陕西省石泉县人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0922民初1079号原告（反诉被告）:张军桥，男，汉族，1955年2月15日出生，住石泉县城关镇向阳社区.原告（反诉被告）：兰红强，女，汉族，1971年12月15日出生，住石泉县城关镇向阳社区.原告（反诉被告）：张立，男，汉族，1985年3月17日出生，住石泉县城关镇向阳社区.委托诉讼代理人：尹立波，陕西奇声律师事务所律师。被告（反诉原告）：段兴华，男，汉族，1964年12月27日出生，住石泉县城关镇北街社区.被告（反诉原告）：段刚，男，汉族，1989年5月5日出生，住石泉县城关镇北街社区.委托诉讼托代理人：刘平，陕西奇声律师事务所律师。原告（反诉被告）张军桥、兰红强、张立与被告（反诉原告）段兴华、段刚房屋租赁合同纠纷一案。本院立案后，适用简易程序于2019年8月15日公开开庭进行了审理，原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令被告立即给付租金1000000元及违约金500000元，并按年利率6%计算自2019年1月1日至给付之日止的利息；2、诉讼费被告承担。事实与理由：2012年5月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租期12年5个月，合计租金3150000。其中除租金冲抵650000元工程款外，剩余租金2500000，分三次支付，第一次已支付，第二次应于2018年12月底前支付1000000元，但被告违背诚实信用，至今无故拒付，经原告多次催收无果。为此，依法起诉至法院，请求依法判决。被告辩称，使用期间的租金已超付,被告未违约。原告严重违约，致使合同目的不能实现。签订合同以后，原告至今不按合同约定交付租赁物。开设宾馆消防要求双通道，但原告房屋只有单通道，合同约定租赁物的电梯由被告使用，但至今该电梯与居民共同使用。因居民与被告共用电梯，影响了被告租赁房屋的用途和使用价值，更严重的导致消防不符合要求，被消防部门多次查处，现在宾馆已不能继续经营。原告不履行修缮租赁房屋的法定义务，原告出租的房屋窗户、现在明显不符合宾馆的使用要求，窗口破损，不能确保宾馆的使用和客户安全。经被告多次与原告协商，原告至今也没有对其违约行为进行处理。请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、本诉及反诉费由反诉被告负担。事实与理由，根据租赁合同约定，租赁房屋的用途是开设宾馆。租赁期间管理部门多次提出消防不符合要求，电梯存在民商混用的安全隐患。多次协商未达成一致意见，2018年底反诉原告口头通知反诉被告解除租赁合同，反诉被告提出降低租金，要求继续维持房屋租赁合同关系。2019年7月23日，反诉原告再次书面通知解除租赁合同。反诉被告的房屋有瑕疵，给反诉原告的经营造成很大损失，已经无法实现合同目的，请求解除双方签订的房屋租赁合同。反诉被告辩称，不同意解除租赁合同。反诉被告作为出租人，将房屋出租交付给反诉原告，是出租的房屋，而不是宾馆，反诉原告是否能开设宾馆是其自己的事，与反诉被告无关。合同中约定了租金支付时间和方式，其并没有按合同约定交付租金。原告（反诉被告）提供以下证据以支持其诉辩事由：证据一、房屋租赁合同一份。证明双方租赁房屋的期限为12年零5个月，租赁费用为3150000元，房屋交付给后，工程款冲抵部分房租，被告应于2018年12月底前支付第二次租金1000000元。证据二、安怡宾馆营业执照、特种行业经营许可证。证明本诉被告所经营的宾馆符合特种行业许可，并且办理有营业执照。被告（反诉原告）对房屋租赁合同、营业执照、许可证的真实性无异议，但认为从合同可以明确看出，电梯由乙方（承租人）使用维修，当时合同约定了电梯只允许被告（出租人）居住的**房子出入，但现在是与多户居民共用，原、被告协商无果，电梯共用影响宾馆的安全。房屋租赁用途是作为宾馆使用，房屋主体结构、消防设施的建设等达不到开办宾馆的要求。经营宾馆许可行为与租赁屋的质量不符合要求没有关联。被告（反诉原告）提供以下证据以支持其诉辩事由：证据一、被告（反诉原告）身份证复印件。证明被告（反诉原告）的主体资格和身份信息；证据二、房屋租赁合同、给付房租凭证。证明房屋租赁事实，原告（反诉被告）不履行出租基本义务，违反电梯由被告（反诉原告）使用的义务，电梯与居民共用，租赁房屋存在消防疏散通道、消防设施不合规范要求，不能保证租赁房屋的使用价值、经营安全和客户人身安全，以致无法达到约定的用途；证据三、责令限期改正通知书。证明消防设施不符合宾馆经营和客人人身安全要求，以致被告（反诉原告）不能实现租赁用途；证据四、邮寄回执单。证明被告（反诉原告）已经给原告（反诉被告）邮寄过书面解除合同通知书。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供证据一、二、三真实性无异议。对其证明目的有异议，认为2018年通知书中存在第二项、第四项问题，到2019年只存在第二项问题，只能说明被告（反诉原告）经营宾馆的违规行为，与出租房屋没有关系；对被告（反诉原告）提供证据四邮寄回执单真实性无异议，确有收到，但该通知书是原告（反诉被告）向人民法院起诉后，并且送达传票后才邮寄的文件，该通知书没有任何意义。经审理查明，2012年5月25日，张军桥（甲方）与段刚（乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定“一、租用范围：1、前门门庭房两间；2、二至八楼每层各陆间；3、七楼住房一套。