安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初727号 原告：安徽博天商业运营管理有限公司，住所地芜湖市弋江区南瑞新城商业街******，统一社会信用代码91340200MA2NWP9790(1-1)。 法定代表人：王东炫，总经理。 委托诉讼代理人：毛乘弘，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章伟，安徽纬纶律师事务所实习律师。 被告：芜湖海大教育咨询有限公司，，住所地芜湖市弋江区南瑞新城商业街******统一社会信用代码:91340200MA2PBQNG1G; 法定代表人：何俊，公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱盟，安徽籍山律师事务所律师。 被告：滕圆，男，汉族，1985年7月9日出生，本科，自由职业，住芜湖市弋江区。 原告安徽博天商业运营管理有限公司（以下简称博天商管公司）诉被告芜湖海大教育咨询有限公司（以下简称海大教育公司）、滕圆房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月25日立案受理后，依法适用简易程序于同年4月4日公开开庭进行了审理，原告博天公司委托诉讼代理人毛乘弘、章伟，被告海大公司委托诉讼代理人朱盟，被告滕圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博天公司向本院提出诉讼请求，依法判令：1.确认原告与被告滕圆于2017年9月1日签订的《租赁合同》于2018年12月21日解除；2.两被告立即腾空并向原告交还位于安徽省芜湖市弋江区租赁房产；3.两被告共同支付原告自2018年8月1日至2018年12月21日的租金55610.4元（按照合同约定的月租金计算）；4.两被告共同支付原告自2018年12月22日起至实际腾空之日止房屋占用费，暂计算至起诉之日为27608元（按照合同约定的月租金两倍计算）；5.两被告共同支付原告物业费1713.6元；6.两被告共同支付原告违约金20000元；7.本案诉讼费用由两被告承担。以上合计104932元。 事实与理由：2017年6月19日，案外人安徽博天教育咨询有限公司（以下简称博天教育公司）与安徽省芜湖万达房地产开发有限公司（以下简称万达房地产公司）签订《房屋租赁合同》，约定由博天教育公司承租位于芜湖市弋江区房屋，租赁期间为10年（2017年6月28日一2027年6月27日），并有权转租。此后，博天教育公司授权原告对上述物业进行商业管理。 2017年9月1日，被告滕圆以被告海大教育公司筹备组成员的身份与原告签订了《租赁合同》，合同约定原告将位于芜湖市弋江区房屋出租给被告使用，租赁面积298平方米，租期36个月（2017年09月01日-2020年09月01日），租金11832元／月，物业费856.8元／月。如被告违约，原告可单方解除合同、收回房屋，被告须按实际租赁月数支付租金及物业费并承担违约金。 2017年9月26日，被告海大教育公司以涉案房屋为住所地依法成立，并实际经营“东方娃娃”。根据合同约定，被告应于2018年10月23日前缴纳2018年11月1日一2019年4月30日租金、物业费及公共能耗费，但因资金周转困难，两被告遂来函提出先支付一个月租金及物业费，剩余五个月租金及物业费在2018年11月28日之前支付，逾期则另行支付20000元违约金。现被告在支付了一个月租金后，未依约支付剩余租金。为此，原告认为被告滕圆以债务加入的方式与被告海大教育公司共同向原告做出的承诺是两被告的真实意思表示。现原告已就租金一事多次催缴，并委托律师致函该公司要求解除合同，但该公司在收到相关函件后仍置之不理。原告为维护自身合法权益，故起诉，请求判如所请。 被告海大教育公司辩称：1.原告招租时提供的招租信息明确为教育培训机构，该信息应属合同一部分，原告未按招租信息提供合适的租赁物，存在违约。2.