重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初3777号原告：重庆市北碚区童家溪镇同兴村村民委员会，住所地重庆市北碚区童家溪镇同兴村**，统一社会信用代码54500109582819752D。法定代表人：伍鼎文，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：杨兴利，男，该村民委员会书记。委托诉讼代理人：朱荣莉，重庆市北碚区童家溪法律服务所法律工作者。被告：杨春龙，男，汉族，1973年1月1日出生，住长春市双阳区。委托诉讼代理人：冉晓燕，重庆邦民律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭清明，重庆伟豪（两江新区）律师事务所律师。原告重庆市北碚区童家溪镇同兴村村民委员会（以下简称为同兴村委会）诉被告杨春龙土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告同兴村委会的负责人伍鼎文及其委托诉讼代理人朱荣莉，被告杨春龙及其委托诉讼代理人冉晓燕、谭清明到庭参加了诉讼。本案审理过程中，双方申请一个月的和解期，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告同兴村委会向本院提出如下诉讼请求：请求判令1.依法解除原、被告之间的《土地租赁合同》；2.被告支付原告2017年、2018年、2019年土地租金共90000元；3.被告恢复土地原状，拆除土地上乱搭乱建的房屋及设施；4.被告赔偿原告人工费损失58400元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月9日，原告与被告签订《土地租用合同》，合同约定从2017年1月1日至2026年12月31日止，被告承租原告代管位于重庆市北碚区童家溪镇同兴村岗上社弃土场的土地。被告在使用土地期间违反合同约定违法搭建，改变土地用途。2017年6月16日，原告向被告发出停止乱搭乱建行为的书面通知，但被告未停止违法使用土地行为。2018年1月8日重庆市北碚区童家溪镇人民政府作出童停（2018）001号责令停工整改通知书，通知被告对违法建设自行拆除整改。另外，被告在使用租赁土地期间未按时缴纳租金。综上，被告违反合同约定在租赁土地上乱搭乱建，改变土地用途，且未支付租金，为维护原告合法权益，特起诉至法院，望判如所请。被告杨春龙辩称，如果法院审查为合同有效，被告不同意解除合同；如果法院审查为合同无效，本院原告的诉求缺乏法律依据，被告保留另行起诉的权利。原告诉称被告违章搭建不成立，被告未支付租金与事实不符，原告的全部诉讼请求缺乏法律和事实依据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月1日，重庆市蔡家组团（同兴工业园区）管理委员会（甲方）与重庆市北碚区童家溪镇人民政府（乙方）签订了《土地代管协议》。协议约定鉴于甲方已对乙方辖区内的凉井、六角、丁家、胡家、新房、岗上等社实施了土地征用或提前用地，但由于各种原因，还余下部分土地尚未使用。甲方同意将本协议项下未使用的土地按现状委托乙方进行代管，乙方不得对其改变土地的性质和原貌，更不得将代管土地进行转租、转让，否则造成的一切后果均由乙方承担。土地代管期间，乙方只能对代管土地进行临时耕种，不能用于临时种植以外的一切用途。代管费用：本协议项下的土地代管费用包干为每年伍万元，甲方在签订协议后，在土地代管范围不能出现火灾和提高土地现状标高等现象，若因管理不善造成不安全的后果由乙方负责。甲方在每年12月份验收代管土地合格后，一次性将土地代管费用支付给乙方。同日，重庆市北碚区童家溪镇人民政府作出《关于同意同兴村代管同兴工业园区未使用土地的批复》（童府发（2013）8号），明确同意由原告对童家溪镇同兴村辖区内老房、凉井、六角、丁家、胡家、新房、岗上等七个社的未使用土地实施代管，代管费用全额拨付给原告。