山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2019）晋11民终1031号上诉人（一审原告）：武某，女，汉族，山西省柳林县柳林镇东街居民。委托诉讼代理人：左某，山西晋凯律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：雷某，男，汉族，山西省柳林县柳林镇西街居民，住柳林县。委托诉讼代理人：强某，山西恒宇律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：任某，男，汉族，山西省柳林县人，住方山县。被上诉人（一审被告）：郝某，女，汉族，山西省柳林县人，系被告任某之妻。上诉人武某因与被上诉人雷某、任某、郝某申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服山西省柳林县人民法院（2017）晋1125民初819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人武某及其委托诉讼代理人左某和被上诉人雷某及其委托诉讼代理人强某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人武某请求：1.依法撤销山西省柳林县人民法院（2017）晋1125民初819号民事判决。依法查清事实后，改判支持上诉人一审诉讼请求，或者发回原审人民法院重新审理；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以被上诉人雷某于2014年12月14日与汇丰公司签订了回迁房屋认购单而认定被上诉人雷某实际占用房屋明显与客观事实不符，实属错误。从被上诉人雷某提交的证据来看，雷某签订的回迁房屋认购单明显是在柳林县人民法院作出（2012)柳民初字第209号民事裁定书之后才开始履行合同的行为（尤其是任志鹏于2015年7月30日向山西汇丰建业房地产开发有限公司提出《申请》的证据更能说明）。且雷某当时并未拿到房屋钥匙（2016年4月26日才拿到）、未办理物业的入住手续，并未对房屋形成事实上的管理和支配权，而无其他的占有外观，无法产生公示效力。二、一审法院明显存在适用法律错误。被上诉人没有合法有效的合同，又没有对房屋形成实际的占有状态，更对房屋不能办理过户手续存在过错，完全不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，法院适用该条文错误。三、被上诉人雷某第三人交易安全应受到《合同法》调整和保护，不受物权保护。被上诉人雷某与任志鹏双方签订的《房屋买卖合同》形成的是债权请求权，不发生物权变动的法律效果，故应受《合同法》的调整，被上诉人雷某应釆取由任志鹏对其承担违约责任的保护措施。综上所述，请求贵院查清客观事实，正确适用法律，维护上诉人的合法权益。被上诉人雷某辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，依法应予维持原判。被上诉人自签订合同之日就取得了上述房屋的所有权，上诉人不能以（2012）柳民初字第209号民事裁定书为依据。且在柳林县人民法院在2016年5月10日对案涉房屋作出查封之前，被上诉人己于2016年4月26日合法取得该案涉房屋钥匙，并向柳林县汇锦物业管理有限责任公司缴纳相关费用，对房屋进行装修装饰最后入住，由此可见，被上诉人合法占有了该不动产，对案涉房屋己经有了事实上的管理和支配权，其占有的外观享有足以排除强制执行的民事权益从而产生对外公示的效力。二、一审法院判决适用法律正确。被上诉人雷某与任志鹏签订了《房屋买卖合同》，在雷某支付60万元合理对价后就己经取得了该房屋的债权请求权成为新的债权人，这一债权有别于房屋的买卖，因签订合同时房屋实际并不存在，仅仅是一个物权期待权，物权期待权事实上是债权，债权转让无需登记、公证、交税等，因此，该合同是合法有效的。案涉房屋未办理过户登记非因雷某自身原因造成，是由于山西汇丰建业房地产开发有限公司的原因，被上诉人雷某对未办理过户手续不存在过错。因此，法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定正确。三、上诉人要求发回原审人民法院重新审理无法律依据。吕梁市中级人民法院已将该案发回重审，上诉人提出上诉，根据法律规定，不得再发回重审。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。武某向一审法院起诉请求：1.依法确认原机械厂家属院住房一套及拆迁后补偿的××区号房屋属被告任某与郝某的夫妻共同财产，并不属于任某、郝某、任志鹏的家庭共同财产；2、依法确认被告雷某与任志鹏于2011年6月2日签订的《房屋买卖合同》无效；3、依法执行柳林县青龙汇丰小区三号楼一单元2901号房屋的拆迁安置房。