湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初5899号原告：湖南省讴歌物业管理有限公司，住所宁乡市坝塘镇金洲村**。法定代表人：欧建国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐钰，女，系该公司法务人员（特别授权）。被告：曾季初，男，1970年2月4日出生，汉族，，住湖南省宁乡市被告：戴健清，女，1971年9月9日出生，汉族，，住湖南省宁乡市两被告委托诉讼代理人：肖寄平，男，，住湖南省宁乡市XXX村民委员会推荐）。本院于2019年8月12日立案受理原告湖南省讴歌物业管理有限公司（以下简称“讴歌物业公司”）与被告曾季初、戴健清物业服务合同纠纷一案，依法由审判员彭旻璐适用简易程序公开开庭进行了审理。原告讴歌物业公司委托诉讼代理人唐钰、被告曾季初及被告曾季初、戴健清的委托诉讼代理人肖寄平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告讴歌物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费5122元，违约金500元，共计5622元；2、被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：原告在2016年2月2日与宁乡县沙河佳园业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告系上述物业X-XXX、XXX室的业主，两物业面积均为52.27平方米，商铺收费标准均为1.4元/月/平方米，按约应向原告缴纳物业管理费共计5122元，违约金500元，但被告一直拒缴费。被告曾季初、戴健清辩称：1、答辩人不构成本案诉讼主体：答辩人与原告未签订物业服务合同；答辩人所在住宅和仓库未在物业公司管理范围；2、原告与沙河佳园签订的服务合同没有注明合同期限，属无效合同，自始无效；3、沙河佳园与答辩人未签订服务合同，讴歌物业作为第三人无起诉主体资格；4、2017年7月1日洪灾，第三人未尽服务义务，造成答辩人损失20余万元，应由第三人讴歌物业承担。经审理查明：被告曾季初、戴健清系位于宁乡市历经铺乡金南社区沙河佳园X栋XXX室、XXX室业主，两建筑面积均为52.27平方米。根据《宁乡市自然资源局不动产登记信息表》的登记信息，该物业房屋类型为商业用房，规划用途为商业服务。两被告称购买该房屋后，自2015年开始使用该房屋存放做玻璃生意的材料。根据两被告提供的照片及本院核实情况，该房屋除存放材料外，对外门上有“季哥艺术玻璃”字样，屋内有人居住。宁乡县沙河佳园第三届业主委员会于2016年4月10日成立，任期五年，业主委员会主任为叶湘。2016年4月20日，宁乡县沙河佳园业主委员会与原告讴歌物业公司签订《沙河佳园物业管理服务合同》，委托原告讴歌物业公司对沙河佳园小区提供物业管理服务，物业类型包括住宅、临街商铺等。合同约定委托管理期限自2016年4月1日起，至按有关政策法规规定的期限，由业主委员会与新招聘或续聘的物业管理公司签订物业服务合同生效之日止。物业管理费收取标准按房屋产权证面积为基准计算，其中商业铺面按每月每平方米1.4元计算。合同最后一页注明：“备注讴歌物业公司于2016年2月2日进驻本小区接受物业工作。”该合同于2016年6月在宁乡市物业管理服务中心登记备案。合同签订后，原告讴歌物业公司依约对沙河佳园小区提供了公共秩序安全管理、小区内清扫保洁、园林绿化、公用设施的维修养护等物业服务。沙河佳园小区外的临街路面即金南路的路面卫生及照明由其他相关政府部门负责。两被告因答辩中所述原因未缴纳2016年2月1日至2018年12月30日的物业管理费。就原告讴歌物业公司的服务问题，宁乡县沙河佳园第三届业主委员会主任叶湘认为原告讴歌物业公司在为沙河佳园小区提供物业服务期间，总体是比较好的，且在2017年特大洪灾中也尽了其职责。原告讴歌物业公司对两被告欠缴的物业管理费进行了书面催缴，两被告仍未缴纳。上述事实，有原告提交的《沙河佳园物业管理服务合同》、宁乡市自然资源局不动产登记信息表、律师函、物业管理项目保安值班交接表、业主投诉意见处理单、领条、宁乡市物业管理服务中心证明、宁乡县沙河佳园业主委员会备案通知书，两被告提交的照片、调查笔录等证据，本院对宁乡县沙河佳园第三届业主委员会主任叶湘的询问笔录及到庭当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、讴歌物业公司是否是本案适格原告；二、物业管理费的收费标准及具体数额如何确定。争议焦点一：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。