上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终4408号上诉人(原审被告、反诉原告)：冯梦霄，男，1994年12月19日出生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：杨和龙，上海远同律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海小马过河企业管理有限公司(原上海小马过河投资管理有限公司)，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵承霞，执行董事。委托诉讼代理人：杨志伟。委托诉讼代理人：罗丽。原审第三人：上海新城创域房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：丁明芳，执行董事。委托诉讼代理人：杜柳枫。委托诉讼代理人：刘永辉。上诉人冯梦霄因与被上诉人上海小马过河企业管理有限公司(以下简称“小马公司”)、原审第三人上海新城创域房地产有限公司(以下简称“新城创域公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初16172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。冯梦霄及其委托诉讼代理人杨和龙、小马公司的委托诉讼代理人杨志伟、罗丽、新城创域公司的委托诉讼代理人刘永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯梦霄上诉请求：撤销一审判决，改判驳回小马公司一审诉讼请求，支持冯梦霄一审反诉请求。事实和理由：小马公司提供的环评文件已过期，导致冯梦霄无法办理卫生许可证等经营证件，故小马公司违约在先。由此所致冯梦霄不能合法正常经营，租赁上海市嘉定区洪德路XXX弄XXX号(17号楼)位于第**共1间的商铺(以下简称“系争房屋”)的合同目的无法实现。另外，双方之间租赁合同应在2016年12月17日已解除，冯梦霄已于2017年1月底2月初搬离系争房屋。一审法院对此认定错误。综上，冯梦霄请求二审法院支持其上诉请求。小马公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。新城创域公司述称，其同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。小马公司向一审法院起诉请求：1.确认小马公司与冯梦霄签订的关于系争房屋的《商铺租赁合同》于2016年12月22日解除；2.判令冯梦霄向小马公司支付2016年12月1日至2016年12月22日期间的租金人民币(以下币种均为人民币)5,248.01元；3.判令冯梦霄向小马公司支付逾期交纳租金违约金582.38元(违约金每日按照未付款项千分之三即15.74元计算)；4.判令冯梦霄向小马公司支付解除合同违约金14,242.3元；5.判令冯梦霄依约补足免租期期间租金7,257.72元(按照每日234.12元计算，自2016年8月10日起计算至2016年9月9日止)；6.判令冯梦霄注销登记在系争房屋的工商登记信息。7.判令冯梦霄支付2016年12月23日至2017年8月31日的占用费117,996.48元(每日按照日租金的两倍计算)。冯梦霄向一审法院提起反诉请求：1.判令小马公司退还冯梦霄房屋租金19,159元；2.判令小马公司退还冯梦霄履约保证金21,363元；3.判令小马公司退还冯梦霄物业费3,512元；4.判令小马公司赔偿冯梦霄系争房屋装修费用32,000元。一审法院认定事实：2016年8月16日，小马公司(甲方)、冯梦霄(乙方)及新城创域公司(丙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方负责租赁房屋的招商代理及运营服务(含物业、商业管理)，期限自2016年1月1日至2025年12月31日止，甲方有权在上述期限内，以自己名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、收取租金、进行管理和解除租约、租赁物返还交接等事项；系争房屋位于第1层，共1间，建筑面积约58.53平方米；乙方承诺租赁该房屋之用途仅作为餐饮，品牌为蜀川冒菜；乙方应于2016年8月10日进场装修，并于2016年9月9日装修结束；租赁期限为36个月，自2016年9月10日起至2019年9月9日止，上述租赁期限起始日期即为装修期届满之日；系争房屋的租金标准为自2016年9月10日起至2017年9月9日的日租金为4元/㎡/天，年租金为85,454元，自2017年9月10日起至2018年9月9日的日租金为4元/㎡/天，年租金