并要求原告严格按照镇政府与园区签订的《土地代管协议》的规定使用土地，不得转租转包或改作他用，严防代管期间各类安全生产事故、违法乱搭乱建现象发生。2016年11月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《土地租用合同》。合同约定：一、甲方将位于北碚区童家溪镇同兴村岗上社同兴工业园区代管土地（小地名岗上社弃土场，以下简称租赁物），四至界：东面：岗上社弃土场边坡；南面：岗上社山林及边坡；西面：岗上社弃土场边坡；北面：同兴村水口社土地。面积约40亩出租给乙方，乙方自愿承租。二、租用期为10年，即从2017年1月1日起至2026年12月31日止。2016年12月31日前为乙方整治场地和建设相关设施。三、土地租金从2017年1月1日至2019年12月31日乙方每年支付甲方土地租金30000元。从2020年1月起至2026年12月31日止，乙方每年支付甲方土地租金33000元。实行先缴租金后使用的原则，即签协议时缴清第一年的租金。四、乙方生产所需管理用房必须经申报并审批程序后方可建设，管理用房、水电户头、电力设备及电力费用均由乙方自行负责，甲方不负担任何费用，只协助配合。五、乙方于本合同签订之日，向甲方支付第1年租金人民币30000元，以后的租金乙方应于每年1月份内向甲方缴清当年租金。六、乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权。乙方应负责租赁物的管护，费用由乙方承担，出现的一切安全事故由乙方自行负责，甲方不负任何法律责任及费用，并保证在本合同终止时以可靠运行状态归还甲方。甲方对此有检查监督权。七、乙方在租赁期间必须严格遵守不得改变土地的农业用途，产生的一切安全责任及损失由乙方承担，乙方不能出现在租赁土地上乱搭乱建。八、在租赁期限内，若遇乙方欠交租金3个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。九、乙方在未经甲方同意，不得转租该场地。十、未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前1个月书面通知甲方，且向甲方交回租赁物，方可提前解约。十一、若因政府和同兴工业园区要收回该宗土地时，乙方无条件在2个月内拆除所有设备设施，归还甲方出租土地，乙方不得要求任何赔偿。但甲方有义务提前书面通知乙方及当面告知。合同还约定了其他事项。2016年11月9日，案外人周仁勤代被告向原告支付了租金30000元。同日，原告开具收取被告2017年1月至2017年12月的租金收据一张。2016年12月8日，被告参与了原告在同兴村二楼会议室召开的“代管土地协商事宜”会议。在会议上原告告知案涉土地所有权属于园区，并要求被告提供农业生产需要活动板房和抗旱蓄水池的书面材料。2018年1月8日，重庆市北碚区童家溪镇人民政府作出童停（2018）001号《重庆市北碚区童家溪镇人民政府责令停工整改通知书》，通知书载明：“杨春龙：你户在童家溪镇同兴村岗上社租用土地上未经审批擅自修建彩钢棚房的行为违反了《重庆市城乡规划条例》第六十三条之规定，按照《重庆市城乡规划条例》第七十一条的规定，责令你们立即停止建设，限期5天对违法建设自行拆除整改，逾期未拆除将进行强制拆除。该通知书的送达人处“张忠华”、“张梦琦”的字样，被送达人处有“周吉兰代”的字样。被告陈述不认识周吉兰，被告也没有收到该通知书。2018年7月3日，周仁勤通过银行转账方式代被告向原告缴纳租金30000元。2018年9月7日，原告向周仁勤转账支付30000元。2019年3月4日，周仁勤又通过银行转账方式向原告支付30000元。2019年5月16日，原告转账支付周仁勤60000元，并备注为2017年、2019年租金。