广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终9097号上诉人（原审被告）：民生东都深圳房地产开发有限公司，住所地：深圳市龙岗区中心城国际汽车展览中心701，统一社会信用代码：91440300279522016R。法定代表人：曾德志，董事长。委托诉讼代理人：刘舜，广东利众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡晓旭，女，汉族，1986年2月12日出生，住所地：广东省深圳市龙华新区，上诉人民生东都深圳房地产开发有限公司（以下简称民生公司）因与被上诉人胡晓旭商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初6488号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。民生公司上诉请求：撤销一审判决并发回重审或驳回胡晓旭的全部诉讼请求。上诉理由：一、一审判决完全否定已经生效执行的深圳市中级人民法院（2016）粤03民终15812-15860号和（2017）粤03民终4760-4782号系列案民事判决书（以下简称深圳市中级人民法院系列案判决书）和深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初8539-8541号系列案民事判决书（以下简称深圳市龙岗区人民法院系列案判决书）所确认的事实。以致民生公司与胡晓旭之间的商品房预售合同关系出现了两个互相矛盾的法律事实。一审判决不仅违背了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条：“下列事实当事人无需举证证明：……（四）已经为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，同时也严重损害了法律的严肃性和权威性，依法应予纠正。民生公司与胡晓旭签订的《房地产买卖合同（预售）》约定由胡晓旭购买民生公司开发的涉案房产东都花园二期，合同约定交房时间为2015年8月20日。在《房地产买卖合同（预售）》履行过程中，胡晓旭又分别与深圳市东都市政工程有限公司（以下简称东都市政公司）签订有《房屋改造工程委托协议》，协议规定由东都市政有限公司对涉案房屋进行改造，自买方入伙日起120天内改造完毕。因改造工程对燃气供应的影响，民生公司又和深圳市越众（集团）股份有限公司（以下简称越众公司）签订有《燃气管道工程合同》，约定由越众公司对涉案房屋进行燃气管道工程改造。2015年10月2日，胡晓旭与民生公司办理了涉案楼盘的入伙手续。涉案楼盘由于依据《房屋改造工程委托协议》需要进行搭板改造，所以，民生公司与胡晓旭尽管办理了入伙手续，但胡晓旭并没有真实入住涉案楼盘。依据约定东都市政公司对涉案楼盘进行了搭板改建，由于搭板改建涉及燃气工程的改造，越众公司又依照约定对涉案楼盘的燃气进行了改建。搭板和燃气改造完成后，2016年4月10日，胡晓旭接到民生公司书面通知入住涉案楼盘。2016年5月12日，涉案楼盘的燃气开通。涉案楼盘因延期交楼一事引起一系列诉讼，该系列诉讼经过审理，最终，深圳市中级人民法院系列案判决书和深圳市龙岗区人民法院系列案判决书认为，虽然卖方于2015年10月2日同买方办理了涉案房屋的入伙手续，但房屋真正交付时间应为可以正常使用房屋的时间。本案中这一时间为燃气正式开通的2016年5月12日。买方委托进行的房屋和燃气工程改造直接影响到卖方交房，卖方以此有权逾期交房；由于买方委托的东都市政公司在2016年1月30日即已完成房屋搭板改造工程，根据《燃气管道工程合同》越众公司应在接到进场通知后5天内施工、工期30天的约定，法院综合考虑确定卖方应完成燃气开户条件的时间、也即应真正交房的时间点为2016年3月12日。深圳市中级人民法院系列案判决书和深圳市龙岗区人民法院系列案判决书责令开发商需向业主承担延期交房的违约责任，该违约责任从2016年3月12日计算至2016年5月12日。上述事实充分证明民生公司与胡晓旭之间的商品房预售合同涉及到三份合同：房屋预售合同（包括附件）、关于搭板改造的《房屋改造工程委托协议》、《燃气管道工程合同》，按照深圳市中级人民法院系列案判决书和深圳市龙岗区人民法院系列案判决书所确认的事实，三份合同对民生公司和胡晓旭均具有约束力。