安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖15民终1747号上诉人（原审被告）：六安市都市房地产开发有限责任公司，住安徽省六安市金安区皖西西路**，统一社会信用代码913415007049984380。法定代表人：陈建，该公司总经理。委托诉讼代理人：王怀田，该公司经理。委托诉讼代理人：李忠诚，安徽大别山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲍远友，男，1953年9月9日出生，汉族，住，住安徽省六安市裕安区/div>被上诉人（原审原告）：陈久英，女，1960年9月26日出生，汉族，住，住安徽省六安市裕安区/div>以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨会洲，安徽晟成律师事务所律师。上诉人六安市都市房地产开发有限责任公司与被上诉人鲍远友、陈久英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院（2018）皖1503民初3202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人六安市都市房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人王怀田、李忠诚，被上诉人鲍远友及上诉人鲍远友、陈久英共同委托诉讼代理人杨会洲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。六安市都市房地产开发有限责任公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项、第三项，并予改判驳回被上诉人该诉讼请求；2、一、二审诉讼费及评估费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决上诉人支付被上诉人房屋差价273700元，系认定事实错误，且极不公平、不公正。首先，2012年8月3日和8月4日双方签订《徐集停车场项目鲍远友户拆迁补偿安置协议》及《补充协议》约定了房屋面积差价，回迁房屋的面积差上诉人并没有放弃，被上诉人有义务支付。其次，2013年1月10日包括被上诉人鲍远友在内的六梅路地块的拆迁户共同向六安市裕安区人民政府提出《申请》，强烈要求在原六梅路地块进行原地回迁安置。2013年12月20日，鲍远友在政府组织的《徐集客运站修改规划座谈会》尚明确同意改变规划，在六梅路沿街增加一栋商住楼，用于拆迁对象的回迁安置，随后在徐集镇政府以及上诉人共同努力、层层审批下，六安市城乡规划局终于在2014年8月13日同意调整规划并公示，故根据《徐集停车场项目鲍远友户拆迁补偿安置协议》第八条的约定被上诉人回迁至原六梅路地块即六安市徐集镇六梅路与复兴大道交叉口西南角安置房101铺、201铺。再次，六安市徐集镇六梅路与复兴大道交叉口西南角安置房101铺、201铺面积为115.58平方米，与被上诉人拆迁的115.37平方米住宅面积基本相等，从性质上看被上诉人回迁的是商住房，其房屋本身的价格及使用价值明显远大于其原先拆迁的房屋，一审判决上诉人支付房屋差价，忽视了房屋的性质和用途，显然是不公平的。第四，北京华瑞行房地产评估咨询有限公司对107、108号房屋估价为95.56万元，是按照面积174平方米评估的，该价格中应当包括被上诉人拆迁的房屋面积与回迁的房屋面积差59平方米，该59平方米按照拆迁协议的约定，被上诉人应向上诉人支付面积差价。按照评估报告的单价，被上诉人需要补交326836元，但一审法院未对此进行处理，简单的以107、108号房屋估价95.56万元和101、102铺房屋估价68.19万元的差价作为上诉人支付的数额，显然不能成立。二、一审法院判决上诉人支付被上诉人逾期交房损失是漠视客观事实的错误裁判。第一，在原六梅路原地回迁是包括被上诉人在内的六梅路地块拆迁户强烈要求的，后六安市城乡规划局终于在2014年8月13日同意调整规划并公示，2016年8月6日商住楼建成，因上诉人与被上诉人未重新签订《安置补偿协议》，双方对回迁房屋的面积差、有关价款等未能达成一致意见，回迁工作停滞，双方对此种局面的产生均负有责任。第二，双方没有约定在原六梅路地块进行原地回迁安置房屋的时间，何来逾期交房？一审法院判决从2013年1月计算逾期交房损失缺乏依据。鲍远友、陈久英共同辩称，一、一审判决上诉人向被上诉人支付房屋差价款273700元事实清楚，证据充分，程序合法，判决公平公正。