海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终3803号上诉人（原审被告）：海南银泉进出口贸易有限公司，住所地：海南省海口市秀英区秀华路**秀英区政府**楼**，统一社会信用代码：914600006931562340。法定代表人：赵惠民，总经理。委托诉讼代理人：李哲良、符雄师，海南宝岛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王丹丹，女，1992年12月20日出生，汉族，住海南省澄迈县，公民身份证号：×××。委托诉讼代理人：黄金玉，海南东方国信律师事务所律师。原审被告：阿里山山装饰设计（海南）有限公司，统一社会信用代码：91460100MA5RD4248Q。法定代表人：骆顺军，经理。委托诉讼代理人：颜嵩杰、李敏，北京大成（海口）律师事务所律师。上诉人海南银泉进出口贸易有限公司（以下简称银泉公司）因与被上诉人王丹丹、原审被告阿里山山装饰设计（海南）有限公司（以下简称阿里山山公司）合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初301号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。银泉公司上诉请求：一、请求撤销海口市秀英区人民法院作出的（2019）琼0105民初301号民事判决书第二项，并依法确认银泉公司无须对本案承担连带清偿责任；二、诉讼费由王丹丹承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。银泉公司2016年10月1日起委托阿里山山公司代理销售房屋，王丹丹与阿里山山公司之间签订的是房屋装修合同并非房屋买卖合同，银泉公司并没有委托阿里山山公司与包括王丹丹在内的任何人签订房屋装修合同。一审法院已经查明本案存在两个法律关系，一是银泉公司与阿里山山公司之间的委托代理销售关系，另一个是王丹丹与阿里山山公司之间的装修法律关系。王丹丹交给阿里山山公司的6万元是装修押金并非购房押金，根据合同相对性原则，王丹丹只能向阿里山山公司主张返还装修押金。王丹丹要求银泉公司承担连带清偿责任无事实根据。二、一审判决判令银泉公司承担连带清偿责任，没有法律依据。纵观中华人民共和国国内有效法律法规，尚无任何法律法规对于“债务加入”进行规定，“债务加入”仅存在于法学理论研究之中，“债务加入”的内涵、外延、构成要件均不明确，不清晰。而一审判决，利用一个仅存在于理论研究中的学理性概念“债务加入”判令银泉公司承担连带清偿责任，于法无据。三、银泉公司员工王平安出具的承诺书不具有代理的法律效力，不应作为银泉公司承担连带责任的依据。首先，王平安并非银泉公司的法定代表人，其无权直接代表银泉公司从事任何民事活动，其以银泉公司名义对外的承诺对银泉公司不具备法律效力。依据《中华人民共和国民法总则》第六十条“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。”的规定，王平安既非银泉公司的法定代表人，银泉公司公司章程也无王平安可代表银泉公司从事民事活动的任何规定，其无权代表银泉公司从事任何民事活动。其次，根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，公司对重大事项应当经过股东会或董事会投票表决，而王平安仅仅为银泉公司的一名普通员工，根据《公司法》规定其也无权对此重大事项以银泉公司名义作出任何承诺，其私自作出的承诺对银泉公司不具备法律效力。最后，王平安并非银泉公司的委托代理人，也未取得银泉公司的任何授权，其从事的民事活动后果对银泉公司不具备法律效力。而且银泉公司事后也没有追认该行为，在一审庭审过程中，对于王平安私自出具的承诺书效力问题，银泉公司已经做了否定评价。一审判决以银泉公司事后没有辞退王平安便作为事后追认的依据并没有法律依据。四、承诺书系住建局以冻结房屋网签手续相要挟，要求银泉公司配合其工作的情况下所出具，事实上截止目前银泉公司办理网签手续仍被冻结中，银泉公司为了配合政府主管部门的工作，帮助政府平息上访事件，顺利推进海南银泉花园后续网签、验收工作，依照住建局、公安局等政府主管部门的要求出具了该承诺书，并已按照该承诺书及通知实际如数退款。综上所述，一审判决判令银泉公司承担连带清偿责任，既无事实依据、亦无法律依据，严重损害了银泉公司的合法权益，望二审法院依法判如所请。