湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3256号上诉人（原审被告）：郴州城宇房地产开发有限公司。法定代表人：傅卫华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢刘勇，湖南善道律师事务所律师。委托诉讼代理人：李征，湖南星河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周裕峰，男，1977年10月7日出生。被上诉人（原审原告）：刘芳丽，女，1980年6月16日出生。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。上诉人郴州城宇房地产开发有限公司（以下简称城宇公司）因与被上诉人周裕峰、刘芳丽商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初1293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。城宇公司上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回周裕峰、刘芳丽的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由周裕峰、刘芳丽负担。事实和理由：1.一审法院给予城宇公司办理相关登记手续的时间过短，客观上无法在判决规定的时间内完成，目前,城宇公司正在抓紧办理相关手续，请求二审延长城宇公司办理产权登记的时间。2.涉案房屋为团购房，逾期办证的主要原因在于购房方11位业主未及时交纳房屋尾款及住房维修基金，导致城宇公司无法办理初始登记，城宇公司不存在违约，不应承担逾期办证违约责任。3.周裕峰、刘芳丽起诉要求城宇公司支付违约金超过诉讼时效。周裕峰、刘芳丽请求城宇公司支付请求权是债权请求权，适用诉讼时效。本案中，周裕峰、刘芳丽的诉讼期间于2019年5月20日到期，周裕峰、刘芳丽于2019年5月22日向一审法院起诉已超过3年的诉讼时效期间。4.即使城宇公司构成违约，也应当按照合同约定的违约金计算方式来承担违约责任。一审判决认定涉案《郴州市商品房买卖合同》中城宇公司与周裕峰、刘芳丽对于违约责任的约定显失公平，判决城宇公司按银行同期贷款利率4.35%的标准支付违约金，违反了当事人意思自治及有约从约的原则。周裕峰、刘芳丽辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审法院查明城宇公司没有在约定期限内办证是因为城宇公司将土地对外抵押导致，且城宇公司对该事实亦予认可，并非城宇公司所称周裕峰、刘芳丽未及时交纳房屋尾款及住房维修基金所造成。因城宇公司未完成涉案房屋产权首次登记，导致其在使用、收益等各方面受到损失，虽然具体损失难以确定，但是损失是客观存在的，双方在合同中约定的违约金过低，一审法院予以调整，并没有违反法律规定。周裕峰、刘芳丽向一审法院起诉请求：1.判令城宇公司立即办理周裕峰、刘芳丽购买房屋的首次登记；2.确认周裕峰、刘芳丽与城宇公司签订的《合同补充协议》第七条第二款无效；3.判令城宇公司支付周裕峰、刘芳丽逾期办理不动产首次登记造成周裕峰、刘芳丽无法办理不动产权证的违约金31822.2元（违约金从2016年5月10日暂计算至2019年4月9日，后段违约金按照年利率4.35%计算至案涉不动产完成首次登记为止）；4.本案诉讼费由城宇公司负担。一审法院认定事实：2012年8月14日，周裕峰、刘芳丽与城宇公司签订《郴州市商品房买卖合同》以及合同补充协议，周裕峰、刘芳丽购买城宇公司开发的郴州市苏仙区丽景君临天下9栋4层403房，约定房屋总价为250761.42元，周裕峰、刘芳丽依照合同约定支付城宇公司购房款，城宇公司按合同约定交付房屋给周裕峰、刘芳丽。《合同补充协议》第七条第一款约定“双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起始日，出卖人应当在该日之次日起720工作日内，完成该栋商品房的初始登记”。该条第二款约定“若因出卖人未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致买受人无法办理房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”。至今，周裕峰、刘芳丽向城宇公司购买的房屋仍未办理不动产权证，庭审时，双方认可前期系因土地对外抵押，后因城宇公司原因一直未办理房屋首次登记。一审法院认为，城宇公司销售不动产，应当完成不动产的首次登记（原称初始登记），庭审时，城宇公司自认愿意办理案涉房屋的首次登记，参照《不动产登记暂行条例》第二十条的规定，给予城宇公司30个工作日完成案涉房屋的首次登记。《合同补充协议》第七条第二款，并非合同无效的情形，但该违约金明显低于违约方因违约行为给守约方造成的损失，而显失公平，当事人可以请求人民法院予以变更，增加违约金比例以弥补其损失。