山东省新泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0982民初3516号 原告：陈爱波，男，1979年6月4日生，汉族，居民，住新泰市。 原告：栾兆花，女，1981年10月1日生，汉族，居民，住址同上。 共同委托诉讼代理人：刘精强，山东泰汶律师事务所律师。 被告：山东新泰农村商业银行股份有限公司，住所地新泰市青龙路**，统一社会信用代码91370900MA3CAX8P35。 法定代表人：孙法学，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田茂迎，该公司职工。 第三人：何胜开，男，1960年12月8日生，汉族，居民，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：刘玉兴，新泰新汶法律服务所法律工作者。 原告陈爱波、栾兆花与被告山东新泰农村商业银行股份有限公司（以下简称新泰农商银行），第三人何胜开案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈爱波及两原告共同委托诉讼代理人刘精强，被告新泰农商银行委托诉讼代理人田茂迎、第三人委托诉讼代理人刘玉兴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人签订的房屋《租赁合同》合法有效，停止对涉案房屋的执行；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年10月7日，原告与第三人签订房屋《租赁合同》，第三人将其所有的新泰市银河名座A幢1-1301室[房权证号为ＧＭ××35号]租赁给原告居住。租赁期限20年，自2017年10月7日至2036年10月6日。租金共计20万元。当日，原告支付租金10万元(承兑汇票)。2018年2月14日，支付租金10万元(转账8万元，现金2万元)。合同签订后，原告对房屋进行部分装修，后全家4口人入住该房至今，每月支付物业费用。后原告看到法院张贴在房门上的(2018)鲁0982执2653号公告，责令何胜开在2018年12月7日10时前迁出该房。原告向法院提出案外人执行异议申请，法院以(2019)鲁0982执异21号裁定驳回了原的异议，原告认为，原告与第三人已于2017年10月7日签订了房屋《租赁合同》并付清租金，装修后全家人入住该房一年有余，现尚在租赁期内，《租赁合同》合法有效。现依法具状贵院，请求判如所诉。 被告新泰农商银行辩称，1、租赁合同违背常理，价格和支付方式高的离谱，租赁合同签订时间是就该房产抵押时间，2017年10月7日支付所谓的10万元租赁费，也是就原告与何胜开发生的经济往来的结算款，根本不是租赁费，支付巨额租赁费却迟迟不搬入居住，这是不符合常理的；2、根据合同的支付方式和违约责任，该租赁合同因原告没按期支付租赁费已解除；3、该房产做抵押贷款登记的时同是2017年12月28日，该笔贷款是何胜开于2017年12月21日偿还了2014年12月30日用该房产做的抵押贷款60万元，又抵押货款50万元。上笔抵押贷款的抵押期限自2014年12月30日至2017年12月20日，抵押登记时间是2014年12月30日，原告和何胜开签订的租赁合同时间是在该房产的抵押期间内，签订的租赁合同无效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人何胜开述称：原告所诉属实，涉案房屋于2017年10月7日实际交付原告，并已实际收到原告支付的租赁费20万元。 经审理查明，新泰农商银行与被告山东瑞龙矿山机械有限公司、山东开胜电气有限公司，山东泰鼎矿山机械有限公司、和西瑞、林维菊、何胜开、和卫国金融借款合同纠纷一案，本院作出(2018)鲁0982民初1551号民事判决书，判决：被告山东瑞龙矿山机械有限公司偿还原告新泰农商银行借款本金2995000元并支付利息及罚息、赔偿原告新泰农商银行实现债权的费用40000元、承担案件受理费30760元；被告山东开胜电气有限公司、山东泰鼎矿山机械有限公司、和西瑞、林维菊、何胜开、和卫国对上述款项承担连带清偿责任。诉讼中新泰农商银行于2018年3月8日查封了被告何胜开名下位于新泰市银河名座房屋A幛1-1301号(房权证号ＧＭ××35号)房产一套。