云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终7685号上诉人（原审被告）：戴宝玲，女，1965年6月1日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：邓永佳，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王云梅，女，1976年4月14日出生，汉族，住云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：黄文娟，云南天外天（玉溪）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人戴宝玲因与被上诉人王云梅房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初2709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人戴宝玲上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判其与被上诉人王云梅于2017年12月31日签订的《房屋出售协议》中关于房屋买卖的合同内容已经变更为租赁关系；3、依法改判上诉人无需退还被上诉人王云梅定金15万元；4、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉依据的主要事实和理由：原判认定事实不清，双方当事人已变更为租赁关系，上诉人不应退还被上诉人定金15万元。2017年12月31日，被上诉人王云梅与上诉人戴宝玲签订的《房屋出售协议》明确约定如果双方未完成买卖则一直延续租赁关系，租期从2018年1月10日起算。同时双方还口头约定就租赁关系被上诉人应支付上诉人5万元转让费。被上诉人至起诉时仍一直使用涉案房屋，说明双方租赁关系一直持续、从未解除。被上诉人原本诉请撤销合同，经一审多次询问才改为要求解除合同，上诉人为此感到不公平。故请求二审依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人王云梅辩称，请求维持原判。王云梅向一审法院起诉请求：1、解除2017年12月31日签订的《房屋出售协议》；2、被告戴宝玲返还原告定金15万元整；3、被告戴宝玲赔偿原告装修费等相关费用12000元；4、本案诉讼费由被告戴宝玲承担。一审法院经审理确认以下事实：2015年1月9日，被告戴宝玲与案外人李爱萍签订《房屋租赁合同》，约定李爱萍将其所有的位于昆明市五华区如安街4—28号附12号商铺出租给被告，租期自2015年1月15日至2020年1月15日，租赁期间若无法经营的可以转租。2017年12月31日，原告王云梅与被告戴宝玲经协商一致签订《房屋出售协议》，约定：被告戴宝玲将上述商铺出售给原告王云梅，售价180万元，与房主的所有手续由戴宝玲负责交涉，过户手续戴宝玲推荐中介帮助办理，最迟2个月办清过户手续，王云梅全程参与过户手续办理，房产证、土地使用证两证交给王云梅时付清全额房款；2017年12月31日先付定金15万元，待付清房款时抵扣；若交易过程中房屋所有权人反悔不卖的，原告装修铺面的费用由戴宝玲承担（以装修的发票为依据），王云梅只承担租房期间的租金每月8333元，房租从2018年元月10日起计算。另查明，昆明市五华区如安街4—28号附12号商铺的所有权人为李爱萍，该房已被昆明市盘龙区人民法院和昆明市中级人民法院查封。一审法院认为：原告王云梅与被告戴宝玲签订《房屋出售协议》系双方真实意思的表示，且签订协议时双方均为完全民事行为能力人，协议不违反法律规定，合法有效，受法律保护。关于解除《房屋出售协议》的诉请，从协议内容看，该协议名为出售协议，但却包含买卖不成时的租赁关系，故原、被告双方存在买卖和租赁两种法律关系。对于房屋买卖的合同部分，被告提出继续履行合同，一审法院认为，一方面现涉案房屋已被法院执行查封，无法交易，《房屋出售协议》中的买卖部分事实上已无法履行；另一方面，合同中约定最迟2个月办清过户手续，而截至一审开庭时被告并未完成过户手续的办理，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定解除《房屋出售协议》中关于房屋买卖的合同内容。对于房屋租赁的合同部分，因原告一直掌控涉案商铺，双方约定的租赁关系一直持续，而在本案中原告的诉请未涉及租赁部分，被告亦未提起反诉，故租赁部分双方可另案解决。关于定金，原告依约交纳了购房定金，现房屋买卖合同无法继续履行，被告应将收取的定金退还给原告。关于装修费用，因原告未提交相关票据证实该笔费用确实产生并存在，该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，故一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、解除原告王云梅与被告戴宝玲于2017年12月31日签订的《房屋出售协议》中关于房屋买卖的合同内容；二、被告戴宝玲于本判决生效之日退还原告王云梅定金人民币15万元；三、驳回原告王云梅的其他诉讼请求。”一审案件受理费3540元，由被告戴宝玲承担。二审经审理查明的案件事实与一审判决确认事实一致，本院予以确认。二审另查明：一、涉案房屋的所有权人为案外人李爱萍。二、2019年5月16日，上诉人戴宝玲以被上诉人王云梅为被告向一审法院提起（2019）云0102民初9099号案件诉讼。该案中戴宝玲诉讼请求为：1、判令王云梅立即支付房屋租金133328元（8333元/月×16个月，2018年1月10日起至2019年5月10日止）；2、判令王云梅按每月8333元支付房屋租金至实际归还房屋为止；3、判令王云梅支付转让费50000元；4、诉讼费由王云梅承担。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、双方当事人于2017年12月31日签订的《房屋出售协议》中有关房屋买卖的部分是否应予解除？二、被上诉人王云梅向上诉人戴宝玲已付的15万元款项性质为何？是否应予退还？本院认为，针对第一个争议焦点，《房屋出售协议》约定由上诉人协助被上诉人购买案外人（房主李爱萍）名下的商铺，并就过户不成时房屋装修费用的承担、租金单价、租期起算时间等作出约定，包含了房屋买卖、房屋租赁两部分的交易内容。从协议中有关“与房主的所有手续由戴宝玲负责交涉，过户手续戴宝玲推荐中介帮助办理，最迟两个月办清过户手续”的约定可以看出，买卖关系中上诉人的主要义务为与房主协调过户相关事宜，并且最迟应在两个月内办理完毕过户手续。因涉案房屋被法院执法查封，所有权流转存在法定限制，至本案二审审理时为止，上诉人未能提交证据证明经其与房屋产权人协调处理、房屋现已具备办理过户的条件，故上诉人与被上诉人就涉案房屋进行交易的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，被上诉人诉请解除协议中有关房屋买卖关系的部分，符合法律规定，一审法院予以支持并无不当，本院依法予以维持。针对第二个争议焦点，关于本案15万元已付款的性质，上诉人主张双方口头约定被上诉人已付的15万元有5万元作为租赁转让费，其余10万元抵扣被上诉人应付租金。被上诉人对此不予认可。本院认为，《房屋出售协议》中明确约定该15万元为房屋买卖的“定金”、“待付清房款时抵扣”。并且，上诉人在另案中已经诉请被上诉人向其支付涉案房屋租金，即对被上诉人同一时段的应付租金，上诉人既在本案主张以被上诉人的已付定金进行抵扣，又在另案中请求被上诉人向其支付。上述证据和事实表明被上诉人向上诉人支付的15万元系房屋买卖的定金且该款系用于抵扣购房款而非租金。上诉人关于15万元性质的主张与合同约定及其自身诉讼行为相悖且缺乏证据证实，本院不予支持。鉴于双方房屋买卖关系应予解除，被上诉人要求上诉人返还已付款15万元，有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人戴宝玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第四项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3540元，由上诉人戴宝玲负担。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力。审判长 朱 欢审判员 杨 艳审判员 陈正琼二〇一九年十月三十一日法官助理仝倩华书记员吴自红