安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖02民终2111号上诉人(原审原告、反诉被告)：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：郑福华，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱玉洁，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨波，安徽纬纶律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：秦保，男，1983年10月11日出生，汉族，住安徽省芜湖市。上诉人安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）因与上诉人秦保物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2019）皖0291民初2220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。伟星物业公司上诉请求：依法改判秦保支付物业管理服务费2208元，并以2208元为基数按日千分之一支付自2015年1月16日起至实际支付之日止的违约金。事实与理由：1、伟星物业公司已经尽到了维修管理义务。伟星物业公司与凤凰城业主委员会签订的物业服务协议第二章第十条约定，“根据业主对其房屋的自用部位、自用设施设备进行维修、养护的委托，并合理收费。”故秦保家中房屋渗水并不属于伟星物业公司免费维修的范围。秦保作为业主，不可以此为由来拒缴物业费。2、案涉房屋渗水原因并未查清，一审判决认定伟星物业公司负有维修义务，系属错误。3、《住宅专项维修资金管理办法》明确规定，住宅专项维修资金的管理、续交方案由业主大会决定。物业服务企业只能在有住宅专项维修资金的情况下提出使用方案。本案中凤凰城小区没有住宅专项维修资金的原因不在于伟星物业公司。故一审法院将住宅专项维修资金的管理、使用、续交的义务分配给伟星物业公司，于法无据。秦保辩称，案涉房屋漏水是楼顶存在渗水问题，并不是伟星物业公司所称的属“自用部位”问题。根据物业服务合同的约定，伟星物业公司有义务对房屋共有部分进行日常管理和维修保养。根据合同的第七条约定，对房屋共有部分出现的问题，对需要维修属于小修范围的伟星物业公司应及时组织维修；对属于大修、中修范围的，伟星物业公司则应及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告和建议。故对案涉楼顶的漏水问题，伟星物业公司以本小区无专项维修资金为由拒绝履行对小区住宅共有部分的维修义务，于法无据，且违背了诚信原则。故对其上诉主张物业费的请求，不应予以支持。秦保上诉请求：依法改判伟星物业公司立即对凤凰城玛瑙居4幢2单元屋顶的漏水点和脱皮的外墙进行维修并赔偿秦保损失1万元。事实和理由：1、外墙和屋顶系住宅房共有部分，属于伟星物业公司的维修、养护和管理范围，查找漏水原因并制定维修方案应属伟星物业公司的法定义务和合同义务。根据《物业管理条例》第五十三条、第五十四条以及《住宅专项维修资金管理办法》第七条、第十七条、第二十条、第二十三条、及第二十七条的规定，伟星物业公司应在小区共有部分存在需要大、中修必要时，及时制定专项维修资金的补充和管理方案或者其他替代性方案。伟星物业公司现无所作为，且拒绝予以修缮的行为，于法无据。一审判决将查找漏水原因并提供维修方案的义务分配给秦保，系属适用法律错误。2、一审判决在认定伟星物业公司具有维修义务的情况下，驳回了秦保关于维修漏水点的诉讼请求，存在明显逻辑矛盾。伟星物业公司负有维修义务，则其应自行确定或者与业委会协商确定维修方案。3、一审判决驳回秦保的诉讼请求，侵害了秦保的合法权益，导致问题无法解决。因漏水问题，秦保家中室内装修受损，且生活饱受影响。伟星物业公司应当赔偿秦保因此所受损失。伟星物业公司辩称，秦保房屋质量问题是在质保期内发生，维修义务主体应系开发商。伟星物业公司的维修义务仅限于质保期满后的小修。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十八条和第二十二条规定，房屋渗水问题系属中修。若该问题出现于质保期满后，则使用专项维修资金进行维修。故无论案涉房屋漏水问题出现于质保期满前还是质保期满后，伟星物业公司都没有自行维修的义务。一审判决认定秦保行使同时履行抗辩权，可暂不缴纳物业费，系属适用法律错误。伟星物业公司向一审法院起诉请求：判令秦保立即支付物业管理服务费2208元，并以2208元为基数按日千分之一支付自2015年1月16日起至实际支付之日止的违约金，计算至2019年4月11日为2607元，合计4815元。秦保向一审法院反诉请求：1、判令伟星物业公司立即对凤凰城玛瑙居4幢2单元屋顶的漏水点和脱皮的外墙进行维修；2、判令伟星物业公司向秦保支付因长期不维修屋顶而给其造成的损失1万元。一审法院认定事实：秦保欠付2015年度至2017年度物业费2208元。