交付世纪瑞庭二期301楼2单元401号房屋；3.诉讼费由被告承担。唐山大恒房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1.请求依法将《商品房买卖合同》第四条约定的商品房单价由5447元/平方米变更为7585.49元/平方米；2.责令被反诉人与反诉人就《商品房买卖合同》中关于交房时间、保修责任的起始时间以及相关违约责任等条款进行协商变更；3.判令被反诉人支付违约金31025元；4.判令被反诉人自2015年2月23日起至购房款付清之日止，按照银行同期贷款利率支付逾期付款利息损失；5.本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：唐山大恒公司系唐山高新技术产业开发区世纪瑞庭小区的开发商。2011年2月26日、2011年3月4日，孙世娟、陈凤亭分三笔共向唐山大恒公司支付182000元，作为孙世娟、陈凤亭购买世纪瑞庭小区房屋的购房款。2015年1月22日，孙世娟、陈凤亭作为买受人与唐山大恒公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人所购商品房为世纪瑞庭301楼02单元2门401号，建筑面积共112.16平方米，定价方式为双方协议价，总金额为610936元整，付款方式为：“买受人已于2015年1月22日支付首期房款410936元整；其余购房款20万元由买受人通过银行或公积金贷款方式于2015年2月22日前支付给出卖人”，逾期付款的违约责任约定：“……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同……”，交付期限约定，出卖人应当在2015年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人，但遇特殊原因可以延期。合同签订后，孙世娟、陈凤亭向唐山大恒公司支付了购房款228936元，累计共支付购房款410936元。该合同于2015年2月6日在唐山市房地产交易中心备案。2015年1月22日，孙世娟、陈凤亭到中国农业银行提交了部分办理房屋贷款所需材料，后贷款未能办理成功。后世纪瑞庭项目因开发商资金链断裂，工程停工，出现烂尾，相应商品房未能按约定的时间建设完成。2018年1月15日，唐山大恒公司向孙世娟、陈凤亭发出《关于解决事宜的通知书》，通知书主要内容为，唐山大恒公司认为孙世娟、陈凤亭未能如期支付剩余购房款，并逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，故通知解除双方间的商品房买卖合同，并要求孙世娟、陈凤亭承担违约金73437元。另查明，至本案诉讼发生时，世纪瑞庭小区已建设完成并具备交房条件。一审法院认为，孙世娟、陈凤亭与唐山大恒公司间的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不存在违法和无效的情形，故该合同应为合法有效，因此孙世娟、陈凤亭要求确认该合同合法有效的诉请，理据充分，本院予以支持。在合同有效的情况下，双方均应依据该合同主张权利、履行义务。根据双方间合同的约定，孙世娟、陈凤亭应履行如期办理购房贷款并向唐山大恒公司支付的义务，唐山大恒公司则应履行商品房建设并如期交房的义务，也即双方间互负义务，没有先后履行顺序，应当同时履行。但唐山大恒公司于孙世娟、陈凤亭支付购房首付款后即发生资金链断裂、工程停工烂尾的情况，由此，孙世娟、陈凤亭有权拒绝履行向唐山大恒公司支付剩余房款义务，故二人未能如期办理购房贷款的行为不能认定构成违约。现世纪瑞庭小区已经具备交房条件，孙世娟、陈凤亭亦同意一次性支付剩余房款20万元，在此情况下，双方应继续履行双方间的商品房买卖合同，唐山大恒公司应收取孙世娟、陈凤亭的剩余房款，并向二人交付合同约定的房屋，故孙世娟、陈凤亭要求唐山大恒公司收取剩余房款20万元并交付世纪瑞庭二期301楼2单元401号房屋的诉请，理据充分，本院予以支持。唐山大恒公司应在本判决确定的期限内向孙世娟、陈凤亭提供接收剩余房款20万元的收款账号或交付商品房，孙世娟、陈凤亭应在本判决确定的期限内向唐山大恒公司支付相应20万元剩余房款。同时，唐山大恒公司要求上调房价款的诉请，理据不足，本院不予支持。关于唐山大恒公司要求就双方间的合同中交房时间、保修责任起始时间以及相关违约责任等条款进行协商变更的诉请，根据本案案情，在本院已支持孙世娟、陈凤亭要求唐山大恒公司交付相应房屋的诉请的情况下，双方间再行协商已无可能和必要，故该项诉请本院不予支持。关于唐山大恒公司要求孙世娟、陈凤亭支付违约金及利息损失的诉请，因本案中孙世娟、陈凤亭未构成违约，故该项诉请理据不足，本院不予支持。一审判决：一、被告（反诉原告）唐山大恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）孙世娟、陈凤亭提供收款账号，孙世娟、陈凤亭在收到收款账号之日起三日内给付剩余购房款20万元；二、若被告（反诉原告）唐山大恒房地产开发有限公司未按本判决向原告（反诉被告）孙世娟、陈凤亭提供收款账号，或原告（反诉被告）孙世娟、陈凤亭按本判决给付了剩余购房款20万元，被告（反诉原告）唐山大恒房地产开发有限公司自本判决生效满八日之次日起30日内向原告（反诉被告）孙世娟、陈凤亭交付唐山高新技术产业开发区富华东里世纪瑞庭二期301楼2单元401号房屋；三、驳回被告（反诉原告）唐山大恒房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，减半收取计2150元，由被告（反诉原告）唐山大恒房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费2959元，减半收取1480元，由被告（反诉原告）唐山大恒房地产开发有限公司负担。本院二审查明的事实与一审法院查明一致。本院认为，孙世娟、陈凤亭与唐山大恒房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系买卖双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。孙世娟、陈凤亭与唐山大恒房地产开发有限公司均应按照合同的约定履行各自义务。孙世娟、陈凤亭支付完购房首付款后，在办理银行贷款过程中，唐山大恒房地产开发有限公司出现资金链断裂、工程烂尾，存在着丧失履行合同的风险。为此，孙世娟、陈凤亭行使不安抗辩权，系其自身的权利。唐山大恒房地产开发有限公司在孙世娟、陈凤亭未如约办理银行贷款、一次性支付尾款的情况下，未向孙世娟、陈凤亭催要剩余购房款，亦存在过错。现涉案房产已经具备交付条件，孙世娟、陈凤亭亦同意一次性支付剩余房款，综合本案的基本情况，孙世娟、陈凤亭与唐山大恒房地产开发有限公司应继续履行《商品房买卖合同》为宜。故一审法院判令孙世娟、陈凤亭向唐山大恒房地产开发有限公司支付剩余购房款并要求唐山大恒房地产开发有限公司向孙世娟、陈凤亭交付涉案房产并无不妥。综上所述，唐山大恒房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理4300元，由上诉人唐山大恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴利民审判员 于 芳审判员 赵阳利 二〇一九年十月十八日书记员 张 倩