山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终5496号上诉人（原审被告）：薛令国，男，1963年9月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：程瑞娟，女，系薛令国之妻。委托诉讼代理人：李强，济南市中鲁贤法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：济南市天桥区天房房地产物业管理中心，住所地济南市。法定代表人：李波，经理。委托诉讼代理人：张静文，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兴柱，山东圣义律师事务所律师。上诉人薛令国因与被上诉人济南市天桥区天房房地产物业管理中心（以下简称天房物业中心）物业服务合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初4519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛令国上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，改判驳回天房物业中心的诉讼请求或将本案依法发回重审。2.一、二审诉讼费用由天房物业中心承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实不清，在天房物业中心没有提交相关证据原件的情况下作出判决明显属于证据不足，且违反了《民事诉讼法》及最高法院司法解释的相关规定。在一审开庭审理时，天房物业中心向一审法院提交的证据清单中有一份证据为济南市天桥区北坦街道办事处济安社区居委会（以下简称济安居委会）与天房物业中心签订的《北刘新区前期物业服务合同》，因该证据系复印件，且合同落款处没有书写具体日期，薛令国当庭对该证据的真实性提出异议，要求天房物业中心出具证据原件，天房物业中心当庭表示庭后落实，但事实是截至本案判决，天房物业中心始终未向一审法院提交该证据的原件，薛令国本以为待天房物业中心向一审法院提交该证据原件后再组织开庭质证，没想到一审法院在该证据没有原件的情况下却做出判决，明显违反了法律的相关规定。《民事诉讼法》第63条规定：“证据必须查证属实，才能作为认定事实的依据”。第70条规定：“书证应当提交原件”。《最高法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或原物”。据此以上规定，一审法院对于本案事实根本未予查清、判决明显错误。二、根据薛令国在一审中提出的答辩和质证意见，薛令国明确对于济安居委会选聘天房物业中心提供物业服务的合法性提出异议，一审法院就应当对薛令国提出的异议进行审查，首先审查双方签订物业服务合同的真实性，其次也应审查该前期物业合同是否系有效合同。根据《物业管理条例》第24条的规定：“建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业，据此规定，济安居委会选聘天房物业中心作为物业管理企业根本未按照该规定执行，故即使天房物业中心提供了该物业合同的原件，该前期物业合同也应为无效合同，更何况天房物业中心连该合同的原件都不具备，对于此项案件事实一审法院却采信了该证据的复印件作为认定案件事实的依据，实在让薛令国无法接受。三、因天房物业中心提供的物业服务未尽到对消防设施的正常检修和维护的合同义务，导致薛令国承租的商铺内消防设施损坏后商铺被淹，造成薛令国巨大经济损失，并且天房物业中心对于薛令国的损失不承担赔偿责任，说明天房物业中心的物业服务存在严重瑕疵，薛令国有理由以天房物业中心服务存在瑕疵为由拒绝支付物业服务费。薛令国拒绝支付物业费属于正常行使救济权利、维护自身权益的体现，也是最便捷、最直接的抗辩方式，对于物业费的支付享有正常的抗辩权，当然不承担支付物业费和违约责任。一审法院认定天房物业中心提供的物业服务存在一般性瑕疵，属于认定事实错误，为此，一审法院应驳回天房物业中心的全部诉讼请求，而不能仅仅驳回其要求违约金的诉讼请求。四、一审法院在审理期间违反法定程序，从而限制了薛令国的抗辩权。根据薛令国在一审法院庭审时的陈述和答辩意见，一审法院根据案情需要限薛令国庭后向法庭补充提交证据，而开庭后薛令国根据法院的要求及时向法院递交了相关证据，但一审法院对薛令国补充提交的证据并未理会，并在未另行组织开庭的情况下却直接作出判决，这种做法实际限制了薛令国的诉讼权利，对于薛令国明显不公平。五、即使天房物业中心有证据证明其与济安社区居委会签订了前期物业服务合同，该合同也因违反相关程序性规定应系无效合同。理由是根据《济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定》第13条规定：安置房小区在召开业主大会，选举产生首届业主委员会前，由街道办事处负责牵头组织居委会和业主代表成立小区管理委员会，履行下列职责：（一）代表安置房小区业主选聘前期物业管理阶段的物业服务企业，签订物业服务合同。据此规定，济安社区居委会无权直接选聘物业服务企业，应由成立的小区管理委员会履行选聘物业企业的职责。一审法院适用《业主大会和业主委员会指导规则》第58条的规定认定济安居委会具有选聘物业公司的主体资格属于适用法律不当。根据该规定第63条，物业所在地的区县，按各省、自治区、直辖市人民政府的有关规定执行。而《济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定》第13条规定，应由成立的小区管理委员会履行选聘物业企业的职责。