重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0113民初11138号 原告：陈敏，女，1977年8月15日出生，汉族，住重庆市巴**。 被告：重庆一昂房地产经纪有限公司，住所地重庆市江**建新东路**附******，统一社会信用代码91500105MA5UB4P97X。 法定代表人：陈练，总经理。 被告：重庆泳泰房地产营销策划有限公司，住所地重，住所地重庆市巴**龙海大道****9-16信用代码915001133315997590。 法定代表人：刘顺永，总经理。 委托诉讼代理人：王永强，重庆贝泽禹律师事务所律师。 被告：重庆恒泉置业有限公司，住所地重庆，住所地重庆市巴**渝南大道**用代码91500113305056013J。 法定代表人：李元发，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：肖刚，重庆向前律师事务所律师。 原告陈敏诉被告重庆一昂房地产经纪有限公司(以下简称一昂公司)、重庆泳泰房地产营销策划有限公司（以下简称泳泰公司）、重庆恒泉置业有限公司（以下简称恒泉公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员史春亚适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈敏及被告泳泰公司委托诉讼代理人王永强、恒泉公司的委托诉讼代理人肖刚到庭参加诉讼，被告一昂公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2019年8月23日，被告泳泰公司向本院申请对《欢腾领寓公寓加盟合同》中被告一昂公司的公章真实性进行鉴定，于2019年9月27日撤回鉴定申请。本案现已审理终结。 原告陈敏向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与被告一昂公司签订的《欢腾领寓公寓加盟合同》；2.被告一昂公司支付2019年1月28日至2019年6月28日期间的租金6000元；3.被告一昂公司支付违约金40000元；4.被告一昂公司、泳泰公司、恒泉公司退还加盟费70000元；5.被告一昂公司、泳泰公司、恒泉公司支付以70000元为基数按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的从2017年11月11日至款清之日的利息。事实和理由：被告恒泉公司、泳泰公司在销售房屋时存在捆绑销售、变相加价和欺骗消费等行为，不签《欢腾领寓公寓加盟合同》就无法购买房屋。被告一昂公司未按照《欢腾领寓公寓加盟合同》约定支付房屋租金，构成违约，导致该合同无法履行。原告陈敏遂诉请如上。 被告一昂公司未到庭参加诉讼，庭审后，本院对其进行询问并形成笔录，被告一昂公司确认：被告一昂公司确实存在违约行为，故同意解除合同，同意支付所欠租金并返还房屋，另认可原告陈敏自认装修款价值26224元，并同意将装修款从加盟费中予以扣除，但认为原告陈敏要求的违约金金额过高，请求调整。 被告泳泰公司辩称，原告陈敏的诉讼请求无相应的事实依据和法律依据。原告陈敏的加盟系投资行为，系独立民事行为，被告非《欢腾领寓公寓加盟合同》相对方，不应当承担合同约定的责任。故请求驳回原告陈敏对被告的诉讼请求。 被告恒泉公司辩称，其不是本案适格被告，被告与原告陈敏之间仅存在房屋买卖合同关系，该合同已履行完毕，被告不存在违约行为。本案争议因《欢腾领寓公寓加盟合同》而起，被告非该合同相对方，与被告无关。故请求驳回原告陈敏对被告的诉讼请求。 原告陈敏围绕其诉讼请求向本院提交了《欢腾领寓加盟认购定金协议书》、《欢腾领寓公寓加盟合同》、《重庆市房屋买卖合同》、房屋产权证、不动产发票、完税凭证、POS单、重庆农村商业银行客户付款回单、收据、中国建设银行信用卡交易明细、预算表，被告恒泉公司围绕其辩称向本院提交了《重庆市房屋买卖合同》、合同签约表、收据，被告泳泰公司围绕其辩称向本院提交了《协议》，并有原、被告的庭审陈述作为证据，本院进行了证据审查，本院经审理认定事实如下： 2017年11月11日，原告陈敏与被告一昂公司签订《欢腾领寓公寓加盟合同》，约定将原告陈敏在被告恒泉公司处购买的位于重庆市巴南区艺园路180号8幢2-16号房屋(以下简称案涉房屋)以加盟被告一昂公司欢腾领寓的形式将房屋交给被告一昂公司装修并运营管理，加盟费10万元，开业时间为2018年3月28日，开业时间即为租金支付起算时间，每月被告一昂公司向原告陈敏支付租金1200元；如因原告陈敏收回房屋或房屋的所有权出现争议导致该合同无法继续履行时，原告陈敏须向被告一昂公司支付违约金，第一年至第四年违约赔付4万元；如因酒店经营不善导致运营终止，则被告一昂公司须支付违约金，第一年至第四年违约赔付4万元。2018年1月21日，原告陈敏与被告恒泉公司签订《重庆市房屋买卖合同》，约定原告陈敏向被告恒泉公司购买案涉房屋，原告陈敏按《重庆市房屋买卖合同》约定支付了房款。上述合同签订后，原告陈敏按约定向被告一昂公司支付了加盟费96224元，被告一昂公司出具相应收据。《欢腾领寓公寓加盟合同》的租金支付清单约定自2018年3月28日起每年的3月28日至4月28日为免租期，2018年4月28日至2018年12月28日租金抵房价9600元，2018年12月28日支付2018年12月28日至2019年1月28日租金800元抵房价400元，2019年1月28日支付2019年1月28日至2019年2月28日租金1200元，按以上规律按月支付租金1200元至2020年2月28日，2019年3月28日至4月28日为免租期。