广东省广州市黄埔区人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤0112执异180号异议人（案外人）：冼惠芳，女，1973年11月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：项梦曦，广东君鼎律师事务所律师。申请执行人：广州萝岗金发小额贷款股份有限公司，住所地广州市经济技术开发区科学大道****，统一社会信用代码914401015566838475。法定代表人：袁志敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：凌勇，该公司员工。被执行人：肇庆市高要区恒富置业有限公司，住所地，住所地肇庆市高要区南岸万福路**肇庆珀丽湾商住区奥维多一街**会信用代码914412836682307972。法定代表人：刘兰桂。被执行人：新兴县康乐新城有限公司，住所地，住所地广东省云浮市新兴县太平镇下沙村民委员会高洞东之三会信用代码91445321755619506R。被执行人：赵志坚，男，1965年6月14日出生，汉族。被执行人：刘恩辉，男，1971年9月26日出生，汉族。被执行人：刘兰桂，女，1966年2月28日出生。被执行人：孙健霞，女，1977年12月8日出生，汉族。本院在执行广州萝岗金发小额贷款股份有限公司（以下简称金发公司）与肇庆市高要区恒富置业有限公司（以下简称恒富公司）、新兴县康乐新城有限公司（以下简称康乐公司）、赵志坚、刘恩辉、刘兰桂、孙健霞金融借款合同纠纷一案[案号：（2019）粤0112执2588号]过程中，案外人陈振平对该案执行标的提出书面异议，请求中止对位于肇庆市高要区南岸府前大街94号恒富大厦1212号房屋（以下简称案涉房屋）的执行并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭，进行公开听证，现已审查终结。异议人冼惠芳提出如下异议请求：中止对案涉房屋的执行并解除查封。事实和理由：2017年7月19日，冼惠芳与恒富公司签订商品房买卖合同，合同编号2017073648，约定购买案涉房屋，房屋建筑面积59.31平方米，房屋价款23万元，购房目的用于居住。自商品房买卖合同成立并生效后并对该商品房办理了预售登记。冼惠芳于2016年9月28日全部付清购房款23万元。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。综上所述，冼惠芳在黄埔法院查封前已与被执行人恒富公司签订了有效的商品房买卖合同，并已付清了购房款，恒富公司向冼惠芳发出收楼通知书，冼惠芳也已经收楼并实际使用。请黄埔法院依法裁定中止对案涉房屋的执行并解除查封，切实维护异议人的合法权益。申请执行人金发公司辩称：不同意异议人的异议请求，案涉房屋没有办理备案登记，也不符合物权登记的条件。被执行人恒富公司、康乐公司、赵志坚、刘恩辉、刘兰桂、孙健霞未提出答辩意见，也未提供证据材料。本院查明，2018年12月26日，本院对金发公司与恒富公司、康乐公司、赵志坚、刘恩辉、刘兰桂、孙健霞金融借款合同纠纷一案作出（2018）粤0112民初6382号民事调解书，内容如下：1.截至2018年12月10日，孙健霞确认尚欠金发公司欠款841418.75元；上述款项共分十一期偿还，每个月为一期，每期还款日为27日，其中，第一期于2019年2月27日前归还本金41418.75元及相应利息；第二至十一期（即2019年3月到2019年12月27日），每期偿还本金80000元及相应利息；利息自2018年12月11日起至实际还清之日止，以未还债务为基数，按月利率2%计收，利息自2019年2月起按月支付；2.恒富公司、康乐新城公司、赵志坚、刘兰桂、刘恩辉为第一项的债务承担连带清偿责任；恒富公司、康乐新城公司、赵志坚、刘兰桂、刘恩辉承担清偿责任后可向孙健霞追偿；3.如恒富公司、康乐公司、赵志坚、刘恩辉、刘兰桂、孙健霞有任意一期未按上述约定按期足额履行还款义务，金发公司有权就恒富公司、康乐公司、赵志坚、刘恩辉、刘兰桂、孙健霞未还款项向法院申请强制执行；4.