北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14339号上诉人（原审原告）：北京佳婷时计商贸有限公司，住所地北京市朝阳区三源里北小街（新源里少年之家）。法定代表人：刘岩，总经理。委托诉讼代理人：于丹，北京市远东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市朝阳区青少年活动中心，住所地北京市朝阳区红庙延静西里**楼。法定代表人：朱勇哲，主任。委托诉讼代理人：梁小军，北京威诺律师事务所律师。上诉人北京佳婷时计商贸有限公司（以下简称佳婷时计公司）因与被上诉人北京市朝阳区青少年活动中心（以下简称青少年活动中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初36084号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佳婷时计公司上诉请求：请求改判青少年活动中心承担无效合同的全部责任。事实和理由：第一，涉案标的物不是扩建，是原建。该标的物全部由佳婷时计公司出资兴建，从无到有，青少年活动中心没花一分钱，相反却以欺诈的手段签订合同，非法获利数百万元，建设的房屋有审批手续，有房产证。合同中，对于建设费用的处理没有约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。此第五条的解释，是指出租人建设的房屋适用此规定。第二，青少年活动中心承认是自己的缔约过失，2000年后重新签订的所有合同中，青少年活动中心出具了房屋产权证，证明涉案标的物是合法建筑，理应不会在合同中显示对违法建筑价值处理的约定条款。合同中显示租赁楼房是320平方米，而不是房屋场地使用权。佳婷时计公司在2016年3月才明确知道涉案房屋是违法建筑。第三，佳婷时计公司提交了完整的证据链证明青少年活动中心是如何以假产权证骗取佳婷时计公司租金的，最后却以无效合同为名赶走佳婷时计公司，一审法院判决佳婷时计公司承担无效合同50%责任，显失公平。青少年活动中心辩称，同意一审判决，不同意佳婷时计公司的上诉请求和事实理由。佳婷时计公司向一审法院提出诉讼请求：请求判令青少年活动中心赔偿佳婷时计公司投资建安工程、房屋装修、设施设备费用1209835元，评估费28190元。一审法院认定事实如下：北京市朝阳区教育局系坐落在北京市朝阳区三源里北小街（新源里少年之家）院内七幢房屋登记的所有权人。涉案房屋为建筑在该院落内不属于该七幢中任何一幢，系该七幢之外由佳婷时计公司出资所建，佳婷时计公司表示涉案房屋未取得房屋所有权证，青少年活动中心认可涉案房屋未取得房屋所有权证及建设工程规划许可证。经北京市朝阳区教育局同意，青少年活动中心作为出租方（甲方），与佳婷时计公司作为承租方（乙方），先后签订了2006年5月1日至2007年4月30日的房屋租赁合同、2007年5月1日至2008年4月30日的房屋租赁合同、2008年5月1日至2008年12月31日的房屋租赁合同、2009年1月1日至2009年12月31日的房屋租赁合同、2010年1月1日至2010年12月31日的房屋租赁合同、2011年1月1日至2011年12月31日的房屋租赁合同（补充协议）、2012年1月1日至2012年12月31日的房屋租赁合同（补充协议）。双方约定，甲方将涉案房屋场地使用权出租给乙方使用，全部租期自2006年5月1日至2012年12月31日止，租金标准为每年20万元整。佳婷时计公司向青少年活动中心总计支付了租赁期间的租金。2014年，青少年活动中心将佳婷时计公司诉至一审法院，要求佳婷时计公司腾退涉案房屋，支付自2013年1月1日至实际腾退之日止的使用费。该案中，经佳婷时计公司申请，一审法院依法委托北京京评价格评估有限公司对涉案房屋的建安工程、装修价值及附属物树木价值进行鉴定。2014年12月5日，北京京评价格评估有限公司出具评估报告，确认涉案房屋建安工程价值为400105元、楼房内装修价值799210元，树木价值10520元。为鉴定，佳婷时计公司支付评估费28190元。2015年8月11日，一审法院就该案作出（2014）朝民初字第13281号民事判决，认为佳婷时计公司、青少年活动中心双方自愿签订《房屋租赁合同》，约定内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方均应履行合同约定。并据此作出判决。