文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初4894号原告（反诉）：陈新凤，女，汉族，1970年11月27日生，居民身份证号码******************，住南京市。委托诉讼代理人：李子林，江苏永元律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾成军，江苏永元律师事务所律师。被告（反诉）：李奡，男，回族，1990年9月4日生，居民身份证号码******************，住南京市。委托诉讼代理人：刘静，江苏瑞格律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴虎，江苏瑞格律师事务所实习律师。陈新凤与李奡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈新凤及其委托诉讼代理人李子林、顾成军，李奡及其委托诉讼代理人刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈新凤向本院提出诉讼请求：1、判令李奡继续履行1999年12月7日王桂花（系李奡母亲，已去世）与陈新凤签订的《房屋转让协议》，由李奡将名下位于南京市；2、判令李奡支付违约金15000元；3、本案诉讼费、保全费由李奡承担。事实和理由：1999年12月7日，陈新凤与王桂花在鼓楼区新永辉市场信息中心（中介方）签订了《房屋转让协议》，约定陈新凤以80000元转让价购买王桂花坐落于南京市。同时，王桂花最迟于2000年元月3日前腾空房屋，结清水、电、电话等费用，交付给原告居住。院内物品于2000年4月中旬前腾空交付。在《房屋转让协议》公证后，首付43000元房款，王桂花保证此房无纠纷、矛盾，证件齐全，无条件配合过户。1999年12月9日，该《房屋转让协议》经南京市第三公证处公证。1999年12月14日陈新凤按约定支付房款43000元。2000年元月份涉案房屋由陈新凤实际居住至今。但在协议后续履行过程中，因王桂花未真实告知出售房屋的产权情况，导致房产过户事宜一直未能履行，拖延至今，已属于违约行为。另，2009年7月23日王桂花与王全红就涉案房屋签订《南京市存量房买卖合同》，现该合同已被（2018）苏0106民初2124号民事判决书、（2018）苏01民终5359号民事判决书认定为无效。2016年9月30日王全红与李奡就涉案房屋签订《南京市存量房买卖合同》，现该合同已被（2018）苏0106民初10464号民事判决书、（2019）苏01民终182号民事判决书认定为无效。综上所述，王桂花的违约及李奡恶意串通行为严重侵害了陈新凤的合法权益。特请求法院判如所请。李奡辩称：请求法庭驳回原告的诉求、解除合同。1、合同所涉及的房产原为公房，有五年上市的限制，在签订协议之前原告是明知的。另外涉案房屋原告是通过中介公司购买，中介公司作为专业的房屋经销机构在交易过程中一定会如实告知房屋实际情况，现陈新凤不支付房屋剩余价款，只坐享房屋的收益。即使陈新凤曾经享有相关债权，也已经超过了法律所保护诉讼时效；2、公房本身是以户为购买主体，具有福利性，是为了保障家庭所有的成员的居住权，所以这次买卖合同以及行为的本身已经侵犯了被告作为家庭成员居住权，被告至今仍然在外租房居住，虽然名下有房，但是却无法使用；王桂花在购买的时候是成本价购房，按照南京市出售公有住房实施细则的规定，即使王桂花要对外出售涉案房屋，原来的产权单位和政府房产管理部门是享有法定的优先购买权，所以本次买卖事实上也是损害了社会公共利益属无效；3、案涉合同早已无法继续履行，不具备继续履行的条件，一方面合同的卖方王桂花已经去世，涉案房产早已不是王桂花的财产，不存在有遗产可供履行的问题，房产已经是被告的个人财产，虽然原告通过两次诉讼确认之前的两份买卖合同均为无效合同，但是均不能直接改变房产登记在被告名下的物权事实，遗产和个人私产是两个法律关系，不能在本案中直接混同；4、王桂花当时签订合同的时候确实存在出卖的意图，不存在任何欺诈或者隐瞒事实问题。根据原告的自己陈述，最迟第二年年底可以过户，也就是说关于房产证的办理时间陈新凤是明知的，陈新凤明显存在虚假陈述；5、本案房产退一步说即使是遗产的情况下也已经因为长达十几年的时间履约的环境和基础均发生的客观变化，如果继续履行下去，按照原来的约定必然对被告不公平，产生严重的利息失衡，而且本案造成的现状原告具有不可推卸的恶意和责任；6、本案确实从合同性质上来说是双务合同，支付尾款不是办理过户的必要条件，但是案涉的合同中明确约定了必须先支付尾款再办理过户，这是有先后顺序的，所以原告并没有积极的主张自己的权力。