湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终1158号上诉人（原审原告）：张小青，女，1974年4月24日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：喻刚，湖南众擎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾岸峰，男，1972年4月5日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。被上诉人（原审被告）：蒋文芳，女，1972年6月10日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。被上诉人（原审被告）：湘潭三合房地产经纪有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区韶山东路**地矿服务楼**门面。法定代表人：龙志军。上诉人张小青因与被上诉人曾岸峰、蒋文芳、湘潭三合房地产经纪有限公司（以下简称三合公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2018）湘0302民初2911号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张小青上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判曾岸峰与三合公司对退还上诉人张小青41万元承担连带责任。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、张小青与蒋文芳、三合公司、曾岸峰（原湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部，以下简称依路通咨询部）共同签订一份房屋买卖合同，合同的经纪方是依路通咨询部，且加盖了该咨询部的公章。三合公司法定代表人龙志军在一审庭审中承认三合公司与依路通咨询部是合作关系，并对外宣传为子母公司，证人周某也证实了上述事实。同时还有曾岸峰作为公司管理人员出现在本案合同签署地的照片和视频，曾岸峰应对三合公司退还41万元承担连带责任。被上诉人曾岸峰答辩称：其没参与房屋交易过程也不知晓签署合同的情况，依路通咨询部的公章一直在我家里，合同中所盖的公章是三合公司私刻的。被上诉人蒋文芳答辩称：对上诉没有意见，同意上诉理由。被上诉人三合公司未提交书面答辩意见。张小青向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，判令被告蒋文芳退还所收取的5万元定金和从被告三合公司处收取的4万元购房款，判令被告三合公司退还所收取的41万元，判令被告曾岸峰对被告三合公司应退还的41万元承担共同退还责任。2.判令三被告共同承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月初，原告张小青通过其朋友李芝华介绍与被告三合公司业务员周建钢相识。2018年6月6日，在被告三合公司的法定代表人龙志军、业务员周建钢参与下，原告张小青与被告蒋文芳与被告三合公司在被告三合公司下属风车坪店签订一份《湘潭市岳塘区依路通信息咨询部房屋买卖协议》{以下简称《房屋买卖协议》}，该协议约定：由原告购买备案在被告蒋文芳名下的位于湘潭市雨湖区房屋（电子合同编号为20160310957Ｂ22208927号，面积136.11平方米），价格为49.8万元。付款方式及付款进度为：1.乙方（即原告张小青，下同）于2018年6月6日支付购房定金人民币伍万元整（￥50000.00）给甲方（即被告蒋文芳，下同），甲方将该物业的产权证及相关权属证书原件存放于经纪方；2.付款方式为一次性付款。付款进度：①为一次性付款电子更名，完成交易。②在甲方进行电子合同注销前，乙方委托经纪方转付款（房款）50%（即贰拾叁万捌仟元）。甲方无条件配合完成前期注销。③在甲方配合乙方电子合同出单和交易产权契税后，余下房款部分，乙方委托经纪方支付完成（余款为贰拾壹万元整），待房产局出具电子更名、落实确认单后，维修基金部分完成（15653元）。同时，协议第七条约定“甲方将该房屋交予乙方使用时间为所有房款到甲方账户后，甲方即交付产权给乙方”。协议第十二条约定“①甲乙双方无条件配合经纪方办理该产权电子合同更名、过户等相关手续。②甲方须对前期该产权物业管理费、水、电、气费及时清缴并配合过户。③涉及到开发商更名费用等产生，由甲方负责共同配合完成更名手续，维修基金部分由乙方承担。