湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0323民初1673号原告：贾仕安，男，1948年6月22日出生，汉族，农民，住湖北省竹山县。委托诉讼代理人：江大成，竹山县宝丰镇法律服务所法律工作者。被告：竹山县桂坪新型墙材节能砖厂。住所地：湖北省竹山县宝丰镇桂坪村**。统一社会信用代码：91420323L270922430。经营者：梁壮志，厂长。被告：梁壮志，男，1980年7月20日出生，汉族，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂厂长，住湖北省竹山县。以上二被告共同委托诉讼代理人：陈燕卿，湖北武当律师事务所律师。原告贾仕安与被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂、梁壮志土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案后，于2018年10月10日作出（2018）鄂0323民初1461号民事判决。被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂、梁壮志不服判决，提起上诉。湖北省十堰市中级人民法院于2019年4月17日作出（2019）鄂03民终660号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）鄂0323民初1461号民事判决，发回重审。本院于2019年7月11日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年9月19日公开开庭审理了本案。原告贾仕安的委托诉讼代理人江大成，被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂的经营者梁壮志、被告梁壮志及其委托诉讼代理人陈燕卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾仕安向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿我土地租赁损失1980元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年3月，在竹山县××镇××村村民委员会见证下，我将土地出租给原张桂银经营的页岩砖厂使用，与时任砖厂厂长张桂银签订了租用土地协议书，张桂银按约定支付了经营期间的租赁费，后因张桂银经营不善，将砖厂转让给了梁壮志经营，梁壮志将砖厂名称登记为竹山县桂坪新型墙材节能砖厂，经营者为梁壮志（属梁壮志个人独资企业）。2011年3月20日，梁壮志与我签订《土地租用协议书》，约定租用我的水田面积0.55亩，租期自2011年3月20日至2016年3月20日止，租金495元／年。梁壮志在经营期间仅支付了2013年3月20日之前的租赁费，2014年之后的租金没有支付。后因梁壮志经营不善砖厂倒闭，致使土地闲置，经多次找政府要求解决土地租金事宜未果。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求判如所请。被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂、梁壮志共同辩称：原、被告双方所争议的土地，后由第一被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂办理了国有土地使用权证，并向土地部门支付了土地出让金，本案涉及土地的所有权和使用权纠纷，根据土地管理法的规定，本案应由人民政府先行处理；已由政府征用和村上修路占用的土地不应再由被告支付租金。本院经审理认定事实如下:竹山县桂坪新型墙材节能砖厂前身为宝丰桂坪页岩砖厂（属竹山县宝丰镇招商引资企业），系张桂银（河北籍）于2009年投资兴建，因其经营不善倒闭。2010年4月，被告梁壮志从案外人张桂银手中转让该砖厂后，更名为竹山县桂坪新型墙材节能砖厂，为梁壮志个人独资企业。2011年3月20日，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂与原告贾仕安签订土地租用协议，合同主要约定：原告贾仕安将位于桂坪村2组承包的0.55亩水田出租给被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂使用，每年租金为900元/亩，租期五年，从2011年3月20日起至2016年3月20日止；在五年租地期限内，租金不变，租金按每二年支付一次，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂一次性支付两年租金；承租期满后，如不再租赁土地，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂应无条件将租赁土地返还给原告并协助恢复土地用途；在租赁期限内，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂不得无故弃租及解除合同，原告不得无故收回出租的土地或解除合同，本合同具有不可撤销或解除权；本协议签订后，原告与他人签订的任何租地协议废止并归于无效；如一方违约，按租金总额的30%支付违约金，并据实赔偿损失。另查明，双方所签订的合同非初始合同，系在张桂银与原告所签订的土地承租合同的基础上，被告与原告重新签订的土地租赁合同。被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂所承租的原告贾仕安0.55亩水田系基本农田，被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂将农业用地转为非农业用地没有办理批准手续。2013年3月20日以前的租金已由被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂支付给原告。原告所出租的0.55亩水田因被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂重建时面貌已改变，四至边界、坐落位置无法查清。再查明，2012年8月15日被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂将其承租的部分农田办理了国有土地使用权证书，竹山县人民政府向其颁发了竹山国用2012第401129号国有土地使用权证书，面积为2492.1㎡，其中贾仕安所出租的水田在被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂所办理的国有土地使用权证范围外，即没在轮窑（1296㎡）、机房（432㎡）、烘干区（764.1㎡）范围内，但在砖厂场地范围内。还查明，桂坪村于2014年初修建村级通组入户公路，占用了被告所租用的部分土地，其中包括租用原告贾仕安的0.15亩水田。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”；第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”；《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”；第三十三条第（二）项规定，“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。本案原、被告所签订的土地租赁合同违反了上述法律的禁止性规定，改变了土地的用途和性质，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，原、被告所签订的土地租赁合同应属无效合同。原告认可合同无效后变更诉讼请求，要求被告参照土地租金标准赔偿损失，并无不妥，本院予以支持。关于被告提出本案是否应当先由人民政府处理问题，本院认为，因被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂所受让并办理了国有土地使用权证书的土地中并不包括原告贾仕安的上述出租地，故不存在土地使用权和所有权发生争议的问题，从而也不存在先由人民政府处理问题。关于被告提出桂坪村修路占用其所租部分土地，不应再由被告支付租金的问题，本院认为，经过本院调查核实并经原、被告质证，桂坪村修建通组入户公路确已占用了本案所涉土地0.15亩，故被告对该0.15亩不应再赔偿损失，对被告该项辩解本院予以支持。故此，原告的损失应为2013年3月20日至2014年3月20日495元（0.55亩，900元/亩）、2014年3月21日至2017年3月20日1080元（0.4亩，900元/亩），共计1575元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告贾仕安与被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂于2011年3月20日签订的《土地租用协议》无效；二、被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂、梁壮志于本判决生效后五日内赔偿原告贾仕安2013年3月20日至2017年3月20日四年土地损失1575元；三、驳回原告贾仕安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务*日万分之一点七五*迟延履行期间）。本案受理费50元，由被告竹山县桂坪新型墙材节能砖厂、梁壮志共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判长 杨 森审判员 朱名彬审判员 万道亿二〇一九年十月二十八日书记员 陈丽丽