河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终19732号上诉人（原审被告）：鲁远建，男，1962年5月5日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘新乐，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘东辉，河南天基律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨亚坤，男，1988年6月3日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李腾飞，河南兴言律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿秋生，河南兴言律师事务所实习律师。原审被告：鲁龙飞，男，1989年1月22日出生，汉族，住郑州市金水区。原审被告：郑州锦居房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区南阳路家天下小区**楼108商铺**。法定代表人：张程健，总经理。委托诉讼代理人：靳扬杰，男，公司员工。上诉人鲁远建因与被上诉人杨亚坤及原审被告鲁龙飞、郑州锦居房地产营销策划有限公司（以下简称锦居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初20138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。鲁远建上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决上诉人鲁远建向被上诉人杨亚坤支付违约金70000元过高，且适用法律错误。1.根据上诉人鲁远建与被上诉人杨亚坤、原审被告锦居公司签订的《房屋买卖合同》，合同约定的第三条付款方式，按揭贷款：鲁远建作为甲方，杨亚坤作为乙方双方于本合同签订之后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方按合同申请贷款的比例，向甲方支付首付款，其余价款用银行贷款支付。以此可知，涉案房屋的支付首付款的行为与银行贷款同时进行。而上诉人鲁远建自签订合同之日起至一审法院判决作出之日为止，并未收到过有关涉及购房款的任何费用，因此被上诉人杨亚坤并没有任何经济损失。2.涉案房屋因银行设置有抵押权，在办理解押手续期间与被上诉人杨亚坤沟通配合解押房屋。被上诉人杨亚坤以忙为借口未及时配合办理，也未积极的提供过户解押需要的相关证件，已然存在先行违约的行为。锦居公司作为中介方，按照《房屋买卖合同》第五条约定，理应在三日内催告被上诉人杨亚坤积极办理房屋过户及相关手续，锦居公司怠于履行催告义务，也应承担相应的法律责任。3.即使一审判决认定被上诉人杨亚坤所支付的金融代办费6000元为实际经济损失，那么根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院在上诉人鲁远建没有收到任何购房款的情况下判决其支付70000元违约金过分高于杨亚坤6000元的实际损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的“过分高于造成的损失”。综上所述，上诉人鲁远建主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础予以调整。杨亚坤辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律准确。第一，房屋买卖合同第三条第二款的付款方式的前提条件是交易房屋应当系没有权利限制的房产，并且房屋买卖合同第六条明确约定，由上诉人负责解押。上诉人房产存在权利限制，上诉人未按规定解押，应当承担违约责任。第二，上诉人违反了合同约定，上诉人应当保证所售房产无产权纠纷，无司法限制，并能合法交易上市。被上诉人按照上诉人以及锦居公司的要求将首付款21.5万元存入指定账户，并通过了银行贷款审批，被上诉人已经履行了自己的义务，且积极办理房产过户，被上诉人多次催促上诉人办理过户，是因为被上诉人原本打算将该房产做婚房，但由于上诉人迟迟不予解押，导致房产无法过户。被上诉人的女友因为房产问题多次吵架，最后无奈分手，所以没有人比被上诉人更希望房产可以顺利过户。但经被上诉人多次催促以及锦居公司多次催促，上诉人多次表示无资金无法解押。上诉人的行为已经严重违约，严重损害了被上诉人的合法权益，应当依法承担违约责任。二、上诉人无权要求被上诉人为其资金垫款提供连带保证责任。上诉人在庭审中称被上诉人不配合上诉人在第三方办理垫资，上诉人陈述无任何事实依据。上诉人要求被上诉人在第三方垫资公司处签字，表示愿意对上诉人的债务承担连带保证责任。被上诉人在没有取得房产的情况下，不可能再担另一笔债务。上诉人恶意逃避责任，无权要求被上诉人为其资金垫款承担连带保证责任。案涉房产解押应当是上诉人的义务以及责任。三、上诉人违约在先，锦居公司的佣金应当由上诉人承担。