安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初7160号 原告：耿庆春，男，1991年5月8日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原告：王乐玲，女，1995年8月23日出生，汉族，住安徽省阜南县。 二原告共同委托诉讼代理人：孟响，安徽裕德律师事务所律师。 被告：安徽省欧陆置业有限公司，统一社会信用代码91341225793574767E，住所地：阜南县鹿城镇界南河南侧东环路东侧。 法定代表人：李东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：余朝晖，安徽余朝晖律师事务所律师。 第三人：中国银行股份有限公司阜南支行，统一社会信用代码91341225564992180D，住所地：安徽省阜南县淮河西路北侧鹿城花园**楼**门面房。 负责人：顾晓玲，该公司经理。 委托诉讼代理人：白霖，该公司员工。 原告耿庆春、王乐玲诉被告安徽省欧陆置业有限公司、第三人中国银行股份有限公司阜南支行（以下简称：中国银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告耿庆春、王乐玲的委托诉讼代理人孟响，被告安徽省欧陆置业有限公司委托诉讼代理人余朝晖，第三人中国银行委托诉讼代理人白霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告耿庆春、王乐玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令解除原告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》；3、依法判令被告返还原告购房首付款103000元、已偿还贷款本金8308.26元、已偿还贷款利息19661.14元及利息（以103000元为基数按日利率万分之五从2018年2月14日计算至债务清偿之日、以360000元为基数按日利率万分之五从2018年7月10日至债务实际清偿之日），支付违约金463元，合计131432.40元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年2月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》预售合同，合同约定被告将在建的欧陆翡翠湾30号楼1幢2402号住宅房屋出售给原告，总价款463000元。其中原告在合同签订当日将首付款103000元交付完毕，余款360000元由原告向第三人申请贷款支付。合同第十一条约定，被告应于2019年5月30日前取得综合验收手续，向原告交付房屋，第十二条约定了被告逾期交房的违约责任及处理条款。至今，涉案房屋仍未能通过综合验收交付原告，而且逾期时间已近2个月，根据合同约定，原告依然享有解除买卖合同并要求被告返还购房款等权利。2019年7月5日，原告向被告发出解除买卖合同的通知，被告迟迟未予回应。原告为保护自己权利，依法提起诉讼。 被告安徽省欧陆置业有限公司辩称，原告要求解除合同请求不应支持，涉案房屋因不可抗力以及政府部门等因素导致未能交付，根据合同约定，被告不承担责任。合同约定解除合同，原告需书面通知被告，至今被告没有接到原告的任何通知。 第三人中国银行述称，本案答辩人系独立请求权第三人,依法对被答辩人享有债的请求权及涉案商品房的抵押物优先受偿权，本案借贷关系的形成,是基于第三人与原告《个人一手住房贷款合同》,原告向第三人借款系用于支付尚未付清开发商的余款,第三人如约支付即完成了借款出借义务,原告也应依约向第三人履行还款义务,且第三人对涉案抵押房产享有优先受偿权,故涉案《商品房买卖合同》无论是履行还是解除,本案原告均应承担向第三人的还款义务,第三人并对抵押享有优先受偿权。故原告诉请被告向第三人偿还剩余借款违背了合同的相对性。原告不具备解除涉案商品房买卖合同的事实和法律基础;其一、本案涉及房屋交付延期是否因被告安徽省欧陆置业有限公司自身原因以及延期交房是否符合商品房买卖合同第八条约定的特殊情形(即免除违约责任),原告均未举证证明其;二、依据《合同法》第九十四条第(三)款规定:有下列情形之的,当事人可以解除合同即当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;故涉案房屋即使存在延期交付情形,原也事先催告被告安徽省欧陆置业有限公司在合理期限内继续履行合同,之后方能行使合同解除权。本案中,原告并未举证充分的证据对该事实予以证明,且原告举证的所谓的催告函中所附业主名单并不包含原告在内,另该催告函显示的签收人员不明,无法证明该催告函是否实际送达被告,不具备直接解除合同的基础。故在原告既未举证被告是因自身原因过错延期交房的情况下,也未提前催告被告安徽省欧陆置业有限公司继续履行涉案房屋买卖合同,原告不具备解除本案买卖合同的事实和法律基础。退一步说,即使涉案商品房买卖合同具备解除的基础,但在未经人民法院生效判决确认解除的情况下，原告也不能主张解除与第三人签订的贷款合同。其一、原告与第三人之间签订的贷款合同和原告与被告安徽省欧陆置业有限公司之间因商品房买卖合同非同一法律关系，原告要求与第三人解除贷款合同，不能在本案中一并主张，应另行主张相关权利。其二、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条及二十五条之规定，房屋买受人解除贷款合同的前提是所涉房屋买卖合同被依法撤销或解除，即只有在解除买卖合同的之后，方能再行主张解除所涉贷款合同，且仅仅在贷款银行即担保权人单独提出诉讼请求的情况下，方能与房屋买卖合同纠纷进行合并审理。本案中，原告与安徽省欧陆置业有限公司之间的房屋买卖合同并未经人民法院生效判决予以认定，双方是否能够解除买卖合同尚不确定，在该事实尚未依法判决认定的情况下，原告理应不具备直接要求解除贷款合同的权利，另本案中，第三人作为贷款银行也即担保权人，尚未以独立请求权第三人身份就本案提起诉讼，仅仅是列为无独立请求权的第三人身份参与本案诉讼，如本案中直接判令解除双方的贷款合同，剥夺了第三人诉讼权利，明显不公。综上，原告要求解除涉案贷款合同，无事实和法律依据，应依法驳回。 根据双方当事人提供的证据，经庭审举证，本院查明的法律事实如下：2018年2月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于界南河南侧、东一环路东侧地块的“欧陆翡翠湾”30号楼2402室房屋1套，预测建筑面积86.23平方米，商品房单价为每平方米5369.36元，总价为463000元。并约定于合同当日交付购房款103000元，余款360000元办理银行按揭贷款。 《商品房买卖合同》第九条关于商品房交付条件约定：该商品房交付时应该符合下列第1.2.3项所列条件，1、该商品已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告，3、经综合查验合格。 