北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终11703号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄凤荣，男，1961年5月12日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朴克岩，男，1970年9月1日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：潘丽丽，北京市时代九和律师事务所律师。上诉人黄凤荣因与被上诉人朴克岩房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初17958号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人黄凤荣，被上诉人朴克岩及其委托诉讼代理人潘丽丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄凤荣上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，将本案发回重审或改判支持黄凤荣一审诉讼请求，驳回朴克岩一审反诉请求，本案诉讼费由朴克岩承担。事实与理由：一、一审判决认定涉案租赁合同属于朴克岩可行使任意解除权的合同适用法律错误。根据黄凤荣在一审中的举证可以看出，朴克岩是在大幅度逼涨租金不成的情况下，才提出所谓的收房自住的主张，这是严重的不诚实、不守信的行为。涉案合同不属于可行使任意解除权的合同，而是属于附生效条件的合同。朴克岩提出的收房自住明显属于为自己的利益不正当的促成条件成就，应当视为条件没有成就。二、一审判决对房屋损坏、装饰装修费及空置损失费的认定事实不清。朴克岩单方撬门扭锁进屋，无法排除其制造假现场的情况，一审法院对此情况不审理，迳行认定黄凤荣损坏涉案房屋属于重大误判。黄凤荣没有拒绝交还房屋，亦没有对房屋进行损坏等情况。三、朴克岩前后矛盾，一再用虚假陈述支持自己的主张，误导法庭，逃避违约责任，吞并黄凤荣已付租金、押金。朴克岩辩称，同意一审判决，不同意黄凤荣的上诉请求。涉案合同第十条赋予了朴克岩在合同履行的第四年的任意解除权。朴克岩在三年租期届满前，多次向黄凤荣表示将按照该约定收房自住，依据合同约定，朴克岩有合同解除权。一审法院对房屋损坏的装修损失、空置期间的损失，认定清楚，适用法律正确。关于房屋损坏情况，一审法官进行了现场勘查。对于空置期间的损失，按照当时的市场价格计算，涉案房屋的租金大概是每个月两万五。一审法院依据评估机构的评估作出的关于装修损失和房屋空置损失的认定，是正确的。黄凤荣向一审法院起诉请求：1、朴克岩退还我2017年4月17日至2017年9月31日的房屋租金67803.75元；2、朴克岩返还我押金11250元；3、朴克岩支付我违约金67803.75元；4、朴克岩赔偿我其他损失69807元；5、朴克岩赔偿我居间费损失2800元。朴克岩向一审法院反诉请求：判令黄凤荣赔偿我装修等损失45836元，黄凤荣支付我延期退还房屋违约金29925元，黄凤荣赔偿我因房屋等待司法鉴定导致我不能及时入住房屋的损失35万元。一审法院认定事实：2014年3月22日，黄凤荣（承租方、乙方）与朴克岩（出租方、甲方）在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间下签订《北京市房屋租赁合同》，约定黄凤荣向朴克岩租赁涉案房屋。房屋租赁期自2014年4月1日至2019年3月31日，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准为67500元每半年，支付方式为押一付六。押金为11250元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方应向链家公司支付7000元作为居间报酬。合同第十条违约责任约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按照月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金的两倍标准支付违约金。合同第十二条其他事项约定，2014至2016年租金不上涨，以后每年租金上涨5%；2014年至2017年前三年合同为保障合同，保证租户正常使用，第四年起如果业主收房自住，双方解约均不承担责任，如果业主继续用于出租，继续履行合同。双方交割清单显示，墙面壁纸已损坏。