金发公司放弃其余诉讼请求；5.案件受理费6485.6元，由恒富公司、康乐公司、赵志坚、刘恩辉、刘兰桂、孙健霞承担。该案生效后，恒富公司、康乐公司、赵志坚、刘恩辉、刘兰桂、孙健霞未履行生效判决确定的义务，金发公司向本院申请执行，本院予以受理，案号为（2019）粤0112执2588号。执行过程中，本院查明恒富公司名下有包括案涉房屋在内的多处不动产，遂于2019年7月25日予以预查封。另查明，2017年7月19日，冼惠芳与恒富公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定冼惠芳向恒富公司购买案涉房屋，总金额23万元。冼惠芳述称，其丈夫于2016年9月28日向刘恩辉转账20万元，其于2016年9月25日向刘恩辉转账3万元，上述款项均系支付房款，并提供了转账凭证。2018年11月5日，冼惠芳签收了收楼确认书。关于上述商品房买卖合同的备案登记情况，本院函询肇庆市高要区住房和城建局，该局函复称，案涉房屋已在该局的商品房买卖合同网签系统上提交申请备案，由于恒富公司没有提交预售款缴存到预售监控账户的证明，也没有提交已签订的《商品房买卖合同（预售）》到该局办事窗口办理合同鉴证手续，因此一直处于申请备案状态。冼惠芳提交的转账记录、恒富公司的说明、增值税发票、完税凭证等证据显示：1.2016年9月25日，冼惠芳的账户支出30017元；2.恒富公司于2016年9月25日出具的收款凭证显示，该公司收到冼惠芳购买1212房的购房定金30000元；3.恒富公司出具说明，称根据该公司运营及财务安排，1212房业主冼惠芳的预购房款3万元，按照恒富公司的指定，通过POS刷卡机转款到刘总4906的账户，此笔预购房款实际为恒富公司收取；4.2016年9月28日，冼惠芳的丈夫杜永大的账户支出200000元；5.恒富公司于2016年9月28日出具的收款凭证显示，该公司收到冼惠芳购买1212房的购房款200017元；6.恒富公司出具说明，称根据该公司运营及财务安排，1212房业主冼惠芳的购房款20万元，由冼惠芳的丈夫杜永大按照恒富公司的指定，通过POS刷卡机转款到刘总4906的账户，此笔购房款实际为恒富公司收取；7.杜永大的身份证、户口本、结婚证等，证实杜永大与冼惠芳于1996年登记结婚；8.增值税普通发票显示，2016年9月28日，冼惠芳缴纳了购买案涉房屋的增值税；9.2017年8月29日，冼惠芳缴纳了购买案涉房屋的印花税、契税。另查明，刘恩辉系恒富公司的股东，持股比例为99%。本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照我国民事诉讼法第二百二十七条的规定向执行法院提出异议，异议人陈振平有提出执行标的异议的权利。本案审查的焦点是，异议人冼惠芳是否案涉房屋的权利人，以及该项权利是否足以阻止对执行标的的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，冼惠芳在2017年7月19日与恒富公司签订《广东省商品房买卖合同》，并于2018年11月5日收楼使用，均早于本院的查封时间即2019年7月25日。关于支付价款，冼惠芳、杜永大的转账、恒富公司的收款凭证和说明及刘恩辉系恒富公司持股99%的大股东、冼惠芳已缴纳案涉房屋的增值税、完税凭证等证据，可形成证据链，证实冼惠芳已支付完全部房款。另外，案涉房屋一直未办理过户登记的原因在于恒富公司而非买受人冼惠芳。综上，冼惠芳的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：停止对肇庆市高要区南岸府前大街94号恒富大厦1212号房的执行并解除查封。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 李 桂 模审判员 姜 莉 莎审判员 芮雪春子二〇一九年十月二十四日书记员 丁  慧附：本裁定主要法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。