北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终14493号上诉人(原审被告、反诉原告)：北京优邦房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路**院**楼**01-1806。法定代表人：唐晓璐，总经理。委托诉讼代理人：王月，女，1992年3月9日出生，北京优邦房地产经纪有限公司员工，住北京市通州区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：王英，女，1970年12月1日出生，住北京市丰台区。原审被告：王月，女，1992年3月9日出生，北京优邦房地产经纪有限公司员工，住北京市通州区。上诉人北京优邦房地产经纪有限公司（以下简称优邦公司）因与被上诉人王英、原审被告王月委托合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初28721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。优邦公司上诉请求：认可原审判决第一项，不同意第二至五项，请求改判优邦公司不支付房屋租金及房屋占用使用费；本案一、二审诉讼费均由王英承担。事实和理由：因房屋不符合出租要求而进行装修，此期间优邦公司不应该交纳房屋租金，且优邦公司不存在拖欠房屋租金的行为，一审法院判令优邦公司支付王英房屋租金8750元属于认定事实错误；自2018年8月25日王英行使合同解除权，随之收回涉案房屋，更换门锁，涉案房屋一直由王英实际控制，其可另行出租，对屋内的物品有权进行处理，优邦公司无需承担房屋占有使用费。王英辩称：不认可一审判决，但未提出上诉，一审判决认定的房屋占有使用费标准过低。王月述称：同意优邦公司的上诉请求。王英向一审法院起诉请求：1.请求确认双方的委托合同解除，并要求优邦公司、王月将房屋腾退返还给王英，合同解除时间由法院判决解除；2.请求优邦公司、王月支付从2018年5月16日至法院判定的合同解除之日的房屋租金，按照每月3500元的标准计算，以及违约金7000元、开锁换锁500元，律师费5500元；3.请求判令优邦公司、王月支付房屋占用费，按照每月租金3500元的标准计算，自合同解除之日至优邦公司、王月实际腾房之日止；4.本案的公告费、诉讼费由优邦公司、王月承担。优邦公司向一审法院提出反诉请求：1.判令王英赔偿优邦公司合同期内的全部收益金额及200%的租金共计35000元；2.判令王英自行换锁后对客户造成的损失赔偿200%的租金共计10000元。一审法院认定事实：2018年1月16日，王英作为委托人、优邦公司作为受托人，双方签订一份《北京市房屋出租委托合同》，约定王英委托优邦公司独家出租顺义区后沙峪镇枫泉花园某号房屋，房屋租赁用途为居住，委托期限自2018年3月1日至2021年2月28日止，共36个月；合同签订后，王英同意每年预留出30天为免租期，不计算租金，并于2018年1月16日前将房屋交付优邦公司；王英同意优邦公司对房屋进行装修、装饰或添置新物；月租金标准为3500元，支付方式为半年付，其中2018年1月16日付第一笔款项10500元，2018年9月1日付第二笔款项21000元……双方在违约责任条款约定：委托期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30天通知对方，并按月租金的200%支付违约金；委托期内甲方提前收回房屋，无论转租自用或因自身原因造成本合同不能履行的，应赔偿乙方月租金200%作为违约金，及承担乙方对该房屋进行装修和配置物品的费用。双方另在补充协议第3条约定：提前一周支付租金，如未能支付甲方有权收房。合同签订后，优邦公司付王英第一笔租金10500元（将三年的免租期一次扣除），王英将涉诉房屋交付优邦公司使用，优邦公司对涉诉房屋进行了装修，包括刷墙、铺地板、安装橱柜、厨房和卫生间铺地砖、卫生间安装水池和热水器。因优邦公司未提前一周支付租金，2018年8月27日，王英向优邦公司的财务王晓玲催要租金，王晓玲告知可向李敏询问租金之事，王英给李敏打电话催要租金，李敏表示不会拖欠租金，核实后会给王英付租金。但至2018年9月1日，优邦公司仍未付租金。2018年9月1日，王英在民警在场的情况下找开锁公司更换了涉诉房屋的门锁。当时，房屋内尚有优邦公司的部分办公家具及电脑。王英提起本案诉讼后，其于2018年10月、11月多次向唐晓璐、王月等人发送短信告知其已提起诉讼并要求将涉诉房屋内的办公桌椅、文件柜、电脑等搬走，优邦公司仍未搬走。2019年9月2日，本院与王月电话核实，王月表示涉诉房屋内的物品其都不要了，由王英自行处置。就优邦公司所述的因王英拒绝向其支付装修漏水赔偿款，故没有按约交纳第二期租金的意见，王英不予认可，优邦公司也未举证证明上述事实。王英认为优邦公司与王月的财产混同，故要求王月承担连带责任。上述事实，有庭审笔录、北京市房屋出租委托合同、录音等在案佐证。一审法院认为，王英和优邦公司签订的《北京市房屋出租委托合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。双方在合同中约定了租金的支付标准和期限，优邦公司、王月应按照约定支付租金。