吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0204民初3038号 原告：李桂敏，女，1962年3月7日出生，汉族，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：王希，吉林齐略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文，吉林齐略律师事务所律师。 被告：张雪，女，1964年12月27日出生，满族，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：冯高华，吉林丁凤礼律师事务所律师。 原告李桂敏与被告张雪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告李桂敏的委托诉讼代理人王希、王文，被告张雪的委托诉讼代理人冯高华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李桂敏向本院提出诉讼请求：1、解除李桂敏与张雪签订的《房屋买卖合同》；2、判令张雪返还李桂敏购房款159万元；3、判令张雪支付违约金31.8万元；4、判令张雪赔偿支付违约金不足部分的损失29.2万元（以评估确定的实际损失为准）；5、承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年2月28日,李桂敏、张雪签订一份《房屋买卖合同》,张雪将其所有的位于海南省陵水县英州镇雅居乐清水湾X号房屋以159万元价格出售给李桂敏。李桂敏依约分两次将全部购房款支付给张雪。张雪未按着《房屋买卖合同》第三条第3项“乙方(指李桂敏）支付定金(定金59万元)后甲方（指张雪）将房屋交付给乙方使用”的约定，已违约在先。后因海南房屋价格暴涨,张雪以种种理由推托交付案涉房屋及履行办理更名过户手续至海南省限购政策出台，已构成根本性违约。2018年4月份,海南省出台政策全域限购,导致李桂敏客观上无法取得案涉房屋,无法实现合同目的。为此,李桂敏为维护合法利益提起本案诉讼,依据《合同法》一百一十三条、《买卖合同司法解释》二十九条之规定,请求依法公正判决。 张雪辩称：对起诉事实,双方签订《房屋买卖合同》及收到购房款159万元无异议。对于李桂敏所主张的违约责任有异议，张雪没有违约，是由于海南省出台的政策致使该买卖合同无法实现，李桂敏要求张雪返还购房款和要求支付利息发生的争议没有达成和解协议，李桂敏才进行的起诉。原因是双方签订买卖合同时知道李桂敏签订的合同的同时与开发商约定的是5年之内不能办理房产权，因该土地被开发商抵押给银行，并且李桂敏知道张雪在该房屋经营居住，李桂敏同意张雪在该房屋继续居住，自2018年海南省琼办发[2018]29号文件于2018年4月22日颁布后，大约到11月份之间李桂敏给张雪发短信，要求交付房屋，从那时候之前，因为李桂敏与张雪通过中介达成协议，从未让腾房屋，因为办理了手续才要求腾房屋，违约责任与张雪没有任何关联性，是因为政府政策变化的原因导致李桂敏合同目的不能实现，才引发本案诉讼。根据城市房屋管理法，李桂敏与张雪签订的房屋买卖合同属于无效合同，因为在签订《房屋买卖合同》之日至今，该房产都不能办理产权证，没有产权证的房屋法律规定不得转让，造成合同无效买卖双方均有过错。因为李桂敏知道不能办理房证，所以按照法律规定应确认合同无效，各自承担利益责任。张雪同意将购房款返还，并可以支付银行同期贷款利息，否则法院依法裁判。 经审理查明：2015年5月14日，张雪购买了位于海南清水湾X（室），建筑面积120.13平方米，每平方米（人民币）15826元，总金额（人民币）1561690元。张雪对所购买的房产进行了装修、使用。2017年2月28日，李桂敏与张雪签订《房屋买卖合同》，约定：张雪（甲方）自愿将坐落于海南省陵水县英州镇雅居乐清水湾X号房屋（购房合同号码：LSLX）出售给李桂敏（乙方）。该房屋的交易总价为159万元，该房价为甲方净到手价格；其中该房屋交易过户时，所有的相关税、费均由乙方承担，按当时当地国家收费标准缴纳。该房屋交易总价中包含甲方已缴纳过的配套初装费和维修基金等，甲方将该房屋相关资料及手续全部移交给乙方，包含房屋现有的装修和附属设施（若有）；乙方于2017年2月28日支付给甲方购买定金59万元，双方约定，签订正式的房屋买卖合同时，乙方支付给甲方第二笔购房款100万元，由甲乙双方交易过户手续办理完毕同时乙方以银行转账方式支付给甲方，购房总价款全部支付完毕。2017年5月1日前支付完毕；乙方支付定金后甲方将房屋交付给乙方使用；交接房屋之前的物业管理费、水、电、煤气费由甲方支付，交接之后所产生的费用由乙方自行承担，再与甲方无关；第四条违约责任：甲方须保证该房屋权属真实无争议，且房屋财产的共有人对出售该房屋无异议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方解决并承担一切后果及违约责任；乙方必须按时向甲方支付房款，如逾期不付，每逾期一天，应向甲方偿付未支付房款的20%作为违约金。