河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民初168号原告（案外人）李红丽，女，汉族，1978年9月10日生，住河南省太康县。委托诉讼代理人：郭文杰，系李红丽丈夫，男，汉族，1980年9月23日生，住：河南省太康县。委托诉讼代理人：李志华，河南李宜霖律师事务所。被告（申请执行人）：河南黄淮学院建筑工程有限责任公司。住所地：河南省驻马店市开源路**科技产业园。统一社会信用代码：91411700794282408Y（1-3）法定代表人：乔茂华，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵守跃，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：周正，该公司员工。第三人（被执行人）：周口市新燎原置业有限公司。。住所地：河南省周口市太康县谢安中路太康宾馆统一社会信用代码：914116270742222712（1-1）法定代表人：陈五全，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭雪杰，该公司员工。原告李红丽与被告河南黄淮学院建筑工程有限责任公司（以下简称黄淮建筑公司）、第三人周口市新燎原置业有限公司（以下简称新燎原公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李红丽及其委托诉讼代理人郭文杰、李志华，被告黄淮建筑公司委托诉讼代理人周正、赵守跃，第三人新燎原公司委托诉讼代理人郭雪杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李红丽诉称，黄淮建筑公司诉新燎原公司建设工程合同纠纷一案中，贵院查封了被执行人新燎原公司开发的房屋，其中包括房产号为：C区010《D10110》的房屋，但因该房屋在2014年9月24日原告李红丽与新燎原公司签订了商品房买卖合同，并全额支付了购房款，双方签订的合同合法有效且已实际交付履行。2016年黄淮建筑公司与新燎原公司发生纠纷，将原告李红丽已经购买过且已交付的房屋进行查封，没有事实根据和法律依据。因该房屋的所有权属原告李红丽所有，故不应当对原告的房屋予以查封。请求：1、撤销周口市中院（2019）豫16执异161号执行裁定书；2、依法解除周口中院（2016）豫16执保26号查封财产清单中的C区010《D10110》号房产；3、依法确认位于周口市太康县谢安路中段太康宾馆C区010《D10110》号房屋系原告出资购买并享有权利。4、依法判决停止对上述房屋的执行。被告黄淮建筑公司辩称，原告李红丽的诉请没有事实和法律依据，法院应该驳回。理由如下：一、原告的诉讼请求不符合民诉法及最高法院关于执行异议、复议第28条和29条的相关规定。原告与第三人之间的买卖合同形式不规范，不真实，不应有效，且原告未支付相应房款达到法定标准，且未办理过户登记。二、本案所涉被查封房产于2016年12月19日被我公司诉讼财产保全，保全后，被执行人提出保全异议。异议的理由并未说本案所涉商铺已被出售，并且本案所涉房产并未在我公司财产保全的通过房管部门登记备案的房产之内，保全时通过房管局已查明涉案房屋没有登记备案销售这一事实。三、2016年12月份涉案房屋被查封之后，至今已有三年之久，无论是被执行人新燎原公司还是案外人一直也没有提出房屋已销售，并且财产保全后，法院已在被保全的房屋处进行公告并张贴。四、依据物权法第九条，本案所涉房产并不产生物权变动的法律效力。本案所涉的房产仍然登记在被执行人周口新燎原公司名下，并且在保全时曾经有案外人提出了异议。开庭后四个人当时也就撤诉了，从侧面也反映了涉案房屋对外销售存在着一个不真实的情况。退一步来讲，我公司在进行财产保全时，已提供了担保。如果因为查封错误，造成他人财产受损的可以要求我公司承担侵权赔偿责任，要求担保方承担担保责任，而并不是现在原告所提出的要求停止查封。综上几点，我公司认为原告所申请的理由不符合事实。第三人新燎原公司述称，我公司承认对其出售的房屋所签订的买卖合同及租赁合同，且已收到相关房款。原告李红丽为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1、购房合同一份，商铺认购协议一份；2、委托租赁合同一份；3、收据二份，包括10,000元现金收据一份，112,820元现金收据一份。被告黄淮建筑公司对原告李红丽提供的证据材料的质证意见为：对原告提供的购房合同、商铺认购协议真实性、合法性有异议。理由为：1、该合同不符合合同的基本构成要件，没有签订合同的时间，形式不合法。2、购房合同第15条明确约定签订合同后360天，要办理产权登记备案。截止到今日涉案房屋仍然没有通过相关部门办理登记备案。在合同的附件4合同的补充条款第17条，约定备案之日起的30日内买卖双方共同进行商品房的预告登记。而涉案房屋至今仍然也没有办理预告登记。对委托租赁协议，真实性也有异议，异议内容为：租赁协议的签订时间为2015年的11月5号。而本案所涉的房产在签合同时并未建成，提前了整整是一年时间。