四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终2156号 上诉人（一审原告）：绵阳五和置业有限公司，住所地：四川省绵阳科创园区科园路**银都领地**。 法定代表人：吴彬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁桂茹，四川蜀仁律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：田珊，女，汉族，1991年8月26日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：龚林，四川浩鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋蕤伽，四川浩鼎律师事务所律师。 上诉人绵阳五和置业有限公司因与被上诉人田珊房屋租赁合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭于2019年10月9日进行了审理。上诉人绵阳五和置业有限公司的委托诉讼代理人袁桂茹、被上诉人田珊的委托诉讼代理人龚林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绵阳五和置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判田珊按1200元/月的标准向绵阳五和置业有限公司支付从2016年10月1日起至2018年9月19日止的租金共计31960元；并支付截止起诉之日止的租金金额从起诉之日起至实际支付之日止，按年利率6%计算的资金利息。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1.《房屋租赁合同》不是格式合同，合同给予了田珊充分的选择权，不存在绵阳五和置业有限公司利用优势不合理加重田珊责任的情形；且绵阳五和置业有限公司也是按照1200元/月的标准向购房人支付租金的，说明该价格本身就是市场价格。2.绵阳五和置业有限公司主张支付资金利息的请求，符合法律规定。 田珊辩称，在免租合同到期后，绵阳五和置业有限公司未与购房者签订新的租赁合同，同时在未收到租金的情况下，也同意购房者继续使用房屋，应视为双方均不认可以1200元/月的租金订立新合同，故不适用1200元每月的租金；绵阳五和置业有限公司在多个场合承诺，业主可免费使用房屋至交房后3个月，故一审法院认定为不定期租赁是错误的，资金占用利息不应得到支持。综上，请求驳回绵阳五和置业有限公司的上诉请求。 田珊上诉请求：撤销一审判决，改判驳回绵阳五和置业有限公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清。1.“免租房活动”未实际结束，因免租房可以供业主一直免费居住到绵阳五和置业有限公司实际交房后3个月，而绵阳五和置业有限公司实际交房时间为2019年8月，故购房者不应支付租金；2.即或支付房屋租金，也应按当地实际租赁价格来确定租金。 绵阳五和置业有限公司辩称，租赁合同约定了免租期的具体日期，没有任何证据证明双方在继续免租问题上达成了共识；继续使用房屋的租金标准在合同中予以了约定，主动要求签订合同是对方的义务，不能认为绵阳五和置业有限公司未要求签订新的合同就是放弃了权利。综上，请求驳回田珊的上诉请求。 绵阳五和置业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令田珊立即腾空所租赁的“五和.苹果国际社区”1-1-801号房屋并将房屋和《家具家电清单及损坏赔偿标准》所列物品退还给绵阳五和置业有限公司，物品如有损坏按约定的价格标准赔偿；2.判令田珊按约定的1200元/月的标准向绵阳五和置业有限公司支付从2016年11月1日起至实际退还房屋之日止的房屋租金（计算至2018年9月30日租金金额为27600元）；3.判令田珊向绵阳五和置业有限公司支付租金27600元从起诉之日起至实际支付之日止按年利率6%计算的资金利息；4.判令田珊所交保证金人民币3000元归绵阳五和置业有限公司所有；5.本案案件受理费由田珊承担。 一审法院认定事实：2015年7月31日，绵阳五和置业有限公司作为甲方与田珊作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：1.