王丹丹辩称，一、王丹丹交付的6万元属于购房押金并非装修押金。王丹丹与阿里山山公司签署了两份协议，分别是《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》和《阿里山山（银泉花园）装修合约书》，根据两份协议的内容可知，特惠专案补充协议主要约定的是房屋买卖的相关信息，如所购房号、房屋面积、房款总价、支付方式、贷款付款形式等等，而装修合约书主要约定的是房屋的装修事宜，且该合约书中并未有要求王丹丹支付装修押金的条款约定。案涉六万元系在《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》第三条第一款中进行了特别约定，即购房的银行贷款部分由阿里山山公司代缴，王丹丹只需支付六万元作为押金，其余房款以租金形式按月支付即可，由此可知，该六万元应当属于购房押金并非装修押金。另，银泉公司与阿里山山公司之间系委托代理销售关系，委托代理期限自2016年10月1日起至2017年3月1日止，而王丹丹与阿里山山公司的《特惠专案补充协议》、《装修合约书》以及收据都是在代理销售期间签订的，基于该委托代理销售关系，王丹丹有充分的理由认为阿里山山公司已将王丹丹支付的钱款转给了银泉公司，因此作为项目开发商的银泉公司应当对该款项的退还负有连带清偿责任。二、即使“债务加入”在目前的法律法规中没有具体明确的规定，但在行使私权利方面，法无禁止即可为，法律没有相关行为的禁止性规定，银泉公司自愿承诺代阿里山山公司退还业主购房款，并不违反法律规定，且银泉公司已实际向多名业主进行退款，部分履行了其向业主退款的承诺，足见其先代阿里山山公司退还业主购房款的承诺是其真实意思表示。由于银泉公司出具的承诺书并没有得到充分的履行，故银泉公司应当继续履行其承诺，与阿里山山公司共同承担退款责任。三、银泉公司的员工王平安出具的承话书是合法有效的，应当作为银泉公司承担连带责任的依据。1.尽管王平安不是银泉公司的法定代表人，但是其参与由海口市琼山区区长、琼山区公安局、工商局、市住建部等在琼山区公安局与购房缴款者的协商是履行职务的行为，且公安局有同步现场录影可以证实王平安是与银泉公司的项目负责人李志勇一起参与的，足以说明王平安是接受银泉公司的指派履行职务，是代表银泉公司做出的意思表示。2.承诺书加盖了银泉公司公章，对外具有公示公信力，银泉公司亦根据王平安出具的承诺书实际退还了部分款项，就算该承诺书有瑕疵，根据《合同法》第五十一条的规定也足以认为银泉公司以其退款的行为对王平安出具的承诺书做出了追认。四、银泉公司与政府部门之间的关系，银泉公司应当采取其他法律途径解决，而不能作为承担责任的抗辩理由。综上，银泉公司所说的“承诺书不具有法律效力不能作为承担连带责任的依据”与“已经如数退款”本身就相互矛盾。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，银泉公司的上诉理由不成立，请二审法院依法驳回银泉公司的上诉请求，维持一审判决。阿里山山公司辩称，一、阿里山山公司与王丹丹之间虽然签订的是《阿里山山（银泉花园）装修合约书》（以下简称《装修合约书》）、《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》（以下简称《补充协议》），但是基于阿里山山公司与银泉公司之间就银泉花园项目房屋，客观上存在委托代理销售的法律关系。王丹丹是在阿里山山公司与银泉公司之间代理销售关系存续期间（2016年10月1日-2017年3月1日），通过阿里山山公司达成的购房合意，签订的《装修合约书》及《补充协议》，内容包含了：购买方姓名、项目名称、房号、面积等房屋基本状况以及价款、付款方式等内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，《装修合约书》及《补充协议》具有商品房买卖合同的性质。王丹丹依协议约定通过阿里山山公司向银泉公司交付了购房定金。因此，王丹丹实质上是与银泉公司形成涉案房屋的买卖合同关系。故，银泉公司负有向王丹丹退还购房定金的义务。二、关于银泉公司是否存在因“债的加入”而负有连带责任义务的问题。在司法实务中，江苏省高级人民法院首先明确使用了“债务加入”的概念，其在《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的讨论纪要(一)》(苏高发审委[2005]16号，以下简称“苏高发审委[2005]16号纪要”)第17条规定：“债务加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式。”