贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10445号 原告：石磊，男，汉族，1966年8月24日出生，住贵州省毕节市。 原告：刘太艳，女，汉族，1969年5月9日出生，住贵州省毕节市。 被告：毕节市亿翔房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区环东路。统一社会信用代码：915205025806504474。 法定代表人：周拥军。 委托诉讼代理人：吕禹（特别授权代理），系公司员工。 原告石磊、刘太艳与被告毕节市亿翔房地产开发有限公司（以下简称亿翔房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告石磊、刘太艳，被告亿翔房开公司的委托代理人吕禹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1依法判令被告支付原告逾期办证违约金暂计人民币共计107,638.00元（从2016年6月30日暂计算至2019年6月29日（共1095天）每日按已交付房价款0.03%支付违约。327,665.00元×0.03%×1095天=107,638.00元）;2、依法判令被告在15日内退还原告的契税为总房款的2.5%,被告应退还原告总房款的1%为3,276.70元(327,665.00元×1%）；3、依法判令被告退还原告交“四通费”之一有线电视宽带入户费1,300.00元；4、依法判令被告将代收的契税4,915.30元，维修基金6,553.00元交到相关部门，把发票交给原告；5、依法判令被告在15日内办妥房地产权证并交付原告；6、依法判令被告负担本案全部诉讼费用。 事实和理由：原、被告于2013年9月24日签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设的位于毕节市××学院路（××路，峰景丽都东侧）第A幢23楼04号房。合同约定房屋总价款为327,665.00元,其中首付款为107,665.00元,其余款项为按揭付款，并约定了逾期付款违约责任。其中逾期付款违约金约定为：“原告逾期付款每日按逾期应付房价款的万分之一计算违约金”。被告逾期交房违约金约定为：“被告按日逾期应付已交付房价款的万分之一计算违约金”。被告逾期办证违约金为：“被告按日逾期应付已交付房价款的万分之一计算违约金”。合同签订后，原告按约支付了购房价款。但是，从商品房交付使用至今，被告仍未按约办妥原告所购商品房的房地产权证。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为：依据相关法律规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房、办证的违约金作了明确约定,被告该当按照合同约定予以执行。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉商品房进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向本院起诉，请求依法判决。 被告亿翔房开公司辩称，1、原告与被告签订商品房买卖的日期是2013年9月24日，约定办理房屋转移登记有关文书时间为2016年6月30日，现已过诉讼时效，另外2016年6月30日在此合同上约定的转移登记相关文书及为当时办理房屋产权证书的相关文书，但在2015年3月1日国务院颁发了不动产暂行条例之后，毕节地区的房产局合并到国土资源局，在毕节地区的不动产登记挂牌时间大约为2016年2月份，此时办理的产权证为不动产产权证书，而不是当时在合同约定的房屋产权证书，但房开公司在办理证书时就多了很多手续，原告与被告签订的商品房买卖合同第八章第五项第二小点明确规定如因国家部门因素，而非出卖人的责任，出卖人不能在规定时间办理证书的，办证时间顺延。因后来办理的是不动产产权证，相关部门整合还有资料的变动属于国家因素，从不动产中心挂牌到正式办理产权证，以及出卖人准备办证资料的时间约为2-3年，所以原告要求计算办证违约金的时间应扣除国家职能部门变动和整合所花费的时间，即从2019年9月30日起开始计算。另外合同约定办证违约金为日万分一，而原告诉讼请求为日万分之三，请求法院依照银行同期利率给买受人计算从2019年9月30日至之后的办证违约金。2、原告与被告签订商品房买卖合同时，被告人代收代缴契税，被告正在及时的办理相关的办证手续，等东锦名都项目首登审批通过会给原告缴纳代收的契税，但契税金额不定。3、房开公司收取的电视宽带入户费为安装费，当时并没有明文规定收取多少，是放开公司根据自己的成本并告知业主后进行收取。4、房开公司办理不动产权证时，会将代收维修基金及契税交到相关部门。5、东锦名都项目消防已通过验收，正在毕节市国土资源和规划局办理落宗落幢，会以最快速度办理完东锦名都项目的转移相关文书。6、请求法院驳回原告诉讼费的诉请。 经本院审理查明：二原告系夫妻关系，2013年9月21日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告修建的位于毕节市××学院路（××路，峰景丽都东侧）第A幢23层4号房。合同约定房屋总价款为327,665.00元,其中首付款为107,665.00元,余款220,000.00元向银行按揭贷款，交房时间为2014年5月31日前。被告承诺于2016年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，并约定出卖人超过约定时间办理有关文书，从约定时期180日内按已交房款万分之一承担违约责任；超过180日的，按日向买受人承担已交房款0.03%承担违约责任。合同约定原告委托被告办理商品房转移登记。合同签订后，原告按约定向被告交付了全部购房价款，被告代收了原告税费8,192.00元、维修基金6,553.00元。但被告未按约办理所购商品房的不动产产权证交给原告。庭审过程中查明，涉案房屋在法庭辩论终结前未取得房屋所有权初始登记证书，涉案房屋不符合办理转移登记条件。 上述事实，有原告方提交的各项证据及被告的陈述，经质在卷为凭，本院依法予以确认。被告未向法庭提供证据。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告约定在2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。