辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽14民初29号原告（申请执行人）：沈阳中鼎致远资产管理有限公司。住所地辽宁省沈阳市和平区南五马路****。法定代表人：董珂，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦昆，辽宁凯阳律师事务所律师。被告（案外人）：叶义强，男，1970年2月8日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘柏逸，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。第三人（被执行人）：沈阳中驰房地产开发有限公司。住所地。住所地辽宁省沈阳市和平区太原南街**iv>法定代表人：胡定海，该公司董事长。委托诉讼代理人：阎旭东，该公司员工。第三人：胡定海，男，1965年10月8日出生，汉族，中驰房地产开发有限公司董事长，住浙江省乐清市。第三人：郑晓中，男，1963年6月14日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。第三人：陈敏，男，1976年6月4日出生，汉族，住浙江省青田县。原告沈阳中鼎致远资产管理有限公司（以下简称中鼎公司）与被告叶义强及第三人沈阳中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰公司）、胡定海、郑晓中、陈敏申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中鼎公司的委托诉讼代理人秦昆、被告叶义强的委托诉讼代理人刘柏逸及第三人中驰公司的委托诉讼代理人阎旭东到庭参加诉讼。第三人胡定海、郑晓中、陈敏经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中鼎公司诉称：依法对沈阳市和平区南五马路3号楼3幢25层1-30号写字间继续强制执行；由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与第三人之间债权转让合同纠纷案业已由辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民初18号民事判决书，判决书生效后由贵院负责强制执行。在强制执行过程中，被告向贵院提出执行异议，经执行听证后贵院依法作出（2018）辽14执异185号执行裁定书，裁定中止对沈阳市和平区南五马路3号楼3幢25层1-30号写字间的执行。原告认为，被告提交的相关证据材料不足以证明其享有物权期待权，不能排除对案涉标的房屋的强制执行。故此提起本诉请求，准许执行案涉房屋。被告叶义强辩称，维持（2018）辽14执异185号执行裁定书，诉讼费用由原告承担。事实和理由：1、叶义强与中驰公司及其法定代表人胡定海签订的《商品房买卖合同》真实有效，并已实际履行。该合同签订于2011年8月30日，买卖标的为沈阳市和平区胜利南街155号第3座25层1-30号房屋，共计面积1493.16平方米，总价款13，737，072元。叶义强于2006年11月15日向胡定海转账1，000万元、于2010年12月15日转账200万元、于2010年12月16日转账100万元。同时，双方于2011年9月30日签订了《房屋租赁协议》，约定叶义强将上述房屋租与中驰公司，租期为2012年2月1日至2015年2月1日，年付租金1，164，665元，房屋于2011年10月1日交付中驰公司。叶义强曾催促中驰公司开具发票，并为其办理房屋备案，但中驰公司拖延至今未予办理。2018年8月22日，叶义强得知其购买的房屋，被葫芦岛中院（2017）辽14执121号执行裁定执行查封。叶义强认为：（一）在人民法院查封之前，叶义强已经与中驰公司签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前，叶义强已合法占有该不动产；（三）叶义强已按《商品房买卖合同》约定支付对价;（四）非叶义强的自身原因未能办理该房屋过户登记。中驰公司述称，不同意中鼎公司的诉讼请求，支持中止执行裁定。经审理查明：中鼎公司诉中驰公司、胡定海、郑晓中、陈敏债权转让合同纠纷一案，辽宁省高级人民法院于2017年7月21日作出（2017）辽民初18号民事判决，本院在执行该判决时，案外人叶义强提出异议，本院作出（2018）辽14执异185号执行裁定书，裁定中止对沈阳市和平区南五马路3号第3幢25层1-30号写字间的执行。中鼎公司不服裁定，提起申请执行人执行异议之诉即本案。辽宁省高级人民法院（2017）辽民初18号民事判决主文为：一、被告沈阳中驰房地产有限公司于判决生效后十日内，偿还原告沈阳中鼎致远资产管理有限公司欠款155，408，669.22元，及自2016年6月1日起至欠款还清之日止，按照中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款利率标准计算的利息；如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照民诉法第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、原告沈阳中鼎致远资产管理有限公司对被告沈阳中驰房地产有限公司提供的坐落在沈阳市和平区昆明南街152号（等601户）、面积27，094.95平方米的在建工程及该在建工程占用范围内的建设用地使用权享有抵押权，并在上述第一项债权额度范围内就抵押物享有优先受偿的权利；三、原告沈阳中鼎致远资产管理有限公司对被告胡定海、郑晓中、陈敏持有的沈阳中驰房地产有限公司的股权享有质权，并在上述第一项债权额度范围内就质押股权享有优先受偿的权利；担保人承担担保责任后有权向被告沈阳中驰房地产有限公司追偿；四、被告胡定海、郑晓中、陈敏对被告上述第一项债权的上述第一项债务承担连带清偿责任；担保人承担担保责任后有权向被告沈阳中驰房地产有限公司追偿；五、驳回原告沈阳中鼎致远资产管理有限公司其他诉讼请求。该案进入执行程序后，辽宁省高级人民法院于2017年10月31日作出（2017）辽执47号执行裁定，裁定：辽宁省高级人民法院（2017）辽民初18号民事判决书由本院执行。