贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9461号 原告：邓玉萍，女，1962年12月21日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：刘仁祥，男，1961年1月10日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：毕节市亿翔房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区毕节市环东路。统一社会信用代码：915205025806504474。 法定代表人：周拥军。 委托诉讼代理人：吕禹，系该公司员工。 原告邓玉萍、刘仁祥与被告毕节市亿翔房地产开发有限公司（以下简称“亿翔房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓玉萍、刘仁祥，被告亿翔房开公司委托诉讼代理人吕禹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓玉萍、刘仁祥向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金暂计119095.00元（从2016年8月5日暂计算至2019年8月5日共计1095天），每日按已交房价款362542.00元的0.03%支付违约金；2、请求判令被告退还原告交四通费之一有线电视宽带入户费1300.00元；3、判令被告在15日内将代收的契税10876.00元、维修基金7251.00元交到相关部门，把发票交付原告；4、判令被告在15日内办妥房地产权证并交付原告；5、判令被告在15日内将房屋开裂和外墙渗水修复交付原告；6、被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：原、被告于2013年7月3日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市××学院路（××路，峰景丽都东侧）第B幢29楼03号房。合同约定房屋总价款为362542.00元，并全款付清购房房款。其中逾期付款违约金约定为：“原告逾期付款每日按逾期应付房价款的万分之一计算违约金”。对被告逾期交房违约金约定为：“被告按日逾期应付已交房价款的万分之一计算违约金”。对被告逾期办证违约金：“被告按日逾期应付已交房价款的万分之一计算违约金”。合同签订后，原告按约支付了购房价款。但是，从商品房交付使用至今，被告仍未能按约办妥原告所购商品房的房地产权证。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。 原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》对被告逾期交房、办证的违约金已作明确约定，被告的违约金行为侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉商品房进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。原告依据相关法律法规诉至法院，请求依法公判。 被告亿翔房开公司辩称：1、双方在签订合同时约定的转移登记为房屋产权证书，但2015年3月1日国务院办法了不动产登记暂行条例之后毕节市的房地产局合并为国土资源局，毕节市不动产登记中心大概在2016年2月左右就开始办理了房屋不动产权证书，因为办理不动产权证书房开公司又增加了很多程序。双方签订的《商品房买卖合同》约定如因国家部门因素而非出卖人的责任，出卖人不能在规定期限办理权属证书的，出卖人不承担责任。现相关部门整合还有资料的变动属于国家因素，从不动产中心挂牌到正常办理产权证以及出卖人准备办证资料的时间约为2-3年，所以原告要求的违约金应从2019年8月5日开始计算；2、合同约定办证违约金为日万分之一，而原告诉请的是日万分之三，请求法院依照银行同期利率从2019年8月5日之后的逾期办证违约金；3、原、被告签订《商品房买卖合同》时，被告能代收契税，但后来房产部门的整合导致被告未能办理不动产权证书，但被告正在及时办理各项相关手续，等东锦名都项目首登报告审批通过后，会给原告缴纳代收的契税，但契税的金额目前不能确定；4、房开公司收取的电视宽带安装费，并没有明文规定应收多少，是房开公司根据自己的成本进行收取；5、房开公司在涉案商品房能办理产权证书时会将代收的维修基金等交到相关部门；6、东锦名都项目消防已经通过验收，整治毕节市国土资源局和规划局办理落宗落幢，会以最快的速度办理完项目的转移登记相关文书。最后，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月2日，原告作为买受人与被告亿翔房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“原告购买被告开发的位于毕节市××学院路（××路，峰景丽都东侧）东锦名都第B幢29层3号房，总价款为362542.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建筑安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；买受人应于2013年7月2日前支付全部房价款；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金、契税，并在签订合同之日或交房前将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后办完转移房屋产权时向买受人交付相应缴款凭证；出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付了购房款362542.00元，并向被告交付了契税10876.00元、维修基金7251.00元、有线宽带入户安装费1300.00元。但被告并未依约向原告办理并交付商品房转移登记的有关文书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款362542.00元，被告应按合同约定在2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告至今仍未履行前述义务，已构成违约。原告诉请被告支付2016年8月5日至2019年8月5日期间的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.03%的违约金。”现被告承诺交付文书的时间已超过180日，按合同约定应以原告已付购房款362542.00元为基数，按日0.03%计算违约金，但该违约金计算标准约定过高。对此，被告提出请求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成损失的相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院依法调整违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍。故对原告诉请的违约金，以已付购房款总额362542.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，根据该标准计算原告诉请的2016年8月5日至2019年8月5日期间的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金为67222.24元。 根据《商品房买卖合同》的约定：“商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建筑安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”被告不应再向原告收取相关配套设施的安装费用，被告向原告收取有线电视宽带费入户费无法律及事实依据，故对原告要求退还有线宽带入户费1300.00元的诉讼请求，本院予以支持。 《商品房买卖合同》约定：“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金、契税，并在签订合同之日或交房前将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后办完转移房屋产权时向买受人交付相应缴款凭证。”根据该约定，被告向原告交付相应缴款凭证的条件是办完转移房屋产权之时，且并未约定被告的具体代交时间。现原告要求被告立即到相关部门交纳专项维修资金、契税并向原告交付票据，无法律及事实依据，本院不予支持。涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理房屋产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。原告要求被告将房屋开裂和外墙渗水修复后交付原告，但并未提供证据证明涉案商品房存在前述损坏情形，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市亿翔房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邓玉萍、刘仁祥2016年8月5日至2019年8月5日期间的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金67222.24元； 二、被告毕节市亿翔房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告邓玉萍、刘仁祥有线宽带入户安装费1300.00元； 三、驳回原告邓玉萍、刘仁祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1354.00元，由原告邓玉萍、刘仁祥负担560.00元，被告毕节市亿翔房地产开发有限公司负担774.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年十月二十二日 书记员  付锦梅