上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终4853号上诉人(原审原告、反诉被告)：刘城俊，男，1987年6月12日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：胡松，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：刘国军，男，1980年8月29日出生，汉族，户籍地安徽省六安市。委托诉讼代理人：沈舟，上海驷言律师事务所律师。委托诉讼代理人：匡银芬，上海驷言律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海镕聚餐饮管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：高怀东，执行董事。委托诉讼代理人：施文渊，上海申蕴和律师事务所律师。原审第三人：上海房尚装潢设计有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：刘国军，经理。上诉人刘城俊因与被上诉人刘国军、被上诉人上海镕聚餐饮管理有限公司(以下简称“镕聚公司”)、原审第三人上海房尚装潢设计有限公司(以下简称“房尚公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初26929号民事判决，向本院提起上诉。本院组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘城俊上诉请求：撤销一审法院判决第一至第六项判决主文，改判刘国军、镕聚公司与刘城俊之间的房屋租赁合同解除，刘国军、镕聚公司共同归还刘城俊食品保证金30,000元、合同保证金66,000元、进场费150,000元，共计246,000元。事实和理由：刘城俊与刘国军、镕聚公司签订房屋租赁合同之后，刘国军、镕聚公司违反合同约定延期交付商铺长达21天，并且将商场内经营性店铺由三家增加至六家。商场怠于维修、店面范围内以黑恶势力维护现场秩序、冲击包括刘城俊在内的各种经营者的经营活动，严重违反合同约定，故一审法院判决有误，请求二审改判支持刘城俊的上诉请求。被上诉人刘国军答辩称,刘国军已经将租赁合同中的权利、义务转让给了镕聚公司，并为此签署了确认书，明确了出租方为镕聚公司，故租赁合同对镕聚公司与刘城俊发生法律约束力，刘国军不承担责任。被上诉人镕聚公司答辩称，租赁合同中约定“饮品不得超过三家”，仅限于镕聚公司承租的范围，镕聚公司承租的是美食广场，在美食广场之外的商城外围店铺并非镕聚公司所能控制的范围，故美食广场之外有经营饮品的店铺并不能构成镕聚公司违约。饮品不得超过三家也仅仅指奶茶类，而“咕嘟咕嘟鲜果汁”是鲜榨水果汁，不能认定为饮品。镕聚公司并未违约，一审法院判决正确，请求二审予以维持。原审第三人房尚公司未做答辩。刘城俊向一审法院起诉请求：一、判令刘城俊与镕聚公司的租赁关系于2018年10月21日解除；二、判令刘国军、镕聚公司归还食品保证金30,000元、合同保证金66,000元、进场费150,000元；三、判令刘城俊与镕聚公司赔偿剩余合同期预期损失100,000元(按照每月10,000元的营业额标准，自2018年11月1日计算至2019年8月17日)；四、本案诉讼费由刘城俊与镕聚公司承担。镕聚公司提出反诉请求：一、判令镕聚公司与刘城俊的租赁关系于2018年11月17日解除；二、判令刘城俊向镕聚公司支付房屋租金20,500元、水电费2,775元；三、判令刘城俊向镕聚公司支付场地占用费(按照每月22,000元的标准自合同解除次日计算至2018年12月30日)；五、判令刘城俊支付拖欠房租的滞纳金99,000元。一审法院认定事实：一、2017年8月14日，房尚公司向案外人上海豪浦资产管理有限公司承租上海市普陀区长寿路XXX-XXX号豪浦商场1层内部分商铺，用于经营美食广场项目。2017年8月17日，刘城俊作为乙方(承租方)与作为出租方(甲方)的刘国军就美食广场铺位租赁事宜签订《商铺租赁合同》，该合同主要约定以下内容：乙方承租上海市普陀区长寿路XXX-XXX号32档口铺位(以下简称“系争铺位”)；租赁期限为2年；月租金为22,000元(包含物业费)，上述款项每3个月为壹期支付，即66,000元；每一期到期日前15日内支付下期费用；乙方在签订合同时应上交保证押金66,000元，若乙方在合同期内无违反合同规定行为，合同期满后，在乙方结清承包费用、水、电、电讯等各项费用，甲方在商铺验收合格后当日如数返还乙方押金；甲方应于2018年1月1日前将商铺交给乙方，甲方承诺给予乙方15天免费装修期；双方不得随意变更或解除合同，需要变更或解除时，须经双方协商一致达成新的书面协议，在新的书面协议未达成之前，合同依然有效；乙方如未按本合同规定时间上交租金的，每天应按未付金额的5%向甲方交纳滞纳金，如超过一个月，乙方仍未付清欠款的，则合同自行终止，乙方应向甲方付清全额欠款；甲方承诺于2018年1月1日之前开业，如未按时开业，算甲方违约，赔偿乙方损失；饮品不得超过三家。