广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初10820号原告（反诉被告,以下统称原告）：东莞市石龙镇黄家山股份经济联合社，住所地：东莞市。法定代表人：黄柏球，董事长。委托诉讼代理人：黄树稳，广东深博律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛跃进，广东深博律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：广东格林莱光电科技有限公司，住所地：东莞市石龙镇黄家山工业区**厂房首层及**，统一社会信用代码：9144190059580447XD。法定代表人：陈旭升。委托诉讼代理人：容伟现，广东星旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹素欣，广东星旭律师事务所律师。原告东莞市石龙镇黄家山股份经济联合社诉被告广东格林莱光电科技有限公司及被告广东格林莱光电科技有限公司反诉原告东莞市石龙镇黄家山股份经济联合社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东莞市石龙镇黄家山股份经济联合社的委托诉讼代理人黄树稳、盛跃进，被告广东格林莱光电科技有限公司的委托诉讼代理人容伟现、尹素欣，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市石龙镇黄家山股份经济联合社向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告2012年5月16日签订的《厂房租赁合同》已解除；2.被告立即将租赁的厂房、宿舍物业返还给原告；3.被告立即向原告支付拖欠的2018年5月至2018年12月8日的租金365311.32元；4.被告按拖欠租金金额每逾期一日1%的标准向原告支付滞纳金，至被告付清款项之日止；5.被告自2018年12月9日起按每月50272.2元的标准向原告支付占用费，至被告将租赁物业返还给原告之日止；6.被告向原告支付维权律师费85000元；7.本案受理费由被告承担。事实和理由：2012年5月16日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于东莞市石龙镇黄家山工业区C座厂房首层及二层、C座厂房宿舍物业租赁给被告使用，租赁期限为16年，租赁物每月租金为45702元，租金每四年递增10%。被告应于每月10日前向原告付清当月租金及水电费、卫生费、治安费、环保费等各项费用，逾期缴付的，逾期期间被告每日按逾期支付总额的1%支付滞纳金。在签订合同时被告需向原告支付2个月租金作为水电费押金。另外双方还约定，若被告未按时交纳租金、拖欠水电费及其他费用，逾期超过60日或未经原告同意擅自将租赁物转租的，原告有权单方解除合同，没收押金、要求被告承担违约责任，并留置被告在租赁物内的财物，对该留置物进行处理，用以赔偿原告的损失。被告自2018年5月起就没有支付租金给原告，经原告多次催收仍不履行支付租金的义务，被告的行为已构成严重违约，原告已向被告发出了《解除厂房租赁合同通知书》，被告已于2018年12月8日签收了该通知书，但仍拒不移交租赁物业给原告，故原告提起本案诉讼。被告广东格林莱光电科技有限公司答辩，1.《厂房租赁合同》第八条约定，自合同签订之日起，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。第十条约定，合同履行期间，若发生不可抗力事件，则双方免责。因不可抗力造成的租赁物业、设施设备或其他财物损失的，各自承担责任。其中不可抗力包括：地震、洪水等自然灾害；政府行为；战争等。被告认为其自2018年5月起没有支付租金是因为被告的法定代表人于2018年6月6日被东莞市公安局石龙分局和高埗分局联合执法认为涉嫌虚开增值税发票立案侦查，公司所有的财务资料、银行账号均被查封，公司的法定代表人及相关管理人员、财务人员均被拘留审查，至今还关押于东莞市第二看守所，属于合同中约定的不可抗力，导致被告无法履行支付租金的义务。2.案涉租赁物一直是由被告承租经营管理，并没有未经原告同意擅自将租赁物转租。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。同时被告向本院提出反诉，反诉请求：1.原告对被告在租赁物上的装饰装修添附及机器设备安装费用进行折价补偿2000000元；2.原告归还被告押金91404元；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。