浙江省浦江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0726民初3585号 原告：恒昌集团有限公司，住所地：浦江县恒昌大道**。 法定代表人：徐鸣鹤。 委托诉讼代理人：沈卫东，浙江良友律师事务所律师。 被告：朱沾，男，1961年10月17日出生，汉族，住浦江县。 委托诉讼代理人：汪君瑞，浙江泽鉴律师事务所律师。 原告恒昌集团有限公司与被告朱沾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈卫东及被告委托诉讼代理人汪君瑞到庭参加诉讼。双方当事人于2019年8月14日向本院申请庭外和解二个月，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令终止原、被告之间签订的房屋租赁协议。2、判令被告支付原告租金1226105元（自2017年11月1日至2019年6月10日房租1866105元，己付房租640000元），滞纳金466212元，合计1692317元。3、判令被告搬出、腾空所租赁房屋。4、由被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2014年10月15日，被告因经营需要与原告签订了房屋租赁协议，原告将其位于浦江县共计面积2610平方米的房产出租给被告朱沾。该房屋的租期为5年，自2014年11月1日至2019年10月31日，第一年租金为952650元，年均递增6%，以后每一年的租金在上一租约年的基础上递增6%。支付日期：按年支付，先付后用。签订合同时，即付清2014年11月1日至2015年10月31日的租金，以后每租约年提前十天支付租金（每年10月20日前）。根据房屋租赁协议第六部分：合同解除及违约责任第1条约定：被告逾期10天不付租金，原告可终止合同，被告应履行相关义务并按逾期日数，每天按拖欠金额0.1%的标准向原告支付滞纳金。截止2019年6月10日，被告应付原告租金1226105元（自2017年11月1日至2019年6月10日房租1866105元，原告已收租金640000元），滞纳金466212元，以上共计1692317元。原告于2019年4月24日也向被告发出了租金催收函，被告至今未付清款项。 为了主张自己的权利，原告提供了下列证据： 1、浦房产证浦阳字第××、03××11号房产权一份(原件退回)，证明被告承租的房屋为原告合法所有； 2、《房屋租赁协议》一份（原件退回），证明原告和被告建立合法的房屋租赁关系； 3、租金催收函一份（原件退还），证明原告向被告催收租金的事实； 4、《逾期未付租金及滞纳金计算情况》一份，证明被告未付租金及滞纳金计算情况。 被告答辩称：对双方签订房屋租赁协议无异议，但原告在2018年10月9日向原告发送了终止合同协议，被告也按照协议约定将2018年9月30日前的租金已经支付给原告，因此原、被告间的租赁关系已于2018年10月25日解除，2018年10月之后的租赁关系原告应与房屋的实权使用人张卫民协商处理，与被告无关。故要求驳回原告的诉请。 为了支持自己的辩称，被告提供了下列证据： 1、原告办公室主任跟被告的微信聊天记录，证明原告明知的实际租赁人是张卫民，2018年10月9日原告向被告发出租赁终止协议，被告按协议的约定支付了剩余租金44万元及原告在2019年初与张卫民协议租赁本案房屋的事实； 2、《终止协议》，证明2018年10月9日原告向被告发出租赁终止协议及协议的相关内容； 3、汇款凭证，证明被告按协议的约定支付了剩余租金44万元。 本院经审理认定的事实如下：2014年10月15日，被告朱沾作为乙方与作为甲方的原告恒昌集团有限公司签订《房屋租赁协议》，约定：由被告承租原告所有的浦江县恒昌·财富广场商铺3100号、3200号房屋用于经营名江汇KTV，租赁期限为5年，自2014年11月1日至2019年10月31日;第一年租金为952650元，年均递增6%，以后每一年的租金在上一租约年的基础上递增6%；租金按年支付，先付后用，签订合同时即付清2014年11月1日至2015年10月31日的租金，以后每租约年提前十天支付租金（每年10月20日前）；签订合同时，乙方应支付履约保证金贰拾万元整。合同解除及违约责任：1、乙方逾期10天不付租金，甲方可终止合同，乙方应履行相关义务并按逾期日数，每天按拖欠金额0.1%的标准向甲方支付违约金。