山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终2551号 上诉人（原审被告）：泰安华易置业有限公司，住所地泰安市泰山钢材大市场。 法定代表人：陈玉华，总经理。 委托诉讼代理人：高立柱，山东望岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张琳，女，1985年1月13日出生，中国邮政储蓄银行泰安支行职工，住泰山区。 委托诉讼代理人：孙勇，山东成顺律师事务所律师。 上诉人泰安华易置业有限公司（以下简称华易公司）因与被上诉人张琳房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华易公司上诉请求：1.请求依法撤销泰安市岱岳区人民法院于2019年5月30日作出的(2019)鲁0911民初554号民事判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2.本案上诉费、一审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.涉案房产所在楼栋于2019年3月29日取得不动产权证书时，便符合办理转移登记的条件，一审法院判决上诉人协助被上诉人办理该手续无任何依据。2019年3月29日，华易青年城F号楼取得不动产权证书，上诉人立即通知被上诉人准备资料前往上诉人处办理相应手续，上诉人尽到了商品房预售合同规定的通知义务，且根据商品房预售合同约定因买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任，因被上诉人不积极履行却判决上诉人协助，无疑加重了上诉人的负担。2.上诉人不存在违约行为，一审法院认定上诉人违约与事实不符。房产交付使用后，上诉人一直在积极为业主办理相关产权登记手续。由于本小区既涉及旧小区的改造工程又涉及新小区的建设，建设手续比较复杂，需要提供材料的部门较多，办证所需材料不能在较短时间内办全，对于办理产权登记的时间，上诉人无法掌控。本案因客观原因无法办理产权登记手续，对此，上诉人不存在任何过错。上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第二十条约定的违约责任的使用前提条件是因上诉人原因未办理产权登记，但本案非因上诉人原因导致无法办理产权登记，显然不适用该条约定的违约条款的适用，上诉人无赔偿的义务。一审法院判决上诉人支付违约金无事实和法律依据。3.被上诉人向上诉人主张支付违约金，超出了诉讼时效，其诉讼请求不应支持，一审法院判决上诉人支付被上诉人违约金无依据。双方签订合同第十条约定2013年12月31日交付房屋，第二十条约定交房后365天内办理产权登记。因此，如果被上诉人认为上诉人存在违约，其应自其认为的违约之日起两年内主张权利，即最迟应于2016年12月31日之前主张权利，但被上诉人直到2019年1月才向人民法院提起诉讼，显然，已经超出两年的诉讼时效，依据法律规定其主张不应支持；法律明确规定诉讼时效的起算点是自其知道或应当知道违约之日起开始计算，并不因违约的连续性而按日单独计算诉讼时效。且违约金债权是基于同一个违约行为产生的一个不可分的请求权，每日产生的违约金不能相互独立。按日累计的违约金并非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，一审法院就将其按天为单位拆分成数个违约行为，这显然不合常理。4.涉案房产2019年3月29日已具备办理转移登记的条件，但被上诉人却怠于办理，一审法院判决上诉人支付被上诉人至涉案房产所在楼栋不动产证办理完毕之日的违约金无依据。双方签订的商品房预售合同第二十条第三项明确约定，如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。2019年3月29日被上诉人所在的F号楼取得不动产权登记证书，上诉人立即通过张贴公告、手机短信、微信等多种方式通知被上诉人前往上诉人处提交办理产权登记的相应材料及手续，上诉人已尽到了相应的通知义务，被上诉人怠于提供资料造成未办理不动产权转移登记，该责任在于被上诉人；且根据合同附件九合同补充协议第二十条约定如因买受人不及时提交相关资料缴纳税费及相关费用导致该商品房所有权证书不能及时办理的，出卖人不再承担预售合同第二十条中约定的违约责任，同时每逾期一日，买受人应向出卖人支付违约金，逾期超过90日的，出卖人有权解除合同。涉案房产所在楼栋已于2019年3月29日取得不动产登记，截止2019年3月29日上诉人已经履行完了合同约定的全部义务。一审法院却判决上诉人支付被上诉人至涉案房产实际办理所有权转移登记之日止的违约金，显然该判决违背客观事实，严重违反了双方的约定，没有任何事实与法律依据。5.一审法院适用法律错误。上诉人一直在积极为被上诉人办理相应的产权登记手续，但因客观原因导致未取得产权登记，并非因上诉人原因造成，上诉人不存在任何过错，不存在违约行为。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，作出判决系适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求贵院依法查清事实，撤销一审判决，驳回被上诉人的全部一审诉讼请求或将案件发回重审，以维护上诉人的合法权益。 张琳辩称，1.上诉人未按照《商品房预售合同》约定办理产权登记手续，存在违约行为。根据合同第二十条约定，上诉人应于商品房交付后365日内，保证办理商品房的所有权转移登记。上诉人负有办理产权登记的义务，对于办证所需要的材料较多和手续复杂的上诉理由不能成立。