安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初8248号 原告：安徽风采商业管理有限公司，住所地阜南县鹿城镇地城北路东侧，统一社会信用代码913412253580121881。 法定代表人：孙会杰，执行董事。 委托诉讼代理人：肖蔓莉，安徽张怀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳兆国，安徽张怀华律师事务所实习律师。 被告：周元子，男，1984年10月12日出生，汉族，住阜南县。 委托诉讼代理人：李强，安徽裕德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：栾安宁，安徽裕德律师事务所律师。 原告安徽风采商业管理有限公司（以下简称风采公司）与被告周元子租赁合同纠纷一案,本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告风采公司的委托诉讼代理人肖蔓莉、柳兆国，被告周元子的委托诉讼代理人栾安宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告风采公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认解除原告（甲方）与被告（乙方）于2017年4月7日签订的《租赁合同书》。2、判决被告立即支付租金40万元。3、判决被告向原告支付违约金共计238.887万元(违约金计算为从被告应付款日至结清日全部迟延付款金额的1.5%×30%)。4、判令被告于判决生效30日内返还租赁场所。5、由被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2017年4月7日原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同书》，约定原告将其位于阜南县淮河东路与中岗路交汇处1号楼119、219、120、220、121、221层区域，面积539.54㎡出租给被告用于经营服装。出租期限为6年，从2017年8月16日至2023年8月15日。合同第5条约定租期第1年至第3年每年租金为120万元，第4年至第6年租金在第三年的基础上增长10%，即每年租金为132万元。关于租金支付方式在合同5.5条中约定“场地使用费原则上为1年一个付款预期，考虑到乙方前期投资较大，第一年为半年一个付款期预付，第二年开始恢复为1年一个付款期预付。本合同签署后，乙方需在7日内向甲方支付300000元合同保证金，合同执行日期前7日即(2017年7月3日前）付清半年使用费的剩余部分300000元。之后前一个付款期限届满前60日预付下一个付款期场地使用费及其他应付费用。”合同签订后，原告依约向被告交付房屋，并完全履行了自己的合同义务，依合同约定被告应于2017年7月3日支付第一年前半年(2017年8月16日-2018年2月15日）的租金60万，于2017年12月15日支付第一年后半年(2018年2月16日-2018年8月15日）租金60万，2018年6月15日应支付第二年(2018年8月16日-2019年8月15日）租金120万元，2019年6月15日应支付第三年(2019年8月16日-2020年8月15日）租金120万元。但被告均未按合同约定按时足额支付，原告多次催要，至今被告还有30万元房屋租金尚未支付。根据原被告双方签订的《租赁合同书》第13条的约定，在被告逾期支付场地使用费，履约保证金以及其他应由被告支付的费用，且超过30日原告除有权要求被告承担赔偿责任外有权解除本合同，被告需从应付款日至结清日每日向原告支付全部迟延付款金额的1.5%的违约金。虽然双方在13条中约定乙方（被告）应在不低于200万不高于300万的限额内，根据甲方（原告）受到的实际损失承担违约金和赔偿责任，但原告的实际损失远远超过三百万，被告延迟支付租金的违约金按照双方的合同约定共796.29万元，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人约定的违约金不得超过实际损失的百分之三十。现原告按照实际损失的百分之三十主张违约金，违约金796.29万元的30%，即238.887万元。原被告的租赁合同期为六年，总金额是七百五十六万元，现只履行两年，因被告多次拖延支付租金行为，给原告带来严重损失，原告主张的违约金不是根据对方未交的三十万租金，而是依据合同约定被告违约应承担的违约责任，另被告未足额按期支付房屋租金的行为，已符合《租赁合同》中关于合同解除的约定，原告于2019年5月10日向被告发律师函解除《经营场所租赁合同书》，同时有视频录像作证，并邮寄给对方，被告并未在3个月的异议期内对合同解除提出异议。原告认为依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第九十六条的规定，自己享有解除合同的权利并已经行使，双方的《租赁合同书》在被告收到原告发出的解除合同律师函时即已解除。在合同解除后被告应当继续承担支付欠付租金和承担违约责任并向原告返还房屋的义务。现为了维护原告的合法权益，特具状起诉，请求人民法院支持原告诉求。 被告周元子辩称，一、原告不是本案的适格主体。原告安徽风采商业管理有限公司虽然作为出租方与被告周元子签订了《租赁合同书》，但是原告安风采商业管理有限公司并不是涉案出租房屋的实际所有人，也未获取实际房屋所有权人安徽省阜南县风采置业有限责任公司的授权。