北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初29023号原告（反诉被告）：翟亮，男，1985年7月25日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张逊，北京誉洲律师事务所律师。被告（反诉原告）：魏娟，女，1971年10月20日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张启星，男，1954年9月25日出生，汉族，住北京市大兴区。原告翟亮与被告魏娟租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟亮及其委托诉讼代理人张逊，被告魏娟及其委托诉讼代理人张启星到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。翟亮向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告押金8333元；2、被告赔偿原告装修损失114038元；3、被告补偿原告经营损失20000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月19日，原被告签订房屋租赁合同，合同约定被告将其拥有的北京市通州区马驹桥镇西后街村委会北500米的门店房出租给我经营餐饮，租金每月8333元，支付方式为押一付三，租赁期限三年，自2017年9月19日至2020年10月10日。合同签订后，原告入住装修经营。2018年4月，租赁房屋的二层退租，原告又与被告协商将二楼一起承租下来，扩大面积经营烧烤业务，并预交了一个月9000元的二层房屋租金。然后对二层房屋进行装修，对整体房屋添加设施，加装广告牌。2018年5月中旬，二楼装修完还没开业，就有人以拆迁公司名义告知原告此地属拆迁范围。原告当即就找到被告核实信息的真实性，但被告告知原告“没事儿，你干你的”。直到6月初该地被设置围挡，被告始终未告知原告拆迁的真实消息。直到7月份，拆迁公司将围挡封死，不准进入，原告仅将部分物品搬出出租房屋。当原告与被告协商将能拆走的物品拆除时，被告才告知原告其与拆迁公司签订了拆迁合同，房屋及相关设施已经归拆迁公司所有。后原告与被告多次协商解除合同事宜未果。魏娟答辩并提出反诉请求：原告支付被告房屋租金31999元。事实和理由：原告所述与事实不符。原告就是马驹桥镇一街村村民，且早就于2017年9月19日就承租了被告一层房屋开饭馆，原告对于该房屋以后要拆迁是心知肚明的，因为政府拆迁的消息不是保密的。原告心存若遇拆迁，对于装修部分是要给予补偿的，所以原告才对二层加了广告牌，但实际上原告并未对二层进行过装修。双方于2017年9月19日签订了一层的房屋租赁合同，合同中明确约定，如遇拆迁原告无条件搬走，被告不予赔偿。二层租赁合同双方并未签订，当时双方说好其租赁合同与一层的租赁合同版本一样，只是租金为每月10000元。因此，即使二层被原告装修，也应与一层租赁合同约定的一样，如遇拆迁原告无条件搬走，更何况原告并未对二层进行装修。原告诉讼请求中绝大部分都是针对一层装修费用，但合同已有约定。原告要求被告退还押金8333元，也是无理要求。双方有微信转账记录，从原告支付给被告一层、二层房屋租赁来看，其并未完全支付给被告租金、水电费。因此，该押金8333元应是无从退还的。原告要求被告赔偿营业损失20000元，也是无从谈起。因为此次拆迁并未对于营业损失给予补偿，双方的租赁合同也没有对该项进行约定。另外，原告尚欠31999元租金及部分水电费未付。翟亮针对反诉辩称，从2018年2月份开始正常营业，房租水电费每月一清，最后一次付房租是2018年5月21日。对于被告计算的数额不知道怎么算的，到5月中下旬拆迁部门就开始封门了，走的时候水电费都已经结清了，不欠费用。本院经审理查明以下事实：2017年9月19日，原被告签订《门面房租赁合同》，魏娟（合同中以其曾用名孙丽签署）将商用门面120平方米（系一层）租赁给翟亮使用，每月租金8333元，自2017年10月10日至2020年10月10日，租金交纳方式为上付款，每三个月支付租金一次，如遇拆迁或不可抗拒的其他因素，翟亮无条件搬走，魏娟不予赔偿。合同还约定了其他内容。合同签订后翟亮对上述房屋进行了装修、制作广告牌。2018年4月，原被告就租赁二层房屋达成合意，魏娟将二层房屋出租给翟亮使用，每月租金10000元，但双方未再签订书面合同。翟亮承租二层房屋后另行制作了广告牌。关于房屋使用期限。一层房屋自2017年10月10日起租，上述合同已有明确约定。二层房屋起租时间双方各执一词，翟亮称自2018年4月18日交纳租金时开始使用并计算租金，魏娟则称自2018年4月1日开始使用并计算租金，双方未对此提供证据。