广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（×××9）粤04民终2310号上诉人（一审被告）：谢华安，男，1953年5月9日出生，汉族，住珠海市香洲区。上诉人（一审被告）：连少梅，女，1950年10月4日出生，汉族，住珠海市香洲区。上诉人（一审被告）：徐莲有，女，1930年5月26日出生，汉族，住珠海市香洲区。上诉人（一审被告）：谢月园，女，1977年12月1日出生，汉族，住珠海市香洲区。上诉人（一审被告）：谢海祥，男，1975年9月23日出生，汉族，住珠海市香洲区。以上上诉人共同委托诉讼代理人：万海龙，广东法制盛邦律师事务所律师。以上上诉人共同委托诉讼代理人：何妍，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：温石远，男，1948年9月14日出生，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：罗永盛，广东至伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴勇祥，广东至伦律师事务所律师。一审第三人：珠海正汉置业有限公司，住所地：珠海市香洲区，统一社会信用代码：9144×××××××××。法定代表人：刘彦波，董事长。委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵颖欣，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。上诉人谢华安、连少梅、徐莲有、谢月园、谢海祥（以下简称谢华安等人）因与被上诉人温石远以及一审第三人珠海正汉置业有限公司（以下简称正汉公司）合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初2811号民事判决，向本院提起上诉。本院于×××9年8月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谢华安等人上诉请求：1、依法撤销（2018）粤0402民初2811号民事判决，驳回温石远全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费、保全费及其他相关费用由温石远承担。事实与理由：一、《房屋投资改建协议书》被一审法院依法认定无效，却按照合同约定有效判决，既不符合法律规定且判决自相矛盾，法律适用错误。1、根据《合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后需要解决的是债权问题。本案《房屋投资改建协议书》被确认无效后，需要解决的是返还和赔偿损失问题。谢华安等人要返还已经收取的款项给温石远，温石远要返还宅基地及房屋给谢华安等人。温石远因为建造房屋花费大量资金，合同无效后谢华安等人应该赔偿房屋建造损失给温石远，这是一种债权纠纷。而一审法院直接把谢华安等人享有900多平方米回迁房屋物权51.93%的权益判决给温石远，相当于把谢华安等人享有的物权判决给温石远，完全没有法律依据。2、根据《国土资源部关于印发的通知函》（国土资发【2004】234号）要求：“严禁为城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”之规定，谢华安等人作为城镇居民，法律严禁其到农村购置宅基地，一审判决违反上述法律规定，是错误的。二、一审判决没有事实和法律基础。1、一审判决温石远对900多平方米回迁房屋物权享有51.93%的权益，这是对谢华安等人期待物权的处分。根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，物权必须经依法登记才发生效力。就本案而言，谢华安等人享有的900多平方米回迁房屋物权尚未登记，是一种期待物权，还没有发生法律效力，旧村改造能否顺利进行下去，谢华安等人能否取得回迁房屋的物权都尚存疑问，在没有法律基础情况下，一审判决温石远对谢华安等人900多平方米回迁房屋物权享有51.93%的权益明显错误。