事实与理由：双方在合同履行期间一直都友好合作，直至2018年5月，被告的法定代表人被公安立案侦查，被告的银行账户被查封冻结，以致2018年5月起未能及时向原告缴纳租金，但被告已委派其他人代为以现金方式向原告支付租金，但原告拒绝，反而通知被告，要求解除合同，收回租赁物。被告认为，被告系经原告同意对所承租的房屋进行装饰装修，增设附属设施和设备的，现合同履行期限尚未届满，原告要求解除合同，故原告应对被告在承租房屋上的添附进行折价补偿，并归还被告押金。原告针对被告的反诉，提出如下答辩意见：1.被告从2018年5月份开始就没有向原告支付租金。而且被告在租赁物业从事虚开增值税发票犯罪活动，现已被东莞市公安机关刑事立案侦查，其法定代表人也已被刑事逮捕。另外，据原告了解，被告已将租赁物中的大部分擅自转租给另外一家公司使用，并从中赚取租金差价，被告的上述违约行为均属根本性违约，原告有权根据合同约定解除案涉租赁合同，提前收回租赁物业，并有权没收其押金。2.根据《厂房租赁合同》第五条第（二）款第4项的规定，被告装修或增设附属设施和设备的，应事先征得原告的同意，而被告在对租赁物装修或增设附属设施和设备时并没有征得原告同意。3.据原告了解，被告并没有对租赁物进行装修或增设附属设施和设备，而是擅自将租赁物大部分转租给另外一家公司。所以，即便对租赁物有进行装修或增设附属设施，也是由另外一家公司所为。案涉《厂房租赁合同》是禁止被告擅自转租的，被告现在擅自转租，属非法行为，而另外一家公司对案涉租赁物装修或增设附属设施和设备也是非法的，其后果及责任应由被告自行承担。综上，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，2012年5月16日，原告东莞市石龙镇黄家山股份经济联合社与被告广东格林莱光电科技有限公司（签名人为案外人陈柏航）签订了一份《厂房租赁合同》，约定原告将位于东莞市石龙镇黄家山工业区C座厂房首层及二层（面积5100.42平方米）、C座厂房宿舍出租给被告，租赁期限16年，自2012年6月1日起至2028年4月30日止，其中2012年6月至同年8月为装修及相关设施设备的装修期，装修期内不计收租金；每月租金为45702元（不含税费），租金每四年递增10%，被告应于每月10日前向原告付清当月租金及水电费等，逾期缴付的则按日1%向原告支付滞纳金；在签订合同时被告需向原告支付2个月租金作为水电费押金，合同期满被告凭收据无息退回该押金，如被告提前单方解除合同的，押金不予退还；在租赁期满，被告投资装修的固定设施（包括但不限于水、电装修、消防和环保设施设备等）无偿归原告所有；在租赁期间，如将该厂房转租，必须事先征得原告的书面同意，如果擅自转租，原告将不予退还押金，同时被告应承担相应的违约责任；若被告未按时缴纳租金，拖欠水电费及其他费用逾期超过60日，原告有权单方解除合同，没收押金，要求被告承担违约责任；合同履行期间，若发生不可抗力事件，双方免责；任何一方要求提前解除合同的，应提前2个月通知对方，并视为违约，应承担相应的违约责任，违约责任为向对方支付800000元作为违约金。在签订上述合同前，被告以案外人陈柏航的名义向原告缴纳押金90000元。2018年12月6日，原告向被告邮寄了《解除厂房租赁合同通知书》，认为被告拖欠租金已超过60日，已构成严重违约，故通知被告解除双方之间的租赁合同，并要求被告在七日内将租赁物返还、付清拖欠的租金及违约金等。上述通知由案外人陈柏航于2018年12月8日签收。本案庭审时，原、被告双方确认，从2016年5月起每月租金涨为50272.2元，被告尚拖欠2018年5月起至今的租金未付。被告在庭审时否认案外人陈柏航曾收到上述《解除厂房租赁合同通知书》，但在反诉状中却陈述有收到原告的通知要解除合同，退回租赁物。原告为处理案涉租赁纠纷，于2019年3月5日与广东深博律师事务所签订了一份《委托代理合同》，委托该所的律师提起诉讼，并已支付律师费85000元。另查，本院曾就案涉租赁物发函给东莞市石龙镇人民政府住房规划建设局调查，该局回复：案涉建筑物已经在东莞市建设委员会办理施工执照，不属于违法建筑，并附有该建筑物办理的建设工程施工执照、建筑工程竣工验收证书及单位工程竣工验收证明书。上述事实，有《厂房租赁合同》、《解除厂房租赁合同通知书》及邮件查询单、《委托代理合同》及律师费发票、收款收据、复函等及本案的庭审笔录附卷为证。本院认为，案涉建筑物已办理建设工程施工执照，原、被告双方就案涉租赁物签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应遵照履行。现原、被告双方均确认，被告自2018年5月起未缴纳租金，已违反合同约定，结合案外人陈柏航已于2018年12月8日签收了原告邮寄的《解除厂房租赁合同通知书》，故对原告诉请确认双方的租赁合同已于2018年12月8日解除，被告立即向原告归还案涉租赁物，原告没收押金90000元，并由被告向原告支付拖欠的2018年5月1日至2018年12月8日的租金365311.32元，本院均予以支持。