河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终20155号上诉人(原审原告、反诉被告)：刘老偏，男，1959年3月29日出生，汉族，住河南省中牟县。上诉人(原审原告、反诉被告)：刘福有，男，1963年8月11日出生，汉族，住河南省中牟县。二上诉人共同委托诉讼代理人：苏旭，河南天荣律师事务所律师二上诉人共同委托诉讼代理人：孙姣姣，河南天荣律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告)：河南省丰泽实业有限公司，住所地：郑州市金水区龙子湖办事处。法定代表人：赵永衡。上诉人刘老偏、刘福有与被上诉人河南省丰泽实业有限公司（以下简称丰泽公司）租赁合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初7514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘老偏、刘福有上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判支持刘老偏、刘福有请求解除《土地转租协议书》及丰泽公司返还刘老偏、刘福有租金166826元及利息1013元（利息以本息166826元计算，从2019年3月5日计算至2019年4月25日共51元，按照银行同期贷款利率计算共计1013元，并按此计算至实际支付之日止）的诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由丰泽公司承担。事实和理由：1.刘老偏、刘福有在租赁的土地上自费建造的房屋被政府拆迁取得地面附属物补偿款与刘老偏、刘福有租赁土地支付租金是受不同法律关系约束，一审法院将刘老偏、刘福有自建房屋被政府拆迁获得的地面附属物补偿款“冲抵”刘老偏、刘福有租赁土地支出的租金损失（合同租赁期20.5年且支付了全部租金，实际使用不足4年），进而驳回刘老偏、刘福有的诉讼请求。2.郑州市郑东新区白沙镇人民政府作出的[2016]160号文并非法律法规规定，一审法院依据该文件作出刘老偏、刘福有“不具有签订拆迁补偿协议的资格”的事实认定超出了一审法院的职能范围，且没有法律依据。3.丰泽公司在没有合同依据也没有法律依据的情况下，将土地对外租赁了4年却收取了20.5年的租金，因不可抗力导致的合同无法履行，一审法院却不判决丰泽公司返还未使用期限内的租金，并非合法利益。4.刘老偏、刘福有与丰泽公司签订的《土地转租协议书》第七条适用的前提是“在土地租赁协议期限内（包括建房期间和使用过程中）”即土地能够被刘老偏、刘福有使用，但在合同履行过程中，因政府拆迁的不可抗力导致刘老偏、刘福有无法继续使用租赁的土地，合同无法继续履行，合同目的无法实现，丰泽公司应当承担返还未履行期间内的租金。5.双方签订的《土地转让协议书》约定的租赁期为20.5年左右，超出了《合同法》最长租赁期限无效的法律规定，超出部分应当认定无效，但一审并处作出说明。综上，刘老偏、刘福有取得的赔偿款是地面附属物的赔偿，是刘老偏、刘福有应得的赔偿，跟本案租金无关，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。丰泽公司未到庭参加诉讼，未进行答辩。刘老偏、刘福有向一审法院起诉请求：1．判令丰泽公司返还刘老偏、刘福有租金166826元及利息1013元（以本金166826元计算，从2019年3月5日计算至2019年4月25日共51天，按照银行同期贷款利率计算共计1013元，并按此计算至实际支付之日止），共计167839元；2．案件诉讼费用丰泽公司承担。一审法院认定事实：2015年10月12日，刘老偏、刘福有（乙方）与河南省丰泽实业有限公司（甲方）签订《土地转租协议书》一份，主要约定甲方将位于白沙镇康庄村西（丰泽公司院内）土地一块转租给乙方经营使用，总面积210平方米；转租期限自协议签订之日起至2036年3月底止（以甲方和康庄村委所签订土地租赁承包合同期限为准）；乙方在该地块上可建造三层以下房屋进行经营或居住，乙方建房自行投资、自负盈亏，有出租、转让的权利；在乙方租赁期内，如遇政府征地拆迁或整体规划布局，双方均应服从，但乙方在此块土地上的一切附属物赔偿归乙方所有；乙方必须在签订协议时一次性给付土地租赁费用20万元，不得拖欠；乙方在租赁协议期间内（包括建房期间和使用过程中）不管出现任何情况，该租赁费用不再退还，乙方不得再向甲方索要已交纳给付的土地租赁费用，否则视为违约并自愿给付违约金贰拾万元。协议签订后刘老偏、刘福有向丰泽公司交付20万元租金，丰泽公司向刘老偏、刘福有交付土地，刘老偏、刘福有在该土地上建造三层房屋居住使用。2006年3月13日丰泽公司法定代表人赵永衡与中牟县白沙镇康庄村村民委员会签订《荒地承包合同》，约定赵永衡承包康庄村四组118.5亩土地，承包期30年，自2006年3月13日至2036年3月13日止，承包费每亩每年2500，每过五年递增500元，在租赁期限内，如遇国家征用该块土地，土地补偿费用、安置费归村委，地面附属物及使用权补偿归赵永衡。