江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终5504号上诉人（原审被告）：徐州举日房地产开发有限公司，住所地沛县沛屯大道西侧温州商贸城广场******。法定代表人：翁正周，总经理。委托诉讼代理人：刘贤龙，上海俊豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石玉岩，女，1987年3月7日生，汉族，住沛县。上诉人徐州举日房地产开发有限公司(以下简称举日公司)因与被上诉人石玉岩商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2019）苏0322民初2608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案受理后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人举日公司的委托诉讼代理人刘贤龙，被上诉人石玉岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。举日公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审判决存在案件事实未查清及事实认定错误。一审判决书中“被告举日公司未能按照约定的期限交付房屋,且逾期交付时间超过了30日。原告于2019年3月26日向被告邮寄解除合同通知书一份，要求解除双方签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号：NO.PX0053442、NO.PX0053443)。被告举日公司于2019年3月28日签收。现被告仍未交付房屋”的认定并未查清房屋未交付的实际原因。一审法院据上述事实认定上诉人具有迟延履行的行为，构成根本违约是在缺乏原因调查，不符合实际情况。事实上，涉案房屋早已竣工且可交付，只因房屋供电问题尚未解决，双方未能达成一致而导致房屋未实际交付，且《房屋买卖合同》中就因供电问题导致交付瑕疵下各方如何履行有明确的约定。一审法院在未查清房屋未交付的实际原因的情况下,无视房屋已经竣工可交付这一根本性的合同可继续履行的基础，仅以未实际交付房屋即作出上诉人构成根本违约的片面认定，严重背离案件事实。其次，针对房屋供电未完善的情况下的房屋交付问题，涉案房屋的《商品房买卖合同》第十条第一项第二款的第二小条中有明确约定：“以上第1、2、3项由出卖人负责办理并承担相关费用。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（二）种方式处理：（2)买受人同意接收房屋，由出卖人继续完善，符合交付条件”在《商品房买卖合同》明确买受人有义务接收房屋且上诉人有交付房屋的意愿的情况下,一审法院单方面把房屋无法完成交付的全部责任归咎于上诉人是基于错误事实认定下作出的错误裁判。二、一审法院适用法律不正确。一审法院援引《合同法》第九十四条之规定，以上诉人存在严重违约之情形下被上诉人享有法定解除权为由支持被上诉人要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求属于适用法律不正确。首先，上诉人并不存在严重违约之情形，涉案房屋无法交付的责任应当由上诉人与被上诉人共同分担，这一点上诉人在事实部分已经详细阐述。即便是存在一审法院所认定的严重违约之情形,也不意味着被上诉人就可无期限地行使法定解除权。最高人民法院对于法定解除权的除斥期间有明确的规定,解除权作为形成权的除斥期间为一年，超过除斥期间的解除权宣告消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条就是针对《合同法》第九十四条赋予当事人法定解除权的适用情形及除斥期间的特别规定。一审法院明知法定解除权存在特别规定的前提下仍机械适用《合同法》第九十四条，属于适用法律错误。本案中上诉人及被上诉人因约定解除权未约定截止期限而应适用三个月催告期、解除权除斥期间一年的法定期限。商品房买卖合同约定的房屋交付日期为2017年12月31曰，上诉人逾期交付房屋30日后被上诉人得以行使解除权，即解除权行使期间应为2018年1月31日至2019年2月1日。被上诉人于2019年3月26日向上诉人寄送《解除合同通知书》时解除权已告消灭,其行为不产生解除商品房买卖合同的法律效力。综上所述，一审法院在未查清事实的情况下判决解除合同，损害了上诉人的合法权益，为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。石玉岩辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，上诉人的上诉没有依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。石玉岩向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除石玉岩、举日公司于2017年6月19日签订的合同编号为NO.PX0053442、NO.PX0053443的两份《商品房买卖合同》；2、请求依法判令举日公司返还石玉岩已付购房款829522元及购房款利息398170.56元（以829522元为本金，从2017年4月19日起至2019年4月19日按月息2%计息），合计1227692.56元；3、请求依法判令举日公司自2019年4月20日起至购房款付清之日按月息2%支付石玉岩购房款利息；4、诉讼费用由举日公司承担。一审法院认定事实：2017年4月7日，石玉岩、举日公司签订《汉街•四方广场商铺认购协议》两份，分别约定石玉岩购买举日公司开发的位于沛县•四方广场商铺，编号住1住2住35-221，建筑面积42.44平方米，商铺单价12209元/㎡，总房款为518167元；石玉岩购买举日公司开发的位于沛县•四方广场商铺，编号住1住2住35-222，建筑面积48.22平方米，商铺单价11965元/㎡，总房款为576933元。同日，石玉岩按照约定向举日公司支付购买上述两套涉案房屋定金5000元。2017年4月10日，石玉岩向举日公司支付购买上述两套涉案房屋诚意金2000元。