吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民终1873号上诉人（原审被告、申请执行人）曹平，男，1960年4月10日出生，满族，无职业，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：黄平(系曹平妻子)，女，1963年4月6日出生，汉族，无职业，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：杨建，吉林鸣正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）:黄凤芹，女，1953年11月20日出生，汉族，无职业，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：黄恩（系黄凤芹弟弟），男，1956年7月1日出生，汉族，磐石市卫生局退休职工，住磐石市。委托诉讼代理人：周录，磐石市经济开发区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、被执行人）：曹凤和，男，1958年6月28日出生，汉族，无职业，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：梁宏，吉林省企业法律顾问协会磐石联络处法律顾问。被上诉人（原审被告）：磐石市鼎丰房屋开发有限公司（原磐石市鑫宇房屋开发有限公司），住所地吉林省磐石市。法定代表人：张铁君，该公司经理。上诉人曹平因与被上诉人黄凤芹、曹凤和、磐石市鼎丰房屋开发有限公司（以下简称鼎丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省磐石市人民法院（2019）吉0284民初1578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时，上诉人曹平的委托诉讼代理人黄平、杨建，被上诉人黄凤芹的委托诉讼代理人周录，被上诉人曹凤和的委托诉讼代理人梁宏到庭参加诉讼；第二次开庭审理时，上诉人曹平的委托诉讼代理人黄平、杨建，被上诉人黄凤芹的委托诉讼代理人黄恩到庭参加诉讼，被上诉人曹凤和、鼎丰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。曹平上诉请求：撤销一审判决，确认黄凤芹与鼎丰公司签订的《商品房预售合同》无效，继续执行涉案房屋。二审审理中，曹平明确上诉请求为：驳回黄凤芹的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、吉林省磐石市人民法院作出的（2006）磐民二初字第1号民事判决书、（2006）磐执字第25号执行裁定、（2006）磐执字第240号执行裁定书的效力不容否定。二、黄凤芹与曹凤和恶意通谋强占房屋，合同无效，不能对抗法院的强制执行。1.黄凤芹与曹凤和挂靠的磐石市鑫宇房屋开发有限公司（以下简称鑫宇公司）于2005年4月23日签订的《商品房预售合同书》约定买卖的房屋面积为66.25平方米，却非法占有88.4平方米房屋，黄凤芹依据的是（2009）磐执字第424号执行通知书，该时间是在曹平于2007年申请查封涉案房屋之后，不能对抗执行。2.鼎丰公司在庭审中称，曹凤和于2003年靠挂鑫宇公司，2005年1月解除挂靠关系，之后不再经营，但在当时发票上盖了不少章。2013年10月11日，鑫宇公司曾经作出情况说明，内容为：“我单位与曹凤和于2005年1月解除开发合同，2005年1月前的发票及售楼合同已收回。世纪花园门市房我单位从未销售过，如再出现任何购房合同及发票等相关证明，我单位不予承认。2006年鑫宇公司公章已被工商收回。”该情况说明与庭审中鼎丰公司陈述是一致的，由此可以认定黄凤芹提供的2005年7月12日（2015年4月23日）《商品房预售合同》涉嫌合同诈骗。3.曹凤和没有实际施工世纪花园小区。2006年5月之前，吉林市中级人民法院（2005）吉中民二初字第218号和（2006）吉中民初字第59号民事调解书已经将世纪花园小区6号、7号、8号楼在建工程抵偿给黑河市经济合作区中联建设开发有限责任公司（以下简称中联公司），同时更说明2005年7月12日（2015年4月23日）签订的合同涉嫌合同诈骗。