湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1002民初3480号 原告：李启宙，男，1953年3月2日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：邵田启，郴州市正和法律服务所法律工作者。 被告：邝永国，男，1971年6月28日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。 原告李启宙与被告邝永国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李启宙及其委托诉讼代理人邵田启、被告邝永国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李启宙向本院提出诉讼请求：1、判决确认双方于2008年12月23日签订的合同无效并解除；2、退还原告购房款100000元；3、要求被告赔偿原告因房价上涨的经济损失100000元（该100000元包括利息损失及违约损失，以法院核实或评估为准）；4、由被告承担本案代理费16000元；3、由被告承担本案诉讼费。鉴定结果出来后，原告变更诉讼请求第2、3项为：退还购房款100000元，赔偿损失62200元，资金占用利息78000元（以100000元为基数，按年利率6%，从2018年12月24日起计算至2019年7月9日）；律师代理费16000元，鉴定评估费3000元，合计26万元，原告只主张200000元。 被告邝永国答辩要点：原告在诉状中陈述的事实和理由不真实，真实的情况是2008年原告的儿子李凌华是被告好朋友，因赌博欠下别人的高利贷，并多次向其父亲借钱，原告拒绝借钱，其儿子李凌华于是找到被告，要被告帮助他搞个虚假的房屋买卖合同从其父亲那里搞钱还账，当时被告想自己的房屋什么手续都没有，不具备买卖条件，也就答应了，后李凌华分五次将原告支付的购房款从被告手中拿走，事后原告知道事实真相后，也没有追究，并委托其儿子李凌华继续向被告支付房屋租金。2008年12月23日签订的《房屋买卖合同》一直没有履行，是无效民事行为，请求追加李凌华为本案第三人。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 2008年12月23日，原告李启宙（乙方、买方）与被告邝永国（甲方、卖方）签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：“1、甲方自愿将位于的房屋出售给乙方，该房屋建筑面积175平方，二楼上楼的右边98平方套间，属产权买断。2、甲方保证拥有该套住房产权，并有权将该住房出售，否则引起的纠纷由甲方承担。3、甲、乙双方拟定上述房屋成交总价为118000元整。4、甲、乙双方签订合同后由甲方到该村委会和该镇盖好公章，作为见证单位。乙方则付现金拾万元整，余款壹万捌仟元整，待办好房产证后付清。”合同左上角载明了“槐树下村委会证明邝永国住房建在该村五星组”，并加盖了“郴州市北湖区市郊乡槐树下村民委员会”的公章。合同签订后，原告于2008年12月24日将购房款100000元支付给了被告。被告邝永国出具了收条一份给原告，收条载明：“今收到李启宙买断邝永国郴资桂路边王家冲路段二楼套间98平方米，不动产权，壹拾万元正”。被告将房屋交付给了原告，原告对房屋进行了刮胶，装了防盗网，窗帘，原告自称共花了7000元，原告对案涉房屋进行了前述简单装修后即与其儿子李凌华一起入住直到2016年3-4月份以后。被告称原告的儿子李凌华2009年年初一次性付了一年租金3000元（250元／月）给被告老婆，原告称不知道李凌华付租金的事情。 诉讼中，根据原告的委托，本院委托湖南新融达房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋价值进行评估鉴定，估价对象为价值时点为2019年8月29日，2019年9月24日，该公司出具了估价报告书，估价结果，案涉房屋评估总价为16.22万元。原告花鉴定费3000元。 另查明，案涉房屋土地系集体建设用地，原告不是邝永国所在组的集体经济组织成员。 判决的理由和结果 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：案涉合同的效力，原告损失的认定及分担。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。房屋的转让包括房屋所占土地的使用权的转让，宅基地的使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。本案中原告并不是涉案房屋所在村的村民，故原、被告双方于2008年12月23日签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。因无效合同取得的财产应予返还，不能返还则应折价补偿，有过错一方应赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应各自承担相应损失。故对原告要求被告邝永国返还购房款100000元的诉讼请求，本院予以支持。原告签订案涉合同后，按当时的市场价格支付了对价，并一直居住到2016年3-4月份，现被告已将该房收回去，失去了该房的使用权，现被告所返还的100000元，因物价上涨等因素，已不足以购买同类地段商品房，造成原告损失，经评估，案涉房屋总价为162200元，对该损失，本院酌情由原、被告各承担50%，即被告应赔偿原告31100元。原告垫付的鉴定费3000元，由原、被告双方各负担一半即1500元。合计32600元。对原告主张的律师代理费16000元及其他损失，本院不予支持。对被告主张与原告签订案涉合同不是真实意思表示，是为了帮原告儿子李凌华骗取原告的购房款，购房款已支付给李凌华。被告与李凌华均系完全民事行为能力人，被告与李凌华之间的债权债务关系属另一法律关系，不能以此免除其在本案中的责任，被告可另行向李凌华主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、原告李启宙与被告邝永国于2008年12月23日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、被告邝永国于本判决生效之日起十日内返还原告李启宙100000元； 三、被告邝永国于本判决生效之日起十日内赔偿原告李启宙损失32600元； 四、驳回原告李启宙其他诉讼请求。 如果被告邝永国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2150元，由原告李启宙负担674元，由被告邝永国负担1476元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  贺丽梅 二〇一九年十月十七日 书记员  蔡晓慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。