山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0681民初4116号原告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙晓玮，该公司法律顾问。被告：闫玉凤，女，1958年2月28日出生，汉族，居民，住黑龙江省大庆市萨尔图区。原告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）诉被告闫玉凤商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海基置业公司的委托诉讼代理人孙晓玮到庭参加了诉讼。被告闫玉凤经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海基置业公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2009年12月4日签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议，并由被告协助办理该合同的备案撤销手续；2、判令被告给付逾期付款违约金（自2009年12月12日始至合同解除之日止，以未付款额105000元为基数按中国人民银行确定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原、被告于2009年12月4日签订《商品房预（销）售合同》，由被告购买原告开发的位于龙口南山世纪花园117-1-301号房，约定楼房总价款为150953元，于2009年12月4日支付首付款60953元，余款90000元于7日内持有关材料到银行办理按揭贷款手续，并将银行出具的相关材料交出卖人确认。合同同时约定，如买受人未在规定时间内办理按揭贷款手续，须在10日内将购房款一次性交齐，逾期买受人应按总房款每日0.5%向出卖人支付违约金，逾期达10日，违约金按双倍给付，同时出卖人有权解除合同。合同签订后，被告仅支付了部分首付款45953元，余款105000元至今未交清亦未办理按揭贷款手续，致原告合同目的不能实现。故原告特诉至法院，请求查明事实，判如所请。被告闫玉凤经本院依法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭，视为其放弃了举证和质证权利。对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月4日，原告海基置业公司与被告闫玉凤签订《商品房预（销）售合同》及补充协议，由被告购买原告开发的位于龙口市南山世纪花园三期117-1-301号房，合同约定房屋总价款为150953元。合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人于2009年12月4日付清首付人民币60953元整，余款90000元应于接到出卖人通知之日起7日内持有关材料到银行办理按揭贷款手续，并将银行出具的相关资料交付出卖人确认；第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，如买受人未在规定时间内办理按揭贷款手续，买受人应按总房款每日0.5%向出卖人交付违约金，逾期达10日，违约金按双倍支付，同时，出卖人有权解除合同，并将该商品房另行出售。补充协议第一条约定，出卖人、买受人双方保证其留给双方的通讯地址、电话和传真均真实有效，如有变更，应在变更后十日内以书面的形式通知对方。合同签订后，被告分两笔缴纳首付款共计45953元，由原告出具收款收据2张。剩余首付款15000元至今未付清，亦未按约办理90000元按揭贷款。另查明，涉诉购房合同在房管部门办理了备案手续。本院认为，原、被告签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同依法成立并有效，双方均应信守履行。合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人于2009年12月4日付清首付人民币60953元整……。但被告至今未交齐首付款，亦未办理90000元按揭贷款，构成违约。合同第七条约定，如被告未在规定时间内办理按揭贷款手续，逾期达10日，原告即有权解除合同，故原告依约享有约定解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。据此，原告至今未行使约定解除权，超过一年的除斥期间，其约定解除权即归于消灭。原告就涉诉房屋诉至本院后，本院按照原告提供的被告在涉诉合同中预留的通讯地址向被告邮寄送达本案起诉状、应诉通知书及开庭传票，该邮件因原址查无此人而被退回。本院又于2019年7月18日依法向被告公告送达上述文书，公告期满视为送达。但直至法庭辩论结束前，被告仍未到庭参加诉讼，亦未向原告履行缴纳剩余房款义务，其迟延履行缴纳购房款义务致原告的合同目的无法实现。故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，原告依法享有法定解除权。综上分析，原告在约定解除权归于消灭的情形下，仍享有法定解除权，故其主张解除合同及补充协议的请求，本院予以支持。《商品房预（销）售合同》解除后，基于该合同所设立的合同备案手续亦应一并撤销，故被告应协助原告到龙口市房产管理部门办理合同备案的撤销手续。关于原告主张的违约金诉请，因被告的违约行为致合同解除，故被告应当承担违约金。关于违约金的计算期间问题，原告主张违约金计算期间为自2009年12月12日起至合同解除之日止。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，按照涉诉合同第七条的约定，原告自2009年12月22日即享有约定解除权，原告在享有约定解除权的一年除斥期间内，均未积极行使约定解除权以减少自身损失，据此，其超过一年除斥期间损失部分的主张，于法无据，本院不予支持，违约金的计算期间应为自2009年12月22日起至2010年12月21日止。关于违约金的计算标准，原告自愿降低利息的计算标准为按中国人民银行确定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算，系原告对自身权利的处分，且不违反法律规定，本院予以照准。被告闫玉凤经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告烟台海基置业有限公司与被告闫玉凤针对龙口市南山世纪花园三期117-1-301号房签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议。二、被告闫玉凤于本判决生效之日起十日内协助原告烟台海基置业有限公司到龙口市房产管理部门办理合同备案的撤销手续。三、被告闫玉凤于本判决生效之日起十日内给付原告烟台海基置业有限公司逾期付款违约金（以105000元为基数，自2009年12月22日起至2010年12月21日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。四、驳回原告烟台海基置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告闫玉凤负担。公告费600元，由被告闫玉凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李 杰人民陪审员  郑桂珍人民陪审员  唐万程二〇一九年十月二十三日书 记 员  邹向东附：限期缴纳上诉费及办理网上上诉立案通知书如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。同时，应按照不服一审判决部分的上诉请求数额向本院立案庭交纳上诉费并在山东法院电子诉讼服务平台办理网上上诉立案事宜。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳上诉费或仍未办理网上上诉立案事宜的，按自动撤回上诉处理。（案件登记号：190400000175010；上诉费交纳开户行：中国农业银行股份有限公司龙口市支行；户名：龙口市人民法院；账号：15×××21；立案庭电话：0535-877****；法官办公室电话：0535-877****）