辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终11393号上诉人（原审原告）：杜娜，女，1986年6月26日出生，汉族，无职业，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：李焕忠，辽宁凯临律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡凤英（杜娜母亲），女，1960年7月25日出生，汉族，住沈阳市铁**。被上诉人（原审被告）：沈阳瑞京房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁**北二西路**甲367门1-4、8门1-4。法定代表人：王强，该公司董事长。委托诉讼代理人：高巍，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：杨淑梅，女，1987年4月8日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市浑**。上诉人杜娜因与被上诉人沈阳瑞京房地产开发有限公司（以下简称“瑞京公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜娜上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求，即解除双方签订的《商品房买卖合同》，被上诉人返还上诉人购房款1,500,409元及利息，并赔偿上诉人装修损失，或发回重审；2.被上诉人承担两审诉讼费用。事实和理由：一、本案事实情况。2012年6月，上诉人购买的商铺是最佳商业位置，在该地区以最高的房价购买了涉案商铺。2013年5月被上诉人交房时，二期在建设中。上诉人商铺的门前因被上诉人建设二期项目，用围挡围住，上诉人不知其以后建成时何种情况，但相信被上诉人应按书面合同及相关材料的规定，建成后上诉人的商铺是其被上诉人承诺的前述最佳商用状态。2018年10月，被上诉人的二期建成，被上诉人将围挡拆掉，上诉人发现被上诉人完全违背了双方的合同及景观图，沙盘图及承诺材料，将二期商铺延长30米，遮挡上诉人商铺，在上诉人商铺前步行街上建坡道通往一期、二期商铺的屋顶，将一期、二期商铺的屋顶作为停车场，被上诉人的此种违约行为形成的后果是当初承诺给上诉人的商铺优势完全丧失，上诉人发现后立即找被上诉人对其违约行为提出解除合同，赔偿损失的要求，此期间被上诉人从未向上诉人提出过通往其一期，二期的坡道是所谓的案外人顶尚车城所建。二、原判决人认定该事实错误。1.原判决认定合同附件四第十条，被上诉人所做的口头或书面协议及承诺，商品房广告，宣传单，宣传资料不能理解为合同内容，对双方无拘束力错误。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被上诉人在商品房买卖合同的订立时向上诉人提交的销售广告和宣传资料及沙盘介绍及对房屋价格的确认有重大影响，应当视为合同内容。被上诉人违反合同，应当承担违约责任。根据《合同法》第40条规定及《合同法》解释（二）第10条规定，被上诉人的沙盘、照片，宣传资料及买房价额都充分的认证了被上诉人违约事实，原判决仅以一条没有明显注明的违法的格式条款来免除被上诉人的违约责任，与合同法规定相驳与最高法院司法解释规定相驳。2.原判决以双方《商品房买卖合同》第十条及第十八条（二）款认定上诉人在验收单上签字，上诉人发现门前建设了坡道，被上诉人举证证明坡道是案外人顶尚车城所建错误。3.原判决在另查明中认定案涉房屋交付后已经使用多年，及与上诉人面积接近的45、46、48、50门门前的购房发票价格均在150万元左右，作为认定被上诉人卖给上诉人的房屋在不同地段存在50余万元的差价错误。三、原判决在本院认为中对上诉人的诉讼请求不予支持的理由错误。上诉人对被上诉人违约事实主张提供了大量的充分证据，原判决称坡道是案外人顶尚车城所建违反事实，在没有合法有效证据支持情况下，做对上诉人有力的错误认定，有失公允。四、原判决称：“关于原告的涉案房屋与宣传不一致的问题，因双方在商品房买卖合同中已有约定，本院不予支持”错误。瑞京公司辩称，一、关于上诉人所称其七年前购买时门前即没有任何遮挡情况并不属实。设计图纸可以证明被上诉人在原始设计当时即具有六个相关的构筑物，其中一个即在上诉人购买的商铺门前。上诉人在购买当时是认可的，所称购买时没有任何视线上的遮挡与当时实际情况不符。近几年来,因经济环境不佳，一部分业主找各种理由要求退房退款，但因早已过诉讼时效，其诉求无法达成。2018年正因为顶尚车城建造了坡道，上述业主以此为借口通过诉讼要求全额退款退房。被上诉人的股东当时并不认识杜娜父亲，相信了其买房磋商的意图，被上诉人到法院了后才明白其真实的意思是要求置换找差价、退款退房。二、本案商品房买卖合同不具有法定和约定的解除条件。1.本案情况并不具有合同法第九十四条规定的解除条件。被上诉人公司已履行交付义务，上诉人已实际使用七年且一直在对外出租，已产生收益。没有任何致使不能实现合同目的的情形。2.本案情况并不具有约定的解除条件。合同第十条所称的“规划、设计”，是指买受人所购“房屋”的平面规划、设计方案。