安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖15民终2304号 上诉人（原审原告）：九江银行股份有限公司合肥分行，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山路与南二环路交口西南角加侨国际广场**写字楼。 主要负责人：谢海洋，该行行长。 委托诉讼代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程沁莲，安徽事茂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：霍山蓝瞳教育科技有限公司，住所地安徽省霍山县衡山镇诸佛庵西路和顺花苑****楼商**。 法定代表人：王孟娟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李长兵，霍山县。 上诉人九江银行股份有限公司合肥分行因与被上诉人霍山蓝瞳教育科技有限公司占有保护纠纷一案，不服霍山县人民法院（2019）皖1525民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人九江银行及其委托诉讼代理人程沁莲，被上诉人霍山蓝瞳教育科技有限公司的委托诉讼代理人李长兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 九江银行上诉请求：一、撤销霍山县人民法院（2019）皖1525民初1166号民事判决第二项，改判支持上诉人一审的诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院以“被上诉人不存在主观恶意”偷换未尽注意义务的过失，对被上诉人占有进行利益保护存在理解错误。上诉人作为案涉不动产的所有权人，依法享有对该不动产的占有、使用、收益和处分的权利。同时，作为案涉房屋抵押权人，在设立抵押权时，已经设定了有涤除所涉房产所有对外租赁关系的权利。被上诉人虽然承租了房屋，但其未能尽到对所涉房屋已经抵押，且租赁权受限的情形，基于对上诉人法定和约定权利的保护及被上诉人审慎义务的缺失，案涉有瑕疵的租赁关系不能对抗上诉人的绝对物权。二、上诉人基于物权的保护，已经向被上诉人履行了提供和催告义务，在该提示和催告之后，被上诉人的占有更无合法依据。上诉人2018年6月12日向被上诉人出具的《通知》具有寻求物权保护的法律规制力。从《通知》所有文义并结合基本的逻辑和尝试，该《通知》都体现了两个含义：1、宣示物权；2、要求租金；3、否则强制清场。而一审法院有关“要求被告支付房屋占有费请求证据不足”，进而否定上诉人向被上诉人适时主张物权中财产，纯属罔顾事实。三、即使一审法院陷于平衡的裁判理念，其对上诉人起诉后的主张同样进行拒绝裁判保护，则袒意图明显。综上，一审法院认定事实和适用法律存在明显错误，望二审法院依法纠正。 蓝瞳教育公司辩称，一、上诉人没有出示告知涉案房屋，安徽绍峰实业有限责任公司已于2016年2月4日因借款而将该房屋抵押给上诉人。二、只是向被上诉人出示通知及房屋所有权转移执行裁定书复印件，且复印件不能作为生效的法律文书对外使用；也没有出示新权利人的房产证件。被上诉人在签订次承租合同时也不知道该房产已经抵押，是抵押标的物发生物权转移的范畴。应当适用“买卖不能对抗租赁的法规”。三、该通知只是告知被上诉人对后续房屋续租的有关事项进行双方协商。虽然告知后期租金不支付第三人。但被上诉人与承租人程先锋的租赁合同没有解除，仍然产生法律效力。且上诉人也没有解除出租人安徽绍峰实业有限责任公司与承租人程先锋之间租赁合同关系。那么被上诉人不存在恶意占用，不应支付所谓的占用费。上诉人应向出租人追偿，且被上诉人按租赁协议约定，支付转租人程先锋42万元房租。四、上诉人在一审时请求被上诉人自2017年12月25日起计算占用费，可被上诉人于2018年6月12日才收到上诉人的所谓通知。事先根本不知道上诉人与安徽绍峰实业有限责任公司存在债权债务关系。因此，主张被上诉人支付279041元占用费，无任何事实及法律依据。综上所述，被上诉人认为一审法院在审理本案时，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 蓝瞳教育公司向一审法院起诉请求：一、要求被告支付原告房屋占有使用费279041元（自2017年12月25日起算，参照案涉房屋出租标准575.34元/天，暂算至2019年4月24日，其后随实际占有期顺延）；二、被告承担本案诉讼费用。 