文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初9687号原告（反诉被告）：南京长江电子信息产业集团有限公司，住所地南京经济技术开发区恒谊路**。法定代表人：严晓冰。委托诉讼代理人：郭健，江苏苏德律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡惠文，江苏苏德律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：南京申得居装饰工程有限公司，住所地南京市。法定代表人：徐贤平。委托诉讼代理人：宋运韬，男。委托诉讼代理人：周晓娇，江苏东银（江北新区）律师事务所律师。原告（反诉被告）南京长江电子信息产业集团有限公司（以下简称长江电子公司）与被告（反诉原告）南京申得居装饰工程有限公司（以下简称申得居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长江电子公司的委托诉讼代理人郭健、胡惠文、被告（反诉原告）申得居公司的委托诉讼代理人宋运韬、周晓娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长江电子公司向本院提出诉讼请求：1.被告申得居公司腾空并返还原告南京市.8平方米）的房屋；2.被告申得居公司支付原告2018年10月1日起至实际返还上述房屋之日止按172.54元/天标准计算的房屋占有使用费；3.被告支付原告2018年10月1日起至实际返还房屋之日止按345元/天标准计算的逾期交房违约金。事实和理由：2018年1月9日，原、被告签订房屋租赁合同书，约定原告将南京市.8平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告，用途为办公，租赁期限自2018年1月1日至2018年9月31日止，租金合计为46585元等等。2018年12月，原告向被告发出通知，表明租赁合同到期后不再续租，请求被告到期搬离房屋。但被告至今仍占有使用原告房屋。被告不按照合同约定将房屋退还原告并办理相关退房交接手续，构成违约，给原告造成了巨大的经济损失。故原告诉至法院，请求判如所请。被告申得居公司辩称，1.被告在合同到期前已与原告就续租事宜进行协商，后因原告原因双方未续签书面合同，但双方已就被告继续使用租赁房屋口头达成一致意见，原告对此也是默认的，现原告将房屋出租给第三方，系单方违约，侵犯了被告的优先承租权，给被告造成了装修及经营等损失；2.被告同意在原告将其本市中央北路房屋出租给被告的情况下，返还涉案房屋；3.被告对占有涉案房屋期间按原租金标准支付占有使用费予以认可，但对被告未实际使用期间仍按原租金标准支付占有使用费不予认可；4.本案系原告单方违约，被告不存在违约行为，不应支付违约金，且原告主张的违约金标准过高，应予调整。综上，请求依法判决。反诉原告申得居公司向本院提出反诉请求：反诉被告长江电子公司赔偿反诉原告申得居公司装修损失228000元、营业损失72000元，合计300000元。事实和理由：2018年1月9日，反诉原、被告签订房屋租赁合同书，约定反诉被告将南京市.8平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给反诉原告作为办公场所使用，租赁期限自2018年1月1日至2018年9月31日止，租金为46585元，反诉原告在同等条件下享有优先续租权等。2018年6月31日，反诉原告向反诉被告明确表示继续承租涉案房屋，希望尽快重新签订租赁合同。合同到期后，反诉原告继续使用涉案房屋，反诉被告也未提出解除合同，双方默认合同继续履行。后反诉被告在未告知反诉原告的情况下，将涉案房屋出租给第三人，该行为既违反了双方关于续租的口头约定，也侵犯了反诉原告的优先续租的权利，给反诉原告造成了损失，故申得居公司提起反诉。反诉被告长江电子公司辩称，1.房屋租赁合同约定承租人行使优先续租权须在期限届满前三个月以书面形式向出租人提出申请，但反诉原告没有任何证据证明其向反诉被告主张过优先权；2.租赁合同到期后，反诉被告要求反诉原告返还房屋，但反诉原告至今没有返还，也没有支付占有使用费，其行为已构成根本违约；3.根据合同约定，合同期满后装修款不能认定为反诉原告的装修损失要求反诉被告赔偿，关于反诉原告主张的营业损失，也没有任何证据予以证实。综上，请求驳回反诉原告申得居公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：南京市。2015年12月30日，原告长江电子公司出具授权委托书，委托南京长江科技园有限公司紫薇宾馆（以下简称紫薇宾馆）代表其处理南京市，委托期限自2016年1月1日至2019年12月31日。2018年1月9日，紫薇宾馆（出租方、甲方）与被告申得居公司（承租方、乙方）签订了房屋租赁合同书，约定甲方将南京市.8平方米）的房屋出租给乙方，租赁期限自2018年1月1日起至2018年9月31日止，租赁价格为1.82元/天/平方米（不含物业管理费），合计46585元；乙方支付甲方租赁保证金数额为5000元；乙方向甲方交还房屋时，不得以任何理由名目要求甲方支付有关室内装修、安装设施设备等添附行为产生的开支、搬家费、移址费等一切费用，或要求甲方对该等添附予以赔偿或补偿，而且以乙方费用安装的各项设施不得要求甲方收购；本合同租赁期满，乙方需继续承租该房屋的，则至少应在本合同租期届满日前3个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，在同等条件下，乙方对该出租房屋的全部享有优先续租权，乙方逾期提出续租的书面要求的，视为乙方放弃优先续租权；甲方同意乙方续租及续租条件后，双方应在本合同租期届满日前2个月订立续租该房屋的租赁合同，乙方逾期不与甲方签订续租合同的，视为乙方放弃优先续租权，续租租金根据双方协商一致确定；租赁期满或合同提前终止，乙方需将自己的私有财产与自置的设备、物品搬出上述房产，将清洁整齐、状态完好的上述房产交还甲方，乙方装修可归甲方所有，甲方不支付其装修补偿费用；乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期协议而逾期不交还该房屋的，每逾期一日，乙方除应按双倍于届时适用的租金标准向甲方支付占用该房屋的逾期违约金外，还应承担占用该房屋期间内所发生的能耗费、设备费、物业管理费和本合同所规定的一切其他费用等等。