上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0101民初23972号原告(反诉被告)：上海申畅物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：曹恺，执行董事。委托诉讼代理人：朱秀祥，上海市三石律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐增杰，上海市三石律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海屋康岩商贸有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：朱明康，经理。委托诉讼代理人：袁九松，公司员工。委托诉讼代理人：施赟，上海瀛东律师事务所律师。原告上海申畅物业管理有限公司(以下简称“申畅公司”)与被告上海屋康岩商贸有限公司(以下简称“屋康岩公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱秀祥、唐增杰，被告的法定代表人朱明康以及委托诉讼代理人袁九松到庭参加诉讼。后因案情需要，依法转为普通程序，并于同年8月28日再次开庭，被告当庭提出反诉请求，故本院就本诉、反诉一并进行审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人唐增杰，被告(反诉原告)的法定代表人朱明康以及委托诉讼代理人袁九松、施赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申畅公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即腾空，搬离并向原告返还上海市黄浦区保屯路XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)；2、要求被告按照每日3,036.34元的标准向原告支付自2018年6月1日起至实际搬离日止的房屋占用费；3、要求被告按照每月20,577元的标准向原告支付自2018年6月1日起至实际搬离日为止的物业管理费。事实与理由：2017年3月27日，上海联华房地产开发有限公司(以下简称“联华公司”)与被告签订一份《房屋租赁合同》及租赁合同附件《物业使用管理协议》，由被告向联华公司承租系争房屋，租赁期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止，租金价格为每平方米1.328元，物业管理费为每月20,577元。嗣后，联华公司、原告与被告三方于2018年3月20日签订《关于出租方主体等合同内容变更的补充协议》，原告代联华公司继续履行其与被告之间的《房屋租赁合同》。2018年3月8日，被告主动找到联华公司洽谈关于续签房屋租赁合同事宜，被告与原告就系争房屋租金价格参照市场价格每日每平方米2.56元价格进行磋商后基本达成一致，但对租赁期限未达成一致。原告与被告在双方合同日到期日后，仍未就新的续租合同达成一致，且一直占用系争房屋至今。原告认为，根据双方之间《房屋租赁合同》第八条第2项约定，被告若欲与原告续签租赁合同，应当在合同到期前与被告就新的租赁条件达成一致，并签订新的租赁合同。被告至今仍未与原告就租赁合同基本条件达成一致，目前租赁合同已经到期，被告无权继续占用系争房屋。另根据《房屋租赁合同》、《物业使用管理协议》的约定，被告应当向原告支付占用期间的的房屋占用费及物业管理费。被告屋康岩公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告认为应当继续按照原租金履行《房屋租赁合同》。被告从未与原告就继续租赁合同达成租金为每平方米2.56元的约定，该价格上涨近92%亦不符合常理。被告认为2018年5月31日《房屋租赁合同》到期后，双方在原租金基础上就续租两年口头达成一致意见。反诉原告屋康岩公司诉称：1、要求撤销2017年3月7日签订的《物业使用管理协议》；2、要求反诉被告返还反诉原告已经支付了2017年6月1日至2018年5月31日期间的全部物业管理费246,924元。事实与理由：联华公司与反诉原告在签署《房屋租赁合同》的同时，又签订《物业使用管理协议》，该协议首部反诉被告声称系争房屋是在其物业管理区域内，同时对所提供的物业管理服务做出了承诺。反诉原告一直以为反诉被告是系争房屋区域内经过房地部门登记备案的物业管理企业，后在本案诉讼过程中，反诉原告了解到反诉被告不是系争房屋的物业管理企业，实际提供物业服务的为案外人上海虹叶物业管理有限公司。反诉被告向反诉原告谎称其提供系争房屋的物业管理服务，收取远高于实际服务提供方收取的物业服务费。即使物业管理企业需要反诉被告提供服务，也应当在实际提供收费范围内主张，反诉被告上述行为系虚构事实隐瞒真相，符合合同撤销的条件。反诉被告申畅公司辩称：要求驳回反诉原告的所有反诉请求。反诉原、被告于2017年3月27日签订协议，故反诉原告主张撤销权已经超过一年的除斥期间。系争房屋系商场，与其上3-5层住宅同处一栋楼中，其中，水泵、消防维护由案外人上海虹叶物业管理有限公司提供，其他服务由反诉被告提供。涉案《物业使用管理协议》的价格系合同双方协商确定。反诉原告提及的上海市相关规章并非效力性规定，仅为规范性文件，反诉原、被告签订相应物业服务合同无需参照该类规范性文件的要求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月27日，联华公司(出租方，合同甲方)与被告(承租方，合同乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方(建筑面积：1143.20平方米)，租赁期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止，收费起始日为2017年6月1日。乙方将系争房屋作为其他(办公、仓库)用途使用。房屋每日每平方米租金单价为1.328元，合计月租金为46,177元。