山东省乳山市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁1083民初3210号 原告：张敖丹，女，1982年7月13日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：刘振宇，潍坊奎文梨园法律服务所法律工作者。 被告：山东创新房地产开发有限公司乳山分公司。住所地：山东省乳山市徐家镇驻地。 负责人：魏增祚，经理。 委托诉讼代理人：刘洪涛，乳山义正法律服务所法律工作者。 被告：淄博市科技苑物业管理有限公司乳山分公司。住所地：山东省乳山市银滩旅游度假区明月小区**别墅。 负责人：孙西全，经理。 委托诉讼代理人：孙明君，乳山持正法律服务所法律工作者。 原告张敖丹诉被告山东创新房地产开发有限公司乳山分公司（以下简称“创新房地产乳山分公司”）、淄博市科技苑物业管理有限公司乳山分公司（以下简称“科技苑物业乳山分公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年6月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张敖丹及其委托诉讼代理人刘振宇、被告创新房地产乳山分公司委托诉讼代理人刘洪涛、被告科技苑物业乳山分公司委托诉讼代理人孙明君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张敖丹向本院提出诉讼请求：1、要求二被告共同赔偿财产损失3，414元、租房损失22，600元、因开庭产生的交通费、燃油费、住宿费损失2，836元，合计28，850元；2、诉讼费、鉴定费由二被告承担。事实与理由：原告于2004年5月3日购买被告创新房地产乳山分公司开发的乳山银港花园23栋402号房屋居住。2018年2月16日，原告因工作原因在外地出差，被告科技苑物业乳山分公司打电话说四楼402号房屋漏水，淹没至该房水平面30cm以上，被告科技苑物业乳山分公司撬开锁将水放走，经查，漏水的原因是因被告管道设备属于管理、质量差，在天冷时积水，冰冻造成裂口所致，致使该房屋地板、墙壁损毁，家具受湿，衣物被子受损，现已无法使用和居住。原告在外租房已达四个月之久，现总计损失38，000元。经和二被告协商无果，无奈诉至法院，请求依法判决。 被告创新房地产乳山分公司辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房产于2006年7月份开工建设，于2008年8月综合验收合格，原告张敖丹的房屋于2008年8月13日交付使用。按照交付房屋时一并提交给原告的住宅质量保证书规定，室内给排水管线的法定保修期限为2年，被告承诺的保修期间也是2年。按照交房时间计算，至2010年8月13日，被告对原告所承诺的保修期限已经届满，被告的法定义务已经终止。涉案房屋的物业管理在2008年5月7日由被告创新房地产乳山分公司交付给被告科技苑物业乳山分公司，并签订了前期物业服务合同。从该合同签订之日起，涉案房屋所在小区的物业管理及相应义务由被告科技苑物业乳山分公司承担。原告诉称是在2018年2月16日经被告科技苑物业乳山分公司通知得知402室主供水管道破裂导致漏水，至于管道破裂原因是业主自己管理不善还是被告科技苑物业乳山分公司提供服务不到位，需要原告提交证据，但与被告无关。被告按照双方签订的买卖合同及商品房住宅质量保证书，已履行完成自己的义务，业主自己使用住宅过程中发生的漏水事故，应由业主或被告科技苑物业乳山分公司根据自己的过错程度承担相应的责任，被告创新房地产乳山分公司不应承担责任。 被告科技苑物业乳山分公司辩称，根据原告诉状中的陈述，我方已经在第一时间电话通知原告。关于漏水的情况，原告自认漏水原因是因为管道质量差导致的。事实上，我方在发现原告房屋漏水的第一时间，也就是2018年2月16日（大年初一）通知原告，积极采取措施防止损害扩大，比如经原告许可撬锁进入原告房内进行维护。原告明知冬季供水管道的防冻重要性，但在离开时未通知我方进行特别管理。被告创新房地产乳山分公司对涉案房屋虽然超过了保修期间，但并不代表对管道质量的保证期间及设计的瑕疵。因此，我方在涉案漏水事件中并不存在过错，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张敖丹系乳山市银港花园小区23号楼1单元402室业主，被告创新房地产乳山分公司系乳山市银港花园小区开发商，被告科技苑物业乳山分公司系乳山市银港花园小区物业服务企业。 2008年5月7日，被告创新房地产乳山分公司（甲方）与被告科技苑物业乳山分公司（乙方）签订前期物业管理服务合同一份，约定甲方选聘乙方对乳山市银港花园小区提供物业管理服务。