浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终6992号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州联美水处理科技有限公司，住所地杭州市上城区镇********，统一社会信用代码：91330102730327347G。 法定代表人：王国超，该公司经理。 委托诉讼代理人：周冬娥，系该公司员工。 委托诉讼代理人：黄丽萍，系该公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州市商贸旅游集团有限公司，，住所地杭州市上城区庆春路****统一社会信用代码：913301005995703164。 法定代表人：赵敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张梦雅，浙江星韵律师事务所律师。 上诉人杭州联美水处理科技有限公司（以下简称联美公司）因与被上诉人杭州市商贸旅游集团有限公司（以下简称商旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初2890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2006年，杭州市商业资产经营（有限）公司取得康桥直街28号房屋所有权，2007年10月9日，杭州市国土资源局将杭州市拱墅区土地划拨给杭州市商业资产经营（有限）公司使用。2012年杭州市人民政府将市政府持有的杭州商业资产经营公司和杭州旅游集团有限公司100%股权无偿划转给商旅公司，2012年11月16日杭州市国资委将原隶属于杭州商业资产经营（有限）公司和杭州旅游集团有限公司两家企业的本部资产、对外投资资产和分支机构资产等全部无偿划转给商旅公司。2017年3月24日，商旅公司（甲方）将位于拱墅区经营房屋，建筑面积610.99平方米，空地约210平方米租赁给联美公司（乙方）使用管理（用作水处理设备），双方签订《房屋租赁协议书》，合同编号为162-3#，约定：租赁期共叁年，自2017年6月23日至2020年6月22日止；如因甲方出售房屋或其他原因需提前终止协议，应提前三个月将《解除租赁协议通知》告知乙方（政府拆迁除外），本协议自乙方收到甲方书面通知之日起解除，甲方无需承担本合同项下的违约责任；甲方按年租金人民币陆万柒仟元整（￥67000元）向乙方收取租金，租金按每半年支付一次，首期租金自协议签订时交纳，以后各期必须在每半年计租日前一周内自行交付到甲方。房屋租赁采取先付租金后使用的原则进行，乙方租金逾期未付，除应及时如数补交外，甲方则按逾期金额日息2‰向乙方收取滞纳金。逾期三十天以上，甲方有权终止本协议，并由乙方赔偿甲方同期年租金2倍的违约金。起租前乙方应向甲方交纳房租、水电费、安全使用房屋等履约保证金计人民币（年租金20%）约13400元；租赁期间如遇政府规划拆迁，或其他不可抗力因素，乙方应无条件服从，甲方不承担赔偿责任。同时服从市、区政府关于街面业态调整的要求。合同签订后，联美公司支付履约保证金13400元，租金支付至2018年9月22日。2018年5月7日，因案涉房屋列入政府拆迁项目，商旅公司向联美公司寄送《关于物业拆迁需腾退返还房屋的函》，函件内容包括：对该物业租赁期定于2018年5月22日终止，请你于2018年6月1日前无条件腾空并向我公司返还物业等。2018年7月30日，商旅公司再次向联美公司寄送《关于物业拆迁需腾退返还房屋的函》，函件内容包括：对该物业租赁期定于2018年5月22日终止，请你于2018年6月1日前无条件腾空并向我公司返还物业等。案涉房屋一直由联美公司占用使用，于2019年5月20日被拆除。 商旅公司起诉至原审法院，请求：1、判令解除商旅公司与联美公司于2017年3月14日签订的《房屋租赁协议书》；2、判令联美公司将坐落于杭州市拱墅区经营房屋，建筑面积610.99平方米空地约210平方米的房屋腾空并向商旅公司返还；3、判令联美公司支付2018年9月23日起至实际腾退房屋之日止的租金（或房屋占有使用费），参照合同约定的租金标准，暂计算至2019年6月22日，合计人民币50250元；4、判令联美公司支付自2018年9月16日起至实际履行之日止的逾期违约金，以欠付租金及占有使用费为基数，以每日千分之二的标准，暂计算至2019年6月22日，合计人民币25024.5元；5、判令联美公司支付解约违约金134000元；6、由联美公司承担本案的诉讼费用。联美公司反诉请求为：1、依法确认双方在2017年3月24日签订的《房屋租赁协议书》于2018年5月22日解除；2、依法判令商旅公司向联美公司返还2018年5月23日至2018年9月22日止的租金22333.33元；3、依法判令商旅公司向联美公司返还履约保证金13400元；4、依法判令商旅公司承担本案诉讼费用。 原审法院认为，商旅公司与联美公司签订《房屋租赁协议书》，双方均应按合同约定履行权利义务。因在合同履行过程中遇到政府拆迁，商旅公司依据合同约定通知联美公司解除合同，通知到达后，合同于2018年5月22日解除。