河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再454号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李辉，男，1972年10月7日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：河南省万城地产投资有限公司，住所地郑州市郑东新区商务内环路******。法定代表人：施新建，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：岳卫中，河南昌浩律师事务所律师。再审申请人李辉因与被申请人河南省万城地产投资有限公司（以下简称万城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）豫01民终15609号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。该院于2019年6月20日作出（2019）豫民申2366号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李辉，被申请人万城公司的委托诉讼代理人岳卫中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李辉申请再审称，1.二审中李辉提供了充分证据证明李辉一直要求万城公司交房，而万城公司拒不交房严重违约的基本事实，二审判决严重违背基本事实，混淆是非，故意认定李辉违约，企图袒护万城公司的违法违约行为，枉法裁判。2.双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件是综合验收合格，综合验收合格作为当事人双方约定的交房条件，是当事人双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。万城公司拒不履行交房义务，应当承担违约赔偿责任及诉讼不利后果。3.二审违反了法律强制性规定，错误判决，构成枉法裁判。4.李辉申请二审主办法官回避而未回避，程序违法。5.原判认定李辉不接收房屋没有事实依据。请求撤销原判，改判支持李辉的诉讼请求，一、二审诉讼费用由万城公司承担。万城公司辩称，1.双方签订的《商品房买卖合同》是国家工商总局建设部发布的示范性文本，合同双方约定的交房条件是综合验收合格，而不是李辉所主张的竣工验收备案表。李辉以竣工验收备案表作为交房条件，没有合同依据和法律依据。2.《城市房地产开发经营管理条例》第十八条所规定的商品房的综合验收是以建设主管部门牵头来实施的。2004年国务院关于取消部分审批项目的决定已经将商品房的综合验收这一行政许可项目予以取消，取消后，合同约定的综合验收已经成为无法实施的，也不可能实施的条件，因此在此种情况下只能按照法定的验收条件交付，即《建设工程质量管理条例》第16条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条以及消防法的规定来确定房屋验收的条件。3.从法律环境上来讲，2004年国务院取消综合验收这一行政审批项目后，《城市房地产开发经营管理条例》第18条所实施的条件已不存在，成为一个名存实亡的条款，因法律的滞后性，2018年3月对该条款予以删除。4.万城公司交付的房屋已经经过五大主体综合验收和消防验收，符合法律和合同约定的交房条件。5.李辉在接到万城公司集中交房通知以后，未按照约定接收房屋已经构成违约，应当承担自集中交房之日起房屋的风险和费用，由此造成的损失应自行承担。6.万城公司从未拒绝交房。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。李辉向一审法院起诉请求：1、万城公司支付借款利息46631.67元；2、万城公司支付逾期交房的违约金50703.93元（2017年5月30日至2017年11月30日期间的违约金），物业费损失1363.8元（2017年5月30日至2017年11月30日）；3、万城公司立即向原告履行交房义务；4、本案诉讼费用由万城公司承担。一审法院认定事实：2015年5月29日，李辉（乙方）与万城公司（甲方）签订借款协议书,约定：乙方自愿借款给甲方人民币495754元，并出具借款收据及本协议为凭证；借款期限为两年，自本协议签订之日起到2017年5月29日止，年借款利率为1%。借款期限内，乙方可直接以此借款本金认购甲方房源，认购房源为郑州市郑东新区“万正紫湖公馆”8层810号房源，一经选定，不再更换【届时，以甲乙双方签订选房确认书为准】。乙方认购房屋面积为44.95㎡，毛坯房，单价11029元/㎡，总房款为495754元，最终签约面积以房管局实测为准。在签订房管局正式《商品房买卖合同》后，依据乙方所选按揭或一次性标准的付款方式，房款多退少补，本协议自动失效，交房时间为2016年12月31日，自交房之日起，不管乙方房屋是否进行装修入住，乙方即开始承担物业管理费用，亦应按时缴纳办理，逾期的按照《物业管理办法》收取相关费用。2016年12月3日，李辉（××）与万城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：D16002952157）一份，约定李辉所购的商品房基本情况为：郑东新区尚德街北、湖心环路东万正商务大厦8层818号房，该商品房的用途为办公，建筑面积共50.52㎡，单价11029.02元，总金额人民币557186元整，万城公司应当于2017年5月30日前，将经综合验收合格的涉案房屋交付原告李辉使用。