四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0704民初2170号 原告：重庆嘉裕环球影业有限公司，住所地：重庆市渝**橡树街****1-1-2。 法定代表人：张斌，董事长。 委托诉讼代理人：钟宇，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋慧婷，女，汉族，生于1997年4月3日，住重庆市忠县，系公司员工。 被告：四川丰泰金科投资有限公司，，住所地：绵阳市游仙区游仙路** 法定代表人：何良敏，董事长。 委托诉讼代理人：茅健，系公司员工。 委托诉讼代理人：耿明珠，系公司员工。 原告重庆嘉裕环球影业有限公司与四川丰泰金科投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院2019年8月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆嘉裕环球影业有限公司的委托诉讼代理人钟宇、蒋慧婷、被告四川丰泰金科投资有限公司的委托诉讼代理人茅健、耿明珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆嘉裕环球影业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还保证金100万元，并支付违约金100万元；2、判令被告向原告赔偿各项损失29.8万元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2016年12月15日签订了《紫金城、嘉裕国际影城租赁合同》，合同约定被告应在2017年5月1日前向原告交付租赁房屋，同时合同约定如被告方迟延交付房屋超过12个月，原告有权解除合同，并由被告按照原告缴纳的100万元保证金的金额向原告支付违约金，同时需赔偿原告全部的实际损失。合同签订后，原告按约向被告交纳了保证金100万元，并着手开展影城装修的各项设计工作。由于被告的原因，其开发的紫金城项目迟迟未能完工，一直不能将租用房屋交付给原告使用，原告根据合同约定，向被告发出了解除合同通知书，2018年11月26日被告予以签收。双方之间的租赁合同至此解除，被告应当按照合同约定向原告退还保证金100万元，支付100万元违约金，并赔偿原告因此遭受的实际损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所诉。 被告四川丰泰金科投资有限公司辩称：1、我方不应当承担双倍返还100万元保证金的责任；2、合同不能履行，是一种不可抗力，我方不应当对原告承担违约责任；且签订合同时租赁物尚处于修建状态，是否能如期完工，不能确定，我方向原告提交资料时，明确告知了原告土地的问题，原告应当对此承担相应的责任；3、履约保证金不是定金，不应当适用定金罚则，且违约金过高，请求法院调整；4、原告的各项损失确实与本案有实际关联性，请法院作出适当处理，如毫无关联，就应当是扩大损失，应当由原告自行承担。 本院经审理认定事实如下：2016年12月15日，原告重庆嘉裕环球影业有限公司（乙方、承租人）与被告四川丰泰金科投资有限公司（甲方、出租人）签订《紫金城、嘉裕国际影城租赁合同》，鉴于甲方已拥有完全资格和权利将位于四川省绵阳市游仙区仙童街紫金城综合体项目地上第四层的房屋租赁给乙方开设“嘉裕国际影城”以及相关附属配套业务。甲方承诺2017年5月1日前按【附件三】的要求将租赁房屋交付乙方，乙方自行负责装饰装修与设施设备安装。乙方承诺电影城最迟将于2017年10月1日前开业…；还约定乙方在本合同签订之日起10个工作日内向甲方支付人民币100万元（大写：壹佰万元整）的履约保证金。租赁期第二年第一季度缴租时，该租赁保证金中的柒拾万元用于抵扣租金，直至剩余叁拾万元作为履约保证金，待合同期满后如乙方无违约无欠款则全额无息返还乙方；关于甲方的权利及义务，双方约定甲方保证拥有完全的资格和权利将房屋按本合同约定租赁给乙方，在本合同签订后甲方负责办理,并完成有关《租赁合同》登记手续。若因甲方的原因未能及时办妥租赁合同登记或因甲方原因未能提供相关证照供乙方办理影城开业经营所需的相关证照，从而致使乙方不能按时开张营业的，则乙方开业日、市场培育期顺延，超过12个月以上的，乙方有权解除合同，甲方7日内无息退还乙方已支付的履约保证金并承担乙方因装修等筹建影院受到的损失；关于合同终止及延期，合同约定甲方因自身原因迟延交付租赁房屋超过12个月以上的，乙方有权提前终止本合同，甲方应向乙方支付履约保证金双倍金额作为违约金，并赔偿乙方包括装修在内的相关损失；关于违约责任的约定为：如甲方在乙方正式装修之前单方违约，收回乙方所承租的物业，导致乙方无法正常租赁的，需一次性支付双倍返还履约保证金作为违约金。 