广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤执监165号申诉人（利害关系人）：郑永标，男，1973年11月23日出生，汉族，住广东省汕头市潮**，委托诉讼代理人：赵东亮，广东连越律师事务所律师。申请执行人：东莞市威远实业集团有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇港口大道，组织机构代码为72294751-1。法定代表人：郑强辉，该公司总经理。被执行人：东莞市松鹰实业有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇沙角管理区西雅路。法定代表人：王国宾。被执行人：广州利英贸易有限公司。住所地：广东省广州市天河区黄埔大道西路冼村街****。法定代表人：郭俊停。被执行人：广州凯尊贸易代理有限公司。住所地：广东省广。住所地：广东省广州市天河区黄埔大道西路****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：韩培娜。被执行人：王国宾，男，1963年6月14日出生，汉族，住广东省东莞市，被执行人：邢书英，女，1963年8月14日出生，汉族，住广东省东莞市，被执行人：王杰，女，1990年9月17日出生，汉族，住广东省东莞市，被执行人：王豪，男，1988年2月20日出生，汉族，住广东省东莞市，郑永标不服广东省东莞市中级人民法院（以下简称东莞中院）（2019）粤19执复42号执行裁定，向本院申诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。广东省东莞市第二人民法院（以下简称东莞二法院）在执行申请执行人东莞市威远实业集团有限公司（以下简称威远公司）与被执行人东莞市松鹰实业有限公司、广州利英贸易有限公司、广州凯尊贸易代理有限公司、王国宾、邢书英、王杰、王豪借款合同纠纷执行一案中，查封了被执行人王豪名下位于广州市番禺区大石街迎宾路大石段521号星河湾星河六号园二栋1梯1902号房产，房地产权证号为**××12。东莞二法院于2018年8月30日作出（2017）粤1972执4349号通知，通知郑永标、沈睿谦收到该通知后15日内搬离该房屋。案外人郑永标于2018年9月18日提出执行异议，请求中止涉案房产的执行，确认其从2015年1月1日至2034年12月31日享有涉案房产的租赁权。案外人郑永标提出异议称：法院在执行（2017）粤1972执4349号案件时，查封了广州市番禺区大石街迎宾路521号星河湾星河6号园二栋1梯1902号，并通知郑永标限期搬离涉案房产。郑永标认为其为涉案房产的合法承租人，有权居住，法院应中止涉案房产的执行。理由如下：郑永标与涉案房产权人王豪于2014年11月26日签订《广州市房屋租赁合同》，约定王豪将涉案房屋出租给郑永标使用，租期20年，从2015年1月1日至2034年12年31日，每月租金15000元，郑永标一次性支付20年共360万元给王豪。后郑永标依约将租金全部支付给王豪指定账户，在签订合同时，王豪未告知郑永标涉案房产存在抵押权的事实，后郑永标将涉案房产组给沈睿谦，沈睿谦一直居住在涉案房产中，因此，郑永标从2015年1月1日至2034年12月31日止享有涉案房产的租赁权，根据合同法二百三十条的规定，郑永标作为涉案房产的合法承租人，对涉案房产具有优先购买权，因此，请求法院中止执行，并支持郑永标的异议请求。东莞二法院查明，执行法院东莞二法院在执行申请执行人威远公司与被执行人东莞市松鹰实业有限公司、广州利英贸易有限公司、广州凯尊贸易代理有限公司、王国宾、邢书英、王杰、王豪借款合同纠纷执行一案，查封了被执行人王豪名下位于广州市番禺区大石街迎宾路大石段521号星河湾星河六号园二栋1梯1902号房产，房地产权证号为**××12。执行法院于2018年8月30日作出（2017）粤1972执4349号通知，郑永标、沈睿谦收到该通知后15日内搬离该房屋。郑永标于2018年9月18日提出执行异议，请求中止涉案房产的执行，确认郑永标从2015年1月1日至2034年12月31日享有涉案房产的租赁权。