因不归咎于联美公司的原因解除合同，商旅公司要求联美公司支付解约违约金的诉请原审法院不予支持，同时商旅公司应给予联美公司一定的腾空期限，原审法院酌情确定为2个月。腾空期限届满后，联美公司仍占用房屋，应支付房屋占用费，联美公司租金支付至2018年9月22日，多付租金抵扣房屋占用费后，联美公司仍应支付占用费33133元，商旅公司要求联美公司支付逾期违约金，无依据，不予支持。2019年5月20日案涉房屋已经拆除，故已无需腾空。联美公司支付的履约保证金13400元，合同解除后，商旅公司应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2019年6月11日判决：一、杭州联美水处理科技有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州市商贸旅游集团有限公司支付房屋占用费33133元；二、杭州市商贸旅游集团有限公司于判决生效之日起十日内返还杭州联美水处理科技有限公司履约保证金13400元；三、驳回杭州市商贸旅游集团有限公司其他请求；四、驳回杭州联美水处理科技有限公司其他反诉请求。本诉案件受理费4439元，由杭州市商贸旅游集团有限公司负担3514元，由杭州联美水处理科技有限公司负担925元；反诉案件受理费347元，由杭州市商贸旅游集团有限公司负担130元，由杭州联美水处理科技有限公司负担217元。 宣判后，联美公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定“腾空期限届满后，联美公司仍占用房屋，应支付房屋占用费”、“商旅公司应给予联美公司一定的腾空期限，本院酌情认定为2个月”并认定房屋占用费至涉案房屋被拆除的2019年5月20日止。该认定属于事实认定错误。首先，联美公司限期腾空房屋的酌情认定期限与商旅公司通知的限期腾空期限不符。原审判决依据商旅公司向联美公司先后发送的两份书面函依法认定合同于2018年5月22日解除，该事实认定清楚。但是，以此时间为起算节点酌情认定2个月腾空期限至2018年7月22日，与事实不符。事实上，商旅公司于2018年8月27日向联美公司送达的《关于康桥直街28号房屋搬迁腾退的通知》中明确要求联美公司的搬迁腾退时间为“8月29日前”。另外，对于商旅公司给予的不合理的1天的搬迁腾退时间，联美公司在收到该通知后也及时作出了“无法按期搬离，请谅解”的书面回复。原审判决酌情认定的2个月搬迁腾退时间起算点应该为2018年8月29日。其次，原审判决认定房屋占用费计算至涉案房屋被拆除的2019年5月20日，该认定没有明确的事实依据，也与双方合同约定的内容不符。根据《房屋租赁协议书》第“十一、其他约定事项2、”的约定：逾期腾退达10天以上的，视同乙方（联美公司）放弃该房屋内遗留物品的包括所有权在内的一切权利，甲方（商旅公司）有权任意处置该房屋内的物品。原审庭审中，联美公司在回答审判长提问时明确回答：为了服从政府拆迁通知要求，联美公司已经于2017年10月份自行拆除了三条生产流水线，并陆续搬走了需要的机器和办公设备，剩余没有继续使用价值的办公用品和闲散物品一直留置在租赁厂房内未作清理直至由拆迁部门清理掉。因此，按照合同约定，商旅公司有权继续收取房屋租金或房屋占用费的最迟时间是《关于康桥直街28号房屋搬迁腾退的通知》中限期腾空的2018年8月29日再往后的10天，而非涉案房屋被拆除的2019年5月20日。二、原审关于商旅公司是否有权向联美公司收取房屋占用费的事实未作认定。涉案商旅公司的康桥直街28号地块及地上经营用房于2017年底被列入城中村改造拆迁范围。据了解，商旅公司已经就涉案地块及地上附着物的拆迁征收补偿事宜与政府相关部门签署了相关协议。为了查明政府部门收储涉案地块的具体时间及拆迁补偿费用的支付情况等重要信息，且因联美公司及诉讼代理人无法向拆迁部门调取相关材料，联美公司于原审开庭前的法定期限内向原审法院递交了《取证申请书》，请求原审法院向拆迁部门调取有关书面资料，原审法院收到书面申请材料后未作处理并在庭审中口头回复不受理该取证申请。按照有关规定，根据政府拆迁规划，相关政府部门会对涉案地块土地进行征收收储，政府对该地块进行收储后，商旅公司不再是涉案房屋的所有权人，其可以依照协议约定获得政府部门给予的相关补偿费用，不再对该地块及地上附着物继续享有占有、使用、收益的权利。因此，商旅公司要求联美公司继续支付政府部门收储该地块之后的房屋租金或房屋占用费没有法律依据。因此，涉案地块在什么时间被政府部门正式收储的重要事实未能查明的情况下，商旅公司能否继续收取租金或占用费以及有权收费截止期限等关键事实就无法认定；原审判决认定房屋占用费计算至涉案房屋被拆除的2019年5月20日，该认定没有明确的事实依据和法律依据。综上所述，请求：一、依法裁定撤销原审判决，查清事实后改判联美公司不支付占有使用费并由商旅公司退还联美公司三个月房租，维持原审判决第二项即商旅公司返还联美公司履约保证金。二、本案诉讼费用由商旅公司承担。 被上诉人商旅公司在二审中答辩称：一、关于联美公司应付占用费起算点的问题。1.鉴于一审法院已认定原合同因政府拆迁原因解除，因此依据商旅公司2018年5月7日发出的腾退函，认定合同于2018年5月22日解除。对于合同解除这个时间点，联美公司也已在上诉状中明确认可。