浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初4526号 原告：林立，男，1969年7月20日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。 原告：姚云云，女，1971年12月26日，汉族。住址：湖州市吴兴区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：姚永强、朱乐瑛，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被告：周静怡，女，1996年10月31日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。 被告：林荫，女，1971年9月15日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。 被告：周向前，男，1971年8月22日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。 原告林立、姚云云诉被告周静怡、林荫、周向前房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理，依法由审判员冯群安适用简易程序进行审理。因无法通过直接送达或邮寄送达的方式向被告周静怡、周向前、林荫送达应诉材料，本院于2019年7月18日将本案转为普通程序审理，并以公告送达方式向被告送达应诉材料，2019年10月21日在本院第十七审判庭公开开庭进行了审理。原告林立、姚云云及其委托诉讼代理人姚永强、朱乐瑛，被告周静怡、林荫到庭参加诉讼，被告周向前经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告林立、姚云云向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理湖州市梅东花园Ｂ区不动产所有权过户登记；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年5月18日，被告林荫、周向前与原告签订《房产转让协议书》（以下简称协议）一份。协议约定被告林荫、周向前将其家庭所取得的拆迁安置房（湖州市梅东花园Ｂ区）及底层车库一间转让给原告，房屋总价款35万元，以及付款期限及房屋过户等事项。协议签订后，原告分四次付清购房款，被告向原告交付了房屋及房屋用水、用电的开户登记资料。2016年10月11日，被告周静怡、林荫向原告出具载明“湖滨街道梅东花园B区45栋1单元401室100平方米房款已付清，同意出售”的证明。2017年9月，被告所在村开始办理房屋权属登记证书，但被告林荫、周向前未协助原告办理过户登记。2019年4月，协议项下房屋登记被登记在被告周静怡名下，原告多次与被告方就过户事宜交涉未果。原告认为，原、被告签订的协议合法有效，被告负有交付协议项下房屋和协助办理过户登记的义务。现被告不予协助办理过户登记的行为显属违约，严重违反诚实信用。为维护自身合法权益，向本院提起诉讼。 被告周静怡辩称，其父母已经离婚，案涉房产系父母留给自己的唯一财产，而原告林立作为自己的亲舅舅，却违背法律和事实，企图侵占其财产。案涉房产系其个人财产，从未进行过任何交易，原告林立将她的房子卖给了案外人。即使原、被告双方之间签订了房屋转让协议，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的，不得转让”的规定，双方之间所签的合同也是无效的，要求驳回原告全部诉讼请求。 被告林荫辩称，当初为了女儿念书，自己曾向原告林立（本人亲哥哥）签订协议，林立告知自己该房子会增值，答应帮忙卖房，但现在却未拿到一分钱。 林立、姚云云为证明其主张的事实，向本院提交如下证据： 1.《房屋转让协议书》一份，证明2012年5月18日，被告林荫、周向前与原告签订房产转让协议书，约定被告将其家庭所取得的拆迁安置房湖州市梅东花园Ｂ区转让给原告以及房屋总价款、付款期限、过户登记等事项。 2.《收条》三份、《证明》一份，证明原告分四次付清了全部购房款以及房产转让协议书项下的房屋转让是经被告家庭全体成员同意的事实。 3.《证明》《用户开户登记表》《生活供用水合同》、装修票据各一份，证明原、被告签订协议后，被告向原告交付房屋水电开户资料及原告办理用水用电开户的事实。 4.《湖州市不动产登记信息查询证明》，证明房产转让协议项下房屋已登记在被告周静怡名下的事实。 5.居民户口簿，证明被告周静怡、林荫、周向前的家庭成员关系。 6.《房屋转让协议书》、用户过户登记表、湖州市居民生活供用水合同、客户变更用电申请表、居民生活供用电合同、管道燃气过户申请表、居民用户供用气合同、用户用水情况清单、湖州港华燃气有限公司气费收据、承诺书等，证明案涉房屋已转让给他人的事实。 对于原告提供的证据，被告周静怡质证后认为：对于证据4《湖州市不动产登记信息查询证明》和证据5居民户口簿的真实性、关联性和合法性均无异议；对于证据1《房产转让协议书》的真实性无异议，但自己当时尚未成年，具体情况并不知晓；对证据2三份《收条》及《证明》的真实性无异议，但林荫所签的收条是借款，《证明》是当时林立称帮忙卖房子，周静怡和林荫才同意签字的；对于证据3、6的真实性无异议，但与其无关，其一直在南京读书，毕业后也是在外地工作，对此全然不知情。 