上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初27720号原告：上海江裕数码科技发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：欧佰贤，董事长。委托诉讼代理人：于元良，上海市金石律师事务所律师。被告：上海江波裕餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王艳，总经理。委托诉讼代理人：顾宏杰，上海市国鑫律师事务所律师。原告上海江裕数码科技发展有限公司(以下简称江裕数码公司)诉被告上海江波裕餐饮管理有限公司(以下简称江波裕餐饮公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月7日组织进行证据交换，并2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告江裕数码公司的委托诉讼代理人于元良，被告江波裕餐饮公司的法定代表人王艳及委托诉讼代理人顾宏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江裕数码公司向本院提出诉讼请求：1.解除江裕数码公司与江波裕餐饮公司签订的关于上海市静安区广中西路777弄91、99号江裕大厦B1层D区1号储物室(以下简称涉案房屋)的编号为“KY沪租(仓)2017-0007”的《储物室租赁合同》;2.江波裕餐饮公司立即腾退并向江裕数码公司返还涉案房屋;3.江波裕餐饮公司立即向江裕数码公司支付涉案房屋的租金19,160元，并支付迟延支付租金滞纳金1,581元(该金额为计算至2019年4月26日的金额，另还要求支付自2019年4月27日起至实际付清之日止的迟延支付租金滞纳金，以19,160为本金,按日万分之五计算)；4.江波裕餐饮公司向江裕数码公司支付涉案房屋的占用费(从2019年4月27日起计算至实际返还之日,按目前租金标准计算,折合每日158元)；5.江波裕餐饮公司向江裕数码公司支付违约金3,888元。事实与理由：2017年6月16日，江裕数码公司与江波裕餐饮公司签订合同编号为“KY沪租(仓)2017-0007”的《储物室租赁合同》一份，约定：江裕数码公司将涉案房屋出租给江波裕餐饮公司，面积为21.3平方米,租期三年,月租金1,944元，按月交付,先交后用，如承租方违反合同,出租方可单方终止合同。现江波裕餐饮公司迟延支付租金,构成违约,江裕数码公司已委托律师发函解除《储物室租赁合同》。为维护自身合法权益,江裕数码公司特依法诉至法院并提出诉讼请求如上。被告江波裕餐饮公司辩称，尽管其于2019年4月26日收到江裕数码公司通知解除合同的函，但是解除合同会对江波裕餐饮公司造成重大损失，江波裕餐饮公司希望通过后续盈利来补足之前的亏损，故不同意解除合同及返还房屋。江波裕餐饮公司确实从2018年7月1日开始未支付租金，现亦同意支付，但需要一定时间才能付款。江波裕餐饮公司还认为江裕数码公司主张的滞纳金和违约金是重合的，只能选择一项，且滞纳金和违约金标准过高，希望法庭予以调整。关于江裕数码公司主张的占用费，江波裕餐饮公司因自身经营条件恶化，未达成预期条件，故认为不能参照合同租金标准计算，希望法庭调整至该标准的八折。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋登记的所有权人为江裕数码公司。2017年6月，江裕数码公司(出租方、甲方)与江波裕餐饮公司(承租方、乙方)签订合同编号为“KY沪租(仓)2017-0007”的《储物室租赁合同》一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，面积为21.3平方米；租期自2017年6月16日至2020年6月15日；租金标准为每天每平方米3元，月租金1,944元，按月支付，先交后用；乙方应在签约之日起3日内向甲方交纳相当于2个月租金的履约保证金，本合同终止时，乙方应将涉案房屋完好无损地返还甲方，甲方无息退还乙方履约保证金；乙方应于标的物交付之日交纳首期租金，此后每月末前交纳次月租金，乙方若逾期交纳的，按未付金额向甲方支付日千分之三的滞纳金，乙方逾期交纳租金一个月视作违约；任何一方违约，守约方有权单方终止合同，违约方须向守约方缴纳二个月租金的违约金；如乙方违反合同约定，甲方行使单方面终止合同权利时，乙方应及时返还涉案房屋并配合办理终止合同手续，若乙方不配合办理手续超过一个月的，视作自动放弃对涉案房屋内所有物品的所有权，一切物品归甲方处理，并腾出涉案房屋，甲方有权向人民法院起诉要求乙方立即返还涉案房屋并承担占用期间的使用费及赔偿相关的经济损失；合同还对其它租赁相关事项进行了约定。签约后，江裕数码公司将涉案房屋交付江波裕餐饮公司使用，江波裕餐饮公司向江裕数码公司支付了履约保证金3,888元，双方开始履行合同。其间，江波裕餐饮公司按约向江裕数码公司支付租金至2018年6月底，未再支付自2018年7月1日起的租金。