广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终7369号 上诉人（原审原告）：黄润基，男，1953年9月8日出生，汉族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：卢静，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：南宁亿元通商贸有限公司，住所地南宁市星光大道**面向白沙大道第十一、十二间楼房，统一社会信用代码91450105675013141C。 法定代表人：隆忠任，总经理。 委托诉讼代理人：黄平，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：黄财基，广西广合律师事务所律师。 原审第三人：雷胜友，男，1970年3月13日出生，汉族，住南宁市江**。 上诉人黄润基、南宁亿元通商贸有限公司（以下简称亿元通公司）因与原审第三人雷胜友合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初6749号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄润基上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判亿元通公司支付违约金200万元；2.诉讼费用由亿元通公司承担。具体的事实和理由在书面上诉状中已载明并已记录附卷在案。 亿元通公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，维持第四项；2.诉讼费用由黄润基承担。具体的事实和理由在书面上诉状中已载明并已记录附卷在案。 黄润基向一审法院起诉请求：1.解除涉案的于2008年7月1日签订的《协议书》及2014年1月1日签订的《补充协议书》，并支付自2016年至2018年拖欠的租金165000元；2.判令亿元通公司将位于南宁市江南区土地（原地号：0510524；现地号：450105002006JB00008；图号：昌耳渌D-3、4，烟墩-B-1、2）及地上附着物返还给黄润基；3.判令亿元通公司支付违约金2000000元；4.亿元通公司承担本案诉讼费用。 一审法院判决：一、解除黄润基、雷胜友、亿元通公司于2008年7月1日、2014年1月1日签订的《协议书》、《补充协议书》；二、亿元通公司应向黄润基返还南宁市江南区土地（原地号：0510524；现地号：450105002006JB00008；图号：昌耳渌D-3、4，烟墩-B-1、2；土地使用权证：南宁集用（2015）第704904号）；三、亿元通公司应向黄润基支付2016年至2018年期间拖欠的租金165000元；四、驳回黄润基要求亿元通公司支付违约金2000000元的诉讼请求。案件受理费24120元，诉讼保全费5000元，共计29120元，由黄润基负担14560元，由亿元通公司负担14560元。 本院在二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点：1.一审法院判决程序是否恰当？2.涉案合同是否已达到解除的条件？合同应否予以解除？3.亿元通公司是否尚欠黄润基租金165000元？4.黄润基要求亿元通公司支付违约金200万元有何事实和法律依据？ 现论述如下，1.本案诉因为租赁合同，本院仅就合同双方当事人在履行过程中哪一方存在违约进行审查。亿元通公司上诉要求追加实际承租人为本案当事人于法无据，本院予以驳回。本案在一审过程中，一审法院于2019年1月25日对租赁场地进行了勘查，并已赋予亿元通公司合理期限及时提交地上附着物的权利凭证及其他相关建设凭证，亿元通公司均未能在指定期间内提交证据证实地上附着物的权利归属。一审法院据此在本案中就地上附着物部分暂不予处理，由双方当事人另外协商或合法权利人另案提起诉讼，亦是正确的，本院予以维持。 2.双方于2008年7月1日、2014年1月1日所签订的《协议书》、《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，除租赁期限超过二十年部分无效外，其他内容并未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。双方应当严格按照合同约定履行各自义务。根据双方提交的转账凭证及庭审陈述，均确认2016、2017、2018年已实际支付的年租金为1025000元。而根据协议书及补充协议的约定，该期间的年租金为1080000元，亿元通公司尚欠2016至2018年的租金为165000元。亿元通公司上诉认为，其虽未按协议标准支付租金，但该租金的调整系得到黄润基的口头同意，且在收取租金时并未向亿元通公司提出过异议并出具了相应的发票，故不存在拖欠租金的事实。本院认为，双方当事人的权利义务，应当按照协议内容严格履行。对于在履行过程中需要对协议内容进行重大变更的，双方应当达成补充协议或其他能够确认变更的事实。本案中，亿元通公司未能提交足够证据证实黄润基已同意就租金进行变更的事实。故亿元通公司的上诉事实依据不足，本院不予采信。亿元通公司仍应支付2016年至2018年期间拖欠的租金165000元。 关于合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，《协议书》第十条约定，亿元通公司逾期支付租金的，按每日2000元支付违约金。迟延一个月未能支付的，黄润基可以选择要求亿元通公司继续履行合同并按2000元每日支付违约金，若黄润基选择解除合同，亿元通公司还应支付赔偿金2000000元。亿元通公司拖欠黄润基2016年至2018年期间的租金165000元。现黄润基按《协议书》第十条约定行使约定解除权有合同依据，本院予以支持。 3.《协议书》第四条第（一）项约定，亿元通公司先交纳租金后使用土地。亿元通公司在履行合同中拖欠2016年至2018年期间租金165000元。本院综合考量双方当事人的违约情形，认定《协议书》第十条所约定的违约金标准过高。本院确定本案的违约金标准按亿元通公司拖欠租金的数额按年率24%分段计算至付清之日止。 4.黄润基与雷胜友于2013年6月16日签订的《协议》所涉及的仅是雷胜友将其权利转让给黄润基，而并非属于合同权利、义务的概括转让。此后，黄润基与亿元通公司于2014年1月1日签订《补充协议书》，该协议书的主要内容涉及租金的变更，即合同主要条款的变更。亿元通公司作为成熟的商业主体，如其不知悉雷胜友将其权利转让给黄润基的事实，应要求雷胜友作为合同的相对方共同签署合同。而在此后的实际履行过程中，亿元通公司亦是将租金支付给黄润基。基于以上，本院认定亿元通公司已经知悉黄润基与雷胜友之间合同权利转让的事实。 综上，一审判决程序合法，在认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第（二）项，第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初6749号民事判决第一、二、三项； 二、撤销南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初6749号民事判决第四项； 三、南宁亿元通商贸有限公司向黄润基支付违约金（违约金计算方式，以本金55000元为基数，从2016年1月1日起计至实际付清之日止；以本金55000元为基数，从2017年1月1日起计至实际付清之日止；以本金55000元为基数，从2018年1月1日起计至实际付清之日止。以上违约金的计算标准均以每年24%利率计付）。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 二审案件受理费22800元，由上诉人黄润基负担19200元，上诉人南宁亿元通商贸有限公司负担3600元（二审案件受理费22800元，上诉人黄润基已预交，由本院退回给上诉人黄润基3600元）。 本判决为终审判决。 审判长 黄 蔚 审判员 付 浩 审判员 陆 宁 二〇一九年十月十日 书记员 王志颖