上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终6860号上诉人(原审原告)：严碎光，男，1977年8月26日生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：沈叶，上海卿云律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：顾春江，男，1982年9月4日生，汉族，户籍地上海市松江区。被上诉人(原审被告)：刘燕，女，1983年12月12日生，汉族，户籍地安徽省。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张艳玲，上海市志致远律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：周勤权，男，1964年8月18日生，汉族，户籍地上海市青浦区。被上诉人(原审被告)：黄仁娟，女，1962年10月18日生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：周勤权。上诉人严碎光因与被上诉人顾春江、刘燕、周勤权、黄仁娟申请执行人执行异议之诉一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初6952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严碎光上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。顾春江、刘燕与周勤权之间转让上海市松江区荣乐中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的价格为人民币280万元(以下币种相同)。根据其在一审中提供的上海国城土地房地产评估有限公司出具的《房地产预评估报告》，涉案房屋的评估结果为410万元，因此双方的转让价格未达到市场交易价的70%，根据合同法司法解释(二)的规定，属于“明显不合理的低价”。一审法院未对上述证据予以反驳，亦未对涉案房屋市场价格进行调查即认定双方的转让价格超过法律规定的70%，据此认定周勤权未以明显不合理的低价转让涉案房屋，显然有悖于事实。二、一审判决曲解法律，存在适用法律错误。合同法第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中周勤权的行为完全符合上述规定，但一审法院却将该规定理解为损害的是全体债权人的利益而并非只是提起诉讼的债权人，进而认为“虽然其债权未从涉案房屋转让行为中受偿，但从全体债权人的利益方面评价不能认定周勤权的行为诈害了债权人”，属于曲解法律，在适用法律上存在错误。综上，请求二审法院依法改判，支持其一审诉请。顾春江、刘燕共同答辩称，不同意严碎光的上诉请求。顾春江、刘燕与周勤权之间的房屋买卖是真实有效的，理应得到支持和保护，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。周勤权、黄仁娟同答辩称，不同意严碎光的上诉请求。周勤权与顾春江、刘燕之间的房屋买卖是真实的，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。严碎光向一审法院起诉请求：判令继续执行涉案房屋。一审法院认定事实：该院于2019年2月12日立案受理严碎光诉周勤权、黄仁娟民间借贷纠纷一案，案号为(2019)沪0118民初3292号，涉案标的额为174万余元。同月13日，一审法院根据严碎光提出的诉讼保全申请，依法查封了周勤权名下的涉案房屋。顾春江和刘燕于2019年3月4日向一审法院提起案外人异议，该院于2019年3月18日作出(2019)沪0118执异43号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。严碎光不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查明：涉案房屋由周勤权于2004年11月27日经核准取得产权，房地产权证号为松XXXXXXXXXX。根据上海市松江区房地产交易中心的历史登记信息，该房屋与他处不动产共同为上海银行股份有限公司青浦支行的借款提供抵押担保，最高债权限额为8,292,476元，债权发生期间为2018年2月5日至2023年2月5日。2019年2月1日，该房屋的抵押登记注销。另经查询该房屋的档案材料，上海勤浦机械制造有限公司(作为借款人)与上海银行股份有限公司青浦支行(作为贷款人)于2018年2月5日签订了《流动资金借款合同》，约定借款金额为490万元，借款期限为2018年2月5日至2019年2月5日，由周勤权以个人房产提供抵押担保，相应的抵押合同编号为ZDBXXXXXXXXXXX和ZDBXXXXXXXXXXX。同日，周勤权与上海银行股份有限公司青浦支行签订了编号为ZDBXXXXXXXXXXX的《最高额抵押合同》，约定周勤权以涉案房屋和坐落于上海市青浦区城中西路XXX弄XXX号XXX室房屋，共同为上海勤浦机械制造有限公司向上海银行股份有限公司青浦支行不超过8,292,476元的主债权余额提供抵押担保，债权发生期间为2018年2月5日至2023年2月5日。再查明：顾春江、刘燕与周勤权于2019年1月11日网签了《上海市房地产买卖合同》，约定顾春江和刘燕购买周勤权名下的涉案房屋，该房屋的建筑面积为137.99平方米，购房总价280万元；顾春江和刘燕应于2018年12月30日向周勤权支付房款30万元(含定金5万元)，2019年1月13日支付房款50万元，1月31日支付房款100万元，于银行收到房屋抵押他项权利证明以银行贷款的形式支付房款100万元。