宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初1605号原告：宁夏万家安物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：李富宁，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王丹，女，1991年11月8日出生，汉族，系公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：朱全磊，宁夏海潮律师事务所律师。被告：张荣，女，1982年1月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：赵晓庞，宁夏合天律师事务所律师。原告宁夏万家安物业服务有限公司（以下简称万家安物业公司）诉被告张荣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万家安物业公司的委托诉讼代理人王丹、朱全磊，被告张荣及其委托诉讼代理人赵晓庞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万家安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年7月1日起至2018年12月31日止的物业费31244元；及2019年1月1日起至2019年6月30日止的物业费41244元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年7月1日，原、被告双方签订《宁夏万家安物业服务有限公司物业管理及经营管理合同》(简称《管理合同》)一份，约定原告向被告所租赁某号商铺，面积491平方米，类型为商用的商铺提供物业服务。其中《管理合同》第三条第一款第3项约定:“物业服务费自2017年7月1日起计收乙方(被告)应于本合同签订之日起10个工作日内一次性缴纳半年的物业费(收费期间为2017年7月1日至2017年12月31日)。物业服务费按每半年为一个支付期，以后每年的6月和12月的20日前向甲方(原告)一次性足额支付半年的物业服务费。综上，原、被告签订的《管理合同》系原、被告双方真实意思表示，合法有效，原告向被告提供了物业服务，被告应按约定于2018年6月20日前向原告支付2018年7月1日起至2018年12月31日止的物业服务费31244元，2018年12月20日前向原告支付2019年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费41244元。原告为维护自身权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告张荣辩称，2017年6月20日,答辩人与宁夏欧美思商业管理有限公司签订《阅海万家欧美思广场铺位管理合同》(简称《铺位管理合同》)一份，2017年7月1日与本案原告签订《宁夏万家安物业服务有限公司物业管理及经营管理协议》(简称物业管理协议)一份。宁夏欧美思商业管理有限公司委托宁夏万家安物业服务有限公司管理欧美思广场的物业服务。以上两家公司虽注册名称为两家公司，但实际管理人为同一人，即宁夏欧美思商业管理有限公司董事长姚阳，《铺位管理合同》第五条甲方的权利、义务中约定:“甲方需根据乙方施工进度完成上下水入户，消防、电、暖、空调、通风等设备安装及铺设，保证乙方正常的运营。”但甲方即宁夏欧美思商业管理有限公司所安装的空调及通风设备根本无法正常使用，严重影响了答辩人学校的正常经营，并导致客户退费。答辩人多次向宁夏欧美思商业管理有限公司及本案原告发函反映空调与排风设备的故障问题，原告虽派人查看但是却未解决任何问题。答辩人还发函反映公共卫生间有臭味、其它商铺装修灰尘大、其它商铺噪音大、走廊玻璃脏等物业服务差的问题，未见有任何改变。2018年4月13日上午10时许，欧美思商场由于二次消防未检验合格被消防部门查封整顿至2018年4月20日下午14时许开门，此事件直接影响答辩人的学校无法正常营业。以上事件致使双方发生物业费纠纷，答辩人不按时缴纳物业费，本案原告便强行断电导致答辩人学校无法经营，停电期间，答辩人已报警处理，并在上海路派出所有备案。综上，答辩人认为本案原告服务质量差、服务态度恶劣，答辩人所交物业费与原告提供的物业服务质量不匹配，原告只按合同约定收取物业费,却不改善服务质量。答辩人为维护自身权益，特向贵院提出以下请求。一、由于欧美思四楼无空调无通风设备的商户物业费都按10元/平米/月缴纳。答辩人认为比照欧美思商场同等条件的商铺，答辩人应按10元/平米/月向原告缴纳物业费；二、答辩人认为原告应补偿答辩人2018年1月1日-2018年6月30日部分物业费：即491平米×4元/平米×6月=11784元。赔偿停业期间的物业费：491平米×0.5元/平米/天×8天=1964元；三、答辩人认为2018年7月1日-2018年12月31日应交物业费为：491平米×10元/平米×6月-11784-1964=15712元，已交10000元，剩余应交5712元；四、答辩人认为2019年1月1日-2019年6月30日；应交物业费491平米×10元/平米×6月=29460元。