安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1204民初3008号原告：范洋洋，男，1989年10月2日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。原告：杨玲玲，女，1991年9月6日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：俞雪亮，安徽远致律师事务所律师。被告：阜阳市颍泉同昇地产有限公司（以下简称同昇公司），住所地阜阳市颍泉区中市街道办事处工业园祥和居****，社会统一信用代码91341200MA2N605L8F。法定代表人：孙磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨峰，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：翟云强，该公司副总经理。被告：合肥乾财房地产投资咨询有限公司（以下简称乾财公司），住所地安徽省，住所地安徽省合肥市新站区新蚌埠路以冬梅冲湖以南佳海工业城****代码91340100395196780L。法定代表人：江坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱会慢，该公司员工。原告范洋洋、杨玲玲诉被告同昇公司、乾财公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，因被告乾财公司住所地不明，公告送达开庭传票，本院裁定本案转为普通程序审理。2019年10月8日，本院公开开庭进行了审理。原告范洋洋、杨玲玲的委托诉讼代理人俞雪亮，被告同昇公司的委托诉讼代理人杨峰，被告乾财公司委托诉讼代理人钱会慢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告范洋洋、杨玲玲向本院提出以下诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告返还认筹金90000元，2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月31日，原告经被告工作人员推荐、介绍，欲购买由被告同昇公司开发的商品房一套。原告当场刷卡支付80000元,现金交付2万元。其中8万元由被告乾财公司通过POSS机收取（原告本人刷卡5万元，许修志代为刷卡垫付3万元）。2017年12月，双方签订《商品房买卖合同预售》，《明码标价书》。合同第三章第六条第二款约定：按照建筑面积计价,该商品房单价为每平方米人民币5964.06元,该房产总价款：610004元。原告实际已支付购房款210004元，房屋总价为610004元，然被告同昇公司强迫要求原告需再贷48.8万元，原告为购房也只能再贷48.8万元。后原告多次交涉，被告退还原告1万元，其余多交付的9万元，被告美其名曰“认筹金”，既不开具正规发票，也不计入购房合同内，认筹金收据也被被告强行收回。原告向被告多次提出异议，然被告依然置若罔闻。在与被告协商过程中，原告发现被告存在诸多违规甚至涉嫌违法的不规范操作。第一、被告同昇公司在没有取得预售许可证之前，就开始公开对外以“认筹金”的名义进行预售，公然违法。第二、认筹金不计入购房款，属于欺诈行为。对认筹金的性质，被告至今没有给予正面的回应。为何收取，为何不能计入房款总价，是变相抬高房价，还是被告为逃税而故意为之？第三、经其他已经验房的业主陈述，被告承建的商品房质量存在众多瑕疵责任。例如楼梯仅仅用环保绿漆粉刷，不进行其他任何保护措施，存在重大隐患。未提供合同约定的智能可视对讲等等，有些房屋甚至存在管道漏水的状况。综上，原告认为，被告不诚信的行为，已经严重侵犯其合法权益，现依据相关法律规定诉至贵院，望判如所请。被告同昇公司辩称:一、被告同昇公司系一家房地产开发企业，属于民营企业，并非处于垄断经营地位，原告是否购买被告开发的房屋有充分的选择权和决定权，被告没有采取任何的欺诈或胁迫方式，让原告购买被告的房屋，原告买房是自愿的。原告及其家人在经过多次对比、考虑、比较、考察、论证后，认可了原告开发玫瑰园的房屋及其价值，才决定购买被告单位的房屋，按照被告单位制定的销售规定办理相应的手续。从而证明，原、被告双方关于房屋真实交易价格是自愿的、是公平的。二、原告在签订商品房合同的前后，多次签字认可涉案房屋的真实价格，双方约定真实的房款是以落位协议为准，并在合同签署流转单中得到原告的签字确认认可。原、被告签订的房源落位协议、认购协议合同签署流转单均明确约定了房屋的总价，房屋的总价是原告认可并自愿缴纳的，不存在强买强卖的情形，被告从来没有说过原告先缴纳的款项中从总房价款中扣除。