被告一昂公司支付原告陈敏2019年12月28日至2019年1月28日期间租金800元。案涉房屋已经装修完毕。嗣后，被告一昂公司未按合同约定履行支付租金义务。原告陈敏陈述，2019年6月租户退租案涉房屋。现原告陈敏以被告一昂公司不履行合同义务、加盟事宜终止运营和案涉房屋存在“售后包租”、捆绑式销售等方式销售房屋为由诉至法院，请求判如所请。 另查明，被告一昂公司、泳泰公司签订《协议》，约定被告泳泰公司代收2017年9月28日至2017年11月23日期间的加盟费，被告一昂公司向被告泳泰公司支付成功推介购房客户加盟“欢腾领寓公寓”项目推介费(小户型：支付46000元/套，大户型：支付52000元/套)。另，本院于2019年7月19日将诉状副本送达被告一昂公司。 本院认为，原告陈敏与被告一昂公司签订的《欢腾领寓公寓加盟合同》系双方的真实意思表示，双方应按约定享有权利、履行义务。被告一昂公司未按合同约定履行租金支付义务，该加盟事宜现已终止运营，原告陈敏有权要求解除《欢腾领寓公寓加盟合同》，本院确认《欢腾领寓公寓加盟合同》于诉状副本送达之日即2019年7月19日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现被告一昂公司同意返还加盟费70000元、支付所欠租金，本院对原告陈敏诉请被告一昂公司返还加盟费70000元予以支持；对于原告陈敏诉请被告一昂公司支付2018年1月28日至2018年6月28日期间的租金6000元，《欢腾领寓公寓加盟合同》的租金支付清单约定2019年3月28日至4月28日为免租期，故被告一昂公司应支付原告陈敏2019年1月28日至2019年3月28日、2019年4月28日至2019年6月28日期间的租金4800元。 关于原告陈敏诉请被告一昂公司支付以70000元为基数按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2017年11月11日至款清之日止的利息和因运营终止支付违约金40000元的诉讼请求。审理过程中，被告一昂公司认为原告陈敏要求支付的违约金金额过高，请求调整。本案中，被告一昂公司在履行合同过程中，存在违约行为，应承担违约责任，原告陈敏未能提交证明其实际损失的证据，结合本案情况，本案的违约金计算以70000元为基数按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍的标准自《欢腾领寓公寓加盟合同》解除之日的次日即2019年7月20日起计算至返还加盟费之日止为宜，违约金总金额不超过40000元，原告陈敏要求被告一昂公司支付以70000元为基数按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2017年11月11日起算的利息，没有法律和事实依据，对于以70000元为基数按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年7月20日至款清之日止的利息损失，本院对其诉请违约金已予部分支持，足以弥补其损失，故本院对原告陈敏该诉请不予支持。 关于被告泳泰公司、恒泉公司是否应对被告一昂公司的上述付款义务承担共同责任的问题。本案中，原告陈敏购买房屋，加盟项目均系其真实意思表示，其购买房屋的目的为用于投资，原告陈敏可以自行选择是否先行签订《欢腾领寓公寓加盟合同》再购买房屋，原告陈敏与被告恒泉公司签订的《重庆市房屋买卖合同》中亦未约定须先加盟才能购买房屋，故不应认定被告恒泉公司、泳泰公司在销售房屋中存在“售后包租”和捆绑式销售，现原告陈敏以被告恒泉公司、泳泰公司在销售房屋中存在“售后包租”和捆绑式销售为由要求被告泳泰公司、恒泉公司对被告一昂公司的上述付款义务承担共同责任的诉讼请求，于法无据，本院均不予支持。被告一昂公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应自行承担未到庭应诉的不利后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告陈敏与被告重庆一昂房地产经纪有限公司签订的《欢腾领寓公寓加盟合同》于2019年7月19日解除； 二、被告重庆一昂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈敏返还加盟费70000元、支付租金4800元； 三、被告重庆一昂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付以70000元为基数按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍的标准自2019年7月20日起计算至返还加盟费70000元之日止的违约金(违约金总金额不超过40000元)； 四、驳回原告陈敏的其他诉讼请求。三、被告重庆一昂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付以70000元为基数按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍的标准自2019年7月20日起计算至返还加盟费70000元之日止的违约金(违约金总金额不超过40000元)； 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2620元，减半收取1310元，由被告重庆一昂房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 史春亚 二〇一九年十月二十三日 法官助理 王小凤 书 记 员 王 倩