上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10104号上诉人(原审被告)：陈玉山，男，1968年5月17日出生，汉族，户籍所在地安徽省滁州市。被上诉人(原审原告)：上海云木宾馆管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：刘汇，执行董事。委托诉讼代理人：颜鸣初，上海欧森律师事务所律师。上诉人陈玉山因与被上诉人上海云木宾馆管理有限公司(以下简称“云木宾馆公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初4125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈玉山上诉请求：撤销原判，改判驳回云木宾馆公司的原审诉讼请求。事实和理由：1、一审认定陈玉山与云木宾馆公司之间为不定期租赁关系有误。一审中陈玉山申请了多名证人出庭作证，证明云木宾馆公司的原老板周光华承诺让陈玉山使用上海市杨浦区惠民路XXX号131室房间(以下简称“涉案房屋”)至拆迁为止；2、一审判决对租金的认定和计算有误。周光华曾答应让陈玉山无偿使用涉案房屋至动迁，在此期间陈玉山无需支付房屋租金。从2016年10月起，陈玉山因故不再使用涉案房屋，而且云木宾馆中房间的月租金在人民币(以下币种均为人民币)1,000元左右，一审法院判决陈玉山按照每月3,000元的标准支付房屋租金及使用费用显然不合理。综上，陈玉山请求二审法院撤销原判，改判支持其上诉请求。云木宾馆公司答辩称，不同意陈玉山的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。陈玉山没有证据证明周光华曾承诺其无偿使用涉案房屋至动迁，同时，周光华并非是云木宾馆公司的负责人，其无权作出涉案房屋无偿由陈玉山使用至动迁止的意思表示；云木宾馆公司与陈玉山之间的租赁合同已于2016年4月30日到期，至今为止涉案房屋仍由陈玉山控制，所以陈玉山理应支付相应的租金及房屋使用费。陈玉山承租的房屋有别于宾馆内的其他房屋，该房屋是办公用房，租金稍贵，在陈玉山与云木宾馆公司的租赁合同中约定的租金即是每月3,000元，所以该标准是合理的。云木宾馆公司起诉请求：1.确认云木宾馆公司与陈玉山关于涉案房屋的不定期租赁关系于2019年3月1日解除；2.要求陈玉山迁出涉案房屋，将该房间交还云木宾馆公司；3.要求陈玉山按照每月3,000元的标准支付云木宾馆公司自2015年5月1日起至实际搬离之日止的租金和房屋使用费。后云木宾馆公司放弃主张2015年5月1日至2017年4月30日的租金，仅主张2017年5月1日起至实际搬离之日止的租金和房屋使用费。一审法院审理认定事实如下：上海市杨浦区惠民路XXX号房屋权利人为上海景敏物业有限公司。上海景敏物业有限公司将房屋出租给云木宾馆公司用于宾馆经营，同意云木宾馆公司进行旅客住宿以及长包房经营业务。2015年5月1日，云木宾馆公司(签约甲方)与陈玉山(签约乙方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将惠民路XXX号门店租给乙方，期限为2015年5月1日至2016年4月30日，租赁费用为每月租金3,000元，支付半年租金18,000元，押金3,000元，租金提前10天支付，否则甲方有权终止租赁协议，收回房屋，乙方保证每月支付水电费。乙方保证依法经营，水、电甲方负责供给，电费每度1.3元，水费每立方米5.28元按月支付，如遇政府部门调整水电价格宾馆相应调整。双方若要终止协议，必须提前一个月通知对方，并承担月房租违约金。本地块已纳入平凉西块动迁范围，如遇政府部门需规划、改造、动迁等因素发生，本协议自然终止。后系争房屋由陈玉山实际使用，但陈玉山未支付租金。2018年12月5日，云木宾馆公司在大堂张贴《关于调整租金和签订新版〈房屋租赁协议〉的公告》，通知租户，决定自2019年1月1日起，调整房屋租金。将有关事项公告如下：一、目前在合同期内的和近期已经调整过房租的租户，本次暂不作调整，仍然按照原来的标准缴纳房租。二、为了加强规范管理，按照公安机关治安管理的要求，所有的租户必须与本宾馆签订新格式版本的《房屋租赁协议》。四、望各租户见到本公告后，尽快与本宾馆取得联系，具体落实签订《房屋租赁协议》的相关事宜，截止日期为2018年12月20日，如有逾期，即视为不愿继续租用本宾馆房间。五、针对前来联系并愿意签订《房屋租赁协议》的租户，本宾馆将在指定的时间和地点，与其正式签订《房屋租赁协议》。六、本次签约期届满之后，未能与本宾馆签订《房屋租赁协议》的租户，请自行搬离现使用房屋，逾期不搬，本宾馆将通过法律途径解决，直至依法强制迁出。2019年1月14日，云木宾馆公司股东周丽婷向陈玉山发函，邮寄收件地址为上海市杨浦区惠民路XXX号208房间，内容为，自2012年11月13日和2015年5月1日，云木宾馆公司与陈玉山建立长包房租赁关系，由陈玉山分别租赁宾馆131和208房间。至宾馆发函之日，陈玉山仍拖欠宾馆的房租合计41,000元，水、电费13,112元，总计54,112元。