四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川11民初88号 原告：陶懿，女，汉族，1992年6月16日出生，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：肖斌，四川创设律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕佳，四川创设律师事务所律师。 被告：乐山鸿德房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区通江镇茶坊村**。 诉讼代表人：张建忠，乐山鸿德房地产开发有限公司管理人的负责人。 委托诉讼代理人：张鹏礼，四川高贸律师事务所律师。 第三人：黄用，男，汉族，1983年3月13日出生，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：魏建钊，四川睿典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨律，四川睿典律师事务所律师。 原告陶懿与被告乐山鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）、第三人黄用商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，陶懿及鸿德公司均申请黄用作为无独立请求权的第三人参加诉讼，本院于2019年9月25日予以准许并通知黄用参加诉讼。本案依法适用普通程序，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。陶懿的委托诉讼代理人肖斌、毕佳及鸿德公司的委托诉讼代理人张鹏礼，第三人黄用的委托诉讼代理人魏建钊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陶懿向本院提出诉讼请求：1.确认鸿德公司与陶懿签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令鸿德公司继续履行与陶懿签订的《商品房买卖合同》并为陶懿办理“城市脉搏”1幢2单元1楼××号（新编门牌号为××）房产的过户手续；3.本案诉讼费用由鸿德公司承担。事实与理由：陶懿于2010年12月15日与鸿德公司签订《商品房买卖合同》，约定陶懿向鸿德公司购买其开发建设的“城市脉搏”××号商业用房（以下简称××号房产），一次性付款，陶懿将合同约定的全部购房款622，596元支付给鸿德公司并交纳契税、维修基金，鸿德公司与陶懿办理了××号房产的交接手续，之后××号房产一直由陶懿占有使用，因鸿德公司被乐山市中级人民法院宣告破产，经李隆中申报债权，鸿德公司管理人于2017年11月审核认定：同意办证，契税、维修基金36，953.41元不予认定，需缴纳车位契税、维修基金。之后陶懿多次找到鸿德公司管理人，要求办理本案案涉一套房产的登记手续，但因各种原因导致陶懿至今未能取得案涉房产的不动产登记证明。 鸿德公司辩称，我公司已依据陶懿债权申报通过鸿德公司第二次债权人会议予以审核认定，并已同意为其办理楼××号房屋产权证；因鸿德公司在为陶懿办理产权证过程中由于相关材料手续不齐，致使办证暂时无法进行而造成的原因在于××号房屋已于2011年5月30日备案给本案第三人黄用，在此之前，答辩人多次要求黄用办理产权证均无果，请法院依法判决。 黄用辩称，陶懿要求确认商品房买卖合同有效不应该得到支持，过户也不应该得到支持。在本案中陶懿和鸿德公司并不存在商品房买卖关系，是以资抵债的协议，是在黄用已经办理了商品房备案合同以后，陶懿只是一种债的请求权。鸿德公司作为担保人将龙鹤街××号的房屋以买卖方式与黄用签订买卖合同并办理商品房销售备案登记，为武鸿源、辜秀平借款提供担保，这种担保方式是有效的，所以说在没有解决武鸿源、辜秀平以及房地产公司与黄用的借款、买卖、借款担保纠纷之前，陶懿要求办理房屋过户的权利是受到限制的，请求驳回陶懿的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： “城市脉搏”商住楼小区工程由案外人李隆中作为项目负责人挂靠乐山市第一建筑有限公司施工完毕，该工程于2010年7月26日竣工验收合格。鸿德公司与李隆中口头约定以“城市脉搏”1幢2单元1楼5号、1幢1单元1楼6号、××号的门市抵付工程款。因李隆中与陶懿系工程中合伙人关系，2010年5月17日，鸿德公司向陶懿出具收款收据，收到陶懿交来购门市（××号）款62.2596万元。2010年7月25日，鸿德公司向陶懿及案外人李隆中、戴平交付上述房屋的使用说明书、质量保证书。自2010年7月25日起，陶懿实际占有并使用“城市脉搏”××号门市。“城市脉搏”××号即龙鹤街××号门市。2010年12月15日，陶懿与鸿德公司签订《商品房买卖合同》，约定陶懿向鸿德公司购买其开发建设的“城市脉搏”××号（龙鹤街××号门市）商业用房，约定一次性付款62.2596万元。案外人戴平与鸿德公司签订《商品房买卖合同》，约定戴平向鸿德公司购买其开发建设的“城市脉搏”1幢1单元1楼6号（龙鹤街20号门市）商业用房，约定一次性付款46.0395万元。案外人李隆中与鸿德公司签订《商品房买卖合同》购买“城市脉搏”1幢2单元1楼5号（龙鹤街18号门市）商业用房，约定一次付款46.0395万元。 自2013年4月起，陶懿将购买的××号房产出租给案外人使用。 2011年12月15日，鸿德公司与案外人李隆中对“城市脉搏”建设工程款进行结算，并确认以门市抵付工程款154.3386万元，以应收门市契税、维修基金抵付工程款90008.81元。2011年12月16日，鸿德公司向陶懿出具收款收据，收到陶懿交来××号房产的契税、维修基金36953.41元。