广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5718号上诉人（原审原告、反诉被告）：冯婷，女，1987年3月14日出生，汉族，住湖北省薪春县。上诉人（原审原告、反诉被告）：冯松，男，1988年9月4日出生，汉族，住湖北省薪春县。共同委托诉讼代理人：王敏，广东泽正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈小红，女，1981年8月2日出生，汉族，住广东省江门市。委托诉讼代理人：罗洲，男，1977年10月27日出生，汉族，住广西玉林市，系陈小红丈夫。原审第三人：中山市宏保物业管理有限公司，住所地广东省中山市古镇古二新兴中路**楼房**10卡。法定代表人：林铭基。上诉人冯婷、冯松因与被上诉人陈小红及原审第三人中山市宏保物业管理有限公司（以下简称宏保公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。冯婷、冯松上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院要求返还保证金没有事实和法律依据。租赁合同约定到期保证金退还，本案不是合同到期，而是根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第二、三项规定，因陈小红违约而提前解除合同，保证金不应退还。退一步讲，按照租赁合同第七条约定，租赁期内，甲乙双方若提前终止合同，须赔偿对方三个月租金及三个月押金作为补偿。该条款对于押金在合同提前终止而非正常到期的情况下做了一个处分，作为对守约方的补偿，因此，在合同提前终止的条件下，应适用该约定，押金作为违约金向守约方支付。本案中，押金在守约方（出租方）手中，已经完成了合同第七条约定的指示交付，该押金的所有权已经依据合同第七条约定转移至出租方，故涉案押金无需退还。二、陈小红逾期不交纳房租，构成根本违约，应当按照租赁合同第七条的约定，向其赔偿三个月租金37500元和三个月押金37500元。一审法院认定事实错误，存在双标准，适用法律错误，请求二审法院依法支持其上诉请求。陈小红答辩称：一、其在履行租赁合同中，没有违约行为，延迟支付下季度租金是依法行使不安抗辩权。二、陈小红于2018年12月14日结清了水电费，但冯婷、冯松收取该笔费用后仍然拒绝交付给物业公司，而是拒为己有，第二天就全部搬离店铺，撤场完成。试想，如果其当时没有依法行使不安抗辩权中止支付下一季度的租金，而是租金、水电费都交纳了，其合同利益该如何维护？其受到的损失将更加惨重。三、依据租赁合同，冯婷、冯松作为出租人应当保证店铺在租赁期间符合约定用途，处于适于使用的状态是基本的合同义务。根据冯婷、冯松与本案物业公司的租赁合同约定，先交租金后使用，应提前15天（也就是11月15日）就要向物业公司支付租金，应于12月7日前向物业公司结清物业管理费，但冯婷、冯松不仅拖欠物业公司上一季度的水电费、物业费、更是拖欠一整季度的租金，冯婷、冯松严重根本违约物业公司在先，其在履行合同中没有违约，延迟支付租金是依法履行不安抗辩权。四、冯婷、冯松依据合同法第九十四条请求终止合同，该请求是双方已经确认的，一审法院也予以认定，先提出终止合同的是冯婷、冯松，冯婷、冯松应当承担除返还押金37500元外，还应赔偿三个月租金37500元及三个月押金37500元。五、冯婷、冯松扣押了对其有利的证据，即其与物业公司签订的租赁合同，该合同对本案至关重要，应当责令提交。冯婷、冯松向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的租赁合同终止；2.陈小红因提前终止合同向冯婷、冯松赔偿三个月租金共计37500元作为补偿；3.陈小红因提前终止合同向冯婷、冯松赔偿三个月押金共计37500元作为补偿。陈小红向一审法院提出反诉请求：1.冯婷、冯松向陈小红返还三个月的押金共计37500元；2.冯婷、冯松向陈小红赔偿三个月的租金共计37500元；3.冯婷、冯松向陈小红赔偿三个月的押金共计37500元；4.冯婷、冯松向陈小红赔偿搬运、拆装、仓存灯饰样板的费用及灯饰样板损耗费共计20000元；5.