浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终6489号 上诉人（原审被告）：张沈炜，男，1992年11月10日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：沈青，女，1962年9月18日出生，汉族，住杭州市江干区，系张沈炜母亲。 被上诉人（原审原告）：张鑫，男，1989年10月31日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人张沈炜因与被上诉人张鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2016年9月10日，张沈炜（出租方、甲方）与张鑫（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的物业坐落于杭州市西湖区（象山大厦主入口），甲方将物业单元编号第1号楼第2单元第4层第402号精装修房屋出租给乙方使用。该物业单位面积为77.4平方米。乙方向甲方承诺，租赁该物业单元作为教育使用。租赁期自2016年9月10日起至2018年9月10日止，租赁期限共两年。该物业单元基准租金为1.7元/天/m？，根据杭州宇航物业管理有限公司规定以后每三年递增10%。本合同签订之日起三日内，乙方应向甲方支付相当于三个月的物业租金作为租赁保证金，金额为10000元。租赁关系终止时，在乙方结清合同约定应当由乙方承担的费用后，甲方收取的租赁保证金应全额无息返还给乙方，若乙方未按合同约定结清相关费用，则甲方有权从保证金中扣除相关费用，剩余部分无息返还给乙方，不足部分由乙方补足。合同同时约定了物业费、水、电、通讯、网络等费用由乙方承担。合同签订后，张鑫于当日向张沈炜支付租赁保证金10000元，张沈炜出具收条一份。2016年11月29日，被告出具承诺书一份，承诺在合同终止时将该物业单元2号楼402室税收、工商部门进行销户处理（回单交予房东），所有广告拆除，把所有余款全部付清。以上几条全部完成后押金再予以退还。 在租赁期间，张鑫将杭州习明教育咨询有限公司注册登记在案涉房屋内，2019年4月25日，张鑫办理了案涉房屋内工商登记注销手续。租赁期满后，张鑫搬离了案涉房屋。期间的租金及物业费已结清。张鑫认可尚应支付张沈炜水电费2773元，并同意支付房屋内隔板拆除等费用2500元，但需扣除其为张鑫另行垫付的装修费2654元。张沈炜认为张鑫还应承担网络使用费205元，因拆除隔板、清运垃圾及修补费用3400元、房屋空置损失14063元、占用营业地址3000元。 张鑫于2019年1月29日向法院提出诉讼，请求：张沈炜返还张鑫租房押金10000元、支付利息236元，合计10236元并由张沈炜承担本案诉讼费用。 原审法院认为，张鑫与张沈炜之间的房屋租赁关系合法有效。张鑫向张沈炜支付了10000元租赁保证金，现双方之间的租赁合同已期满，双方理应进行费用结算。根据双方陈述，张鑫尚应支付张沈炜水电费2773元。因张鑫承租房屋后将用隔板分隔成小房间，租赁期满后，张沈炜雇人拆除隔板，支付拆除人工费、墙面修补、垃圾清运费等，张沈炜要求扣除3400元，张鑫同意扣除2500元。考虑到拆除隔板、垃圾清运、修复费用及房屋因修复空置等因素，张沈炜主张该部分损失为3000元，尚属合理，予以认定。关于张沈炜抗辩的要求扣除张鑫占用房屋进行工商注册的费用3000元，并扣除79天的房屋空置费14063元的意见。双方租赁合同到期后，张沈炜即可将房屋另行出租。张鑫未及时办理房屋内工商登记注销手续，可能对房屋另行出租产生一定影响。但房屋是否能及时出租，同时受到房屋本身的情况及租赁市场供求关系等因素影响，并不能完全归责于工商注册未注销的原因。况且张沈炜亦已在2018年12月将房屋另行出租，故张沈炜要求扣除上述全部费用，并无依据。考虑到张鑫直到2019年4月才将工商登记注销，而张鑫亦出具过承诺书承诺要及时注销等因素，酌情扣除该部分损失2000元。至于张沈炜要求扣除的网络费，因双方对此并无明确约定，对该部分费用不予扣除。经计算，张沈炜应扣除上述各项费用、损失8173元后，将10000元的余额1827元退还给张鑫。至于张鑫主张的装修费，与本案并非同一法律关系，不予处理。关于张鑫主张的利息损失，双方合同约定保证金在扣除相关费用后无息退还，故对该主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张沈炜于判决生效之日起十日内退还张鑫保证金1872元；二、驳回张鑫的诉讼请求。案件受理费减半收取28元，由张鑫负担23元，由张沈炜负担5元。 宣判后，张沈炜不服，向本院提出上诉称：2015年10月8日张沈炜自主创业刚刚起步，向父母借款承租了杭州宇航物业管理有限公司坐落于杭州市西湖区（象山大厦主入口）1幢2单元402-403室面积157.25㎡的毛坯房，前3年租金1.6元/天/㎡，以后每3年递增10%（不含税）物业管理费3元/㎡/月，经过了一个多月的精心设计和装修，墙体，顶面，地板，包括窗帘及安装的灯具一应俱全。由于张沈炜缺乏有效经营和管理能力，为了支付租房时和精装修落下的借款，征得承租方杭州宇航物业管理有限公司同意于2016年9月10日将其中402室的精装修房屋面积77.4㎡，租金为1.7元/天/㎡，物业管理费3元/㎡/月，出租给张鑫，租赁期（2016年9月10日起至2018年9月11日止）双方签订了《租赁合同》及张鑫出具的承诺书一份。