新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新01民终3822号 上诉人（原审原告）：蔺春雷，男，1971年7月26日出生，汉族，乌鲁木齐石油化工总厂供排水厂工人，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：唐庆红，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆润联投资有限公司，住所地新疆乌鲁木齐。 法定代表人：冯建华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：喜建军，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王皓，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。 上诉人蔺春雷因与被上诉人新疆润联投资有限公司(以下简称润联公司)不服乌鲁木齐齐市头屯河区人民法院(2019)新0106民初1221号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蔺春雷及其委托诉讼代理人唐庆红，被上诉人润联公司的委托诉讼代理人喜建军、王皓到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 上诉人蔺春雷的上诉请求：请求撤销一审判决书，并依法改判支持我方的诉讼请求。事实及理由，一、一审判决对于违约事实未做认定，导致判决错误。1.关于未按约定装修房屋的问题，一审庭审我方向法庭提交了《宣传册》三份，明确证实润联公司未按照其承诺的装修材料品牌进行装修；2.我方向一审法院提交的2018年10月31日的《调解书》，2018年10月29日《关于蔺春雷等人反映亚欧贸易中心交付问题信访事项的处理意见书》，足以证实润联公司逾期交房的事实；一审法院对逾期交房的事实不做认定，实际上剥夺了我方依双方合同约定向润联公司主张违约金的权利；3.关于不能按约定开业的问题。没有约定装修、不能按期交房，实际上导致途家拒绝与润联公司的合作，进而直至2019年4月才开业，导致我方以租养贷的合同目的不能实现。二、据以作出一审判决的事实依据认定错误。1.根据双方合同的约定如果我方想解除合同，就应当于2018年3月31日润联公司发出解除合同的通知书，我方解约时间起点为2018年7月2日，则补充协议所约定的我方行使解除权的时间，解除权还没有产生，显然补充协议约定的解除权的期限不发生法律效力；2.补充协议第七条的约定系典型的格式条款，由润联公司单方作出，该条款的目的是排除我方的解除权，签订过程中，润联公司未向我方详细解释及明确提醒，该条款无效，或依法作出有利于我方的解释。三、一审法院未对润联公司的违约事实进行认定，适用法律欠缺。综上，请求二审法院查清以上事实，支持我方的上诉请求。 被上诉人润联公司辩称：1.合同解除权须在合同约定的解除权除斥期间行使，否则解除权消灭，结合本案的事实，双方约定的解除权行使的最后期限为2018年7月12日，且双方合同约定蔺春雷行使解除权需向答辩人出具书面解除通知，其未在该除斥期间发生解除合同通知，其解除权消灭；2.我方按合同已履行了全部义务，向蔺春雷通知接受房屋，是其个人恶意拖延办理入住时间，责任应当由其个人承担。综上，请二审法院驳回蔺春雷的上诉请求。 蔺春雷向一审法院起诉请求：1.依法判决解除双方签订的《商品房预售合同》；2.依法判决润联公司返还已支付房款441,762元；3.依法判决润联公司承担因购房产生税金12,842.65元，专项维修资金7,821.36元，资金占用期间的利息48,041.61元（441,762元×4.35％÷12个月×30个月）；4.依法判决润联公司支付违约金4417.62元。 一审法院认定事实：“YOYO环球港YO客公寓”系润联公司开发建设的房产项目，润联公司在预售该项目商铺时，发布了以“高铁站最牛公寓让全球民宿平台为你打工”为主题的售房宣传，其对外发放的宣传单上载明，“牵手途家以租养贷搞大你的腰包酒店式公寓交5,000元抵20,000元小投资高收益玲珑金铺交20,000元抵80,000元前3年综合收益21%”，并载明了商铺的投资方式、运营模式、商铺装修用材名称及品牌等内容。