广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终9097号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘燕清，女，汉族，1986年9月11日出生，住福建省安溪县。上诉人（原审原告、反诉被告）：苏永钗，男，汉族，1987年8月2日出生，住福建省安溪县。上述两上诉人共同委托代理人:李华，广东鼎能律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：梁宇，男，汉族，1979年10月11日出生，住河南省光山县。上诉人（原审被告、反诉原告）：荣春华，女，汉族，1985年9月21日出生，住四川省资阳市。上述两上诉人共同委托代理人:黄庆林，广东韵文律师事务所律师。上述两上诉人共同委托代理人：伍芳云，广东韵文律师事务所律师。原审第三人：东莞市乐有家房产经纪有限公司，住所地为东莞市东城区星城社区学星路**新世纪星城**商铺**，统一社会信用代码为91441900077943357B。法定代表人：郭凤敏，总经理。委托代理人：李杰，女，汉族，1995年12月30日，住四川省广安市，系该公司员工。委托代理人：龙彩莲，女，汉族，1993年7月18日，住广东省电白县，系该公司员工。上诉人刘燕清、苏永钗因与上诉人梁宇、荣春华、原审第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初18099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘燕清、苏永钗原审的诉讼请求：1.梁宇、荣春华配合刘燕清、苏永钗办理案涉房屋过户手续，直至案涉房屋过户至刘燕清、苏永钗名下；2.梁宇、荣春华向刘燕清、苏永钗交付案涉房屋；3.梁宇、荣春华支付违约金790元（以总价款1580000元为基数，从2018年9月11日起，至案涉房屋过户至刘燕清、苏永钗名下并向刘燕清、苏永钗交付之日止，按每日万分之五计算，暂计至2018年9月12日为790元）；4.梁宇、荣春华向刘燕清、苏永钗支付其已经支出的律师费62000元；5.本案诉讼费由梁宇、荣春华承担。梁宇、荣春华原审的反诉请求：1、解除刘燕清、苏永钗、梁宇、荣春华的房屋买卖合同；2、刘燕清、苏永钗支付梁宇、荣春华违约金350000元；3、刘燕清、苏永钗赔偿梁宇、荣春华因房屋提前还贷产生的融资贷款利息损失27900元（2018年8月1日至2018年10月18日即反诉之日的利息损失）；4、刘燕清、苏永钗承担本案律师费17000元；5、刘燕清、苏永钗承担本案全部诉讼费。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百一十条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、梁宇、荣春华应于判决发生法律效力之日起三十日内将位于东莞市黄江镇中××花园××、××号[粤房地权证莞字第**、粤房房地权证莞字第**]房屋过户登记至刘燕清名下，刘燕清、苏永钗予以协助，相应的过户税费由刘燕清、苏永钗承担；二、刘燕清、苏永钗应于案涉房屋办理过户登记当天向梁宇、荣春华支付案涉房屋转让余款360000元；三、梁宇、荣春华应于判决发生法律效力之日起四十日内将位于东莞市黄江镇中××花园××、××号[粤房地房地权证莞字第**、地权房地权证莞字第**]交付给刘燕清、苏永钗；四、驳回刘燕清、苏永钗的其他诉讼请求；五、刘燕清、苏永钗应于判决发生法律效力之日起三十日内向梁宇、荣春华支付违约金（以1580000元为本金，按日万分之五的标准，从2018年8月1日起计至案涉房屋办理过户之日止）；六、驳回梁宇、荣春华的其他反诉请求。本案本诉受理费19586元、保全费5000元，合计24586元，由梁宇、荣春华负担23646元，刘燕清、苏永钗负担940元，反诉受理费3610元，由刘燕清、苏永钗负担1805元，梁宇、荣春华负担1805元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初18099号民事判决。原审宣判后，刘燕清、苏永钗、梁宇、荣春华均不服，分别向本院提起上诉。刘燕清、苏永钗的上诉请求：1.改判原审判决的第二、四、五项或将本案发回重审；2.一、二审全部诉讼费用由梁宇、荣春华承担。事实和理由：一、原审法院未对刘燕清、苏永钗提出的部分案件事实和诉求进行审理。原审法院对2018年7月11日至今导致案涉房屋无法交易过户只审查了2018年7月11日至2018年8月15日，未审理2018年5月15日以后的案件事实。