由于周裕峰、刘芳丽未取得该房屋的房地产权属证书，使用、收益、处分权均受到不同程度的限制，城宇公司所遭受的损失虽难以具体计算，但合同约定违约金显然过低。订立合同应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，周裕峰、刘芳丽要求增加违约金，于法有据，予以支持。逾期办证违约金过低，一审法院依法予以调整，故周裕峰、刘芳丽请求确认该款无效的诉请，不予支持。对于逾期办证违约金的计算，参照人民银行公布的同期贷款利率计算；逾期天数，按照双方约定的2013年6月30日之次日为起算日计算720个工作日，据查，2013年6月30日为周日，故720个工作日换算成自然日应为1052天，故本案从2016年5月16日起算逾期办证违约金，至2019年4月9日，逾期办证违约金为31648.50元（250761.42元*1059天*4.35%÷365天）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：“一、限被告郴州城宇房地产开发有限公司在本判决生效后30个工作日内完成郴州市苏仙区丽景君临天下9栋4层403房的首次登记；二、由被告郴州城宇房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告周裕峰、刘芳丽逾期办证违约金31648.50元（违约金暂计算至2019年4月9日，后段违约金以房款总价250761.42元为基数按年利率4.35%继续计算至首次登记完成之日）；三、驳回原告周裕峰、刘芳丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费596元，减半收取298元，由被告郴州城宇房地产开发有限公司负担。”本院二审期间，城宇公司提交了十三份证据：1.《商品房团购意向合同书》；2.团购方购房委员会抽签房号《通知》；3.周裕峰、刘芳丽与城宇公司签订的《郴州市商品房买卖合同》；4.银行转账凭证；5.丽景.君临天下往来结算预收款专用凭据发票，上述证据拟证明涉案房屋为湖南省郴州市苏仙区人民检察院与城宇公司合作的团购房项目，该团购房统一签署团购合同、抽签确定房号、签署商品房买卖合同，统一交纳团购房款，统一开具发票并由湖南省郴州市苏仙区人民检察院财务人员曹慧娟领取。6.收楼会签单；7.2016年3月3日城宇公司向李成才等126位购房户出具的《函》；8.商品房期现房交易及预售资金监管系统截图；9.欠缴房屋尾款名单；10.欠缴住房维修基金名单；11.郴政办函[2017]116号《郴州市人民政府办公室关于规范房地产开发项目首次登记工作的指导意见（试行）》；12.城宇公司垫缴住房维修基金发票；13.不动产首次登记证书，上述证据拟证明城宇公司于2013年将房屋已交付给团购成员，但李成才等126人未按照《商品房团购意向合同书》的约定交齐购房款及住房维修基金，直至2019年9月6日仍有3户业主未缴纳房屋尾款，4户业主未缴纳住房维修基金，直接导致在商品房期现房交易及预售资金监管系统中无法上传办证资料，团购房成员构成严重违反《商品房团购意向合同书》第九条关于付款方式的约定，126户购房户作为团购方应承担逾期办证的责任。周裕峰、刘芳丽质证认为，对证据1至6的真实性均无异议；对证据7的真实性无异议，对证明方向有异议，该证据与本案无关，周裕峰、刘芳丽已按要求交纳了购房款及房屋维修基金；对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议，该截图不知来源，也无法显示日期，且该图片上的购房人姓名及房屋栋号均不是周裕峰、刘芳丽的，该证据与本案无关；对证据9、10的真实性有异议，欠缴房屋尾款名单以及欠缴住房维修基金名单均系城宇公司提供的自己书写的证据，不能证明名单中的人欠缴房款、维修基金以及城宇公司垫付维修基金，且上述名单无周裕峰、刘芳丽的名字；对证据11的真实性无异议，对证明方向有异议，无论是办理初始登记还是办理首次登记，均是城宇公司的义务，且只有城宇公司才能完成办理，涉案房屋的办证期限在不动产首次登记实施之前，在法律规定的期限内完成初始登记，不会导致后续流程的变更；证据12与本案无关；对证据13的真实性无异议，但办证日期是2019年9月9日，该证据恰好证明城宇公司没有在合同约定期限内完成首次登记。根据双方当事人的举证质证情况，本院认证如下：因周裕峰、刘芳丽对城宇公司提交的证据1至6、7、11、13的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。周裕峰、刘芳丽已经足额交纳购房款以及房屋维修基金，城宇公司提交的证据7至13不能证明其待证事实，本院不予采信。本院二审查明，周裕峰、刘芳丽已经足额交纳涉案房屋购房款以及房屋维修基金，城宇公司于2019年10月10日为涉案房屋办理了首次登记。