设计规划变更系对商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更并足以影响买受人所购商品房质量或使用功能。本案中，案涉房屋的原始设计与上诉人商铺一致，也未影响房屋的质量或使用功能。3.本案双方签订的《商品房买卖合同》已经履行，且合同目的是买卖房屋，上诉人的合同目的已经实现。诉争房屋实际交付后对外一直进行出租，上诉人已经产生投资收益、合同签订至今已过7年该合同不应解除。三、本案案情不适用于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的情形。但本案中被上诉人从未就商品房“开发”、“规划”范围内的房屋及相关设施做过针对上诉人的说明和许诺，无法适用上述解释。且上诉人一审时提交的材料袋外面的图片仅为效果图，并不构成合同条款。上诉人以一张效果图为由推翻商品房买卖合同，没有合同约定和法律规定的依据。四、原审判决已认定上诉人应另行进行诉讼。上诉人主张坡道建设造成其购买的商用房商用价值降低要求赔偿，系侵权诉讼纠纷，与本案不是同一法律关系。坡道并不是被上诉人所建，系案外人顶尚车城为其自身利益所建。坡道建设前原始设计图即有构筑物在上诉人商铺前方，并未影响其通风、采光、更没有造成其他实际损害，也未导致其所称的商用价值降低。上诉人认为坡道对其造成任何反感或妨碍，其不应以合同案由主张我公司解除合同，应另案向其侵犯权利一方主张权利。五、关于上诉人所称购买房屋差价50万元情况并不属实。被上诉人一审已提交了上诉人左右各两户业主购买发票，价格均在150万左右，不存在50万元差额。如果因经济环境不好，导致其已购买的房屋价值降低，购买七年后以此为由要求开发商退房，即不符合市场规律，也影响交易秩序稳定，所带来的示范后果将导致近千名业主以此为由要求退款退房。杜娜向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除杜娜、瑞京公司间的《商品房买卖合同》；2、判令瑞京公司退还杜娜购房款1,500,409元，并赔偿杜娜经济损失、杜娜退房；3、由瑞京公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年6月，杜娜、瑞京公司签订《商品房买卖合同》，约定杜娜购买瑞京公司开发的坐落于沈阳市铁西区47门（建筑面积93.59平方米）的商铺，总价款1,500,409元。合同第十条约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复、买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”合同第十八条第二款约定“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。”附件四第十条约定“买卖双方确认本合同及补充协议系双方就房屋买卖所达成的唯一合同，本合同生效后双方在此前有关房屋及相关设施的所有口头或书面协议、合意、承诺、允许或说明，均对双方无约束力。出卖人的商品房广告、宣传单、宣传资料，仅为要约邀请，不能理解为合同内容，对双方无约束力”。合同签订后，杜娜向瑞京公司全额交纳购房款。2013年5月13日，瑞京公司向杜娜交付房屋，杜娜在验收单上签字。在庭审中，杜娜举证证明，2018年10月，杜娜购买的商用房门前围挡拆除，杜娜发现其商用房门前建设了坡道。瑞京公司举证证明，该坡道系案外人顶尚车城所建。一审法院另查明，案涉房屋自交房后已经实际使用多年，现对外出租，经营汽车贴膜业务。瑞京公司提供了杜娜购买的商用房同侧面积接近的45门、46门、48门、49门、50门网点的购房发票，交易价格均在150万左右。一审法院认为，杜娜、瑞京公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反相关法律法规的强制性规定，一审法院对此予以确认。合同签订后，双方应当严格按照合同的约定行使自己的权利。我国法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。买受人应当按照约定的时间支付价款。本案中，杜娜要求解除合同、退还购房款、赔偿损失、退房等主张的原因系由于案涉房屋门前在交房后建设了坡道，使其商用价值降低，但杜娜并未举证证明该建筑系瑞京公司建设，而瑞京公司有证据证明该建筑系案外人所建，故杜娜应当承担举证不能的责任。杜娜的要求解除合同、退还购房款、赔偿损失、退房等诉请因没有法律依据，一审法院不予支持。杜娜可就其主张在收集证据后，正确适用法律关系，另行诉讼。关于杜娜的案涉房屋与宣传不一致的问题，因双方在商品房买卖合同中已有约定，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告杜娜的诉讼请求。案件受理费18,304元，由原告杜娜承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜娜提交证据一、被上诉人代理人杨淑梅的员工证明和上诉人父亲和杨淑梅的短信截图，证明：被上诉人在一审和刚才陈述其所建的坡道是案外人不是事实，该证据是被上诉人将围挡拆除后上诉人发现，所建的二期超过其沙盘和宣传资料约定的30米，在上诉人门前架起坡道阻挡上诉人房屋，上诉人发现后多次与被上诉人沟通要求解决，被上诉人员工杨淑梅在与我方沟通中没有提到坡道是案外人所建，本案起诉后被上诉人编造坡道为案外人所建没有任何证据。