深圳市中级人民法院系列案判决书和深圳市龙岗区人民法院系列案判决书认定，燃气符合开户条件是房屋交付的前提，搭板和燃气改造推迟了燃气符合开户条件的时间，因此也就推迟了房屋正常交付的时间，依照《燃气管道工程合同》的规定及具体情形，房屋交付时间应确定为涉案房产可以保证燃气符合开户条件的合理时间（法院确定该时间为合同规定的燃气改造工程完工时间之后的第七天也即2016年3月12日）。深圳市中级人民法院系列案判决书和深圳市龙岗区人民法院系列案判决书确定改变房屋交付时间的依据是基于胡晓旭意志的合同，不是特定的事实。该判决认同了《房屋改造工程委托协议》和《燃气管道工程合同》变更原预售合同规定的房屋交付日期的合法性。依照民生公司和胡晓旭之间签署的合同，房屋交付时间和办证日期之间的关系不容否定。基于胡晓旭意志变更房屋交付日起的第二份和第三份合同，不仅改变了原房屋基本结构，增加了合同义务。更重要的是改变了原合同约定的房屋交付时间，因此必然会对房地产办证造成影响。如果继续按照原合同约定的时间在240天内办妥涉案房屋的房地产证书的办证时间不仅与本案事实不符，更是无法实现。假若由于胡晓旭（买方）原因，房屋交付日期推迟了360天，难道房地产商能在未达到交付房屋的条件下办理好《房地产证》吗？既然预售合同的规定是民生公司应该保证在房屋交付之后的240天内办证，由于双方合意延迟了房屋交付时间，房屋办证时间自然应该相应地顺延。二、依照法律可以推定的事实和众所周知的事实可知，搭板改造工程明显在事实层面阻碍了房屋初始登记，并因此影响到房屋办证。一审关于民生公司未能举证证明搭板和燃气改造与楼盘初始登记延迟存在因果关系的认定，不能成立。在本案一审诉讼中，民生公司向一审法院提交了《深圳经济特区房地产登记条例》和深圳市产权登记中心官网发布的《房地产首次登记指南》。依据《深圳经济特区房地产登记条例》第二十六条第二项明确规定违章建筑属于暂缓登记的情形。另外，依据《房地产首次登记指南》第二条第四、五项之规定，申请登记的不动产不符合不动产单元设定条件的不予登记。也就是说，涉案房屋进行办证登记时，涉案房屋必须与原批准规划设计的单元保持一致而不能变动。但在本案中，由于涉案房屋搭板改造将原来经过政府主管部门批准的设计单元进行了变动导致申请登记的不动产与原设计单元存在差异，这个属于不予登记的事项。也就是说，涉案业主对涉案房屋进行搭板改造属于违章建筑，依照办证条例规定，深圳市产权登记中心应该拒绝涉案房屋的办证申请。但为了涉案业主的利益，为了社会的安定团结，民生公司仍尽自己最大努力多方沟通协调为涉案楼盘办理初始登记。2016年5月30日，民生公司第一次向登记机关提出初始登记，登记机关于7月11日退回申请；2016年8月9日，民生公司第二次提出初始登记申请，登记机关于8月15日退回申请；2016年8月24日，民生公司第三次提出初始登记申请，登记机关于10月10日退回申请；2016年11月1日，民生公司第四次提出初始登记申请，登记机关延至2016年12月21日才完成涉案楼盘初始登记。虽然登记机关在退文中没有明确指出退文原因，但涉案房屋搭板改建违反了《深圳经济特区房地产登记条例》和深圳市产权登记中心官网发布的《房地产首次登记指南》的规定却是肯定和不容置疑的。这些事实充分说明搭板和燃气改造工程，实质性影响了初始登记。虽然民生公司连续四次要求进行房屋初始登记，但由于改造变更了规划原定的房屋结构，深圳市房屋登记中心在经过调查后多次退回了民生公司的初始登记申请。私自变更房屋结构不可避免地会带来房屋初始登记的困难，这既是依照法律和经验可以推定的事实，也是房地产行业众所周知的事实。经过民生公司艰难细致的沟通协调，登记中心才最后于2016年12月21日办理初始登记。但一审判决否认搭板改建和延期办证之间存在因果关系完全是错误的，依法应予纠正。再者，按照深圳市产权登记中心官网发布的《房地产首次登记指南》的规定。开发商提出涉案楼盘的初始登记后，登记中心需现场派员核实开发商提出的初始登记楼盘与原批准的规划设计方案是否一致。涉案楼盘因为搭板和燃气改造，开发商如何申请要求登记中心核实涉案楼盘与原批准的规划设计方案是否一致，开发商不可能一边搭板改建楼盘，一边向登记中心要求申请现场查勘涉案楼盘的初始登记。三、本案房屋的办证时间应以深圳市中级人民法院系列案判决书和深圳市龙岗区人民法院系列案判决书所裁判的交房时间为依据计算240天。本案一审判决按照合同约定的交房时间计算240天是错误的，应予纠正。