一审法院认定事实：因原告武某与被告任某民间借贷纠纷一案，该院于2012年10月30日作出（2012）柳民初字第209号民事判决书，判决被告任某偿还原告武某借款63万元，并从2012年10月30日起至实际执行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付利息；该院又于2012年11月1日作出（2012）柳民初字第209号民事裁定书，预查封被告任某、郝某因拆迁安置办理在其子任志鹏名下的汇丰公司回迁房即位于××县东面住宅一套，查封期限从2012年11月1日起至2014年11月1日止。（2012）柳民初字第209号民事判决书生效后，原告武某向本院申请执行，被告雷某于2014年5月8日提出执行异议，请求解除（2012）柳民初字第209号民事裁定书对柳林县青龙汇丰小区1栋17层东面住宅一套的查封。2014年10月30日，该院作出（2013）柳执字第79-3号执行裁定书，裁定续查封柳林县青龙汇丰小区1栋17层东面住宅一套，查封期限从2014年11月2日起至2015年11月1日止。2014年10月31日，该院作出（2013）柳执字第79-2号执行裁定书，裁定中止对柳林县青龙汇丰小区1栋17层东面住宅一套的执行。2014年12月10日，柳林县人民法院作出（2013）柳执字第79-6号执行裁定，解除对柳林县青龙小区1栋17层东面的拆迁安置房的查封。2014年11月25日，本院立案受理了原告武某诉被告雷某、任某、郝某申请执行人执行异议之诉纠纷一案，2015年11月12日，该院作出（2014）柳民初字第898号民事判决书，判决确认柳林县青龙汇丰小区1栋17层东面住宅一套为被告任某、郝某一家的家庭共有财产，并继续对该房屋进行执行…。被告雷某不服该判决，向本院提出上诉，本院于2016年4月15日作出(2016)晋11民终159号民事判决，判决撤销（2014）柳民初字第898号民事判决书中“一、确认柳林县青龙汇丰小区1栋17层东面号的房屋一套属于郝某一家的家庭共有财产”，维持“二、继续对柳林县青龙汇丰小区1栋17层东面号的拆迁安置房进行执行；三、驳回原告武某的其他诉讼请求”。被告雷某不服该判决，向山西省高级人民法院申请再审。期间，该院于2016年1月4日，作出（2013）柳执字第79-7号执行裁定，查封柳林县青龙小区1栋17层东面号住宅一套（现变更为3号楼29层2901号），查封期限从2016年1月4日至2019年1月3日止。又于2016年5月10日，作出（2013）柳执字第79-8号执行裁定，查封柳林县青龙小区1栋17层东面号住宅一套（现变更为3号楼29层2901号），查封期限从2016年5月10日至2019年5月10日止。2017年5月19日山西省高级人民法院作出（2017）晋民申257号民事裁定，指令吕梁市中级人民法院再审，2017年8月30日吕梁市中级人民法院作出（2017）晋11民再8号民事裁定，裁定撤销吕梁市中级人民法院(2016)晋11民终159号民事判决及柳林县人民法院（2014）柳民初字第898号民事判决，并将此案发回该院重审。另查明，被告郝某名下有位于柳林县机械厂家属院房屋一套，建筑面积87㎡。汇丰公司在柳林县机械厂家属院所在地开发房地产时，拆除了该套住房。2009年10月6日，被告任某、郝某之子任志鹏（乙方）与汇丰公司（甲方）签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，其中约定：第二条被拆除房屋现状，（一）乙方在拆除范围内有房屋1套建筑面积87㎡；（二）乙方有正式户口4人，常住人口4人。第四条产权调换，（一）甲方给乙方在原机械厂院内新建的住宅楼内安排一套室内面积达80㎡的住房（建筑面积约100-110），（二）安置房实行等面积调换，不找差价。第七条乙方的代表人，乙方家庭18岁以上的成员共4人一致同意任志鹏（最好为房产证上登记的人）作为乙方代表，授权他在合同文本和其他文件上签字，甲方付给乙方的各项费用一律由乙方代表任志鹏领取。甲方对乙方家庭成员中发生的与拆迁有关的各种纠纷一律不负责。2011年6月2日，任志鹏（甲方）与被告雷某（乙方）签订了《房屋买卖合同》，第二条约定双方约定该房屋交易总金额为人民币六十万元；第四条交房日期为甲方与开发商原合同约定的日期，即2012年4月6日之前。如到期不能交房，乙方与开发商签订新合同的，按合同约定执行；乙方未与开发商签订新合同的，按甲方原与开发商签订的《房屋拆迁安置补偿合同》约定内容执行。开发商赔偿予甲方的所有款项，由乙方接收。甲方对此不可提出任何异议。同日，被告雷某通过中国工商银行转账给车军君50万元、薛文斌10万元，任志鹏为被告雷某出具了收据一支，载明收到雷某购房款人民币60万元整。2014年12月14日，被告雷某与汇丰公司签订了回迁户房屋认购单，载明认购房源3号楼1单元29层2901号，面积139.68㎡。2015年7月30日，任志鹏向汇丰公司书面申请，“变更回迁房权属名称，将原任志鹏变更为雷某，从2011年6月2日起，期间发生一切相关过渡费等均由雷某领取…”。2016年4月23日，汇丰公司向被告雷某出具了购房款521705元的发票一支。2016年4月26日，被告雷某接收3号楼1单元2901室钥匙。之后被告雷某开始对房屋进行装修，并交纳各项水电燃气等费用。之后入住居住至今。一审法院认为，本案双方争议的焦点为：一、诉争房屋为被告任某、郝某的夫妻共同财产还是家庭共有财产？