黄凤芹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。曹凤和辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判，坚持原审答辩意见鼎丰公司在二审中未作答辩。黄凤芹向一审法院起诉请求：1.依法确认黄凤芹与鑫宇公司（现更名为鼎丰公司）签订的《商品房预售合同》合法有效；2.停止对涉案房屋的执行；3.由曹平承担诉讼费用。一审法院认定事实：鑫宇公司于2010年1月22日变更为鼎丰公司。2003年初，曹凤和靠挂鑫宇公司开发磐石市世纪花园建设工程项目。2005年4月23日黄凤芹与鑫宇公司签订《商品房预售合同》，约定黄凤芹以59，625元的价格购买鑫宇公司开发的涉案房屋，建筑面积66.25平方米，2005年12月30日竣工，2006年12月末办理房照。合同签订后，鼎丰公司（鑫宇公司）全额收到了黄凤芹交纳的购房款。2006年1月，曹平因与曹凤和民间借贷纠纷一案，向法院提起诉讼。一审法院经审理于2006年1月26日作出（2006）磐民二初字第1号民事判决，该判决生效后曹平申请执行。一审法院于2006年4月11日作出了（2006）磐执字第25号民事裁定书，并向磐石市土地管理局下发《协助执行通知书》，查封“磐石市鑫宇房屋开发公司开发的世纪花园小区6、7、8号建设用地。”2007年2月7日法院依据曹平的申请再次查封了世纪花园小区6号楼5、6、7单元住宅楼及门市房200平方米。因曹凤和逾期未向黄凤芹交付所购房屋，黄凤芹于2008年9月2日向曹凤和提起商品房预售合同纠纷之诉讼。一审法院于2008年10月8日作出（2008）磐民一初字第1005号民事调解书，内容为“曹凤和于2009年8月15日前交付黄凤芹购买涉案房屋，面积为66.25平方米（以实际面积为准）住宅楼。”2009年7月9日一审法院依据曹平的申请下发（2006）磐民执字第240号执行裁定书及公告，再次查封曹凤和开发建设的世纪花园小区门市房及包括黄凤芹购买的房屋在内的6单元、7单元多个住宅楼房。因曹凤和逾期未履行法院于2008年10月8日作出（2008）磐民一初字第1005号民事调解书确定的交付房屋的义务，黄凤芹申请法院强制执行，一审法院于2009年10月26日作出（2009）磐执字第424号执行通知书，内容为“曹凤和将磐石市涉案房屋，面积66.25平方米（以实际面积为准）住宅楼交付申请执行人黄凤芹。”黄凤芹依据此执行通知书占有该房屋，并装修后入住至今。因该房屋现仍处于法院查封状态，黄凤芹无法办理产权登记，并于2019年4月日向法院提出执行异议申请，请求解除对涉案房屋的查封行为，一审法院经审查后于2019年5月8日作出（2019）吉0284执异30号裁定书，驳回黄凤芹的异议申请。黄凤芹认为法院的执行行为侵害了其合法的财产所有权，在法定期限内向法院提起案外人执行异议之诉。另，一审法院于2009年7月9日作出（2006）磐执字第240号民事裁定书仍在执行中。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对执行标的物的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行的裁判。案外人主张的实体权利必须是依法可以阻止该标的物执行的实体权利，并非所有的实体权利。本案通过庭审查明的事实结合相关法律及司法解释综合评判如下：（一）关于黄凤芹与鑫宇公司（现鼎丰公司）签订的《商品房预售合同》的效力问题。1.从时间上看，2003年初，曹凤和靠挂鑫宇公司开发磐石市世纪花园小区建设工程项目，并于2005年开始进行商品房预售，黄凤芹与鑫宇公司签订合同的时间是2005年4月23日，并全额交付了所购楼房的价款，而法院依据曹平的申请第一次查封世纪花园建设用地的时间是2006年4月11日，即双方签订《商品房预售合同》在先，法院查封在后。2.从效力上看，本案黄凤芹与鑫宇公司签订合同时约定黄凤芹购买的房屋于“2005年12月30日竣工，2006年12月末办理房照。”黄凤芹因曹凤和逾期未向其交付所购房屋，黄凤芹于2008年9月2日向曹凤和提起商品房预售合同纠纷之诉讼。