鉴于乙方参加甲方的“买房送精装酒店式公寓免费居住权”活动，现就甲方将该房免租金出租给乙方并就房屋租赁事宜达成一致协议；2.甲方将位于绵阳市五和苹果国际社区1-1-801号房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2015年8月1日至2016年10月31日，计15个月；3.乙方同意预交3000元作为保证金，无损坏财产设施和拖欠水电费、物业管理费的情况下，租赁到期，甲方应如数无息归还给乙方押金；4.租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状，并按所附家具、家电清单内容同甲方办理交接，如有损坏情形须照价赔偿；5.租赁期满后，如乙方要求继续租赁，须提前1个月向甲方书面提出，甲方如同意继续租赁，则须另签租赁合同（同等条件下，乙方享有优先租赁的权利，租金为1200元/月）；6.租赁期届满后，无论乙方购买甲方的商品房是否办理接房，乙方均须退还本租赁的房屋，否则甲方将不予退回乙方保证金，并有权换锁收回房屋，如因此造成乙方或甲方的各种损失均由乙方承担等。该合同附有《家具家电清单及损坏赔偿标准》，载明：1.厨卫、生活阳台地砖（130元/m2），2.木地板（75元/m2），3.木地板金属压条（40元/m），4.墙砖（120元/m2），5.厨卫吊顶（105元/m2），6.厨房灶台（550元/m），7.卫生间玻璃隔断（400元/m2），8.吸顶灯（80元/套），9.插座（35元/个），10.洗脸盆（300元/组），11.沐浴器（55元/组），12.座便器（450元/组），13.厨柜洗涤盆（180元/组），14.防盗门（850元/组），15.地漏（50元/个），16.热水器（900元/组），17.洗衣机龙头（20元/个），18.电卡（100元/张），19.天然气卡（100元/张），20.门禁卡（30元/张）。当日，绵阳五和置业有限公司向田珊移交了案涉租赁房屋。2019年1月19日，田珊向绵阳五和置业有限公司退还了案涉房屋。 另查明:1.五和.苹果国际社区房屋销售宣传资料载明“买房送精装酒店公寓免费居住权”，居住时间为“自签定《商品房买卖合同》90天后至2016年9月30日（即交房后三个月）”。2.经查询，目前绵阳五和置业有限公司向一审法院起诉因“买房送精装酒店公寓免费居住权”活动引发的房屋租赁合同纠纷60余件，不论租赁房屋的面积大小，其约定的租金均为1200元/月。 一审法院认为：结合双方当事人的陈述及本案证据，本案的争议焦点为：1.本案房屋租赁合同的性质？2.绵阳五和置业有限公司的诉讼请求是否应予支持？ 关于本案租赁合同的性质问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，五和.苹果国际社区房屋销售宣传资料中载明的“买房送精装酒店公寓免费居住权”活动内容不是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定不会产生重大影响；同时，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定，结合双方在《房屋租赁合同》中第六条的约定，一审法院认为《房屋租赁合同》不是《商品房买卖合同》的条款。故田珊关于《房屋租赁合同》系《商品房买卖合同》条款的辩解意见及相应证据，不予采信。 关于绵阳五和置业有限公司诉请判令田珊腾退房屋并退还房屋内物品或屋内物品如有损坏按约定的价格标准赔偿的问题。田珊已经于2019年1月19日退房，故该项请求不能成立，不予支持。 关于绵阳五和置业有限公司诉请房屋租金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，绵阳五和置业有限公司对所有因“买房送精装酒店公寓免费居住权”活动而签订的房屋租赁合同，不论租赁房屋的面积大小，均约定租金为1200元/月，系格式条款，田珊亦提出该标准明显过高，一审法院结合同时期、同地段类似房屋的租赁价格，酌定自2016年11月1日起至田珊实际腾退案涉租赁房屋之日止，租金按每月600元计算，即总租金为15980元[（600元/月×26月）+（600元/月÷30天×19天）]。故田珊关于不应支付租金的辩解意见及相应证据，一审法院不予采信。 关于绵阳五和置业有限公司诉请资金利息的问题。