浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初4399号 原告：绍兴创博房地产经纪有限公司，住所地绍兴市越城区解放大道**华汇科研设计中心****。 法定代表人：陶杰。 委托诉讼代理人：谭志江，浙江大公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈海琴，女，1987年6月26日出生，汉族，住绍兴市越城区。系公司职工。 被告：李振东，男，1970年2月14日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：赵凤海，浙江点金律师事务所律师。 原告绍兴创博房地产经纪有限公司（以下简称创博公司）与被告李振东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序审理。于2019年6月11日、6月21、8月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭志江、沈海琴、被告委托诉讼代理人赵凤海到庭参加三次庭审，被告李振东到庭参加第一、二次庭审。本案2019年6月26日至7月30日为鉴定期间，庭外和解1个月，现已审理终结。 原告创博公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即修缮车站北路61号的出租房屋；二、按影响原告使用的时间（从2018年12月2日起至被告修缮完毕之日止），从修缮完毕之日起免费延长租期；三、判令被告赔偿原告装修损失87000元；四、按再次装修所需的时间，从修缮完毕之日起免费延长租期；五、判令被告赔偿管道疏通及保洁费2700元；六：判令被告支付从2018年12月2日起至被告修缮完毕之日止的违约赔偿金（按日租金三倍的标准计算，暂计至2019年4月15日为61506元）；七、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、判令解除双方签订的商铺租赁合同；二、判令被告返还租金34958.9元（从2018年12月2日到2019年7月22日）；三、判令被告赔偿原告装修损失87000元；四、判令被告赔偿管道疏通及保洁费2700元；五、判令被告支付从2018年12月2日起至合同解除之日止的违约赔偿金114369.86元（按日租金三倍的标准计算，计至2019年8月12日）；六、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年7月14日签订了《商铺租赁合同》1份，约定由原告承租市区车站北路61号房屋，承租期为2017年7月23日至2022年7月22日（交房日期为2017年7月14日）。2018年12月2日，租赁房屋出现排泄物溢出的情况，原告遂通知被告进行修缮，但时至今日，被告仍未进行修缮，致使原告已无法使用租赁房屋，造成原告装修及停业等损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。补充事实与理由：法定解除符合《合同法》第九十四条第4项内容，即当事人有其他违约行为，不能实现合同目的。原告从2018年12月2日起就没有实际使用该房屋了，所以要求退回相应的租金，并且由此给原告造成的装修损失应当予以赔偿。 被告李振东辩称：原告的诉讼请求没有事实和依据，要求依法驳回原告的诉讼请求。具体如下：一、本案标的房系原告转租而是来，转租前排污前管道一直未出现任何问题，管道堵塞问题系原告管理、使用不善导致，责任不在被告一方；二、原告装修标的房屋前未经被告同意，在装修过程中对排污管道和马桶设施进行改造，不排除因改造行为引起排污管道堵塞问题；三、排污管道属公共设施，堵塞问题不属于商铺租赁合同约定的出租方维修范畴，不应由被告承担责任；四、退一步讲，排污管道堵塞后原告采取维修措施前未及时通知被告，且维修不彻底，堵塞问题仍旧存在；五、原告主张的装修损失和违约赔偿金依法无据；六、被告已经与原告解除了房屋租赁合同，原告要求免费延长租期没有事实和法律依据。补充答辩意见：被告认为原告变更诉请违反诚实信用原则及法律、法规规定，其解除《商铺租赁合同》及返还租金无事实和法律依据。被告于2019年6月11日第一次庭审中明确要求解除《商铺租赁合同》，但原告明确表示继续履行合同。后原告在2019年6月21日第二次庭审后，就排污管道堵塞原因申请法院司法鉴定，但因其无法按要求提供要求提供鉴定所需的涉案房屋排水施工图及装修时使用的相应的排水改造图，致使鉴定条件不具备，司法鉴定被迫终止。但在2019年8月12日第三次庭审时，原告又当庭提交变更诉讼请求申请书，要求解除《商铺租赁合同》并返还租金。本案的鉴定申请是原告为举证排污管道堵塞、马桶排泄物外溢的原因，但原告拒绝配合，致使司法鉴定被迫终止。从《司法鉴定通知函》内容可知，鉴定不能排除使用不当等原因导致管道堵塞的可能性。故原告将承担举证不能的不利后果。为回避该种情况，原告违反诚实信用原则及《民事诉讼法》、《民事诉讼证据规定》关于变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出的程序强制性规定，违法变更诉讼请求为解除双方签订的《商铺租赁合同》并返还2018年12月2日至2019年7月22日的租金34958.9元。原告变更诉请无事实和法律依据，其无权解除《商铺租赁合同》。综上，原告违反诚实信用原则及《民事诉讼法》、《民事诉讼证据规则》关于变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出的程序性强制性规定变更诉讼请求，其解除《商铺租赁合同》及返还租金无事实和法律依据。 经审理本院认定，2017年7月14日，原告创博公司（乙方）于被告李振东（甲方）签订《商铺租赁合同》1份，约定甲方将位于市区车站北路61号房屋出租给乙方，租赁期自2017年7月23日起至2022年7月22日止，共60个月。第一年至第三年每年租金为55000元，后两个年度每年租金为60000元，一年一付。交房日期为2017年7月14日，租金从2017年7月23日起计算。