广西壮族自治区马山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0124民初1269号 原告：黄宏顺，男，1987年1月11日生，汉族，住马山县。 原告：赖晓露，女，1984年7月1日生，汉族，住马山县。 委托诉讼代理人：谢仁文，广西诚上金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈思好，广西诚上金律师事务所实习律师。 被告：广西马山汉邦房地产开发有限公司，住所地马山县白山镇镇北东三巷**，统一社会信用代码91450124677736474X。 法定代表人：杨志忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭家仁，广西通林律师事务所律师。 原告黄宏顺、赖晓露与被告广西马山汉邦房地产开发有限公司（以下简称汉邦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，于同年10月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢仁文、陈思好，被告委托诉讼代理人谭家仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄宏顺、赖晓露向本院提出诉讼请求：1、判令汉邦公司向黄宏顺、赖晓露支付延迟办理不动产登记证书的违约金62733.39元；2、判令汉邦公司在判决生效之日起15日内向黄宏顺、赖晓露出具已付房款的发票；3、判令本案的案件受理费、诉讼保全费和保险保全费由汉邦公司承担。事实与理由：2014年4月24日，黄宏顺、赖晓露与汉邦公司签订《商品房买卖合同》，约定黄宏顺、赖晓露购买汉邦公司位于马山县永泰·佳境天城3栋3单元501号房，建筑面积122.71平方米，总价306775元。合同第十五条约定汉邦公司应当在交房后360日内，将办理权属登记材料报产权登记机关备案，因汉邦公司责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，黄宏顺、赖晓露不退房，汉邦公司按已付房价款1%向黄宏顺、赖晓露支付违约金。合同签订后，黄宏顺、赖晓露按合同约定向汉邦公司支付了购房款，汉邦公司于2014年12月31日将房屋交付黄宏顺、赖晓露使用，但未按约定的交房后360日内（2015年12月26日前）向房屋产权登记机关报送材料，导致黄宏顺、赖晓露不能及时取得不动产登记证书，经黄宏顺、赖晓露多次催告积极维权长达三年多时间，直至2019年5月23日黄宏顺、赖晓露才取得不动产登记证书。黄宏顺、赖晓露认为：1、黄宏顺、赖晓露与汉邦公司达成的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。汉邦公司的行为已经构成违约。2、虽然合同约定汉邦公司的上述违约行为需按已付房价款1%向黄宏顺、赖晓露支付违约金，但因该合同约定是汉邦公司提供的格式条款，约定的违约金过低，明显有失公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，汉邦公司的违约行为已经严重影响了黄宏顺、赖晓露的工作、生活，约定的违约金明显不能补偿黄宏顺、赖晓露损失，因此应当参照中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算违约金。 黄宏顺、赖晓露为证明其主张，举出以下证据证明： 1、《商品房买卖合同》1份，用以证明黄宏顺、赖晓露与汉邦公司就房屋买卖相关事宜达成一致、双方约定汉邦公司应在交房后360日内向产权登记机关提交登记资料的事实。 2、购房首付款收据； 3、银行借款合同； 以上证据2、3用以证明黄宏顺、赖晓露已按合同约定支付房款的事实。 4、税收缴款书，用以证明黄宏顺、赖晓露已缴付房屋税费的事实。 5、水电共摊费收据，用以证明汉邦公司已向黄宏顺、赖晓露交付房屋的事实。 6、不动产登记证书，用以证明黄宏顺、赖晓露于2019年5月23日才取得不动产登记证书的事实。 汉邦公司辩称：1、在办理不动产权属证书过程中，汉邦公司将资料提交给不动产权属登记部门后，只有协助办理义务，黄宏顺、赖晓露没有及时办理、取得证书，应由其自行承担责任；黄宏顺、赖晓露没有证据证明其所受到的经济损失，其主张违约金过低，要求调高违约金，没有事实及法律依据。2、按合同约定，汉邦公司向黄宏顺、赖晓露交付房屋后，应在360日内向房屋产权登记机关报送资料备案。汉邦公司没有在360日内向房屋产权登记机关报送材料的，黄宏顺、赖晓露自第361日开始就应当知道其权利被损害，诉讼时效开始起算。现黄宏顺、赖晓露要求汉邦公司支付违约金已超过法律规定的诉讼时效期间，其诉讼请求应予驳回。3、汉邦公司现在已经向税务机关申请开具发票，将尽快交给黄宏顺、赖晓露。4、诉讼费用由法院依法确定。 汉邦公司为其辩解，申请本院向不动产登记部门调取在不动产登记过程中，其提交资料备案的时间。不动产登记部门提供证据证明：汉邦公司向不动产登记部门提交不动产登记备案资料的时间为2019年5月16日。 