福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6861号 上诉人（原审原告）：福建亿力物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路**。 法定代表人：黄宗斌，执行董事。 委托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷杜坚，福建瑞权律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高峰，女，1967年8月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王威，福建万得律师事务所律师。 上诉人福建亿力物业管理有限公司（以下简称“亿力物业公司”）因与被上诉人高峰物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初4655号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 亿力物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持亿力物业公司全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由高峰承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、亿力物业公司关于物业费的请求并未超过诉讼时效。在高峰拖欠物业费后，亿力物业公司都有通过相关途径向高峰主张权利，构成诉讼时效的中断。另，亿力物业公司所提交的催款函是证明亿力物业公司曾向高峰主张权利的内容，而该函件因高峰拒收而被退回。且在本案庭审时，亿力物业公司已在现场将未拆封的催款函件提交法庭审查，证明亿力物业公司曾向高峰催款的事实。二、高峰应当按照约定向亿力物业公司支付水电公摊费用。水电公摊的支付，不仅是作为业主的高峰的法定义务，也是合同义务。三、亿力物业公司在提供物业服务过程中，不存在任何的违约行为，且高峰一审所提交的证据也不能证明亿力物业公司存在违约行为，一审法院认定亿力物业公司管理不善导致高峰房屋渗水是错误的。再者，物业合同已经明确约定迟延交纳物业费的违约金标准为日千分之一，该约定未违反法律禁止性规定，属于合法、有效的约定，一审法院未查明双方合同约定的事实，仅仅判决高峰按年6%标准支付违约金是错误的。 高峰辩称，亿力物业公司上诉的事实和理由不成立。一、关于诉讼时效。亿力物业公司此前向高峰寄送EMS催告函是寄往高峰已被拆迁房屋所在地，地，地址明显错误于所谓在一审当庭拆开的催告函，亿力物业公司在一审中未将此作为证据提交法院，函件内容未经高峰确认和质证，亿力物业公司应当自行承担不利后果。亿力物业公司唯一提交法院的律师函由于没有具体的落款时间且没有高峰签收的记录，不能证明已经送达高峰，不产生诉讼时效的中断问题。一审法院对诉讼时效认定正确，判决高峰给付起诉前三年内应付的物业管理费，并无不当。二、关于水电公摊。在案合同中没有约定公摊水电的负担方式，且亿力物业公司也未提供证据证明公摊水电计算依据、标准、实际支出以及公示、公告等内容，亿力物业公司诉请高峰负担公摊水电没有依据。三、关于亿力物业公司的违约行为。由于亿力物业公司未依约承担公共部分维修责任，房屋顶楼防水设施老化、墙体渗水严重，高峰多次维修产生直接经济损失，所以才不再缴纳物业费。本案系亿力物业公司违约在先。 亿力物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令高峰向亿力物业公司支付拖欠自2007年11月至2008年10月及2009年11月至2018年7月的物业费35661.6元及违约金（违约金以各单月所欠物业费为基数，按日欠费千分之一标准，从欠费当月11日起计算至实际款项还清之日止）；2.请求判令高峰向亿力物业公司支付拖欠自2008年5月至2018年7月的水电公摊3960.0元；3.本案诉讼费由高峰承担。 一审法院认定事实：福建沃野房地产股份有限公司（甲方）与亿力物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同第二条第3项约定：在物业管理区域内，亿力物业公司提供的前期物业管理服务包括物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅1元／月.平方米，小高层（带电梯）住宅：1.2元／月.平方米。合同第七条规定：业主应于交房入伙之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。物业服务费（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月10日之前履行交纳义务。合同第三十一条规定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每天加收应交费用千分之一的标准向乙方支付违约金。合同第三十五条约定：合同期限自2007年9月30日起至2010年8月30日止。2007年9月22日，亿力物业公司（甲方）与高峰（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，根据协议第一条的约定：高峰的建筑面积为261.27平方米。协议第五条约定高峰交纳物业管理费时间从福建沃野房地产股份有限公司通知的业主交房截止之日起；管理费标准为高层住宅：1.2元／平方米／月。