2、一审判决温石远对900多平方米回迁房屋物权享有51.93%的权益违反了政府相关规定。根据《珠海香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法》第七条“更新区域内房屋按现有房屋层数和建筑面积，结合权益人的身份、以户为单位进行认定”以及第八条“（一）被征地农民按每户不超过5层建筑面积不超过400平方米的部分认定。（二）世居居民、非征地农民、渔民、蚝民、侨民按每户建筑面积不超出240平方米的部分进行认定”之规定，政府对被征地农民等能得到回迁房屋面积都作出了限制，其中，对被征地农民最多能得到回迁房屋面积不超过400平方米，而一审判决温石远对900多平方米回迁房屋物权享有51.93%的权益，即其能得到回迁房屋的面积明显违反了政府相关规定。三、徐莲有没有在《房屋投资改建协议书》签名，对徐莲有不生效。1、徐莲有没有在《房屋投资改建协议书》签名，其当时对《房屋投资改建协议书》完全不知情。温石远也承认《房屋投资改建协议书》中徐莲有的签名不是她本人签的，也没有证据证明徐莲有授权其他人代为签名。2、一审法院认为徐莲有在房屋被拆长达数年都未提出过异议，故认为《房屋投资改建协议书》对徐莲有有效。徐莲有认为，一审法院的认定违反了自愿原则。第一，×××1年2月20日签订《房屋投资改建协议书》时徐莲有已是81岁的高龄老人，其不可能知道《房屋投资改建协议书》的内容，更不可能与温石远进行讨论修改《房屋投资改建协议书》的条款。第二，徐莲有不知道《房屋投资改建协议书》什么时候签订的，也不知道《房屋投资改建协议书》具体内容，当然，事后对于合作建房也只是知道一点点。一审法院认为徐莲有知道房屋被拆而没提出过异议，这对徐莲有来说是强人所难，徐莲有作为81岁高龄老人无论从知识、认知，还是从体力、精力都不可能知道怎么提出异议，向谁提出异议。第三，一审法院认为徐莲有未提出异议视为同意《房屋投资改建协议书》，逻辑思维错误。徐莲有没在《房屋投资改建协议书》中签字就是对该协议表示不同意，一审法院认为即使徐莲有不同意《房屋投资改建协议书》，只要没有提出异议，就对徐莲有生效，没有任何法律依据。房屋是每个公民生活最基本要素之一，房屋改造对每个公民来说都是人生重大事项，这么重大事项不能被人代表，即使配偶、子女直系亲属也不能代表，更不能够认为因为没有表示反对就视为同意。四、一审法院基于公平及诚实信用原则进行判决，但谢华安等人认为明显不公平。1、对比付出与收入，一审判决结果不公平。谢华安等人世代为珠海市某某镇某某村村民，经过几代人的打拼积累才有今天的成果，谢华安等人失去了一切财产（包括土地、房屋等）才换来了900多平方米的回迁房屋，谢华安等人失去的财产无法用价值去衡量的。现一审法院判决温石远对谢华安等人900多平方米回迁房屋享有51.93%的权益，而温石远仅仅投资几十万元经过8年多即可得到上千万元的收益，从双方的付出来看，何来公平可言。2、谢华安等人现取得回迁房屋面积比房屋没改造前被征收取得回迁房屋面积还少，这明显不公平。根据一审判决结果，谢华安等人占回迁房屋面积907.23平方米48.07%的权益，即436.11平方米。若谢华安等人房屋没有被温石远改造，即使谢华安等人只有一户，也能得到440平方米面积的回迁房屋，这比改造后得到的面积还多，改造后多分的房屋全部给温石远了，这明显不公平。3、对比人均占有平方米数，若按一审判决结果，谢华安等人一家三代人共8人失去全部土地仅仅取得400多平方米的回迁房屋，人均才50平方米，而温石远仅1人就取得400多平方米的回迁房屋。4、从谢华安等人为何能在旧村改造中取得900多平方米回迁房屋结果来看，一审判决结果不公平。首先，谢华安等人取得900多平方米回迁房屋的前提是谢华安等人是珠海市某某镇某某村村民身份，没有某某村村民身份根本无法取得回迁房屋，所以，谢华安等人村民身份是取得回迁房屋的首要条件。其次，根据《珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法》第七条的规定，如果不是因为谢华安等人已经分为3户的情况下，谢华安等人只能分得不超过400平方米的回迁房屋，不可能取得900多平方米的回迁房屋，所以，谢华安等人分为3户是取得900多平方米回迁房屋的关键因素。