江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终3785号上诉人（原审原告）：贺腊红，女，1971年1月16日生，汉族，居民，住南京市江宁区。上诉人（原审原告）：李川，男，1994年7月10日生，汉族，居民，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：贺腊红（系李川之母），女，1971年1月16日生，汉族，居民，住南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司，住所地盐城市开放大道**。法定代表人：陈大凤，该公司总经理。上诉人贺腊红、李川因与被上诉人盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司（以下简称嘉华公司）委托合同纠纷一案，不服江苏省亭湖区人民法院(2019)苏0902民初3999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贺腊红、李川上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判解除双方之间的《盐城义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议》，并判决嘉华公司立即恢复原状，归还贺腊红、李川位于盐城市开放大道313号盐城义乌商贸城A座二层2188号商铺；一、二审诉讼费由嘉华公司承担。事实和理由：一审中，贺腊红、李川明确提到嘉华公司拖欠租金等严重违约行为，并提交（2017）苏0902民初3056号民事调解书作为证据，该调解书已充分证明嘉华公司拖欠贺腊红、李川从2016年7月至今的房屋租金，属于严重的违约行为，一审判决未对违约事实予以查明认可，忽视了贺腊红、李川的合法权益。且大多数业主均开始通过各种途径维护自身权益，如一味的维持现状，会进一步损害贺腊红、李川的合法权益。嘉华公司二审未应诉答辩。贺腊红、李川向一审法院起诉请求：1、判决解除贺腊红、李川和嘉华公司之间的《盐城义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议》;2、嘉华公司将A幢第二层2188号商铺恢复原状并归还贺腊红、李川。3、嘉华公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2010年12月4日，贺腊红、李川购买了位于盐城市开放大道313号盐城义乌商贸城A幢第二层2188号商铺，并与嘉华公司签订了一份《盐城义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议》，协议主要内容为：“1、贺腊红（甲方，下同）将其购买的盐城中瓯置业有限公司开发兴建的坐落于盐城市开放大道313号盐城义乌商贸城盐城义乌商贸城A幢第二层2188号商铺自愿交由嘉华公司（乙方，下同）以乙方名义组织经营管理和招商出租。2、委托期限为自交付之日起计算共计15年，未经甲乙双方协商一致，不得变更出租代理期限。3、在委托期限内，甲方未经乙方同意不得撤销乙方的代理权限。4、租金标准为：市场正式交房起第一至第三年，双方确认乙方无需支付该商铺租金，第四至五年，甲方继续委托乙方统一经营管理，在此期间甲方应得租金根据甲方购买该出租房屋总销售金额的8%计算。5、经甲乙双方协商一致可以终止协议。嘉华公司接收案涉商铺后，2012年1月至2016年8月期间，该市场周边经营形势不景气（包括该市场经营小商品，商铺部分闲置）。后盐城市原家家爱家具市场拆迁，嘉华公司调整案涉“盐城义乌商贸城”经营方向进行招商，并悬挂“家家爱家具广场、名品馆、全球家具展示中心”等广告标识，现该市场东南角有一建筑经营“肯德基”餐饮。现市场经营模式尚未完全成熟，处于市场培育发展期。一审另查明，盐城义乌国际商贸城A幢规划商业面积66439.98平方米，B幢（2幢）规划商业面积57535.87平方米，合计123975.85平方米。上述商铺中有53.41%的面积系嘉华公司接受登记所有人盐城中瓯公司的委托经营。嘉华公司现将案涉盐城义乌商贸城A幢和B幢出租用于经营家家爱家具。一审法院认为，一、《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据我国《物权法》的立法精神，建筑物各区分部分能否成为专有部分的主要判定标准是考察其是否具结构上的独立性、使用上的独立性。对案涉商铺，应与建筑物之特定商业用途分析其结构上和使用上的独立性，案涉商铺没有独立消防通道，亦没有独立的给、排水系统，仍受市场整体限制，不具有使用上的独立性，因此案涉商铺业主专有部分使用权是受限制的。案涉商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从市场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。二、关于案涉商铺相关主体权利保护问题。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。本案中，双方签订的《商铺委托经营协议书》中约定“…委托期限届满后甲方选择收回经营权自营或另行出租的，须到乙方办公所在地登记备案，且经营户须遵守市场经营管理条例，并须符合市场的经营区域业态划分规定…”，因此可以看出原告在购买商铺时即已明知并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于全部业主的整体意志。现案涉市场商铺有53.41%系盐城嘉华公司自营（登记所有人盐城中瓯置业有限公司委托盐城嘉华公司经营）。且盐城义乌商贸城市场一、二、三楼部分已续签委托经营协议，盐城嘉华公司为市场的整体正常运营进行了必要的投入，考虑促进交易、促进市场发展及维护大多数业主利益的角度出发，并从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺符合整体利益，如将案涉商铺恢复原状并返还原告，造成案涉市场整体无法继续经营，也必然影响甚至损害其他业主的合法权益，维护其他业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括贺腊红、李川自身的权益。综合以上分析，且案涉商铺现由盐城嘉华公司管理、支配并租与他人经营的现状，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，本案不具备返还案涉商铺的客观条件，且委托经营的期限未到期，故贺腊红、李川要求解除贺腊红、李川和嘉华公司之间的《盐城义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议》及嘉华公司将案涉商铺腾空、恢复交付时状态的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第三百九十六条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳斥贺腊红和李川的诉讼请求。案件受理费80元，依法减半收取40元，由贺腊红和李川负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。另查明，贺腊红、李川于2017年诉至一审法院要求嘉华公司支付租金，一审法院于2018年8月24日出具（2017）苏0902民初3056号民事调解书，内容为：1、嘉华公司自愿向贺腊红、李川支付从2017年1月10日起至2019年1月9日止期间的房屋占用费4.6万元；2、如嘉华公司逾期支付租金，则贺腊红有权申请执行尚未支付的租金，并承担同期银行贷款利率计算的利息。本院认为，贺腊红、李川与嘉华公司签订的《盐城义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。案涉商铺为产权式商铺，没有独立消防通道，亦没有独立的给、排水系统，不具有使用上的独立性，因此案涉商铺业主就其专有部分使用权行使权利时应受适当限制。产权式商铺利益共同体的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，因此单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。且现案涉市场商铺有53.41%系盐城嘉华公司自营，盐城义乌商贸城市场一、二、三楼部分已续签委托经营协议，嘉华公司为市场的整体正常运营进行了必要的投入，一直在积极履行委托经营管理的义务，努力开拓市场。如将案涉商铺恢复原状并返还，势必会造成案涉市场整体无法继续经营，也必然影响甚至损害其他业主的合法权益，维护其他业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括贺腊红、李川自身的权益。为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，一审法院驳回贺腊红、李川要求解除其与嘉华公司之间的《盐城义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议》及嘉华公司返还案涉商铺的诉讼请求并无不当。综上，贺腊红、李川的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人贺腊红、李川负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇一九年十月十八日书记员 陈 娟