常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0482民初5743号原告常州市金元宝装璜有限公司，住所地常州市武进区牛塘镇人民西路**。法定代表人潘保国，该公司总经理。委托代理人谢彬，江苏能英律师事务所律师。被告杨洪芳，女，1964年10月28日生，住常州市金坛区。委托代理人常彩坤，江苏金天虹律师事务所律师。第三人杨来祥，男，1964年1月9日生，住常州市金坛区。第三人常州市金坛区直溪阳光织带厂，住，住所地常州市金坛区直溪集镇/div>代表人杨来祥，该厂投资人。原告常州市金元宝装璜有限公司（以下简称金元宝公司）诉被告杨洪芳、第三人杨来祥案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告金元宝公司的法定代表人潘保国及委托代理人谢彬、被告杨洪芳的委托代理人常彩坤到庭参加诉讼，第三人杨来祥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，根据金元宝公司的申请，本院通知常州市金坛区直溪阳光织带厂（以下简称阳光织带厂）作为第三人参加诉讼，于2019年7月31日公开开庭进行了审理，原告金元宝公司的法定代表人潘保国及委托代理人谢彬、被告杨洪芳的委托代理人常彩坤到庭参加诉讼，第三人杨来祥暨第三人阳光织带厂的代表人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后于2019年8月28日再次公开开庭进行了审理，原告金元宝公司的法定代表人潘保国及委托代理人谢彬、被告杨洪芳的委托代理人常彩坤、第三人杨来祥暨第三人阳光织带厂的代表人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金元宝公司诉称，2018年3月，原告通过中介，向第三人购买了位于常州市金坛区一处厂房，约定房款总价1616000元，交易税费由原告代付，从购房总价中扣除。原告分五次支付了房款1155000元，且在2018年5月5日实际入住。在办理房屋转让手续过程中，第三人遗失房产证。补办证件时，原告发现该厂房被（2018）苏0482民初3812号杨洪芳诉杨来祥民间借贷纠纷案件所查封。2018年7月25日，原告提出书面异议，法院驳回了原告的申请。现请求法院停止对登记在金坛市直溪阳光织带厂名下厂房（产权证号：村镇字第××号）执行，并解除查封，确认案涉房屋归原告所有，诉讼费用由被告承担。被告杨洪芳辩称，阳光织带厂是杨来祥投资设立的私营企业，案涉房地产登记在阳光织带厂名下，实际是杨洪芳与杨来祥婚姻存续期间的共同财产，在离婚时进行了归并。原告与第三人之间的房屋买卖合同，效力尚未得到法院确认，双方也没有进行产权变更登记，案涉房地产目前仍登记在阳光织带厂名下，根据物权法的规定，仍属于阳光织带厂所有。由于杨来祥欠杨洪芳的离婚补偿款，杨洪芳对其提起诉讼，并在诉讼过程中保全了案涉房地产，该保全是完全正当、合法的。原告与第三人之间的纠纷，原告只能向相对人起诉，要求履行合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人杨来祥、阳光织带厂共同述称，房子卖给原告是事实，欠被告的款项也是事实，由法院依法判决。经审理查明，坐落于常州市金坛区工业园区亚细路北侧的房地产【房屋所有权证号CZ0100194，建筑面积726.49平方米；土地使用权证号坛国用（2014）第8275号，面积2051.9平方米】登记于金坛市直溪阳光织带厂（杨来祥投资的个人独资企业，2017年7月27日变更为现名，即本案第三人阳光织带厂）名下。2018年3月30日，阳光织带厂（甲方，下同）与金元宝公司（乙方，下同）在中介见证下签订房屋买卖合同，约定：甲方将坐落于常州市金坛区工业园区亚细路北侧的房产卖与乙方，建筑面积726.49平方米，售价总金额1616000元，于合同签订之日支付定金20000元，在办理产权变更登记当日支付900000元，剩余696000元于2018年4月15日前一次性支付；办理房地产过户手续的交易税费由甲方承担，甲方在乙方付清房款之日将房屋交付给乙方；甲方需在2018年4月10日前注销营业执照。合同签订当日，金元宝公司支付了20000元。4月3日，又支付了980000元。2018年4月18日，双方签订了补充协议，约定：合同总价1600000元，乙方已支付房款1000000元，交易过程中如乙方代付税费，则在总价中扣除；甲方确保在2018年5月20日前将租户全部搬出，房产交乙方使用。