依据双方当事人签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第十三条：“若因出卖人未办理初始登记或者工程本身问题导致买方未在本合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应当自延期的第二天起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”。合同第二十二条延期办证的违约责任：“如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金……”。在此，计算本案的办证时间是从合同约定的交房时间开始起算240天，还是按照实际交房时间起算240天，该计算标准对本案违约金的计算影响巨大。如果按照合同附件五第十三条的约定，该条款只约定了民生公司应当在合同约定的交房时间后的240天办妥初始登记。但如果民生公司在上述规定的时间内没有办妥初始登记如何承担违约责任并没有规定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，没有约定违约金的计算办法的，按照同期逾期贷款利息计算违约金。但是，本案一审判决在计算违约金之时，将民生公司应该办理房产证的时间按照合同附件五第十三条计算，但违约金的具体计算方式则按照合同正文第二十二条的后半部分计算。本案一审判决的这种计算方式属于断章取义，明显有失公平公正。因为合同正文第二十二条属于一个完整的合同条文，从头至尾，双方当事人都没有修改或者否定合同正文第二十二条的任何文字，合同正文第二十二条对本案双方当事人具有当然的约束力。一审法院在适用合同正文第二十二条之时只适用了第二十二条的后半部分，对第二十二条前半部分的内容却只字未提。而合同正文第二十二条前半部分规定“……出卖人自本房地产交付之日后的第240日……”应该是指涉案房屋的实际交付时间而不是合同约定的交房时间，一审法院将涉案房屋的办证时间从合同约定的交房时间开始计算是错误的。民生公司在深圳市中级人民法院系列案判决和深圳市龙岗区人民法院系列案判决中已经向本案胡晓旭支付合同约定的违约金，胡晓旭也因为涉案房屋延期交付的损失已经得到充分足够补偿。现在胡晓旭要求延期办证的违约金也是因为延期交房所引起的，双方当事人在涉案合同中约定的一系列义务理当顺延。所以，胡晓旭主张延期办证的违约金从合同约定的交房时间开始计算延期办证的违约金实质属于重复主张。也就是说本案一审判决实质上是要求民生公司因为一个违约行为需要重复承担两次违约责任，这样的判决不符合公正原则。四、一审严重违反法定程序，二审应裁定发回重审。（一）根据民事诉讼法第一百五十七条：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十六条规定：“权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享受者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的的争执无原则分歧。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条规定：“当事人一方人数众多的，不适用简易程序”。一审将28个案件合并审理，一方原告人数达到28人，且在案件是非、责任承担和诉讼标的上存在巨大的争执，明显不适用简易程序。（二）根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款之规定“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”。在本案中，为查明开发商先后四次向登记中心申请涉案房产初始登记的情况，民生公司及其诉讼代理人多次向登记中心调查取证。但登记中心仅提供了涉案房产初始登记第一次（即2016年5月30日）和第三次（即2016年8月24日）两次电脑信息打印件。为查明涉案房产初始登记的真实情况，民生公司向一审法院提交了调查取证申请书，请求一审法院调查涉案房产初始登记的详细情况，该事实是处理本案的关键和核心事实，但一审法院对民生公司的申请置之不理，二审应发回重审。（三）依据民事诉讼法第一百六十四条之规定：“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉”。民生公司不服本案一审判决，应该是在接到一审判决书之日起的十五天内向上一级人民法院提起上诉。但本案一审法院却在本案当庭宣判时规定本案上诉期为当庭宣判后的十五天，民生公司至今尚未收到一审法院的正式判决书。