安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1181民初2951号原告：徽商银行股份有限公司滁州天长支行，住所地安徽省天长市永福东路**，统一社会信用代码91341181698966893D。负责人：陈菲菲，该行行长。委托诉讼代理人：陈涛，安徽知秋（天长）律师事务所律师。被告：李加林，男，1967年7月6日出生，汉族，安徽省天长市。被告：施庆梅，女，1966年1月5日出生，汉族，住安徽省天长市。被告：天长市天丰房地产开发有限责任公司，住，住所地安徽省天长市建设西路**一社会信用代码91341181661444071B。法定代表人：肖维芝，该公司经理。委托诉讼代理人：周伟男，该公司员工。原告徽商银行股份有限公司滁州天长支行（以下简称天长徽行）与被告李加林、施庆梅、天长市天丰房地产开发有限责任公司（以下简称天丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天长徽行委托诉讼代理人陈涛、被告李加林、天丰公司委托诉讼代理人周伟男到庭参加诉讼，被告施庆梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。天长徽行向本院提出诉讼请求：1．判令李加林、施庆梅立即偿还借款本金377691.99元及利息49709.04元，合计427401.03元（所欠本金和利息截止到2019年4月16日）；2、李加林、施庆梅自2019年4月17日起以本金377691.99元为基数按“逾期利率”即月利率9.006249‰支付利息至实际还款之日；3．天丰公司对上述借款承担连带偿还责任；4、天丰公司立即履行回购责任，回购款项用以偿还借款本息；5、依法拍卖、变卖抵押房产，所得款项由天长徽行优先受偿；6、李加林、施庆梅、天丰公司承担案件受理费。事实和理由：天丰公司为销售其开发的天丰全生活广场的房产，2011年3月31日与天长徽行签订了《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》，约定由天长徽行为购房户提供购房贷款业务，天丰公司同意对每位购房人的按揭借款承担连带保证责任。2012年1月8日，李加林与天丰公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的天丰全生活广场3幢238室和240-2室商铺两间，购房价款为1239230元，李加林缴纳了首付款624230元。2012年6月29日，李加林、施庆梅与天长徽行签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，向天长徽行按揭借款615000元，期限为120个月，合同中对贷款利率、逾期利率、还款方式、费用承担、违约责任等有关双方权利义务的事项均做了明确约定。合同签订后，天长徽行按约发放了615000元贷款，李加林、施庆梅用其购买的房产为上述借款办理了预抵押登记手续。李加林、施庆梅陆续偿还了部分本金和利息后出现逾期还款现象，截止到2019年4月16日尚欠本息427401.03元，现天长徽行诉至法院。李加林辩称：我欠钱是事实，抵押担保是事实。我之前一直还款，天丰广场一直未交房，未办证，还有违建，后期我就不交了，我们和天丰签订购房合同，天丰答应售后包租，这几年下来，租金足够偿还按揭款。天丰公司辩称：1、天长徽行借款期限是十年零一天，超过合同协议书约定的担保范围。2、天长徽行主张我公司保证责任与回购责任属于附条件解除的保证条款，根据合作协议书第五条、第六条约定，保证期限和回购责任期限为自借款合同签订之日起至我方将住房交付购房人且将房屋他项权证书交付到天长徽行止，依据天长徽行提供的《商品房买卖合同》及他项权证书，证明所附条件已成就，保证、回购责任已解除。3、根据担保法第二十八条约定，应优先对物的担保实现清偿。4、希望天长徽行依法依约退还划扣的保证金。综上，请求法庭驳回天长徽行对我公司的起诉。施庆梅未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2011年3月31日，天丰公司（甲方）与天长徽行（乙方）签订《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》一份，该协议约定，乙方为支持甲方开发的“天丰全生活广场”一期商用房销售，同意向符合借款条件的购房人提供贷款金额最高不超过所购商用房全部价款50%，贷款期限最长不超过10年的个人商用房贷款。该协议书第五条：甲方同意对每位购买商用房并取得乙方贷款的购买者，按本协议约定承担还本付息及支付有关费用的连带保证责任，保证期限为自《借款合同》签订之日起，至甲方将住房交付购房人且将房屋他项权证书交付到乙方之日止；第六条：甲方同意在购房人出现《借款合同》中所约定的违约行为，甲方收到乙方发出的“履行回购责任通知书”之后立即回购购房人所购的商品房，并在十日内将回购款项转入乙方账户，履行回购责任期间为自《借款合同》签订之日起，至甲方将住房交付购房人且将房地产权证及房屋他项权利证书交付到乙方之日止；第八条：甲方保证为购房人办妥《房地产权证》，并协助乙方办理抵押登记手续，直至乙方取得《房地产权证》复印件并执管《房屋他项权证》原件。2012年1月8日，李加林与天丰公司签订了《商品房买卖合同》两份，李加林购买了天丰公司“天丰全生活广场”二层238、240-2号商铺两间，购房价款为1239230元，李加林缴纳了首付款624230元。