该房屋租赁合同书签订后，被告支付原告保证金5000元。被告申得居公司对原告长江电子公司以其自己名义主张相关合同权利不持异议。原告同意被告已支付的保证金冲抵其应付的费用。原、被告双方在租赁期限届满后未续签合同，被告继续占有使用涉案房屋。2018年12月12日，原告长江电子公司办公室向紫薇宾馆承租人发送通知，载明因公司租赁规划调整，拟对南昌路40号紫薇宾馆楼（原集体宿舍）整体腾空，房屋合同到期后，公司将不再与各承租人续租，请各承租人提前做好办公场所（含宿舍）搬迁工作。2019年6月25日，原告长江电子公司办公室向被告申得居公司发送告知函，要求被告申得居公司15日内搬离涉案房屋，并按原合同支付2018年10月1日至搬离日期间的房屋使用费用。2019年7月2日，被告申得居公司回函称双方已谈妥将公司搬迁至中央北路127号，且可参与紫薇宾馆的整体招标承租，要求原告长江电子公司尽快完善手续，解决被告实际困难。2019年7月6日，原告对涉案房屋断水断电，并对大门进行加锁。审理中，原告长江电子公司称原告已就包括涉案房屋在内的整栋房屋与案外人另行签订了房屋租赁合同。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，长江电子公司与申得居公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同书系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于租赁物返还问题。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同约定的租赁期限已届满，双方就涉案房屋未续签租赁合同，故被告应将承租的涉案房屋返还原告。被告申得居公司辩称其对涉案房屋享有优先续租权，由于被告申得居公司未提供证据证明其于租期届满前3个月书面要求续租，故对其该项辩解意见，本院不予采信。被告在未与原告重新续签租赁合同前应将涉案房屋返还原告。关于占有使用费问题。被告申得居公司在租赁期限届满后未按约返还租赁物，继续占有使用涉案房屋，应支付相应的房屋占有使用费。原告主张按照原租金标准支付逾期占有使用费，较为合理，本院予以支持。由于原告在被告未按约返还房屋后，已于2019年7月6日对涉案房屋停水停电并加锁，导致被告无法正常使用涉案房屋，考虑上述因素，对2019年7月6日起至被告实际腾空并返还房屋之日止的占有使用费酌定为86.27元/天，故被告申得居公司应支付原告2018年10月1日起至2019年7月5日按172.54元/天计算的逾期占有使用费47966.12元，并继续支付自2019年7月6日起至实际返还涉案房屋之日止按86.27元/天标准计算的逾期占有使用费。关于违约金问题。被告申得居公司未按约返还房屋，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。被告申得居公司辩称原告长江电子公司主张的违约金标准过高，应予调整，本院结合合同履行情况、双方过错程度及原告实际损失情况，对原告主张的违约金调整为5000元。原告同意被告已支付的保证金冲抵其应负债务，本院予以确认，故被告已支付的保证金5000元与违约金冲抵后，被告申得居公司不需再另行支付违约金。关于装修损失及营业损失问题。由于长江电子公司与申得居公司签订的租赁合同约定的租赁期限已届满，双方未续签租赁合同，且租赁合同书中亦约定租赁期满出租人不支付装修补偿费用，故反诉原告申得居公司要求反诉被告长江电子公司赔偿装修损失228000元及营业损失72000元的诉讼请求，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京申得居装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空南京市.8平方米）房屋并返还原告南京长江电子信息产业集团有限公司；二、被告南京申得居装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京长江电子信息产业集团有限公司2018年10月1日至2019年7月5日期间的房屋占有使用费47966.12元，并继续支付2019年7月6日起至实际返还上述房屋之日止按86.27元/天标准计算的房屋占有使用费；三、被告南京申得居装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京长江电子信息产业集团有限公司违约金5000元（该款项与被告已付的保证金冲抵后，无需再另行支付）;四、驳回反诉原告南京申得居装饰工程有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3344元，减半收取计1672元，由原告南京长江电子信息产业集团有限公司负担1090元，被告南京申得居装饰工程有限公司负担582元，反诉案件受理费2900元，由反诉原告南京申得居装饰工程有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱玉梅二〇一九年十月十一日书记员  陈 悦履行告知书