嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初4600号原告：陈琼芳，女，1988年4月3日出生，汉族，住湖南省桃江县。被告：嘉兴创都房地产有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区王店镇创都国际名城逸居苑****。统一社会信用代码：91330400667137259D。法定代表人：王师，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马超，上海润一律师事务所律师。原告陈琼芳与被告嘉兴创都房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈琼芳，被告委托诉讼代理人马超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付逾期交房违约金43760元（以160000元为基数，自2018年1月1日起，按每日万分之五计算，计至被告实际交房之日止）；2.要求被告支付逾期办证违约金20320元（以160000元为基数，自2019年1月1日起，按每日万分之五计算，计至被告实际办理产证之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月28日，原、被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买位于嘉兴市秀洲区的商品房，房屋价款为160000元。合同对房屋交付期限、房产证交付期限及违约责任作了相应的约定，原告付清全部房价款后，被告未按合同约定的期限交付房屋及产证，应承担违约责任，故提出上述诉请。被告答辩称，原告主张的逾期交房及逾期办证违约金的计算标准明显高于原告的实际损失，请求予以调整；合同中约定被告应当交付产证为开发商所拿到的大产证，业主的小产证应由其自行办理；涉案房屋已于2019年7月3日交付原告。原告为证明其主张，向本院提供了《浙江省商品房买卖合同》一份、增值税发票二份。被告对上述证据均无异议。被告未向本院提交证据。原告提供的证据符合证据的形式要件，被告亦无异议，本院予以认定。根据本院认定的上述证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：原、被告于2016年9月28日签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买位于嘉兴市秀洲区的商品房，房屋价款为160000元。房屋交付期限及条件为被告应当在2017年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用。逾期交房的违约责任为如被告未按合同规定的期限将商品房交付原告使用的，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。关于产权登记的约定为，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的万分之五每日承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。双方还对其他事项作了约定。合同签订后，原告已按约支付全部房款160000元，被告于2019年7月3日交付涉案房屋，但至今未能交付涉案房屋的权属证书或登记证明。本院认为，原、被告间签订的商品房买卖合同系当事人意思自治表示，未违反国家强制性效力性规定，应属有效。合同签订后，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告未能按约履行房屋交付及商品房权属证书交付义务，显属违约，应承担相应的违约责任。故对原告主张要求被告支付逾期交房及逾期交付产证违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金的计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，违约金应当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”居住系房屋的基本功能，租金损失应属被告逾期交房造成原告的可得利益损失，且为双方在订立房屋买卖合同时所能预见，双方所约定逾期交房违约金计算标准较案涉房屋当地同类房屋租金显然过高，依法应予调整，且被告亦请求酌情调整，故本院依据上述司法解释的规定，并参照当地同类房屋的租金水平，酌情调整为按年利率8%计算；对原告主张的逾期交付产证违约金，因涉案房屋权属证书迟延交付期间房屋价格并未明显上涨，原告亦未能证明其实际损失数额，双方所约定逾期交付产证违约金计算标准过高，依法应予调整，且被告亦请求酌情调整，故本院综合嘉兴同类型房屋价格波动情况及中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准等因素，酌情调整为按年利率8%计算。上述两项违约金均以已付房款160000元为基数，分别计至被告实际交付房屋及实际交付权属证书或登记证明之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告嘉兴创都房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈琼芳逾期交房违约金（以160000元为基数，按年利率8%，自2018年1月1日起计至2019年7月2日）；二、被告嘉兴创都房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈琼芳逾期交付产证违约金（以160000元为基数，按年利率8%，自2019年1月1日起计算至实际交付权属证书或登记证明之日止）；三、驳回原告陈琼芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取701元，由被告嘉兴创都房地产有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  封景二〇一九年十月三十一日法官助理葛妍书记员丁加芳1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。