山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终2445号 上诉人（原审原告）：曹养梅，女，1968年8月20日出生，汉族，住东平县。 委托诉讼代理人：张海龙，山东公允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙振，山东公允律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：卜建国，男，1970年6月3日出生，汉族，居民，住东平县。 委托诉讼代理人:姚慧，泰安泰山德信法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人:苏艳，山东慧哲律师事务所律师。 上诉人曹养梅因与上诉人卜建国房屋租赁合同纠纷一案，不服东平县人民法院（2018）鲁0923民初2051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人曹养梅上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决中的第二项，维持第一、第三项。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决要求上诉人留出发安装电梯空间不符合该案事实，应予撤销。双方签订的房屋租赁合同约定的安装电梯被上诉人已明确表示放弃，与上诉人和一、二楼租户毫无关系，要求上诉人留出电梯口无事实和法律依据。请求二审法院依法撤销一审判决中的第二项。 卜建国针对曹养梅的上诉请求辩称，一审法院判决上诉人留出安装电梯空间符合双方的合同约定，应予维持。上诉人在合同中保证给答辩人留出安装电梯的空间，上诉人应按合同约定履行自己的义务，一审法院判决此项内容，属于公平合理。请求二审法院依法维持该项内容。 上诉人卜建国上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决中的第一、三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求并赔偿上诉人经济损失。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定上诉人支付违约金3万元是错误的。2、被上诉人存在欺诈行为。3、双方签订的合同中明确约定，由被上诉人留出安装电梯的空间及一楼大厅的通行空间，但被上诉人未留出空间，给上诉人造成严重损失。请求二审法院驳回被上诉人的请求并赔偿上诉人的损失。 曹养梅针对性卜建国的上诉请求辩称，1、卜建国违反合同约定，未依约支付房屋租金，应承担合同约定的违约责任。一审判决上诉人支付30000元的违约金是正确的。2、卜建国没有按合同约定在装修时加装电梯，以其实际行为表明不再履行加装电梯的合同义务。3、答辩人没有违约行为，不存在欺诈的情形。原审判决第一、三项正确。请求二审法院维持一、三项判决。 曹养梅向一审法院起诉请求：1、要求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，收回房屋恢复原状，后将此诉讼请求予以撤回。2、被告交付租金80,000元，违约金30,000元。事实和理由：原、被告双方于2017年8月3日签订《房屋租赁合同》，原告将位于东平县城平湖幼儿园商住楼3-6层租给被告使用。签订合同当日被告交定金1万元，原告将房屋交于被告进行装修使用，而被告至今未交纳房租，也未使用该房屋。原告多次催收房租未果。为此，依照《合同法》及双方签订的《房屋租赁合同》之规定，判令被告支付租金80,000元及违约金30,000元。 卜建国向一审法院提出反诉请求：1、请求法院判令反诉被告继续履行2017年8月3日双方签订的房屋租赁合同，并要求反诉被告按合同第四部分第三条约定在租赁楼房的一、二楼留出安装电梯的空间及一楼大厅的通行空间，赔偿反诉原告经济损失50万元。2、反诉费由反诉被告负担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年8月3日签订了房屋租赁合同，合同约定反诉原告租赁反诉被告的位于东平县城平湖幼儿园商住楼3-6楼。在合同第四部分第三条约定了反诉原告装修需在楼房内安装电梯，反诉被告保证电梯一至二楼的安装空间。现反诉原告已装修完毕，于2018年7月6日正式营业，而反诉被告迟迟不给予提供一至二楼的安装空间。因无法安装电梯，导致反诉原告招生困难，带来极大经济损失。为维护反诉原告合法权益，特诉至贵院，请法院依法判如所求。 一审法院认定事实：2017年8月3日，原告（反诉被告）曹养梅与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》，内容为：甲方（出租人）曹养梅乙方（卜建国），一、房屋概况地址：东平县城平湖幼儿园商住楼。