冯婷、冯松向陈小红赔偿自2018年12月15日起宏保公司对本案所涉店铺锁门断电至今造成陈小红的经营损失费共计30000元。一审法院认定事实：2018年5月19日，冯婷、冯松（甲方）与陈小红（乙方）签订《租赁合同》，载明：甲方出租XX路XX号XX广场XX楼XX卡左边整墙（大概20米左右）和一楼XX卡后部分天花、负一楼XX卡整间给乙方使用。租赁日期为2017年12月1日至2020年11月30日止，乙方自租赁之日起向甲方交纳保证金37500元以甲方开具收据为准，到期保证金退还。乙方自租赁之日起每季度向甲方支付门市租金37500元，且每季度第一个月10日前交清。租赁期内，甲乙双方若提前终止合同，须赔偿对方三个月租金及三个月押金作为赔偿。上述租赁物已经交付陈小红使用，陈小红已依约向冯婷、冯松交付租金至2018年11月30日。冯婷、冯松以陈小红逾期交租为由向法院起诉，提出前述诉求。陈小红以冯婷、冯松不再续租涉案租赁物，其迟延交租是行使不安抗辩权为由，向法院提出前述反诉诉求。另查明：冯婷于2018年12月10日通知陈小红交纳租金，陈小红同意交租但要求冯婷先向宏保公司交租后再立即向其交纳租金，但冯婷不同意陈小红的要求并主张逾期交租将收回店铺。再查明：涉案租赁物由中山市古镇华兴建材机械厂出租给宏保公司使用并同意其分租及管理。一审庭审中，冯婷、冯松与陈小红确认涉案的合同已终止。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。冯婷、冯松与陈小红签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的规定，依法成立，合法有效，对双方具有约束力。双方确认上述合同已经终止，一审法院予以认定。本案的焦点在于陈小红及冯婷、冯松是否存在违约问题。根据双方合同的约定，陈小红最迟应于2018年12月10日前交租给冯婷、冯松，且冯婷、冯松也通知其交纳租金，但陈小红未在期限前交租，陈小红的抗辩理由是冯婷、冯松在2018年12月开始就着手搬离租赁物，并且提出冯婷、冯松先向宏保公司交租后再立即向其交纳租金，其延期交租是行使不安抗辩权，但该请求未取得冯婷、冯松同意，一审法院认为冯婷、冯松已将涉案租赁物交付陈小红使用，陈小红的合同义务是向冯婷、冯松支付租金，陈小红提供的证据并不足以证明冯婷、冯松在陈小红交纳租金期限前（2018年12月10日）存在不能继续履行与宏保公司合同的行为及存在丧失履行能力的行为，而实际上，在12月10日至12月15日期间，陈小红仍然继续使用涉案租赁物，故其不安抗辩理由理据不足，不予支持。冯婷于2018年12月10日通知陈小红交纳租金后，陈小红未按时交纳租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任，因涉案合同冯婷、冯松主张依据合同法第九十四条请求合同终止，且双方已确认合同已经终止，而涉案的合同当中仅约定“租赁期内，甲（冯婷、冯松）乙（陈小红）双方若提前终止合同，须赔偿对方三个月租金及三个月押金作为赔偿。”现提出终止合同的一方是冯婷、冯松，故冯婷、冯松主张依据合同约定请求陈小红赔偿三个月的租金共计37500元及赔偿三个月的押金共计37500元理据不足，不予支持。因陈小红逾期交租，已经构成违约，故其反诉请求冯婷、冯松向陈小红赔偿三个月押金、赔偿三个月的租金、赔偿搬运、拆装、仓存灯饰样板的费用及灯饰样板损耗费及经营损失费均理据不足，不予支持。因双方合同已经终止，合同不再履行，冯婷、冯松应当返还其收取的押金37500元，且合同亦有约定到期需要返还该押金，故陈小红反诉请求冯婷、冯松返还押金37500元理据充分，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认冯婷、冯松与陈小红签订的《租赁合同》终止；二、冯婷、冯松于判决发生法律效力之日起三日内向陈小红返还押金37500元；三、驳回冯婷、冯松的其他诉讼请求；四、驳回陈小红的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1676元，由冯婷、冯松负担；反诉案件受理费1775元，由冯婷、冯松负担369元，陈小红负担1406元。