广西壮族自治区梧州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂04执复43号 复议申请人（异议人、被执行人）：梧州市鑫洋置业发展有限公司，住所地广西梧州市新兴三路**金苑时代广场**。社会统一信用代码：914504006194222587。 法定代表人：李金萍。 委托代理人：邓春晓，女，1971年2月16日出生，汉族，梧州市人，该公司员工。 申请执行人：吴川市农村信用合作联社，住所地广东省吴川市人民中路**。 法定代表人：殷而，理事长。 被执行人：广东橘乡农业开发有限公司，住，住所地广东省吴川市长岐镇那熟村扫杆岭/div> 法定代表人：张亚仔，董事长。 被执行人：邓州丽，女，1980年5月15日出生，汉族，住广西梧州市。 被执行人：祝愿，男，1984年11月7日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 被执行人：张亚仔，男，1965年9月9日出生，汉族，住广东省吴川市。 被执行人：李金萍，女，1961年6月24日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 被执行人：祝楚舒，男，1960年10月19日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 被执行人：李亚霞，女，1979年8月8日出生，汉族，住广东省。 复议申请人梧州市鑫洋置业发展有限公司不服梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405执异25号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 执行法院查明，异议人梧州市鑫洋置业发展有限公司涉案案件众多、债务巨大，其名下可供执行的房产为位于梧州市××号金苑时代广场的房产。2019年3月21日，执行法院经摇珠方式依法确定广西鑫正房地产评估有限责任公司为评估机构，委托其对梧州市××号金苑时代广场的一至五层商场、六至十四层商务住宅、十八层商务住宅及二十一层商务住宅共计213项（584套）房产进行评估。2019年5月6日，广西鑫正房地产评估有限责任公司作出编号为广西鑫正[2019]房估字第0276号《评估报告书》，梧州市××号金苑时代广场的一至五层商场、六至十四层商务住宅、十八层商务住宅及二十一层商务住宅共计213项（584套）房产估值总价为233726234元。异议人梧州市鑫洋置业发展有限公司签收广西鑫正[2019]房估字第0276号《评估报告书》后，以房产评估价值过低为由，于2019年5月13日针对该次评估的估价方式、计算方法、参照标准、评估结果等提出异议。2019年5月21日，广西鑫正房地产评估有限责任公司出具《关于评估异议书的回复函》，对异议人梧州市鑫洋置业发展有限公司的相关异议问题逐一答复。广西鑫正房地产评估有限责任公司答复后，异议人梧州市鑫洋置业发展有限公司对该答复不服，于2019年5月24日再次提出异议，要求对拟拍卖的资产启动不动产测绘及再次评估。2019年5月28日后执行法院将梧州市鑫洋置业发展有限公司的异议问题交由广西房地产业协会组织专业技术评审。2019年6月27日，异议人梧州市鑫洋置业发展有限公司向执行法院递交《补充评估异议书》，以出具广西鑫正[2019]房估字第0276号《评估报告书》的注册房地产评估师石洪祥同时在两个评估机构任职，违反行业规定为由，要求撤销该评估报告，重新评估进行评估。2019年7月3日，执行法院函复异议人梧州市鑫洋置业发展有限公司，因其未在规定的期限内提出异议，执行法院不予受理。执行法院评估程序合法，评估师有否违反《中华人民共和国资产评估法》的相关规定，并不导致本案的评估程序违法。2019年7月4日，异议人梧州市鑫洋置业发展有限公司提出《关于异议评估书及评估报告无效撤销的请求》。2019年7月8日，广西房地产业协会作出桂房协估审函﹝2019﹞1号《关于对广西鑫正房地产评估有限责任公司出具的房地产估价报告（广西鑫正[2019]房估字第0276号）的专家评审意见书》，专家评审结论为：广西鑫正房地产评估有限责任公司在十日内对该报告书（广西鑫正[2019]房估字第0276号）予以补正完善。2019年8月5日，根据广西房地产业协会的专家评审结论，广西鑫正房地产评估有限责任公司在补正完善相关内容后重新出具了编号为广西鑫正[2019]房估字第0276-1号《评估报告书》，评估总价为236114090元。