此外，最高人民法院民二庭在调研报告《民商事审判若干疑难问题》中亦采用了“债务加入”的概念。因此，无论是2017年5月2日的《情况说明》、2017年6月14日的《通知》还是《关于海南银泉进出口贸易有限公司银泉花园项目中》，均是银泉公司加盖公章出具的，用以解决各购房业主退还购房定金的事宜，并且银泉公司已经部分履行。因此，基于银泉公司单方承诺而形成的债的加入行为，其应负有向王丹丹退还购房定金的责任。三、银泉公司诉称：“银泉公司员工王平安出具的承诺书不具有代理的法律效力，不应作为银泉公司承担连带责任的依据。”没有事实和法律依据，依法不能成立。首先，在与本案情况相同的其他系列案件中，海口市中级人民法院做出的众多生效民事判决书中均认定了：2017年4月24日，王平安在海口市××区长、琼山区公安局、工商局、市住建局等政府部门协商、监督下制作了关于退还所有业主定金的《承诺书》这一事实。王平安在与行政机关协商出具《承诺书》时，系银泉公司员工，表明其是在履行工作职责过程中出具的该《承诺书》，属于其工作业务的范围。事后，银泉公司对王平安出具《承诺书》的行为也未对外否定其效力，并以退还业主部分款项的行为，表示对该《承诺书》的实际认可。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，虽然银泉公司声称，王平安非银泉公司的法定代表人，也非委托代理人，其仅仅是公司的普通员工。但经审理查明，王平安系银泉公司“银泉花园”项目的负责人，因此，从外观表象上，我们有理由相信，其可以代表银泉公司做出相关民事法律行为。其在政府部门协商、监督下做出的《承诺书》能够代表银泉公司的意思表示，即便其实质未经银泉公司的授权，没有代理权，但事后，银泉公司也通过退还业主部分款项的行为，履行了《承诺书》的义务。因此，该行为符合表见代理的构成要件，该《承诺书》的法律后果，应当由银泉公司承担。银泉公司称，出具《承诺书》属于公司的重大事项，需经过股东会或董事会投票表决，王平安仅是银泉公司普通员工，无权对外以银泉公司名义做出此项重大事项。因公司重大事项的决策，是公司的内控制度管理问题，其与公司对外承诺无关。王平安作为“银泉花园”项目的负责人，其与政府部门协商出具的《承诺书》，对外是有一定公信力的，在客观上具有代理权的表象，并且《承诺书》相对人主观善意且无过失的相信其有代理权。四、银泉公司称《承诺书》系被住建局以冻结房屋网签手续要挟而配合工作而作出的，但并未提供证据证明其做出的《承诺书》非真实意思表示，故该主张没有事实依据。综上所述，请二审人民法院依法驳回银泉公司的上诉请求。王丹丹向一审法院起诉请求：1.判令阿里山山公司退还购房定金60000元及相关利息（从交款之日起计算至实际退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令银泉公司对阿里山山公司的上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由阿里山山公司、银泉公司共同承担。一审法院认定事实：银泉公司系银泉花园的开发商。王丹丹在阿里山山公司工作人员的陪同下，在银泉花园销售中心了解相关房产情况、参观样板房后，2016年9月20日，王丹丹向阿里山山公司交纳了优先选房款5000元，阿里山山公司出具了《收据》。2016年10月1日，王丹丹选定购买银泉花园B2205房（即银泉花园二单元2205房），并向阿里山山公司支付了10000元定金，阿里山山公司出具相应《收据》。2016年10月5日，王丹丹（甲方）与阿里山山公司（乙方）签订两份合同，一份为《阿里山山（银泉花园）装修合约书》，约定王丹丹委托阿里山山公司装修银泉花园B2205房。另一份为《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》，约定为减轻银泉花园购房业主日常贷款负担，王丹丹购买阿里山山公司销售的银泉花园B2205房，包含首付款、办理贷款费用、室内装修、家具、电器及灯饰等，总价为96万元，王丹丹将一切手续及装修工程全权委托阿里山山公司办理，并同意银行贷款部分由阿里山山公司代缴，王丹丹仅支付6万元作为押金，其余尾款以每月支付租金的形式分三十年内无息按月支付。