浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7644号 上诉人（原审被告）：杭州楼悦茶业有限公司，住所地：杭州市江干区杭海路**三堡产业大厦******。统一社会信用代码：91330109MA28MYME50。 法定代表人：楼悦，总经理。 被上诉人（原审原告）：杭州盛晋国际投资管理有限公司，住所地：，住所地：杭州市江干区杭海路**三堡产业大厦****信用代码：91330104MA27W9UM73。 法定代表人：王妙法，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：唐侃洋、潘强，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 上诉人杭州楼悦茶业有限公司（以下简称楼悦公司）因与被上诉人杭州盛晋国际投资管理有限公司（以下简称盛晋公司）房屋租赁合同纠纷一案，楼悦公司不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初2630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2017年5月7日，盛晋公司与楼悦公司签订《租赁合同》一份，约定：出租方（甲方）盛晋公司将坐落于杭州市江干区钱江新城杭海路601号江和美海洋生活广场2-32商铺出租给承租方（乙方）楼悦公司；租赁期共4年，自2017年8月1日起至2021年7月31日止（含免租期），装修期为2个月，自2017年6月1日起至2017年7月31日止；甲方于2017年6月1日将租赁物业交给乙方；年租金为112480元，租金自第3年开始递增，每年环比递增5%；租金6个月结算一次，先付后用，合同签订之日支付第一期租金56240元，以后每期提前一个月支付，即每年的1月1日、7月1日；乙方交付甲方租赁保证金10000元；乙方违反本合同之任何约定，则甲方有权以租赁保证金抵付乙方应付款项、违约金和作为甲方因此而遭受损失之赔偿金；本合同终止（或解除）时或之前，乙方应当将其工商注册地址迁出该租赁物业并办结工商登记手续，若因乙方未按时履行上述义务而导致甲方遭受损失，乙方应承担赔偿责任，并按当期租赁年度的月租金总额的二倍向甲方支付违约金；乙方如有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同的，乙方应按当年度六个月房屋租金总额支付违约金并追缴免租期租金：……乙方逾期支付本合同约定的租金、租赁保证金或者其他本合同约定的费用累计超过30日的……；等等。楼悦公司向盛晋公司交纳保证金10000元。 盛晋公司按照合同约定交付了案涉物业，楼悦公司未按约定在2018年1月1日支付2018年2月1日至2018年7月31日期间的租金。后经盛晋公司催款，楼悦公司支付了截止至2018年4月30日的租金。后盛晋公司向楼悦公司法定代表人邮寄《解除合同通知书》，载明——杭州楼悦茶业有限公司：你司自2018年5月1日起拖欠租金至今，经我司多次催告仍不履行支付租金的义务，至2018年9月30日已拖欠我司租金43381.52元；鉴于你方拖欠租金的严重违约行为，正式函告你方如下：双方于2017年5月7日签订的《租赁合同》自2018年10月16日起解除；等等。2018年10月14日，该邮件因收件人拒收而退回。 2018年10月16日，盛晋公司与楼悦公司签订《解除协议》一份，约定：双方一致同意2017年5月7日签订的《租赁合同》于2018年10月16日解除；乙方（楼悦公司）于2018年11月31日前将租赁场地内经营主体的注册地址从租赁场地迁走并完成注册地址的工商变更登记，否则，乙方向甲方（盛晋公司）支付3个月租金的违约金；乙方腾退完毕并获得甲方书面确认后15日内，乙方支付甲方租金35000元，退还乙方保证金10000元；实际欠租5个月23天，应付53707.42元，实际支付25000元整；本协议自双方加盖合同专用章或公章后正式生效；等等。