江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终2963号上诉人（原审被告）：淮安肯瑞商业运营管理有限公司，住所地淮安经济技术开发区安澜北路**总部经济园区**楼**。法定代表人：吴兴兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：卞恒亮，江苏昊震翰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:清河区惠联惠超市，住所，住所地淮安市清河区乐园国际服装城******div>经营者：王娟，女，1970年12月21日出生，汉族，住淮安市淮阴区。上诉人淮安肯瑞商业运营管理有限公司（以下除判决主文外简称肯瑞公司）因与被上诉人清河区惠联惠超市（以下除判决主文外简称惠联惠超市）排除妨害、财产损害赔偿纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初2166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人肯瑞公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回惠联惠超市对其一审诉讼请求。事实与理由：1、被上诉人就其有权占有的基础事实并未充分举证，一审中其提供的租赁合同真实性无法确认，且未经熊蓉的继承人认可，被上诉人属于无权占有，一审判决上诉人将房屋交给被上诉人经营错误。2、上诉人对案涉房屋行使物业管理权是基于与江苏乐园房地产开发有限公司（以下简称乐园房产）签订的《乐园淮海购物广场A区全案策划招商销售合同书》，上诉人从2014年10月1日始接管。该合同是经淮安市处置乐园问题领导小组办公室出具证明，由政府招标程序确认签订的，上诉人对案涉房屋有权行使管理权。3、涉案房屋原由乐园公司移交给上诉人时是空置的，被上诉人占有本案房屋不具有合法性。涉案房屋是赵祥洪占有并出租给王娟，并非刘熠出租给王娟的，而赵祥洪（自称其是熊蓉的老公但没有结婚证）不是涉案房屋所有权人，无权出租。被上诉人之前占有案涉房屋是来自上诉人的同意，现在上诉人有权收回该房屋。4、一审判决未能确认被上诉人主张赔偿的事实、也未认定上诉人是否存在过错，及过错与损失的因果关系等事实径行判决错误。被上诉人惠联惠超市答辩称，上诉人如对其与刘熠签订的房屋租赁合同有异议，可以向刘熠核实，请求驳回上诉，维持原判。惠联惠超市一审向法院起诉请求判令：1、肯瑞公司打开位于淮安市淮海北路乐园国际服装城A区A幢1033－1036号房屋门，不得干扰惠联惠超市正常经营；2、肯瑞公司返还衣物；3、肯瑞公司赔偿利润损失、租金损失（房屋租金损失以每月5000元计算25000元、利润损失自2018年11月6日－2019年4月8日止以1500元/天估猜156000元）。一审法院经审理查明，2018年11月5日17时30分许，肯瑞公司将惠联惠超市经营场地涉案房屋中1033、1034室中待销售的春竹牌羊毛衫等服装进行清场后，更换新锁，将门锁上，另将惠联惠超市使用的1035、1036室门锁更换。次日，惠联惠超市经营者王娟向长西派出所报警。肯瑞公司陈述清场时，对清理的服装进行录像，未进行书面登记，未能提交录像资料。2019年4月9日，经一审法院主持，肯瑞公司向惠联惠超市移交：女夏装87件、春竹牌羊毛衫503件、其他品牌服装3件，合计593件。肯瑞公司将涉案房屋中1035、1036号房屋交还惠联惠公司（未供电）。涉案房屋中1033、1034号房屋现仍被肯瑞公司锁着。双方争议事实如下：一、惠联惠超市是否有权占有使用涉案房屋。