文书内容重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0114民初6215号原告：重庆宇杰物业管理有限公司，住所地重庆市黔江区城东街道文汇路**，统一社会信用代码91500114054285961A。法定代表人：徐文英，该公司总经理。委托诉讼代理人：白洪东，该公司职工。被告：雷建，男，1989年10月3日出生，土家族，住重庆市黔江区。被告：伍良富，女，1990年7月24日出生，土家族，住重庆市黔江区。原告重庆宇杰物业管理有限公司与被告雷建、伍良富物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告重庆宇杰物业管理有限公司的特别委托诉讼代理人白洪东、被告雷建到庭参加诉讼，被告伍良富经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆宇杰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决二被告连带支付原告自2017年5月1日至2018年8月31日的物业服务费、公共能源费等费用共1707.07元；2、判令二被告连带共同支付违约金，计算标准：以1707.07元为基数，按每日1%的标准从2018年8月1日起至付清物业服务费、公共能源费等费用时止计付违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方签订《物业服务合同》，约定由原告向被告提供重庆“恒盛.伴山国际”小区物业服务，被告支付物业服务费。被告于2014年10月8日接房，原告按照合同约定提供了物业服务，但被告没有完全履行支付物业服务费的义务，经原告多次催收未果。综上所述，被告严重违约，原告为了维护其合法权益，特依据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关规定诉至法院，望法院依法支持原告的请求。原告重庆宇杰物业管理有限公司向本院提交了以下证据以支持其诉讼请求：1.二被告的购房合同，证明二被告购买了重庆“恒盛.伴山国际”小区XXXXXX栋XXXXXX号房屋；2.伴山国际小区物业服务收费标准公示栏，证明原告物业服务费收费标准；3.工资表及付款凭据，证明原告在2018年8月仍继续在履行物业服务的事实；4.公共能源费、电梯费的缴费依据及计算方法，证明原告收取公共能源费、电梯费的分摊标准；5.2019年3月20日的催收通知，证明原告向被告进行过催收的事实；6.被告的交款依据和欠费明细，证明被告欠费的事实。被告雷建辩称，物管公司没有履行它好的物业服务管理职责，体现在小区的环境卫生差、门岗无人执守、绿化无人维护杂草丛生、车辆乱停乱放、公共设施无人管理与维护等问题。在和业主沟通上的上态度也有问题，存在沟通不畅，后期物管公司已离场，无人服务。物管公司存在严重不负责任，所以我们拒绝交费或少交费。被告雷建向法院提交了以下证据：照片39张，证明原告没有履行好物业服务职责，小区的卫生、安全等方面存在问题，以及在物业期间内物管小区垃圾成堆、脏乱差等问题，并且这些状态呈持续性发展趋势。被告伍良富未到庭，亦未提交答辩状及证据。审理查明，被告雷建、伍良富系夫妻关系，于2013年9月8日购买了重庆恒盛房地产开发有限公司开发的重庆市黔江区伴山国际小区XXXXXX幢XXXXXX号商品房一套，建筑面积为99.63平方米，并于2014年10月8日与原告重庆宇杰物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，《物业服务合同》对公共性物业服务的主要内容、物业服务质量、物业服务及其他费用、双方的权利义务、违约责任等进行了规定。合同中规定了的高层住宅按1.6元/平方米.月标准收取物业服务费（含电梯费，不含共用部位及共用设施设备能耗费和二次供水加压费）。但报备并已通过重庆市黔江区发展和改革委员会以及重庆市黔江区物价检查所核定的收费标准为高层1-7栋物管费为0.65元/平方米.月；电梯费使用费，按层数算即：[10+0.3×（N-3）]×3人（每户设定为3人，N为层数）。另查明，被告雷建、伍良富接房后，交纳了2017年5月31日之前的电梯费，2017年5月份交纳了24.13元，还下欠24.77元，从2017年6月开始未交纳；交纳了2017年7月31日之前的物业服务费和公共能源费。自2017年8月1日至2018年8月31日期间被告雷建、伍良富未向原告重庆宇杰物业管理有限公司交纳物管服务费、公共能源费。2019年3月20日原告重庆宇杰物业管理有限公司向被告雷建、伍良富进行过书面催收。另查明，原告重庆宇杰物业管理有限公司在进行物业管理过程中，确实对小区公共部分环境卫生、小区绿化、公用设施设备、公共安全、公共秩序等的管理和维护存在不到边、不到位的问题。上述事实，有原、被告提供的证据及原、被告当庭陈述在案佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告重庆宇杰物业管理有限公司与被告雷建、伍良富签订的《物业服务合同》不违反法律规定，应认定合法有效，该合同对被告雷建、伍良富具有约束力。原告重庆宇杰物业管理有限公司作为被告雷建、伍良富的房屋所在小区的物业管理企业，为该小区提供前期物业管理服务，被告雷建、伍良富作为该小区业主，也接受了该服务，其应当承担给付物业服务费的义务，不能以物业服务企业未完全履行物业服务合同作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。被告雷建、伍良富经原告重庆宇杰物业管理有限公司书面催收后仍未交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告重庆宇杰物业管理有限公司要求被告雷建、伍良富支付拖欠的物业服务费、电梯费、公共能源费的诉讼请求，本院予以支持。但物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能完全履行合同约定的义务或履行合同存在瑕疵，应当承担违约责任。根据权利义务对等原则，可以根据物业服务企业履行合同存在的瑕疵情况酌情抵减物业服务费。本案中，原告重庆宇杰物业管理有限公司在对被告雷建、伍良富的房屋所在小区进行物业管理、服务过程中存在一定的瑕疵，应当承担相应的违约责任，根据本案的实际情况，本院酌情抵减10%的物管服务费较为合理。对物业收费标准在合同中虽有约定，但应以重庆市黔江区发展和改革委员会以及重庆市黔江区物价检查所核定许可的收费标准为依据。即被告雷建、伍良富应交纳的物管费为：99.63平方米×0.65元/平方米.月×13个月×10%=757.69元；电梯费为：[10+0.3×(24-3)]×3人×15个月+24.77元=758.27元；公共能源费应据实计算，原告重庆宇杰物业管理有限公司虽未提供具体支出明细，按其提供的2017年6月之前分摊给被告雷建、伍良富已交的费用数据来看，分摊给被告雷建、伍良富每个月的公共能源费8.79元/月较为适宜，未交费为12个月，故应交公共能源费为：8.79元/月×12个月=106.92元。以上费用总计为1622.88元。关于原告重庆宇杰物业管理有限公司向被告雷建、伍良富主张从逾期交纳物业服务费之日起至付款之日止按日利率1%标准计算违约金，在庭审中原告要求变更为按年利率24%进行计算，被告雷建未作抗辩，因该利率标准未超过法律规定，本院予以支持。但应以实际交纳的物业服务费、电梯费、公共能源费为基数。被告伍良富无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩状和证据，视为其自动放弃抗辩、举证、质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五项、、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告雷建、伍良富于本判决生效后十日内向原告重庆宇杰物业管理有限公司支付2017年7月1日起至2018年8月31日止期间的物业服务费757.69元公共能源费106.92元；2017年5月1日至2018年8月31日期间的电梯费758.27元和违约金（应以交纳物业服务费、电梯费、公共能源费共计1622.88元为基数按年利率24%为标准从2018年9月1日起至交纳完毕之日止）；二、驳回原告重庆宇杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告雷建、伍良富负担25元。本判决为终审判决。审判员  张恒萍二〇一九年十月八日书记员  王 雪