五、忽视谢华安等人村民身份的属性，一审法院将所有补偿一刀切的判决明显错误。正汉公司的补偿办法是依据珠海市的更新补偿办法确定的,其中确定补偿原则是确定被拆迁人的身份。谢华安等人房屋的拆迁补偿是因正汉公司综合考虑了被征地农民身份优惠报建指标、建筑面积、家庭人数、家庭户数等因素，并非仅仅依据建筑面积。《房屋投资改建协议书》与房屋拆迁的相关政策不完全吻合，具有强烈的身份属性，如果简单地将该合同条款约定作为独立的结算条款，对于谢华安等人明显不公。更为重要的是，如果允许温石远根据上述合同条款约定分配拆迁补偿，则意味着温石远变相实现了购买宅基地上房屋的所有权，这与现行法律法规的基本精神完全相悖的。因此，《房屋投资改建协议书》约定征拆补偿分配条款，不具备独立结算效力。六、温石远与谢华安等人签订《房屋投资改建协议书》是以获得拆迁补偿为目的，其从未在争议房屋实际居住，违反诚实信用原则。从温石远一审提交的起诉状要求获得全部拆迁补偿的诉讼请求更可得知，温石远与谢华安等人签订《房屋投资改建协议书》的目的即为欲通过改建购买房屋而获得某某村拆迁补偿待遇，违反国家土地管理法的强制性规定，一审判决更是以合法的形式帮助温石远达到了非法的目的。七、双方均存在过错，诉讼费和保全费不应由谢华安等人全部承担。且温石远在本诉前后，多次威胁谢华安等人，蛮横要求获得全部赔偿款项，造成谢华安等人生活、心理的极大困扰，温石远的恶劣行为，在某某村也造成极大的社会影响。综上所述，望二审法院能够慎重考虑，并采纳谢华安等人的上诉理由，并依法改判。温石远辩称，一、谢华安等人不但实施侵占温石远财产的恶行还对温石远进行诬蔑。2017年下半年，由于讼争房屋所在的某某村确定进行整体改建更新后，谢华安等人就见利忘义，完全抛开当年因经济困难而恳求温石远与其合作建房的事实，妄顾与温石远曾经签订的《房屋投资改建协议书》，故意隐瞒温石远单方与正汉公司签订了拆迁补偿合同，并收取了部分款项，企图侵占属于温石远的财产权益。另谢华安等人还在2017年12月私自拆除温石远的水电表并赶走租户，温石远找谢华安等人理论，但谢华安等人却威胁恐吓温石远，还企图对温石远动手脚，之后温石远的亲属得知情况后找谢华安等人理论，双方纠纷闹至某某村股份公司，谢华安等人却颠倒是非黑白。正是由于谢华安等人的种种无赖之举，才逼迫温石远提起本案诉讼，故本案因此产生的诉讼费、保全费应当由谢华安等人全部承担。二、谢华安等人对合同无效的法律后果及救济方式存在错误认识。1、本案是债权之诉，并非物权之诉，谢华安等人对本案之诉的认识是对一审判决的逆向误解。2、根据《合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。如今涉案房屋已拆除，因涉案房屋原享有的物权权益已通过谢华安等人与正汉公司签订的《湾仔某某村房屋拆迁安置补偿协议（权益人自建房）》转化为合同约定的拆迁权益，即温石远原分配所得的涉案房屋已不能返还，只能通过拆迁安置补偿协议的约定取得相应的补偿权益。三、一审法院按谢华安等人与温石远各自分配原涉案房屋的产权比例，判决温石远享有拆迁补偿权益的相应比例是公平合理的。1、如第二点所述，在合同被确认无效后，就要从赔偿损失或从现有应得的补偿权益中来确定救济的途径、方式，而这些救济的方式是在各方因素经过综合考量后作出的，前提应当是公平合理且具有可操作性。2、谢华安等人与温石远合作建房前，谢华安等人拥有的是一栋两层半的破烂旧房，仅够自家人居住，由于年久失修以致居住环境恶劣。谢华安等人由于经济困难根本无力拆旧房建新房，遂通过朋友找到温石远并恳求合作建房。在合建新房建好后，谢华安等人除了自住三层外，其余三层均出租，大大改善了居住环境并有了不错的收入来源，如今正好遇上了城中旧村更新改造，不但可以取得拆迁临时安置补助金等巨额款项，将来还可以分得500多平方米的商品房。如果谢华安等人不与温石远合作建房的话，就算是征地农民的身份，谢华安等人仅凭原来的一栋建筑面积为290多平方米的破烂旧房不可能有现在这些补偿权益。3、一审判决按谢华安等人与温石远各自分配原涉案房屋的产权比例判决温石远享有拆迁补偿权益的相应比例有二审法院生效判决在案佐证，内容详见温石远一审提交的（2018）粤04民终102号民事判决书。