湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘31民终1274号上诉人（原审原告）：袁昌华，男，汉族，住湖南省张家界市永定区。上诉人（原审原告）：李淑娟，女，汉族，住址同上。二上诉人的共同委托诉讼代理人：吴若彬，湖南金旅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南龙山新世纪实业有限责任公司。住所地：湖南省龙山县民安镇长沙路中段**。法定代表人：梁博华，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：龙山县房地产综合开发有限公司。。住所地：湖南省龙山县民安镇长沙路法定代表人：向春，该公司执行董事。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：曾令龙，湖南喳哂呔律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：黄立祥，男，汉族，住湖南省龙山县。被上诉人（原审第三人）：陈小红，女，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：黄立祥，男，汉族，住湖南省龙山县，与陈小红为夫妻关系。上诉人袁昌华、李淑娟因与被上诉人龙山县房地产综合开发有限公司（以下简称“龙山新世纪公司”）、湖南龙山新世纪实业有限责任公司（以下简称“龙山房地产公司”）、黄立祥、陈小红房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省龙山县人民法院（2019）湘3130民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁昌华、李淑娟上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认争议房屋属于上诉人所有，被上诉人将房屋退还给上诉人，由被上诉人龙山新世纪公司、龙山房地产公司协助上诉人办理不动产登记手续；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实错误且处理不当，案涉房屋应当属于上诉人所有，请求法院支持上诉人诉讼请求。被上诉人龙山新世纪公司、龙山房地产公司辩称，上诉人在一审主张商品房买卖有效，并协助上诉人办理商品房产权证与本案的事实是不符合的，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人黄立祥、陈小红辩称，案涉房屋是向春安排袁昌华亲自让给答辩人的，2007年房屋装修时袁昌华也到我家，他从来也没有说案涉房子是他的房子。袁昌华、李淑娟向一审法院起诉请求：1.判令被告龙山新世纪公司、龙山房地产公司将龙山县“时代大酒店综合楼”402号房屋退还给原告，并协助原告办理完成不动产登记手续；2.案件受理费由被告负担。原审庭审中，袁昌华、李淑娟增加一项诉讼请求，即要求确认龙山县“时代大酒店综合楼”402号房屋属于原告所有。黄立祥、陈小红向本院提出诉讼请求：1.判令位于龙山县“时代大酒店综合楼”402号房屋所有权属于第三人所有，被告龙山新世纪公司、龙山房地产公司为第三人办理不动产登记手续；2.判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2006年3月10日龙山县新世纪实业有限责任公司向原告袁昌华出具了一份《袁昌华空调结账》。该结账单载明：“截止2006年2月28日止：总计价款壹佰陆拾肆万伍仟贰佰柒拾伍元整（1645275.00元），扣除已付款、签单款后尚欠空调款贰拾万零捌仟元整（208000.00元）。扣除购物广场4-1-2住房壹套捌万玖仟伍佰柒拾元（89570.00元），目前尚欠袁昌华空调款壹拾壹万捌仟肆佰叁拾元整（118430.00元）。”该结账单上加盖了“龙山县新世纪实业有限责任公司财务专用章”。2006年5月10日原告袁昌华代其配偶即原告李淑娟（买受人）与龙山县新世纪实业有限责任公司（出卖人）在龙山县时代大酒店签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定原告李淑娟向龙山县新世纪实业有限责任公司购买位于龙山县民安镇长沙路的时代大酒店综合楼402号商品房，建筑面积为128.93平方米，购房款为89,570元。二原告持有的该合同出卖人签章处加盖了龙山县新世纪实业有限责任公司的公司印章与向春的个人印章，买受人签章处由原告袁昌华代原告李淑娟签字。