广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初3418号原告：何某某，男，汉族，19**年**月**日出生，住址：广东省惠州市惠阳区，公民身份号码：******************。委托诉讼代理人：朱楷东，广东法尔律师事务所律师。被告：姚某，男，汉族，19**年**月**日出生，住址：湖北省鄂州市华容区，公民身份号码：******************。委托诉讼代理人：卢惠嫦，广东稳健律师事务所律师。原告何某某诉被告姚某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法使用简易程序于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱楷东，被告姚某及其委托诉讼代理人卢惠嫦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即归还原告租金共计89100元；2、判令被告承担违约金60000元；3、判令原告与被告解除合同，并要求被告立刻返还房屋；4、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2014年10月8日，何某某和姚某签订《房屋租赁合同》，将坐落于惠州市惠阳区淡水**路壹栋房屋租给姚某使用，租用期限为六年，自2014年11月1日起至2020年11月30日止。房地产权证号：粤房地证字第********号。双方约定2018年11月1日起，每月租金调整为12100元，每个季度前按季度支付租金为36300元。但自2018年11月起，被告只按照11000元交租，没有支付增租部分。原告多次发函警告，但被告仍然没有支付少交的租金，而且拖欠租金：1、2019年第一季度（1月到3月），拖欠了25300元；2、2019年第三季度（4月到6月），没有交任何租金，拖欠36300元；3、2019年第三季度（7月到9月）拖欠租金25300元。以上拖欠租金合计89100元。被告的行为已经构成违约，根据合同第四条第二款约定，如乙方违约，甲方有权将房屋收回并将押金作为违约处罚金不予退还。押金为60000元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法予以判决。被告辩称：一、何某某作为本案原告的诉讼主体资格不适格。理由为：1、何某某不是出租房屋的所有权人，出租房屋所有权人为李某某，何某某虽有委托书，但该委托书只授权何某某管理房屋及办理过户手续的权利，没有授权其提起诉讼的权利。2、房屋所有权人李某某是香港永久居民，按一般审判实践香港居民授权诉讼代理人需在主审法官面前亲自签署授权委托书方为有效。3、本案原告主体资格应是房屋所有权人李某某。4、何某某不具有诉讼代理人的资格。二、何某某在起诉状中陈述姚某不交租金违反合同约定，这与事实不符，没交租金，主要在何某某存在过错和责任。理由：1、姚某自2014年10月8日与何某某签订《房屋租赁合同》之日起至收到应诉日，姚某都认为房屋是何某某所有的，才有权利签订租赁合同，且有法定义务提供出租房屋的合法权属证书及合法手续。2、姚某交付押金60000元，并每月按约定支付租金和承担相关费用，至今已超过四年半，累计向何某某交付租金50-60万元。3、姚某租用何某某的房屋是用于经营所用，期间需要何某某提供出租房屋合法证件办理营业执照，自承租日起姚某多次向何某某申请提供出租房屋的合法证件复印件供姚某办理营业执照，何某某一直未肯提供，还向姚某推荐黑市代办人员，这引起姚某对何某某是否是出租房屋合法所有权人存在疑问。最近两个月姚某对是否继续向何某某交租存在疑惑，所以迟交。三、何某某在起诉状中说姚某前租金89100元，与事实不符。理由：1、何某某以极不诚实的态度在起诉状中陈述姚某欠其2019年第一季度租金25300元，第二季度欠36300元，第三季度欠25300元，全不是事实，姚某每月都向何某某指定的交租账户万某的银行卡足额交付租金，交至2019年7月份，有相关的转账凭据为依据。2、2019年姚某按原来的每月11000元交付租金，是经双方协商同意的。3、目前，姚某只欠2019年8月份租金未付。四、何某某诉讼中提出解除《房屋租赁合同》，姚某同意解除，但解除的责任应当由何某某承担。理由：1、何某某不能提供出租房屋合法有效的产权证明供姚某办理经营所用，导致姚某无法正常有效地使用承租房屋，何某某存有责任。2、在姚某的追索下，何某某也一直未能向姚某提供合法有效的收取姚某租金的凭证。3、何某某从姚某处取得的租金收入有义务主动向税务部门申报并缴交税金，但何某某一直没有履行此义务，姚某有权利向何某某索取合法的交租税票。4、姚某在承租的房屋内进行精装修，花费装修费用约50万元，姚某保留向何某某追索赔偿的权利。5、姚某并没有违约，不用承担任何违约责任，故解除《房屋租赁合同》，何某某必须无条件向姚某退还60000元的押金。综上，姚某认为，解除《房屋租赁合同》的责任由何某某承担，何某某有义务按法律规定履行其作为承租方应当承担的义务，且应当无条件退回姚某所交押金。原告何某某为其诉请向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告的主体资格；2、被告身份证复印件，证明被告的主体资格；3、房屋租赁合同复印件，证明原被告租赁关系；4、房地产权证复印件，证明房屋权属；5、公证书和李某某身份证复印件，证明李某某将房屋交由何某某租赁；6、快递单和律师函复印件，证明原告多次催促被告交租。被告姚某为其答辩向本院提交以下证据：交付租金记录，证明：1、被告自2019年1月份至2019年7月份按每月租金11000元足额向原告交付；2、原告在起诉状中称被告欠其租金89100元是虚假陈述，没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据2至证据6，被告对其真实性不持异议，本院予以采信。对证据1，被告认为原告不是案涉房屋的所有权人，不具有本案诉讼主体资格，因该证据的证明内容已被证据5所证实，本院已予采信。对被告提交的证据，原告不持异议，本院予以采信。根据本案现有证据和当事人陈述，本院确认以下事实：2010年9月29日，案涉房屋所有权人李某某出具《委托书》并于2019年9月30日经广东省惠州市惠阳公证处（2010）惠阳证内字第****号公证书公证。