舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0903民初1797号 原告：浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司，住所地舟山市定海区千岛街道合兴路**中昌国际大厦****（自贸试验区内）。 负责人：孙志民，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：洪赛芬、林恩辉，系原告浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司职员。 被告：徐国瑛，女，1955年11月3日出生，汉族，住舟山市普陀区。 原告浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司（以下简称颐景园物业公司）为与被告徐国瑛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法由审判员陆海勇适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告颐景园物业公司委托诉讼代理人林恩辉、被告徐国瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颐景园物业公司向本院提出诉讼请求：判令徐国瑛支付自2018年1月1日至2019年6月30日止拖欠的物业管理服务费（以下简称物业费）1866.6元，18年公共电梯能耗费75.2元，并支付物业费违约金1360.7元（暂计算至2019年6月30日止）。事实与理由：和润·金樽花园小区由舟山中联房地产有限公司建设，2010年9月交付。2016年11月9日，颐景园物业公司与和润·金樽花园小区业委会签订了《和润·金樽花园物业管理委托服务合同书》（以下简称《物业服务合同书》），按《物业服务合同书》约定：颐景园物业公司在和润·金樽花园小区从事物服务活动，并按高层住宅1.40元/平方米/月向小区业主收取物业费和能耗损耗量分摊收取能耗公摊费，每半年交纳一次，逾期交纳的，每逾期一天收取应交纳物业费3‰的滞纳金。徐国瑛作为和润·金樽花园小区16幢703室的业主，房屋建筑面积为74.07平方米，自2018年1月1日起至2019年6月30日止，徐国瑛未按合同约定交纳物业费，拖欠物业费1866.6元，18年公共电梯能耗费75.2元，并支付物业费违约金1360.7元。颐景园物业公司多次向其催讨未果，故颐景园物业公司诉至法院。 徐国瑛辩称：颐景园物业公司未按约履行物业管理服务义务，在房屋外观、设备运行、房屋及设施设备维护、公共环境卫生、绿化、安全防范、交通秩序、急修、业主投诉等方面均未按约履行合同，小区大量的公共安防设施设备长期无法投入使用，其大大减少了物业管理成本支出，理应减免物业费。为此，徐国瑛要求法院遵循费用与成本相适应的原则，以事实为依据，公平公正判决。 本院经审理认定事实如下： 一、徐国瑛系和润·金樽花园小区16幢703室业主，房屋建筑面积为74.07平方米，物业类型为高层住宅。2016年11月9日、2019年3月19日，颐景园物业公司与舟山市普陀区和润金樽花园业主委员会分别签订了《物业服务合同书》，约定和润·金樽花园小区全体业主和物业使用人是物业服务受益人，物业费由颐景园物业公司负责收取；合同期限分别为自2017年1月1日起至2018年12月31日止、自2019年1月1日起至2021年12月31日止；收费标准为高层住宅1.4元/平方米/月；电梯运行能耗费由全体业主分摊，由颐景园物业公司统一代为收取相关费用，但能耗费由业委会统一管理和支出；物业费、能耗费用每半年缴纳一次，由业主在该期的前2个月内缴纳，第一年收费期在本合同生效之日起开始收费；滞纳金以逾期缴费总额的3‰按日计算。合同订立后，颐景园物业公司按约对小区物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，徐国瑛未支付2018年1月1日至2019年6月30日止的物业费1866.6元，18年公共电梯能耗费75.2元，合计1941.8元，该款项经颐景园物业公司工作人员多次催讨无果。 二、2016年11月，小区业主委员会与颐景园物业公司办理物业交接手续时，小区业主委员会对其中的闭路电视监控系统、车辆进出管理系统共用设施设备进行了维修，并将上述能正常投入使用的共用设施设备移交给颐景园物业公司，日常由颐景园物业公司承担维修、运行和管理责任。其余的小区周界红外线防盗和报警监控系统、楼宇可视对讲系统、背景音响广播系统、电子巡更系统、公告信息显示系统共用设施设备已损坏并已过保修期，无法投入使用，小区业主委员会未将上述共用设施设备列入颐景园物业公司物业管理范围。目前为止，小区业主委员会未投入物业维修资金对上述无法投入使用的共用设施设备进行维修。 