另查，郑永标提供的证据显示，2014年11月26日郑永标与王豪签订《广州市房屋租赁合同》，约定王豪将广州市番禺区星河湾星河六号2栋1902号房以月租15000元租赁给郑永标，租期自2015年1月1日至2034年12月31日止，租金按月结算，该合同在广州市番禺区男村镇星河湾东区社区居民委员会备案，备案号为2014B1310205275。2014年11月27日王豪与郑永标签订《租赁付款协议》，约定郑永标同意一次性付清全额租金3600000元，郑永标应将租金全额支付至庄海地中国工商银行广州第二支行的账户。郑永标分四次支付给庄海地3600000元。另，涉案房产首次查封法院为东莞中院，时间为2015年4月22日至2018年4月21日，2018年4月22日到期自动解封。执行法院东莞二法院于2016年10月12日轮候查封，现涉案房产由执行法院查封。涉案房产抵押权人为东莞市农村商业银行股份有限公司虎门支行，办理抵押登记时间为2013年11月19日。又查，原告威远公司与被告东莞市松鹰实业有限公司、广州利英贸易有限公司、广州凯尊贸易代理有限公司、王国宾、邢书英、王杰、王豪借款合同纠纷一案，威远公司依据（2015）东二法民二初字第1135号民事判决书向法院申请执行，执行案号为（2017）粤1972执4349号。威远公司作为原告是受让了东莞农村商业银行股份有限公司虎门支行对上述七被告的债权及担保权利。因此，威远公司继受东莞农村商业银行虎门支行对涉案房产的抵押权，威远公司是涉案房产的抵押权人。东莞二法院经审查认为，郑永标与王豪签订《广州市房屋租赁合同》的时间是2014年11月26日，涉案房产办理抵押登记时间为2013年11月19日，租赁合同签订时间晚于威远公司抵押权登记的时间。因此郑永标与王豪之间的租赁关系不得对抗威远公司已登记的抵押权。故郑永标的异议理由不成立，其主张中止对涉案房产执行并继续履行租赁合同的异议请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，执行法院于2018年10月26日作出（2018）粤1972执异238号执行裁定书，裁定驳回郑永标的异议请求。郑永标不服异议裁定，向东莞中院提出复议，认为其与王豪签订租赁合同，依法进行租赁合同备案，并依照合同支付租金，其与威远公司和抵押权之间不是对抗关系，其与王豪之间签订的租赁合同合法有效，请求法院撤销（2018）粤1972执异238号执行裁定书，判令其对执行标的享有租赁权及优先购买权。申请执行人威远公司答辩称，经生效判决书确认，威远公司对案涉房屋已办理抵押登记，并对处置该房产所得价款享有优先受偿权。威远公司所享有的抵押权成立在先，郑永标与王豪之间的租赁关系成立在后，不得对抗威远公司对案涉房产所享有的抵押权。成立在后的租赁关系更不得对实现抵押权产生任何不利影响。请求法院驳回郑永标的复议请求。被执行人东莞市松鹰实业有限公司、广州利英贸易有限公司、广州凯尊贸易代理有限公司、王国宾、刑书英、王杰、王豪均没有提供复议答辩意见和证据。东莞中院对东莞二法院认定的事实予以确认。东莞中院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案申请执行人威远公司是涉案的被执行人王豪名下位于广州市番禺区大石街迎宾路521号星河湾星河6号园二栋1梯1902号房产的抵押权人，其抵押权于2013年11月19日办理了抵押登记。郑永标与王豪签订租赁合同的时间为2014年11月26日，租赁关系发生在涉案房产办理抵押登记手续之后，依法不能对抗设立在先的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”的规定，执行法院除去涉案房产的租赁权依法有据。故申请复议人请求撤销执行异议裁定无法律依据，该院不予支持。综上，异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，东莞中院于2019年4月22日作出（2019）粤19执复42号执行裁定，裁定如下：驳回郑永标的复议请求，维持广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972执异238号执行裁定。郑永标不服东莞中院复议裁定，向本院申诉，请求：1.撤销（2018）粤1972执异238号、（2019）粤19执复42号执行裁定书。2.确认郑永标对位于广州市番禺区大石街迎宾路大石段521号星河湾星河六号园二栋1梯1902的房产（房地产权证号：粤房地权证穗字第**）享有合法租赁权和优先购买权。