上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终8477号上诉人（原审被告、反诉原告）:上海生活书店有限公司，住所地上海市虹口区物华路****。法定代表人：武昊，执行董事。委托诉讼代理人：黄磊，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴翼江，上海市捷华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:王波，男，1978年10月27日出生，汉族，住山东省邹城市。委托诉讼代理人：薛雪娟，泰和泰（上海）律师事务所律师。上诉人上海生活书店有限公司（以下简称生活书店）因与被上诉人王波房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初11547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人生活书店上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判其向王波支付上海市长宁区XX路XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）自2016年3月19日至2019年3月25日的租金人民币（以下币种相同）831,290元（即全部按约减半计付）；2、撤销一审判决第二、四项，改判支持其在原审中的全部反诉请求。事实和理由：1、双方于2015年5月12日就涉讼房屋签订的《上海市房屋租赁合同》（以下简称涉讼租赁合同）10-1条约定，房屋交付时存在缺陷的，王波应自交付之日起三日内进行修复，逾期不修复的，王波同意减少租金50%并变更有关租金条款；而涉讼房屋交付时存在严重质量问题，长期漏水并持续至今，其在2016年7至10月之间多次致函王波要求修缮，王波始终推诿搪塞，后其自行维修以恢复房屋的正常使用，故一审仅判决对维修期间的租金减半有误，应将2016年3月19日至2019年3月25日的租金全部减半；2、其对涉讼房屋进行维修，以减少损失，因多为小额支付，无相应发票，仅有付款凭证和凭单，一审酌定室内修理费30,000元数额过低；3、一审中，维修工程尚未全部完工，故一审支持的维修费用只是一部分；现维修工程已全部完工，要求王波支付其垫付的剩余维修费用186,882.35元、机房搬迁后续费用538,642.34元（其已付）、物业管理部门通知更新费用30,633.01元、涉案房屋所在大厦23层通风井损坏物业维修费6,569.34元（已垫付）、23层全层日常维修费用9,108元。王波辩称：1、一审判决维修期间租金减半是正确的，生活书店并无依据证明房屋交付时存在缺陷，故生活书店要求租金全部减半没有依据；2、有关一审酌定室内维修费用和生活书店主张的数额只相差3,000余元，因此，数额并不过低；3、楼面防水维修工程的费用一审是根据鉴定结论判决的，故无不当；4、生活书店提出新的费用，超出一审范围，不同意在本案中处理。据此，其认为一审判决正确，请求二审予以维持。王波向一审法院起诉请求：1、判令解除其与生活书店于2015年5月签署的房屋租赁合同；2.判令生活书店向其支付自2016年3月19日至2018年4月18日期间的租金1,130,644.80元及自2018年4月19日至生活书店实际搬离之日的租金和房屋占用费;3.判令生活书店按每日0.03%的月租金向其支付逾期付款的违约金。一审审理中，王波变更诉讼请求为：1.判令其与生活书店签订的房屋租赁合同于2017年10月28日解除；2.判令生活书店向其支付自2016年3月19日至2017年10月28日期间的租金1,145,475元；3.判令生活书店按照每月45,974.10元的标准向其支付自2017年10月29日至实际搬离之日的房屋占有使用费；4.判令生活书店向其支付逾期支付租金的违约金229,095元。生活书店在一审中提出反诉，请求：判令王波赔偿其屋顶维修费734,175.50元、室内维修费33,329元、机房搬迁费120,000元。一审审理中，生活书店变更第一项诉讼请求为：判令王波赔偿其屋顶维修费76,044.02元、室内维修费33,329元、机房搬迁费120,000元。一审法院认定：2015年3月25日，案外人林某（卖方）、王波（买方）、A公司（承租方）签订租赁主体变更协议，约定：鉴于买卖双方已签订涉讼房屋的买卖合同，卖方同意将与承租方的租赁关系于2015年3月26日起转让给买方；承租方自下期租金支付日起按原租赁合同的约定向买方支付租金，买方应在收到租金后提供承租方租赁发票以供入账等。2015年4月10日，王波被核准登记为涉讼房屋产权人，建筑面积373.05平方米。2015年5月12日，王波（甲方）、生活书店（乙方）签订涉讼租赁合同，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方使用，房屋租赁期自2015年4月19日起至2020年8月31日止。