北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民终560号上诉人（一审被告、申请执行人）：北京城乡建设集团有限责任公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：李国祥，董事长。委托诉讼代理人：马潇，北京天霜律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱岩，北京天霜律师事务所律师。被上诉人（一审原告、执行案外人）：北京三元置业有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：葛全喜，经理。委托诉讼代理人：顾新华，北京市中同律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁钊，北京市中同律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：北京盛和发房地产开发有限公司，住所地北京市东城区史家胡同**。法定代表人：杨晓南，董事长。上诉人北京城乡建设集团有限责任公司（以下简称城乡集团）因与被上诉人北京三元置业有限公司（以下简称三元置业公司）、第三人北京盛和发房地产开发有限公司（以下简称盛和发公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）（2018）京02民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。城乡集团上诉请求:1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回三元置业公司的诉讼请求，二审诉讼费用由三元置业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院混淆了执行行为与具体执行措施的区别，割裂了执行行为的延续性。首先，自2004年城乡集团提出保全申请并查封北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园2号楼3-A1、3-B1号房屋（以下简称案涉房屋）之日起，二中院执行局的执行行为延续至今，从未终(中)止、中断，不存在判决中所谓前一个执行行为已经“解除”的问题。其次，本案执行过程中的先解后封只是一个具体执行措施，该具体执行措施不改变案涉房屋作为本案第三人财产的财产属性，二不改变第三人擅自处分案涉房屋(查封财产)的行为性质，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定，本案第三人处分案涉房屋的行为发生在案涉房屋抵押期间，且未发生物权变动，因此，该处分行为不得对抗作为申请执行人的城乡集团。再次，三元置业公司所提执行异议之诉具体指向标的应为对案涉房屋的执行行为，而非如判决所指的某一具体查封措施，一审法院认定三元置业公司执行异议具体指向2008年11月7日的查封措施，属于认定事实错误，且无法就此得出“停止对案涉房屋执行”的判决结果。2.法官应依职权审査合同效力，不以当事人是否要求为要件。三元置业公司是在案涉房屋设定有抵押权期间签订的房屋买卖合同，抵押权人广东发展银行股份有限公司北京分行（以下简称广发行）曾在之前与三元置业公司的执行异议过程中，明确表示不同意案涉房屋的买卖，同时也明确向法庭表明买卖合同无效，城乡集团认为，合同无效自始无效，且合同效力是法官依职权审查的范畴，不以当事人是否提出无效为要件，案涉房屋买卖合同的无效性一旦确定，自始无效，不能再行认定该合同的效力，并以此做出停止执行的判决。3.三元置业公司并非合法占有案涉房屋。三元置业公司签订房屋买卖合同及入住时间均在广发行对案涉房屋存在抵押权期间，因此，一审法院认为三元置业公司合法占有案涉房屋的认定明显错误。4.案涉房屋并未发生物权变动，根据合同相对性原则，三元置业公司不得以与盛和发公司之间签订的以房抵债协议对抗城乡集团的查封和执行。三元置业公司作为商事主体，其在本案中所受保护的法益与消费者的普通购房者是完全不同的，不应适用与作为消费者购房业主同等的保护，且三元置业公司与第三人之间是债务关系，并未发生物权变动，根据公示公信及外观主义原则，案涉房屋至今仍登记在第三人名下，因此，三元置业公司不应对抗城乡集团的查封与执行。