四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初4908号 原告：李君，女，1994年7月1日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：高槐，四川荣恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙鹏，四川荣恩律师事务所律师。 被告：成都善忆景观工程有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区十陵街道太平村****。 法定代表人：朱淅濛，成都善忆景观工程有限公司执行董事兼总经理。 原告李君与被告成都善忆景观工程有限公司（以下简称善忆景观公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年4月10日立案受理。因被告善忆景观公司下落不明，本案依法裁定转为普通程序并组成合议庭于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告李君的委托诉讼代理人高槐、孙鹏到庭参加诉讼。被告善忆景观公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 李君向本院提出诉讼请求：1．善忆景观公司退还李君支付的租房押金4,300元及2018年12月至2019年2月租金12,900元；2．善忆景观公司赔偿因合同解除造成李君的损失106,496.75元；以上款项合计123,696.75元；3．本案诉讼费用由善忆景观公司负担。庭审中，李君阐明损失包括装修费用、经营设备、已支付的水电费、广告推广费；退还租金、押金及赔偿损失，均基于善忆景观公司存在违约行为，要求承担违约责任。 事实和理由：2018年10月10日，李君与善忆景观公司签订《承包经营协议》，实为房屋租赁合同，约定善忆景观公司将位于成都市万福花卉产业园玻璃房后区A2花园区内交由李君用于瑜伽、茶艺、产品，租赁期自2018年12月1日起至2021年10月30日止（免租期从2018年10月10日至2018年11月30日），租金51,740元/年，保证金4,300元，并约定李君于2018年10月10日一次性支付2018年12月1日至2019年2月28日的租金共计12,900元，交租期为每季度付。合同签订后，李君于当日通过支付宝向善忆景观公司公司工作人员汪红梅转账首期租金12,900元及押金4,300元，汪红梅出具收据两张。李君接收房屋后即进行装修并购置经营所需要的物品，累计花费106,496.75元。自2018年12月起，由于市场受到行政部门的频繁调查导致李君无法经营。2019年1月，锦江区三圣乡街道办事处向万福花卉市场发出整改通知，2月便对该市场进行强制拆除，导致李君租赁的店铺尚未开业便遭拆除。李君基于双方所签订的合同对承租的房屋投入了资金进行装修，如今市场被拆除，租赁合同已经不能履行，双方签订的合同，应当予以解除。同时，房屋被拆除后，李君通过向成都市国土资源局了解，成都市国土地资源局从2018年8月即开始开展“大棚房”专项清理整治行动，善忆景观公司在出租时对房屋的真实情况未向李君尽到告知义务，具有过错，应当向李君赔偿造成的经营设备采购、水电费、广告宣传投入等损失。 善忆景观公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，李君提交的居民身份证复印件、营业执照、《承包经营协议》、《收据》、《收款收据》、证明、水电费交款单、销售单、微信截图、《微信认证申请公函》来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联，而善忆景观公司未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对李君的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证，对李君提交的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实：2018年10月10日，善忆景观公司与李君签订《承包经营协议》，主要内容为善忆景观公司将位于成都市万福花卉产业园玻璃房后区A2花园区内交由李君用于瑜伽、茶艺、产品；租赁期自2018年12月1日起至2021年10月30日止（免租期从2018年10月10日至2018年11月30日），租金51,740元/年，保证金4,300元；李君承诺于2018年10月10日向善忆景观公司一次性支付2018年12月1日至2019年2月28日首季度三个月的租金共计12,900元，租金每季度支付一次；李君在协议期内自行承担因经营活动所产生的所有全部相关费用；本协议有效期内，善忆景观公司如有单方改变承包位置和缩短协议期限（不可抗因素除外）等情形，视为善忆景观公司违约，若给李君造成不同程度的经济损失，应负相应的赔偿责任；如因不可抗力（包括重大自然灾害、战争、社会异常事件、国家政策调整、市政规划、本协议的其中一方出现严重经营困难丧失继续履行能力等）因素造成双方或一方不能履行或不能完全履行本协议约定项下有关义务时，双方互不承担违约及相关赔偿责任，终止本协议时，双方按场地实际承包时间结算费用。同日，李君通过支付宝向支付宝名称“汪红梅”转款12,900元、4,300元。汪红梅出具《收据》二份，载明收到李君A2租金（2018年12月至2019年2月）12,900元、押金4,300元。