湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘12民终2435号上诉人（原审原告）：东莞市深建房地产有限公司，住所地广东省东莞市南城区东莞大道666百悦尚城**商铺**。统一社会信用代码：9144190076657493XT。法定代表人：刘有捷，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李海疆（特别授权），男，汉族，1985年6月4日出生，住湖北省黄石市黄石港区，系该公司法务员。被上诉人（原审被告）：黄仲泽，男，1958年11月17日出生，香港特别行政区居民。被上诉人（原审被告）：何嘉辉，男，1957年8月3日出生，香港特别行政区居民。被上诉人（原审被告）：周锡辉，男，1958年3月14日出生，香港特别行政区居民。被上诉人（原审被告）：罗锦华，男，1963年9月22日出生，香港特别行政区居民。四被上诉人共同委托诉讼代理人：李小林，广东信而立律师事务所律师。原审第三人：胡慧玲，女，1980年4月5日出生，住湖南省溆浦县，（同时使用户籍，女，1982年4月5日出生，住湖南省安化县。上诉人东莞市深建房地产有限公司和被上诉人黄仲泽、何嘉辉、周锡辉、罗锦华，原审第三人胡慧玲案外人执行异议之诉一案，不服湖南省溆浦县人民法院（2018）湘1224民初1670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。东莞市深建房地产有限公司上诉请求：1、撤销湖南省溆浦县人民法院（2018）湘1224民初1670号民事判决，依法改判停止对东莞市南城区的的执行（含停止将此房屋拍卖所得款项支付给被上诉人）、确认案涉房屋拍卖所得款项752000元归上诉人所有并立即支付给上诉人，或发回重审2、判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审判决将商品房预售合同登记备案认定为准物权、物权预告登记明显错误，据此得出的结论错误。2012年10月22日，上诉人与原审第三人胡慧玲签订《商品房买卖合同》，约定将东莞市南城区预售给胡胡慧玲。合同签订后，该房屋一直未办理预购商品房预告登记更未办理案涉房屋的产权证，仅办理了商品房预售合同备案。该备案所依据的是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定的“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”商品房预售合同登记备案是国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施，初步防止“一房二卖”的效果，属于行政管理范畴，胡慧玲仅能依据合同的相关约定享有债权请求权，不具有债权的物权化。商品房预售合同登记备案与《物权法》第二十条规定的不动产预告登记制度存在本质区别。该合同备案并不是不动产预告登记，不具有准物权的效力，但一审判决主观认定胡慧玲办理了受让物权预告登记，这显然是没有证据证明的，由此得出“第三人胡慧玲对案涉房屋享有所有权”更是一错再错。一审判决明显违反了《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定。根据《中华人民共和国物权法》规定的物权法定原合同备案并未使涉案房产发生物权设立、变动效力。上诉人仍是涉案房产法律意义上的产权人，故一审判决认定错误。二、一审判决认定案涉执行标的执行程序终结错误。2016年1月25日，上诉人从东莞中级人民法院处得知，一审法院已于2015年12月2日拍卖了案涉房屋，并于2016年1月20日向东莞市南城房管所送达了（2013）溆委执字第5-3号《执行裁定书》及《协助执行通知书》，要求东莞市南城房管所为买受人冼海涛办理房屋登记过户手续。上诉人遂于2016年1月27日，向原审法院提出了书面执行异议申请，此时案涉房屋拍卖所得尚未支付给被上诉人，案涉房屋权属仍登记在上诉人名下，尚未完毕过户给拍卖竞买人。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。”此处所指执行程序终结，应当是执行案件全部完毕，而非某一被执行人的义务已执行完毕。2016年1月27日，本案被上诉人与第三人胡慧玲的执行案件被执行标的房屋还没有过户，拍卖款也没有分配，案件仍在执行当中，上诉人此时提出执行异议时完全符合“执行程序终结前提出”的时限要求。综上所述，原审法院拍卖的案涉房屋所有权归上诉人所有，该房屋被拍卖转化成的拍卖款理应归上诉人，被上诉人不得请求法院对案涉房屋拍卖款继续执行。上诉人请求二审法院依法纠正一审判决的错误，支持上诉人的上诉请求。黄仲泽、何嘉辉、周锡辉、罗锦华未作书面答辩。东莞市深建房地产有限公司向一审法院起诉请求：1、判令停止对东莞市南城区的执行（含停止将此房屋拍卖所得款项支付给被告）；2、确认东莞市南城区拍卖所得款项752000元归原告所有并立即支付给原告；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告（申请执行人）黄仲泽等4人与第三人胡慧玲与企业有关的纠纷一案，广东省东莞市第二人民法院于2010年12月17日作出（2009）东二法民四初字第377号民事判决书，判决胡慧玲向黄仲泽等四人返还银行账户资金653838.31元及利息损失。判决生效后，黄仲泽等四人向广东省东莞市第二人民法院申请执行，后该院于2013年4月23日委托一审法院执行。法院接受委托后，经溆浦县公安局查证比对：溆浦县善溪乡大花村四组女村民胡慧玲（身份证号4330241980********），与安化县渠江村85号女村民胡荧（公民身份号码4309231982********）系同一人。”