天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终1421号上诉人（原审被告、反诉原告）：禾富房地产开发（天津）有限公司，住所地天津市河**新开路街榆关道**。法定代表人：陈文元，总经理。委托诉讼代理人：张福来，天津唯岩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙祥本，男，1982年3月13日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：殷亮亮，天津秦天律师事务所律师。上诉人禾富房地产开发（天津）有限公司（以下简称禾富公司）因与被上诉人孙祥本房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。禾富公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回孙祥本的一审全部诉讼请求，支持禾富公司的一审全部反诉请求；2.一、二审案件受理费由孙祥本负担。事实和理由：孙祥本未按照国家强制贷款政策规定缴纳不低于30%的首付款，不符合网签商品房买卖合同的条件，未能网签的责任在孙祥本，禾富公司并不违约，且孙祥本至今缴纳的款项不足总房款的20%，亦不符合双方在2015年11月21日签订的《购房款补充协议》以及2016年8月5日签订的《协议》的约定，一审法院对于先交齐首付款再网签的程序系明知，这在一审判决的第二项、第三项内容中可以看出，而一审判决的第二项、第三项内容也相互矛盾；一审法院对禾富公司提交的能够证明双方意思表示的证据未予采信，属证据采信错误；因孙祥本违约导致网签合同不能签订，应依法解除双方所签订的所有合同；即便假设禾富公司违约，涉诉房屋已于2015年交付孙祥本，孙祥本不存在任何实际损失，也应将违约金调整至0元。一审法院认定事实错误，适用法律不当，应依法改判。孙祥本辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。孙祥本向一审法院起诉请求：1.依法判令禾富公司与孙祥本办理网签手续，签订《天津市商品房买卖合同》；2.依法判令禾富公司自2015年12月21日暂计算至2019年2月20日的违约金105600元及自2019年2月21日至实际网签手续办理结束之日的违约金；3.一审案件受理费由禾富公司负担。禾富公司向一审法院反诉请求：1.判令解除禾富公司与孙祥本于2015年7月13日签订《认购协议》、于2015年11月21日签订的《购房协议》及于2016年8月5日签订的《协议》；2.判令孙祥本支付禾富公司违约金共计33767.1元；3.判令孙祥本腾交坐落天津市东丽区房屋；4.一审案件受理费、保全费等均由孙祥本负担。一审法院认定事实：2015年7月13日，孙祥本与禾富公司签订《认购协议》，协议约定：孙祥本自愿认购，面积：88.28平方米，单价：7650元/平方米，总房款675342元；付款明细为：2015年7月13日交付定金20000元，2015年7月21日交付首付款68342元，2015年7月21日交付税费38163.84元，余款办理贷款。2015年7月23日，孙祥本向禾富公司支付购房款及税费126506.54元。2015年8月23日，孙祥本与禾富公司签订《天津市商品房买卖合同（预签合同）》，合同约定，孙祥本向禾富公司购买坐落天津市东丽区房屋一套，设计用途为普通住宅，建筑面积88.28平方米，房屋每平方米7650元，总价款675342元；购买方于2015年8月18日前，一次性存入商品房首付款88342元，其余价款办理贷款。2015年11月21日，孙祥本与禾富公司签订《购房补充协议》，协议第三条约定，甲方（禾富公司）需在12月21日前协助孙祥本签订商品房网签合同，如逾期需向乙方（孙祥本）每月赔偿1800元（不足一月可按日计息），若2016年2月21日还未签订商品房网签合同，每月赔付标准变为3000元（不足一月可按日计息）。2015年12月7日，孙祥本办理入住手续，孙祥本实际居住该房屋。2013年1月20日，天津市东丽区房地产管理局出具天津市房屋登记证明，坐落天津市东丽区房屋的权利人为孔庆云。