湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘05民终2085号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王小冬。 委托诉讼代理人：罗光佑，湖南四度律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘丽蓉。 上诉人王小冬因与被上诉人刘丽蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省新邵县人民法院（2019）湘0522民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王小冬上诉请求：1.撤销原判第一、二项，改判驳回刘丽蓉的诉讼请求；2.撤销原判第四项，改判由刘丽蓉支付王小冬停产停业损失33857元、临时安置费9600元、拆迁费3520元、装修补偿款20801元、搬迁费4000元共计71778元；3.一、二审诉讼费用由刘丽蓉负担。事实和理由：一审将征收补偿协议中应给予王小冬的补偿款全部认定归刘丽蓉所有错误，且对合同约定的“若因政府征收、征用、拆迁、棚改拆除等行为导致甲方无法继续履行本合同时，甲乙双方免除责任，乙方支付甲方的剩余租金无息退还，其他概不承担任何补偿”条款理解有误。王小冬是承租人，享有用益物权，依法享有拆迁补偿的权利，政府征收行为可能给租赁户造成停产停业损失、装修损失、搬迁损失、临时安置费损失。自2018年2月刘丽蓉领取房屋征收补偿款之日起不再享有租赁合同下的权利，该房屋所有权已经消失，不属于刘丽蓉，刘丽蓉也不再享有该房屋的任何权利，原审判决王小冬返还房屋及支付占用费是错误的。且根据公平原则，从刘丽蓉领取房屋征收补偿款之日起，王小冬可免交租赁费。 刘丽蓉辩称，刘丽蓉与王小冬于2017年1月签订了为期一年的合同，期满后王小冬明知要拆迁的事实仍然要续签一年的合同。根据租赁合同的约定，即使合同有效期内发生政府拆迁等行为，出租方也免责，何况现在合同早已经到期，王小冬也没有支付租金。政府的拆迁补偿款刘丽蓉只领取了第一笔，第二笔和第三笔都还没有领取，刘丽蓉还是房屋的所有权人。请求驳回上诉，维持原判。 刘丽蓉向一审法院起诉请求：1、请求依法判令王小冬双倍支付其从2019年1月起至2019年5月止实际占用期间的租金4万元，此后实际占用期间的租金照此标准计算至王小冬腾空租赁物返还给刘丽蓉止；2、请求依法判令王小冬立即腾空租赁物返还给刘丽蓉；3、本案诉讼费由王小冬承担。 王小冬向一审法院反诉请求：1、请求判令刘丽蓉向反诉人支付停产停业补偿33857元、临时安置费9600元、搬迁奖7040元的50%即3520元、装修补偿20801元，搬迁补偿4000元，合计71778元，扣除反诉人应该支付给刘丽蓉的房租20000元，实付51778元；2、判令刘丽蓉向反诉人退还租赁押金5000元；3、判令刘丽蓉承担所有诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年1月10日，刘丽蓉（甲方）与王小冬（乙方）签订了《门面租赁合同》,该合同约定：甲方将其位于某地的第二间门面出租给乙方经营使用，租赁期限为一年，即从2018年1月至2019年1月止，租金60000元，押金5000元，如乙方未能按合同约定交纳租金，超出10个工作日，甲方有权单方面终止合同，乙方无条件退还商铺并双倍补偿租金，同时还约定免责条款。若因政府征收、征用、拆迁、棚改拆除等行为导致甲方无法继续履行本合同时，甲乙双方免除责任，乙方支付甲方的剩余租金无息退还，其他概不承担任何补偿（包括装修、货品等）。合同签订当日，王小冬将租金60000元及押金5000元交刘丽蓉。在该门面租赁合同履行期间，刘丽蓉于2018年2月在新邵县某某指挥部领取房屋征收签约奖、搬迁奖、补助，购房安置奖等共计1471097元。门面租赁合同到期后，王小冬仍继续占用该门面继续经营。在诉讼期间，王小冬提供其妻刘某某（乙方）与何某某（甲方）签订的《门面租赁合同》，所租赁门面位于某地的第三间门面，同时还约定如遇政府征收，在征收范围内补偿给乙方的费用，甲方不得干涉。 一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。刘丽蓉与王小冬签订的《门面租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，该《门面租赁合同》合法有效，双方当事人应按约定全面履行，王小冬在《门面租赁合同》到期后，依法应当腾空并返还租赁物（即门面），并对租赁期间届满后仍继续使用租赁物的应按原租赁合同约定的租金支付实际占用期间的占用费。