青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1494号上诉人（原审原告）：张承发，男，1965年12月13日生，汉族，个体工商户，住西宁市。被上诉人（原审被告）：青海汇通物业管理有限责任公司【统一社会信用代码：916301047105424020（1-1）】，住所地，西宁市城中区长江路**。法定代表人：刘新娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑绍辉、黄良彪，青海军辉良剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汇通国基房地产开发有限责任公司【统一社会信用代码916300002265909980（1-1）】，，住所地，西宁市城**黄河路**法定代表人：曾克剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑绍辉、黄良彪，青海军辉良剑律师事务所律师。上诉人张承发与被上诉人青海汇通物业管理有限责任公司（以下简称“汇通物业”）、汇通国基房地产开发有限责任公司（以下简称“汇通国基”）租赁合同纠纷一案，张承发于2019年5月21日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求人民法院：1、依法确认汇通物业、汇通国基于2018年8月31日作出的《解除通知》无效，双方间继续履行《租赁经营协议》；2、依法判令汇通物业、汇通国基给付2018年7月至2019年6月共计12个月的商铺租金49140元，从2019年7月按月支付房屋租金4095元，直至房屋租赁合同到期并腾退之日；3、依法判令汇通物业、汇通国基给付2018年7月至2019年6月共计12个月的违约金492元，从2019年7月支付每月违约金，直至房屋租赁合同到期并腾退之日；两项合计49632元。西宁市城西区人民法院于2019年7月10日作出（2019）青0104民初2566号民事判决，宣判后，张承发不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2004年4月14日，张承发与汇通物业签订《租赁经营协议》，将张承发位于西宁市××区商铺（建筑面积：50.556平方米）租赁给汇通物业公司统一管理、统一招租、整体经营。汇通物业公司享有转租权；租赁期限自2005年5月1日至2015年4月30日，共10年；每月租金4095元于当月月底10日内支付至张承发指定账户。租赁期内甲方（张承发）应承担收取租金需交纳的税金和费用。协议第八条第一项约定“乙方（汇通物业）不按上述第二条中2、3、4、5款约定，逾期支付租金，每逾期一日，则按照应付未付租金的万分之三承担违约金，逾期达到六个月时，甲方（商铺所有人）有权终止协议，收回商铺，乙方应在十天内付清所欠租金和违约金”；第八条第二项约定“甲、乙双方未经协商一致均不得提前解除或变更本合同；如需提前解除或变更时，双方应友好协商，并达成书面协议；如达成协议提出解除或终止的一方应向对方支付违约金，违约金额为一年的租金额；在书面协议没有达成之前，仍按本协议内容执行”。2004年5月11日，应汇通物业、汇通国基要求张承发又签署《业主承诺书》，同意严格按照与汇通国基签订的《房屋租赁合同》履行义务，同意汇通国基将其承租的标的房屋整体转租给北京华联；承诺上述意见在《房屋租赁合同》20年期内不得撤销。协议签订后，张承发依约将租赁物交付汇通物业、汇通国基经营使用，汇通物业、汇通国基在扣除税金及其他费用后按照3372.23元/月的租金标准支付租金至2017年3月。2018年6月因汇通物业未支付2017年4月至2018年6月期间的租金，张承发提起诉讼。经法院审理判令汇通物业支付张承发2017年4月至2018年6月期间的租金。但2018年7月至今租金仍未支付。2018年8月31日，汇通国基、汇通物业向各业主发出《解除通知》。二十年租期通知内容为：某某先生/女士，您与我公司于2005年签订的西宁市××区商业广场商铺《租赁合同》，现因出现无法继续履行的情形，故我公司特通知您自接到本通知之日起，《租赁合同》解除，请您接到通知后十五日内，来人接收合同涉及的房屋事宜。合同所涉商铺产生的费用（包括但不限于水电费、卫生费……等一切费用）由您承担。特此通知。汇通国基，2018年8月31日。汇通物业也在该通知书上加盖公章。十年租期通知内容为：某某先生/女士，您与我公司于2005年签订的西宁市××区商业广场商铺《租赁合同》，已于2015年4月30日到期，现该商铺处于不定期租赁状态，故我公司特通知您自接到本通知之日起，《租赁合同》解除，请您接到通知后十五日内，来人接收合同涉及的房屋事宜。