青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1433号上诉人（原审原告）：青海省庄和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916301037104485714（1-1），住所地：西宁市城中区城南新城大道**。上诉人（原审被告）：王鸿玺,公民身份号码:×××，男,汉族,1992年10月18日出生,无固定职业,住青海省乐都县。上诉人青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称庄和公司）、王鸿玺确认合同效力纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庄和公司上诉请求：1.撤销原审判决;2.确认庄和公司与王鸿玺签订的《职工内部认筹协议》合同无效；3.本案一审、二审诉讼费由王鸿玺承担。事实与理由:一审法院对事实的认定有误。2016年1月21日,庄和公司与王鸿玺签订《职工内部认筹协议》,约定将位于西宁市××区房屋出售给王鸿玺。王鸿玺并非为庄和公司的职工,“职工内部认筹”是企业内部对职工给予的福利,王鸿玺并非职工签订该协议不是真实的意思表示。一审法院法律适用有误，《职工内部认筹协议》明显违法,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,庄和公司与王鸿玺签订《职工内部认筹协议》时,并未获得商品房预售许可,并且庄和公司于2018年11月提起确认合同效力之诉时尚未获得商品房预售许可证明，获得预售许可的时间是在庄和公司提起确认之诉之后,不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中“起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”的规定，一审法院根据该规定判决“内容无违法之处”错误。王鸿玺辩称，合同加盖了庄和公司的印章，且意思表示明确，是有效合同。王鸿玺上诉请求：1.撤销原审判决第三项,依法改判双方继续履行《职工内部认筹协议》,由庄和公司协助王鸿玺办理商品房预售合同备案登记手续,并承担保全费用。2.庄和公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由:一审法院认定涉案《职工内部认筹协议》合法正确,就其实质属性,一审法院遗漏认定。认筹协议的名称虽为“职工内部认筹协议”,但协议对买卖双方当事人名称、商品房基本情况、商品房价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定,合同内容已经具备了商品房预售合同的主要条款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条规定,可以认定庄和公司与王鸿玺之间的商品房预售合同成立并生效,且在法庭审理过程中双方均明确认可该事实。据此,《职工内部认筹协议》实质上是商品房预售合同,庄和公司与王鸿玺之间形成商品房预售合同法律关系。一审法院适用法律错误,在认定合同有效的前提下,双方应继续履行合同约定及法定内容,王鸿玺主张庄和公司协助办理商品房预售备案登记手续,系给付之诉,属于人民法院审理范围。现涉案房屋已于2018年12月27日取得西宁市商品房预售许可证(2018)宁房预售证第289号,具备备案登记的履行条件。《职工内部认筹协议》的实质属性为商品房预售合同，需办理备案登记,请求二审法院支持王鸿玺的上诉请求。庄和公司辩称，预售备案登记是行政管理的内容，不属于人民法院的民事受案范围，一审判决正确。庄和公司向一审法院起诉请求：1.确认庄和公司与王鸿玺签订的《职工内部认筹协议》无效;2.本案诉讼费由王鸿玺承担。王鸿玺向一审法院反诉请求：1.确认庄和公司与王鸿玺签订的《职工内部认筹协议》有效;2.庄和公司协助王鸿玺办理涉案房屋《职工内部认筹协议》预售备案登记、在涉案房屋修建完成后交付涉案房屋;3.庄和公司承担本案本诉、反诉费用及保全费。一审法院认定事实：2016年1月21日，庄和公司（甲方）与王鸿玺（乙方）签订《职工内部认筹协议》，该协议主要约定：乙方自愿认筹甲方开发的位于西宁市××区房屋，该房屋暂测建筑面积78.64平方米，房屋认筹单价为每平方米2328.51元，总房款183114元。乙方按银行按揭方式付款，在签订本认筹协议之日，乙方交纳该房屋认筹金40000元。乙方签订认筹协议交纳该房屋认筹金后，该房屋以认筹协议上约定的时间为准，若乙方未在约定时间内付清房款及办理相关手续，则视为自动放弃该房屋，甲方有权另行出售，所交该房屋认筹金不退。乙方签订认筹协议交纳该房屋认筹金后，若因乙方自己的原因要求退房，所交该房屋认筹金不退。乙方签订认筹协议所交该房屋认筹金后，若甲方不能按本协议约定将该房认筹给乙方，甲方无条件退还已交认筹房款（并按银行同期贷款基准利率计算利息）。同日，庄和公司（甲方）与王鸿玺（乙方）又签订《认筹承诺书》，内容为：1．