湖南省中方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1221民初1076号 原告：湖南君天物业管理有限公司(原长沙君天物业管理有限公司)。 法定代表人：何坚，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：方晓，男，1968年7月13日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。该公司项目经理。 委托诉讼代理人：吴翠珍，女，1983年8月8日出生，侗族，住湖南省新晃侗族自治县。该公司客服人员。 被告:刘庆兰，女，汉族，1966年9月18日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人：覃朝阳，湖南正发律师事务所律师。 原告湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业）与被告刘庆兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告君天物业委托代理人方晓、吴翠珍，被告刘庆兰及其委托诉讼代理人覃朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告君天物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳拖欠的物业服务费等费用16073元，其中物业服务费14612元，违约金1461元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2007年9月15日，原告由湖南万隆房地产置业有限公司（以下简称万隆房地产公司）选聘对万隆&维也纳森林小区（以下简称维也纳小区）从事物业管理服务，原告依约履行了义务，但被告自2016年4月至今拒不缴纳物业服务费，经原告多次催收未果，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告刘庆兰辩称：一、原告向被告收取物业服务费没有合法依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。原告与湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司签定的《万隆&维也纳森林前期物业服务合同》第三十四条约定了该合同自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆&维也纳森林前期物业服务合同》之日止，万隆维也纳森林小区业委会已于2016年11月29日依法登记成立并备案，前期物业服务合同依法依约已具备解除和重新签订物业服务合同的条件。2017年3月10日、6月6日开发商已向原告发出二次“告知函”，告知原告，其与原告签订的《前期物业服务合同》因业主委员会成立已经终结，需与业主委员会重新签订物业服务合同，小区曾有80余户业主联名书面告知原告，并向其发出“前期物业服务合同已到期，被开发商依法解除已生效，业主拒绝事实物业服务及收费的告知函”，原告均置之不理，小区业主委员会多次要求原告洽谈小区物业服务事宜，但原告以种种不存在的理由拒绝与业委会洽谈，妨碍物业服务合同条件的成。原告最后一次向中方县物价局申报前期物业费的时间是2014年8月，此后均没有申报，也没有得到物价局的批准，前期物业服务合同及收费均已过期失效。因此原告向被告和小区业主收取2016年以后的物业费没有合法依据。原告的诉讼请求不能成立，请法院应当依法驳回。且对于原告向业主收取物业费没有合法依据的事实，中方县人民法院（2019）湘1221民初45号民事判决已经作出认定，并判决驳回原告的诉讼请求，怀化市中级人民法院（2019）湘12民终1137号民事判决维持了原判。 二、原告按1.3元/平方米向被告收取物业服务费，没有合法依据，并且价质不符，收费明显不合理。1、被告购买的房屋不是别墅，只是多层大套型住宅，不能按照别墅的标准收取物业服务费。1）在被告与开发商签订的《商品房买卖合同》和补充协议当中没有注明被告购买的房屋为别墅；2）根据《民用建筑设计术语标准》（GBT50504-2009)中，别墅“一般指带有私家花园的低层独立式住宅”。根据建设部给国土资源部办公厅《关于低密度、大套型住房和别墅住房标准有关说明的函》（建办规函[2006]440号）对别墅的定义为：别墅应该为低密度（小区容积率在1.0以下）、低层（房屋层数为三层及三层以下）、独立成栋（非双拼或联排）的住宅。原告服务的物业的小区容积率为1.08、房屋为一栋两户双拼形式，层数为三层的“多层楼梯房”，被告购买的住房与别墅的标准相差甚远，不属于别墅的标准，不能按照别墅的标准交纳物业服务费。2、原告按1.3元/平方米向被告收取物业服务费没有合法依据。根据2014年原告向中方县物价局申报的住宅前期公共性物业服务收费申报审核表并经中方县物价局审批的物业收费标准：独栋别墅1.5元、联排别墅1.2元、电梯洋房1.00元、双拼别墅1.3元、楼王别墅1.7元。该申报和审批物业服务收费中，没有被告房屋的类型。原告套用双拼别墅1.3元的标准向被告收取物业费明显没有合法依据，也不合理。3、原告2014年8月向中方县物价局申报的住宅前期公共性物业服务收费申报审核表，有效期为一年，一年后应当重新申报，但原告没有重新申报，到2015年8月12日审核的收费标准到期已失效。对于2015年8月12日后的物业服务费原告按失效的标准向被告收取物业费明显不合法。