广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2297号上诉人（一审被告）：珠海横琴卡考网络科技有限公司，住所地：广东省珠海市横琴新区。法定代表人：严斌，董事兼总经理。委托诉讼代理人：庞勇，男，系该公司员工。上诉人（一审被告）：华登喜，男，1983年9月13日出生，汉族，住湖南省衡南县。被上诉人（一审原告）：王秋子，女，1945年10月21日出生，汉族，住山西省长治市郊区故县。委托诉讼代理人：向凯，广东函珠律师事务所律师。一审第三人：中山市世光创建集团有限公司，住所地：广东省中山市三乡镇。法定代表人：吴章锦，执行董事。一审第三人：中山市尚东实业发展有限公司，住所地：广东省中山市三乡镇。法定代表人：吴章锦。上诉人珠海横琴卡考网络科技有限公司（以下简称卡考公司）、华登喜因与被上诉人王秋子以及一审第三人中山市世光创建集团有限公司（以下简称世光公司）、中山市尚东实业发展有限公司（以下简称尚东公司）居间合同纠纷一案，不服珠海横琴新区人民法院（2018）粤0491民初1073号民事判决，向一审法院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。卡考公司、华登喜上诉请求：1、撤销广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2018）粤0491民初1073号民事判决，依法改判驳回王秋子的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由王秋子承担。事实与理由：一、一审法院认为卡考公司未能举证证明其已告知王秋子佣金的准确数额，违反了将购房总价、销售方式、佣金的数额等交易信息如实告知购房者的义务存在错误。1、卡考公司的合作经纪公司某某市某某房地产经纪有限公司的经纪人续某某是实际介绍王秋子至卡考公司、开发商处购买房产的经纪人。续某某向王秋子推荐某某花园×栋×座×号商铺时，明确表示该商铺总价为超过210万元，经续某某、卡考公司、王秋子多次协商后，卡考公司同意以总价210万元销售商铺。王秋子亦在一审起诉状中明确：其与卡考公司经议价，王秋子愿意以210万元的价款购买某某花园×栋×座×号商铺。后续某某陪同王秋子于2017年3月21日在卡考公司的带领下与开发商签订了房屋认购书。认购书中开发商写明为尚东公司，购房款已明确写明为1926310元，王秋子在签订认购书时明确知晓并认可商铺所有权人为开发商及商铺购买价格为1926310元，否则王秋子不可能在认购协议上签字。卡考公司已在签署认购书前及签署认购书的过程中明确告知王秋子购房总价是210万元，购房总价与认购书上的差额部分作为卡考公司的服务费由卡考公司收取，归卡考公司所有，王秋子对此并无异议。因此王秋子才会于2018年3月22日及2018年3月30日向卡考公司按照210万元的价格支付了购房款。何况王秋子未在交易后的合理期限内向卡考公司提出异议。以上均恰恰说明了王秋子明确知晓购房款为1926310元、佣金数额为173690元。2、王秋子起诉卡考公司要求退还购房款173690元，是因为开发商不同意开具差额部分173690元的房款发票，王秋子认为无法证明购房总价为210万元会对其后续出售房屋造成影响。但根据卡考公司与开发商签订的《商品房包销合同》，173690元实质为佣金。卡考公司愿意开具173690元的佣金发票，王秋子无理不予接受，故王秋子时隔一年半才通过诉讼的方式向卡考公司主张退还购房款173690元。二、一审法院认为卡考公司与开发商约定包销溢价部分作为佣金，但该佣金已显著高于市场平均水平是错误的。1、同期共同销售某某花园项目商铺的其他包销方佣金与卡考公司相同，均为房款溢价部分。因此，一审法院确定高于市场一般行情的佣金标准为5%是没有相关依据的，应当按照包销交易逻辑下的一般行情佣金标准：房款溢价部分作为结算依据。2、《国家发展改革委、住房和城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格〔2014〕1289号）规定：“下放房地产经纪服务收费定价权限，由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理，各地可根据当地市场发育实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价。”