辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终7007号上诉人（原审被告）：大连细扬防水工程集团有限公司，住所地：辽宁省大连市西岗区新开路****。法定代表人：樊细杨，董事长。委托诉讼代理人：杜晶晶，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇嘉文，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连金广物业服务有限公司，住，住所地：辽宁省大连市西岗区新开路**/div>法定代表人：孙强，总经理。委托诉讼代理人：马跃，男，公司工作人员。原审被告：樊细杨，男，1956年2月4日生，汉族，现住辽宁省大连市西岗区。上诉人大连细扬防水工程集团有限公司（以下简称细杨防水公司）因与被上诉人大连金广物业服务有限公司（以下简称金广物业）、原审被告樊细杨物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。细杨防水公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，将本案回重审或改判驳回金广物业一审诉讼请求。事实和理由：1.一审认定事实错误。第一，细杨防水公司与金广物业并无物业服务合同，金广物业与其关联企业金广大厦开发商在细杨防水公司入住后补充的《前期物业服务合同》对细杨防水公司无约束力。第二，一审错误认定细杨防水公司与金广物业曾有合同，虽然合同已到期但是仍具备相应的约束力，错误认定了合同效力。第三，金广物业提交的2018年11月29日开具的大连增值税普通发票，备注“2014年4月19日至2014年5月15日企业管理服务物业费”是金广物业自行填写。一审庭审细杨防水公司明确表示对其自行填写备注并不认可。同时，金广物业自行填写的时间也不能推定细杨防水公司认可所有超过诉讼时效的物业费。2.一审错误分配举证责任。双方间是否存在物业合同，以及未超过诉讼时效的举证责任均在金广物业。其提供的和关联企业在细杨防水公司入住后签署的《前期物业服务合同》不能约束细杨防水公司，且其单方填写发票备注时间不能认定起其主张案涉物业费的诉讼时效中断。3.庭审中，细杨防水公司补充，案涉金广物业提交前期物业服务合同是虚假的，对细杨防水公司不具有约束力。依照大连市物业服务收费管理实施细则及大连市实施物业管理条例办法规定，金广物业应先行取得行政收费许可，才可以与细杨防水公司形成书面的物业服务合同。才可以确定物业费的收费标准和依据。金广物业辩称，不同意细杨防水公司的上诉请求，应驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.金广物业向包括细杨防水公司在内的全体业主提供了物业服务，细杨防水公司应交纳物业费。2.金广物业起诉未超过诉讼时效。3.物业服务合同不需要经过行政许可或者审批，只要双方达成了协议，双方间的物业服务合同就成立，金广物业已经向细杨防水公司提供了服务。樊细杨未陈述意见。金广物业向一审法院起诉请求：1.判令细杨防水公司给付2014年5月16日至2019年12月31日的物业服务费741545元，违约金172886元，合计914431元。2.樊细杨对上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：2002年3月25日，大连细扬防水工程有限公司（乙方）与大连金太物业管理有限公司（甲方）签订《大连金广大厦物业管理费合同》（写字楼），主要内容为：大连金广大厦由甲方兴建，乙方购买该大厦29层，该物业建筑面积610.76平方米，乙方用于商业办公室使用。乙方从2001年12月8日入住该物业，并作为缴纳物业管理费的起始时间，终止时间2002年12月8日。该物业的物业管理费为18元/平方米月，全年为131924.16元，逾期以万分之三每天计算滞纳金。2004年1月10日，大连细扬防水工程有限公司（乙方）与大连金广物业管理有限公司（甲方）签订《大连金广大厦物业管理合同》（写字楼），主要内容为：大连金广大厦由甲方管理，乙方购买该大厦29层，该物业建筑面积610.76平方米，乙方用于商业办公室使用。乙方从2001年1月9日入住该物业，并作为缴纳物业管理费的起始时间。该物业的物业管理费为18元/平方米月，全年为131924.16元，付款时间为每月的5日前缴付。逾期视为拖欠，甲方按每天以逾期缴付款项的万分之三收取滞纳金。另查，大连细扬防水工程有限公司于2004年1月19日变更为被告细扬防水公司。2013年12月2日被告细扬防水公司取得大连市西岗区新开路89号29层所有权。再查，2010年10月起金广物业为金广大厦全体业主提供物业管理服务。细扬防水公司每月按18元/平方米向缴纳物业管理费。金广物业提交的2018年11月29日开具的大连增值税普通发票显示细杨防水公司缴纳2014年4月19日至2014年5月15日企业管理服务物业费10000元。一审法院认为，细扬防水公司自2001年即入住案涉房屋，2013年取得该房屋所有权，并先后与前期金广大厦物业管理人签订物业管理合同，每月按18元/平方米缴纳物业管理费。金广物业进入该大厦进行物业管理服务后，细杨防水公司继续以该标准向金广物业交纳物业管理费，双方物业管理服务关系成立。金广物业提交的大连增值税普通发票显示细杨防水公司于2018年11月29日交纳了2014年4月19日至2014年5月15日企业管理服务物业费10000元，细杨防水公司称该费用系金广物业代收的水电费，但未提供相关证据予以佐证，故对细杨防水公司提出的双方未签订合同、无收费标准、未提供服务等抗辩理由不予采纳。