《商品房买卖合同》第十一条关于交付时间和手续约定：出卖人应当于2019年5月30日前向买受人交付该商品房。 《商品房买卖合同》第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.05%（不低于人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。 合同签订后，原告于2018年2月14日付齐首付款103000元。原告就涉案房产向阜南县国土资源局办理了预告登记2018年5月15日，原告作为借款人，以其购买的涉案房产为抵押，并办理了抵押登记手续，与第三人中国银行签订了《个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额360000元，期限240个月，年利率5.635%，该笔借款于2018年7月10日全部转入被告的账户。原告自2018年9月1日开始分期偿还第三人借款及利息，至2019年8月1日已偿还本金9160.69元、利息21312.63元，尚欠借款本金350839.31元。 被告至今未取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，未向原告交付房屋。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及原告与第三人签订的贷款合同，是当事人真实意思的表示，内容不违反法律的规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 原、被告在合同中约定被告应当在2019年5月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告使用，但被告至今未取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，也未能将房屋交付给原告使用，逾期交付时间已超过30天，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条规定，原告要求解除商品房买卖合同于法有据，本院予以支持。原告提供的在被告售楼处送达解除合同通知的照片，无法显示具体时间，也无被告相关工作人员在旁，无法证明其向被告书面送达，原告做出解除涉案《商品房买卖合同》的意思表示到达被告的时间，应系本案诉状副本送达之日即2019年7月21日，涉案《商品房买卖合同》于2019年7月21日解除。被告辩称房屋未能交付系因不可抗力等因素造成，因未能提供证据，且其至今仍未能取得《商品房竣工验收备案表》，本院不予支持。 原告与中国银行签订案涉贷款合同是为向中国银行贷款用于支付原告购买被告开发的案涉房屋的购房款，中国银行之所以能向原告发放贷款，也是在原告以其购买的房产作抵押的前提之下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。在购房合同解除的前提下，原告要求解除与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》，应当予以支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”原告已付被告购房款103000元，已偿还第三人中国银行贷款本息30473.32元（计算至2019年8月1日），该两笔款项被告应返还给原告。原告于2018年2月14日付齐首付款103000元，合同解除后，根据《商品房买卖合同》第十二条约定，被告应当支付原告首付款利息，从2018年2月14日起，以103000元为基数，按每日万分之五计算。违约金按双方约定，按照全部房价款的0.1%支付，即463元（463000元×0.1%）。 因三方的合同均已经解除，房屋贷款不应由原告继续偿还，第三人中国银行知晓其作为有独立请求权的第三人可以提出相应请求，但其在庭审中未提出明确诉讼请求，为减少当事人诉累，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，对与第三人中国银行相关权利，本案一并处理，被告应当将原告至2019年8月1日的剩余房款350839.31元返还第三人中国银行，并从2019年8月2日起，参照第三人与原告在《个人一手住房贷款合同》中约定的利率即年利率5.635%，以尚欠贷款为本金，支付第三人中国银行利息至债务清偿完毕之日止。原告以涉案房产作抵押，现三方合同均已解除，原告对涉案房屋不享有所有权，涉案房屋产权将归于被告，但因涉案房屋上设立的抵押登记仍然存在，第三人中国银行依法仍系抵押权人，虽然原告与第三人《个人一手住房贷款合同》，但贷款资金由第三人直接汇入被告账户，故如被告不能按期履行其向第三人的债务，依法处置位于界南河南侧、东一环路东侧地块的“欧陆翡翠湾”30号楼2402室房屋（预告登记证明：皖20**阜南县不动产证明第0003784号），第三人中国银行就处置所得款优先受偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告耿庆春、王乐玲与被告安徽省欧陆置业有限公司于2018年2月23日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告耿庆春、王乐玲购房首付款103000元及利息（从2018年2月14日起算，以103000元为基数，按每日万分之五计算），并返还原告耿庆春、王乐玲已偿付贷款本息30473.32元（截至2018年8月1日，以后本息按原告耿庆春、王乐玲实际偿还给第三人中国银行股份有限公司阜南支行的数额继续计算）； 三、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告耿庆春、王乐玲违约金463元； 四、解除原告耿庆春、王乐玲与第三人中国银行股份有限公司阜南支行于2018年5月15日签订的《个人一手住房贷款合同》； 五、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国银行股份有限公司阜南支行350839.31元元及利息（从2019年8月2日起，按年利率5.635%，以尚欠贷款为本金计算至债务清偿完毕之日止），如被告安徽省欧陆置业有限公司未能履行本项判决债务，依法处置位于其位于界南河南侧、东一环路东侧地块的“欧陆翡翠湾”30号楼2402室房屋（预告登记证明：皖20**阜南县不动产证明第0003784号）一套，第三人中国银行股份有限公司阜南支行就处置所得款在本项判决债权数额范围内优先受偿； 六、驳回原告耿庆春、王乐玲其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1464元，由被告安徽省欧陆置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  魏田田 二〇一九年十月十七日 书记员  许汝秀