文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初6128号原告：南京车辆厂有限公司，住所地南京市。法定代表人：钱圣安。委托诉讼代理人：陈辉，江苏苏砝律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文，江苏苏砝律师事务所律师。被告：江雄凤，女，1984年10月8日出生，汉族，住南京市。第三人：江雄志，男，1982年11月10日出生，汉族，住南京市。原告南京车辆厂有限公司（以下简称南京车辆厂）与被告江雄凤、第三人江雄志房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南京车辆厂的委托诉讼代理人陈辉、张文、被告江雄凤、第三人江雄志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京车辆厂向本院提出诉讼请求：1.被告及第三人腾空返还房屋；2.被告及第三人按年租金50万元的标准支付2018年11月22日至实际交房之日期间的房屋占有使用费。事实和理由：2015年11月20日，原、被告签订了一份《租赁合同》，约定原告将其所有的位于南京市，租赁期限自2015年11月21日至2018年11月21日，租期为三年，年租金为22万元（不含税）等等。2018年11月21日，租赁合同到期后，原告多次要求被告返还租赁房屋，但被告予以拒绝。另租赁房屋实际由第三人占有使用。故原告基于上述事由诉至本院，请求判如所请。被告江雄凤辩称，被告及第三人之间系兄妹关系。与原告之间的租赁合同，系被告代第三人与原告签订，案涉房屋实际由第三人使用。另租赁合同已结束，故原告要求被告支付租金、腾空房屋的诉讼请求不合理。第三人江雄志述称，案涉房屋系转让而来，第三人为此支付了67万元转让费。第三人与案外人黄大超协商后承租了案涉房屋。签订合同当天，因第三人在外地，故请妹妹江雄凤即本案被告以第三人名义签合同，但是黄大超未同意，故被告在租赁合同上签署了自己的名字。案涉房屋后由第三人实际使用。租赁合同即将到期前，第三人与黄大超协商续租事宜，但黄大超称原告另外两个股东不同意。此后，第三人多次与原告的股东进行协商，原告股东称案涉房屋如对外招租，由竞价高者承租。之后，竞价当天，第三人报价年租金45万元，另一竞价者报价年租金89万元。第三人因此未能竞价成功，但原告的股东未能向第三人提供与出价89万元承租人之间的租赁合同。因此，第三人不同意腾空、返还案涉房屋。本院经审理认定事实如下：原告系南京市。案外人黄大超系原告公司员工。2013年5月18日，原告出具委托书，委托黄大超全权负责南京市。2015年11月20日，黄大超（甲方）与被告（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定乙方租赁甲方上海路160号南楼一、二楼房屋，该房屋建筑面积为一楼121平方米、二楼166平方米；租赁期限从2015年11月21日至2018年11月21日，租期三年，年租金为22万元（不含税）；租赁期满后，如乙方继续使用，需提前2个月通知甲方，甲方将优先给乙方续约，否则不予使用，如乙方不继续使用，则该房屋使用期内所增装饰的不可移动部分归甲方所有，可移动部分归乙方所有等等。庭审中，第三人称签订合同前，黄大超出示过上海路160号的房屋产权证复印件。上述合同签订后，案涉房屋实际由第三人经营餐饮。被告未向原告支付押金。2018年11月21日，租赁期限届满。被告、第三人未向原告返还案涉房屋，双方亦未续签租赁合同。2018年12月14日，原告向被告发出《律师函》，以原、被告之间租赁合同已到期，且其他承租人同意以年租金899000元承租案涉房屋，而被告未表达在同等条件下继续承租的意思表示，故要求被告交还房屋，并按年租金899000元的标准支付返还房屋之前的房屋占有使用费。被告收到该函后，仍未搬离案涉房屋。2019年7月底起，被告停止营业。2019年4月1日、4月28日，原告再行先后两次发函被告，要求被告交还房屋。但被告仍未予以理睬，故原告诉至本院，即本案。