甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初5853号原告(反诉被告)兰州市第五十三中学，住所地兰州市城关区。法定代表人：谢平，该校校长。委托诉讼代理人周军，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人刘永琳，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：城关区和政东街李外婆家小吃店，住所地兰州市城关区。经营者：王爱林，男，1988年6月12日出生，汉族，系个体工商户，住兰州市城关区。委托诉讼代理人吴明明，甘肃泽锐律师事务所律师。兰州市第五十三中学（以下简称五十三中）与城关区和政东街李外婆家小吃店（以下简称李外婆家小吃店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，小外婆家小吃店以五十三中应赔偿其装修损失等为由提起反诉,本院合并审理后,依法适用简易程序审理。因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。五十三中委托诉讼代理人周军、刘永琳，李外婆家小吃店经营者王爱林及其委托诉讼代理人吴明明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五十三中向本院提出诉讼请求：1、依法判令李外婆家小吃店腾交位于兰州市城关区房屋一间（面积15平方米）；2、依法判令李外婆家小吃店给付房屋占有使用费22950元（2018年1月1日起至2019年6月30日），并按每平方米85元支付自2019年7月1日起至实际返还房屋时止的占有使用费；3、诉讼费由李外婆家小吃店承担。事实和理由：李外婆家小吃店承租其单位房屋经营餐饮至租赁期限届满后，因依上级部门要求,其单位未与李外婆家小吃店继续签订租赁合同，并要求其返还租赁房屋。虽经多次催告，李外婆家小吃店仍继续使用房屋，无理拒绝腾交。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。李外婆家小吃店辩称，五十三中不具备诉讼主体资格，因其并非案涉房屋所有权人，故无权主张腾交房屋。双方签订的租赁合同无效，五十三中应首先确认合同效力后再行起诉。另，因案涉房屋在租赁期间其进行了扩建，并投入资金予以装修，故五十三中应赔偿其装修损失及对扩建部分予以补偿。李外婆家小吃店向本院提出反诉请求：1、依法判令五十三中向其无偿提供同类地段20平方米的临街商铺或赔偿20平方米商铺的价款；2、依法判令五十三中赔偿改造费用56,000元以及扩建费用62,000元；3、反诉费由五十三中承担。案涉房屋原系简易公厕,后由他人使用改造成临街商铺，建筑面积15平方米。2013年由其承租之后，其投资对该房屋进行扩建并予以装修。2017年，其再次进行扩建，现该商铺面积已增加到35平方米。由于2017年在其重新进行装修、扩建时，五十三中并未提出异议，现主张腾交该商铺，就应对其进行补偿。为此，提出反诉，请求人民法院依法判如所请。五十三中对李外婆家小吃店的反诉辩称，因双方签订的租赁合同约定不能对房屋进行改造，反诉人没有证据证明补偿费用的客观存在，故请求人民法院依法驳回李外婆家小吃店的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，开庭时进行了质证。对东郊学校提交的证据，本院认定如下：兰铁教育集团机关及完全中学移交地方管理有关房地产问题协议书、房屋租赁合同、《关于出租出借房屋清理收回的通知》、《关于清理收回我校出租房屋的通知》、《关于腾退我校出租房屋和补交房屋占用费的通知》、个体工商户经济户口。五十三中拟证明案涉房屋其单位依法享有财产权利，因李外婆家小吃店未按通知腾交房屋构成违约，应承担占用费的事实。李外婆家小吃店对证据中除个体工商户经济户口的证据无异议外，其余均有异议。质证认为租赁合同中未载明具体的签约时间，无法确定合同履行期限。其余证据系复印件故不认可。本院认为，租赁合同虽无具体的签约时间，但该瑕疵不影响双方租赁法律关系成立事实的认定。