经过庭审质证，双方当事人对对方当事人提交的证据真实性、关联性、合法性没有异议，本院予以认定。 根据认定的上述证据及庭审中各方陈述，本院确认以下法律事实： 2014年4月24日，黄宏顺、赖晓露与汉邦公司签订《商品房买卖合同》，约定黄宏顺、赖晓露购买汉邦公司位于马山县永泰·佳境天城3栋3单元501号房，建筑面积122.71平方米，总价306775元。合同第十五条关于产权登记规定：“出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、因买受人的原因，造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人自行承担全部责任，并按已支付房款的1%向出卖人支付违约金。”合同签订后，黄宏顺、赖晓露按合同约定向汉邦公司全额支付了购房款，汉邦公司于2014年12月31日向黄宏顺、赖晓露交付房屋，于2019年5月16日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2019年5月23日黄宏顺、赖晓露取得不动产登记证书。庭审中，黄宏顺、赖晓露明确表示其第1项诉讼请求为要求汉邦公司承担逾期将产权登记资料报产权登记机关备案的违约责任。针对汉邦公司主张的诉讼时效期间问题，黄宏顺、赖晓露认为，汉邦公司违约行为具有连续性，诉讼时效起算点应当是汉邦公司将产权登记资料报产权登记机关备案之日，黄宏顺、赖晓露主张违约金权利没有超过诉讼时效期间。 本院认为，黄宏顺、赖晓露与汉邦公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。 关于黄宏顺、赖晓露要求汉邦公司支付逾期将产权登记资料报产权登记机关备案的违约金是否超过诉讼时效期间问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，本案诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，则适用民法总则三年诉讼时效期间的规定。黄宏顺、赖晓露与汉邦公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”根据上述法律规定和当事人约定，双方确认涉案房产交付日期为2014年12月31日，则汉邦公司应当于360日内，即2015年12月26日前，将产权登记资料报产权登记机关备案。黄宏顺、赖晓露于2015年12月27日起，即可开始向汉邦公司主张逾期将产权登记资料报产权登记机关备案的违约责任。也就是说，黄宏顺、赖晓露自汉邦公司逾期将产权登记资料报产权登记机关备案之日起即应当知道其合同权利被侵害，应在法定的诉讼时效期间请求汉邦公司承担违约责任。本案汉邦公司逾期将产权登记资料报产权登记机关备案违约金之债权请求权的两年诉讼时效期间应从2015年12月27日起算至2017年12月27日止。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，本案诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，则应当至2018年12月27日即三年诉讼时效期间届满。黄宏顺、赖晓露提起本案诉讼时间为2019年8月22日，已超过三年的诉讼时效期间，其就汉邦公司逾期将产权登记资料报产权登记机关备案享有的违约金债权已丧失胜诉权。汉邦公司关于本案诉讼时效问题的抗辩理由成立，本院予以采纳。黄宏顺、赖晓露主张，汉邦公司违约行为具有连续性，诉讼时效应当从汉邦公司将产权登记资料报产权登记机关备案之日起起算，没有法律依据，其要求汉邦公司支付逾期将产权登记资料报产权登记机关备案的违约金，因已超过诉讼时效期间，本院予以驳回。 关于黄宏顺、赖晓露要求汉邦公司向其出具已付房款的发票问题，因汉邦公司当庭表示愿意履行该合同义务，本院予以支持。关于案件受理费问题，法律规定由本院依法确定。因黄宏顺、赖晓露没有证据证明本案在诉讼期间采取诉讼保全措施，其要求汉邦公司承担诉讼保全费和保险保全费，没有事实依据，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、广西马山汉邦房地产开发有限公司自本案判决生效之日起15日内向黄宏顺、赖晓露出具已付房款的发票； 二、驳回黄宏顺、赖晓露其他诉讼请求。 上述判决，义务人应在本案判决规定的履行期限内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费1468元，减半收取734元，由黄宏顺、赖晓露负担684元，由广西马山汉邦房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韦先辉 二〇一九年十月十一日 书记员  林志焕 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 三、《中华人民共和国民法总则》 第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。