安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖15民终2388号上诉人（原审被告）：安徽华强羽绒有限公司，住所地安徽省舒城县城关镇七里村梅河东路南侧，统一社会信用代码913415237050035789（1-1）。法定代表人：华新根，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈杰，该公司员工。委托诉讼代理人：池洪，安徽舒洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：舒城锦润来服饰有限公司，住所地安徽省舒城县杭埠经济开发区舒城中小企业园，统一社会信用代码91341523MA2MTC0L3C（1-1）。法定代表人：巴明，该公司经理。委托诉讼代理人：吕林森，安徽龙舒律师事务所律师。上诉人安徽华强羽绒有限公司（以下简称华强公司）与被上诉人舒城锦润来服饰有限公司（以下简称锦润来公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2019）皖1523民初2674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华强公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并依法改判上诉人不承担违约金。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人违约与事实相悖。一审法院认定上诉人所在地块属于舒城县人民政府“城东新区棚户区综合改造”的“退二进三”范围，案涉房屋属于拆迁范围。则上诉人与被上诉人是在租赁期间遇政府政策性征迁，导致合同无法继续履行，并非上诉人单方提前终止合同履行，合同终止的原因不能归责上诉人，上诉人无违约事实且无过错。上诉人与被上诉人于2018年1月31日完成租赁物全部移交手续，被上诉人主动交还厂房和职工宿舍钥匙，并搬迁撤出，这些足以证明双方已经过协商，如果没有征得被上诉人同意或未能达成共识，被上诉人也不会交还钥匙，搬迁撤出的。原判认定，被上诉人交还钥匙及其他租赁物，并不排除是基于上诉人单方解除、终止合同履行所致。那么，按此逻辑，也不排除是双方协商一致，自愿终止合同的结果。况且，《厂房租赁合同》第七条第2款约定“在租赁期内，如遇到政府拆迁和其他不可抗力因素导致合同无法履行的，双方应协商，终止合同的履行”，说明双方已约定遇政府拆迁导致合同无法履行的可以解除、终止合同，至于应否以书面形式确认，并没有实际意义。因此，一审法院认定上诉人违约单方终止合同履行，是错误的。二、一审判决上诉人向被上诉人支付违约金132000元没有事实和法律依据。首先，上诉人不存在违约问题，无从谈及支付违约金。第二，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金132000元没有法律依据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，一审判决已认定被上诉人主张的财产损失无事实依据，对其所谓损失的诉请予以驳回，既然被上诉人没有实际损失，一审法院却判令上诉人向被上诉人支付高达132000元违约金，实为罕见，不符合本案事实及相关法律规定。锦润来公司辩称，一、一审认定事实清楚。1、上诉人未与被上诉人进行协商单方解除合同，系单方违约。被上诉人向上诉人交付租赁厂房钥匙的行为不能说明双方已经就终止合同的事项进行过协商。另外，从上诉人至今未能归还被上诉人多预交房租款这一客观事实来说，也可以反映出双方未曾就终止房屋租赁合同进行过协商，而是上诉人单方解除。同时，依据谁主张谁举证的原则，上诉人认为双方就终止厂房租赁合同一事达成共识的话，上诉人应当进行举证，否则将承担举证不能的后果。2、上诉人应当给付被上诉人违约金。二、本案法律适用正确。上诉人未经协商单方解除合同，已经违约，根据《合同法》第九十七条、九十八条、一百零七条、一百一十四条规定，理应承担违约责任，给付违约金。锦润来公司向一审法院起诉请求：1、判决被告返还原告租金55000元；2、判令被告赔偿原告财产损失409522元；3、判令被告支付原告违约金220000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。据此确认，原告（承租方，简称乙方）因服装生产经营的需要，于2016年3月22日与被告（出租方，简称甲方）签订了一份厂房租赁合同，约定甲方将部分厂房、缝纫设备和职工宿舍租赁给乙方使用，乙方按约定付给租金。合同共十二条，第一条租赁事项(略)。第二条租赁用途（略）。第三条租赁期限：自2016年3月16日起至2021年3月15日止。