山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民初422号 原告：何景友。 委托诉讼代理人：蒋振凯，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。 被告：东营润通仓储有限公司。 法定代表人：蔡静静，总经理。 委托诉讼代理人：张霁，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 第三人：东营市正汉海洋食品有限公司。 法定代表人：徐庆荣，经理。 委托诉讼代理人：高华。 原告何景友与被告东营润通仓储有限公司（以下简称润通公司）、第三人东营市正汉海洋食品有限公司（以下简称正汉公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院于2019年8月23日组织第一次庭审，原告何景友及其委托诉讼代理人蒋振凯、被告润通公司的委托诉讼代理人张霁到庭参加诉讼，被告正汉公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后因润通公司对本案有关证据申请鉴定，为确定检材及鉴定比对样本，本院于2019年9月26日组织第二次庭审，原告何景友及其委托诉讼代理人蒋振凯、被告润通公司的委托诉讼代理人张霁、正汉公司的委托诉讼代理人高华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何景友向本院提出诉讼请求：1.撤销东营市中级人民法院（2019）鲁05执异58号《执行裁定书》；2.撤销东营市中级人民法院2018年5月17日作出的要求何景友迁出东营市东营区汾河路158号房屋（房屋所有权证号：东房权证东营区字第××号、土地使用权证号：东开国用2009第***号）的《公告》，并确认何景友对涉案房屋享有租赁权；3.本案的一切诉讼费用由润通公司、正汉公司承担。事实与理由：2014年1月2日，正汉公司与何景友签订租赁合同一份，约定正汉公司将涉案东营区汾河路158号房屋整体出租给何景友，租赁期限为20年，租赁合同签订后支付20万元租金，剩余500万元租金于2014年8月30日前一次性支付。合同签订当日，正汉公司即将房屋交付给何景友，何景友也依约支付了全部租金，并一直占有使用涉案房屋至今。2018年5月，何景友得知东营市中级人民法院已将涉案房屋拍卖，申请执行人购得该房屋；随后，东营市中级人民法院下发《公告》要求房屋占用人于15日内迁出。何景友早在2014年1月2日即已实际租赁涉案房屋，而正汉公司将涉案房屋抵押给齐商银行股份有限公司东营分行并办理抵押登记的时间在2014年1月27日，晚于何景友租赁合同的签订时间。因此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，润通公司从齐商银行处受让的抵押权设立时间晚于租赁时间，其抵押权不能对抗何景友的租赁权，租赁人有权继续使用涉案房屋。基于上述事实，何景友提出执行异议，但东营市中级人民法院以事实不清、超出异议提出时限等理由驳回了何景友的异议申请。因此，特提出本案诉讼，望判若所请。 润通公司辩称，案外人以对涉案不动产享有租赁权为由主张排除申请执行人对涉案不动产的强制执行的，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，案外人应当满足以下两个条件：（1）案外人在涉案不动产被查封之前与不动产权利人签订了依法生效的租赁合同；（2）在涉案不动产被查封前案外人已对涉案不动产持续占有、使用。本案中，何景友并未享有足以排除执行的民事权益。1.何景友超过起诉期限提起执行异议，法院应当驳回其起诉。2018年5月17日，东营市中级人民院作出公告，明确要求涉案不动产占用人自公告15日内迁出所占用房屋，若有异议，自公告之日起15日内向东营市中级人民法院主张权利，直至2019年5月何景友才提出执行异议，早已超过了时效。另，根据最高人民法院关于对人民法院终结执行行为提出执行异议期限问题的批复：当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定对终结执行行为提出异议的，应当自收到终结执行法律文书之日起六十日内提出；未收到法律文书的，应当自知道或者应当知道人民法院终结执行之日起六十日内提出。批复发布前终结执行的，自批复发布之日起六十日内提出。超出该期限提出执行异议的，人民法院不予受理。