河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民终2159号上诉人（原审原告）：李俊甫，男，汉族，1972年4月2日出生，住河南省漯河市召陵区。委托诉讼代理人：黄亚明，漯河市召陵区诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：高顺利，男，汉族，1962年12月24日出生，住河南省漯河市。委托诉讼代理人：张志伟，漯河市嘉源汇区嘉诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李佳，女，汉族，1986年11月23日出生，住河南省漯河市。被上诉人（原审被告）河南省弘鑫创业投资担保股份有限公司，住所地：河南省郑州市金水路**。法定代表人：付进才。上诉人李俊甫与被上诉人高顺利、李佳、河南省弘鑫创业投资担保股份有限公司(以下简称弘鑫担保公司)确认合同无效纠纷一案，漯河市源汇区人民法院于2018年7月25日作出（2017）豫1102民初2982号民事判决，李俊甫不服，向本院提出上诉，本院于2018年9月25日作出（2018）豫11民终2376号民事裁定，发回源汇区人民法院重新审理，源汇区人民法院于2019年8月20日作出（2018）豫1102民初4194号民事判决，李俊甫不服，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人李俊甫的委托诉讼代理人黄亚明、被上诉人高顺利的委托诉讼代理人张志伟、被上诉人李佳到庭参加诉讼。被上诉人弘鑫担保公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李俊甫上诉请求：撤销原审判决并依法改判支持上诉人的原审诉请。事实和理由：原审判决认定事实错误、适用法律错误。1、李佳与高顺利2011年9月7日签订的《漯河市房产转让协议》系无权代理行为。2010年7月28日，上诉人欲通过弘鑫担保公司向出资人（陈阳）借款100000元（双方签订的委托合同中有说明），并向陈阳办理了房屋（该案涉案房屋位于柳江××小区××楼，《房屋所有权证》编号：房权证源汇区字第**，原产权人：李俊甫）抵押登记手续。在此情况下，李佳作为弘鑫担保公司的员工要求上诉人与其签订买卖房屋委托合同，目的是以确保此项债权的实现，而上诉人为借到钱才同意签订房屋买卖委托代理合同，因此，双方签订委托合同中的代理期限的真实意思表示是自委托合同签订时起至被上诉人债权实现时止。具体到本案，上诉人在原审中已经提交《漯河市房屋他项权利注销登记申请书》证明上诉人截止2011年9月6日，上诉人向陈阳的借款已经结清，且该项债权消灭，相关联的李俊甫和李佳签订的房屋买卖委托合同期限也随之终止，李佳丧失代理权。但李佳却在2011年9月7日将该涉案房屋卖给高顺利，此时属于无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第48条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。2、房屋买卖合同无效。A、李佳在代理权终止后仍以被代理人的名义和第三人高顺利签订房屋买卖合同，此属于无权代理，事后也没有得到被代理人李俊甫的追认。B、李佳的无权代理行为违背忠实代理的义务且乘人之危。李佳在买卖房屋时上诉人尚在漯河市源汇区分局因涉嫌票据诈骗羁押期间，直到上诉人姐姐李俊娥收到源汇区法院的传票时(被起诉停止侵害涉案房屋的诉讼)，才知道自己的房屋被买卖的行为。C、从房屋买卖合同内容上可以看出，李佳与高顺利签订的房屋买卖合同上没有房屋卖价的金额，买卖合同因欠缺必要条件而不能生效。3、涉案房屋的买受人高顺利不是善意第三人。A、房屋买卖时签订的合同没有房屋的售价金额，足以说明李佳与高顺利之间有恶意串通的行为。B、高顺利与上诉人早已认识，当时高顺利也在做小额放贷生意业务，在2011年6月份上诉人去弘鑫担保公司还利息时碰到高顺利。当高顺利知道李俊甫因为借款抵押房屋的情况后，表示他可以代李俊甫还款，且利息比弘鑫公司的低。当时上诉人表示到时间可以考虑。但后来因上诉人刑事案件被刑拘羁押，高顺利明知上诉人的房屋抵押他人名下，且趁上诉人被羁押期间，与李佳签订没有售价的房屋买卖合同，足以证明高顺利存在恶意行为。