贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初1623号原告：詹崧，男，1989年2月6日出生，侗族，住址贵州省黎平县德凤镇鼓楼坡**，现住贵州省黎平县。原告：陈洋，女，1988年2月13日出生，侗族，，住址贵州省黎平县德凤镇鼓楼坡**现住贵州省黎平县。原告委托代理人：吴学通，男，贵州省黎平县龙额镇法律服务所法律服务工作者。被告：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。住址：黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。原告詹崧、陈洋诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日受理后，依法由审判员毛恩跃独任审判，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴学通、被告委托代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、依法判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房不动产权证；3、判决被告支付原告因被告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金89672.65元（根据合同约定2016年3月31日至2019年9月16日止，按日处购房款420000元的6.18%即1261天乘以420000元乘以6.18%除以365天计算为89672.65元）；4、判决被告继续承担后期逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金（从2019年9月17日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结给原告之日止）；5、案件受理费判决被告承担。事实与理由：2014年10月16日，原告与被告签订黎平县德凤镇侗族风情园13幢2单元502号房的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所建的黎平县德凤镇侗族风情园13幢2单元502号房，套内面积为106.71平方米，每平方米3936元，购买总金额为人民币420000元。合同签订时原告于2014年10月16日支付人民币130000元给被告作为购房首付款、定金、工本费、登记费、契税及维修基金给被告，余款人民币290000元按合同约定以办理按揭贷款所需全部资料交给被告，并2014年10月16日办理按揭贷款支付给被告完毕。但根据《商品房买卖合同》约定，被告应在2016年3月31日将原告所购买商品房所有权转移登记给原告。合同还约定了被告向原告交付房屋条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果，其被告行为已逾期构成违约，根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十九条三款的约定，被告逾期交付办理商品房产权登记的，从逾期交房的次日起被告按日计算向原告支付全部已付款1%的违约金，因此，被告未在约定期限内对原告办理商品房产权登记的行为约定的原告承担违约责任，特依法向人民法院提起诉讼主张以上权利，请依法立案审理，并判决支持原告合法诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、身份证复印件，证明原告诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告的买卖合同关系，被告未按照合同履行义务，已构成违约。3、收据复印件，证明原告已付清房款、契税及维修基金等费用。被告辩称：一、即使答辩人在办理预售商品房转移登记活动中存在相关文书逾期交付被答辩人，被答辩人也没有理由要求答辩人承担支付逾期交付办理房屋转移登记相关文书的“违约金”89672.65元。被答辩人应向人民法院提供证据证明其有经济损失的发生和损失的存在，否则，被答辩人向法院请求主张的“违约金”为89672.65元，无论答辩人是否逾期交付房屋转移登记相关文书的情况，被答辩人提出这样的请求有悖最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条的规定“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的有关规定。假如答辩人存在逾期交房，请法院根据被答辩人因此实际受到损失的时间，调减双方签订的逾期办理转移登记文书的“违约金”。逾期办理房屋转移登记相关文书“违约金”的损失，应当经过损失评估鉴定机构来依法鉴定评估，损失评估鉴定的发起人应当由被答辩人来提起，如果不申请损失评估鉴定，表明被答辩人举证不能，其对此应担承担法律后果；根据“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”。二、被答辩人提出的“违约金”诉讼请求已经全部超过诉讼时效期间，其诉求不应获得法律的支持。根据《商品房买卖合同》有关约定，答辩人只负有交付不动产权转移文书给被答辩人的义务，没有约定答辩人应当支付被答辩人协助被答辩人办理产权转移登记“违约金”，不动产权转移登记的申请主体是答辩人，被答辩人脱离合同的约定，颠倒了办理商品房产权转移登记的权利、义务主体。根据《商品房购房合同》的约定，答辩人交付产权转移登记文书的时间是2016年3月31日，即便答辩人存在产权转移登记文书逾期交付，“违约金”的请求诉讼时效从此日已经发生计算时效，至今已经有三年六个月的时间，无论按照《民法通则》规定的二年诉讼时效计算或者按照《民法总则》规定的三年诉讼时效计算，被答辩人提出的“违约金”赔付请求均已超过了法定的诉讼时效期间。综上所述，被答辩人起诉请求的返还款应通过开庭审理、举证、质证、查证之后才能做出是否成立的判定；被答辩人提出的违约金诉讼请求已超过法定的诉讼时效期间，诉求没有支持的法律根据和事实依据。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第125条的规定，特提出以上答辩意见，请依法支持为谢！经审理查明：2014年10月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园13幢2单元502号商住房，建筑面积为118.43㎡，房款共计420000元。合同第十九条第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已交付房价款的0.1%承担违约金。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.1%承担违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款，并已交纳登记工本费、维修基金、契税等费用。但被告至今未有按照合同约定向原告交付办理商品房转移登记的相关文书。上述事实，有原、被告陈述，原、被告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及相关税费，但被告却未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。关于违约金的问题，合同约定为被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金，合同约定明显过高，原告主动要求调整到按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%，支付原告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，其请求符合法律规定，本院予以支持。关于本案诉讼时效问题，双方合同约定违约金是以日累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”原告于2019年9月17日向法院起诉，诉讼时效为倒推三年至2016年9月17日止。2016年9月17日前的期间因已超三年诉讼时效不受法律保护。被告承担逾期交付房屋转移登记的相关文书违约金为420000元×6.18％×3年=77868元，原告请求超出部分，本院不予支持。因被告违约行为系持续的，故原告请求自2019年9月17日以后发生的违约金仍按年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，其请求符合法律规定，本院予以支持。对被告主张部分诉求已超诉讼时效的辩解意见，本院予以采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行与原告詹崧、陈洋签订的《商品房买卖合同》，将商品房转移登记的相关文书交付给原告，并协助原告办理商品房不动产权证。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告詹崧、陈洋逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金77868元（2019年9月17日以后的违约金按已交房款420000元，年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）。三、驳回原告詹崧、陈洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2042元，减半收取1021元，由原告詹崧、陈洋负担148元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担873元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  毛恩跃二〇一九年十月十七日书记员  石启云