浙江省台州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙10执异42号 异议人：临海市福友包装印刷有限公司。住所地：浙江省临海市大洋街道朝庄路**。统一社会信用代码：913310827976141050。 法定代表人：陈英福，该公司董事长。 委托代理人：翁国民，浙江天册律师事务所律师。 委托代理人：朱美聪，浙江孚吉律师事务所律师。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司临海支行。住。住所地：临海市古城街道回浦路**织机构代码：704740322。 法定代表人：茅朝阳，该支行行长。 被执行人：德仁集团有限公司。住所。住所地：临海市东方大道**机构代码：255660289。 法定代表人：王慧俊，该公司董事长。 本院在执行中国工商银行股份有限公司临海支行（以下简称临海工行）与被执行人德仁集团有限公司金融借款合同纠纷一案中，异议人临海市福友包装印刷有限公司（以下简称福友公司）对本院拍卖被执行人德仁集团有限公司所有的坐落在临海市城关镇五孔岙村的工业房地产提出书面异议。本院于2018年10月8日立案受理，并依法组成合议庭进行了审查。在本院审查过程中，异议人福友公司申请撤回异议申请，本院于2019年2月20日下发了（2018）浙10执异30号执行裁定，准许异议人福友公司撤回异议申请。因发现该裁定确有错误，2019年9月5日，经本院审判委员会讨论决定，裁定：一、撤销本院（2018）浙10执异30号准许异议人福友公司撤回异议申请的执行裁定；二、本案异议继续审查。本院于2019年9月24日重新立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人福友公司称，2018年5月30日10时至2018年5月31日10时止，台州市中级人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上进行“位于临海市××五孔岙村的工业房地产”公开拍卖活动。司法拍卖平台上公示的竞买公告等资料显示：拍卖标的所有权人为德仁集团有限公司，房屋用途为工业，土地性质为国有出让土地，房屋产权证为临海市房权证城关镇字第××号，房屋产权证为临城国用（2000）第17**等。 2018年5月31日，异议人在缴纳400万元保证金后，作为竞买人通过竞买号Z6705以8150万元最高价竞得案涉房地产，获得平台自动生成的“司法拍卖网络竞价成功确认书”。后异议人在向临海市国土资源局、住房和城乡建设规划局等政府部门衔接案涉房地产的后续变更手续的过程中，被明确告知：“根据临海市域总体规划，本次司法拍卖房地产所在地块已规划为道路与交通设施用地和绿地，环城南路穿过该地块，并且与83省道交叉成为该区块交通互通区，不能用于其他项目进行建设”。为此，异议人在《竞买须知》规定的拍卖余款支付截止日期前多次书面向中院提出申请，要求中院尽快与临海市政府和临海市住房和城乡建设规划局等部门沟通协调，解决拍卖项目地块规划等实质性障碍，如无法解决，则请求退还保证金人民币400万元，但中院一直未予以答复，也未退还给异议人保证金。 异议人认为，案涉房地产所在地块已由政府主管部门明确告知规划为道路与交通设施用地和绿地，属于拍卖房地产的重大瑕疵，且临海市政府相关部门已在拍卖前告知中院，但中院并没有在拍卖中予以公告，也没有在拍卖平台上对该事项予以特别提示。拍卖房地产根据公示登记为出让工业用地，异议人即使根据《竞买须知》支付8150万元款项，也不可能实现拍得后用于工业厂房用途的竞拍目的。中院的拍卖违反了《最高人民法院关于人民法院网络拍卖若干问题的规定》第六条、第十二条、第十三条、第十四条，损害了异议人的合法权益。且中院在未对异议人的前述请求作出任何回复未与案涉房地产所在地的政府主管部门，就解决案涉房地产利用的实质性障碍进行协调解决的情况下，将案涉房地产再一次进行公开拍卖，这不仅严重损害异议人的利益，而且将对公众产生新的误导，完全有可能形成新的纠纷。为维护异议人的合法权益，请求：1、依法撤销在淘宝网司法拍卖网络平台开展的“位于临海市××五孔岙村的工业房地产”司法拍卖行为；2、将拍卖保证金人民币400万元退还给异议人。 本院经审查查明，本院依据（2008）台民二初字第67号民事判决，于2009年1月13日立案执行申请执行人临海工行与被执行人德仁集团有限公司金融借款合同纠纷一案。执行过程中，本院于2017年3月8日作出（2009）浙台民执字第51号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人德仁集团有限公司所有的坐落于临海××五孔岙村证号为：临海市房权证城关镇字第××号、临城国用（2005）第1730号的房产和国有土地使用权。之后，本院委托评估机构对该处房地产价值进行评估，评估价为人民币56972000元。