广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终21640号上诉人（原审被告）：黄瑞来，男，汉族,1957年10月8日出生。身份证住址：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：晁斌，广东天汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：石雄飞，广东天汇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市联合安泰物业管理有限公司。住所地：深圳市宝安区西乡街道前进二路流塘阳光商务大厦****。统一社会信用代码：914403007504860890。法定代表人：李惠红，副董事长。委托诉讼代理人：张小娇，广东宝城律师事务所律师。上诉人黄瑞来因与被上诉人深圳市联合安泰物业管理有限公司(以下简称联合安泰公司)物业服务合同纠纷一案,不服深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初12260号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄瑞来上诉请求：对一审判决进行改判。事实和理由：一、黄瑞来没有和联合安泰公司签订物业服务合同，也没有委托西乡街道流塘居委会和联合安泰公司签订物业服务合同，联合安泰公司无权起诉黄瑞来，联合安泰公司的合同相对人是深圳市西乡流塘居委会，所以说一审判决程序错误。二、2009年1月1日至2016年7月31日期间的物业费法院判决生效，但是深圳市人民检察院也已经抗诉，在深圳市宝安区人民法院再审。三、涉案的房产只有64号楼一楼铺面70平方米30平方米楼梯上二楼办公室，一楼二楼每层100平方；三楼以上到七楼，每层140平方，共计900平方。因此，一审判决查明的基本事实是错误的。联合安泰公司有义务证明黄瑞来所说上述范围之外的房产是黄瑞来的，否则就不能认定。联合安泰公司辩称，一、联合安泰公司与涉案物业所在的居委会签订了物业管理合同书，居委会作为社区居民的组织，有权为小区聘请有资质的物业公司，联合安泰公司提供了相应的物业管理服务，黄瑞来也实际享受了联合安泰公司的物业管理服务，理应支付物业管理费。二、在黄瑞来提起抗诉之前，已向深圳中院提起再审，但再审已驳回了黄瑞来的再审请求。三、联合安泰公司提交了黄瑞来自行申报的确认了面积、权利人的历史遗留违法私房申报表，这是黄瑞来对其涉案房屋的自认行为，理应承担相应的责任，而且涉案房产为私人建房，没有权属凭证，联合安泰公司依据在历史遗留办公室调取的资料进行诉讼，符合法律规定，请求驳回黄瑞来的上诉请求。联合安泰公司向一审法院起诉请求：黄瑞来支付联合安泰公司2016年8月1日至2018年4月30日物业服务费43602.15元及逾期付款违约金(以当月物业服务费为基数，按照年利率24％计算，自逾期付款之日起计至还清之日止)；2、本案诉讼费用由黄瑞来承担。一审法院认定事实：黄瑞来与案外人吴连山系深圳市西乡镇流塘村宝民二路64号私宅申报业主，吴连山和黄瑞来各占50%份额，申报编号为T1-1901-A00147，申报时间为2002年11月27日，房屋面积4530平方米，房屋层数为8层。案外人吴连山系通过拍卖方式取得涉案物业所有权，广东省汕尾市中级人民法院于2007年2月5日制作的（2004）汕中法执二字第9-12号民事裁定书裁定位于宝安区宝民二路66-70号（申报编号T1-1901-A00147、建设工程规划许可证编号91-356号）房地产50%的产权（东临整栋综合楼垂直中轴线、西临威龙酒店、南临宝民二路、北临流塘村村民住宅，共8层，总建筑面积为2265平方米）归吴连山所有。2013年10月21日，联合安泰公司与深圳市西乡街道流塘社区居民委员会签订了《深圳宝安区西乡街道流塘社区流塘小区物业服务合同》，约定由联合安泰公司负责对位于深圳市西乡街道建安路与宝民路之间的流塘小区提供物业管理服务，共涉及建筑面积175866.6平方米，物业类型为多层住宅，属于90年代业主自建的非开发商开发的住宅小区；合同期限为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；物业管理服务费用为住宅每月每平方米建筑面积（不含公摊面积）0.8元，商铺每月每平方米建筑面积（不含公摊面积）1.5元，停车场车位有偿使用费每月每辆100元；以上所列项目费用发生逾期缴纳的，以逾期之日起每天按应缴款的千分之三缴纳滞纳金，应由房屋业主支付。另查，1、联合安泰公司于2016年起诉黄瑞来及案外人吴连山，案号为（2016）粤0306民初17987号，诉请黄瑞来及吴连山支付2009年1月1日至2016年7月31日物业服务费及滞纳金，该案庭审后，联合安泰公司确认黄瑞来所属物业部分有208平方米的物业结清了2009年1月至2016年12月的物业管理费。同时联合安泰公司与吴连山就吴连山所有的50%物业部分达成和解，并履行完毕，联合安泰公司向该院申请撤回对吴连山的起诉，该院予以准许。该院于2016年12月13日作出（2016）粤0306民初17987号民事判决，查明：涉案物业现在的门牌编号为××，其中68-70为吴连山物业，64-66号为黄瑞来物业，两物业外观看为整栋楼，外观可见左右深浅不同，内部在中轴线处有隔墙，每层均不相通。吴连山及黄瑞来所属物业的1-2层均为商铺，3-8层为住宅，商铺面积两侧均为525平方米。