山东省滨州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1691民初847号 原告：李江山，男，1989年5月17日，汉族，住滨州经济技术开发区。 原告：赵丛丛，女，1990年1月28日，汉族，住滨州经济技术开发区。 被告：滨州市金河房地产开发有限公司。住所地：滨州经济技术开发区黄河五路以南、渤海十九路以西。 法定代表人：胡南平，总经理。 委托诉讼代理人：苗清旺，北京市京大（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许冰，北京市京大（济南）律师事务所律师。 原告李江山、赵丛丛与被告滨州市金河房地产开发有限公司（以下简称金河公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李江山、赵丛丛及被告金河公司委托诉讼代理人苗清旺、许冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李江山、赵丛丛向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告立即支付逾期办理不动产证违约金2730.7元；2.判令被告向原告立即支付逾期交房违约金158812元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年11月26日，原被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于滨州经济技术开发区黄河五路以南、渤海十九路以西的领域尚城第*幢*单元***室房屋出售给原告，面积为121.08㎡，附属物04，面积为*7.62㎡，商品房总价为524141元，房号为04的价格为22860元，总金额为547001元；后实测主房面积120.88㎡，房号**的储藏室实际面积为7.52㎡，开发商退主房面积差866元，实际总房款546135元。合同约定原告签订合同时，应一次性向出卖人付清首付款167001元，并提交完备的按揭资料，余款380000元以银行按揭方式支付，于本合同签订之日起30日内办理完毕。原告已按时缴纳首付款167001元，并按时办理银行按揭贷款。合同约定，被告应于2014年12月31日将综合验收合格的商品房交付原告使用，否则将承担违约责任（逾期超过180天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金）；被告虽于2015年将钥匙交付原告，但当时交付的房产并未通过综合验收，不具备办理不动产证的条件，经拨打市住建局电话确认以及《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》显示5号楼实际综合验收备案日期为2018年12月28日，原告共计违约3年零362天，违约金额为159143元。合同约定，商品房交付使用后90日内，办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，原告不能在规定时间内取得房地产权证书的，原告不退房的，出卖人按照已付购房款的0.5%向原告支付违约金。被告2019年7月15日通知原告可以办理不动产证，原告接通知后于2019年7月19日办理不动产登记，被告已经构成违约，违约金额为2730.7元。 被告金河公司辩称，1.原告逾期办理不动产证的违约请求超出诉讼时效，不应当支持。无论按实际交付房屋后的90日或者约定时间2014年12月31日后的90日，均已超出诉讼时效。2.原告的第二项诉讼请求已经超出诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。双方在履行合同过程中，对交房条件进行了变更，即自2015年3月21日被告将涉案商品房实际交付给原告，原告进行了接收，变更为符合居住条件即可；如果被告交付的商品房不符合交付条件，原告有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由被告承担。故原告请求被告支付延期交房违约金的期限为2015年1月1日至2015年实际交房之日止，原告在此前并未行使该项权利，在之后的两年时间内亦未行使此权利，其诉讼时效已过。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月26日，原告李江山、赵丛丛与被告金河公司签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买领域尚城第*幢*单元*层*-***号预售商品房一套，商品房价款524141元，附属物房号为**的价格为22860元。合同第八条约定，被告应当在2014年12月31日前将经综合验收合格、并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按照本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因导致原告不能在规定时间内取得房地产权证书的，原告不退房的，被告按照已付房款的0.5%向原告支付违约金。原告按照约定根据房屋实际面积交清了全部房款545835.01元，被告于2016年4月26日向原告开具金额为545835.01元的发票。 另查明，2015年3月12日，被告将涉案商品房交付原告使用。涉案商品房竣工综合验收备案时间为2018年12月28日。被告于2019年7月15日通知原告办理不动产证，原告于2019年7月19日办理了不动产登记。 本院认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同成立并生效，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。原告按合同约定交纳了全部房款，被告亦应按合同约定的时间向原告交付符合合同约定的房屋、将资料报产权登记机关备案。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。且涉案房屋的竣工综合验收备案时间为2018年12月28日，通知原告办理不动产证的时间为2019年7月15日，被告亦未提交证据证明其在合同约定的时间内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，故应当承担逾期办理不动产证的违约责任，应向原告支付逾期办证的违约金为2729.18元（545835.01元×0.5%=2729.18元）。原告主张实际缴纳总房款为546135元，原告未提交证据予以证实，且与其提交的房款发票金额不符，故，不予采纳。被告抗辩原告该项诉求超出诉讼时效，本院认为，被告未将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案的违约行为处于持续状态，被告主张的诉讼时效计算时间有误，故，对被告的该项抗辩不予采纳。原被告于2015年3月12日办理房屋交接手续，被告构成逾期交房。原告主张逾期交房期间自2015年1月1日至2018年12月28日即涉案楼房经过综合验收备案之日。本院认为，原告接收房屋并已实际入住，虽然交付的房屋不符合合同约定的经过综合验收的条件，但与房屋未实际交付存在实质的差别，应视为交付上存在瑕疵。该瑕疵造成的后果为逾期办理不动产权证，本院已支持原告关于被告应承担逾期办证违约责任的诉求，故原告主张逾期交房持续至涉案商品房经过综合验收备案之日，于法无据，本院不予支持。因此，逾期交房违约金，依法只能从约定应交房之次日即2015年1月1日起计算至2015年3月12日止。被告主张该期间的逾期交房违约金已超过诉讼时效。原告的诉讼时效应自2015年3月13日起计算，截至原告起诉之日已过3年诉讼时效，原告并未提交证据证实存在诉讼时效的中止或中断的情形，故，对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉求，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告滨州市金河房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告李江山、赵丛丛支付违约金2729.18元； 二、驳回原告李江山、赵丛丛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3531元，减半收取1766元，由原告李江山、赵丛丛负担1741元，由被告滨州市金河房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员  王素洁 二〇一九年十月二十二日 书记员  田 艺