为85,454元，自2018年9月10日起至2019年9月9日的日租金为4.28元/㎡/天，年租金为91,436元；首期(即2016年9月10日至2016年11月30日)的租金19,159元于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用，即2016年12月1日至2017年2月28日租金21,363元的缴纳时间为2016年11月5日；三方一致同意，2017年12月31日(含)之前的租金支付到甲方账户，2018年1月1日(含)之后的租金支付到丙方账户；履约保证金为21,363元，签订合同时乙方当场予以支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息返还给乙方，履约保证金支付至丙方账户；乙方应于2016年8月10日前向甲方一次性支付2016年8月10日至2016年12月31日的综合物业管理费即3,512元；除本合同第七条第二款约定外，在合同期内乙方如有以下行为的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付数额为二个月租金的违约金(以最后一年月租金为准)、收回该房屋、不予退还履约保证金，并有权要求乙方支付装修免租期(若有)之间租金及物业管理费：(1)擅自改变物业用途的，(2)逾期支付租金或其他应付费用达30日及以上……；无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将该房屋按约定条件交还甲方的，则自交还期届满次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止；在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，在合同期内若乙方违反本合同项下任何付款责任且经甲方催告后仍未予支付的，……在不影响甲方权利或补救的前提下，每逾期一日，则乙方需按未付款项千分之三的标准向甲方支付违约金，违约金自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用。合同附件一装修及设施、设备情况中甲、乙方共同确认甲方已向乙方交房，交房时间为2016年8月10日。后因冯梦霄欠付租金，小马公司以冯梦霄违约为由，诉至法院。一审另查，系争房屋的权利人为案外人金某某。金某某与案外人上海新城万嘉房地产有限公司(以下称“新城万嘉公司”)签订《委托经营管理协议》，将系争房屋委托给新城万嘉公司经营管理。2016年1月1日，新城万嘉公司(甲方)、上海置天投资管理有限公司(乙方，系小马公司的前身)及新城创域公司(丙方)共同签订《商业运营委托管理合同》一份，约定甲方将位于上海市嘉定区新城香溢璟庭1期项目委托乙方提供招商代理及运营服务(含物业管理)；乙方对本项目的运营管理服务期限为10年，自2016年1月1日至2025年12月31日；运营管理范围及内容包括对项目的整体招商、项目开业后的运营管理工作等；租户的租赁保证金数额由甲方确定，由丙方负责收取，丙方向承租人出具保证金收据；该项目物业由乙方物业公司统一运营管理。三方另于2016年7月1日就上述《委托经营管理协议》签订补充协议一份，明确部分商铺乙方不进行招商，乙方实际招商面积为18336平方米(包括本案系争房屋)等。庭审中，冯梦霄为证明系争房屋不符合开办餐饮店条件，无法办出相关证照提交了《企业登记代理协议书》、录音、《上海市嘉定区环保局审批意见》各一份，小马公司认为《企业登记代理协议书》是案外人所签，与本案无关，对录音的真实性不予认可，对《上海市嘉定区环保局审批意见》真实性无异议，是小马公司提供给冯梦霄的，此后涉案商场亦取得正式的项目竣工环境保护验收合格材料，小马公司已尽到相关配合义务。审理中，1.小马公司与冯梦霄一致确认冯梦霄已付租金19,159元及物业费3,512元，租金已付至2016年11月30日。新城创域公司确认已收取本案的租赁保证金21,363元。2.冯梦霄表示其已于2017年1月底2月初搬离系争房屋，并将系争房屋的钥匙交给小马公司工作人员，未办理书面的房屋交接手续，但未就实际搬离时间进行举证；小马公司不认可冯梦霄已于2017年1月搬离并将钥匙交付其工作人员，并表示从未收到过冯梦霄的搬离通知，直至2017年8月31日，其发现系争房屋无人经营，故自行收回了房屋。3.在系争房屋所在商业街有小马公司工作人员常驻办公，负责维护客户关系、配合办理工商登记、卫生检查、定期收取租金等相关事宜。4.小马公司表示若法院未能对其主张的合同解除日期予以支持的，要求由法院判决解除。三方一致同意将租赁保证金在冯梦霄的应付款中一并予以扣除。5.冯梦霄已于2018年11月30日将注册在系争房屋的工商登记信息予以注销。