辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终13681号上诉人（原审被告）：北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市铁**。负责人：王少昆，系该公司经理。委托诉讼代理人：王勇森，系辽宁盛恒（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张金祥，男，汉族，1959年1月19日出生，住址：沈阳市铁**。被上诉人（原审原告）：王桂荣，女，汉族，1960年2月18日出生，住址：沈阳市铁**。上诉人北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司因与被上诉人张金祥、王桂荣委托合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初4036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法由审判员周啟星担任审判长（并任主审），与审判员宋刚、赵卫组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决发回重审或依法改判支持上诉人的请求；2.一、二审的诉讼费等费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，合同中第九条明确约定上诉人如未按约定划付租金达15日以上的，被上诉人有权单方解除合同。按照合同第四条约定，被上诉人应该在2019年02月08日支付六个月，截止2019年02月23日被上诉人在没有收到上诉人继续支付房租的情况下，应该积极主动的行使合同解除权。在被上诉人无法提供真实有效的证据证明其具体收回房屋的时间以及晚于各同约定的被上诉人应该行使合同解除权并收回房屋的期能是有合法理由的情况下，上诉人恳请法院依法认定2019年02月24日为被上诉人应该收回房屋的时间，被上诉人仅可以要求上诉人承担这十五日的房租租金（925元），被上诉人没有在第时间行使解除权，导致其租金损失扩大的，应该由被上诉人自行承担。其次，合同中第十条约定的违约金过高，请求法院依法进行调整。最后，合同第四条第（四）项的约定，被上诉人是同意工作期内的租金收入作为上诉人的佣金，在第一次付款中扣除的。被上诉人主张退还佣金没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。被上诉人张金祥、王桂荣辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持一审判决。原告张金祥、王桂荣向一审法院提出如下诉讼请求：判令解除双方合同；判决被告支付房屋租金1850元、房屋预留期租金3700元、违约金3700元、电费60元、交通费80元、误工费360元、通讯费100元；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月16日，原告张金祥与被告签订《房屋出租委托代理合同》，合同约定原告将自己所有的位于沈阳市铁西区的房屋委托给被告代为出租，乙方（被告）的代理权限为：代甲方（即原告方）出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租代理期限2018年10月8日至2021年10月8日，共计3年。租金标准为：1850元/月，租金总计48750元，按季度支付。出租委托期内甲方同意预留出第一年60天、第二年30天、第三年15天作为乙方工作期，于2018年12月8日开始计算租金，即自出租委托期限起第一年乙方给甲方10个月房租。甲方同意工作期内租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。乙方有未按约定支付租金达15日以上的等情形，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告扣除合同约定60天房屋租金后向原告支付2018年10月8日至2019年2月8日房屋租金。2019年2月8日以后被告未支付租金至今。因被告将案涉房屋出租给租户，租户主张与被告签订房屋租赁合同并按约定支付房屋租金，后租户搬离。2019年3月6日，原告报警后找人开锁收回案涉房屋。被告主张原告已经实际收回案涉房屋，但何时、如何收回案涉房屋，被告表示不清楚，亦未提供相应的证据。一审法院认为：原告张金祥与被告签订的《房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，对双方具有约束力。关于原告张金祥要求支付2019年2月8日至2019年3月8日房屋租金的诉讼请求，被告向原告支付房租至2019年2月8日，而原告因被告转租的原因于2019年3月6日收回案涉房屋，故对于原告主张上述期间的租金，应由被告按着合同约定标准予以支付1603.33元（1850元/月÷30天×26天）。关于原告张金祥要求返还预留期租金的诉讼请求，原、被告双方合同约定以及实际履行均按照第一年预留60天的租金作为被告的佣金，但原告从被告应收取租金149天（2018年10月8日至2019年3月6日），故被告应按照上述比例返还扣除作为佣金的预留期房屋租金20189.59元[1850元/月×2个月（60天）÷365天×（365天-149天）]。关于原告张金祥支付违约金的诉讼请求，被告从2019年2月8日至今未向原告按合同约定支付租金，其构成违约，根据合同约定，被告应向原告支付违约金3700元（1850元×200%）。关于被告主张违约金过高，按照中国人民银行基本贷款利率计算违约金的答辩意见，因原告与被告签订合同期限为36个月（3年），而合同中违约金约定仅为月租金的200%，上述约定并不违反法律法规的相关规定，对该项答辩意见，因没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告张金祥要求被告支付电费、通讯费、交通费、误工费的诉讼请求，因原告并未就该项请求提供相应证据，对原告上述请求，因没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告王桂荣所主张的各项诉讼请求，因原告王桂荣仅是案涉房屋共有人，其与被告并不存在合同关系，根据合同相对性原则，对于原告王桂荣的各项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下:一、被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司本判决生效后十日内给付原告张金祥房屋租金1603.33元；二、被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司本判决生效后十日内给付原告张金祥预留期房屋租金20189.59元；三、被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司于本判决生效后十日内给付原告张金祥违约金3700元；四、驳回原告张金祥、王桂荣其他诉讼请求。以上判项，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司承担。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明、认定的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋出租委托代理合同》，意思表示真实，内容不违反法律法规，应认定合法有效。根据合同约定，被上诉人委托上诉人出租房屋，代收租金，上诉人应及时将收取的租金款交付给被上诉人。但是，在案涉房屋托管期间，上诉人没有履行交付租金的义务，违反了《房屋出租委托代理合同》第九条（四）的约定，构成违约，应当承担违约责任。现被上诉人依据该合同第十条“有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%支付违约金”的约定，要求上诉人支付违约金，符合合同约定。对于上诉人提出的该违约金标准明显过高，一审法院应予调整的上诉请求，本院认为，判断违约金是否过高的标准，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错及预期利益等因素，纵观本案上诉人在交付租金期限届满后，迟迟不履行交付义务，主观上存在过错，且影响了被上诉人另行租赁他人，获取利益；另该合同是上诉人提供给被上诉人的格式合同，即上诉人对其违约所应承担的民事责任完全可以预见，故一审判决上诉人承担违约金的数额，并无不当，应予支持。关于上诉人提出的被上诉人没有及时行使合同约定的解除权，其不应但承担给付剩余租金的问题。对此，本院认为，虽然双方在合同中约定如果上诉人逾期给付租金，被上诉人可以解除合同，但这是案涉合同赋予被上诉人享有的权利，而不是义务，被上诉人既可以选择使用，或可以选择不使用该项权利，并且上诉人应根据案涉合同约定，向被上诉人支付租金，该笔租金的给付并不以案涉房屋是否已经出租为前提，按期给付托管租金是上诉人应尽的义务，据此，一审法院根据合同约定，并以上诉人实际占有的天数判令上诉人向被上诉人支1603.33元租金，并无不当。综上所述，上诉人北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司负担。本判决为终审判决。审判长  周啟星审判员  宋 刚审判员  赵 卫二〇一九年十月二十三日法官助理贺菲书记员梁婉莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。