四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1602民初5155号 原告:四川省民生拍卖有限公司,住所地成都市武侯区广福桥街**********。 法定代表人：谭显国，经理。 委托诉讼代理人：杨怀明，四川法雨律师事务所律师。 被告:中国农业银行股份有限公司广安分行,住所地四川省广安城南建安中路**。 法定代表人：张明，行长。 委托诉讼代理人：罗华友，男，生于1964年1月16日，汉族，住四川省广安市广安区，系公司职工。 委托诉讼代理人：贺华平，男，生于1965年8月12日，汉族，住四川省广安市广安区，系公司职工。 第三人:余依霖,女,生于1976年7月25日,汉族,住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：汪志贵，四川匠人律师事务所律师。 原告四川省民生拍卖有限公司（以下简称民生公司）诉被告中国农业银行股份有限公司广安分行（以下简称农行广安分行）及第三人余依霖所有权纠纷一案，本院于2018年12月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。庭审中查明本案系财产损害赔偿纠纷，故当庭将案由变更为财产损害赔偿纠纷。原告民生公司的法定代表人谭显国及诉讼委托代理人杨怀明，被告农行广安分行的诉讼委托代理人罗华友、贺华平，第三人余依霖的委托代理人汪志贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告民生公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还属原告所有的，位于广安市某号二号楼***号房产中的123.45平方米房屋；2、判决被告及第三人承担从2007年7月至今的房屋损失费；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中经释明，被告将诉讼请求第一项和第二项变更为：1、请求被告赔偿原告房屋价值667000元；2、请求被告赔偿原告2016年-2019年的租金44000元，2004年11月-2015年12月的租金由法院酌情认定。事实及理由：2002年3月25日广安市广安区人民法院以（2002）广安民督执字第2-2号民事裁定书裁定“被申请人广安地区某某实业总公司所有的坐落在广安市某某某某区，某某大厦二楼房屋（面积406.24平方米）由广安市民生拍卖行有限公司所有。”2004年广安市民生拍卖行有限公司变更为四川省民生拍卖有限公司。2004年11月，被告在办理其自有265.76平方米房屋时，故意将属原告所有的其中123.45平方米房屋办理在了被告的户头上，原告知道此事后，多次函告被告，被告也承认其中123.45平米房屋属原告所有，但被告在2007年7月拍卖自有265.76平方米写在了被告与第三人之间的契约中。之后原告多次口头及书面告知被告的侵权行为，被告也承认是他们的失误，但因与第三人之间的矛盾，致使原告的房屋不能及时收回。原告遂于2013年向广安区人民法院提起诉讼，要求被告返还房屋。广安区人民法院以（2003）广安民初字第2886号判决书判决：被告应将多得的123.45平方米房屋返还给原告，具体四至界限的划分由原、被告协商处理。由于房屋已在第三人手中使用，造成原、被告协商不成，2013年10月原告向广安区人民法院申请执行，由于四至界限无法界定，导致执行无法进行。2017年，原、被告及第三人达成四至界限初步协商，并分别向广安市规划测绘部门申请，对四至界限进行了测绘并绘制了测绘图，但由于第三人又反悔，导致四至界限界定无法继续下去。2018年10月10日广安区人民法院以（2018）川1602民再4号民事裁定书裁定：对原告要求返还房屋一事无争议，事实清楚，但是运用法律错误。鉴于对四至界限不明且第三人又未参与诉讼，属原告诉讼请求不明确具体。故裁定撤销广安区法院（2013）广安民初字第2886号判决书，驳回原告诉讼请求，可另行提起诉讼主张权利。据此原告特向本院起诉，请求法院支持其诉讼请求。 被告农行广安支行辩称：1、原告民生公司与被告广安农行仅存在房产证分割的法律关系，不存在房屋交付的关系。现被告农行广安分公司的房产证中多余的123.45平方米房屋，在双方协商一致的前提下，广安农行仍同意过户给民生公司，关键是如何分割的问题，我行的义务仅限于在分割房产证时协助办理相关手续；2、由于原告方变更诉讼请求，已放弃分割被告广安农行房产证中多余的123.45平方米房屋，这是原告自行放弃权利；3、此案中原告请求赔偿损失的证据不足，原告民生公司于2002年3月25日通过广安区法院（2002）广安民督执字第2-2号《民事裁定书》即取得了“某某大厦二楼406.24平方米房屋的所有权和使用权”。