广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终10061号上诉人（原审原告）：深圳市海世界运动俱乐部有限公司。住所地：深圳市盐田区大梅沙海滨公园内。统一社会信用代码：91440300565744226G。法定代表人：王新峰，总经理。委托诉讼代理人：黄明，广东文功律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市大梅沙旅游发展有限公司。住所地：深圳市盐田区大梅沙海滨公园（大梅沙盐葵路**）。统一社会信用代码：914403007152031945。法定代表人：张幼生，总经理。委托诉讼代理人：孟杰，广东鹏朔律师事务所律师。上诉人深圳市海世界运动俱乐部有限公司（以下简称海世界公司）与上诉人深圳市大梅沙旅游发展有限公司（以下简称大梅沙旅游公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初1950号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。海世界公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判大梅沙旅游公司免除海世界公司2017年9月1日至2018年5月20日租金1458896元；二、一、二审的诉讼费全部由大梅沙旅游公司承担。事实和理由：一、一审法院部分事实认定不清楚。（一）诉争月光花园连接外部唯一通道两个出口，一个难以进入，另一个彻底封死，虽然租赁合同中的婚纱摄影、停车场、小卖部三个项目没有装修，也事实上无业可营。通道出口之一是停车场入口，因装修工程车辆占道和施工垃圾不能及时清理，外部车辆和游客难以进入或不愿进入；通道另一出口是沿海人行通道，因月光酒店实行封闭施工期间，同时封闭了通道进行修整，使月光花园整个项目与外界隔绝，已无营业可言，而不是一审法院认定的60%营业受到影响。（二）大梅沙旅游公司确实于2018年5月20日完成封闭施工并交付涉诉项目，但自2018年5月1日起大梅沙旅游公司实行预约限量规定，游客量受到较大影响，接着台风接二连三来袭，海世界公司的涉诉项目经营惨淡，入不敷出，到9月16日整个大梅沙风景区都处于停业状态。5月20日后的损失海世界公司将另寻途径寻求救济，但未查明这个事实客观上影响了一审法院对其涉案项目所遭受实际损失的认定。（三）合同主体之间事实上的不平等关系未予以认定。《月光花园租赁合同》虽然名义上是平等主体之间的民事法律关系，但基于大梅沙旅游公司的特殊地位，实质并未全部遵循合同法第三条和第五条的规定，大梅沙旅游公司在实施封闭改造涉诉项目时，并未与海世界公司就项目改造达成合意，只是通知海世界公司开始改造的日期，而未告知海世界公司改造期限和完工日期，2018年5月20日完工交付项目是法律事实，而非合同约定。大梅沙旅游公司实质上变更了《月光花园租赁合同》的履行期限，原合同期限是2017年1月1日至2021年12月31日止，而自2017年9月1日起大梅沙旅游公司单方中止了合同的履行，到2018年5月21日起又恢复了合同履行。这一过程中，海世界公司没有话语权，只能被动接受。二、法律适用错误。一审法院援引《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条作为判决的法律依据，由于一审法院对于前述事实认定的出入，没有认定大梅沙旅游公司单方变更合同履行期限的违约性质，进而模糊了违约责任，没有体现合同法关于合同主体地位平等、权利义务确定公平原则。大梅沙旅游公司辩称，海世界公司租赁大梅沙旅游公司的场地进行经营的项目共包括四大块，分别为：月光酒吧、小卖部、停车场、婚纱摄影，2017年9月1日至2018年5月20日期间，除月光酒吧因政府发展规划的需要停止营业外，其他三个项目均正常营业，其租金不应减免，海世界公司应依法缴纳租金。而且，据大梅沙旅游公司反映，月光公园租赁合同真正的主要收入来源是靠停车场和小卖部，且这两项主要的收入来源并未因月光酒吧停业改造而造成任何损失。综上，鉴于月光酒吧是四个项目中的一个项目，对于海世界公司停业改造期间的损失应当减免20%-30%。