上述合同签订后，双方均按合同履行至2017年3月，朴克岩通过短信方式向黄凤荣提出要上涨租金，双方在2017年3月8日至2017年3月20日期间多次就租金标准进行协商，朴克岩提出上涨租金至每月23000元，年付，如多年连租，年增百分之十五，限三年。在此期间，黄凤荣询问朴克岩是否出售房屋，朴克岩答复不卖，或者自用。2017年3月21日，朴克岩通过短信告知黄凤荣理解其不续租了，要求黄凤荣在本周五，即2017年3月24日交还房屋。2017年3月23日，朴克岩将2017年4月1日至2017年9月31日的房屋租金74418.75元汇至朴克岩账户，并提出不同意涨租金的要求，朴克岩要求黄凤荣当天搬出房屋，翌日交接，并提出房屋收回自用，不再续租。2017年3月25日，朴克岩书面告知黄凤荣涉案房屋有自用需求，根据合同约定，原合同自行解除，并要求朴克岩在2017年3月31日前搬离涉案房屋做好交接。2017年3月28日，朴克岩委托律师向黄凤荣邮寄律师函，要求黄凤荣在2017年4月5日前搬离涉案房屋，否则将采用断水、断电、断燃气等措施维护权利。2017年4月17日，朴克岩对涉案房屋断电，2017年5月12日，黄凤荣搬离涉案房屋并告知朴克岩在12、13日进行交接。2017年5月13日，朴克岩到达涉案房屋并联系黄凤荣进行交接，黄凤荣称不在北京，要求在周一下午交接，朴克岩自行联系开锁公司在当日收回房屋。一审庭审中，黄凤荣主张朴克岩上涨租金不成随即单方解除合同的行为系属违约，要求退还租金、押金并支付半年的租金作为违约金。黄凤荣另主张朴克岩赔偿2017年4月17日至2017年9月31日的租赁其他房屋的房租差价69582元以及朴克岩在断电后黄凤荣购买电表的损失225元。此外，黄凤荣亦主张居间费损失，称房屋使用了两年多，居间费打折计算了。朴克岩对黄凤荣上述请求均不认可，称合同条款约定了合同租赁期三年后朴克岩可以收回自住，不承担违约责任，故其有权随时收回房屋。朴克岩另主张其自行收回房屋时发现房屋内装修被破坏，并遗留大量垃圾及未拆除的广告牌，并反诉请求黄凤荣就此进行赔偿。诉讼中，一审法院于2018年5月4日前往涉案房屋进行现场勘验，现场房屋外立面墙上安装有招牌，壁纸存在大量的人为损坏痕迹，室内踢脚线被大量拆除毁损。墙壁上钉有钉子，楼梯扶手、门窗、墙面等均有不同程度损坏。链家公司的工作人员亦到场表示朴克岩主张的损坏部分并非房屋交付时的损坏部分。应朴克岩申请，法院依法委托北京京评价格评估有限公司对涉案房屋的装修损失进行了评估，该公司出具京评（涉）字2018第3059号《价格评估报告书》评估结论为装修损失总额45836元。朴克岩同意鉴定金额，黄凤荣对此不予认可，称鉴定金额过高且存在正常使用的价格损耗。朴克岩另主张延期返还房屋的违约金，称系在2017年4月16日至2017年5月13日期间的损失；朴克岩主张因黄凤荣破裂房屋导致的等待司法鉴定期间的房屋空置损失，黄凤荣对上述损失均不认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄凤荣与朴克岩签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应依约履行。根据双方合同约定，2014年至2017年前三年合同为保障合同，保证租户正常使用，第四年期如果业主收房自主，双方解约均不承担责任，如果业主继续用于出租，继续履行合同。该约定赋予了朴克岩在合同履行第四年期的任意解除权。在没有证据证明朴克岩继续将涉案房屋用于出租的情况下，朴克岩有权解除合同，故黄凤荣主张朴克岩行使解除权系违约行为一节，法院不予支持。对于黄凤荣主张的违约金、其他损失及居间费损失法院亦不予支持。朴克岩虽有权解除合同，但根据合同约定，租赁期内，朴克岩需提前收回该房屋的，应提前30日通知对方，该约定赋予了黄凤荣提前知情权。但本案中朴克岩虽多次提出解除合同的主张，但其给予黄凤荣的腾退房屋期间均不足三十日，故解除条件均未成就，朴克岩实际于2017年5月13日收回涉案房屋，法院认定双方《房屋租赁合同》在当日解除。朴克岩应当返还黄凤荣剩余租金及押金。对于朴克岩主张的延期返还房屋违约金一节，法院不予支持。就租金一节，鉴于朴克岩在租赁期内断电，且解除合同条件亦未成就，故朴克岩未保障黄凤荣在租赁期内正常使用房屋行为系属违约，应当退还黄凤荣自断电之日之后的全部租金。押金一节，根据合同约定，应当优先抵扣乙方承担的违约赔偿责任。本案中，根据现场勘验情况，黄凤荣交还的房屋内装修存在大量的人为破坏，部分垃圾遗留未处理，广告牌未拆除。黄凤荣应当就此对朴克岩承担赔偿责任，具体赔偿数额以鉴定机构确定的数额为准，押金优先抵扣赔偿数额。