上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9259号上诉人(原审被告)：上海搜尔信息科技有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张璐，执行董事。上诉人(原审被告)：上海任意门科技有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：张璐，执行董事。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：张丹，北京安杰(上海)律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：徐恺迎，北京安杰(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海奉翊实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，北京大成(上海)律师事务所律师。上诉人上海搜尔信息科技有限公司(以下简称“搜尔公司”)、上海任意门科技有限公司(以下简称“任意门公司”)因与被上诉人上海奉翊实业发展有限公司(以下简称“奉翊公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初3385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人搜尔公司、任意门公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。上诉人需支付的占用费、免租期租金及违约赔偿金总额不应超过三个月租金的金额。事实与理由：第一，一审计算的占用费金额有误。一审法院已查明双方合同解除日为2018年9月22日，且被上诉人已于2018年10月5日收回房屋，现一审法院判决上诉人承担占用费人民币(以下币种均为人民币)6万元，明显不当。根据租赁合同约定的占用费计算方式为每平方米每天9.4元，则占用费应为24,601.30元。一审法院计算租金的期限有误。上诉人提供证据证明其已于2018年8月告知物业公司上诉人已经搬离的事实，一审法院对该明确的事实不予确认，相反仅根据被上诉人的陈述，认定上诉人于2018年10月5日搬离房屋。第二，一审法院适用法律错误。首先被上诉人有减损义务。根据《合同法》第一百一十九条的相关规定，被上诉人作为出租方，应当及时了解出租房屋的状况，减少损失。其次，一审法院对双方当事人的权利义务判定不对等。一方面，对于免租期的租金，一审法院在判定了上诉人承担违约金的同时判定上诉人承担免租期的租金，明显加重了上诉人的负担；另一方面，该合同即使完全履行，被上诉人能收取的租金也仅为12个月，而现在上诉人承担的各种违约金已经相当于10个月的租金。被上诉人奉翊公司辩称：不同意上诉人搜尔公司、任意门公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。奉翊公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《绿地融信商业中心(出租合同)》及《租赁合同之补充协议》于2018年9月22日解除；2、判令搜尔公司支付从2018年8月15日起至2018年9月22日止的租金37,296.21元；3、判令搜尔公司支付从2018年7月1日起至2018年12月10日止的物业费26,819.68元；4、判令搜尔公司支付租金逾期违约金(其中8月份租金以28,780.37元为本金，从2018年8月9日起计算至实际支付之日止；9月份租金以8,515.84元为本金，从2018年9月9日起计算至实际支付之日止；以日千分之二的标准计算)；物业管理费逾期违约金(其中7-9月份的物业费以15,099元为基数，自2018年7月11日起计算至实际支付之日止，10-11月底的物业费以10,066元为本金，自2018年10月11日起计算至实际支付之日止；以日千分之二的标准计算)；5、判令搜尔公司支付占用费73,646.21元(以9.4元/平方米/天为标准，从2018年9月23日起计算至2018年12月10日止)；6、判令搜尔公司支付两个月免租装修期间的租金57,560.74元；7、判令搜尔公司支付违约赔偿金172,682.22元；8、确认奉翊公司没收搜尔公司的保证金101,440.11元;9、判令任意门公司对搜尔公司的上述第2-7项应付款项承担连带清偿责任；10、由搜尔公司、任意门公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX-XXX栋XXX单元房屋(以下简称“系争房屋”)的所有权人是案外人袁某某、钟某某。