湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初3193号原告：刘冬阳，男，1963年10月24日出生，汉族，本科文化，公司管理人员，户籍地湖南省长沙市芙蓉区，住湖南省长沙市芙蓉区。原告：吴建伟，男，1971年9月27日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市雨花区，住湖南省长沙市雨花区。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。原告刘冬阳、吴建伟与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告刘冬阳、吴建伟到庭参加诉讼、两被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘冬阳、吴建伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告山水置业公司以764520元价格回购两原告投资的坐落于张家界大成山水国际大酒店（二期）第8层862号房，被告大成酒店公司承担回购的连带责任；2.判令被告大成酒店公司向两原告支付欠付的自2016年8月19日至2019年5月31日的租金和房屋装修折旧款共计229092元、违约金1774.86元；3.判令被告大成酒店公司支付以230866.86元（第二项诉讼请求欠付合计总额）为基数自2019年6月1日至本息付清之日止按人民银行同期贷款利率计算的利息；4.判令被告大成酒店公司自2019年6月起以购房款本金764520元为基数，按照原合同利率10%支付利息直至本息全部清偿完毕止。事实和理由：2015年8月18日，两原告以382260元购买了案涉房屋。同日与被告大成酒店公司签订了《张家界大成山水国家大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋承包经营合同》。上述合同约定，两原告支付房屋委托装修改造款等费用共计382260元，并将房屋承包给大成酒店公司经营，被告大成酒店公司则向原告支付一定数额的装修改造折旧款、承包金。两原告与两被告还签署了《三方承诺合同》，约定自2018年8月18日至2020年8月18日期间，原告可向被告山水置业公司提出无理由退房，被告山水置业公司不得拒绝，并按原价支付房款、委托装修款和酒店开办费用共计764520元。两被告未按照合同约定支付租金和装修折旧款。原告特具状起诉，请求判如所请。被告山水置业公司、大成酒店公司未到庭参加诉讼，庭审结束后提交了答辩状，辩称：1.原告以主张房屋投资收益的方式选择了放弃回购权利，其要求被告支付房屋回购款的请求不成立；2.原告不能举证证明其在回购期到临之前提前90日书面要求回购的事实，也没有在回购期满后的60日内主张回购，该合同解除权属于形成权，现已超过3个月的行使期限，原告合同解除权已经丧失；4.被告愿意配合原告办理房屋过户登记手续；5.原告未在6个月保证期间主张保证责任，担保人已经实际免除了担保责任；7.对下欠原告的金额无异议。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1.2015年8月18日，原告刘冬阳、吴建伟以382260元购买了被告山水置业公司销售的湖南张家界大成山水国际大酒店大成座第8层862号商品房（建筑面积63.71㎡、套内建筑面积46.5㎡、共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.26㎡）一套，原告刘冬阳、吴建伟各占50%产权。同日，原告刘冬阳、吴建伟与被告山水置业公司、被告大成酒店公司签订了《三方承诺合同》一份，合同约定：两原告承诺只办理该房屋网签登记，不办理产权证。两原告自2018年8月18日至2020年8月18日期间，可以向被告山水置业公司提出无理由退房要求，同时被告山水置业公司也可在此期间向两原告提出解除购房合同的要求。如两原告在上述期限内提出退房申请，被告山水置业公司不得拒绝该申请，原告与被告山水置业公司双方在180个工作日内完成具体退房手续。两原告、被告山水置业公司在撤销该网签后两个工作日内，被告山水置业公司按原价向两原告支付房款、委托装修款和酒店开办费用，总计为764520元。被告山水置业公司支付了以上返还总费用，不再支付其他任何费用和其他违约金给原告。被告大成酒店公司作为被告山水置业公司担保方，对本合同承担连带担保责任。2.2015年8月18日，原告刘冬阳、吴建伟与被告大成酒店公司签订了一份《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》一份，合同约定：两原告将购买的房屋交由被告大成酒店对外统一公司经营，承包经营期限最短不少于3年，最长不超过5年。承包经营期限于全部房款及双方签订的《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》约定的款项付清之日起开始计算。如两原告提出退房申请，在两原告与山水置业公司办理完毕退房手续之日，即视为双方本委托合同期限终止之日。