河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终5310号 上诉人（原审被告）：李素云，女，1973年8月8日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 上诉人（原审被告）：李伟，男，1964年4月16日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 共同委托诉讼代理人：代文超，河北十力律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：郭志强，河北十力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴娟娟，女，1988年7月10日出生，汉族，住临漳县。 委托诉讼代理人：贾素梅，河北浩博（魏县）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩华林，男，1963年8月9日出生，汉族，住邯郸市成安县，系吴娟娟舅舅。 上诉人李素云、李伟因与被上诉人吴娟娟房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初1364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李伟、李素云上诉请求：1、请求二审法院依法撤销邯山区人民法院(2019)冀0402民初1364号民事判决，发回重审或依法改判：驳回吴娟娟的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由吴娟娟承担。事实与理由:一、一审法院认定事实不清。1、本案中吴娟娟仅履行了《定金协议》，并未履行《邯郸市存量房买卖居间合同》(以下简称:房屋买卖合同)中约定的义务;况且李伟、李素云实际收取的是定金1万元，之后吴娟娟并未给付任何款项，一审判决李伟、李素云支付吴娟娟首付款2万元，缺乏事实依据，也违背法律规定。2016年12月20日李伟与吴娟娟签订了《定金协议》，该协议明确约定了该定金为履约定金，由吴娟娟向李伟、李素云交纳2万元定金，吴娟娟称定金2万元就是首付款于法无据。《合同法》第一百一十五条规定:债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。即定金即便抵顶房款也是在合同履行完毕后才可以抵顶，而不是在签订合同时就抵顶了首付款。况且本案中李伟、李素云实际收到定金1万元，另外1万元依定金合同约定由中介监管。之后双方签订房屋买卖合同，该合同第二条第2项约定“分期付款:乙方于签订合同当天向甲方首付房款人民币贰万元整……”但是被上诉人至今也未履行该合同约定的此项义务，也未再给付李伟、李素云任何款项，故本案《房屋买卖合同》并未履行。一审法院据吴娟娟的主张，认定定金为首付款且判决全部由李伟、李素云返还支付与《合同法》规定和事实情况相悖，二审应予以纠正。2、本案《房屋买卖合同》在2018年1月24日前处于履行不能的状态，且系双方主观意志以外的原因，一审并未查清此事实。邯郸市中级人民法院做出的(2018)冀04民终2001号民事裁定书载明“一审法院已查明合同履行不能系双方主观意志以外的原因造成的”，且在案件重审过程中一审法院依法调取了涉案房屋的相关登记资料，也证实涉案房屋所在地块在2018年1月24日才能落宗。关于吴娟娟所主张的落宗时间均是听本案中介邯郸市千城禧公司员工所讲，该公司员工出庭作证过程中陈述“落宗时间均是听本公司的过户专员所讲”，故吴娟娟的陈述与中介公司员工的证词均与贵院调取的书证相矛盾，故不能作为认定本案事实的依据。这一事实也说明，李伟、李素云不存在违约的故意，不能在合同约定期限内办理过户等与李伟、李素云无关。但不应该成为吴娟娟拖延给付房款，以交纳定金为由恶意阻碍李伟、李素云出售房产的理由。本案房屋买卖合同已于2017年5月23日解除，李伟、李素云不存在违约行为，一审判决李伟、李素云支付违约金和房价上涨款无事实和法律依据。1、李伟、李素云提交的证据证实：因为国家政策等非双方当事人主观意志的原因，导致房产无法在约定期限办理过户，但是并不影响吴娟娟向李伟、李素云支付房款，待过户条件成就时再行办理过户手续。在李伟、李素云的合同目的(卖房为了买房)不能实现的情况下，且吴娟娟拒不同意因为“情势变更”先行支付部分房款的情况下，李伟、李素云于2017年5月23日向吴娟娟出具了书面的合同解除通知，并且录音证据证明吴娟娟业已收到该通知。