山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终2001号上诉人（原审原告）：张彤，男，1993年5月25日出生，汉族，宁津县保店镇中心小学教师，住山东省平原县。上诉人（原审原告）：杨然然，女，1992年4月27日出生，汉族，宁津县第一实验小学教师，住山东省宁津县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：许忠起，山东普新（高唐）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁津县儒房地产经纪有限公司，住所地：山东省德州市宁津县世纪华府**楼商业**。法定代表人：李国洞，经理。被上诉人（原审被告）：李国洞，男，1975年4月24日出生，汉族，住山东省宁津县。被上诉人（原审被告）：赵晶晶，女，1987年10月12日出生，汉族，个体，住山东省宁津县。被上诉人（原审被告）：刘玉桥，男，1989年2月15日出生，汉族，住山东省宁津县。被上诉人（原审被告）：高晨光，男，1986年3月24日出生，汉族，住山东省宁津县城区。上诉人张彤、杨然然因与被上诉人宁津县儒房地产经纪有限公司（以下简称“儒房地产公司”）、李国洞、赵晶晶、刘玉桥、高晨光房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省宁津县人民法院（2019）鲁1422民初364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经本院审判委员会讨论，本案现已审理终结。张彤、杨然然上诉请求：1.依法撤销一审判决第四项、第五项；2.依法改判被上诉人儒房地产公司对欠款537600元承担补充赔偿责任，并返还居间费7900元；3.依法改判被上诉人李国洞对儒房地产公司所承担的537600元欠款之补充赔偿责任承担连带清偿责任，对儒房地产公司返还7900元居间费承担连带清偿责任；4.要求被上诉人共同承担一审诉讼期间的保全申请费3294元及二审案件受理费，请求纠正一审法院计算错误的案件受理费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人向被上诉人儒房地产公司交纳了7900元居间服务费，通过儒房地产公司签订了房屋买卖合同书。被上诉人儒房地产公司向上诉人提供的房屋买卖合同书中第二条明确载明“此房无任何权属或经济纠纷，权属证无任何瑕疵”，且儒房地产公司工作人员在合同书中签字捺印，构成职务代理。根据合同书载明的该内容及被上诉人儒房地产公司作为房屋中介机构的专业性，上诉人有理由相信涉案房产不存在权属瑕疵，但是上诉人购买涉案房屋交纳52万余元的购房款并入住后，得知涉案房产在签订房屋买卖合同之前已经被法院查封，致使上诉人购买房屋的目的无法实现。被上诉人隐瞒涉案房屋已经被查封的事实，提供虚假情况，且一审无正当理由拒不到庭，应承担不利后果，根据《合同法》第四百二十五条之规定，依法应承担损害赔偿责任。2.上诉人委托房产中介购房的原因之一是因中介公司在房地产交易领域具有专业优势，这种优势让卖房者和买房者愿意“花钱买个放心”。也正是基于中介公司的这种行为的特殊性，中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。如到房管部门对产权情况进行查询，以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认。本案中，被上诉人儒房地产公司作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时没有尽到必要的、审慎的审查、核实义务，致使房屋买卖合同无法履行，上诉人无法实现合同目的。3.被上诉人儒房地产公司性质为一人有限责任公司，被上诉人李国洞作为儒房地产公司的法定代表人及唯一股东，对于被上诉人儒房地产公司应承担的537600元补充赔偿责任及返还居间费7900元负有连带偿还义务。二、上诉人一审支出保全申请费3294元，该费用应由被上诉人共同承担；一审法院诉讼费计算错误，依法应予更正。