对于房屋使用的截止时间，翟亮称自2018年5月中下旬饭店外就已设立围挡，无法正常经营，仅留一门搬运物品，至7月初全部搬离，魏娟则称自2018年6月设立围挡，因其于2018年6月4日才签订拆迁协议，7月12日时翟亮尚未搬离，双方均未对设立围挡、搬离时间提供证据。关于费用交纳。魏娟称翟亮于2018年2月欠付一层租金1333元、3月欠付2333元、6月欠付8333元，二层欠付5、6月租金20000元，翟亮对于欠付租金则不予认可。魏娟提供的微信聊天记录对于双方租金交纳及其他事项有所表述，翟亮对此予以认可。经与双方核实，租金交纳时间一般为每月10日左右，水电费交纳时间一般为每月月底。依据微信聊天记录所显示的款项往来数额及时间，2018年2月交纳租金7000元欠付1333元、3月交纳租金6000元欠付2333元、4月和5月全额交纳一层租金，二层租金仅4月18日交纳10000元。另查，双方均未提交涉案房屋建设工程规划许可证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人对自己的主张有责任提供证据。因双方均未提交涉案房屋建设工程规划许可证，故双方所签订的《门面房租赁合同》及关于二层房屋所形成的房屋租赁合同关系均属无效。合同无效后，翟亮仍应支付使用涉案房屋期间的占有使用费。关于二层房屋的开始使用时间，因双方均未对此提供证据，双方亦未签订书面合同，魏娟作为提供房屋一方应就交付房屋的具体时间承担举证责任并承担举证不能的法律后果。现魏娟并未举证证明其所主张的于2018年4月1日交付二层房屋，应承担对其不利的法律后果，故本院依据翟亮主张的2018年4月18日交付二层房屋租金的时间作为魏娟交付二层房屋的时间，并以此作为计算二层房屋占有使用费的起始时间。关于涉案房屋使用的截止时间，依据涉案房屋作为饭店使用的特点，在其外围设置围挡必然对其正常使用房屋造成重大影响，故应以设置围挡时间作为翟亮正常使用涉案房屋的截止时间，并以此作为占有使用费交纳的截止时间。现因双方均未对围挡设置时间提供证据，依据证据规则，翟亮作为房屋占有使用人对于正常使用涉案房屋的阻却事由负有举证责任并承担举证不能的法律后果，现其并未提供证据，故本院以魏娟主张的2018年6月4日作为涉案房屋正常使用的截止时间，并以此作为计算占有使用费的截止时间。翟亮称其已全额交纳占有使用费，但并未提供充分确实的证据予以证明，应就此承担不利的法律后果，依据微信聊天记录款项往来记录及双方陈述，翟亮还需支付一层房屋2018年2月欠付费用1333元、3月欠付费用2333元、6月欠付费用1111元、二层房屋2018年5月18日至6月4日费用6000元，共计10777元。合同无效后，魏娟应将其收取的押金返还翟亮，故对翟亮的该项诉讼请求，本院予以支持。关于翟亮主张的装修及经营损失，本院不予支持。理由有二：一方面，双方所签订《门面房租赁合同》虽属无效，但合同中关于涉及拆迁腾退相关权利义务的约定系双方签约时根据实际情况、履约风险等因素做出的一致意思表示，该约定能够体现双方对于各自风险的预估与评判，对于双方签约与否具有关键作用，本院在确定损失承担时适当予以参考；另一方面，从涉案房屋外设置围挡至人员全部搬离尚有较长时间，翟亮可搬离动产以减少损失，而附着于房屋内的装修已随房屋拆除而灭失，魏娟并未因此获益。另外，翟亮提供的证据亦无法证明其搬离时装修残值数量，应承担举证不能的法律后果。至于经营损失，房屋拆除并非因魏娟行为所致，且通过双方约定可知翟亮对此已有预见，应自行承担该项损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）翟亮与被告（反诉原告）魏娟签订的《门面房租赁合同》及关于二层房屋的房屋租赁合同关系无效二、被告（反诉原告）魏娟返还原告（反诉被告）翟亮押金8333元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告（反诉被告）翟亮支付被告（反诉原告）魏娟房屋占有使用费10777元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）翟亮的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）魏娟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1574元，由原告（反诉被告）翟亮负担1482元（已交纳），由被告（反诉原告）魏娟负担92元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费300元，由被告（反诉原告）魏娟负担222元（已交纳），由原告（反诉被告）翟亮负担78元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  薛德胜二〇一九年十月十二日书记员  高文艳