浙江省宁波市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙02行终520号 上诉人（原审原告）曹雯倩，女，1988年12月14日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托代理人曹君成（特别授权代理），男，1961年5月20日出生，汉族，住宁波市海曙区，系上诉人的父亲。 被上诉人（原审被告）宁波市海曙区人民政府房屋征收办公室，住所地宁波市海曙区布政巷**科创大厦**。 法定代表人郭文光，主任。 委托代理人谢家东，宁波市海曙区人民政府房屋征收办公室工作人员。 委托代理人赖卫星（特别授权代理），北京大成（宁波）律师事务所律师。 上诉人曹雯倩诉被上诉人宁波市海曙区人民政府房屋征收办公室（以下简称海曙征收办）房屋征收行政协议纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院作出的（2019）浙0203行初68号行政判决，于2019年10月11日向本院提起上诉。本院于当日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 2018年10月20日，上诉人曹雯倩与被上诉人海曙征收办签订了编号为海政发201857-0008号《私有住宅房屋征收货币补偿协议》。 原审法院经审理查明，2018年8月15日，宁波市海曙区人民政府作出《宁波市海曙区人民政府关于孝闻街127号危旧房改造地块房屋征收的决定》并附补偿方案，决定对本市孝闻街127号危旧房改造地块范围内国有土地上房屋实施征收，其中原告所有的孝闻街127号103室属于征收范围。原告所有的孝闻街127号103室房屋权证登记的用途为住宅，建筑面积31.25平方米、套内建筑面积26.52平方米，所占位置为（1-8）和（1-9）。2018年10月20日，上诉人、被上诉人签订了编号为海政发201857-0008的《私有住宅房屋征收货币补偿协议》，原告已于2018年10月24日以及同年12月13日领取了房屋征收补偿款。 原审法院认为，《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十二条规定：“被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定”。本案中，原告所有的房屋位于孝闻街127号103，据房权证记载该房屋建筑面积31.25平方米，套内建筑面积26.52平方米，根据房权证所附图纸并结合宁波市国土资源局档案，孝闻街127号103房屋对应位置为（1-8）和（1-9）。原告曹雯倩认为其对位置（1-7）亦享有所有权，而被告未就位置（1-7）对原告予以补偿。对此，该院认为，根据宁波市国土资源局档案图纸显示，位置（1-7）属于楼房共有部位，从《宁波市公有住房出售审批表》中“面积计算公式”的内容可知，该位置的面积已经按照分摊比例分摊至原告房屋的建筑面积中，且计算后的面积与房权证记载面积一致，《宁波市国有土地上住宅用房征收评估分户报告》以及《私有住宅房屋征收货币补偿核算单》中对于原告房屋的评估已经涵盖了该分摊部分的面积，故原告曹雯倩的主张无事实证据及法律依据。《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十三条规定：“被征收房屋的用途，按房屋所有权证记载的用途确定”。本案原告所有的房屋据房权证记载用途为住宅。原告曹雯倩认为其所有的房屋建造年份为1977年，用途为商铺，被告应采取收益法评估，评估报告仅有一名评估师签名程序违法。对此，该院认为，《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》第十六条第（二）项中规定：“被征收住宅房屋使用年限超过25年的按25年计算，年折旧率按0.5%确定”，第十条中规定“评估住宅房屋的价值应当优先采用比较法”，第二十条中规定“评估商业、办公用房的价值应当优先采用比较法”，本案原告曹雯倩房屋用途登记为住宅，且建造年限超过25年，被告按25年计算原告住宅年限，并采用比较法对其住宅进行评估，并无不当，且评估报告中两名估价人员的签章完整。故原告曹雯倩的上述观点无事实证据及法律依据。综上，海政发201857-0008号《私有住宅房屋征收货币补偿协议》的订立和履行符合法律法规规定，原告曹雯倩的诉请无事实证据和法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告曹雯倩的诉讼请求。 