二、一审法院适用法律错误。1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第十七条适用的前提应是转让的财产没有任何权利限制，而本案案涉房屋出卖时（三元置业公司买受时)，存在广发行的一重抵押，因此，本案不适用该条规定。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(二)款明确，人民法院支持异议的前提是“在人民法院查封前已合法占有不动产”，如前所述，三元置业公司并非合法占有案涉房屋，因此，本案亦并不适用该条规定。三、二中院对案涉房屋执行过程中的违法解封行为负有不可推卸的责任。在城乡集团对案涉房屋的执行查封过程中，在城乡集团4000多万元的工程款本金及利息分文尚未受偿的情况下，二中院执行部门无任何法定理由，即自行解封案涉房屋长达11个月，直至城乡集团发现后，经多次反复申请，二中院才于2008年11月7日重新查封了案涉房屋，二中院的擅自违法解封行为，属于严重的滥用职权，渎职枉法，如城乡集团相关执行利益得不到充分保障，城乡集团将保留依法要求国家赔偿的权利，并将依法向相关纪检部门反映情况。三、本案的商品房买卖合同存在诸多疑点，不能认定三元置业公司与盛和发公司之间在查封前存在合法有效的商品房买卖合同。1.商品房买卖合同未约定交付期限，明显违反常理，真实性成疑。2.两份商品房买卖合同中，均只有三元置业公司签章处写了日期，盛和发公司未写明签订日期，合同订立时间不明。而两份补充协议中，双方均未写明时间。因此，城乡集团主张两份商品房买卖合同的成立日期只有其自述为证，存在巨大疑点。3.本案商品房买卖合同的合法有效性不应单独考量，而应放入相关案件的大背景下进行考量。（2014）朝刑初字第3080号刑事判决书，认定盛和发公司的法定代表人杨晓南在法院查封期间销售被查封的房产，并以公司财务人员个人账户收取房款，犯非法处置查封的财产罪，其自认多次通过虚假合同销售。由于盛和发公司存在恶意对抗执行的行为，法院对刑事案件涉及的商品房买卖合同的合法有效性应进行更加严格的审查。四、三元置业公司未支付房款，其不享有对抗执行的权利。1.三元置业公司对抗执行的权利基础是商品房买卖合同，而不是执行和解协议，并且按照法律规定，只有其履行了主要合同义务，交付的对价增加了可执行利益后，才有可能获得对抗执行的权利。实际上三元置业公司从未按照合同约定向盛和发公司支付相应的价款，因此其根本不具有排除法院强制执行的权利。2.人民法院参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，认定案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实从严审查、严格把握、慎重认定。在交易标的所涉金额较大的情况下，仅凭买受人出具的收据或发票、或者买卖双方的自认，还不足以认定不动产买受人已经支付全部价款的事实。在通过银行转账等方式支付价款的情况下，应当由买受人提交银行转账凭证等证据证明付款事实。本案中，三元置业公司主张其已支付了全部购房款，其依据仅仅是盛和发公司开具的发票，不足以认定三元置业公司已经支付全部购房款，且三元置业公司自己也承认其并未支付相应价款。五、三元置业公司在明知的情况下购买抵押房屋，对未能办理过户存在过错。案涉房屋于2003年9月15日进行了抵押登记，三元置业公司购买案涉房屋时仍处于被抵押状态，直到2015年8月才解除抵押，抵押期间是不能办理过户登记的。不动产的抵押登记具有公示的效力，三元置业公司在购买重大资产时不去了解、查询其法律状态，没有尽到最基本、合理的注意义务，具有明显过错。综上所述，三元置业公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（一）（二）（四）款的情形，其主张的执行异议没有法律依据，应被依法驳回。三元置业公司辩称，城乡集团的各项上诉请求不能成立。