江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初9421号原告：周志新，男，1970年10月21日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。被告：葛洲坝南京置业有限公司，住所地南京市。法定代表人：杨中军。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳霖，江苏法德东恒律师事务所实习律师。原告周志新与被告葛洲坝南京置业有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年7月24日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周志新的委托诉讼代理人蒋宜贯、被告葛洲坝南京置业有限公司的委托诉讼代理人杨焘，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周志新向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告损失20533元（以月租金7000元为标准，自2019年3月21日起计算至2019年6月17日止）；判令被告赔偿原告物业损失费727元、公摊水电费损失344元（以物业费1.9元/平米/月、公摊水电费0.9元/平米/月为标准，均自2019年4月1日起算至2019年6月17日止）；判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年6月19日，原告与被告签订《南京市商品房预售合同》（以下简称“合同”）一份，约定原告购买被告开发的鼓楼区和燕路以北线路器材厂地块紫郡兰园4幢1单元1501室房屋（后公安编号变更为8幢1501室），建筑面积为149.06平方米，单价为37358元/平方米，总价为5568583.82元，精装修交付。合同约定交付时间为2019年3月20日前。合同附件7约定：上水下水：2019年3月20日前达到户内通水条件，供配电：2019年3月20日前具备通电使用条件，管道燃气：2019年3月20日前具备通气使用条件。上述合同签订后，原告按约支付了全部房款，被告开具了发票。原告于2019年3月20日领取了房屋钥匙，并交纳了物业服务费及水电公摊费用，但交房当时，涉案房屋并不满足居住及使用条件，水、电是临时性的，双方未办理水电交割手续；消防设备未安装，存在严重安全隐患；尤其是燃气管道未施工完毕，房屋内灶具及地暖锅炉未安装。直至2019年5月底方可领取电卡，正常用电。2019年6月17日，经燃气公司对表后设施验收合格后，方才可以开阀用气。水至今是临时性的，水卡至今无法领取，无法正常缴纳费用，合法用水。原告认为，双方之间存在合法的商品房买卖合同关系，交付满足居住条件的房屋是被告的义务，安装消防设备、正常及合法使用水电、接通并能够开阀使用燃气是房屋能够正常使用的表现，是原告实现合同目的、满足生活需求的基本要求。被告未能根据合同约定的期限确保原告正常使用水电，未能将消防设备安装到位，且无法让原告开阀用气，满足基本生活需求的行为已经构成违约，依法应当承担自原告领取钥匙至能够合法交付水电、开阀用气，满足基本生活需求之日给原告造成的租金损失。因房屋无法居住导致的原告已经缴纳的物业费、水电公摊费损失依法由被告负担。经协商无果后，原告依据民事诉讼法的相关规定，向人民法院提起诉讼，请求支持原告全部诉讼请求。被告葛洲坝南京置业有限公司辩称：案涉房屋在合同约定交付期前已经取得竣工验收规划表和验收合格证，符合合同第六条第二款的交付条件，且原告已实际接收房屋，根据购房合同第十条第三款的约定，即使原告认为房屋不符合交付条件但只要接收即视为对交付条件的变更，因此案涉房屋已经完成交接，并不存在被告违约的情形。本案原告主张的请求权基础不存在，对合同条款的理解有误，根据购房合同的约定水电气等配套工程应在合同约定的交付期之前具备接通的条件，接通条件是指被告公司完成水电气分项工程的施工并通过竣工验收的备案，至于水电气的正式开通手续由买受人自行办理，原告在本案中主张的相关理由缺乏基础，即使存在原告所称的情况，根据合同约定，被告承担的违约金标准也仅为10元/天，原告要求按照租金标准赔偿损失没有相关依据。原告在起诉时提交的证据不能证明其已实际产生相应损失，因此主张的违约金标准没有事实和法律依据，且会导致矛盾和纠纷的扩大，请求法庭驳回原告全部诉讼请求。本院经审理查明以下事实：被告开发的案涉住宅工程项目于2016年8月10日开工建设，于2018年12月10日完工，2019年2月2日予以竣工验收备案。2017年6月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《商品房预售合同》，约定：甲方将南京市，单价37358元，合同总价款5576429元；甲方应于2019年3月20日前向乙方交付该商品房，甲方配套设施迟延达到甲方承诺条件的，甲方按10元/天/项计算，向乙方支付违约金；甲乙双方进行交接时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得第六条第二款约定的证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其他条件，乙方仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更；双方另就其他事项做了约定。在合同附件7中双方约定，在2019年3月20日前具备户内通水条件、具备通电使用条件、具备管道燃气通气使用条件。2019年3月18日，被告向原告开具增值税发票，原告已向被告支付了全部购房款。