三、2018年11月7日，小区业主委员会对和润·金樽花园小区出具了涉案情况说明，其中涉及楼宇可视对讲系统内容如下：小区楼宇可视对讲系统在小区业主委员会向颐景园物业公司办理交接手续时已基本不能使用（34个单元系统只能使用2个单元系统），颐景园物业公司对此多次提出要求予以维修，因维修需拆除重新更换，小区业主委员会成员与颐景园物业公司工作人员对配置市场进行了调研，调研后价位较高，而小区需提升改造的事项较多，此项工作经小区业主委员会讨论后意见为暂缓维修。 本院认为，颐景园物业公司作为徐国瑛所在小区业主委员会选聘的物业管理企业，为包括徐国瑛在内的业主提供了物业管理服务后，有权按合同约定向各业主收取物业费。业主在接受服务后，也应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业费。颐景园物业公司在涉案小区的物业管理服务中未达到不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵和明显违约的程度，徐国瑛在颐景园物业公司基本履行了对小区实施物业服务管理的相关义务后未按合同约定履行支付物业管理费用的义务，已属违约。《物业服务合同书》第二十五条规定“本物业房屋共用部位、共用设备设施、公共配套设施，其保修期内由开发建设单位及施工单位负责。保修期满后，日常保养和零星小修费用由颐景园物业公司负责，大、中修及大型设备的检测、更新费用按物业维修专项基金管理办法或政府相关规定执行。”此外，《实施细则》第五十三条第二款规定“专项维修资金属于业主所有，专项维修资金用于物业保修期满后物业共有部位、共有设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”以上可以看出，小区周界红外线防盗和报警监控系统、楼宇可视对讲系统、背景音响广播系统、电子巡更系统、公告信息显示系统等共用设施设备的（大、中）维修和更换需要使用维修资金，颐景园物业公司作为物业服务企业，并无法定更换和（大、中）维修小区周界红外线防盗和报警监控系统、楼宇可视对讲系统、背景音响广播系统、电子巡更系统、公告信息显示系统等共用设施设备的义务，也无约定更换和（大、中）维修的义务，只能启动小区维修资金予以维修。小区业主委员会在启动维修资金的过程中，颐景园物业公司也只是起协助作用，提出维修资金的启动方案、协助小区业主委员会征求小区业主意见等，颐景园物业公司在小区业主委员会未履行相关审批程序的情况下，没有权利使用物业维修资金对上述共用设施设备进行（大、中）维修和更换。因此，对徐国瑛以颐景园物业公司未按合同约定对小区周界红外线防盗和报警监控系统、楼宇可视对讲系统、背景音响广播系统、电子巡更系统、公告信息显示系统等共用设施设备的维修和更换为由要求减免物业费的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。其他关于徐国瑛提出的颐景园物业公司未按约提供物业管理服务的抗辩意见，可以通过法定程序要求颐景园物业公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业公司等方式维护自己的合法权益，或者向业主委员会反映要求颐景园物业公司承担继续履行、采取补救措施等其他合同责任形式加以救济，而以物业管理服务存在瑕疵作为长期拒付物业管理费理由显然不当。此外颐景园物业公司也已经提供证据证明向徐国瑛催讨过的事实。因此，对颐景园物业公司要求徐国瑛支付物业费、公共电梯能耗费的诉讼请求，本院予以支持。鉴于颐景园物业公司在物业管理服务中存在一些瑕疵，如对小区外来人员管理、小区绿化局部存在杂草等，故对颐景园物业公司要求徐国瑛支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。当然颐景园物业公司也应注意合同义务履行存在的问题，提高服务质量，提升业主对物业服务的满意度，而作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理企业进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理企业共同努力，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 被告徐国瑛于本判决生效之日起十五日内支付原告浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司2018年1月1日起至2019年6月30日止的物业费1866.6元，18年公共电梯能耗费75.2元，合计1941.8元。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司负担10元，由被告徐国瑛负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员 陆海勇 二〇一九年十月二十七日 代书记员 李 妮 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。