安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1302民初3136号 原告:李红，女，1968年11月13日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 原告：宋雪洁，女，1990年5月21日出生，汉族，住址同上。 两原告共同委托诉讼代理人：吴国强，北京京平律师事务所律师。 被告:宿州碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市拂晓大道与银河三路交叉口东南。 法定代表人:孙继召，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张雪玲，安徽三联律师事务所律师。 原告李红、宋雪洁与被告宿州碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭审理了本案，原告李红、宋雪洁及其委托诉讼代理人吴国强、被告委托诉讼代理人张雪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李红、宋雪洁向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决撤销原、被告签订的编号为0014900120170922的商品房买卖合同（预售）;2、请求法院依法判决被告返还原告已支付购房款1002177元并支付已付房款利息（按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算，自2017年11月14日起暂计算至2019年3月11日，要求计算至实际支付之日）51710.26元，共计1053887.26元;3、请求法院依法判决被告支付本案诉讼费用。事实与理由:2017年12月1日，原告从被告处按揭购买房产一套，该房产位于安徽省宿州市。被告在出售该房产时，大肆宣传其为“学区房”，并在公司门口张贴了宣传广告，称其为“赢在起跑线上，双优学区，宿州一小分校，十一中西校”。还承诺2018年秋季包括原告在内的其他业主的孩子可以入学就读于小区附近新建成的宿州一小分校。不仅如此，被告还向原告展示了其与宿州市埇桥区教育体育局签订的协议书，该协议书第二项写到:乙方（宿州市埇桥区教育体育局）接受甲方（本案被告）楼盘业主子女秋季入学就读于2018年新建成并投入使用的宿州一小分校。虽然被告房产售价相比同地段房产均价高出2000元不等，但为了让孩子之后能够更好的就学，原告最终和被告签订了协议,购买了涉案房产。后原告于2017年11月14日向被告交付定金20000元，首付款362177元，又于2018年4月10日交付了620000元，共计1002177元。近日原告得知被告因虚假宣传“学区房”的行为，被安徽省宿州市工商行政管理局进行了处罚,又了解到被告向原告出售涉案房产时，声称的“学区房”并未通过当地规划部门的审批。原告认为被告虚假宣传行为构成欺诈，其行为损害了原告的合法权益，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的上述诉讼请求。 被告宿州碧桂园房地产开发有限公司辩称：2017年12月26日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，李红、宋雪洁购买被告开发的位于安徽省宿州市商品房，预测建筑面积154.18平方,房屋总价款1872177元人民币，合同约定该商品房交付的时间等。李红、宋雪洁以被告虚假宣传构成欺诈为由,诉请撤销合同，应驳回其诉讼请求。一、被告对于涉案商品房学区的宣传客观真实,不存在虚假宣传。被告于2017年10月30日与宿州市埇桥区教育体育局签订《协议书》约定被告向埇桥区教育体育局支付2500万元教育配套设施建设费用,埇桥区教育体育局接受被告楼盘业主的子女于秋季入学，就读于2018年新建成并投入使用的宿州一小分校起始年级，具体校址以宿州市城乡规划局批准文件为准。协议约定被告楼盘业主子女应符合教育入学政策。小学一年级招生坚持“两个统一”的原则，即适龄儿童户籍与父母户籍相统一并单独立户,适龄儿童户籍地址与其父母房地产地址相统一并实际居住等内容。协议签订后，被告转账支付给埇桥区教育体育局2500万元，将与埇桥区教育体育局签订的完整的“协议书”和交款的“进账凭证”在被告售楼部的门口和售楼部进行张贴公示，并以文字的内容表述“给孩子一个好学校，给自己一个五星级的家”、“宿州一小新分校签约碧桂园”、“宿州一小是宿州知名的重点学校，教育设施先进，师资力量雄厚，代表着宿州高标准教学体系。宿州碧桂园与宿州一小政务区新分校签订入学协议，全面解决孩子的就学问题”等内容。因此，被告只是客观的宣传了与埇桥区教育体育局签订的协议内容和支付协议中约定的2500万元教育配套设施建设费用情况。