福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 2019闽02**民初2949号 原告：孙中惠，女，1961年3月17日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：陈新棋，福建典冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晶，福建典冠律师事务所律师。 被告：厦门泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市海沧区新阳街道新光路****，统一社会信用代码91350205072843242Q。 法定代表人：刘枫，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗涌，福建衡兴明业律师事务所律师。 被告：中国工商银行股份有限公司厦门市分行，住所地，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路**会信用代码91350200854989713W。 法定代表人：董继松，行长。 委托诉讼代理人：程婷婷，女，公司员工。 委托诉讼代理人：陈梦楠，女，公司员工。 第三人：张力，女，1987年2月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈新棋，福建典冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晶，福建典冠律师事务所律师。 原告孙中惠与被告厦门泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）、中国工商银行股份有限公司厦门市分行（以下简称工行厦门分行）、第三人张力商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案，并于2019年8月30日公开开庭进行审理。原告孙中惠的委托诉讼代理人陈新棋、陈晶，被告泰禾公司的委托诉讼代理人罗涌，被告工行厦门分行的委托诉讼代理人程婷婷，第三人张力的委托诉讼代理人陈新棋、陈晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙中惠向本院提出诉讼请求，判决：1.解除原告孙中惠与被告泰禾公司于2016年9月1日签订的《厦门市商品房买卖合同》（合同号：03304660，以下简称案涉买卖合同）；2.解除原告孙中惠、第三人张力与被告工行厦门分行、被告泰禾公司于2016年10月21日签订的《个人购房借款/担保合同》（以下简称借款合同）；3.被告泰禾公司立即返还给原告孙中惠购房款1195629元及自2016年9月24日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；暂计至起诉日利息为165818.80元;4.被告泰禾公司立即返还给原告孙中惠改造费2000元、登记费80元；5.被告泰禾公司立即退还给原告孙中惠多余的购房款2858元；6.被告泰禾公司立即返还给原告孙中惠已向被告工行厦门分行归还的贷款本息及按中国人民银行同期贷款利率计算的利息,贷款本息暂计至2019年4月25日为415119.3元；7.被告泰禾公司立即一次性偿还给被告工行厦门分行借款合同中剩余未偿还的贷款本息；8.被告泰禾公司赔偿给原告经济损失约60万元整（以司法鉴定中心鉴定的房屋差价损失为准）。在庭审中，原告当庭撤回第8项诉讼请求。事实与理由：2016年8月份，原告孙中惠与被告泰禾公司协商购买位于厦门市海沧区泰禾海沧H2013P04地块项目（2#地块）B1#A梯住宅3层301室（以下简称讼争房屋）。本房屋南、北、西面三侧为裙房商业屋面。在被告的宣传沙盘、广告宣传以及现场销售人员宣传承诺中，购买本房屋后具有紧邻本房屋部分约230平方米露台的独立使用权，可使用露台北侧界限为房屋北侧卧室窗户外3米处,且在业主独立使用露台部分再往北侧屋面则为不上人屋面。在以上情况下，原告就以比同期、同梯、楼上401同户型成交价格每平方米单价贵了近四千元的价格决定购买。2016年9月1日，原告孙中惠与被告泰禾公司签订了案涉买卖合同，合同约定：该商品房建筑面积共110.71平方米；商品房每平方米35729.65元，总金额为3955629元，首付款为1195629元，其余2760000元采取银行贷款方式支付；被告泰禾公司应当在2018年6月30日前交房。合同签订后，原告孙中惠于2016年9月11日、2016年9月24日，分别支付了首付款1005629元、190000元，共1195629元。 2016年10月21日，原告孙中惠、第三人张力作为贷款人，被告泰禾公司作为保证人与被告工行厦门分行签订了借款合同，约定贷款金额为2760000元，将贷款金额直接发放到被告泰禾公司的帐户作为购房款。经被告泰禾公司最后确认，总房款应为3952771元，比合同总价少2858元，因此，该2858元在合同解除后应返还给原告孙中惠。原告于2016年11月25日开始正式还贷，每月还贷款本息13837.31元。截止至2019年4月25日，原告已经偿还贷款本息415119.3元。 2018年10月4日，原告孙中惠按被告泰禾公司通知要求，如期前往交房，在验房过程中，发现被告泰禾公司的商品房存在如下问题：1.