贵州省剑河县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2629民初80号 原告：徐兴文，男，1984年1月10日生，苗族，贵州省贵阳市白云区人，现住贵州省剑河县。 委托诉讼代理人：吴歆民，贵州洲联合律师事务所律师。 被告：剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司（以下简称“清水江畔房产开发公司”）。住所地：贵州省剑河县革东镇清水江畔民族商业街。 法定代表人：王益兴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任明胜，贵州贵信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海，贵州贵信律师事务所律师。 原告徐兴文与被告清水江畔房产开发公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，后转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐兴文的委托诉讼代理人吴歆民，被告清水江畔房产开发公司的委托诉讼代理人任明胜、刘海到庭参加诉讼。经本院审委会讨论决定，本案现已审理终结。 原告徐兴文向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告清水江畔房产开发公司向原告支付违约金66134.00元（逾期2年6个月，共计907天，按应付购房款逾期违约金每日万分之二计算）；二、请求判令被告承担本案案件受理费。事实与理由：2014年1月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》,合同约定被告将位于剑河县城西片区剑河县未来城第一幢二单元9层903号房出售给原告，总价款364581.00元，交房日期为2015年12月30日前，被告在商品房交付使用之日起90日内申请商品房的初始登记。但被告在交房后没有完成商品房所有权的初始登记，导致原告未能在法定期限内取得房屋权属证书,已经构成严重违约。因本合同是由被告提供的格式合同，均为格式条款，在合同中没有约定因出卖人（被告）原因逾期办证承担违约责任时违约金数额的条款。但是合同第十条约定逾期付款超过30日，买受人按日计算向出卖人支付日万分之二的违约金。因此，出卖人（被告）违约时也应向买受人（原告）按日计算所付购房款万分之二的违约金66134.00元（364581.00元×0.02%×907天）。 被告清水江畔房产开发公司辩称：1、被告与原告签订的合同不是格式合同，应为示范文本，原告主张被告承担按日万分之二的逾期办证违约金无事实依据；合同并没有约定商品房所有权转移登记的时间，同时约定了不予支付违约金，故被告不应支付逾期办证违约金。2、不存在逾期办证事实。（1）合同没有约定转移登记的时间,仅约定被告将办理商品房转移登记的有关文件交给买受人。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，对于没有约定办证方式的，应根据该条款由买受人自行办理产权证，被告仅负有提供必要证明文件的义务。原告并没有要求被告提供必要的证明文件，也没有委托房开公司代理办理产权证，房产证延迟办理的责任完全在于原告没有要求被告提供证明文件，而不是被告逾期办证；（2）被告于2018年8月15日取得竣工验收备案登记，实际上才具备交付条件，而被告向原告交房时并未达到交付条件，不符合双方约定及法定交付条件，其交付行为属无效行为。《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款中，双方对于办证时间未予约定，根据《中华人民共和国合同法》的规定，双方对于合同内容没有约定的应当适用法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二)项规定“商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，完成的交付行为发生在2018年8月15日，法定的办理产权证的时间应为2018年11月13日。被告通知业主可以办理产权证的时间为2018年9月27日，时间早于2018年11月13日，被告不存在逾期办证违约行为。3、逾期办理产权证不是基于被告的原因。被告于2013年12月11日获得黔东南州公安消防支队下发的（2013年）第0223号建设工程消防设计意见书，为被告剑河县未来城一期工程1#、2#、3#建设工程消防设计，并且告知该工程竣工后应当验收，验收合格后方能使用。被告在交房时完成了该房屋的消防设施的施工，但在申报验收时，州消防支队告知需要与第二期工程（4#-9#）整体验收，而第二期工程消防意见书是2015年4月14日通过的。第一期工程早已具备竣工备案登记条件，但因城市综合体项目消防等原因未能备案。故逾期办证不是被告原因导致，不应承担逾期办证违约金。4、若被告存在逾期办证的行为，原告主张的违约金过高，应当以损失为标准计算。原告以按揭购买房屋，根据有关规定即使房屋产权证办理后由银行代持，原告也不能持有产权证，其处分权仍受限制，实质原告不存在损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二)项规定，违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算，规定是“可以”而非“应当”，且本案没有造成原告实际损失，按照前述标准计算标准过高，请求予以减少。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1、身份证，证明原告的基本信息和主体资格；2、《商品房买卖合同》，证明原、被告签订的合同为格式合同，购房款已付清，因被告原因未能在交房后90日内申请办理权属证书，出卖人应当承担违约责任；3、通知，证明2018年9月27日被告（出卖人）才通知办理房产证的事实；4、不动产统计表，建设工程规划许可、建设工程竣工规划许可证、不动产登记申请、不动产权证书，证明：①该房屋工程于2013年8月7日取得了《建设工程规划许可》；②该房屋工程被告于2018年6月28日取得《贵州省建设工程竣工规划许可证》；③不动产管理部门于2018年9月18日收到被告提交的《不动产登记申请书》，2018年9月29日向被告颁发了涉诉房屋项目的不动产权证书，被告没有履行“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”的约定，应当承担违约责任；5、收款收据、借款合同等，证明原告已经付清购房总价款；6、房屋产权证，证明原告在2018年9月29日后方能办理房屋转移登记。被告对原告提交的证据真实性无异议，对证明目的持异议，辩称房屋未经验收，被告向原告交付房屋时不符合双方的约定条件，2018年8月15日才是法定和约定的交房日期，被告未存在逾期办证行为。 被告提交的证据有：1、黔东南州公消审字（2013）第0223号建设工程消防设计审检意见书、黔东南州公消验字（2017）第0229号建设工程消防验收意见书，证明未来城1-3栋（一期工程）2013年12月11日前就通过了消防审检，2017年12月19日通过了消防验收，是因为消防部门要求将第一、二期工程（1-9栋）整体验收，所以才导致1-3栋（第一期工程）无法办理产权证；2、黔东南州公消审字（2015）第0074号建设工程消防设计审核意见书、黔东南州公消验字（2017）第0230建设消防意见书，证明未来城第二期工程4-9栋2015年4月14日通过了消防设计审检，是因为消防部门要求将第一期工程(1-3栋)与第二期工程（4-9栋）同时验收，才导致1-3栋无法办理产权证；3、商品房竣工验收备案表，证明被告在2018年8月15日取得商品房竣工备案登记表，才具备交付条件；4、交房时间表，证明被告将房屋交付给原告的具体时间；5、建设工程验收意见表，证明房屋竣工验收意见的具体时间。