湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民再77号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：怀化天庆房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市经开区德善路**天庆大厦**。法定代表人：周庆生，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：肖钧城，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫波，湖南金州律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：龚小英，女，1972年7月7日出生，汉族，住怀化市经济技术开发区。再审申请人怀化天庆房地产开发有限公司（以下简称天庆公司）因与被申请人龚小英商品房预售合同纠纷一案，不服本院作出的（2018）湘12民终276号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审，该院于2019年4月15日作出（2019）湘民申539号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2019年6月12日立案受理后，依法另行组成合议庭，对本案进行了开庭审理。再审申请人天庆公司的委托诉讼代理人肖钧城、被申请人龚小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天庆公司申请再审称，（一）原审法院认定的事实缺乏证据证明。1.一审判决参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金错误。不动产权证未能办理有不动产登记部门的责任，涉案房屋的面积经多次测量，结果均不一致，办证时间不得不一次次延迟。在此过程中，天庆公司积极配合办证工作，政府相关部门对涉案不动产权证不能及时办理有很大的责任。双方在合同中未约定逾期办证的违约金，房屋交付后并未影响龚小英对房屋的使用，未产生实际损失。故龚小英要求天庆公司承担逾期办证违约金的请求不能得到支持。双方在合同中约定了逾期交房的违约金“按已交房款1‰的月利率支付逾期交房的补偿金，相对于逾期交房，逾期办证的违约程度更轻。原审认定逾期办证的违约责任远大于逾期交房的违约责任，显属不当。2.二审判决已经明确认定“将利息标准上浮30%没有法律依据”，就应当依法改判。且天庆公司二审中已明确抗辩“上浮30%”没有法律依据，故二审对利息标准的认定错误。（二）原审认定龚小英的诉讼请求未超过诉讼时效适用法律错误。即使龚小英主张违约金，也只能主张从起诉之日往前二年的违约金，超过二年部分人民法院不应当支持。请求：撤销一、二审判决，驳回龚小英的全部诉讼请求。龚小英再审答辩称，二审判决正确，请求维持二审判决。龚小英向一审法院起诉请求：1、判令被告立即为原告办理好所购怀化市经济技术开发区房屋的不动产权证书，并支付逾期办理不动产权证书的违约金［以房款325449元为本金，自2013年5月1日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率7.125%计算至不动产证书办妥且交付原告之日止，暂计算到起诉之日违约金102414.73元］。2、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年11月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第一条约定，原告购买被告开发的天庆大厦14楼1413室房屋，单价为每平方米2658元，建筑面积124.94平方米，总金额为332091元；第二条约定，合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并按合同单价进行多退少补；第三条约定，原告实行一次性付款，被告优惠2%后，实际购房款为325449元，原告在签订合同时交清总房款的43%，计金额140000元，2009年11月9日前补交房款65449元，余款120000元向银行办理贷款手续；第四条约定，原告按总房款的2%缴纳契税、总房款的2%缴纳住房维修基金，办理房产证费用为总房款的0.6%，土地使用证代办费为每户2490元，均在2010年7月31日前一次性付清；第六条约定，交房时间为2010年10月30日前将验收合格的房屋交付原告使用；第七条约定，被告逾期交房，按原告已交房款的1‰的月利率支付补偿金（已交房款不含代收款项和按揭贷款）；第十一条约定，原告付清全部款项（含房产证、土地使用证代办费及维修基金等费用），该房屋交付给原告后，被告在360个工作日内代办完成房产证，土地使用证在房产证办好之日起180个工作日天内代办完成（完成时间均以房产、土地使用证上的核发时间为准）。合同签订后，原告依约定将房款325449元及相关税费支付给被告。2011年3月1日，原、被告办理了房屋交接手续。之后，因被告未能依约办理房屋产权证书，怀化经济开发区管理委员会于2014年3月17日就天庆大厦未办理房产证、电梯存在安全隐患等相关事宜组织相关部门进行协调，要求天庆公司尽快到房产部门办理房产证，但被告至今未办理房屋不动产权证。一审法院判决:一、被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告龚小英代办好怀化市河西天庆大厦1413号房屋的不动产权证；二、被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龚小英逾期办理不动产权证的违约金（以已交房款205449元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2013年5月3日起计算至办理好该房屋不动产权证书之日止）；三、驳回原告龚小英的其他诉讼请求。天庆公司不服一审判决，上诉请求：一、撤销原判第二项，驳回龚小英的诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。本院二审对一审法院采信的证据和认定的事实予以确认。本院二审认为，龚小英与上诉人天庆公司签订的《商品房买卖合同》出于双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制禁止性规定，为有效协议，双方当事人均应遵照履行。