本院于2017年12月25日作出（2017）辽14执121号执行裁定，裁定：一、轮候查封被执行人沈阳中驰房地产有限公司所有，坐落沈阳市路房产（详见附表）；二、被执行人沈阳中驰房地产有限公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，被执行人可以使用被查封的财产；被执行人沈阳中驰房地产有限公司的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。本院于2018年7月23日作出（2017）辽14执121号商请移送执行函。因辽宁省沈阳市中级人民法院是首先查封法院，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》规定，请辽宁省沈阳市中级人民法院在收到本函之日起15日内向我院出具移送执行函，将上述财产移送我院执行或说明不能移送的理由。辽宁省沈阳市中级人民法院于2018年7月26日，作出（2015）沈中执字第591号移送执行函：辽宁省沈阳市中级人民法院于2015年12月2日对被执行人沈阳中驰房地产有限公司位于沈阳市和平区胜利南街的583套房产（以下简称查封财产）予以查封，鉴于你院（2017）辽14执121号执行案件债权人对该查封财产享有顺位在先的优先权，现根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》规定及你院来函要求，将上述查封财产移送你院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由你院办理，辽宁省沈阳市中级人民法院不再负责。请你院在后续执行程序中，对辽宁省沈阳市中级人民法院执行案件债权人沈阳中宸置业有限公司作为首先查封债权人所享有的各项权利依法予以保护，并将执行结果及时告知辽宁省沈阳市中级人民法院。抵押人中驰公司与抵押权人北京银行股份有限公司复兴支行于2012年10月25日签订了沈阳市和平区胜利南街91号（共227户）、和平区胜利南街103号（共3户）、和平区南五马路3号（共369户）、和平区南五马路5号（共1户）、和平区昆明南街152号（共1户）、和平区昆明南街152号甲（共1户），以上总计共602户的《抵押合同》，沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）于2012年10月30日办理了抵押权登记。2013年5月3日，抵押权人北京银行股份有限公司复兴支行与中国东方资产管理公司大连办事处于向沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）申请变更上述抵押权，转移给中国东方资产管理公司大连办事处，沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）于2013年5月10日办理了抵押权转移登记。抵押权人中国东方资产管理公司大连办事处于2014年12月10日将抵押标的物申请变更为沈阳市和平区胜利南街91号（共227户）、和平区胜利南街103号（共3户）、和平区南五马路3号（共369户）、和平区昆明南街152号（共1户）、和平区昆明南街152号甲（共1户）共601户，沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）于2014年12月17日办理了抵押权变更登记。2016年5月20日，中鼎公司竞拍获得中国东方资产管理公司大连办事处名下的对中驰公司的债权及抵押权。辽宁省高级人民法院（2017）辽民初18号民事判决已确认上述事实。针对案外人叶义强在执行期间提出的异议，本院（2018）辽14执异185号执行裁定认为：本案所争议的焦点为案外人叶义强主张对沈阳市和平区南五马路3号第3幢25层1-30号写字间享有的物权期待权能否对抗申请执行人中鼎公司对该写字间享有的抵押权？案外人叶义强提供《商品房买卖合同》、《借据》、《兴业银行电汇凭证》、《大连银行电汇凭证》、《中信银行个人电子转账凭证》、《房屋租赁合同》证实，被执行人中驰公司与案外人叶义强于2011年8月30日签订《商品房买卖合同》，购买沈阳市和平区南五马路3号第3幢25层1-30号写字间，总价款为13,737,072.00元。买受人叶义强于2006年11月15日向胡定海转账1，000万元，于2010年12月15日向胡定海转账200万元，于2010年12月16日向胡定海转账100万元。被执行人中驰公司将上述写字间售与案外人叶义强以此来抵顶所欠债务1，300万元，案外人叶义强已经实际履行了买卖合同的付款义务。案外人叶义强于2011年9月30日合法占有了上述写字间；又于当日租给被执行人中驰公司。虽然申请执行人中鼎公司辩称，叶义强借给中驰公司、胡定海的借款1，300万元已在沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初12428号民事判决中确认，及叶义强在审判笔录中已否认用上述写字间抵债的事实，但中驰公司未提供本案叶义强借给中驰公司、胡定海的借款1，300万元汇款凭证与沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初12428号民事判决中确认借款依据相重合的证据，而叶义强在审判笔录中否认用沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初12428号民事判决中确认借款抵债上述写字间的事实，与本案并不存在冲突。本院于2017年12月25日作出（2017）辽14执121号执行裁定，轮候查封了上述写字间。本院的查封时间在上述写字间的《商品房买卖合同》签订时间和合法占有时间之后，案外人叶义强也支付全额购房款，非因案外人自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人叶义强对沈阳市和平区南五马路3号第3幢25层1-30号写字间享有物权期待权。