湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘05民终2037号上诉人（原审被告）：刘伟权。被上诉人（原审被告）：沙艳艳。被上诉人（原审原告）：李又平。委托诉讼代理人：李敏兰，湖南白泉律师事务所律师。上诉人刘伟权因与被上诉人沙艳艳、李又平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵东县人民法院（2019）湘0521民初1913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘伟权，被上诉人沙艳艳，被上诉人李又平及其委托诉讼代理人李敏兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘伟权上诉请求：1.撤销原判，改判刘伟权不承担支付责任，判定转租协议无效；2.本案一、二审诉讼费均由李又平承担；3.由沙艳艳和李又平退回刘伟权代为支付的租金45800元。事实与理由:一、原审认定事实不清、证据不足。1.原审既认定转租协议效力，又认定刘伟权应向李又平承担责任，系事实认定不清。从原审的认定来看，本案出现了两个合同，即租赁合同与转租合同。租赁合同系沙艳艳与李又平签订的，转租协议系沙艳艳与刘伟权签订的。根据合同的相对性原则，刘伟权并未与李又平发生直接的租赁合同关系，相互之间无权利义务关系。刘伟权无须向李又平承担支付租金的义务；2.原审在没有对转租合同的履行情况进行全面审查的情况下认定房屋归刘伟权使用，且房内物品归刘伟权所有，系事实认定错误、证据不足。虽然刘伟权与沙艳艳签订了转租协议，但双方就转租协议的履行一直存有争议，且刘伟权也未接收转租房屋。一审中刘伟权已提供该房屋目前实际占有人和使用人的营业执照复印件，营业执照上显示目前该房屋使用人从2017年7月份就用来作为社区卫生服务中心使用。2017年到2019年，李又平及其父母多次讨要房租，刘伟权都及时报案，并表明没有接手房屋和使用房屋，房屋里的设备不是刘伟权的；3.原审既认定租赁合同及转租合同有效，判决又为房屋占用费，法理上出现严重逻辑错误。本案案由为房屋租赁合同纠纷，法院也认定两个合同均有效，故应判决支付合同约定租金。二、一审适用法律不当。根据合同法第九十四条第三款的规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。出租人从未向承租人主张过权利，原审依据该条判决解除合同不当。李又平辩称，1.李又平与沙艳艳签订租赁合同后又与刘伟权签订转租合同，两份合同都是当事人真实意思表示，均合法有效；2.转租合同签订后由刘伟权接收使用房屋，刘伟权主张由他人使用没有证据支持；3.由于涉案房屋由刘伟权实际接收使用，故后续租金应由刘伟权支付；4.因刘伟权拖欠租金经李又平催收后多次未付，故合同应当解除，并由刘伟权支付租金损失。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。沙艳艳辩称，根据本案转租协议的约定，2017年6月之后所产生的房屋租金、水电费用均由刘伟权承担，房屋内所有物品均归刘伟权所有，沙艳艳不承担责任。请求驳回上诉，维持原判。李又平向一审法院起诉请求：1.判令解除李又平与沙艳艳签订的《门面租赁合同》以及沙艳艳、刘伟权签订的《转租协议书》，并判令刘伟权将租赁房屋腾空交付给李又平;2.判令刘伟权、沙艳艳共同向李又平支付租金209780元（租金暂计至2019年6月1日，此后房屋占用费按109780元每年计至房屋腾空交付日止）；2.本案诉讼费由沙艳艳、刘伟权承担。一审法院认定事实：2015年11月26日，李又平（出租方)与沙艳艳(承租方）签订《门面租赁合同》，约定由沙艳艳租赁李又平所有的座落于某某大道某甲号某乙号某丙号三间商铺及第二层住房，租赁期限为九年（自2015年12月1日起至2024年11月30日止）;按三年一个周期，前三年租赁费按99800元/年计算，前三年租赁费不涨，后每一周期涨10%;租赁费的支付方式每年一付，房租到期前一个月内交下一年度的房租;租赁房屋的水电费由沙艳艳交纳，水费5元/吨计算，电费1元/度计算；李又平应于2015年11月1日将符合使用之房屋交付给沙艳艳使用。合同签订后，李又平将租赁房屋交给沙艳艳使用，沙艳艳租赁该门面经营社区医疗服务站。截止至2017年6月2日止，沙艳艳尚欠李又平租赁费及水电费共计45800元。2017年6月2日，沙艳艳、刘伟权与李又平三方签订《转租协议书》。该转租协议约定刘伟权从沙艳艳手中转租上述案涉的租赁门面和住房（未约定租赁期限），刘伟权交清2016年12月1日至2017年5月31日的房租费及水电费，该费用付清后，该租赁房内一切设施归刘伟权所有；后续产生的房租及水电费用由刘伟权负担，在搬迁之前全部结清（房租每年10万元，水电按实结算，现房租加水电费共价45800元）。