贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初8922号原告（反诉被告）:贺明江，男，1984年9月15日生，布依族，贵州省安龙县人，住贵州省安龙县。被告（反诉原告）:黄昌和，男，1965年4月21日生，汉族，贵州省晴隆县人，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：黄瑶，男，1997年8月21日生，黎族，贵州省晴隆县人，住址同上，系黄昌和之子，特别授权代理。原告（反诉被告）贺明江与被告（反诉原告）黄昌和租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贺明江，被告（反诉原告）黄昌和的委托诉讼代理人黄瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺明江向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方于2017年7月6日签的《商铺租赁合同》；2、判决黄昌和退还贺明江租房押金2000元及租期内未使用房屋的租赁款577元，共计2577元；3、本案诉讼费由黄昌和承担。事实及理由:贺明江因经营需要，2017年与黄昌和协商一致，租赁黄昌和位于兴义市××山街道办事处吉祥××街××楼的商铺，用于开设兴义市小夫妻足艺养身店。双方于2017年7月6日签订的《商铺租赁合同》。合同对租金、租期，水电费支付方式，双方的权利义务，解除合同等作了详细约定。合同签订后，双方按照合同履行了义务，黄昌和交付了房屋，贺明江支付了押金并支付了租金，双方又在协议后补充约定房屋租金从第二年第三年的33000元上涨到34600元，2018年7月6日，贺明江按时支付了2019年度的租金34600元，2019年4月兴义市公安局桔山派出所履行排查工作，告知贺明江租赁房屋必须设置消防安全通道，但因黄昌和房屋条件限制不能设置消防安全通道，不符合开设条件，责令贺明江停止营业。后贺明江找到黄昌和协商，要求解除协议并退还押金，黄昌和以各种理由拒不退还。贺明江于2019年6月30日搬出黄昌和的房屋。贺明江、黄昌和双方均系完全民事行为能力人，双方签订的《商铺租赁合同》依法成立，合法有效，贺明江租赁黄昌和房屋的目的是用于开设足疗店，从事足疗、养身等经营活动，但因黄昌和的房屋条件限制不能设置消防安全通道，兴义市公安局责令贺明江停止营业，不能达到贺明江租赁房屋的目的，根据《商铺租赁合同》第七条、第九条之规定，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定,贺明江租赁房屋的目的无法实现，《商铺租赁合同》符合解除的条件，依法应予解除。故贺明江已支付的押金及2019年度租期内未得使用房屋的租金(34600÷12÷30×6天)黄昌和有义务予以退还。综上，为维护贺明江合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，提起诉讼，望人民法院支持贺明江的诉请为谢。黄昌和辩称，1、贺明江、黄昌和于2017年7月6日签订《商铺租赁合同》是事实；2、租赁期限是5年，自2017年7月6日起至2022年7月6日止，《商铺租赁合同》尚未到期，本案不发生约定可解除的情形，所以贺明江要求解除合同的请求不应得到支持；3、针对贺明江诉请租赁房屋未设置消防安全通道的问题，黄昌和与一楼租赁商铺的人进行协商，可以在一楼通道设置消防安全通道，但费用由贺明江自行承担，但贺明江不同意，黄昌和与贺明江就设置消防安全通道问题进行协商，但贺明江仍然要求解除合同；4、由于不具备约定和法定的解除情形，所以贺明江诉请返还押金和未使用的租赁费不应得到支持。综上所述，贺明江诉请解除《商铺租赁合同》，不符合合同约定解除情形及法定解除情形，该合同具有法律效力应该继续履行。黄昌和向本院提出反诉请求：1、判令贺明江从2019年7月6日至《商铺租赁合同》解除（至法院开庭9月17日共72天）之日期间的房屋租赁费支付给黄昌和，租赁费按96元/天计算，96×72=6912元，以及将所欠的水费20元、电费75元支付给黄昌和，合计7007元；2、判令贺明江恢复和修复黄昌和房屋的设施、装饰(损坏的玻璃等)，清除因私自装修而造成的安全隐患(房屋六楼广告牌等)，若无法修复或还原的，上述费用共计赔偿7000元;3、判令贺明江按《商铺租赁合同》规定将房屋交还给黄昌和结清所有费用后，解除《商铺租赁合同》；4、本案诉讼费由贺明江承担。