广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4835号上诉人（原审被告）：陈玉，女，1988年10月7日出生，汉族，住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：卢德言，广东帅毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢小利，广东帅毅律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中山市金汇置业有限公司，住所地广东省中山市**中山三路**之三国际金融中心****。法定代表人：彭宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王柳燕，广东中亿律师事务所实习律师。上诉人陈玉因与被上诉人中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初2781号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈玉上诉请求：撤销一审判决，改判陈玉无需向金汇公司支付2018年12月1日至2019年3月17日租金49677.42元、宣传推广费319.35元、租金折扣优惠3161.3元。事实和理由：一、一审法院认定涉案合同在租赁期满前未解除的事实错误。陈玉向金汇公司发出的《撤场申请》已明确双方的租赁关系于2018年11月5日解除。陈玉于2018年12月8日将租赁场地所经营的祯茶饮品店进行注销，2018年12月22日陈玉完成撤场工作后将钥匙归还金汇公司时，双方就租赁关系的解除进行交接，陈玉已经按照合同的约定将涉案商铺归还金汇公司，不存在金汇公司主张的2018年1月至2018年3月租金、宣传推广费的事实。因租赁场地位置等原因自双方建立租赁关系以来陈玉一直处于亏损状态，为了避免损失的扩大，陈玉提出解除双方租赁关系是合情合理，不违背相关的法律法规。即使金汇公司认为陈玉解除双方的租赁关系属于违约行为，金汇公司可以就双方解除租赁关系后没收陈玉的保证金，而不是没收陈玉的保证金后还要求陈玉承担与事实不符的租金及宣传推广费。二、《补充协议》关于补交租金优惠的内容属于格式条款。该补充协议是金汇公司出具的，协议上对于补交租金优惠的相关内容陈玉并不清楚，也不认可。根据合同法第三十九条的规定，出具格式条款的一方应当采取合理的方式尽到提醒与说明的义务，但是双方签订合同时金汇公司并未就租金优惠等问题向陈玉作出特别的说明，系金汇公司未履行提醒告知的义务，因此补交租金优惠的相关内容无效，陈玉无需履行补交的义务。三、一审法院适用法律错误。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条作出判决属于适用法律错误，该法条的适用前提是“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金”而在本案中陈玉并不存在拖欠租金的事实，双方在一审时已经明确截至2018年11月30日陈玉已经全部缴清租金，陈玉于2018年12月22日将涉案商铺返还给金汇公司，涉案商铺从归还之日起由金汇公司占有与管理，因此本案不适用《中华人民共和国合同法》第二百二十七条。四、根据双方签订的租赁合同显示没收保证金的条款是合同违约解除后才能没收，一审法院错误认定陈玉拖欠租金，金汇公司有权没收保证金，且判决双方合同必须到合同期限届满才终止。根据金汇公司一审提交的证据目录中反映陈玉2018年12月22日已经撤场。金汇公司在一审法院起诉是2019年1月24日，起诉是要求法院判令合同已经解除，可以反映出合同已经有解除的合意，并非双方合同必须履行至合同期限届满，一审法院认定双方继续履行合同扩大了陈玉的损失。故涉案合同应当于2018年12月22日陈玉向金汇公司交付钥匙的当天，合同已经解除。综上所述，一审法院在认定事实以及适用法律上存在错误，请求二审法院依法改判。金汇公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。二、截止合同解除之日，陈玉没有将涉案租赁商铺交还给金汇公司，双方没有办理交接手续。陈玉提供的证据不足以证明其在12月22日向金汇公司交还商铺，陈玉应承担举证不能的法律后果。三、关于是否返还租金折扣优惠的问题，租赁合同以及补充协议是双方协商一致后制作签署的，不属于格式条款。