贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0522民初4402号原告：王易军，男，1965年3月14日出生，汉族，贵州省黔西县人。委托代理人：徐开国，贵州圣伦达律师事务所律师。被告：孙明文，男，1972年4月17日出生，汉族，贵州省黔西县人。原告王易军与被告孙明文农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张光辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告王易军及其委托代理人徐开国、被告孙明文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王易军诉称：原、被告双方系寨邻关系。原告因房屋被征收取得征收补偿款，被告对此知情并因亲属生病向原告借款。2017年9月28日，原告以现金方式向被告提供借款50000元，约定月利率为2%，被告收到款项后于当日向原告出具借条为据。借款后，被告因经济困难，未能向原告支付利息，也未偿还借款本金。原告经多次催款无果，被告提议将其位于兴××社区××煤河组××村两个门面三层住房折价卖给原告，原告以补助差价的方式来偿还原告借款。考虑到被告的实际情况，原告同意被告的提议。2018年4月16日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，就房屋座落、四至界限、价款、交付时间等进行约定。另特别约定被告于2019年5月22日前可按20万元的价款赎回房屋。2018年11月22日，原告自带现金12万元，加上被告的借款5万元，应付利息1万元，共计18万元，作为原告应支付给被告的房款，被告收回原出具的借条，重新出具一张金额为18万元的房款收据交原告保存（出具收条的时间与房屋买卖合同的时间一致），同时，因被告还需房屋居住，原告又以返租的方式将房屋租给其居住。被告赎回房屋的期限到后，原告征求其意愿是否赎回，但被告不置可否，也不按原告要求腾房交付原告，原告经多次交涉无果，特诉至法院请求判决：1、被告将位于黔西县××办事处××社区××煤河村××组的砖混结构自建房（双门面三层）一栋腾房交付给原告使用；2、案件受理费由被告负担。原告王易军于举证期限内向法庭提交了下列证据：一、书证1、王易军的身份证复印件及被告孙明文的户籍信息，用以证明其主体身份适格。2、《房屋买卖合同》及收条复印件，用以证明双方于2018年4月16日签订房屋买卖合同，对双方的权利义务进行约定，原告已按约定履行合同义务的事实。3、涉案房屋的位置、四至界限及面积测量卫星地图照片四张、案涉房屋正面及背面照片两张，证明双方房屋买卖合同标的物的现状、位置座落等基本情况。4、贵阳银行黔西支行活期账户明细及取款记录，证明原告出借款项给被告以及支付房款的来源情况。5、《租房合同》一份，证明被告收到购房款后在约定的赎回期内继续以租赁名义占有使用房屋的事实。二、证人证言证人王某出庭证实：他们双方签订房屋买卖协议的时候，我哥（王易军）叫我去作个在场人作证，房屋款项已交付给孙明文，双方的买卖关系已经形成。被告当时说，借款是5万元，还成6万元，但其房屋要卖18万元，如果不是现金就不卖，后来我哥取了现金带去交给孙明文，孙明文说房屋要住到5月份，并讲到不超过2019年5月以20万元将房屋赎回。现案涉房屋是孙明文居住。被告孙明文辩称：被告向原告借款的情况属实，但借款是支付利息的，当时双方约定是将房屋抵押给原告，而非出卖给原告。案涉房屋是被告离婚时已经明确给子女的，原告对此是知情的。被告后来因经济困难，无力继续付息，才与原告写的协议。被告与原告不存在买卖关系，且被告与两个孩子现无其他居所，故不可能将案涉房屋交给原告。请求法庭查明事实明判。被告孙明文于举证期限向法庭提交下列书证：1、孙明文身份证（出示后当庭退回），证明被告的主体身份适格。2、离婚登记审查处理表及《离婚协议书》，证明被告与其原配偶已于2014年3月28日经协议离婚，离婚协议对案涉房屋已作明确归三个子女所有的事实。经庭审质证，被告对原告提交的第1组、第3组书证无异议；对第2组、第5组书证的真实性无异议，对证明目的有异议；对第4组书证表示看不懂，由法院认定。对原告申请出庭的证人证言有异议，认为其陈述不真实。原告对被告提交的第1组书证无异议；对第2组书证的真实性无异议，对证明目的有异议。经审查，上述经质证双方无异议的书证，来源合法、内容真实，并能证明案件的相应事实，应予采信。原告提交的第2、4、5组书证与其申请出庭的证人证言能相互印证本案的客观事实，应予采信。被告提交的第2组书证能证明其主张的相应事实，应予采信。