《广东省发展改革委、广东省住房城乡建设厅转发国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（粤发改价格〔2014〕542号）规定：“房地产经纪服务收费标准由委托和受托双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。”房地产经纪服务收费已实行市场调节价。王秋子明确知晓佣金数额为173690元，无需调整佣金数额。3、卡考公司已向推荐王秋子成交的合作经纪公司某某市某某房地产经纪有限公司支付了成交佣金100000元，一审法院认定卡考公司佣金为96315.5元，王秋子要求卡考公司返还多余购房款金额后，卡考公司获取的佣金金额甚至难以覆盖卡考公司支付给合作经纪公司的佣金，卡考公司促成销售的行为给卡考公司造成了损失，这显然是违反公平、诚实信用原则的，也不符合商业惯例和商业逻辑。4、卡考公司以包销的形式销售商铺，向开发商缴纳了高额保证金以获得低价销售的资格，王秋子只有支付210万元与1926310元的差价作为佣金，才能获得以1926310元的价格购买商铺的资格，这也是卡考公司自交易初始与王秋子确定购铺总价为210万元的重要原因。即卡考公司向王秋子收取的佣金不仅仅包含了居间服务（即为王秋子提供了房屋信息、促成开发商与王秋子的购房交易），更包括了协助王秋子以低于市场价的优惠价格购买到某某花园×栋×座×号商铺的服务，王秋子就上述服务支付210万元与1926310元的差价作为佣金是合理的。综上所述，一审法院对本案事实未予查清，错误认定本案事实，且适用法律错误。为了保护卡考公司的合法权益，特提出上诉，恳请二审法院依法查明事实后判决支持卡考公司的全部上诉请求。王秋子辩称要求维持一审判决。一审第三人世光公司、尚东公司二审未参加诉讼，也未提交书面意见。王秋子向一审法院起诉请求：1、判令卡考公司、华登喜退还因介绍买房多收取的购房款173690元及其利息（从2017年6月22日计算至付清之日止，利率按照中国人民银行同类同期贷款利率计算）；2、诉讼费由卡考公司、华登喜共同承担。一审法院查明：2016年8月1日，卡考公司（乙方，受托方）与世光公司（甲方，委托方）签订《商品房包销合同》，约定由卡考公司包销世光公司旗下项目中的88套房源，卡考公司按照包销协议价与客户成交并签署合同，溢价部分由被告以电商佣金等方式自行处理。卡考公司需支付1760000元作为包销保证金，如未能完成销售包销房源的60%（53套），则卡考公司需从未售房源中选购一套，保证金自动转为购房款。2017年3月，案外人董某带王秋子去看房，王秋子看中了某某花园×栋×座×号产权卡号为40号的商铺，并与卡考公司、华登喜开始办理购房手续。2017年3月17日，王秋子向华登喜转账10万元；2017年3月20日，华登喜开具了定金收据。2017年3月21日，王秋子（认购方）与尚东公司（出售方）签订了《某某某某认购书》（客户档案编号：YS-1330），第一条约定：“认购物业：中山市三乡镇【某某某某】（项目注册名：某某花园）1幢×座40卡商铺……”第二条约定：“付款方法：一次性付款；定金：200000元须于签署本认购书时或之前付清；全部楼价款：1926310元（含定金）”。2017年3月21日，王秋子委托元武昌向华登喜转账10万元；2017年3月25日，王秋子向华登喜转账100万元，备注“房款”；2017年3月29日，王秋子向华登喜转账90万元，备注“房款”；卡考公司开具了相应的收据。至此，王秋子已向卡考公司、华登喜支付房款共计210万元。2017年5月22日，尚东公司向王秋子开具某某花园40卡的增值税发票，价税合计：1926310元。王秋子已领取涉案商铺的房产证。一审法院另查明：王秋子与卡考公司、华登喜均未签订居间合同。一审庭审中，对于“出售房产时是否向王秋子介绍是包销项目？”的提问，卡考公司回答：“客户不会了解销售是包销或者分销。”一审法院认为，卡考公司、华登喜与王秋子未签订书面的居间合同，但王秋子通过卡考公司提供的房源信息成功购得涉案商铺，而华登喜负责收取了房款，卡考公司、华登喜为王秋子共同提供了事实上的居间服务，王秋子须向卡考公司、华登喜支付合理的佣金报酬。王秋子请求卡考公司、华登喜返还购房剩余款项173690元，而卡考公司、华登喜则主张该款项即为佣金，但各方并未就佣金数额达成一致约定，因此本案的争议焦点为：173690元是否为合理的佣金报酬。卡考公司主张，涉案房源由卡考公司包销，卡考公司为此承担了一定的商业风险，王秋子支付的210万元减去付给开发商的房款后的溢价部分即为佣金，王秋子付款前早已知情，因此不应返还剩余款项。