佳婷时计公司不服判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院经审理作出（2016）京03民终1041号民事判决，判决驳回了佳婷时计公司的上诉，维持了原判。2016年，佳婷时计公司将青少年活动中心诉至一审法院，一审法院经审理认为：涉案房屋未经房产登记部门产权登记，双方所签订的租赁合同应属无效。故于2017年10月5日作出（2016）京0105民初17006号民事判决，判决确认佳婷时计公司、青少年活动中心双方就涉案房屋所签订的房屋租赁合同无效。该判决亦已生效。2019年，佳婷时计公司因不服（2016）京03民终1041号民事判决，申请北京市高级人民法院再审。北京市高级人民法院于2019年5月20日作出（2019）京民再122号民事判决，判决中，北京市高级人民法院确认：佳婷时计公司与青少年活动中心所签订的房屋租赁合同已经被生效判决确认无效，佳婷时计公司应当将涉案房屋场地使用权返还给青少年活动中心，无权再占用涉案房屋。原案件中支持佳婷时计公司腾退涉案房屋并支付房屋使用费的主张并无不当。合同无效后，佳婷时计公司有权要求青少年活动中心赔偿因合同无效受到的损失，现佳婷时计公司已主张权利，故在再审的案件中不再处理佳婷时计公司主张赔偿的请求。本案审理中，佳婷时计公司再次提交了加盖北京市朝阳区教育局印章的1995年8月15日佳婷时计公司、青少年活动中心双方所签订的租赁合同书、2003年标注涉案房屋为合法建筑的朝阳区教育闲置房屋场地租赁审批表、2016年3月4日北京市国土资源局朝阳分局出具的关于涉案房屋争议的回复，称青少年活动中心一直告知佳婷时计公司涉案房屋为合法建筑，佳婷时计公司直至2016年才知晓涉案房屋为违法建筑，佳婷时计公司在签署租赁合同过程中存在欺诈的故意，故要求青少年活动中心承担相应的责任。青少年活动中心对佳婷时计公司的证明目的不认可。经询，双方均同意以2014年北京市京评价格评估有限公司作出的评估结论作为双方在本案中承担责任的基础。一审法院认为：承租人经出租人同意扩建，但双方对于扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担；承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物和已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。本案中，佳婷时计公司、青少年活动中心双方签订的房屋租赁合同书经生效判决确认为无效。双方对于合同无效均有过错，双方应按各自的过错承担责任。具体过错责任比例一审法院依法酌定。双方均同意以2014年北京市京评价格评估有限公司作出的评估结论作为双方在本案中承担责任的基础，一审法院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十四条之规定，判决：一、青少年活动中心于判决生效之日起七日内赔偿佳婷时计公司建安工程价值、楼房内装修价值、树木价值六十万四千九百一十七元五角。二、青少年活动中心于判决生效之日起七日内赔偿佳婷时计公司评估费一万四千四百五十五元。三、驳回佳婷时计公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中，佳婷时计公司、青少年活动中心双方所签订的房屋租赁合同已被生效判决确认为部分有效、部分无效，双方对合同无效的部分均存在过错，应按各自的过错承担责任，故一审法院根据本案实际情况酌定双方的责任比例，并依据相应的评估结论认定青少年活动中心应赔偿佳婷时计公司建安工程价值、房屋内装修价值及评估费，并无不当。关于佳婷时计公司主张该规定适用于出租人建设房屋情形的上诉意见，于法无据，本院对此不予采信。佳婷时计公司虽以青少年活动中心存在欺诈，系唯一的过错方，故应承担全部过错责任为抗辩理由，因佳婷时计公司并未就青少年活动中心提供假房产证提供相应证据，且其在签订合同时亦未尽到审慎注意义务，再有双方租赁合同于2012年12月31日到期，涉案房屋及装修等佳婷时计公司亦使用至合同期满，故佳婷时计公司的该项上诉意见，亦缺乏依据，本院对此亦不予采信。综上所述，佳婷时计公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15942元，由北京佳婷时计商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  龚勇超审 判 员  张清波二〇一九年十月二十五日法官助理  程惠炳法官助理  张 弛书 记 员  刘 鸽书 记 员  赵 宇