江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终2974号上诉人（原审被告）：江苏万顺置业有限公司，统一社会信用代码9132132278557074XF，住所地江苏省沭阳县经济开发区昆山路西侧。法定代表人：何金生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：解晓瑞，江苏雅凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘文林，男，1991年10月30日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：蒋廷茂，沭阳县城东法律服务所法律工作者。原审第三人：刘芹，女，1970年4月18日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：蒋廷茂，沭阳县城东法律服务所法律工作者。上诉人江苏万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）因与被上诉人刘文林及原审第三人刘芹商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初14217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万顺公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回刘文林的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由刘文林承担。事实和理由：一、涉案认购书及收款收据上未约定房屋交付时间及产权登记时间，不符合商品房买卖合同应具备的必备条款，不应认定刘文林与万顺公司之间成立商品房买卖合同并生效。二、万顺公司已于2013年10月31日取得商品房预售许可证，刘文林主张其全款购房，但至今未签订正式商品房买卖合同及办理备案登记，且自2012年11月15日至2014年9月29日期间，刘文林的母亲刘芹、父亲刘建、兄弟刘文龙与王毅之间存在93笔银行交易往来，而刘芹、刘建称其以现金方式向王毅支付购房款，显然不符合常理。王毅也未就涉案款项向楼益健出具相应收据以冲抵工程款。因刘芹、刘惠平等人与王毅之间存在借款关系，王毅向刘芹、刘惠平出具的认购书及收款收据系用于借款担保，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，而沭阳县人民法院作出的（2017）苏1322民初13752号民事判决驳回刘惠平的诉讼请求可印证上述事实。被上诉人刘文林及原审第三人刘芹二审辩称，涉案认购书、收款收据明确载明了房屋位置、面积、单价，总价款等内容，具备了商品房买卖合同的主要条款，系双方真实意思表示，合法有效，也可证明万顺公司认可已收取涉案房屋购房款147868元的事实，万顺公司应积极履行其合同义务。综上，万顺公司的上诉主张不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘文林向一审法院起诉请求：1.确认刘文林、万顺公司就沭阳县阳光绿洲小区3幢2单元302室房屋买卖合同成立；2.判令万顺公司协助办理房屋交接手续，并办理备案及房产证手续。一审法院认定事实：2013年2月2日，刘文林与万顺公司签订阳光绿洲商品房认购书一份，约定万顺公司将沭阳县阳光绿洲3幢2单元302室房屋作价147868元出售给刘文林。同日，刘文林向王毅支付全部购房款147868元，由万顺公司向刘文林出具收款收据一份，万顺公司在收款收据上加盖万顺公司财务专用章。至今，万顺公司未向刘文林办理房屋交接手续。涉案房屋于2013年10月31日取得商品房预售许可证。一审法院认为，刘文林支付的147868元购房款虽被王毅收取，但王毅向涉案房屋实际开发人楼益健出具收据一份，表明147868元购房款冲抵工程款，刘文林持有的收据由万顺公司出具并加盖万顺公司财务专用章，且载明系购房款，应认定万顺公司收取刘文林147868元购房款的交易完成。同时，认购书上载明刘文林购买的房屋房号、单价、面积、总房款等商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。综上，本案能够认定刘文林与万顺公司之间形成了商品房买卖合同关系。万顺公司主张涉案购房手续是王毅向第三人刘芹借款的担保，其理由不能成立。刘文林、万顺公司签订的《阳光绿洲商品房认购书》系双方真实意思表示，且涉案房屋于2013年10月31日取得商品房预售许可证，符合预售条件，刘文林已支付全部购房款，双方之间的商品房买卖合同关系，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，予以确认。