一审法院于2008年10月8日作出（2008）磐民一初字第1005号民事调解书，确定“曹凤和于2009年8月15日前交付黄凤芹购买涉案房屋，面积为66.25平方米（以实际面积为准）住宅楼。”逾期，曹凤和仍未履行交付义务，黄凤芹申请法院强制执行。一审法院于2009年10月26日作出（2009）磐执字第424号执行通知书，内容为“曹凤和将磐石市涉案房屋，面积66.25平方米（以实际面积为准）住宅楼交付申请执行人黄凤芹。”黄凤芹依据此执行通知书占有该房屋，并装修后入住至今。一审法院于2008年10月8日作出（2008）磐民一初字第1005号民事调解书，已经确认了黄凤芹与曹凤和靠挂的鑫宇公司签订的《商品房预售合同》的合法性及有效性，黄凤芹又基于法院于2009年10月26日作出（2009）磐执字第424号执行通知书，合法占有使用该房屋。一审法院作出的（2008）磐民一初字第1005号民事调解书是具有法律效力的司法文书，亦可以证明买卖合同的真实性及有效性；3.从售楼许可证看，商品房预售协议是否有效应当依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定予以确认，不应以出卖人取得商品房预售许可证明为生效要件。虽然《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用，但该项规定只是行政管理部门对房地产开发企业销售行为的一种管理措施，并非认定合同效力的强制性规定，即出卖人在未取得商品房预售许可证明的情况下就对外签订商品房预售协议书，是否违反行政管理规定，不是民事案件的处理范围。综上，黄凤芹与鑫宇公司签订的世纪花园小区商品房预售合同合法有效。（二）关于能否阻却执行问题。执行异议之诉是指法院的强制执行机关在进行强制执行行为时，案外人对执行标的物主张所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利，案外人或申请执行人请求法院对该实体权利或申请执行人的权利进行比较，确定哪一方的权利更应该获得保护，从而阻止或促使人民法院对特定执行标的进行强制执行的一种民事诉讼。本案黄凤芹依据法院的执行行为合法取得购买的房屋，并于2009年10月装修后居住至今，已经合法占有使用达10年之久，且其名下无其它用于居住的房屋。案外人提出实体异议所依据的基础权利是其实体权利受到侵害。这种实体权利不是一般性质的权利，而是具有能够产生排除执行的效力。如所有权、抵押权、用益物权等，也可能是无过错买受人的物权期待权。物权期待权的保护，是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同主要义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权（产权登记），但赋予其类似所有权人的地位，其物权期待权具有排除执行等物权效力。本案黄凤芹虽然因法院的查封而未能办理产权初始登记，但其享有物权期待权。依据“物权优于债权、生存利益优先”的审判原则，黄凤芹的诉讼请求符合阻却执行的构成要件，依法予以保护。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：一、黄凤芹与鑫宇公司（现鼎丰公司）签订的《商品房预售合同》合法有效；二、不得对涉案房屋进行执行。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：1.曹平提供的（2006）吉中民再字第59号民事调解书、执行和解协议书、（2012）吉中执复字第11号执行裁定书、2009年7月8日合议庭笔录因与本案争议焦点问题无关，故对该四份证据证明的问题不予确认。2.曹平提供的一审法院于2007年2月7日作出的（2006）磐执字第240号裁定书、2009年7月9日作出的（2006）磐执字第240号公告、2009年7月8日作出的（2006）磐执字第240号协助执行通知书及送达回证，2011年7月5日作出的（2006）磐执字第240号裁定书及送达回证，2013年1月7日作出的（2006）磐执字第240号裁定书及送达回执，2014年12月27日作出的（2006）磐执字第240号裁定书及送达回证、2016年12月30日作出的（2006）磐执字第240号裁定及送达回证、照片、档案证明，能够证明涉案房屋的查封状态，本院予以采信。3.