上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终7513号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙喜俊，男，1942年8月9日生，汉族，户籍地上海市长宁区。上诉人（原审被告、反诉原告）：颜雅琴，女，1948年7月26日生，汉族，户籍地上海市长宁区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：武国宝，上海市申光律师事务所律师。两上诉人之共同委托诉讼代理人：孙红芳（两上诉人之女），1971年10月15日生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张毅松，男，1984年8月22日生，汉族，(户籍地四川省成都市高新区住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：姜鑫磊，上海四维乐马律师事务所律师。上诉人孙喜俊、颜雅琴因与被上诉人张毅松房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初15777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人孙喜俊、颜雅琴上诉请求：撤销原判第一、二、四项，依法改判支持上诉人一审反诉请求，驳回被上诉人张毅松一审本诉请求；被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：原判对本案合同认定有效等属事实认定不清。本案合同不符合法律规定的主体合同及基础要件；上诉人孙喜俊意思表示不真实，“导致合同违反自愿原则”等，故合同应为无效。补充协议效力应优先适用，其覆盖了合同相关惩罚条款或违约条款效力；被上诉人对上诉人一方属于限购明确知晓。原判适用法律错误，按合同法第二条之规定，本案合同亦应为无效。被上诉人张毅松答辩称：不同意上诉请求。双方房屋买卖合同系真实意思表示，上诉人具备民事行为能力，合同内容未违反强制性法律规定，本案合同应为有效；购房系家庭重大事项，上诉人所谓孙喜俊不知情，不符生活常理；本案合同解除原因是上诉人未履行约定义务，原因是其不符合上海市限购政策，在过户前名下已有二套住房，实际不能履行。被上诉人虽未上诉，但对原判判决金额过低仍持保留意见，故请求驳回上诉、维持原判。张毅松向一审法院起诉要求判令：1、确认张毅松与孙喜俊、颜雅琴就上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）签订的上海市房地产买卖合同解除；2、孙喜俊、颜雅琴支付逾期15日未付款的违约金人民币（下同）32,250元（以430万元为本金，按日万分之五标准计算15天）；3、孙喜俊、颜雅琴支付赔偿金95万元。孙喜俊、颜雅琴反诉请求：1、确认张毅松与孙喜俊、颜雅琴之间签署的上海市房地产买卖合同无效；2、判令张毅松返还颜雅琴购房预付款40万元；3、判令张毅松返还颜雅琴购房定金5万元。一审法院认定事实如下：涉讼房屋登记于张毅松名下，建筑面积74.82平方米。孙喜俊、颜雅琴于1970年10月12日登记结婚，孙喜俊与孙红芳（女儿）于2012年9月取得上海市虹口区XX路XX号XX室房屋产权，颜雅琴于2000年9月27日取得上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋房产。2017年10月10日，颜雅琴通过上海XX有限公司（以下简称XX公司）向张毅松支付定金5万元。2017年10月11日，经XX公司居间，张毅松与颜雅琴签订房地产买卖居间协议，约定颜雅琴以475万元价格购买张毅松名下的涉讼房屋，于2017年10月10日支付定金5万元；于同月31日之前签订上海市房地产买卖合同，同时向张毅松支付房屋首付款40万元；于2018年6月30日之前办理过户手续，同时支付剩余房款430万元，款清交房；张毅松承担交易的所有税费及佣金。于2017年10月28日签订的上海市房地产买卖合同，张毅松系卖售人（甲方）、孙喜俊、颜雅琴系买受人（乙方），约定张毅松以435万元的价格将涉讼房屋出售给孙喜俊、颜雅琴；孙喜俊、颜雅琴于2017年10月11日支付定金5万元，于2018年6月30日支付房款430万元；于2018年6月30日之前，双方办理转让过户手续。