石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0111民初1254号 原告（反诉被告）：武彤，女，1982年8月19日出生，汉族，户籍所在地：河北省石家庄市裕华区。现住：河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：许丽华，河北晟舜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北智高房地产开发有限责任公司。 统一社会信用代码：91130100570093771G。 住所：河北省石家庄市桥**新华路**。 法定代表人：李建忠，公司总经理。 委托诉讼代理人：陈桂彬，河北侯凤梅律师事务所律师。 原告（反诉被告）武彤与被告（反诉原告）河北智高房地产开发有限责任公司（以下简称智高公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武彤及其委托诉讼代理人许丽华、被告（反诉原告）智高公司委托诉讼代理人陈桂彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）武彤向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告在2017年4月8日签订的《房屋认购协议》，判令被告返还原告已经交纳的房屋首付款308660元；二、解除原告与被告在2018年2月4日签订的《智高常春藤地下车位认购协议书》，判令被告返还原告已经交纳的车位定金10000元；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告在2017年4月8日签订了《房屋认购协议》（以下简称“协议”），原告预认购被告开发的位于石家庄市栾城区的房屋，房屋坐落在石家庄市栾城区东侧，宏远路北侧，丰泽大街西侧。房屋建筑面积121.47平方米，单价12584.67元／平方米，房屋总价1528660元。原告2017年4月6日向被告交纳10000元购房定金，2017年4月8日交纳298660元首付款，共计308660元。协议第二条第二款约定交款方式为银行按揭，即除了原告已经交纳的308660元首付款外，剩余房款1220000元办理银行按揭。原告最初与被告签订《房屋认购协议》是基于可以首付20%，剩余80%可以办理银行按揭，这里的80%按揭是以协议中总房款1528660元为基数。2018年初，被告通知所有购房者包括原告，按照《房屋认购协议》中总房款的10%补交首付款（原告需补交15万多），并按照房屋备案价格和销售价格的差价补交房款（36万多），也就是想继续履行《房屋认购协议》，原告需要在已经交纳308660元的基础上再向被告补交51万多，被告的行为实际在变更2017年4月8日签订的《房屋认购协议》中关于付款方式的约定，原告拒绝变更，被告就拒绝办理贷款，拒绝交房，被告的行为直接导致2017年4月8日签订的《房屋认购协议》无法继续履行。原告与被告于2018年2月4日签订《智高常春藤地下车位认购协议》，认购编号1-1039号车位，原告当日交纳车位定金10000元，因车位属于房屋的附属物，原告解除房屋认购协议后车位已经失去购买的意义，所以请求法院一并解除。鉴于以上原因，致使原告与被告签订的《房屋认购协议》无法继续履行，请求法院支持原告诉请。 被告（反诉原告）智高公司辩称，我方不存在任何违约行为，不应当承担退款及支付利息的责任，通知原告补交房款是由于信贷政策发生了变化，同时也是认购协议第六条约定的体现，目前涉案房屋已经具备交房条件，未能交房的原因是由于原告所致，原告应足额补齐房款，我公司不应承担原告提出的各项损失。 被告（反诉原告）智高公司向本院提出反诉请求：1、请求依法解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋认购协议》；2、请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告损失152866元；3、本案所有诉讼费用均由反诉被告承担。事实与理由：2017年4月8日，反诉原告与反诉被告签订《房屋认购协议》，约定反诉被告购买反诉原告开发的智高常春藤小区A区1号楼2单元1101室房屋一套，房屋总价款为1528660元，反诉被告支付了购房定金和首付款，剩余房款一直未付，反诉被告的行为构成根本违约，给反诉原告造成巨大经济损失。根据《合同法》的相关规定，反诉原告有权解除《房屋认购协议》并要求反诉被告赔偿经济损失，请求人民法院依法支持反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）武彤辩称，同意解除房屋认购协议，提高房屋首付比例系银行信贷政策导致，并非是反诉被告个人行为，补交房屋销售价与申报价格的差价系反诉原告违反2016年10月27日石家庄市人民政府发布的“关于依法查处商品房违法销售行为的通告”第一条第四款以及第六款的规定，反诉原告申报价格为9584.67元，实际销售价格为12584.67元，现在银行放贷的前提需要把差价补齐，而形成差价的原因是反诉原告违规销售造成的，所以本案反诉被告不存在任何违约行为，不应当承担反诉原告的任何损失。 