浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初14538号 原告：浙江亿和房地产开发有限公司，住所地诸暨市枫桥镇步森大道**-2。 法定代表人：傅妙根。 委托诉讼代理人：严淼海，浙江钱江潮律师事务所律师。 被告：宣永佳，男，1987年11月25日出生，汉族，住诸暨市。 被告：何梓瑄，女，1988年3月14日出生，汉族，住诸暨市。 被告：浙江天洋控股集团房地产开发有限公司，住，住所地诸暨枫桥镇天洋路**/div> 法定代表人：陈曙光。 委托诉讼代理人：谢伟儿，女，系公司员工。 原告浙江亿和房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称亿和公司）与被告宣永佳、何梓瑄、浙江天洋控股集团房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称天洋公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，依法适用简易程序于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告亿和公司的委托诉讼代理人严淼海、被告宣永佳、被告天洋公司的委托诉讼代理人谢伟儿到庭参加诉讼，被告何梓瑄经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿和公司向本院提出诉讼请求：1.确认宣永佳、何梓瑄与天洋公司签订的62A049711号《商品房买卖合同》无效；2.确认《诸房预商字第00090863、00090864号》商品房预购登记无效。诉讼过程中，亿和公司变更第二项诉讼请求为要求撤销《诸房预商字第00090863、00090864号》房屋预告登记。事实和理由：2018年9月25日，因天洋公司负债被诸暨市人民法院以（2016）浙0681执4410号之四执行裁定书将包括本案案涉房产在内的诸暨国用（2011）第91200914号、91200915号地块及其地上建筑物通过司法拍卖卖给亿和公司所有。该裁定载明上述拍卖所得房产的权利和义务自该裁定书送达亿和公司时生效。亿和公司在办理过户手续时查明：宣永佳、何梓瑄与天洋公司签订的62A049711号《商品房买卖合同》及随该合同而登记的《诸房预商字第00090863、00090864号》房屋预告登记系天洋公司为规避法院执行而签订的虚假合同和虚假登记，且宣永佳、何梓瑄本人也未实际支付过购房款，也没有真实购房的意思表示。故上述案涉房产买卖合同的签订和预告登记是行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为，属无效民事行为，由此签订的62A049711号《商品房买卖合同》及《诸房预商字第00090863、00090864号》房屋预告登记依法应予确认无效，否则亿和公司拍卖所得房产不能过户。现亿和公司为维护自身合法权益诉讼来院，要求判如所请。 何梓瑄未作答辩。 宣永佳辩称，认可亿和公司的诉请。 天洋公司辩称，天洋公司颐城项目因资金紧张，项目资产面临被查封风险，为保全项目资产，天洋公司与宣永佳、何梓瑄在形式上签订《商品房买卖合同》一份，但宣永佳、何梓瑄未支付购房款，双方也没有真实的购房意图。 亿和公司围绕诉讼请求依法提交拍卖成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书、商品房买卖合同、房屋预告登记证书、骆仁良出具的证明、备案清单、销售清单。上述证据经庭审出示，何梓瑄未到庭质证，应视为自动放弃质证、抗辩的权利。宣永佳、天洋公司对上述证据均无异议，备案清单和销售清单涉及案外人利益，本院仅对宣永佳、何梓瑄所购房产的内容予以确认，对其余内容不作审查，其余证据本院审查后予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定事实如下： 2014年6月21日，天洋公司与宣永佳、何梓瑄签订编号为62A049711号《浙江省商品房买卖合同》，约定天洋公司将位于土地使用权证号为诸国用（2011）第91200914号地块上建造的颐城第3幢01单元010302号房产出售给宣永佳、何梓瑄，买受人应在合同签订之日一次性支付购房款836425元。2014年10月2日，宣永佳、何梓瑄就该房产办理预购商品房预告登记（诸房预商字第00090863、00090864号）。宣永佳、何梓瑄未实际支付购房款，仅支付办理预告登记手续所需税费5575元。 2018年9月，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布变卖公告，公开拍卖天洋公司所有的坐落于诸暨市枫溪江北侧的国有土地使用权两宗【国有土地使用权证号：诸暨国用（2011）第91200914、91200915号】及其地上建筑物，由亿和公司以最高价竞得该房地产。本院作出（2016）浙0681执4410号之四执行裁定书，裁定：一、天洋公司所有的坐落于诸暨市枫溪江北侧的国有土地使用权两宗【国有土地使用权证号：诸暨国用（2011）第91200914、91200915号】及其地上建筑物【颐城商品房以及大酒店；其中商品房预售证号：售许字（2014）第001、002、003号；详见博文诸暨房估字SF（2017）第1101271号评估报告及变卖公告】归买受人亿和公司所有。上述国有土地使用权及其地上建筑物的财产权自本裁定送达买受人亿和公司时起转移；二、原属被执行人天洋公司所有，现已办理商品房预售合同登记备案手续的房产及5号楼010102、010602室房产，不属于本次拍卖范围，但被执行人天洋公司基于商品房预售合同产生的权利和义务（包括商品房预售合同被确认无效、商品房预售合同解除、商品房预售合同登记备案被撤销等情形）由买受人亿和公司享有和承担【购房者已付清全额房款的房屋（详见清单）买受人仅承担交房及协助办证义务】。上述权利和义务自本裁定送达买受人亿和公司时起转移;三、买受人亿和公司可持本裁定书到不动产管理机构办理相关产权过户登记手续（第二项需等待条件成就时方可办理），并按照税法规定负担交易过程中产生的税费。 2019年9月，亿和公司向本院提起诉讼，要求确认宣永佳、何梓瑄与天洋公司之间签订的购房合同无效。庭审中，宣永佳与天洋公司认可双方没有实际购房合意，也未支付购房款。 本院认为，本案的争议焦点是案涉《浙江省商品房买卖合同》是否有效。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”亿和公司以买卖双方并无真实购房意图、系行为人以虚假的意思表示实施的民事法律行为为由，要求确认合同无效。宣永佳、天洋公司均认可该事实，合同约定须一次性全额付款，而在宣永佳、何梓瑄作为购房人未支付任何购房款的情况下，天洋公司即配合办理预购房屋预告登记手续，也可以印证这一事实。宣永佳、何梓瑄和天洋公司当时在签订《浙江省商品房买卖合同》时并无真正转移标的物所有权的意思表示，双方签订《浙江省商品房买卖合同》所达成一致的真实意思及隐匿行为是为保全项目资产,买卖房产的约定本身是当事人之间的虚假意思表示，只是达成保全项目资产之目的手段和外在表现形式。根据《民法总则》第一百四十六条之规定，本院认定案涉《浙江省商品房买卖合同》本身作为伪装行为无效。因此，亿和公司关于确认案涉《浙江省商品房买卖合同》无效的诉请，于法有据，本院予以支持。因购房行为无效，相应的预告登记手续也应当予以撤销。何梓瑄虽未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实已查清，依法可作缺席判决。根据《民法总则》第一百四十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认宣永佳、何梓瑄与浙江天洋控股集团房地产开发有限公司于2014年6月21日签订的编号为62A049711号《浙江省商品房买卖合同》无效； 二、被告宣永佳、何梓瑄和浙江天洋控股集团房地产开发有限公司应自本判决生效之日起十五日内协助浙江亿和房地产开发有限公司办理预购商品房预告登记（诸房预商字第00090863、00090864号）撤销手续。 案件受理费80元，减半收取计40元，由浙江天洋控股集团房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 周 晶 二〇一九年十月十五日 书记员 孙晨辰