北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初26707号原告北京正华天泰物业管理有限责任公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前街**，统一社会信用代码91110117802950825C。法定代表人余延东，董事长。委托诉讼代理人李亮，男，1988年7月21日出生，汉族，北京正华天泰物业管理有限责任公司员工，公民身份号码×××。委托诉讼代理人汤四海，男，1991年3月24日出生，汉族，北京正华天泰物业管理有限责任公司员工，公民身份号码×××。被告张照华，男，1978年12月3日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京正华天泰物业管理有限责任公司（以下简称正华天泰物业公司）与被告张照华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林媛媛独任审判，公开开庭进行了审理。原告正华天泰物业公司委托代理人李亮、汤四海，被告张照华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正华天泰物业公司诉称:被告住北京市顺义区×××室，原告于2012年9月10日与开发建设单位签订了《前期物业服务合同×××项目》（以下简称“物业服务合同”），约定由原告为被告所居住的小区进行物业服务管理并收取相关的费用。被告作为北京市顺义区×××室的业主，自2015年1月1日起至今拒交物业管理费及其他费用，原告多次以发放交费通知书、打电话、上门催交等形式进行催缴，被告至今仍未履行缴费义务。为保障原告利益不受侵害，现诉之贵院要求被告交纳2015年1月1日至2018年12月31日之间的物业费6578元。根据《物业服务合同》中第十三条约定：“甲方（本案被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方（本案原告）有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每逾期一日，甲方向乙方支付应付未付款总额千分之三的违约金”，因此，被告还应向原告支付违约金，违约金合计18007．28元。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、被告支付其所欠物业费6578元（2015年1月1日至2018年12月31日）；2、被告支付违约金6578元；3、案件受理费由被告负担。被告张照华辩称：不同意原告的诉讼请求，请求依法给予驳回。一、《前期物业服务合同》无效。根据《物业管理条例》第二十四条的规定，原告应当证明其是通过招标方式被选定为本小区服务，或者证明经过招标，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘进入本小区进行服务，否则违反该条的强制性规定，由此物业服务合同无效。原告向被告主张权利的基础也就不存在。二、即便是抛开合同的效力不说，被告2015年物业费也超过了诉讼时效。2015年物业费已经超过了诉讼时效，物业费每年缴纳一次，属于定期给付，不是分期给付，定期给付的每一笔债务都是独立之债，每一期均单独计算诉讼时效。三、根据原告和开发商签订的《北京市前期物业服务合同》第九条和附件九《补充协议》第二条的约定，原告应当举证证明其符合该条约定的条件向被告主张物业费，否则，被告没有义务向原告缴纳物业费。四、过去几年中，特别是在2019年之前，被告在进行物业管理期间，对小区的安全、卫生、公共设备设施、停车管理、绿化等服务严重不负责任，得过且过，其严重违反了合同的预订，其根本无权向被告主张权利。这些问题的存在，造成了包括被告在内多数业主对于居住的环境严重缺乏安全感，严重缺乏舒适感，更谈不上居住的幸福感。对于业主反映存在的问题不但不予解决，且态度极其不友好，严重伤害了广大业主感情，导致了造成今天把自己和业主推上了严重对立面的这样一种局面。经审理查明：张照华系北京市顺义区×××室的业主，该房屋建筑面积65．75平方米。2012年9月10日，甲方北京正华永兴房地产开发有限公司与正华天泰物业公司签订《前期物业服务合同》（×××园项目），约定由甲方选聘乙方对×××提供物业管理服务事宜，物业服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；为档案资料管理等。合同约定的物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，物业费2．09元/平方米/月，业主应于所购买的物业交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业费用的，每逾期一日应按应付而未付部分的千分之三的标准向乙方支付违约金。现张照华未交纳2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。庭审中，正华天泰物业公司提交了照片打印件、缴费通知书照片、邮政快递单、律师函，证明行使了催缴物业费的权利。张照华对上述证据不予认可，主张其未收到过。张照华提交照片及《北京市前期物业服务合同及其补充协议》，证明小区安全、保洁、公共设施设备维护、停车秩序、绿化等方面服务不到位，故达不到向业主主张物业费的条件。正华天泰物业公司对上述证据不予认可，主张照片未能明确显示拍摄时间及拍摄地点，且照片只能证明某时某点的静止状态，而物业服务是连续的行为，不能以某时某点来否定物业服务。上述事实，有《前期物业服务合同》、照片打印件、律师函、本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立并生效的合同对双方当事人皆具法律约束力，双方须按合同约定行使自己的权利并履行自己的义务。北京正华永兴房地产开发有限公司与正华天泰物业公司签订《前期物业服务合同》（×××园项目）是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方俱应遵守合同约定。正华天泰物业公司为涉案小区提供了物业服务，张照华作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费。张照华主张正华天泰物业公司在小区管理中存在诸多问题，但其并未提交证据证明正华天泰物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益，且张照华主张的物业服务问题亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认，故本院认为张照华所述的问题不足以构成减免物业费的理由，故对其相关辩解不予采信。正华天泰物业公司未提交证据证明张照华拒交物业费存在主观恶意，故对其主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，本院建议正华天泰物业公司应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告张照华于本判决生效之日起七日内给付原告北京正华天泰物业管理有限责任公司二○一五年一月一日至二○一八年十二月三十一日物业管理服务费六千五百七十八元；二、驳回原告北京正华天泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六十四元，由原告北京正华天泰物业管理有限责任公司负担三十九元（已交纳），由被告张照华负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 林媛媛二〇一九年十月十六日法官助理 胡小静书 记 员 姜 琳