一、三元置业公司与盛和发公司签订合同以及三元置业公司接收房屋的时间均早于城乡集团初始的查封时间，一审判决认定两套房屋现在延续的执行措施是2008年11月7日的执行措施，我们予以认可，所以就三元置业与城乡集团之间，不论城乡集团的查封措施是否中断过，三元置业公司均不受影响。二、关于抵押物抵押期间能否转让，合同是否有效的问题。抵押人转让抵押物即使没有征得抵押权人同意，并不影响转让合同的效力，同样也不能否认三元置业公司与盛和发公司签订的买卖合同的效力。三、三元置业公司占有房屋合法。盛和发公司实际向三元置业公司交付了案涉房屋，三元置业公司持续占有使用至今。四、城乡集团的上诉理由提及三元置业是国企，不应作同等保护，没有法律依据。不论是查扣冻规定第17条，还是执行异议司法解释的28条，均没有限定买房人的身份地位，因此民事主体是平等受到保护的。五、以债权支付同样是支付价款的一种方式。根据盛和发公司与三元置业公司之间办理的物业交割收据，时间为2003年11月24日，以及三元置业提交的相关的物业费，供暖费的凭证等均可以证实三元置业公司一直占有使用房屋至今，相关的证据可以相互印证。根据城乡集团所称宋玉等案件的判决结果，宋玉与盛和发公司之间的合同是否虚假与三元置业公司无关，不影响三元置业公司与盛和发公司之间的合同效力，且三元置业公司与盛和发公司之间的合同效力是经过朝阳法院判决确认的。六、案涉房屋未能办理过户，不是三元置业公司的过错。盛和发公司未应诉答辩。三元置业公司向一审法院提出诉讼请求：1.停止对案涉房屋执行；2.诉讼费用由城乡集团承担。一审法院查明，盛和发公司系盛和家园项目的开发商，2001年7月盛和发公司向广发行贷款，并将盛和家园2号楼部分房产（包含案涉房屋）抵押给广发行作为借款担保。城乡集团系盛和家园项目建筑商。2003年10月24日，北京市通达房地产开发建设总公司、北京金都实业集团、北京市金通世纪房地产开发有限公司签订《执行和解协议书》，约定：三元置业公司系执行和解协议指定案涉房屋所有人（B1室100.23平方米、A1室105.83平方米），2003年11月18日，盛和发公司与三元置业公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，2003年11月24日，盛和发公司为三元置业公司开具购房发票二张，载明三元置业公司向盛和发公司缴纳购房款A1室825474元、B1室781794元元。同日，盛和发公司向三元置业公司发出《房屋入住通知单》。现案涉房屋由三元置业公司控制、使用，尚未办理房屋产权证，该房产仍登记在盛和发公司名下。因盛和发公司欠付工程款，城乡集团于2004年初在二中院起诉盛和发公司。诉讼中，城乡集团申请财产保全，2004年3月4日，二中院根据城乡集团的申请，保全查封盛和发公司所有的位于北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园尚未销售的所有房产及土地，案涉房屋在查封范围之内。后二中院于2004年7月作出（2004）二中民初字第623号民事判决：一、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团工程款31393600元；二、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团逾期付款违约金（以31393600元为本金，按每日万分之五计算，自2003年1月1日起至实际给付之日止）；三、驳回城乡集团其他诉讼请求。城乡集团另于2004年起诉盛和发公司索要到期欠付工程款，二中院作出（2004）二中民初字第4023号民事判决：一、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团工程款1600万元；二、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团逾期付款的违约金（以1600万元为本金，按每日万分之五计算，自2003年1月1日起至实际给付之日止）；三、驳回城乡集团其他诉讼请求。因盛和发公司未能及时偿还欠付广发行的贷款，广发行亦于2004年初起诉盛和发公司。诉讼中，广发行提出财产保全申请，2004年6月1日，二中院根据广发行的申请，保全查封盛和发公司所有的位于北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园2号楼的60套房产（包括案涉房屋）。