广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终3753号 上诉人（原审原告、反诉被告）：望泰集团有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市阳和工业新区春苑路**，统一社会信用代码：91450200775997280D。 法定代表人：冯望月，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李君，广西万铭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：广西中小企业融资担保有限公司，住，住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区金浦路**名都苑**楼**南面一社会信用代码：914500007420976657。 法定代表人：邱宗跃，该公司董事长。 委托诉讼代理人：匡增辉，男，系广西金融投资集团有限公司公司律师。 委托诉讼代理人：王伟，男，系该公司员工。 上诉人望泰集团有限公司（以下简称望泰公司）因与被上诉人广西中小企业融资担保有限公司（以下简称担保公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 望泰公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人应支付上诉人逾期付款违约金69948.3元（每逾期一日，违约金按月租金0.5%计算，暂计至2019年1月25日，之后的违约金另计至付清租金之日止）。望泰公司二审当庭变更上诉请求为：撤销一审判决第三项，改判被上诉人应支付上诉人逾期付款违约金64525.8元（104922.45×0.5%×123天，即每逾期一日，违约金按月租金0.5%计算，暂计至2019年1月25日，之后的违约金另计至付清租金之日止）。 事实和理由：一审法院查明事实有误，判决明显错误。本案的诉讼是由于被上诉人未经上诉人同意提前终止合同并欠付第三年租金而导致的。一审法院认定被上诉人从2018年10月之后租金未付有误。从一审查明并认定的八年租赁期限为2016年9月10日起至2024年9月10日止，租金按一年结算的事实可以看出，租赁合同第三年的租期应从2018年9月10日起至2019年9月10日止，该租期即第三年应付租金的期间，因此，被上诉人应当是从2018年9月10日之后的租金未付，而不是一审法院认定的10月之后。另外从一审法院查明并认定正确的事实中己经明确：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，每年租金应于当期开始后15日内支付；逾期支付租金的，每逾期一日按月租金0.5%计算逾期付款违约金。根据该事实，被上诉人就应当于2018年9月25日前支付第三年的租金，但是，一审法院在判决时却认为被上诉人没有逾期支付租金，不支持上诉人要求被上诉人支付逾期付款违约金的诉请，这显然与查明事实相互矛盾，是明显的判决错误。 担保公司辩称，1、被上诉人和上诉人关于2019年度租金的支付问题是处于协商、调整中，没有方法确定一个年度租金的数额，因为当时被上诉人是想解除该租赁合同，根据一审判决该租赁合同是判决解除的，在2018年9月25日是没有方法确定该年度租金的数额，因此担保公司不应当承担逾期支付违约金的责任。2、一审判决被上诉人按照年租金的10%支付了提前终止合同的违约金，就不再重复适用惩罚性的逾期支付租金违约金。3、退一步而言，即使是按照每日按照0.5%的标准来支付违约金，该标准过高，请法院予以调整。 望泰公司向一审法院起诉请求：判令担保公司向望泰公司支付2018年9月10日至2019年9月10日的租金1259069.4元，逾期付款违约金69948.3元（每逾期一日，违约金按月租金0.5%计算，暂计至2019年1月25日，以后违约金另计，至付清租金之日止），共计1468914.3元；2、判令担保公司向望泰公司支付提前终止合同违约金139896.6元；3、本案诉讼费用由担保公司承担。 担保公司反诉请求：1、确认望泰公司与担保公司签订的《房屋租赁合同》已经于2018年12月21日终止；2、诉讼费由望泰公司承担。 一审法院认定事实：2016年11月7日，望泰公司与担保公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定望泰公司将柳州市驾鹤路95号江南新天地第一层438平方米房屋出租给担保公司作办公和商业经营使用，租赁期限8年，从2016年9月10日起至2024年9月10日止；第一年租金每月241.42元/平方米，第一年租金总额为1268903元；自第二年起：每年租金在上年租金基础上递增5%；租金按一年结算，每年租金应于当期开始后15日内支付；逾期支付租金的，每逾期一日按月租金0.5%计算逾期付款违约金；任何一方违反合同其他规定，须向对方缴纳年度租金10%作为违约金，违约金不足以弥补损失的，违约方还应赔偿守约方经济损失。担保公司支付的保证金200000元，在合同到期时，若双方不续租，望泰公司将房屋保证金退还给担保公司；若担保公司拖欠租金，担保公司应及时支付或赔偿，否则望泰公司有权从保证金中扣除；租赁期满在结清所有应交费用后，望泰公司将保证金（不计利息）在10日内退回给担保公司。合同第十三条约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同确认书，自提前终止合同确认书签订生效之日起本合同终止，未经对方同意提前终止合同的，提前终止合同一方应承担违约责任。合同签订后，望泰公司依约将房屋交付给担保公司使用，担保公司已支付第一年和第二年的租金，从2018年10月之后租金未支付。 2018年12月21日，担保公司向望泰公司邮寄《关于协商租金支付及提前解除租赁合同事宜的函》，要求提前终止租赁合同，但该邮件快递公司注明为“拒收”。2019年1月30日至31日，担保公司雇请柳州市柳北区灿耀搬家服务部将租赁房屋里的办公设备全部搬离。担保公司未将钥匙交还望泰公司。 一审法院认为，望泰公司与担保公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，所约定的内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。综合双方的分歧意见，本案的争议焦点是：1、《房屋租赁合同》何时解除；2、担保公司需向望泰公司支付的租金及违约金应如何计算。 对于争议焦点1，双方签订的《房屋租赁合同》第十三条约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同确认书，自提前终止合同确认书签订生效之日起本合同终止，未经对方同意提前终止合同的，提前终止合同一方应承担违约责任。