湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初2643号原告（反诉被告）：刘永俊，男，汉族，1967年9月24日出生，住湖南省衡东县。原告（反诉被告）：沈翠纯，女，汉族，1969年5月4日出生，住湖南省株洲市石峰区。原告（反诉被告）：刘永芳，女，汉族，1973年3月6日出生，住湖南省株洲市天元区。原告（反诉被告）：罗红，女，汉族，1969年11月24日出生，住湖南省株洲市芦淞区。原告（反诉被告）：马滢，女，汉族，1973年3月10日出生，住湖南省株洲市天元区。原告（反诉被告）：史永会，男，汉族，1972年4月20日出生，住湖南省南县。原告（反诉被告）：杨玲，女，汉族，1973年8月27日出生，住湖南省株洲市天元区。七原告共同委托代理人曾树理，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店，住所地株洲市芦淞区沿港路建宁购物公园空中街市2111、2126、3108、2123号门面。经营者：刘洋，女，汉族，1986年10月17日出生，住株洲市芦淞区。委托代理人：肖健，湖南中兴律师事务所律师，代理权限：特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉、申诉等）。委托代理人：刘铁飞（经营者刘洋的父亲），男，1955年8月8日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。代理权限为一般代理。原告刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲诉被告芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店（以下简称薇薇新娘婚纱店）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，被告薇薇新娘婚纱店于2019年8月6日向本院提出反诉，本院对被告的反诉依法予以准许。本院依法适用简易程序，于2019年8月26日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院裁定转为普通程序，并组成合议庭，于2019年10月31日第二次公开开庭进行了审理，原告沈翠纯（第一次庭审）、刘永芳（第一次庭审）、罗红（第一次庭审）、史永会和杨玲（第二次庭审）及七原告的共同委托代理人曾树理，被告薇薇新娘婚纱店的经营者刘洋及委托代理人肖健、刘铁飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2016年6月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告支付原告2019年的房屋租金166068元，被告交纳的押金不予退还。事实和理由：2016年6月1日，七原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定租期10年，年租金为150629.75元，每年递增5%，每年6月1日前10天内交纳下一年度的租金，押金为三个月的租金，被告迟交3天，视为被告单方面撕毁合同，原告有权收回房屋使用权，合同并约定了违约责任。2018年，被告以房屋漏水为由，少交租金2万元，2019年6月1日被告又以该理由拒不交纳2019年的租金，为此双方引发纠纷，经协商未果，特提起诉讼。被告薇薇新娘婚纱店辩称：1、同意解除双方于2016年6月1日签订的房屋租赁合同。2、原告要求答辩人支付2019年的房屋租金166068元，并不予退还押金的诉讼请求没有法律依据，应该驳回；原告方没有履行合同约定的义务，也就是房屋修缮，房屋漏水问题严重，给答辩人造成严重损失。被告薇薇新娘婚纱店向本院提出反诉请求：1.解除原、被告于2016年6月1日签订的《房屋租赁合同》；2.反诉被告赔偿反诉原告装修损失400000元、2019年3月至5月的停业损失100000元，并退还押金37950元；3.本案的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：原、被告于2016年6月1日签订合同后，反诉原告即组织人员进行了装修，投入装修资金近80万元，装修完毕后，进行营业，逐渐发现房屋漏水特别厉害，严重影响了反诉原告的正常经营。多次联系反诉被告后，反诉被告派人维修了一次，但没有效果，房屋仍然漏水严重，因该房屋系顶楼，且房屋建成有十多年以上，屋顶漏水不大修根本不能解决问题，经反诉原告多次催促，反诉被告一直不予修缮，给原告造成了较大的损失。2018年6月，双方经协商，反诉被告同意反诉原告少交2万元租金赔偿原告损失。因反诉被告不予修缮房屋，反诉原告无奈于2019年3月，自行出资近20多万，对房屋中的营业大厅进行补漏维修，并对因漏水造成损害的装修拆除后重新装修，装修期56天，此期间反诉原告停止营业，然而租金没减，反诉原告还得交纳物业管理费和员工工资，给原告造成了巨大的经济损失。