甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初11141号原告耿盛琛，男，1979年4月6日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人龚渤真，甘肃达而成律师事务所律师。被告崔涛，男，汉族，1983年9月17日出生，住兰州市城关区。委托诉讼代理人贾涛，甘肃正天合律师事务所律师。原告耿盛琛与被告崔涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龚渤真、被告委托诉讼代理人贾涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿盛琛向本院诉讼请求：1、请求法院解除《商铺租赁协议》；2、请求法院判令被告崔涛向原告耿盛琛支付自2018年6月16日至2018年11月15日的商铺租赁费131250元；3、请求法院判令被告按《商铺租赁协议》约定的租金标准向原告支付自2018年11月16日起至交付商铺之日止的租赁费；4、请求法院判令被告按中国人民银行发布的同期贷款利率标准向原告支付自2018年6月16日至交付商铺之日止的利息；5、请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2007年6月16日被告崔涛与原房屋所有人彭泽嘉签订了《商铺租赁协议》，双方约定彭泽嘉将位于兰州市城关区商铺租赁给被告（套内建筑面积74.82㎡），同时约定租赁期限，租金支付方式等双方权利义务。2018年4月彭泽嘉将上述房屋出售给原告，同时办理房屋产权的过户登记，原房屋所有人彭泽嘉在出售该房屋后多次以口头和书面方式通知承租人崔涛从2018年6月起将房屋租金支付给原告，但被告崔涛以种种理由推诿拒不支付房租。被告崔涛行为已经严重违反《商铺租赁协议》承租人的义务。综上所述被告严重违约的行为已经触犯原告的合法权益，为维护自己的合法权益，根据我国《民事诉讼法》之相关规定将被告诉至法院，望判如所请。被告崔涛辩称，一、我并未收到原房主和原告要出售涉案房屋的通知；二、原房主和原告以明显低于市场价的价格出售房屋，其行为系恶意串通，损害了我方的利益；三、原告不是本案适格原告，无权解除该协议；四、本案应该中止审理，我方已经起诉原告及房主至贵院。原告围绕诉讼请求当庭提交了以下证据：买卖成交合同、房屋产权证书、商铺租赁协议、律师函回单。证明：原告已和原房主签订买卖成交合同并且过户，是该房屋所有权人，原告有权利继承房屋的租赁关系。被告质证认为：买卖成交合同合法性、关联性、真实性有异议，该合同显示的成交价与被告在房产交易中心调取的成交金额不一致；房屋产权证书无异议；商铺租赁协议无异议；律师函回单无异议，律师函是新房主直接发的律师函，原房主未告知被告，损害被告优先购买权。被告当庭提交了以下证据：《商铺租赁协议》、兰房权证（城关区）字第**《房产证》、原房主身份证各一份、收据一份5张、律师函及发送凭证、原告发送律师函、租赁商铺买卖过户材料、崔涛诉彭泽嘉、耿盛琛法院受理材料。证明：证明2017年6月16日原房主彭泽嘉向崔涛出租了位于兰州市城关区半（套内建筑面积74.82平方米），并签署了的租赁合同，租赁期限三年，年租金30万元，每年上涨5%，另租金外商铺转让费20万元，押金3万，双方房屋租赁关系依法成立的事实。被告按照与原房主的合同约定交纳了首年租金30万元、20万元转让费、3万元押金的事实。被告在2018年6月13日委托律师向原房主发送了《律师函》，向原房主主张优先购买权及协商商铺租赁事宜的事实。2018年10月9日原告委托律师发送的《律师函》，称商铺已由其购得，要求被告向其支付商铺租金的事实。彭泽嘉与原告早在2018年3月22日就以387万元低价成交面积共计166.99平方米的商铺，低于市场价500万元，且在未告知被告的情况下进行了买卖过户的事实。崔涛诉彭泽嘉、耿盛琛房屋租赁优先权纠纷一案，在2019年4月11日，被人民法院依法受理的事实。原告质证认为：《商铺租赁协议》、兰房房权证（城关区）字第**房产证》、原房主身份证一份真实性无异议；收据一份5张仅能证明被告和原房东履约过程；律师函及发送凭证真实性无异议，但和本案无关；原告发送律师函真实性无异议，能够证明原告方已主张过权利；租赁商铺买卖过户材料真实性无异议，合同是为了合理避税，实际成交价是800多万元；崔涛诉彭泽嘉、耿盛琛法院受理材料真实性无异议，和本案无关。据此，到庭当事人对当庭出示的证据进行了逐一质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院依法予以确认。对当事人有争议的证据，本院将根据证据的真实性，合法性、关联性及证明目的，结合审理案件查明的事实，综合判断、认定本案基本事实。