新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4002民初2122号 原告：关旭升，男，1984年6月27日生，锡伯族，个体工商户，住伊宁市。 委托诉讼代理人：鲍丽琼（系关旭升妻子），女，1988年1月23日生，汉族，伊犁州立峰商贸有限公司员工，住伊宁市。 委托诉讼代理人：任海涛，新疆众合律师事务所律师。 被告：李磊，男，1985年9月26日生，汉族，个体工商户，住新疆霍城县。 第三人：伊宁市领地房产经纪有限公司（原伊宁市金港湾二手房经纪有限公司），住所地：伊宁市。 法定代表人：佟金华，该公司董事长。 原告关旭升与被告李磊、第三人伊宁市领地房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关旭升及其委托诉讼代理人鲍丽琼、任海涛，被告李磊、第三人伊宁市领地房产经纪有限公司的法定代表人佟金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告关旭升向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行房屋买卖居间合同，协助原告办理产权变更登记手续；2、被告承担违约金4万元；3、被告赔偿未办理产权变更手续导致装修、搬迁延迟、租房费用共计2万元；4、被告结清产权变更前房屋产生的物业、暖气等费用共计5000元；5、被告赔偿精神损失费4万元；6、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告关旭升放弃主张第3项、第4项、第5项诉讼请求。事实与理由：2017年9月，原、被告通过第三人介绍，签订位于伊宁市开发区宁远郡槐花苑2号楼2单元901室的房屋买卖居间合同，约定：被告将合同约定的具有完整财产处置权属的房产卖给原告，原告于2017年9月30日前支付给被告首付款30万元，剩余房款26万元待贷款机构放款后直接转入被告账户内。原告依约支付房款21万元后，发现被告房屋产权不完善（被告离婚后房产更名手续未办理），无法办理银行解押手续，导致原告无法办理银行按揭贷款手续。被告承诺尽快办理产权变更手续并依约履行合同，原告暂停向被告支付剩余首付款9万元，被告同意，经原告与第三人多次催要，被告于2018年在第三人协助下将离婚后夫妻房产更名手续办理完毕，原告及第三人多次要求被告继续履行合同，但被告以种种理由拒不履行合同并拖延办理银行解押等手续，故诉至法院。 被告李磊辩称，我同意继续履行合同，但不同意协助原告办理产权变更登记手续，也不同意支付违约金4万元，因为原告未于2017年9月30日前付清首付款30万元。 第三人伊宁市领地房产经纪有限公司述称，三方在平等的基础上签订的房屋买卖居间合同。被告在出售该房屋时未取得房产证，仅出示的是被告和他前妻与房产公司签订的商品房买卖合同，并告知我方他已离婚，出示了离婚协议的公证书，这件事情原告都知道。我方知道原告办理房屋按揭，必须要房产证，在原告打款的同时，被告也在与他前妻协商产权变更事宜，在合同更名完后，我方又协助被告办理产权变更手续，但2018年过年前在不动产局签字时，被告知只有将按揭贷款还完才能将夫妻共同财产变更至被告个人名下，原告是知情的。 本院经审理认定事实如下：一、2017年9月10日，原告关旭升（乙方、买受方）、被告李磊（甲方、出卖方）、与原伊宁市金港湾二手房经纪有限公司（该公司于2018年4月19日经原伊宁市工商行政管理局核准，变更名称为伊宁市领地房产经纪有限公司即本案第三人）作为丙方签订房屋买卖居间合同，约定甲方通过丙方将位于伊宁市××区住宅出售给乙方，建筑面积为121.81平方米，该房屋存在抵押情况，甲方承诺：甲方为该房屋的产权所有人，若甲方是该房屋的产权共有人之一，则在签订本合同时，已取得其他共有人的同意及授权；乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋权属、抵押等现状全面了解并无异议，愿意购买该房屋，附随该房屋一并转让的设施设备包括：地下室；该房屋成交价格为56万元，此房价包含附随房屋一并转让的设施、设备，交易过程中产生的一切税费由乙方承担；本合同签订之日，乙方应向甲方支付定金2万元作为购房定金；付款方式：银行按揭付款即商业贷款，乙方应将