每日每平方米建筑面积租金为3.80元。月租金为43,335元。租金三年内每年上调3%。自第四年起，双方可协商对租金进行适当调整。乙方应于每月30日前向甲方支付租金。无故逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.03%支付违约金。保证金为一个月的租金即40,848元（保证金乙方已向原房东支付，已经转交甲方）。第6-1条约定，租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的三日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。第10-1条约定，房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的三日内进行修复、逾期不修复的，甲方同意减少租金50%并变更有关租金条款。第10-3条约定，租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护、消防责任，致使房屋停止使用、损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。2015年9月29日，王波曾至一审法院向生活书店提起诉讼，请求判令生活书店按每月43,335元的租金标准支付2015年4月19日至2016年3月18日的租金以及支付欠付租金的违约金。生活书店则提出反诉，请求判令王波赔偿因房屋漏水造成的经济损失112,750元，包括空调维修费750元，吊顶和地面维修费52,000元及计算机机房搬迁费60,000元。一审法院于2016年4月8日作出（2015）长民三(民)初字第1784号民事判决：“一、被告（反诉原告）上海生活书店有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王波本市长宁区XX路XX号XX室2015年4月19日至2016年3月18日的租金人民币366,903.00元；二、原告（反诉被告）王波应于判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）上海生活书店有限公司人民币110,750.00元；三、驳回原告（反诉被告）王波的其余本诉请求。”一审法院判决后，生活书店不服，向本院提起上诉，本院于2016年7月28日作出（2016）沪01民终6388号民事判决：驳回上诉，维持原判。2016年7月至2016年9月，生活书店及案外人上海A有限公司（以下简称A公司）多次向王波及其代理人徐某发出公函，提出：至涉讼房屋全部屋面修缮竣工日，全部租金减半计算；因王波一直怠于履行维修义务，生活书店委托案外人实施屋面防水维修工程，费用以房租垫支；室内漏水损坏维修部分，依据维修发票向王波报销；在王波正式通知生活书店已经按约签订专业公司防水工程合同后，王波指派个别维修人未经消防和物业部门的批准，仅用一小时维修，并擅自将易燃液体和建材堆放在涉讼房屋办公区域污染楼面，清污费用由王波承担，在租金中扣除；生活书店已向王波寄送维修工程合同、预付款票据复印件；自2016年9月1日起，生活书店终止与王波的一切谈判和相关接触，有关争议可通过诉讼程序解决；向王波告知维修工程款支付情况。2016年7月1日，案外人上海B有限公司（以下简称B公司）向生活书店发出机房部分应急关闭的通知。对此，王波以邮件和书面快递形式多次回函，函称：2016年8月1日王波已委托维修人员欲与生活书店就涉讼房屋检修及维修事宜进行沟通，生活书店拒不告知房屋受损部位，也没有提供已签订的维修合同，王波已委托上海C有限公司对涉讼房屋屋顶全面检修；王波确定于2016年8月31日至2016年9月2日期间对涉讼房屋进行检修及消防检查，要求生活书店配合，并寄送经公证的委托书，委托史某、周某代为办理房屋租赁的检修、维护、查验等事宜；2016年9月1日王波代理人去涉讼房屋查验检修遭拒要求生活书店配合。2016年8月1日，生活书店、案外人A公司与Z公司（以下简称Z公司）签订楼面防水维修施工合同，项目名称：上海XX大厦23楼600平方米屋面防水工程，项目内容：600平方米屋面沥青防水工程、大楼高层材料搬运、垃圾清运。工程期限：2016年9月1日至2016年10月10日（如遇特殊原因，顺延工期），工程合同价420,000元，工程款支付：材料进入工地，支付40%工程款，工程结束后支付45%工程款，剩余15%质保金一年后付清。2016年9月9日，生活书店、案外人A公司与Z公司签订补充协议书，约定“1、新增女儿墙、建筑墙面防水工程面积170平方米。2、新增旧防水层剥离、清除项目，总面积770平方米。3、新增23楼高层建筑垃圾清运项目。上述新增项目，参照原合同价格，结合现场实际施工状况，增加款项共计9.8647万元。