文书内容南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初13524号原告：陈婧雪，女，汉族，1988年11月22日生，居民身份证号码******************，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：王重飞，北京市隆安（南京）律所事务所律师。被告：南京苏驰房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320106686746324H，住所地江苏省南京市。法定代表人：吴珏。被告：王乃成，男，汉族，1970年6月21日生，居民身份证号码******************，住吉林省双辽市。委托诉讼代理人：滕尚丽，江苏中虑律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑磊，江苏中虑律师事务所律师。原告陈婧雪诉被告南京苏驰房地产经纪有限公司（以下简称苏驰公司）、王乃成合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈婧雪的委托诉讼代理人王重飞，被告苏驰公司的法定代表人吴珏，被告王乃成及其委托诉讼代理人滕尚丽、桑磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈婧雪向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告苏驰公司返还房屋中介费13000元；2、被告王乃成返还房屋转让款20万元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告欲承租被告王乃成承租的南京市、1B门面房，通过苏驰公司，于2018年7月24日与被告王乃成签订《房屋租赁（中介）合同》及《房屋交接清单》，约定原告通过支付转让费获得承租权，原告承租该房做餐饮使用，中介费13000元由原告承担。合同签订后，原告支付了20万元转让费给被告王乃成，向被告苏驰公司支付了13000元中介费。房屋接收后，原告即安排装修、办理营业执照等事宜，却被工商部门告知南京市，已经不予办理新的营业执照，而原告接手的王乃成承租的商铺也曾被王乃成承诺不经营油烟项目。2016年8月，汉口路40号沿街居民向中央环保督查组投诉汉口路40号沿街餐饮商铺油烟扰民，鼓楼区政府当即召集区环保局、市场监督管理局和街道等相关单位负责人，要求全部停业整顿。同时，鼓楼区政府要求鼓楼区市场监督管理局和食品药品监督管理局在沿街餐饮店铺证、照及租房合同到期后，不再续发工商营业执照和食品经营许可证。街道、环卫处等单位多次上门告知被告王乃成该政策，沿街居民也在之后多次上门张贴字报，但均被被告王乃成撕毁。被告苏驰公司、王乃成明知原告欲经营餐饮项目，故意隐瞒案涉两间商铺不能进行油烟项目、不再颁发营业执照及食品经营许可证的事实，违反了法律规定，造成原告的合同目的不能实现，解除租赁合同。特提起诉讼，请求判如所请。被告苏驰公司辩称：苏驰公司于2018年7月10日收到陈婧雪等三个合伙人的委托后，安排员工刘春红展开房屋居间服务，介绍并带原告及其合伙人实地看房，与马广义、许大平两位产权人协商达成一致租赁条件，介绍原告与转让方王乃成达成一致转让条件。苏驰公司所收取的中介费包含汉口路40号1A、1B两套房屋的中介费。苏驰公司于2018年8月底完成了两套房屋交接手续的办理，水电气等费用已结清，王乃成将房屋钥匙和合同约定的经营证照交付给了原告，苏驰公司已完成了全部的居间服务。原告陈述苏驰公司明知案涉房屋不能进行油烟项目、不再颁发营业执照及食品经营许可证而故意隐瞒，为无稽之谈，要求原告出示确凿证据。