根据担保公司提供的证据，不足以认定担保公司已根据合同约定将提前解除租赁合同的函件通知并送达给望泰公司，因此，该院对担保公司主张确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月21日终止不予支持。虽担保公司作为违约方不应享有合同解除权，但考虑到担保公司已于2019年1月31日搬离租赁场地，双方合同已实际不再履行以及双方分歧等因素，该院确认该租赁合同已不适宜继续履行，应予解除。 对于争议焦点2，根据合同约定第一年租金总额为1268903元；自第二年起：每年租金在上年租金基础上递增5%；租金按一年结算。即2018年9月10日起是第三年租金，第二年租金应为1332348.15元（1268903元×5%+1268903元）；第三年租金应为1398965.55元（1332348.15元×5%+1332348.15元）。现望泰公司主张第三年租金按1259069.4元计算，系望泰公司对自己权利的处分，本院予以准许；因第三年租金应至2019年9月10日支付，现本院确定解除双方合同，故本院确定担保公司应以每月104922.45元（1259069.4元÷12个月）的租金标准向望泰公司支付2018年9月10日起至判决之日（即2019年7月15日）的租金1066711.5元[（104922.45元×10个月）+（104922.45元÷30天×5天）]。 根据合同约定，租金按年计算，担保公司并未逾期，因此，望泰公司主张逾期付款违约金，缺乏事实依据，该院不予支持。但因担保公司违约提前终止合同，根据合同约定，担保公司须向望泰公司支付按年度缴纳租金的10%的违约金，该院确定按第三年度应缴租金计算，即139896.6元（1398965.55元×10%），根据《中华人民共和国合同法》有关规定及违约金自身所带有的惩罚性质，担保公司缴纳的保证金200000元应予抵扣，故担保公司应支付给望泰公司1006608.1元（1066711.5元+139896.6元-200000元）。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除望泰公司与担保公司于2016年11月7日签订的《房屋租赁合同》；二、担保公司应于判决生效之日起十日内向望泰公司支付租金及违约金共计1006608.1元；三、驳回望泰公司的其他诉讼请求；四、驳回担保公司的反诉请求。一审本诉案件受理费18020元（望泰公司已预交），由望泰公司负担5671元，担保公司负担12349元；一审反诉案件受理费32547元（担保公司已预交），由担保公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审中双方当事人确认案涉房屋从2018年9月10日之后的租金未支付。故一审查明事实中“从2018年10月之后租金未支付”有误，二审予以纠正。双方当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院二审予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：上诉人主张逾期支付租金的违约金应否支持？该违约金如何计算？ 首先，合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方当事人在《房屋租赁合同》第五条1款中约定“租金按年结算，……；往后每壹年租金应于当期开始后15日内支付”;第十四条2款约定“乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，应按月租金的0.5%向甲方支付违约金”。因此本案双方就租金支付时间及逾期支付租金的违约金有明确约定。 其次，关于逾期支付租金的违约金及解约违约金是否可以同时支持问题。本院认为，房屋租赁关系中，如合同如约履行，出租方可以在租赁合同到期前寻找新租户，以便避免房屋空置；而当承租方提前要求终止合同时，由于出租方事先无法寻找新租户，将造成房屋空置，其本可收取的租金无法收取，从而产生了损失。本案截止到合同解除，双方约定的租期仍有五年，对于房屋再次出租前的空置期内的损失，可以认定为出租人的实际损失。结合本案租赁房屋的面积、用途、结构以及重新招租、发租需要的宽限期限，一审支持按合同约定的年租金10%为赔偿该损失并无不当。而逾期支付租金的违约金保护的是守约方资金占用及资金交易机会的损失，与解约违约金合同目的并不重复。 最后，因我国违约金的性质体现为损失弥补原则为主、惩罚性为辅，故当存在约定违约金过高的情形，且一方当事人就此提出抗辩的情况下，人民法院依法应当予以调整。现被上诉人抗辩每逾期一日按月租金的0.5%支付违约金过高，对于上述情形，本院依照《中华人民共和国合同法》在第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，综合本案实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则以年利率24%的标准对逾期支付租金的违约金进行相应调整，即8347.8元（104922.45元×24%÷365天×121天，暂计至2019年1月25日）。担保公司缴纳的保证金200000元应予抵扣，故担保公司应支付给望泰公司1014955.9元（1066711.5元+139896.6元+8347.8-200000元）。 综上所述，望泰公司上诉请求部分成立，成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初1381号民事判决第一项、第四项； 二、撤销广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初1381号民事判决第三项； 三、变更广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初1381号民事判决第二项为：广西中小企业融资担保有限公司应于本判决生效之日起十日内向望泰集团有限公司支付租金及违约金共计1014955.9元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请强制执行。 一审本诉案件受理费18020元（望泰集团有限公司已预交），由望泰集团有限公司负担3604元，广西中小企业融资担保有限公司负担14416元；一审反诉案件受理费32547元（广西中小企业融资担保有限公司已预交），由广西中小企业融资担保有限公司负担。二审案件受理费1549元（望泰集团有限公司已预交），由上诉人望泰集团有限公司负担258元，被上诉人广西中小企业融资担保有限公司负担1291元。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇一九年十月二十三日 书记员 覃 溪