吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初2129号 原告:徐桂芹，女，1956年2月6日出生，汉族，现住辽宁省大连市。 被告：李运江，男，1963年1月13日出生，汉族，现住吉林省延吉市。 被告：程瑞恒，男，1962年9月12日出生，汉族，现住吉林省延吉市。 被告：臧淑荣，女，1962年6月20日出生，汉族，现住吉林省延吉市。 第三人：徐登坤，男，1958年5月5日出生，汉族，现住吉林省延吉市。 原告徐桂芹诉被告李运江、程瑞恒、臧淑荣、第三人徐登坤财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，于2019年7月26日、2019年9月11日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告徐桂芹、被告李运江、程瑞恒、臧淑荣、第三人徐登坤到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告徐桂芹、被告李运江、第三人徐登坤到庭参加诉讼，被告程瑞恒、臧淑荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐桂芹向本院提出诉讼请求：一、要求李运江赔偿占用延吉市新村路X号丹明花园X号X号楼1003、12-10号12号楼1005、12-11号12号楼1006号三套房屋的从2018年9月25日至2019年4月8日期间的房屋租金X元；二、李运江赔偿徐桂芹逾期交给徐登坤房屋的违约金X元（从2018年12月30日至2019年4月8日，以X万元为基数，按日万分之五计算）；三、李运江、程瑞恒、臧淑荣共同承担占用房屋期间的物业费X元（从2018年9月25日至2019年4月8日）。事实和理由：2018年9月25日，徐桂芹通过上述三套涉案房屋的开发商延边隆峰房地产开发有限公司（以下简称为隆峰公司）欠款顶帐取得延吉市新村路779号丹明花园12号楼1003、1005、1006号三套房屋，面积分别为66.73平方米、72.9平方米、91.59平方米,合计：231.22平方米。详见《结清民间借贷协议书》。徐桂芹将上述三套房屋同时转卖给了徐登坤，徐登坤取得的产权证号分别为延吉市不动产权第0035371、0035372、0035104号。2016年8月18日，徐桂芹通过延吉市法院对上述三套房屋进行了查封（首封且为唯一查封人），详见(2016)吉2401财保278号民事裁定书。在徐桂芹取得上述三套涉案房屋前，产权人一直为隆峰公司，而不是李运江。上述三套房屋，早在2009年7月13日隆峰公司跟李运江借款时，与李运江以超低价格签订了《商品房买卖合同》并在延吉市房产局进行了备案，以此形式做为借款抵押担保。大约在2010年秋天，隆峰公司涉嫌非法集资，法定代表人及负责人被抓，隆峰公司被政府工作组（市政法委）监管，延吉市经侦大队介入，确定李运江购房是假，借款是真（高利贷月5%),政府根据国家最高院司法解释，认定以借贷担保签订的商品房买卖合同一律无效。延吉市房产局约于2011年春天根据政府的要求撤销了所有类似情况房屋的《商品房买卖合同》，包括上述三套房屋，使得李运江手中的上述三套房屋的《商品房买卖合同》手续变成废纸。李运江约在2015年下半年或2016年初，也以借款纠纷案由（不是房屋买卖纠纷）起诉了隆峰公司，而且于2016年5月4日在延吉市法院以借款纠纷案由申请了强制执行，详见(2016)吉2401执712号。2016年以后，李运江明知其手中的上述三套房屋的《商品房买卖合同》早已作废，还用该作废的合同向程瑞恒和臧淑荣骗取非法租金，涉嫌诈骗和非法占有。程瑞恒和臧淑荣在承租涉案房屋时也未对李运江的房屋手续到延吉市房产局进行核实，存在过失。徐桂芹取得上述三套房屋后，在房屋门上粘贴了腾房公告，并找李运江要求腾退非法占用的房屋并给付占用期间的租金收入。