何景友直至2019年5月才提出执行异议，早已超出该批复所规定的的60日，人民法院不应予以受理。2.何景友与正汉公司签订的租赁合同系恶意串通，为虚假合同，是为了达到排除执行的目的。（1）该合同形式上表现为虚假合同。该份《工业厂房租赁合同》公章不符合正规公章的形状，边角粗糙不均匀，而备案的公章都为规整的圆形。此公章为虚假公章，并不是备案的公章。（2）何景友与正汉公司签订的《工业厂房租赁合同》系虚假合同，并且何景友交付租金的证据系伪造。从何景友提供的《工业厂房租赁合同》来看，涉案房产租赁期20年，一次性支付20年的租金500万元，与常理极其不符；500万元租金全部用他人账户支付，亦与常理不符，在无其他证据相互印证的情形下，不能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求亦不能成立。何景友提供的没有款项用途的银行转账记录一份、第三人张某情况说明书一份，只能证明张某与正汉公司之间曾有过业务往来，不能证明何景友向正汉公司支付了巨额租金。涉案《工业厂房租赁合同》明显系何景友与正汉公司事后为了排除执行而签订的，双方恶意串通损害了润通公司的利益，该合同应被认定为无效合同。3.何景友并没有实际占有使用租赁物，何景友与正汉公司之间的租赁合同并没有实际履行。占有系适用买卖不破租赁规则的核心要素。涉案房屋的一部分由他人转租给厉凤杰开办幼儿园，一部分闲置，不符合生活常理。4.商业银行在为正汉公司的借款办理抵押登记时会严格的审查涉案房产的状态，不会对已经签署长期租赁合同的房产设立抵押权。若拟抵押的房产有租赁、查封等阻碍抵押权实现的情形，商业银行不会接受该房屋作为抵押物。由此也可以判断该合同为事后补签的虚假合同。5.涉案《工业厂房租赁合同》未向房产管理部门登记备案违反了法律规定。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。涉案厂房一直由正汉公司的关联企业东营正汉生物科技股份有限公司（以下简称正汉生物公司）使用，后正汉生物公司在2014年11月份破产倒闭，所以何景友在此之前不可能与正汉公司签订租赁合同，也从未占有以及使用过该涉案房产。结合该租赁合同约定承租方一次性缴纳20年500万元的租金，且打款人不是何景友本人，公司印章的边缘极其不均匀等事实，足以证明该租赁合同为一份虚假合同。综上，何景友与正汉公司既没有签订有效的租赁合同，何景友也没有实际占有该房屋，何景友没有足够的证据证明其对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，何景友的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回何景友的全部诉讼请求。 正汉公司述称，认可何景友的诉讼请求。 何景友围绕其诉讼请求提交如下证据： 证据一、《工业厂房租赁合同》及授权书一份。证明：1.正汉公司与何景友于2014年1月2日签订租赁合同，将汾河路158号房产、土地及附着物出租给何景友，租赁期限自2014年1月2日起至2034年1月1日止，房屋租金为年租金26万元，合同签订十日内支付20万元，剩余500万元于2014年8月30日前一次性支付，租赁合同签订事宜由正汉公司实际控制人高华的妻子盛岩办理，并出具委托书。2.依据《最高院城镇房屋租赁司法解释》第二十条之规定，该房屋在设置抵押权之前已经出租，故何景友对房屋的租赁权可以对抗登记在后的抵押权。 证据二、收条、授权委托书、中国农业银行流水各一份。证明：1.上述租赁合同签订当日何景友以现金方式向正汉公司支付20万元租金，由正汉公司在收据中盖章，并由其实际控制人高华签字。2.租金交付的当日正汉公司将房屋交付给何景友使用，并向何景友出具授权委托书一份，将正汉公司的生产经营、销售、管理、对资产的租赁转让以及对外签订合同进行协商等事宜授权给何景友。3.何景友根据正汉公司的指示使用案外人张某的银行账户于2014年8月15日向正汉公司的关联企业正汉生物公司转付租金500万元、于2014年8月18日向正汉公司转付租金1000万元，在正汉生物公司破产后，管理人也是跟何景友联系，由此可见何景友已经实际租赁正汉公司及其关联企业的全部房屋，且租金已经全部在2014年缴清。 证据三、山东省高级人民法院（2019）鲁民终266号判决书一份、东营市中级人民法院2018年5月17日的公告照片一张。证明：2018年5月17日，东营市中级人民法院在涉案房屋张贴该公告，要求房屋使用人迁出房产，当时房屋的次承租人厉凤杰向东营市中级人民法院提起执行异议，此后，又提起执行异议之诉并上诉。