辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽08民终2318号上诉人（原审被告）：营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司。住所地营口市鲅鱼圈区。法定代表人：姜文岩。委托诉讼代理人：李庆泉，辽宁昌赢律师事务所律师。上诉人（原审被告）：营口经济技术开发区群达物业管理有限公司。住所地营口市鲅鱼圈区。法定代表人：田野。委托诉讼代理人：张珂，男，汉族，1980年8月18日出生，住鲅鱼圈区，系公司员工。被上诉人（原审原告）：徐敏，女，1944年3月25日出生，汉族，无业，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：温兰英，云南大朋律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：曲文华，女，1948年7月23日出生，汉族，辽宁省盖州市人，打工，现住盖州市。委托诉讼代理人：孙德启，男，1948年7月18日出生，汉族，个体，现住营口市站**。上诉人营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司、营口经济技术开发区群达物业管理有限公司因与被上诉人徐敏、曲文华物权保护纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院（2019）辽0804民初2470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李庆泉、上诉人营口经济技术开发区群达物业管理有限公司的委托诉讼代理人张珂、被上诉人徐敏的委托诉讼代理人温兰英、被上诉人（原审第三人）曲文华的委托诉讼代理人孙德启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，发回重审。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、该案争议标的的执行案件处在中止状态，物权变动违法。大连市中级人民法院于2008年1月24日作出（2007）大执一字第267-1号民事裁定书将20套房屋抵顶给被上诉人曲文华。被上诉人曲文华在2008年3月，将上述房屋中的15户卖给包括被上诉人在内的15户。该15户房屋至今没有进住，没过户。2009年4月27日，辽宁省高级人民法院作出（2008）辽立三他字第1号民事裁定书：再审期间，中止原裁定和调解书的执行；2010年4月2日，辽宁省高级人民法院再次作出（2009）辽审民提字第139号民事裁定书：再审期间，中止原调解书的执行；2010年6月9日，大连市中级人民法院作出（2007）大执一字第267号民事裁定书。中止营口市中级人民法院（2006）营民二合初字第116调解书的执行程序；2018年7月12日，大连中级人民法院作出(2018）辽02执恢193号协助执行通知书。根据上述法律文书，大连市中级人民法院将20套房屋抵顶给被上诉人曲文华的2008年1月24日作出(2007）大执一字第267-1号民事裁定书，从2009年4月27日起至2018年7月12日止，针对营口市中级人民法院（2006）营民二合初字第116调解书、裁定书的执行程序全部停止。在此期间的涉及物权变动的行为法院应认定为无效。二、本案大连法院裁定给被上诉人曲文华的房屋，被上诉人曲文华转卖时没有登记。未经登记，转让不发生物权变动的效力。《房屋买卖协议》生效，不能发生物权法所有权的效果。《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”该规定，确认了被上诉人曲文华取得了争议房屋的物权。那么，《物权法》第三十一条还规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”同时，《房屋登记办法》第三十五条“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当先将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿中记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。”从以上法律规定看被上诉人曲文华未登记的转让行为不产生物权变动的效力。对这种变动，当事人必须依照物权公示、公信的原则，进行权属登记才能使这种变动产生物权的效力，即非经登记不得处分。另外，根据《物权法》第15条的规定，不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为合同生效就自然发生不动产物权的变动。合同的生效能够产生债权法上的效果，但不一定能发生物权法的效果。