协议第七条约定：受有关部门委托，甲方为乙方提供公共水、电（公摊费）等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），共用水电费按政府文件据实分摊。协议第十条约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。另查，高峰系位于福建省福州市晋安区复式单元的业主，房屋产权登记面积253.99平方米。高峰于2007年9月22日在《业主签收文件目录》及《房屋验收交接表》上签字确认交房时间。 一审法院认为，关于《前期物业服务合同》的真实性，亿力物业公司虽未提供该合同的原件，但提供了《前期物业管理服务协议》原件，该协议能与《前期物业服务合同》相互印证，故对《前期物业服务合同》的真实性，一审法院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故福建沃野房地产股份有限公司和亿力物业公司签订的《前期物业服务合同》，该合同效力及于该小区全体业主。高峰系晋安区新店镇满洋路137号家天下一期A地块10#号楼1003复式单元的业主，应受合同约束，依约享有亿力物业公司物业管理服务的权利，亦应承担履行交纳物业管理费的义务。高峰在享受亿力物业公司物业管理服务的同时未按约交纳物业管理费已构成违约，应承担违约责任。本案的争议焦点为：1.关于物业费的起算时间。根据亿力物业公司与高峰签订《前期物业管理服务协议》第五条第一项约定“乙方缴纳费用时间从福建沃野房地产有限公司通知的业主交房截止之日起，开始向亿力物业公司缴纳管理费。”根据亿力物业公司向一审法院提交的交房证明材料，确定交房时间为2007年9月22日，故应从该日开始计算物业费。2.关于亿力物业公司诉请的物业管理费是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。亿力物业公司向一审法院起诉的时间为2019年1月30日，亿力物业公司提供的证据律师函无落款时间也未向一审法院提交向高峰寄送律师函的相关材料，亿力物业公司无法证明诉讼时效存在中止、中断的情形，故亿力物业公司主张的2016年1月30日之前的物业费已超过诉讼时效，一审法院不予支持。高峰须交纳2016年1月30日起至2018年7月的物业费，按房屋建筑面积253.99平方米以1.2元/月/平方米计算，为253.99平方米*1.2元/月/平方米*31个月=9448.43元。3.关于亿力物业公司诉请的水电公摊问题，亿力物业公司并未提交证据证明具体的水电公摊费用，故一审法院对该诉请不予支持。4.关于亿力物业公司诉请的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。且鉴于亿力物业公司存在管理不善，造成高峰房屋渗水问题，亿力物业公司应承担相应的违约责任，故一审法院酌情减少违约金，确定高峰应按年利率6%向亿力物业公司支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、高峰于本判决生效之日起十日内向福建亿力物业管理有限公司支付自2016年1月起至2018年7月止欠缴的物业服务费9448.43元；二、高峰于本判决生效之日起十日内向福建亿力物业管理有限公司支付违约金（以9448.43元为基数，按年利率6%从2016年1月30日起计算至实际还清上述物业服务费之日止）；三、驳回福建亿力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果高峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费790元，适用简易程序减半收取395元，由高峰负担88元，福建亿力物业管理有限公司负担307元。 二审中，亿力物业公司提交一份邮寄面单，证明其一审提供的催缴物业费律师函系于2018年10月15日寄出但被退回。本院认为，该证据并非一审庭审结束后新出现的证据，亿力物业公司未能说明逾期提交证据的合理理由，且邮寄面单未能体现未送达原因，本院不予采纳。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于亿力物业公司诉请高峰支付的物业费、违约金是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。亿力物业公司向法院起诉的时间为2019年1月30日，其未能举证证明在提起本案诉讼前三年内存在诉讼时效中止或中断的情形，诉请高峰支付2016年1月30日前的物业费、违约金已超过诉讼时效。一审判决高峰应向亿力物业公司支付2016年1月30日起至2018年7月的物业费、违约金，并无不当，本院予以维持。 关于迟延交纳物业费的违约金标准。合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以调整。迟延交纳物业费造成的损失为资金占用损失，本案合同约定违约金按日1‰即年36.5%标准计算，约定过高，高峰请求调整具备合理性。一审将违约金标准调整为年利率6%，判决结果合理，本院予以维持。 关于水电公摊费用。亿力物业公司诉请高峰给付水电公摊费，但未能举证证明水电公摊费的具体项目、实际数额及计算依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上所述，亿力物业公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费790元，由福建亿力物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇一九年十月二十二日 法官助理刘奕 书记员郭梦铃