天庆公司未按合同约定的期限为龚小英办理产权证，逾期办理产权证的事实客观存在。由于双方未对逾期办理产权证的违约金问题进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，天庆公司应以龚小英已付房款总额为基数、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向龚小英支付逾期办证违金。按揭贷款是龚小英通过向银行借贷后向怀化天庆房地产开发有限公司所付的房款，属于龚小英已付房款总额范围，原审将该按揭贷款除开、只将龚小英首付房款作为龚小英已付房款不当；同时原审将利息的标准按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%没有法律依据。但因龚小英对一审未将其按揭贷款计入已付房款的判决部分未予上诉，按照“不告不理”的民事诉讼原则，本院二审对此亦不须将龚小英的按揭贷款计入其已付房款范围。同时，虽然原审将利息的标准按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，但计算基数已经扣除了按揭贷款，对双方亦属公平，本院对此予以维持。另外，天庆公司至今未给龚小英办理好土地使用证，违反了合同约定，违约行为一直延续至今，故龚小英起诉主张办证违约金并未超过诉讼时效。天庆公司提出龚小英诉请支付办证违约金已经超过诉讼时效的上诉主张及理由不能成立。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。本院再审中，天庆公司提交证据：1、六份户室面积对照表，2、湖南怀化经济开发区管理委员会收文处理单，3、《协议书》10份。拟证明相关房屋管理部门对案涉房屋面积进行了六次测量，且六次测量结果均不一致；2018年3月9日政府相关部门作出处理单，各方对面积仍有争议；案涉业主与天庆公司签订的协议书证明由于房屋管理部门的责任导致延期办证。经质证，龚小英对天庆公司提交的3份证据均有异议。本院认证认为，天庆公司提交的第1、2号证据，在一、二审中已经提交，并经质证，不属于新的证据，龚小英对证明目的和证据的关联性有异议；第3号证据不能达到证明目的，本院不予采信。根据一、二审及再审采信的证据及庭审笔录等，本院再审查明：自2009年6月起至2015年7月怀化市房产管理部门先后进行了6次测量。2015年5月27日，“天庆大厦”取得竣工验收备案表。2019年3月28日，怀化市自然资源和规划局核发了案涉房屋湘（2019）怀化市不动产权第xxxxx号不动产权证书，登记房屋建筑面积125.82平方米。再审查明的其他事实与一审认定一致。本院再审认为，本案系商品房预售合同纠纷。争议的焦点是天庆公司应否承担逾期办证的违约责任，如何计算违约金。天庆公司与龚小英签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《商品房买卖合同》约定，天庆公司应当在540个工作日内为龚小英办理好不动产权证，即在2013年5月3日前为龚小英办理好不动产权证。虽然天庆公司逾期办理不动产权证的事实客观存在，但逾期办证的原因不能完全归责于天庆公司。第一，房屋管理部门对案涉房屋面积先后进行了六次测量，每次测量的房屋面积均有不同，六次测量时间跨度六年多（2009年6月至2015年7月），且每次要求测量的申请人不完全是天庆公司，而房屋面积是办理房屋产权证的主要内容。因此，天庆公司不应承担逾期办证的全部责任。所以本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决天庆公司承担全部违约责任。第二，从本案违约行为、后果、程度方面考量，本案《商品房买卖合同》对逾期交房违约金有明确的约定，但对逾期办证未做约定。虽然是两种不同的违约行为，但是逾期交房的违约责任与逾期办证的违约行为相比较而言，逾期办证的违约行为明显比逾期交房的违约行为后果要轻。本案原审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定以“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息”的标准计算，甚至还上浮30%，导致本案逾期办证的违约赔偿金远高于逾期交房的违约赔偿金。第三，本案涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》第七条明确约定了天庆公司逾期交房的违约责任为“按已交房款的1‰的月利率支付逾期交房的补偿金”，该“已交房款”合同约定为不包括按揭贷款和代收款项，根据本案违约情况、违约原因、过错程度，结合被申请人的实际损失，为了平衡双方当事人的利益，本院酌定本案逾期办证的违约金以首付款为基数，按月利率0.5‰计算至办证之日止。鉴于案涉房屋不动产权证于2019年3月28日核发，逾期办证时间应按一审法院确认的2013年5月3日起计算至2019年3月28日止。天庆公司主张逾期办证未给龚小英造成实际损失，本案只应当支持龚小英二年的逾期办证违约金等理由，因没有事实和法律依据，应不予采信。因案涉房屋不动产权证于2019年3月28日核发，并已交付龚小英，故对龚小英要求天庆公司办理不动产权证的诉请予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）湘12民终276号民事判决及怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3433号民事判决；二、怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付龚小英逾期办理不动产权证违约金（以已交房款205449元为基数，按月利率0.5‰自2013年5月3日起计算至2019年3月28日止）。三、驳回龚小英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，二审案件受理费1636元，共计2686元，由龚小英负担686元，天庆公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长  付元成审判员  向淑莉审判员  向松柏二〇一九年十月二十三日法官助理张喜华书记员陈轶孜相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。