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。儒房地产公司、李国洞辩称，对买方的事件表示同情，一审法院给答辩人打过电话，但是该合同不是答辩人做的，所以一审答辩人没有去开庭。赵晶晶辩称，对于给上诉人返还钱，答辩人没有意见，对于儒房地产公司说的关于员工的情况答辩人有意见，对于员工不是儒房地产公司的说法有意见。刘玉桥、高晨光未作答辩。张彤、杨然然向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法确认原告与被告1、被告2签订的房屋买卖合同于2018年11月28日解除；2.依法判令被告1、被告2返还购房款537000元，并支付违约金1万元，合计547000元；3.被告3对上述欠款承担连带偿还责任；4.判令被告4、被告5返还居间费7900元，并对上述欠款547000元承担偿还责任（事实与理由部分明确为“根据过错程度承担补充赔偿责任”），共计554900元整。一审法院认定事实：1.2018年9月29日原告张彤、杨然然通过被告儒房地产公司与被告赵晶晶、刘玉桥签订房屋买卖合同，约定购买被告赵晶晶、刘玉桥所有的位于宁津县，合同签订后原告张彤于2018年9月29日向赵晶晶支付定金20000元，于2018年9月30日通过中国邮政储蓄银行向被告赵晶晶转账505200元整，并按照合同约定向被告赵晶晶微信转账1744.54元，用于支付购房贷款，综上，原告已给付被告房款526944.54元；另外原告自己缴纳了2155.46元取暖费。2.双方合同签订后，张彤向儒房地产公司支付了中介费7900元，上述情况有宁津县公安局刑事侦查大队对路云磊的询问笔录及儒房地产公司工作人员陈艳敏为其出具收据一张予以证实。3.被告赵晶晶已偿还原告1500元。4.宁津县人民法院于2018年4月12日，以（2018）鲁1422财保71号民事裁定书查封赵晶晶所有的宁津县产；于2018年11月20日张贴（2018）鲁1422执653号执行裁定及拍卖公告一份，决定拍卖该涉案房产；张彤、杨然然于2018年12月4日向法院提起执行异议，宁津县人民法院于2018年12月5日作出（2018）鲁1422执653号之一执行裁定书，中止对涉案房产的拍卖程序；2018年12月30日宁津县人民法院作出（2018）鲁1422执异15号执行裁定书：驳回案外人张彤、杨然然的异议。5.儒房地产公司工作人员路云磊陈述在房屋买卖过程中，拿购房合同在儒房地产公司总店核实，听工作人员说购房合同可能查不出房屋状态后，未再进行进一步核实。6.因购房目的无法实现，原、被告于2018年11月28日约定解除合同，并于当日由被告赵晶晶为原告张彤出具借条一张“今本人赵晶晶，身份证号3714221987××××××××向张彤身份证号：3714261993××××××××借款人民币537000（伍拾叁万柒仟元整）承诺2018年12月1日归还200000元（贰拾万元整）剩余款项于2018年12月6日前全部还清，如不按时还款本人赵晶晶无条件向张彤每延期一天多付壹万元整（借款日期为2018年9月30日）开条日期为2018年11月28号）借款人：赵晶晶2018.11.28号担保人：高晨光37142219860324003X如果赵晶晶无法归还，有连带责任17615783469”。7.儒房地产公司系自然人独资的有限责任公司，自然人股东及执行董事均为李国洞。以上事实，由原告提供证据、当事人当庭陈述、一审法院调取的公安机关调查笔录为证，一审法院予以确认。一审法院认为，原告张彤、杨然然与被告赵晶晶、刘玉桥签订房屋买卖合同，合同系双方真实意思的表示，合同双方均应依约履行，原告张彤、杨然然遵照合同条款给付了购房款，现因涉案房产被法院查封，致使合同无法履行，构成履行不能的事实，又根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，原告解除合同的法定条件已经成就，故其要求解除合同，返还购房款及违约金，一审法院予以支持。原告要求被告赵晶晶返还购房款，赵晶晶同意返还，并为原告出具了借条，同意偿还537000元，原告也予以接受，应视为原告和赵晶晶也协商一致解除了涉案的房屋买卖合同。