黄凤芹提供的磐石市房屋产权管理中心出具的房屋登记合同备案信息查询证明，磐石国土资源局不动产登记中心出具的磐石市不动产登记信息查询结果说明，曹平对该两份证据无异议，该两份证据能够证明黄凤芹名下无其他可居住房屋，本院予以采信。4.曹凤芹提供的磐石市地方税务局出具的税收完税证明，磐石市物业管理中心出具的房屋维修专用资金票据，曹平虽对该两份证据有异议，但该两份证据为交纳房屋契税和维修资金后，税务部门及磐石市物业管理中心出具的正规票据，本院对该两份证据的真实性予以确认。5.曹凤芹提供的中联公司出具的收据，因涉案楼盘后期以中联公司名义继续承建，能够证明曹凤芹通过中联公司履行了给付房屋面积差价款的义务，本院予以采信。本院经审理查明：2007年2月7日一审法院依据曹平的申请查封了世纪花园小区6号楼5、6、7单元住宅楼及门市房200平方米。至2009年2月7日到期后未继续查封。2009年7月8日一审法院作出（2006）磐执字第240号裁定书及协助执行通知书，查封磐石市世纪花园小区涉案房屋。查封期限为2年。5单元、6单元、7单元现变更为3单元、2单元、1单元。该查封裁定到期后陆续进行了续查封，现仍处于查封状态。曹凤芹名下无其他居住房屋。其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案的焦点问题是：黄凤芹与鑫宇公司签订的《商品房预售合同》是否有效，黄凤芹针对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。一、关于黄凤芹与鑫宇公司签订的《商品房预售合同》的效力问题。2005年4月23日黄凤芹与鑫宇公司签订《商品房预售合同》后，黄凤芹支付了全部购房款，由于开发商的原因导致黄凤芹无法取得购买的房屋，黄凤芹向法院提起诉讼，一审法院于2008年10月8日作出（2008）磐民一初字第1005号民事调解书，确定曹凤和向黄凤芹交涉案宅楼，即本案争议房屋，该调解书进入执行程序后，曹凤和向黄凤芹交付了房屋，黄凤芹装修后占有使用至今。曹平与曹凤和民间借贷纠纷案件执行过程中，最早查封是2006年4月11日查封世纪花园小区的建设用地，黄凤芹与鑫宇公司签订《商品房预售合同》的时间在此查封之前。涉案房屋于2007年2月7日查封，当时查封期限依法不超过两年，2009年2月7日查封期满，2009年7月8日再次查封，目前的查封是继2009年7月8日查封之后的续查封。在此查封之前，黄凤芹已向法院提起诉讼，（2008）磐民一初字第1005号民事调解书确定了曹凤和应交付的房屋具体位置，即本案涉案房屋。故《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。曹平上诉主张曹凤和无权处分，因涉案房屋为曹凤和挂靠鑫宇公司开发，曹凤和为实际施工人，有权处分其开发建设的房屋。曹平也正是基于将涉案房屋视为曹凤和的财产予以申请查封，故曹平的该项上诉理由不成立，曹平关于《商品房预售合同》无效的上诉主张，本院不予支持。二、黄凤芹就执行标的享有足以排除执行的民事权益。本案中，曹平所享有的为金钱债权，在执行过程中查封了本案的涉案房屋。黄凤芹作为一个普通消费者，购买房屋用来居住，在此居住使用长达十年之久，不存在恶意侵占行为，其名下现无其他用于居住的房屋。黄凤芹通过中联公司履行了支付房屋面积差价款的义务，支付了全部购房款。综合上述《商品房预售合同》签订的时间及黄凤芹向法院提起诉讼并进入执行程序等事实来看，黄凤芹的异议请求同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三项条件，即查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，支付的购房款超过合同约定价款的50%，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，黄凤芹购买房屋享有的是物权期待权，其作为消费者的权益依法应当优先受到保护，其享有排除执行的民事权利。综上，曹平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1275元，由上诉人曹平负担。本判决为终审判决。审判长  高忠华审判员  王 东审判员  赵 靖二〇一九年十月二十八日书记员  周双媛