一、原审判决认定事实错误原审判决无视《租赁合同》第五条（5-2）、第六条（6-2）双方的约定，错误判定张鑫故意拖欠张沈炜电费2773元长达两年零六个月（总计916天）不计2%滞纳金和网络使用费205元的判决，导致对张沈炜合法权益保护的失当和对民事违法行为制裁的失范。二、原审判决武断地得出结论，双方租赁合同到期后，张沈炜即可将房屋另行出租，其有意偏袒张鑫在履行与张沈炜之间的房屋《租赁合同》中严重违约行为。《租赁合同》第九条（9-2）双方约定，而张鑫在未征得张沈炜书面同意擅自增设附属设施（搭建多个房间），多次督促且拒不恢复原样，缺乏基本的诚信，违背《承诺书》：“合同终止时将该物业单元税收、营业执照进行销户处理、拆除所有广告和付清所有费用”的承诺，使张沈炜无法出租而造成房屋空置期（79天×77.4平方×2.3元=14063元）+物业费（79天×9.41元=744元）两项共计金额14807元损失的事实。三、原审判决违背了“以法律为准绳”、“法律面前人人平等”的诉讼原则，对张鑫违反《租赁合同》（8-1）中双方的约定，违反合同的一方应支付违约金并赔偿损失5万元的法律依据，原审判却未对张鑫判定承担相应的违约责任，放纵违约方，漠视张沈炜合法民事权益。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原判第一项，依法改判张沈炜不予退还1872元的判决并由张鑫承担本案一审、二审诉讼费用。 被上诉人张鑫辩称：一审法院判决结果公正合理。要求维持原判。 被上诉人张鑫在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人张沈炜向本院提交了其与杭州舒年记服饰有限公司签订的《房屋租赁合同》，欲证明79天空置期所造成的损失有事实依据。经质证，被上诉人张鑫认为对该证据的真实性有异议，因不是与张鑫签订，与张鑫无关。在2018年9月10日张鑫已经与其交接完毕，租赁期满，合同终止。其后产生的费用与张鑫无关。本院认为，上诉人张沈炜所提交的证据可证明在与被上诉人张鑫解除合同后，上诉人张沈炜在2018年12月1日才出租给他人。至于79天空置期的损失是否由被上诉人张鑫承担，则将在本院认为中予以阐述。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实除“2016年11月29日，被告出具承诺书一份，承诺在合同终止时将该物业单元2号楼402室税收、工商部门进行销户处理（回单交予房东），所有广告拆除，把所有余款全部付清。以上几条全部完成后押金再予以退还。”应为：“2016年11月29日，原告出具承诺书一份，承诺在合同终止时将该物业单元2号楼402室税收、工商部门进行销户处理（回单交予房东），所有广告拆除，把所有余款全部付清。以上几条全部完成后押金再予以退还。”外，其余正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”张沈炜与张鑫在2016年9月10日所签订的租赁期自2016年9月10日起至2018年9月10日的《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均有约束力。《租赁合同》约定：“租赁期满，张沈炜收回该物业单元，张鑫应如期返还。张鑫需继续承租该物业的，则应于租赁期满前二个月，向张沈炜提出书面续租要求……”张鑫未在租赁期满前二个月向张沈炜提出书面续租，因此，租赁期满后，双方合同终止。张鑫搬离了案涉房屋。期间的租金及物业费亦已结清。现张鑫要求张沈炜返还租房押金10000元，根据双方合同约定和张鑫出具的《承诺书》，在扣除应由张鑫承担的费用后返还。张沈炜在一审期间认为张鑫尚欠电费2773元及电信网络使用费205元，以及应扣除拆除、清运垃圾及修补费用3400元、房屋空置损失14063元、占用营业地址3000元、物业费723元，合计21186元。该款项已超过了10000元，故无须退还押金。对于张沈炜要求扣除电费2773元，张鑫同意，原审法院予以扣除正确。张沈炜在二审期间提出还应扣2%滞纳金，该上诉请求已超出其一审要求扣减的范围。而电信网络使用费205元，因双方在合同中并未明确约定，原审法院未予扣除并无不妥。对于拆除、清运垃圾及修补费用3400元和占用营业地址3000元，原审法院根据本案的具体情节，分别酌情确定3000元和2000元，尚属合理。因租赁期满后，双方合同终止，对张鑫未及时办理房屋内工商登记注销手续，原审法院已酌情扣除2000元，故对张沈炜要求扣除房屋空置损失14063元和空置期的物业费744元（一审要求723元）依据不足，原审法院未予支持并无不当。综上，张沈炜的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但计算有误，本应在扣除上述各项费用7773元后，将10000元的余额2227元退还给张鑫。但鉴于张鑫认同一审判决，亦明确要求维持原判，张鑫的理由符合法律规定，未侵害他人的合法权益。故本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张沈炜负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年十月二十一日 书记员  周 杨