万顺公司应向刘文林交付涉案房屋，协助刘文林办理房屋交接手续并办理相关房产证。刘文林还要求万顺公司协助其办理房屋备案手续，但因备案登记系相关职能部门对房地产开发企业的行政管理行为不属于民事诉讼的调整范畴，故对此不予理涉。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、刘文林与万顺公司之间关于沭阳县阳光绿洲小区3幢2单元302室房屋的买卖合同成立；二、万顺公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助刘文林办理上述房屋交接手续；三、万顺公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助刘文林办理上述房屋的产权证。案件受理费3257元，由万顺公司负担。双方当事人二审中均未提供新证据。二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。二审另查明，沭阳县人民法院作出的（2016）苏1322民初13768号民事判决认定：2013年2月2日，刘文林与万顺公司签订阳光绿洲商品房认购书一份，约定万顺公司将沭阳县阳光绿洲3幢2单元301室房屋作价350000元出售给刘文林。同日，刘文林向王毅支付全部购房款，并由万顺公司向刘文林出具加盖该公司财务专用章的收款收据。本案二审中的争议焦点是：1.刘文林与万顺公司之间是否成立商品房买卖合同关系；2.万顺公司主张涉案认购书、收款收据系案外人王毅向刘芹等人借款所提供的担保理由能否成立。关于第一争议焦点。本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，刘文林与万顺公司签订的商品房认购书明确载明了交易双方当事人的名称或者姓名、商品房基本状况以及商品房面积、单价、总价款，已具备了商品房买卖合同的主要内容，且万顺公司出具的收款收据也表明其已收到涉案房屋的购房款，据此可认定刘文林与万顺公司之间成立商品房买卖合同关系。万顺公司上诉称该认购书中未约定房屋交付时间及产权登记时间，与商品房买卖合同的必备条款不符，故双方之间不成立商品房买卖合同关系。对此，本院认为，刘文林与万顺公司虽未约定房屋交付时间，但刘文林可在房屋符合法定交付条件后随时要求万顺公司履行交付义务，且法律法规也对办理房屋产权证书的期限作出了明确规定，故涉案认购书中未约定房屋交付时间及产权登记时间并不影响刘文林与万顺公司之间成立商品房买卖合同关系，对于万顺公司的该项上诉主张，本院不予支持。关于第二争议焦点。万顺公司主张其与刘文林之间不存在真实的商品房买卖合同关系，涉案认购书、收款收据系案外人王毅向刘芹等人借款时所提供的担保。对此，本院认为，王毅在公安机关的讯问笔录中关于其采取通过楼益健开具沭阳县阳光绿洲小区房屋认购书、收款收据作为还款担保的方式向李炳法、刘砚胜等人借款陈述系其单方陈述，且王毅、楼益健与李炳法签订的还款协议书中约定以房抵款的房屋中也未涉及本案房屋，故万顺公司主张涉案房屋系王毅向刘芹等人借款所提供的担保依据不足，本院不予支持。万顺公司还主张在刘文林亲属刘芹、刘建、刘文龙与案外人王毅之间存在大量银行交易往来的情况下，刘芹、刘建为刘文林购房涉案房屋却采取交付现金的方式，不符合常理。刘芹对此解释称因其之前为王毅工作，王毅曾通过刘芹及其家人名下的银行账户支取工程款，上述银行交易明细所涉款项与本案商品房买卖无关。本院认为，根据万顺公司提供的银行交易记录显示，案外人王毅与刘文林亲属之间在2012年11月至2014年9月期间，共发生交易往来93笔，所涉金额已超过1800万元，而王毅在公安机关的讯问笔录中陈述其通过刘芹向李炳法、刘砚胜等人借款未约定利息，其也未偿还过借款，故刘芹的陈述可信度更高，万顺公司以此推定刘芹、刘建为刘文林购房涉案房屋时未支付相应购房款的理由不能成立。此外，2013年2月2日，除涉案房屋外，刘文林另与万顺公司签订认购书一份，购买沭阳县阳光绿洲3幢2单元301室，后因万顺公司未履行交付义务，刘文林诉至一审法院，在该案审理过程中，万顺公司对于认购书、收款收据的效力均无异议，并认可王毅通过出售房屋并收取刘文林交付的购房款以冲抵楼益健所欠王毅的工程款，万顺公司对于同一天签订的两份认购书作出不同的抗辩意见，显然有违常理。综上所述，上诉人万顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3257元，由上诉人江苏万顺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 王冬冬审 判 员 吴振环二〇一九年十月十日法官助理 孙 笑书 记 员 周小凤