上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终8103号上诉人(原审被告、反诉原告)：科恩(中国)有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈田忠，董事长。委托诉讼代理人：朱向鸣，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：王本桥，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海一通世界投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄银贤，董事长。委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。原审第三人：上海坤永实业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：靳业宁，董事长。委托诉讼代理人：胡骁，上海圣瑞敕律师事务所律师。上诉人科恩(中国)有限公司(以下简称科恩公司)因与被上诉人上海一通世界投资管理有限公司(以下简称一通公司)、原审第三人上海坤永实业有限公司(以下简称坤永公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初7875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。科恩公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持科恩公司的一审反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。坤永公司在一审法院审理中明确表示在收到租金的情况下可以允许一通公司继续租赁上海市静安区陕西北路XXX号、XXX号五层房屋(以下简称系争房屋)，故一审法院认为坤永公司在取得系争房屋后明确拒绝一通公司继续履行房屋租赁合同的要求，与庭审查明的事实不符。一通公司并未向科恩公司支付租赁保证金、且少计算2017年6月16日至2018年4月2日期间的一个月租金，故一审法院对租赁保证金、租金支付认定错误。二、一审法院对一通公司应承担的违约金调整过低，而对科恩公司应承担的违约金调整过高。一通公司辩称，不同意科恩公司的上诉请求。系争房屋被司法拍卖，属于科恩公司根本违约，应当承担相关违约责任。一审法院认定的租赁保证金、2017年6月16日至2018年4月2日期间的租金并无错误，对科恩公司应承担的违约金反而调整过低。坤永公司辩称，不同意科恩公司的上诉请求。坤永公司是系争房屋的权利人，享有完全的使用、支配、收益等权利，并未在一审法院审理中同意一通公司继续租赁系争房屋。一通公司向一审法院起诉请求：一、判令一通公司与科恩公司签订的编号为2016-5F的《房屋租赁合同》于2017年6月9日解除；二、科恩公司归还一通公司保证金人民币845,342.91元(以下币种均为人民币)；三、科恩公司支付一通公司违约金10,000,000元。科恩公司向一审法院反诉请求：一、确认科恩公司与一通公司签订的编号为2016-5F的《房屋租赁合同》于2018年2月27日解除，一通公司返还系争房屋；二、一通公司支付拖欠的租金5,192,820.73元；三、一通公司支付拖欠租金的违约金(截至2018年3月1日，违约金为481,000.12元；自2018年3月2日起至实际支付之日止，以51,92,820.73元为本金，按每日0.1%的标准计算)；四、一通公司支付免租期租金2,817,809.70元；五、一通公司支付2018年3月1日起至2018年4月2日期间的场地使用费，按每日28,244元计算。坤永公司向一审法院提出独立诉讼请求：要求一通公司支付2018年4月3日至2018年9月6日期间的房屋使用费，按每月281,780.97元计算，共计1,446,475.64元。一审法院认定事实：系争房屋原权利人为科恩公司。2017年2月，一通公司(受让方、乙方)与案外人上海嗨赢金融信息服务有限公司(转让方、甲方，以下简称嗨赢公司)签订《租赁权益转让协议》，约定甲方与科恩公司于2016年3月20日签订房屋租赁合同，由甲方承租系争房屋。甲方将其与科恩公司签署的原租赁合同项下的权利和义务全部转让给乙方，并签署主体变更协议同时安排乙方直接与科恩公司签署与原租赁合同商务条件保持一致的租赁合同。乙方向甲方支付的原租赁合同项下租赁权益及该物业内全部软硬件装修成品的转让总价为5,996,491元；甲方依照原租赁合同约定已支付给科恩公司的租赁保证金1,003,509元，由乙方返还给甲方，甲方配合乙方与科恩公司办理租赁保证金收条变更手续。后科恩公司(出租方、甲方)与一通公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》(编号：2016-5F)，甲方出租给乙方系争房屋，建筑面积2,824.40平方米，房屋用途为商业。