浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初15017号 原告：王井斌，男，1987年5月1日出生，汉族，住黑龙江省安达市。 委托诉讼代理人：杨成刚，浙江月白律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周浙健，浙江月白律师事务所律师。 被告：浙江亿泽房地产开发有限公司，住所地浙江省诸暨市陶朱街道宝利路**亿泽新疆大厦（**）。 法定代表人：蒋国泽。 被告：杭州浙尊实业有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区留下街道屏峰******。 法定代表人：张兴国。 委托诉讼代理人：戚晓光，浙江凯旺律师事务所律师。 原告王井斌与被告浙江亿泽房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称亿泽公司）、杭州浙尊实业有限公司（以下至判决主文前简称浙尊公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日受理后，依法适用简易程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告王井斌的委托诉讼代理人杨成刚、被告浙尊公司的法定代表人张兴国及其委托诉讼代理人戚晓光到庭参加诉讼，被告亿泽公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王井斌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2018年12月8日签订的房屋认购协议；2.判令被告双倍返还定金14万元。事实和理由：亿泽公司在诸暨市建成亿泽财富公馆，即诸暨·亿泽新疆大厦，由浙尊公司代理销售。2018年12月8日，王井斌与两被告在亿泽财富公馆营销中心签订房屋认购协议，约定王井斌向两被告认购B号楼404室房屋，建筑面积74.577㎡，单价8249元/㎡，总房款61.5万元；签订协议时，王井斌缴纳定金1万元，由被告开具收据为凭；王井斌须在2018年12月11日与被告签订《浙江省商品房买卖合同》。当日，王井斌转账支付定金1万元，浙尊公司开具了金额为61.5万元的收据。 2018年12月11日，王井斌按约前往与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，两被告提出增加定金6万元，王井斌支付该6万元，但被告仍拒绝签订合同。后王井斌多次催促，但被告以各种理由推脱。至2019年8月21日，浙尊公司告知王井斌，因亿泽公司的原因，房屋无法出售，已缴纳的定金不予退还。因两被告未按约定签订《浙江省商品房买卖合同》，且已明确表示无法履行合同，构成根本违约，房屋认购合同应当解除，两被告应承担双倍返还定金的违约责任。 亿泽公司书面答辩称，与王井斌签订房屋认购协议书以及收取定金的均是浙尊公司，王井斌要求亿泽公司承担民事责任的依据不足。 浙尊公司辩称，不同意解除房屋认购协议；浙尊公司与亿泽公司是代理关系，定金是代亿泽公司收取，王井斌应当向亿泽公司追讨定金；王井斌没有按照约定期限签订房屋买卖合同，存在违约行为，按照协议约定定金予以没收。 原告王井斌围绕诉讼请求依法提交亿泽财富销售中心照片、房屋认购协议、款项交易明细、收款收据、微信聊天记录等证据，浙尊公司为证明其抗辩主张提交微信聊天记录截图、独家全案营销代理合同。上述证据经庭审出示，亿泽公司未到庭质证，应视为自动放弃质证、抗辩的权利。浙尊公司提供的微信聊天记录，因只有截图，无法提供原件予以核实，故本院不予认定。其余证据各方对真实性均无异议，本院审查后予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定事实如下： 浙尊公司与亿泽公司签订《诸暨项目独家全案营销代理合同》一份，约定亿泽公司委托浙尊公司销售诸暨市陶朱街道宝利路7号亿泽新疆大厦B座的房地产，合作期限为2018年8月17日至2019年1月31日，浙尊公司指定杨园园为项目负责人，双方还对佣金、违约责任等其他事项作出约定。 2018年11月11日，浙尊公司以亿泽公司（甲方）的名义与王井斌（乙方）签订《诸暨·亿泽新疆大厦认购协议书》，约定王井斌自愿认购诸暨·亿泽新疆大厦B号楼404室，建筑面积74.577㎡，单价8249元/㎡，总房款61.5万元；王井斌在签订协议时向甲方缴纳定金1万元，由甲方开具收据作为凭证，且甲方对该房源予以保留，不再另行销售给他人；乙方须在2018年12月11日与甲方签订《浙江省商品房买卖合同》，乙方付款方式可选择一次性或者银行按揭，并相应享受优惠折扣，定金转为房款。若乙方不能按时办理合同签约等手续，则甲方有权收回乙方所预定房源，另售他人，定金不予退还。2018年11月13日，王井斌缴纳定金1万元，由浙尊公司出具61.5万元的收据一份。2018年12月11日，王井斌向浙尊公司的工作人员杨园园支付6万元，浙尊公司出具6万元定金的收款收据一份。后王井斌与杨园园就购房事宜进行协商，但未签订购房合同。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。亿泽公司委托浙尊公司代理销售房屋，浙尊公司与王井斌签订认购协议书及收取定金，系其在代理权限内，以被代理人即亿泽公司的名义实施的民事法律行为，对亿泽公司发生效力，相应的法律后果应由亿泽公司承担。本案《诸暨·亿泽新疆大厦认购协议书》应属于商品房买卖合同的预约合同，所谓预约是指当事人约定将来订立一定契约的契约，将来要订立的契约称为“本约”，认购书是“行将谈判的预约合同”。当事人要对违反谈判义务导致不能达成“本约”的行为承担责任，但是如果双方已经诚信地谈判仍无法达成“本约”，即因不可归责于双方当事人的事由未达成“本约”，则不适用定金罚则。 浙尊公司辩称系王井斌未在约定期限内签订合同，其行为构成违约，定金不予返还。对此王井斌称系因双方协商将购买的房屋由404变更为505，故未在2018年12月11日签订合同。根据王井斌提供的收据及2019年8月与杨园园的微信聊天记录，王井斌在约定的合同签订日再次缴纳定金6万元，且聊天记录中也确实有沟通关于变更所购房屋的内容，虽浙尊公司与亿泽公司约定的代理期限至2019年1月31日止，但浙尊公司的工作人员在代理期限届满后对于部分完成的代理业务继续跟进、沟通也符合常理。认购协议书中约定，付款方式可选择一次性付款或银行按揭，浙尊公司庭审中陈述现阶段不能签订购房合同系因亿泽公司对涉案房屋进行了抵押，故要求一次性全额付清房款。本院认定因王井斌与浙尊公司协商变更所购房屋，致使未能在原约定期限内签订购房合同，王井斌自身存在一定过错。后亿泽公司要求一次性支付全额购房款，单方面变更了认购协议约定的付款方式，致使王井斌无法选择付款方式并签订购房合同，亿泽公司对购房合同未能签订也存在一定过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。据此，王井斌要求解除双方签订的《诸暨·亿泽新疆大厦认购协议书》，本院予以支持。王井斌要求双倍返还定金14万元，因双方对合同未能签订均有过错，本院仅支持亿泽公司返还定金7万元。王井斌要求浙尊公司共同承担返还定金的责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。亿泽公司虽未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实已查清，依法可作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除杭州浙尊实业有限公司以浙江亿泽房地产开发有限公司的名义与王井斌于2018年11月11日签订的《诸暨·亿泽新疆大厦认购协议书》； 二、浙江亿泽房地产开发有限公司应返还王井斌定金7万元，款限于本判决生效之日起十五日内付清； 三、驳回王井斌的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3100元，减半收取计1550元，由王井斌负担775元，浙江亿泽房地产开发有限公司负担775元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 周 晶 二〇一九年十月十二日 书记员 孙晨辰