云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终2394号上诉人（原审被告）：方昆庆，男，1961年6月18日出生，汉族，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：杨飞剑，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈昌丽，女，1989年4月6日出生，汉族，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：张颖，云南里程律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：昆明世顺房地产经纪有限公司。住所：云南省安宁市安温路**连然镇福兴苑商住小区******商铺。统一社会信用代码：91530181356104898H。法定代表人：周仕林，经理。委托诉讼代理人：韩少朋，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王庆，云南同胜律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人方昆庆因与被上诉人陈昌丽、原审第三人昆明世顺房地产经纪有限公司（以下简称“世顺公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初2012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，于2019年6月10日审理了本案，并报请批准延长审理期限。本案现已审理终结。上诉人方昆庆上诉请求：撤销一审判决，请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：一审法院认定事实不清，适用法律错误应当予以纠正。在本案房屋买卖合同履行过程中，上诉人明确向被上诉人表示房屋系由案外人方茸所有，自己目前未取得书面合法的授权委托书，从事实及法律层面看该房屋买卖合同的效力是待定的，合同签订后也可能无效。在合同无法继续履行的情况下，双方当事人已经自行协商解除了合同，并且上诉人已经于2018年8月7日退还代为收取的5万元定金和被上诉人代为支付的9万元贷款，被上诉人也出具收条且未提及任何返还定金问题，上诉人并未给被上诉人造成实际损失。被上诉人虚构起诉标的，隐瞒合同解除的事实，存在虚假诉讼。故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人陈昌丽、原审第三人世顺公司答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。被上诉人陈昌丽向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原、被告双方于2018年5月18日签订的《房屋买卖合同》；2、请求依法判决被告双倍返还定金100,000元（含己付定金50,000元）；3、请求依法判决被告返还首付款90,000元；4、请求依法判决被告向原告支付违约金92,000元；5、请求依法判决被告向原告支付应承担的中介费9,200元。以上诉讼标的合计：291,200元。6、请求依法判决被告承担诉讼费、保全费、保险费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求依法解除原、被告双方于2018年5月18日签订的《房屋买卖合同》；2、请求依法判决被告因定金双倍罚则要承担的50,000元；3、请求依法判决被告向原告支付违约金92,000元；4、请求依法判决被告向原告支付应承担的中介费9,200元；5、请求依法判决被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2018年5月18日原被告双方与世顺公司签订了合同编号为0000474号《房屋买卖合同》，约定被告方昆庆将坐落于安宁市连然镇珍泉颐园8幢1607号房屋，面积为125.31平方米的住宅一套，出卖给原告陈昌丽，成交总价为460,000元，同时约定了付款方式、违约责任、争议管辖法院等事项。2018年5月18日即签订合同当日，原告即向被告支付50,000元定金，被告出具《定金收条》；原告按合同约定于2018年5月24日又支付给被告购房首付款现金90,000元，在世顺公司见证下，被告出具《房屋首付款收条》；之后，被告与世顺公司周仕林先后两次到该套房屋抵押的银行将所余房屋贷款一次性结清，银行将《他项权证》、《商品房购销合同》、《公证书》三份原件交给世顺公司。被告在收取了原告上述140,000元款项后，结清银行贷款后称该套房屋的权利人方茸（方昆庆的女儿）不来办理房屋过户手续，直至2018年7月30日被告在世顺公司的经营场所当着原告、中介公司的员工等人称既不过户也不退钱。另在诉讼过程中，于2018年8月7日，经第三人协调，被告退还原告定金及购房款140，000元，为此，原告向被告出具收条证实。原告同时归还被告涉案房屋珍泉颐园8幢1607号钥匙一套。另被告于2018年8月14日支付第三人中介费2,000元。一审法院认为，原被告在自愿、平等的基础上签订的房屋买卖合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约全面履行。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告请求解除房屋合同，符合法律规定，予以支持。关于被告抗辩该合同因其无权处分而为无效合同的意见，不予支持。关于原告主张支付双倍定金50,000元及违约金92,000元，因被告的行为违反了合同的约定，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告同时要求被告支付定金和违约金，一审法院结合本案被告的违约情行，结合原告损失的举证，支持原告要求双倍返还定金的请求。另，即便原告选择要求支付违约金92,000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院在释明当事人后，可以予以调整，一审法院认为支持50,000元的违约金亦较为合理。综上，鉴于被告已经返还定金50,000元，故原告要求被告再支付定金50,000元的诉讼请求予以支持。关于原告主张的中介费9,200元，因原告并未提交证据证实产生中介费损失的依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决，一、解除原、被告双方于2018年5月18日签订的《房屋买卖合同》；二、由被告方昆庆于本判决生效后立即支付原告陈昌丽双倍定金之50,000元。三、驳回原告陈昌丽的其他诉讼请求。双方当事人除对于一审法院所确认的事实中收取定金与签订房屋买卖合同的先后顺序有异议外，对于其他事实均无异议，本院依法对双方当事人无异议的事实予以确认。对于上诉人提出收取定金与签订合同的先后顺序问题，因上诉人未能提交相应证据，故对于其异议不予支持。在二审审理中，上诉人提交“方茸”的通知一份，欲证实“方茸”系诉争房屋的产权人，其不同意上诉人出卖该房屋，上诉人无权代表其签订房屋买卖合同。对此，被上诉人及原审第三人均不予认可。经本院审查，因上诉人提交的该证据不属于二审新的证据，且不能证实该证据的真实性，故不予采信。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付双倍定金50000元？本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，上诉人明知其未取得房屋产权人的书面委托而以该产权人的名义与被上诉人签订房屋买卖合同，并收取了被上诉人支付的定金50000元及90000元的购房首付款。后因该房屋产权人不同意出售该房屋而造成该房屋买卖合同无法继续履行，因此，上诉人应当承担双倍返还定金的违约责任。一审法院对此判决并无不妥之处，应当予以维持。上诉人的上诉请求因无事实及法律依据，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3324元由上诉人方昆庆负担。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一九年十月三十一日书记员  郭亭恋