吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉01民终2863号 上诉人（原审被告、申请执行人）：吉林省中东融资担保有限责任公司（原吉林省中东信用担保有限责任公司），住所地：吉林省长春市南关区亚泰大街**。 法定代表人：苗壮，副总经理。 委托诉讼代理人：杨丽娜，副总经理。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：刘晓闯，女，汉族，1967年2月16日出生，住吉林省长春市绿园区和平大街**。 委托诉讼代理人：孙琳红，吉林昊恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪明，吉林从为律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：长春益泰置业有限公司，住所，住所地：吉林省长春市宽城区青年路**办公楼****div> 法定代表人：肖跃双。 被上诉人（原审被告、被执行人）：长春市双伟经贸有限公司，住所地：吉林省，住所地：吉林省长春市二道区临河街**** 法定代表人：刘德志。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：吉林省惠邦投资有限责任公司，住所地：吉林省长春市二道，住所地：吉林省长春市二道区临河街****房**style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：肖跃双。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：唐山豪门园林有限公司，住所地：河北省唐山市玉田县城东八里铺，住所地：河北省唐山市玉田县城东八里铺"margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：刘德志。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：肖跃双，男，汉族，1975年8月21日出生，住吉林省长春市朝阳区。 上诉人吉林省中东融资担保有限责任公司（原吉林省中东信用担保有限责任公司、以下简称中东担保公司)因与被上诉人刘晓闯、长春益泰置业有限公司（以下简称益泰公司）、长春市双伟经贸有限公司（以下简称双伟公司）、吉林省惠邦投资有限责任公司（以下简称惠邦公司）、唐山豪门园林有限公司（以下简称豪门公司）、肖跃双案外人执行异议之诉一案，不服长春市二道区人民法院（2018）吉0105民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中东担保公司上诉请求：1.撤销原审判决并依法改判;公告费由对方承担。事实与理由：一审判决适用法律错误。一审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，称刘晓闯与益泰公司签订《财富领域商品房认购书》有效，属适用法律错误。本案中，涉案房屋一直处于法院查封保全状态,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第28条:“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。”、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定:“下列房产,不得转让:(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。......”，再根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条:“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人...”，刘晓闯购买被查封保全的房屋的买卖合同为无效的合同，且自始无效，另根据物权法规定第9条房屋买卖关系不成立。另刘晓闯买受益泰公司债权并认购房屋的行为，属于套路贷，一是制造民间借贷假象，以小额贷款公司“债权名义”要求益泰公司签订《财富领域商品房认购书》实现侵占财产的目的;本案应适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，刘晓闯与益泰公司只成立债权而非物权。综上所述，我方请求二审人民法院查明案件事实，撤销一审判决并改判，支持我方上诉请求。 刘晓闯辩称，一审判决正确，应当予以维持。本案的涉诉房屋并不是一直处于查封状态，经一审法院到产权交易中心查询，现该房屋有效查封只有2016年吉01**第1377号案件的查封，在此之前的查封如果存在，因为没有办理续查封手续，应当视为查封效力消灭，不影响刘晓闯房屋买卖合同效力。中东担保公司所称的2011年的查封，在产权部门没有登记，并且2011年中东担保公司与惠邦公司和益泰公司的民事案件存在重大的违法情形，所以该调解书以及因此案产生的保全裁定均不能约束房屋买卖合同效力。如果讲到套路贷的问题，中东担保公司不论是更名前还是更名后，经营范围均是担保，但是在裁判文书网上有2000多例民间借贷纠纷案件属于职业放贷人的情形。请二审人民法院维持原判。 刘晓闯向一审法院起诉请求：1.判决刘晓闯与益泰公司在2012年8月8日签订的《财富领域商品房认购书》合法有效，并在条件具备时履行办理房屋更名过户手续；2.请求人民法院不得对长春市南关区财富大厦20层2001和2006号房屋的强制执行；3.诉讼费由被告和第三人承担。 一审法院认定事实：2013年5月29日，双伟公司因经营需要与长春农村商业银行股份有限公司签订《“贷捷利”流动资金借款合同》，约定，双伟公司向长春农村商业银行股份有限公司借款1000万元，借款期限24个月。