黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1002民初1266号 原告：兰阳，男，1970年7月17日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市阳明区。 委托诉讼代理人：徐岩峰，牡丹江市东安区兴隆法律服务所法律工作者。 被告：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。 法定代表人：马金福，该公司经理。 委托诉讼代理人：王铁兵，牡丹江市阳明区新兴法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘兵，黑龙江正大律师事务所律师。 第三人：牡丹江市西安区汇金小额贷款有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。 法定代表人：孙久义，该公司经理。 委托诉讼代理人：宋君铭，黑龙江信达律师事务所律师。 第三人：孙久义，男，1955年10月11日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：宋君铭，黑龙江信达律师事务所律师。 原告兰阳与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园公司）、第三人牡丹江市西安区汇金小额贷款有限责任公司（以下简称汇金公司）、孙久义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰阳的委托诉讼代理人徐岩峰，被告世纪家园公司委托诉讼代理人王铁兵，第三人汇金公司、孙久义共同的委托诉讼代理人宋君铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰阳向本院提出诉讼请求：1.被告世纪家园公司协助原告办理产籍号为**号东安区丽水蓝天小区**室的房屋不动产权登记；2.被告承担诉讼费。事实和理由：被告将涉案房屋顶账给案外人赵君博，经原、被告同意，赵君博将该房屋转让给原告，被告至今未协助办理该房屋产权登记。 被告世纪家园公司辩称，因其将涉案房屋给第三人汇金公司作为担保，故其无法协助原告办理涉案房屋产权登记。 第三人汇金公司、孙久义辩称，被告世纪家园公司与汇金公司于2012年9月27日签订让与担保协议，涉案房屋抵押担保给汇金公司。双方签订正式的房屋买卖协议，经房产管理部门登记备案，且西安区人民法院（2017）黑1005民初468号、469号、470号民事判决书确认，原告无权要求被告办理涉案房屋产权过户登记。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告兰阳提供的房屋优先认购权协议、2013年8月9日收据、2019年8月10日牡丹江正博房地产开发有限公司（以下简称正博公司）出具的情况说明（欲证明：原告于2013年11月7日取得涉案房屋所有权）。被告世纪家园公司对此组证据无异议。第三人汇金公司、孙久义认为，房屋优先认购权协议没有签订时间，没有经手人签字。收据是2013年8月9日，该时间涉案房屋让与担保给第三人汇金公司。正博公司出具的事情经过没有法定代表人签字。赵君博不是一般消费者，是通过顶账的方式签订该协议。本院认为，对于世纪家园公司通过多次顶账方式将涉案房屋抵顶给原告的事实予以确认。 2.原告兰阳提供的供热费票据（欲证明：原告实际入住并缴纳2014年10月15日至2017年4月15日涉案房屋供热费）。被告世纪家园公司对此组证据无异议。第三人汇金公司、孙久义认为，只能证实原告于2017年6月向银行存入2014年基础供热费，2015年度、2016年度的报停供热费数额，不能证明已经入住涉案房屋，原告起诉状自认涉案房屋被告占有。本院认为，对于原告缴纳涉案房屋2014年10月15日至2017年4月15日供热费的事实予以确认。 3.被告世纪家园公司提供的牡丹江市西安区人民法院（2017）黑1005民初468号民事判决书、2012年9月27日补充协议（欲证明：第三人汇金公司与金跃集团、马金福有借款合同关系，被告与汇金公司是担保关系，该判决书第16页认定被告提供给汇金公司的商品房买卖合同是作为借款的担保，汇金公司对于涉案房屋不享有抵押权，只能在抵押财产价值范围内向被告主张权利）。原告兰阳对此组证据无异议。第三人汇金公司、孙久义认为，其对涉案房屋享有抵押担保权，原告通过顶账方式与被告签订认购协议，原告不是一般消费者，认购协议和收据均不能约束合同双方，其效力不能对抗汇金公司的抵押担保权和房屋买卖合同以及备案登记行为。本院认为，此组证据中的（2017）黑1005民初468号民事判决书系生效法律文书，本院予以采信。对于2012年9月27日补充协议体现的被告世纪家园公司以涉案房屋抵押担保给汇金公司的事实予以确认。 4.第三人汇金公司、孙久义提供的2012年9月27日补充协议、商品房买卖合同、备案证明、收据、西安区人民法院（2017）黑1005民初468、469、470号民事判决书（欲证明：被告世纪家园公司以包括涉案房屋在内的10户房屋出售给孙久义的方式让与担保给汇金公司，被告与孙久义于2012年9月27日签订商品房买卖合同，并于同日备案登记。三份民事判决书确认抵押担保的效力）。