河北省南宫市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0581民初964号 原告（反诉被告）：陈明琛，男，汉族，1997年9月7日出生。 委托诉讼代理人：陈清胜，男，汉族，1971年6月25日出生，系原告（反诉被告）之父。 委托诉讼代理人：张春雨，北京慕公律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北建兴房地产开发有限公司，住所地石家庄市高新区湘江道**，统一社会信用代码：91130101740157206U。 法定代表人：墨建平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘国霞，该公司副经理。 委托诉讼代理人：张正坡，河北龙洲律师事务所律师。 原告陈明琛与被告河北建兴房地产开发有限公司（以下简称河北建兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，同年6月24日被告河北建兴公司提起反诉，本院予以合并审理，依法适用普通程序，于2019年8月9日、2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈明琛的委托诉讼代理人陈清胜、张春雨，被告（反诉原告）河北建兴公司的委托诉讼代理人刘国霞、张正坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈明琛向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行合同编号为ＧＦ-2000-0171的商品房买卖合同，将位于南宫市的房屋交付给原告，并将上述房屋过户备案至原告名下；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月1日，原、被告就位于南宫市的房屋签订商品房买卖合同，合同编号为ＧＦ-2000-0171，合同约定的总房款为345168元，被告向原告交付房屋的时间为2015年6月30日，合同签订后，原告即向被告支付房款125168元，后因房价上涨，被告拒绝按原合同继续履行。综上，原告认为，原告与被告签署的商品房买卖合同是双方真实意愿的表达，是合法有效的合同，双方应当依法履行，且本合同具有继续履行的条件，现原告为维护本人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，特诉至本院，请求贵院依法维护原告合法权益。 原告陈明琛为证明其主张,提供证据如下: 1、编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，用于证明原告购买诉争房屋的事实。 2、收款收据1份，用于证明原告已交付购房款125168元。 3、中国农业银行卡交易明细清单，用于证明原告于2014年1月10日向被告支付首付款100168元。 4、2018年8月25日陈明琛父亲在被告售楼部与被告会计现场谈话录音、2019年9月7日原告陈明琛父亲与被告以前售楼员张红瑞的通话录音，用于证明在商品房买卖合同履行过程中被告因房价上涨拒绝履行合同。 5、证人自魏玉仲的当庭证言，主要内容：其系原告之父陈清胜的表哥，2015年底曾陪同陈清胜到被告售楼部协商买房的事，被告方要求涨价但陈清胜不同意。 被告河北建兴公司对商品房买卖合同不认可,认为不是与其签订的;对收款收据无异议;对2018年8月25日原告父亲和对方会计的录音资料真实性无异议,认为原告没有按照合同约定办理按揭贷款，这本身就是一种违约行为，该录音是在2018年8月25日，在这种情况下被告要求涨价没有错误，这份录音足以证实原告存在违约行为;对2019年9月7日的录音证据真实性无异议,认为该录音证据能证明原告不能办理按揭的理由是原告的问题；对中国农业银行卡交易明细清单无异议；对魏玉仲的证言，认为不真实。 被告河北建兴公司未提交书面答辩状，庭审中辩称：2014年原告及其母亲薄兰锁在我单位在水一方项目订购了3号楼2套房产，2014年7月24日原告母亲薄兰锁与我公司签订正式商品房买卖合同，房产是3-2-1001室，然后原告陈明琛在2015年10月1日与我公司签订了商品房买卖合同，该房产系3-2-301室，其母亲薄兰锁所购房产已经办理按揭贷款手续，并于2015年7月14日双方办理交房手续，原告陈明琛在签订商品房买卖合同以后，既不依据合同约定办理按揭贷款又不交纳剩余房款，存在违约行为，而且我公司多次向陈明琛交涉，让其办理贷款，但是陈明琛一直拒绝办理，最后一次在2017年3月29日我们公司又通过短信向其履行通知的义务，但是陈明琛仅仅答复是你赔偿我经济损失12.5万元，如果不给违约金我没完。 