福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初5999号 原告：伟润置地（福建）有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区温陵路与湖心街交叉口伟润-帝景**楼****，统一社会信用代码913505006628222304。 法定代表人：陈增标，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜晓红，福建佳远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周成铿，福建佳远律师事务所律师。 被告：杜进团，男，1976年10月30日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：兰婷玲，福建诺道律师事务所律师。 第三人：李佳欣，男，1986年1月4日出生，汉族，住福建省惠安县。 第三人：陈小萍，女，1985年12月26日出生，汉族，住福建省惠安县。 第三人：黄军军，女，1987年10月20日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 原告伟润置地（福建）有限公司（以下简称“伟润公司”）与被告杜进团、第三人李佳欣、陈小萍、黄军军案外人执行异议纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伟润公司的委托诉讼代理人杜晓红、被告杜进团的委托诉讼代理人兰婷玲到庭参加诉讼，第三人李佳欣、陈小萍、黄军军经本院传票传唤均未到庭。本案现已审理终结。 伟润公司向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行址于丰泽区宝洲路与泉秀路交叉口伟润·世纪嘉园5号楼1503室商品房；2、本案诉讼费由杜进团承担。事实与理由：2018年12月4日，泉州市丰泽区人民法院审理的（2018）闽0503民初8690号一案，对伟润置地（福建）有限公司诉李佳欣、中国建设银行股份有限公司泉州滨城支行商品房预售合同纠纷一案作出民事判决书，判决：一、解除伟润置地（福建）有限公司与李佳欣于2011年8月4日签订的编号为201108040056的《商品房买卖合同》；二、李佳欣应于本判决生效之日起十日内将址在泉州市丰泽区商品房返还给伟润置地（福建）有限公司；三、李佳欣应于本判决生效之日起十日内支付伟润置地（福建）有限公司违约金253984元。该份判决已于2019年2月12日发生法律效力。2019年1月份，伟润公司对址于丰泽区宝洲路与泉秀路交叉口伟润·世纪嘉园5号楼1503室商品房（以下简称“执行标的”）向洛江区人民法院提出书面异议，洛江区人民法院于2019年1月25日做出（2019）闽0504执异1号执行裁定书，裁定驳回伟润公司的异议请求。伟润公司认为不得执行执行标的的事实与理由如下：2011年8月4日，伟润公司与李佳欣签订了编号为201108040056的《商品房买卖合同》，把执行标的出售给李佳欣。李佳欣向伟润公司支付购房首付款389920元，并与伟润公司、中国建设银行股份有限公司滨城支行签订《个人住房贷款合同》，以按揭的方式支付购房余款88万元。《商品房买卖合同》、《个人住房贷款合同》两份合同生效后，《商品房买卖合同》仅进行登记备案手续及商品房预告登记，没有办理产权过户登记和抵押登记手续。依据《中华人民共和国物权法》规定的物权登记主义，执行标的物权尚未转移至李佳欣名下，该套房产的登记物权所有人仍为伟润公司。2018年3月份起，因李佳欣未能按《个人住房贷款合同》约定履行还款义务，导致伟润公司承担担保责任代李佳欣向银行偿还按揭贷款。为此，伟润公司向丰泽区人民法院提起前述（2018）闽0503民初8690号一案并取得判决。洛江区人民法院认为伟润公司提起执行异议申请时未能提供丰泽区人民法院（2018）闽0503民初8690号判决的生效证明，无法证实伟润公司与李佳欣签订的编号为201108040056的《商品房买卖合同》已解除，故而不予支持伟润公司的异议请求。现该份判决已经生效，编号为201108040056的《商品房买卖合同》已解除且李佳欣应当在指定期限内向伟润公司返还执行标的，伟润公司系执行标的的物权所有人。 杜进团辩称，1、杜进团与李佳欣等人之间的借贷关系明确，事实清楚，证据确凿充分，杜进团具有合法的金钱债权，有权申请对李佳欣名下的房产采取查封、拍卖等执行措施；2、洛江区人民法院的查封及执行措施是正确的，伟润公司不具备提起案外人执行异议之诉的主体资格；3、伟润公司与李佳欣之间的诉讼系在杜进团与李佳欣的案件采取查封措施后生效的，不具有排除该案执行行为的效力；4、伟润公司未提供相应的证据证明其已代垫购房款本息等证据，应承担举证不能的法律后果；5、涉案房产在查封时系登记在李佳欣名下，证明该房产系李佳欣所有。综上，请求依法驳回伟润公司的诉讼请求。 李佳欣、陈小萍、黄军军均未作陈述。 经审理查明，杜进团与李佳欣、陈小萍、黄军军民间借贷纠纷一案，诉讼期间杜进团向洛江区人民法院申请财产保全，该院于2017年5月2日作出裁定，依法查封李佳欣名下址于丰泽区宝洲路与泉秀路交叉口伟润·世纪嘉园5号楼1503室商品房。