湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初12023号原告：长沙南山物业管理有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道黄狮岭社区金星大道**。法定代表人：陈雷，总经理。委托诉讼代理人：李平党（系原告处员工），男，1977年9月25日出生，汉族，住陕西省武功县。委托诉讼代理人：袁进仁（系原告处员工），男，1970年9月21日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。被告：王琼，女，1971年12月4日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告长沙南山物业管理有限公司（以下简称南山物业公司）诉被告王琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告南山物业公司的委托诉讼代理人李平党、袁进仁到庭参加诉讼，被告王琼经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告南山物业公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付物业管理服务费6023.38元；二、被告向原告支付逾期交纳物业管理服务费违约金（滞纳金）5421.04元及后续违约金（以所欠物业管理服务费为基数，按照每天千分之三的标准从2019年7月1日起计算至物业服务费付清之日止）；三、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系长沙市岳麓区雍江汇（原项目名为江汇苑）小区8栋408号房屋业主。2016年8月24日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》，约定住宅物业管理服务费按2.68元/月/平方米，按月交纳，逾期交纳物业管理服务费自逾期之日起每日加收实际应交金额千分之三的滞纳金，并对其他事项作了进一步约定。原告入驻雍江汇，为该小区提供物业管理服务至今。被告作为雍江汇小区8栋408号房屋的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2017年12月1日起一直未缴纳过物业管理服务费，经过原告多次催缴，截至2019年6月30日仍欠6023.38元。原告认为，被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理服务费。被告未按约支付物业管理服务费，其行为已构成严重违约，理应承担相应违约责任。因此，原告有权要求被告立即支付物业管理费、滞纳金（违约金）。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告王琼向本院提交书面答辩状称：原告无权向被告收取任何费用。一、和南山新城房地产有限公司签订购房合同时，合同约定物业服务为：出卖，世邦魏理仕担任本项目的实质物业管理顾问，负责指导项目的日常运营及服务，被告多次文原告是否聘请了世邦魏理仕担任实质管理顾问，一直没有得到正面答复，被告有理由怀疑原告根本没有聘请世邦魏理仕担任实质物业管理顾问，该条款是前期物业合同的唯一条款，原告没有遵守约定，应该认定该前期物业管理合同无效，原告无权对涉案小区进行管理，不存在被告欠缴物业费一说。二、被告对原告是否有物业资质表示怀疑，原告亦拒绝提供相应材料，已向相关部门申请政府信息公开。三、原告不遵守前期物业服务管理协议，物业协议第四条明确约定室外停车收费90元/月·台，多次向原告申请该服务项目，原告拒绝提供，理由是地面停车位是给门面经营户使用的。请求驳回原告的全部诉讼请求。审理查明：2013年11月17日，长沙南山新城房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）就甲方选聘乙方对南山·江汇苑二期提供前期物业管理服务协议事宜签订《前期物业服务合同》。2014年6月29日，被告（买受人）从案外人长沙南山新城房地产有限公司处购买江汇苑8栋408号住宅，建筑面积128平方米。2016年1月4日，长沙南山新城房地产有限公司向被告送达《入伙通知书》，通知被告于2016年1月8日至2016年1月11日期间办理交付手续，建筑面积127.83平方米。2016年8月25日，被告签收《入伙流程签认单》、《入伙物品及资料确认书》。2016年8月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》，协议约定：原告取得了由长沙南山新城房地产有限公司开发的南山雍江汇住宅小区的前期物业管理服务权；前期物业服务期限自住宅交付使用之日起至小区业主大会成立并与选定的物业服务企业签订《物业管理服务合同》，其选定的物业服务企业正式接管小区物业服务之日止；甲方的权利和义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，指定本物业的物业服务制度，《临时管理规约》和《装饰装修管理服务协议》；3、建立健全本物业的物业服务档案资料；4、制止乙方违反本物业的物业服务制度和《临时管理规约》、《装饰装修管理服务协议》的行为；5、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取物业管理服务费用；……。乙方的权利义务：1、参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业的物业服务制度和《临时管理规约》；4、依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用……。物业服务内容：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；秩序维护；交通秩序；房屋装修管理。乙方交纳费用时间自入伙通知书通知的交付次日起，甲方按2.68元/月·平方米的标准收取物业管理费，乙方交纳管理费时间为办理入伙时，预交一年的物业管理费，日后可按月、季、年预交。违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标注或乱收费的，乙方有权要去甲方清退所收费用及退还利息；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要去乙方补交并从逾期之日起每日加收实际应交金额千分之三的滞纳金。合同还约定了其他事项。2019年1月27日，原告委托湖南湘军麓和律师事务所向被告送达《律师函》，催缴物业管理费及其滞纳金。2019年6月19日，原告向被告送达《催费通知单》。原告出具《欠费明细表》，载明：被告欠缴2017年12月1日至2019年6月30日期间的物业管理费6023.38元及违约金5421.04元。因被告逾期交纳物业管理费，原告遂诉至本院。以上事实，有前期物业服务合同、商品房买卖合同、前期物业服务协议、临时管理规约、入伙流程签认单、入伙物品及资料确认书、物业管理费发票两张、律师函、催费通知单、欠费明细表、照片及当事人当庭陈述意见等证据材料在卷佐证，并经庭审质证，足以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。长沙南山新城房地产有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》以及原告与被告签订的《前期物业服务协议》《临时管理规约》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合同依法成立并生效。原告为被告提供了物业管理服务，被告理应依约向原告交纳物业管理服务费，被告自2017年12月1日起未交纳物业管理费，截至2019年6月30日，被告欠付物业管理费6509.10元（127.83平方米×2.68元/月·平方米×19个月，保留小数点后两位，下同），对原告要求被告支付其至2019年6月30日的物业管理费6023.38元的主张，本院予以支持。被告辩称原告未遵守前期物业服务合同中关于聘请世邦魏理仕担任项目实质物业管理顾问的约定以及前期物业服务协议中关于室外停车位的约定，无权对涉案小区进行管理、提供服务以及对原告是否具有物业管理资质存疑，但被告并未提交完整的商品房买卖合同，无法核实该合同与本案的关联性，对于资质以及车位的抗辩意见，亦未提供相应证据材料加以证明，因被告举证不充分、举证不能导致的法律责任由其自行承担，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金，根据双方合同约定，被告逾期支付物业管理费，应当向原告支付按照实际应交金额每日千分之三的标准自逾期之日起的滞纳金。该滞纳金标准超过法律规定的保护范围。又因考虑到被告并非恶意拖欠物业费，从公平原则出发，本院酌情确定被告向原告支付逾期交纳上述物业费的违约金按欠缴物业费金额的10%核算为602.34元（6023.38元×10%），对原告超出部分的诉讼请求不予支持。后续违约金可待欠缴物业管理费确定后，原告再行主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告王琼于本判决生效之日起三日内支付原告长沙南山物业管理有限公司物业管理费6023.38元以及违约金602.34元，合计6625.72元；二、驳回原告长沙南山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取43元，由被告王琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭松林二〇一九年十月二十八日法官助理陈遥书记员胡斯