2019年6月3日，重庆市北碚区童家溪镇人民政府出具证明，载明：“兹有重庆市北碚区童家溪镇同兴村村民委员会，属中华人民共和国村民自治组织，处于同兴工业园区征地辖区范围内，多年来外来偷倒弃渣弃土严重，对同兴村环境治理影响较大，园区管委会管理也非常苦难，周边农户也私自耕种。为防止国有土地被非法侵占，确保辖区环境整治效果，2013年经同兴村委会申请，报同兴工业园区管委会和童家溪镇人民政府同意，园区将原同兴村辖区的园区部分征而未用土地（含同兴村岗上社部分提前征用地纳入代管范围，无征地批文）交由同兴村委会代管使用。2016年，杨春龙多次找同兴村村民委员会，要求租赁岗上代管土地。经村委会研究，于2016年11月9日与杨春龙签订了租赁岗上代管土地合同。合同约定杨春龙租赁该地只能用于农作物种植。土地租赁事宜同兴村委会已上报童家溪镇人民政府。”2019年6月10日，本院向重庆市蔡家组团（同兴工业园区）管理委员会发函询问是否将涉案土地交由原告代管使用，如果确有前述事实，代管使用的具体权限；是否知晓原被告将代管土地出租给被告。2019年7月2日，重庆市蔡家组团（同兴工业园区）管理委员会向本院回函：我委于2013年2月1日与北碚区童家溪镇人民政府（以下简称童家溪镇政府）签订了《土地代管协议》，约定将童家溪镇政府辖区内的凉井、六角、丁家、胡家、新房、岗上等社已征未用的部分土地委托童家溪镇政府代管。童家溪镇政府须严格遵守《代管协议》约定，不得改变土地性质和原貌。不得将代管土地进行转租、转让，只能进行临时耕种。对于重庆市北碚区童家溪镇同兴村民委员会与长春市双阳区云山街道小河沿居民委11组签订的《土地租用合同》我委并不知情。我委与童家溪镇政府都将严格遵守《代管协议》的约定。原告还举示；证据1.《同兴村岗上拆违及电房维修做清洁人工费发放表》、照片。拟证明被告在租赁期内擅自搭建了彩钢棚，原告请人拆除部分违章建筑产生了人工费6440元。证据2.《同兴村2016年12月至2019年4月雇佣工作人员报酬发放表》复印件及付款凭证复印件，该发放表载明冯胜明为工业园区五星基地禁渣管理员，月报酬为2000元。拟证明由于原告经常通知被告来处理违章的事情，但被告从未来处理过，原告委托了冯明胜对出租土地进行巡查乱倒垃圾的行为。2016年12月到2019年4月份被告支付给冯明胜的劳务费每月2000元，合计52000元。被告发表质证意见：对证据1的三性不认可，现场并没有照片上面的建筑，被告也未参与（原告所称的拆违工作），不清楚签字是否是这些人的签字。对证件2劳务费明细和付款凭证因为是复印件，无法核实真实性。即便原告能提供原件，被告也不清楚这些人是否具体做了，所以对该证据的三性不认可。而且据被告了解到冯明胜管理的区域不仅是本案涉案土地，还有其他区域。所以原告支付给冯明胜的劳务费被告不清楚是否仅是支付的管理本案涉案土地的劳务费。被告举示了：证据1函件和EMS快递单及查询单。拟证明被告发函给土地所有权人同兴工业园区开发有限公司，同兴工业园区开发有限公司也收到了该函件，函件中请求园区对合同进行追认，如果三天内不追认视为对合同的不认可，现在同兴工业园区电话通知被告不同意该协议。证据2照片。拟证明被告并未如原告陈述改变了土地性质，被告是种植的树木、花卉、农作物。原告发表质证意见：对函件和EMS快递单及查询单的三性不认可，发函对象是同兴工业园区开发有限公司，与本案无关，不能达到被告的证明目的。从函件中也无法证明土地归该公司所有。照片因为没有注明采集地址，无法证明拍摄的是被告租赁的土地上的作物，对三性不认可。关于涉案土地现状，原被告持不同意见，故本院于2019年8月26日组织双方对涉案土地进行现场勘验并形成现场照片和勘验笔录，被告方经本院合法传唤未到现场。经现场勘验：案涉土地种植有各种作物，有7个集装箱改造的简易住房，有一个由彩钢棚搭建的简易厨房和猪圈，一个废弃猪圈（该废弃猪圈四周有大概70公分左右高的砖体围墙，顶部是由棚布搭建，现在棚布已经拆除），一个简易饮用水箱，一个抗旱池。