安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖08民终2293号 上诉人（原审被告）：刘明清，男，出生，汉族，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：崔伟，安徽铭诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽省桐城市大关镇卅铺村民委员会，住所地安徽省桐城市大关镇卅铺村汪庄组。 负责人：盛新苗，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：胡海源，桐城市大关镇法律服务所法律工作者。 原审被告：刘少楼（系刘明清之子），男，出生，汉族，住安徽省桐城市。 上诉人刘明清因与被上诉人桐城市大关镇卅铺村民委员会（以下简称卅铺村委会）、原审被告刘少楼房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省桐城市人民法院（2019）皖0881民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘明清、原审被告刘少楼及其共同委托诉讼代理人崔伟，被上诉人安徽省桐城市大关镇卅铺村民委员会的负责人盛新苗及委托诉讼代理人胡海源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘明清上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回卅铺村委会的诉讼请求。事实和理由：1.双方互负债务，刘明清有权主张债务抵销。一审中，刘明清已举证证明2012年以前卅铺村委会因农村电网改造需要，砍伐了刘明清所有林地上的1棵柏树和19棵杉树，但未进行补偿，刘明清主张补偿时，卅铺村委会未予答复。卅铺村委会在2012年之后一直未主动向刘明清催要房租，直到2019年才突然主张2012年-2018年的房租，且单方面将房屋年租金由3600元涨至10000元。根据合同法第九十九条的规定，刘明清有权主张债务抵销。2.卅铺村委会单方面上涨租金并要求刘明清搬离房屋，违反了《农贸市场房屋租赁协议》的约定和法律规定。根据房屋租赁协议的约定，合同期内卅铺村委会没有单方面上涨房屋租金的权利。刘明清承租的房屋属于卅铺村村民的集体财产，卅铺村委会只是财产代管人。根据村民委员会组织法第二十四条的规定，卅铺村委会就上涨房屋租金事项应当召开全体村民大会或村民代表大会。 卅铺村委会辩称，1.刘明清主张双方互负债务相互抵销，该主张不是本案的审理范围，另外一审中刘明清提供的证据不能证明卅铺村委会未支付其树木补偿款，刘明清若有充分证据可另行起诉；2.卅铺村委会没有单方面上涨房屋租金，原判是依据双方签订的租赁合同约定的年租金3600元认定房租的；3.原审判决解除双方之间的合同关系并搬离房屋有事实及法律依据。2019年4月18日、2019年4月22日，卅铺村委会均以书面通知的方式告知刘明清要缴纳房屋租金，刘明清接到通知后未履行给付租金义务，故根据合同法第二百二十七条规定，卅铺村委会可以要求刘明清在合理期限内支付租金，逾期不支付的，卅铺村委会可要求解除合同。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 刘少楼述称，陈述意见同刘明清的上诉意见一致。 卅铺村委会向一审法院起诉请求：1.依法判决被告立即搬离门面房并支付原告房屋租金21600元，后变更为26600元（增加2019年1月1日至同年6月30日的房屋租金，按年租金10000元计算6个月为5000元）；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2000年农历正月十六日，卅铺村委会（原桐城市卅铺镇卅铺村民委员会）与刘明清签订《农贸市场房屋租赁协议》1份，协议中约定：卅铺村委会将合安路东边门面房1间出租给刘明清使用，房屋月租金为300元，按月交租，租期1年（自农历2000年正月十二日至2001年正月十二日止），逾期另议。签订本协议时，刘明清交押金1000元（已交纳）。如刘明清不租房时，需提前两个月告知卅铺村委会，以便卅铺村委会重新安排；如刘明清不提出让房，仍归刘明清使用等内容。自双方签订上述协议后，刘明清一直租用卅铺村委会房屋用于生意经营至今。刘明清已按房屋租赁协议向卅铺村委会支付2011年度以前的房屋租金（含2011年度），并已支付2018年度的房屋租金3600元（300元/月×12个月）。