于竣工时一并结算支付。”2016年10月10日，生活书店、案外人A公司与Z公司再次签订楼面防水维修施工合同，项目名称：上海XX大厦23楼屋面立面建筑全部屋、墙面防水工程，项目内容：约300平方米屋面建筑全部沥青防水工程、材料。工程期限：2016年10月10日至2016年12月30日（如遇墙基大修等特殊原因，顺延工期），工程合同价700,000元，工程款支付：材料进入工地，支付15%工程款，工程结束后支付83%工程款，剩余2%质保金一年后付清。2016年8月3日、8月24日、9月13日、9月27日、11月3日，生活书店先后向案外人Z公司的法定代表人康某转账支付涉讼房屋楼屋面维修款1,000元、防水工程预付款103,195.20元、防水工程款20,000元、96,094.60元、屋面旧防水拆除及高层垃圾清运费30,712.80元、女儿墙防水工程款59,500元、屋面旧防水拆除及高层垃圾清运费18,886.95元，共计329,389.55元。2016年10月31日，案外人Z公司向生活书店开具三张上海增值税普通发票，分别为防水工程款257,988元，屋面旧防水拆除及高层垃圾清运费49,599.75元，女儿墙防水工程款59,500元。2016年11月14日，案外人Z公司向生活书店开具服务名称皆为防水工程款的上海增值税普通发票五张，金额分别为100,000元、57,988元、59,500元、49,599.75元、100,000元。2017年1月8日，案外人B公司向生活书店发出关于传媒机构生活文献数据中心机房因漏水漏电物损需搬迁的批复的文件，称：“……因房屋屋面漏水造成漏电物损，几年来，拨款大修数次，现再次发生重大漏水跳闸停摆事故。经研究，决定如下：1、传媒机构数据中心机房自本文下达之日起安排搬迁。……2、机房搬迁重设所需费用预算约107万元，先由你方预垫，然后依据租赁合同违约和赔偿条款，由你方通过协商或诉讼，统一向房东索赔。……”2017年6月6日、8月15日、9月27日、12月18日、2018年5月16日，生活书店及案外人A公司先后向案外人徐某转王波或王波寄送联合（2017）管字第011、012、013、014号公函、联合（2018）管字第011号公函，提出屋面维修结束后，屋面以上各类辅助建筑部分因长期漏水也需要立即进行维修，因王波无回音，拟按照租赁合同约定先行由租金中支付所需款项；要求王波来沪结算租金和处理物业修缮事务；寄送光盘证明预计漏水对室内办公区域造成的损害仍在持续。2017年10月27日，王波委托上海市劉和王律师事务所向生活书店寄送律师函一份，函称：“……贵司与王波于2015年5月12日签订房屋租赁合同，贵司截至目前仅仅向王波支付2015年4月19日至2016年3月18日房屋租金，此后贵司没按合同约定支付租金。截止目前，王波除收到上述租金外，没有收到贵司支付的房屋租金。我方于2017年9月28日收到贵司公函。鉴于尚未按约支付房屋事实及贵司公函，我方做如下处理：1.依据房屋租赁合同‘9-2（六）’条款，我方解除与贵司签订的房屋租赁合同；2.要求贵司尽快向我方支付2016年3月18日至2017年10月租金及违约金（日租金0.03%）；3.贵司公函提到消防整改及房屋漏水情况，因我方没有收到消防主管部门对我方开具的‘整改通知书’，同时，我方已委托房屋中介机构前去调查核实，但贵司不予配合（不让我方委托人员进场检查核实）。故，对贵司公函反映情况不予认可，不同意贵司代为消防整改，不同意消防整改费用与租金相互抵消。……”2018年3月29日、6月20日，案外人B公司向生活书店开具三张服务名称为信息技术服务、信息系统服务、机房搬迁费的上海增值税普通发票，每张发票金额为40,000元，共计120,000元。2018年7月16日、12月12日、12月14日、12月19日、12月21日、12月28日生活书店分别向案外人B公司转账支付6,500元、71,900元、24,814元、91,060元、23,000元、20,000元，共计237,274元。王波自述，实际支付金额比发票金额大是因为多付部分系代替案外人A公司支付。安装玻璃、空调更换主板、更换启动器的室内维修费用1,760元由维修方开具发票，其他室内维修费用中3,000元由生活书店转账支付给维修方，27,569元由维修方出具收据，合计32,329元。2018年6月1日，案外人上海D有限公司出具上海XX大厦屋面漏水、房屋漏电损坏证明，称：“上海XX大厦因历史原因，没有维修基金。故长期以来23楼（顶层）业主自行承担屋面筑漏维修工作。2016年，23楼租户帮助业主维修了屋面平面部分。而立面部分因维修工程难度大费用高，尚未能维修，故仍造成长期局部严重渗漏，目前，已经漏至大楼15层，给各层用户造成生产、经营和房屋损失。由于23楼业主长期失联，物业方面正与23楼租户协商，共同解决上述问题。”一审庭审中，王波确认，如果法院认为租赁合同应继续履行，则王波主张租金至作出判决之日即2019年3月25日。