广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2579号上诉人（一审原告）：珠海华声实业（集团）股份有限公司，住所地：珠海市香洲区。法定代表人：陈武钦，董事长。委托诉讼代理人：刘奕贤，广东百步律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海华声磁带厂有限公司，住所地：珠海市湾仔。法定代表人：宫昱，执行董事。委托诉讼代理人：何国兴，广东大同（珠海）律师事务所律师。上诉人珠海华声实业（集团）股份有限公司（以下简称华声集团股份公司）因与被上诉人珠海华声磁带厂有限公司（以下简称磁带厂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初5964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华声集团股份公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或者改判支持华声集团股份公司的一审诉讼请求；二、诉讼费由磁带厂公司负担。事实和理由：一、一审法院对于诉讼主体问题审查不严，签订涉案合同的承租人是“珠海华声磁带厂”，不是“珠海华声磁带厂有限公司”。华声集团股份公司一直认为是“珠海华声磁带厂”租赁了涉案物业，期间“珠海华声磁带厂”从没有以“珠海华声磁带厂有限公司”名义与华声集团股份公司打过交道。“珠海华声磁带厂”的承担责任方式、股东构成、成立年限都与“珠海华声磁带厂有限公司”不同。“珠海华声磁带厂”不是通过变更方式而成为“珠海华声磁带厂有限公司”，后者不是通过前者的工商变更而来，后者只是在名称上与前者成为极易混淆的两个主体，这也误导了华声集团股份公司和一审法院。华声集团股份公司不认可“珠海华声磁带厂有限公司”可以替代及承接“珠海华声磁带厂”的债权债务，“珠海华声磁带厂”是于2005年被吊销工商主体资格的，但在诉讼上依法还存在主体资格，“珠海华声磁带厂有限公司”与华声集团股份公司没签订过租赁合同，本案发生的权利义务依法不应由“珠海华声磁带厂有限公司”承担。一审法院认定承租人为“珠海华声磁带厂有限公司”是错误的，必须纠正。二、一审法院查明珠海华声磁带厂（以下简称华声磁带厂）改制情况与涉案合同有关联性，认定在签订租赁合同时，磁带厂公司原是华声集团股份公司的下属子公司，关联公司之间进行交易本身即有降低交易成本的优势，处于改制的历史背景下，租赁价格偏低也具有合理性,把涉案合同与之前所发生的改制捆绑在一起。但涉案合同签订时改制已经完成，双方已是两个完全独立平等的民事主体，也不是关联公司，不存在所谓“特殊关系”。双方的民商事行为不应假改制之名而行损害国有企业权益之实，一审判决认定错误。三、改制方案没有涉及租赁合同事宜。租赁合同不是企业改制方案的组成部分。租赁合同也与职工分房无关。通过签订涉案合同的合法形式，掩盖磁带厂公司以廉价、以明显低价获得国有资源之目的，故合同约定租金畸低。虽然合同约定的20年期满再免费使用10年的条款被一审法院认定超过20年租赁期无效，但对租赁合同约定“租赁物因规划需被拆迁，拆迁补偿费由乙方享有”明显是“以合法形式掩盖非法目的”。这样，承租人实际上已变身成为产权人。目前，租赁物所在的华声片区即将启动更新改造工作，难道磁带厂公司可以仅凭涉案合同而享有“拆迁补偿费”？租赁合同租金一次性支付的问题也有误，租赁合同虽然约定一次性支付租金，但实际上并未支付。被上诉人磁带厂公司答辩称：一、关于主体问题。因改制需要及约定，在华声集团股份公司的操办下成立了磁带厂公司，并由磁带厂公司承接华声磁带厂的权利义务，因此，涉案租赁合同的权利义务概由磁带厂公司享有或承担，华声集团股份公司对此是明知的。华声磁带厂成立于1983年，因华声集团股份公司与上海交大重组需要，华声集团股份公司于2001年4月30日通过《董事会决议》，同意将“华声磁带厂、华声影音有限公司和华声音像发行中心三家企业，以承债方式转让整体产权”。