湖北省枝江市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0583民初1429号原告湖北联云电子科技有限公司，驻所地枝江市马家店镇友谊大道168号，统一社会信用代码91420583695114636C。法定代表人林旭鳌，总经理。委托代理人骆念国，湖北前锋律师事务所律师。被告白金刚，男，1978年2月13日出生，汉族，住枝江市，委托代理人袁晓翠，湖北演绎律师事务所律师。原告湖北联云电子科技有限公司（以下简称“联云公司”）诉被告白金刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联云公司的法定代表人林旭鳌以及委托代理人骆念国、被告白金刚以及委托代理人袁晓翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联云公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还租赁物（位于枝江市友谊大道**工业园第**厂房）；3、判令被告按租赁合同约定的标准支付租赁物占用费和物业管理费（从2019年7月1日起至交还租赁房屋之日止，占用费为每月每平方米7.5元，物业管理费为每月每平米5.8元）；4、判令被告支付律师费5000元；5、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原被告于2017年5月签订房屋租赁合同约定，原告将位于枝江市友谊大道186号工业园第五幢厂房出租给被告用于铝合金加工经营，期限二年，租金按建筑面积850平方米，以每月每平方米5元计算，一年一交；双方同时签订物业管理合同约定，按承租建筑面积850平方米计算，物业费每月每平方米5元、绿化费每月每平方米0.8元。合同签订后，原告交付租赁房屋，被告亦按约定支付了租金和物业管理费。2019年5月，房屋租赁合同到期前，原告通知被告：因原告公司经营计划调整，房屋租赁合同到期后将不再对外出租，通知原告在租赁期满后交还承租房屋。之后合同到期，经原告多次催促，被告拒不交还承租房屋，原告为此诉至法院，提出如上诉求。被告白金刚辩称，原告陈述不实，承租期限并非二年，原告的公司管理人之一王永林与被告签订合同时有口头承诺：合同到期后仍可续签三至五年。基于对原告公司和公司管理人王永林的信任，被告投入的大量的装修资金，租赁期满后，被告仍相信可以续租，原告亦未通知被告解除合同，直至收到法院送达的起诉书之后才知原告想与被告解除合同。被告认为，原告公司管理人之一王永林对包括被告在内的所有承租商户作出的口头承诺属租赁合同的组成部分，被告享有继续承租权，被告未违约。被告在承租房屋内安装了大型机械设备，如果要解除合同，应当给被告预留拆除时间，被告希望是五到六个月。双方合同约定的承租面积为850平方米，而实际承租面积只有735平方米，故对被告按850平方米多支付的房屋租金和物业费应予退还。原告聘请的律师代理了原告的多起房屋租赁诉讼，原告仅提供的法律服务咨询服务纳税发票，不能证实该费用全部用于本案诉讼，故被告对原告此项诉求亦不认可。经审理查明，2017年5月14日，原被告签订《房屋租赁合同》约定：…租赁场地的位置、面积、用途。原告将其所有的枝江友谊大道186号工业园第五幢厂房（附表2），建筑面积850平方米出租给被告用于加工经营…。租赁期限，租期2年，自2017年7月1日至2019年6月30日；…租赁期满前90天，被告可以书面方式要求继续承租该场地，同等条件下有优先承租权。被告未能于合同期满30天内与原告达成续租协议，被告丧失优先承租权。合同届满前90天内，原告以书面形式告知被告是否续签合同。被告提前解除合同，原告所收取租金不退…。租金、履约保证金及其他费用，…租金为每月每平方米5元,年租金51000元…；原告收取被告履约保证金26000元…；双方权利义务，…租赁期满，被告须在期满前五个工作日之内将其所有商品及物品运离承租房屋，并保持原告设施完好。如被告未按时撤离，原告有权从其保证金中按日租金的1.5倍扣除。如损坏原告原有设施的需按重置价赔偿…；原告不对被告初期或租赁期间的装修、搬迁等各类损失事项承担任何责任和补偿，合同期满后被告承诺承租区域内的一切装修、镶嵌在场地或建筑物结构之内的附属设施设备以及其他固定物无偿归原告所有…。违约责任，…除本合同规定条款外，双方均不得无故自行终止本合同，否则应赔偿对方造成的经济损失（包括诉讼费用、律师费等）…。附表2表明：H区标注面积850平方米，被告实际承租F区的面积为735平方米。同日，双方签订《物业管理合同》约定：…被告承租的原告厂房面积为850平方米，物业管理服务期限2年（2017.7.1-2019.6.30）…。物业管理费，以承租面积为依据，按每月每平米5元计算，绿化管理费按每月每平米0.8元计算…，水电费据实收取…。合同签订后，原告将出租的厂房交付被告，被告亦按合同约定支付租金、物业管理费以及履约保证金。2019年5月，原被告双方因租赁合同是否到期以及租赁合同是否解除发生纠纷，由此成讼。同时查明，与被告签订合同的王永林系原告公司管理人之一，原告认可王永林作为公司代表与被告签订的一系列合同。