同日，王丹丹将剩余的4.5万元补齐，并由阿里山山公司出具了《收据》。与王丹丹情况类似，阿里山山公司以及其关联公司阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司（以下简称阿里山山房地产公司），与多人签订了《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》《阿里山山（银泉花园）装修合约书》，合同中盖章单位为阿里山山房地产公司或者阿里山山公司，出具《收据》的单位为阿里山山公司或者阿里山山房地产公司，《收据》上载明系定金或装修定金、预定金等。后因装修贷款无法审批通过等原因，王丹丹等人最终未能与银泉公司签订购房合同，王丹丹等人遂向阿里山山公司、阿里山山房地产公司、银泉公司提出要求退还购房定金，遂成本案诉讼。银泉公司于2017年2月25日在报纸上刊登《声明》，内容为：“阿里山山房地产公司自2016年10月1日开始代理销售我司银泉花园房屋销售，截至2017年3月1日此销售行为已结束，我司只对在2017年3月1日前交付了首付款（30%房款）的购房者负责；在此日之前未给我司交付30%款项，同步提供按揭办理所需手续的客户，对其销售行为不予认可，所发生的经济责任与我司无关”。阿里山山公司于2017年4月11日出具一份《情况说明》，载明：“我司代理销售银泉花园时间自2016.10月起，截止现在具体合作情况说明如下：一.总计代理销售84套，截止2017.3.1日交纳首付款的30户（按银泉公司规定承诺不接受低首付客户），银泉公司将负责对该批客户报送备案、抵押、按揭款发放，房屋毛坯交付。二.截止2017.3.1日未向银泉公司缴纳购房30%首款的，银泉公司一律不予认可，我司自行解决。但经与银泉公司协商对未交30%首付款的客户，如愿意继续购买，按银泉公司规定，不允许低首付销售，按正常销售价格成交并交纳首付款或全款办理销售手续。三.对于未经银泉公司同意，自行销售的房号，我司自行与客户协商解决。”2017年4月24日，在政府相关部门协调下，银泉公司工作人员王平安出具《承诺书》一份，载明：“2017年4月24日经与客户协商，银泉花园承认阿里山山与客户签订的收据，承诺以2016年房价出售，要求退定金的客户，银泉花园承诺以2017年5月15日之前退还。”2017年5月2日，银泉公司出具《情况说明》一份，其中第2项内容为“按照住建局要求对提出退房的客户120户进行了登记、核实、签字留取了影像资料，并在约定日期由阿里山山公司与我司分别向客户退款”第3项内容为“以上我司共计收到你司打款客户84户，金额6962127.05元；超出双方核对清晰的锁定数量84户之外的退款行为与我司无任何经济、法律关系”，阿里山山公司法定代表人骆顺军以及阿里山山公司实际控制人姜麟在该《情况说明》下方签名并确认“情况属实”。后银泉公司与阿里山山公司再次就房屋销售、收款状况进行核对，并形成《我司与阿里山山公司对账清单及情况说明》，载明：一、表（一）中显示的30户客户首付款5411426.25元已交清，入银泉公司账户，其中客户缴纳186万元、阿里山山缴纳3551426.25元；二、表（二）54户定金162万，如有客户退房，银泉公司仅负责退还公司已收到的对应数额定金；三、表（三）中显示的80户，计491万，此款系阿里山山公司所收，未转入银泉公司账户，由阿里山山公司负责安置客户、退款，与银泉公司无任何法律、经济责任；四、如客户退房，银泉公司需给表（一、）表（二）客户退款5171426.25元中的对应数额，除此以外应由阿里山山公司承担退还责任，包括但不限于阿里山山公司陈述的客户退款685万元。阿里山山公司法定代表人骆顺军于2017年6月1日在该《我司与阿里山山公司对账清单及情况说明》上签名。《我司与阿里山山公司对账清单及情况说明》附件的表（一）、表（二）、表（三）中，均未包括王丹丹。2017年6月14日，银泉公司单方作出《通知》，内容为：“2017年6月14日经市住建局市场处谢处长、秀英区海秀镇吕书记、海秀派出所王所长、阿里山山公司法人代表骆顺军等人员在场情况下与阿里山山退房、退款客户代表达成处理意见如下：1、2017年7月5日之前海南银泉进出口贸易有限公司负责监督配合阿里山山工作，代将通过阿里山山公司购买银泉花园的客户订房款全款，（金额以我司盖章公示为主）如数按比例退还所有业主。如未能按期支付，我司在此日前会起诉现有30户已垫付30%首付款的业主进入司法程序。