即自2018年5月23日开始，联美公司继续占用房屋没有法律依据。事实上，联美公司明知合同已于2018年5月22日解除，但至2018年8月27日商旅公司再次发函之日，联美公司仍一直非法占用房屋，直至2019年5月20日房屋被强制拆除。在这种情况下，商旅公司才再次发函要求联美公司限期（2018年8月29日）搬离房屋。联美公司在已认可合同解除日的前提下，忽略以上基本事实，现请求法院认定腾退期限从2018年8月29日开始计算，显然不符合常理，同时不符合法律规定。2.一审法院酌情给予联美公司2个月的腾空期限的原因无非是出于考虑在合同解除后联美公司应有一段缓冲和过渡期限搬离。很显然，该“腾空期限”应从合同解除日开始计算，与商旅公司后续再次或多次督促搬离的通知时间无关。综上，商旅公司认为一审法院认定占用费起算点正确，应予维持。二、关于商旅公司是否有权向联美公司收取房屋占有使用费的问题1.原审原告商旅公司已提交涉案房屋之合法有效的房屋所有权证、土地权证、政府文件证明：自2006年杭州市商业资产经营（有限）公司取得康桥直街28号房屋所有权，2007年10月9日杭州市国土资源局将杭州市拱墅区康桥直接28号土地划拨给杭州市商业资产经营（有限）公司使用。2012年杭州市人民政府将市政府持有的杭州商业资产经营公司和杭州旅游集团有限公司100%股权无偿划拨给商旅公司，2012年11月16日杭州市国资委将原隶属于杭州商业资产经营（有限）公司和杭州旅游集团有限公司两家企业的本部资产、对外投资资产和分支机构资产等全部无偿划转给商旅公司。以上证据充分证明商旅公司为涉案房屋的所有权人，商旅公司有权合法收取房屋占有使用费。2.依据合同第十一条第2款的约定，合同期满后，联美公司逾期腾退的，商旅公司作为出租人也有权按合同约定的日租金标准收取房屋占有使用费。因此，商旅公司作为出租方和房屋所有权人，无论依据合同法还是依据物权法，均有权向联美公司收取相应房屋占有使用费。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，联美公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回联美公司的上诉请求，维持一审判决。 二审中，上诉人联美公司及被上诉人商旅公司均未向本院提交新的证据。 联美公司向本院申请调查取证：1、商旅公司与政府拆迁部门签署的拆迁补偿协议；2、商旅公司就案涉康桥直街28经营用房所获得的具体补偿项目、金额及收到补偿款的具体时间，以证明因涉案地块及地上建筑物被征收，商旅公司不再是涉案房屋所有权人，其要求联美公司支付租金没有依据，应当返还2018年5月23日至9月22日租金。本院认为，本案争议焦点与商旅公司拆迁补偿协议及赔偿款项等具体情况无关，联美公司的调查取证申请与本案缺乏关联性，对联美公司调查取证申请不予准许。 根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。 本院认为：联美公司与商旅公司签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点在于，联美公司腾退案涉房屋的合理期间及商旅公司是否有权收取占有使用费。首先，联美公司主张因2018年8月27日商旅公司送达的《关于康桥直街28号房屋搬迁腾退的通知》中明确要求搬迁时间为2018年8月29日，故腾退期间应当自2018年8月29日起算。本院认为，因案涉房屋列入政府拆迁项目，商旅公司分别于2018年5月7日、2018年7月30日、2018年8月27日三次发函通知联美公司腾退，双方对于《房屋租赁协议书》于2018年5月22日解除均无异议。案涉合同解除后，联美公司作为承租人有腾退义务。联美公司主张应当以商旅公司2018年8月27日发函通知的时间为搬迁腾退时间起算点的理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定因不归咎于联美公司原因解除合同，酌情确定腾空期限为两个月并无不当。其次，关于合同解除的后果，商旅公司认为，针对案涉合同解除情形应适用《房屋租赁协议书》第八条，即“租赁期间如遇政府规划拆迁，或其他不可抗力因素，乙方（联美公司）应无条件服从，甲方（商旅公司）不承担赔偿责任。”联美公司认为，因拆迁涉及停产停业损失、过渡安置费用及人员安置等，不应当适用合同第八条约定。本院认为，双方在签订协议时对于案涉房屋拆迁的情况已有预期，并在合同约定中明确遇到拆迁情形商旅公司不承担赔偿责任，联美公司主张的拆迁补偿等不属于本案审理范围。因联美公司在案涉合同解除后未按约定腾退，故依法应承担其占用期间的占有使用费；原审法院认定联美公司应支付占有使用费至案涉房屋拆除时亦无不当。联美公司主张因商旅公司不再是涉案房屋的所有权人故无权收取占有使用费的理由缺乏事实和法律依据。联美公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4439元，由杭州联美水处理科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一九年十月二十二日 法官助理曹姝隽 书记员张诗雯