山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初1239号原告：陈某某（曾用名陈多燕），女，1973年9月12日出生，汉族，住济南市,公民身份号码：。委托诉讼代理人：汤国相，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶才发，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：济南市拆迁服务公司，住所地济南市。法定代表人：于滨，董事长。委托诉讼代理人：董晓梅，国浩律师（济南）律师事务所律师。原告陈某某与被告济南市拆迁服务公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托诉讼代理人汤国相、叶才发，被告济南市拆迁服务公司法定代表人于滨的委托诉讼代理人董晓梅到庭参加诉讼。后于2019年10月25日第二次公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托诉讼代理人汤国相、叶才发，被告济南市拆迁服务公司法定代表人于滨的委托诉讼代理人董晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办理房产证的违约金70407.29元（从2015年6月15日起到2018年6月15日止，1096乘以中国人民银行同期贷款利率乘以481875等于70407.29元）；二、被告承担全部诉讼费用。庭审中，经本院释明，原告将变更诉讼请求为：一、确认原告与被告之间签订的《商品房购销合同》无效；二、判令被告返还购房款481875元；三、判令被告按目前同地段、同面积和同户型有房产证的商品房评估价格与涉案房屋合同价格差价赔偿原告损失，金额共计为1411425元；四、判令被告承担本案诉讼费、鉴定费等相应费用。事实和理由：2006年10月14日，原被告双方签订《商品房购销合同》，原告购买被告出售的位于天桥区济洛路61号丰泽家园2-1-502号商品房及地下室一套。上述合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款，涉案房产总价为481875元。根据合同约定，原告在接收该商品房之日起，被告在房地产产权登记机关办理权属登记手续。自房屋交付后，被告违反约定致使原告至今没有取得房屋产权证书。根据《合同法》及相关法律规定，现原告特向法院提起诉讼，请求人民法院查清事实，支持原告的诉讼请求。被告济南市拆迁服务公司辩称：一、涉案房屋评估价格过高，不具有公平性与客观性，济南市拆迁公司的主要职责是为济南市重点工程提供拆迁安置房，并不是纯盈利性企业，及销售的房屋多为安置拆迁户以后剩余的房屋，利润极低，甚至不盈利，这导致当时出售的房屋低于市场价，而目前房屋评估标准按照当前有证房屋价值进行评估，有失公平性，况且评估报告的鉴定时点为2019年5月14日，客观上房屋价格已处于下滑状态，故评估结果不具有客观性。二、原告存在一定过错，原告在多年以前便知道不能办证的事实，但原告一直到目前未配合被告采取适当的途径解决问题，及时止损，对信赖利益损失存在一定过错。三、本案应注重本案的实际社会效果，依公司当前的实际情况无力承担赔偿责任，如得不到有效执行，会引发更多的社会矛盾，且大部分业主并没有腾房的真实意思，公司仍然想通过调解解决问题，继续与各位业主进行沟通，分摊配套费用及罚款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年10月14日，陈某某（乙方）与济南市拆迁服务公司（甲方）签订一份商品房购销合同，约定乙方向甲方购买济南市天桥区济洛路61号的丰泽家园2号楼1单元502室及1－109号地下室，价款合计为481875元。合同签订后，陈某某按照约定向济南市拆迁服务公司交纳购房款481875元，济南市拆迁服务公司于2006年将该房屋交付给陈某某。涉案的济南市天桥区济洛路61号丰泽家园1、2、3号住宅楼，系由被告济南市拆迁服务公司于2004年12月建设。建设时未办理建设工程规划许可证。2005年11月13日，被告取得济南市天桥区济洛路61号丰泽家园2号楼的商品房预售许可证。2007年1月，济南市规划局以济规法[2007]1号文为被告所建丰泽家园1、2、3号住宅楼符合规划的部分办理了规划确认手续，但因2号楼东单元（1单元）占压规划组团绿地，未就该单元进行规划确认。因此，丰泽家园2号楼1单元因违反规划一直无法办理不动产登记手续。另，本案审理期间，根据陈某某的申请，本院依法委托山东中旭房地产评估咨询有限公司对丰泽家园2号楼1单元502室及地下室在能办理不动产权证情况下目前的市场价值进行评估。该公司作出鲁中旭估（鉴）字2019第092号房地产估价报告，价值时点为：2019年5月14日（本院委托之日），估价结果为：丰泽家园2号楼1单元502室总价为189.33万元，地下室总价为5.62万元，合计189.33万元。陈某某为此垫付鉴定费12831元。本院认为，原、被告所签涉案商品房销售合同，虽属自愿签订，且亦取得了商品房预售许可，但涉案房屋建设时未取得建设工程规划许可，违反了法律和行政法规的效力性、强制性规定，该合同无效。被告济南市拆迁服务公司在未取得建设工程规划许可的情况下，违法建设涉案房屋并向原告进行销售，对涉案合同的无效负完全责任。原告作为普通购房者，在被告持有商品房预售许可证的情况下，无法预见其所建房屋未取得建设工程规划许可，对合同无效本身无主观上的过错。根据我国合同法第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案合同签订后，原告已向被告支付购房价款，但因被告所售房屋未取得建设工程规划许可而导致合同无效，现原告要求依法确认与被告所签《商品房购销合同》无效，并由被告返还其所交购房款481875元的请求，合法有据，本院予以支持。被告向原告返还购房款后，原告亦应将涉案房屋返还被告。对于原告要求被告按涉案房屋原购买价与现评估价的差额赔偿损失1411425元的请求，本院认为，住房是公民赖以生活的基本保障。本案中，原告系基于对被告的信赖而与其签订涉案商品房买卖合同，以期以合同约定价款取得涉案房屋合法所有权，满足生活基本所需。但因涉案房屋系被告违法所建而导致涉案合同无效，从而使原告丧失了以合同对价取得具有合法所有权房屋的交易机会。对此，被告应当承担缔约过失责任，依法赔偿原告信赖利益损失。该信赖利益损失可参照原告重置同类房屋的损失予以酌情确定，即可参照涉案房屋现评估价与原购买价的差价酌情确定。但该信赖利益损失不得超过合同有效情况下可得利益损失的范围。根据被告对涉案合同无效的过错程度和责任性质，并考虑涉案房屋相对于合同约定价的增值情况及原告使用涉案房屋多年的实际情况，本院酌定由被告按照经鉴定确定的涉案房屋增值部分的80%，即1129140元，给予原告赔偿。综上所述，经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定，判决如下：一、原告陈某某与被告济南市拆迁服务公司于2006年10月14日签订的关于济南市天桥区济洛路61号的丰泽家园2号楼1单元502室及1－109号地下室的商品房购销合同无效；二、被告济南市拆迁服务公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈某某购房款481875元；三、原告陈某某于本判决生效之日起十日内将济南市天桥区济洛路61号的丰泽家园2号楼1单元502室及1－109号地下室腾空交付给被告济南市拆迁服务公司。四、被告济南市拆迁服务公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈某某经济损失1129140元。五、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21840元，原告陈某某负担1840元，被告济南市拆迁服务公司负担20000元；鉴定费12831元，由被告济南市拆迁服务公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  姜光军审 判 员  迟 忱人民陪审员  何文华二〇一九年十月三十一日代理书记员  曲光学