上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终7956号上诉人(原审原告)：刘孟恩，男，1990年12月23日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：陈俊娣，上海永盈律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海宝山信达银晟置业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张红海，执行董事。委托诉讼代理人：刘道凤，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴加菲，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。上诉人刘孟恩因与上诉人上海宝山信达银晟置业有限公司(以下简称“信达公司”)商品房销售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初6141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人刘孟恩上诉请求：撤销一审判决，改判支持信达公司赔偿己方损失人民币(以下币种均为人民币)21万元。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、遗漏了关于定金5万元是己方通过余额宝支付到信达工作人员张倩的支付宝的情况。2、己方当时看房时被明确告知平台是可以拆除的。3、需要强调的是，通过徐费的微信聊天记录、录音等证据都可以认定信达公司对要给予己方赔偿是没有异议的，只在赔多赔少上难以抉择。二、一审法院适用法律错误。一审将己方作为合同法第6条的义务适用主体，属于将该法的权利义务主体倒置的适用错误。该条的义务主体应适用于信达公司，是信达公司的失信行为导致己方的损失。上诉人信达公司上诉请求：对一审判决中“关于《上海市商品房出售合同》补充条款一第十五条第七项的效力。上述责任限制条款由信达公司为了重复使用而事先拟定，属于格式条款。该责任限制条款加重了刘孟恩的责任，信达公司亦未采取合理方式对该条款进行提示和说明，该条款应属无效。”予以变更认定其为有效。事实和理由：一审判决认定《上海市商品房出售合同》补充条款一第十五条第七项条款效力无效，系法律适用错误，事实认定不清。《上海市商品房出售合同》补充条款一的鉴于部分，己方明确“甲方特别提乙方注意并认真阅读本补充协议”，因此己方已尽到提醒义务。并且补充条款一第十五条第七项条款是商品房卖方提示商品房买方注意销售代表超越合同的承诺不视为卖方意思表示，不构成合同内容。本条款是对刘孟恩的提示，并未加重刘孟恩的责任。刘孟恩向一审法院起诉，要求判令信达公司赔偿损失21万元。一审法院认定事实如下：2018年10月13日，刘孟恩至上海市宝山区潘新路XXX号XXX层商铺处(以下简称“系争房屋”)对系争房屋实地查看。2018年10月28日，信达公司(甲方)与刘孟恩(乙方)签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方以142万元向甲方购买系争房屋，该房屋建筑面积32.98平方米，其中套内建筑面积30.98平方米、公用分摊面积为2平方米，该房屋建筑层高为4.5米。合同第七条约定，甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，甲方向乙方交付该房屋。合同第九条约定，乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续；该房屋交付的标志为签订房屋交接书；该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。合同第二十三条约定，甲方出售的该房屋仅做店铺使用，乙方在使用期间不得擅自改变该房屋结构和用途。补充条款一第二条约定，合同第二条中的建筑层高为该房屋的设计标准层高，在符合相关规范的前提下，该房屋局部高于或低于该层高。补充条款一第十五条第六项约定，若在本合同之外，乙方认为有对其购房目的或房价具有重大影响的事项，须进行书面确认，未予确认的，不构成合同内容，对甲方无约束力；第七项约定，甲方销售人员或代理公司销售人员在房屋销售过程中超越合同及广告宣传书面资料作出的介绍、说明或承诺，以及未经相对人同意的录音、录像，凡未经甲方书面盖章确认的，均不视作为甲方的意思表示，不构成合同内容，对甲方无约束力。