上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终4409号上诉人(原审被告)：段慧敏，女，1978年10月18日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：高韵翔，上海捷勋律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海小马过河企业管理有限公司(原上海小马过河投资管理有限公司)，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵成文，执行董事。委托诉讼代理人：杨志伟。委托诉讼代理人：罗丽。原审第三人：上海新城创域房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：丁明芳，执行董事。委托诉讼代理人：刘永辉。委托诉讼代理人：杜柳枫。上诉人段慧敏因与被上诉人上海小马过河投资管理有限公司(以下简称“小马公司”)、原审第三人上海新城创域房地产有限公司(以下简称“新城创域公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初16165号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人段慧敏上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回小马公司在一审中的诉讼请求或者将案件发回重审。事实和理由，小马公司在2016年12月发出了解除合同通知，要求段慧敏搬离上海市嘉定区洪德路XXX号XXX室商铺(以下简称“系争房屋”)，段慧敏收到通知后就搬离了系争房屋，故双方租赁合同的解除日期应为2016年12月，相应的租金也应计算到12月。段慧敏没有违约，无需承担免租期租金和滞纳金。一审法院判决有误，请求二审予以改判。被上诉人小马公司辩称，不同意段慧敏的上诉请求，由于段慧敏拖欠租金，导致双方租赁合同解除。段慧敏就其陈述的2016年12月搬离系争房屋没有提供证据，一审法院也已经考虑到段慧敏的损失，酌情扣减了20%的租金。一审判决正确，请求二审予以维持。原审第三人新城创域公司述称，不同意段慧敏的上诉请求，一审法院判决正确，请求二审予以维持。小马公司向一审法院起诉请求：1、确认小马公司与段慧敏签订的《商铺租赁合同》于2017年5月10日解除；2、判令段慧敏向小马公司支付2017年1月1日至2017年5月10日期间的租金人民币(以下币种同)35,031.38元；3、判令段慧敏向小马公司支付逾期交纳租金违约金15,343.14元(违约金每日按照未付款项千分之三即105.09元计算，自2016年12月16日起计算至2017年5月10日止)；4、判令段慧敏向小马公司支付解除合同违约金16,257.4元；5、判令段慧敏依约补足免租期期间租金8,017.5元(按照每日267.25元计算，自2016年9月5日起计算至2016年10月4日止)；6、要求段慧敏注销登记在系争房屋的工商登记信息。一审法院认定事实：2016年9月30日，小马公司(甲方)、段慧敏(乙方)及新城创域公司(丙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方负责租赁房屋的招商代理及运营服务(含物业、商业管理)，期限自2016年1月1日至2025年12月31日止，甲方有权在上述期限内，以自己名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、收取租金、进行管理和解除租约、租赁物返还交接等事项；系争房屋位于第1层，共1间，建筑面积约48.59平方米；乙方承诺租赁该房屋之用途仅作为休闲食品、炒货，品牌为山野仁；乙方应于2016年9月5日进场装修，并于2016年10月4日装修结束；租赁期限为36个月，自2016年10月5日起至2019年10月4日止，上述租赁期限起始日期即为装修期届满之日；系争房屋的租金标准为自2016年10月5日起至2017年10月4日的日租金为5.5元/㎡/天，年租金为97,544元，自2017年10月5日起至2018年10月4日的日租金为5.5元/㎡/天，年租金为97,544元，自2018年10月5日起至2019年10月4日的日租金为5.83元/㎡/天，年租金为103,397元；首期(即2016年10月5日至2016年12月31日)的租金23,473元于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用，即2017年1月1日至2017年3月31日租金24,386元的缴纳时间为2016年12月15日；三方一致同意，2017年12月31日(含)之前的租金支付到甲方账户，2018年1月1日(含)之后的租金支付到丙方账户；履约保证金为24,386元，签订合同时乙方当场予以支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息返还给乙方，履约保证金支付至丙方账户；除本合同第七条第二款约定外，在合同期内乙方如有以下行为的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付数额为二个月租金的违约金(以最后一年月租金为准)、收回该房屋、不予退还履约保证金，并有权要求乙方支付装修免租期(若有)之间租金及物业管理费：(1)擅自改变物业用途的，(2)逾期支付租金或其他应付费用达30日及以上……；无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将该房屋按约定条件交还甲方的，则自交还期届满次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止；在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，在合同期内若乙方违反本合同项下任何付款责任且经甲方催告后仍未予支付的，……在不影响甲方权利或补救的前提下，每逾期一日，则乙方需按未付款项千分之三的标准向甲方支付违约金，违约金自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用。