苏驰公司也是在原告装修被环保部门勒令暂停施工后，与原告及王乃成一起到鼓楼区城管联合执法中队去了解核实情况时才知道相关情况，此时苏驰公司已配合王乃成及原告完成了钱款及房屋交接手续，苏驰公司就此突发情况与原告及王乃成一起到鼓楼派出所协调解决问题，并多次组织原告、房屋产权人、王乃成至苏驰公司进行协商，原告与王乃成因分歧过大未能达成一致意见。苏驰公司进行正常的房屋租赁居间服务，并已事实上完成居间服务，并无过失，突发情况发生后本着和气、见证的态度积极核实了解情况，促进协商解决分歧。苏驰公司不应退还所收取的中介费，更不应该承担本案诉讼费用。被告王乃成辩称：1、原告诉称王乃成多次撕毁大字报不属实。案涉店铺转让之前，王乃成一直正常营业，并没有居民上门贴大字报，更不存在王乃成撕毁大字报的行为。2、王乃成不存在故意隐瞒事实的行为。案涉店铺转让之前，王乃成一直正常营业，转让期间，原告也曾出具承诺书表明会严格按照王乃成拥有的营业执照允许的范围内使用，案涉店铺不存在不能经营的情况，故原告的店铺不能正常经营的责任不能归责于王乃成。3、房屋租赁（中介）合同于2018年7月24日签字盖章并生效，王乃成于2018年8月25日将案涉房屋交付给原告，转让已经完成。原告已经进场装修，此时租赁合同已经实际履行，现因原告违约解除合同，应当由原告承担责任，与王乃成无关。4、原告称中央环保督查组对案涉店铺不再续发营业执照、卫生许可证无相关证据证明，王乃成在房屋交付之前一直正常营业，从未收到相关文件。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：南京市，建筑面积64.09平方米，规划用途为商业。南京市，建筑面积64.09平方米，规划用途为商业。2014年10月31日，马广义将其所有的1A房屋出租给王乃军，双方签订了一份《租赁协议》，约定房屋租赁期限为60个月，从2014年11月15日起至2019年11月14日止；王乃成租赁房屋做餐饮，门面招牌为哈尔滨水饺；等等。2015年4月24日，许大平将其所有的1B房屋出租给王乃军，双方签订了一份《租赁协议》，约定房屋租赁期限为4.5年，从2015年5月15日起至2019年11月14日止；许大平同意王乃成在同等条件且不影响其合法权益之情形下将租赁物用于转租。协议签订后，王乃军利用承租来的1A、1B房屋与王乃成共同经营哈尔滨水饺店，该店于2014年左右全部由王乃成经营，所使用的营业执照名称为“南京市鼓楼区乃军水饺店”。2018年7月24日，马广义（出租方，甲方）与陈婧雪（承租方，乙方）、苏驰公司（居间方）签订《房屋租赁（中介）合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的1A房屋出租给乙方使用，租赁期自2018年9月1日起至2021年8月31日止，共36个月；该房屋每月租金7500元（不含税），付款方式为年付；甲、乙双方在租赁期内不得随意终止或变动本合同，否则应视为违约，如遇自然灾害等不可抗拒因素或是政府拆迁，本合同自行终止，双方互不承担违约责任；租赁期内如任何一方违约，需赔偿守约方违约金1万元；中介费26000元，转让方13000元，乙方13000元，于2018年7月24日前向苏驰公司支付；补充条例：1、甲方知情乙方是支付转让费而获取该房承租权，乙方此后也享有转让权，届时转让费由乙方与下家商谈，新合同与甲方重新签定，2、乙方在2018.9.1支付房租及押金给甲方，如乙方有需要时间可以延迟十天支付该款项，支付费用分两次支付，每次伍万元，第二次支付时需经转让方王乃成同意后方可支付，3、如乙方在约定时间未支付房租与押金给甲方，本协议自动终止，甲方无权追究乙方的违约责任，转让方就转让协议或诚意金收条追究乙方的转让费违约责任，届时甲方将今日所收回的原与王乃成、王乃军所签的合同退还给王乃成，原合同正常履行，4、乙方可根据自身需要对该房在不破坏墙体结构的情况下进行装修，费用由乙方自负，5、其他转让条件由乙方与王乃成另议，与甲方无关，6、乙方承租该房作为餐饮使用，该房内现有的相关经营证照由转让方提供给乙方，条件由当事人双方另谈，以后的经营责任由乙方自负。