河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫04民终2781号上诉人(原审原告、反诉被告)：周朝非，男，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：肖宝殿，郏县众信法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告、反诉原告)：刘氦延，女，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：张景振（系刘氦延之夫），住河南省郏县。委托诉讼代理人：王志，河南长顺律师事务所律师。上诉人周朝非因与被上诉人刘氦延房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郏县人民法院（2018）豫0425民初3511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周朝非及其委托诉讼代理人肖宝殿，被上诉人刘氦延的委托诉讼代理人张景振、王志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周朝非上诉请求：1.改判原审第二项为“刘氦延于本判决生效后十日内赔偿周朝非98880元”；2.改判原审第三项为“驳回刘氦延的反诉请求。”事实和理由：一、原审法院判决驳回98880元的诉求明显错误。本案系买卖合同纠纷,《合同》第4条约定:"甲方反悔(余款结清前)，甲方退回乙方已交付的房款,并按市场价差额给予乙方赔偿。”在房款只剩20万元时,本案中的刘氦延违约不再卖房，是对卖房的反悔。所以,周朝非诉请的赔偿请求有理有据,且符合法律规定，应当给予支持。二、原审法院明显为刘氦延免责,掩盖刘氦延的过错。刘氦延有多处房产，当时缺乏现金,卖房目的是急于用钱,后刘氦延在宝丰通过法院执行了300多万元,于是便撕毁合同,不卖房子了,因为房子在涨价,刘氦延的违约才引起了这次诉讼,这种违约过错行为十分清楚。因此原审法院既然认定周朝非无违约，就应认定本案的违约方是刘氦延。其应当承担违约责任。三、原审法院判决让周朝非返还刘氦延15000元和租金完全错误。合同第二条“。2018年二月二日后该房产的房租有乙方收取。”刘氦延收取房租后,将收取的房和又转给周朝非是合同的履行过程，是刘氦延应当主动履行义务的行为,不违背法律规定。所以,原审法院判决返还租金无事实根据,且不符合法律规定。四、周朝非对第三笔20万元迟延支付了三天，在按时支付大部分款项外,仅对其中一笔迟延交付了三天,且刘氦延也予以接受,所以周朝非不构成根本违约。《合同法》第167条“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”。本案中，周朝非已支付了100万元的房款,仅剩20万元未到期的购房款未付。根据一审法院的认定和上述法律规定,刘氦延是没有权解除合同的,对于合同第三条的约定应理解为“乙方构成根本性违约的,双方停止交易,乙方退给甲方已收取的该房租”,而不是仅仅理解为只要乙方迟延支付房款,甲方就享有合同解除权,刘氦延擅自使用合同解除权,就应当按照合同第四条向周朝非“按市场差额给予赔偿”即98880元及由此产生的鉴定费12000元。刘氦延辩称，一、周朝非上诉主张及事实和理由均不能成立。1、周朝非直接引用协议第四条主张刘氦延赔偿其增值部分的经济损失属于引用条款错误。周朝非不履行协议第三条约定的义务，直接引用第四条约定内容来主张自己的利益，属于颠倒协议条款顺序，断章取义，其主张不能成立。2、周朝非提出刘氦延撕毁合同的说法是无中生有的。其在上诉理由中陈述，“原审法院既然认定我无违约，本案的违约方就是刘氦延。”存在逻辑错误，一方无违约并不意味着另一方必然违约，也可能存在双方均无违约的情况。一审法院的判决书中明确表述“。周朝非存在违约的行为，但并不构成根本性违约。”根据该表述，周朝非“无违约”的主张是错误的，是对原审判决内容的错误解读。3、周朝非提出不返还刘氦延租金的上诉理由，无事实根据。二、周朝非在《补充上诉状》中陈述事实不实。1、刘氦延在协议约定的时间内，及时向周朝非提供了银行账户，周朝非没有依约付款。在刘氦延提出要求解除协议时，周朝非迟延三天后向刘氦延提供的账户打款，刘氦延被动得到付款并不是自愿接受。