合同另约定周勤权于2019年1月11日前腾出房屋并通知顾春江和刘燕进行验收交接，2月12日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。周勤权于2018年12月9日出具定金收款收据，称收到顾春江支付的购房定金5万元。之后于2018年12月30日出具了收到购房款15万元的收款收据，于2019年1月14日出具了收到购房款50万元的收款收据，于同月28日出具了收到购房款30万元的收款收据，又出具了收到购房款180万元的收款收据。顾春江在中国银行股份有限公司上海市松江支行的银行账户交易流水明细显示，该账户在2019年1月14日转账支出50万元，同月28日转账支出30万元和180万元，其中在2019年1月27日，由吴杨萍汇入该账户200万元。2019年1月30日，周勤权与顾春江签订房屋交接书，内容为双方共同约定办理涉案房屋的交接手续，在顾春江验收确认没有任何问题的情况下，周勤权同意将房产过户给顾春江，同时配合办理物业交接及更名手续等。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对于登记在被执行人名下的房产提出的异议是否成立，需要审查买受人是否符合无过错物权期待权的保护条件，即在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该房产，已支付全部价款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行，以及非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，当事人对于顾春江、刘燕与周勤权签订的房屋买卖合同是否合法有效存在争议。严碎光否认该合同的合法性，其理由为成交价为明显不合理的低价，且顾春江和刘燕作为买受人知道该情形。我国合同法规定，因债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。根据此法律规定，债权人可以行使撤销权的要件有以下三个：一、债务人以明显不合理的低价转让财产，而所谓“明显不合理的低价”，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；二、债务人的上述行为对债权人造成了损害，且此处的损害是针对全体债权人的利益，并非只是提起诉讼的债权人；三、受让人对上述情形是明知的。本案中，顾春江、刘燕与周勤权签订房屋买卖合同时，严碎光尚未向周勤权、黄仁娟提起民间借贷纠纷的诉讼，严碎光并未提供证据证明顾春江和刘燕知晓周勤权的实际负债情况；根据顾春江在中国银行股份有限公司上海市松江支行的银行账户交易流水明细记载内容，吴杨萍于2019年1月27日汇入该账户200万元，次日顾春江支付周勤权210万元，而吴杨萍即为顾春江、刘燕原有房屋的买受人。因此，顾春江、刘燕主张将原有房屋出售后所得价款支付涉案房屋的购房款有相应证据证明，对此事实一审法院予以确认。根据顾春江、刘燕等人与吴杨萍签订的房屋买卖合同中约定的转让价格，周勤权将讼争房屋出售给顾春江和刘燕的单价超过法律规定的百分之七十，故不能认定为以明显不合理的低价转让财产。周勤权称因急于归还银行借款而以偏低的价格出售讼争房屋，也与房地产交易中心登记的抵押登记情况、注销抵押登记的情况相符。周勤权将所得到的购房款归还银行贷款，向其他债权人履行了到期债务，虽然原告的债权未从上述转让款中受偿，但从全体债权人的利益方面评价，不能认定周勤权的行为诈害了债权人。综上，一审法院认为顾春江、刘燕与周勤权签订的房屋买卖合同不构成诈害债权人的情况，应确认为合法有效，严碎光的主张不能成立，不予支持。涉案房屋于2019年2月1日注销抵押登记，之后为春节假期，涉案房屋于2019年2月13日即被查封，顾春江、刘燕因房屋查封而未能办理产权过户手续，两人对于未能及时办理产权过户手续没有过错。顾春江、刘燕也已支付了全部购房款且实际占有了涉案房屋，故对于涉案房屋享有足以排除执行的权利。严碎光要求继续执行的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院判决驳回严碎光的诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，应参照《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定进行审查。本案中，顾春江、刘燕在一审法院查封涉案房屋前，即与周勤权就该房屋签订了书面买卖合同，付清了全部房款并办理了房屋交接手续，且对该房屋未过户至其名下无过错。故顾春江、刘燕对涉案房屋主张的物权期待权符合上述法律的规定，足以排除一审法院对该房屋的执行。顾春江、刘燕的购房行为发生在严碎光对周勤权提起诉讼之前，严碎光无证据证明顾春江、刘燕知晓该债务，其仅凭自行委托评估机构对涉案房屋所作预评估报告，主张该房屋的转让价格明显低于市场价格，并据此要求准许对该房屋的执行，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，严碎光的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决符合法律规定，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由严碎光负担。本判决为终审判决。法官助理王磊审判长  胡晓东审判员  朱志红审判员  杨喆明二〇一九年十月八日书记员  陈玲君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……