江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终1786号上诉人（原审原告）：鄱阳县曼禾物业管理有限公司，统一社会信用代码91361128MA38DT2Y0R，住所地江西省鄱阳县鄱阳镇人民北路**。法定代表人：熊根林，该公司项目经理。委托代理人：徐东淼，男，该公司员工。一般代理。被上诉人（原审被告）：张德文，男，1962年9月20日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。上诉人鄱阳县曼禾物业管理有限公司因与被上诉人张德文物业服务合同纠纷上诉一案，不服江西省鄱阳县人民法院（2019）赣1128民初2940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。上诉人鄱阳县曼禾物业管理有限公司上诉请求：1、请求二审法院改判第一项内容，由被上诉人按照合同约定全额物业费，被上诉人还需支付9444元物业费；2、请求二审法院撤销第二项内容，改判被上诉人按合同约定支付滞纳金10341元（按日千分之三的标准计算）；三、请求二审法院依法改判一审诉讼费用148元由被上诉人承担；4、请求二审法院判决本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人鄱阳县曼禾物业管理有限公司与被上诉人物业服务合同纠纷一案，一审法院针对全额的物业费、滞纳金不予支持。上诉人认为一审法院判决有误：一、关于物业费，上诉人与建设单位签订的《前期物业服务合同》确认有效，对双方均有约束力。被上诉人从2017年入住房屋至今，上诉人已按照相关规定，尽职尽责地履行其物业服务义务，如电梯电灯的维修、管道及绿化维护等，每天都在履行物业服务。一审法院仅以被上诉人开庭时，口述上诉人物业服务存在瑕疵，仅支持物业服务费的90%，上诉人认为一审法院认定事实有误。二、关于滞纳金，理由如下：（一）上诉人与被上诉人签订的《物业服务合同》明确约定了滞纳金按照日千分之三的标准计算，根据《合同法》第六十条规定，按合同约定全面履行自己的义务，即使认为约定的滞纳费过高，也应当按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，法院也应予支持上诉人30%的诉请，即滞纳金﹡30%，而不是一审法院认定的全部不予支持。上诉人鄱阳县曼禾物业管理有限公司在二审庭审中将第二项上诉请求更改为：要求被上诉人支付滞纳金3100元。被上诉人张德文未到庭答辩。鄱阳县曼禾物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告支付所欠物业服务费9444元；2、判决被告支付滞纳金10341元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求明确为：判决被告支付滞纳金10341元(自2019年3月6日起至2020年3月5日止，每日按应缴费用千分之三计算)。事实和理由：被告于2017年入住鸿泰湖城小区A2栋201商铺，与原告正式订立《鸿泰湖城前期物业服务合同》约定，由原告向鸿泰湖城小区提供物业服务及能源服务等，并按照规定收取物业费等相关费用。被告从2017年入住房屋至今，原告已按照上述协议的相关规定，尽职尽责地履行了物业服务义务，但在合同履行期间，被告拒不支付2019年3月6日至2020年3月5日的物业服务费9444元。由于被告拖欠物业服务费构成违约，故被告应支付从逾期之日起的滞纳金10341元。综上，各项请求金额共计19785元。经原告多次催收，被告仍拒绝交纳，故诉至法院提出前述诉请。一审法院认定事实：被告张德文系鄱阳县鄱阳镇人民北路57号鸿泰湖城小区A2栋201商铺的业主，商铺面积为524.66平方米。2019年3月6日，原告与鸿泰湖城小区的建设单位江西鄱阳荣林达房地产开发有限公司鸿泰湖城分公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告为该小区提供物业管理服务，前期物业服务期限自合同签订日期起至业主委员会与物业公司签订《物业服务合同》生效止；商业物业每月每平方米物业费为1.5元，由原告按年度预付的方式向业主预先收取，业主逾期缴纳物业服务费，原告可从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。合同签订后，原告为被告居住的小区提供了基本的物业管理服务。现被告拒不支付自2019年3月6日至2020年3月5日的物业服务费9444元，原告经催讨未果，遂诉至本院，提出前述诉请。另查明，原告在提供物业服务过程中，存在绿化带杂草未及时清除；路面装修垃圾未及时清理；两边均设有岗亭，但只有一个岗亭有人值守；每单元只有一台电梯能正常使用，另一台未通电；楼道无灯、消防器材有损坏、部分逃生通道无法开启；单元通道被电动车占道；少数共用部分被占用等情况。