河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终19875号上诉人（原审被告）：郑州樱宁置业有限公司，住所郑州市管城回族区陇海东路****。法定代表人：候朝阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁首一，河南三融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹广辉，男，1980年3月28日出生，汉族，住，住郑州市管城回族区/div>委托诉讼代理人：何利军，河南大周律师事务所律师。上诉人郑州樱宁置业有限公司（以下简称樱宁置业公司）因与被上诉人曹广辉房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初12024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。上诉人樱宁置业公司的委托诉讼代理人鲁首一，被上诉人曹广辉的委托诉讼代理人何利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樱宁置业公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，改判为驳回曹广辉的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由曹广辉负担。事实与理由：1.涉案房屋买卖合同已履行完毕，樱宁置业公司已将合格的房屋交付给曹广辉。在原审中双方均认可涉案房屋早已经交付给了曹广辉，并且曹广辉等人将涉案房屋连同其他两层共计48套房屋进行了整体改造装修。在原审中曹广辉提交的房屋装修合同、工程造价鉴定书、彩电采购合同、房屋现状视频均可以证明:樱宁置业公司所建成交付的房屋用途为办公，整层为单间单独的房间，而涉案4-5层29套以及未起诉的19套，共计48套房屋，曹广辉等人擅自改变房屋用途，将两层房屋毁坏性改造，要经营KTV,房屋的布局结构、消防、水电、空调管道、下水等均进行了彻底改造。曹广辉诉请解除合同的真正原因并不是未交付房屋，而是其擅自改变房屋结构、用途导致相关证照审批不下来，导致房屋不能使用，但是这个过错在曹广辉，樱宁置业公司没有任何过错。2.樱宁置业公司交付的房屋是经建设规划、消防等部门验收合格的房屋。原审中，樱宁置业公司向法庭提交了建设工程消防验收意见书、建设工程规划核实意见书、“工程质量永久性标牌”，用以证明涉案交付的房屋是符合相关规定要求的，但是原审法院却认定:“原告虽然对房屋进行部分装修，但涉案房屋用途为办公，因涉案房屋至今仍不具备前述规定的交付条件，导致原告无法正常办公使用，使原告无法实现购房目的。”原审判决的这种认定缺乏逻辑性，樱宁置业公司交付的房屋如果不符合相关部门的验收交付规定，那么相关部门就不会出具验收合格的文件;樱宁置业公司不将房屋交付给曹广辉，曹广辉就不可能对房屋进行装修;曹广辉对涉案房屋改变结构、用途的毁坏性装修行为才是导致涉案房屋不能办公使用的根本原因，因此造成的全部损失应由曹广辉自己负担。3.原审判决罔顾法律后果和所带来的社会效果，该判决不符合立法及司法实践精神。樱宁置业公司在涉案房屋买卖交易过程中，相对于曹广辉并没有太多的优势地位，法院应本着诚实信用和维护交易安全的原则，实现交易目的和双方当事人利益的公平化、最大化。本案中，涉案4-5层29套以及未起诉的19套，共计48套房屋均由曹广辉已进行改变结构、用途的毁坏性装修，法院一纸判决解除合同，那么恢复原状的责任和费用由谁承担?涉案房屋均进行了银行按揭抵押贷款，缴纳了契税、维修基金等费用，这些解押手续、贷款结清手续、相关部门征收的税费该如何去解决?现在涉案起诉了29套，如果判决生效，剩余19套也会起诉，其他的业主也有可能会跟风而至的起诉，如果法院都依据已有判例进行解除合同，返还房款，那么将对樱宁置业公司带来几千万的直接损失，间接损失更是无法估量的;同时对法院来讲带来的是成百上千的诉讼、执行案件。所以，作为法院裁决纠纷，法官不可任意而为，要充分考虑到判决所带来的法律后果和社会效果。综上，原判认定事实不清、适用法律错误，应予撤销改判。曹广辉辩称：樱宁置业公司交付的房屋并不符合合同及相关法律的规定，根据房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案，即建设工程经五大责任主体验收以后，需要到当地的质量监督站进行备案。如合格后应出具加盖有质监站的验收备案表，很明显本案中的涉案房屋并没有该备案表。根据郑州市《城市房地产开发经营管理条例》第14条规定，房地产开发项目的交付应当符合以下条件。第一，建设工程已经验收合格，并依法向有关部门备案；第二，配套的基础设施和公共设施已经按照规划设计建成，并经验收合格。不符合前款规定条件的房地产项目不得交付使用。而本案中的涉案房屋并不符合上述法律规定的交付条件；第三，本案涉案房屋所在楼盘的临建设施到目前为止仍没有拆除，并且现在使用的仍然是临时用电和临时用水，这样的房屋是根本不具备交付和使用条件的。该事实曹广辉在二审中会提交视频予以佐证；第四，任何一个购买过商品房的普通人都知道，在商品房买卖合同中，买受××是处于弱势的，并非樱宁置业公司所称的出卖方处于弱势，在买受××证没有取得之前其在买卖合同关系中一直处于劣势。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回樱宁置业公司的上诉。曹广辉向一审法院起诉请求：1.