河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初3717号原告：董金平，男，1976年2月14日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。委托代理人：李雪忠，香河县新华法律服务所法律工作者。被告：香河秀兰房地产开发有限公司，住所地香河县新开街北迎宾路西向阳院商贸楼。法定代表人：赵连忠，该公司董事长。委托代理人：毕爽，该公司员工。被告：三河市久居房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊高新区南外环路北侧金谷爱舒荷第******。法定代表人：牛宪强，该公司总经理。委托代理人：李建波，该公司员工。被告：牛宪强，男，1986年3月12日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。原告董金平与被告香河秀兰房地产开发有限公司（以下简称秀兰公司）、三河市久居房产经纪有限公司（以下简称久居公司）、牛宪强商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董金平及其委托代理人李雪忠、被告秀兰公司的委托代理人毕爽、被告久居公司的委托代理人李建波到庭参加诉讼，被告牛宪强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董金平向本院提出诉讼请求：1、涉案认购意向书、关于秀兰左岸小镇项目未网签情况补充协议无效；2、被告秀兰公司退还原告购房款144万元，并自2017年9月28日起，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息，至实际履行完毕之日；3、被告久居公司退还原告购房款75万元，并自2017年9月28日起，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息，至实际履行完毕之日；4、被告牛宪强对被告久居公司退还原告购房款75万元及利息承担连带责任；5、三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告秀兰公司开发建设了香河秀兰左岸小镇项目，被告久居公司系被告秀兰公司的商品房代理销售商。2017年9月28日，原告与被告秀兰公司补签认购意向书一份，根据该意向书，原告购买被告秀兰公司开发建设的秀兰左岸小镇项目55号楼1单元105号房屋，房屋建筑面积暂定249.29平方米。单价为19211.16元/平方米，房屋总价款为4789150元；签订本协议时，缴付定金10万元；在2017年3月26日前，缴付房屋首付款134万元；被告秀兰公司取得商品房预售许可证后，通知原告签订商品房买卖合同及按揭等相关手续；此房屋交房时间暂不确定，以签订的商品房买卖合同的交房时间为准，暂告知预计交房时间为2019年6月30日；等等。2017年7月31日至2017年9月28日，原告按照被告秀兰公司的要求，分别通过三被告的P0S机及银行转账方式先后交纳定金、首付款及房款共计219万元。被告秀兰公司仅向原告开具了其中144万元的房款收据对原告交纳的75万元房款未出具任何收款凭证。2017年9月28日，被告香河秀兰房地产开发有限公司与原告签订了“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议，协议约定，甲方（被告秀兰公司）按照与乙方（原告董金平）签订的认购协议书中的已付首付金额，自2017年11月至商品房预售许可证颁发前一个月给乙方支付利息；根据上述乙方已付房款，按照年化收益12%进行利息计算，按季每季未进行返还；甲乙双方签订该协议后乙方同样享有原“秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书”回购、更名的权利；乙方签订该协议后进行更名的，甲方将返利至新业主名下；乙方需根据甲方要求到指定银行办理本人银行卡每季度末返还至该卡账户；甲乙双方自本协议签订后，乙方放弃要求退房的权利。如乙方提出退房，需将已获取利息部分全部退还甲方，并支付甲方年期总利息（按年12%计算）作为违约金，该部分款项由乙方房款中扣除；等等。至起诉前，原告所认购房屋仍不具备办理网签条件，且被告秀兰公司仍未取得该房屋的商品房预售许可证，原告与被告秀兰公司签订的认购意向书具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。被告秀兰公司未取得商品房预售许可证，还通过承诺无息垫资、代缴社保、拆分房价进行商品房销售，规避政府限价政策，以合法形式掩盖非法目的。因此。涉案认购意向书、关于秀兰左岸小镇项目未网签情况补充协议，均应依法认定为无效合同。被告久居公司在应当知道被告秀兰公司未签订预售许可证的情况下，仍然接受委托，从事销售活动，亦存在过错，应当在其接收75万元房款本息范围内，向原告承担返还责任。被告久居公司系被告牛宪强开办的一人有限公司，被告牛宪强应当对被告久居公司的债务承担连带清偿责任。故诉至法院，请求判如所请。被告秀兰公司答辩称，一、原告诉讼请求第一项要求判决房屋买卖认购意向书和“关于秀半左岸小镇项目未网签情况”补充协议无效没有法律与事实依据的。二、我公司在签订认购意向书前，已向原告告知秀兰左岸小镇项目的基本情况，且意向书中也明确约定秀兰左岸小镇项目相关手续正在办理中。因房价下降原因，原告现恶意毁约要求退房。依据《合同法》第一百一十五条规定“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。原告交付的10万元定金无权要求返还。三、原告诉讼请求第二项主张利息损失没有合同约定以及法律依据。原告没有实际利息损失，且原告主动毁约，对本案纠纷产生有主观过错，其主张利息损失的请求不应支持。四、我公司与原告于2017年9月签订的《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》第6条约定，如原告提出退房，须将已获取利息全部退还，并支付我公司一年期总利息（按年12%计算）作为违约金，该部分款项从房款中扣除。我公司已向原告支付利息302400元，按协议约定，原告应将利息302400元退还，一年期总利息172800元应从房款中扣除。五、对原告第四项诉讼请求不认可，我公司的和解大门一直为原告敞开，原告采取诉讼途径解决争议的费用应自行承担。综上，原告所缴纳房款应扣除定金，一年期总利息以及返还我公司已支付利息，我公司同意向原告退还864800元购房款，请法院驳回原告对我公司的其他诉讼请求。被告久居公司答辩称，涉案房屋是原业主委托我们销售给原告的，其中75万元为房款议价部分，已被原业主拿走，一部分支出给董金平的销售李迟8万元。