黄瑞来所属物业住宅部分通道在流塘小区内，商业部分门面朝向宝民二路，但也有门通向小区内。该案中该院判决黄瑞来向深圳市联合安泰物业管理有限公司支付2009年1月1日至2016年7月31日期间物业管理费共计人民币183192.1元。该判决已发生法律效力。2、黄瑞来主张涉案物业系其与案外人黄炳光于1991年7月18日签署《合建流塘村商住楼合约》兴建而来，黄瑞来出资20%，黄炳光出资80%，后黄炳光所持份额中有50%由吴连山通过拍卖取得，目前涉案房屋并非由黄瑞来管理50%的部分，而是由黄瑞来管理其中20%的部分，黄炳光管理30%的部分。黄瑞来提交了其与黄炳光于2017年5月10日签署的《协议书》、黄炳光于2018年10月26日出具的《确认书》以证明其上述主张。联合安泰公司对上述证据不予认可，认为从两份文件的签署或出具时间来看，有理由怀疑黄瑞来是为了推卸自身责任而签订，并非实际情况。3、2018年3月21日，宝民二路66号一商铺租户向联合安泰公司缴纳了2017年5月1日至2018年12月31日物业服务费6120元（建筑面积204平方米×1.5元/平方米/月×20个月）。联合安泰公司在本案中诉请黄瑞来支付2016年8月1日至2018年4月30日的费用，已变更诉讼请求，不再主张相应时段的物业服务费3672元及滞纳金。4、联合安泰公司、黄瑞来均确认涉案小区未成立业主委员会。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。首先，联合安泰公司和深圳市西乡街道流塘社区居民委员会签订的《深圳宝安区西乡街道流塘社区流塘小区物业管理合同书》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。联合安泰公司作为流塘小区的物业管理单位，其已经为流塘小区提供了物业服务，黄瑞来作为现编号为流塘宝民二路64-66号的业主，也已经实际接受了联合安泰公司提供的物业服务，故联合安泰公司与黄瑞来之间虽然没有签订书面的物业管理服务合同，亦可认定双方之间存在事实上的物业管理服务合同关系，黄瑞来应根据其房屋的面积及合同约定的收费标准向联合安泰公司支付物业管理费。其次，黄瑞来虽主张涉案房屋系由其与案外人黄炳光于1991年7月18日签署《合建流塘村商住楼合约》合作建设，现由黄瑞来管理使用20%的物业，黄炳光管理使用30%的物业，但黄瑞来提交的协议均为其与案外人签署，且晚于该房屋申报历史遗留违法建筑的时间，黄瑞来提交的证据不足以充分有效的证据证明其主张，该院不予采纳，该院依据形成时间在后的《深圳市处理历史遗留违法私房申报表》中记载的份额，认定黄瑞来应支付涉案房屋50%面积的物业服务费。再次，涉案物业总面积4530平方米，黄瑞来占50%，故黄瑞来所属部分面积为2265平方米，其中商业面积525平方米，住宅面积1740平方米，联合安泰公司主张黄瑞来应按照2334平方米的面积支付物业管理费，但未提交证据予以证明，该院不予采纳。由于联合安泰公司确认已有204平方米商铺面积支付过2017年5月1日至2018年4月30日的物业管理费共3672元，该部分金额应予以扣除。综上，黄瑞来仍需向联合安泰公司支付2016年8月1日至2018年4月30日的物业管理费42097.5元（0.8元/平方米/月×1740平方米×21个月+1.5元/平方米/月×525平方米×21个月-3672元）。关于联合安泰公司主张的滞纳金。该院认为，虽然联合安泰公司和深圳市西乡街道流塘社区居民委员会签订的《宝安区西乡街道流塘小区物业管理合同》中约定“业主和物业使用人应在5日前交清当月物业管理服务费，逾期交纳的从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金”，但该条款并未征得黄瑞来的同意，联合安泰公司、黄瑞来之间也没有签订书面的物业管理服务合同，故联合安泰公司要求黄瑞来支付滞纳金没有合同依据，联合安泰公司的该项诉讼请求该院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、黄瑞来于该判决生效之日起三日内向联合安泰公司支付2016年8月1日至2018年4月30日期间物业管理费共计42097.5元；二、驳回联合安泰公司的其他诉讼请求。本案受理费1172元，由联合安泰公司与黄瑞来各负担586元，该费用联合安泰公司已预交。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、联合安泰公司与流塘社区居委会签订的物业管理合同是否对黄瑞来产生约束力；二、黄瑞来应当交纳物业服务费的房产面积如何确定。关于第一个争议焦点，涉案小区没有成立业主委员会，所在地居委会可以与物业管理公司签订物业管理合同，该合同对业主产生效力。黄瑞来如对该物业管理合同存有异议，可另寻途径解决。关于第二个争议焦点，黄瑞来系涉案私宅申报的50%份额的业主，黄瑞来称其实际仅占20%份额，但并未就份额进行变更，故一审按50%份额判令黄瑞来承担物业服务费并无不当。黄瑞来在承担超过其实际份额的物业服务费后，可向案外人追索。另外，一审判决对物业服务费金额计算正确，本院予以维持。综上，黄瑞来的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1172元，由黄瑞来负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇一九年十月二十九日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。