2018年8月29日，该房屋变更登记权利人为禾富公司。禾富公司于2016年2月、4月、8月，分三次向孙祥本支付违约金14800元。一审审理中，孙祥本同意按照现行政策的规定，向禾富公司交纳总房款30%的首付款及相关税费，余款在签订网签合同后向银行贷款支付。一审法院认为，孙祥本与禾富公司签订的天津市商品房买卖合同（预签合同），已经具备商品房买卖合同的主要条款，且孙祥本向禾富公司支付了合同约定的部分购房款并实际入住涉诉房屋，应当认定该合同为商品房买卖合同。双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。涉诉房屋自2013年1月20日至2018年8月29日期间，一直登记在案外人孔庆云名下，是双方未能办理网签的根本原因，现涉诉房屋变更登记至禾富公司名下，可以进行交易，且孙祥本同意交纳总房款30%的首付款及相关税费，禾富公司应与孙祥本办理网签手续；禾富公司多次承诺为孙祥本办理网签手续均未履行，其行为构成违约，应当按约定支付违约金，禾富公司抗辩违约金应当调整为零，但未提交证据予以证实，一审法院不予支持。孙祥本主张禾富公司支付自2015年12月21日至2019年2月20日的违约金105600元及自2019年2月21日至实际网签手续办理结束之日的违约金，有事实与法律依据，一审法院予以支持，违约金的数额应从孙祥本主张的105600元中减去已经支付的14800元，故自2015年12月21日至2019年2月20日的违约金为90800元。禾富公司的反诉请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、原告孙祥本于本判决生效之日起十日内向被告禾富房地产开发（天津）有限公司交纳总房款30%的首付款及全部相关税费；二、被告禾富房地产开发（天津）有限公司在收到原告孙祥本交纳的上述款项后十五日内与原告孙祥本办理网签手续，签订商品房买卖合同；三、被告禾富房地产开发（天津）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙祥本支付违约金90800元，并按每月3000元的标准向原告孙祥本支付自2019年2月21日至办理网签手续结束之日的违约金；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告孙祥本的其他诉讼请求；五、驳回被告禾富房地产开发（天津）有限公司的全部反诉请求。案件受理费2290元、反诉费322元，合计2612元，由被告禾富房地产开发（天津）有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，依据禾富公司提交的证据，2016年4月14日孙祥本与禾富公司签订《协议》，约定孙祥本认可房屋为禾富公司回收他人投资待退及有抵押的房源，并认可在2016年6月30日前禾富公司负责还清上述房屋贷款按正常规定办理退房手续后与孙祥本办理商品房网签合同，如未能如期办理，按每月3000元支付孙祥本滞纳金至网签合同止；禾富公司同意将孙祥本购房单价由原每平方米7650元改为每平方米7000元；协议签订后禾富公司无需支付2015年11月21日双方签订《购房补充协议》中2016年3月21日之后的违约金及之后的任何赔偿。《协议》尾部有孙祥本签字并按手印。孙祥本主张该份协议并非本人签订，但在一、二审期间均未申请对签字及手印进行鉴定。另查，2016年8月5日，孙祥本与禾富公司签订《协议》，约定孙祥本对购买房屋为他人名下及有部分银行贷款未付清的房源没有质疑并认可；禾富公司承诺在2016年10月31日前为孙祥本办理商品房网签手续，在2016年7月1日至2016年10月31日期间禾富公司每月支付孙祥本10000元补偿违约金，如2016年10月31日禾富公司仍未具备与孙祥本签订网签的条件，自2016年11月1日起禾富公司按每月20000元支付孙祥本违约金；在协议签订后三个月内，孙祥本补齐总房款二成以上首付款。再查，根据禾富公司提交的收条记载，该公司已向孙祥本支付违约金14800元，其中于2016年2月2日支付孙祥本违约金1800元、后又向孙祥本分别支付2016年2月22日至2016年3月21日违约金3000元、2016年7月份违约金10000元。