河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终18455号上诉人（原审被告）：中牟锦绣置业有限公司，住所地郑州市中牟县解放路南段西侧。法定代表人：常河林，该公司董事长。委托诉讼代理人：马彦群，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王爱学，河南王爱学律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱蕾，女，汉族，1973年10月10日出生，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：朱新安（系朱蕾之夫），住河南省中牟县。上诉人中牟锦绣置业有限公司因与被上诉人朱蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中牟县人民法院（2019）豫0122民初1480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中牟锦绣置业有限公司的委托诉讼代理人马彦群、王爱学，被上诉人朱蕾及委托诉讼代理人朱新安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中牟锦绣置业有限公司上诉请求：依法撤销中牟县人民法院（2019）豫0122民初1480号民事判决书，发回重新审理或者依法改判并驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审法院判决认定事实错误。一审法院判决认定“锦绣置业于2016年6月6日申请办理商品房面积测绘核实，楼盘表自动锁定，2016年6月14日该业务办结，根据（2016）豫0122民初2827号民事调解书，双方协商2016年10月25日之前朱蕾携带身份证与锦绣置业签订《商品房买卖合同》（一次性付款），而锦绣置业出售给朱的房屋需要办理预售变现售业务，但锦绣置业在2017年12月26日才申请办理，预售变现售业务，2018年1月30日办结，楼盘表自动解除锁定，据此可以认定系锦绣置业未及时申请办理预变现业务导致双方未能于2016年10月25日之前签订《商品房买卖合同》（一次性付款），且在2017年12月25日该院向中牟县住房保障和房地产管理局送达（2017）豫0122执19号协助执行通知书时，该局在回执上亦标注“因该房屋开发商未申请办理预变现业务，系统上处于锁定状态，待预变现后系统自动解锁，可以签订合同”。综上，可以认定双方未能于2016年10月25日之前签订《商品房买卖合同》（一次性付款），系属锦绣置业违约”。上诉人认为一审法院对商品房办理不动产证的流程业务不了解，而且曲解中牟县住房保障和房地产管理局的回复，导致做出了错误的判决，商品房楼盘表的锁定是开发商去房管局申请对楼房实测，按测绘队要求提供手续资料，测绘队到现场实际测量，出实测报告，数据输机、挂接，楼盘表自动锁定，测绘结束后要到维修金金办理维修基金缴清，然后转到产权科进行实测楼盘表确认，该业务结束后才能到开发科办理预售变现售，备案办理完毕楼盘表锁定解除。上诉人7、8、9、10、11号楼于2016年6月6日申请办理商品房面积测绘核实，楼盘表自动锁定，2016年6月14日该业务办结转到维修金金办理维修基金缴清后就转入到产权科进行实测楼盘表确认，该业务到了2017年12月26日结束才申请办理预售变现售业务，到了2018年1月30日办结，楼盘表自动解除锁定。上诉人和被上诉人根据（2016）豫0122民初2827号民事调解书，双方协商2016年10月25日之前，朱蕾携带身份证与锦绣置业签订《商品房买卖合同》是发生在测绘结束后业务转还未进行到办理预售变现售业务，被上诉人所购楼房是在7号楼仍是锁定状态，导致上述人无法在电脑上打印商品房买卖合同，双方无法签订合同，井非上诉人有意行为，而且客观上无法签订，上诉人没有违约行为。而一审法院以2016年6月6日申请办理商品房面积测绘核实，楼盘表自动锁定2016年6月14日该业务办结，没有考虑到还有维修基金缴清结算，产权科要实测楼盘表确认，都需要一定的时间进行，该业务还未进行到质售变现售业务，就以上诉人未及时申请办理预售变现售业务，导致双方未能于2016年10月25日之前签订《商品房买卖合同》构成违约明显是错误的。另外一审法院执行部门向房管局部门送达（2017）豫0122执19号协助执行通知书时，该局在回执上亦标注“因该房屋开发商未申请办理预变现业务，系统尚处于锁定状态，待预变现后系统自动解锁，可以签订合同”，这充分说明在2017年12月25日上诉人的7、8、9、10、11号楼的楼盘仍在锁定状态，而上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同发生在2016年10月25日之前，说明当时是锁定状态无法签订，上诉人在2017年12月25日未申请预变现业务只能说明商品房销售业务还没有进行到预变现阶段，而一审法院却曲解房管部门的回执上的标注，认定上诉人违约，这显然是错误的。