陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书                  （2019）陕0902民初2128号   原告安康市风雅置业有限公司。   法定代表人汪凤侠。   统一社会信用代码：9161090256220147X1。   住所地陕西省安康市汉滨区解放路22号。   委托代理人马远鹏、史凯，陕西恒典律师事务所律师。   被告叶赟，男，汉族，1981年9月7日出生，住安康市汉滨区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人韩妮君、王佩，陕西宁康律师事务所律师。   原告安康市风雅置业有限公司（以下简称“风雅公司”）与被告叶赟合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马远鹏、史凯与被告叶赟及其委托代理人韩妮君、王佩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告风雅公司向本院提出诉讼请求：1、由被告向原告支付购房款306095元，并承担违约金15万元。2、由被告承担原告的律师费50000元。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。原、被告双方于2018年11月19日签订协议，约定原告将“安某某.尚某某”1001、1002、0604、0606、0609号房产作价3956095元，用于抵偿原告向被告借款的本息3650000元。被告应予网签备案登记完成之日起60日内足额支付差额款项至原告账户。协议签订后原告于2018年11月20日完成了上述五处房产的网签备案手续，并于2018年11月23日将上述房产实际交付给被告。经原告多次催要，被告仍未按约定履行付款义务。   被告辩称，按照双方签订的协议约定，对购房款与借款本息之间的差额部分，被告可以选择退房或者补差价，被告不构成违约；协议中的违约金不明确，违约金过分高于原告的实际损失；原告主张的5万元律师费不符合法律规定；故应驳回原告的诉讼请求。   经审理查明：2018年11月19日，原告风雅公司与被告叶赟签订协议，协商风雅公司以其开发的位于汉滨区XX路“安某某.尚某某”的部分房产抵偿风雅公司所欠叶赟的债务。协议约定：1、协议确认风雅公司共欠叶赟借款本金280万元（2017年 7月14日借款80万元,2017年10月 20日借款200万元），截止2018年12月31日借款本息合计为365万元。2、风雅公司以其开发的位于汉滨区XX路“安某某.尚某某”的1001、1002、0604、0606、0608号房产（总建筑面积608.63平方米）出售给叶赟，以抵偿叶赟的上述债权。协议签订之日起3日内，双方签订商品房买卖合同，并在房管部门办理网签备案登记手续。待网签备案登记手续办理完成后，由风雅公司向叶赟出具备案后的商品房买卖合同及所对应的购房款收据，双方的债权折抵购房款手续即告完成，叶赟对风雅公司的上述债权消灭。3、房产总面积608.63平方米。4、上述房产总价3956095元，用于抵偿风雅公司向叶赟所借款项本息。以房某某后的差额处理：将风雅公司应还叶赟的借款本息与叶赟应付风雅公司的购房款冲抵后，如风雅公司房产价值不足以抵偿叶赟借款本息的，则应由风雅公司向叶赟补差，双方同意风雅公司可继续提供其他房产（或地下车位），并按照本协议约定的抵债价格计算进行补足，直至将差额冲抵完毕；如应由叶赟向风雅公司补差，则叶赟可选择将已购的车位（或其他房产）按照本协议约定的价格标准退回，直至将差额冲抵完毕。或者可将差额部分款项在风雅公司将抵债的房产网签备案登记完成之日起60日内足额支付到风雅公司制定的账户中。5、风雅公司承诺用于抵债的房产均是五证齐全的可售房产。6、本协议确定后双方应在3日内就抵偿的房产签署商品房买卖合同，并按照不动产登记管理要求，办理预售商品房网签备案登记手续。7、自本协议签订之日起，叶赟取得对抵债房产的使用权。8、在后期办理产权登记过程中所产生的大修基金、契税等税费，由法律规定的义务人承担。9、本协议签订后双方权益义务除应按照本协议约定履行外，还应按照《商品房买卖合同》的相关约定履行。10、违约责任：风雅公司如果超过商品房买卖合同约定逾期交付抵债房屋，或逾期为叶赟办理网签备案手续的，叶赟有权要求风雅公司按逾期时间每天支付逾期交付财产金额万分之三的违约金；在协议履行过程中，任何一方违反约定但未构成根本违约的，给对方造成损失的，违约方应向守约方全额赔偿直接损失、间接损失及为维权而支出的合理费用；任何一方违反合同约定擅自反悔（包括但不限于要求撤销、解除变更本协议或确认本协议无效），应向守约方按购房款总额的30%支付违约金。