广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0981民初1492号 原告顾戈，男，1965年6月27日出生，汉族，住北流市。 委托诉讼代理人陈秀群，女，1965年5月15日出生，汉族，住北流市。 被告广西千景生态农业开发有限公司，住所地北流市二环西路**。统一社会信用代码:914509815768095663(换) 法定代表人卢春江，董事长。 委托诉讼代理人谢东海，广西冠益律师事务所律师。 原告顾戈与被告广西千景生态农业开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，适用简易程序审理过程中，因发现案情复杂，于同年7月5日裁定适用普通程序进行审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顾戈及委托诉讼代理人陈秀群，被告广西千景生态农业开发有限公司的委托诉讼代理人谢东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾戈向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告2018年8月10日向被告发送的《约定终止合同和法定解除合同通知书》具有解除终止合同的法律效力，自通知送达被告时合同即解除终止；2、判令被告依约向原告支付2018年6月至8月拖欠的租金9487.5元，2018年9月至12月拖欠的场地占用费12650元，违约滞纳金13945.63元(原告合同约定按5‰计算，现在降至3‰计算)；3、判令被告依法拆除出租房屋楼顶整层的违章建筑，修补毁损和恢复原状，排除对原告三、四楼封闭隔音式歌厅垂直向楼顶排气通道的障碍；4、判令原告依约不用再退还11万元履约保证金给被告；5、判令被告承担本案的全部诉讼费。 事实和理由：原、被告于2011年8月3日签订了本案的《租赁合同》，约定由原告把位于北流市二环西路165号新华大厦的一、二、五、六、七楼租给被告经营旅业和餐饮使用，又于2016年11月24日又签订了一份房屋租赁补充协议，补充协议约定被告把一、二楼(酒店大堂除外)从2016年12月1日起返还给原告使用，约定在上述房屋返还原告后，相应减除原合同约定的部分租金。因双方约定租期内租金分段上浮，合同履行过程中双方又约定由原告收回部分房屋使用，相应减少部分租金，造成先上浮后再减还是先减后再上浮有不同认识而诉至本院。法院于2018年9月30日作出了(2018)桂0981民初1371号《民事判决书》，但在2018年6月至12月份，被告每月仍然继续按自己的标准支付租金。拖欠租金和违约金期间，原告于2017年5月12日向被告送达了《租金催交通知书》，2018年7月26日又向被告送达了《敦促庭后协商调解和催交拖欠租金和滞纳金通知书》，但被告至今仍然继续违约拖欠和拒交。根据双方签订的《租赁合同》第四条第4点的约定和合同法的规定，约定终止合同和法定解除合同的条件同样已经成就，原告有权单方依约终止合同和法定解除合同。被告应依约向原告支付2016年6月至8月拖欠租金9487.5元，9月至12月份拖欠场地占用费12650元，滞纳金13946.63元，共36084.13元。 被告在出租房屋楼顶擅自扩建一整层约800平方米的违章建筑，造成出租房屋的破坏和损失，经通知催告仍然拒绝恢复原状。被告擅自把突出于出租房屋楼顶上面的排气通道砸平，扩建了一整层违章建筑，不但改变了楼顶建筑的使用功能，而且严重破坏了出租房屋的整体结构和承重结构，对出租房屋造成了严重的破坏和损失，严重危及出租房屋的使用安全，为此，原告于2018年4月24日向被告送达了《限期拆除新华大厦楼顶擅自扩建违章建筑的通知》，但经通知催告后被告仍然拒绝拆除恢复原状。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定和合同法第219条的规定，违章扩建法定解除合同的条件也已经成就，原告也已经履行了要求其在合理期限内恢复原状的通知程序，所以原告以此为由解除合同依法成立。法院应依法确认原告2018年向被告发送的《约定终止合同和法定解除合同通知》具有法律效力，自通知送达被告时合同即解除终止。 被告违法扩建楼顶的违章建筑不但严重破损了出租房屋，给安全带来隐患，而且由于违章建筑盖住了原来直通楼顶的垂直通道，致使原告三、四楼封闭式隔音歌厅再也无法向上垂直排气，严重影响了原告歌厅的空气环境和生意业务，经原告多次通知催告被告拆除违章建筑恢复原状，排除安全隐患和排除对原告歌厅向楼顶垂直排气的妨碍，但被告置之不理。