事实与理由：1、贺明江因经营需要，经过多次考察与黄昌和协商一致，在2017年7月6日签订了《商铺租赁合同》(以下简称《合同》)，租赁黄昌和位于兴义市××山镇吉祥××街××楼的商铺，用于开设兴义市小夫妻足艺养身店，《合同》内所有的条款及补充条款，为双方共同协商拟定，双方均知晓并签字确认《合同》，该合同第二条规定，租赁期为五年，自2017年7月6日起至2022年7月6日止。《合同》第七条中约定可解除合同的四种情形，在本案中并未发生，故合同期内完全有效，不得单方解除合同。2019年4月，桔山派出所排查，因商铺未有消防安全通道，贺明江的店铺停业整顿，贺明江告知黄昌和因房屋未达到消防标准，被责令停业整改之后，黄昌和主动积极与贺明江沟通协商解决方案，之后黄昌和提出从一楼商铺增设消防通道的方案，该方案可以解决没有消防通道的问题，贺明江的经营也不会受到影响但贺明江不同意，而是要求解除合同。《合同》第六条第2款规定:“未经黄昌和书面同意，贺明江不得将房屋的结构做任何改动，贺明江对该房屋的装饰应以不损坏该房产整体结构和设施为原则，并征得黄昌和同意。”在将房屋交付给贺明江使用之后，贺明江在未经得黄昌和允许的情况下，对房屋内窗户、插座、地板等进行了改动，在房屋楼项搭建广告牌，并将黄昌和房屋的窗户进行了破坏，对房屋形成了安全隐患，造成了黄昌和的经济损失。在贺明江停业期间，贺明江曾在商铺外张贴转租、转让的广告。违反了《合同》第六条第3款之规定:“在租赁期间，贺明江对于出租房屋不得以任何形式转租、转让、转借、抵押、联营或其他有损黄昌和方利益的行为。《合同》目前尚未解除，仍合法有效，但贺明江支付的租金，只截止到2019年7月6日，从2019年7月6日到目前的租金尚未支付，且贺明江的水费、电费尚未结清。综上所诉，黄昌和认为，贺明江与黄昌和所协商签订的《商铺租赁合同》合法有效，贺明江因个人原因，想单方面解除《合同》的行为是不合法的。同时，贺明江违反了《合同》规定，对房屋私自改动，损坏了黄昌和房屋，且未支付《合同》规定的租金、水费电费。为此，特向贵院提起反诉，请求法院查明事实，依法判决，维护黄昌和的合法利益。贺明江辩称，1.2019年6月30日原告就已经搬离房屋；2.关于租赁房屋玻璃的损坏不存在，贺明江只是对租赁房屋的玻璃作了更改，但是与黄昌和进行了协商的；3.在租赁房屋楼顶搭建广告牌属实，但是经过黄昌和同意的；4.因为租赁房屋不能达到消防设施的要求，2019年4月桔山派出所的工作人员到租赁房屋去排查后告知贺明江该房屋不符合营业，要求我们停业。黄昌和也说过要帮贺明江解除消防通道的问题，但是黄昌和一直未解决消防通道的问题，2019年4月15日至2019年6月30日期间贺明江方没有得营业。5、2017年7月6日签订《商铺租赁合同》时贺明江交了2000元押金给黄昌和，所以贺明江就未结清水电费。6、被告称贺明江没有通过被告的同意针对涉案房屋挂牌转租，但是经过与黄昌和协商一致的，黄昌和还与贺明江口头约定，如果涉案房屋能够转租出去，黄昌和就退还贺明江2000元押金。本院经审理认定事实如下：2017年7月6日，黄昌和作为甲方与贺明江作为乙方签订了《商铺租赁合同》，贺明江租赁黄昌和位于贵州省××山街道办事处吉祥××街××楼商铺，建筑面积为350平方米，租赁期限为5年，从2017年7月6日起至2022年7月6日止，租金为33000元/年，第二年租金按前一年租金的6%递增，缴纳租金为当年的2月1日前一次性付清，签订合同之日贺明江交纳2000元作为房屋使用保证金，其中，合同的第七条约定合同解除情形：1.因乙方过错严重造成房屋毁损的；2.出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的；3.政府强制征收或拆除该房屋的；4.乙方迟延交付房租超过10天的。同时，双方对设施及费用承担、双方各自的责任和义务、合同解除以及违约责任等进行了约定。合同尾页甲方处黄昌和签字并捺印，乙方处贺明江签字并捺印，注.乙方使用广告牌一切安全事故由乙方自己负责，每年提前一个月交房租、第二年、第三年按租金叁万肆仟陆佰元交纳、第四年、第五年递增再协商。同日,贺明江向黄昌和支付了2000元的保证金。2019年4月兴义市桔山派出所对涉案房屋进行了消防安全通道排查。2019年6月30日贺明江以消防通道不能解决为由，搬离涉案房屋。