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条之规定，如果吴娟娟对合同的解除有异议，应在收到该通知之日三个月内向人民法院起诉确认合同解除的效力，被上诉人并未就该解除通知提起诉讼，故本案合同依法应于2017年5月23日解除。故李伟、李素云在解除合同前不存在违约行为，因此，一审判决李伟、李素云支付违约金和房价上涨款没有事实和法律依据，二审应予纠正；2、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，因本案仅履行了定金合同，主合同《邯郸市存量房买卖居间合同》并未履行，故李伟、李素云在合同解除后已没有义务向吴娟娟继续履行合同的义务，因此，李伟、李素云将本案房屋出售的行为与本案已无关联性。另吴娟娟亦没有举证证明其因合同解除所造成的损失，故一审判决李伟、李素云支付给吴娟娟房价上涨款130000元没有事实和法律依据，二审应予纠正。综上所述，李伟、李素云与吴娟娟在得知因国家政策原因不能够在合同约定的期限内办理过户手续时，李伟、李素云根据“情势变更”积极和吴娟娟协商处理，而且即便不能一时过户，在不影响吴娟娟支付房款的情况下，吴娟娟仅凭支付的定金对李伟、李素云的售房予以妨碍和约束，显然对李伟、李素云是不公平的。同时，由于双方无法达成一致意见，李伟、李素云也及时解除了合同并予以了告知。李伟、李素云不存在任何的违约行为。在本案合同已经依法解除的情况下，判决李伟、李素云承担违约金和房价上涨款显属认定事实错误，适用法律错误。三、本案审理程序违法，遗漏重要当事人即邯郸市千城禧房地产经纪有限公司。该公司在居间过程中，并没有尽到专业的居间作用，并且实际收取了定金1万元，一审法院应当对该款项一并判决处理返还。综上，李伟、李素云在本案中的行为依约合法，而吴娟娟凭借交付定金为借口妨碍李伟、李素云合同目的的实现和制约其售房，既违背诚信、公平，也违背法律和事实约定，应当承担定金罚则。一审法院的判决违背事实和法律规定，李伟、李素云依法提起上诉，请求上级人民法院裁决支持李伟、李素云的诉讼请求。 吴娟娟答辩称：1、本案存在两个合同，一个房屋买卖合同，一个是定金合同，两个合同均成立生效，两个合同均约定定金20000元，在房屋过户的同时抵顶购房款，现定金20000元李伟、李素云已经拿了10000元，另外10000元由中介保管；2、中介与双方当事人之间是一个居间合同，不是买卖合同的任何一方，案件处理结果与中介没有利害关系，不应追加中介为本案被告；3、解除合同没有通知吴娟娟，也不成立，在一审中，李伟、李素云出示的是一个解除合同的复印件，上面也没有吴娟娟的签字，吴娟娟也不认可；4、本案李伟、李素云是构成违约的一方，合同第八条约定涉案房产证应当中介保管，但房产证李伟、李素云没有交到中介。李伟、李素云在诉讼期间就擅自卖房。请求二审维持原判，驳回上诉。房子是何时造成不能过户，买房时间是2016年12月28日，买房之后，房子无法落宗，到2017年5月4日通知可以落宗了，中介肖倩通知李素云去落宗，当时肖倩因其母亲有病，肖倩委托中介过户专员和李素云一起办理落宗，落宗以后李素云拿走房产证，不再交给中介了，中介多次要也不给，2017年5月4日之前是不可抗力，2017年5月4日之后的后果都是李素云造成的。李素云的行为导致中介无法办理过户手续。2017年5月4日以后30日之内李素云没有权利向吴娟娟解除合同。 吴娟娟向一审法院起诉请求：1.因李伟、李素云根本违约，请求法院依法解除吴娟娟与李伟、李素云之间所签订的房屋买卖合同；2.退还吴娟娟预付的两万元首付款；3.判令李伟、李素云承担不办理过户的违约金为总房价款48.4万元的百分之二十即为9.68万元；4.判令李伟、李素云逾期交房一天承担总房价48.4万元的万分之五滞纳金242天/天（从2018年7月2日私自卖房之日至2019年2月2日止共七个月合210天计算)共计为50820元；5.判令李伟、李素云承担在法院诉讼中私自销售掉涉案房屋所得溢价款即涨价款72.5万元减去48.4万元等于24.1万元归吴娟娟所有，由李伟、李素云将该款给付吴娟娟；6.判令李伟、李素云赔偿吴娟娟重新买房需多支付的房价款75.5万元减72.5万元等于3万元，共计438620元；7.李伟、李素云承担本案的诉讼费用。 