辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0103民初10505号 原告：辽宁一方物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街**。 法定代表人：孙喜双，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王春艳、金勇恒，该公司员工。 被告：王英男，女,1960年10月1日出生，汉族，住址沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：于洋、罗晓欢，辽宁恒生律师事务所律师。 原告辽宁一方物业管理有限公司与被告王英男物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁一方物业管理有限公司的委托诉讼代理人王春艳、金勇恒，被告王英男委托诉讼代理人罗晓欢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辽宁一方物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年5月1日至2019年4月30日的物业服务费35,418元及逾期违约金（从欠费之日起到结清陈欠物业费之日止，每日按照欠费总额的3‰计算）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：辽宁一方地产有限公司于2010年开发建设了位于沈阳市沈河区青年大街165号的盛华公馆A座。被告于2014年购买了盛华公馆A座3层8室，建筑面积为113.52平方米。在业主办理入住时，于2014年6月27日与原告签订了《盛华公馆临时管理规约》，约定了原告为盛华公馆实施物业管理服务的相关事项。根据《盛华公馆前期物业管理服务协议》、《盛华公馆临时管理规约》的约定，物业服务费按照住宅建筑面积每月每平方米3.5元的标准收取，被告应于每年的4月30日前交纳下一年的物业服务费，原告按照(盛华公馆前期物业管理服务协议》、《盛华公馆临时管理规约》的约定，提供了相应的服务，但被告拖欠2015年5月1日至2019年4月30日的物业服务费用35,418元至今未交。虽经原告多次催促，被告仍然拒付。原告认为，原告依法取得了物业管理企业资质证书，与被告签订的物业服务合同合法有效，并依据物业服务合同的约定提供了物业服务。被告应当交纳物业服务费，被告拒交物业服务费的行为已构成违约，除应补交拖欠的物业服务费外，还应从逾期之日起按照欠交金额日0.3%的比例交纳违约金，直至付清之日。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法作出判决。 被告王英男辩称，一、原告主张的的物业费，部分已过诉讼时效。原告主张答辩人应向其交纳自2015年5月1日至2019年4月30日物业服务费，并于每年的4月30日之前交纳下一年的物业服务费。依据原告主张，2015年5月1日至2016年4月30日的物业服务费应于2015年4月30日之前交纳，在2017年10月1日《民法总则》未颁布之前，应依据《民法通则》规定适用一般时效为2年的诉讼时效，由此，应于2015年4月30日之前交纳的2015年5月1日至2016年4月30日的物业服务费，已过诉讼时效，原告方无权主张此阶段的物业服务费。2017年10月1日《民法总则》颁布后，依据《民法总则》规定适用一般时效为3年的诉讼时效。那么，2016年4月30日之前应该交纳的2016年5月1日至2017年4月30日的物业服务费，至答辩人2019年8月收到起诉状也已过诉讼时效，原告无权主张此阶段物业服务费。二、原告主张的按照建筑面积每月每平方米6.5元的标准收取物业服务费，价格过高且没有合理依据。对于原告主张的物业服务费定价，未见有相关文件及物价局备案文件，亦未见由原告、被告双方共同签订的《物业管理服务协议》。沈阳市内各小区物业费定价大致在2元-3元之间，原告物业服务费定价过高，已经超出正常市场价格，且依据现园区内的物业服务水平及园区内的环境评价，原告物业公司并未提供与其收费价格相符的物业服务。三、原告主张的违约金金额过高，且答辩人未交纳物业费系因原告物业公司未尽职履行安保职责，未完成约定的服务标准，答辩人行为属于合理行使不安抗辩权，不属于违约，不应承担违约金。按照原告物业公司的主张，“从欠费之日起到结清陈欠物业费之日止，每日按照欠费总额的3‰向原告支付逾期违约金”，按照原告主张的违约金计算方法计算，每年违约金金额已超过年交物业服务费总金额，不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失”，原告物业公司主张的违约金明显“过高”，有违法律规定，不应得到支持。并且，本案原告暂未交纳物业服务费系因原告物业公司提供的服务存在瑕疵。