上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终8108号上诉人(原审被告)：上海增容数据科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：米登锋，董事长。委托诉讼代理人：杜天华，男。被上诉人(原审原告)：上海波司登投资发展有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：高德康，董事长。委托诉讼代理人：徐静，女。上诉人上海增容数据科技有限公司(以下简称“增容公司”)因与被上诉人上海波司登投资发展有限公司(以下简称“波司登公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初2805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。增容公司上诉请求：撤销一审判决第一、三、五、六、七项，依法改判波司登公司与上海峥嵘云计算科技有限公司(增容公司前身)签订的《波司登国际大厦租赁合同》于2018年11月15日解除；增容公司无须支付2018年11月16日至2019年4月21日的租金共计人民币(以下币种均为人民币)115,506元；增容公司无须支付2018年11月17日至2019年4月21日的物业费28,933元；增容公司只支付2018年5月8日至2018年11月16日止的电费；波司登公司退还增容公司装修保证金(施工保证金)21,000元。事实和理由：2018年11月16日，波司登公司将增容公司租赁的政府路XXX号XXX楼房屋上锁，该锁门行为本身就意味着解除合同收回房屋，不再让增容公司使用，故应视为双方签订的《波司登国际大厦租赁合同》于2018年11月15日解除，2018年11月16日后的租金、物业费、电费增容公司不应支付，且装修保证金(施工保证金)应由波司登公司返还增容公司。请求支持增容公司的上诉请求。波司登公司辩称，同意返还增容公司装修保证金(施工保证金)21,000元。不同意增容公司其余上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。波司登公司向一审法院起诉请求：1、要求判令解除增容公司、波司登公司签订的《波司登国际大厦租赁合同》；2、要求判令增容公司腾空、返还所租赁的杨浦区政府路XXX号XXX楼北面房屋；3、要求增容公司支付2018年7月1日到2019年2月28日的租金357,700元；4、要求增容公司向波司登公司支付2018年5月1日至2019年2月28日物业费共计112,000元；5、要求增容公司支付2018年5月1日至2019年2月28日的电费66,406.50元；6、没收增容公司保证金42,583.33元；7、要求增容公司按每月44,712.50元支付自2019年3月1日至腾空房屋之日止的占用费、要求按每月11,200元标准支付自2019年3月1日至腾空房屋之日止的物业费；8、要求增容公司向波司登公司支付违约金89,425元、逾期付款滞纳金178,850元。一审法院认定事实：波司登公司系上海市杨浦区政府路**房屋产权人。2014年10月22日，波司登公司(甲方)与上海峥嵘云计算科技有限公司(乙方)签订《波司登国际大厦租赁合同》约定，乙方向甲方租赁政府路XXX号XXX楼房屋，建筑面积700平方米。租期自2014年11月1日至2020年6月30日止。2014年11月1日至2015年6月30日，乙方需于2015年1月1日前支付租金127,749.99元，物业费自2015年1月1日起按16元/平方米/月计算，2015年7月1日至2015年10月31日，乙方需支付85,166.66元，其中42,583.33元为租赁保证金。2015年11月1日至2018年6月30日的租金标准为每月42,583.33元；2018年7月1日至2020年6月30日的租金标准为每月44,712.50元。乙方应于每月25日前向甲方支付下两月租金及物业费，逾期支付的，需按补充条款6约定支付滞纳金。租赁保证金为一个月租金42,583.33元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以充抵本合同约定由乙方承担的一切未付费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方确认物业管理费的价格为16元/平方米/月，电费1.35元/度。