上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终6439号上诉人（原审原告）：管兴武，男，1980年11月24日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市南长区，现住上海市闵行区。上诉人（原审原告）：欧井芳，女，1989年4月5日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市岳麓区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：管兴武(系欧井芳之夫),1980年11月24日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市南长区，现住上海市闵行区。被上诉人（原审被告）：上海万树置业有限公司，住所地上海市闵行区沪青平公路******。法定代表人：王一川，董事长。委托诉讼代理人：赵颖，上海盈仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙蔚然，上海盈仑律师事务所律师。上诉人管兴武、欧井芳因与被上诉人上海万树置业有限公司（以下简称万树置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初34476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人管兴武、欧井芳上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人整改系争房屋内的电梯设施，使之到达地下二层车库；去除地下2层建筑物；支付因故意隐瞒涉诉房屋东侧油烟噪声等不利因素导致上诉人的经济损失赔偿金（具体数额司法鉴定后确认）；承担整改擅自更改小区建筑平面布局的违约责任，拆除涉诉建筑物裙楼与东侧商铺的相连建筑物；赔偿上诉人在系争房屋修理期间的房租费合计人民币（下同）12,000元。事实和理由：涉讼房屋附属电梯应直达地下一层车库，然被上诉人将车库改至地下二层，且该地下二层建筑物没有规划；买房时开发商口头承诺东侧商铺不用于餐饮，然现在餐饮油烟致使上诉人无法开窗，经咨询房产公司，房屋因此贬值三十多万元；被上诉人在出入口上方建造建筑物，既构成对小区平面布局条款之违约，也构成侵占公摊面积之侵权；房屋地板在保质期内大面积发黑，被上诉人拆除客厅及餐厅地板并重铺，致使上诉人无法使用房屋并在外租房。被上诉人万树置业公司辩称，地下二，地下**建筑物有规划，地下**与上诉人购买的建筑物没有关系方签订预售合同时，东侧商铺尚未销售，现商铺出售，已办理相关证照，如上诉人认为有影响，应向商铺主张相邻关系，与被上诉人无关；出入口上方建筑物有产权，且已出售；物业报修记录显示修复内容系阳台门口及厨房门口地板，不影响上诉人居住，上诉人没有在外居住，不产生租金损失，故其认为一审判决正确，要求维持原判。管兴武、欧井芳诉至一审法院，请求判令：1.万树置业公司整改系争房屋内的电梯设施，使之到达地下二层车库；2.万树置业公司向管兴武、欧井芳支付其擅自更改建筑结构（即增加地下负二层）的违约金10万元；3.万树置业公司支付其因故意隐瞒涉诉房屋东侧油烟噪声等不利因素导致管兴武、欧井芳的经济损失赔偿金（具体数额司法鉴定后确认）；4.万树置业公司承担整改擅自更改小区建筑平面布局的违约责任，拆除涉诉建筑物裙楼与东侧商铺的相连建筑物；5.万树置业公司赔偿管兴武、欧井芳在系争房屋修理期间的房租费合计12,000元；6.万树置业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：万树置业公司为“XX”小区之开发商。2013年1月25日，万树置业公司编制《建设项目环境影响报告表》，表述到：本项目系万树置业公司在上海虹桥商务区核心区北片区11号地块（17-01,17-02地块）新建多层、小高层住宅及沿街商业配套；本项目四至范围为，东至申长路、西至申滨路、南至泰虹路、北至兴虹路，由22栋主体4-11F住宅建筑及沿街商业配套组成；地下车；地下车库位于地下**等iv>2013年6月6日，上海虹桥商务区管理委员会发布《虹桥商务区核心区北11号地块（商办、北住宅、南住宅）项目建筑设计方案变更公示》，将“XX”建筑规划予以公示。