该院向龙山县不动产登记中心调取的《商品房买卖合同》与二原告持有的上述《商品房买卖合同》其他内容一致，但出卖人签章处补盖了被告龙山房地产公司的公司印章。庭审中，被告龙山房地产公司的法定代表人向春陈述，2006年5月-6月期间，为办理银行按揭，在二原告不知情的情况下补盖了被告龙山房地产公司的公司印章。2006年6月7日原告袁昌华代原告李淑娟（买受人）与被告龙山房地产公司（出卖人）签订了一份《商品房购销合同》，双方约定原告李淑娟向被告龙山房地产公司购买位于龙山县民安镇长沙路的建筑面积为128.93平方米的402号商品房，购房款为89,570元。该合同出卖人签章处加盖了被告龙山房地产公司的公司印章与向春的个人印章，买受人签章处由原告袁昌华代原告李淑娟签字。2006年6月9日龙山县房地产管理局将上述房屋的产权登记于原告李淑娟名下，房屋所有权证号为龙山县房权证民私有字第**，但该房房产证至今发放给原告袁昌华、李淑娟。案涉房屋至今未办理土地使用权证、不动产权证。2006年4月6日龙山县人民政府印发龙政通告［2006］1号《龙山县人民政府关于实施边区商贸城项目的通告》。该通告载明：“为加快城市化进程，促进县域经济发展，经县人民政府研究，决定对时代大酒店以东老城区进行改造，实施边区商贸城项目。现通告如下：实施范围：东至原旅游局老宿舍和炮火厂宿舍（两栋），南至长沙路大街，西至时代大酒店和时代购物广场，北至工业品市场。实施时间：2006年4月至2008年4月。”第三人黄立祥原所有房屋地址位于龙山县民安街道办事处长沙路20号1栋102号，属于上述通告实施范围内。2006年8月30日被告龙山房地产公司、龙山县新世纪实业有限责任公司（甲方、拆迁人）与第三人黄立祥（乙方、被拆迁人）签订了一份《边区商贸城项目房屋拆迁补偿安置协议书》。该协议书约定，根据县人民政府龙政通告［2006］01号文件精神，对时代大酒店以东旧城进行改造，实施边区商贸城建设，依照城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，就房屋拆迁安置补偿事宜，甲、乙双方达成如下协议：甲方拆除乙方房屋总建筑面积57平方米；实行产权调换，其建筑面积为129平方米，调换楼层为第4层；实行产权调换的甲方补偿乙方各项补偿、补助费共计15,000元；乙方应于2007年9月15日前搬迁完毕，并将原房屋及附属物完整地交给甲方拆除；实行产权调换的，办理土地房屋权证所需税费由拆迁人支付。该协议甲方签章处有向春的签字，乙方签章处有第三人黄立祥的签字。庭审中，二被告均认可上述协议，且二被告、二第三人均陈述签订该协议时双方已确定补偿安置房屋为案涉房屋。2006年5月龙山县新世纪实业有限责任公司向二原告交付了案涉房屋。2006年5月至2007年4月原告袁昌华雇请的空调安装人员在案涉房屋居住、存放材料。2007年4月二原告将案涉房屋腾空。2007年4月左右二第三人拿到案涉房屋的钥匙。2007年6月左右二第三人对案涉房屋进行装修。2007年10月起二第三人在案涉房屋居住至今。二原告自2007年4月腾出该房屋后的十余年均未主张该房屋相关权利或向二第三人提出过异议。2018年3月12日原告袁昌华与向春的短信聊天记录中，原告袁昌华给向春发送了一条短信：“向总，请你按你财务欠帐金额全额打到我的卡上，再将房屋合同寄给你”，向春短信回复：“我不到龙山，等我回去问财务后再联系你”。2018年4月原告袁昌华与第三人黄立祥的微信聊天记录中，原告袁昌华称“当时是他强制赶我走，我也不知道他卖给谁，作为一个外地人，当时无助，只好屈服，直到他打电话我，联想到他打电话之前接到你的电话，才打电话咨询你，才知道是买给你了”，“当时他强势要我搬，如果不搬就要找人威胁我，无赖只好不吃眼前亏，屈服罢了。……”。本案起诉状中，二原告称“被告又以开发时代大酒店后续项目，需要使用原告上述房屋为由，要求原告将上述房屋腾让给其使用，但双方未约定使用期限。现原告因需要自用上述房屋，特诉请人民法院判允原告前列诉讼请求。”庭审中，原告袁昌华陈述，向春找其说需要使用案涉房屋，基于其与向春的朋友关系，其将案涉房屋腾让给向春无偿使用十余年。另查明，2011年10月19日被告龙山房地产公司向龙山县人民政府递交一份《关于解决办理房产过户手续困难的请示》。该请示载明：“……我公司的时代购物广场和商贸城及负一楼经多方努力寻找到买主，并已达成初步协议，但因产权过户问题无法签订。其原因是此处房产原为了办理按揭贷款，请人顶替办理了按揭手续。多年来实际偿还按揭都由我公司承担，并与顶替方签有合同，产权归我公司所有。