苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初4253号原告：刘石军，男，1977年9月7日出生，汉族，住湖南省宁远县。被告：杨香，女，1987年2月18日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。第三人：刘玲君，女，1979年9月6日出生，汉族，住湖南省宁远县。第三人：江苏吴中地产集团有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区东吴北路**。法定代表人：张祥荣，董事长。委托诉讼代理人：吴亮，江苏吴中集团有限公司律师事务部。原告刘石军与被告杨香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理,后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加刘玲君、江苏吴中地产集团有限公司（以下简称吴中地产公司）为第三人参加本案诉讼。原告刘石军、被告杨香、第三人刘玲君、吴中地产公司委托诉讼代理人吴亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘石军向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付租金12500元；2.要求被告迁出承租房屋，并支付自2019年3月至实际迁出之日的房屋使用费；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：其与被告于2017年4月1日签订房屋租房合同，其向被告出租胥香园公交站台共计约30平方米房屋，租期从2017年4月1日至2019年3月30日，每年租金25000元，租金一年一付，被告仅付第一年租金及第二年租金12500元，后期租金12500元迟迟未付，合同到期，被告仍未迁出房屋。被告杨香辩称，同意支付租金12500元。不同意迁出，其和吴中地产签订了协议，其有权使用房屋；其已于2019年5月4日与吴中地产公司完成了案涉房屋的交接。经审理本院认定如下事实：2016年4月8日，原告刘石军（承租方、乙方）与第三人刘玲君（出租房、甲方）签订《租房合同》，约定乙方向甲方承租位于胥香园公交站2#102面积约140平米的房屋用于餐饮及办公等，租赁期自2016年4月9日至2020年4月10日止；每年租金40000元，租金为一年一付，分四期支付。2017年3月22日，原告刘石军（出租房、甲方）与被告杨香（承租方、乙方）签订《租房合同》，约定甲方向乙方出租坐落于胥香园公交站104#一楼房屋，租赁面积约30平米；租赁期从2017年4月1日至2019年3月30日；租金2.5万元一年，租金一年支付一次，每一期租金提前1个月支付；签订本合同时，乙方向甲方支付保证金2000元，合同到期退还，期间不计利息。上述合同签订后，刘石军将位于胥香园公交站1号房南侧面积为30平米的房屋交付杨香使用至今，杨香向刘石军支付了保证金2000元，合同期内的租金杨香已支付37500元，尚有12500元未予支付。另查，吴中地产公司（甲方）与刘玲君（乙方）于2014年3月5日签订《房屋租赁合同》一份，约定吴中地产公司向刘玲君出租位于胥香园公交站1号楼、2号楼房屋，租赁期共72个月，从2014年4月10日起至2020年4月9日止。江苏吴中地产集团有限公司（以下简称吴中地产公司）于2017年10月24日诉讼本院，要求被告支付截止2017年9月30日房屋使用费52.35万元，并支付至实际腾房日的使用费（按合同约定标准计算），并按同期银行贷款利率自起诉之日起支付逾期违约金；确认解除双方签订的《房屋租赁合同》并腾房迁让。该案审理中，刘玲君反诉要求吴中地产公司归还预交租金294000元、店面转让费380000元、店面装修费650000元，合计1324000元；赔偿转租商户损失500000元、门头广告制作费40000元、开业筹备费48000元、存放在房屋内的家具费58000元；支付自2014年4月起的利息。本院于2018年9月25日作出（2017）苏0506民初7738号民事判决书，认定因案涉租赁房屋至今未取得合法的批准建造手续，故吴中地产公司与刘玲君之间于2014年3月5日签订的《房屋租赁合同》无效，判决刘玲君迁出位于苏州市吴中区，支付吴中地产公司2014年4月10日至2018年4月9日期间的房屋使用费444000元及按月租金16537.5元计算自2018年4月10日至实际迁出房屋之日的房屋使用费，驳回吴中地产公司的其他诉讼请求，驳回刘玲君的反诉请求。刘玲君不服上述判决，向苏州市中级人民法院提出上诉，该院于2019年3月27日作出（2018）苏05民终11005号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。审理中，原告称，如法院认定其与杨香签订的房屋租赁合同无效，其要求杨香返还房屋并支付自2019年3月31日至杨香返还房屋之日的使用费，其要求杨香返还房屋的目的是为了将房屋返还给刘玲君，因为刘玲君要将房屋返还给吴中地产公司。其与刘玲君系兄妹关系，刘玲君因承租涉案房屋开饭店向其借款三十几万元，后刘玲君以房屋租金抵偿借款，故其未实际向刘玲君支付租金。吴中地产公司称，在（2017）苏0506民初7738号一案的执行过程中，其已向法院明确案涉杨香所承租房屋其已于2019年5月4日收回，相关的房屋使用费其仅向刘玲君主张到2019年5月4日，之后刘玲君逾期交付房屋的占有使用费其不再收取，故其不要求杨香返还房屋。刘玲君称，其知晓吴中地产公司向其主张的占有使用费计算到2019年5月4日，之后的不再向其主张了。上述事实，有原告提供的交易明细查询截图、民事判决书、租房合同，以及本院开庭笔录在卷佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，案涉房屋系由吴中地产公司出租给刘玲君后，刘玲君再转租给刘石军使用，刘石军又转租给杨香使用。现本院生效判决已确认刘玲君与吴中地产公司签订的《房屋租赁合同》因合同项下租赁房屋未取得合法批准建造手续而无效，故刘石军与杨香就上述房屋再行转租所签订的《租房合同》亦无效，刘石军应返还杨香已收取的租金37500元及保证金2000元。鉴于杨香自合同签订后使用案涉租赁房屋至今，刘石军有权参照合同约定的租金标准要求杨香支付截至2019年5月4日的房屋占有使用费52428元，扣除杨香应返还刘石军的租金及押金后，本院确认杨香还应支付刘石军房屋占有使用费12928元。根据本院生效判决所确认刘玲君有返还案涉房屋给吴中地产公司的义务，结合吴中地产公司、杨香均确认案涉房屋已于2019年5月4日由吴中地产公司自杨香处收回的陈述以及吴中地产公司就案涉房屋使用费仅要求刘玲君支付至2019年5月4日的事实，在刘石军与杨香所签订《租房合同》无效的情形下，案涉房屋已实际由吴中地产公司收回，杨香无需再行返还刘石军，故本院对刘石军要求杨香返还房屋的诉讼请求不予支持。鉴于刘石军、刘玲君均未向吴中地产公司支付案涉房屋2019年5月4日之后的房屋使用费，且吴中地产公司确认案涉房屋已于2019年5月4日由其收回，故刘石军向杨香主张自2019年5月5日开始至返还房屋之日的使用费于法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告杨香于本判决生效之日起十日内支付原告刘石军房屋占有使用费人民币12928元。二、驳回原告刘石军的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币112元，由被告杨香负担。被告杨香负担部分已由原告预交，被告杨香于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  谢 丰人民陪审员  浦福兴人民陪审员  张丽洁二〇一九年十月二十四日书 记 员  陆晓文钟晓婷