广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1424号 上诉人（原审被告）：北海中房金石房地产开发有限公司，住所地北海市北海工业园区管委会综合楼**，统一社会信用代码：91450500MA5MWX5X20。 法定代表人：王全忠，董事长。 委托诉讼代理人：吴莉，广西谦言律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：范佳，男，汉族，1960年6月5日出生，住北京市海淀区。 上诉人北海中房金石房地产开发有限公司（以下简称中房金石公司）因与上诉人范佳房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2019)桂0502民初1549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人中房金石公司上诉请求：1.依法撤销北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初1549号民事判决；2.依法改判，驳回范佳的全部诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用全部由范佳承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。范佳因自身原因未能签订《商品房买卖合同》，违反了《认购房屋证明单》的相关约定，应当承担相应违约责任，中房金石公司据此予以没收范佳的定金合法有据。2019年2月4日，范佳看到中房金石公司开发、销售的“北海金石明珠”项目宣传资料，通过对项目周边环境、物业状况等情况的充分了解以及销售人员的详细介绍，决定购买该项目6幢1号房屋。因其当时人不在北海，无法当场签字、付款，中房金石公司遂通过微信将《北海金石明珠认购书房屋证明单》（以下简称认购单）的格式文本发给范佳，双方还约定：被上诉人范佳应于2月5日付定金5万元，2月8日付13万元，2月15日前付清剩余所有款项。范佳表示对《认购单》的文本内容以及付款约定并无异议，中房金石公司遂将上述付款约定作为《认购单》第十条单列，并特别注明“逾期房源打开销售，定金不退”，因2月4日正值农历除夕，因筹措资金不太方便，故范佳仅支付了50000元定金，并表示春节后亲自到北海签合同付款。春节假期结束，范佳未能如约前来签约付款，中房金石公司经多次联系，范佳通过微信回复“我们不找你，就是不要了”。因范佳违约在先，故中房金石公司根据《认购单》的相关约定没收定金合法有据。二、一审判决适用法律错误，法院应正确理解并适用“定金罚则”，维护法律的尊严，保护守约方的合法权益不被违约方随意侵犯。如上所述，因范佳已明确表示“不要了”，以致双方未能签订《商品房买卖合同》，一审法院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”判决中房金石公司将定金返还范佳，显属适用法律错误。因双方对付款时间已有明确约定，且范佳已明知逾期付款则房源不予保留，所付定金不予退还。此处的“定金”属于学理上的“立约定金”，是为保证正式签订合同而支付一定数额的金钱作为担保的一种担保方式。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”；以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金”的规定，范佳支付定金后，因其自身原因未签约付款，已构成违约，其无权要求返还定金。综上所述，中房金石公司没收范佳的定金有充分的事实和法律依据。一审法院认定事实不清，适用法律错误，进而作出错误的判决，严重损害了中房金石公司的合法权益；请求贵院查明案件事实，依法撤下一审判决，改判驳回范佳的全部诉讼请求。 上诉人范佳辩称：中房金石公司的上诉没有理由，销售人员坚持要范佳付30万元会员费交给非中房金石公司的其他小公司，是阻碍这次商品房买卖合同签订的主要原因。 上诉人范佳上诉请求：撤销一审判决，改判中房金石公司双倍返还定金共100000元给范佳。事实和理由：1.中房金石公司在交预约定金时未预先告知的条件下，在随后的协商签订合同过程中，让范佳把会员费交到其它非中房公司的小公司而且又不注明双方的职责权利和义务，又不开具正式发票，这是是明显违背国家相关公司经营范围的规定、违背北海市政府的房价外费用相关规定，有逃税嫌疑、可置范佳于无法挽回巨大损失。在随后的合同补充条款强加了即违背国家商品房屋买卖合同范本规定又具有明显霸王的推脱办理房产权证登记的条款，是令人无法接受的，这才是阻却双方签订《商品房买卖合同》的事由；2.按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释的规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。我方提供的证据充分表明了中房金石公司在未充分告知的情况下又明目张胆违反国家和地方政府相关法律和规定，设定霸王条款，不惜利用具有逃税嫌疑的做法来故意设置障碍，阻止本次商品房买卖合同签订的两个铁的事实表明其已构成违法违约，达到其吞并范佳定金的目的，已经不是一般意义上的双方的正当利益之争了。中房金石公司的违法违约事实确凿清楚，证据充分肯定，必须归责。请求北海市中级人民法院秉公依法办理和审判。 上诉人中房金石公司辩称：请求驳回范佳的上诉请求。1.双方之间是商品房预约合同纠纷，虽然双方没有正式的签字形成书面的认购单，但是双方通过其他方式也就是微信已经对认购单的内容以及付款约定达成一致意向，故，认购单已生效。根据合同法的约定，双方都应当按照认购单的相关约定执行，范佳在认购单确定的期限内未履行相关合同义务，违约在先且其明确通过微信表示不认购涉案房屋。故上诉人根据认购单的相关约定没收定金合法有据；2.鉴于双方对付款时间已经有明确约定且范佳也明知逾期付款则房源不予保留，所付定金不予退还，此处的定金属于学理上的立约定金，根据最高院适用担保法若干问题的解释第一百一十五条的约定，范佳无权要求返还定金；3.上诉人通过微信将双方待签订的商品房买卖合同格式文本的图片发给范佳，如范佳对某些条款有异议，双方可再次磋商，不属于其所谓的霸王条款。