合同第二条约定，在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细详见附件二）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细详见附件三）；。合同第四条约定，乙方提供的前期物业管理服务应达到规定的质量标准（前期物业管理服务质量标准详见附表四）。合同第三十一条约定，委托管理期限为自本协议生效之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同第三十五条约定，本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。合同附件四为《银港花园物业管理服务质量标准》，其中，第二条房屋管理第1款约定，对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有巡查、维修、保养记录。第三条共用设施设备维修养护第1款约定，对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），共用设施设备完好率95%以上，急修及时率达97%以上，维修质量合格率达98%以上，回放合格率达95%以上；第2款约定，由设施设备的运行、巡查、维修、保养等记录，并按国家规定办理年检手续，保证其性能符合国家相关标准。 2008年8月13日，原告张敖丹购买的银港花园23号楼1单元402室房屋交付使用，原告张敖丹签署交房验收单据。被告科技苑物业乳山分公司向原告张敖丹提供加盖公司公章的前期物业管理服务协议一份，该协议载明甲方为被告科技苑物业乳山分公司，乙方为原告张敖丹。协议第一条第一款甲方的权利义务第1项约定，对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理（属大、中修和更换改造的费用，按《物业管理条例》的规定从维修基金中列支）。协议第二条物业管理服务内容第一款房屋共用部位的维护和管理约定，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁等）、户外墙体、门厅、楼梯间、走廊通到、楼梯通道；第二款房屋共用设施设备及其运行的维护和管理约定，共用设施设备是指物业区域内或者单幢房屋内，由全体业主共同拥有并使用的上下管道、落水管、电梯、避雷线、路灯、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场（车库、平战结合使用的地下防空室）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、共用会所。协议第三条物业管理服务质量第三款共用部位、共用设施设备的维护和管理约定，定期巡查，按照公司ISO9001质量体系的规范维护。协议第九条违约责任第一款约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量规定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。 2008年8月15日，乳山市城乡规划管理局颁发银港花园38栋住宅楼（1-38#）建设项目的建设工程竣工规划验收合格证，载明本建设工程竣工规划验收合格。 2008年11月7日，乳山市建设局颁发乳山市银港花园3#-11#、17#-36#住宅楼工程的威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，载明上述工程经建设单位组织竣工验收合格，准予备案，另载明建设工程项目自竣工验收合格交付使用之日起，按一下规定期限保修：。电气管线、给排水管道、设备安装为2年；。被告创新房地产乳山分公司提交银港花园住宅质量保证及使用说明书，其中，商品住宅质量保证书载明，保修项目为电器管线、给排水管道、设备安装的法定保修期限为2年，公司承诺保修期限为2年。商品住宅使用说明书载明室内给水采用三型聚丙烯（PP-R）材料的主水管，每户设水表一只，一梯两户设在单元楼梯间水表箱内，一梯四户设在室外水表检查井内，由物业公司统一管理。 另查，2018年2月16日，被告科技苑物业乳山分公司发现原告张敖丹所有的银港花园小区23号楼1单元402室房屋漏水，导致王孝刚所有的23号楼1单元102室（已另案处理）及朱静所有的23号楼1单元302室（已另案处理）被淹，后被告科技苑物业乳山分公司工作人员电话告知了原告张敖丹及三楼业主朱静。原、被告均认可漏水事故系因位于原告张敖丹室内房屋厨房处的主供水管被冻裂所致，原告张敖丹家中主供水管道被冻裂部分已由被告科技苑物业乳山分公司进行了更换，另均认可朱静家中也有主供水管道冻裂的部分，且已由被告科技苑物业乳山分公司进行了更换。