2016年9月19日，蔺春雷（买受人）与润联公司（出卖人）签订一份编号为2016预0082489的《商品房预售合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的乌鲁木齐经济技术开发区凤凰山街353号第一幢10层商务办公1010号房，房屋代码为600824432，该商品房的建筑用途为办公，该商品房预测绘建筑面积共48.28m2，单价为9,150元/m2，总金额为441,762元；付款方式及期限为：分期付款买受人于2016年8月14日前向出卖人支付总房款56.76%计人民币250,762元，买受人于2016年10月14日前向出卖人支付剩余总房款的43.24%计人民币19100元。其中合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：若因买受人原因未能在出卖人发出的入住通知书规定的交接日期内办理房屋交接手续的，则自出卖人入住通知书规定的交接期限届满之日起，即视为出卖人已经交付房屋，与该商品房有关的风险责任随之转由买受人承担，物业管理费、水、电、暖、燃气、电梯费等该房屋产生的全部费用自上述期限届满次日起由买受人承担。出卖人无需承担任何逾期交房责任。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人无偿为买受人达到约定标准。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。本合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同自双方签订之日起生效。该合同落款出卖人处有润联公司合同专用章签章、并加盖法定代表人印鉴，买受人处有蔺春雷签字、按手印。合同附件四：途家公寓装饰、设备标准明确约定了公寓户内的装饰、设备标准。合同附件五：合同补充协议约定：七、乙方按主合同约定行使解约权的，应于约定履行义务的期限届满之日起十五日内向甲方发出解除合同的书面通知，如果乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利。十一、双方同意主合同以及补充协议约定的解除合同的异议期限为十五日，自解约通知送达之日起算。十二、主合同及补充协议所指的书面通知以手机短信、报纸公告、或者特快专递的形式送达。采用手机短信方式发出通知的，以短信发出日期为送达之日。采用报纸公告方式的通知发出日期以报纸刊发日期为准，采用特快专递方式的通知发出日期以快递公司签认为准。接受通知一方其通讯地址为本市的，自通知发出之日起第三日视为已经送达；接受通知一方其通讯地址为外埠的，自通知发出之日起第七日视为已经送达。十四、本补充协议为主合同的组成部分，与主合同具有同等法律效力，本协议与主合同约定不一致的地方，以本协议为准。十六、本补充协议的份数以及持有状况以主合同约定为准，具同等法律效力。本协议自甲乙双方签字盖章后生效，合同生效后，乙方不得以任何理由要求以任何形式将本合同签约主体更换为他人。该补充协议首部及落款买受人处均有蔺春雷签字、按手印，出卖人处均有润联公司合同专用章签章、并加盖法定代表人印鉴。同时，双方签字盖章确认的合同附件中还约定：蔺春雷业主所购买的YOYO环球港YO客公寓楼10层10号房，建筑面积48.28平方米的物业，此物业属委托途家经营管理房源，享受途家为您带来的第三方物业增值服务，您也己熟知并认可途家的经营模式，并同意将购买房源委托于途家进行管理经营。同日，蔺春雷与润联公司签订《具结书》，约定:本单位新疆润联投资有限公司与本人根据商品房预（销）售网上合同备案系统操作要求，我们双方均承诺在取得合同备案号后即时打印已提交网上合同备案的商品房预（销）售合同，并在该打印合同上签字盖章。同时保证签章确认的书面商品房预（销）售合同内容与网上提交的商品房预（销）售合同内容一致。以上承诺如有违背，我们愿自负一切法律责任。特此具结。该具结书落款购房人处有蔺春雷签字、按手印，开发单位处有润联公司合同专用章签章、并加盖法定代表人印鉴。合同签订后，蔺春雷分别于2016年8月14日向润联公司支付房款250,762元，同日，蔺春雷向润联公司缴纳了代收代缴费用1,189元，于2016年9月22日向润联公司支付房款191,000元，合计向润联公司支付房款441,762元，全额履行了支付房款的义务。2016年9月23日，蔺春雷缴纳了住宅专项维修资金7,821.36元，同日，蔺春雷缴纳了印花税及契税合计12,842.65元。亚欧贸易中心1#商务综合楼于2018年1月12日通过了建设、监理、设计、施工、勘察单位五方竣工验收，于2018年2月11日通过了由乌鲁木齐市公安消防支队进行的建设工程消防验收。2018年3月23日，润联公司在乌鲁木齐晚报刊登亚欧贸易中心YOYO环球港入住通知，载明，“各位尊敬的业主：亚欧贸易中心YOYO环球港项目1号商务楼、‘2号商务楼已竣工并通过了验收手续，达到了入住条件。请各位业主于2018年4月24日前来办理入住手续。特此公示。”