江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4083号上诉人（原审被告）：褚磊。委托诉讼代理人：李朝飞，江苏马陵山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢新科。委托诉讼代理人：杨伟刚，江苏首诚律师事务所律师。上诉人褚磊因与被上诉人谢新科房屋买卖合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初1393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。褚磊上诉请求：1.撤销一审判决，改判褚磊仅应支付谢新科60000元；2.一、二审诉讼费用由谢新科负担。事实与理由：1.褚磊在向谢新科返还购房款时，双方已经达成一致，谢新科不再要求褚磊赔偿损失和违约金。2.一审判决确定褚磊赔偿损失、违约金合计210000元，明显过高。双方签订房屋买卖协议时，谢新科对于房屋的状况以及房屋不能按期交付的风险是明知的，其具有明显过错。褚磊无法按时交付房屋系因开发商的行为导致，过错程度较轻。谢新科事实上也并未遭受过高的实际损失。3.一审判决认定褚磊负担全部诉讼费用，存在不当。被上诉人谢新科二审辩称，1.谢新科从未表示放弃追究褚磊的违约责任，褚磊在收据复印件上注明“损失另行清算”的内容，说明谢新科始终要求其承担赔偿损失的违约责任。2.一审判决确定的损失、违约金合计210000元，并未超出合理限度。涉案房屋买卖协议解除时，经双方一致确认，房屋价格应为6800元每平方米，照此计算，谢新科实际损失为271400元，一审判决金额低于该实际损失，并未过分高于损失。3.当事人存在违约行为即应承担违约责任，过错并非确定违约责任的考量因素。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。谢新科向一审法院起诉请求：判令褚磊赔偿损失及违约金500000元，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年10月15日，谢新科、褚磊签订《房屋买卖协议一份》，约定褚磊将宿迁市宿豫区钻石公寓11栋一单元1201室房屋以530000元价格转让给谢新科（单价为4500元/平方米，建筑面积为118平方米）；谢新科应于签订协议前一次性支付500000元，余款30000元在网签购房合同、办证后付清；褚磊保证2017年春节前网签走一手房手续，和开发商签订购房合同，保证于2018年春节前交房；如有违约，违约方应赔偿对方违约金，违约金为该楼房时价的2倍；······。合同签订后，谢新科于当天向褚磊给付购房款500000元，褚磊向谢新科交付《商品房工程款预付认购协议》、《收据》、盖有宿迁市通元建设有限公司印章的证明各一份。其中《商品房工程款预付认购协议》载明，孟田辉以工程款531000元预购宿迁市鼎力置业有限公司开发的宿豫区鼎力钻石公寓11栋一单元1201室房屋，同时载明该认购协议需宿迁市鼎力置业有限公司出具财务收据有效。《收据》载明“11栋1201室房款冲抵通元建设工程款，该房属工程款抵款房，不可退房，网签前经济纠纷由宿迁通元建设公司承担”，并加盖宿迁市鼎力置业有限公司财务专用章。另加盖宿迁通元建设有限公司印章的证明载明，宿迁市鼎力置业有限公司以11栋楼全部商品房冲抵其工程款，因欠褚磊砂石材料款，现将涉案房屋抵付给褚磊。合同约定的网签合同时间到期后，因涉案工程未开工建设，无法办理相关手续，经双方协商，褚磊于2018年12月21日将涉案购房款500000元退还给谢新科，并由褚磊在《收据》复印件中注明“原件以被褚磊收回谢新科购房损失另行清算”。一审法院另查明，双方当事人认可涉案房屋在2018年12月21日单价为6800元/平方米。一审法院认为，谢新科与褚磊签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。褚磊辩称，涉案房产系开发商未办理相关许可证导致未能正常开工，其不存在过错及违约行为。一审法院认为，合同具有相对性，本案双方当事人作为合同的当事方应按照合同约定各自履行义务，合同外的第三人的行为并不能成为违约方免责的理由，褚磊未按合同约定办理网签合同等手续已构成违约，不能以他人未履约抗辩，其应承担违约责任。关于褚磊返还购房款后，双方是否达成不追究损失的合意，褚磊辩称谢新科同意在返还500000元购房款后，双方之间权利义务即无其他争议，谢新科对此予以否认。褚磊在返还购房款后，在收据上载明“谢新科购房损失另行清算”的内容显然与其辩解不符，故对于该辩解，不予采信。