上述事实，有商品房买卖合同、预售《商品房买卖合同》备案申请表、前期物业服务合同、物业费用催收函、物业催收微信聊天记录、照片及原、被告的当庭陈诉等证据予以证实，足以认定。一审法院认为，根据国务院颁布的《物业管理条例》的相关规定，开发建设单位在业主委员会成立之前，或业主、业主委员会选聘物业服务企业之前，有权委托物业管理企业实行物业管理。原告与建设单位签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效，其对业主及物业公司均有约束力。合同签订后，原告依约提供了基本的物业服务，但被告未按约定期限支付物业费，应承担相应的民事责任，故原告要求被告按合同约定支付2019年3月6日至2020年3月5日期间的物业服务费的诉讼请求，本院应予支持。被告以其非物业服务合同当事人为由拒付物业费，无法律依据，本院不予支持。被告又辩称已将房屋出租，应由承租人交纳物业费，依据相关法律规定，如租赁关系确实存在，被告作为业主，对物业费仍负有连带交纳义务，故原告向被告催缴物业费并无不当，被告交纳后，可依据租赁合同的约定向承租人追偿。但原告在提供物业服务过程中未完全履行合同义务，物业服务存在瑕疵，故对被告应交纳的物业服务费依法减收，具体金额，本院按协议约定价款的90%予以酌情调整，确定为8500（9444*90%）元。关于滞纳金，其性质属于违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，被告非故意拒交物业费，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张德文于本判决生效之日起十日内支付原告鄱阳县曼禾物业管理有限公司物业服务费8500元；二、驳回原告鄱阳县曼禾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费295元，减半收取148元，由原告鄱阳县曼禾物业管理有限公司负担84元，被告张德文负担64元。本院认为，关于是否应当全部支持上诉人全额物业费的问题。上诉人认为，上诉人已按照相关规定，尽职尽责地履行其物业服务义务，一审法院仅以被上诉人开庭时，口述上诉人物业服务存在瑕疵，仅支持物业服务费的90%，上诉人认为一审法院认定事实有误。本院认为，上诉人在提供物业服务过程中未完全履行合同义务，物业服务存在瑕疵，有一审法院现场勘查照片为证，且双方当事人在庭审中对上述照片无异议，故一审认定被上诉人应交纳的物业服务费按90%依法减收并无不当，本院予以维持。关于上诉人要求被上诉人支付滞纳金3100元的问题。本院认为，上诉人为被上诉人居住的小区提供了基本的物业管理服务即主义务已履行，虽然该物业服务存在瑕疵，就双务契约而言，一方当事人主义务已履行，另一方当事人不能拒绝对待履行。同时，上诉人与建设单位签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，其对业主及物业公司均有约束力。根据该《前期物业服务合同》第十条的规定：“物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付【一年】的物业服务费。此后按【年度预付】的方式交纳，具体时间为每付费周期结束前15日内必须支付下一年度物业服务费用”，而被上诉人至今未按照上述约定预付物业服务费用，被上诉人未按合同约定预付物业费用构成违约。按照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，故被上诉人应当支付滞纳金也即违约金，本院以上诉人因被上诉人迟延付款所可能造成的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、预期利益等综合因素，根据相关法律规定，以及参照中国人民银行贷款基准利率，酌情支持500元，上诉人诉请超出部分，本院不予支持。一审法院判决被上诉人不予支付滞纳金给上诉人适用法律错误，本院依法纠正。综上所述，上诉人鄱阳县曼禾物业管理有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持鄱阳县人民法院（2019）赣1128民初2940号民事判决第一项，即被告张德文于本判决生效之日起十日内支付原告鄱阳县曼禾物业管理有限公司物业服务费8500元；二、撤销鄱阳县人民法院（2019）赣1128民初2940号民事判决第二项；三、由被上诉人张德文于本判决生效之日起十日内支付上诉人鄱阳县曼禾物业管理有限公司滞纳金500元；四、驳回上诉人鄱阳县曼禾物业管理有限公司其他上诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费295元，减半收取148元，由上诉人鄱阳县曼禾物业管理有限公司负担80元，被上诉人张德文负担68元；二审案件受理费295元，由上诉人鄱阳县曼禾物业管理有限公司负担240元，被上诉人张德文负担55元。本判决为终审判决。审判长 郑 彬审判员 毛丽丽审判员 杜依霖二〇一九年十月二十五日书记员 刘 洋