二、租赁期限该房屋租赁期为五年，自2017年10月1日至2022年9月30日止。三、租金及支付方式1、该房屋每年租金为壹拾万元整（第一年乙方支付甲方捌万元，剩余贰万元作为乙方装修补贴）。2、乙方自签订本合同之日缴纳租金。四、甲方责任、1、甲方于2017年8月5日将房屋整体交乙方使用。3、乙方装修需在楼房内安装电梯，甲方保证电梯一至二楼的安装空间。七、违约责任、1、甲方每逾期交房一日，应向乙方支付日租金的1.5倍进行赔偿。2、乙方如逾期支付租金，应向甲方支付日租金的1.5倍进行赔偿。逾期30日甲方有权收回该房屋。合同签订当日，被告（反诉原告）卜建国向原告缴纳定金10,000元。审理中，本诉被告虽提出违约金过高，但未请求减少或降低。同时查明，被告（反诉原告）已对租赁房屋进行了装修，现已在使用中，电梯未安装。庭审中，反诉原告未提供其在装修过程中要求反诉被告及涉案房屋1-2楼承租人留出安装电梯口的证据。 一审法院认为，公民合法的房屋租赁权及租住权受法律保护，依法订立的租赁合同，双方当事人应本着平等、自由及诚实信用的原则履行合同，合同当事人的合法权益受法律保护，对于侵犯他人合法权益的行为应当承担相应责任。本案中，原告（反诉被告）曹养梅与被告（反诉原告）卜建国签订《房屋租赁合同》，被告（反诉原告）卜建国未按照合同约定及时履行交付租金的义务，已构成违约，因此，对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付租金的诉讼请求，一审法院予以支持，但应扣除被告（反诉原告）已缴纳给原告（反诉被告）的定金10,000元；被告（反诉原告）违约行为，给原告（反诉被告）造成了实际经济损失，应承担违约责任，被告（反诉原告）提出合同中规定违约金过高，未申请降低或减少，一审法院不予主动变更。原告（反诉被告）主张30,000元违约金不超出合同约定的计算数额，对其主张违约金30,000元的请求，一审法院予以支持。因合同中明确约定“甲方保证电梯一至二楼的安装空间”且被告（反诉原告）未明确放弃此权利，因此对被告（反诉原告）此项反诉请求，一审法院予以支持。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）给其造成经济损失未提供足够证据，对于其反诉中要求原告（反诉被告）赔偿500,000元的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）卜建国支付原告（反诉被告）曹养梅2017年10月1日至2018年9月30日的房屋租金70,000元（80,000元－定金10,000元）及违约金30,000元，于本判决生效后五日内付清；二、原告（反诉被告）曹养梅十五日内按照合同约定为被告（反诉原告）卜建国留出安装电梯的空间；三、驳回被告（本诉被告）卜建国其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2500元，由被告（反诉原告）卜建国负担；反诉案件受理费8800元，由原告（反诉被告）曹养梅负担100元，被告（反诉原告）卜建国负担8700元。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：1、卜建国是否应支付曹养梅房屋租赁费70000元及违约金30000元；2、曹养梅是否应按照合同约定给卜建国留出安装电梯空间及赔偿经济损失。本案中，曹养梅与卜建国签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同。卜建国未按照合同约定履行交付租金义务，已构成违约，对曹养梅要求卜建国支付租金的诉讼请求，应予支持。曹养梅主张的30000元违约金已超法律规定的百分之三十，且卜建国提出合同中规定违约金过高，故违约金超出部分依法不予支持。一审判决认定卜建国支付曹养梅违约金30000元应调整为21000元。因合同中明确约定“甲方（曹养梅）保证电梯一至二楼的安装空间”且卜建国未明确放弃此权利，因此卜建国对曹养梅的此项反诉请求，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下： 一、维持东平县人民法院（2018）鲁0923民初2051号民事判决第二项及一审案件受理费负担部分； 二、撤销东平县人民法院（2018）鲁0923民初2051号民事判决第一项、第三项； 三、上诉人卜建国支付上诉人曹养梅2017年10月1日至2018年9月30日的房屋租金70000元（80000元减定金10000元）及违约金21000元，此款于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11300元，由上诉人曹养梅负担6000元，由上诉人卜建国负担5300元。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  刘增凯 二〇一九年十月十八日 书记员  张甜甜