同日，金元宝公司支付了100000元。2018年4月25日，中介向公安机关报警称，自己保管的案涉房地产产权证件于2018年4月17日被偷。同日，阳光织带厂与金元宝公司又签订补充协议，约定：因产权证丢失，已挂失，产权证号以补发的为准；因需营业执照办理产权交易，取消原合同中甲方需在2018年4月10日前注销营业执照的条款；因过户时间较长，取消原合同中房屋交付时间的条款，双方商定2018年5月5日乙方设备进场，甲方应如期将东边一半厂房交付，西边一半厂房在2018年5月20日清空后让乙方进场；乙方在过户全部完成后付清房款；房屋产权所属企业营业执照由甲方保管，用于补办房产证等。2018年5月5日，阳光织带厂向金元宝公司交付了房屋，金元宝公司即购买了办公设备并开始进行装饰装修等准备工作。之后，金元宝公司又陆续支付了价款55000元。截止到2018年5月19日，金元宝公司共支付价款1155000元。2018年6月13日，本院在审理杨洪芳与杨来祥民间借贷纠纷一案中，依据杨洪芳的申请作出（2018）苏0482民初3812号民事裁定：查封阳光织带厂名下坐落于常州市金坛区的不动产，并于6月20日向登记机关送达了协助通知书，查封期间自2018年6月20日至2021年6月19日。2018年7月25日，金元宝公司向本院提出保全异议，本院经审查后作出（2018）苏0482民初3812号之一民事裁定，驳回了金元宝公司对本院作出的裁定查封阳光织带厂名下坐落于常州市金坛区工业园区亚细路北侧不动产的复议请求。金元宝公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。上述事实，由当事人陈述、不动产登记簿查询记录、阳光织带厂企业登记资料、房屋买卖合同、补充协议、收条、中国农业银行银行卡交易明细清单、常州市金坛地方税务局第四税务分局出具的估算税款证明、公证书、东方红家具批发广场内部销售单、微信朋友圈截屏、常州市公安局金坛分局西城派出所接处警工作登记表、本院（2018）苏0482民初3812号民事裁定书、保全异议申请、本院（2018）苏0482民初3812号之一民事裁定书等证据在卷佐证。本院认为，诉讼保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，执行法院无需重新制作裁定书。由此可见，诉讼保全行为属于执行措施，案外人不服人民法院作出的诉讼保全裁定，对保全标的提出书面异议的，有权提起案外人执行异议进而提起执行异议之诉。因此，本案符合案外人执行异议之诉的受理条件。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，金元宝公司提供的证据可以证明：金元宝公司与阳光织带厂在2018年3月30日签订案涉房地产买卖合同，案涉房地产在2018年5月5日交付给金元宝公司，未及时过户是由于案涉房地产的产权证被中介遗失，而非金元宝公司自身的原因。关于合同价款，虽有461000元未付，但根据税务机关出具的估算税款证明可知，案涉房地产过户的税费合计为507503.23元，已超出了金元宝公司所欠的价款，金元宝公司为保障自身利益，暂不支付剩余价款，不仅符合2018年4月18日补充协议关于金元宝公司可以代付交易税费的约定，而且符合2018年4月25日补充协议关于过户全部完成后付清房款的约定。因此，金元宝公司对案涉房地产享有足以排除执行的实体权利，对于其要求停止对案涉不动产执行的诉讼请求，本院予以支持。金元宝公司还主张确认案涉房地产归其所有，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记的，不发生效力，而案涉房地产尚未完成转让登记，金元宝公司作为案涉房地产买受人，享有的是物权期待权，而非物权，故对于金元宝公司该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项及第二款之规定，判决如下：一、不得执行本院（2018）苏0482民初3812号民事裁定中对常州市金坛区直溪阳光织带厂名下坐落于常州市金坛区（常州市金坛区工业园区亚细路北侧）不动产的查封。二、驳回原告常州市金元宝装璜有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费人民币19290元，由第三人常州市金坛区直溪阳光织带厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 蒋 华人民陪审员 戴 静人民陪审员 王 华二〇一九年十月二十一日书 记 员 庄海燕