河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0202民初1888号原告:孙新民,男,1987年3月15日生,汉族,住河南省杞县。被告：开封安联置业有限公司，住所地：开封市西大街**，统一社会信用代码：914102006999808226。法定代表人：杨涛，执行董事。委托诉讼代理人：田合兴，公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张焱，公司员工，代理权限为特别授权。原告孙新民与被告开封安联置业有限公司（以下简称安联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙新民，被告安联公司的委托诉讼代理人田合兴、张焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙新民向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，向原告交付房屋；2、判令被告支付原告逾期交房违约金14877.5元（自2018年6月30日起暂计算至2019年6月30日止，共计365天，以总房款407604元为基数，按日万分之一标准计算）；3、判令被告将客厅阳台按照合同中建筑图纸改为开敞阳台；4、判令被告将南侧卧室阳台按照合同中建筑图纸改为开敞阳台并重新测量建筑面积；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月22日，原、被告签订编号为2023322号商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的龙亭区东京××道北侧、东郊变电站东侧安联风度柏林（安联优悦城）10幢2单元702号房屋一套，合同约定建筑面积92.01平方米，总房款407604元，剩余房款办理了按揭贷款手续。按照原、被告双方约定，××逾期交房的违约责任为：逾期不超过180日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，××有权解除合同，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，××按日向××支付房价款万分之一的违约金。但被告以政府实施扬尘治理作为不可抗力为由拒不支付违约金。据了解，在原、被告签订商品房买卖合同之前，开封市环境污染防治攻坚战领导小组办公室已经成立，扬尘治理是可以预见的，不能作为不可抗力，要求被告按照合同赔偿原告违约金。2019年6月27日，被告通过EMS邮寄交房通知书，通知原告办理交房手续，内容为：“尊敬的安联风度柏林业主：安联风度柏林10号楼已达交房条件，我公司于2019年6月29日至30日在安联风度柏林项目集中办理交房手续，请广大业主届时前往办理收房”。原告于2019年7月30日到被告处办理交房手续，验收时发现被告私自变更建筑施工图，将客厅开敞式阳台改为封闭式阳台，将南侧卧室阳台改为封闭式阳台，并未按照合同约定提前通知原告，因此导致实测建筑面积增大。因被告交付的商品房不符合合同约定的交付条件及交付标准，已构成违约，应按照合同约定向原告承担违约责任。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求依法判决。被告安联公司辩称：1、原告要求安联公司履行合同，交付房屋，安联公司已经通知原告接收房屋，原告收到了交房通知，但未办理交房手续，根据合同约定，××未按期接收房屋的，视为××已履行了房屋交付义务，所以原告无需再向法院提出该项诉讼请求。2、原告要求支付逾期交房违约金无事实和法律依据。安联公司于2019年6月23日通过邮政特快专递（EMS）向原告邮寄送达交房通知，通知原告于2019年6月29日在风度柏林小区办理交房，原告收到了交房通知，未办理交房手续是其自身原因，根据合同约定，××未按期接收房屋的，视为××已履行了房屋交付义务，即自安联公司通知交付房屋之日视为已经交房，原告开始承担相应的义务。在双方合同存续期间，政府职能部门下发停工令15份，要求停工292.5天，政府民生工程（东京大道提升改造工程封闭道路、修建涧水河）挖断小区进出唯一桥梁，导致停工50天，这些情况是安联公司无法预见的，属不可抗力，由此造成合同逾期天数应予以扣除。3、原告要求将客厅阳台按照合同中建筑图纸改为开敞阳台无事实和法律依据。双方签订的商品房买卖合同附图显示，客厅阳台为封闭阳台，安联公司按图施工符合约定。4、原告要求将南侧卧室阳台按照合同中建筑图纸改为开敞阳台无事实和法律依据。2018年初，根据设计变更，风度柏林项目8#、10#楼南侧开敞阳台统一变更为封闭阳台，安联公司根据施工图纸及设计变更进行施工符合规定。另外，根据合同约定，只有在设计变更可能影响××所购商品房质量或使用功能时，××才负有通知××的义务，上述设计变更不属于合同约定的应当通知原告的情形，无需通知原告。5、原告要求对南侧卧室阳台建筑面积重新测量无法律依据。该处阳台是按照施工图纸及设计变更修建为封闭式阳台，应当计算全面积，测绘机构据此进行面积实测并出具实测图纸没有错误，无需重新测量。另外，根据《建设工程建筑面积计算规范》第3.0.21条规定：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算二分之一面积。南、北侧卧室的阳台均在主体结构内，应按全面积计算。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，不应得到支持，请法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年6月18日，原告（××）与被告（××）签订一份商品房买卖合同及补充协议。该合同约定，原告购买被告开发的位于东京××道北侧、东郊变电站东侧的安联·风度柏林第10号楼2单元7层702号房屋一套，建筑面积为92.01平方米，房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米4430元，总金额为407604元。××应当在2018年6月30日前，将通过单体楼竣工验收的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，××可据实予以延期：遭遇不可抗力或其他非因××的原因导致延期的。