即华声集团股份公司需要将华声磁带厂通过改制的方式进行剥离。2001年6月20日，经履行相关政府审批程序，珠海市湾仔镇资产经营中心（以下简称湾仔资产中心）批准《关于华声磁带厂等三家企业产权转让报告的批复》，批复同意华声磁带厂、华声影音有限公司和华声音像发行中心三家企业，以承债方式转让整体产权。2001年6月16日，根据湾仔资产中心的《关于华声磁带厂等三家企业产权转让报告的批复》文件要求，华声集团股份公司与宫昱、陶平签订《关于珠海华声磁带厂之产权转让协议》，约定将华声磁带厂的全部产权转让给宫昱、陶平。同时还签订了《珠海华声影音有限公司之股权转让协议》、《华声音像发行中心之产权转让协议》，以完善改制相关法律文件手续。2001年6月16日，华声集团股份公司与宫昱、陶平签订《债务清偿协议书》，约定华声磁带厂资产从甲方剥离，由乙方宫昱、陶平全部受让，并最终成立为完全脱离甲方的公司法人，协议第八条也约定华声磁带厂要登记设立公司。2001年8月1日，华声集团股份公司与改制单位受让人宫昱、陶平分别签订《委托持股协议》，协议约定，华声磁带厂将改制设立为公司法人，甲方宫昱、陶平委托乙方华声集团股份公司以其名义持有甲方宫昱、陶平在华声磁带厂公司中的2.5%产权。此后，依照改制约定设立了磁带厂公司。2001年8月27日，华声集团股份公司出具《董事会决议》，就下属全资企业华声磁带厂变更法人及名称一事进行了商议，会议通过决议为：“因业务发展需要，变更法定代表人为宫昱，公司名称变更为：珠海华声磁带厂有限公司”。2001年8月28日，华声集团股份公司向广东省新闻出版局、珠海市新闻出版局出具《关于华声磁带厂变更名称及法人的请示》，请求变更华声磁带厂名称及法定代表人，变更后华声磁带厂名称为“珠海华声磁带厂有限公司”，法定代表人为宫昱。2001年9月11日，珠海市新闻出版局的《关于珠海华声磁带厂变更企业名称等问题请示》，同意华声磁带厂名称变更为“珠海华声磁带厂有限公司”，法定代表人从郭文峰变更为宫昱。2001年11月5日，国家新闻出版总署出具《关于同意珠海华声磁带厂变更名称等事项的批复》，同意“珠海华声磁带厂”名称变更为“珠海华声磁带厂有限公司”，并变更法定代表人。2004年6月1日，经华声集团股份公司向珠海市新闻出版局、国家新闻出版总署等主管部门履行相关审批手续后，成立了磁带厂公司，按照改制精神，逐步将华声磁带厂相关权益转移至磁带厂公司，以顺利完善相关改制。华声集团股份公司于2005年12月20日向珠海市工商局出具《关于未能办理珠海华声磁带厂注销手续的情况汇报》中记载：“珠海华声磁带厂是我公司下属的非独立法人单位，以加工磁带为主业，为了改善经营，提高效益，确保广大老员工（20多年的工龄）的稳定，我公司经主管部门批准于2001年对其进行改制，并在贵局支持下于2004年6月1日成立了珠海华声磁带厂有限公司，一直以来，我公司都在积极地筹划对珠海华声磁带厂办理有关注销手续。由于前一阶段与上海交大的重组工作受阻，重组相关的事项未来得及理顺，珠海华声磁带厂的注销工作计划是董事会批准后实施，因此，估计注销工作在短期内无法完成。对于磁带厂的历史遗留问题，我公司现任班子会本着尊重历史，尊重现实的原则，积极配合，努力予以解决。”在成立磁带厂公司以后，华声集团股份公司故意不再对华声磁带厂进行年检，华声磁带厂营业执照被吊销。华声磁带厂原来是华声集团股份公司的下属非独立法人单位，由于华声集团股份公司与上海交大重组的原因，需要对包括华声磁带厂在内的多家下属单位进行改制，根据改制文件的要求，改制过程中需要剥离华声磁带厂并重新成立磁带厂公司，以承继华声磁带厂改制剥离出华声集团股份公司以后的全部权利义务。经改制后，磁带厂公司承接了华声磁带厂的权利义务。二、关于其他问题。改制过程中，政府在批复改制报告提到：“按照企业改制的有关规定妥善处理好改制企业的人员安置问题，要努力促进企业发展和社会稳定”。因此，华声磁带厂改制后，遗有大量的物料、成品、半成品、机器设备等，这些都需要作妥善安排，这些东西都必须要有地方安放，员工都需要合理安置。因此，当时签订租赁合同就是在改制背景下的合理安排，也是必要安排。