2019年6月，到了交纳租金时，反诉原告要求反诉被告对房屋仍漏水的地方进行修缮，反诉被告不理，为此引发纠纷。综上所述，因反诉被告房屋质量问题，且反诉被告拒不维修，使得反诉原告无法正常经营，无法实现合同目的，故提出上述反诉请求。反诉被告刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲辩称：1.漏水得到了及时维修。2016年6月反诉原告租用七原告的商用房从事经营活动，当时现场交接，未发现漏水，经营至2017年6月，房屋发现漏水，七原告即安排季加刚到现场去看并及时经场维修，整层房屋做防水，现场由刘洋的父亲监督，验收合格后由刘洋付款，2019年，吧台处有滴水，七原告安排季加刚检查维修，刘洋父亲不让上去，2019年7月季加刚与业主委员会派人屋顶检查原因，刘洋的父亲不让维修，因不让维修，不让检查，至今不知原因。薇薇新娘婚纱店反诉称不及时维修、不维修不是事实。2.维修后没有再漏水。为了维修，七原告将3万元租金押在反诉原告处，由其负责组织施工、验收，维修费18000元，由刘洋分三次支付，工程完工2017年7月23日付9000元、2017年12月19日付7000元，2018年6月12日付质保金2000元。因该笔钱是押在婚纱店的，维修不合格可以不付款，反诉原告有权在维修合格后付款。事实上维修后并不漏水。2019年6月吧台处滴水，是因反诉原告不让维修。3.漏水的问题双方已解决，维修前的漏水不是以后不交租金的理由，更不是要求赔偿的理由。2017年漏水扣了3万租金作为维修费，维修后在2018年减少七原告租金2万元作为赔偿，且漏水已经得到解决。2019年反诉原告又提出减免租金，并且要求租金降低，这与合同约定不符，这是无理要求，让反诉被告无法接受。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2016年6月1日，原告刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲（甲方）与被告薇薇新娘婚纱店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于株洲市芦淞区的商铺（其中沈翠纯商铺119.825平方米、刘永俊商铺57.74平方米、刘永芳商铺48.6平方米、罗红商铺96.545平方米、史永会商铺102.18平方米、马滢商铺65.54平方米、杨玲商铺55.34平方米）出租给乙方用于婚纱影楼使用，租赁期限10年，自2016年6月1日起至2026年6月1日，房屋月租金单价为每平方米23元，租金按年支付，乙方应提前10天将下一周期租金按房屋权属关系分别支付给甲方给成员，第一周期即2016年6月1日至2017年6月1日的租金，甲方各成员分别为：沈翠纯33071.7元、刘永俊15936.24元、刘永芳13412.22元、罗红26646.42元、史永会28201.68元、马滢18087.66元、杨玲15273.84元，每隔一年乙方应在上一年的基础上按百分之五递增支付甲方各成员租金；签订合同时，乙方须向甲方各成员一次性交纳三个月租金作为押金，租赁期满后，若乙方在租赁期内无违约行为，甲方无条件将押金退还乙方，否则，押金不予退还；乙方在双方约定的时间内将租金支付给甲方，如迟延三天未支付，视为单方面违约，甲方有权要求乙方停止营业并无条件收回该房屋使用权；在租赁期内，若出现房屋本身质量问题，由甲方负责协商开发商进行修缮，乙方使用不当除外；乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时与开发商协调，督促开发商提供维修服务，乙方的装饰部分甲方不负有修缮义务；经甲乙双方协商同意提前终止、解除本合同或者届满乙方不续租时，甲方有权按终止、解除合同时的房屋状态收回房屋，乙方有权取回自己投入的可移动设备，其他设备乙方自愿无偿归甲方所有等。合同签订后，原告即向被告交付了合同中约定的商铺，被告按约向七原告支付了第一年的租金，并交纳了保证金37950元。被告对租赁商铺进行装修后便投入使用，2017年7月，被告反映屋顶漏水，为此原告找人对屋顶进行了维修，并由被告监督施工和代付工程款，此次维修原告支付维修费18000元。维修后被告继续使用租赁场地，并在2018年交纳下一周年即2018年6月1日至2019年6月1日的租金时，扣留了20000元用于抵减2017年房屋漏水造成的损失。2019年3月至5月，被告停止营业，对影楼的营业大厅和上楼梯的橱窗进行了装修，2019年6月被告称影楼吧台滴水，原告安排人在物业的陪同下过去检查维修，但因被告经营者父亲阻扰而未维修。2019年6月原告要求被告交纳下一周年租金，被告以房屋漏水拒不交纳，并要求降低租金标准，原告不予同意，为此双方引发纠纷。