广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0804民初796号原告：陈梅仔，男，1984年5月20日出生，汉族，住湛江市坡头区，被告：湛江市鸿天房地产开发有限公司，住所地：湛江市坡头镇皇都商住小区皇都北一路****。法定代表人：庞真尧，董事长。原告陈梅仔诉被告湛江市鸿天房地产开发有限公司（以下简称：鸿天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈梅仔到庭参加诉讼。被告鸿天公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金60600元；2、判令被告承担本案诉讼费。2019年9月6日，原告增加诉讼请求：被告赔偿原告2018年10月29日至2019年1月18日共81天的逾期交房违约金16200元。事实与理由：原告与被告于2017年9月28日签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于湛江市坡××区××交通路××都公寓××楼××房，购房价款400000元。合同签订后，原告已依约付清了购房款。根据《商品房买卖合同》第九条、第十一条、第十二条等约定，被告应当在2017年12月30日前，将验收合格取得建设工程备案证明文件的商品房交付给原告，否则每逾期一日，按总房款万分之五的标准向原告支付违约金。由于被告直至2018年10月29日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并在鸿天银都公寓内张贴《收楼通知书》，通知业主收楼。原告在2019年1月18日才知悉收楼事宜，并于当日办理收楼手续。4月3日，被告协助原告办理了《不动产权证书》。被告未能在合同约定的期限内将符合交付条件的房屋交付给原告，已经逾期384天（从2017年12月31日起至2019年1月18日止），按照上述约定，被告应支付76800元逾期交房违约金给原告。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告鸿天公司提交书面答辩称：一、合同约定逾期交房、办证的违约金过高，请求法院给予下调，按银行同期活期利率计算。根据合同法司法解释的规定，违约金超出实际损失的百分之三十属于过高，可以请求人民法院下调。被告虽然逾期交房，但并没有给业主造成任何的损失，即使业主存在损失，每日按购房款的万分之五支付违约金属于过高。二、被告不存在逾期交房的故意，实属消防部门的原因，请求法院综合案件的具体情况，妥善处理。被告在建设该商品楼全都是按照政府职能部门的规划审批进行的，没有违反政府职能部门任何操作规程，完全合规合法。涉案工程项目已按《商品房买卖合同》第十一条规定，在交房时间之前全部消防工程已竣工并将申报资料交到湛江市消防局业务窗口交件验收，见证据一《建设工程消防验收申报表》。全部建筑工程完成竣工并通过有关单位竣工验收办理竣工验收手续，按建筑安装工程规定通过竣工验收合格该项目可交业主使用，业主已查验房屋验收确认，见证据二《工程竣工验收报告》。关于工程竣工验收备案证明延迟的问题，该项目整体验收是由于消防部门不当审核而造成，而不是被告的行为而造成，故消防部门不当审核延误的时间应予扣除不应计算违约金。被告是在2018年2月15日接到补送材料通知，2018年2月25日补齐应补材料。根据《中华人民共和国消防法》第十五条第二项规定，应当受理申请之日起十个工作日内办理验收，被告应承担违约金是在2018年3月5日之前，2018年3月5日之后是由于消防部门不当审核造成，而不是被告的行为造成，被告不应承担违约责任。消防部门在补送材料通知书中要求提供防火玻璃的检验报告、认证证书、合格证，并需要上传到消防网，见证据三《补送材料通知书》。2018年2月25日补齐应补的材料，见证据四补送材料（4份）。被告在该项目报建时消防设计审核意见书就没有要求安装防火玻璃窗，该报建审核图纸在湛江市消防局报建图纸审核科可查证实。湛江市消防局在审核设计图纸范围外要求提供防火玻璃资料，见证据五《建设工程消防设计审核意见书》，因该问题一直无法交件致无法消防验收，影响被告延迟申领工程竣工验收备案证明（但工程验收备案证明只能起到办理房产证作用，不影响业主购买房屋的使用，业主没有造成任何损失）。湛江市消防局从2018年3月5日拖延验收时间至2018年8月8日才安排验收，见证据六《湛公消验字【2018】第0149号建设工程消防验收意见书》。因此，被告延迟申领工程验收备案证明正是因湛江市消防局不按照建设工程消防审核意见书办理验收，而要求审核范围外提供资料验收造成本合同第九条延迟取得建设工程竣工验收备案证明。消防职能部门不当审核不按建设工程审核意见书拖延验收，是造成被告延迟交楼的原因。三、被告没有违反双方签订的《商品房买卖合同》第九、十一、十二条的合同规定，不属违约。四、根据合同第20条规定，被告按时给业主履行完毕，将不动产权证交给业主，被告一直以来都是讲信用的。综上，被告没有违反合同各项规定，只是由于政府消防职能部门不按建设工程消防设计审核意见书验收造成延误，故被告只承担2018年3月5日之前的违约责任。并且，合同中约定的违约金过高，请求法院给予下调。原告围绕其诉讼请求，提交了以下证据：1、原告的身份证，证实原告的诉讼主体资格；2、统一社会信用代码系统资料,证实被告的诉讼主体资格；3、《商品房买卖合同》，证明原告与被告签订合同，购买被告商品房；4、购房发票、贷款合同，证明原告支付购房款40万元给被告；5、《个人购房按揭贷款合同》，证明原告依约支付购房款40万元给被告；6、不动产权证书，证明原告依约支付购房款40万元给被告；7、《鸿天银都公寓收楼须知》，证明被告逾期交房给原告;8、鸿天银都公寓收楼文件，证明原告实际收楼日期。被告鸿天公司在举证期限内没有提交证据。