惠联惠超市诉称，涉案房屋是熊蓉的，熊蓉将房屋租赁给刘熠，刘熠转租给王娟，惠联惠超市对涉案房屋有合法占有权。肯瑞公司辩称，涉案房屋所有权人为乐园房产。政府委托其对乐园房产进行运作，负责基础设施的维护安全管理及招商销售。惠联惠超市举证如下：1、2005年6月28日，乐园房产与熊蓉签订的编号为：CF－2000－0171，商品房买卖合同4份，熊蓉购买由乐园房产出售的A区A幢1033、1034、1035、1036号房，1033号房总价款为680839元（含维修基金20425元）、1034号房总价款为680291元（含维修基金20419元）、1035号房总价款为664997元（含维修基金19950元）、1036号房总价款为664997元（含维修基金19950元）。2、乐园房产出具给熊蓉的“江苏省淮安市房地产开发销售预收款凭据”，载明：（1）2005－6－28，A区1层33号，商业用房，现金100839元；（2）2005－6－21，A区1层33号，商业用房，现金240000元；（3）2005－6－28，A区1层34号，商业用房，现金340291元；（4）2005－6－28，A区1层36号，商业用房，现金334997元；（5）2005－6－28，A区1层35号，商业用房，现金334997元；（6）2006－3－16，淮海购物广场A区1层33－36，门面房，现金60000元；（7）2005－7－12，A区1层35、36号，商业用房，建贷60万元；（8）2005－7－26，A区1层33、34号，商业用房，中贷68万元。3、契税完税证2张，载明：（1）2005年7月11日，纳税人熊蓉交纳淮海购物广场A区1层1033、1034房屋买卖税计5281.8元；（2）2005年7月11日，纳税人熊蓉交纳淮海购物广场A区1层1035、1036房屋买卖税计51603.8元。4、2012年1月31日，熊蓉（出租人）与刘熠（承租人）签订的《房屋租赁合同》，载明：甲乙双方因债务纠纷，以涉案房屋门面房，面积均为33.14平方米的房屋租赁给乙方经营以冲抵债务，租赁时间2012年2月1日至2032年1月31日止；房租28万元/年。（熊蓉的居民身份证号码为，刘熠的身份证号）。5、2015年8月1日，刘熠（身份证号）与王娟签订的《房屋租赁合同书》，载明：房屋坐落为乐园国际服装城A区A栋1033－1036室，建筑面积120平方米，租期5年（自2015年8月1日至2020年7月31），年租金6万元等内容。6、2007年3月16日，熊蓉（甲方）与淮安市乐园商业经营管理有限公司（乙方）签订的《淮海购物广场商铺委托经营合同》，载明甲方委托乙方自2007年5月1日至2010年4月30日期间对A1号楼33－36号商铺经营。在合同中约定“委托期内，商铺的产权属于甲方，乙方对商铺无处分权。”肯瑞公司质证称，对证据1－4真实性无法确认。证据5是复印件，不认可。对证据6真实性不予认可。肯瑞公司举证如下：1、2014年9月22日，乐园房产（甲方）与肯瑞公司（乙方）签订的《乐园淮海购物广场A区全案策划招商销售合同书》，载明：一、甲方委托乙方负责策划招商项目及位置。项目：乐园淮海购物广场A区。位置：淮海北路以西、上海路以南、原交通运输管理处以北。二、本合同委托该项目时间及规模。淮海购物广场A区1－4层部分……三、合同范围及委托内容。乙方负责本项目基础改造、招商及销售……2、2015年6月18日，淮安市处置乐园问题领导小组办公室出具的《证明》，载明：“因乐园问题处置工作需要，经公开招标，委托淮安肯瑞房地产代理有限公司对淮海购物广场A区（服装城）乐园公司房产进行运作，由肯瑞公司负责基础设施维护和安全管理，及招商和销售。肯瑞公司可以在招租过程中与第三方达成十年期限租约，即2015年10月1日至2025年9月30日。”