云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4641号上诉人（原审被告）：昆明大美餐饮管理有限公司。住所：云南省昆明市西山区滇池路南亚风情第壹城A2地块-1F。统一社会信用代码：915301120642892536。法定代表人：孙志勇，总经理。委托诉讼代理人：王方，云南信道律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：龙艳，云南信道律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明煜玺商业管理有限公司。住所：云南省昆明市西山区前兴路云南妇产科医院以南蓝光昆仑中心商务中心办公楼****。统一社会信用代码：91530111MA6K3AQEXX。法定代表人：龚培，总经理。委托诉讼代理人：马月，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：尹蕾萍，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明大美餐饮管理有限公司（以下简称“大美公司”）因与被上诉人昆明煜玺商业管理有限公司（以下简称“煜玺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初8517号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年6月4日立案后，于2019年7月30日审理了本案，并依法报请批准延长审理期限。本案现已审理终结。上诉人大美公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。诉讼费用由被上诉人煜玺公司负担。其主要的事实及理由为：一审法院认定事实错误，依法应当予以纠正。被上诉人违反招租承诺及合同的随附义务系租赁合同无法履行的根本原因。本案系因被上诉人违约导致的合同解除，被上诉人应当向上诉人支付违约金，一审法院认定的违约事实错误。综上，请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人煜玺公司答辩称，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。被上诉人煜玺公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告双方签订的《商品房租赁合同》、《商品房租赁合同补充协议》、《关于变更的补充协议》；2、被告向原告支付2016年10月29日起至2018年1月9日止的租金及465375元的租金差额；3、被告支付原告违约金279225元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院确认如下事实：2015年12月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房租赁合同》（以下简称：合同），约定：甲方将昆明市前兴路中段昆仑中心项目负一层B1-09号建筑面积共计约1798.79平方米的租赁物出租给乙方用于经营“哆来咪”美食广场，计租日暂定为2016年5月1日，租赁期限为2016年5月1日起至2025年4月30日，实际计租日以甲方书面通知为准，甲方需于2016年1月1日前将租赁物交付乙方使用。乙方于本合同签订当日向甲方支付93075元的租赁期限保证金。租期内，如乙方未能按时足额支付租金、经营管理费、能源费、违约金及其他乙方应当支付的费用或未能履行本合同约定其他义务的，甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方的应付未付款项、赔偿金额或直接以租赁保证金抵扣乙方所造成的损失。租金约定为：2016年5月1日至2017年4月30日租金为651525元；2017年5月1日至2018年4月30日租金为1116900元…，租金按季度支付，支付方式为：乙方应于2015年12月20日前预付租金162881.25元；2016年8月1日前支付该年度第二期租金162881.25元，从合同执行开始，租金在上个季度的最后15日前预交（节假日顺延），以后每季度租金的计费时间及交费时间以此类推。乙方不按时缴纳租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的5‰支付违约金给甲方。逾期15日仍未足额支付租金及违约金，视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同，要求乙方无条件退场，同时乙方应向甲方支付279225元违约金，且保证金不予退还。除本合同另有约定外，任何一方擅自终止本合同皆视为违约，违约方应当向对方支付279225元违约金，且守约方有权解除本合同。基于乙方租赁期限较长，甲方在租赁期限的前一个年度对于租金标准和金额给予了特别优惠，因此，乙方在本合同履行过程中，若因乙方原因导致本合同解除的，乙方除承担上述违约责任外，还应当按照前五个租赁月度的租金差额93075元/月的标准向甲方承担租金差额损失，并在合同解除后7日内向甲方支付，但经甲方书面同意、双方协商一致解除的除外。2016年1月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房租赁合同补充协议》，约定：为避免同行竞争，未经乙方同意，甲方不得在昆仑中心一楼广场对与乙方营业业态相同的进行招租等。2016年10月8日，原被告再次签订《关于变更的补充协议》，约定：租赁期限变更为2016年7月29日起至2025年7月28日，租金变更为：2016年7月29日至2017年7月28日的租金为651525元，2017年7月29日至2018年7月28日的租金为1116900元……。2016年1月原告将涉案租赁物交付被告进行装修。