安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1282民初4153号原告：界首市达实物业有限公司，住所地：安徽省界首市界光路郭洼社区西侧，统一社会信用代码：913412825872390600(1-1)。法定代表人：徐连训，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建伟，男，1976年7月19日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。系该公司员工。被告：陈魁，男，1978年12月27日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。被告：杜洪利，男，1979年6月6日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。原告界首市达实物业有限公司与被告陈魁、杜洪利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告界首市达实物业有限公司的委托诉讼代理人王建伟及被告陈魁、杜洪利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告界首市达实物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告限期迁出房屋并恢复房屋的原状；3、依法判令被告支付租金49392元；4、依法判令被告支付违约金10000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告在原告处租赁了位于界首市深圳达实界首商贸城E6幢7号、9号两间商铺用于经营瓷砖产品。2015年6月10日，原、被告签订了房屋租赁合同，该合同第二条及第三条约定了租赁期限及租金标准与结算方式，该合同的第十条约定:“乙方拖欠租金累计达60天的甲方有权解除合同，且乙方应按照合同项下总租金的5%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失”。合同生效后，原告按照租赁合同的约定把房屋的使用权交给了被告，被告也实际使用，但被告没有按照合同的约定交付租金，虽经原告多次催要被告仍欠租金49392元不予支付。原告认为被告没有按照租房合同的约定支付租金已违反了租赁合同，原告多次找被告协商此事但被告置之不理。现原告为了维权，特提起诉讼。被告陈魁辩称，房屋实际使用人是杜洪利，合同没有到期时陈魁就不再租赁了，走时也不欠原告房租，走时跟达实物业也说了，然后房屋由达实物业租给了杜洪利。当时交给达实物业10000元押金，杜洪利给我10000元，杜洪利不租房屋时去达实物业退这10000元押金。这些都是经过达实物业同意的。被告杜洪利辩称，陈魁说的属实，合同上的签名是后来在达实物业处我另签上去的。但是我2018年7月份就给达实物业的陈总打电话说我不租该房屋了，房屋内的东西我没有地方放就不要了。2018年7月12日我就走了，该房屋我只使用到2018年7月12日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月2日，原告界首市达实物业有限公司（甲方）与被告陈魁（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：“甲方将位于界首市深圳达实界首商贸城E6幢07、09号房屋（建筑面积1-2楼约132.8平方米）出租给乙方使用；租赁期限为五年，租赁日期自2014年7月2日至2019年6月30日止；租金标准及结算方式为第一年（即2014.7.2至2015.6.30日）年租金为零元、第二年（即2015.7.1至2016.6.30日）年租金为零元、第三年（即2016.7.1至2017.6.30日）年租金为贰万肆仟陆佰玖拾陆元整（24696元）、第四年（即2017.7.1至2018.6.30日）年租金为贰万肆仟陆佰玖拾陆元整（24696元）、第五年（即2018.7.1至2019.6.30日）年租金为贰万肆仟陆佰玖拾陆元整（24696元）；结算方式为甲乙双方在合同签订之日，乙方向甲方支付履约经营保证金壹万元整（10000元），免租期后的租金支付本着先交费后使用的原则，按每年支付一次租金，乙方于应交租金的前180日提前支付下一年租金；第五条房屋装修的第6项约定，租赁期满，乙方应将可移动的设备及时移走，对于形成附合的装修或其他物品，乙方不主张任保权利亦不予破坏，保持完好交与甲方，如甲方不要，则乙方有义务将该附合物拆除，将房屋恢复原状后交还甲方；第八条合同的变更、解除与终止约定，合同期内，双方可以协商变更或终止本合同，租赁期满合同自然终止；第十条乙方违约责任处理第3项约定，在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金5%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应该承担赔偿责任。