黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初3821号原告：杨志刚，男，汉族，1969年01月06日出生，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：杨志，黑龙江杨志律师事务所律师。被告：高辉，男，汉族，1978年02月10日出生，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：王凤玲，黑龙江光明律师事务所律师。被告：刘兆会，男，汉族，1976年03月18日出生，无职业，住黑龙江省肇源县。被告：肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇**十八库后院**。法定代表人：李义，职务经理。原告杨志刚与被告高辉、刘兆会、肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（简称鑫源城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年09月03日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨志刚及其委托诉讼代理人杨志、被告高辉的委托诉讼代理人王凤玲、被告刘兆会到庭参加诉讼。被告鑫源城建公司经依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨志刚向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原、被告之间所订立的《房屋买卖协议》有效；2.判令被告高辉、刘兆会、鑫源城建公司协助原告办理房屋不动产产权过户登记手续；3.本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：被告刘兆会将其所有的坐落于肇源县肇源镇世纪花园小区的B座1-2层23号南北朝向的商服出卖给被告高辉，高辉买受后一直出租给李兴明，2018年07月06日被告因资金紧张将该商服楼出卖给原告，原告依约交付了房款，被告收受房款后交付了房屋，并约定待开发商统一办理房照时（房屋产权证）卖方无条件协助办理。现该楼区内的房屋可以办理产权证照，但被告高辉始终以刘兆会不配合为由不履行合同约定义务。基于以上事实和理由，故提出诉讼，希望法院支持其诉请。被告高辉辩称，对其与原告之间签订房屋买卖合同的事实予以认可，同意协助原告办理房屋不动产产权过户登记手续，其尚未协助原告办理手续的原因是被告刘兆会不愿意配合。被告刘兆会辩称，原告与高辉签订的买卖合同无效，其不认识高辉、杨志刚，合同上的内容是是高辉后填写的。被告鑫源城建公司缺席，未作答辩。本案在审理过程中，原告杨志刚举证情况：证据一、杨志刚与高辉签订的房屋买卖协议、收据各1份，欲证明案涉房屋买受事实。被告高辉质证，对证据的真实性无异议，收到62万元购房款。被告刘兆会质证，对证据的真实性有异议，不认可该组证据。本院对该组证据的真实性予以确认。证据二、世纪花园房屋认购书、房屋买卖协议、收据各1份，欲证明房屋是被告鑫源城建公司抵顶给刘兆会的工程款，刘兆会于2017年11月22日将案涉房屋卖给被告高辉，该房屋来源合法，产权是连续的。被告高辉质证，对证据的真实性及证明的问题无异议。被告刘兆会质证，对认购书无异议，房屋买卖协议签名是其签写，其他手写内容“8,800多元每平方米”和“人民币112万元”不知道是谁写的，其签字时没有这些内容，收据是其签写，但“120万元”是其他人后写的。被告刘兆会未提供相反证据反驳原告的主张，另本院释明刘兆会进行司法鉴定，但刘兆会未在限定的期限内提交鉴定申请，视为其放弃权利，本院对该组证据的真实性予以确认。证据三、房屋出租合同3份、声明1份（均为复印件），欲证明刘兆会将案涉房屋于2017年06月30日租给案外人李兴明，2017年11月22日出卖给高辉后由高辉与承租人李兴明之间重新订立房屋出租合同书，2018年06月30日高辉就该房屋又与李兴明签订了房屋出租合同书。2017年12月02日刘兆会出具声明：将该房屋租金交付给高辉。被告高辉质证，对证据的真实性及证明的问题均无异议。被告刘兆会质证，对声明的真实性无异议。被告高辉举证情况：证据四、房屋出租合同、声明各1份（均为复印件），欲证明高辉和刘兆会于2017年12月02日进行实际交付。当日由房屋承租人李兴明与高辉签订房屋租赁合同，买卖合同成立并实际履行。原告杨志刚质证，对证据的真实性及证明的问题均无异议。被告刘兆会质证，对声明的真实性无异议，出租合同与其无关。证据五、房屋出租合同2份，欲证明2017年06月30日、2018年06月30日高辉和刘兆会之间的房屋买卖合同真实有效并已实际履行，依照合同约定，刘兆会有义务配合高辉协助原告办理过户手续。原告杨志刚质证，对该组证据的真实性及证明的问题均无异议。被告刘兆会质证，对其与李兴明签订的合同无异议，对高辉与李兴明签订的合同有异议。被告刘兆会未提供相反证据予以反驳。结合证据四、五，本院对证据二、四、五的真实性予以确认。证据六、于洪生出具的收据、高辉经营江苏蓝花瓷酒业授权证书各1份，欲证明高辉与于洪生之间存在110万元酒款的债权债务关系，经高辉与于洪生协商，将刘兆会换给他的涉案房屋抵顶给高辉，高辉为此又给于洪生找回现金10万元。原告杨志刚质证，对证据的真实性及证明的问题均无异议，能够证明被告高辉取得房屋并已支付相应对价，该房屋已实际交付，所有权已经发生了转移，只是缺少房产部门的登记备案。被告刘兆会质证，其不认可，高辉没有权利出卖案涉房屋。本院对该组证据的真实性予以确认。