2、如有申请要房的业主，从阿里山山30户首付款房号退房中选取，我司承诺以2016年的房价出售，房号以退房公示为主。”银泉公司另作出《关于海南银泉进出口贸易有限公司银泉花园项目中》，内容为：“为解决海南银泉进出口贸易有限公司（简称‘我司’）银泉花园项目中阿里山山与各个业主订房款问题，我司现做如下安排：一、将于2017年7月5日之前海南银泉进出口贸易有限公司负责监督配合阿里山山工作，代将银泉阿里业主的订房款全款（金额以我司盖章公示为主）如数按比例退还所有业主，如未能按期支付，我司在此前会起诉现有30户已垫付30%的业主进入司法程序。二、如有申请要房的业主，从阿里山山30户首付款房号退房中选取，我司承诺以2016年的房价出售，房号以退房公示为主。如以上约定在规定时间内未能如数履行，我司将承担由该事件引发的后果。以上承诺于2017年6月14日经市住建局谢处、秀英区海秀镇吕书记等人员一同见证。”骆顺军在承诺者处签名捺印。银泉公司根据上述承诺已向客户退还了部分款项。一审法院认为，一、关于阿里山山公司是否应向王丹丹退还其交纳款项的问题。根据查明的事实，本案存在两个法律关系，一是银泉公司与阿里山山公司之间的委托代理销售法律关系，另一个是阿里山山公司与王丹丹之间的办理贷款、装修法律关系。王丹丹（甲方）分别与阿里山山公司（乙方）签订的《阿里山山（银泉花园）装修合约书》《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》，是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，双方之间形成办理贷款、装修法律关系。从签订合同的主体看，上述合同是由阿里山山公司与王丹丹分别签订，并由阿里山山公司实际收取相应款项，故阿里山山公司应对上述行为所产生法律后果承担责任。王丹丹依照《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》约定支付了相关款项，因无法购买涉案房屋，双方实际上已解除了《阿里山山（银泉花园）装修合约书》《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》，故阿里山山公司应当向王丹丹退还其收取的相应款项。现王丹丹要求阿里山山公司退还6万元款项，有事实和法律依据，予以支持。王丹丹要求支付从交款之日起计算至实际付清债务之日止按银行贷款利率计算的利息，由于合同无法履行，王丹丹的资金被占用，造成了利息损失，双方在合同中对债务利率标准没有约定，故利息为：以6万元为基数，自2016年10月5日计算至实际退还款项之日止，按中国人民银行发布的同期一年期贷款利率计算。二、关于银泉公司是否承担责任的问题。银泉公司与阿里山山公司之间存在委托代理销售法律关系，阿里山山公司主张应由银泉公司承担还款义务。由于王丹丹是根据《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》的约定支付了款项，阿里山山公司未能提供证据证明其与王丹丹之间办理贷款、装修是受银泉公司的委托，故认定阿里山山公司的上述主张不能成立。阿里山山公司对王丹丹负有还款义务。在协商退款的过程中，银泉公司工作人员王平安出具《承诺书》明显是履行其工作职责，属于其业务范围的事项，且其现仍在银泉公司工作，银泉公司对于王平安出具的该份《承诺书》也并未对外作出书面的否定其效力的声明，并且也已实际退还了部分款项，该《承诺书》应视为银泉公司的承诺。银泉公司承诺退款并已实际履行，为债务的加入，应予允许。且银泉公司承诺向客户退款，但没有证据证明各方同意免除了阿里山山公司履行退款的义务，因此，阿里山山公司仍应当承担还款义务。由于银泉公司是单方向债权人承诺还款，银泉公司与阿里山山公司没有承诺共同对债务负责，故银泉公司对阿里山山公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、阿里山山公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同向王丹丹退还6万元及利息（以6万元为基数，自2016年10月5日计算至实际退还款项之日止，按中国人民银行发布的同期一年期贷款利率计算）；二、银泉公司对阿里山山公司的上述债务承担连带清偿责任。案件受理费1462元，减半收取731元，由阿里山山公司、银泉公司共同负担。