河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终7308号上诉人（原审被告）：唐山欣泰房地产开发有限公司，住所地：唐山市路**新华道与文化路交叉口东北角新华文化广场售楼处**。法定代表人：鲁卫星，董事长。委托代理人：郑久成，河北仲浩律师事务所律师。委托代理人：陈效远，男，1952年12月16日出生,该公司副总经理。被上诉人（原审原告）：姜俊浩，男，1979年2月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人唐山欣泰房地产开发有限公司因与被上诉人姜俊浩商品房销售合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初1774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2017年1月18日，原告姜俊浩（买受人）与被告唐山欣泰公司（出卖人）签订《新华文化广场项目认购协议书》，约定买受人认购新华文化广场项目4号楼2单元1203号房屋，建筑面积为92.93平方米，单价为8370元/平方米，总价为777824元；付款方式为一次性付款（分期）。协议书签订当日，原告向被告交纳购房款237824元。同日，原告交纳团购服务费70000元，北京众合房地产经纪有限公司为原告出具团购服务费收据一张。2017年2月24日，原告再次向被告交纳购房款540000元整。2017年8月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同主要内容为：原告购买被告开发的坐落于××区的的坐落××区交叉口东北角新华文化广场项目4号楼2单元1203号房产，该套住宅单价为每平方米8370元，总金额为人民币777824元。出卖人应当在2017年12月31日前，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如由于非出卖人原因致使配套设施建设延期以及行业管理部门政策调整，出卖人交房期据实予以延期；关于逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，按买受人委托出卖人申请的方式，向唐山市房地产交易中心申请登记备案。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告姜俊浩与被告唐山欣泰公司就坐落于××区交叉口东北角新华文化广场项目4号楼2单元1203号房产签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中,原告姜俊浩按照合同约定将购房款交付被告唐山欣泰公司，被告唐山欣泰公司理应按照约定交付房产，并按合同约定自双方签订的《商品房买卖合同》生效之日起30天内，按照合同约定的方式，就该《商品房买卖合同》向唐山市房地产交易中心申请登记备案。原告要求被告将原被告就坐落于××区交叉口东北角新华文化广场项目4号楼2单元1203号房产签订的《商品房买卖合同》交付唐山市房地产交易中心进行备案登记的主张，理据充足，予以支持。对原告主张的因被告逾期交房产生的违约金，因涉案房产的交付日期仍不能确定，原告可在涉案房产交付日期明确后，根据其实际损失情况，另行主张相关权益。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告唐山欣泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内将原告姜俊浩与被告唐山欣泰房地产开发有限公司就坐落于××区交叉口东北角新华文化广场项目4号楼2单元1203号房产签订的《商品房买卖合同》交付唐山市房地产交易中心进行备案登记；二、驳回原告姜俊浩的其他诉讼请求。案件受理费减半后收取241元，由被告唐山欣泰房地产开发有限公司负担。判后唐山欣泰房地产开发有限公司不服上述判决，向本院提起上诉主要称：一、一审判决遗漏必须参加诉讼的当事人。2017年2月24日，签订《商品房买卖合同》时购买人的主体为被上诉人和江冬萍，江冬萍为共同购买人，与被上诉人具有同等的权利。按照民事诉讼法的规定，江冬萍属于必须共同进行诉讼的当事人。一审法院在审理中应当告知被上诉人撤诉，增加原告后重新起诉，被上诉人不撤诉的，应当以原告主体不适格为由，驳回起诉。或按照《民事诉讼法》第一百三十二条的规定，通知江冬萍参加诉讼。一审法院既未告知被上诉人撤诉，也未驳回起诉，也未通知江冬萍参加诉讼，程序严重违法，二审有必要予以纠正。