2016年12月22日，原告重庆嘉裕环球影业有限公司通过中国银行重庆龙头寺支行向被告四川丰泰金科投资有限公司支付保证金1，000,000.00（大写：壹佰万元整），付款回单的用途及附言备注：预付租金及保证金。 2018年11月13日，原告重庆嘉裕环球影业有限公司向被告四川丰泰金科投资有限公司发出《解除合同通知书》并向被告邮寄该通知书，通知书载明“1、解除合同通知到达之日起解除2016年12月15日签订的《房屋租赁合同》；2、贵司收到解除合同通知之日起7日内向我司支付违约金即双倍履约保证金2*100万元，绵阳影城钢结构工程设计费用1.4万元，绵阳店招制作费用8.4万元，绵阳影城室内设计费用20.00万元，共计229.8万元…”，快递单详情显示2018年11月26日被告四川丰泰金科投资有限公司签收该文件。 原告重庆嘉裕环球影业有限公司为证明被告四川丰泰金科投资有限公司违约给原告造成的损失，举出《嘉裕国际影城户外店招制作工程合同》、《钢结构工程设计协议》、《嘉裕国际影城室内设计合同》各一份及相应转款凭证、收据及发票，显示原告为履行店招制作工程合同支付了工程款84000元；履行钢结构工程设计协议支付了设计费14000元；履行室内设计合同支付了设计费200000元，共计298000元。经质证，被告对该组证据的三性均不认可，认为在租赁合同尚不满足交付条件的情况下，原告的这些支出都有故意扩大损失的嫌疑，相关损失应当由原告自行承担。 另查明，案涉租赁物具备建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，案涉工程已初验合格，但没有通过综合验收，现无法办理产权登记。 上述事实，有当事人身份证明、《紫金城、嘉裕国际影城租赁合同》、转款凭证、快递单、《解除合同通知书》、《嘉裕国际影城户外店招制作工程合同》、《钢结构工程设计协议》、《嘉裕国际影城室内设计合同》、收据、发票及其当庭陈述等证据在卷证实，足以认定。 本院认为：原被告双方签订《紫金城、嘉裕国际影城租赁合同》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法并有效。被告因自身原因迟延交付租赁房屋超过12个月以上已构成违约，合同约定的解除条件已成就，被告辩称向合同订立时时，明确告知了原告土地存在一定的问题，原告应当对目前合同不能履行承担相应的责任，但无相关证据证明，原告也不予认可，对被告主张的该事实本院不予确认，且即使原告签订合同知晓这一事实的存在，也不能构成被告违约的免责事由。另签订合同时如果被告已经知晓租赁物存在不能按期交付的风险，则其对不能交付租赁物有所预见，不符合不可抗力导致违约的构成要件，故被告的辩称理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“…当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力…”之规定，被告四川丰泰金科投资有限公司自收到原告重庆嘉裕环球影业有限公司的解除租赁合同通知书即2018年11月26日起,原、被告双方签订的《紫金城、嘉裕国际影城租赁合同》已经解除。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，被告收取履约保证金已无事实及法律依据，原告有权要求被告将履约保证金100万元退还。 关于违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条的规定处理”、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少…”之规定，被告应就未按期交付租赁物向原告支付违约金，但因本案中原告遭受的实际损失主要是违约造成资金利息的损失（酌情按银行同期贷款基准利率上浮50%计算）和为履行合同而支出的29.8万元的费用，故原告主张违约金100万元，过分高于实际损失，应予减少，酌情确定为80万元。另因违约金已弥补了原告的损失，原告不能再要求对损失进行赔偿。综上，判决如下： 一、被告四川丰泰金科投资有限公司于本判决生效后十五日内退还原告重庆嘉裕环球影业有限公司履约保证金100万元并支付违约金80万元； 二、驳回原告重庆嘉裕环球影业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取案件受理费25184元，由原告重庆嘉裕环球影业有限公司承担5184元、被告四川丰泰金科投资有限公司承担20000元（此款原告已预交，被告在履行给付义务时将应承担部分一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  贾武君 人民陪审员  赵怀成 人民陪审员  高进泉 二〇一九年十月十二日 法官 助理  谢秘秘 书 记 员  李 奎