2019年8月7日，广西房地产业协会作出桂房协估审函﹝2019﹞2号《关于对广西鑫正房地产评估有限责任公司出具的涉执房地产房处置司法评估报告（广西鑫正[2019]房估字第0276-1号）的专家评审意见书》，专家评估意见为：该报告估价程序合法，估价方法和参数选取合理，估价报告客观、完整、规范，符合国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）要求。2019年8月13日，执行法院将广西鑫正[2019]房估字第0276-1号《房地产评估报告书》送达给异议人梧州市鑫洋置业发展有限公司。2019年9月2日，执行法院按照评估总价236114090元下浮30%确定梧州市××号金苑时代广场的一至五层商场、六至十四层商务住宅、十八层商务住宅及二十一层商务住宅共计213项（584套）房产的第一次起拍价为165279863元，并在淘宝网络司法拍卖平台公告拍卖。后异议人梧州市鑫洋置业发展有限公司多次以评估程序违法、起拍价过低、招商重组等为由，向执行法院提出异议。 执行法院认为，关于评估程序违法、评估报告无效，是否应当重新评估的问题。首先，执行法院通过摇珠的方式选定广西鑫正房地产评估有限责任公司作为评估机构，该机构属于入选法院司法委托的中介机构，且该机构与出具评估报告的评估人员均具有资产评估的资质。因此，本案的评估机构的选择与评估机构、评估人员的主体资格方面符合法律规定。异议人梧州市鑫洋置业发展有限公司提出出具案涉评估报告的评估人员石洪祥存在在两个以上评估机构从事业务，违反行业规则，评估报告无效的主张，根据《中华人民共和国资产评估法》第四十四条的规定，对于同时在两个以上评估机构从事业务的评估人员，应由评估行政管理部门予以认定并作出相应处罚。评估人员的违规行为并不必然导致评估报告显失公平、有违客观真实性。且异议人梧州市鑫洋置业发展有限公司对广西鑫正房地产评估有限责任公司出具的广西鑫正[2019]房估字第0276号《房地产估价报告》提出异议后，执行法院根据《最高人民法院》第二十三条第一款“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未做说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正”的规定，执行法院已将异议人梧州市鑫洋置业发展有限公司的异议问题交由广西鑫正房地产评估有限责任公司做出答复，并在其再次提出异议之后，交由广西房地产行业协会组织专家进行评审。经过补正完善后，广西鑫正房地产评估有限责任公司作出的广西鑫正[2019]房估字第0276-1号《房地产评估报告书》，经广西房地产行业协会专家再次评审后，认为评估程序、估价方法和参数选取客观真实，符合国家标准。因此，梧州市鑫洋置业发展有限公司认为评估程序违法、评估报告无效，要求重新评估的异议请求缺乏事实和法律依据，执行法院不予支持。关于是否应停止拍卖，给予异议人梧州市鑫洋置业发展有限公司招商重组机会的问题。异议人梧州市鑫洋置业发展有限公司案件众多，涉及债务巨大，且案件分由多个不同地区法院管辖，协商工作难以开展。自执行法院执行立案以来，异议人梧州市鑫洋置业发展有限公司均未曾向债权人履行义务。其名下的金苑时代广场，停产停业多年，如不进行评估拍卖，将严重影响了债权人权益的及时实现。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条第一款“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产”的规定，执行法院依法拍卖梧州市××号金苑时代广场的一至五层商场、六至十四层商务住宅、十八层商务住宅及二十一层商务住宅共计213项（584套）房产，理据充分，不存在停止拍卖的事由。关于拍卖起拍价问题。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款“起拍价由人民法院参照评估价确定；未做评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”的规定，执行法院根据广西鑫正[2019]房估字第0276-1号《房地产评估报告书》的评估总价236114090元，下浮30%确定第一次拍卖的起拍价为165279863元，符合法律规定。另外，起拍价仅仅是拍卖的最低价，起拍价的高低与拍卖是否成交或成交价高低之间没有必然联系，成交价最终依靠市场供求、拍卖财产自身价值等因素综合决定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定驳回异议人梧州市鑫洋置业发展有限公司的异议请求。 