陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕04民终1690号 上诉人（原审原告）：西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司。住所地：陕西省杨凌示范区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 负责人：杜刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢明新，男，1966年10月20日出生，汉族，住陕西省岐山县，现住杨陵区，公民身份号码：XXXXXXXXXX********，系该公司员工。 委托诉讼代理人：韩梅，陕西博硕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周峰辉，男，1977年10月28日出生，汉族，住杨凌江南印象小区，公民身份号码：XXXXXXXXX********。 上诉人西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司因与被上诉人周峰辉物业服务合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2019）陕0403民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭，在征得当事人同意后不开庭进行了审理。上诉人西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司委托诉讼代理人谢明新、韩梅，被上诉人周峰辉参加诉讼。本案现已审理终结。 西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司上诉请求：一、维持原审判决第一项；二、撤销原审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付拖欠物业费用2718.00元产生的滞纳金(即违约金)543.60元；三、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认为因原告在为被告提供物业服务过程中存在有关费用未及时公示等情形，对原告主张的滞纳金依法不予支持，违反合同约定与法律规定。上诉人、被上诉人在《江南印象前期物业服务协议》第九条违约责任明确约定：“乙方(被上诉人)违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方(上诉人)有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金或采取停止部分物业服务项目等措施追收，直至向人民法院起诉。”该约定系双方真实意思表示，被上诉人应当依约履行。被上诉人签订《物业协议》后，自2017年7月1日起拒不交纳物业费等相关费用，已构成严重违约，按照《物业协议》约定被上诉人应支付滞纳金(即违约金)，上诉人该请求应予支持，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 周峰辉辩称,其与西安嘉宁物业管理有限责任公司签订合同，杨凌分公司与业主之间不存在合同关系；西安嘉宁物业存在滥收费违法行为，物业服务不到位，小区的各种设施存在问题没有维护和维修，小区服务人员年龄偏大，因物业服务存在各种各样问题，所以没有及时交纳服务费和其他费用。 西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司向一审法院的起诉请求:1.判决被告缴纳拖欠原告费用2718.00元，拖欠费用产生的滞纳金543.60元，水费617.10元，公摊费185.80元，合计4064.50元；2.判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：杨凌江南印象小区系西安奥达房地产开发有限责任公司开发建设的住宅小区。被告周峰辉购买了该小区X号楼X单元XXXX室房屋一套，建筑面积为114.73㎡，该房屋于2014年4月实际交付。2014年4月14日，原告西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司与被告周峰辉签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告向江南印象小区的业主提供前期物业管理服务。物业服务费价格暂定为，高层住宅1元/月·平方米，物业服务费按季收取，物业管理费用标准依据国家政策，经杨陵区物价局备案后可做调整。合同还约定了电梯费标准、原告代收水费、电费等事项。2014年左右杨陵区物价局公示该小区内高层住户物业费收费标准为1.1元/㎡.月，电梯费0.2元/㎡.月，电梯每增加一层加收0.01元/㎡.月，居民生活垃圾处理费每人每月1元，居民生活水费每吨收费标准为2.20元+二次加压，电费0.4983元（公共照明另计）。2015年10月16日，杨凌示范区物价管理局作出该小区内高层住宅按不超0.99元/㎡的物业服务标准执行收费的情况说明。2016年左右杨陵区物价局公布高层住户物业费收费标准为1元/㎡.月，电梯费0.2元/㎡.月，电梯每增加一层加收0.01元/㎡.月，居民生活垃圾处理费每人每月1元，居民生活水费每吨收费标准为3.53元+分摊损耗+二次加压，居民电费每度收费标准为0.4983元+分摊损耗。另查明，自2017年1月份至2018年12月30日被告未向原告交纳物业费2044.49元（114.73㎡×0.99元/㎡×18个月），电梯费619.54元（114.73㎡×0.3元/㎡×18个月），垃圾费54元（3元/月×18个月），合计2718元；2017年4月至2018年10月被告未向原告交纳水费617.10元；2017年6月至2018年10月被告未向原告交纳公摊电费185.80元。