陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民终11360号上诉人（原审被告）：西安市首创书画艺术研究院，住所地西安市碑林区。法定代表人：王大磊，院长。委托诉讼代理人：方玲，陕西同顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘文敬，男，1974年2月27日出生，汉族，陕西省延川县村民，住该村。委托诉讼代理人：张潇，陕西众邦律师事务所律师。上诉人西安市首创书画艺术研究院（以下简称首创书画研究院）因与被上诉人刘文敬物权确认纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初11642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。首创书画研究院上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案诉讼费由刘文敬负担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。一审未查清首创书画研究院正式合同由谁签订，未查清在首创书画研究院签订正式合同并取得房屋产权证之前是否有包括口头协议在内的任何代名购房协议、购房财产来源及一审明知刘文敬在西安无购房资格，故意规避和违反行政法律强制性规定。首创书画研究院于2017年3月27日取得民政局的登记，依法成立。刘文敬与中介公司于2017年3月16日签订的《房屋买卖居间合同》。刘文敬购买涉案房屋时，首创书画研究院并未成立，故不能与出卖人签订《房屋买卖合同》，刘文敬代替首创书画研究院与出卖人签订了《房屋买卖合同》。2017年3月29日，首创书画研究院成立后，与涉案房屋的出卖人孙某某签订了《西安市存量房买卖合同（经济机构版）》，这是在房管局签订并登记备案的二手房交易合同，刘文敬并未提出异议。刘文敬还于2017年7月28日出具《西安市首创书画艺术研究院购房情况说明》，认为首创书画研究院为实际购房主体。充分证实实际购房人是首创书画研究院。房屋产权是买卖合同的约定，是国家权力机关的登记确认，房屋产权不会因为购房人在筹资中是用自己的资金，或者借款和赠与的资金，或者银行贷款等而改变性质。刘文敬只是房产的部分垫资人，已有生效判决确认刘文敬系代首创书画研究院签订《房屋买卖居间合同》，房屋产权与购房垫资是两个性质的问题。二、房产证是房屋产权的唯一合法凭证，恶意串通谎称口头协议也不能改变权属的性质。三、房屋产权归首创书画研究院所有，其绝不妥协。购房款当时是以赠与的形式垫资的。一审法院适用法律错误。首创书画研究院登记的性质是民办非企业单位，是由民政局登记备案，颁发《民办非企业单位登记证书》，适用《民办非企业单位登记管理暂行条例》，是追求公益目的，不适用于公司法，资产所有权人只能是首创书画研究院，其他人不能侵占，尤其是个人，刘文敬不是首创书画研究院房屋的所有权人。首创书画研究院的法定代表人王大磊在一审已经说明，刘文敬的垫资款，首创书画研究院会尽快归还给其，对王大磊陈述的垫资，即是法律上的借款关系。首创书画研究院与刘文敬之间属于借款关系，刘文敬并非是房屋的所有权人。综上，请求支持其上诉请求。刘文敬辩称，一、刘文敬与首创书画研究院之间是存在书面协议的，首创书画研究院原法定代表人袁某某在履职期间出具的两份证明书可以证明该事实。当有证据证明不动产登记簿登记与实际不一致时，法律规定了修改的机会。二、本案不存在恶意串通的情形。首创书画研究院为非营利性民间组织，无自有注册资金，该组织无任何财产预期收益或资本，不存在损害财产权益的情形。三、本案不存在刘文敬垫资的情形。首创书画研究院所称的垫资缺乏事实依据。非民营企业的组织形式财产归属和公司法对财产的归属是一样的，该组织本身不享有收益权，首创书画研究院没有注册资本，没有出资，所以不归出资人所有，出资人是刘文敬，首创书画研究院是零出资，也没有经营，首创书画研究院所称是借款关系，与一审矛盾，在一审中王大磊说是代购，首创书画研究院的委托诉讼代理人今天又称是垫资、借款、还款，前后矛盾，一审中，首创书画研究院原法定代表人袁某某是作为书画院王大磊申请的证人出庭作证的，不是刘文敬申请作证的，其在上诉状称自己申请的证人与刘文敬恶意串通不符合逻辑，袁某某来了三次，第一次说话支支吾吾，经法庭训诫，后陈述的说辞与法庭查明的事实是一致的，与首创书画研究院王大磊的陈述是不一致的。