西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初5060号 原告:西安市雁塔区XX宾馆，统一社会信用代码:92610113MA6ULB229E，经营场所:西安市雁塔区XX路**XX大厦**。 经营者:霍葆安。 被告:西安华旗物业服务有限公司，统一社会信用代码:9161011369864670XK，住所地:西安市雁塔区。 法定代表人:刘念盈，该公司董事长。 被告:西安海舟实业有限公司，统一社会信用代码:91610113294234792J，住所地:西安市。 法定代表人:陈怀平，该公司董事长。 共同委托代理人:刘冰，陕西韬达律师事务所律师。 共同委托代理人:赵晓东，陕西韬达律师事务所实习律师。 原告西安市雁塔区XX宾馆诉被告西安华旗物业服务有限公司、西安海舟实业有限公司侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安市雁塔区XX宾馆的经营者霍葆安、被告西安华旗物业服务有限公司、西安海舟实业有限公司的共同委托代理人刘冰、赵晓东均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告西安市雁塔区XX宾馆诉称，原告于2014年5月1日起租赁西安市茂吉商贸有限责任公司位于西安市雁塔区XX路XX大厦XX座XX、XX、XX三层房屋，总建筑面积4096.16平方米，用于经营西安市雁塔区XX宾馆以来，并办理了法人代表登记。原告在经营期间，不知是物业原因还是开发商原因，导致该楼年年施工、月月维修，无法正常经营，原告定期向被告一交纳水电暖、物业服务等费用至今（该楼性质为商住一体，按物价局规定，物业服务管理费商用与民用涨幅不得超过200％，其物业按封顶收取，不公示不征求业主意见，是否合法？）。尤其2017年9月28日被告进行与国贸大厦连廊工程建设施工以来，将原告的前台围堵在工程施工范围内（本大厦A座正门一楼大厅，有租赁合同）使原告前台形同虚设。2017年11月7日起被告一拆卸了原告位于华旗大厦A座西北两处广告牌位（合同期内），并未予回复。加之周边经营竞争环境等因素，给原告的正常营业造成了很大影响。酒店业绩在不断逐年下降，连年亏损，尤其自施工围堵以来与往年同期相比，客房销量一落千丈、相差甚远，有据可证；而经营成本又逐月急剧增加，自施工围堵至今近一年期间原告亏损60万元，被告在施工期内依然迫使原告按时全额交纳物业服务费等各项费用，使原告的经营加重了负担，原告现已面临着难以维持的危机和困境，与被告多次交涉未果；被告应当减轻原告对物业服务费的交纳，已交纳的部分应当予以退还。因此，原告提出诉讼，减轻原告在施工围堵期间的物业服务费50％，以及被告承担对原告带来的一切经济损失。故原告诉至法院，请求判令：1、被告施工期间原告物业服务费按物价局规定收费标准的50％交纳，已交纳的部分并予以退还；2、原告广告位租赁合同自拆卸之日起向后顺延，并另续签原广告位租赁合同，同意在施工围堵期间给予原告免费增设与原告酒店所处位置相关的指引性广告牌；3、被告施工期间，原告酒店位于本大厦A座北大厅的前台形同虚设；因此，原告要求前台租赁合同根据施工期限三倍时间向后顺延，并在租赁合同到期之时，给予同等价位续签，租赁费用不得有涨幅，按原合同执行；4、被告承担原告在围堵施工期间的各项营业损失60万元。5、被告承担诉讼费。 被告西安华旗物业服务有限公司辩称，一、被答辩人主张答辩人退还物业费无事实根据。首先，答辩人具有陕西省物价局颁发的经营性服务收费证，按照该收费证的许可范围，对于写字楼的物业服务费按照每平米每月5元收取。答辩人实际对业主实行了减免，按照每平米每月4.5元收取，答辩人收取物业费有合法依据。其次，被答辩人位于西安市雁塔区XX路XX大厦XX座XX、XX、XX层作为其经营酒店租赁的场所，其业主为西安市雁塔区XX社。答辩人作为华旗大厦的物业公司，仅与业主，即西安市雁塔区XX社发生物业服务法律关系，并为其提供物业服务，其中包括房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理，电梯、水泵等设备的运行管理与服务，共有区域内环境卫生清扫保洁和维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等。而被答辩人诉称要求退还部分已缴纳的物业费无事实依据。二、答辩人并未与被答辩人签订租赁合同，被答辩人并非本案适格主体。答辩人2014年1月16日与鲜某某签订《场地租赁合同》租赁期限6年，自2014年2月1日至2020年1月31日止，租赁费优惠后每年50000元。答辩人2014年1月16日与鲜某某签订《广告位租赁合同》租赁期限6年。自2014年2月1日至2020年1月31日止，三处广告牌租金为60000元（每年每处20000元）。