租金先付后用，乙方每季度预先支付。在合同签订当日，乙方应支付首期租金138,531元，以后应于下一支付周期开始前10天内支付下期租金。乙方应在本合同签订日向甲方支付租赁保证金10万元，租赁关系终止后，租赁保证金除用以充抵合同约定由乙方承担的费用外，甲方将其剩余部分无息退还给乙方。在租赁期满或提前解除合同归还租赁房屋时，租赁房屋应符合正常使用后的状态，装潢应保持完好，甲方对乙方的装修和添加设施等不作任何经济补偿。甲方有权要求乙方恢复房屋原状或支付恢复原状所发生的费用(包括但不限于施工费、材料费、垃圾清运费等)。经甲方、甲方聘请的物业公司验收并书面认可后，方可办理退还保证金等手续。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日，返还该房屋。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋的占用期间的使用费。逾期最长不得超过15天，否则甲方有权采取措施强行收回房屋，凡遗留在该房屋内的一切物品，由甲方作无主物处置。当日，联华公司(物业管理方，合同甲方)与被告(物业使用方，合同乙方)签订《物业使用管理协议》，约定：甲方为乙方提供物业管理服务，每月收取物业管理费为20,577元。物业管理费采用先付后用的支付方式，按季度交纳。乙方应在2017年6月1日之前支付首期物业管理费61,731元，并在下一付款周期开始前十天内，交纳下期物业管理费。乙方应在本协议签订日向甲方支付能源使用保证金4万元。本协议期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止。本协议到期或提前终止后，乙方未按约归还所租赁的房屋，则占用期间的物业管理费按原协议约定的费用双倍收取管理费，其他费用则按实收取。2018年3月20日，联华公司(原出租方、物业管理方，合同甲方)、被告(承租方，合同乙方)与原告(现出租方、物业管理方，合同丙方)签订《关于出租方主体等合同内容变更的补充协议》，约定：三方就系争房屋的房屋租赁合同中的合同主体、权利及义务变更事宜，达成如下补充协议：1、甲方与乙方签订的于2017年6月1日始至2018年5月31日止的房屋(场地)租赁合同、物业使用管理协议、其他相关管理文件及相关补充协议(或有)中的甲方主体，自本协议生效之日起变更为丙方。2、甲方与乙方签订的房屋(场地)租赁合同、物业使用管理协议、其他相关管理文件及相关补充协议(或有)中的甲方权利、义务和责任，自本协议生效之日起由丙方享受和承担；乙方的权利、义务和责任不变。被告向原告支付10万元租赁保证金和4万元能源保证金，以及截至2018年5月31日止的租金和物业管理费。目前，系争房屋仍旧由被告占有使用。2018年8月30日，原告向被告发出《催告函》，称房屋租赁合同已经于2018年5月31日到期终止；因双方对合同续租条件未能达成一致，故决定不再与被告续签新的租赁合同。请被告于2018年9月14日前返还房屋，并做好后续清算工作。位于百花公寓内的系争房屋类型为商场。根据上海住宅物业网显示，本市斜土路158弄百花公寓小区的登记物业公司为上海虹叶物业管理有限公司。本院认为：原告通过合同约定受让取得系争房屋的出租方和物业管理方的权利义务。涉案《房屋租赁合同》于2018年5月31日到期，现被告以双方口头达成续租的意思表示为由主张继续履行不定期租赁合同，但未能提供证明双方就续租达成一致意见，或其继续履行合同义务且原告未持异议的证据，故本院不予采信被告的抗辩理由。原告要求被告返还系争房屋并以日租金两倍的标准支付房屋占有使用费，符合法律和合同约定，本院予以支持。涉案《物业使用管理协议》系合同双方协商一致达成，且未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同义务可由第三人代为履行，故被告以物业费用过高且实际由案外人提供物业服务为由主张撤销合同，依据不足，本院不予支持。被告应当向原告支付合同到期后实际占用系争房屋期间的物业管理费。原告在被告结清合同项下相关费用后应当向被告返还租赁保证金和能源保证金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第九十八条、第二百三十五条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海屋康岩商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空、搬离并向原告(反诉被告)上海申畅物业管理有限公司返还上海市黄浦区保屯路XXX号XXX-XXX层房屋；二、被告(反诉原告)上海屋康岩商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每日3,036.34元的标准向原告(反诉被告)上海申畅物业管理有限公司支付自2018年6月1日起至实际搬离日止的房屋占用费；三、被告(反诉原告)上海屋康岩商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每月20,577元的标准向原告(反诉被告)上海申畅物业管理有限公司支付自2018年6月1日起至实际搬离日止的物业管理费。四、原告(反诉被告)上海申畅物业管理有限公司应自被告(反诉原告)上海屋康岩商贸有限公司结清上述二、三项费用后三日内向其返还10万元租赁保证金和4万元能源保证金；五、驳回被告(反诉原告)上海屋康岩商贸有限公司的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,186元(原告已预交)，反诉案件受理费5,004元(反诉原告已预交)，均由被告(反诉原告)上海屋康岩商贸有限公司负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  魏乐陶人民陪审员  肖 阳人民陪审员  高净谊二〇一九年十月十八日书 记 员  陈星然附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。