咸阳市秦都区人民法院   民事判决书   (2019)陕0402民初4832号   原告：咸阳三星房地产开发有限公司，住所地咸阳市秦都区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX6527。   法定代表人职某某，该公司经理。   委托诉讼代理人任某、马某某，（实习），陕西恪普律师事务所律师。   被告：陕西慈济美亚健康产业有限公司，住所地咸阳市秦都区，统一社会信用代码：91610400338726191D。   法定代表人：李某，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人庞某某，该公司员工。   委托诉讼代理人段某，陕西古渡律师事务所律师。   原告咸阳三星房地产开发有限公司（以下简称三星地产）诉被告陕西慈济美亚健康产业有限公司（以下简称慈济公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序公开开庭进行了审理，原告三星地产法定代表人职某某、委托代理人任某、马某某，被告慈济公司委托代理人庞某某、委托代理人段某，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告三星地产诉讼请求：1、判令被告立即支付原告从2016年12月15日至2019年6月14日的房屋租赁费3848824.5元，逾期付款违约金1309373.26元。事实与理由：2016年1月8日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁原告位于咸阳市世纪大道陈阳寨转盘东南角。华宇·双子星三层局部及四层整层房屋用于经营使用，三层为2446.69平方米，四层为869.33平方米。双方约定合同租期从开始日期至第十个租约年届满时止。合同4.2、4.3对租金的支付标准及支付日期有明确约定：第一个租约年至第三个租约年租金为三层40元/㎡/月，四层35元/㎡/月。第一和第二租约年每季度(3个月)为一租金支付周期，第三到第十个租约年租金每半年(6个月)为一租金支付周期。租金为先付，在每租金支付周期的第十日或之前支付。第一个支付周期的租金在“免租日”结束前十日内计算并给付租金。并在合同4.5中约定：如果应支付给甲方的租金于本合同下应付日仍未支付，则乙方应向甲方支付滞纳金，逾期10日以上每一日的滞纳金为未付金额的千分之一。   合同签订后，原告咸阳三星房地产开发有限公司已如约履行了房屋的交付义务，并按合同约定给予被告四个月的免租期，但被告未依照合同约定按期支付租金，仅支付了2016年12月15日之前的租金，原告多次向被告催收房屋租赁费，但被告一直置之不理，现被告已拖欠原告租金高达3848824.5元，逾期付款违约金1309373.26元。故诉至法院。   被告慈济公司辩称：1、涉案房屋部分未达到安全交付条件，该部分的房屋租赁费不应予以支持。2、涉案房屋有严重的质量问题，顶棚多次连续出现漏水现象。造成装修涂层脱落、墙壁装饰板霉变、经多次沟通，原告仍不维修。3、合同约定中所说的车位无法使用。原告未履行交付合格义务，影响被告的正常经营。损失应由原告承担违约责任。原告应尽快履行修缮义务。综上，涉案房屋未达到交付条件，存在严重质量问题。原告违约在先，根据先履行抗辩权，被告有权拒付租金。   本院查明：2016年1月8日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充合同1》约定被告慈济公司租赁原告“华宇·双子星”三层局部及四层整层房屋用于经营使用。三层为2446.69平方米，四层为869.33平方米。双方约定合同租期从开始日期至第十个租约年届满时止。合同4.2、4.3对租金的支付标准及支付日期有明确约定：第一个租约年至第三个租约年租金为三层每月40元/㎡/月，四层35元/㎡/月。第一和第二租约年每季度(3个月)为一租金支付周期，第三到第十个租约年租金每半年(6个月)为一租金支付周期。租金为先付，在每租金支付周期的第十日或之前支付。第一个支付周期的租金在“免租日”结束前十日内计算并给付租金。并在合同4.5中约定：如果应支付给甲方的租金于本合同下应付日仍未支付，则乙方应向甲方支付滞纳金，逾期10日以上每一日的滞纳金为未付金额的千分之一。   原告三星地产于2016年1月20日取得了世纪大道陈阳寨转盘东南角世纪星城3#、4#商住房消防验收。   合同签订后，原告咸阳三星房地产开发有限公司已如约履行了房屋的交付义务，并按合同约定给予被告四个月的免租期，但被告未依照合同约定按期支付租金，仅支付了2016年12月15日之前的租金。原告多次向被告催要未果。认定以上事实有，原、被告陈述，《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充合同1》、《规划验收合格证》、《建设工程消防验收意见书》、《催款函》在卷佐证。   本院认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，原告提供租赁房屋后被告应当依约支付租金。被告主张房屋部分未达到安全交付条件、车位无法使用等，未有证据支持；被告辩称房屋有严重的质量问题，霉变、漏水等，经本院当庭询问被告仍愿租赁该房屋继续履行与原告的合同。故若被告认为房屋有质量问题造成损失可另案起诉主张，该项事由不能成为对抗原告主张支付到期租金的权利。至原告主张的2019年6月14日，被告应支付租金4618589.4元，被告慈济公司仅支付租金1192764.9元，原告主张未支付的3425824.5元的诉讼请求本院予以支持；原告主张被告自每期应付款日支付合同约定的每日未付金额的千分之一违约金（折合利率为36%每年），被告慈济公司当庭主张违约金过高请求调整。依照法律规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,故被告该项请求本院予以考虑，结合本案实际，违约金以年24%计算为宜。2016年12月15日当期欠缴259882.45元，至2019年6月14日产生违约金155929.47元；2017年3月15日当期欠缴259882.45元，至2019年6月14日产生违约金140336.52元；2017年6月15日当期欠缴259882.45元，至2019年6月14日产生违约金124570.32元；2017年9月15日当期欠缴384882.45元，至2019年6月14日产生违约金161394.04元；2017年12月15日当期欠缴384882.45元，至2019年6月14日产生违约金138557.68元；2018年3月15日当期欠缴384882.45元，至2019年6月14日产生违约金115464.74元；2018年6月15日当期欠缴721764.9元（冲抵体检卡48000元），至2019年6月14日产生违约金172742.40元；2018年12月15日当期欠缴769764.9元，至2019年6月14日产生违约金92371.79元。并应自2019年6月15日支付全部欠缴3425824.5元违约金至款付清之日止。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：   一、陕西慈济美亚健康产业有限公司于本判决生效后十日内支付原告咸阳三星房地产开发有限公司截止2019年6月14日已产生未支付的租金3425824.5元；   二、陕西慈济美亚健康产业有限公司于本判决生效后十日内支付原告咸阳三星房地产开发有限公司自欠付之日至2019年6月14日已产生的违约金1101366.96元，并支付至款还清之日止。（剩余违约金以3425824.5元为基数，自2017年6月15日起按年24%计算至款付清之日止）   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费47906元，减半收取23953元（诉讼费原告已经预缴）,由被告陕西慈济美亚健康产业有限公司承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于咸阳市中级人民法院。           审判员 张丹     二〇一九年十月二十三日     书记员 刘倩          - 1 -