江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏08民终2516号 上诉人（原审被告)：淮安美一佳商业管理有限公司，住所地淮安市清江浦区金马广场（金马名品店）**。 法定代表人：卓海鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卓鸿宾，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙友明，江苏兴宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郎其军，男，1984年2月28日出生，汉族，住淮安市淮阴区。 委托诉讼代理人：戈佳佳，江苏益新律师事务所律师。 上诉人淮安美一佳商业管理有限公司（以下除判决主文外简称美一佳公司）因与被上诉人郎其军房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初2330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人美一佳公司的委托诉讼代理人卓鸿宾、孙友明，被上诉人郎其军及其委托诉讼代理人戈佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美一佳公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实与理由：一审判决缺乏证据证明，被上诉人主张的代购协议、清单、装修费用、经营损失等没有证据支撑，且双方约定并不违反法律强制性规定。另外本案并非常规的房屋租赁，而是区域场地使用经营，上诉人没有剥夺被上诉人场地使用的经营权。 被上诉人郎其军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 原告郎其军向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告退还租金45000元、保证金5000元；2、被告赔偿原告各项损失92962元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理认定事实如下：2018年8月23日，原告郎其军（米姑娘中式快餐）（乙方）与被告美一佳公司（甲方）签证了《美一佳商铺使用合同》，约定：甲方将其拥有经营使用权的美一佳C13商铺出租给乙方经营使用；乙方承诺该商铺用于经营餐饮，未经甲方书面同意，乙方不得变更或增加经营范围（包括变更或增加经营的品牌）或改变租赁用途，否则视为根本违约；租赁期限为3年，自2018年8月28日起至2021年8月27日止；第一年租金45000元，第二年租金45000元，第三年租金50000元；乙方向甲方支付本合同履约保证金5000元，作为乙方全面履行本合同的担保，租期届满，乙方依约交还该商铺，拆除商铺店招及广告标识，结清商铺租金、空调使用费、公用事业费等其他拖欠甲方的全部费用，并向甲方提供该商铺营业执照等注销等善后事项的证明文件，甲方确认乙方无遗留问题或未处理事项后，在10日内将保证金不计息退还给乙方；在本合同期满，或提前解除、终止的，乙方应在合同期满、或解除、终止的当日将租赁物以完好状态交还给甲方，经甲方验收后签署接收商铺的书面手续，不论何种原因解除或终止合同，对乙方添置的设施设备或形成附合的固定装修甲方均不予补偿。 当日，原告向被告支付履约保证金5000元及第一年的铺位租金45000元。2018年9月5日，原告取得“清江浦区山村米姑娘炒饭店”的营业执照。后原告应其所加盟的南京凯耶拉餐饮管理有限公司总部要求，将店铺招牌印刷内容变更为“古法炒饭•快餐”（招牌上仍有“米姑娘”的标志），被告认为原告该行为违反合同约定，于2018年10月27日在原告经营场所张贴通知，内容如下：“……合同第一条第二点规定‘未经甲方书面同意，乙方不得变更或增加经营范围（包括变更或增加经营的品牌）或改变租赁用途，否则视为根本违约。’而你未经我司同意或批准，也无任何书面报告就私自改成‘古法炒饭’品牌，违反使用合同规定，我司管理人员曾多次通知要求你必须执行合同规定，恢复‘米姑娘中式快餐’品牌经营，但你无视我司规定，不服从统一管理，现正式书面通知你在两日内将铺位搬迁到对面中式快餐区域C6位置，所产生的一切费用，均由公司承担。否则，我司将按规定管理进行强行搬迁到中式快餐区域C6位置，对此所产生的一切费用及经营损失我司概不负责与承担。”原告则称未看到该通知。 2018年11月16日，原告报警称，美一佳商场将自己刚装修的店铺拆了，淮安市公安局清江浦分局文庙警务工作站出警，民警现场协调未果，建议通过法律途径解决。2018年11月17日，被告向原告发出函告，内容如下：“根据你和我公司签订的商铺使用合同的内容，你已违反了合同第六条的相关规定。