江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初1435号 原告：葛彬，男，1987年12月7日生，汉族，住江苏省睢宁县。 委托诉讼代理人：赵帅，江苏彭城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：支倩倩，江苏彭城律师事务所律师。 被告：杨森，男，1994年4月12日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：杨孝平，男，1964年10月23日生，汉族，住徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：袁雪薇，江苏永伦律师事务所律师。 原告葛彬与被告杨森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵帅、支倩倩，被告的委托诉讼代理人杨孝平、袁雪薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行原被告签订的《徐州市存量房买卖协议》，协助原告办理位于徐州市云龙区产的解除抵押登记手续，并将该房产交付给原告；2、待位于徐州市房屋具备产权变更登记条件后，被告协助原告办理上述房产的产权变更登记手续；3、被告赔偿原告中介损失费1.5万元；4、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年4月18日，原被告在徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司绿地商务城店的居间下，签订《徐州市存量房买卖协议》，协议约定被告将其所有的国信上城学府A10-1-201室面积约134.57平方米的房屋以1245000元的价格出卖给原告，定金15万元。2018年6月30日前支付首付款50万元，中介费1.5万元，由原告交付，若被告违约，则赔偿原告中介费损失。合同签订后，原告向被告支付15万元定金及中介费1.5万元。后应被告要求，原告于9月12日交付房款15万元。2017年10月12日，原被告达成《补充协议》，协议约定原告支付给被告的15万元用于偿还涉案房屋的按揭贷款，余款94.5万元通过资金监管打入被告账户。但被告并未将该款用于涤除涉案房屋的抵押权，而且在收到原告上述款项后明确表示不愿出售房屋。为维护原告合法权益，特向法院起诉。 被告杨森辩称：1、被告并未授权杨孝刚代售房屋，被告父亲杨孝刚的行为是无权代理，其签订房屋买卖合同的行为不是被告的意思表示。2、即便认定该房屋买卖合同有效，原告也未按合同约定支付定金及房款。而且根据目前徐州市的限售政策等两部分原因，该房屋买卖合同也不具备履行的条件，应当终止履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月18日，杨孝刚以杨森（甲方，出卖方）名义和葛彬（乙方，买受方）、徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司（丙方，居间方）签订《徐州市存量房买卖协议》，约定甲方将坐落于国信上城学府A10-1-201室房屋出卖给乙方，建筑面积134.57平方米，房屋价款为124.5万元，该价格还包括水、电、煤气设备及物品的价格。该合同第五条约定，乙方采取贷款方式支付房款，于2018年6月30日前，支付首付款50万元。于2018年7月30日前，办理完相关贷款批准手续，并及时向交易中心提供银行贷款确认单。贷款金额不足部分，由乙方以现金形式补齐。合同第七条约定，本协议佣金共计1.5万元，由乙方承担。合同第八条约定，在签订本协议之日，乙方交付甲方购房定金15万元，由甲方代保管。该定金作为购房款。合同第九条约定，甲乙双方同意在2018年6月30日前办理上述房地产存量房网上备案及签订资金监管协议手续。合同第十条约定，甲方取得上述房产全部房款当日将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并移交给乙方。合同第十一条约定，若甲方不能按协议规定期限交付房产或乙方不能按协议规定期限支付房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付千分之五的违约金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金240000元整，本协议终止。甲乙双方签订本协议后，若乙方悔约，应书面告知甲方，甲方应在15日内，将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金240000元给甲方。若甲方悔约，应书面告知乙方，并在15日内，将已付购房款返还给乙方，甲方同时支付违约金240000元给乙方。若乙方违约，则佣金照常收取。若甲方违约，除甲方应付佣金照常收取外，甲方应赔偿乙方的佣金损失。合同第十六条约定，上述房地产甲方有贷款，剩余贷款金额约为45万元，过户前由甲方偿还。产权过户时资金监管约定：由乙方支付（甲方将定金返还乙方支付首付款）。甲方此房有贷款，2018年5月满一年，如在此之前可以还款，则于还款完30日内到产权处办理过户手续。该合同首页甲方（出卖方）信息处为杨孝刚、杨森，在甲方签章处有杨森的名字，杨森名字下方有“杨孝刚代”字样签名。杨孝刚及杨森均陈述二人是父子关系。 2017年7月31日，葛彬支付中介费1.5万元。2017年7月18日葛彬向杨孝刚支付定金10万元，2017年8月4日葛彬又向杨孝刚支付定金5万元。2017年10月12日，杨孝刚（甲方）与葛彬（乙方）签订《补充协议》，约定乙方于2017年10月12日支付甲方部分房款15万元整，此款甲方用于还此房贷款。余下房款94.5万元整由产权处资金监管处于过户完毕打入甲方账户。至诉讼时，葛彬已经向杨孝刚支付房款15万元、定金15万。 