安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1102民初2901号原告：刘莉，女，1987年6月26日出生，汉族，营业员，户籍地安徽省滁州市南谯区，经常居住地安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：马继东，安徽环滁律师事务所律师。委托诉讼代理人：许同元，安徽环滁律师事务所律师。被告：李习林，男，1979年12月19日出生，汉族，公司职员，住湖南省宁乡县。被告：王薇薇，女，1977年7月17日出生，汉族，无业，住安徽省滁州市琅琊区。上述二位被告共同的委托诉讼代理人：周大伟，安徽苏滁律师事务所律师。原告刘莉与被告李习林、王薇薇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月20公开开庭进行了审理。原告刘莉及委托诉讼代理人马继东，被告李习林、王薇薇的委托诉讼代理人周大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘莉向本院提出诉讼请求：1、请求判令李习林继续履行《房屋买卖合同协议书》；2、判令李习林协助刘莉办理二手房网签手续、协助办理抵押权注销手续、房屋过户手续；3、判令李习林向刘莉支付违约金100000元，赔偿刘莉实际损失42400元；4、判令王薇薇对上述违约金和刘莉的实际损失承担连带清偿责任；5、判令李习林、王薇薇承担本案诉讼、保全费用。案件审理期间，刘莉变更诉讼请求为：1、请求判令李习林继续履行《房屋买卖合同协议书》；2、判令李习林协助刘莉办理房屋过户手续；3、判令李习林返还刘莉多支付的购房款32202元，支付违约金100000元；4、判令王薇薇对上述违约金和李习林应返还款项承担连带清偿责任；5、判令李习林、王薇薇承担本案诉讼、保全费用。事实和理由：2015年6月24日，刘莉（乙方）与李习林（甲方）签订了一份《房屋买卖合同协议书》，合同约定：李习林将位于滁州市丰乐大道688号丰润园1幢2单元602室住房出售给刘莉，转让价478000元；合同签订后刘莉支付首付款150000元，刘莉同意合同签订后按月（2015年7月至过户前）支付李习林的该房银行按揭贷款（每月约2300元），该付款属于余款支付范围内。双方约定于2016年7月31日前办理完房产过户手续。自合同签订时，李习林应交付刘莉房屋钥匙。双方皆不得因房价涨跌而单方违约，否则应承担违约责任；如单方发生违约，应承担违约金10万元，并赔偿因此造成的损失。担保人王薇薇为甲方做担保，保证甲方到期履行合同。合同签订后，刘莉即交纳了购房款150000元；李习林出具了收条、交付了房屋钥匙。后刘莉按期缴纳房屋银行按揭款至2018年4月17日，共缴纳按揭款70400元，刘莉共支付购房款220400元。2016年7月31日，双方约定的房屋过户时间到期后，刘莉一直催促李习林办理房屋过户手续，但李习林以种种理由拖延不予办理，2018年5月，刘莉停止缴纳按揭。涉案房屋登记在李习林名下，并将此房屋设立30万元抵押权，抵押权人为第三人中国农业银行股份有限公司滁州扬子支行（中国农业银行股份有限公司滁州琅琊区支行变更前名称）。根据《物权法》第191条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现刘莉愿意代李习林清偿涉案房屋所负抵押债务，涤除抵押权，刘莉多次找李习林、王薇薇要求办理涉案房屋的二手房网签、抵押权注销、房屋过户手续，但均以种种理由拒不履行合同义务，致使刘莉合法权利未能得到实现。李习林辩称：1、李习林愿意继续履行合同，并且自始至终都是一直配合履行协议书的相关内容；2、李习林不存在违约行为，刘莉未按时支付按揭款的行为构成违约，根据双方的合同协议书第三条、第四条的约定，刘莉没有按约进行履行，未能及时过户的责任在于刘莉，李习林不存在违约行为，更不应当承担违约金；3、李习林实际收到刘莉的购房款是15万元，并没有刘莉所主张的多支付32202元的事实，上述费用是因为刘莉未能按约还款而导致相关的银行贷款逾期责任，其损失应当由刘莉自行承担，与李习林无关；另外买卖协议书约定的违约金明显过高，根据合同法一般约定，违约金不应当超过实际损失的30%，而刘莉并没有充分的证据证明其产生的实际损失，即使李习林没有及时配合办理过户，也没有给刘莉造成实际上的损失；综上，请求法院依法驳回刘莉第三、第四、第五项诉讼请求。王薇薇辩称：1、同意李习林的答辩意见；2、根据合同约定，王薇薇是以不动产的形式为李习林的履约行为提供抵押担保而不是王薇薇个人提供自然人保证，且该抵押担保的行为并没有办理抵押登记，抵押行为未生效，且超过了刘莉主张抵押权的诉讼时效；请求依法驳回刘莉对王薇薇的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年6月24日，以李习林为甲方，刘莉为乙方，双方签订《房屋买卖合同协议书》一份，载明：乙方同意购买甲方拥有的座落在滁州市丰乐大道688号（丰润园）1幢2单元602室拥有的房产，建筑面积为135.49平方米；房产的交易总价为人民币478000元整。