2004年6月2日，二中院作出（2004）二中民初字第04276号民事判决：一、广发行与盛和发公司签订的借款合同和抵押合同有效；二、盛和发公司于判决生效后十日内向广发行偿付借款本金1748万元及利息（自2003年12月21日起至2004年4月17日止，按年利率6.1065%计算，按月结息，计收复利；自2004年4月18日起至款付清之日止，按日利率万分之二点一计算，按月结息，计收复利）；三、盛和发公司于判决生效后十日内向广发行偿付律师费531338元；四、广发行对盛和发公司抵押的房产享有优先受偿权。上述三份判决生效后，城乡集团及广发行均申请二中院执行。后，广发行将债权转让给广东粤财投资控股有限公司（以下简称粤财公司）。二中院于2008年7月18日作出（2008）二中执异字第829号民事裁定书，裁定债权转让给粤财公司。2007年12月14日，二中院作出（2004）二中执字第907号协助执行通知书，对盛和家园2号楼27套房产解除查封；同日，二中院作出（2004）二中执字第865号协助执行通知书，对盛和家园2号楼27套房产解除轮候查封，案涉房屋在上述二份协助执行通知书所列明的解除查封范围内。2008年11月7日，二中院作出（2004）二中执字第865号协助执行通知书，因上级法院就本案相关联案件拟提起再审，可能会影响到本案财产的处置，故对盛和家园2号楼27套房产予以查封，案涉房屋在该份协助执行通知书所列明的查封范围内至一审审理期间仍为查封状态。2011年，盛和家园部分购房人以城乡集团、粤财公司及盛和发公司为被告提起案外人执行异议之诉，要求解除查封。二中院经审理认为：生效法律文书已经认定广发行与盛和发公司之间签订的抵押合同有效，并且判决主文中明确写明广发行就包含案涉房屋在内的抵押物享有优先受偿权。则案涉房屋已由生效法律文书确定为特定的执行标的物，购房人如认为其为争议房屋的购买人，生效法律文书确认广发行就案涉房屋享有优先受偿权有错误，应当依审判监督程序主张权利。据此裁定驳回了购房人的起诉。购房人不服，向本院提起上诉，本院于2012年作出维持裁定，但同时指出：案涉房屋并非（2004）二中民初字第623号民事判决主文所指对象，若针对该判决的执行异议裁定不服，异议人有权通过执行异议之诉进行救济，异议人所享有的程序性权利应予明确肯定，但该执行异议之诉与本案并非同一法律关系，不宜在同一程序中处理，故对该诉不予处理，当事人可另诉解决。2012年，上述购房人再次以城乡集团及盛和发公司为被告提起案外人执行异议之诉，要求停止执行。2012年5月，二中院执行部门以盛和发公司法定代表人杨晓南及前任法定代表人杨晓北故意隐瞒房屋抵押、查封事实，与案外人签订多份房屋买卖合同，转移财产，逃避执行，涉嫌刑事犯罪为由，将杨晓南、杨晓北涉嫌犯罪的证据移送北京市公安局，移送材料包含盛和发公司处置本案案涉房屋的相关资料。北京市公安局于2013年1月24日向二中院寄送《立案告知书》，函告二中院，杨晓南的行为涉嫌非法处置查封财产罪，已立案侦查。二中院经审理认为：公安机关就盛和发公司法定代表人杨晓南处分包括案涉房屋在内的查封房屋涉嫌“非法处置查封财产罪”立案侦查，则盛和发公司将案涉房屋出售与购房业主之行为存有犯罪之嫌疑。在刑事案件审查部门就盛和发公司法定代表人杨晓南处置房屋是否涉嫌犯罪审查期间，购房业主购买房屋的行为是否合法，其能否基于购房合同享有对案涉房屋的实体权利，均处于不确定状态，有待于刑事案件审查部门作出结论后再行确定。据此裁定驳回了购房人的起诉。2015年9月，北京市朝阳区人民法院作出（2014）朝刑初字第3080号刑事判决，认定：2005年2月至2008年2月，杨晓南明知“盛和家园”项目2号楼部分房产已经被二中院查封，仍让公司销售人员将查封范围内的房产14套分别出售给王均青等14人。杨晓南无视国法，非法处置已被司法机关查封的房产，情节严重，其行为触犯了刑律，构成非法处置查封的财产罪，应予惩处。据此判决杨晓南犯非法处置查封的财产罪，判处有期徒刑十个月（刑期从判决执行之日起计算）。杨晓南不服，上诉至北京市第三中级人民法院。二审期间杨晓南表示自愿认罪，真诚悔罪。