贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初5569号原告：余文斌，男，1987年12月13日生，住贵州省兴义市。委托代理人：李锐，贵州天生律师事务所律师。特别授权代理。被告：黔西南州广发房地产开发有限公司,住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市坪东新区青龙路与凌号路间，统一社会信用代码91522300670708008W。法定代表人：王益文，系该公司董事长。委托代理人：简玉亮，贵州年成律师事务所律师。特别授权代理。原告余文斌与被告黔西南州广发房地产开发有限公司（以下简称广发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2019年7月2日公开开庭进行了审理，原告余文斌的特别授权委托代理人李锐，被告广发公司的特别授权委托代理人简玉亮到庭参加诉讼。同日，双方共同向本院申请庭外和解60日未果。本案现已审理终结。余文斌向本院提出诉讼请求：1、判令广发公司立即为余文斌办理房屋所有权证；2、判令广发公司支付余文斌2016年3月30日至2019年3月30日期间的逾期交房违约金226795.31元；自2019年3月30日起，以414238元为基数，按0.05%/日计算逾期交房违约金，直至广发公司按合同约定交房之日止；3、判令广发公司支付余文斌2016年3月30日至2019年3月30日期间的逾期办证违约金63358.79元；自2019年03月30日起，以414238元为基数，按5.25%/年计算逾期办证违约金，直至广发公司办理完毕房屋初始登记之日止；4、本案诉讼费用由广发公司承担。事实与理由：2014年5月19日，余文斌与广发公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、余文斌向广发公司购买位于兴义市××小区××单元××134.35平方米商品房，房屋总价款为396333元；2、于合同签订之日，余文斌向广发公司支付首付款126333元，剩余270000元房款，余文斌以向银行按揭贷款方式向广发公司付款；3、广发公司应在2014年12月1日前向余文斌交付商品房；4、广发公司应于2016年3月1日前取得商品房所有权登记，并办理转移登记有关文书，交付给余文斌。合同签订后，余文斌履行了合同约定的全部义务，不仅向广发公司支付了代收费用共17905元，并向银行按揭贷款来支付广发公司房款，但时至今日，广发公司一直以各种理由拖延为余文斌办理房屋所有权证，余文斌多次联系广发公司要求办理房屋产权手续未果。根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第十三条之约定，应判令广发公司立即履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之五的比例，广发公司向余文斌交房截止日期为2014年12月1日，广发公司逾期交房的，应当按日计算向余文斌支付已交付房款万分之五的违约金，因此，应于2014年12月2日起计算广发公司逾期交房的违约责任，故，广发公司应承担逾期交房违约金226795.31元【414238元×0.05%/天×1095天（2016年3月30日-2019年3月30日)】。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，广发公司应办理房屋初始登记的日期为2016年3月1日前，因此，应当自2016年3月2日起计算广发公司逾期办证的违约责任。根据合同约定逾期办证的，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，但该约定明显低于给余文斌造成的损失；故，应当按中国人民银行公布的逾期银行贷款利息（即5.25%/年）进行计算，截止2019年3月30日，广发公司应承担违约金65242.49元【414238元×5.25%/年÷365天×1095天（2016年3月30日-2019年3月30日)】。综上所述，广发公司逾期办理房屋产权证及交房的行为严重违约，为维护余文斌合法权利，特诉至法院，望判如所请。广发公司辩称：1、请求人民法院驳回余文斌已过诉讼时效的诉讼请求；2、余文斌计算逾期交房及逾期办证有误，计算的基数应该以余文斌所交房款为基数；3、关于余文斌诉请的逾期交房的违约责任，因为余文斌已实际占有使用房屋，其也不存在损失，故余文斌诉请的逾期交房的违约金无事实依据，请求法院驳回余文斌的该项诉讼请求；4、关于逾期办证，因为双方在合同中约定，由广发公司方在90日内办理相关证件，故逾期办证的违约金应推迟90日。办理产权证是双方义务，除广发公司应提交相应的办证材料之外，余文斌也有提供身份证、委托书、契税完税证等相关资料的义务，余文斌并未履行相关权利义务，双方均存在违约行为，并非广发公司单方存在违约。合同对逾期办证的约定的违约责任是广发公司按照日万分之一承担责任也就是年利率3.65%，余文斌的诉请超过约定，且违约金具有损失填补的事实，请法院在年利率3.65%的基础上进行调减。本案争议焦点是：1、余文斌的部分诉请是否已过诉讼时效；2、余文斌诉请的逾期交房违约金是否具有事实依据，其诉请的逾期办证违约金是否过高，应否进行调减；3、余文斌关于逾期交房和逾期办证违约金的计算方式是否有误。围绕争议焦点，余文斌向本院提交了身份证、商品房买卖合同、收款收据、销售不动产统一发票复印件各1份，广发公司提交了情况说明复印件1份。经本院审查并结合双方到庭陈述认定事实如下：2014年5月19日，余文斌与广发公司签订编号为2014005024的《商品房买卖合同》，购买广发公司开发并取得预售许可的兴义市××小区××号××号房，约定房屋建筑面积为134.35平方米，按套计价房屋总价款为396333元，付款方式为买受人于合同签订之日支付首付款126333元，余款270000元以公积金贷款支付。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2014年8月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；……”，合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：……；（2）逾期超过30日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”；第二十二条第三款转移登记第（一）项约定“出卖人承诺于2015年3月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书，交付买受人”，并对逾期办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任约定为“买受人有权退房，出卖人退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息”，但对买受人不退房情形下的违约责任未进行约定。余文斌按合同约定方式支付了全部购房款，并于2015年5月9日收房入住。广发公司至今未取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案及商品房大产权初始登记。审理中，双方一致认可：涉案房屋的租金标准为建筑面积每月每平方米7元。经查询，中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率自2015年10月24日起至今为4.75%。