限你明天必须正常营业，并把原有的米姑娘门头装好，否则本公司有权根据商场的管理制度要求你立即清场，终止合作。如不服从，造成的一切后果及损失由你个人承担，本公司概不负责！”原告则称未看到该函告。当日，被告将原告店铺的门头拆除，该门头的灯箱是被告配的，原告做了塑布印刷招牌裹在灯箱上。原告自2018年11月17日起不再经营店铺，被告于2018年11月18日将原告店铺内的冰箱等物品搬至C6档口。 2018年11月19日，原告向公安机关报案称，店里东西被偷，具体损失12万元左右。淮安市公安局清江浦分局受案调查，认为只有C13号商铺店门招牌受损，原告报称损失、被损毁的相关物品均在C6店铺内且未损坏，认为没有犯罪事实，作出不予立案决定并经刑事复议维持。原告不服，向淮安市公安局提起刑事复核。淮安市公安局于2019年3月1日作出刑事复核决定书，认为被损招牌价值达不到故意损坏财物罪的刑事立案追诉标准，清江浦分局认为本案没有犯罪事实，作出不予立案决定和维护不予立案复议决定证据充分、依据准确、程序合法，维持淮安市公安局清江浦分局作出的刑事复议决定。 2018年12月7日，被告向原告发出告知书，内容如下：“你承租的美一佳购物广场二楼的餐饮区档口，现已经半个月没来经营，已严重违反公司管理规定，造成极坏的影响并带来一定的负面影响，我公司决定，再次电话和短信通知你，如你在三天内不来经营，我公司与你签订的合同视为你自行放弃，并决定对你在餐饮区的物品进行搬至封存到仓库，由此所产生的一切后果及所有经济损失均由你自行承担。”原告亦称未看到该告知书。涉案店铺及隔壁店铺已被被告打通改造，用于经营“美一佳快餐连锁”。 另查明，2018年8月22日，原告与南京凯耶拉餐饮管理有限公司签订联盟经营合同书，南京凯耶拉餐饮管理有限公司授予原告‘山村米姑娘炒饭’经营项目的联盟经营权，经营种类包括炒饭、米线、炒面等，原告支付加盟费30000元。2018年8月24日，原告与南京凯耶拉餐饮管理有限公司签订委托代购协议，委托南京凯耶拉餐饮管理有限公司代购经营所需物品及食材，原告为此支付15920元。2019年4月11日，南京凯耶拉餐饮管理有限公司出具告知书，内容如下：“加盟‘山村米姑娘’品牌旗下产品有‘招牌古法炒饭系列’，未按照我公司要求标示‘山村米姑娘’LOGO及增加其他经营关产品的经营问题和法律问题与我公司无关，其后果由经营户承担。” 案件审理期间，原告增加解除双方租赁合同的诉讼请求，被告不同意解除合同。另，被告陈述，签订合同时，与原告口头约定，原告经营米线和台湾香肠，故将原告安排在C13区域，如原告说明经营炒饭，会安排在另一个区域，因为两个区域排烟功能不一样。 证人蒋利国向法庭陈述，其曾是被告的承租户，现已退出被告商场的经营，2018年9月，原告将营业执照交予证人，证人收到后将营业执照交于本案被告代理人卓鸿宾的女儿卓海燕，卓海燕系公司管理人员。被告质证称，没有收到原告营业执照，卓海燕并非公司管理人员。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告于2018年11月17日将原告的店铺招牌拆除，于2018年11月18日将原告店铺的经营物品搬走，且后来又将涉案店铺及隔壁店铺打通改造，用于自己经营“美一佳快餐连锁”，故双方的租赁合同已于2018年11月18日事实上不再履行，现原告要求解除双方的租赁合同，应予以支持。 原告要求被告退还租金45000元，合同约定的租赁期限为2018年8月28日至2021年8月27日，因原、被告双方的租赁合同于2018年11月18日不再履行，2018年8月28日至2018年11月17日期间的店铺租金应由原告承担，根据本案合同履行情况，一审法院确定被告向原告退还租金34890元，对原告主张超出部分，不予支持。原告要求被告退还履约保证金5000元，因双方的合同已解除，故一审对原告的该诉请予以支持。 本案中，原、被告签订的商铺使用合同约定租赁物用于经营餐饮，该合同在商铺使用方标注了“米姑娘中式快餐”，从合同的内容来看，并未明确约定餐饮的范围，被告辩称签订合同时与原告口头约定原告只经营米线与台湾香肠，因被告未提交相关证据，原告亦不予认可，故对被告该辩称不予采信。本案中，原告虽在经营过程中将店铺招牌内容变更为“古法炒饭•快餐”，但该招牌仍使用“米姑娘”标志品牌，从原告的加盟合同来看，该炒饭名字为“米姑娘”的品牌产品系列中式快餐之一，即原告并未变更经营范围和品牌，且原告营业执照也是经营炒饭，故一审认为被告在管理和履行合同过程中认为原告变更经营范围或品牌的依据不足。另外，根据合同约定，履行合同中产生争议，双方可协商解决，协商不成，应依法提起诉讼。而本案被告在双方产生争议时，未按约定通过法律途径解决，而是单方将原告的店铺强行清场，使原告无法继续经营，故导致本案合同解除的责任在于被告，由此造成的损失应当由被告赔偿原告。对原告主张的各项损失，一审法院确认如下： 1、原告主张代购营业物品30000元，但根据原告举证的证据显示的内容看，该30000元实为加盟费，因该费用涉及到第三人，故一审法院在本案中对原告该主张不予理涉。 