一审法院认定的事实：2016年12月28日，李伟（甲方）与吴娟娟（乙方）、邯郸市千城禧房地产经纪有限公司（丙方）签订了《邯郸市存量房买卖居间合同》，该合同约定“李伟将其本人所有的，位于邯郸市邯山区生活区南侧号住房售给吴娟娟。房产交易价格为48.4万元。付款方式为吴娟娟签订合同当天付李伟首付款人民币2万元，剩余房款46.4万元于过户当天付清。该合同同时约定，于2017年1月10日前办理该房产产权转移手续，产权转移中所需的相关税费由吴娟娟承担，李伟在收到全款后正月底前腾空该房产，将钥匙交予吴娟娟……。后李素云与吴娟娟就房屋情况作出补充说明“过户时间推延到2017年2月28日前办理过户手续；房主收到全款后1个月内搬走”。2017年1月10日，李伟（甲方）与吴娟娟（乙方）、邯郸市千城禧房地产经纪有限公司（丙方）签订了《定金协议》，该协议第二条约定，为了保证合同正常履行，吴娟娟向李伟交纳2万元作为履约定金，李伟同意将其中定金1万元交予邯郸市千城禧房地产经纪有限公司监管，待本交易房屋所有物业交割完毕时作为房款由邯郸市千城禧房地产经纪有限公司交付给李伟。合同签订当天，吴娟娟向邯郸市千城禧房地产经纪有限公司交付定金2万元，邯郸市千城禧房地产经纪有限公司留下1万元作为资金监管，另外1万元交付给李伟。后因涉案房屋土地落宗问题致使房屋未能顺利买卖。2017年7月10日吴娟娟向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年12月25日作出（2017）冀0402民初2256号民事判决书，判决“一、吴娟娟、李伟、李素云继续履行双方于2016年12月28日签订的《邯郸市存量房买卖居间合同》，限于本判决生效之日起30日内履行完毕；二、驳回原告（反诉被告）吴娟娟其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李伟诉讼请求。”吴娟娟、李伟、李素云对该判决不服均提出上诉，河北省邯郸市中级人民法院于2018年4月12日作出（2018）冀04民终2001号民事裁定书，裁定“一、撤销河北省邯郸市邯山区人民法院（2017）冀0402民初2256号民事判决；二、本案发回河北省邯郸市邯山区人民法院重审。”一审法院于2018年6月5日立案后，另行组成合议庭，于2018年7月6日、2018年12月12日公开开庭进行了审理，在该案审理过程中，李伟与申亚强于2018年7月2日签订房屋买卖合同，将案涉房屋出卖给案外人申亚强，2018年7月12日办理了房屋变更登记，本案讼争房屋已过户至申亚强名下。一审法院于2019年1月15日作出（2018）冀0402民初1712号民事裁定书，裁定“一、驳回吴娟娟的起诉；二、驳回李伟、李素云的反诉”。后吴娟娟诉至法院，诉请如前。 一审法院认为：吴娟娟与李伟签订的《邯郸市存量房买卖居间合同》、《定金协议》及吴娟娟与李素云签订的补充说明均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵循诚实信用原则，全面履行各自的义务。吴娟娟按照《邯郸市存量房买卖居间合同》和《定金协议》的约定向李伟交纳2万元作为履约定金，并经李伟同意由邯郸市千城禧房地产经纪有限公司监管1万元其已经完成了自己的合同义务。双方在签订合同后，在履行过程中，发现由于房屋没有落宗，导致合同履行不能，此系双方主观意志以外的原因造成的。对影响合同履行的房产落宗的问题双方均应明知，待落宗后具备合同履行条件时，双方均应积极履行各自的合同义务。在合同已具备履行条件，且不存在合同不能履行或不宜履行的情形，双方当事人均应遵循诚实信用、公平的原则全面履行合同义务，对约定不清的事项应按照交易习惯进行，在邯郸市中级人民法院对一审法院作出的（2017）冀0402民初2256号民事判决发回重审期间，李伟与申亚强于2018年7月2日签订房屋买卖合同，将案涉房屋出卖给案外人申亚强，于2018年7月12日办理了房屋变更登记，致使本案《邯郸市存量房买卖居间合同》目的无法实现，李伟、李素云依法应承担相应的责任，吴娟娟请求解除与李伟、李素云20**年12月28日签订的《邯郸市存量房买卖居间合同》的诉请，本院应予支持；吴娟娟按照《邯郸市存量房买卖居间合同》和《定金协议》的约定向李伟交纳20000元作为履约定金（首付款），并经李伟同意由邯郸市千城禧房地产经纪有限公司监管10000元其已经完成了自己的合同义务，故李伟、李素云依法应返还吴娟娟20000元首付款，并按合同约定支付吴娟娟违约金96800元（48.4万元×20%）；自2016年12月28日双方当事人签订房屋买卖合同至2018年7月2日李伟将涉案房屋出卖给案外人，综合考虑本案的实际情况，李伟、李素云应酌情支付吴娟娟房价上涨款130000元为宜；本案滞纳金的约定前提是《邯郸市存量房买卖居间合同》继续履行，一方未按约定交付房屋时才产生，涉案合同已经解除，故吴娟娟请求判令李伟、李素云承担逾期交房滞纳金50820元的诉请，本院不予支持。