除上述特殊情况外，××如未按合同规定的期限将商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理：逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知××，否则视为××选择继续履行合同，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还已付购房款，并按××已付购房款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，但该违约金总额最高不超过××已付购房款的10%。××按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响××所购商品房质量或者使用功能情形的，××应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达××：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；供热、采暖方式。商品房买卖合同所附房屋平面图显示，涉案商品房南侧卧室阳台为开敞阳台，客厅阳台为封闭阳台，北侧卧室与阳台之间有隔断。2018年1月9日，设计单位将安联·风度柏林项目8#、10#住宅楼南侧开敞阳台变更为采用塑钢窗全封闭，被告根据该设计变更将10#住宅楼南侧卧室阳台修建为封闭阳台，但未通知××。涉案商品房北侧卧室与阳台之间未修建隔断。2019年6月28日，涉案商品房所在的安联·风度柏林10#住宅楼，经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格。2019年6月23日，被告向原告邮寄送达了交房通知书，通知原告于2019年6月29日至30日在安联·风度柏林项目集中办理交房手续。现原告尚未接收房屋。另查明，开封市城市和水环境整治指挥部、开封市扬尘管控办公室通知，自2017年7月27日19时至29日，全市停止一切土石方（含拆迁）作业活动；自2017年8月9日20时至8月10日12时，全市停止一切土石方（含拆迁）作业活动；自2018年7月28日0时至7月31日24时，全市各类建设工程（包括房屋建筑、拆迁、市政、水利、交通等）根据空气污染状况，工地现场监控数据PM10超过55微克每立方米时停止施工。开封市环境污染防治攻坚战领导小组办公室通知，自2017年9月16日22时至21日24时，建成区内除涉及民生工程外，其他建筑工地要停止户外施工和拆迁作业；自2017年10月16日12时至22日24时，除涉及民生工程外，其他建筑工地要停止户外施工（含喷涂粉刷等）和拆迁作业；2017年10月29日全市各建筑工地停止一切土石方作业；自2017年11月2日14时至8日，施工单位停止建筑工地室外作业（含电焊、喷涂、粉刷等作业，不含塔吊和非焊接的钢筋捆扎作业），施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业；自2018年3月22日16时至29日0时，施工单位停止施工工地开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业；自2018年11月1日0时至2018年11月6日10时，建筑施工单位停止室外土石方（拆迁）作业；自2018年11月12日18时30分至2018年11月16日13时，建筑施工单位停止室外土石方（拆迁）作业；自2018年11月18日12时至2018年12月6日8时，建筑施工单位停止室外土石方（拆迁）作业；自2018年12月9日0时至2019年4月1日0时，建筑施工单位停止室外土石方（拆迁）作业、混凝土浇筑和砂浆粉刷砌筑作业。开封市龙亭区住房和城乡建设区通知，自2017年11月15日0时至2018年3月15日，实施“封土行动”，全区所有建筑工地全面停止施工，严禁各类建设工程土石方作业。开封市建筑安全监督站通知，2018年6月6日停止土石方作业。被告因此停工290天。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行义务。双方所签订的合同中对商品房交付条件有明确约定，即“单体楼验收合格”，该条款未违反国家法律、法规的强制性规定，为有效条款，对合同双方均有约束力。涉案商品房所在的10#住宅楼于2019年6月28日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，符合合同约定的交付条件，被告向原告邮寄送达了交房通知书，通知原告于2019年6月29日至30日在安联·风度柏林项目集中办理交房手续，其交房义务已经履行，2019年6月30日即为交付房屋之日，原告作为××可按照合同约定直接办理交房手续，故其要求被告继续履行合同交付房屋的诉讼请求，本院不予处理。根据商品房买卖合同约定，被告应于2018年6月30日前向原告交付涉案房屋，但其直至2019年6月30日才向原告交付房屋，故被告逾期交房时间应自2018年7月1日计算至2019年6月30日共计365天。为保障空气质量，政府部门发布停工通知，导致被告停工290天，此为被告不能预见、无法克服的情况，不是被告主观人为拖延造成迟延交房，应属不可抗力，故应予扣除，即被告逾期交房时间为75天。根据商品房买卖合同中有关违约金计算标准的约定，被告应向原告支付的逾期交房违约金为3057元（407604元×0.0001/天×75天）。对原告诉求中超出的部分，本院不予支持。被告辩称因政府民生工程施工封闭道路、挖断小区进出唯一桥梁导致停工，这些情况是无法预见的，属不可抗力，停工时间应从逾期交房时间中扣除，本院认为该情况并非无法克服，不属于不可抗力，由此造成的停工时间不应从逾期交房时间中扣除。商品房买卖合同所附房屋平面图显示，涉案商品房客厅阳台为封闭阳台，被告按图施工符合约定，原告要求将客厅阳台按照合同中建筑图纸改为开敞阳台没有依据，本院不予支持。关于南侧卧室阳台，房屋平面图显示为开敞阳台，被告建设的系封闭阳台，因该项变更涉及房屋面积，被告未与原告协商一致擅自变更合同约定，应属违约。但鉴于该项设计变更经设计单位同意，且房屋已经建成并经验收合格，不宜部分拆除，故对原告要求将封闭阳台改为开敞阳台并重新测量面积的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告开封安联置业有限公司于本判决生效后十日内向原告孙新民支付逾期交房违约金3057元。二、驳回原告孙新民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取86元，由被告开封安联置业有限公司承担（案件受理费原告孙新民已垫付，被告开封安联置业有限公司在履行判决时一并支付给原告孙新民）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  陈姝亭二〇一九年十月二十九日书记员  张译天