河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终4899号上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳欧亚达家居有限公司，住所地河南省洛阳市西工区九都西路**。法定代表人:徐良华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周遂芳，河南开为律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明菲，河南开为律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王明要，男，汉族，1972年12月8日出生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：白巧特，河南天豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳琪，河南天豫律师事务所律师。上诉人洛阳欧亚达家居有限公司（以下简称欧亚达家居）因与被上诉人王明要房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初809号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人洛阳欧亚达家居有限公司的委托诉讼代理人周遂芳，被上诉人王明要的委托诉讼代理人白巧特、王佳琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。欧亚达家居上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判王明要向欧亚达家居支付租金及其他费用31500元，驳回王明要的一审反诉请求；2.本案的一、二审诉讼等费用由王明要负担。事实与理由：一审判决事实不清，证据不足，应予撤销。涉案合同的期限为2017年4月1日至2018年3月31日，王明要非双方协商一致或法定理由外，应按合同约定缴纳合同期内租金及其他费用。一审判决错误的驳回欧亚达家居诉讼请求，事实不清且没有证据支持。合同第三章第1.2条约定，租金支付实行先付费后使用，各期租金应在当期起始日5日前一次性付清；即2018年1月租金应在2017年12月31日前5天支付，逾期支付应承担违约责任。王明要2018年1-3月租金至本案一审起诉时尚未支付，依据合同第九章（9.1、9.10）约定，王明要属于违约，应承担违约的法律责任（支付租金等费用)，其所交各项费用不予退还（含质保金等）。一审判决第二项支持了王明要反诉请求，该判决没有合同依据及法律依据，应予纠正；3.欧亚达家居质保金因欠2017年租金已被折抵17615元，剩余质保金为2385元，一审判决违背客观事实，判决欧亚达家居返还质保金20000元错误。欧亚达家居的一审诉讼请求依法有据，应予支持。一审中欧亚达家居提交的涉案合同、返款结算单、收款单及王明要开庭陈述等，证明王明要2018年1月后租金及其他费用未缴纳的事实，其欠付租金等费用应如数支付。王明要以停电、未经营为由抗辩不应缴纳所诉租金等费用，没有事实和法律依据，依法不能支持。王明要一审提交的违约缴纳租金票据及证人证言等不能证明欧亚达家居违约，不能免除其支付租金等费用的责任。王明要辩称，王明要租金支付方式确为先使用后支付，且因欧亚达家居停电造成王明要无法正常经营，无权要求王明要支付2018年1月-3月的租金，一审法院认定事实清楚、证据确实充分。王明要自2013年4月起就开始租赁欧亚达家居的商铺，至2018年1月1日已长达近5年，在租赁期间一直是按照先使用后交租的方式支付租金，欧亚达家居一直也是认可的，应视为双方协商一致对《卖场租赁合同》中关于租金支付方式的变更。王明要在一审中提交了欧亚达家居出具的租金收据，显示王明要的租金一直是月底支付当月租金，欧亚达家居也一直未提出异议，可证明合同实际履行方式确为先使用后支付租金。一审法院认定王明要未于每月5日前交付租金的行为不构成违约，认定事实清楚。《卖场租赁合同》第八章第二条约定：因甲方原因造成乙方停业时，甲方按实际天数免去乙方租金。2018年1月1日，在王明要无任何违约的情况下，欧亚达家居欧亚达公司擅自对王明要的商铺进行停电，造成王明要无法正常经营。以上事实王明要店铺员工高某及欧亚达租户赵某在作为证人出庭时均予以证实。因此欧亚达家居无权要求王明要支付停电停业期间的租金，即2018年1月1日至2018年3月31日的租金。一审法院认定欧亚达家居行为导致王明要无法经营，无权要求王明要支付2018年1月-3月租金，认定事实清楚，证据确实充分。王明要销售的商品在约定期限内未出现质量问题，且欧亚达家居也未提出异议，根据合同约定欧亚达家居应返还质量保证金，一审法院判令欧亚达家居全额返还质保金认定事实清楚、适用法律正确，欧亚达家居主张王明要欠付2017年11-12月的租金，但其提供的返款结算单与合同实际履行情况不符，且非王明要本人签字确认，无法作为认定事实的依据。