江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣06民终646号上诉人(一审被告)：曾禹，男，1989年7月6日出生，汉族，江西省鹰潭市人，住鹰潭市月湖区。上诉人(一审被告)：赵贵芳，女，1964年4月4日出生，汉族，江西省鹰潭市人，住鹰潭市月湖区。被上诉人（一审原告）：郑素玲，女，1974年3月25日出生，汉族，江西省鹰潭人，住鹰潭市月湖区。被上诉人（一审原告）：陈国金，男，1974年11月23日出生，汉族，江西省鹰潭人，住鹰潭市月湖区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：汪兵胜、王骏，江西骏华翼律师事务所律师。上诉人曾禹、赵贵芳因与被上诉人郑素玲、陈国金商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2019）赣0602民初1222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曾禹、赵贵芳上诉请求：一、撤销一审判决第一项，发回重审或依法改；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审判决认定事实不清。1、一审对诉讼争议标的额性质认定有误，一审判决书中写明：“且退回的款项系原告按照3000元／平方米预缴的购房款与实际造价的差额部分，该款系多缴的购房款。”说明一审法院认为争议标的额属于被上诉人的购房本金，只因尚有剩余，故因返还原主人。此认知证明一审法院对微利商品房性质认识不清。微利商品房是指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的普通商品房。其本质上仍然是商品房，既为商品房，购房者仅存在支付购房款的义务与取得房产的权利，根本不存在本金余额这种无法可依的概念。而建房总收入与支出的差价应当属于开发方的合法利润，尽管利润微薄，开发方仍然能依法获利并有权支配。一审法院判决上诉人向被上诉人支付的20647.42元正属于这部分合法利润。由于上诉人系中铁十一局集团桥梁有限公司在职职工，公司基于给员工增加福利的考虑，才将本微利商品房项目的所有利润悉数拿出，并在《关于微利商品房退款方案公示》以及《关于中铁十一局集团桥梁有限公司微利商品房情况说明》两份文件中明确表示该款仅为本公司职工福利待遇，不做他用。此举为公司合法的自由意志表示，属于有权处分行为，应当得到法律的认可与社会的尊重。2、一审判决对合同条款理解有误，一审判决书中写明：“原、被告签订的《微利房交易补充协议合同》明确约定住房任何权益归属原告。”根据合同约定，上诉人转让的是房产权益，意指房屋的后续升值溢价等基于房屋本身产生的利益。而本案争议标的额属于职工福利，福利的定义是指员工的间接报酬，奖励对象特指职工个人，是基于人身属性产生的利益。上诉人从未以任何形式表示过要放弃本人合法的劳动所得，被上诉人曲解合同本意，违背了合同法意思自治的法律精神以及诚实信用的法律原则，不应受到法律的保护，不然将成为司法实践中的不良示范典型。综上所述，争议标的额20647.42元权属应当归属于上诉人，而随之而生的相关利息应当一并抹除。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人郑素玲、陈国金答辩称：1、一审判决符合法律规定，认定事实清楚，请求二审法院予以维持；2、无论该退款的性质如何，根据开发商公示第六条规定可知该款应退还至购房者，而被上诉人为实际的购房者，有权获得该退款；3、退一步说，即使该退款为福利，根据双方签订的补充合同第四条约定，与住房有关的任何权益，归属于被上诉方，由于该退款依附于上诉人交纳的购房款，与该住房息息相关。因此，该退款应属于被上诉人；4、从公平的角度来看，2010年鹰潭市平均房价为2500元/㎡左右，而本案微利房的单价根据开发商的公示为2800元/㎡，因此被上诉人获得该退房款，也符合公平原则。郑素玲、陈国金向一审法院起诉请求：1、判令被告五天之内配合原告将位于鹰潭市月湖区南站路24号12栋微利商品房（1#楼）3单元1102号（测绘号03112）房屋产权过户登记至原告名下；2、判令被告支付13795.58元、利息6851.84元，合计20647.42元并支付逾期付款利息（利息以20647.42元为基数自2018年11月15日起按年利率6%计算至被告实际付清之日止，截止起诉日利息为618元），当庭要求被告支付原告违约金10000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告郑素玲、陈国金系夫妻，被告赵贵芳、曾禹系母子，且二被告系中铁十一局集团桥梁有限公司的职工。2010年4月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《单位房转让协议》，甲方同意将单位分配的一套建房转让给乙方，双方约定：1、转让信息费3万元，乙方一次性支付，房屋单价按厂价，房屋面积不低于100平方米；2、建房款、过户、交易等一切其他费用均由乙方承担；3、甲方收到乙方预定建房款应按时全部交给甲方单位，甲方协助乙方办理过户等手续，如甲方不积极配合办理过户手续，造成乙方不能及时办理房产证，甲方应赔偿乙方壹万元……，同日双方又签订了一份《微利房交易补充协议合同》，该合同约定住房任何权益归属乙方，甲方不再对此住房进行任何干预，如有房屋质量等问题，均由乙方直接与承建、物业单位交涉。协议与合同签订后，原告于签订当日支付了3万元转让款，之后陆陆续续以被告的名义支付了33万元购房款。2018年8月8日，南站路24号12栋微利商品房（1#楼）3单元1102号（测绘号03112）房屋在鹰潭市不动产登记局办理了房屋产权登记手续，产权证号为赣（2018）鹰潭市不动产权第0008596号，房屋所有权人登记为刘琴、曾禹。