淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初384号原告：戴绪松，男，1976年12月6日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告：陈翠莲，女，1977年12月11日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：樊成彦、王马华，江苏安淮律师事务所律师。被告：淮安鹏源置业有限公司，住所地淮安市清江浦区北京北路**。法定代表人:朱章俊，该公司董事长。委托诉讼代理人:张秀红、石广，江苏凯仕曼律师事务所律师。原告戴绪松、陈翠莲与被告淮安鹏源置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易诉讼程序于2019年1月30日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告戴绪松、陈翠莲及委托代理人樊成彦，被告委托代理人张秀红第一次开庭时到庭参加诉讼，原告陈翠莲及委托代理人王马华、被告委托代理人石广第二次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金67977元、逾期提供相关材料影响办理产权登记手续违约金24900元，合计92877元，并承担本案诉讼费。事实和理由：2016年7月12日、13日，原告购得被告开发的位于淮安市清江浦区两套商铺，并签订商品房买卖合同。合同第八条约定，所涉房屋最迟交付日为2016年9月30日，交付条件为“经验收合格”。合同第九条约定，被告逾期交房未超过90天或虽超过90天但原告要求继续履行合同时，合同继续履行，但自合同约定最后交付期日第二天起，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同第十一条约定，所涉房屋达到交付使用条件后应书面通知原告，并出具合同第八条规定的证明文件。合同第十五条约定，被告应当在房屋交付使用后90日内，准备好应由其提供的办理权属登记所需资料，报产权登记机关备案以便于原告取得所购房屋权属证书，否则按已付房价款百分之一向原告支付违约金。原告于2016年12月7日前付清全部房款。涉案房屋于2017年6月底“验收合格”，满足合同约定的交付条件并实际交付。2017年10月初被告将权属登记所需材料报产权登记机关备案。原告于2017年11月初完成产权登记。被告没有按约定期限交房和办证，构成违约。原告遂诉至法院。被告辩称：原告在公司购买两套门面房是事实，但是被告在2016年7月13日已经将两套房屋实际交给原告使用，原告也进行了装修，原告并无实际损失，对逾期交房不予认可；对逾期办证不认可，公司在房屋验收合格之后已经将相关资料报送产权机关备案。原告围绕诉讼请求依法提交商品房买卖合同2份、首付款发票2张、贷款证明1份、税收缴款书1份、入住通知书1份、产权证2份、判决书1份，被告提交竣工验收备案表复印件1份、收条1张。经质证，双方对以上证据的真实性均无异议，本院均予以采信。被告提供交付备案收件收据复印件1份、手机短信截图1张，原告不予认可，经审查，该组证据能够证明被告于2017年9月27日将涉案房屋办理权属登记所需资料，报产权登记机关备案的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月13日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于淮安市清江浦区鹏源淮安新都第1幢1层216-27号、28号两套商铺，房屋价款分别为141万元、108万元，总价2490000元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条关于出卖人逾期交房的约定：出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房价的百分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2016年12月7日前付清了全部房款。另查，2016年7月13日，被告将涉案房屋的钥匙交给原告。据被告陈述，原告领取钥匙后，因为物业费等问题没有办理交接手续。2016年12月28日被告向原告发出《入住通知书》，写明“尊敬的戴绪松女士/先生：我们高兴地通知您，您所购买的新都广场（住宅/商铺）216楼27、28室房屋符合《商品房买卖合同》的使用标准，现恭候您的接收。请您在办理交房入住手续时，携带以下资料：1、《入住通知书》原件……办理时间上午8：00-11：00；下午13：00-17：00”。据原告陈述，收到入住通知书后原告于2017年1月10日左右开始进入房屋准备装修，但后来住建部门上门通知因为房屋没有通过验收不允许装修，原告就没有继续装修，也没有使用。2017年6月30日，鹏源淮安新都1号楼由建设单位组织竣工验收合格，2017年8月16日，淮安市住房和城乡建设局对涉案房屋给予竣工验收备案登记。2017年9月27日被告将办理产权登记需要由其提供的全部资料报产权登记机关备案。2017年11月2日原告取得涉案房屋产权证。之后，原、被告因逾期交房和逾期办证违约金发生争议，原告遂诉至本院。本院认为：原告戴绪松、陈翠莲与被告淮安鹏源置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行各自的义务。关于被告是否存在逾期交房的违约行为的问题，被告抗辩其已于2016年7月13日将涉案房屋钥匙的交给原告，原告已经实际使用涉案房屋，故对逾期交房不予认可。本院认为，原告虽然于2017年7月13日签订商品房买卖合同时领取了房屋钥匙，但其并没有实际接收房屋，且根据合同第八条、第十一条的约定，被告交付的房屋必须经验收合格，并应当书面通知原告，交接时被告还应当出示验收合格的证明文件，而被告于2016年7月13日将房屋钥匙交给原告时，涉案房屋尚未验收合格，显然不符合合同约定，原告拿到钥匙后没有接收房屋并无不当，另外2016年12月28日被告向原告发出《入住通知书》也说明2016年7月13日涉案房屋并未实际交付。据原告陈述，其收到入住通知书后，于2017年1月10日入住装修，此时涉案房屋虽未经过验收合格，但因原告已经实际接收了房屋，故本院认定涉案房屋的实际交付日为2017年1月10日。合同第八条约定涉案房屋应于2016年9月30日前交付，被告并未在约定时间履行交付义务，其行为构成违约，理应承担逾期交房的违约责任。关于被告是否应承担逾期办证违约责任的问题，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定出卖人应当涉案房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于该条中的“交付使用”，原告可以选择从实际交房之日开始计算逾期办证违约金，也可以选择从符合交房条件时开始计算逾期办证违约金。现原告选择从实际交房之日起计算逾期办证违约金，不违反法律规定，本院予以确认。涉案房屋实际交付日为2017年1月10日，而被告于2017年9月27日才将办理产权登记需要由其提供的全部资料报产权登记机关备案，明显超过了合同约定的90日期限，理应承担逾期办证的违约责任。关于逾期交房违约金和逾期办证违约金的计算方式，本院认为被告超过合同约定期限将办理产权登记需要由其提供的全部资料报产权登记机关备案，原告要求被告按照合同约定承担逾期办证违约金2490000元×1%=24900元，不违反法律规定，本院予以支持。被告超过合同约定的2016年9月30日交付期限履行交房义务，原告有权要求被告自2016年10月1日起至实际交付之日即2017年1月10日按照已交付房价款日万分之一的标准承担逾期交房违约金2490000元×0.01%×102日=25398元。至于2017年1月10日之后因涉案房屋未具备交付条件而属于瑕疵交付，由于原告已选择从实际交房之日主张逾期办证的违约责任，故不宜再让被告承担瑕疵交付的违约责任。综上，本院对原告主张的逾期办证违约金24900元予以支持，对逾期交房违约金中的25398元予以支持，其余部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安鹏源置业有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告戴绪松、陈翠莲逾期交房违约金25398元，办证违约金24900元，合计50298元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2021元，由原告负担926元，由被告负担1095元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  柏 玲人民审判员  袁少鹏人民陪审员  周 南二〇一九年十月三十一日法官 助理  张细平书 记 员  高春花附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。