在欧亚达家居无有效证据证明王明要欠付2017年11-12月的租金的情况下，未经王明要同意、确认单方抵扣质保金无合同、事实和法律依据，因此，欧亚达家居应按照合同约定返还王明要商品质量保证金20000元。欧亚达家居向一审法院起诉请求：1.请求依法确认解除欧亚达家居与王明要之间2017年3月26日签订的卖场租赁合同；2.判令王明要立即支付2018年4月1日前合同履行期间拖欠的租金31500元；3.本案诉讼费由王明要承担。王明要向一审法院提出反诉诉讼请求：1.请求依法判令欧亚达公司返还王明要质量保证金20000元；2.本案全部诉讼费由欧亚达公司承担。一审法院认定事实：王明要与黄云霞系夫妻关系，二人自2013年开始与欧亚达家居签订《卖场租赁合同》，共同在欧亚达广场负一楼经销“威廉顿”瓷砖。经营期间，以“威廉顿”名义先后三次向欧亚达家居缴纳质量保证金计20000元（其中2013年5月25日交8970.4元、2016年5月31日交10000元、2016年6月11日交1029.6元），欧亚达家居均开具收款收据。2017年3月26日，欧亚达家居（出租方，甲方）与王明要（承租方，乙方）签订了《卖场租赁合同》（2017），合同载明代理品牌名称为“威廉顿”陶瓷，甲方将位于洛阳市西工区九都路71号的洛阳店内负一楼编号为B0-43号铺位租赁给乙方，租赁期一年，自2017年4月1日起至2018年3月31日止。计租面积为249.63平方米，租金以每两个月为一个周期按计租面积支付，租金单价为40.8元/平方米/月，每贰月租金为20370元，租金实行先付费后使用的原则，首期租金乙方应在签订合同的当日向甲方付清，以后各期租金乙方须于当期起始日的5日前将当期租金一次性付清；如乙方未能按时向甲方缴清租金的，甲方有权按合同约定追究乙方违约责任。乙方应向甲方缴纳质量保证金30000元，自乙方在甲方商场内经营所签订的销售合同全部履行完毕之日起满13个月后，如所售商品未出现质量问题或发现有质量问题能及时妥善解决的，并且乙方与消费者或甲方无其它经济责任纠纷，甲方将商品质量保证金全额无息退还乙方；如乙方拖欠甲方租金、物业服务费等其它任何费用的，甲方有权直接将商品质量保证金冲抵乙方拖欠的相关费用。因甲方原因造成乙方停业时，甲方按实际天数免去乙方租金，甲方无需承担其他（法律及经济）责任；非甲方原因造成乙方停业时甲方免责。乙方未按时缴纳租金、物业服务费、税费、电费、空调服务费等费用时，如超过20日仍未缴清，甲方有权终止本合同，同时，乙方未按时缴纳电费逾期超过20日的，甲方有权暂停乙方用电，由此造成的损失由乙方自行承担。合同还对双方的权利义务及违约责任等其他内容作了约定。合同签订后，王明要即以“威廉顿”陶瓷名义开展经营。合同到期后，欧亚达家居以王明要欠付2018年1-3月的租金为由起诉至一审法院，导致本案纠纷。另查明，1.庭审中，欧亚达家居认可收到“威廉顿”缴纳的质保金20000元，欧亚达家居与王明要共同确认王明要承租的商铺月租金为10500元。王明要称其租金已付至2017年12月31日，欧亚达家居亦认可王明要租金已付至2017年12月31日，但称王明要2017年11月-12月租金17615元系用质保金抵扣。庭审后，欧亚达家居补充提交2017年12月16日的返款结算单，以证明王明要签字认可在2017年12月欠欧亚达家居61391元，其中已扣除两笔质保金计17615元，王明要对此不予认可，称签字不是本人所签，结算单上租金与实际情况不符，对此，欧亚达家居明确表示不对结算单上王明要的签字申请鉴定，如王明要对结算单及签字不认可，则欧亚达家居另行主张该部分租金；2.关于2018年1月至3月租金一直未付的原因问题，欧亚达家居称系王明要经营不佳导致其未按合同约定缴纳租金。王明要对此不认可，提交之前缴纳租金收据若干，证明虽然合同中约定先付当期租金再使用，但合同履行过程中，一直都是先使用再于当月底交当期租金。欧亚达家居对上述收据的真实性无异议，对证明方向有异议，认为王明要未按合同约定在当期前五日交齐租金，租金交的晚本身就是违约行为。王明要申请证人高某、赵某出庭作证，以证明2018年1月1日欧亚达家居对王明要经营商铺强行停电，此后还对店铺进行封铺，导致其无法经营，按合同约定，其不应支付2018年1月起的租金。高某出庭作证称“我自2014年10月开始到王明要经营的“威廉顿”陶瓷店工作，2018年1月1日到店铺后发现没电，就去问商场的督导小潘，他说商场给我们停电了，我就把情况给王明要说了，王明要让我先走，他随后去问情况。2018年农历一二月份我和朋友一起去逛街看到店里还没电，我就给老板说如果一直没电我就另找工作了，老板同意了，此后我就找别的工作了。”赵某出庭作证称“我与王明要之前都是欧亚达负一楼经营的商户，我的店离他家有五十米远。2018年元旦上班时，我发现王明要店铺停电了，因为元旦有活动，一般店铺都不可能停电，此后好久他店铺都未经营，也没人在，东西还在，具体停电原因我不知道。”王明要另向法庭补充提交了缴款单、银行流水及微信转账记录，以证明高某的身份系其店铺雇用的营业员。欧亚达家居对两位证人证言均不认可，其对高某的员工身份提出异议，认为以上证据不能证明高某与王明要夫妇存在劳动关系，如果证明应提供相应的劳动合同；同时认为没有证据证明赵某在2018年1月1日到店上班，且看到了以上情况；3.