该条第五项约定，乙方同意如未能按期缴纳水、电费用，甲方有权停水、停电，甲方对此不承担任何责任；合同第十四条其他约定事项第3项约定凡是涉及双方权利义务的通知均应以书面形式，并以合同所载明地址或租赁地点送达。”合同签订后，陈魁依照合同约定交付给原告保证金10000元，原告依约将租赁房屋交付给陈魁使用。被告陈魁使用该租赁房屋两年，并与原告界首市达实物业有限公司协商一致，不再继续租赁该房屋。后原告界首市达实物业有限公司将该房屋租赁给被告杜洪利使用，并让被告杜洪利在2014年7月2日界首市达实物业有限公司与陈魁签订的《房屋租赁合同》上加签了杜洪利的名字。被告杜洪利支付了10000元保证金，并支付2016年7月1日至2017年6月30日的租金12348元（其中有半年的免租金期），原告界首市达实物业有限公司于2016年3月23日、2016年3月24日分别为被告杜洪利出具收据二份。签订合同后，被告杜洪利开始使用该租赁房屋。2018年7月，被告杜洪利从该租赁房屋中搬走，不再使用该租赁房屋，但并没有以书面形式通知原告，亦并未与原告办理任何手续。2019年6月30日，房屋租赁合同到期，2017年7月1日至2019年6月30日的租金共计49392元被告杜洪利未予支付，租赁房屋内被告杜洪利的物品亦未搬走。为此，原告提起诉讼。上述事实，由原告提供的营业执照及法定代表人身份证复印件、租赁合同及收据、被告杜洪利的身份证复印件、被告陈魁提供的身份证复印件、房屋租赁合同复印件及当事人的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，界首市达实物业有限公司与陈魁于2014年7月2日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,对原、被告双方具有法律约束力。陈魁不再租赁该房屋时，与界首市达实物业有限公司达成一致意见，且界首市达实物业有限公司又将该房屋租赁给杜洪利使用，因此，陈魁与界首市达实物业有限公司的租赁合同关系终止。陈魁在履行合同过程中不存在违约行为，亦未欠付租金，故界首市达实物业有限公司对陈魁的诉讼请求，本院不予支持。界首市达实物业有限公司与杜洪利建立新的房屋租赁合同关系，双方应按照《房屋租赁合同》的约定履行。杜洪利称其于2018年7月12日就已搬出该租赁房屋，不再使用，但其并未按合同约定履行相关手续，故对杜洪利的该辩称本院不予采信，杜洪利应支付所欠界首市达实物业有限公司租金49392元。根据合同“未经甲方同意，擅自退租的，乙方应按合同总租金5%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还就该承担赔偿责任”的约定，庭审查明合同的总租金实际应为61740，界首市达实物业有限公司亦未举证证明还有其他损失，因此，杜洪利应支付违约金3087元（61740元×5%＝3087元）。根据合同“租赁期满，乙方应将可移动的设备及时移走对于形成附合的装修或其他物品，乙方不主张任何权利亦不予以破坏，保持完好交与甲方，如甲方不要，则乙方有义务将该附合物拆除，将房屋恢复原状后交还甲方。”的约定，杜洪利应将房屋恢复原状后交还给界首市达实物业有限公司，对原告的该项诉求，本院予以支持。关于原告要求依法解除原、被告签订的房屋租赁合同及要求被告限期搬出租赁房屋的诉求，因该《房屋租赁合同》约定的租赁期限已到，且杜洪利已搬出该租赁房屋，原告的该诉求已实现，本院对此不再予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杜洪利于本判决生效之日起十五日内支付原告界首市达实物业有限公司租金49392元；二、被告杜洪利于本判决生效之日起十五日内支付原告界首市达实物业有限公司违约金3087元；三、被告杜洪利于本判决生效之日起十五日内将租赁原告界首市达实物业有限公司的位于界首市深圳达实界首市贸城（E6幢07、09号）的房屋恢复原状；四、驳回原告界首市达实物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费642元，由原告界首市达实物业有限公司负担75元，被告杜洪利负担567元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 应 铭二〇一九年十月二十三日书记员 刘晨晨