江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏08民终3144号 上诉人（原审被告）：庄敏。 委托诉讼代理人：王海盟，江苏群汇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈晓晓。 委托诉讼代理人:张瑞，江苏泰耀律师事务所律师。 上诉人庄敏因与被上诉人陈晓晓房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初4027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人庄敏上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、关于是否履行了协助义务的问题。上诉人提供了2018年6月28日微信聊天记录一份，该日期是被上诉人与原房东签订合同前一天，足以证明上诉人积极与原房东联系沟通，履行了协助义务。但一审法院却以聊天记录是在签订合间之前发生，否认此份证据的效力，这是不符合常理的；2、关于“甲方承诺与原房东签订合同年租金不高于11万元，租金涨幅每两年上涨一次，每次涨幅不高于5000元”条款理解的问题。上诉人认为此条款的真实意思是上诉人承诺自己与原房东签订的合同年租金不高11万元，而一审法院认为此条款为上诉人承诺被上诉人与原房东签订的租金不高于11万元。上诉人认为这个理解不符合交易习惯，因为被上诉人与原房东如何签订合同，合同的具体条款、金额、违约责任等上诉人均无法知晓且无法决定，实际上被上诉人与原房东签订了12.5万的合同，上诉人对此并不知情，这是被上诉人的自主行为，由此产生的后果应由被上诉人自行承担；3、关于一审法院判决上诉人赔偿1.7万元的问题。一审法院认为被上诉人与原房东签订的合同租金为12.5万元，与上诉人所谓承诺的11万元差价为1.5万，所以这1.5万要求上诉人承担是不合理的。因为被上诉人与原房东约定的租金上诉人根本无法控制。如果被上诉人与原房东恶意串通约定更高租金，那上诉人将承受巨大损失。上诉人不应对自己无法控制的风险承担赔偿责任，一审法院的判决违法了公平原则。 被上诉人陈晓晓辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉请求。1、上诉人完全错误理解了一审判决的字面含义，2018年6月29日是上诉人与被上诉人签订合同的时间，而非被上诉人与原房东签订合同的时间，一审法院系因为上诉人提供的不是其协助被上诉人与原房东续约的聊天记录而对证据不予采信；2、一审判决对于合同如何理解已经做出了详细说明，被上诉人认为普通公众的理解与法院判决应一致，若是按照上诉人的理解，上诉人与原房东的租金不超过11万元，那也不会有后面的每年递增一次，何况第二条是在第一条会协助与原房东协商的基础上的进一步约定；3、被上诉人认为第三点上诉理由是无事实和法律依据。被上诉人之所以与原房东重新签订合同，完全是因为上诉人怠于履行其承诺，甚至都没有与原房东协商。 陈晓晓向一审法院起诉请求：判令被告返还房屋租金14万元并承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2016年，案外人杨金花（甲方）与被告庄敏（乙方）签订租房协议一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于淮安市（门面房），用于经营服装及其他日用品使用；租赁期限24个月，自2016年11月15日起至2018年11月14日止，年租金10.5万元，房屋保证金5000元；甲方不允许乙方将该承租房屋转让、转租、转借。2018年6月29日，原告陈晓晓（乙方）与被告庄敏（甲方）签订房屋转租合同一份，约定：交易房屋地址为淮安市乐园街7-11号，转租日期为2018年6月29日至2018年11月14日，租金为14万元。双方还约定：“①甲方承诺本合同到期前，会出面协助乙方与该房屋原房主签订续租合同。②甲方承诺与原房东签订的租赁合同年租金不高于壹拾壹万元，租金涨幅为每两年递增一次，每次递增租金不超过伍仟元。甲方只负责乙方首次与房东续签。违约责任为：如有约定内容不一致情况，甲方承诺退还本次交易中所有房屋租金。”原、被告均在合同上签字。2018年10月22日，案外人杨金花（甲方）与原告陈晓晓（乙方）签订租房合同一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于淮安市（门面房），作为经营服装及其他日用品使用；租赁期限12个月，自2018年11月15日起至2019年11月14日，年租金为12.5万元。原告认为2018年6月29日与被告签订的合同约定被告会协助原告与出租人签订租房合同，且年租金不高于11万元，每年递增租金不超过5000元，但是被告没有做到，属于违约行为。