四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初9251号 原告：卢文龙，男，1988年5月29日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：马永进，四川北展律师事务所律师。 被告：刘容，女，1971年7月28日出生，汉族，住四川省阆中市。 被告：彭增华，男，1973年10月15日出生，汉族，住四川省万源市。 第三人：华润置地（成都）物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区华润路**。 法定代表人：蒲滨，华润置地（成都）物业服务有限公司董事长。 委托诉讼代理人：徐微，女，系华润置地（成都）物业服务有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：曾纯辉，男，系华润置地（成都）物业服务有限公司工作人员。 原告卢文龙与被告刘容、彭增华、第三人华润置地（成都）物业服务有限公司（以下简称“华润物业公司”）返还原物纠纷一案，本院2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月8日、10月16日公开开庭进行了审理。原告卢文龙及其委托诉讼代理人马永进、被告刘容、第三人华润物业公司的委托诉讼代理人徐微和曾纯辉到庭参加诉讼。被告彭增华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告卢文龙向本院提出诉讼请求：1.确认卢文龙与刘容、彭增华于2017年3月13日签订的《房屋转让合同》及补充协议已于2019年3月6日解除；2.判令刘容、彭增华返还成都市锦江区给卢文龙,并恢复原状；3.判令刘容、彭增华赔偿房屋租金损失:从2019年3月7日起,按每月3,000元计算至返还房屋之日止，至起诉之日暂计为15,000元；4.本案诉讼费由刘容、彭增华承担。 事实和理由:刘容、彭增华与卢文龙、华润物业公司于2017年3月13日签订《房屋转让合同》,约定刘容、彭增华购买卢文龙所有的成都市锦江区房屋。2017年3月16日,卢文龙收到刘容、彭增华支付的交房保证金40,000元,并将房屋交付给刘容、彭增华使用。之后,因成都限购政策发布,双方就协议履行发生争议,并通过诉讼方式解决,法院判决协议继续履行。之后卢文龙于2018年12月至2019年3月,三次催告刘容、彭增华支付首付款，刘容、彭增华均仍未能支付。基于刘容、彭增华的违约行为，卢文龙于2019年3月6日，通过发短信、请求中介转发解除短信、微信等通知方式，解除了双方的《房屋转让合同》。合同解除后，刘容、彭增华应当返还房屋、恢复原状，并支付合同解除后占用房屋的租金。但刘容、彭增华拒绝将房屋返还卢文龙且拒绝支付租金。卢文龙愿意在刘容、彭增华返还房屋当日将收取的40,000元交房保证金退还刘容、彭增华。为维护自身合法权益，提起诉讼。 被告刘容答辩称，双方签订的《房屋转让合同》并未解除，刘容、彭增华是要给钱的，只是卢文龙不要，不同意返还房屋，租金损失不应当支付，请求驳回卢文龙全部诉讼请求。 被告彭增华未到庭应诉，亦未作答辩。 第三人华润物业公司述称，华润物业公司是居间方，已经完成了合同义务，合同是否解除应当由刘容、彭增华与卢文龙协商一致解决。 本院经审理认定事实如下：卢文龙购买成都锦兴华润置地有限公司（以下简称“锦兴公司”）开发的位于成都市锦江区房屋，双方于2015年5月12日签订《商品房买卖合同》。该合同于2015年6月8日在房管部门进行了备案登记。 2017年3月13日，卢文龙（出卖方、甲方）与刘容、彭增华（买受方、乙方）、华润物业公司（居间方、丙方）签订《房屋转让合同》，约定：刘容、彭增华以925,000元购买上述房屋，交易总价款包括房价款及甲方自买入该房屋后至本次出售前已产生及已经支付的一切费用（包括但不限于该房屋本身及固定装修、足额的维修资金、天然气入户费、电话、网络使用费、有线电视初装及使用费）以及甲方购置该房过程中产生的一切税费；乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金170,000元，自本合同约定的乙方支付甲方首付款时自动转为购房款；首付款390,000元，乙方在甲方房屋所在贷款银行结清房屋贷款当日支付予甲方，此首付款只能用于甲方结清房屋贷款，不足部分由甲方自行补齐还清；其余部分款项，即325,000元，乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付予甲方，如乙方所申请贷款因自身原因未能获得银行批准或未获得足额贷款批准，乙方自行筹齐剩余房款，并在该房屋产权过户登记递件成功当日与首付款一并支付予甲方；甲方应在收到购房定金的同时将交房保证金40,000元一次性交于丙方监管，丙方在甲乙双方办理该房屋交割后7个工作日内直接划拨予甲方，至此交易结束；房屋交付时间是甲方收到乙方支付交房保证金40,000元当日。