善忆景观公司将前述商铺交付李君使用。随后，李君对商铺进行了装修。其中，宇彤墙纸经营部出具的《宇彤墙纸窗帘订货单》载明产生有装修款5,391.8元；姚记五金店出具《收款收据》载明收到电线、插座、人工费等共计5,755元；金牛区希高装饰材料经营部出具《收款收据》载明收到款项270元；陈备文出具《证明》，主要内容为陈备文于2018年10月20日至11月10日给成都市三圣乡万福花市觉瑜伽馆装修，装修款为10,800元。期间，李君还购置有空调、瑜伽设备等，交纳有2018年11月28日至2019年1月28日的水费、电费，支付有开发微信小程序费用。 2019年2月，成都市农锦集体资产经营管理有限责任公司发出《关于限期搬离花卉市场的通知》，主要内容为万福农业占用耕地建设大棚花卉交易市场的行为不但违反了《流转协议》的约定，且系违法违规行为。已函告万福农业，要求其于2019年2月19日前关闭市场经营行为，并清退商户。现通知各经营户于2019年2月19日前自行搬离市场。同月，锦江区人民政府三圣街道办事处亦发出《通告》，要求“成都万福花卉产业园”内各经营户应在2019年2月24日前自行搬离，并自2019年2月25日起，停止供应水、电、气，依法拆除违法建（构）筑物等。 庭审后，李君在本院限定期限内出具《情况说明》，主要内容为支付陈备文的装修款用于墙面设计制作等；因搬离时间较短，除空调已送给朋友及拿出少部分瑜伽设备，其余均在市场拆除时被掩埋。 本院认为，李君与善忆景观公司签订的《承包经营协议》系双方的真实意思表示，双方虽签订名为《承包经营协议》，但结合该协议内容的约定，本院确认双方实际形成租赁合同关系，该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。从本案已查明事实可知，双方约定承租的位于成都市万福花卉产业园玻璃房后区A2花园区内房屋因违规占用耕地已被拆除，《承包经营协议》实际已终止履行。现李君主张善忆景观公司存在违约行为，要求赔偿损失。本院认为，万福花卉市场属于“大棚房”问题整改范围，善忆景观公司作为市场内的经营者之一，应当知晓案涉房屋占用耕地的违法违规事实，而在与李君签订《承包经营协议》却未将相关事实如实进行陈述，并收取了李君的租金及保证金，该行为实属违约，应当赔偿损失。同时，李君作为承租人，在其欲租赁商铺进行经营活动时，应当对商铺的现状尽到合理的审查义务，本案现有证据无法证明李君尽到了审慎义务，存在一定过错。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情确定李君自行承担30%损失。 李君主张的各项损失是否合理，本院分述如下：关于租金及押金。李君陈述汪红梅代表善忆景观公司收取有案涉商铺2018年12月1日至2019年2月28日的租金12,900元及押金4,300元，本案现有证据能够反映汪红梅收取的租金、押金金额与《承包经营协议》约定相符，且善忆景观公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃对李君的陈述进行抗辩，故本院对此予以确认。如前所述，因善忆景观公司违约导致协议终止履行，押金损失4,300元，本院予以确认。而双方签订合同后，李君实际占用案涉商铺，在退还租金时应扣除李君实际占用商铺的时间。本案现有证据反映相关部门要求经营户最后搬离的时间为2019年2月24日，在李君未对其实际搬离时间作出明确说明情况下，本院确认李君实际占用商铺时间截至2019年2月24日。故本院确认租金损失为574元（2019年2月25日至2019年2月28日）；关于装修费用，《订货单》、《收据》及陈备文出具《证明》能够证明形成附合的装饰装修费用共计22,216.8元，且该装修完成后，商铺即被拆除，前述装修费用应作为李君的损失；关于水费、电费，李君支付的水电费发生于实际占用商铺期间，该费用应用于李君自身的生产生活，李君主张的水电费损失，本院不予支持；关于购买空调、瑜伽设备费用，因空调、瑜伽设备等均为可重复利用物品，李君未提交证据证明相关物品因善忆景观公司违约造成了损毁，李君应自行承担举证不能的法律后果，故对空调、瑜伽设备损失，本院不予支持；关于广告推广费用，相关广告推广主要服务于李君经营的项目，而非李君租赁的商铺，案涉协议终止履行与广告推广不具有必然联系，故李君主张广告推广损失，本院不予支持。 综上所述，善忆景观公司的违约行为，导致李君产生的各项损失共计27,090.8元，李君自行承担30%损失，故善忆景观公司应向李君赔偿损失18,963.56元，对李君多主张部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、被告成都善忆景观工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李君赔偿损失18,963.56元； 二、驳回原告李君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2,774元及后续因送达本裁判文书产生的公告费用，由被告成都善忆景观工程有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李 军 人民陪审员  谢成英 人民陪审员  蹇孟媛 二〇一九年十月十日 书 记 员  刘素莲 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。