山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终6039号上诉人（原审原告、另案第三人）:隋利娟，女，1986年1月25日出生，汉族，个体经营户，住临沂市河**。委托诉讼代理人：任俊峰，北京伊吕律师事务所律师。上诉人（原审被告、另案原告）:孙广霞，女，1970年10月14日出生，汉族，个体经营户，住临沂市兰山区兰山街道南沙埠庄村**。上诉人（第三人、另案原告）：朱伟，男，1970年2月2日出生，汉族，个体工商户，住，住临沂市兰山区兰山街道南沙埠庄村**/div>上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：公海龙，山东有序律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:刘俊，男，1989年11月16日出生，汉族，住临沂，住临沂市兰山区iv>上诉人隋利娟、孙广霞、朱伟因与被上诉人刘俊房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2017）鲁1302民初13081号、（2018）鲁1302民初3198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人隋利娟及其委托诉讼代理人任俊峰、上诉人孙广霞、朱伟的共同委托诉讼代理人公海龙到庭参加诉讼，被上诉人刘俊房经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。隋利娟上诉请求：依法改判。事实和理由：1、一审法院认定涉案房屋归孙广霞、朱伟所有错误，该房屋应该属于被上诉人刘俊所有，孙广霞、朱伟与刘俊之间仅存在代为付款的债权债务关系；2、一审法院既然已经认定涉案房屋买卖有效，却又将房屋判归孙广霞、朱伟所有，严重侵犯上诉人合法权利；3、一审法院未认定违约责任错误。孙广霞、朱伟答辩称：1、一审法院认定涉案房屋归孙广霞、朱伟所有并无不当；2、证人刘某（中介）的证言、刘俊的陈述以及隋利娟支付房款的过程，足以证实涉案房屋买卖实际是发生在孙广霞、朱伟与隋利娟之间，与刘俊并无关联；3、隋利娟在起诉状中的陈述证实其并未实际控制涉案房屋。孙广霞、朱伟上诉请求：依法改判。事实和理由：1、一审法院将朱伟与朱伟开办的公司混为一谈错误，向朱伟公司打款是孙广霞要求的，并未经朱伟同意；2、朱伟始终不同意出售涉案房产，隋利娟提交的录音证据也可以证明该点，孙广霞无权处分涉案房产；3、一审法院将二案合并审理不当，既确定涉案房产归上诉人所有，又驳回上诉人要求刘俊协助办理过户的诉讼请求自相矛盾。隋利娟答辩称：1、孙广霞、朱伟的诉讼请求违反法律强制性规定，且不能提交书面合同，应予以驳回；2、隋利娟与刘俊签订合同符合法律规定，且已经实际占有使用，答辩人享有优先于其他债权的物权期待权。刘俊未到庭发表意见。隋利娟向一审法院起诉请求：1.依法判决被告履行合同义务，判令被告协助将房屋过户到我名下，并赔偿我经济损失；2.判令被告承担本案律师费、诉讼费用。孙广霞、朱伟向一审法院起诉请求：依法确认位于兰山区××小区××楼××单元××室（商品房预售合同编号Y183606）房屋所有权归我们夫妻二人所有，责令被告刘俊立即协助我们将涉案房产过户至我们名下。一审法院认定事实：被告孙广霞与第三人朱伟系夫妻。2011年11月9日被告刘俊（买受人）与案外人华府置业（出卖人）签订编号为YS183606、房屋代码为1583975的《商品房预售合同》，约定买受人购买的为预售商品房、住宅，、住宅大华府小区**楼****，预测建筑面积共325.99平方米，其中套内建筑面积275.71平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积50.28平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为7123.29元/平方米，总金额为2322122元。采取分期付款方式：买受人于2011年11月9日前向出卖人支付首期房款696637元；于2012年5月6日前向出卖人支付房款464424元；于2012年11月6日前支付房款464424元；于2013年5月6日前支付房款464424元；于2013年11月6日前支付余款232213元。被告刘俊向华府置业支付定金20000元，第一次汇款676637元系其向孙广霞所借，后因刘俊家里人不想要该房屋了，就转让给了被告孙广霞及第三人朱伟夫妇，被告及第三人将定金20000元支付给了刘俊，并以刘俊的名义向华府置业付清了全部购房款，开发商交付了房屋，但尚未办理产权证书。