新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民事判决书（2019）新4223民初1884号原告：窦某，现住新疆沙湾县。委托诉讼代理人：陈某（特别授权，与原告窦某系夫妻关系），汉族，个体，现住新疆沙湾县。被告：新疆瑞达鸿润房地产开发有限公司。住所地：新疆塔城地区沙湾县。统一社会信用代码：91654223313301795W。法定代表人：周某，男，1970年3月17日出生，系该公司董事长，现住新疆沙湾县。委托诉讼代理人：张某，新疆金扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞某，系该公司副总经理。原告窦某与被告新疆瑞达鸿润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告窦某及其委托诉讼代理人陈某，被告新疆瑞达鸿润房地产开发有限公司（以下简称瑞达公司）的委托诉讼代理人张某、卞某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告窦某向本院提出诉讼请求：1、判令被告解除双方房屋买卖合同。2、立即退还原告购房款882299元。3、请求赔偿合同约定已付房款每日万分之五的违约金，合计322039元。4、请求被告承担本案一切费用。事实和理由：原告于2015年11月29日购买瑞达公司所售的××站，面积约为167.62平方米，单价每平方米10454元，总房款1752299元。原告于2015年11月29日交定金30万元，于2016年1月23日交房款575364元，第三次于2016年12月31日补交房款6935元，合计交纳购房款882299元。被告销售人员曾口头承诺2016年底交工。可被告房屋一直消防验收不合格、延期交房至今，延期给付房屋合同等。被告未按约定日期交房已属违约。我们45家商户多次寻开发商解决无果，开发商多次承诺交房日期都未履行。2019年5月才陆续有人拿上合同，才知道合同填写的交付日期是2017年6月30日，直至现在拖延交房达两年之久。原告的钱是各种途径借来的，被告未按约交房给原告造成的利息及损失达30多万元。原告现已无力继续等待，申请退房、退款、赔偿利息及违约金。被告瑞达公司辩称：1、原告请求解除买卖合同我们不予认可，解除合同没有事实及法律依据的。原告的第二项诉讼请求退还房款，原告已就房屋买卖缴纳房款，被告已将房屋交付给原告，原告请求退还房款无事实及法律依据。更没有第三项诉讼请求之约定。2、在事实理由部分，被告方于2017年12月就竣工完成，其后通知原告交房，不知什么情况原告一直未领取房屋，所以房屋争议的过错在原告，是原告自身的过错造成的，与被告无关。被告履行了房屋买卖合同的义务，我们认为原告的起诉不合法，没有事实依据，对原告的起诉予以否定。本院经审理认定事实如下，2016年1月23日原告窦某（乙方）和被告瑞达公司（甲方）签订沙湾县客运站项目商铺订购协议。沙湾县客运站项目商铺订购协议约定：一、乙方所订购沙湾客运站商铺B座1层113室，该房建筑面积约为167.62平方米。二，乙方选择银行按揭付款。三、乙方若于2016年1月23日前补足首付款，单价每平方米10454元，总房款1752299元。四、乙方应于2015年11月29日交纳购房定金30万元，于2016年1月23日补足房款余款575364元，乙方应于2016年12月31日补交房款6935元，乙方贷款额87万元，乙方若于2016年1月23日前未按上述约定补足房款的，视乙方违约放弃购房，甲方有权将此房另行处理。五、乙方未按照约定时间缴纳购房款的视作乙方放弃购房，甲方有权对乙方所选定的房源另行处理，乙方须向甲方支付总房款5%的违约金。十、本协议经甲乙双方签字或盖章后生效，待双方签订商品房买卖合同生效后，本协议自行中止。商铺订购协议上原告窦某签名，被告瑞达公司盖章。合同签订后原告窦某至2016年12月31日共交纳房款882299元，被告瑞达公司出具了收据，其中原告窦某最后一次交房款是2016年12月31日补交房款6935元。原告称双方于2016年12月31日签订了商品房买卖合同四份，原告还向被告提供了办理按揭的手续（结婚证、户口本、身份证、银行小票）；被告瑞达公司不认可原告的该陈述。原告窦某于2019年3月18日打印退房申请，并交至被告瑞达公司副总经理卞某处，因公司不同意退房，不认可退房申请，所以公司没有收下退房申请。2019年5月原告窦某与被告瑞达公司达成协议，约定解除合同、退还房款，原告窦某签名，被告瑞达公司在退房申请书上盖章，副总经理卞某签字，但原告的妻子陈某当场将退房申请书撕毁。被告瑞达公司称沙湾客运站商铺所在工程于2017年年底完成全部工程及配套设施。被告称2018年4月电话通知原告要求交房，2019年7月电话及短信通知交房，原告窦某认可在2019年8月7日收到被告办理交房手续的短信。