甲方必须按时将房屋交付给乙方使用，如逾期不交，每逾期一天，应向乙方偿付已支付房款的20%作为违约金。李桂敏于2017年2月28日向张雪交付定金59万元，张雪于2017年3月6日将其不动产发票、契税、物业管理费、有线电视安装费、房屋专项维修资金、天然气管网设施费、天然气管网设施费、天然气波纹管费用、天然气预缴款、路由器、预存话费、电信MODEM、宽带接入器的付款票据，电信宽带包季协议、房屋买卖合同书交给李桂敏。李桂敏于2017年4月26日支付剩余购房款100万元。但张雪未按房屋买卖合同的约定向李桂敏交付房产。 2018年4月22日,海南省人民政府发出《关于进一步稳定房地产市场的通知》琼办发[2018]29号，实施全域限购政策，导致李桂敏不具备购买海南房产的主体资格，客观上无法取得案涉房屋产权，无法实现合同目的。因张雪未按约定履行交付房产、办理更名过户手续，李桂敏遂诉至法院。审理中，双方当事人对本案案涉房产现价值达220万元均予以认可。 以上事实有李桂敏提交的房屋买卖协议书、建设银行取款、存款、转账凭证，海南清水湾2501票据明细表及票据、合同；张雪提交的2018年4月22日琼办发[2018]29号通知等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为：一、李桂敏与张雪房屋买卖合同是否应当解除问题。李桂敏与张雪房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同有效。张雪未按房屋买卖合同约定在收取定金后向李桂敏交付房产，其行为属违约行为，应当承担违约责任。因受住房调控政策影响，李桂敏无购房资格导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，对李桂敏关于解除房屋买卖合同、张雪返还李桂敏购房款的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李桂敏关于张雪支付违约金、赔偿违约金不足部分的损失的诉讼请求。李桂敏与张雪签订的房屋买卖合同约定张雪于收到定金时交付房产，即张雪应当按约定于2017年2月28日履行交付房产义务，但张雪至2018年4月22日住房调控政策实施时仍未履行合同义务。海南省全域限购政策,导致李桂敏客观上无法取得案涉房屋不动产产权,无法实现合同目的。李桂敏主张张雪支付违约金、赔偿违约金不足部分损失的诉讼请求应当予以支持。张雪关于李桂敏买卖合同目的无法实现系由于海南限购政策导致，张雪没有违约行为的抗辩意见与事实不符，不予采纳，对张雪关于房屋买卖合同因没有产权证不得转让而无效的主张不予支持；二、关于违约金数额的确定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。李桂敏选择适用违约金条款并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。李桂敏与张雪在房屋买卖合同中约定逾期交付房屋，每逾期一天，偿付已支付房款的20%作为违约金，该违约金计算标准明显过高。张雪关于违约金以银行同期贷款利息计算的意见，鉴于张雪在收到定金后至海南省全域限购政策实施期间未按房屋买卖合同约定交付其出卖的房产，明确以自己的行为表明其不履行合同义务的违约情形，本院不予采纳。本案中，根据张雪的过错程度、李桂敏的实际损失、合同履行后可以获得的利益、案涉房产价格上涨等因素，张雪应当交付房产的2017年2月28日至2018年4月22日住房调控政策实施期间可按年利率24%标准计算确定违约赔偿数额。2018年4月22日之后房屋买卖合同已经不能履行的后果与海南省全域限购政策相关，此后张雪应当以银行同期贷款利率标准向李桂敏支付占用购房款期间的资金占用费。综上，本院对李桂敏诉讼请求中有理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告李桂敏与被告张雪于2017年2月28日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告张雪于本判决生效后十日内返还原告李桂敏购房款159万元并支付2017年2月28日至2018年4月22日违约金438840元、支付2018年4月23日至购房款159万元实际付清之日的资金占用费（按中国人民银行同期贷款基准利率标准计付）。 如果被告张雪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12200元由被告张雪负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  侯利平 二〇一九年十月二十二日 书记员  梁 威