宾馆通知陈玉山：一、自陈玉山收到本通知之日起，宾馆终止与陈玉山的长包房租赁关系。二、陈玉山应当付清拖欠宾馆的房租和水、电费总计54,112元。三、陈玉山应当在收到本通知之日起七日内，搬离使用房屋，并腾清所有物品。再逾期，宾馆将通过法律途径解决。该通知因拒收被退回。陈玉山设立上海云域投资管理有限公司，该公司系自然人独资的有限责任公司，注册地为上海市嘉定区环城路******。上海市嘉定区环城路XXX号XXX层XXX室系陈玉山向上海徐行市政建设投资开发管理服务有限公司承租，租期自2015年5月18日至2025年5月17日。一审审理中，陈玉山辩称，周丽婷的父亲周光华与其口头约定，周光华出131室，陈玉山出办公设备和广告牌，合作经营上海云域投资管理有限公司；待云木宾馆公司拆迁，对云域公司的补偿款一人一半。自2016年10月起，陈玉山未使用涉案房屋，但包括办公桌在内的物品在涉案房屋内。陈玉山未将涉案房屋钥匙交还云木宾馆公司，因为云木宾馆公司同意其无偿使用涉案房屋直至拆迁，现未拆迁，云木宾馆公司要求陈玉山搬离，需要对上海云域投资管理有限公司营业执照进行一人一半的补偿。一审审理中，陈玉山申请证人章某某出庭作证，章某某陈述于2017年7月至2018年7月在云木宾馆公司做保安，131室办公室系陈玉山使用，章某某上班期间陈玉山一直使用。陈玉山与一女性居住208室。宾馆里的住户和陈玉山曾说131室和208室是免费给陈玉山使用的。周光华曾说陈玉山与周光华是合作关系，合作开云木宾馆公司。证人马某某陈述，陈玉山系其老板，马某某在为陈玉山开车时，听周光华和陈玉山说，合作开上海云域投资管理有限公司，周光华提供两间办公室，持暗股，股份一人一半，如果将来宾馆拆迁，对云域公司的补偿两人一人一半。关于押金，陈玉山明确未支付过押金，云木宾馆公司同意在2017年5月1日之后产生的租金中扣除押金3,000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。云木宾馆公司与陈玉山签订《房屋租赁协议》，系双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。租赁合同到期后，陈玉山继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁关系。因陈玉山欠付租金，云木宾馆公司要求解除双方的租赁关系，应予支持。合同自陈玉山收到诉状副本等材料之日解除。云木宾馆公司要求陈玉山支付欠付的租金和使用费，于法有据，应予支持。使用费标准可参照租金标准计算。陈玉山辩称与云木宾馆公司实际控制人周光华合作设立上海云域投资管理有限公司，周光华承诺陈玉山免费使用涉案房屋直至房屋被拆迁，待云木宾馆公司拆迁，拆迁人对上海云域投资管理有限公司营业执照的补偿，陈玉山与周光华均分。陈玉山对上述抗辩未提供充分证据予以证明，法院不予采信。云木宾馆公司明确仅主张2017年5月1日起的租金和房屋使用费，并同意在上述费用中扣除押金3,000元，法院予以确认。据此，一审法院判决：一、上海云木宾馆管理有限公司与陈玉山关于上海市杨浦区惠民路XXX号131室房间的不定期租赁关系于2019年3月8日解除；二、陈玉山应于判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区惠民路XXX号131室房间，将该房间返还上海云木宾馆管理有限公司；三、陈玉山应于判决生效之日起十日内按照每月3,000元的标准支付上海云木宾馆管理有限公司自2017年5月1日起至实际返还房屋之日止的租金和房屋使用费；四、上海云木宾馆管理有限公司应返还陈玉山押金3,000元，该押金用于抵充本判决第三项确定的陈玉山的付款义务。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，陈玉山与云木宾馆公司就涉案房屋所签订的租赁合同系双方真实意思表示，对双方均有约束力。根据该租赁合同的约定，陈玉山承租涉案房屋租期至2016年4月30日止，租期届满之后双方虽未继续签订租赁合同，但涉案房屋仍由陈玉山实际控制，故一审判决认定陈玉山与云木宾馆公司之间形成不定期租赁关系并无不当。陈玉山上诉称云木宾馆公司原老板周光华曾承诺其可以无偿使用涉案房屋至动迁为止，但陈玉山并未提供证据予以佐证，本院对此不予采信。根据法律规定，不定期租赁合同关系的当事人可以随时解除合同，故云木宾馆公司主张解除其与陈玉山之间的不定期租赁关系及由陈玉山支付自2017年5月起的房屋使用费依法有据，一审判决根据原租赁合同中3,000元/月的租金标准确定房屋使用费亦无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,450元，由上诉人陈玉山负担。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长  卢薇薇审判员  王 珍审判员  邬海蓉二〇一九年十月二十九日书记员  陈 杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……