解除曹广辉、樱宁置业公司于2016年3月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002360432）；2.樱宁置业公司返还曹广辉购房款246125元，契税及维修基金12754元，支付逾期交房违约金2461.25元；3.樱宁置业公司按年利率6%支付自交纳房款之日起至实际返还购房款之日止的利息损失，按每月1342.5元的租金标准支付自2017年1月1日至返还购房款之日的租金损失，并按购房款246125元的日万分之一支付自2017年3月2日起至全部返还购房款之日止的逾期办证违约金；4.樱宁置业公司承担本案诉讼费、保全费等所有诉讼费用。一审法院认定事实：曹广辉（买受××樱宁置业公司（出卖人）于2016年3月25日签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002360432）一份，主要约定：1.曹广辉购买樱宁置业公司开发的位于管城管城××、××北××房品房用途为办公。购房款共计246125元，2016年3月25日付现金126125元，2016年6月30日商业贷款付120000元。2．出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受××。3.除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受××。逾期超过180日，买受××解除合同。买受××合同的，出卖人应当自买受××合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受××已付款的1%向买受××违约金。4.出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。出卖人应当在2017年3月2日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受××总房款的万分之一违约金。买受××在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后365日内，取得买受××屋所有权证，并及时通知买受××。5.按本合同约定或法律规定买受××行使合同解除权的，应在解除权情形发生之日起30日内行使，若买受××30日内行使该项权利的，视为买受××放弃该项合同解除权。另查明，樱宁置业公司庭审中认可曹广辉已依约付清购房款，曹广辉认可对涉案房屋进行部分装修。郑州市公安消防支队于2017年11月28日向樱宁置业公司出具郑公消验字【2017】第0514号建设工程消防验收意见书，载明：经审查相关申报资料及现场检查验收，综合评定该工程验收合格并提出意见。郑州市城乡规划局于2018年4月10日向樱宁置业公司出具郑规核字第20185008号建设工程规划核实意见书，载明：百成国际机电港事项，经规划核实，本工程基本符合城乡规划要求。该核实意见书附表显示该项目商务楼A、B座，商业A区1、2、3、4、5、6#，商业B区1、2、3、4、5、6#建设性质均为商业。樱宁置业公司提交的工程质量永久性标牌显示：百成国际机电港商务楼A座开工时间为2014年7月26日，竣工时间为2017年8月20日。再查明，2019年6月4日，曹广辉向樱宁置业公司邮寄催告函一份，主要载明：其与樱宁置业公司签订《商品房买卖合同》十份，曹广辉已严格按照合同约定向被告支付了全部购房款，但樱宁置业公司却存在以下违约行为：1.截至目前，樱宁置业公司仍未向他交付符合合同约定的房屋。2.樱宁置业公司应在2017年3月2日前将办理房屋权属登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局进行初始登记。樱宁置业公司却一直怠于履行该义务，造成无法按约定取得房屋产权证。樱宁置业公司拒收该催告函，2019年6月12日邮件被退回。一审法院认为，曹广辉、樱宁置业公司于2016年3月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002360432）系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同约定樱宁置业公司应在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付曹广辉使用。《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十四条规定：房地产开发项目的交付使用应当符合下列条件：（一）建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案；（二）配套的基础设施和公共设施已经按照规划设计建成，并经验收合格；（三）前期物业管理已经落实；（四）法律、法规规定和当事人约定的其他条件。不符合前款规定条件的房地产开发项目，不得交付使用。曹广辉虽对房屋进行部分装修，但涉案房屋的用途为办公，因涉案房屋至今仍不具备前述规定的交付使用条件，导致曹广辉无法正常办公使用，使曹广辉无法实现购房目的。故曹广辉请求解除合同，符合法定情形。关于曹广辉解除权是否丧失问题，该院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受××支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。曹广辉于2019年6月4日向樱宁置业公司邮寄催告函催告樱宁置业公司履行房屋交付义务及办理产权登记义务，现樱宁置业公司并未依合同约定将具备经验收合格的商品房交付曹广辉使用。