对于原告提交的证据，被告林荫质证后认为：对于证据1《房产转让协议书》的真实性无异议，但当时是为了女儿念书，向林立借款，林立说帮她卖房子，可以卖个好价钱，所以才签的协议；对于证据2其书写的《收条》《证明》签名的真实性无异议，但对周向前出具的20万收条一事根本不清楚，当时本人也没有出具收条；对于证据3，案涉房屋水电开户及装修后是给其母亲居住的；对证据4、5无异议；对于证据6，与本案无关。 被告周静怡为证明自己的抗辩事实，向法庭提交如下证据：被告周静怡与原告林立的通话录音材料及不动产权证一组，证明房子被林立卖给了案外人及案涉房屋登记在本人名下的事实。 对于被告周静怡提交的证据，原告林立、姚云云质证认为：被告周静怡称房子是其父母离婚后留给自己的唯一财产的说法有误，案涉房产在被告周向前与林荫离婚前就已经卖给原告方。双方之间是合法的房屋买卖合同关系，非法侵占一说不成立。签订协议时，并不知道案涉房屋将有升值空间，当时的回购价是每平方米3000元，原告方向被告方购买的价格是每平方米3500元。尽管协议签订时，案涉房产尚未办理权属证书，但双方之间有约定，日后办理房屋三证时变更户名，且房产交易达成后，购房款已经全部交付被告方。 被告林荫未向本院提交证据。 被告周向前未作答辩，亦未向本院提交证据。 针对原、被告双方的举证及质证意见，本院认证如下：对于原告提交的证据1、2、3、5，经被告周静怡、林荫质证，对其真实性无异议，能够证明原告所主张的事实，本院对其证明效力予以确认；对于原告提交的证据4、5与被告提交的不动产权证内容相一致，能够证明案涉房屋登记在被告周静怡名下，对其证明效力本院予以确认；对于原告提交的证据6，因与本案无关，本院不予确认。 本院经查明：2012年5月18日，被告周向前、林荫与原告林立、姚云云签订《房产转让协议书》，约定被告周向前、林荫将坐落于湖州市梅东花园Ｂ区45幢1单元401室100平方米面积及底层车库一间的房屋一并转让给原告林立、姚云云；经双方协商一致总价款为35万元整，自协议签字之日首付现金10万元，余25万元自签约之日起分批在五年内付清；日后办理房屋三证时变更户名，归原告所有，并由双方签字确认，被告所在的湖州市滨湖街道小梅村村民委员会作为见证单位在协议上盖章。协议签订后，原告方依约将款项交付被告，被告方亦向原告方交付了房屋，并以原告方名义办理了房屋用水用电开户登记手续。被告周静怡、林荫于2016年10月11日向原告出具《证明》，载明：滨湖街道梅东花园B区45栋1单元401室100平米房款已付清，同意出售。2019年4月9日，案涉房屋在办理权属登记时，将房屋登记在被告周静怡名下。原告方与被告方就房屋变更登记事宜协商未果，以致纠纷成讼。 另查明，案涉房屋产权登记在被告周静怡名下，房屋性质为出让/动迁房，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，产权证号为浙（2019）湖州市不动产权第0015398号，产权登记时间为2019年4月9日。 本院认为，案涉房屋为拆迁安置房，该安置房是太湖旅游度假区对农户进行的补偿，具有对价性；对于拆迁安置房买卖协议，并不涉及恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，亦不涉及扰乱社会公共利益的问题，且周向前、林荫与林立、姚云云签订房屋转让协议系当事人真实意思表示。2016年10月11日，周静怡、林荫在内容为“湖滨街道梅东花园B区45栋1单元401室100平方米房款已付清，同意出售。”的《证明》上签字，表明周静怡认可了该房屋转让协议。周静怡认为，案涉房产转让协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的不得转让”之规定，应认定无效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条属于管理性规范，旨在加强房地产行政管理，禁止权属不清或权属有争议的房屋进入房地产交易市场，从而保障交易安全，而非禁止交易或限制合同自由。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”之规定，案涉房屋转让协议应当认定有效。周静怡、林荫抗辩称其从未对房屋进行过处分，因向原告林立借款，林立答应帮忙将房屋高价卖出才签订的协议，要求驳回原告的全部诉讼请求，因未能提供充分证据予以证实，故对其此项抗辩，本院不予采信。现案涉房屋已经具备过户条件，对原告方要求被告方协助办理湖州市梅东花园Ｂ区不动产所有权过户登记，本院予以支持。被告周向前未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及质证的权利。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国物权法》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告周静怡于本判决生效后十日内协助原告林立、姚云云办理位于湖州市梅东花园Ｂ区房屋[权证号浙（2019）湖州市不动产权第0015398号]的产权变更登记手续。 如果被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案受理费6550元，由被告周静怡、周向前、林荫负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  冯群安 人民陪审员  高 炯 人民陪审员  邵 维 二〇一九年十月三十一日 法官助理徐国苓 书记员张红伟