云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4120号上诉人（原审原告）：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。住所地：昆明市东风东路**金泰大厦**。法定代表人：胡斌，公司董事长。委托诉讼代理人：谢雨静，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：马琼芬，女，汉族，1965年6月24日生，住云南省玉溪市江川县。上诉人昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司（以下简称：公租房公司）因与被上诉人马琼芬房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初4720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因被上诉人马琼芬下落不明，本院依法公告传唤，其无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人公租房公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告马琼芬之间签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、判令被告马琼芬在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市官渡区广福路9350号子君村欣景花园盛惠园05栋2单元1203室公共租赁住房；三、判令被告马琼芬向原告支付租金至实际腾退租赁房屋之日止（以月租金851.80元为标准，自2017年7月1日起暂计算至2018年3月26日拖欠的租金为人民币10221.60元）；四、判令被告马琼芬每逾期一日按月租金5%（即人民币42.59元）为标准，向原告支付自2017年7月1日起至实际腾退租赁房屋之日止的违约金（暂计算至2018年3月26日的违约金为11414.10元）；五、判令原告有权不予退还被告马琼芬缴纳的全部履约保证金，用于冲抵被告应承担的违约金；六、判令被告承担本案的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费、执行费等）。一审法院经审理确认以下事实：2015年06月04日，原告（出租人、甲方）与被告马琼芬（承租人、乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》（以下简称“租赁合同”）及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“补充协议”），约定被告向原告承租坐落于昆明市官渡区馨和园05栋2单元1203室公共租赁住房，建筑面积66.48平方米，月租金为851.80元，租赁期限自2015年07月01日起至2018年06月30日止，租金支付方式为每6个月为一期，被告于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金，合同签订之日被告向原告缴纳履约保证金5110.80元，合同终止或者解除，被告无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自被告腾退出房屋交原告验收通过之日起7个工作日内原告无息退还履约保证金，在租赁期内，若被告有任何违约行为，原告有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿，被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋，被告如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金。双方在《补充协议》第十一条中约定被告依据《租赁合同》应支付的违约金累计超过了履约保证金50%（含）即2555.4元（5110.80元×50%）的，原告有权提前解除《租赁合同》。即根据双方对违约金的约定方式来计算，则当被告不支付租金达两个月时（851.80元×5%×60天=2555.4元），原告就已可以提前解除《租赁合同》。合同签订后，原告按约定将上述房屋交由被告使用，被告向原告交纳了履约保证金5110.80元，并交纳了2015年06月04日至2017年06月30日期间的租金。原告称被告马琼芬自2017年07月01日起至今未按约支付租金，原告特诉至一审法院，主张如上诉求。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告马琼芬签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据《租赁合同》约定被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，收回承租房屋，本案被告马琼芬拖欠原告自2017年07月01日起至2018年06月30日的租金，即至2017年12月31日，被告马琼芬就累计拖欠原告租金达6个月，此时原告就有权按照合同约定解除与被告马琼芬签订的《租赁合同》并收回承租房屋，且根据双方签订的《补充协议》，原告于2017年09月01日就可以解除与被告的《租赁合同》，但原告怠于行使自身权利，导致损失扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。结合本案案件事实，被告理应按照合同约定履行支付房租的义务，被告亦存在过错。故对于本案支付租金的诉讼请求一审法院按照合同约定的851.80元/月的标准，支持至2017年12月31日，即5110.8元（851.80元/月×6个月）。另，租赁双方约定了履约保证金的处理方式，对于履约保证金一审法院认为其交纳的目的就是为了确保合同履行及当事人按时交纳租金，在被告不按时交纳时可优先用保证金进行抵扣房屋租金，一审法院将履约保证金用以抵扣房屋租金，故原告主张被告马琼芬已交纳的履约保证金5110.80元不予退还，用于折抵违约金的主张一审法院不予支持。本案中，用履约保证金折抵一审法院支持的房屋租金后，被告不应再支付原告房屋租金。对于2018年01月01日后的房屋租金系原告未积极采取措施防止损失扩大而产生的扩大损失，一审法院不予支持。现原被告双方约定的租赁期限已经届满，合同已不需法院再予以解除，被告马琼芬理应将承租的房屋腾还原告，庭审中原告已陈述被告现已不在出租房屋内居住，为尽快实现公租房的市场价值，故对于腾房日期一审法院不再按照合同约定的合同解除后30日内腾退，于本判决生效之日起三日内腾退。最后，结合前述论证及本案原被告双方的过错情况，对于违约金不再予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告马琼芬于2015年06月04日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、由被告马琼芬于本判决生效后三日内将昆明市官渡区馨和园05栋2单元1203室公共租赁住房腾还原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、驳回原告的其他诉讼请求。一审宣判后，上诉人公租房公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其所依据的主要事实理由为：1、上诉人已严格按照《昆明市公共租赁住房管理暂行办法》规定，采取积极措施向被上诉人催缴房租。一审法院认定上诉人怠于行使自身权利，导致损失扩大，存在过错，实属认定事实错误。2、上诉人要求被上诉人支付拖欠租金、违约金及不予退还履约保证金的诉请，有双方所签《租赁合同》及《租赁合同补充协议》为据，且符合法律、法规、规章的规定。一审法院错误适用法律，导致做出驳回上诉人要求支付租金、违约金以及不予退还被上诉人所缴纳的履约保证金诉请的错误判决。综上，一审认定事实和适用法律存在错误，严重侵害了上诉人的合法权益。