湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初13678号原告：李剑英，女，1971年7月27日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：李连华，湖南回澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋斌，湖南回澜律师事务所律师。被告：胡健，男，1972年8月22日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告李剑英诉被告胡健所有权确认纠纷一案，本院于2019年10月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李剑英的委托诉讼代理人李连华、蒋斌、被告胡健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李剑英向本院提起诉讼请求：1.请求依法判令被告协助原告将位于长沙市岳麓区房屋产权登记过户至原告名下；2.本案受理费、执行费、律师费等相关诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2015年4月24日签订了《单位内部购房指标转让暨代购房屋合同》，约定被告自愿将位于长沙市岳麓区房屋购房指标及购房资料转让给乙方，并为乙方代购上述房屋及办理代购房的产权等相关手续。协议签订后，原告按照约定履行了全部付款义务（包括房款、维修基金、印花费、契税、产权登记费等）。被告于2017年4月在开发商处办理了收房手续但未告知原告，原告在2017年12月知晓后要求被告交付房屋未果，于2018年1月5日向长沙市岳麓区人民法院起诉，诉请确认《单位内部购房指标转让暨代购房屋合同》合同有效，被告向原告交付位于长沙市岳麓区房屋。长沙市岳麓区人民法院于2019年4月25日依法作出了（2018）湘0104民初177号民事判决书，判决《单位内部购房指标转让暨代购房屋合同》合同有效，限被告于判决生效后15日内向原告交付位于长沙市岳麓区房屋。后经强制执行，被告才向原告交付了上述房屋，但是至今被告一直拒不履行协助办理产权登记过户等义务。综上，为了维护自身合法权益，原告特诉至贵院，望判如所请。庭审中，原告确认起诉书中存在笔误，李剑英为女性。辩论认为，此案不同于普通的房屋买卖，原告成为实际的购房户，时隔5年碰到购房限制。被告说合同终止，根据合同法93、94条规定这个不属于合同终止的情形，况且有合法的判决并已生效。被告胡健辩称：一、原告身份有疑，我只与女性李剑英存在合同纠纷，诉状中原告李剑英的性别为男，该原告是否适格，请予以核查。二、对于原告的诉讼请求，请依法予以驳回。理由主要有以下三点：1、2015年4月15号，本人和李剑英（女）签订了《单位内部购房指标转让暨代购房屋合同》，该行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6款的规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。我与李剑英合同纠纷所涉案的房产直到2018上半年才下发房产权属证书。2、至今不能与原告李剑英办理涉案房产过户手续的根本原因不在于本人，而是出现了“不能预见”“不能克服”的不可抗力因素。即：长沙市人民政府办公厅2018年6月25日颁发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。该通知明确规定：“在本市即购区域内购买的商品房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易”。本案中，涉案房产获得不动产权属证书不满1年半，无法交易。该通知同时还规定：“本市户籍家庭在即购区域已有2套及以上住房的，不得在即购区域内再购买商品住房”“本市户籍家庭在即购区域内已有**住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房”，李剑英是否属于上述情况，她应该清楚。请求人民法院依法查实后再予以合法判决。3、因为不可抗力（政府行为）因素导致本人与原告无法进行涉案房产的产权登记过户，所以依据法律规定，本人不应承担任何违约责任。因此，不可能承担原告所主张的“受理费、执行费、律师费等相关费用”。三、因不可抗力因素导致本人与原告李剑英2015年4月15日的合同无法履行，本人主张终止该合同，双方友好协商终止有关事宜。经审理查明：2015年4月24日，原告李剑英（乙方，受让方）与被告胡健（甲方，转让方）签订《单位内部购房指标转让暨代购房屋合同》一份，该协议约定：甲方自愿将其所在单位内部职工购房指标及购房资料转让给乙方，为乙方代购房屋并办理代购房的产权等相关手续。甲方所转让和代购的房屋位于岳麓区，房屋面积为126.36平方米。甲方在本协议签订之日前已向开发商交纳15万元整，票据号码20030325，包括预付的房款和车位款。乙方在本协议签订时（2015年4月24日）一次性支付给甲方购房预付款15万元和购房指标费5万元。甲方保证上述购房权属于本人真实、合法取得的权利，并保证乙方按甲方内部职工认购价取得甲方转让的房屋产权（确切的房价以核算准确后甲方单位公布的职工购房价为准），不因日后房屋价格上涨恶意主张合同无效；甲方保证除转让费以外，无条件的协助乙方办理各种购房手续和证件，保证配合其转让给乙方的房屋能够将产权证办至乙方名下。