关于金广物业主张支付2014年5月16日至2019年12月31日物业服务费741545元一节，细扬防水公司与前期金广大厦物业管理人签订的物业管理合同，均约定付款时间为每月的5日前缴付，故金广物业主张2014年5月16日至2019年5月的物业服务费659620.8元（610.76平方米（18元/月/平方米（12个月（5年）为合理，予以支持，超出部分，不予支持。细杨防水公司于2018年11月29日缴纳了2014年4月19日至2014年5月15日的物业管理费，属于诉讼时效中断的情形，故细杨防水公司对诉讼时效的抗辩主张不成立，不予支持。关于金广物业主张的违约金一节，金广物业虽对包括细扬防水公司在内的业户提供物业管理服务，但未与细扬防水公司签订书面合同，未就违约事宜进行约定，故金广物业该项请求，不予支持。关于金广物业主张樊细杨承担连带责任一节，案涉房屋为细扬防水公司所有，且由细扬防水公司办公使用，与被告樊细杨个人无关，原告要求其承担连带责任的理由不能成立，不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：1.细杨防水公司于本判决生效之日起十日内给付金广物业自2014年5月16日至2019年5月的物业服务费659620.8元；2.驳回金广物业的其他诉讼请求。本院二审期间，金广物业庭审后提交其于2017年4月5日起诉细杨防水公司的《起诉状》（诉请细杨防水公司给付2014年1月1日至2017年12月31日的物业费及违约金）及大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初1914号民事裁定书（准许细杨防水公司撤回起诉），拟证明金广物业曾向细杨防水公司主张过物业费，因细杨防水公司承诺还款，金广物业撤回起诉；细杨防水公司对上述证据的真实性、合法性没有异议，但主张“2017年4月5日金广物业起诉时，仍适用当时《民法通则》第一百三十五条两年诉讼时效的规定，故2014年1月1日至2015年4月4日期间的诉讼时效已经超过，金广物业无权主张此期间的民事权利，金广物业虽于2017年7月5日撤诉，但仍存在诉讼时效超期的情况。”依据上述证据及局质证意见可以认定，金广物业于2017年4月5日向西岗区人民法院起诉要求细杨防水公司给付2014年1月1日至2017年12月31日的物业费及违约金。另，经审理本院对一审查明事实予以确认。本院认为，一审判决细杨防水公司给付金广物业2014年5月16日至2019年5月的物业服务费659620.8元，细杨防水公司不服提起上诉并请求“撤销一审判决并驳回金广物业一审诉讼请求”，其依据的事实和理由有：1.2014年5月16日至2019年5月期间，金广物业与细杨防水公司没有签订合同，金广物业提交的《前期物业合同》是2010年补签，对其不具有约束力。2.案涉物业费已过诉讼时效期间。3.金广物业没有物业收费资质。对细杨防水公司的上述主张，本院评析如下：第一，关于金广物业诉请给付物业费的依据。2002年3月25日，大连细扬防水工程有限公司（乙方）与大连金太物业管理有限公司（甲方）签订《大连金广大厦物业管理费合同》，合同载明：大连金广大厦由甲方兴建，乙方购买该大厦29层，该物业建筑面积610.76平方米，乙方用于商业办公室使用。应当认定该合同是建设单位与物业业主签订。2004年1月10日，大连细扬防水工程有限公司（乙方）与大连金广物业管理有限公司（甲方）签订《大连金广大厦物业管理合同》，合同载明：大连金广大厦由甲方管理，乙方购买该大厦29层，该物业建筑面积610.76平方米，乙方用于商业办公室使用。应当认定该合同是物业公司与物业业主签署。上述合同均是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，成立并生效。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，本案中《大连金广大厦物业管理费合同》《大连金广大厦物业管理合同》约定的履行期限虽已届满，但金广物业实际提供了物业服务，且细杨防水公司未提交证据证明“业主或业主委员会请求金广物业退出物业服务区域并移交相关设施、资料等”，应认定双方形成事实上的物业服务关系，故本院无据驳回金广物业的合理物业费请求，应判令细杨防水公司依照《大连金广大厦物业管理费合同》《大连金广大厦物业管理合同》约定的标准支付物业费为宜。第二，关于金广物业主张的案涉物业费是否超过诉讼时效期间。依照金广物业提交的日期为2017年4月5日的《起诉状》及大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初1914号民事裁定书，可以认定，金广物业于2017年4月5日起诉至西岗区法院，诉讼时效中断。金广物业提交日期为2018年11月29日的大连增值税普通发票载明：企业管理服务物业费10000元；备注载明：金广大厦A座29层2014.4.19-2014.5.15。现细杨防水公司未提交证据证明上述费用不是用于给付上述期间物业费。综合考虑上述因素，应当认定金广物业诉请的案涉物业费未超过诉讼时效期间。第三，关于金广物业的资质。依据《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发【2017】7号）的内容，物业服务企业二级及以下资质认定取消，且金广物业一审提交发证日期为2016年4月20日，有效期到2018年4月20日的《物业资质证书》，细杨防水公司上诉主张“金广物业没有资质”，据此拒交物业费没有依据，不予支持。综上所述，细杨防水公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费10000元，由大连细扬防水工程集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘勇峰审判员  王家永审判员  李淑红二〇一九年十月三十一日书记员  姜 珊