在执行过程中一审法院查明胡慧玲与原告深建公司于2012年10月22日签订了合同编号：201210221ＣＥＤＥＦ912311《商品房买卖合同》，约定胡慧玲购得深建公司预售的位于东莞市南城区房屋（以下简称“案涉房屋”）。法院于2013年6月18日向广东省东莞市南城房地产管理所发出（2013）溆委执字第5号执行裁定书及协助执行通知书，查封了案涉房屋，查封期间为2013年6月18日至2015年6月17日。2013年11月22日向深建公司送达了（2013）溆委执字第5-1号执行裁定书1份及协助执行通知书，要求深建公司不得将该案涉房产交付给胡慧玲，交由一审法院接管、处置。2015年6月1日，一审法院委托广东正量土地房地产资产评估有限公司对案涉房产的价值进行评估，该公司做出东正评报（2015）0151号房地产估价报告，评估价值为837800元。2015年8月21日，法院委托东莞同理拍卖有限公司拍卖案涉房屋，前两次拍卖因无人报名而流拍，2015年12月2日进行第三次拍卖，买受人冼海涛以752000元竞得案涉房屋，同年12月30日，一审法院作出（2013）溆委执字第5-3号执行裁定书，裁定案涉房屋（合同编号：201210221CEDEF912311）的所有权及相应的其他权利归买受人冼海涛所有。2016年1月20日，一审法院向广东省东莞市南城房地产管理所送达了（2013）溆委执字第5-3号执行裁定书及协助执行通知书，要求其协助为买受人冼海涛办理房屋登记过户手续。2016年4月28日，案涉房产的产权已登记过户至冼海涛名下。2016年1月27日，深建公司向一审法院提出书面执行异议，请求一审法院停止对案涉房屋的执行，2016年3月10日法院裁定驳回其异议申请，向深建公司邮寄送达，深建公司收到后于2016年3月30日向法院邮寄送达民事诉状提起案外人执行异议诉讼。另查明，胡慧玲与深建公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》中，约定房屋的总价款为720996元，付款方式为2012年10月20日前支付首期房款320996元，余款400000元须在2012年10月21日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，在2014年12月31日前交付。合同签订后，胡慧玲先支付了首期房款320996元，后通过银行按揭400000元付清案涉房屋的全部购房款，并缴纳了房屋的契税及房屋维修基金。此合同于2012年12月5日在东莞市南城房地产管理所办理备案登记。因胡慧玲400000元的贷款担保方式为案涉房产办理抵押及深建公司提供担保，案涉房产查封后，胡慧玲没有按规定向银行还款，故银行向广州仲裁委员会东莞分会仲裁，广州仲裁委员会东莞分会作出仲裁裁决书，深建公司根据裁决书为胡慧玲向银行承担了连带保证责任，归还了贷款本息397742.72元、仲裁费7831元。2014年3月28日，深建公司以承担保证责任为由，向广东省东莞市第一人民法院提起诉讼：1.解除深建公司与胡慧玲于2012年10月22日签订的《商品房买卖合同》,并判令被告协同原告办理案涉房屋备案《商品房买卖合同》终止手续；2.确认包括案涉房屋在内的东莞百悦尚城35栋物权归原告所有；3.被告向原告支付违约金320996元；4.原告对被告享有4073.72元追偿权与因合同解除原告需返还被告的购房款相抵销，超出部分5573.72元被告应赔偿原告；5.被告承担全部诉讼费用。广东省东莞市第一人民法院审理后，做出一审判决，原告不服提起上诉，后东莞市中级人民法院发回重审。再查明，东莞市中级人民发回东莞市第一人民法院重审的深建公司与胡慧玲商品房预售合同纠纷一案，在重审过程中，深建公司将诉讼请求变更为：一、被告向原告偿还担保债务405573.72元；二、被告向原告支付上述应偿还债务利息55676.18元。后法院明确“本案系追偿权纠纷”，判决结果为：一、被告胡慧玲于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市深建房地产有限公司偿还担保债务405573.72元及利息(利息按照中国人民银行同期贷款利率，其中397742.72元部分从2014年1月11日起，7831元部分从2014年1月15日起，计算至实际清偿之日止)；二、驳回原告东莞市深建房地产有限公司的其他诉讼请求。该判决于2017年10月26日发生法律效力。广东省东莞市第一人民法院已于2017年10月26日就该案向一审法院申报债权。一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：1.第三人胡慧玲对案涉房屋是否享有所有权；2.原告深建公司提出异议是否符合法律规定。关于焦点一：商品房预售合同登记备案是一种特殊的不动产登记，经过登记备案的合同，产生了债权物权化的效果，购房人取得了类似于物权的准物权，具有对抗任何第三人的法律效力。本案中，第三人胡慧玲购买了原告深建公司所开发的位于东莞市南城区房屋一套，并通过银行按揭方式付清购房款，购房合同已在房地产管理部门登记备案，办理了受让物权预告登记，第三人胡慧玲对案涉房屋享有所有权。原告深建公司与胡慧玲商品房预售合同纠纷一案，因原告变更诉讼请求，广东省东莞市第一人民法院作出了（2016）粤1971号民初4486号民事判决，判决未解除双方签订的合同，而是明确原告深建公司对其垫付的担保债务享有追偿权，故原告深建公司对胡慧玲所享有的是生效法律文书所确定的债权，而非对案涉房屋的所有权，且广东省东莞市第一人民法院已于2017年10月26日就该案向一审法院申报债权，原告又提起执行异议之诉属于重复诉讼。