上诉人上诉称，一审判决认定事实和适用法律错误。一、上诉人的合法房屋有三间，即测绘图中的（1-7）、（1-8）、（1-9），涉案房屋原先是案外人王元图购买的房改房，在房改房审批时，测绘图上的（1-7）房屋面积没有算进去，但在后来案外人王元图购买时，把（1-7）房屋算进去了。因在房产证上没有把（1-7）房屋作进去，故现在该（1-7）房屋属未经登记建筑，应认定为合法面积。二、评估报告错误。涉案房屋是商铺，有营业执照，评估价只有60万，远远低于市场价，不应用比较法而应按市场价补偿；房屋建造时间认定错误，房屋建造时间是1977年；评估报告形式不对，评估报告只有一个人签名。请求撤销原判，撤销海政发201857-0008号《私有住宅房屋征收货币补偿协议》并责令其限期重新签订补偿协议。 被上诉人辩称，一审认定的事实无误。涉案孝闻街127号103室原为国家直管公房，2002年由案外人王元图通过房改途径买入，上诉人继受取得。在《宁波市公有住房审批表》和《公有房屋买卖契约》中明确所买房屋房号为（1-8）和（1-9），并无（1-7）的存在，后者属于公有部位，其面积已经分摊到包括涉案房屋在内的相关房屋中。涉房103室房屋登记面积中已包含应分摊的共有部分面积4.73平方米。同时，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一项规定，（1-7）部位属于楼梯间，性质上属于共有部分，不可能登记为某一业主单独所有，上诉人不能以现有房屋形态倒推（1-7）为其专有部分。涉案房屋按证载建筑面积认定合法面积为31.25平方米，并无差错。虽然评估报告将涉案房屋建造年份写成1993年而非1977年，但根据评估方法，超过25年以上的房屋均按25年计算，即价格没有差别，对评估结论没有影响。并于评估报告上的签名，该机关收到的是评估报告的第二联，上面有两个估价师的签名，上诉人方是第四联，有可能书写力度不够，导致第四联复写时比较淡没有复写出来。宁波市的估价方法没有违反上位法的规定。原审判决认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审过程中，各方均未提供新的证据，本院根据原有证据对一审认定的事实予以确认。 本院认为，上诉人的房屋系从案外人王元图处继受取得，王元图通过公房房改取得涉案房屋时，《宁波市公有住房审批表》和《公有房屋买卖契约》已明确后者所买房屋房号为（1-8）和（1-9），并无（1-7）房屋的存在。（1-7）房屋位于（楼道）公有部位，而该处面积已经分摊到包括涉案房屋在内的数户相关房屋中。《宁波市公有住房审批表》和房权证均记载涉案103室房屋建筑面积31.25平方米，套内建筑面积26.52平方米，共有部分面积为4.73平方米。除此之外，并无其他面积存在。上诉人即便事后在楼梯共有部位超出其4.73平方米的份额而另外占有一定的面积建造了房屋，根据《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十二条规定：“被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定”，也因其未登记在其权证范围之内而不能获得补偿。上诉人主张其受让时（1-7）房屋存在但没有合法登记，现应予以补偿的主张，没有事实依据，本院不予采信。《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》不违反上位法的规定，根据该规程第十六条第（二）项中规定：“被征收住宅房屋使用年限超过25年的按25年计算，年折旧率按0.5%确定”，涉案建造年限超过25年，故按25年计算住宅年限，并未损害当事人利益。该规程第十条中规定“评估住宅房屋的价值应当优先采用比较法”，第二十条中规定“评估商业、办公用房的价值应当优先采用比较法”，故上诉人房屋用途登记为住宅，及采用比较法对住宅进行评估，并无不当。另经审查，评估报告中两名估价人员的签章完整。故该评估报告合法。上诉人的相关主张，没有事实和法律依据，依法不予以采信。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。程序合法，判决结论应予维持。上诉人上诉理由不足，其诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人曹雯倩负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈碧儿 审判员  谭星光 审判员  秦 峰 二〇一九年十月二十九日 书记员  王 静