答辩人并未与被答辩人签订租赁合同，根据合同相对性原则，只有合同一方当事人能够向另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。被答辩人不能基于租赁合同向答辩人提起诉讼，其并非本案适格原告，不符合诉讼主体资格。三、答辩人无法律义务和合同义务与被答辩人续签合同。（1）两份合同（场地租赁合同、广告位租赁合同）被答辩人并非合同相对方，无权要求答辩人续签合同。（2）按照《场地租赁合同》约定，答辩人提供了华旗大厦A座一楼大厅内东北角作为场地出租，已经完成合同项下义务。目前前台所在位置仍有其他通道可供通行，能正常使用。被答辩人诉称所谓前台形同虚设，要求与答辩人续签合同无事实依据，请求法院不予认可。（3）按照《广告位租赁合同》约定，答辩人提供三处广告位用于出租，分为位于华旗国际广场A座一楼大厅单元门外东侧墙立面一处、华旗国际广场西北角风井立面墙广告位二处。2015年2月海舟公司对华旗国际广场2至6层外墙进行改造，因改造答辩人将位于华旗国际广场西北角风井立面墙广告位二处进行拆除。至2015年11月30日改造完成后，将其中一处广告位安装在地铁出口处北边的墙面上。故2015年三处广告位第1处使用了12月（正常使用），第2处使用了2个月（2015年2月拆除后2016年11月底再安装，使用时间为2015年12月至2016年1月），第3处未使用（2015年2月拆除后未再安装）。答辩人将2015年未使用的广告位费用折抵在2016年至2017年年度租赁费中，2016年至2017年年度仅需要缴纳2个月租赁费（使用中的2处广告牌租赁费40000元上年度折抵费用36666.67元＝补交3333.33元），广告位租赁费从2017年2月开始计算。2017年10月因国贸、华旗大厦进行连廊建设故暂停一处广告，11月雁塔区政府要求拆除长安路沿街所有广告，剩余2处广告位未使用7个月（一处未使用4个月、一处未使用3个月）答辩人将未使用的7个月租赁费13505.6元顺延至合同剩余期限内。答辩人拆卸广告牌系整体改造或政府行为，依据《广告位租赁合同》第六条之约定:“如遇甲方改建、扩建或政府规划，甲方有权解除本合同”，答辩人作为甲方不但没有解除合同，并且还减免了部分广告费用，答辩人已经充分考虑租赁广告牌的实际情况，并未有任何违约行为，仅根据实际使用情况，向合同相对人鲜永健主张了相应的租赁费。四、答辩人并未造成被答辩人损失，被答辩人诉称经营损失与答辩人无法律上的因果关系。被答辩人诉称因施工围堵导致其经营成本逐年增加，要求答辩人承担经营损失，但据答辩人了解，施工系政府批准的合法项目，施工围挡系法律规定采取的必要措施。答辩人作为物业公司不是施工的主导者，并不能影响施工的进程，同样作为物业公司不可能造成被答辩人诉称的任何损失。五、被答辩人在一案中既提出物业合同纠纷之诉，又提出租赁合同纠纷之诉，两诉的请求权基础不同，不应在一案中一并审理。 被告西安海舟实业有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人并未有合同法律关系，答辩人并非本案适格被告。答辩人系西安市XX路XX大厦房地产开发与销售公司，答辩人在满足了法律、法规规定和合同约定的条件交付房屋的，就应认定答辩人已经履行了义务。该项目由相关商业公司承接之后，由商业公司对外租赁。被答辩人与答辩人未发生租赁合同、物业服务合同关系，被答辩人在民事起诉状中要求退还物业费或顺延租赁合同等请求，均与海舟公司无关。此外，本案系合同之诉，不能同时要求海舟公司承担任何侵权责任，故被答辩人第四项诉讼请求（要求赔偿损失）也与海舟公司无关。因此，列海舟公司为本案被告系被答辩人起诉错误，请求贵院驳回其诉讼请求。二、答辩人系合法设立围挡施工，不存在违法行为，答辩人没有过错。答辩人2017年进行国贸、华旗国际广场观景连廊工程施工中，已取得西安市城乡建设委员会审批的建设工程施工许可证，系合法施工。依据《中华人民共和国建筑法》第三十九条第一款规定:“建筑施工企业应当在施工现场采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施；有条件的，应当对施工现场实行封闭管理。”《建设工程安全生产管理条例》第三十条第三款规定:“在城市市区内的建设工程，施工单位应当对施工现场实行封闭围挡。”根据上述法律法规的规定，施工单位对施工现场实行封闭围挡系必须采取的合法措施。答辩人进行的施工并不会对被答辩人前台经营构成一定的影响，答辩人既没有主观上的过错，也没有侵权行为，因此，答辩人不构成侵权。三、被答辩人诉称营业损失与答辩人的围挡施工行为之间没有因果关系。被答辩人以经营酒店为业，而经营酒店系商业行为。商业经营行为受到周边区域开发程度、配套设施、客流、商铺所在地、面积、装修、租金、宣传等因素影响。被答辩人在租赁房屋时，应该判断商业经营行为的投资回报收益情况，对自己的投资应承担相应的商业风险。