该房屋交付后一直是原告占有使用至今。2018年11月14日，重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利房项目部发布微利房退款方案公示：一、购房总面积为15978.71平方米；二、微利商品房总收入53618504.26元，其中原预交按3000元/平方米收取微利房房款总计47936129.95元，车库1793870元、车位2110000元、柴火间731790元，微利商品房利息收入1046714.31元；三、微利商品房总支出45696354.35元，现实际每平方米造价为2869.9元/平方米（45696354.35÷15978.71），预交款每平方米多交130.1元（3000-2869.9）；四、微利商品房结余7762149.91元，其中车库、车位、柴火间收入为4635660元、微利商品房利息收入1046714.31元、原预交款多出2079776元；五、在2018年10月26日，由公司领导、纪检监察部、微利商品房业主委员会成员参加的微利商品房房款退款专题会议，通过以下方案：1、按原预交3000元/平方米与实际造价2869.9元/平方米计算，每平方米多交130.1元，再按原交楼层系数、购房面积退款；2、存款利息按购房面积、楼层系数退款（差额不大）；3、车库车位杂货间销售收入按总购房面积分摊；4、以上三项退款总额将退还到原购房账户上；六、原个别购房户多交购房款由财务统一退还；……八、公布日期为2018年11月14日至11月18日。之后重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利房项目部将上述公示撤回又于同一天发布了另一份公示，公示内容比上述公示内容增加了一条，该增加的一条为微利商品房退房款是公司给职工福利待遇，仅本单位职工可以享受。原告以被告名义支付的购房款经结算有余，被告获得退款为20647.42元，其中住房退款为13795.58元、利息退款为6851.84元。原告认为，退回的款是其缴纳的购房款，被告应返还给原告，同时被告也未配合办理房屋过户，故原告诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的《单位房转让协议》、《微利房交易补充协议合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告按照约定支付了转让费，被告应按照合同约定在取得房屋所有权后协助配合办理过户手续，现原告要求被告在五天内协助配合办理过户手续，因本院依申请调取的鹰潭市人民政府办公室抄告单明确载明该房屋在购买5年后可上市交易，故对原告要求被告5天内协助配合办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付单位退回的款项的诉讼请求。原、被告签订的《微利房交易补充协议合同》明确约定住房任何权益归属原告，且退回的款项系原告按照3000元/平方米预缴的购房款与实际造价的差额部分，该款系多缴的购房款，故被告应按照统计表返还原告20647.42元及逾期付款利息618元（利息从2018年11月15日起按照年利率6%暂计算至2019年5月21日，之后的利息以20647.42元为基数按年利率6%计算至全部款项付清为止），合计21265.42元。对于原告当庭增加的诉讼请求10000元，因庭后未在规定的时间内补交诉讼费，故对该诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、被告赵贵芳、曾禹于本判决生效后十日内支付原告郑素玲、陈国金20647.42元及逾期付款利息618元（利息从2018年11月15日起按照年利率6%暂计算至2019年5月21日，之后的利息以20647.42元为基数按年利率6%计算至全部款项付清为止），合计21265.42元；二、驳回原告郑素玲、陈国金的其他诉讼请求。本案受理费166元（已减半），由被告赵贵芳、曾禹承担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经二审审理，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人赵贵芳、曾禹是否应当将退回的微利房购房款退款、利息退款共计20647.42元返还给被上诉人郑素玲、陈国金？上诉人赵贵芳、曾禹系中铁十一局集团桥梁有限公司职工，获得了购买单位微利房指标的权利，其与被上诉人郑素玲、陈国金签订了《单位房转让协议》，将购房指标转让给被上诉人郑素玲、陈国金，实质上是一种权利的转让，该转让行为系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人签订《单位房转让协议》后，被上诉人依照协议约定支付了转让费，并以上诉人的名义缴纳了购房款，因而，被上诉人履行了协议约定的义务，有权享受协议约定的权利。争议房屋交付后一直由被上诉人郑素玲、陈国金占有使用，据此，上诉人亦履行了协议约定的将房屋交付给被上诉人的义务，但应当全面履行协议约定的义务。双方签订的《微利房交易补充协议合同》明确约定住房任何权益归属被上诉人。重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利房项目部退回给上诉人赵贵芳、曾禹的购房款退款、利息退款共计20647.42元，该款项是基于微利房的建设产生，属于微利房的福利，应归被上诉人享有，故该退回款项上诉人应当返还给被上诉人。综上所述，赵贵芳、曾禹的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费332元，由上诉人赵贵芳、曾禹负担。本判决为终审判决。审判长  徐永荣审判员  汪富华审判员  汪福庚二〇一九年十月三十一日书记员  舒成龙