文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初5582号原告：谷叶梅，女，1960年12月10日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：夏为胜，江苏宁盾律师事务所律师。被告：褚祥盛，男，1979年11月26日出生，汉族，住南京市。第三人：南京双燕房地产经纪有限公司，住所地南京市。法定代表人：孙翔。第三人：艾媛，女，1984年1月11日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：褚祥盛，男，1979年11月26日出生，汉族，住南京市。原告谷叶梅与被告褚祥盛、第三人南京双燕房地产经纪有限公司（以下简称双燕公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年4月24日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告谷叶梅及其委托诉讼代理人夏为胜、被告褚祥盛、第三人双燕公司的法定代表人孙翔，到庭参加诉讼。后本院追加艾媛为第三人，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谷叶梅及其委托诉讼代理人夏为胜、被告褚祥盛、第三人双燕公司的法定代表人孙翔、第三人艾媛的委托诉讼代理人褚祥盛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷叶梅向本院提出诉讼请求：判令被告履行与原告签订的房屋买卖居间协议，以120.8万元向原告出售被告所有的位于南京市；如被告不愿按买卖合同履行，则向原告支付24万元违约金；判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2016年9月10日与被告、第三人双燕公司签订了《房屋买卖居间协议》，约定被告以120.8万元将其拥有产权的位于南京市，第三人为中介服务商。协议签订后，原告于当日按协议约定由第三人双燕公司代为转交了1万元买房定金，并约定于2016年9月26日前办理银行贷款预批手续。由于房产证登记在被告一人名下，土地证登记在被告和第三人艾媛名下，根据房产交易规定，如果以被告一人名义卖房，需将土地证上被告妻子艾媛的名字去掉，国土局办理去名手续需要10个工作日，这样原被告就无法在约定时间完成银行贷款预批手续。但被告在办完去名手续后拒不配合原告完成银行贷款预批手续，致使原被告间的房屋买卖协议无法履行。原告找到第三人双燕公司，要求其督促被告完成协议履行事宜，经第三人双燕公司多次与被告协商均不能如愿。原告为维护自身合法权益不受侵害，现将被告诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告褚祥盛辩称：案涉房屋系被告与第三人艾媛夫妻共有财产，案涉房屋的土地证上也记载了艾媛的名字，被告与原告、第三人双燕公司签订合同时艾媛并不在现场，也没有同意签约，房屋买卖协议有效性存疑。作为中介方的第三人双燕公司，应该是专业的房地产中介，对案涉房屋的权属登记情况清楚，却让原、被告双方签约，属于违规操作。双方合同约定于2016年9月26日前办理完贷款预审批手续，却未能完成，其责任属原告与第三人双燕公司。合同签订后，第三人双燕公司通过一个叫陈燕的人给原告支付了1万元，双燕公司代原告付款，证明原告与双燕公司之间并非简单的购房人与中介的关系。根据2016年南京市购房政策，购房人必须要开具购房证明，但原告并没有证据证明其当时就具有购房资格，原告只是与房产中介串通牟利。原告于2016年9月26日前未能完成贷款预审批后，未与被告联系，至今已接近3年时间，被告认为原告该行为系默认赔偿被告1万元。第三人双燕公司辩称：定金1万元是第三人代原告支付的，原告此后也给付了第三人。签订买卖合同时被告提供了房产证和土地证，第三人也发现了房产证登记的是被告的名字，土地证上登记的是被告和第三人艾媛的名字，第三人当时对政策不太了解，所以就先召集原、被告签订了买卖合同，后来第三人跟被告和艾媛一起去房产局办理土地证除名手续的时候，被告知无法单独办理除名手续，只能办房产证、土地证两证合一，且需要10个工作日，在规定的10个工作日内，被告打电话给第三人通知其资金问题已解决，案涉房屋不卖了。在2016年9月26之后第三人跟被告协商解除合同的时候，被告说艾媛对出售案涉房屋的事情不知情，买卖合同应该是无效的，但是办理两证合一手续时艾媛是一同去的，艾媛不可能不知情。此后第三人就跟被告协商如何赔偿，但是被告不同意赔偿，在2016年到2019年期间，第三人每年隔一段时间都会给被告打个电话。同意原告的诉讼请求及相应事实。第三人艾媛辩称：不同意原告的诉讼请求，第三人于2019年5月方知道被告出售房屋一事，此前一直不知道被告与原告签订过买卖协议，被告对第三人隐瞒了此事，第三人并没有在协议上签字，买卖协议应属无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。