在合同中双方还对其他事项进行了约定。   协议签订后原告于2018年11月23日将上述房产的《商品房买卖合同（预售）》、购房款收据、安康市风雅置业有限公司关于同意以房某某的股东会决议、《交付确认单》、房屋平面图纸等交付给被告叶赟，并于2018年12月3日完成了上述五处房产的备案登记。另查明，本案诉讼过程中原告向陕西恒典律师事务所支付律师费50000元。   后原、被告在履行协议过程中发生纠纷，原告安康市风雅置业有限公司诉至本院，要求：1、被告叶赟向原告支付购房款306095元，并承担违约金150000元。2、由被告承担原告的律师费50000元。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。   在审理过程中，原告安康市风雅置业有限公司向本院申请财产保全，请求对叶赟的银行存款1492923.50元进行保全。本院于2019年5月13日作出（2019）陕0902民初2128号民事裁定书，裁定对叶赟的银行账户资金在1492923.50元限额内予以冻结。   上述事实有协议书、收条、交付确认单、不动产登记证明、律师费发票及双方当事人的陈述等在卷佐证。   本院认为，根据原、被告的诉辩意见，结合查明的事实，原、被告的争议焦点归纳为：1、被告叶赟未向原告支付购房款差额306095元是否构成违约。2、原告主张的违约金应如何认定。   关于叶赟未向原告支付购房款差额306095元是否构成违约的问题。原、被告于2018年11月19日签订的以房某某协议，系双方真实意思表示，原告已按照协议约定履行了房屋网签备案、房屋交付等相关义务，应认定以房某某协议有效。对差额部分的处理，协议第四条明确约定，“如应由叶赟向风雅公司补差，则叶赟可选择将已购的车位（或其他房产）按照本协议约定的价格标准退回，直至将差额冲抵完毕。或者可将差额部分款项在风雅公司将抵债的房产网签备案登记完成之日起60日内足额支付到风雅公司制定的账户中。”被告叶赟在协议签订后既未退回房屋，也未支付差额款，原告于2018年12月3日办理该房屋的备案登记，协议约定的付款期限已过，应认定被告构成违约。   双方约定的抵偿借款本息数额为365万元，以借款本金280万元计算，其利率标准超出了年利率24%，原告主张被告支付购房款差额306095元（按购房款3956095元、借款本息3650000元计算的差额），本院予以支持。   被告辩称房屋未实际交付，与查明的事实不符，对此辩解意见不予采纳。   关于原告主张的违约金如何认定的问题。双方在协议第十条约定，“任何一方违反约定但未构成根本违约的，给对方造成损失的，违约方应向守约方全额赔偿直接损失、间接损失及为维权而支出的合理费用。任何一方违反合同约定擅自反悔（包括但不限于要求撤销、解除变更本协议或确认本协议无效），应向守约方按购房款总额的30%支付违约金。”被告叶赟未向原告支付差额款虽构成违约，但未构成根本性违约，不属于擅自反悔，不适用“按购房款总额的30%支付违约金”的约定，应适用“违约方应向守约方全额赔偿直接损失、间接损失及为维权而支出的合理费用”的约定。因双方未约定违约金的具体数额或计算方式，被告违约给原告造成的损失实际为利息损失，违约金应参照中国人民银行同期贷款利率计算。   原告要求被告承担其支出的律师费5万元，因合同中无明确约定，本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：   一、被告叶赟在判决生效后七日内向原告安康市风雅置业有限公司支付购房款306095元，并以306095元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告安康市风雅置业有限公司支付自2019年2月2日至实际给付之日的利息。   二、驳回原告安康市风雅置业有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费18236元，由原告安康市风雅置业有限公司负担10000元，被告叶赟负担8236元。保全费5000元，由由原告安康市风雅置业有限公司负担3000元，被告叶赟负担2000元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。                          审判长  周新                        人民陪审员  马晓红                        人民陪审员  付长泽     二〇一九年九月二十五日                         书记员吴茜茜      1