许大平、陈婧雪、苏驰公司分别在《房屋租赁（中介）合同》落款处签名与加盖印章。同日，许大平（出租方，甲方）与陈婧雪（承租方，乙方）、苏驰公司（居间方）、王乃成（转让方）签订《房屋租赁（中介）合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的1B房屋出租给乙方使用，租赁期自2018年9月1日起至2021年8月31日止，共36个月；该房屋每月租金7500元（不含税），付款方式为年付；甲、乙双方在租赁期内不得随意终止或变动本合同，否则应视为违约，如遇自然灾害等不可抗拒因素或是政府拆迁，本合同自行终止，双方互不承担违约责任；租赁期内如任何一方违约，需赔偿守约方违约金1万元；中介费26000元，转让方13000元，乙方13000元，于2018年7月24日前向苏驰公司支付；补充条例：1、甲方知情乙方是支付转让费而获取该房承租权的，乙方此后也享有转让权，届时转让费由乙方与下家商谈，甲方与下家重新签订合同，2、转让方将在乙方支付相关费用后将该房屋交付乙方使用，3、乙方在2018.9.1将房租及押金共计10万元支付给甲方，延迟时间不得超过十天，如乙方届时未足额支付上述费用给甲方，本协议自动终止，甲方无权就该合同主张乙方的违约责任，转让方可就诚意金收条收取乙方的违约金，4、转让方与乙方支付的中介费包含1A房屋的租赁成交中介费，5、甲方将该房及附属排烟管道一并交付乙方使用。许大平、陈婧雪、苏驰公司、王乃成分别在《房屋租赁（中介）合同》落款处签名与加盖印章。同日，陈婧雪向苏驰公司支付中介费13000元。2018年7月18日、7月20日，陈婧雪与其合伙人朱珠等分别向王乃成支付5000元、25000元。2018年8月23日、8月25日，陈婧雪与其合伙人朱珠等分别向案外人范玉秋支付167044元。陈婧雪陈述：其向王乃成支付了20万元转让款，其中扣减了2956元的水电气费，实际支付197044元；范玉秋系王乃成配偶。王乃成对陈婧雪主张的付款情况予以认可，认可收到了20万元转让费。另查明，2018年7月18日，王乃成出具《诚意金收条》一份，记载：今收到朱珠支付欲承租1A、1B两套房屋诚意金5000元，双方约定在2018年7月26日前由王乃成带着两位产权人分别与朱珠签订租赁合同，双方约定租赁条件为租期三年，年度一次付款，租金两套共计16.5万/年，双方的交房时间与朱珠支付各种款项同时进行，押金共计1.5万元整；朱珠在2018年7月22日前另补足诚意金25000元整，诚意金共计3万元，如朱珠在该约定时间未付清诚意金，则该诚意金已收的5000元不予退还，如因产权人原因导致租赁合同无法签订，王乃成所收的钱款全部退还给朱珠，如因朱珠的原因导致无法签约，则该诚意金不予退还；王乃成将该房内的营业证件无偿留给朱珠使用，朱珠、王乃成各自承担中介费13000元，在2018.7.26前签订租赁合同时一次性付清给苏驰公司，以上租房条件为王乃成现承租并享有的条件，新的租赁条件与产权人协商。朱珠在《诚意金收条》落款处签名备注“本人同意以上条款”。苏驰公司作为“中介方”在《诚意金收条》落款处加盖印章。2018年7月21日，王乃成出具《收条》一份，记载：今收到朱珠支付欲承租1A、1B两套房屋诚意补足金25000元，诚意金分两次支付，共计叁万元整，双方及中介方约定于2018.7.26前由朱珠与上述两套房屋产权人签订正式租赁合同，朱珠于2018.9.10前付清房租、押金、转让费等相关费用，转让费共计20万元整（不包含任何物品，除现有营业证件手续外）；其他按双方于2018.7.18签订的诚意金收条约定执行，三方均无异议（如有异议请于24小时内与中介方联系，否则视为默认）；在签订合同之前及后续履行合同时，如任一方违约，由违约方承担约定责任及中介方的中介费。