江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0582民初12112号原告：秦燕峰，男，1975年10月26日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：章淞研，北京市康达（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓阳，北京市康达（苏州）律师事务所实习律师。被告：顾卫松，男，1979年12月31日生，汉族，住江苏省张家港市。被告:林美芳，女，1990年7月21日生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。二被告共同委托诉讼代理人：蒲孝东，江苏锋源律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：宋金阳，江苏锋源律师事务所实习律师。原告秦燕峰与被告顾卫松、林美芳物权确认纠纷一案,本院于2019年9月11日立案后,依法适用普通程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告秦燕峰及其委托诉讼代理人章淞研、吴晓阳、被告顾卫松、林美芳的共同委托诉讼代理人蒲孝东、宋金阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦燕峰向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告涤除案涉房产在南京银行设定的抵押权；2、判令被告协助将案涉房产过户至原告名下；3、判令被告承担诉讼及保全等实现债权的费用。事实和理由：2017年7月间，原告在老家乡下的老房子要拆迁，于是想在张家港市区购房给其母亲居住。于是委托被告顾卫松在张家港市区代为寻找房源并洽谈。后经中介多次推介，原告也实地看房并当场确定购买“杨舍镇张家港市”。随后原告安排司机缪玺颢将原告的身份证交给被告顾卫松，委托其代原告出面与房东签订房产买卖合同；同时原告将第一笔购房款70万元直接付给房东殷东海。后期房款在9月5号前后，原告先将134万元汇到被告顾卫松中国银行账户，再由其当天转付给房东殷东海。直至9月15日房产证出来时，被告顾卫松才告知原告最初是以顾卫松本人名义与房东洽谈的，后期办理房产过户时房价已经上涨，这时要配合将房产过户在原告的名下，最后房产只能先登记在被告顾卫松和林美芳名下。被告表示这仅是暂时过渡措施并承诺其一定尽快将登记在其夫妻名下的房产再次过户到原告名下。后因张家港出台房产调控政策，两年内无法过户而搁置。原告基于对顾卫松的信任和房产证原件在手的事实，对所购房产随即投入全面装修并由原告母亲实际居住至今。但被告在交付房产证原件之前，恶意隐瞒其已经在南京银行以案涉房产抵押贷款150万元的事实。被告违背诚信的行为对原告的合法权益造成严重损害。为此，原告提起本案诉讼。被告顾卫松、林美芳辩称，1、根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房产登记在被告名下，故房产归被告所有。2、不存在原告委托被告代为购买房产的情形，即不存在房产代持或借名买房关系。3、虽然原告也支付了部分购房资金，但这属于因垫付款项而产生的债权债务关系，与案涉房产的权属无关。4、双方的债权债务关系已经另行了结，原告无权以该债权债务关系主张案涉房产的所有权。综上请求驳回原告诉请。双方当事人围绕各自的主张提供了证据，本院依法组织了举证、质证，对双方无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定如下事实：2019年3月25日，殷东海（出售方，甲方）、顾卫松（买受方，乙方）、张家港市杨舍友邦信息咨询服务部（中介方，丙方）签订《房地产买卖协议》一份，约定：顾卫松向殷东海购买房屋，坐落于张家港市的以及**车位，房屋建筑面积146.6平方米，汽车位14.63平方米，权利人为殷豪杰，为空房。房款总计240万元，付款方式为：首期定金2万元，于2017年3月25日前签订本合同时支付甲方，第二期70万元于2017年3月31日前办理产权过户时支付甲方；第三期164万元于取得贷款银行房款后支付甲方，放款期限以贷款银行为准。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，则乙方应于2019年9月8日前补足并支付甲方；剩余4万元于甲乙双方不动产过完后，甲方把拖欠的物业费付清。双方同意于2017年9月15日由甲方将上述房屋使用权正式交付给乙方。同日，殷东海出具收据确认收到顾卫东购房定金2万元。2017年9月8日，殷东海出具收据确认收到顾卫松购房款130万元。