河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初4436号原告：瞿二锋，男，1979年4月25日出生，汉族，住许昌市建安区。委托诉讼代理人：付亚京，河南君志合律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏飒，河南君志合律师事务所律师。被告：董涛铭，男，1986年3月4日出生，汉族，住许昌市魏都区。被告：赵帅，男，1985年10月20日出生，汉族，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：孙方璞，许昌市魏都区金诚法律服务所法律工作者。原告瞿二锋与被告董涛铭、赵帅债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瞿二锋及其委托诉讼代理人付亚京、魏飒，被告赵帅的委托诉讼代理人孙方璞到庭参加诉讼。被告董涛铭经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瞿二锋向本院提出诉讼请求：1.依法撤销二被告2016年2月23日签署的房屋买卖契约；2.判令被告承担律师费10000元、诉讼保全保险费1250元；3.本案诉讼费、保全费等费用由被告负担。事实与理由：董涛铭自2012年至2014年陆续向原告借款50万元，许昌市建安区人民法院作出判决，判决董涛铭承担偿还借款本金50万元及利息的义务。原告于2019年6月6日得知，董涛铭在对原告债务存续期间将位于许昌市魏都区八龙路学府名苑小区的房产低价出售给赵帅并办理了过户登记。故原告诉至本院。董涛铭未作答辩。赵帅辩称，二被告的房产交易价格为70万元，该价格符合市场交易均价，不存在低价转让的事实。2016年2月23日在房产部门登记的房产买卖契约仅是房屋进行过户需要的手续，二被告间真实交易的意思表示应当以双方公证的合同及实际交易的价格为准。赵帅购买房屋并履行了付款义务，故原告的诉讼请求不成立。原告瞿二锋围绕诉讼请求依法提交了（2018）豫1003民初3405号民事判决书、二被告于2016年2月23日签订的房屋买卖契约、董涛铭离婚审查处理表、律师费发票、保险费发票、（2018）豫1003民初3405号民事判决书执行手续一套，被告赵帅提交的定金协议书、房屋买卖合同、提前还款申请书、房屋买卖协议及公证书、收条、收款收据、委托合同及公证书、销售不动产统一发票、许昌市房屋产权转让确认表、民生银行银行流水真实合法，故本院对上述证据真实性予以确认。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：许昌市建安区人民法院于2018年11月12日出具（2018）豫1003民初3405号民事判决书显示：被告董涛铭自2012年至2014年陆续向原告借款，目前下欠原告本金50万元未还、利息支付至2014年……另查明，原被告除了本案借款之外，还存在其他借款关系；判决：“被告董涛铭于本判决生效之日起五日内偿还原告瞿二锋借款50万元及利息（利息按照利率6%从2018年7月17日起计算至借款实际清偿之日）案件受理费减半收取4400元，由被告董涛铭承担”。2019年4月3日，许昌市建安区人民法院受理原告提出的强制执行申请。许昌市建安区人民法院通过全国网络查控系统查询董涛铭名下银行存款、证券、保险、车辆、支付宝、财付通、工商登记等信息，董涛铭名下无相关财产信息；通过许昌市住房公积金管理中心查询到董涛铭名下无住房公积金信息；通过许昌市不动产登记中心、许昌市建安区不动产登记中心查询到董涛铭名下无房产信息。故许昌市建安区法院终结本次执行程序。庭审中，瞿二锋称其在法院执行时才知道董涛铭名下房产售卖给赵帅，公示的出售价格为40万元。另查明，2015年4月23日，杨青青（甲方）、赵帅（乙方）、许昌亿家房地产经纪有限责任公司（丙方）签订定金协议书，约定甲方将位于许昌市腾飞学府名苑2#楼2单元1104号房屋、产权人董涛铭以70万元的价格出售给乙方，乙方向甲方交付定金2万元；本协议签订后甲乙双方15个工作日内签署房屋买卖合同；过户时由乙方承担所有税费包含甲方契税。赵帅称该定金2万元以现金方式交付给中介公司工作人员，待签订房屋买卖合同后由中介公司将2万元交付给售房者并抵扣房款。2015年5月6日，董涛铭（甲方）、赵帅（乙方）、许昌亿家房地产经纪有限责任公司（丙方）签订房屋买卖合同，约定甲方出售的房屋位于许昌市腾飞学府××＃楼××单元××、房屋属性商品房、房屋所有权人董涛铭、房屋有住房抵押贷款，至今未还贷款余额为11万元；甲乙双方同意上述房屋交易价格为70万元，上述交易总价款包括房价款、现有的公共维修基金、室内不可移动之装饰、附属设施及沙发一套、茶几一张、电视柜一张、儿童床一张、电脑桌一套、壁柜、餐桌一张、冰箱一台、橱柜、卫浴、鱼缸、太阳能、净水机、及现装修设备；乙方一次性付清15万元用于解押房产手续，剩余款项分两次给甲方：公证之日支付甲方45万元；房产证办理过户手续之日支付给甲方10万元；过户费用全部由乙方负担。赵帅称合同约定的首付款由2万元定金、3万元现金、10万元转账构成；同日赵帅向董涛铭账户转款10万元，但因账号有误，该10万元并未实际转入董涛铭账户，故双方口头约定第二天到银行办理贷款解押手续时再支付款项。2015年5月7日，董涛铭向银行申请提前还款并办理解押手续。赵帅称办理贷款解押时，董涛铭、杨青青、赵帅、中介公司工作人员均在场，董涛铭以昨天转款账号有误为由要求以后款项均转款至杨青青账户，故赵帅将携带的现金直接交给银行工作人员，并向杨青青账户转款10.94万元。赵帅称截止2015年5月7日共支付房款15万元。2015年5月7日，中介公司出具收款收据一份，收取信息服务8000元。