辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0103民初10389号 原告：辽宁一方物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街**。 法定代表人：孙喜双，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王春艳，金勇恒，该公司员工。 被告：于松涛，男，1966年10月6日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。 原告辽宁一方物业管理有限公司与被告于松涛物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁一方物业管理有限公司的委托诉讼代理人王春艳，金勇恒，被告于松涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辽宁一方物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年6月1日至2019年5月31日的物业服务费15,261元,从欠费之日起到结清陈欠物业费之日止，每日按照欠费总额的3‰向原告支付逾期违约金；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：辽宁一方地产有限公司于2004年开发建设了位于沈阳市沈河区青年大街165号的盛华苑小区。被告于2007年购买了盛华苑小区1-1-30-4房屋，建筑面积为141.31平方米。在盛华苑小区业主委员会成立后，于2013年5月28日与原告签订了《盛华苑物业服务合同》，约定了原告为盛华苑小区实施物业管理服务的相关事项，合同期限为5年，自2013年5月28日起至2018年5月27日止。根据《盛华苑物业服务合同》的约定，物业服务费按照住宅建筑面积每月每平方米1.5元的标准收取，被告应于每年的5月31日前交纳下一年的物业服务费。原告按照物业服务合同的约定，提供了相应的服务。但被告拖欠2013年6月1日至2019年5月31日的物业服务费用15,261元，至今未交。虽经原告多次催促，被告仍然拒付。原告认为，原告依法取得了物业管理企业资质证书，与被告签订的物业服务合同合法有效，并依据物业服务合同的约定提供了物业服务。被告应当交纳物业服务费，被告拒交物业服务费的行为已构成违约，除应补交拖欠的物业服务费外，还应从逾期之日起按照欠交金额日0.3%的比例交纳违约金，直至付清之日。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法作出判决。 被告于松涛辩称，所欠物业费属实，我于2007年购买位于沈阳市沈河区住宅一处，在2007年购房时，预先缴纳了一年的物业费至2008年。从2008年夏季开始，发现南向两间房屋和北向两间房屋有严重渗雨现象，我马上找到物业，当时物业总经理邱伟派人来查看，看后答应及时维修。维修后下雨时还是有渗雨现象，而到冬季房屋出现了发霉和长毛的情况，好好的新房弄成这样实在糟心。到2009年春天物业又给维修了房顶，说这次应该没问题了，我就找人把房间长毛发霉掉墙皮的地方彻底处理掉，把南北四间房重新刷地乳胶漆，可没想到雨季一来，继续渗雨，冬季发霉长毛，这些情况我随时都与物业沟通，物业给我的回馈是来年再维修。转眼到了2010年春天又维修完了，说等待夏季看看情况，可到了雨季依然渗雨。物业公司也到家里看了，说再维修，同样的情况反复了三年，我家里的情况依然没有得到解决，看着家里渗成这样，我和家人的心情糟糕透了，就是在这种情况下，我还是按时缴纳物业费，之后物业人员更换的比较频繁，总经理也有调整，但我家的事情一直没有得到解决，由于渗雨情况维修不好，所以对我家的情况也就麻木了，等我再找到物业就是推脱了，这种情况延续到2013年，物业也不管不问了，消极地实在让我忍无可忍，这时我与当时的物业负责人说，渗雨的情况什么时候得到解决我就什么时候缴纳物业费，这才于2013年6月开始停止缴纳物业费直到现在，望法官理解我没缴纳物业费的心情；违约金一事我认为是强加给我的，不合理，因为渗雨修护本身属于物业公司服务的有效任务。而长时间没有维修好，对我的生活造成了非常大的不便，影响了我的生活质量，违背物业服务约定，让我承受了生活和经济的损失。也就像原告起诉书中所说的“原告按照物业服务合同的约定提供了相应服务”这就是说明一方公司在多年前就违背了服务约定，那么我也就被动无奈地停止缴纳物业费；最后我想说在居住这11年里，我与物业一直在沟通协调解决的办法和方式：1、物业公司彻底维修解决渗雨的现象，到现在为止没有解决的办法；2、我提出用硅藻泥维修的方法，因为硅藻泥对渗雨有良好的吸附作用，将4间房屋重新粉刷一-遍，但物业公司人员说费用太高；3、我提出一次性补偿方法，由我自己维修解决问题,此问题不再找物业公司了，因为补偿款的问题一直没有达成一致，至今没有解决；4、我建议我房屋物业费按1元/平方米收取，来解决此纠纷(不根据随行就市)。最后我请法官从中调解，双方本着求大同的方针，尽快解决问题，恢复正常缴纳。 经审理查明，被告系位于沈阳市沈河区青年大街165号盛华苑小区1-1-30-4室业主，建筑面积141.31平方米。2007年6月13日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为盛华苑小区提供物业管理服务，物业管理服务费每月每平方米1.5元。2013年5月28日，原告与盛华苑小区业主委员会签订《盛华苑物业服务合同》，约定：原告为盛华苑小区提供物业服务，住宅收费标准为每月每平方米1.5元，盛华苑一期（一号楼至四号楼）业主应于每年的5月30日前交纳下一年的物业服务费用，盛华苑二期（五号楼至八号楼）业主应于每年的6月30日前交纳下一年的物业服务费用，合同中对原告提供的服务内容进行了约定，合同第六章关于物业服务费争议处理部分第十四条约定：有下列情形之一的，业主经业委会同意可以要求减收与合同约定不符的服务项目的物业服务费或要求返还多交的物业服务费用，但业主不得据此拒交全部物业服务费，除此之外，业主不得向原告主张任何其他权利：（1）原告提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；（2）原告擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。第十六条约定：业主拖欠物业服务费用、车辆管理服务费等费用的，原告依据约定要求业主支付违约金。 本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。原告系被告所居住（房屋面积为141.31平方米）的盛华苑小区的物业服务企业，原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告也实际接受了服务，原告要求被告在接受服务后支付约定的物业费，符合法律规定，也是对自己合法权益的维护，本院予以支持。 关于被告提出房屋渗水的抗辩主张，该问题涉及房屋质量与维修，原告并非房屋买卖关系的主体，对被告房屋并无质量担保及维修的义务。故被告的该项抗辩理由缺乏法律依据，本院不予支持。原告可另行主张权利。 关于原告主张被告支付滞纳金的问题。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。同时，原告作为物业服务者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款之规定，判决如下： 一、被告于松涛于本判决生效后十五日内给付原告辽宁一方物业管理有限公司2013年6月1日至2019年5月31日的物业费15,261元； 二、驳回原告辽宁一方物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费91元（已减半收取），由被告于松涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员  贾丽秋 二〇一九年十月十六日 书记员  杨元元