严重违反原规划设计文件、工程竣工验收图纸、合同附图、广告宣传等相关正式文件及承诺，私自从地面搭建多部楼梯至三层该房屋北侧的露台，将原告加价购买的原不上人屋面并承诺给原告单独使用的露台改造为可上人公共活动场所，使之成为任何人均可到达活动喧闹的公共场所，外人可轻易在公共活动区域窥视甚至攀爬进入原告房屋，严重影响原告房屋的私密性、舒适性及安全性，使原告所购买的三层房屋实质上成为一层使用体验；2.无故在原告房屋北侧卧室窗户外不足3.5米处砌了一堵分隔墙，高约2.1米，宽度与露台同宽，约9.4米，严重影响了原告所购房屋的视野、采光、通风；3.在原告房屋南侧客厅阳台边，砌了一道约2米余高带折角的分隔墙，该墙体折入原告房屋客厅侧，形成一道折坎，严重影响原告所购房屋视线，并且极度不符合我国居民居住的风俗习惯。被告泰禾公司的以上行为已经构成根本违约，原告孙中惠购买涉案房屋的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。合同第十条规划、设计变更的约定：“下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：(2)变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”；《合同补充协议》第八条也约定：“1、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该房屋结构形式、户型朝向变化，甲方应当在变更确定之日起30日内，书面通知乙方。乙方有权在收到通知后15日内向甲方作出是否解除合同的书面答复”，规划变更被告尚需书面通知原告，原告也有解除合同的权利，更何况本案是被告违反规划建设，构成根本性违约，原告孙中惠更有权请求贵院解除双方签订的案涉买卖合同。同时根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告孙中惠有权请求解除与被告工行厦门分行、被告泰禾公司签订的借款。合同解除后，被告泰禾公司应该向被告工行厦门分行偿还原告孙中惠就借款剩余未偿还的贷款本息。 被告泰禾公司答辩称，案涉买卖合同及借款合同系各方当事人的真实意思表示，未违反任何法律规定，依法有效，其效力应当受法律保护。在被告泰禾公司没有合同约定的违约情形且该违约情形属于合同约定原告可解约的情况下，原告仅以被告对公共区域的改造为由认为导致合同目的无法实现要求解除合同，明显不符合相关的法律规定。在合同已经签订并且履行的情况下应当保证合同的严肃性和市场稳定性，不应解除合同，恳请法院驳回原告的诉求。 被告工行厦门分行答辩称，1.原告与被告工行厦门分行之间的借款合同是双方真实意思表示合法有效，工行厦门分行在合同履行过程中不存在任何过错，不应承担原告与被告泰禾公司因合同履行障碍而产生的损失，合同已经发生借款利息并受保护。2. 原告是借款人，被告泰禾公司是担保人，在贷款未获得清偿前，被告工行厦门分行有权不注销预告抵押权。若原告与被告泰禾公司因不履行清偿义务，被告工行厦门分行有权行使预告抵押权，处分抵押物并优先受偿。 第三人张力答辩称，其同意原告孙中惠的意见。 本院经审理查明事实如下： 2016年9月1日，原告孙中惠与被告泰禾公司签订了案涉买卖合同，合同约定：案涉房屋面积共110.71平方米；商品房每平方米35729.65元，总金额为3955629元，首付款为1195629元，其余2760000元采取银行贷款方式支付。合同签订后，原告孙中惠依照合同第六条的约定于2016年9月11日、2016年9月24日，分别支付了首付款1005629元、190000元，共1195629元。剩余2760000元进行商业贷款。合同第十条规划、设计变更约定：下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标。在附件六：合同补充协议第五条关于房屋质量、装修装饰、设备标准的补充约定第2项：双方确定，严重影响正常使用的房屋问题仅指该房屋所在地建设主管部门指定的具有资质的鉴定机构鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题。第七条关于配套设施设备的补充约定第2项：双方明确，在该房屋屋面及其他公共空间可能根据需要建有设施、设备，或拆除，乙方（即原告）对此无异议，不解除合同，不提出任何权利主张，其对屋面使用权不提出任何权利主张。第八条关于规划及设计变更的补充约定第3项：本合同附件所示该房屋所在区域的平面布局为暂定。如为优化原因进行调整，则甲方（出卖人）可自主实施，不需提前征得对方同意。第十条关于广告效力及示范单位第4项：甲方（出卖人）为整体综合需要，有权在本合同所述房屋所在社区场地中选址建设环境和配套设施，如植物、雕塑小品、自行车棚、配电室、管道井、消防栓、垃圾收集点等；沙盘、模型等所展示上述环境和配套设施仅供参考，最终以实际建成为准，甲方不对乙方承担任何责任。2016年9月3日，原告与被告泰禾公司办理了《商品房买卖合同备案证明》，2016年10月26日办理了权利人为工行厦门分行的预购商品房抵押权登记证明。 2016年10月21日，孙中惠、张力作为共同借款人，被告泰禾公司作为保证人与被告工行厦门分行签订了借款合同，约定贷款金额为2760000元，将贷款金额直接发放到被告泰禾公司的帐户作为购房款。原告于2016年11月25日开始正式还贷，每月还贷款本息13837.31元。 在本案审理中，原告孙中惠申请现场勘查，本院组织各方当事人到现场，形成勘查笔录和视频一份。