请求法院根据民法通则第83条的规定，判令被告应立即拆除该违章建筑，修补毁损，恢复原状，排除对原告歌厅向楼顶垂直排气的妨碍。 由于被告长期拖欠租金和违约滞纳金，并经原告多次口头和书面催告和协商无果，所以，根据合同法115条的规定和双方合同约定，承租方拖欠租金满半个月或拖欠其他应交费用半个月的，经出租方告知后并双方协商无效，出租方有权单方终止本合同，不再退还保证金并收回该场地。请求判令被告向原告所交纳的11万元履行保证金依法不用再退还。 被告广西千景生态农业开发有限公司辩称，第一、租赁合同以及房屋租赁合同补充协议是合法有效的，直到现在原被告双方仍在履行合同未解除。第二、原告无法举证证明2018年8月10日曾向被告送达《约定终止合同和解除合同通知书》，且该通知书无事实和法律依据，该通知书不具有终止或解除租赁合同的效力；第三、被告每年按时缴纳租金，从2018年6月份起未按时足额缴交租金，在2018年的判决生效后与原告按判决协商计算违约金时存在异议，导致没有及时缴交租金，但是欠交租金已经全部缴交给原告，现在被告没有存在欠交租金的情况；第四、被告在租赁时增建建筑物是得到了原告的同意，并已使用多年，原告在2011年至2017年对租赁物增建建筑物无异议，已构成默认；增建的建筑物对房屋主体不构成损害，也没有导致租赁物的损失，增建建筑物不能作为被告解除合同的理由；第五、原告要求排除三、四楼的封闭式歌厅垂直向楼顶排气通道的障碍和支付违约金没有事实依据，被告不予认同。请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 围绕诉讼请求，原告提交了证据1、身份证，证明原告身份和主体适格；2、租赁合同、房屋租赁补充协议，证明原被告的合同关系，合同约定的租期、租金、租金上升期限、保证金、违约滞纳金、违约责任双方的权利义务；3、企业变更通知书，证明广西千景投资有限公司于2015年11月3日变更为广西千景生态农业开发有限公司,证明被告身份和主体适格；4、民事判决书（2018）桂0981民初1371号，证明双方签订的合同有效,证明各租期被告每月应交的租金和其实际交纳的租金,以及每月拖欠的租金(其中2016年12月至2018年12月31日被告每月应交纳租金为30707.6元,但只交了了27545.1元,每月少交3162.5元),长期拖租金79591.4元；5、被告支付租金和场地占用费转账单据（2018年6月至12月份），证明被告每月仍然继续只支付27545.1元每月仍然少支付3162.5元,共拖欠费用22137.5元，6、租金催交通知(2017年5月12日)、敦促庭后协商调解和催交拖欠租金和滞纳金通知书（2018年7月26日）、拆除新华大夏楼顶擅自扩建的房屋和危险广告栅的通知（2017年7月18日），证明原告在履约过程中曾对有关事项通知了原告；7、约定终止合同和法定解除合同通知书(2018年8月10日)、限期拆除新华大厦楼顶擅自扩建违章建筑的通知（2018年4月4日），证明了原告已经依法依约履行了约定终止合同和法定解除合同的通知催告程序；8、企业变更通知书，证明北流市新华书店有限公司于2012年7月26日变更为北流市新华书店有限公司；9、新华书店授权委托书；证明北流市新华书店特别授权原告全权管理出租房屋的物业和特别授权对侵害物业的行为起诉；10、新华大厦4-7棱及楼顶平面图；证明原来3、4楼的卫生间及室内排气通道直通楼顶；11、楼顶违章建筑图片；证明被告在楼顶违章建设了办公室和厨房,把原来3、4楼的卫生间及室内直通楼顶排气通道砸毁；12、照片，证实限期拆除新华大厦楼顶擅自扩建违章建筑的通知已送达被告办公室；13、邮件全程跟踪查询单，证实约定终止合同和法定解除合同通知书已邮寄送达被告。 被告提供了证据1、中国银行国内支付业务付款回单，证明被告交付租金的情况；2、欠交租金和利息确认单、微信聊天记录，证明被告已支付清欠交租金和利息。 本院组织双方当事人进行了质证，被告对原告提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据8无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告的证据6、7，认为不具有证据的客观真实性、证据的关联性和合法性，没有合法的证据证实已送达被告；对证据9的的真实性无异议，该委托书是2018年4月23日作出的，原告得到授权前是无权通知被告的；对证据10的真实性无异议，但对证明作用有异议；对证据11的真实性无法确认，对其证明作用有异议；对证据12中所显示的内容模糊，照片不能证明所发生的时间、地、地点物、事件情况，不能起到证据作用；对证据13，认为送达内容、对象不明确，提交送达人不明确，与本案待证事实无关联性。 