大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初258号原告：张久珍，女，1949年11月19日生，汉族，住址大连市中山区。原告：丁振辉，男，1950年9月4日生，汉族，住址大连市中山区。二原告共同委托诉讼代理人：张文剑，系辽宁洪域律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张璐，系辽宁华爵律师事务所律师。被告：大连亨地房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210200740937624Q，住址大连市甘井子区大连湾村。法定代表人郝萍，系总经理。委托诉讼代理人：吴洪涛，系辽宁壹品律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梦红，系辽宁壹品律师事务所律师。被告：大连众雅装饰工程有限公司，统一社会信用代码91210203687094567M，住所地大连市西岗区八一路****楼。法定代表人：李树一，系总经理。委托诉讼代理人：刘乃忠，男，系该公司职工，住址大连市沙河口区。被告：王鑫，男，1986年12月15日生，汉族，住址大连市中山区。原告张久珍、丁振辉与被告大连亨地房地产开发有限公司（以下简称被告亨地公司）、大连众雅装饰工程有限公司（以下简称被告众雅公司）、王鑫商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁振辉及原告张久珍、丁振辉共同委托诉讼代理人张文剑、张璐，被告亨地公司的委托诉讼代理人吴洪涛、何梦红，被告众雅公司的委托诉讼代理人刘乃忠，被告王鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告大连亨地房地产开发有限公司于2013年1月11日签订《商品房买卖合同》；2、判令三被告共同偿还原告购房款本金480,624元及利息，利息以购房款本金480,624元为基数按人民银行同期流动资金贷款利率标准计算，自2013年1月11日起计算至全部购房款本息付清之日止。事实和理由：二原告系夫妻。2013年1月11日，二原告经大连安鑫房地产代理有限公司介绍，与被告亨地公司签署了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告亨地公司开发的位于大连湾悦湾园8-1-3-1号房屋一套，建筑面积100.13平方米，房款总额480,624元。原告于当日全额支付了购房款。原告交款时被告知，因被告亨地公司拖欠被告众雅公司工程款，被告亨地公司已将原告购买的房屋抵顶给了被告众雅公司，故二被告均要求原告将购房款支付被告众雅公司，最终原告在被告众雅公司经理曲波的要求下，将购房款通过银行转账方式支付给了被告王鑫，并由被告亨地公司出具收款收据一份。二被告均表示最晚于2013年5月交房。二原告按照约定日期找二被告交房时被告知路没修好，尚不能交房，原告后多次要求二被告交房，但二被告均以各种理由拖延。原告朋友告知原告案涉小区早已分房，原告才发现购买的房屋被分配给他人并办理入住。2015年2月2日，原告与被告亨地公司签署协议，被告亨地公司同意于2015年4月2日至2015年5月1日拿出一套面积相近的房屋进行替换，但约定到期后，被告亨地公司再次违约，原告多次找三被告协商解决方案，被告亨地公司表示已无法提供替换房屋，同意偿还购房款，但始终拖延，至今仍未付款。被告亨地公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告与被告亨地公司之间不存在商品房买卖合同关系，原告在购房过程中关于房屋买卖和价格等事宜均与众雅公司协商。原告的提供的《商品房买卖合同》不是被告亨地公司的真实意思表示。合同上所用印章为被告众雅公司与孙万刚通谋盗用被告亨地公司印章，冒用亨地公司名义签订合同，被告亨地公司对此不知情。二、被告亨地公司从未收取原告支付的购房款，故无论被告亨地公司与原告之间是否存在商品房买卖合同关系，均不承担返还购房款的义务。三、对原告诉请的金额有异议，孙万刚已经个人向二原告返还购房款13万元，应在原告诉请中予以扣除。四、被告众雅公司与孙万刚通谋盗用公司印章、冒用公司名义与原告签订合同，骗取原告购房款，其行为涉嫌合同诈骗罪，请求法院将案件移送公安机关侦查。孙万刚以个人款项向原告返还购房款，其行为不是作为亨地普通员工按照常理可以作出的，故众雅公司与孙万刚的行为涉嫌合同诈骗。