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。首先，本案双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，余文斌已按合同约定履行了付款义务，但广发公司至今未取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案及商品房大产权初始登记系客观事实，余文斌虽已实际接收房屋，但根据双方合同约定商品房交付的条件之一系“已取得建筑工程竣工验收合格证明文件”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建设工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，均构成逾期交房。广发公司提交的《情况说明》即使是真实的，也仅能证明其已将竣工备案资料提交到兴义市建设工程质量监督站，并不能证明其提交的资料已经审查合格并取得备案，故广发公司未按合同约定在约定期限履行交付符合约定的商品房，亦未按合同约定期限履行取得该商品房初始登记及将办理转移登记的有关文书交付买受人的合同义务，均构成违约，故余文斌未能在期限内接收符合约定的商品房和办理房屋权属证书系广发公司的责任所致，广发公司依法应承担违约责任。其次，按双方合同约定，广发公司应在2014年8月30日前交付符合约定和法定条件的房屋，在2015年3月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书，交付买受人。但广发公司至今未取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案及商品房大产权初始登记，且办理商品房大产权初始登记系广发公司单方合同义务，故本案中广发公司承担逾期交房违约责任的期间应为2014年8月31日起至其取得涉案楼盘竣工验收备案之日止，承担逾期办证违约责任的期间应为2015年3月2日起至其取得涉案楼盘商品房大产权初始登记之日止。关于本案办证问题，商品房大产权初始登记系办理买受人房屋权属证书的必需前提，截至本案开庭审理时，广发公司仍未取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案和商品房大产权初始登记，何时能够取得亦系不确定因素，涉案楼盘尚不具备为买受人办理房屋权属证书的客观条件，且广发公司取得商品房大产权初始登记后，办理买受人房屋权属证书亦非广发公司一己之力即可完成的工作，还需要余文斌本人的积极配合（如提供契税凭证、结婚证、身份证等资料），以及房地产管理部门的审查、办理等，故对余文斌要求判令广发公司立即为其办理房屋权属证书的诉请，本院不予支持。关于本案诉讼时效问题，首先，余文斌诉请的逾期交房和逾期办证违约金均系按日累计计算的继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，余文斌系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为3年的规定，其于2019年5月22日向本院提起诉讼，向广发公司主张权利，往前计算三年，即为2016年5月22日，故其关于2016年5月22日前的违约金诉请已过诉讼时效，依法不予支持。本案中，广发公司即应支付余文斌2016年5月23日起至2019年3月30日止的逾期交房违约金和逾期办证违约金。此后的违约金其可另案主张权利。关于本案逾期交房违约金的计算，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，虽然双方合同关于逾期交房的违约责任的约定不违反法律、法规的强制性规定，但双方约定的逾期交房违约金明显过高，且余文斌未举证证明其因广发公司逾期交房产生的实际经济损失，双方在本案审理过程中一致认可涉案房屋租金标准为建筑面积每月每平方米7元，且该租金标准符合本市同地段同类房屋租金的实际，本院予以采信。以此标准计算本案逾期交房违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用合同法的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，同时，虑及余文斌已于2015年5月9日接收房屋，客观上已不存在租金损失，但广发公司的违约行为仍在继续的客观事实，本案中即对余文斌收房后广发公司应支付的逾期交房违约金按涉案房屋租金标准的30%计算为：134.35平方米×7元/月·平方米÷30天×1041天（2016年5月23日至2019年3月30日）×30%=9790.09元。关于本案逾期办证违约金的计算，首先，根据商品房房屋权属证书办理的行政程序，商品房大产权初始登记系办理买受人房屋权属证书（即转移登记）的必需前提，且系出卖人的单方合同义务，如果出卖人未完成涉案楼盘的初始登记，即使买受人提供了完备的个人资料、契税发票等，其房屋权属证书也根本不可能办理，故广发公司辩称因买受人未如期交纳契税，无法办理转移登记即不应支付逾期办证违约金的辩解，与事实相悖，本院不予采信。其次，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，余文斌虽未举证证明其因广发公司逾期办证所遭受的实际经济损失，但违约责任的承担并不以存在损失为前提，广发公司逾期办证系客观存在的事实，依法应承担相应违约责任。双方合同对逾期办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任约定为“买受人有权退房，出卖人退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息”，但对买受人不退房情形下的违约责任未进行约定。余文斌主动要求按人民银行贷款利率计算该项违约金，基本符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整，同时虑及余文斌所付购房款中部分系按揭贷款支付，设置了一定的权利负担，其要求以已付购房款加上其他代收费作为计算基数，不符合法律规定，故本案逾期办证违约金应以买受人已付购房款为基数，按广发公司违约期间中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率为标准进行计算为：396333元×4.75%÷365天×1041天（2016年5月23日至2019年3月30日）=53692.26元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条的规定，判决如下：一、限黔西南州广发房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付余文斌2016年5月23日起至2019年3月30日止的逾期交房违约金9790.09元；二、限黔西南州广发房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付余文斌2016年5月23日起至2019年3月30日止的逾期办证违约金53692.26元；三、驳回余文斌的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5652元，减半收取2826元，由余文斌承担2208元，黔西南州广发房地产开发有限公司承担618元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 周祥红二〇一九年十月十九日法官助理 舒其琪书 记 员 席绍美