广东省龙川县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1622民初1198号原告：龙川县御桦物业管理有限公司，住所地广东省龙川县水贝新城开发区[兴莱鞋厂(新厂)对面]。法定代表人：王旭佳，总经理。委托诉讼代理人：卢邦敬，广东东江勤诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾奇峰，广东东江勤诚（龙川）律师事务所律师。被告：刘远辉，男，1989年5月1日出生，汉族，住广东省龙川县。委托诉讼代理人：邝运新，男，1962年11月14日出生，汉族，住广东省龙川县。原告龙川县御桦物业管理有限公司（下称“御桦公司”）与被告刘远辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告御桦公司的委托诉讼代理人卢邦敬、曾奇峰，被告刘远辉的委托诉讼代理人邝运新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2012年12月至2018年1月所欠的物业管理服务费、水费，合计10995.72元；2、判令被告从2012年12月11日起按照每日千分之一向原告支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费、水费之日止；3、判令被告向原告支付原告因向被告追讨管理费所产生的律师费600元；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2011年6月购买由龙川县新大房地产开发有限公司所开发的龙川县怡和苑花园小区物业一套，房号为东景苑103房。2011年3月27日，被告与原告签订了《临时管理规约前期物业服务协议》（以下简称“协议”），约定由原告向被告居住小区提供物业管理服务，被告需于每月10日前支付当月的物业管理费、水电费，若被告不按期交纳，每逾期一天，按每日千分之一计收滞纳金。原告因被告拖欠物业管理费的，所产生的一切费用由被告承担，包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、公证费、评估费等。协议签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但自2012年12月起至2018年1月，被告未按照协议约定交纳物业管理费，并且拖欠原告2012年12月至2018年1月的水费，原告多次催促被告交纳物业管理费，被告均以各种理由拒不交纳。原告认为，原、被告双方签订的协议自签字时即生效，是双方真实意思表示，受法律保护且对双方具有约束力，被告的违约行为严重损害了原告及缴费业主的合法权益，原告遂起诉至本院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：原告御桦公司的前身是龙川县华苑物业管理有限公司，属龙川县新大房地产开发公司旗下的子公司。2016年2月27日，龙川县华苑物业管理有限公司与怡和苑小区业主的前期物业服务合同终止。2016年4月9日开始，龙川县新大房地产开发公司没有与任何物业管理公司订立怡和苑小区物业管理服务合同的权利。答辩人所居住的怡和苑小区于2016年2月27日依法成立了“龙川县老隆镇怡和苑业主委员会”，并于2016年4月9日召开第二次业主大会，大会表决通过了解聘现有物业管理服务和授权委托怡和苑业主委员会选聘新的物业管理者等的决议。2016年4月9日起至2018年1月止，怡和苑小区业主委员会没有与原告御桦公司签订物业服务合同，双方没有物业服务合同关系，答辩人没有履行物业服务合同的义务。龙川县新大房地产开发公司未经怡和苑小区业主委员会授权与原告御桦公司在2017年1月1日订立的《怡和苑（一期、二期）前期物业服务合同》是无效合同，原告御桦公司主张被告在2016年4月9日前所欠的物业管理费等已超过法律规定的三年追诉时效。原告霸占怡和苑小区提供物业管理服务的行为是欺行霸市、强买强卖的违法行为，侵犯了答辩人的合法权益，请求人民法院依法驳回原告御桦公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：龙川县华苑物业管理有限公司于2006年6月28日成立，于2017年1月18日变更为龙川县御桦物业管理有限公司,法定代表人骆勇华变更为王旭佳。龙川县新城经济开发区6号小区怡和苑的开发商龙川县新大房地产开发有限公司与龙川县华苑物业管理有限公司签订了《怡和苑一期前期服务合同》，该合同约定由龙川县华苑物业管理有限公司为怡和苑小区提供物业管理服务。物业管理服务费按当地物价部门规定进行收取，物业面积均按建筑面积计算。合同还约定了其他事项。之后，龙川县新大房地产开发有限公司制定龙川县怡和苑小区临时管理规约，临时管理规约规定业主应当于每月10日前向交纳当月物业服务费及上月水费，逾期缴付物业管理服务费、水费及其他约定的任何费用的，每逾期一天，按每日千分之一计付滞纳金。因业主欠费物业服务公司通过法律途径追讨管理费的，所产生的一切费用由业主承担，包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、公证费、评估费等。被告于2011年6月向龙川县新大房地产开发有限公司购买了龙川县新城经济开发区6号小区怡和苑（东景苑）C户型103房。原告实际向怡和苑小区提供物业管理服务至2018年1月止，主张被告未交纳2012年12月至2018年1月共62个月的物业管理费（按照房屋面积125.66平方米，以每平方米收取1.3元的标准计算）共计10130.72元及2012年12月至2018年1月的水费共计865元。原告于2012年11月18日向龙川县物价局申请备案新的物业服务收费标准，后于2012年11月29日取得龙川县物价局出具的龙价备[2012]01号《龙川县物业服务收费备案表》，多层住宅收费标准变更为1.20元/平方米·月，高层住宅收费标准变更为1-4层1.40元/平方米·月、5-8层1.50元/平方米·月、9-12层1.60元/平方米·月，自有车位收费标准变更为室内300元/辆·月、室外250元/辆·月、摩托50元/辆·月，商铺收费标准为3.00元/平方米·月，新的收费标准于2012年12月生效。