内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）内0502执异156号 案外人：徐某红，女，1970年4月3日出生，蒙古族，无职业，现住通辽经济技术开发区，公民身份号码：xxx。 委托代理人：陈显，男，1947年6月9日出生，满族，退休教师，现住通辽市，公民身份号码：xxx。 申请执行人：张某宏，女，1972年11月1日出生，汉族，无职业，现住通辽市，公民身份号码：xxx。 被执行人：贾某莉，女，1957年1月7日出生，汉族，无职业，现住通辽市，公民身份号码：xxx。 委托代理人：王惠玲，内蒙古擎正律师事务所律师。 委托代理人：胡继志，内蒙古擎正律师事务所律师。 本院在执行申请执行人张某宏与被执行人贾某莉民间借贷纠纷一案中，作出(2018)内0502执652号之二执行裁定书，裁定：一、解除被执行人贾某莉所有的、坐落于通辽经济技术开发区水域蓝湾**xx、合同编号：xxxx房产的查封。二、将被执行人贾某莉所有的、坐、坐落于通辽经济技术开发区水域蓝湾**xx同编号：xxxx房产（以下简称涉案房产）过户至买受人白文峰（公民身份号码：xxx）名下，上述房产的所有权自本裁定书送达买受人白文峰时起转移。三、买受人白文峰可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。对此，案外人徐某红提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人徐某红称，请求中止（2018）内0502执652号之二执行裁定书的执行，撤销对涉案房产的拍卖。事实与理由：2010年初，案外人徐某红以分期付款的方式，委托被执行人贾某莉购买了通辽市笔克置业有限公司开发建设的，坐落于，坐落于通辽经济技术开发区水域蓝湾Cx室房产，面积126.56平方米，总价值389804.80元。2012年9月27日，徐某红全部付款之后，贾某莉没告知徐某红就私下以其自己付款的名义开具了房产销售发票，又私下以其自己的名义与开发商签订了《商品房买卖合同》，并以自己为权利人办理了预告登记。案外人知情后，当即要求贾某莉向开发商变更购房人姓名为案外人徐某红。但是，贾某莉却哄骗案外人说等到房管局登记时再用案外人的姓名登记也可以，并将该房产的《商品房买卖合同》书原件、《预告登记证明》原件和《销售不动产统一发票》原件全部交给了案外人作为保证，案外人就信以为真。又因案外人孩子病重需到北京医疗，家事繁忙，就只好等待将来到房管局登记时再变更所有权人姓名。2012年，案外人装修了该房产并入住至今。自2011年9月案外人就开始缴纳物业管理费，从入住至今所有装修、供暖、水电等费用一律由案外人交纳，但因购房合同的买受人是贾某莉，所以这些费用票据交费人的姓名都写的被执行人贾某莉。但是这些票据原件全都保存在案外人手中，贾某莉没有任何购房原始合同及缴费的原始证件。2013下半年，该小区的房产开始登记发证，案外人就找贾某莉帮助办证变更所有权人。但是，贾某莉先以各种借口推脱，后是逃跑，案外人找不到她的踪迹，电话也拒接，致使涉案房产至今没能办理所有权证。2017年，申请执行人张宝红向科尔沁区人民法院提起诉讼，请求判决贾某莉偿还其借款。庭审中，被执行人贾某莉凭水域蓝湾C、D区xx号的《商品房买卖合同书》复印件，将该合同中标明的126.56平方米房产作为偿还张宝红借款的财产进行调解。科区法院遂以(2017)内0502民初7704号民事调解书，准许被执行人贾某莉以涉案房产偿还张宝红借款。调解后，张宝红申请科区法院对涉案房产强制执行。科区法院在未告知实际居住人徐某红的情况下，以(2018)内0502执652号之二执行裁定书将涉案房产拍卖给了买受人白文峰。2019年8月6日，科区法院将(2018)内0502执652号公告书粘贴在了涉案房产的房门上，责令居住人徐某红于2019年8月15日前迁出该房产。案外人徐某红认为，科区法院(2017)内0502民初7704号民事调解书、(2018)内0502执652号之二执行裁定书和(2018)内0502执652号公告均违反相关法律规定，侵犯了案外人的合法财产权。