另合同第九条第（三）款约定乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲乙双方同意按照以下方式处理：甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应当在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。补偿条款二约定甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违法限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：1.双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续……。买受人处颜雅琴本人签名并代孙喜俊签字。当日，颜雅琴通过银行转帐向张毅松支付首付款40万元。同日，双方又签订补充协议，约定该房屋的实际成交价格为475万元；房屋买卖合同价格为435万元；合同价高出成交价部分金额，孙喜俊、颜雅琴以现金方式返还；2018年6月30日前权证过户不行的话，双方协议解决。2018年6月28日，中介公司工作人员将颜雅琴草拟的补充协议（二）通过微信发给张毅松，主要内容为：2017年10月28日甲乙双方签订《长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋交易补充协议》中第四项内容为：“2018年6月30日前权证过户不行的话，双方协商解决”。现在日期将近，用（由）于乙方受国家房屋限购政策制约，无法办理权证过户手续，现补充以下三点协商意见：1.甲方继续持有乙方于2017年10月28日预支付给甲方的45万元房款，甲方无需返还乙方；2.乙方继续积极办理相关手续，达到满足国家房屋购买政策的规定；3.在乙方满足国家房屋购买政策规定日期后，甲乙双方需积极保证在二周内完成长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋权证交易协议签订。张毅松认为该协议没有诚意，未明确满足国家房屋购买政策规定的时间节点，仅同意延期半个月，否则解除合同。2018年7月6日，张毅松向孙喜俊、颜雅琴发违约告知函，要求孙喜俊、颜雅琴于2018年7月15日之前支付430万元房款，否则将解除合同，并从已付款中扣除违约金32,625元和赔偿金87万元，不足的款项应在2018年7月20日内向张毅松支付。2018年7月9日，孙喜俊、颜雅琴复函称，补充协议（二）未得到张毅松回复，张毅松要求于2018年7月15日之前支付430万元房款不符合合同第六条约定，不同意支付，若张毅松坚持解除合同，要求按合同第十条内容进行后续操作，并表示若张毅松退回45万元房款及87万元违约金，愿意配合办理后续相关手续，如于2018年12月31日前仍未退还房款及支付违约金，将依法保留诉讼权利。2018年7月13日，张毅松以短信形式再次通知孙喜俊、颜雅琴须于2018年7月15日之前支付房款。2018年7月22日，张毅松函告孙喜俊、颜雅琴，鉴于孙喜俊、颜雅琴仍未满足限购政策的规定，无法按约付款，故要求解除双方的房地产买卖合同，配合办理网签撤销手续，并支付违约金和赔偿金与已付款项的差额452,625元。2018年7月23日，孙喜俊、颜雅琴复函称，若张毅松坚持解除合同，仍要求按合同第十条内容进行后续操作，表示若张毅松退回45万元房款及87万元违约金，愿意配合办理后续相关手续，如于2018年12月31日前仍未退还房款及支付违约金，则房地产买卖合同依旧有效。2018年8月4日，张毅松聘请律师代理本案诉讼。同月6日，支付律师费15万元。一审审理中，经孙喜俊申请，法院委托司法鉴定科学研究院对双方签订的上海市房地产买卖合同上孙喜俊的签名进行笔迹鉴定，鉴定结论为合同上签名与孙喜俊样本签名不是同一人的笔迹。庭审中，张毅松提供了成都至上海的机票，旨证明张毅松为出售涉讼房屋及解决纠纷多次往返所花费的交通费损失。孙喜俊、颜雅琴对此不予认可。一审法院认为，张毅松在起诉前一直认为上海市房地产买卖合同是张毅松与孙喜俊、颜雅琴签订的，庭审中颜雅琴自认代孙喜俊签名。经鉴定，上海市房地产买卖合同上孙喜俊签名的确非本人所签，张毅松遂又主张颜雅琴代签的行为属表见代理。表见代理的主要特征是相对人有理由相信行为人有代理权，而之前张毅松一直认为合同系孙喜俊本人签名，故并不构成表见代理的要件，张毅松的主张没有事实及法律依据，法院不予采信。颜雅琴无权代理，事后也未经孙喜俊追认，故本合同对孙喜俊并不发生效力，应由颜雅琴承担相应责任。