云南省泸水市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云3321民初287号 原告：怒江鼎盛冶化有限公司，住所地怒江州泸水市老窝镇分水岭工业园区。 法定代表人：郑玉敏。 统一社会信用代码：915333217506510135。 委托诉讼代理人：李雪伟，云南大怒江律师事务所律师，特别授权代理。 被告：泸水市公路分局，住所地怒江州泸水市六库镇穿城路**。 法定代表人：张宝相，该局局长。 统一社会信用代码：12530000432995590D。 委托诉讼代理人：陈佳民，云南奉民律师事务所律师，特别授权代理。 原告怒江鼎盛冶化有限公司与被告泸水市公路分局租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告怒江鼎盛冶化有限公司的委托诉讼代理人李雪伟，被告泸水市公路分局的委托诉讼代理人陈佳民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告泸水市公路分局向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付职工宿舍及其附着物的补偿款1235265元;2、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:1996年4月，怒江州电力公司经怒江州计划委员会批复建设怒江州金属硅厂。1996年7月，经协商，怒江州硅冶炼厂与泸水县公路管理段签订了《协约》租用泸水县公路管理段位于花桥坝的土地使用权，双方约定租赁期限为1996年5月1日至2010年4月30日，租金每五年预付一次，考虑到冶炼厂投资大、回收周期长等因素，双方在合同中设置了租赁期限约定更新条款即“期满后再有来年，按每十年为一个承包期，承包金为二十五万元，以此类推，直至乙方提出终止承包止。”。2003年因企业改制，经报怒江州政府批准州电力公司将冶炼厂整体有偿出让，原告股东等人受让该冶炼厂后将名称变更为“怒江鼎盛冶化有限公司”，在进行资产移交期间，考虑到冶炼厂占用的土地系租赁土地，为明确权属关系，在征得泸水县公路管理段同意后，原怒江州硅冶炼厂与泸水县公路管理段签订的《协约》概括转让给原告，为明确双方权利义务关系原告与泸水县公路管理段签订了《协议书》，协议书的条款、约定内容与原来的协约内容完全一致，仅将协约中的乙方(怒江州硅冶炼厂)变更为原告。2010年双方约定的第一轮租赁期限届满后，原告根据双方协议第五条第6款的约定于2014年5月14日向被告缴纳了五年的租金15万元。2017年8月，因被告建设需要拟收回租赁土地，为了确认按合同约定被告应补偿给原告的具体款项，2017年9月被告委托怒江锐智信息科技公司对所涉及土地上建筑物、构筑物进行了面积测绘以确定补偿面积，同时委托云南亚佳房地产评估有限公司对建筑物、构筑物进行了初步评估，被告在收到第三方的初评报告后将《建构筑物面积汇总表》、《建构筑物评估明细表》(初稿)交给原告确认，并告知原告确认后让第三方出具正式报告供被告决策，原告收到评估初稿后提出评估基准价过低并提出要把变压器和输电线路一次评估，被告未给原告明确答复，在原告等待被告确认补偿事宜期间，被告于2018年2月5日向原告送达了限期搬迁返还租赁物告知书，限原告于2018年2月15日前将租赁土地归还被告并自行拆除上述区域的所有建筑物、构筑物，后被告于2018年5月向泸水市人民法院以侵权为由提起诉讼，泸水市法院于2018年8月13日作出判决；双方均不服一审判决向怒江州中级人民法院提起上诉，怒江州中级人民法院于2018年12月21日作出判决，驳回上诉，维持原判；泸水市法院判决认为，“原告诉讼中提出要求被告拆除前述土地上的建筑物、构筑物等附着物，并恢复原状的主张……原、被告双方于2015年5月9日签订的《协议书》中约定……该条款约定了双方之间合同解除后关于租赁土地上的建筑物、构筑物等附着物的处理方式，因此双方应当按照约定履行，原告该项诉讼请求本院不予支持。双方上诉中院，中院审理后认为，“本案中，关于拆除租赁土地上的建筑物、构筑物等附着物，并恢复原状问题，根据双方于2005年5月9日签订的租赁《协议书》，第七条约定的内容来看，双方对合同解除后就租赁土地的建筑物、构筑物等附着物作了明确约定。一审法院认为，双方应按照约定履行并对公路分局的该项主张不予支持并无不妥，本院予以维持。”原告认为，被告在2017年同意补偿并作了初步评估后又反悔以原告的建筑物属违章建筑为由要求原告拆除建筑物、构筑物的做法违背诚实信用的基本原则，也违反双方协议约定。