理由如下：一、科区法院(2017)内0502民初7704号民事调解书的调解内容违法。被执行人贾某莉并没取得涉案房产的所有权，不具备该房产的处分权，将该房产产权抵偿债务不合法。二、科区法院(2018)内0502执652号之二执行裁定书违法。根据《物权法》第9条规定，没经依法登记的不动产，不能确定产权所有人。本案虽经科区法院的先行调解，但也无法确定涉案房产产权归贾某莉所有。因为该产权还没依法设立，科区法院的调解书不能取代房管部门的登记权利。此种情况，科区法院对涉案房产只有“预查封”权，没有拍卖权。因此，科区法院将涉案房产当作被执行人贾某莉的财产进行拍卖违法，其拍卖行为自始无效，依法应当撤销。 申请执行人张某宏称，案外人的异议请求不成立，要求法院继续执行该涉案房产。 被执行人贾某莉称，不同意案外人的异议请求。一、被执行人是涉案房产的合法所有权人。不论《商品房买卖合同》还是房产局登记备案，其权属人均为被执行人贾某莉，依照法律规定不动产物权的设立须经依法登记发生法律效力，因此案外人以资金交付抗辩不能成立。二、被执行人的所有权基于双方约定。约定源于双方的债务关系，自2008年至2013年间，案外人夫妻开设粮库收粮，缺乏资金，多次向被执行人贾某莉或通过被执行人贾某莉向他人借款，借款数额较大，为保证债权安全，经双方自愿约定案外人将被执行人作为房产产权人，以产权保证债权，待债权清偿后再行变更,并非案外人所称被执行人以自己的名义私自签订《商品房买卖合同》和《预告登记证明》，其主张不能成立。三、双方债务关系导致涉案房产被执行。至2012年案外人尚欠被执行人借款本金44.6万元，欠通过被执行人介绍并作出保证的出借人卢亚清本金15万元，经多次催要案外人均以各种理由搪塞、哄骗，并于2014年中和2015年初由其丈夫王佐君重新更换借据，同时更改了借款时间和用途，上述借款至今未予偿还，所欠借款中的一部分即为本案申请执行人张某宏出借款项。四、案外人事前知道该房产被强制执行。被执行人的执行案件发生在2017年11月，至迟在2018年8月30日被执行人已明确通知案外人配合法院强制执行，案外人对房产所有权未提出异议。故此，案外人所称事实和理由均不能成立，依法不能阻却法院强制执行。 案外人徐某红为证明所主张的事实，出示：证据1、商品房买卖合同3份，证明虽然涉案房产登记在被执行人贾某莉名下，但该房产实际是案外人徐某红购买的，贾某莉将该房产的3份商品房买卖合同书均交案外人徐某红处，等待办理房证（包括车库）时将权利人变更为徐某红。证据2、销售不动产统一发票4枚，证明其中2枚是涉案房产的发票、2枚是车库的发票，该发票付款人姓名均为贾某莉，证明贾某莉将购房原始发票交给徐某红等待办理房证时姓名变更为徐某红的事实。证据3、房产预告登记证明2份，其中1份是涉案房产的登记证明，1份是车库的登记证明，证明贾某莉将以自己名义登记的2份证明一并交给徐某红，目的是等待办理房产证时变更为徐某红的姓名。证据4、取暖费收据15份，交款人姓名均为贾某莉，证明案外人徐某红自2012年房产交付以来一直居住在该房产，自己交付取暖费，但因商品房买卖合同的姓名为贾某莉，所以交款据上的姓名是贾某莉。证据5、安装太阳能发票1份、装修保证金收据1份，证明案外人徐某红入住涉案房产并自己安装了太阳能，交付了装修保证金的事实。证据6、房产登记费收据1枚、入住费收据2枚，交款人姓名为贾某莉、证明贾某莉将该收据交给徐某红等待变更所有人姓名为徐某红的事实。 申请执行人张某宏质证认为，对以上证据不了解，请法庭审查。 被执行人贾某莉质证认为，对以上证据的真实性无异议，该证据恰恰能证明不动产物权的权利人是贾某莉，但对关联性及证明目的有异议，以上证据之所以登记在贾某莉名下是因案外人与被执行人之间有债权债务关系，该房产为案外人徐某红向被执行人贾某莉出具的借款担保。上述证据不能对抗合同登记的权利人贾某莉，该房产的权利人应为贾某莉。房产的占有和使用与房产的所有权是不同的权属，占有和使用并不影响和决定所有权的归属，不能以此否定不动产的法律效力性规定。 被执行人贾某莉为证明自己的主张，出示：证据1、商品房买卖合同1份，证明涉案房产在房产局已经备案，买受人是贾某莉，房产的所有权人是贾某莉。证据2、通话录音光盘1份，证明涉案房产登记在贾某莉名下，案外人徐某红是自愿同意的。 