山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初5676号 原告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司威海分公司。 负责人：方晓平，总经理。 委托诉讼代理人：王美，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 被告：李勃。 原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司威海分公司与被告李勃物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司威海分公司之委托诉讼代理人王美、被告李勃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 华润置地（北京）物业管理有限责任公司威海分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2017年3月31日至2018年6月6日欠缴物业费5474.1元；2、请求法院判令被告给付违约金1642.23元（按照欠缴物业费30%计收自2017年3月31日至2018年6月6日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告签订了前期物业服务合同，合同约定由原告向被告位于山东省威海市环翠区华润威海湾九里***房产提供物业服务。被告自2017年3月31日至2019年6月30日止未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费。后经原告多次催促被告履行合同，被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 李勃辩称，原告服务不到位，故不同意支付物业费。 本院经审理认定事实如下：2016年8月1日，原告与案外人华润置地（威海）有限公司签订《华润威海湾九里二、三、四期前期物业服务协议》，协议约定，原告在华润威海湾九里二、三、四期区域内的全体业主提供物业服务。合同期限自物业进驻之日至业主委员会与业主大会所聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，高层住宅每月每平方米2.6元，底商、幼儿园每月每平方米5元。华润置地（威海）有限公司在项目综合验收前将物业交付买受人的，通过综合验收后的物业服务费由物业买受人从本物业通过综合验收之日起缴纳，华润置地（威海）有限公司在综合验收后将本物业交付买受人的，物业服务费从本物业交付买受人之日起由买受人缴纳，物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每个收费年度首月履行交纳义务。华润置地（威海）有限公司及业主所有的空置房均需全额交纳物业服务费。华润置地（威海）有限公司和业主逾期未缴纳物业费的，经原告书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按逾期每日千分之五的标准支付违约金。合同签订后，原告为被告所在小区提供物业服务。 2016年3月16日，被告与案外人华润置地（威海）有限公司签订《威海市商品房【预售】合同》，约定被告购买位于威海市环翠区华润威海湾九里***房屋（住宅），房屋建筑面积为154.97平方米。2016年4月1日，原告将上述房屋交付被告，且被告交纳了2016年4月1日至2017年3月31日期间的物业管理费。但被告自2017年4月1日起至今未向原告交纳物业服务费，故原告诉至本院，要求处理。 另查，2016年4月1日，被告签署承诺书，载明其为环翠区华润威海湾九里****房屋的买受人，同意《威海湾九里二期前期物业服务合同》中威海湾九里二期前期物业服务作出的相关安排，同意开发商委托的物业服务单位及相关收费标准。 又查，涉案房屋被告已经出售，主张应缴纳物业费至2018年6月6日，原告予以认可。 庭审中，原告为证实其依据物业服务合同履行了物业服务义务，提供了消防设施维护保养报告书6份、楼内清洁工作签到表47页、巡检管理系统信息一览表14页、电梯维护维修保养报告书20页、原告日常对湾九里全体业主开展的各项物业服务及公益活动宣传明细打印件58页；被告对原告提供的上述证据的真实性均没有异议，主张上述都是原告已经做过的没有异议，但20号楼的电梯有将近两年的时间无法从负一楼乘坐电梯，现在已经修好了；楼内清洁工作签到表被告也曾看见工作人员去签到过。对原告提供的上述证据，本院予以采纳。 