江裕数码公司因向江波裕餐饮公司催付租金无果，于2019年4月25日发给对方《律师函》，通知解除双方之间的租赁合同，要求对方立即腾空并返还涉案房屋、支付欠租并承担违约责任。该函于2019年4月26日送达。此后，因双方未能协商解决纠纷，江裕数码公司遂起诉至法院，要求判如所请。审理中，对于已付的履约保证金如何处理双方各执一词，江裕数码公司认为应抵作违约金，江波裕餐饮公司则认为应抵付欠租。本院认为，江裕数码公司和江波裕餐饮公司签订的《储物室租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。江裕数码公司已履行将涉案房屋交付对方使用的基本义务，江波裕餐饮公司应当按约履行支付租金的基本义务，否则应当承担相应的违约责任。现江波裕餐饮公司无正当理由未支付自2018年7月1日起的租金，其行为已构成根本违约，江裕数码公司可依约行使合同解除权，并要求对方承担相应的违约责任。江裕数码公司已于本案诉讼前发函通知江波裕餐饮公司解除合同，系正当行使合同解除权，本院对此予以确认，双方之间的租赁合同已于通知送达之时，即2019年4月26日解除。合同系因江波裕餐饮公司违约而导致解除，江波裕餐饮公司除应支付欠付的租金外，还应及时交还涉案房屋，否则应当支付实际占用期间的房屋使用费，现涉案房屋仍由江波裕餐饮公司占用，故本院对江裕数码公司要求江波裕餐饮公司腾退并交还涉案房屋、支付合同解除前的欠租及此后的房屋占用费等诉讼请求，均依法予以支持。另外，江裕数码公司主张江波裕餐饮公司支付违约金3,888元，有事实依据，且符合合同相关约定，本院亦予支持。关于双方对于履约保证金如何处理的争议，本院认为履约保证金的作用在于保证合同的正常履行，在发生欠费时应优先用于抵扣相关欠费，故应采纳江波裕餐饮公司的意见，履约保证金用于抵扣欠付的租金为宜。最后，关于江裕数码公司主张对方支付迟延支付租金的滞纳金的诉讼请求，因江波裕餐饮公司确实存在迟延支付租金的事实，故江裕数码公司的主张有事实和法律依据，本院综合考虑合同中关于租金支付期限的约定内容、以及本案中存在履约保证金抵扣欠付租金情况等因素，认定江裕数码公司应按照以下方式支付滞纳金，即分别以九期1,944元和一期1,664元为本金，自2018年7月1日、2018年8月1日、2018年9月1日、2018年10月1日、2018年11月1日、2018年12月1日、2019年1月1日、2019年2月1日、2019年3月1日、2019年4月1日起，均按照每日万分之五的标准，计算至本判决生效之日为止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海江裕数码科技发展有限公司和被告上海江波裕餐饮管理有限公司就上海市静安区广中西路777弄91、99号江裕大厦B1层D区1号储物室签订的编号为“KY沪租(仓)2017-0007”的《储物室租赁合同》于2019年4月26日解除；二、被告上海江波裕餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海江裕数码科技发展有限公司腾退并交还上海市静安区广中西路777弄91、99号江裕大厦B1层D区1号储物室；三、被告上海江波裕餐饮管理有限公司应向原告上海江裕数码科技发展有限公司支付2018年7月1日至2019年4月26日期间的欠付租金19,160元(扣除履约保证金3,888元后，余款15,272元应于本判决生效之日起十日内支付)；四、被告上海江波裕餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海江裕数码科技发展有限公司支付迟延支付租金的滞纳金(分别以九期1,944元和一期1,664元为本金，自2018年7月1日、2018年8月1日、2018年9月1日、2018年10月1日、2018年11月1日、2018年12月1日、2019年1月1日、2019年2月1日、2019年3月1日、2019年4月1日起，均按照每日万分之五的标准，计算至本判决生效之日为止)；五、被告上海江波裕餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海江裕数码科技发展有限公司支付房屋占用费(按照每月1,944元的标准，自2019年4月27日起计算至实际交还房屋之日止)；六、被告上海江波裕餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海江裕数码科技发展有限公司支付违约金3,888元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费318元，由被告上海江波裕餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  巫建强人民陪审员  陈洪林人民陪审员  范 勇二〇一九年十月二十八日书 记 员  王心颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……