辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终9494号上诉人（原审被告）：辽宁中太房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区太原南街**。法定代表人：袁传海，该公司经理。委托诉讼代理人：王婷，辽宁安行律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾祥辉，辽宁安行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于广星，男，1971年2月28日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审原告）：蔡萍，女，1970年1月1日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。上诉人辽宁中太房地产开发有限公司（以下简称“中太公司”）因与被上诉人于广星、蔡萍商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初6575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。中太公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：本案争议住房项目系沈阳体育学院附属家属住宅，该项目实属“公益项目”。由于该项目急于建设和交付，政府同意“先建后批”，因此所有施工手续都滞后于施工进度，导致质检验收、交付使用和后期完善施工资料等均有所延迟。另外，政府配套迟迟不到位，无法质检验收也是导致无法办理初始登记的主要原因，非出卖人主观过错导致不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的出卖人原因。同时，双方在合同中明确约定了“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……:3.由出卖人协助办理”。应视为具有特殊约定，故不应适用该司法解释第十八条规定。于广星、蔡萍辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。于广星、蔡萍向一审法院起诉请求：1.判令中太公司向于广星、蔡萍赔偿逾期办证违约金32,728元（暂计至2018年4月16日）；2.本案的诉讼费由中太公司承担。一审法院认定事实：2013年3月2日，于广星、蔡萍与中太公司签订《商品房买卖合同》一份，约定于广星、蔡萍购买中太公司开发的位于沈阳市东陵区，建筑面积72.9平方米，总价款为298,890元。第六条付款方式及期限约定买受人按下列第3种方式按期付款：3.总房款298,890元，其中首付198,890元，贷款100,000元；第八条交付期限约定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：由出卖人协助办理……。合同签订后，于广星、蔡萍按合同约定履行了交付房款的义务，中太公司于2013年3月5日开具了金额为298,890元的发票。2013年11月10日，中太公司将房屋交付于广星、蔡萍使用。但诉争房屋至今未办理初始登记，致使于广星、蔡萍无法办理房屋产权证，故于广星、蔡萍诉至一审法院，要求中太公司支付逾期办证违约金。一审法院认为，于广星、蔡萍与中太公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。于广星、蔡萍履行了付款义务，涉诉房屋于2013年11月10日交付，中太公司未能在交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，系违约，应承担相应的违约责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案双方在合同中对逾期办证违约金没有约定，可参照此标准进行计算，现于广星、蔡萍要求以已付购房款为基数，按日万分之一计算违约金，系其对自己权利的处分，且于广星、蔡萍的该项主张不违反法律的相关规定，一审法院予以支持。关于中太公司提出的双方未约定违约金系于广星、蔡萍放弃违约金赔偿的答辩意见，双方关于产权登记约定“因出卖人原因买受人不能如期取得权属证书的，由出卖人协助办理”，应视为双方未对违约金作出约定；另，从约定的办证期限至今已超过了二年之久，中太公司的违约行为已明显超出了合理的宽限期限，故中太公司应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定支付违约金，对于广星、蔡萍该答辩意见不予采纳。关于中太公司抗辩的诉讼时效问题，由于于广星、蔡萍要求中太公司支付逾期办证违约金的请求，属于债权请求权，故应适用三年普通诉讼时效期间。于广星、蔡萍于2018年4月23日向一审法院提起诉讼，且于广星、蔡萍未提供证据证明诉讼时效存在中止、中断事由，故2015年4月23日之前的违约金诉请已超过诉讼时效，一审法院不予支持。而于广星、蔡萍主张的2015年4月24日至2018年4月16日这段期间违约金32,549.12元（298,890元×1089天×0.01%）应受保护，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、中太公司于判决生效后十日内给付于广星、蔡萍逾期办证违约金32,549.12元（截至2018年4月16日）；如果中太公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回于广星、蔡萍其他诉讼请求。案件受理费309元（已减半收取），由中太公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了《建设工程竣工档案初验合格证》、《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，证明案涉房屋未在期限内取得权属证书，并非上诉人原因导致的。在交易过程中，上诉人在约定期限内完成了房屋的交付义务，并于2014年6月30日就取得了《建设工程竣工档案初验合格证》，同时将与房屋权属证书办理相关的全部手续报送相关政府部门。至此，上诉人就房屋权属证书办理所需工作已经全部完成。但由于政府原因，在相关手续已经齐备的情况下，迟迟没有下发《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，才导致房屋无法进行后续测绘、办证等工作。在此期间，上诉人始终在向政府主管部门反映情况，要求尽快下发竣工备案手续，但直到2018年7月6日才正式将案涉房屋进行竣工验收备案，我方在2019年初才收到备案书。由此可见，被上诉人未在约定期限内取得房屋权属证书，并非上诉人原因导致的，因政府原因造成房屋未能及时备案并取得权属证书，属于上诉人与被上诉人双方签订合同时不能预见、在后续履行合同过程中不可避免和克服的情况，属于不可抗力事件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，应当免除上诉人责任。被上诉人对该组证据真实性没有异议，但认为尽管房屋已经竣工了，但是至今也没有办理房证。本院对上述证据予以采信，对所要证明的事实结合全案综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方应按合同约定全面诚信履行各自的权利义务。关于上诉人提出由于第三人的原因导致其未能如期办理初始登记批复，故其不应承担违约责任的主张。首先，本案双方在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中，未明确约定可以免除或者减轻上诉人违约责任的情形。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故本案无论上诉人主张的由于第三人的原因造成其逾期办理初始登记批复是否属实，均不影响上诉人向被上诉人承担违约责任。上诉人的该项主张既不符合双方的合同约定，亦不符合法律规定，故本院对于上诉人的该项主张不予支持。关于上诉人提出双方合同中关于违约责任已经有了明确约定，其不应再承担给付违约金的违约责任的主张，即双方合同中约定的“买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，……3.由出卖人协助办理。”属于已经对违约责任的承担方式作出明确约定。本院认为，因该约定并未具体明确上诉人如何赔偿因其违约给对方造成的损失，仅是对其应当继续履行的合同义务作出说明，不能视为是被上诉人对上诉人逾期办证违约责任的放弃。又鉴于上诉人未按合同约定履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，至今长达三年多，即使合同约定由出卖人协助办理，也应当是在合理宽限期限内完成约定义务，并非无限期搁置。一审法院根据当事人的诉讼请求，结合诉讼时效法律规定，判令上诉人向被上诉人承担给付逾期办证违约金的违约责任，并无不当。综上所述，中太公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费618元，由上诉人辽宁中太房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  单立审判员  王虹二〇一九年十月二十四日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；