C、高顺利的公司和李佳所工作过的弘鑫担保公司驻漯办事机构同在漯河市交通路美盛大厦，且二人相互熟识，这也是高顺利和李佳恶意串通的前提条件。D、虽李佳补充提供收条19万，但李佳在庭审中却明确表示自己没有收高顺利的19万元房款。而且该款李佳至今也未给上诉人支付过。4、上诉人在原审中提交的涉案房产《价格评估报告结论书》中房屋评估价为283760元，评估报告明确载明：“最后确定估价对象在估价时点（2011年9月）的房地产市场价值”。故原审判决认定错误。该证据足以证明李佳在2011年9月7日和高顺利签订的涉案房屋买卖协议以明显低于市场33.05％的价格出售给高顺利。李佳和高顺利签订房屋买卖的行为属于恶意串通损害上诉人的财产权利。高顺利辩称，一审认定事实正确，上诉人称一审认定事实错误没有任何依据，本案中李佳取得上诉人的委托，上诉人不能按时偿还借款及利息，其违约在先，答辩人通过合法途径按当时合理房价购买涉案房屋，并办理了房屋产权证，合同有效，因此请求驳回上诉，维持原判。李佳辩称，本案上诉人委托答辩人办理公证书，是上诉人本人自愿委托答辩人办理，上诉人也知道公证委托书的内容，答辩人和高顺利在办理这个房屋买卖之前并不认识，也没有恶意串通卖上诉人的房子。本案上诉人和陈阳发生借贷关系到期之后，他没有支付本金及利息，超过贷款约定时间两个月没有联系上上诉人，公司才去处理他这个房子，至今上诉人也没有把欠款还给陈阳，是弘鑫担保公司代偿的，答辩人去拿住委托合同和公证书去办理的解押，解押了以后就把房子卖给了高顺利。买卖合同合法有效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求。弘鑫担保公司未出庭未答辩。李俊甫向一审法院起诉请求：1、依法确认高顺利与李佳于2011年9月7日签订的《漯河市房产转让协议》无效。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年7月28日，李俊甫（甲方）与李佳（乙方）签订《委托合同》，且李俊甫向李佳出具《委托书》并经公证，该《委托合同》载明：“甲方作为产权人欲通过弘鑫担保公司担保向出资人借款，办理位于柳江××小区××＃楼，《房屋所有权证》编号为：房房权证源汇区字第**房的抵押登记、注销抵押登记、房屋买卖过户等手续，因委托人工作繁忙，不能亲自到房管部门办理相关手续，特委托受托人李佳办理，乙方愿意接受委托，经过甲、乙双方协商一致签订协议如下：一、甲方委托乙方办理如下事项：1、代办上述房产的抵押登记、领取房屋所有权证、注销抵押登记；2、在相关合同、文件上签字；3、当委托人不能按借款合同的约定偿还借款本金及利息时(以借据为准)，在上述房屋抵押登记解除后，委托代理人全权办理房屋买实、过户等手续(包括代为签订房屋买卖合同、代为收取卖房款，代为办理过户及缴纳各种税，费用，卖房款不得低于10万元)。二、委托期限：自2010年07月28日起至上述事项办理终结为止。三、委托报酬：在上述期限内办理完上述事宜后，甲方按房屋售出的实际价格0.5%向乙方支付报酬(或者由乙方直接从售房款中扣除)。四、本合同如需解除，必须经过双方协商一致亲自到公证部门撤销。本合同不解除，甲方不得单方解除委托等”。当日，李俊甫由弘鑫担保公司担保与出资人陈阳签订《借款担保合同》，借款10万元，借款期限自2010年7月8日起至2011年7月27日止，李佳在担保人授权代理人处签名。同时，将李俊甫名下的位于漯河市柳江××小区××＃楼（房产证号为：房房权证源汇区字第**）屋的办理抵押登记。借款到期后，李俊甫未能按期偿还借款，李佳称弘鑫担保公司代李俊甫向出资人偿还该借款本息后将涉案房证手续及委托合同交其办理解押。2011年9月6日，李佳对抵押的房权房权证源汇区字第**(权证号为200003394）房产在漯河市房屋产权交易部门办理了解押手续。同年9月7日，李佳与高顺利签订《漯河市房产转让协议》，将涉案李俊甫的上述房产出售给高顺利，该房产转让协议中没有明确该房屋价款，以及第四条对于解决争议，既约定了仲裁又约定了起诉。同日，李佳向高顺利出具了190000元房款的收到条一份，2011年9月22日，涉案房屋登记在高顺利名下，并办理了产权证号20××**房屋所有权证。一审另查明，李俊甫因涉嫌票据诈骗罪，于2011年8月10-2011年9月29日被漯河市公安局源汇分局羁押。