河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初3756号原告：赵迎春，女，1966年1月29日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。被告：香河秀兰房地产开发有限公司，住所地香河县新开街北迎宾路西向阳院商贸楼。法定代表人：赵连忠，该公司董事长。委托代理人：毕爽，该公司员工。被告：三河市久居房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊高新区南外环路北侧金谷爱舒荷第******。法定代表人：牛宪强，该公司总经理。委托代理人：李建波，该公司员工。原告赵迎春与被告香河秀兰房地产开发有限公司（以下简称秀兰公司）、三河市久居房产经纪有限公司（以下简称久居公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵迎春、被告秀兰公司的委托代理人毕爽、被告久居公司的委托代理人李建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵迎春向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告秀兰公司签订的房屋买卖合同，被告退还原告购房订金20000、元、首付款470000元，并支付利息。2、被告久居公司退还原告电商服务费80000元；3、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年12月4日，原告通过被告久居公司，认购了被告秀兰公司开发的香河县蒋辛屯镇秀兰左岸小镇项目24楼2单元903室房产。当时被告久居公司承诺原告购置该房产可以在中途更改名字一次，并且如中途反悔，开发商可以以原价回购。所以在此宣传条件下，原告与被告签订了认购协议书，当场刷卡支付被告久居公司居间服务费80000元。支付被告秀兰公司购房订金20000元、购房认购首付款470000元。当时，被告表示该房产在半年内开工，2019年12月31日交房。此后原告在关注该房产的进行情况中发现，被告秀兰公司开发的该项目是属于五证不全，根本没有办法兑现承诺。后原告要求退房，开发商又承诺给原告支付购房款利息。并承诺该房产在2019年6月份开工，当原告等待到期后，该承诺又没能兑现，再向原告承诺延期。至此，原告觉得开发商所开发的项目证件不全，与之前所签订的购房合同并不相符，已造成合同多次违约。直至到目前，该房产仍然没能如期动工建设，根本没有办法按期交付原告使用。故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告秀兰公司答辩称，一、原告诉讼请求第一项要求解除房屋买卖《认购意向书》是没有法律与事实依据的。二、我公司在签订认购意向书前，已向原告告知秀兰左岸小镇项目的基本情况，且意向书中也明确约定秀兰左岸小镇项目相关手续正在办理中。因房价下降原因，原告现恶意毁约要求退房。依据《合同法》第一百一十五条规定“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。原告交付的2万元定金无权要求返还。三、原告诉讼请求第二项主张利息损失没有合同约定以及法律依据。原告没有实际利息损失，且原告主动毁约，对本案纠纷产生有主观过错，其主张利息损失的请求不应支持。四、我公司与原告于2017年11月签订的《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》第6条约定，如原告提出退房，须将已获取利息全部退还，并支付我公司一年期总利息（按年12%计算）作为违约金，该部分款项从房款中扣除。我公司已向原告支付利息102900元，按协议约定，原告应将利息102900元退还，一年期总利息58800元应从房款中扣除。五、对原告第四项诉讼请求不认可，我公司的和解大门一直为原告敞开，原告采取诉讼途径解决争议的费用应自行承担。综上，原告所缴纳房款应扣除定金，一年期总利息以及返还我公司已支付利息，我公司同意向原告退还308300元购房款，请法院驳回原告对我公司的其他诉讼请求。被告久居公司答辩称，我公司收取的8万元是居间服务费，不是电商费。我公司为原、被告提供服务。本院经审理认定事实如下：2016年12月4日，原告赵迎春（乙方、认购方）与被告秀兰公司（甲方、出售方）签订《认购意向书》，约定原告购买被告秀兰公司开发建设的香河秀兰左岸小镇项目24号楼2单元903号房屋，房屋建筑面积暂定92.59平方米，单价为17360.28元/平方米，房屋总价款为1607389元；签订本协议时，缴付定金2万元；在2016年12月9日前，缴付房屋首付款47万元；被告秀兰公司取得商品房预售许可证后，通知原告签订商品房买卖合同及按揭等相关手续；此房屋交房时间暂不确定，以签订的商品房买卖合同的交房时间为准，暂告知预计交房时间为2019年12月31日；等等。2016年12月4日，原告向被告秀兰公司交纳了意向金2万元，并同时向被告秀兰公司交纳了房屋首付款47万元，向被告久居公司支付了8万元。2017年11月，被告秀兰公司与原告签订《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》一份，约定甲方按照乙方签订的认购协议书中的已付首付金额，自2017年11月至《商品房预售许可证》颁发前一个月给乙方支付利息，根据上述乙方已付房款，按照年化收益12%进行利息计算，按季每季末进行返还。甲乙双方自本协议签订后，乙方放弃要求退房的权利。如乙方提出退房，需将已获取利息部分全部退还甲方，并支付甲方一年期总利息作为违约金，该部分款项由乙方房款中扣除。原告与被告秀兰房地产在庭审中认可被告秀兰房地产共计已向原告支付利息102900元。另查明，被告秀兰公司开发建设了香河秀兰左岸小镇项目，被告久居公司系被告秀兰公司的商品房代理销售商。被告秀兰公司至今未取得商品房预售许可证。上述事实有《认购意向书》、收款收据、转账付款凭证、《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”的补充协议》及当事人陈述等证据所证实。本院认为，原告与被告秀兰公司签订的《认购意向书》具备了《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如房屋位置、单价、建筑面积、总价款、付款时间、方式等等，并且被告秀兰公司已经按照约定收受购房款，该认购意向书应当认定为商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”至今，被告秀兰公司仍未取得涉案房屋的预售许可证明，该《认购意向书》应属于无效合同，《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”的补充协议》作为《认购意向书》的从合同亦应无效。故本院确认原告与被告秀兰公司签订的《认购意向书》、《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”的补充协议》均无效。原告要求被告秀兰公司退还其购房首付款47万元、定金2万元及利息。依据《中华人民共和国合同法》第五十八规定，无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告秀兰公司收取原告的购房款47万元及定金2万元，合计49万元，应返还给原告，并同时向原告支付自2016年12月4日至实际给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的相应利息损失。原告应当将获得的利息102900元返还给被告秀兰公司。依据《商品房销售管理办法》规定，受托房地产中介服务机构销售商商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况，不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。被告久居公司在应当知道被告秀兰公司未签订预售许可证的情况下，仍然接受委托，从事销售活动，亦存在过错。被告久居公司收取原告的8万元款项属于不当得利，应当返还给原告，并同时向原告支付自2016年12月4日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的相应利息损失。本院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。被告久居公司辩称，公司收取的8万元系居间服务费，但未能提交相应居间合同证实自己的主张，本院对被告久居公司的该抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告赵迎春与被告香河秀兰房地产开发有限公司签订的《认购意向书》、《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”的补充协议》无效；二、被告香河秀兰房地产开发有限公司返还原告赵迎春购房款、定金49万元及利息（利息自2016年12月4日起至付清之日止，以49万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告三河市久居房产经纪有限公司返还原告赵迎春8万元及利息（利息自2016年12月4日起至付清之日止，以8万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、原告赵迎春返还被告香河秀兰房地产开发有限公司购房首付款利息102900元；五、驳回原告赵迎春的其他诉讼请求。以上二、三、四项，于判决生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4750元，由被告香河秀兰房地产开发有限公司负担3926元，被告三河市久居房产经纪有限公司负担824元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  李洪利二〇一九年十月十六日书记员  钳伯轩