后来徐桂芹又多次找李运江，力求协商解决，徐桂芹做出多次退让，三被告至今不腾退上述三套涉案房屋，也不给付租金。为此徐桂芹诉至法院，请法院支持徐桂芹的诉讼请求。 李运江辩称：李运江于2008年12月30日、2009年7月13日共借给隆峰公司189万元，约定月利率5%，隆峰公司将涉案三套房屋抵押给李运江，并到延吉市房产局进行了商品房买卖合同登记备案。至2019年6月18日隆峰公司尚未偿还李运江借款本金、利息（按月利率2%）、迟延利息、费用共计7,012,677元。2012年8月25日，李运江与隆峰公司法定代表人吴秀峰达成民贷协议，由于种种原因未能履行。2014年3月18日，吴秀峰与李运江签订协议，承诺上述三套房屋由李运江使用收益至李运江借给隆峰公司的借款189万元本息还清之日。李运江于2014年3月18日之后一直占有使用上述三套房屋并将以上房屋出租，其中1003号房屋租期至2019年8月9日，每年租金7,000元，1005号房屋租期至2019年12月12日，每年租金9,000元，1006号房屋租期至2019年12月3日，每年租金10,000元。上述三套房屋，隆峰公司先抵押给李运江，后又无偿让李运江使用，2019年4月4日李运江才知道该三套房屋已抵债给徐桂芹。2019年4月18日李运江才知道徐桂芹已将该三套房屋出售给徐登坤。徐登坤于2018年12月27日取得房屋产权证，徐桂芹一直到2019年4月4日才向李运江要求归还房屋。李运江是从隆峰公司取得的三套房屋使用权，徐桂芹应向隆峰公司主张权利，不应向李运江主张权利，况且隆峰公司借李运江的资金按民事调解书计算至今的本金、利息、迟延利息共7,012,677元至今未还。但李运江考虑到房屋已实际落到徐登坤名下，就同徐桂芹达成口头协议，房屋租赁合同继续履行，由李运江将1003号房屋自2019年4月9日至2019年8月8日四个月的租金2,333元退给承租人臧淑荣，由徐登坤与臧淑荣重新签租房合同，租金不变；由李运江将1005号房屋自2019年4月13日至2019年12月12日八个月的租金6,000元、1006号房屋自2019年4月4日至2019年12月3日八个月的租金6,667元退给原承租人程瑞恒，由徐登坤与程瑞恒重新签租房合同，租金不变，租期不变。徐桂芹放弃1003号房屋2019年4月9日以前的租金、1005号房屋2019年4月13日以前的租金、1006号房屋2019年4月4日以前的租金，而徐桂芹、徐登坤在收到上述三套房屋及与原承租人重新签订租赁合同并收取租金后又起诉李运江属违约不诚信的行为。一、徐桂芹的诉讼请求不符合法律的规定，因为徐登坤是2018年12月27日取得上述三套房屋产权证的，徐登坤直至起诉前从未向李运江要求返还涉案的三套房屋及支付2019年1月1日之后的租金，而徐桂芹一直到2019年4月4日才第一次向李运江主张权利，要求将三套房屋归还给徐桂芹并要求将2019年1月1日之后的租金归徐桂芹。对此李运江不同意，徐桂芹又提出自2019年2月1日以后的租金归徐桂芹，之后又提出自2019年3月份以后的租金归徐桂芹，最后徐桂芹与李运江达成了以上协议。李运江并没有给徐桂芹造成租金损失。二、徐桂芹要求李运江赔偿逾期交房的违约金46,800元更是没有法律依据。徐桂芹与隆峰公司签订的《结清民间借贷协议书》约定乙方取得前5套不动产证后3天由甲方（隆峰公司）将所有6套房屋交付乙方使用，如果甲方违约或甲方的原因导致本协议不能履行，乙方不免除甲方任何款项，按法院调解书执行。所以应由隆峰公司将上述三套房屋交付给徐桂芹，如不能履行交房义务，应由隆峰公司来承担违约金，徐桂芹与李运江既无约定又无法定的违约责任，所以李运江不应承担违约金46,800元。三、徐桂芹要求李运江承担2018年9月25日至2019年4月8日期间的物业费693.69元更是无法律依据。徐登坤于2018年12月27日取得上述三套房屋的产权证，应由徐桂芹与隆峰公司协商解决物业费，况且物业费也没有实际发生，即使实际发生也应由隆峰公司向李运江主张权利。