湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终2607号上诉人（原审被告）：朱福林，男被上诉人（原审原告）：雷国清，男上诉人朱福林因与被上诉人雷国清房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常宁市人民法院（2019）湘0482民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。朱福林上诉请求：维持原判第一项，撤销原判第二、三项，依法改判驳回雷国清关于装修损失及经营损失的诉讼请求。事实和理由：1．朱福林没有违约，一审推定朱福林知情且对转租应是默许属于事实认定错误。2．雷国清自认将房屋转租他人卖鞋，已对租赁物改变了用途，其原装修不具备合同签订时的商业价值，故不存在装修损失，更不存在营业损失。3．雷国清拖欠房租且擅自转租系根本违约行为。4．一审适用法律错误，本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定。雷国清辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。雷国清向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除双方签订的《门面出租协议》；2．判令朱福林赔偿雷国清剩余租赁期内装修损失44444元；3．判令朱福林赔偿雷国清剩余租赁期内经营损失64000元；4．判令朱福林归还雷国清的商业设施设备；5．本案诉讼费由朱福林负担。一审法院认定事实如下：2013年12月31日，雷国清与朱福林签订《门面出租协议》，双方约定朱福林自愿将常宁市水口山镇渡口南路西7号两门面出租给雷国清经营“水星家纺专卖店”。合同约定租赁期限为6年，第一年每门面租金每月1500元，先交半年租金，以后年租金参照隔壁租金两门面每年比其少1000元，合同还约定了其他权利和义务。合同签订后，雷国清便占有经营。2018年6月22日，雷国清口头约定，将两门面租给黎冬伟、康国生经营鞋业生意，期限为2个月。2018年8月22日，朱福林、雷国清与黎冬伟、康国生三方协商租赁房屋事宜未果。朱福林便口头约定将其中一门面租赁给黎冬伟、康国生经营。黎冬伟、康国生继续占用经营其中一门面。2018年9月30日，朱福林与蒋丽平、余文艳签订租赁合同，朱福林将其中另一门面租赁给蒋丽平、余文艳经营成衣，并将门面交付给承租人占有使用。一审法院对本案的争议焦点认定如下：一、关于谁应承担违约责任？雷国清认为，按照双方签订的租赁协议2019年12月31日到期，该协议尚在履行期限内，朱福林无故中止履行合同义务。康国生系朱福林女婿，2018年6月22日，雷国清与案外人黎冬伟、康国生口头约定将其中一门面租给案外人使用二个月，朱福林在场是知情的，雷国清并不存在违约行为。另外朱福林于2018年9月30日与案外人蒋丽平、余文艳签订了租赁合同，朱福林的违约行为给雷国清造成了严重的损失，朱福林应承担违约责任。朱福林则认为，雷国清不按时交付房租，并于2018年6月22日在没有经其同意的情形下，将其中一门面转租与案外人康国生、黎冬伟使用，朱福林违约在先，雷国清没有违约行为，不应承担违约责任。该院认为，雷国清与朱福林签订《门面出租协议》，该协议是在双方自愿的基础上签订的，合法有效。2018年6月因是家纺行业的淡季，雷国清与案外人黎冬伟、康国生口头约定将其中一个门面租与两案外人经营鞋业，期限为两个月。案外人康国生系朱福林亲属，按照常理推定朱福林应是知情的，且案外人黎冬伟、康国生将2018年7、8月的房租交与了朱福林，朱福林也已接收，对于雷国清的转租行为应是默许的。对于雷国清没有按时交房租的行为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，朱福林应当催告，并给予合理的履行期限。朱福林辩称曾向雷国清催收多次，雷国清都置之不理，按照谁主张谁举证的原则，朱福林应承担举证责任，在诉讼期间朱福林并未提交相关证据，因此朱福林应承担举证不能的后果。朱福林直接将门面租与他人，存在过错，应承担违约责任。二、关于雷国清的经济损失。雷国清诉称，朱福林的违约行为造成的经济损失包括雷国清租赁期内的装修损失44444元，以及剩余租赁期内有经营损失64000元。朱福林对雷国清的损失不认可。