在本合同的经营期内，第一年、第二年的承包收益为57339元／年（其中刘冬阳、吴建伟各为28669.5元／年），第三年至第五年的承包收益为38226元／年（其中刘冬阳、吴建伟各为19113元／年），自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内支付。本合同承包经营期内，如逾期3个月被告大成酒店公司未向两原告支付承包收益，应付两原告的承包经营收益之外，还应另向两原告支付违约期内应支付的承包金的1%作为违约金。3.2015年8月18日，原告刘冬阳、吴建伟与被告大成酒店公司签订了《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》一份，合同约定：原告刘冬阳、吴建伟将从被告山水置业公司购买的上述房屋以382260元委托给被告大成酒店公司改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。装修改造期限于全部房款和本合同第二条第二款约定的费用付清之日起开始计算。如两原告提出退房申请，在两原告与山水置业公司办理完毕退房手续（退款和撤销网签）之日，即视为双方本委托合同期限终止之日。本合同承包期内按年向原告返还委托装修改造折旧款。第一年、第二年委托装修改造折旧款按该房屋委托装修改造款总额的15%折旧比例计算，其返还金额为57339元／年（其中刘冬阳、吴建伟各为28669.5元／年），第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还，其返还金额为38226元／年（其中刘冬阳、吴建伟各为19113元／年）。自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内支付。本合同承包经营期内，如逾期3个月被告大成酒店公司未向两原告支付承包收益，应付两原告的承包经营收益之外，还应另向两原告支付违约期内应支付的承包金的1%作为违约金。4.原告刘冬阳、吴建伟于2015年8月18日各自支付了所购房屋50%的购房款19.113万元和50%的房屋委托装修款19.113万元。2018年8月22日，原告刘冬阳、吴建伟向被告大成酒店公司递交了《关于退房的报告》。截止2016年8月17日，被告大成酒店公司按照合同约定向原告刘冬阳、吴建伟全额支付了承包收益。2016年8月18日-2019年5月31日期间，被告大成酒店公司共向原告刘冬阳支付了10644元，具体付款情况为：2018年1月23日付款3000元；2018年3月至2018年11月每月付款637元，共计付款5733元（637元×9个月）；2019年1月25日付款637元；2019年5月10日付款637元;2019年8月14日付款637元。被告大成酒店公司欠付原告刘冬阳自2016年8月18日-2019年5月31日止的承包收益及装修折旧款共计114960.27元（57339元／年×1年+38226元／年×1年+38226元／年÷12个月×9.43个月-10644元）。2016年8月18日-2019年5月31日期间，被告大成酒店公司共向原告吴建伟支付了10644元，具体付款情况为：2018年1月23日付款3000元；2018年3月至2018年10月每月付款637元，共计付款5096元（637元×8个月）；2019年12月3日付款637元；2019年1月26日付款637元；2019年6月20日付款637元；2019年8月8日付款637元。被告大成酒店公司欠付原告吴建伟自2016年8月18日-2019年5月31日止的承包收益及装修折旧款共计114960.27元（57339元／年×1年+38226元／年×1年+38226元／年÷12个月×9.43个月-10644元）。综上所述，自2016年8月18日-2019年5月31日止，被告大成酒店公司共欠付两原告的承包收益及装修折旧款229920.53元（114960.27元×2人）。两原告诉请金额为229092元，系两原告对其民事权利的处分，本院予以确认。5.根据合同约定，两原告逾期支付承包收益及房屋装修折旧款的违约金为2299.20元（229920.53元×1%）。两原告诉请金额为1774.86元，系两原告对其民事权利的处分，本院予以确认。上述事实，有当事人的陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》《三方承诺合同》、购房款收据、委托装修款收据、《关于退房的报告》、原告刘冬阳、吴建伟中信银行账户的交易明细等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告刘冬阳、吴建伟与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《三方承诺合同》，以及两原告与被告大成酒店公司签订的《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按合同约定享有权利和履行义务。1.原告刘冬阳、吴建伟已经按照《张家界市商品房现房买卖合同》《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》的约定履行了支付购房款共计382260元及房屋委托装修款382260元的义务，并按照约定将房屋交给被告大成酒店公司经营。