同日，刘伟权支付李又平上述沙艳艳所欠房租及水电费45800元，沙艳艳将案涉租赁房屋交付给刘伟权用于开办社区医疗服务站使用，但刘伟权一直关闭租赁门面未正常营业。后刘伟权未按时支付租赁费给李又平，李又平多次向刘伟权催讨要求其将租赁房屋腾空。李又平亦找社区干部进行协调，但调解未果。现该案涉租赁房屋因刘伟权未正常营业而一直关闭，门面内存有刘伟权所有的空调、医疗床及其他部分医疗设备。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人签订的《门面租赁合同》及《转租协议书》均系当事人的真实意思表示，合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。现沙艳艳、刘伟权未按时支付租赁费用，且经李又平催讨后仍不履行，符合法定解除合同的情形，故李又平要求解除《门面租赁合同》及《转租协议书》，有相应的事实和法律依据，予以支持。本案中，沙艳艳作为承租人，经出租人同意后将租赁房屋转租给刘伟权，并约定转租以后的相应租赁费及水电费由刘伟权承担，故刘伟权在转租期限内理应按约承担支付租赁费及水电费的责任。沙艳艳租赁门面时约定的租赁期限为九年，但在转租时未约定转租期限，应视为转租是不定期租赁。不定期租赁合同，当事人虽可以随时要求解除合同，但按当事人在《转租协议书》的约定，租赁房屋内的物品属次承租人刘伟权所有，况且该租赁房屋在转租协议书签订后已由刘伟权实际接收。次承租人刘伟权关闭门面未正常营业，系其自身原因造成。在刘伟权既未明确表示解除合同、又未将租赁房屋及时腾空退房的情况下，刘伟权应依法承担支付占据租赁房屋期间的房屋占有使用费即李又平的租金损失。《转租协议书》中约定房租每年按10万元计算，故自2016年6月2日起至房屋腾空日止的租赁费可按10万元/年计算，李又平诉请超出部分，不予支持。沙艳艳经李又平同意，将租赁房屋转租并交付给刘伟权使用，李又平要求沙艳艳支付租赁费用，没有法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、解除李又平与沙艳艳签订的《门面租赁合同》及李又平与沙艳艳、刘伟权签订的《转租协议书》；二、限刘伟权于判决生效后3日内腾空该案涉租赁房屋并交付给李又平；三、刘伟权应于判决生效后3日内支付李又平租金损失（即房屋占用使用费）20万元（房屋使用占用费已按租金10万元/年自2017年6月2日起计算至2019年6月1日止），以后按10万元/年另计算至该案涉租赁房屋腾空交付给李又平之日止；四、驳回李又平的其余诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据，本院经审理查明的事实与一审查明的一致，对一审判决认定的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、《转租协议书》是否合法有效，刘伟权是否应当承担腾空交付房屋并支付房屋租金损失的义务；二、刘伟权要求沙艳艳、李又平退回租金的请求是否予以支持。《转租协议书》是经李又平、沙艳艳、刘伟权协商后自愿订立的书面协议，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效协议。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《转租协议书》约定，涉案租赁房屋内的一切设施归刘伟权所有，后续产生的房租水电费用由刘伟权负担。李又平交付给刘伟权的租赁物不存在用途上的缺陷，并不影响刘伟权的使用，故刘伟权作为实际承租人，应当向出租人李又平切实履行支付租金的合同义务。刘伟权在一审提供的医疗机构执业许可证复印件并不足以证实涉案房屋被他人实际使用，故刘伟权在签订转租协议后，迟延履行交付租金的主要义务，且经李又平催告后仍未履行，致使不能实现合同目的，李又平据此要求解除转租协议，并由刘伟权腾空涉案房屋、支付拖欠的房屋租金损失符合法律规定。刘伟权以转租协议无效、涉案房屋由他人实际占用为由拒绝履行租金支付义务的上诉主张不能成立，本院不予支持。刘伟权上诉要求沙艳艳、李又平退回代为支付的租金45800元，因刘伟权一审期间未就此提出抗辩或反诉主张，而刘伟权支付的该项费用是《转租协议书》约定的合同义务，且已自愿履行完毕，现刘伟权在二审中提出要求返还无法律依据，本院不予支持。综上所述，刘伟权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4987元，由刘伟权负担。本判决为终审判决。审 判 长  毛海玲审 判 员  朱红伟审 判 员  彭国强二〇一九年十月十四日法官 助理  汪 臻代理书记员  赵纯倩附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……