四川省平昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1923民初3091号 原告：邓一忠，男，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人（特别授权）：何永碧、赵世川，四川百坚律师事务所律师。 被告：平昌县双信酒店管理有限公司（以下简称“平昌双信酒店”），注册号：511923000021014。 法定代表人：周永翔，该公司总经理。 住所地：四川省平昌县。 被告：周永翔，男，汉族，住重庆市九龙坡区。 被告：平昌高品旅游房地产开发有限公司（以下简称“平昌高品公司”），统一社会信用代码：91511923MA62D1XK7M。 法定代表人：魏心碧，该公司董事长。 住所地：四川省平昌县。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘国龙，男，汉族，平昌高品公司职工，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：苟中益，男，汉族，平昌高品公司副总经理，住四川省巴中市巴州区。 被告：魏心碧，男，汉族，平昌高品公司董事长，住四川省平昌县。 原告邓一忠与被告平昌双信酒店管理有限公司、周永翔、平昌高品旅游房地产开发有限公司、魏心碧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓一忠的委托诉讼代理人何永碧、被告平昌双信酒店法定代表人周永翔、被告周永翔，被告平昌高品公司的委托诉讼代理人刘国龙、苟中益到庭参加诉讼，被告魏心碧经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告邓一忠向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告平昌双信酒店签订的《酒店式公寓房屋租赁合同》有效；2、判决四被告连带支付原告2017年7月1日至2019年9月14日期间的房屋租赁费用76112.14元；3、判决四被告按合同约定支付滞纳金761.12元，并按约支付违约金；4、要求四被告按约继续履行租赁合同期间的租金；5、本案诉讼费用由四被告共同负担。事实及理由：2013年9月14日，原告与被告平昌高品公司签订《商品房申购协议》，购买其开发建设位于平昌县江口镇新华街西段“伴山峰景”项目A8栋楼10层5号房屋，建筑面积48.92m2，房屋单价8000元/m2，总价款391360元。按照开发商“购买的精品公寓必须租给双信公司（即本案被告平昌双信酒店）”的约定，在被告平昌高品公司担保下，于2013年9月14日，原告与被告平昌双信酒店签订了《酒店式公寓房屋租赁合同》，将其购买的房屋出租给被告平昌双信酒店，租期为即2013年9月14日起至2033年3月5日止，从签约开始计算租金，前5个月按总房款百分之三十的8%结算，5个月后按总房款的8%结算，一至四年按总房款的8%计算，五至八年按总房款的9%结算，九至十二年按总房款的10%结算，十三年至本合同到期按总房款的11%结算。结算方式按年结算。2017年6月30日，原告与被告进行结算并付清此前的租金。但2017年7月1日起至今，被告平昌双信酒店既没按协议约定向原告支付租金，也未依约对该房屋进行装修，被告平昌高品公司也没在担保范围内承担责任，经原告多次催收无果，现诉至法院，请求判如所请。 被告平昌双信酒店、周永翔辩称：原告所述基本属实，我公司应当向原告支付租金。但平昌双信酒店至今未装修并从事经营活动，并非我公司造成，均系被告平昌高品公司掌控并阻止我公司装修所致，况且我公司未收到代装饰装修费用，现我公司已无力继续履行酒店代装和租赁合同，请求解除与原告所签租赁合同。 被告平昌高品公司辩称：原告所诉属实，但所欠租金应由被告平昌双信酒店支付，被告平昌双信酒店至今未完全装修，并非我公司阻止造成，原告与被告平昌双信酒店所签租赁合同已无法继续履行，给原告所造成的租金损失，我公司愿在担保范围内承担责任，请求法院解除原告与被告平昌双信酒店的租赁合同。 被告魏心碧未作答辩。 经审理查明：2011年12月23日，平昌高品公司与被告周永翔签订《权属划分协议》，2012年1月12日，双方又签订《高品·伴山峰景（三）期A8栋开发建设协议》，约定以被告平昌高品公司名义合作开发高品·伴山峰景A8栋商品房屋，周永翔占比例60.2%，高品公司占比例39.8%。2013年1月21日，被告周永翔与被告魏心碧共同注册成立平昌县双信酒店管理有限公司，被告周永翔占股权60%，被告魏心碧占股权40%，认缴注册资本金200万元人民币，并商议以出售A8栋房屋的同时又返租房屋的方式经营酒店。2013年9月14日，原告与被告平昌高品公司签订《高品·伴山峰景商品房精品公寓申购协议》，协议中约定：房屋A8栋10层7号，建筑面积约48.92m2，单价8000元/m2，总价391360元，首付申购金120000元，余款在银行许可范围内作银行按揭支付。