上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终7129号上诉人(原审原告)：陈志峰，男，1971年12月24日出生，汉族，户籍所在地山东省。委托诉讼代理人：徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：林为民，男，1973年6月30日出生，汉族，户籍所在地福建省。委托诉讼代理人：焦冰圆，上海尊源恒律师事务所律师。上诉人陈志峰因与被上诉人林为民房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈志峰及其委托诉讼代理人徐纯晔，被上诉人委托诉讼代理人焦冰圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈志峰上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或者依法改判支持陈志峰的一审诉讼请求。事实和理由：案外人林某某与林为民签订《房屋租赁合同》，将坐落于上海市青浦区华新镇新凤中路XXX号XXX区XXX幢XXX室、XXX室房屋(以下简称“系争商铺”)，出租给林为民使用，但林某某于前述租赁合同租赁期内将房屋出租给他人使用，且成立了书面合同，林某某存在明显的一房二租的行为，一审法院未查明系争商铺的租赁情况。林为民出具的林某某所写收条，欲证明其已经支付了2018年2月1日至2023年1月31日期间的房屋租金，但林为民与林某某之间为堂兄弟关系，其相互之间的证明需要其他相关证据予以佐证，且林为民为现金支付该期间租金人民币(以下币种均为人民币)191,128元，在未查明资金来源的情况下，仅凭林某某出具的收条即证明林为民已经支付了2018年2月1日至2023年1月31日之间的租金，依据不足。一审认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法支持陈志峰上诉请求。林为民辩称，不同意陈志峰的上诉请求。租赁合同具有相对性，在林某某为系争商铺权利人的情况下，系争商铺如何使用与陈志峰无关。林为民在租赁合同期间向原权利人支付租金系积极履行合同义务的表现，并无不妥，陈志峰未能提供证据证明林为民与林某某之间存在虚假支付、恶意串通。请求驳回上诉，维持原判。陈志峰向一审法院起诉请求：判令林为民支付陈志峰房屋租金183,378.73元(自2018年4月16日起至2023年1月31日止，按每天104.728元计算)。一审法院认定事实：系争商铺的原权利人系案外人林某某。2013年1月末时，案外人林某某(作为甲方)与林为民(作为乙方)签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将系争商铺(总建筑面积261.82平方米)出租给乙方经营使用；房屋租赁期为20年，从2013年2月1日至2033年1月31日止；房屋每日租金单价：每个付款周期为5年，共4期，第1个付款周期为免租期，第2个付款周期按每平方米0.4元计，以后每期在此计价基础上按10%递增，并于每个付款周期天支付租金，乙方须将租金支付至甲方指定收款账户；乙方在合同期内应按时自行交纳以下费用：物业管理费、水费、电费、有线电视费等相关费用；如乙方逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，经甲方催缴后仍未按要求缴付的，甲方有权解除合同，收回出租商铺。合同另对其他事项进行约定。一审法院另查明，系争商铺原权利人林某某等因与案外人上海南郊融资担保有限责任公司保证合同纠纷一案，系争商铺被上海市奉贤区人民法院(以下简称“奉贤法院”)司法查封。2018年2月9日，奉贤法院出具《拍卖公告》：就系争2个商铺定于2018年3月26日10时至2018年3月29日10时对系争商铺进行网络司法拍卖；评估价3,700,000元，起拍价20,702,000元；特别提醒：本次拍卖的2个标的按现状带租约合并拍卖，租赁期限自2013年2月1日至2033年1月31日；标的可能存在的水、电、煤、物业管理费、车位管理费等所有欠费及滞纳金均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。2018年3月29日，陈志峰通过公拍网拍卖平台参加拍卖，并以2,072,000元的价格最终取得系争商铺成交确认；奉贤法院于2018年4月16日出具《执行裁定书》明确系争商铺所有权归陈志峰所有，所有权自本裁定送达买受人时起转移；2018年5月8日陈志峰取得系争商铺的房地产权证，登记为陈志峰所有。