原告刘冬阳、吴建伟与两被告签订的《三方承诺合同》约定，两原告自2018年8月18日至2020年8月18日期间，可以向被告山水置业公司提出无理由退房要求，被告山水置业公司不得拒绝该申请，被告山水置业公司在180个工作日内完成具体退房手续，在撤销该网签后两个工作日内，被告山水置业公司按原价向两原告支付房款、委托装修款和酒店开办费用，总计为764520元。被告山水置业公司支付了以上返还总费用，不再支付其他任何费用和其他违约金给原告。被告山水置业公司已经于2018年8月22日接到两原告要求退房的书面申请。根据上述合同约定被告山水置业公司应在180个工作日内完成具体退房手续，在撤销该网签后两个工作日内，被告山水置业公司按原价向两原告支付房款、委托装修款和酒店开办费用，总计为764520元。据此，被告山水置业公司自2018年8月22日收到原告的退房申请之日起应于2019年5月13日前为两原告办理退房手续，但被告山水置业公司至今未予办理，属违约行为，因承担继续履行的义务。本案两原告要求被告按照《三方承诺合同》履行回购房屋义务，并非是要求解除该合同，故两被告辩称原告没有在3个月内主张解除合同，已过解除权期限，原告无权再主张要求被告山水置业公司回购房屋的辩称理由不成立，本院对其抗辩不予采纳。两原告要求被告山水置业公司按合同约定的764520元价格支付房屋回购款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。至于两原告要求被告大成酒店公司按照《商品房现房买卖合同之补充合同》第五条以及《三方承诺合同》第2、3、4、6条的规定向其支付以房屋回购款764520元为基数按照原合同利率10%计算的自2019年6月1日起直至本息全部清偿完毕止的利息。因《商品房现房买卖合同之补充合同》第五条约定的是关于《房屋买卖合同》约定的权属转移登记按照《三方承诺合同》约定执行，而《三方承诺合同》第2、3、4、6条约定的仅是被告大成酒店公司应支付两原告房屋回购款的金额、支付时间，以及被告山水置业公司承担担保责任的相应规定，并未约定被告大成酒店公司逾期支付回购款应承担以回购款764520元为基数按照10%计算利息的违约责任，故本院对于两原告的该项诉讼请求不予支持。上述《三方承诺合同》约定，被告大成酒店公司作为被告山水置业公司担保方，对本合同承担连带担保责任。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。被告山水置业公司自2018年8月22日收到原告的退房申请之日起应于2019年5月13日前为两原告办理退房手续及撤销该网签后两个工作日内向原告支付回购款，两原告于2019年7月25日起诉被告山水置业公司承担保证责任，未超过保证期间，故被告大成酒店公司应对被告山水置业公司支付房屋回购款的债务承担连带保证责任。2.被告大成酒店公司未按照《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》的约定支付房屋承包收益和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的房屋承包收益和装修改造折旧款，并承担违约责任。故本院对两原告诉请被告大成酒店公司支付下欠房屋承包收益及装修折旧款，以及逾期付款违约金的诉讼请求予以支持。至于两原告要求被告大成酒店公司以欠付的房屋承包收益、装修折旧款以及违约金的总额为基数按照人民银行同期贷款利率支付自2019年6月份起至下欠的上述款项付清之日止的利息。本院认为，根据法释〔2000〕34号最《高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》关于“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。本案合同均约定有违约金，在被告按照合同支付违约金后，原告再要求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘冬阳、吴建伟支付房屋回购款764520元；被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司对上述债务承担连带责任。二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘冬阳、吴建伟支付自2016年8月18日-2019年5月31日止的承包收益及房屋委托装修折旧款共计229092元，违约金1774.86元。三、驳回原告刘冬阳、吴建伟其他的诉讼请求。案件受理费13754元，适用简易程序减半收取6877元，由被告张家界山水天下置业有限公司负担5282元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担1595元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。（本页无正文）审判员  向金春二〇一九年十月八日书记员  田际容附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。