2、周朝非没有依约付款，刘氦延在周朝非未支付的协议约定的第三次迟延付款前就提出周朝非违约需要解除合同。周朝非向一审法院起诉请求：1.判令刘氦延返还购房款100000元；2.判令刘氦延赔偿周朝非98880元；3.判令刘氦延承担鉴定费12000元及本案诉讼费。刘氦延向一审法院反诉请求：1.判令周朝非支付其违约金和房租63000元（违约金48000元、房租15000元）；2.本案诉讼费和一审诉讼费由周朝非承担。一审法院认定事实：2017年4月6日，刘氦延作为甲方，周朝非作为乙方，双方签订协议一份，内容为：“经甲方双方协商确定如下协议：1.甲方自愿将自有房产出售给乙方。该房产位于郏县××路南段××单元（××）。2.该房产出售价格为人民币壹佰贰拾万元整（120万元）乙方需一次性首付甲方陆拾万元整，剩余部分分别在2017年5月30日之前付给甲方20万元，2018年5月30日前付给甲方20万元，2019年二月初二之前付给甲方20万元。自2018年农历二月初二其之后该房产的房租由乙方收取。3.乙方如未按上述时间及时付给甲方房款，逾期按24%进行罚扣且双方交易停止，乙方退给甲方已收取的该房房租。4.甲方反悔（余款结清前），甲方退回乙方已交付房款，并按市均价差额给予乙方赔偿。5.乙方在最后一次（2019年农历二月初二前）付清20万余款后交易成功，房产归乙方所有，甲方将土地证房产证交给乙方。6.房款交付以收条为凭。7.该房产在交易成功之前，有关该房产的一切问题归甲方承担，交易成功后，有关该房产的一切问题归乙方承担。8.甲方需积极协助乙方办理房产过户手续（房产过户产生的一切税费由乙方全部承担）。9.此协议一式两份，双方各持一份，甲乙双方签字生效。”合同签订后，周朝非于2017年4月6日支付刘氦延房款600000元，2017年5月30日支付刘氦延房款200000元，2018年6月2日支付刘氦延房款200000元。2018年6月15日，刘氦延退还周朝非房款900000元。2018年5月7日，刘氦延转给周朝非房租15000元。诉前，经周朝非申请，一审法院委托平顶山市平物资产价格评估事务所于2018年8月6日作出平物估字[2018]第51号价格评估报告书，确定位于郏县经三路南段F栋17单元的房产在2018年7月27日的市场价值为1298880元。周朝非支付评估费12000元。诉讼中，刘氦延申请对周朝非提供的录音资料的真实性和是否经过剪辑进行鉴定，2019年6月4日，刘氦延申请撤回鉴定，2019年6月14日广东华医大司法鉴定中心出具了鉴定终止通知函。一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。本案中，周朝非在合同的履行过程中对第三笔房款200000元的支付延迟三天，对于延迟支付的事实双方表述一致，但对于延迟支付是否构成违约，双方存在争议，周朝非称延迟支付得到了刘氦延的同意不应视为违约，刘氦延称其丈夫张景振曾表示对款项支付可宽限也是在双方关系好的情况下作的意思表示，并未明确同意该笔款的迟延交付。因双方对于该笔款的迟延交付双方表述不一致，事前也未形成书面的合意，即使周朝非对该笔款的迟延交付得到了刘氦延的同意，也是对周朝非存在未能按时付款的情况为前提。故根据双方合同的约定，周朝非确实存在未按时付款的情况，但仅是在按时支付了大部分款项外，对其中一笔迟延交付了三天，而且对该笔款刘氦延也予以了接收，故周朝非存在违约的行为但并不构成根本性违约。鉴于现双方均无继续履行合同的合意，结合双方的履行情况和合同性质，合同解除的情况下，刘氦延应返还周朝非已交付的购房款100000元，周朝非应返还已收取的租金15000元。对于周朝非的其他诉讼请求，一审法院不予支持。对于刘氦延的其他反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘氦延于本判决生效后十日内返还周朝非购房款100000元；二、驳回周朝非的其他诉讼请求；三、周朝非于本判决生效后十日内返还刘氦延租金15000元。四、驳回刘氦延的其他反诉请求。案件受理费4464元，由周朝非负担2117元，刘氦延负担2347元。反诉费688元，由刘氦延负担524元，周朝非负担164元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、2018年5月29日，周超非向刘氦延之夫张景振所发短信内容为“叔，这20万我正在筹，还差一点，就这几天就准备够了，最迟不超过6月5号打上，你看可以吧。”