云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终2334号上诉人（原审原告）:昆明市官渡区边防家园小区业主委员会，住所地：昆明市官渡区云秀路边防家园小区物管楼**。负责人：马思敏，业委会主任。委托诉讼代理人：王燕、罗金鹏，云南法安律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人(原审被告):昆明耀庆源物业管理有限公司，住所：昆明市金沙小区金秋苑******。法定代表人：钟伟，总经理。委托诉讼代理人：李坤隆、周长泳，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明市官渡区边防家园小区业主委员会（以下简称：业主委员会）因与被上诉人昆明耀庆源物业管理有限公司（以下简称：物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初6708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。业主委员会上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判支持业主委员会的一审诉讼请求；2、由物业公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、双方之间的关系是财产损害关系而非物业合同关系。2013年交房前，物业公司与总队之间的合同为前期物业合同关系，该合同对业主无法律效力，交房后物业公司未与业主签订物业合同。二、物业公司的行为符合侵权的构成要件。物业公司收取小区业主接房前至少7个月的物业费534905.8元。业主从2013年1月份开始正式陆续接房，接房时首次物业费缴纳时间段在物业费收据上载明为2012年6月1日至2012年12月31日，事实证明物业公司向小区485户业主至少多收取了7个月的物业费。物业费的收取时间有约从约，业主委员会与物业公司之间无合同，应从接房时开始起算收费时间。一审法院认定云南边防总队系边防家园小区的开发承建方，确认了其建设单位的性质。据此，该笔费用就应由总队承担而非由物业向业主收取。2018年12月29日，云南公安边防总队《关于边防家园小区业主委员会信件问题的回复意见》表明作为小区的开发建设方明知物业费首次由业主交纳的相关法律规定，但却以部队建设经济适用房的相关规定为由把本应由其承担的费用强制摊派给业主，一审法院仅依据总队的云公边明发（2013)12号明传电报的内容就认定物业公司多收取7个月物业费行为有合法依据，该电报内容违背了法律的规定，不应认定为合法。三、物业公司未经小区业主同意，擅自占用小区公共设施对外出租，收取租金163000元。物业公司在未征得小区业主同意的情况下将小区公共用地租赁给中国移动通信集团云南有限公司昆明分公司做基站使用。一审认定租赁期限自2017年1月1日起至2020年12月31日止，该期限认定错误，应是2012年1月1日起至2020年12月31日。另，一审认为物业公司收取该笔费用是源自前期物业合同，但实际上小区业主才是房屋所有权人，总队的决定不能等同于业主的决定，总队不能替代业主行使业主权利。四、物业公司对小区业主的权利侵害，扩大了业主维权的成本。业主委员会为维权多支出一审诉讼费10779元、二审诉讼费、律师费62000元。业主委员会与物业公司就上述问题多次交涉无果后，不得以进行诉讼，业主委员会的维权成本增加，诉讼费、律师费应由物业公司承担。五、物业公司应按法律规定向业主委员会移交物业管理必须的资料。物业公司撤出小区至今仍未向业主委员会移交任何物业管理必须的资料，根据相关法律规定，竣工总平面图、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件、业主名册、物业管理必需的其他资料需要物业公司移交给业主委员会。一审法院认为总队与物业公司之间签订的前期物业合同对此有约定，物业公司无需移交资料给业主委员会是违反法律相关规定的。六、物业公司作为物业管理公司，对物业管理相关法律知识应知晓，在收到总队的电报传文后，在未征得业主同意的情况下向业主实际收取了7个月的物业管理费，也未向业主说明、提示。同时，物业公司依据是与总队签订的前期物业合同将小区公共用地擅自对外有偿出租未征得业主同意、未对业主进行过公示。业主接房时，物业公司也未与业主单独签订物业合同，物业公司的行为过错，并实际造成了业主的损失。七、一审以业主委员会未履行举证责任为由，在未全面地、客观地审查核实证据基础了作出裁判。故请求二审法院支持业主委员会的上诉请求。物业公司答辩称，物业公司收取2012年6月至12月的物业费是依据边防总队的明传电报。出租租赁物及收取租赁费是依据物业合同。当初物业公司进入小区时并未收到小区的相关资料，所以在合同结束后未能将资料进行移交。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。业主委员会向一审法院起诉请求：1、物业公司返还多收取的物业费534905.8元；2、物业公司返还业主委员会基站场地租赁费163000元；3、物业公司移交物业管理的必要资料。一审法院认定事实：昆明市官渡区边防家园小区系由云南省公安边防总队开发建设。2013年1月工程竣工验收后交付使用。2011年4月8日云南省公安边防总队后勤部与物业公司签订一份《云南省公安边防总队边防家园小区物业管理服务项目合同书》。合同约定：云南省公安边防总队后勤部将边防家园小区14幢488户住宅面积60397.55平方米、绿化面积16000平方米等小区的建筑物、附属设施、设备及场地委托物业公司进行物业管理；委托管理期限自合同生效之日起至业主按法定程序成立业主委员会后，并与物业管理公司签订新的物业管理合同，新合同生效之日起，前期物业服务合同终止；委托方向管理方交付420平方米的物业管理用房；委托方移交和管理方在工作中形成的全部图纸、档案、资料，于合同期满或终止后全部向委托方移交；经营性的收入，用于补贴物业管理服务费，购置物业管理必须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算、账目公开；本合同还就双方的其他权利义务进行了约定。