铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1202民初2991号原告：铁岭市华鑫诚金属材料有限公司，住所地铁岭市银州区铁西街1委**。法定代表人：刘明山，系该公司经理。委托代理人：王刚，系该公司员工。委托代理人：高文秀，系辽宁富州律师事务所律师。被告：何文霞，女，1967年7月4日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。被告：沈阳明帅房地产开发有限公司昌图分公司，，住所地昌图县宝力镇南街**法定代表人：朱智朋，系该公司经理。委托代理人：刘天弛，系该公司员工。原告铁岭市华鑫诚金属材料有限公司（下简称华鑫诚公司）与被告何文霞、被告沈阳明帅房地产开发有限公司昌图分公司（下简称明帅公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人王刚、高文秀，被告何文霞、被告明帅公司委托代理人刘天弛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法撤销（2019）辽1202执异33号执行裁定书，并恢复对昌图县宝力镇鼎盛佳园小区X号楼X、X号门市房屋的执行。诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月3日，贵院就铁岭市华鑫诚金属材料有限公司诉沈阳明帅房地产开发有限公司昌图分公司、李敏买卖合同纠纷一案作出（2017）辽1202民初870号民事判决书，并且原告依据此生效判决向贵院申请强制执行，2018年4月9日，贵院作出（2018）辽1202执325号民事裁定书，续行查封了沈阳明帅房地产开发有限公司昌图分公司所有的坐落于昌图县门市。2019年6月25日，被告何文霞称昌图县宝力镇鼎盛佳园小区X号楼X、X号门市房屋属于其个人所有，提出执行异议，法院中止了对两处房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。被告何文霞并不是争议房屋的合法买受人，其未支付相应对价，也没有房屋所有权证，只是在顶账。另外，被告何文霞并未实际占有使用房屋，其作为案外人时提出异议不能成立，更没有法律依据。何文霞与沈阳明帅房地产开发有限公司昌图分公司签订的两份房屋买卖合同都是倒签的，是双方恶意串通的结果，目的是达到拒不履行法院判决其应承担的债务。第一，两份合同均没有合同编号，证明是倒签的，应为应付法院执行，为异议成立找借口补签的，因为记不住出卖房屋的合同标号顺序，也可能一时查不到合同编号顺序，出此纰漏，也可能因为造假而没有想到。第二，该房屋价格明显高于市场价2-3倍，该房屋是按7500元/平方米签订合同，并全额付款，何文霞家住沈阳，到，花180多万元购买此没有商业价值的两个门市楼，不合常理、常识，不可能真正付款。即使发生购买的事实，也不能如此高价购买，据调查该楼由于是临街侧面位置，现在尚存的未出售的同样的门市楼每平方米2300元都没人买。所以，何文霞在没办理变更登记的前提下，主动提出异议申请，阻止债权人和法院执行该两处房屋明显不合情理，因为该两处房屋被本案原告执行顶债后，何文霞出资180多万元购房款，还可以购买昌图分公司鼎盛佳园楼群没出售的同样门市房6-8栋，权衡利弊，何文霞不会错过这一好时机。第三，何文霞提供的足额购房款收据，不是国家税务局机打发票，是双方恶意串通出具的开发商临时使用的转款收据，形同公民个人之间的收条，因为双方有恶意串通嫌疑，在何文霞不能提供该足额付购房款真实性的相关补充证据，在不能排除其双方恶意造假的合理性怀疑之前，不能证明何文霞已经支付了房款。何文霞实际上对该两处门市房并没有实际占有，该两处门市房自2015年至今已4年，尚未装修没经营使用，还是白渣，而且何文霞没有向物业管理部门支付物业费，也没向电管部门交过电费，证明其并没有实际占有。该两处门市房没办理产权登记责任在何文霞自身，与明帅房地产公司无关。（2019）辽1202执异33号裁定书认为因何文霞一直未联系到沈阳明帅房地产公司，而未办理房屋所有权证。还认为案外人与被执行人沈阳明帅公司已签订合法有效的书面买卖并合法占有使用至今，已经支付全部购房款，非因案外人原因未办理过过户登记，故案外人的异议理由成立。裁定书的认定不符合事实，客观事实是2015年4月29日，何文霞购买了该两处门市房，到2018年4月2日人民法院对该两处门市房立案查封，昌图县工商局企业机读档案记载：2017年6月29日明帅房地产公司负责人是朱志明，而不是李敏，分公司的办公地点在。该分公司一直在经营，鼎盛佳园小区的售楼处一直在办售楼业务，何文霞是与分公司签的购楼合同，所以未办理产权登记是何文霞自己的原因，裁定认定错误。本案银州区法院（2019）辽1202执异33号裁定书是依据最高法《查封扣押冻结规定》第17条做出的，但该《规定》与物权法相冲突，人民法院应依照《物权法》的规定审理本案，《物权法》是全国人大制定的，其法律效力高于最高法院颁发的《查封扣押冻结规定》，而且《物权法》是2007年10月1日实施,《查封扣押冻结规定》是2005年1月实施，法律规定的使用原则，是后法优于先法。