安徽省繁昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0222民初2856号 原告:繁昌县江厦明珠广场置业有限公司，住所地繁昌县，统一社会信用代码913402225675062720。 法定代表人：夏和凤，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚毅，男，系该公司营运总监。 被告:汤洋，男，1987年1月27日出生，汉族，住繁昌县。 原告繁昌县江厦明珠广场置业有限公司与被告汤洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚毅、被告汤洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告繁昌县江厦明珠广场置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告商铺租赁经营合同并判令被告立即支付原告综合租金87648元（2019.2.1—2019.7.31)及迟延履行违约金（迟延履行违约金以87648元为基数，按照1‰/天的标准计算至实际清偿之日止）；2.判决被告立即支付原告所欠水费143元（38吨）；3.判决被告承担违约责任，履约保证金45000元不予退还；4.判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告将繁昌县江厦明珠广场中的xx栋三层xx、xx、xx、xx号商铺出租给被告经营网咖，并签订商铺租赁经营合同。双方确认，租赁商铺面积为1082.08平方米，租赁期限为36个月，自2018年8月1日至2021年7月31日。被告应自计租日起交纳该商铺的综合租金，收费标准为175296元/年，支付方式为以6个月为一个交费期，除第一期综合租金外，被告应当在每个交费期最后一个月的15日前，向原告一次性足额支付下个交费期费用；被告逾期支付租金，每迟延一天，按欠费金额1‰的标准向原告支付迟延履行违约金。原告按照合同约定交付房屋，但被告未能按照合同约定按时支付租金。被告至2019年7月31日止欠已用水量38吨，计143元。原告按照合同约定交付房屋，但被告未能按照合同约定按时支付水费，被告承担违约责任，履约保证金45000元不予退还。被告接书面催告后30日内尚未交纳欠费并私自拆除租赁标的商铺内附属设备，已经构成违约。原告多次向被告催要，被告至今仍未履行合同。故原告为维护自己的合法权益，特依据民事诉讼法等相关法律规定，特提起诉讼，请求依法判决。 被告汤洋辩称：我从2015年开始租赁涉案房屋，租期是三年，到期后我想要续租半年，并缴纳了半年的房租。半年到期后向原告申请退还保证金45000元，原告未同意，我又多租了半个月。之后向原告要求退房并要求退还保证金，原告并未同意。经营网吧时，对涉案商铺进行装修，装修费用五、六十万元，因此就想把商铺转给别人，但原告也未同意。2019年3月份我就撤走了。至于原告所讲的2018年8月1日的合同其内容我未看过，我应该没有签过。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年7月10日,原告作为出租方与被告作为承租方签订商铺租赁经营合同一份。该合同约定，原告将繁昌县江厦明珠广场中的x栋三层xx、xx、xx、xx号商铺出租给被告经营网咖，双方共同确认租赁商铺区域的建筑面积约1082平方米；租赁期限3年，自2015年8月1日起至2018年7月31日止，一年一续签。同日订立的补充协议，原告对被告予以租金优惠政策，即第一年至第三年自2015年8月1日至2018年7月31日止，租金一次性缴纳98733元；被告同意于签订本合同的同时缴纳45000元作为被告履行本合同的保证金。同时约定，本协议与商铺租赁合同不一致的，以本补充协议为准。 2018年8月9日，原告作为出租方与被告作为承租方签订商铺租赁经营合同一份。该合同约定，原告将繁昌县江厦明珠广场中的x栋三层xx、xx、xx、xx号商铺出租给被告经营网咖，双方共同确认租赁商铺区域的建筑面积约1082.08平方米；租赁期限36个月，自2018年8月1日起至2021年7月31日止，一年一续签；被告应交纳该商铺的综合租金，综合租金收费标准为175296元/年，其中包括租金和物业费（每平方米每月5.5元）；综合租金的支付方式为，按6个月为一个支付期，先支付后使用，首期综合租金支付时间为2018年8月1日前，金额为87648元，被告应当在每个交租期最后一个月的15日前，向原告一次性足额支付下个交租期租金；本合同项下的进场交付日为2018年8月1日；自商铺交付日起，被告应承担并支付该商铺所发生的水、电、燃气等公用事业费，经营服务用水按每吨3.6元计价，特种经营用水按每吨4.78元计价，按月收取，本合同项下被告向物业服务公司交纳的各项公用事业费均为物业服务公司代相关公用事业部门收取，物业服务公司收取被告交纳的公用事业费后向被告开具代收代交收据，被告对此予以确认；被告延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，被告应当向原告或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟15日仍未足额交纳的，原告或物业服务公司可以对该商铺暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向被告或第三方承担任何责任，经原告书面催告后30日内被告未足额交纳欠费的，原告有权单方面解除本合同，被告应承担导致本合同提前终止的违约责任；双方特别确认，租赁期限内，如被告延迟交纳租金或物业服务费或公用事业费累计超过3次，原告有权解除本合同，被告应承担导致本合同提前终止的违约责任；被告需向原告交纳履约保证金、物业服务保证金、质量保证金，作为被告妥然履行本合同约定的义务和责任的担保，被告同意于签订本合同的同时缴纳45000元作为被告履行本合同的保证金，