退一步说，即使是格式条款，在补充协议第五条已经明确列明应当缴纳租金的金额及租金折扣优惠金额。且补充协议中明确约定，若陈玉违约解除合同需要返还折扣优惠，租金折扣优惠本就是陈玉应当支付的租金，只是金汇公司同意在陈玉妥善履行合同的情况下才给予优惠，所以该条款约定并非明显加重陈玉的责任或者免除金汇公司责任，所以不应当认定为无效。金汇公司向一审法院起诉请求：1.解除金汇公司与陈玉签订的合同编号为XB21-2018-001522《房屋租赁合同》、合同编号为[LH2017GC176]《中山利和广场商铺租赁补充协议》、编号为[LH]2017GC176-1《变更期限补充合同》。2.陈玉向金汇公司支付2018年12月1日至合同实际解除之日止的租金，暂计至2018年12月22日为9935.48元，及逾期支付违约金139.10元（以欠费总额为本金，自2018年12月6日起按日千分之一计至实际支付之日止，暂计至2018年12月19日为139.10元）。3.陈玉向金汇公司支付2018年12月1日起至合同实际解除之日止的宣传推广费，暂计至2018年12月22日为63.87元，及逾期支付违约金0.89元（以欠费总额为本金，自2018年12月6日起按日千分之一计至实际支付之日止，暂计至2018年12月19日为0.89元）。4.陈玉向金汇公司返还装修期内已享受的租金折扣优惠3161.30元。5.金汇公司有权没收陈玉已交的租赁保证金28000元。6.金汇公司有权没收陈玉已交的宣传推广费保证金180元。7.陈玉于双方签订的《房屋租赁合同》《中山利和广场商铺租赁补充协议》解除之日起7日内，按合同约定恢复商铺原状至毛坯状态，否则应按月租金14000元的200%向金汇公司支付占有使用费（自逾期之日起至实际恢复毛坯状态交还金汇公司之日止）。8.陈玉承担律师费500元。诉讼中，金汇公司撤回第7项诉讼请求。一审法院认定事实：金汇公司系中山市东区中山三路16号之一利和广场首层房产地产产权人【不动产权证号为粤（2015）中山市不动产权第00××21号】。2018年3月18日，金汇公司（甲方）与陈玉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于中山市东区中山三路16号之一利和广场首层（步行街B05号商铺）的房屋（产权证号：00××**）出租给乙方作商业用途，租赁面积为9平方米；租赁期限为2018年3月18日至2019年3月17日止；月租金总额为14000元，乙方在每月的第5日前支付给甲方，付款方式为转账；乙方在合同生效后1日内向甲方缴纳人民币28000元房屋租赁保证金，由甲方保管；租赁期间，房屋的转租、拆改建、合同的变更或提前解除以及期满后的续约等相关事项应经甲、乙双方协商一致；任何一方未能履行本合同约定的条款均属违约，违约方应承担违约责任。合同还约定了其他事项。金汇公司、陈玉在合同甲乙方栏上签名、盖章确认。2018年3月18日，金汇公司（出租人、甲方）与陈玉（承租人、乙方）签订《中山利和广场商铺租赁补充协议》（以下简称补充协议），约定：乙方在涉案商铺内经营品牌为【祯茶】；保证金作为乙方妥善履行本补充协议约定义务和责任的担保；乙方进场日为2018年3月18日，2018年3月18日至同年3月24日为装修期；2018年3月18日至2018年5月17日期间月租金为14000元，租金折扣每月1580.65元，实交月租金为12419.36元；2018年5月18日至2019年3月17日期间月租金为14000元；乙方前期缴纳的租赁保证金自动全额转为商品质量保证金，如合同终止后三个月内没有任何第三方因乙方原因提出权利主张，则甲方将向乙方无息退还该质量保证金；租赁期间由商管公司按每月每平方米建筑面积人民币10元收取宣传推广费，装修期间免收宣传推广费，乙方应向甲方支付宣传推广费保证金180元；未经甲方、物管公司许可或依据本补充协议相关约定，乙方不得擅自停止经营或超范围经营；补充协议因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收履约保证金，因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金；乙方延迟缴纳本补充协议项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物管公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；如乙方原因导致本补充协议提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），……或违反合同任一约定义务的，则乙方应在本补充协议终止后7日内补交装修期和第五条项下或者其他方式享受全部租金、物业管理费、宣传推广费等优惠金额；在乙方向甲方交还该商铺的同时，双方应当签署该商铺交还确认书；协议还约定了其他事项。