根据生效判决，被告应当按双方合同约定对原告租用期间修建的建筑物、构筑物(治炼厂房和机械设施除外)进行补偿。现为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法公正裁决。 被告怒江鼎盛冶化有限公司辩称，请求依法驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求，答辩人依据协议约定仅回购被答辩人在租赁土地上建盖的职工住宅，且回购价格应予重新确定。事实与理由:一、被答辩人请求答辩人向其支付职工宿舍及附着物的补偿款1235265元无事实及法律依据。首先，在2005年5月9日双方签订的《协议书》第七条约定“由于生产和生活所需，甲方允许乙方建盖部分职工住宅，等停包后甲乙双方根据市场议价，扣除以使用年的折旧费按余值卖给甲方(治炼厂房和机械设施除外)”，所以协议明确的是在停包后答辩人仅对被答辩人所建盖的部分职工住宅进行回购；其次，从被答辩人所提交的证据《怒江州泸水市公路局花桥坝道班建构筑物面积汇总表》中显示，经怒江锐智信息科技有限公司测绘“3栋职工宿舍”的面积为986.19㎡；再次，答辩人对2017年9月17日云南亚佳房地产评估有限公司对租赁土地上建盖的构筑物及附属设施所作出的评估价格不予认可，而被答辩人以此作为本次请求补偿款的依据也是不合理的，因为云南亚佳房地产评估有限公司所作出评估的时间距合同解除已经时隔一年之久，建筑物的成新率、单价等均有所变动，导致评估价应有所变动，而被答辩人依旧参照2017年9月17日的估价来计算补偿款，是不符合客观事实的。总之，被答辩人请求答辩人向其支付职工宿舍及附着物的补偿款1235265元无事实及法律依据，答辩人遵照合同约定仅对被答辩人在租赁土地上建盖的面积为986.19㎡的职工住宅进行回购，其他部分不应回购，且回购价格不应依据2017年9月17日云南亚佳房地产评估有限公司作出的《怒江州泸水市公路局花桥坝道班建构筑物评估明细表》。二、被答辩人应向答辩人支付2018年2月6日起至其实际返还该租赁土地时的土地占用费以及返还其非法转租给回收站使用的答辩人的1629.87㎡土地收益，并且该费用与上述职工宿舍回购费用互相抵扣。1、2018年5月28日，答辩人诉被答辩人土地租赁合同纠纷一案经泸水市人民法院依法受理，并判决:①、被答辩人返还答辩人国有土地使用权证号为泸国用(1999)字第089号范围内的土地;②被答辩人向答辩人支付2015年5月9日至2018年2月5日止的租金。③驳回答辩人的其他诉讼请求。后因双方不服一审判决向怒江州中级人民法院上诉，二审法院于2018年12月21日作出维持一审判决。两审法院均认定答辩人与被答辩人之间签订的《协议书》系无固定期限租赁合同，并且该合同于2018年2月5日解除，故被答辩人应向答辩人支付该期间的土地占用费。而2018年2月6日起至租赁土地返还时的土地占用费，答辩人可另行主张。故，现被答辩人应向答辩人支付自2018年2月6日起至实际返还租赁土地时止的土地占用费。2、在答辩人与被答辩人所签署的《协议书》中明确约定，租赁土地的四至范围:东至石拱桥上游干沟;西至公路右侧排水沟外缘起往山脚方向三米止、南至西北荒山脚，使用面积为4334.9㎡。但被答辩人未遵照协议约定擅自将未在其租赁范围内的土地非法出租给回收站使用，对此二审法院依法查明了属答辩人的土地1629.87㎡已由被答辩人转租给了回收站使用的事实，并确认被答辩人返还答辩人持有的泸国用(1999)字第089号《国有土地使用证》范围内的土地5827.27㎡，其中包含废旧物资收购站使用的1629.87㎡，故被答辩人应将其非法转租给回收站使用的答辩人的1629.87㎡土地收益返还给答辩人。为减少诉累，建议双方在本案中一次性予以相互抵扣。否则答辩人将保留相应的诉权。 原告怒江鼎盛冶化有限公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据材料： 一、营业执照、法定代表人身份证明，用于证明原告企业登记情况。 二、《协约》、《协议书》、（2018）云3321民初434号民事判决书、（2018）云33民初128号民事判决书，用于证明1.双方协议约定租赁合同解除、到期被告应当对原告修建的建筑物、构筑物（除厂房外）进行回购补偿的事实；2.双方原来的诉讼情况，生效判决确认被告应当按协议约定对原告修建的建筑物、构筑物（除厂房外）进行回购补偿的事实。 