2018年8月25日，王乃成与陈婧雪办理了1A、1B房屋的交接手续，王乃成搬离上述房屋。陈婧雪接手上述房屋后随即开始重新装修，准备经营西餐。装修过程中，陈婧雪对上述房屋内原有装潢进行了拆除。装潢刚开始，即被叫停，陈婧雪从政府有关部门了解到案涉房屋不允许转让经营餐饮，无法办理营业执照和食品经营许可证等经营餐饮所需的证照。2018年8月底，陈婧雪将1A、1B房屋的钥匙交至苏驰公司。事情发生后，苏驰公司多次组织陈婧雪与王乃成进行协商，并陪同陈婧雪、王乃成至政府有关部门咨询与协调在案涉房屋内经营餐饮事宜，均未果，陈婧雪未再承租1A、1B房屋。又查明，2018年8月28日，陈婧雪出具《保证书》一份，记载：因转让关系，王乃军将其拥有的位于南京市，本人不作他用，也会按相关政策法规及允许的经营范围使用，不以该证照作任何其他使用及违法乱纪的使用行为，否则由本人承担一切责任，与王乃军无关，如需正常的证照年检手续王乃军予以配合。陈婧雪向苏驰公司交还1A、1B房屋钥匙后，王乃成亦未再使用1A、1B房屋。2018年11月27日，许大平（出租方，甲方）与王乃军（承租方，乙方）签订《终止协议》，内容为：经双方协商一致，现终止双方于2015年4月24日签署的1B房屋的《房屋租赁合同》，双方达成以下条款：一、乙方同意将租赁物内无法移动的物品、设备无偿留给甲方，同时将租赁物上附属的厨房用品、烟道无偿让与甲方，二、返还前，乙方同意将在租赁期内发生物业费、水电费、燃气费等费用结清，三、对于乙方将房屋的墙面进行的破坏，甲方同意不追究乙方的赔偿责任，四、本合同生效条件为甲方将燃气过户到自己名下。2019年1月7日，马广义以王乃军为被告，以陈婧雪、王乃成为第三人向本院提起租赁合同纠纷诉讼，要求王乃军继续履行《租赁协议》，支付第四年少支付的房租1.5万元及第五年（2018.11.15-2019.11.15）的房租9万元，本院经审理，于2019年6月28日作出（2019）苏0106民初436号民事判决，认定1A房屋无论从有关部门对于案涉房屋经营类别的要求以及案涉房屋目前的客观状态，租赁协议均无法继续履行，王乃军的房租已支付至2018年11月14日，判决驳回了马广义的诉讼请求。还查明，2016年8月，凤凰财经网、新浪网、南京龙虎网等多家网站纷纷报道一篇新闻，内容为汉口路40号一楼门面房全部为餐馆，多年来居民一直被油烟和噪声骚扰，多次投诉，未能解决问题，居民们向中央环保督察组投诉油烟扰民，鼓楼区政府召集区环保局、市场监督管理局和湖南路街道等相关单位负责人，对该地段的餐饮油烟扰民问题进行了现场办公，汉口路40号一楼沿街9家餐饮店中的6家被要求全部停业整顿，鼓楼区政府还要求鼓楼市场监督管理局和食药监局在上述餐馆店家证、照以及租房合同到期后，不再续发工商营业执照和食品经营许可证，动员店家转向经营。2018年6月23日，南京市环境保护局（现已更名为南京市生态环境局）网站发表《群众信访举报转办和边督边改公开情况一览表（十二批）》，记载其中一个交办问题基本情况为“南京市，全是餐馆，油烟、噪声污染扰民”，调查核实情况为“鼓楼区汉口路40号，一楼共有8家餐饮店，二楼以上为居民住户；8家餐饮店均为有照有证合法经营，房屋性质均为商业用途，除鼓楼区乃军水饺店、南京戴伟伟面馆2家店家外，其余6家均装有油烟净化器”，其中涉及到乃军水饺店（哈尔滨水饺）的基本情况为“水煮作业，不产生油烟；厨房后窗简易封闭，排气管道有破损，风机工作时噪声较明显；经鼓楼区环境监测站现场检测：风机和空调外机界外1米处噪声为58分贝，超标3分贝”；处理整改情况：鼓楼区环保局下达书面检查监察意见：“要求红林人家餐厅尽快采取措施封堵管道漏油漏气处，要求哈尔滨水饺店对破损管道进行修复或更换，要求其余5家店家产生油烟的餐饮店清洗维护油烟净化器，要求8家餐饮店采取措施，减少噪声排放；油烟和噪声排放经有资质的第三方检测单位检测合格后方可恢复营业”。