而且本案是属于商品房预约合同纠纷，审理的重点应着重在双方有无履行预约合同的相关义务，而不能将商品房买卖合同与预约合同相混同。 上诉人范佳向一审法院起诉请求：判令中房金石公司双倍返还定金共100000元。 一审法院认定事实：2018年2月3日，范佳通过微信与中房金石公司员工杨荣宝协商购买北海市金石明珠6幢1号房。2月4日，中房金石公司员工杨荣宝在微信上发给范佳一份空白的《北海金石明珠认购房屋证明单》，主要载明该商品房的建筑面积、总金额、定金支付、付款方式及双方的权利义务等内容。其中第五条约定：乙方（买受人）必须在甲方（出卖人）通知之日起3日内到北海金石明珠营销中心支付房款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，乙方依据本认购房屋证明单所付定金不予退还，甲方可另行销售该房屋。如乙方提供联系方式有误，以致甲方无法通知到乙方，由此引起的相关法律责任由乙方自行承担。第八条约定：乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。双方在微信上就房屋购买事宜进行协商。同日，范佳通过微信转账支付了5万元定金至中房金石公司员工卫小李的账户，但范佳并未在《北海金石明珠认购房屋证明单》签字，双方亦未签订正式的《商品房买卖合同》。现案涉房屋并未出售。 一审法院认为：本案为商品房预约合同纠纷。预约合同，一般指当事人双方为将来订立确定性本合同达成的合意而签订的协议。本案中，范佳在签订《商品房买卖合同》之前交付的购房定金属于立约定金，是为担保正式签订《商品房买卖合同》而交付，虽范佳并未在《北海金石明珠认购房屋证明单》签字，但并不影响该定金作为立约定金的性质。关于双方未签订正式的《商品房买卖合同》的原因，范佳主张中房金石公司未充分告知其30万元会员费的性质、缴纳方式以及相关条款的说明，双方对合同条款未能协商一致，是阻却双方签订《商品房买卖合同》的事由，中房金石公司则辩称范佳没有按照认购协议履行支付剩余房款的义务，已构成违约。一审法院认为，预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。本案中，范佳作为买受人，在中房金石公司提供的具有格式条款的《认购房屋证明单》前提下，其有理由要求中房金石公司对合同条款进行详细说明以及对相关条款的补充、修改进行协商，虽经多次磋商，但双方始终无法对具体合同条款达成合意。故双方未能签订正式《商品房买卖合同》不可归责于当事人双方的事由。根据《最高人民法院的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，中房金石应将收取的5万元定金返还给范佳。范佳要求双倍返还定金的诉请，缺乏依据，一审不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于的解释》第四条之规定，判决：中房金石公司返还50000元定金给范佳。 二审期间，中房金石公司为证明其上诉主张，向本院提交了以下证据：证据一、微信聊天截图，证明中房金石公司通过微信先将空白《认购单》发给范佳，范佳已对《认购单》的条款内容知悉；证据二、微信聊天截图，证明双方对付款方式协商一致后，中房金石公司将约定内容填写到《认购单》，并将其单列为第十条内容。证据三、微信聊天截图，证明范佳未按约付款并通过微信表示“不要了”，因范佳违约在先，故中房金石公司根据《认购单》的相关约定没收其定金合法有据。证据四、北海市商品房预售许可证，证明在与范佳磋商之前已经取得预售证。范佳经质证认为：这是当时其与小李的聊天记录，但是其说不要房子是在双方多次协商不下之后才说的。 范佳为证明其上诉主张，向本院提交了以下证据：证据一至证据五均为微信聊天截图，证据一证明范佳所说“房子不要了”是在协商购房合同破裂很多天以后拒绝对方骚扰所说的事情，与对方上诉书所说的违约毫无关系；证据二证明在初次交定金阶段双方确定收款公司和收据盖章都是中房金石公司的，并需要相应协议。从不涉及其他什么小公司；证据三证明双方在微信上商定最后允许交齐款项（包括剩余定金）的时间是2月15日，而不是对方所说认购证明单所规定的时间2月7日。证据四证明范佳已如约并提前赴北海与对方协商购房合同并准备交款；证据五证明范佳出于同情销售人员被罚5000元而首先同意买房交款后，中房金石公司才出示认购证明单。中房金石公司经质证认为：范佳所提交的证据部分与其提交部分内容一致的予以认可，其他的不予认可。 本院认为，中房金石公司与范佳各自提交的微信聊天记录，均只能反映双方就案涉房屋买卖的事宜进行协商的过程，并不能证实中房金石公司与范佳各自的上诉主张，本院不予采信。 一审法院查明的事实,本院二审予以确认。 本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。预约合同的定金具有双重属性，一方面专为保证当事人能够订立本约合同而设立的立约定金；另一方面旨在担保当事人诚信谈判而促使本约成立的履约定金或违约定金。缔约的前提是当事人地位平等、权利义务平衡以及合同主要未决条款须经诚信磋商。本案中，根据双方提交的微信聊天记录显示，中房金石公司与范佳就合同的具体条款多次磋商但始终无法达成合意，导致商品房买卖合同无法订立的，应认定为双方均无过错，合同无法订立系不可归责于双方的原因。根据《最高人民法院的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，中房金石公司应将其收取的5万元定金返还给范佳。一审判决并无不当应予以维持。 综上所述，上诉人中房金石公司、上诉人范佳的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予以维持。依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、八十七条、《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 北海中房金石房地产开发有限公司上诉案件受理费2300元由北海中房金石公司负担，范佳上诉案件受理费2300元由范佳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇一九年十月二十九日 法官助理 王 琼 书 记 员 林 雪