原告明知消防二次验收无法通过，仍提供格式合同，要求被告签订，以规避相关部门检查，构成违约。3.被告得知租赁物无法通过消防验收情况下，于2018年12月13日函告原告解除合同符合法律规定，且函告时履约保证金完全足以冲抵房租，被告不存在任何违约情形。无需支付20000元违约金。4、被告函告时已腾空房屋，原告对此置之不理，其目的是想收取占有使用费用，被告已经完成腾空房屋无需支付占有使用费用。5.鉴于原告违约行为，被告保留追究原告违约责任的权利，并且同时保留要求原告支付剩余租赁期间内的装潢损失。 被告藤圆辩称：同意被告海大教育公司意见。我均系受公司委托行为，我不应承担责任。 经审理查明：2017年6月19日，案外人博天教育公司（承租方、乙方）与万达房地产公司（出租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定博天教育公司承租芜湖市弋江区房屋，该房屋规划用途为商业楼，乙方租赁本物业作为教育培训和办公用房，乙方使用时若改变规划设计的使用功能，甲方不承担责任；建筑面积5464平方米，乙方可根据自己的需要对租赁房屋进行设计、装修、合理使用；租赁期间为10年，自2017年6月28日起至2027年6月27日止，在本和同有限期内，乙方的合法经营活动无需征得甲方同意，今后乙方若需对分租房屋，租期不能跨越上述租赁期限；考虑到乙方开辟新市场的难度，甲方给予乙方24个月免租期，即2017年6月28日至2019年6月27日，免租期不收房屋租金，但租金中含每平方米物业费应予支付。后博天教育公司向博天商管公司出具《授权委托书》，授权博天商管公司对外出租上述房屋，并承担由此产生的各项权利义务，包括但不限于签署租赁合同、收取租金、对租赁物进行保管、以自己名义通过诉讼主张权利等。 2017年9月12日，博天教育公司作为出租方与案外人滕洋作为承租方签订《租房意向协议书》一份，双方达成承租弋江区南瑞新城商业街1幢25号4楼4-02意向，约定了租赁面积为408平方米，甲乙双方在签订本协议时乙方支付甲方承租意向定金（2个月租金）23664元，物业费每平方2.1元，每月租金和物业费共计12688.8元，装修及免租共计6个月，从书面入场通知书开始计算免租时间，免租期间乙方需支付物业费每月856.8元，共计5140.8元，第一个租约年为3年，第二个租约年开始每年租金逐年递增5%，双方商定在2017年9月21日前签订正式房屋租赁合同，签订房屋租赁合同时乙方需支付甲方2月租金为押金共计23664元和6个月租金和物业管共计76132.8元，以上费用含前期交付的定金。后双方签订了正式的租赁合同。2017年9月26日，海大教育公司以上述房屋为住所地登记成立，经营范围：教育信息咨询（除教育），依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。2017年11月1日，博天教育公司将该房屋交付给海大教育公司，海大教育公司装修后即开始从事少儿美术及乐高机器人教育。 2018年4月2日，博天商管公司（甲方）与海大教育公司（乙方）签订《博天南瑞文化广场物业服务协议》，约定物业服务费标准为2.1元每平方每月。后因涉案房屋消防验收等问题，双方修改了前期签订的《租赁合同》，约定租赁面积298平方米，租赁用途办公，租赁期限36个月，自2017年9月1日至2020年9月1日，租赁协议期限内，乙方如有违约，按照实际租赁月数计算租金及物业费，水电费按照实际使用计算；首年租金11832元/月，物业费856.8元/月，首期履约保证金23664元，租金每6个月为一期，首期合计70992元，乙方须于本合同生效之日起五日内支付首期租金，以后每月的当期租金，乙方应在上一个月15日之前支付；交付日期2017年11月1日，自甲方交付场地之日起182天为乙方的装修宽免期，在此期间甲方不另行收取租金，收取装修宽免期物业费；首期履约保证金23664元，在租赁期内甲方有权将履约保证金冲抵乙方应支付的租金或其它费用；乙方必须按照工商行政管理部门核准的经营范围、经营方式在合同规定商铺内亮证经营，未经甲方同意，乙方不得擅自变更经营范围及改变商铺结构；租赁期内，乙方负责承租房内的防火、防盗等按安全工作；乙方拖欠自己达十五天的，甲方可提前终止合同、收回房屋并要求乙方赔偿按合同终止时租金标准计算的6个月租金的违约金；乙方逾期交付房屋的，每逾期二日，甲方有权要求乙方按照合同履行期间日租金的双倍支付占用费，且甲方无需征得乙方同意即有权采取包括但不限于中断该房屋的用水、用电和其他服务设施的供应，并可强制关闭该房屋防盗卷闸等应急措施。