当日，双伟公司、长春农村商业银行股份有限公司、中东担保公司签订了《“贷捷利”担保贷款保证合同》，约定，中东担保公司为该笔借款提供连带保证责任。同日，中东担保公司与双伟公司、益泰公司、惠邦公司、豪门公司、肖跃双签订《反担保抵押合同》，约定，益泰公司为该笔借款提供反担保，并用其名下坐落于长春市南关区人民大街207号财富大厦、丘地号3-69/40-53、包括本案争议的2001、2006号房屋在内的数套房屋做抵押，惠邦公司、豪门公司、肖跃双为该笔借款承担反担保保证责任。同日，上述合同在长春北方公证处进行公证。两年借款期满后，双伟公司没有向长春农村商业银行股份有限公司偿还借款，中东担保公司替双伟公司向长春农村商业银行股份有限公司偿还该笔借款。2016年7月19日，中东担保公司与双伟公司、益泰公司、惠邦公司、豪门公司、肖跃双追偿权纠纷一案，我院立案受理。2016年12月15日，我院下发（2016）吉0105民初1377号民事判决书，判决内容为：一、双伟公司于本判决生效后立即给付中东担保公司借款本金283万元，并自2015年5月30日起至借款全部还清日止，以尚未给付数额为基数，按照年利率24%计算给付资金占用费；二、益泰公司、惠邦公司、豪门公司、肖跃双对上述款项承担连带给付责任，此款于本判决生效后立即给付；三、双伟公司于本判决生效后立即给付中东担保公司担保费32万元；四、驳回中东担保公司的其他诉讼请求。判决生效后，因各被执行人均未履行还款义务，2017年5月25日，中东担保公司在本院立案执行，案号为（2017）吉0101执709号。因该案在诉前即2016年7月6日，中东担保公司向本院提出诉前财产保全申请，我院作出的（2016）吉0105财保21号民事裁定书，轮后预查封了本案争议的房屋，查封期限为2016年7月6日至2019年7月6日。该案进入执行程序后，刘晓闯以其为被执行房屋的实际购买人为由提出异议。本院2018年7月18日作出（2018）吉0105执异42号执行裁定书中认为：案外人刘晓闯购买的房屋系在法院查封期间，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。故该双方签订的房屋认购书协议不能对抗法院查封，案外人刘晓闯提出的异议请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人刘晓闯的异议请求。该裁定书下发后，刘晓闯在法定期限内向本院提出案外人执行异议之诉。 原审另查明，2011年3月31日，长春市高新技术产业开发区人民法院作出的（2011）长高开民初字第184号民事裁定书，该裁定内容为：对包括本案争议房屋在内的数套房屋进行预查封，预查封期限为两年（轮后查封），即期限为2011年3月31日至2013年3月31日。而本院到长春市房产档案馆依法核实争议房屋的被查封情况，其中2001、2006号房屋的权属信息（商品房合同备案信息）查询结果证明中显示，争议房屋的有效查封分别为：1、依据长春市宽城区人民法院依据（2013）宽执字第804号裁定书，查封时间自2013年5月31日至2015年5月30日。2、依据长春市宽城区人民法院（2013）宽执字第804-1号裁定书，查封时间自2015年6月8日至2018年6月8日。3、依据长春市二道区人民法院（2016）吉0105财保21号裁定书，查封时间自2016年7月6日至2019年7月6日。在长春市宽城区人民法院查封之前，也就是2013年5月31日之前，争议房屋并没有显示有司法机关和行政机关的有效查封。2018年6月8日之后，争议房屋查封法院为本院。 原审又查明，2012年1月17日，益泰公司在长春市吉凯隆小额贷款有限公司借款500万元，此借款由长春市吉凯隆小额贷款有限公司出纳员刘秀娟账户汇入益泰公司指定的接收人肖秋玲账户内。2012年5月9日，长春市吉凯隆小额贷款有限公司与刘晓闯签订《债权转让协议》一份，约定，长春市吉凯隆小额贷款有限公司将对益泰公司的该笔债权本金500万元及利息120万元转让给刘晓闯。借款到期后，因益泰公司不能按照约定的时间向刘晓闯偿还借款，经协商后，益泰公司将其所有的包括本案争议房屋在内的共计四套房屋以690万元的价格卖给刘晓闯，并于2012年8月8日，刘晓闯与益泰公司签订《财富领域商品房认购书》一份，约定，“刘晓闯以一次性付款方式、每平方米14170.7元、总金额690万元的价格购买益泰公司所有的坐落于长春市南关区财富领域大厦2001、2006、2007、2008号、建筑面积486.92㎡的四套房屋；同时约定，本协议签订后认购方应当在出卖方通知的期限内与出卖方签订关于本协议约定的《商品房买卖合同》…”。当日，刘晓闯从其名下长春农村商业银行股份有限公司卫星广场支行账号×××取出现金70万元，向益泰公司补足尚欠房款，同时由益泰公司为刘晓闯出具收款收据一份，载明：“今收到刘晓闯财富领域2001、2006、2007、2008房款（产权号）人民币柒拾万元整”，该收据由益泰公司加盖公章和出纳员齐菲菲在收据上签字。2012年11月5日，刘晓闯将受让长春市吉凯隆小额贷款有限公司债权本金500万元通过其名下吉林银行长春高新开发区支行6228658800011045555账户向长春市吉凯隆小额贷款有限公司名下22001450100059666666账户汇款500万元。2018年4月19日，益泰公司为刘晓闯出具证明一份，载明：“我公司于2012年8月8日销售刘晓闯房屋四套，位于长春市卫星广场财富领域大厦****，房屋总建筑面积486.92平方米，购房总价款陆佰玖拾万元整。