反诉原告河北建兴公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除2015年10月1日双方签订的商品房买卖合同；2、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年10月1日陈明琛与反诉原告就在水一方小区3-2-301号房屋，签订了商品房买卖合同，房屋总价款345168元，反诉被告交纳首付款125168元，通过银行按揭贷款22万元，反诉原告于2015年12月31日前交付使用，其中合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任明确规定：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同签订后反诉被告仅支付了首付款125168元，但一直到2015年12月31日反诉被告既不办理银行按揭贷款也不向出卖人支付22万元的购房款。为此反诉原告多次通知反诉被告约谈协商，反诉被告均不予理会并拒不到场协商，为此反诉原告于2017年3月29日再次通过短信通知反诉被告，但反诉被告依旧拒不到场协商，并短信回复“赔偿违约金12.5万元，如果不给违约金，我没完”。综上所述，由于反诉被告存在既不依照合同约定办理银行按揭贷款，也不向出卖人支付剩余22万元的购房款的违约行为，为此反诉原告依据《中华人民共和国合同法》第94条第2款之规定，特提起反诉，望依法公正判决。 反诉原告河北建兴公司，为证明其主张,提供证据如下: 1、《预定房协议书》，用于证明2014年1月9日双方就购买诉争房屋及主要条款成了一致意见。 2、反诉被告母亲薄兰锁与反诉原告签订的《商品房买卖合同》和房屋交接手续，用于证明双方于2014年7月24日签订商品房买卖合同，并办理完按揭贷款，2015年7月交付使用。 3、反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》，该合同的内容与反诉被告提供的证据1基本相同，只是第八条交付期限不同，反诉被告提供的合同交付期限为2015年6月30日，反诉原告提供的是2015年12月31日，反诉被告提供的合同没有签订时间及被告公章，但反诉原告提供的合同签订时间为2015年10月1日并有合同专用公章和法定代表人手戳，用于证明合同是2015年10月1日签订及双方约定的具体内容。 4、中国建设银行南宫市支行贷款中心工作人员师志杰、王巧惠、赵子虎联名出具的情况说明，用于证明2015年6月陈明琛持诉争房屋的《预定房协议书》到建行南宫支行办理按揭贷款预申请手续，因陈明琛未满18周岁，不具备贷款主体资格，陈明琛表示待满足条件后再来办理，并将此情况反馈给反诉原告，后陈明琛一直未来办理。 5、反诉原告与韩桂平、崔保善之间的《商品房买卖合同》及物业服务手册，用于证明其他买房业主均已交付，不存在因涨价拒绝交付的问题。 6、反诉原被告之间的短信记录，用于证明2017年3月29日反诉原告通知反诉被告之父要求解除合同。 7、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，用于证明反诉原告已与建设银行签订个人住房最高额保证合同，不存在一户一签保证合同的情况。 反诉被告陈明琛对以上证据的质证意见为：对证据1中《预订房协议书》我们认可；对证据2薄兰锁签订的商品房买卖合同与交接手续的真实性我们认可，关联性我们不认可；对证据3原、被告之间的《商品房买卖合同》认可双方之间确实存在商品房买卖合同关系，但不认可签订时间为2015年10月1日；对证据4认为其真实性无法核实；对证据5的真实性认可，对证明目的不认可，认为与本案没有关联性；对短信6的真实性认可，对证明目的不认可；对证据7的真实性认可，但认为该证据与本案没有关联性。 反诉被告陈明琛未提交书面答辩状，庭审中辩称：我方不同意反诉原告的诉讼请求，理由：1、反诉原告所陈述事实不实，双方合同签订的时间不是2015年10月1日，在2015年8月份陈明琛已经应征入伍，不在南宫市，因此合同不可能在2015年10月1日签订；2、涉案的房屋为期房交易，在合同第八条约定出卖人应在2015年6月30日前交付房屋，按照正常的商业惯例和逻辑，期房交易不可能交付房屋时间在前，合同签订在后；3、至今反诉被告没有收到银行及相关人员要求办理贷款的相应通知，未办理贷款或者逾期责任不在反诉被告方；4、从2015年年底至今反诉被告多次找反诉原告进行协商，要求办理贷款或者全款支付房款，但反诉原告的工作人员多次相互推诿，且明确要求必须涨价，否则不予办理，因此，反诉原告依据合同法第94条第二款之规定要求依法解除合同没有事实依据且法律适用错误，因此请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。 