《物权法》第14条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第10条还规定不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，有法律、行政法规规定，所以依据《物权法》的规定，房屋所有权的确认，是以登记为准，本案案外人何文霞因为对异议两处门市房没办理产权登记，该两处门市房产权仍属于被执行人明帅房地产公司，依据《物权法》规定即使何文霞已经全额付了购房款，并实际占有也不影响债权人依据生效判决申请人民法院依法正常执行。综上，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告何文霞辩称：2015年4月29日明帅公司给我出具的收据，因为开发商欠刘树金工程款，刘树金欠我200多万，然后开发商以180万元，将这两套房子顶给我了，给我开的购房收据。2016年又找开发商签订的购房合同，后来因为找不到李敏，所以就没办成房照，并且顶账时就把钥匙给我了，给我钥匙那天我就在房子上贴着卖房的通知，顶账房虽然价值高，但是如果不要房子也没有钱。被告明帅公司辩称：这个房子之前是顶给刘树金当工程款，刘树金又顶给何文霞了，合同和发票是我公司出具的，钥匙也是我们给的。原告向本院提交如下证据：1、铁岭市银州区人民法院民事判决书、保全裁定书、执行异议裁定书，证明执行的依据。二被告对该证据无异议，本院予以采信。2、购房合同两份，证明购房合同没有编号。二被告对该证据无异议，本院予以采信。3、购房收据，证明该收据不是正规收据。二被告对该证据无异议，本院予以采信。4、照片，证明法院查封的房屋未经营、未装修，被告何文霞没有交纳物业费。二被告对证据无异议，本院予以采信。5、企业登记信息，证明明帅公司变更了法人。二被告对该证据无异议，本院予以采信。被告何文霞提交如下证据：1、购房合同、购房发票，证明被告购买了查封房屋。原告对证据无异议，本院予以采信。2、照片，证明被告一直在登记出卖房屋。原告对该证据无异议，本院予以采信。被告明帅公司未提交证据。经原、被告举证、当天质证、法庭认证及当事人的陈述，确认如下法律事实：本院于2017年12月3日作出（2017）辽1202民初870号民事判决书，判决：“一、被告沈阳明帅房地产开发有限公司昌图分公司于本判决生效后10日内给付原告铁岭市华鑫诚金属材料有限公司货款9442988元；同时按月利率2％计算，以13742988元为基数计算自2014年11月15日起至欠款还清之日止的违约金；二、被告沈阳明帅房地产开发有限公司对判决第一项承担补充清偿责任；三、······；四、······；五、······”。该判决发生法律效力后，原告向本院申请执行，本院于2018年4月2日立案执行。案件审理期间，申请执行人铁岭市华鑫诚金属材料有限公司申请了财产保全，本院查封了沈阳明帅房地产开发有限公司昌图分公司所有的坐落于昌图县门市房的产籍。2018年4月9日，本院作出（2018）辽1202执325号民事裁定书，续行查封了上述房产。另查明，因沈阳明帅房地产开发有限公司昌图分公司欠刘树金工程款，沈阳明帅房地产开发有限公司昌图分公司将鼎盛佳园小区X号楼X、X号门市房顶账给刘树金。因刘树金欠何文霞欠款，刘树金又将该房屋顶给被告何文霞。2015年4月29日，沈阳明帅房地产开发有限公司昌图分公司给何文霞出具购房收据两份，每份金额为902250元。被告沈阳明帅房地产开发有限公司昌图分公司将房屋钥匙交付给何文霞，现该房屋仍由被告何文霞占有使用。2016年3月3日，被告沈阳明帅房地产开发有限公司昌图分公司与被告何文霞签订房屋买卖合同两份，约定被告何文霞购买鼎盛佳园小区X号楼X、X号门市房，该购房合同法定代表人处为李敏的印章。后被告沈阳明帅房地产开发有限公司昌图分公司法定代表人变更为朱智朋。被告何文霞因一直未能找到沈阳明帅房地产开发有限公司昌图分公司原法定代表人李敏，故未能办理房屋不动产登记证书。本院认为，本院查封鼎盛佳园小区X号楼X、X号门市房之前，被告何文霞已通过顶账的方式购买该房屋，被告何文霞与沈阳明帅房地产开发有限公司昌图分公司签订了房屋买卖合同，被告明帅公司出具了购房收据，何文霞取得房屋钥匙，被告何文霞未办理不动产登记证书系因一直未找到沈阳明帅房地产开发有限公司昌图分公司原法定代表人李敏，被告何文霞未办理不动产登记并非因为被告何文霞的原因，因此鼎盛佳园小区X号楼X、X号门市房应归被告何文霞所有，对原告诉请执行鼎盛佳园小区X号楼X、X号门市房的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条一款（二）项、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告铁岭市华鑫诚金属材料有限公司的诉讼请求。案件受理费12875元，由原告铁岭市华鑫诚金属材料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审 判 长  吉鹏宇人民陪审员  黄 艳人民陪审员  孙盛鑫二〇一九年十月二十七日书 记 员  李 超