苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0509民初2480号 原告：吴建明。 原告：王晓红。 委托诉讼代理人：吴建明，系原告王晓红丈夫。 被告：吴江市恒隆房产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路**。 法定代表人：陈海江，执行董事。 委托诉讼代理人：文志波，系公司员工。 被告：江苏恒达城建开发集团有限公司，住，住所地苏州市吴江区七都镇富家路/div> 法定代表人：缪新华，执行董事。 委托诉讼代理人：王兰苹，系公司员工。 原告吴建明、王晓红与被告吴江市恒隆房产开发有限公司（以下简称恒隆公司）、江苏恒达城建开发集团有限公司（以下简称恒达城建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月5日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案于2019年5月5日转为普通程序，并依法组成合议庭，分别于2019年7月2日、2019年9月23日二次公开开庭进行了审理。原告吴建明暨原告王晓红的委托诉讼代理人、被告恒隆公司的委托诉讼代理人文志波到庭参加三次庭审，被告恒达城建公司的委托诉讼代理人王兰苹到庭参加前二次庭审，被告恒达城建公司经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。 原告吴建明、王晓红向本院提出诉讼请求：1.判令被告恒隆公司协助二原告办理位于苏州市吴江区高新路北侧、鲈乡南路东侧恒隆国际105、106室商服用商品房的房地产权属证书；2.判令被告恒隆公司向二原告支付违约金66529.97元（以141268元为基数，自2011年3月19日起计算至实际办理产证过户之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，暂计至2019年7月2日为66529.97元）；3.判令被告恒达城建公司就被告恒隆公司履行上述债务承担连带责任；4.判令二被告负担本案诉讼费用。事实和理由：二原告系夫妻。2009年7月20日，二原告与被告恒隆公司签订《商品房买卖合同》二份，约定二原告向被告恒隆公司购买位于苏州市吴江区高新路北侧、鲈乡南路东侧恒隆国际105、106室的商品房。该格式合同载明的办证日期为商品房交付使用后180日内，逾期办证违约金为己付房价款的0.05%。合同签订后，二原告依约支付了购房款，并于2011年3月18日到被告恒隆公司处办理了收房手续，于收房当日向被告恒隆公司支付了契税、办证费共计141268元。二原告多次催促被告恒隆公司办理相关权证，但被告恒隆公司至今未按合同约定履行相关义务。另，被告恒隆公司提供的格式合同中载明的违约金过低，根据合同法第一百一十四条规定，现二原告要求以已付契税、办证费为基数自支付契税、办证费次日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际办理产证过户之日止。另查，被告恒隆公司是一人有限责任公司，根据公司法第五十八条、第六十四条规定，其股东被告恒达城建公司应对被告恒隆公司的债务承担连带责任。 被告恒隆公司辩称，1.商品房买卖合同第十四条约定出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报产证登记机关备案。合同第八条亦明确约定了商品房交付使用的条件，目前涉案房屋尚未取得竣工验收备案以及交付使用备案，并不具备实际交付条件。但二原告已于此前申请提前领取了该房屋，被告恒隆公司认为截至目前，合同约定的逾期办证开始节点尚未具备起算条件；2.涉案的商品房买卖合同是在双方平等自愿的基础上订立，合法有效。合同第十四条第二款明确约定了逾期办证违约金，该违约金是固定且一次性的。二原告诉请的逾期办证违约金过高，且没有法律依据；3.二原告在明知违约金已产生的情况下，并未及时向被告恒隆公司主张，已超出诉讼时效；4.二原告所称契税、维修基金被被告恒隆公司占用不符合事实。依照合同，被告恒隆公司有权代收上述款项，且对上述款项并未约定任何利息或损害赔偿，二原告的诉求没有依据。 被告恒达城建公司辩称，被告恒达城建公司非适格主体，二被告各自经营，资产亦相互独立，不应由被告恒达城建公司承担责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月20日，恒隆公司作为出卖人，吴建明、王晓红作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定吴建明、王晓红购买恒隆公司开发的位于苏州市吴江区高新路北侧、鲈乡南路东侧的恒隆国际105室商品房；该商品房建筑面积共169平方米；该商品房单价为9482.57元，总金额壹佰陆拾万贰千伍百伍拾伍元整；出卖人应当在2010年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。 同日，恒隆公司作为出卖人，吴建明、王晓红作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定吴建明、王晓红购买恒隆公司开发的位于苏州市吴江区高新路北侧、鲈乡南路东侧的恒隆国际106室商品房；该商品房建筑面积共185平方米；该商品房单价为9302.3元，总金额壹佰柒拾贰万玖百贰拾伍元整。