2016年10月17日，原告隋利娟（乙方）以隋丽娟的名义与被告孙广霞（甲方）、被告刘俊（甲方）及案外人刘某（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将上述单元楼一套及负一层的-1077号车位（建筑面积41.33平方米，实际面积以房产管理部门测绘或房产证上所标面积为准）、商品房预售合同编号：YS239226、房屋代码：1669160出售给甲方，总成交价格为2580000元整，甲方应保证在订立本合同时所有购房费用已向开发商付清，否则应由甲方承担，与乙方无关。签订本合同后，乙方应在3日内向甲方支付该房屋买卖合同定金260000元，支付方式为银行转账，实际到账金额以指定收款账户到账金额为准，在规定的时间内甲方收到乙方该合同的第一笔合同定金，该合同立即生效。第五条房屋的交付和验收、房屋过户（一）甲方应当在订立本合同之日将房屋交付给乙方。该房屋交付时，应当履行下列各项手续：1、甲方与乙方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙；4、按本合同规定办理户口迁出手续；5、本合同规定的相关费用的支付；6、本合同规定的其他应完成的事项。本条规定的各项手续均完成后，才视为该房屋验收交接完成。（二）房屋过户1、甲方应在订立本合同后，在该房屋售楼处或物业管理部门下达办理房产证（或不动产登记）通知的15个工作日内到相关部门办理该房屋的房产证（或不动产登记）。甲方办理完该房屋的房产证（或不动产登记）后，甲、乙双方应在45个工作日内到该房屋的相关部门办理该房屋产权过户手续。2、如果该房屋在2017年1月17日还不能办理房产证（或不动产登记），乙方应在2017年1月25日之前向甲方再次支付现金人民币520000元。3、当乙方把该房屋的首付款打入房产局二手房（或不动产交易）的资金监管指定账户时，甲方应于当日把乙方支付的该合同的合同定金当中的200000元人民币和收到的其他购房款取现金还给乙方，剩下的60000元交由丙方刘某保管。第七条违约责任甲、乙双方签订本合同后，乙方违约不购买此房屋了，应向甲方支付违约金500000元；甲方违约不卖此房屋了应向乙方支付违约金500000元，并赔偿违约一方的所有经济损失（包括诉讼费、仲裁费、律师费、执行费、评估费，乙方二次装修的费用，装修费用以正规发票的数额为准等），同时甲方应退还乙方已经支付给甲方的所有购房款和定金，不得拖欠。还约定，由于甲方指定的信合兰山开发区支行的账号不正确，甲方另指定了收款账号:95×××18,姓名：孙广霞开户行:山东分行。如果乙方不给丙方中介费和贷款贷办费也算乙方违约。双方还就其它事项进行了约定。原告隋利娟于合同签订的当日向被告孙广霞账户汇款260000元；于2017年3月9日向第三人朱伟开办的公司账户汇款520000元，被告孙广霞于同日向原告出具了相同数额的收到条，原告合计向被告孙广霞、第三人朱伟支付房款780000元。现原告已经实际占有使用该房屋，并对房屋进行了装修。第三人朱伟以房屋买卖合同未经其书面同意为由，不同意出售该房屋，双方遂发生争执。该房屋尚未办理确权登记手续。在庭审中，证人刘某出庭作证称，其系本次房屋买卖的中介人员，2016年房主把钥匙送来说要卖房子，并称房屋是刘俊的，朱伟、孙广霞都联系过该证人卖房子，原告要买房子，该证人也把房子名义上是刘俊的，实际系孙广霞、朱伟夫妻二人所有的情况告诉了买房人隋利娟。双方谈妥价格后就签订了买卖合同。大约一个月前，双方到该证人店里协商，孙广霞的老公说房子不卖了，说签的买卖合同不作数。一审法院认为，被告刘俊与案外人华府置业签订商品房预售合同，购买了位于临沂市兰山区××小区××楼××单元××室××以及××号车位，后刘俊将上述房屋及车位转让给了被告孙广霞、第三人朱伟夫妇，在双方未到开发商华府置业处办理更名手续的情况下，由孙广霞、朱伟以刘俊的名义向开发商付清了全部房款，开发商亦向被告及第三人交付了涉案房屋，但未办理确权登记手续。以上事实表明，该房屋属被告孙广霞、第三人朱伟夫妇共同所有。后被告孙广霞、刘俊又与原告隋利娟签订房屋买卖合同，将上述房屋及车位出售给了原告，依照约定被告应当在订立合同之日将房屋交付给原告，现原告已经实际占有使用该房屋，并对房屋进行了装修，合计已向被告孙广霞、第三人朱伟支付房款780000元。