云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初9373号原告：刘隆玉，女，汉族，1965年8月11日出生，住云南省昆明市五华区。原告：陈阳，女，彝族，1989年3月20日出生，住广东省深圳市南山区。两原告共同委托诉讼代理人:刘梦婷，系云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘彦林，男，汉族，1982年11月7日出生，现住云南省昆明市盘龙区。原告刘隆玉、陈阳诉被告刘彦林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告刘隆玉及两原告的委托诉讼代理人刘梦婷，被告刘彦林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法解除被告于2017年5月9日与陈云寿（已逝）和原告刘隆玉签订的《房屋转让预约合同》；二、判令被告返还原告位于昆明市盘龙区金江小区4#地块10幢1单元1001号的房屋，由原告退还被告预付款50万元；三、由法院依法判决案件受理费。事实与理由：原告刘隆玉与其丈夫陈云寿于2010年10月23日在云南红云房地产开发有限公司购买了昆明市盘龙区烟草一号路以北，盘龙江以东的金江小区4地块10幢1单元1001号房屋。2011年9月接房后全家一直在此居住生活。后于2017年5月9日经协商欲将该房屋转让给被告。因当时尚未取得产权证，该房屋无法交易，遂原、被告双方前往云南红云房地产开发有限公司咨询产权证下放时间，地产告知双方3个月左右即可取得产权证。遂经与被告协商双方暂时预定以人民币1088780元的价格出售给被告，双方签订了房屋转让预约合同，同时约定被告先行支付给陈云寿（已逝）与刘隆玉50万元，待取得产权证后10个工作日内与被告签订正式买卖合同并及时办理过户手续，并于签订预约合同当日将带装修房屋交付给被告居住至今。合同签订后至今，因该项目土地存在争议。地产方无法取得土地手续，原告至今无法取得产权证。原被告双方于2017年5月9日签订的房屋转让预约合同无法继续履行。若继续强行履行，将导致原告仅仅以不公平的500000元的价格就将该房屋给了被告，不能实现以1088780元的价格进行交易的目的。为此，经原告多次与被告协商无果，遂依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释二第26条之规定，请求人民法院依法解除陈云寿、刘隆玉夫妻于2017年5月9日与被告所签订的房屋转让预约合同。另，陈云寿去世后，为避免家庭纠纷，其法定继承人：配偶刘隆玉，母亲张翠英，婚生女陈阳之间对陈云寿遗产进行协商决定：“配偶刘隆玉及其母亲张翠英自愿放弃对陈云寿包含本案争议房屋在内的所有遗产的继承，由本案原告陈阳依法继承其父亲名下财产，并依法在昆明市明信公证处办理公证〔公证书分别为：（2019）云昆明明信证民字第32660号及（2019）云昆明明信证民字第28859号公证书〕。”原告陈阳系陈云寿唯一合法继承人。被告刘彦林针对原告的诉请答辩如下：一、被告于2017年5月9日与原告刘隆玉及陈云寿签订的《房屋转让预约合同》已经通过昆明市明信公证处公证，合同是在双方自愿平等公正的条件下对各项条款进行了确认，并在公证处达成共识。合同签订当日，被告已经完成预约合同约定的预付款50万元的支付义务，并且原告也完成了当日将房屋交给被告的义务，合同真实有效，理应受到法律保护。二、对原告在诉状中描述的开发商承诺三个月内取得房产证进行产权过户的时间点，原、被告从未进行过协商和确认，并且本人也从未前往红云地产公司咨询过原告取得房产证的时间。而合同也约定在取得不动产证书后十个工作日内完成产权过户手续，并未提及到合同签订后三个月内完成产权过户手续。三、对原告所述迟迟无法取得产权证的问题属于原告与开发商的合同纠纷，原告应当通过法律途径要求开发商尽快协助办理产权证，并追究开发商的法律责任，而不应牵扯到本案中来。四、对于合同所关系到的房产证暂时无法取得的问题，并无房产公司、房产管理局以及昆明住建局的官方说明文件。五、遵照《中国人民共和国合同法》，该合同真实有效并具有法律效力，因此本次诉讼所涉及的所有相关费用，应由原告全部承担。原告为证明其诉讼请求向本院提交如下证据：第一组证据：原告身份证复印件，证明原告主体适格及自然人状况；第二组证据：被告身份证复印件，证明被告主体适格及自然人状况；第三组证据：房屋转让预约合同公证书，证明陈云寿、刘隆玉于2017年5月9日与被告签订房屋转让预约合同，约定取得产权证后将昆明市盘龙区烟草一号路以北，盘龙江以东的金江小区4#地块10幢1单元1001号面积120.23平方米的房屋以1088780元价格出售给被告；第四组证据：金江小区4#地块10幢1单元1001号商品房购销合同，证明预出售给被告的房屋状况。第五组证据：陈云寿死亡证明，证明原告陈阳父亲陈云寿因病于2018年11月3日去世。第六组证据：陈云寿母亲放弃继承公证书、陈云寿妻子刘隆玉放弃继承公证书以及陈云寿女儿陈阳继承公证书，证明原告陈阳现系死者陈云寿的唯一合法继承人，系属本案适格原告。