二、被告宣传广告的重点组成部分是与埇桥区教体局所签协议的内容,该内容充分如实的展示了碧桂园项目学区的具体情况，李红、宋雪洁已充分的理解与知晓。从被告张贴的协议内容可以清楚的看出，第一、协议的第二条明确约定了“具体校址以宿州市城乡规划局批准文件为准”。因此，李红、宋雪洁已充分知悉被告所签约的宿州一小分校在被告与李红、宋雪洁签订《商品房买卖合同（预售）》时尚未完成规划审批，更没有开始建设。第二、协议的第三条明确了被告楼盘的业主入学宿州一小分校的条件是:“适龄儿童户籍与父母户籍相统一并单独立户,适龄儿童户籍地址与其父母房地产地址相统一并实际居住”；而被告与李红、宋雪洁签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的该商品房交付的时间是2019年9月30日，因此，即使政府在2018年秋季将宿州一小分校建成并从起始年级开始招生,李红、宋雪洁的子女因并未实际入住所购房产,在2018年秋季，李红、宋雪洁的子女客观上也不能就读于宿州一小新分校;第三、安徽省宿州市工商行政管理局《行政处罚决定书》（宿工商经处字［2019］第1号）不能证明被告存在虚假宣传。该《行政处罚决定书》是因为被告对规划中或建设中的文化教育设施进行广告宣传，违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条第（四）项的规定;被告的行为并未构成广告法规定的虚假广告行为,安徽省宿州市工商行政管理局也不是以被告构成虚假宣传而对被告进行的处罚;第四、案涉被告的碧桂园项目属于银河四路新建的一小教育集团银河四路学区和十一中学区是客观事实。经被告工作人员通过政府12345市长热线平台和致电埇桥区教体局基础教育科咨询,得到的明确回复是宿州碧桂园小区属于一小银河四路校区和十一中校区。因此,被告不存在虚假宣传问题。三、被告如实宣传被告与政府签约学区情况,李红、宋雪洁也充分知悉了被告与政府签约一小分校的协议内容,被告的行为依法不构成民事欺诈行为。我国法律和司法解释规定,民事欺诈行为是指在设立、变更、终止民事权利和民事义务的过程中,故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误的表示的行为。本案中,被告只是客观的把被告与埇桥区教育体育局签订的协议书和支付的2500万元教育配套设施建设费用等事实情况公布在售楼部，所用宣传词语都是客观的表述为“签约”。事实上，被告签约宿州一小是客观真实的,宿州碧桂园小区也属于该学区的范围。因此，公司并未作虚假宣传，不构成民事欺诈，其诉求不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。 原告李红、宋雪洁提交的证据1、身份证复印件，证明原告主体资格及身份信息；证据2、商品房预售合同、购房发票，证明双方之间签订了购房合同并支付了购房款；证据3、碧桂园的宣传资料，碧桂园与宿州市教育局签订的协议书，证明被告作出2018年让业主孩子秋季入学的承诺；证据4、安徽省宿州市工商管理局行政处罚决定书、教育局采访录像，证明被告存在虚假宣传，学校规划未审批通过；证据5、网站的文章(光盘)，证明被告存在虚假宣传；证据6、教体局对业主诉求的答复，证明被告存在虚假宣传；证据7、2018年11月16日一小分校公示的证据材料，证明与被告宣传不符；证据8付款凭证，证明购房事实。 被告宿州碧桂园房地产开发有限公司质证认为：证据1无异议；证据2真实性无异议，合法性、关联性有异议，双方在合同中明确约定交房时间为2019年9月30日，另房屋的房价构成是由学区房、品牌效应、周边环境等构成；证据3内容真实性、关联性、合法性无异议，证明目的有异议，碧桂园没有对入学作出承诺；证据4真实无异议，证明目的有异议，两组证据不能证明被告虚假宣传，只能证明被告违反了广告法的相关内容，审批通过是由时间限制的。证据5有异议；证据6真实性无异议，证明目的有异议，碧桂园一期交房时间是事实，答复了碧桂园业主的孩子可以上新校区；证据7真实性无异议，2018年11月份项目选址在银河4路；证据8真实性无异议。 被告宿州碧桂园房地产开发有限公司提交的证据1、营业执照复印件、法定代表人身份证明，证明被告主体信息；证据2、《预售许可证》，证明被告有商品房预售许可；证据3、《商品房买卖合同（预售）》及“备案表”，证明原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，交房时间是2019年9月30日前。证据4、被告公司与宿州市埇桥区教体局签订的《协议书》及银行进账单，证明协议约定被告向宿州市埇桥区教育体育局支付2500万元教育配套设施，宿州市埇桥区教育体育局安排业主子女于2018年秋季在新建成并投入使用的宿州一小分校起始年级就读,具体校址以宿州市城乡规划局批准文件为准。