对双方有争议的事实，经过法庭举证、质证、认证以及法庭辩论，总结归纳如下：1、2019年5月22日，房屋租赁合同期限届满前，原告以公司经营计划调整为由意解除租赁合同，向被告发出解除合同通知书，被告否认收到该通知，原告提交将通知张贴于被告承租厂房的卷闸门上的照片予以证实；被告否认原告就解除租赁合同事宜通知被告并与之协商过，原告提交2019年7月18日被告到原告公司办公室协商解除合同事宜，原告将解除合同通知送达被告的视音频电子U盘证据。2、被告主张租赁合同的口头承诺期限为三到五年，证人黄某、胡某1出庭作证，证明原告公司管理人王永林对包括被告在内的所有承租户承诺保证三到五年的承租权。上述事实，有租赁房屋的物权证书、租赁房屋的不动产登记证明、《房屋租赁合同》以及租赁房屋的附表平面图、《物业管理合同》、《厂房租赁安全管理协议书》以及《广告装修管理规定》、解除合同张帖通知以及双方洽谈解除合同事宜的视音频资料、律师代理费发票、证人黄某、胡某2出庭作证的证人证言、被告承租厂房车间照片4张，以及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，针对双方争议焦点，本院分析评判如下：㈠合同效力。原告承认王永林系其公司管理人之一，当庭承认王永林代表公司与被告签订合同的行为，被告认可，故王永林代表原告公司与被告签订合同的行为应视为原告公司法人行为，合同权利义务的承受者为原告公司，原告主体身份适格。原被告在平等自愿基础上所立房屋租赁合同以及附随物业管理合同，系双方真实意思表示，不违反禁止性法律规定，合法有效，本院予以确认。㈡合同期限。房屋租赁合同的期限为合同的主要内容之一，原被告在合同中明确约定租赁期为二年，是双方协商一致达成的书面正式条款，对双方均具约束力。被告提供的证据以及证人出庭作证可以证实，双方在签订合同之初，原告有口头承诺（保证被告三至五年的租赁期限），但该承诺未被双方正式签订的书面合同确定，且被告亦未就租赁期限向原告提出要约或反要约，故原告的口头承诺只能视为要约邀请，未在书面合同中明确，该口头承诺不发生法律效力，被告主张原告的口头承诺为双方租赁合同的组成部分以及合同尚未履行完毕，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。㈢租赁面积以及租金标准。被告实际承租面积与合同约定的面积不一致，原告主张合同面积包含公摊和道路等遭被告否认，原告未能提供证据，故对原告的主张，本院不予采信，房屋租金以及物业管理费的标准应按合同约定以被告实际承租面积计付。被告请求返还承租期间支付的超出实际承租面积的租金、物业管理费、履约保证金以及请求被告未按合同约定足额交付承租房屋面积为由承担违约责任，被告未提出反诉，本庭依法释明后，被告明示保留诉权，本案中不予反诉，故对被告的请求，本院不予审理。㈣违约责任。原告主张在合同期限届满前后，向被告送达、张贴通知以及协商会谈等，遭被告否认，原告提供在其办公场所的视音频资料，被告认可，可以认定原告在合同届满后与被告协商并告知解除租赁合同事宜。合同期限届满，权利义务终止。此协商告知并非原告法定义务或合同义务，只要合同期限届满，原告宣布租赁合同权利义务终止的权利即告成立，勿需征得被告同意。现合同期满，合同主要权利义务因履行完毕终止，原告请求解除履行完毕的合同，于法不符，本院不予支持；合同期满，被告未按合同约定交还房屋，已构成违约，原告请求被告按合同约定支付合同期满后的房屋占用费和物业管理费等违约损失，符合法律规定和双方合同约定，本院予以支持，但标准应按被告实际承租面积计算。被告请求合同终止后，给予其预留一定的设备拆除时间，符合被告实际情况，本院予以采纳。㈤律师代理费。按租赁合同约定，赔偿律师代理费的前提系“…无故自行终止本合同”，原被告双方在合同履行期内，均未提出终止合同的意思表示和具体行为，故原告请求赔偿律师代理费的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十条、第六十条、第九十一条、第一百一十四条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、终止原告湖北联云电子科技有限公司与被告白金刚之间的房屋租赁合同关系；二、被告白金刚于本判决生效后十五日内将其承租的厂房（枝江市友谊大道186号工业园第五幢）返还给原告湖北联云电子科技有限公司；三、被告白金刚从2019年7月1日起至将承租厂房交付原告湖北联云电子科技有限公司之日止，按照每月5512.5元的标准（5元/月/平方米×735平方米×1.5倍）支付房屋占用费，按照每月4263元的标准（物业管理费5元/月/平方米×735平方米+绿化费0.8元/月/平方米×735平方米）支付物业管理费和绿化费；四、驳回原告湖北联云电子科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者返还房屋义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者迟延履行金。案件受理费348元减半收取174元，由被告白金刚承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  杨维梁二〇一九年十月三十日书记员  陈晓玲