综合全案来看，被告确实存在各种违约情形，根据原告的诉请，逐一分析。原告请求的办证违约金问题，合同法规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的或高于造成的损失的，当事人可以请求适当增加或减少，合同法解释（二）规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。原、被告双方签订的合同约定，从约定时期180日内按已交房款万分之一承担违约责任，超过180日的，按日向买受人承担已交房款0.03%承担违约责任。由于原告方未提供相关证据证明其受到的实际损失数额，故参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算较为妥当。双方约定逾期180日以后按已交房款0.03%承担违约责任，被告请求调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，虽原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方式，但因约定过高，且被告给原告造成的损失数额难以确定，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定。故原告请求的交付相关文书的违约金，以原告已付购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算较为合理。 关于办证违约金的计算问题，原、被告在合同中约定：“2016年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，根据双方约定交付有关文书时间为2016年6月30日，由于被告未在约定时间内履行自己应交付的相关文书，构成违约。故违约金的起算时间从2016年6月30日之次日开始，即2016年7月1日计算。对于被告辩称，原告的主张已超过诉讼时效，超过诉讼时效的时间应当予以扣减的问题。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，根据合同约定，被告应当支付办证违约金开始计算时间为2016年7月1日起，原告向本院起诉的时间为2019年8月21日,2016年8月21日前的违约金超过三年诉讼时效，本院不予支持。故原告请求的违约金以原告已付购房款327,665.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间从2016年8月21日起。违约金的截止时间为被告交付自己应交付的相关文书到相关部门并通知原告之日止。 对于原告主张被告在15日内办妥产权证并交付原告的请求，根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件。被告称涉案房屋的初始登记正在办理之中，即在法庭辩论终结前，被告未取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案商品房现尚不具备办证条件，属事实上的不能，待被告具备办证条件时，原告再行主张。对于原告主张被告代收的契税该当按总房款1%为3,276.70元(327,665.00元×1%）退还的问题。原告交纳了相关契税，并持有相关证据，根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，“契税税率为3%-5%契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。”《贵州省契税实施办法》规定，“契税税率为3%。”。《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节营业税优惠政策的通知》规定，“面积90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”“本通知自2016年2月22日执行。”。原告即在2016年2月22日前已交纳契税，被告公司未按1.5％税率代收契税，并不违反法律规定，该优惠政策的通知执行时间是从2016年2月22日开始，对已发生的民事行为，并无溯及力。故对于原告的该项主张，本院不予支持。 对于原告诉请退还“四通费”之一的有线电视宽带入户费1,300.00元的主张,原告未提交证据证明被告收取有线电视宽带入户费，故对原告这一主张，本院不予支持。原告诉请要求被告将代收的契税，维修基金交到相关部门，把发票交给原告的主张。根据中华人民共和国建设部、财政部制订的《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”。“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。由于契税及维修基金的交纳系买受人取得商品房应当交纳的税款，属于办理房屋产权证所需材料，被告方应当将交费发票交付相关办证部门，并不是交付给原告方。故对原告的该项请求，本院不予支持。对于诉讼费用的承担问题，根据《诉讼费交纳办法》规定，部分胜诉、部分败诉的，法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。原告的诉请并未完全得到支持，应当承担部分诉讼费用。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款,《中华人民共和国价格法》第四十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市亿翔房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告石磊、刘太艳支付逾期交付相关文书的违约金,违约金以购房本金人民币327,665.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2016年8月21日起计算至被告交付自己应交付的相关文书到相关部门并通知原告之日止； 二、驳回原告石磊、刘太艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1,272.00元（已减半收取），由原告石磊、刘太艳承担人民币572.00元，被告毕节市亿翔房地产开发有限公司承担人民币700.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇一九年十月二十五日 书记员  张 丽