买受人作为本市现行购房政策的限购对象，并不影响与出售人之间房地产买卖合同的效力，若在办理房屋过户前符合购房条件，仍可与出售人继续进行交易。张毅松与颜雅琴签订房地产买卖合同及补充协议时，双方对颜雅琴在办理过户交易前需取得购房资格的事实系明知的，故预留出八个月时间，约定于2018年6月30日前办理房地产过户手续，然届时颜雅琴仍未能满足购房条件，张毅松要求解除双方签订的上海市房地产买卖合同，颜雅琴也同意解除，法院予以支持。补充协议约定于2018年6月30日前房屋产权证不能过户，双方协议解决。届时双方经协商后，仍未能达成一致意见。补充协议约定并未免除任何一方违约而应承担的违约责任，颜雅琴签订买卖合同，系对2018年6月30日前满足购房条件的接受，然届时仍无法与张毅松进行交易，并按约支付购房款，故应承担相应的违约责任。张毅松要求颜雅琴承担逾期付款的违约金32,250元，符合合同约定，法院予以支持。至于张毅松主张的赔偿金95万元，属违约金的性质，孙喜俊、颜雅琴提出约定的违约金过高，请求法院予以调整。根据本案查明的事实，张毅松诚意卖房，但因颜雅琴的违约行为，导致合同无法继续履行，客观上造成了张毅松的实际损失。一审认为，在尊重当事人约定的前提下，综合考虑张毅松的实际损失，兼顾合同履行的具体情况、违约方的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，法院酌定颜雅琴支付的违约金调整为417,750元。以颜雅琴已向张毅松支付的45万元予以抵扣。孙喜俊、颜雅琴认为房地产买卖合同无效，要求张毅松返还定金及购房款的反诉请求，没有事实及法律依据，法院不予采信。据此，一审法院于二○一九年四月十五日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出判决：一、解除张毅松与颜雅琴就上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的上海市房地产买卖合同；二、颜雅琴应于判决生效之日起十日内支付张毅松违约金450,000元（以颜雅琴已支付的45万元予以抵扣）；三、驳回张毅松其余本诉诉讼请求；四、驳回孙喜俊、颜雅琴全部反诉诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费1,500元，由张毅松与颜雅琴各半承担。一审本诉案件受理费6,811.25元，由张毅松承担3,690.80元，颜雅琴承担3,120.45元。反诉案件受理费4,025元，由孙喜俊、颜雅琴共同承担。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人颜雅琴与被上诉人张毅松签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，其中《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》中上诉人“孙喜俊”字样签名查非上诉人孙喜俊签署，亦无证据表明其存在本案房屋买卖之意思表示，孙喜俊并非本案合同关系当事人，原判于此判断准确，应予维持。上诉人一、二审坚持主张本案买卖合同不符合法律规定的主体合同、基础要件，意思表示不真实等仅合同关系无效，但显然与本案查明事实不符，亦缺乏法律依据，本院难予采信。上诉人颜雅琴与被上诉人张毅松因上述合同形成的房屋买卖合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面按约履行。查张毅松、颜雅琴签订房地产买卖合同及补充协议，对颜雅琴涉及在沪购房限购，且本案过户交易前需取得购房资格等事实均为明知，因颜雅琴履行中始终未能满足购房条件，从而直接导致本案合同关系因履行不能解除，合同签订以履行为目的，除非有相反之约定，排除己方履行障碍，按约为给付（履行）乃为合同基本义务，上诉人颜雅琴未能履行本案合同基本义务，应承担违约责任，正如原判指出，《补充协议》并无“覆盖”、免除此等违约责任之约定，原判认定于此应属合法、有据。余者原审判决已阐述详尽，本院不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币4,185元，由上诉人孙喜俊、颜雅琴负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  许 军二〇一九年十月十八日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……