甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初7576号原告:张某某（反诉被告）。委托诉讼代理人：陈琳，兰州市城关区酒泉路法律服务所法律工作者。被告:雷某某（反诉原告）。委托诉讼代理人：李生凯，甘肃陇达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国贤，甘肃陇达律师事务所实习律师。原告张某某（反诉被告）诉被告雷某某（反诉原告）合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，被告雷某某提出反诉,本案依法适用普通程序,公开开庭进行了审理，原告张某某（反诉被告）及其委托诉讼代理人陈琳、被告雷某某（反诉原告）及其委托诉讼代理人李生凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某某向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告给原告支付拖欠的店铺转让款人民币100,000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月7日，原、被告双方自愿达成店铺转让协议，原告将自己经营的位于金昌南路***-*号的店铺转让给被告经营使用，转让协议约定转让费430,000元。被告于2017年3月7日一次性向原告支付转让费330,000元后，剩余100,000元转让费至今未支付，原告多次索要无果，为维护原告的合法权益，故起诉贵院，望判如所请。雷某某辩称，双方签订的转让协议是一份无效的协议，原告要求被告给付100,000元的转让款没有法律依据，因此根据合同法的规定原告应当返还垫付的转让款330,000元。雷某某向本院提出反诉请求：1、驳回被反诉人请求反诉人给付其店铺转让款100000元的本诉诉讼请求；2、依法确认反诉人与被反诉人于2017年3月7日签订的转让协议无效；3、判令被反诉人一次性返还反诉人店铺转让费330000元；4、判令被反诉人赔偿反诉人店铺装修费及房租损失共计100000元；5、本案本诉和反诉费用均由被反诉人承担。事实与理由：2017年3月7日，反诉人与被反诉人达成将位于兰州市城关区＊＊＊号-＊的店铺一处转让并租赁给反诉人，转让费430000元，于当日收取330000元，双方达成本协议时，被反诉人称，其与业主签订的房屋租赁合同中约定可以转租，并保证反诉人同等享有其在与业主签订的原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，并承诺为反诉人向业主续签房屋租赁合同，办理经营所需要的一切手续的变更登记，待其为反诉人向业主办理续租房屋租赁合同并办理完毕所有与经营相关的手续后，再由反诉人在此后10日内一次性结清剩余的店铺转让余款100000元。反诉人于签订合同当日向被反诉人交付了330000元店铺转让款，店铺中除了十来套破旧的桌凳（价值2000元）以外，别无他物，转让协议是店铺的租赁权、续租权和经营权，以及以后可以继续转让的权利。协议签订后，反诉人多次向被反诉人提出要求其联系业主，由反诉人与业主续签房屋租赁合同，同时多次向反诉人提出要求其为反诉人办理经营手续，但被反诉人一直采取推拖的办法不予办理，甚至后来拒接反诉人电话。经反诉人反复催促，被反诉人才为反诉人办理了与经营相关的证照，但一直没有落实为反诉人联系业主、业主与反诉人续签房屋租赁合同的承诺。期间，被反诉人多次欺骗反诉人说他已给业主说好了，但反诉人去找业主，业主却不知情，反诉人接手店铺后，为经营所需进行装修，花去装修费用200000元。2018年，反诉人才知道业主不允许转租的情况。2019年1月1日，反诉人与业主另行签订《房屋租赁合同》。被反诉人违反了法律规定的诚实守信原则，导致反诉人与业主签订房屋租赁合同的房租比原租金上涨了25%-30%。张某某辩称：一、《转让协议》协议合法有效。《转让协议》并未违反合同意思自治原则，不符合认定合同无效的法律规定。被反诉人在签订合同时已经将不许转租的规定告知反诉人，并告知反诉人自己也是从别人手里转租了店铺，后来得到业主的认可和同意，被反诉人并未欺骗反诉人。2018年和2019年实验小学已经与反诉人签订了续租合同，并依约定收取了反诉人交付的租金。反诉人不存在任何损失；二、法律没有禁止收取转让费，店铺租赁转让费是行业的交易习惯，转让费属于合法利益；三、《转让协议》中的“待手续办完一次性付清，并确定在手续办清后10日内结清余款”，这里的手续，是指营业手续，现反诉人营业手续已经办理，被反诉人已经完成自己的义务，反诉人应当依照合同履行判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。张某某和雷某某对《转让协议》、2016年《房屋租赁合同》、2019年《房屋租赁合同》真实性及雷某某已支付张某某330,000元转让费无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下：关于雷某某在订立合同时是否知晓涉案房屋不能转租的问题。雷某某在庭审中称《转让协议》约定的“手续办清后10日内结清余款”中的“手续”包括营业执照、卫生许可证需要的资料和雷某某与学校重新订立租赁合同。雷某某的证人也认为“手续”是指雷某某与学校重新订立租赁合同。如果雷某某在签订《转让协议》时不知道涉案房屋不能转租的情况将与雷某某和其证人在庭审中对“手续”包含内容的解释产生矛盾，故本院认为雷某某在与张某某订立《转让协议》时对涉案房屋不能转租的情况是知晓的。