房屋买卖合同第九条明确约定，三方确认按以下方式支付佣金。单方违约时由违约方承担全部佣金。上诉人未解押导致房产无法过户，因此佣金应当由上诉人支付。四、上诉人应当支付违约金7万元，并赔偿被上诉人代办费用6000元。房屋买卖合同第十条第三款明确规定，如甲乙任何一方违反本合同或者发生本条第一、第二款违约责任均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金额的，责任方应当据实赔偿。上诉人拒不解押房产系合同违约，应当承担违约责任。另，贷款代办费系被上诉人为办理房产贷款手续的合理直接损失。被上诉人贷款审批手续已经通过银行批准，被上诉人为此支付的费用，上诉人应予承担。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，上诉人未及时解押房产导致案涉房屋无法过户，上诉人应当承担违约责任，因此为二审法院应依法驳回上诉人的上诉请求。原审被告鲁龙飞未作答辩。原审被告锦居公司辩称，在签订房屋买卖合同同时，合同明确约定若甲方所售房产有贷款需要解押，由卖方解押。合同未继续履行，主要原因就是上诉人没有及时解押。对一审判决无异议。杨亚坤向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2.请求依法判令被告鲁远建、鲁龙飞向原告支付违约金70000元；3.请求依法判令被告鲁远建、鲁龙飞、锦居公司返还原告定金20000元；4.请求依法判令被告鲁远建、鲁龙飞赔偿原告为办理按揭贷款支付的金融代办费6000元；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月14日，鲁远建（卖方、甲方）与杨亚坤（买方、乙方）、锦居公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定甲方拥有位于××区××路××号院的房产，房屋建筑面积为61.86平方米（以上内容以《房屋所有权证》登记为准），乙方自愿购买甲方上述房产。甲、乙双方协商一致，同意第一条所述房产及其配套设施的总价款为人民币700000元，乙方同意自本合同签订时支付定金人民币贰万元整，其中佣金贰万壹千元，甲乙双方同意该定金在立契前暂时由丙方代为保管。甲、乙双方同意使用按揭贷款的，签订本合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方按合同申请贷款的比例，向甲方支付首付款，其余价款用银行贷款支付，定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂时由丙方保管。如甲方所售房屋已抵押，甲方应向乙、丙两方如实说明，乙方如愿意购买，甲、乙双方应明确由甲方负责解押。甲方保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同或违约行为，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交价的10％作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方收取的双方中介服务费一律不予退还。鲁龙飞在甲方处签字，杨亚坤在乙方处签字。2018年5月21日，锦居公司优胜北路分公司出具《收据》一份，收据显示：兹收到杨亚坤交来××区××路××号院××楼××号的购房定金人民币20000元。2018年7月19日，河南汇盈房地产营销策划有限公司出具《收据》一份，收据显示：兹收到杨亚坤交来代办费人民币6000元。另查明，2019年7月2日郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》（房屋）显示，不动产权证号98××××71，产权人鲁远建，坐落于××区××路××号院××号楼××号，面积61.86平方米，抵押信息：该房产于2017年9月1日由鲁远建抵押给中国光大银行股份有限公司郑州园田路支行。庭审后，鲁远建提交书面说明一份，载明：“……造成这场官司的一部分原因答辩状中已经阐明，另一部分原因也是我们当时急用钱，而对方却一点不配合，我方迟迟收不到任何钱……我们没有收到一分钱，而且还是对方先不履行的……应当中介把人家的钱退给人家”。一审法院认为，被告鲁远建经传票传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃。原告杨亚坤、被告鲁远建、锦居公司签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，庭后鲁远建出具书面说明，从内容来看，可视为对被告鲁龙飞代为签订合同行为的认可，该合同内容不违背法律规定，合法有效，予以确认。根据法律规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人在《房屋买卖合同》中约定，鲁远建保证该房屋权属无争议，若发生与鲁远建有关的权属纠纷或债务纠纷，由鲁远建负责解决并承担一切后果及违约责任。