根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提供的证据及本院调查核实的情况，本院对案件事实综合认定如下： 2014年1月9日原告（反诉被告）及其母亲薄兰锁在被告（反诉原告）开发的在水一方建设项目中订购了3号楼的2套房屋，分别是3-2-1001和3-2-301，并分别签订了《预定房协议书》，各交订金5000元。其中的3-2-1001，用的是薄兰锁的名字，双方于2014年7月24日签订商品房买卖合同，并办理完按揭贷款，2015年7月交付使用；本案诉争房屋3-2-301，《预定房协议书》购买人先用的是薄兰锁的名字，后改用陈明琛（当时未满18周岁）的名字，也采用按揭贷款方式，约定首付缴纳房屋总价款30%,即105168元人民币，2014年11月30日前交房，原告（反诉被告）陈明琛在乙方处签名捺印，被告（反诉原告）在甲方处盖章，经办人郝静敏。次日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）转账支付100168元，共计105168元。 为办理按揭贷款，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订未备案《商品房买卖合同》进行按揭贷款预审查，编号为GF-2000-0171，合同主要内容为有：原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的在水一方3-2-301号房，建筑面积共122.25平方米，总价额345168元，首付125168元，贷款22万元。原告（反诉被告）陈明琛在买受人处签名捺印，被告（反诉原告）在出卖人处盖章，法定代表人墨建平签章。因原告（反诉被告）已支付100168元，原告（反诉被告）又补交2万元，2015年10月1日被告（反诉原告）给原告（反诉被告）父亲开具了125168的收据。原告（反诉被告）陈明琛去中国建设银行股份有限公司南宫市分公司办理按揭贷款时，因未满18周岁，未能成功办理，然后原告（反诉被告）陈明琛2015年9月1日参军入伍，贷款之事暂时搁置。 陈明琛满18周岁即2015年9月7日后，被告（反诉原告）和建行未再通知原告（反诉被告）办理按揭贷款。随着房价上涨，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）协商过多次，原告（反诉被告）要求按合同交清房款，被告（反诉原告）要求涨价，双方协商未果，一直拖延至今。2017年3月29日被告（反诉原告）给原告（反诉被告）父亲陈清胜发短信，内容是：“陈明琛你好，南宫在水一方售楼部最后一次提醒，你于2014年1月9日购买我项目3-2-301房屋，总房款345168元，已交首付款125168元，剩余22万元整应在交清首付款后35天内办理银行贷款手续，因你至今仍未办理贷款，逾期长达三年以上，早已违反已签署预定房协议书相关规定，属于恶意拖欠，且我单位多次约谈协商，你方均不理睬且未到场，现最后一次提醒，2017年3月30日十八点前，若你方不到售楼部协商，我单位将按照已签署预定房协议书第三条第三项之规定单方解除合同关系，房屋将另行出售，此信息作为通知凭证留字，在水一方售楼部，2017年3月29日”，被告（反诉原告）回复“赔偿违约金12.5万，如果不给违约金，我没完”。双方继续为此事争执不下，直至2019年5月23日原告诉到本院。 以上事实由原告（反诉被告）和被告（反诉原告）提交的证据及双方当庭陈述等在卷佐证，经庭审质证，本院予以采信。 现双方争执的焦点问题是两份《商品房买卖合同》的真假及效力问题。原告（反诉被告）提供的《商品房买卖合同》与被告（反诉原告）提供的《商品房买卖合同》基本相同，只是第八条交付期限不同，原告（反诉被告）提供的合同交付期限为2015年6月30日，被告（反诉原告）提供的是2015年12月31日。原告（反诉被告）提供的合同没有签订时间及被告公章，只有陈明琛的签名，但被告（反诉原告）提供的合同有签订时间为2015年10月1日并有被告（反诉原告）合同专用公章和法定代表人手戳，被告（反诉原告）称此合同是银行在按揭贷款不能办理的情况下退回的。本院认为，两份合同的主要内容双方无异议，只是对房屋的交付时间和合同签订时间有争议，根据被告（反诉原告）陈述，被告提供的合同是因按揭未办成银行退回的，可以说明双方签订此合同的目的之一是为了进行按揭贷款，所以签订时间要写到陈明琛满18周岁后，房屋交付时间相应也要变更，公章、签字等俱全，符合实际情况，因为2015年9月1日陈明琛已去部队服役，不可能签名，合同的具体签订时间虽不能确定，但不影响合同主要内容的效力。 在案件审理过程中，为查明案件事实，根据原告（反诉被告）申请，本院向南宫市房屋交易与产权管理中心取证，证实诉争房屋在水一方小区3-2-301号房屋无销售备案信息。