广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终2170号上诉人（原审被告、反诉原告）：姚嘉欢，女，1990年8月19日出生，汉族，住广东省四会市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肇庆市安太益物业服务有限公司，住所地广东省肇庆市高新区锦信华苑********。法定代表人：张袁立。委托诉讼代理人：罗太亮，广东合邦律师事务所律师。上诉人姚嘉欢因与被上诉人肇庆市安太益物业服务有限公司（以下简称安太益公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2019）粤1284民初1752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人姚嘉欢、被上诉人安太益公司的委托诉讼代理人罗太亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚嘉欢上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回安太益公司的全部诉讼请求,支持姚嘉欢的全部反诉请求;2.本案一、二审受理费由安太益公司承担。事实与理由：一审判决姚嘉欢按1.35元/㎡/月的标准向安太益公司支付物业管理费错误。安太益公司擅自提高物业管理费的收费标准，其提价行为对姚嘉欢不发生法律效力，而且其提供的物业管理服务质量明显不符合法律规定及协议约定，故安太益公司要求支付物业管理费的诉讼请求，不应支持，安太益公司还应向姚嘉欢返还多收的物业管理费。另外，安太益公司在服务期间存在诸多重大违约行为，依法应承担违约责任，一审判决驳回姚嘉欢的反诉请求错误，二审应予以纠正。一、安太益公司在未经姚嘉欢同意、业主大会决议的情况下，擅自提高物业管理费的收费标准，安太益公司的违规收费行为严重损害姚嘉欢的合法权益，依法应向姚嘉欢返还多收的物业管理费。按照姚嘉欢与安太益公司签订的《前期物业管理服务协议》约定，住宅是按照l元/㎡/月计收物业管理费。安太益公司应按约定提供物业管理服务、收取物业管理费。虽然安太益公司提供了《物业服务收费备案表》，证明肇庆高新技术产业开发区发展和改革局在2016年6月21日对其提价行为进行备案，而安太益公司从2016年1月1日由1元/㎡物业管理收费标准擅自提高到1.5元/㎡收取，再者2016年1月1日至2016年6月21日期间的收费也没有法律依据，显然是违法违规的。该备案行为并非是安太益公司可以单方提价的合法依据，违反《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，是无效的、不具法律效力的，对姚嘉欢没有约束力。二、安太益公司以天和小区物业管理企业身份向姚嘉欢提起诉讼主体不适格。安太益公司与开发商签订的《聘用天和豪庭前期物业管理协议》已于2015年12月31日合同期满终止,由此可见姚嘉欢与安太益公司签订的物管协议亦依法终止，主合同失效从合同当然也失效，也就是说安太益公司与开发商已不存在合同关系，同理安太益公司当然与姚嘉欢不存在合同关系了。由此可见姚嘉欢与安太益公司已不存在直接利害关系，安太益公司不能仍以天和小区的物管企业身份向姚嘉欢提起诉讼，一审法院认定安太益公司是本案的合法诉讼主体缺乏事实和法律依据。另外，安太益公司还存在重复收费的行为，其称对天和物业小区物业管理的收费（报酬）方式是包干制的。但是，安太益公司在2016年至2017年向业主收取门禁可视对讲维护费和电梯维护费，这些收费属重复收费。是安太益公司违约违法在先，并非姚嘉欢无故拖延物管费。安太益公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的行为缺乏事实与法律依据，应向姚嘉欢退还多收的物业管理费。三、安太益公司提供的物业管理服务质量明显不符合法律规定、协议约定，姚嘉欢有权拒绝按照协议约定交纳物业管理费。1.小区楼房外墙有多处的墙砖坠落、楼房过道有多处墙砖出现大面积脱落的情况，安太益公司并没有履行维护、加固的义务，影响市容和观瞻，存在安全隐患；2.小区消防栓长期无水，有部分消防设施损坏，小区电梯应急呼叫失效，小区监控系统瘫痪，路灯长期无人维护、线头暴露，安太益公司对共用设备没有履行维修、养护、管理的义务，存在严重安全隐患；3.安太益公司疏于履行安保职责，没有加派保安巡逻，监控瘫痪形同虚设，小区盗抢事故频发；4.安太益公司疏于清理小区垃圾，导致垃圾成堆、臭气熏天；5.车辆乱停乱放，阻塞消防通道，严重影响小区公共秩序；6.私自变更绿化用地为人行通道，损害业主共同利益，业主多次投诉，安太益公司迟迟未能解决；7.小区景观池荒废，安太益公司没有维护管理；8.楼房有多次渗水，影响多达几十户业主，受影响的业主找安太益公司协商处理，但安太益公司却不履行职责，没有为受影响的业主解决房屋渗水问题。