新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民事判决书（2019）新23民终1543号上诉人（原审被告）：孙敏，女，1963年7月5日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人:于惠（系孙敏丈夫），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州，特别代理。被上诉人（原审原告）：新疆越兴隆房产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市建国东路豫东巷新居时代小区**楼门面。法定代表人：张峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘翔，该公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：曾晖，新疆同创律师事务所律师，一般代理。上诉人孙敏因与被上诉人新疆越兴隆房产经纪有限公司居间合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2019）新2301民初3489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月21日开庭进行了审理。上诉人孙敏及其委托诉讼代理人于惠，被上诉人新疆越兴隆房产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘翔、曾晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙敏上诉请求：1.请求撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民事判决书（2019）新2301民初3489号民事判决；2、查清事实后依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足,据此作出的判决是错误的。原告与被告所签订的合同与房屋产权所有人没有任何关系，被告与雷春、雷鸣(哥)签订的合同为无效合同，该房屋产权所有权属于马文轩所有,雷春、雷鸣与涉案房屋无任何关系。被上诉人新疆越兴隆房产经纪有限公司辩称，我公司在履行合同过程中已经履行了居间义务，上诉人应该承担居间费用,请求法院依法判决。新疆越兴隆房产经纪有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付中介费6000元，违约金4000元。一审法院认定事实：2018年7月29日，甲方（出让方）、乙方（买受方）与丙方（中介方）签订《购房协议》一份，约定甲、乙双方经协商，甲方将座落于昌吉市××路房屋出售给乙方，该房屋的建筑面积128平方米，成交价格为600000元；由乙方委托丙方办理房屋抵押贷款，甲、乙双方须在合同签订后15日内提供真实完整的贷款申报资料，丙方在办理完，并取得房产证后50工作日内将贷款支付给甲方，贷款额以银行审批为准，不足部分由乙方7日内补齐，同时由乙方支付给丙方贷款额3%贷款手续费；本协议自甲、乙、丙三方签字后生效，均严格按约定的权利、义务、时间履行，任何一方违约，须向其它方承担违约金，违约金为转让价的20%；本合同签订之日，甲、乙双方各自支付丙方房款总额1%的售房中介费。合同签订后，被告与买方达成了房屋买卖交易，并办理了过户手续，但被告认为原告未按照购房协议履行中介服务，故拒绝支付中介费。一审法院认为，原、被告之间的居间合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。被告辩称原告未尽到审查义务，《购房协议》中约定的交易的房屋面积是128平方米，但是实际房产证上只有125.09平方米。庭审中，被告认可在房屋办理过户手续时买卖双方签订的有《购房契约》，后来房屋也办理了过户手续，说明被告对房屋的实际面积是明知的，并且对此也未提出异议，故对被告的辩解，一审法院不予采信。被告还称原告未按合同约定为被告办理房屋贷款手续。合同约定被告应委托原告办理房屋贷款手续，并向原告支付一定的费用，原告才为被告办理房屋贷款手续，原告未提供证据证明其委托原告办理贷款手续。被告还称买房后发现房屋漏水，认为原告未尽到审查义务，双方在合同中并未约定，原告还负有审查房屋质量的义务，故对被告的辩解，一审法院不予采信。根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。故原告要求被告支付6000元报酬（600000元×1%），一审法院予以支持。关于原告要求被告支付的违约金，合同约定“任何一方违约，须向其它方承担违约金，违约金为转让价的20%”，被告未按约定支付中介费，其行为构成违约，应承担违约金。庭审中，被告提出原告主张的违约金过高，请求法庭根据法律规定酌减。根据合同的性质、合同的履行情况以及双方的过错程度，一审法院酌定被告向原告赔偿违约金400元。判决一、被告孙敏支付原告新疆越兴隆房产经纪有限公司报酬6000元；二、被告孙敏赔偿原告新疆越兴隆房产经纪有限公司违约金400元；三、驳回原告新疆越兴隆房产经纪有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人孙敏围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证：证据一：2018年7月29日孙敏与雷春签订购房协议一份，证实该协议无效，且原房主马文轩找到孙敏，说雷春不是房主，雷春不是该房屋共有人。经质证，被上诉人新疆越兴隆房产经纪有限公司对购房协议的真实性没有异议，该购房协议确实是上诉人与被上诉人、雷鸣代雷春签订的，在该协议后签订后又补充了内容，涉案房屋的所有人是马文轩，涉案房屋是马文轩委托雷春出售，雷春委托雷鸣办理房屋相关手续，雷春与雷鸣均在协议上写明，该证据证实被上诉人与上诉人签订购房协议，且被上诉人已经履行了居间义务，该房屋的买卖是在被上诉人居间下完成的。本院对该组证据真实性予以确认。证据二：房屋买卖协议一份、离婚协议书一份、离婚登记审查处理表一份，证实涉案房屋的产权归属于马文轩，与雷春没有关系。经质证，被上诉人新疆越兴隆房产经纪有限公司对该房屋买卖协议的真实性无法确定，三方形成购房协议后，上诉人不需要与马文轩签订买卖合同，只需要在房管局过户时签订买卖契约。对离婚协议的真实性没有异议。离婚协议书、婚登记审查处理表均加盖民政局印章，本院对该证据真实性予以确认。对房屋买卖协议予以综合认定。被上诉人新疆越兴隆房产经纪有限公司未提交证据。本院依职权于2019年10月25日对涉案房屋所有权人马文轩进行询问并制作询问笔录，马文轩陈述存在委托其前妻雷春卖房的事实，且雷春不是房屋共有人，现涉案房屋已经过户。经质证，上诉人孙敏对该询问笔录的真实性没有异议，对马文轩陈述的内容不认可，称马文轩并没有委托雷春卖房。被上诉人越兴隆房产经纪公司对该询问笔录真实性没有异议，对内容认可。本院对该组证据予以综合认定。本院查明：与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，马文轩委托其前妻雷春卖房，将涉案房屋钥匙交予前妻，并认可前妻哥哥雷鸣的帮忙行为。雷春不是涉案房屋共有人，且在2018年8月7日上诉人孙敏交付第一笔房款之后，办理了过户手续。本院认为，上诉人孙敏称其与被上诉人越兴隆房产经纪公司所签订的合同属于无效合同，并提交离婚协议书、婚姻登记审查处理表证实房主马文轩与合同相对人雷春属于离婚状态，并且雷春不是房屋共有人。经本院询问涉案房屋房主马文轩，马文轩承认委托雷春卖房并将房屋钥匙交予雷春、雷鸣，委托二人带领上诉人孙敏查看房屋情况，属对雷春、雷鸣的代理行为的追认。虽然居间协议由上诉人孙敏与被上诉人越兴隆房产经纪公司、及雷春、雷鸣签订，但随后几天上诉人孙敏与马文轩签订房屋买卖协议。据一、二审中被上诉人的陈述及本院二审中询问马文轩查明的事实，足以确认马文轩委托雷春卖房的事实存在，结合双方订立居间协议的事实亦可以确认上诉人孙敏由此获知真实房主为马文轩，进而与马文轩直接签订合同。故上诉人孙敏与马文轩签订的房屋买卖合同属上诉人孙敏与被上诉人越兴隆房产经纪公司的居间合同促成的交易。故上诉人与被上诉人之间的居间合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。对于上诉人孙敏的上诉请求，本院不予支持。综上所述，孙敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 张华审 判 员 王鑫审 判 员 董蕾二〇一九年十月二十二日法官助理 马恒书 记 员 武帆