关于谢新科主张的损失及违约金数额，褚磊辩称该费用过高。一审法院认为，违约金以补偿性为主，兼具惩罚性，谢新科主张的损失及违约金数额过分高于其预期利益损失，应当予以调整。褚磊明知本案合同约定的义务有赖于案外人的履行，仍与谢新科签订《房屋买卖协议》，其作为涉案房屋的出卖方应对谢新科的损失应承担主要过错，而谢新科在褚磊提供相关抵款手续后亦明知该事实，其亦应承担一定的过错。结合双方合同的履行情况、涉案房产价值及双方的过错程度等因素，对于谢新科的主张依法按210000元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：褚磊于判决发生法律效力之日起十日内赔偿谢新科损失、违约金共计210000元。案件受理费8800元，由褚磊负担。（谢新科已交纳，褚磊于履行义务时一并给付谢新科）二审中，褚磊申请证人李某1、李某2出庭作证，证明褚磊与谢新科已就不再追究褚磊违约责任达成一致。李某1陈述：证人系宿迁通元建设有限公司债权人，在2018年-10月份至该公司主张履行债务时，证人听到褚磊与谢新科协商，由褚磊将500000元房款退还后，双方再无其他争议。李某2陈述：证人系宿迁通元建设有限公司工作人员，在2018年9-10月份，褚磊与谢新科及其妻子至公司要求解决房屋交付问题时，证人听到谢新科与褚磊协商，褚磊将500000元房款退还谢新科，此后双方两清。上诉人褚磊质证意见：证人证言能够证明双方之间已经就不在追究褚磊的违约责任达成一致。被上诉人谢新科质证意见：对证人证言真实性不予认可，证人并未全程参与双方之间的纠纷处理，仅凭听到的部分内容无法确定双方的真实意思，且与双方当事人在之后达成的书面协议不一致。本院认证意见：本院对证人证言的真实性不予认可。两名证人仅听取本案双方当事人的片段化陈述，并未全面了解双方的纠纷处理过程，故该证人证言不能作为确定双方当事人意思表示的依据。且证人证言与褚磊在涉案收据复印件上注明的内容不符，不能作为认定案件事实的依据。本院经二审审查，对一审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点：1.褚磊是否应承担违约责任；2.一审判决确定的损失及违约金数额是否合理，是否应予调整；3.一审判决对诉讼费负担的分配是否适当。对于争议焦点1。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，双方当事人签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。在买受人谢新科已经按约支付房款的情况下，褚磊作为出卖人，应当根据协议约定，依约确保谢新科与开发商签订房屋网签合同并获得房屋交付，否则应当承担违约责任。本案中，褚磊未能按照协议约定履行合同义务，违反合同约定，褚磊主张经双方协商，谢新科已明确不追究褚磊的违约责任。但根据本案事实可以确定，褚磊向谢新科退还涉案500000元购房款时，在加盖宿迁市鼎力置业有限公司财务专用章收据的复印件上注明“原件以被褚磊收回谢新科购房损失另行清算”，说明双方并未就谢新科的损失处理达成一致，谢新科并未放弃追究褚磊赔偿损失的权利，褚磊仍应负担违约责任。对于争议焦点2。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案双方签订《房屋买卖协议》时，约定涉案房屋的价格为4500每平方米，双方当事人一致确认涉案房屋买卖协议解除、返还购房款时，涉案房屋的价格应为6800元每平方米，据此可以计算出谢新科重新购买该房屋需要支出的费用与双方约定的价格相差270000余元。一审判决根据该差价，并结合双方在合同签订、履行中的过错、守约方的预期利益等因素，综合确定褚磊赔偿谢新科损失、违约金合计210000元，并无明显不当。对于争议焦点3。本院认为，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，褚磊作为违约方，未能按照双方之间的协议履行合同义务，致产生本案诉讼，虽然一审判决对谢新科主张的赔偿金额进行了适当调整，但确定由作为违约方的褚磊负担全部诉讼费用，并不违反法律规定。综上，上诉人褚磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人褚磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇一九年十月十日法官助理 王桂禄书 记 员 李 洁附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。