福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初8476号 原告：郑换荣，男，1976年12月22日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：魏慧杰，福建正成功律师事务所执业律师。 被告：福建泉州弘超实业发展有限公司，住所地福建省南安市水头镇山前村奎峰路。 法定代表人：吴志超，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王江水，男，该公司员工。 原告郑换荣与被告福建泉州弘超实业发展有限公司（以下简称“弘超公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑换荣的委托诉讼代理人魏慧杰，被告弘超公司的委托诉讼代理人王江水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑换荣向本院提出诉讼请求：1.判令弘超公司立即为郑换荣办理址在南安市商品房的权属证书并交付证书给郑换荣；2.判令弘超公司支付郑换荣逾期办理上述权属证书的违约金［违约金以郑换荣已付房款184115元为基数，从郑换荣起诉之日倒推三年即2016年8月14日起计算至弘超公司实际为郑换荣办理全部的房屋权属证书之日止，按每日万分之一的标准计算］。事实和理由：2014年10月31日，郑换荣与弘超公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由郑换荣购买弘超公司开发的址在南安市商品房，房屋总房价款为184115元。根据合同第十四条约定，如因弘超公司原因，郑换荣不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，郑换荣不退房，弘超公司应自逾期之日起每日按郑换荣已付款的万分之一向郑换荣支付违约金。合同签订后，郑换荣依约支付了全部购房款，但时至今日，弘超公司仍未履行为郑换荣办理相关权属登记的义务，已构成违约。 弘超公司辩称，他们公司确实存在逾期协助办证的事实，但是他们公司现在正积极与有关部门协商，争取早日办证，希望以调解方式解决本案纠纷。 本院经审查认定事实如下：弘超公司系依法注册成立的从事房地产开发与经营等业务的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2014年10月31日，郑换荣与弘超公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容，双方并就该合同进行备案及预告登记。合同约定，郑换荣购买弘超公司开发的址在南安市，建筑面积为40.63平方米，总价款为184115元。出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定各项条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同签订后，郑换荣支付了弘超公司全部购房款。郑换荣与弘超公司于2015年1月10日办理本案商品房的交房手续，但弘超公司至今未办理本案建筑项目的房屋所有权初始预登记，致郑换荣至今未能办理本案商品房的不动产权属登记。郑换荣于2019年8月14日向本院立案庭申请诉前调解，向弘超公司主张权利。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，弘超公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，郑换荣向弘超公司购买址在南安市，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，郑换荣与弘超公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，本案商品房于2015年1月10日办理交房手续，但至今未办理不动产权属登记，现郑换荣请求弘超公司为其办理址在南安市商品房的权属证书并交付证书，因弘超公司承担的是协助办证的义务，而非直接为郑换荣办理权属证书，故对于符合法律规定和合同约定的部分即弘超公司应协助郑换荣办理址在南安市的不动产权属登记，予以支持；超出合同约定的其他部分，不予支持。至于弘超公司应承担的逾期协助办证违约金，弘超公司于2015年1月间将本案商品房交付给郑换荣使用，其应于实际交付后90日内完成协助郑换荣办理本案商品房的不动产权属登记，但弘超公司至今未办理本案建筑项目的房屋所有权初始预登记，致使郑换荣至今无法办理本案商品房的不动产权属登记，其行为已构成逾期协助办证，应承担相应的违约责任。现郑换荣请求弘超公司支付自2016年8月14日起至弘超公司实际为郑换荣办理全部房屋权属证书之日止，以郑换荣已付房款184115元为基数，按每日万分之一的标准计算的违约金，对于符合法律规定和合同约定的部分即弘超公司应支付郑换荣自2016年8月14日起至其履行协助郑换荣办理本案商品房的不动产权属登记之日止，每日按郑换荣已付购房款184115元的0.01％计算的逾期协助办证违约金，予以支持；超出合同约定的其他部分，不予支持。 综上所述，本院对郑换荣的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建泉州弘超实业发展有限公司应于本判决生效后三十日内协助郑换荣办理南安市的不动产权属登记； 二、福建泉州弘超实业发展有限公司应支付郑换荣自2016年8月14日起至其履行协助郑换荣办理南安市不动产权属登记义务之日止，每日按郑换荣已付购房款184115元的0.01％计算的逾期协助办证违约金（自2016年8月14日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）； 三、驳回郑换荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费304元，减半收取计152元，由福建泉州弘超实业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  高燕玲 二〇一九年十月三十日 书记员  尤海棠 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -6- -7-