广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3930号上诉人（原审被告）：曾锦开，男，1969年12月22日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：中山沙田明珠旅游发展有限公司，住所地广东省中山市民众镇新伦村赖九顷。法定代表人：张志民，该公司董事长。委托诉讼代理人：李华明，广东品颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：王希富，广东品颂律师事务所实习律师。上诉人曾锦开因与被上诉人中山沙田明珠旅游发展有限公司（以下简称沙田明珠公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3127号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人曾锦开上诉请求：一、撤销一审判决，改判曾锦开无需向沙田明珠公司每月支付租金或土地占有使用费13500元；二、沙田明珠公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、2016年11月20日，双方签订了《种植地租赁合同》，沙田明珠公司将90亩种植地交给曾锦开种植香蕉。双方约定曾锦开先交租金给沙田明珠公司，2016至2018年度也是曾锦开先交租金给沙田明珠公司。二、2018年，受台风“山竹”的影响，以及涉案种植地排水系统的原因，导致涉案种植地倒塞漏水，曾锦开为此曾多次与沙田明珠公司协商解决，但沙田明珠公司称与其无关。实际上，是沙田明珠公司怠于管理，才导致涉案种植地漏水，无法生产。三、自2018年3月5日开始，当地村民以涉案土地不能种植香蕉为由，长期进行滋扰。曾锦开也多次到当地村委会、镇生产办、维稳办、信访办，请求尽快恢复涉案土地的生产，但沙田明珠公司不到有关部门协商，又称与其无关。四、曾锦开承租沙田明珠公司的涉案土地在路基右侧，而路基是双方共同使用的，路基左侧有沙田明珠公司的植物，曾锦开难以维修路基，因此涉案种植地在2018年至2019年4月期间无法种植。五、曾锦开要求沙田明珠公司赔偿35万元损失费，但沙田明珠公司称不再继续将涉案土地租赁给曾锦开。六、沙田明珠公司要求收回曾锦开承租的土地，但涉案土地被水淹严重影响生产，曾锦开要求几个月时间生产收成，但沙田明珠公司不肯协商。希望法院组织双方协商，等本季香蕉收成后再返还涉案土地。被上诉人沙田明珠公司答辩称：一、曾锦开并未举证证实台风及排水问题导致其损失，且该问题与本案无关。根据双方《种植地租赁合同》约定，曾锦开在租赁期间如出现种植地异常情况，均由其自行负责，曾锦开在租赁期间应确保排灌畅通，做好环境卫生工作及安全措施，确保安全生产。故涉案种植地的排水问题应由曾锦开自行负责。二、曾锦开主张的损失35万元没有事实依据。故请求驳回曾锦开的上诉请求。沙田明珠公司向一审法院起诉请求：曾锦开向沙田明珠公司滕退90亩种植地，并从2019年1月1日起至腾退完毕之日止依照租金标准（每月租金13500元）向沙田明珠公司支付种植地占用费。一审法院认定事实：2016年11月20日，沙田明珠公司（甲方）与曾锦开（乙方）签订《种植地租赁合同》一份，约定：甲方将位于中山市民众镇××街××共约90亩种植地租给乙方，租金为每年每亩1800元，一年租金为162000元，每年需提前至少两个月交付下年租金，租赁期限为三年整，自2017年1月1日至2020年12月31日止；乙方应确保排灌畅通，做好环境卫生工作，在合同期间，乙方发生一切事故、灾害、人为造成的损失，以及经营管理中发生的一切安全事故责任，均由乙方自行承担，与甲方无关；乙方未按合同约定交付租金和每月水电费的合同终止等事项。合同签订后，沙田明珠公司将涉案租赁物交付给曾锦开使用。曾锦开承租涉案租赁物初期亦依约向沙田明珠公司按月交纳租金。沙田明珠公司称因曾锦开未按合同约定交付2019年租金，经其催收，曾锦开仍未按约交纳租金，故其于2018年12月向曾锦开发出了《关于解除合同通知书》，通知曾锦开解除涉案《种植地租赁合同》，并要求曾锦开在收到通知书之日起三日内返还经营场地，并按照合同约定支付所欠费用。2018年12月13日，沙田明珠公司委托广东品颂律师事务所就曾锦开未按约定支付款项事宜向曾锦开寄送《律师函》一份，通知曾锦开收到函件后三日内向沙田明珠公司退回涉案90亩种植地经营权及按照约定支付相关费用。