2018年7月10日，南京市鼓楼区人民政府湖南路办事处针对鼓楼区乃军水饺店出具《街道餐饮业整治“五达标”情况验收表》，该表格上“店家承诺”一栏记载内容为“自即日起，愿自觉遵守国家的法律法规，接受群众的监督，严格落实餐饮经营中的各项管理规定，做到：排烟达标不扰民、卫生整洁不占道、安全生产无违章、污水垃圾不乱倒、合法经营守诚信；如有违反将接受法律法规的惩处”，王乃成作为承诺人在该栏签名。庭审中，陈婧雪、王乃成、苏驰公司一致陈述：1A、1B两套的转让款共计20万元，无法具体区分每套房屋的转让款。陈婧雪、苏驰公司一致陈述：1A房屋1B房屋中介费共计13000元，无法具体区分每套房屋的中介费。陈婧雪陈述：其交还案涉房屋钥匙当天就搬出了案涉房屋，搬出原因是因为无法使用案涉房屋经营西餐，街道不允许其经营，市场监管部门说不给办新的营业执照，环保局说不给办卫生许可证；起因是因为汉口路40号居民投诉较多，在历次环保督查时都是检查重点，虽然鼓楼区政府没有下达具体文件，但是要求此地的几家餐饮店只能经营到租赁合同结束，不能转经营，也不办新的营业执照和卫生许可证；其在受让案涉店铺前不知道环保督查和贴大字报的事情，未到街道或是政府部门了解案涉店铺能否转让经营。王乃成陈述：自2009年起至2018年8月25日，他一直使用案涉房屋经营案涉哈尔滨水饺店；2018年6月，案涉水饺店因为空调噪音超标被鼓楼区环保局查处，更换了一台空调，后各项检查合格，在此之前和之后均未有因环保问题被中央环境保护督查组或是本地环保部门督促整改的事情；他不清楚2016年新闻媒体报道的事情，不存在汉口路40号居民多年来投诉一楼餐饮店油烟扰民的事情，不知道居民张贴大字报的情况，相关环保部门从未下达任何文件指示案涉店铺禁止转让或不再续发营业执照和卫生许可证；陈婧雪讲受让案涉店铺是准备做西餐，他与陈婧雪第一次见面交定金时就明确告知陈婧雪案涉店铺不太好变更营业执照，陈婧雪称先用他的营业执照和卫生许可证，然后她再想办法办理营业执照和卫生许可证，他当时不清楚陈婧雪能否办到营业执照和卫生许可证；陈婧雪接手案涉房屋后，进行装潢，出现居民投诉，环保局不让装潢，苏驰公司于2018年九月一二号找他，他、陈婧雪与陈婧雪的两个合伙人及苏驰公司的一个工作人员一起去了鼓楼区环保局，环保局工作人员只是口头说不能装修，然后就单独与陈婧雪进行了谈话，谈话内容他不清楚；第二天他与陈婧雪又去苏驰公司进行协商，陈婧雪提出经营不了，称不想要店铺了，他提出如果按照他的营业执照范围经营，应该没问题，双方未能协商成功；双方还协商过由陈婧雪恢复装潢，他继续经营，亦未能协商成功。王乃成提交了“鼓楼区餐饮业专项治理规范‘五个100%全覆盖’”照片，用以证明其所经营的哈尔滨水饺店完全符合餐饮经营条件；五个100%全覆盖具体是：营业证照规范管理，100%全覆盖；油烟治理措施落实，100%全覆盖；排水行为规范达标，100%全覆盖；燃气报警安全生产，100%全覆盖。陈婧雪经质证，对照片的真实性无异议，但认为联系其提交的《群众信访举报转办和边督边改公开情况一览表（十二批）》，可以看出所谓的油烟治理措施100%全覆盖就是无烟。苏驰公司经质证，对照片无异议。苏驰公司陈述：其自2009年起就在南京市；自两三年前开始，环保部门每年夏天都会来对在汉口路40号和48号经营的餐饮店铺进行检查；没有看到书面通知说汉口店40号的餐饮店不能转让，不知道汉口路40号居民投诉餐饮店油烟扰民及贴大字报的事情；王乃成经营的水饺店有个体工商户营业执照和卫生许可证，通过了工商、环保、消防、城管等五个部门审核，有一个绿色的悬挂牌，经营餐饮所需要的证件齐全；陈婧雪租赁案涉店铺是准备做轻餐饮，即油烟比较轻的餐饮；陈婧雪接手案涉房屋后，对房屋进行装修，楼上居民不同意其装修，区环保局上门检查，陈婧雪以不能装潢为由将房屋钥匙交给苏驰公司；陈婧雪称政府工作人员跟她讲王乃成可以继续在案涉房屋内做餐饮，她不能做；其多次帮陈婧雪与王乃成进行协调，其公司顾问还陪陈婧雪与王乃成到环保部门询问情况，均未有结果。