贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民再115号上诉人（原审被告）:贵州嘉友房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道******。法定代表人：朱诚祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周凯燕，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨光全，男，汉族，1955年8月28日出生，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）种英英，女，汉族，1956年11月19日出生，住址同上。委托诉讼代理人：陈正伟，贵州群众律师事务所律师，执业证号：15201201710827555。委托诉讼代理人：罗力精，贵州群众律师事务所律师，执业证号：15201201610245375。上诉人贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）因与被上诉人杨光全、种英英商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市乌当区人民法院于2018年6月23日作出（2018）黔0112民初574号民事判决。判决生效后，嘉友公司不服，向贵州省贵阳市乌当区人民法院申请再审。贵州省贵阳市乌当区人民法院于2018年11月5日作出（2018）黔0102民申15号民事裁定，再审本案。贵州省贵阳市乌当区人民法院再审后于2018年12月12日作出（2018）黔0102民再10号民事判决。宣判后，嘉友公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人嘉友公司上诉请求：1、依法撤销贵州省乌当区人民法院（2018）黔0112民再10号民事判决书，依法改判或发回重审；2、本案一、再审及二审诉讼费由被上诉人承担。理由：双方签订的《商品房买卖合同》约定的办证截止期限为2015年12月31日，故违约期间为2016年1月1日至2016年1月11日，违约金亦应按万分之0.1的标准计算，一审法院再审判决对于逾期办证的违约天数以及违约金额的计算标准的认定错误，且与双方签订的合同约定不符。被上诉人杨光全、种英英二审辩称：对一审法院再审判决无异议，请求驳回上诉人的上诉请求。杨光全、种英英向一审法院起诉请求：1、判令被告为原告向国家机关缴纳契税和公共维修基金；2、判令被告协助原告办理贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际B4栋1单元12层1号的房屋所有权证；3、判令被告支付原告延期办理房屋产权证违约金按照房屋总价款以每日万分之一到实际办理房屋产权证为止（从2015年10月1日截止到2016年1月11日共计100天为1911.3元）；4、判令被告承担本案的全部诉讼费。一审法院原审认定事实：2011年10月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，主要约定：原告购买被告开发的绿湾国际B4栋1单元12层1号房屋，总价款191134元，2013年6月30日前交付使用，出卖人在商品房交付使用后600个工作日内将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案，商品房权属证书由出卖人协助买受人办理等事宜。2013年6月30日，原告向被告交纳了产权登记费及代办费。至今被告尚未协助原审原告办理完成房屋产权证书。另查明，被告完成绿湾国际小区案涉楼栋初始登记的时间分别为：D2栋是2015年1月27日、D1栋是2015年5月18日、A4栋为2015年6月1日、B2和B3栋为2015年12月15日、B1栋和B4栋为2016年1月11日。原审中，原、被告双方一致认可案涉商品房均按合同约定如期交房。被告对原告起诉的违约金计算方式（万分之一每天乘总房价乘逾期天数）不持异议。一审法院原审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方自愿签订，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，原、被告双方均应按照约定履行义务；被告收取了原告的产权登记费及产权代办费，双方形成了事实上的代办产权登记的委托合同关系。被告未按约定期限全面履行自己的义务，已构成违约，应承担违约责任，故对原告要求被告支付逾期办证违约金及协助原告办理房屋所有权证的诉请，予以支持。实务中，办理房屋所有权证需先缴纳契税、公共维修基金并出具缴纳凭证，但本案中属于约定协助办证的范畴，故对原告要求被告为其向国家机关缴纳契税和公共维修基金的诉请不予支持。关于违约期间的起止日期问题。对于起算日期，原告收房时间为2013年6月30日，合同约定交房后600个工作日内被告完成初始登记，即从房屋交付之日的次日即2013年7月1日经过600天的次日，即2015年2月21日前完成初始登记，因此，应从2015年2月22日开始起算。对于止算日期，双方在合同中约定有办理产权初始登记的期限，并未约定被告协助办理商品房权属证书的期限及逾期办证的违约责任，因此，违约金应计算至被告办理完涉案房屋产权的初始登记之日止。原审被告于2016年1月11日完成涉案楼栋的初始登记，应以此时间作为止算日期。而原告主张2015年10月1日截止到2016年1月11日共计100天1911.3元的违约金的诉请，予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，一审法院原审判决：一、限被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内履行协助原告杨光全、种英英办理贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际B4栋1单元12层1号房屋权属证书的义务；二、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨光全、种英英给付违约金1911.3元；三、驳回原告杨光全、种英英的其他诉讼请求。嘉友公司不服一审法院原审判决，向该院申请再审，该院裁定再审。一审法院再审中，各方当事人没有新的证据，再审查明事实与原审一致。