河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终2802号上诉人（原审被告）：孙宏君，男，1969年1月28日出生，汉族，住河北省承德市承德县。委托诉讼代理人：王亚芹（系孙宏君之妻），女，1970年12月27日出生，汉族，住河北省承德县。委托诉讼代理人：李亚玲，河北华川（宽城满族自治县）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋桂芬，女，1964年1月13日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。委托诉讼代理人：王波，河北承天律师事务所律师。第三人：张扬，男，1987年12月4日出生，汉族，住河北省承德市承德县。上诉人孙宏君因与被上诉人宋桂芬,第三人张扬房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院(2019)冀0802民初668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙宏君及其委托诉讼代理人王亚芹、李亚玲,被上诉人宋桂芬的委托诉讼代理人王波,第三人张扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙宏君上诉请求：1、请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审;2、本案一审和二审的一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由，一、原审法院的第一项判决结果明显超出原审原告的诉讼请求，严重违反了不告不理的诉讼原则。上诉人在一审送达接收被上诉人宋桂芬诉状的诉讼请求是“判令被告给付原告自2018年6月1日起至实际交付房屋之日止的租金74000.00元”。被上诉人宋桂芬在一审开庭时明确提出的诉讼请求为“判令被告给付原告自2018年6月1日至实际交付房屋之日的租金（截止至开庭之日）为192977.14元”。原审卷宗的民事诉状和一审判决书第一页可以证实上诉人的这个上诉理由。在原审判决已经认定原审第三人张扬代上诉人向被上诉人支付了40000.00元租金的情况下，一审第一项判决结果上诉人一次性给付被上诉人房屋租金220000.00元，明显已经超出了一审原告宋桂芬诉讼请求的金额，请求二审法院依法核实并纠正一审第一项判决结果。二、原审证据可以证明上诉人孙宏君在2018年4月之后就未再占有和经营使用该房屋，被上诉人宋桂芬直接收取了次承租人原审第三人张扬交纳的40000.00元房租，并未在合理期限内及时提出异议，实际是默认了上诉人孙宏君的转租行为，应当推定转租合同成立。上诉人孙宏君作为转租人不再占用出租房屋，退出了原租赁合同关系，依法也就不再具有支付租金的义务。况且原审法院忽视和回避了被上诉人宋桂芬早在2018年10月就曾经起诉要求解除租赁合同的法律事实和生效裁判文书，原审法院无视出租人2次诉讼延续及诉讼期间因素，仍然判令不再承租房屋的上诉人孙宏君从2018年4月起继续支付房租至2019年5月31日，明显属于对案件转租的法律关系、租赁期间、诉讼期间等关键事实认定错误，导致第一项裁决结果明显错误。上诉人与被上诉人于2012年3月18日签订的《房屋租赁合同》中并未约定不允许承租人将房屋转租他人的禁止性条款约定。2018年4月2日，上诉人授权儿媳妇白杨与原审第三人张扬签订的转租合同，在协商房屋租金时被上诉人在场并答应给原审第三人减壹万元租金，被上诉人对转租一事并未提出反对意见。上诉人在房屋转租时已经与第三人张扬明确约定由张扬直接向被上诉人支付2018年6月1日之后的租金。原审法院已经查明和认定原审第三人在实际承租和占有房屋后，已经自行直接向被上诉人宋桂芬支付了租金40000.00元。宋桂芬实际接收了该笔租金，且在长达6个月的期限内都没有提出任何异议和反对。由此可以推定被上诉人宋桂芬已经默认了原审第三人张扬次承租人的身份，并没有对上诉人的转租行为提出任何方式的异议。原审法院已经认定“第三人曾向宋桂芬支付4万元，为代替上诉人履行给付房租义务”，却又认为转租无效。被上诉人宋桂芬收取次承租人原审第三人张扬40000.00元租金，未及时提出异议的行为，足以表明其知道并默许上诉人将房屋转租给原审第三人张扬。依据《合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”之规定，原审法院认定“合同双方当事人无任何书面协议解除或终止该合同”的裁判理由，明显是仅限定了一种书面合同形式，而忽视和排除了法律允许的口头、推定等合同形式。