购房首付款（含定金）30万元在2017年9月30日前支付给甲方，剩余房款26万元待贷款机构放款后由贷款机构直接转入甲方账户内；甲、乙双方于贷款机构放款后办理该房屋权属转移登记手续；经甲、乙双方协商确定，甲方应当于2017年9月30日之前将房屋交付给乙方；甲方应保证该房屋产权的真实性，并且该房屋财产的共有人对出售此房屋无异议；甲方协助乙方办理该房屋的过户手续，应及时提供房屋过户交易和银行贷款时所需要的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在面签、过户时按时到场；乙方按本合同约定的房款支付方式及期限支付定金和房款；乙方提供该房屋过户交易和银行贷款时所需的相关证件及材料的原件和复印件，并保证过户时按时到场；丙方见证并监督本合同的执行，代办该房屋过户、贷款的相关手续等。签订该合同当日，被告向原告出具“今收到关旭升购买位于伊宁市××区购房定金20000元（贰万元正）该房屋成交价为560000元正（伍拾陆万元正）”的收条一张。2017年10月28日，被告向原告出具“今收到关旭升购买本人位于伊宁市××苑的房屋首付款190000元（壹拾玖万元整）”的收条一张。两张收条合计21万元。2017年11月，被告将本案诉争房屋交付原告居住使用。 二、2015年3月19日，被告李磊与案外人焦小明在霍城县民政局办理离婚登记手续。2018年2月6日，被告与前妻焦小明取得本案诉争房屋的不动产权证书。同年3月1日，被告以离婚后财产纠纷为由将焦小明诉至本院，经本院主持调解，双方自愿达成协议，即本案诉争房屋归李磊所有。庭审中，被告自认其房屋按揭贷款仍未清偿完毕，且产权手续亦未变更至其个人名下。原、被告及第三人对应由原告付清首付款后，被告协助原告办理产权变更登记手续即过户手续，原告再以本案诉争房屋进行抵押，所得的按揭贷款支付被告剩余购房款的交易方式均不持异议。现原告以被告出售房屋时未取得其前妻同意，构成无权处分，且未将产权变更至其个人名下，导致无法办理银行解押手续为由，诉至本院。 上述事实，有当事人陈述、房屋买卖居间合同、收条、新（2018）伊宁市不动产权第XXXX号不动产权证书、（2018）新4002民初743号民事调解书在案佐证，足以认定。 本院认为，原、被告与原伊宁市金港湾二手房经纪有限公司（现为本案第三人）签订的房屋买卖居间合同，虽该合同所涉房屋在签订合同时属于夫妻共同财产，事后，被告以离婚后财产纠纷为由将前妻焦小明诉至本院，双方达成调解协议，即该房屋归李磊所有，据此，李磊取得该房屋的处分权，因此，上述合同系原、被告及第三人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告主张被告继续履行房屋买卖居间合同，因被告同意继续履行该合同，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持；原告主张被告协助其办理产权变更登记手续，按照房屋买卖居间合同约定，原告应于2017年9月30日前付清首付款30万元，余款26万元由被告协助原告办理产权变更登记手续后，原告以该房屋抵押所得的按揭贷款进行支付，由此可得，原告履行支付首付款的义务在先，被告协助原告办理产权变更登记手续的义务在后，现因原告未付清首付款即仅支付21万元，故被告有权行使先履行抗辩权即被告有权拒绝履行协助办理产权变更登记手续的要求，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；原告可待付清首付款后，另行主张。原告主张被告承担违约金4万元，因被告在签订合同后已取得该房屋的所有权，且被告未办理银行解押手续、未协助其办理产权变更登记系因原告未付清首付款所致，故违约责任不应由被告承担，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告关旭升、被告李磊与原伊宁市金港湾二手房经纪有限公司（现为第三人伊宁市领地房产经纪有限公司）签订的房屋买卖居间合同继续履行； 二、驳回原告关旭升的其他诉讼请求。 案件受理费800元，减半收取计400元，由原告关旭升负担350元、被告李磊负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员 董文 二〇一九年十月三日 书记员 张蕾