重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初16935号原告：广州天力物业发展有限公司重庆分公司，住所地重庆市江**洋河路**，统一社会信用代码91500105664028074。法定代表人：胡纲治，职务董事长。委托诉讼代理人：韩海霞，女，系该公司工作人员。被告：刘俊华，男，1984年7月13日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告：唐乐儿，女，1986年8月22日出生，汉族，住重庆市江**。原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司与被告刘俊华、唐乐儿物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩海霞，被告刘俊华、唐乐儿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即支付原告2014年5月1日至2019年5月31日期间的物业管理费13537.8元；2.判令二被告立即支付因延迟缴纳物业管理费所产生的违约金，违约金按月分段计算，以当月未交物业服务费为基数，从当月11日起按年利率24%的标准计算至该月物业服务费付清之日止；3.判令二被告立即支付原告2015年6月至2019年3月期间的水电公摊费295.1元。事实及理由：被告刘俊华、唐乐儿系重庆市沙坪坝区富力城时光里X-X-X号房屋业主，房屋建筑面积117.72平方米。2013年12月30日，二被告完成接房手续，并签订《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，约定：物业管理企业按照2元/月/平方米的标准有偿为业主或物业使用人提供物业管理服务，业主或物业使用人应当在每月10日前履行交纳义务。物业公共水电费用据实缴纳。同时约定，物业使用人未能按时足额交纳物业管理费用的，应按每日3‰的标准向物业管理企业支付违约金。自签订《前期物业服务协议》和《临时管理规约》以来，原告一直按照合同约定义务尽心为二被告提供物业管理服务，但二被告未按约向原告交纳2014年5月1日至2019年5月31日期间的物业管理费13537.8元及2015年6月至2019年3月期间的水电公摊费295.1元。原告多次通过电话、张贴催费函等催收方式通知二被告交纳该笔费用，二被告仍拒绝交纳拖欠至今。现原告依法诉至法院，请求判如所请。被告刘俊华、唐乐儿辩称，一、被告认可原告要求支付物业费和水电公摊费的要求，但是要求物业费打折收取。二、我方不认可违约金，即便认定我方应承担违约金，原告主张的违约金标准也过高，应当进行调整。三、原告的部分诉讼请求已经经过诉讼时效，不应得到支持。四、原告提供的物业服务存在以下问题：1.原告提供的物业服务存在多处不足，被告多处沟通无果后，才决定暂停支付物业费以作无声抗议。2.原告小区管理混乱，小区大门及门岗形同虚设，车库门禁没有安装完毕；纵容底楼住户将房屋改成商业用途，对底楼住户私自改建小区公共绿化设施等行为不作为。3.物业服务人员工作态度恶劣，未缴纳物业费的业主遭到断水的处理方式，被告还因此导致夫妻生活生变，聚少离多。4.被告搬离涉讼房屋后，未收到过原告的催收电话或短信。5.在房屋质量保证期产生的房屋质量问题，经被告多次与原告反映后，被告一直没有处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的重庆市沙坪坝不动产登记中心不动产登记信息查询结果、《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、接房物品/资料签收表、欠费明细表、催费照片、缴费发票、公摊水电公告等证据，本院予以确认并留卷为证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告举示的《前期物业合同》及备案证明能够相互印证，可证明原告为小区提供物业服务的事实，本院予以采信；2.原告举示来访人员情况登记表、天面巡查记录表、鼠药投放登记表、专用配电室运行记录表，能证明原告履行了相应的物业管理服务，被告不予认可但未举示相反证据，故本院对前述证据予以采信；3.原告举示EMS邮寄单、律师函、被拒收的律师函邮件，邮寄单及被拒收的律师函邮件没有被告签收的记录，且邮寄的地址并无不能体现出与二被告的关联性，也无邮寄送达记录，本院不予采信；4.原告举示的催费照片系其单方制作，被告虽认可原告对催费单进行了张贴，但原告并未举示证据证明其张贴催费单的具体时间，无法达到中断诉讼时效的目的，本院对原告证明观点不予采纳；5.被告举示的照片，无法确定拍摄时间及地点，而物业服务是一个持续性的过程，前述照片并不能反映完整的物业服务状态，故本院对此不予采信；6.被告举示的视频，停水原因无法从视频中得知，被告未举示证据证明系原告所为，另接听电话人员的身份无法核实，也无其他证据相佐证，其他视频均为2019年8月24日拍摄，无法反映完整的物业服务状态，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月18日，原告与广州富力地产（重庆）有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：由原告为坐落于重庆市沙坪坝区西永组团中央商区B宗地的富力城二期3D组团提供物业管理服务，范围包括涉讼房屋；物业服务的具体内容包括物业共用部位的日常维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；节日装饰布置；公共秩序维护等事项的协助管理；车辆停放管理；装饰装修管理服务；物业档案管理。