一审法院审理查明：2016年2月4日，安徽绍峰实业有限责任公司与原告签订《银行承兑协议》，申请开立1600万元承兑汇票，由安徽省绍峰置业有限公司提供房屋抵押担保，担保财产为霍字第××号房屋，并在不动产登记机关办理了抵押登记。2016年7月31日，承兑到期，安徽绍峰实业有限责任公司未足额交存汇票金额。原告于2016年8月15日向安徽省合肥市庐阳区人民法院提起诉讼，该院于2016年12月8日作出（2016）皖0103民初5664号民事判决书，判决：安徽绍峰实业有限责任公司偿还原告借款本金800万元，利息、罚息32128元（利息自2016年8月1日以800万为本金按日万分之五暂计算至2016年8月8日；罚息自2016年8月1日以利息为基数按日万分之五暂计算至2016年8月8日，其后顺延计算至款清时止）及律师费100000元；如安徽绍峰实业有限责任公司未履行上述付款义务，原告有权在上述债权额范围内，以安徽省绍峰置业有限公司抵押的霍山县（权证号：霍字第××号）房屋拍卖、变卖价款或折价后优先受偿。判决生效后，原告向该院申请执行，上述房产第一次拍卖流拍，原告申请以流拍价抵偿债务。该院于2017年12月25日作出（2017）皖0103执1932号之一执行裁定书，裁定：将安徽省绍峰置业有限公司名下位于霍山县（房产权证：霍字第××号房产作价1100万元，交付申请执行人抵偿被执行人所欠债务。财产权自本裁定送达申请执行人时起转移。申请执行人可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户手续。2019年4月28日、5月8日，原告到霍山县不动产登记局办理了上述房屋的不动产权证。该房屋中包含被告占用的位于霍山县霍山县不动产权第0001701号、皖20**霍山县不动产权第0001702号皖、皖20**霍山县不动产权第0001675号的不动产权证书、皖20**霍山县不动产权第0001687号）。 2014年6月21日，程先锋与安徽省绍峰置业有限公司签订《D区4#楼装饰安装工程承包合同》，工程完成后，双方于2016年1月4日进行结算，工程直接费为962147元，税金为54491元。2016年10月1日，双方签订《房屋租赁合同》，安徽省绍峰置业有限公司将坐落于和顺花苑D区22号楼二层全部870.81平方米、一层商1、商2、商3计179.83平方米，总计1050.64平方米商业房出租给程先锋，租期11年，自2016年10月1日至2027年10月1日止；租金：二层每年10万元，一层每年15万元，2016年10月1日至2022年10月1日不变动，以后随行就市。双方约定以上述工程款90万元抵付租金。2017年7月27日，程先锋与沈海波签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋转租给沈海波使用，租赁期限为5年，即自2017年10月1日至2022年10月1日止；租金二层15万元/年，一层6万元/年，合计21万元/年。安徽省绍峰置业有限公司在上述合同见证方加盖公司印章。2017年8月21日、2018年11月10日，程先锋分别出具了收款收据及收条，收到沈海波上述房屋租金。 2018年6月12日，原告向沈海波送达通知，该通知告知了所有权发生变动的情况、承租人在本通知发布之日起10日内提供租赁合同就后续租金等事宜进行合理探讨等。王孟娟在该通知上注明：本人已收到通知原件和执行裁定书复印件，知悉关于房产租赁和房屋所有相关告知内容，涉及房屋的任何事宜主动提前15日于原告联系、协商。 原审法院另查明，霍山蓝瞳教育科技有限公司于2017年8月8日成立，王孟娟系该公司法定代表人，沈海波、王孟娟系公司股东。 一审法院认为，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 本案中，涉诉房屋在2016年2月4日由原房屋所有权人安徽省绍峰置业有限公司设立抵押权，2016年10月，该公司与程先锋订立房屋租赁合同，2017年7月7日，经安徽省绍峰置业有限公司见证程先锋与被告订立房屋租赁合同。为实现抵押权，人民法院对涉诉房屋进行拍卖，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定书送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”的规定，原告在收到法院送达的执行裁定书之日2017年12月25日即取得位于霍山县包括被告占有使用的1＃、2＃、3＃商铺及二层在内的10间商铺及二层的所有权。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。