双方关于权利义务的其他约定与双方签订的恒隆国际105室商品房相同。后，吴建明、王晓红依约向恒隆公司支付了上述二套商品房的全部购房款。 2011年3月18日，恒隆公司向吴建明、王晓红交付恒隆公司105、106室商品房。同日，吴建明、王晓红向恒隆公司缴纳了恒隆国际105室契税65244元、办证费2462元，合计67706元，106室契税70902元、办证费2660元，合计73562元，总计141268元。 2012年4月10日，恒隆公司向吴建明、王晓红开具恒隆国际105、106室的发票，金额分别为1631097元、1772553元。 审理中，本院向苏州市吴江区自然资源和规划局发函咨询。2019年7月10日，苏州市吴江区自然资源和规划局向本院出具《恒隆国际项目情况说明》一份，载明：恒隆国际项目建设单位为恒隆公司，建设地点位于北侧。该项目因未按规划审批图纸施工，未通过规划竣工核实，我局于2012年5月书面反馈建设单位及时整改，2015年11月，我局再次对该项目发出改正通知书。后在整改过程中，建设单位仅进行项目方案变更，未申请办理施工图和建设工程规划许可证变更，目前仍存在现状建筑面积与建设工程规划许可面积不一致、机动车停车位未按审批图纸落实等问题，故该项目至今未通过规划竣工核实。 另查明，恒隆公司设立于2009年5月26日，系自然人投资或控股的法人独资企业，股东为恒达城建公司。 以上事实，由原告吴建明、王晓红共同提交的结婚证、商品房买卖合同二份、收款收据二张、利息计算清单打印件、销售不动产统一发票二张、房屋销售结算单二张、本院调取证据以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，二原告与被告恒隆公司双方签订的二份商品房买卖合同依法成立并有效，双方均应按约履行各自义务。涉案房屋于2011年3月18日交付，按照合同约定，被告恒隆公司应在房屋交付后180日内，即在2011年9月14日前，将办理权属登记需由被告恒隆公司提供的资料报产权登记机关备案。本案中，二原告向被告恒隆公司支付了办理不动产登记所需的税费及办证费用，因此，二原告委托被告恒隆公司办理不动产权属证书。因涉案房屋尚未通过规划竣工核实，无法办理不动产权属证书。故对二原告主张被告恒隆公司为其办理不动产权属证书的诉讼请求，本院不予支持。由于被告恒隆公司的原因，二原告至今未能取得涉案房屋的不动产权属证书，被告恒隆公司存在违约行为，应当承担违约责任。首先，对起算日期，二原告主张自2011年3月19日起计算，缺乏依据，应自2011年9月15日起计算；其次，对计算基数，二原告仅主张按照契税和办证费用总和141268元为基数计算，系其对自身权利的自由处分，本院予以支持；第三，对计算标准，二原告与被告恒隆公司双方在商品房买卖合同中约定的违约金为0.05%，按照141268元计算，违约金为70.634元。逾期办证的行为客观上会影响买受人再次出售房屋、融资、工商登记等，导致买受人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。被告恒隆公司的违约行为确给二原告造成了损失，二原告以中国人民银行同期同档贷款基准利率主张违约金，在合理范围内，本院予以支持，违约金计算至本案不动产权属登记至二原告名下之日止。被告恒隆公司的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。在被告恒隆公司办理权属登记过程中，应由二原告提供的办证资料，二原告应按时提供，二原告迟延提供的，被告恒隆公司有权扣除相应的迟延期间。被告恒隆公司的唯一股东为被告恒达城建公司，被告恒达城建公司未举证证明其财产独立于被告恒隆公司，被告恒达城建公司应对被告恒隆公司的债务承担连带清偿责任。对二原告主张被告恒达城建公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告恒达城建公司的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告吴江市恒隆房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴建明、王晓红逾期办证违约金（以契税和办证费用141268元为基数，自2011年9月15日起至本案不动产权属登记至二原告名下之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××61）； 二、被告江苏恒达城建开发集团有限公司对被告吴江市恒隆房产开发有限公司的上述债务及其应承担的诉讼费用给付义务承担连带清偿责任； 三、驳回原告吴建明、王晓红的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1463元，保全费720元，合计2156元，由被告吴江市恒隆房产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告吴建明、王晓红预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××61） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  陆 蕴 人民陪审员  张芹芳 人民陪审员  戴秀英 二〇一九年十月二十一日 书 记 员  陈 思 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。