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，本案的争议焦点为：一、一审判决城宇公司在30个工作日内办理涉案房屋首次登记是否合理；二、城宇公司是否应承担逾期办理不动产首次登记违约责任，一审法院调整双方约定的违约金是否适当；三、周裕峰、刘芳丽请求城宇公司支付逾期办证的违约金是否超过诉讼时效。关于争议焦点一。《不动产登记暂行条例》第二十条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”一审判决城宇公司于一审判决生效后30个工作日内完成涉案房屋首次登记，已经给予城宇公司法律规定的最长办证期限，且无论是在城宇公司收到一审判决书之日至一审判决发生法律效力之日期间，还是本案二审诉讼期间，城宇公司均有充分的时间收集整理涉案房屋首次登记资料，如果城宇公司具备了办证条件，就不存在城宇公司无法在本判决发生法律效力之日起30个工作日内办理涉案房屋首次登记的情形。且城宇公司已于2019年10月10日为涉案房屋办理了首次登记，故城宇公司提出延长办理涉案房屋首次登记期限的上诉理由，本院不予支持。关于争议焦点二。城宇公司与周裕峰、刘芳丽签订的《郴州市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。故周裕峰、刘芳丽诉请确认周裕峰、刘芳丽与城宇公司签订的《合同补充协议》第七条第二款无效，无事实和法律依据，本院不予支持。《合同补充协议》第七条第一款约定：双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起始日，出卖人应当在该日之次日起720工作日内，完成该栋商品房的初始登记……。该条第二款约定：若因出卖人未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致买受人无法办理房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金……。根据双方的合同约定，城宇公司负有办理涉案房屋首次登记的义务，城宇公司未在合同约定的期限内办理涉案房屋首次登记，违反合同约定，应承担违约责任。当事人迟延履行合同义务构成违约的，一般应当按照合同约定承担违约责任。守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金数额，但未能举证证明实际损失高于双方约定的违约金，人民法院不予支持。一审法院在周裕峰、刘芳丽未提供证据证明其实际损失高于约定的违约金的情况下，认定合同约定违约金显然过低而调整违约金不妥，本院予以纠正。城宇公司提出涉案房屋系团购房，因几位团购房购房户未交纳购房尾款以及房屋维修基金，导致涉案房屋不能办理首次登记，违约责任在团购方。但是城宇公司未提交充分证据证明团购房需全部交纳房屋维修基金才能办理不动产首次登记，亦未提供证据证明城宇公司在合同约定的办证期间内向不动产登记机构提交了办证资料，而且周裕峰、刘芳丽已经足额交纳购房款以及房屋维修基金，城宇公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点三。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中，城宇公司应在2016年5月16日前办理涉案房屋的初始登记。因合同约定的逾期交房违约金为按日累计的违约金，即每天产生的违约金是固定的且一直延续至涉案房屋首次登记完成之日，属于继续性债权，故该违约金的诉讼时效应当自每天违约金产生之日起算。因此，对周裕峰、刘芳丽起诉前三年内的违约金给付请求予以保护。周裕峰、刘芳丽于2019年5月22日向一审法院起诉，而城宇公司于2019年10月10日为涉案房屋办理了首次登记，故本案违约金支付天数为1235天（从2016年5月23日起计算至2019年10月10日），违约金为848.47元（250761.42元×1235天×0.1%÷365天）。综上所述，城宇公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初1293号民事判决；二、上诉人郴州城宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付被上诉人周裕峰、刘芳丽逾期办证违约金848.47元；三、驳回被上诉人周裕峰、刘芳丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费596元，减半收取298元，由上诉人郴州城宇房地产开发有限公司负担149元，被上诉人周裕峰、刘芳丽负担149元；二审案件受理费591元，由上诉人郴州城宇房地产开发有限公司负担295元，被上诉人周裕峰、刘芳丽负担296元。本判决为终审判决。审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 邓 群二〇一九年十月十七日法官助理 肖露华书 记 员 梁 艺附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。