所以综上几点，对原告提交的第一组证据真实性合法性和关联性均有异议，对收据和交易明细有异议，理由主要体现在两点：该收据并非是不动产销售发票，依据法律的相关规定，房产开发企业销售不动产必须开向买受人出具的是不动产销售增值发票，而原告所提供的仅仅是收据，并且该收据也不显示其已实际全额支付了本案所涉商铺的购房款项。第三人新燎原公司对原告李红丽提供的证据材料的质证意见为：签订的买卖合同及租赁合同我公司认同，是真实的。商场的租赁合同，证明李红丽对涉案商铺合法拥有。对收据没有异议，通过会计第三人收到了该笔款项后才出具收据。2016年11月28日涉案商铺A、B、C区的大证才半下来。委托租赁合同没有异议，在查封之前签订的有日期，更改的原因是由于工程进度延后才相应的将返租日期变更，往后推延。被告黄淮建筑公司向本院提交了以下证据材料：（2016）豫16民初141号之一号民事裁定书。证明本案所涉房屋于2016年12月份被财产保全后，第三人对查封保全事项提出复议，复议申请书列举的四项理由，在四项理由中没有提出涉案房屋其已销售的情况。再结合两年多的时间也没有案外人提出查封的异议，故我公司认为对现在其提起的执行异议，对其的目的性、真实性我公司存在着质疑，对其提出的执行异议的目的存在质疑。原告李红丽对被告黄淮建筑公司提供的证据材料的质证意见为，对涉案房屋查封当时原告并不知情，今年过年的时候才知道查封了涉案房屋，是经过包租区的购房户的微信群才知道房子被查封的事实。第三人新燎原公司对被告黄淮建筑公司提供的证据材料的质证意见为：对真实性没异议，当时我公司认为就不应该查封包括涉案房屋在内的房屋。第三人新燎原公司向本院提交了以下证据材料：1、商场租赁合同一份，民事判决书（复印件）一份。证明本案符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二条规定的买受人已经合法拥有并受益的条件。2、太康县房管所证明一份。证明太康地下步行街按揭的备案了，不按揭的未备案。3、房产证（复印件）一份，证明ABC区办证时间为2016年11月28号。房产证交给不动产局了。河南黄淮学院建设工程有限公司质证意见：对第三人提交的复印件证据，对其不发表质证意见，对其真实性无法核实。提交的复印件判决书和商场租赁合同和本案不具有关联性。对房管所的这份证明，首先形式不合法，内容不合法，依据最高人民法院关于企事业单位出具的相关证明，必须由负责人或者是出具证明的人进行本人亲自签字，予以确认。其次，该份证明的内容违反了国家有关不动产销售登记备案的相关规定，该证明的内容违法。原告李红丽对第三人新燎原公司提交的证据材料无异议。本院经审查认为，原告李红丽、被告黄淮建筑公司与第三人新燎原公司提供的证据材料，内容客观真实，能够证明本案事实，原告李红丽与第三人新燎原公司对该证据材料均予以认可，可以作为本案认定案件事实的依据。经审理查明，2014年10月20日，以第三人新燎原公司为甲方、原告为乙方，双方签订商铺认购协议一份。原告认购第三人新燎原公司开发的谢安路地下商业街C-10商铺，建筑面积20.26平方米，商铺原单价11,328.8元每平方米。2014年10月15日，原告李红丽缴纳现金10,000元，2014年10月18日，李红丽向第三人缴纳112,820元，第三人新燎原公司为原告李红丽出具了凭证号码为1200247和1200294的收据二份。两份收据的内容为“兹收到李红丽缴纳购铺款112,820元”，和“兹收到李红丽C-10购铺定金壹万元（10000）”，并加盖了第三人新燎原公司的公章。2014年10月15日，以第三人新燎原公司为出卖人、原告李红丽为买受人，双方签订商品房买卖合同一份。合同的主要内容为：1、出卖人以出让方式取得位于太康县商贸路至建设路之间的编号为TK2013-88地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为411627-CR-2013-0055-7883。建设工程规划许可证号为建字第2014009号，施工许可证号为41272420143280101，商品房预售许可证号为2014012。2、出售房产为C-10《010110》。3、该商品房单价为每平方米6,062.19元，总金额为122,820元。第三人新燎原公司在该合同签章处加盖了该公司合同专用章及法定代表人张志元私章，买受人李红丽签名并捺指印。该合同未注明签订日期。2015年×月×日，以原告李红丽为甲方，以新燎原公司物业管理运营部（不具备民事主体资格）为乙方，双方签订太康步行街委托租赁协议一份。协议主要内容为：原告李红丽将涉案房屋委托新燎原公司物业管理运营部租赁，租赁期限为3年，返租日期为2015年12月31日至2018年12月30日。自2015年12月31日起，甲方每年收取租金2,666元，三年合计租金80,000元，签订本协议时一次性冲抵甲方所购商铺的房款。2016年6月29日，第三人新燎原公司为出租方、张军亚为乙方，双方签订商场租赁合同一份，第三人新燎原公司将包括案涉房屋在内的太康地下商业街ABCD四个区域出租给乙方。