另外，本院自南宫市发展和改革局调取了商品房销售目表，经查，诉争房屋建筑面积成交价为5958元，建筑面积成交总价为714066元，未出售。2019年9月6日本院对建行南宫支行工作人员师志杰进行了调查，其称：陈明琛曾持有关材料来办理按揭贷款，因未满18周岁未办成，并告知其满18周岁后再来，同时将该情况通知了开发商，后就没来过。双方对本院调取的证据均无异议，本院予以采信。 本院认为，原告（反诉被告）被告（反诉原告）双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，虽然两合同上交付期限及签订时间不一致且与实际时间不符，但合同的主要内容是真实有效的，也不违反法律规定，双方应按合同全面及时履行自己的义务和行使自己的权利。 根据双方合同约定，原告（反诉被告）有交够房款的义务而被告（反诉原告）有交付房屋的义务。造成房款未及时交付的责任主要在原告（反诉被告），因为原告（反诉被告）虽已交付了首付款，但在按揭贷款不能办理的情况下，其应按时交齐全款或者经被告同意待原告满18周岁后再办理，但其均未办理，应承担主要责任，原告称其年满18周岁后，被告未通知其再办理按揭贷款，此情况虽属实，但不能据此免除其交付剩余房款的责任。原告又称2015年10月在贷款不成的情况自己曾向被告要求交齐房款，但被告已不同意按原合同履行，要求涨价，因证据不足，本院不予采信。另外，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）不能及时足额交齐房款，也有一定责任，因为被告（反诉原告）未及时行使自己的权利，双方签订《商品房买卖合同》后，对原告（反诉被告）因不满18周岁不能办理按揭贷款被告是明知的，但原告（反诉被告）陈明琛满18周岁即2015年9月7日至2017年3月29日间，被告（反诉原告）既不通知原告（反诉被告）解除合同、退还已交首付款，也未要求原告（反诉被告）继续履行合同，交齐所欠房款，直到2017年3月29日被告（反诉原告）才以短信的形式向原告（反诉被告）之父发送通知，要求继续协商此事，直至2019年5月23日原告（反诉被告）诉到本院，双方多次协商仍然未果。从2014年到2019年，长达5年的时间，诉争房屋的房价一直上涨，从订立合同时的345168元，现已涨为714066元，使原告（反诉被告）丧失了其它购房机会，同时被告（反诉原告）长期占用原告（反诉被告）的购房款进行盈利，所以被告（反诉原告）对此应承担一定的责任。根据案件的实际情况、双方的过错程度，本院酌定由原告（反诉被告）承担70%，被告（反诉原告）承担30%。 经查，诉争房屋现并未出售，且原告（反诉被告）已支付部分房款，虽双方就合同履行问题产生争议，但尚未达到解除合同的程度，该合同有继续履行的条件，只要原告（反诉被告）补齐房款，被告（反诉原告）即可继续履行合同。原告（反诉被告）已交房款125168元，占原房价的36%，剩余64%按现房价为714066元×64%＝457002.24元，原告（反诉被告）承担70%为457002.24元×70%＝319901.57元，因此本院依法支持双方继续履行《商品房买卖合同》，在原告（反诉被告）交清房款319901.57元房款后，被告（反诉原告）将位于南宫市城街北侧、腾飞路西侧、富强路东侧，在水一方小区第3-2-301号的房屋交付给原告（反诉被告），并依照合同约定办理相关手续；如果原告（反诉被告）未在规定的期限内交付上述房款，则视为同意解除合同，如果合同解除，另行解决。对被告（反诉原告）要求解除双方《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院暂不支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、在本判决生效后十五日内原告（反诉被告）陈明琛向被告（反诉原告）河北建兴房地产开发有限公司再交付购房款319901.57元后，双方继续履行编号为ＧＦ-2000-01701的《商品房买卖合同》，被告（反诉原告）将位于南宫市的房屋依照双方的约定三十日内交付给原告（反诉被告）陈明琛，并依照合同约定办理相关手续； 二、如果原告（反诉被告）陈明琛未在本判决规定期限内交付上述房款，则视为同意解除双方的上述《商品房买卖合同》； 三、驳回被告（反诉原告）河北建兴房地产开发有限公司的反诉请求。 案件受理费100元，反诉费50元，共计150元，由被告（反诉原告）河北建兴房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  乞国忠 审 判 员  吴玉英 人民陪审员  赵步青 二〇一九年十月二十八日 法官助理田晓星 书记员刘凯