至于被告抗辩其法定代表人因被羁押导致无法交租属于不可抗力，本院认为该情形不属于不可抗力的范畴。至于被告又抗辩称其曾主动以现金方式交租但原告不予接纳，因被告未有相关证据佐证，且原告对此不予确认，故对被告的该抗辩主张，本院亦不予采纳。关于拖欠租金的滞纳金问题，虽然双方曾约定逾期缴付的则按日1%向原告支付滞纳金，但被告认为该约定过高，要求法院予以调整。本院结合被告的违约情况以及原告的预期利益等，将逾期交租的滞纳金调整为自逾期交租之次日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计，为：2018年5月的租金50272.2元自2018年5月10日起，2018年6月的租金50272.2元自2018年6月10日起，2018年7月的租金50272.2元自2018年7月10日起，2018年8月的租金50272.2元自2018年8月10日起，2018年9月的租金50272.2元自2018年9月10日起，2018年10月的租金50272.2元自2018年10月10日起，2018年11月的租金50272.2元自2018年11月10日起，2018年12月1-8日的租金13405.92元自2018年12月10日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍，计至付清之日止。关于原告诉请的场地占用费，因被告至今未向原告交回案涉租赁物，故原告诉请被告自2018年12月9日起按月租金50272.2元的标准向原告支付场地占用费，至被告将租赁物返还给原告之日止，符合法律规定，本院予以支持。至于原告诉请的律师费，因未有合同依据，故对原告的该诉请，本院不予支持。至于被告反诉的装饰装修添附残值损失，因本案系被告违约导致的，且原告作为出租人不同意继续利用，故对被告的该诉请，本院亦不予支持。至于被告反诉的机器设备安装费用，因属于被告经营所产生的费用，且本案系被告违约导致，故对被告的该诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告东莞市石龙镇黄家山股份经济联合社与被告广东格林莱光电科技有限公司的租赁关系已于2018年12月8日解除；二、被告广东格林莱光电科技有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市石龙镇黄家山股份经济联合社交回案涉租赁物并支付2018年5月1日至2018年12月8日的租金365311.32元；三、被告广东格林莱光电科技有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市石龙镇黄家山股份经济联合社支付拖欠租金的滞纳金（其中2018年5月的租金50272.2元自2018年5月10日起，2018年6月的租金50272.2元自2018年6月10日起，2018年7月的租金50272.2元自2018年7月10日起，2018年8月的租金50272.2元自2018年8月10日起，2018年9月的租金50272.2元自2018年9月10日起，2018年10月的租金50272.2元自2018年10月10日起，2018年11月的租金50272.2元自2018年11月10日起，2018年12月1-8日的租金13405.92元自2018年12月10日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍，计至付清之日止）；四、被告广东格林莱光电科技有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市石龙镇黄家山股份经济联合社支付场地占用费（自2018年12月9日起按月租金50272.2元的标准，计至被告将租赁物返还给原告之日止）；五、原告东莞市石龙镇黄家山股份经济联合社没收押金90000元；六、驳回原告东莞市石龙镇黄家山股份经济联合社的其他诉讼请求；七、驳回被告广东格林莱光电科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14218.85元（原告已预交），反诉受理费11765.62元（被告已预交），合计25984.47元，由原告东莞市石龙镇黄家山股份经济联合社负担8000元，被告广东格林莱光电科技有限公司负担17984.47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  尹玉英人民陪审员  林惠湘人民陪审员  曾 明二〇一九年十月十七日书 记 员  黄佩珊