合同所涉商铺产生的费用（包括但不限于水电费、卫生费……等一切费用）由您承担。特此通知。汇通国基，2018年8月31日。汇通物业也在该通知书上加盖公章。张承发拒收该通知。另查明，刁国玉与汇通物业、汇通国基、北京华联综合超市股份有限公司（以下简称“北京华联公司”）租赁合同纠纷一案，经西宁市城西区人民法院一审后作出（2016）青0104民初720号民事判决，西宁市中级人民法院二审后作出（2017）青01民终868号民事判决维持原判，上述生效判决认定以下事实：2004年4月，汇通国基作为出租人与承租人北京华联公司签订一份期限为20年的《租赁合同》。合同约定汇通国基将自己开发建设的位于西宁市××街、地上****的商业用房（建筑面积12950平方米）全部出租给北京华联公司经营使用。出租标的物包括汇通国基销售后返租的123户小业主商铺（总建筑面积4025平方米）；该部分房产由出租方统一与各业主签订为期20年的返租合同（返租期为10年的，由出租人再与各业主续订10年）；全体业主将其房屋出租给汇通国基并同意其按合同约定条件将标的物转租给北京华联公司，并和汇通国基分别签订书面的《商铺销售返租合同》；汇通国基保证对合同项下出租房屋及相应的土地使用权拥有合法的所有权、使用权和以出租的方式进行处置的权利；保证出租的房屋具备出租的合法条件，并保证该合法条件在合同期内持续存在；合同期内，汇通国基可以委托第三方对出租房屋代为管理，该第三方的行为所产生的法律后果及对北京华联公司和其他任何第三人的责任由出租人承担，汇通国基向北京华联公司提供所委托第三方的相关资质证明、营业执照、银行账户等资料。同时在该《租赁合同》附件十二的《履约保证协议》中，汇通国基保证，如因各业主的原因影响北京华联公司商业经营的，汇通国基承担全部赔偿责任。判决认定汇通国基与北京华联公司签订《租赁合同》的标的房屋，即位于西宁市××街、、地上****的建筑面积为12950平方米的商业用房由各业主与汇通物业分别签订《汇通商业广场委托经营协议》或《租赁经营协议》，委托或租赁给汇通物业统一管理、统一代租、整体经营。该12950平方米的商业用房中，汇通国基自有面积为3000平方米，城西区地税局80名业主面积为2911平方米，其他273名业主面积为7039平方米。该273名业主中签订二十年租赁经营期限的业主有185名，签订十年租赁经营期限的业主有88名。再查明，根据张承发提交的房屋所有权证内附西宁市房屋分层分户平面图显示，汇通商业广场二层被分割成若干区域，每个区域中都被分割成若干紧密相连的长方形面积，区域间有公共通道。无论是中间被分割且相互连接的面积，还是边缘靠墙的相互连接的面积，除在图纸上有分界线外，最初的规划设计、施工、后期的销售和经营过程中，都没有设立明确的四面围墙。另中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司因与汇通国基及青海省建工（集团）有限公司股权转让合同纠纷一案，将汇通国基及青海省建工（集团）有限公司诉至青海省高级人民法院。该案在审理过程中，经法院主持调解双方达成调解协议，省高级人民法院据此作出（2017）青民初100号《民事调解书》。该案在执行过程中，西宁市中级人民法院于2019年5月22日作出（2018）青01执106号之二《执行裁定书》，裁定：将汇通国基名下位于西宁市××区商铺（建筑面积15249.7平方米）不动产，以第二次拍卖保留价279820000元交付申请执行人中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司，以抵偿被执行人欠申请执行人的等额债务。在本案审理过程中，业主倪文伟、杜德青、曾克林与汇通国基签订《协议书》，倪文伟的协议书内容为：倪文伟购买西宁市城西区五四大街60号一层1050号商铺面积27.946平方米，经与承租方汇通国基协商自愿解除双方于2004年元月5日签订的《租赁协议》。承租方与2018年8月31日将所租赁商铺归还产权所有人。承租方将不承担后续租金及相关费用。本协议一式两份，具有同等的法律效力。产权所有人倪文伟，承租方：汇通国基。2018年9月5日。同日，倪文伟还签署《交房接收单》，内容为：“本人倪文伟于2018年8月31日收到位于西宁市××区商铺钥匙一把”。杜德青、曾克林签署的《协议书》、《交房接收单》内容同上，只是商铺号、面积、《租赁协议》不同。原审法院认为，本案争议焦点在于一、本案合同履行主体及责任主体；二、汇通物业、汇通国基作出的《关于解除的通知》的效力。一、本案合同履行主体及责任主体。《租赁经营协议》虽由张承发与汇通物业签订，但汇通物业和汇通国基具有紧密的关联关系，涉案不动产由汇通国基统一管理经营、对外出租，且协议履行中租金也是汇通国基收到案外人交纳的租金后以汇通物业名义转至张承发账户，且2018年8月31日，汇通国基与汇通物业共同向业主作出《解除通知》，故上述协议履行主体为汇通物业及汇通国基，汇通国基亦应受到上述协议的约束。