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月7日，张某某与雷某某签订《转让协议》，约定：张某某将自己经营的位于城关区＊号店铺（原为：伊锦园炒面馆）转让给雷某某使用，并保证雷某某同等享有与张某某在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；转让费共计430000元，雷某某在2017年3月7日前一次性向张某某预付转让费共计330000元，剩余100000元，待后续手续办完后10日内一次付清。2017年下半年，张某某协助雷某某办理了营业执照。2019年1月1日，雷某某与房屋出租方甘肃省兰州实验小学（以下简称“实验小学”）签订《房屋租赁合同》，约定雷某某承租城关区＊号房屋，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，年租金为153720元。另查，2016年12月26日，张某某与实验小学签订《房屋租赁合同》，约定张某某承租城关区＊号房屋，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，年租金120384元，张某某不得擅自将房屋转租、转让或转借。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。张某某与雷某某订立的《转让协议》系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的情形。房屋转租的禁止条款是张某某与实验小学订立的，虽可能对张某某与雷某某签订的《转让协议》履行产生影响，但并不能直接否定《转让协议》的效力。从庭审中张某某和雷某某的陈述来看，张某某已将涉案房屋交由雷某某实际租赁使用，雷某某自《转让协议》签订后租赁使用涉案房屋并未受到影响，也已以自己的名义与实验小学签订了房屋租赁合同，应当认合同订立的目的已经实现，故本院认为张某某与雷某某订立的《转让协议》合法、有效。关于张某某是否完全履行合同义务的问题。在张某某已知其与实验小学签订的房屋租赁合同中约定涉案房屋不得转租的情况下，张某某负有向实验小学说明情况、并取得实验小学同意后，及时协助实验小学与雷某某订立新的房屋租赁协议的义务，因为，如果实验小学不同意由雷某某承租涉案房屋将直接导致雷某某与张某某签订《转让协议》的目的不能实现，合同履行不能。雷某某与实验小学2019年才订立房屋租赁合同，此前雷某某一直以张某某的名义缴纳租金，张某某在庭审中未能提交其积极与实验小学沟通，及时促成雷某某与实验小学订立新的房屋租赁合同的证据，张某某还表示其对雷某某与实验小学如何沟通订立新的房屋租赁合同的情况并不清楚，从上述情况来看，张某某确有怠于履行合同义务的情形；《转让协议》第一条还约定张某某保证雷某某同等享有在原有租赁合同中所享有的权利与义务，但雷某某2019年与实验小学签订的房屋租赁合同约定的租金明显大幅上涨，该条约定也没有实现。综上所述，张某某未能完全履行合同义务，存在违约的情形，但考虑房租上涨一般受市场影响，且新房屋租赁合同为雷某某自愿订立，本院酌情判处雷某某支付张某某转让费60,000元，张某某无需返还已收取的330,000元转让费。关于雷某某要求张某某赔偿店铺装修费用和房租损失问题。张某某与雷某某签订的《转让协议》包含店铺承租权、店铺经营权等内容，但双方未对店铺装修情况及重新装修费用的负担问题进行约定，故雷某某因经营店铺重新进行装修和购置设备的支出是其进行经营的正常支出，不应由张某某负担。雷某某主张由于被告不配合向实验小学说明情况，协助雷某某与实验小学重新签房屋承租合同，导致试验小学提高租金，但未提供证据证明自己的主张。雷某某主张的租金损失为100,000元，根据雷某某提供的证据，实验小学与他人签订房屋租赁协议的租赁期限一般为1年，次年需重新签订房屋租赁合同。也就是说，即使张某某履行了合同义务，也仅能保证雷某某与实验小学第一年订立的房屋租赁合同中约定的租金与张某某同实验小学订立的房屋租赁合同中约定的租金相同，此后的租金应由雷某某与实验小学商议约定，对此张某某无法控制。因此，雷某某主张的100,000元租金损失于法律无据，而且本院已认定张某某应承担的违约责任已高于雷某某第一年的租金损失，故本院对雷某某的该项反诉请求不予支持。综上所述，张某某与雷某某签订的《转让协议》系双方真实意思表示，该协议合法、有效，由于张某某存在怠于履行合同义务的情况，本院酌情支持雷某某支付张某某转让费60,000元。雷某某要求张某某返还转让费330,000元和赔偿店铺装修费、房租损失费的反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告雷某某（反诉原告）于本判决生效后十五日内一次性支付原告张某某（反诉被告）转让费60,000元；二、驳回原告张某某（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回被告雷某某（反诉原告）的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告张某某（反诉被告）负担920元，被告雷某某（反诉原告）负担1380元。反诉费3875元，由原告张某某（反诉被告）负担439元，被告雷某某（反诉原告）负担3436元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  师 静人民陪审员  范建设人民陪审员  张玉梅二〇一九年十月二十八日书 记 员  邓丽娟