广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初1602号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，住所地：广东省佛冈县。法定代表人：杨安琼，该公司副总经理。委托诉讼代理人：徐焕民，该公司员工。委托诉讼代理人：朱沛珍，该公司员工。被告：谢春玲，女，1982年4月8日出生，汉族，住广东省佛冈县。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司与被告谢春玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司的委托诉讼代理人徐焕民、朱沛珍到庭参加了诉讼。被告谢春玲经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费，暂计至2019年7月的物业服务费共计人民币10022.65元；2、判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照从逾期之日起每日按应付物业费5‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2019年7月17日的违约金数额为9258.43元；3、判令本案诉讼费用由被告承担，合计19281.08元。事实和理由：2010年10月20日，佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司与原告签订《碧桂园清泉城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务。被告于2013年1月17日购买碧桂园清泉城×街××号房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园清泉城前期物业服务协议》，根据协议约定，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2015年5月开始拖欠原告物业服务费，至2019年7月拖欠的款项已经达10022.65元。原告多次邀约被告前来办理收楼手续，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。被告以未收楼为由，多次拒交，根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告谢春玲在答辩期限内未向本院提交书面答辩意见。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据1、企业名称变更核准登记表；证据2、中华人民共和国物业管理企业资质证书、前期物业服务合同、物价局关于佛冈碧桂园物业服务费收费许可；证据3、商品房买卖合同、补充协议及附件附录、碧桂园清泉城前期物业服务协议、竣工验收备案表；证据4、物业服务费欠费明细；证据5、2015年1月催发收楼信明细、邮寄单。被告谢春玲在举证期限内未向本院提交证据，其经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对证据的辩证、质证的权利。本院经审理认定事实如下：佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司系佛冈县水头镇碧桂园清泉城项目的发展商，2012年12月，该公司与广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司签订《碧桂园清泉城前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务，物业管理服务内容包括：房屋建筑共用部位的维护和管理服务，共用设施设备的维护和管理服务，协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备，公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，交通与车辆停放秩序的管理服务等。合同签订后，广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司开始对碧桂园清泉城进行管理。2013年1月17日，被告谢春玲作为买受人与佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议书，购买由该公司开发的佛冈县水头镇碧桂园清泉城××街××号商品房一幢（共三层），建筑面积为215.17平方米，交付日期为2014年9月30日前。2013年1月17日被告谢春玲与广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司签订了一份《碧桂园清泉城前期物业服务协议》，约定由广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司为被告的涉案房屋自交付后提供物业管理服务。双方在协议中约定的物业管理服务内容与广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司和佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司签订的《碧桂园清泉城前期物业服务合同》服务范围和内容一致。此外，双方在该服务协议第四条第1款约定，物业服务费按该物业的房屋建筑面积（215.17平方米）每月每平方米2元及花园面积（247.63平方米）每月每平方米0.5元计收，即谢春玲每月应交纳554.16元物业服务费；第四条第3款约定，公共设施设备运行及因物业服务内容所产生的水电费用，按实际用量由业主、物业使用人分摊。第六条约定，物业服务费自商品房买卖合同约定的物业交付之日起采用银行代扣的方式按月交纳，每月10日为扣费时间。第十六条约定，逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。在合同约定的交楼期前，经多次通知被告办理收楼手续，至起诉之日被告仍未办理收楼手续。庭审中，原告称，减免被告2014年10月至2015年4月期间的物业服务费，故其主张从2015年5月开始收取被告的物业服务费，至2019年7月被告拖欠的款项共10022.65元。另查明：广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司于2012年12月13日经工商管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司，经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备维修）、绿化养护业务；房地产中介和物业租赁等。2014年11月26日，广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司领取了《广东省收费许可证》，许可证标注的收费项目：……二、物业管理服务费：（一）双拼／联体住宅的收费标准为2元/㎡/月；……（三）住宅花园的收费标准为0.5元/㎡/月。2015年11月23日，广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司经工商部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司；2019年6月24日，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司经工商部门核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司。本院认为，广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司作为有资质的物业管理服务公司，被告谢春玲作为涉案佛冈县水头镇碧桂园清泉城××街××号商品房的业主，双方签订的《碧桂园清泉城前期物业服务协议》，意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，彼此之间的物业服务合同关系成立并生效，各方应按照约定全面履行义务。广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司经工商部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司，后又核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司，此后再核准登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，其权利和义务由变更后的权利主体（即原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司）享有和承担。双方签订的《碧桂园清泉城前期物业服务协议》约定，原告自涉案房屋交付被告后提供物业管理服务。被告与发展商佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限为2014年9月30日前，被告未在该期限办理房屋交付手续，且经原告催促，至今仍未办理房屋交付手续。诉讼中，被告未提出答辩意见，未提交证据证明其至今不办理房屋交付手续有正当理由，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃对本案的抗辩权利。因此，视为被告于最后的交付期限2014年9月30日接收房屋。原告已依照《碧桂园清泉城前期物业服务协议》的约定为被告提供物业服务，被告应当于2014年10月1日起计付相应的物业服务费给原告。原告主张从2015年5月开始计收被告的物业服务费，2015年5月至2019年7月被告共拖欠10022.65元。按协议约定计算，2015年5月至2019年7月共50个月的物业服务费为27708元（554.16元/月×50个月），原告主张被告支付10022.65元，是其自行处分自己的民事权利，没有违反法律规定，本院依法予以支持。被告至今未履行交纳物业服务费的义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及按照双方签订的《碧桂园清泉城前期物业服务协议》第六条“物业服务费自商品房买卖合同约定的物业交付之日起采用银行代扣的方式按月交纳，每月10日为扣费时间”和第十六条“逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”的约定，被告应当从每月物业服务费逾期之日起以当月所欠物业服务费为基数，每日计付5‰的违约金给原告。原告主张暂计至2019年7月17日的违约金9258.43元，本院予以支持。被告谢春玲，经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关的民事诉讼权利，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：被告谢春玲自本判决生效之日起十五日内支付物业服务费用10022.65元及违约金9258.43元（违约金暂计至2019年7月17日，此后的违约金按每日5‰计至付清上述物业服务费之日止）给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费282元，减半收取141元，由被告谢春玲负担。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司可在本判决生效后向本院申请退回其预交的受理费141元。本判决为终审判决。审判员  刘永红二〇一九年十月十七日书记员  房政宇申请执行告知：本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附引用有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。