1、双方签订的《徐集停车场项目鲍远友户拆迁补偿安置协议》及《补充协议》中双方约定上诉人向被上诉人回迁安置停车场座西门朝东从南数第7至8间共两间，但是停车场座西门朝东从南数第7至8间共两间建成后没有交付给被上诉人，并且又被上诉人出售给他人，后来六梅路边房屋建成后，被上诉人答复只给被上诉人安置一间，导致被上诉人被减少一间门面，指定审理后，一审法院对两处房屋价值进行鉴定，根据鉴定意见，两处房屋差价款为273700元，上诉人对该差价款提出上诉毫无道理。另外，根据《补充协议》第二条约定，上诉人自愿放弃回迁房屋的结构差价，故上诉人认为房屋差价款没有放弃的上诉理由缺乏依据。二、一审判决上诉人向被上诉人承担逾期交房损失完全正确。1、上诉人虽认可一审判决第一项，但直到现在未向被上诉人交付该房屋，故应当承担此项损失。2、被上诉人始终要求安置停车场座西门朝东从南数第7至8间，上诉人却将该两间房屋卖与他人，获利并回收资金后又投入开发再次获利。3、被上诉人参与上访要求重新安置，仅是受他人蒙蔽，本案双方未修改或重新签订合同，原合同合法有效，应当履行。鲍远友、陈久英向一审法院起诉请求：一、交付现徐集镇停车场面对公路、坐南朝北的门面房一套（上下两层两间）。二、支付两处房屋差价款27.37万元。三、赔偿相当于2012年10月交房拖延至今的经营损失65万元及利息（合同约定经营房门面两间上下四间，每间门面每年盈利按5万元计算，两间每年10万元，自2012年10月至2019年4月合计六年半，小计65万元，利息每年按6%计算）。四、承担本案鉴定费5000元。五、诉讼费由被告承担。一审审理查明基本事实如下：原、被告于2012年8月3日签订了《徐集停车场项目鲍远友户拆迁安置协议》，该协议约定原告回迁安置地点为停车场座西门朝东从南数第7至8间共两间，面积约174平方米。第八条约定，“镇政府于2012年4月19日党委扩大会议研究决定的第二项内容如果发生，对于乙方后期回迁补偿严格按第二项内容遵照执行并按原有面积给予回迁商业性用房。”，该党委扩大会议研究决定的第二项内容为：“如果若干年后，停车场沿六梅路部分地块需要改变规划，进行商品房开发建设，徐集镇政府负责督促新中标开发单位做到：原停车场项目拆迁户可选择回迁安置到六梅路地块，并按最新政策补偿附属物。”2012年8月4日，双方签订《补充协议》约定：一、甲方自愿为乙方提供安置房屋两套，上下两层，共计四间，该安置房位置以《徐集停车场项目鲍远友户拆迁安置协议》为准；二、由于乙方家庭情况特殊，且拥有存量土地0.72亩，甲方自愿放弃回迁房屋的结构差价，以示补偿；三、在乙方自愿放弃本户所有附属物补偿款的基础上…甲方自愿补偿乙方现金9万元、家具损失费0.3万元，共计补偿乙方9.3万元；协议签订后，原告及时搬迁完毕，被告承建的徐集停车场附属综合楼于2012年11月建成，12月开始交房。2013年时回迁户包括原告在内向政府提出在六梅路回迁，被告将协议安置原告的车站附属楼107号、108号房屋出售给他人（李玉梅、魏邵臣）。后被告又在六梅路建设了一座商住楼，但双方未再次签订安置协议，就安置相关事宜双方未能达成协议。一审法院在审理期间，经原告申请一审法院委托北京华瑞行房地产评估咨询有限公司对案涉房屋分别进行了评估，其中107号、108号房屋估价95.56万元；六安市都市房地产开发有限责任公司所拥有的位于六安市徐集镇六梅路与复兴大道交叉口西南角安置房101铺、201铺估价68.19万元。审理期间被告同意原告回迁至六梅路101铺、201铺(建筑面积112.36)，但未实际交付。一审法院认为，本案争议的焦点是原被告双方签订的《拆迁安置补偿协议》第八条的履行。首先，《拆迁安置补偿协议》和《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，协议双方都应当全面履行。其次，被告辩称，2012年4月19日徐集镇党委扩大会议研究决定的第二项内容已成就，仅需按原有面积在六梅路安置房屋，不需要回迁107、108房屋。但该纪要的原文表述是，“如果若干年后，停车场沿六梅路部分地块需要改变规划，进行商品房开发建设，徐集镇政府负责督促新中标开发单位做到：原停车场项目拆迁户可选择回迁安置到六梅路地块，并按最新政策补偿附属物。”本案中，六梅路开发主体就是本案被告，而并非新中标单位开发。同时，该纪要不能设定、变更和处分当事人之间的民事权利和义务，况且原、被告双方亦未就在六梅路回迁及拆迁安置问题上达到一致意见，因此，被告的抗辩理由不能成立，不予支持。