天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终1407号上诉人（原审原告）：朱继元，男，1989年4月9日出生，汉族，唐山市金格瑞金属制品有限公司职员，住唐山市路**。委托诉讼代理人：张昊，北京鑫兴（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中交地产（天津）有限公司，住所地天津自贸试验区（东疆保税港区）亚洲路与欧洲路之间郑州路以**域东疆金融贸易服务中心****-15。法定代表人：张光宇，董事长。委托诉讼代理人：刘朔，天津天元世通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘梦瑶，天津天元世通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津皓策房地产经纪有限公司，住所，住所地天津市滨海新区塘沽三星里**首层底商**div>法定代表人：赵昕，总经理。委托诉讼代理人：白艳艳，女，该公司职员。委托诉讼代理人：徐强，天津立人律师事务所律师。上诉人朱继元因与被上诉人中交地产（天津）有限公司（以下简称中交公司）、天津皓策房地产经纪有限公司（以下简称皓策公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初24989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱继元的委托诉讼代理人张昊，被上诉人中交公司的委托诉讼代理人刘朔、刘梦瑶，被上诉人皓策公司的委托诉讼代理人白艳艳、徐强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱继元上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持朱继元一审全部诉讼请求；二、诉讼费由中交公司、皓策公司承担。事实和理由：上诉人在购买房屋时受到欺诈，该认购协议应当无效。中交公司在订立合同中恶意抬高房价，让朱继元误以为享受到了优惠。中交公司、皓策公司利用信息不对称、格式合同促成协议，违背诚实信用原则和自愿原则。符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的欺诈情形。认购协议是在订立正式合同前签订的，不具备房屋正式契约的法律效力，本质是为了骗取购房者五万元房款，认购协议是无效的，但不影响房屋买卖合同的效力。法院应当从法理上及法的效力上理解《商品房销售明码标价规定》。一审法院在认定认购协议有效时，只考虑了管理性强制性规定，未从合同法的立法目的出发，考虑是否违反国家利益或者公共利益。一审法院仅参考了部门规章，并未参照价格法的相关规定对事实认定，属于适用法律错误。中交公司与皓策公司之间的代理销售合同，目的就是为了突破房屋备案价格，也构成合同法规定的“以合法形式掩盖非法目的”的条件。法院应当结合整个东疆港区域房屋销售过程进行审查，从合同法立法目的及精神进行评判。中交公司辩称，请求驳回朱继元的全部上诉请求，维持原判，本案诉讼费用由朱继元承担。事实和理由：朱继元的全部上诉请求没有法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在任何错误，应当予以维持。中交公司与朱继元签署了《天津市商品房买卖合同》，双方均已履行完毕，朱继元已经取得涉案房屋的房产证，该合同意思表示真实且无任何违反法律强制性规定的情况，合法有效，合同中也并没有涉及朱继元所说的“服务费”，中交公司没有向购房人收取任何除房款外的附加服务费用，上述服务费系皓策公司收取，中交公司已经在价格上给予购房人优惠，购房人主张返还费用及利息没有法律依据。中交公司与皓策公司并非委托代理合同关系，仅是商业合作关系。皓策公司与购房者自愿达成服务合同关系，皓策公司推荐优质房源及优惠服务，中交公司不应承担连带责任。中交公司无违法行为，认购涉案房屋之前公示的房屋销售价格系根据市场自由交易原则设定的房屋宣传价格，可能高于也可能低于备案价，涉案房屋最终成交价格低于备案价，没有违反相关主管部门的限价规定，符合法律规定。中交公司并无价格欺诈行为，认购协议中的“原单价、原总价”系成本价，根据该项目开发成本及运营成本确定的价格并对外宣传，在实际销售房屋时，均对消费者购买的商品房实行了优惠政策，并不能认定中交公司在销售定价中存在价格欺诈行为。消费者购买商品房所考虑的因素众多，价格并不是唯一因素，购房者购买商品房绝不仅仅是因为房价优惠，更大程度是出于投资进行抢购。《认购协议》与《商品房买卖合同》，反映了购房者的真实意思表示，中交公司不存在欺诈行为。中交公司已按照相关规定在售楼处张贴了商品房的备案价，也在网上进行了公示，作为中央驻津企业，商业信誉以及诚信作为经营企业之本，中交公司没有理由对购房者进行欺诈。中交集团未曾允诺过在备案价基础上打折优惠，法律法规也无强制性规定。