甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书  （2019）甘09民终1077号 上诉人（原审原告）：敦煌嘉禾房地产开发有限公司。法定代表人：郑国安，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦越远，甘肃鸣沙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：封越。委托诉讼代理人：王顺禄（系封越之夫。委托诉讼代理人：王克展，甘肃飞天律师事务所律师。上诉人敦煌嘉禾房地产开发有限公司（以下简称“嘉禾房产公司”）因与被上诉人封越房屋买卖合同纠纷一案，不服敦煌市人民法院(2018)甘0982民初2904号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月20日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉禾房产公司上诉请求：撤销一审判决，改判解除双方关于滨河世纪家园3号楼1001号房屋签订的购房协议，被上诉人支付利息及复利79910.7元、违约金15736.3元。事实和理由：1.一审审判程序不当。（1）封越在第一次开庭时提出对售房合同上的签名进行笔迹鉴定，法庭限定在2019年1月20日前提交鉴定申请，封越2019年1月21日才提交鉴定申请，超出了法庭规定的期限。2019年2月25日，封越又申请撤回笔迹鉴定申请，拖延庭审一个月，侵害了上诉人的合法权益。（2）封越未缴纳鉴定费，一审法院也没有通知案件延期，审理期限长达7个月，超过了法定审限。2.一审判决认定上诉人交房属于先义务错误。双方签订的售房合同书第九条约定，封越在交付钥匙时应一次性付清上水、下水、供电、天然气、装潢保证金、维修基金等费用，否则，上诉人有权拒交钥匙。一审判决忽略了该条约定的交房前置条件，就认定上诉人交房是先义务错误，有先义务的一方应为封越。封越在合同签订后三年内都未交纳上述费用，上诉人有权拒绝交钥匙。如果上诉人在封越交清首付和入户费之后没有交房，才是封越拒绝支付房款的正当理由。封越辩称：1.被上诉人和丈夫经营的敦煌市川陵锅炉有限责任公司与上诉人发生业务来往后，上诉人一直不能及时支付工程款，主动提出用其修建的楼房抵顶，才签订了售房合同和分期付款协议。售房合同和分期付款协议约定上诉人最迟于2015年9月30日向被上诉人交付房屋，由于上诉人拒绝交付房屋，被上诉人才行使抗辩权，拒绝支付房款。被上诉人拒绝支付的行为并不构成违约。2.双方签订合同后，仍然存在用敦煌市川陵锅炉有限责任公司的工程款抵顶房款的行为，双方实际已将购房协议中约定的付款日期进行了变更，被上诉人不存在违约支付房款的事实。3.售房合同书第十条第一款明确规定房屋交付时由上诉人通知被上诉人办理交接手续，交接房屋钥匙，但上诉人拒绝向被上诉人交付房屋，并未通知过被上诉人办理交接手续，因此被上诉人无法按照协议约定向上诉人交纳合同第九条约定的费用，上诉人主张因被上诉人未及时交纳相关费用导致其未向被上诉人交付房屋及钥匙的理由不能成立。4.双方签订的售房合同书将902号、1001号房屋共同买卖，如解除1001号房屋，902号房屋因面积、格局等原因使被上诉人无法使用，上诉人提出单独解除1001号房屋部分，不符合双方约定，也不符合被上诉人购买时的预期目的，上诉人要求解除1001号房屋合同的请求不应得到支持。5.通过一审法院调解，被上诉人曾将剩余房款全部支付，但上诉人又退回，由此可见上诉人诉讼的目的不是追究被上诉人的违约责任，而是其已将房屋另行出售给他人获取利益。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。嘉禾房产公司向一审法院起诉请求：1.解除双方关于滨河世纪家园3号楼1001号房屋签订的买卖协议；2.被告封越以266369元为基数，按照年利率10%承担三年的利息及复息、复利共79910.7元；3.被告封越承担违约金15736.3元；4.本案诉讼费用由被告封越承担。一审法院认定事实如下：2015年11月1日，嘉禾房产公司（甲方、销售方）与封越（乙方、购买方）签订售房合同。合同载明“……购买方选定房屋为：3号楼1单元9楼192、1001户；……销售价格按建筑面积计算，每平方米价格为4520、3796元，本合同房屋面积为114平方米、82.91平方米，合计房款830006元。……交付日期：2014年9月30日，预计业主可以在2014年10月前进行入住前期的装修等工程。甲方2014年9月30日前，将房屋交付乙方。如遇特殊原因可以延期交付使用，延期不得超过三百六十天。……付款方式为分期付款，首付185280元，48390元，农业银行按揭付款330000元。乙方如未按本合同约定日期付款，逾期在15日内的，按银行同期贷款利率月息1分计算。如果超出上述约定期限的，甲方有权按照下述第1种约定，追究乙方违约责任。1、合同继续履行，乙方月息2分的标准承担违约金。