为避免自己的权利受损，民生公司只能在尚未收到一审判决的前提下提出上诉。对一审法院的上述做法，民生公司表示不满同时希望二审法院依法撤销本案一审判决并发回重审，以充分维护民生公司的合法权益。胡晓旭辩称：不同意民生公司的意见，因为合同的出卖人应于2015年4月20日前将房产交付给买受人，若因出卖人未办理初始登记等问题，出卖人应自延期的第二日起按合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任，自房地产支付之日至买受人实际取得房地产证之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。合同签订后胡晓旭依法履行了付款和办理房地产证相关义务，但因民生公司未按合同约定履行办证义务，直至2017年2月21日才办妥房地产证。胡晓旭向一审法院起诉请求：民生公司支付胡晓旭逾期办证违约金282789.7元（按房价款以日万分之四自逾期办证之日计算至房地产产证办妥之日即2017年2月21日）。一审法院认定事实：2014年2月26日，胡晓旭与民生公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定由胡晓旭购买民生公司开发的深圳市龙岗区东都花园二期1栋C单元4层402号房产，房价款为1632735元，民生公司应于2015年4月20日前将房屋交付给胡晓旭，在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成房地产项目的初始登记，并在交楼之日起240日内为买方办理好《房地产证》。合同第二十二条对延期办证的违约责任约定如下：因开发商未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，则自房屋交付后的第240日起，按日向买方支付房价款万分之三的违约金；延期办证时间达到120日的，买方有权解除合同；买方要求继续履行合同的，开发商应自房屋交付的第240日起，按日万分之四支付违约金。双方当事人约定以上内容的合同，使用的系深圳市国土房产局印制的《深圳市房地产买卖合同（预售）》范本，在合同附件五中，对范本合同的十五个条文作了修订补充，附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若由出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”。“如出卖人已为买受人按揭贷款承担担保责任，但买受人未按出卖人通知的时间办理《房地产证》的，买受人应每日按照合同总额的万分之三向出卖人支付违约金直至买受人按要求配合办理《房地产证》为止，出卖人有额外损失的，买受人应予以赔偿”。涉案楼盘的竣工验收时间为2015年9月24日，2016年12月21日办理了初始登记。在合同履行过程中，买方（即本案胡晓旭）与案外人东都市政公司签订《东都花园二期房屋改造工程委托协议》，约定由东都市政公司对涉案房屋进行改造，自买方入伙之日起120日内改造完毕。因搭板改造过程须停止提供燃气，且在搭板改造完成后需对燃气管道作相关改造，民生公司与案外人越众公司签订《燃气管道工程合同》，约定越众公司接到民生公司进场通知后5日内组织进场施工，总工期30天。根据深圳市燃气集团股份有限公司对一审法院的回函，2016年5月12日涉案楼盘才具备燃气开户条件。2016年12月23日，民生公司通过顺丰快递向胡晓旭寄送了办证通知书，要求买方办证，胡晓旭的房产证于2017年2月21日办理完毕。一审法院认为，胡晓旭与民生公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，符合自愿、合法原则，一审法院予以确认。民生公司未能按照合同约定时间履行办证义务，应当按照合同约定向胡晓旭支付逾期办证违约金。双方当事人对该违约金的起算日期有争议。胡晓旭主张，因民生公司未能按合同约定完成涉案楼盘的初始登记，根据合同附件五第十三条的约定，逾期办证违约金应按合同约定的办证之日届满后起算，而不应扣除因搭板和燃气改造的工期162天；民生公司则主张应与逾期交楼违约金同样，将相应工期从应支付办证违约金的逾期期间中予以扣除。