海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初7230号原告(反诉被告)：三亚贵丰投资发展有限公司，住所地：三亚市南新农场机关********。法定代表人：王修贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐俊、陈明浩，海南邦威律师事务所律师。被告(反诉原告)：姚元麟，男，1949年3月3日出生(公民身份号码：×××），汉族，住南京市白下区。委托诉讼代理人：陈姣，江苏显明律师事务所律师。原告(反诉被告)三亚贵丰投资发展有限公司(简称贵丰公司)与被告(反诉原告)姚元麟商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)贵丰公司的委托诉讼代理人徐俊、陈明浩，被告(反诉原告)姚元麟及其委托诉讼代理人陈姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵丰公司向本院提出诉讼请求：解除贵丰公司、姚元麟于2015年4月24日签订的《三亚孔雀城认购协议书》。事实与理由：2015年4月24日，贵丰公司、姚元麟签订《三亚孔雀城认购协议书》（以下简称《认购协议书》），约定姚元麟以773388元的价格购买贵丰公司开发建设的“三亚孔雀城”项目××栋房，建筑面积为61.38㎡。第四条约定，姚元麟应在贵丰公司取得商品房预售许可证，并通知姚元麟后30日内与贵丰公司签订正式的《商品房买卖合同》，否则贵丰公司有权将案涉房屋另行出售。姚元麟在2015年共向贵丰公司支付认购金40万元。2018年4月22日，海南省政府开始实施新的房地产限购政策，姚元麟不属于海南省户籍的居民，且其无法提供累计两年以上的个人所得税或社会保险缴纳证明，其不具备购买案涉房屋的资格。姚元麟已经无法与贵丰公司签署正式的《商品房买卖合同》，《认购协议书》事实上已经无法履行，特提起诉讼。姚元麟辩称，姚元麟与贵丰公司签订的《认购协议书》，其性质非商品房预约合同，应是商品房买卖合同本约。该协议内容已经具备商品房买卖合同的主要条款。贵丰公司置业顾问王拓对所购房屋作出了“孔雀城装修标准每平2500元，硬装，包括厨房中的橱柜、抽油烟机、炉灶及卫生间中的洗手台、马桶等，室内所有墙面、地板水电等不可移动的硬装标准，有样板间参照”的补充说明，贵丰公司应当按约定向姚元麟交付房屋。姚元麟未按协议支付完毕全部购房款皆因贵丰公司导致。姚元麟具备购房资格，按照海南省住建厅[20l8]l02号文件实施细则的规定，姚元麟不在限购范围之内，具有在三亚购房的资格。贵丰公司起诉解约的行为有违诚实信用原则，应不予支持。姚元麟向本院提出反诉请求：判令《认购协议书》继续履行，贵丰公司、姚元麟如约签订《商品房买卖合同》，贵丰公司向姚元麟交付涉案房屋(“三亚孔雀城”项目1栋2单元3层09号房)。事实与理由：2015年4月24日，姚元麟与贵丰公司签订《认购协议书》，约定：姚元麟向贵丰公司购买“三亚孔雀城”项目l栋2单元3层09号房屋，建筑面积61.38㎡，总价为773388元。本认购书一经双方签字、盖章后即刻生效。2015年4月24日起，姚元麟已经向贵丰公司支付40万元，2018年1月15日，贵丰公司取得《商品房预售许可证》。开盘后姚元麟与贵丰公司取得联系，并主动要求按照认购协议交付尾款，但贵丰公司故意拖延，不收款，故姚元麟未按认购协议约定于2015年6月10日前缴清尾款，该违约责任不由姚元麟承担。在姚元麟不断催促下，贵丰公司告知姚元麟，其自愿双倍赔偿姚元麟购房款。2018年7月，姚元麟来到三亚主动与贵丰公司协商，但双方仍无法达成一致。2019年3月，贵丰公司主动联系姚元麟，要求姚元麟按照当时市场价格的80％付款。姚元麟认为贵丰公司应当继续履行认购协议，与姚元麟签订商品房买卖合同，并依法依约向姚元麟交付房屋。贵丰公司辩称，《认购协议书》不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的内容，不属于正式的商品房买卖合同。《认购协议书》是为了签订本约的合同，贵丰公司现在不同意与姚元麟签订正式的商品房买卖合同，故《认购协议书》无法履行，根据限购政策也无法履行。《认购协议书》的权利义务是双方签订商品房买卖合同，但签订合同应遵循当事人意思自治，是不得非法干预的，应驳回姚元麟的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年4月24日，贵丰公司(甲方)与姚元麟(乙方)签订《认购协议书》，约定：乙方在知晓甲方未取得预售许可证的情况下自愿与甲方签订本认购书。