腾交房屋的通知虽系复印件，但依李外婆家小吃店在庭审时的陈述，可以认定其对五十三中腾交房屋的请求是知晓的，故五十三中提交的证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉房屋应否腾交具有关联性，本院予以采信。对李外婆家小吃店提交的证据，本院认定如下：案涉商铺照片、装修报价单、证人史某、冯某的证言。李外婆家小吃店拟证明租赁房屋并未在五十三中的所有的土地范围中，以及其对房屋进行改扩建及装修的事实。五十三中对该组证据中照片的真实性无异议，但质证认为照片仅能反映房屋的现状，不能证明房屋之权利归属。对该组证据中的其他证据均以与本案无关联为由不认可。本院认为，该组证据中照片能够证明案涉房屋由李外婆家小吃店占有并尚在经营，与本案待证事实案涉房屋由谁占有，是否进行了装修及扩建具有关联性，本院予以采信。该组证据中的装修报价单系装饰装修公司所作，与证人证言证明的案涉商铺系个人进行装修、扩建的事实不符，故该报价单不符合证据的真实性，本院不予采信。该组证据中证人证言所称案涉房屋系其进行装修的事实有照片反映的内容予以佐证，本院予以采信，但证人所称装修费的事实，因李外婆家小吃店未提交其支付装修费的付款凭证、装修费的来源之凭证的情况下，仅凭证言不足以认定装修或改扩建费用如其反诉所称的数额，故该证人证言证明装修、扩建费花费十多万元的事实本院不予认定，该部分证言不能作为定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年8月2日，兰州铁路局与兰州市教育局签订兰铁教育集团机关及完全中学移交地方管理有关房地产问题协议书1份。依据该协议内容，包括校舍及校墙外侧的铺面由兰州铁路局一并移交五十三中管理使用，均作为校产由五十三中接管。案涉房屋位于兰州市城关区，原系简易公厕，几经转手，于2011年2月始由李外婆家小吃店经营餐饮业，该店于2011年2月16日取得个体工商户经济户口，经营者系王爱林。王爱林经营过程中对该房屋进行了扩建并将内部进行了适当装修，面积较原有面积有所增加，李外婆家小吃店自2011年租赁后一直按15平方米向五十三中支付租金，双方每年续签一次合同。2017年度，双方再次续签了租赁合同，约定的每平方米租金85元，租赁期限届满时间为2017年年底。2017年11月3日，五十三中向其校所有承租户发出清收租赁房屋的通知，在该通知上向租户言明了清理租赁房屋的原因及来年不再续租的内容。2017年度租期届满后，李外婆家小吃店未按五十三中发出的腾交房屋之通知办理交房手续，而向五十三中继续支付租金，五十三中因不再续租之故未接受租金，但李外婆家小吃店继续占用房屋未腾交。2018年11月29日，五十三中对未腾交商铺的包括李外婆家小吃店在内的9户经营户召开会议，再次重申了腾交房屋的政策依据及要求，限令各商户于2018年12月31日前予以腾交，并承诺酌情减少租金。李外婆家小吃店以其对租赁房屋进行了装修扩建要求予以补偿为由拒绝腾交。2019年3月26日，五十三中第三次发出通知，限令2019年4月30日前腾交，李外婆家小吃店仍拒绝腾交，遂酿成纠纷。本院认为，本案争议焦点：1、案涉租赁合同是否合法有效；2、五十三中依何种权利主张返还案涉房屋,李外婆家小吃店是否构成非法占有；3、李外婆家小吃店应否向五十三中支付占用费，其反诉请求是否依法有据。一、案涉租赁合同是否合法有效案涉房屋虽五十三中未取得房屋所有权权属证书，但该房屋系经政府职能部门同意交由五十三中办学而使用的校产，包括案涉房屋在内的校产之权利来源于兰州铁路局与兰州市教育局关于权属的界定协议，故不能因未办理产权登记而认定为违法建筑，五十三中对该房屋依法享有占有、使用、收益的权利始于2004年，而物权需登记始生效的法律规定即物权法施行日期为2007年10月1日，且出租权利的有无不以所有权为限，故李外婆家小吃店关于五十三中未取得案涉房屋所有权证而无权起诉，不是适格诉讼主体的辩称理由本院不予采纳。五十三中与李外婆家小吃店签订的房屋租赁合同意思表示真实、内容约定合法，租赁标的物虽无产权证，但依法享有资产界定依据，故双方间租赁法律关系依法成立，对双方具有法律上的拘束力。李外婆家小吃店以案涉房屋未取得产权证为由，认为该房屋系违法建筑，以该房屋为租赁标的物的租赁合同无效的辩称理由本院不予采纳。