一审又查明，2018年5月6日，林为民向陈志峰发送《通知书》，表示作为系争商铺承租方，要求新房东明确：一联系方式；二何时取得房产权证，以便确认新房东身份和房租从何时开始计算；三提供收取房租银行卡号等相关资料，以便支付房租；如不及时提供以上资料造成房租不能及时给付，林为民方概不承担一切法律责任(包括延期付款利息)。2018年5月22日，陈志峰发送《书面通知书》予林为民，表示：房屋所有人在履行原租房协议的前提下，从2018年5月8日房屋所有人取得房产证之日起应对租客林为民收取房屋租金，按照合同约定，租客应向陈志峰支付2018年5月8日起至2023年1月31日的租金共计180,969.96元；现通知租客林为民请于2018年5月31日前付清房屋租金，并按原合同缴纳一切相关费用，否则视为租客违约，陈志峰有权解除原房屋租赁合同。2018年5月23日，林为民回复陈志峰《书面通知书》，表示：“由于房租已交原房东林某某，已交房租从2018年2月1日至2023年1月31日止共计191,128元，附上林某某收取房租收条复印件，鉴于上述原因林为民无法再付房租”。所附系争商铺原权利人林某某向林为民出具《收条》复印件一份，载明：今收到林为民新凤中路XXX号XXX区XXX幢XXX、XXX室房屋租金，从2018年2月1日至2023年1月30日止，共计人民币191,128元(现金)；落款时间标注为2018年1月1日。一审审理中，林为民表示，林为民于2018年1月1日按合同约定向系争商铺原权利人林某某支付2018年2月1日至2023年1月31日的租金，并有林某某出具的收条为证,且租赁合同已于2013年2月4日经备案登记。陈志峰认可租赁合同经备案登记，但不确认收条的真实性，认为该收条系伪造，是恶意串通行为。一审法院认为，林为民与原权利人林某某签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，且经房地产管理部门登记备案、亦经奉贤法院执行拍卖认定认可。2018年2月9日的《上海市奉贤区人民法院拍卖公告》上明确载明系争商铺是按现状带租约合并拍卖，陈志峰在参加系争商铺司法拍卖时就应知晓并同意承担拍卖公告上载明的系争商铺事项。奉贤法院于2018年4月16日裁定陈志峰享有系争商铺所有权，陈志峰实际于2018年5月8日取得系争商铺的房地产权登记。林为民于2018年1月1日向系争商铺原权利人支付租金是其积极履行合同的表现，在林为民已按约履行合同约定的主要义务的情况下，秉承保护依法成立的合同履行之原则，故对陈志峰主张林为民支付陈志峰房屋自2018年4月16日起至2023年1月31日止租金的诉讼请求，不予支持。陈志峰认为林为民与房屋原权利人林某某之间存在恶意串通、虚假支付等可能情形，但未提供相应的证据，对此不予采信。判决：驳回陈志峰的全部诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，林为民与原权利人林某某签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，且经房地产管理部门登记备案、亦经奉贤法院执行拍卖认定认可，应属合法有效。2018年2月9日的《上海市奉贤区人民法院拍卖公告》上明确载明系争商铺是按现状带租约合并拍卖，陈志峰在参加系争商铺司法拍卖时就应知晓并同意承担拍卖公告上载明的系争商铺事项。奉贤法院于2018年4月16日裁定陈志峰享有系争商铺所有权，陈志峰实际于2018年5月8日取得系争商铺的房地产权登记。林为民依据与林某某之间租赁合同的约定，于2018年1月1日向系争商铺原权利人支付2018年2月1日至2023年1月31日的租金系履行合同之行为，据此，在林为民已按约履行合同约定的主要义务的情况下，一审法院秉承保护依法成立的合同履行之原则，对陈志峰要求林为民支付自2018年4月16日起至2023年1月31日止租金的诉请不予支持，尚无不妥。陈志峰质疑林为民与林某某之间租赁合同的真实性及租金支付行为的真实性，但未提供相应的证据予以证明，对此本院尚难以采纳。陈志峰上诉主张林为民支付系争商铺自2018年4月16日起至2023年1月31日止租金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,967.50元，由上诉人陈志峰负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇一九年十月八日书记员  慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……