一审法院认为，预售合同附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若由出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”，民生公司虽然主张搭板和燃气改造的工期给初始登记造成了相应迟延，但民生公司未能提供证据证实搭板和燃气改造与涉案楼盘的初始登记迟延具有因果关系，民生公司关于搭板改造导致初始登记迟延的主张，缺乏证据证实，其理由不成立，民生公司主张在逾期办证违约金的计算期间中扣除搭板和燃气改造的工期，一审法院不予采纳。因涉案合同附件五第十三条对办证期限作了修订，故民生公司向胡晓旭支付逾期办证违约金的起算日期，应为合同约定的房屋交付之日后第241日起，而非房屋实际交付后的第241日起。胡晓旭在收到民生公司催促办证的通知后两个月内将房产证办证完毕，积极履行了协助办证义务，因此违约金应计算至房产证办妥之日。民生公司应按购房价款的日万分之四向胡晓旭支付2015年12月17日至2017年2月21日期间的逾期办证违约金282789.70元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：民生公司于判决发生法律效力之日起五日内支付胡晓旭逾期办证违约金282789.70元。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2770元，由民生公司负担（以上费用胡晓旭已预交，由民生公司于履行判决时迳行支付给胡晓旭）。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。综合涉案双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：民生公司承担延期办证违约责任的期间应如何计算。首先，关于违约金的起算日。涉案合同第二十二条与合同附件五第十三条对此约定不一致，涉案合同系国土局的范本合同，而附件五第十三条是民生公司拟订的格式条款，对范本合同内容所作的修改更能体现其真实意思，故附件五第十三条的约定对民生公司具有法律约束力。该条明确约定民生公司未按约定办理初始登记，导致买方未在合同约定交付之日起240天内取得《房地产证》，则视为民生公司延期，民生公司自延期的第二日起承担违约责任。故此，一审认定违约金起算日应自合同约定的交付日第240天起计算并无不当，本院予以确认。其次，关于违约金计算期限的扣除问题。民生公司主张应扣除涉案房屋搭板及燃气改造的时间。根据合同约定，民生公司应于取得工程竣工验收证明文件的180天内办理初始登记。民生公司上诉称其分别于2016年5月30日、8月9日、8月24日、11月1日向登记机关申请办理初始登记，但因涉案房屋搭板和燃气改造工程，登记机关延至2016年12月21日才办理初始登记。本院认为，民生公司直至2016年12月21日才完成涉案房地产项目的初始登记，本身已构成迟延履行。且民生公司未能提交充分有效的证据证明逾期办理初始登记与搭板、燃气改造之间具有因果关系，应承担举证不能的法律后果。在涉案楼盘各业主向民生公司主张迟延交房违约金的另案纠纷中，本院作出的（2016）粤03民终15812-15860号、（2017）粤03民终4760-4782号生效判决虽认定民生公司迟延交房与搭板、燃气改造具有一定因果关系，但房屋交付与办理房地产证系开发商履行房地产预售合同的不同义务，不能据此认定民生公司迟延办证与搭板、燃气改造亦存在因果关系。故民生公司该上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。关于违约金的截止日。根据合同约定，民生公司迟延办证的违约责任应承担至《房地产证》实际办出之日止。民生公司在涉案楼盘完成初始登记后，履行了通知办证义务，致房产证于2017年2月21日办理完毕。故一审法院按照合同约定确定民生公司承担违约金至办证完毕之日止，该处理正确，本院予以确认。关于违约金的计算标准，依照合同约定，对于延期办证时间未达到120日的，按日万分之三计算，对于延期办证时间超过120日的，买方要求履行合同的，按日万分之四计算。一审据此标准核算民生公司应向胡晓旭支付逾期办证违约金282789.7元正确，本院予以维持。综上所述，上诉人民生公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5540元，由上诉人民生东都深圳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇一九年十月二十一日书记员 马雪梅（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。