本案的争议焦点：1、案涉纠纷法律关系的定性；2、应否支持原告关于交付案涉房屋的诉求。经审理查明：原告王易军与被告孙明文系同村村民。2017年9月28日，被告出具借条向原告借款5万元，借款以现金方式交付，约定被告还款时按6万元偿还（1万元算作利息），未明确还款期限。借款后，被告未向原告支付利息，也未偿还借款本金，原告向被告催款无果。2018年4月16日，被告提议将其位于黔西县××办事处××社区××煤河村××门面××层住房（含院坝）折价卖给原告，原告以补助差价的方式向被告支付房款。双方于当日签订《房屋买卖合同》，就被告出卖房屋的座落位置、四至界限、价款、交房时间、违约责任等内容进行了约定，其中出卖房屋的总价款为18万元，交房时间为2018年11月26日。房屋四至界限为：东与孙明文老房子相邻，南至孙明文新房子，西至孙国房屋相邻，北至路边。合同第五条关于房屋在交付至未办理变更登记手续期间拆迁征用补偿费归属部分载明：“若2019年5月22日前，孙明文偿还王易军贰拾万元（￥：200000.00元），由孙明文取回上列房屋。若2019年5月22日前孙明文不偿还王易军贰拾万元（￥：200000.00元），该房由王易军所有，孙明文无权以任何方式取回上列房屋。”。2018年11月22日，原告向被告支付房款现金12万元，加上被告此前所欠原告并同意用于折抵房款的借款本息6万元，共计18万元，被告收款后于当日向原告出具落款日期为2018年4月16日的收条一张，载明:“今收到王易军交来购房款，壹拾捌万元整（180000.00）。”。被告于当日也收回了原出具给原告的借条。同日，因被告仍需住房居住，双方另补签简易《租赁合同》一份，约定原告以返租的名义让被告继续居住案涉房屋（未实际交付租金）。2019年5月22日，被告并未按双方约定的期限赎回房屋，也未腾房向原告交付，而是继续占有使用案涉房屋至今，双方为此发生纠纷，因不能自行协商处理，原告诉至法院，请求如上所判。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。关于焦点一，即案涉纠纷法律关系的定性问题，本案中，原、被告双方最初存在的是民间借贷关系，被告作为借款人因不能及时偿还原告的借款并支付利息，双方经协商签订案涉《房屋买卖合同》，该合同并非作为民间借贷合同的担保，而是以双方议定的房屋价款为基础，被告将其所欠原告的借款本息折抵部分房款，并由原告补足剩余房款完成付款义务的房屋买卖合同，因合同签订的主体双方系同村村民（同一集体经济组织成员），且约定的内容并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。合同签订后，原告已按约定向被告补足购房款，被告收款后向原告出具了全款收据，同时原告也向被告退回其原出具的借据，故双方基于民间借贷而存在的权利义务关系终止，双方存在的是农村房屋买卖合同关系，故案涉纠纷应定性为农村房屋买卖合同纠纷。关于焦点二，即应否支持原告关于交付房屋的诉求问题，本案中，双方在买卖合同中约定被告于一定期限内可以按约定价款赎回房屋，如不能赎回房屋，则案涉房屋归原告所有，并由原告以返租的方式让被告继续使用房屋，这一约定本身未违反法律的禁止性规定，但被告未能按期赎回房屋，且也未实际向原告支付租金，被告继续占有使用房屋无合法根据，在原告已按合同约定履行全部付款义务的情况下，被告合同项下的交房义务并未完成，故原告关于由被告腾房交付的诉求，因有事实及法律依据，应予支持。被告在本案中辩称其离婚时已将案涉房屋明确归其三个子女所有，系其原夫妻双方对共同财产的赠予行为，但其子女是否有接受该赠予的意思表示并无相关证据证明，且原告与被告签订买卖合同时对此也不知情，原告主观上不存在恶意，同时根据被告离婚后一直是与子女共同居住案涉房屋等情形，原告也有理由相信被告对案涉房屋有完全的处分权，故被告关于不应向原告交房的抗辩理由不应成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：被告孙明文于本判决生效之日起三十日内将位于黔西县××办事处××社区××煤河村××门面××层砖混结构自建房一栋（包含院坝，房屋四至界限为：东与孙明文老房子相邻，南至孙明文新房子，西至孙国房屋相邻，北至路边）腾房交付给原告王易军。案件受理费1950元（已减半收取），由被告孙明文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（附可编辑WORD文档光盘），并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在两年之内申请强制执行。审判员  张光辉二〇一九年十月二十五日书记员  张 瑜