江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初822号原告：李静，女，1986年10月22日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：唐山、祝凌翔，宜兴市南方法律服务所法律工作者。被告：农工商房地产（集团）宜兴明丰置业有限公司，住所地江苏省宜兴市丁蜀镇川埠经济开发区通蜀路中段，统一社会信用代码913202820938943643。法定代表人：金建永，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐新斌，江苏常明律师事务所律师。原告李静与被告农工商房地产（集团）宜兴明丰置业有限公司（以下简称明丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用简易程序由审判员钱晋独任审判，于2019年3月5日第一次公开开庭进行了审理。原告李静及其委托诉讼代理人唐山和祝凌翔、被告明丰公司的委托诉讼代理人徐新斌到庭参加诉讼。2019年4月8日本院依法组成合议庭，于2019年9月27日第二次公开开庭进行了审理。原告李静及其委托诉讼代理人唐山、被告明丰公司的委托诉讼代理人徐新斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李静诉称：2016年7月2日，李静与明丰公司签订了《商品房买卖合同》。在该合同中，双方一致约定：⑴买卖标的为坐落于宜兴市英伦尊邸第13幢6层603号住宅房；⑵付款方式为2016年7月2日支付房款400000元，2016年7月30日之前付清佘款358000元。2016年7月2日和7月12日，李静先后支付了明丰公司购房款400000元和358000元，房屋面积补差5435.62元，三者合计763435.62元。2016年7月，李静在明丰公司交付房屋后，便立即委托了装修公司开始装修上述住宅房。2016年12月，李静在房屋装修完毕后，便入住了上述住宅房。但令人遗憾的是，明丰公司出卖给李静的上述住宅房在建设过程中使用了劣质的商品混凝土，以致房屋的主体结构出现了严重的质量瑕疵，且存在着严重的安全隐患。最近，掉落的混凝土又砸坏了阳光房，给李静家庭生活造成了严重的心理阴影。为此李静诉至法院并变更诉讼请求，请求判令解除李静与明丰公司于2016年7月2日签订的《商品房买卖合同》；判令明丰公司支付房地产价值104.22万元、固定装修价值18.3万元、车位价值7.8万元、住宅维修基金9974.80元，合计131.31748万元。被告明丰公司辩称：1、对李静诉称的购买明丰公司开发的位于宜兴市英伦尊邸的房屋及支付房款763435.62元、车位费50000元、住宅维修基金9974.8元的事实无异议。2、对李静提出的赔偿李静装修费183000元，明丰公司认为该费用需要经过有资质的价格认定中心进行评估，应按照评估确定的价格来进行补偿，该部分由法院依法认定。3、关于李静要求明丰公司承担赔偿可得利益损失（房屋溢价损失），明丰公司认为没有事实依据，在案涉房屋出现钢渣爆裂现象后，明丰公司与有关部门进行协调并制定了退房补偿方案并进行了公告，该公告明确表示对未能2017年1月26日前协议解除商品房买卖合同（含车位）的，明丰公司不再承担一次性综合补偿、车位转让款和其他费用的补偿。因为此部分扩大的损失不是明丰公司造成的，而是李静自己扩大了损失，理应由李静自己承担。经审理查明：2016年7月2日，买受人李静与出卖人明丰公司签订了《商品房买卖合同》1份，该合同载明：买卖标的为坐落于宜兴市英伦尊邸第13幢6层603号住宅房屋，价格为75.8万元；付款方式为李静于2016年7月2日支付房款400000元、2016年7月30日之前付清余款358000元等。上述商品房买卖合同签订后，2016年7月2日李静支付了明丰公司购房款400000元，并收取了车位费金额为5万元的发票。2016年7月12日，李静支付了明丰公司购房款358000元、房屋面积补差款5435.62元、房屋维修基金9974.8元。2016年7月，李静在明丰公司交付房屋后，便立即委托了惠山区洛社镇居祥装饰装潢服务部开始装修上述住宅房。2016年12月，李静在房屋装修完毕后，便入住了上述住宅房。但明丰公司出卖给李静的上述住宅房在建设过程中使用了劣质的商品混凝土，以致房屋的主体结构出现了严重的质量瑕疵。2016年12月27日由宜兴市人民政府、宜兴市人民政府、光明房地产集团股份有限公司及明丰公司在宜兴市人民政府7楼会议室达成的《关于房屋质量纠纷处理的会议纪要》并提出了处理方案。2017年1月17日明丰公司向全体业主发布公告，该公告载明：“一、协议解除《商品房买卖合同》（含所涉地下车位），以2017年1月26日为最后截止期限，经人民调解或司法调解，与购房人签署商品房买卖合同解除协议（含地下车位），并注销《商品房买卖合同》备案。二、全额退款及赔偿，对在2017年1月26日前（含2017年1月26日），与明丰公司协议解除《商品房买卖合同》（含车位）并按约定完成退房手续的购房人，实施全额退款和一次性综合补偿，具体如下：1、全额退款。明丰公司将退还购房人已支付的购房款、地下车位转让款和其他费用（包括维修基金、代收契税、物业管理费、建筑垃圾清运费、装修保证金、产证代办费等）。2、一次性综合补偿。明丰公司以购房人实际支付的购房款（含贷款，但不包含车位转让费和前述第1条中的其他费用）为标准，按最高不超过15%的比例，对购房人进行一次性综合补偿，即补偿标准=到账金额*15%*实际天数/总天数。（1）总天数指该项目首次开盘日（2014年11月22日）至2017年1月26日的天数（797天），实际天数指每笔购房款实际到账日期至2017年1月26日的天数。