四、关于徐莲有没有在《房屋投资改建协议书》签名的问题。首先，一审期间的三份证人证言（其中一个证人出庭作证）已经证实了在签《房屋投资改建协议书》的时候徐莲有在场，只是因为不认识字由其家属代签名。另外，证人证言还证实了自×××2年合建房建成以后，徐莲有直到房屋被拆除时都是居住在一楼，对合建房的情况是非常了解的。双方签署协议后至房屋被拆除时，徐莲有从未以任何方式提出过异议，更何况证人在每年逢年过节也有去探望徐莲有，所以徐莲有对合建房的情况是了解的，也未提出过异议。综上，谨请二审法院驳回谢华安等人的上诉请求。正汉公司述称，一审判决最大的问题在于认定的法理与依据法理判决的结果是相互矛盾的。一审判决认定合同是无效，关于无效合同的处理原则，合同法以及民法总则都规定了是返还财产加按照过错赔偿损失。正汉公司认为法院应当遵循这样的逻辑进行认定，而不是虽然认定合同无效仍然按照合同有效的方式来处理问题。一审判决的结果不符合逻辑。村民一方是土地的合法使用权人，其有土地加村民身份还有原有建筑物三项条件，而建房一方投入100万元的建房资金，但是最终建房一方所拿到的补偿比例却高于村民一方，就是错误逻辑推导的结果，正汉公司认为不符合一般的认知和法律的规定。这样的判决结果对大众的行为指引会使得旧村改造工作难以推进，从而导致村民拒绝城市更新工作，城市更新的工作无法开展。温石远向一审法院起诉请求：1、确认温石远对位于珠海市香洲区某某镇某某路××号房屋因被拆迁所得的补偿房屋享有建筑面积471.76平方米（907.23平方米*52%）的权益；2、判令谢华安等人按52%的权益份额向温石远支付被拆迁房屋五层以上建筑面积的货币补偿款338566.8元（651090元*52%）；3、判令谢华安等人按52%的权益份额向温石远支付被拆迁房屋中女儿墙拆迁补偿款12299元（23652元*52%）；4、判令谢华安等人按52%的权益份额向温石远支付被拆迁房屋搬迁补偿款32503.5元（62506.8元*52%）；5、判令谢华安等人按52%的权益份额向温石远支付被拆迁房屋自2017年12月13日至2018年12月13日的临时安置补偿费200009.2元（32052.75元*12个月*52%）；6、判令谢华安等人按52%的权益份额向温石远支付被拆迁房屋装修补贴款566108.4元（1088670元*52%）；7、判令谢华安等人按52%的权益份额向温石远支付被拆迁房屋签约奖励费41600元（80000元*52%）；8、本案诉讼费、保全费由谢华安等人承担。一审法院查明：根据粤房字第11113**《房屋所有权证》及粤房证字第0365466、0365467号《房屋共有权保持证》的记载，谢华安、连少梅（莲少梅）、徐莲有三人名下原登记有座落于珠海市某某镇某某村39-40号的三层混合结构私有房产一处，所有权来源为1980年新建，基底面积为126.33平方米，建筑面积为294.96平方米，其中150.9平方米份额由谢华安和连少梅夫妻共有，144.06平方米份额由徐莲有所有。×××1年2月20日，温石远作为投资人（乙方）与谢华安、连少梅（莲少梅）、徐莲有作为被投资人（甲方）签订了一份《房屋投资改建协议书》，约定“由乙方出资对甲方拥有的位于珠海市某某镇某某路××号宅基房实施改建投资…改建包括房屋土建、室内装饰、水电安装等…改建后状况为一梯两户，东面1-6层属甲方所有，西面1-6层及第7层全层归乙方所有，如果不准建7层，即乙方占有6层，甲方占有5层半…对改建后的楼房，按协议属于乙方所拥有的部分（即西面1-6层及第7层全层）乙方享有无限期的居住使用权和支配权（即使用期与甲方相同）…遇国家、投资开发商对该房进行征收拆迁时，甲方在签约拆迁时，必经乙方同意才能办理拆迁手续，甲方要协助乙方办理拆迁索赔、补偿手续…遇国家、投资开发商对该土地征用时，乙方享有拆迁补偿权，补偿办法按乙方实际拥有的房屋所有权面积取得补偿，甲方不能以其他任何理由进行干预阻挠，或者截口私自占有乙方所应得的拆迁补偿费及房屋征收等一切补偿款项…在《房屋土建、室内装饰、水电安装施工协议》签订当日，乙方必须向甲方缴交房屋拆迁定金及搬迁费合计三十万元整…房屋建到第三层后，甲方返还乙方所缴交的定金十五万元…乙方向甲方所缴交的三十万元中的十五万元作为甲方的搬迁补偿费，归甲方享有…”，谢华安、温石远分别在协议甲方、乙方落款处签名并捺指印，容月琴、杨秀珍在协议见证人落款处签名并捺指印，协议内容中被投资人及被投资人关系人一栏中并有谢华安、徐莲有、连少梅、谢月圆、谢海祥字样手写签名，连少梅、谢月圆、谢海祥对上述签名系其本人书写予以确认，徐莲有则否认有在该协议上签名。