贺明江已支付租赁费至2019年7月6日，贺明江尚欠黄昌和水费20元、电费75元。贺明江在庭审中亦认可未结清水电费。另查明，贺明江将涉案房屋窗户玻璃进行了钻孔。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。贺明江与黄昌和经协商一致后签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，依法成立并生效，应当受到法律保护。对于贺明江与黄昌和签订的《商铺租赁合同》是否已达解除条件。合同解除分为约定解除和法定解除。本案中，贺明江以租赁合同需要设置消防安全通道，而黄昌和租赁房屋不能设置消防安全通道为由，搬出租赁房屋，终止履行双方签订的租赁合同。但双方签订的租赁合同第七条中约定合同解除的情形中，并未包括不能设置消防安全通道作为约定解除合同的条件，因此，贺明江以租赁房屋不能设置消防安全通道而诉请解除合同的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，贺明江诉请主张解除合同的理由也不符合法定解除合同的规定，而在租赁期限届满前，其实际搬离租赁房屋的行为已致使合同不能继续履行，黄昌和也向本院提起反诉要求终止双方签订的租赁合同，故，双方于2017年7月6日签订的《商铺租赁合同》解除条件已成就，依法应予解除。对于贺明江要求黄昌和返还押金以及未使用房屋的租金应否支持的问题。本案租赁合同已解除，黄昌和应当向贺明江返还2000元的保证金，故对于贺明江要求黄昌和返还2000元保证金的诉请，本院予以支持。对于贺明江要求黄昌和退还租期内未使用房屋的租赁款577元的诉请，因贺明江擅自搬离租赁房屋，因此该损失应由其自行承担，故对于贺明江的该项诉讼请求本院不予支持。对于黄昌和要求贺明江支付从2019年7月6日至2019年9月17日止的租赁费72天的租赁费的问题。由于贺明江与黄昌和之间的租赁合同关系尚未解除的前提下，贺明江擅自搬离租赁房屋，在此期间的租金应当由贺明江承担，因贺明江已支付租赁费至2019年7月6日，故涉案租赁费应从2019年7月7日起计算至2019年9月17日止共计72天的租赁费6919.92元（34600元÷12个月÷30天×72天），黄昌和自愿要求贺明江支付6912元，视为其对自身权利的放弃，本院予以确认，故贺明江应支付黄昌和从2019年7月7日至2019年9月17日止的租赁费6912元。对于黄昌和要求贺明江支付水费20元、电费75元的问题。贺明江在庭审中亦认可未结清水电费，且对尚欠的水费20元、电费75元未持异议，本院予以确认，对于该项诉讼请求本院予以支持。对于黄昌和要求贺明江恢复和修复黄昌和房屋的设施、装饰(损坏的玻璃等)。清除因私自装修而造成的安全隐患房屋六楼广告牌等，若无法修复或还原的赔偿黄昌和共计损失7000元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，双方已在合同中用笔注明乙方使用广告牌一切安全事故由乙方自己负责，由此可以看出贺明江安装广告牌黄昌和不持异议，而非擅自安装，但贺明江搬离租赁房屋后应将该广告牌拆除，因贺明江未拆除该广告牌及其自认将涉案房屋窗户玻璃进行了钻孔的行为，确实给黄昌和造成损失，本院酌情支持500元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百零一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除黄昌和与贺明江于2017年7月6日签订的《商铺租赁合同》；二、黄昌和于本判决生效后十日内返还贺明江2000元保证金；三、驳回贺明江的其余诉讼请求；四、贺明江于本判决生效后十日内支付黄昌和租赁费6912元、水费20元、电费75元及损失费用500元，合计7507元；五、驳回黄昌和的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费150元（其中本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费250元，减半收取125元）由黄昌和负担25元，贺明江负担125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 王文洁二〇一九年十月十二日法官助理 刘 仙书 记 员 张旭颖