合同附件一装修及设施、设备情况中甲、乙方共同确认甲方已向乙方交房，交房时间为2016年9月5日。后因段慧敏欠付租金，小马公司以段慧敏违约为由，诉至法院。一审法院另查明，系争房屋的权利人为案外人羌某某。羌某某与案外人上海新城万嘉房地产有限公司(以下称“新城万嘉公司”)签订《委托经营管理协议》，将系争房屋委托给新城万嘉公司经营管理。2016年1月1日，新城万嘉公司(甲方)、上海置天投资管理有限公司(乙方，系小马公司的前身)及新城创域公司(丙方)共同签订《商业运营委托管理合同》一份，约定甲方将位于上海市嘉定区新城香溢璟庭1期项目委托乙方提供招商代理及运营服务(含物业管理)；乙方对本项目的运营管理服务期限为10年，自2016年1月1日至2025年12月31日；运营管理范围及内容包括对项目的整体招商、项目开业后的运营管理工作等；租户的租赁保证金数额由甲方确定，由丙方负责收取，丙方向承租人出具保证金收据；该项目物业由乙方物业公司统一运营管理。三方另于2016年7月1日就上述《委托经营管理协议》签订补充协议一份，明确部分商铺乙方不进行招商，乙方实际招商面积为18336平方米(包括本案系争房屋)等。一审审理中，1、小马公司与段慧敏一致确认段慧敏已付租金为23,473元，租金已付至2016年12月31日。三方一致确认段慧敏已向新城创域公司支付租赁保证金24,386元。2、段慧敏表示其已于2016年12月22日搬离系争房屋，并口头告知过小马公司，未与小马公司办理房屋交接手续，但未就实际搬离时间进行举证；小马公司不认可段慧敏已于2016年12月搬离，并表示从未收到过段慧敏的搬离通知，直至2017年5月10日，其发现系争房屋无人经营，故自行收回了房屋。3、在系争房屋所在商业街有小马公司工作人员常驻办公，负责维护客户关系、配合办理工商登记、卫生检查、定期收取租金等相关事宜。4、三方一致同意若法院未能对小马公司及段慧敏主张的合同解除日期予以支持的，同意由法院判决解除，并将租赁保证金在段慧敏的应付款中一并予以扣除。一审法院认为，段慧敏与小马公司、新城创域公司签订的《商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，各方均应按约履行。合同签订后，小马公司已按约交付房屋，段慧敏理应按约支付租金。现段慧敏仅支付了部分租金，仍拖欠剩余租金未付，且逾期支付租金已超过30日，根据合同约定，小马公司有权行使合同解除权，但因本案所涉合同为三方合同，小马公司在本案诉讼前发出的解除合同通知未送达新城创域公司，尚未发生合同解除的法律效果，故对小马公司及段慧敏认可的合同解除日无法确认。鉴于段慧敏已实际搬离系争房屋，小马公司亦已实际收回房屋，合同已无法继续履行，且三方当庭均表示同意由法院判决解除合同，对此法院予以照准。现小马公司主张至其实际收回系争房屋即2017年5月10日的租金，虽然段慧敏辩称其已于2016年12月22日搬离系争房屋，但小马公司对此不予认可，且段慧敏并未就其抗辩的搬离日期以及搬离后是否已告知小马公司收房进行举证，亦未与小马公司办理过房屋交接手续，法院对该辩称意见无法采信，段慧敏应当承担相应的举证不能的不利后果。故租金截止日期可依小马公司主张的2017年5月10日计算。关于租金的支付标准，因小马公司负有涉案商场的招商运营及管理义务，且自认有工作人员常驻现场办公，但其在段慧敏未按约支付后续租金的情况下，疏于对系争房屋状况进行跟踪了解，未能及时收回房屋以防止损失扩大，存在过错，故酌情扣减20%的租金。经法院核算，段慧敏需支付小马公司租金27,792.96元，段慧敏已付的租赁保证金24,386元可予以先行抵扣。故对于小马公司主张的逾期付款违约金，不予支持。关于解约违约金，法院兼顾双方当事人的过错程度，酌情确定解约违约金为13,005.87元。关于小马公司主张的免租期租金8,017.5元，因符合双方合同约定，可予支持。据此，判决：一、解除上海小马过河投资管理有限公司、段慧敏以及上海新城创域房地产有限公司签订关于上海市嘉定区洪德路XXX号XXX室房屋的《商铺租赁合同》；二、段慧敏应于判决生效之日起十日内给付上海小马过河投资管理有限公司房屋租金27,792.96元(段慧敏已支付的履约保证金24,386元可予抵扣)；三、段慧敏应于判决生效之日起十日内偿付上海小马过河投资管理有限公司解除合同违约金13,005.87元；四、段慧敏应于判决生效之日起十日内支付上海小马过河投资管理有限公司自2016年9月5日起至2016年10月4日止的免租期期间租金8,017.5元；五、上海小马过河投资管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，2019年1月18日上海小马过河投资管理有限公司变更企业名称为上海小马过河企业管理有限公司。本院认为，房屋租赁关系解除之后，承租人应当返还租赁物。段慧敏认为其已经于2016年12月22日搬离系争房屋，但段慧敏没有将系争房屋的钥匙交还小马公司，且未与小马公司办理房屋搬离之后的交接手续，故一审法院认定段慧敏承担房屋租金至2017年5月10日，符合法律规定，本院予以维持。段慧敏应于2016年12月15日支付2017年1月至2017年3月31日期间的租金，但段慧敏并未按约支付，构成违约。一审法院判决段慧敏承担解除合同违约金和免租期的租金，符合法律规定，本院予以维持。段慧敏上诉提出其并未违约且无需承担违约金和免租期租金，无事实依据，本院不予支持。综上，段慧敏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,666元，由上诉人段慧敏负担。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  丁康威审判员  周刘金审判员  王 伟二〇一九年十月十五日书记员  任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……