经本院询问，孙祥本认可按照7650元/平方米单价向禾富公司购买涉诉房屋并办理过户手续。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系出卖人与买受人对于所交易房屋至今尚未签订《天津市商品房买卖合同》的原因各执一词，买受人主张出卖人办理网签手续并承担逾期网签违约责任，出卖人要求解除双方签订的全部预签合同及补充协议，并要求买受人承担合同解除的违约责任而成讼的案件。本案争议焦点为：1.对于双方未能网签《天津市商品房买卖合同》的原因的认定；2.对于双方之间的预签合同及补充协议是否应当解除并腾交涉诉房屋的认定；3.对于何方主体应承担违约责任以及对违约金数额的认定。在本案中，孙祥本与禾富公司于2015年7月13日签订的《认购协议》、2015年8月23日签订的《天津市商品房买卖合同（预签合同）》、2015年11月21日签订的《购房补充协议》、2016年4月14日签订的《协议》、2016年8月5日签订的《协议》，均系双方的真实意思表示，上述合同均依法成立。对于双方签订预签合同后未能签订《天津市商品房买卖合同》的原因，禾富公司主张为孙祥本未能依照相关政策规定足额支付购房款30%的首付款。本院对此分析认为，禾富公司作为专门从事房地产开发、销售及相关咨询服务活动的市场主体，理应充分了解商品房买卖中首付款缴纳下限的强制性政策，并在签订合同之前对买受人作出告知。然，禾富公司在2015年7月13日与孙祥本签订的《认购协议》和2015年8月23日签订《天津市商品房买卖合同（预签合同）》中，均未作出首付款不得低于购房款的30%的意思表示，应视为禾富公司认可孙祥本缴纳首付款88342元符合当时的政策规定，此期间未能签订网签合同的责任，显然不能归责于孙祥本。与此同时，涉诉房屋自2013年1月20日起登记的产权人即为案外人孔庆云，且该房屋设立有抵押权，即在双方2015年7月13日签订《认购协议》之时，涉诉房屋并不具备网签的条件，对此无证据证明禾富公司对孙祥本进行了告知，直至双方签订2016年4月14日《协议》之时，方对此情况予以提及，但禾富公司始终未能对为何没有及时清偿抵押贷款、撤销抵押权作出合理解释。鉴于房屋设立抵押权系双方办理网签过程中不可逾越的客观障碍，故应认定禾富公司对于未能网签存在明显过错，而禾富公司对其存在逾期网签的违约行为应属明知，此一节可以通过禾富公司依据2015年11月21日签订的《购房补充协议》、2016年4月14日签订的《协议》以及2016年8月5日签订《协议》的约定，先是于2016年2月2日支付孙祥本违约金1800元、后又向孙祥本分别支付2016年2月22日至2016年3月21日违约金3000元、2016年7月份违约金10000元的事实能够证明。而后，在双方于2016年8月5日签订的《协议》中，首次约定孙祥本应补齐总房款二成以上首付款，补齐时间约定为协议签订后三个月内，即2016年11月5日前。孙祥本抗辩未依约补齐首付款系因房屋始终不能网签而行使的抗辩权，考虑到此时网签的前提条件一是依照相关政策规定补齐首付款，二是撤销房屋抵押权，二者不分先后，在禾富公司尚未作出撤销抵押权的行为之前，孙祥本不予补齐首付款的抗辩权成立，且依照常情分析，孙祥本所欠的首付款也并非短时间内不能补齐的数额，据此，2016年11月5日后不能网签的责任亦不能归责于孙祥本，不能网签的原因仍系禾富公司未能清偿房屋抵押贷款、撤销抵押权所致。至2018年8月29日，该房屋抵押权撤销，房屋所有权人变更登记为禾富公司，但禾富公司并未将此事实及时告知孙祥本，至孙祥本于2019年1月8日成讼一审法院后方得知该事实，故房屋撤销抵押权、具备网签条件仍未及时办理网签手续的原因亦不能归责于孙祥本。综合上述分析，禾富公司主张孙祥本违反双方合同约定，同时违反关于首付款限额的政策规定，不及时补齐首付款致网签不能，应承担相应的违约责任，请求判令双方之间签订的预签合同及补充协议均予解除，并主张孙祥本支付违约金的上诉主张，缺乏事实及相关法律依据，本院对此不予支持。