新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0703民初1765号原告：郝婉云，女，汉族，1993年3月6日出生，住新乡市。委托代理人：崔军生，河南兴原律师事务所律师，特别授权。被告：新乡市豫兴房地产开发有限公司，住所地：新乡市解放大道与宏力大道交叉口东北角，统一社会信用代码：91410700716762764N。法定代表人：闫观山，董事长。第三人：魏鹏飞，男，汉族，1981年3月1日出生，住新乡市。第三人委托代理人：张晓华，女，汉族，1978年3月13日出生，住新乡市，特别授权。原告郝婉云诉被告新乡市豫兴房地产开发有限公司、第三人魏鹏飞所有权确认纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝婉云的委托代理人崔军生，第三人魏鹏飞及其委托代理人张晓华到庭参加诉讼。被告新乡市豫兴房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝婉云诉称：2015年6月14日，原被告双方签订了商品房销售协议书，原告购买了被告开发的位于新乡市××中同街××小区××楼××（面积143.51平方米）的房屋。原告按照购房协议交纳了全额购房款，按时缴纳相关的水费、电费、物业费，对该套房屋已经合法占有居住至今。2018年7月新乡市卫滨区人民法院执行局通知原告准备执行原告居住的上述房屋，因房管局备案登记是第三人魏鹏飞的名字，原告当即提出执行异议，后经一审、二审，最终判决认定原告最为案外人具有排除执行的法定理由，因此，卫滨区人民法院排除了原告居住此房的执行。原告2015年全额购买上述房屋，被告按照购房协议约定应及时给原告办理房屋产权手续，但由于被告的原因备案登记在第三人魏鹏飞名下，拖延至今无法办理，被告应承担违约责任并和第三人协助原告办理房屋产权过户手续。故诉至法院，要求1、依法判令被告继续履行原、被告购房协议；2、被告和第三人协助原告办理房屋产权过户手续；3、被告承担一切费用。被告新乡市豫兴房地产开发有限公司未向本院提出答辩。第三人述称：本案原告2015年6月在购买涉案房产时，该房产已经登记在第三人魏鹏飞名下一年的时间。原告没有查明真实权属，私下与被告签订购房协议。被告将有瑕疵的房产卖给原告，侵害了魏鹏飞的合法权益。原告自身存在严重过错，应当查明房产真实权属后再做决定。原告与被告协议行为，不符合物权法定原则，该协议行为仅在原告与被告之间产生法律效力，不产生物权变动的效果，原告与被告协议行为，不能对抗第三人魏鹏飞的物权登记。依据物权法及解释之规定，原告的诉请不能得到支持。另根据原执行异议案件中，一审和二审的判决，适用法律错误（对登记在被执行人名下的房产提出执行异议的可以排除执行，而本案房产早已登记在上诉人名下不存在适用《最高院办理执行异议案件若干问题规定》28条的情形），我们已经向河南省高级人民法院提出再审。原告郝婉云向本院提交的证据材料有：1、商品房销售协议书一份，证明：原、被告在2015年6月14日签订了协议，原告购买被告开发的位于新乡市××同大街新乡国际购物公园豫兴龙湾B座23楼西南户面积为143.51平方米的房屋。2、（2018）豫0703民初1848号民事判决书和（2019）豫07民终1855号民事判决书各一份，证明两份判决书认定原、被告双方签订了合法有效的商品房买卖合同，原告通过银行汇款支付全额房款并获得被告出具的销售不动产统一发票，缴纳了物业费、水电费、暖气费等各项费用，合法居住实际占有和使用上述房产；同时驳回第三人魏鹏飞申请执行原告合法居住位于新乡市××同大街新乡国际购物公园豫兴龙湾B座23楼23205号房的请求。3、新乡市不动产登记和交易中心商品房合同备案查询一份，证明：原告居住购买的房屋备案在第三人魏鹏飞名下，第三人应协助原告办理过户手续。被告新乡市豫兴房地产开发有限公司未向本院提交证据材料。第三人魏鹏飞向本院提交的证据材料有：1、商品房买卖合同两份（一份为买受人保存，一份为供房管局交易登记使用）；2、房管局登记信息（本案争议房产于2014年7月29日已在新乡市不动产登记和交易中心备案登记在魏鹏飞名下）；3、中国工商银行汇款记录（2014年7月30日魏鹏飞通过中国工商银行给新乡市豫兴房地产开发有限公司汇款450000元）。以上证据证明：本案原告2015年6月购买涉案房产时，在没有明确房产的真实权属情况下，私下与被告签定购房协议，进而侵害魏鹏飞的合法权益。原告自身存在严重过错，原告与被告的协议行为不符合物权法定原则，原告与被告的协议行为不能对抗魏鹏飞的物权登记。经庭审质证：第三人对原告提交的证据1有异议，认为该合同仅在原告与被告双方之间产生法律效力，并不能说明该房产权利的明确；原告在没有明确该房产真实权属的情况下，购买该房产，存在过错；在原告购买该房产之前，涉案房产已经登记在魏鹏飞名下，原告应当对自己的过错承担责任，被告公司在签订协议时具有欺诈行为，原告不能以实际占有和交了相关费用来主张物权权利。本院结合（2018）豫0703民初1848号、（2019）豫07民终1855号两份民事判决书，对该证据予以确认。第三人对原告提交的证据2认为不服该两份判决书，已经申请再审。