2015年5月15日，许昌市天平公证处公证房屋买卖协议一份，该协议约定董涛铭（甲方）所出售的房屋坐落于许昌市东城区××路学府××东××单元××西北户；甲方以70万元将上述房屋卖给赵帅（乙方），房屋内的附属物包括家具家电一并随房屋出售给乙方；甲乙双方签订此协议后，乙方将房款60万元交付给甲方，甲方将该房一切手续及房屋钥匙给乙方，视为房屋已交付，双方各向对方写份收到条为据；待该房的房产证办理出来后，甲方配合乙方办理过户手续，乙方将剩余房款10万元支付给甲方。赵帅称，公证当天其与董涛铭口头协商扣减0.7万元房款，故赵帅通过网银转款方式分9笔共向杨青青账户转款44.3万元。董涛铭于当天向赵帅出具收条一份，内容为：“收条今收到赵帅付房款人民币伍拾玖万叁仟元整（593000.00），余款人民币拾万元整（100000.00）董涛铭2015.5.15”。2015年12月28日，董涛铭取得涉案房屋的房产证。2016年1月28日，许昌市天平公证处公证委托合同一份，该合同显示董涛铭、杨青青系委托人，杨朝甫系受托人，合同约定董涛铭与杨青青夫妻关系，将我们拥有的位于许昌市东城区××路学府××东××单元××西北户房屋一套以70万元出售给赵帅，因委托人在外地无法亲自办理过户手续，特委托杨朝甫办理过户手续。赵帅称杨朝甫是杨青青的父亲。2016年2月23日，董涛铭（甲方、委托代理人杨朝甫）与赵帅（乙方）签订许昌市房屋买卖契约。该契约显示甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，成交价格为40万元，乙方由2016年2月23日前付清给甲方，双方同意于2016年2月23日由甲方将上述房屋正式交付给乙方。该许昌市房屋买卖契约在不动产登记部门备案。2016年2月25日，赵帅通过手机转账方式向杨青青账户转款10万元。2016年2月29日，许昌市房产交易租赁管理处出具房屋产权转让确认表。该确认表显示原所有权证号为10067753、转移形式私人之间买卖、市场价格486484元、成交价格400000元、房屋位于许昌市××龙路学府××、建筑面积139.78平方米。2016年3月8日，赵帅以房屋金额486484元（单价3480.35元）标准缴纳契税。赵帅称之后其于2016年3月18日取得房产证，又于2017年2月21日办理了不动产权证。另查明，董涛铭与杨青青于2015年1月29日在许昌市魏都区民政部门办理离婚登记手续。庭审中，赵帅称其在购买房屋过程中不知道董涛铭和杨青青已经离婚，在房屋出售过程中，董涛铭和杨青青是按照夫妻共同财产处理的。本院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。关于除斥期间。瞿二锋称其在民事判决执行时知道了董涛铭名下房产售卖给赵帅。即瞿二锋最早于2019年4月3日知道该事由，故原告于2019年6月10日提起本案事实，不超法律规定的一年除斥期间。关于房款收款账户是杨青青账户。本案中被告董涛铭与杨青青虽然于2015年1月29日在许昌市魏都区民政部门办理离婚登记手续，但根据本案查明事实，定金合同系杨青青与赵帅签订，2016年1月28日，在公证委托合同中董涛铭、杨青青以夫妻身份委托杨朝甫到房管部门办理过户手续。且赵帅提供的银行流水显示赵帅最初支付房款的收款账户是董涛铭账户，因该账户有误，才将房款转至杨青青账户。综上，董涛铭与杨青青离婚虽然在二被告交易房屋之前，但因离婚信息具有私密性，且之后的公证委托合同中也显示董涛铭、杨青青以夫妻身份进行委托。故赵帅称其在购买房屋过程中不知道董涛铭和杨青青已经离婚符合常理，故杨青青账户收到的款项应系二被告交易房屋的房款。关于房屋交易价格。原告以二被告以不合理低价转让涉案房屋,损害其债权人利益为由行使债权人撤销权,故其应对二被告以不合理低价转让涉案房屋的事实承担举证责任,举证不能的,应承担由此产生的不利后果。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。二被告就涉案房屋签订定金合同、房屋买卖合同、房屋买卖协议、许昌市房屋买卖契约四份合同。前三份合同显示房屋交易价格为70万元（被告赵帅称经二被告口头协商，减免0.7万元房款，实际交易价格为69.3万元）、第四份合同显示房屋交易价格为40万元。被告赵帅称在房地产管理部门登记备案的许昌市房屋买卖契约系为了少缴税款所需签订,该做法虽应予以制止,但在二手房交易中确实客观存在,同时结合赵帅向杨青青账户转款及董涛铭向赵帅出具房款收条的事实，双方实际交易价格为69.3万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效”的规定,两被告签订的在房地产管理部门登记备案的许昌市房屋买卖契约中约定房价款40万元系为了逃避税款,损害了国家利益,该条款应属无效,但该条款无效并不影响涉案房地产整体买卖合同的效力,房价款应当以真实交易价格即69.3万元为准。故董涛铭处分涉案房屋不符合债务人以明显不合理低价处分财产的规定。原告未提供证据证明被告赵帅明知原告与被告董涛铭之间存在债权债务关系并协助被告董涛铭，以明显不合理低价转移财产来逃避债务。故此,原告要求撤销二被告2016年2月23日签署的房屋买卖契约的诉讼请求证据不足,本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告瞿二锋的诉讼请求。案件受理费8800元、财产保全费3020元，共计11820元，由原告瞿二锋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  王 启人民陪审员  李红慧人民陪审员  张 蓓二〇一九年十月二十三日书 记 员  李 嫚