呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初2714号原告（反诉被告）:内蒙古尚好教育咨询有限公司，住所地呼和浩特市金桥开发区乌尼尔东街美佳花园**楼201。法定代表人：杜利军，公司执行董事。委托诉讼代理人：刘晓娟，内蒙古伊坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：内蒙古正佳房地产开发有限责任公司，，住所地呼和浩特市金桥开发区美佳花园**楼办公楼**法定代表人：艾继富，公司执行董事。委托诉讼代理人：王天罡、曾艳，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告（反诉被告）内蒙古尚好教育咨询有限公司（以下简称尚好教育）与被告（反诉原告）内蒙古正佳房地产开发有限责任公司（以下简称正佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尚好教育的委托诉讼代理人刘晓娟、被告正佳公司的委托诉讼代理人曾艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）尚好教育向本院提出如下诉讼请求：1.要求依法解除原、被告双方签订的《“美佳花园”29#五楼（二、三楼北侧）租赁协议（2019-2）》；2.要求被告赔偿原告经济损失1148524.7元（包括房屋租金293460元、装修费520974.7元、物业费5000元及抵押金10000元、员工工资及培训费166336元、定制器械费152754元）；3.要求被告承担本次全部诉讼费用。事实与理由：2018年1月5日原、被告双方签订了美佳花园29号楼租赁协议，原告租赁被告所有的房屋1608平米，用于开办儿童教育机构。房屋租赁后，原告为开办教育培训进行了内部装修及老师的招聘及培训。但在办理办学执照的过程中，原告发现被告用于出租的房屋没有消防安全合格证明及房屋验收合格等证明，导致教育机构不予颁发教育证书，并明示不准办学。据此原告要求同被告解除合同，赔偿损失。被告以各种理由搪塞、拖延。原告认为被告的行为已经严重的违反了相关的法律规定。直接导致了合同的目的无法实现。为了维护原告利益不受侵害，依法向人民法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。原告租赁美佳花园房屋用于开办的是儿童教育机构，并针对该特定房屋定制了相关的教育器械。由于该器械系针对场地构造专门定制，拆除后也无法进行二次使用，现要求对于定制器械的相关损失一并作出赔偿。被告（反诉原告）正佳公司辩称：涉案房屋已经于2016年4月21日进行了竣工验收消防备案，无需再获得消防验收合格证。根据消防法第13条之规定，消防验收分为两种，一种为消防验收，获得验收合格证；另一种为竣工验收消防备案，此两种方式不可并存，验收部门应当认定被验收的消防工程是属于进行消防验收的工程还是属于进行消防备案的工程。本案中内蒙古正佳房地产于2016年报内蒙古消防总队于2016年4月21日将美佳花园住宅楼5号-17号，23号-25号，29号楼进行了竣工验收以及消防备案，故涉案房屋无需再获得消防验收合格证。原告认为被告没有消防验收合格证，导致合同目的无法实现，请求人民法院解除合同的诉请不能成立。涉案美佳花园29号楼五楼（二三楼北侧）租赁协议已经应原告逾期支付租赁费并未征得被告同意擅自装修的情形，自动终止，双方的租赁合同的法律关系已经在原告诉请解除合同之前已经结束。故原告诉请要求人民法院依法解除合同的前提条件不存在。原告的第二项诉请要求被告赔偿原告损失，该项诉请的前提是涉案合同解除,现涉案合同已经在合同解除之前就已经终止，故原告的第二项诉请的前提条件也不存在。综上,原告的诉请无事实和法律依据，望贵院依法驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）正佳公司向本院提出如下反诉请求：1、请求人民法院判令反诉被告向反诉原告支付违约滞纳金7043.04元。2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：双方于2018年1月5日签订的美佳花园29#五楼（二、三楼北侧）租赁协议（下简称协议）已经于2019年5月10日终止。根据协议第三条约定，反诉被告应当在2019年4月10日前向反诉原告支付2019年度50%的租金。逾期支付租金超过一个月合同终止。截止到目前为止反诉被告仍未支付租金，且逾期支付房屋租金期限超过一个月，双方签订的租赁合同已经终止。双方签订的租赁合同第五条第三项约定，反诉被告（乙方）不得私自拆改工作用房，若需对房屋装修的，反诉被告需经得反诉原告批准后，方可组织施工，否则产生的一切费用由反诉被告支付，本协议终止。本案中反诉被告进行装修，但未经得反诉原告同意，故本案合同因反诉被告未征得原告同意，私自装修也终止。根据租赁协议第三条约定，如逾期支付房屋租金，则需每日按租金总价的2%计算违约滞纳金。因滞纳金约定过高，反诉原告酌情以月利率2%向反诉被告主张违约滞纳金7043.04元。综上，反诉原告诉请有事实和法律依据，望贵院依法支持反诉原告诉讼请求。原告（反诉被告）尚好教育辩称：不存在因反诉被告违约造成合同终止的情形。反诉被告在租赁房屋后交付反诉原告293460元的租金。这是第一年的房屋租金。期间为2018年5月18日至2019年5月17日。因反诉原告提供的房屋存在重大瑕疵，导致反诉被告无法正常使用房屋，在发现这个情况之后，反诉被告积极找到了反诉原告，明确告知反诉原告租赁合同目的无法实现，要求解除合同。但反诉原告一直推诿，不予解决。2019年4月11日，反诉被告在第一年租期内提起诉讼，要求解除合同。故反诉原告主张的违约滞纳金没有依据。根据相关法律规定，租赁合同约定房屋装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限六个月内未提出异议，则视为出租人同意。