5月30日，周朝非再次向张景振发短信，内容为“叔，你明天啥时候到家？我去见见你，把这事说一下，还有你给我发下你的收款账号，农村信用社的。”随后，张景振向周朝非回复短信，内容为“户名，张景振，开户行农村信用社，账号。”2、2018年6月19日，刘氦延通过短信告知周朝非“周朝非，依据买卖协议第三条你已违约，此协议现在终止。请你把银行账户发给我，我先退给你90万元，剩余10万元等我们把有关问题解决后多退少补。刘氦延，18年6月19日”周朝非回短信内容载明“刘氦延，请你于今天下午5点，银行下班前将全款汇入户名：周朝非；开户行：农业银行；账户：。；逾期则按定金处理，周朝非，2018年6月19号”。3、刘氦延于2018年6月19日退还周朝非90万元。除此外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、周朝非是否存在违约行为；二、周朝非主张赔偿损失及不返还租金的理由是否成立。一、关于周朝非是否存在违约行为问题。虽然周朝非与刘氦延签订的房屋买卖合同约定，周朝非应于2018年5月30日前付给刘氦延第三笔20万元购房款，而周朝非未在该约定的日期前向刘氦延支付第三笔购房款，但因周朝非于2018年5月29日，周朝非向刘氦延之夫张景振提出延期至6月5日前支付的请求后，张景振并未明确拒绝，而是按周朝非的要求提供了收款账户，应视为刘氦延、张景振夫妇同意将支付第三笔购房款的时间由2018年5月29日变更为2018年6月5日前。且周朝非于6月2日将20万元打入账户后，张景振、刘氦延也予以接受，未提出异议。因此，周朝非的行为不构成违约。二、关于周朝非主张赔偿损失及不返还租金的理由是否成立的问题。在周朝非已经支付了100万元购房款后，刘氦延提出解除合同，周朝非也及时向刘氦延发送了退款账户，接受刘氦延将90万元购房款打入其账户，可视为双方均同意解除合同，涉案合同自刘氦延将90万退款打入周朝非提供的账户之时已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，周朝非已经履行了合同的主要义务，且不存在违约行为，在合同解除后，因合同目的不能达到，其有权要求赔偿损失。通过鉴定可知，至司法鉴定结论作出时，涉案房屋的市场价值已高于合同约定的价款98880元，因涉案合同不能得以继续履行的原因在于刘氦延，故依据涉案合同第4天关于“甲方反悔（余款结清前），甲方退回乙方已交付房款，并按市均价差额给予乙方赔偿。”之约定，刘氦延应按市场均价差额给予周朝非赔偿，且刘氦延占有周朝非已付购房款80万元一年之久，至今仍有10万元购房款未返还，应当对周朝非给予一定赔偿。但鉴于合同解除时，周朝非尚未支付全部购房款，根据合同履行情况，本院酌定刘氦延赔偿周朝非7万元。对于周朝非主张15000元租金不应返还的理由，因双方合同约定周朝非在在2018年农历二月二（公历2018年3月18日）才开始收取租金，而双方在2018年6月19日即解除了合同，且就周朝非因合同解除造成的损失本院已经酌情予以保护，因此，该15000元应当返还刘氦延。综上所述，周朝非的上诉请求成立部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郏县人民法院（2018）豫0425民初3511号民事判决第一、三、四项，即“一、刘氦延于判决生效后十日内返还周朝非购房款100000元；三、周朝非于判决生效后十日内返还刘氦延租金15000元。四、驳回刘氦延的其他反诉请求。”二、撤销河南省郏县人民法院（2018）豫0425民初3511号民事判决第二项，即“二、驳回周朝非的其他诉讼请求；”三、刘氦延于本判决生效后十日内赔偿周朝非损失7万元；四、驳回周朝非的其他诉讼请求。如果未在规定的期限内履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4464元，由周朝非负担764元，刘氦延负担3700元。反诉费688元，由刘氦延负担524元，周朝非负担164元。鉴定费12000元，刘氦延负担8000元，周朝非负担4000元；二审案件受理费2578元，由刘氦延负担1550元，周朝非负担1028元。本判决为终审判决。审判长 郭国会审判员谢小丽审判员李泉钦二〇一九年十月二十二日书记员 薛      梦      杰