4、原告的收费标准明显偏高。对于多层大套型住宅的物业收费标准，原告在2014年审批的前期物业服务费当中没有该项目，可以参照同城相似小区的物业收费标准，如中方广富欣城小区，多层无电梯住宅，小区服务等级为二级，审核的物业服务费为0.5元；怀化市区内的盛世嘉园、提香庄园小区物业服务费不超过0.55元。原告确定的物业服务收费标准明显高于怀化市发改委公布的物业服务收费标准。2019年6月28日怀化市发展和改革委员会召开物业服务收费政策听证会，并进行第二次公告。根据公告结果，确定怀化市住宅前期物业服务收费标准方案一。该方案一为：分等级基准价，多层无电梯楼一级至五级分别为每平方米0.65元、0.80元、0.95元、1.30元、1.50元。原告对小区的物业服务连一级标准都没有达到，而原告却按照1.30元/m2.月向被告收取物业服务费，显然价格过高，也不符合质价相符的原则，显失公平。5、对原告没有提供服务的部分，应当扣减物业服务费。如电梯使用维护费、水景的运行维护费、公共楼道的保洁费、路灯紧急广播监控等运行维护费，被告都没有享受或无法享受到，该部分物业服务费应当从收取被告的物业服务费中扣减。6、原告服务不到位，给被告及全体业主造成较大的损失。原告在进行物业管理期间，造成小区游泳池、会所、网球场等公共场所关闭。该行为一是降低了小区的品质；二是影响了小区房产的升值，给业主造成较大的损失。7、原告也没有按照规定收取物业服务费。根据湘价服〔2010〕76号《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条第3款规定：已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。被告购买此房屋后，一直没有装修，也没有居住。按此规定，物业服务费应当按照90%交纳，但原告按100%收取，也违反该规定。 三、原告的物业服务存在严重的服务不到位的问题，质价严重不相符，被告要求降低收费标准或拒绝交纳物业服务费合理合法。1、小区内的安防技防设施长期不维护，四周围栏锈蚀损坏，监控系统几近瘫痪，南门、北门未经业委会同意由有人值守擅自改为无人值守的通道，已经失去安全防范的作用，小区存在较大的安全隐患，小区内业主家被盗现象时有发生。2、小区内的公共设施与设备长期不维护。路灯、果皮箱、信报箱、弱电箱等均锈迹斑斑，路灯不亮或照度不够或乱拉电线，存在安全隐患。3、小区内园林景观、绿化、道路长期不维护。绿篱、道路、栈道、观景平台、水景等均无维护，破败不堪，严重影响小区环境美观。4、小区内环境卫生管理、保洁服务不到位。在小区内焚烧垃圾，垃圾不及时清理，造成了环境污染，路过的业主都是掩鼻而远逃。5、小区内大型公共设施维护管理服务不到位。游泳池、网球场、羽毛球场、会所等均无维护，损坏严重，现在均己不能正常使用，降低了小区的品质。6、对个别业主侵占公共用地的行为不制止，对乱搭乱建的行为不采取措施，严重损害了广大业主的合法权益。如被告购房的房屋与相邻业主房屋之间有一公用道路，但相邻业主将公共道路用栅栏拦住，作为自己的私家用地。该行为严重侵占公共通道，妨碍了广大业主的通行，但原告对此行为不闻不问。有的业主将公共用地独占后作为自己的私用范围，对此行为原告也是不闻不问。可见原告已严重失职。根据《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。由于原告提供的物业服务严重达不到合同约定的标准和原告向物价部门申报服务项目的等级标准（其中综合管理二级、公共区域清洁卫生服务二级、公共区域秩序维护二级、公共区域绿化日常养护服务一级、公共部位、共用设施设备日常运行、保养、维护服务二级，公共性服务收费标准合计1.32元），质价严重不符，因此业主要求降低收费标准或拒绝物业服务费的交纳也是合理合法的。综上，被告认为，原告向被告收取物业服务费没有合法的依据，并且原告向被告收取物业费的收费标准已经失效，原告的物业行为存在严重的“质价不相符合”的问题，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。如果法院判决向原告支付物业服务费，也应当按照“质价相符”的物业原则，判令原告降低收费标准。 本院经审理认定事实如下：原告君天物业系经批准具备二级资质房地产物业服务的企业法人。2007年9月12日，原告君天物业与万隆＆维也纳森林小区的开发商万隆房地产公司签订了《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》。合同对服务内容及质量、服务收费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其它事项均作了约定，其中第六条约定的双拼别墅物业收费标准为1.3元/月/平方米，第七条约定业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用。……物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业费用；第二十八条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按3‰的标准收取违约金；该合同期限自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林物业服务合同》之日止。合同签订后，君天物业成为万隆房地产公司选聘的对万隆&维也纳森林小区进行物业管理服务的服务机构，对该小区进行物业管理服务，原、被告至今未另行签订物业服务合同。