被告刘兆会举证情况：证据七、楼房买卖协议1份、收据存根3份，欲证明于洪生用该协议中的房屋兑换其所有的世纪花园23门房屋。原告杨志刚质证，对证据的真实性及证明的问题均有异议，买卖协议应是双方当事人合意订立，但协议书只有一方签名，没有乙方签名，协议书也明确约定合同自双方签字后生效，由于乙方没有签字，合同就没有生效，合同买卖涉及的标的物与本案无任何关联，无法证实刘兆会欲证明的问题，原告买受案涉房屋是对以上房屋所有权连续性审查后实际接收正在出租的房屋，在上述情况下，原告才与高辉签订了买卖协议，案涉房屋权属不存在争议，至于本案被告刘兆会所称原告与其之间是否有债权债务转移，与本案无关，也不可能涉及和影响本案的买卖关系。被告高辉质证，与原告质证意见一致，刘兆会出示的该证据涉及的是非本案的房款，与本案不具备关联性，该协议书没有签订合同日期，也不具备房屋买卖合同应具备的实质要件，关于进户费、入网费、取暖费的约定日期也有人为更改，因此该证据不能证实被告想要证明的问题。由于该买卖协议无乙方签字，不构成合同成立的要件，本院对该组证据的真实性不予采信。证据八、楼房买卖协议1份，欲证明于洪生未交付房屋，其与于洪生之间的合同作废。原告杨志刚质证，对证据的真实性有异议，未提交原件，对证明的问题也有异议，该协议内容不能证实被告想要证明的问题，能证明房屋签订协议时已归于洪生所有，刘兆会对该事实认可，且协议第五条约定此房没有一房多卖情形，根据被告高辉和刘兆会当庭陈述可证实于洪生通过抵顶债务形式已将房屋出卖给被告高辉，该协议书中第五条及第一条涉案楼房23门是根本无法履行的，于洪生处分给被告高辉已得到刘兆会认可，因为有刘兆会与高辉之间的房屋买卖协议可以证实，刘兆会在知道房屋已作为抵账标的物抵给高辉后又卖给原告情况下，又与于洪生就该房屋签订买卖协议书，显然主观存在重大过错，被告刘兆会主观是不善意的，因此，协议书没有交易价款，该协议缺少合同必备的要件形式，标的物也是客观不存在和无法履行的，涉及的涉案房屋部分应是无效的。被告高辉质证，同原告质证意见一致，该协议书能证实刘兆会与于洪生之间房屋买卖（交换）事实真实存在。由于被告刘兆会未提交原件，本院对该证据的真实性不予采信。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人在庭审中的陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：2015年12月18日，案外人何朝霞（系被告刘兆会妻子）与被告鑫源城建公司签订世纪花园房屋认购书，鑫源城建公司用其所开发的位于肇源县肇源镇世纪花园项目中的第B座1-2层23号商服抵顶其欠刘兆会的工程款。2017年06月30日刘兆会将案涉房屋出租给案外人李兴明，并签订房屋出租合同。2017年11月22日刘兆会与被告高辉签订房屋买卖协议书，协议约定刘兆会将位于世纪花园小区B栋23门约140平方米左右的商服出售给高辉，按每平方米8,800元的价格计算，房价款共计120万元，同日刘兆会出具全额收取房价款的收据。2017年12月02日、2018年06月30日高辉与李兴明签订房屋出租合同。刘兆会于2017年12月02日出具声明：世纪花园B栋23门房租由高辉收（租户原合同不使）。2018年07月06日高辉与原告杨志刚签订房屋买卖协议，协议约定房屋位置：世纪花园B栋23门；建筑面积：约140平方米；买卖价格：总金额大写陆拾贰万圆整即小写620,000元整。同日高辉为杨志刚出具收款收据。上述事实有当事人陈述、房屋买卖协议、收据、世纪花园房屋认购书、房屋出租合同、声明等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，案外人何朝霞（系被告刘兆会妻子）与被告鑫源城建公司签订的世纪花园房屋认购书、刘兆会与被告高辉签订的房屋买卖协议、高辉与原告杨志刚签订的房屋买卖协议均系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性、效力性规定,不存在效力瑕疵,属合法有效的合同，故杨志刚要求确认其与高辉签订的房屋买卖协议合法有效的诉请，符合法律规定，本院予以支持。刘兆会与高辉签订房屋买卖合同，高辉足额交付房价款，刘兆会出具声明表示该房屋的租金由高辉收取，应视为该房屋已经交付给高辉。刘兆会抗辩其与案外人于洪生之间存在房屋置换关系，后于洪生没有将房屋交付给刘兆会，于2018年07月18日其与于洪生签订合同，该房屋应归其所有。该时间系发生在刘兆会与高辉签订合同之后，另刘兆会与于洪生之间是否存在债权债务关系与本案不具关联性。该抗辩也不能对抗刘兆会与高辉之间签订的合法有效的合同。至此该房屋的所有权发生转移至高辉处。高辉认可其将案涉房屋出卖给杨志刚，并全额收取房款，亦同意该房屋归杨志刚所有，自愿协助杨志刚办理房屋不动产产权过户登记手续，故原告要求被告高辉、刘兆会、鑫源城建公司协助其办理房屋不动产产权过户登记手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告杨志刚与被告高辉于2018年07月06日签订的房屋买卖协议合法有效；二、被告高辉、刘兆会、肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司协助原告杨志刚办理房屋不动产产权过户登记手续。案件受理费10,000元，减半收取5,000元，由被告高辉、刘兆会、肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  何莉莉二〇一九年十月十五日书记员  孙 帅附：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法许可中途退庭的,可以缺席判决。