合同终止后30日内，如不存在本合同规定的违反相关责任的，履约保证金余额无息退还，本合同因被告违约而提前终止，原告有权没收本合同项下之履约保证金，且被告应承担其违约行为相应的约定违约责任，被告除自行承担合同提前终止产生的全部损失外，另应按第三租约年的租金标准向原告支付一年租金作为违约赔偿金，如违约金不足以赔偿原告之实际损失，被告仍应负责赔偿该实际损失；本合同因原告违约而提前终止的，原告应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；因租赁期限届满或因被告违约导致本合同提前终止的，返还期内，即租赁期限届满或提前终止日7天，被告应当按届时所在租约年的租金标准向原告支付占用费，按照届时物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费，并承担各项公用事业费；无论任何原因，交还期满后被告仍未能将该商铺按约定条件交还原告的，则自交还期届满之日次日起，被告应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向原告支付占用费，并按照合同终止时该商铺物业服务费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关公用事业费，直至被告按照合同要求交还该商铺为止；双方在本合同项下产生争议，应当友好协商解决，协商不成的任何一方均有权向该商铺所在地有管辖权的人民法院起诉。该合同原告注明签约时间为2018年8月9日，被告在合同签名栏签名，未注明签约时间。 2019年6月3日，原告向被告寄送律师函一份，要求被告于2019年6月15日前一次性足额缴纳综合租金87648元，该快件被告以其已搬出租赁商铺为由并未取件。现原告以被告未按约支付综合租金为由提起诉讼。 以上事实由原告提供的商铺租赁经营合同原件三份、当庭拆封邮政特快专递一份内有2019年6月3日律师函原件一份，以及当事人在庭审中陈述、质证、辩论意见予以证实。 本院认为：原告作为出租人，依据其与被告订立的租赁合同向被告主张出租人权利，符合法律规定。就租金支付情况，被告未能举证加以证实，其称于2015年租赁合同到期后支付了半年租金。该称述与原告主张被告于2019年2月1日起拖欠综合租金相符，即被告2018年8月1日至2019年1月31日综合租金，其中包括租金及物业费已支付，原告主张被告之后综合租金未支付，本院对此予以确认。双方租赁合同约定，综合租金的支付方式为，按6个月为一个支付期，先支付后使用，首期综合租金支付时间为2018年8月1日前，金额为87648元，被告应当在每个交租期最后一个月的15日前，向原告一次性足额支付下个交租期租金。虽租赁合同约定租赁期限为2018年8月1日起至2021年7月31日止，现租赁期限尚未届满，但原告基于被告违约而要求解除租赁合同，符合法律规定，该解除合同的行为效力本院予以确认。原告起诉主张解除双方租赁合同，本院确认双方租赁合同于被告收到起诉状之日解除。同时，原告主张被告履约保证金45000元不予退还，基于被告的违约事实，该请求本院予以支持。根据原告请求，其主张的商铺综合租金为2019年2月1日至2019年7月31日半年的综合租金，按合同约定应为175296元/年÷2=87648元，本院予以支持。原告要求被告支付所欠水费，但其未提供有效证据加以证实，本院不予支持。关于违约责任，2019年2月1日至2019年7月31日的综合租金应于2019年1月15日前付清，相应违约责任应自上述期限届满之日起算。原告按照逾期支付租金的日千分之一主张违约金的标准过高，对每月2%以内的部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。就履约保证金45000元原告主张不予退还，但双方合同中约定，如原告违约双倍返还履约保证金，如被告违约履约保证金不予退还。该约定具有定金性质，现被告构成履行违约，原告主张履约保证金不予退还，符合前述约定。但原告应就主张逾期支付租金的违约金和主张履约保证金不予退还两项请求作出选择，经本院庭后核实，原告选择适用违约金，本院对此予以确认，而对相应的履约保证金不予退还请求，本院不予支持。 关于2018年签订的租赁合同，被告对合同真实性提出异议，认为原告伪造了该份合同。但庭审中，原告提供了涉案商铺2015年至2018年租期的租赁合同原件一份，同时又提供了涉案商铺2018年至2021年租期的租赁合同原件两份，被告对2015年至2018年租期的租赁合同并无异议，而对2018年至2021年租期的租赁合同中的签名也无异议。因此，可排除2018年至2021年租期的租赁合同系原告伪造的怀疑，被告提出的前述异议不能成立，本院不予采信。此外，被告主张其已搬离商铺交返原告，但其未能举证证实，原告也不认可，本院在本案中不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、确认原告繁昌县江厦明珠广场置业有限公司与被告汤洋2018年8月9日就繁昌县江厦明珠广场中的5栋三层301、302、303、304号商铺订立的商铺租赁经营合同于2019年8月15日解除； 二、被告汤洋支付原告繁昌县江厦明珠广场置业有限公司2019年2月1日至2019年7月31日止的综合租金87648元，并支付以上所欠综合租金自2019年1月16日起至付清之日止，按每月2%计算的违约金，均于本判决生效后10日内付清； 三、驳回原告繁昌县江厦明珠广场置业有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1199元（原告已预交）由被告汤洋负担700元，原告繁昌县江厦明珠广场置业有限公司负担499元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员 俞 峰 二〇一九年十月二十四日 书记员 俞夏银 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。