经本院组织现场勘验，现场可见银港花园23号楼1单元为1梯两户，楼上楼下房屋格局相同，1楼至6楼的主供水管在室内厨房墙角处自下而上贯通，该单元主供水管的阀门在1楼王孝刚所有的102室厨房内水管下端，每户水表设在室外单元楼梯间水表箱内，从3楼朱静所有的302室室内主供水管段中下端接有一水管横向贯通外墙，连接至楼梯间水表箱中原告张敖丹户的水表下方端口，从该水表上方端口接有一水管贯通内墙进入3楼朱静所有的302室，后直接往上穿过3楼与4楼之间的楼板进入原告张敖丹室内厨房，与原告张敖丹室内厨房中的该户供水阀门相连。3楼朱静所有的302室的供水线路走向同上，系从2楼202室厨房内的主供水管中下段接有一水管贯通外墙，连接至楼梯间水表箱中朱静户的水表下方端口，从该水表上方端口接有一水管贯通内墙进入2楼202室，后直接往上穿过2楼与3楼之间的楼板进入朱静所有的302室室内厨房，与朱静室内厨房中的该户供水阀门相连。 根据被告科技苑物业乳山分公司提交的乳山市银港花园2017年、2018年水电抄表明细显示，1楼业主王孝刚所有的乳山市银港花园23号楼1单元102室在2017年、2018年的水表数均为3；2楼业主陈黎萍所有的乳山市银港花园23号楼1单元202室在2017年、2018年的水表数均为1；3楼业主朱静所有的乳山市年的水表数均为268；4楼业主即原告张敖丹所有的乳山市银港花园23号楼1单元402室在2017年4月份的水表数为42,在2017年5月份至7月份的水表数为43，在2017年8月份的水表数为44，在2017年10月份的水表数为47,2018年全年的水表数均为47；5楼502业主王国志所有的乳山市银港花园23号1单元502室在2017年、2018年的水表数均为147；6楼602业主汪秀艳所有的乳山市银港花园23号楼1单元602室在2017年7月份以前的水表数均为107,2017年8月份的水表数为108,2017年10月份的水表数为116，2018年的水表数均为108。 再查，原告张敖丹所有的402室房屋因涉案漏水事故导致墙壁、、地板踢脚线、家具、被褥、家电等财产受损。案件审理过程中，原告张敖丹申请对其室内墙皮脱落的墙体、所有地面、厨房墙砖、、地砖踢脚线、鞋柜、衣柜、床、整体橱柜、电视柜、电视机、被褥的修复方案及修复费用（包含清理墙面的垃圾处理费及搬运费）进行评估。经本院委托，山东省方盛价格询证有限责任公司出具评估报告，评估意见为：1、原告申请的其室内墙皮脱落的墙体、所有地面、厨房墙砖、、地砖踢脚线、鞋柜、衣柜、床、整体橱柜、电视柜、电视机、被褥（包含清理墙面的垃圾处理费及搬运费等）于评估基准日修复费用约为3，414元；2、原告申请的其室内墙皮脱落的墙体、所有地面、厨房墙砖、、地砖踢脚线、鞋柜、衣柜、床、整体橱柜、电视柜、电视机、被褥于评估基准日的修复方案不属于我司执业范围。原告张敖丹因此花费评估费4，000元。经质证，原告张敖丹称对评估报告的真实性及评估事项无异议，但评估价格过低，考虑诉讼成本，不再另行评估。被告创新房地产乳山分公司、科技苑物业乳山分公司共同称对评估报告的真实性无异议，但涉案房屋内沙发腿部有锈迹，并无水渍，应是正常使用造成的，而不是因为水淹，另外，踢脚线仅是松动、脱落，如果修复的话只需要人工费，不需要材料费，故上述两项费用应予扣除。二被告未提交相关证据证实上述评估报告确有错误。 原告张敖丹提交李文斌名下的房屋所有权证复印件一份、户口簿复印件一份、李明的身份证复印件一份、李明与原告张敖丹于2018年2月18日签订的房屋租赁合同原件一份、收条复印件三份、电费缴费账单复印件四页，并据此主张原告张敖丹因涉案房屋漏水无法居住，故向李文斌之子李明租赁李文斌名下位于威海市房屋居住，并以现金方式支付房屋租赁费22，600元。二被告质证称上述证据无法证实原告张敖丹实际租赁了上述房产。经询问，原告张敖丹称其系潍坊市奎文区科技局的公务员。 原告张敖丹另提交中国石化销售有限公司山东潍坊石油分公司出具的汽油发票3张（时间及金额分别为：2019年8月28日加油225元，2019年8月12日加油340元，2018年7月11日加油300元）、中化石油山东有限公司潍坊市北官街加油站出具的汽油发票1张（2019年7月11日加油290元）、高速公路通行费发票11张（金额共计890元）、乳山市银海旅社出具的住宿费收据1张（时间为2019年10月21日，金额为100元）、乳山市银滩大酒店有限公司出具的住宿费发票2张（时间及金额分别为：2019年8月12日、458元；2019年8月13日、238元），并据此主张上述费用均系原告张敖丹及其委托诉讼代理人因本案开庭产生。经质证，被告创新房地产乳山分公司称对上述证据的真实性无异议，但与本案无关联性。被告科技苑物业乳山分公司称对上述单据的真实性无异议，但不是法定的必要费用，与本案无直接关系，应由原告自行承担。 本案经调解无效。 本院认为，原、被告均认可涉案漏水事故系因主管道冻裂所致，本院对此予以确认。本案争议的焦点问题，一是二被告对涉案主管道冻裂是否具有过错，即二被告是否应当对因涉案漏水事故导致原告张敖丹的损失承担共同赔偿责任；二是原告张敖丹因此次漏水事故产生的合理经济损失的具体数额是多少。 