因未履行(2018)鲁0982民初1551号民事判决书确定的还款义务，新泰农商银行申请执行，案号为(2018)鲁0982执2653号。执行中案外人陈爱波、栾兆花向本院提出执行异议，认为其租赁了涉案房屋，不应执行涉案房屋，本院作出（2019）鲁0982执异21号执行裁定书，裁定驳回陈爱波、栾兆花的异议，两原告不服该裁定，于法定期限内诉至本院。 另查明，第三人何胜开是涉案房屋的所有权人，2009取得了房屋所有权证，2014年取得了国有土地使用证。第三人何胜开向被告新泰农商银行贷款，并将涉案房屋抵押，期限为2014年12月26日至2017年12月20日，第三人何胜开还清贷款后，2017年12月25日第三人何胜开与被告新泰农商银行共同申请解除抵押。第三人何胜开又向被告新泰农商银行贷款，期限为自2017年12月29日至2020年12月25日，并将涉案房屋再次抵押，2017年12月23日，办理抵押登记的申请单中第三人何胜开认可涉案房屋没有出租，2017年12月28日，新泰市国土资源局给被告新泰农商银行颁发了不动产登记证明。 两原告是夫妻关系，2017年10月7日，原告陈爱波（乙方）与被告何胜开（甲方）签订租赁合同一份，主要内容为：甲方将坐落于新泰市银河名座1301号房屋出租给乙方；租赁期限为19年，自2017年10月7日至2036年10月6日；租金共计20万元，合同签订当日，乙方一次性付清所有租金，如乙方逾期支付租金超过十天，视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋。2017年10月7日第三人何胜开给原告陈爱波出具了收条一份，内容为：今收到陈爱波房租费壹拾万元整，承兑票号29902606、29914488。2018年2月14日第三人何胜开给原告陈爱波出具了收条一份，内容为：今收到陈爱波房租费捌万元整，打卡，另收现金贰万元整。原告主张一直居住在涉案房屋内，提交了自2018年3月至2019年3月期间的物业费、水电费单据，被告不认可。 上述事实，由原告提交的裁定书、租赁合同、结婚证、收条、打款证明、物业费单据、水电费单据，被告提交的房地产抵押清单、不动产登记证明，第三人提交的房屋所有权证、国有土地使用证，本院调取的不动产登记申请书、解押申请，及当事人陈述予以证实。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为原告陈爱波、栾兆花对本案争议房屋是否享有阻止移交涉案房屋的实体权利。首先，原告陈爱波与第三人何胜开签订租赁合同时，涉案房屋已经因第三人何胜开向被告新泰农商银行贷款而办理了抵押登记，而且第三人何胜开向被告新泰农商银行再次贷款时也办理了抵押登记，根据法律规定，租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。其次，租赁合同约定签订合同当日一次性付清租金200000元，原告没有按照约定时间支付房款，而且，原告主张通过承兑汇票的方式支付租金80000元、现金方式支付租金20000元，但没有提交相关证据，也无法证实已经全部支付了租金。再次，原告提交的物业费单据、水电费单据中仅显示业主为第三人何胜开，无法证实是原告缴纳的相关费用，涉案房屋办理抵押登记后被告在诉讼中于2018年3月8日又申请查封了涉案房屋，物业费单据、水电费单据的时间为自2018年3月至2019年3月，所以也无法证实在抵押前或查封前已经占有、使用涉案房屋。所以原告要求阻止移交涉案房屋、停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求确认《租赁合同》合法有效的诉讼请求，由于原告与第三人均认可该合同，合同内容系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，所以原告要求确认双方签订的《租赁合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、原告陈爱波与第三人何胜开签订的《租赁合同》有效。 二、驳回原告陈爱波、栾兆花的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告陈爱波、栾兆花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  侯诗征 审 判 员  刘红阳 人民陪审员  赵 伟 二〇一九年十月十七日 书 记 员  武金萍