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，除应承担本合同规定的其他责任外，还应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：甲方交付的房屋不符合约定，致使不能实现合同目的，或房屋存在缺陷危及乙方安全的；乙方未征得甲方同意改变房屋用途；因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；乙方逾期不支付租金累计超过一个月的；乙方未经甲方书面同意擅自添加附属物、附属设备等；乙方严重违反合同其他约定。补充条款约定：租赁期间，乙方擅自解除合同，提前退回该房屋的，乙方必须向甲方支付该房屋使用期间根据合同应付而未付的一切款项，保证金42,583.33元将被甲方没收，不予退还，并赔偿甲方因此遭受的一切损失。如本合同到期终止或因乙方原因导致解除或提前解除的，乙方应无条件搬迁，甲方对乙方在房屋内的任何装修、装饰、添附的设施和财产均不作任何补偿或赔偿。如乙方未按月支付租金及物业费，除应付租金外，每延迟一天须按日向甲方支付滞纳金，滞纳金按应付租金的百分之十计算。逾期超过一个月，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方按规定返还房屋，并且乙方支付的保证金无权要求甲方归还，且乙方根据本合同约定按月租金的两倍支付违约金。2015年1月23日，上海峥嵘云计算科技有限公司名称变更为上海增容数据科技有限公司。2018年8月6日，波司登公司向增容公司发出《催款通知书》，贵司欠付2018年1月1日至2018年8月31日的租金344,924.98元，请贵司于2018年8月9日12点前，将上述未付租金汇入我司账号，否则我司将按照合同履行“违约条款”，需要贵司补齐所有拖欠费用及滞纳金。如未按时收到欠款，我司于2018年8月9日12点整中断供电，请贵司自行提前保存相关电子设备信息，如有遗失相关信息，贵司自行承担；我司有权收回此单元的使用权。关于波司登公司是否锁门一节。增容公司主张波司登公司从2018年11月16日开始锁门，波司登公司认可因增容公司不付租金的缘故，物业确实锁过一次门，具体时间不清楚，但是增容公司有两个门，一个门上有指纹锁和卷帘门，另一个门上只有指纹锁，即使物业将卷帘门锁上，增容公司人员还是可以从另一个门进出。另外，增容公司还于2018年10月8日，发函给我公司称“贵司计划于2018年10月8日切断我司办公用电，由于我司目前办公区域(波司登大厦五楼北)有数据中心业务运行，承载部分客户的数据传输与交换功能，贵司断电将会直接影响我司经营业务与客户访问，如因本次断电而产生的不利后果，我司保留法律诉讼与赔偿追讨的权利。”故波司登公司并未进行断电。一审审理中，波司登公司、增容公司确认增容公司支付租金至2018年6月30日，增容公司支付物业费至2018年4月30日，电费支付到2018年5月7日。一审审理中，波司登公司根据2018年5月至2019年2月的电表读数计算所得用电49190度，每度电1.35元，计算所得电费总金额为66,406.50元。增容公司认为仅能认可到2018年10月的电量，后续抄表数未经增容公司确认不认可，并且2018年11月16日之后产生的电费也不应由增容公司承担。2019年4月8日的庭审中，波司登公司、增容公司双方在法院的主持下约定交房时间。波司登公司提出是否可以断电，否则电费一直在产生。增容公司认为突然断电对设备有影响，需要回去整理一下，并陈述在2019年4月22日之前将房屋内的东西搬走，之后房屋内的所有物品由波司登公司自行处置。一审审理中，波司登公司表示其放弃要求增容公司支付逾期付款滞纳金178,850元的诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。增容公司未按约向波司登公司支付租金及物业费，显属违约，故波司登公司要求解除合同之诉讼请求，法院应予支持，合同解除日为诉状副本送达之日。关于租金及物业费的结算。虽然合同解除，但是增容公司仍然应该将欠付部分的租金及物业费支付给波司登公司。关于费用的具体计算，因增容公司主张波司登公司于2018年11月16日将门上锁，波司登公司认可曾经锁门的事实，但具体日期无法明确表述，故法院认为增容公司从欠付租金及物业费之日起至2018年11月15日的租金应当全额支付给波司登公司。关于2018年11月16日后租金及物业费的结算问题。虽然增容公司确实存在欠付费用的行为，但波司登公司在未按合同约定行使解除权的情况下，将租赁房屋上锁的行为不妥。但是，增容公司作为承租人，在明知自身存在欠费的情况下，既未主动提出对于其欠付费用的解决方案，又未将房屋及时返还波司登公司，增容公司甚至无证据可以证明就其主张的房屋无法使用的问题曾经与波司登公司提出过交涉，故增容公司在不付租金的前提下，放任损失扩大的行为，亦为不妥。增容公司的办公家具、用电设备一直占用系争房屋，从法院庭审中组织双方进行房屋交接中，增容公司表示突然断电对设备有影响，需要给予其准备时间的表述，也可证实增容公司占用房屋的事实。