涉案房屋坐落于徐州市云龙区国信上城210（原A10）号楼1-201室房屋登记在杨森名下，该房屋不动产登记证书载明抵押权人为中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行，债务履行期限为2017年4月20日至2047年4月20日，被担保主债权数额为45万元。截止2019年8月28日，被告杨森在该行尚有432935.8元贷款余额未清偿。 庭审中，原告提供了和杨孝刚的短信记录、电话录音，短信记录显示原告葛彬分别于2018年5月25日、2018年6月7日催促杨孝刚尽快偿还涉案房屋贷款。电话录音显示杨孝刚向原告明确表示拒绝出售涉案房屋，具体赔偿服从法院判决。 另查明，在购买房屋的过程中，杨孝刚、葛彬曾和杨森进行视频通话，视频中杨孝刚向杨森介绍葛彬时说“儿子，他是买你房子的”，葛彬然后问杨森“杨森，是吧，你授权你父亲卖你房子，是吧……然后得经过你同意”，虽然视频画面比较卡顿，但是能听到杨森回答“是的，是的……我同意的”，同时也可以看到杨森也在点头。 庭审中，本院向原告释明其是否要求解除合同，原告不同意变更诉请并坚持原诉请，即继续履行合同。 本院认为：一、关于被告父亲杨孝刚是否有代理权，《徐州市存量房买卖协议》是否对原被告双方发生法律效力的问题。涉案坐落于徐州市云龙区国信上城210（原A10）号楼1-201室房屋登记在被告杨森名下，而《徐州市存量房买卖协议》由杨孝刚代替杨森与原告葛彬签订。被告杨森辩称其没有授权杨孝刚代理出卖房屋，杨孝刚也没有其提供的书面授权委托书，被告不认可杨孝刚代为出卖房屋并与原告签订的《徐州市存量房买卖协议》。但是，根据原告提供的视频可以看出，在买卖房屋的过程中，原告曾向被告确认过杨孝刚代理权的问题，能够看到及听到被告对于杨孝刚代理出卖房屋的行为是知晓且同意的。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条的规定，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。因此，杨孝刚即便是没有被告出具的书面授权委托书，通过被告的口头授权依然构成有权代理，杨孝刚代理被告杨森出卖房屋的行为对被告发生效力，《徐州市存量房买卖协议》及《补充协议》的买受人为原告葛彬，出卖人为被告杨森，该协议合法有效，对原被告发生法律效力。 二、关于《徐州市存量房买卖协议》是否继续履行的问题。该存量房买卖协议合法有效，对双方当事人均发生法律效力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。但是原告提供的录音可以反映出在履行合同的过程中，杨孝刚明确向原告表示不再出卖房屋，被告在庭审中也对该买卖协议不予认可，以原告未按照合同约定支付定金和首付款为由拒绝继续履行合同义务。原告虽然未在合同签订当日交付定金，但原告于2017年7月18日、2017年8月4日分别向杨孝刚交付定金10万元和5万元，被告杨森及杨孝刚均未提出异议，是以行为的方式默认合同继续履行。被告主张按照合同约定，该协议已经终止，不存在继续履行的基础。《徐州市存量房买卖协议》第十一条规定，若被告不能按协议规定期限交付房产，逾期超过15日视同违约，由违约方向对方支付违约金240000元，本协议终止。而双方于2017年10月12日签订补充协议，重新约定了房款支付方式，原告也按照补充协议的约定支付了部分购房款，后被告明确表示不出卖涉案房屋,此系被告的违约行为导致合同没有履行。但是否行使合同解除权，以及依据何种事实和理由行使合同解除权取决于当事人的意思自治，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告要求继续履行合同，虽然涉案房屋存在抵押权未涤除，但是原告同意代为被告清偿银行贷款。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此在原告代为被告清偿贷款本息后，同样可以将抵押权涤除。原告的主张既符合履行合同时应遵守的诚实信用原则，也有利于维护守约方的利益促进公平交易的实现，因此对于原告基于继续履行合同而主张的下列诉讼请求：1、被告继续履行原被告签订的《徐州市存量房买卖协议》，协助原告办理位于徐州市云龙区产的解除抵押登记手续，并将该房产交付给原告；2、待位于徐州市房屋具备产权变更登记条件后，被告协助原告办理上述房产的产权变更登记手续，将该房产从被告名下过户至原告名下，本院予以支持。但原告应将剩余购房款94.5万元交付于被告。若原告代为被告清偿尚余贷款本息，则应将所有清偿款项中从原告应支付的94.5万中予以扣除。 被告在履行涉案协议中存在违约行为，按照合同约定：若甲方违约，除甲方应付佣金照常收取外，甲方应赔偿乙方的佣金损失。因此对于原告主张的中介费（佣金）损失1.5万元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民法通则》第六十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、被告杨森继续履行原、被告签订的《徐州市存量房买卖协议》； 二、被告杨森自本判决生效之日起十日内协助原告葛彬办理位于徐州市云龙区产的解除抵押登记手续，并将该房产交付给原告； 三、原告葛彬在上述房产解除抵押登记手续后十日内一次性支付被告杨森剩余购房款94.5万元（若原告葛彬代为被告杨森清偿尚余贷款本息，则应将所有清偿款项中从原告葛彬应支付的94.5万中予以扣除）； 三、待位于徐州市房屋具备产权变更登记条件后，被告杨森协助原告葛彬办理上述房产的产权变更登记手续； 四、被告杨森自本判决生效之日起十日内赔偿原告葛彬中介费损失1.5万元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费275元，财产保全费5000元，共计5275元，由被告杨森负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 胡 根 平 人民陪审员 孙 建 华 人民陪审员 杨 云 霞 二〇一九年十月十日 法官 助理 欧阳广威 书 记 员 阎 怡 辰