合同同时约定甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的，乙方有权解除合同。由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方自行组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。双方对其他权利义务亦进行了约定。上述合同签订后，被告向原告交付了案涉房屋，被告向原告支付房屋租金至2019年7月22日。原告接收后，对案涉房屋进行了装修。 2018年12月2日，原告租赁的房屋出现卫生间下水道堵塞，有污水溢出。后原告方工作人员通过微信通知被告进行修理，被告联系案外人胡某到案涉房屋进行维修，对卫生间污水溢出部位进行了临时封闭处理。诉讼中，原告申请对案涉房屋一楼、二楼排污管道堵塞及污水渗漏原因进行鉴定，本院委托杭州市建筑工程质量检测中心有限公司进行鉴定，该鉴定机构向本院出具《司法鉴定通知函》1份，载明：通过对委托书及卷宗了解，本次鉴定需要原、被告提供案涉房屋给排水施工图及装修时使用的相应的给排水改造图，并经过双方质证确认。通过对案情了解，现场管道已疏通，爆开外置已封堵。因此，鉴定不能排除使用不当等原因导致管道堵塞的可能性，现仅能对目前管道是否与原设计相符进行鉴定。后因原、被告均未提供案涉房屋给排水施工图及装修时使用的相应的给排水改造图，鉴定机构又向本院出具函1份，载明：由于原、被告双方不能提供本次鉴定需要原、被告提供案涉房屋给排水施工图及装修时使用的相应的给排水改造图，不具备鉴定条件，现申请终止该案司法鉴定，退回相关卷宗。 以上事实由原告提供的商铺租赁合同1份、收条1份、付款凭证2份、照片1组、微信截图1组、房屋装修合同1份、付款凭证3份，被告提供的解除合同通知书及快递投送电子存根、签收底单各1份、申请证人胡某到庭所作证人证言1份、店面转租协议书1份、21世纪不动产店铺照片1组，鉴定机构出具的通知函1份、函1份，以及原、被告庭审陈述予以证实。本院对上述证据予以认定，对原告提供的发票4份，因其载明的付款单位为“绍兴市毅智商务信息咨询有限公司”，非本案原告，故本院不予认定。对被告提的微信截图1份，不能确认系原告方人员与被告微信聊天记录，故本院不予认定；房屋租赁协议1份、租赁合同1份、租赁合同1份、今骨记面食馆工商信息1份、今骨记面食馆照片1组，与本案缺乏关联性，故在本案中不予认定。 本院认为，原告创博公司与被告李振东之间签订的《商铺租赁合同》双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。原、被告应当按约履行合同义务。关于原告要求解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，根据双方签订的合同约定：甲方即被告未尽房屋修缮义务，严重影响使用的，乙方即原告有权解除合同。本案中，原告向被告租赁的案涉房屋发生水管堵塞，污水溢出的情况，根据合同约定，被告应当承担修缮的义务，在被告向原告反映情况后，原告联系相关人员进行了现场查看并对污水溢出部位采取了临时封闭处理。对此本院认为虽然被告未能完全修复堵塞水管，但已采取了一定的措施，不能认为被告完全未尽房屋修缮义务。同时，根据鉴定机构的意见以及原、被告陈述，被告在此后已对案涉房屋堵塞管道进行了疏通。故本院认为，案涉房屋并不存在严重影响使用的情形，不符合上述合同约定的解除条件，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的可以解除合同的规定，故对原告要求解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求返还租金的诉讼请求，根据合同约定，由于甲方（被告）怠于履行维修义务或情况紧急，乙方（原告）自行组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，被告应当承担案涉房屋的修缮义务，因案涉房屋确实存在水管堵塞、污水溢出的情况，对原告正常使用房屋造成了一定的影响，本院考虑到案涉房屋实际状况以及原告自行修缮房屋所需要的合理时间，酌情减免2个月租金计9166.67元，因原告已向被告支付了2018年7月23日至2019年7月22日的租金，故被告应向原告返还该部分租金，对原告主张合理部分，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，如前所述，因案涉房屋并未丧失继续使用的条件，原、被告双方的房屋租赁合同并未解除，原告仍可继续使用案涉房屋，且原告未提供证据证明其存在装修损失，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿管道疏通及保洁费的诉讼请求，如前所述，合同约定被告对案涉房屋负有修缮义务，原告自行维修的，被告应当承担相应的维修费用。因原告提供的票据不能证明其支出的修理及保洁费用，故本院考虑案涉房屋实际情况，酌情确定修理及保洁费用共计2000元，对原告主张合理部分，本院予以支持。关于原告主张的赔偿金，缺乏相应的依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百一十九条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李振东应于本判决生效之日起三十日内向原告绍兴创博房地产经纪有限公司返还租金9166.67元，并赔偿修理费、保洁费2000元，合计11166.67元； 二、驳回原告绍兴创博房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2443元，由原告绍兴创博房地产经纪有限公司负担2329元，由被告李振东负担114元，应由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院结清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 赵 钦 二〇一九年十月五日 书记员 黄美娟 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。