旨在证明，其合法接管，惠联惠超市无使用权。惠联惠超市质证称，对证据1－2真实性无异议，只能证明肯瑞公司对淮海购物广场A区有后期运作等物业方面的管理权。二、衣服数量及价款。惠联惠超市诉称，要求肯瑞公司返还春竹牌男款（新的）83件、女款（新的）30件，如不能返还，赔偿男款83件衣服计16276元、女款30件衣服计6320元。肯瑞公司辩称，我公司清点时未进行处置，对惠联惠超市主张不予认可。惠联惠超市举证如下：1、2018年10月18日“萍娜毛衫发货单”，旨在证明缺少的衣服及价格。2、王娟在接受长西派出所询问时陈述，“店里大约有400件新衣服，新衣服有进货单，进货单在店里，陈衣服我不知道有多少件。”3、赵祥洪在接受长西派出所询问时陈述，“我是在淮海购物广场A区A栋1035、1036室和王爱国、王娟合伙开一家全脑智力开发的。隔壁1033、1034室是王娟开的春竹羊毛衫专卖店。1033－1036室房屋所有权是熊蓉，是熊蓉2003年买的，我跟熊蓉同居了9年，没有拿结婚证，熊蓉因债务纠纷关系，2012年把四间门市租给了刘熠，租期20年，用来抵她欠刘熠债务。后来刘熠把房屋租给王娟，王娟用来开羊毛衫店的。我租了两间房用来开全智力开发门市的，我交租金给王娟的。熊蓉2015年2月11日去世了，去世时也没有留下遗嘱说房子归谁，只委托我处理她所有债权债务及房产。后来淮安市处置问题领导小组招标肯瑞公司来处理乐园房产的房产及运作……”肯瑞公司质证称，发货单记载的数额不能证明我公司清点时所实际清点的数量。对询问王娟的笔录真实性无异议，王娟所做的陈述不能反映前面租赁发生的事实是客观的，衣服的数额应当以4月9日清点的数量为准，不认可其陈述的400多件，至于其陈述存在合作关系不予认可。对赵祥洪陈述与王娟开店关系，不能证实是因为欠款而合法占有熊蓉房屋。一审另查明，自2003年起，乐园房产因开发项目多，通过低价取得土地使用权、购买物业用于储备、增值，致资金短缺。2003年，董事长周平决定并形成决策，采取“商铺认购”的形式吸收公众存款。乐园房产以高额利率和高额提成为诱饵，以“认购商铺使用权”和“内部职工集资”的名义，制定吸收公众存款的方案、政策，变相在淮安市、南京市向社会公众吸收存款，经审计，自2003年至2008年12月，乐园房产向社会公众52600人次变相非法吸收存款合计33.85亿元，至案发时，已退存款23.92亿元，有7000余房9.93亿元未兑付。案发后退款3.78亿余元。2011年7月，一审法院（清河）依法追究相关人员的刑事责任。一审法院认为，占有的不动产或者动产被侵占，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。惠联惠超市提交的房屋买卖合同及相关租赁合同，因与本案不属同一法律关系，对这些合同效力，本案不应作出评判，在未经撤销前，其依据相关合同取得对涉案房屋的占有使用权，是有合同依据的；且肯瑞公司所举证据不足以证明惠联惠超市对涉案房屋占有非法。即使涉案房屋属乐园房产的，在双方发生争议时，应当通过正当程序解决争议，而肯瑞公司采取强制清场、封门手段是不当的。综上分析，惠联惠超市要求肯瑞公司返还房屋、打开门锁，保障其经营的请求，证据充分，应予支持。肯瑞公司在未清点登记、无利关系第三方介入清点、未通知惠联惠超市相关人员到场见证的情况下，将惠联惠超市内衣服等物清离现场的事实，证据充分，应予认定。本案审理中，经一审法院主持，肯瑞公司发还惠联惠超市部分衣服，然而惠联惠超市主张衣服短少，其提供证据虽不能证明短少的数量，但肯瑞公司也没有举证证明清场时衣服的数量，鉴于此，根据惠联惠超市的主张数额及价格、肯瑞公司的过错行为，酌情确定衣服损失为15000元，肯瑞公司应予赔偿。