根据本案事实，该偿还款项中包括购房款506944.54元，取暖费2155.46元，共计509100元，被告已偿还1500元应予扣除，被告赵晶晶、刘玉桥偿还原告507600元、定金20000元，应予支持，原告要求被告赵晶晶、刘玉桥支付违约金10000元，该违约金数额符合法律规定，一审法院予以支持，被告高晨光对赵晶晶出具的借条中签字承担连带偿还责任，因此应由高晨光对赵晶晶应偿还的537600元借款承担连带责任。剩余数额无事实及法律依据，一审法院不予支持。儒房地产公司在促成《房屋买卖合同书》签订的过程中，未尽合理审慎义务，未向当事人告知房屋的真实权利状态，其收取中介费7900元应予返还，但原告并无证据证明儒房地产公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害其利益，故儒房地产公司对被告赵晶晶、刘玉桥返还购房款及定金承担连带责任于法无据，一审法院不予支持。原告请求儒房地产公司承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。儒房地产公司系一人有限责任公司，李国洞系其唯一股东。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，李国洞对公司财产独立于其个人财产负有举证责任，但其既未到庭亦未提交任何证据，视为举证不能，故李国洞应对儒房地产公司返还原告张彤、杨然然的中介费7900元承担连带支付责任。被告刘玉桥、高晨光、儒房地产公司经一审法院合法传唤未到庭应诉，放弃了答辩、质证等诉讼权利，应承担相应的诉讼后果。判决：一、解除原告张彤、杨然然与被告赵晶晶、刘玉桥于2018年9月26日签订的房屋买卖合同；二、被告赵晶晶、刘玉桥于本判决生效之日起十日内给付原告张彤、杨然然537600元；三、被告高晨光对本判决书第二项中赵晶晶承担连带清偿责任；四、被告儒房地产公司于本判决生效之日起十日内给付原告张彤、杨然然7900元；五、被告李国洞对本判决书第四项承担连带清偿责任；六、驳回原告张彤、杨然然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18698元，减半收取9349元，由被告赵晶晶、刘玉桥、儒房地产公司、李国洞负担。二审中，当事人未提交新的证据。二审查明，本案当事人之间签订《房屋买卖合同书》地点为李国洞的儒房地产公司华府店，被上诉人儒房地产公司的法定代表人李国洞二审中认可儒房地产公司的财产与其个人财产不独立。在二审调查过程中，李国洞陈述“路云磊咨询过我，我说这个房子有风险不能进行房屋交易”。另查明，因一审判决对7900元居间费已作出认定，上诉人张彤、杨然然表示对该7900元居间费不再提起上诉。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，当事人争议的焦点问题为：上诉人张彤、杨然然关于儒房地产公司对537600元的欠款补充赔偿，李国洞对儒房地产公司的补充赔偿承担连带清偿责任是否应予支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案被上诉人儒房地产公司系掌握专业信息、专门从事房地产中介业务的机构，其与张彤、杨然然之间属于居间合同关系，儒房地产公司作为居间人的法定义务是如实报告义务，要依法做到如实报告，儒房地产公司必须主动对房屋产权状况、卖房人身份信息等订立房屋买卖合同的有关事项进行必要的了解和知悉，而不是仅仅依据当事人的个人陈述或通过简单的查看书面材料获取。另外，居间人除具有如实报告义务外，还应当根据合同的性质、目的、交易习惯、公序良俗等，履行勤勉尽责、忠实、专业等义务，这就包括对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。本案中，根据查明的事实，被上诉人儒房地产公司作为专业的中介机构，相较于房屋买受人，其掌握专业的房产交易知识，有能力调查房屋的真实产权状况，但其未对涉案房产的产权状况进行必要的专业审查、核实，且李国洞诉讼中陈述其当时说过该房产有风险不能进行房屋交易，表明儒房地产公司在买卖实际发生前对房产交易风险已有疑问，其更应全面、审慎的履行房屋产权状态的调查、核实义务，即使争议房屋尚未办理产权证书，也可要求卖方协助到商品房备案或不动产登记等部门调查核实房屋产权状况，并向买受人如实进行风险告知，但其未履行上述义务。