被答辩人对酒店的经营行情没有明确判断，其自身对其酒店的定位和其他客观因素均是影响其酒店营业的重要因素。答辩人设立围挡施工的行为不影响被答辩人的酒店营业，被答辩人的前台能正常使用，其营业损失与答辩人围挡行为无法律上的因果关系。综上所述，答辩人请求贵院驳回被答辩人诉讼请求， 经审理查明，在审理过程中，原告申请撤回第一、第二、第三项诉讼请求，并撤回对被告西安华旗物业服务有限公司的起诉。经法庭释明，本案案由应为侵权责任纠纷。西安华旗物业服务有限公司（出租方）与鲜某某（承租方）于2014年1月16日签订了《场地租赁合同》，约定由鲜某某租赁华旗国际广场A座一楼大厅内东北角长7米，宽1.8米，约15平米的场地，租期自2014年2月1日至2020年1月31日。同日，双方还签订了《广告位租赁合同》，约定广告租赁位置位于华旗国际广场A座一楼大厅单元门外东侧墙立面一处及华旗国际广场西北角风井立面墙广告位二处，租赁期限同上。鲜某某（承租方）于2016年5月26日与西安茂吉商贸有限责任公司（出租方）签订了《房屋租赁合同》，约定租赁场地位于华旗大厦13-14层（面积2945.64平米）、21层（面积1150.52平米）的房屋，租赁期自2016年7月1日至2021年12月31日。 2017年10月30日，鲜某某（出租方、原承租人）与霍葆安（承租方、次承租人）签订了《房屋租赁合同》，约定对位于华旗大厦13-14层（面积2945.64平米）、21层（面积1150.52平米）总建筑面积为2957.24平米（64间房屋）转租于霍葆安，租赁期限自2016年7月1日至2021年12月31日。同日鲜某某（甲方、出让方）与霍葆安（乙方、受让方）还签订了《酒店经营权转让合同》，约定：甲方所有的星悦酒店位于西安市XX大厦XX座XX、XX、XX层，总体面积为2957.24平米，其中客房62间，办公室2间，上述房屋系甲方自西安茂吉商贸有限责任公司处承租，原出租人已经同意甲方将租赁房屋转租给乙方，转租期限自2017年11月1日至2021年12月31日，该合同还约定了转让价款等其他事项。 被告西安海舟实业有限公司于2017年10月16日经西安市城乡建设委员会审批同意，取得建筑工程施工许可证，由其对国贸、华旗国际广场观景连廊工程进行施工，合同工期自2017年10月17日至2018年6月30日。该工程于2019年7月7日竣工，验收日期为2019年7月12日，竣工备案日期为2019年8月1日，并于2019年6月24日进行西安市住房和城乡建设局建设工程竣工验收消防备案。 原告为证明被告西安海舟实业有限公司的施工行为对其酒店经营造成的损失，提供了银行流水、美团账单，证明在施工围堵前，自2016年11月1日至2017年10月30日的前台现金收入为1660017元，微信支付宝收入为967546.56元，美团结算749928元；在施工围堵期间2017年11月1日至2018年10月30日，前台现金收入为792808元，微信支付宝收入为1000489.61元，美团结算879087元。 原告与被告均提供了现场照片，现场显示在华旗大厦外立面进行连廊施工，原告酒店能够正常进入，但在华旗大厦的外立面处并无标识。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《酒店经营权转让合同》、建筑工程施工许可证、银行流水、美团账单、照片、视频及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，原告租赁涉案场地经营酒店，其经营的营业收入在2016年11月1日至2017年10月30日为3377491.56元，在2017年11月1日至2018年10月30日为2672384.61元。被告西安海舟实业有限公司在涉案场地所在的华旗大厦外进行连廊施工，取得了建筑工程施工许可证，系合法施工。根据原告提供的营业收入，其在施工后一年的收入为前一年的79.12%。经营酒店作为市场行为，其营业收入会受到来自地理位置、提供的服务水平、酒店自身的硬件环境等诸多因素的影响，因原告并未提交证据证明被告的施工行为与其营业收入下降之间存在因果关系，而被告西安海舟实业有限公司的施工行为亦并无过错，故原告认为被告的施工行为导致其入口难以寻找，进而导致其营业收入下降，该主张不能成立。因此原告要求被告西安海舟实业有限公司赔偿其营业损失的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告西安市雁塔区XX宾馆的诉讼请求。 本案案件受理费12300元，由原告自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  郝 杰 人民陪审员  张广乾 人民陪审员  刘 波 二〇一九年十月十七日 书 记 员  王景涵 打印：相丽华校对：李宏艳2019年月日送达 1