2012年6月29日，李加林与天长徽行签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》一份及补充协议一份，李加林及共同借款人施庆梅向天长徽行借款615000元，期限为120个月，实际借款期限以借款凭证上所记载的贷款实际发放日、贷款到期日为准，还款方式为等额本息还款法（按月），还款日为每月15日；借款月利率6.004166‰，贷款逾期的，自逾期之日按借款利率上浮50%计收罚息；贷款支付对象为天丰公司；借款人未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用提前收回已发放借款、行使担保权利；李加林、施庆梅同意本合同项下借款所购位于天长市建设西路天丰生活广场二层商铺238、240-2房产作为本合同项下债务的抵押担保，抵押担保范围为本合同约定的债权本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费等）；2012年7月9日，双方至天长市国土资源和房产管理局办理了预购商品房抵押，预购商品房抵押权人为天长徽行，预购商品房抵押人为李加林。2012年7月11日，天长徽行向李加林、施庆梅发放了615000元贷款，期限自2012年7月11日至2022年7月11日。李加林、施庆梅陆续还款，截止到2019年4月16日，李加林、施庆梅欠借款本377691.99元、利息49709.04元。本院认为，案涉《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）抵押借款合同》是当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。天长徽行按约发放借款615000元，履行了合同义务。借款人李加林、施庆梅未按约定偿还借款本息，违反合同约定，天长徽行要求李加林、施庆梅立即偿还借款本金377691.99元和利息的诉讼请求，本院依法予以支持。李加林辩称天丰公司目前没有实际交房、未办理房产证，因与本案无关，对该抗辩意见，本院不予采信。本案争议焦点一、天丰公司的保证期限是否届满，是否应当对案涉借款本息承担连带清偿责任。天长徽行与天丰公司签订《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》第五条约定“甲方同意……承担还本付息及支付有关费用的连带保证责任，保证期限为：自《借款合同》签订之日起，至甲方将住房交付购房人且将房屋他项权证书交付到乙方之日止”，第八条约定“甲方保证为购房人办妥《房地产权证》，并协助乙方办理抵押登记手续，直至乙方取得《房地产权证》复印件并执管《房屋他项权证》原件”。天长徽行提交的他项权利证书仅是预告登记，当抵押登记条件成就或约定期限届满的时候，可对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并非对房屋享有抵押权。案涉合作协议第五条和第八条约定的《他项权利证书》是涉案房屋在取得房地产权证后办理的抵押登记，因此天丰公司担保期限届满条件不成就，天丰公司应当对涉案借款承担连带清偿责任。争议焦点二，天长徽行是否能要求天丰公司回购李加林购买的商铺，所得款项用于偿还天长徽行贷款。虽然天长徽行与天丰公司签订的协议书第六条对回购作了约定，但天丰公司系与李加林签订房屋买卖合同，该合同具有相对性，回购事宜应由天丰公司与李加林商定，天长徽行无权要求天丰公司回购李加林商铺，故本院对天长徽行要求天丰公司履行回购责任及回购款项偿还李加林所欠款项的主张不予支持。争议焦点三、天长徽行对李加林、施庆梅作抵押的商铺是否享有优先受偿权？李加林、施庆梅所购买的位于天长市建设西路天丰生活广场二层商铺238、240-2房产抵押给了天长徽行，并办理了预购商品房抵押登记。该登记系抵押预告登记，天长徽行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并非对该房屋享有抵押权，故本院对天长徽行要求对预抵押的商铺享有优先受偿权不予支持。争议焦点四、李加林、施庆梅的还款中包含天长徽行从天丰公司扣划的保证金，此款是否需要返还天丰公司。按照《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》的约定，李加林、施庆梅未按约定偿还借款本息时，天长徽行有权提前收回已发放借款、行使担保权，因天丰公司对此借款承担连带保证责任，天长徽行直接划扣了天丰公司保证金账户上的存款，可认定为李加林、施庆梅偿还的借款，天丰公司可以向李加林、施庆梅追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李加林、施庆梅于本判决生效之日起十日内偿还原告徽商银行股份有限公司滁州天长支行借款本金377691.99元及利息（截止到2019年4月16日的利息49709.04元，2019年4月17日后利息按约定的逾期利率计算至借款还清之日止）。二、被告天长市天丰房地产开发有限责任公司对上述借款承担连带清偿责任；被告天长市天丰房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告李加林、施庆梅追偿。三、驳回原告徽商银行股份有限公司滁州天长支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7711元，由被告李加林、施庆梅、天长市天丰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  彭 洁人民陪审员  庞文义人民陪审员  苏 梦二〇一九年十月八日书 记 员  徐恒军附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。