安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7414号上诉人（原审原告）：安徽省惠友生态农业有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道、合安路东繁华世家星空苑****，统一社会信用代码913401000544643295。法定代表人：李德勇，总经理。委托诉讼代理人：刘金瑞，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢春香，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：安徽裕龙包装材料有限公司，住，住所地安徽省肥东经济开发区六龙城路南侧王南路东侧，统一社会信用代码91340122762790934。法定代表人：钟维军，总经理。委托诉讼代理人：钟维龙，公司员工。上诉人安徽省惠友生态农业有限公司（以下简称惠友公司）因与被上诉人安徽裕龙包装材料有限公司（以下简称裕龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初4148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。惠友公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持惠友公司一审的全部诉讼请求或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由裕龙公司承担。事实和理由：一、一审法院认定惠友公司主张裕龙公司违约致使合同目的不能实现，提供的证据并不足以证明裕龙公司存在违约行为，故此认定惠友公司不享有合同解除权，确认双方之间的《房屋租赁合同》并未解除仍应继续履行，明显属于事实认定不清，认定事实错误。1、惠友公司租用裕龙公司厂房用作餐饮及食品冷冻加工，裕龙公司无故停水，断电导致惠友公司租赁厂房用于餐饮服务以及食品冷冻加工的合同目的无法实现，因此双方签订的《房屋租赁合同》依法应当解除。惠友公司向法庭提交的2019年4月21日至起诉之日的电表线剪断图片、2019年4月22日惠友公司肥东分公司负责人张立芸与裕龙公司物业办公司主任韩丽华的录音录像证实，惠友公司的电线表系裕龙公司所截断，惠友公司向法庭提交的付款委托函证实裕龙公司因为自身拖欠他人债务致使账户被查封，无法正常缴纳电费，无法保证正常供电的事实。2019年4月22日惠友公司顾大春与供电工作人员电话录音证实，裕龙公司2018年10月1日至2019年4月1日已经拖欠供水公司水费221400元，因为裕龙公司拖欠水费导致供水公司将水表拆除，致使惠友公司无法正常用水，至今尚未供电。根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第2项约定，裕龙公司应保证惠友公司正常的用电用水。如因为裕龙公司原因导致断水断电，给惠友公司生产造成影响的，裕龙公司承担全部损失。结合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的的应当依法解除，惠友公司在肥东设立的肥东餐饮管理分公司系主营餐饮服务以及食品冷冻加工的公司，没有水电租赁厂房用于餐饮服务以及食品冷冻加工的合同目的根本无法实现。因此裕龙公司的断电停水行为导致惠友公司租赁厂房用于餐饮服务以及食品冷冻加工的合同目的根本无法实现，该合同依法应当解除。2、裕龙公司变相提高租金，惠友公司按照合同约定依法享有解除合同的权利。惠友公司向法庭提交的案外人同裕龙公司签署的《用电协议》以及相关录音录像，证实惠友公司因为未同裕龙公司签署新的《用电协议》，让裕龙公司通过提高电费达到涨房租的目的无法实现，裕龙公司通过掐断惠友公司电表等行为致使惠友公司无法生产，逼迫惠友公司向其屈服达到其变相涨价的目的，根据双方《房屋租赁合同》第四条第7项规定，合同期内裕龙公司不得以任何理由提高租金或者变相提高租金，否则惠友公司有权退房，给惠友公司造成的装修、经营损失由裕龙公司承担。结合上述阐明的事实，裕龙公司的行为已经构成变相涨租，因此裕龙公司让惠友公司签署新的《用电协议》等行为变相提高租金的行为严重违反合同约定，依据合同约定惠友公司依法享有解除合同的权利，并有权向裕龙公司追偿造成的装修、经营损失等全部损失。3、惠友公司租赁裕龙公司厂房，整个消防栓无水，存在重大安全隐患，严重违反《消防法》等法律行政法规的强制性规定依法应当禁用。