×××1年3月1日，温石远与案外人梁某浩就温石远出资改建珠海市某某镇某某路××号宅基房签订了一份《房屋土建、室内装饰、水电安装施工协议》，协议约定改建后楼屋为六层半，房屋室内一梯二户，对室内具体结构和面积协议未作明确约定。该协议签署当日，温石远向谢月园支付了15万元，谢月园向温石远出具了名义为生活补助费的收据。之后温石远出资将珠海市某某镇某某村39-40号地上原有房产拆除，并于原址新建房屋一栋，但未办理原房屋产权证的注销手续，也未办理新建房屋的报建手续。上述房屋翻建后，门牌确定为湾仔某某路××号×××。一审庭审时，谢华安等人对温石远陈述的谢华安等人之间的亲属关系予以确认；温石远与谢华安等人对翻建后房屋依协议约定东面1-6层由谢华安等人人员使用、西面1-7层由温石远出租使用没有争议；温石远确认其不具备案涉房屋所在集体经济组织成员身份；正汉公司表示案涉房屋已经拆除，但补偿尚未到位。就《房屋投资改建协议书》上徐莲有的签名问题，温石远提交了容月琴、杨秀珍分别出具的两份证人证言，以证明签署协议当时徐莲有因年纪大又不认识字的原因叫家人帮其代签，温石远并申请容月琴出庭进行陈述，容月琴陈述“签订协议时徐莲有在场，特别高兴建房，没有意见，当时是说她不识字，签名当时有没有人帮她代签没有留意”，谢华安等人否认签订协议时徐莲有有在现场，对容月琴陈述内容不予确认，并主张其与温石远系亲属存在利害关系。一审案件审理过程中，一审法院就案涉房屋的相关拆迁补偿情况致函珠海市香洲区住房和城市更新局，珠海市香洲区住房和城市更新局复函一审法院称“…谢华安未经批准且未注销原产权证的情况下将原产权登记房屋拆除，并在原址新建一栋6层高房屋…该房屋位于银坑旧村改造项目用地范围内…根据《珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法》（住规建更【2018】18号）第七条‘更新区域内房屋按现有房屋层数和建筑面积，结合权益人的身份，以户为单位进行认定’以及第八条‘被征地农民按每户不超过5层且建筑面积不超过400平方米的部分认定’等相关规定，我局将新建房屋的五层以下建筑面积824.75平方米认定给被征地农民谢华安原始户，该部分面积可以按1.1系数给予补偿，由其户内成员谢华安、连少梅、谢月园、谢海祥以及原房屋共有权保持人徐莲有自行析产，同时要求谢华安、连少梅（谢华安妻子，与谢华安为一户）、谢月园、谢海祥三户分户后每户面积最高不得超过400平方米，房屋剩余的五层以上建筑面积217.03平方米我局不予认定…正汉公司提供的《湾仔某某村房屋拆迁安置补偿协议（权益人自建房）》（以下简称《拆迁安置补偿协议》，编号YK-031，附件4）显示，谢华安、连少梅、谢月园、谢海祥于2017年12月13日与正汉公司签订房屋拆迁安置补偿协议，据正汉公司介绍，截至2018年7月15日该司根据协议约定，已向乙方支付各类补偿款共计1211527.03元，协议正常履行中”。上述复函所附的《湾仔某某村项目工程拆迁补偿建（构）筑物测绘成果报告书》显示，珠海市测绘院经测绘认定案涉房屋建筑面积为“1层159.87㎡、2层166.22㎡、3层166.22㎡、4层166.22㎡、5层166.22㎡、6层166.22㎡、屋面50.81㎡”。