安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1103民初4346号原告：林树枝，男，汉族，1938年3月1日出生，住安徽省滁州市琅琊区。原告委托诉讼代理人：赵鸿，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。被告：中国人民解放军安徽省滁州军分区，住所地安徽省滁州市。法定代表人：刘士春，系中国人民解放军安徽省滁州军分区司令员。委托诉讼代理人：李新刚，安徽皖江律师事务所律师。原告林树枝诉被告中国人民解放军安徽省滁州军分区房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理，依法适用简易程序，于2019年10月16日依法不公开开庭进行了审理。原告林树枝的委托诉讼代理人赵鸿及被告中国人民解放军安徽省滁州军分区的委托诉讼代理人李新刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林树枝向本院提出的诉讼请求：1、被告返还10万元购房款并承担以下缔约过失责任[（1）、以4万元为基数，自2009年6月10日起以及以6万元为基数，自2009年8月4日起按照同期银行贷款利率4倍计算原告经济损失；（2）、自2010年1月起按每月1500元计算至2018年5月底原告超期租住房屋的经济损失；（3）、赔偿房产延迟交付期间的房产升值损失]；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年8月6日，被告中国人民解放军安徽省滁州军分区以营院建设需要为由，与原告于签订一份《搬迁购房协议书》，协议约定被告以每平米1650元价格出售教导队营院内建成住房一套给原告，协议签订后，原告依照约定履行了搬迁义务并放弃搬迁补偿。2008年，被告调整了建房计划，改到另外地块新建108套经济适用房和12套公寓住房，该项目经滁州市规划局（滁规函2008年118号文件）和滁州市发改委（发改投资2008年327号文件）立项批准，被告于2009年5月28日与案外人滁州市重点工程建设管理局（原滁州市国家安居工程开发建设中心）签订一份《滁州军分区经济适用房建设协议书》，根据该协议书约定，滁州市重点工程建设管理局除了按照批准的规划为被告建设经济适用房和公寓住房共计120套外，还有义务按照被告提供的购房者名单，在收取首期购房款时，与购房者签订购房协议，并提供相关证明，协调银行按揭贷款等事宜，为购房户办理相关手续。被告就履行与原告协议一事，告知建房地址调整并商请原告向重点局缴纳购房款和签订正式购房协议，并且明示房屋交付使用时间为2009年12月底，原告同意被告调整所售房屋位置来履行双方协议后，即缴纳购房款10万元，后因所建房屋为经济适用房，政策不允许出售给原告而无果。此后，原告多次找被告要求落实双方的协议事宜，然被告以种种理由推诿，至今没有落实，时间已长达10年之久。被告在和原告签订《搬迁购房协议书》之前就已经明知,虽要重新建房,但是建址和建成期间未定,在此情形下,却误导原告,使原告误以为会在短期内可以在原址建成房屋并出售给原告,结合实际情况与相应证据以及人们的通常逻辑也表明,原告之所以愿意配合搬迁,是因为被告的有意误导所致,在原告遵守《搬迁购房协议书》的约定腾出房屋迁出之后,被告却迟迟不履行在原处建房并让原告回购并搬回居住的义务。原告曾就此诉请法院,要求被告履行协议,案经两级法院审理,(2015)南民一初字第001420号、(2016)皖11民终87号判决均认定双方签署《搬迁购房协议书》为合法有效协议,但认为不具备履行的条件,告知原告应当待履行条件成就时另行主张。被告在二审回答审判员“在营房的原址上有无可能再建房屋”时,依然称“若干年后可能”,现时过3年半,被告依然无法确定何时在此处建房并履行协议,自从2005年8月6日签订协议至今已逾14年。签订协议的最终目的是为了实际履行以实现签订协议的目的,对《搬迁购房协议书》中约定的建房地址已经不再属于被告,建房的可能性已经不存在的情况下,被告依然含糊其词地“若干年后可能”建房,再次误导包括原告在内的所有人。