山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终2986号上诉人（原审被告）：枣庄东湖置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路**，统一社会信用代码：913704005522347538。法定代表人：王荣柯，董事长。委托诉讼代理人：孙晋硕，该公司员工。委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李娟，女，1981年1月15日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄东湖置业有限公司因与被上诉人李娟商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。枣庄东湖置业有限公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初950号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由李娟负担。事实和理由：1.因消防设计标准更新导致涉案工程不能通过综合验收，继而导致不能进行登记备案，并非枣庄东湖置业有限公司的原因，而是因为不能预见和不可抗力的原因，对此，应按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除枣庄东湖置业有限公司的违约责任。2.枣庄东湖置业有限公司不能办理产权登记备案主要是因为李娟未履行交存专项维修资金的先履行义务，因此，枣庄东湖置业有限公司不应承担违约责任。3.违约金标准显著高于其实际可能的损失，应当按照其损失标准调低违约金。4.一审判决关于诉讼费用的负担错误。李娟未答辩。李娟向一审法院起诉请求：1.判令枣庄东湖置业有限公司将办理房产所有权登记所需要的全部资料报产权登记机关备案，并协助李娟办理房屋所有权转移登记；2.判令枣庄东湖置业有限公司向李娟支付违约金以515570.3元为基数，按日万分之一标准，自2015年7月28日起计算至李娟实际取得涉案房产所有权登记证书之日；3.判令枣庄东湖置业有限公司立即返还李娟产权证押金2000元；4.本案诉讼费用由枣庄东湖置业有限公司承担。一审法院认定事实：枣庄东湖置业有限公司投资开发了“湖西景苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2015年2月12日，李娟（买受人）与枣庄东湖置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定李娟以515570.3元的价格购买枣庄东湖置业有限公司开发的坐落于枣庄市市中区湖西景苑X区X号楼X单元X室。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1.商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，李娟向枣庄东湖置业有限公司实际支付购房款515570.3元，枣庄东湖置业有限公司于2015年4月28日向李娟收取产权证押金2000元，并于2015年4月28日将涉案房屋交付给李娟，但枣庄东湖置业有限公司至今未将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致李娟至今无法办理房屋所有权登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，李娟、枣庄东湖置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。关于枣庄东湖置业有限公司是否存在违约行为问题。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，枣庄东湖置业有限公司应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但枣庄东湖置业有限公司至今未履行该备案义务。枣庄东湖置业有限公司的行为构成违约，应属违约行为。关于枣庄东湖置业有限公司是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，枣庄东湖置业有限公司在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。李娟起诉之日为2019年2月21日，李娟未提供证据证明起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且枣庄东湖置业有限公司已对诉讼时效提出抗辩，自2019年2月21日起诉之日往前倒推三年，即2016年2月21日之后的违约金未超过诉讼时效，应予以支持。合同约定违约金标准为已付房款的万分之一，不违反法律法规的强制性规定，应予以支持。一审法院认定违约金，以515570.3元为基数，按日万分之一，自2016年2月21日起计算至枣庄东湖置业有限公司将办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止。关于产权押金问题。因上述《商品房买卖合同》中未约定李娟应向枣庄东湖置业有限公司缴纳产权押金，因此枣庄东湖置业有限公司收取产权押金无合同依据或法律依据，应予返还。综上所述，李娟的部分诉求，应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区湖西景苑X区X号楼X单元X室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告李娟办理上述房屋的所有权转移登记；二、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告李娟违约金（以515570.3元为基数，按日万分之一，自2016年2月21日起计算至枣庄东湖置业有限公司将办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止）；三、枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内返还原告李娟押金2000元；四、驳回原告李娟的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1496元，减半收取748元，诉讼保全费720元，共计1468元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2019年4月19日一审庭审过程中，枣庄东湖置业有限公司主张李娟未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其不应承担违约责任。2019年9月27日李娟缴纳了住宅专项维修资金。本院认为，依据李娟与枣庄东湖置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，枣庄东湖置业有限公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由枣庄东湖置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案。枣庄东湖置业有限公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。枣庄东湖置业有限公司要求按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除其违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。枣庄东湖置业有限公司主张李娟未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其享有先履行抗辩权，因此，其不应承担违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，枣庄东湖置业有限公司有义务通知李娟需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在李娟知晓上述规定前，枣庄东湖置业有限公司仍应当承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，李娟在一审庭审中收到上述通知后于2019年9月27日缴纳了住宅专项维修资金，故枣庄东湖置业有限公司在李娟缴纳住宅专项维修资金后仍应继续承担逾期办证的违约责任。对一审判决判令从2019年4月19日至2019年9月27日之间的枣庄东湖置业有限公司应向李娟支付的违约金计8146.01元，枣庄东湖置业有限公司不应再承担此阶段的违约责任，上述违约金可在执行中予以扣减。枣庄东湖置业有限公司要求降低违约金的上诉请求亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，枣庄东湖置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1496元，由上诉人枣庄东湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩茂森审判员  崔兆军审判员  赵 慧二〇一九年十月十八日书记员  马馥君