证明被告转账给宿州市埇桥区教体局款项2500万元事实，入学需要符合入学政策与“两个统一”原则；证据5、通话录音和文字记录一份，证明2019年6月26日9时27分，市长热线咨询后，宿州市埇桥区教育体育局明确回复，碧桂园属于宿州银河四路“一小教育集团银河四路校区”和“十一中校区”。证据6、教体局对业主诉求的答复，证明被告未违约。 原告李红、宋雪洁质证认为：证据1无异议；证据2真实性无异议，但原告缴纳定金时间早于被告下发预售许可证时间，违反法律规定；证据3真实性无异议，但合法性有异议，提前预售系违法行为；证据4协议书的真实性无异议，对合法性有异议，该协议书不仅仅是和教育局签订的一份协议，协议书的落款时间2017年10月30日，结合被告出示的预售许可证，交付房屋收购款的时间，比协议书的时间提前，被告是有欺诈的情况。进账单时间是2018年2月7日，而协议书上注明被告应于2017年12月前交清，从缴费单上看，仅仅是2500万的数字记载，没有说具体是哪一所学校使用，对关联性不予认可。证据5真实性不予认可，通话内容无法显示拨打电话及接听人的身份；证据6真实性不予认可。 上述证据经双方当事人庭审质证，本院认证如下：原、被告双方提交证据均属真实，能够证明双方签订购房合同、被告宣传、以及子女入学产生纠纷的事实情况，内容与本案有关联，本院予以认定。 经审理查明：2017年10月30日，被告就所开发的宿州碧桂园小区与宿州市埇桥区教育体育局签订“楼盘业主子女享受优质教育资源”协议书，一、甲方（宿州碧桂园房地产开发有限公司）开发楼盘碧桂园项目，总建筑面积25万平方米，教育配套设施建设费按照每平方100元计算，计2500万元。甲方应于2017年12月15日前向乙方（宿州市埇桥区教育体育局）一次性缴清此配套设施建设费。二、乙方接收甲方楼盘业主子女于秋季入学就读于2018年新建成并投入使用的宿州一小分校起始年级，具体校址以宿州市城乡规划局批准文件为准。三、甲方楼盘业主子女入学应符合教育入学政策。小学一年级招生坚持“两个统一”的原则，即适龄儿童户籍与父母户籍相统一并单独立户，适龄儿童户籍地址与其父母房产地址相统一并实际居住。四、甲方关于楼盘业主子女入学宣传应符合相关政策要求，不得利用本协议对乙方的名义造成不良影响或进行误导性宣传。五、如甲方未能按照约定一次性缴清费用，或以其他理由拖延缴纳本协议所述费用的，本协议则终止履行，由此造成的一切后果由甲方负责，且甲方有义务采取措施消除对乙方的不良影响。协议签订后，被告销售部即在沙盘上张贴广告牌，就协议内容宣传“双优名校，让孩子赢在起跑线”，“祝贺宿州一小新分校、签约宿州碧桂园”等广告标语。2017年12月1日，原告李红、宋雪洁与被告宿州碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，李红、宋雪洁购买了被告开发的位于安徽省宿州市商品房并办理了相关购房手续。2019年2月1日，安徽省宿州市工商行政管理局以被告“涉嫌对规划或者建设中的文化教育设施进行广告宣传”作出《行政处罚决定书》（宿工商经处字［2019］第1号），对被告罚款30万元。 另查明，涉案小学与中学已经建成并投入使用，宿州碧桂园小区属于该学区范围。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房销售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告公司取得预售许可证明时间为2017年10月6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》时间为2017年12月1日，该合同系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。对原告关于撤销双方签订的购房合同的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销”。欺诈行为是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。本案中，涉案协议系被告与宿州市埇桥区教育体育局签订，真实存在，且签订后，一直陈列在被告售楼处大厅对外公示，不符合以上关于欺诈行为的构成条件。另经查实，该协议涉及的宿州一小分校及十一中校区项目均已经建成并投入使用，并已明确宿州碧桂园小区属于该学区范围，故原告以此诉求撤销合同不符合法律规定。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定,判决如下： 驳回原告李红、宋雪洁的诉讼请求。 案件受理费7142元，由原告李红、宋雪洁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  范 永 人民陪审员  李庆松 人民陪审员  王凤梅 二〇一九年十月十五日 书 记 员  李卓霖