上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9348号上诉人(原审原告)：温明贺，男，1981年5月29日生，汉族，户籍地安徽省。上诉人(原审原告)：许玲玲，女，1985年12月29日生，汉族，户籍地安徽省。两上诉人的共同委托诉讼代理人：齐小静，上海沃江律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：绿地集团上海青浦置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈增荣，总经理。委托诉讼代理人：邓志红，女。上诉人温明贺、许玲玲因与被上诉人绿地集团上海青浦置业有限公司(以下简称“绿地公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初9761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人温明贺、许玲玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉请，或将本案发回重审。事实与理由：第一，一审法院错误地将合同不能继续履行的责任全部归因于上诉人。被上诉人在知晓上诉人不具有购房资格的情况下仍与上诉人签订购房合同并承诺包装贷款的行为存在过错，一审中被上诉人的工作人员也认可其曾向上诉人承诺包装贷款，且同意待上诉人符合购房资格后再办理过户，因此被上诉人也应就合同不能继续履行承担相应责任，(2017)沪0118民初7670号民事判决书对此也进行了认定。第二，一审法院错误地认为被上诉人已尽到告知义务。合同履行三年内被上诉人从未提及上诉人不具有购房资格。上诉人支付首付款后，因限购无法贷款。在被上诉人多次发函要求支付剩余尾款时，上诉人已前往指定地点欲结清剩余房款。第三，上诉人在签订《上海市商品房预售合同》前已支付首付款，被上诉人在与上诉人签订预售合同的过程中存在篡改日期、遮盖内容的欺诈行为，双方实际签约日期应为2015年3月26日。被上诉人绿地公司辩称：不同意上诉人温明贺、许玲玲的上诉请求。预售合同订立前上诉人已签订了《客户告知书》，告知书中明确了被上诉人的工作人员不能对贷款、购房资格、社保等问题进行承诺，即使承诺也为无效。上诉人逾期支付购房款的行为构成了违约，被上诉人有权要求解除合同。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。温明贺、许玲玲向一审法院起诉请求：绿地公司赔偿温明贺、许玲玲房屋溢价损失暂定人民币(以下币种均为人民币)1万元(具体金额待评估确定)。一审法院认定事实：本案系争房屋位于上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸51号601室。2014年9月，温明贺、许玲玲向绿地公司认购系争房屋。绿地公司作为卖方(甲方)，温明贺、许玲玲作为买方(乙方)签订了落款日期为2014年9月29日的《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测面积为105.67平方米，房屋总价暂定为1,273,396元；合同第七条约定乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天，甲方有权选择下列第一种方案追究乙方责任，即甲方有权单方面解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索，甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方；附件一约定的付款方式和付款期限为：1、乙方应于2014年10月29日前支付首期房款382,396元(如乙方之前已支付定金的，于本合同签订之日，该定金转为购房款，且包含在本条所列房价款之内)；2、乙方应于2014年11月29日前支付剩余房款891,000元(按揭)。备注：办理个人购房商业性贷款、公积金贷款及组合贷款(以下简称“贷款手续”)时的有关约定：第一条，剩余房款办理贷款手续，贷款总额为891,000元；第三条，甲方应积极配合乙方办理贷款手续，若因非甲方原因导致贷款银行不能在本合同约定的期限前(即2014年11月29日)放贷至甲方账户或甲方账户未收到有关款项，即视为乙方逾期付款，乙方应根据本合同第七条承担逾期付款的违约责任。第四条，如因乙方自身原因造成银行贷款审批不合格，影响贷款发放，除乙方在接到甲方通知后10日内用现金或其他方式补足外，即视为乙方逾期付款，乙方应根据本合同第七条承担逾期付款的违约责任。补充条款二约定在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同另约定了其他权利义务。该份合同未进行网上备案。在签订合同当日，温明贺在《上海住宅限购备忘录》和《绿地新瑅香公馆客户告知书》上签字，其中告知书上告知内容包括：本项目任何销售人员均不进行置业过程中贷款银行、缴税或社保代办等关联机构业务或物业咨询或推荐，更不得以此收取任何形式的费用。