2018年11月1日，润联公司通过EMS邮政特快专递方式向蔺春雷发出亚欧贸易中心项目1号商务综合楼商务办公1010室入住通知书，该通知书载明，“蔺春雷先生：你购买的YOYO环球港亚欧贸易中心1号商务综合楼商务办公1010室已于2018年3月30日已具备法律规定的交付条件且在此期限前我司通知您办理入住和交付房屋，至今未前来办理房屋交付手续，我司与您之间签署的相关约定，您购买的该房屋系由上海途逸公寓管理有限公司统一管理和经营且签署了相关合同，为保证各方的权利和尽快实现经营获利，我司已于2018年3月30日与上海途逸公寓管理有限公司之间办理您购买房屋的移交手续，现再次通知您于2018年11月1日至2018年11月15日期间前来办理，因迟延办理交付手续的相关法律责任均由您本人承担。”案涉房屋至今未办理房屋交付手续。另查明，2017年9月，润联公司与案外公司新疆柏森装饰工程有限责任公司签订《亚欧贸易中心项目1#商务综合楼、2#商务综合楼室内精装修工程合同》，约定由润联公司将亚欧贸易中心项目1#商务综合楼、2#商务综合楼室内精装修工程以包工包料、包安全、包质量、包工期、包文明施工、包验收合格、包相关部门检测、验收所有费用及提供相关的所有资料、包质保期服务等方式发包给新疆柏森装饰工程有限责任公司。其中合同第三条施工范围约定：(1)1#商务综合楼：9-11层：公共走道、电梯厅、途家精装公寓室内按图纸施工（进户门为木质套装门装插卡锁、卫生间门为木质套装门普通执手锁，室内空调机位门为木质夹板门、精装公寓室内橱柜、淋浴柜、衣柜）。第四条工期约定：竣工日期：2017年10月31日大面完成，11月10日完成初步验收，途家精装公寓室内装饰竣工日期如甲方另有需求，以甲方书面通知为准。 一审法院认为，蔺春雷与润联公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，否则将承担相应的违约责任。本案的争议焦点：一、关于蔺春雷依据双方签订的《商品房预售合同》第九条第二款约定要求解除该合同有无事实及法律依据，润联公司辩称不同意解除合同，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”本案中，蔺春雷与润联公司签订的《商品房预售合同》附件五：合同补充协议第七条约定：“乙方按主合同约定行使解约权的，应于约定履行义务的期限届满之日起十五日内向甲方发出解除合同的书面通知，如果乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利。”庭审过程中，蔺春雷自认未向润联公司发出解除合同的书面通知，并自认其最早于2018年8月14日通过电话联系方式向润联公司总经理王旭作出解除合同的意思表示。根据双方签订的《商品房预售合同》约定，蔺春雷的解除权系于合同约定的最后交付之日2018年3月31日的逾期90日后即2018年6月29日产生，蔺春雷未自该日起十五日内向润联公司发出解除合同的书面通知，该权利消灭，故蔺春雷该项诉讼请求，不符合法律规定，法院不予支持。二、关于蔺春雷要求润联公司返还已支付房款441,762元、支付资金占用期间利息48,041.61元、支付违约金4,417.62元、承担证件费1,188元的诉讼请求，因蔺春雷合同解除权消灭，故蔺春雷上述诉讼请求，于法无据，法院不予支持。遂判决如下：一、驳回蔺春雷要求解除与新疆润联投资有限公司于2016年9月19日签订的《商品房预售合同》的诉讼请求；二、驳回蔺春雷要求新疆润联投资有限公司返还已支付购房款441,762元的诉讼请求；三、驳回蔺春雷要求新疆润联投资有限公司支付利息48,041.61元的诉讼请求；四、驳回蔺春雷要求新疆润联投资有限公司支付违约金4,417.62元的诉讼请求；五、驳回要蔺春雷求新疆润联投资有限公司支付证件费1,188元的诉讼请求。 本院在二审期间，组织双方当事人对新证据进行了举证质证。蔺春雷提交：途家网信息书证打印件一份，途家在线信息技术（北京）有限公司工商信息打印件一组，上海途家公寓管理有限公司书证打印件一份。以上证据用以证明蔺春雷与润联公司在签订预售房合同时，途家民宿网属于途家在线信息技术（北京）有限公司而并非上海途家公寓管理有限公司，两家公司属于两个独立的公司，润联公司在此问题上存在违约行为。润联公司对以上证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为此证据均为打印件真实性无法确认，且途家是一个商标权的概念，并不是指定为哪一个公司，其公司履行了合同义务。 本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。另查明，现涉案商品房已登记于蔺春雷名下。 