山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终6640号上诉人（原审被告）：马新华，女，1953年3月28日出生，汉族，无业，住济南市。委托代理人：王光波，山东坤宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张玉奇，男，1964年2月25日出生，汉族，个体工商户，住山东省桓台县。委托诉讼代理人：林世军，山东才有律师事务所律师。委托诉讼代理人：于和双，山东才有律师事务所律师。上诉人马新华因与被上诉人张玉奇房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初1698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马新华上诉请求：1.撤销（2019）鲁0105民初1698号民事判决书并依法改判。2.一、二审诉讼费由张玉奇承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.张玉奇向马新华承诺，只要该房屋存在，便会把房屋承租给马新华，涉案租赁合同第七条正是该承诺的书面约定。马新华拆除后墙、铺地砖、安装卷帘门、清理垃圾、拆除楼底、建造卫生间等行为已超出普通承租人应承担的义务，这一点均有相关施工人员的证明。正是因为张玉奇承诺会一直把房子租给马新华，马新华才会为此不做计较的付出，当做是自己的房子一样。在双方签订的租赁合同第七条完全可以体现这一点。2.马新华一直积极履行合同义务，缴纳房屋租金。上诉人在缴纳2019年房租时，张玉奇拒绝收款，属于张玉奇自身原因导致房租没有及时缴纳，与马新华无关。二、一审判决法律适用错误。依据双方签的租赁合同第七条规定：“双方应严格遵守合同，除不可抗力外，双方不得单方解除合同，否则违约方要承担违约责任，本合同违约金定为壹万元整”。该租赁合同系双方真实意思表示，真实有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，张玉奇应当履行该租赁合同第七条约定的义务，继续履行该合同。张玉奇辩称，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。涉案租赁合同第七条是关于不可抗力的约定，只有在不可抗力的情况下，双方才可以解除合同，但是双方签订合同时间为2016年6月17日，截止时间为2016年6月30日，租期三年，合同到期之后，双方均未针对涉案房屋签租赁合同，已经属于不定期租赁，双方均可以随时解除房屋租赁合同关系，马新华根据涉案房屋的实际情况，进行相应的维修，其目的是为了便于对外出租获取更多的租金，而且马新华也应当根据双方签订租赁合同的期限，做相应的装修。双方并没有约定合同到期之后对于马新华所谓的装修进行补偿的事宜，马新华拒绝腾房没有任何的事实及法律依据，马新华至今仍然没有向张玉奇支付2019年至今的房租，并非是因为张玉奇拒绝收款，为此张玉奇请求解除双方之间的房屋租赁关系，合法有据。张玉奇向一审法院起诉请求：1.判令解除张玉奇与马新华之间的房屋租赁合同；2.判令马新华支付拖欠的租金1万元；3、判令马新华腾空国棉一厂4间房屋；4.判令马新华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年6月17日，案外人张杰（甲方/出租人）与马新华（乙方/承租人）签订房屋租赁合同1份，主要约定：乙方承租甲方出租的原国棉一厂公寓楼中的东四间房屋；租期自2010年7月1日起至2013年6月30日止；租金共计86400元，押金为1000元，房租为半年一交且提前一个月交纳。除上述事项外，合同另对双方其他权利义务等事项进行了约定。诉讼中，张杰出庭作证，表明其系张玉奇员工，上述合同系其作为经办人代表张玉奇签订，合同的权利义务均由张玉奇享有和承担。对此马新华予以认可，并自合同签订后开始向张玉奇交纳租金。上述房屋租赁合同履行期限届满后，双方未续签书面租赁合同，但由马新华继续承租房屋并对外出租使用至今，房租调整为2500元/月。马新华交纳租金至2018年12月份，此后租金未再交纳。2019年3月，张玉奇自案涉房屋处张贴腾房通知，要求马新华于2019年3月15日前腾空房屋，但马新华收悉通知后未予腾房。另查明，张玉奇提交所有权人为济南第一棉纺织厂的房屋所有权证复印件1份，据此主张案涉房屋包含于该房屋所有权证项下，系张玉奇承租后又出租于马新华。一审法院认为，张杰认可其与马新华签订房屋租赁合同系代表张玉奇所为，马新华亦一直向张玉奇履行合同义务，据此一审法院对张玉奇实际系合同当事人的事实予以确认，张玉奇应享有及承担合同项下的权利义务。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方当事人在签订的房屋租赁合同履行期限届满后，未续签书面合同而由马新华继续租赁案涉房屋，据上述法律规定，双方之间的租赁关系应视为不定期租赁，张玉奇作为出租人，有权随时解除合同。据此，张玉奇现主张解除与马新华之间的不定期房屋租赁关系并由马新华腾空房屋，合法有据，一审法院予以支持。马新华租赁使用案涉房屋至今，应按双方约定的租金标准交纳租金，因其租金仅交纳至2018年12月，故张玉奇主张其支付自2019年1月至4月的租金1万元（2500元/月×4个月），合法有据，一审法院亦予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、原告张玉奇与被告马新华之间2010年6月17日签订的房屋租赁合同项下房屋的不定期租赁合同关系于本判决生效之日起予以解除；二、被告马新华于本判决生效之日起30日内腾出上述第一条所列合同项下房屋并交付原告张玉奇；三、被告马新华向原告张玉奇支付租金1万元，于本判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取计75元，由被告马新华负担。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，2010年6月17日签订的涉案租赁合同期限为2010年7月1日至2013年6月30日。其中，第七条约定内容为：“双方均应严格遵守合同，除不可抗力外，双方不得单方解除合同，否则违约方要承担违约责任，本合同违约金定为1万元。”本院认为，2010年6月17日，案外人张杰经张玉奇授权与马新华（乙方/承租人）签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。涉案租赁合同租赁期间为自2010年7月1日起至2013年6月30日止，租赁合同期限届满后，双方并未终止租赁关系，马新华继续承租涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定，自2013年7月1日起双方之间的租赁关系为不定期租赁关系。另，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据上述法律规定，张玉奇在本次诉讼前，于2019年3月在涉案房屋处张贴通知解除租赁关系，要求马新华于2019年3月15日前腾空涉案房屋，系作为出租人在合理期限内行使合同解除权，符合上述法律规定。再，马新华上诉主张称张玉奇曾向其承诺，只要该房屋存在，便会把房屋继续租给马新华，涉案租赁合同第七条正是该承诺的书面约定，但对其上述主张，马新华并未提供证据证实，且经本院审查该涉案租赁合同第七条的具体内容，亦无张玉奇书面承诺的上述相关约定内容，因此，对于上诉人马新华的上述主张，本院不予支持。另，上诉人马新华还主张其曾从事过拆除后墙、铺地砖、安装卷帘门、清理垃圾、拆除楼底、建造卫生间等行为，其对该涉案房屋的改造付出过劳动，但该项主张与本案非同一法律关系，对此本院不予审查，其可与张玉奇另行协商解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人马新华负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇一九年十月二十一日书记员  韩 笑