2013年1月7日云南公安边防总队以云公边明发（2013）12号明传电报的方式下发一份《关于缴纳总队广福路经济适用住房结算款及公共维修基金等费用及有关事宜的通知》，该通知要求各购房干部凭总队管理处或本单位财务部门开具的收款证明经总队营房处核对后，到广福路经济适用住房现场物管楼一楼物管接待室领取住房钥匙，按要求缴纳2012年7个月（2012年6月1日至2012年12月31日）的物管费及其他相关费用，并按规定预缴2013年一年的物业管理费。之后小区业主按通知要求缴纳了相关费用，办理了接房手续。物业公司也按《物业管理合同》的约定对小区进行管理。2017年1月10日，物业公司与中国移动通讯集团云南有限公司昆明分公司签订一份《场地租赁合同》。合同约定：物业公司将边防家园小区12幢地下室的场地20平方米租给中国移动通信集团云南有限公司昆明分公司建造通讯机房使用；租赁期限四年自2017年1月1日起至2020年12月31日止；场地每年租金13000元；2017年6月12日场地租金每年变更为15000元。合同签订后物业公司共计收取场地租赁租金162000元。2018年2月8日，边防家园小区经昆明市官渡区物业管理处核准成立边防家园小区业主委员会。2018年8月11日业主委员会组织召开2018年第二次临时业主大会，就业主授权业主委员会处理与物业公司之间的物业纠纷及财产损害纠纷进行了书面或者电子投票表决并形成决议。现业主委员会以取得业主授权为由，向一审法院提出上述诉讼请求。一审法院认为，本案业主委员会以财产损害民事法律关系主张权利诉至一审法院。双方当事人在本案中的争议焦点问题是：物业公司是否应当承担侵权民事责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条关于“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”的规定，侵权损害赔偿责任构成要件有四个，即违法行为、损害事实、因果关系和过错。构成一般损害赔偿责任，这四个要件缺一不可，否则就不能认定损害赔偿的民事责任。本案中，针对业主委员会要求物业公司赔偿多收取的物业管理费及小区公共场地的租赁费的诉请，因物业公司收取2012年6月1日至2012年12月31日期间的物业管理费是依据边防总队的明传电报所收取的，并且小区业主也都按照本单位的要求进行了缴纳；物业公司对小区公共场地所收取的租赁费也是依据边防总队后勤部与物业公司所签订的前期物业管理合同的约定，履行管理小区的义务而为，是具有合同依据的，故物业公司的上述行为均不具有违法性、损害事实及过错，不构成侵权损害赔偿民事责任，业主委员会的上述诉请，因无事实及法律依据，一审法院不予支持。就业主委员会要求物业公司交付物业管理的相关物业资料的诉请，根据云南边防总队后勤部与物业公司所签订的前期物业管理合同的约定，委托方移交和管理方在工作中形成的全部图纸、档案、资料，于合同期满或终止后全部向委托方移交的规定，即便当初在履行前期物业管理合同过程中，作为委托方的云南边防总队后勤部对物业公司移交过相关涉及本物业的图纸、档案、资料，物业公司作为管理方本应依约在前期物业管理合同期满或终止后移交给委托方，故业主委员会现诉请由物业公司移交给业主委员会，无事实依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回昆明市官渡区边防家园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费10779元，由昆明市官渡区边防家园小区业主委员会承担。物业公司在二审中向本院提交《云南省公安边防总队关于边防家园小区业主委员会信件问题的回复意见》复印件一份，欲证实物业公司并不构成侵权，不应返还2012年6月至12月的物业管理服务费。业主委员会对该证据的真实性予以认可，但不认可其证明目的，业主委员会认为该回复意见是部队内部文件，没有法律依据；该证据内容真实，与案件事实相关联，本院予以采信。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。针对双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：物业公司是否应当承担侵权责任。本院认为：一、关于物业公司是否承担侵权责任的问题。本案物业公司与小区业主之间是物业服务合同关系，物业公司依据前期物业服务合同进行物业管理，一审判决认定本案不具备承担侵权民事责任的构成要件符合法律规定。二、关于物业公司是否应当返还2012年6月1日至2012年12月31日期间物管费的问题。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”在商品房买卖中，未交付房屋时产生的物业费属于开发商应当承担的建设成本，不应当由业主交纳，但是本案的房屋是云南省公安边防总队组织职工集资建设的经济适用房，具有一定的福利性质，建设方不以盈利为目的，有别于普通的商品房；根据部队经济适用房建设的相关规定，经济适用房建设资金不得占用单位经费，不得对购房人进行补贴，所以交付房屋之前的物管费属于业主应当承担的建设成本，物业公司实际提供了物业服务，不应当由物业公司自行承担，业主委员会要求物业公司返还该笔费用没有事实和法律依据，一审不予支持并无不当。三、关于小区公共场地对外出租的问题。《物业管理服务合同书》第二十条约定“经营性收入，用于补贴物业管理服务费。购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算，账目公开。”云南省公安边防总队在与物业公司签订的前期物业服务合同中约定了物业公司有权使用经营性收入补贴物管费，物业公司也提交证据证明涉案场地租金已经用于为业主提供物业服务，业主委员会主张物业公司违规租赁并要求返还无事实依据。四、关于业主委员会要求物业公司移交物业管理相关资料的问题。因前期物业合同约定合同终止后物业公司应将工作中形成的全部图纸、档案、资料向“甲方”（即当时签订合同的云南省公安边防总队后勤部）移交，物业公司认为在合同终止后已将相关材料进行移交，业主委员会没有提交证据证明物业公司还有未移交的资料，一审未支持其该项诉讼请求并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10779元,由上诉人昆明市官渡区边防家园小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  邓林春二〇一九年十月十日法官助理龙俊秀书记员蔡磊