三、航拍照片，用于证明原告修建的建筑物、构筑物情况。 四、《建筑物、构筑物面积汇总表》、《建筑物、构筑物面积评估明细表》，用于证明1.被告在双方协商时认可对汇总表所列原告修建的建筑物、构筑物进行回购补偿的事实；2.被告委托第三人评估后的回购补偿款为1235265元的事实。 五、云南永鼎司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书、鉴定机构的回复函，用于证明1.怒江鼎盛冶化有限公司建盖在租赁土地上的三层宿舍楼工程造价鉴定结果（即原值）为人民币：1055592.38元，计算使用折旧后余值为人民币594298.51元；2.对鉴定机构回复不予受理的函不予认可，因为双方当事人在之前就已经确认过应当由被告向原告补偿的房屋及构筑物的具体情况，并且至今为止原告建设的靠山一边的挡墙被告仍在使用，所以双方之间对构筑物的补偿应该按照之前确认过的数量及价格进行补偿。 经质证，被告对原告的证据一无异议，对证据二的三性无异议，证明观点有异议，认为协议仅仅约定租期满以后，被告需要对职工宿舍扣除使用年限后进行回购，除职工宿舍外的建筑物及构筑物不在回购范围内；对证据三的真实性予以认可，对证明观点的表述认为不准确，航拍的建筑物及构筑物非全部是原告所建筑的，一部分是原告授让来的；对证据四的真实性认可，认为双方对现场进行勘测，对现场的建筑物及构筑物数量认可，但对价格不认可；对证据五的鉴定意见书第六页第一个结论“怒江鼎盛冶化有限公司建盖在租赁土地上的三层宿舍楼工程造价鉴定结果（即原值）为人民币：296840.78元，计算使用折旧后余值人民币167121.36元”予以认可，认为被告应该以167121.36元进行回购；第二个结论与事实不符，认为它参照了2013年定额计算，而职工宿舍建设在1996年，不可能按2013年的价格计算；对函的三性和证明观点均不认可，认为即使可以进行评估，也不再被告的回购范围内。 被告泸水市公路分局为证明自己的答辩主张，向本院提交以下证据： 一、事业单位法人证书、法定代表人身份证复印件、怒路党【2014】3号、怒路劳【2016】109号、云路劳【2016】641号、云交党发【2016】130号、云编办【2016】151号文件，用于证明被告主体信息。 二、《协议书》，用于证明1.原、被告于2005年5月9日签订《协议书》，约定被告将其所属土地4334.9㎡租赁给原告使用的事实；2.协议书第七条约定停包后，被告仅需对职工住宅回购的事实。 三、《国有土地使用证》（泸国用（1999）字第089号），用于证明被告系租赁土地4334.9㎡及土地证内所载的剩余1492.37㎡的合法使用权人的事实。 四、泸水公路管理段及怒江交通运输集团公司关于土地的交换使用协议、航拍图纸、测绘图纸，用于证明原告除了可以使用的土地面积外还违法占用被告土地的事实。 五、（2018）云3321民初434号民事判决书、（2018）云33民终128号民事判决书，用于证明1.原、被告土地租赁合同纠纷已经过两审判决；2.二审法院认定2018年2月6日起租赁土地返还时的土地占用费，被告可另行主张；3.二审法院依法查明属被告的土地1629.87㎡已由原告转租给了回收站使用的事实，并确定原告返还被告持有的泸国用（1999）字第089号《国有土地使用证》范围内的土地5827.27㎡，其中包含废旧物资收购站使用的1639.87㎡。 六、云南永鼎司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书，用于证明1.怒江鼎盛冶化有限公司建盖在租赁土地上的三层职工宿舍按照云南省98定额计算，造价（即原值）为人民币：296840.78元，计算使用折旧后余值人民币167121.36元。 经质证，原告对被告的证据一无异议，对证据二三性无异议，对证明目的有异议；对证据三的三性及证明观点认可，但认为租赁时被告尚未办理土地使用权证，租赁后才办的土地使用权证，故不能证明超出租赁范围的土地不在租赁范围内；对证据四的三性认可，对证明观点不认可；对证据五的三性认可，对证明目的第三项不予以认可，认为这块地的面积实际是超过5827.27㎡的，《协议书》第九条约定的内容当时双方就知道土地面积不足以建厂，还需要向百姓征地、换地，故原告通过换地协议换了780多平方米的地；对证据六的真实性认可，对证明观点不认可，认为根据《协议书》第七条的约定，应该按鉴定意见第二种结论裁判。