北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终13920号上诉人（原审被告）：王振泽，男，1968年1月1日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京市久筑物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区南新园小区**楼**。法定代表人：朱宝东，董事长。委托诉讼代理人：邹银环，女，北京市久筑物业管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：王承瑶，女，北京市久筑物业管理有限责任公司员工。上诉人王振泽因与被上诉人北京市久筑物业管理有限责任公司（以下简称久筑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初29408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王振泽上诉请求：撤销一审判决,发回重审或改判驳回久筑物业公司的一审诉讼请求，支持王振泽的一审反诉请求。事实和理由:一、久筑物业公司收取物业费依据不能成立。久筑物业公司未提交其提供物业服务的直接证据；诉讼时效上，久筑物业公司至少十年收取物业费的权利已经超过了诉讼时效；二、王振泽反诉部分的请求，应予支持。1.久筑物业公司恢复小区绿地、道路，清除违法车位，消除不安全因素；2.久筑物业公司赔偿楼宇物业价值损失2.5万元；3.久筑物业公司支付停车收费收益1万元、电梯内广告经营收益1.5万元。久筑物业公司辩称：同意一审判决，不同意王振泽的上诉请求。久筑物业公司提供了物业服务，王振泽应交纳相应的物业费。久筑物业公司的诉讼请求未超过诉讼时效。久筑物业公司向一审法院起诉请求：要求王振泽支付2000年7月1日至2015年12月31日期间的物业费46781.05元、滞纳金5000元。王振泽向一审法院反诉请求：1.久筑物业公司清除北京市朝阳区南湖东园一区内的违法车位；2.久筑物业公司赔偿因物业服务质量不好造成的涉诉房屋价值的降低，按2.5万元主张；3.久筑物业公司支付停车收费收益1万元、电梯内广告经营收益1.5万元。一审法院认定事实：久筑物业公司系从事物业管理等经营的有限责任公司。王振泽系涉诉房屋产权人，房屋建筑面积140.25平方米，房屋性质为商品房。1999年9月3日，久筑物业公司（乙方）与王振泽（甲方）签订《物业管理合同》，约定：鉴于甲方已取得北京市×楼×号（建筑面积140.25平方米）住宅的合法产权或使用权，为维护房屋所有人、使用人的合法权益，现就物业管理有关事宜订立本合同。管理内容：甲方委托乙方为其房产的物业管理机构，全权负责其房产的各项管理服务。乙方接受甲方委托并依本合同行使物业管理职能。合同中约定了物业管理的具体内容。合同中对物业管理服务费用的标准进行了约定，其中包括：绿化费0.58元/平方米·年，化粪池清掏费0.32元/平方米·年，管理费2.98元/平方米·年，小区共用设施维护费1.06元/平方米·年，生活垃圾外运费22.22元/户·年，公共部位中小修费4.34元/平方米·年，电梯水泵运行费11.96元/平方米·年，保洁费3元/户·月，保安费5元/户·月，各项费用统收服务费1元/户·月。合同中对甲、乙双方的责任进行了约定。合同中违约责任约定：甲方逾期交纳本合同所规定的各项费用，乙方有权向其加收滞纳金，凡逾期七日以上的，每逾期一日加收应付金额的0.1%的滞纳金，过期一个月以上仍未交清者，乙方将有权采取停水、停电等一系列措施，直到甲方缴清所欠费用及滞纳金。本合同有效期为十个月，自1999年9月1日起至2000年7月1日止；合同在有效期内，若小区物业管理委员会成立，合同自然终止，由物业管理委员会另行签订新的物业管理合同。庭审中，久筑物业公司提交了其公司自行制作的《收费标准》及《欠费明细》各一份，证明涉诉房屋现物业费的具体计算标准及王振泽欠缴物业费的金额。《收费标准》中载明：绿化费0.55元/平方米·年，管理费2.82元/平方米·年，化粪池清掏费0.3元/平方米·年，小区公共设施维护费1元/平方米·年，生活垃圾外运费30元/户·年，公共部位小修费3.54元/平方米·年，电梯水泵费11.36元/平方米·年，保洁费3元/户·月，保安费5元/户·月，安防设备设施运行维护费0.6元/平方米·年，消防设备设施运行维护费1.2元/平方米·年，公共照明费4元/户·月。王振泽不认可久筑物业公司的收费标准。久筑物业公司提交了：1.《北京市发展和改革委员会关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》、《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》，证明消防设备设施运行维护费、安防设备设施运行维护费的收费依据和标准；2.《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》，证明其主张的物业费并未超过北京市标准。王振泽对于此组证据的真实性均不持异议。久筑物业公司提交了《缴费通知》照片若干、EMS快递底单、投递结果查询网页截屏打印件，证明其公司每年催缴物业费，未放弃向王振泽主张权利。王振泽不认可照片的真实性，并认为照片中最早的《缴费通知》是2012年。对于EMS快递底单、投递结果查询网页截屏打印件，王振泽表示其收到过久筑物业公司发送的EMS，但不记得具体内容了。王振泽就本反诉提交了：1.小区内道路、车辆、车位照片若干，证明久筑物业公司违规私划停车位，小区内车辆乱停乱放、管理混乱；2.107号楼单元门照片、楼内墙面照片，证明单元门门禁损坏无人维修，导致外部人员进出自由，楼内小广告猖獗；3.小区电梯内照片，证明久筑物业公司利用电梯内的广告获取收益；4.链家网网页照片打印件，证明涉诉房屋所在小区房价明显低于临近其他小区。