介于上述情况，请求县人民政府协调办证机关在这次产权过户时，同意以我公司（龙山县房地产综合开发公司）为主体将产权证办在买受人的名下。关于原银行的按揭由现买受方先行清偿。……”2011年10月20日龙山县人民政府办公室人员在该请示上手写载明：“请房管局、国土局依法及时按程序办理。”，并加盖了龙山县人民政府办公室印章。2011年10月21日龙山县房地产管理局人员在该请示上手写载明：“同意按程序办理。”，并加盖了龙山县房地产管理局印章。2011年11月4日被告龙山房地产公司提交一份《关于申请房屋变更登记的报告》。该报告载明：“……，我公司用时代购物广场和商贸城项目未销售的部分房产请求广大亲朋好友帮忙，为我公司在建设银行龙山支行办理了一批虚假的按揭贷款，并于形式上签订了一批售房及门面买卖合同。该批按揭房屋于贵局办理了产权登记。其实上述银行贷款也一直是由我公司承担偿还本息的义务，且上述房产也一直是我公司管理使用的，本质上根本未发生变易。经百般努力，现我公司已将按揭的贷款分期分批地进行清偿，并从银行取回了他项权证。本着以事实为依据，实事求是的原则，现特请求贵局对我公司的上述按揭房产予以变更登记，登记在龙山县房地产综合开发有限公司名下，……”。2011年11月8日龙山县打击和处置非法集资办公室人员在该报告上手写载明：“实事求是，依法依规办理。”，并加盖了龙山县打击和处置非法集资办公室印章。庭审中，向春陈述，案涉房屋未办理抵押贷款，原、被告双方亦未签订顶替办理按揭贷款手续的相关合同。又查明，2018年9月14日该院立案受理了（2018）湘3130民初1534号原告袁昌华与被告龙山新世纪公司买卖合同纠纷一案。原告袁昌华在该案中请求法院判令被告龙山新世纪公司立即偿还空调欠款118,430元（案涉空调欠款208,000元-案涉房屋购房款89,570元），并自2006年3月10日起按照人民银行发布的同期贷款利率支付利息至款清之日止，案件受理费由被告负担。2018年12月12日该院作出（2018）湘3130民初1534号民事判决书，判决如下：一、被告湖南龙山新世纪实业有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告袁昌华空调款118,430元及逾期付款利息（逾期付款利息计算方式：以118,430元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年3月13日起计付至被告湖南龙山新世纪实业有限责任公司实际清偿货款之日止）；二、驳回原告袁昌华其他的诉讼请求。该判决现已生效并进入执行程序，但被告龙山新世纪公司至今仍未按该判决履行金钱给付义务。再查明，案涉房屋属龙山县新世纪实业有限责任公司挂靠被告龙山房地产公司开发销售。根据龙国土资函［2018］70号《关于龙山县人民法院协助调查函的复查》，案涉房屋所属商品房开发项目属超容积率建设的违规建筑，且无竣工验收备案资料，案涉房屋暂达不到办理不动产登记的条件。1998年11月10日被告龙山新世纪公司的登记成立。龙山县新世纪实业有限责任公司是该公司的历史名称。2016年8月1日该公司的法定代表人由向春变更登记为梁博华。2019年5月15日该公司的市场主体类型变更登记为有限责任公司（自然人独资）。被告龙山房地产公司登记成立时间为1998年11月25日，市场主体类型登记为有限责任公司（自然人独资）。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、原告袁昌华、李淑娟的诉讼请求是否应予支持；二、第三人黄立祥、陈小红的诉讼请求是否应予支持。关于争议焦点一。原告袁昌华、李淑娟的诉讼请求为：1、要求确认龙山县“时代大酒店综合楼”402号房屋属于原告所有；2、判令被告将龙山县“时代大酒店综合楼”402号房屋退还给原告，并协助原告办理完成不动产登记手续。合同法第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”庭审中，向春陈述，其本人与袁昌华、黄立祥三方当时已经协商一致，由龙山县新世纪实业有限责任公司给袁昌华支付空调欠款，袁昌华将案涉房屋让给黄立祥。但二原告对此予以否认，其主张其虽基于与向春的朋友关系将案涉房屋让给向春无偿使用十余年，但当时并未与向春、黄立祥达成一致，其与向春之间的短信记录表明当时承诺放弃案涉房屋产权的前提条件是被告龙山新世纪公司付清案涉结账单中的所有空调欠款。本案中，在原告袁昌华、李淑娟与被告龙山房地产公司签订《商品房购销合同》并将案涉房屋登记在原告李淑娟名下后，龙山县新世纪实业有限责任公司、被告龙山房地产公司在实施拆迁时将案涉房屋补偿安置给第三人黄立祥、陈小红。