二、汇通物业、汇通国基作出的《关于解除的通知》的效力认定。本案《租赁经营协议》中约定合同履行期限为10年，但2004年应汇通国基要求张承发又作出20年的承诺，应视为对合同期限的变更。现合同履行期限尚未届满。依照法律规定，合同成立后是否可以解除，应当有合同约定或双方协商一致解除亦或是合同履行过程中存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件时，一方可以行使解除权。且依照立法本意享有解除权的一方应为守约方。汇通物业、汇通国基发出的解除通知不发生效力，理由如下：本案《租赁经营协议》、《业主承诺书》中均未约定汇通物业、汇通国基享有此解除权。汇通物业、汇通国基亦未就解除问题与张承发协商一致。汇通物业、汇通国基亦不享有《合同法》第九十四条规定的法定解除权，案外人是否续租系汇通国基经营风险，与张承发无涉，故双方间《租赁经营协议》、《业主承诺书》应当继续履行。另汇通物业、汇通国基虽提交证据证实汇通国基名下位于西宁市××区商铺（建筑面积15249.7平方米）不动产已被西宁市中级人民法院裁定交付申请执行人中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司以抵偿被执行人欠申请执行人的等额债务，但汇通国基商铺所有权发生转移并不影响汇通物业、汇通国基与张承发签订《租赁经营协议》、《业主承诺书》的履行效力。综上，汇通物业、汇通国基作出的《关于解除的通知》不产生解除合同的效力，双方间《租赁经营协议》、《业主承诺书》应当继续履行。张承发主张的租金应当按照扣除税费后3372.23元/月的租金标准支付自2018年7月1日开始至2019年6月30日的租金，应支持3372.23元/月*12个月=40466.76元。关于张承发主张的违约金，符合合同约定予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决：一、汇通物业、汇通国基于2018年8月31日向张承发作出的《关于解除〈租赁合同〉的通知》不生效，双方继续履行《租赁经营协议》、《业主承诺书》；二、汇通物业、汇通国基于本判决生效后十日内共同支付张承发2018年7月1日至2019年6月30日的租金40466.76元，违约金492元，合计40958.76元；本案诉讼费1041元，减半收取520.5元，由汇通物业、汇通国基负担430元，由张承发负担90.5元。宣判后，张承发不服，向本院提起上诉，认为原判按照扣除税费后的租金3372.23元/月认定错误，合同约定租赁期内上诉人应承担收到租金需交纳的税金，即租金税费应由上诉人自行交纳，和汇通公司无关，故应当判令汇通物业、汇通国基支付全额租金，即每月4095元。另为了减少当事人诉累，请求人民法院判令汇通物业、汇通国基支付租金至实际返还商铺时止。汇通物业、汇通国基辩称，原判认定事实清楚，判决结果准确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，张承发与汇通物业签订的《租赁经营协议》约定租赁期内，张承发应承担收取租金需交纳的税金和费用，根据此约定，从租金支付之日起即2005年5月1日至纠纷发生之日止即2017年3月期间，汇通物业向张承发等租赁户支付的租金标准均是以扣除税费及其他费用后的租金，双方虽在合同中没有明确约定租金的税费由汇通物业代缴还是出租人自行缴纳，但在后期合同的实际履行过程中双方均认可由汇通物业代扣代缴租金的税费。因汇通物业拖欠租金，张承发诉至法院索要2017年4月至2018年6月期间的租金，西宁市城西区人民法院作出的（2018）青0104民初1433号民事判决判令汇通物业支付张承发拖欠的15个月租金，此判决没有扣除税费，判令汇通物业全额支付租金，而张承发收取全额租金后并没有向税务机关缴纳相应税费，故原判判令汇通物业、汇通国基支付税后租金符合双方合同约定，也避免了国家税收流失，张承发要求支付全额租金的上诉理由缺乏合理性，不予支持。双方之间租赁合同的履行有不确定性，张承发要求人民法院判令将租金支付至租赁期限届满、汇通物业与汇通国基退房之日止无法律依据，原审判决租金支付至2019年6月30日并无不当，应予维持。原判认定事实清楚，判决结果准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1041元由上诉人张承发负担。本判决为终审判决。审判长 韩雪梅审判员 李 娟审判员 任 宁 二〇一九年十月三十一日书记员 李亚宁附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。