“是经过执行程序取得”，裁定是送达后立即生效，原告自2002年法院裁定文书生效之日就享有该物权，并开始行使对该房屋的占有和使用、收益以及处分的权利。但此后，原告一直怠于行使其权利，未去办理房屋产权登记。直至2004年11月，某某大厦因处理历史遗留问题、在办理产权时，因种种原因，406.24平方米中的123.45平方米房屋产权办在了广安农行名下。产权证虽然有误，但广安农行从未占有（也未要求占有）该123.45平方米房屋实体，因此并不影响原告继续对123.45平方米房屋的占有、使用和收益及处分权利的行使，原告所谓的经济损失无事实依据。广安农行在知晓产权证有误后，一直积极配合原告进行房产重新分割，但民生公司又因多次向广安农行提出非分之想，即：2009年向广安农行索要266平方米、2011年索要389.21平方米房屋产权，因此未办理产权登记，直到2013年提起诉讼，索要123.45平方米房屋；4、广安农行拍卖给第三人余依霖265.76平方米房屋，并未处理房产证中多出的123.45平方米房产；5、如果余依霖非法占有原告房产属实，其原因只能是原告怠于行使物权，疏于对自己财产的管理，原告要求广安农行就第三人占有房产的行为支付赔偿于法无据；6、原告民生公司放弃房屋产权分割，又要求广安农行按现有市场价格赔偿房屋损失的请求无法律依据，本案的房屋产权和本案的物权是分离的。原告2002年即获得了实体物权，而广安农行2004年末取得的仅为产权，并未获得或行使物权；7、房屋租金应该向房屋使用人收取；8、被告广安农行房产证是合法取得的，其中多余的123.45平方米房屋的产权，仅为名义产权，可以按遗失物或不当得利处理。 第三人余依霖辩称：第三人与本案无关，被告无权分割第三人的财产，原告也无权单方分割第三人的私人财产；规划局出的文件与本案无关，该证据的真实性由法院核实；测绘图是由第三方单独制作与本案无关；原告的承诺书，是原告方自己约定的，与本案无关；起诉状的真实性无异议，但是不能达到原告的证明目的；第三人的申请书，我方认为与本案无关，申请的事实和理由都没有反映原告在第三人的房屋中享有123.45平方米，第三人也没有同意分割；2013-2886判决书不具有法律效力，因为该份判决书已经撤销；对2013-2886号卷中，我方对原告方出示裁定书证据有异议，因为该证据是复印件，无法核实其真实性，也与本案无关，该裁定书无法体现出被申请人和所有人的关系，从裁定的内容来看也无法达到与原告享有涉案房屋的目的；***号房屋是第三人依法购买的房屋，与本案没有关联性；对农行的复函有异议，***号房是第三人依法购买的。原告没有明确购买的房屋位于哪里，原告购买的房屋，第三人也没有看到付款凭证，原告是以什么方式取得的房屋也是本案的疑点。合同具有相对性，原告的权利来源是民事裁定书，原告是买受人，与本案第三人没有关系；第三人购买房产是与被告方进行的交易，关于房屋的权属也不涉及原告对房屋的权属的权利，被告提到第三人应当赔偿的问题，已经超出了原告的诉请范围，被告方也没有权利要求赔偿、；第三人是善意取得，也签订了房屋买卖契约，不存在第三人侵占原告财产的说法；房屋产权证书是物权法规定的房产所有权的合法凭证，上面载明的是农业银行，第三人从所有权人购买，属于善意第三人。 审理查明：四川省民生拍卖有限公司原系广安市民生拍卖有限责任公司，2004年经四川省商务厅文件批准，变更为“四川省民生拍卖有限公司”。 1999年12月27日，广安市某某发卡中心（营业部）与透支人何某友、担保单位广安市某某企业（集团）公司达成了《以资抵债透支本息协议书》，主要约定：何某友、广安市某某企业（集团）公司均同意将位于广安“某某大夏”属于何某友和广安市某某企业（集团）公司所有的已竣工的二楼商业用房面积265.76㎡抵偿给广安市农行发卡中心。 2002年3月25日，本院就申请人中国某某资产管理公司成都办事处与被申请人广安地区某某实业总公司（以下简称某某公司）、重庆某某物业开发有限公司借款合同欠款纠纷一案，因本案在执行过程中公开出售被申请人某某公司以资抵债的房屋，广安市民生拍卖有限责任公司以8万元买得该房屋，作出（2002）广安民督执字第2-2号民事裁定书，裁定“被申请人广安地区某某实业总公司所有的座落在广安市某某某某某区某某大夏二楼房屋（面积为406.24平方米）由广安市民生拍卖有限责任公司所有”。 2004年11月，农行广安分行取得位于广安市广安区房屋的所有权，并办理了《房屋所有权证》，房屋所有权证编号为：广安市房权证广房字第××号，面积为389.21㎡。 农行广安分行委托广安市金欣拍卖有限公司处置该房屋。