文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初7386号原告：段兰升，男，1972年8月17日出生，汉族，住江苏省南京市。被告：张晓露，男，1984年10月8日出生，汉族，住江苏省睢宁县。原告段兰升与被告张晓露房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年6月4日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序公开开庭进行了审理。原告段兰升、被告张晓露，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段兰升向本院提出诉讼请求：判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；判令被告支付欠付的租金（自2019年5月24日起算至合同解除之日止）；判令被告立即将租赁的房屋腾空并迁出，并向原告支付房屋使用费用（自合同解除之日起算至被告实际迁出之日止，按租金标准计算）；判令被告向原告支付逾期支付违约金4750元；判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年2月20日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于南京市，租赁期限为2019年2月24日至2020年2月23日，月租金为4750元，首期租金按季支付，后面每6个月支付一次，先付后用，每期到期前一个月支付。同时合同约定，被告逾期支付租金的，原告有权终止合同，并向被告主张一个月的租金作为违约金。合同签订后，被告支付了第一期租金，原告将房屋交付给被告使用，根据约定，被告应于2019年4月24日前向原告支付第二期租金28500元，然而该租金虽经原告多次催要，被告却一直未能支付。被告上述拖欠租金的行为已构成违约，且给原告造成了巨大损害，因此为维护原告的合法权益，现将被告诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告张晓露辩称：与原告存在租赁关系属实，被告向原告支付了三个月的租金及一个月租金的押金。2019年4月中旬被告就向原告提出不再承租，只要求退一个月的房租，押金被告不再收回，原告当时表示同意，但是后来一直拖了很久。2019年5月27日派出所接警来案涉房屋进行过调解，双方达成协议原告将一个月的房租退给被告，被告于5月31日退出案涉房屋，当时还签过调解书，原告同意退给被告一个月的租金，扣了500元作为结算实际发生的水电费，当时原告给被告3200元现金，被告认为不方便要求原告通过手机转账方式交付，但是原告后来一直没有支付，并反悔称不应该给被告钱。被告于2019年5月31日搬出案涉房屋，也跟原告说过了，在派出所签的协议上也约定是5月31号迁出，之后被告就去了外地。不同意原告的诉讼请求，原告应该退给被告8000元（包括4月份租金在内）。本院经审理查明以下事实：案涉房屋属原告与段瑞共同共有。2019年2月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将案涉房屋出租给被告，租赁期限自2019年2月24日至2020年2月23日；租金每月为4750元，第一次季付，后租金半年一付，先付后住，以后每次须提前一个月支付；被告承担租赁期内案涉房屋的水、电、煤气、有线电视、物业管理及其他相关费用；原告收取被告租赁押金4750元，租赁期满，无违约、无欠费情况下由原告全额退还被告；原告须保证案涉房屋的结构和设施均能正常使用，原告在租赁期内不得擅自提高房屋租金，否则按违约处理；被告须按合同规定的时间和方式支付租金、租赁押金及其他费用；任何一方未对方同意擅自提前终止本合同，造成违约的，违约方应按一个月租金向守约方支付违约金，双方另就其他事项做了约定。合同签订后，被告向原告支付了三个月租金14250元及押金4750元，并开始使用案涉房屋。2019年5月29日，段瑞向南京市，租户没付房租，又不把东西搬走，想要处理租户的东西”。警方出警后，在接处警工作登记表中“处警经过及结果”栏中记载：“民警到达虹桥11号6栋103室，2019年5月29日14时09分，报警人称租户不付房租也不肯搬走有纠纷。民警现场调解，后双方商定月底5月31日进行结算。”2019年5月31日，原、被告双方在案涉房屋内进行了协商，双方形成如下一致意见：双方租赁关系终止，被告于2019年5月31日迁出案涉房屋，原告退给被告一个月租金，由于水电费用尚未统计，原告预扣500元留待以后结算，计算已实际使用天数后，原告现给付被告3200元，预收的押金不再退还。