租赁合同签订后，磁带厂公司根据合同约定交纳了租金，如果真如华声集团股份公司所称的“价格畸低”，属于“重大误解”或“显失公平”，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定，因华声集团股份公司并没有在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内主张行使撤销权，其权利也已丧失，但这根本不是合同无效的事由。关于拆迁补偿费由谁享有的问题。首先，合同是由华声集团股份公司准备和草拟的。其次，拆迁补偿费其实包括很多内容，例如房屋补偿、安置补偿、奖励性补偿、过渡性补偿等。正常租赁期限内遇拆迁也是有相应的补偿的，因此，这些是正常的补偿，本案的租赁物中有大量改制留存的设备、物料等，到真正需要拆迁时怎样合理安置完全可以通过与开发商协商的方式妥善解决，但这不是整个合同无效的事由。关于华声集团股份公司提到租赁合同第二条使用期限的问题。首先，双方约定的租赁期限是20年，并没有违反法律的规定。其次，在租赁期限期满后，免费使用10年的约定中，这10年的时间已不属于租赁期限内了，而是属于免费赠与使用期。之所以免费赠与使用也是考虑到既往华声磁带厂对华声集团的贡献、改制大背景等，并且目前仍处于20年租赁期限内，无论租赁期或免费使用期均不当然导致整个合同无效。华声集团股份公司向一审法院起诉请求：一、确认华声集团股份公司与华声磁带厂于2001年12月31日签订的出租湾仔镇华美路115号15栋202房建筑面积为82.38平方米的《楼房租赁合同》无效；二、判令磁带厂公司迁出所占用的楼房并交还华声集团股份公司；三、判令磁带厂公司向华声集团股份公司支付因无效《楼房租赁合同》而应支付的场地占用费20万元（暂按每月每套1000元计算至2019年3月31日）；四、判令磁带厂公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：华声磁带厂原系华声集团股份公司下属子公司，2001年2月26日华声磁带厂启动改制，华声集团股份公司于2001年4月30日通过董事会决议，同意将华声磁带厂以承债方式转让整体产权，湾仔资产中心于2001年8月3日出具关于华声磁带厂等三家企业产权转让报告的正式批复，批准华声磁带厂以承债方式转让整体产权，要求按照有关规定妥善处理好企业人员安置问题，努力促进企业发展和社会稳定。2001年12月31日，华声集团股份公司与华声磁带厂签订房屋租赁合同，约定华声磁带厂租用位于珠海市××镇××路××房作居住之用，租赁期为20年，租赁期满后再免费使用10年，使用期为2001年12月31日至2031年12月30日，租金总数为25532元，华声磁带厂于签订合同后一个月内一次性支付全部租金，从华声集团股份公司所欠华声磁带厂的款项中抵扣，华声集团股份公司承认华声磁带厂租金已付清。租赁合同另行约定，租赁物因规划需被拆迁，拆迁补偿费由华声磁带厂享有。在一审辩论终结前，华声集团股份公司未另行向一审法院提出对涉案房屋进行评估的申请。一审法院认为，华声集团股份公司主张合同无效的事由是合法形式掩盖非法目的及违反法律、行政法规的强制性规定，但华声集团股份公司对此并未提供证据。华声集团股份公司所述的合同无效的事由均是基于认为其经济利益受损，租赁合同约定的租金价格过低，并结合华声集团股份公司国企身份，认为国有资产受损而主张合同无效。租赁房屋是正常的民商事行为，并不违反法律规定，磁带厂公司承租房屋用于职工居住也不存在非法目的，法律保护平等主体在民商事活动中的法律权利，国企在民商事活动中并不享有超越其他主体的特权，因此本案中并不存在合同无效的情形。对于房屋租赁期限，双方约定租赁期限为20年，后再免费使用10年，实际租赁期为30年，超过了法律关于租赁期限的规定，超过20年的部分无效，但截至目前租赁期限尚不足18年，因此双方之间的租赁合同现仍有效。