甲方已向乙方出示《上海市房地产权证》。甲方作为系争房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告知乙方系争房屋已设定抵押。乙方向甲方承诺，租赁系争房屋作为办公、商业、会所使用。租赁期限10年，自2016年4月16日起至2026年4月15日止，甲方应于2016年4月15日前向乙方交付系争房屋。租期内，甲方向乙方提供免收租金期6个月，即自2017年3月16日至2017年5月15日、自2018年3月1日至2018年3月31日、自2019年3月1日至2019年3月31日、自2020年3月1日至2020年3月31日、自2021年3月1日至2021年3月31日止，供乙方用于房屋整顿。免租期内，甲方免收乙方租金，但应承担免租期内的物业管理费和实际独立发生的电费。免租期届满，租金开始计算，即本合同租金实际自2016年12月16日起算。如乙方起租一年内退租的，则应补缴免租期的租金。本次租赁乙方装修期为8个月，即自2016年4月16日起至2016年12月15日止。乙方应在该期限内完成装修。装修期内，甲方免收乙方租金。但乙方应承担装修期内的物业管理费和实际独立发生的电费。如乙方起租一年内退租的，则应补缴装修期的租金。系争房屋每日每平方米建筑面积租金为3.28元，月租金为281,780.97元。系争房屋租金支付方式为先付后用，首期按季支付，之后按月支付。乙方应于2016年4月16日前向甲方支付首期租金，即2016年12月16日至2017年3月15日的租金，以后各期租金应于上月25日前向甲方支付。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按未付租金总额的0.1%支付违约金。甲方与乙方约定由第三方东意科恩物业管理(上海)有限公司(以下简称科恩物业公司)代为收取乙方租金。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金数额为3个月的租金，即845,342.91元。租赁期间，乙方不得要求将租赁保证金抵冲房屋租金。租赁期满，乙方付清相关费用并与甲方及物业管理公司办理完系争房屋交接手续后15日内，可凭租赁保证金收款凭证要求甲方将保证金无息归还；如乙方未付清相关费用(包括但不限于根据本合同规定乙方应向甲方支付的租金、违约金、占用费以及其他损失赔偿费用)，甲方在与乙方书面确认后有权从保证金中直接扣除。因其他原因致本合同终止的，乙方应在合同终止之日起7日内返还系争房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方应按10元/平方米的标准向甲方支付占用期间的使用费。甲方同意乙方在租赁期内可将承租房屋的全部或部分转租给他人使用，但乙方在租赁期内的所有转租必须以书面形式告知甲方，并在甲方处备案。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约一方可书面通知另一方解除本合同：……(二)甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；……(六)乙方逾期不支付租金累计超过30日的；……(九)乙方不支付本合同约定的逾期违约金累计超过60天的。守约方选择解除本合同的，同时可向违约方主张违约金。违约金为月租金的2倍；因对方违约造成的损失大于违约金的，可要求违约方赔偿造成的损失与违约金的差额部分。甲、乙双方根据租赁合同9-2条之规定行使合同解除权的期限为：自一方违约事实发生之日起两年。租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回系争房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的2倍向乙方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。双方对合同任一条款有异议，或履行合同中发生争议的，均不影响乙方按期向甲方支付房租，如有拖欠，依第4-2条逾期支付处理。如房屋的抵押权人在本合同期限内行使抵押权而导致本合同被终止或者乙方无法以本合同规定的条件使用房屋，则视为甲方提前解除本合同，并且甲方应按照上述第10-3款的规定向乙方承担违约责任。如房屋被司法机关采取保全措施(包括但不限于查封、扣押、冻结等措施)，致使乙方不能正常使用房屋，则甲方应免收乙方不能正常使用房屋期间的租金，并按本合同规定的租金的1倍向乙方支付不能正常使用房屋期间的违约金。如不能正常使用房屋的期限超过30天，则视为甲方提前解除本合同，并且，甲方应按照上述第10-3条的规定向乙方承担违约责任。一通公司(乙方)与科恩公司(甲方)另签订《上海市房屋租赁合同补充条款》，约定甲方选聘科恩物业公司为本物业的管理者。乙方按建筑面积每月每平方米28元的标准向科恩物业公司交纳物业管理服务费。每月物业管理费总计为79,083.20元。乙方应向甲方支付物业管理费押金，数额为2个月的物业管理费，即158,166.40元。