浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终3209号 上诉人（原审被告）：陈奇，男，汉族，1981年11月28日出生，住绍兴市上虞区。 被上诉人（原审原告）：广东中奥物业管理有限公司上虞分公司，住所地绍兴市上虞区百官街道江东北路**百官广场**。 负责人：陈卓，系公司副总裁。 委托诉讼代理人：吴科，男，系公司员工。 上诉人陈奇因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司上虞分公司（以下简称上虞中奥物业）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2019）浙0604民初4533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈奇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、一审法院认定被上诉人的全方位严重违约行为仅为瑕疵履行，系认定事实错误。2018年2月18日双方签订的《前期物业管理服务协议》及《宠物饲养管理规定》、《物业管理服务质量与标准》，明确约定了被上诉人对小区房屋共用部位、房屋共用设施设备、环境卫生、公共秩序、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化、宠物饲养管理等各方面的维护管理应达到的服务质量与标准，但自交房开始，包括上诉人在内的所有文惠苑业主都切身体会到，被上诉人全面和严重违反法律规定和合同约定，作为物业服务企业未尽到基本服务责任和义务，在管理服务小区的各方面都远远达不到基本的要求和标准。被上诉人的具体违约行为，上诉人在一审的答辩状中已详细阐述。一审中上诉人已提交存有众多小区照片、视频等的U盘，其中的内容涵盖被上诉人各方面服务范围的严重违约，但庭审中一审法官以电脑不能播放为由未当庭审查，上述证据已充分证明被上诉人的全方位严重违约，这根本不是一般的瑕疵履行。2、按照被上诉人根本违约的服务质量，一审法院判决支付90%以上的物业费，明显系适用法律错误，有违公平正义。一审判决引用《合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条等条文已充分表明，被上诉人多年来根本不同于一般瑕疵履行的全方位严重违约，理当大幅度减少合同约定的服务费用，如此才符合权利与义务相一致的基本原则。现一审法院置被上诉人全方位严重违约之事实于不顾，作出与全额支付基本无异的90%以上金额的判决，明显系适用法律错误，不利于严重违约的被上诉人提高服务质量，也有违司法判决应有的公平正义。 上虞中奥物业答辩称：请求维持原判。 陈奇一审起诉请求：1.判令被告支付原告物业服务费5301.45元，违约金1547.60元，合计6849.05元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定：被告陈奇系绍兴市上虞区曹娥街道新天龙文惠苑3幢102室的业主。2011年2月18日，原告上虞中奥物业与被告陈奇签订了《前期物业管理服务协议》一份。该协议约定，由原告为被告小区提供物业管理服务。被告房产的建筑面积为83.27平方米，系多层。多层住宅的物业费按照1.05元/月.平方米建筑面积计算。协议还对物业费缴纳期限及违约责任等事项作出了约定。庭审中，被告对其未交纳2014年1月1日起至2018年12月31日期间的物业费的事实无异议。根据双方协议约定的建筑面积和收费标准，上述期间的物业费为5246.01元。对于被告答辩所称的物业管理服务中存在的问题，原告在庭审中表示，监控仅有一处损坏，门禁确有损坏，但不是全部，且监控和门禁在2018年均已修复。保安睡觉、地、地面有垃圾等情况仅为个别现象告每天均对小区进行清洁。被告家里油烟倒灌事宜，在租客装修时，原告已经进行了劝阻。小区绿化已外包，且均在正常养护。 一审法院认为：原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，依法成立且生效，对双方均具有约束力，应按照协议约定履行各自义务。原告作为物业服务企业应当按照双方协议附件约定的服务质量与标准，以及法律法规和相关行业规范确定的各项义务，提供物业服务。被告作为业主，应当依照协议约定交纳物业费。本案中，结合被告提供的证据和原告在庭审中的陈述，可以确认原告在提供物业服务时存在瑕疵履行的情形，且已直接影响被告在小区生活的品质，但瑕疵履行并未构成根本违约。被告在庭审中亦自认，2018年始，小区物业服务质量有提高。根据查明的协议履行实际情况，该院酌定2014年1月1日-2017年12月31日间的物业费，由被告按合同约定标准的90%支付，2018年的物业费仍按照约定标准计算。同时，被告系基于原告在履行合同过程中存在瑕疵，与原告交涉未果的情况下，不交纳物业费，而非主观故意拒绝缴纳。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上，对原告诉请中合理的部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告陈奇应支付原告广东中奥物业管理有限公司上虞分公司物业费4826.33元，于判决生效之日起三日内付清；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司上虞分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈奇负担。 二审中，上诉人向本院提交了如下证据：1、绍兴市上虞区市场监督管理局《实体性受理告知单》一份、《答复意见书》一份；2、绍兴市上虞区环境保护局《信访事项实体性受理告知单》一份、《关于绍兴上虞宏兴针织有限公司噪声扰民问题信访事项答复意见书》一份；3、绍兴市上虞区城市管理行政执法局《实体性受理告知单》二份、《信访事项答复意见书》一份、《答复意见书》一份；4、《浙江省人民政府关于印发浙江省大气污染防治行动计划（2013-2017年）的通知》一份、《关于印发＜浙江省餐饮油烟管理暂行办法＞的通知》一份、《绍兴市上虞区人民政府办公室关于深化无证无照餐饮服务单位整治工作的补充意见》一份（均系打印件）。上诉人提交上述证据拟证明因被上诉人的不作为，其只能通过信访向相关部门反映。被上诉人质证认为噪声扰民与物业无关，油烟倒灌属于相邻权纠纷。被上诉人未提交新的证据。本院认证认为，上诉人提交的上述证据不能达到其证明目的，本院对此不予采信。上诉人提交的第四组证据均为打印件，本院不予确认。 本院二审查明的事实与一审判决认定的一致。 本院围绕当事人的上诉请求与理由审理认为,上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，应属依法成立且有效，对协议双方均具有约束力。被上诉人作为物业服务企业应当按照协议约定的服务质量与标准，以及法律法规和相关行业规范确定的各项义务，提供物业服务。上诉人作为业主，应当依照协议约定交纳物业费。上诉人主张被上诉人在履约过程中存在全方位严重违约行为，并提交了多组小区照片、视频予以证明。被上诉人对上述证据予以认可，但不认为自身存在严重违约的情形。本院认为，物业管理包含多项职能，且是一个动态服务的过程，一审法院根据上诉人提交的证据和被上诉人在一审庭审中的陈述，认为被上诉人在提供物业服务时存在瑕疵履行的情形，且已直接影响上诉人在小区生活的品质，但该瑕疵履行并未构成根本违约，并无不当。鉴于上诉人在一审庭审中自认，自2018年开始小区物业服务质量有提高，故一审法院酌定2014年1月1日-2017年12月31日间的物业费，由上诉人按合同约定标准的90%支付，2018年的物业费仍按照约定标准计算，尚属合理，本院予以维持。 综上所述，上诉人陈奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陈奇负担。 本判决为终审判决。 审判长 韦 玮 审判员 梅 云 审判员 王 瑜 二〇一九年十月十日 书记员 余建维