重要的是李运江已同隆峰公司的法定代表人吴秀峰及物业公司协调上述三套房屋的物业费至2020年1月1日之前全部免交，因此徐桂芹要求李运江承担物业费的请求不能成立。综上所述，请求法院查清事实，依法驳回徐桂芹的诉讼请求。 程瑞恒辩称：程瑞恒从2016年开始从李运江处租赁1005号（房屋租金每年9,000元）、1006号（房屋租金每年1万元）房屋。2018年11月，程瑞恒与李运江签订租赁房屋协议后，将一年租金支付给李运江。后2019年，具体时间记不清，程瑞恒接到徐桂芹的电话，徐桂芹告知1005号、1006号房屋归徐桂芹所有，有房屋产权证。2019年4月，徐桂芹持房屋产权证找到程瑞恒，经徐桂芹、李运江、程瑞恒三方协商后约定程瑞恒与徐登坤签订房屋租赁合同，李运江将已收取的1005号房屋从2019年4月13日至2019年12月12日期间的房屋租金6,000元、1006号房屋从2019年4月4日至2019年12月3日期间的房屋租金6,667元，共12,667元退给程瑞恒，程瑞恒于2019年4月8日与徐登坤签订房屋租赁合同后将该两套房屋的2019年4月8日至2019年12月7日期间的八个月租金12,667元及押金2,000元支付给徐登坤。经协商，2019年物业费已免交，不同意承担物业费。 臧淑荣辩称：臧淑荣从2016年开始从李运江处租赁1003号（房屋租金每年X元）房屋。2018年8月9日，臧淑荣与李运江签房屋租赁合同后，将一年租金支付给李运江。后2019年，具体时间记不清，臧淑荣接到徐桂芹的电话，徐桂芹告知1003号房屋归徐桂芹所有，有房屋产权证。2019年4月，徐桂芹持房屋产权证找到臧淑荣，经徐桂芹、李运江、臧淑荣三方协商后约定臧淑荣与徐登坤签订房屋租赁合同，李运江将已收取的1003号房屋从2019年4月9日至2019年8月8日期间的房屋租金2,333元退给臧淑荣，臧淑荣于2019年4月9日与徐登坤签订房屋租赁合同后将该房屋的2019年4月9日至2019年8月8日期间的四个月租金X元及押金X元支付给徐登坤。经协商，2019年物业费已免交，不同意承担物业费。 徐登坤述称：程瑞恒、臧淑荣陈述的过程属实。 经审理查明：2016年8月15日，徐桂芹将隆峰公司及隆峰公司的总经理吴秀峰、法定代表人南彩莲诉至本院，要求隆峰公司、吴秀峰、南彩莲返还借款本金300万元并支付违约金。2016年9月1日，本院作出（2016）吉2401民初5825号民事调解书，调解协议为隆峰公司于2016年9月15日前向徐桂芹返还借款本金、支付违约金共计320万元；如隆峰公司不能在上述期限内还款，则须按月利率2%的标准，向徐桂芹支付借款发生之日即2009年4月1日至借款本金全部清偿之日的利息；吴秀峰、南彩莲对上述调解内容承担连带保证责任；徐桂芹同意解除对隆峰公司名下房屋（位于延吉市园池胡同**、产籍号10-17-609、产权证号542658、建筑面积155.53㎡、房号2006）的查封手续。在上述案件诉讼过程中，本院经徐桂芹的申请于2016年8月18日对位于延吉市新村路779号丹明花园12-8号12号楼1003、12-10号12号楼1005、12-11号12号楼1006号三套涉案房屋进行冻结。2018年9月25日，隆峰公司与徐桂芹签订《结清民间借贷协议书》，约定根据（2016）吉2401民初5825号民事调解书、（2016）吉2401财保278号和（2017）吉2401执366-1号裁定书，隆峰公司抵顶给徐桂芹六套房屋（其中包括涉案三套房屋），面积共400.20平方米，总价款为2,138,096元，徐桂芹将隆峰公司的余欠款项全部免除，双方清账。签订协议后，徐桂芹应在2018年10月17日前到延吉市法院递交解除协议抵顶房源的查封申请书，解封后二个工作日内隆峰公司按徐桂芹的指定人员办理产权过户手续。隆峰公司在徐桂芹取得前五套房屋不动产权证和第六套森淼房屋市政法委盖章备案合同后3天内，将六套房屋交付给徐桂芹使用。