辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终11104号上诉人（原审被告）：世代东北食品城有限责任公司，住所地沈阳市于洪区广业西路**。法定代表人：尹继龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔英明，辽宁名熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：于金波，辽宁名熙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐宏生，男，1980年7月26日出生，汉族，住辽宁省新民市。被上诉人（原审原告）：石连娟，女，1978年7月13日出生，汉族，住辽宁省新民市。上诉人世代东北食品城有限责任公司（以下简称“世代公司”）因与被上诉人徐宏生、石连娟租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初9373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。世代公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，将本案发回重审或者驳回被上诉人全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，双方签订的委托租赁合同因被上诉人的原因并未实际履行，我公司不应当支付被上诉人租金。根据被上诉人与开发商签订的商铺认购协议书第二条约定，被上诉人应当支付商铺总价款208,080元，但被上诉人只支付了首付款108,080元，并未支付全部商铺购房款，所以未取得商铺的所有权。根据法律规定，在未取得商铺所有权的情况下，被上诉人无权将商铺对外出租获取利益。被上诉人曾在2017年4月14日向开发商提交退房申请，要求解除双方签订的商铺认购协议，退还商铺预定金，解除合同为单方意思表示行为，到达对方意思表示即生效，并不要求取得对方实际同意，所以被上诉人同样也不能在解除合同后，对该商铺进行出租。因被上诉人并未取得商铺所有权，其与案外人的认购协议的履行及商铺的权属存在不确定性，所以并未对该商铺进行处置，也未实际使用该商铺，上诉人不应当向被上诉人支付委托协议中约定的租金。在双方所签订的租赁协议中，第四年及第五年的租金并没有进行明确的约定，一审法院认定参照第三年租金不能作为计算依据。综上所述，一审法院认定事实不清，判决上诉人支付租金没有法律依据，请求二审法院查明事实，驳回被上诉人一审诉讼请求，维护上诉人的合法权益。徐宏生、石连娟辩称，维持原判。徐宏生、石连娟向一审法院起诉请求：1.判令世代公司支付商铺租金40,228.80元（第三年2016年12月1日至2017年11月30日租金16,646.40元，第四年2017年12月1日至2018年11月30日租金参照第三年计算为16,646.40元，第五年2018年12月1日至2019年4月30日租金参照第三年计算为6,936元），及至实际给付之日止的租金，并支付利息至实际给付之日止（按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年4月30日，第三年2017年12月1日至2019年4月30日利息为1,117.82元，第四年2018年12月1日至2019年4月30日利息为229.57元，合计1,417.39元），本息共计41,646.19元；2.本案诉讼费由世代公司负担。一审法院认定事实：2014年8月1日，徐宏生、石连娟（乙方）与案外人龙泽公司（甲方）签订《商铺认购协议（贷款）》，约定：乙方购买东北食品城A区1层03号商铺，建筑面积18平方米，面积最终以房产部分测绘面积为准，房款按此协议每平方米价格多退少补。乙方购买的商铺每平方米建筑面积单价为人民币11,560元（13,600元×8.5折），总房款为208,080元，其中含定金10,000元。本协议签订后，乙方不得私自更名转让，且甲方不接受乙方的退房申请。同日，徐宏生、石连娟向龙泽公司支付商铺首付款108,080元，龙泽公司向徐宏生、石连娟出具《收款收据》。2014年8月1日，徐宏生、石连娟（甲方）与世代公司（乙方）签订《东北食品城商铺委托租赁协议》约定：甲方委托乙方经营东北食品城A区1层03号商铺；委托经营管理期为5年；租金起算日为2014年12月1日，第1年每年乙方按总房款的7%支付给甲方租金，在总房款中一次性扣除，第2年每年乙方按总房款的8%支付给甲方租金，在总房款中一次性扣除，第3年乙方按总房款的8%支付个甲方租金，在2017年12月1日支付一年租金，第4至第5年乙方按当时市场行情收取租金，将收到的租金提取10%作为管理费，90%支付给甲方；双方必须严格遵守履行本协议条款，任何一方违反本协议约定而给对方造成损失的，须向对方支付总房款的5%作为违约金，实际损失超过违约金部分的应当据实赔偿。合同签订后，世代公司至今未向徐宏生、石连娟支付租金。