第九条约定“除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付××使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款的万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，截止通知的最后期限，××未到场或书面通知，视为出卖人已按期交付房屋，房屋毁损、灭失的风险、房屋应承担的费用、缴纳的物业费、水电费、排污费、专项维修资金、维修责任等均自出卖人通知的交付时间之日起由××承担”。2016年11月30日的收据显示，万城公司分别收到李辉287186元、400元、22287元，收款事由为万正紫湖公馆8层818号房的房款、产权登记费、房契税。物业费POS交易单显示2017年10月17日原告缴纳2727.6元。2017年4月18日万正商务大厦项目经勘察单位河南永固岩土工程有限公司、设计单位郑州市建筑设计院、施工单位河南东方建设集团发展有限公司、监理单位河南兴建建筑管理有限公司、建设单位河南省万城地产投资有限公司五大主体验收，综合验收意见为合格。2017年5月22日万正商务大厦项目经郑州市公安消防支队验收，综合评定该工程的消防验收内容合格。2017年5月25日，李辉在万正·紫湖公馆交房通知书领取确认表上签字。2017年5月30日双方就有关房屋交付文件、手续办理等问题存在分歧，致使房屋没有及时交接。郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表（编号：FJ20180131001）显示，万正商务大厦工程竣工验收备案文件于2018年1月31日收讫，经验证文件齐全。另查明，庭审中双方均表明，在郑州中级法院协调下，万城公司已于2018年3月27日第二次交房。以上事实有借款协议书、《商品房买卖合同》、收据、物业费POS交易单、工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、建设工程规划核实意见、交房通知书领取确认表、郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、录音录像及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李辉与万城公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于利息，借款协议书中虽然约定李辉自愿借款给万城公司495754元，年利率1%，借款期限两年，但借款协议书中明确约定李辉认购的房屋面积等情况，并且在签订房管局正式《商品房买卖合同》后，依据李辉所选按揭或一次性标准的付款方式，房款多退少补，借款协议自动失效。故该院认为双方签订的借款协议书实质上应为购房合同，对于李辉主张万城公司支付利息的诉讼请求，该院不予支持。关于逾期交房的违约金，2015年5月29日借款协议书明确约定，2016年12月31日交房，但双方均在2016年12月3日的《商品房买卖合同》上确认交房时间为2017年5月30日，至此，交房时间变更为2017年5月30日。因国务院已经取消《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。根据《建设工程质量管理条例》的相关规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。2017年5月30日涉案商品房已经五大主体及消防验收合格，即是验收合格时间。而质监站的验收、备案在本案中并不影响双方在《商品房买卖合同》第八条约定的商品房经综合验收合格条件，在交房后作出亦不影响房屋的交接和使用，不会对双方合同目的的实现产生实质性不利影响。而2017年5月25日，李辉在万正·紫湖公馆交房通知书领取确认表上签字，2017年5月30日双方就有关房屋交付文件、手续办理等问题存在分歧，致使房屋没有及时交接。工程竣工验收备案表显示，万正商务大厦工程竣工验收备案文件于2018年1月31日收讫，经验证文件齐全。该院认为李辉未在2017年5月30日接收房屋，存在违约行为。同时万城公司在2018年1月31日备案以后拒绝交付房屋，在庭审过程中双方均表明，经过中院协调，万城公司于2018年3月27日才第二次交房，故万城公司应当承担自竣工验收备案登记之日起至实际交房之日止的逾期交房的违约责任，即2018年1月31日起至2018年3月27日的违约责任，综合考虑合同履行实际情况、万城公司的违约时间、违约程度、李辉可能存在的损失情况等因素，该院酌定违约金按照日万分之三点五计算，故被告应向原告支付逾期交房的违约金10920.85元（557186元×0.00035×56天）。关于物业费损失，物业费POS单显示李辉缴纳的物业费2727.6元，故万城公司应当承担拒绝交房期间（2018年1月31日至2018年3月27日）的物业费，该院酌定物业费损失为418.48元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条,《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南省万城地产投资有限公司于本判决生效后十日内向原告李辉支付逾期交房的违约金10920.85元及物业费损失418.48元，共计11339.33元；二、驳回原告李辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2267元，由原告李辉负担2007元，被告河南省万城地产投资有限公司负担260元。二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。