该条规定是各省根据实际情况制定的地方性规章，属于特别法规定，根据特别法优于一般法的原则，本案应当适用《济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定》的地方性规定。天房物业中心辩称：一、薛令国作为涉案房屋使用人，享受了天房物业中心提供的物业服务，应按合同约定向天房物业中心支付物业服务费。根据《业主的大会和业主委员会指导规则》第58条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会所在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中涉案北刘新区未能成立业主委员会之前，由当地天桥区北坦街道办事处济安社区居委会在街道办事处指导下聘请天房物业中心与其签订《北刘新区前期物业服务合同》符合法律规定。在事实上，薛令国享受了天房物业中心提供的物业服务，期间还向天房物业中心缴纳过物业费，薛令国应按照物业合同约定履行付费义务。二、薛令国未提交证据证明房屋内消防设施漏水给其造成损失，且房屋内消防设施属于薛令国专有部分设施，应由其自行养护、维修，即便造成损失也应由自己负责。根据《山东省物业管理条例》第79条规定，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。根据《北刘新区前期物业服务合同》第二条第8款，天房物业中心提供物业服务范围为物业公共部位、共用设施设备的维修等。根据薛令国签订的《前期物业服务协议》第一条第一项第9款约定，天房物业中心只对房屋共用部位、共用设施设备进行维护。薛令国所述房屋内的消防设施漏水，给其造成损失。房屋内的消防设施不属于共用设施，属于其专有部分设施，应由其自行维护、维修，即便造成损失也应由自己负责，与天房物业中心无关。且薛令国并未提交证据证明房屋内消防设施漏水给其造成损失，其主张无事实及法律依据。天房物业中心向一审法院起诉请求：1.判令薛令国支付物业管理服务费3949.1元及违约金（自2017年1月1日起至薛令国实际清偿之日止，以3949.1元为基数，按照日万分之六计算）；2.判令薛令国承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：薛令国于2013年8月21日与济南旧城开发投资集团有限公司签订《房屋租赁合同》，承租了济南旧城开发投资集团有限公司位于济南市（以下统称为涉案房屋，建筑面积为273.27平方米）。2013年8月23日，薛令国又与济南市旧城改造投资服务有限公司签订了《前期物业服务协议》，约定由济南市旧城改造投资服务有限公司对薛令国所承租的公寓提供物业服务，物业服务内容包括：绿化及养护管理；环境卫生；房屋共用部位的维修与管理；房屋共用设施设备及其运行的维护与管理；公共秩序；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理等。还约定物业服务费为：非住宅按建筑面积每月每平方米0.85元。自开发商通知业主入住之日起，业主开始交纳物业服务费，每年交纳两次，办理入住手续时预交半年物业服务费，以后每次交费应于上一个交费期最末一个月的月初开始。薛令国收房后，缴纳物业服务费至2016年12月。后，济南市天桥区北坦街道办事处济安社区居委会选聘天房物业中心对包括涉案房屋在内的北刘新区提供物业管理服务，并与天房物业中心签订了《北刘新区前期物业服务合同》。该合同约定，天房物业中心为北刘新区提供前期物业服务，物业管理区域四至为：东至三职专；南至更明街；西至明湖西路；北至经一路。合同第二条约定，天房物业中心提供的前期物业服务包括：物业共用部位的维护和管理；物业共用设施设备的运行、维护和管理；公共区域环境卫生的维护；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；装饰装修管理服务；物业档案及物业服务档案保管。天房物业中心接受业主委托提供的其他特约性（有偿）服务有：对其物业的专有部分进行维修、维护（服务价格双方另行商定）；其他特约服务另行商议。合同第四条约定，天房物业中心提供的前期物业服务质量，公共性物业服务标准达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的一星级标准；电梯、自动消防设施维护运行服务达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的特种设施设备维护运行服务标准。合同第五条约定，物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，（小）高层住宅：0.85元/月/平方米。物业服务费每半年交纳，业主或物业使用人应提前半月履行交纳义务。该合同还约定了业主未按时足额交纳物业服务费时应承担违约责任。现，天房物业中心以薛令国未缴纳2017年1月1日至2018年5月31日期间的物业服务费为由诉至法院，要求判令薛令国支付物业服务费3949.1元（两套公寓建筑面积273.27平方米，按0.85元/月/平方米计算17个月）及违约金（自2017年1月1日起至薛令国实际清偿之日止，以3949.1元为基数，按照日万分之六计算）；2.薛令国承担全部诉讼费用。另查明，涉案房屋所在的小区未成立业主委员会。涉案房屋建筑面积为273.27平方米，现由薛令国实际使用。2013年8月23日，薛令国与济南市旧城改造投资服务有限公司签订的《前期物业服务协议》物业服务质量中约定应保持消防设施设备正常运行。同日，济南市旧城改造投资服务有限公司作为小区防火责任人与薛令国签订《防火责任协议书》，并约定防火范围为：防盗门以内住宅部分；防火责任人职责为：1.