该合同一式两份，其中甲方持有的合同加盖有第三人房尚公司的公章。该合同签订后，房尚公司出具三份收款收据，载明收到刘城俊支付的进场费150,000元、食品保证金30,000元、押金及房租(“付叁押叁”)132,000元。二、2017年10月镕聚公司成立后，上海豪浦资产管理有限公司作为甲方，房尚公司作为乙方与作为丙方的镕聚公司签订《补充协议》，约定：原合同中乙方的权利及义务全部由丙方承续；丙方承诺积极、严格遵照《房屋租赁合同》约定的条款中执行；三方确认由乙方、丙方招商入驻的经营户，由丙方自行与其签订相关协议或合同。2017年12月2日，镕聚公司出具《确认书》，载明出租方为镕聚公司，承租方为刘城俊，租赁部位为系争铺位。三、2018年2月7日，刘城俊与镕聚公司签订《补充协议》，约定：本商场“透明的小伙伴”正式开业日期2018年1月21日，即日起开始计算房租日期，特此补充说明。其后，刘城俊向镕聚公司支付租金至2018年10月21日。四、2018年11月17日，镕聚公司法定代表人向刘城俊尾号为“0071”的手机发送合同解除通知，载明：刘城俊自2018年10月17日后未按合同约定向出租方交付租金，经出租方催告后在合理期限内仍没及时交付所拖欠的租金。现终止双方之间的租赁合同并做清场处理。五、2018年12月2日拍摄的照片显示，美食广场内部经营饮品相关的有商号名分别为“初衷”、“哆可”、“咕嘟咕嘟鲜果汁”的三家店铺；美食广场所在建筑外围临街区域经营饮品相关的有商号名分别为“鹿角巷”、“素匠泰茶”的两家店铺。六、租赁期间，刘城俊根据镕聚公司出具的费用明细表支付水、电费，并由镕聚公司开具相应水、电费收据。镕聚公司出具的费用明细表显示，刘城俊应给付2018年10月及11月的电费合计2,724元。七、2018年12月30日，刘城俊腾空并实际搬离系争铺位。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。刘城俊与刘国军签订《商铺租赁合同》后，实际承担美食广场部分商铺出租方权利和义务的主体系第三人房尚公司；镕聚公司成立后，房尚公司将其权利义务转移给镕聚公司。镕聚公司向刘城俊出具《确认书》，并就系争铺位起租时间与刘城俊签订《补充协议》，其后实际收取租金及水、电费，已实际承担作为系争铺位出租人的义务，并享有出租人的权利，故《商铺租赁合同》对刘城俊及镕聚公司均具有法律约束力。双方在《商铺租赁合同》中约定：“饮品不得超过三家”，但未明确经营饮品的类型及位置，双方就此产生不同理解。从合同目的、合同性质及镕聚公司的控制范围来看，房屋租赁关系中出租人的主要义务为交付符合租赁用途的房屋，而双方增加上述约定目的系防止美食广场内相同业态竞争过度，影响承租人的经营收益，故合同虽未明确限制经营饮品的类型，但应以与刘城俊所经营的饮品类型构成竞争关系为宜，且美食广场所在建筑外围沿街商铺并非镕聚公司承租及控制范围，故难以认定镕聚公司就此存在违约情形，对刘城俊的该项主张难以支持。刘城俊又以镕聚公司要求签订《厂商公约》、《租赁管理合同》等霸王条款，干扰承租人正常经营为由主张解除合同，但双方并未实际签署上述协议，刘城俊亦无证据证明经营活动受到干扰，从而导致合同目的无法实现，故对此亦不予支持。另在合同履行过程中，系争铺位虽然直至2018年1月21日才开业，但双方就此签订了《补充协议》，重新约定的房租起算点晚于《商铺租赁合同》给予的免费装修期，且刘城俊并无证据证明有其他实际损失发生，故亦不能就此认定镕聚公司违约。刘城俊向镕聚公司支付租金至2018年10月21日，并于2018年12月30日搬离系争铺位，期间镕聚公司虽然提供手机短信方式通知“终止合同”，但与双方约定的解除合同的方式不符；鉴于自刘城俊搬离系争铺位时，租赁合同已丧失继续履行的可能性，故法院认定刘城俊与镕聚公司的租赁关系于2018年12月30日解除。本诉部分，合同解除后，镕聚公司收取的保证押金应予退还。针对刘城俊主张退还的食品保证金，镕聚公司确认刘城俊主张的金额并同意退还，对此予以确认。