广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1322民初1633号 原告：柳州市美好居物业服务有限公司象州分公司，住所地：象州县象州镇象江路**象江国际**楼。统一社会信用代码：91451322576841312A。 负责人：李秋云。 委托诉讼代理人：石林，象州县法律事务中心法律工作者。 被告：韦凤秋，女，1972年8月7日出生，住象州县。 委托诉讼代理人：韦卓常，广西华尚（象州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘九钱，广西华尚（象州）律师事务所律师。 原告柳州市美好居物业服务有限公司象州分公司与被告韦凤秋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法由审判员覃强适用简易程序独任审判，书记员张晓晴担任法庭记录，于2019年10月9日与（2019）桂1322民初1639号等8个案件合并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人石林、被告韦凤秋及其委托诉讼代理人韦卓常、潘九钱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市美好居物业服务有限公司象州分公司向本院提出诉讼请求：判令被告付清所欠原告2015年4月至2018年3月底共计36个月的物业费3098.5元，滞纳金8133.6元，合计11232.1元。事实和理由：原告与被告在2014年3月签订“象江国际”小区的前期物业服务合同及管理共同规约，双方约定由原告负责管理象江国际小区前期物业，原告在合同签订后依约履行了自己的义务和服务，但被告在享受原告提供的服务后，未按双方签订的合同约定交纳物业费用，其拖欠36个月，计费3098.5元的物业费不交，给原告的公司正常运行造成了极大的损害，并对其他按时交费的业主权益造成侵犯。与此同时按合同第十二条第二款之规定，原告追加被告逾期每天千分之五的违约金8133.6元,两项共计11232.1元。 被告韦凤秋辩称，第一，我方不认可原告提供物业服务的时间。原告终止物业服务的时间是2017年3月，而不是2018年3月。原告起诉时间是2019年8月，在2016年8月之前从未以任何方式向被告追缴物业费，同时没有诉讼时效中断、中止事由，则2016年8月之前的物业费超过了三年的诉讼时效。因此，我方只认可2016年8月至2017年3月这段时间的物业费计算。所以原告请求2017年3月至2018年3月底的物业管理费是没有事实与法律依据的。第二，由于原告提供物业服务存在瑕疵，存在失窃严重、财产被破坏损失严重、卫生没有做好、不处理和解决业主反映的问题、对业主威胁恐吓、乱收费的情形，因此我方认为物业服务费应该按50%来计算，2016年8月前的物业费超过诉讼时效的不需要支付。第三，原告要求被告支付的滞纳金计算标准不明确，而且由于原告不完全履行合同义务导致业主不支付物业费，原告擅自减少物业服务人数数量、降低服务质量直至完全终止提供物业服务，是原告违约在先，故原告要求支付滞纳金无事实与法律依据，请求法院予以驳回该诉请。第四，被告购买的是电梯房，但是从未享受电梯的便利，给原告反映了，但原告不予处理却仍按电梯房的收费标准收物业费，被告认为应当按照无电梯标准0.4元/平米/月计算，而不是按照0.65元/平米/月计算。 本院经审理查明事实：被告购买象州县象江路24号象江国际小区5-3-201号房屋，建筑面积为132.41平米。2014年3月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《“象江国际”小区前期物业服务合同及管理共同规约》，约定：物业服务的内容包含房屋共有部位的维护和管理、房屋共用设备设施及运行的维护和管理、景观绿化、环境卫生等；住宅物业服务费标准按照0.65元／㎡/月（不含电梯日常维护、保养费，不含电梯间照明电费、电梯电费、二次加压电费、单户生活垃圾清运处理费、白蚁防治费用、电梯中修、大修、更换费用）；交费时间为每个月10日前预先交纳一年应付的物业服务费用和其他代收费…等内容。被告所居住的5栋楼是电梯房，是后建的，也是同小区的房屋中较晚交付的，但该栋楼的电梯不运行。 另查明，已生效的（2018）桂1322民初1345号民事判决书认定的事实：原告在服务过程中，原有6个安保人员，4个清洁工，后来逐渐减少工作人员，直至最后只有一个安保人员和一个清洁工，小区的清洁卫生、公共设施维护、安保工作等存在瑕疵，常有业主财物被损坏和失窃现象发生，仅2014年9月8日有业主报警二台电动车被盗，2014年10月12日至15日有三人报警三台电动车电瓶被盗。原告未按合同约定公示物业费的收支情况，未及时妥善处理业主反映的问题。原告为小区服务到2017年5月，现原告已停止向小区提供物业服务，但未与小区办理任何终止履行合同手续。 本院认为，双方争议的焦点是：1、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；2、被告是否应交物业费和支付违约金。 1、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。本院认为，根据已生效的（2018）桂1322民初1345号民事判决认定，原告为小区服务到2017年5月。被告欠交的物业费是连续性的，应作为整体视之，本案诉讼时效应从原告停止开展物业服务之日起，即2017年6月开始起算。原告于2019年8月8日起诉并未超过3年的诉讼时效，故被告主张原告诉请的物业费已经超过诉讼时效的理由不成立，本院不予采信。 2、被告是否应交物业费和支付违约金。依法成立的合同，受法律保护，合同双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《“象江国际”小区前期物业服务合同及管理共同规约》系双方当事人真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，对双方皆具有约束力，故双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据已生效的（2018）桂1322民初1345号民事判决认定，原告为小区服务到2017年5月，故本院支持原告要求被告支付2015年4月到2017年5月的物业费。《“象江国际”小区前期物业服务合同及管理共同规约》约定5栋楼电梯房的物业服务费标准按照0.65元／㎡/月，且该物业服务费中不含电梯日常维护、保养费，不含电梯间照明电费、电梯电费、二次加压电费、单户生活垃圾清运处理费、白蚁防治费用、电梯中修、大修、更换费用，再者5栋楼是小区中交房较晚的，物价相对别栋楼的业主签订物业合同时已经上涨，所以被告以电梯未运行为由主张参照同小区非电梯房的物业收费标准0.40元／㎡/月计算物业费，本院不予支持，原告要求按照0.65元／㎡/月收取物业费符合合同约定，本院予以支持。在双方履行合同期间，原告不能因有部分业主不按时交物业费而减少了安保人员和保洁人员，减少服务内容，降低服务质量，不全面履行上述合同义务，履约存在瑕疵，故，酌情扣减其物业费中服务费数额的20%。因原告存在未全面履行合同的先期违约行为，才造成了被告拒缴物业服务费的违约行为，故原告要求被告支付违约金（原告称为滞纳金），理由不充分，本院不予支持。 综上，被告应交付给原告自2015年4月至2017年5月的物业费1790.18元（26个月×0.65元/平米/月×132.41平米×80%=1790.18元）。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告韦凤秋应于本判决生效之日起十日支付给原告柳州市美好居物业服务有限公司象州分公司物业费1790.18元； 二、驳回原告柳州市美好居物业服务有限公司象州分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费81元，减半收取40.50元，原告柳州市美好居物业服务有限公司象州分公司负担35元,被告韦凤秋负担5.50元（应于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 员  覃 强 二〇一九年十月二十五日 法官助理  蒙 捷 书 记 员  张晓晴 附：本案适用部分法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。