截止目前，上诉人仍未通知并配合答辩人办理，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任；2.本案违约金的计算不超出诉讼时效。本案涉案房屋产权登记一直未能办理，上诉人延期办证的违约行为一直在持续状态，并且违约金是按日计付的，应当以按日形成的个别债权单独适用诉讼时效。所以，被上诉人主张的违约金不超诉讼时效。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 张琳向一审法院起诉请求：1、判令被告协助原告办理房产的所有权登记手续（华易青年城F号楼2单元15层1501室）；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金47468元（暂计算至2019年1月11日，自2019年1月12日至实际办理所有权转移登记之日止按照已付款万分之0.5计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年1月30日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的华易青年城F号楼2单元1501号房屋，预测建筑面积125.952m2，房屋总价款为678115元，付款方式为贷款方式付款，首付房款278115，余款400000元办理银行按揭贷款，并保证于2013年10月14日前付清。被告应在2013年12月31日前向原告交付该商品房。合同第二十条规定，被告应于商品房交付使用后365日内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记。如因被告的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起x日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的x%向买受人支付违约金。2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。申请登记方式：商品房交付使用后，双方共同向登记机关申请办理房屋所有权转移登记。合同签订后，原告按约支付被告全部购房款。2014年3月13日，被告将房屋交付给原告。被告开发的华易青年城F号楼在2019年3月29日取得不动产登记证书。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，形式要件齐全，属有效合同，双方应自觉履行。合同第二十条约定：被告应于商品房交付使用后365日内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记。如因被告的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列方式处理：即自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，办理产权职能部门受理时间除外。2014年3月13日，被告将房屋交付给原告。根据上述约定，被告应于2015年3月13日前保证原告办理该商品房的所有权转移登记。被告开发的华易青年城F号楼在2019年3月29日取得不动产登记证书，属于违约应承担相应的违约责任。庭审中被告辩称，因旧校区改造及新小区建设导致审批手续繁琐，所有权转移登记延迟并非其过错，并未提供相应证据予以证实，对其陈述一审法院不予采信。故因被告的责任未能在合同约定期限内办理该商品房的所有权转移登记，应自被告承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。因原被告并未约定商品房所在楼栋转移登记期限，且被告并未举证证实其向产权职能部门提交材料的情况，故对其提出的应扣除产权职能部门受理时间的辩解一审法院不予采信，违约金的起算时间应为商品房交付使用之日起365日届满的次日即2015年3月14日。同时，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，被告辩称超出诉讼失效一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、被告泰安华易置业有限公司在本判决生效之日起十日内协助原告张琳办理不动产登记转移手续。二、被告泰安华易置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金47434元（2015年3月14日至2019年1月11日共计1399天，自2019年1月12日起至实际办理所有权转移登记之日止按总价款678115元乘以万分之零点五计算违约金）。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费494元，由被告泰安华易置业有限公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 上诉人提交华易青年城F号楼不动产权证书复印件、办理不动产证通知、张贴办理不动产证通知照片打印件一组，欲证实2019年3月29日被上诉人购买的房产所在F号楼取得不动产权办证后涉案房产具备办证条件，上诉人立即通知业主携带相关材料办理相关登记手续，上诉人履行了通知等相关义务，不应再承担该日之后的违约金。经质证，被上诉人对不动产登记证真实性无异议，对不动产证通知有异议，认为上诉人不能证明该证据是2019年3月29日形成的，也不能证明被上诉人了解该通知的内容，对照片的真实性无异议，但是对形成时间有异议，张贴的位置不能证明在被上诉人楼单元门前张贴，据被上诉人了解，上诉人是通过快递的方式通知的每一户业主，但是对于起诉的业主均未通知也没有配合办理产权登记。