金汇公司、陈玉在协议甲乙方栏上签名、盖章确认。2018年4月24日，金汇公司（出租人、甲方）与陈玉（承租人、乙方）签订变更期限补充协议，约定涉案商铺的租赁期限变更为2018年3月28日至2019年4月3日，装修期变更为2018年3月28日至同年4月3日，进场日变更为2018年3月28日，起租日变更为2018年4月4日。上述合同、协议签订后，金汇公司依约向陈玉交付了涉案商铺，陈玉依约向金汇公司交纳了租赁保证金28000元、宣传推广费保证金180元。2018年11月5日，陈玉所经营中山市东区祯茶钦品店向金汇公司提出撤场申请，内容载明：一、利和广场人气旺，吸引顾客，也吸引很多商家，……随着附近奶茶店越来越密集，固定的客流都被分散，我店也持续几个月没有盈利甚至亏损。二、今年雨季连连，一下雨我店便宾客稀少，由于店铺位置特殊外加贵司没有额外批准加装防风雨设备，店内设备长时间受雨淋，店员积极性受到打击，营业额持续下滑。……请批准我店于2018年11月30日经营后撤店。2018年12月13日，陈玉再次提交撤场申请，载明：基于贵司回复我店于11月5日提出的撤场申请，我店有以下补充：……我店目前坚持解除合同（已在2018年11月提交解约撤场函件），最迟于同年12月22日撤出。双方就是否提前解除合同协商无果，金汇公司遂诉至法院，主张前述实体权利。另查，为证明有对陈玉所经营的祯茶提供推广服务，金汇公司提供微信截图，显示的广告时间为2018年4月、5月、8月、10月。陈玉称金汇公司未在2018年11月、12月进行广告推广，即便有推广，但祯茶已于2018年12月8日注销不再营业，该推广亦无法达到营销效果。金汇公司称即便祯茶被注销，亦不影响陈玉使用涉案商铺。又查，金汇公司提供2018年11月29日复函显示，金汇公司回复陈玉不同意解除双方租赁关系，如陈玉坚持提前结束双方的租赁关系，则需承担原协议约定的违约责任。陈玉称并没有收到该复函，其已于2018年12月22日撤场。再查，就本案诉讼，金汇公司委托广东中亿律师事务所代理，并向该所支付了500元律师费。诉讼中，金汇公司与陈玉均确认陈玉租赁涉案商铺开设了中山市东区祯茶钦品店，截止至2018年11月30日的全部租金陈玉已缴清，租金以转账方式支付；双方申请调解期一个月。金汇公司称在涉案租赁合同租赁期限于2019年3月17日届满时，为减少损失，其已对涉案商铺进行清理收回，双方无需再另行交接。陈玉认为金汇公司主张的违约金过高，应予以调整，若其方存在违约，同意金汇公司没收其保证金；补充协议属于格式条款，金汇公司对于返还租金优惠的特别约定未向陈玉特别说明，应为无效约定。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。金汇公司与陈玉签订的《房屋租赁合同》《中山利和广场商铺租赁补充协议》及《变更期限补充协议》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应恪守。本案中，虽然陈玉分别于2018年11月5日、12月13日向金汇公司递交撤场申请，但未有证据显示金汇公司同意其解除合同及撤场，陈玉亦未提供证据显示其已于合同期满前将涉案商铺交还金汇公司，故认定涉案合同、补充协议在租赁期满前并未解除。金汇公司在诉讼中确认其于2019年3月17日租赁合同期满时已收回并对涉案商铺进行了清理，一审法院认为双方的租赁关系已终止，无需再行解除，故金汇公司主张解除《房屋租赁合同》《中山利和广场商铺租赁补充协议》及《变更期限补充协议》的诉求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。”规定，本案中，现有证据未反映陈玉已于2018年12月22日将涉案商铺交还金汇公司，金汇公司、陈玉确认陈玉缴纳租金至2018年11月30日，故陈玉应继续缴纳从2018年12月1日起2019年3月17日期间租金、宣传推广费。现金汇公司要求陈玉支付其2018年12月1日至2019年3月17日期间租金49677.42元[14000元/月×3个月+14000元/月÷31天×17天]、宣传推广费319.35元[10元/平方米×9平方米×3个月+10元/平方米×9平方米÷31天×17天]，予以支持；对于超出部分，不予支持。