双方虽在合同主文中对第二笔租金的支付时间进行了约定，但在合同补充条款中，双方又补充约定应提前七日支付租金，故双方改变了主文中约定的付款时间，优邦公司应在2018年9月1日前七日支付第二笔租金21000元。但优邦公司未支付，按照双方合同补充条款第3条约定，王英有权将房屋收回。2018年9月1日，王英在民警在场的情况下通过换锁公司更换了涉诉房屋的钥匙，即王英于当日已将涉诉房屋收回。自此，双方合同客观上已无法履行，法院确认双方的《北京市房屋出租委托合同》自2018年9月1日解除。优邦公司已付王英租金10500元，即已付三个月的租金，双方基于合同三年的履行期约定了三个月的免租期，现合同因优邦公司违约仅履行了6个月，故按照公平合理原则，仅应给予优邦公司15天的免租期，法院确认优邦公司支付了王英2018年3月16日至2018年6月15日的租金，2018年6月16日至2018年8月31日期间的租金8750元优邦公司仍应给付。因优邦公司的委托诉讼代理人王月明确表示不要涉诉房屋的物品，可由王英自行处置，该意思系优邦公司对其财产的自行处分，法院对此不持异议。王英可自行处分涉诉房屋内优邦公司的物品，其要求优邦公司腾退涉诉房屋的请求法院不再予以支持。双方在合同中并无关于逾期支付租金优邦公司应付王英违约金的约定，故王英要求优邦公司支付违约金法院不予支持。王英要求优邦公司支付本案的律师费用，无法律依据，法院不予支持。王英更换门锁仍依附于其所有的房屋上，其要求优邦公司支付换锁费法院不予支持。王英行使合同解除权将涉诉房屋收回，并于诉讼后通知优邦公司将房屋内的物品搬走，优邦公司拒绝腾退，应向王英支付适当的房屋占用使用费。使用费的具体数额由法院结合优邦公司实际使用房屋的情况、获益情况等因素综合确定，王英主张过高部分，法院不予支持。优邦公司系房屋租赁合同的相对人，王英要求王月承担连带责任缺乏相应的法律依据，法院不予支持。因优邦公司未在合同约定期限给付房租，王英收回房屋符合合同约定，优邦公司要求王英赔偿合同收益金额、违约金及损失法院不予支持。据此，原审法院于2019年9月判决如下：一、确认王英与北京优邦房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托合同》于二〇一八年九月一日解除；二、北京优邦房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内支付王英租金八千七百五十元；三、北京优邦房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内给付王英房屋占用使用费二万四千五百元；四、驳回王英其他诉讼请求；五、驳回北京优邦房地产经纪有限公司全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费六百五十元，由北京优邦房地产经纪有限公司负担，于判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费九百二十五元，由北京优邦房地产经纪有限公司负担（已交纳）。公告费二百六十元，由北京优邦房地产经纪有限公司负担，于判决生效之日起七日内直接支付王英。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。优邦公司向本院提交了银行转账明细清单，证明支付给王英3500元是因为签合同后王英认为房屋租金低不同意出租房屋，到处举报我方，故支付给王英；王英发表如下质证意见：认可收到3500元，是因为合同租金协商问题由优邦公司业务员给的红包；王月发表如下质证意见：认可优邦公司提交证据的真实性。王英向本院提交补充协议，证明3500元是优邦公司转账给的过年红包；优邦公司、王月发表如下质证意见：真实性不确认。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为：根据本案查明事实，优邦公司与王英所签合同合法有效，原审法院根据双方履行情况判决解除合同，双方均无异议，本院予以维持。本案二审争议焦点主要在于优邦公司应否给付王英租金及房屋占有使用费。经查，双方所签合同约定，合同期限自2018年3月1日至2021年2月28日，共计36个月，月租金标准为3500元，支付方式为半年付，王英同意每年预留出30天为免租期，不计租金。后在实际履行中合同于2018年9月1日即已解除，仅履行6个月，原审法院根据上述情况考虑整体合同履行期限及违约事实，确定给予优邦公司15日作为免租期不计租金，并在此基础上计算欠付租金数额，处理适当。优邦公司提出因漏水未交纳第二期租金，缺乏证据佐证，本院不予采信。由于王英在诉讼后多次要求优邦公司将其在涉案房屋内遗留物品搬走，优邦公司均未就避免损失扩大积极采取措施，应当向王英适当给付房屋占有使用费，原审法院考虑到在此期间房屋实际利用情况，酌予降低相应支付标准，公平合理，本院予以维持。关于优邦公司提出未欠租金及无法搬走遗留物品的上诉意见，并未提交有力证据予以证明，本院不予采信。综上所述，优邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费632元，由北京优邦房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 杨 夏审 判 员 万丽丽二〇一九年十月二十三日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞书 记 员 王 艳