黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0203民初2203号原告：隗海涛，男，1972年5月1日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市。原告：张颖，女，1976年5月23日出生，汉族，无职业，住址，二原告委托诉讼代理人：马骏，齐齐哈尔市法律服务中心正阳法律咨询服务所法律工作者。被告：孙汉彬，男，1967年12月31日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。被告：刘丽娜，女，1973年6月9日出生，汉族，无职业，住址，原告隗海涛、张颖与被告孙汉彬、刘丽娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告隗海涛、张颖及委托诉讼代理人马骏，被告孙汉彬、刘丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隗海涛、张颖向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告定金及违约金80,000.00元，变更后的诉讼请求为返还定金40,000.00；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，为了买房办贷款，于2017年12月15日办理离婚手续，房子没买成，于2018年9月6日登记复婚。二被告系夫妻关系。2017年12月份，原告隗海涛通过管家婆房屋中介和被告孙汉彬联系，欲购买位于建华区北斗小区2号楼3单元502室的房产，房产中介答应帮助办贷款。2017年12月14日，在管家婆房产中介办公室签订了“管家婆房产经纪有限公司二手房合同”，甲方孙汉彬，乙方隗海涛、刘丽娜签字并当场收取定金四万元，房产价值二十二万元。合同约定：“除定金之外剩余房款十八万元，乙方分二次付款，乙方采用贷款方式付款，需在过户交易当天起18个工作日内完成付款。如由乙方原因不能按时付款，对于定金甲方不予退还，如甲方原因不继续履行合同，按照定金罚则双倍返还乙方定金”。由于二原告都下岗，靠送快递维持生计，办不了贷款。原告张颖父亲的房产在其名下，可以办，但张颖得是单身才符合贷款条件。于是按中介的安排，二原告于签完合同的第二天2017年12月15日办理了离婚手续。2018年1月17日，张颖和孙汉彬在农业银行办理了首付手续。2018年2月8日，张颖和中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔市区支行签订贷款合同，农业银行贷款审批合格，第二十八条规定全部借款直接划入孙汉彬账户。原告找到被告要求办理过户手续，被告拒不配合称房子已卖给他人。原告多次找到被告和中介索要定金，都被强硬的无理由拒绝。二原告节衣缩食攒下四万元付了首付，为了能有栖身之所，还办理了假离婚，房子没买成，天天等在被告的商店门口讨要说法，至今还到处租房度日，身心受到了极大的伤害。为了维护自身合法权益，原告请求法院查明事实，判令被告按合同规定返还原告定金，并承担诉讼费用。原告隗海涛、张颖为支持诉讼请求向法庭出示下列证据:1.2017年12月14日管家婆房产经纪有限公司二手房合同，证实双方签订合同经过，已交付定金4万元。2.离婚证2份复印件（已与原件核对），证实原告为了买房办理贷款，去办理了离婚手续。3.2018年1月17日中国农业银行流水单，证实二被告曾将4万元定金以及多拿2.6万元办理首付手续事情属实，后来二原告又将此款返还给二被告。2018年1月14日以后二被告还在继续履行合同，2018年1月17日二被告拿出6.6万元后，二原告同日返还给二被告。4.2018年2月8日贷款审批通知书3页，证实其第28条借款提取打在孙汉彬账户，贷款金额13.4万元。5.结婚证2份复印件（已与原件核对），证实二人为了买房先离婚后复婚。6.房屋租赁合同及收条，证实二原告至今还在租房居住。被告孙汉彬、刘丽娜辩称，原告所述与事实不符。原、被告双方通过管家婆在2017年12月14日签订合同，双方约定于2018年1月14日前共同携带相关资料向房屋权属登记机关办理房屋所有权转移手续，办理手续发生的税费由乙方（买方）承担。双方约定该房产更名过户前产生的一切水、电等费用由甲方承担，更名过户后产生的所有费用由乙方承担。但二原告未做到2018年1月14日前与被告方共同办理更名，是原告自身原因未做到。被告方收到定金4万元，并由刘丽娜给二原告出具收条。后来原告告知被告是因为没有钱款交尾款，需要贷款才能交，并且需要办理假离婚才能贷款。二被告在此期间一直等二原告交款。双方约定房价是22万元，但尾款18万元始终未收到。在二原告贷款期间，银行需要二原告名下银行卡最少有6.6万元资金才能办理贷款，这种情况下被告还配合二原告将4万元订金及多拿出的2.6万元，存在原告的银行卡内。存完钱后银行将6.6万元款项打给被告孙汉彬名下的银行卡里。二原告贷款需要用孙汉彬的房子及本案争议房屋贷款，但听中介说二原告没有将18万元全部贷下来，好像是13万多元，所以因为这个原因没有将房款18万元给被告。被告不同意原告诉请，不同意返二原告8万元，4万元定金也不同意返还，因为是原告方违约，他们也耽误被告卖房子了。被告孙汉彬、刘丽娜为支持抗辩理由向法庭提交下列证据：1.2017年12月14日管家婆房产经纪有限公司二手房合同复印件（已与原件核对），证实双方签订合同经过，已交付定金4万元。2.声明一份，证实被告方曾经辅助原告购买被告的房子办理贷款。3.房照复印件（已与原件核对），证实房子至今也没有卖。4.结婚证复印件（已与原件核对），证实二被告系夫妻关系。5.证人尤某证人证言（证人已出庭），证实“原告张颖买房时的事情我知道，具体事不是我办的，但我一直在处理这个事。原告要买被告北斗小区的房子交4万元定金，我舅孙汉彬收到了。