2013年7月16日，万树置业公司取得《建设工程规划许可证》，后附《建筑工程项目表》中载明：申请幢号18，使用性质为住宅，层数为10，地上建，地上建筑面积6,345方米，地下建，地下建筑面积为755方米；申请幢号44，使用性质为商业，层数为2，地上建，地上建筑面积2,917方米；申请幢号64，住宅地下车库3，使用性质为其他，地下建，地下建筑面积为14,236方米。原审另认定，2014年3月29日，万树置业公司（卖方、签约甲方）与管兴武、欧井芳（买方、签约乙方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买XX路XX弄《XX园》XX号XX层XX室，暂测房屋建筑面积为107.42平方米，其中套内建筑面积为84.52平方米、公用分摊建筑面积为22.90平方米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为35,862.61元，乙方购买该房屋的总房价款暂定为3,852,362元；甲方定于2015年3月30日前将该房屋交付给乙方。合同附件二，房屋建筑面积计算表中载明：座落地址为XX路XX弄，所在名义层2-10，自然层数10，地下层，地下层数1款一中约定：若甲方就变更建筑设计向乙方发出书面通知，乙方不同意该变更的意见，乙方未在该期限内书面答复的，视为同意变更，双方无需签署合同变更协议；合同第八条中“建筑设计变更”仅指合同生效后，甲方对合同附件二“该房屋建筑设计及平面图”中明示的该房屋房型、结构内容因不合理改动而产生的变化；合同第八条中的建筑设计变更不包括以下情形，甲方为配合法律、法规、规章、政府的命令，通知以及其他不可抗力因素而对该房屋作出的设计变更或变化，在不影响该房屋的质量或使用功能的前提下，经过规划部门批准或经设计单位同意的变更，乙方对以上情形中的变更表示充分理解，甲方不构成违约；甲方为配合法律、法规、规章、政府部门的命令、通知以及其他不可抗力因素而对小区平面布局所作出的变更，不构成违约；本合同中的“小区”仅指XX园项目第二期区，小区内的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施（如箱变、开关站、街坊变电站、配电分支箱）、弱电系统（如有线电视箱、宽带设备等）、供水设施（如水泵房等）、供气设施（如煤气调压站等）、车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井等设施的位置，以政府及电力、煤气、卫生等相关单位最终确定为准，本合同附件六中所示位置仅供参考，若有所变动或未标明、未示意的设施及位置，除非合同另有相反约定，否则以实际建设为准，乙方对其设置、增减、移位等无异议，甲方不构成违约；乙方同意甲方可在以下情形下对小区平面布局进行变更，甲方不构成违约，但该等变更对合同的订立以及房屋价格的确定有重大不利影响的除外，在不影响小区总体功能及日照、绿化率等规划指标情况下对小区平面布局进行局部调整，在符合多数购房人利益的情况下对小区平面进行布局调整，对本合同签订时小区内尚未施工区域的平面布局进行修改；在保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题导致该房屋不能正常使用的，甲方除维修外，还应当对乙方造成的损失承担赔偿责任，赔偿标准为根据房屋受影响的程度参照政府指导租赁价格或同地段同类房屋租金标准给予赔偿；甲方此前在书面的销售广告和宣传资料、模型中对该项目开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可以作为合同附件，对双方具有约束力，一方违约的，应依法承担违约责任，甲方在上述场合已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件或者待双方签订合同时进行具体约定的，不构成合同内容，双方不受其约束；甲方在销售广告、模型和宣传资料中对该项目开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所作的不利因素公示及其他说明、示范等仅供乙方参考之用，不作为合同内容，双方不受其约束。甲方在销售广告、宣传资料中所展示的各类示意图、效果图等仅作为展示项目风格示意之用，除非标明为本项目，否则非特指本项目，乙方对此已充分了解；小区内的不利因素见合同附件六。合同附件六中《该房屋相邻关系及小区平面布局》中，标明了小区出入口等设施设备座落位置，该图中未标明房屋用途。原审再认定，2014年12月17日，上海市建筑业管理办公室向万树置业公司出具《建设工程竣工验收备案证书》，载明：虹桥万树南住宅项目工程申请竣工验收备案材料收到，经审查符合备案要求，准予备案。