如果隆峰公司违约或因隆峰公司的原因导致协议不能履行的，徐桂芹不免除隆峰公司任何款项，按法院调解书执行，如果隆峰公司违约或因隆峰公司的原因导致协议不能履行的，则双倍赔偿徐桂芹的损失。当日，徐桂芹、徐登坤、高凤英签订《转让协议》，约定徐登坤从徐桂芹处购买延吉市新村路779号12-8号12号楼1001、1005、1006号三套房屋，面积分别为79.15平方米、72.9平方米、91.59平方米，共计243.64平方米，转让单价每平方米4,500元，总价款110万元，冲抵徐桂芹欠徐登坤的借款80万元（其中定金30万元），余下30万元待徐桂芹交付房屋时一次性交齐，2018年10月25日前徐桂芹为徐登坤办理过户手续并交付使用。高凤英从徐桂芹处购买延吉市新村路779号12-8号12号楼1003号、面积为66.73平方米的房屋，单价为X元，总价款X万元，冲抵徐桂芹欠高凤英的借款X万元（其中定金X万元），2018年10月25日前徐桂芹为高凤英办理过户手续并交付使用。如果徐桂芹不按时过户或交付房屋，则按总价款的日万分之五支付违约金，逾期过户和逾期交房分别计算。徐登坤于2018年12月25日取得位于延吉市新村路779号丹明花园12-11号12号楼1006号房屋的不动产权证书，不动产权证号为（2018）延吉市不动产权第0035104号。2018年12月27日，徐登坤取得位于延吉市新村路779号丹明花园12-8号12号楼1003号、12-10号12号楼1005号房屋的不动产权证书，不动产权证号分别为（2018）延吉市不动产权第0035371、0035372号。 另查，2008年12月29日，隆峰公司为了从李运江处借款，给李运江开具了五套商品房买卖合同、收据作为借款抵押担保。2008年12月30日，李运江将借款本金X万元支付给隆峰公司，双方约定月利率为5%。后隆峰公司向李运江支付了2009年4月1日至2009年7月31日期间的利息共计X元。2009年7月13日、7月15日，隆峰公司为了从李运江处借款，给李运江开具了七套商品房买卖合同（包括涉案三套房屋）、收据，作为借款抵押担保，李运江于2009年7月15日将借款本金140万元（李运江本人借款本金为37万元，另外103万元为李运江为隆峰公司从他人处融资款项）支付给隆峰公司。2012年8月25日，李运江与隆峰公司签定《偿还民贷协议》及《李运江引进款本息结清单》，确认了上述借款事实。李运江于2016年到本院对隆峰公司提起诉讼，要求隆峰公司偿还上述借款本息。本院于2016年3月25日作出（2016）吉2401民初176号民事调解书，调解协议为隆峰公司于2016年5月1日前向李运江返还借款本金共计X万元，并支付利息（按月利率2%计算，其中X万元借款本金自2009年5月1日计算至隆峰公司清偿全部借款本金之日，37万元借款本金自2009年7月15日计算至隆峰公司清偿全部借款本金之日）。2014年3月18日，隆峰公司总经理吴秀峰与李运江签订《协议书》，主要内容为李运江于2008年、2009年共借给隆峰公司X万元，于2012年8月25日已达成偿还借款协议，由于种种原因未能履行，在李运江的要求下，隆峰公司同意将丹明小区12号楼第1号（建筑面积79.15平方米）、2号（建筑面积56.39平方米）、3号（建筑面积66.73平方米）、4号（建筑面积56.39平方米）、5号（建筑面积72.9平方米）、6号门市房（建筑面积91.59平方米）抵押给李运江，直到隆峰公司与李运江的借款结清为止由李运江使用。当日，隆峰公司将涉案三套房屋钥匙交付给李运江。2017年8月9日，李运江与臧淑荣签订《房屋租赁合同》，约定李运江将上述1003号房屋出租给臧淑荣使用，租期为三年，从2017年8月9日至2020年8月8日止，每年租金7,000元。2018年12月5日，李运江与程瑞恒签订《房屋租赁协议书》，约定李运江将上述1005号房屋出租给程瑞恒使用，租期为2018年12月13日至2019年12月12日止，每年租金9,000元。