要发生不动产物权的变动，还必须进行不动产物权的变动登记。所以，被上诉人被上诉人曲文华与受让人签订以改变物权变动效力为目的的《房屋买卖协议》因转卖时未经登记，不发生物权变动的效力。三、本案必需以另一案件的审理结果为依据。该争议房屋所有权证书所有权人是被上诉人曲文华，产权证号为0025086号，并不是被上诉人徐敏所有。被上诉人曲文华及其转让的相关人办理的不动产权证的依据大连市中级人民法院协助执行通知书（2018）辽02执恢193号，上诉人对此提出异议，大连市中级人民法院于2018年9月13日作出（2018）辽02执异874号执行裁定书，2018年10月，上诉人向大连市中级人民法院提出复议申请，该案正在审理中。同时，该争议房屋于2019年4月23日鲅鱼圈区人民法院以（2019）辽0804民初2617号民事裁定书，查封包括本案争议房屋在内的价值400万元财产。因此，鲅鱼圈区人民法院在审理经大连市中级人民法院和鲅鱼圈区人民法院已对争议房屋查封的情况下，该房屋所有权效力处于待定状态。所以，根据《中华人民共和国民事诉讼法》150条“有下列行为之一的，中止诉讼。（5）本案必须以另一案件结果为依据，而另一案件尚未审结的。”据此，本案应当中止审理。综上，请二审法院依法查清事实，依法发回重审或改判。徐敏辩称，一、上诉人不存在上诉利益，不是适格的上诉人，对其上诉不应当作实体审查，应当依法驳回其上诉依照《民事诉讼法》第一百一十九条第一项第三款规定起诉必须符合下列条件有具体的诉讼请求和事实、理由的规定及相关诉讼原理可知，诉权的行使必须具有一定的有用性，也即一定的利益，对提起诉讼的人没有利益也就没有必要对其相关的请求进行评价。上诉权作为诉权的延伸，也应当以其行使的有益性为前提。本案中，一审裁判结果是责令营口经济技术开发区群达物业管理有限公司承担提供相应物业服务义务，并未对上诉人作出不利的判决，也未责令其承担任何义务与责任，其不存在上诉利益，不应当作为适格的上诉人，对其上诉不应当作实体审查，依据《民事诉讼法》第十三条第二款、第一百五十四条第一款十一项之规定，应当驳回其上诉。二、本案案涉房屋并不在上诉人的所称“该案争议标的的执行案件处在中止状态”，该标的物已完全归答辩人所有本案中被上诉人曲文华在依据生效的法律文书将归案涉卖予答辩人完全符合《物权法》第28条所规定的因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。答辩人宫秀云正是在这种条件成就后，才取得了该涉案房屋的所有权。依据最高人民法院执行工作办公室关于原执行裁定被撤销后能否对第三人从债权人处买受的财产进行回转的请示的答复中明确答复：依据我院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行〉》第一百零九条、第一百一十条的规定，如果涉案执行财产已经被第三人合法取得，执行回转时应当由原申请执行人折价抵偿。上诉人认可2008年3月答辩人已经与曲文华签订房屋买卖合同，同时支付相应房款，后经鲅鱼圈区确认该房屋归答辩人所有。同时自认2009年4月27日起与被上诉人曲文华案件再审及一系列的关于执行中止及恢复等法律行为等至2018年7月12日止。答辩人购买房屋的行为发生法律效力的时间早于该时间段，群达公司与曲文华再审案件启动时，答辩人早已依法取得案涉所有权。群达公司与被上诉人曲文华之间的再审及执行案件的进展情况与答辩人所有的房屋无关，不能因上述两方的纠纷未终结，就殃及到答辩人。三、关于曲文华转卖时未及时登记是因群达公司的恶意阻挠，不能因此归责于曲文华上诉人适用《房屋登记办法》第35条称曲文华应该到房屋登记机构予以登记才能发生法律效力。这个法律规定本身没有问题，但是上诉人忽略了一个重要的事实，那就是2008年1月24日大连市中级人民法院曾就涉案房屋向营口市经济技术开发区房地产交易所下发“辽宁省大连市中级人民法院协助执行通知书”，要求协助执行将被执行人营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司位于营口市鲅鱼圈区瑞康家园的房屋所有权人归本案申请执行人曲文华所有。在下达该份通知书后，大连市中级人民法院执行局以副局长带队曾先后17次来到鲅鱼圈区对涉案房屋进行执行，群达公司极力阻扰，执行根本无法进行下去。无奈之下答辩人与群达公司进行了长达3年之久的诉讼，直到涉案房屋2018年才将房屋所有权证办理至曲文华名下。《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，曲文华未能及时、顺利办理入住及房屋产权证照的原因系群达公司的无理阻挠，以及大连中级人民法院的执行不利和对于上述房屋是否解除查封问题的迟延。这些原因并非曲文华的过错，依据上述法律规定，人民法院应对答辩人等买受人的合法权益予以保护。