综上，请求驳回首创书画研究院的上诉请求。刘文敬向一审法院起诉请求：1.确认位于本市碑林区XX环XX段XX小区XX幢XX室XX室两套房屋为刘文敬所有；2.首创书画研究院将上述两套房屋过户至刘文敬名下； 3.诉讼费由首创书画研究院承担。一审法院认定事实：2017年初，首创书画研究院前法定代表人袁某某与现法定代表人王大磊等因共同的兴趣爱好相识，拟成立书画院，但无办公场地。刘文敬系陕北人，与袁某某系朋友关系，恰逢刘文敬打算在西安购买房屋，因其不是西安市户口，不好过户，袁某某提出先购买房屋过户到书画院名下，供书画院使用，待刘文敬使用时再过户给刘文敬。2017年3月，刘文敬与案外人孙某某、西安市双生景阳房地产信息咨询中介服务部签订了一份《房屋买卖居间合同》，约定孙某某自愿将其座落在本市碑林区XX环XX段XX小区XX幢XX号（建筑面积183.67平方米），10405号（建筑面积225.37平方米）的两套房屋出售给刘文敬。成交价格为人民币壹佰玖拾捌万元，该房屋产权合同更名过户的相关费用由刘文敬承担。孙某某于合同签订之日将房屋权属证明交与刘文敬，并承诺于2017年7月10日前腾空该房屋，并将房屋钥匙交于刘文敬。双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理等过户手续及相关费用的交接事宜。刘文敬于2017年3月1日交付定金人民币伍万元。合同签订次日，孙某某向刘文敬出具欠条载明：“今收到刘文敬交来购买金桂苑小区405、404房屋首付款陆拾伍万元整，用于解押房屋产权证”。此外，2017年3月9日，孙某某还向刘文敬出具一份《订金协议》，内容为：“今收到刘文敬交来购买西安市碑林区XX环XX段XX小区XX室、XX室房屋（共计409.04平米），房屋订金伍万元整”。双方约定房屋总价为壹佰玖拾捌万元整，定于2019年3月19日前交与孙某某柒拾万元整（￥700000）用于房产证撤押手续。如因房屋人孙某某原因致使房屋无法过户，孙某某赔付买房人10万元整。如因买房人原因导致房屋无法过户，订金不予退还。至2017年4月25日，刘文敬依约协助首创书画研究院将上述两套房产证过户至首创书画研究院名下，由西安市不动产登记局颁发不动产权证书，编号分别为：陕（2017）西安市不动产权第1118295号及陕（2017）西安市不动产权第1118296号，但房屋因原房东孙某某出租给第三人陕西秦升建筑劳务有限公司，租期未满，未交付。2017年12月27日，袁某某向刘文敬出具证明载明：“西安市首创书画艺术研究院两套办公室，出资人刘文敬，过完春节后办理过户手续，到刘文敬名下”。因首创书画研究院未能履行前述证明，刘文敬一直找袁某某要求办过户，至2018年6月21日，袁某某以首创书画研究院单位名义又向刘文敬出具承诺书一份，称：“2017年4月以我单位的名义购买出卖人孙某某的两套房屋，即位于西安市碑林区XX环XX段XX小区XX幢XX室XX室两套房屋，实际购买人和交付购房款的都是刘文敬，当时由于我单位需要用房进行办公，刘文敬同意将两套房屋登记在我单位名下，在我单位办公使用过程中，刘文敬有行使该两套房屋的所有权，我单位承诺刘文敬要求该两套房屋过户时，我单位同意无条件将该两套房屋过户到刘文敬的名下，由刘文敬行使该两套房屋的权利”。该承诺落款日期为2017年4月17日，并加盖有首创书画研究院单位公章，出具该承诺书时,袁某某仍任首创书画研究院的法定代表人。该承诺出具后，遭王大磊等人不满，遂与袁某某发生矛盾，至2018年7月3日，首创书画研究院法定代表人由袁某某变更为王大磊。庭审中，证人袁某某出庭作证，证明首创书画研究院的两套房屋实际出资人是刘文敬，并证明当时其与刘文敬等人协议一起筹办书画院时，刘文敬自愿出资买房并将该房屋暂时无偿交由书画院办公使用，且由于刘文敬当时没有西安户口，所以暂时将房屋落户到书画院名下，到刘文敬使用时再变更到刘文敬名下。刘文敬在交款购房、在两套房子落户到书画院名下后，刘文敬妻子得知此事表示强烈不满，二人强烈要求首创书画研究院将房子转到刘文敬名下，袁某某遂于2017年12月27日出具证明，以书画院的名义承诺过完春节后办理过户手续，将房屋过户到刘文敬名下。