辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终11527号上诉人（原审被告）：范大海，男，1960年4月18日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：董明伟，沈阳市大东区南洋法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：沈阳市于洪区龙程百货商店，住所地沈阳市于洪区于洪乡红旗台村。实际经营者：程俊艳。委托诉讼代理人：李福平，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人范大海因与被上诉人沈阳市于洪区龙程百货商店（以下简称“龙程百货”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。范大海上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决拆除锅炉房、厨房是不正确的。双方于2016年10月18日签订《房屋租赁协议》约定，乙方在交付房租订金后进行装修。2016年10月31日签订《房屋租赁协议》约定，租赁期满，乙方应如期归还，归还时房屋及其附属设施应当符合正常使用状态。从上述协议内容可以看出，并没有“承租期内不能对房屋结构进行改动，如需应经被上诉人书面同意”的约定。我方承租房屋为清水房，交付订金后，我方按照使用用途对房屋进行装修，楼下修建了厨房和锅炉房等，投资达十余万元，搬走时装修留给了被上诉人，被上诉人不应再起诉。按照《合同法》第二百一十二条规定，我方租赁被上诉人房屋，有权利按照租赁目的和用途使用房屋获得收益，当然包括对房屋按照使用用途进行装修。锅炉房和厨房是房屋必备设施，对于房屋使用人只有好处，可以保证房屋使用人充分、有效的使用房屋，人为拆除没有必要。二、一审法院判令上诉人给付被上诉人2018年11月15日至2019年2月1日的房屋使用费是不正确的。上诉人履行协议时，该地区出现封道及道路拓宽导致协议约定院落不符合约定用途，继续履行协议上诉人将面临更大经济损失，故上诉人于2018年10月在还有租金余额时提出终止房屋租赁协议，被上诉人同意。上诉人搬家时通知被上诉人，由于被上诉人不让上诉人将门外的铁皮房搬走，双方发生矛盾，铁皮房系上诉人为装工具焊接的，且不说造价很高，上诉人还要使用，故没有同意被上诉人的要求，双方矛盾升级险些动手，也准备报警，经邻居劝解才平息。被上诉人拒绝接收房屋钥匙，上诉人无奈将钥匙放在窗台。2019年2月16日，上诉人与被上诉人代理人去现场时因为没有钥匙从后窗跳进去。上诉人给付的钥匙是在屋内放置的钥匙，因为房屋临街的门是从里面上锁的。一审法院以钥匙交付时间让上诉人给付房屋使用费是错误的，上诉人搬走并将房屋腾空交给被上诉人，只是被上诉人一直没有将房屋出租出去。补充：被上诉人一审没有起诉要求我方支付房屋使用费，一审法院超诉请判决。龙程百货辩称，维持原判。我方一审庭审提出要求支付房屋使用费的诉请。龙程百货向一审法院起诉请求：1.判令范大海将位于于洪区建筑面积360平方米房屋恢复原状；2.判令范大海承担违约金为3.5万元及利息；3.判令范大海承担本案的诉讼费用。庭审中，龙程百货明确其第二项诉讼请求为放弃利息，增加租金，即要求范大海支付2018年11月5日至2019年2月1日两个半月的房租14,582元。一审法院查明事实：2016年10月31日，龙程百货（甲方）与范大海（乙方）签订房屋租赁协议，内容有：甲方出租给乙方的房屋座落于沈阳市于洪区房屋，租赁期限自2016年11月15日起至2019年11月14日止。第一年租金为60,000元，第二年租金为65,000元，第三年租金为70,000元。每年的10月15日前支付下一年度租金。乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意。乙方若在合同期内违约提前退房，应赔付甲方当年房租金的50%。该厂房没有办理房产证，有土地使用证等。范大海对房屋进行了装修，在楼后扩建了锅炉房及厨房。2018年10月，范大海搬走。2019年2月16日，龙程百货收取了本案所涉房屋的钥匙。诉讼中，龙程百货、范大海均确认房屋租金交付至2018年11月14日。2018年3月25日，范大海交纳电费5000元。截止2019年6月10日，电费余额为3401.03元。截止2019年7月4日，电费余额为3385.95元。龙程商店原经营者去世，现实际经营者为程俊艳。