广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初19332号原告:贾金萍,女,1973年8月23日出生,汉族,住广东省中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：欧子俊，广东瀛湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：周骏康，广东瀛湾律师事务所律师助理。被告：陈定国，男，1986年5月6日出生，汉族，住湖南省浏阳市，委托诉讼代理人：赵子金，中山市黄圃镇法律服务所法律工作者。原告贾金萍与被告陈定国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾金萍的委托诉讼代理人欧子俊、被告陈定国及其委托诉讼代理人赵子金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾金萍向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告分别在2018年6月1日及2018年7月2日签订的房屋租赁合同；2.被告立即交还租赁物，逾期交还租赁物的应向原告支付占有使用费（以租金总额29302.5元为基数，判决交还期限届满之日起计算至实际交还租赁物之日止）；3.被告向原告支付租金87907.5元（从2019年4月至判决合同解除之日止）及利息（从起诉之日起计至实际清偿之日止，按照银行贷款利率计算）；4.被告向原告支付2019年3月、4月、5月的水电费、垃圾处理费80390.11元及利息（从起诉之日起计至实际清偿之日止，按照银行贷款利率计算）；5.58605元履约保证金归原告所有。诉讼过程中，原告贾金萍变更诉求二为：被告立即交还租赁物；诉求三明确为：被告向原告支付租金及占有使用费（以29302.5元/月，从2019年4月1日起至被告实际搬离之日止）及利息（以占有使用费为基数，从起诉之日起计至实际清偿之日止，按照中国人民银行贷款利率计算）。事实与理由：2018年6月1日原告与被告签订房屋租赁合同，原告将中山市火炬开发区小隐莆引路1号厂区内的C座厂房三层建筑面积1534.28㎡及宿舍14间建筑面积644㎡在现有状态下出租给被告，租赁期限2018年6月1日至2020年7月31日，每月租金25618.5元，履约保证金51237元。租金为月缴，水电费全部由被告承担。2018年7月2日，原告与被告签订了另一份房屋租赁合同，原告将中山市火炬开发区小隐莆引路1号厂区内的C座厂房内宿舍1楼56㎡及2楼、4楼6间宿舍共计276㎡租赁给被告，约定租金为每月3684元，履约保证金为7368元，租赁期限从2018年7月1日至2020年7月31日，水电费由被告承担。上述两份租赁合同均约定了拖欠租金达7天，或欠交管理费、水、电费等达一个月，则视为乙方违约；因被告违约而合约终止，保证金不予退还，原告有权不经被告同意收回该物业，被告无条件搬出该物业。逾期不迁的，视为被告放弃遗留物品的所有权。在2019年1月开始，被告就开始无法按时足额支付租金和水电费，至今被告仍未支付2019年4月、5月、6月的租金及水电费。2019年6月末被告已停产，被告将有价值的设备搬迁，剩余部分设备和物品占用了厂房大部分地方，以致原告无法处理，无法再次出租。因此为维护原告的合法权益，特诉至法院。原告贾金萍对其主张的事实以及诉讼请求向法院提供的证据有：1.房屋租赁合同书；2.情况说明；3.房产证；4.水电费抄表单；5.应缴租金；6.支付租金及水电费凭证；7.公司登记资料及其法定代表人身份证复印件；7.水电费抄表单。被告陈定国辩称，1、对原告的诉讼请求一，被告同意解除双方签订的房屋租赁合同，原、被告已实际在2019年5月20日解除了房屋租赁合同；2、对诉讼请求二，2019年5月20日被告已将涉案租赁物交还原告，请求法院予以驳回；3、对诉讼请求三，被告确认从2019年4月1日至5月20日租金暂未向原告支付；4、对诉讼请求四，水电费、垃圾处理费被告已向原告支付至2019年3月31日，应予以驳回原告重复起诉部分；5、诉讼请求五，在2019年被告与原告协商，用保证金抵扣押金，且将设备抵扣给原告，所以被告不承认自己有违约行为，被告对于租金标准29302.5元/月没有意见。被告就其辩称向法院提供以下证据：电费发票。本院经审理认定事实如下：贾金萍（甲方、出租方）与陈定国（乙方、承租方）于2018年6月1日签订房屋租赁合同，主要约定：甲方将座落在中山市火炬开发区小隐莆引路1号厂区内的C座厂房三层建筑面积1534.28㎡及宿舍14间建筑面积644㎡在现有状态下出租给乙方，租赁期为2年，从2018年6月1日起至2020年7月31日止，租金从2018年6月1日至2020年7月31日每月25618.5元，履约保证金为2个月的租金51237元，乙方每月交纳一次租金，租金必须于前期租金到期5天前向甲方指定的银行账户支付下月租金，该物业产生的任何费用（如、水、电、物业管理费等）由乙方全额支付。