由于一直未给刘文敬办理过户手续，刘文敬多次催要未果，遂于2018年6月21日要求袁某某再次以单位名义向其出具承诺书，并将落款时间倒签为2017年4月17日，即房屋从孙某某名下过户至首创书画研究院名下的时间。另查明，2017年8月，首创书画研究院曾在法院起诉案外人孙某某、西安市双生景阳房地产信息咨询中介服务部清租腾房纠纷，被驳回，首创书画研究院上诉至西安市中级人民法院后，西安中院维持原判。该房屋现仍由其他案外人租用。一审法院认为，刘文敬与案外人孙某某签订了《房屋买卖中介协议》及《定金协议》、出资198万元购买了诉争两套房屋属实。袁某某作为首创书画研究院的前法定代表人，其任职期间与刘文敬达成相关协议以及代表书画院对外签署的一切相关证明，是真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议约定履行各自的义务。袁某某时任首创书画研究院法定代表人行使其职权范围内的民事法律行为，且是以西安市首创书画艺术研究院的名义实施的，对该组织发生法律效力，不得对抗善意相对人刘文敬，袁某某给刘文敬出具的证明及承诺书所产生的法律责任应由首创书画研究院承继，不得因法定代表人的变更而变更。此外，根据基本的行为常识及公平合理原则，首创书画研究院虽辩称该房屋系刘文敬垫资为其购买，但首创书画研究院未预先支付垫资款，亦未在此后两年至起诉之日向刘文敬支付过任何垫资款，加之首创书画研究院系非经营性组织，无任何资产可供还款，故其辩称理由不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第四十四条、第七十六条之规定，判决：一、确认位于本市碑林区XX环XX段XX小区XX幢陕（2017）西安市不动产权第1118295号及陕（2017）西安市不动产权第1118296号两套房屋系刘文敬所有；二、西安市首创书画艺术研究院于本判决生效后三十日内配合刘文敬将陕（2017）西安市不动产权第1118295号及陕（2017）西安市不动产权第1118296号两套房屋过户至刘文敬名下。诉讼费22620元由西安市首创书画艺术研究院负担（此款刘文敬已预交，西安市首创书画艺术研究院在支付上述款项时一并支付刘文敬）。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生法律效力”。2017年3月，刘文敬与案外人孙某某、西安市双生景阳房地产信息咨询中介服务部签订《房屋买卖居间合同》，约定孙某某自愿将涉案两套房屋出售给刘文敬。成交价格为人民币198万元，该房屋产权合同更名过户的相关费用由刘文敬承担。孙某某于合同签订之日将房屋权属证明交与刘文敬。2017年12月27日，首创书画研究院原法定代表人袁某某向刘文敬出具证明称该两套办公室出资人刘文敬，过完春节后办理过户手续到刘文敬名下。2018年6月21日，袁某某以首创书画研究院单位名义又向刘文敬出具承诺书，称2017年4月以其单位名义购买两套房屋的实际购买人和交付购房款均系刘文敬，其单位承诺刘文敬要求该两套房屋过户时，其单位同意无条件将该两套房屋过户到刘文敬的名下，由刘文敬行使该两套房屋的权利。2018年7月3日，首创书画研究院法定代表人由袁某某变更为王大磊。根据上述查明的事实，首创书画研究院原法定代表人袁某某以法人名义在职权范围内实施的法律行为，对首创书画研究院发生效力，故一审判决对首创书画研究院主张的垫资行为不予认可，确认涉案房屋实际出资人及购买人为刘文敬，并无不当。首创书画研究院称刘文敬与其原法定代表人之间存在恶意串通行为，但其对此主张未提供充分证据予以证明，且与已经查明的事实不符，故其上诉理由不能成立。综上所述，西安市首创书画艺术研究院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22620元，由西安市首创书画艺术研究院负担。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  秦 燕 燕 二○一九年十月十八日                               法 官 助 理  昝 世 峰 书 记 员  孙  婉  侠 1