答辩人认为2018年7月1日至12月31日被答辩人未按照物业服务合同为答辩人提供正常的物业服务，按照物业合同第二条第三项第一款的规定，答辩人有权要求被答辩人减少支付物业费；被答辩人要求答辩人支付2019年1月1日至6月30日的物业费用，答辩人认为被答辩人要求该期间的物业费用没有事实及法律依据，答辩人与被答辩人签订的物业服务合同约定的缴费日期为每年的6月份之前及12月份之前，而被答辩人未按照物业合同约定向答辩人履行2019年2月份至6月30日的物业服务，且答辩人也未违反物业合同关于缴纳物业费的规定。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告依法提交了宁夏万家安物业服务有限公司物业管理及经营管理合同、催费通知单、关于优贝乐国际教育中心缴费情况的说明，经审查，上述证据来源合法、内容客观真实，且与本案事实具有关联性，本院予以采信。被告提交的宁夏万家安物业服务有限公司物业管理及经营管理合同、关于优贝乐国际教育中心缴费情况的说明、致欧美思商管的函、照片、视频，来源合法、内容客观真实，与本案事实具有关联性，本院予以采信。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系银川欧美思广场的物业管理人，被告张荣系某号商铺的承租人，承租面积491平方米。2017年7月1日，双方就原告为被告提供物业服务等相关事宜签订《宁夏万家安物业服务有限公司物业管理及经营管理合同》，约定：被告按承租商铺的面积缴纳物业服务费，物业服务费的缴纳标准每平方米每月人民币15元；在装修期（2017年7月1日至2017年8月31日），物业服务费按照每平米每月人民币6元收取，装修期结束及三楼直通电梯开启后按15元收取。物业服务费自2017年7月1日起计收，被告应于本协议签订之日起十日内一次性交纳半年的物业费（2017年7月1日至2017年12月31日）的物业费。物业服务费按每半年为一个支付期，以后每年的6月和12月前20日前向原告一次性足额支付半年的物业服务费。2018年3月28日，原被告双方签订关于优贝乐国际教育中心物业费缴费情况的说明，约定自2018年1月1日起至合同期满，物业费按照每平米14元的标准缴纳，且原告对被告2018年1至6月份物业费总额减免4000元。2018年6月13日，原告向被告催缴2018年7月1日至2018年12月31日的物业费41244元，2018年11月11日，被告支付上述期间的物业服务费1万元。2018年12月3日，原告向被告催缴2019年1月1日至2019年6月30日的物业费41244元。现原告以被告未缴纳物业服务费起诉来院，提出前述诉讼请求。本院认为，原被告签订的《宁夏万家安物业服务有限公司物业管理及经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告为被告提供物业服务，被告应当按照合同约定向原告交纳物业服务费。被告于2018年11月11日交纳2018年7月1日至2018年12月31日的物业费10000元，尚欠该期间物业费31244元，故原告要求被告交纳2018年7月1日至2018年12月31日的物业费31244元的诉求，本院予以支持。原被告签订的《宁夏万家安物业服务有限公司物业管理及经营管理合同》约定，被告应于本协议签订之日起十日内一次性交纳半年的物业费（2017年7月1日至2017年12月31日）。物业服务费按每半年为一个支付期，以后每年的6月和12月前20日前向原告一次性足额支付半年的物业服务费。根据该约定，被告应当在每年的6月、12月预交半年的物业服务费，故原告要求被告交纳2019年1月1日至2019年6月30日的物业服务费41244元的诉求，本院予以支持。被告承租房屋内的空调、通风设备系其与出租人之间的纠纷，被告反映的卫生等问题，因物业服务属于动态管理，物业服务区域随时都会出现不良状况，原告应当加强服务管理，及时做好清洁，做好服务工作。对属于物业服务责任范围，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的，被告还可以另行请求物业企业承担履行、补救或赔偿损失等责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告张荣于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏万家安物业服务有限公司2018年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费31244元，2019年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费41244元，共计72488元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元（已减半收取），由被告张荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 马 花 二○一九年三月十七日书记员 胡雅茹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。