并特别约定：业主购买的精品公寓必须租给平昌县双信酒店管理公司。在开发商取得《商品房预售许可证》之日起即通知申购人（本案原告）签订《商品房买卖合同》，相关内容与正式合同上体现一致，其余事项按《商品房买卖合同》约定办理，申购金转为购房款，正式合同签订后，原签订的《申购协议》中的权利义务的约定即行终止。同日，原告又与被告平昌双信酒店管理有限公司签订《酒店式公寓房屋租赁合同》，将原告所购买A8栋10-5号（后变更为7-5号）房屋出租给被告平昌双信酒店。约定……第二条：租期从2013年9月14日至2033年3月5日止。第三条：从签订本合同之日起计算租金，前5个月按总房款的30%的8%结算，5个月后按总房款的8%结算，一至四年按总房款的8%计算，五至八年按总房款的9%结算；九至十二年按总房款的10%结算，十三年至本合同到期按总房款的11%结算，以年结算……。第五条：1、乙方（本案被告平昌双信酒店）必须依约缴纳租金，如有无故拖欠，甲方（本案原告）有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租金的1%。如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权收回房屋。2、在约定租期内，如乙方中途违约，赔偿甲方该房款总价50%的违约金。合同签订后，原告按约向被告平昌高品公司支付申购金12万元。 2014年12月18日，被告平昌高品公司取得平昌县住房和城乡建设局批准预售商品房许可手续后与原告签订《商品房买卖合同》。合同中约定……第三条：买受人（本案原告）所购商品房为A8栋7-5号，建筑面积48.92m2（最终实测面积47.99m2）。第五条：计价方式与价款……。2、该商品房单价为4700元/m2，总价款为229924元。……第六条，买受人采取下列第三种方式付款：……3、贷款方式付款。买受人可以首付购房总价款的32%，余款可以向中国工商银行股份有限公司平昌支行银行或住房公积金管理机构借款支付。被告平昌高品公司即按照合同约定向原告出具购买A8栋7-5号房款69924元的收据以及代收维修基金2201元的收据。2015年9月，被告平昌双信酒店对A8栋承租的住宅及未售的住宅房屋进行开工装饰装修，并安装了水、电、空调等部分设施。2015年12月底，被告平昌高品公司与被告平昌双信酒店、周永翔因合作开发A8栋项目期间工程施工结算，房屋销售、帐务结算等发生争议并产生矛盾，被告平昌双信酒店即全面停止酒店装修。2017年6月，A8栋26户购房业主因酒店装修停工且未收到租金即到平昌县委、县人民政府信访，被告平昌双信酒店、平昌高品公司即与原告及其他25户购房业主进行购房、租房租金、代装金等进行结算，确认原告邓一忠于2014年12月27日购买A8栋7-5号房屋，建筑面积47.99m2，房屋单价4700元/m2，房屋总价225553元。原告邓一忠从结算房款补差，领取租金抵代装金等方式确认缴纳代装饰装修费用158367元。按照租金以购房款的8%和代装金的8%的约定标准计算年租金，原告年租金应为30713.24元。从2017年7月1日起至今，被告平昌双信酒店未向原告支付租金，经相关部门调解无果后，原告即诉至本院，要求法院判决实现前述诉请。 同时查明：2014年7月21日，被告平昌高品公司向被告平昌双信酒店出具关于伴山峰景A8栋12楼担保函：为保证平昌县双信酒店管理有限公司伴山峰景A8栋5-11楼房屋产权人租赁户能按时收取房屋租金。根据贵公司请求，经公司办公会研究决定：以我公司开发建设的高品·伴山峰景A8栋12楼房屋产权（建筑面积为786.17m2）为租赁户提供前10年租金按时支付租金的担保物，如果平昌县双信酒店管理有限公司不能按时支付租金，租赁户可以通过法律程序处置伴山峰景A8栋12楼的房产收取租金……。 上述事实，有原告与被告平昌高品公司于2013年9月14日签订的《高品·伴山峰景商品房精品公寓申购协议》、《酒店式公寓房屋租赁合同》，被告双信酒店收取代装金票据；平昌高品公司收取维修基金、购房款的收据；《关于伴山峰景A8栋邓一忠、邓一忠、徐明、李小兰共计4户客户遗留问题处理情况说明》，原告与被告于2014年12月18日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，四川省高级人民法院（2017）川民申4324号民事裁定书、（2017）川民申4325号民事裁定书；被告平昌高品公司与A8栋26户（含原告）结算及统计表；2014年7月21日，平昌高品公司向被告平昌县双信酒店出具的《关于伴山峰景A8栋12楼担保函》；被告平昌双信酒店、周永翔提供的彭建的情况说明；2018年8月21日，平昌县住建局关于孙大军等26人信访诉请的回复以及庭审笔录予以佐证，足以认定。 本院认为：1、酒店代装及租赁合同是继续履行还是解除的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行使致使不能实现合同目的。