河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初6212号原告：齐春芹，女，1992年8月13日生，汉族，住中牟县。委托诉讼代理人：王方奎，河南言正律师事务所律师。被告：金爱凤，女，1960年10月15日生，汉族，住中牟县。被告：赵金灿，男，1991年6月20日生，汉族，住长沙市岳麓区。二被告委托诉讼代理人：陈旭芳，河南正臻律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：李俊娇，河南正臻律师事务所实习律师。原告齐春芹与被告金爱凤、赵金灿房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐春芹委托诉讼代理人王方奎，被告金爱凤及二被告委托诉讼代理人陈旭芳、李俊娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐春芹向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告房屋买卖合同；2．判令被告返还原告定金2万元；3．判令被告支付原告违约金10万元；4．判令被告支付原告律师费损失4000元；5．判令被告支付原告居间损失1.7万元；6．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为购买房屋委托中介方居间，被告金爱凤系被告赵金灿母亲，经中介方确认身份后磋商，经被告金爱凤带领参观被告赵金灿房屋，并经中介与二被告确认后，选定该套房源。被告金爱凤代理被告赵金灿与原告以及中介方郑州惠君房地产营销策划有限公司于2019年4月3日在中介方处签署了一份《房屋买卖（居间）合同》（编号为000486），合同约定：中介方促成原、被告签订购买郑州市中牟县白沙镇青年路南恒通路西金沙湾住宅小区1#楼3-502号房屋的合同，原告支付居间费用1.7万元，但被告金爱凤、赵金灿签订合同收受定金2万元后毁约，迟迟不肯配合履行合同，拒绝接受房屋首付款、过户等后续工作。原告通过中介方电话联系，多次催促无果。被告收取定金后不依合同条款将房屋出售给原告，已严重违反合同约定，经多次沟通无果，其行为已构成根本违约。金爱凤辩称，1．应认定双方签署的合同编号为0004861号的《房屋买卖（居间）合同》无效，金爱凤不应承担任何法律责任。本案中，涉案房屋的所有权人为金爱凤的儿子赵金灿，因为赵金灿在外地工作，金爱凤想为儿子在工作地购房筹备资金，于是前去郑州惠君房地产营销策划有限公司打听房产出售事项，因为儿子工作繁忙，基本没时间回家办理卖房一事，金爱凤在表明这一点后，中介为了促成交易，赚取佣金，承诺手续不麻烦，孩子赵金灿回来一次，去公证处办一下委托手续就可以完成售房一事。2019年4月3日晚，金爱凤在中介的催促下，在任何手续不齐备的情况下，极力要求金爱凤代签合同，金爱凤年事已高且不懂繁琐的房产交易流程，出于对中介的信任，便在没有通知赵金灿的情况下匆忙签订合同，事后儿子知情后并不同意出售，更没有对代签的合同进行追认，故金爱凤代理赵金灿签订的《房屋买卖（居间）合同》无效，金爱凤不承担任何责任。2．原告在明知金爱凤未取得授权的情况下，擅自与金爱凤签订房屋买卖合同，对于合同无效的后果主观处于故意状态，具有严重过错，故应承担主要责任。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告在明知金爱凤未取得授权的情况下，擅自与金爱凤签订房屋买卖合同，对于合同无效的后果主观处于故意状态，具有严重过错，故应承担主要责任。3．原告无权同时主张违约金和实际损失，并且原告并无实际损失，主张违约金也无依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条明确规定在请求增加违约金数额的情况下禁止同时主张约定违约金和损失赔偿。因此，原告同时主张违约金和损失赔偿不符合法律规定，只能择一主张。关于违约金部分，由于双方签订的合同为无效合同，所以关于违约金的约定不对金爱凤具有约束力，并且双方约定的违约金已经远远超过了实际损失的30％，应当予以减少。关于律师费及诉讼费损失，系原告故意造成损失扩大部分，不应当由金爱凤承担。金爱凤在得知儿子不愿意出售房屋后已经通知原告及中介要求解除合同，并同意返还定金，但是原告不愿解除，也不愿接收定金，并且诉至法院，由此造成的诉讼费及律师费均应由原告自行承担。关于居间费损失，应当由中介返还。中介公司作为收取服务费用的专业房地产经纪公司，对于核实出卖人身份、代理人的代理权限等与买卖合同相关的重要事项，应负有严格的审查义务，但是中介公司为了赚取佣金，在明知金爱凤没有代理权限的情况下，仍哄骗金爱凤尽快签订合同，具有重大过错，不应当再收取佣金。再次中介公司仅促成买卖双方签订了《房屋买卖合同》，并未就后续的网签、审税、过户、交房等提供服务，故也无权收取全部的佣金。综上所述，原告对合同的无效签订具有重大过错，并且合同约定的违约金过高且无实际损失，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。