惠联惠超市主张房屋租金损失25000元，有租赁合同为证，证据充分，应予认定。惠联惠超市主张利润损失156000元（自2018年11月6日－2019年4月8日止，1500元/天，估猜），证据不足，不予认定。鉴于肯瑞公司清走惠联惠超市衣服，影响经营事实存在，考虑到惠联惠超市未能提交其前一年纳税记录，酌情确定利润损失5万元。肯瑞公司应将1035、1036室房屋电源接通，保证用电。经调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条规定，作出一审判决：一、肯瑞公司于判决生效后即将涉案房屋1033、1034号房门锁打开，将房屋交付惠联惠超市，并保证对涉案房屋1035、1036号房内供电；二、肯瑞公司于判决生效后十五日内一次性赔偿惠联惠超市衣服、租金及营业利润损失合计9万元；三、驳回惠联惠超市的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由肯瑞公司负担。二审中，上诉人向本院申请熊蓉的女儿刘莉出庭作证，旨在证明：1、涉案房屋是归熊蓉所有，刘莉在熊蓉去世后并未继承该房屋，也未再行出租，至今未收获任何租金收益。2、涉案房屋在熊蓉在世时并未实际出租给刘熠，上诉人在接手时乐园公司将涉案房屋交给了上诉人管理，控制权不在熊蓉名下。刘莉出庭陈述，其知道熊蓉曾经买过案涉房屋，但没看到合同，买来后熊蓉自己用于经营直至去世；其对熊蓉与刘熠之间的借款事宜不清楚，熊蓉去世后，赵祥洪跟其丈夫提过涉案房屋租给刘熠，但是其没有看到合同；在熊蓉去世后其没有继承房屋，也没有收过租金。上诉人认可证人证言的真实性，但认为证人陈述比较含糊。被上诉人对证人证言真实性表示无法确认。本院对证人证言，结合一审中被上诉人提供的书证，予以采信，印证熊蓉曾购买案涉房屋，并实际占有使用案涉房屋的事实。本院经审查，确认一审法院查明的事实。二审另查明，熊蓉购买案涉房屋后，即实际取得并占有使用案涉房屋。本院认为，关于涉案房屋被上诉人是否有权要求上诉人排除妨害。根据一审中被上诉人提供的熊蓉购买房屋的房屋买卖合同、乐园房产出具的预售款凭据、案涉房屋契税完税证及二审中刘莉的证人证言，能够印证案涉房屋虽未过户至熊蓉名下，但熊蓉已向乐园房产支付了合同的对价，并实际取得占用该房屋，去无其他证据证明其买房行为有可撤销、无效、虚假等情形下，熊蓉有权处分案涉房屋。乐园公司于2014年9月22日将案涉房屋委托上诉人管理营销，属于无权处分。且虽然上诉人对熊蓉与刘熠、被上诉人与刘熠之间就案涉房屋的租赁关系真实性持有异议，但并未提供证据推翻被上诉人提供的租赁合同，故上诉人通过强行破门、清空房间、断水断电等方式阻挠被上诉人经营，对被上诉人构成侵权，应承担相应的侵权责任。关于被上诉人主张的损失是否成立的问题。本案系上诉人在未采取任何见证手续的情况下，未经被上诉人同意私自进入案涉房屋、搬空货物等造成的损害后果，清空后的货物及物品在上诉人的控制之下。在此情况下，被上诉人提供其进货单，并与一审法院组织清点的货物相减计算其损失，已完成其举证责任。现上诉人对此有异议，应提供相反证据证明，其举证不能应承担不利后果。一审法院依据其组织清点的货物和上诉人的举证，酌情认定被上诉人的损失于法有据。综上所述，上诉人的上诉请求和理由均不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费2050元，由上诉人淮安肯瑞商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  张兆宇审判员  邹艳萍二〇一九年十月二十五日书记员  李 戎