青海省贵德县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青2523民初975号 原告：史元玲，居民，住贵南县。 被告：毕海兰，居民，住贵德县。 原告史元玲与被告毕海兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法适用简易程序于2019年8月21日公开开庭进行了审理，原告史元玲与被告毕海兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租金30832元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月原告将位于贵德县纵三路三和小区三号楼下的“喜洋洋火吧”受让并实际经营至今，该火吧共有五间商铺，总面积为597平方米，其中与被告签订房屋租赁合同三间，面积333平方米（被告两间面积222平方米，一间宋海香所有，面积111平方米，由被告代为租赁给原告至今）；与刘廷福签订房屋租赁合同一间，面积153平米;与马贤良签订房屋租赁合同一间，面积111平方米。2018年11月30日，原告与毕海兰、刘廷福房屋租赁合同同时到期。因生意惨淡，原告向各房东提出降低租金的要求。最终口头约定：房主刘延福房屋租金降低，被告租金未变，租金支付方式改为半年一付。2019年6月6日，原告按约定一次性支付了被告下半年房屋租金共55500元（含宋海香一间租金18500元），6月10日贵德县公安局和文化局以原告经营的火吧不符合相关规定为由责令停业关闭，为此,原告如实将实情告知被告并经被告和其他商铺房主协商，一致同意由原告拆除“喜洋洋火吧”装潢，并用隔墙隔开各自商铺，恢复各商铺面积后退还原告预交的租金（被告应退还租金30832元），协商达成一致后，原告雇佣人员机械按被告和其他房主要求进行拆除室内装潢，并恢复隔墙，共花费四万余元，同时于6月30日以电话方式向被告交付了该租赁房屋。后原告找被告和其他房东要求按约定退还剩余五个月租金时，其他房东按约定退还了租金（宋海香房屋一间退租金15000元），唯独被告不守信用、百般刁难、以各种理由拒绝退还约定的租金，属严重违约。但为了退还租金原告一忍再忍尽量满足被告的要求。达到要求后、被告却以拒接电话、恶意躲避的方式拒付租金。为此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判令被告退还原告租金30832元，并承担本案的诉讼费用。 被告毕海兰在法定的答辩期内未提交书面答辩状，在庭审中口头辩称，双方应当严格遵守合同的约定，合同中约定的租赁期限到2019年11月29日才到期，所以被告不应当给原告退还租金。 为证明上述事实，原告向法庭提交的证据有：1.《房屋租赁合同》复印件1份，拟证明在原、被告签订的房屋租赁合同上约定的房屋租赁期限已满的事实；2.贵德农村商业银行交易明细清单1份，拟证明原告分两次向被告交付了半年的租金55000元的事实，也证明了宋海香向原告退还了15000元租金的事实；3.被告与原告的微信聊天记录截屏2份，拟证明原告按照被告的要求将门安装好后，就向被告要求退还租金的事实，另外两个房东按照要求向原告退还了房租的事实；4.移动公司调取的电话清单1份，拟证明原告一直给被告打电话，被告一直拒接原告电话的事实；5.照片3组，拟证明因火吧被工商局责令停业后，原告按照被告的要求将火吧恢复原貌的事实；6.手机录音1份，拟证明原告按照被告的要求将火吧砌好墙、拉好电、安装好门以后就给被告打电话验收，被告不但没有来验收，而且一直拒接原告电话的事实。 经质证，被告对原告提交的证据1、2、6没有异议；对证据3不予认可，称被告并不清楚另外两个房东是否向原告退还了房租，也称这个事情与本案没有关联性；对证据4不予认可，称被告一直在外干活，不清楚原告是否给她打过电话；对证据5不予认可，称她之后一直没有去过火吧，原告将火吧恢复成什么样子她不清楚。 被告毕海兰无证据向法庭提交。 对原告提交的被告无异议的证据本院予以确认，对被告有异议的证据本院认定如下：原告提交的证据3中另外两个房东按照要求向原告退还了房租的证明方向与本案无关联性，故对该证据的证明方向本院不予采信；对原告提交的证据4本院予以认可；原告提交的证据5中的现场照片与本院勘查的现场一致，故本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2015年12月1日被告将其位于贵德县纵三路三号楼一层的两间商铺租给原告经营火吧，并于当日签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期为2015年12月1日至2018年11月29日，房屋年租金为111000元（其中37000元系宋海香一间房屋的租金）。合同约定的租期届满后双方未续签合同，只是口头约定被告将房屋续租给原告继续经营火吧，每半年交付一次租金，对续租的期限没有约定。后原告分两次向被告支付了2018年12月1日至2019年11月29日期间的房屋租赁费111000元，其中37000元系宋海香一间房屋的租赁费，也即原告实际付给被告的两间房屋的租赁费为74000元。2019年6月原告经营的火吧因扰民被责令停业至今。 另经本院于2019年8月21日现场勘查查明，原告已将承租房屋内的装饰装修全部拆除，房屋已恢复至毛坯，并安装了防盗门和外电动卷闸门并通了电。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原告在被告提交的电话录音中称“她把我的房子恢复了，现在恢复了我把现在以后的房租退给他，明天恢复好把明天以后的房子退给他…”、“她把我的电通上，该通的通好，今天通好今天给、明天通好明天给…”，由此可以认定被告已明确表示待原告恢复房屋原状、通电后就把以后的房租退还给原告，原告虽一再称其已于2019年6月30日电话通知被告将房屋退还给被告，但其提交的证据不足以证明在2019年6月30日原、被告通话时房屋已达成双方约定的房屋恢复原状、通电等交付条件，故对原告主张的其已于2019年6月30日将房屋交付给被告的主张本院不予确认；本院于2019年8月21日组织原、被告对案涉房屋的现场进行了勘查，经勘查，原告已将承租房屋内的装饰装修全部拆除，房屋已恢复至毛坯，并安装了防盗门和外电动卷闸门并通了电。至此，房屋已达成双方约定的交付条件，故本院认定原告已于2019年8月21日将案涉房屋交付给了被告；庭审查明，在上一年度的租赁期满后，双方并未签订书面合同，双方仅仅口头约定续租，但对租赁的具体事宜并未约定，且原、被告均认可双方对续租的具体期限没有明确约定，现原告要求被告返还租金的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。参照双方约定的年租金74000元计算，2018年12月1日至2019年8月21日期间的房屋租赁费为53470元，因原告已给付被告房屋租赁费74000元，故被告应退还原告房屋租赁费20530元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告毕海兰于本判决生效后立即向原告史元玲返还房屋租赁费20530元。 案件受理费571元，减半收取225.5元，由原告史元玲承担75.5元，被告毕海兰承担150元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人之人数提出副本，上诉于海南藏族自治州中级人民法院。 审判员 肖 红 二〇一九年十月二十九日 书记员 冯灵峡 本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。