该合同落款时间为2017年9月1日，博天教育公司在甲方栏内盖章，滕圆在乙方法定代表人/委托人栏内签字。博天教育公司、海大教育公司确认该合同与之前签订房屋租赁合同区别之处在于修改了租赁面积。博天教育公司陈述涉案房屋面积408平方米包括了公摊面积，该合同上载明的298面积是实际使用面积。 2018年10月31日，海大教育公司向博天商管公司出具《延期支付租金申请书》，载明：我方是南瑞新城1#楼4层F14商户东方娃娃，公司是名称芜湖海大教育咨询有限公司，并于2017年9月与贵方签订《租赁合同》和《物业服务协议》，确定了正式合作关系，上述合同约定我方一次性支付六个月的租金70992元整，及六个月的物业管理费5140.8元，但因我方近期资金紧张，现向贵公司提出申请，先支付一个月租金11832元整，剩余五个月租金59160元与五个月物业管理费4284元整，合计63444元，于2018年11月28日前支付，如有延误，需另支付20000元违约金赔付给贵公司，同时承担上述合同中约定的其他违约责任。后因海大教育公司未按期支付租金，2018年12月20日，安徽纬伦律师事务所出具《律师函》，确认基本同意海大教育公司上述延期支付租金申请，但截至2018年11月28日，海大教育公司未依约履行，故致函通知海大教育公司双方合同于2018年12月20日解除，海大教育公司立即腾空房屋并补缴6个月免租期租金59160元及违约金迟延履行金。后海大教育公司仍未履行，成讼。根据海大教育公司提交的照片，博天商管公司于最迟于2019年3月2日将涉案房屋上锁。海大教育公司已于2019年4月4日将涉案房屋腾空交付给博天教育公司。 另查明：2018年12月13日，海大教育公司发送《告知函》给博天商管公司，载明因涉案房屋已被法院查封，并进入评估拍卖程序，具有随时被法院执行的风险，且博天商管公司在招租时明确用途为艺术体育教育培训，签订合同时写成办公，且多次签订不同版本合同修改租赁物面积等信息，以规避相关法律规定，同时承租期内，租赁物因消防验收问题多次被相关部门要求整改，消防验收系你司未提供合适租赁物所致，至今未整改，2018年12月3日，该公司又无故停水停电，致使租赁物无法使用，故通知解除合同，并于十日内退还履约保证金23664元、支付违约金23664元，赔偿装修残值损失10万元。 另本案审理过程中，博天教育公司陈述，海大教育公司于2017年9月份支付履约保证金23664元，同时支付了6个月租金及12个月物业费，2018年11月又支付了1个月租金及1个月物业费。海大公司对上述租金及物业费支付数额无异议，但认为因为双方约定有六个月的免租期，故支付租金期间为2018年5月1日至2018年12月1日。根据博天教育公司提交的收据，可以确认海大教育公司支付最后一次支付租金时间为2018年10月31日，该收据同时载明“下次缴费时间为2018年11月28日之前”。 上述事实有原告提交的原被告营业执照、身份证复印件一组，房屋租赁合同一份，授权委托书一份，租赁合同一份，延期支付租金申请书、收据一组，博天南瑞文化广场物业服务协议一份，律师函、快递查询单复印件一组，镜湖区法院执行笔录复印件一份；被告海大教育公司提交的微信推广图片复印件一组，租房意向书复印件一份，告知函图片复印件一组，证人熊某证言及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。1、关于有原告盖章、被告滕圆签字的《租赁合同》，被告方辩称该合同改变了涉案房屋租赁面积，本院认为更改面积并不影响该合同其他约定的真实性，且该合同并不违反法律强制性规定，应属合法有效，合同当事人应按约遵守。