该备案证书所付《建设工程竣工验收备案工程明细表》上载明14幢楼的情况，其中：18号楼（即管兴武、欧井芳购买房屋之所在楼）结构类型为剪力墙，面积为7,101.51平方米，地上1，地上**，地下**楼（东侧商铺所在楼），结构类型为框架，面积为2,917.23平方米，地上2层，地上**v>原审还认定，2015年3月31日，管兴武签收《XX园（时一区）房屋交付流程表》，领取物业文件及房屋钥匙等，办理了房屋的交接手续。原审再认定，2016年8月18日，上海市建筑业管理办公室向万树置业公司出具《建设工程竣工验收备案证书》，载明：虹桥万树南住宅项目工程申请竣工验收备案材料收到，经审查符合备案要求，准予备案。该备案证书所附《建设工程竣工验收备案工程明细表》上载明：单位工程名称为3号车库，工程类型为房屋建筑，总建筑面积为14,236.20平方米。原审另认定，因管兴武、欧井芳所述之问题，小区多名业主曾向万树置业公司发函要求予以协商。“XX”小区东侧商铺已出售于案外人，现有商铺从事餐饮经营。2015年，龚晓宏等人对上海市环境保护局作出的沪环保许评[2015]369号《上海市环境保护局关于虹桥万树南住宅项目17－01项目竣工环境保护验收的审批意见》（以下简称《竣工环保验收审批意见》）的行政行为，向上海市黄浦区人民法院提起行政诉讼。万树置业公司于2016年3月23日的法庭审理中出示了“阳光宣言”一份，万树置业公司并于法庭辩论阶段陈述到：“售楼处有阳光宣言，最新的合同里已经纳入了，开发商已经违反了诚信原则。反过来说，开发商说做的有问题，也不是上海市环境保护局的错误”。万树置业公司于一审庭审中陈述到，此段辩论意见的真实意思为，万树置业公司于2015年12月之前已向管兴武、欧井芳出售系争房屋，在此之前并未进行审批，故在合同中未予说明，该阳光宣言与管兴武、欧井芳无关。且如管兴武、欧井芳认为阳光宣言与其有关，万树置业公司也已经在该阳光宣言中告知了不利因素。该段记录应理解为：“既然阳光宣言与管兴武、欧井芳无关，我们也不认为违背了诚信”。该案审理后，上海市黄浦区人民法院驳回了龚晓宏等人的诉讼请求。2016年6月21日，上海市闵行区环境保护局回复信访人，对于信访人反映的商业配套餐饮店油烟扰民问题，环保部门于6月14日到现场进行调查。经查，所反映的餐饮油烟扰民问题主要是铁杆一号小吃店引起的。该店位于XX路XX号，主要经营小吃，有工商营业执照和环保手续及油烟净化等环保配套设施。现场检查时，该店油烟净化及除异味装置运行正常，但风机与风管之间的接口处螺丝松动，产生少量油烟溢出，地面出现，地面出现油污要求该店负责人立即清理现场油污，修复风管接口并联系油烟净化设备安装单位对设备进行维护保养。6月17日，再次现场检查发现风管接口已经整改完成。原审还认定，2015年管兴武、欧井芳反映房屋内阳台、厨房门口地板发黑，万树置业公司于2015年9月26日至10月20日期间进行了拆除更换。一审法院认为：双方签订的《上海市商品房预售合同》为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。现管兴武、欧井芳基于与万树置业公司签订的《上海市商品房预售合同》中约定之权利义务，要求万树置业公司整改系争房屋内的电梯设施，使之到达地下二层车库并赔偿改变建筑结构的违约金；同时认为万树置业公司出售房屋时故意隐瞒房屋东侧油烟噪声等不利因素应支付管兴武、欧井芳相应的经济损失；还认为万树置业公司应承担整改擅自更改小区建筑平面布局的违约责任，应予拆除涉诉建筑物裙楼与东侧商铺的相连建筑物；并要求万树置业公司赔偿管兴武、欧井芳在系争房屋修理期间的房租费合计12,000元。首先，关于双方争议的XX路XX弄XX号房屋的地下室问题，一审法院注意到，依据XX路XX弄XX号楼的建设规划，该幢楼结构类型为剪力墙，面积为7,101.51平方米，地上10，地上**，地下**争车库系单独规划，并未列入XX路XX弄XX号楼的规划范围内，也非属XX路XX弄XX号楼之专有部分。虽地下车库现物理位置位于各幢住宅楼之下，但其于规划中单列，并从建设规划来看并未计入公摊面积，故管兴武、欧井芳现主张的地下车库并非XX路XX弄XX号楼业主专用部位。而万树置业公司在实际施工中，已依据双方预售合同及相应建设规划安装电梯，并未违约，管兴武、欧井芳的该诉讼请求一审法院不予支持。其次，关于管兴武、欧井芳主张的万树置业公司出售房屋时故意隐瞒房屋东侧油烟噪声等不利因素，双方于2014年3月29日签订《上海市商品房预售合同》时，万树置业公司已于合同附件六的房屋相邻关系及小区平面图中明示了小区的平面规划及相关设施设备位置，对此管兴武、欧井芳应予以明知，而双方争议之东侧商铺位置在该平面图中已明确标出。