……4、任何一方违约，导致守约方提前解除合同的，违约方应向守约方支付当年三个月租金额的违约金并赔偿因此造成的直接经济损失。协议签订后，被告支付了保证金20万元，原告也将案涉房屋产交付被告使用。 2018年4月开始，因为被告未按约向原告支付2017年11月1日后的租金，原、被告一直就租金的支付进行协商，期间被告支付了原告租金20万元。2018年10月9日，原告办公室主任郭翠芳通过微信向被告发送了一份《终止协议》，该协议写明：一、按合同约定，被告单方提前解除合同，属被告违约行为，应向原告支付三个月金额的违约金。考虑到被告经营困难的实际情况，原告同意被告交清2017年11月1日至2018年9月30日的租金84万元后，不追究被告违约责任；二、被告交纳在原告的20万元保证金用于冲抵2017年11月1日至2018年9月30日的租金，另外被告在此期间已付租金20万元，冲减后尚应支付租金44万元，被告必须在2018年10月15日前付清；三、被告在2018年10月25日前必须将房屋腾空交还原告，被告自行搬走属于自己的可移动财产，房屋内不可移动部分，根据原告要求拆除，且原告不予任何补偿；四、……五、被告履行完上述全部责任后，经原告验收合格，原告同意解除合同，且不再追究被告其他违约责任；若没有按以上约定条款完成全部责任，原告将依照原合同约定条款提起法律诉讼。但对是否接受上述终止协议的条款，被告未在微信表示，双方也未签订书面的终止协议。2018年10月19日、10月25日，被告分两次向原告支付了租金44万元，但案涉的房屋一直未腾空。 上述事实有原、被告的陈述及浦房产证浦阳字第××和03××11号、《房屋租赁协议》、租金催收函、原告办公室主任跟被告的微信聊天记录、《终止协议》、汇款凭证佐证。 本院认为：虽然2018年10月9日，原告办公室主任郭翠芳通过微信向被告发送了一份《终止协议》的合同文本，但庭审中原、被告均认可双方未签订书面的解除协议，也无证据证明双方已对上述合同文本的内容达成一致意见，因此，原告向被告发送合同文本的行为并不能证明原、被告间的租赁合同已解除。而且，上述终止协议第五条写明：被告方需履行完包括支付租金、腾空房屋等责任后，原告才同意解除合同且不再追究被告其他违约责任，若被告未完成约定的全部责任，原告将依照原合同约定条款提起法律诉讼。即使原告发送给被告的终止协议内容系原、被告共同的意思表示，但被告未在约定的付款时间内支付租金、腾空房屋，双方约定的解除条件也未成就，原告也可以按照原租赁合同的约定要求被告承担责任。故对被告提出双方的租赁合同已在2018年10月25日解除，被告已按约支付原告租金的辩解，本院不予采信。现在，被告未在约定的时间支付原告租金，根据《房屋租赁协议》第六条第一项“被告逾期10天不付租金，原告可终止合同，被告应按逾期日数，每天按拖欠金额0.1%的标准向原告支付违约金”之约定，原告有权要求解除原、被告间的房屋租赁合同，并要求被告支付违约金。故对原告要求终止合同，判令被告支付租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。虽然原告提供的《逾期未付租金及滞纳金计算情况》计算正确，但原告主张的违约金466212元超过实际租金损失1226105元的30%，原告主张违约金过高，本院依法予以调整为367831.5元。因此，被告尚应支付原告的租金及违约金合计为1593936.5元，扣除被告已支付给原告的保证金20万元，被告尚应支付给原告租金及违约金1393936.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告恒昌集团有限公司与被告朱沾于2014年10月15日签订的《房屋租赁协议》； 二、限被告朱沾于本判决生效后十日内支付原告恒昌集团有限公司租金1226105元，违约金367831.5元，合计1593936.5元，扣除被告已支付原告的保证金200000元，被告尚应支付原告1393936.5元； 如未按本判决指定的期间履行给付义务的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、限被告朱沾于本判决生效后十日内腾空浦江县恒昌·财富广场商铺3100号、3200号房屋。 本案受理费10015元（已减半收取），由原告承担1766元，由被告承担8249元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  陈 瑛 申请执行时效贰年逾期不予执行 二〇一九年十月十六日 法官助理叶雅露 代书记员  杨怡果