云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0326民初2932号原告：云南宇辰物业服务有限公司。统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，系公司总经理。住所：曲靖市翠峰西路与南宁西路交汇处绅园****。委托诉讼代理人：李天雨，云南宇辰物业服务有限公司职工。特别授权代理。被告：王绍连，女，汉族，1983年10月17日生，云南省会泽县人，户籍住址云南省曲靖市会泽县，现住云南省曲靖市会泽县。原告云南宇辰物业服务有限公司（以下简称宇辰公司）与被告王绍连物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宇辰公司的委托诉讼代理人李天雨及被告王绍连均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宇辰公司向本院提出诉讼请求:请求人民法院判令被告王绍连支付原告2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1471元、生活垃圾清运处置费132元，电梯运行费240元，二次加压费240元，未按时交纳物业服务费的违约金2468元，合计4731元，并承担本案诉讼费。事实及理由：2019年1月1日前，被告王绍连购买泽润龙都二期7栋3单元402室房产（面积153.28平方米），按照原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司于2018年4月24日签订的《前期物业服务协议》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，履行了自己应尽的义务。根据《前期物业服务协议》的约定，被告自2018年1月1日至2018年12月31日共拖欠应缴纳的物业服务费1471元、生活垃圾清运处置费132元，电梯运行费240元，二次加压费240元，未按时交纳物业服务费的违约金2468元，合计4731元。原告多次以多种形式向被告催交物业费，但其未予理睬。被告王绍连辩称，我是原告起诉的房屋业主，各种费用的计算都没有意见。原告对公共设施管理不到位：1.我们单元门坏了，一直未得到维修；2.过道玻璃顶坏了，也未维修；3.楼梯间走道窗子坏了未维修；4.二千多元的自行车放在单元门内也被盗走；5.监控设施配备不齐全，我们单元那片是死角，看不到。我们多次找过原告，但是原告一直未维修，所以我们拖欠了物业费。对于双方当事人无异议的事实，本院予以确认。原告宇辰公司提交的证据：第一组、《营业执照》复印件；第二组、原告与会泽鼎业房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》复印件；第三组、会发改收费备案表；第四组：昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司关于退出及更换小区物业服务事项告知书；第五组：物业服务管理移交书；第六组：拖欠物业费清单；第七组：催费照片；证明被告未按泽润龙都二期《前期物业服务协议》履行。经质证，被告王绍连的质证意见为，原告没有和我们业主签过任何合同，只是原告催要费用后才知道。对原告提交的上述证据，能够相互印证，能证实原告为被告提供物业服务，本院予以采信。被告王绍连未提交任何证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宇辰公司是可以依法从事物业管理活动的企业，2018年，其受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托对会泽县泽润龙都二期芳泽苑进行物业服务，双方签订了《前期物业服务协议》，协议明确：委托管理期限自2018年1月1日起至业主委员会成立并选定新的物业服务企业止；计费方式采取包干制，按房屋所有权证登记面积，高层（电梯房）住宅每）住宅每月0平方米，电梯运行费每月20元，二次加压费每月20元；物业服务费交费周期为壹年一次性预交。被告王绍连系该小区电梯房7栋3单元402室房产（面积153.28平方米）的业主。2018年被告王绍连所居住的7栋3单元出现单元门和过道玻璃顶损坏等情况，原告一直未予以维修。被告王绍连找到原告反映并要求处理未果，2018年的物业费人民币1471元、生活垃圾清运费人民币132元、电梯运行费240元，二次加压费240元，合计人民币2083元，被告因此一直没有支付给原告。另查明，该小区自2012年7月起的物业服务由昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托提供，后双方终止了前期物业服务合同。2018年4月底，昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司与原告宇辰公司签订了《物业服务管理移交书》，原告宇辰公司于2018年5月1日正式入驻该小区并对该小区提供物业服务。《物业服务管理移交书》及《昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司关于退出及更换小区物业服务事项告知书》均明确约定：已缴纳2018年度物业费、车位费的业主，将由宇辰公司按相关约定继续提供同等物业管理服务；尚未缴纳2018年度物业费的业主，将由宇辰公司收取，收费时间自2018年1月1日起，物业费收取后，提供同等物业管理服务。本院认为，根据宇辰公司提交的营业执照，其经营范围含物业管理，且其接受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托后，与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订了《前期物业服务协议》，成为该物业服务合同的一方主体，其依据该协议主张权利并无不当。虽宇辰公司提交的其与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》的落款时间没有注明，但结合协议内容、其他相关证据及当事人的陈述，可以确认宇辰公司受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托并于2018年5月1日起正式对涉案小区提供物业服务。昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司与原告宇辰公司于2018年4月办理移交手续时已经明确约定：尚未缴纳2018年度物业费的业主，将由宇辰公司收取，收费时间自2018年1月1日起，物业费收取后，提供同等物业管理服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，宇辰公司与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》对涉案小区的业主具有约束力。被告王绍连作为涉案小区业主，宇辰公司主张的各项费用共计人民币2083元是依照《前期物业服务协议》的约定计算而得的，虽然原告辩解单元门、过道玻璃顶的维修不属于物业服务范围、监控系统画面不清晰属于本身质量问题、被告家自行车没有收取管理费，但根据《前期物业服务协议》第二章委托管理事项第四条的约定：“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、保安监察亭”，原告对被告居住的房屋的单元门、过道玻璃顶有维修、养护和管理，原告主张要求被告王绍连支付的各项费用共计人民币2083元，酌情适当的扣减20%，即由被告王绍连支付物业服务费等各项费用共计人民币2083×80%=1666元。原告主张的违约金，因原告履行物业服务不到位后被告拖欠，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告王绍连于本判决生效后十日内一次性支付原告云南宇辰物业服务有限公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、生活垃圾清运处置费共计人民币1666元；二、驳回原告云南宇辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元（原告云南宇辰物业服务有限公司已预交25元），减半收取后为25元，由被告王绍连负担15元，由原告云南宇辰物业服务有限公司负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行，享有权利的当事人可以在判决规定的履行期间届满之日起二年内，向本院申请执行。审判员  缪祥宪二〇一九年十月二十九日书记员  杨 斌