2015年3月20日，原告与被告刘庆兰签订的《物业服务交费协议》及购房费用结算书。交费协议约定：双拼别墅物业收费价格为1.3元/平方米，结算书载明核准面积为267.63平方米。交房后，被告未入住，从接受物业后已交纳物业服务费至2016年3月31日，自2016年4月1日起未缴费，双方因此发生纠纷。被告刘庆兰应交纳的物业服务费为14612元（267.63平方米*1.3元/月/平方米*42个月），滞纳金1461元，共计16073元。被告除对原告提交的第1份和第3份证据无异议外，对其他证据的关联性和证明目的均提出了异议，认为《万隆&维也纳森林前期物业服务合同》已被解除，《物业服务交费协议》属于从合同，理应无效，原告的收费已无合同和法律依据。合同的解除并非以一方通知就能实现解除目的，非经法定事由或诉讼不能解除，被告的理由不能成立，本院不予支持；对于被告提出的被告购买的房屋不是别墅，是多层大套型房屋，原告不能按别墅1.3元/平方米向被告收取物业服务费的意见，因原、被告签订的《物业服务交费协议》仍然有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务；对于被告提出的由本院作出的（2019）湘1221民初45号民事判决以及湖南省怀化市中级人民法院（2019）湘12民终1137号民事判决维持的本院判决，应当认定原、被告签订的《万隆&维也纳森林前期物业服务合同》无效，本案与本院作出的（2019）湘1221民初45号民事判决所涉案件事实不一致，且法院作出的判例，不是作为判决的法律依据，因此，对于被告提出的原告向被告收取物业服务费无合法依据，收取物业费的收费标准已经失效的意见，本院不予支持；对于被告提出的原告的物业服务存在严重的瘕疵，服务质量不到位，质价不相符合的问题，请求降低收费标准的意见，于法无据，本院亦不予采信。 另查明:万隆＆维也纳森林小区业主成立了业主委员会,并于2016年11月29日报中方县物业管理中心备案。2016年12月11日、26日,业主委员会通知原告君天物业公司,认为物业管理存在众多问题,要求整改,2016年12月21日、29日,原告君天物业公司就相关问题进行了回复。2017年3月10日、6月6日,湖南万隆公司二次致函维也纳森林小区业主委员会，前期物业合同依约终止，要求业主委员会尽快落实选聘或续聘物业公司。2015年5月13日，中方县物价局对万隆＆维也纳森林小区住宅前期公共性物业服务收费进行了审批，审批的双拼别墅物业费标准为1.3元/月.平方米，暂试行一年。此后，政府相关部门未再对该小区的物业服务收费标准进行过审批。2016年以后，因国家政策调整，改为登记备案，收费标准执行市场调节价。2019年7月2日，原告君天物业公司就万隆＆维也纳森林小区物业收费是属于需政策审批范围或市场调节价，是否需登记备案，向中方县发改委发出请示涵。同年7月11日，中方县发改委在该请示涵上批示：根据省发改委《关于印发〈湖南省定价目录〉的通知》（湘发改价调〔2015〕860号）和《关于印发〈湖南省物业服务收费管理办法〉的通知》（湘发改价调〔2017〕4号）之相关规定，万隆维也纳小区应严格执行以上两个文件中关于物业服务收费的政策。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《物业服务交费协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同所约定的义务。原告君天物业公司依约提供了物业服务，被告刘庆兰作为业主在接受了原告君天物业公司提供的服务后，应按照合同约定及时交纳物业服务费。故原告君天物业公司要求被告刘庆兰交纳2016年4月1日至2019年9月30日的物业服务费14612元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告刘庆兰未按协议约定及时交纳物业服务费，构成违约，但鉴于原告君天物业公司的物业服务存在一定瑕疵，原告君天物业公司要求按被告刘庆兰按所欠金额的10%承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。因原、被告已签订了《物业服务交费协议》，原告君天物业公司是基于《物业服务交费协议》中所约定的收费标准予以收取物业服务费，符合法律规定，故被告刘庆兰提出原告君天物业公司收取物业服务费没有合法依据及按1.3元/平方米向被告刘庆兰收取物业服务费，没有合法依据的辩解理由不能成立，本院不予支持，在原、被告没有签订新的《物业服务交费协议》，对收费标准予以调整前，被告刘庆兰要求降低收费标准或拒绝交纳物业服务费没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决如下： 一、限刘庆兰于本判决生效之日起十日内支付湖南君天物业管理有限公司物业服务费14612元（2016年4月1日至2019年9月30日期间）； 二、驳回湖南君天物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费201元，减半收取100.5元，由原告湖南君天物业管理有限公司负担10.5元，被告刘庆兰负担90元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  李元洪 二〇一九年十月三十一日 书记员  王容慧 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。