被告滕圆陈述其系受海大教育公司委托签订该合同，原告亦认可被告滕圆在签订合同时系海大教育集团筹备组成员身份，海大教育公司系实际承租人，故该合同承租方相关权利义务应由海大教育公司享有或承担。根据庭审查明的事实，在租赁期限内，合同双方实际已经分别作出了解除合同的意思表示，且被告现已搬离涉案房屋，故原告要求确认双方租赁合同解除的诉请，于法有据，本院予以支持。关于解除时间，被告于2018年12月13日作出解除合同的意思表示，原告于同年12月21日向被告送达律师函，作出解除合同意思表示，被告虽称其有法定合同解除权，但其并未提交充分证据，故本院依法确定双方合同自原告作出解除合同意思表示之日即双方就合同解除达成一致意见之日起解除，即2018年12月21日。2、关于租金及物业费问题。根据庭审查明的事实，原告自2017年11月1日将房屋交付给被告，被告方享有6个月免租期，根据双方确认的被告方前期交付6个月租金、12个月物业费的事实，被告方支付租金相对应的租期为2018年5月1日至2018年11月1日，物业费相对应的期限为2017年11月1日至2018年11月1日，根据原告提交的收据，被告方于2018年10月31日又支付一个月租金及物业费，据此被告方租金及物业费已支付至2018年12月1日。故截至2018年12月21日被告方尚欠租金数额为7888元（11832/30*20）、物业费为571.2元（856.8/30*20）。同时，双方合同解除后，被告方虽陈述其已腾空涉案房屋，但其并未提交充分证据，其应支付占用房屋期间费用，该费用本院依法确定自2018年12月22日起计算至2019年3月2日，即占用期间房屋使用费为28002.4元（11832/30*71），物业费为2027.76元（856.8/30*71）。原告主张被告支付物业费合计1713.6元未加重被告负担，本院予以确认。原告主张占用期间使用费按租金双倍计算及主张免租期租金应属违约责任问题。3、关于原告诉请被告方违约，其应支付免租期租金及违约金20000元并按约定租金双倍支付占用房屋期间使用费，对此本院认为，根据庭审查明的事实，双方已通过延期支付申请及律师函形式将后期租金及物业费支付时间达成新的协议，即支付时间为2018年11月28日，但被告方并未按期支付租金及物业费，原告有权要求被告承担违约责任，但原告要求被告方支付免租期租金，同时支付违约金20000元，并按约定租金双倍支付房屋占用期间使用费过高，本院根据当事人过错程度及合同履行情况，依法确定被告方支付违约金5000元。原被告于上述认定不一致的述称或辩解因无充分事实法律依据及证据支持，本院不予支持或采信。综上，被告海大教育公司应支付原告租金及房屋占用使用费合计35890.4元、物业费1713.6元，违约金5000元，合计42604元。因双方合同约定被告方缴纳的履约保证金23664元可以抵扣租金及其他费用，为避免讼累，本院在本案中一并予以抵扣，据此，被告还应支付原告18940元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告安徽博天商业运营管理有限公司与被告芜湖海大教育咨询有限公司间的租赁合同于2018年12月21日解除； 二、被告芜湖海大教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告租金、房屋占用使用费、物业费及违约金合计18940元； 三、驳回原告安徽博天商业运营管理有限公司其余诉讼请求。 案件受理费减半收取1200元，由原告安徽博天商业运营管理有限公司承担713元，被告芜湖海大教育咨询有限公司承担487元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  陈利利 二〇一九年十月十五日 书记员  王立婷 附本案适用的法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。