被告陈述：自2016年7月29日试营业以来，因昆仑中心一至四楼商铺未开业，商场大门关闭，被告经营的“哆来咪”主通道商场扶梯封闭，使负一层的南向侧口为唯一主通道，导致被告经营的商场客流量越来越少，故要求原告明确负一层主通道打开的具体时间；同时要求原告免收开门前的租金物管费等一切费用。因美食广场主入口和主通道封闭，主扶梯未开启使用，导致商场经营惨淡，原告承诺的一至四楼商业于2016年12月18日整体开业也未能实现，同时要求原告明确商场一至四楼的开业时间。2017年12月20日，一审法院组织原被告双方到昆明蓝光昆仑中心进行现场勘验，确认昆明蓝光中心通往负一楼有两个通道，临街通往负一楼的通道是打开的但蓝光中心大厅商场内部通往负一层的电梯从未打开过。庭审中，原被告明确表示同意解除双方签订的《商品房租赁合同》、《商品房租赁合同补充协议》、《关于变更的补充协议》，双方亦确认被告仅向原告缴纳了2016年7月29日起至2016年10月29日的租金以及合同保证金93075元。2017年原告向被告发函催要租金以及要求解除合同。双方为避免损失的进一步扩大，于2018年1月9日完成腾房，故原告向一审法院明确租金主张至2018年1月9日止。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”本案中，原被告签订的《商品房租赁合同》、《商品房租赁合同补充协议》、《关于变更的补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合同成立且生效，当事人应当按照约定履行各自的义务。庭审中，原被告协商一致解除《商品房租赁合同》、《商品房租赁合同补充协议》、《关于变更的补充协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”故本院对原告要求解除上述《商铺房租赁合同》、《商铺房租赁合同补充协议》、《关于变更的补充协议》的诉讼请求予以支持。被告以原告未将蓝光中心大厅商场内部通往负一层的电梯打开以及商场一至四楼未开业，作为拒付租金的抗辩理由是否成立？首先，合同并未就蓝光中心大厅商场内部通往负一层的电梯打开以及商场一到四楼开业事宜进行书面约定，从2017年12月20日现场勘验情况来看，并不存在被告陈述的租赁物无法满足经营需要而导致合同目的不能实现的情况，其次，庭审查明，被告向原告提出过减免租金的事宜，但双方并未达成对租金进行变更的新协议，故一审法院认定被告不按约定支付租金的行为已经构成违约。原被告一致确认，被告至今为止仅向原告缴纳了2016年7月29日起至2016年10月29日的租金，故被告还应当向原告支付2016年10月30日起至2018年1月9日腾房之日止的租金，共计986595元【计算方式为：2016年10月30日至2017年7月28日的租金为：月租金（651525元÷12月）×9个月=488643.75元；2017年7月29日至2018年1月9日的租金为：月租金（1116900元÷12月）×5.35个月=497951.25元】，被告向原告缴纳过93075元的合同保证金，双方约定如未能按时足额支付租金等相关费用，该笔合同保证金可以用于抵扣，为避免诉累，将该笔合同保证金用于抵扣租金，故被告应当向原告支付租金893520元。双方还约定，被告未按约定支付租金，应当向原告支付279225元违约金以及应当按照前五个月租金差额93075元/月的标准支付原告租金差额465375元，一审法院认为违约金以及租金差额实际都是在被告违约情况下，原告对违约责任的主张，且双方约定过高，酌情支持180000元的违约金，超出的违约金部分以及租金差额不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决，一、原告昆明煜玺商业管理有限公司与被告昆明大美餐饮管理有限公司自愿解除于2015年12月25日签订的《商品房租赁合同》、2016年1月12日签订的《商品房租赁合同补充协议》、2016年10月8日签订的《关于变更的补充协议》。二、被告昆明大美餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明煜玺商业管理有限公司租金893520元。三、被告昆明大美餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明煜玺商业管理有限公司违约金180000元。四、驳回原告昆明煜玺商业管理有限公司的其他诉讼请求。双方当事人对于一审法院所确认的事实均无异议，本院依法对双方当事人无异议的事实予以确认。上诉人在二审中补充认为一审法院未对被上诉人作为出租方的权利义务进行认定，本案的租赁是商业租赁不同于一般的房屋租赁，被上诉人负有提升租赁物商业环境，使商场全面开业的附随义务。对此，被上诉人有异议，对于双方当事人的该异议，在本院认为中一并予以阐述。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否存在违约行为，应否向被上诉人承担支付租金及违约金的责任？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人未能提交相应证据证实双方当事人在《商品房租赁合同》中约定，由被上诉人负责使整个商场大楼全面开业作为合同义务。根据查明的事实，上诉人在签订前述合同后，仅向被上诉人交纳2016年7月29日起至2016年10月29日的租金以及合同保证金93075元。系上诉人存在未按期交纳租金的违约行为，一审法院判决由上诉人向被上诉人支付相应的租金及违约金的判决并无不妥之处。上诉人未能提交相应证据证实被上诉人存在违约行为，故应当由上诉人承担举证不能的不利后果。综上，对于上诉人的上诉请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16958元，由上诉人昆明大美餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一九年十月二十三日书记员  郭亭恋