王乃成主张其在转让时已告知陈婧雪相关风险，也给陈婧雪留了充足的反悔时间，足以让陈婧雪调查清楚办理营业执照事宜，陈婧雪一方面盲目自信称自己有关系可以办证，另一方面保证用他的营业执照经营餐饮，故陈婧雪系因自身原因导致合同目的不能实现，应认定陈婧雪为违约方。王乃成另主张其转让给陈婧雪的是南京市中心地段的黄金商铺，包括装潢、营业执照和食品安全许可证。陈婧雪主张：其受让的是南京市中心地段的黄金商铺，不包括装潢、营业执照和食品安全许可证；如果包含装潢，其没必要重新装潢。王乃成另陈述：其与陈婧雪办理案涉房屋交接时，除房屋及房屋内固定设施外，房屋内的其他设施由其自行处理了，因为陈婧雪称不要这些设施，要换新的。王乃成提交其与陈婧雪的短信聊天记录一份，用以证明转让款不仅包括店铺的装修，还包括地理位置。陈婧雪经质证，对短信聊天记录的真实性无异议，但不认可证明目的，认为看不出王乃成所要证明的内容。苏驰公司经质证，对短信聊天记录无异议。另，陈婧雪立案时将许大平列为被告，后申请撤回了对许大平的起诉。以上事实，由原告陈婧雪提交的《房屋租赁（中介）合同》、房屋交接清单、中介费收据、转让款支付凭证、新闻报道、《群众信访举报转办和边督边改公开情况一览表（十二批）》、《街道餐饮业整治“五达标”情况验收表》、诚意金收条、收条、房产证，被告王乃成提交的房屋照片、保证书、短信聊天记录、“鼓楼区餐饮业专项治理规范‘五个100%全覆盖’”照片，许大平提交的《租赁合同》、收据、延续租赁合同、房屋租赁合同终止协议，本院调取的（2019）苏0106民初436号民事判决书及本院庭审笔录、谈话笔录加以佐证。本院认为：原告陈婧雪与被告王乃成达成协议，约定陈婧雪向王乃成支付20万元转让款，王乃成将所承租的1A、1B房屋转让给陈婧雪承租并经营餐饮店，双方依法建立转让合同关系。陈婧雪按约向王乃成支付了20万元转让款，获得了与案涉房屋产权人订立租赁合同、承租案涉房屋并使用案涉房屋经营餐饮的机会。但陈婧雪在接手案涉房屋后，未能如愿开展餐饮经营，在开始对案涉房屋进行装修后即被政府有关部门调查，装修被叫停，后不久陈婧雪即交还案涉房屋钥匙，未再继续承租案涉房屋，陈婧雪与案涉房屋产权人之间的租赁合同关系已事实上终止，陈婧雪与王乃成达成的转让合同的目的已无法实现。关于合同目的无法实现的原因，陈婧雪与王乃成说法不一，各自应当对各自的主张承担举证责任。根据陈婧雪提交的新闻报道、《群众信访举报转办和边督边改公开情况一览表（十二批）》、《街道餐饮业整治“五达标”情况验收表》等证据，能够证实自2016年以来汉口路40号一直存在楼上居民投诉一楼餐饮店油烟、噪声扰民问题，中央环境保护督查组及本地政府有关部门多次对包括王乃成经营的哈尔滨水饺店在内的汉口路40号的餐饮店进行查处的事实。陈婧雪接手案涉房屋后，被政府有关部门告知无法在此处经营餐饮，王乃成与苏驰公司亦陪同陈婧雪至相关环保部门咨询，仍未能解决问题，陈婧雪无法使用案涉房屋经营餐饮系客观原因导致，而非其主观上放弃经营餐饮。王乃成主张陈婧雪系因自身原因导致合同目的无法实现，依据不足。王乃成辩称其转让时已告知陈婧雪案涉店铺不太好变更营业执照，已告知相关风险，给予了陈婧雪充足的反悔期限；陈婧雪对此未予认可；王乃成就其主张未提供相应证据证明，本院对王乃成的该项意见不予采纳。王乃成辩称其不知道就案涉房屋不能进行转让经营的情况，2016年8月，多家新闻媒体已对汉口路40号餐饮店油烟扰民、现有餐馆店家证、照及租赁合同到期后不再续发工商营业执照和食品经营许可证、需转向经营的事情进行了报道；苏驰公司陈述自两三年前开始每年环保部门都会对汉口路40号餐饮店进行检查；在转让前不久王乃成所经营的案涉水饺店还被查处，王乃成在政府有关部门出具的《街道餐饮业整治“五达标”情况验收表》上签署了相关承诺；故王乃成应当知道其不能再就案涉房屋租赁与经营事宜与陈婧雪进行转让。