购房过程中遇到任何的涉及贷款银行、缴税或社保代办等关联机构的业务或业务推荐均与本项目毫无关联，任何违反国家法律法规办理贷款的行为均可能严重损害购房人的合法权益。本楼信息以绿地公司书面公示为准，任何相关工作人员作出的与书面公示不一致的口头陈述、承诺等以及非绿地开发商销售员的任何承诺和讲解，均不构成绿地公司作出的要约，绿地公司均不承担相应的后果(以双方签署的书面合同约定为准)。2014年9月18日，温明贺、许玲玲支付购房定金1,000元。2014年9月26日和9月29日，温明贺、许玲玲共计支付绿地公司购房款254,680元。2015年3月26日，温明贺、许玲玲支付绿地公司购房款127,716元。绿地公司自2016年5月1日起多次向温明贺、许玲玲发送《付款催告函》，要求温明贺、许玲玲付清房款。2017年1月4日，绿地公司向温明贺、许玲玲发送《合同解除通知函》，表示因温明贺、许玲玲未按约付款，绿地公司有权解除合同，要求温明贺、许玲玲于2017年1月14日前至绿地公司售楼处办理解除合同相关事宜。温明贺、许玲玲于2017年1月9日签收。2017年6月12日，一审法院依法受理了绿地公司诉温明贺、许玲玲商品房预售合同纠纷一案，案号为(2017)沪0118民初7670号，一审法院于2017年9月11日判决：一、绿地公司与温明贺、许玲玲签订的《上海市商品房预售合同》于2017年1月9日解除；二、绿地公司应于判决生效之日起十日内返还温明贺、许玲玲房款333,396元(已扣除违约50,000元)。温明贺、许玲玲不服判决提起上诉，本院于2018年1月26日判决驳回上诉，维持原判。一审中，温明贺、许玲玲认为：绿地公司知晓温明贺、许玲玲不符合购房资格，还与温明贺、许玲玲签订合同，绿地公司告知温明贺、许玲玲补缴2年社保后可以过户，之后还告知温明贺、许玲玲可以通过包装购房。《上海市商品房预售合同》、《上海住宅限购备忘录》和《绿地新瑅香公馆客户告知书》实际是在2015年3月26日签订的。绿地公司催款后，温明贺、许玲玲于2016年6月30日和2017年1月4日至绿地公司处准备付清全部房款，绿地公司拒收。温明贺、许玲玲主张的房屋溢价损失为2017年1月9日合同解除时系争房屋的市场价以及温明贺、许玲玲和绿地公司签订的合同约定的房价之间的差价。为此温明贺、许玲玲提供了2016年6月26日、2016年6月30日、2017年1月4日与绿地公司工作人员的谈话录音。绿地公司对录音的真实性和合法性均不予认可，认为录音无法体现绿地公司承诺帮温明贺、许玲玲包装，且绿地公司之前在告知书中明确告知销售人员不作咨询和推荐，销售人员的口头陈述与书面约定不一致的，不构成要约，以书面约定为准。一审法院认为：温明贺、许玲玲和绿地公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，温明贺、许玲玲和绿地公司均应根据合同约定履行义务。上海市的限售政策系公开发布的，商品房预售合同也进行了特别告知，温明贺、许玲玲作为购房人，理应知晓自身是否具备购房资格。温明贺、许玲玲在签订预售合同时不具备购房资格，直至合同解除时也不具备购房资格，且未按照合同约定时间支付房款，理应承担违约责任。温明贺、许玲玲认为绿地公司承诺为其进行包装贷款且同意待温明贺、许玲玲符合购房资格后再办理过户，对此绿地公司予以否认，温明贺、许玲玲未提供充足证据予以证明。温明贺、许玲玲理应知晓包装贷款系违法行为，且绿地公司已通过《上海住宅限购备忘录》和《绿地新瑅香公馆客户告知书》履行了告知义务。房屋溢价损失系合同履行后购房人可以获得的利益，而本案温明贺、许玲玲不具备上海市购房资格，合同无法履行，故温明贺、许玲玲要求绿地公司赔偿房屋溢价损失缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院作出判决：驳回温明贺、许玲玲的全部诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：温明贺、许玲玲与绿地公司签订的《上海市商品房预售合同》经生效判决已于2017年1月9日解除。温明贺、许玲玲认为绿地公司应赔偿其因合同解除而产生的房屋溢价损失。但房屋溢价损失是在买卖合同原本能够如约履行却由于出卖方违约而未能履行时守约方所遭受的期待利益损失。本案中，温明贺、许玲玲自合同签订之日至合同解除之日始终不具备本市购房资格，该期间内相应买卖合同因此无法如约履行，故温明贺、许玲玲主张的房屋溢价损失缺乏事实和法律依据，对其相应诉请，本院无法支持。综上所述，温明贺、许玲玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由温明贺、许玲玲负担。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 张常青审判员 成 皿二〇一九年十月二十九日书记员 陈雅葳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……