关于违约金、保证金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定，当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或者定金。本案中，现陈玉无故不缴纳租金、宣传推广费已构成违约，并造成金汇公司经济损失，故其应承担相应的违约责任。金汇公司既主张没收陈玉已交付的租赁保证金28000元、推广费保证金180元，又主张按照所欠租金、宣传推广费的每日1‰标准计算违约金，一审法院认为，根据当事人双方签订涉案合同、补充协议约定，出租方违约由出租方向承租方双倍返还保证金、承租方违约则由出租方没收保证金，该保证金符合定金的性质，金汇公司同时主张定金及违约金不当，结合金汇公司的损失程度，没收保证金已足以填补金汇公司的实际损失。故对金汇公司主张没收陈玉已交付的租赁保证金28000元、推广费保证金180元予以采纳；对金汇公司主张以欠付租金、宣传推广费为基数按每日1‰的标准计算支付违约金的诉讼请求，理据不足，不予支持。关于租金折扣优惠问题。根据双方合同、补充协议约定，若乙方违约，乙方需补交装修期和补充协议第五条或其他方式享受的全部租金等优惠金额。陈玉认为该约定属于格式条款，该约定因未向其特别提醒而无效，一审法院认为未有证据反映该条款系为重复使用而拟定且未经双方协商，故不符合格式条款的构成要件。现陈玉违约，而上述约定未违反相关法律规定，陈玉理应按约定支付金汇公司租金折扣优惠3161.3元[1580.65元/月×2个月]。关于律师费问题。涉案《房屋租赁合同》、补充协议等并无明确约定违约方应承担由此产生律师费，考虑到该费用并非诉讼必要费用，故对金汇公司该主张不予采纳。综上，金汇公司诉讼请求合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决：一、陈玉于判决发生法律效力之日起七日内向金汇公司支付2018年12月1日至2019年3月17日期间租金49677.42元、宣传推广费319.35元；二、陈玉于判决发生法律效力之日起七日内向金汇公司返还租金折扣优惠3161.3元；三、金汇公司已收取陈玉租赁保证金28000元、宣传推广费保证金180元不予返还；四、驳回金汇公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1850元，减半收取为925元（金汇公司已预交），由金汇公司负担100元，陈玉负担825元（陈玉负担的部分应于判决发生法律效力之日起七日内迳付金汇公司）。本院二审期间，陈玉提交三份证据，分别是：1.两份涉案商铺的钥匙交接视频，证明2018年12月22日双方对涉案商铺进行交接，陈玉将涉案商铺归还的事实;2.微信聊天截图，证明陈玉按照金汇公司的要求完成撤场的相关工作。金汇公司不确认上述证据的真实性、合法性及关联性，金汇公司认为微信截图不完整，金汇公司员工周某要求陈玉付清因提前解除合同的违约款后，方可在2018年12月22日搬离，且务必将涉案商铺恢复至毛坯状态，金汇公司与陈玉并未对2018年12月22日进行撤场达成合意；至于两份视频，为陈玉单方制作，存在事后剪辑的可能性，视频内容无法证明陈玉已经于2018年12月22日撤场。证据1-2陈玉提供了手机中的视频与微信记录予以核对，本院确认真实性。金汇公司提交微信聊天记录一份，证明陈玉提交的微信聊天记录不完整，金汇公司工作人员的意思表示是要求陈玉付清所有因其提前解除合同的违约款项后，陈玉方可在2018年12月22日搬离，且务必将涉案商铺按照合同约定恢复至毛坯状态，但陈玉在微信聊天中已经明确拒绝付清违约款，故双方并未对2018年12月22日撤场达成合意。陈玉确认微信聊天记录的真实性、合法性，但认为该证据反映出金汇公司同意陈玉解除租赁合同的事实，且陈玉交还涉案商铺钥匙给金汇公司，双方的租赁合同于2018年12月22日解除。双方对微信聊天记录的真实性无异议，本院确认该证据的真实性。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，陈玉对一审法院判决金汇公司没收陈玉租赁保证金28000元、宣传推广费保证金180元没有提出异议，本院对此予以确认。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、陈玉需否向金汇公司支付2018年12月1日至2019年3月17日的租金及宣传推广费；二、陈玉需否向金汇公司返还租金折扣优惠3161.3元。