江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初10051号原告：陆科民，男，1990年10月21日出生，汉族，住江苏省张家港市。原告：钱李东，女，1988年11月9日出生，汉族，住江苏省张家港市。二原告共同委托诉讼代理人：卞祥伟，江苏聚欣律师事务所律师。被告：张家港众合房地产开发有限公司，住所地江苏省张家港经济技术开发区软件（动漫）产业园商务中心**。法定代表人：王旭东，该公司总经理。委托诉讼代理人：于建，该公司员工。委托诉讼代理人：范俊琴，该公司员工。原告陆科民、钱李东与被告张家港众合房地产开发有限公司（以下简称众合房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序于2019年9月12日公开开庭进行审理。原告陆科民、钱李东委托诉讼代理人卞祥伟，被告众合房地产公司委托诉讼代理人于建、范俊琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆科民、钱李东向本院提出诉讼请求：1.被告返还人民币29300.18元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月7日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》及其补充协议，合同和补充协议中约定了房屋含税总价为1626151.00元，其中补充协议第十四条第一款双方作了如下约定“买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为人民币1465000.90元，增值税为人民币161150.10元(税率为11%)，故买方应向卖方支付的总房价人民币1626151.00元”。从该条款可以看出，原告预付的1626151.00元购房款是由两部分构成的，一部分是不含税的房价，也即被告的实际应得款项，另一部分是签订合同时按照当时的税收政策原告预付的开发商可能要缴纳的税款，该款项并非是开发商的收入，故前一部分是个不变价格(面积差退补费用除外)，后一部分应当按实际所交税款按照多退少补的方式进行处理。合同及补充协议签订后，原告按照约定预付了被告人民币1626151.00元。2019年3月20日，国家财政部、国家税务总局、海关总署发布公告，自2019年4月1日起实施调降增值税税率，对于房地产行业实行增值税税率为9%。本案原告所购房屋也在适用9%的税率范围之内。原告认为，被告多收的房价的2%的税款，既无合同约定，也无法律规定，应当予以返还。被告众合房地产公司辩称，原告以增值税率下调要求被告退还购房款无任何事实、合同及法律依据。商品房销售后，增值税的纳税义务人是被告，并非原告，被告按国家最新税率政策依法纳税为其法定义务；国家下调增值税税率的本质目的就是要减轻企业负担，激发企业活力，被告是否纳税及纳税金额为多少，是被告与税务机关之间的法律关系，与原告无关；案涉《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应诚信履约，合同明确案涉商品房在不考虑面积差异的情况下为固定总价交易，并无“降税即降价”的约定，被告是否纳税及纳税金额对案涉商品房的总价并不产生任何影响，补充协议之所以拆分“含税总价、不含税总价”，主要是基于税务机关规定印花税是以不含税总价作为计征基数，合同才进一步明确不含税总价；被告在商品房买卖合同项下的主要义务是按时交付验收合格商品房，该义务已履行完毕，被告并无违约行为发生；被告按时交付案涉商品房，不存在违约行为，本案诉累由原告引发，应由原告自行承担诉讼费。本院经审理查明事实如下：2018年3月7日，陆科民、钱李东（乙方、买受人）与众合房地产公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定陆科民、钱李东购买众合房地产公司开发的观澜玉园10幢305室，建筑面积为110.57㎡。合同第五条计价方式与价款约定：出卖人与买受人按照下列方式计算该商品房价款，计价方式为建筑面积，单价为14706.98元/㎡，商品房总价为1626151元，买卖双方一致同意并知悉该商品房的总房价款为含增值税价款。双方又在补充协议第十四条约定：买卖双方明确知悉且同意，买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为1465000.90元，增值税为161150.10元（税率为11%），故买方应向卖方支付的总房价为1626151元。双方同时还对其他条款进行了约定。合同签订后，陆科民、钱李东向众合房地产公司支付了购房款1626151元。2019年4月12日，众合房地产公司取得案涉房屋的《商品房交付使用通知书》，案涉商品房达到交付条件。审理中众合房地产公司明确，依据财政部、税务总局、海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》，自2019年4月1日起，案涉商品房增值税税率调整为9%，如果原告现在到被告处收房，依据现有政策将开具税率为9%的增值税发票。以上事实，由当事人提交的商品房买卖合同及补充协议、商品房交付使用通知书以及本院庭审笔录等证据予以证实。双方当事人主要争议在于：被告应否返还原告因增值税率下调而产生的税款差额？原告认为，增值税的纳税义务人虽然是被告，但增值税是一种流转税和价外税，不计入成本，税款的实际承担者为原告。案涉商品房的计价方式为合同约定的不含税价加增值税税款，合同虽然约定了房屋总价，但法律意义上的交易价格应当是不含税价格，税款并非法律意义上的交易价格，对于被告多收取部分的税款，应当定性为不当得利，被告应当返还。原告支付的房款属于预付款性质，当出现面积差、税款等发生变化时应予以调整。被告认为，被告作为增值税纳税人，是否缴纳增值税及缴纳增值税的数额属于被告与税务机关之间的行政法律关系，与原告无关。案涉商品房计价方式为房屋建筑面积×单价，原告认为合同价款并非一成不变，与交易习惯不符，且不利于维护合同的稳定性，亦与常理不符。原告所支付的房款并非预付款，而是其为购买商品房所支付的对价，具体且确定。补充协议第14条的约定与原告履行付款义务并无直接关联。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。关于案涉商品房的计价方式及影响案涉商品房总价的因素，首先，双方在主合同中明确案涉商品房总价的计价方式为房屋建筑面积×单价，并以此计算出案涉商品房总价，补充协议第十四条载明的不含税总价及税款也是由主合同约定的商品房总价结合11%的增值税税率计算得出。除此之外，双方在合同中并无其他有关房屋总价计价方式的约定。原告认为案涉房屋法律意义上的交易价格是不含税价格、案涉商品房的计价方式为补充协议第十四条约定的房屋不含税总价加增值税税款，与商品房买卖交易惯例不符，被告对该条的本意也作出了合理解释，且在未确定房屋总价的前提下，不含税总价及增值税税款也无从得出，原告的主张不符合常理；其次，案涉《商品房买卖合同》中除在第六条及补充协议第四条中对面积存在差异时如何结算房屋价款外，并无有关房屋总价变动的其他约定，原告主张“降税即降价”无合同依据。故案涉商品房的计价方式为房屋建筑面积×单价，影响商品房总价的也即房屋建筑面积及单价两项因素，在该两项因素未发生变化的情形下，双方约定的案涉商品房总价不应发生变更，增值税税款的减少亦不能导致案涉商品房总价的减少。关于原告认为被告构成不当得利，本院认为，被告系增值税纳税人，缴纳增值税系被告与税务机关之间的行政法律关系，与原、被告双方之间商品房买卖合同的履行没有关联，被告因增值税率下调而获益具有国家税收政策的调整依据，该获益也未造成原告的任何损失，故原告认为被告构成不当得利亦不能成立。综上，原告主张被告退还因增值税税率下调而产生的税款差额，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：驳回原告陆科民、钱李东的诉讼请求。案件受理费减半收取266元由原告陆科民、钱李东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  曾宪佳二〇一九年十月二十二日书记员  钱雪薇