成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初4369号 原告：邝舒，女，汉族，1991年11月6日出生，住成都市温江区。 被告：成都市鼎民商业经营管理有限公司。住所地：成都市温江区温泉大道二段********。 法定代表人：李强，总经理。 委托诉讼代理人：彭颖，四川汇圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤龙飞，四川汇圣律师事务所律师。 原告邝舒与被告成都市鼎民商业经营管理有限公司（以下简称鼎民公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邝舒向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的租赁合同；2.被告立即支付所欠租金84,410.42元，违约金4,478.26元，合计88,888.68元；3.本案诉讼费用由被告承担事实和理由：2014年10月1日，原告出资购买了成都天来房地产开发有限公司（以下简称天来公司）开发的位于温江区“天来国际广场”的商业用房，面积14.93平方米，并按天来公司要求将该商业用房出租给天来公司的子公司鼎民公司。原、被告于2014年10月1日签订了租赁合同，约定租赁期限从2014年10月1日起至2024年12月31日止；租金从2014年10月1日计算按季度支付，且约定了租金增幅；被告逾付租金，按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，连续三个月未支付，甲方有权解除合同，乙方应在30日内将标的物交还甲方，并按本合同未到期租金总额20%支付违约金；双方还约定了其他事项。合同生效后，被告前二年还能按约支付租金，但从2017年起，被告就未按合同约定履约，直到2019年被告拖欠租金已达8个季度，截止2019年9月已拖欠原告租金84410.42元。从2017年起，原告要求被告履行合同，支付租金，被告以各种理由推诿。2019年4月又承诺将尽快解决租金问题，但事后被告仍不理睬。庭审中，原告变更诉讼请求，将被告应支付租金金额变更为74,406.22元。 被告鼎民公司辩称，被告对原告主张的税前租金没有异议，同意解除合同。对原告的违约金计算方式有异议，2019年底包租期届满，违约金应按照解除合同时未到期总额的20%计算。 经审理查明，2014年9月28日，邝舒与天来公司签订《商品房买卖合同》及附件，购买了天来公司开发的天来国际广场11幢1层73号商铺，总价款为500,210元，付款方式为一次性付款，约定交房时间为2015年9月30日前。 同日，邝舒（甲方）与鼎民公司（乙方）签订《租赁合同》。合同第一条约定，根据有关相邻关系的法律规定和项目物业的特殊性，为维护全体业主的共同利益，项目实行统一经营管理的方式进行经营和收益：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动，对此甲方在签订《商品房买卖合同》时已充分了解，并予以同意。第二条约定，甲方出租给乙方经营管理的商铺位于温江区天来国际广场11幢1层73号，建筑面积14.93平方米。第三条租赁期限约定，租赁期限从2015年1月1日起至2024年12月31日止。租期届满后，同等条件下，乙方享有优先承租权。（2015年1月1日起至2019年12月31日为包租期，2020年1月1日起至2024年12月31日为分成期。）第四条租金计算日约定：甲方在2014年10月1日之前将合同约定项下房产所有房款付清的记租日为2014年10月1日开始记租至2019年12月31日止。甲方在2014年10月1日（含）之后将本合同项下房产所有房款付清的记租日为将本合同项下房产所有房款付清之日的次月1日开始记租至2019年12月31日止。租金分成期限从2020年1月1日起至2024年12月31日止。支付方式约定，2019年12月31日之前按照商铺建筑面积确定含税租金标准及支付方式，逐年按季度支付。2014年10月1日至2015年12月31日，年回报率为7%，季租金为8,753.67元；2016年1月1日至2016年12月31日，年回报率为7.5%，季租金为9,378.93元；2017年1月1日至2017年12月31日，年回报率为8%，季租金为10,004.20元；2018年1月1日至2018年12月31日，年回报率为8.5%，季租金为10,629.46元；2019年1月1日至2019年12月31日，年回报率为9%，季租金为11,254.72元。租金分成期限租金按经营管理公司和商家实际签约税后租金进行分成（甲方分成80%，乙方分成20%作为经营管理日常费用）。