山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5413号上诉人（原审被告）：党瑞飞，男，1989年9月28日出生，汉族，无固定职业，住太原市。委托诉讼代理人：李日宏，山西国晋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：殷喜中，男，1955年2月7日出生，汉族，无固定职业，住太原市。委托诉讼代理人：郭玉宝，山西晋闻律师事务所律师。上诉人党瑞飞因与被上诉人殷喜中房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初3521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人党瑞飞的委托诉讼代理人李日宏与被上诉人殷喜中及其委托诉讼代理人郭玉宝，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。党瑞飞上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院于2019年6月21日作出的（2019）晋0105民初3521号民事判决发回重审或在查明案件基本事实的基础上，依法改判房屋占有使用费核减上诉人已支付的4.5万元，并根据双方的过错责任对房屋的占有使用费进行合理分担；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定基本事实不清，上诉人不存在欠付房租的情形，反而是被上诉人故意毁坏财物、擅自断电，过错在先，应对其损失（房屋占有使用费）承担与其过错相一致的责任。殷喜中辩称，一审法院认定的事实清楚，上诉人违约在先，被上诉人通知解除合同，上诉人拒不腾房，被上诉人为了保护自己的权益，采取了一些措施，不是故意毁坏财物、擅自断电的，上诉人的上诉请求不能成立。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判，殷喜中向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告之间签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告向原告返还位于山西省太原市小店区高新小马村大北街1巷6号的房屋；3.判令被告向原告支付78904.11元的租金及自2018年6月15日起至实际付清之日止的逾期付款损失（按照中国人民银行同期贷款罚息利率的标准计算）；4.判令被告按照1780.82元/天的标准向原告支付2019年1月27日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（截止到2019年3月31日的房屋占有使用费为66191.66元）；5.判令被告支付房屋返还日前所产生的电费、水费、卫生费、采暖费、物业费等相关费用（以实际发生为准）；6.判令被告支付原告为收回租赁房屋支付的费用3236元；7.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：原告在其为户主的宅基地上自建房屋6层。原告为出租方，被告为承租方，于2013年6月15日签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于太原市小店区高新小马村大北街1巷6号1幢1-6层楼房整体出租给被告，租赁期限为10年，自2013年6月15日起至2023年6月15日止；租赁期前5年（2013年6月15日-2018年6月15日）租金每年65万元，剩余5年租赁期，租金按照每年同行业市场行情价格进行递增，具体再由双方另行约定，签订补充协议；租金一年一付，被告应当在租赁期满缴纳下一年的租赁费用，否则原告有权解除本协议，收回宅基地上一幢6层楼的全部房屋；租赁期内的水电暖、电气、有线电视、物业管理、房屋修缮等有关费用由被告自行承担等。原告在落款出租方处签字捺印，被告在承租方处签字捺印。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告将其中的部分房屋转租给金绣源粥店，剩余房屋用于开立都市118酒店。被告依约向原告交付了2018年6月15日前的租金。被告在2018年5月27日-2019年1月1日期间支付36.5万元，原告认可其中的32万元为租金。双方均认可双方就剩余5年的租金进行过协商，原告陈述双方达成每年70万元的约定但未签订相关协议，被告代理人陈述对协商的具体内容不知情。2019年1月24日，原告在涉诉房屋内张贴了通知，主要内容为：因承租方党瑞飞拖欠房租，且房租到期也不续租，出租方殷喜中依据房屋租赁协议的规定收回1-6层的全部房屋，解除租房协议等。