云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终1712号上诉人（原审原告）艾显群，女，汉族，1991年7月1日出生，云南省镇雄县人，大学文化，居民，住云南省昭通市镇雄县，现住昭通市昭阳区。委托代理人罗银彦，云南滇东北律师事务所律师。（特别授权）被上诉人（原审被告）昭通市昭阳区忆城房地产经纪有限公司（统一社会信用代码：91530602MA6KJAFF5E），住所地：云南省昭通市昭阳区北顺城街**。法定代表人马亚，系该公司总经理。被上诉人（原审被告）马亚，女，汉族，1987年8月23日出生，云南省昭通市昭阳区人，大专文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。被上诉人（原审被告）李微波，男，汉族，1985年9月16日出生，云南省永善县人，大学本科文化，居民，住云南省昭通市永善县，现住昭通市昭阳区。被上诉人（原审被告）曾廉清，女，汉族，1967年8月20日出生，云南省昭通市昭阳区人，居民，住云南省昭通市昭阳区。原审第三人艾祖乾，男，汉族，1954年8月8日出生，云南省昭通市昭阳区人，高中文化，居民，住云南省昭通市昭阳区，现住昭通市昭阳区（俊豪小区内）。上诉人艾显群与被上诉人昭阳区忆城房地产经纪有限公司、马亚、李微波等合同纠纷一案，不服云南省昭阳区人民法院（2019）云0602民初2079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理认定的事实：原告艾显群系第三人艾祖乾的侄女。2018年3月，原告打算在昭阳区购买住房一套，就委托艾祖乾帮忙介绍房源及代办买房的相关事宜。经被告忆城地产经纪公司的经纪人李微波介绍新天地小区有住房一套，但该房屋已在云岭中介公司挂牌，房源属于云岭中介公司，要把该房屋转到忆城地产经纪公司需支付云岭中介公司中介费16200元，另需支付房主曾廉清购房订金10000元。第三人艾祖乾将该情况告知了原告，原告同意支付该中介费及购房订金，并于2018年3月19日通过巧家县农村信用社向第三人艾祖乾打款26200元，并委托艾祖乾代为支付该房屋中介费及购房订金。艾祖乾收到钱后，于2018年3月21日支付了被告曾廉清购房订金10000元（该款由被告曾廉清委托被告李微波代为收取后，由李微波直接交给曾廉清），支付了云岭中介公司中介费16200元。同日，艾祖乾代原告与被告曾廉清（曾廉清委托李微波代办相关卖方事宜）、被告忆城地产经纪公司签订了《房屋买卖订金合同》，合同约定：卖方所转让的房产坐落于云南省昭通市昭阳区新天地小区1号楼1单元6楼3号，面积107.45平方米，总房款408310元；本合同签订时，买方向卖方支付订金10000元，买卖双方须在本合同签订之日起60天内签订《房屋买卖合同》相关事宜，上述订金在买卖双方签订买卖合同时抵作购房款；卖方确保该房屋可进行市场交易，手续齐全，没有产权争议；卖方在本合同签订后60天内将该房屋另行出售给第三方的，卖方应当向买方双倍返还订金；买方逾期支付房款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求买方承担违约责任；在签订《房屋买卖合同》当日，买方自愿以房屋成交总价的1.5%作为服务费一次性支付于居间方，买卖双方如有违约，则违约方需另行支付居间方该房屋成交价1.5%作为居间服务费。该合同签订后，第三人艾祖乾用其商铺为原告抵押贷款，并在云南中耀房地产评估有限公司进行了房屋价值评估，原告支付了评估费2600元。后原告未能如期办理贷款及原告自身原因，原告于2018年5月25日明确向第三人艾祖乾表示，不再继续购买该房屋，希望艾祖乾能够帮忙想办法把购房订金及中介费退回。因协商未果，2019年4月1日，原告诉至本院。原审认为，依法成立的合同对双方当事人具有拘束力，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告曾廉清、忆城地产经纪公司签订的《房屋买卖订金合同》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该《房屋买卖订金合同》合法有效。故对原告请求依法确认该《房屋买卖订金合同》合法有效的诉求，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求双方继续履行该合同的请求，根据双方签订的《房屋买卖订金合同》约定，买卖双方须在本合同签订之日起60天内签订《房屋买卖合同》相关事宜，但因原告未能如期办理贷款及原告自身原因，原告于2018年5月25日明确向第三人艾祖乾表示，不再继续购买该房屋，希望艾祖乾能够帮忙想办法把购房订金及中介费退回。原告的行为已构成根本违约，且房屋的市场价格已发生重大变化，双方已不具备继续履行的条件，不能继续履行。故对原告的该诉求，本院不予支持。