浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7360号 上诉人（原审被告）：杭州华洲物业管理有限公司，住所地：杭州市下城区绍兴路**。统一社会信用代码：91330103740501329F。 法定代表人：姚程琦，总经理。 委托诉讼代理人：柯和贵，浙江建经律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州市下城区东新街道长木经济合作社，住，住所地：杭州市下城区德胜路**一社会信用代码：91330103143342956T。 法定代表人：章建生，董事长。 委托诉讼代理人：谢兴华，浙江中宙律师事务所律师。 原审被告：姚荣华，男，1964年11月9日出生，汉族，住杭州市下城区。 上诉人杭州华洲物业管理有限公司（以下简称华洲公司）因与被上诉人杭州市下城区东新街道长木经济合作社（以下简称长木经济合作社）及原审被告姚荣华房屋租赁合同纠纷一案，华洲公司不服杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2014年4月24日，长木经济合作社（甲方）与华洲公司（乙方）签订的《租赁协议》约定：甲方将坐落于杭州市下城区绍兴路349、351号房屋出租给乙方经营使用，房屋面积15882.76平方米、土地面积7276平方米，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日止，年租金4927600元，每月租金在次月5日前付清，否则甲方有权解除本协议并无条件收回房屋，涉及乙方投入（包括所有搭建的临时建筑产权、装修、设施、设备等全部）无偿归甲方所有。租赁期间，乙方不得搭建违章建筑；如遇政府建设，包括城中村改造、集体建设用地等需要，双方都必须无条件服从大局，本合同自行终止。同日，姚荣华向长木经济合作社出具的《担保书》载明：姚荣华自愿为华洲公司完全履行其与长木经济合作社已经订立的所有合同项下的全部义务提供连带责任保证，以及因不履行或不完全履行而应当支付的租金、欠款及长木经济合作社为实现债权的所有费用等。 案涉合同到期后，华洲公司实际继续使用案涉房屋至今。华洲公司于2018年2月付清2017年度的租金，此后租金未能支付，长木经济合作社于2019年1月17日向原审法院提起诉讼，请求：1.判令华洲公司立即支付长木经济合作社房屋租金4927600元（暂计算至2018年12月31日，自2019年1月1日起至实际判决之日止仍按每日13500元如数支付）及承担长木经济合作社的利息损失123189元（按年利率6%分段计算）；2.判令姚荣华对华洲公司上述应付的租金负连带清偿责任；3.判令华洲公司、姚荣华承担本案的诉讼费用。 2018年7月12日，下城区城中村改造三村连片工程指挥部办公室向华洲公司送达《致被搬迁单位的公开信》，通知华洲公司承租的上述房屋、土地在本次改造范围内。为加快改造进度，请华洲公司尽快做好搬迁准备，但迄今（2019年7月16日），华洲公司并未实际搬离。 原审另查明，长木经济合作社为案涉《租赁协议》项下华洲公司欠付的2016年度部分租金事宜，于2016年6月6日向原审法院提起诉讼，案号为（2016）浙0103民初4015号。 原审法院认为，长木经济合作社与华洲公司签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法有效，各方均应恪守合约，诚实履行。案涉《租赁协议》到期后，华洲公司实际继续使用了长木经济合作社提供的案涉房产，但并未按约支付租金，其行为已构成违约。故长木经济合作社要求华洲公司支付2018年至今的租金具有事实和法律依据，该院予以支持。关于租金标准，双方均同意按案涉《租赁协议》约定标准计算，长木经济合作社并明确租金暂计算至判决书撰写之日即2019年7月16日，该院予以确认。姚荣华在其出具的《担保书》中承诺自愿为华洲公司的债务向长木经济合作社提供连带责任保证，故姚荣华应当为华洲公司的上述付款义务承担连带清偿责任。关于华洲公司抗辩称应当在租金中扣除因长木经济合作社过错给华洲公司造成的损失，华洲公司未向该院提交证据证明损失的发生及其具体金额，且华洲公司亦未提起反诉，故本案中不予处理，其可另案提起诉讼。姚荣华经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃自身权利，责任自负，不影响本案的审理。关于利息损失，该院酌情不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、杭州华洲物业管理有限公司于判决生效后十日内支付杭州市下城区东新街道长木经济合作社租金4927600元（暂计算至2018年12月31日，此后按每日13500元计算至2019年7月16日止）；二、姚荣华对杭州华洲物业管理有限公司的上述第一项付款义务承担连带清偿责任；三、驳回杭州市下城区东新街道长木经济合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47156元，财产保全费5000元，两项合计52156元，由杭州华洲物业管理有限公司、姚荣华负担。 宣判后，华洲公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定关于华洲公司抗辩称应当在租金中扣除长木经济合作社过错给华洲公司造成的损失，华洲公司未向该院提交证据证明损失的发生及具体金额，且华洲公司亦未提起反诉，故本案中不予处理，其可另案提起诉讼，该认定错误。