福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初1369号 原告：赵思阳，男，1966年9月21日生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：王志坚，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈燕云，福建闽荣律师事务所律师。 被告：泉州银行股份有限公司洛江支行，住所地福建省泉州市洛江区安吉路阳光美尔奇店面107-112。 负责人：李峤,该支行行长。 委托诉讼代理人：庄泽清，男，该行律师。 委托诉讼代理人：庄杰鸿，男，该行员工。 第三人：泉州市河市电教设备有限公司，住所地福建省泉州市洛江区河市镇禾格顶。 法定代表人：方幸福。 第三人：潘国川，男，1967年5月4日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 第三人：方美，女，1968年2月17日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 原告赵思阳与被告泉州银行股份有限公司洛江支行（以下简称泉州银行洛江支行）、第三人泉州市河市电教设备有限公司（以下简称河市电教公司）、潘国川、方美案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告赵思阳及其委托诉讼代理人陈燕云、被告泉州银行洛江支行的委托诉讼代理人庄泽清、庄杰鸿到庭参加诉讼，第三人河市电教公司、潘国川、方美经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵思阳向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得执行址在泉州市洛江区XX室房产；2.确认址在泉州市洛江区XX室房产赵思阳所有。事实和理由：90年代初，河市电教公司为解决公司内部职工的住房问题，向内部职工筹集基建资金建造宿舍楼Ａ。1997年，河市电教公司将建成后的宿舍楼交由内部职工认购。潘国川作为河市电教公司公司员工按照《河市电教公司宿舍楼分配购买方案》购买了XX室房产并已经付清购房款。2006年3月4日，赵思阳与潘国川签订《房屋转让契约书》，将案涉房产转给赵思阳，赵思阳支付潘国川房产价款67000元。赵思阳自2006年3月份实际居住至今。根据我国物权法第十五条规定，潘国川与河市电教公司之间的房屋买卖合同关系自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同的效力，潘国川与赵思阳之间亦已经存在合法有效的买卖合同关系。就泉州银行洛江支行与河市电教公司金融借款合同纠纷一案，本院根据泉州银行洛江支行的执行申请，查封赵思阳所有的XX室房产所占用的洛国用（2004）第62号国有土地。赵思阳依法提出案外人执行异议，本院于2019年6月17日作出（2019）闽0504执异8号执行裁定书，裁定驳回赵思阳的异议请求。赵思阳认为，其在2006年3月4日已经向潘国川支付全部购房款，XX室房产未能办理过户登记的原因系河市电教公司未予协助，非赵思阳自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，赵思阳的案外人执行异议的主张合法有据，可以排除执行，法院依法不得执行案涉房产，应当解除对案涉房产及相应土地的查封等执行措施。故起诉，望判如所请。 诉讼过程中，赵思阳明确其诉讼请求中XX室房产包括XX室房产及其附属的储藏间（以下简称诉争房产）。 泉州银行洛江支行辩称，1.泉州银行洛江支行申请执行河市电教公司宿舍楼，根据产权凭证，该宿舍楼登记在河市电教公司名下，系河市电教公司合法财产，非赵思阳所有。2.假设购买合同为真，潘国川与河市电教公司签订的购买方案，违反国家法律法规等强制性规定，应为无效合同，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定。河市电教公司宿舍楼其建设用途系工业厂房配套宿舍用途，未经法律规定不得私自变更土地及其建筑物的用途，但河市电教公司在未合法变更土地及建筑物的用途，亦未能取得合法销售资格的前提下，私自将厂房配套的宿舍拆零作商品住宅出售给赵思阳，其行为违反法律法规的禁止性规定，且扰乱了国家对房地产市场的管理秩序，损害了社会公共利益。3.买卖合同无效，则赵思阳仅有请求返还货币的请求权，没有其他合法物权阻却泉州银行洛江支行对诉争房产的强制执行。 河市电教公司、潘国川、方美未作陈述。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:对赵思阳提供的《收款收据》《证明》《河市电教公司宿舍楼分配购买方案》，其上有加盖河市电教公司财务专用章，且有公司原财务出纳出具的证明，故对其真实性本院予以确认，能证明潘国川已按分配购买方案支付了案涉房产全部购房款的事实。《房屋转让契约书》、结婚证复印件、身份证复印件，经审查内容真实，来源合法，与本案具有关联性，可以证明潘国川及其配偶方美将案涉房产出售于赵思阳，且赵思阳已缴清购房款的事实；电网网站图片、电费明细、水费交费存折，能证明由赵思阳实际占有使用案涉房屋的事实，予以确认。内资企业登记情况表能证明河市电教公司的基本情况，不动产权属登记信息查询结果证明，能证明河市电教公司的宿舍楼A仅办理了集体产权，前述证据的真实性、合法性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：址在洛江区［房屋权属证号：泉房权证洛江区（洛）字第XX号］，登记在河市电教公司名下。20世纪90年代，河市电教公司建造了公司宿舍楼Ａ，建成后交由内部职工认购。1997年1月25日，河市电教公司公布宿舍楼分配购买方案，载明XX房金额65880元，储藏间按电线路分配。潘国川系河市电教公司职工，其向河市电教公司认购宿舍楼XX室房产，并于1998年2月4日支付了购房款65880元，河市电教公司出具对应的收款收据。2006年3月4日，赵思阳与潘国川、方美签订《房屋转让契约书》，约定潘国川、方美将诉争房屋作价67000元出售给赵思阳，该款已付清。此后，诉争房屋由赵思阳居住至今。 另查明，法院在执行申请人泉州银行洛江支行与被申请人河市电教公司、方玉平、方幸福金融借款合同纠纷一案中，因上述被执行人未履行生效法律文书确定的义务,泉州银行洛江支行向法院申请强制执行。本院于2019年3月27日作出(2019)闽0504执440号之一执行裁定书,裁定查封、扣押河市电教公司、方玉平、方幸福相应价值的财产,包括本案讼争房产。赵思阳向本院提出书面异议,本院于2019年6月17日作出(2019)闽0504执异8号执行裁定书,驳回赵思阳的异议申请。赵思阳不服该裁定，故起诉。 本院认为，本案系金钱债权执行中，买受人赵思阳对登记在被执行人河市电教公司名下的不动产被查封提出异议从而引发的执行异议之诉。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，结合本院查明的事实，可以认定赵思阳对登记在河市电教公司名下的涉案房产提出异议理由成立：1.潘国川虽未与河市电教公司签订书面购房合同，但其按照河市电教公司提供的分配购买方案全额认购了案涉房产;2.河市电教公司在潘国川认购案涉房产后将该房产交付给潘国川；3.潘国川、方美将案涉房产出售给赵思阳，并由其自2006年实际合法占有使用至今，赵思阳缴交了案涉房产所有的水费、电费，据此可以认定赵思阳在本院查封之前已经实际占有诉争房屋;4.在认购案涉房产后未能及时办理过户登记系因河市电教公司不予协助，而非赵思阳原因。 综上所述，赵思阳对其购买的登记在河市电教公司名下的房产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形且其权利能够排除执行，本院对赵思阳请求排除对案涉房产的执行，予以支持。赵思阳请求确认案涉房产归其所有，该诉讼请求不符合国家政策及有关法律的规定，不予支持。河市电教公司、潘国川、方美经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行址在泉州市洛江区XX室房产及对应的储藏间； 二、驳回赵思阳的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由泉州银行股份有限公司洛江支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判长  黄正乾 审判员  林毅高 审判员  王冬梅 二〇一九年十月二十三日 书记员  邱 思 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。