原告没有合法的房屋出租权利，也就没有收取租金的权利，故不是本案的适格主体。二、被告已将租期内的两年房租费用240万元缴纳完毕，不存在拖欠房屋租金的情况。被告于2017年4月7日签订租赁合同书，签订后的7日内即2017年4月14日交付给原告合同保证金30万元，后2017年8月15日又交付了2017年8月-2018年2月剩余租金30万元。因合同第三章第五条第5.5款约定本合同签署后，乙方须在7日内向甲方支付300000元合同保证金，合同执行日期前7日付清半年使用费的剩余部分300000元，被告于2017年4月7日缴纳的合同保证金30万元已转化为第一个租房期限半年的租金进行抵付。按照原告在庭前交付的交付租金款清单，被告实际使用房两年，被告已按照双方约定的合同租金数额足额缴纳完毕，不存在拖欠租金和给原告造成损失的情形。三、被告不存在严重违约情形存在，原告据此解除合同无法律依据按照合同约定2019年8月16日是原、被告之间租赁合同第三年度开始的时间，也就是被告应在2019年6月16日前给付第三年度的租金，但是被告给原告发律师函的时间是2019年5月10日，还远远达不到双方约定的给付租金的期限，原告就要求解除合同，可见原告是在故意的造成被告违约，以便后期收回房屋。至于原告在诉状中称还有30万元租金未支付，被告在上述中已陈述清楚，不存在拖欠房租的情况。原告所称的拖欠房屋租金是经原告与原告方沟通后给予原告的给付租金的宽限期限，且原告也己接受租金，可视为双方对于合同租金给付期限的变更，故不存在违约。被告收到原告方发来的律师函后，一直在与原告方沟通，且在2019年8月15日与原告方联系要求缴纳租金，也未得到回应，合同约定的指定交付账户，也因双方沟通后放弃不用，被告方缴纳租金不知向何人缴纳，这是原告方造成的，也是原告方想收回房屋故意造成原告违约的情况。四、原告索要巨额违约金无事实和法律依据。首先，被告方已陈述清楚，不再拖欠原告方的租金。其次，被告方未按合同约定支付租金，是与原告方协商约定，且原告方已接受租金，可视为对于缴纳期限的变更，不存在违约，也就不存在违约金。再者原告诉称其实际损失金额为796.29万元，但原告未提供证据证明实际损失数额。且原告出租房屋，双方的台同并未解除，原告所遭受的损失也最多是租金损失，但被告方也未拖欠原告方租金，原告方何来损失一说。原告按照逾期未支付数额的日1.5％支付违约金严重违反法律规定，按照双方约定的违约金支付方式，月息达到45％，这是远远超过法律规定的，参照民间借货司法解释的利息及违约金也不能超2％，原告按照月45％索要违约金远超过法律规定。综上所述，原告诉请要求被告承担违约责任，缺乏事实和法律依据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2016年8月9日,原告风采公司与安徽省阜南县风采置业有限责任公司（以下简称风采置业公司）签订《商业地产业主委托出租合同书》。合同约定：风采置业公司将位于安徽省阜南县风采世纪广场（包括1号楼119、219、120、220、121、221层区域，面积539.54㎡）委托风采公司对外出租，风采置业公司授权风采公司以风采公司的名义对外签署出租合同和收取租金，风采置业公司均予认可。同时，风采置业公司应积极配合风采公司的受托出租行为。委托期限：自2016年8月6日起至2031年8月5日止。风采公司根据委托管理的房屋的面积，按照每年每平方米支付“若干”租金。双方对权利义务、违约责任等进行了约定。2017年4月7日。原告风采公司作为甲方，被告周元子作为乙方，签订《经营场地租赁合同》（租赁合同书），合同第2条约定：甲方提供给乙方的经营场地位于：阜南县淮河东路与中岗路交汇处1号楼119、219、120、220、121、221层区域，面积539.54㎡，用于经营服装。第4条约定：经营场地的使用期限为6年，从2017年8月16日至2023年8月15日。合同第5条约定：场地使用费用，第1年至第3年每年租金为120万元，第4年至第6年，年场地使用费标准分别比第3年场地使用费标准增长10%，即年场地使用费为132万元。在费用支付方式上还约定：场地使用费原则上为1年一个付款期预付，考虑到乙方前期投资较大，第一年为半年一个付款期预付，第二年开始恢复为1年一个付款期预付。本合同签署后，乙方须在7日内向甲方支付30万元合同保证金，合同执行日期前7日前（即2017年7月3日前）付清半年使用费的剩余部分30万元。之后，前一个付款期届满前60日预付下一个付款期场地使用费及其他应付费用。前述款项乙方可以现金、支票或银行划款方式交给甲方，付款日期如遇周末或节假日则相应顺延。合同第13条约定：出现如下情形之一时，甲方有权选择提前解除合同并有权要求乙方支付违约金，因乙方的行为导致甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿。乙方应当在不低于200万元且不高于300万元的限额内，根据甲方受到的实际损失情况承担违约金和赔偿金。如果甲方选择解除合同，履约保证金将作为违约金不予返还。（1）如果乙方逾期不支付场地使用费、履约保证金以及其他应由乙方支付的费用，且超过30日的，甲方除有权要求索赔外，有权解除本合同；不论甲方是否提前解除合同，乙方均需从应付日至结算日每日向甲方支付全部延期付款金额的1.5%的违约金。合同第16条约定：合同终止后，甲方有权根据实际情况暂扣保证金的部分乃至全部。待甲乙双方共同审查并确定甲方没有任何民事责任后，甲方应当在90日内无息返还。