江西省德安县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0426民初436号原告：吴俊。被告：德安县洪达房地产开发有限责任公司，住所地：江西省德安县蒲亭镇解放路**，统一社会信用代码913604260588331791。法定代表人彭兴青，执行董事。委托诉讼代理人：黄贵昌，江西人民律师事务所律师。委托诉讼代理人：管亚宇，江西人民律师事务所律师。原告吴俊与被告德安县洪达房地产开发有限责任公司（以下简称洪达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴俊，被告德安县洪达房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人黄贵昌、管亚宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴俊向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、要求判令被告返还原告已经支付的首付和维修金、按揭款（截止2019年4月）共计309918.04元；3、要求判令被告按约定承担利息（年利率4.75%）23464元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年10月18日签订德安县蒲亭镇解放路9号“洪达·万象广场”1井楼3层A3002-1店铺的《商品房买卖合同》。该《合同》第六条、第七条约定总价款为493994元，首付253994元，其余240000元分期贷款。合同第十一条约定2018年5月31日前向买受人交房；第二十条第（二）款规定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。”。同日，双方还签订了一份《委托经营管理合同》原告将所购买的商铺委托给同系彭兴青担任法定代表人的九江万尚商业运营管理有限公司经营管理。第三条明确：“委托经营管理期为五年，即自2018年5月31日起至2023年5月31日止。”之后，原告支付了首付款，办理了银行按揭贷款并按月偿还。但被告未按约在2018年11月31日的最后期限届满前为原告办理房屋所有权证书。原告多次催问，被告一直未将房屋所有权证书办妥交给原告。原告诉称其按合同约定与被告交涉该《商品房买卖合同》解除事宜，却遭被告拒绝，故原告诉至本院。被告德安县洪达房地产开发有限责任公司辩称，原、被告约定了本案发生争议由南昌仲裁委员会仲裁管辖，人民法院没有管辖权，应驳回原告起诉。原告吴俊向被告临时周转借款197500元用于支付该首付购房款出具的借条中，约定在2019年4月17日前分三次付清，该借条中约定了因履行借款及关联事项发生争议的，由南昌仲裁委员会仲裁解决。原告要求解除《商品房买卖合同》及返还已支付的首付款等，与涉及的借款直接关联。被告洪达公司亦辩称，原告要求解除合同及退款理由并不成立。原告在起诉状中提到的，其所购买的商铺已在2018年5月31日起至2023年5月31日止交由同系彭兴青担任法定代表人的九江万尚商业运营管理有限公司经营管理，且实际已早已交付，即使出现延期办证的情形，原告也不存在损失。而且按照合同约定，因出卖人的原因导致延期才具备解除合同的条件，且该原因应不包括行政机关审批办证等原因，对于审核等原因并非出卖人所能决定。原告诉请并不成立，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2017年10月18日，原告吴俊与被告德安县洪达房地产开发有限责任公司签订该公司开发建设的坐落于德安县蒲亭镇解放路9号“洪达·万象广场”的1#楼3层A3002-1店面的《商品房买卖合同》（下称购房合同）。该合同约定，案涉房产（店面）每平方米单价8486元，总价款为493994元，首付款253994元，其余240000元由原告以商业贷款形式付款。2017年10月17日，原告向被告支付购房首付款56494元，10月18日以原告及其配偶作为借款人，向被告借款197500元用于支付购房款，并由原告夫妇二人向被告出具借条。原、被告亦在借条上约定原告共分三次在2019年4月17日前还清款项（原告业已偿还该借款）。2017年10月19日，原告再次交付了首付款197500元。随后，原告亦办理了涉案房产相关银行按揭贷款。购房合同约定被告于2018年5月31日前向原告交房。在与被告洪达公司签订购房合同当日即2017年10月18日，原告吴俊还与九江万尚商业运营管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，委托该公司运营、使用、管理、租赁该涉案房产，期限自2018年5月31日起至2023年5月31日止。原告亦于2017年10月26日缴纳该房维修基金9880元。原、被告所签订的《商品房买卖合同》约定，原、被告双方共同向房屋登记机构申请办理涉案店面相关产权登记；因出卖人（被告）的原因，买受人（原告）未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按该方式处理：“买受人有权解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。该购房合同销售和使用承诺规定，不采取返本销售、拆零销售及售后包租的方式销售未竣工商品房。在购房合同争议解决方式中约定，发生争议的由双方协商解决，也可由相关机构调解，或依法向房屋所在地人民法院起诉。因案涉案店面未办理相关产权登记手续，遂原告诉至本院，要求解除合同返还购房款，并赔偿损失等。双方均表示出在庭审后调解意愿，但之后并未能达成一致。以上事实，有当事人身份信息及企业登记信息，原告吴俊与被告洪达公司签订的商品房买卖合同（与原件核对的复印件），原告吴俊与九江万尚商业运营管理有限公司签订的委托该公司经营管理合同（与原件核对的复印件），原告向被告支付购房款预收款收据，物业维修基金交款单、银行流水、交易明细，原告及其配偶作为借款人，向洪达公司借款的借条（复印件），被告借款给原告的转账支付凭证（复印件），当事人双方的陈述以及庭审笔录等材料附卷，且经庭审质证，上列证据均真实可信，本院予以确认并存卷佐证。本案事实清楚，证据确实、充分，足以认定。本院认为，原告吴俊与被告德安县洪达房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系当事人意思真实表示，对当事人双方均具有法律约束力，均应按约履行，非依法律规定或取得对方同意不得随意变更和解除。本案中，根据合同约定，原、被告双方共同向房屋登记机构申请办理涉案房产相关权属登记，且约定被告交房后应及时履行，被告作为房地产开发企业应诚实守信，积极依法依约及时办理相关权属登记手续。但依据相关法律规定，办理相关权属登记迟延，仅是给买受方可能造成不便或损失的，作为买受方可主张违约赔偿等获取补救；且本案中并无证据显示因被告原因导致本案购房合同不能实现及无法履行等发生根本违约的情形。案涉购房合同中亦明确约定了买受人解除合同应当书面通知买受人，原告行使解约权需经催告等法定条件。因而不能导致本案购房合同的解除。故原告要求解除原、被告所签订的商品房买卖合同之诉请依法不予支持。对于相关权利，原告可依法另行主张。关于原告之后提及可能涉及售后包租等违反约定和部门规章，并非可以解除本案合同的法定条件，可另行处理认定。另外，被告之本院对本案无管辖权辩解理由并不符合本案所涉购房合同约定和相关法律规定，不应采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告吴俊的诉讼请求。案件受理费8974.58元，由原告吴俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于九江市中级人民法院。审 判 长  陈勇辉审 判 员  周 宇人民陪审员  周庆祥二〇一九年十月十一日书 记 员  余露烨