被告在此案中违反了缔约过程中的诚信义务、告知义务和保护义务。被告与原告签订协议时，明知在协议约定处建房时间未定，却给原告制造成一种短期内就会着手建房并可预期内入住的假象，导致原告和被告签订协议，签订协议后履行条件迟迟未成就并且时至今日，依然无法预测何时可以履行该协议。被告从一开始就不知该协议能否履行并何时履行的情况下，故意暗示错误的信息致使原告做出错误的判断违背自己的真实意思而签订该份表面暂时履行条件未成就，实际上很可能根本无法履行的协议，违背了诚实信用原则。并且，根据保护义务，被告和原告订立合同的时候，原告由于被告的误导，相信短期内可以购房搬回来，所以此过渡阶段愿意自己承担临时租住房屋的房租和放弃搬迁补偿，不可忽视的是这一做法的前提是原告知道自己短期内可以搬回来才签署该条明显对自己不利的条件，但是被告却是明知协议履行时间遥遥无期的。而在此期间，一名军队退休老干部却要为这份遥遥无期的协议承担无法预估的租房费用等巨大的经济损失，实则不堪重负，被告明显没有尽到保护义务。依据《合同法》第42条第3项，被告应承担缔约过失责任。自原告与被告签订协议至今，时间长达13年之久，被告的行为侵犯了原告的合法权益并给原告造成了严重的经济损失，为维护自身合法权益，特诉讼至法院。原告林树枝为证明自己的主张，向本院提交下列证据予以证明：1、拆迁购房协议书复印件一份，拟证明原告与被告军分区在2005年8月6日就购房一事达成协议，约定购房的单价为每平米1650元；2、被告与滁州市重点局签署的滁州军分区经济适用房住房协议书、两份缴纳购房款的收据、滁州市重点局出具的说明复印件各一份，拟证明滁州市重点局依据与被告签订的经济适用房住房协议书和提供的交款名单，收取原告购房款10万，也证明原告已经缴纳购房款共计10万，实际是滁州市重点局按照协议受托替被告收取的；3、被告发布的通知书复印件一份，拟证明房屋的交付时间为2009年12月底，原告计算房屋租金损失自2010年1月开始计算的依据；4、原告的租房协议、租房缴纳房租的凭证一组，拟证明因被告无房交付造成原告自2010年1月以后在别处租房的花费，原告因租房花费的租金158000元；5、滁州市中级人民法院2016年1月29日庭审笔录复印件一份，拟证明被告称在原址即教导队营院内仍有建房可能表示双方的签订的协议在若干年后是可以履行的，并当庭表示表示愿意就此纠纷与原告协商解决。被告中国人民解放军安徽省滁州军分区辩称：1、被告与原告签订搬迁购房协议时，不存在缔约过失责任问题，2004年第5号安徽省滁州军分区办公会议纪要载明，关于军分区营院整体搬迁工作方案中提及在军分区教导队营院建经济适用房，随后被告通知所属单位清房并处理好善后工作；2005年8月6日被告与原告签订了搬迁购房协议，根据滁州军分区经济适用房领导小组办公室2008年下发的通知精神，若原告未享受过经济适用房，可以购买被告委托地方代建的经济适用房，原告提交的2009年5月28日关于经济适用住房交款的通知可以看出其购买的是经济适用房而不是商品房，通知提醒交款人注意事项，由于享受分区经济适用住房人员暂未确定，交款人员先按照各单位申购人员交款，待人员确定后，不符合人员再予清退所交购房款；目前，被告与原告签订的搬迁购房协议暂时无法履行，原因是原告签订搬迁购房协议书时候，隐瞒已经享受过经济适用房的事实，被告2011年3月研究分房时候，原告未能提供房管部门出具的未享受经济适用房或者已经退房的证明，致使被告无法按照国家政策将经济适用房出售给原告，被告与原告签订搬迁购房协议如有过错，过错在原告本人，由此造成的损失应该由原告承担，本案原告并未按照合同法42条规定，诉请确认搬迁购房协议无效或者撤销，因此被告不承担缔约过失责任；2、被告未收取原告的10万元购房款，没有义务将10万元返还给原告，原告提交的证据可以证明2009年6月9日缴纳的4万元房款、2009年8月3日缴纳的6万元房款在滁州市重点局，而不在被告处，被告与原告购房纠纷，被告发现原告不符合经济适用房分配条件后，曾通知原告到滁州重点局领回10万元，但原告始终认为其符合购房条件，坚