租期内，甲方向乙方提供免收物业管理费期，自2016年4月16日起至2016年12月15日止。以后各期物业管理费应于上月25日前向甲方选聘的物业公司支付。合同签订后，科恩公司向一通公司交付系争房屋，一通公司对外进行转租。科恩物业公司向一通公司开具2017年5月16日至2017年9月15日的租金付款通知书。一通公司支付了2017年5月16日至2017年6月15日的租金，后未再向科恩公司支付租金。2017年9月至10月，一通公司就系争房屋局部区域与案外人上海埃瓦教育培训有限公司签订《服务式办公室租赁合同》。2018年2月13日，科恩公司收到诉状副本。2018年3月6日，科恩公司向一通公司发送律师函，科恩公司于2018年2月26日向一通公司发函通知解除《房屋租赁合同》，并要求一通公司在接到通知后5日内归还系争房屋并清偿拖欠的租金及相关费用。鉴于一通公司至今未予响应和履行，律师代表科恩公司再次致函要求一通公司立即归还系争房屋，支付拖欠的租金等相关费用，并支付自2018年2月28日起至交接之日的场地使用费。2018年4月2日，一审法院作出(2017)沪0106执恢621号民事裁定书，上海市静安区陕西北路XXX号五层，陕西北路XXX号五层、六层，陕西北路XXX号1001、1002室，陕西北路XXX号2901、2902、2903、2904、2905、2906室的所有权及相应的其他权利归买受人坤永公司所有，所有权自本裁定送达买受人坤永公司时起转移……。本裁定送达后即发生法律效力。2018年9月6日，坤永公司对系争房屋锁门。2019年1月28日，一通公司与坤永公司办理系争房屋交接手续。另查，2014年2月26日，系争房屋被司法查封。2017年9月4日，一审法院作出(2017)沪0106执恢621号民事裁定书，拍卖被执行人科恩公司名下位于上海市静安区陕西北路XXX号五层，陕西北路XXX号五层、六层，陕西北路XXX号1001、1002室，陕西北路XXX号2901、2902、2903、2904、2905、2906室的房地产。2017年9月7日，一通公司收到一审法院协助执行通知书：冻结你单位因租赁被执行人科恩公司名下位于上海市静安区陕西北路XXX号、XXX号五层房产而应当缴纳的租金；上述冻结的租金，在你单位收到本院汇款通知之日直接缴纳至本院，后附上海市静安区人民法院账号。2017年9月7日，一审法院就拍卖系争房屋事宜张贴公告，并告知如案外人认为其对系争房屋享有租赁权而合法占有的，应提出书面异议及相关证据。后，一通公司就拍卖措施提出书面执行异议，要求对系争房屋负担租赁权拍卖。2017年10月19日，一审法院作出(2017)沪0106执异214号执行裁定书，因系争房屋在出租前已被法院查封，故租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，法院不能支持承租人要求继续履行租赁合同的请求，故驳回一通公司的异议请求。一审法院审理中，一通公司陈述在知道系争房屋被查封后，其不支付租金的行为系行使不安抗辩权；一通公司曾提供E通租户联合抗议书，证明2018年9月6日锁门后，多个承租人向其索赔的情况，后一通公司撤回该份证据；对于装修损失，不在本案中主张。科恩公司、坤永公司一致确认坤永公司于2018年4月3日取得系争房屋产权。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。房屋租赁合同由一通公司、科恩公司盖章确认，并未违反法律、行政法规的强制性规定，房屋租赁合同应属有效。在订立合同时，科恩公司未如实履行告知义务已属过错；同时，科恩公司作为出租人应当保证系争房屋在租赁期间始终符合适合使用的状态，然在合同履行过程中，系争房屋因科恩公司原因被拍卖，且坤永公司在取得系争房屋后明确拒绝一通公司继续履行房屋租赁合同的要求并向一通公司主张房屋使用费，一通公司与科恩公司之间的房屋租赁合同实际无法继续履行。科恩公司违反了作为出租人的基本义务，已经构成根本违约，一通公司以合同目的无法实现为由要求解除合同的主张，一审法院予以支持。对于合同解除的时间，结合一审法院2018年4月2日作出的执行裁定书及科恩公司、坤永公司就系争房屋产权变更的陈述，一审法院认定一通公司与科恩公司之间的房屋租赁合同于2018年4月3日解除。对于一通公司以不安抗辩权为由拒付租金的主张，一审法院认为司法查封并不必然导致合同无法继续履行，实际一通公司仍然继续使用系争房屋至2018年9月，考虑到一通公司未就其行使不安抗辩权提供相应证据，且合同对于因查封导致房屋不能使用亦约定了违约责任，故一通公司的该项主张，一审法院不予支持。一通公司未按约支付2017年6月16日后的租金亦构成违约，然科恩公司并未及时行使合同解除权，后因一审法院在2017年9月裁定拍卖系争房屋及冻结系争房屋租金，一通公司有权停止向科恩公司支付租金，故科恩公司此后再以拖欠租金为由要求解除合同的主张，一审法院难以支持。对于租赁保证金845,342.91元，根据合同约定，科恩公司应当在抵扣一通公司未结清的费用后予以返还。