本院（2018）豫16民终4449号民事判决对上诉人张军亚与被上诉人新燎原公司、原审被告吴国辉、原审被告周口市新世嘉园商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案作出终审判决，判决维持原判（原判判决解除2016年6月29日第三人新燎原公司与张军亚签订的商场租赁合同）。2016年11月28日，太康县人民政府房产主管部门为第三人新燎原公司开发的太康地下商业街ABC区房产办理了太康房权证2016字第**房产证。在黄淮建筑公司与新燎原公司建设工程合同纠纷一案审理过程中，黄淮建筑公司依法向本院申请财产保全，本院于2016年12月13日依法作出（2016）豫16民初141号，裁定：查封新燎原公司位于太康县××地下步行街××、××、××、××区价值3000万元的房产，期限为三年。在本院（2016）豫16执保26号查封（扣押）财产清单中显示，查封了新燎原公司位于太康县谢安中路地下步行街B、C、D全部房产，并扣除已经预告登记的房产。原告李红丽遂向本院提起执行异议，请求解除（2016）豫16执保26号查封财产清单中的C-010房。本院于2019年5月24日作出（2019）豫16执异161号民事裁定，裁定驳回李红丽的异议请求。另查明，1、本院审理的涉及第三人新燎原公司与包括本院原告李红丽在内的买受人签订的商品房买卖合同均未有签订日期，原告李红丽与第三人新燎原公司均陈述购房人缴纳完最后一笔购房款的日期为签订日期。2、第三人新燎原公司对案涉房产的公司内部编号为C-10，政府房产部门对案涉房产的编号为010110。3、太康县房地产管理所2018年6月20日出具证明一份，内容为“太康县房管所对太康地下步行街所售出房屋办理房屋登记时，只对按揭的房屋办理按揭登记备案手续。全款所售房屋有开发商与购房户签订买卖合同，待开发企业房屋竣工验收合格及取得房产证（总证）后，直接为购房户办理房屋所有权证（分证）”。4、在人民法院查封涉案房屋时，第三人新燎原公司对太康地下步行街A、B、C、D四区购房户均未办理房产证。本院经审理认为，本案争议的焦点在于原告李红丽对案涉房产是否享有足以排除执行的权利，本院围绕下列四个方面进行综合评判：（一）是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。案涉房产被查封的时间为2016年12月13日，原告李红丽交付购房款日期分别为2014年10月15日、2014年10月18日，原告李红丽与第三人新燎原公司签订委托租赁协议的日期为2015年×月×日，结合太康县房地产管理所2018年6月20日证明内容，能够认定案涉房屋被查封前的2014年10月15日，原告李红丽与第三人新燎原公司在案涉房屋查封前签订了商品房买卖合同。原告李红丽与第三人新燎原公司签订的商品房买卖合同，第三人新燎原公司五证齐全，为双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，本院依法认定为有效合同。（二）是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2015年×月×日，以原告李红丽为甲方，以新燎原公司物业管理运营部为乙方，双方签订太康步行街委托租赁协议。该协议，名为委托租赁协议，结合该委托租赁协议中约定的返租内容，应当认定该委托租赁协议实为租赁协议。因此，应认定为原告对第三人新燎原公司转租行为的认可，第三人新燎原公司与张军亚签订的租赁合同已经被本院（2018）豫16民终4449号民事判决认定为有效合同。故，本案能够认定原告李红丽以出租案涉房屋的方式实现了对案涉房屋合法占有、使用并收益的事实。（三）是否如原告李红丽陈述的已实际支付全部合同价款。原告与第三人新燎原公司签订的商品房买卖合同约定的合同价款为122,820元，原告在查封前分以三年的预期房租金80,000元冲抵部分房款，合计支付房款202,820元，超过合同约定总价款的50%以上。（四）是否非因买受人自身原因未办理过户手续。根据庭审查明的事实，第三人新燎原公司办理A、B、C区房产证大证的时间为2016年11月28日，查封时间为2016年12月13日，在此期间，因第三人新燎原公司未通知原告李红丽已经办理了A、B、C区房产证大证，也未通知可以颁证，原告未能颁证的原因并非原告所致。本院认为，原告的诉讼请求确认诉争房产归其所有并不得予以执行的理由于法有据，足以排除执行。关于原告诉求的第1、2项诉讼请求系对执行行为的异议，超过本案的审理范围，本院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、登记在周口市新燎原置业有限公司名下位于太康县城关镇谢安路中段商贸路至建设路之间的010110（C-10）号房屋为原告李红丽出资购买并享有《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以排除执行的权利。二、停止对登记在周口市新燎原置业有限公司名下位于太康县城关镇谢安路中段商贸路至建设路之间的010110（C-10）房屋的执行。案件受理费2,756元，由被告周口市新燎原置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇一九年十月三十日法官助理张艳敏书记员唐荣川