广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2677号 上诉人（原审被告）：唐武，男，1973年9月26日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 上诉人（原审被告）：桂林市润元文化教育有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市秀峰区解放东路**文化大厦综合楼，统一社会信用代码：91450302075206193M。 法定代表人：唐武，该公司执行董事兼总经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：官宇，广西昊旺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：聂兰，女，1954年1月4日出生，汉族，无业，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被上诉人（原审原告）：聂群，女，1956年1月5日出生，汉族，无业，住广西壮族自治区桂林市象山区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：石冰，广西漓江律师事务所律师。 上诉人唐武、桂林市润元文化教育有限公司（以下简称润元公司）因与被上诉人聂兰、聂群房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐武、润元公司共同的委托诉讼代理人官宇，被上诉人聂兰、聂群的共同委托诉讼代理人石冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人唐武、润元公司共同上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初195号民事判决，依法改判；2.依法判决上诉人无需承担支付及返还责任；3.本案诉讼费按照法律规定承担。事实与理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人……，本案中，上诉人与被上诉人聂兰、聂群并未签订租赁合同，而是与业主委员会签订的租赁合同，在签订合同时也不知道被上诉人聂兰、聂群与业主委员会有代理关系。因此，该租赁合同不能直接约束被上诉人与上诉人。根据合同的相对性，本案的上诉人并非适格的被告，被上诉人也并非适格的原告。二、上诉人唐武在合同结束后将租赁物转让给润元公司，双方已经办理了移交，但是由于两个上诉人之间的内部事务导致移交手续不明晰，也未通知到出租方。但上诉人唐武的租赁合同已结束，所以上诉人唐武不应当承担支付房屋占用费的义务。综上所述，上诉人认为一审法院的认定事实不清，证据不足，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人聂兰、聂群辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院维持一审判决。 被上诉人聂兰、聂群向一审法院起诉请求：1.二被告将位于桂林市秀峰区门面腾空并返还给原告；2.二被告向原告支付自2016年3月1日起至2018年11月30日期间的租金134334元（以2016年3月1日起月租金3891元及之后每年递增5%计算），并支付租金至交还房屋为止。 一审法院认定事实：二原告系位于桂林市秀峰区门面的房屋所有权人，门面建筑面积为55.59平方米，套内面积为27.6平方米（55.59-公摊27.99）。 2010年12月20日，桂林市正阳步行街业主委员会受二原告委托，与被告唐武签订《房屋租赁合同书》，约定将原告所有的上述铺面出租给被告唐武；租赁期限为：2010年3月1日至2016年2月29日；租金按套内面积计算第一年为每月50元每平方米，第二年起每年递增5%；合同期满后，被告唐武在没有违约行为的情况下，且唐武自己继续经营的前提下，唐武享有优先承租权，双方续租五年合同，租金第一年为每月70元/平方米，以后前三年按8%的递增率递增，后两年按10%的递增率递增执行；双方租赁到期关系终止，自终止日起15日内乙方将自己的商品清理完毕并将房屋交还给甲方。二原告认可2016年2月28日之前的房租已支付。 2016年6月1日，被告唐武及被告润元公司作为乙方（承租方）与桂林市正阳步行街业主委员会作为甲方（出租方），签订《续租合同》，续租期限为七年，从2016年3月1日至2023年2月29日止，每年租金递增5%。《续租合同》约定了生效条件：1.乙方必须将原欠8个月租金付清；2.签订续租合同三个月内不能进场造成本场地迟迟不能开业。如有违反此两条件的则本合同无效。合同签订后，二被告没有开张营业，且从2016年3月1日起未再给付过租金。 2016年10月21日，唐武出具《承诺书》，载明其本人租赁的原告门面已有八个月的租金未给付，并做了还款计划，表示尽快装修营业（2016年12月底前装修开业），并同意如若未按期履行承诺，则按自动退场处理。但被告唐武实际未履行承诺，亦未将承租的门面退还给二原告。 一审法院认为，本案的争议焦点为：被告唐武、润元公司是否应当承担腾退房屋及给付房屋占有使用费的责任。 