被告应当按照双方达成的安置协议及补充协议的约定履行向原告交付107、108号房屋的义务。第三，鉴于被告已将107、108号房屋出售他人，原告诉讼请求已变更为交付101铺、201铺，且被告同意，故被告应当及时交付101铺、201铺，同时应给付原告变更安置房屋的差额，并赔偿至今未交房给原告造成的损失。关于损失部分，原告主张按年租金10万计算，但没有提供足够的证据证明，一审法院酌定以原协议交付房屋的价款为基数，自应交付之日起按年利率6%计算利息损失。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第十九条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告六安市都市房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起三日内将位于六安市徐集镇六梅路与复兴大道交叉口西南角安置房101铺、201铺交付给原告鲍远友、陈久英；二、被告六安市都市房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起三日内支付原告鲍远友、陈久英房屋差价273700元（955600元-681900元）；三、被告六安市都市房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起三日内赔偿原告鲍远友、陈久英逾期交房损失(以955600元为基数自2013年1月起按年利率6%计算至2019年4月止)。四、驳回原告鲍远友、陈久英其他诉讼请求。案件受理费8050元，评估费5000元，由被告六安市都市房地产开发有限责任公司负担。二审期间，六安市都市房地产开发有限责任公司提交证据一、工程竣工验收报告，证明徐集镇客运站回迁商住楼于2015年1月20日开工，2016年8月6日竣工，同年8月10日验收合格。证据二、六安市裕安区徐集镇人民政府徐集客运站拆迁安置情况简介，证明鲍远友系徐集镇客运站项目拆迁对象之一，2012年8月3日其与六安市都市房地产开发有限责任公司签订了《拆迁补偿安置协议》，同年8月4日签订了补偿协议书，对房屋、地上物以及宅基地等达成了相应补偿安置协议。在建设工程中，拆迁对象户一致要求沿六梅路实施安置，六安市裕安区徐集镇人民政府高度重视，按照规划调整法定程序，会同六安市都市房地产开发有限责任公司调整了安置楼建设方案，按照拆迁对象的意见，实施了安置房的建设与安置。由于鲍远友与六安市都市房地产开发有限责任公司未能达成新的安置协议，安置没有结果，拖延至今。鲍远友、陈久英经过质证对证据一的真实性不清楚，对证据二真实性合法性关联性均有异议，该证据与本案无关。本案是上诉人与被上诉人之间的拆迁补偿安置关系，双方有合同，应该按照合同履行。本院认证：对工程竣工验收报告及六安市裕安区徐集镇人民政府徐集客运站拆迁安置情况简介的真实性、合法性、关联性予以确认。各方所举其他证据与一审相同。本院二审对一审查明的事实予以确认。二审经审理查明：2012年8月3日和8月4日双方签订《徐集停车场项目鲍远友户拆迁补偿安置协议》及《补充协议》后，鲍远友等徐集镇徐集村堰桥组群众于2013年1月10日联名向六安市裕安区人民政府提交《关于要求解决徐集客运站地块进行原地回迁的申请》，要求在原六梅路拆迁地点进行原地回迁安置，为解决这一问题，六安市裕安区徐集镇人民政府于2013年2月25日向六安市裕安区人民政府提交《关于要求调整徐集镇客运站修建性规划的请示》：“原计划对沿路的拆迁户进行异地安置，但通过我镇与建设单位近两年以来的努力，该地块的营业住户强烈坚持原地回迁，无法实现异地安置的规划安排”、“经过慎重考虑……并结合项目建成后有效运营的实情，现对该地块进行规划调整，在六梅路沿线拟增加一栋商住楼（5+1），妥善落实拆迁户的安置回迁”。另查明，案涉徐集镇客运站回迁商住楼于2016年8月6日竣工，同年8月10日验收合格。本院认为，本案焦点为：1、被上诉人要求上诉人给付房屋差价款273700元有无事实和法律依据；2、被上诉人主张的经营损失及利息有无事实和法律依据，一审判断上诉人承担逾期交房损失，是否正确。