江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2526号 上诉人（原审被告）：徐庆英，女，1974年10月生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：彭勇，男，1970年5月生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系徐庆英丈夫。 被上诉人（原审原告）：张幼春，男，1970年1月生，汉族，住江西省樟树市。 委托诉讼代理人:戴京京，江西博太律师事务所律师。 上诉人徐庆英因与被上诉人张幼春租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初3749号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 徐庆英上诉请求:被上诉人张幼春应退还信誉保证金12600元。事实及理由：上诉人承担的保证金，已包含违约金和罚息，因此，一审法院判决不应当退还保证金是错误的，请二审法院依法改判。另外，涉案房屋因漏水问题（至今也未维修），导致上诉人店铺电线及音响线路损坏无法上课，（2019年元月至3月）无法正常开业。 张幼春辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 张幼春向一审法院起诉请求：1、判令解除张幼春、徐庆英签订的《店面租赁合同》，徐庆英将店面腾空返还张幼春。2、判令徐庆英按照《店面欠款承诺书》，支付其拖欠的2018年11月3日至2019年2月2日期间的房租租金及违约金共24000元，以及自2019年2月3日至2019年3月2日的房租租金6804元及物业费164.34元（后续如产生租金及物业费则计算至徐庆英清退店面时止）。3、判令不予退还徐庆英信誉保证金12600元。4、一审案件诉讼费由徐庆英承担。 一审法院查明事实：张幼春及徐庆英签订《店面租赁合同》，约定将位于朝阳新城隆泰苑小区x号店面租给徐庆英使用，合同约定如下：1、租赁期限为2017年5月3日至2020年5月3日；2、租金为第一年每月6300元，第二年以第一年租金为基数增长8%，第三年以第二年租金为基数增长8%；3、徐庆英一次性缴纳12600元信誉保证金，因乙方原因致使合同无法履行，甲方没收乙方的信誉保证金且终止协议；4、徐庆英须提前按每三个月支付租金给张幼春，不得拖欠，否则张幼春有权收回店面使用权并终止合同等。合同签订后，徐庆英向张幼春缴纳信誉保证金12600元后，张幼春将店面交至徐庆英使用。合同履行过程中，因徐庆英自2018年11月3日未能按照合同约定及时缴纳租金，经张幼春催讨，徐庆英于2018年12月25日向张幼春出具《店面欠款承诺书》一份，内容载明：“按主合同于2018年11月3日前应缴纳租金20905元（两万零九百零五元整），但多次催缴未交，后约定支付违约金和租金共计24000（两万四千圆整）在12月15日缴清，结果并没有履行约定的时间支付，至今已拖欠五十多天，先经双方再次协商于12月底最晚不超过2019年元月8日下午3点准时偿还欠款和违约金及主合同产生的所有费用共计24000元（两万四千圆整）。本人承诺，若不按上述期限及时交清欠款，愿以名下所有拥有的房产抵押来承担一切法律后果及赔偿出租人的所有经济损失，同时保持店面装修完好，主动退出承租权。”其后，因徐庆英一直未支付租金，并至今仍在该店面内经营使用，故张幼春诉至法院。本案在审理过程中，于2019年6月6日组织双方调解，徐庆英表示希望继续承租店面，并承诺于2019年6月11日前缴纳截止2019年3月2日前租金，但因徐庆英未按其承诺期限支付租金，故调解未果。2019年6月11日庭审时，一审法院再次组织双方调解。徐庆英再一次表示希望继续承租店面，并作出承诺于2019年6月30日前支付，截止2019年3月31日前，所拖欠的租金、物业费、违约金。张幼春当庭表示，如徐庆英能在2019年6月30日前支付截止2019年3月31日前所拖欠的租金、物业费、违约金等，则同意继续履行合同，并对漏水问题进行修复；但如徐庆英再一次未按承诺支付租金，则继续主张解除合同。2019年7月1日，张幼春向一审法院提出书面申请，称徐庆英未按其承诺支付租金，请求一审法院依法判决。另查明：朝阳新城隆泰苑小区x号店面系张幼春自南昌市隆昌物业有限公司处租赁，双方于2015年9月8日签订《店面租赁续签合同》，租期为2015年6月1日至2018年5月30日止。合同到期后，张幼春与徐庆英南昌市建安物业管理有限公司于2018年6月1日签订了《租赁合同》，租期为2018年6月1日至2021年5月31日止。 一审法院认为，张幼春、徐庆英间的租赁关系经《店面租赁合同》予以证实，该合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，亦未违背公序良俗，予以确认合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为：一、张幼春能否依约解除张幼春、徐庆英间的租赁关系？二、如合同解除，则租金（占有使用费）、违约金、信誉保证金、物业费如何处理？一、张幼春能否依约解除张幼春、徐庆英间的租赁关系？一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，当事人双方明确约定乙方（徐庆英）须提前按每三个月支付租金给甲方（张幼春），不得拖欠，否则甲方有权收回店面使用权并终止合同。徐庆英自2018年11月起未按约支付张幼春租金，故解除合同的条件已成就，张幼春作为解除权人可以解除合同。