租赁期间，乙方如拖欠租金达7天，或欠交管理费、水、电费等达一个月，则视为乙方违约，合约因违约而终止，因乙方违约而合约终止，保证金不予退还，甲方有权不经乙方同意单方收回该物业，乙方须无条件搬出该物业，逾期不迁的，视为乙方放弃遗留物品之所有权，乙方在履行合同中违约或擅自解除合同应支付甲方51237元并且甲方没收乙方保证金。2018年7月2日，贾金萍（甲方）与陈定国（乙方）再次签订房屋租赁合同，主要约定，甲方将座落在中山市火炬开发区小隐莆引路1号厂区内的C座厂房内宿舍1楼56㎡及2楼、4楼6间宿舍共276㎡在现有状态下出租给乙方，租赁期从2018年7月1日起至2020年7月31日止，2018年7月1日至2020年7月31日每月租金3684元，履约保证金为2个月租金7368元，乙方每月交纳一次租金，租赁期间，乙方如拖欠租金达7天，或欠交管理费、水、电费等达一个月，则视为乙方违约，合约因违约而终止，因乙方违约而合约终止，保证金不予退还。合同还约定了其他事项。合同签订后，贾金萍将案涉租赁物交付陈定国，陈定国向贾金萍交付了保证金58605元，并成立了中山市旭驰五金制品有限公司。陈定国从2019年4月开始未交纳租金及2019年4月、5月水电费29518.96元、10991.81元。双方共同确认当月交纳当月租金，当月交纳上个月的水电费。陈定国称其因经营不善于2019年5月搬走了物料及部分机器设备，并与贾金萍协商将机器设备及保证金用于支付尚欠租金，但贾金萍不同意，直接将案涉租赁物锁门，并断了水电，导致陈定国无法经营直接停产，被迫于2019年5月20日撤离，租赁物内尚有价值8万元左右的设备因贾金萍锁门而无法搬走；贾金萍对此不予确认，称陈定国从未向其说明不承租，搬走设备也未通知其，贾金萍于2019年5月底发现租赁物内已无人工作，知道陈定国搬走，但还剩下部分设备，故其于6月份始锁门。因双方协商未果，贾金萍遂于2019年7月26日诉至本院，主张上述实体权利。另查明，案涉租赁物座落于中山××开发区小隐村，权属人为中山联贸手袋制品有限公司（以下简称联贸公司），2019年7月16日，联贸公司出具情况说明，载明：联贸公司名下的，位于中山市火炬开发区小隐莆引路**厂区内的**厂房及宿舍由贾金萍承租，联贸公司同意其转租，联贸公司不向陈定国主张权利。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷,贾金萍与陈定国签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方约定陈定国如拖欠租金达7天，或欠交管理费、水、电费等达一个月，则视为违约，现陈定国未按约定交纳租金及水电费构成违约，应承担相应的违约责任。关于贾金萍主张解除双方签订的房屋租赁合同，陈定国予以同意，本院予以支持，案涉合同解除后，陈定国应向贾金萍交还案涉租赁物；关于贾金萍主张的租金及占有使用费，陈定国于2019年4月开始拖欠租金，其称于2019年5月20日撤离租赁物，贾金萍不予确认。陈定国确认尚有价值约8万元的设备在案涉租赁物内，即陈定国至今仍实际占有使用案涉租赁物。故本院对贾金萍主张的租金及占有使用费予以支持。陈定国辩称其于2019年5月20日交还案涉租赁物，但因贾金萍锁门其无法搬走设备。陈定国没有提供证据证明贾金萍拒绝其搬走设备，或者双方协商一致于2019年5月20日进行了案涉租赁物的交接。在案涉合同租赁期限尚未届满，陈定国没有通知贾金萍并得到贾金萍同意的情况下，单方撤离案涉租赁物不能视为其已将案涉租赁物交还贾金萍。故本院对陈定国的该项辩解不予采纳；关于贾金萍主张的履约保证金58605元归其所有，双方约定因陈定国违约而合约终止，保证金不予退还，现在陈定国构成违约，贾金萍无需向陈定国退还上述保证金；关于贾金萍主张的水电费，陈定国称水电费均按照贾金萍开具的收据载明的金额来交纳，现陈定国对贾金萍提交的水电费明细表不持异议，本院对该项主张予以支持；关于贾金萍主张的租金及水电费利息损失，因陈定国交纳的保证金已足以弥补贾金萍的损失，本院对贾金萍的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告贾金萍与被告陈定国分别于2018年6月1日、2018年7月2日签订的房屋租赁合同；二、被告陈定国于本判决发生法律效力之日起七日内向原告贾金萍交还其承租的位于中山市火炬开发区小隐村的厂房及宿舍；三、被告陈定国于本判决发生法律效力之日起七日内向原告贾金萍支付租金及占有使用费（从2019年4月1日起计至被告实际搬离租赁物之日止，按29302.5元/月的标准计算）；四、被告陈定国于本判决发生法律效力之日起七日内向向原告贾金萍支付2019年4月、5月的水电费40510.77元；五、原告贾金萍无需向被告陈定国退还保证金58605元；六、驳回原告贾金萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4704元，减半收取计2352元（该款原告已预交），由被告陈定国负担（该款被告陈定国于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告贾金萍）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 石 慧二〇一九年十月二十四日书记员 赖坤龙姚志姬