……”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，程先锋在承租涉诉房屋前，涉诉房屋已被抵押，程先锋与安徽省绍峰置业有限公司、与被告之间的房屋租赁合同，对租赁期内取得所有权的原告没有约束力，原、被告之间不存在房屋租赁合同关系。原告取得涉诉房屋所有权后，被告无合法理由继续占有原告的财产。故原告作为房屋所有权人有权要求被告腾空房屋。 原告要求被告支付房屋占有使用费279041元，但未提交证据证明被告在签订租赁合同使用涉案房屋时存在主观恶意，原告向被告送达通知，该通知也仅要求在10日内提供租赁合同及后续租金等进行探讨，故对原告要求被告支付房屋占有使用费的请求证据不足，本院不予支持。安徽省绍峰置业有限公司在房屋出租前已设立抵押权，且已收取程先锋的租金，程先锋将涉案房屋转租，并已收取被告的租金，故原告无法实际取得房屋的损失应与安徽省绍峰置业有限公司协商处理。对于安徽省绍峰置业有限公司与程先锋、程先锋与被告之间因房屋租赁合同产生的纠纷，可依照租赁合同的约定另行处理。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，原审判决：一、被告霍山蓝瞳教育科技有限公司于本判决生效后三十日内腾空原告九江银行股份有限公司合肥分行所有的位于霍山县；二、驳回原告九江银行股份有限公司合肥分行的其他诉讼请求。案件受理费5490元，减半收取2785元，由被告霍山蓝瞳教育科技有限公司负担。 二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院的事实予以确认。 本院认为，本案系占有保护纠纷。二审期间，双方争议的焦点为上诉人请求被上诉人支付房屋占有使用费有无事实及法律依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力……”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，因案涉房屋设定抵押在先，向他人出租在后，上诉人作为抵押权人，在抵押权实现后，被上诉人所签订的房屋租赁合同对上诉人不具有约束力。上诉人于2017年12月25日即取得案涉房屋的所有权，并于2018年6月12日向被上诉人股东沈海波送达了通知，通知载明“2、已经依据租赁合同占有该房屋的承租人在本通知发布之日起10日内将租赁合同提供至九江银行股份有限公司合肥分行，……与我们就后续租金(或房屋使用费)等事宜进行合理探讨。3、如有意付租金请转至本行，禁止向第三方支付，否则造成相应的法律后果将由你方自行承担”。被上诉人法定代表人王孟娟当日签收该通知，并在通知上注明“本人已收到通知原件和执行裁定书复印件，知悉关于房产租赁和房屋所有相关告知内容，涉及房屋的任何事宜主动提前15日与九江银行股份有限公司合肥分行联系、协商”。因而，自2018年6月12日，被上诉人即知晓案涉房屋的所有权发生了变动，即应当与现所有权人九江银行协商租赁及租金支付等事宜，而不应当向原所有权人或转租人继续支付租金。然被上诉人既不交付房屋亦不向上诉人支付租金，上诉人主张案涉房屋的占有使用费，依法应予支持。双方就房屋占有使用的费用未能协商，上诉人参照被上诉人与原转租人签订的《房屋租赁合同》的约定，主张房屋占有使用费，较为客观，依法予以支持。 综上所述，上诉人的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项第二款规定，判决如下： 一、维持霍山县人民法院（2019）皖1525民初1166号民事判决第一项，即“一、被告霍山蓝瞳教育科技有限公司于本判决生效后三十日内腾空原告九江银行股份有限公司合肥分行所有的位于霍山县”; 二、撤销霍山县人民法院(2019)皖1525民初1166号民事判决第二项，即“二、驳回原告九江银行股份有限公司合肥分行的其他诉讼请求”； 三、被上诉人霍山蓝瞳教育科技有限公司于本判决送达后三十日内一次性支付上诉人九江银行股份有限公司合肥分行房屋占有使用费(按日575元，自2018年6月13日起暂计算至房屋腾空之日止)； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费5490元，由被上诉人霍山蓝瞳教育科技有限公司负担4000元，上诉人九江银行股份有限公司合肥分行负担1490元。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇一九年十月十八日 法官助理耿广玉 书记员陈佳慧 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。