刘丽蓉要求王小冬按双倍租金支付其实际占用期间的占用费，因与客观事实不符合，只能按原租赁合同约定的年租金60000元标准计算至返还租赁物之日止。故对刘丽蓉要求王小冬腾空并返还租赁物和支付从2019年1月起按年租金60000元标准计算支付实际占用期间的占用费的诉讼请求，予以支持；王小冬请求人民法院判令刘丽蓉向其支付停业补偿33857元、临时安置费9600元、搬迁奖3520元（7040元×50%）、装修补偿20801元、搬迁补偿4000元的诉讼请求，因租赁期限届满而终止，而非因房屋征收终止合同，刘丽蓉所出租的房屋被政府征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，即刘丽蓉，作为承租人的王小冬并非征收补偿的对象，现王小冬向刘丽蓉主张分割补偿款项，不能根据征收补偿款概算表中征收补偿项目名称来确定具体补偿款给予承租人，即王小冬，应根据双方合同约定“若因政府征收、征用、拆迁、棚改拆除等行为导致甲方无法继续履行本合同时，甲乙双方免除责任，乙方支付甲方的剩余租金无息退还，其他概不承担任何补偿（包括装修、货品等）”处理，综上，对王小冬该反诉请求，不予支持，但所收取的押金5000元应予以返还。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、王小冬在判决生效后五日内腾空并返还租赁物给刘丽蓉；二、王小冬在判决生效后五日内向刘丽蓉支付从2019年1月起至2019年5月止实际占用期间房屋占用费19726元及2019年5月起至腾空并返还租赁物实际占用期间的房屋占用费（以实际占用天数，按年租金60000元标准计算）；三、由刘丽蓉在判决生效后五日内向王小冬返还房屋租赁押金5000元；四、驳回王小冬要求刘丽蓉向其支付停产停业补偿33857元、临时安置费9600元、搬迁奖3520元、装修补偿20801元、搬迁补偿4000元的反诉请求。 二审审理期间，上诉人王小冬向本院提交了承租合同书、拍卖成交确认书、证明、房地产分户评估报告、证人证言、房屋征收协议、征收补偿方案等证据，拟证明王小冬的装修价值、刘丽蓉与征收方签订了征收补偿协议、王小冬应获得其中部分款项，被上诉人刘丽蓉质证认为上述证据与本案缺乏关联性。本院经审查认为，上诉人王小冬在二审期间提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院经审查确认一审认定的事实及证据。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，二审的争议焦点是：1.王小冬主张的停产停业等损失是否应予支持；2.王小冬应否支付刘丽蓉租金及占用费。王小冬反诉要求刘丽蓉支付停产停业补偿33857元、临时安置费9600元、搬迁奖3520元、装修补偿20801元、搬迁补偿4000元。基于物权法定的原则，物权的种类和内容应基于法律规定，用益物权是物权的一种，本案中王小冬只是房屋的承租人，享有依照合同使用房屋的权利，但其本身不享有对该房屋的用益物权。合同明确约定：“若因政府征收、征用、拆迁、棚改拆除等行为导致甲方无法继续履行本合同时，甲乙双方免除责任，乙方支付甲方的剩余租金无息退还，其他概不承担任何补偿（包括装修、货品等）。”可见双方在签订合同时对房屋可能被政府征收的事实有预见性，并在合同中对此进行了明确约定，该约定是双方真实意思表示，不违反法律规定，应遵照履行。刘丽蓉在租赁合同有效期内与征收方签订了房屋征收补偿协议，但刘丽蓉与王小冬的合同仍在继续履行，王小冬现在还占有该房屋，王小冬也没有举证证明发生了房屋灭失等导致租赁合同无法履行的客观情形，且依照合同约定，在合同有效期内发生政府征收导致合同无法履行的，出租人也只承担返还剩余租金的责任，而不承担其他的责任。故王小冬要求刘丽蓉支付停产停业损失等主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。刘丽蓉与王小冬的合同期限为一年，到期后自然终止，王小冬即应当返还房屋，并应当依照合同约定支付租金。虽然刘丽蓉签订了房屋征收补偿协议，但该协议尚未完全履行完毕，刘丽蓉继续占有管理该房屋，王小冬在合同到期后拒不返还房屋，应当参照合同约定的租金标准支付占用费。 综上所述，王小冬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2087元，由上诉人王小冬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  彭国强 审 判 员  李文明 审 判 员  肖碧兰 二〇一九年十月二十三日 代理书记员  张 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……