二、五十三中依何种权利主张返还案涉房屋,李外婆家小吃店是否构成非法占有本院认为，当案涉租赁合同届满之时，李外婆家小吃店依租赁合同享有的租赁权随之消灭，其依租赁权依法享有的占有、使用及收益的权利丧失，故其继续占有案涉房屋拒绝返还的行为当属非法占有，是对五十三中财产权益的侵害，故五十三中可依侵权请求权主张李外婆家小吃店停止侵害，返还财产，亦可依据合同法关于承租人在租赁期限届满后负有返还租赁标的物的规定，得依合同义务之违反主张返还房屋。五十三中主张李外婆家小吃店返还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。李外婆家小吃店辩称五十三中应先行确认合同无效再诉请腾交房屋的理由于法无据，因合同的效力系司法主动审查之内容，是处理民事法律行为后果之前提，而非当事人主张才审查，故该项辩称理由本院不予采纳。三、李外婆家小吃店应否向五十三中支付占用费，其反诉请求是否依法有据就是否应给付占用费而言。本院认为，李外婆家小吃店于2017年12月31日租赁合同履行期限届满后，即丧失租赁权，本应返还五十三中租赁房屋，其非法占有的行为对五十三中的财产权构成侵害，除应返还案涉房屋外，还应就案涉房屋的财产收益权的损失参照租金数额予以赔偿，但是，考虑到李外婆家小吃店于2017年对租赁房屋进行了装修，后因政策原因双方不能续租，案涉房屋的装修无法在预期的续租中折算完毕，亦鉴于五十三中在清退房屋过程中作出过减租的承诺，加之，李外婆家小吃店主张的改扩建费用中含有装修费用，故为衡平当事人利益关系，本院酌定以李外婆家小吃店应向五十三中给付的2018年度及2019年度的占用费补偿其装修损失，五十三中主张此期间的占有使用费本院不予支持。李外婆家小吃店应于2019年12月31日向五十三中腾交房屋，逾期不腾交，李外婆家小吃店应以15平方米为基数，按每月每平方米85元支付自2020年1月1日起至实际返还房屋时止的占有使用费。就李外婆家小吃店反诉请求是否依法有据而言。本院认为，李外婆家小吃店对五十三中交付的租赁房屋在未办理合法建设手续的情况下进行了扩建属实，且该扩建行为经五十三中默示同意。但在双方长达近十年的租赁关系中，五十三中自始收取租金的面积均按15平方米计算，依案涉房屋所处的地段以及周边的营商环境，李外婆家小吃店只所以近十年在此经营，说明其经营的餐馆是营利的，而其支付的租金与同地段同类商铺租金市场价相比较是低廉的，据此可以认定李外婆家小吃店扩建造价费实则因五十三中收取低廉租金的方式予以补偿；再则，李外婆家小吃店未提交扩建房屋的造价依据，亦未提交支付扩建造价费的付款凭证，虽然其陈述系现金支付，但其在未能提交现金来源之凭证的情况下，不能仅凭证人证言认定其扩建造价费的多少；另从案涉房屋现状分析，案涉房屋屋面系彩钢板，结构简易，故有理由相信扩建造价费应低于李外婆家小吃店主张的数额；又鉴于法律关于在出租方与承租方就扩建费用的处理没有约定的，且未办理合法建设手续的情况下，扩建造价费由出租方和承租方按照过错分担的规定，李外婆家小吃店亦应自行承担一部分扩建造价费，在其已利用扩建部分经营营利的情况下，其自行承担部分费用亦在情理之中。综上分析，李外婆家小吃店主张五十三中向其无偿提供同类地段20平方米的临街商铺或赔偿20平方米商铺的价款之反诉请求，本院不予支持。鉴于李外婆家小吃店反诉主张赔偿改造费用56,000元以及扩建费用62,000元与上述反诉请求中的赔偿20平方米商铺的价款的主张在内容上相同，系同一诉讼请求的另一种表述，故基于同样理由，该项反诉请求本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项之规定，判决如下：一、城关区和政东街李外婆家小吃店于2019年12月31日向兰州市第五十三中学腾交位于兰州市城关区房屋一间；逾期，以15平方米为基数，按每月每平方米85元支付自2020年1月1日起至实际返还房屋时止的占有使用费；二、驳回兰州市第五十三中学的其他诉讼请求；三、驳回城关区和政东街李外婆家小吃店的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费374元及反诉费1330元，由城关区和政东街李外婆家小吃店负担（于2019年12月31日付清兰州市第五十三中学374元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李春彦人民陪审员  王小红人民陪审员  杨积成二〇一九年十月十日书 记 员  郭丽金