当时，何景友并不知晓相关公告事宜，直到2019年4月30日，该案二审判决作出后，厉凤杰才联系何景友处理该事宜，何景友提起执行异议。同时，我国现行法律法规中，没有规定对于迁出公告的执行异议提出的具体时限，该公告也并不是执行终结的法律文书，故在该案执行行为全部终结之前，何景友均有权提起执行异议。 润通公司质证称，对证据一的真实性均不予认可，两份证据使用的公章属于虚假印章，且授权委托书中日期的笔迹有改动；对证据二中收条及授权委托书的真实性均不予认可，该两份证据中的印章与前述证据的印章系同一印章，均为伪造。该组证据中的银行流水系张某转账给正汉生物公司，只能证明正汉生物公司与张某之间的经济来往，不能证明系何景友支付租金。对证据三中判决书的真实性没有异议，但此判决书与本案无关。对公告照片的真实性没有异议，该证据正好可以证明东营市中级人民法院要求何景友在公告之日起15日内向法院主张权利，而何景友直至2019年5月才向法院主张权利，其起诉已经超过时效。 何景友申请证人张某出庭作证。证明：证据二中张某名下尾号为1519的农业银行银行卡一直由何景友使用，该卡中的资金系何景友所有。 证人张某述称，其名下尾号为1519的农业银行银行卡及网银、U盾自办理后即由何景友使用，其未曾参与过何景友对该卡的使用。 润通公司质证称，对证人证言的真实性有异议，证人张某对于何景友为何要以张某的身份办理银行卡的原因未回答，由此可见判断，张某作了虚假陈述。 润通公司、正汉公司均未提交证据。 润通公司于庭审后向本院提交书面鉴定申请，请求对何景友提交的《工业厂房租赁合同》中加盖的正汉公司的印章的真实性及该合同的形成时间进行鉴定。本院对润通公司的鉴定申请予以准许并为确定检材及比对样本组织了庭审调查，调查中，正汉公司的委托诉讼代理人高华到庭述称，该《工业厂房租赁合同》上加盖的印章一直由高华保管，该印章并非正汉公司在公安部门备案的公章，但该印章是正汉公司日常经营中使用的常用章，高华到庭携带了该枚公章，正汉公司与何景友签订的本案《工业厂房租赁合同》上加盖的印章即为该常用章。另，正汉公司作为被告所涉的东营市中级人民法院已审结的（2014）东商初字217号、（2015）东商初字169号等案件卷宗中所留存的合同上加盖的正汉公司的印章亦为该常用章。润通公司同意以高华携带的该枚常用章及上述案件卷宗中留存的印章作为比对样本。 本院认为，何景友提交的《工业厂房租赁合同》上加盖有正汉公司的公章、该公章上有高华的签名、高华的签名上按有手印，润通公司系因对该公章的真实性存疑而否认该合同系正汉公司的真实意思表示，但庭审调查中高华本人作为正汉公司的委托诉讼代理人到庭认可该合同系正汉公司的真实意思表示、该合同上的公章系其本人加盖，润通公司对何景友陈述的高华系正汉公司实际控制人的事实没有异议，则无论该合同上加盖的公章是那一枚，该《工业厂房租赁合同》应当认定为何景友与正汉公司之间的有效合同，无需再对该合同上印章的真伪进行鉴定。至于该合同的形成时间，因该合同的效力能否排除强制执行并非完全由其形成时间决定，本院将结合本案其他证据对何景友的证明目的进行分析。综上，本院对润通公司要求对上述合同上正汉公司印章的真实性及该合同的形成时间进行鉴定的请求不再准许。 本院对何景友提交的证据认证如下：何景友提交的证据一、证据二所涉文件均系何景友与正汉公司交易过程中产生，正汉公司对相关证据的真实性均予以认可，则上述证据在何景友与正汉公司之间具有合法效力，本院对何景友与正汉公司之间的权利义务关系不再审查；何景友提交的证据二中的张某名下银行卡交易流水，本院对该证据的真实性予以确认；张某出庭作证认可其名下的银行卡实际系由何景友使用，本院对张某的证言予以采信；何景友提交的证据三均系人民法院作出的生效法律文书，本院对该证据的真实性予以确认。上述证据能否证明何景友的证明目的，本院将结合其他事实予以分析。 根据当事人的陈述、举证、质证及本院对证据的审查认证，本院确认如下事实： 润通公司诉正汉生物公司、正汉公司、盛岩、高华金融借款合同纠纷一案，本院作出（2015）东商初字第169号民事判决，该判决查明：齐商银行东营分行与正汉公司就位于东营市东营区汾河路158号的房地产（房屋所有权证号为东房权证东营区字第××号，土地使用权证号为东（开）国用（2009）第***号）于2014年1月27日签订抵押合同并办理了抵押登记，后，齐商银行东营分行将相关债权及担保物权一并转让给润通公司，润通公司起诉后，本院判令正汉生物公司向润通公司偿还借款本金700万元及利息并确认润通公司对上述房地产即本案争议标的享有优先受偿权，盛岩、高华对上述借款本金及利息承担连带清偿责任。