福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初7125号 原告：龙岩亿辉物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区东肖镇经济开发区龙腾花园**楼**，统一社会信用代码91350800671937742H。 法定代表人：郭杨英，总经理。 委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 被告：黄昆源，男，1941年11月26日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：黄长华（被告黄昆源之次子），男，住龙岩市新罗区。 原告龙岩亿辉物业管理有限公司（以下简称：亿辉物业公司）与被告黄昆源物业服务合同纠纷一案。本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告亿辉物业公司委托诉讼代理人钟永香、被告黄昆源委托诉讼代理人黄长华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿辉物业公司向本院提出诉讼请求：判令黄昆源给付亿辉物业公司2018年7月1日至2018年10月31日物业服务费412.5元，自用水费246.8元，2015年7月1日至2018年10月31日公摊电费657.8元，合计1317.1元；并支付自起诉之日起以1317.1元为本金，按月利率2%计算的违约金。 事实与理由：2015年11月1日，亿辉物业公司与龙岩市新罗区龙御天下业主委员会签订《“龙御天下”物业服务合同》，该合同到期后，约定继续由亿辉物业公司负责该小区的物业管理服务，期限自2015年7月1日至2018年10月31日止。亿辉物业公司自接手小区的物业管理服务起，即按照该合同的约定履行了物业管理义务。黄昆源系该小区505室业主，其房屋建筑面积128.89平方米，其未能履行缴费义务，经亿辉物业公司多次催缴，黄昆源至今未向亿辉物业公司缴纳尚欠的物业管理服务费等相关费用，已构成违约。亿辉物业公司为维护自身的合法民事权益，特提起诉讼，请予支持。 黄昆源辩称：一、亿辉物业公司自2015年入驻龙御天下小区后，没有完全履行物业合同。1、保安值班由2人改为1人，24小时巡逻与值班变成空话，签到表伪造签到；2、绿化带没有养护管理，杂草丛生；3、地、地下车库没人看管致多起电动车被盗、汽车遭损坏；4、小区业主于2016年10月19日书面告知其整改履行合同，但亿辉物业公司没有改进。二、亿辉物业公司入驻后，水电公摊费用明显增加，业主多次反映，均无果。三、2016年年4月19日消防部门到小区检查，因消防问题没有处理，亿辉物业公司连夜将管理用房办公用品清光，留下一个保安人员谎称是施工人员，这是极其恶劣不负责任的态度，对小区安全造成隐患。四、亿辉物业公司管理三年多，业主反映问题从未解决，已违约在先，作为业主唯一的办法就是停缴物业费，以维护自身的合法权益。黄昆源对其自用水费246.8元无异议。 经审理查明：2015年11月1日，亿辉物业公司与龙岩市新罗区龙御天下业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同主要约定：亿辉物业公司对龙御天下小区提供物业服务，管理事项包括小区内的公共环境卫生，交通与车辆的管理和停放，设立门岗保安、包括24小时巡逻执勤，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木每季度养护与管理一次等；高层住宅物业管理费为0.8元/月/平方米；水费在业主委员会的监督下暂按原物业收取，如有调整按自来水公司定价收取；住宅电费按原物业收取，公摊费用、二次供水费用由全体业主进行分摊，物业用水自行承担；物业管理费实行每季中收费一次；亿辉物业公司有权向无理逾期缴纳物业管理费用业主从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三缴纳违约金；亿辉物业公司违反本合同的约定，未能达到约定的管理目标，业主委员会有权要求亿辉物业公司限期整改；合同期限自2015年7月1日至2018年10月30日止（7月1日至10月30日为试用期）。合同签订后，亿辉物业公司按合同约定向龙岩市新罗区龙御天下业主提供了物业管理服务，但存在一定服务瑕疵。黄昆源系该小区505室业主，其房屋建筑面积128.89平方米，其未缴纳2018年7月1日至2018年10月31日的物业服务费412.5元及2015年7月1日至2018年10月31日的公摊电费657.8元，亿辉物业公司为黄昆源垫付了2018年7月1日至2018年10月31日自用水费246.8元。 对上述事实，亿辉物业公司提供了物业服务合同、水费发票、电费发票、公摊说明、缴费通知书为证。对前述证据，本院予以确认并存卷佐证。黄昆源向本院提交照片复印件一组（六页），亿辉物业公司对此提出异议，黄昆源未能举证前述证据的形成时间及原件，本院不予采信。 本院认为，亿辉物业公司与龙岩市新罗区龙御天下业主委员会签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。亿辉物业公司根据该合同的约定向包括黄昆源在内的业主提供了物业管理服务，黄昆源在接受前述服务后，理应按合同约定按期向亿辉物业公司交纳物业服务费、公摊电费、自用水费等费用。物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。因此，亿辉物业公司的服务瑕疵并不构成黄昆源拒缴物业服务费的理由，黄昆源可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担相应的法律责任。亿辉物业公司要求黄昆源给付尚欠的物业服务费和公摊电费的诉讼请求有理，予以支持。虽然黄昆源不能以物业服务有瑕疵为由拒缴物业服务费，但黄昆源不履行给付物业服务费的义务，有一定原因，不属于恶意违约，亿辉物业公司应积极、主动地协助业主解决问题，但其未能尽到该义务，应认定其在提供物业管理服务中存在瑕疵，故其所主张的违约金请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第十二条第四款、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、黄昆源应于本判决生效之日起十日内给付龙岩亿辉物业管理有限公司2018年7月1日至2018年10月31日的物业服务费412.5元及2015年7月1日至2018年10月31日的公摊电费657.8元合计1070.3元。 二、黄昆源应于本判决生效之日起十日内给付龙岩亿辉物业管理有限公司为其垫付的2018年7月1日至2018年10月31日自用水费246.8元 三、驳回龙岩亿辉物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由黄昆源负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴庆华 二〇一九年十月二十二日 法官助理邱声宜 书记员段林杏（代） 附： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2、《物业管理条例》 第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。