2018年4月28日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，决定于2018年5月30日10时至2018年5月31日10时止（延时的除外）在本院淘宝网司法拍卖网络平台上对该处房地产进行公开拍卖。公告中关于拍卖标的部分载明：德仁集团所有的位于临海市××五孔岙村的工业房地产。其中确权钢结构厂房2幢；房屋所有权证号：临海市房权证城关镇字第××号，证载建筑面积5607.42平方米，另有未确权建筑物，建筑面积3455.41平方米；土地使用权证号：临城国用（2000）第1730号，证载土地使用权面积75507.80平方米，用途为工业用地，土地性质为国有出让。起拍价：4610万元，保证金400万元，增价幅度：20万元。拍卖公告中关于特别提醒部分载明：标的物以实物现状为准。本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。拍卖公告中关于拍卖款支付部分载明：拍卖余款在2018年6月15日17时前缴入本院账户。本院连同该拍卖公告一并发布的，还包括标的调查情况表、拍卖须知，对相关具体情况进行了告知。在拍卖须知中，本院明确告知竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵并承担由此引发的所有责任。拍卖须知中对于拍卖款的支付，明确告知买受人应于2018年6月15日17时前将拍卖余款（扣除保证金后的余款）缴入本院账户。拍卖须知中对于逾期未支付拍卖款或未办理交接手续的，明确告知法院可以裁定重新拍卖，且重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。 拍卖公告发布后，福友公司报名参加竞买，并交纳了保证金人民币400万元，也进行了实地看样，了解相关情况。2018年5月30日，拍卖如期举行，5月31日，福友公司以最高应价拍得标的物，成交价格为81500000元。2018年6月3日，福友公司向本院邮寄了一份申请报告，认为拍卖的房地产存在以下两方面的问题：“第一，截止本公司报告之日，拍卖的房地产范围内租户均未搬迁，且根本没有搬迁的计划和意向，房地产范围内堆放了大量杂物，相关人员还涉及黑社会因素，本公司作为一家普通生产型企业，根本无力解决让房地产范围内用户和租户搬迁清空的能力，请贵院务必在2018年6月13日前将房地产范围内租户和用户清理完毕，以便能顺利将房地产移交给本公司。第二，经向临海市国土资源局、建设规划局等政府部门衔接或了解竞拍得的建设用地手续办理事宜，他们均明确告知本次拍卖房地产属于规划范围，不可再建设使用，这将导致本公司购买房地产用于生产经营的目的无法实现。本公司强烈要求贵院与临海市政府及相关部门在2018年6月14日前协调好本次拍卖房地产所在地块的建设用地事项。本公司将在贵院解决好上述两项涉及本公司根本权益的事项后，付清全部拍卖余款并办理相关手续。”2018年6月15日，福友公司向本院邮寄了申请报告一份，载明：“本公司认为贵院本次拍卖的房地产项目存在以下问题：第一，经向临海市政府、临海市住房和城乡建设规划局等政府部门了解:‘根据临海市域总体规划，本次司法拍卖项目地块已规划为道路与交通设施用地和绿地，环城南路穿过该地块，并且与83省道交叉成为该区块交通互通区，不能用于其他项目进行建设’。该重大规划事项贵院未在拍卖公告、竞买须知等文件中予以披露，但必然构成本公司决定是否参与竞拍的根本性因素。第二，截止本公司报告之日，拍卖的项目地块范围内租户未搬迁，堆放了大量杂物，不符合已腾空可交付的要求。本公司强烈要求贵院尽快与临海市政府和临海市住房和城乡建设规划局等部门沟通协调，解决拍卖项目地块规划问题，及拍卖项目腾空问题。否则本公司无法按拍卖公告要求缴纳拍卖余款并办理相关手续。如上述根本问题不能解决，则恳请贵院依法退回给本公司保证金人民币肆佰万元。”买受人福友公司在本次拍卖规定的拍卖余款交付截止时间2018年6月15日17时前未向本院交付拍卖余款人民币7750万元，之后也未交付。2018年6月19日，本院电话告知福友公司，本次拍卖保证金不予退还。福友公司遂于2018年7月7日向本院提出上述异议请求。 另查明，临海市人民政府作出《临海市域总体规划（2007-2020）》（以下简称总体规划）后层报至浙江省人民政府，浙江省人民政府于2010年8月16日下发浙政函〔2010〕124号《浙江省人民政府关于临海市域总体规划的批复》，原则同意该总体规划。根据总体规划，临海市人民政府制作的市区规划图显示，规划中的环城南路穿过涉案地块。2018年4月2日，临海市住房和城乡建设规划局向本院出具了一份《关于德仁集团有限公司五孔岙地块规划说明》，载明：根据临海市道路与交通设施用地和绿地：环城南路穿过该地块，并且与83省道交叉成为该区块交通互通区，不能用于其他项目建设。