重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初16928号原告：广州天力物业发展有限公司重庆分公司，住所地重庆市江**洋河路**，统一社会信用代码91500105664028074。法定代表人：胡纲治，职务董事长。委托诉讼代理人：韩海霞，女，系该公司工作人员。被告：何杰，男，1986年1月3日出生，汉族，住重庆市璧山县。原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司与被告何杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩海霞，被告何杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费6439.75元；2.判令被告立即支付因延迟缴纳物业管理费所产生的违约金，按月分段计算，以当月未交物业服务费为基数，从当月11日起按年利率24%的标准计算至该月物业服务费付清之日止；3.判令被告立即支付原告2016年8月至2019年5月期间的水电公摊费287.10元。庭审过程中，原告申请撤回第一、三项诉讼请求，本院予以准许。事实及理由：被告何杰系重庆市沙坪坝区富力城二期2J组团2栋19-2房屋业主，房屋建筑面积90.75平方米。2015年4月30日，被告完成接房手续，并签订《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，约定：物业管理企业按照2元/月/平方米的标准有偿为业主或物业使用人提供物业管理服务，业主或物业使用人应当在每月10日前履行交纳义务。物业公共水电费用据实缴纳。同时约定，物业使用人未能按时足额交纳物业管理费用的，应按每日3‰的标准向物业管理企业支付违约金。自签订《前期物业服务协议》和《临时管理规约》以来，原告一直按照合同约定义务尽心为被告提供物业管理服务，但被告未按约向原告交纳2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费6439.75元及2016年8月至2019年5月期间的水电公摊费287.10元。原告多次通过电话、张贴催费函等催收方式通知被告交纳该笔费用，被告仍拒绝交纳。2019年8月19日，被告虽缴纳了物业费及水电公摊费，但其拖欠费用的行为仍构成违约，应承担违约责任。被告何杰辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告未按期履行催缴物业费的义务；房屋出现的质量问题物业一直未处理，后来承诺给我免部分物业费也没有做到；我的自行车被盗后与物业联系，也没有处理；2019年8月19日我已经缴纳了物业费及水电公摊费；我方不认可违约金，即便认定我方应承担违约金，原告主张的违约金标准也过高，应当进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的重庆市沙坪坝不动产登记中心不动产登记信息查询结果、《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、接房物品/资料签收表、欠费明细表、催费照片、缴费发票、公摊水电公告等证据，本院予以确认并留卷为证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告举示的《前期物业合同》及备案证明能够相互印证，可证明原告为小区提供物业服务的事实，本院予以采信；2.原告举示2017年8月值班表、除四害药品投放记录表及质量检查表、业主/住户来访来电登记表、车辆出入异常情况登记表、电梯设备日巡检表、专用配电室运行记录表，能证明原告履行了相应的物业管理服务，被告不予认可但未举示相反证据，故本院对前述证据予以采信；3.被告举示的照片，无法确定拍摄时间及地点，而物业服务是一个持续性的过程，前述照片并不能反映完整的物业服务状态，故本院对此不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月28日，原告与广州富力地产（重庆）有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：由原告为坐落于重庆市沙坪坝区西永组团中央商务区A宗地富力城二期2J组团提供物业管理服务，范围包括涉讼房屋；物业服务的具体内容包括物业共用部位的日常维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；节日装饰布置；公共秩序维护等事项的协助管理；车辆停放管理；装饰装修管理服务；图纸资料管理；接待咨询服务。合同期限自本合同签订之日起至2019年12月31日止；本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅的物业服务费为2元/月/平方米（包含电梯费，不含水电公摊费），商业的物业服务费为5元/月/平方米（不含水电公摊费），公寓的物业服务费为2.5/月/平方米（包含电梯费，不含水电公摊费），停车场（管理费）100元/月/个。业主应于交房（甲方发出交房通知之日起视为交房）之日起交纳全额物业服务费用。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季首月5日前（节假日顺延）履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠款每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告为涉讼房屋所在的重庆富力城二期2J组团提供物业服务至今，该小区未成立业主委员会。被告系涉讼房屋的权利人，物业服务费收取标准为每月2元/平方米，房屋建筑面积为90.75平方米。因原告认为被告拖欠其诉请期间的相应费用，遂于2019年7月24日起诉来院。2019年8月19日，被告向原告缴纳了水电公摊费298.34元、物业费6802.75元。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与广州富力地产（重庆）有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，原告及小区全体业主均应按照该合同的约定享受权利和履行义务。根据现有证据，作为富力城二期2J组团的物业服务企业，原告在其诉请期间为该小区提供了物业服务，被告作为涉讼小区业主之一，则应按照《前期物业服务合同》约定的物业服务费标准交纳物业服务费，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定。被告提出的房屋质量问题实际系被告与房地产开发商的纠纷，原告作为物业公司虽应协调双方进行处理，但并不应作为房屋存在质量问题的责任承担方，因此，前述问题不属于本案审理范围，被告可以另寻途径解决。另，被告主张原告提供的物业服务存在的其他问题，并未举示证据予以证明，本院不予采纳。关于原告主张被告支付违约金的问题。本院认为，虽然被告已于2019年8月19日缴纳了原告在本案主张的物业费及水电公摊费，但根据《前期物业服务合同》约定，被告已构成迟延交纳物业服务费。现被告抗辩违约金过高，请求本院对违约金进行调整，故在原告未举示证据证明其实际损失的情况下，本院综合考虑，对原告主张的违约金酌情支持250元。物业服务主要针对小区众多业主和使用人，具体服务内容主要涉及小区公共领域，服务时间具有持续性。原告作为物业服务企业，在服务过程中应多听取小区业主及使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题或将相应问题提请业主大会决议，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时，改善服务关系，促进彼此共同发展。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告何杰自本判决生效之日起十日内向原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司支付违约金250元；驳回原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告何杰负担。本判决为终审判决。审判员  黄涛二〇一九年十月九日书记员  贾欢