二审中，银泉公司提交了本院（2019）琼01民终950号民事判决书，拟证明：该生效判决确认银泉公司承诺退款责任应当限定在84户购房户名单范围内，且承诺退款的范围应以银泉公司收到的金额为限。王丹丹对该份证据的真实性、合法性及关联性均无异议，对证明内容有异议，该案属于系列案件，除了银泉公司提交的判决以外，其他与王丹丹案情相似的案件均维持原判，因此银泉公司提交的证据对本案没有证明效力。阿里山山公司对该份证据真实性没有异议，但认为该份证据并不属于证据的范畴，该证据只能作为参考判例，意见如下：1.该判决中并未确认银泉公司只在承诺退款责任限定在84户范围内；2.在与本案相同其他系列案中，由海口市中级人民法院作出的（2018）琼01民终3057号民事判决中，该案与本案王丹丹情形相同，但依据银泉公司“债的加入”的原则，最终判决维持原判，该判例与海泉公司提出判例与本案判例相同；3.案号为（2018）琼01民终3264号民事判决所涉的王国榴案件过程中，王国榴并未在银泉公司所述的收到金额名单中，但根据两级法院查明的事实，银泉公司应当对王国榴承担连带还款责任，该份判例也作为参考向法院提交，说明银泉公司承担还款的责任并非限定在84户以及收到的金额为限。对银泉公司二审提交的证据，本院经审查后认为，该证据为发生法律效力的民事判决，且各方当事人对真实性均无异议，本院对该证据真实性予以采信，但该证据与本案待证事实并无关联，故对关联性不予采信。二审中，王丹丹、阿里山山公司未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是银泉公司是否应当承担连带责任。2016年10月5日，王丹丹与阿里山山公司签订《阿里山山（银泉花园）装修合约书》及《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》后，王丹丹依约支付了相关款项。在双方合同解除后，应由阿里山山公司返还收取王丹丹的款项。因银泉公司与阿里山山公司之间是委托代理销售法律关系，由于银泉公司未能监督、规范阿里山山公司的销售行为，间接导致部分购房人无法签订购房合同，要求退款退房，银泉公司为了解决上述纠纷，自愿出具一份《通知》和《关于海南银泉进出口贸易有限公司银泉花园项目中》，承诺将代阿里山山公司向业主退款。虽然银泉公司上诉称上述承诺书、通知是由其公司员工私自出具的不具有法律效力，但根据本案已经查明的事实，在银泉花园购房户协商退款过程中，银泉公司员工王平安代表公司参加政府主持的协调会时出具《承诺书》，该《承诺书》内容表明其行为属于履行工作业务的范围，承诺书、通知亦均加盖了银泉公司公章，对外具有公示公信力，且银泉公司委托销售的房产出现纠纷，银泉公司已从阿里山山公司、阿里山山房地产公司收取了部分业主交来的款项，在此前提下，银泉公司为了解决纠纷，在阿里山山公司、阿里山山房地产公司法定代表人在场的情况下，自愿承诺先代阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司退还业主购房款，是对自身合法权利的处分，并不违反法律规定，且银泉公司已实际向多名业主进行退款，部分履行了其向业主退款的承诺，足见其先代阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司退还业主购房款的承诺是其真实意思表示，银泉公司作为银泉花园的开发商，妥善解决银泉花园的众多购房人之间的房屋销售纠纷亦是其企业的社会责任所在。因此本院对于银泉公司的上诉理由不予采纳。一审法院判决银泉公司对阿里山山公司的债务承担连带责任，并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法(http://148.0.9.212:8080/FullText/javascript:SLC(297379,0))》第一百七十条(http://148.0.9.212:8080/FullText/javascript:SLC(297379,170))第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人海南银泉进出口贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 陈立夫审判员 袁 蓉 二〇一九年十月十六日书记员 邴长莹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。