宁乡县沙河佳园第三届业主委员会依法成立并进行了备案，其在任期内与原告讴歌物业公司签订的《沙河佳园物业管理服务合同》在宁乡市物业管理服务中心进行了备案，其合同内容真实，有效。两被告提出的关于该合同没有注明合同期限，属无效合同的辩论意见，不属于《合同法》规定的合同无效的情形，故对该辩论意见不予采纳。被告作为小区业主，上述合同对两被告均具有拘束力。故原告讴歌物业公司是本案适格原告。争议焦点二：两被告名下的沙河佳园X-XXX、XXX室，根据《宁乡市自然资源局不动产登记信息表》的登记信息，该物业房屋类型为商业用房，规划用途为商业服务，故该两处物业属于商业铺面是明确的，两被告认为其只能作为仓库使用，是其对自己所有的物业的自主利用，不影响该房屋系商业铺面的基本性质。故根据《沙河佳园物业管理服务合同》约定，两被告名下的沙河佳园X-XXX、XXX室，应按每月每平方米1.4元计算的标准计算物业费。关于计费时段，虽合同备注中注明“讴歌物业公司于2016年2月2日进驻本小区接受物业工作”，但“接受物业工作”是开始进行前期准备还是实际开始提供物业服务并不明确，原告讴歌物业公司也并未提供证据证明其从2016年2月2日开始实际提供了物业服务，故计费时段应从合同约定的2016年4月1日起开始起算。按照《物业管理条例》规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。两被告购买的沙河佳园X-XXX、XXX室坐落于沙河佳园小区，尽管金南街的路面卫生及照明是由相关政府部门负责，但此种情况属于临街铺面通常情况，该小区商业铺面与住宅房屋处于同一个物业管理区域内，而物业服务是针对整个小区的整体服务，原告讴歌物业公司已经依约提供了合同约定的主要物业服务，故两被告以原告讴歌物业公司没有提供物业服务为由拒付物业管理费的抗辩理由不成立。同时，两被告提供的调查笔录中认为原告讴歌物业公司没有提供物业服务的意见属于个别业主的看法，对于两被告提出2017年宁乡特大洪灾时原告讴歌物业公司未尽任何职责，业主委员会主任叶湘对此亦予以了否认，故两被告也未能提供充分证据证明原告讴歌物业公司的物业服务存在明显瑕疵。原告讴歌物业公司依法对两被告所欠物业管理费进行了书面催收，两被告应依约支付。两被告提出的2017年洪灾损失20余万元应由原告讴歌物业公司承担，但未向本院提交证据该损失系因物业公司不履行或不完全履行物业服务合同约定或相关法律、法规等确定的义务所致，也未提交具体损失的相关证据，故对该意见本院不予采纳，两被告可依法另行诉讼。对原告讴歌物业公司要求两被告支付2016年4月1日至2018年12月30日的物业管理费4829元（52.27㎡×1.4元/㎡/月×33个月×2）的诉讼请求本院予以支持，超出部分不予支持。鉴于原告讴歌物业公司在为小区提供物业服务过程中也难免有不尽完善之处，比如与业主欠缺沟通、工作方式有待改进等，故对原告讴歌物业公司主张的违约金，本院不予支持。另，原告未提交证据实际产生了公告费，故对原告要求被告支付公告费的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，近年来小区物业管理费纠纷不断，也曾发生物业公司撤离事件，无物业服务导致的物业环境脏乱差状况，严重损害全体业主权益，相关业主和物业公司均应从中反思。如物业公司有不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物业公司交涉监督、限期整改，或决定辞退原物业公司、聘请新物业公司。但业主所欠的物业管理费仍应交纳，否则将会形成恶性循环，物业服务质量下降最终损害的仍是业主权益。所以，业主拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法于法不符，不宜提倡。同时，原告作为物业服务者，在其服务过程中，针对业主提出的属于物业服务范围的各种问题，原告应当积极听取业主意见，主动与业主沟通并进行有效整改，尽己所能解决实际问题，并完善服务内容，努力提升服务水平。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告曾季初、戴健清在本判决发生法律效力后5日内向原告湖南省讴歌物业管理有限公司支付物业管理费4829元；二、驳回原告湖南省讴歌物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告曾季初、戴健清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭旻璐二〇一九年十月二十九日书记员  刘凤珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。