本院认为，2016年11月12日蔺春雷与润联公司就涉案商铺的买卖达成一致意见，签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对此本院予以确认。涉案的《商品房预售合同》系由房产部门制定，要求房产公司使用的规范文本，并不是润联公司单方制定，该合同中对涉及当事人基本权利的部分有允许当事人协商确定的选项，本案双方当事人是在对此部分内容协商一致后进行选择确定，故涉案合同不属于《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的格式合同及格式条款的情形，蔺春雷提出该合同为格式合同，其中部分条款应当认定无效或作有利于其一方解释的上诉意见，本院不予采纳。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十六条:“人民法院应当根据当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，归纳争议焦点，并就归纳的争议焦点征求当事人的意见。”的规定，本案的争议焦点为蔺春雷起诉要求因双方签订的《商品房预售合同》第九条第2项约定，蔺春雷主张润联公司存在逾期交房的违约行为，并依照该条约定解除涉案合同，并要求润联公司向其返还房款承担违约责任的诉讼请求是否成立。 关于润联公司是否存在逾期交房违约行为的问题。经本院二审核实，本案中蔺春雷要求润联公司承担违约责任的依据是润联公司存在逾期交房的违约行为。根据涉案合同第八条“出卖人应当在2018年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并行使本合同约定的商品房交付买受人使用。”《附件五：合同补充协议》第十二条约定“主合同及补充协议所指书面通知以手机短信、报纸公告或者特快专递的形式送达。……采用报纸公告方式的通知发出日期以报纸刊发日期为准”的约定。润联公司应当于2018年3月31日前采取以手机短信、报纸公告及特快专递等形式通知蔺春雷，交付经验收合格的商品房交付，否则构成违约。经查，涉案商品房于2018年1月12日通过了五方验收，2018年3月23日润联公司通过乌鲁木齐晚报刊登了入住通知，履行了合同约定的交房义务。蔺春雷认为，其购买的商品房为精装房，润联公司向其交付的商品房应当是装修完毕的房屋，对此本院认为，双方签订的《商品房预售合同》约定的交房标准是经验收合格，而不是装修完毕。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，根据双方的合同约定，蔺春雷不能就润联公司存在逾期交房的违约行为举证证实，其应当承担举证不能的法律后果，故蔺春雷提出润联公司存在逾期交房违约行为的上诉意见，本院不予采纳。 关于解除权的问题。本案中蔺春雷于二审庭审中明确表示，其主张的解除权为涉案合同第九条约定的解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”双方当事人可以在合同中约定解除权的行使期限，且约定的解除权行使期限优先于法定的解除权行使期限。本案中双方于《附件五：合同补充协议》第七条约定：“乙方按主合同约定行使解约权的，应于约定履行义务的期限届满之日起十五日内向甲方发出解除合同的书面通知，如果乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利。”第十一条约定：“双方同意主合同以及补充协议约定的解除合同的异议期限为十五日，自解约通知送达之日起算。”则双方对解除权的行使进行了约定，结合主合同第九条第（2）“逾期超过90日后，买受人有权解除合同”的约定，应当理解为，润联公司于2018年3月31日起未履行交房义务，经过90天即2018年6月29日起蔺春雷开始享有解除权，而蔺春雷享有因润联公司逾期交房解除权的期限为15日，即2018年7月14日前，如蔺春雷未于此期限内以书面方式送达解除通知书的，应当视为其放弃解除权。本案纠纷中，蔺春雷认可其于本次诉讼之前未向润联公司送达过解除合同的通知书，而其起诉的时间为2019年5月8日，法院向润联公司送达起诉状的时间为2019年6月21日，已超过双方约定的解除权行使期间，故蔺春雷已丧失了对本合同的解除权，蔺春雷就润联公司逾期交房依据合同约定要求解除合同的上诉意见，本院不予采纳。 综上所述，蔺春雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8,948.86元，上诉人蔺春雷己预交，由其负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈   琛 审判员 柳   燕 审判员 高    茜 二〇一九年十月二十一日 书记员 阿依 努尔