被告为证实原告未能依约提供物业服务，向本院提交了照片15张，用以证实原告提供的物业服务达不到合同约定的标准；对于被告提供的自有房屋漏水及屋内应急开关不好用的照片5张，原告对真实性不予认可，本院认为，即便是真实的，系被告自有房屋设施，不属于小区公共设施，原告不负有维修义务，被告可自行维修或有偿要求原告维修，故被告的该份证据，本院不予采纳；对于被告提供的大型快递无法房屋蜂巢的照片一张，原告认可其真实性，但主张与本案无关，本院认为该照片可以证实物业履行代收邮件、包裹的义务，且照片中包裹的存放集中，并未随意丢弃，故被告的该份证据，本院不予采纳；对被告主张的张贴广告及便民电话的5张照片，原告认可真实性，但认为与本案无关，本院认为其中张贴的便民电话是为业主提供便利，是履行物业服务，对其他张贴的广告，即便是原告张贴的，也不能证实原告提供的物业服务不符合合同约定，故被告的该份证据，本院不予采纳；对被告提供的两张自行车车棚的照片，原告认可真实性，但认为应是开发商的义务，与原告无关，本院认为，原告提供的是物业服务，对小区规划施工并没有义务，对车棚的搭建，被告并未提供证据证实是原告收取了业主的钱搭建的，仅是听说，故被告的该份证据，本院不予采纳；对被告提供的业主拉横幅的两张照片，原告对证据的真实性不予认可，本院认为仅能证明部分业主对原告的服务不满意，但不能直接证实原告的物业服务不符合合同约定，故被告的该份证据，本院不予采纳；对被告提交了物业在物价局备案的服务标准打印件四张、威海物价局责令物业整改通知书打印件一张，证实原告的服务达不到一级标准，且未公开代收代缴事项；原告对上述两份证据的真实性均有异议，认为与本案无关，本院认为上述证据无法直接证实原告的服务不符合约定，故被告的该份证据，本院不予采纳；对被告提供关于外墙清洗计划的通知书一张，证实原告收费是清理外墙，但实际仅清洗了玻璃；原告对证据的真实性没有异议，认为实际就是清洗玻璃的通知，且与本案无关，本院认为，虽然通知注明的标题内容为外墙清洗，但内容中注明了对外窗进行清洗，无法证实原告的主张，恰恰可以证实原告依约履行义务，故被告的该份证据，本院不予采纳；被告提交了照片七张、收据九张、丢失物件平面图1张，证实物品在小区内丢失；原告对证据的真实性有异议，认为无法证实涉案物品存放于防火门之间，且对被告擅自存放的物品物业不负有保管义务，本院认为被告提供的上述证据无法证实其物品丢失，且即便物品真的存在，被告也不应当擅自存放于业主公共区域，故被告的该份证据，本院不予采纳。 本院认为，《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，华润置地（威海）有限公司按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招投标的方式选聘具有相应物业服务资质的原告为其开发建设的威海市环翠区华润威海湾九里住宅二、三、四期提供前期物业服务，并与原告签订了前期物业服务合同，该合同系双方当事人的真实意思表示且无违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。作为建设单位即华润置地（威海）有限公司依法选聘的原告与被告及所有业主均应按前期物业服务合同约定享有各自的权利、履行相关义务。被告作为华润威海湾九里住宅的业主，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，应受该合同的约束。 庭审中，原告提供证据证实其已经按照合同约定提供了物业服务，被告对原告的上述证据的真实性均没有异议，认可系原告已经履行的义务，但认为达不到其应当提供的服务标准；对此被告提供了数份证据予以证实其抗辩主张，但其证据均无法直接证实原告未能依约提供物业服务，且通过被告提供的部分证据可以看出原告在积极履行其负有的义务，故在原告已经依约履行义务的情况下，被告应当依约支付物业费，因被告已将涉案房屋转让他人，在转让之后的物业费原告同意向新业主主张，仅起诉至转让之前，即2018年6月6日，故原告要求被告给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。 对于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，因原告未向本院提交证据证实其曾书面向被告催缴物业服务费，但被告认可原告曾以电话催缴的方式向被告催缴过物业费，结合被告的违约情形，本院认为按欠付物业费的15%计算违约金为宜。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第二十四条、第六十七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第三条之规定，判决如下： 一、被告李勃给付原告物业服务费欠缴物业费5474.1元（自2017年3月31日至2018年6月6日）； 二、被告李勃给付原告违约金821.1元。 以上第一、二项，于判决生效后十日内履行完毕。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费69元，由原告负担37元，被告负担32元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  肖窈窈 二〇一九年十月二十五日 书记员  姜小凡