协助小区防火责任人搞好消防工作，共同维护小区防火安全；2.负责本区域范围内的防火工作，确保本区域安全；……4.协助物业部保护好本小区公共场所的消防设施、设备，爱护消防器材；5.协助小区防火责任人定期组织消防检查，改善消防安全条件，完善消防设施，把火灾事故消灭在萌芽状态……一审法院认为：薛令国承租涉案房屋后，与济南市旧城改造投资服务有限公司签订了《前期物业服务协议》，薛令国对该《前期物业服务协议》无异议。后，济南市天桥区北坦街道办事处济安社区居委会选聘天房物业中心对包括涉案房屋在内的北刘新区提供物业管理服务，并与天房物业中心签订了《北刘新区前期物业服务合同》，薛令国对该物业合同合法性存有异议。根据《物业管理条例》第十一条第四项规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定；第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。2010年1月1日起施行的住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。根据上述规定，本案所涉北刘新区在业主委员会未成立之前，由济南市天桥区北坦街道办事处济安社区居委会在当地街道办事处指导下选聘天房物业中心并与其签订前期物业服务合同，符合法律规定，且天房物业中心也依照合同约定提供了物业服务，双方之间的前期物业服务合同合法有效。薛令国作为涉案房屋使用人，在事实上接受了天房物业中心提供的物业服务后，亦应按照物业服务合同的约定履行付费义务。故，天房物业中心要求薛令国支付2017年1月1日至2018年5月31日期间的物业服务费3949.1元（273.27平方米×0.85元/平方米/月×17个月），一审法院予以支持。关于薛令国抗辩天房物业中心未对薛令国商铺内消防设施进行维护，导致薛令国商铺被淹造成损失，一审法院认为，根据天房物业中心提交的薛令国与济南市旧城改造投资服务有限公司签订的前期物业服务协议以及防火责任协议书，均载明物业公司对消防设施有维护的义务，业主或者物业使用人对消防设施的维护负有协助义务。济南市天桥区北坦街道办事处济安社区居委会与天房物业中心签订的《北刘新区前期物业服务合同》亦对消防设施的维护约定了服务质量标准。而天房物业中心未就消防设施的维护提交相关证据，因薛令国亦未对消防设施漏水给其造成的损失提交证据，故双方如有争议可另行主张权利。关于薛令国抗辩的电价问题，不属于人民法院审理民事案件的范围，一审法院不予处理。结合天房物业中心与同时服务的其他小区物业服务合同纠纷的同期相关案件，天房物业中心在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，天房物业中心在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，再要求业主承担相应的违约责任，一审法院难以支持。故，天房物业中心要求薛令国支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告薛令国于判决生效之日起10日内支付给原告济南市天桥区天房房地产物业管理中心2017年1月1日至2018年5月31日期间的物业服务费3949.1元；二、驳回原告济南市天桥区天房房地产物业管理中心的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由薛令国负担。经审理，本院认定，一审认定事实属实，本院予以确认。根据二审中薛令国提交的房屋租赁合同、有关照片、本院现场勘查情况以及双方当事人相一致的陈述，本院另认定如下事实：1.薛令国于2013年8月21日与济南旧城开发投资集团有限公司签订《房屋租赁合同》，承租了济南旧城开发投资集团有限公司位于济南市（以下统称为涉案房屋，建筑面积为273.27平方米），合同期限为一年（2013年8月21日至2014年8月20日），并约定租赁期间物业管理费用由薛令国承担。此后，房屋租赁合同每年续签一次，薛令国一直承租上述房屋。薛令国一直缴纳物业费至2017年1月1日。后双方因为电费价格等问题产生纠纷，薛令国未再交纳物业费。2.济南市天桥区北刘新区2号楼1单元106号、205号系上下楼梯相通的房屋，106、205各有消防栓一个。2017年6月8日，205房屋的消防栓漏水，导致106号、205号房屋地板及部分其他装修、家具被水浸泡，薛令国对此进行了部分维修。后薛令国多次因电费数额、消防栓漏水造成损失问题进行信访，但至今未得到解决。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。第十二条规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。薛令国虽然不是涉案房屋所有权人，但系承租人，根据上述司法解释规定，天房物业中心实际为涉案小区提供了物业服务，薛令国亦接受了天房物业中心的物业服务，因此，薛令国应当支付物业费。物业服务具有整体性特点，不宜因个别业主的特别情形单独减免其物业费。因此，虽然涉案房屋发生消防栓漏水情形，但不宜以此为由减免薛令国的物业费。一审法院判决薛令国参照物业服务合同的约定支付物业费并无不当。薛令国提出的多收取电费及消防栓漏水造成损失赔偿的问题，由于其未提出反诉，不属于本案审理范围，本院在本案中不予处理，薛令国可以另行主张权利。综上所述，薛令国的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人薛令国负担。本判决为终审判决。审判长 韩 梅审判员 许海涛审判员 曹 强二〇一九年十月十二日书记员 孙 雪