原告准备向被告给付现金3200元，被告称使用现金不方便，要求转账给付。由于原告手机内余额不够，要求次日办理转账，被告同意，并表示要求原告在次日10时前完成转账。2019年6月1日上午，被告称电话联系原告要求办理转账未果。10时许，段瑞电话联系被告要求当面办理转账及案涉房屋交接（交出案涉房屋钥匙），被告称人已在外地，且原告延迟办理转账，要求原告多退一个月房租。段瑞遂再次报警。警方与被告联系，被告称原告迟延给付，现要求原告给付8000余元。警方电话调解未果，原告遂向本院起诉。被告称2019年4月中旬即向段瑞提出不再承租，段瑞表示同意，但原告予以否认。原、被告双方于2019年5月31日在案涉房屋内进行了结算，被告表示搬出，租赁合同至此解除，此后被告也电话可知原告已搬出，案涉房屋的钥匙挂在房屋门口。原告表示知道被告已离开，但不知道其会不会再回来住，同意以2019年5月31日作为租赁合同解除之日，但称未发现案涉房屋门口有钥匙，并称由于未接受到案涉房屋的钥匙，原告处也没有备用钥匙，故一直未收回案涉房屋，但房屋门是开的，可以进入，原告也进入过案涉房屋，发现有一张床及桌子等，其余已清空。被告称双方在结算时，案涉房屋内只是一张烂床，被告已表示不要了，由原告处理。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原、被告双方签订租赁合同，原告将其房屋出租给被告，双方就各自权利义务做了约定，系双方真实意思的表示，并不违反法律规定，双方租赁关系合法有效。双方在合同中约定，一方提前解除合同须征得对方同意，被告称2019年4月中旬即向案涉房屋另一产权人段瑞提出解除合同，段瑞表示同意，现原告予以否认，被告就此也未能提供证据加以证明，故双方租赁关系并未于2019年4月解除。经本院查明，原、被告双方于2019年5月31日经公安部门调解已达成协议，被告迁出案涉房屋，原告退给被告扣除实际使用天数后的租金（已扣除500元留作以后水电费结算）3200元，已收取的押金不再退回，因此双方租赁关系于2019年5月31日协商解除，并按双方约定处理善后事宜。此后被告未再使用案涉房屋，故不应再计算房屋租金或使用费。原、被告双方当按已达成约定履行各自义务，此后原告要求被告交还案涉房屋钥匙再给付约定退款，被告表示钥匙已挂在案涉房屋门口，由原告自行获取，并以原告延迟给付为由要求原告再退还5月份租金，原告拒绝被告要求并称在案涉房屋门口未发现房门钥匙，双方发生争议。按通常交接习惯，原告在给付被告剩余租金时，被告应将房屋钥匙返还，原告现称并未接收到房屋钥匙，被告未能提供证据证明已返还了案涉房屋钥匙，故被告未完全履行房屋交接手续。原、被告双方在庭审中陈述，案涉房屋大门并未关闭，原告在此后也进入过案涉房屋，室内已无重要物品，被告在双方结算时也表示立即离开，因此被告虽未交接案涉房屋钥匙，但原告可实际控制该房屋，原告于2019年6月4日即向本院起诉，采取诉讼手段较为及时，处置时间也较为适当，其间所造成损失应由被告承担，但此后原告可依双方达成协议行使所有权进入案涉房屋予以控制以避免损失扩大，但原告称担心被告回来使用及被告的威胁而将房屋闲置，既无事实依据也无法律依据，对由此造成的损失应自行承担。故2019年6月1日至6月4日的损失（按房屋租金标准）由被告负担，原告可在退给被告的3200元中扣除，由于原告并未接收到案涉房屋钥匙，须更换门锁及补办门禁，本院酌定该损失为100元，也从原告退款中扣除，原告另扣除被告的水电费500元可按实收取，如有多出则予以退还。对原告其余诉讼请求，本院不予支持。被告称双方租赁关系已于2019年4月解除，要求退还5月份租金，由于被告未能证明双方租赁关系已于4月份解除，且被告此后一直使用案涉房屋，之后又与原告达成解除租赁合同的合意，故本院对被告该辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九、第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告段兰升与被告张晓露于2019年2月20日签订的《房屋租赁合同》；二、原告段兰升于本判决生效之日起十日内向被告张晓露支付2467元；三、驳回原告段兰升的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费988元（原告已预缴），由原告段兰升负担400元，被告张晓露负担588元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  胡 斌人民陪审员  李卫东人民陪审员  施益民二〇一九年十月三十日书 记 员  张奕琪