以下四点情况说明，在2018年8月15日以后，是梁宇、荣春华的原因导致案涉房产交易过户无法办理，原审判决将案涉房产未完成交易过户责任全部判由刘燕清、苏永钗承担明显不当。应当根据案件事实，将2018年8月15日开始逾期办理案涉房产交易过户手续的违约责任判由梁宇、荣春华承担。1.刘燕清、苏永钗在2018年7月11日案涉房屋完成全部注销登记时，就已经提出在2018年8月中旬开始（即后来确认的2018年8月15日）才有时间办理案涉房屋的交易过户手续，刘燕清、苏永钗、梁宇、荣春华及第三人的微信群中明确记录了前述情况。因此，从2018年8月15日开始至今，刘燕清、苏永钗一直是愿意随时办理案涉房屋的交易过户手续的。2.刘燕清、苏永钗在2018年9月5日向梁宇、荣春华及第三人发送了律师函，要求梁宇、荣春华配合刘燕清、苏永钗在2018年9月10日上午9点于房管所办理案涉房屋交易过户手续，然而梁宇、荣春华却不予理睬。3.在刘燕清、苏永钗、梁宇、荣春华及第三人的微信群中，第三人于2018年8月16日通知刘燕清、苏永钗、梁宇、荣春华办理交易过户手续时，刘燕清、苏永钗是同意的，是梁宇、荣春华不同意办理过户手续。在第三人提交的书面情况说明中，第三人也是确认了2018年8月15日开始，刘燕清、苏永钗是愿意办理案涉房屋交易过户的，而梁宇、荣春华拒绝办理案涉房屋交易过户手续。4.案涉房屋交易过户手续需要买卖双方共同协助办理，乙方不协助到场交易就无法完成。三、原审法院认定了刘燕清、苏永钗逾期办理案涉房屋交易过户不足15个工作日，依《二手房买卖及居间服务合同》第十条违约责任第一款前半部分“如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同”的约定，刘燕清、苏永钗应承担相应责任，但是案涉房屋的交易过户应当继续履行，而梁宇、荣春华却没有继续履行合同。梁宇、荣春华无权在未获得合同解除权的情况下停止履行合同，其停止履行合同的行为是违约行为，原审法院未对此违约行为进行审理。三、梁宇、荣春华反诉刘燕清、苏永钗逾期履行交易过户超过十五个工作日，原审法院认定刘燕清、苏永钗逾期时间未超过十五个工作日，梁宇、荣春华不享有合同解除权，原审法院应当根据本案事实判定梁宇、荣春华败诉，原审判决第五项不是梁宇、荣春华反诉请求。四、原审判决适用法律错误。1.庭审中，刘燕清、苏永钗称有能力支付余款，但是并未单方承诺提前支付，对于余款360000元，应当按照该合同约定的时间支付，即于案涉房产过户当天支付230000元，领取房产证时支付130000元。原审判决内容要求一次性全部支付360000元没有任何法律和事实依据。2.原审认定了2018年8月1日至2018年8月15日是刘燕清、苏永钗造成的逾期，2018年8月15日以后是梁宇、荣春华造成的案涉房产无法交易过户，责任应当由梁宇、荣春华承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，应当改判2018年8月16日开始，由梁宇、荣春华以总房价款为基数按日承担万分之五的违约金。3.根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条，梁宇、荣春华存在不继续履行的违约情况，因此，应当支持刘燕清、苏永钗在原审中提出的让梁宇、荣春华承担刘燕清、苏永钗支出的律师费62000元的主张。梁宇、荣春华的上诉请求：1.改判解除双方的《房屋买卖合同》；2.改判梁宇、荣春华没收刘燕清、苏永钗定金350000元；3.改判刘燕清、苏永钗赔偿错误保全梁宇、荣春华房屋产生的多出的过桥贷款利息36800元（从2018年8月1日暂算至2019年4月21日，每月4600元）；4.改判刘燕清、苏永钗承担本案的律师费18360元；5.改判刘燕清、苏永钗承担本案一二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实、适用法律错误:1.按照双方2018年3月23日和2018年5月13日的补充协议内容可知:2018年3月23日的补充协议明确约定双方的最晚交房（房屋完成过户才能交房）日期为2018年7月31日；虽然2018年5月13日的补充协议明确约定双方要在2018年5月25日前完成小面积房屋的过户，即双方在第一次补充协议后有变更关于其中一套房屋的过户履行时间，但双方后续履行中又同意两套房屋一起过户。双方第一次补充协议约定的2018年7月31日前完成两套房屋的交房始终没有变更，该期限前双方要完成交税及过户。结合双方第三人的微信聊天记录内容、卖家和第三人的电话录音当中都已经多次明确提到双方需要在2018年7月中旬完成过户，2018年7月底完成交房，各方对此没有任何异议，明显是各方已经就此早就达成的口头约定，并以此约束合同各方严格遵守。