广安市某某拍卖有限公司于2007年2月1日、2007年5月14日先后两次在《广安日报》上刊登了《拍卖公告》，《拍卖公告》中三号标的均载明为“位于广安商用房，面积约为266㎡”。2007年5月23日，该商用房屋进行了现场竞拍，广安市某某拍卖有限公司所作的“拍卖会现场笔录”上载明“三号标的面积实有266㎡，因历史原因误差，该标的拍卖266㎡，产权证上有误”。该标的于同日被余依霖以16.3万元的价格竞拍成功。同日余依霖与委托方以及广安市某某拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，确认余依霖以16.3万元的价格买了位于广安㎡的商用房。 2007年7月11日，原告（甲方）与余依霖（乙方）签订了《房地产买卖契约》，契约主要约定：甲方自愿将座落在广安市广安区某某某某号二楼***号的房地产（房屋建筑面积389.21平方米）出售给乙方；乙方在某某拍卖大厅于07年5月23日上午竞买落锤后，上述房地产成交价格为16.3万元；2007年6月13日正式交付该房地产；该标的属整体拍卖，不能分割；面积应按拍卖会上拍卖师解释回答的“公告上面积约266㎡、房产证建筑面积是300多以房管部门办理确认***号的面积为准”的原则执行。拍卖确认书签订的成交合同应遵守。契约签订后，被告农行广安分行将该389.21平米房屋（其中包括本案诉争的123.45平米）交付给第三人余依霖占有使用，但至今未办理过户登记。 因原告与被告就被告委托拍卖的上述商业用房产权面积问题发生争议，2007年12月25日，被告向广安市房产交易中心发出了广市农行函[2007]26号《关于分割房产证的函》，主要内容为：我行委托广安市某某拍卖有限公司拍卖的（广安市某某某某某号*幢***号二楼商业用房）266平方的房产，是我行以资抵债，2007年5月23日，余依霖以16.30万元竞买成交。我行现持有的该房屋产权证（广房字第××号）上所载的面积为389.21平方米，其中的123.21平方米房产面积属四川省民生拍卖有限责任公司，是原抵债人何明友在2004年11月办理房产证时，误将该123.21平方米房产面积办入我行现持的房产证之中。对此123.21平方米房产，2006年11月15日四川省民生拍卖有限公司向广安区人民法院提起诉讼，请求法院判令我行退还所有的123.21平方米房产，后经庭外和解123.21平方米房产归四川省民生拍卖有限公司所有。今致函贵中心，请按2007年5月23日，广安市某某拍卖有限公司与买受人余依霖签订的拍卖确认书约定的266平方米成交面积，从广房字第××号房屋产权证的389.21平方米房产中，分割266平方米给余依霖，分割123.21平方米给四川省民生拍卖有限责任公司。特此函告。 2008年4月11日，被告再次函告广安市房产交易中心，要求按照前述函告办理房屋产权证事宜。 2009年6月2日，被告函复原告称：“你司于2009年5月19日的函收悉，经查有关资料，现复函如下：一、1999年12月27日，我行接收原告借款债务人广安市某某企业（集团）公司的抵债资产即位于广安商用房产672平方米；其中406.24平方米房产随贷款债权于2000年6月剥离给长某公司，长某公司在处置该房产时你公司购得406.24平方米，剩余265.76平方米未剥离属于我行所有。2004年11月我行在向房产管理部门申请办证确权时，申请的面积为265.76平方米。二、由于种种原因我行领回的房产证所载面积为389.21平方米，2007年5月我行处置该房产时，只依法处置属于我行所有的265.76平方米，买受人为余依霖，处置前曾多次公示，处置后告知过你司，我行并未占有你司房产”。 同时查明，诉争的广安市广安区某某某某某号二楼***号的房产共计672平米，其中406.24平米在出售某某公司以资抵债该面积房屋时由民生拍卖公司购得，265.76平米由何某友、某某公司抵偿给广安市某某发卡中心。 另查明，原告于2013年6月27日向广安市广安区人民法院起诉主张被告返还登记在被告名下但属原告所有的123.21平米房屋，但由于该房屋四支界限不明，且该房屋已经被第三人余依霖占有使用，三方对四支界限无法协商确定，导致法院无法执行，故该案依法再审。在本案中，因被告将该房屋交付给第三人余依霖，造成返还不能，故原告变更诉讼请求，请求被告赔偿原告房屋价值及租金损失。庭审中，原告向本院申请对诉争房屋价值及租金进行了鉴定。本院委托了四川天成房地产估计咨询有限公司对该房屋价值及租金进行了鉴定，四川天成房地产估价咨询有限公司于2019年7月5日作出了川天成房咨（2019）第C148-1号及川天成房咨（2019）第C148-2号房地产咨询性估价报告，结论为：房屋价格为5400元/平米；2016年、2017年、2018年、2019年的月租金分别为9.27元/平米、9.51元/平米、9.75元/平米、10元/米。