请求二审法院依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人马琼芬未到庭发表答辩意见。在二审审理中上诉人未向本院提交新的证据，且对一审判决认定的案件事实无异议。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。本案的争议焦点是：1.上诉人公租房公司在本案中是否存在怠于行使自身权利、导致损失扩大的行为？2.上诉人公租房公司是否有权向被上诉人主张自2017年7月1日起至被上诉人实际腾退租赁物之日止的租金？如有权主张，所依据的相应租金标准应如何计算？3.上诉人公租房公司是否有权向被上诉人主张自2017年7月1日起至被上诉人实际腾退租赁物之日止的违约金？如有权主张，违约金标准应如何确定？上诉人是否有权不予退还被上诉人缴纳的全部履约保证金，以用于冲抵被上诉人应承担的违约金？针对第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》均系双方当事人自愿订立，双方意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，合同依法成立并生效，双方当事人均应依约履行。双方原定租赁期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止，被上诉人在租期届满后未腾退租赁房屋继续占用至今，公租房公司以诉讼方式请求解除双方租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，应视为本案诉前双方原租赁关系继续有效，但自2018年7月1日起租赁期限为不定期租赁。被上诉人租金仅支付至2017年6月30日，拖欠剩余租金。根据双方租赁合同约定，自被上诉人拖欠租金累计达到6个月时起，上诉人即享有合同解除权；而根据双方补充协议约定，被上诉人依据租赁合同应支付的违约金累计超过了履约保证金50%（含）的，折算为被上诉人逾期支付房租60天时[（5110.80元×50%）÷（851.80元×5%）]，上诉人即有权提前解除租赁合同。对此，一审法院认为，依据补充协议，在被上诉人拖欠房租达60天时，上诉人已享有合同解除权，但其怠于行使、致使损失扩大，因此对扩大部分的损失不予支持。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。首先，有约定从约定，根据双方补充协议第十四条，公租房公司有权根据具体情况选择适用单方解约权，上诉人在被上诉人拖欠租金达6个月后才行使合同解除权，并不违反租赁合同约定；其次，上诉人对此能够做出合理解释，因公共租赁住房具备一定的社会保障属性，上诉人受政府指令要求，需待承租人累计拖欠租金达6个月后方可通过诉讼途径主张权利，且上诉人系在租赁期限届满前便已提起本案诉讼，故上诉人在本案中并不存在怠于行使自身权利、导致损失扩大之情形，一审认定有误，本院依法予以纠正。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上诉人行使合同解除权、请求被上诉人腾退房屋，均具有事实和法律依据，一审予以支持，处理无误，本院依法维持。针对第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，被上诉人占用上诉人租赁房屋的状态一直持续，并欠付上诉人自2017年7月1日起至今的租金，依法其应承担合同解除前按照合同约定标准（851.80元/月）计算的欠付租金，并应支付自合同解除后至腾退房屋止继续占用期间参照合同租金标准（851.80元/月）计算的占用费。一审对此处理有误，本院依法予以纠正。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。公租房公司作为享有合同解除权的一方，起诉请求解除租赁合同，一审法院于2018年9月7日向马琼芬公告送达起诉状副本，自公告发出之日起经过六十日视为送达，则公告期满之日（2018年11月7日）公租房公司解除合同的意思表示到达马琼芬，双方租赁合同及补充协议即解除。被上诉人应支付自2017年7月1日至2018年11月6日的欠付租金共计13770.76元，以及自2018年11月7日至实际腾还房屋之日止按照851.80元/月标准计算的房屋占用费。针对第三个争议焦点。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被上诉人已向上诉人交纳履约保证金5110.80元，根据双方约定，该保证金的退还条件为合同终止或解除，被上诉人无违约事项等，否则上诉人有权从该保证金中扣除相应金额，则该保证金经双方协商一致作为被上诉人守约的担保。被上诉人自2017年7月1日起无正当理由未支付上诉人房租，已违反双方约定，应当承担违约责任。但合同约定的逾期付款违约金为每逾期一日按月租金的5%支付，约定标准过高，且该违约条款与履约保证金在性质上雷同，加重了被上诉人就同一违约行为所应承担的违约责任。鉴于上诉人已收取被上诉人所缴纳的履约保证金，并考虑到本案公共租赁住房的社会保障属性，承租人在经济收入、生活保障等方面所存在的特殊情况，本院确认由被上诉人承担的违约金为5110.80元。因双方约定上诉人有权从履约保证金中扣除相应金额冲抵被上诉人应承担的违约金、租金等费用，并有权根据实际情况选择扣除顺序，现上诉人提出以履约保证金冲抵被上诉人应承担的违约金，该主张符合合同约定，本院予以支持。上诉人无需再向被上诉人退还履约保证金。一审对此处理不当，本院予以纠正。综上，上诉人公租房公司上诉请求中有事实和法律依据的部分，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初4720号民事判决第一、二项，即：“一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告马琼芬于2015年06月04日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、由被告马琼芬于本判决生效后三日内将昆明市官渡区馨和园05栋2单元1203室公共租赁住房腾还原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司”。二、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初4720号民事判决第三项，即“三、驳回原告的其他诉讼请求”。三、由被上诉人马琼芬于本判决生效之日起十五日内支付上诉人昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司自2017年7月1日起至2018年11月6日止的欠付租金13770.76元。四、由被上诉人马琼芬于本判决生效之日起十五日内支付上诉人昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司自2018年11月7日起至实际腾还房屋之日止按照851.80元/月标准计算的占用费。五、被上诉人马琼芬已支付给上诉人昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的履约保证金人民币5110.80元抵扣本案违约金，上诉人昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司不再承担退还义务。六、驳回上诉人昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费341元，由上诉人昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司负担136元，由被上诉人马琼芬负担205元。二审案件受理费341元，由上诉人昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司负担136元，由被上诉人马琼芬负担205元。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长 杨 艳审判员 朱 欢审判员 晏云锋二〇一九年十月十七日法官助理黄佩书记员陈俊宇