合同末尾还补充约定：1、居间方已明确告知甲乙双方，该房是尚未取得产权证的商品房，产权正在办理中，双方均已知晓并认同。3、在尚未取得新产权证之前，甲方继续承担房屋贷款所产生的月供及其他费用……4、此房屋贷款乙方支付390,000元，用于甲方结清此房屋贷款，不足部分由甲方自行补齐结清全部贷款，甲乙双方对此无异议。5、如因乙方申请贷款审批不成功，乙方需在120天内自行筹齐剩余尾款，并在该房屋产权过户递件成功当日一并支付予甲方。 2017年4月9日，双方签订《房屋转让合同补充协议》（简称《补充协议1》）载明：出卖方（甲方）卢文龙，买受方（乙方）刘容、彭增华；双方约定于2017年4月9日晚19点决定是否解约，如解约甲方须在2017年4月11日18点前退还乙方支付的所有款项，共计210,000元，如拖延或超过此期限乙方未收到此款项，甲方将在2017年4月9日前继续履行原合同，并签署相关补充协议。卢文龙与刘容分别在该协议上甲方与乙方处签名捺印。 同日，双方又签订《房屋转让合同补充协议》（简称《补充协议2》）载明：出卖方（甲方）卢文龙，买受方（乙方）刘容、彭增华；双方同意补充/更改2017年3月13日《房屋转让合同》，特签订本补充协议；原合同第三条约定首付款（不含购房定金）390,000元，乙方在甲方房屋所在贷款银行结清房屋贷款当日支付，此款项只能用于甲方结清房屋贷款，不足部分甲方须提前筹齐剩余结案款于当日一并还清银行贷款；其余部分款项，即325,000元，在甲方取得该房不动产权证后，甲方须主动到房地产管理部门做顺位抵押登记于乙方，且甲方须做委托公证于乙方或乙方指定的第三人办理过户手续，在乙方取得他项权证后当日支付此款项于甲方。卢文龙与刘容、彭增华分别在该协议上甲方与乙方处签名捺印。 上述合同签订后，刘容、彭增华向卢文龙支付购房定金170,000元、交房保证金40,000元，共计210,000元。后卢文龙向刘容、彭增华交付房屋，刘容、彭增华将房屋进行了装修并入住。 另查明，2017年9月12日，卢文龙向本院提起诉讼要求解除与刘容、彭增华签订的房屋买卖合同，并要求刘容、彭增华返还房屋，支付房屋租金，本院于2018年1月24日作出（2017）川0104民初8193号民事判决书，判决驳回卢文龙的全部诉讼请求。2018年3月23日，刘容、彭增华向本院提起诉讼要求确认与卢文龙签订的房屋转让合同及补充协议有效，并要求卢文龙将房屋过户登记给刘容、彭增华，支付违约金185,000元。本院于2018年7月19日作出（2018）川0104民初3128号民事判决书，判决卢文龙向刘容、彭增华支付违约金20,000元，驳回刘容、彭增华的其他诉讼请求。刘容、彭增华不服，提出上诉，成都市中级人民法院于2018年11月20日作出（2018）川01民终14989号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 就继续履行合同办理结清房屋按揭款事宜，2018年12月28日，卢文龙通过华润物业公司工作人员曾纯辉与刘容、彭增华协商由刘容、彭增华准备390,000元，卢文龙准备70,000元，于2018年12月29日与居间方一起前往银行办理，但当日卢文龙未前往。2019年2月11日，卢文龙又通过曾纯辉与刘容、彭增华约定2月15日前往银行结清贷款，但刘容、彭增华未到。2月23日，卢文龙再次通过曾纯辉与刘容、彭增华约定于3月5日上午前往银行办理结清贷款事宜。3月5日上午，由于曾纯辉当日不在成都，华润物业公司工作人员石全与刘容、彭增华及卢文龙到达约定银行，当日上午，刘容从其邮储银行账户中准备好了现金390,000元待支付，但双方最终未能完成结清贷款事宜。 2019年3月6日，卢文龙通过手机短信、微信等方式通知彭增华，解除双方于2017年3月13日签订的《房屋转让合同》及2017年4月9日签订的两份《房屋转让合同补充协议》。刘容认可收到短信，但未直接回复卢文龙。该解除合同的通知亦通过曾纯辉转发给刘容、彭增华。曾纯辉与卢文龙的微信聊天记录显示，曾纯辉于2019年3月6日中午12点06分向卢文龙转发了刘容的回复：“中国是人民的天下，不是你卢文龙的天下，解不解除合同也不是你说了算。