三、在整个商品房买卖合同签订的前后，原告签订房源落位协议、合同签署流转单、缴款、支付首付款、办理按揭，协助银行放款的行为，均是原告自愿的，其中，环节多、时间长、手续多、需要提供的材料多，原告家人参与的多，原告若是不同意，在任何一个环节，原告完全可以放弃买房。原告支付了首付款、办理了按揭贷款等全部手续，履行了商品房买卖合同的主要义务，其行为足以证明原告本身认可双方房屋的真实交易价格并不是商品房合同约定的价格，而是房源落位协议或流转单载明的价格。四、商品房交易过程中，售房者应当将上述信息准确告知购房者并明确价格，对开发商制定的价格，购房者有接受或者不接受的自由。被告将向法庭提供的证据足以证明被告告诉了原告购买房屋的总价，原告也通过签字确认的方式接受了该价格，故双方的交易真实有效。房屋备案价属于向社会公开的信息，原告并无获取上的障碍，在网上是可以公开查询得到的，被告在销售现场也对此进行了公示、原告作为购房人也具有主动查询所要购买房屋的网上备案价格的谨慎注意义务，原告签订的明码标价书也进行了约定，所以原告在购房的时候是知道政府备案价格的，原告在明确知道房屋备案价的情况下，仍然采取本案先缴款后支付首付款、签订合同的方式购买房屋，足以证明原告对房屋买卖交易的方式和交易价格是真实的、是自愿的、是认可的。五、商品房销售价格实行市场调节价，并非属于政府定价，故商品房销售价格是由开发商和小业主自行协商确定的。《价格法》第19条规定，政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央的和地方的定价目录为依据。而我国在定期发布的定价目录中，并未发现商品房这一商品目录。因此商品房销售价格属于市场调节价，具体交易价格由买卖双方协商确定。价格备案制度属于政府行政措施，是行政关系，开发商与业主签订商品房预售合同是民事行为，二种并非同一个法律关系。即使违反了行政法律，应属于行政部门处罚的范围，并不能因此导致商品房买卖行为无效，双方依旧应当按照合同约定履行各自义务，原告无权就此要求被告返还房款。原告作为成年人就系争房屋的实际成交价清楚、明了，在签署协议前亦多次确认房屋实际成交价，故双方约定的实际成交价系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定。原告的民事权益未受到任何侵害，原告无权要求退还任何款项。商品房买卖属于市场行为，应本着公开、公平、自愿的民事原则进行，被告与原告签订的落位协议、流转单、商品房合同是民事行为，只要是双方真实意思的表示，未违反法律行政法规强制性规定，应属合法有效，原告要求退款的请求不应得到支持。现实中存在大量开发商销售价超出备案价的行为，在全国或阜阳市审理的多起案件中，业主纷纷认为开发商超过政府备案价销售房屋，行为违法，要求退款，但法院均遵循《民法通则》诚实守信、真实、自愿的原则，依法认定实际成交价仍然是合法、有效的，完全受法律保护。原告的请求既无事实依据，也无法律依据，原被告对涉案房屋真实交易总价款的确定，和房款的支付方式的约定是明确具体的，是原告认可同意的，是合法有效的，且现商品房合同已经实际履行，原告要求退款的理由不能成立，恳请法庭依法驳回原告的全部请求。被告乾财公司答辩意见同被告同昇公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：商品房买卖合同（预售）、明码标价书、收据、银行流水的本院对上述证据的真实性结合其他证据予以认定，对原告的举证的证明目的不予认定；《商品房备案审批表》中13#、27#、29#住宅楼、31#住宅配套楼，本案所涉房屋系31栋602室，依法予以认定；网页截图、信访回执，真实性无法核实，依法不予认定；《房源落位协议》、《合同签署流转单》系原告签字确认，依法予以认定。经审理查明：2017年2月22日，被告同昇公司发布关于玫瑰园销售优惠事宜的通知。通知中明确第一批：交1、5000元优惠12000元；2、按时签约优惠0.97；3、交20000元，再优惠0.99。该通知自2017年3月1日起开始执行。2017年7月31日，原告向被告乾财公司刷卡支付50000元，许修志代原告转款30000元，以便享受被告同昇公司给予的优惠。原告为购买被告同昇公司开发的玫瑰园房屋，原告（乙方）与被告同昇公司（甲方）签订《房源落位协议》约定：乙方自愿参与玫瑰园的房源落位活动,乙方同意将在银行的验资款在指定时间内转至甲方账户,作为该套商品房首付款,验资款缴纳后,乙方不得以任何理由要求退还；原乙方确认已知悉被告关于本次落位活动的一切公示和相关优惠,乙方同意甲方所制定位活动及规则,并愿意遵守下列规定，乙方所选房屋位于甲方建设的同昇.