山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0112民初7395号原告：韩化春，女，1965年2月14日出生，汉族，住济南市，委托诉讼代理人：房信宇，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。被告：山东银座商城股份有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：913700002671803546。法定代表人：侯功海，董事长。被告：山东银座商城股份有限公司洪楼分公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370100677260314R。负责人：郑远，总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：刘晓旭、史新宋，山东舜翔律师事务所律师。原告韩化春与被告山东银座商城股份有限公司（以下简称银座商城）、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司（以下简称银座商城洪楼分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告韩化春的委托诉讼代理人房信宇，被告银座商城、被告银座商城洪楼分公司共同委托的诉讼代理人刘晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩化春向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付自2016年10月1日至房屋返还之日的占用费（占用费标准以评估为准），预计220000元；2.请求判令被告立即返还原告房屋；3.请求判令被告承担本案的所有诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、公告费、送达费、执行费等）。诉讼过程中，原告撤回要求被告返还房屋的诉讼请求，并将主张的占用费截止日变更为判决生效之日止。事实与理由：2006年，海蔚公司与原告签订《委托租赁合同》一份。租赁合同约定：房屋的委托期间从2006年1月1日起至2016年10月1日止。在委托租赁期间内，海蔚公司将原告的房屋转租给第二被告，后海蔚公司与原告签订的委托租赁合同及与银座商城签订的租赁合同同时到期。原告敦促二被告返还原告房屋并支付占用费，两被告对原告的要求置之不理，截止起诉前二被告依然没有向原告支付占用费，亦未返还原告的商铺。为此，诉至法院。被告银座商城与被告银座商城洪楼分公司共同辩称，一、原告主体不适格，应驳回起诉。原告所属的房屋不具有构造上的独立性，原告仅占小部分，在使用上不具有独立性，海蔚大厦B座2楼内部无任何墙壁间隔，总面积为16982㎡，无独立出口，整个二楼的业主共用一个卫生间，共用一个楼梯等公共设施，其任何单独的业主都不能单独使用，因此海蔚B座2楼归全体业主按份共有。虽然原告提供了房屋产权证，但该证根本不能确定原告正常的具体权利范围，客观上更无法确定原告的单独物权，需和楼层中其他所有面积共同构成一个整体才能正常使用，因此海蔚大厦B座2楼属于法律意义上的按份共有关系。业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，该共有权不可分割，管理需通过业主大会民主协商，采取多数表决方式决定物业管理处分使用等事项。根据物权法96、97条规定，仅有海蔚大厦B座2楼全体业主或占全体份额三分之二以上的按份共有人，才有权决定是否提起本案诉讼，原告仅是其中一位业主，无权代表全体业主单独提起诉讼，故原告主体不适格，应驳回。二、原、被告已经形成事实租赁合同，原告无权要求单独解除合同。自2016年10月1日起海蔚大厦B座2楼一直由被告租赁使用至今，且经与大多数业主沟通谈判，已分四批向部分业主支付了租金并签订了付款协议书，在第三批和第四批付款协议书中，更是明确约定业主同意被告在后期继续租赁该房产经营，可见原告的行为已经侵犯了其他业主的共有利益。根据物权法76条规定，原告无权单独解除合同。我方同意按年租赁费为收益率9%（年租赁费与原物业总价款的比值，原物业价款指业主自开发商购置的房产价格，如有二次买卖含二次以上仍以开发商出售该房产的价款为本项所指的原物业价款）的情况下继续履行房屋租赁合同，以维护其他大多数业主的利益。本院经审理认定事实如下：2006年5月12日，韩化春作为甲方（出租人）与山东海蔚商城有限公司作为乙方（承租人）签订2份《租赁协议》，乙方承租甲方位于济南市海蔚商业广场步行街的二层商铺，铺位号分别为L1-025、L1-012；租赁期间从2006年10月1日起至2016年10月1日止。2006年8月3日，韩化春又与山东海蔚商城有限公司签订一份《协议书》，将其购买的位于济南市海蔚商业广场步行街的二层商铺，铺位号C-001的商铺出租，租赁期间从2006年10月1日起至2016年9月30日止。2007年12月28日，山东海蔚置业有限公司与被告银座商城签订《租赁合同》，合同约定：山东海蔚置业有限公司/济南世纪海蔚商贸有限公司作为出租方将A部分房屋（建筑面积共21537平方米）及B部分房屋（建筑面积共16982平方米）整体出租给银座商城，其中A部分的房屋产权归属于山东海蔚置业有限公司，因B部分房屋的产权已经分别销售给包含韩化春在内的各个业主，该部分由济南世纪海蔚商贸有限公司获得出租权后租赁给银座商城使用，B部分的租赁期限到2016年9月30日结束，租期自装修期结束或开业之日起次日计算（取其较早者）。上述合同期满后，各方当事人均未续签书面租赁合同，二被告亦未向韩化春返还涉案商铺，双方产生纠纷。形成本案诉讼前，已有其他业主提起诉讼，并经法院作出判决且生效。诉讼中，韩化春撤回要求返还商铺的诉讼请求。对于占用费的计算标准，双方均同意以已生效判决认定的，且位置相邻的商铺评估价为参考价。经双方协商，L1-012按照2.10元/平方米／日计算、L1-025按照2.50元/平方米／日计算、C-001按2.69元/平方米／日计算。涉案三个商铺于2008年2月1日办理房产权属登记，房屋所有权人均为韩化春，L1-012商铺建筑面积28平方米、L1-025商铺建筑面积32.58平方米、C-001商铺建筑面积53.28平方米。另查明，银座商城洪楼分公司系银座商城下属的分支机构，不具备法人资格。本院认为，韩化春与山东海蔚商城有限公司签订租赁协议后，由山东海蔚商城有限公司将韩化春所有的位于济南市海蔚广场的商铺出租给银座商城洪楼分公司经营使用，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方当事人均应诚信履约。该合同履行期限于2016年9月30日届满后，银座商城洪楼分公司仍旧继续占有、使用韩化春所有的商铺并从中获取收益，应向韩化春支付相应的商铺占用使用费用。关于涉案商铺占用使用费的计付标准问题，双方已达成一致意见，对于韩化春的诉讼请求，本院予以支持。银座商城洪楼分公司系银座商城下属的分支机构，不具有独立的法人资格，故银座商城应当与银座商城洪楼分公司共同承担偿付责任。庭审中，银座商城洪楼分公司提起反诉，要求韩化春开具自2016年10月1日至判决生效之日止的其应支付的租赁费等额增值税发票并承担相应的增值税抵扣损失。对此本院认为，银座商城洪楼分公司提起的反诉请求不明确，其主张的损失未实际发生，本院不予合并审理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条规定，判决如下：一、山东银座商城股份有限公司、山东银座商城股份有限公司洪楼分公司于本判决生效之日起十日内支付韩化春2016年10月1日至2019年9月30日的房屋占用费310512.65元；二、山东银座商城股份有限公司、山东银座商城股份有限公司洪楼分公司于本判决生效之日起十日内支付韩化春自2019年10月1日起计算至本判决生效之日止的房屋占用费（L1-012商铺建筑面积28平方米按2.10元/平方米/日的标准、L1-025商铺建筑面积32.58平方米按2.50元/平方米/日的标准、C-001商铺建筑面积53.28平方米按2.69元/平方米/日的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2978元，由山东银座商城股份有限公司、山东银座商城股份有限公司洪楼分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 李晓丽二〇一九年十月二十六日法官助理 于彩霞书 记 员 韩欢欢