对于一通公司主张的违约金1,000万元，科恩公司认为违约金过高，考虑房屋租赁合同实际履行的情况，一通公司、科恩公司在合同履行中的过错，一审法院酌定由科恩公司支付一通公司违约金1,690,685.82元。对于科恩公司主张的租金及房屋使用费，一通公司承认未曾支付自2017年6月16日起的租金，故应当按照合同约定向科恩公司支付2017年6月16日至2018年4月2日期间的租金2,403,860.04元。对于科恩公司主张的拖欠租金的违约金，一审法院认为2017年6月16日至2017年9月6日期间的租金，因一通公司未按约支付，应当承担逾期付款的违约金；自2017年9月7日起，因租金被冻结，一通公司无须支付违约金。对于违约金的标准，一通公司认为过高，一审法院酌定按每日万分之五计算，即一通公司应当支付科恩公司逾期付款的违约金29,096.15元。对于科恩公司主张的免租期租金，因科恩公司违约导致合同解除，一审法院不予支持。对于坤永公司主张一通公司支付2018年4月3日至2018年9月6日期间的房屋使用费，有相应的依据，房屋使用费的标准亦属合理，一审法院予以支持。据此，一审法院判决如下：一、一通公司与科恩公司就系争房屋房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年4月3日解除；二、科恩公司应于判决生效之日起十日内支付一通公司违约金1,690,685.82元；三、科恩公司应于判决生效之日起十日内返还一通公司租赁保证金845,342.91元(租赁保证金应抵扣一通公司拖欠的租金及违约金)；四、一通公司应于判决生效之日起十日内支付科恩公司租金2,403,860.04元；五、一通公司应于判决生效之日起十日内支付科恩公司逾期付款违约金29,096.15元；六、一通公司应于判决生效之日起十日内支付坤永公司房屋使用费1,446,475.64元。七、科恩公司其余诉讼请求，一审法院不予支持。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实中的笔误部分，本院已予以纠正，认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，科恩公司与一通公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。现系争房屋被司法查封、拍卖，坤永公司于2018年4月3日取得系争房屋产权，明确拒绝一通公司继续履行房屋租赁合同的要求，一通公司与科恩公司之间的房屋租赁合同实际无法继续履行，故科恩公司认为坤永公司同意一通公司继续租赁系争房屋缺乏事实依据，一审法院判令科恩公司与一通公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年4月3日解除，并无不当，本院予以维持。关于科恩公司提出一通公司未支付租赁保证金的问题。案外人嗨赢公司与一通公司签订的《租赁权益转让协议》约定，嗨赢公司依照原租赁合同约定已支付给科恩公司的租赁保证金1,003,509元，由一通公司返还给嗨赢公司，嗨赢公司配合一通公司与科恩公司办理租赁保证金收条变更手续。后科恩公司与一通公司签订的《房屋租赁合同》约定，一通公司应向科恩公司支付房屋租赁保证金，保证金数额为3个月的租金，即845,342.91元，一通公司在租赁期间不得要求将租赁保证金抵冲房屋租金。故科恩公司主张一通公司未支付租赁保证金亦缺乏事实依据，本院不予采信。关于科恩公司提出一审法院少计算一个月租金的问题。科恩公司与一通公司签订的《房屋租赁合同》约定甲方向乙方提供免收租金期6个月，即自2017年3月16日至2017年5月15日、自2018年3月1日至2018年3月31日、自2019年3月1日至2019年3月31日、自2020年3月1日至2020年3月31日、自2021年3月1日至2021年3月31日止，供乙方用于房屋整顿。对于科恩公司主张的租金及房屋使用费，一通公司承认未支付自2017年6月16日起的租金，故一审法院认定一通公司按照合同约定向科恩公司支付2017年6月16日至2018年4月2日期间的租金，扣除2018年3月1日至2018年3月31日的免收租金期，合计租金为2,403,860.04元，与已查明的事实相符，本院予以认可。关于科恩公司提出一审法院对违约金调整不当的问题。一审法院根据一通公司、科恩公司在合同履行中的过错，酌情由科恩公司支付一通公司违约金1,690,685.82元、一通公司支付科恩公司逾期付款的违约金29,096.15元，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，科恩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币135,733.13元，由上诉人科恩(中国)有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理杨洁审判长  张常青审判员  徐 江审判员  成 皿二〇一九年十月二十八日书记员  叶 菁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……