在出售此房屋时已向原告明确说过75万元为房款议价，不出任何收据凭证，包括房屋未取得预售证也已明确告知原告。现因房价低，原告恶意退房，我公司拒绝75万元房款议价。被告牛宪强未答辩。本院经审理认定事实如下：2017年3月21日，原告董金平（乙方、认购方）与被告秀兰公司（甲方、出售方）签订认购意向书，约定原告购买被告秀兰公司开发建设的香河秀兰左岸小镇项目55号楼1单元105号房屋，房屋建筑面积暂定249.29平方米，单价为19211.16元/平方米，房屋总价款为4789150元；签订本协议时，缴付定金10万元；在2017年3月26日前，缴付房屋首付款134万元；被告秀兰公司取得商品房预售许可证后，通知原告签订商品房买卖合同及按揭等相关手续；此房屋交房时间暂不确定，以签订的商品房买卖合同的交房时间为准，暂告知预计交房时间为2019年6月30日；等等。2017年7月31日、8月2日、8月3日、8月11日、9月15日、9月28日，原告分别向被告久居公司账户转款5万元、5万元、40万元、70万元、50万元、49万元，共计179万元；2017年8月3日，原告向被告牛宪强账户转款40万元。以上共计219万元。2017年9月28日，被告秀兰公司为原告出具收据一张，收款金额144万元。2017年9月28日，被告秀兰公司（甲方）与原告（乙方）签订“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议一份，约定甲方按照乙方签订的认购协议书中的已付首付金额，自2017年11月至《商品房预售许可证》颁发前一个月给乙方支付利息，根据上述乙方已付房款，按照年化收益12%进行利息计算，按季每季末进行返还。甲乙双方自本协议签订后，乙方放弃要求退房的权利。如乙方提出退房，需将已获取利息部分全部退还甲方，并支付甲方一年期总利息作为违约金，该部分款项由乙方房款中扣除。原告与被告秀兰公司在庭审中认可被告秀兰公司共计已向原告支付利息302400元。另查明，被告秀兰公司开发建设了香河秀兰左岸小镇项目，被告久居公司系被告秀兰公司的商品房代理销售商。被告秀兰公司至今未取得商品房预售许可证。被告久居公司系一人有限公司，股东为被告牛宪强。上述事实有认购意向书、收款收据、转账付款流水明细单、补充协议及当事人陈述等证据所证实。本院认为，原告与被告秀兰公司签订的认购意向书具备了《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如房屋位置、单价、建筑面积、总价款、付款时间、方式等等，并且被告秀兰公司已经按照约定收受购房款，该认购意向书应当认定为商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”至今，被告秀兰公司仍未取得涉案房屋的预售许可证明，该认购意向书应属于无效合同。故对原告要求确认认购意向书无效的诉讼请求本院予以支持。原告要求被告秀兰公司退还其购房款144万元及利息。依据《中华人民共和国合同法》第五十八规定，无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告秀兰公司收取原告的购房款144万元，并为原告出具收款收据，该款被告秀兰公司应返还给原告。原告同时主张被告秀兰公司给付自2017年9月28日至实际给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的相应利息损失的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告应当将获得的利息302400元返还给被告秀兰公司。依据《商品房销售管理办法》规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况，不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。被告久居公司在应当知道被告秀兰公司未签订预售许可证的情况下，仍然接受委托，从事销售活动，亦存在过错。被告久居公司收取原告的75万元（219万元-144万元）款项属于不当得利，应当返还给原告。原告同时主张被告久居公司给付自2017年9月28日至实际给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的相应利息损失的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告久居公司辩称，我公司收取的75万元房款议价部分已被原业主拿走，还有8万元给付原告的销售人员李迟了。经审查，被告久居公司未能提交相应证据证实自己的主张，且被告久居公司将收取原告的款项给付他人与本案不存在关联性，被告久居公司可另行主张自己的权利。原告主张被告牛宪强对被告久居公司退还原告的75万元购房款及利息损失应承担连带责任。经审查，依据《中华人民共和国公司法》第六十四条规定：“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。本案中，被告久居公司系一人有限公司，被告牛宪强系公司的股东，牛宪强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提供久居公司的财产独立于其自己的财产的相关证据，故被告牛宪强对被告久居公司返还原告的75万元款项应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告董金平与被告香河秀兰房地产开发有限公司签订的《认购意向书》、《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”的补充协议》无效；二、被告香河秀兰房地产开发有限公司返还原告董金平购房款144万元及利息（利息自2017年9月28日起至付清之日止，以144万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告三河市久居房产经纪有限公司返还原告董金平75万元及利息（利息自2017年9月28日起至付清之日止，以75万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告牛宪强对第三项中75万元款项及相应利息承担连带给付责任；五、原告董金平返还被告香河秀兰房地产开发有限公司购房首付款利息302400元；以上二、三、四、五项于判决生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12160元，由被告香河秀兰房地产开发有限公司负担7996元，被告三河市久居房产经纪有限公司和被告牛宪强共同负担4164元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  李洪利二〇一九年十月十六日书记员  钳伯轩