盘锦市大洼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1104民初3081号 原告：中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行，住所地辽宁省盘锦市大洼区。 负责人：王昌宁，该行行长。 委托诉讼代理人：刘畅、张玲玲，辽宁中康律师事务所律师。 被告：王琳琇，男，1964年9年17日出生，汉族，职业不详，住辽宁省盘锦市盘山县。 被告：王华，女，1967年1年28日出生，汉族，职业不详，住辽宁省盘锦市盘山县（与被告王琳琇系夫妻关系）。 被告：盘锦兴华房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。 法定代表人：王志国，该公司总经理。 原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行为与被告王琳琇、王华、盘锦兴华房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行的委托诉讼代理人张玲玲到庭参加诉讼，被告王琳琇、王华、盘锦兴华房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告王琳琇、王华于2013年8月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告王琳琇、王华偿还借款本金88996.62元并从逾期之日起，按合同约定的在原利率基础上加收50%作为罚息利率，计付利息至借款偿清之日止；3、判令被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带保证责任；4、判令原告对被告王琳琇、王华购买的盘锦市大洼区房屋享有优先受偿权；5、判令被告王琳琇、王华承担原告通过诉讼方式实现债权支付的诉讼费和律师代理费5039元。事实与理由：原告于2013年8月20日与被告王琳琇、王华签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定借款期限为2013年8月20日至2025年8月20日，借款金额为140000元，用于购买被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司开发的盘锦市大洼区房屋。担保方式为抵押和最高额保证，保证人提供保证为连带责任保证，保证人的保证范围包括借款本金、利息、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）。同时，被告王琳琇、王华以购买房屋提供抵押并办理预告登记。被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司于2018年12月3日同原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，协议约定被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司为购买大洼区西安镇禾泰嘉园的业户贷款提供最高额保证担保，保证期限止于办妥正式抵押登记。合同签订后，原告按约定将贷款发放给王琳琇，但被告王琳琇未能依约履行还款义务，贷款早已逾期，已构成违约，为此诉至法院，要求三被告承担各自责任。 被告王琳琇未作书面答辩，亦未出庭应诉及举证。 被告王华未作书面答辩，亦未出庭应诉及举证。 被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司未作书面答辩，亦未出庭应诉及举证。 本院经审理认定事实如下：原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行为中国建设银行股份有限公司依法设立的分支机构，具有开办个人购房贷款业务的资格和权限。被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司为依法注册成立且具有合法开发资质的房地产开发企业，并开发了大洼区西安镇禾泰嘉园项目（下称“合作项目”）。原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行与被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司于2018年12月3日签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，协议约定由原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行向合作项目的购房人发放个人住房贷款，被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司为原告向购房人发放的住房贷款提供连带责任保证担保。被告王琳琇为大洼区西安镇禾泰嘉园住房贷款人。 被告王琳琇与被告王华系夫妻关系。2013年8月20日，原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行与被告王琳琇、王华签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，被告王琳琇为借款人，被告王琳琇与被告王华为共同抵押人，原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行为贷款人及抵押权人，合同约定：中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行借给被告王琳琇140000元；借款用途为购买盘锦市大洼区西安镇禾泰嘉园0406114-5栋1单元502室；借款期限为2013年8月20日至2025年8月20日计144个月；借期执行利率为执行基准利率（该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率），还款方式为等额本息还款法，约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日；本合同项下借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。被告王琳琇、王华自愿以所购买的大洼区西安镇禾泰嘉园0406114-5栋1单元502号房屋作抵押；被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司作为保证人为被告王琳琇借款提供保证担保，并自借款发放日起，至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日，为借款人的债务承担连带保证责任。合同签订后，原告按于2013年8月23日将贷款发放给王琳琇，双方并在大洼县房产管理中心办理了预售商品房抵押权预告登记，原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行为预告登记权利人，被告王琳琇、王华为预告登记义务人，房屋坐落西安镇0406114-5-1-502，预告登记证号为：房预西安字第××号。 中国建设银行股份有限公司盘锦分行作为甲方与乙方辽宁中康律师事务所于2019年5月10日签订一份《个人类贷款诉讼清收委托代理协议》，合同约定“甲方委托乙方针对甲方及下属分支机构个人类逾期贷款进行诉讼清收；甲方按照每次签订《律师代理工作任务书》的委托总金额×5.5%支付律师代理费。”本案中，辽宁中康律师事务所收取中国建设银行股份有限公司盘锦分行律师代理费5039元。 在履行合同过程中，被告王琳琇偿还借款至2018年12月13日，未再依约履行还款义务，截止2018年12月13日，被告王琳琇共计偿还借款本金51003.38元、支付利息（含罚息）35332.62元，尚欠借款本金88996.62元及相应的利息。 