裕龙公司在开庭前向法庭提交的2019年3月16日安全生产行政执法文书无法达到其证明目的，反而证实了其消防栓被堵的事实，惠友公司为进一步证实裕龙公司消防存在重大隐患，特向法庭提交2019年3月19日安全生产行政执法现场检查记录，该组证据能与裕龙公司提交的现场检查记录相互印证，进一步证实了安检机构对惠友公司所租赁厂房进行安全检查中明确消防栓无水，并责令15个工作日整改的事实。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防涉及的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案，另《中华人民共和国消防法》第十一条规定建设工程，建设单位应向公安机关消防机构申请消防验收，其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查，依法应当进行消防验收的建设工程，未经验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，其他建设工程经依法抽查不合格的，应当禁止使用”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第八条，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持，（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性情况的，上述证据证实租赁的厂房消防栓无水，明显严重违反《中华人民共和国消防法》第十一条之规定，不能投入使用，惠友公司租赁的厂房不能投入使用，那么惠友公司租赁厂房的合同目的就不能实现。故此该类工程若未经消防验收或者消防验收不合格的，严重违反了《消防法》的强制性法律规定，必然导致租赁合同无效，因为合同无效，导致合同目的不能实现，而给承租方惠友公司造成的损失应由裕龙公司承担赔偿责任，惠友公司依据上述规定请求解除双方的合同具有事实和法律依据，一审法院认定惠友公司缺乏足以证明裕龙公司违约，并据此驳回惠友公司的全部诉求显然错误。二、一审法院认定惠友公司按合同解除的法律后果来安排的其他诉讼请求均有悖于法律规定。根据惠友公司一审期间向法院提交的《房屋租赁合同》第四条第二项，裕龙公司应保证惠友公司正常的用水、用电，如因裕龙公司原因导致的断水断电，给惠友公司生产造成影响的，裕龙公司承担惠友公司的全部损失，结合惠友公司提交的录音录像等证据材料，足以证明裕龙公司欲收取《房屋租赁合同》约定以外的2500元电表费用断水断电，裕龙公司不正常供水电已经严重违反双方约定，惠友公司的全部损失依约应由裕龙公司承担。裕龙公司辩称，一、惠友公司称裕龙公司多次断水断电，没有任何证据，惠友公司说水表被拆除是因为园区内自来水管道升级需改造要求拆除原水表，更换新水表，新水表在2018年就已更换完毕。二、关于电费的问题，因为安监部门来检查发现厂区线路比较混乱，通过物业会议租户一致同意签订用电用水的规范书面协议，其他租户都已签字认可，但惠友公司不同意。规范的电表现都在固定位置半小时就能安装好，但惠友公司不认可要缴纳的2500元新电表费用，所以至今没有通电。而且换新电表后需要惠友公司到现场进行对接，但惠友公司不予配合。三、消防裕龙公司已通过验收，惠友公司所说的消防栓无水是个别部位存在问题，现在裕龙公司已整改完毕。惠友公司向一审法院起诉请求：1、判令自2019年5月8日解除双方2017年9月30日签订的《房屋租赁合同》；2、裕龙公司立即返还惠友公司水电费押金20000元；3、裕龙公司立即返还惠友公司租金21000元；4、裕龙公司赔偿惠友公司各项损失1491697.4元；5、本案的诉讼费用由裕龙公司承担。一审法院认定事实：2017年9月30日，惠友公司与裕龙公司签订《房屋租赁合同》，约定裕龙公司将其所有的位于其厂区西北角第二栋5号一楼东半层1500平方米租赁给惠友公司使用，租赁期五年，自2017年10月8日至2022年10月7日，租赁期内，租赁费每年252000元（不含税），每平方米每月租金前三年为14元整，后两年每年每平方米涨0.5元/月。租赁合同生效之日起两个月作为装修期限，租金从第三个月开始计算，每三个月付一次租金，金额为全年租金的25%。乙方（惠友公司）需向甲方（裕龙公司）缴纳租赁水电押金20000元，合同期满乙方结清水电费，改造部分恢复及损坏部分维修后依本合同有关约定办理完退房手续，退回押金。甲方需提供水电管线安装位置，由乙方自行安装水电表并管理。乙方需每月按水电抄表数向甲方缴纳水电费。水费价格按照自来水公司收费标准结算；电费按分时计费方式收费，用电单价按供电局收费标准执行，另加用电量的5%计入电损。合同期内，甲方不得以任何理由提高租金或者变相提高租金，否则乙方有权退房，给乙方造成的装修、经营损失由甲方承担。