因此本案转租合同依法已经成立，被上诉人宋桂芬不应再向原承租人孙宏君再主张和索要2018年4月转租之后的房租。原审法院混淆了转租无效与合同解除的区别。原审判决上诉人孙宏君承担被上诉人宋桂芬两次诉讼期间并未占用房屋产生的租金，也未考虑已经收取原审第三人张扬的40000.00元租金，原判结果于情于法均有失公正。上诉人自2018年4月之后就已经不再实际占有和使用该房屋。被上诉人早在2018年10月8日就第一次向原审法院提起诉讼，原审法院于2018年12月18日以主体不适格为由驳回被上诉人的起诉，该案以被上诉人宋桂芬败诉而结案。2019年1月23日，宋桂芬再次向原审法院提起诉讼，原审法院受理后于2019年4月16日开庭审理了此案，2019年7月11日作出一审判决，直至现在二审仍属于诉讼期间。自2018年10月8日起，在法院诉讼解决争议之前，上诉人孙宏君就已经不再实际占有和使用该租赁的房屋，却仍然判决上诉人孙宏君承担不再承租期间的房屋租金，明显缺乏法律依据。三、原审判决的第二项判决结果与《房屋租赁合同》第九条第二款约定内容不符，原审判决载明的裁判理由称依据合同作出的此项判决结果明显自相矛盾，也缺乏法律依据。根据上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》第九条第二款“租赁期满后，如乙方不再继续租赁，应将租赁期间所用的全套锅炉等物品给予甲方所有”约定的内容，可见双方在合同中仅约定了在租赁期满后上诉人应将全套锅炉设备给与被上诉人所有，并没有对煤气管道的所有权进行约定，更没有进行可移动及不可移动的限定和区分。原审法院的第二项判决结果“承德市双桥区陕西营18号楼底商—l层（世外源浴城处）的全套锅炉、煤气管道等不可移动的经营洗浴所需相关物品归原告所有，其他可移动设备、物品等归原所有权人所有”，明显违背了当事人意思自治原则，对合同约定的内容进行了扩大解释，违背了上诉人孙宏君在缔约时的真实意思表示。该判决结果涉及的煤气管道是上诉人在租赁期间自行出资建造安裝，尚未与房屋附合，属于添加财产，该煤气管道的所有权应当归上诉人所有，不应以租期届满为由认定该项财产所有权转归出租方即本案被上诉人所有。况且原审法院作出的该项判决结果及其指向的标的物、给付内容和所有权人并不明确和具体，与《房屋租赁合同》第九条第二款的内容存在矛盾，必将造成将来执行过程中无法确定和执行，而产生新的纠纷。请求二审法院认真审查后，依法纠正该项错误的裁决结果。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果显失公允。上诉人特提起上诉，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，由被上诉人承担本案一审和二审的一切诉讼费用。望二审法院依法公正裁决。宋桂芬辩称，一审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院依法驳回上诉，维持原判，一、一审法院审判结果未超出诉讼请求。一审中答辩人明确主张为支付自2018年6月1日至实际交付房屋之日的租金，且具体数额以实际发生为准，庭审中陈述的只是截止至开庭之日的租金，并提出每日的增长，后该合同履行期限届满，答辩人才收回房屋，之后一审法院才做出一审判决，因此判决内容不超出诉讼请求，一审判决合法有效。二、答辩人从未认可、也并未默认被答辩人的转租行为。双方之间的租赁合同合法有效，至于被答辩人是否使用房屋并进行经营，是其个人行为，与答辩人无关，不影响答辩人与被答辩人之间的合同效力。答辩人曾于2018年10月提起诉讼，但多次调解，被答辩人和第三人均不同意答辩人收回房屋，答辩人与被答辩人之间的合同并未依法解除，故被答辩人应当支付租金。对于第三人支付的四万元，答辩人并不认可是房屋租金，也不认可是其履行转租合同，且依据被答辩人与第三人之间的合同，其双方约定的是第三人代替答辩人支付租金，更说明了原租赁合同的效力。三、原审第二项判决内容合法。答辩人与被答辩人之间的合同明确约定“全套锅炉等物品”给予被答辩人所有，该约定的意思就应当包括锅炉和煤气管道等不可移动的经营洗浴所需的相关物品，一审判决内容就是对不明确的等项加以明确，且一审中被答辩人未提出任何抗辩意见，因此应当予以维持。综上所述，一审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院依法驳回上诉，维持原判。