关于焦点问题一，被告创新房地产乳山分公司于2008年8月13日将涉案房屋交付给原告张敖丹，涉案房屋自交付之日起给排水管道、设备安装的承诺保修期限为2年，故涉案房屋给排水管道的保修期应截止到2010年8月13日。涉案房屋系于2018年2月16日因主供水管冻裂发生漏水事故，已过保修期限。原告张敖丹主张涉案供水管线存在设计瑕疵及质量问题，但其未提交相关证据证实，且涉案房屋所在建设工程已于2008年11月7日取得乳山市建设局颁发的威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，确认上述工程经建设单位组织竣工验收合格，故被告创新房地产乳山分公司对涉案主供水管冻裂并无过错，原告张敖丹要求被告创新房地产乳山分公司承担赔偿责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 按照被告创新房地产乳山分公司与被告科技苑物业乳山分公司签订的前期物业管理服务合同及原告张敖丹与被告科技苑物业乳山分公司签订的前期物业管理服务协议之约定，物业区域内或者单幢房屋内由全体业主共同拥有并使用的上下管道属于共用设施设备，被告科技苑物业乳山分公司作为涉案房屋所在物业区域的物业服务企业，对上述物业共用设施设备负有运行、维修、养护和管理的义务，应当按照合同及协议约定进行定期巡查，并制作、保存设施设备的运行、巡查、维修、保养等记录，违反协议未达到管理服务质量规定目标及给业主造成损失的，应当承担相应的法律责任。本案中，根据被告科技苑物业乳山分公司提供的2017年、2018年的水电抄表明细，包含原告张敖丹在内的乳山市银港花园小区23号楼1单元的6户业主在2017年10月份至涉案漏水事故发生前的水表数均未增加，即6户业主在上述期间内均未用水。被告科技苑物业乳山分公司在每月抄录水表时应当对此知情，其负有巡查确认该单元无业主居住及在冬季来临前将主供水管道内的水排空并关闭总阀门的责任，但因其未履行上述义务导致主供水管道在无业主居住情况下仍有水供应而被冻裂，故被告科技苑物业乳山分公司对涉案漏水事故发生具有过错，应当对原告张敖丹的损失承担赔偿责任。虽然被告科技苑物业乳山分公司在发现漏水后及时联系业主、关闭阀门并更换冻裂管道，但漏水事故已经发生并对原告张敖丹等业主造成了损失，故不应免除其赔偿责任。 关于焦点问题二，本案中，关于原告张敖丹室内因漏水产生的财产损失，根据山东省方盛价格询证有限责任公司出具的评估报告，因漏水导致的室内墙皮脱落的墙体、所有地面、厨房墙砖、、地砖踢脚线、鞋柜、衣柜、床、整体橱柜、电视柜、电视机、被褥（包含清理墙面的垃圾处理费及搬运费等）于评估基准日修复费用约为3，414元。二被告质证称室内沙发腿部仅有锈迹、并无水渍，应是正常使用造成，另质证称踢脚线仅是松动、脱落，修复时不需要材料费，故应当将上述两项费用扣除。因二被告未提交相关证据证实上述评估报告确有错误，应由二被告承担举证不能的法律后果，经审查山东省方盛价格询证有限责任公司及评估人员的资质、评估程序、标准均无明显瑕疵，本院对该鉴定报告予以认定。被告科技苑物业乳山分公司应当赔偿原告张敖丹财产损失3，414元。 关于原告张敖丹主张的租房损失22，600元，因原告张敖丹系潍坊市奎文区科技局的公务员，其工作所在地并非涉案房屋所在地及其所主张的租赁房屋所在地，原告张敖丹也未提交相关证据证实其在任职期间不在工作地居住生活，且根据被告科技苑物业乳山分公司提供的2017年及2018年水电抄表记录，原告张敖丹在上述两个年度内在涉案房屋内均无用水记录，故原告张敖丹主张的租房损失无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告张敖丹主张的其本人及诉讼代理人因开庭产生的交通费、燃油费及住宿费，因上述费用并非因被告科技苑物业乳山分公司违约造成的直接损失，故其要求赔偿上述费用的主张，于法无据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、被告淄博市科技苑物业管理有限公司乳山分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张敖丹财产损失3，414元； 二、驳回原告张敖丹多诉部分及要求被告山东创新房地产开发有限公司乳山分公司承担赔偿责任的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费521元，由原告张敖丹负担459元，由被告淄博市科技苑物业管理有限公司乳山分公司负担62元。鉴定费4，000元，由被告淄博市科技苑物业管理有限公司乳山分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  孙文星 人民陪审员  张书朋 人民陪审员  张胜夕 二〇一九年十月二十二日 书 记 员  魏瑞华