复函所附的编号为YK-031的《拆迁安置补偿协议》显示，2017年12月13日，谢华安、连少梅、谢月园、谢海祥作为乙方（权益人）与正汉公司作为甲方就案涉房屋签署拆迁补偿协议，约定案涉被拆迁房屋总建筑面积1041.78平方米，根据相关政策规定认定的乙方被拆迁房屋建筑面积824.75平方米计算乙方应补偿建筑面积为907.23平方米，乙方就该部分面积全部选择以产权调换形式进行补偿；甲方以每平方米3000元的标准向乙方支付被拆迁房屋五层以上建筑面积的货币补偿，共计651090元，于乙方交付被拆迁房屋之日起10个工作日内一次性支付；甲方根据《湾仔某某村改造项目临时建（构）筑物、青苗及地上附着物补偿确认表》对乙方临时建（构）筑物、青苗及地上附着物进行货币补偿计23652元，于乙方交付被拆迁房屋之日起10个工作日内一次性支付；甲方以每次每平方米30元标准向乙方支付房屋搬迁费用（含搬出、搬入费用）补偿计62506.8元，于乙方交付被拆迁房屋之日起10个工作日内一次性支付；甲方按每月32052.75元标准向乙方支付房屋拆迁安置过渡期内的临时安置补偿费，每月临时安置补偿费=首层建筑面积×35元/平方米+（总建筑面积-首层建筑面积-选择货币补偿建筑面积）×30元/平方米，甲方在乙方交付被拆迁房屋之日起10个工作日内向乙方支付该半年度应付（自安置过渡期起始之日起计）的临时安置补偿费，之后于每年1月15日前及7月15日前向乙方支付该半年度的临时安置补偿费；甲方按应补偿建筑面积扣减选择货币补偿建筑面积以每平方米1200元标准向乙方支付装修补贴计1088670元，于乙方办理安置房屋入伙手续后10个工作日内一次性支付；自协议签订之日起甲方分三期向乙方支付签约奖励费80000元，首期60000元于协议签订之日支付，第二期10000元于甲方在于项目范围内占总户数90%的权益人签订《拆迁安置补偿协议》之日起10个工作日内支付，剩余10000元于项目范围内所有被拆迁房屋完成交付手续之日起10个工作日内支付。一审法院认为，结合本案证据和当事人的诉辩意见进行分析，本案的争议焦点可归纳为以下几个方面：一、关于《房屋投资改建协议书》的主体。从本案一审庭审情况来看，徐莲有与谢华安系母子关系，与谢华安等家人长期共同生活，由温石远出资翻建原珠海市某某镇某某村39-40号地上房屋对于谢华安、徐莲有等人均属重大事宜，徐莲有作为翻建前房屋的登记共有人并在翻建后房屋内与谢华安等家人长期共同居住，理应对案涉房屋的翻建情况清楚知悉，但未有证据显示徐莲有在翻建房屋至房屋被拆迁时长达数年的期间内有就此提出过异议，故，即便如谢华安等人所述《房屋投资改建协议书》上徐莲有签名非其本人书写，亦不能就此否认徐莲有作为该协议一方共同主体的事实，谢华安等人关于《房屋投资改建协议书》仅是温石远与谢华安、连少梅、谢月园、谢海祥四人签署，徐莲有不知情的抗辩主张，一审法院不予采信。二、关于《房屋投资改建协议书》的性质和效力。从该份协议书的内容来看，该协议约定由甲方提供物业，乙方提供资金，对案涉房屋所在土地上的原房屋进行拆除重建，甲方取得15万元补偿费用及重建后东面1-6层房产，乙方取得重建后西面1-7层房产，协议本质为乙方向甲方支付对价有偿使用集体分配给甲方的宅基地，由于温石远不具备案涉房屋所在集体经济组织成员身份，《房屋投资改建协议书》违反了国家法律关于土地管理的效力性强制性法律规定，应当认定为无效。三、关于温石远请求确认权益的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”，温石远在与谢华安等人签署协议后出资将原地上房屋拆除重建，重建后房屋与案涉宅基地形成附合又由谢华安等人交由拆迁实施主体正汉公司拆除，谢华安等人应对温石远出资建设的建筑物予以补偿，且基于协议双方对合同无效各自的过错，谢华安等人亦应当对温石远出资建设建筑物的增值或收益等间接损失予以适当赔偿。徐莲有虽未有在谢华安、连少梅、谢月园、谢海祥四人与正汉公司签署的《拆迁安置补偿协议》签名，但谢华安等人已实际将案涉房屋交由正汉公司拆迁，包括徐莲有在内的权利人已与正汉公司形成了事实上的拆迁补偿合同关系，温石远出资建设房屋的成本已转化为被拆迁人基于与拆迁人拆迁补偿合同可取得的拆迁补偿权益，故温石远请求确认其对被拆迁房屋拆迁所得享有权益并无不妥，由于谢华安等人与正汉公司就其之间的拆迁补偿合同可能尚存在争议，一审法院仅支持温石远按照谢华安等人与正汉公司就案涉房屋拆迁补偿的事实合同关系请求确认权益。四、关于温石远就案涉房屋拆迁补偿合同可获得权益的份额。