二、双方已达成《退房协议》，上诉人已部分履行，应当视为《商品房买卖合同》已经解除。合同解除后，对买卖合同进行备案已无必要。2017年2月24日，上诉人与被上诉人及共同购买人江冬萍网签了《商品房买卖合同》。合同约定2017年12月31日交房。交房期限届满，上诉人未能按时交房。被上诉人向路北区法院起诉，请求法院判决上诉人办理《商品房买卖合同》备案登记手续，支付逾期交房违约金27299元。2018年11月26日，被上诉人及共同购买人江冬萍向上诉人提交了《退房申请》。2019年3月8日，经协商上诉人与被上诉人及共同购买人江冬萍签订了《退房协议》。约定:(1)、2019年4月8日前，退还购房款777824元，支付逾期交房违约金29012.8元;（2)、被上诉人配合办理解除网签《商品房买卖合同》手续;(3)被上诉人撤诉;(4)北京合众房地产经纪有限公司收取的7万元电商费，由被上诉人自行追偿。在开庭审理前，上诉人将《退房申请》、《退房协议》提交给法庭。《退房协议》签订后，上诉人未在约定的期限内退还购房款及支付逾期交房违约金。本案2019年4月8日开庭审理。开庭时，上诉人作为证据将《退房申请》、《退房协议》提交给法庭，被上诉人发表了质证意见，对真实性未提出异议。开庭审理后，按照法庭的要求，双方继续进行协商。2019年4月15日，上诉人与被上诉人重新签订了《退房协议》。约定:(1)、双方同意退房；（2)、退还购房款及违约金合计806836.8元，分三次付清，2019年4月17日退20万元、5月10日退30万元、5月30日退306836.8元;(3)被上诉人收到全部退款后，申请撤诉;(4)被上诉人收到退款的同时，《商品房买卖合同》废止，被上诉人无条件配合办理《商品房买卖合同》网签解除手续并将收款收据退还给上诉人;(5)电商费7万元由被上诉人自行解决，与上诉人无关。新的《退房协议》签订后，上诉人已提交法庭。2019年4月17日，上诉人退还房款20万元。2019年5月17日，退还房款30万元。上述房款通过银行分别转账至被上诉人指定的尾号为0945972的农行卡，被上诉人微信告知已收到上述退还的购房款。由于被上诉人不配合办理网签撤销手续，余款306836.8元暂未退还。上诉人与被上诉人已达成《退房协议》，被上诉人已收到上诉人退还的购房款及违约金50万元，应当视为双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。按照《合同法》第九十七条的规定合同解除后，尚未履行的，终止履行。《商品房买卖合同》解除后，不需要继续办理备案登记手续，一审法院判决被上诉人办理备案登记手续已无必要，同时也不符合合同法的有关规定。综上，一审判决遗漏必须参加诉讼的当事人，双方已达成《退房协议》，并退还部分购房款的事实没有查清。请求二审法院在查明事实的基础上，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，维护上诉人合法权益。请求：依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人姜俊浩庭审口头辩称：我与江东萍是夫妻关系，有江东萍的委托书，参与诉讼等，一审法庭判决前已经提交一审法院，所以我一个原告就可以。我购买的房子往前一个月就应该办理网签，我是全款购买，但到现在也没有给我备案，房也没有动工，期间我多次找开发商要求备案，开发商说公司章不在那，只能等或者退款。我于2018年11月26日协商退房，开发商答应一个月退款后又违约，于2019年3月8日协商退房，约定4月8日法院开庭前退房本人撤诉后，开发商违约，2019年4月15号协商退房，约定5月30日前分三次退款，分别是4月17日退20万、5月10退30万、5月30日退306836.80元，电商费自行解决，4月17日退20万，5月10日没退钱，5月30日退还30万，共退还50万。经审理查明，案件事实与原审一致。本院认为:上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，上诉人唐山欣泰房地产开发有限公司应当向唐山市房地产交易中心进行备案登记。上诉人唐山欣泰房地产开发有限公司提交的双方于2019年4月15日的退房协议本案不予涉及，上诉人可另行主张。其他事实同原审法院分析与认定。上诉人其上诉理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费482元，由上诉人唐山欣泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毕作宝审判员 赵阳利审判员 吴 凡 二〇一九年十月二十二日书记员 张艺馨