第四条租金及支付方式：1.租金，厂房（含部分缝纫设备、职工宿舍），第一年租金40万元，第二年至第四年，每年在上年基础上递增10%，第五年不递增；2.支付方式，分年支付，第一年租金合同签订之日前付清，以后在每年的3月6日前付清当年的租金。第五条甲方权利和义务（略）。第六条乙方的权利和义务：“1、有权按照合同的约定要求甲方交付厂房、缝纫设施和职工宿舍。在征得甲方同意的前提下，允许对生产和水电设施进行改造。凡乙方自行增加的设备和设施，其产权归乙方所有，租赁期满后由乙方自行处置。2、未经甲方同意，不得改变厂房的结构和使用用途，不得将缝纫机械外借他人，如发现外借，甲方有权收回机械。3、乙方因过错使用，导致厂房损坏，有修缮的责任并承担费用。缝纫机械使用中损坏的，有修复的责任。4、5、6…（略记）”。第七条合同终止：“1、在租赁期内，双方协商一致，自愿终止合同的，本合同即行终止。2、在租赁期内，如遇政府征迁和其它不可抗力因素导致合同无法履行的，双方应协商，终止合同的履行。3、（略记）。4、在租赁期内，乙方对厂房、宿舍进行的装修及改造，均归甲方所有，租赁期满后，无需对乙方进行经济补偿。5、（略记）。6、如遇上述第1款、第2款情况发生，合同提前终止，则当年租金按实际租赁天数计算。”第八条违约责任：“合同中的条款，为双方共同商定，签字生效后，双方应共同遵守，不得违约。如有违约，单方终止合同的履行，违约方应按半年的厂房租金作为违约金支付给对方。”第九、十、十一条（略记）。第十二条：本合同自签字之日起生效，原双方签订的房屋租赁合同自动终止。合同签订后，原告租赁被告的厂房及设备等从事服装生产，并依约付清第一年租金40万元，又于2017年3月16日付清了第二年的租金44万元。由于2017年被告属于舒城县人民政府“城东新区棚户区综合改造”的“退二进三”的范围，需要征迁，原告于2018年1月31日，将租赁物及钥匙移交给被告，并搬迁撤出。对当事人有争议的事实的质证和认定：一、原被告2018年终止合同的履行，是否为被告单方提前终止合同履行的事实。根据双方提交的租赁合同，及双方无异议的原告提交的证据五，双方对于2018年1月31日终止合同的履行的时间无异议，双方的租赁合同是提前终止履行的。按照双方租赁合同第七条第1项、第2项约定，可提前终止合同履行的两种情形为：双方协商一致、自愿终止合同的，或者如遇政府征迁和其它不可抗力因素导致合同无法履行的、双方应协商、终止合同的履行。被告主张系双方协商一致解除、终止合同的履行，符合合同约定的情形，此主张依照证据规则，应由被告负有举证责任。除被告认为原告交出钥匙和搬离所租赁的场所为原告表示同意解除终止合同外，被告并没有提供证据证明曾与原告协商，且原告同意解除终止合同履行的事实。而原告交还厂房、宿舍钥匙及其他租赁物与被告，并不排除原告是基于被告单方解除、终止合同履行所致。因此，原告诉称的2018年1月31日，被告违反合同约定，单方提前终止与原告的租赁合同的履行的事实予以认定。二、原告租赁期间对生产、水电设施和厂房、宿舍装修改造的投入费用，以及是否征得被告同意的事实。原告提交的证据六，其中两份合同书，是原告方就租赁期间为生产设施，包括水电设施进行改造与施工方签订的安装合同，但合同具体实施除2018年12月19日原告与施工方一份结算清单外，并无其他相关证据证明；且支付的款项也无发票印证；另从原告提供的证据看，并没有证据证明涉及租赁厂房和宿舍的装修及改造内容。因此对于原告主张的租赁期间对生产、水电设施和厂房、宿舍是否装修改造及投入费用的多少，其提供的证据不足以证明，不予认定。而原告也未有提供证据证明，其租赁期间对生产和水电设施进行改造，曾征得被告同意。因此，原告租赁期间，曾为安装货梯和生产配套设施等投入费用409522元，缺少证据证明，不予认定；另即使有改造生产和水电设施安装，也未有征得被告同意。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，否则应承担违约责任。原被告签订的租赁合同，权利义务关系明确，该合同未有无效情形，系为有效合同，对合同当事人具有法律约束力。其一，被告因其租赁物涉及政府征迁等因素，而提前终止了与原告的租赁合同关系，由于被告无证据证明其是经与原告协商，并征得原告同意而终止租赁合同关系。因此被告是在与原告未协商或协商未达成协议的前提下，终止合同履行的，违反了双方签订的租赁合同第七条第1项、第2项约定，为单方终止合同履行的行为，属于违约行为。按照双方签订的租赁合同第七条第6项的约定，被告应返还原告第二年租赁期内，合同终止后未实际租赁期间（一个半月）的租金，即当年租金440000元/12月×1.5月﹦55000元。其二，由于被告违约单方终止合同的履行，依照租赁合同第八条违约责任的约定，应按半年的厂房租金即220000元作为违约金支付给原告。