2016年4月22日，袁某某、钟承启与奉翊公司签订《委托经营管理协议》，将系争房屋委托奉翊公司经营管理，委托经营期自2017年1月1日至2021年12月31日。2017年6月5日，奉翊公司(作为甲方)与任意门公司(作为乙方)签订《绿地融信商业中心(出租合同)》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积201.32平方米，该房屋租赁期自2017年9月15日至2019年9月14日止。免租装修期自2017年7月15日起至2017年9月14日止(含首尾两日)。免租装修期内免租金,不免物业管理费和其他水电等公共事业费。在本合同签署后5个工作日内,乙方须向甲方及物业管理公司支付附件五列明的保证金,以保证其履行本合同之条款。本合同项下之保证金包含租金保证金及向管理公司支付管理费保证金。租赁期间,甲方有权从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的房屋租金、管理费和由于乙方原因发生的本合同所约定的违约事件应支付的违约金或将上述保证金用于赔偿本合同所述的因乙方或乙方职员原因给甲方造成的损失。在租赁期内,因一方违约,守约方有权根据本补充条款的约定提前解除本合同。乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金且经甲方催讨后5日内不支付时,无论乙方是否已支付该房屋电费等公用事业费或物业管理费;或乙方拖欠支付物业管理费、停车费、电费等公用事业费中任何一项费用达10天;或未及时支付、补足电费押金、保证金达10日的(以物业管理公司记录为准),在不影响甲方行使其他权利的前提下,甲方有权要求物业管理公司停止向该房屋提供电及其他物业管理服务直至乙方付清拖欠租金、其他费用及违约金。由此造成对乙方营业的影响,甲方无需承担任何责任。同时乙方同意承担甲方及物业管理公司采取本条措施期间的该房屋租金、物业管理费和本合同约定的其他任何费用及重新接电及其他公用设备的费用。若在甲方及物业管理公司采取措施后,乙方已经及时付清其拖欠的费用的情况下,甲方及物业管理公司应于当天解除其已采取的措施,保证乙方正常营业。乙方逾期支付租金、物业管理费、需补缴的租赁保证金等本合同约定由乙方支付的任何费用,每逾期1日,应按所欠款项的千分之二标准向甲方支付逾期付款违约金,该违约金自应付款之日起算至实际付款之日止。甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间,根据本合同约定收回该房屋及甲方提供之设备,本合同亦随即提前解除,且乙方应向甲方承担如下违约责任(以下违约责任可同时适用)：(1)按本合同租金标准向甲方补缴相当于乙方已经享用的装修免租期、免租期(如有)期间之租金;(2)补足乙方已经享用的租赁期内的减、免的租金额(如有)；(3)按逾期应付款项的日千分之二的标准向甲方支付逾期付款违约金；(4)除乙方已支付的保证金被甲方全部没收外,乙方同意按6个月租金的标准一次性赔偿因下列违约行为给甲方造成的损失;若不足以弥补甲方损失的,乙方还应赔偿差额部分。本条所述的违约事件包括：乙方逾期超过15天或以上未支付租金或多次逾期且在租赁期内逾期天数累积达到30天或以上的；……每月租金为28,780.37元；乙方应在签署租赁合同后的五个工作日支付一个月的租金作为该房屋首期房屋租金。先付后用,按每一个月支付的原则(为一个“支付周期”),乙方于每一支付周期开始前7日向甲方支付该期租金。物业管理费为每月5,033元；乙方应在签署租赁合同后五个工作日内支付3个月的物业管理费作为该房屋预付的物业管理费。其后各月的物业管理费,按季交纳,乙方应在每季度首月10日前履行交纳义务。租赁保证金为该房屋三个月租金和三个月物业管理费之和,即101,440.11元。甲方收取保证金后应向乙方开具收据。该合同并对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，任意门公司支付奉翊公司租赁保证金101,440.11元。2017年10月14日，奉翊公司(作为出租方)、搜尔公司(作为受让方)、任意门公司(作为转让方)签订《租赁合同之补充协议》，约定转让方及受让方向出租方申请将租赁合同的承租方由转让方变更为受让方。各方同意自2017年10月15日起，转让方将其在租赁合同项下的全部权利义务整体转让给受让方，而受让方成为租赁合同项下的合法承租方并承受转让方在租赁合同项下的全部权利及义务。