原告对被告提供的证据1的真实性、合法性和关联性无异议，2018年8月前支付的是租金，但之后的是场地占用费；对证据2的证明内容有异议，对该证据的内容其没有确认，因其认为2018年8月后的场地占用费应按租金计付。 本院认为，对原告被告双方当事人无异议的证据，来源合法，客观真实，与本案待证事实有关联性，本院确认其证明效力，对其他证据，本院综合确认其证据效力及证明力大小。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下: 原、被告的主体资格及双方之间形成的房屋租赁关系、租赁标的及双方权利、义务等，本院己发生法律效力的（2018）桂0981民初1371号民事判决已作认定，该判决因双方约定租期内租金分段上浮，合同履行过程中双方又约定由原告收回部分房屋使用，相应减少部分租金，造成先上浮后再减还是先减后再上浮有不同认识而诉至本院。该判决对先上浮再减双方约定数额的租金计算方法，并判决被告补足租金差额并支付违约金。2019年4月18日，原告向本院提起本案诉讼。本案诉讼期间，被告已按前判决确定的租金交付数额及判决确定的拖欠租金和违约金交付给原告。 本院认为，本案争议焦点如下：1、原告称2018年8月10日向被告发送的《约定终止合同和法定解除合同通知书》是否合法送达被告；2、被告在使用租赁房屋时增建楼顶设施是否征得原告的同意，是否损坏、妨害了原告的通风排气管道；3、被告在合同中是否有违约支付租金及违约金行为、是否构成根本违约。 关于原告称2018年8月10日向被告发送的《约定终止合同和法定解除合同通知书》是否合法送达被告的问题。 原告称已通过邮寄方式送达被告，但被告方面予以否认。原告所举证的邮件查询单不能证明投递的物品内容及投递对象、地、地点能证明原告所称的文书合法送达给被告。 关于被告在使用租赁房屋时增建楼顶设施是否征得原告的同意，是否损坏、妨害了原告的通风排气管道等问题。 被告称租赁房屋楼顶设施于2011年底经被告同意后进行建设并使用多年，原告多年没提出过异议，已构成默认。被告的上述辩解理由恰当，应予采纳。被告称楼顶设施没有改变房屋主体和承重结构，原告却没能就被告楼顶新增设施是否变动房屋建筑主体和承重结构提供证据。原告称被告于2018年4月24日书面催告仍拒绝恢复，原告所举送达限期拆除通知的证据不能证明送达文件的内容、送达的时间、地、地点达给何人签收等问题。原告称被告致使房屋严重破坏和损失，并使其三、四楼歌厅垂直向楼顶排气通道因被告楼顶设施影响使用，但没能提供房屋受到损害方面的证据以及是否影响原告排气使用及与楼顶设施有因果关系的证据。 关于被告在合同中是否有违约支付租金及违约金行为、是否构成根本违约问题。 因原被告双方约定租期内租金分段上浮，合同履行过程中双方又约定由原告收回部分房屋使用，相应减少部分租金，造成先上浮后再减还是先减后再上浮有不同认识而诉至本院，本院（2018）桂0981民初1371号民事判决已对双方争议问题作出判决，该判决己发生法律效力。在该案判决生效前，被告按其认定的计算方法交付租金，在判决生效后双方又因违约金计算存在争议，在本案受理后已把全部原生效判决确定应支付的租金和违约金付清，过后逐月按判决确定租金进行支付。被告因对合同租金交付先上浮后再减还是先减后再上浮有不同认识，导致没有足额交付租金，是双方合同条款不够充分明确所导致，虽然其行为属违约，但其行为并没致使不能实现合同目的，不属对合同造成不能履行的根本违约。原告请求判令被告向原告所交纳的11万元履行保证金依法不用再退还的主张没有事实依据。 本院认为，原、被告于2011年8月3日签订的租赁合同、2016年11月24日签订的房屋租赁补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同及补充协议的约定全面履行各自义务。原告所提供的证据不足以证明其所主张的法律事实，其所主张的解除合同的事实依据不充分，其诉讼主张应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告顾戈的诉讼请求。 案件受理费3222元，由原告顾戈负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 长  陈世忠 审 判 员  王文广 人民陪审员  吴小娟 二〇一九年十月二十九日 法官 助理  周红梅 书 记 员  骆城贵