3.判决对广州市番禺区大石街迎宾路大石段521号星河湾星河六号园二栋一梯1902房产进行拍卖时须附带郑永标的租约（租期至2034年12月31日）。事实与理由：郑永标于2014年11月26日与王豪签订了《广州市房屋租赁合同》，约定王豪将广州市番禺区大石街迎宾路大石段521号星河湾星河六号园二栋1梯1902房产以月租15000元租赁给郑永标，租期自2015年1月1日至2034年12月31日，双方将合同在广州市番禺区南村镇星河湾东区社区居民委员会备案，备案号为：2014B1310205275。后郑永标与王豪协商，于2014年11月27日签订《租赁付款协议》，约定郑永标一次性付清全额租金人民币3600000元，郑永标分四次将租金全额支付完毕。东莞二法院于2018年8月30日作出（2017）粤1972执4379号通知，限郑永标及租户沈睿谦收到该通知后15日内搬离广州市番禺区大石街迎宾路大石段521号星河湾星河六号园二栋一梯1902房产。郑永标遂向执行法院提出执行异议，请求执行法院中止对涉案房产的执行，确认郑永标从2015年1月1日至2034年12月31日享有对涉案房屋的合法租赁权。执行法院于2018年10月26日作出（2018）粤1972执异238号执行裁定书，驳回了郑永标的异议请求。之后郑永标向东莞中院提出复议申请，东莞中院于2019年4月22日作出(2019)粤19执复42号执行裁定书，维持了执行法院的执行裁定。执行法院和复议法院在案件审理过程中适用法律错误，程序不当。（一）郑永标对涉案房产享有的租赁权合法有效。郑永标不仅依法与产权人王豪签订了《房屋租赁合同》，支付了相应的租金，并且主动到相关主管部门进行了备案，郑永标在签订《房屋租赁合同》时对涉案房产的抵押登记并不知情。因此，不论从主观还是客观方面来讲，郑永标对涉案房产是享有合法有效的租赁权的。而且根据《合同法》第二百三十条的规定，承租人对涉案房产还享有优先购买权。（二）郑永标对涉案房产享有占有使用及优先购买的权利，威远公司作为申请执行人，享有对涉案房产拍卖所得价款优先受偿的权利，二者之间并不存在对抗关系。郑永标享有的合法租赁权及相应的优先购买权并不排斥或否定威远公司享有的抵押权及相应的优先受偿权。甚至，威远公司对涉案房产的优先购买权还依赖执行后的公开拍卖行为才能实现。因此，执行法院引用《物权法》第一百九十条并不适用承租人与申请执行人之间的关系，二者对涉案房产的权益并不重叠和互斥，不存在对抗性。郑永标对威远公司在不侵犯我方合法权益情况下的申请执行行为是支持和欢迎的。（三）涉案房产的首次查封法院为东莞中院，时间为2015年4月22日至2018年4月21日，执行法院于2016年10月12日轮候查封。而郑永标与王豪签订《房屋租赁合同》的时间为2014年11月26日，并于2015年1月入住使用，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定：“承租人请求在租赁期间阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”所以执行法院要求郑永标及租户搬离涉案房屋的公告于法无据，应当依法撤销。而且，执行法院对涉案房产采取的公开拍卖以清偿债务的执行措施，本身并不涉及移交该房产的占有，涉案房产上无论有无附着租赁权，均不影响该执行措施。执行法院正确的做法应当在涉案房产的拍卖公告中列明房产现状，再行拍卖。（四）复议法院引用了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，对该法律条文进行了简单粗暴的“断章取义”。复议法院对该法条前半部分“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”视而不见，只是单独运用该法条后半段“但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”就驳回了郑永标的复议请求。首先，租赁权对申请执行人实现优先受偿权毫无影响。其次，复议法院在引用此法条作为复议裁定依据时，应当结合本案实际情况，确认郑永标对涉案房产享有租赁权和优先购买权。申请执行人认为租赁权对其实现优先受偿权有所影响的，应当由其向执行法院提出申请，并提交相应的证据，法院再来决定是否依法除去承租人的租赁权，而不是由经办法官“越俎代庖”的个人主观判断决定。