……销售方：敦煌嘉禾房地产开发有限公司，购买方：封越。2015年11月1日”。2015年11月1日，嘉禾房产公司（甲方）与封越（乙方）签订分期付款购房还款协议。协议载明：“一、本人自愿购得敦煌嘉禾房产开发有限公司“滨河世纪家园”3号楼1001室82.91㎡住宅一套。本住宅全款为：314726元，大写叁拾壹万肆仟柒佰贰拾陆元整，首付15%，48390元，大写：肆万捌仟叁佰玖拾元整，剩余款项可分叁年付清。……付款日期：自2015年11月1日至2018年11月1日止，每年11月5号为还款日期。……如乙方原因造成不能按期还款，甲方有权追索违约利息，拖欠一天按银行同期利率计算复利给甲方。如逾期二十天内未付所欠款项和利息时，甲方有权单方终止合同，甲方按总款5%的违约金收取，转售盈溢属甲方。”上述合同中约定的滨河世纪家园3号楼192室，封越已付清房款，且双方在敦煌市房产管理局办理备案登记，登记地址为：敦煌市新建路1号滨河世纪家园二期3号楼1-902室。嘉禾房产公司未将902室交付于封越。2015年10月22日，嘉禾房产公司收到敦煌市川陵锅炉有限责任公司人民币48970元，用途为代封越支付滨河世纪家园3号楼1001室首付款，后封越未按约定支付房款。嘉禾房产公司未将1001室交付于封越。一审法院认为，嘉禾房产公司与封越于2015年11月1日签订的售房合同、分期付款购房还款协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，内容并不冲突，均系有效协议，当事人应依约定履行。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，售房合同第四条约定“甲方2014年9月30日前，将房屋交付乙方。如遇特殊原因可以延期交付使用，延期不得超过三百六十天。”，即嘉禾房产公司应于2015年9月25日前交付902室、1001室。依据分期付款购房还款协议约定，1001室房屋支付首付后，第一期支付日期为2015年11月5日。嘉禾房产公司交房时间在先，封越支付1001室第一期房款时间在后，嘉禾房产公司在未交付房屋的情况下，封越有权行使顺序履行抗辩权，拒绝支付房款。封越的拒绝支付行为有法律依据，不属于违约。嘉禾房产公司的所有诉讼请求均无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回敦煌嘉禾房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费7456元（敦煌嘉禾房地产开发有限公司已预交），由敦煌嘉禾房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点为：1.一审审判程序是否合法。2.本案是否存在1001号房屋买卖合同应予解除的事由，上诉人要求解除该合同的请求能否成立。关于一审审判程序。上诉人主张被上诉人封越在一审中申请进行笔迹鉴定，后又申请撤回，拖延诉讼程序，侵害了其合法权益，本院认为，司法鉴定是当事人的诉讼权利，被上诉人申请鉴定、撤回鉴定均符合法律规定，上诉人该项上诉理由不能成立。关于审限，经查，一审法院在被上诉人申请鉴定后依法扣除了审限，一审的审理期限并未超过法定审限，一审审判程序合法。关于合同是否应予解除问题。根据双方签订的售房合同书第四条约定，上诉人最迟应于2015年9月30日前向被上诉人交付房屋，而分期付款购房还款协议约定1001号房屋的首次付款时间为2015年11月5日，一审判决认定上诉人交房属于先履行义务并无不当。上诉人称售房合同书第九条约定被上诉人应在交付房屋钥匙时交纳上水、下水、供电、天然气、装潢保证金、维修基金等费用，据此，上诉人交付钥匙的前提是被上诉人交清入户费，负有先义务的是被上诉人。经查，合同该条款中有“上水、下水、供电、天然气、装潢保证金、维修基金等费用按照甲方核定的价格收取”的约定，合同第十条中有“甲方通知乙方办理商品房交接手续”的约定，由此可知，上诉人应向被上诉人通知办理房屋交接手续及应交费的项目和数额，但上诉人并未提供证据证明其向被上诉人通知过上述事项，故其以被上诉人未交纳入户费抗辩的理由不能成立。双方签订的售房合同书中涉及902、1001号两套房屋，902号房屋的房款被上诉人已全部支付，1001号房屋的首付款也已支付，被上诉人已经履行了合同约定的大部分付款义务，从合同法鼓励交易、维护交易稳定的立法精神出发，上诉人要求解除合同的请求亦不能成立。因合同未解除，上诉人基于合同解除主张的利息及违约金不予支持。综上所述，上诉人敦煌嘉禾房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7456元，由上诉人敦煌嘉禾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。  审   判  长   徐林审   判  员   蔺春辉审   判  员   张小青    二〇一九年十月十二日  书   记  员   高妍