有本事去告吧，我等候佳音……” 庭审中，卢文龙陈述没有办成结按手续，是因为在安排做顺位抵押后刘容支付尾款的事情，刘容说没有尾款的钱，刘容辩解称，卢文龙要求写协议，要其十天内支付尾款，刘容不同意。庭审后，经本院向中国邮政储蓄银行四川分行直属支行经办卢文龙房屋结按手续的工作人员严静琳核实，严静琳证实没有办成结按手续的原因是他们双方协商结按之后的尾款什么时候给的问题，卢文龙要求买方在结按的几天内支付，而买方提出要按双方的合同来，双方就没有谈拢。 以上事实，有卢文龙提交的卢文龙、刘容、彭增华身份信息、华润物业公司工商信息、房屋信息查询、《房屋转让合同》、补充协议、（2018）川01民终14989号民事判决书、（2017）川0104民初8193号民事判决书、微信聊天记录、短信记录截屏、银行流水，刘容、彭增华提交的《房屋转让合同》、补充协议、收条2张、手机银行交易短信通知、聊天记录截屏，本院依职权对石全、严静琳的询问笔录以及双方当事人的陈述在案佐证。 关于卢文龙提交的贝壳网网页截屏4页，拟证明其计算房屋租金的依据。本院认为，该证据系网络截屏，房屋因面积大小、装修的程度不同而租金价格不同，故该证据不能作为认定案涉房屋租金标准的依据，本院不予采信。 本院认为，卢文龙起诉要求确认与刘容、彭增华返还房屋，支付房屋租金，后在审理中增加诉讼请求，要求确认双方签订的《房屋转让合同》及《补充协议1》、《补充协议2》已解除，其诉讼请求均系基于双方之间的房屋买卖关系，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷，本院予以更正。双方当事人签订的《房屋转让合同》及《补充协议1》、《补充协议2》系各自的真实意思表示，内容不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，刘容、彭增华支付了210,000元，卢文龙交付了房屋，双方部分履行了合同义务。 关于首付款的应支付时间。本院认为，根据《补充协议2》约定，原合同第三条约定首付款390,000元，乙方在甲方房屋所在贷款银行结清房屋贷款当日支付，此款项只能用于甲方结清房屋贷款，不足部分甲方须提前筹齐剩余结按款于当日一并还清银行贷款。故首付款390,000元应当在贷款银行结清房屋当日支付。双方于2018年12月29日、2019年2月15日两次约定前往银行办理结按手续，未办成后，双方又再次约定于2019年3月5日共同前往银行办理结按手续。故刘容、彭增华应当于2019年3月5日将房屋首付款390,000元支付给卢文龙。 关于双方合同是否已经解除。由于2019年3月5日，双方前往银行办理结按手续最终未能成功，刘容、彭增华未支付房屋首付款，3月6日，卢文龙向刘容、彭增华发送了解除合同通知书。刘容经过居间方工作人员曾纯辉表达了其不同意解除合同的意思表示。卢文龙认为刘容、彭增华未支付首付款，构成违约，其具有法定和约定的解除权。本院认为，2019年3月5日，双方当事人共同前往银行准备办理结按手续，从证据上显示，刘容、彭增华已准备好了其应向卢文龙支付的用于归还银行贷款的390,000元。双方对未成功办理结按手续的原因各执一词，卢文龙认为是刘容不愿意支付后续尾款，而刘容认为是因为卢文龙要求其十天之内支付尾款。经本院向银行工作人员严静琳核实，严静琳证实卢文龙要求买方几天之内给尾款，而买方要求按合同来。故可以认定，双方是因为争论尾款的支付时间而导致最终未能办成结按手续。而双方补充协议约定的尾款支付时间是在卢文龙取得该房不动产权证后，卢文龙须主动到房地产管理部门做顺位抵押登记于刘容、彭增华，且卢文龙须做委托公证于刘容、彭增华或刘容、彭增华指定的第三人办理过户手续，在刘容、彭增华取得他项权证后当日支付此款项。因此卢文龙对刘容、彭增华的要求已经超出了双方补充协议的约定。2019年3月5日，刘容、彭增华已备齐应付款项，未向卢文龙支付并非刘容、彭增华不愿意支付，而是由于对尾款支付时间产生争议而导致未支付。刘容、彭增华不构成违约。故本院对卢文龙要求确认合同及补充协议已经解除的诉讼请求不予支持。因双方合同未解除，其要求刘容、彭增华返还房屋并支付房屋租金损失的诉讼请求亦无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 驳回原告卢文龙的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取6,600元，由原告卢文龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李洪琳 二〇一九年十月二十九日 书记员  李冬梅 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。