广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0205民初4325号 原告：广西保利物业服务有限公司柳州分公司，住所地：广西壮族自治区柳州市白沙路**之一凯旋艇****物业管理用房，统一社会信用代码：9145020557181602XN。 负责人：陈海仙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张建梅，该公司项目副经理。 委托诉讼代理人：梁志萍，该公司客服部员工。 被告：罗卫星，女，1963年5月3日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：蒋作船，男，1961年9月1日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**，系被告罗卫星的丈夫。 原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司诉被告罗卫星物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张建梅，被告罗卫星及其委托诉讼代理人蒋作船到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法要求被告向原告交纳2017年1月1日至2019年6月30日止物业服务费共计7002元（155.61㎡×1.5元/月×30个月）,2018年10月1日至2019年4月30日止公摊水费3.5元、公摊电费88.2元（按二、三期2213户，每月实际产生的水、电按实分摊），公摊电梯电费79.9元（按23栋2单元实际户数90户按阶梯分摊），2018年10月1日至2019年4月30日止自用水费125元（按每月抄表数以威立雅公司规定的2.5元/m³按量收取），2018年10月1日至2019年4月30日止热水费350.3元（按每月抄表数以实际产生金额按每立方收取），合计欠费金额共计：7648.9元；2、依法要求被告承担本次诉讼的相关费用。原告于庭审中将其诉讼请求变更为：1、依法要求被告向原告交纳2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费共计7002元（155.61㎡×1.5元/月×30个月）；2、要求被告承担本次诉讼的相关费用。事实与理由：1、被告于2014年1月29日与柳州保利置业有限公司签订了《商品房买卖合同》合同编号为02201303121500170501,购买了保利大江郡23栋2单元7-2号，建筑面积为：155.61㎡。2、依据2016年1月1日原告与被告签订的《前期物业服务协议》第一章第3条约定原告是提供被告住宅物业服务的物业公司，合同期限至第一届业主委员会成立及业主委员会与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同生效后终止。3、依据被告与原告签订的《前期物业服务协议》第五章第二十二条第1点约定被告每月1日至10日前缴纳当月物业管理费。管理费收取金额按1.5元/㎡/月收取。4、依据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第五章第二十二条第3点的第五小点约定，自用水费按业主或使用人实际发生额由原告代收，公用水、电费及公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊由原告代为收取，如业主或使用人拖欠自用水费和水电公摊费，原告有权采取催缴、停止服务、法律诉讼等方式处理。5、依据《前期物业服务协议》第五章第二十二条第3点的第3小点约定，业主和物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准向原告支付违约金。被告无正当理由无故不履行《前期物业服务协议》已经造成了原告的实际损失,原告对其欠费进行追溯无果后只能通过法律途径向法院提出申诉。特依法提出上述诉讼请求，请法院依法裁判。原告于庭审中陈述：原告撤回对其他费用的诉请的原因是被告在起诉后、开庭前已经交纳完毕了其他费用，只欠物业费，所以本案只诉请物业费。 被告辩称：原告提出的物业费用被告不能交，有几个原因：1、因房屋质量问题，被告多次到该物业申报，一直未能解决，直至2018年6月24日才用不知道是否符合施工质量要求的发泡沫堵住管线道，不往外排烟，被告2018年7月份就要求交以后的物业费，原告的答复是不能断开交费的，致使从2018年7月至今物业费无法缴纳；2、原告跟被告签订的物业合同是一种格式化的合同，其中很多霸王条款，根据我国的相关法律是不允许格式化合同的，所以格式化合同就是不合法；3、因为自始至终都是物业来处理房屋的相关质量问题，人员也是原告派遣和通知被告在家等，所以原告推卸这些责任是不合理的；4、如果原告认为这些责任是房开的，那原告理应把原告与房开之间的委托协议向被告提供；5、房屋结构上的问题作为物管方应该提供建筑的结构图（烟道、管线结构图）；6、被告从入住以来一直受到油烟的干扰，生活质量得不到保障，甚至在每天的烹饪时间不得不离开房屋，因为受不了油烟的熏烤；7、被告愿意从原告维修完毕之后交纳物业费，在之前受油烟熏烤的时期，物业费原告应给予减免6个月。2017年9月入住就一直向原告反映房屋线管冒油烟，从线管开关盒处冒油烟，有一块瓷砖在交房的时候就是坏的，客房的木地板有两处松动，洗菜盆上面的装洗洁精按钮坏了，主屋浴室门下沉关不了门，生活阳台出入门锁是坏的，直至2017年年末被告又去原告处登记，报修完后原告陆陆续续来修理了地板砖、木地板（大概是在2018年2、3月份帮处理的），2018年6月3日原告派人来修线管开关盒冒烟的地方，2018年6月24日最终完工。被告要求原告减免2018年1月至2018年6月的物业费，原因是房屋质量油烟问题；8、三期房屋是2016年4月17日交房，从交房开始被告就与原告交涉房屋存在质量问题，原告也派人来重新翻修达六个月时间，物管通知过原告这六个月的物业费原告减免了，被告交纳了2016年10月、11月、12月的物业费；9、被告于2017年1月开始不缴纳物业费是因为房屋质量问题，而且原告有减免物业费的先例；10、原告所述在进行房屋维修的时候都是柳州市保利置业有限公司指派的，但是被告自从入住以来所有来维修的人员都是原告物业公司带来的，从来没有向被告说是柳州市保利置业有限公司派来的，向原告提出问题的时候也是原告方工作人员回答我们来安排，所以原告说没有责任，被告认为是不合理的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经过开庭审理，本院确认如下与本案有关的案件事实： 2014年1月29日，被告与柳州保利置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买位于柳州市保利·大江郡23栋2单元7-2号的房屋，该份《商品房买卖合同》第三条载明该房屋建筑面积为155.61平方米。