后卅铺村委会根据《农村集体“三资”清理工作的实施方案的通知》，对卅铺村老农贸市场长期霸占、侵占村级集体资产、租金未付的经营户进行清理，并经村“两委”讨论研究决定，对刘明清自2012年至2017年期间租用卅铺村老农贸市场门面房的租金进行催缴。2019年4月18日，卅铺村委会向刘少楼（刘明清之子，案涉门面房现使用人）送达了《通知》，告知自收到《通知》后于2019年4月22日前缴清下欠房屋租金，续租的需签订《房屋租赁合同》，未按时缴清房租和签订租赁合同，5个工作日内搬离房屋。刘明清在收到卅铺村委会送达的《通知》后，未按时续签租赁合同，且未支付2012年至2017年度的房屋租金21600元（3600元/年×6年）。2019年5月9日，卅铺村委会诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。刘明清租用卅铺村委会门面房用于生意经营，双方意思表示真实，房屋租赁合同关系成立，受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因刘明清下欠卅铺村委会2012年至2017年的房屋租金未付，卅铺村委会向刘明清（刘少楼）送达了催缴房屋租金的《通知》，刘明清在收到《通知》后未按时续签房屋租赁合同。逾期后，仍未支付房屋租金，构成违约，卅铺村委会有权解除与刘明清签订的房屋租赁合同，要求刘明清、刘少楼搬离并交还租赁房屋，并要求刘明清付清下欠房屋租金。关于案涉房屋的年租金标准，依据房屋租赁协议，约定的房屋年租金为3600元（月租金300元）。刘明清主张房屋年租金已变更为2050元，卅铺村委会主张自2019年起房屋年租金变更为10000元，但均未提供证据证明，缺乏事实依据，法院不予采纳。案涉房屋租金的计收标准，应按照房屋租赁协议中约定的年租金3600元标准予以计算。因此，刘明清应支付下欠卅铺村委会2012年至2017年度的房屋租金21600元（3600元/年×6年）及2019年1月至6月的房屋租金1800元（300元/月×6个月）合计23400元；卅铺村委会应返还刘明清租房押金1000元，此款可从刘明清应付的房屋租金款项中予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除原告安徽省桐城市大关镇卅铺村民委员会与被告刘明清签订的《农贸市场房屋租赁协议》，限被告刘明清、刘少楼于本判决生效之日起五日内搬离并向原告交还承租房屋。二、限被告刘明清于本判决生效之日起五日内给付原告安徽省桐城市大关镇卅铺村民委员会房屋租金22400元（2012年至2017年度房屋租金21600元，2019年1月至同年6月的房屋租金1800元，并扣除房屋押金1000元后）。三、驳回原告安徽省桐城市大关镇卅铺村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息并支付迟延履行金。案件受理费340元，减半收取170元，由被告刘明清负担（此款原告已垫付，执行中由被告直接向原告支付）。 二审中，当事人没有提交新证据，各方当事人对一审提交的证据亦未申请复核。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.刘明清主张债务抵销的理由能否成立；2.原审判决解除双方签订的协议及刘明清返还案涉房屋并支付欠付租金是否正确。 关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”。本案中，刘明清主张卅铺村委会尚欠其砍伐树木补偿款未付，但其主张的补偿款欠付数额并不明确，不符合法定抵销的条件，故刘明清主张按照合同法的上述规定行使抵销权理由不能成立。 关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。该法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，刘明清作为房屋承租人未按合同约定支付房屋租金，卅铺村委会已于2019年4月18日向其子刘少楼送达了《门面房租金催缴通知》，但刘明清仍未支付所欠租金，故原判依照卅铺村委会的诉讼请求解除双方签订的房屋租赁协议并要求刘明清支付欠付租金有事实及法律依据。另，原审对卅铺村委会将2019年的房屋租金按10000元/年计算的诉讼主张并未支持，故刘明清的第2项上诉理由不能成立。 综上所述，刘明清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费340元，由上诉人刘明清负担。 本判决为终审判决。 审判长  周大庆 审判员  陈铜林 审判员  马 骥 二〇一九年十月二十九日 法官助理许德智 书记员吴文慧