陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2019)陕01民终11271号上诉人（原审被告）：车强胜，男，1985年10月7日出生，汉族，住西安市未央区，现住未央区。被上诉人（原审原告）：谢健康，男，1949年1月11日出生，汉族，住西安市未央区，现住西安市未央区同建路南口鱼饵厂。上诉人车强胜因与被上诉人谢健康租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初2991号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。车强胜上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为驳回谢健康一审诉讼请求第二项。事实与理由：一审对租赁合同所租赁的土地位置及拆迁补偿数额认定错误，判令其支付谢健康赔偿款共计36710元错误，谢健康主张赔偿款没有事实和法律依据。其出租给谢健康的宅基地位于西安市未央区XX村XX号，该宅基地使用权人为车让学，系其二伯父，由其负责管理。而其另有一块宅基地位于西安市未央区XX村XX号，使用权人为其本人，该宅基地并未出租给谢健康。2018年4月12日，陕西中天银房地产有限责任公司针对XX村XX号作出中天银评估字2018（1084）号《拆迁评估报告》，认定该XX村XX号三层以上房屋估值为0元，XX村XX号作出中天银评估字2018（1063）号《拆迁评估报告》，认定该XX村XX号三层以上房屋评估值为27750元，超建房屋估值为8960元，合计36710元。一审庭审中，其提交了上述两份《拆迁评估报告》，一审在审理中，XX村XX号的《拆迁评估报告》的赔偿数额认定为本案争议租赁宅基地的赔偿数额，导致错判其承担赔偿金36710元。谢健康辩称，车强胜的起诉理由不正确，一审认定事实清楚适用法律正确。请求维持一审判决，驳回车强胜的上诉请求。谢健康向一审法院起诉请求：⒈车强胜返还宅基地租金18000元（从2018年4月1日至2019年3月31日）；⒉车强胜赔偿损失共计73200元（含打地坪和高压线接入费11800元、彩钢房建房费56400元、搬迁费5000元）；⒊诉讼费由车强胜负担。一审法院认定事实：2015年4月1日，谢健康（乙方）与车强胜（甲方）签订《场地租赁协议》，约定XX堡XX号的宅基地房屋（两间房屋约20-30平方米）出租给谢健康，并约定：“在租赁期内乙方只享有该宅基地使用权，其余权利均归甲方所有。乙方可根据需求在租赁区域内新建房屋或对原有房屋进行改建，租赁期间的所有基建和修缮费用由乙方承担（若拆除或对房屋有所破坏须经甲方同意）” “本协议自2015年4月1日起至本村拆迁本村协议终止”“租赁期间前三年场地使用费为每年16000元；以后每三年房租递增一次”、“租金按年支付，第一年租金支付时间为合同签订当天，以后每年3月15日前支付租金，支付方式均为现金” “乙方保证在本协议终止时，租赁场地上的原建筑按出租时状态归还甲方”、“合同期满，租赁场地上原有设施之外乙方自行搭建的设施由乙方自行处理”等内容。当日，谢健康向车强胜缴纳16000元，车强胜向谢健康出具收条一张。后谢健康请人在车强胜的宅基地上实施打水泥地面并建有彩钢房厂房等，并使用该房屋。2018年3月24日，谢健康向车强胜缴纳2018年4月1日至2019年3月31日的房租18000元（含递增的2000元）。2015年3月25日，天和新府社区六届三次居民代表会议修订通过红旗村城中村改造拆迁安置实施方案，该方案的内容包括：“安置对象包括具有红旗村村民资格的农户和在XX村XX房XX户” “农户（包括应划而未划庄基者）和祖遗户居住用房均按户计算，每户380平方米。因人口过多，居住房人均不足65平方米的农户，按人补足65平方米” “有宅基地的应安置户用原有房屋一、二层合法有效面积定量置换安置房面积。应XX庄XX户，其应安置房总面积内按每平方米500元向村集体缴纳建房款” “村民在合法有效宅基地内所建住房一、二层实行定量产权置换。安置置换标准以内面积，互不找差价”、“在原有宅基地合法有效面积以外超占庄基者，超占面积部分所建重型屋面房屋不论层次一律按每平方米160元补偿，所建彩钢瓦、活动房等轻型屋面房屋一律不补偿” “对合法有效面积内一、二层部分，按统一标准进行安置房置换，每户统一补偿五万元，不再进行装修和附着物评估。”同日，展开对村民实施拆迁的宣传工作。2018年4月17日，车强胜签署《拆迁交房单》，将其上述宅基地的房屋上交，并通知谢健康想办法搬走。2018年4月18日，车强胜与西安红旗村城中村改造建设发展有限公司签订《拆迁安置补偿协议书》，约定给车强胜户内三人安置住宅380平方米，经济发展用房60平方米。该协议载明：车强胜所属一、二层合法有效面积按照《方案》有关规定进行定量置换，不再进行补偿，其他房屋和附着物、过渡费、奖励费等按照《方案》规定，结算以《附表二》为准。《附表二》结算费用载明：过渡费按3人计算为4.32万元，搬家费为1万元/户，奖励费5万元/户，三层已建建筑面积补偿费37㎡×750元/㎡=27750元，经确认的宅基地有效面积内三层未建面积部分的奖励：157.90㎡×680元/㎡=107372元，附着物为5万元，共计288322元。2018年4月19日，车强胜领取上述拆迁安置补偿款。