对原告诉求被告忆城地产经纪公司、马亚、李微波返还原告中介费16200元，房屋评估费2600元，合计18800元，并支付原告自2018年3月19日起至债务履行完毕之日止的资金占用利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算）的诉求，因庭审查明，该16200元的房屋中介费系第三人艾祖乾直接交给云岭中介公司的，被告忆城地产经纪公司、马亚、李微波均未收到该中介费，故该中介费不应当由被告忆城地产经纪公司、马亚、李微波对原告进行返还；对房屋评估费，本院认为，该房屋评估费系原告为了到银行贷款而自行支付的评估费用，依法应由其自行负担，与忆城地产经纪公司、马亚、李微波无关。故对原告的该请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告艾显群与被告昭通市昭阳区忆城房地产经纪有限公司、曾廉清签订的《房屋买卖订金合同》合法有效，但已不具备继续履行的条件，不能继续履行；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费520元，减半收取260元，由原告艾显群负担。宣判后，艾显群不服，向本院提起上诉，请求撤销昭阳区人民法院（2019）云0602民初2079号民事判决，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1、本案中买卖双方签订的《房屋买卖订金合同》有效，双方应当继续履行。2、被上诉人忆城房地产公司、马亚、李微波应连带返还房屋中介费16200元。3、四被上诉人应赔偿上诉人损失的房屋评估费2600元。4、一审程序违法。上诉人向一审申请调取昭阳区法院办理的（2019）云0602民初366号案子中的《房屋买卖订金合同》原件、马亚出具的《收据》原件及马亚调查笔录等材料，但一审未予调取。被上诉人昭通市昭阳区忆城房地产经纪有限公司、马亚、李微波及曾廉清未在法定期限内答辩。本案二审诉讼中，上诉人艾显群除对原审认定马亚未收到房屋中介费16200元，不应返还该笔费用的事实有异议外，对其余事实无异议，对双方无异议的事实，本院予以确认。另查明，被上诉人昭通市昭阳区忆城房地产经纪有限公司尚未办理注销登记，一审认为其已注销，认定事实错误，本院在此予以更正。归纳双方的诉辩主张，本案争议焦点为：1、本案《房屋买卖定金合同》是否能继续履行？2、被上诉人昭阳区忆城房地产公司、马亚、李微波是否应返还上诉人艾显群房屋中介费16200元？针对本案争议焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下:（一）关于本案《房屋买卖定金合同》是否能继续履行的问题。本案中，上诉人艾显群与被上诉人曾廉清、忆城地产经纪公司于2018年3月21日签订的《房屋买卖订金合同》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该《房屋买卖订金合同》合法有效。但上诉人艾显群未在约定时间内支付房屋价款，并明确表明不再购买该房屋，其行为已根本违约，现房屋的市场价格已发生重大变化，双方已不具备继续履行的条件，该《房屋买卖订金合同》不能继续履行。上诉人艾显群认为应继续履行合同的上诉理由，不能成立，本院不予采信。（二）关于被上诉人昭阳区忆城房地产公司、马亚、李微波是否应返还上诉人艾显群房屋中介费16200元的问题。二审期间，本院再次向李微波、艾祖乾核实房屋中介费16200元的问题，二人均表示该笔费用系房源转让费，已支付给昭通云岭中介公司，用于将涉案房屋的房源转让到忆城房地产公司名下出售，便于后期为艾显群办理房产证。但李微波、艾祖乾均不能提供证据证实其已将16200元作为房源转让费支付给云岭中介公司，故对此反驳主张，本院不予支持。一审中，上诉人提交的《收条》载明“今收到艾祖乾16200元，收款时间为2018年3月21日，收款人：马亚”。该收条能够证实忆城公司法人代表马亚收到该笔16200元费用的事实。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。本案忆城房地产公司为上诉人艾显群购买房屋提供了居间服务，虽未促成合同成立，但艾显群亦应支付相应费用。故综合全案情况，由忆城房地产公司和马亚返还上诉人艾显群中介费8000元。综上所述，一审认定事实错误，适用法律不当，依法应予改判。上诉人艾显群的上诉理由，部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销昭阳区人民法院（2018）云0602民初2079号民事判决；二、由昭阳区忆城房地产经纪有限公司和马亚返还艾显群中介费8000元；三、驳回艾显群的其余诉讼请求。一审案件受理费520元，减半收取260元，由昭阳区忆城房地产经纪有限公司承担50元，艾显群承担210元；二审案件受理费520元，由昭阳区忆城房地产经纪有限公司承担50元，艾显群承担470元。本判决为终审判决。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇一九年十月二十九日法官助理张艺书记员刘明琼