江西省靖安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0925民初300号 原告：钟其贵，男，汉族，1971年10月23日出生，靖安县人，住靖安县。 委托诉讼代理人：游志荣，江西百姓律师事务所律师。 被告：奉新博祥房地产有限责任公司，住所地：江西省奉新县城北大道。 法定代表人：余建设，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：涂大钊，江西利元律师事务所律师。 原告钟其贵与被告奉新博祥房地产有限责任公司（下称博祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案，2019年5月13日，原告申请诉讼财产保全，后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟其贵及委托诉讼代理人、被告博祥公司法定代表人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟其贵向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的两份《商品房买卖合同》，立即向原告钟其贵交付两套符合双方《商品房买卖合同》约定的交房条件的房屋。2.判令被告向原告支付商品房买卖合同约定的逾期交房违约金，暂计算至2018年11月8日的违约金为1713079.68元，2018年11月8日之后至实际交房之日止的违约金按已付全部购房款3553370元的日万分之三继续计算。3.本案诉讼费用、保全费用全部由被告承担。因被告已将涉案二套房屋与其他人签订了买卖合同且在房地产管理局登记备案，原告变更第一项诉求为确认原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》合法有效。 事实与理由：2013年12月24日、25日，原告钟其贵与被告博祥公司签订了合同编号为20131200304、20131200305的两份《商品房买卖合同》，并于2013年12月26日在奉新县房地产管理局办理了合同备案登记。合同约定原告钟其贵购买被告博祥公司开发的位于奉新县冯川镇原建筑公司预制板厂地块上“麒麟公馆”22号楼03、04室两套预售商品房，合计建筑面积为517.2平方米，套内建筑面积为494.42平方米，合同总价款为3553370元，并约定两套商品房的付款方式及期限为原告在签订合同时一次性付款，被告博祥公司向原告交付综合验收合格及符合交付使用条件的商品房期限为2014年6月14日前。两份合同签订后，原告向被告一次性付清了全部购房款3553370元并依规定缴纳了物业维修基金5172元，履行了自己的合同义务。但被告却未能按约定在2014年6月14日前将符合约定交房条件的商品房交付给原告，原告就此多次要求被告交房，但被告借故推诿拖延，拒绝履行交房义务。被告逾期未向原告交付合同约定的商品房的行为构成违约，应当承担违约责任。按双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。综上，被告未按双方商品房买卖合同的约定履行自己的合同义务，至今未能向原告交付符合交房条件的商品房，其行为已经构成了违约，损害了原告的合法权益，给原告造成了重大的经济损失，为此，原告特诉至法院，请求人民法院查明事实后，依法判如诉请。 被告博祥公司辩称：1.原告与被告签订的合同经法院审查原告系余业民案集资参与人，本合同为虚假合同，解除二套房屋登记备案时，江西省奉新县人民法院认定为虚假合同；2.原告仅借给黄芳50万元，登记的房屋400多万元，足以证明合同的虚假性；3.本案与黄芳有关，刑事判决已经将原告以购房名义进行资金流转的行为认定为余业民向黄芳非法吸收金额的一部分，二个合同是以合法形式掩盖非法目的，应该认定无效。黄芳共计借给余业民513万元，还收取了余业民216万元利息，所以确定黄芳、钟其贵、杨小平、胡冬红一伙实际借给余业民327万元，而登记备案的房屋价格是1600万元，这与价值规则严重不符；4、根据原告与证人的陈述，原告购房款来源及支付过程存在矛盾，原告说将购房款打到黄芳处，而黄芳所收的款项在原告提交的证据中也只是两个公司的交易，且金额并没有460万元。此外，原告在2013年12月23日至26日又将房款转入博祥公司监管账户，明显与事实不符。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告围绕诉讼请求依法提交以下证据，本院认定如下： 一.编号为20131200304及编号为20131200305商品房买卖合同各一份，以证明：1、被告博祥公司将其开发的麒麟公馆22号楼03、04室出卖给原告，与原告签订了商品房买卖合同，并办理了商品房买卖合同备案登记的事实，双方存在商品房买卖合同关系；2、被告应在2014年6月14日前向原告交付综合验收合格的商品房；3、合同对被告逾期交房的违约责任进行了约定的事实。本院认为，该两份合同原告在合同上签字捺印，被告在合同上加盖公章，系原、被告真实意思表示，且该两份合同曾在奉新县房地产管理局办理了备案登记，故本院对该证据予以认定。 二.结算业务申请书一份、中国银行汇兑支付往来账凭证一份、奉新县商品房预售款专用收款收据四份、奉新县物业维修资金缴存证明两份，以证明原告按约定付清了全部购房款及依法缴存了物业维修资金，履行了自己合同义务的事实。该组证据符合证据三性的规定，可以证明原告按约定付清了全部购房款及依法缴存了物业维修资金，故本院对该组证据予以认定。 三.提供黄芳出具的情况说明一份，黄芳的当庭证言，以证明1、原告购房资金来源是原告通过其自己开办的公司账户将400万元转入黄芳开办的公司账户，加上原告向其他人借款汇入黄芳公司的账户47万元、黄芳欠钟其贵、胡冬红的借款本息220余万元；2、钟其贵购房系其与被告公司签订了购房合同并办理了备案登记。对黄芳的上述证言有原告与黄芳的资金往来账户明细及购房合同证实，予以确认。 四、黄芳开办的高安市靖方实业有限公司与钟其贵、胡冬红、杨小平、涂清华、杨柳珍、舒小兰银行资金往来明细四份；舒小兰出具的说明一份；杨柳珍出具的证明一份；涂清华出具的证明一份；以证明原告钟其贵、与胡冬红、杨小平购买被告涉案六套别墅的资金部分来源为借给黄芳的500多万元本息以及三人自筹的530万元（其中钟其贵、胡冬红筹集460万元），合计为1040万元。