张扬述称，我与被上诉人之间没有合同关系，我是替上诉人履行合同义务，我们最早起诉的是白杨，我们还会继续向法院提起诉讼，对于之前的审判结果，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。宋桂芬向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方的租赁合同；2、判令被告给付原告自2018年6月1日至实际交付房屋之日的租金（截止至开庭之日为192977.14元，每天602.74元）；3、判令全套锅炉、煤气管道等经营洗浴的相关物品归原告所有；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年3月18日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告所有的承德市双桥区（世外源浴城处），租赁期限自2012年6月1日至2019年5月31日；2012年6月1日至2017年5月31日的房屋租金为每年人民币190000.00元，2017年6月1日至2019年5月31日的房屋租金为每年220000.00元；付款方式为按年支付租金，且需提前一个月交付次年租金；租赁期满后，如乙方（被告）不再继续租赁，应将租赁期间所用的全套锅炉等物品给予甲方（原告）所有。《房屋租赁合同》签订后被告一直按年支付租金，但2018年5月1日即应当缴纳最后一年度租金之日，被告未按合同约定向原告支付租金。经查，2018年4月3日，被告的儿媳白杨与第三人张扬签订《转租合同》一份，约定甲方（白杨）于2018年4月2日前将洗浴店铺转让给乙方（张扬）使用，店铺交给乙方后，乙方（张扬）同意代替甲方（白杨）向房东即本案原告宋桂芬履行该租赁合同，交纳租金及水电费等各项费用；后第三人张扬支付给原告宋桂芬人民币40000.00元。另查明，2019年6月1日，原告已经重新占有并使用该争议房屋。一审法院认为，原告宋桂芬与被告孙宏君签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。合同依法成立后，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。自合同签订之日至2019年6月1日，合同双方当事人无任何书面协议解除或终止该合同。2018年4月3日，被告儿媳白杨与第三人张扬签订《转租合同》，原告未作出任何同意的意思表示，亦未与第三人张扬签订新的合同，第三人亦不认可与原告之间有任何合同关系，因此，不能认定原告同意解除与被告的租赁合同并与第三人履行转租合同；且转租合同中明确约定是第三人代替被告履行原租赁合同的义务，并非第三人自行与原告存在新的权利义务关系。综上可以看出，本案被告未经原告同意转租原告房屋的行为无效，被告应向原告继续履行给付租金的义务。第三人曾向原告支付40000.00元，为代替被告履行给付房租义务的行为，被告应继续给付原告2018年6月1日至2019年5月31日的房屋租金，依据合同约定，为人民币220000.00元；原、被告签订的合同中约定了租赁期满不再续租时，应将租赁期间所用全套锅炉等物品给予原告所有，故本院依据合同确认租赁期间的全套锅炉、煤气管道等不可移动的经营洗浴所需相关物品归原告所有，其他可移动设备、物品等仍归原所有权人所有；被告主张原、被告之间不存在合同关系，涉案洗浴中心经营权转让给第三人后，原告宋桂芬与第三人张扬形成了新的合同关系，原、被告之前签订的租赁合同不再履行，但被告未提交充分证据证明其上述主张，故对被告的上述抗辩意见，不予支持；本案审理期间，原被告签订的《房屋租赁合同》期限届满，原告已于2019年6月1日重新占有并使用该房屋，故该合同属于自然履行完毕，不再判令解除。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十八条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告孙宏君于本判决生效之日起十日内一次性给付原告宋桂芬房屋租金人民币220000.00元；二、承德市双桥区（世外源浴城处）的全套锅炉、煤气管道等不可移动的经营洗浴所需相关物品归原告所有，其他可移动设备、物品等归原所有权人所有;三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。迟延履行期间债务利息依据《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条计算。