二、任志鹏与被告雷某签订的《房屋买卖合同》是否合法有效？被告雷某对诉争房屋是否享有排除执行的物权期待权？关于焦点一，根据庭审查明的事实，被告任某、郝某之子任志鹏（乙方）与汇丰公司（甲方）于2011年6月2日签订《房屋拆迁安置补偿合同》时仅系二被告及其家庭成员的代表人，且该拆迁安置房系被告任某、郝某夫妻的集资建房，依法应属夫妻共同财产，而根据合同约定，可以确认该拆迁安置房屋是按原有等面积调换，故本案诉争房屋应属被告任某、郝某的夫妻共同财产，不是家庭共有财产。关于焦点二，任志鹏作为家庭代表与汇丰公司签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，又与被告雷某签订了《房屋买卖合同》，被告雷某有理由认为任志鹏作为家庭代表有权签订《房屋买卖合同》，且买卖合同签订的时间亦在法院作出财产保全裁定之前，故被告雷某与任志鹏签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应属合法有效的合同。关于原告认为，尚未依法登记领取权属证的房产不得转让以及在签订该协议时未经法定程序进行公证及交税的问题，被告雷某与任志鹏签订的《房屋买卖协议》转让的是尚未建成的地上建筑物，是物权期待权，应属债权转让，而债权的转让无需进行登记、公证、交税等。另依据被告雷某提供的打款凭证、房屋装修协议、水电燃气等费用交纳收据等证据，均可证明被告雷某与任志鹏房屋买卖的真实性，虽然原告认为被告雷某实际占有房屋的行为发生在法院查封诉争房屋期间，但根据2014年12月10日，柳林县人民法院作出（2013）柳执字第79-6号执行裁定，解除了对柳林县青龙小区1栋17层东面的拆迁安置房的查封，再次查封诉争房屋的时间是在2016年1月4日，而2014年12月14日，被告雷某已与汇丰公司签订了回迁户房屋认购单。关于房屋至今未办理房屋所有权证的问题，并非因被告雷某的过错造成，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部借款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，被告雷某享有排除人民法院对诉争标的执行的权利，故法院应停止对柳林县青龙小区3号楼29层2901号的执行。综上，经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：驳回原告武某的诉讼请求。案件受理费500元，由原告武某承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。并经庭审举证、质证，二审审理查明的事实同一审查明的事实基本一致，本院予以确认。另查明，任志鹏与雷某签订《房屋买卖合同》当天，应任志鹏及其母郝某指定，让雷某将购房款六十万元分别通过银行转账付给车军君五十万元，由车的父亲车应珍（系任某姐夫）负责归还任某所欠外债，以上事实有打款凭证及收回的欠据为证；付给薛文斌十万元，用于归还任某欠薛文斌的借款，并将欠条收回，现由车应珍保管。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人雷某就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部借款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，此款规定涉及对“占有”的理解，占有应理解成对不动产的管理和支配。就房屋来说，司法实践中认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。本案被上诉人雷某在一审审理时提供的汇丰建业房地产验收交接表、钥匙交接单、柳林县汇锦物业管理有限责任公司出具的供热卡费收据、用户购水票据、购电收据等证据，上诉人武某对其真实性并无异议，可以证明被上诉人雷某在柳林法院查封该房屋时已实际占有该房屋，本院依法予以确认。本案被上诉人雷某于2011年6月2日与任志鹏签订了房屋买卖合同，并于当日将全部购房款六十万元打入任志鹏指定账户内。该购房合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制规定，应属合法有效的合同。同时被上诉人雷某在一审审理时提供的柳林县住宅专项维修资金缴费单及办理房屋证书的相关费用等证据，可以证明未办理房屋权属证书不是被上诉人个人原因造成的。针对上述事实，上诉人武某在二审审理中未能提交足以推翻原判认定事实的新证据，其上诉理由不足，本院不予支持。综上所述，武某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，说理论证适当，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10100元，由上诉人武某负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯光英审 判 员 李 月审 判 员 李侯虎 二〇一九年十月二十二日法官助理 王 欢书 记 员 郝小燕