原告对被告提供的证据的真实性无异议，对证明目的持异议,称被告提供的证据佐证了其逾期办证违约的事实。 经本院审查，原、被告提供的证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下：2014年1月5日，原告徐兴文为买受人与被告清水江畔房产开发公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于剑河县城西片区剑河县未来城第一幢二单元9层903号房出售给原告，总价款364581.00元，合同第十条约定，逾期付款超过30日，买受人按日计算向出卖人支付日万分之二的违约金；交房日期为2015年12月30日前。第十一条约定交房时间和条件，（一）出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已经取得建筑竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合合同和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第十三条约逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定期限和条件经该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第二十二条约定房屋登记“二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”。对于房屋转移登记项中被告何时取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告以及违约责任承担、违约金的计算等合同未作约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了房屋全部购房款364581.00元。2016年1月6日，被告向原告交付房屋钥匙。 2013年12月11日，该房屋通过消防审核，2017年12月19日，经黔东南州公安消防支队综合评定，未来城第一期工程和第二期工程消防验收通过。2013年8月7日，被告取得《建设工程规划许可》，2016年5月26日竣工验收，2018年6月28日取得《贵州省建设工程竣工规划认可证》，2018年8月15日取得房屋竣工验收备案表,2018年9月18日剑河县国土资源局收到被告提交的《不动产登记申请书》，2018年9月29日被告取得国土资源局颁发的不动产权证书，完成房屋初始登记。同时查明，被告于2018年9月27日通过剑河县宏兴物业管理有限责任公司在未来城小区张贴办理未来城一二期不动产权证的通知。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，并不违反国家法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。 争论焦点之一，被告于2016年1月6日向原告交付房屋是否合法有效。本案所涉房屋虽在交房后即2016年5月26日竣工验收，2017年7月20日才经勘查、设计、施工、环保、建设等有关单位验收合格，2018年8月15日取得备案登记，但建设主管部门在被告交付原告使用后，未责令停止使用，重新组织验收，且经验收已实际通过。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应当视为被告在2016年1月6日已完成了向原告交付房屋，即双方的交房行为合法有效。故被告对此的辩护理由和主张交房的法定时间为2018年8月15日等的辩解理由均不能成立，本院不予支持。 争论焦点之二，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》对逾期办理初始登记导致转移登记逾期办理的法律后果没有约定，被告是否承担违约责任。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条第二款明确约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”2016年1月6日，被告向原告交付该房屋，2018年9月18日，剑河县国土资源局收到被告提交的《不动产登记申请书》，被告未在合同约定的期限“商品房交付使用之日起90日内”申请该商品房所有权初始登记，被告的逾期申请办理初始登记固然将导致原告未能按时办理商品房所有权登记（所有权转移登记），被告的行为已构成违约，理应承当违约责任。故被告以合同约定不用承担违约责任，亦未存在逾期办证事实，不应承担逾期办证违约责任等辩解理由不能成立。同时，被告以逾期办证系因消防部门要求将未来城第一期工程与第二期工程消防一并验收，属消防原因未能备案登记等导致逾期办证，不是基于被告的原因所致的辩解，本院不予采纳，消防验收等并非不可抗力因素，不应当成为被告不担责的理由，故被告应承担本案的逾期办证违约责任。 争论焦点之三，逾期办理初始登记期间的认定及违约金的计算。 被告于2016年1月6日向原告交付房屋，2018年9月18日剑河县国土资源局收到被告提交的《不动产登记申请书》，根据原、被告双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条第二款“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”的约定，明确为“申请”房屋所有权初始登记，故被告逾期办证的期间应为被告将房屋交付原告使用之日起90日届满至国土部门收到被告申请办理初始登记之日止，即2016年4月5日起至2018年9月18日止，共计逾期897天。因原告未能提供证据证明被告逾期申请办理房屋所有权初始登记所造成实际损失数额，其主张按应付购房款日万分之二计算逾期办证违约金，无法律依据，不予支持。原、被告双方合同约定逾期交房的违约责任为应付购房款日万分之一，结合本案实际情况，因逾期交房影响其居住等，逾期办证仅影响其交易，故逾期办证的违约损失应小于逾期交房的违约损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”之规定，本案兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则，本院依法酌情确定逾期办证违约金计算标准为应付购房款日万分之零点五进行计付，其违约金应为364581.00元×0.5?×897天=16351.46元，原告诉请标的超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内一次性支付原告徐兴文逾期办证违约金16351.46元； 二、驳回原告徐兴文的其余诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1454.00元，原告已预交727.00元，由被告剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司承担360.00元，由原告徐兴文负担1094.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  李昌豪 审 判 员  袁再亮 人民陪审员  杨秉芳 二〇一九年十月三十一日 法官助理杨忠琼 书记员梁博琳