案外人徐某红质证认为，对商品房买卖合同的真实性没有异议，对要证明的问题有异议，该商品房买卖合同系被执行人在房产局调取的，证明了被执行人手里没有房产买卖合同，也证明被执行人自知其没有涉案房产所有权的事实。对录音的真实性没有异议，对其合法性、关联性有异议，该录音不能表明人民法院已经拍卖涉案房产的事实，只是被执行人的个人说法，该录音中案外人并没有同意拍卖涉案房产，录音中已明确告知被执行人贾某莉，夫妻双方所欠债务已经约定由其前夫偿还，债务与案外人无关，因此该录音不能证明贾某莉占有涉案房产的合法性。 申请执行人张某宏质证认为，对被执行人出示的证据没有意见。 经本院审查，对案外人徐某红出示的上述证据的真实性予以采信，证实了涉案房产买受人及预告登记权利人是被执行人贾某莉，对案外人出示的上述证据的证明指向不予采信，对被执行人贾某莉出示的证据证明指向予以采信。 本院审查查明，坐落于，坐落于通辽经济技术开发区水域蓝湾Cx号房产，是被执行人贾某莉于2013年4月8日在通辽市笔克置业有限公司购买的房产，双方签订了商品房买卖合同，由贾某莉支付了购房款，并于2013年6月8日在通辽市房产管理局经济技术开发区分局办理了房产预告登记，预告登记权利人为贾某莉。 张某宏与贾某莉民间借贷纠纷一案诉讼至本院，2017年11月24日，本院作出（2017）内0502民初7704号民事调解书，双方自愿达成如下调解协议：一、被告贾某莉于2017年12月25日前偿还原告张某宏借款本金250000元，给付利息100150元（计算至2017年10月27日），合计：350150元；并给付2017年10月28日起至本金清偿日止，以被告贾某莉尚欠借款本金为基数，按月利率1.5%计算的利息；二、案件受理费减半收取计3276元、财产保全费2271元，由被告贾某莉负担。 调解给付到期后，被告人贾某莉未能履行生效法律文书确定的义务，张某宏向本院申请强制执行。执行中，本院于2018年5月27日作出（2018）内0502执652号执行裁定书，裁定查封被执行人贾某莉所有的、坐落于、坐落于通辽经济技术开发区水域蓝湾**Cxx号：xxx的房产。经本院委托，2018年9月6日，通辽市鑫博资产评估事务所对涉案房屋做出通鑫评字（2018）第205号评估报告。2019年1月15日本院作出（2018）内0502执652号公告，公告涉案房屋因本院将拍卖，请上述房产的居住人员于2019年3月1日前腾空涉案房屋交付本院。2019年2月11日作出(2018)内0502执652号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人贾某莉所有的、坐落于通辽、坐落于通辽经济技术开发区水域蓝湾**xxxxx的房产。并于2019年2月19日对涉案房屋进行网拍。经网拍，买受人白文峰拍得涉案房屋。2019年6月10日，本院作出(2018)内0502执652号之二执行裁定书，裁定一、解除被执行人贾某莉所有的、坐落于通辽经济、坐落于通辽经济技术开发区水域蓝湾**xxx房产的查封。二、将被执行人贾某莉所有的、坐落于通辽经济技术、坐落于通辽经济技术开发区水域蓝湾xx产过户至买受人白文峰（公民身份号码：xxx）名下，上述房产的所有权自本裁定书送达买受人白文峰时起转移。三、买受人白文峰可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”即不动产登记具有公信力，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断物权。本案诉争的坐落于通辽经济技术开发区水域蓝湾C、D区xx、合同编号：xxx的房产买受人为被执行人贾某莉，预告登记权利人也为被执行人贾某莉。案外人徐某红未提供有效证据证明涉案房产为自己所有的事实，其提出的执行异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人徐某红的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郑 楠 审 判 员  刘永丽 人民陪审员  李秋霞 二〇一九年十月二十四日 书 记 员  李 娜