梧州市鑫洋置业发展有限公司复议称，“金苑时代广场”整体资产是通过评估并办理抵押登记手续后，金融机构才向梧州市鑫洋置业发展有限公司发放贷款，而执行法院不顾金苑时代广场实际市场价值及异议人多次对评估结果及评出程序提出的异议，同意金苑时代广场共计213项（584）套房产人民币2.3亿元价值的评估结论，并以更低的1.6亿元作为起拍价格进入拍卖程序。自评估结论为2.3亿元开始，异议人及相关债权人、债务人一直质疑其公正性、合法性，并一再就此向执行法院提出异议要求重新评估并不断补充理由和依据。执行法院委托广西鑫正房地产评估有限公司进行不动产评估，由于该评估机构法人及评估师已违反法律（资产评估法）条例规定，异议人在质异评估师一证多挂及报告无效的请求中早已列出该评估公司违规的法律依据和事实证据。执行法院复函异议人认为不在规定五天期限内提出此异议执行法院不予受理的驳回理由是不成立的。请求梧州市中级人民法院停止执行法院网络司法拍卖梧州市××号金苑时代广场的一至五层商场、六至十四层商务住宅、十八层商务住宅及二十一层商务住宅共计213项（584）套房产，重新选择合法、合规的房产评估机构对上述涉案房产重新评估。 本院查明的事实与执行法院查明的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条之规定，当事人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。当事人对评估报告所提出异议，法院主要审查评估机构、评估人员资质以及评估程序是否严重违法问题。本案中，复议申请人梧州市鑫洋置业发展有限公司对评估报告结论提出异议，认为案涉房产的评估价远低于市场价，案涉评估报告的评估人员石洪祥违反行业规则在两个以上评估机构从事业务，要求停止拍卖，申请重新选择合法、合规的房产评估机构对案涉房产重新评估。 一、关于可否暂缓或者中止拍卖的问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条规定，当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的，可以提出执行异议。异议、复议期间，人民法院可以决定暂缓或者裁定中止拍卖。司法拍卖是执行行为，当事人申请法院暂缓拍卖的应当符合《最高人民法院关于正确适用暂缓执行措施若干问题的规定》第三条规定的条件；执行法院自行决定暂缓或裁定中止拍卖的，也应当符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条和相关司法解释的规定。本案中，复议申请人的申请不符合人民法院应当决定暂缓或者裁定中止拍卖的法定条件，因此，复议申请人请求停止拍卖理据不足，不予支持。 二、关于可否启动重新评估的问题。执行法院已查明，本案的评估机构的选择与评估机构、评估人员的主体资格方面符合法律规定。评估机构作出的广西鑫正[2019]房估字第0276-1号《房地产评估报告书》，经广西房地产行业协会专家再次评审后，认为该报告估价程序合法，估价方法和参数选取合理，估价报告客观、完整、规范，符合国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）要求。本案对拍卖财产进行依法评估，目的是辅助执行法院确定拍卖保留价，评估价并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估，复议申请人申请重新评估于法不符，不予支持。 综上，执行法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。复议申请人梧州市鑫洋置业发展有限公司复议请求，依法无据，理由不成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人梧州市鑫洋置业发展有限公司的复议申请，维持梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405执异25号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 何    观    全 审 判 员 莫    志    祥 审 判 员 龙         跃 二〇一九年十月十一日 法官助理 曾    俏    薇 书 记 员 林希龙附：适用法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。