另外被告对路面进行了硬化。对勘验笔录及照片，原告的质证意见为：对勘验笔录和照片的三性予以认可，可以证明被告在租赁地上进行违法搭建，土地硬化等行为，改变了土地性质，违反了合同约定。被告的质证意见为：对勘验笔录及照片三性予以确认，从勘验笔录看出硬化路面围绕种植物四周，该硬化路面实际为晒坝，用于晒玉米等农作物所必需，是为了更好的利用租赁土地。集装箱等设施均是为了进行农作物的种植，所临时配置的配套用房，主要用于堆放农用工具等设施设备以及工人临时居住。饮用水箱是生活必需，抗旱池也是为了农作物种植所必需的设施设备，故被告不存在改变土地性质。本院认为，原、被告签订的《土地租用合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。针对原告的请求，本院分析认定如下：一、关于解除原、被告之间的《土地租用合同》原告提出解除合同的理由为未支付租金和违反合同约定在租赁土地上乱搭乱建。本院认为，第一，原、被告合同签订后，周仁勤代被告缴纳了2017年至2019年期间的租金合计90000元，但原告在收取上述租金后自行将款项退还给了周仁勤，故被告不存在未按合同约定拒付租金的行为。第二，原、被告合同约定“乙方在租赁期间必须严格遵守不得改变土地的农业用途，产生的一切安全责任及损失由乙方承担，乙方不能出现在租赁时间内租赁土地上乱搭乱建。”从查明的事实看，被告租赁案涉土地后主用还是用于农业种植，并未改变土地的农业用途。被告在租赁地上搭设了部分临时设施和生产用房，并对路面进行了硬化，但被告的该行为主要基于种植农作物的需要，双方合同中也约定了被告可以建设生产管理用房。虽然被告在搭设临时设施和生产用房时并未履行申报手续，但被告搭设的临时设施和生产用房是否属于违章建筑，是否应当予以拆除，属于行政机构履行行政职权的范畴，原告并不能以此作为解除合同的理由。综上，本院认为，被告并不存在根本违约的行为，原告要求解除合同，没有事实及法律依据，本院不予支持。二、关于租金问题虽然原告自行将租金退还给周仁勤，被告并不存在拒付租金的行为，但既然双方合同并未解除，案涉土地也一直是由被告在使用，故被告仍然有义务将租金交付给原告。因此，原告要求被告支付2017年至2019年度的租金90000元，本院予以支持。三、关于原告要求被告恢复土地原状，拆除土地上乱搭乱建房屋及设施上文本院已经认定原告提出解除合同的理由不能成立，那么原告基于合同解除而要求被告恢复土地原状、拆除土地上乱搭乱建房屋及设施的请求也没有事实及法律依据，本院对此不予支持。四、关于原告提到的人工费损失原告认为因被告未按照重庆市北碚区童家溪镇人民政府的通知要求拆除违章建筑，原告拆除了部分违章建筑产生了人工费6440元。本院认为，即便原告存在帮被告拆除违建的行为，但从原告举示的《同兴村岗上拆违及电房维修做清洁人工费发放表》中无法看出拆除违建的费用，原告在上述发放表中也没有对拆违、电房维修、清洁费进行区分，故原告要求被告支付人工费6440元，证据不足，本院不予支持。关于原告主张的冯明胜的劳务费52000元。本院认为，原告雇佣冯胜明禁渣管理员，与本案并不具有管理性，其要求被告支付该劳务费52000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杨春龙于本判决生效之日起10日内支付原告重庆市北碚区童家溪镇同兴村村民委员会2017年至2019年的租金共计90000元；二、驳回原告重庆市北碚区童家溪镇同兴村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由原告重庆市北碚区童家溪镇同兴村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王建金人民陪审员  刘光华人民陪审员  李林雄二〇一九年十月十五日书 记 员  阙 锐