上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9042号上诉人(原审原告)：上海香申物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：关惠勤，执行董事。委托诉讼代理人：覃午欣。委托诉讼代理人：李涛。被上诉人(原审被告)：上海市嘉定区嘉骊花园业主委员会，住所地上海市嘉定区。法定代表人：封晓明，主任。委托诉讼代理人：王科蒙，女。上诉人上海香申物业管理有限公司(以下简称香申公司)因与被上诉人上海市嘉定区嘉骊花园业主委员会(以下简称嘉骊业委会)物业服务合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初19981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。香申公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人作为嘉骊花园的前期物业服务企业，为了小区的公共维修已支付了巨额费用，该款项应由被上诉人承担。房屋保修责任是开发商向购房人承诺的责任，是开发商与购房人之间的法律关系，与上诉人无关，上诉人没有义务进行维修，却已经因小区的公共利益进行了维修，支付了费用，因此该维修费用应当由被上诉人承担。嘉骊业委会辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。香申公司向一审法院起诉请求：判令嘉骊业委会支付香申公司：3号楼1103室维修费用3,400元、5号楼1602室及2号楼102室维修费用合计4,600元、7号楼1402室维修费用4,300元、地下车库防盗门费用18,252元、地下车库监控设备费用5,200元、维修工程(合同编号fnf018)费用120,220.11元、维修工程(合同编号fnf021)费用315,597.80元及停车管理系统移位改造费用4,175元，合计475,744.91元。一审法院认定事实：案涉嘉骊小区由开发商上海骏丰嘉房地产开发有限公司(以下简称骏丰嘉公司)开发。2011年2月12日，嘉骊小区获颁建设工程竣工验收备案证书。2011年2月28日，嘉骊小区获颁上海市新建住宅交付使用许可证。2009年9月，骏丰嘉公司作为甲方，香申公司(香申公司原名上海丰恩物业管理有限公司，于2013年9月更名为香申公司)作为乙方，双方签署嘉骊花园前期物业管理合同，约定委托丰恩公司为坐落于上海市古猗园路88弄的嘉骊小区提供前期物业管理服务，期限自2009年9月15日起至业主大会选聘物业公司并签订新合同生效之日止；合同第十七条第8项约定：乙方每月5日据实向甲方提交一份签字盖章的报告，报告内容包含：上月所有收费详细情况、费用支出情况、工程保修和维修情况、保安情况、保洁情况、业主意见、遇到的问题、上月管理总结和下月计划；第二十一条约定：乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其它特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付；第二十三条第2项约定：属保修范围的非人为损坏项目，由乙方负责协调，保修施工单位负责修理。如保修施工单位在合理的时间内不解决的，乙方经甲方同意后可代为修理，其费用经甲方同意后由甲方从保修单位的保修金中扣除并支付给乙方；合同并对管理事项、双方权利义务及费用收取等作了约定。2015年12月10日，嘉骊小区业主大会经上海市嘉定区南翔镇人民政府证明办理备案证，12月21日，嘉骊业委会成立。2016年7月1日，上海蒙阳物业管理公司与嘉骊业委会签订物业服务合同，并入驻嘉骊小区。为物业服务合同纠纷事宜，嘉骊业委会作为原告，将骏丰嘉公司、香申公司作为被告诉至法院，要求判令骏丰嘉公司、香申公司移交相关资料、承担绿化工程款、承担门禁系统及匝道改造费、承担整修工程款、承担拖欠公共区域电费、水费、电梯维修费、公共部位收益电梯广告费、返还多收的物业费、停车费等。法院经审理后作出(2017)沪0114民初6347号民事判决，判令香申公司移交相关资料、给付电费、水费、返还多收取的物业费、停车费等，详见该案民事判决书。本案双方当事人一致确认，本案诉讼请求与该案无关联、不重合。一审另查明：1.2015年9月25日，香申公司与案外人上海阜顺建筑装饰工程有限公司签署维修合同，约定就嘉骊花园XXX号楼1103室房屋(该房屋交接书签署于2011年9月5日)进行外墙渗漏水维修、客厅地板维修更换等，香申公司于2016年4月28日支付3,400元；2.2014年8月6日，香申公司与案外人上海晶恒建筑工程有限公司签署维修合同，约定就嘉骊花园XXX号楼1602室(该房屋交接书签署于2011年9月12日)、2号楼102室房屋(该房屋交接书签署于2011年12月31日)进行局部维修、污水总管维修改造等，香申公司于2014年11月3日支付4,600元；3.2015年1月27日，香申公司与案外人上海晶恒建筑工程有限公司签署维修合同，约定就嘉骊花园XXX号楼1402室房屋(该房屋交接书签署于2011年9月11日)进行卫生间渗漏水维修、厨房吊厨、灶台台面维修更换等，香申公司于2015年5月20日支付4,300元；4.香申公司与案外人上海翔悦建筑工程有限公司签署《嘉骊花园维修工程合同》(合同编号fnf018)，合同落款日期为2010年1月1日，约定工程名称为嘉骊花园维修工程，合同价款为按实结算，支付方式为工程竣工后，在15天内按实进行工程竣工结算，维修期间自2010年1月1日开始至2012年12月31日结束。案外人上海宇舜建筑设计有限公司于2012年8月30日、10月31日分别支付上海翔悦建筑工程有限公司18,990元、101,230.11元，交易用途为代丰恩物业支付工程款；审理中，香申公司未能详细说明合同项目的具体内容，也未能提供该合同履行的其他相关依据；5.香申公司与案外人上海衡悦科技有限公司签署《嘉骊花园维修工程合同》(合同编号fnf021)，合同内容与前述fnf018基本一致。