吴娟娟所诉，符合法律规定的部分，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除吴娟娟、李伟、李素云于2016年12月28日签订的《邯郸市存量房买卖居间合同》； 二、李伟、李素云于判决生效之日起十日内支付吴娟娟首付款20000元、违约金96800元、房价上涨款130000元，共计246800元； 三、驳回吴娟娟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7879元，由李伟、李素云负担5002元，由吴娟娟负担2877元。 二审期间，吴娟娟申请，放弃由邯郸市千城禧房地产经纪有限公司监管的10000元由李伟、李素云偿付的请求。 二审期间，双方均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，买卖双方所签《邯郸市存量房买卖居间合同》、《定金协议》及补充说明均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格依约履行。 诉争的房屋在诉讼期间，李伟、李素云私自将该房屋售出，李伟、李素云构成违约。基于李伟、李素云构成违约，吴娟娟依《合同法》规定，有权向李伟、李素云主张因此造成的损失。因双方约定合同价款为48.4万元，李素云、李伟售出房屋价格为72.5万元，而吴娟娟购买类比相接近房屋价格高于72.5万元，故因李伟、李素云违约造成吴娟娟损失24.1万元（72.5万元-48.4万元），对此李素云、李伟应予赔偿。在一审判决中，判决的李伟、李素云支付违约金与房款上涨款，二者相加为226800元，低于损失数24.1万元，故本院对该部分数额不再调整，但应判定为李素云、李伟赔偿吴娟娟的损失款。对首付款2万元，吴娟娟在二审中，放弃了由中介公司监管的1万元由李伟、李素云偿付的请求，故李伟、李素云偿付的首付款为1万元。 关于李伟、李素云上诉称定金2万元不属首付款性质，故合同未履行问题，因合同已明确约定总价款为48.4万元，合同当天付2万元，剩余房款46.4万元，故2万元定金包含在房款之内。该2万元吴娟娟已付，因此李伟、李素云称该2万元未履行的理由，本院不予采信。 关于李伟、李素云上诉称合同已解除问题。一方面吴娟娟不认可收到李伟、李素云解除合同通知书；关键是另一方面，在诉争合同履行过程中，因吴娟娟并无违约情形，即使李伟、李素云解除合同通知已送达对方，该通知亦不起到解除的效力，除非当时已与吴娟娟形成合意。因此，李伟、李素云的该诉请，本院不予支持。 关于李伟、李素云上诉称遗漏当事人问题，因中介公司不是买卖一方当事人，且吴娟娟放弃由中介公司监管1万元由李伟、李素云偿付的请求，故无需追加中介公司为本案当事人，李伟、李素云的该诉请，本院不予支持。至于李伟、李素云的其他诉请理由，亦无事实或法律依据支持，本院亦不予采信。 综上所述，李伟、李素云的上诉请求，除吴娟娟放弃诉讼请求部分外，均不能支持，应予驳回；对一审法院法律适用存有不当部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初1364号民事判决第一项，即：解除吴娟娟、李伟、李素云于2016年12月28日签订的《邯郸市存量房买卖居间合同》；第三项，即：驳回吴娟娟其他诉讼请求； 二、变更河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初1364号民事判决第二项为：李伟、李素云于本判决生效之日起十日内偿付吴娟娟已付款1万元、损失226800元，共计236800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7879元，由李伟、李素云负担4952元、吴娟娟负担2927元；二审案件受理费5000元，由李伟、李素云负担4950元，吴娟娟负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  李忠军 审判员  梁国华 审判员  武运红 二〇一九年十月二十五日 书记员  侯 煜