当日，双方将该合同在中牟县公证处进行公证。2009年年初，赵永衡成立河南省丰泽实业有限公司，并以该公司名义在该地块上建设中牟丰泽仓储物流中心，并在中牟县发展和改革委员会备案登记。再查明，2016年9月6日，郑州市郑东新区白沙镇人民政府以白政［2016］160号文件向各行政村、各镇直有关部门发出关于印发《龙王庙、康庄、大雍三个村安置区内租赁土地地表附属物拆迁补偿实施方案》的通知，将拆迁计划、实施步骤、补偿与奖励办法、保障措施及拆迁指挥部人员名单及分工进行通知，其中载明：四（二）2、企业提供租赁合同、租赁协议及土地收款原始凭证…，3、测量公司对各拆迁企业的房屋建筑等情况进行测量、统计；五（二）对于按时搬迁…的企业，（三）在规定时间内签署…的企业，（四）拆除后的建筑垃圾按照…兑付给被拆迁企业，（六）租赁企业负责人不享受安置房分配待遇；六（六）一是在租赁企业拆迁过程中…等。2019年3月4日，刘老偏受托处理本宗租赁村组土地有关征收补偿的所有事项，作为乙方、被拆迁人与白沙镇新型城镇化建设服务中心（甲方、征迁人）签订《白沙镇租赁土地拆迁补偿协议书》一份，载明甲方依法组织征迁工作，原则按照白建筹纪［2016］4号和白政文［2016］160号及郑州市郑东新区白沙镇《征迁补偿安置实施方案》的补充细则（一）（二）进行据实补偿，甲方聘请第三方机构对乙方建筑面积和建筑结构进行实地勘测，核算后应兑付建筑物补偿款共计448368元；甲方先兑付50％，乙方房屋拆迁完毕后经甲方验收合格后再兑付剩余50％；此协议签订后，其他与本协议不符的协议自动废止。刘老偏分别于2019年3月4日、4月4日两次领取上述补偿款。庭审中，丰泽公司称“2019年其租赁的涉案土地所在地的工业园区整体拆迁时上级部门将全部款项打到白沙镇镇政府账户上，由镇政府按照协议约定将相应款项支付给地上租赁物的承建人，其中搬家费、拆迁奖金、房屋回购费、垃圾清运费由赵永衡收到款项后分别支付给刘老偏、刘福有。当时拆迁办要求将拆迁款统一打至丰泽公司账户上，丰泽公司担心产生纠纷，就让刘老偏、刘福有各自与拆迁办签订拆迁协议、领取拆迁款”。一审法院认为，涉案土地已被政府部门征收，《土地转租协议书》的标的已不存在，协议约定的权利义务已经终止，协议已实际解除，刘老偏、刘福有要求解除《土地转租协议书》已无必要，一审法院不予支持。刘老偏、刘福有租赁涉案土地的目的为建房居住，双方在签订转租协议时已预料到将来会面临拆迁的情况，进而将拆迁时地面附属物赔偿款的归属及租金是否退还在协议中予以明确，双方应当按照该协议约定诚信履行各自义务。转租协议履行期间刘老偏、刘福有所建房屋被政府部门拆迁，实际为丰泽公司租赁的康庄村118.5亩土地所建工业园区被政府部门征迁，结合郑州市郑东新区白沙镇人民政府白政［2016］160号文件可知，本次拆迁活动只针对企业，并不针对包括本案刘老偏、刘福有在内的个人，现拆迁部门已与刘老偏、刘福有签订拆迁协议并由刘老偏、刘福有领取拆迁款，刘老偏、刘福有已取得地面附属物补偿款，刘老偏、刘福有建房的投入已经得到回报，刘老偏、刘福有租赁涉案土地的建房目的已经实现，综上，双方应当按照租赁协议约定履行，对刘老偏、刘福有主张丰泽公司退还租金的诉讼请求一审法院不予支持。关于丰泽公司的反诉请求，双方虽在转租协议中约定刘老偏、刘福有如向丰泽公司索要已交纳给付的土地租赁费用即视为违约并自愿给付违约金贰拾万元，该条款的约定实质为约束条款，并非违约条款，现转租协议因政府征迁导致协议实际解除，丰泽公司反诉请求无依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院判决如下：1.驳回刘老偏、刘福有（反诉被告）的本诉诉讼请求；2.驳回河南省丰泽实业有限公司（反诉原告）的反诉诉讼请求。本诉案件受理费3657元，减半收取计1829元，由刘老偏、刘福有负担；反诉案件受理费2150元，减半收取计1075元，由河南省丰泽实业有限公司负担。本院二审查明事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同应当履行。当事人之间签订的《土地转租协议书》为当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定履行合同义务、行使合同权利。在合同中，当事人之间明确约定租赁期内无论出现任何情况，租赁费不再退还，上诉人不再向被上诉人索要已经交纳的土地租赁费，故本院认为上诉人无权要求被上诉人退还租金，上诉人上诉理由不成立，不予采纳。综上所述，刘老偏、刘福有的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3657元，由刘老偏、刘福有负担。本判决为终审判决。审判长  王明振审判员  陈丕运审判员  王东黎二〇一九年十月三十日书记员  王斌巍