2019年3月25日，原告向被告负责人发出《关于要求对房屋质量问题及装饰装修不达标进行整改的函》，其中有：经与电力公司、燃气公司核实，本次交付的房屋至今仍无法开通、使用正式电及燃气，满足不了基本生活需求，实现不了居住目的……对于水、电、气无法开通，尤其是贵公司未接通正式电，我方无法使用燃气的问题，贵方于本次交房前未能如实告知我方相关事实，隐瞒了未接通正式电，燃气无法使用的事实，欺骗我方验收房屋，以规避承担逾期交房的违约责任，致使房屋至今不能满足基本生活需求，实现不了居住目的。依据合同约定及法律规定，贵方应依法承担逾期交付的违约责任，直至水电气能够正常使用及开通时止。原告提供的邮寄送达信息显示该函由礼宾张为磊签收。2019年5月13日，紫郡兰园8幢1502室业主李辉向政府热线12345反映：紫郡兰园小区自3月18日交付以来，至今仍未开通燃气，小区业主无法正常生活！据了解是燃气主管道是洪华施工，葛洲坝开发商有余款未与燃气公司结清，这才不给开通燃气。不管有何纠纷，港华燃气公司也不应该拿民生作筹码，应该先通气，让老百姓能正常的生活。至于共同款的纠纷，开发商应和燃气公司协商，不行再打官司，但不能“绑架”老百姓。热线回复：经核实，因开发商尚未结清工程费用，待费用结清后尽快安排通气。港华已联系鼓楼区政府并协调开发商尽快向港华结清费用，请您理解。2019年6月13日，原告与南京港华燃气有限公司签订《城市管道燃气供用气合同》。6月17日，南京港华燃气有限公司正式为原告开通管道燃气。原告已缴纳从2019年4月1日至2019年11月30日止的物业费，共计2265.71元；从2019年4月1日至2019年9月30日止的水电费，共计804.92元。葛洲坝物业管理有限公司南京分公司向原告出具了收款收据。2019年7月4日，被告通过群发短信向小区业主发出信息：“尊敬的业主，您好！因燃气延迟开通，按照销售合同约定按每天10元的标准，将延期费用支付给各位业主。请各位业主按照“业主姓名+房号+身份证号+银行卡卡号，开户行”的格式编辑微信或短信发给小管，小管会尽快统计好移交给财务进行付款，感谢您的配合”。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原、被告双方签订《商品房预售合同》，原告向被告购买案涉房屋，双方在合同中约定在2019年3月20日前具备户内通水条件、具备通电使用条件、具备管道燃气通气使用条件，该约定系双方真实意思的表示，并不违反法律规定，被告应按此承诺履行相应义务。根据现有证据及庭审调查事实，双方于2019年3月20日进行了房屋交付，在交付时房屋可通水、通电，原告虽称被告没有向原告交付水卡、电卡，但原告可自行向有关公用部门办理合法使用手续，如因被告原因无法办理相应使用手续，则可另行向被告主张权利，在案涉房屋交付时被告的供水、供电义务已履行完毕。在房屋交接时，原、被告双方均确认案涉房屋不能使用燃气，就具体原告，原告认为被告欠燃气提供方港华燃气公司的工程款，故未能供气，而被告认为系港华燃气公司未能实现外部供气条件，与被告无关，根据现已查明事实，未能通气原因系被告欠燃气提供方港华燃气公司工程款，故使燃气未能接通入案涉小区，另被告在发给小区业主的信息中也明确认可燃气供应延迟，并承诺支付小区业主违约金，故被告应承担相应的违约责任。被告辩称根据购房合同第十条第三款的约定，即使原告认为房屋不符合交付条件但只要接收即视为对交付条件的变更，被告不构成违约，该条中约定“甲、乙双方进行交换时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得第六条第二款约定的证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其他交付条件”，而该款中约定的条件为已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并不包括双方在合同附件七中所约定的供水、供电、供气等条款，因此原告在2019年3月20日接收房屋的行为并不视为同意被告延迟通气，原告向被告追究违约责任具有事实和法律依据。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方在合同中约定，如被告配套设施迟延达到承诺条件的，被告按10元/天/项计算，向原告支付违约金，现查明被告迟延向原告供气，构成违约，应向原告支付违约金。原告认为上述标准不足以赔偿原告损失，要求按同地段出租类似房屋的租金标准（每月7000元）计算损失，但就该损失的发生并未提供相应证据予以证明，故原告申请按此标准调整违约金没有事实基础，本院不予准许，被告应按双方约定标准向原告支付违约金。被告称2019年5月16日即具备通气条件，但并未提供相应证据证明已向原告告知，原告于2019年6月13日向港华燃气公司提出通气申请，并于2019年6月17日实际使用燃气，原告要求自2019年3月21日至2019年6月17日计算违约金，本院予以准许。原告向葛洲坝物业管理有限公司南京分公司缴纳了物业费及分摊水电费，该费用系基于物业服务合同关系而支出的服务费用，并非由被告收取使用，被告延迟供气的行为与原告物业费等的支出并无关联，原告要求被告赔偿物业费、分摊水电费无相应法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第二款、第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告葛洲坝南京置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周志新支付违约金890元（自2019年3月21日至2019年6月17日）；二、驳回原告周志新的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340元，因适用简易程序减半收取170元（原告已预缴），由原告周志新负担130元，由被告葛洲坝南京置业有限公司负担40元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 胡 斌二〇一九年十月二十三日书记员 张奕琪