2017年11月2日，河南亚宇价格事务所有限公司根据李俊甫的委托，出具《价格评估报告结论书》，对上述房屋的评估价确定为283760元。一审法院认为，李俊甫与李佳均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，双方所签订《委托合同》和李俊甫出具并经过公证的《委托书》，是双方当事人真实意思表示，内容合法有效。委托合同是委托人和受托人约定由受托人处理委托人事务的合同。李佳作为受托人为委托人李俊甫办理委托代理合同约定的三项事宜，该代理内容具体明确，并未超越双方约定的代理权限，故李佳在代理权限内与高顺利签订《漯河市房产转让协议》的民事法律行为，对李俊甫应产生法律效力。虽然该《漯河市房产转让协议》没有写明该房屋价款，以及第四条对于解决争议，既约定了仲裁约定了起诉等瑕痴，但并不影响该协议的效力。李俊甫诉称李佳是在其被漯河市公安局源汇分局羁押期间与高顺利签订房屋买卖合同；以及《价格评估报告结论书》中所确认的涉案房屋价款283760元与该协议所出售价款190000元的差价证明李佳低于市场33.05%的价格与高顺利签订《漯河市房产转让协议》属于李佳与高顺利恶意串通、虚构事实和恶意占有行为。一审法院认为，李佳签订房屋买卖合同的权利是经李俊甫的委托授权，前提是委托人李俊甫不能按借款合同的约定偿还借款本金及利息时，涉案房屋抵押登记解除后，李佳即可实施其代理权限，该委托合同中并没有由李俊甫本人实施的约定。《价格评估报告结论书》中确认的房屋价款283760元，该评估基准日为2017年11月1日，而涉案房屋于2011年9月7日出售，故该证据不能证明涉案房屋买卖是低于市场33.05%的价格出售。所以，李俊甫认为李佳与高顺利签订《漯河市房产转让协议》属于恶意串通、虚构事实和恶意占有行为的证据不足，该诉称理由不予采信。故李俊甫请求确认李佳与高顺利签订《漯河市房产转让协议》无效的诉讼请求不予支持。李佳在完成李俊甫委托代理事宜后，应及时将代理事务告知委托人李俊甫，李俊甫对涉案房屋价款结算可另行向李佳、弘鑫担保公司主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九条、第五十二条、第三百九十六条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回原告李俊甫的诉讼请求。本案诉讼费100元，由原告李俊甫负担。二审各方当事人均未提供新证据。二审经审理查明的事实与原审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，1、2010年7月28日李俊甫与李佳自愿签订委托合同，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，不违反公序良俗，且经过公证部门的公证，合法有效，对双方当事人均具有约束力。该委托合同约定李俊甫授权李佳代办涉案房产的抵押登记、领取房屋所有权证、注销抵押登记、在相关合同文件上签字、当委托人不能按借款合同的约定偿还借款本金及利息时在上述房屋抵押登记解除后，委托代理人全权办理房屋买实、过户等手续(包括代为签订房屋买卖合同、代为收取卖房款，代为办理过户及缴纳各种税，费用，卖房款不得低于10万元)。故李佳有权根据委托合同约定办理上述事项。后由于李俊甫未按照借款合同约定偿还出借人陈阳借款本金及利息，李佳依照委托合同代李俊甫办理涉案房产的解押手续、办理房屋买卖（与高顺利签订房屋转让协议）偿还陈阳借款、代为办理过户（协助将房屋过户到高顺利名下），这些行为均是李佳履行委托合同的行为，并未超出委托权限，法律后果应由李俊甫承担。2、委托合同约定涉案房产卖房款不低于10万元，李佳将房屋出售给高顺利的房款为19万元，亦不违反委托合同的约定。李俊甫上诉称李佳与高顺利签订房产转让协议系无权代理、李佳与高顺利属于恶意串通、房屋买卖协议无效等没有事实和法律依据，本院不予支持。3、李佳完成委托事项后的相关手续和款项的结算与交接，李俊甫与李佳、弘鑫担保公司之间可以另行处理和主张。综上所述，李俊甫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李俊甫负担。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 缑兵伟审判员 曹光辉二〇一九年十月十六日书记员 卫鸣晓