香申公司于2012年5月30日支付上海衡悦科技有限公司315,597.80元，附言：工程款；审理中，香申公司未能详细说明合同项目的具体内容，也未能提供该合同履行的其他相关依据；6.2015年11月30日，香申公司与案外人浙江星月门业有限公司签署《嘉骊花园地下车库防盗门采购安装合同》，约定采购防盗门20扇，价款合计18,252元。香申公司于2016年1月7日支付浙江星月门业有限公司5,475.60元；该合同无业主大会、业委会及相关部门审批手续；7.香申公司与案外人上海启卓信息科技有限公司签署《嘉骊花园地下车库监控设备采购及安装合同》，合同落款日期为2016年8月29日，约定为嘉骊花园地下车库监控中心采购摄像机、硬盘及附件等，价款合计5,200元，合同签订后7个工作日内先行支付2,600元，验收合格后支付剩余2,600元。香申公司于2016年9月22日支付上海启卓信息科技有限公司2,600元；该合同无业主大会、业委会审批手续；8.香申公司与案外人上海亦源智能科技有限公司签署《嘉骊花园停车管理系统移位改造工程》，合同落款日期为2016年6月13日，约定委托上海亦源智能科技有限公司将嘉骊花园停车地面停车收费系统移至地库，价款合计4,175.43元，设备进场安装调试完毕，经验收合格后3个工作日内付清全款。香申公司于2016年7月27日支付上海亦源智能科技有限公司4,175元；该合同无业主大会、业委会审批手续；9.一审审理中，双方当事人一致确认，目前嘉骊小区地下停车库绝大多数停车位产权归属于开发商骏丰嘉公司，仅有极少数车位售出；地下车库目前尚未移交新物业公司管理；嘉骊业委会明确，停车管理系统系征求骏丰嘉公司意见后，为将停车管理系统从监控室移至地下车库岗亭而支出；10.工商登记信息显示，香申公司的股东为关惠坤、衣振涛，上海翔悦建筑工程有限公司的股东为杨顺明、关惠坤，上海衡悦科技有限公司的股东为衣振涛、关惠坤。一审法院认为，物业服务合同的约定，对双方当事人具有法律约束力。香申公司作为前期物业，应当按照《前期物业管理服务合同》的约定，为嘉骊花园小区提供物业管理服务，并有权依照法律及相关规定收取费用。香申公司主张的各项费用，法院评判如下：1.3号楼1103室、5号楼1602室、2号楼102室、7号楼1402室的维修费用。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年，给排水管道为2年；第八条规定，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。从香申公司提供的维修合同来看，前述房屋主要涉及防水、渗漏水问题，结合房屋交接时间，尚在保修期内。《房屋建筑工程质量保修办法》第十三条规定，保修费用由质量缺陷的责任方承担。现并无证据证实嘉骊业委会系防水、渗漏水质量缺陷的责任方，香申公司主张由嘉骊业委会承担该费用无事实和法律依据。即便该费用中，有部分仅涉及给排水管道不在质保期内，或者属于业主自有部分损坏维修所产生的费用，香申公司也应向业主主张，而非向嘉骊业委会即小区业委会主张。故该部分费用，法院不予支持。2.维修工程(合同编号fnf018及fnf021)费用。香申公司为该两笔费用，提供了维修工程合同及相应转账凭证。但是：(1)工商登记信息显示，香申公司与两份合同相对方上海翔悦建筑工程有限公司、上海衡悦科技有限公司的股东存在重叠与交叉的情况，两公司与香申公司可能存在利害关系，合同的证明力相对较弱；(2)前期物业管理合同第十七条第8项明确约定，香申公司每月应提交一份内容工程保修和维修情况的报告，如果该两份维修合同切实履行，香申公司应该有相应留存的书面材料，但经法院释明后，香申公司除合同及转账凭证外未能提供合同履行的任何依据，致法院无法对具体的维修项目内容、其相关费用是否应由嘉骊业委会进行负担进行判断，对此香申公司应承担举证不利的法律后果。因此，香申公司提供的证据尚不足以证实其因为嘉骊小区支出了相关费用且该费用应由嘉骊业委会负担，香申公司主张的该两项费用，法院不予支持。3.地下车库防盗门费用、地下车库监控设备费用及停车管理系统移位改造费用。香申公司提供的证据显示，地下车库防盗门费用相关采购合同签订于嘉骊小区业主大会成立前20余日，费用支付于业主大会成立之后；地下车库监控设备费用及停车管理系统移位改造费用相关合同签订于业主大会成立后、新旧物业公司交替之日前20余日，费用支付于新旧物业公司交替之后。从合同内容看，地下车库的防盗门、监控设备、停车管理系统的维护、移位，应属于改动小区物业共用部位、共用设施设备，依照《物业管理条例》之规定，开发商、物业服务公司无权擅自处分，应经相关程序由业主同意后方可进行。但在缺少相关程序的前提下，香申公司签署合同、进行改动，甚至在新旧物业公司交替之后支付款项，现香申公司要求嘉骊业委会支付该费用，与《物业管理条例》之规定相悖，法院难以支持。综上所述，香申公司要求嘉骊业委会支付相关费用的诉讼请求，法院均不予支持。一审法院据此判决：驳回上海香申物业管理有限公司的全部诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案的主要争议焦点在于香申公司是否切实履行了维修工程合同以及相关费用是否应由嘉骊业委会负担，一审法院围绕争议焦点，结合双方当事人提供的证据，进行了详细的分析认定，本院予以认可并不再赘述。上诉人香申公司坚持认为其为嘉骊小区支出了相关费用且该费用应由嘉骊业委会负担，没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解与适用，香申公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,436元，由上诉人上海香申物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理叶绵绵审判长  王冬寅审判员  武之歌审判员  黄 亮二〇一九年十月十五日书记员  倪卓婴附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……