北京市第三中级人民法院经审理认为杨晓南在二审期间能如实供述，有悔罪表现，故对原判量刑部分予以改判，判决杨晓南犯非法处置查封的财产罪，判处有期徒刑十个月，缓刑一年（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算）。2015年，粤财公司确认其申请对盛和发公司强制执行一案已全部执行完毕并同意解除盛和发公司名下房产设定的以广发行为抵押权人的抵押登记。2016年12月8日，二中院发出通知，拟对盛和发公司名下的包含案涉房屋在内的33套房产进行评估、拍卖。一审法院认为，根据相关司法解释规定及各方当事人诉辩意见，本案审理焦点有五：一、关于三元置业公司所提执行异议具体指向的执行措施如何认定；二、三元置业公司与盛和发公司是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；三、三元置业公司是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋；四、三元置业公司是否已支付全部价款；五、案涉房屋未能办理过户登记是否因三元置业公司自身原因所致。关于焦点一，案涉房屋于2004年3月4日首次查封，2007年12月14日解除查封，2008年11月7日再次被二中院查封。针对案涉房屋所采取的有效执行行为是2008年11月7日开始的查封措施，此前的执行行为已经于2007年12月14日解除。据此认定三元置业公司所提执行异议具体指向的执行措施为二中院2008年11月7日采取的查封措施。关于焦点二，三元置业公司系执行和解协议中指定的案涉房屋所有人，2003年11月18日三元置业公司与盛和发公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，且盛和发公司出具了以三元置业公司为“交款人”的全款购房发票。一审法院予以确认。关于焦点三，盛和发公司于2003年11月24日向三元置业公司发出《房屋入住通知单》。三元置业公司在查封之前已具备合法占有案涉房屋的前提条件，现房屋亦由三元置业公司实际控制、使用。城乡集团虽对上述事实不予认可，但未提交其他证据予以反驳，一审法院对其该项答辩意见不予采纳。据此，一审法院认定三元置业公司已于查封之前合法占有案涉房屋。关于焦点四，盛和发公司针对三元置业公司的付款行为开具了正式发票，且该事实在执行和解协议中予以确认。据此，应视为三元置业公司已支付全部购房款。关于焦点五，根据双方签订的《商品房买卖合同》，三元置业公司已经依约履行了付款义务，现案涉房屋未能办理过户登记，依据本案现有证据难以认定买受人对此存在过错。据此，一审法院认定案涉房屋未能办理过户登记并非因三元置业公司自身原因所致。基于上述分析，三元置业公司依据其与盛和发公司签订的《商品房买卖合同》，已经支付全部价款并实际占有案涉房屋，亦对未办理过户登记手续的事实不存在过错，且签订合同与占有的事实均发生于案涉房屋查封之前。因此，三元置业公司要求停止对案涉房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决：停止对案涉房屋的执行。案件受理费70元，由北京盛和发房地产开发有限公司负担（于一审判决生效后七日内交纳）。二审中，城乡集团提交了五份证据。1.（2011）民提字第331号民事判决书，证明盛和发公司曾经串通案外人利用虚假合同恶意对抗执行。2.（2014）朝刑初字第3080号刑事判决书，证明盛和发公司法定代表人杨晓南犯非法处置查封财产罪被判刑。3.杨晓南刑事案件的讯问笔录，一是证明三元置业公司是通过杨晓南取得的案涉房屋，二是证明杨晓南是在2004至2009年期间销售的被查封的房产。4.三元置业公司与通达公司的关系图，该图显示执行和解协议关联各方的关系和利益的流动情况。5.（2017）京执监第41号执行裁定书。6.抵押登记证明。证据5与6证明案涉房屋于2003年9月15日进行了抵押登记，三元置业公司购买时处于抵押状态，2015年8月抵押解除。城乡集团据此主张三元置业公司与盛和发公司之间的执行和解协议及买卖合同存疑，不能认定双方在查封前存在合法有效的商品房买卖合同。三元置业公司对城乡集团提交的证据进行质证。主张证据1不属二审新证据，在一审时第二份证据中已经提交过，真实性认可，不认可证明目的。