关于争议焦点一，陈玉需否向金汇公司支付2018年12月1日至2019年3月17日的租金及宣传推广费的问题。二审期间，陈玉提交视频资料，拟证明涉案商铺已于2018年12月22日交还给金汇公司。经查，视频资料中显示2018年12月22日陈玉将涉案商铺的两条钥匙交还给金汇公司工作人员，金汇公司工作人员于当天接收了涉案商铺的钥匙。《中山利和广场商铺租赁补充协议》第24.6条约定：“……在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方（陈玉）已经实际撤离该商铺之后，乙方在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方（金汇公司）有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方。……”陈玉与金汇公司虽然没有签署商铺交还确认书，但从视频资料中可以看出，陈玉已经明确表示不再继续租赁涉案商铺，且将钥匙交还给金汇公司工作人员。双方确认在2018年12月22日涉案商铺内还有陈玉的物品，但根据《中山利和广场商铺租赁补充协议》第24.6条约定，在陈玉实际搬离涉案商铺后，陈玉在商铺内遗留的装饰装修、设施设备、物品等均视为陈玉放弃所有权及一切权利，金汇公司有权自行予以处置，因此金汇公司称2018年12月22日涉案商铺还有陈玉物品故租赁合同并未解除的说法不能成立。根据上述证据，本院认定涉案商铺已于2018年12月22日交还给金汇公司，一审法院认定陈玉需向金汇公司支付2018年12月23日至2019年3月17日的租金及宣传推广费错误，本院予以纠正。金汇公司、陈玉确认租金交纳至2018年11月30日，本院认定陈玉于2018年12月22日撤场，故陈玉还应向金汇公司支付2018年12月1日至2018年12月22日期间的租金9935元（22天×14000元/月÷31天）、宣传推广费64元（10元/平方米×9平方米÷31天×22天）。关于争议焦点二，陈玉需否向金汇公司返还租金折扣优惠3161.3元的问题。陈玉上诉主张补充协议中关于租金折扣优惠内容属于格式条款，但没有证据显示该条款是为重复使用而单方提前拟定的格式条款，该租金折扣优惠条款没有免除金汇公司的责任，或者加重陈玉责任，排除陈玉主要权利，故陈玉主张租金折扣优惠属于格式条款应作出不利于金汇公司的解释的意见本院不予采纳，涉案租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应共同遵守。《中山利和广场商铺租赁补充协议》第22.8条约定：“……如乙方（陈玉）原因导致本补充协议提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），或乙方延迟进场施工，未于装修期完成装修的，或违反合同任一约定义务的，则乙方应在本补充协议终止后7日内补交装修期和第五条项下或其他方式享受全部租金、物业管理费、宣传推广费等优惠金额……”，现陈玉存在迟延支付租金且提前解除合同的违约行为，根据上述约定，陈玉应当向金汇公司支付租金折扣优惠3161.3元，一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，上诉人陈玉的上诉请求部分成立，本院予以支持。由于上诉人陈玉在二审中提供新证据，导致一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初2781号民事判决第二、三项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初2781号民事判决第四项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初2781号民事判决第一项为：陈玉于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市金汇置业有限公司支付2018年12月1日至2018年12月22日期间的租金9935元、宣传推广费64元；四、驳回中山市金汇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1850元，减半收取925元，由中山市金汇置业有限公司负担100元，由陈玉负担825元。二审案件受理费1129元，由中山市金汇置业有限公司负担1000元，由陈玉负担129元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年十月二十八日书记员  雷 媛