2017年9月12日，殷东海出具收据确认收到顾卫松购房款34万元。2017年9月14日，殷东海、殷豪杰出具收据确认收到顾卫松支付的购房尾款4万元，并注明已放款两清。友邦公司出具收据确认收到顾卫松支付的中介费14000元，并确认中介费总共24000元已清。上述购房款分别由顾卫松于2017年9月8日、9月9日转账给张家港市杨舍友邦信息咨询服务部的秦红霞5万元、50万元、40万元、15万元、20万元、35万元。2019年9月15日，顾卫松、林美芳办理了上述位于张家港市房屋的不动产登记，不动产权证号为苏（2017）张家港市不动产权第XXXXXXX号，权利人为顾卫松、林美芳。2017年10月27日，顾卫松、林美芳将上述房屋抵押给南京银行股份有限公司苏州分行，抵押权证号为（2017）张家港市不动产证明第xxxxxx号，抵押权为最高额抵押。2019年5月27日，上述房屋被本院（2019）苏0582民初6394号案件查封。2017年9月7日，秦燕峰转账给顾卫松80万元。2017年9月8日，秦燕峰分两次转账给顾卫松24万元和30万元。秦燕峰、顾卫松确认上述《房地产买卖协议》项下的第二期70万元房款系秦燕峰支付给房屋出售人。2017年12月18日、23日，顾卫松向秦燕峰转账50万元和30万元。秦燕峰主张案涉房屋是其委托顾卫松购买，购买之后由其装修，并由其母亲居住至今，并提供了装修凭证和支付电费的凭证。2018年12月28日，因顾卫松将案涉房屋的锁换掉，秦燕峰报警。本院依法调取了公安机关的询问笔录。秦燕峰在公安机关陈述：2017年8、9月份的时候，其想在张家港买房子，就委托其朋友顾卫松在中介公司找合适的房源。顾卫松帮其看到蓝湖湾小区3幢1803室的房屋要出售，其看过房子后觉得不错，打算买下来。其本人常年在苏州，没有时间办理相关手续，就委托顾卫松办理相关的购房手续。顾卫松告诉其帮忙付了几万元定金，具体金额其忘记了，后来其直接转给顾卫松的。到了办理正式售房合同的时候，顾卫松告诉其房东不肯与顾卫松以外的人签售房合同，因为那段时间房子涨价较快，房东怀疑他是倒卖房子的，所以只肯和他本人签。其就和顾卫松商量，先以顾卫松的名字买下来，然后立刻过户给其母亲，所有费用其出，顾卫松同意的。之后其就以总价210多万元的价格把这套房子买下来，除了定金是顾卫松先付给房东，然后其再转给顾卫松，剩下的210多万元，都是其先转给顾卫松，然后顾卫松再付给房东或者用于房子过户需要缴纳的各种费用。后来这套房子顺利过户给顾卫松，然后其和顾卫松打算一起把房子过户给其母亲的时候，国家出了政策，房子购买后2年内不允许转卖、过户。这个情况是中介帮其去办理的时候发现的，中介告诉了顾卫松，顾卫松再告诉其。其就和顾卫松见面谈的，顾卫松把房产证交给了其，让其相信他的人品，2年后再把房子过户给其母亲。其当时比较相信顾卫松，就同意的，也没有和顾卫松签订任何书面协议。2018年3月份左右，其就开始装修这套房子，到了7月份，房子装修好，其母亲就搬进了房子里住下了，房产证也放在房子里。2018年11月，顾卫松突然打其电话，向其要房产证的复印件，他说要自己购买房子，需要这套房子的复印件，而且要的很急，其觉得很奇怪。其当时回复顾卫松忘了房产证放在什么地方了，可能在蓝湖湾的房子里，顾卫松说最好当天给他，其说来不及就挂掉了。后来其咨询了朋友知道除非是办理贷款或抵押才要用到房产证的复印件，其他是不需要的。其就怀疑顾卫松是不是资金上出了问题。2018年12月14日，约了顾卫松一起喝茶，顾卫松问起要房产证复印件，其告诉顾卫松买房子不需要复印件。2018年12月27日，其回到蓝湖湾住处，发现房子大门换锁了，其联系了门卫，请撬锁公司把门打开，发现家里很多抽屉被人翻动过，然后我找物业查监控，发现12月25日的时候顾卫松开着他的车来小区里办理了电梯门禁卡和车位，同时把锁换了。其觉得事情不对，赶紧查看了以下屋内的东西，发现并没有缺少东西，其怀疑顾卫松是来找房产证的。后来其发现房产证还在家里。其联系顾卫松，结果顾卫松不接电话，信息也不回，微信也被顾卫松拉黑了。顾卫松在公安机关陈述：秦燕峰之前是苏高新集团负责张家港建筑项目和溧阳建筑项目的负责人，其是2016年5月份左右经朋友介绍认识秦燕峰的。因为其想承接秦燕峰所负责的建筑项目的工程，秦燕峰知道其和他接触也是这个目的，所以其经常约他吃饭、唱歌什么的，他也都愿意赴约的，慢慢的其和他就熟悉了。后来秦燕峰会组织一些牌局打德州扑克，想通过这个向其要好处，秦燕峰当时并不会明说，但其知道他就是这个意思，而且秦燕峰还组织了其他相关业务单位的人和其一起参加这种变相送钱给他的牌局。其记得2016年9、10月份到2017年5月份左右期间，秦燕峰组织这种牌局几十次，其为了能承接秦燕峰负责的项目，基本上每次都到场，每次都是秦燕峰和他老婆赢钱，其和其他人故意输钱，其前前后后共输给他和他老婆200多万元。