关于焦点二：法院于2013年11月22日向原告送达协助通知书时附有（2013）溆委执字第5-1号拍卖执行裁定书，在之后的整个拍卖该房屋过程中，原告对法院拍卖该房屋未提出执行异议。该房屋的所有权自法院向买受人冼海涛送达拍卖成交裁定书后，该房屋的所有权已转移给买受人冼海涛所有。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条的规定：“案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出”，故原告在一审法院向广东省东莞市南城房地产管理所送达了协助执行通知书要求产权登记部门为买受人冼海涛办理登记过户手续后，对执行标的提出异议，于法无据，故原告深建公司异议理由不成立。综上所述，对原告深建公司要求一审法院停止对案涉房屋的执行(含停止将此房屋拍卖所得款项支付给被告)、确认案涉房屋拍卖所得款项752000元归原告所有并立即支付给原告的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决：驳回原告东莞市深建房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费11320元，由原告东莞市深建房地产有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。本院认为：本案上诉争议的焦点是：1.案涉房屋拍卖所得款项归属；2.深建公司提出执行异议是否成立。关于案涉房屋拍卖所得款项归属问题。胡慧玲与深建公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》中，约定房屋的总价款为720996元，付款方式为2012年10月20日前支付首期房款320996元，余款400000元须在2012年10月21日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，在2014年12月31日前交付。合同签订后，胡慧玲先支付了首期房款320996元，后通过银行按揭400000付清案涉房屋的全部购房款，并缴纳了房屋的契税及房屋维修基金。此合同于2012年12月5日在东莞市南城房地产管理所办理备案登记。由于申请执行人黄仲泽等4人与第三人胡慧玲与企业有关的纠纷一案，广东省东莞市第二人民法院于2010年12月17日作出（2009）东二法民四初字第377号民事判决书，判决胡慧玲向黄仲泽等四人返还银行账户资金653838.31元及利息损失。判决生效后，黄仲泽等四人向广东省东莞市第二人民法院申请执行，后该院于2013年4月23日委托一审法院执行。一审法院接受委托后，于2013年6月18日向广东省东莞市南城房地产管理所发出（2013）溆委执字第5号执行裁定书及协助执行通知书，查封了案涉房屋，查封期间为2013年6月18日至2015年6月17日。2013年11月22日向深建公司送达了（2013）溆委执字第5-1号执行裁定书1份及协助执行通知书，要求深建公司不得将该案涉房产交付给胡慧玲，交由法院接管、处置。2015年6月1日，一审法院委托广东正量土地房地产资产评估有限公司对案涉房产的价值进行评估，该公司做出东正评报（2015）0151号房地产估价报告，评估价值为837800元。2015年12月2日进行第三次拍卖，买受人冼海涛以752000元竞得案涉房屋，同年12月30日，作出（2013）溆委执字第5-3号执行裁定书，裁定案涉房屋（合同编号：201210221CEDEF912311）的所有权及相应的其他权利归买受人冼海涛所有。2016年1月20日，一审法院向广东省东莞市南城房地产管理所送达了（2013）溆委执字第5-3号执行裁定书及协助执行通知书，要求其协助为买受人冼海涛办理房屋登记过户手续。现案涉房产的产权已登记过户至冼海涛名下，双方当事人对该事实均予认可。自胡慧玲与深建公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，支付了首期房款320996元，按揭400000付清全部购房款后，对购买的案涉房屋依法享有优先权。因此，案涉房屋经拍卖后所得款项属胡慧玲的执行标的款，胡慧玲的债权人可依法对该标的款请求分配。上诉人深建公司在上诉中主张该案涉房屋拍卖所得款项系归其所有的理由不能成立。关于深建公司提出执行异议是否成立问题。一审法院于2013年11月22日向上诉人深建公司送达协助通知书时附有（2013）溆委执字第5-1号拍卖执行裁定书，并在之后的整个拍卖该房屋过程中未提出执行异议。该房屋自一审法院向买受人冼海涛送达拍卖成交裁定书后，所有权已转移给买受人冼海涛所有，且一审法院于2016年1月20日，向广东省东莞市南城房地产管理所送达了（2013）溆委执字第5-3号执行裁定书及协助执行通知书，而深建公司于2016年1月27日，向一审法院提出书面执行异议。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条的规定：“案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出”，故深建公司提出执行异议的理由不成立。一审判决驳回上诉人东莞市深建房地产有限公司的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11320元，由上诉人东莞市深建房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王文胜审判员  李东恒审判员  武春毅二〇一九年十月十五日法官助理尹俊书记员杨钦焱