大梅沙旅游公司上诉请求：一、撤销一审判决，调低大梅沙旅游公司减免海世界公司2017年9月1日至2018年5月20日期间所欠的部分租金的比例，减免比例为20%-30%；二、本案一、二审的全部诉讼费用均由海世界公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，海世界公司向大梅沙旅游公司租赁的四个经营项目只有月光酒吧因政府发展规划需要停止经营才给海世界公司造成经济损失，其他三个经营项目均未受到影响。通过《关于佐证月光花园停车场收入的情况说明》可以看出，月光酒吧停车场税前年收入为156万左右，因此可以推断，海世界公司经营的其他三个项目并未因月光酒吧停业改造而造成任何损失。海世界公司辩称，大梅沙旅游公司的上诉请求没有事实依据，应予驳回，大梅沙旅游公司没有推算的依据。一、该租赁合同的年租金第一年就决定为200万元，即使按照大梅沙旅游公司所述年收入156万元，也不足以包含海世界公司年租金，证明大梅沙旅游公司所述与事实不相符。二、海世界公司与大梅沙旅游公司经营沙滩直接的通道至大梅沙旅游公司改造项目之日起就封闭了，停车场的停车目的被阻止了，司机专门跑到海世界公司停车充电的动机没有了，所以海世界公司不可能在有正常的停车收入。到海世界公司停车的主要目的是游玩、拍摄婚纱和到月光酒吧消遣，月光酒吧封闭施工导致婚纱摄影的目的无法达成，因为婚纱摄影的环境遭到破坏，所以婚纱摄影和停车均停止经营，没有婚纱摄影和停车，也没有月光酒吧的消费，小卖部就成了无源之水，也没有销售业绩的可能性。自大梅沙旅游公司改造工程之日起至今，海世界公司都没有经营，除改造工程以外，还有2017年深圳的台风导致周围环境的破坏、政府政策的限定，海世界公司至今没有恢复经营。海世界公司向一审法院起诉请求：1、大梅沙旅游公司免除海世界公司2017年9月1日至2018年5月20日租金1458896元；2、大梅沙旅游公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年1月21日，海世界公司、大梅沙旅游公司双方签订了《月光花园租赁合同》，约定：大梅沙旅游公司出租给海世界公司的场地地址为深圳市大梅沙海滨公园内西边的月光花园（月光花园闸口以外）；经营范围为月光酒吧（面积为278平方米，酒吧门前平台面积为324平方米）、小卖部（面积约为22平方米）、停车场（共计54个停车位，面积约为1556平方米）、婚纱摄影（仅限于月光花园范围及观景木栈桥往管理处100米内的沙滩）；租赁期限为五年，即2017年1月1日至2021年12月31日止；租金为第一年年租金总额1987900元，自第二年开始年租金总额逐年递增3%，即第二年年租金为2047537元，第三年年租金为2108963.11元，第四年年租金为2172232元，第五年年租金为2237398.96元；签署合同时须向大梅沙旅游公司交纳押金350000元，租赁期间不得将押金抵作租金；在租赁期内，如因政府行为需要海世界公司部分或全部经营项目停止运营的，海世界公司无条件服从，大梅沙旅游公司按政府有关规定和标准向海世界公司予以补偿，其租金按实际经营的天数折算。上述合同签订后，海世界公司、大梅沙旅游公司双方按合同履行权利义务。后因政府规划原因，海世界公司于2018年6月4日向大梅沙旅游公司发函表明续交大梅沙月光花园租金事宜，大梅沙旅游公司于2018年6月29日回函称：“因区政府将月光酒吧打造成星星广场，你方承租的酒吧在改造期间（2017年9月1日—2018年5月20日）暂停营业，以致造成你方一定的损失，鉴于小卖部、停车场、婚纱摄影在改造期间正常经营并没有受到影响，因此决定减免你方在2017年9月1日—2018年5月20日期间根据合同约定应付月光花园租金总额的百分之四十，即减免租金582091.32元。”2018年7月24日，大梅沙旅游公司就《暂缓缴纳2018年大梅沙月光花园租金的联络函》进行回复，称“鉴于月光花园2017年9月至2018年5月政府改造停业，期间的租金减免事宜未落实，现同意谈妥后再补缴2018年承包租金。”庭审中，双方确认政府改造的地方仅为月光酒吧，对政府改造的工期双方予以确认。根据月光酒吧、停车场和小卖部的现场位置，大梅沙旅游公司确认在月光酒吧施工期间，施工的车辆需要先经过停车场，再经过小卖部，最后到达月光酒吧。