审查认为，因被上诉人对上诉人提交的不动产权证书复印件及张贴通知照片打印件的真实性无异议，故对该两份证据的真实性予以确认；因被上诉人对上诉人提交的《办理不动产证通知》有异议，且该《通知》上载明“尊敬的业主，你在华易青年城购买的商品房，已开始办理不动产权证，请您于2019年3月29日起携带所需资料，到华易置业办公楼三楼办理不动产权证，近期还会有特快专递发送到你家里，请您注意查收！公司工作人员也会通过电话、微信进行通知，请您保持电话畅通”，而上诉人承认对本案被上诉人的通知仅是采用张贴公告的形式，未向被上诉人发送特快专递、电话、微信进行通知。故对上诉人举证上述证据的证明目的不予采信。 上诉人还提交报纸复印件一份，欲证明在2019年5月22日泰安日报刊登的通知中限定了业主前来办理相关产权转移登记手续的时间即2019年5月22日往后十五日之内提交相应材料。经质证，被上诉人对该证据真实性无异议，但认为通知体现上诉人是电话短信邮件等多种方式通知各位业主，但上诉人对于被上诉人的通知并未采取上述方式。经审核，本院对该证据予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，上诉人于2019年5月22日在泰安日报刊登《通知》，主要内容为：“泰安华易青年城各位业主：泰安华易青年城G、I、F住宅楼不动产权证于2019年3月29日办理完成，H、L、J住宅楼不动产权证于2017年5月5日办理完成。我公司多次以张贴公告、电话、短信、邮件、微信等方式通知各位业主到我公司尽快办理所购买房屋的不动产权证，至今仍由部分业主未办理，现通知未办理不动产权证的业主自本通知公告后15日内到华易置业有限公司三楼办理不动产权证，逾期我公司不再给予统一办理。”还查明，2019年4月8日，上诉人的法定代表人由田宇变更为陈玉华。 本院认为，涉案房产所在楼栋虽于2019年3月29日取得不动产权证书，但系楼栋产权初始登记，且登记在上诉人名下，涉案房产至今未办理所有权转移登记至被上诉人，而本案双方签订的《商品房预售合同》中对申请登记方式明确约定：商品房交付使用后，双方共同向登记机关申请办理房屋所有权转移登记，二审中上诉人亦陈述“如被上诉人经过向泰安市不动产权登记中心咨询需要上诉人提供相应的协助义务，应向上诉人予以说明”，故对上诉人主张一审法院判决上诉人协助被上诉人办理不动产转移登记手续无任何依据的上诉理由，不予支持。根据本案双方签订的《商品房预售合同》第二十条约定，上诉人应当在商品房交付使用后三百六十五日内，保证被上诉人办理该商品房的所有权转移登记。双方认可房屋交付时间为2014年3月13日，上诉人应在2015年3月13日前办理上述登记事宜，但其直至2019年3月29日才办理涉案房产所在楼栋的初始登记，且至今未协助被上诉人办理涉案房屋的产权转移登记，已经违反了上述合同约定，上诉人主张的导致登记延迟的理由，首先，未举证证实，其次，并非被上诉人一方原因造成，不能成为上诉人免除责任的理由，再次，即使上诉人主张的事实存在，也属于签订合同时能够预见的事实，故上诉人应当承担逾期办证的违约责任。关于上诉人主张支付违约金的诉讼时效问题，上诉人认为被上诉人起诉时已超诉讼时效，其诉讼请求不应支持，但双方在商品房预售合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，该违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》关于诉讼时效的相关规定，在2017年10月1日之后起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年。被上诉人自2019年1月23日起诉，其权利保护范围应自2016年1月23日起算，一审判决自2015年3月14日起计算本案违约金不当，本院予以纠正。关于违约金的截止日期，由于初始登记由开发商取得，且只有告知买受人后，买受人才可申办产权证书，因此，告知义务应为合同约定义务内容的应有之义。上诉人于2019年3月29日取得涉案房屋所在楼栋不动产权证书，后于2019年5月22日在泰安日报刊登办证通知，告知被上诉人等业主自本通知公告后15日内到华易置业有限公司三楼办理不动产权证，故可认定在通知中载明的业主办理不动产权证的“15日内”的最后一日即2019年6月6日，为计算上诉人支付违约金的截止日期。故对于被上诉人主张的违约金，本院认定自2016年1月23日至2019年6月6日共计1230天，每日按已付全部房款678115元的万分之零点五计算，计41704元（1230×678115×0.00005）。 综上所述，华易公司的上诉请求合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初554号民事判决第一项即“被告泰安华易置业有限公司在本判决生效之日起十日内协助原告张琳办理不动产登记转移手续”； 二、变更山东省泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初554号民事判决第二项为：“泰安华易置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付张琳逾期办理不动产登记违约金41704元”； 三、驳回张琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费494元，由张琳负担60元，由泰安华易置业有限公司负担434元；二审案件受理费988元，由张琳负担120元，由泰安华易置业有限公司负担868元。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇一九年十月二十二日 书记员 白金金