王波与生活书店一致确认：前案中只处理了吊顶坍塌问题，涉讼房屋仍存在渗漏水情况；生活书店向王波支付租金至2016年3月18日，此后生活书店未向王波支付过租金；生活书店维修前，涉讼房屋确实存在漏水情况；生活书店维修后，涉讼房屋仍然有漏水现象。根据王波的申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海中世建设咨询有限公司对上海市长宁区XX路XX号XX室房屋楼面防水维修工程造价进行鉴定。上海中世建设咨询有限公司于2018年11月21日出具司法鉴定意见书，并经生活书店申请，鉴定人到庭接受质询。鉴定意见为：无争议部分造价为50,856.18元，有争议部分造价为25,187.84元。王波认为，生活书店主张的有争议部分造价没有依据，不应计入总造价。生活书店认为，维修屋顶前需要机具切割屋顶建筑，同时产生大量垃圾，涉讼房屋现场有很多圆形凸起即系被切割留下的痕迹可以印证，故有争议部分造价即垃圾清运费以及鉴定单位在有争议和无争议部分造价中剔除的机械费都应计算在总造价中。对此鉴定人意见为：依据现有条件无法对生活书店是否进行过施工前期清场作业作出准确判断项，相关费用按23A室和23B室分摊后，列入争议项；现场确实存在鼓起的设备基础的残留；有争议部分造价中已经包含生活书店所述切割所需机械费，直接放到税后补差中，无争议部分是套定额的，定额中不存在机械费，所以看不出。根据生活书店的申请，一审法院委托上海房屋质量检测站对上海市长宁区XX路XX号XX室房屋是否存在漏水的质量问题以及如果存在漏水的质量问题，生活书店对楼面防水维修的方法是否合理、是否超出维修的必要范围进行鉴定。鉴于上海房屋质量检测站对上海市长宁区XX路XX号XX、XX室难以分割鉴定，王波、生活书店一致同意整体鉴定，生活书店和案外人A公司一致同意涉及两家公司的部分，按照各自的面积按比例分摊。上海房屋质量检测站于2018年12月10日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、经现场检测分析，被鉴定23A、23B室部分平顶、墙面装修渗漏水损坏情况属实，主要系原屋面防水措施失效、后期防水层修缮施工不到位所致。2、A公司、生活书店对被鉴定房屋屋面防水层进行整体修缮的方法是合理的，但翻修时女儿墙、出屋面墙体等部位防水卷材上翻高度超出维修的必要范围，且部分防水层泛水构造处理不到位，造成屋面防水层修缮效果不佳。王波对意见书没有异议，生活书店对意见书没有异议，但认为鉴定意见中对维修工程情况做的有限评价不属于鉴定申请的范围。一审法院认为，王波、生活书店就涉讼房屋签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案的争议焦点是生活书店是否违约导致合同解除、生活书店应支付租金的数额认定以及王波赔偿责任的认定。王波主张生活书店未按期支付租金构成违约，但生活书店拒付租金系因原屋面防水措施失效造成涉讼房屋一直渗漏水，对生活书店正常使用涉讼房屋造成影响，且双方一直在协商租金发票事宜以及屋面防水维修事宜，生活书店未按约定支付租金，不构成违约，王波无权行使法定解除权单方面解除合同，一审法院认为生活书店上述抗辩意见符合事实及法律规定，故对于王波解除合同以及要求生活书店支付房屋占用使用费、违约金的主张，一审法院不予支持。关于生活书店应支付租金的数额认定。一审法院认为，对合同条款的解释，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。涉讼租赁合同第10-1条约定，该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的三日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金50%并变更有关租金条款。生活书店并未提供充足的证据材料证明涉讼房屋在交付时存在缺陷，故对于生活书店在租赁期内应减半支付王波租金的抗辩意见，一审法院不予采纳。因此，结合楼面防水维修工程施工合同约定的工期，一审法院酌定对于2016年9月1日至2016年12月30日期间的租金，参照适用租赁合同第10-1条的约定，租金减半计算。但对于2016年3月19日至2016年8月31日期间的租金，以及2016年12月31日至2019年3月25日期间的租金，生活书店应当按租赁合同约定支付。以上租金合计1,558,975.97元。关于王波赔偿责任的认定。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。经鉴定涉讼房屋部分平顶、墙面装修渗漏水损坏情况属实，生活书店多次发函王波要求维修涉讼房屋，王波理应按照合同约定及时进行维修，生活书店已尽通知义务，考虑到双方就维修事宜存在争议无法达成一致，且涉讼房屋确有维修的必要，故生活书店自行维修，亦符合合同约定和法律规定，由此产生的费用应由王波负担。