持不到滁州市重点局领款，南谯区法院及滁州中院就搬迁购房协议做出过判决，判决生效后原告知道或者应该知道应该到滁州市重点局领回10万元，但原告怠于行使自己的权利，由此扩大的损失自行承担；3、本案名为房屋买卖合同纠纷，实为经济适用房分配纠纷，被告退休前住在军分区教导队营房，该房属于军产房，原告退休移交地方后，本应该及时腾退房屋，但被告考虑到原告退休时候回地方无住房，暂时未强制其搬离，2004年10月14日滁州市市长办公会议和2004年10月22日滁州市市委常委扩大会议同意滁州军分区关于营院整体搬迁及建设方案后，2004年12月9日，滁州军分区研究了军分区营院整体搬迁工作方案，被告在教导队营院旧址盖的是经济适用房，原告提交的证据也可以表明其购买的是经济适用房，鉴于原告2004年滁州白云巷136-5-1购得一套68.06平方米的经济适用房，被告无法按照国家和军队政策将经济适用房出售给原告，原、被告纠纷实际上是原告有无资格在被告处购买经济适用房纠纷，根据最高院1992年11月25日关于房地产案件受理案件的通知第3条规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，应该裁定不予受理或者驳回起诉。综上，恳请人民法院依法判决。被告中国人民解放军安徽省滁州军分区为支持自己的抗辩理由，提交下列证据：1、滁州市人民政府关于土地置换问题的函“滁政秘（2003）94号”复印件、2004年第5号安徽省滁州军分区办公会议纪要复印件各一份，拟证明滁州市委政府同意滁州军分区关于营院整体搬迁及建设方案，由市政府落实50亩新营区建设用地，40号院（滁州市东后街40号教导队营院）作为建设分区干部职工经济适用房用地，也证明被告与原告在缔约《搬迁购房协议书》时不存在过错，原被告签订搬迁购房协议书的依据是滁州市长办公会、市委常委扩大会、滁州军分区办公会议纪要；2、关于滁州市安居中心建设的滁州军分区经济适用房内售征订事复印件一份，拟证明被告内售经济适用房时，明确告知居住在分区机关营区内符合购买滁州市经济适用住房的离退休干部、退休职工、遗属，原告申请购房时，故意隐瞒已经在滁州市享受经济适用房这一事实，导致被告不能将经济适用房出售给原告，原告在缔约时、申请购房时存在明显过错；3、2011年3月23日关于第二批住房分配情况汇报一份，拟证明因原告已经在滁州市白云巷136号享受了一套68.06平方米房改房，至今没有房改部门或者房地产部门证明该房已经清退，原、被告签订的搬迁购房协议无法履行的直接原因是原告已经享受过经济适用房，且没有将已经享受过的经济适用房退还给滁州市房改部门，被告在缔约时候没有过错，合同无法履行的过错在于原告；4、滁州市住房制度改革办公室2015年8月24日复函一份，拟证明原告已经于2004年参加过滁州市军队离退休干部第一休养所福利分房原告与被告2005年8月6日签订搬迁购房协议时候，隐瞒已经分得福利房这一事实，导致协议无法履行，原告存在重大过错；5、军队现有住房出售管理办法、经济适用住房管理办法复印件各一份，拟证明一个家庭只能享受一次房改房的待遇，原告已经享受过经济适用房，其不能在被告处分得经济适用房，过错在于原告本人，由此而造成的损失应由原告自行承担；6、最高人民法院1992年11月25日关于房地产案件受理问题的通知打印件一份，拟证明原被告之间的搬迁购房纠纷，因原告已经享受过经济适用房，不符合经济适用房分房条件而引发的纠纷。不属于人民法院的受案范围，应该驳回原告的起诉。经审理查明：原告林树枝1956年3月入伍，1986年3月从滁州军分区退休转入滁州市民政局安置于干休所。2004年，原告林树枝参加滁州市军队离休退休干部第一休养所福利房购买，其购得位于滁州市白云巷136号福利房一套，面积68.06平方米，房款为4543.45元。2005年8月6日，滁州军分区后勤部与林树枝签立一份《搬迁购房协议书》，协议载明：“林树枝原系军分区退休干部，1986年3月移交民政局干休所，由于诸多原因，林树枝长期滞留军分区教导队营区居住。