原告隋利娟与被告孙广霞、刘俊签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容与形式均不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。第三人朱伟以双方签订合同时未征得其书面同意为由，主张房屋买卖合同无效，但鉴于原告于合同签订当日即向被告孙广霞支付了部分房款、又于2017年3月9日向第三人朱伟开办的公司账户汇款520000元，朱伟虽然表示不同意出售房屋，但其接受了该购房款的事实，证明涉案合同已实际履行，第三人朱伟的上述主张依法不成立，不予采信。由于涉案房屋尚未办理确权登记手续，对原告要求被告协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求，不予支持。因为双方在签订买卖合同时原告知晓涉案房屋尚未办理产权证，所以无法办理过户登记手续的责任不在于被告，对原告要求被告赔偿经济损失并承担律师代理费的诉讼请求，不予支持。另案原告朱伟、孙广霞要求确认位于临沂市兰山区××小区××楼××单元××室（商品房预售合同编号为YS183606）房屋归其夫妻二人所有的诉讼请求，依法成立，予以支持；但由于该房屋系被告刘俊与案外人开发商华府置业签订商品房预售合同所取得的，并且尚未确权，朱伟、孙广霞要求被告刘俊协助将涉案房产过户至其名下的诉讼请求，依法不能成立，不予支持。综上所述，原告隋利娟及另案原告朱伟、孙广霞的部分诉讼请求符合有关法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十条之规定，判决：一、位于临、位于临沂市兰山区××小区××楼××单元××室房屋**预售合同编号为YS183606）归另案原告朱伟、孙广霞所有；二、2016年10月17日原告隋利娟以隋丽娟的名义与被告孙广霞、被告刘俊及案外人刘某签订的《房屋买卖合同》有效；三、驳回原告隋利娟的其他诉讼请求；四、驳回另案原告朱伟、孙广霞的其他诉讼请求。案件受理费27440元、诉讼保全费5000元，计32440元，由原告隋利娟负担；另案案件受理费25377元，由另案原告朱伟、孙广霞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为支持自己的上诉主张，上诉人隋利娟向本院提交房屋查询信息一份，欲证明政府部门仅仅认可刘俊为涉案房屋的所有权人。朱伟、孙广霞质证称该证据不属于新证据，且该查询信息仅仅是房管局对于商品房买卖合同的网签备案信息，不能作为产权证明。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案一、二审法院均已查明涉案房屋至今并未办理产权登记，当事人各方亦对此在历次庭审中均无异议，且该证明并非产权证明，不能达到隋利娟的证明目的，本院对该证据不予采信。二审中，朱伟、孙广霞认可涉案房屋已经具备房屋办证条件。本院二审审理查明的其他基本事实同一审。本院认为，上诉人孙广霞、朱伟交纳了所有房款的事实，被上诉人刘俊的陈述，证人刘某出庭所作证言以及上诉人孙广霞与上诉人隋利娟订立房屋买卖合同的全过程，足以证实上诉人孙广霞、朱伟对涉案房产拥有所有权。但因涉案房屋至今尚未办理产权登记，为防止偷逃国家税款，一审法院对上诉人孙广霞、朱伟要求被上诉人刘俊立即协助将涉案房产过户至其名下的诉讼请求未予支持并无不当；涉案房产应先确权登记至被上诉人刘俊名下，上诉人孙广霞、朱伟方可要求被上诉人刘俊协助办理过户，因上诉人孙广霞、朱伟并未就此提出诉讼请求，本院对此不予审理。证人刘某所作上诉人朱伟对买卖房屋知情的证言，上诉人隋丽娟将买房款520000元汇至上诉人朱伟开办公司账户的事实，足以证实上诉人朱伟在收到上述款项数月后方主张自己不知情明显不符合常理；一审法院认定上诉人朱伟的主张不成立正确，本院予以确认。一审法院已经确定“2016年10月17日原告隋利娟以隋丽娟的名义与被告孙广霞、被告刘俊及案外人刘某签订的《房屋买卖合同》有效”，当事人各方可按照该合同确定的权利义务或主张或履行即可。同前所述，一审法院对上诉人隋利娟要求孙广霞、刘俊协助办理过户的诉讼请求未予支持亦无不当。关于违约责任，一审法院已经对此已有详细论述，本院不再赘述。综上，上诉人隋利娟、孙广霞、朱伟的上诉请求均不能成立，本院不予采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52817元，由上诉人隋利娟负担27440元，上诉人孙广霞、朱伟负担25377元。本判决为终审判决。审 判 长  姚 军审 判 员  王周华审 判 员  邵 波二〇一九年十月十六日代书记员  张敬新