其中陆佰贰拾万元整购房款是我公司欠长春市吉凯隆小额贷款有限公司本金伍佰万元整及利息壹佰贰拾万元整，上述款项系刘晓闯与长春市吉凯隆小额贷款有限公司抺账，剩余房款柒拾万元整由刘晓闯以现金方式支付给公司财务，至此我公司与长春市吉凯隆小额贷款有限公司欠款全部结清”。 原审再查明，自2012年8月开始，刘晓闯购买争议房屋后，将该房屋用于由刘晓闯为股东的吉林中兆新会计师事务所有限责任公司办公场所，并由该公司装修并占有和使用至今，同时由吉林中兆新会计师事务所有限责任公司缴纳争议房屋的物业费、水、电等费用。 一审法院认为，（一）关于刘晓闯要求确认2012年8月8日，刘晓闯与益泰公司签订《财富领域商品房认购书》的效力。因该份协议是刘晓闯与益泰公司在自愿、平等、合法的基础上签订的，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议。（二）关于刘晓闯要求益泰公司在条件具备时，履行办理房屋更名过户手续。因此项请求不属于执行异议之诉的审理范围，原审法院对此项请求不予审理。（三）关于刘晓闯请求人民法院判令不得对长春市南关区财富大厦20层2001和2006号房屋的强制执行。因本院查封的两套没有办理产权登记的争议房屋，系双伟公司与长春农村商业银行股份有限公司之间基于民间借贷关系而产生的纠纷，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据以上四条规定，本案中，2012年8月8日，刘晓闯购买益泰公司出售的房屋，并与益泰公司签订《财富领域商品房认购书》，虽然双方没有签订商品房买卖合同，但该认购书中己对购买房屋主要内容进行了约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人己经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”、《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定，该认购书应认定为商品房买卖合同。另，争议房屋在2013年5月31日之后被长春市宽城区人民法院进行有效查封，而刘晓闯购买房屋系在人民法院查封之前就己经与益泰公司签订了合法有效的书面买卖合同，并合法占有和使用该房屋至今，同时交付全部购房款。2013年5月31日之后，因该争议房屋基本处于被人民法院有效查封状态，非因买受人刘晓闯自身原因未办理过户登记，且没有证据证明刘晓闯在买卖争议房屋中存在过错。关于中东担保公司辩称，2011年3月31日，长春市高新技术产业开发区人民法院己依据（2011）长高开民初字第184号民事裁定书将包括本案争议房屋在内的数套房屋进行预查封，且提供证据证明预查封期限为两年（轮后查封），经本院向长春市房产档案馆依法核实，该单位向本院出示的房屋权属信息（商品房合同备案信息）查询结果证明中，在对争议房屋的有效查封中，并没有长春市高新技术产业开发区人民法院的查封，因中东担保公司提供的证据不能支持自己的抗辩观点，故中东担保公司的主张，证据不足，原审法院不予支持。综上所述，刘晓闯要求确认2012年8月8日刘晓闯与益泰公司签订的《财富领域商品房认购书》合法有效，不得对长春市南关区财富大厦20层2001和2006号房屋的强制执行，符合相关法律规定，原审法院予以支持。原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百四十四条、第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，判决如下：一、刘晓闯与长春益泰置业有限公司于2012年8月8日签订的《财富领域商品房认购书》合法有效；二、停止对坐落于长春市南关区人民大街207号财富大厦1单元20层2001和2006号、丘地号3-69-40-53（2001）、丘地号3-69-40-53（2006）两套房屋的执行，本院（2018）吉0105执异42号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费34400元、公告费560元，由吉林省中东信用担保有限责任公司负担。 本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。 本院认为，2012年8月8日，刘晓闯与益泰公司签订《财富领域商品房认购书》虽然双方没有签订商品房买卖合同，但该认购书中己对购买房屋主要内容进行了约定，原审根据相关法律规定对该认购书的性质认定适当。且因该认购书是刘晓闯与益泰公司在自愿、平等、合法的基础上签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述条件为排除执行应需同时具备的条件。案涉争议房屋在2013年5月31日之后被长春市宽城区人民法院进行有效查封，刘晓闯系在人民法院查封之前就与益泰公司签订了合法有效的书面买卖合同，并合法占有和使用案涉争议房屋至今，同时交付全部购房款。中东担保公司主张案涉争议房屋存在预查封，但根据原审对案件事实的查明，在对案涉争议房屋的有效查封中，并没有长春市高新技术产业开发区人民法院的查封，且2013年5月31日之后，因案涉争议房屋基本处于被人民法院有效查封状态。因此，结合本案事实及现有证据不足以证明刘晓闯对案涉争议房屋未办理过户登记存在过错。另中东担保公司认为刘晓闯与益泰公司非认购房屋行为的相关主张缺乏依据，不予支持。根据以上论述并结合相关法律规定，原审裁判结果适当。 综上所述，中东担保公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费34400元，由上诉人吉林省中东融资担保有限责任公司（原吉林省中东信用担保有限责任公司）负担。 本判决为终审判决。 审判长  高云燕 审判员  高 心 审判员  董惟祎 二〇一九年十月二十八日 书记员  何 珊