能够确认本案上述事实的证据有中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行与被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》和原告与被告王琳琇、王华双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、以及《个人类贷款诉讼清收委托代理协议》、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、房屋预告登记证、户口簿和结婚证在卷佐证，经审查，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应严格按合同约定履行各自义务。被告王琳琇、王华、盘锦兴华房地产开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利，本院以出庭当事人的庭审陈述及提供的证据确定案件事实。 本案中，原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行与被告王琳琇、王华在平等、自愿的基础上签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认借款合同合法、有效。被告王琳琇自2018年12月13日后未再偿还贷款，已符合合同中所约定的双方解除合同的情形，为此，原告提出解除借款合同的主张，本院予以支持，被告王琳琇对尚欠的借款本金应予偿付。 关于被告王琳琇如何支付借款利息、罚息的问题，根据《个人住房（商业用房）借款合同》中关于“借期执行利率为执行基准利率（该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率），还款方式为等额本息还款法，约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日（实际借款对日为23日）；本合同项下借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%”的约定，被告王琳琇每月应还款日为当月23日，而王琳琇于2018年12月13日偿还借款至2018年12月23日，自2018年12月24日未偿还借款，为此按照合同的约定，被告王琳琇应按贷款利率（即基准利率）支付2018年12月24日至2019年1月23日期间所欠本金数额的利息，并自2019年1月24日始，至本金全部付清日止，按罚息利率（贷款利率×1.5）支付所欠本金数额的利息。 关于原告要求被告王华承担还款责任的诉讼请求问题，因在原告与被告王琳琇、王华双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中，借款人为被告王琳琇，而被告王华为抵押人，在原告诉请的借款合同法律关系中，作为借款人的被告王琳琇应承担偿还借款的义务，被告王华作为预告登记的抵押义务人，应以抵押房屋的共有权人承担相应的抵押责任，为此，原告该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司承担连带还款责任的诉讼请求。原告与被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中明确约定由保证人盘锦兴华房地产开发有限公司承担阶段性连带责任，保证人对本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等承担连带保证责任，并自借款发放日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，而本案中被告王琳琇所购房屋至今未取得房屋所有权证书，属于被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司的保证期间，为此，在被告王琳琇未按合同约定履行按期还款义务的情况下，要求被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司对被告王琳琇的债务承担连带偿还责任的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司承担连带偿还责任后，有权向被告王琳琇追偿。 关于原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行主张原告对被告王琳琇、王华办理预购商品房抵押预告登记的房屋享有优先受偿权的诉求，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保障将来物权的实现，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定。抵押权预告登记所登记的虽然不是现实的抵押权，但其对抵押权的变动享有请求权，且该请求权具有排他效力，由此可见，预告登记抵押权人在一定条件下，可以享有优先受偿权。本案中的预告登记虽未转化为正式登记，但原告主张优先受偿权，不损害各方利益，为此该项请求应予支持。 关于原告提出被告王琳琇、王华、盘锦兴华房地产开发有限责任公司应承担因案件诉讼的律师费用的主张，因在原、被告双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中均已约定“债权人为实现债权而支付的诉讼费、律师费用由借款人及担保人承担”，而被告王琳琇未按约定履行还款义务，被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司在保证期限内未履行担保义务，致使原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行向本院提起诉讼，而辽宁中康律师事务所与中国建设银行股份有限公司盘锦分行确已签订了《个人类贷款诉讼清收委托代理协议》，在本案中，原告方办理了委托代理，辽宁中康律师事务所指派律师参加诉讼，并因本案开具面额为5039元的代理费增值税票据，此款应由三被告承付，原告的此项请求应予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第八条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行与被告王琳琇、王华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告王琳琇于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行借款本金人民币88996.62元，并按贷款利率（即基准利率）支付2018年12月24日至2019年1月23日期间所欠本金数额的利息；自2019年1月24日始，至本金全部付清日止，按罚息利率（贷款利率×1.5）支付所欠本金数额的利息； 三、被告王琳琇于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行律师费5039元； 四、如被告王琳琇未履行上述还款义务，原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行在上述债权范围内对依法处置被告王琳琇、王华共同抵押的大洼区西安镇禾泰嘉园0406114-5栋1单元502号房屋（房屋坐落西安镇0406114-5-1-502）的价款享有优先受偿权； 五、被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司对以上述偿付款项承担连带清偿责任； 案件受理费2217元（原告已预交）、减半收取1108.50元，由被告王琳琇、王华、盘锦兴华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于盘锦市中级人民法院。 审判员  刘大伟 二〇一九年十月二十五日 书记员  王冰凌