本院认为该判决书已是发生法律效力的裁判，当事人没有相反证据足以推翻且也无其他法定情形否定其效力，本院对该证据予以确认。第三人对原告提交的证据3真实性无异议，但认为该证据上显示涉案房产于2014年7月29日登记在魏鹏飞名下，在明确登记情况下，原告存在过失，被告存在欺诈行为，被告没有实际履行合同的可能，应当对原告承担责任。本院对该证据的真实性予以确认。原告对第三人提交的证据1真实性有异议，认为第三人和被告之间不存在商品房买卖关系，是借款关系；按其双方约定第三人应当一次性给付被告，超过期限没有给付，被告有权利解除买卖合同。本院将结合（2018）豫0703民初1848号、（2019）豫07民终1855号两份民事判决书以及本案具体情况对该证据予以综合确认。原告对第三人提交的证据2有异议，认为只是行政备案登记，合同并没有履行；备案不能对抗善意第三人。本院对该证据的真实性予以确认。原告对第三人提交的证据3真实性无异议，但认为转款系借款。本院对该证据的真实性予以确认。依据上述有效证据及庭审，可以确认以下事实：2015年6月14日，原告郝婉云和被告新乡市豫兴房地产开发有限公司签订《商品房销售协议书》，该协议书载明：甲方：新乡市豫兴房地产开发有限公司，乙方：郝婉云，经甲乙双方友好协商，达成本协议如下：一、乙方自愿向甲方购买住宅房壹套，项目名称：豫兴龙湾，房屋位置：B座二十三层，方位西南。二、面积、单价及合同金额：单价：4285元/㎡；面积：143.51㎡（三室二厅），合同金额人民币615000元（大写陆拾壹万伍仟元）。……四、其他费用：1.燃气初装费：2768元；……5.办理产权证费用：具实结算；6.维修基金：60元/㎡……。另查明：魏鹏飞在2018年以申请执行人执行异议之诉将郝婉云、新乡市豫兴房地产开发有限公司起诉至本院，要求：1、请求确认魏鹏飞公证并登记且发生在先的债权优于郝婉云、新乡市豫兴房地产开发有限公司发生在后的普通合同债权；2、请求准许执行郝婉云名下的新乡市××同大街新乡国际购物公园豫兴龙湾B座23楼23205号的房产。本院于2019年3月4日作出（2018）豫0703民初1848号民事判决书，判决驳回魏鹏飞的诉讼请求。魏鹏飞不服该判决，提出上诉。新乡市中级人民法院经过审理，于2019年5月5日作出（2019）豫07民终1855号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该生效判决书认定以下事实：2014年7月28日，在新乡市凤泉区公证处见证下，原告魏鹏飞与被告豫兴公司签订《借款抵押合同》，约定：借款金额450000元，借款期限自2014年7月28日至2015年7月28日止共12个月，利率1.4%，明确将借款汇入胡纪玲农行新华支行账户62×××17，并以新乡市中同街国际购物公园豫兴龙湾B座1单元23层西南户（面积143.51平方米）房产（以下简称涉案房产）作为抵押担保。被告豫兴公司与原告魏鹏飞签订涉案房产的商品房买卖合同，约定购房款为688848元。被告豫兴公司给原告魏鹏飞出具688848元的房款收据，该收据注明“实收￥400000元”。2014年7月29日，原告魏鹏飞到新乡市不动产登记和交易中心办理商品房买卖合同的备案（合同编号2014-0703062）。2014年7月30日，原告魏鹏飞向胡纪玲农行新华支行账户62×××17汇入450000元。新乡市凤泉公证处于同日出具（2014）新凤证经字第539号公证书，自上述《借款抵押合同》生效及债权债务形成之日起具有强制执行效力。2015年7月28日，新乡市凤泉公证处出具（2015）新凤证经字第291号公证书载明，被告豫兴公司为项目开发向出借人原告魏鹏飞借款金额450000元，借款期限自2015年7月28日至2016年7月28日止共12个月，利率1.4%。双方当事人在该合同中约定：借款人未按合同约定的期限对出借人还本付息，即视为违约。2015年7月28日，被告豫兴公司给原告魏鹏飞出具收据，“今借魏鹏飞现金450000，大写肆拾伍万元整。本借据与编号为201507281-2的合同配套。借款人胡红玲，2015年7月28日。”该借据记载：“本借据2016年12月30日退还本金陆万玖仟陆佰叁拾肆元整。剩余叁拾捌万零叁佰陆拾陆元为归还。”被告豫兴公司于2016年12月30日偿还本金69634元。原告于2017年8月1日以被告豫兴公司未按期履行本息还款义务为由，向新乡市凤泉公证处申请执行证书。2017年8月24日，新乡市凤泉公证处出具（2017）新凤证执字第2号执行证书，魏鹏飞可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为被告豫兴公司，执行标的为：1、本金人民币叁拾捌万零叁佰陆拾陆元整（￥380366元）；2、利息（自2016年1月28日起至本金清偿完毕之日计算）；3、违约金（自2016年1月28日起按应付金额的日千分之五计算）；4、为实现债权所支付的合理费用（包括执行费、律师费、诉讼费等）。原告魏鹏飞据此执行证书向本院提出申请执行。本院于2018年4月17日作出（2017）豫0703执735-1号民事裁定书，裁定拍卖新乡市××同大街新乡国际购物公园豫兴龙湾B座1单元23层西南户（合同编号2014-0703062）。