购房人可以放弃购买房屋，仍应向皓策公司交纳会员服务费，说明购房人认可交纳会员服务费抵房款的优惠活动。皓策公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回朱继元全部的上诉请求。事实和理由：皓策公司不存在欺诈行为，皓策公司与中交公司之间存在委托代理关系，皓策公司是基于为中交公司售房收取电商费，购房人无权要求皓策公司返还上述费用。朱继元向一审法院起诉请求：1.判令中交公司与皓策公司共同退还朱继元5万元电商服务费并赔偿利息损失（自2016年11月29日起至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率计算）;2.判令中交公司、皓策公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：中交公司系天津市滨海新区上东花苑小区的开发建设单位，中交公司与皓策公司签订针对该小区的电商销售代理服务事宜，签订《项目电商销售代理合同》，约定代理期限为2016年4月18日至2016年7月18日止，皓策公司通过其销售平台，利用丰富的客户资源，向中交公司提供网络营销推广及技术服务、项目网络展示及网络预订服务以及客户推荐服务，中交公司同意按本合同约定向皓策公司会员提供专项优惠。中交公司负责项目的销控、确定房源的销售价格、销售方案等工作。同时约定在代理期限内，皓策公司自行推荐客户或非皓策公司自行推荐客户成交，由皓策公司在客户签订《商品房认购协议》时，直接向客户收取相应会员服务费一万元（针对高层产品）、二万元（针对洋房产品）。该合同到期后，皓策公司继续为上东花苑项目进行营销推广和客户推荐等服务，会员服务费收费标准有所上调，中交公司认可根据不同的收费标准给予相应的购房优惠。后中交公司推出“VIP尊享5万抵10万优惠”的售房优惠活动。2016年11月23日，朱继元交纳50000元会员服务费，收据载明收款单位为皓策公司。同日，朱继元向中交公司交纳购房定金10000元，并与中交公司签订《中交上东湾购房认购协议》，约定朱继元购买中交公司开发销售的坐落于中交上东花苑项目7栋1门2605号房，该房屋销售建筑面积88.70平方米（最终建筑面积以房屋管理部门标准为准），原单价12471元/平方米，原总价1106178元，认购单价10890元/平方米，认购总价965931元。2016年11月29日，朱继元与中交公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定朱继元购买坐落于天津东疆保税港区，建筑面积88.70平方米，10889.86元/平方米，总价款965931元。后朱继元交纳了购房款，现涉诉房屋已交付，产权登记在朱继元名下。根据中交公司提供的《商品房销售方案》，案涉房屋的销售单价上限为10901元/平方米。庭审中，朱继元主张其在房屋买卖过程中并不知晓备案价格的存在，双方签订的《天津市商品房买卖合同》中载明的价款系在宣传单价基础上进行的优惠，由于宣传单价高于备案价，朱继元并未实际享受到购房优惠，双方协商未果。另查，2019年4月28日，天津东疆保税港区管理委员会对皓策公司作出《行政处罚决定书》，内容主要为：皓策公司于2016-2017年间在东疆港区代理（电商）销售上东湾项目中，提供经纪服务的行为，违反了《房地产经纪管理办法》第16条、17条、21条、26条的规定，故作出如下罚款处罚：1、房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的违规行为，罚款3万元；2、房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的违规行为，罚款3万元；3、房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的违规行为，罚款3万元。针对该行政处罚决定书，皓策公司已申请复议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行合同义务。商品房买卖属于重大交易，房屋价格是买卖合同中购买方最为关注的重要条款之一，朱继元与中交公司所签订的《中交上东湾购房认购协议》，对案涉房屋原单价、原总价、认购价格、优惠折扣等作了明确约定，该合同条款系双方当事人协商一致的结果，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在认购协议中已经对优惠基点价格进行了明确约定，对此朱继元知晓并确认，朱继元未能举证中交公司承诺优惠基点是备案价格，即使朱继元主张中交公司对外销售宣传的价格高于备案价格等事实存在，相关事项亦属应由有关行政管理部门予以处理的范畴，并不影响案涉认购协议、商品房买卖合同的效力及履行，现双方之间签订的商品房买卖合同已经履行完毕，朱继元亦享受了相应购房优惠，其要求中交公司退还会员服务费及利息并无事实和法律依据。