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告要求提前解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告予以同意，并在反诉请求中主张解除合同，即双方均同意提前解除合同，但因被告仍在使用案涉租赁房屋，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于判决之日即2019年10月31日解除。本案的争议焦点为：1.被告应否向原告支付租金166068元；2.被告薇薇新娘婚纱店的反诉请求是否应予支持。现分析如下：一、关于被告应否向原告支付租金166068元的问题。我国合同法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定支付租金。原、被告双方在房屋租赁合同中约定租金按年支付，并提前10天支付下一周年租金，其中第一年的租金为150629.76元（33071.7+15936.24+13412.22+26646.42+28201.68+18087.66+15273.84），每隔一年在上一年的基础上按百分之五递增租金。按此约定，原告主张2019年6月1日至2020年6月1日的租金为166068元，符合双方合同中的约定，本院予以确认。至合同解除之日2019年10月31日，被告应向原告支付的租金为69195元（166068元÷12个月×5个月）。合同解除后，如被告仍继续占用案涉房屋，则被告应向原告支付房屋占用费，原告可另行主张。二、关于被告薇薇新娘婚纱店的反诉请求是否应予支持的问题。我国合同法第二百二十一条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，被告反诉称案涉房屋漏水，而原告不履行维修义务，给其造成损失50万元，包括装修损失40万元和停业损失10万元，要求原告予以赔偿。本院认为，首先，被告未能提供充分有效证据证明其装修费损失和停业损失，且其提交的证据不足以证明2019年3月至5月的停业装修系维修漏水问题；其次，租赁合同中约定，提前解除合同或届满乙方（被告）不续租时，甲方（原告）有权按解除合同时的房屋状态收回房屋，乙方有权取回自己投入的可移动设备，其他设备乙方自愿无偿归甲方所有，且被告的装修为了经营需要，现双方自愿解除合同，根据合同约定，原告亦不必为此承担责任；其三，合同签订后，原告按房屋现状交付给被告，且房屋漏水后，原告即派人对租赁房屋进行了装修，并因此在2018年减免了2万元租金，即原告一是对房屋漏水不存在过错，二是针对房屋漏水问题进行了处理并履行了维修义务。综上，被告反诉主张要求原告赔偿其装修损失和停业损失，于法无据，本院不予支持。至于押金，因被告不按约定交纳租金，构成违约，根据租赁合同约定，原告有权不予退还押金，但鉴于房屋存在漏水并给被告造成一定损失，鉴于此，根据公平原则，押金予以退还，应被告尚欠原告租金69195元，抵扣押金37950元后，被告还需向原告支付租金31245元（69195-37950）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲与被告芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店2016年6月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告薇薇新娘婚纱店于本判决生效之日起十日内向原告刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲支付2019年6月2日至2019年10月31日租金31245元；三、驳回原告刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲的其他诉讼请求；四、驳回被告芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3621元，由原告刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲承担2940元，被告芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店承担681元。反诉费4590元（反诉原告已预交），由反诉原告薇薇新娘婚纱店承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。案件受理费向湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户直接缴纳，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账户：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  舒家良人民陪审员  易新能人民陪审员  胡菊香二〇一九年十月三十一日法官助理王秋艳书记员易文峰附：判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。