转让方应当就受让方履行租赁合同向出租方承担连带保证责任(为避免疑问,该等连带保证责任适用于转让方在租赁合同项下应履行但未履行的义务及受让方在租赁合同项下任何应履行的义务)。出租方及转让方在租赁合同项下已行使的权利及/或已履行的义务(包括但不限于转让方已经支付的租金、物业管理费、及其他款项)均应被出租方、转让方及受让方不可撤销地认可为已履行,而转让方在本补充协议签署之日前在租赁合同项下应当履行但尚未履行的义务(包括但不限于对任何应付未付的款项的支付义务)由受让方承担,由此所产生的债权债务由受让方及转让方自行解决,与出租方无关。……除本补充协议所涉及的对租赁合同的变更外,租赁合同中的其它条款及约定均保持不变并在租赁合同的合同期内持续有效。该补充协议并对三方的其他权利义务作了约定。一审审理中，奉翊公司及搜尔公司一致确认，搜尔公司租金支付至2018年8月15日，物业管理费支付至2018年6月30日。2018年9月21日，奉翊公司向搜尔公司发送《解除合同通知书》，载明因搜尔公司拖欠2018年8月15日至2018年9月14日的租金，奉翊公司根据双方合同约定，通知搜尔公司于该通知书送达之日解除合同，搜尔公司应于2018年9月22日前返还房屋，逾期不返还的，按照每平方米每天9.4元支付房屋占用期间的使用费，同时还应支付该房屋在占用期间内的物业管理费及电费、电讯费、电话费等公共事业费,并按照合同约定支付拖欠的租金，承担违约责任，包括2个月装修期租金、逾期付款违约金、没收保证金、违约金等。该通知书于2018年9月22日送达搜尔公司。一审审理中，搜尔公司称，在合同履行期间，因搜尔公司承租的临近房屋装修，空气质量超标，搜尔公司只能于2018年7月底告知奉翊公司将搬离系争房屋，为此，搜尔公司提供工作人员与物业人员的微信聊天记录一份(证明奉翊公司物业人员至少于2018年9月20日知道搜尔公司已经搬走)、搬家费支付凭证一份、搜尔公司员工与奉翊公司员工孙防(音)的微信截图(证明搜尔公司于2018年8月29日因忍受不了甲醛超标，已通知奉翊公司解除合同)、现场照片(证明搜尔公司搬离的情况及房屋已由奉翊公司另外出租的情况)。奉翊公司对上述微信聊天及微信截图证据真实性不予认可，因为搜尔公司并未提供相应的聊天记录及微信截图的载体，且即使是真实的，搜尔公司搬离系争房屋未与奉翊公司办理交接手续并持有系争房屋钥匙，不能视为系争房屋已经在奉翊公司掌控之下。奉翊公司于2018年12月5日将系争房屋内搜尔公司的物品腾空并收回房屋。即使搜尔公司曾向奉翊公司提出解约，也是陈述可能不租了，并未明确解约，且搜尔公司没有合同解除权。2018年10月13日，奉翊公司与案外人翔益公司签订房屋租赁合同，租期自2018年12月10日起计算，但是这时搜尔公司在系争房屋内的物品并未腾空，2018年12月5日奉翊公司将涉案房屋对外出租给案外人。一审法院认为：奉翊公司与搜尔公司、任意门公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。奉翊公司与搜尔公司、任意门公司于2017年10月14日签订了《补充协议》，将任意门公司与奉翊公司签订的房屋租赁合同中的权利义务转让给了搜尔公司，同时任意门公司自愿对搜尔公司在租赁合同履行中的债务承担连带责任，故奉翊公司要求任意门公司对搜尔公司的债务承担连带责任，与法无悖，一审法院依法予以准许。一审审理中，搜尔公司称其因临近房屋装修的甲醛超标无法正常使用系争房屋因而解除合同搬离系争房屋，但搜尔公司对此未能提供相应证据证明，故一审法院对此不予认可，搜尔公司称其已于2018年8月搬离系争房屋但未与奉翊公司办理交接手续，对此搜尔公司提供的证据不足以证明该节事实，一审法院不予采信，故搜尔公司在租赁系争房屋过程中，拖延支付租金已构成违约，奉翊公司据此要求确认双方之间签订的租赁合同及补充协议于2018年9月22日解除，于法有据，一审法院予以支持。奉翊公司要求搜尔公司支付2018年8月15日至同年9月22日的租金37,296.21元，于法有据，一审法院予以支持。关于物业费，因奉翊公司自认其于2018年12月5日收回房屋，故物业费应计算至2018年10月10日，即为26,507元。关于租金和物业费的逾期付款违约金，该诉请计算的起止时间和本金无误，但一审审理中搜尔公司要求一审法院调低标准，一审法院综合考虑双方当事人的合同履行情况及奉翊公司的实际损失，酌情将该计算标准调整为日万分之五。关于占用费，现搜尔公司无法提供证据证明其搬离时与奉翊公司办理过交接手续，故一审法院对搜尔公司的搬离时间不予认可，但根据奉翊公司与下一家承租人签订合同的时间及奉翊公司自认的腾房时间，一审法院综合本案中双方当事人的合同履行情况，酌情判令搜尔公司支付奉翊公司占用费6万元。关于免租期的租金，合同中明确约定了因搜尔公司原因提前解约的，搜尔公司理应足额补交。