退一步讲，即使王乃成不知道上述情况，其在与陈婧雪订立转让合同之前，也有义务了解其能否进行转让及陈婧雪能否办理经营餐饮所需的相关证照。关于陈婧雪是否存在可以使用王乃成原有的营业执照继续经营餐饮的情况，首先，不管更不更换营业执照等证照，掩盖不了王乃成与陈婧雪之间进行转让经营的事实；其次，陈婧雪租用案涉房屋并非继续经营水饺店，是准备经营西餐，王乃成对此是知晓的，且自认陈婧雪是暂时用其营业执照和卫生许可证，之后需要自行办理营业执照和卫生许可证；故陈婧雪是无法使用王乃成原有证照经营其所准备经营的西餐的。导致陈婧雪在案涉转让合同项下合同目的无法实现的主要过错在王乃成。汉口路40号餐饮店存在的问题由来已久，陈婧雪在与王乃成订立转让合同之前，有义务亦有能力对能否转让的事情进行调查了解，但其并未进行了解，其对其合同目的无法实现的后果亦存在一定过错。关于20万元转让款，首先，关于转让款的构成。王乃成转让的是与案涉房屋产权人订立租赁合同进而使用案涉房屋经营餐饮的机会。王乃成主张转让款还包括其所经营的水饺店内的装潢及营业执照和食品安全许可证对应的转让款，但根据其向陈婧雪的合伙人朱珠出具的收条记载的内容，转让款不包括案涉房屋内任何物品。王乃成提交的陈婧雪出具的保证书记载王乃军将餐饮营业执照及食品经营许可证无偿交给陈婧雪使用；王乃成亦自认，陈婧雪明确告知其需要对案涉房屋内的设施进行更换，需要自行办理营业执照、食品安全许可证等；故无法认定案涉转让款包含原水饺店内的装潢及证、照的转让款。其次，关于王乃成应否返还转让款及应返还的转让款的金额。因陈婧雪与王乃成订立转让合同并支付转让款之后，无法实现合同目的，王乃成对此具有主要过错。对于陈婧雪主张王乃成返还转让款的诉讼请求，本院予以支持。关于王乃成应返还的转让款金额，本院根据其与陈婧雪各自的过错程度，确定王乃成向陈婧雪返还转让款14万元。此外，原告陈婧雪向被告苏驰公司支付中介费，苏驰公司为陈婧雪提供居间服务，双方依法建立居间合同关系。陈婧雪以苏驰公司在履行合同的过程中隐瞒了案涉房屋不能进行油烟项目、不再颁发营业执照和食品经营许可证的事实，导致其合同目的无法实现为由，主张苏驰公司返还全部中介费13000元。苏驰公司否认其隐瞒了相关情况，但苏驰公司自2009年起即在汉口路48号经营，其知晓有关环保部门每年都会对汉口路40号餐饮店进行检查；而汉口路40号餐饮店油烟、噪声扰民问题由来已久，早在2016年8月，多家新闻媒体已对汉口路40号餐饮店油烟扰民、现有餐馆店家证、照及租赁合同到期后不再续发工商营业执照和食品经营许可证、需转向经营的事情进行了报道；苏驰公司在订立合同时，应当知道案涉房屋不能进行转租赁经营餐饮的事实。退一步讲，即使苏驰公司不知道上述情况，其也有义务亦有能力对能否转让的事情进行调查了解，但其并未了解相关情况，对此具有过错。汉口路40号餐饮店存在的问题由来已久，陈婧雪在与苏驰公司订立合同之前，有义务亦有能力对能否转让的事情进行调查了解，但其并未进行了解，其对其合同目的无法实现的后果亦存在一定过错。本院根据双方的过错程度，确定苏驰公司返还陈婧雪中介费7800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王乃成于本判决生效之日起十日内返还原告陈婧雪转让款14万元；二、被告南京苏驰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈婧雪中介费7800元。三、驳回原告陈婧雪的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4495元，由原告陈婧雪负担1376元，被告王乃成负担2955元，被告南京苏驰房地产经纪有限公司负担164元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 杨 丽人民陪审员 柏 力人民陪审员 张丽萍二〇一九年十月十七日书 记 员 王静静