一审法院认为，徐宏生、石连娟与世代公司签订的《东北食品城商铺委托租赁协议》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。双方应按约定履行各自的权利义务。关于2016年12月1日至2017年11月30日租金问题。根据合同约定，本年度租金按总房款的8%支付，即世代公司应支付徐宏生、石连娟该年度期间租金16,646.40元（208,080元×8%）。关于徐宏生、石连娟主张2017年12月1日至2018年11月30日租金。根据双方签订的《东北食品城商铺委托租赁协议》，第4至第5年，世代公司按当时市场行情收取租金，将收到的租金提取10%作为管理费，90%支付给徐宏生、石连娟。因世代公司自认该商铺一直处于闲置状态，故本年度租金可参照第三年租金数额确定，即世代公司应支付徐宏生、石连娟该年度期间租金16,646.40元（208,080元×8%）。关于徐宏生、石连娟主张2018年12月1日至2019年4月30日租金。本年度租金可参照第三年租金数额确定，即世代公司应支付徐宏生、石连娟该年度期间租金6,936元（208,080元×8%÷12个月×5个月）。关于徐宏生、石连娟主张2019年4月30日之后的租金问题，本案中，因徐宏生、石连娟曾于2017年4月14日提出退房申请，但未协商一致，至今未解决，故待双方达成一致后，徐宏生、石连娟可就未付租金及相关损失另行诉讼解决。关于徐宏生、石连娟主张的逾期付款利息的问题。根据世代公司提供的《退房确认单》，徐宏生、石连娟曾于2017年4月14日提出退房申请，徐宏生、石连娟与龙泽公司对案涉商铺的处理至今未达成一致意见，故其主张世代公司存在过错，要求其支付逾期付款利息的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条规定，一审法院判决：一、世代公司于判决发生法律效力之日起十日内给付徐宏生、石连娟未付租金40,228.80元（16,646.40元+16,646.40元+6,936元）；二、驳回徐宏生、石连娟和世代公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费841.20元，减半收取420.60元，由世代公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，徐宏生、石连娟与世代公司签订的《东北食品城商铺委托租赁协议》合法有效。对于世代公司提出不应支付租金的理由，分析认定如下：一、世代公司提出徐宏生、石连娟未支付全部商铺购买款，未取得商铺所有权，无权出租获利的主张。徐宏生、石连娟和沈阳世代龙泽商业管理有限公司（以下简称“龙泽公司”）于2014年8月1日签订《商铺认购协议》约定，徐宏生、石连娟按照协议约定履行了付款义务。同日，世代公司与徐宏生、石连娟签订《东北食品城商铺委托租赁协议》。因此，徐宏生、石连娟是在购买商铺同时即将商铺出租给世代公司，世代公司对于徐宏生、石连娟购买商铺和支付款项的情况应当是知道的。从《世代·东北食品城退房确认单》写明的退房原因可以看出，由于商铺所在商业项目一直没有开业，故徐宏生、石连娟提出退房。因此，世代公司提出的主张缺乏事实依据，本院不予支持。二、世代公司提出徐宏生、石连娟申请退铺合同解除，无权继续出租获利的主张。虽然徐宏生、石连娟于2017年4月14日向龙泽公司申请退房，但《世代·东北食品城退房确认单》并无龙泽公司签章确认，而且双方签订的《商铺认购协议》第十条约定“协议签订后，乙方不得私自更名转让，且甲方不接受乙方的退房申请”。因此，在龙泽公司同意解除合同，或经诉讼确认解除合同之前，并不发生合同解除的法律后果。在龙泽公司未同意解除合同，未退还已付商铺购买款的情况下，徐宏生、石连娟提起诉讼，双方才就解除合同以及返还款项达成调解。因此，世代公司提出的主张不能成立，本院不予支持。三、世代公司提出徐宏生、石连娟未取得商铺所有权，其与龙泽公司签订《商铺认购协议》的履行及商铺权属存在不确定性，所以没有对商铺进行处置，也未实际使用商铺的主张。商铺所在商业项目无法开业，并非是由于徐宏生、石连娟的原因导致。在未经查证核实的情况下，即使世代公司没有处置和实际使用商铺，也应由其自行承担责任。世代公司的主张，不能成为其不支付租金的理由。四、关于世代公司提出第四年和第五年租金没有明确约定，参照第三年租金计算缺乏依据的主张。《东北食品城商铺委托租赁协议》约定第四年至第五年按照市场行情收取租金。由于商铺所在商业项目没有开业，且世代公司并未提供可供参考的市场租金标准，故一审法院参照第三年租金标准判决给付，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人世代公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费841.20元，由上诉人世代东北食品城有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  单立审判员  杨帆二〇一九年十月二十一日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；