坡道是被上诉人所建且被上诉人是受益者，被上诉人修建坡道阻挡上诉人房屋将其一、二期商铺房顶作为停车场。证据二、现场照片两张，证明：被上诉人违约情况存在。瑞京公司质证意见:对证据一真实性不予认可，代理人杨淑梅手机尾号为2964，并不是杨淑梅发的短信。对证据二照片真实性无异议，照片之前有两个桥墩，桥墩在原始设计时就有，一审我方提交了设计图。瑞京公司于庭后补充提供证据一、五位业主出具的证明一份及业主的身份证复印件，证明：坡道系二手车城20户业主共同修建的。证据二、二手车城（顶尚车城）业主名单一份，证明：车城现有的业主情况。杜娜质证意见：对证据一真实性、合法性、关联性均有异议，证明上的五个人没有相关证据证明是业主，他们没有提供五个人购买汽配城房屋的买卖合同，没有该证据的情况下不能证明五人是业主。该证据不符合证据规则规定，五人均没有到场，签字是否为本人签字，手印是否是本人手印，没有相关证据证明，上面手印看出应是一人所印。上诉人起诉为被上诉人违约，是在商业步行街上建坡道和二期商铺延长30米，遮挡上诉人商铺与沙盘及被上诉人出具的宣传资料，明确构成不符，证明其违约，该事实无法回避。证明中提的坡道是通往被上诉人一、二期的商铺，作用是将被上诉人的一、二期房顶作为停车场，受益者是被上诉人。且被上诉人证明中违反生活常识，商业步行街业主就建起规模巨大的坡道，无相关部门批准根本不可能，且是被上诉人交付上诉人房屋时将该地区用围栏遮挡所建坡道及二期延长30多米，遮挡物是被上诉人圈地遮挡，不是业主。相关业主将被上诉人屋顶改为停车场和业主无直接关系，该证明不具备真实性、合法性、关联性。对证据二真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是被上诉人自行打印的，没有相关业主本人签字认可，且没有业主的商品房买卖合同互相印证，不能证明此名单上人员是二期二手车城业主，且与本案上诉人的起诉无关，上诉人起诉原因是由于被上诉人违反双方商品房买卖合同及相关宣传资料规定，在步行街上建桥，二期工程延长30米的违约事实真实存在，且有法官到现场予以现场了解，是被上诉人客观存在违约事实，与名单上的业主是谁无关，被上诉人违约事实存在，造成了上诉人不能按照当时被上诉人介绍的现场情况实现购买商铺目的，且价格比有遮挡物的房屋高出50余万元，因此上诉人诉讼法院，与被上诉人提供的业主信息无关，不能作为认定事实的证据。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，杜娜与瑞京公司于2012年6月签订《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中第一条约定：总平面图以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示意，与实景存在一定差异，且后期规划尚未确定。具体内容以政府规划部门批准的规划方案为准，在履行法律规定的相关程序后，其规划可能发生局部的调整。二审中，本院组织双方当事人前往涉案房产现场实地勘查，杜娜购买的位于沈阳市铁西区47门房产现用于经营“鸿盛聚汽车贴膜中心”，该房产门前存在一条单排汽车通行的通道及一排停车位，穿过该车辆通行道及停车位架起一座车辆通行坡道，该坡道通往杜娜购买房产所在的项目一期及对侧的项目二期。本院认为，杜娜与瑞京公司于2012年签订关于涉案房产的《商品房买卖合同》后，杜娜交付了全部房款，瑞京公司于2013年向杜娜履行了交付房屋的义务，双方合同已实际履行。杜娜主张其购买的商业用房于2018年10月被拆除门前围挡后发现房产门前建设了坡道，并以此为由要求解除其与瑞京公司签订的《商品房买卖合同》，并要求退还房产、赔偿损失。关于杜娜主张其购买房产门前建设的坡道，改变其购房时的规划，违背《商品房买卖合同》第十条规定的问题，双方在合同第十条约定的设计变更情形为影响购买房产的“结构形式、户型、空间尺寸、朝向”，且该设计变更影响买受人所购商品房质量及使用功能，从涉案房产门前所建坡道现场状况来看，该坡道的位置距离杜娜购买的房产间隔一条汽车通道及一排停车位，不属于双方合同第十条约定的规划、设计变更情形。另据双方《商品房买卖合同》附件四第一条及第十条约定，双方在签订合同时约定现规划仅为效果示意，与实景存在差异且后期规划尚未确定，并约定商品房广告、宣传单、宣传资料仅为要约邀请，不能理解为合同内容，对双方无约束力。现杜娜以其购买房产门前坡道不符合购房时的沙盘图、景观图等为由要求解除合同并赔偿损失的主张，并不符合合同约定及法定的合同解除条件，且瑞京公司主张杜娜所提门前坡道为项目二期业主共同筹资所建，故一审法院驳回杜娜要求解除合同、退还购房款、赔偿损失等主张并无不当。综上，上诉人杜娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,304元，由上诉人杜娜负担。本判决为终审判决。审判员 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一九年十月二十一日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。