案涉房屋已交由正汉公司拆除完毕，案涉宅基地上建筑物的建筑成本已全部转化在拆迁补偿安置合同确定的权益当中，该地上建筑物虽系由温石远单方出资建设，但根据《珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法》的规定，该建筑物在拆迁补偿安置合同中所产生的拆迁补偿权益与案涉土地性质及谢华安等人的身份及户口优惠指标密切关联，双方在取得案涉房屋拆迁补偿安置合同权益中都是不可或缺的因素，温石远与谢华安等人之间的《房屋投资改建协议书》虽属无效协议，但该协议确为各方真实意思表示，协议对双方就建成房屋的分配及将来拆迁补偿的方案均进行了约定，即乙方（温石远）按其实际拥有的西面1-6层及第7层全层房屋面积与谢华安等人分配拆迁补偿权益，该约定并未损害国家、集体及正汉公司利益，基于公平及诚实信用原则，双方应予遵守。因此，从尊重当事人真实意思以及公平、诚信原则考虑，谢华安等人应按上述协议约定各自分得建筑面积的比例向温石远支付拆迁补偿利益。关于各自所占建筑物面积的比例，按照协议约定，建筑物系一梯两户结构，温石远占用西面1-6层半，谢华安等人占用东面1-6层，测绘报告仅就1-6层整层建筑面积出具测绘结果，未予按温石远、谢华安等人之间的东西划分确定各自占用的具体建筑面积，由于案涉房屋系由谢华安等人交付正汉公司拆除以致无法对1-6层东西各自的面积进行测量，在双方均未就同层分得面积存在差异提供证据的情况下，一审法院认定温石远、谢华安等人应按各自50%比例分配1-6层面积，第7层面积则按协议约定分配归属温石远，温石远自认其使用西边7层面积共计541平方米，对此一审法院予以认可。温石远、谢华安等人签署协议翻建被拆迁房屋时并不能预见之后相关拆迁补偿政策区分五层以上房产区别认定补偿的办法，因此，相较根据楼层区分不同补偿类别再逐类进行分配，按照协议双方约定占有重建房屋面积与房屋总面积的比例来认定各自对被拆迁房屋安置补偿享有的份额更加合理适宜，温石远请求确认其对谢华安等人就案涉房屋取得的拆迁安置补偿按温石远占用建筑面积与房屋全部建筑面积比例即51.93%（541/1041.78）享有权益，一审法院予以支持。五、关于温石远依照谢华安、连少梅、谢月园、谢海祥四人与正汉公司签署的《拆迁安置补偿协议》请求谢华安等人按比例支付五层以上建筑面积货币补偿款、临时建（构）筑物和青苗及地上附着物货币补偿款、临时安置补偿费、装修补贴款、签约奖励费的诉讼请求。上述五项内容费用的产生与房屋使用人的使用行为密切相关，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，温石远作为被拆迁房屋西边房产的实际使用人，有权对上述费用提出主张，由于谢华安等人与正汉公司就其之间的拆迁补偿合同内容可能尚存在争议，谢华安、连少梅、谢月园、谢海祥四人与正汉公司签署的《拆迁安置补偿协议》可能并非案涉房屋最终履行的拆迁补偿合同，一审法院仅支持温石远按51.93%比例向已签订协议确定的收款方（乙方）即谢华安、连少梅、谢月园、谢海祥四人主张已确认的截至2018年7月15日已收取的各类补偿款1211527.03元，之后正汉公司再有向谢华安等人支付补偿款的，温石远可另行据实主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第八条第二款、第十条、第六十二条第三款的规定，一审法院判决：一、确认温石远对徐莲有、谢华安、连少梅、谢月园、谢海祥因原珠海市某某镇某某村39-40号地上总建筑面积1041.78平方米房屋（被拆迁时门牌为湾仔某某路××号×××）因拆迁所得安置补偿享有51.93%的权益；二、谢华安、连少梅、谢月园、谢海祥于判决发生法律效力之日起十日内向温石远支付就上述房屋拆迁已取得的补偿款629145.99元（1211527.03×51.93%）；三、驳回温石远的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46800元、保全费5000元，由徐莲有、谢华安、连少梅、谢月园、谢海祥共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于谢华安等人与温石远签订的《房屋投资改建协议书》对徐莲有是否有约束力。