案涉房地产拍卖时，土地使用权的性质仍为国有出让的工业用地。 再查明，由于被执行人德仁集团有限公司涉及大量债务案件且金额巨大，需要尽快处置其财产，以保护各债权人的合法权益，故本院于2018年6月28日在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，决定在该平台上对案涉房地产重新进行网络司法拍卖。该公告内容除在竞买人条件中增加了“原买受人福友公司不得参加竞买”的限制及在时间上有相应的变化外，其余与2018年4月28日的拍卖公告相同。7月31日，经公开竞价，案涉房地产以人民币4610万元的最高价成交。现买受人已付清全部拍卖价款，本院也已作出拍卖成交裁定并送达买受人。 上述事实有（2008）台民二初字第67号民事判决书，浙政函〔2010〕124号《浙江省人民政府关于临海市域总体规划的批复》，执行案卷材料等证据证实。 本院认为，本案争议焦点为：一、本院2018年5月31日的网络司法拍卖是否存在应予撤销的情形；二、400万元拍卖保证金是否应予退还；根据本案的事实及异议的理由分别评判如下： 一、关于拍卖是否应予撤销问题。对于当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖的，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网拍规定》）第三十一条规定了人民法院应当支持的六种情形。其中第一种情形为“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外”。本案中，异议人提出争议的拍卖行为应予撤销的理由，即是认为本案在拍卖前，临海市住房和城乡建设规划局已向本院出具说明，涉案地块已经规划调整为道路与交通设施用地和绿地，而法院未特别提示，致使买受人产生重大误解。对此，本院认为，首先，《网拍规定》第十二条规定，实施网络司法拍卖的，应当通过网络司法拍卖平台用文字说明、视频或者照片形式展示拍卖财产的已知瑕疵。第十四条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担。根据上述规定，法院在拍卖案涉房地产前，应当对该房地产的现状、权利负担及已知瑕疵等情况进行调查，并在拍卖公告、标的调查情况表、拍卖须知中予以说明。本案在拍卖前，本院已收到临海市住房和城乡建设规划局出具的说明，已知悉相关内容，该规划调整显然属于“拍卖财产已知的瑕疵”。执行过程中未调查核实，也未在拍卖公告和拍卖须知中作出特别提示，拍卖程序存在瑕疵。其次，案涉土地使用权系出让的国有土地使用权，用途为工业用地，异议人也是基于工业使用的目的参与竞拍，现部分土地在拍卖前已规划为道路与绿地，显然与竞拍目和不符。即使可以得到政府部门补偿，但该补偿不是异议人参与竞拍的本意。土地规划调整后，必然影响涉案房地产的使用价值，土地规划调整知悉与否，对竞买人的判断可能产生重大影响，故是否在拍卖前告知规划调整，属重大事项。本院在拍卖须知中虽已明确告知“竞买人在竞拍前应到相关主管部门咨询，确定了解后再决定是否竞买，否则因此造成不能过户的责任自负”，但该告知主要是针对过户风险的提示，本案是对土地现状的拍卖，过户确实也不存在问题，但不能以此免除规划调整告知的责任。异议人以未告知规划调整，拍卖房地产存在重大瑕疵为由主张撤销本次司法拍卖，理由成立，本院予以支持。 二、关于保证金是否应予退还问题。《网拍规定》第二十五条规定，拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限内将剩余价款交付人民法院指定账户。第二十四条第一款规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。本案中，本院在拍卖公告及拍卖须知中未告知涉案土地规划调整的事实，拍卖程序违法，且异议人竞拍成交后二次向本院发函，要求本院协调规划调整事宜未果，异议人未交纳拍卖尾款的行为有正当理由，不构成悔拍，其要求退还400万元保证金的理由成立，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第一款第（三）项、第三十一条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十一条第一款第（四）项的规定，裁定如下： 一、撤销本院于2018年5月30日10时至2018年5月31日10时止在司法拍卖网络平台上对案涉国有土地使用权的拍卖； 二、本次拍卖保证金人民币400万元退还给异议人临海市福友包装印刷有限公司。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向浙江省高级人民法院申请复议。 审判长 李宏亮审判员金文凯审判员叶翔 二〇一九年十月二十二日 书记员 章            瑜