双方发生争议，原告遂诉至法院。 一审法院认为，原、被告之间签订的房屋转租合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，原出租人即案外人杨金花也未提出异议，应受法律保护，双方应当按约履行各自的义务。 原告主张被告在合同中承诺协助其与出租人续签合同，并保证年租金不超过11万元，但是原告与出租人重新签订的合同约定的租金却为12.5万元，故原告认为被告违反了合同约定。而被告则抗辩，原告主张其违约的依据是合同第二条“甲方承诺与原房东签订的租赁合同年租金不高于壹拾壹万元”的约定，但该条款应理解为被告承诺此前自己与出租人签订的合同租金不高于11万元，因此其没有违反合同约定。对此一审法院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从内容来看，合同第一条为“甲方承诺本合同到期前，会出面协助乙方与该房屋原房主签订续租合同”，该条款明确约定被告承诺协助原告与出租人签订续租合同，而且第二条的全文为“甲方承诺与原房东签订的租赁合同年租金不高于壹拾壹万元，租金涨幅为每两年递增一次，每次递增租金不超过伍仟元”，如果该条款前半段是针对被告与出租人的合同，那么明显与后半段的内容不一致，因此，综合整个合同的上下文、有关条款使用的词句，认定被告承诺协助原告与出租人续签租赁合同，并承诺续签合同的年租金不超过12.5万元更符合涉案合同条款表述的内在一致性。 原、被告之间的转租合同到期后，原告与出租人虽然重新签订了租赁合同，但是约定的年租金为12.5万元，超出被告在与原告签订的转租合同中关于协助原告与出租人签订合同年租金不超过11万元的承诺，被告的行为违反了诚信原则，属违约行为，应当承担违约责任。合同约定的违约责任条款为“返还本次交易中所有房屋租金”，原告据此要求被告返还房租14万元，一审法院认为违约金条款以补偿性为主，惩罚性为辅，原告因被告违约受到的主要损失为房屋租金差价1.5万元，根据公平原则，结合被告的违约程度，酌情确定被告返还原告房屋租金1.7万元，对原告其他诉讼请求则不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告庄敏于本判决生效之日起五日内一次性返还原告房屋租金1.7万元;二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，减半收取1550元，由原告陈晓晓负担1312元，由被告庄敏负担188元。 本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。 本案的争议焦点为：一、双方当事人于2018年6月29日所签订的《租赁合同》中“②甲方承诺与原房东签订合同的租赁不超过壹拾壹万……”的主体是谁？二、上诉人庄敏是否在被上诉人陈晓晓与原房东续签合同的行为中履行了协助义务？三、是否存在被上诉人陈晓晓与原房东恶意串通抬高房租以获取赔偿的行为？ 本院认为，关于第一个争议焦点。双方当事人对此有不同的理解。首先，对合同条款的理解应结合整个合同的上下文与特定语境来综合认定，该合同中还约定“①甲方承诺本合同到期前，会出面协助乙方与该房屋原房主签订续租合同”与“甲方只负责乙方首次与房东续签”，根据上述约定可以认定是上诉人庄敏承诺协助被上诉人陈晓晓与原房东签订合同不超过11万元，而非上诉人庄敏自己与原房东签订合同。其次，上诉人庄敏已将涉案房屋转租给被上诉人陈晓晓，转租期满后上诉人庄敏便退出租赁法律关系，相关权利义务已终止，上诉人庄敏上诉称此条款应理解为其与原房东续签合同于法无据，不予支持。最后，上诉人庄敏在庭审中亦自认对该条款的理解应为被上诉人陈晓晓与原房东签订合同。故对上诉人庄敏的该项上诉理由本院不予支持。 关于第二个争议焦点。上诉人庄敏在一审中提供了其与原房东于2018年6月28日的微信聊天记录旨在证明其已经履行了协助义务。本院认为，从微信聊天记录中无法体现出上诉人庄敏协助被上诉人陈晓晓与原房东续签合同的事实，无法达到其证明目的。退一步讲，即使微信聊天记录可以证明上诉人庄敏已经履行了协助义务，但最终并未出现涉案《租赁合同》约定的被上诉人陈晓晓与原房东签订合同不超过11万元的结果，上诉人庄敏构成违约。故对上诉人庄敏的该项上诉理由本院不予支持。 关于第三个争议焦点。上诉人庄敏未提供证据来证明被上诉人陈晓晓与原房主恶意串通抬高房租以获取赔偿，且被上诉人陈晓晓不予认可。故对上诉人庄敏的该项上诉理由本院不予支持。 综上所述，上诉人庄敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费225元，由上诉人庄敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  侍 刚 审 判 员  孙 洁 审 判 员  黄春丽 二〇一九年十月三十一日 法官助理  董 杰 书 记 员  董 杰