因此双方关于房屋过户的时间应该在7月中，已经变更了案涉合同交易节点所约定的房屋赎楼后15个工作日完成的规定。按照证据显示房屋在2018年7月10日完成注销抵押登记，卖方和第三人约买家7月13或14日办理过户是完全符合共同的约定的，无奈本案买家自2018年7月11日收到通知过户起，一直以没有时间为由未确定配合双方过户的时间，截止到2018年9月4日买家刘燕清才能真正到达第三人门店，买方的违约事实按照合同解除的条件（第十条第二款）已经早已超过，卖家据此完全可单方解除合同。2.退一步说，双方就算仍然按照合同附件交易节点约定（双方没有达成2018年7月中过户的新约定），双方在赎楼后15个工作日完成过户，买家仍然超过期限:本案卖家在2018年7月10日已经完成房屋管理部门的注销抵押登记，按照前述规定15个工作日计算，房屋最迟应该在2018年7月31日前完成过户，但根据双方2018年8月21日的微信聊天记录，第三人才单方陈述提出预约双方在2018年8月23日去办理过户，在此内容之前未曾看到买家提出过任何具体时间可以到场共同办理过户的意思表示。提出要求在8月23日办理过户的方案是第三人提出，即使从2018年8月1日开始起算逾期的违约时间到8月21日也超过了15个工作日，而且迄今为止买家没有任何证据显示其提出过任何具体时间可以亲自办理过户。事实上，直到2018年9月4日刘燕清才真正出现在第三人的店面，卖方已经超过了交易节点所约定的赎楼后15个工作日即2018年8月21日前完成过户的书面约定，买家单方解除合同的条件已经成就，买家据此可以解除合同。二、本案中，刘燕清、苏永钗违约已是不争的事实，本诉讼的发生也是因为刘燕清、苏永钗的违约行为所致，所以应由刘燕清、苏永钗承担本案的一二审诉讼费及律师费。二审期间，梁宇、荣春华向本院提交（2019）粤1973民初4409号民事判决书，拟证明梁宇于2018年6月1日向案外人借款230000元，并约定利息为月利率4%，以解决案涉房屋赎楼的搭桥费用。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：焦点一：违约责任在何方；焦点二:违约方应承担哪些违约责任。焦点一。根据约定，卖方办理注销抵押登记之日起15个工作日内（含当日），买卖双方应办理递件过户手续，即双方至迟应于2018年7月31日办理递件过户手续，但结合梁宇、荣春华提交的微信聊天记录以及刘燕清、苏永钗的庭审陈述，刘燕清、苏永钗明确其在2018年7月31日之前无法协助办理过户手续，即刘燕清、苏永钗未按合同约定期限履行义务，违约在先，应承担违约责任。焦点二。梁宇、荣春华主张买方没有配合办理过户手续已迟延履行十五个工作日，其有权解除合同并没收定金。按照合同约定，买卖双方应于2018年7月31日之前办理过户手续，卖方在十五个工作日后即在2018年8月22日开始享有合同解除权。在2018年8月16日，刘燕清、苏永钗通过中介提出了解决方案，同意先行支付搭桥的费用以及承担卖方因搭桥费用逾期一个月的罚息，梁宇、荣春华要求依约办理过户手续的目的在于收取购房款，刘燕清、苏永钗提出的方案符合卖方的合同目的并解决了搭桥费用逾期罚息问题，但梁宇、荣春华又要求增加总购房款，最终双方无法达成一致意见，因此，梁宇、荣春华不能依据合同约定而取得合同解除权，其上诉请求解除合同的主张本院不予支持，刘燕清、苏永钗上诉请求继续履行合同，本院予以支持，但其违约在先，应承担相应的违约责任，原审法院根据合同约定认定刘燕清、苏永钗应按照转让价款的每日万分之五支付违约金直至案涉房屋办理过户之日止，并无不当，本院予以维持。因本院已支持梁宇、荣春华的违约金损失诉求，足以弥补融资贷款利息损失，因此其主张的融资贷款利息损失，本院不再支持。梁宇、荣春华主张因本案纠纷支出律师费，因证据不足，本院不予支持。刘燕清、苏永钗主张案涉房屋余款360000元，依据合同约定应在过户和领取产权证时分别支付230000元和130000元，但刘燕清、苏永钗逾期办理过户手续，违约在先，且其于原审中同意一次性支付剩余购房款，原审认定刘燕清、苏永钗在案涉房屋过户当天一次性支付余款360000元正确，本院予以维持。综上所述，刘燕清、苏永钗、梁宇、荣春华的上诉理据均不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14077元，由刘燕清、苏永钗负担6700元（已预交），由梁宇、荣春华负担7377元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇一九年十月十七日书记员  安燕玲赖俊威