赵金灿辩称，应认定被告金爱凤与原告齐春芹签署的合同编号为0004861号的《房屋买卖（居间）合同》无效，赵金灿不应承担任何法律责任。根据《合同法》第48条第1款规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任；第2款规定：相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。该条明确规定了无权代理合同属于效力待定合同，如果未被被代理人追认，则不对被代理人发生效力结合本案事实，涉案房屋的所有权人系赵金灿，合同签订人系被告金爱凤。2019年4月3日，被告金爱凤在未经授权的情况下，与中介签订《房屋买卖（居间）合同》，属于无权代理情形，涉案合同效力待定。在签订完合同的一个月内，有催告权的原告均未以任何形式催告赵金灿进行追认，或者要求赵金灿补足授权委托手续。赵金灿在得知被告金爱凤代签合同一事之后明确表示由于工作原因，没时间办理买卖房屋事项，对该合同不予认可，并告知被告金爱凤对无效合同一事同中介、原告进行妥善沟通、解决，以免拖延时间给原告带来不必要的损失。因此，该合同未经赵金灿追认，应视为无效合同，赵金灿不应该负担任何法律责任。综上所述，赵金灿不应当承担任何责任，请求法院认定涉案合同无效，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于中牟县白沙镇××、××通路西××住宅小区××＃楼××号的房屋所有权人为赵金灿。金爱凤与赵金灿系母子关系。2019年4月3日，金爱凤代赵金灿（甲方）与齐春芹（乙方）、郑州惠君房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，主要内容为：第一条，甲方自愿将坐落于中牟县白沙镇××、××通路西××住宅小区××＃楼××号的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并由丙方带领实地看房，对该房屋现状以及交易状况无异议，愿意购买该房屋。房屋权属证件号码为12××46，建筑面积为115.09平方米。第二条、甲乙双方协商一致，同意房产总价款为85万元。乙方自本合同签订时向甲方支付定金2万元。第八条、甲、乙、丙三方协商一致，丙方的佣金由乙方支付1.7万元，佣金在本合同签订当日付清。第十条、甲乙双方协商一致，双方任何一方违约，需赔付另一方二十万元整，由此造成的一切费用由违约方承担。金爱凤在甲方落款处签赵金灿的名字并在其后注明由金爱凤代签，齐春芹在乙方落款处签名，郑州惠君房地产营销策划有限公司在丙方落款处加盖公章。同日，齐春芹支付金爱凤定金2万元，金爱凤为齐春芹出具定金收条。2019年4月19日，齐春芹支付郑州惠君房地产营销策划有限公司中介费1.7万元。后赵金灿对金爱凤代为签订的2019年4月3日《房屋买卖（居间）合同》不予追认。本院认为：涉案房屋所有权人为赵金灿，金爱凤在与齐春芹签订涉案《房屋买卖（居间）合同》时代赵金灿签名，并在赵金灿名字后注明金爱凤代签字样。现有证据不足以证明签订合同时金爱凤取得赵金灿授权，且赵金灿对金爱凤的行为不予追认，金爱凤签订涉案合同的行为构成无权代理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，涉案《房屋买卖（居间）合同》对赵金灿不发生法律效力，且该合同无效。故齐春芹要求解除2019年4月3日《房屋买卖（居间）合同》，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。齐春芹交付金爱凤的定金2万元，金爱凤应当返还。齐春芹为履行合同支付居间费1.7万元并为本案诉讼支付律师费4000元。金爱凤在无代理权的情况下与齐春芹签订涉案合同，存在过错，应当赔偿齐春芹上述损失及占有定金期间产生的利息损失（以2万元为基数，自2019年4月3日起至实际支付止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。合同无效，齐春芹主张违约金无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告金爱凤于本判决生效之日起十日内返还原告齐春芹定金20000元及利息（以20000元为基数，自2019年4月3日起至实际支付止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告金爱凤于本判决生效之日起十日内赔偿原告齐春芹损失21000元；三、驳回原告齐春芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3120元，减半收取1560元，由被告金爱凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，同时将交费凭证交至本院查验。审判员  张瑞颖二〇一九年十月二十三日书记员  朱彦昌