甘肃省金昌市中级人民法院民事判决书（2019）甘03民终431号上诉人（原审被告）：甘肃铭峰房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省金昌市北京路延伸段。法定代表人：吴建华，董事长。委托诉讼代理人：李青山，甘肃清锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王开花，女，1987年8月1日出生，汉族，住甘肃省古浪县。委托诉讼代理人：徐志强，甘肃镍都律师事务所律师。上诉人甘肃铭峰房地产开发有限责任公司（以下简称铭峰房地产公司）因与被上诉人王开花商品房买卖合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2019）甘0302民初2022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人铭峰房地产公司的委托诉讼代理人李青山、被上诉人王开花的委托诉讼代理人徐志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铭峰房地产公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回王开花的诉讼请求。事实和理由：一审法院判决解除双方之间的商品房买卖合同没有事实和法律依据。王开花与铭峰房地产公司就涉案房屋签订商品房买卖合同的同时，又与铭峰奥特莱斯公司签订房屋租赁合同，将其购买的涉案房屋出租给铭峰奥特莱斯公司，铭峰奥特莱斯公司向王开花付清了三年的房屋租金，并约定不能解除合同；王开花与铭峰房地产公司没有约定向王开花交付房屋的时间，铭峰房地产公司已于2016年10月30日将涉案房屋交付给了铭峰奥特莱斯公司，铭峰房地产公司不构成违约。一审判决解除商品房买卖合同，应同时判决王开花退回房屋，因王开花未能从铭峰奥特莱斯公司收回涉案房屋，解除双方商品房买卖合同就存在房屋不能退回的可能性；一审判决程序违法，遗漏了必须参加诉讼的第三人铭峰奥特莱斯公司。王开花辩称，双方之间的房屋商品房买卖合同明确约定了交房时间，但铭峰房地产公司没有向王开花交付房屋，王开花也没有委托铭峰房地产公司向铭峰奥特莱斯公司交付房屋，且房屋至今也不符合交付条件，铭峰房地产公司已严重违约。王开花与铭峰奥特莱斯公司的房屋租赁合同是铭峰房地产公司的营销手段，双方的商品房买卖合同解除，不影响租赁合同的效力。一审判决正确，应予维持。王开花向一审法院起诉请求：1.解除铭峰房地产公司与王开花之间的房屋买卖合同；2.判令铭峰房地产公司返还王开花购房款99832元、承担2016年7月13日至2019年4月13日的利息16472元及自2019年4月14日至购房款退还之日止的利息（按照年利率6%计算）；3.支付违约金3652元。一审法院认定事实：2016年3月27日，王开花与铭峰房地产公司签订商品房买卖预售合同约定，王开花购买铭峰房地产公司开发建设的位于金昌市盘旋路西南角“铭峰·首座”一座一单元三层208商铺，价款为121746元；王开花于2016年7月13日前支付全部价款；双方在商品房买卖预售合同中约定房屋的交付时间为2016年11月30日前。铭峰房地产公司交房时间逾期超过90日，买受人王开花有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起10日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息并按照全部房价款的3%向买受人支付违约金；并约定出卖人铭峰房地产公司在合同签订之日起三十日内办理商品房预售合同备案登记，并将本合同登记情况告知买受人；双方共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人原因，买受人未能在房屋交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息等。该合同签订当日，王开花向铭峰房地产公司交付房款99832元。同日，王开花作为出租方、铭峰奥特莱斯公司作为承租方就上述购买的商铺签订租赁合同约定，租赁期限自2016年9月1日至2026年8月31日，签订合同当日铭峰奥特莱斯公司一次性支付前三年即自2016年9月1日至2019年8月31日的租金21914元。王开花、铭峰房地产公司及铭峰奥特莱斯公司三方商定，用铭峰奥特莱斯公司应向王开花支付的前三年的租金抵付王开花购买商铺的房款21914元。现王开花购买的上述商铺尚未投入使用，王开花亦未取得房屋权属证书。一审法院认为，双方当事人明确约定了铭峰房地产公司向王开花交付房屋的时间、办理产权登记的时间及逾期后王开花的合同解除权。铭峰房地产公司应按合同约定的时间向房屋的买受人王开花或者房屋的承租人铭峰奥特莱斯公司交付房屋，并按约定的时间办理产权初始登记手续，使王开花按时取得房屋所有权证。双方约定的交付房屋的时间是2016年11月30日前，买受人取得房屋所有权证书的时间是房屋交付之日起365日内。但铭峰房地产公司至今未将房屋交付王开花，也未提供证据证明其已将房屋交付给了王开花房屋的承租人铭峰奥特莱斯公司实际使用，更未完成房屋的初始登记,王开花未取得产权登记证。王开花依双方约定，可以行使合同解除权，要求铭峰房地产公司按合同约定退还房款、支付自交款之日起至退还之日的利息，并可要求铭峰房地产公司支付违约金，王开花的各项诉讼请求均符合双方约定及相关法律规定，予以支持。利息以交款数额按同期中国人民银行贷款利率即年利率4.75%计算；违约金按双方约定的全部房价款的3%予以计算。王开花与铭峰奥特莱斯公司之间的涉案房屋租赁合同系独立合同，并不妨碍王开花行使对商品房买卖合同的解除权。铭峰房地产公司的抗辩理由不符合合同约定和法律规定，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决：一、解除王开花与铭峰房地产公司2016年7月13日签订的商品房买卖预售合同（208号商铺）；二、铭峰房地产公司退还王开花购房款99832元，并给付王开花自2016年7月13日至2019年4月13日的房款利息13040.5元及自2019年4月14日至房款付清之日的利息（按年利率4.75%计算）；三、铭峰房地产公司支付王开花违约金3652元。上述第二、三项限判决生效后十日内履行。二审中，当事人没有提交新证据。根据双方当事人的陈述，对二审争议的事实，本院认定如下：涉案房屋至今未竣工验收。一审法院查明的其他事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。铭峰房地产公司与王开花于2016年3月27日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方的商品房买卖合同明确约定了铭峰房地产公司房屋交付时间、办理产权登记的时间及逾期交付房屋后王开花享有解除合同的权利。根据法庭查明的事实，铭峰房地产公司至今未完成涉案房屋的竣工验收，未在合同约定的时间交房，也未按期办理产权登记，王开花有权行使合同解除权。一审判决解除双方的商品房买卖合同符合双方当事人的约定和法律规定。铭峰房地产公司所提其将房屋交给铭峰奥特莱斯公司视为其向王开花交付房屋，王开花主张解除涉案商品房买卖合同没有事实和法律依据的理由不能成立。铭峰房地产公司上诉认为解除商品房买卖合同后，房屋无法退回，应当追加承租人铭峰奥特莱斯公司作为第三人参加诉讼，因王开花与铭峰奥特莱斯公司的房屋租赁合同系另一法律关系，铭峰房地产公司主张双方约定房屋租赁合同不能解除、一审未追加铭峰奥特莱斯公司程序违法的理由不能成立，对其该上诉请求亦不予支持。综上所述，铭峰房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由甘肃铭峰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 尚晓霞审判员 李 静审判员 蔡中利 二〇一九年十月三十一日书记员 刘 蓉