河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民终4811号上诉人（原审被告）:张进松，男，汉族，1976年10月8日生，住西华县。委托诉讼代理人:曲金兰，女，汉族，1978年5月24日生，住河南省西华县。被上诉人（原审原告）:西华县佳馨物业管理有限公司，住所西华县青华路南段华夏名郡小区。统一社会信用代码91411622MA45KDNBXM（1-1）。法定代表人：张艳华，该公司经理。上诉人张进松因与被上诉人西华县佳馨物业管理有限公司（以下简称佳馨物业）纠纷一案，不服河南省西华县人民法院（2019）豫1622民初3242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张进松的委托诉讼代理人曲金兰，被上诉人佳馨物业的法定代表人张艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张进松上诉请求：1、撤销一审判决；2、将本案发回重审或依法改判；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决审查证据不全面。一审期间上诉人提供了一份新的阳光城小区上诉材料一份,其内容已经真实客观的反应了佳馨物业公司的入住,没有召开业主大会未经业主同意签订的物业服务合同。上诉材料里面有290多户业主签字,根据《物业管理条例》规定已经超过三分之二的业主签字,法院应该视为有效证据。上诉人在庭审中已经提出了物业服务合同违法,人民法院应该让佳馨物业补充证据证明服务合同的合法性。根据《民事诉讼法》第六十四条规定:当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。2、业主委员会委托证明不合法。业主委员会委托佳馨物业公司收取该小区业主尾欠的物业费,没有任何法律依据。因为业主委员会不是债权债务关系的当事人,无权插手债权人债务人之间的事,除非有债务人(业主)、债权人(原物业公司)双方一致同意。业主委员会只是一个民间组织,广大业主的代表,在没有召开业主大会及业主授权的情况下,业主委员会做的任何决定和委托授权都是违法的。一审判决违背了《物业管理条例》第十五条、《河南省物业管理条例》第三章、第二十二条,《物业管理条例实施细则》第二章规定。3、判决书使用法律条款内容解读错误。《物业管理条例》第十五条、第三十四条规定，未经业主大会同意,业主委员会所作出的任何行为都是违法的。第四十三条、物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。不是和业主委员会的约定。第四十四条、物业公司接受委托物业管理区域内,供水、供电、供气等委托,不是业主委员会的委托。被上诉人佳馨物业辩称，对一审判决没有异议，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。佳馨物业向一审法院起诉请求：判令张进松缴纳拖欠的物业费2617元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年3月1日，西华县佳馨物业管理有限公司与西华县新地阳光城业主委员会签订物业管理服务合同，约定由佳馨物业对西华县新地阳光城小区进行物业管理和服务，小区住宅按建筑面积每平方每月0.4元收取物业费，电费每度0.6元，逾期不交者，按拖欠物业费的0.3%征收违约金，该合同自双方签字盖章之日起已经生效。2019年4月26日，西华县新地阳光城业主委员会发出通知，委托佳馨物业收取该小区业主2018年7月1日后尾欠的物业费。张进松与其妻曲金兰系该小区业主，其住房建筑面积为174.72平方米，其物业费交纳至2018年5月，此后的物业费一直拖欠未交，至2019年8月，共欠佳馨物业物业费978.43元。一审法院认为，西华县佳馨物业管理有限公司与西华县新地阳光城业主委员会签订物业管理服务合同，该合同合法有效，佳馨物业按照合同约定对西华县新地阳光城小区进行管理服务，收取物业费。张进松作为该小区业主，应当履行按时交纳物业服务费用的义务。因西华县新地阳光城业主委员会委托佳馨物业收取该小区业主2018年7月1日后尾欠的物业费，佳馨物业有权根据委托收取该小区业主尾欠的物业费，张进松2018年7月1日至2019年3月1日前所欠的物业费，应当由佳馨物业收取。根据物业管理服务合同约定，对逾期不交的业主，按拖欠物业费的0.3%征收违约金，但没有约定违约金是按拖欠时间月或日计算，属约定不明，所以一审法院对佳馨物业要求张进松交纳拖欠的物业费的诉讼请求予以支持，对其要求张进松支付违约金的诉请不予支持。合同双方虽然约定电费每度0.6元，但佳馨物业未提供证据证明张进松所拖欠的用电量，不能证明张进松所拖欠电费金额，对佳馨物业要求张进松交纳拖欠电费的请求不予支持。关于佳馨物业所诉的张进松偷电、偷电表的行为，不是法院民事诉讼审理范围，对佳馨物业的该项请求予以驳回。张进松辩称佳馨物业与西华县新地阳光城业主委员会签订的物业管理服务合同无效，佳馨物业收取物业费没有法律依据，因没有证据证明，且与一审法院审理查明的事实不符，对其辩称意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第十五条、第三十四条、第三十五条、第四十三条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、张进松于判决生效后五日内向西华县佳馨物业管理有限公司交纳物业费978.43元；二、驳回西华县佳馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，西华县佳馨物业管理有限公司承担10元，张进松承担15元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本案经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为:1、涉案物业服务合同是否有效；2、业主委员会能否委托佳馨物业收取其进驻之前业主尾欠的物业费。关于涉案物业服务合同是否有效的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”涉案《物业服务合同》由张进松所在新地阳光城小区业主委员会与佳馨物业公司签订,合同系双方当事人真实意思表示,且合同不违反法律强制性规定,应属有效,对张进松具有拘束力。佳馨物业公司已按约履行义务,张进松亦应按合同约定履行交纳物业费的义务。关于张进松上诉认为涉案《物业服务合同》未经业主大会同意签订应属无效的上诉理由,选聘物业服务企业对外是由业主委员会决定，是否得到业主的授权是其内部管理事项。新地阳光城业主委员会作为涉案小区业主大会的执行机构,佳馨物业有理由相信新地阳光城业主委员会有权与其签订物业服务合同,即使新地阳光城业主委员会在未经业主大会授权的情形下签订物业服务合同,关系的是全体业主利益,应由全体业主确认物业服务合同的效力问题,张进松个人不能据此直接主张合同无效,作为不履行交纳物业费义务的抗辩理由。故张进松应依《物业服务合同》的约定向佳馨物业缴纳2019年3月1日至2019年8月的物业费，数额为419.328元（0.4元×174.72平方×6）。关于业主委员会能否委托佳馨物业公司收取佳馨物业入驻之前的物业费问题。根据《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”本案中，佳馨物业与业主委员会签订合同前,涉案小区一直由其他物业公司提供物业服务。对于所欠交的该期间的物业费，应由提供物业服务的公司收取。业主委员会可以督促业主交纳物业费，但其不是物业费的收费主体。佳馨物业主张收取2018年7月1日至2019年2月28日期间的物业费，缺乏依据,本院不予支持。综上所述，上诉人张进松的上诉理由合理部分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省西华县人民法院（2019）豫1622民初3242号民事判决第二项判决及诉讼费负担部分；二、变更河南省西华县人民法院（2019）豫1622民初3242号民事判决第一项为：张进松于判决生效后五日内向西华县佳馨物业管理有限公司交纳物业费419.328元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人张进松承担25元，被上诉人西华县佳馨物业管理有限公司承担25元。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  张 杰审判员  金 薇二〇一九年十月三十日法官助理石磊书记员潘克宇