李辉主张万城公司支付借款利息8378.18元。因借款协议书中虽然约定李辉自愿出借给万城公司495754元，年利率1%，借款期限两年，但该借款协议书中明确约定李辉认购的房屋面积、位置、单价等情况，并且该协议中明确约定在签订正式《商品房买卖合同》后，依据李辉所选按揭或一次性标准的付款方式，房款多退少补，借款协议自动失效。同时万城公司向李辉出具的收据中显示收款事由为定购万正紫湖公馆8层810号房的费用。一审法院认为双方签订的借款协议书实质上应为购房合同，对于李辉主张万城公司支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。上诉人李辉该上诉请求不成立，本院对此不予支持。关于万城公司是否存在违约交房的问题。案涉借款协议书约定2016年12月31日交房，但双方均在2016年12月3日签订的《商品房买卖合同》上确认交房时间为2017年5月30日。至此，交房时间变更为2017年5月30日。因国务院已经取消《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。根据《建设工程质量管理条例》的相关规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，截止通知的最后期限，××未到场或书面通知，视为出卖人已按期交付房屋，房屋毁损、灭失的风险、房屋应承担的费用、缴纳的物业费、水电费、排污费、专项维修资金、维修责任等均自出卖人通知的交付时间之日起由××承担”。本案中，万城公司于2018年1月31日完成万正商务大厦工程竣工验收备案手续。虽万城公司未在2017年5月30日前办理工程竣工验收备案手续，依照法律法规的规定应当由行政部门进行处理，但并不影响双方当事人依《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付时间、“该商品房经综合验收合格”房屋交付条件，而办理房屋交接手续。2017年5月30日涉案商品房已经五大主体及消防验收合格，符合案涉合同约定的房屋交付条件。2017年5月30日，因双方就有关房屋交付文件、手续办理等问题产生分歧，没有办理交接。上诉人李辉未在合同约定2017年5月30日接收房屋，上诉人万城公司并未存在违约行为。虽双方就案涉房屋于2018年3月27日办理交接手续，但不能认定万城公司违反合同约定的交房时间构成违约。故上诉人李辉主张万城公司支付逾期交房的违约金50703.93元（2017年5月30日至2017年11月30日期间的违约金），没有合同依据和法律依据，本院对此亦不予支持。一审法院认为万城公司在2018年1月31日备案以后拒绝交付房屋，于2018年3月27日才第二次交房，万城公司应当承担自竣工验收备案登记之日起至实际交房之日止的逾期交房的违约责任，即2018年1月31日起至2018年3月27日的违约责任，综合考虑合同履行实际情况、万城公司的违约时间、违约程度、李辉可能存在的损失情况等因素，一审法院酌定违约金按照日万分之三点五计算，万城公司应向李辉支付逾期交房的违约金10920.85元（557186元×0.00035×56天）不当，本院依法予以纠正。李辉上诉主张物业费损失1363.8元（2017年5月30日至2017年11月30日）。因万城公司在履行案涉《商品房买卖合同》约定的交房时间、交房条件义务时没有违约，李辉主张其物业费损失不成立，本院对此亦不予支持。万城公司上诉主张驳回李辉的诉讼请求成立，本院予以采纳。综上所述，李辉上诉请求不能成立，应予驳回；万城公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初8958号民事判决；二、驳回李辉的诉讼请求。一审案件受理费2267元，二审案件受理费2267元，共计4534元，由上诉人李辉负担。本院再审经审理查明的事实与原审一致。本院再审认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定，万城公司应当于2017年5月30日前，将经综合验收合格的涉案房屋交付李辉使用。经查，关于“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目已被《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定（国发[2004]16号）》所取消。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。本案中，2017年4月18日万正商务大厦项目经勘察单位河南永固岩土工程有限公司、设计单位郑州市建筑设计院、施工单位河南东方建设集团发展有限公司、监理单位河南兴建建筑管理有限公司、建设单位河南省万城地产投资有限公司五大主体验收，综合验收意见为合格。2017年5月22日，经郑州市公安消防支队综合评定，该工程的消防验收内容合格。即在2017年5月30日前涉案商品房已经五大主体及消防综合验收合格，符合交付条件。另依据上述法律规定和双方的合同约定，万城公司虽于2018年1月31日完成备案，但不会因此对双方合同目的的实现产生实质性不利影响，亦不影响涉案房屋的交付和使用。原判认定万城公司在2017年5月30日并未存在违约交房行为，并无不当，本院予以维持。综上所述，李辉的再审主张不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2018）豫01民终15609号民事判决。本判决为终审判决。审判长  杨正辉审判员  王明哲审判员  陈 元二〇一九年十月三十日书记员  刘俊丽