沙湾县住房和城乡建设局于2019年8月2日作出沙建消（验）字[2019]第0001号建设工程消防验收意见书，对瑞达公司申报的沙湾县客运站游客集散中心项目进行了消防复验，复验项目验收合格。本案争议焦点：1、被告瑞达公司有无违约行为。2、如被告瑞达公司有违约行为给原告造成了什么损失。本院认为，原告窦某与被告瑞达公司之间的商铺订购协议，系当事人真实意思表示、且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该商铺订购协议包含了房屋买卖的主要具体条款，属于商品房预售合同。双方当事人应当全面履行合同。一、被告瑞达公司有无违约行为。按双方当事人之间的商铺订购协议，原告窦某已经按约履行了交付前期房款的义务。被告瑞达公司辩称原告未交清全款存在违约，本院认为双方当事人已经约定了其他部分房款以银行按揭贷款方式办理，而银行按揭贷款的前提是双方要履行一定的手续，完成一定的书面材料，这包括签订符合一定格式要求的正式商品房买卖合同并进行备案登记，原告窦某虽然认可双方已经签订了正式的商品房买卖合同，但是原告不能举证证实，被告瑞达公司不认可，因此这种情况属于被告瑞达公司未按约定与原告签署正式备案的商品房买卖合同，导致原告不能办理银行按揭贷款，被告瑞达公司存在过错，因此原告没有以按揭方式交付其他款项不存在违约。原告窦某称被告瑞达公司口头承诺2016年底交付房屋，被告不认可，原告也没有证据证实，故本院不予采信。被告辩称已经向原告交付房屋，是因为原告不去被告公司办理交房手续导致未能交付房屋，被告无证据证实这一情况，原告有异议，本院不予采信。原告仅认可被告于2019年8月7日通知原告办理交房手续，此时原告已经起诉，故本院对于被告关于原告故意不办理交房手续的辩解不予采信。本案双方当事人签订商铺订购协议已经跨越四个年度，被告瑞达公司应当在房屋建设完工后合理期间向原告交付房屋，被告瑞达公司称2017年底完成全部工程，但是本院认为被告瑞达公司长期怠于与原告签订不动产登记部门要求的正式商品房买卖合同，未与原告积极协商明确的交房时间，至今未依据不动产登记部门要求的格式与原告签署商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本院认定在被告瑞达公司建设工程完工后合理时间内，原告窦某有权要求被告随时履行交房义务，但应当给被告瑞达公司必要的准备时间。被告在庭审中称2018年已通知原告可以交房，说明被告认可2018年可以交房，但是被告瑞达公司仍未向原告交付房屋，故被告存在违约行为。2019年5月原告因被告未交房而与被告协商解除合同，从原告举证的解除合同书可以证实双方对解除合同已经进行了协商，双方当时均已经反悔，这充分证实原告行使了解除权，原告窦某以被告不交付房屋为由起诉要求解除合同，未超过法律规定的行使解除权期限。由于被告是违约方，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定原告享有法定解除权，因此原告窦某主张解除合同，本院予以支持。二、被告瑞达公司违约给原告造成的损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告瑞达公司对于合同解除有过错，被告应当赔偿原告的损失。原告窦某已经交纳房款882299元，原告要求被告瑞达公司返还，有法律依据，本院予以支持。原告窦某要求被告瑞达公司赔偿违约金，由于双方当事人签订的商铺订购协议未约定违约金，原告举证了他人与被告瑞达公司签订的商品房买卖合同，原告主张适用该合同的条文没有法律依据，故原告要求被告赔偿违约金322039元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第三十六条、第六十二条第一款第（四）项、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告窦某与被告新疆瑞达鸿润房地产开发有限公司之间的商铺订购协议。二、被告新疆瑞达鸿润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告窦某房款882299元。三、驳回原告窦某对被告新疆瑞达鸿润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的1204338元，案件受理费15639元，因适用简易程序减半收取7820元，由原告窦某负担多诉部分2111.40元，由被告新疆瑞达鸿润房地产开发有限公司负担5708.60元（本案受理费由原告预交，在本案执行时按法律文书确定的数额由被告一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。审判员 潘吉萍二〇一九年十月三十一日书记员 马雪红