针对刘城俊主张退还的进场费，双方在合同中并无约定，镕聚公司认为该项费用系每档口分摊的统一装修美食广场的使用费，结合本案查明的事实及刘城俊的陈述，美食广场内部确实存在水电管道的铺设及消防工程，镕聚公司的上述意见较为合理。在租赁合同提前解除的情况下，结合双方对于合同解除的责任大小、刘城俊实际使用的时间等因素酌情认定镕聚公司应退还进场费75,000元。刘城俊主张的预期利益损失并无相应证据予以证明，对此难以支持。刘国军并非租赁关系主体，对于刘城俊要求刘国军承担责任的诉讼请求，不予支持。反诉部分，刘城俊称其因受到镕聚公司的阻扰而未及时腾退，但并无证据予以证明，故仍应承担实际搬离前的租金。在合同解除前，刘城俊仍负有按照约定给付租金的义务，故刘城俊逾期给付租金显然已违反合同约定；鉴于双方在合同实际履行中即产生争议，并综合当事人的意见，酌情调整逾期给付租金的滞纳金为5,000元。针对镕聚公司所主张的水、电费，镕聚公司提供的证据可证明刘城俊既往水、电费缴纳方式，即根据镕聚公司提供的费用明细表，通过镕聚公司缴付。现刘城俊并无证据证明在镕聚公司所主张的期限内除收据载明的金额之外曾另行缴付水费、电费，故采信镕聚公司的意见，认定刘城俊应当承担的电费的金额为2,724元。针对镕聚公司提供的2018年11月份费用明细中的网络维护管理费和开票税点费，合同中并未约定应由刘城俊承担，对此难以支持。判决如下：一、刘城俊与上海镕聚餐饮管理有限公司的租赁关系于2018年12月30日解除；二、上海镕聚餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还刘城俊食品保证金30,000元、押金66,000元、进场费75,000元；三、对刘城俊的其余诉讼请求不予支持；四、刘城俊应于判决生效之日起十日内支付上海镕聚餐饮管理有限公司自2018年10月22日起至2018年12月30日止的租金51,333.33元；五、刘城俊应于判决生效之日起十日内支付上海镕聚餐饮管理有限公司电费2,724元；六、刘城俊应于判决生效之日起十日内支付上海镕聚餐饮管理有限公司逾期给付租金的滞纳金5,000元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理中，刘城俊陈述，其承租系争铺位后大约四个月左右的时间，美食城内出现了包含刘城俊在内的第四家饮品店。刘城俊口头向镕聚公司提出过，目前能提供的证据是2018年10月28日与刘国军、高怀东的通话记录，证明其曾向镕聚公司提出过其违约行为。镕聚公司陈述，在2018年4月份出现了第四家店铺，但这家店铺销售的是新鲜水果和果汁，不能认定为饮品店；而且如果刘城俊认为镕聚公司违约，应当在出现第四家商铺时提出，但刘城俊正常支付了4月、7月两次的租金，故刘城俊是由于自身经营不善而退租。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。镕聚公司与刘城俊签订《补充协议》，并出具《确认书》，明确租赁合同的出租方为镕聚公司，此后，刘城俊也向镕聚公司支付租金以及水电费用，故刘城俊上诉要求刘国军与镕聚公司承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。双方签订的租赁合同约定“饮品不得超过三家”，但根据查明的事实，自刘城俊承租四个月后即出现了包含刘城俊在内的第四家经营果汁的店铺。刘城俊认为镕聚公司违约，理应及时提出，但刘城俊并未向镕聚公司及时提出异议，且按约于2018年4月、7月各支付了一个季度的租金。2018年10月17日刘城俊未再按约支付租金，并与12月30日搬离系争铺位，故一审法院认定双方租赁合同于12月30日解除，符合法律规定，本院予以维持。刘城俊上诉要求退还进场费150,000元，因双方租赁合同并未对此作出明确约定，刘城俊交付该笔费用后，镕聚公司在系争铺位铺设了水电管道并进行了消防工程，故一审法院酌情确定双方合同解除后，镕聚公司退还75,000元进场费，尚属合理，本院予以维持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,675元，由上诉人刘城俊负担。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  丁康威审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇一九年十月十五日书记员  李佳纯附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……