原告兰阳认为，汇金公司与被告并非商品房买卖关系，民事判决书第16页体现汇金公司不享有抵押权，只能在抵押财产范围向被告主张权利。被告世纪家园公司认为，民事判决书确认汇金公司对被告提供的抵押物不享有抵押权，被告仅在抵押财产范围内向汇金公司承担连带担保责任。被告与汇金公司、孙久义并非商品房买卖合同关系，汇金公司、孙久义未向被告缴纳购房款，汇金公司与被告实为借款担保。此组证据中的三份民事判决书系生效法律文书，本院予以采信。对于此组证据中的商品房买卖合同、备案证明、收据体现的被告世纪家园公司以包括涉案房屋在内的10户房屋担保给汇金公司的事实予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告世纪家园公司欠案外人正博公司钱，2013年8月9日，被告世纪家园公司与赵君博（正博公司法定代表人刁艳华女儿）签订房屋优先认购权协议，正博公司将被告开发建设的涉案东安区丽水蓝天小区**室房屋优先认购权登在其女儿赵君博名下。该房屋建筑面积113.64平方米，认购价格681840元。该房屋优先认购权协议约定，被告在取得涉案房屋预售许可后，应及时通知赵君博，赵君博应在接到通知15日内与被告签订商品房买卖合同。2013年8月9日，被告为赵君博出具681840元收据。正博公司欠牡丹江市圣丰混凝土搅拌站钱，该搅拌站欠原告兰阳钱。经各方协商同意将涉案房屋转给原告兰阳。2013年11月7日，赵君博在该收据背面写明“此房同意更名为兰阳”。原告缴纳涉案房屋自2014年10月15日至2017年4月15日供热费。 另查明，2012年9月27日，被告世纪家园公司、第三人汇金公司、案外人金跃集团有限公司（以下简称金跃集团）签订补充协议，约定作为借款人金跃集团在汇金公司借款300万元以及金跃集团给借款人金春学在汇金公司借款100万元、借款人马金福在汇金公司借款100万元的还款保证，世纪家园公司将其开发的丽水蓝天小区10户房屋（其中包括涉案房屋）出售给汇金公司，世纪家园公司与汇金公司指定购房人（法定代表人孙久义）签订商品房买卖合同，如果借款人未按期偿还汇金公司借款或出现影响借款偿还的不利因素时，上述10户房屋则抵顶金跃集团及借款人金春学、马金福欠汇金公司500万元借款本金及利息，金跃集团、世纪家园公司应协助汇金公司办理产权证。 再查明，2017年4月25日，第三人汇金公司到牡丹江市西安区人民法院分三个案件起诉金跃集团、金春学、马金福、被告世纪家园公司，要求偿还借款。2017年6月28日，西安区人民法院作出（2017）黑1005民初468号民事判决书、（2017）黑1005民初469号民事判决书、（2017）黑1005民初470号民事判决书，三份民事判决书均认定：“汇金公司与世纪家园公司之间抵押关系成立，但因双方未办理抵押登记，汇金公司对抵押物不享有抵押权，只能在10户房屋抵押财产价值范围内（10371527元）向世纪家园公司主张权利。世纪家园公司提供的是让与担保，汇金公司要求世纪家园公司承担抵押担保责任，而不是协助过户”。此三份民事判决书现已生效。 本院认为，关于第三人汇金公司、孙久义对于涉案房屋享有抵押权还是所有权的问题，本案中，被告世纪家园公司与汇金公司签订的补充协议约定，世纪家园公司将包括涉案房屋在内的10户房屋作为借款人金跃集团、金春学、马金福向汇金公司贷款的抵押物，故汇金公司是涉案房屋的抵押权人。双方未在产权部门办理抵押登记，汇金公司不享有涉案房屋优先受偿权。作为一种担保方式，汇金公司是抵押权人，而非所有权人。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。本案中，被告世纪家园公司与第三人汇金公司指定人（汇金公司法定代表人孙久义）签订商品房买卖合同，约定：“如借款人未按期偿还汇金公司借款或出现影响借款偿还的不利因素时，用于抵押担保的10户房屋则抵顶金跃集团及借款人金春学、马金福欠汇金公司500万元借款本金及利息，金跃集团、世纪家园公司应协助汇金公司办理产权证”。世纪家园公司与汇金公司指定人员孙久义签订商品房买卖合同，并办理商品房备案登记的行为，是一种让与担保关系。双方关于包括涉案房屋在内的10户房屋未按期偿还即抵偿给汇金公司的约定违反法律规定，为无效条款。汇金公司只能在上述抵押财产价值范围内对借款人的债务承担连带清偿责任。 关于被告世纪家园公司与赵君博签订的涉案房屋优先认购权协议以及赵君博将涉案房屋转让给原告兰阳是否有效的问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，2012年9月27日，世纪家园公司将涉案房屋抵押给汇金公司。2013年8月9日的收据证实世纪家园公司将涉案房屋顶账给赵君博。2013年11月7日，赵君博将涉案房屋转让给原告兰阳。世纪家园公司未经抵押权人汇金公司同意，在涉案房屋抵押后又将涉案房屋转让的行为违反法律规定，属无效行为。原告向世纪家园公司主张办理涉案房屋产权登记缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百九十一条第二款规定，判决如下： 驳回原告兰阳的诉讼请求。 案件受理费8800元,减半收取计4400元，保全费3020元，由原告兰阳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  陈慧媛 二〇一九年十月八日 书记员  王思蒙