自2007年4月起，第三人黄立祥、陈小红拿到房屋钥匙后对案涉房屋进行了装修并居住至今。原告袁昌华、李淑娟自2007年4月腾出该房屋后的十余年均未主张该房屋相关权利或者向第三人黄立祥、陈小红提出过异议。根据上述事实，应当认定二原告于2007年4月腾房时已与向春协议解除案涉《商品房购销合同》、《商品房买卖合同》，二原告放弃案涉房屋相关权利。故二原告向该院提出的上述诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。被告龙山新世纪公司至今未向二原告付清案涉结账单所欠空调款，属于解除合同协议的履行范畴，二原告不能以此否认已协议解除合同的事实。原、被告之间的债权债务关系，可另循其他途径予以解决。关于争议焦点二。第三人黄立祥、陈小红的诉讼请求为：判令位于龙山县“时代大酒店综合楼”402号房屋所有权属于第三人所有，被告龙山新世纪公司、龙山房地产公司为第三人办理不动产登记手续。物权法第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述规定，不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续。本案中，案涉房屋已登记在原告李淑娟名下，在案涉房屋办理过户登记手续前，第三人并不能继受取得案涉房屋所有权，该院不宜直接判决确认其权属。故第三人请求确认涉案房屋所有权归其所有，该院暂不予支持。另外，根据龙山县国土资源局龙国土资函［2018］70号《关于龙山县人民法院协助调查函的复函》，案涉房屋暂达不到办理不动产登记的条件，且该房屋因原、被告双方之间签订的合同已进行产权登记，在该登记被注销或者撤销之前，不得重复登记，故第三人要求二被告为其办理不动产登记手续，该院不予支持。第三人可在办理不动产登记条件成就且案涉产权登记被注销或撤销后，另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定。判决：一、驳回原告袁昌华、李淑娟的诉讼请求；二、驳回第三人黄立祥、陈小红的诉讼请求。本诉案件受理费2,500元，由原告袁昌华、李淑娟负担。第三人之诉案件受理费2,500元，由第三人黄立祥、陈小红负担。二审中，当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，对于原审认定的2006年6月9日龙山县房地产管理局将案涉房屋的产权登记在李淑娟名下的事实，2007年4月黄立祥、陈小红拿到案涉房屋钥匙后进行了装修并居住至今的事实，本院予以确认。原审认定其余案件事实均与本案处理无关，本院不予确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”及该司法解释第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”本案中，仅有袁昌华、李淑娟向本院提起上诉，且其提出的部分上诉请求超出原审诉讼请求，故本案审理范围限于袁昌华、李淑娟提出上诉请求与其原审诉讼请求一致的部分。本案的争议焦点为法院是否应确认案涉房屋属于上诉人所有，以及判令龙山新世纪公司、龙山房地产公司将案涉房屋退还给上诉人，协助上诉人办理完成不动产登记手续。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”据已查明的事实，案涉房屋产权已登记在上诉人李淑娟名下，案涉房屋产权已由行政主管部门予以确认，已完成产权登记，现上诉人再要求法院对于案涉房屋产权进行司法确认并由龙山新世纪公司、龙山房地产公司协助办理产权登记，缺乏法律依据，对上诉人提出的确认案涉房屋权属及由公司协助办理产权登记的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，案涉房屋系黄立祥、陈小红因居住行为占有，而龙山新世纪公司、龙山房地产公司并未占有案涉房屋，对上诉人提出的由龙山新世纪公司、龙山房地产公司向其退还案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，袁昌华、李淑娟的上诉请求不能成立。一审判决虽然认定事实，适用法律均存在瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人袁昌华、李淑娟负担。本判决为终审判决。审判长  陈春亮审判员  彭 俊审判员  龙少松二〇一九年十月二十三日法官助理李伟书记员杜娟附法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；。