五、亨地公司从未授权众雅公司，或将房屋交付众雅公司对外销售，案涉房屋本身就属于回迁安置房。通过庭前调查，二原告并不是直接到亨地公司商谈房屋买售事宜，而是通过安鑫地产的介绍购买的房屋，众雅公司本身无权处分案涉房屋。六、亨地公司从未安排孙万刚向二原告返还所谓购房款，亨地公司也从未将所谓购房款交付给孙万刚，孙万刚向二原告返还的款项是其个人款项，假使房屋买卖行为属于公司，作为公司员工，孙万刚不可能以自有资金返款公司的款项。房屋买卖过程中孙万刚和安鑫房地产存在恶意串通、无权处分行为，众雅公司与孙万刚有恶意串通骗取钱财的重大嫌疑，请求法院移送公安机关处理。被告众雅公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告众雅公司与二原告间不存在买卖合同关系，因此也不存在由买卖合同所发生的法律责任，原告与被告亨地公司签订了房屋买卖合同，因此原告与被告亨地公司之间存在买卖合同关系。二、原告与被告亨地公司签署房屋买卖合同后，被告亨地公司给原告出具了收款收据，说明被告亨地公司认可了原告将房款交给众雅公司的做法。三、买卖合同签订后，由于被告亨地公司不能向二原告交付案涉房屋，亨地公司与二原告签订了补充协议，就房屋的调换或返还房款达成了相关协议，说明被告亨地公司对案涉房屋的买卖关系、权利义务关系全程知晓并认可。四、被告亨地公司与众雅公司签订了建设施工合同，由于被告亨地公司不能按时向被告众雅公司支付工程款，因此两公司之间签订了以房屋销售抵工程款的约定，该协议中明确约定亨地公司在抵顶房屋销售之时，必须无偿提供房屋的销售相关手续、收款发票并负责办理产权证，并且双方对抵顶房屋销售款项的分配比例达成了协议，所以被告亨地公司与原告之间的房屋买卖协议合法有效，原告要求被告众雅公司承担买卖合同所发生的法律责任没有任何事实依据和法律依据。五。被告亨地公司主张被告众雅公司涉嫌诈骗，但其并未提供任何证据来证明其主张，也不申请司法鉴定，实属举证不能，其主张不能成立。被告王鑫辩称，同意被告众雅公司的意见，被告王鑫为被告众雅公司的员工，收的钱给众雅公司了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：2013年1月11日，原告张久珍与被告亨地公司签订《商品房买卖合同》，约定原告张久珍购买被告亨地公司开发的悦湾园第3幢1单元3层1号房屋，面积100.13平方米，总价款480,624元，该《商品房买卖合同》中加盖了被告亨地公司的印章及法定代表人印章。同日，原告张久珍将全部购房款交付被告众雅公司认可代其收款的被告王鑫，被告亨地公司出具了收款收据，该收款收据加盖了被告亨地公司的发票专用章。2015年2月2日，原告张久珍与被告亨地公司签订《协议书》，内容为“买受人张久珍在2013年1月11日从大连安鑫地产（中介公司）手中购得大连亨地房地产开发有限公司房屋一套，位于：大连湾悦湾园8-1-3-1（工程号G3-1-3-1）。由于政府为安置回迁居民将此房屋分给此地区的回迁户，导致买受人至今无法取得房屋。在此问题上大连亨地房地产开发有限公司没有任何欺瞒，在法律层面上也无任何过失。大连亨地房地产开发有限公司对此事表示同情和理解，并决定为买受人解决此问题。我公司决定就此问题提出两个解决方案：……二、于2015年4月2日至2015年5月1日期间，拿出一套面积相近的房屋进行替换。”原告张久珍在该《协议书》中注明“本人选择第二种方法，于2015年4月2日至2015年5月1日期间拿出一套面积相近的房屋进行替换。原购房合同继续有效”，原告张久珍在该《协议书》上签字、捺手印，被告亨地公司在该《协议书》中加盖合同专用章。被告亨地公司与被告众雅公司签订《建设工程施工合同》，约定工程名称为大连湾村棚户区改造项目G2#、G3#、G5#、G7#、G9#楼，工期为2012年7月30日至2012年10月30日，资金来源中约定被告亨地公司以房抵顶工程款的行使拨付工程款800万元（详见房屋抵顶工程款补充协议、房屋抵顶贷款利息补充协议）。被告亨地公司与被告众雅公司签订《房屋抵顶工程款补充协议》，约定被告亨地公司以房屋抵顶工程款，每平方米按4,000元计算，抵顶房屋包括原告购买的G3-1-3-1号房屋，补充协议还约定被告亨地公司必须无偿提供出售房屋的相关手续及收款发票，并负责办理产权证，在房屋未出售之前，双方均可以对以上房屋进行出售，但是若被告亨地公司出售，所得房款必须按每平方米4,000元的价格直接付给被告众雅公司，出售房屋的差额归被告亨地公司所有，被告众雅公司出售，所得房款归被告众雅公司所有，出售房屋的差额归被告众雅公司所有。