《委托书》载明：委托人：李某某[香港居民身份证号：*******（7）]，受托人：何某某（公民身份证号：******************），现住惠阳区淡水***路*****栋**层**室，受托人：万某（公民身份证号：******************），现住惠阳区淡水***家**栋**房。委托内容：“本人李某某，个人拥有位于惠州市惠阳区淡水***路房屋壹栋，《房地产权证》号为：粤房地证字第********号，《国有土地使用证》号为：惠阳国用（2003）第***********号。现因我在港工作繁忙，不便亲自到有关部门办理该房的相关手续，特委托何某某、万某为我合法代理人，代理人其中一人可单独全权代为我办理如下事项：1、签署该房屋的租赁合同，收取租金和缴纳房屋出租税；2、签署该房屋的买卖合同，收取售房款，并到房产管理部门办理房产交易过户相关手续，并缴交相关税费；3、到国土管理部门办理该房《国有土地使用证》过户的相关手续，并缴交相关税费。受托人在办理上述事项中所进行的民事法律行为和签署的有关文件，我均予以承认。委托期限：至办妥上述事项为止。受托人对上述事项有单独转委托权。”2014年10月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同第一条约定用途及租用年限：1、甲方的房屋只租给乙方经营五金电器、公司办公或住宅用途；2、租用期限定为陆年，自2014年11月1日起至2020年11月30日止。合同第二条约定租金、押金及付款方式：1、租金在合同期内的第1至2年为每月10000元，第3至4年为每月11000元，第5至6年为每月12100元；2、签合同时，乙方应先交付60000元押金给甲方，该押金作为甲方监督乙方在租用期间对房屋的保护责任和租金、水电费等按时交清的保证金；3、乙方应在每季度首月5日前一次性缴交当季租金，逾期每日按季租金的2%计收滞纳金，如逾期超过10条未交房租，则视为乙方毁约，甲方有权单方面终止合同，收回房屋且不退回押金，乙方无权干涉和追索，同时应在五天内自行撤离。合同第四条约定违约责任：1、甲、乙双方任何一方不履行该合同以上条款均属违约行为；2、如乙方违约，甲方有权将房屋收回并将押金作为违约处罚金不予退还，如甲方违约，除押金应如数退还乙方，还应按押金的数额赔偿给乙方。合同签订后，被告向原告支付押金60000元，双方对房屋进行了交接。合同的前两年，被告按合同约定向原告足额支付租金。2018年10月29日，原告曾因被告拖欠2018年第三、第四季度房屋租金向被告发出《律师函》。自2018年11月开始，因被告未按合同约定的第5至6年为每月12100元向原告支付租金，原告曾多次发函催告。被告认为租金交到2018年底，没有按照每月12100元交租，是因生意难做，经原告同意仍按每月11000元支付租金，但未提交相关证据证明。2019年2月起，被告未向原告支付租金，原告经多次催告未果，提起本案诉讼。另查，原告起诉后，被告按每月11000元向原告支付房屋租金至2019年7月（含7月）。再查，本案开庭后，被告于2019年9月2日向原告发出《终止租赁关系交回房屋书面通知书》，同意解除与原告签订的《房屋租赁合同》，并称将在2019年9月30日将承租的房屋交还原告，租金给付至交还房屋日止，租金结算和退还押金事项另行协商或由法院判决。原告代理人于2019年9月24日以代理词的方式表明，被告在原告起诉后于2019年7月29日至8月11日，补交了44000元房屋租金，至今仍欠原告房租34100元，原告只愿意由法院判决是否解除合同，不再与被告协商，被告已构成违约，请求法院判决支持违约金。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，原、被告应依约履行各自义务。合同签订后，被告履行了向原告支付60000元押金的义务，原告依约将房屋交付被告使用，履行了合同约定的义务。但被告在合同履行过程中，曾因拖欠原告房屋租金2018年第三、第四季度租金，被原告发出《律师函》催收。后又未按第5至6年为每月12100元的约定足额向原告支付房屋租金，且从2019年2月起未支付房租。对引起本案纠纷，被告应承担全部责任。综合诉辩双方意见，本案的焦点是合同应否解除问题，租金结算及违约金问题。关于合同应否解除。法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，被告拖欠原告房屋租金，经原告催告仍未足额支付，且被告在开庭后同意终止租赁关系，原告主张解除合同收回房屋符合法律规定，本院予以支持。关于房屋租金结算。被告主张合同第5至6年仍按每月11000元支付房屋租金是经原告同意，因其未提交证据予以证实，且原告并不认可，故本院对被告的该主张不予采信。原告主张被告按合同约定即第5至第6年按每月12100元向原告支付房屋租金，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金问题。被告虽然在本院开庭前按每月11000元向原告补交房屋租金至2019年7月（含7月），但因其迟延支付且未按合同约定支付，已构成违约。原告主张不予退回合同押金，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告何某某与被告姚某于2014年10月8日签订的《房屋租赁合同》；二、被告姚某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何某某支付2018年11月至2019年7月共9个月的房屋租金差额每月1100元共9900元；三、被告姚某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何某某支付自2019年8月起按每月12100元计算的房屋租金，至房屋交回原告之日止；四、被告于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何某某支付违约金60000元，被告已支付给原告的合同押金60000元不予退回，折抵本项违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1641元由被告姚某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  胡卓贤二〇一九年十月十六日书记员  钟玉禹