因军分区营院建设需要，要求林树枝搬离，经协商，达成如下协议：1、军分区同意以适当低于市场价价格照顾林树枝购买军分区在教导队营院内建设的住房一套，价格为每平米1650元；2、林树枝自行解决临时过渡住房，费用自理；3、自行拆除自建房屋、自行移栽花木，费用自理；4、本协议签订后七日内林树枝搬离教导队营院住房；5、本协议一式二份，双方签字盖章后生效。中国人民解放军安徽省滁州军分区后勤部（盖章）林树枝（签名）2005年8月6日”。2009年5月28日，滁州军分区与滁州市重点局（原滁州市国际安居工程开发建设中心）签订一份《滁州市军分区经济适用房建设协议书》，约定由滁州市重点局为滁州军分区代为建设120套经济适用房及干部公寓。同日，滁州军分区经济适用房领导小组向各人武部、分区干休所、司令部、政治部、后勤部发通知，经适房计划于12月底前竣工交付使用，购房款分三期交纳；由于享受军分区经适房人员暂未确定，交款人员先按各单位申购人员交款，待人员确定后，不符合人员再予清退所交购房款。2009年6月9日、8月3日，林树枝按照滁州军分区的通知要求两次向滁州市重点局（原滁州市国际安居工程开发建设中心）交纳购房预付款10万元。庭审中，被告称2011年3月22日经审核发现林树枝已经购得位于滁州市白云巷136号福利房一套，其不符合购买目前经济适用房的条件，但称已经通知原告来领取预付的购房款。本院认为：原告林树枝在2005年8月6日与滁州军分区后勤部签订《搬迁购房协议书》时，已经退休并转入地方，此时林树枝与滁州军分区之间已经不存在行政隶属关系，该《搬迁购房协议书》是平等民事主体之间的合同关系。因此，林树枝因该协议履行发生争议，其诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一九条规定，法院应予以受理。故被告抗辩的本案不属于人民法院受案范围的理由不成立。双方签订的《搬迁购房协议书》实质就是被告滁州军分区要求原告林树枝搬离营区住房的腾房协议，该协议因没有约定回迁房何时开建，且虽约定了原告所购买的房屋地点在教导队营院内，但该约定地点尚没有建房，即原告要求履行《搬迁购房协议书》中的购房条件至今也没有成就。2005年8月6日原被告双方签订的《搬迁购房协议书》与2009年5月28日被告滁州军分区签订的《滁州市军分区经济适用房建设协议书》，是相互独立的没有法律上必然联系的两份协议。滁州市重点局受托建造的120套经济适用房，是面向滁州军分区各人武部、分区干休所、司令部、政治部、后勤部，且没有享受过房改房的离退休人员。本案中，因原告林树枝曾于2004年购得位于滁州市白云巷136号福利房一套，依照相关政策，其不符合购买目前经济适用房的条件，但被告滁州军分区应当自审核确定原告不符合购房条件之日起，通知其取回已经支付的购房预付款10万元。庭审中被告陈述已经通知原告取回预付款，因原告不认可，被告也没有提交证据佐证，故被告滁州军分区应该对该时间节点以后的利息承担支付责任。对原告要求被告滁州军分区承担缔约过失的损失赔偿问题，因双方签订的《搬迁购房协议书》成立并生效，只是部分内容约定不明确，而不是恶意磋商等非诚信行为导致合同未成立、合同无效或合同被撤销的情形，故原告该诉求因无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民法通则》八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中国人民解放军安徽省滁州军分区于本判决生效之日起十日内退还原告林树枝购房预付款人民币10万元及占用期间的利息（从2011年3月22日起，按照年利率6%付至清偿之日止）；二、驳回原告林树枝的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由中国人民解放军安徽省滁州军分区1500元，林树枝负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  许安源二〇一九年十月二十一日书记员  周子清附本案适用的相关法律条文如下：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。