停车场共有54个车位，其中有30个为新能源充电桩车位，停车场收费标价牌写明“旅游淡季（每年12月—次年4月底），首两小时收费10元，第三小时起1.5元/半小时加收，旅游旺季（每年5月—次年11月底），首两小时收费20元，第三小时起3元/半小时加收”。海世界公司表示，其经营的四个项目的经营收入分别是月光酒吧占比80%-90%，小卖部占比10%左右，婚纱摄影没有单独的收入，暑假7、8月份期间为旺季，其他时间生意稍微淡些。现海世界公司已恢复正常营业。一审法院认为，海世界公司与大梅沙旅游公司之间签订的《月光花园租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人有约束力。根据双方在合同中的约定，如因政府行为需要停止部分运营或全部运营项目的，海世界公司无条件服从，大梅沙旅游公司应按政府有关规定和标准向海世界公司予以补偿，现双方确认在2017年9月1日—2018年5月20日期间，因政府原因，大梅沙旅游公司经营的月光酒吧被停业改造，因此，大梅沙旅游公司应依约向海世界公司补偿。双方未举证证明政府规定的补偿标准，海世界公司也未举证证明所承租场地的四个经营项目在总营业收入中的占比，但月光酒吧停业确会给大梅沙旅游公司的经营造成损失，大梅沙旅游公司也同意对海世界公司进行补偿，因此，该院酌定大梅沙旅游公司需补偿的金额。考虑到月光酒吧系海世界公司主营项目，月光酒吧停业改造期间并非都是淡季（参考停车费收费标价牌对淡旺季的划分及深圳气候情况），而小卖部、婚纱摄影等非主营项目的生意亦会因改造期间环境脏乱而受影响，该院酌定大梅沙旅游公司按减免60%租金的标准对海世界公司停业改造期间的损失进行补偿，为869884元（1987900元/年÷365天/年×122天×60%+2047537元/年÷365天/年×140天×60%）。海世界公司超出该金额的请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：大梅沙旅游公司应当减免海世界公司2017年9月1日至2018年5月20日期间所欠的部分租金869884元。案件受理费8965.03元，由海世界公司负担3619.03元，大梅沙旅游公司负担5346元。本院查明，双方对一审查明的事实无异议，本院予以确认。二审中，海世界公司提交了涉案场地照片，用以证明改造行为对海世界公司的经营影响是毁灭性的。大梅沙旅游公司的质证意见是：对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。海世界公司提交的是2018年9月份台风山竹过后拍摄的照片，照片中天长地久两个石头倒塌可以印证是台风山竹过后拍摄的，与本案无关，且与一审提交的照片相矛盾。本院认为，大梅沙旅游公司与海世界公司签订的《月光花园租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方应当依约履行。本案二审的争议焦点是：大梅沙旅游公司减免海世界公司2017年9月1日至2018年5月20日期间的租金比例应如何确定。大梅沙旅游公司于2018年6月4日发给海世界公司的回函中，大梅沙旅游公司确认因需对月光酒吧改造，改造期间月光酒吧暂停营业，以致给海世界公司造成一定的损失，同意减免40%租金。海世界公司上诉称月光酒吧改造期间，其承租的婚纱摄影、停车场、小卖部也无法经营，但其提交的涉案场地照片等证据不能充分证明其该主张。综合上述情况，并考虑到月光酒吧是海世界公司的主营项目，月光酒吧改造也影响其他项目经营等因素，本院认为一审法院酌定减免改造期间租金的60%，处理合理，本院予以维持。综上，大梅沙旅游公司和海世界公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7824.13元，由深圳市大梅沙旅游发展有限公司负担（深圳市大梅沙旅游发展有限公司多预交的4674.71元，由本院予以退还）。二审案件受理费9690.12元，由深圳市海世界运动俱乐部有限公司负担（深圳市海世界运动俱乐部有限公司多预交的8239.94元，由本院予以退还）。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇一九年十月十二日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。