湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2823民初2371号原告：田崇州，男，1976年10月13日出生，土家族，农民，住湖北省巴东县。原告：邓雷珍，女，1968年10月21日出生，土家族，农民，住湖北省巴东县。原告：谭剑强，男，1996年9月7日出生，土家族，农民，住湖北省巴东县。三原告共同委托诉讼代理人：龚君宝，湖北勇鑫律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：田朝阳，男，1974年11月8日出生，土家族，居民，住湖北省巴东县。被告：郑元平，女，1981年7月4日出生，土家族，农民，住湖北省巴东县。被告：巴东县大众实业有限责任公司，住所地：湖北省巴东县野三关镇沪蓉大道**。统一社会信用代码：91422823662288197H。法定代表人：张祖举，执行董事。委托诉讼代理人：谭贤学，湖北必胜律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告田崇州、邓雷珍、谭剑强诉被告田朝阳、郑元平、巴东县大众实业有限责任公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田崇州及三原告的共同委托诉讼代理人龚君宝，被告田朝阳、郑元平及被告巴东县大众实业有限责任公司的委托诉讼代理人谭贤学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田崇州、邓雷珍、谭剑强向本院提出诉讼请求：1.确认原被告2017年4月5日签订的《宅基地转让协议》无效；2.被告田朝阳、郑元平返还原告转让款250000元，并自2017年4月5日起按月利率5‰赔偿原告损失，被告巴东县大众实业有限责任公司承担连带责任；3.由三被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年2月15日，被告巴东县大众实业有限责任公司因土地开发，需征用被告田朝阳、郑元平的土地，经协商，巴东县大众实业有限责任公司在自己征用的土地范围内给被告田朝阳、郑元平安置宅基地一宗，并于2017年2月15日书面明确了宅基地位置。2017年4月5日，原、被告签订了《宅基地转让协议》，被告田朝阳、郑元平将上述宅基地转让给了三原告，协议签订后，三原告向被告田朝阳、郑元平支付了转让费250000元。三原告拟在受让土地建房过程中得知，受让土地为已征国有土地，但被告大众公司未依法取得案涉土地所有权。三原告多次要求被告田朝阳、郑元平退还土地转让费用并赔偿损失无果。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，案涉合同应为无效合同，原告特诉至法院，请求判如所请。被告田朝阳、郑元平辩称：田朝阳和郑元平是夫妻关系，因开发征用田朝阳、郑元平的合法土地，经双方达成协议，巴东县大众实业有限责任公司给田朝阳、郑元平补偿安置一块宅基地。后因田朝阳、郑元平暂时无能力修建房屋，就将宅基地转让给原告。2017年4月5日，三方签订了协议，是签字盖章同意之后才转让的。因被告不懂法，以为宅基地转让是合法的，后原告要求解除合同，经咨询才得知转让宅基地是违法行为，被告同意解除协议。2019年7月，经政府组织协调，因巴东县大众实业有限责任公司需要考虑，但之后一直没有结果。关于退款，田朝阳和郑元平因经济困难，希望协商处理。被告巴东县大众实业有限责任公司辩称：原告主张被告巴东县大众实业有限责任公司承担连带责任的理由不成立，不应当获得法院支持。理由如下：1.根据我国土地管理法的相关规定，我国土地所有的形式只有国有和集体所有，因此原告在诉状中称因被告巴东县大众实业有限责任公司未依法取得案涉土地所有权导致案涉合同无效的理由明显不成立；2.因案涉合同不涉及划拨土地使用权的交易，因此，原告主张解决本案应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，属于适用法律错误；3.案涉土地使用权转让合同不具有合同法规定的合同无效的法定情形；4.被告巴东县大众实业有限责任公司已于2010年就为案涉国有土地申办了国有土地使用权证书，且于2018年10月12日就案涉土地进行了换证（将原国有土地使用证更换为不动产权证书），因此，本案不存在被告大众公司作为土地使用权的转让方在转让时未取得土地使用权证书而与相关合同当事人签订转让土地使用权合同的情形。