证据2真实性认可，不认可证明目的，认为三元置业公司购房时间在刑事判决书认定的期间之前，三元置业公司从盛和发公司取得案涉房屋合法有效，与城乡集团证明的目的不相关。证据3真实性认可，认为三元置业公司是在2004年查封前签订的买卖合同。证据4不认可，三元置业公司与通达公司同属于首农集团下属的关联公司，一审法院对此认定正确。证据5与本案没有关联性。证据6认可广发行抵押权在先，认为存在抵押并不导致房屋买卖合同无效。本案二审查明事实与一审查明事实一致。本院另外查明案涉的盛和家园项目于2002年4月26日竣工验收；盛和发公司于2002年12月取得预售许可证，于2006年7月取得首次登记。案涉房屋的具体查封及涉诉过程：2004年3月4日，二中院作出（2004）二中民初字第623号协助执行通知，保全查封盛和发公司所有的位于北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园尚未销售的所有房产及土地（未写明查封房屋的具体房号）。此次查封为首次查封。2004年6月1日，二中院根据广发行的申请，保全查封盛和发公司所有的位于北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园2号楼的60套房产（包括本案案涉房屋，轮候查封）。2004年9月10日，二中院作出（2004）二中执字第907号民事裁定书，上述保全查封转为执行查封。城乡集团依据两份生效判决申请法院强制执行。2006年3月2日，二中院作出（2004）二中执字第865号协助执行通知书，将（2004）二中民初字第623号案件的保全查封转为执行查封，继续查封盛和发公司所有的位于北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园尚未销售的所有房产及土地。未注明查封期限，依据相关法律规定，不动产的查封期限为三年，即自2004年3月4日至2007年3月3日。城乡集团应在查封期限届满前一个月申请续封，城乡集团到期并未申请，2007年3月14日，经二中院询问，城乡集团申请续行查封。二中院依城乡集团申请，于2007年3月14日对（2004）二中执字第865号进行续封，内容为“继续查封盛和发公司所有的位于北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园尚未销售的房产，1号楼30套，2号楼41套，，地下车位86个”因城乡集团过期续封，（2004）二中执字第865号案的首次查封变为轮候查封，（2004）二中执字第907号案的轮候查封顺位成为首次查封。2007年12月14日，二中院作出（2004）二中执字第907号协助执行通知书，对盛和家园2号楼27套房产解除查封；同日，二中院作出（2004）二中执字第865号协助执行通知书，对盛和家园2号楼27套房产解除轮候查封。案涉房屋在上述二份协助执行通知书所列明的解除查封范围内。2008年7月18日，二中院作出（2008）二中执异字第829号民事裁定书，裁定将广发行对盛和发公司的债权转让给粤财公司。2008年11月7日，（2004）二中执字第865号协助执行通知书，再次对盛和家园2号楼27套房产（包括案涉房屋）予以查封。2010年3月24日，二中院再次作出（2004）二中执字第865号协助执行通知书，对盛和家园2号楼37套房屋一并续行查封，案涉房屋在该份协助执行通知书所列明的查封范围内。自此至本院二审审理期间，二中院进行了七次续封，最后一次查封期限自2018年2月8日起至2020年2月7日止。2010年9月8日，二中院通知三元置业公司案涉房屋存在查封，拟进行拍卖。2011年三元置业公司作为案外人，以城乡集团、粤财公司为申请执行人，盛和发公司为被执行人向二中院提起过执行异议，二中院作出（2011）二中执异字第00808号执行裁定，认为粤财公司对案涉房屋存在抵押权在先，三元置业公司与盛和发公司之间的买卖合同无效，驳回了三元置业公司的执行异议。2015年，粤财公司确认其申请对盛和发公司强制执行一案已全部执行完毕并同意解除盛和发公司名下房产设定的以广发行为抵押权人的抵押登记。（2004）二中执字第907号案执行终结。2016年12月8日，二中院发出通知拟对盛和发公司名下的包含本案案涉房屋在内的33套房产进行评估、拍卖。