根据被告的辩称意见，和被告提前终止合同履行的原因、合同性质、履行情况，以及提前终止履行，可能对原告投入资产造成损失等情形，酌定被告以双方约定的违约金数额的60%向原告支付违约金即132000元。至于原告主张的财产损失，无事实依据，不予采信。综上所述，原告的诉讼请求予以部分支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（一）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告安徽华强羽绒有限公司于判决生效之日起十日内向原告舒城锦润来服饰有限公司返还租金55000元；二、被告安徽华强羽绒有限公司于判决生效之日起十日内向原告舒城锦润来服饰有限公司支付违约金132000元；三、驳回原告舒城锦润来服饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10644元，减半收取5322元，被告负担2420元，原告负担2902元。二审对一审中关于双方无争议事实的认定予以确认。本院认为，本案争议焦点为上诉人是否构成违约。双方签订的《厂房租赁合同》第七条合同终止条款中约定：1、在租赁期内，双方协商一致，自愿终止合同的，本合同即行终止。2、在租赁期内，如遇政府拆迁和其他不可抗力因素导致合同无法履行的，双方应协商，终止合同的履行。本案系因舒城县人民政府“城东新区棚户区综合改造”征迁部分导致合同无法继续履行，应属于上述第2种情况，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。因此，一审法院关于上诉人构成违约并应承担违约金的认定有失妥当，应予纠正。但是，鉴于一审判决上诉人承担违约金有租赁期未届满即解除租赁合同对被上诉人投入资产造成损失的考量，双方《厂房租赁合同》对租赁期满后乙方装修改造损失进行了约定：“在租赁期内，乙方对厂房、宿舍进行的装修及改造，均归甲方所有，租赁期满后，无需对乙方进行经济补偿”，而本案双方系租赁期未满解除合同，故锦润来公司在租赁期内对厂房、宿舍进行的装修及改造产生的损失根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。……”的规定，剩余租赁期内的装饰装修残值损失应由双方共同分担。结合被上诉人一审提交的证据，电梯维修二次4000元系其使用过程中正常花费，不予计为其对厂房、宿舍进行的装修及改造费用，该部分共有129000元（货梯安装11万元+修水泥路6000元+电缆安装二台交压管13000元）。双方租赁合同约定的租赁期（五年）以及已经履行的租赁期（2016年3月16日至2018年1月31日共计22.5个月），那么剩余租赁期内的装饰装修残值为80625元﹝129000元/60月*（60-22.5）﹞，由双方按照公平原则分担，即40312.5元（80625元/2）。关于租赁期内乙方自行增加的设备和设施，案涉租赁合同因政府拆迁而解除，不归责于双方中任一方，二审调查中锦润来公司也认可搬迁时已将其设备带走了，故锦润来公司就其租赁期内自行增加的设备、设施主张的损失不成立。综上，华强公司的上诉请求成立，应予改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持安徽省舒城县人民法院（2019）皖1523民初2674号民事判决第一项，即：“一、被告安徽华强羽绒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告舒城锦润来服饰有限公司返还租金55000元”；二、撤销安徽省舒城县人民法院（2019）皖1523民初2674号民事判决第二、三项，即：“二、被告安徽华强羽绒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告舒城锦润来服饰有限公司支付违约金132000元”、“三、驳回原告舒城锦润来服饰有限公司的其他诉讼请求”；三、安徽华强羽绒有限公司于本判决生效之日起十日内向舒城锦润来服饰有限公司支付装修损失40312.5元；四、驳回舒城锦润来服饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费10644元，减半收取5322元，安徽华强羽绒有限公司负担2420元，舒城锦润来服饰有限公司负担2902元；二审案件受理费2940元，由舒城锦润来服饰有限公司负担2000元，安徽华强羽绒有限公司负担940元。本判决为终审判决。审判长 何 武审判员 王 丽审判员 魏晶晶二〇一九年十月二十三日书记员 邵 爽附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。