原告当庭提交根据其向法院申请的调查令到住建局调取房屋的相关竣工验收情况时的录音光盘一份，证明双方买卖合同因非双方原因无法继续履行，继续履行对原告明显不公平。经质证，被告刘彦林对原告提交的第一至六组证据无异议，对原告当庭提交的录音材料认为无法核实真实性，不予认可。被告当庭提交其和陈云寿、刘隆玉签订的《房屋买卖定金合同》，证明双方约定取得公证书后被告支付原告首付款50万元，剩余房款人民币578000元由被告向银行申请按揭贷款支付给原告，但具体时间没有约定，被告认为是过户之后才可以做房产抵押贷款才可以支付尾款。经质证，原告对被告提交的《房屋买卖定金合同》真实性认可，证明目的不认可。本院认为，原告提交的第一至六组证据具有真实性，且被告无异议，本院予以采信；原告提交的录音材料里对话人物的身份、录音内容真实性无法核实，本院不予采信；被告提交的《房屋买卖定金合同》具有真实性，且可以推定涉案房屋尾款是在该房屋过户后由被告向银行办理按揭贷款支付。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：陈云寿（已去世）和原告刘隆玉系夫妻关系，陈云寿（已去世）和原告陈阳系父女关系。2010年12月23日，陈云寿与案外人云南红云房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定由陈云寿购买座落于昆明市盘龙区烟草一号路以北，盘龙江以东的金江小区4#地块10幢1单元10层1001号房屋，建筑面积为120.23平方米，后于2011年1月20日完成备案登记，将该房屋备案登记至陈云寿名下。2017年4月1日，陈云寿、原告刘隆玉（甲方）与被告刘彦林（乙方）通过中介签订《房屋买卖定金合同》，基本内容为甲方自愿将座落于金江小区4#地块10幢1单元1001号房屋出售给乙方，成交价格为人民币1078000元。乙方交付甲方购房定金人民币30000元，因该房屋尚未取得不动产权证书，甲乙双方需要办理定金公证，在办理定金公证取得公证书后，甲方向乙方支付首付款人民币500000元，剩余房款人民币578000元由乙方向银行申请按揭贷款支付。2017年5月9日，陈云寿、刘隆玉（甲方）与被告刘彦林（乙方）签订《房屋转让预约合同》并公证，基本内容为甲方将于取得涉案房屋不动产权证书后十个工作日内与乙方签订正式房屋买卖合同，将涉案房屋转让给乙方，价款为人民币1088780元，同时约定若甲方拒不签订正式合同……乙方有权要求甲方继续履行合同，将房屋转让给乙方。签订上述合同后，被告刘彦林向陈云寿和原告刘隆玉支付了房款人民币500000元，陈云寿和原告刘隆玉向被告刘彦林交付了涉案房屋，被告刘彦林入住涉案房屋至今。2018年11月3日，陈云寿去世，其继承人刘隆玉、张翠英通过云南省昆明市明信公证处公证明确放弃继承，原告陈阳继承陈云寿的遗产（包括本案争议的房屋）。现两原告认为涉案房屋因开发商原因无法办理不动产权证书，被告仅支付部分房款后占有使用涉案房屋，并以合同约定为由，在无法办理不动产过户手续的情况下拒绝支付剩余购房款项。若继续履行合同已显失公平，故诉至本院主张其诉请中的权利。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈云寿（已去世）和原告刘隆玉与被告刘彦林于2017年4月1日签订的《房屋买卖定金合同》以及于2017年5月9日签订的《房屋转让预约合同》系各方当事人的真实意思表示，合同真实、合法、有效，对原、被告双方具有法律约束力。合同中明确详细约定了原、被告双方的合同权利与义务。原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。签订合同后，原告履行了交付房屋的义务，被告也已经按照合同约定支付款项共计人民币500000元并接收房屋入住至今，被告在履行合同过程中不存在任何违约行为。涉案合同亦未约定任何解除的条件。综上，涉案合同不具备约定或法定解除的条件，原告诉请解除合同无事实和法律依据，本院不予支持。另，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定将情事变更分为两种类型：一是继续履行合同对一方明显不公，双方给付的平衡性被严重破坏；二是不能实现合同目的。将情事变更原则中的“情事”限制在“客观情况发生于当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”。本案中，如上所述，原被告双方在订立合同时均明知涉案房屋不动产权证书尚未办理，仍签订合同且已经按照约定履行部分义务，现原告认为产权证不能办理，但未提供任何证据证明涉案房屋已经不可能办理产权证，其主张缺乏证据，因此不符合情事变更原则，本院不予支持。关于原告诉求二应以解除合同为基础，本案中，合同不具备解除的条件，原告诉求二基础事实不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：驳回原告刘隆玉、陈阳的全部诉讼请求。案件受理费人民币14599元由原告刘隆玉、陈阳承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  农绍领人民陪审员  杨德生二〇一九年十月十七日书 记 员  高 月