该案进入执行程序后，本院作出（2015）东执字第270号执行裁定书，裁定将上述房地产的房屋所有权、土地使用权及相应其他权利归买受人润通公司所有并向不动产管理部门送达了拍卖成交裁定及协助执行通知书。2018年5月17日，本院发出公告，限涉案房地产使用人自公告之日起15日内迁出所占用的房产。 上述公告发出后，厉凤杰以其已经承租涉案房屋为由提出执行异议及执行异议之诉，请求排除对涉案房屋的强制执行，因厉凤杰向本院提交的租赁合同签订时间为2016年6月1日，该时间在涉案标的物抵押权设立之后，本院作出（2018）鲁05民初572号民事判决书驳回了厉凤杰的诉讼请求。厉凤杰不服该判决向山东省高级人民法院提起上诉并在二审中提交了何景友在本案中提交的其与正汉公司签订的《工业厂房租赁合同》，山东省高级人民法院对该证据未予采信并于2019年4月30日作出（2019）鲁民终266号民事判决书驳回了厉凤杰的上诉。 何景友于2019年5月13日向本院提出执行异议，本院于2019年5月22日作出（2019）鲁05执异58号执行裁定书驳回其异议请求，并告知其若不服该裁定可以自该裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。后，何景友提出本案诉讼。 何景友与正汉公司签有《工业厂房租赁合同》一份，该合同载明的租赁物为“汾河路158号正汉公司所有房产土地及附着物”，租赁期间为“2014年1月2日起，至2034年1月1日止。租期20年”，租金为每年26万元，支付方式为“从本合同签订之日起10日内支付现金贰拾万元，合同生效，其余伍佰万元于2014年8月30日前一次性支付”。该合同的落款处有双方当事人的签名及盖章，无落款时间。 正汉公司向何景友出具《收条》一份，载明：今收到何景友先生租金贰拾万元整。落款时间为2014年1月2日。 张某名下尾号为1519的银行账户于2014年8月15日向正汉生物公司转款500万元，于2014年8月18日向正汉公司转款1000万元。何景友主张该银行卡系何景友使用、卡内资金系何景友所有，张某认可何景友的主张。 本案争议的焦点问题为：何景友对涉案房产的租赁权能否对抗润通公司的抵押权。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院查封的。”本案中，润通公司取得涉案房地产相关权利的原因系抵押权人实现抵押权，涉案房地产上的抵押权设立时间为2014年1月27日，何景友提交的证据不足以证实其在该抵押权设立之前已经就涉案房地产享有合法有效的租赁权，理由如下：何景友提交的《工业厂房租赁合同》虽载明租赁期间自2014年1月2日起，但该合同并没有落款时间，不能证实该合同在2014年1月27日之前已经签订；何景友提交的《收条》载明的落款时间虽为1月2日，但该《收条》载明的收款金额为20万元，支付方式为现金，该数额相对较大，何景友没有提交其他证据证实该款项确系在2014年1月27日之前为承租涉案房产而交付；何景友称其通过张某银行账户于2014年8月15日向正汉生物公司所转500万元、于2014年8月18日向正汉公司所转1000万元均系交付租金，上述500万元系交付本案合同租金，上述1000万元系交付其与正汉生物公司的其他合同租金，但上述两笔转款金额较大，转款金额及转款时间与本案租赁合同的关联性均缺乏相应证据予以证实，且上述转款的时间均晚于本案执行标的抵押权的设立时间，根据上述证据不能认定何景友在涉案房产抵押权设立之前已经与正汉公司签订了租赁合同。另，何景友主张其就涉案房屋取得租赁权的时间为2014年1月2日，该时间与涉案房产抵押权的设立时间2014年1月27日相隔时间较短，何景友并未提交有效证据证实其在涉案房产抵押权设立之前已经实际占有使用了涉案房屋，何景友对涉案房屋的租赁权不存在优先于润通公司抵押权的事由，故何景友在涉案房产被拍卖后主张继续对该房产行使租赁权不能成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告何景友的诉讼请求。 案件受理费48200元，由何景友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  隋宪贞 审 判 员  王 芳 人民陪审员  秦永超 二〇一九年十月三十日 法官助理张志倩 书记员岳秀娟