答辩人在原告管理区范围内的房屋，因原告未尽安保职责，任由非房屋所有人、合理使用人，亦非本园区内业主的身份不明的第三人进入到答辩人所有产权的房屋内，利用答辩人的房屋存放物品，严重侵害了答辩人的合法权益，亦违法了《物业管理服务协议》中有关物业服务公司应尽的义务和履行的职能，属于严重的违约行为，原告物业公司应对答辩人的损失承担赔偿责任，基于以上原因，答辩人暂未交纳物业服务费的行为，属于合理行使不安抗辩权，不属于违约，不应承担违约金。四、《临时管理规约》不能够替代《物业管理服务协议》，原告不能够仅凭该规约主张权利，该规约加重了业主的义务忽略业主的权利，且没有提及到任何物业服务标准，严重损害了业主的合法权益。《临时管理规约》中，仅列明了业主的义务而忽略业主应有的权利，且没有列明任何物业公司应尽的义务，没有提及到任何物业公司所提供服务应达到的标准，不能够判断物业公司是否有效完成了物业服务内容，无法与业主所交纳物业费形成对应。原告物业公司不能够仅凭《临时管理规约》向业主主张权利，而应当出示建设单位与物业公司签订的前期《物业管理服务协议》，明确物业公司应提供的服务标准。综上，原告主张的四年的物业服务费，有两年的物业服务费已经过诉讼时效。答辩人因行使不安抗辩权而未及时交纳的二年物业服务费，非违约行为，不应承担违约金。请法院依法驳回原告的不合理诉求，以维护答辩人的合法权益。 经审理查明，被告系位于沈阳市沈河区业主，建筑面积113.52平方米，用途为商业。2010年11月8日，原告与辽宁一方地产有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为盛华公馆提供物业管理服务，物业管理服务费住宅每月每平方米3.9元，办公部分物业服务费每月每平方米6元，业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用，业主或物业使用人应于每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日作为下一个季度物业管理服务费的缴费日期，或每年的12月20日前缴纳下一年度全年费用，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，需交纳欠费总额的3‰作为滞纳金。 2014年6月27日，原告与辽宁一方地产有限公司、被告签订《盛华公馆写字间临时管理规约》，约定物业服务费（含电梯使用费、中央空调系统维护费）每月每平方米6.5元，对于拖欠物业管理服务费的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业服务区域内予以公布等合法手段催收、催缴，物业服务机构也可以采用寄送挂号信的方式对拖欠物业管理服务费的业主进行催收、催缴，邮寄地址为业主办理入住登记时登记地址为送达地址。如业主或物业使用人认为物业服务机构未尽到其义务，应当立即以书面形式向物业服务机构提出，超过48小时未以书面形式提出的，视为业主或物业使用人无异议，物业服务机构可不予答复。 本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与辽宁一方地产有限公司签订的《盛华公馆前期物业管理服务协议》、《盛华公馆写字间临时管理规约》合法有效，该合同对作为小区业主的被告具有法律约束力。原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。 关于被告提出诉讼时效的抗辩，因原告以张贴欠费催缴通知书及电话催收的方式进行了催收，故对于被告此项主张，本院不予支持。 关于被告抗辩原告的服务存在瑕疵问题，原告在履行物业服务的过程中可能存在一些不尽完善的地方，需要改进，在物业企业已完成了物业服务的主要义务的情况下，物业企业的服务标准可能因业主拒绝交纳物业费而随之降低，影响小区全体业主的利益，造成恶性循环，业主按约交费，物业按约服务，这样双方才能形成良性循环，小区的各项管理服务才能日趋完美。故对被告的抗辩理由，本院不予支持。 关于原告主张被告支付滞纳金的问题。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。同时，原告作为物业服务者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款之规定，判决如下： 一、被告王英男于本判决生效后十五日内给付原告辽宁一方物业管理有限公司2015年5月1日至2019年4月30日的物业费35,418元； 二、驳回原告辽宁一方物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费342元（已减半收取），由被告王英男负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员  贾丽秋 二〇一九年十月十六日 书记员  杨元元