2017年4月19日，石玉岩、举日公司签订《沛县四方广场签约明细》两份，分别载明石玉岩购买举日公司开发的位于沛县，建筑面积42.44平方米，总房款为518167元，折后总价395559元，定金5000元充入房款，剩余房款390559元；石玉岩购买举日公司开发的位于沛县，建筑面积48.22平方米，总房款为576933元，折后总价为433963元，定金2000元充入房款，剩余房款431963元。同日，石玉岩分别付清上述房款390559元、431963元。2017年6月19日，石玉岩、举日公司签订商品房买卖合同两份，石玉岩购买举日公司开发的位于沛县，建筑面积42.44平方米，总房款为395559元；石玉岩购买举日公司开发的位于沛县，建筑面积48.22平方米，总房款为433963元。上述合同第十一条均约定，举日公司应当在2017年12月31日前向石玉岩交付商品房。合同第十二条均约定，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的空白%向买受人支付违约金。举日公司未能按照约定的期限交付房屋，且逾期交付时间超过了30日。石玉岩于2019年3月26日向举日公司邮寄解除合同通知书一份，要求解除双方签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号：NO.PX0053442、NO.PX0053443）。举日公司于2019年3月28日签收。现举日公司仍未交付房屋。一审法院认为，石玉岩、举日公司之间签订的商品房买卖合同合法有效，对双方均有约束力。举日公司未按合同约定交付房屋，依据合同约定，石玉岩享有解除合同的权利。举日公司辩称，石玉岩行使解除权的期间为2018年1月31日至2019年2月1日，石玉岩于2019年3月26向举日公司邮寄《解除合同通知书》时解除权已告消灭，其行为不产生解除商品房买卖合同的法律效力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“……当事人可以约定一方解除合同的条件……”，第九十四条规定：“有下列情况之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。根据上述法律规定，合同法第九十三条赋予当事人可以约定解除合同的条件，合同法第九十四条则赋予当事人在另一方严重违约情况下的单方法定解除权，本案中，交付房屋是举日公司的主要合同义务，石玉岩虽于合同约定的解除权行使期限届满后向举日公司发出解除合同通知书，但在收到解除合同通知后的合理期限内，举日公司仍未交付涉案房屋，且无法确定交付日期，举日公司迟延履行债务的行为，符合合同法第九十四条第（三）项规定的情形，且已陷合同目的不能实现之危险，其行为构成根本违约。故对石玉岩要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，法院予以支持。关于合同解除后购房款的返还问题。石玉岩、举日公司双方的商品房买卖合同解除后，举日公司应当按照约定在合同解除之日起15日内退还全部已付款，对石玉岩要求举日公司返还已付款829522元的诉讼请求，法院予以支持。关于合同解除后的利息赔偿问题。石玉岩、举日公司双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定“……出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息……”，石玉岩主张石玉岩、举日公司双方约定的利率为月利率2%，但未提供证据予以证明，无事实依据。参照中国人民银行公布的同期贷款基准利率，结合双方签订的合同等其他证据综合认定，石玉岩、举日公司双方约定的利息计算标准应为年利率4.35%。故举日公司应支付石玉岩以829522元为基数自2017年4月19日起按年利率4.35%计算至2019年4月19日止的利息72168元。之后利息按年利率4.35%计算至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除石玉岩与徐州举日房地产开发有限公司于2017年6月19日签订的两份《商品房买卖合同》（合同号：NO.PX0053442、NO.PX0053443）；二、徐州举日房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还石玉岩购房款829522元，并支付利息72168元（2017年4月19日至2019年4月19日），合计901690元，之后利息按年利率4.35%计算至付清之日止；三、驳回石玉岩的其他诉讼请求。案件受理费15929元，减半收取为7965元，由石玉岩负担2109元，徐州举日房地产开发有限公司负担5856元（于本判决生效后十日内付清）。根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：涉案合同应否解除。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，关于涉案合同应否解除的问题。上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同合法有效，对双方均有约束力。根据双方合同约定，上诉人应当在2017年12月31日前向被上诉人交付商品房，经二审庭审询问，上诉人陈述目前涉案房屋仍不具备涉案双方在涉案房屋买卖合同约定的交付条件，且直至二审庭审时即2019年9月11日尚无法确定涉案房屋何时具备双方约定的交付条件，何时能够向被上诉人交付涉案房屋。上诉人逾期交房已近两年。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定认定上诉人迟延履行债务的行为，符合上述法律第九十四条第（三）项规定的情形，且已陷合同目的不能实现之危险，其行为构成根本违约，对被上诉人要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求予以支持，并无不当。综上所述，举日公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12817元，由举日公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘全民审判员  胡元静审判员  苏 团二〇一九年十月十四日书记员  孙晓明