现涉诉房屋抵押权已撤销，孙祥本亦同意按照现行政策的规定向禾富公司交纳总房款30%的首付款及相关税费，余款在签订网签合同后向银行贷款支付，该房屋已具备网签条件，孙祥本主张禾富公司继续履行办理网签手续的合同义务，与其签订《天津市商品房买卖合同》，理据充分，一审法院对此予以支持并无不当，本院对此予以维持。对于禾富公司因逾期办理网签手续应承担的违约责任，依据双方之间多份合同的约定，禾富公司应自2015年12月21日至2016年2月20日期间，每月支付孙祥本违约金1800元（依据2015年11月21日《购房补充协议》约定）；自2016年2月21日至2016年3月20日期间，每月支付孙祥本违约金3000元（依据2015年11月21日《购房补充协议》约定）；自2016年3月21日至2016年7月1日期间，无需支付违约金（依据2016年4月14日《协议》约定）；自2016年7月1日至2016年10月31日期间，每月支付孙祥本10000元违约金（依据2016年8月5日《协议》约定）；自2016年10月31日至实际网签之日期间，每月支付孙祥本20000元违约金（依据2016年8月5日《协议》约定）。孙祥本主张禾富公司支付至实际办理网签之日的违约金。经计算，截至本院二审立案之日，该违约金数额已近700000元，孙祥本虽在本案中仅主张支付违约金105600元，禾富公司以房屋早已实际交付孙祥本，不存在实际损失为由主张调低违约金标准，经本院询问，孙祥本未能提供充分的证据证明其因禾富公司的逾期网签行为造成的实际损失数额，故本案违约金的标准应以孙祥本的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到禾富公司未能及时撤销房屋抵押登记的过错行为，以及该公司已向孙祥本支付14800元违约金的事实，本院在此基础上酌情认定禾富公司另支付孙祥本20000元，作为禾富公司应承担的至本院指定办理网签之日止的违约金，并按每月3000元的标准向孙祥本支付自本院指定办理网签手续之日（即一审判决孙祥本于判决生效之日起十日内交纳首付款及全部相关税费，禾富公司在收到款项后十五日内与孙祥本办理网签手续）至其实际办理网签手续之日止的违约金。一审法院判令禾富公司向孙祥本支付违约金90800元，并按每月3000元的标准向孙祥本支付自2019年2月21日至办理网签手续结束之日的违约金，显属过高，本院对此进行调整。综上所述，上诉人禾富公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决对违约金标准认定失当，本院对此应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初334号民事判决第一项、第二项、第五项；二、撤销天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初334号民事判决第四项；三、变更天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初334号民事判决第三项为：上诉人禾富房地产开发（天津）有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人孙祥本支付违约金20000元，并按每月3000元的标准向孙祥本支付自本院指定办理网签手续之日至上诉人禾富房地产开发（天津）有限公司实际办理完成网签手续之日止的违约金；四、驳回被上诉人孙祥本的其他诉讼请求；五、驳回上诉人禾富房地产开发（天津）有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2290元，由上诉人禾富房地产开发（天津）有限公司负担435元，由被上诉人孙祥本负担1855元；一审反诉费322元，由上诉人禾富房地产开发（天津）有限公司负担。二审案件受理费2791元，由上诉人禾富房地产开发（天津）有限公司负担530元，由被上诉人孙祥本负担2261元。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  王宗新审判员  孙 静二〇一九年十月九日法官助理姜腾飞书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……