因此，根据相关法律规定，案涉土地使用权转让合同应认定为合法有效，且该合同签订后，被告巴东县大众实业有限责任公司在履行合同义务过程中已向被告田朝阳等人和原告交付了案涉置换土地。因此，原告在使用案涉土地过程中因企业本身不具备野三关开发区内使用宅基地的相关条件，致使其建房受阻，但其原因和责任不在被告巴东县大众实业有限责任公司而在原告本人，因此原告应当承担相应的不利后果；5.假如原告主张的事实及理由成立，案涉合同无效的过错应主要在原告，因此原告应该承担起所有的相关损失和分担责任；6.原告主张的利息损失没有事实依据。综上，被告巴东县大众实业有限责任公司请求法院依法判决，支持被告巴东县大众实业有限责任公司的答辩意见。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：田朝阳与郑元平系夫妻关系。2010年3月22日，巴东县大众实业有限责任公司（甲方）与郑元平（乙方）签订《协议》，双方约定：甲方将公司所征合法土地按野三关居民安置标准给乙方转让一个地基，解决乙方住房安置困难。一、位置在邓国考河边大众公司征用后新修的公路旁；二、面积按标准120平方米（长12米，宽10米）；三、征用土地费及地基审批许可费用归甲方负责；四、建筑需向有关部门缴纳建设费用及过户费用由乙方自理；五、甲方负责地基的手续合法；六、乙方在建筑时，不得妨碍甲方的公路通畅，一切安全事故乙方自行负责；七、乙方可自行处理该地基的转让。地基不能在坟地上，最少高5米以外。2012年2月15日，巴东县大众实业有限责任公司（甲方）与田朝阳（乙方）签订《宅基地转让协议书》，约定：一、转让的宅基地位于郑国考责任地沿村级公路往青树方向50米内，由田朝阳选择（限于甲方已合法征用范围内）；二、转让面积为120平方米（长12米，宽10米）；三、征用土地费、宅基地审批许可费、过户费由甲方承担，建筑需向有关部门交纳的建设费由乙方自理；四、乙方以甲方的名义修建房屋，房屋竣工后由甲方负责办理房产证、土地使用证等相关证件，所有证件均以田朝阳的名义；五、乙方在建房时，不得妨碍甲方的公路畅通，一切安全责任由乙方负责；六、上述协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方自觉遵守。如一方违约，由违约方向对方赔偿损失。2017年2月15日，巴东县大众实业有限责任公司将涉案宅基地移交给田朝阳，并出具《协议履行书》。该《协议履行书》将涉案宅基地的位置进一步明确为：大众公司二期商品房右侧第一个宅基地，留足消防距离后，离前公路两米后满足120平方米，宅基地面前靠公路前宽10米，靠后长12米，紧挨第二个宅基地不再留距离，强靠墙不能留窗户。同时表明，田朝阳可将涉案宅基地转让给其他人，受让方享受2012年2月15日签订的宅基地协议条款。2017年4月5日，田朝阳、郑元平在征得巴东县大众实业有限责任公司的同意后将涉案宅基地转让给田崇州、谭剑强、邓雷珍，并作为乙方与田崇州、谭剑强、邓雷珍（丙方）、巴东县大众实业有限责任公司（甲方）签订《宅基地转让协议》，双方约定：甲方公司所征用乙方合法土地，按野三关居民安置标准，给乙方补偿安置转让一宗宅基地120平方米，以解决乙方住房困难。现乙方无能力修建，故按与甲方的原协议，将该宗宅基地转让给丙方。1.乙方将甲方补偿的安置转让宅基地120平方米的相关权利和义务转让给丙方（附协议两份，即2012年2月15日由甲方双方签订的打印体《宅基地转让协议书》与2017年2月15日由巴东县大众实业有限责任公司签订认可的手写体《协议履行书》）；2.宅基地地点、长、宽等事项及其它内容，均按本协议第1款中附属的两份原甲方双方签订的协议书内容为准，修建时外墙设计与其他二栋楼设计一致；3.丙方在修建房屋时，应严格按照城镇规划要求，楼层高度不得超过五层，如丙方需要超出五层，其超出部分的手续及费用由丙方自行解决，与甲、乙方无任何关系；4.丙方在修建房屋和房屋竣工后，所需办理相关手续，由丙方与甲方直接办理，乙方负责提供相关证明。如该宗宅基地四界与他人发生纠纷，由甲方负责协调，维护丙方利益。如需甲方提供相关证明的，甲方应予以提供；5.宅基地转让费为人民币贰拾伍万元整（小写人民币250000.00元），由丙方于此协议丙乙双方签字之时，直接支付给乙方，由乙方给丙方出具收款据。该《宅基地转让协议》签订后，田崇州、谭剑强、邓雷珍于2017年4月7日支付田朝阳、郑元平“宅基地”转让款250000元。