朱蕾辩称，对方的上诉没有任何事实或法律依据，依法应驳回其无理诉求，应依法维持中牟县（2019）豫0122民初1480号民事判决书。朱蕾向一审法院起诉请求：1.被告支付违约金10万元；2.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2013年，朱蕾购买锦绣置业位于中牟县××镇××南段东侧××楼××单元××号房屋。合同约定该商品房建筑面积共134.48平方米，按建筑面积计算该商品房总价款为630,617元。朱蕾支付首付款后，双方发生纠纷。锦绣置业以解除双方买卖合同为由诉至该院。经调解，双方达成分期付款的意见，该院作出（2015）牟民初字第2130号民事调解书对调解意见予以确认。后锦绣置业以朱蕾不配合办理撤销备案合同、重新签订一次性付款方式的商品房买卖合同，无法实现合同目的为由，于2016年8月2日作出《商品房买卖解除告知书》，并向原告送达。朱蕾以锦绣置业作出的解除告知书无事实及法律依据为由，诉至该院，要求确认该解除告知书无效。经该院调解，双方达成如下调解协议：一、锦绣置业收回《商品房买卖解除告知书》，并与朱蕾共同办理以下事项：双方于2016年10月15日之前办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号为：ZM150××××****）手续；2016年10月25日之前朱蕾携带身份证与锦绣置业签订《商品房买卖合同》（一次性付款）；朱蕾在接到锦绣置业通知后第三日到指定地点面签办理不动产权证，锦绣置业领取不动产权证后7日内通知朱蕾领取。二、朱蕾于2016年10月26日前到物业公司办理房屋交接手续；于2016年10月31日前缴纳契税，并将票据交付锦绣置业。三、双方自觉履行上述内容，如朱蕾有任意一项违约，可视为朱蕾不再购买锦绣置业房屋，双方之间的房屋买卖合同关系自动解除；如锦绣置业有任意一项违约，支付朱蕾违约金10万元。四、朱蕾自愿放弃其他诉讼请求。五、案件受理费100元，减半收取50元，朱蕾自愿承担25元，锦绣置业自愿承担25元。双方按调解书确认内容办理完《商品房买卖合同》（合同编号为：ZM150××××****）的撤销手续后，朱蕾于2016年10月18日到锦绣置业销售部要求签订一次性付款合同，被告告知房管局信息系统锁定，无法打印《商品房买卖合同》文本，合同无法签订。朱蕾于21日、24日、27日询问锦绣置业销售部，仍然无法签订，房管局信息系统仍然锁定。2016年10月22日，锦绣世家物业部通知朱蕾交接房屋，朱蕾认为合同未签订，不符合交接条件而未交接。后朱蕾认为锦绣置业违约，于2017年1月向该院申请执行，要求：1.锦绣置业签订《商品房买卖合同》（一次性支付）并协助办理不动产权证；2.锦绣置业未按约定签订《商品房买卖合同》，支付违约金10万元。2017年12月25日，该院向中牟县住房保障和房地产管理局送达了（2017）豫0122执19号协助执行通知书，该局在回执上标注“因该房屋开发商未申请办理预变现售业务，系统尚处于锁定状态，待预变现后系统自动解锁，可以签订合同”。2018年5月21日，执行法院再次向中牟县住房保障和房地产管理局送达了（2017）豫0122执19号协助执行通知书，该局在回执上标注“经查询，网签系统处于正常状态，双方可根据自身意愿签订合同，房管局无法协助双方签订合同”。2018年12月6日，该院作出（2017）豫0122执19号执行裁定书认为，朱蕾申请执行内容为要求与被执行人签订合同并支付违约金。合同的签订基于双方当事人意思表示一致，非法院强制执行的范畴。双方在履行调解书过程中是否违约，是否符合支付违约金的条件及应否支付等问题在执行程序中无法判断，双方当事人应另行诉讼解决双方的实体争议。故裁定驳回朱蕾的执行申请。朱蕾不服裁定，向郑州市中级人民法院申请复议。郑州市中级人民法院于2019年1月21日作出（2018）豫01执复430号执行裁定，驳回朱蕾的复议申请，维持中牟县人民法院作出的（2017）豫0122执19号执行裁定书。现朱蕾以锦绣置业未按调解书的约定在2016年10月25日之前与其签订商品房买卖合同构成违约为由，诉至法院。在案件审理过程中，该院就涉案房屋的“楼盘表锁定”“预变现业务”“初始登记”等问题向中牟县住房保障和房地产管理局及中牟县不动产登记中心进行查询。中牟县住房保障和房地产管理局回复如下：一、楼盘表锁定是为了保证企业数据端与房管局数据端信息一致，各项数据不再发生变化。二、中牟锦绣置业有限公司于2016年6月6日申请办理商品房面积测绘核实，楼盘表自动锁定，2016年6月14日该业务办结；2017年12月26日该公司申请办理预售变现售业务，2018年1月30日办结，楼盘表自动解除锁定。（涉及该幢房产初始登记问题请详询不动产登记中心）。三、“预变现业务”是指商品房预售变商品房现售备案业务，中牟锦绣置业出售给朱蕾的房屋需要办理预售变现售业务，依据《郑州市住房保障和房地产管理局关于进一步规范商品房现房销售备案工作的通知》郑房[2017]41号。四、锦绣置业售给朱蕾的房屋在2016年10月25日前企业未向我局提出预售变现售申请。办理预售变现售提交材料如下：1.商品房现房销售申请表；2.商品房预售许可证；3.营业执照；4.