浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初4327号 原告：深圳市融卓通投资发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区金田路与福华路交汇处现代商务大厦801H。 法定代表人：韩琼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钱来善，浙江玄畅律师事务所律师。 被告：浙江中奥置业有限公司，住所地浙江省金华市婺城区婺州街**。 诉讼代表人：浙江中奥置业有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：胡蓉芳、彭淑洪，浙江中奥置业有限公司破产管理人工作人员。 原告深圳市融卓通投资发展有限公司与被告浙江中奥置业有限公司（以下简称中奥公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人韩琼及其委托诉讼代理人钱来善、被告的委托诉讼代理人胡蓉芳、彭淑洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告与原告签订的《商品房买卖合同》有效；2.确认原告对被告的购房类债权本金568.75万元性质为应当转为房产的债权；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年7月24日，原告与被告签订了相关协议，明确约定已经到期的被告对原告所欠相关债务以原告购买被告拥有的房产抵免购房款的方式结清；2013年8月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告亦出具了收据证明已经收到上述抵债房款568.75万元；2013年8月1日，原、被告就签订的《商品房买卖合同》向金华市婺城区房地产管理处申请了合同备案登记及预告登记，并取得了《金华市预售商品房合同备案证明》。2019年1月16日，原告向诉讼代表人申报债权。2019年2月26日被告破产重整案第一次债权人会议中公示的债权表中，诉讼代表人将已经审查核实的原告购房类债权划分为普通债权，并未予确认被告对原告合同违约所形成的违约金。2019年3月3日原告就债权分类问题向诉讼代表人提出异议，2019年3月29日原告收到诉讼代表人回函，对原告提出的异议不予确认。 被告答辩称，2013年7月24日，深圳市融禾资源科技有限公司（以下简称融禾资源）与被告签订的两份《协议书》实质为融禾资源对被告所享有的债权的担保协议。首先从两份《协议书》的内容上看，协议书明确约定：由融禾资源指定一家公司（2013年7月25日融禾资源指定原告作为中奥邑墅9幢101、9幢01辅房、9幢01A车库和18幢101、18幢01辅房、18幢01A车库两套房产的产权持有人，该两套房产的全部权益均由原告享有）与被告签订《商品房买卖合同》，以被告中奥公司因业务关系未付融禾资源的欠款本息568.75万元作为该两套房产的预付款，房款不足部分2014年3月30日前付清，并约定于2014年3月30日前被告中奥公司有权回购，回购价格以被告中奥公司的本息金额为准，若被告中奥公司放弃回购，回购价格以被告中奥公司的本息金额为准，若中奥置业放弃回购，融禾资源付清剩余尾款，被告中奥公司给其办妥房产证，同时在回购《协议书》中明确了利息的计算方式。由此可见，融禾资源并没有购房的真实意思表示，其指定原告与被告签订《商品房买卖合同》目的是为了保障被告欠其的债务及此后的利息在2014年3月30日时能得到清偿。即为融禾资源对被告享有的债权提供担保。其次从回购《协议书》、抵债《协议书》以及《商品房买卖合同》签订的时间上看，三者是同时进行的，即融禾资源在与被告签订抵债《协议书》的同时签订了回购《协议书》，再指定原告与被告签订《商品房买卖合同》，这也进一步说明融禾资源指定原告与被告签订《商品房买卖合同》的目的不是为了购房，而是为了担保。透过表象看本质的法律关系为：融禾资源将被告欠其的业务欠款截至2013年7月24日经结算后本息为568.75万元转为借款再借给被告，并约定2013年7月24日开始计息，2013年10月31日前按1%计息，2013年11月1日至2014年3月30日利息按月息1.5%计算，还款时间为2014年3月30日，同时指定原告与被告签订《商品房买卖合同》为该借款提供担保。根据江苏高院《关于以房抵债若干法律适用问题的审理纪要》第3条：当事人在债权未届清偿期之前约定以房屋或土地等不动产进行抵债，并明确在债务清偿后可以回赎，债务人或第三人根据约定已办理了物权转移手续的，该行为符合让与担保的特征违反物权法定原则，不产生物权转移效力。本案原告根据《商品房买卖合同》即便办理了涉案房屋的物权转移登记都不产生物权转移效力。根据北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》规定：当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保。应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。由此可见不论是北京高院的意见还是江苏高院的意见都将在债务履行期限届满前签订的以物抵债协议认定为借款债权的担保协议。本案融禾资源与被告签订《协议书》虽然回避了借款一词，但不论从协议签订时间还是内容上看都应当认定《商品房买卖合同》以及《协议书》目的是能让被告及时归还568.75万元的本息，即两份《协议书》的本质为担保协议。 原告与被告所签订的《商品房买卖合同》实为为融禾资源对被告享有的债权提供担保。根据原告提交的涉案两份《商品房买卖合同》，合同价款分别为3093435元，2835040元，而融禾资源合同签订后并未支付任何房款，只是将欠款本息568.75万元在抵债《协议书》中作为预付款，余款融禾资源需在2014年3月30日之前支付，但至今未支付，由此也不难看出双方签订的《商品房买卖合同》系为转为借款后的债权提供担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉，据此管理人按原基础法律关系认定原告享有的债权为普通债权并无不当。 融禾资源与被告所签回购《协议书》约定若乙方放弃回购，甲方付清剩余房款，乙方给甲方无条件办妥房产证等相关手续为流质条款，应当认定为无效。如前所述，融禾资源与被告签订的《协议书》实为担保协议，原告与被告所签两套商品房为担保物，根据《中华人民共和国担保法》第40条：设立抵押权同时抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移债权人所有。此外，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第57条规定：当事人在抵押合同中约定，债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。《中华人民共和国物权法》第186条也规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，所以该条款应认定无效。故本案应按原基础法律关系即认定原告享有的债权为普通债权。综上，管理人据此认定原告所申报的债权为普通债权并无不当 经审理，结合原、被告的举证、质证情况及双方的庭审陈述，本院查明本案相关事实与原告起诉内容基本一致。另查明，2013年7月24日的两份协议书，系由融禾资源与被告签订。本院于2018年10月19日裁定受理被告中奥公司破产重整一案，并指定浙江泽鉴律师事务所、浙江振进律师事务所为破产管理人。 本院认为，原、被告于2013年8月1日签订的两份《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。被告辩称双方之间签订的两份《协议书》实质为双方之间债权债务的担保协议，故双方之间签订的两份《商品房买卖合同》实为原告对被告享有的债权提供担保，本院认为，综合两份《协议书》及《商品房买卖合同》的内容来看，双方缔约的真实意思应是以取得案涉房屋所有权为目的，而非为了实现资金融通，签订商品房买卖合同并非为担保债权的实现，故对被告的上述抗辩意见不予采纳。但被告中奥公司于2018年10月19日被本院受理破产重整时，原告除了以货款本息568.75万元转化为购房款外，尚欠被告购房款53万元未付，被告也未将涉案房屋转移登记至原告名下，故案涉合同双方均未履行完毕，依据破产法相关规定，管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知原告继续履行合同，故双方之间签订的商品房买卖合同应视为已解除。综上，本院对原告诉讼请求中合理合法的部分，依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决如下： 一、原告深圳市融卓通投资发展有限公司与被告浙江中奥置业有限公司于2013年8月1日签订的两份《商品房买卖合同》有效。 二、驳回原告深圳市融卓通投资发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费25806元（减半收取，原告已预交），由原告深圳市融卓通投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 刘文胜 二〇一九年十月七日 代书记员 陈 诚