因粤财公司债权实现解除抵押，本院于2017年12月27日作出（2017）京执监84号执行裁定，裁定撤销二中院作出的（2011）二中执异字第00808号执行裁定，并要求重新审理。二中院执行庭经重新审理后，于2018年4月作出了（2018）京02执异53号执行裁定，认为三元置业公司与盛和发公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋的行为，实质系履行执行和解协议，以房抵债，现三元置业公司未办理过户登记案涉房屋仍在盛和发公司名下，三元置业公司对案涉房屋所享有的权利不足以排除执行，故驳回了三元置业公司的异议请求。三元置业公司据此提出本案执行异议之诉。本院认为，本案二审的争议焦点系：一、三元置业公司与盛和发公司是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款；二、三元置业公司是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋；三、案涉房屋未能办理过户登记是否因三元置业公司自身原因所致。一、关于争议焦点一，也是本案二审最主要的争议点。首先，盛和发公司于2002年12月取得了预售许可证，盛和发公司对外销售盛和家园项目的行为合法有效；其次，三元置业公司与城乡集团签订《商品房买卖合同》的前提系在（2003）朝执字第04892号案件中达成的《执行和解协议书》，该执行案件的依据系（2002）朝民初字第15496号判决及其（2003）二中民终字第03019号二审判决。（2003）朝执字第04892号执行案件以上述《执行和解协议书》执行终结。据此本院认定，三元置业公司与盛和发公司之间的债权债务关系合法有效。第三，2003年11月18日，三元置业公司与盛和发公司签订《商品房买卖合同》及补充协议后，双方均积极履行了相应的合同义务。三元置业公司通过“以房抵债”的方式支付购房款，盛和发公司于2003年11月24日为三元置业公司开具购房发票二张。以上行为发生的时间均是在2004年3月4日第一次查封之前。不论对案涉房屋的查封是否存在首次查封与轮候查封的转换、解封、再次查封的问题，三元置业公司与盛和发公司之间的《商品房买卖合同》均签订在查封之前。另外，城乡集团主张三元置业公司与盛和发公司之间的交易存疑，存在恶意串通抵抗执行的嫌疑，且案涉房屋出售予三元置业公司时存在抵押，合同应属无效，本院对此不予认可。盛和发公司在2002年12月已然取得案涉项目的预售许可，对于买受人来说，其有充分的理由相信抵押权人已经同意转让抵押物，相信其所购买的房屋不存在权利瑕疵或负担，出卖人系合法出售案涉房屋。所以，在城乡集团不能提出充分的相反证据的前提下，本院认定三元置业公司与盛和发公司之前的《商品房买卖合同》有效。而城乡集团提交的证据是其他案件中的内容，与本案没有关联性，不能证明三元置业公司与盛和发公司之间系虚假交易。本院认为，三元置业公司与盛和发公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款。二、2003年11月24日，盛和发公司向三元置业公司发出《房屋入住通知单》。三元置业公司在查封之前已具备合法占有案涉房屋的前提条件，现房屋亦由三元置业公司实际控制、使用。城乡集团主张三元置业公司系非法占有，但未提交其他证据予以证明。本院认为，三元置业公司已于查封之前合法占有案涉房屋。三、根据双方签订的《商品房买卖合同》，三元置业公司已经依约履行了付款义务。案涉房屋自2004年被查封，中间经过多次诉讼，并有涉及盛和发公司法定代表人的刑事案件出现，案情复杂，依据本案现有证据难以认定三元置业公司对未能办理过户登记存在过错。本院认定，案涉房屋未能办理过户登记并非因三元置业公司自身原因所致。综上所述，三元置业公司要求停止对案涉房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19265.41元，由北京城乡建设集团有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张稚侠审 判 员 金 曦审 判 员 赵 彤二〇一九年十月十八日法官助理 李惠莹书 记 员 郭思思