玫瑰园31栋602室，面积102.28平方米，原单价6941.77，原总价710004元，参与落位活动优惠单价6844.00元，落位活动后优惠总价700004元；乙方应在接到甲方电话通知邀约签约的3天内，带齐所有按揭材料与首付款与甲方签订《商品房买卖合同》，若乙方未按时与甲方签订《商品房买卖合同》、乙方要求更换商品房或增减名和更名的，甲方有权解除本协议，乙方无权要求继续签约已落位房源，同时，甲方有权不再另行书面通知乙方而将该套房源重新落位于他人；甲乙双方的通讯联络方式以本认购协议所记录的电话、传真、地址为准。乙方通讯方式如、地址为准在变更当日书面形式通知甲方。乙方保证其提供的上述资料的真实性，并承担因不实或失效而造成损失的所有责任。双方确认：甲方所发出的任何书面信函在发出后的第五日视为乙方已收悉。相关落位须知以销售中心现场公示为准，甲方对其保留最终解释权；本落位协议一式叁份，甲方贰份、乙方壹份，本协议自双方签字盖章起，即时生效，乙方信息请填写详实，如因信息不详或错漏而造成相关不利后果的，由乙方自行承担。被告同昇公司将玫瑰园房源落位活动规则进行公示：客户选定意向房屋后，必须签订房源落位协议，确认该房屋的单价和总价款。落位协议原总价为客户认可的房款总价，即认购协议总价，部分款项由同昇公司委托盘云公司、乾财公司代为收取，所有款项均属房款的不可分割部分，房源落位协议约定的房屋总价款与商品房买卖合同约定的价款、及明码标价书约定的价款不一致的，以房源落位协议约定的房屋总价款为准。该协议原告杨玲玲未签字。2017年7月20日，原告给被告同昇公司刷卡支付122004元，同昇公司给原告出具收据。2017年8月24日，原被告签订《合同签署流转单》（客户认购物业协议），内容约定：原告认购的物业为被告同昇公司建设的同昇.玫瑰园31栋602室，面积102.28平方米，认购协议单价6941.77元，认购协议总价710004元，落位协议单价6844.00元，落位协议总价700004元，商业银行按揭48.8万元。优惠体系：﹝落位价-9万元﹞；执行总价610004元，执行单价5964.06元／平方米，签约应付首付款为122004元，尚需支付122004元，实际收取房款122004元。原告杨玲玲在《合同签署流转单》上签字确认。2017年12月29日，原告和被告同昇公司在履行《房源落位协议》、《合同签署流转单》的基础上，签订一份《商品房买卖合同》约定：原告购买被告同昇公司建设的同昇.玫瑰园31#住宅楼602室，面积102.28平方米，该商品房单价5964.06元，总价610004元，买受人应在2017年12月5日前支付首期房价款120004元，余款488000元，向银行申请贷款支付。原告称被告后退还给其10000元。另查明，被告同昇公司与乾财公司签订代收款协议，由被告乾财公司代被告同昇公司收取部分房款。再查明，原告向银行申请贷款488000元获得支持，被告同昇公司已经收到该按揭贷款。本院认为：从原告第一次交款80000元，签订《房源落位协议》享受被告同昇公司给予的优惠价，签订《合同签署流转单》后支付首期款122004元，按照原被告的约定交付房款，原、被告双方均是按照被告同昇公司发布“关于玫瑰园销售优惠事宜的通知”、“同昇.玫瑰园落位须知”办理。原告对《商品房买卖合同》中形成的购房价格是如何计算，每次所交款项的用途是明知的，被告不存在欺诈行为。原告与被告同昇公司之间从签订《房源落位协议》、《合同签署流转单》，到签订《商品房买卖合同》，前后相互链接是有机整体，是最终《商品房买卖合同》不可分割的一部分。当事人双方的约定符合诚实守信、真实、自愿的原则，是双方当事人的真实意思，内容不违反法律强制性规定，应为有效合同。双方均按照约定履行了义务，应受法律保护。原告要求被告返还签订《商品房买卖合同》前支付的100000元中的90000（原告自认被告已经退还给其10000元,原告称支付20000元现金，未提供被告支付的收据），经查，该款是原告为享受被告给予优惠政策而交款的购房款。双方按照房源落位协议约定的价格执行，被告已经按照约定给予了原告优惠并已从原告购房款中扣除，被告所举证据印证了诉争事实，原告所举证据不能达到其证明目的，要求返还90000元证据不足，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告范洋洋、杨玲玲的诉讼请求。案件受理费2050元，公告费300元，计2350元，由原告范洋洋、杨玲玲负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  于付春审 判 员  吴雪梅人民陪审员  訾天旺二〇一九年十月二十一日书 记 员  陈雨卉附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。