该《商品房买卖合同》载明了被告联系电话。 2016年1月1日，被告与原告签订了一份《保利·大江郡前期物业服务协议》。该份合同第五章第二十二条物业管理服务费用约定：“1、业主缴纳费用的时间：每月1日－10日前缴纳当月费用；2、业主的物业服务费应从原告的交楼通知规定业主办理收楼手续之日起开始缴纳，物业公司实行先收费后服务的原则；3、业主应缴的费用：（1）物业服务费收费标准：高层、小高层住宅按建筑面积1.5元/月/平方米（包括电梯年审费、维护保养费），但电梯运行的电费由业主每月按户据实分摊……空置房屋由业主按所在物业的服务费收费标准的百分之百缴纳；……（3）业主和物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准向原告方支付违约金；业主和物业使用人逾期未交纳水电公摊费及自用部分水费的，也应从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准收取违约金……（5）自用水费按业主或使用人实际发生额由原告代收：公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊由原告代为收取；如业主或使用人拖欠自用水费和水电公摊费，原告有权采取催缴、停止服务、法律诉讼等方式处理；……”该份合同第二章物业服务事项第九条约定：“公共环境卫生，包括公告场所，房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、“四害灭杀”。”柳州市白沙路2号保利·大江郡小区至今尚未成立业主委员会。 被告于2016年4月17日至原告处领取了涉案房屋的钥匙。被告已交纳了2016年10月、11月、12月的物业服务费。 2017年12月17日，被告向原告反映该房屋存在如下问题：“1、烟道反臭，煮饭时间入户花园有烟味；2、客房木地板松动；3、厨房洗菜盆洗净按钮坏；4、浴室门下沉，开关不了。”2018年1月1日，被告向原告反映该房屋存在如下问题：“次房水龙头无法开、主房空调不够热、厨房案台洗完变黑、次房水龙头扭不动。”收到被告反映的情况后，原告也向开发商柳州保利置业有限公司反映，开发商柳州保利置业有限公司安排的人员于2018年2月、3月为被告处理了房屋的地板砖、木地板所存在的问题，于2018年6月为被告处理了线管开关盒冒油烟的问题。被告于庭审中反映：认为维修时间过长，六个月才修理好，认为应减免2018年1月至2018年6月维修期间的物业服务费。原告于庭审中表示不同意减免物业服务费。 被告于庭审时出示了收款单，收款单载明被告已交纳了原告于立案时起诉状上所诉请的公摊水费、公摊电费、公摊电梯电费、自用水费、热水费用，故原告撤回对该部分费用的诉请。 2018年7月，被告曾向原告反映想先交2018年6月份之后的物业服务费，但被原告的工作人员告知只能先交之前拖欠的物业服务费，原告的电脑系统不允许断开来交物业服务费、系无法操作。庭审中原告承认：原告的电脑系统不允许跨时间段收取费用，业主只能按拖欠物业服务费的时间顺序交费，先交2017年所拖欠的物业服务费后才能交2018年拖欠的物业服务费。 本院认为，物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向业主、物业使用人收取一定费用的活动。原告与被告签订的《保利·大江郡前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力,双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告与被告签订的《保利·大江郡前期物业服务协议》约定了物业服务费的计算方法。关于被告辩称的“原告应予减免的物业费”，在该合同中没有约定。房屋的质量问题的维护是由案外人开发商柳州保利置业有限公司负责，原告不是维修的合同相对方，被告与案外人开发商柳州保利置业有限公司之间是否存在维修、整改纠纷不在本案中解决，被告关于物业费用的减免的辩称没有合同和法律依据。《保利·大江郡前期物业服务协议》中也约定了业主和物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，原告有权要求业主和物业使用人支付违约金，本案原告并未诉请违约金，考虑到原告已减免了被告拖欠本案物业服务费期间的违约金，原告也实际向被告提供了物业服务，为被告联系了开发商柳州保利置业有限公司来对房屋质量问题进行整改，被告也理应依据合同约定向原告交纳保利·大江郡23栋2单元7-2号房屋2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费7002元（155.61㎡×1.5元/月×30个月）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告罗卫星于本判决生效之日起十日内支付原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司柳州市保利·大江郡23栋2单元7-2号房屋2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费7002元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（原告已预交、已减半收取），由被告罗卫星负担25元（此款于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；账号为：20×××09；款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处；联系电话为：****－269****）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  黎 鹂 二〇一九年十月三十日 法官助理  闫丽琼 书 记 员  黄彭飞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。” 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”