原告调整费用后在住户公告栏张贴文件予以公告。2016年2月27日，怡和苑业主委员会成立。2016年4月9日，怡和苑业主委员会组织召开怡和苑第二次业主大会，大会通过了解聘当时物业管理服务公司即原告及授权怡和苑业主委员会选聘新的物业服务公司等决议。2016年4月10日，怡和苑业主委员会向原告发出《龙川县老隆镇怡和苑小区华苑临时物业管理公司解聘通知书》，要求原告于2016年4月20日前撤离怡和苑小区并移交怡和苑小区相关资料、物业服务用房和设备等。因原告未予移交，怡和苑业主委员会又于2016年5月11日向原告发送《责成华苑物业公司限期移交退场通知书》，要求原告于2016年5月15日前完成有关物业移交事宜并退场，然原告仍未退场移交，怡和苑业主委员会于2016年5月22日选聘河源市景轩物业管理有限公司为新的物业服务公司，并于2016年5月23日向龙川县新大房地产开发有限公司及原告发送《怡和苑物业交接工作联系函》，阐明新选聘的河源市景轩物业管理有限公司将于2016年5月30日始分步进驻怡和苑小区、6月1日正式全面进驻怡和苑小区，要求原告于2016年5月30日始分步骤进行除保安以外各事项的交接、保安系统于同年6月1日上午8时移交河源市景轩物业管理有限公司。但原告一直未退场移交，并提供物业管理服务至2018年1月。期间，因新、旧物业交接产生矛盾，怡和苑业主委员会曾提起信访并经龙川县住房和城乡规划建设局答复和协调处理，但未果。2017年1月1日，龙川县新大房地产开发有限公司与原告签订《怡和苑（一期、二期）前期物业服务合同》，约定原告提供怡和苑小区物业管理服务期限10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止。原告于2019年7月17日向本院提起诉讼，要求被告支付拖欠的物业管理费、水费并按约定支付滞纳金和承担律师费、诉讼费，被告予以抗辩，主张怡和苑业主委员会于2016年2月27日依法成立，此后龙川县新大房地产开发有限公司不再具有选聘怡和苑小区物业服务公司的权利。龙川县新大房地产开发有限公司与原告于2017年1月1日签订的《怡和苑（一期、二期）前期物业服务合同》无效。2016年4月9日，怡和苑第二次业主大会通过了解聘原告的决议，即龙川县新大房地产开发有限公司与原告签订的怡和苑小区前期物业服务合同已终止，而此日期前原告主张的所欠费用已过诉讼时效，此日期后双方并无物业服务合同关系，故原告诉请被告交纳物业管理费、水费并承担滞纳金、律师费和诉讼费毫无法律依据，应当全部驳回。本案审理期间，在补充证据质证时，被告对原告提出被告所欠的物业费及水费等数额没有异议，但认为原告的请求超过了诉讼时效，且原告的主张也没有法律依据，并表示不承担民事责任。以上事实有身份证、营业执照、粤房地权证龙交字第**房地产权证、《临时管理规约前期物业服务协议》、《龙川县老隆镇吉祥二路社区居委会批复》、《怡和苑（一期、二期）前期物业服务合同》、《龙川县老隆镇怡和苑小区华苑临时物业管理公司解聘通知书》、《责成华苑物业公司限期移交退场通知书》、《怡和苑物业交接工作联系函》、龙价备[2012]01号《龙川县物业服务收费备案表》和开庭笔录等证据予以证实。本院认为，龙川县新大房地产开发有限公司与原告签订的怡和苑小区前期物业服务合同是双方在平等自愿的情况下所签订，是其双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二十二条规定“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”故前述前期物业服务合同及临时管理规约对怡和苑一期全体业主具有约束力。2016年6月1日前，原告向怡和苑小区提供物业管理服务合法有据，被告作为业主已实际受用原告提供的服务，理应交纳相应的物业管理费，但怡和苑业主委员会于2016年4月10日正式通知解聘原告，并最终限原告于2016年6月1日退出服务区域、移交物业服务用房和相关设施、资料，从此时起，原告已丧失继续管理怡和苑小区的合法性，不应再享有怡和苑小区的管理权益，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”据此，原告此后继续管理小区，不具有合法性，故其要求被告交纳2016年6月1日后的物业管理费，于法无据，本院不予支持，综上，被告应当向原告支付2012年12月至2016年5月31日期间的物业管理费共计6862.72元，2016年6月1日后的物业管理费无需交纳，由此造成的损失由原告自行承担。另，原告请求被告支付2012年12月至2018年1月的水费共计865元，因该费用属被告一户实际生活用水产生，被告理应支付，本院予以支持。双方当事人对执行新收费标准收费产生争议，且新收费标准未事先征得专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，程序存在瑕疵，有一定过错，因此，原告请求被告从2012年12月11日起按欠费总额的日千分之一的标准支付逾期付款的滞纳金及律师费600元，本院不予支持。至于本案诉讼时效问题，结合市场规则和行业习惯，本院推定原告对被告等业主进行了物业管理费及水费的催缴，诉讼时效因原告的催收行为而中断并重新计算，被告辩称2016年4月9日前所欠的物业管理费等已超过法律规定的三年诉讼时效，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第八条第一款、第十条第二款之规定，判决如下：一、被告刘远辉应于本判决生效之日起十日内向原告龙川县御桦物业管理有限公司支付2012年12月1日至2016年5月31日期间的物业管理费共计6862.72元；二、被告刘远辉应于本判决生效之日起十日内向原告龙川县御桦物业管理有限公司支付2012年12月至2018年1月的水费共计865元；三、驳回原告龙川县御桦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元，减半收取计45元，由被告负担。被告负担的受理费由被告迳付给原告，本院不另作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省河源市中级人民法院。审判员 刘   鸿二〇一九年十月十四日书记员 张棵（代）