《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方皆应按合同约定履行各自义务。被告唐武并未按照合同约定履行腾退房屋的义务，且在《承诺书》中亦认可占有房屋。现原、被告皆认可《续租合同》未达到生效条件，故被告唐武继续占有使用诉争门面无合同依据和法律依据。因此,二原告主张被告唐武腾退诉争门面，符合法律规定，一审法院予以支持。 本案中，被告唐武占有使用诉争门面期间应向原告支付相应的门面占有使用费。关于房屋占有使用费的数额，原告主张2016年3月1日至2017年2月28日的每月房屋占有使用费为房屋建筑面积55.59平方米×70元/平方米，此后每年递增5%。然而参照《房屋租赁合同书》约定：按套内面积计算,续租第一年为每月70元/平方米，以后前三年按8%的递增率递增，后两年按10%的递增率递增。故一审法院支持2016年3月1日至2017年2月28日的每月房屋占有使用费为1932元（房屋套内面积27.6平方米×70元/平方米），2016年3月1日至2019年2月28日的房屋占有使用费为73092元（1932元/月×12月+2029元/月×12月+2130元/月×12月），此后月租金每年递增5%直至被告唐武返还门面之日止。 由于二原告未提供证据证明被告润元公司实际占有使用诉争门面，被告润元公司盖过公章的《续租合同》未生效，故一审法院认定被告润元公司在本案中与二原告没有实际权利义务关系，不应承担债务责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，判决：一、被告唐武将占有使用的位于桂林市秀峰区门面腾空并返还给原告聂兰、聂群；二、被告唐武支付原告聂兰、聂群房屋占有使用费（自2016年3月1日至2019年2月28日共计73092元,其中2018年3月1日至2019年2月28日按每月2130元计算，之后房屋占有使用费按上一年度月租金递增5%计算，直至返还门面之日止）；三、驳回原告聂兰、聂群的其他诉讼请求。本案案件受理费2987元，因适用简易程序减半收取1494元（二原告已预交），由原告聂兰、聂群负担742元，被告唐武负担752元。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 对一审查明的事实，上诉人认为并非上诉人唐武与上诉人润元公司作为承租人签订的续签合同，上诉人唐武是作为润元公司的法定代表人与业主委员会签订的合同。对上诉人唐武提出异议的事实，本院认为，根据《续签合同》载明，合同甲方（出租方）为桂林市正阳步行街业主委员会，乙方（承租方）为桂林市润元文化教育有限公司，本院对《续签合同》的合同主体予以确认。对一审判决查明的其他事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人聂兰、聂群是否具有本案原告的诉讼主体资格；二、一审法院判决唐武支付房屋占用费是否正确。 上诉人唐武与被上诉人正阳业委会签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。 一、关于被上诉人聂兰、聂群是否具有本案原告的诉讼主体资格问题。 《房屋租赁合同书》中已明确约定该合同由“授权的签约代表”签字生效，且合同文本以“正阳广场业主同意授权被上诉人正阳业委会统一出租授权书或委托书复印件作为合同的重要附件”，交付房屋亦必须以业主出租委托书为条件。由此可知，上诉人唐武签订涉案租赁合同时，应当知道被上诉人正阳业委会有正式授权且知道房屋所有人与被上诉人正阳业委会之间的委托关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”上诉人唐武与被上诉人正阳业委会签订的《房屋租赁合同书》对被上诉人聂兰、聂群有约束力，有权以自己的名义主张权利。 二、关于上诉人唐武是否应当支付房屋占用费的问题。 上诉人唐武与被上诉人正阳业委会签订的《房屋租赁合同书》履行完毕后，被上诉人正阳业委会与上诉人润元公司于2016年6月1日签订了附生效条件的《续签合同》，后因条件未成就致合同未能生效，但案涉房屋由上诉人唐武继续占有和使用。2016年10月21日，上诉人唐武出具《承诺书》，承认案涉房屋为其本人租赁及欠付租金的数额，并作出承诺如未能按约定支付租金和装修开业，则按自动退场处理。现上诉人唐武未能履行承诺，应将承租房屋返还。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”一审法院据此计算上诉人唐武应当支付的房屋占有使用费符合法律规定，本院予以维持。上诉人唐武认为不应由其承担支付房屋占有使用费的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人唐武、润元公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1627元（上诉人唐武、桂林市润元文化教育有限公司已预交），由上诉人唐武、桂林市润元文化教育有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 周 霞 审 判 员 阳志辉 二〇一九年十月十日 法官助理 黄 赟 书 记 员 叶菁华