李奡向本院提出反诉请求：1、判令解除王桂花与陈新凤于1999年12月7日签订的《房屋转让协议》，并由陈新凤返还涉案不动产；2、判令陈新凤支付反诉人违约金15000元；3、本诉及反诉的诉讼费用均有陈新凤承担。事实和理由：1999年12月7日，王桂花与陈新凤签订《房屋转让协议》，约定将涉案房屋以8万元的价格转让给陈新凤，“乙方在过户前付清余款叁万柒仟元整”，“如果因国家政策致使该房不允许上市出售，双方均不承担违约责任”，同时约定违约方支付守约方15000元。1999年12月14日，陈新凤支付43000元后再未支付剩余价款。王桂花已经按照涉案协议约定将涉案不动产交付陈新凤。在涉案房屋具备过户条件至今长达近20年的时间里，陈新凤一直未要求王桂花继续履行涉案协议。因涉案协议仅仅履行了一部分，且因陈新凤的原因未继续履行，王桂花已于2016年1月16日去世，李奡作为继承人请求贵院依法解除涉案协议。按照涉案协议第二条的约定，陈新凤必须先支付剩余价款、后办理涉案不动产过户手续,但是，陈新凤并未按照涉案协议约定履行付款的义务，却一直占用涉案不动产，已经构成违约，应按照涉案协议约定承担违约责任。综上，请求贵院依法支持反诉人的诉讼请求。陈新凤反诉辩称，1、陈新凤与王桂花的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，经过公证处公证是有公信力、法律效力；2、涉案协议已经实际履行，原告已支付首付款项且有王桂花实际交付原告实际使用至今，本案中并不存在合同约定解除和法定解除的情形，原告购买涉案房屋的目的就是为了居住，且原告一直在积极地寻找王桂花，寻求办理产权过户的办法；3、该涉案房屋满五年后入市交易的规定仅仅是地方的政府政策性规定，非法律及行政法规禁止范畴，目前该房屋早已不受该政策限制；4、关于涉案房屋转让协议的效力在鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初2124号案件中法庭已经明确示明就效力问题可另行诉讼，但被告放弃了该项权力，鉴于原告到目前为止仍然是要取得房屋的产权，该协议应当继续履行。本院经审理查明：1999年7月30日，王桂花（乙方、买方）与南京市秦淮区扇骨营军队干休所（甲方、卖方）签订南京市公有住房买卖契约，约定甲方将案涉的公有住房出售给乙方，房价款17560元，乙方以一次付款（或分期付款、抵押贷款）的付款方式支付价款，实际支付房价款15101元，乙方购买公有住房后，房屋所有权归乙方所有，使用五年后，可依法进入市场，并按《南京市出售公有住房实施细则》的规定，履行其权利和义务等等。1999年12月5日，王桂花（甲方、卖方）、原告陈新凤（乙方、买方）、南京市鼓楼区新永辉市场信息中心（丙方、中介方）签订房屋转让协议，约定经丙方介绍，甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，乙方经看房和慎重考虑，同意接受最终转让价为80000元；付款方式为甲方最迟于1999年12月底之前腾空房屋、结清水、电话等费用，并交付给乙方，乙方于1999年12月7日公证后首付43000元房款给甲方，甲方保证此房无纠纷、矛盾、证件齐全、无条件配合过户，甲方尽力在最短时间内办理好产权证、土地证，办理好证件之后甲乙双方同时到房地产交易中心办理过户手续，乙方在过户之前付清余款37000元；80000元房款包括电话一部、装修、家具等，并提供房屋相关资料；过户手续由丙方协助办理，过户手续中所需税费按政策规定交纳（由乙方全部承担）；如果因国家政策致使该房不允许上市出售，双方均不承担违约责任，甲方同时返还乙方购房款，乙方同时无条件搬出此房等等。1999年12月7日，王桂花（甲方、卖方）与原告陈新凤（乙方、买方）再次签订房屋转让协议，约定经新永辉市场信息中心介绍，甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，最终转让价为80000元；付款方式为甲方最迟于2000年1月3日前腾空房屋，结清水、电、电话等费用，并交付给乙方居住，院内物品于2000年4月中旬前腾空交付乙方，乙方在公证后首付43000元房款给甲方，乙方在过户前付清余款37000元；双方均不得违约，违约方须付15000元等等。该房屋转让协议经南京市第三公证处公证。1999年12月14日，王桂花出具收据一张，载明今收到陈新凤购房预付款43000元。2000年1月3日，王桂花将涉案房屋交付陈新凤。原告陈新凤对涉案房屋进行装修后居住使用至今。