合同对原、被告双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告风采公司按约定交付了租赁物。2017年4月14日被告周元子付款30万元保证金；2017年8月15日付款30万元；2018年2月14日付款35万元；2018年4月23日付款8万元；2018年6月5日付款17万元；2018年9月10日付款30万元，2018年11月15日付款30万元；2019年1月24日付款40万元；2019年2月3日付款20万元。2019年5月10日原告风采公司向被告周元子发出律师函，要求被告周元子给付应付租金及解除2017年4月7日原、被告签订的合同，被告周元子在一个月内退还租赁的场地。被告周元子于2019年5月11日签收律师函。 本院认为，涉案场地所有权属于风采置业公司。根据风采置业公司与原告风采公司2016年8月9日签订的合同约定，原告风采公司合法取得了涉案场地的租赁权和收益权并有权对外出租。因此，原告风采公司与被告周元子于2017年4月7日签订的《经营场地租赁合同》（租赁合同书）是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方均应按合同的约定履行各自的义务，原告风采公司按照约定交付了出租物，被告周元子应按照合同约定的时间和数额给付租金。根据《经营场地租赁合同》第5条费用支付方式的约定：场地使用费原则上为1年一个付款期预付，考虑到乙方前期投资较大，第一年为半年一个付款期预付，第二年开始恢复为1年一个付款期预付。本合同签署后，乙方须在7日内向甲方支付30万元合同保证金，合同执行日期前7日前（即2017年7月3日前）付清半年使用费的剩余部分30万元。之后，前一个付款期届满前60日预付下一个付款期场地使用费及其他应付费用。被告周元子应于2017年4月14日前支付30万元，2017年7月3日前付款30万元；于2017年12月15日付款60万元；2018年6月15日前付款120万元，2019年6月15日付款120万元。从2017年4月14日至2019年2月3日，被告周元子支付完毕2017年8月16日至2019年8月15日的房屋租赁费，共计240万元，被告要求原告立即支付租金40万元,本院不予支持。《租赁合同书》中，原、被告约定：如果乙方逾期不支付场地使用费、履约保证金以及其他应由乙方支付的费用，且超过30日的，甲方除有权要求索赔外，有权解除本合同，被告没有按照合同的约定按期足额给付场地使用费，原告请求法院确认解除原、被告于2017年4月7日签订的《租赁合同书》，本院予以支持。 关于违约金的问题，原告风采公司的主张被告周元子给付违约金合法，被告周元子抗辩违约金数额过高，应予调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。违约金的计算方法，以每期逾期未付款为基数，按月利率2%计算。被告应于2017年7月30日前付款30万元，被告实际于2017年8月15日支付，逾期42天，违约金8400元；被告应于2017年12月15日前付款60万元，被告实际于2018年2月14日支付35万元，逾期59天，违约金13766.7元，于2018年4月23日支付8万元，逾期128天，违约金6826.7元，于2018年6月5日支付17万元，逾期170天，违约金19266.7元；被告应于2018年6月15日前付款120万元，被告实际于2018年9月10日支付30万元，逾期85天，违约金17000元，于2018年11月15日支付30万元，逾期150天，违约金30000元，于2019年1月24日支付40万元，逾期219天，违约金58400元，于2019年2月3日支付20万元，逾期228天，违约金30400元。上述违约金合计184060.1元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告安徽风采商业管理有限公司与被告周元子于2017年4月7日签订的《租赁合同书》(经营场地租赁合同)于2019年5月11日解除； 二、被告周元子于本判决生效之日起十日内给付原告安徽风采商业管理有限公司违约金184060.1元； 三、被告周元子于本判决生效之日起三十日内将《租赁合同书》约定的租赁物返还给原告安徽风采商业管理有限公司； 四、驳回原告安徽风采商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14555元，由原告安徽风采商业管理有限公司负担13595元，被告周元子负担960元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  姚栋梁 二〇一九年十月二十一日 法官助理王荣 书记员陈劲松 （2019）皖1225民初8248号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 最高人民法院 《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 告知：本案申请执行期限为2年，时间从本判决书生效之日起计算，逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利；义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户，开户名：阜南县人民法院执行标的款；账号：17×××07；开户行：中国银行股份有限公司阜南支行；并请通知主审法官。