秦保提交的部分照片和视频显示秦保家中有墙壁渗水、受潮痕迹以及案涉房屋楼顶排水口附近地面被掘开，地漏附近有淤泥。秦保家中有渗水，其所在单元楼外墙皮脱落。伟星物业公司作为案涉小区的物业管理人，在秦保多次向物业公司反映房屋渗水、外墙皮脱落等问题后，其有理由知晓秦保家中的实际情况。伟星物业公司虽对照片、视频的关联性提出异议，但未提供相反证据予以反驳，且上述照片能够和聊天记录互相印证。故该院认可秦保家中仍有渗水，其所在单元楼外墙皮脱落这一事实。一审法院认为，伟星物业公司与凤凰城业主委员会签订的物业服务协议，合法有效，对小区业主及伟星物业公司均有约束力。本案中，秦保多次向伟星物业公司提出房屋维修请求，足以表明房屋渗水的情况已对其日常生活产生了一定的影响。伟星物业公司虽派人上门查看，但秦保所在单元楼外墙皮脱落及其房屋渗水的情况仍然存在，伟星物业公司也未提供证据表明其已尽到相应的维修、管理义务，故秦保拒绝交纳物业费，有一定的理由。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，当合同内容约定不明时，对于履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。案涉物业服务合同并未约定缺少专项维修基金时伟星物业公司应当如何履行维修义务，属于对履行方式的约定不明，但并不能免除伟星物业公司的维修义务。一方面，合同中明确约定房屋建筑共用部位的维修责任主体在于伟星物业公司而非小区业主；另一方面，即使缺少公共维修资金，伟星物业公司作为物业服务企业，也应及时向业主委员会或业主大会汇报情况，制订替代办法或解决方案。在缺少公共维修资金而又需要对房屋进行大、中修理、维护的情况下，物业服务企业应根据《物业管理条例》第五十三条、第五十四条，《住宅专项维修资金管理办法》第七条、第十七条、第二十条、第二十三条、第二十七条之规定，制定专项维修基金的补充和管理方案或者其他替代方案，只有在履行该义务后依然无法就维修的范围、方案、费用、出资等与业主委员会或业主大会达成一致并且将客观情况如实汇报给需要维修房屋的业主后，方才能够免除其因缺少专项维修资金而无法履行维修义务的责任。本案中，伟星物业公司既未向业主委员会汇报相关情况，也未制订合理的替代方案，亦没有从实际出发分析、寻找秦保房屋渗漏、墙皮脱落的原因。伟星物业公司在维修中将案涉房屋顶楼地漏附近地面挖开，却辩称该做法是为了形成地势差，引导积水往排水口流淌，不符合常理，不予采信。伟星物业公司关于缺少专项维修资金的辩解理由，亦不能免除其相应责任。最后，考虑到秦保家中渗水和外墙皮脱落情况确实较为严重，已经影响到日常生活，故认可秦保可以行使同时履行抗辩权，暂时不交纳物业费，待问题解决之后由伟星物业公司和秦保另行协商补交物业费事宜。对伟星物业公司主张要求秦保交纳物业费的诉讼请求，不予支持。秦保要求伟星物业公司维修外墙及房屋渗水点，应提供翻修外墙的具体方案并对房顶渗水原因、如何维修进行鉴定。秦保的该项反诉请求，不够明确，故不予支持。秦保要求伟星物业公司赔偿其损失1万元，证据不足，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第六十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回伟星物业公司的诉讼请求；二、驳回秦保的反诉请求。案件受理费、反诉受理费减半收取为50元，由伟星物业公司负担25元，秦保负担25元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，1、根据伟星物业公司和凤凰城小区业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》第三条的约定，伟星物业公司的工作范围包含“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理”。本案中，伟星物业公司工作人员也曾配合秦保对楼顶漏水问题进行过维修。故对伟星物业公司上诉主张漏水问题系开发商责任范围，而不属其义务范围的意见，本院不予采纳。秦保家中因屋顶渗水而导致的墙皮脱落问题较为严重，对其日常生活确实造成了实际困扰。故一审判决认定秦保可行使同时履行抗辩权，待问题解决后再另行协商解决物业费缴纳事宜，并无不当。2、案涉房屋楼顶渗水问题的解决，需有切实可行的维修方案。秦保和伟星物业公司均未提供具体方案，故一审法院判决驳回秦保关于维修楼顶漏水点的诉讼请求，并无不当。另，秦保对其个人所受损失未能提供充分证据予以证明，且一审判决其可暂缓缴纳物业费已体现对其权益的保护，故对秦保关于赔偿损失的上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，伟星物业公司、秦保的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人安徽伟星物业管理有限公司负担50元，上诉人秦保负担50元。审判长 文 勇审判员 戴玉海审判员 徐红梅二〇一九年十月十一日法官助理徐希书记员刘玉美附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。