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告的证据二和被告的证据二、五一致，从《协议书》的第七条内容看，能够证明双方停包后，被告应当根据市场议价，扣除以使用年的折旧费按余值回购原告的职工住宅，两份判决书能够证明原被告之间的协议书自2018年2月5日被依法解除，其余的证明观点均与本案无关联，本院不予采信；2.原告的证据三、被告的证据三、四均与本案无关联，本院均不予采信；3.对原告的证据四，被告对其观点中的金额不认可，故本院不予采信；4.对原告的证据五和被告的证据六都是司法鉴定意见书，鉴定的结论根据原、被告的主张各作出了一种鉴定结论，依据双方签订的《协议书》第七条的内容，本院认为应当按照鉴定意见的第二种结论作为被告回购的价格，故本院采信原告的证明观点，对被告的证明观点不予采信。 本院经审理认定事实如下：1996年4月，怒江州电力公司经怒江州计划委员会批复建设怒江州金属硅厂；1996年7月，怒江州硅冶炼厂与泸水县公路管理段签订了《协约》租用泸水县公路管理段位于花桥坝的土地使用权，双方合同约定租赁期限为1996年5月1日至2010年4月30日；1999年11月泸水公路管理段花桥坝管理站取得了租赁土地的国有土地使用权证；2003年因企业改制，经报怒江州政府批准州电力公司将冶炼厂整体有偿出让，原告股东等人受让该冶炼厂后将该厂更名为怒江鼎盛冶化有限公司，2005年5月9日泸水公路管理段（甲方）与怒江鼎盛冶化有限公司（乙方）补签了《协议书》，该协议书与之前的《协约》内容一致，仅仅将《协约》的乙方变更为原告，《协议书》第七条约定：“由于生产和生活所需，甲方允许乙方建盖部分职工住宅，等停包后甲乙双方根据市场议价，扣除以使用年的折旧费按余值卖给甲方(冶炼厂房和机械设施除外)”和其他权利义务。 另查明，2018年2月5日原、被告双方之间签订的《协议书》已解除。 再查明，根据原告主张按照合同解除时的市场价格水平对职工住宅进行造价鉴定，鉴定结果为1055592.38元，计算使用折旧后余值为594298.51元；根据被告主张按照建设时的市场价格对职工住宅造价进行鉴定，鉴定结果为296840.78元，计算使用折旧后余值为167121.36元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方之间签订的《协议书》中，约定双方停包后被告应回购原告的建筑物和构筑物的范围是那些；二、被告应当以什么价格回购原告的职工住宅。关于争议焦点一：本案中，根据原、被告双方签订的《协议书》第七条“由于生产和生活所需，甲方（被告）允许乙方（原告）建盖部分职工住宅，等停包后甲乙双方根据市场议价，扣除以使用年的折旧费按余值卖给甲方(治炼厂房和机械设施除外)”的约定，本院认为被告回购的范围因是原告建盖的职工住宅部分，其余不在回购范围内；关于争议焦点二：任然根据原、被告双方签订的《协议书》第七条“由于生产和生活所需，甲方允许乙方建盖部分职工住宅，等停包后甲乙双方根据市场议价，扣除以使用年的折旧费按余值卖给甲方(治炼厂房和机械设施除外)”的约定，结合本案的实际和该条款的字面意思，应理解为被告应当按照解除合同时的市场价格，扣除以使用年的折旧费余值进行回购较为妥当，故被告应按照司法鉴定意见的第二种结论“怒江鼎盛冶化有限公司建盖在租赁土地上的三层宿舍楼工程造价鉴定结果（即原告）为人民币：1055592.38元，计算使用折旧后余值为人民币：594298.51元。”进行回购，故对原告提出要求被告向原告支付职工宿舍及其附着物的补偿款1235265元的主张，本院支持被告向原告支付职工宿舍的回购款594298.51元，对于超出部分本院不予支持；对于被告提出将其支付原告的回购款和被告应当支付原告的土地占用费相互抵消的答辩意见，由于被告没有提出具体的数额，也没有提出反诉，故本案中本院不予处理；对被告提出应当按照鉴定意见书第一种结论作为回购价的答辩意见，不符合客观事实，于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告泸水公路分局于本判决生效之日起十日内支付原告怒江鼎盛冶化有限公司职工住宅楼的回购款594298.51元； 二、驳回原告怒江鼎盛冶化有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15917元，由原告负担8277元，被告负担7640元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。 审判长  王兆明 审判员  田开荣 审判员  和晓霞 二〇一九年十月十二日 书记员  赵慧琴