甲方于2016年7月31日与乙方签订《西宁市商品房预售买卖合同》，双方同意按如下方式处理：（1）甲方自约定的签订之日起至实际签订之日止，出卖人按日计算向买受人支付已缴房价款万分之3的违约金。如逾期三个月内，则另行条约。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除协议。买受人解除协议的，应当提前书面通知承诺方。承诺方应当自解除协议通知送达之日起30日之内退还买受人已付的全部房款；并自买受人认筹付款之日起，按照银行公布的同期贷款基准利率计算支付利息。2．甲方2017年10月31日前向买受人交付该商品房。上述协议签订后，王鸿玺于2016年1月21日向庄和公司支付40000元，对上述款项，庄和公司出具了青海省庄和房地产开发有限公司收据，载明的收款事由为卧龙公馆定金。同日，王鸿玺向西宁胜颜房地产营销策划有限公司支付20000元，该公司出具了收据，载明的收款事由为卧龙公馆。庭审中，庄和公司与王鸿玺均认可涉案房屋现正在建设中，双方均不能确定房屋建成时间。2018年12月27日，西宁市住房保障和房产管理局向庄和公司颁发西宁市商品房预售许可证［（2018）宁房预售证第289号］，该许可证载明项目名称及楼幢号：卧龙公馆5号楼，项目坐落：西宁市城中区新城大道151号。一审法院认为，庄和公司与王鸿玺签订的《职工内部认筹协议》，系双方真实意思表示，内容无违法之处，该协议应认定为有效，庄和公司的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持，王鸿玺该项反诉请求成立，应予支持。关于王鸿玺要求庄和公司协助办理涉案房屋《职工内部认筹协议》预售备案登记的反诉请求，因预售备案登记属行政管理范畴，且双方合同中对此并无约定，故该项诉讼请求不属于人民法院受理民事案件的范围，应予以驳回。关于王鸿玺要求涉案房屋修建完成后向其交付的反诉请求，因涉案房屋尚未建成，待房屋建成并达到交付条件时，权利人可另行主张，本案暂不做处理。关于王鸿玺要求庄和公司支付保全担保的费用及保全费用，对此双方协议中无约定，该反诉请求，一审法院不予支持。据此判决：一、驳回庄和公司的诉讼请求。二、庄和公司与王鸿玺于2016年1月21日签订《职工内部认筹协议》有效。三、驳回王鸿玺其他反诉请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由庄和公司负担。反诉案件受理费50元，由庄和公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，且对一审法院查明的事实无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，庄和公司与王鸿玺签订的《职工内部认筹协议》系双方自愿签订，是真实意思表示，且没有违反法律和法规的强制性规定，合法有效。根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售应办理预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但本案争议的《职工内部认筹协议》是一种预约合同，是庄和公司和王鸿玺为将来签订作为本约合同的《商品房预售合同》所作出的一种承诺，并非正式的商品房预售行为，而正是由于该《职工内部认筹协议》并非商品房预售合同，故即使庄和公司未取得商品房预售许可证明，不影响该《职工内部认筹协议》的法律效力，更何况一审法院已查明庄和公司取得案涉项目的预售许可。现庄和公司以起诉前未取得预售许可为由主张案涉认筹协议无效缺乏法律依据，本院不予支持。经审查，王鸿玺与庄和公司签订的《职工内部认筹协议》虽然对案涉房屋的坐落及计价方式与价款有约定，但对付款方式及期限仅约定为银行按揭，对银行按揭的具体内容未作约定，对房屋的交付条件等其他商品房买卖合同应当具备的主要条款也均未作约定。因此《职工内部认筹协议》生效后，庄和公司与王鸿玺可依约就商品房预售合同相关事宜进行协商，王鸿玺上诉要求判令庄和公司协助办理案涉商品房预售备案登记以及交付房屋，但王鸿玺和庄和公司还未签订商品房预售合同，双方对何时办理案涉商品房预售备案登记、如何办理等均无约定，且商品房预售备案是行政行为，因此王鸿玺的上述请求没有合同及事实依据，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，庄和公司、王鸿玺的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由青海省庄和房地产开发有限公司负担100元，由王鸿玺负担50元。青海省庄和房地产开发有限公司预交的二审案件受理费中退还该公司50元；王鸿玺预交的二审案件受理费中退还本人100元。本判决为终审判决。审判长 李娟审判员 王鹏审判员 纳敏 二〇一九年十月十七日书记员 田云附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。