被告郝婉云向本院提出执行异议。本院于2018年8月6日作出（2018）豫0703执异70号执行裁定书，裁定中止对新乡市××同大街新乡国际购物公园豫兴龙湾B座1单元23层西南户（合同编号2014-0703062）的执行。另查明，2015年6月14日，被告郝婉云与被告豫兴公司签订商品房销售协议书，并于同日通过银行汇款全额支付购房款615000元。2015年12月18日，被告豫兴公司向被告郝婉云出具615000元的销售不动产统一发票。庭审中，被告郝婉云提交照片、物业费、水电费收据等证明涉案房屋在签订协议后即装修并已经实际占有居住至今。再查明：1.结合（2018）豫0703民初1848号和（2019）豫07民终1855民事判决确定原被告签订的《商品房销售协议》的中商品房与第三人以申请执行人异议之诉主张的房产系同一套商品房；原告和第三人均向本院提交了争议商品房在新乡市不动产登记和交易中心查询的涉案房屋坐落的位置为中同大街中段国际购物公园龙湾B幢1单元12305室。2.在（2018）豫0703民初1848号民事案件中，被告口头表示：其与郝婉云是真实的房屋买卖关系，与魏鹏飞是真实的借款关系，因此涉案房屋所有权应当属于郝婉云。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，原告郝婉云和被告新乡市豫兴房地产开发有限公司在2015年6月14日签订的《商品房销售协议书》系双方真实意思表示，内容客观真实，不违反法律规定，为有效协议。第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原被告就涉案商品房签订了《商品房销售协议书》。据（2018）豫0703民初1848号和（2019）豫07民终1855号两份民事判决书认定原告在签订《商品房销售协议书》的当日即通过银行汇款全额支付购房款615000元。2015年12月18日，被告向原告郝婉云出具615000元的销售不动产统一发票。原告已按约定履行了支付购房款的义务。后原告已经实际占有、使用涉案房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，针对商品房买卖合同，作为开发商的新乡市豫兴房地产开发有限公司有义务按《商品房销售协议书》中的约定将涉案房屋的所有权转移给原告所有。由于我国对不动产实行统一登记制度。被告作为开发商有义务协助原告办理涉案商品房不动产登记手续。故对于原告要求被告继续履行《商品房销售协议书》并协助原告办理涉案商品房的所有权变更登记手续的诉讼请求，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。商品房买受人购买商品房大多通过销售广告、宣传资料、销售顾问或者通过查看开发商在销售醒目位置展示的五证手续齐全等途径了解商品房信息，以尽到合理注意义务。对于第三人提出的“原告在没有查明涉案商品房真实权属，私下与豫兴公司签订购房协议”的理由，是加大或提高了购买者的义务，本院不采纳该意见。本案中另一个争议焦点是第三人认为在原被告签订涉案《商品房销售协议书》之前，其已经通过一定的形式将涉案商品房备案登记在第三人名下，具有了物权登记的效力，从而认为其对涉案房屋享有了一定的物权。本院认为，纵观《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》中均没有对第三人认为的“备案登记”能够产生物权效力作出规定。据《现代汉语词典》对“备案”的解释为：把情况用书面形式报告给主管部门，供存档备查。原告和第三人均向法院提交了在新乡市不动产登记和交易中心查询的涉案房产的信息，该查询信息上显示的是魏鹏飞作为备案人对商品房合同的备案，而非能够产生物权效力的登记。第三人的上述理由，于法无据，本院不予采纳。据（2018）豫0703民初1848号和（2019）豫07民终1855号两份民事判决书认定第三人和被告之间系借款抵押合同关系，且已经驳回了第三人继续申请执行涉案商品房的请求；同时认定系第三人自行到新乡市不动产登记和交易中心办理的涉案商品房买卖合同的备案。结合第三人不能继续执行涉案商品房且系第三人自行办理的涉案商品房买卖合同备案的事实，本院认为第三人有义务协助原告办理涉案商品房所有权变更登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，缺席判决如下：一、被告新乡市豫兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内按涉案《商品房销售协议书》的约定，协助原告郝婉云将新乡市中同大街中段国际购物公园龙湾B幢1单元12305室商品房的所有权变更登记在原告郝婉云名下。二、第三人魏鹏飞于本判决生效之日起十五日内协助原告郝婉云将新乡市中同大街中段国际购物公园龙湾B幢1单元12305室商品房的所有权变更登记在原告郝婉云名下。案件受理费9950元，减半收取4975元，由被告新乡市豫兴房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 员 范梅红二〇一九年十月二十五日书记员员 荣 莉