合同期限自本合同签订之日起至2018年12月31日止；本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；本合同期满，业主大会未与新的物业管理企业签订物业服务合同，而乙方又自愿按照本合同约定继续履行时，本合同继续有效。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅的物业服务费为2元/月/平方米（包含电梯费，不含水电公摊费），公寓的物业服务费为2.3元/月/平方米（包含电梯费，不含水电公摊费），商业的物业服务费为5元/月/平方米（不含水电公摊费），写字楼的物业服务费为23元/月/平方米，住宅停车场（管理费）100元/月/个。业主应于交房（甲方交房通知中所约定的交房日期）之日起交纳全额物业服务费用。物业服务费用（物业服务资金）按季（也可以按月）交纳，业主或物业使用人应在每季首月（每月）前10日内履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠款每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告为涉讼房屋所在的富力城二期3D组团提供物业服务至今，该小区未成立业主委员会。被告系涉讼房屋的权利人，物业服务费收取标准为每月2元/平方米，房屋建筑面积为117.72平方米。另查明，被告2014年5月1日至2019年5月31日拖欠物业费13537.8元、水电公摊费295.1元。因被告未履行缴纳相应费用的义务，原告于2019年7月24日起诉来院。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位广州富力地产（重庆）有限公司签订《前期物业服务合同》虽然已经到期，但根据现有证据显示，原告仍实际为涉讼小区提供了物业管理服务，为保障物业服务企业的正常运行以及小区业主的整体利益，仍宜认定原告与涉讼小区的业主存在事实上的物业管理服务关系。但从规范角度出发，原告应当督促涉讼小区召开业主大会或者成立业主委员会，及时行使选聘物业管理服务企业的职责，促进涉讼小区机构、人员的合理配置。综上，被告作为涉讼小区业主之一，仍应按照《前期物业服务合同》约定的物业服务费标准缴纳物业服务费，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定。被告虽有权利督促和要求物业服务企业针对性地予以改进和完善，但出于维护小区整体秩序以及公共利益的考虑，亦不宜以拒交费用的方式进行对抗。即便原告提供的物业服务存在瑕疵，也不能成为被告拒交或少交物业服务费的正当理由。被告虽提出原告提供的物业服务存在不足之处，但其举示的证据并不能完整反映物业服务的整个过程，其抗辩意见缺乏证据支持，本院不予采纳。关于被告提出的诉讼时效抗辩问题，本院认为，原告并未举示证据证明其向被告催收过相应费用，因此，被告提出的诉讼时效抗辩成立。根据法律规定及《前期物业服务合同》对物业费缴纳时间的约定，原告在本案诉请期间未过诉讼时效的物业费部分为2016年8月1日至2019年5月31日，水电公摊费部分为2016年7月至2019年3月。根据双方无异议的欠费明细表，被告应支付原告前述期间的物业费8004.96元、水电公摊费220.27元。关于原告主张被告支付违约金的问题。本院认为，违约金条款系附随于主合同条款的，现原告主张违约金所依据的是《前期物业服务合同》，该合同期限已经届满，原告现依据该合同约定要求被告支付违约金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。物业服务主要针对小区众多业主和使用人，具体服务内容主要涉及小区公共领域，服务时间具有持续性。原告作为物业服务企业，在服务过程中应多听取小区业主及使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题或将相应问题提请业主大会决议，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时，改善服务关系，促进彼此共同发展。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、被告刘俊华、唐乐儿自本判决生效之日起十日内向原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司支付自2016年8月1日至2019年5月31日期间的物业服务费8004.96元及2015年10月至2019年3月期间的水电公摊费220.27元；二、驳回原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费72.91元，由被告刘俊华、唐乐儿负担。本判决为终审判决。审判员  黄涛二〇一九年十月九日书记员  贾欢