故曹广辉解除权并未丧失。综上，曹广辉请求解除双方于2016年3月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002360432）于法有据，该院予以支持。合同解除后，樱宁置业公司应返还曹广辉购房款246125元。因樱宁置业公司违约导致曹广辉资金被占用，从而产生利息损失，故该院酌定樱宁置业公司按年利率6%支付曹广辉以246125元为基数自2016年6月30日至付清之日止的利息损失。因曹广辉已主张有利息损失，已弥补其损失，再行主张违约金，理由不足，该院不予支持。因合同已解除，曹广辉主张逾期办证违约金，理由不足，该院不予支持。关于曹广辉其他诉请，因未提交有效证据予以证实，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：解除原告曹广辉、被告郑州樱宁置业有限公司于2016年3月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002360432）；二、被告郑州樱宁置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告曹广辉购房款246,125元，并按年利率6%支付自2016年6月30日至付清之日止的利息损失；三、驳回原告曹广辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,220元，减半收取2,610元，由原告曹广辉承担200元，被告郑州樱宁置业有限公司承担2,410元。本院二审期间，樱宁置业公司提交二组证据。第一组证据为郑州市工程质量监督站工程竣工验收意见表档案查询件1份3页。樱宁置业公司拟以该组证据证明：涉案房屋是于2016年11月25日竣工验收的，按照相关规定由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五家单位共同验收合格，连同一审已经提交的建设工程消防验收意见书、建设工程规划核实意见书，共同证明涉案房屋是符合房屋验收交付标准的。根据相关规定及司法实践精神，商品房验收合格并取得交付使用批准文件，即具备交付的法定强制性条件，即便交付的商品房装饰、设备标准不符合约定标准有瑕疵，只要相关装饰、设备标准不影响商品房的功能性质量，商品房的瑕疵交付不构成交付不能，开发商应承担的是逾期交付违约金，而不是解除商品房买卖合同。第二组证据为涉案房屋四层现状照片、五层现状照片、六层和一层公共区域照片彩色打印件共64张。樱宁置业公司拟以该组证据证明：樱宁置业公司交付房屋后，曹广辉将四层、五层全部48套（涉案29套）房屋整体进行毁坏性改造，作为经营KTV所用,房屋的布局结构、消防、水电、空调管道、下水等均进行了彻底改造，所以原审认定交付房屋不能实现“办公”用途的过错是曹广辉造成的。一审中证人康守康某作证，证明康守康某广辉等人合伙共同购买48套房屋经营KTV，康守康某合伙事务代表人对外签订了装修合同和电视采购合同，合同的签订主体都是以潮牌KTV的名义。关于涉案房屋装修的事实，原审中樱宁置业公司还提交了另案因装修纠纷起诉的管城回族区法院（2019）豫0104民初10888号案件卷宗材料相印证。针对樱宁置业公司提交的证据，曹广辉经质证认为，对第一组证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议。该组证据仅是五大责任主体的工程竣工验收意见表，并非法律规定的工程竣工验收备案表。两个文件具有根本性的不同，意见表仅是指五大责任主体验收以后，自行向质量监督站出具的其代表自己的意见，如质监站在查验以后，认为建设工程符合相关法律规定的交付标准，则出具加盖公章的验收备案表。该意见表不能证明涉案房屋符合法律规定的交付标准。另外，根据樱宁置业公司所称的涉案房屋是于2016年11月25日竣工验收的，但到目前为止已将近三年，没有任何业主入住，足以反映了该房屋并不符合交付标准。曹广辉自认交付的商品房装饰设备标准不符合约定标准，存在瑕疵。但根据郑州市《城市房地产开发经营管理条例》的规定，交付房屋的配套基础设施和公共设施，必须按照规划设计建造完成，并经验收合格才能交付。其自认也说明了涉案房屋并不符合交付条件。对第二组证据照片，该组照片是否为曹广辉涉案房屋装修的照片，仅从表面上看无法判断，同时，对其证明目的也有异议。即使曹广辉对涉案房屋进行了装修，也不能更改樱宁置业公司交付的房屋不符合交付条件的事实，这也是曹广辉装修停止并产生诉讼的主要原因。曹广辉提交2019年9月2日到9月30日期间曹杰拍摄的五份视频，曹广辉拟以该组证据证明：截止到2019年9月30日曹广辉购买的涉案房屋所在的楼盘临建设施没有拆除，小区仍被围挡着，根本不具备交付和使用条件。另外该视频中也可以看出该楼盘的用电为临时用电，而非正式用电。针对曹广辉提交的证据，樱宁置业公司经质证认为，对该组证据的真实性及证明目的均有异议。该视频拍摄的地点是涉案房屋所在的路边，所作的围挡是因路面有维修，根据大气防治污染办公室的要求，不管任何施工都要围挡，所以该视频不能证明涉案房屋不符合交付标准。从该视频显示的整体环境来看，涉案房屋已经符合交付的相关规定和要求。针对当事人提交的证据，本院经审查认为，由于曹广辉对樱宁置业公司提交的第一组证据郑州市工程质量监督站工程竣工验收意见表档案查询件的真实性无异议，本院对该组证据的真实性及其直接证明的内容予以认定。对于樱宁置业公司提交的照片与曹广辉提交的影像光盘，因双方均有异议，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致外，另查明，案涉房屋于2016年11月25日经五大主体验收合格。