江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏06民终2273号上诉人（原审被告）：于强，男，1965年10月12日生，汉族，住南通市通州区。上诉人（原审被告）：陈霞，女，1965年4月5日生，汉族，住南通市通州区。两上诉人共同委托诉讼代理人：邢加彬，南通市通州区十总法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司南通通州支行，住所地南通市通州区。负责人：曹佳玲，行长。委托诉讼代理人：任春峰，男，该行职员。委托诉讼代理人：姜建军，男，中国农业银行股份有限公司南通崇川支行职员。被上诉人（原审第三人）：南通中瑾置业有限公司，住所地南通市通州开发区。诉讼代表人：单鸣姝，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张俊杰，江苏金平川律师事务所律师。上诉人于强、陈霞因与被上诉人中国农业银行股份有限公司南通通州支行（以下简称农行通州支行）、南通中瑾置业有限公司（以下简称中瑾公司）金融借款合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2017）苏0612民初7388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于强、陈霞上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由农行通州支行承担。事实和理由：上诉人因需购房，案外人丁迎青因系中瑾公司建设工程分包人，中瑾公司欠其工程款，故丁迎青建议由上诉人购买中瑾公司房屋，并由上诉人向农行通州支行借款，由中瑾公司代为支付首付款，该首付款抵算其工程款。2015年1月21日，上诉人与农行通州支行签订《个人购房担保借款合同》，约定农行通州支行向上诉人提供贷款80万元用于购买房产，担保方式为阶段性保证+抵押，抵押人以案涉房屋提供抵押担保。合同签订后，农行通州支行向中瑾公司发放贷款80万元。丁迎青按照与上诉人的约定将款项支付至上诉人的账户用于偿还农行通州支行的借款。因中瑾公司破产，导致上诉人购买房屋意愿最终未能实现。1.《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权。本案中，上诉人已将案涉房屋为农行通州支行提供抵押担保，农行通州支行向中瑾公司管理人申报担保债权，表明其已选择就担保物实现债权，在该债权能否实现明确后，才能向上诉人主张权利。且案涉借款合同系农行通州支行提供的格式合同，该行未对担保物权的实现顺序与方式作出明确说明，其应当以抵押物实现债权，且该抵押物无其他利害关系人，属可以实现债权的担保物。2.一审判定由上诉人偿还借款，上诉人最终未能得到案涉房款，显失公平。一审认定借款合同有效，房屋买卖合同亦应有效。上诉人系消费购房人，依法对案涉房屋享有优先权。一审应对农行通州支行进行释明，要求其应当先就该物的担保实现债权。3.一审法院（2016）苏0612刑初252号刑事判决书认定的事实与上诉人购买房屋的真实意愿不一致，上诉人具有购买房屋的真实意思表示，属真正的消费者，而非上述刑事判决书所认定犯罪的参与者。上诉人未能按约履行还款义务，是中瑾公司破产、上诉人购买房产的意愿不能落实导致的。农行通州支行辩称：我行根据案涉借款合同约定向中瑾公司管理人申报了债权，该债权系待定债权、担保债权，并不表明我行放弃了对上诉人的权利。请求驳回上诉，维持原判。中瑾公司辩称：根据一审法院（2016）苏0612刑初252号刑事判决书，相关虚假按揭骗取银行贷款的事实已经查清，并已被该生效判决确认。一审认定事实清楚，适用法律正确。农行通州支行向一审法院起诉请求：判令于强、陈霞立即偿还借款本金785317.44元、利息92139.96元（算至2017年10月16日）及至本金还清之日止的利息、复利（按合同约定计算）。一审法院认定事实：于强、陈霞夫妻关系存续期间，于2015年1月21日与农行通州支行及中瑾公司签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：农行通州支行向于强提供贷款80万元用于购买位于南通市通州区；借款期限为240个月，借款执行利率为基准利率基础下浮5%，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，本合同借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按合同约定期限归还借款，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，未按合同约定期限归还借款的罚息利率为合同执行利率基础上上浮50%，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按合同约定偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放的借款；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入中瑾公司指定账户；担保方式为阶段性保证+抵押，由中瑾公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止提供阶段性连带责任保证担保，由合同签章的抵押人以南通市通州区房屋提供抵押担保，并自房屋交付之日起90日内办妥抵押登记，保证和抵押的担保范围均包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。