原告陈新凤另有余款37000元未付。2009年7月23日，王桂花（甲方、卖方）与被告王全红（乙方、买方）签订南京市存量房买卖合同，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，建筑面积46.93平方米，房屋转让价款为150000元，乙方于2009年7月23日一次性支付给甲方150000元；甲、乙双方定于2009年8月1日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋等等。2009年7月29日，涉案房屋转移登记至被告王全红名下。2016年9月30日，被告王全红（甲方、转让方）与被告李奡（乙方、受让方）签订南京市存量房交易合同，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款为50000元，双方对涉案房屋交付时间未约定。涉案房屋于2016年10月10日登记在被告李奡名下。2018年2月11日，陈新凤以王全红、李奡为被告另案诉至本院，请求判决：确认王桂花与被告王全红2009年7月23日就南京市。本院依法立案审理，案号为（2018）苏0106民初2124号。本院经审理，认为王桂花与王全红系姐弟关系，王桂花在已经将涉案房屋交付陈新凤居住使用的情况下，仍与王全红签订南京市存量房买卖合同，存在恶意，王全红作为王桂花的近亲属，亦应对王桂花的居住情况有所了解，王全红在未对涉案房屋查看的情况下即与王桂花签订南京市存量房买卖合同，双方存在恶意串通，损害了利害关系人陈新凤的利益，故王桂花与被告王全红就涉案房屋签订的南京市存量房买卖合同应为无效。后因王全红提出上诉，二审判决“驳回上诉，维持原判”。该判决现已生效。2018年11月27日，陈新凤以王全红、李奡为被告另案诉至本院，请求判决：确认王全红与李奡2016年9月30日就涉案室房屋签订的南京市存量房买卖合同无效。本院依法立案审理，案号为（2018）苏0106民初10464号。本院以上述相同的理由认定王全红与李奡就涉案房屋签订的南京市存量房买卖合同应为无效。后因李奡提出上诉，二审判决“驳回上诉，维持原判”。该判决现已生效。另查，王桂花与王全红系姐弟关系，王桂花与被告李奡系母子关系。王桂花于1991年离婚后未再婚，与李奡共同生活。2016年1月16日，王桂花死亡。本院认为，依法成立的合同受法律保护，而本案王桂花与陈新凤订立《房屋转让协议》是双方真实的意思表示，合法有效，双方应如约履行。虽然李奡认为，王桂花在出售涉案房屋时，该房屋还属公有住房，即便过户后也仍受《南京南京市出售公有住房实施细则》所制约，属合同无效。对此本院认为，上述细则属南京市地方法规，并不属合同法规定的禁止性强制性法律规范的范畴，即使存在侵害也只是特定的原产权单位，并不构成原告辩称的损害社会公共利益情形，应当属于无权处分行为，但并不影响合同效力和继续履行。对李奡的抗辩理由，本院不予支持。关于李奡辩称的诉讼时效，因本案审理的核心事项是该合同效力，是法律意义上的形成权，诉讼时效只适用于债权，因此，该理由不能成立。考虑到双方在合同中约定了先履行问题，被告在办理过户前，原告需先行履行尾款37000元给付义务。至于该房款迟延支付是否给被告所造成的经济损失，李奡在审理中并未进行权利主张，如确有需要，可另案诉讼，其仍享有合同权利。李奡反诉的事项已涵盖在上述的理由之中，本院不必赘述。关于陈新凤主张的由李奡承担违约金15000元，本院认为除王桂花存在违约情节外，原告在合同的履行过程中，也应当积极向王桂花或李奡主张合同权利，存在一定的过错，本院不予支持。由于李奡既是合同权利承受人，又是（2018）苏0106民初10464号案件中的共同侵权责任人，其有责任承担涉案房产的返还中的协助过户义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、李奡于陈新凤向李奡支付房屋尾款37000元之日起十日内由协助陈新凤将李奡名下南京市，相关税费按政策由各自承担；二、驳回陈新凤其他诉讼请求；三、驳回李奡所有诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行判决义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行期间的迟延履行金。案件受理费88元、减半收取44元，反诉费44元，保全费5000元，合计5088元，由李奡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  韩先革二〇一九年十月三十一日书记员  朱月鹏