本案中，原告与被告平昌双信酒店签订《酒店代装及租赁协议》，均是当事人真实意思表示，且内容符合有关法律规定，应为有效，双方当事人应当按照合同约定忠实履行合同义务，但在合同履行期间，被告平昌双信酒店即未按约定对所承租的房屋进行全面装饰装修，并开展酒店经营活动，也未按合同约定时间向原告支付租金，至今长达两年之久，双方签订的《酒店代装及租赁协议》，已不能正常履行，代为装饰装修及房屋租赁的合同目的不能实现，如果继续履行合同，根据被告平昌双信酒店的经营能力和违约行为，将会给双方造成更大经济损失，解除租赁合同，更符合各方当事人的诉讼目的和利益追求。因此，原告诉请继续履行合同，本院不予支持，但被告平昌双信酒店因根本性违约应按合同约定承担所产生的支付租金、退赔装饰装修费用和违约金等相应法律后果。2、被告平昌高品公司承担保证责任的问题。原告诉请要求被告平昌高品公司承担连带责任，而被告平昌高品公司只承认在担保处置担保物即A8栋12楼房屋的范围内承担保证责任。本院认为，被告平昌高品公司与被告周永翔签订《高品·伴山峰景（三期）A8栋开发建设协议》和《权属划分协议》，双方共同经营、共负盈亏，是联合开发房地产行为，对该项目所负债务应当承担连带责任。为开发建设经营A8栋，实现双方合作目的，被告平昌高品公司在未批准的情况下，改变A8栋的住宅规划用途为精品公寓，从事酒店经营，其法定代表人即被告魏心碧又与合作方即被告周永翔共同注册成立本案被告平昌双信酒店，其目的是对A8栋开发建设成功后又共同经营酒店业务。从被告平昌高品公司出售房屋设置“业主购买的精品公寓必须租给平昌双信酒店管理公司”的购房条件、购房交易单价、收取部分代装金，以及向被告平昌双信酒店出具《关于伴山峰景A8栋12楼担保函》等一系列事实，足以认定被告平昌双信酒店与被告平昌高品公司对伴山峰景A8栋开发和经营酒店合作的关系。因此，被告平昌高品公司对解除租赁合同的法律后果应当承担连带担保责任，而不是A8栋12楼价值范围内的担保责任。3、被告周永翔、魏心碧在本案中是否承担连带责任的问题。被告周永翔、魏心碧以认缴的方式注册成立被告平昌县双信酒店管理有限公司，被告周永翔、魏心碧是该公司股东。作为被告平昌双信酒店一经依法成立，即具有独立的法人财产，享有法人财产权，对外独立享有民事权利和承担民事义务。依照《公司法》的相关规定，有限责任公司股东只有在出现虚假出资，抽逃出资，出资不到位，违法清算注销，公司解散后恶意处置公司财产，股东过度控制、滥用公司人格，股东财产和公司财产混同等情形之一的，公司股东才承担连带责任。本案中，被告周永翔、魏心碧作为平昌双信酒店股东，在公司经营过程中，未出现上述情形，且原告也无证据加以证明。因此，本院对原告诉请要求被告周永翔、魏心碧对被告平昌双信酒店的债务承担连带责任的请求不予支持。4、装饰装修费用损失的确定。被告平昌双信酒店与原告签订《酒店代装及租赁协议》，按照约定，被告平昌双信酒店应当对承租的房屋按约定标准装饰装修，但被告未按合同约定全面履行义务，已构成违约，在合同解除后，应承担退赔原告装饰装修费用的民事责任。但原告在此期间，领取了租金，按照合同中装饰装璜设施、设备租赁期间的约定，其代为装饰的设施、设备的价值会在租期内逐年减少即折旧。因此，退赔原告的代装费用应予部分抵减。其抵减部分计算方式为：代装费÷租赁期（月）×实际租赁月份数（截止2019年10月）。本案中，被告平昌双信酒店应退赔原告代装费用108961.9元〔其计算方式为：代装费用158367元-（158367元÷234个月×73个月）〕。综上，为保护原告的合法权益，维护正常的市场经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十四条第（二）项、第（三）项、第（四）项、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第三条之规定，判决如下： 一、解除原告邓一忠与被告平昌县双信酒店管理有限公司于2013年9月14日签订的《酒店式公寓房屋租赁合同》。 二、由被告平昌县双信酒店管理有限公司于本判决生效之日起一百五十日内向原告邓一忠赔付装饰装修费用108961.9元。 三、由被告平昌县双信酒店管理有限公司于本判决生效后向原告邓一忠支付2017年7月1日起至2019年10月止期间的房屋租赁费用80623.2元（其计算方式为：以结算的代装费用和支付的房款总额的9%计算年租金），并承担违约金806.2元。 四、被告平昌县双信酒店管理有限公司于本判决生效之日起一百五十日内将承租的A8栋7-5号房屋交付给原告邓一忠。 五、被告平昌县高品旅游房地产开发有限公司对本判决第二、三项所确定的义务承担连带责任。 六、驳回原告邓一忠的其他诉讼请求。 七、本案受理费4017元，依法减半收取2053.5元，由被告平昌县双信酒店管理有限公司、平昌县高品旅游房地产开发有限公司负担，此款已由原告垫付860.92元，在执行中由被告转付原告。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员 曾 毅 二〇一九年十月二十三日 书记员 李云芬