曾锦开确认已收到上述《关于解除合同通知书》及《律师函》，也明确表示不再向沙田明珠公司续租涉案土地，并同意腾退90亩种植地，但提出需等到2019年农作物收成后再腾退。曾锦开并提交《群众来访咨询事项登记表》《气象资料证明》及照片若干份，主张因2018年沙田明珠公司的排水系统有问题、漏水导致其种植地被淹。一审中，沙田明珠公司确认曾锦开已交清2018年租金。因沙田明珠公司催款未果，遂于2019年1月28日提起本案诉讼。一审法院认为：本案系土地租赁合同纠纷。沙田明珠公司与曾锦开签订的《种植地租赁合同》，均系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于沙田明珠公司主张曾锦开腾退90亩种植地，并从2019年1月1日起至腾退完毕止依照租金标准（每月租金13500元）向沙田明珠公司支付种植地占用费的问题。曾锦开在一审庭审过程中同意腾退90亩种植地，但提出需等至2019年农作物收成后，其抗辩因沙田明珠公司的排水系统曾导致其种植地受损，其不同意承担占用费。但从双方提交的证据来看，涉案租赁合同约定曾锦开在租赁合同期间应确认排灌畅通，做好环境卫生工作，且发生一切事故、灾害等造成的损失均由曾锦开承担，且曾锦开所提交的证据不足以证明系沙田明珠公司所导致其损失，曾锦开的抗辩理据不足，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。根据涉案租赁合同的约定，曾锦开应于2018年10月31日前支付2019年租金，经沙田明珠公司催收后，曾锦开仍未按约交纳租金，已构成违约，沙田明珠公司有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故涉案租赁合同解除后，曾锦开应将涉案土地返还给沙田明珠公司，逾期返还的应向沙田明珠公司支付占有使用费；关于占有使用费的计算方式，因沙田明珠公司于2018年12月通知曾锦开解除合同，现沙田明珠公司主张自2019年1月1日起按照每月租金13500元的标准计算占有使用费至实际返还之日止，沙田明珠公司的该项主张于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决曾锦开于判决发生法律效力之日起七日内将位于中山市民众镇××街××共90亩种植地返还给沙田明珠公司，并按照每月租金13500元的标准向沙田明珠公司支付自2019年1月1日起至实际返还之日止的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由曾锦开负担。本院二审期间，曾锦开围绕上诉请求依法向本院提交了下列证据：一、中国工商银行2018年12月18日现金存款凭证；二、中国工商银行2018年12月28日现金存款凭条。上述证据证明曾锦开于2018年12月28日向沙田明珠公司交纳租金3万元。沙田明珠公司向本院提交了下列证据：一、微信账户信息及聊天记录；二、银行明细。上述证据证明沙田明珠公司于2018年向曾锦开催收水电费，及曾锦开于2017年底支付2018年度租金。本院组织当事人进行了质证。对于曾锦开提交的上述证据，沙田明珠公司称该证据产生于2018年12月28日，并非新证据，且证据中“租金”字样为手写，该3万元并非租金，而是水电费。对于沙田明珠公司提交的上述证据，曾锦开对证据一、二的真实性均予以确认，但称因其妻被沙田明珠公司饲养的狗咬伤，沙田明珠公司应承担赔偿责任，其仅交纳水电费至2018年2月份，沙田明珠公司承担赔偿责任之后，其愿意交纳2018年3月份之后的水电费；关于租金问题，除证据二中显示已交纳的租金外，其妻弟张某于2017年12月20日代其交纳了租金2万元，另外其于2018年3、4月份还交纳了租金2万元。本院经审理查明：一审判决认定的事实基本清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院另查：因曾锦开未依约交纳2019年租金和所欠2018年水电费，沙田明珠公司曾于2018年12月向曾锦开邮寄《关于解除合同通知书》一份，通知曾锦开解除涉案《种植地租赁合同》，并要求曾锦开在收到通知书之日起三日内返还经营场地，按照合同约定支付所欠费用等。曾锦开拒收该邮件后，沙田明珠公司又于2018年12月24日通过微信向曾锦开发送了该《关于解除合同通知书》。