资质证书；5.建筑工程规划许可证（或证明）；6.建筑工程施工许可证；7.工程竣工验收备案表；8.房屋交易和产权状况确认单和项目楼盘表；9.房屋面积测绘报告；10.委托书。中牟县不动产登记中心回复如下：经查询，中牟锦绣置业有限公司在我中心办理7号楼初始登记时间为2018.8.31，由于2018.8.31材料错误，又于2018.9.21重新受理，2018.9.27记载登记簿。关于楼盘表是否会锁定，不在我中心办理。一审法院认为，本案的主要争议焦点为双方未能于2016年10月25日之前签订《商品房买卖合同》（一次性付款）的原因是什么，锦绣置业是否违约。关于双方无法于2016年10月25日前签订合同的原因。朱蕾称是因为锦绣置业未申请办理“预变现”业务，未能提供相关的材料手续，导致系统被房管局“锁定”，应属锦绣置业违约。锦绣置业则称，原因是锦绣置业在办理锦绣世家住宅小区7、8、9、10、11号楼的不动产证期间，房管局信息系统自动锁定楼房表暂停办理该五栋楼的有关业务，商品房买卖合同无法输入并打印，才造成双方无法签订商品房买卖合同，非锦绣置业的原因。分析认为，根据中牟县住房保障和房地产管理局回复，锦绣置业于2016年6月6日申请办理商品房面积测绘核实，楼盘表自动锁定，2016年6月14日该业务办结；根据（2016）豫0122民初2827号民事调解书，双方协商2016年10月25日之前朱蕾携带身份证与锦绣置业签订《商品房买卖合同》（一次性付款），而锦绣置业出售给朱蕾的房屋需要办理预售变现售业务，但锦绣置业在2017年12月26日才申请办理预售变现售业务，2018年1月30日办结，楼盘表自动解除锁定。据此，可以认定系锦绣置业未及时申请办理预变现业务导致双方未能于2016年10月25日之前签订《商品房买卖合同》（一次性付款），且在2017年12月25日该院向中牟县住房保障和房地产管理局送达（2017）豫0122执19号协助执行通知书时，该局在回执上亦标注“因该房屋开发商未申请办理预变现业务，系统尚处于锁定状态，待预变现后系统自动解锁，可以签订合同”。综上，可以认定双方未能于2016年10月25日之前签订《商品房买卖合同》（一次性付款）系属锦绣置业违约，故朱蕾根据（2016）豫0122民初2827号民事调解书中第三条约定，要求锦绣置业支付违约金10万元，理由正当，应予支持。锦绣置业虽称，双方未能在2016年10月25日之前签订《商品房买卖合同》（一次性付款）的原因是锦绣置业在办理锦绣世家住宅小区7、8、9、10、11号楼的不动产证期间，房管局信息系统自动锁定楼房表暂停办理该五栋楼的有关业务，但根据中牟县不动产登记中心回复，锦绣置业办理7号楼（涉案房屋所在楼幢）的初始登记时间为2018年8月31日，由于2018年8月31日材料错误，又于2018年9月21日重新受理，2018年9月27日记载登记簿。锦绣置业办理7号楼初始登记的时间发生在2016年10月25日之后，故锦绣置业的抗辩意见，证据不足，理由不当，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十七条第三款规定，判决：被告中牟锦绣置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱蕾违约金10万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告中牟锦绣置业有限公司负担。二审中，中牟锦绣置业有限公司提交一份中牟县住房保障和房地产管理局于2019年8月26日所出具的一份查询回复。拟证明2017年12月26日上诉人才申请办理预变现业务，在2018年10月30日楼盘表锁定才解除这一事实。朱蕾发表意见称，查询回复的真实性没有异议，但是对它的证明的目的有异议。按中牟县人民法院（2016）豫0122民初2827号民事调解书。双方应在2016年10月25日签订合同，而对方却没有在此期间签订合同，而且未按规定办理应该办的手续，致使合同没有签订，所以对方违约。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，对上诉人提交的证据的真实性予以认可，对其证明目的予以采信，但其证明目的与本案争议不具有关联性。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，中牟锦绣置业有限公司作为专业从事房地产开发的企业，应当知晓商品房办理不动产证的流程业务。中牟锦绣置业有限公司自认其于2016年6月6日申请办理商品房面积测绘核实，楼盘表自动锁定，至2016年10月双方签订调解协议时已经经过四个月的时间，中牟锦绣置业有限公司对于涉案房屋楼房表锁定的事实是明知的，在其明知楼房表锁定的情况下，自愿签署调解协议，因其无法履行调解协议，应当承担调解协议约定的违约责任。综上所述，中牟锦绣置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由中牟锦绣置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇一九年十月三十日书记员  张倩倩