关于皓策公司是否应承担退还责任，一审法院认为，在皓策公司向朱继元出具的相关收据上已经注明朱继元所交纳的款项数额、性质和收款单位，朱继元对双方约定不存在认知错误，朱继元和中交公司当庭亦均认可交纳会员服务费是享受购房优惠的前提条件，现朱继元已经以优惠价格购买了相关房屋并已取得产权证，因此，朱继元要求皓策公司退还会员服务费及利息并无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于朱继元提出皓策公司已受行政处罚，因此中交公司、皓策公司收取会员服务费行为违法应予退还的主张，一审法院认为，行政主管部门对皓策公司所作行政处罚，是基于行政管理关系，与本案争议的民事法律关系并非同一种法律关系，不能据此就认定中交公司、皓策公司对于会员服务费负有返还义务。一审法院综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回朱继元的全部诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由朱继元负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱继元提交如下证据：1.政府信息公开告知书，证明上东湾小区在销售之前办理了备案登记，存在备案价格。2.政府信息公开告知书及相关照片，证明上东湾小区在销售过程中接受相关部门巡查，展示售楼现场公示备案价格为蓝色公告板，经向相关部门核实，公告款下方系房管部门投诉电话。3.实际开盘销售的公告板为红色公告板，证明双方信息不对称、未告知购房人备案价格，公告价格比备案价格高许多，让购房者误以为享受了交5万抵10万的价格优惠。4.价格公示板（蓝色公告板），证明中交公司以虚假的价格销售出房屋后，为接受相关部门巡查又公告了一版价格。5.购房人所购房屋的备案价格及交易价格，证明购房者发现自己权益受到侵害，向房管部门核实所购房屋的实际备案价格及交易价格。6.微信交流群聊天截屏，证明朱继元2018年11月左右发现价格有问题，在微信群中了解价格欺诈一事。7.信访事项处理意见书，证明朱继元得知可能受到欺诈后，向相关部门反映情况。中交公司认为：证据1、2真实，但该证据恰可证明中交公司在售楼处现场对所售房屋的备案价进行公示，不存在任何欺诈行为；证据3、4，均不予以认可，亦均不属于新证据；证据5不属于新证据在一审提交过了。证据6均不予以认可，不属于新证据，微信聊天为业主互相交流，对本案并没有任何意义；证据7真实，但不属于新证据，恰巧也可以侧面证明，中交公司没有任何的违法行为，截至目前，中交未收到任何主管部门的处罚。皓策公司认为：皓策公司只负责依据中交公司的委托向购房人收取会员费，具体销售内容及价格均中交公司决定，对证据1至6无法发表意见；证据7与本案没有关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：中交公司及皓策公司是否存在民事欺诈行为，应结合双方合同签订及履行情况综合予以认定。根据朱继元本组证据，无法认定其受到欺诈。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行合同义务。朱继元与中交公司签订的《中交上东湾购房认购协议》及《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定上述合同合法有效。根据《中交上东湾购房认购协议》，双方对案涉房屋原单价、原总价、认购价格、优惠折扣等作了明确约定。此后朱继元与中交公司又以低于上述认购价格的价款金额订立了《天津市商品房买卖合同》并已实际履行完毕。因此朱继元已经以低于原价十万元以上的优惠价格购买了涉案房屋。一审中，朱继元和中交公司均曾表述过交纳五万元的费用，是享受购房优惠的前提条件，故朱继元缴纳的五万元为享受相应优惠的对价。中交公司对外销售宣传的价格是否高于备案价格，并不影响涉案认购协议、商品房买卖合同的效力及履行。行政主管部门对皓策公司所作行政处罚，是基于行政管理关系作出，与本案争议的民事法律关系并非同一种法律关系，不能据此认定中交公司、皓策公司对于会员服务费负有返还义务。朱继元虽主张皓策公司事先未告知款项性质及与中交公司的关系，但其对于享受优惠并没有认知错误，亦已经实际获得了相应的优惠，故其主张中交公司与皓策公司返还五万元会员费，并无法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，朱继元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人朱继元负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇一九年十月二十五日法官助理刘德跃书记员廖雨婷附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……