虽然辽宁省高级人民法院（2017）辽民初18号民事判决已判决申请执行人中鼎公司对该写字间享有的抵押权，但该抵押权的登记时间是2012年10月30日，在该写字间的《商品房买卖合同》签订时间和合法占有时间之后，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条【禁止抵押】“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”和第一百八十五条【设立抵押权】“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。”的规定，被执行人中驰公司与案外人叶义强签订上述写字间的《商品房买卖合同》和交付上述写字间之后，又与抵押权人北京银行股份有限公司复兴支行办理抵押登记，存在恶意抵押行为，而抵押权人北京银行股份有限公司复兴支行也未尽到审查注意义务。因此，抵押权人北京银行股份有限公司复兴支行对沈阳市和平区南五马路3号第3幢25层1-30号写字间享有的抵押权不足以对抗案外人叶义强对该写字间的物权期待权。虽然申请执行人中鼎公司承接了该写字间的抵押权，但也不足以对抗案外人叶义强对该写字间的物权期待权。综上，案外人叶义强对上述写字间的物权期待权享有足以排除强制执行的权益，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、第一百八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定：中止对沈阳市和平区南五马路3号第3幢25层1-30号写字间的执行。对于叶义强与中驰公司是否存在买卖合同以及是否存在以房抵债的事实，存在争议。叶义强于2006年11月15日向胡定海转账1，000万元，于2010年12月15日向胡定海转账200万元，于2010年12月16日向胡定海转账100万元。就此1，300万元，叶义强在本案主张与中驰公司达成以房抵债的约定，且提供了其与中驰公司于2011年8月30日的签订的30份《商品房买卖合同》，合同约定叶义强购买沈阳市和平区南五马路3号第3幢25层1-30号写字间，总价款为13,737,072元；还提供了其与中驰公司于2011年9月30日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定叶义强将上述房屋出租给中驰公司。但此前叶义强曾于2016年11月3日以中驰公司及胡定海为被告向沈阳市和平区人民法院起诉称：2006年11月15日，中驰公司向叶义强借款1，000万元，叶义强于当日向胡定海汇款1，000万元，约定月息2%，截止到2010年5月14日，中驰公司欠叶义强本息合计1，580万元。此案开庭审理时，中驰公司提供叶义强与中驰公司2011年8月30日签订的《商品房买卖合同》，用以证明中驰公司用30套房屋顶借款本金，叶义强方的质证意见为：该合同是担保性质，不属于真正的买卖合同，在作担保后又抵押给东方资产，不能实现担保的功能和买卖的目的，不存在以房抵债。中驰公司提供叶义强与中驰公司签订的《房屋租赁合同》，用以证明叶义强将上述房屋出租给中驰公司，叶义强的质证意见为：《房屋租赁合同》签订了，但没有实际履行。沈阳市和平区人民法院于2017年12月5日作出（2016）辽0102民初12428号民事判决，判决：被告胡定海、沈阳中驰房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付原告叶义强借款1，580万元及利息（利息以1，000万元作为本金自2010年5月14日起按照年利率24%计算至2016年3月14日；在实际履行时扣除利息16万元）。双方当事人一致认可该判决已生效。另查明，中驰公司的商品房预售许可证即沈房预售第10028号登记于2010年3月11日。中驰公司将案涉房屋于2012年10月30日抵押给北京银行股份有限公司复兴支行，前述房屋至今未办理产权登记。上述事实，有《兴业银行电汇凭证》、《大连银行电汇凭证》、《中信银行个人电子转账凭证》、《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初12428号民事卷宗、辽宁省高级人民法院（2017）辽民初18号民事判决书、本院（2018）辽14执异185号执行裁定书等证据材料，经庭审质证，载卷为凭。本院认为：被告叶义强作为案外人，其提供的《兴业银行电汇凭证》、《大连银行电汇凭证》、《中信银行个人电子转账凭证》证明其向胡定海汇款1，300万元用于抵顶购买案涉房屋的购房款，但就其中的1，000万元已经沈阳市和平区人民法院生效判决确认为胡定海、中驰公司向叶义强的借款，并已判决胡定海和中驰公司向叶义强还本付息。因此叶义强主张用此1，000万元履行《商品房买卖合同》抵顶购房款的主张，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。对于1，300万元中的300万元，叶义强未能证明此款为购买房屋所对应的房间和价款。此外，叶义强提供的《商品房买卖合同》中所购房屋总价款为13,737,072元，其主张用上述1，300万汇款抵顶13,737,072元购房款，金额不符，且叶义强在沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初12428号案中陈述该《商品房买卖合同》是担保性质，不属于真正的买卖合同，不存在以房抵债，《房屋租赁合同》签订但没有实际履行。综上，叶义强不能充分证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不享有足以排除强制执行的权利。本院（2018）辽14执异185号执行裁定中止对沈阳市和平区南五马路3号第3幢25层1-30号写字间的执行，事实和法律依据不足，应予纠正，故原告中鼎公司就本案的诉讼请求成立。综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：判决准许执行沈阳市和平区南五马路3号第3幢25层1-30号写字间。案件受理费104，222元，公告费300元均由叶义强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  赵明航审判员  宋冬梅审判员  周 萍二〇一九年十月十一日法官助理赵欣书记员刘诗茜本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。