2014年11月20日，乐山市市中区人民政府柏杨街道办事处分别向李隆中、戴平、陶懿发出新编门牌号码通知，通知其房产的新编门牌号码为龙鹤街18号、20号、××号。 2014年1月24日，本院作出（2014）乐民预破字第1-1号民事裁定：受理四川仁寿华南建筑有限公司对鸿德公司的破产清算申请。陶懿交来××号房产的契税、维修基金36953.41元。申报债权主张系本案房屋的买受人，2017年11月，鸿德公司管理人对陶懿债权申报审核结果为：同意对“城市脉搏”××号办证，契税、维修基金36953.41元不予认定（理由是同意办证不作为债权予以认定），需缴纳车位契税、维修资金。 2011年5月3日，黄用与鸿德公司法定代表人武鸿源、辜秀平签订借贷合同，武鸿源向黄用出具借条借到黄用250万元，借贷合同约定鸿德公司以包含龙鹤街18号、20号、××号房屋在内的四间门市提供抵押担保。2011年5月25日，黄用与鸿德公司签订关于龙鹤街18号、20号、××号房屋的《商品房买卖合同》，2011年5月30日，鸿德公司在乐山市不动产登记中心办理了与黄用关于龙鹤街18号、20号、××号房屋买卖的备案登记。2014年3月4日，黄用向鸿德公司管理人申报本金250万元的借款债权，2017年11月，鸿德公司管理人确认债权金额为0元，黄用对该确认结果未提起破产债权确认纠纷之诉。 以上事实有竣工验收报告、“城市脉搏”工程款结算确认结算明细表、《商品房买卖合同》6份、收款收据4张、房屋的使用说明书、质量保证书、新编门牌号码通知、租赁合同、（2014）乐民预破字第1-1号民事裁定书、债权审核表、借贷合同、合同信息摘要、债权申报表、确认表、双方当事人在庭审中的陈述予以证实。 本院认为，本案争议焦点为：一、鸿德公司与陶懿签订的《商品房买卖合同》是否有效？二、鸿德公司是否应为陶懿协助办理不动产所有权的登记手续？ 一、关于鸿德公司与陶懿签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。第一、案外人李隆中系鸿德公司“城市脉搏”商住楼小区工程施工方项目负责人，因建设工程对鸿德公司享有工程款债权，李隆中与鸿德公司约定以签订房屋买卖合同的方式支付工程款，即以工程款债权抵销购房款债权，是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的规定，合法有效；第二、陶懿与鸿德公司签订《商品房买卖合同》，合同约定的购房款均为62.2596万元，陶懿虽未向鸿德公司直接支付，但因李隆中认可陶懿系其工程建设合伙人，李隆中及鸿德公司均同意以李隆中工程款债权抵付，且鸿德公司向李隆中、陶懿出具收款收据确认收到门市的购房款，表明鸿德公司认可李隆中、陶懿《商品房买卖合同》约定的支付购房款的义务已履行完毕；第三、鸿德公司于2010年7月25日向李隆中、戴平、陶懿交付龙鹤街18号、20号、××号门市，李隆中、戴平、陶懿一直占有、管理使用至今，鸿德公司交付房屋的义务已经履行；第四、2011年12月15日，鸿德公司与李隆中对“城市脉搏”建设工程款进行结算，并确认以门市抵付工程款154.3386万元，该金额与案外人李隆中、戴平购房款各46.0395万元、陶懿购房款62.2596万元合计金额154.3386万元完全一致，表明鸿德公司与李隆中于2011年12月15日对工程款以抵扣房款的方式支付再次确认。综上，鸿德公司与陶懿虽在2010年12月15日签订《商品房买卖合同》，但在2010年5月17日鸿德公司向陶懿出具购房款收款收据时即成立并生效，鸿德公司与陶懿签订的《商品房买卖合同》合法有效。 二、关于鸿德公司是否应为陶懿协助办理不动产所有权的登记手续的问题。第一、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”鸿德公司已于2010年7月25日向陶懿交付龙鹤街××号门市，应当协助陶懿办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；第二、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”鸿德公司与黄用虽于2011年5月25日签订包含龙鹤街18号、20号、××号门市在内的《商品房买卖合同》，但双方的真实意思并不是买卖商品房，而是为武鸿源、辜秀平向黄用的借款提供抵押担保，尽管在房管部门办理了买卖合同的备案登记，备案登记不是物权登记，鸿德公司与黄用签订的龙鹤街18号、20号、××号门市《商品房买卖合同》中约定的房屋买卖属于无效民事行为；第三、鸿德公司与黄用签订的借款合同约定以龙鹤街18号、20号、××号门市在内的门市进行抵押，但未办理抵押权登记，黄用未取得龙鹤街18号、20号、××号门市的抵押权。陶懿已于2010年7月实际占有并使用龙鹤街××号门市，鸿德公司在2011年将已出售的房屋再进行出售或提供抵押担保，属于无权处分的行为，其在借款合同中约定的抵押义务不影响陶懿取得龙鹤街××号门市的物权。鸿德公司应当协助陶懿办理不动产所有权的登记手续，包括土地使用权和房屋所有权。 综上，陶懿的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，判决如下： 一、乐山鸿德房地产开发有限公司与陶懿签订的关于龙鹤街××号的《商品房买卖合同》合法有效； 二、乐山鸿德房地产开发有限公司在本判决生效后五日内协助陶懿办理龙鹤街××号的土地使用权和房屋所有权登记手续。 本案一审案件受理费10026元，由被告乐山鸿德房地产开发有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 傅晓兰 审 判 员 李金伟 审 判 员 李 艳 二〇一九年十月二十二日 法官助理 唐燕群 书 记 员 唐 颖