于强作为借款人、抵押人在合同上签字，陈霞作为抵押人在合同上签字。合同签订后，农行通州支行于2015年1月21日向于强发放贷款80万元，个人借款凭证载明执行利率为5.8425%。于强分8期偿还借款共计14354.83元，并结清至2015年9月20日的借款利息，后再未主动还款。2017年4月21日，农行通州支行向于强、陈霞发出贷款提前到期通知书，至此，尚欠借款本金785645.17元、利息62798.83元（其中期内利息61463.01元、期内复息1335.82元）。2017年8月18日，农行通州支行从于强账户扣取327.73元用于偿还借款本金。另查明，2015年10月24日，中国人民银行五年以上人民币贷款基准年利率调整为4.9%，农行通州支行根据合同约定自2016年1月1日将贷款年利率调至4.655%。又查明，一审法院于2015年10月13日作出（2015）通商破字第00006号民事裁定，受理债务人中瑾公司、南通一居房地产有限公司（以下简称一居公司）破产清算一案。并于2015年10月16日决定指定江苏金平川律师事务所担任中瑾公司、一居公司管理人。后农行通州支行以担保债权向破产管理人申报。再查明，2015年10月30日，南通市通州区公安局对中瑾公司、一居公司涉嫌骗取贷款案立案侦查。2016年11月4日，一审法院作出（2016）苏0612刑初252号刑事判决，以被告人毛金中犯骗取贷款罪，判处有期徒刑三年；被告人沈晓晴犯骗取贷款罪，判处有期徒刑二年，缓刑二年六个月。该判决现已发生法律效力。该生效判决认定，2012年3月至2015年6月期间，中瑾公司和一居公司分别为达到融资目的，两公司的法定代表人毛金中直接或通过公司管理人员，通过找公司员工或亲戚与公司签订虚假的商品房买卖合同，安排公司会计沈晓晴等人经办按揭贷款事宜，以一居公司开发的罗福宫小区39套房产、中瑾公司开发的翰铂府小区8套房产，分别向中国农业银行南通崇川支行、农行通州支行、中国工商银行南通通州支行办理按揭贷款47次，共骗取银行贷款计人民币9404万元，上述钱款全部由一居公司、中瑾公司统一支配使用。其中涉及本案的犯罪事实认定如下：“中瑾公司以于强、陈霞的名义于2015年1月14日向其购买翰铂府小区（南区）5幢1501室的商品房，并于同日向农行通州支行申请按揭贷款共计80万元，该行于同月21日将此款汇入中瑾公司”。该判决同时载明“……在本案判决中一审法院不判决追缴来挽回相应的经济损失，可以由被害单位另行通过民事途径主张相应民事权利”。本案争议焦点为：案涉《个人购房担保借款合同》的效力以及于强、陈霞是否应承担还款责任。一审法院认为，案涉借款虽包含在生效刑事判决认定毛金中、沈晓晴骗取贷款的犯罪事实中，但并不必然导致借款合同无效。判断合同效力问题，应遵循我国合同法等相关法律法规的规定。本案中，农行通州支行与于强、陈霞及中瑾公司签订的《个人购房担保借款合同》不存在法律规定的无效情形，应认定为合法有效，理由如下：首先，于强、陈霞对在案涉借款合同上签名不持异议，于强、陈霞作为完全民事行为能力人，理应知晓签订借款合同的法律后果。即便是被迫签订合同，于强、陈霞亦未在法定的期间内向人民法院主张变更或撤销该合同，而是正常还款直至中瑾公司无力付款。其次，并无证据证明农行通州支行在与于强、陈霞签订案涉借款合同时，明知其与中瑾公司签订虚假的商品房买卖合同而仍然办理假按揭并参与其中。案涉借款包含在生效刑事判决认定毛金中、沈晓晴骗取贷款的犯罪事实中，该罪的构成要件即需要行为人以欺骗手段使银行陷入认识错误。毛金中、沈晓晴二人系骗取贷款刑事犯罪一案的策划者和实施者，相关当事人在公安机关的供述和陈述均表明农行通州支行未参与策划或实施骗取贷款。第三，中国银监会南通监管分局已认定相关金融机构在发放个人住房按揭贷款时违反了银监会关于商业银行房地产贷款风险管理的相关规定及贷后管理也存在不到位的问题，但上述规定属于管理性风险控制规定，对农行通州支行所存在的问题应由中国银监会南通监管分局从行政管理的角度予以处置，现有法律、法规并无效力性强制性规定对此予以规制。第四，根据生效（2016）苏0612刑初252号刑事判决书的认定，于强与中瑾公司签订的商品房买卖合同系虚假合同，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行贷款。于强协助中瑾公司参与了虚假的按揭贷款过程，以欺骗手段取得银行贷款，其明知系假按揭并参与实施，构成对农行通州支行的欺诈，应由农行通州支行行使是否撤销该合同的选择权。