该四份证据缺乏杨小平的资金来源，且杨小平与本案无关，难以认可。对舒小兰、杨柳珍、涂清华出具的证人证言，该三人作为证人有出庭作证的义务，无正当理由未出庭作证，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。 被告围绕其辩称意见提交了（2017）赣09刑终150号刑事判决书一份，以证明1.原告系通过黄芳将资金以购买房屋的形式出借给余业民，本案所涉购房资金与余业民向黄芳吸收的资金在金额上、时间节点上、资金流向上完全一致；2.原告陈述，他没有持有过本案购房合同，没有买房的意思表示。该买卖行为是因黄芳不好用自己的名字登记多套别墅而为。本院认为，判决书没有认定原告为集资参与人，也没有认定购房资金为非法吸收存款的资金。原告自己承认合同是其签字的，合同书由其一直持有。 本院经审理认定事实如下：2013年12月24日、2013年12月25日，原告钟其贵与被告博祥公司签订了合同编号为20131200304、20131200305的两份《商品房买卖合同》，约定：钟其贵购买博祥公司开发的麒麟公馆22号楼的03室、04室两套预售商品房，03室、04室的建筑面积均为258.6平方米，单价均为6870.4元/平方米，房款均为1776685元。两套商品房的付款方式及期限为原告钟其贵在签订合同时一次性付款；被告博祥公司向原告钟其贵交房的期限为2014年6月14日前。该合同还约定了逾期交房的违约责任：“（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。”两份《商品房买卖合同》签订后，原告钟其贵向被告博祥公司一次性付清了全部购房款3553370元、缴纳了物业维修基金5172元。2013年12月25日，被告博祥公司出具了四份收款收据给原告钟其贵，2013年12月26日，奉新县住宅物业管理所出具了两份《奉新县物业维修资金缴存证明》给原告钟其贵。 2014年7月30日，被告博祥公司前法定代表人余业民因涉嫌吸收公众存款犯罪向奉新县公安局投案自首。2017年8月25日，宜春市中级人民法院作出（2017）年赣09刑终150号刑事判决书认定余业民构成非法吸收公众存款罪。 2017年12月8日，被告博祥公司与宋丹丹对本案所涉的房屋22号楼03室签订了房屋买卖合同并登记备案，2018年1月31日，被告博祥公司与刘仁寿对本案所涉的房屋22号楼04室签订了房屋买卖合同并登记备案。 诉讼中，原告钟其贵向本院提出财产保全申请，要求依法对被告博祥公司名下价值1750000元的财产采取保全措施，本院依法裁定予以准许； 本院认为：本案是商品房买卖引起的商品房预售合同纠纷，原告钟其贵认为其向被告博祥公司支付的款项系购房款，被告博祥公司则认为该款项为余业民非法吸收的资金，从双方当事人的诉辩意见看，本案争议焦点为：原告钟其贵向被告博祥公司支付的购房款是否为余业民非法吸收公众存款案中的非法吸收的资金。原告钟其贵主张其支付的上述款项为麒麟公馆22号楼的03室、04室两套商品房的购房款，被告博祥公司应当履行合同义务。被告博祥公司主张该款项是原告钟其贵借给案外人余业民的非法集资款，双方签订的《商品房买卖合同》，系以合法的形式来掩盖非法吸收公众存款的事实，应认定该合同无效。本院认为，原告钟其贵向被告博祥公司支付的款项为购房款，理由如下：第一，原告钟其贵与被告博祥公司签订了两份《商品房买卖合同》，且按照合同约定的价款实际支付了给了被告博祥公司，被告博祥公司亦出具了收款收据。第二，原告钟其贵并不是余业民非法吸收公众存款案中非法集资的对象，原告钟其贵与黄芳之间的资金往来与本案无关，原告钟其贵支付的购房款是直接给了被告博祥公司，且被告博祥公司向原告钟其贵出具了收款收据，而不是汇给余业民。黄芳涉及余业民非法吸收公众存款案并不必然导致原告钟其贵亦涉及余业民非法吸收公众存款案。第三，原告钟其贵向被告博祥公司购房系真实意思表示，被告博祥公司未提供证据证明其向原告钟其贵出售房屋违背其真实意思表示，故双方签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应认定合法有效。综上，本案不符合《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第七条的规定。原告钟其贵与被告博祥公司签订的两份《商品房买卖合同》自生效后，双方即受该两份合同条款的约束，原告钟其贵按照合同约定向被告博祥公司履行了支付购房款的义务，被告博祥公司亦应按照合同约定履行支付房屋的义务。被告博祥公司以原告钟其贵支付的购房款涉及余业民非法吸收公众存款案为由拒绝履行合同义务，属于违约，应承担违约责任。根据合同约定，自2014年6月15日至实际交付之日止，每日违约金为已交房价款（3553370元）的万分之三。 综上所述，原告钟其贵的诉讼请求符合法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告钟其贵与被告奉新博祥房地产有限责任公司于2013年12月24日、25日签订的合同编号为20131200304、20131200305的两份《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告奉新博祥房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告钟其贵逾期交房违约金（按照已付房款3553370元，日利率日万分之三计算逾期交房违约金从2014年6月15日起计算至实际交付房屋之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费48665元（原告钟其贵已预交），财产保全费5000元，共53665元，由被告奉新博祥房地产有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在提交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  贾小义 人民陪审员  胡嫦萍 人民陪审员  凌 云 二〇一九年十月二十一日 法官助理陶端远 书记员余莉