（2）一次性综合补偿款按每笔购房款实际到账时间分别进行计算后，在进行合计。3、对已向物业公司办理装修手续且确已装修的商品房，对房屋装修价值的补偿经具有司法鉴定资质的评估机构评估后，由明丰公司与购房人签订装修补偿协议并支付装修补偿款。如双方协商不成，可通过法院诉讼方式解决。4、车位转让款和其他费用的补偿。明丰公司就车位转让款和其他费用（包括维修基金、代收契税、物业管理费、建筑垃圾清运费、装修保证金、产证代办费等）给予购房人补偿，补偿按人民银行同期贷款基准利率计算，从车位转让款、其他费用到账之日起计算至2017年1月26日。5、对未能在2017年1月26日前协议解除《商品房买卖合同》（含车位的），明丰公司不再承担一次性综合补偿、车位转让款和其他费用的补偿。购房人相关损失可通过法院诉讼方式解决。”等。2017年8月10日，李静向明丰公司提出退房申请书，该申请书载明:李静于2016年7月2日与明丰公司签订一份《商品房买卖合同》，所购买的房屋位置为宜兴市英伦尊邸13幢30单元603室，面积为99.01平方米；目前，因明丰公司出于对住房安全问题考虑，禁止未退房的业主装修入住，李静因装修进程快速，在发现问题时已经入住，而且李静刚生小孩，没有别的地方可住，希望明丰公司同意以今年春节前夕的15%退房补偿标准将宜兴市英伦尊邸13幢30单元603室退房，现经明丰公司同意，本人提出退房申请。后因李静与明丰公司无法达成一致意见，为此李静诉至本院要求解决。审理中，本院根据李静提出的评估申请，依法委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司进行房地产价值及装修损失评估。2019年8月9日，江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具房地产估价报告，结论为：宜兴市英伦尊邸13幢603室房屋市场价值至2019年7月25日为时间节点时价值为130.32万元，其中房地产价值为（不含装饰装修）104.22万元，固定装饰装修现值18.3万元，车位价值7.8万元。为此李静支付评估费12350元。上述事实，有李静提供的商品房买卖合同、收款收据、车位增值税普通发票、装饰装修合同、装修明细报价单、收货单、销售合同、收据、照片、房地产估价报告及评估费发票，有明丰公司提供的会议纪要、公告、退房申请书，本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：李静与明丰公司之间的房屋买卖合同关系系双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。该合同签订后，明丰公司所交付房屋存在质量问题，已构成根本性违约，由此引起本案纠纷，责任在明丰公司。明丰公司为解决所交付房屋存在的质量问题，向全体业主发布公告，即涉及质量问题房屋的业主均有权在2017年1月26日前与明丰公司解除《商品房买卖合同》并获得全额退款及补偿，但李静于2017年8月10日才向明丰公司申请退房并要求获得补偿。根据双方当事人提供的证据及陈述，结合江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具的房地产估价报告，应当认定：解除2016年7月2日李静与明丰公司签订的《商品房买卖合同》，李静应将坐落于宜兴市英伦尊邸13幢603室房屋及车位退还给明丰公司，明丰公司应退还李静分别于2016年7月2日支付购房款40万元、2016年7月12日支付的购房款35.8万元、2016年7月2日支付的车位费5万元、2016年7月12日支付的房屋面积补差款5435.62元、2016年7月12日支付的房屋维修基金9974.8元，同时明丰公司还应赔偿李静房屋固定装修损失18.3万元。据此，李静超出上述范围的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除李静与农工商房地产（集团）宜兴明丰置业有限公司于2016年7月2日签订的《商品房买卖合同》。二、李静于本判决发生法律效力之日起10日内将坐落于宜兴市英伦尊邸13幢6层603号房屋及车位交付给农工商房地产（集团）宜兴明丰置业有限公司。三、农工商房地产（集团）宜兴明丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还李静车位费5万元、房屋维修基金9974.8元并赔偿李静房屋固定装修损失18.3万元。四、农工商房地产（集团）宜兴明丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还李静购房款763435.62元并赔偿其中的40万元自2016年7月2日起、363435.62元自2016年7月12日起均至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息损失。五、驳回李静的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16619元、评估费12350元，由李静负担10000元，由农工商房地产（集团）宜兴明丰置业有限公司负担18969元。李静同意其预交的费用18969元由农工商房地产（集团）宜兴明丰置业有限公司向其直接支付，本院不再退还，农工商房地产（集团）宜兴明丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给李静。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费16619元。审 判 长  史伟中人民陪审员  周暗坤人民陪审员  季华明二〇一九年十月十六日书 记 员  史俊达