2018年11月30日，系争房屋登记至刘孟恩名下。2018年12月7日，信达公司将系争房屋交付刘孟恩。一审中，刘孟恩表示，平台建筑构造所处位置是在进门后3米的地方，平台高度1.2米，长度6.2米，宽度2.4米。一审中，刘孟恩提供其与信达公司工作人员的微信聊天记录、录音，并表示信达公司事先没有告知其系争房屋内平台不能拆除，并称平台可以拆除。信达公司认为上述证据不符合证据形式，真实性存疑，且与本案无关联性。一审法院认为,刘孟恩与信达公司就系争房屋签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，《上海市商品房出售合同》不存在整体无效的情形。关于《上海市商品房出售合同》补充条款一第十五条第七项的效力。刘孟恩认为该条款是格式条款，应属无效；信达公司主张该条款有效。一审法院认为，本案中，上述责任限制条款由信达公司为了重复使用而事先拟定，属于格式条款。该责任限制条款加重了刘孟恩的责任，信达公司亦未采取合理方式对该条款进行提示和说明，该条款应属无效。关于信达公司销售系争房屋前是否存在虚假告知。本案中刘孟恩提供了录音、微信聊天记录用于证明信达公司在系争房屋出售前明确告知其系争房屋内平台可以拆除，然从其提供的录音、微信证据的真实性来讲，信达公司对其真实性不予确认，一审法院亦无法确定录音、微信中另外一方身份系信达公司工作人员，该证据真实性一审法院难以确认，一审法院对该证据难以采信，亦无法认定刘孟恩所述事实。另，刘孟恩作为一个完全民事行为能力人，在购买系争房屋时，已对系争房屋进行实地查看，对系争房屋内如此大面积的建筑构造应有基本的了解和认知，其应当知道系争房屋内该建筑构造的不可拆改性。在刘孟恩购买系争房屋时应知系争房屋内该建筑构造存在不可拆改性的情况下其购买后再要求信达公司赔偿信赖利益损失有违诚实信用原则。退一步讲，即使信达公司工作人员在销售系争房屋时存在虚假告知的事实，但刘孟恩并未因该虚假陈述而陷入错误认识，亦非因该错误认识而做出购买决定。综上，刘孟恩要求信达公司赔偿空间损失的主张无相关依据，一审法院难以支持。一审法院判决：驳回刘孟恩要求上海宝山信达银晟置业有限公司赔偿其损失21万元的诉讼请求。二审中，刘孟恩提供：1、与销售代理公司张倩支付宝、微信聊天记录，用于证明张倩确认是经过开发商确认才事前告知平台可以拆除，张倩和徐赟都是代理信达公司销售房屋，徐赟是销售经理。2、张倩发给刘孟恩其公司内部APP截图，用于张倩代理销售系争房屋。3、与徐赟通话录音的通话记录，用于证明通话录音的真实性。信达公司认为，前述材料不符合证据的形式要求，不是新证据。证明内容与案件事实没有关联性。系争房屋为现房销售，房屋现状、价格因素双方均清楚。前述材料中所涉人员均已离开销售代理公司，其单方说法不能被采信。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，包括补充条款一第十五条第七项在内的出售合同各项约定，均为双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的规定，应认定为有效。刘孟恩所购房屋为现房，其可以对房屋状况做详细了解，以尽到审慎义务。刘孟恩要拆除系争房屋平台，更应尽到审慎义务,对此理应调阅房屋相关图纸并向物业公司、房屋管理部门等征询拆除意见。根据查明的事实，刘孟恩显然未尽到前述审慎义务。刘孟恩提供的与销售代理公司人员的微信记录，并无信达公司确认能够拆除系争房屋平台的书面证明予以佐证，因此难以认定销售代理公司人员个人所称即能代表信达公司。需要指出的是，根据查明的事实，系争房屋平台不能拆除，刘孟恩显然不能因无法实施违法违规行为而获益。从刘孟恩提供的与销售代理公司人员的微信记录，反映出销售代理公司管理上存在一定问题，信达公司作为委托方应向销售代理公司指出纠正，以避免其公司人员误导购房人，进而引发购房人与信达公司之间的纷争。上诉人刘孟恩要求信达公司赔偿的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,530元，由上诉人刘孟恩负担4,450元，上诉人上海宝山信达银晟置业有限公司负担80元。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇一九年十月十日书记员 蔡剑燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……