上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初19992号原告：上海安得物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：黄振荣，董事长。委托诉讼代理人：施某某，女。被告：朱新，男，1965年5月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告上海安得物业管理有限公司(以下简称安得物业)与被告朱新物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。安得物业的委托诉讼代理人施某某、被告朱新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安得物业向本院提出诉讼请求：判令朱新支付原告自2016年1月至2019年6月止的物业服务费2,662.80元。事实与理由：朱新系上海市徐汇区田林东路******房屋所有权人。2013年4月安得物业与上海市徐汇区田林东路414弄1、2、3号业主大会签订《物业服务合同》一份，服务期限自2013年4月1日至2018年3月31日止。合同约定，物业管理服务费：1、管理费按每户每月6元至12元收取，一室户每户每月6元，二室户10元，三室户12元；2、保洁费按每户每月6元；3、保安费按每户每月9元；4、高层住宅电梯、水泵运行费每月每平方米0.55元，其中，业主直接支付0.15元，从公有住宅维修资金中列支0.40元；5、管理服务费标准的调整，按市房管局和物价局规定的收费标准及时调整；6、物业服务费逾期交纳的，按日千分之三加收取滞纳金。2014年12月30日徐汇区田林东路414弄1、2、3号业主大会与原告签订《补充协议》，从2015年1月1日开始，根据市政府文件对物业费进行调整，调整后每户每月收费标准：管理费0.18元/平方米；保洁费0.26元/平方米；保安费0.36元(合计0.80元/平方米/每月)；电梯、水泵运行费每月每平方米业主直接支付0.15元。朱新系高层住宅物业费标准为每月每平方米业0.95元。朱新自2016年1月至2019年9月未支付物业费2,662.80元。为此，原告提起诉讼，望法院查明事实，保护原告的合法权益。朱新答辩称：2015年被告的车被剐蹭，所以从2016年开始缓交物业费。车辆被碰擦、小区环境秩序不好，证明原告管理混乱，保安保洁不到位。原告部分诉请已经超过二年。安得物业出示了下列证据：1、《物业服务合同》《补充协议》，合同期限是2013年4月1日至2018年3月31日止，证明原告为小区提供物业服务、收费标准及物业费从2015年1月1日调整为0.80元/平方米/每月；电梯、水泵运行费直接支付0.15元/平方米/每月。2、上海市房地产权证，证明被告系欠费房屋的业主之一。3、欠费清单和催缴通知书，证明原告进行过物业费的催讨。朱新质证：证据1，合同是虚假的，【2014】377号在2015年2月已被废止，因此补充协议无效，还有合同、协议均未经过业主投票程序。证据2无异议。证据3被告没有收到过。朱新举证：照片，证明车辆被碰擦、小区环境秩序不好，原告管理混乱，保安保洁不到位。安得物业质证：据被告所说，车辆被剐蹭是2015年的，我们无法判断是在小区剐蹭的。电表箱、信箱应该是产权单位保养的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事，本院认定事实如下：朱新系上海市徐汇区田林东路******房屋所有权人。月安得物业与上海市徐汇区田林东路414弄1、2、3号业主大会签订《物业服务合同》一份，服务期限自2013年4月1日至2018年3月31日止。合同约定，物业管理服务费：1、管理费按每户每月6元至12元收取，一室户每户每月6元，二室户10元，三室户12元；2、保洁费按每户每月6元；3、保安费按每户每月9元；4、高层住宅电梯、水泵运行费每月每平方米0.55元，其中，业主直接支付0.15元，从公有住宅维修资金中列支0.40元；5、管理服务费标准的调整，按市房管局和物价局规定的收费标准及时调整；6、物业服务费逾期交纳的，按日千分之三加收取滞纳金。2014年12月30日徐汇区田林东路414弄1、2、3号业主大会与原告签订《补充协议》，从2015年1月1日开始，根据市政府文件对物业费进行调整，调整后每户每月收费标准：管理费0.18元/平方米；保洁费0.26元/平方米；保安费0.36元(合计0.80元/平方米/每月)；电梯、水泵运行费每月每平方米业主支付0.15元。朱新系有电梯住宅，物业费标准为0.95元/平方米/每月。朱新房屋建筑面积66.79平方米，每月应交物业服务费63.45元。朱新承认2016年1月至2019年6月未交物业服务费。审理中，朱新虽拍摄了一些照片，但拍摄时间、地点等不明。原告主张每半年进行过催讨，通知书都放信箱的。原告主张根据诉讼时效3年，原告今年6月起诉的，2016年7月开始的物业费都没有超过诉讼时效。朱新否认收到催缴通知，安得物业未能就朱新收到或应当收到举证。本院认为，安得物业与徐汇区田林东路414弄1、2、3号业主大会签订的《物业服务合同》，在未被宣告无效、撤销等之前是有效合同，双方应予履行。合同到期后，原告继续提供服务，系事实服务，可依照原合同(协议)收费。关于诉讼时效，诉讼时效中断最高法院司法解释明确，“直接送交权利文书，对方当事人在文书上签字或盖章，或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的。当事人一方以发送信件方式主张权利，信件到达或者应当到达对方当事人。”从以上也可看出，原告催交函不能一放了事，而是应注重送达结果，应当了解是否到达对方当事人。朱新均否认收到，原告也未提供朱新收到，或者应当收到或者到达、应当到达朱新的证据，所以原告主张诉讼时效中断本院不予采信，但未超过诉讼时效期间朱新应当支付。原告2019年6月向本院起诉朱新，三年诉讼时效期间包括：2016年7月至12月、2017年1月至12月、2018年1月至12月、2019年1月至6月；故朱新应给付原告2016年7月至2019年6月物业服务费计36个月共计2,284.20元。关于朱新主张原告保安、保洁等不到位，管理不善，朱新虽拍摄了一些照片，但拍摄时间、地点等不明，本院难以认定。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定，判决如下：朱新应于本判决生效之日起十日内给付上海安得物业管理有限公司2016年7月至2019年6月上海市徐汇区田林东路XXX弄XXX号XXX室物业服务费2,284.20元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取，计25元由朱新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  高平二〇一九年十月二十九日书记员  周均附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。………二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......三、《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。………四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。………第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；………六、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。