④工作交易最终时间为2018年6月6日至2018年7月6日完成”。协议第九条中约定：甲方“…若中途违约，由甲方负担所有因办理该宗买卖发生的费用和退回实际已收房款外，另双倍赔付乙方交纳的购房定金人民币（大写）壹拾万元，￥100000.00元整。”乙方“若中途违约，由乙方负担因办理该宗买卖所产生的一切费用，乙方所付购房定金将作为违约赔偿金交付甲方，…”。另外，上述协议还就居间服务费等方面进行了约定。合同签订时，原告张小青，被告蒋文芳均在上述协议上签名并捺手印，同时在上述协议上还加盖了被告三合公司的公章以及名称为“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部合同专用章（2）”的印章。协议签订当日，原告立即将5万元购房定金支付给了被告蒋文芳，并由被告蒋文芳出具了“收条”一张，该“收条”载明：“今收到张小青购房定金伍万元整（50000.00）。。地址：雨湖区过户当日该款自动转为房款。收款人：蒋文芳。2018.6.6”。同日，原告张小青还向被告三合公司支付了中介费5000元，并由被告三合公司出具了加盖财务专用章的“财务收款收据”。协议签订后，原告张小青又在该月中旬分两次将44.5万元房款支付到了被告三合公司名下银行账户中（一笔金额为11.5万元，一笔金额为33万元），并均由被告三合公司出具了加盖财务专用章的“财务收款收据”。但被告三合公司收到上述44.5万元房款后，并未按照协议约定在电子合同注销前将其中50%的房款即23.8万元全部支付给被告蒋文芳，而是在经被告蒋文芳多次催促后，被告三合公司法定代表人龙志军才于2018年8月底通过微信转账方式支付了4万元房款给被告蒋文芳。2018年9月份，在被告仍未办理房屋过户手续的情况下，原告遂从云南赶回湘潭找被告蒋文芳、三合公司法定代表人龙志军及业务员周建钢协商，但无果而终。原告遂诉至法院。另查明，1.案涉的位于湘潭市雨湖区至今仍电子合同备案在被告蒋文芳名下。2.根据被告曾岸峰陈述，原依路通咨询部系被告曾岸峰于2012年注册登记的个体工商户，经营者为曾岸峰，已于2018年10月、11月份左右在工商部门办理了注销登记手续。3.根据被告三合公司法定代表人龙志军陈述，三合公司系（自然人投资或控股）有限责任公司，其中龙志军占70%的股份。4.根据被告三合公司法定代表人龙志军陈述，名称为“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部合同专用章（2）”的印章系在未告知被告曾岸峰的情况下，于2015年左右找人私刻的，该印章一直由龙志军掌管和使用，但已于2018年11、12月份左右遗失。5.根据被告曾岸峰与被告三合公司法定代表人龙志军一致陈述，龙志军系被告曾岸峰妻弟。6.根据被告三合公司法定代表人龙志军陈述，在被告曾岸峰不知情的情况下，龙志军一直对外以“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部”名义做生意，其所用的纸质版房屋买卖协议也是原“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部”所用的版本。7.本案审理过程中，原告与三被告均明确表示同意解除案涉的《房屋买卖协议》。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的焦点为：一、案涉的《房屋买卖协议》是否应予解除。二、导致房屋买卖协议无法继续履行的违约责任应由谁承担，原告要求被告蒋文芳退还定金5万元和购房款4万元及被告三合公司退还41万元的主张是否能得到支持。三、本案中，被告曾岸峰是否存在过错，是否应承担相应的民事责任。对上述焦点，该院作如下分析：对于焦点一，原告张小青与被告蒋文芳及被告三合公司于2018年6月6日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在上述协议签订后，原告张小青不但向被告蒋文芳支付了购房定金5万元，且依约向被告三合公司支付了另外44.5万元购房款。而被告蒋文芳直至本案辩论终结时都一直愿意按照协议中的约定履行相应的义务，将备案在其名下的案涉房屋出售给原告。根据查明的事实，导致上述《房屋买卖协议》无法继续履行的根本原因在于被告三合公司收到原告蒋文芳支付的44.5万元购房款后未按协议约定将其中的23.8万元购房款全部支付给被告蒋文芳，而是仅仅支付了4万元，且直至本案辩论终结时，被告三合公司既未将剩余的40.5万元退还给原告，也未支付给被告蒋文芳。