同时，双方确认以下事实：1、600工作日换算为日历天为876天，即2年4个月26天；2、本案约定的交房日期为2013年6月30日，按600个工作日计算后约定办理初始登记的截止日期为2015年11月26日，原审被告实际完成初始登记的时间为2016年1月11日；3、原审被告逾期办理初始登记的天数为45天。一审法院再审认为，涉案合同第二十二条中约定出卖人于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，而合同补充协议第5条约定出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。根据《合同法》规定，双方当事人协商一致，可以变更合同。合同变更后的内容约定明确的，以变更后的内容为准。《商品房买卖合同》是房地产管理部门制作的标准文本，由于标准文本在内容上的局限性，通常开发商与购房者之间会通过签订补充协议的方式对前面订立的《商品房买卖合同》约定条款进行补充或者变更，应当说补充协议是双方当事人对商品房买卖合同条款的特别约定。因此，本案合同补充协议第5条应视为双方当事人经协商一致后，对原审被告申请该商品房所有权初始登记的期限进行了变更，为自商品房交付使用之日起600个工作日内，该约定合法有效。出卖人即嘉友公司于2013年6月30日将房屋交付原审原告使用后，按照合同约定的期限即600个工作日计算，原审被告应在2015年11月26日前对涉案房屋办理产权登记备案手续，至2016年1月11日原审被告完成登记备案手续，违约天数应确定为45天。原判违约天数计算错误再审予以更正。虽然双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定了出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，逾期在45日内出卖人按己付房价款的万分之0.1承担违约责任，但适用该条款的前提是原审被告要在逾期后45日内向买受人交付办理商品房转移登记有关文书，至原审辩论终结时原审被告并未向原审原告交付办理商品房转移登记的有关文书，因此，本案违约金的计算标准不能适用该条款。有关违约金计算标准问题，一是原审被告在原审辩论终结时对原审原告在诉状上提出的每日万分之一的违约金计算标准未提出过异议。二是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：….合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原判按每日万分之一的标准计算违约金，该标准折算成年利率为3.6％，未超出中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。原判并无不当，再审应予维持。计算逾期办理初始登记的天数应当从双方约定的交房期限开始计算，原判计算的违约天数错误，导致违约金总额计算错误，再审予以更正。本案违约金应计算为191134元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×45（违约天数）=860元。综上，依照【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第四百零七条第一款“人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实清楚、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。”之规定，一审法院再审判决：一、维持贵阳市乌当区人民法院（2018）黔0112民初574号民事判决第一、三项；二、变更第二项为：原审被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告杨光全、种英英违约金860元。案件受理费50元，由原审被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，二审予以确认。二审另查明，上诉人嘉友公司与被上诉人杨光全、种英英签订的《商品房买卖合同》第二十二条·三、转移登记：（一）出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起/日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的/承担违约责任；2、约定日期起/日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第/项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应自收到退房通知之日起/日内退还买受人已付款，并按照/利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款/的违约金。本院认为，上诉人嘉友公司与被上诉人杨光全、种英英签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性性规定，《商品房买卖合同》及补充协议均属有效，上诉人及被上诉人均应按照合同约定履行义务。现上诉人嘉友公司逾期办证，应承担相应的违约责任。因《商品房买卖合同》并未明确约定取得商品房所有权初始登记的日期，亦未约定逾期办证应承担的违约责任，故一审法院再审判决按照补充协议约定的期限计算违约天数并无不当，判决确定的每日万分之一的违约金标准亦未超出法律规定，应予维持。上诉人嘉友公司认为违约期限应从2016年1月1日起算及违约金应按万分之0.1的标准计算的上诉主张无事实依据和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人嘉友公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予驳回。一审法院再审判决结果并无不当，二审予以维持。另，一审法院再审判决认定双方在涉案合同第二十二条中约定出卖人于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记及逾期办理商品房转移登记应承担的违约责任错误，但不影响判决结果，二审予以指正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人贵州嘉友房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘源审判员  陈红审判员  何艳二〇一九年十月二十五日法官助理李瑞康书记员熊唯辛