久筑物业公司表示其系合法合规管理车辆，未违规私划停车位，相关物业管理收益亦按时公示，小区内物业服务环境良好。关于链家网网页照片打印件，久筑物业公司认为房价受户型、面积等多重因素影响，与其公司无关。另查一，涉诉房屋所在小区至今尚未成立业主委员会或物业管理委员会。另查二，北京市物价局、北京市财政局曾发布《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》，其中规定自1999年7月1日起本市内由物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元。另查三，北京市国土资源和房屋管理局曾发布京国土房管物字【2000】第268号文件，认为住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，该能源费用可以计入物业管理成本，并由受益人即楼内全体人分摊。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，久筑物业公司与王振泽签订的《物业管理合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应当据此行使权利、履行义务。现上述《物业管理合同》虽已超过有效期，但久筑物业公司在合同期满后继续为涉诉房屋所在小区提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，久筑物业公司向作为合同相对方，同时也是涉诉房屋业主的王振泽主张物业费，于法有据。久筑物业公司现主张的物业费计算标准既未超过双方《物业管理合同》中的约定，亦不高于北京市现行收费标准，法院予以支持。具体金额，由法院根据王振泽的欠费期间依法予以核算。王振泽认为久筑物业公司物业服务不到位，但其举证尚不足以证明久筑物业公司的服务瑕疵已经达到减免物业管理费的程度，故法院对于王振泽的此项抗辩不予采纳。但久筑物业公司仍应尽力提高服务质量，竭诚为涉诉小区服务，最大限度的争取获得小区业主的满意和认可。对于王振泽提出的诉讼时效抗辩，因久筑物业公司一直持续地提供物业服务，且王振泽并未举证证明久筑物业公司有明显的怠于收取物业费的情况，故本案不存在久筑物业公司诉讼请求超过诉讼时效的情况。关于滞纳金，因双方《物业管理合同》期满后，久筑物业公司与王振泽只是存在事实上的物业服务关系，故久筑物业公司主张滞纳金的请求，法院不予支持。关于反诉，王振泽主张系久筑物业公司物业服务质量差导致其就涉诉房屋产生价值损失，但房屋价格受到多重因素影响，现王振泽未能就其此项主张充分举证，法院不予支持。关于车位以及给付停车费、广告收益的反诉请求，均涉及其他业主权益，法院在本案中不予处理。综上，一审法院判决：一、王振泽于本判决生效之日起十五日内向北京市久筑物业管理有限责任公司支付2000年7月2日至2015年12月31日期间的物业费46668.75元；二、驳回北京市久筑物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回王振泽的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，王振泽提交久筑物业公司通过EMS给王振泽发送的律师函一份，落款日期为2012年3月1日，用以证明久筑物业公司怠于收取物业费，2000年至2010年十年的物业费收取权利超过了两年的诉讼时效；久筑物业公司发表质证意见称，真实性认可，证明目的不认可，久筑物业公司的主张没有超过诉讼时效。久筑物业公司每年在电梯口都有贴催缴物业费的通知，王振泽每年都去交供暖费，交给久筑物业公司，在王振泽交供暖费的时候，久筑物业公司肯定就会向王振泽催缴物业费。久筑物业公司是一直在催缴，只不过是2012年的时候，王振泽未交费的时间太长了，久筑物业公司采用书面的形式有正式的用法律诉讼的手段催缴了一次。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为：本案二审主要涉及如下争议问题：对于王振泽是否应向久筑物业公司交纳物业费的问题。久筑物业公司向王振泽所在的小区提供物业服务，王振泽接受了久筑物业公司提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。久筑物业公司提供了物业服务，王振泽理应交纳物业费。久筑物业公司主张的物业费计算标准不高于北京市现行收费标准，经核算，一审法院对于王振泽欠付物业费的金额计算正确，本院予以确认。对于王振泽提出的诉讼时效问题。一方面，王振泽享受了久筑物业公司提供的物业服务，但从2000年7月开始未交纳物业费，十多年来，王振泽未交纳物业费，实际上是在其他业主正常交纳物业费的情况下，王振泽才能享受到物业服务，如果因诉讼时效免除王振泽需要交纳的物业费，对提供物业服务的久筑物业公司不公平，对其他正常交纳物业费的业主也不公平。另一方面，物业管理服务是一个连续提供服务的过程，如果久筑物业公司停止一段时间不提供物业服务，会导致垃圾堆积、电梯停运等，正常的生活秩序会受到严重影响，久筑物业公司提供的物业服务并未终止，所以计算诉讼时效的依据不足。对于王振泽的一审反诉请求。房屋价值受多种因素影响，王振泽主张因物业服务质量不好造成涉诉房屋价值降低的损失，无事实及法律依据，本院不予支持；对于清除车位、支付停车收费收益和电梯内广告经营收益的问题，久筑物业公司已经对停车费、广告经营收益的使用情况进行了公示，且上述问题均涉及其他业主权益，法院无法单独依据王振泽的诉讼请求作出处理，一审法院未予支持王振泽的一审反诉请求，不违反法律规定。综上所述，王振泽的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2145元，由王振泽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 胡新华审 判 员 郑吉喆二〇一九年十月二十五日法官助理 矫冰玉书 记 员 陈 萌书 记 员 陈佳琪