本院二审期间，冯婷、冯松没有提交新的证据。陈小红提交了如下新证据：1.微信聊天记录；2.电话录音。冯婷、冯松对陈小红提交的该新证据均不予确认。宏保公司没有到庭接受询问，也没有提交书面陈述意见，也没有提交任何证据。因陈小红提交的上述证据，均系打印件，本院不确认其真实性。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院又查明，因冯婷、冯松逾期向宏保公司交纳租金，宏保公司在2018年12月15日下午对涉案租赁物进行了锁门断电。本院再查明，冯婷、冯松称因其在2018年12月25日没有交纳2018年12月1日至2019年2月28日的租金，宏保公司将铺面锁门，其没有及时将其与宏保公司签订的房屋租赁合同拿出，该合同已遗失。其与宏保公司签订的房屋租赁合同约定是按季度交纳租金、管理费,缴费时间是该季度首月的1-15号。本院认为，综合诉辩双方主张，本案争议焦点为：一是涉案租赁合同解除的责任在谁；二是冯婷、冯松是否应当返还押金给陈小红；三是冯婷、冯松要求陈小红赔偿三个月押金和三个月租金损失是否成立。关于争议焦点一，冯婷、冯松主张合同解除的责任是因为陈小红违约，依据合同法第九十四条第二项、第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定而行使法定解除权。首先，对于陈小红是否存在不履行主要债务的问题。从冯婷、冯松与陈小红的微信聊天记录以及诉讼中陈小红的抗辩理由看，陈小红并没有以明示或者默示的方式表示不履行支付租金的主要义务，陈小红一直是要求冯婷、冯松提供已向前一手出租方宏保公司交纳租金凭据后再行交纳租金，因此，冯婷、冯松依据合同法第九十四条第二项主张陈小红不履行主要债务的理由不成立。其次，对于陈小红是否存在延迟履行主要债务的问题。依据《租赁合同》约定，陈小红应当在当季度首月10日前交纳租金，陈小红没有在2018年12月10日前交纳该季度的租金，构成延迟履行。依据合同法第九十四条第三项规定，延迟履行主要债务解除合同的前提必须经过催告且在合理期限内没有履行，陈小红虽延迟履行主要债务，但须经催告后在合理期限内仍未履行的，冯婷、冯松方可解除合同。从本案事实看，冯婷、冯松在2018年12月10日下午向陈小红发出催收微信，要求陈小红在当晚12点之前交纳租金，否则就收回铺位，冯婷、冯松在催收时并没有给予陈小红合理的期限履行支付租金的主要债务，陈小红也并没有表明不交租，仍然要求看过水单（即冯婷、冯松向前一手交租的凭证）马上转，故冯婷、冯松认为其12月10日已经通知解除合同的理据不充分，不予采纳。最后，从前述分析看，冯婷、冯松所称单方解除合同的理由不成立。由于冯婷、冯松已经向陈小红发出催收租金的通知，陈小红应当在合理期限内予以支付，后因为冯婷、冯松没有向宏保公司交纳租金，导致宏保公司在12月15日对涉案租赁物进行锁门断电，客观上使陈小红不能经营，且因冯婷、冯松与宏保公司的租赁合同解除导致冯婷、冯松与陈小红（转）租赁合同事实上被解除。因此，冯婷、冯松与陈小红租赁合同的解除双方均有责任，而并非单方违约行为。关于争议焦点二，《租赁合同》中约定合同到期保证金退回，没有约定承租方逾期交纳租金，出租方有权没收保证金。前述，双方签订的租赁合同已经解除且事实上已经终止履行，冯婷、冯松在合同履行中并非守约方，因此，冯婷、冯松应当将收取的租赁保证金予以退还。冯婷、冯松上诉要求不予退还保证金的主张不成立，不予支持。关于争议焦点三，《租赁合同》中约定一方若提前终止合同，须赔偿对方三个月租金及三个月押金作为补偿。前述认定，本案租赁合同的解除并非一方单方提前解除合同，而是双方的违约行为导致事实上合同不能履行而解除，不符合前述违约责任条款约定的适用条件，冯婷、冯松据此要求陈小红赔偿三个月租金37500元和三个月押金37500元于法无据，不予采纳。综上所述，冯婷、冯松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费738元，由冯婷、冯松负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇一九年十月二十一日书记员  廖建锋