一审法院认为，冯梦霄与小马公司、新城创域公司签订的《商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，各方均应按约履行。关于本诉部分，合同签订后，小马公司已按约交付房屋，冯梦霄理应按约支付租金。现冯梦霄仅支付了部分租金，仍拖欠剩余租金未付，且逾期支付租金已超过30日，根据合同约定，小马公司有权行使合同解除权，但因本案所涉合同为三方合同，小马公司在本案诉讼前发出的解除合同通知未送达新城创域公司，尚未发生合同解除的法律效果，故对小马公司及冯梦霄各自认可的合同解除日，法院均无法确认。鉴于冯梦霄已实际搬离系争房屋，小马公司亦已实际收回房屋，合同已无法继续履行，现小马公司主张由法院判决解除合同，法院予以照准。现小马公司主张至其实际收回系争房屋即2017年8月31日的租金及占有使用费，因本案租赁合同解除在后，尚不存在占有使用费问题。虽然冯梦霄辩称其已于2017年1月底2月初搬离系争房屋，但小马公司对此不予认可，且冯梦霄并未就其抗辩的搬离日期以及搬离后是否已告知小马公司收房并将房屋钥匙交还小马公司进行举证，亦未与小马公司办理过房屋交接手续，法院对该辩称意见无法采信，冯梦霄应当承担相应的举证不能的不利后果。故租金截止日期可依小马公司主张的2017年8月31日计算。关于租金的支付标准，因小马公司负有涉案商场的招商运营及管理义务，且自认有工作人员常驻现场办公，定期上门收取租金，但其在冯梦霄未按约支付后续租金的情况下，疏于对系争房屋状况进行跟踪了解，未能及时收回房屋以防止损失扩大，存在过错，故法院酌情扣减20%的租金。经法院核算，冯梦霄需支付小马公司租金51,319.1元，冯梦霄已付的租赁保证金21,363元可予以先行抵扣。故对于小马公司主张的逾期付款违约金，法院不予支持。关于解约违约金，法院兼顾双方当事人的过错程度，酌情确定解约违约金为11,393.87元。关于小马公司主张的免租期租金7,257.72元，因符合双方合同约定，可予支持。关于小马公司要求冯梦霄注销工商登记信息的诉请，因冯梦霄已于本案审理中将登记在系争房屋的工商信息予以注销，故法院不再另行判明。关于反诉部分，冯梦霄认为因系争房屋无法办理相关证照致使其租赁目的无法实现，故要求小马公司返还租金、物业费，因系争房屋已实际交付冯梦霄经营使用，且小马公司对此亦不予认可，故法院不予支持。关于租赁保证金，因已在本诉中一并处理，故不再另行判明。关于冯梦霄主张的装修损失，因冯梦霄违约导致涉案租赁合同解除，其主张出租人赔偿装饰装修损失的，法院对此不予支持。一审法院作出判决：一、解除上海小马过河投资管理有限公司、冯梦霄以及上海新城创域房地产有限公司签订的关于上海市嘉定区洪德路XXX弄XXX号房屋的《商铺租赁合同》；二、冯梦霄应于判决生效之日起十日内给付上海小马过河投资管理有限公司房屋租金51,319.1元(冯梦霄已支付的履约保证金21,363元可予抵扣)；三、冯梦霄应于判决生效之日起十日内偿付上海小马过河投资管理有限公司解除合同违约金11,393.87元；四、冯梦霄应于判决生效之日起十日内支付上海小马过河投资管理有限公司自2016年8月10日起至2016年9月9日止的免租期期间租金7,257.72元；五、上海小马过河投资管理有限公司的其余本诉诉讼请求不予支持。六、驳回冯梦霄的全部反诉诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2019年1月18日上海小马投资管理有限公司变更企业名称为上海小马过河企业管理有限公司。本院认为，房屋租赁关系解除之后，承租人应当返还租赁物。冯梦霄认为其已于2017年2月初搬离系争房屋，但冯梦霄既没有将系争房屋的钥匙交还小马公司，也未与小马公司办理房屋搬离之后的交接手续，故其抗辩，本院难以采信。一审法院根据本案实际情况，认定租赁合同的解除时间以及冯梦霄需承担房屋租金至2017年8月31日，并将租金予以适当扣减。本院经审查，认为并无不当。冯梦霄虽称小马公司提供过期的环评文件，导致其无法办理卫生许可证等相关经营证件，属小马公司违约在先。但冯梦霄未能提供证据证明其确实曾经向有关管理部门申请办理相关证照且因无环评报告而被拒绝的事实。而冯梦霄在实际履行期间未能按约支付租金，确已构成违约，应当承担相应的违约责任。冯梦霄关于此节的上诉意见，亦缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，冯梦霄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,700元，由上诉人冯梦霄负担。本判决为终审判决。审判长 成 皿审判员 姚 跃审判员 徐 江二〇一九年十月三十日书记员 黄一鹤附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……