被告众雅公司向本院提交了两份《房屋抵顶工程款补充协议》复印件，其中一份在合同末尾下划线一下有2013年6月20日字样，另一份无此日期标记。2013年3月26日，双方再次签订《房屋调换补充协议》，约定鉴于双方2012年7月30日签订的《房屋抵顶工程款补充协议》的内容，……达成如下补充协议，对部分原抵顶房屋进行了调换。被告王鑫系被告众雅公司的职工。二原告系夫妻关系，原告丁振辉在被告亨地公司提供笔录中认可其已收到退购房款130,000元。现案涉房屋已用于安置回迁户。本院所确认的上述事实有户口簿、《商品房买卖合同》、《协议书》、银行交易明细、收款收据、《建设工程施工合同》、《房屋抵顶工程款补充协议》、《房屋调换补充协议》丁振辉笔录及庭审笔录等在案为凭，上述证明已经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告张久珍与被告亨地公司签订了《商品房买卖合同》，虽然张久珍将购房款给付给被告王鑫，但被告亨地公司向原告出具了收款收据，说明被告亨地公司已实际认可原告将购房款交予他人的行为，并且在案涉房屋无法交付的情况下，被告亨地公司又与原告张久珍签订了协议书，双方协商用面积相近的房屋进行替换，进一步说明被告亨地公司与原告之间的房屋买卖合同关系成立。现案涉房屋已被他人占用而丧失交付条件，《协议书》中约定的房屋替换方案亦未实际履行，且目前已过替换期限四年有余，合同目的无法实现，原告据此要求解除与被告亨地公司签订的《商品房买卖合同》，合理合法，本院予以支持。合同解除后，被告亨地公司作为合同相对方应将购房款全额返还给原告，二原告系夫妻关系，因原告丁振辉在被告亨地公司提供笔录中自认已实际收到返还购房款130,000元，被告亨地公司应返还350,624元（480,624元-130,000元）。被告亨地公司主张其对《商品房买卖合同》的签订、收款收据的出具、《补充协议》的签订均不知情，上述合同中的印章其从未使用，系其员工与被告众雅公司通谋盗用，要求将案件移送公安机关，但被告亨地公司未提交相关证据，亦未申请司法鉴定，本院对其上述观点不予采纳。关于三被告应否共同偿还购房款的问题。被告亨地公司与被告众雅公司签订的《房屋抵顶工程款补充协议》中包含案涉房屋，双方已就该房屋的买卖及卖房款分配进行了约定，被告众雅公司可依据该协议的内容收取原告购房款，被告亨地公司质疑一份《房屋抵顶工程款补充协议》复印件日期问题，被告众雅公司解释为公司电脑打印的扫描件电子版自动加上的日期，且《建设工程施工合同》和《房屋调换补充协议》均能佐证《房屋抵顶工程款补充协议》的签订日期，即使《房屋抵顶工程款补充协议》签订于案涉《商品房买卖合同》之后，也可认定被告亨地公司通过《房屋抵顶工程款补充协议》及开具收款收据的行为对被告众雅公司收取案涉房屋购房款进行了追认。故虽然购房款的实际收取人是被告众雅公司，但被告众雅公司是依据被告亨地公司与其之间的债权债务关系进行收取，系二被告之间的纠纷，与二原告无关，与原告签订《商品房买卖合同》及《协议书》的主体均为被告亨地公司，根据合同相对性，二原告要求被告众雅公司与被告王鑫返还购房款于法无据，本院不予支持。关于利息，本案所涉及的合同未就解除合同后的利息问题进行约定，但案涉房屋系被告原因无法交付，原告关于利息的诉讼请求合理合法，被告亨地公司应按照人民银行同期贷款基准利率的标准向二原告支付利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张久珍与被告大连亨地房地产开发有限公司于2013年1月11日签订的《商品房买卖合同》及2015年2月2日签订的《协议书》；二、本判决生效之日起十日内，被告大连亨地房地产开发有限公司返还原告张久珍、原告丁振辉购房款350,624元及利息（利息以350,624元为基数，自2013年1月11日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）；三、驳回原告张久珍、原告丁振辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,510元（原告已预付），由原告张久珍、丁振辉共同负担1,800元，由被告大连亨地房地产开发有限公司负担6,710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 长  张 健人民陪审员  赵志武人民陪审员  李景洋二〇一九年十月三十一日书 记 员  刘婷婷本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。