就朴克岩主张的黄凤荣破坏房屋导致的其不能及时入住房屋的损失一节，黄凤荣损坏房屋装修，确实会导致修复及诉讼期间的空置损失，但根据现场情况，装修损坏并不必然导致涉案房屋完全不能居住使用，且朴克岩收回房屋时明确表示自住，诉讼期间的空置损失亦非黄凤荣故意造成的损失，故法院结合装修损坏情况、双方在合同履行及解除过程中的过错程度综合考虑予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决：一、朴克岩于判决生效后七日内返还黄凤荣房屋租金六万七千八百零三元七角五分；二、黄凤荣于判决生效后七日内赔偿朴克岩装修损失三万四千五百八十六元；三、黄凤荣于判决生效后七日内赔偿朴克岩房屋空置损失八万元；四、驳回黄凤荣的其他诉讼请求；五、驳回朴克岩的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4610元，由黄凤荣负担2830元（已交纳2305元，余款525元，于判决生效后七日内交纳），由朴克岩负担1780元（于本判决生效后七日交纳）；反诉费7687元，由黄凤荣负担2870元（于判决生效后七日内交纳），由朴克岩负担4817元（已交纳）；鉴定费3000元，由黄凤荣负担。二审中，黄凤荣提交以下证据：证据一、汪某手写说明一份及11张照片打印件，证明涉诉房屋在向其出租时即存在损坏情况；证据二、证人刘某出具的书面证明一份，证明涉诉房屋在黄凤荣承租时即存在损坏情况，黄凤荣在搬离时并未故意增加损坏及双方沟通交接房屋的情况；证据三、证人李某出具的书面证明一份，证明证人徐某在一审中所做证明不真实、不客观。黄凤荣另申请法院传唤证人刘某、李某、徐某、汪某出庭作证，其中刘某、李某主动到庭作证，其作证内容与提交的书面证言一致，徐某、汪某未到庭作证。朴克岩未向本院提交证据。经本院组织质证，朴克岩对证据一的真实性及证明目的均不认可；对证据二及刘某作证情况，朴克岩认为刘某与黄凤荣存在利害关系，故对刘某的证言不应采信；对证据三及李某的作证情况，朴克岩认为李某的作证系转述徐某的话，在徐某已经在一审中出庭作证的情况下，李某的证言作为传来证据，不应被采信。对于黄凤荣提交的证据，本院认为，证据一不属于法律规定的新的证据，亦不足以推翻在案其他证据，本院不予采纳；对证据二及刘某的证言，因刘某系黄凤荣的员工，二者存在利害关系，在没有其他证据佐证的情况下，本院对刘某的证言不予采信；对证据三及李某的证言，黄凤荣与李某系同乡关系，李某之证言皆为转述徐某的陈述，而该证言之内容与徐某在一审中出庭作证的内容不符且未就此作出合理说明，故本院对李某之证言不予采信。黄凤荣申请本院通知汪某、徐某出庭作证，不符合法律规定，本院不予准许。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为朴克岩是否有权解除涉案租赁合同及一审法院确定的装修损失、空置损失是否合理。根据双方合同约定，关于涉案租赁合同，2014年至2017年前三年合同为保障合同，保证租户正常使用，第四年起，如果业主收房自住，双方解约均不承担责任，如果业主继续用于出租，则继续履行合同。从双方的合同约定可以看出，合同解除的条件为在三年租期届满后朴克岩收房自住，而合同继续履行的条件为房屋继续用于出租。本案中，朴克岩在涉案租赁合同第三年期满前提出收房自住的主张，符合合同约定的解除条件。黄凤荣主张朴克岩系因房租上涨不成而提出解除合同，但第三年期满前，出租人朴克岩表达的确为收回自住的意思表示，同时，黄凤荣亦未举证证明朴克岩已将或确定将涉案房屋继续用于出租。在此情况下，朴克岩有权解除涉案租赁合同。黄凤荣基于朴克岩违法解除合同主张的违约金及各项损失缺乏事实依据，一审法院不予支持，并无不当。关于涉案房屋的装修损失、空置损失问题。一审法院对涉案房屋进行了现场勘验，确认涉案房屋存在大量人为破换情况，并在此基础上就涉案房屋的装修损失进行了鉴定。黄凤荣对此虽不认可，但未提交充分的相反证据予以推翻，本院对其该项上诉意见，不予支持。因涉案房屋存在的损坏情况，必然导致其使用受到一定影响，一审法院结合房屋损坏情况、双方履行合同的情况等因素酌定的房屋空置损失数额，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，黄凤荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2592元，由黄凤荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 万丽丽审 判 员 杨 夏二〇一九年十月三十一日法官助理 刘艳辉法官助理 王永基书 记 员 温宇辰