该案经洛江区人民法院于2017年9月27日作出（2017）闽0504民初728号民事判决：一、李佳欣、陈小萍应于本判决生效之日起十日内偿还杜进团借款本金1300000元，并按月利率2%计付自2016年8月6日起至本判决确定的还款之日止的利息；二、李佳欣、陈小萍应于本判决生效之日起十日内支付杜进团律师费44460元；三、黄军军对上述判决第一、二项的款项承担连带清偿责任。黄军军承担保证责任后，有权向李佳欣、陈小萍追偿；四、李佳欣、陈小萍、黄军军应于本判决生效之日起十日内支付杜进团财产保全申请费5000元。该案已于2018年1月4日发生法律效力。因李佳欣、陈小萍、黄军军未履行生效判决，杜进团于2018年1月24日向洛江区人民法院申请强制执行。另，涉案房产登记在李佳欣名下，登记类别为预购商品房抵押权预告登记新建，登记时间为2012年7月16日。 另查明，2011年8月4日，伟润公司与李佳欣签订一份编号为201108040056的《商品房买卖合同》，约定李佳欣向伟润公司购买涉案房产，总购房款为1269920元。李佳欣依约向伟润公司支付了首期购房款389920元，并于2012年5月17日与中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称建行泉州分行）签订一份《个人住房借款合同》，约定向建行泉州分行办理按揭贷款880000元用于购置诉争商品房，伟润公司作为保证人为该笔借款提供抵押加阶段性保证。 2018年9月5日，本院立案受理了伟润公司与李佳欣、建行泉州分行商品房预售合同纠纷一案，并于2018年12月4日作出（2018）闽0503民初8690号民事判决书，判决：一、解除伟润置地（福建）有限公司与李佳欣于2011年8月4日签订的编号为201108040056的《商品房买卖合同》；二、李佳欣应于本判决生效之日起十日内将址在泉州市丰泽区商品房返还给伟润置地（福建）有限公司；三、李佳欣应于本判决生效之日起十日内支付伟润置地（福建）有限公司违约金253984元。该案已于2019年2月12日发生法律效力。 再查明，伟润公司对洛江区人民法院执行涉案房产向该院提出书面异议，洛江区人民法院以伟润公司未能提供（2018）闽0503民初8690号民事判决书的生效证明，无法证实伟润公司与李佳欣签订的《商品房买卖合同》已解除，于2019年1月25日作出（2019）闽0504执异1号执行裁定书，裁定：驳回伟润置地（福建）有限公司的异议请求。 本院认为，一、关于涉案房产预查封后的权属认定问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，伟润公司与李佳欣就涉案房产的买卖签订了《商品房买卖合同》，但尚未办理产权过户登记手续，故涉案房产的所有权人尚未发生变更，仍应认定为伟润公司；二、伟润公司能否以已由法院判决解除与李佳欣签订的《商品房买卖合同》为由阻却法院对涉案房产的执行行为。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封”的规定，已经赋予人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，以保护债权人诉讼利益的实现。故本案中因李佳欣不履行法院所作生效法律文书确定的还款义务被法院强制执行，法院裁定预查封李佳欣向伟润公司所购买的涉案房产的行为符合上述规定，并无不当。但2019年2月12日，案涉《商品房买卖合同》经法院生效判决解除后，继续对涉案房产采取预查封措施，缺乏事实和法律依据，针对涉案房产的执行行为应停止。因李佳欣尚未取得涉案房产的所有权，其仅享有该《商品房买卖合同》上的相关债权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定，“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”，伟润公司行使合同解除权符合法律规定，李佳欣在该合同被解除后所退房款可作为执行标的。 虽然涉案房产已被法院预查封，但伟润公司有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权，在人民法院已依法解除房屋买卖合同后，对涉案房产应不予执行，故伟润公司主张不得执行涉案房产，于法有据，予以支持。李佳欣、陈小萍、黄军军经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条的规定，判决如下： 不得执行址在泉州市丰泽区商品房。 案件受理费100元，由杜进团负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  付莉苹 审 判 员  吕千虹 人民陪审员  邱佩华 二〇一九年十月八日 书 记 员  倪淑玲 附注引用法律法规条文： 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十八条第二款第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。