乙方自愿购买甲方开发的“三亚孔雀城”项目××栋房)，该房屋建筑面积约61.38㎡；成交单价为12600元/㎡，总价为773388元；乙方于签订本认购书时应缴纳773388元，实际缴纳100000元，作为认购金，剩余款项应于2015年6月10日前缴清（673388元），并于签订《商品房买卖合同》时无息充抵房款；甲方在取得商品房预售许可证后以通知函等方式通知乙方签订商品房买卖合同；本认购书一经双方签字、盖章后即刻生效。在双方签订正式商品房买卖合同后，本协议自动失效，并由甲方收回等。姚元麟主张，贵丰公司员工王拓于2015年4月24日作出“孔雀城装修标准每平2500元，硬装修包括厨房中的橱柜、抽油烟机、炉灶以及卫生间中的洗手台、马桶，室内所有墙面、地板、水电等不可移动的硬装标准，现（2015年4月24日）为临时样板间示范区，待实体楼样板间完工后会稍作调整，具体以实体楼样板间为准”的书面说明。姚元麟于2015年4月24日向贵丰公司支付20000元，5月2日支付80000元，6月21日支付200000元，7月30日支付100000元，共计400000元，贵丰公司向姚元麟出具收到“认购金”的收据。2018年1月15日，贵丰公司取得了“依山云锦”项目(原名“三亚孔雀城”)的《商品房预售许可证》，于2018年1月29日开盘，贵丰公司未通知姚元麟签订商品房买卖合同。姚元麟知道后要求与贵丰公司签订正式的《商品房买卖合同》，贵丰公司认为姚元麟认购的价格低于备案的价格，不同意与姚元麟签订商品房买卖合同，姚元麟遂提起诉讼。本院认为，贵丰公司与姚元麟签订的《认购协议书》约定，本认购书一经双方签字、盖章后生效。《认购协议书》已经双方签字、盖章，系有效合同。一、关于《认购协议书》的性质。《认购协议书》约定：姚元麟在知晓贵丰公司未取得预售许可证的情况下自愿与贵丰公司签订本认购书；贵丰公司在取得商品房预售许可证后以通知函等方式通知姚元麟签订商品房买卖合同。在双方签订涉案房屋《认购协议书》时，贵丰公司尚未取得商品房预售许可证，《认购协议书》是为双方将来签订正式的《商品房买卖合同》而订立的，系预约合同。二、关于《认购协议书》是否继续履行的问题。《认购协议书》为预约合同，姚元麟系拟购房人。《认购协议书》未约定：房屋交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，办理产权登记有关事宜等。姚元麟提供王拓2015年4月24日的书面说明中，无姚元麟的签名盖章，贵丰公司不予认可，不能证明是贵丰公司和姚元麟之间达成的合意，该证据不能证明双方补充约定了商品房买卖合同的主要内容，不予采信。《认购协议书》不具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，姚元麟请求继续履行，不予支持。三、关于《认购协议书》是否解除的问题。姚元麟与贵丰公司签订认购协议书在2018年3月30日前，并支付了30%以上的首付款，姚元麟不属于限购对象。但《认购协议书》不具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，无法履行。《民法通则》第四条及《合同法》第四条均规定，民事活动应当遵循自愿原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。《认购协议书》是为双方将来签订正式的《商品房买卖合同》而订立的，贵丰公司已经明确表示不再履行该《认购协议书》，即不与姚元麟签订正式的《商品房买卖合同》，故《认购协议书》应予解除。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四条、第九十四条第五项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：1解除原告(反诉被告)三亚贵丰投资发展有限公司与被告(反诉原告)姚元麟于2015年4月24日签订的《三亚孔雀城认购协议书》；二、驳回被告(反诉原告)姚元麟的反诉请求。本诉案件受理费11534元(三亚贵丰投资发展有限公司已预交5767元)，减半收取计5767元，由被告(反诉原告)姚元麟负担；反诉案件受理费100元(姚元麟已预交5767元)，由被告(反诉原告)姚元麟负担，退还姚元麟5667元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 邢增秀 二〇一九年十月十八日书记员 谷新宇附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。