经审查，本院对原告提供的证据认定意见如下：因被告对原告的证据没有提出书面的异议，亦未出庭予以质证，经本院审查并核对原件，认为符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的诉、辩意见及原告提供的证据，结合本案庭审的查明，本院认定事实如下：2017年9月28日，原告陈梅仔与被告鸿天公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：Y2017031035），购买由被告开发出售的位于湛江市坡××区××交通路××都公寓××楼××房，该房套内建筑面积为78.34平方米，房屋总价款为400000元。合同第九条约定：该商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；第十一条约定：被告应当在2017年12月30日前向原告交付该商品房；第十二条约定：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，逾期超过30日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，两原告按合同约定向被告支付了总房款共400000元(其中300000元是向银行申请按揭贷款支付)，并支付了契税等。直至2018年10月29日，被告才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并在鸿天银都公寓内张贴《收楼通知书》，通知业主收楼。同时，被告通过邮寄的方式向原告送达《鸿天银都公寓收楼须知》，原告签收后，致电被告热线询问了收楼事宜。2019年1月18日，原告收楼，并办理了相关的收楼手续。4月3日，被告协助原告办理了《不动产权证书》[证号：粤（2019）湛江市不动产权第0017998号]。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告就涉案商品房签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按合同的约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为：1、被告逾期交房是否能免责？2、原告请求被告支付逾期交房违约金依法应否支持？关于被告逾期交房是否能免责的问题。被告辩称其未能取得建设工程竣工验收备案表，是由于消防有关部门在涉案工程消防设计审核范围之外要求被告补充提供防火玻璃证明，致使涉案房屋的消防工程未能及时验收合格，从而导致迟延领取建设工程竣工验收备案表，所以被告只应承担2018年2月28日至2018年3月5日的逾期交房违约金。本院认为，消防有关部门要求被告补充提交防火玻璃证明致审批延误，并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告的辩解与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定不相符，且原告没有过错。故对于被告的该主张，本院不予采纳。关于原告请求被告支付逾期交房违约金依法应否支持的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修正）》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件，认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。本案中，原告已依约履行了付款义务，而原告与被告签订的《商品房买卖合同》明确约定出卖人（即被告）应于2018年2月28日前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的商品房交付给买受人（即原告）使用，但被告鸿天公司没有按合同约定在该日期前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的涉案商品房交付给原告，违反了《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告的行为构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定。原告主张从2017年12月31日（逾期交楼之日）起至2018年10月29日止，共302日，每日按购房款400000元的万分之五来计算逾期交房违约金，符合双方的约定，且该笔违约金未超过总购房款的30%，本院予以支持。被告辩称违约金过高的依据不足，本院不予采纳。对于原告增加请求被告赔偿2018年10月29日至2019年1月18日共81天的逾期交房违约金16200元的问题，本院认为，被告在鸿天银都公寓张贴收楼通知的同时已向原告送达了收楼须知，且原告也致电询问了相关的问题，原告已清楚知道收楼时间及办理收楼的手续流程。被告虽没有向原告送达正式的收楼通知书，但被告通过以上的行为已履行了通知收楼的义务，原告不按时收楼，并不能归责于被告，故本院对原告增加的该部分诉讼请求不予支持。故逾期交房违约金为400000×0.0005×302=60400元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修正）》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告湛江市鸿天房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈梅仔支付逾期交房违约金60400元；二、驳回原告陈梅仔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1720元，由原告陈梅仔负担405元，被告湛江市鸿天房地产开发有限公司负担1315元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 詹  敏  志审 判 员 李  冬  姬人民陪审员 宋  克  礼二〇一九年十月十日书 记 员 吴小杏（代）附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修正）》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。