甲方有义务在收到单位或房地产公司通知或相关信息后，及时完整告知乙方，有义务在正式选房或选购车库车位时，给予乙方配合和协助，未经乙方许可，甲方不得与任何第三人签订或口头承诺涉及该套房屋权利的任何协议或合同，否则属于欺诈，由甲方承担全部法律责任。甲方（转让方）保证在房地产公司签订购房合同时可以将该购房权免费更名到乙方（受让方）名下，届时甲方必须时从单位取得同意甲方房屋转让更名的证明，并无条件配合乙方办理更名手续，将所认购房屋更名到乙方名下，乙方负责过户所有费用。若甲方在产权变更前出现什么不测，不可抗拒的因素等时，甲方任何家属不得享有该房屋的继承权，乙方在以后更名或过户等过程中甲方家属必须积极无偿配合办理。协议履行期间，如甲方违约，五倍退还乙方房屋指标转让费，并退还房屋市场价的全部房款。如乙方违约，将无偿放弃此房屋。该协议第七条约定：本协议首先是单位内部购房的指标（资格）转让合同，其次是房屋代购合同。在更名或过户转让之前本合同不因物权的主体不同而影响合同的效力。本协议所涉及的所收款项包括乙方以甲方名义支付的一切与购房相关的费用。包括住宅申购意向金、购房款、配套费、维修基金、相关税费等，以及乙方支付给甲方的指标转让费。协议签订当日，被告还向原告出具授权委托书一份，授权原告：1、代为办理缴纳住宅及车位尾款的手续；2、代为领取不动产发票。当日，原告还向被告支付了20万元，该款项包含被告前期已经支付的购房款13万元、车位款2万元以及购房指标转让费5万元，另原告还以被告名义缴纳了维修基金15163元，契税9762.58元，向涉案房屋的开发商长沙市经发房地产开发有限公司交纳了购房款20万元，车位款5万元，产权登记费200元。2016年3月31日，原告以被告的名义交纳了剩余购房款158129元、车位款29800元。2017年4月底，被告在长沙市经发房地产开发有限公司处办理了收房手续，但未告知原告，原告在2017年12月知情后，要求被告向其交付房屋未果，遂于2018年1月5日向长沙市岳麓区人民法院提起诉讼，该案已于2018年4月25日作出（2018）湘0104民初177号民事判决，该判决对上述事实进行了确认，还确认了李剑英与胡健签订的《单位内部购房指标转让暨代购房屋合同》合法有效，并要求胡健限期内交付涉案房屋。另查明，开发商长沙市经发房地产开发有限公司已于2018年5月前将涉案房屋交付给被告胡健。被告胡健却并未在（2018）湘0104民初177号民事判决生效后将涉案房屋交付给原告李剑英，李剑英遂于2019年8月16日向本院申请执行。此外，涉案房屋所在小区的其他业主自2018年开始已经陆续领取了不动产权证，被告胡健一直未收到领取不动产权证的通知，也未依照《单位内部购房指标转让暨代购房屋合同》的约定通知李剑英并配合其办理涉案房屋的更名或过户等相关手续。李剑英遂向本院提出诉讼。上述事实有到庭当事人当庭陈述、原告提交并经庭审质证的（2018）湘0104民初177号民事判决书、（2019）湘0104执4617号案件受理通知书及执行裁定书等证据佐证。上述证据经审查，本院予以确认。本院认为，原被告双方签订的《单位内部购房指标转让暨代购房屋合同》系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应遵照履行。首先，本院生效裁判已确认合同合法有效，并已将房产交付原告；其次，原告李剑英已依照合同约定实际支付了指标转让费,并以胡健的名义向开发商交纳了全部购房款。依照合同约定，被告胡健应当协助原告办理各种购房手续和证件，保证配合其转让给原告的房屋能够将产权证办至原告名下。原告请求被告协助原告李剑英将位于长沙市岳麓区房屋的产权登记过户至原告李剑英名下，本院予以支持。现被告认为，1、《单位内部购房指标转让暨代购房屋合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定；2、2018年6月25日长沙市人民政府办公厅下发的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，需满4年才能上市交易，属不可抗力因素。要求驳回原告诉请。因上述规定为行政管理性规定，并非效力性强制性规定，并不影响合同效力，且本合同为单位内部购房指标转让，故合同合法有效，同时本合同是在《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》前签订，被告理应在此前按约定协助更名，至于房产限售问题，被告未提供涉案房屋的产权情况，且4年后才能上市交易也不是不能克服的不可抗力因素。因此，对被告要求驳回原告诉请，本院不予采纳。原告请求被告承担本案律师费等，因双方并未就律师费等费用的负担进行约定，也未提供实际支出凭证，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡健于本判决生效之日起三十日内协助原告李剑英将位于长沙市岳麓区房屋的产权登记过户至原告李剑英名下；二、驳回原告李剑英的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取80元（原告已经垫付），由被告胡健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  许朝阳二〇一九年十月二十九日法官助理廖若莎书记员喻可妍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。