依据各方当事人提供的上述证据，本院认定如下事实：2017年6月16日,被告崔涛与案外人彭泽嘉签订了《商铺租赁协议》一份，合同约定：案外人彭泽嘉向被告崔涛出租位于兰州市城关区01层002号房屋的一半［产权证号为兰房权房权证（城关区）字第**实际承租建筑面积为74.82平方米，租期三年，第一年租金为300000元，以后每年租金在上一年租金的基础上增加5%，租金按年收取，第一年的租金合同签订后立即交纳，以后为提前一个月交清下一年租金。双方还约定了商铺的转让费200000元，押金30000元等事项。2018年3月，原告耿盛琛与案外人彭泽嘉签订了《商铺租赁协议》，由原告耿盛琛购买涉案房屋（兰州市城关区01层002号房屋），面积为166.99平方米，涉案房屋的总金额为8850470元。2018年3月29日原告依法取得了涉案房屋所有权证［甘（2018）兰州市不动产权第0011695号］。2018年6月13日被告委托律师向案外人彭泽嘉发律师函，认为原房主侵害被告作为承租人的优先购买权。2018年10月9日原告委托律师向被告崔涛发出律师函，通知其交纳拖欠的租赁费。双方产生纠纷，原告遂诉至法院。另查，被告崔涛2018年交纳了150000元租赁费。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，本案中被告崔涛与案外人彭泽嘉签订的《商铺租赁协议》，系双方真实的意思表示，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力，双方应按约定履行各自的义务。原告与原房主（案外人彭泽嘉）签订买卖合同并过户后，涉案房屋的所有权由原房主转移给了本案原告，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，根据上述买卖不破租赁的原则，2018年3月29日，原告取得涉案房屋的所有权后，原《商铺租赁协议》的主体发生了变化，按照上述法律规定，原告（出租人）与被告（承租人）都应当继续按照《商铺租赁协议》的相关约定继续履行各自的合同义务，但被告自2018年6月起未按约支付租金至今，经原告合理催告后仍未支付，其行为已违反合同约定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；......”原告据此请求解除《商铺租赁协议》并不违反法律规定。在合同解除后，被告应按约向原告支付2018年6月16至房屋实际交付期间的租金。由于原、被告在《商铺租赁协议》中没有明确约定违约责任的计算方法，因此，原告要求被告向其支付利息的诉请本院不予支持。综上，2018年被告已交纳房租150000元，根据合同约定2018年的年租金为：300000元+300000元×0.05=315000元，原告主张的2018年6月16日至2018年11月15日房屋租赁费为131250元，2018年剩余房租计算为：315000元-150000元-131250=33750元。另根据《最高人民法院》第四十二条的规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：......（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”，本案中原告购买涉案房屋已经支付对价，并在相关部门办理了登记手续，在无证据证实原告在买卖房屋过程中存在损害被告利益的情形下，原告取得涉案房屋的所有权并不违反《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，因此，原告提起本案诉讼并不违反法律规定；其次，所谓优先购买权是指原房主在出售房屋时，承租人在同等条件优于第三人购买的权利。目前，被告已经以其优先购买权受到侵害另行提起诉讼，因此，本案对涉及优先购买权的相关问题不作审理。同时，本案并未发生中止审理的法定情形，故对于被告要求中止本案审理的意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十一条、第九十四条第（三）项、第二百二十九条、第二百三十条、《最高人民法院》第四十二条第（四）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告耿盛琛与被告崔涛之间的《商铺租赁协议》；二、被告崔涛于本判决生效后十五日内向原告耿盛琛交还位于兰州市城关区商铺，同时支付自2018年6月16日至2018年12月31日的房屋租赁费165000元；2019年1月1日至该房屋交还之日期间的房屋租赁费按照《商铺租赁协议》的约定支付；三、驳回原告耿盛琛的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元2926元，由被告崔涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  王向阳人民陪审员  刘效东人民陪审员  王 冰二〇一九年十月十七日法官助理缪娟娟书记员梁婕