2018年12月，李运江与程瑞恒约定李运江将上述1006号房屋出租给程瑞恒使用，租期为2018年12月4日至2019年12月3日止，每年租金X万元。2019年4月26日，李运江将涉案1003号房屋从2019年4月9日至2019年8月8日期间的租金2,333元退还给了臧淑荣；将1005号房屋从2019年4月13日至2019年12月12日期间的租金6,000元退还给了程瑞恒；将1006号房屋从2019年4月4日至2019年12月3日期间的租金6,667元退还给了程瑞恒。当日，徐登坤分别与臧淑荣、程瑞恒签订《房屋租赁合同》。徐登坤与臧淑荣对于涉案1003号房屋出租一事达成协议，约定年租金税后7,000元，押金500元，租期4个月即2019年4月9日至2019年8月8日，臧淑荣应在签订合同时一次性支付徐登坤租金2,333元及押金500元。该合同落款日期为2019年4月9日。徐登坤与程瑞恒对于涉案1005号、1006号房屋出租一事达成协议，约定年租金税后分别为9,000元、10,000元，租期从2019年4月8日到2019年12月7日，程瑞恒应在签订合同时一次性支付徐登坤两套房屋租金12,667元和押金2,000元。该合同落款日期为2019年4月8日。 再查，徐桂芹在本案审理过程中于2019年8月5日向徐登坤支付逾期交房违约金25,000元。 认定上述事实的主要证据有：徐桂芹向本院提供的房屋所有权证、结清民间借贷协议书、顶账徐桂芹债务房源明细、转让协议、本院（2016）吉2401财保278号民事裁定书、（2016）吉2401民初5825号民事调解书、（2016）吉2401民初176号民事调解书、商品房买卖合同、租赁合同、视听资料、网上银行付款证明；李运江向本院提供的本院（2016）吉2401民初176号民事调解书、商品房买卖合同、偿还民贷协议、协议书、房屋租赁协议、视听资料、交通银行个人交易清单、房屋租赁合同。上述证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定事实的根据。 对于徐桂芹向本院提供的2009年4月6日于全友与隆峰公司之间签订的商品房买卖合同，因与本案不具有关联性，不予采信。对于徐桂芹向本院提供的通话记录截图、腾退房屋公告、物业费明细表，因无法认定与本案具有关联性，不予采信。 本院认为，徐桂芹要求李运江赔偿占用延吉市新村路779号丹明花园12-8号12号楼1003、12-10号12号楼1005、12-11号12号楼1006号三套房屋的从2018年9月25日至2019年4月8日期间的房屋租金15,000元，对此本院认为，徐桂芹于2018年9月25日将其从隆峰公司抵债取得的上述三套房屋转让给徐登坤后徐登坤取得涉案房屋所有权证，故从该日起徐登坤取得对涉案房屋收益的权利，对徐桂芹未造成该租金损失,故对徐桂芹的上述诉讼请求，因无事实及法律依据，不予支持。对于徐桂芹要求李运江赔偿逾期交付徐登坤房屋的违约金46,800元（从2018年12月30日至2019年4月8日，以77.75万元为基数，按日万分之五计算）的诉讼请求，本院认为隆峰公司将涉案房屋抵债给徐桂芹后应按照双方之间的约定及时将房屋交付给徐桂芹,故徐桂芹应向隆峰公司主张逾期交房损失，其向李运江主张该损失，于法无据，对该诉讼请求，不予支持。徐桂芹要求李运江、程瑞恒、臧淑荣共同支付从2018年9月25日至2019年4月8日期间的涉案房屋物业费693.69元，对此本院认为徐桂芹未向本院提供证据证明其已支付该物业费，亦未向本院提供证据证明该期间涉案房屋物业费为X元，故对徐桂芹提出的该诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告徐桂芹的诉讼请求。 案件受理费X元（原告已预交），由原告徐桂芹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  金 纯 人民陪审员  刘春利 人民陪审员  周国君 二〇一九年十月十二日 书 记 员  刘婷婷