同时约定，如鲁远建所售房屋已抵押，应如实说明，杨亚坤如愿意购买，由鲁远建负责解押。被告鲁远建作为出卖方，应当保证标的物权属无争议且符合转移条件，即为涉案房屋办理解押手续。根据庭审查明的事实，涉案房屋至今仍不具备转移条件，被告鲁远建构成违约。被告鲁龙飞的抗辩理由，依据不足，不予采纳。庭审中，当事人均同意解除合同，予以照准。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张被告鲁远建支付违约金70000元、被告锦居公司返还定金20000元的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。依据原告提供的票据，原告已支出金融代办费，属于原告实际发生的损失，支持被告鲁远建赔偿原告代办费6000元。涉案房产登记所有权人为鲁远建，原告要求被告鲁龙飞承担责任，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告杨亚坤与被告鲁远建、郑州锦居房地产营销策划有限公司于2018年7月14日签订的《房屋买卖合同》；二、被告鲁远建于本判决生效后十日内支付原告杨亚坤违约金70000元；三、被告郑州锦居房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还定金20000元；四、被告鲁远建于本判决生效后十日内支付原告杨亚坤金融代办费6000元；五、驳回原告杨亚坤的其他诉讼请求。案件受理费2200元，减半收取1100元，由被告郑州锦居房地产营销策划有限公司负担229元，由被告鲁远建负担871元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了下列证据：第一组证据鲁远建与杨亚坤、锦居公司签订的房屋买卖合同，鲁远建与张引引、锦居公司签订的房屋买卖合同，鲁远建残疾证、鲁龙飞与杨亚坤的微信聊天记录和办理垫资资料清单。拟证明上诉人鲁远建系偏瘫残疾病人，鲁远建卖房子的目的是为了治病。当时卖房子的时候鲁远建已经说了卖房子是为了治病，没有钱办理解押，希望被上诉人杨亚坤配合，鲁龙飞多次联系杨亚坤，杨亚坤以在外忙为借口未积极配合办理相关的房屋解押的手续，存在先行违约行为，并且鲁远建把房子二次转卖价款是69.5万元，低于第一次和杨亚坤签订的70万元的合同。在二次转卖当中，鲁远建并没有因为卖房子赚钱，反而存在损失。第二组证据是2018年10月25日郑州市中级人民法院作出的（2018）豫01民终12266号民事判决以及2018年11月5日郑州市中级人民法院作出的（2018）豫01民终13196号民事判决，拟证明，一审法院作出的让上诉人支付70000元违约金的判决不符合法律规定，违约金支付数额高于被上诉人的实际损失，二审法院应当以被上诉人实际损失为基础，酌定减少违约金的支付数额。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人认为，鲁远建和杨亚坤签订房买卖合同及微信聊天记录和办理垫资的材料清单一审已经提交。对第一组证据的第一个证据和第四个证据真实性没有异议。对第二、第三个证据的真实性有异议。对证据一的四组证据的证明目的均有异议，因为合同中并未约定房产的解押是由被上诉人承担。权利限制的房产在没有解押的情况下先行支付首付款不符合市场交易习惯，杨亚坤在本次房屋买卖合同中的实际损失不仅包括6000元的房屋贷款费，还包括房屋的实际溢价费用及精神损失费用。上诉人要求被上诉人为其债务提供担保，被上诉人不配合上诉人进行债务担保，符合交易习惯。上诉人不能以此为借口推脱说被上诉人不积极配合提供相关的解押材料。对第二组证据的真实性与证明目的均有异议。我国并非判例法国家，且上诉人提交的证据与本案的事实以及案由均不相同，也不能适用。锦居公司对第一组证据没有异议；对第二组证据真实性没有异议，但对证明目的有异议，第二组证据与本案无直接关系。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，杨亚坤、鲁远建及锦居公司签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，该合同内容不违背法律规定，合法有效。该合同约定，鲁远建保证该房屋权属无争议，若发生与鲁远建有关的权属纠纷或债务纠纷，由鲁远建负责解决并承担一切后果及违约责任。同时约定，如鲁远建所售房屋已抵押，应如实说明，杨亚坤如愿意购买，由鲁远建负责解押。涉案房屋至今仍不具备转移条件，鲁远建构成违约。杨亚坤主张鲁远建支付违约金70000元、锦居公司返还定金20000元的诉讼请求，符合合同约定，应予支持。杨亚坤已支出金融代办费6000元，属于杨亚坤实际发生的损失，鲁远建应予赔偿。综上所述，鲁远建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2200元，由上诉人鲁远建负担。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  董正方审判员  郭凤彩二〇一九年十月三十日书记员  乔梦龙