2019年1月25日，原告补缴了电费3128元后，申请注销了涉案房屋的用电账户，该账户于2019年1月27日注销。涉诉房屋仍由被告占有使用，原告认可金绣源粥店直接向其支付了4.6万元的租金，同意核减。另查明，原告提交2018年10月20日的收款收据一张，显示收到殷喜中的取暖费45000元，加盖有坞城街办小马社取暖收费专用章，并提交账户明细单显示被告的姐姐党瑞玲分两次向其支付了45000元，以证明该45000元系被告以原告名义缴纳的取暖费。被告对此不予认可，认可没有体现出被告的身份。再查明，2019年1月7日，双方因房屋租金等问题发生争执，原告等人将都市118酒店大厅内的物品砸损。2019年5月28日，太原市公安局小店分局作出并公小行罚决字（2019）001540号行政处罚决定书，查明经太原市小店区价格认证中心认证，都市118酒店内被砸损物品的价格为2807元。决定对殷喜中行政拘留十日，送往太原市拘留所执行行政拘留，自2019年5月28日起至2019年6月7日止。原告陈述行政拘留已执行，尚未向被告赔偿。被告提交损坏东西明细及照片，以证明原告砸损店内物品造成损失96499元。原告对此不予认可，认为该损失与本案无关，本案无须处理，且财物经公安机关定损为2807元。一审法院认为，涉诉房屋系原告在宅基地上的自建房屋，原告并未提交证据证明该房屋系经过主管部门批准建设，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，故双方签订的《房屋租赁协议》无效。合同无效后，原告主张被告返还涉诉房屋，于法有据，本院予以支持。被告占有原告的房屋，应当向原告支付相应的占有使用费。原告主张参照合同约定的前五年年租金65万元的标准计算房屋占有使用费，合理合法，本院予以支持。原告认可收到被告支付的32万元房租及金绣源粥店支付的4.6万元，并同意核减，本院予以支持，故被告还应支付原告在2018年6月16日-2019年6月15日期间的房屋占有使用费65万元-32万元-4.6万元=28.4万元，及从2019年6月16日起至实际返还房屋之日止按照年租金65万元即日租金1780.82元标准计算的房屋占有使用费。考虑到租赁协议无效，且双方对后五年的租金数额并未达成一致，故对原告主张以78904.11元为基准从2018年6月15日其至实际付清之日止的逾期付款损失，本院不予支持。参照协议约定，租赁期内的水电暖、电气、有线电视、物业管理等有关费用由被告自行承担。原告为被告垫付电费3128元，有收据为凭，本院予以采信，被告应予返还。对于原告主张的被告欠付的占用使用房屋期间的水费、电费、卫生费、采暖费、物业管理费的相关费用，实际数额尚未确定，可待实际产生后原告另行主张。原告主张为收取房屋支付了住宿费108元，理由与依据不足，本院不予支持。根据原告提交的采暖费的收据，再结合被告付款的时间及原告的缴费时间，可以认定被告2018年10月19日支付给原告的4.5万元为采暖费，应由被告自行承担，故被告抗辩已向原告支付租金36.5万元的意见，本院不予采信。被告抗辩原告给其造成损失96499元，该损失系2019年1月7日的砸损事件产生，与本案无关，本院不做处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告殷喜中与被告党瑞飞于2013年6月15日签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告党瑞飞于本判决生效之日起十五日内向原告殷喜中返还位于太原市小店区高新小马村大北街1巷6号1幢1-6层楼房；三、被告党瑞飞于本判决生效之日起十五日内向原告殷喜中支付截止2019年6月15日前的房屋占有使用费28.4万元，及从2019年6月16日起至实际返还房屋之日止按照日租金1780.82元标准计算的房屋占有使用费；四、被告党瑞飞于本判决生效之日起十五日内向原告殷喜中返还电费3128元；五、驳回原告殷喜中的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院予以确认。本院认为，党瑞飞与殷喜中签订的《房屋租赁协议》无效，双方之间不存在房屋租赁的法律关系，党瑞飞应当将涉案房屋交付殷喜中，并支付相应的占有使用费。党瑞飞在一审时，没有提出反诉，其在上诉状中所述的事实，不属于不支付占有使用费的抗辩理由。如党瑞飞认为殷喜中损害了其权益，可另行处理。党瑞飞的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，党瑞飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3468元，由上诉人党瑞飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 米青山审 判 员 牛晓斌审 判 员 关文静 二O一九年十月十八日法官助理 孙 斐书 记 员 骆 丹