关于涉讼房屋楼面防水维修工程造价经鉴定包括无争议部分50,856.18元和有争议部分25,187.84元，生活书店认为有争议部分为垃圾清运费应计入总造价，对此鉴定人员答复现场确实存在鼓起的设备基础的残留，结合施工单位出具的发票中有屋面旧防水拆除及高层垃圾清运费30,712.80元，故对有争议部分造价，一审法院予以确认。另，鉴定人陈述造价中已经包含生活书店所述切割所需机械费，故生活书店关于机械费的异议一审法院不予采纳。综上，王波应赔偿生活书店涉讼房屋楼面防水维修费76,044.02元。王波认为应支付楼面维修费中无争议部分一半的抗辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于涉讼房屋室内维修费用，因大部分费用仅有付款凭证和凭单，生活书店未提供结算凭证，故结合本案实际情况一审法院酌定为30,000元。关于机房搬迁费120,000元，有发票和生活书店的转账凭证为证，王波虽有抗辩，但未提供反驳证据，故一审法院对生活书店的证据予以采信。因此，王波应赔偿生活书店226,044.02元。一审法院于2019年3月25日依法作出判决：一、上海生活书店有限公司应于判决生效之日起十日内支付王波上海市长宁区XX路XX号XX室房屋2016年3月19日至2019年3月25日的租金1,558,975.97元；二、王波应于判决生效之日起十日内赔偿上海生活书店有限公司226,044.02元；三、驳回王波的其余本诉请求；四、驳回上海生活书店有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上海房屋质量检测站司法鉴定费10,000元，工程造价司法鉴定费22,050元，由王波负担。一审本诉案件受理费24,045.37元，由王波负担6,655.82元，上海生活书店有限公司负担17,389.55元。一审反诉案件受理费2,370.30元，由王波负担2,335.90元，上海生活书店有限公司负担34.40元。二审审理中，生活书店提交《王波应支付物业维修等补充结算清单》、有关照片、发票等一组新证据材料，旨在证明：（1）一审审理时尚未完工部分现已完工，其垫付工程款186,882.35元；（2）一审后发生的机房搬迁后续作业施工费用538,642.34元；（3）涉讼房屋所在物业管理部门维修23层通风井费用6,569.34元其已垫付；（4）涉讼房屋所在大厦23层全层日常维修费用9,108元其已垫付；上述费用亦应判令王波支付给其。生活书店表示，上述费用在一审中其未主张过，且费用是其与案外人A公司共同的，难以区分开。针对上述新证据材料，王波表示：本案之前双方有过诉讼，法院已经支持过生活书店和A公司的搬迁费用，两家公司各12万元，本案又支持了各12万元，机房搬迁已经完成，故对于生活书店现主张发生新的搬迁费用不予认可；上诉请求不能超出一审审理范围，对于一审中没有审理的费用，不同意在本案中处理。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。（一）关于涉讼房屋租金减半适用期间的问题。双方在涉案租赁合同中约定，房屋交付时存在缺陷的，王波应自交付之日起三日内进行维修，逾期不修复的，王波同意减少租金50%并变更有关租金条款。生活书店无证据证明涉讼房屋交付时存在缺陷，一审法院参照双方合同约定和已有证据，对生活书店在2016年9月1日至同年12月30日楼面防水维修工程期间的租金予以减半，合理合法，并无不当，故生活书店现上诉主张2016年3月19日至2019年3月25日的租金应全部减半，缺乏依据和理由，本院不予支持。（二）关于一审确定王波应赔偿生活书店楼面防水维修费和酌定涉讼房屋室内维修费用是否数额过低的问题。生活书店在一审中曾变更其反诉请求为要求王波赔偿其屋顶维修费76,044.02元、室内维修费33,329元……一审对屋顶维修费已经全额支持；对于室内维修费用，因生活书店在一审中提供的费用凭证，大部分为付款凭证和凭单，故一审酌定为3万元并无不当，因此生活书店现主张上述两笔费用支持数额过低，理由均不能成立，本院不予支持。（三）关于生活书店在二审中提交新证据材料主张的相关费用应否得到支持的问题。因生活书店明确其在二审中提交的新证据材料所涉及的费用均为一审中没有主张和提交相关证据的，王波亦明确表示上述费用超出一审审理范围，不同意在本案中处理，故本院对生活书店提交新证据材料主张超出一审审理范围的费用不予支持。综上所述，生活书店的上诉请求均缺乏依据，本院不予支持。一审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币17,423.95元，由上诉人上海生活书店有限公司负担。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇一九年十月九日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……