在此种情况下，合同目的已难以实现，鉴于此情况，原告明确表示不再购买案涉房屋并要求解除上述《房屋买卖协议》，且在本案审理过程中，三被告也都同意予以解除，因此，对原告要求解除《房屋买卖协议》的诉讼请求予以支持。对于焦点二分析如下：1.根据查明的事实，原告与被告蒋文芳签订的《房屋买卖协议》是在被告三合公司作为中介并直接参与的情况下签订的，故其中既包含了原告与被告之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含了三合公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，只有在给付定金的一方不履行约定的情况下，才无权要求返还定金；同时本案中的《房屋买卖协议》第九条中也约定：只有在原告存在中途违约的情况下，其所付的购房定金5万元才作为违约赔偿金交付给被告蒋文芳。但如前述焦点一中所述，导致《房屋买卖协议》无法继续履行、合同目的难以实现的根本原因在于被告三合公司，原告与被告蒋文芳在本案中均不存在相应的违约行为；且在本案审理过程中，原、被告双方均同意解除签订的《房屋买卖协议》。在这种情况下，原告要求被告蒋文芳退还5万元定金具有事实和法律依据，故对原告的该诉讼请求予以支持。相应的，原告要求被告蒋文芳退还后续收取的4万元购房款也具有事实和法律依据，故对原告要求被告蒋文芳退还4万元购房款的诉讼请求也予以支持。3.对于原告要求被告三合公司退还所收取的41万元购房款的问题，根据查明的事实，被告三合公司在《房屋买卖协议》签订后确实收到了原告支付的44.5万元，而被告三合公司之后仅仅通过其法定代表人龙志军向被告蒋文芳支付了4万元，在这种情况下，原告要求被告三合公司退还41万元（40.5万元购房款+5000元中介费）具有事实和法律依据，该院予以支持。对焦点三，实际即被告曾岸峰是否应对被告三合公司退还41万元给原告承担共同退还责任的问题。虽然案涉房屋买卖协议的名称为《湘潭市岳塘区依路通信息咨询部房屋买卖协议》，该协议上也加盖了名称为“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部合同专用章（2）”的印章，但根据查明的事实，上述印章并未在公安机关备案，被告三合公司的法定代表人龙志军又自认该印章是在被告曾岸峰不知情的情况下找人私刻的，且原告在本案审理过程中也未提交确实、充分的证据证实被告曾岸峰参与了本案所涉的房屋买卖交易或者收取了相关款项和费用，被告曾岸峰也否认其参与了本案所涉及的房屋买卖交易，在这种情况下，实难以确认被告曾岸峰在本案中存在过错或者应承担相应的民事责任。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，对原告要求被告曾岸峰承担共同退还41万元民事责任的诉讼请求不予支持。综上，该院对原告的诉讼请求部分予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，遂判决：一、解除原告张小青与被告蒋文芳及被告湘潭三合房地产经纪有限公司于2018年6月6日签订的《湘潭市岳塘区依路通信息咨询部房屋买卖协议》；二、被告蒋文芳在本判决生效之日起五日内一次性向原告张小青退还定金人民币5万元及购房款人民币4万元，合计9万元；三、被告湘潭三合房地产经纪有限公司在本判决生效之日起五日内一次性向原告张小青退还人民币41万元（含购房款40.5万元，中介费0.5万元）；四、驳回原告张小青的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，保全费3020元，合计11820元，由被告湘潭三合房地产经纪有限公司负担。二审诉讼期间，上诉人张小青提供了如下证据：证据一：两张录音光盘及文字翻译，拟证明曾岸峰与三合公司的法定代表人龙志军是亲戚关系和合作关系，曾岸峰对涉案的合同专用章及签订的合同是知情的。证据二：视频光盘一张及照片四张，拟证明曾岸峰是原依路通咨询部的经营者，并对员工进行了培训。曾岸峰在合同签订后仍到了门店。该视频拍摄时间为2018年12月份左右。上诉人张小青还申请了证人丰某出庭作证。证人丰某系依路通咨询部原业务员。其证言拟证明原依路通咨询部对外签订房屋买卖合同都是盖有依路通专用章（2）号，并当庭提供多份《湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部房屋买卖协议》《委托代理出租协议》《看房协议书》《委托购房协议》，上述协议中均加盖了依路通专用章（2）号。且其知晓原依路通咨询部的负责人是龙志军，龙志军曾说过曾岸峰是他的姐夫。被上诉人曾岸峰质证称：对证据一的真实性有异议，对证据二的真实性无异议但对证明目的有异议。