通过证据交换及质证，双方对以下事实无异议：2016年9月10日，原告（乙方、购买方）与被告（甲方、出售方）、双燕公司（丙方、中介方）签订一份《房屋买卖居间协议》，约定：甲方自愿将其坐落于五塘村88号710室房屋出售给乙方，成交价格为1208000元；由乙方支付丙方中介服务费20000元；乙方于本合同签订当日向甲方支付定金10000元，甲方同意乙方贷款，贷款不足部分现金补足；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同出现违约责任，均由违约方向守约方支付违约金240000元，用于支付守约方所发生的律师费、交通费等，同时，违约方向丙方支付20000元中介服务费；2016年9月26日前办理贷款预批手续；该房所欠按揭贷款（不超过30万）由乙方负责出资解压，乙方贷款数额与首付款数超出合同价款部分，甲方同意以本人名下价值20万以上车辆担保，甲方确保乙方多出合同价款部分资金在按揭贷款到账后当日足额退还乙方，双方另就其他事项做了约定。三方在签订合同时，被告向原告及双燕公司提交了案涉房屋的房屋产权证书及土地使用权证书，其中产权证登记的所有权人为被告，土地使用权证登记的使用权人为被告及第三人艾媛。双燕公司经了解，认为被告的房产证和土地使用权证书登记信息不符，不能通过银行贷款审批，必须办理土地使用权证书上艾媛的去名手续，方可达到信息一致而通过银行贷款审批。被告表示同意，此后被告及艾媛、双燕公司的法定代表人孙翔一同去房产部门。由于当时开始执行房产证与土地使用权证两证合一（不动产权证书）制度，被告与双燕公司遂办理该手续，艾媛当时在现场，其在接受本院调查时称，当时被告并没有对其说卖房子的事情，去房产部门系办理抵押房产的手续，当时有一个其不认识的人在现场，其以为该人为帮助办理房产抵押的人，跟这个人全程没有任何交流。被告在接受本院询问时称，其告知艾媛办理两证合一手续系为了申请贷款。领取不动产权证书要在当年国庆节放假后，被告在领取该证前即向双燕公司称合同约定系于2016年9月26日前办理贷款预批手续，现办理贷款预批手续已超出该期限，不再将案涉房屋出售给原告。双燕公司称将该情况告知了原告，并向被告提出索要赔偿问题。后双方协商未果，双燕公司称后陆续向被告打过电话商谈赔偿事宜，被告予以否认，原告则称一直委托双燕公司向被告协商赔偿事宜，由于家中有事，一直未通过诉讼途径解决争议，2019年3月曾打电话给被告要求赔偿，其间提及只要被告退还定金10000元即可，但被告态度蛮横，原告遂向法院起诉。被告认可2019年3月接到原告电话，原告提出退回定金10000元，但被告认为没有过错，定金不应退还，要求原告通过诉讼解决。被告与艾媛系夫妻关系，双方于2009年9月24日登记结婚。案涉房屋于2011年3月购买，并办理了抵押登记。原告于合议庭开庭审理后，撤回了要求被告继续履行买卖协议的诉讼请求，本院予以准许。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原、被告双方及双燕公司签订买卖协议时，被告即提供了房产证及土地使用权证，双燕公司当即发现两证登记信息不一致，在该种情形下，双燕公司未要求另一权利人到场完善手续，而仍然为原、被告双方签订买卖协议，其作法不当。双燕公司了解到由于两证登记信息不一致，无法通过银行贷款预审批，遂要求被告、第三人艾媛配合办理土地使用权证去名手续，此后再办理贷款预审批，被告表示同意。三方一同到了房产部门，艾媛称被告向其告知系办理抵押手续，而被告称告知了艾媛系办理两证合一手续，目的是为了贷款，双方陈述不一，且办理两证合一手续与办理抵押手续系完全不同的操作过程，艾媛所签署的文件不同，完全可以分辨当时办理的是何手续，不会发生误判。艾媛认可在办理手续时有一不认识的人存在，该人应为双燕公司的法定代表人孙翔，孙翔知道艾媛在场的情况下，依常理则会告知案涉房屋买卖情况，艾媛称当时与孙翔全程无交流，不符合常理，其配合办理两证合一手续，应在知晓案涉房屋买卖的情况下所为，视为同意被告出售案涉房屋。被告既同意配合办理两证合一手续，当应在证书领取后继续配合原告办理贷款预审批手续，以便继续履行买卖协议，但其在尚未领取不动产权证书前即表示已超出协议约定的预审批期限不再将案涉房屋出售给原告，构成违约。双燕公司在将该情形通知原告后与被告商谈赔偿事宜，原告也认可系委托双燕公司全程处理案涉房屋买卖、交涉事宜，因此双燕公司与被告的交涉行为可视为接受原告的委托从事受托事务，双燕公司与被告谈及赔偿问题，则视为同意与被告解除案涉房屋买卖关系，仅就解除协议后的争议事项进行协商。原、被告双方在买卖协议中既约定了定金条款，又约定了违约金条款，原告现选择适用违约金条款主张违约金，本院予以准许。原告在争议发生二年余方向被告提起诉讼，虽有迨于行使权利之嫌，但未明确表示放弃相应权利，其仍有权向被告主张违约金。本院以原告实际损失为基础，结合本案具体履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌定被告支付原告违约金为20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告褚祥盛于本判决生效之日起十日内给付原告谷叶梅违约金20000元；二、驳回原告谷叶梅其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元（原告已预缴），由原告谷叶梅负担3600元，被告褚祥盛负担1300元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 胡 斌人民陪审员 蔡 平人民陪审员 张 萍二〇一九年十月三十一日书 记 员 张奕琪