《民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉承诚信，恪守承诺。从该条规定可以看出，诚实信用是民法的基本原则，要求人们从事民事活动应当秉持诚实、恪守承诺，善意行使权利和履行义务。诚实信用包含两方面内容，一是对待他人诚实不欺，二是对自己的承诺要信守不贷。诚实信用不仅是中华民族的传统美德，更是现代市场经济的道德基础，也是一项以道德为内核而具有强制力的法律规范。诚实信用原则不仅是民法的基本原则，也是一切法律的基本原则。我国多部法律对诚实信用作了明确的规定，例如：《合同法》第6条，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《劳动合同法》第3条规定、《合伙企业法》第5条规定、《个人独资企业法》第4条、第5条规定、《商业银行法》第5条规定、《拍卖法》第4条规定、《招标投标法》第5条规定、《反不正当竞争法》第2条规定……不仅仅是列举的法律，中国还有很多的法律均将诚实信用作为基本原则予以明确规定，且都将此原则放在法律规定的前几条，可见诚实信用原则是贯穿整部法律之根本原则。如果没有诚实信用就无法体系平等原则，也就无法显示民事权利受法律保护的原则，更无法体系公平、正义。长木经济合作社否认给华洲公司造成损失是不诚实的行为，其行为有悖于法律关于诚实信用的相关规定，更有悖于公序良俗。二、华洲公司在原审中已经进行了较为全面的答辩。为了减少诉累，应当在原审中将华洲公司的损失一并解决。原审法院认为华洲公司没有提供具体金额，华洲公司在原审中已经明确损失金额。因为提起反诉需要取得相应证据，需要相应的时间。而原审法院既未向华洲公司释明是否需要提起反诉也未给华洲公司提起反诉寻找证据的期限，在2019年5月7日开庭后短短2个月就下了判决，华洲公司根本无法在如此短的时间内找到相关证据。原审法院判决认定事实错误、适用法律不当，导致裁判错误，故提起上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回长木经济合作社的一审所有诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由长木经济合作社承担。 被上诉人长木经济合作社发表答辩意见称：一、在本案前，长木经济合作社曾于2016年6月就华洲公司未按时支付房屋租金而向下城区人民法院提起诉讼，案号为（2016）浙0103民初4015号，并于2017年10月作出一审判决，根据杭州市中级人民法院（2018）浙01民终1634号民事裁定书，该一审判决已产生法律效力。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。就本案而言，双方之间的租赁合同法律关系并未变化，虽原租赁协议已于2016年12月31日期满，但是华洲公司一直继续使用全部租赁物，长木经济合作社也不持异议，对此《中华人民共和国合同法》第二百三十六条明确规定，原租赁合同继续有效，故原审法院根据生效判决认定本案相关事实，具有事实根据和法律依据，华洲公司诉称原审法院认定事实错误根本不能成立。二、华洲公司在原审抗辩称应当在租金中扣减因长木经济合作社的过错给华洲公司造成的损失，该抗辩在实质上是针对长木经济合作社之诉，为吞并或抵销长木经济合作社之诉而产生一种新的独立的诉，该诉即为反诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，反诉应当在法庭辩论前提出。由于华洲公司未在法定期限内提出反诉，反而又诉称一审法院在开庭后短短2个月就下了判决，纯属无稽之谈，故原审法院不予处理其要求在租金中扣减因长木经济合作社的过错给华洲公司造成的损失的抗辩并无不当。三、华洲公司一直认为双方在房屋租赁过程中存在长木经济合作社的过错造成其损失，要求应当在租金中扣减该损失为由进行抗辩，在前一租赁纠纷案（2016）浙0103民初4015号中华洲公司也是这样抗辩，但该生效判决明确以其未提起反诉，可另案主张权利。由此可知，原审法院给予了华洲公司充分的诉讼权利，华洲公司在本案中未提出反诉，也没有另案提起诉讼，对此又作为上诉的理由，显属滥用诉权。综上，长木经济合作社认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序并无不当。恳望二审法院依法驳回华洲公司的上诉请求，维持原审法院的判决。 原审被告姚荣华未发表意见。 二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。 本院查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，华洲公司在与长木经济合作社的《租赁协议》到期后，华洲公司仍然继续使用案涉房屋，应当按照原《租赁协议》的约定支付租金，华洲公司未按约支付租金，构成违约。华洲公司主张在承租案涉房屋过程中，因长木经济合作社的原因造成其损失，应当以该损失抵扣欠付租金。但双方原《租赁协议》中并未约定因长木经济合作社的过错给华洲公司造成损失的，华洲公司可以损失抵扣租金。华洲公司也未提供证据证明双方达成过以损失抵扣租金的口头约定。华洲公司关于以损失抵扣租金的抗辩意见，实系独立的诉讼请求，其并未在一审中提起反诉，原审法院未予处理并无不当。综上，华洲公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费47156元，由上诉人杭州华洲物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一九年十月三十一日 法官助理赵勤 书记员朱创威