现场所见：孙中惠所购房屋卧室和阳台外紧邻一个露台，该露台是三层商业裙楼房屋屋面，紧邻马路。露台三面被高约2米的围墙围挡，该围墙也分割了三层每户对应的露台。讼争房屋所在居住楼旁边是三层的配电房，配电房屋面与露台相邻，配电房旁有一个景观楼梯，经该楼梯可达配电房屋顶。孙中惠提供一份讼争房屋所在项目的三层竣工图，认为根据竣工图所示的三层平面图，露台为不上人屋面，楼梯是被告泰禾公司另外加建的，把露台改成空中花园，成为了其他业主游玩的场所。而上来的人可以通过门窗看到房屋里面。孙中惠还提供了一份有其签字的《承诺书》：孙中惠承诺其知晓所购买房屋向对应的露台仅享有使用权，无所有权；需配合物业管理企业出入露台以便维护和检修工作提供便利；使用露台不损坏外立面、不对露台的结构层、防水层、保护层等进行改造破坏；不搭盖建筑物和构筑物，并认可开发商对相邻露台的分割墙等安全、合理的使用露台等内容。被告泰禾公司在现场勘查时认为：1.原告孙中惠购买的房屋所对应的露台是公共区域，其并没有承诺让其独立使用。孙中惠提供的《承诺书》与其公司没有关系，不是泰禾公司要求其出具的。2.确实存在竣工验收之后建设楼梯的事实，但楼梯的建设是出于全体业主的利益，是属于验收之后对于园林、绿化的改造，不违反规划，无需审批。3.加建围墙是出于安全防护的考虑。 另查明： 原告孙中惠申请调查同一栋楼其购买的房屋所对应的楼上相同户型的价格，拟证实其为了获得露台的使用权所支付约60万的对价。被告泰禾公司提供厦门市海沧区泰禾海沧H2013P04地块项目（2#地块）B1#A梯住宅4层401室的《商品房买卖备案证明》，证实该房屋面积为110.71平方米，出售价格为3331587元。 本院认为,本案系商品房销售合同纠纷。孙中惠与泰禾公司签订的《厦门市商品房买卖合同》及其合同附件均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行合同义务。本案的焦点问题是孙中惠解除合同是否有约定或法定条件。孙中惠主张双方约定了解除合同的条件，即泰禾公司改变规划设计的行为违反双方《商品房买卖合同》第十条的约定，孙中惠可以行使约定解除权。此外，孙中惠主张其还可以行使法定解除权，即泰禾公司违反规划设计加建楼梯以及围墙的违约行为导致孙中惠所购买的商品房不能实现安全使用房屋等目的，可以依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定行使法定解除权。对此，本院分析认定如下：根据合同约定，孙中惠支付房款所获得的是讼争房屋的所有权。《商品房买卖合同》及附件并没有对露台的使用权或所有权状况作出约定。露台作为全体业主的共有部分，被告泰禾公司也无权对露台的所有权或使用权作出处分。但因露台紧邻孙中惠所购买的讼争房屋，其在事实上具有使用的便利条件，应是众所周知的事实。孙中惠提供的《承诺书》没有被告泰禾公司的签字，泰禾公司不予以确认，但《承诺书》的内容均是对于共有部分按照法律规定使用的注意事项，即使孙中惠不出具该份《承诺书》，也须按照上述内容使用属于全体业主共有的露台。具有使用的便利并不意味着孙中惠支付对价购买了露台的独占使用权，该《承诺书》无法证实孙中惠具有独占、排他使用露台的权利。根据泰禾公司的自认，其加建楼梯的行为是在竣工验收之后，占用了公共空间，又没有提供证据证实加建行为召开业主会议表决同意，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，其加建行为程序不合法。孙中惠或其他业主可以通过合法的途径向相关职能部门反映该情况，以保证共有部分的权利不被侵害。但泰禾公司加建楼梯的行为对于孙中惠而言并不构成违约行为。《商品房买卖合同》第十条约定的规划、设计变更针对的是小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施，如改变容积率、建筑物功能变更等重大规划设计调整，在总体设计、功能未做改变，而在局部作出变动的行为，不能认为是总体规划设计的变更。孙中惠以此要求解除合同，不符合合同约定的原本旨意。泰禾公司加建楼梯以及建设围墙的行为并未使得孙中惠所购买的讼争房屋在使用功能上有所减损。合同法规定的法定解除权行使的条件是严重违约，通过其他途径也无法作为违约的补救手段。然而，上文已述，露台因位置的原因，确使得孙中惠具有使用的便利，但并非具有独占使用权，出于安全考虑，泰禾公司在靠近马路的露台建设围墙防止人员跌落等安全事故的发生，具有正当性。孙中惠认为围墙影响其房屋的通风采光，双方可以协商在安全的前提下，使用其他材料建设围墙，最大限度的实现孙中惠要求的通风和采光的要求，但安全的考虑应高于其他目的。该楼梯和围墙的建设并没有影响孙中惠使用、居住房屋的目的，泰禾公司的行为不构成根本性违约，孙中惠关于法定解除权的行使本院不予支持。综上，孙中惠与泰禾公司的《商品房买卖合同》尚未达到解除条件，孙中惠关于解除合同，并以此为基础提出的其他诉讼请求，本院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，判决如下: 驳回原告孙中惠的全部诉讼请求。 本案案件受理费38445元减半收取19222.5元，由原告孙中惠承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  芦 絮 二〇一九年十月三十一日 法官助理李馨 代书记员  李佳馨 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。