免租期系奉翊公司对于搜尔公司完整履行合同的一种优惠条件，故搜尔公司应补交免租期内的所有租金。根据合同约定，搜尔公司违约无权要求退还保证金，保证金不予退还本身是针对搜尔公司违约而约定的违约责任，现一审法院根据双方当事人的合同履行情况及奉翊公司的实际损失，酌情将保证金和违约金两项诉请一并处理，现确认搜尔公司在被扣除保证金后，应支付奉翊公司违约金5万元。任意门公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，一审法院作出判决：一、奉翊公司与搜尔公司之间签订的《上海绿地融信商业中心(出租合同)》及《租赁合同之补充协议》于2018年9月22日解除；二、搜尔公司应于判决生效之日起十日内支付奉翊公司自2018年8月15日起至9月22日止的租金37,296.21元；三、搜尔公司应于判决生效之日起十日内支付奉翊公司自2018年7月1日起至12月10日止的物业费26,507元；四、搜尔公司应于判决生效之日起十日内支付奉翊公司租金逾期付款违约金(其中2018年8月份租金以28,780.37元为本金，自2018年8月9日起计算至实际支付之日止；2018年9月份租金以8,515.84元为本金，从2018年9月9日起计算至实际支付之日止，均以日万分之五为标准计算)；五、搜尔公司应于判决生效之日起十日内支付奉翊公司物业费逾期付款违约金(其中2018年7至9月份的物业费以15,099元为基数，自2018年7月11日起计算至实际支付之日止，2018年10至11月底的物业费以10,066元为本金，自2018年10月11日起计算至实际支付之日止，均以日万分之五为标准计算)；六、搜尔公司应于判决生效之日起十日内支付奉翊公司占用费6万元；七、搜尔公司应于判决生效之日起十日内支付奉翊公司免租期租金57,560.74元；八、搜尔公司应于判决生效之日起十日内支付奉翊公司违约赔偿金5万元；九、任意门公司应对搜尔公司的上述款项承担连带清偿责任。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，本案一审审理中，奉翊公司及搜尔公司一致确认，搜尔公司租金支付至2018年8月14日；一审法院查明的其余事实属实，本院予以确认。本院认为：关于系争房屋的返还时间，上诉人主张其于2018年7月底即告知被上诉人将搬离系争房屋，并于2018年8月24日搬离系争房屋，故租金仅应计至2018年8月24日。但上诉人未提供充分证据证明其上述主张，且未与被上诉人办理房屋交接手续，故对于上诉人的该项主张，本院无法采纳。由于上诉人未能证明其实际返还系争房屋的时间、被上诉人在一审中自认于2018年12月5日收回系争房屋，故一审法院根据被上诉人自认的房屋收回时间，并综合考虑案件的具体情况，酌情确定上诉人向被上诉人支付合同解除后的占用费6万元，较为合理，本院予以认同。关于免租期租金，根据双方租赁合同约定，在因上诉人违约而导致合同提前解除的情况下，上诉人理应补缴免租期租金。关于违约赔偿金，一审法院基于双方当事人的合同履行情况、被上诉人的实际损失情况等因素，对合同约定的违约赔偿金予以酌情调低，确定上诉人在被扣除保证金后向被上诉人支付违约金5万元，尚属合理，可予维持。此外，因被上诉人自认实际收回系争房屋的时间是2018年12月5日，故物业费应计至2018年12月5日止，一审法院对该项费用的计算有误，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初3385号民事判决第一、二、四、五、六、七、八、九项；二、变更上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初3385号民事判决第三项为：上海搜尔信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海奉翊实业发展有限公司自2018年7月1日起至2018年12月5日止的物业费25,992.34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4,093.10元，由上海奉翊实业发展有限公司负担2,543.50元，由上海搜尔信息科技有限公司、上海任意门科技有限公司负担1,549.60元；二审案件受理费8,186.20元，由上海搜尔信息科技有限公司、上海任意门科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 张常青审判员 徐 江二〇一九年十月二十九日书记员 陈雅葳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。