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币150000元整，作为购房首付款。乙方同意自合同签订后按月（2015年7月至过户前）支付甲方的该房银行按揭贷款（每月约2300元），该付款属于余款支付范围内。乙方应按时足额支付按揭贷款，否则应承担因此造成到期过户不成的责任以及给甲方造成的信用不良责任。甲、乙双方约定于2016年7月31日前办理完房产过户手续，甲方应积极配合乙方办理房产过户手续，乙方同时应付清所有余款，否则应承担违约责任,办理房产过户手续时税费双方共同承担。自本合同签订时，甲方应交付乙方该房钥匙，乙方可自行决定是否入住。甲方应确保该房产在办理过户手续时除被按揭抵押外无任何其他权利瑕疵,否则应承担违约金。甲、乙双方合同签定后，双方皆不得因房价涨跌而单方违约，否则应承担违约责任。甲、乙双方合同签订后，如单方发生违约，应承担违约金10万元，并赔偿因此造成的损失。担保人王薇薇自愿用滁州市丰乐大道丰润园2号楼1单元102室（购房合同）为甲方作抵押担保，保证甲方到期履行合同。合同签订当日，刘莉向李习林支付购房款150000元，李习林向刘莉交付了涉案房屋的钥匙。自2015年10月起，刘莉按月向中国农业银行股份有限公司滁州扬子支行涉案房产的按揭贷款，截止2018年4月，刘莉共支付按揭款70400元，2019年9月6日，刘莉又向中国农业银行股份有限公司滁州扬子支行支付按揭款289802元，李习林向刘莉出具了收据，中国农业银行股份有限公司滁州扬子支行解除了涉案房产的抵押登记。刘莉共向李习林支付房款510202元。本院认为：刘莉与李习林、王薇薇签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应当积极履行。合同签订后，刘莉按约支付了首付款150000元，并依照合同约定代李习林向涉案房屋的抵押银行缴纳按揭贷款至2018年4月，共计支付70400元;本案审理期间，刘莉于2019年9月6日又向抵押权人支付289802元按揭贷款，涉案房屋的抵押权人已解除了房屋的抵押登记，现已符合办证条件，李习林应当协助刘莉办理房屋产权变更登记手续，刘莉的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。刘莉要求李习林返还多支付的房款32202元，李习林已出具收条，其辩称刘莉多支付的款项，是因刘莉未按期偿还按揭贷款造成的逾期利息，缺乏证据证明，对刘莉多支付的款项，李习林应当返还。刘莉要求李习林承担未办理过户手续的违约责任，支付违约金100000元，刘莉未举证证明因李习林未按期办理过户手续给其造成的损失，其要求李习林支付违约金100000元的请求，本院不予支持。王薇薇承诺以滁州市丰乐大道丰润园2号楼1单元102室（购房合同）为李习林作抵押担保，保证李习林到期履行合同，但双方未办理抵押登记手续，现刘莉要求王薇薇个人承担担保责任的请求，依据合同约定，刘莉与李习林办理房屋过户的时间为2016年7月31日前，王薇薇承担保证责任的期限为2016年7月31日之后的六个月内，现已超过六个月期限，王薇薇的保证责任免除，刘莉要求王薇薇承担保证责任的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十五条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、2015年6月24日李习林与刘莉签订的《房屋买卖合同协议书》继续履行；二、被告李习林于判决生效后三十日内协助原告刘莉办理滁州市丰乐大道688号丰润园1幢2单元602室房屋所有权变更登记手续；三、被告李习林于判决生效后三十日内返还原告刘莉购房款32202元；四、驳回原告刘莉的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10080元，保全费2910元，合计12990元，由原告刘莉负担1815元，被告李习林负担11175元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  陶政二〇一九年十月二十五日代理书记员  周杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十一条保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。