四、该诉争房屋为答辩人的所有，房屋所有权证的办理仅是答辩人与曲文华的一个过度答辩人于2015年经鲅鱼圈区人民法院民事判决书确认上述房屋归答辩人所有，只因税务局要求必须先办理到曲文华名下（该笔税款由答辩人交纳〉后才能再办理到答辩人名下，与群达公司多年的诉讼早己让答辩人不堪经济压力，所以至今仍未将该房屋所有权证办理到自己名下。因此，案涉房屋不应当受群达公司与曲文华纠纷的影响与约束。综上所述，答辩人依法取得案涉房屋，不应成为上诉人与曲文华执行案件的受害者。请求贵院依法维护答辩人合法权益，维持原判。曲文华辩称，与徐敏答辩一致，另外曲文华依据大连中院以物抵债裁定将房屋抵顶给我后，我卖给了被上诉人，买卖协议经鲅鱼圈法院审理，确认买卖协议有效并且确认所有权人为被上诉人，现上诉人与被上诉人之间的物权保护纠纷与第三人无关。营口经济技术开发区群达物业管理有限公司辩称，对群达房地产上诉状无异议营口经济技术开发区群达物业管理有限公司上诉请求：一、请求撤销（2019)辽0804民初2470号判决，依法改判或驳回。二、请求法院对后续物业公司对上诉人的房屋支付所垫付的款项予以返还。事实和理由：2007年5月8日，上诉人与营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》对瑞康家园小区提供物业服务，其中也包括被上诉人的房屋，从签订物业服务合同至今上诉房屋没有缴纳过各项费用，我公司多次催缴无果，故保留对被上诉人反诉的权利。在2008年大连市中级人民法院在执行过程中，已将上诉房屋的钥匙更换，此房屋的钥匙并不在上诉人的手中。在本公司管理期间此房屋还没有具备入住条件，系群达房地产与曲文华拍卖时的现状房屋，故为了不影响小区的形象，由上诉人将有些未完工的部分予以完善，包括门窗、走廊、楼梯等，营口市群达房地产早已退出该小区的施工，故物业公司也对此房屋垫付了很多资金，此房屋至此也还有很多一部分基础设施未交纳配套费用，还有以前所垫付的费用，上诉人也将对被上诉人索要。综上，恳请法院支持上诉人的诉讼请求。徐敏辩称，一、上诉人群达物业并未向原告提供物业服务，不产生物业费。大连市中级人民法院于2013年4月2日写的“关于申请执行人曲文华与被执行人营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司借款合同纠纷一案执行情况的报告”中记载：“2008年3月11将房屋交付给竞买人，由于房屋所在的小区物业是被执行人公司成立的，对法院工作比较抵触，上述房屋买受人及权利人在入户时遭到物业人员的阻挠与威胁，拍卖房屋及抵债房屋中不同程度地存在着窗户把手缺损、房门锁眼被胶水灌堵、断水、断电等现象。致使买受人和受让人的权益至今不能得一行使。”（证据“关于申请执行人曲文华与被执行人营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司借款合同纠纷一案执行情况的报告”）大连市中级人民法院于2009年5月8日所写的“关于曲文华同群达房地产公司借款合同执行案5月7日到鲅鱼圈执行工作情况补记”中记载：“2009年5月7日中午，付丽庭长、承办人到达现场，群达物业公司房门紧锁，室内空无一人，20多位于拍卖买受人情绪激动，拍卖买受人称从开始物业公司的门就是锁的，对大连市法院不能强制物业公司办理入住手续表示不能理解。”以上这些事实是原告在购买完毕诉争房屋后要入住无法正常入住后大连中院执行法官在来到鲅鱼圈执行17次仍无法入住后，所写的执行情况说明。这也恰恰说明上诉人不但没有履行物业服务，反而是百般阻挠原告的正常入住，在这种情况下何来的交纳物业费一说。根据《物业服务收费管理办法》第十六条规定，纳入物业管理范围的己竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。也就是说，物业交付之后才应交物业费。从2008年3月答辩人购买诉争房屋至今，上诉人一直拒绝向答辩人交还诉争房屋钥匙及提供水、电等基础生活设施。根据以上法律规定，上诉人多年来从未向答辩人提供物业服务，交纳物业费的上诉请求依法不应当得到支持。二、上诉人主张的要求答辩人补交房款的行为，与事实不符。营口恒信房地产评估有限公司（曲文华与群达房地产开发公司执行期间，作为法院委托评估群达公司房产的评估公司）出具“关于对鲅鱼圈瑞康家园的评估说明”中记载“本次房屋评估的价格是根据瑞康家园东临回迁楼近期市场交易价格，西临嘉和庄园，对过清华园一、二期现房销售价格，经各种因素修正后得出评估单价。”可见虽然该诉争房屋在评估时尚有一些收尾工作，但当时评估机构仍是按照现房当时市场价格进行的评估。在此基础上，营口市中院委托评估机构对于上诉人被执行的房产进行了评估，后因二次流拍直接做价给了曲文华。对于这个价格上诉人并未提出异议。在上诉人与案外人王起运签订的房屋认购书中，同为3号楼的房屋单价为2590元；与案外人李艳影签订的商品房买卖合同中，2号楼的房屋单价为2150元。以上两份合同均可证明答辩人所购买的诉争房屋的价款是按照现房的市场价格购买的，并不存在如被告群达公司所称的后续又产生了一定的费用。