此次鉴定花费鉴定费16500元，由原告垫付。 认定上述事实，有原被告的身份信息、四川省商务厅文件、广安市广安区（2002）广民督执字第2-2号民事裁定书、被告的复函、被告报广安市规划局的申请、广安市规划局的回复、以资抵债协议书及房屋所有权证、拍卖公告、拍卖会现场笔录、拍卖成交确认书、房地产咨询性评估报告2份、鉴定费发票及原被告、第三人的当庭陈述予以佐证。 本院认为，被告农行广安分行取得了位于广安市广安区某某某某某号*幢***面积为256.76平米的房屋，在办理产权证书时将原告购得的位于前述位置面积为406.24平米的房屋中123.45平米面积一并登记在被告名下。其中面积265.76平米的房屋经被告出售给了第三人余依霖，被告并将登记在其名下的包括原告所有的123.45平米房屋共计389.21平米房屋全部交付余依霖占有使用，未对面积为265.76平米、123.45平米两处房屋具体位置作出划分。现原告要求被告对其多取得的123.45平米面积房屋予以返还，被告亦同意返还，双方对123.45平米面积房屋的具体位置划分存在争议。且由于该房屋现在被第三人占有使用，第三人陈述该房屋由其通过拍卖的方式购得，为善意取得，不同意返还。 被告将自己取得的面积为265.76平米的房屋与原告购得的面积为123.45平米的房屋的产权一并登记在自己名下且未明确份额，该合计面积389.21平米的房屋实际处于原被告的共有状态下，参照《中华人民共和国物权法》第一百条第一款“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”的规定，案涉房屋在进行实物分割双方达不成一致意见，且被告将该房屋进行处置造成实物分割条件不具备的情况下，原告请求对房屋折价后确定的价款进行分割的诉讼请求，本院予以支持。本案诉争房屋单价经鉴定为5400元/平米，原告所有部分房屋的价值为123.45平米×5400元/平米=666630元，该房屋由于被告无法返还给原告造成损失，故被告应该向原告支付房屋价款666630元。 被告从2004年11月将原告所有的123.45平米房屋产权办理在自己名下，从此开始便视为被告占有原告的房屋，故原告主张从2004年11月开始计算租金符合法律规定，本院予以支持。诉争房屋经鉴定2016年、2017年、2018年、2019年的月租金分别为9.27元/平米、9.51元/平米、9.75元/平米、10元/米，由此可推该诉争房屋租金的年增长率在2.5%左右，故2015年的租金酌定为9.04元/月；2014年的租金酌定为8.83元/月；2013年租金酌定为8.61元/月；2012年租金酌定为8.40元/月；2011年租金酌定为8.20元/月；2010年租金酌定为8.00元/月；2009年租金酌定为7.80元/月；2008年租金酌定为7.61元/月；2007年租金坐定为7.43元/月；2006年租金酌定为7.25元/月；2005年租金酌定为7.07元/月；2004年租金酌定为6.90元/月。故原告主张的从2004年11月至今（2019年10月28日）的租金为6.90元×123.45平米+（7.07元/月+7.25元/月+7.43元/月+7.61元/月+7.80元/月+8.00元/月+8.20元/月+8.40元/月+8.61元/月+8.83元/月+9.04元/月+9.27元/月+9.51元/月+9.75元/月）×12月×123.45平米+10元/月×10月×123.45平米=186179.88元。 综上，本院依据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款之规定，判决如下： 被告中国农业银行股份有限公司广安分行在本判决生效之日起一个月内向原告四川省民生拍卖有限公司支付房屋价款666630元及房屋租金186179.88（租金从2004年11月底计算至2019年10月底）。 履行义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12328元，由被告中国农业银行股份有限公司广安分行负担，并向广安市广安区人民法院缴纳。本案鉴定费16500元纳入其他费用处理，由被告中国农业银行股份有限公司广安分行承担，并直接向原告四川省民生拍卖有限公司支付。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  陈洪宁 人民陪审员  曾昌意 人民陪审员  罗明星 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  李 欢