关于焦点1，双方于2012年8月3日和8月4日分别签订了《徐集停车场项目鲍远友户拆迁补偿安置协议》及《补充协议》后，鲍远友等拆迁户要求原地回迁，故六安市裕安区徐集镇人民政府向六安市裕安区人民政府申请变更规划，在六梅路沿线拟增加一栋商住楼（5+1），以上情况符合上述补偿安置协议第八条：“镇政府于2012年4月19日党委扩大会议研究决定的第二项内容如果发生，对于乙方后期回迁补偿严格按二项内容遵照执行并按原有面积给予回迁商业性用房”约定，结合六安市裕安区徐集镇人民政府2012年4月19日党委扩大会议第2条：“如果若干年后，停车场沿六梅路部分地块需要改变规划，进行商品房开发建设，徐集镇政府负责督促新中标开发单位做到：原停车场项目拆迁户可选择回迁安置到六梅路地块，并按最新政策补偿附属物”的规定，应按原有面积115.37平方米给予回迁商业性用房，但现位于六安市徐集镇六梅路与复兴大道交叉口西南角安置房101铺、201铺只有112.36平方米，那么上诉人应向被上诉人补齐差价，即18267.35元〔681900元/112.36平方米×（115.37平方米-112.36平方米）〕。关于焦点2，被上诉人房屋在被拆迁前系经营使用，现因征收拆迁造成停产停业使被拆迁人失去获得利润的机会，由此产生的就是利润损失，即停产停业损失。本案中虽系鲍远友、陈久英后签订拆迁补偿安置协议要求原址回迁，但上诉人亦据此向镇政府请求变更规划、将107、108卖与案外人、101、201保留至今，种种迹象说明上诉人对被上诉人回迁至101、201并无异议，那么鲍远友、陈久英至今未拿到回迁房屋，停产停业损失也实际存在，上诉人应当向其补偿经营损失，即停产停业损失费。107、108房屋所在楼栋2012年12月底交付，双方2012年8月3日签订的《徐集停车场项目鲍远友户拆迁补偿安置协议》相关费用的计算系按照回迁至107、108房屋计算的，故本案中鲍远友、陈久英主张的经营损失自2013年1月1日起计算较为合适，但鲍远友、陈久英主张按年租金10万元计算经营损失，缺乏依据，根据相关国有土地上房屋征收搬迁补偿、补助费等标准：非住宅房停产停业损失费以被征收房屋合法建筑面积计算。1、经营用房：……二类15元/㎡/月……（四）乡镇分类：……二类：丁集、徐集、罗集……，上诉人应自2013年1月1日起，以被征收房屋合法建筑面积115.37㎡，按照15元/㎡/月标准向鲍远友、陈久英补偿经营损失计算至房屋交付之日。一审法院以107、108房屋鉴定价格按照年利率6%计算损失，有失妥当。另外，鲍远友、陈久英主张经营损失利息，缺乏事实、法律依据，依法不予支持。综上，六安市都市房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持安徽省六安市裕安区人民法院（2018）皖1503民初3202号民事判决第一项，即“一、被告六安市都市房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起三日内将位于六安市徐集镇六梅路与复兴大道交叉口西南角安置房101铺、201铺交付给原告鲍远友、陈久英”；二、撤销安徽省六安市裕安区人民法院（2018）皖1503民初3202号民事判决第二、三、四项，即“二、被告六安市都市房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起三日内支付原告鲍远友、陈久英房屋差价273700元（955600元-681900元）”、“三、被告六安市都市房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起三日内赔偿原告鲍远友、陈久英逾期交房损失(以955600元为基数自2013年1月起按年利率6%计算至2019年4月止)”、“四、驳回原告鲍远友、陈久英其他诉讼请求”；三、六安市都市房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起三日内支付鲍远友、陈久英房屋差价18267.35元；四、六安市都市房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起三日内赔偿鲍远友、陈久英经营损失（以被征收房屋合法建筑面积115.37㎡按照15元/㎡/月标准自2013年1月1日起计算至房屋交付之日止）；五、驳回鲍远友、陈久英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费8050元，评估费5000元，由六安市都市房地产开发有限责任公司负担3500元，鲍远友、陈久英共同负担9550元；二审案件受理费8050元，由六安市都市房地产开发有限责任公司1050元，鲍远友、陈久英共同负担7000元。本判决为终审判决。审判长 何 武审判员 王 丽审判员 魏晶晶二〇一九年十月十六日书记员 邵 爽附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。