楼悦公司法定代表人楼悦在上述《解除协议》乙方落款处签名捺印。 截止2019年3月13日，楼悦公司住所地仍为案涉物业地址。楼悦为楼悦公司自然人股东。 2019年3月14日，盛晋公司起诉至原审法院，请求：1、确认盛晋公司、楼悦公司双方于2017年5月7日签订的租赁合同已于2018年10月6日解除；2、判令楼悦公司立即向盛晋公司支付2018年5月1日至2018年10月16日期间的租金35000元；3、判令楼悦公司立即办理工商注册地址迁移变更手续；4、判令楼悦公司向盛晋公司支付违约金28120元；5、本案诉讼费由楼悦公司承担。 原审法院认为，依法成立的合同，对于双方当事人均具法律约束力，双方当事人均应按照合同之约定履行其义务，并享受其权利，任何一方当事人不履行其义务的，应承担相应的违约责任。 本案中，楼悦系楼悦公司的法定代表人及股东，其本人在解除协议上的签字行为与盖具公章的行为同样具有法律效力，故该院认为，盛晋公司与楼悦公司签订的《租赁合同》及《解除协议》均系各方当事人真实意思的表示，不违反法律及行政法规禁止性规定，合法有效。案涉《租赁合同》于2018年10月16日解除，楼悦公司应按照约定支付拖欠的租金35000元，抵扣楼悦公司交纳的10000元押金，楼悦公司尚应支付盛晋公司租金25000元。对于盛晋公司主张楼悦公司办理工商注册地址迁移变更手续的诉讼请求，因该项主张不属于民事案件审理范围，故不予支持；但对于盛晋公司主张楼悦公司支付因其未按照《解除协议》约定按期完成注册地址工商变更登记产生的违约金的诉讼请求予以支持。楼悦公司辩称《租赁合同》和《解除协议》是霸王合同，系在胁迫的情况下签了《解除协议》的意见，以及盛晋公司承诺给三个月免租期和等到商场开业之后才计房租的意见，因楼悦公司并未提供证据予以证明，故对于上述辩称意见均不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州盛晋国际投资管理有限公司与杭州楼悦茶业有限公司于2017年5月7日签订的《租赁合同》于2018年10月16日终止；二、杭州楼悦茶业有限公司支付杭州盛晋国际投资管理有限公司租金25000元，于判决生效后十日内付清；三、杭州楼悦茶业有限公司支付杭州盛晋国际投资管理有限公司违约金28120元，于判决生效后十日内付清；四、驳回杭州盛晋国际投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1378元，减半收取689元，由杭州盛晋国际投资管理有限公司承担125元，杭州楼悦茶业有限公司承担564元。 宣判后，上诉人楼悦公司不服，向本院提起上诉称：1.原《租赁合同》第二页，第2.1条中约定租赁期限含免租期，且盛晋公司给出三个月免租期的口头承诺作为补充，因具有法律效力。诚信是任何企业经营的道德底线，盛晋公司因口头承诺无法取证为由，拒绝承认其有效性，毫无诚信可言。一审判定支持其辩解，有失公允。2.由于盛晋公司经营江和美海鲜生活广场不善，导致商场人流稀少，管理混乱，盗抢事件、安全事故频发，导致店铺无法正常经营，楼悦公司于2018年8月提出退租，盛晋公司以房租结算及押金退还事宜未协商一致为由拒绝楼悦公司退租要求，且强行扣押楼悦公司物品，多次威胁、欺骗、恐吓，致使楼悦公司法人楼悦迫于压力在《解除协议》上签字捺印，但未加盖公章，该协议明确约定必须盖章有效，因此应判定此协议无效。3.楼悦公司经营困难，无力承担其经营地址的房租，与盛晋公司协商后已去工商部门提交公司注销申请，由于注销流程繁琐，超出约定时间，并非主观故意占用地址。且盛晋公司已将该物业顺利转租他人，并未造成其任何损失，因此判定违约金28120元不合理。4.盛晋公司在约定腾退时间内，将楼悦公司尚未搬迁物品：两组实木货柜，共计约42平方米，价值20000元；空调风机，价值6000元，擅自挪为己用，其在一审时避而不谈，应对此赔偿损失。综上所述，一审判决认定事实不清，故提起上诉，请求：1.