2、原告主张代购原料15920元、采购原料877元，有原告提交的委托代购协议、代购清单、付款收据、销货清单为证，上述食材系原告在开店时向联盟经营权的许可方购买及经营需要向其他供货商购买，原告经营涉案商铺近3个月，结合原告陈述的商铺营业额情况，以及当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿的法律规定，一审法院认为，在被告对原告店铺强行清场后，原告应对店铺内的物品及时予以处置以减少损失。综合以上情形，一审酌定原料损失为1000元。 3、原告主张装修费用5440元，并提交了装修材料清单，本案合同中虽约定不论何种原因解除合同，对乙方添置的设施设备或形成附合的固定装修甲方均不予补偿，但该条款存在出租人免除自己责任加重对方责任的情形，系对承租人不公平、不合理的约定，故一审不予适用。本案合同解除的责任在于被告，考虑到装饰装修的合理折旧，同时衡量双方利益，一审酌定被告赔偿原告装修损失3000元。 4、原告主张营业餐具及设备4725元，并提交了收据，因该收据载明的时间为2018年11月28日，而原告自2018年11月18日起不再经营涉案店铺，且根据淮安市公安局的刑事复核决定书，被告只是将原告店铺内的物品搬迁至C6商铺，现原告主张由被告赔偿该费用，依据不足，一审不予支持。 5、原告主张营业损失36000元，但未提交充分证据证明，一审结合本案合同租期长短及合同履行情况等因素，酌定被告赔偿原告营业损失15000元。 综上，认定被告应向原告退还租金34890元、履约保证金5000元，并赔偿原告原料损失1000元、装修损失3000元、营业损失15000元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告郎其军与被告淮安美一佳商业管理有限公司于2018年8月23日签订的关于淮安市金马广场美一佳C13商铺使用合同；二、被告淮安美一佳商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郎其军退还租金34890元、履约保证金5000元，并赔偿原告郎其军原料损失1000元、装修损失3000元、营业损失15000元，合计58890元；三、驳回原告郎其军的其他诉讼请求。案件受理费3159元，减半收取1580元，由原告郎其军负担929元，被告淮安美一佳商业管理有限公司负担651元。 二审期间，双方均未提交新证据。 本院经查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的商铺使用合同约定被上诉人租赁商铺用于经营餐饮，在商铺使用方注明是“米姑娘中式快餐”，但是对经营范围没有详细约定。被上诉人在经营过程中将店铺招牌内容变更为“古法炒饭•快餐”，招牌上仍然有“米姑娘”标志，从常理解释，炒饭仍然属于中式快餐的范围，被上诉人并未变更经营范围与品牌，因此上诉人要被上诉人变更经营场所并最终强行清场的行为，无合同与法律依据，其对合同解除应负全部责任。 被上诉人系加盟店，其在开店前向联盟经营权的许可方及其他供货商购买相应的食材符合经营需要，被上诉人对此亦提供了委托代购协议、代购清单、付款收据、销货清单等相应的证据，这些证据能够形成完整的证据锁链，一审在此基础上结合商铺实际经营时间、被上诉人责任等酌情认定上诉人赔偿被上诉人原料损失1000元，符合法律规定。 双方约定不论何种原因解除合同，对被上诉人添置的设施设备或形成附合的固定装修上诉人均不予补偿。本院认为，合同约定的“不论何种原因”应当理解为在合同有效、上诉人守约的情形下，或者存在不可抗力等原因导致合同解除，如果上诉人方严重违约导致的合同解除，并不适用本条款对装修损失和设备损失的处理依据。现被上诉人主张装修损失，提供了装修材料清单予以证明，虽然上诉人对该清单不予认可，但是上诉人也不能否认被上诉人对案涉商铺进行了一定装修的事实，一审法院酌定上诉人赔偿被上诉人3000元装修费用，也较符合市场行情，本院予以支持。 对于被上诉人主张的营业损失，双方签订合同期限为3年，第一、二年租金45000元，第三年租金50000元，在上诉人严格按照合同约定缴纳租金并投入经营的情况下，上诉人却违反合同约定要求被上诉人搬离并强制清场，在此情况下，一审酌情认定被上诉人营业损失15000元，合情合理。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；美一佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3159元，由上诉人淮安美一佳商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许玉虎 审判员  张桂林 审判员  黄春丽 二〇一九年十月十八日 书记员  王 姝