2019年7月17日，田崇州、谭剑强、邓雷珍诉至法院，请求法院判如所请。另查明，巴东县大众实业有限责任公司以出让的方式取得位于巴东县野三关镇劝农亭社区沪蓉大道2号，宗地代码为422823107203GB00004的地块的土地使用权，其面积为12139.37㎡，用途为商业住宅用地/商业服务。涉案“宅基地”位于上述地块中。还查明,田朝阳、郑元平在受让巴东县大众实业有限责任公司以出让方式取得的地块的部分土地使用权后，未办理土地使用权变更登记手续。本院认为，土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。本案中，田朝阳、郑元平在征得巴东县大众实业有限责任公司的同意后将涉案“宅基地”转让给田崇州、谭剑强、邓雷珍，并与田崇州、谭剑强、邓雷珍、巴东县大众实业有限责任公司签订《宅基地转让协议》，而涉案宅基地位于巴东县大众实业有限责任公司以出让方式取得的编号为422823107203GB00004的地块之上。因此，该《宅基地转让协议》名为宅基地转让，实为田朝阳、郑元平将其从巴东县大众实业有限责任公司受让的国有土地使用权转让给田崇州、谭剑强、邓雷珍。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。根据上述司法解释的规定，田朝阳、郑元平在转让涉案土地使用权时需取得土地使用权证书，否则签订的土地使用权合同无效。根据庭审查明，至本案开庭时止，田朝阳、郑元平在受让涉案土地使用权后，并未与巴东县大众实业有限责任公司办理土地使用权变更登记手续，亦未获得涉案土地的使用权证书。因此，田朝阳、郑元平在未获得土地使用权证书的前提下将其受让的涉案土地再次转让给田崇州、谭剑强、邓雷珍，并与其签订《宅基地转让协议》，该《宅基地转让协议》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，《宅基地转让协议》无效后，因该《宅基地转让协议》取得的财产，应当予以返还。因此，对于田崇州、谭剑强、邓雷珍要求田朝阳、郑元平返还转让款250000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方因基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任，但所赔偿的损失仅限于信赖利益损失，包括直接损失和间接损失，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。本案中，田崇州、谭剑强、邓雷珍并未向本院提交证据证实其因《宅基地转让协议》无效所遭受的直接损失和间接损失。而且，根据田崇州、谭剑强、邓雷珍与田朝阳、郑元平签订的《宅基地转让协议》的内容可知，田崇州、谭剑强、邓雷珍在受让涉案土地的使用权时对田朝阳、郑元平未获得涉案土地使用权证书是明知的。因此，对于田崇州、谭剑强、邓雷珍要求田朝阳、郑元平按月息5‰的标准赔偿其损失的诉讼请求，本院不予支持。巴东县大众实业有限责任公司在本案中不存在过错，田崇州、谭剑强、邓雷珍要求巴东县大众实业有限责任公司承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告田崇州、谭剑强、邓雷珍于2017年4月5日与被告田朝阳、郑元平、巴东县大众实业有限责任公司签订的《宅基地转让协议》无效；二、被告田朝阳、郑元平于本判决生效后30日内返还原告田崇州、谭剑强、邓雷珍转让款250000元；三、驳回原告田崇州、谭剑强、邓雷珍其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费5050元，减半收取计2525元（原告田崇州、谭剑强、邓雷珍已付），由被告田朝阳、郑元平田负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定之义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  向子龙二〇一九年十月十六日书记员  向 捷附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己所提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。