二、租赁期：租赁期暂定壹拾贰年五个月。即房屋全部装修完成，乙方开业之日算起公元二0一三年元月一日至二0二五年五月三十日止。三、租赁金额：以上所有房屋租金为：壹拾贰年五个月合计租金人民币叁佰壹拾伍万元整。四、租金支付办法：1、乙方修建八楼以及人行道砖，外墙面砖、水电改造、电梯等主体未完成工程，合计捌拾万元整。除甲方已支付壹拾伍万元以后，另抵冲房屋租金陆拾伍万元整。电梯由乙方使用维修。2、乙方自开业之日付给甲方房屋租金人民币壹佰万元整，自开业之日算起陆年后即二0一八年十二月底前，乙方再次付给甲方人民币壹佰万元整，下余伍拾万在二0二二底前付清，合计叁佰壹拾伍万元整。五、房屋装修：1、房屋装修甲方要求乙方以现代设计，高标准装修，自己筹集资金，甲方不承担任何费用。2、在装修过程中，甲乙双方对装修工程以及用料共同协商解决。六、安全保障：……7、甲方八楼一套住宅免费使用乙方中央空调，并从电梯出入。七、违约责任：甲乙双方在租用期间，必须遵守以上条款，如有违者应支付对方违约金伍拾万元整。八、说明：该合同期为壹拾贰年五个月，由于合同期长，双方自愿签订本合同，除本人签署外，另由中证人及甲乙双方家属共同签署方为公正。九、该合同一式叁份，由甲乙双方各持一份，公证人持一份，自双方签字之日起生效。甲方（签字盖章）：张军桥、张立、兰红强。乙方（签字盖章）：段刚、段兴华，中证方：（无中证人签字）。2012年5月25日”。合同签订后，原、被告双方均按合同履行，原告（反诉被告）将房屋交付被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）于2013年1月6日办理了营业执照，用该房屋开设了“石泉县安怡商务宾馆”。并在石泉县公安局办理了特种行业安全许可证。被告（反诉原告）用工程款冲抵租金650000元外，合同约定的第一次应付租金已于2013年1月8日支付，应于2018年12月底前支付1000000元被告（反诉原告）未支付。2018年7月9日，石泉县公安消防大队向被告（反诉原告）的石泉县安怡商务宾馆发出了《责令限期整改通知书》载明该宾馆存在以下问题：1.消防器材、设施、消防安全标志配置、设置不符合标准，未保持完好有效。2.占用、封闭疏散通道、安全出口，疏散楼梯与居民共用，二楼一具灭火器损坏。3.4、5、6、8楼仅有一部疏散楼梯。4.7楼西侧疏散通道设置防盗门，通道有杂物。责令其于2018年7月29日前整改。2019年7月18，石泉县公安消防大队再次发出了《责令限期整改通知书》载明该宾馆存在以下问题：1.消防器材、设施、消防安全标志配置、设置不符合标准，未保持完好有效。2.三至八楼只有一部疏散楼梯且与居民共用，二楼两部疏散楼梯与居民共用，部分灭火器材未保持有效。并责令其于2019年8月18日前整改。石泉县安怡商务宾馆目前仍在经营中。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同书》系当事人真实意思表示，不违反法律禁止规定，合法有效。作为承租人，对该房屋结构是否符合经营宾馆的行政管理标准，承租人在签订合同时应当进行了充分的考察与选择。原告（反诉被告）按照约定将房屋交付给被告（反诉原告），该房屋本身并不存任何质量问题，原告（反诉被告）已履行了其义务。合同签订后，被告（反诉原告）已经取得经营宾馆的相关行政许可，开业经营至今，这说明在签订合同时该房屋是符合相关行政许可条件的，可以作为宾馆使用。近两年虽然相关部门认为该房屋作为宾馆经营存在一些问题，责令被告（反诉原告）整改，但并未吊销其经营许可证件，责令关闭宾馆。合同约定，对于安全防火系统的保障责任属于被告（反诉原告），其应对需要整改的事项积极实施，如原告（反诉被告）应积极配合，否则应当承担违约责任。审理中，被告（反诉原告）未提供相关证据证明原告（反诉被告）不配合或阻止整改的证据，因此原告认为被告违约,不能实现合同目的拒付租金、解除合同的理由不能成立。根据法律规定，违约金应当以实际损失上为基础，审理中，双方均未提供原告实际损失的证据。原告（反诉被告）主张的违约金及损失过高，本案租赁合同是采取的先付租金，后使用房屋的方式租赁，虽然不违反法律规定，但其相对于一年一付租金的方式比较而言是不利于承租人的，如按照实际使用时间结合月租金来算，被告已付租78个月（6年零6个月）租金1650000元，即付至2019年6月。本案诉争的1000000元属于预付租金，如既让承租人预付租金，又让承租人支付过高的违约金，显然是对承租人不公平的，但承租人违反合同约定属实，应当给付一定的违约金。因此，对违约金本院根据实际情况予以调整。当事人约定违约金为500000元，整个合同租期租金为3150000元，其比例为15.87%，按照被告逾期付款1000000元的15.87%计算为158700元本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，第九十条，判决如下：一、由被告段刚、段兴华于本判决生效后三十日内给付原告张军桥、兰红强、张立房屋租赁费1000000元，违约金158700元；二、驳回本诉原告张军桥、兰红强、张立其他诉讼请求；三、驳回反诉原告段刚、段兴华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18300元减半收取9150元，由段刚、段兴华负担7068元，张军桥、兰红强、张立负担2082元；反诉案件受理费减半收取100元由段刚、段兴华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审判员  张昌勇二〇一九年十月十三日书记员  朱小莉