本案中，农行通州支行并未行使撤销权，而是主张借款合同有效并要求借款人还款，符合法律规定。综上，一审法院认为，合同生效后，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。订立合同时，于强与陈霞系夫妻关系，于强、陈霞作为抵押人共同在合同上签字，应认定为共同债务。农行通州支行已依约将款项打入中瑾公司账户已完成出借义务，于强、陈霞未按合同约定偿还借款本息超过90天，农行通州支行通知借款合同提前到期并选择作为主债务人的于强、陈霞承担还款责任，符合合同约定及法律规定，应予支持。农行通州支行虽在中瑾公司破产程序中申报担保债权，但并不影响其向主债务人主张还款。判决：于强、陈霞于本判决生效后十日内偿还农行通州支行借款本金785317.44元（即785645.17元-327.73元）、至2017年4月21日的利息62798.83元及2017年4月22日至实际还款之日的利息[2017年4月22日至2017年8月18日以847108.18元（即785645.17元+61463.01元）为基数、2017年8月19日至实际还款之日以846780.45元（即785645.17元-327.73+61463.01元）为基数，按年利率6.9825%（即4.9%×95%的1.5倍）计算]。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12574元，由于强、陈霞负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审法院认定的案件基本事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.上诉人是否为真实购房人；2.农行通州支行应否先就案涉房屋实现担保物权。本院认为，一审法院（2016）苏0612刑初252号刑事判决书认定，中瑾公司和一居公司为达到融资目的，两公司法定代表人毛金中直接或间接通过公司管理人员，找公司员工或亲属与公司签订虚假的商品房买卖合同，并安排公司会计沈晓晴等人经办按揭贷款事宜，以一居公司、中瑾公司开发的相关房产，分别向中国农业银行南通崇川支行、农行通州支行、中国工商银行南通通州支行办理按揭贷款，骗取银行贷款后全部由一居公司、中瑾公司统一支配使用。上述刑事判决已发生法律效力，案涉房屋买卖及贷款属具体犯罪事实之一，即于强、陈霞与中瑾公司签订的商品房买卖合同系虚假合同，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行贷款。于强、陈霞称其具有购房的真实意思，属真正的消费者，但未能提供相反证据推翻上述事实，故对其该项上诉理由，本院不予采信。商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同联系紧密，买受人办理按揭贷款的目的是为了解决其购房资金不足的问题，而银行为保证收回贷款，一般会要求买受人将其所购房屋作为担保物为贷款合同提供担保，从而使得买卖合同的标的物与贷款合同的担保物具有同一性，但两者系不同主体之间相互独立的意思表示，并无主从依附关系，商品房买卖合同的法律效力并不当然影响借款合同的效力。案涉《个人购房担保借款合同》系由于强、陈霞与中瑾公司及农行通州支行分别签字、盖章确认，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，应为合法有效，农行通州支行根据该合同约定向借款人于强、陈霞主张权利，具有事实与法律依据。关于农行通州支行应否优先实现担保物权问题。案涉《个人购房担保借款合同》虽约定贷款以案涉房屋作为抵押物提供抵押担保，但该房屋尚未交付上诉人，也未办理权属登记，更未办理抵押登记，抵押权尚未设立，农行通州支行对该房屋不享有优先受偿权。且根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权。本案中，《个人购房担保借款合同》第9.1.4条约定，本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。该约定符合法律规定，应属合法有效。即使案涉房产抵押权已设立，债权人农行通州支行也有权按照合同约定选择实现债权的方式、顺序，即其可以选择要求实现担保物权，也可以要求保证人承担保证责任，亦可直接要求主债务人承担还款责任。上诉人认为农行通州支行应优先实现担保物权的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，于强、陈霞的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12574元，由上诉人于强、陈霞负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琰审判员 张 敏审判员 刘丽云二〇一九年十月二十八日书记员 许笔砚