新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终3410号上诉人（原审被告）：段建虎，男，1983年5月5日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：张延萍，高新技术产业开发区（新市区）金诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘东平，男，1969年9月18日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。上诉人段建虎因与被上诉人刘东平房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭于2019年9月12日公开开庭进行了审理。上诉人段建虎的委托诉讼代理人张延萍、被上诉人刘东平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段建虎上诉请求：确认我与刘东平签订的《房屋租赁合同》自2019年11月8日之后的部分无效。事实和理由：一、一审法院程序违法。我与刘东平于2017年4月11日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定由我租赁刘东平从新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司租来的位于乌鲁木齐市新市区一处398平方米的房屋做餐饮使用，租赁期限为五年（2017年7月1日至2022年6月31日），年租金60万元，合同生效后，我对租赁的房屋进行了改造和装修，花费近300万元。2019年刘东平起诉我，经我向新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司询问才知道刘东平与新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司的租赁合同到期时间是2019年11月7日。在本案一审庭审时，我提出反诉要求刘东平赔偿我的装修损失，但一审法院口头驳回，属程序违法。二、一审法院认定事实有误，刘东平采用欺骗的手段，与我签订了超过原始合同期限的租赁合同，对于超出的期限，刘东平无权处分租赁物，因此，超过原始租赁合同期限的租赁合同部分应为无效合同。综上，请求二审法院依法改判，支持我的上诉请求。刘东平辩称，段建虎称2019年才知道我与新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司之间租赁合同的租赁期限与事实不符，我与段建虎签订的《房屋租赁合同》中明确载明，租期是三年续两年，证明段建虎在签订合同当时就知道我是从新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司租赁的涉案房屋，之后转租给段建虎的。另外，我主张的是我与新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司合同期内的租金，合同到期后，如果不能和新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司继续签订租赁合同，我会向段建虎赔偿，但现在我和新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司的合同还没到期，段建虎不能以此为由不向我支付之前的租金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘东平向一审法院起诉请求：1.判令解除我与段建虎于2017年4月11日签订的《房屋租赁合同》；2.判令段建虎返还房屋，并向我支付2018年7月1日至2019年6月30日期间拖欠的租金600,000元；3.判令段建虎向我赔偿损失150,000元(实际腾退之日至另行出租之日期间空置损失)。一审法院认定事实：2017年4月11日，刘东平、段建虎签订一份《房屋租赁合同》，约定刘东平将位于乌鲁木齐市建虎使用，租赁期限自2017年7月1日至2022年6月30日止，年租金600000元，付款方式为一年一付（提前10天付清），合同租赁期限为三年续两年，三年内房租不递增，后两年按有色公司大合同递增，段建虎装修改造方案需报给新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司审核，批准后方可施工。合同签订后，刘东平向段建虎交付了房屋，段建虎对房屋装修后用于经营餐饮至今，段建虎称其投资近3000000元。段建虎对拖欠刘东平2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金600000元没有异议，段建虎称未支付原因是双方产生矛盾其无法确认将租金交付给刘东平是否合法。2018年6月21日，新疆鼎泽凯律师事务所向段建虎发出一份《律师函》，主要内容为：刘东平与段建虎在2017年4月11日签订了《房屋租赁合同》，正常使用房屋至今，新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司与刘东平租赁关系是否延续及何时到期或是否延续，都与你没有法律上的关联性，在收到本函后严格按照租赁合同约定的付款时间支付租赁费，如延期支付，将提起法律诉讼。一审法院认为，刘东平、段建虎所签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定行使权利、履行义务。本案中段建虎租赁使用刘东平出租的房屋，应当按照合同约定向刘东平支付租金。