被上诉人蒋文芳对证据一、二均无异议。本院认证认为：对证据一，因无法核实该录音双方的身份信息情况，故对其真实性不予确认，依法不予采信。对证据二，视频、照片只能证明被拍摄者为龙志军，但无法核实视频、照片的拍摄地点及时间，故达不到其证明目的。本院亦依法不予采信。对证人丰某的证言的真实性、合法性、关联性均予以确认，本院依法予以采信。经审理查明，一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，各方当事人就买卖房屋及中介服务签订了《湘潭市岳塘区依路通信息咨询部房屋买卖协议》，该协议中既有房屋买卖双方当事人的签名，又加盖了三合公司、依路通咨询部的印章，该房屋买卖协议依法成立。曾岸峰主张该协议中加盖的“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部合同专用章（2）”未在行政机构进行备案，该咨询部对加盖印章行为不知情，故不应承担相关民事责任。首先，相关法律未规定法人或个体工商户只能以备案印章签订合同为生效前提。行政备案制度是行政机关为了加强行政监管职能而制定的一种行政管理制度。公安机关出于治安管理需要将印章相关资料留档备案的行为，从性质上不具有公示作用，故不能以合同中加盖的印章是否为备案印章为标准而否认其效力。其次，三合公司法定代表人龙志军与依路通咨询部经营者曾岸峰均承认两人系亲属关系，在依路通咨询部成立不久后，曾岸峰就将咨询部交给龙志军共同经营。三合公司、依路通咨询部员工对外的工作牌中也都注明了“湘潭市（三合）依路通房地产经纪有限公司”字样。本案中，案涉房屋买卖协议中明确注明经纪方为“依路通咨询部三分店”，购房者张小青在向房屋经纪方交纳购房款及中介费时，经纪方出具的收款收据中台头注明为“三合集团依路通地产财务收款收据”，下方注明所属门店也对应为“三分店”。在依路通咨询部未注销之前，经营者曾岸峰对于龙志军实际经营该咨询部的各项经营行为未提出撤销或其它异议，能够证实依路通咨询部经营者曾岸峰对“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部合同专用章（2）”的存在及使用情况是知晓及许可的。再次，从张小青申请的证人证言及提供的书面材料来看，三合公司与依路通咨询部以往多次共同签订的《湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部房屋买卖协议》中均加盖了三合公司印章及“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部合同专用章（2）”，依路通咨询部作为中介方与其他客户签订的《委托代理出租协议》《看房协议书》《委托购房协议》等协议中，也均加盖了“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部合同专用章（2）”。上述事实让房屋买卖双方当事人有足够理由认为三合公司与依路通咨询部是业务上的合作者，也是共同利益获取者，综上，本院依法认定本案房屋买卖关系的中介方共同为三合公司与依路通咨询部。因案涉《房屋买卖协议》无法继续履行，作为合同经纪方的三合公司与依路通咨询部应承担退还购房款及中介费的民事责任。由于依路通咨询部已经注销，其民事责任由经营者承担，故三合公司与曾岸峰应共同退还张小青41万元（含购房款40.5万元，中介费0.5万元）。综上，张小青的上诉理由成立，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2018）湘0302民初2911号民事判决第一、二项；二、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2018）湘0302民初2911号民事判决第三、四项；三、湘潭三合房地产经纪有限公司、曾岸峰在本判决生效之日起五日内一次性共同退还张小青41万元（含购房款40.5万元，中介费0.5万元）；如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8800元，保全费3020元，合计11820元，由湘潭三合房地产经纪有限公司负担5910元，由曾岸峰负担5910元。二审案件受理费8800元，由湘潭三合房地产经纪有限公司负担4400元，由曾岸峰负担4400元。本判决为终审判决。审判长 罗 亮审判员 蔡 涛审判员 章业尧二〇一九年十月三十一日法官助理杨晟书记员何杏附本案适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……