天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0112民初9146号原告:杨春红,女,1981年2月4日出生,汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：高海峰（原告之夫），1981年1月14日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告：天津龙湖睿海置业有限公司，住所地天津海河教育园区新慧路**管理中心**301-4。法定代表人：杜晓峰,董事长。委托诉讼代理人：高志成，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董萌，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原告杨春红与被告天津龙湖睿海置业有限公司（以下简称“龙湖公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨春红及其委托诉讼代理人高海峰、被告龙湖公司之委托诉讼代理人高志成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨春红向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认双方签订的《天津市商品房买卖合同》中补充合同第十条第三款中将缴纳物业费、供热采暖费作为商品房交付前提条件的内容无效；2、请求法院判令物业费、供热采暖费应自商品房实际合格交付之日起算，商品房合格交付之前的费用应由龙湖公司承担。事实和理由：2017年4月24日，杨春红与龙湖公司签订《天津市商品房买卖合同》及附件《补充合同》，合同约定杨春红购买龙湖公司开发的坐落于天津市房屋；龙湖公司应于2018年10月31日前交付房屋。《补充合同》约定买受人在办理交接手续前应缴纳物业费、供热采暖费，否则出卖人有权拒绝交付。后龙湖公司于2018年6月通知办理收房手续并预缴物业费等相关费用。但涉案房屋存在房屋主体结构等诸多问题，不符合交付条件。由于《补充合同》第十条第3款与合同约定不符，不符合法律规定，该条款应属无效。另物业费的收取应以物业验收并合格交付为前提，因开发建设单位原因未能按约交付的，物业服务费应当由开发单位承担。双方多次沟通未果，故诉至法院。龙湖辩称，不同意杨春红的诉讼请求。理由为：1、补充合同第十条第3款系双方真实意思表示，未违反法律法律的强制性规定，不属于无效条款；2.诉争房屋于2018年6月11日取得了建设工程竣工验收备案书，于2018年6月26日取得了天津市新建住宅商品房准许交付使用证，龙湖公司已经按照《天津市商品房买卖合同》的约定于2018年6月30日前将竣工验收合格并取得准交证的房屋交付杨春红，不存在商品房未能合格交付的情况下要求杨春红缴纳物业费的事实，故房屋交付后杨春红应当缴纳物业费、采暖费等费用。法庭总结争议焦点：1、补充合同第十条第3款是否无效；2、涉案房屋是否具备交付条件；3、杨春红是否应在办理收房手续时缴纳物业费、采暖费；4、杨春红是否应当自房屋实际交付之日起缴纳物业费、采暖费。围绕法庭总结的争议焦点，双方向法庭提交了证据，对于双方均无异议的证据法庭予以确认并记录在案。根据本院认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：2017年4月24日，杨春红（乙方）、龙湖公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定杨春红购买龙湖公司开发的坐落于天津，合同价款为2558080元。合同第三条约定：甲方于2018年10月31日前将验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付乙方使用。同日双方签订附件六《补充合同》，补充合同第十条第三款约定：买受人在办理商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、配套费（如有）、违约金（如有）、面积差价款、办理完毕面积差价款结算手续、偿还由出卖人代偿的按揭款及利息（如有），按时足额缴纳产权登记费、物业费、供热采暖费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任。第四款约定：在出卖人具备了本合同第三条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交接手续并履行接收房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房。第6款约定买受人在办理商品房交付手续的过程中，若该商品房出现质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人应按时办理该商品房交接手续，买受人不能以此为由拒绝接受商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿，买受人如因上述问题拒绝办理入住手续，视为买受人逾期收房。第7款出卖人修复除地基基础和主体结构外的其他质量问题后再行交付的，不视为逾期交房，该房屋的交付时间为入住通知书上约定的交付期限。第9条约定买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交房的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及任何其他与房屋相关的杂费及房屋毁损灭失的风险）即转由买受人承担，因此造成出卖人损失或者给出卖人增加的其他费用，也应当由买受人承担。杨春红在该补充合同逐页进行签字确认。同时该补充合同第一条以加黑字体载明：在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及本补充协议，且对于可能限制买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协议上，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致，自愿平等的基础上订立本合同及本补充协议。2018年6月11日，涉案房屋取得《建设工程竣工验收备案书》，2018年6月26日，涉案房屋取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2018年6月26日向原告邮寄送达入住通知书及需缴纳费用清单，龙湖公司书面通知杨春红可于2019年6月30日办理收房手续，同时需缴纳费用清单载明需预交2018年7月3日起12个月物业费及预存水费、预存电费。杨春红曾于2018年6月30日至涉案房屋现场验房，但至今未办理收房手续。2018年8月，龙湖公司发出“致天津龙湖天宸原著业主的一封信”载明：部分业主反映房屋质量问题及项目整体问题，龙湖公司将尽快进行维修，切实履行工程质量保修责任，如工程质量问题导致装修损失，承担赔偿责任。同时公布了含有37号楼的管家电话。本院认为，杨春红、龙湖公司签订的《天津市商品房买卖合同》依法成立、有效,双方应按照合同的约定履行义务和享有权利。关于杨春红的诉请，本院评析如下：1、补充合同第十条第三款中“物业费、供热采暖费作为商品房交付前提条件”的内容是否属于格式条款，是否无效。首先格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款的一方，应采取足以引起对方注意的方式提请对方注意，并作出说明，格式条款免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该格式条款无效。本案中，补充合同第十条第三款的内容虽系重复使用的内容，但双方在签订补充合同的第一条明确以加黑字体载明对于上述协议内容已经进行了充分说明，买受人对于该条款知悉并理解。且上述格式条款的内容亦不存在《合同法》第五十二条规定的情形，上述条款并非属于格式条款，且上述条款有效。杨春红主张上述条款无效，无事实及法律依据，本院不予支持。2、涉案房屋是否符合交付条件，杨春红是否应当缴纳物业费、供热采暖费。双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付。涉案房屋于2018年6月11日，涉案房屋取得竣工验收备案表，2018年6月26日，涉案房屋取得《天津市新建房屋住宅准许交付使用证》，符合合同约定的交付条件。且龙湖公司履行了书面通知杨春红收房的义务。依据双方签订的《商品房买卖合同约定》，物业费、供热采暖费等相关费用应自在办理房屋交接手续时一并办理，本案中，涉案房屋符合合同约定的交付条件，龙湖公司亦履行了通知交房的义务，杨春红应当按照合同约定缴纳物业费及供热取暖费。杨春红以房屋存在质量问题至今尚未办理收房手续，系其自身的选择，应当承担相应的法律后果，其主张物业费及供热采暖费应自实际交付之日起算，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回杨春红全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由杨春红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  汪国平二〇一九年十月三十一日书记员  杨国晴附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。