因双方在《房屋租赁合同》期满后未签订续租合同，未明确约定租金给付期限，且绵阳五和置业有限公司亦未提交相应证据证明起诉前有催要租金的事实，故绵阳五和置业有限公司要求支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于绵阳五和置业有限公司诉请要求田珊所交保证金归绵阳五和置业有限公司所有的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，绵阳五和置业有限公司未提交相应证据证明在起诉前有要求解除不定期租赁合同、收回案涉租赁房屋的事实，也未举证证明《家具家电清单及损坏赔偿标准》所列物品有损毁的事实，结合《房屋租赁合同》第二条约定，绵阳五和置业有限公司的该诉讼请求在本案不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告田珊于本判决生效之日起十日内向原告绵阳五和置业有限公司支付租金15980元；二、驳回原告绵阳五和置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费283元，由原告绵阳五和置业有限公司负担140元，被告田珊负担143元。 本案二审期间，绵阳五和置业有限公司围绕上诉请求提交了租金结算表、支付凭证，拟证明绵阳五和置业有限公司主张的租金标准符合市场行情。田珊围绕上诉请求提交了（2018）川0703民初8019号民事判决，拟证明绵阳五和置业有限公司交房存在违约，且长达3年，业主对绵阳五和置业有限公司享有到期债权，故即便被上诉人应当支付租金亦可主张债务抵销。本院组织当事人进行了证据交换和质证。田珊对租金结算表、支付凭证的三性均不认可，因绵阳五和置业有限公司未举证案涉房屋出售给了李川，也不能证明其支付的款项性质；且租金标准不能以个别交易为标准，应以市场普遍标准计算。绵阳五和置业有限公司对（2018）川0703民初8019号民事判决质证认为，真实性无异议，但绵阳五和置业有限公司已承担了逾期交房的违约责任，不应再额外承担责任，业主应支付免租期满后使用房屋的租金。本院认为，租金结算表系绵阳五和置业有限公司单方制作，不具备证据的真实性，不予采信；支付凭证无其他证据佐证，不能证明系绵阳五和置业有限公司向李川支付的租金，不予采信；（2018）川0703民初8019号民事判决与本案房屋租赁合同纠纷缺乏关联性，其所持债务抵销主张本案不予处理。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审查明一致。 本院认为，首先，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，绵阳五和置业有限公司与田珊签订的《房屋租赁合同》系成立、有效的合同，双方均应按照约定履行各自的义务。《房屋租赁合同》明确约定，“免租金”的租赁期限2015年8月1日至2016年10月31日，且免租期限届满后，无论田珊购买绵阳五和置业有限公司的商品房是否办理接房，田珊均须退还租赁房屋，同时现有证据不足以证明双方曾经协商免租期限延长，故田珊主张“免租房活动”尚未结束，以及其继续占有使用案涉租赁房屋绵阳五和置业有限公司不持异议，应视为原免费租赁合同继续有效履行的理由，本院不予采纳。因此，在双方免租期限届满后未签订新的租赁合同情况下，田珊继续占有、使用案涉房屋的行为，属无权占有,绵阳五和置业有限公司可以请求田珊支付占用费。一审法院认定租赁期届满后双方同意继续租赁，租赁期限为不定期的事实有误，本院予以纠正。绵阳五和置业有限公司与田珊未就租金按1200元/月计算达成新的合同，一审法院以实际损失为基础，兼顾预期利益等综合因素，酌定按每月600元所计算的租金，实际应属占用费。该占用费计算标准并无不当。 其次，绵阳五和置业有限公司与田珊就案涉租赁房屋约定租赁期届满以后由田珊继续占有使用的客观情况的性质认识出现偏差，本案现并无充分证据证明租赁期届满后绵阳五和置业公司在本案起诉前有催要“租金”、催收房屋的行为，故在一审法院判令的返还租赁房屋的合理期限届满前，绵阳五和置业有限公司主张资金利息缺乏合理性。 综上所述，田珊、绵阳五和置业有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定性质虽有瑕疵，但实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由绵阳五和置业有限公司负担50元，由田珊负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  肖玉生 审判员  刘立冬 审判员  李 俊 二〇一九年十月十四日 法官助理马江兰 书记员刘骏