对此一审法院认为，卡考公司、华登喜作为专业居间人，有义务将购房总价、销售方式、佣金的数额等交易信息如实告知购房者，以保障购房者的知情权。虽然卡考公司和开发商约定了包销溢价部分为佣金，但该佣金已显著高于市场平均水平，卡考公司、华登喜更应把这种特殊的佣金计算方式告知王秋子，确保王秋子在全面了解的情况下作出真实的购房决定。卡考公司、华登喜未能举证证明其已告知王秋子佣金的准确数额，并且没有和王秋子签订居间合同，其主张173690元即为佣金并无事实和法律依据，一审法院不予支持。但考虑到卡考公司、华登喜确已提供事实上的居间服务，并且在包销模式中卡考公司承担了较高的商业风险，一审法院酌情按高于市场一般行情的标准：总房价的5%计算卡考公司、华登喜的合理佣金，即1926310×5%=96315.5元，扣除该佣金后的剩余款项应退还王秋子，即173690-96315.5=77374.5元，并赔偿相应的利息损失。综上，王秋子的诉讼请求部分有理，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款、第四百二十六条之规定，一审法院判决：一、卡考公司、华登喜在判决发生效力之日起十日内共同向王秋子王秋子返还款项77374.5元及利息（从2017年6月22日计算至款项付清之日止，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回王秋子的其他诉讼请求。一审案件受理费4051.7元，由王秋子负担2246.7元，卡考公司、华登喜共同负担1805元。卡考公司于二审期间提交证人证言一份并申请证人续某某出庭作证，拟证明王秋子一直同意以210万元的总价购买商铺，认可并同意以1926310元的金额与开发商签订购房协议，差额部分173690元为卡考公司的服务费。本院组织了双方当事人对上述证据进行交换和质证。经审查，续某某对其是卡考公司合作的经纪公司的经纪人身份未提交证据证实，且其所称的推荐、陪同王秋子买房的事实以及收取卡考公司10万元佣金的事实也未提交证据佐证，故本院对证人证言不予采信。本院查明，王秋子与尚东公司签订的《某某某某认购书》第三条第13款以及所附《认购须知》的第三条约定了涉案房产的税费标准和承担问题。王秋子在起诉状中称其于2017年5月拿到涉案房产的产权证和购房发票。经审查，一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为王秋子在购房当时是否知晓并同意将210万元与1926310元的差额173690元作为卡考公司居间服务的佣金。王秋子起诉卡考公司返还差额的理由是，其在购房当时以为卡考公司是出卖人，虽然协商房款总价为210万，但卡考公司告知还有其他税费，最后以发票为准，后拿到房产证和发票后才知道卡考公司是中间人，应返还多收的房款173690元。对此，本院认为，根据查明的事实，2017年3月21日王秋子与尚东公司签订的涉案房屋《某某某某认购书》中明确载明出售方为尚东公司，王秋子最迟于此时应当知道涉案房产的卖方是尚东公司，卡考公司并不是卖方而是居间人，且认购书中明确载明涉案房产的价款为1926310元，且对税费的标准和承担亦约定非常清楚，故王秋子称其以为210万元与1926310元的差额为税费难以让人信服。虽然卡考公司与王秋子之间没有书面的居间协议，但是王秋子在认购书签订之后向卡考公司支付余款200万元的行为，应当视为王秋子对于房款1926310元之外的差额173690元为卡考公司佣金予以认可并实际履行。且双方关于佣金的合意并未违反法律、行政法规的强制性规定，应予照准。王秋子现起诉要求返还差额有违诚信，本院不予支持。一审法院认为王秋子与卡考公司并未就佣金数额达成一致从而酌情认定佣金金额的处理有误，本院予以纠正。综上所述，卡考公司、华登喜的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实有误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省珠海横琴新区人民法院（2018）粤0491民初1073号民事判决；二、驳回王秋子的全部诉讼请求。一审案件受理费4051.7元和二审案件受理费1734.36元，均由王秋子负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年十月二十二日书记员  梁 暐