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，龙程百货没有提供房产证或相关许可证，故龙程百货、范大海间签订的租赁合同属无效合同。龙程百货于2019年2月16日收取了本案所涉房屋的钥匙，范大海对于房屋租金交付至2018年11月14日，对于2018年11月15日至2019年2月1日期间的使用费，范大海应予以支付。关于占有期间使用费数额的问题。第三年租金为70,000元，每天为191.78元，从2018年11月15日至2019年2月1日为79天，龙程百货要求给付14,582元，予以支持。关于装修及扩建的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，龙程百货、范大海在租赁合同中已约定了“乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意”，范大海没有提供事先征得龙程百货同意的证据，应由范大海承担举证不能的责任。鉴于装修已与原有建筑混同，故不予拆除，应归龙程百货所有。对于楼外扩建的锅炉房、厨房，龙程百货要求要求拆除，予以支持。关于违约金的问题。因龙程百货、范大海签订的房屋租赁合同属无效合同，关于违约金的约定也属无效，故对于龙程百货的该项请求，不予支持。关于剩余电费的问题。鉴于范大海给付龙程百货租金14,582元，龙程百货返还给范大海电费，均为金钱给付义务，且电费存于龙程百货名下账户内，剩余电费应抵销租金。2019年6月及7月电费差额为15.08元。范大海于2019年2月16日交付了钥匙，则3401.03元+15.08×4=3461.35元。关于范大海辩称搬走时曾交钥匙的问题。范大海虽提出该主张，但未提供证据，不予支持。关于龙程百货主体资格问题。龙程百货注册的经营者虽去世，但该龙程百货并没有注销，故龙程百货有诉讼主体资格。综上所述，依据《中华人民共和国合同》第五十二条、第五十八条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条之规定，一审法院判决：一、范大海于判决书发生法律效力后15日内自行拆除位于沈阳市于洪区沈阳市于洪区（李红公路东、石材市场北）其所租赁房屋后面扩建的锅炉房、厨房；二、范大海于判决书发生法律效力后15日内给付龙程百货使用费11,120.65元（14,582元-3461.35元）；三、驳回龙程百货其他诉讼请求。如果范大海未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，由范大海承担236元，由龙程百货承担439元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出不应支付房屋使用费的主张，首先上诉人在合同约定租赁到期日前提出解除合同，应当就存在法定或者约定的解除事由承担举证证明责任。上诉人提出道路施工导致租赁场地无法经营使用的理由，被上诉人提出异议，上诉人并未提供任何证据证明，且道路施工通常情况会预留车辆通道，并不必然导致租赁场地无法出入。上诉人提出的解除理由不能成立，其要求解除合同应当取得被上诉人的同意。其次，在被上诉人同意的情况下，上诉人搬离租赁场地，除将租赁场地腾退外，还应当将房屋钥匙交付给被上诉人。即使上诉人所述在腾退过程中，双方因铁皮房的搬离产生纠纷的情况存在，上诉人也应当通过邮寄或者其他合理方式将钥匙交付给被上诉人，而不应仅将钥匙留在已经上锁的房屋内。由于房屋钥匙未能及时交付，造成被上诉人无法实际接收房屋。因此，一审法院判决上诉人支付相应期限的房屋使用费，并无不当，本院予以维持。关于上诉人提出不拆除扩建的锅炉房、厨房的主张，经二审与被上诉人协商，被上诉人表示同意，本院予以确认，一审判决第一项不再履行。综上所述，上诉人范大海的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初341号民事判决第一项、第三项；二、维持沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初341号民事判决第二项；三、驳回沈阳市于洪区龙程百货商店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费675元，由范大海负担236元，沈阳市于洪区龙程百货商店负担439元。二审案件受理费236元，由范大海负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  单立审判员  杨帆二〇一九年十月二十二日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；