因此，被上诉人儒房地产公司在促成房屋买卖过程中未全面、审慎的履行居间义务，导致上诉人张彤、杨然然与被上诉人赵晶晶、刘玉桥针对已查封的涉案房产签订了买卖合同，被上诉人儒房地产公司在居间过程中存在过错，应对张彤、杨然然承担相应的损害赔偿责任。上诉人张彤、杨然然作为买受人，虽委托了被上诉人儒房地产公司办理居间，二人作为房屋买受人仍应尽到充分合理的审慎义务，但二人未提前审核争议房屋的产权状况，导致了合同的签订，二人的自身疏忽对损害结果的发生也有较大责任。一审判决认定的10000元违约金是赵晶晶与张彤、杨然然之间的约定，被上诉人儒房地产公司承担该10000元违约金没有依据。结合以上事实，本院酌情认定儒房地产公司按30%的比例对赵晶晶、刘玉桥的527600元给付义务承担补充赔偿责任，数额为158280元。二审中，李国洞认可其财产与儒房地产公司的财产不独立，因此，李国洞应当对儒房地产公司的上述补充赔偿承担连带清偿责任。关于儒房地产公司、李国洞二审主张本案争议房屋买卖不是儒房地产公司居间办理、路云磊不是儒房地产公司工作人员的问题，本院认为，李国洞二审中认可涉案房屋买卖合同是在其公司的华府店签订，居间费收据出具人陈艳敏也是挂儒房地产公司的牌子，且一审判决已经认定本案争议的房屋买卖合同是通过儒房地产公司居间签订并判决儒房地产公司、李国洞承担居间费返还责任，儒房地产公司、李国洞未对一审判决提起上诉，也视为其认可一审判决，因此，儒房地产公司应当依法承担本案居间人的补充赔偿责任。本案一审时，被告有赵晶晶、刘玉桥、高晨光、儒房地产公司、李国洞等五人，诉讼请求数额中有547000元是两上诉人要求各被上诉人都承担的项目，该部分诉讼请求应按547000元收取案件受理费，加上张彤、杨然然主张的7900元居间费，本案一审应按554900元收取案件受理费，因适用简易程序审理，一审案件受理费9349元减半收取后的数额应为4674.5元。根据一审卷宗材料，张彤、杨然然申请诉讼保全数额为547000元，保全费应为3255元，一审判决对保全费未予处理，二审依法予以更正。综上所述，上诉人张彤、杨然然的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决错误，本院予以更正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省宁津县人民法院（2019）鲁1422民初364号民事判决第一、二、三、四、五项，即“一、解除原告张彤、杨然然与被告赵晶晶、刘玉桥于2018年9月26日签订的房屋买卖合同；二、被告赵晶晶、刘玉桥于本判决生效之日起十日内给付原告张彤、杨然然537600元；三、被告高晨光对本判决书第二项中赵晶晶承担连带清偿责任；四、被告宁津县儒房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张彤、杨然然7900元；五、被告李国洞对本判决书第四项承担连带清偿责任；”。二、撤销山东省宁津县人民法院（2019）鲁1422民初364号民事判决第六项。三、宁津县儒房地产经纪有限公司在158280元范围内对赵晶晶、刘玉桥的给付义务承担补充赔偿责任。四、李国洞对本判决书第三项承担连带清偿责任。五、驳回张彤、杨然然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9349元，减半收取4674.5元，保全费3255元，共计7929.5元，由赵晶晶、刘玉桥、高晨光、宁津县儒房地产经纪有限公司、李国洞共同负担2318.3元，由赵晶晶、刘玉桥、高晨光共同负担5409.4元，宁津县儒房地产经纪有限公司、李国洞共同负担113.6元，张彤、杨然然共同负担88.2元。二审案件受理费9255元，由宁津县儒房地产经纪有限公司、李国洞共同负担3525.6元，张彤、杨然然共同负担5729.4元。本判决为终审判决。审判长  杨贵孚审判员  温 颖审判员  王子超二〇一九年十月三十一日法官助理王善文书记员周杰