本案审理过程中，原告称租赁合同签订过程中，被告及第三人共同与原告协商了房屋租赁事宜，案涉房屋亦由被告及第三人共同经营。被告及第三人未能提交证据证明被告与原告签订租赁合同系受第三人委托。原告称其现需收回案涉房屋，但现在尚未决定是继续出租还是自用。被告及第三人亦未能提交证据证明原告已与其他承租人以等于或低于其报价的价格签订新的租赁合同。关于案涉房屋市场租赁价格的问题。原告按案涉房屋目前市场租赁价格主张房屋占有使用费。对此原告提交了案涉房屋所在区域的其他道路上商铺的市场价格予以证明，该证据显示55平方米的房屋月租金为8000元。第三人对此持有异议，对此亦提交了案涉房屋所在区域另一处相邻道路上的商铺租赁价格，该证据显示200平方米餐饮店月租金为1万元。为此，本院组织双方当事人在案涉房屋所在道路正对面的房产中介进行了询价，中介人员告知案涉房屋所处地段较好，现在市场年租金价格为50万元-60万元。第三人对此不予认可。另，本案审理过程中，本院多次向被告及第三人释明尽快交还房屋，但被告及第三人就是否交还案涉房屋多次反复。最终，第三人同意交还房屋，并于2019年10月23日将案涉房屋交还给原告。交接房屋当日，第三人仍有部分桌椅未搬离，第三人承诺于次日搬离。原告对此予以同意。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原告授权其员工黄大超将案涉房屋出租给被告，虽然系黄大超以其个人名义与被告签订租赁合同，但黄大超在签订合同时已向被告披露了案涉房屋系原告所有，因此，原告系案涉房屋租赁合同的出租人。被告及第三人虽然抗辩被告系受第三人委托代为签订合同，但被告及第三人均未能提交证据予以证明被告接受了第三人的委托以及原告对此明知，故被告仍然系案涉房屋租赁合同的相对方。据此，原、被告之间就案涉房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。关于案涉房屋的返还问题。案涉房屋租赁期限已于2018年11月21日届满。此后，原、被告之间未续签租赁合同，原告亦多次要求被告返还案涉房屋。第三人抗辩原告违反合同约定在同等条件下将案涉房屋另行出租他人，但未能提交证据予以证明，应当对此承担举证不能的不利后果，且原告庭审中明确收回案涉房屋后尚未确定是否另行出租。因案涉房屋实际由第三人使用，故原告在租赁期限届满后，要求被告及第三人腾空、返还案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定。但因被告及第三人已于2019年10月23日将案涉房屋返还给原告，故原告的此项诉讼请求已无主张之客观基础，故本院对此项诉讼请求，不予支持。关于房屋占有使用费的问题。首先，在本案审理期间，经本院多次释明，被告及第三人直至2019年10月23日才交还案涉房屋，故被告及第三人应当向原告支付2018年11月22日起至2019年10月23日期间的房屋占有使用费。其次，对于房屋占有使用费的计算标准，原告及第三人提交的案涉房屋所在道路临近其他路段的房屋租赁价格，无法作为案涉房屋附近其他类似房屋的租金价格的参考依据。故本院结合本院在案涉房屋所在道路正对面的房产中介处询问的案涉房屋年租金价格，以及第三人自行陈述其参与竞价时所报价格即年租金45万元等案情，酌定房屋占有使用费按年租金48万元进行计算。故被告及第三人应当向原告支付2018年11月22日至2019年10月23日期间的房屋占有使用费442581元。被告江雄凤未参加本案普通程序阶段的庭审程序及质证，应视为其放弃相应的诉讼权利。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告江雄凤、第三人江雄志于本判决生效之日起十日内向原告南京车辆厂有限公司支付房屋占有使用费442581元；二、驳回原告南京车辆厂有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5615元，由被告江雄凤、第三人江雄志负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  周 磊人民陪审员  邢玉洁人民陪审员  李如春二〇一九年十月二十八日书 记 员  杨 艳