山东省莒南县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁1327执异102号 案外人：莒南县金龙房地产开发有限公司，住所地：莒南县城西一路中段，统一社会信用代码：91371327684843200N。 法定代表人：瞿绪伟，董事长。 申请执行人：史晓东，男，1991年8月24日出生，汉族，居民，住莒南县。 被执行人：高艳，女，1990年7月11日出生，汉族，居民，住莒南县。 被执行人：高学启，男，1961年6月29日出生，汉族，居民，住莒南县。 被执行人：殷玉娜，女，1967年2月27日出生，汉族，住山东省莒南县。 在本院执行申请执行人史晓东与被执行人高艳、高学启、殷玉娜民间借贷纠纷一案中，案外人莒南县金龙房地产开发有限公司于2019年10月8日对执行楼房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人莒南县金龙房地产开发有限公司称，法院在执行史晓东与高学启、殷玉娜纠纷一案中，查封了位于莒南县金龙御景苑19号楼1205室及19-2-16号储藏室各一处，该楼房并不属于被执行人可供执行的财产，依法应当停止执行并解除查封。2018年12月28日，异议人莒南县金龙房地产开发有限公司与高学启、殷玉娜签订了商品房预售合同（合同编号YS0024179）,高学启、殷玉娜购买异议人开发的莒南县金龙御景苑19号楼1205室及19-2-16号储藏室各一处，高学启、殷玉娜在中国农业银行股份有限公司莒南县支行处借款386000元作为房屋的按揭贷款，该贷款由异议人作为担保人为其提供阶段性担保，异议人与高学启、殷玉娜签订了商品房回购协议。贷款后，高学启、殷玉娜并没有按照借款合同的约定向中国农业银行股份有限公司莒南县支行履行分期偿还贷款的义务，异议人为其垫付了贷款、利息、罚息等共计23493.6元，且经过银行及异议人的催告，高学启、殷玉娜以实际行动明确表示不会履行其法定义务，根据异议人与高学启、殷玉娜签订的合同，该种违约行为异议人具有合同解除权。异议人于2018年8月14日向莒南县人民法院提起诉讼，要求解除与高学启、殷玉娜签订的商品房预售合同，后莒南县人民法院作出（2018）鲁1327民初4683号民事判决书，确认双方解除签订的商品房预售合同，涉案的莒南县金龙御景苑19号楼1205室及19-2-16号储藏室归异议人所有；并由异议人向中国银行股份有限公司莒南县支行偿还高学启、殷玉娜的银行贷款340966.76元及返还高学启、殷玉娜楼房首付款31685元；现该民事判决书已经生效。二、高学启、殷玉娜并未实际占有房屋且未交付，故不享有该房屋的物权，预售商品房并未办理房屋产权登记，依法属于预查封措施，法院查封对应的不是因房屋而取得的物权而仅是债权。涉案房屋办理了商品房买卖合同登记备案手续，房屋产权登记还未办理，故对仅办理了合同备案登记手续的房屋的查封属于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条规定的预查封措施。商品房买卖合同备案登记不能产生物权效力。商品房买卖合同登记备案制度仅为房地产行政主管部门对房地产市场监管的一种措施，该备案登记并不能产生物权的效力。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，在商品房买卖合同备案表中登记的买受人即购房者不能因此成为房屋的合法权利人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”根据以上法律规定，异议人与高学启、殷玉娜的商品房预售合同已经依法解除，高学启、殷玉娜在该房屋之上不享有物权，故法院应当依法予以解除查封。 本院查明，本院受理原告史晓东与被告高艳、殷玉娜、高学启民间借贷纠纷一案，原告申请财产保全，2017年11月29日，本院作出（2017）鲁1327民初6514号民事裁定书，查封被申请人殷玉娜、高学启所有的位于莒南县隆山路金龙御景苑19号楼1单元1205室楼房。2018年4月9日，本院作出（2017）鲁1327民初6514号民事判决书：一、被告高艳于本判决生效后十日内支付给史晓东借款150000元及利息（自2017年10月9日起至实际付清之日止，以150000元为基数，按月利率20‰计算）；二、被告高学启、殷玉娜对上述第一项支付内容承担连带清偿责任。案件受理费3300元，保全申请费1270，共计4570元，由被告殷玉娜、高学启、高艳负担。民事判决书生效后，史晓东申请强制执行。执行案号（2018）鲁1327执2003号。 莒南县金龙房地产开发有限公司提供证据一莒南县金龙房地产开发有限公司法定代表人身份证明、瞿绪伟复印件。 证据二（2017）鲁1327民初6519号民事裁定书。 证据三2016年5月25日预售商品房买卖预告登记，权利人殷玉娜、高学启，房屋坐落莒南县隆山路金龙御景苑19号楼1单元1205室。 证据四查封登记信息，2017年11月27日起2020年11月27日止，莒南县人民法院预查封，查封文号（2017）鲁1327民初6519号民事裁定书。 证据五2016年5月3日商品房预售合同，出卖人莒南县金龙房地产开发有限公司，买受人殷玉娜、高学启，商品房坐落县城隆山路北段西侧117号19号楼1单元储藏室16号，19号楼1单元1205室，面积123.18平方米。 证据六中国农业银行业务凭证，殷玉娜2019年5月10日还款2835.79元，2019年3月29日殷玉娜还款17339.63元，2019年6月28日殷玉娜还款5657.64元。 证据七2018年12月28日（2018）鲁1327民初4683号民事判决书、生效证明，查明内容，2016年5月12日，金龙公司、殷玉娜、农行莒南县支行签订商品房回购协议：若买受人未按和按揭银行签订的个人购房担保借款合同约定偿还购房贷款本金和利息连续达到三期（含）的情况下，由出卖人（金龙公司）偿还该买受人所欠银行借款本金和利息，并以垫付的资金金额回购该商品房。殷玉娜、高学启共偿还贷款12期，自2016年6月21日起至2017年11月1日止，共计本金25733.28元，利息21989.58元。判决内容，一、解除原告莒县金龙房地产开发有限公司与被告高学启、殷玉娜签订的商品房预售合同（合同编号：YS0024179）；二、解除殷玉娜、高学启、莒南县金龙房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司莒南县支公司签订个人购房贷款借款合同（合同编号：37020120160064302）；三、莒南县金龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还第三人中国农业银行股份有限公司莒南县支行银行贷款剩余借款340,966.76元及违约金、利息（利息自2018年10月1日起至实际给付之日，按照借款合同约定的利率计算）；四、原告莒南县金龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告高学启、殷玉娜首付款31,685元，涉案房屋归原告莒南县金龙房地产开发有限公司；案件受理费9322元，由被告高学启、殷玉娜负担。该判决书于2019年6月11日生效。 本院认为，本案争议焦点是莒南县金龙房地产开发有限公司请求解除对涉案楼房的查封、中止执行的异议请求是否成立。关于涉案楼房权利人，本院（2018）鲁1327民初4683号民事判决书第四项判决涉案房屋归原告莒南县金龙房地产开发有限公司，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”所以，莒南县金龙房地产开发有限公司是涉案楼房的所有权人。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”综上，莒南县金龙房地产开发有限公司是涉案楼房的权利人，该权利可以排除法院执行。莒南县金龙房地产开发有限公司要求解除查封中止执行的异议请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 中止对莒南县金龙房地产开发有限公司所有的位于莒南县隆山路金龙御景苑19号楼1单元1205室及第19幢1单元储藏室16号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  徐国田 审判员  孙运军 审判员  程 凯 二〇一九年十月十二日 书记员  王一茹