撤销一审判决第三项，改判楼悦公司无须支付盛晋公司违约金28120元；2.一、二审诉讼费用全部由盛晋公司承担。 被上诉人盛晋公司发表答辩意见称：第一，盛晋公司与楼悦公司已经就租赁合同的解除签署了最终的《解除协议》，其中对合同解除的日期以及楼悦公司应付的租金以及应承担的违约责任进行了明确约定，故后续的处理应以《解除协议》中的约定为准，不存在楼悦公司在上诉状中所谓的口头承诺免租期等情况，故盛晋公司不存在任何不诚信的情况，完全是依据《解除协议》履行后续的权利义务。第二，案涉《解除协议》的签署系双方当事人的真实意思表示，属合法有效的合同。该份合同是在楼悦公司法定代表人楼悦完全理《解除协议》并且自愿的情况下签署的，不存在任何的威胁、欺骗、恐吓行为，同时虽然该份协议并未加盖公章，但根据民法总则第六十一条的规定，依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活劢的，负责人为法人的法定代表人以法人名义从事的民事活劢，其法律后果由法人承受，法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制不得对抗善意第三人，故楼悦公司法定代表人的签字等同亍加盖公章，对应的法律后果理应由楼悦公司承受，《解除协议》合法有效。第三，《解除协议》约定，楼悦公司应于2018年10月31日前将注册地址迁出，逾期未迁出的，应承担三个月租金的违约金。而截至目前，楼悦公司都未将注册地址迁出，给盛晋公司的后续经营带来了严重的影响，一审法院依据《解除协议》的约定，判决楼悦公司承担违约责任，于法有据。第四，盛晋公司从未将楼悦公司的物品、挪为己用，楼悦公司也没有任何的证据证明盛晋公司搬离了相应物品，同时案涉房屋在腾退的过程当中系楼悦公司擅自腾退，根本并未与盛晋公司进行合理的交接，所以说其根本没有证据证明盛晋公司擅自挪用了相关的物品。从楼悦公司2018年10月18日腾退完毕到本案一审开庭结束，其从未提出过这一主张，而直到二审当中才提出这一主张，完全不符合常理，系恶意抹黑盛晋公司。同时该项赔偿损失的请求即使楼悦公司坚持主张，也只能在一审中进行反诉，或者说另行起诉，不能在本案二审程序中予以审理。 二审期间，双方均未提交新的证据材料。 本院查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，2018年10月16日，楼悦公司法定代表人楼悦与盛晋公司签署《解除协议》一份，楼悦公司认为该《解除协议》约定需双方加盖各自合同专用章或者公章后正式生效，楼悦公司并未在该《解除协议》上盖章，因此该《解除协议》无效。但该《解除协议》乙方落款处有楼悦公司法定代表人楼悦的签字及捺印，楼悦对该签字及捺印真实性无异议，且楼悦公司二审中亦认可双方的《租赁合同》于签订《解除协议》时解除，故楼悦公司关于《解除协议》因未盖公章而无效的理由不能成立。楼悦公司上诉认为《解除协议》系法定代表人楼悦在受胁迫之下所签，对此，楼悦公司并未提供证据证明，因此该上诉理由亦不能成立。综上，楼悦公司与盛晋公司签订的《解除协议》合法有效，双方应当按约履行。楼悦公司未按照《解除协议》的约定完成注册地址的工商变更登记，应当按约向盛晋公司支付三个月租金的违约金。楼悦公司上诉认为违约金约定过高，但一审中并未要求就违约金进行调整，二审中也未提供证据证明违约金约定过高，故该上诉请求本院不予支持。此外，楼悦公司关于三个月免租期的约定及要求盛晋公司赔偿搬迁时物品损失的主张，既未提供证据证明，亦未在一审时提起反诉，本院不予支持。综上，楼悦公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费503元，由上诉人杭州楼悦茶业有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长 李 骏 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一九年十月二十三日 法官助理赵勤 书记员朱创威