庭审中，王明要还向法庭提交了定/销货单，以证明王明要于2017年12月6日已履行完毕全部销售合同，并未存在质量问题，根据双方合同约定，欧亚达家居应将王明要缴纳的质量保证金20000元退还。欧亚达家居对此不认可，认为质保金中的17615元已抵扣2017年11月至12月的租金，质保金余款2385元可以从此次起诉的租金中予以冲抵。一审法院认为，欧亚达家居与王明要于2017年3月26日签订的《卖场租赁合同》系当事人真实意思表示，双方应按合同约定履行各自权利义务。该合同于2018年3月31日到期后已自行解除，无需法院另行确认。关于欧亚达家居主张王明要欠付2018年1月至3月租金的问题，双方所签合同中虽约定各期租金乙方须于当期起始日的5日前将当期租金一次性付清，即先付款后使用，但从王明要提交的往期交租金的收据来看，在合同履行过程中，均系月底支付当期租金，故欧亚达家居关于王明要未在当期起始日的5日前交付当期租金系违约行为的观点不能成立。且结合证人高某、赵某的证言，可以认定欧亚达家居于2018年1月1日起对王明要承租商铺停电的事实，王明要商铺位于商场负一楼，欧亚达家居停电行为导致王明要无法经营，按双方合同约定，因欧亚达家居原因造成王明要停业时，欧亚达家居按实际天数免去租金，王明要无需承担其他（法律及经济）责任，故欧亚达家居要求王明要支付2018年1月至3月租金的诉求无合同及法律依据，一审法院不予支持。关于欧亚达家居称王明要尚欠付2017年11月至12月租金的问题，因其此次诉讼请求中并未涉及该期间的租金，且欧亚达家居明确表示其另行主张权利，故一审法院对此不予处理，欧亚达家居可另行主张权利。关于王明要主张欧亚达家居返还质量保证金的问题，因王明要与黄云霞系夫妻关系，二人共同经营“威廉顿”陶瓷，夫妻二人最后与欧亚达家居签订租赁合同亦是以王明要名义所签，现王明要向欧亚达家居主张退还质保金，主体并无不妥。双方租赁合同已到期，欧亚达家居未对王明要经营商品质量问题提出异议，且欧亚达家居已对王明要质保金中17615元抵扣租金，该行为可视为欧亚达家居认可质保金退还条件已成就，其单方扣除王明要缴纳质保金抵扣租金，无合同依据，且王明要亦不予认可，故欧亚达家居应退还王明要质量保证金20000元，王明要该项反诉请求一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、欧亚达家居于本判决生效之日起十日内退还王明要质量保证金20000元；二、洛阳欧亚达家居的诉讼请求。如欧亚达家居未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费587元，减半收取计293.5元，由欧亚达家居负担；反诉受理费减半收取150元，由欧亚达家居负担。本院二审期间，双方当事人提交了相关证据，本院组织双方进行了质证。二审查明，欧亚达家居与王明要《卖场租赁合同》第三章第四条第4约定：如乙方（王明要）拖欠甲方（欧亚达家居）租金、物业服务费等其他任何费用的，甲方（欧亚达家居）有权直接将商品质量保证金冲抵乙方（王明要）拖欠的相关费用。本院对一审法院查明的事实予以确认。王明要未交纳2017年11月、12月租金。本院认为，欧亚达家居与王明要《卖场租赁合同》合法有效，双方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。根据合同约定，欧亚达家居不能无故停电。根据王明要提交的证人证言及照片，结合双方的陈述，足以认定在王明要未欠租金的情况下，欧亚达家居单方停电导致王明要不能经营，停电期间的租金应当予以扣除，因此，欧亚达家居上诉请求王明要支付2018年1月至3月的租金没有事实依据。关于质量保证金抵扣租金问题，根据查明的事实，王明要没有交纳2017年11月、12月的租金，双方合同约定，如果欠付租金，欧亚达家居有权以王明要交纳的质量保证金抵扣租金。因此，欧亚达家居关于以20000元质量保证金抵扣租金的上诉请求成立，但抵扣租金后剩余的质量保证金2385元欧亚达家居应当予以退还。综上所述，欧亚达家居的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初809号民事判决书第二项；二、变更河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初809号民事判决书第一项为：洛阳欧亚达家居有限公司于本判决生效之日起十日内退还王明要质量保证金2385元；三、驳回王明要其他反诉请求。如洛阳欧亚达家居有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费587元，减半收取计293.5元，由洛阳欧亚达家居有限公司负担；反诉受理费减半收取150元，由洛阳欧亚达家居有限公司负担50元，由王明要负担100元。二审案件受理费888元，由洛阳欧亚达家居有限公司负担188元，由王明要负担700元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇一九年十月十日书记员  李圆圆