现张幼春以起诉方式通知徐庆英解除合同，以起诉状副本送达徐庆英之时，视为解除通知送达，故一审法院确认双方的《店铺租赁合同》于2019年5月8日解除。二、合同解除后，就租金、违约金、信誉保证金、物业费如何处理？一审法院认为，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对张幼春的各项诉讼请求，分别分析如下：（一）拖欠的租金（占有使用费）问题。承租人应当按照约定的期限支付租金，合同解除后，徐庆英应依法腾空店铺。故对徐庆英拖欠的自2018年2月3日起至合同解除之日止的租金，仍应继续履行支付义务。现徐庆英以租赁房屋漏水为由，拒绝向张幼春支付租金，但根据徐庆英提交的照片以及张幼春、徐庆英的陈述，该房屋漏水情况系在徐庆英拖欠租金之后发生，且该漏水位置并未影响租赁房屋的正常使用，庭审中张幼春亦表示愿意对漏水问题进行修复，故对于徐庆英以房屋漏水为由拒交租金的抗辩理由，一审法院不予以采纳。至于腾退期的界定问题，双方签订的《店面租赁合同》未约定腾退返还租赁物的期限，因本案张幼春以起诉方式请求解除合同，故合同解除日期必须待一审判决发生法律效力时才能确定有效，徐庆英的腾退返还租赁物的期限一审法院酌定为一审判决发生法律效力之日起十日内，对徐庆英如逾期腾退及返还租赁标的物的不利后果，依照双方《店铺租赁合同》约定，应继续承担房屋占用期间的费用。（二）对违约金、信誉保证金、物业费等问题。张幼春自2018年11月3日起拖欠租金导致合同解除的违约行为，应承担违约责任。双方《店面租赁合同》中虽未约定违约责任的计算方式，但根据徐庆英在2018年12月25日向张幼春出具了一份《店面欠款承诺书》中，承诺同意支付2018年11月3日到2018年2月2日的租金、违约金、主合同所产生的所有费用以24000元计算的诉讼请求，一审法院予以支持。对于信誉保证金部分，双方合同中已明确约定，如因徐庆英原因致使合同无法履行，张幼春有权没收信誉保证金，且协议终止。故对徐庆英向张幼春缴纳的信誉保证金12600元不予退还。对于物业费部分，张幼春也自认其自2018年11月3日起就未缴纳每月物业164.34元，故对于张幼春的该项诉请，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决：一、张幼春与徐庆英之间的《店面租赁合同》，自2019年5月8日解除。二、徐庆英于一审判决发生法律效力之日起十日内腾退位于朝阳新城隆泰苑小区14栋2号店面，并将上述店面返还给张幼春。三、徐庆英于一审判决生效后十日内支付张幼春自2018年11月3日起至2019年2月2日止的租金及违约金24000元。四、徐庆英于一审判决生效后十日内支付张幼春2019年2月3日起至2019年5月8日止的租金21637元（3月×6804元/月＋5天×7349元/月÷30天），并自2019年5月9日起至上述第二项确定的腾退之日止，参照双方《店面租赁合同》第三年的租金支付标准，计算房屋占有使用费。五、被徐庆英于一审判决生效后十日内支付张幼春自2019年2月3日起至上述第二项确定的腾退之日止的物业管理费（物业费按164.34元/月计算）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件由张幼春预交的案件受理费890元，减半收取445元，由徐庆英承担，随上述款项一并支付。 本院二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点是张幼春是否应向徐庆英退还涉案信誉保证金12600元。涉案《店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护，双方当事人应按该合同约定，全面、客观、诚信履行合同义务。涉案合同履行过程中，由于承租方徐庆英拖欠租金原因，出租方张幼春向法院诉讼要求解除合同，徐庆英辩称拖欠租金是因涉案房屋在使用过程中漏水而张幼春未进行及时维修。经查，因拖欠租金问题，徐庆英于2018年12月25日向张幼春作出书面承诺书，表示愿意承担之前拖欠的租金及违约金24000元（2018年11月3日之前应缴租金为20905元），张幼春对此亦予以接受；但2019年1月之后，承租方徐庆英确实向出租房张幼春反映过涉案房屋存在漏水问题，张幼春也安排相关人员进行过维修。据此，根据涉案合同履行过程中租金缴纳情况、欠款承诺书的出具情况，以及涉案房屋漏水问题的维修情况等综合分析，一审法院判令徐庆英按涉案欠款承诺书向张幼春承担24000元的给付责任正确，本院予以维持；但判定张幼春不向徐庆英返还12600元信誉保证金欠妥，本院予以纠正。 综上，徐庆英的上诉请求部分成立，应予支持；一审法院认定基本事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初3749号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项； 二、变更江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初3749号民事判决第三项为“徐庆英于本审判决生效后十日内支付张幼春自2018年11月3日起至2019年2月2日止的租金及违约金11400元（24000元-12600元）”。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费565元，由上诉人徐庆英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇一九年十月二十二日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