案件受理费4600.00元，减半收取计2300.00元，由被告孙宏君负担，退回原告2300.00元。本院二审期间，上诉人提交证据一,承德市燃气有限责任公司开具的78000.00元发票一张，证据二，中国建设银行现金交款单据一张，证明本案争议的煤气管道是上诉人个人出资安装，不属于争议房屋的附属设施，是上诉人个人财产。申请证人出庭作证。其中三个人是上诉人洗浴中心的员工。证明转租过程中，证明是上诉人与被上诉人和第三人一起商量转租的事宜。证明张扬接受洗浴中心过程中，听说张扬付给被上诉人40000.00元房租。被上诉人质证意见：我方认为我方与上诉人方2012年签订的房屋租赁合同是合法有效并一直履行，截止到合同履行期间届满，没有任何终止情形我们与第三人没有任何的转租协议，各方没有达成完全一致的意思表示。第三人与上诉人之间关于房屋转租的事宜，我方知道这个事，但对于他们之间的关系，我方没有发表意见，但不能因为我方没有发表意见，就认为我方默认转租。强调一下，这40000.00元钱，我们不知道第三人是怎么找到我们的卡号打钱给我们。对于租赁合同，张扬代替白杨向我方支付租金，这在我们起诉之后才看到。我们和上诉人之间的合同是每年提前一个月支付全额租金，不可能支付40000.00元就让他们使用房屋。我方与上诉人的合同继续有效，我们和第三人没有合同关系。对于上诉人提交的证据，记账联和银行转账单据，因为证据是照片件，无法与原件进行核实，而且是二审提交的证据，不属于法定新证据的范畴。证人均与上诉人存在利害关系，证人证言形式不合法。三个证据均没有证明我方与第三人签订书面合同，故证人证言并不能证明上诉人的主张。第三人质证意见：之前提交的证据我不知道，我与被上诉人没有合同关系，三位证人证言，说我们有约定，我当时是去了，但是没有参与这个事，不知晓关于房租的事情。二审查明的事实与一审法院认定事实基本一致，二审中,另查明：二审庭审中,上诉人孙宏君提交的由中国建设银行于2012年5月17日出具现金交款单及承德市燃气有限责任公司开具的78000.00元发票一张，证明本案房屋租赁期间的煤气管道是上诉人孙宏君出资安装。本院认为，上诉人孙宏君与被上诉人宋桂芬签订的房屋租赁合同,系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。双方当事人应按合同约定严格履行自己的义务。合同自签订之日至2019年6月1日，合同双方当事人无任何书面协议解除或终止该合同。2018年4月3日，上诉人儿媳白杨与第三人张扬签订转租合同，被上诉人未作出任何同意的意思表示，亦未与第三人张扬签订新的合同，第三人亦不认可与被上诉人之间有任何合同关系，故不能认定被上诉人同意解除与上诉人的租赁合同并与第三人履行转租合同,且转租合同中明确约定是第三人代替上诉人履行原租赁合同的义务，并非第三人自行与被上诉人存在新的权利义务关系。本案中,上诉人未经被上诉人同意转租被上诉人房屋的行为应属无效，上诉人应向被上诉人继续履行给付租金的义务。上诉人应给付被上诉人2018年6月1日至2019年5月31日的房屋租金。上诉人与被上诉人签订的合同中约定了租赁期满不再续租时，应将租赁期间所用全套锅炉等物品给予被上诉人所有，故依据合同确认租赁期间的全套锅炉、煤气管道等不可移动的经营洗浴所需相关物品归被上诉人所有。上诉人主张涉案洗浴中心经营权转让给第三人后，被上诉人宋桂芬与第三人张扬形成了新的合同关系，其与被上诉人之前签订的租赁合同不再履行，但未提交充分证据证明其主张，故本院不予支持。上诉人孙宏君于2012年5月在涉案房屋租赁期间安装了煤气管道,并支付了煤气管道安装费780000.00元,被上诉人宋桂芬应给予上诉人孙宏君适当的补偿,但考虑该煤气管道投资较大,根据公平原则,本院酌定由被上诉人宋桂芬补偿上诉人孙宏君煤气管道安装费39000.00元较为适宜。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利义务。一审判决将孙宏君出资安装的煤气管道一并交给宋桂芬所有,没有判决给予孙宏君一定的经济补偿,显失公平。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持河北省承德市双桥区人民法院(2019)冀0802民初668号民事判决第一、二、三项;二、被上诉人宋桂芬补偿上诉人孙宏君煤气管道安装费39000.00元二审案件受理费4600.00元，由上诉人孙宏君负担3825.00元,由被上诉人宋桂芬负担775.00元。本判决为终审判决。审判长  于相成审判员  陈建民审判员  吴国庆二〇一九年十月二十五日书记员  李浩时