签订该预售合同时，东侧商铺尚未出售也未进行餐饮经营，万树置业公司于此时难有故意隐瞒之意。现东侧商铺已出售他人，并由案外人办理了相应许可证后予以经营。龚晓宏等人对上海市环境保护局作出的沪环保许评[2015]369号《上海市环境保护局关于虹桥万树南住宅项目17－01项目竣工环境保护验收的审批意见》提起行政诉讼已被驳回，且对于管兴武、欧井芳主张的油烟问题也曾由上海市闵行区环境保护局针对相关责任人责令整改，管兴武、欧井芳现要求万树置业公司承担违约责任并无依据。管兴武、欧井芳对于案外人经营过程中的违规行为，可另行向主管部门反映予以处理。再次，关于管兴武、欧井芳主张万树置业公司擅自改变小区建筑平面布局，现管兴武、欧井芳主张的东侧通道位于小区东侧商铺位置，如前所述该商铺已另售他人，所有权人已非万树置业公司，亦非小区业主共有部分。且从管兴武、欧井芳提交的小区规划及照片来看，万树置业公司并未变更原设计。同时，即使如管兴武、欧井芳陈述万树置业公司改变的系小区业主共同部分之通道，该公共利益属于我国《物权法》第七十六条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定的由业主共同决定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项，对于涉及业主公共利益事项并提起诉讼，需经业主大会或业主代表大会，由业主共同决定，管兴武、欧井芳并非适合之诉讼主体。最后，关于管兴武、欧井芳主张的地板更换期间的租金损失，如前所述，管兴武、欧井芳就阳台、厨房门口地板发黑问题提出异议，涉及范围并不足以导致房屋无法使用。且管兴武、欧井芳就其经济损失仅提交证人证言予以证明，证人未能到庭予以质证，该损失一审法院难以采信，故对于管兴武、欧井芳的该诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院审理后，根据《物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定,于二〇一九年二月二十六日判决：驳回管兴武、欧井芳的全部诉讼请求。案件受理费2,540元，由管兴武、欧井芳负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方签订的《上海市商品房预售合同》于法无悖，双方均应恪守。管兴武、欧井芳主张涉讼房屋附属电梯应直达地下一层车库，万树置业公司却将车库改至地下二层，且该地下二层建筑物没有规划，万树置业公司对此不予认可。本院认为，《建设工程规划许可证》所附的《建筑工程项目表》反映出地下车库系规划单列建筑物，管兴武、欧井芳关于该建筑物没有规划的上诉理由，显与事实不符。二审中，管兴武、欧井芳陈述本案双方间的合同对于地下一层系车库并无约定。故本院认为，万树置业公司已安装电梯，并未违约，故管兴武、欧井芳的前述上诉主张，本院难以支持。关于双方争议之东侧商铺油烟问题，本院认为，其一，管兴武、欧井芳主张开发商口头承诺商铺不用于餐饮，但为万树置业公司所否认，且管兴武、欧井芳未能提供其他有效证据予以证明；其二，油烟问题已经相关部门责令整改，予以处理，管兴武、欧井芳若再有争议可另行向经营者主张或向相关主管部门反映予以解决。关于出入口上方建筑物之争议，二审中，管兴武、欧井芳确认建筑规划系两层，该建筑物现在不能算违章建筑，故其要求万树置业公司拆除，显无事实依据，难以支持。至于双方关于租房费用之争议，本院认为，其一，管兴武、欧井芳原审出示的维修记录显示报修范围为阳台、厨房门口地板发黑；其二，管兴武、欧井芳原审出示之证据尚不能证明租房费用的实际发生，故对该项上诉请求，本院亦难以支持。综上所述，上诉人管兴武、欧井芳关于撤销一审判决，改判万树置业公司整改系争房屋内的电梯设施，使之到达地下二层车库；去除地下2层建筑物；支付因故意隐瞒涉诉房屋东侧油烟噪声等不利因素导致管兴武、欧井芳的经济损失赔偿金（具体数额司法鉴定后确认）；承担整改擅自更改小区建筑平面布局的违约责任，拆除涉诉建筑物裙楼与东侧商铺的相连建筑物；赔偿管兴武、欧井芳在系争房屋修理期间的房租费合计12,000元的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,540元，由上诉人管兴武、欧井芳负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇一九年十月十六日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。