本院经审理认定事实如下：2017年4月8日，原、被告双方签订一份《房屋认购协议》，原告（反诉被告）认购被告（反诉原告）开发的智高?常春藤项目国1号楼2单元1101室，暂定建筑面积121.47平方米，单价12584.67元/平方米，房屋总价款为人民币1528660元，其中协议第二条第二款约定：乙方于2017年4月8日交纳首付款计人民币308660元，（大写叁拾万捌仟陆佰陆拾元整）；剩余房款计人民币1220000元，办理银行贷款；第三条约定：乙方未按本协议约定时间支付房款，逾期超过30日的，甲方有权解除本协议并另行处置此房屋；第四条约定：甲方取得《房屋预售许可证》后，通过电话或者信函等方式通知乙方，乙方应于接到通知后7日内，到甲方售楼处签定正式《商品房买卖合同》。逾期超过10日的，甲方有权解除本协议，对乙方所购房屋不予保留，甲方有权将该房屋另售……；第六条约定：乙方选择按揭付款的，乙方应符合银行按揭贷款的相关要求，如因乙方原因不能办理按揭贷款的，由乙方在接到甲方通知后10日内将全部房款补齐。否则，甲方有权解除本协议，并有权对该房屋另售；第七条约定：双方约定交房时间为2018年10月31日前。协议签订当天，原告（反诉被告）按约交纳购房首付款308660元（含签订房屋认购协议之前交纳的定金10000元）。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2018年2月4日签订《智高常春藤地下车位认购协议书》，约定原告（反诉被告）武彤认购编号1-1039号车位，原告当日交纳车位定金10000元。由于住房商业性贷款政策的调整，被告（反诉原告）通知原告（反诉被告）在原购房首付20%的基础上限期再补交10%的首付款，因原告（反诉被告）未能交纳，2019年5月23日，被告（反诉原告）给原告（反诉被告）邮寄送达《解约通知》，因原告（反诉被告）在规定的期限内仍不办理按揭手续或补齐房款，通知原告（反诉被告）解除双方于2017年4月8日签订的《房屋认购协议》，并扣除总房款的10%作为违约金，扣除金额为152866元。 另查明，被告（反诉原告）于2018年7月9日取得该楼盘的房屋预售许可证。 庭审中，被告就辩称理由及反诉请求出示了房屋认购协议，证明与原告（反诉被告）签订协议的事实；商品房预售许可证、业主交付通知书，证明涉案房产目前已达到交付条件；公证书，证明已向原告（反诉被告）邮寄送达了《解约通知》；佣金明细表、空置房屋物业费函、近期房屋认购协议，证明因解除房屋认购协议所产生的佣金及物业费损失及此房屋差价损失；同时称损失合计为25万多，只按总房款的10%主张权利，即152866元。 以上有双方当事人陈述、房屋认购协议、解约通知等证据予以证实。 本院认为，原告（反诉被告）武彤与被告（反诉原告）智高公司签订的房屋认购协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。由于未能办理银行按揭贷款，该协议没有继续履行，双方均同意解除房屋认购协议，符合法律规定，本院予以准许。房屋认购协议解除后，智高公司应将武彤所缴纳的款项318660元退给武彤。 关于案涉房屋认购协议没有继续履行的违约责任的认定，案涉房屋认购协议没有继续履行的原因是由于未能办理银行按揭贷款，关于为何未能办理银行按揭贷款，双方均未能提交相关证据，均未出具银行不予办理银行按揭贷款及理由的证据，故原告（反诉被告）武彤和被告（反诉原告）智高公司在履行房屋认购协议过程中均没有主观上的过错，均不应承担违约责任。关于反诉原告智高公司要求反诉被告武彤赔偿损失152866元的请求，由于双方均不承担违约责任，故对其反诉请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）武彤与被告（反诉原告）河北智高房地产开发有限责任公司在2017年4月8日签订的《房屋认购协议》及2018年2月4日签订的《智高常春藤地下车位认购协议书》； 二、被告（反诉原告）河北智高房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告武彤购房首付款308660元、车位定金10000元，共计318660元； 三、驳回被告（反诉原告）河北智高房地产开发有限责任公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6080元，减半收取3040元；反诉费3358元，减半收取1679元；诉讼财产保全费2113元共计6832元由被告河北智高房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员 邢 辉 二〇一九年十月三十一日 书记员 邢晓蕊 ——