原告是贷款买房，申请贷款，下款的额度与原告预期差很多，贷款时是否是管家婆帮助贷款我不记得了。原告贷款的额度导致无法购买被告的房屋，因为原告张颖曾找过我说房子不买了，她找我的时间我记不清了，因为我是管家婆的经理，所以原告找我要求退定金和中介费，当时中介费2200.00元，我没收好处费，管家婆是否收好处费我不清楚。我告知原告要按合同办”。6.证人梁某证人证言（证人已出庭），证实“被告要卖房时我们公司员工都在帮被告卖房子，原告不是我联系的，业务也不是我主办的，我知道这个事。原告买房子需要办贷款，交了4万元定金，是办了很长时间才把贷款办了下来，但首付加上贷款金额不够交房款。后来听同事说这个房子没交易成功，同事说是买方贷款额度不够付房款，所以不买此房了。具体内容不太知道，最终导致买方不买房子了”。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：经庭审质证，原告隗海涛、张颖向法庭提供的证据第1-5项，被告孙汉彬、刘丽娜向法庭提供的证据第1-4项具有证据的客观性、合法性和关联性，本院予以采信。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：原告隗海涛与原告张颖系夫妻关系，被告孙汉彬与被告刘丽娜系夫妻关系。2017年12月14日，原告隗海涛、张颖通过管家婆房产经纪有限公司与被告孙汉彬、刘丽娜签订管家婆房产经纪有限公司二手房合同，双方协商出售被告孙汉彬名下坐落于齐齐哈尔市建华区北斗小区2号楼3单元5层03号楼房一处，合同约定：“甲方（出让方）：孙汉彬，身份证：。甲方（代理人）：刘丽娜，身份证：。乙方（受让方）：隗海涛，身份证：。丙方（中介方）：管家婆房产经纪有限公司，经纪人：王鸿博。甲乙丙三方经平等协商，现签署本合同。一、甲方同意将其拥有的齐齐哈尔市建华区北斗小区2号楼3单元5层03号住房出售给乙方。该房地产基本情况如下：建筑面积：53.52㎡（套内：53.5㎡）房产证为齐字第**，乙方对甲方所要出售的楼房已充分了解、愿意购买该楼房。二、甲、乙双方议定上述楼房成交价格为人民币：贰拾贰万元整（￥220000.00），甲方收取乙方定金肆万元整（￥40000.00），定金抵作购房款的一部分。此房产赠送附属物品：无。除定金之外的剩余房款壹拾捌万元整（￥180000.00），乙方分二次付款，除定金外首付款为：零元整（￥0），剩余房款乙方采用贷款方式付款，需在过户交易当天起18工作日内完成付款，如由乙方原因不能按时付款，对于定金甲方不予退还，如有其他损失按实际损失赔偿。如甲方原因不能继续履行合同，按照定金罚则双倍返还乙方定金。三、甲乙双方约定于2018年1月14日前，共同携带双方资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移。办理产权过户交易手续所发生的税费（注：法律规定的乙方应付税费主要类别由：契税、交易费、土地税和所产生的其他费用），由乙方承担。甲方承诺于2017年12月20日腾出该房屋，于-年-月-日迁出户籍关系。四、甲乙双方约定，该房产在更名过户前所产生的一切费用（水费、电费、煤气费、物业费、物暖费等）均由甲方承担，在更名过户后所产生所有费用由乙方承担。五、乙方需向丙方承担中介费贰仟贰佰元整（￥2200.00），须2017年12月14日前向中介方支付，如乙所承担中介费未在约定日期交付中介方中介费则视为拖欠中介费，并赔偿中介费全部金额的3倍，中介方可向当地的法院进行诉讼，所产生诉讼费，律师费等一切相关费用均由乙方承担。中介费一次性付清，无二次收费。甲方如有房屋贷款需在过户之前自行解除，保证乙方正常过户。因乙方原因造成多出的税率由乙方承担。本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时向丙方人民法院起诉。丙方在合同中起提供买卖信息、证人作用，不负责任何一方违法、违约给对方造成的损失赔偿。但中介人在本合同中必需做甲乙双方的公平证人。本合同一式三份，甲乙丙三方各执一份。本合同自签订之日起有效，非经三方一致同意不得终止。甲方刘丽娜、乙方隗海涛签字。丙方管家婆房产经纪有效公司。2017年12月14日”。原、被告双方签订合同后，被告方收到定金40,000.00元。在二原告办理贷款期间，二被告为了协助二原告办理贷款将4万元订金及2.6万元钱款共6.6万元首付金额存在原告方的银行卡内，协助后该6.6万元款项已返还被告方。二原告贷款过程中以原告张颖名义在银行贷款134,000.00元，贷款提取方为被告孙汉彬。原、被告双方就此发生纠纷未继续履行合同，未进行过户交易未交付房屋，故相关银行未予发放借款134,000.00元。二被告未予返还二原告定金40,000.00元。本院认为，原、被告双方签订二手房合同，被告孙汉彬、刘丽娜已收到原告隗海涛、张颖的房屋定金40,000.00元。双方约定采用贷款方式给付剩余房款，因贷款数额不足给付剩余房款，导致合同不能继续履行，属于因不可抗力致使不能实现合同目的，原、被告双方均不应承担违约责任，不适用定金罚则。本案双方的二手房合同已实际解除不再继续履行，故房屋定金40,000.00元应予由被告孙汉彬、刘丽娜返还原告隗海涛、张颖。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条之规定判决如下：被告孙汉彬、刘丽娜于本判决生效后十日内返还原告隗海涛、张颖房屋定金40,000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900.00元，由被告孙汉彬、刘丽娜负担800.00元；退还原告隗海涛、张颖100.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  刘大威人民陪审员  邹 巍人民陪审员  袁 伟二〇一九年十月十八日书 记 员  吴程琳