曾锦开收到该通知后，于2018年12月28日向沙田明珠公司的相关银行账户存款3万元，并注明为“交纳2019年租金”。本院又查：二审中，本院曾于2019年9月5日组织双方共同到涉案土地进行现场调查，也曾多次组织双方进行调解。曾锦开提出其种植的55亩香蕉已基本收割完毕，尚未收割的香蕉大约有1万斤；其种植的木瓜约有35亩，基本上现已成熟，尚待收割，并提出给其2个月收割木瓜的期限。沙田明珠公司表示同意给曾锦开2个月收割木瓜的期限，但前提是曾锦开要结清拖欠的租金和17000余元水电费。因双方分歧较大，最终未能达成协议。因曾锦开在涉案土地上种植的香蕉基本上已收割完毕，为避免损失进一步扩大，本院曾于2019年9月5日、10日征询曾锦开是否愿意先行返还种植香蕉的土地，曾锦开表示因沙田明珠公司不同意其提出的调解方案，故不同意先行返还种植香蕉的土地。2019年10月17日，曾锦开将涉案90亩租赁土地返还给了沙田明珠公司，双方并办理了交接手续。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……。”本案中，在双方于2016年11月20日签订《种植地租赁合同》后，沙田明珠公司已依约将涉案土地交付给曾锦开使用，但曾锦开并未按照该《种植地租赁合同》有关“一年租金为162000元，每年需提前至少两个月交付下年租金”“每月15日前交纳当月的水、电费等杂费”的约定，向沙田明珠公司支付涉案土地2019年度租金和2018年3月份及之后的水电费，其行为已构成违约，沙田明珠公司依约有权解除涉案租赁合同。在此情形下，沙田明珠公司分别于2018年12月13日向曾锦开寄送了《律师函》、2018年12月24日通过微信向曾锦开发送了该《关于解除合同通知书》，通知曾锦开解除涉案《种植地租赁合同》，并要求曾锦开在收到通知后三日内返还经营场地，按照合同约定支付所欠费用等。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院认定双方签订的《种植地租赁合同》已经解除，曾锦开应参照双方约定的租金标准向沙田明珠公司支付其占有使用涉案土地期间的占有使用费。同时，鉴于曾锦开已于2018年12月28日通过沙田明珠公司的银行账户向沙田明珠公司支付了2019年度租金3万元，以及曾锦开已于2019年10月17日将涉案90亩租赁土地返还给了沙田明珠公司，故曾锦开应向沙田明珠公司支付的涉案土地占有使用费应从2019年3月8日起计算至2019年10月17日止，共计99000元。虽然沙田明珠公司抗辩主张该3万元是曾锦开应向其交纳的水电费，但曾锦开付款该3万元时，已明确注明该款为“交纳2019年租金”，故本院对沙田明珠公司的该抗辩主张不予采纳，沙田明珠公司可就水电费的问题另行主张权利。由于曾锦开已于2019年10月17日将涉案90亩租赁土地返还给了沙田明珠公司，故本院对沙田明珠公司的该诉讼请求亦不再支持。至于曾锦开上诉主张并要求沙田明珠公司赔偿其经济损失35万元等问题，因曾锦开未就此依法在一审中提起反诉，本院对此不予审理，曾锦开可就此另行主张权利。综上所述，上诉人曾锦开的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。因上诉人曾锦开在二审中提供证据，证明其于2018年12月28日向沙田明珠公司支付了2019年度租金3万元，以及曾锦开已于2019年10月17日将涉案90亩租赁土地返还给了沙田明珠公司，致使一审判决对该部分事实未予认定，本院予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3127号民事判决；二、上诉人曾锦开于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人中山沙田明珠旅游发展有限公司支付自2019年3月8日起至2019年10月17日止的占有使用费共计99000元；三、驳回被上诉人中山沙田明珠旅游发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由上诉人曾锦开负担；二审案件受理费1150元，上诉人曾锦开负担950元，被上诉人中山沙田明珠旅游发展有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇一九年十月三十日书记员 勾华吴歌