上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终7123号上诉人(原审被告)：朱福全，男，1980年1月27日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：王震，上海筑业律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：朱文宝，男，1954年10月13日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：周洵，上海力勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑亮，上海力勤律师事务所律师。上诉人朱福全因与被上诉人朱文宝房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初22610号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱福全上诉请求：撤销一审法院的判决，改判驳回朱文宝在一审中的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、朱福全不具有预见能力，无法预料到动拆迁进展状况，一审法院认定朱福全未足额支付有失偏颇，更不应当直接认定上海市宝山区刘场路352弄老宅XXX号及院内场地(以下简称“涉诉房屋”)年租金为148,000元。朱福全与朱文宝在《房屋租赁协议》中约定了动拆迁的情况，但不能说明朱福全对此有了明确的预判。在周边出现动拆迁，影响房屋出租的情况下，朱福全已经和朱文宝就涉诉房屋租金的变化达成了一致，因此不应当按照合同约定的年租金148,000元作为标准计算租金；二、朱福全已经足额缴纳了租金，不存在违约行为，《房屋租赁协议》应当继续履行三年。根据双方间《房屋租赁协议》的约定，如不动迁，朱文宝必须继续续租给朱福全三年，故双方间的租赁合同应继续履行；三、朱福全无违约行为，朱文宝不应当没收押金。朱文宝辩称：认可一审法院的判决，请求驳回上诉，维持一审法院的判决。朱福全向一审法院起诉请求判令：确认双方租赁合同于2018年9月1日到期终止，要求朱福全按照房屋现状返还涉诉房屋，要求对方支付2018年3月至8月期间拖欠的租金22,000元，要求对方支付违约金10,000元，要求对方按照双倍租金标准支付2018年9月1日至返还房屋日止的房屋使用费。一审法院认定事实：2013年5月31日，双方签订房屋租赁协议，约定朱文宝(甲方)将涉诉房屋出租给朱福全(乙方)，租期从2013年9月1日至2018年8月30日止，前三年年租金146,000元，后两年年租金148,000元。如遇市、镇、村政府集体用地需要，需动拆迁所租场地，租赁期内第一年如拆迁甲方需赔偿乙方损失为292,000元，如两年之内拆迁甲方需赔偿乙方219,000元，如三年之内拆迁甲方需赔偿乙方146,000元，如三年后拆迁，乙方无条件搬出所承租的房屋。租赁期满后，如不动迁甲方必须继续续租乙方三年，租金每年18万元。该协议还约定，甲方同意乙方在不破坏房屋主体的情况下可分割，可简单装修、可转租；续租期满后乙方搭建的附属设施及改变的房屋结构归甲方所有；乙方应按时向甲方缴纳租金，若逾期15日未交，则视为违约，甲方有权收回租赁场所并没收保证金，乙方所建造的附属设施及改变的房屋结构也归甲方所有。租赁协议签订后，朱福全支付押金10,000元并对房屋进行装修并分割转租。关于租金支付情况，双方已结清2018年2月以前的租金；2018年3月至4月期间，朱福全支付租金20,000元；2018年5月至8月期间，朱福全支付租金32,000元；2018年9月至11月期间，朱福全支付租金24,000元。2018年9月5日，朱文宝委托律师向朱福全发出律师函，要求对方付清拖欠的租金19,800元并立即按照现状交还房屋。一审法院另查明，朱福全在康家村一带大量租赁农民宅基地房屋改造后用于转租获利，其在2018年期间，向法院提起多起诉讼，均系其向出租人主张动迁补偿款，相关案件案号为：(2018)沪0113民初612号、(2018)沪0113民初613号、(2018)沪0113民初616号、(2018)沪0113民初13175号。2018年2月2日，朱福全委托律师黄东向法院提交诉状，要求朱文宝退还押金10,000元，并要求朱文宝支付房屋拆迁补偿款15万元。其诉状诉称：租赁物被纳入宝山区政府集体土地征收范围，朱文宝与征收单位签署了征收补偿协议，但并未考虑朱福全的补偿，故起诉。2018年3月1日，朱福全申请撤回该案诉讼，法院裁定予以准许，该案件案号为：(2018)沪0113民初4434号。一审法院再查明，宝山区庙行镇康家村从2013年起逐步分区域推进全村范围的动迁工作，朱文宝表示涉诉房屋尚未正式动迁，也未签署动迁补偿协议，朱福全表示对此情况不清楚。一审法院认为：朱福全专门在康家村一带从事房屋转租活动，对当地情况较为清楚，而且双方租赁协议中专门约定遇房屋动迁时的处理方案，可见双方对于相关情况已有明确的预判。现朱福全在合同履行期内未能足额支付租金，又不能证明双方对租金数额达成新的协议，而且其在2018年3月以后支付的租金数额和时间均无固定规律，故应当认定朱福全违约，无论是否续租，朱文宝均享有合同解除权，现在朱文宝认为双方未能达成续租协议，要求认定合同到期终止之意见，可以采纳。朱文宝要求对方按照现状返还房屋，但所谓之现状无法固定，而且合同约定仅指搭建的附属设施及改变的房屋结构归朱文宝所有，故朱福全应当按照租赁物现有搭建的附属设施及现有结构予以返还，可移动之财物应归相关权利人自行处理。朱文宝要求对方补付租金之诉请可以支持，但要求以两倍租金标准支付2018年9月以后的使用费依据不足，不能支持。法院确定朱福全以年租金148,000元为标准补付2018年3月1日至房屋返还之日止的租金及使用费，结算时应当抵扣2018年3月以来已经实际支付的租金。关于朱文宝主张的违约金10,000元，其于庭审中确认该违约金系没收押金之意，根据双方协议中约定未按时缴纳租金的，出租人有权收回租赁场所并没收保证金，故该请求可予支持。一审法院据此作出判决：一、朱文宝与朱福全就涉诉房屋达成的租赁协议于2018年8月30日到期终止；二、朱福全于判决生效之日起十五日内将上述房屋和场地按照现有搭建的附属设施及现有结构返还给朱文宝；三、朱福全于返还房屋、场地当日，按照年租金148,000元的标准向朱文宝补付2018年3月1日至返还房屋、场地之日止的租金及使用费(可抵扣已经支付的钱款)；四、朱福全支付的押金10,000元由朱文宝没收。朱福全、朱文宝未在二审中提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护。朱福全与朱文宝签订的《房屋租赁协议》系双方自愿、真实意思的表示，且于法不悖，双方应当恪守履行。依据租赁协议的记载，双方对于涉诉房屋如涉及动迁时相关的处理方案已经做出明确约定，现朱福全上诉称因周边发生动迁，就涉诉房屋的租金变化朱福全和朱文宝另行达成了合意，但就该节事实，朱福全并未提供证据予以证明，朱文宝对此亦予以否认。故对于朱福全称双方就租金变化另行做出约定，本院不予采信，朱福全在合同期内未能足额支付租金已经构成违约，一审法院据此判决双方间的租赁合同于2018年8月30日终止，本院认为并无不当。鉴于合同履行期间，朱福全存在违约行为，理应承担相应违约责任，故一审法院判决朱文宝没收10,000元押金，本院认为亦无不当，予以确认，对朱福全的上诉请求本院不予支持。综上所述，一审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,833元，由上诉人朱福全负担。本判决为终审判决。法官助理孙幸冬审判长  邬海蓉审判员  王晓梅审判员  俞 璐二〇一九年十月八日书记员  任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……