该院认为，对于租赁期内的装修损失44444元，雷国清虽提交了装修图纸及装修订货单，但该两份证据并不能证明雷国清装修的具体费用为200000元，雷国清按照总费用在租赁年限内折旧的计算出44444元，不予支持。考虑到雷国清在租赁该门面后，进行了相应的装修，但朱福林在租赁期内违约导致合同不能继续履行，确已给雷国清造成了该部分损失这一事实。对于朱福林的装修损失，应酌情予以补偿，具体数额为15000元。对于朱福林主张的经营损失64000元，该院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，雷国清主张的经营利润是双方按照合同履行后其可获收入，现因朱福林的原因致使合同目的不能实现，朱福林对该部分损失应当是可以预见的，因此对于雷国清经营利润损失，朱福林应当赔偿。根据减损规则雷国清应采取相应的措施防止损失的扩大，对于雷国清主张损失为64000元，不予支持。本院按照2018年零售业年收入标准54800元每年，酌情补偿雷国清两个月的收入8746元。综上所述，该院认为，案涉《门面出租协议》系当事人的真实意思表示，合法有效。当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务，现因朱福林的违约行为，致使合同无法继续履行，合同目的不能实现。因朱福林已与他人签订了租赁合同，且已占有经营，对于雷国清请求解除双方签订的《门面出租协议》予以支持。对于雷国清因朱福林违约而遭受的损失，朱福林应当承担赔偿责任。对于雷国清请求返还放置店内的设施设备的诉请，因朱福林已在案外交付，不再处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除雷国清与朱福林于2013年12月31日签订的《门面出租协议》；二、限朱福林于本判决生效后十日内支付雷国清经济损失共计23746元；三、驳回雷国清其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，因所提交证据拟证明目的即是本案的争议焦点，本院将结合本案其他事实在说理部分予以综合认定。原审认定事实基本清楚，本院予以确认。另经双方核对，雷国清使用案涉房屋至2018年5月底，截至2018年5月中旬，雷国清尚欠朱福林租金近两个月。本院认为，一审法院认定案涉租赁合同合法有效，于法不悖，本院予以认同。关于违约责任。根据一、二审查明的事实来看，案涉合同约定房屋租期至2020年12月31日，雷国清拖欠租金事实成立，但该合同并没有明确朱福林享有约定解除权，朱福林未与雷国清协商解除双方租赁合同关系即在2018年9月30日将门面转租给他人，因此，朱福林、雷国清在合同履行过程中均存在违约行为。关于装饰装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”，本案中，案涉房屋已经他人占有使用，一审法院以案涉合同无法继续履行为由判决予以解除，双方当事人对此不持异议。鉴于合同解除双方均存在过错，本院酌定以一审判决认定的装修损失15000元为标准，由朱福林和雷国清各承担50%责任即7500元。关于雷国清主张以租金标准自行计算的经营损失64000元，案涉合同对此并无约定，且雷国清二审中陈述，其因库存及资金管理等问题，经营出现困难，已于2018年5月底将案涉门面停止营业。一审判决按2018年零售业年收入标准酌情补偿雷国清两个月收入8746元，缺乏事实和法律依据，应予纠正。关于欠付租金。经本院组织对账，雷国清认可尚欠朱福林租金1个月22天，朱福林则称应计算欠付租金2个月。本院认为，从公平原则出发，减少当事人诉累，朱福林应支付雷国清的装修损失与雷国清欠付朱福林的租金，数额相当，可互为抵偿。朱福林不得再以欠付租金向雷国清主张权利。综上所述，朱福林的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省常宁市人民法院（2019）湘0482民初705号民事判决第一项；二、撤销湖南省常宁市人民法院（2019）湘0482民初705号民事判决第二、三项；三、驳回雷国清的其他诉讼请求。一审案件受理费2460元，二审案件受理费394元，合计2854元，由雷国清负担1427元，朱福林负担1427元。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 周 宏审 判 员 张 健二〇一九年十月二十九日法官助理 许晓华书 记 员 谢倩茜