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，为此请求贵院维持原判，维护当事人的合法权益。曲文华辩称，1、同意徐敏的答辩意见2、被上诉人与上诉人物权保护纠纷与第三人无关。营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司辩称，1、针对群达物业上诉状无异议2、没有房屋价格评估报告说明，物业公司接受群达公司房屋时，房屋没有建设完毕，以评估报告照片为准，属于在建工程，后期房屋建设均由物业履行，费用有物业公司垫付，我们没有支付后期费用徐敏向一审法院起诉请求：1、请求判令二被告向原告交还营口市鲅鱼圈区的钥匙，并提供或者协助提供水电等基础生活设施，排除对原告正常居住和生活的妨碍。2、诉讼费用由二被告负担。一审法院认定事实：2008年3月12日原告与第三人曲文华签订《房屋买卖协议书》，第三人将其通过诉讼被告营口经济技术开发区群达房地产有限公司拖欠借款，并经过法院执行程序流拍而取得的鲅鱼圈区出卖给原告。后因第三人与被告营口经济技术开发区群达房地产有限公司为此房屋所有权发生争议，原告以本案第三人为被告提起了民事诉讼，要求本案所诉争的房屋归原告所有。营口市鲅鱼圈区人民法院（2015）鲅民一初字第00164号民事判决书认定上述房屋归原告所有。该房屋的不动产权证书仍登记在第三人曲文华名下，编号为：辽（2018）营口鲅鱼圈不动产权第0025086号。因二被告以与第三人有经济纠纷为由，将上述房屋的钥匙更换，及被告营口经济技术开发区群达物业管理有限公司拒绝交付钥匙、提供或者协助提供水、电等基础生活设施，原告至今无法入住鲅鱼圈区。一审法院认为，原告通过与第三人签订房屋买卖协议并支付对价，买受了营口市鲅鱼圈区房屋，虽然该房屋尚未过户到原告名下，但第三人已经取得房屋不动产权证书并对原告的权利认可，原告享有对该房屋的物权，故对原告的诉讼请求予以支持。被告营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司提出的答辩意见，因均与本案不属同一法律关系，不能对抗原告的物权，不予处理。被告营口经济技术开发区群达物业管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的主张也没有向本院提交答辩和证据予以抗辩，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果应由被告营口经济技术开发区群达物业管理有限公司自行承担，不影响案件的审理。判决：被告营口经济技术开发区群达物业管理有限公司于本判决生效后10日内向原告徐敏交付营口市鲅鱼圈区的入户门钥匙、并提供或者协助提供水、电基础生活设施。案件受理费100元，由被告营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。本案中，涉案鲅鱼圈区虽登记在原审第三人曲文华名下，但依据营口市鲅鱼圈区人民法院（2015）鲅民一初字第00164号民事判决书认定该房屋归徐敏所有，故徐敏取得该涉案房屋物权。而取得房屋钥匙，通水、通电是房屋能够正常居住、使用的前提条件，群达物业公司应履行向被上诉人徐敏提供或者协助提供水、电等基础生活设施并向被上诉人交付入户门钥匙的义务，一审判决并无不当，本院予以支持。关于群达房地产公司的上诉请求和理由，本院认为，本案原审第三人曲文华基于大连市中级人民法院作出的（2018）辽02执恢193号执行裁定书取得了涉案房屋的不动产权证书，又因营口市鲅鱼圈区人民法院（2015）鲅民一初字第00164号民事判决书确认涉案房屋归被上诉人徐敏所有，因此被上诉人徐敏取得了涉案房屋物权。群达房地产公司虽在上诉理由中认为本案物权的变动应当认定为无效并且应当等待另案结果，但以上理由均与本案被上诉人徐敏提出的物权保护请求非同一法律关系，故群达房地产公司的上诉请求和理由，本院不予支持。关于群达物业公司的上诉请求和理由，本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，群达物业公司并未提供证据证明涉案房屋的钥匙不在物业公司保管，故一审法院判决群达物业公司交付入户门钥匙并无不当。对于群达物业公司上诉理由中陈述应由被上诉人补交物业费及垫付费用问题，因其一审期间并未提出反诉，该上诉理由本院不予支持。综上所述，上诉人营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司、营口经济技术开发区群达物业管理有限公司上诉请求和理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司、营口经济技术开发区群达物业管理有限公司各负担100元。本判决为终审判决。审判长  孟宪云审判员  杨 健审判员  姚 望二〇一九年十月二十九日法官助理孙健华书记员沙爽