对于房屋租赁价格是否过低的问题，华声集团股份公司并未提供签订合同时的市场价格作对比，仅表示每月租金应不少于1000元，目前租金近2000元，但自2001年以来，珠海市住宅市场价格增幅明显，以现在的租赁价格衡量2001年的租赁价格缺乏合理性，且磁带厂公司已于签订合同时付清了租金，因此华声集团股份公司应对此承担举证不能的法律后果。在签订租赁合同时，磁带厂公司原是华声集团股份公司的下属子公司，关联公司之间进行交易本身即有降低交易成本的优势，况且磁带厂公司正处于改制的历史背景下，租赁价格偏低也具有合理性。双方之间签订的租赁合同至今已有近18年，华声集团股份公司表示其发现租赁合同的问题是在一年前，即使房屋租赁价格过低，华声集团股份公司以在订立合同时显失公平为由主张撤销合同，其撤销权也因没有在法定期限内行使而消灭。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十五条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：驳回华声集团股份公司全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取5564元，由华声集团股份公司负担。二审期间，双方当事人都提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审认定事实：华声磁带厂成立于1995年6月25日，企业登记信息显示，该厂为“内资非法人企业、非公司私营企业及内资非公司企业分支机构”，负责人为宫昱，处于吊销、未注销状态。磁带厂公司成立于2004年6月1日，是有限责任公司，注册资金50万元，法定代表人为宫昱，该公司目前是正常经营状态。磁带厂公司二审提交2001年4月30日华声集团股份公司董事会决议、2001年6月20日湾仔资产中心《关于华声磁带厂等三家企业产权转让报告的批复》、2001年6月16日华声集团股份公司与宫昱和陶平签订的《协议》、《债务清偿协议书》等文件，证明磁带厂公司是按改制文件要求成立并承接华声磁带厂权利义务的法人。磁带厂公司称两家单位实际控制人都是宫昱，没有就涉案房产租赁再与华声集团股份公司签订合同，也未告知相关权利人磁带厂公司承接华声磁带厂的权利义务。华声集团股份公司主张涉案合同的承租人是华声磁带厂而非磁带厂公司，也不同意追认磁带厂公司承接华声磁带厂在涉案合同中的权利义务。磁带厂公司称涉案租赁物用于存放企业改制时遗留的物品，（2575号供华声集团股份公司的员工彭生无偿居住），华声集团股份公司表示对此不知情。本院查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是合同主体问题。涉案合同由华声磁带厂与华声集团股份公司签订。华声磁带厂成立于1995年，目前处于吊销未注销的状态。磁带厂公司是于2004年成立的有限责任公司，目前是正常经营状态。虽然两者的负责人或法定代表人都是宫昱，但两者之间并无法律规定的权利义务的承接关系。虽然磁带厂公司主张其承接华声磁带厂的权利和义务，但是出租人华声集团股份公司对此并不认可，也不同意追认磁带厂公司为涉案租赁合同的承租人。从租赁物的占有和使用情况看，磁带厂公司称仍用于存放企业改制时的物品，并未作为该公司的经营场所使用。所以，涉案合同的承租人应为华声磁带厂而非磁带厂公司。华声集团股份公司上诉主张一审法院认定的合同主体错误，本院予以采纳。华声集团股份公司起诉的主体错误，其诉讼请求应予驳回。一审法院对涉案合同效力的审理和认定应当建立在合同双方即华声集团股份公司和华声磁带厂提出的事实和理由基础之上，不应在本案中予以认定，本院对此予以纠正。虽然一审判决认定涉案合同承租人为磁带厂公司是错误的，但是实体处理结果与华声集团股份公司起诉的被告主体错误之法律后果相同，故本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11128元，由上诉人珠海华声实业（集团）股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年十月二十九日书记员  吴健豪王莉