本案中反诉原告对房屋装修情况完全知悉，并且同意，装修开始于2018年4月份，但今天反诉原告才提出异议，且在装修合格，装修完成后对方与我们对接办理办学执照手续的时候也未提出过异议。故反诉原告提出的终止的条件情形不存在。本院经审理认定事实如下:2018年1月5日，正佳公司与博学苑教育中心杜利军签订《美佳花园29#五楼（二、三楼北侧）租赁协议》，约定博学苑教育中心租赁正佳公司位于××区（二、三公共卫生间北侧）用于幼儿培训班的经营，建筑面积1608㎡，租期7年，即从2018年5月18日至2025年5月18日止；租赁费用按年计算，第一年按0.5元/㎡/天（293460元），第二年按0.6元/㎡/天（352152元），第三年按0.7元/㎡/天（410844元），第四年在第三年的基础上递增5%即0.735元/㎡/天（431386元），第五年至第六年均为0.735元/㎡/天（甲方收取的房租费为税后费用）。该房屋经营后产生的全部税、费由乙方承担，首次租金支付日为合同签订日，按年缴付。以后租金按学期支付。即每年的4月10日前和9月10日前各付50%。租金到期日，如乙方逾期不能支付上述约定的房租，乙方自愿承担违约滞纳金，滞纳金按日计算，每日按租金总价的2%计算滞纳金。延期一个月后乙方仍未交费的，甲方有权收回该房屋，终止协议，并有权追索给甲方造成的经济损失，其中包括拖欠的房租及滞纳金。甲方负责对工作用房的维修，确保工作用房的使用安全，甲方为乙方提供了室内必备的设施，乙方装修改造时，应根据房屋使用性质的要求满足消防部门的消防要求，费用乙方负责。本协议在甲乙双方签字后生效，乙方在本协议签订时向甲方交付一年租金293460元，合同有效期内，该租金按第三条第一款约定不再上下浮动，乙方若中途退房，租金不予返还。乙方使用工作用房，只准用于开办幼儿培训的用房，不得将其转让、转租、擅自改变使用用途。乙方不得私自拆改工作用房。若需对房间装修的，乙方须经甲方批准后方可组织施工，否则，产生的一切费用由乙方支付，本协议终止……。合同签订后，杜利军向正佳公司交付了租金293460元，正佳公司将案涉房屋交付给原告，原告将租赁房屋作为教育培训机构使用。2019年1月8日，呼和浩特市赛罕区教育局向原告出具停办通知书，称该机构未达到设置标准，要求尽快处理善后事宜。2019年5月17日，原告向正佳公司出具返还房屋通知，正佳公司职员金建民在返还房屋通知上签字同意返还房屋。另查明，涉案美佳花园29#住宅楼工程于2013年经五方验收，2016年4月21日进行竣工验收消防备案，结果为“未抽中”。本院认为，原告尚好教育与被告正佳公司签订的《“美佳花园”29#五楼（二、三楼北侧）租赁协议（2019-2）》系双方真实意思的表示，且内容不违反相关法律、法规的规定，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行。合同签订后，正佳公司将案涉房屋交付给尚好教育使用，尚好教育按照合同约定向正佳公司支付了2018年5月18日日至2019年5月17日期间的租金。尚好教育于2019年5月17日书面告知正佳公司要求返还租赁房屋，正佳公司对此表示同意，双方就合同解除达成一致意见，故双方签订的《“美佳花园”29#五楼（二、三楼北侧）租赁协议（2019-2）》于2019年5月20日经双方协商确认解除。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收获证消费那个验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。尚好教育称正佳公司出租的房屋因未能办理消防验收，导致其不能办理相关以教育证书，无法开展培训活动，本院认为正佳公司对“美佳花园”29#楼已经在公安消房部门进行建设工程竣工验收消防备案，备案时间2016年4月21日，抽查结果“未抽中”。“美佳花园”29#楼并非上述法律规定必须办理消防验收的建设工程，故正佳公司交付尚好教育使用的租赁房屋具备使用条件。双方合同第四条第2项规定：甲方为乙方提供了室内必备的设施，乙方装修改造时，应根据房屋使用性质的要求满足消防部门的消防要求，正佳公司将租赁房屋交付尚好教育之后，尚好教育进行了装修，而之后尚好教育在使用房屋过程中未能办理相关证照被教育主管部门责令停止办学，并非正佳公司的责任，故关于尚好教育要求正佳公司赔偿损失的请求本院不予支持。正佳公司称尚好教育未征得其同意擅自装修改造租赁房屋以及未按照合同约定时间交纳租金，合同已经终止，对此本院认为尚好教育在租赁房屋时正佳公司即明知其用于经营培训机构，而尚好教育为达到使用目的对房屋进行装修，且在尚好教育书面通知正佳公司返还房屋时，正佳公司对其装修行为并未提出意见，足以表明正佳公司对尚好教育的装修行为是默认的。2019年5月17日尚好教育书面通知正佳公司返还房屋，正佳公司表示同意，而2019年5月17日前的租金尚好教育已经支付，故正佳公司称尚好教育逾期支付租金导致合同终止，本院不予采信，其要求尚好教育支付逾期滞纳金的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）内蒙古尚好教育咨询有限公司与被告（反诉原告）内蒙古正佳房地产开发有限责任公司签订的《“美佳花园”29#五楼（二、三楼北侧）租赁协议（2019-2）》于2019年5月20日解除；二、驳回原告（反诉被告）内蒙古尚好教育咨询有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）内蒙古正佳房地产开发有限责任公司的反诉请求。案件受理费15137元（原告已预交），由原告内蒙古尚好教育咨询有限公司负担，反诉案件受理费50元（反诉原告已预交），由反诉原告内蒙古正佳房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 郝 英人民陪审员 王凤祯人民陪审员 刘继广 二O一九年十月八日书 记 员 邢春霞