段建虎对拖欠刘东平2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金600000元没有异议，且在一审庭审中段建虎表示同意支付，刘东平主张段建虎支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金600000元具有事实和法律依据，应予支持。关于刘东平以段建虎拖欠租金为由提出解除房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院认为段建虎拖欠租金是事实，但刘东平、段建虎在租赁合同中对合同解除条件没有约定，本案中因刘东平、段建虎在合同履行中发生矛盾段建虎没有按时支付租金，现段建虎在庭审中明确表示同意支付刘东平租金，段建虎迟延支付租金的行为并非构成根本违约，不影响双方租赁合同目的的实现，不构成租赁合同法定解除条件，因此对刘东平要求解除租赁合同的请求不予支持，刘东平、段建虎双方之间租赁合同宜继续履行。刘东平所述已书面通知段建虎解除合同但在本案中没有提供合法有效的证据证明，段建虎对此亦不予认可，双方之间租赁合同并未解除。刘东平、段建虎在租赁合同中明确约定合同租赁期限为三年续两年，三年内房租不递增，后两年按有色公司大合同递增，段建虎装修改造方案需报给新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司审核批准后方可施工，可见段建虎对刘东平转租及刘东平享有的租期是明知的，新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司对刘东平租赁房屋也是明知的，虽然刘东平与新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司之间合同租期少于刘东平、段建虎之间租赁期限，但并不必然导致刘东平、段建虎之间房屋租赁合同无效，段建虎的此项抗辩意见不符合法律规定，不予采纳。因刘东平、段建虎之间房屋租赁合同应继续履行，刘东平所主张的要求返还房屋以及要求段建虎赔偿房屋实际腾退之日至另行出租之日期间空置损失150000元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。判决：一、段建虎支付刘东平2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金600000元；二、驳回刘东平的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审庭审中，刘东平向法庭出示《律师函》复印件一份，证明段建虎在2018年6月19日前就已经知道了我们签订的《房屋租赁合同》期限超出我与新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司签订的房屋租赁合同期限的事实。段建虎对该证据发表质证意见认为，该证据为复印件，对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。本院经审查认为，刘东平向法庭出示的该份证据为复印件，且无法与原件进行核对，故对该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，对该证据不予采纳。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审中，刘东平起诉要求解除其与段建虎之间签订的《房屋租赁合同》，并要求段建虎返还房屋，支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的房屋租金、赔偿损失。一审法院支持了刘东平要求段建虎支付2018年7月1日至2019年6月30日期间房屋租金的诉讼请求，段建虎对一审判决结果并无异议，但上诉认为法院应当认定其与刘东平签订的《房屋租赁合同》中2019年11月8日之后的部分无效且一审法院对其提出的反诉请求仅作出不予受理的口头裁定属程序违法，对此，本院认为，《最高人民法院民事诉讼法解释》第二百三十三条第一款规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”本案中，刘东平因段建虎自2018年7月1日起未向其缴纳房屋租金提起诉讼，主张的房屋租金期间为2018年7月1日至2019年6月30日，而段建虎向法院提起的反诉请求是要求确认本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》2019年11月8日之后的部分无效，并基于此要求刘东平向其赔偿装修损失，这两个诉讼请求并非基于相同法律关系或者相同的事实，二者之间也没有因果关系，故一审法院告知段建虎另行起诉并无不妥，且以口头裁定并记入笔录的方式告知双方当事人也未违反法律规定，段建虎认为一审法院程序违法的上诉理由无事实及法律依据，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，刘东平认可其与新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司签订的房屋租赁合同至2019年11月8日租赁期满，且至今未续签租赁合同，因此，对于刘东平与段建虎签订的《房屋租赁合同》中超出刘东平剩余租赁期限部分的约定应认定为无效。一审判决将该合同整体认定为有效合同有误，本院予以纠正。但双方当事人对一审裁判结果均未提出上诉，故本院对一审裁判结果予以维持。综上，一审判决认定事实存在部分瑕疵，本院予以纠正，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,800元（上诉人段建虎已预交），由上诉人段建虎负担。本判决为终审判决。审判长  卫杨审判员  庞艳审判员  高茜二〇一九年十月十二日书记员  刘杨