秦燕峰期间一直承诺给其6000到7000万的土建项目和1000万的装修工程做，但一直没有兑现。慢慢的其就不愿意再参加这种牌局了。2017年3月份左右，其通过友邦中介看中了张家港市的房子，想把房子买下来。其和秦燕峰闲聊的时候提起过这套房子，秦燕峰还让其带他去看过，秦燕峰看过之后表示也想买这套房子，其为了讨好他，就同意让给他。当时秦燕峰只是说让其办好后转给他，其还提过从其名下过户到秦燕峰名下要交很多过户费，不如直接让房东和他办，秦燕峰称自己兄弟，过户费无所谓的。其只好按照秦燕峰的方式办，至于为什么要转这个圈子，其自己也想不明白。后来就是其一直和房东沟通买房子的事情，2017年3月，其和房东谈好裸房240万元，其他费用都是其出，之后其和房东签了合同，并转给房东2万元定金。2017年3月底，秦燕峰自己转给中介或者房东70万元首付款，2017年9月份，秦燕峰转到其卡上140万元，其再用自己的30多万元加上秦燕峰转的140万元，一次性转给中介或房东，其中包括中介费2.4万元。接着其、房东和中介一起办理了过户手续。因为当时其已经通过请秦燕峰吃饭、唱歌、参与牌局等，在秦燕峰身上花费以及故意输给他的钱共200多万，但是秦燕峰却没有给其任何工程项目做。而且在和其聊天的时候有意无意的透露出让其帮他先垫付这个房款的意思，但是其心里是不愿意的，毕竟花了那么多钱，没有拿到任何项目，其对秦燕峰说自己资金也紧张，付不出来，秦燕峰只好自己付这个钱。之后还让其把剩下的钱付一下，毕竟当时其还抱有希望，想接到秦燕峰的生意，就同意的。房子登记在其名下，秦燕峰自己心里也有数，是想通过这个方式让其有定心丸，给其一个保障，虽然没有明确这样说，但大家心里都有数。办完手续后，中央出了一个政策，意思是房子两年内不能过户，秦燕峰后来也提出过户给他家人，但是因为没法过户，就没有再提。之后由答应其给项目做，其还是相信的，秦燕峰让其把房产证和钥匙给他，其也都给他了。2017年11月份左右，因为秦燕峰答应的事情都没有兑现，其就想和秦燕峰把这个事情了结以下，毕竟其在秦燕峰身上花了200多万，其不能白白当这个钱没有了，其就约秦燕峰见面，最后双方谈好，其再给秦燕峰80万元，这套在其名下的房子就归其所有，秦燕峰不再主张这个房子的任何权利，两人互不相欠，当时双方是口头讲好的。2017年12月份，其通过银行卡转账给秦燕峰80万元。大约在2018年1月份左右，秦燕峰又反悔了，还是说有项目给其做，这个房子他还想要。其已经不怎么相信，闹得不欢而散。一直到了2018年11月，其通过朋友才知道秦燕峰把房子装修了，其觉得秦燕峰还没有和其谈好房子的事情就私自装修了，其的利益没有办法保障了，所以其叫开锁公司把锁换掉了。因双方对房屋权属发生争议，引起本案纠纷。本院认为，原告秦燕峰主张登记在被告顾卫松、林美芳名下的位于张家港市的房地产是其委托被告顾卫松购买，应当提供证据予以证实。根据现有的证据，不足以证明原告秦燕峰和被告顾卫松之间存在委托购房关系。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房地产买卖属于重大事项，本案所涉房屋的买卖合同由被告顾卫松和出卖人签订，且后续房屋亦登记在被告顾卫松、林美芳名下，原告秦燕峰主张其对房屋享有所有权据此要求被告顾卫松将案涉房屋过户给其，缺乏事实和法律依据。虽然原告秦燕峰向房屋出卖人支付了70万元及向被告顾卫松支付了部分款项，但上述款项的性质根据原告秦燕峰提供的主张无法确认是原告秦燕峰支付的购房款，且根据被告顾卫松提供的证据，被告顾卫松亦向原告秦燕峰转账80万元。另外，原告秦燕峰要求涤除案涉房屋上的抵押权，并要求被告顾卫松将案涉房屋过户至其名下，案涉房屋已经抵押给南京银行股份有限公司苏州分行，并办理了抵押权登记手续，南京银行股份有限公司苏州分行是合法的抵押权人，在抵押担保所对应的债务消灭前，原告秦燕峰要求涤除抵押权缺乏法律依据，因案涉房屋上存在抵押权及法院查封，原告秦燕峰要求办理案涉房屋的过户手续也不具备条件。综上，原告秦燕峰的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告秦燕峰的诉讼请求。案件受理费23120元、保全费5000元，合计28120元，由原告秦燕峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院缴纳上诉案件受理费，开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行及帐号：中国农业银行苏州苏福路支行，10555301040017676。审 判 长  吴 丹人民陪审员  陈玉红人民陪审员  褚金明二〇一九年十月十七日书 记 员  钱 莉