双方还作了其他约定。合同签订后，裕龙公司按约将房屋交付给惠友公司，惠友公司亦按约缴纳租金及相关费用。2019年3月，因厂区线路存在私拉乱接等现象，安监部门要求整改。同年4月，双方因线路改造产生争议，双方协商未果，惠友公司起诉至法院。一审法院认为，裕龙公司与惠友公司签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，系有效合同。惠友公司要求确认双方之间的《房屋租赁合同》已于2019年5月8日解除的诉讼请求是否成立，取决于其是否享有合同解除权。我国合同法确立了合同的约定解除和法定解除法律制度，在法定解除的情形下，除因不可抗力致使不能实现合同目的外，其他情形的合同解除权归属于合同的守约方。惠友公司主张裕龙公司违约致使其合同目的不能实现，但其提供的证据并不足以证明安徽裕龙包装材料有限公司存在违约行为，因此，惠友公司不享有合同解除权，故双方之间的《房屋租赁合同》并未解除，仍应继续履行。惠友公司按合同解除的法律后果来安排的其他诉讼请求，均有悖法律规定，该院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回安徽省惠友生态农业有限公司的诉讼请求。本案受理费18594元，减半收取9297元，由安徽省惠友生态农业有限公司负担。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审期间，惠友公司提交补充证据三份，证据一、安全生产行政执法文书现场检查记录，旨在证明消除栓无水存在重大安全隐患。证据二、自来水厂发的水费欠费通知单，证明2018年12月至2019年5月，裕龙公司欠水费达16万余元。证据三、瑶海区法院的协助执行通知书，旨在证明法院要求案涉房屋的其他租户盛德公司将租金直接支付至瑶海法院账户，说明裕龙公司无力支付相应的水费及电费，水电有随时被停供的可能。裕龙公司的质证意见为：对证据一真实性无异议，但与本案无关，因为在安监部门检查后裕龙公司已进行了整改。证据二真实性没有异议，该欠费裕龙公司现已支付完毕。证据三协助执行通知书是民间借贷案件的协助执行书，与本案水电费无关。二审审理期间，裕龙公司向本院提交书面《情况说明》，同意线路改造费用由其支付，惠友公司继续使用租赁房屋没有任何障碍。本院认为，2017年9月30日，裕龙公司与惠友公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。惠友公司认为裕龙公司无故断水断电致使其无法实现合同目的要求解除合同，但从本案的现有证据来看，自双方签订案涉房屋租赁合同后双方均按合同履行了各自的义务，在2019年3月26日安监部门对案涉厂区现场检查发现存在电线私拉乱接现象，安监部门要求整改，后双方就线路改造的相关费用2500元发生争议，从惠友公司提供的裕龙公司与其他租户签订的《用电协议》来看，该协议也约定“承租人临时交给裕龙公司2500元安装配电柜及电表等配套费，租赁期满时由裕龙公司退回”，可以看出该2500元的最终承担者系裕龙公司，在双方合同中对电路改造及电表更换的费用支付没有明确约定且双方协商未果的情况下，二审审理期间裕龙公司也出具书面《情况说明》，其愿意承担该线路改造费用，现接通电路没有任何障碍，故惠友公司以裕龙公司系无故断电要求解除案涉合同，依据不足，不予采信。惠友公司认为裕龙公司要求其签订用电协议以此变相提高租金，其未提供切实有效的证据予以证明，其该项主张依据不足，不予采信。惠友公司认为案涉厂房未经消防验收违反了法律强制性规定故案涉租赁合同无效，但从惠友公司二审提供的安监部门在2019年3月19日在涉案厂房现场检查记录来看，检查记录中注明厂房存在消火栓无水的情况，安监部门要求的也仅是限期整改，裕龙公司也陈述在该检查后其已进行了整改，惠友公司认为案涉厂房未经消防验收故案涉合同无效，其提供的现有证据无法切实有效的予以证明，其该项主张依据不足，不予支持。因惠友公司不享有合同解除权，一审法院对惠友公司按合同解除的法律后果来安排的其他诉讼请求未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，惠友公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18594元，由上诉人安徽省惠友生态农业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十月二十二日书记员 曹丽梅附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。