2017年更换被告电表时，电表中尚有1052度电计542.21元未给被告退款，原告同意在被告应交的费用中予以扣减。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。在物业管理活动中，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，应受法律保护，双方应按约履行。原告嘉宁杨凌分公司已按自己的职责履行相应的物业服务义务，被告周峰辉抗辩的房屋质量的情况，与本案不属于同一法律关系，被告可以另行主张权利，但被告不能以此为由不交物业服务费，其辩称理由不成立，不予支持。被告未按合同的约定和有关规定交纳应缴的物业管理服务费，经原告催交后，仍未交纳，已构成违约，应承担相应的民事责任，故原告请求被告交纳所拖欠的2017年1月份至2018年12月30日物业费、电梯费、垃圾费2718元的诉讼请求，本院予以支持。被告在居住期间实际使用居民用水，按物业管理服务协议原告有权向被告收取水费，原告主张的2017年4月至2018年10月水费617.10元，本院予以支持。物价局公示的收费标准中规定江南印象小区居民电费包含分摊电费，且该小区公共照明等公共设施亦会产生公摊电费，原告主张被告交纳2017年6月至2018年10月公摊电费185.80元的诉讼请求，本院予以支持。综上，被告拖欠原告各项费用为3520.9元，扣除原告应向被告退还的电费542.21元后，被告应向原告交纳2978.69元。原告主张被告承担拖欠费用产生的滞纳金，因原告在为被告物业服务中存在有关费用未及时公示等的情形，故原告主张的滞纳金，本院依法不予支持。被告答辩意见中的各项理由，均不能成为其不交纳相关费用的正当理由。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、被告周峰辉于本判决生效后十日内支付原告西安嘉宁物业管理有限责任公司物业费、电梯费、垃圾费、水费、公摊电费共计2978.69元。二、驳回原告西安嘉宁物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告周峰辉负担。 二审中，周峰辉提交杨凌示范区住建局网上公示回复函1份，证明上诉人的物业服务不到位，被责令整改的事实；提交照片11张，证明上诉人对部分设施维护、维修不到位的事实；提交杨凌示范区工商处字（2016）第26号行政处罚决定书1份，证明上诉人存在乱收费的事实。西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司质证认为，照片的拍摄时间无法确定，不能证明上诉人近期提供的物业问题，该照片与本案没有关联性，住建局的回复真实性不予认可，处罚决定书为2016年作出，罚款理由为上诉人将基本电费和公摊电费一起收取，书写不规范被罚款，该问题上诉人一方早已整改，该证据与本案没有关联性。合议庭评议认为，被上诉人提交的处罚决定书为2016年7月8日作出，并不能证明上诉人在本案主张的缴费期间存在乱收费问题，照片和杨凌示范区住建局网络回复函，可证明上诉人的物业服务存在瑕疵，相关问题应通过合法途径解决，但回复函内容说明收费符合规定，不能证明上诉人的证明目的，故上述证明不作为新证据予以采信。 经审理查明，一审认定基本事实清楚，惟认定2014年4月14日，西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司与被告周峰辉签订了《前期物业管理服务协议》有误，应为西安嘉宁物业管理有限责任公司江南印象物业管理办公室与被告周峰辉签订了《前期物业管理服务协议》，二审予以纠正。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案，2016年4月14日，上诉人一方西安嘉宁物业管理有限责任公司江南印象物业管理办公室与被上诉人周峰辉签订了《前期物业管理服务协议》，由西安嘉宁物业管理有限责任公司向业主提供物业服务。该协议第四条第二项明确约定服务费用“于每季度首月的15日前缴纳本季度费用”；同时，第九条违约责任第4项约定“乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金”。被上诉人周峰辉从2017年1月至2018年12月30日，未向上诉人缴纳物业服务费以及其他相关费用，违反该服务协议约定，应按照协议第九条约定承担违约责任，故上诉人西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司关于应由周峰辉按照《物业协议》约定承担滞纳金（违约金）的上诉理由成立，其请求本院予以支持。至于滞纳金的具体数额，上诉人认为双方约定滞纳金标准过高，但上诉人主张滞纳金按照周峰辉所欠物业费总金额的20%计算亦无法律依据，综合本案考虑，可参照中国人民银行同期贷款利率标准计算滞纳金为258.21元。关于周峰辉认为西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司在服务过程中存在诸多问题等抗辩理由，周峰辉可通过正常途径主张作为业主的权利，不应以之来对抗自己交纳服务费的义务。 综上所述，西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2019）陕0403民初347号民事判决； 二、由被上诉人（原审被告）周峰辉在本判决生效后十日内向上诉人（原审原告）西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司给付物业费、电梯费、垃圾费、水费、公摊电费共计2978.69元及物业费滞纳金（违约金）258.21元。 三、驳回上诉人（原审原告）西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，以上共计75元，均由周峰辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  樊国强 审判员  张作儒 审判员  王丽丽 二〇一九年十月九日 书记员  田 甜