租金按季度支付：即在前述期限内，每一季度前（1月1日-1月15日支付第一季度租金，4月1日-4月15日支付第二季度租金，7月1日-7月15日支付第三季度租金，10月1日-10月15日支付第四季度租金）支付当季度租金至甲方指定的银行账户。第七条违约责任约定，乙方如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2）连续三个月未支付，甲方有权解除合同。甲方根据本款解除合同的，乙方应当自甲方解除合同通知到达之日起30天内将标的物交还甲方，并按本合同未到期租金总额的20%向甲方支付违约金；甲方要求继续履行合同的，合同继续履行。 同日，邝舒向鼎民公司出具一份《授权委托书》，授权鼎民公司代其查验案涉房产并进行接收。 鼎民公司未向邝舒支付2017年第二、三、四季度租金（含税）30,012.6元（10,004.2元×3个季度）、2018年第四季度租金（含税）10,629.46元、2019年第一、二、三季度的租金（含税）33,764.16元（11,254.72元×3个季度），以上共计74,406.22元。 另查明，鼎民公司于2019年9月27日收到本案起诉状副本。 上述事实，有当事人的陈述，邝舒提交的当事人身份信息、《商品房买卖合同》及附件、《租赁合同》及授权委托书、收据等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，邝舒与鼎民公司签订《租赁合同》依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”鼎民公司拖欠租金未付，邝舒主张解除案涉《租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持，合同自2019年9月27日起解除。庭审查明鼎民公司未依约向邝舒支付租金（含税）74,406.22元，本院对邝舒要求鼎民公司支付租金74,406.22元的诉请，予以支持。 鼎民公司未依约支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。《租赁合同》第七条约定，乙方如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2.连续三个月未支付，甲方有权解除合同。甲方根据本款解除合同的，乙方应当自甲方解除合同通知到达之日起30天内将标的物交还甲方，并按本合同未到期租金总额的20%向甲方支付违约金；甲方要求继续履行合同的，合同继续履行。鼎民公司主张违约金应按“未到期租金总额的20%”计算，但其中“到期”是指合同解除之日、包租期到期之日或租赁期到期之日，并不明确。本院认为，在此条款约定不明的情况下，参照前款约定的“按日向甲方支付逾期应付款万分之一”的标准计算每期逾期付款违约金较为公平合理。《租赁合同》约定租金按季度支付（1月1日-1月15日支付第一季度租金，4月1日-4月15日支付第二季度租金，7月1日-7月15日支付第三季度租金，10月1日-10月15日支付第四季度租金），故违约金应从每季度应付日之次日分段计算，但违约金总额应以邝舒主张的违约金金额4,478.26元为限。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、邝舒与成都市鼎民商业经营管理有限公司签订的《租赁合同》自2019年9月27日起解除； 二、成都市鼎民商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向邝舒支付租金74,406.22元及违约金（违约金计算方式：1.以10,004.20元为基数，自2017年4月16日起至款项付清之日止，按每日万分之一的标准计算；2.以10,004.20元为基数，自2017年7月16日起至款项付清之日止，按每日万分之一的标准计算；3.以10,004.20元为基数，自2017年10月16日起至款项付清之日止，按每日万分之一的标准计算；4.以10,629.46元为基数，自2018年10月16日起至款项付清之日止，按每日万分之一的标准计算；5.以11,254.72元为基数，自2019年1月16日起至款项付清之日止，按每日万分之一的标准计算；6.以11,254.72元为基数，自2019年4月16日起至款项付清之日止，按每日万分之一的标准计算；7.以11,254.72元为基数，自2019年7月16日起至款项付清之日止，按每日万分之一的标准计算；以上违约金总数以4,478.26元为限）； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1011元，由成都市鼎民商业经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。 审判员  周毅 二〇一九年十月二十九日 书记员  肖琴