亦在当日，XX堡XX房门被破坏。2018年5月14日，谢健康报警称在车家堡的厂房被拆了。因对相关费用协商未果，谢健康诉至法院。庭审中，车强胜提供的其房屋的拆迁评估报告载明：一、二层合法有效面积400㎡，三层以上房屋建筑面积37㎡，三层以上房屋评估值：27750元，超建房屋面积56平方米，超建房屋评估值8960元，附着物评估值5万元，房屋及附着物评估值合计194082元。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，谢健康已经向车强胜交纳2018年4月1日至2019年3月31日的房屋租金18000元。根据谢健康、车强胜在《场地租赁协议》中关于租赁期限“自2015年4月1日起至本村拆迁本村协议终止”的约定，及车强胜于2018年4月17日签署拆迁交房单，应认定谢健康、车强胜之间的租赁合同于2018年4月17日终止，故车强胜应退还2018年4月18日至2019年3月31日未使用租赁场地的租金，即为17161.64元。结合车强胜宅基地上所建的房屋面积、谢健康在车强胜宅基地上的建房情况及《拆迁安置实施方案》《拆迁安置补偿协议书》的内容记载，车强胜签署的《拆迁安置补偿协议书》中涉及的三层以上房屋建筑面积37㎡及其评估值27750元、超建房屋面积56平方米及其评估值8960元，应属谢健康所建的房屋所得的赔偿，应归谢健康所有，即车强胜应给付谢健康赔偿款36710元。根据谢健康、车强胜在场地租赁合同中的约定，结合拆迁安置实施方案中“对合法有效面积内一、二层部分，按统一标准进行安置房置换，每户统一补偿五万元，不再进行装修和附着物评估”的规定，对谢健康主张的其余费用损失赔偿，因无相关事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告车强胜于本判决生效后十五日内返还原告谢健康未使用的场地租金共计17161.64元；二、被告车强胜于本判决生效后十五日内给付原告谢健康赔偿款共计36710元；驳回原告谢健康其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2080元（谢健康已预交），现由谢健康负担580元；由车强胜负担1500元，于支付上款时一并支付谢健康。二审中，双方对于谢健康在XX堡XX号的宅基地上建有彩钢房无异议。车强胜主张本案位于XX堡XX号的宅基地房屋不是其宅基地及房屋，该宅基地及地上房屋系其伯父车让学的，其宅基地位于XX堡XX号。对此，谢健康予以认可，但主张车强胜继承了该宅基地及地上房屋。车强胜主张涉案042号的宅基地及地上房屋的《拆迁安置协议书》及相应款项系由其伯父车同让签订和领取的，并提交涉案042号的宅基地及地上房屋的拆迁协议及申请车同让出庭作证。谢健康对车强胜提交的上述证据的真实性及证明目的均不认可。谢健康主张其持有的车强胜的《拆迁评估报》告与车强胜一审提交的《拆迁评估报告》不一致。为此，本院于2019年10月14日前往陕西中天银地产评估测绘有限责任公司调取了车强胜和车让学的《拆迁评估报告》并就相关问题进行了询问。该公司行政经理称，车强胜持有的《拆迁评估报告》系预评估报告，应以其公司出具的最终评估报告为准，车强胜持有的预评估报告已经作废；彩钢房属于临时建筑，按照车家堡拆迁政策，彩钢房按照附着物处理，每户不管是否建有彩钢房均给予5万元补偿。谢健康认可本院调取的车强胜《拆迁评估报告》与其持有的车强胜《拆迁评估报告》一致。经查，本院调取的车强胜《拆迁评估报告》中“超建房屋评估值为0元”。本院调取的车让学《拆迁评估报告》中“三层以上房屋评估值为0元”、“超建房屋评估值为0元”。一审认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为，2015年4月1日，谢健康与车强胜签订《场地租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，涉案合同约定，租赁期限自2015年4月1日起至本村拆迁本村协议终止。现谢健康已经向车强胜交纳2018年4月1日至2019年3月31日的房屋租金18000元，车强胜于2018年4月17日签署拆迁交房单，故应认定谢健康、车强胜之间的租赁合同于2018年4月17日终止。据此，车强胜应退还谢健康2018年4月18日至2019年3月31日的租金17161.64元。因谢健康承租的系XX堡XX号的宅基地房屋，谢健康所建彩钢房亦在该宅基地上，一审依据车强胜XX堡XX号拆迁安置协议及《拆迁评估报告》（预评估）认定车强胜给付谢健康赔偿款36710元不妥。但双方当事人对于谢健康在XX堡XX号的宅基地上建有彩钢房均无异议，且该彩钢房在拆迁时按照附着物处理，每户给予5万元补偿。虽然该补偿款并不因建有彩钢房而增加或者减少，但依据公平原则，谢健康所建彩钢房的相应赔偿应从该补偿款中予以支付，一审认定36710元并未超过该补偿款总额，本院予以确认。谢健康主张的其余费用损失赔偿，因无相关事实和法律依据，一审不予支持，并无不妥。综上所述，车强胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由车强胜负担。本判决为终审判决。     审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年十月二十一日 书 记 员  姬  凯  华