樱宁置业公司称2017年2月向曹广辉交付案涉房屋，曹广辉称2018年元月接收案涉房屋后即开始装修。本院认为，樱宁置业公司与曹广辉双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均产生法律约束力。曹广辉主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的事由主要有二。一是未交付符合合同约定和法律规定的房屋，二是未按约定办理房屋产权初始登记及转移登记手续。关于曹广辉主张的解除合同的事由是否构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的条件问题。一、双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，樱宁置业公司应于2016年12月31日前交付房屋，交付条件为该商品房经验收合格。第十四条约定供水、供电在商品房交付使用时达到使用条件。双方当事人对案涉房屋是否达到交付标准产生争议。根据本案查明的事实，2016年11月25日案涉房屋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，已经达到合同约定的交房条件。案涉房屋樱宁置业公司已经交付给曹广辉，曹广辉在交接房屋时并未提出不符合合同约定而拒收，且已经进行部分装修。即使樱宁置业公司存在逾期交房构成违约，或者存在基础设施瑕疵的情形，但不构成根本违约，不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的条件。二、双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条产权登记约定，出卖人应当在2017年3月2日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。买受××出卖人办理该商品房转移登记，买受××商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料。出卖人应当在取得该商品房初始登记后365日内取得买受××屋所有权证并及时通知买受××。2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记。虽然樱宁置业公司并未提交证据证明已经报送案涉房屋不动产首次登记资料，但不能完全归责于樱宁置业公司，亦不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的条件。关于曹广辉能否按照合同约定解除合同问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，樱宁置业公司应当在2016年12月31日前向曹广辉交付商品房，樱宁置业公司逾期交房超过180日，曹广辉有权解除合同。本案樱宁置业公司虽称2017年2月向曹广辉交付房屋，但并未提交相关证据，樱宁置业公司逾期交房构成违约，即2017年6月30日，曹广辉作为守约方享有的约定解除权条件已成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十六条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；主张解除合同的一方应当通知对方；约定解除权的行使期限届满当事人不行使的，该权利消灭。双方签订的《商品房买卖合同》附件四第八条3项约定，按本合同约定或法律规定买受××行使合同解除权的，应在解除权情形发生之日起30日内行使，若买受××30日内行使该项权利的，视为买受××放弃该项合同解除权。樱宁置业公司存在合同约定的违约行为时，曹广辉应当就行使合同权利还是放弃合同权利及时作出明确选择。根据本案证据，曹广辉购买房屋约定用途是办公，房屋能否依约交付、产权能否如期转移过户对双方具有重要的利益关系。曹广辉在樱宁置业公司逾期交房的情况下并未按照合同约定的期间行使其解除权，曹广辉于2018年1月已经接收案涉房屋并开始装修，在2019年6月向樱宁置业公司邮寄催告函之前，曹广辉并未向樱宁置业公司明确提出房屋不符合交付条件的催告，也并未提交证据证明其曾向樱宁置业公司提出解除合同的意思表示或通知。曹广辉于2019年7月10日起诉主张解除合同，曹广辉享有的约定解除权消灭。双方签订的《商品房买卖合同》及附件没有约定樱宁置业公司未按约定报送房屋权属初始登记资料，逾期超过一定期限曹广辉可以解除合同的条件，曹广辉没有因樱宁置业公司逾期办理初始登记及转移登记而行使约定解除权的合同依据。综上，曹广辉要求解除与樱宁置业公司签订的《商品房买卖合同》的事实与法律依据不足，一审判决解除双方当事人之间的《商品房买卖合同》不当，本院予以纠正。双方当事人对于案涉合同继续履行中涉及交房、不动产首次登记、转移登记等事项的违约责任可另行解决。综上所述，樱宁置业公司的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实基本清楚，但实体处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初12024号民事判决；二、驳回曹广辉的诉讼请求。一审案件受理费5220元，减半收取2610元；二审案件受理费4992元，均由曹广辉负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  曹逢春审判员  黄智勇二〇一九年十月二十一日书记员  韩 冰