考虑到双方对损失的扩大均有责任及增容公司实际占用房屋的事实，对于2018年11月16日起至2019年4月21日的费用，法院酌情按照合同约定租金及物业费的50%计算应付费用。对于违约责任的承担，根据合同补充条款6的约定，逾期支付租金及物业费的，每逾期一天，波司登公司可主张应付租金百分之十的滞纳金、没收保证金，并按月租金的两倍主张违约金。因增容公司违约，应当按约承担违约责任，考虑到波司登公司处理方式亦有不妥，故法院仅支持波司登公司没收保证金，对于其余违约责任不再支持。因审理中双方已经交接了房屋，故对于返还房屋的诉讼请求，法院不再处理。另外，增容公司称其曾多支付租金转为保证金，并曾支付过装修保证金的主张，无证据予以证实，法院不予采信。庭审中，增容公司确认其设备尚在运行，故波司登公司要求其支付欠付的电费之诉讼请求，应予支持。判决：一、上海波司登投资发展有限公司与上海增容数据科技有限公司签订《波司登国际大厦租赁合同》于2019年2月20日解除；二、上海增容数据科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海波司登投资发展有限公司2018年7月1日至2018年11月15日的租金201,206元；三、上海增容数据科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海波司登投资发展有限公司及2018年11月16日至2019年4月21日的租金共计115,506元；四、上海增容数据科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海波司登投资发展有限公司2018年5月1日至2018年11月16日的物业费72,800元；五、上海增容数据科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海波司登投资发展有限公司2018年11月17日至2019年4月21日的物业费28,933元；六、上海增容数据科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海波司登投资发展有限公司2018年5月8日至2019年2月28日的电费66,406.5元；七、上海波司登投资发展有限公司收取上海增容数据科技有限公司的保证金42,583.33元，不再向上海增容数据科技有限公司返还；八、驳回上海波司登投资发展有限公司之其余诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，双方签订的《波司登国际大厦租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。增容公司未按约向波司登公司支付租金及物业费，显属违约，故一审法院对波司登公司要求解除合同之诉讼请求予以支持，并以诉状副本送达之日作为合同解除日，并无不当。增容公司认为2018年11月16日波司登公司锁门，致其无法使用租赁房屋，故其之后的租金及物业费不应支付，波司登公司认可锁门事实，但不能明确具体锁门时间，对此本院认为，虽然波司登公司未合理行使合同解除权，对租赁房屋上锁的行为有所不妥，但增容公司既未按约支付租金及物业费，也未向波司登公司提出欠款支付方案或返还房屋，放任了损失的扩大，故一审法院判令2018年11月16日后的租金及物业费由双方各半承担，并无不当。因增容公司未向波司登公司返还房屋，且房屋内亦有增容公司的相关用电设备，故一审判决增容公司承担相应电费，亦无不当。增容公司要求波司登公司返还装修保证金21,000元，波司登公司亦同意，本院对此予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初2805号民事判决；二、上海波司登投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海增容数据科技有限公司装修保证金(施工保证金)人民币21,000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币6,268元，由上海增容数据科技有限公司与上海波司登投资发展有限公司各半负担；二审案件受理费人民币4,763元，由上诉人上海增容数据科技有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理朱敏审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇一九年十月十五日书记员  叶 菁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。