上述事实足以证明安太益公司在服务期间，提供的物业服务不符合约定，疏于履行维修、养护、管理职责，导致小区公共设备损坏、公共秩序混乱、存在诸多安全隐患，严重损害业主的合法权益。四、安太益公司存在诸多重大违约行为，依约应承担违约责任，向姚嘉欢支付相等于三个月物业管理费的违约金。安太益公司服务期间，提供的服务不符合约定，且存在擅自提价的行为，安太益公司的违约行为严重损害姚嘉欢的合法权益。安太益公司的违约行为皆有姚嘉欢提供的证据证明，相反，安太益公司并没有提供任何证据证明其提供的服务符合服务协议的约定，安太益公司应承担举证不能的法律后果及违约责任，向姚嘉欢支付三个月物业管理费的违约金。综上所述，二审法院应支持姚嘉欢的上诉请求。被上诉人安太益公司辩称，不同意姚嘉欢的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。安太益公司向一审法院起诉请求：一、姚嘉欢支付物业服务费805元和滞纳金369元（按每日千分之三而定标准从当月11日计至清偿之日止，暂计至2019年3月27日），共计1174元；二、姚嘉欢承担诉讼费用。姚嘉欢反诉请求：1.判令安太益公司向姚嘉欢退还多收的物业管理费，门禁、电梯年检及公共水电分摊费；2.判令安太益公司向姚嘉欢支付相当于三个月物业管理费的违约金;3.确认安太益公司自2016年1月1日起没有依据收取物业管理费；4.判令安太益公司承担本案全部的反诉受理费。一审法院认定事实：姚嘉欢是肇庆高新区天和豪庭小区7栋1梯303房（建筑面积90.56平方米）的业主，安太益公司是该小区的物业管理企业。2013年10月12日，安太益公司与姚嘉欢签订《前期物业管理服务协议》。协议约定物业管理费按建筑面积1元/㎡/月收取，涉案房屋的建筑面积为90.56平方米，每月的物业管理费为90.56元，姚嘉欢每月10日前缴纳当月费用。姚嘉欢不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，安太益公司有权要求补交并从逾期之日起按逾期每天千分之三交纳滞纳金。后安太益公司发出公示，从2016年1月1日起，物业管理费按建筑面积1.35元/㎡/月收取，同时不再收取公摊面积水、电等的费用。之后，姚嘉欢按1.35元/㎡/月支付物业管理费。由于双方在物业管理服务方面产生歧异，姚嘉欢从2018年7月1日起拒交物业管理费。安太益公司在相关部门的介入下从2019年1月1日起终止了上述小区的物业管理服务。一审法院认为，姚嘉欢是肇庆高新区天和豪庭小区7栋1梯303房的业主，安太益公司是该小区的物业管理企业，姚嘉欢享受了安太益公司物业管理服务并因此受惠，双方间已构成了物业服务合同关系。肇庆高新区天和豪庭小区从2019年1月1日起由新的物业管理企业接手服务管理，因此一审法院认定安太益公司管理服务至2018年12月31日止。因此，姚嘉欢拖欠2018年7月1日至2018年12月31日共6个月的物业管理费为733.54元。对于姚嘉欢的反诉请求，一审法院认为，姚嘉欢享受了安太益公司物业管理服务并因此受惠，虽然自2015年12月31日合同终止后一直未签订新的服务合同，但安太益公司自2016年1月1日到2018年12月31日期间一直服务管理肇庆高新区天和豪庭小区，缴纳物业管理费是每个业主的义务。因此，一审法院对姚嘉欢针对本案的反诉请求不予支持。对于其他非物管费的反诉请求，姚嘉欢可以适格的主体另循法律途径救助。关于物管费滞纳金的问题。考虑到姚嘉欢并非恶意拖欠物业服务费用，且安太益公司在履行《前期物业管理服务协议》中的物业管理服务内容过程中存在瑕疵，双方明显缺乏沟通与交流，因此对于安太益公司主张的违约金369元，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、姚嘉欢应于该判决发生法律效力之日起五日内支付2018年7月1日至2018年12月31日物业管理费733.54元给安太益公司；二、驳回安太益公司的其他诉讼请求；三、驳回姚嘉欢的反诉请求。本院二审期间，姚嘉欢提交了：1.《关于肇庆市高新区天和豪庭存在安全问题的上访书》，拟证明安太益公司在提供物业服务期间没有依法履行管理、维修、养护等职责，存在诸多的违约行为，小区广大业主联名写信给肇庆市人民政府要求市政府为民做主，对安太益公司损害小区业主的合法权益的行为进行处理；2.《有关肇庆高新区天和豪庭小区广大业主权益的报告》，拟证明天和豪庭小区业主委员会代表在人民网上向肇庆市市长留言，反映安太益公司侵害业主合法权益的行为，要求市领导处理，保障社区群众的合法权益。安太益公司认为，上述证据已经超过举证期限，不予质证。上访书实际上是证人证言，而证人是案件的当事人，上访书只是对本案的陈述不属于证据。