根据一审法院查明的事实，各方均确认徐莲有本人没有在《房屋投资改建协议书》上签名，温石远在一审中提供了证人证言并申请证人出庭作证，拟证明徐莲有对合建房屋的事实知情并同意。对此，本院认为，首先，证人容月琴是《房屋投资改建协议书》的见证人，其清楚协议签订的过程，其出庭作证的内容具有一定的证明力；其次，在签订《房屋投资改建协议书》之后，谢华安等人将旧房拆除后，由温石远出资建了新房，徐莲有一直有在案涉房屋居住，从生活常理上分析，徐莲有虽年事已高，但由于其是老人更具有生活经验，其不可能对房屋拆建这样的生活大事不闻不问。因此，一审法院结合本案的证据及事实认定徐莲有是《房屋投资改建协议书》的主体并无不当，徐莲有以其没有在《房屋投资改建协议书》上签名为由主张该协议书对其不产生法律效力，不能成立，本院不予采纳。二、关于温石远在本案中可以获得的权益比例。对于《房屋投资改建协议书》的性质和效力，一审法院已经作出了正确的认定，本院予以确认。本案二审争议的是《房屋投资改建协议书》无效后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，谢华安等人与温石远各自应将根据该合同取得的财产予以返还或折价补偿，并根据各自的过错赔偿对方的损失。谢华安等人已经与正汉公司就案涉房屋签订了《拆迁安置补偿协议》，说明温石远已经将宅基地返还给谢华安等人，而案涉宅基地上的建筑物系温石远单方出资建设且由于附着于宅基地不能返还，因此谢华安等人本应当对温石远出资建设的建筑物予以补偿。虽涉案的宅基地使用权归谢华安等人所有，但是根据谢华安等人与正汉公司签订的《拆迁安置补偿协议》可知，正汉公司是对谢华安等人的宅基地上的被拆迁房屋及附属物予以补偿，即依照《珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法》，根据该宅基地上的建筑物建筑面积予以回迁房安置、搬迁补助、过渡期租金、装修费补偿，因此《拆迁安置补偿协议》所约定的拆迁补偿权益包含了涉案宅基地上的建筑物所产生的升值和收益。由于该建筑物系温石远单方出资建设，故虽然温石远不是《拆迁安置补偿协议》的主体，但温石远因其出资行为可以享有案涉房屋因拆迁所获得的部分权益。一审判决第一项确认温石远享有案涉房屋因拆迁而获得的安置补偿权益，其性质是债权，并非物权。谢华安等人上诉主张一审判决处理了谢华安等人的物权，是对一审判决内容的误解，其据此主张一审判决错误的理由不能成立，本院不予采纳。虽然《房屋投资改建协议书》为无效协议，但是该协议确为谢华安等人与温石远的真实意思表示，双方在签订该协议书时对涉案房屋将来因拆迁产生的权益作出预见并就拆迁权益的分配作出了明确约定，即按占有重建房屋面积与房屋总面积的比例来确定各自对被拆迁房屋安置补偿享有的份额。双方对拆迁权益的划分约定并未损害国家、集体及第三人利益，基于公平及诚实信用原则，双方应予遵守。因此，一审法院参照《房屋投资改建协议书》的内容判决确认温石远享有案涉房屋因拆迁所得安置补偿51.93%的权益，并无不当，本院予以维持。一审法院已经认定了建筑物在拆迁补偿安置合同中所产生的拆迁补偿权益与案涉土地性质及谢华安等人的身份及户口优惠指标有密切关联，即谢华安等人可以取得相关拆迁权益正是基于这些因素。另外，谢华安等人在房屋重建后对部分面积享有占有、使用、收益并最后获得拆迁补偿，从房屋的使用价值及面积大小等方面来看，均明显优于谢华安等人原有的房屋，这与温石远的出资重建案涉房屋亦是密切关联的。因此，谢华安等人关于一审判决结果明显不公平的上诉理由不能成立，本院不予采纳。三、关于诉讼费、保全费的负担。由于谢华安等人没有按照双方的约定分配案涉房屋的拆迁安置补偿权益，温石远提起本案诉讼并获得法院支持，一审法院判决作为败诉方的谢华安等人承担诉讼费和保全费正确，本院予以维持。综上所述，上诉人谢华安等人的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46800元，由上诉人谢华安、连少梅、徐莲有、谢月园、谢海祥负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年十月二十四日书记员  梁 暐