但复议法院审理过程和裁定文书中均没有实施和裁决，只是简单敷衍地维持了执行法院的裁定，驳回了郑永标所有的复议请求。（五）执行法院和复议法院审理过程中，均没有依法举行听证就作出了裁决，这是明显的程序不当。（六）执行法院和复议法院适用法律错误，程序不当。郑永标作为案外人，系基于自身的实体权利即租赁权和优先购买权，对执行标的提出异议，而非作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议，应当适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。退一步说，即使执行法院和复议法院认为郑永标还涉及到对执行行为的异议，那么根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款的规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”，法院也应当依照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。郑永标不服执行异议裁定，也应通过案外人异议之诉程序进行处理。而在本案审理过程中，执行法院适用《民事诉讼法》第二百二十五条作出执行裁定，复议法院适用《民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十三条第一款第一项“上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理:（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定”，通过复议程序作出复议裁定，明显属于适用法律错误，程序不当。综上所述，郑永标的租赁权及优先购买权合法有效，并不对抗申请执行人的抵押权，也对申请执行人实现优先受偿权毫无影响。执行法院和复议法院适用法律错误，裁定程序不当，执行措施于法无据，损害了郑永标的合法权益。恳请贵院查明案件事实，对以上行为予以纠正，支持郑永标的合法诉求。本院经审查，对东莞二法院和东莞中院查明的事实予以确认。本院认为：本案争议的焦点问题是，复议申请人郑永标请求执行法院确认其对涉案房产享有租赁权和优先购买权，并请求执行法院附带租约拍卖的主张能否成立。执行法院东莞二法院在执行申请执行人威远公司与被执行人东莞市松鹰实业有限公司、广州利英贸易有限公司、广州凯尊贸易代理有限公司、王国宾、邢书英、王杰、王豪借款合同纠纷执行一案中，查封了被执行人王豪名下位于广州市番禺区大石街迎宾路大石段521号星河湾星河六号园二栋1梯1902号的涉案房产，并发出（2017）粤1972执4349号通知，要求郑永标、沈睿谦收到该通知后15日内搬离该房屋。郑永标以其对涉案房屋享有合法的租赁权，且已全部交纳完毕租金并一直实际占用使用为由，提出执行异议，请求中止涉案房屋的执行，确认其从2015年1月1日至2034年12月31日享有涉案房屋的租赁权。对此，本院认为，申请执行人威远公司继受东莞农村商业银行虎门支行对涉案房产的抵押权，成为涉案房产的抵押权人。涉案房屋办理抵押登记时间为2013年11月19日，郑永标与王豪签订《广州市房屋租赁合同》的时间是2014年11月26日，东莞中院首次查封涉案房屋的时间是2015年4月22日。因涉案房屋办理抵押登记在前，租赁合同签订在后，且租期长达20年，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”规定，执行法院通知郑永标及租户办理涉案房屋，将郑永标的租赁权去除后准备拍卖涉案房屋的作法，有法律依据，并无不当。郑永标要求执行法院中止执行并带租约拍卖的申诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，东莞中院复议裁定和东莞二法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。郑永标的申诉理由不能成立，本院予以驳回。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条规定，裁定如下：驳回郑永标的申诉请求。审判长  杨明哲审判员  李焱辉审判员  张 磊二〇一九年十月三十一日书记员  陈佩珊