一审判决查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，肇庆高新区安太物业管理有限公司于2016年3月23日变更企业名称为肇庆市安太顺物业服务有限公司，肇庆市安太顺物业服务有限公司于2018年9月6日变更企业名称为肇庆市安太益物业服务有限公司。肇庆市高新区天和房地产有限公司与安太益公司于2011年11月28日签订《聘用天和豪庭前期物业管理协议》，约定：肇庆市高新区天和房地产有限公司聘用安太益公司对天和豪庭商住小区进行物业管理服务。物业服务期限从2011年12月1日起至2015年12月31日。姚嘉欢与安太益公司签订的《前期物业管理服务协议》“第六条物业服务收费项目一、物业服务费1.各类物业服务收费标准为：带电梯的高层住宅物业，按建筑面积计算为人民币1元/㎡/月；商铺为2元/㎡/月，以上物业服务费不包括本小区范围内以下费用：（1）公用设施设备运行（水泵、门禁监控系统、电梯维护等）、公共区域照明（楼层照明、大堂照明、走火通道照明等）等公共设施设备的用电费用；（2）物业公共范围内的清洁绿化、消防用水的水费；（3）物业共用部位及公用设施设备大中修、更新、改造费用……3.上述物业服务收费标准按建筑面积（在未办理房产证之前，建筑面积以《商品房买卖合同》上的记载为准；办理房产证后以房产证的记载为准）以人民币计算。该标准将因应政府制定的指导标准的调整或当地物价指数升幅累计超过10%时，或日后物业服务质量的提高及市场价格的变化，亦可予以调整……”。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。结合姚嘉欢的上诉意见以及安太益公司的答辩意见，二审争议的焦点为：姚嘉欢是否拖欠安太益公司物业管理费。一、安太益公司2016年1月1日起是否有依据收取物业管理费。本案中，姚嘉欢是肇庆高新区天和豪庭小区7栋1梯303房（建筑面积90.56平方米）的业主，虽然肇庆市高新区天和房地产有限公司与安太益公司自2015年12月31日后没有签订书面的物业服务合同，但2016年1月1日至2018年12月31日期间安太益公司一直对姚嘉欢居住的天和豪庭小区进行管理与服务，姚嘉欢也接受了安太益公司的管理与服务，安太益公司与姚嘉欢之间已经形成事实上的物业服务合同关系。因此，姚嘉欢享受物业服务的同时负有交纳物业管理费的义务。现双方因物业管理费产生纠纷，安太益公司作为原告向一审法院起诉主体适格。姚嘉欢认为安太益公司原告主体不适格，其自2016年1月1日起没有依据收取物业管理费的主张不成立，本院不予支持。二、物业管理费的收费标准的问题。虽然姚嘉欢与安太益公司签订的《前期物业管理服务协议》约定物业管理费按建筑面积1元/㎡/月收取，但后安太益公司发出公示，从2016年1月1日起，物业管理费按建筑面积1.35元/㎡/月收取，之后，姚嘉欢亦按1.35元/㎡/月支付物业管理费直到2018年6月，姚嘉欢已按该标准向安太益公司支付物业管理费两年多，期间亦未提出异议，应视为姚嘉欢认同上述收费标准。因此，安太益公司起诉请求姚嘉欢按1.35元/㎡/月的标准向其支付2018年7月1日至2018年12月31日的物业管理费理据充足，本院予以支持。姚嘉欢上诉认为安太益公司存在违规收费行为的主张不成立，本院不予支持。三、姚嘉欢要求安太益公司向其退还多收的门禁、电梯年检及公共水电分摊费以及支付相当于三个月物业管理费的违约金的问题。根据姚嘉欢与安太益公司签订的《前期物业管理服务协议》第六条约定，1元/㎡/月的物业管理费收费标准并不包含门禁监控系统、电梯维护及公共水电的分摊费用。而1.35元/㎡/月的物业管理费收费标准包含了门禁监控系统、电梯维护及公共水电的分摊费用，安太益公司自2016年1月1日起按1.35元/㎡/月的物业管理费收费标准向姚嘉欢收取物业服务费用，并未额外向姚嘉欢收取门禁监控系统、电梯维护及公共水电的分摊费用。姚嘉欢认为安太益公司在环境卫生、保安、维修维护、绿化等方面提供的物业管理服务不符合协议约定，有权拒交物业管理费并要求安太益公司支付相当于三个月物业管理费的违约金，但物业管理服务具有整体性，涉及所在小区全体业主的公共利益，个别业主对物业公司提供的物业服务不满而拒交物业管理费，不符合小区的整体利益，而且还损害到其他多数业主尤其是已交费业主的利益，且其未能提交充分的证据证明安太益公司存在重大违约。因此，姚嘉欢认为其有权拒交物业管理费并要求安太益公司向其返还门禁、电梯年检、公共水电分摊费及支付相当于三个月物业管理费的违约金的主张，本院不予支持。故一审判决认定姚嘉欢拖欠安太益公司物业管理费，判决姚嘉欢支付2018年7月1日至2018年12月31日物业管理费733.54元给安太益公司并无不妥，本院予以维持。综上所述，姚嘉欢的上诉请求理据不足，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姚嘉欢负担。本判决为终审判决。审判长  李小冬审判员  李升文审判员  黄春歌二〇一九年十月二十四日法官助理江雪莲书记员严珠君