西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初8177号 原告：马浩越。委托诉讼代理人：崔璐，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜健，陕西稼轩律师事务所律师。被告：王巧艳。被告：陕西果果房地产营销策划有限公司。法定代表人：王巧艳。被告：陕西果果房地产营销策划有限公司西安第一分公司。负责人：王巧艳。共同委托诉讼代理人：史宝文，西安市雁塔区148法律服务所法律工作者。被告：郝晓峰。被告：西安果果房地产营销策划有限公司。法定代表人：王巧艳。第三人：姚存财。委托诉讼代理人：姚红莉，系姚存财之女。原告马浩越与被告郝晓峰、王巧艳、西安果果房地产营销策划有限公司（以下简称西安果果公司）、陕西果果房地产营销策划有限公司（以下简称陕西果果公司）、陕西果果房地产营销策划有限公司西安第一分公司（以下简称陕西果果西安第一分公司），第三人姚存财房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马浩越的委托诉讼代理人崔璐、杜健，被告王巧艳、陕西果果公司、陕西果果西安第一分公司的共同委托诉讼代理人史宝文，第三人姚存财的委托诉讼代理人姚红莉到庭参加诉讼。被告郝晓峰、西安果果公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告马浩越向本院提出诉讼请求:1、依法判令解除原告与被告一郝晓峰、被告二王巧艳、被告四陕西果果房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令被告一郝晓峰向原告支付违约金536500元；3、被告二、被告三、被告四、被告五对上述第二项数额在532654.6元内承担连带责任；4、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年10月29日，其通过被告西安果果公司的介绍与出卖人郝晓峰及其代理人王巧艳签订了《定金收付协议》，约定其购买被告郝晓峰名下位于西安市未央区XX小区XX号楼XX单元XX号房屋，成交价格为836500元，定金10万元。2018年1月1日，其与被告郝晓峰、王巧艳及被告陕西果果西安第一分公司签订《房屋买卖合同》，明确约定房款支付方式及违约责任等，合同第二条约定，被告郝晓峰承诺对该房屋享有完全的处分权。合同第八条第一项约定，中介方提供真实有效的信息。《定金收付协议》及本合同签订后，其应被告王巧艳的要求向王巧艳支付了定金10万元，首付款436500元，共计536500元。2018年9月，其再次去看房时，案涉房屋所在小区的物业人员向其告知案涉房屋的业主姓姚，且该房屋可能已经出售。经其与被告王巧艳核实，被告王巧艳称案涉房屋系被告郝晓峰母亲所有，郝晓峰的母亲姓姚，郝晓峰对房屋是有完全处分权的。2018年11月，其从其他中介公司获知，案涉房屋的所有权人系姚存财，并于2018年9月将房屋出售，价款为176万元。其遂找到被告郝晓峰让其说明情况，郝晓峰却称让其去找王巧艳，便挂断电话。随后，王巧艳作为中介公司的负责人向其告知案涉房屋确实已经出售，可向其退还购房款、赔偿损失及承担违约责任。2019年1月3日，被告王巧艳仅向其退还了已付购房款，未支付违约金和赔偿损失。被告郝晓峰属一房二卖，致使合同目的无法实现，构成违约，应向其支付违约金536500元，被告王巧艳作为被告郝晓峰的代理人，同时也是中介公司的法人或负责人，被告西安果果公司及陕西果果西安第一分公司作为专业中介机构，提供虚假房屋信息，存在重大过错，严重损害其合法权益，故诉至法院，请求如前所述。被告王巧艳辩称，原告起诉要求贵院依法判令解除《房屋买卖合同》不应得到支持；原告诉状中所述事实与实际情况不符；原告称其等提供了虚假房屋信息，遂向其主张50余万元的赔偿，显然不成立。综上所述，其及被告陕西果果公司、陕西果果西安第一分公司在原告购买房屋的过程中始终系好意施惠的帮助者，从未收取过原告的报酬，所签订的合同中亦未约定原告向其支付报酬，且其给原告提供的房屋是真实存在的，更未向原告隐瞒过重要事实，原告主张其等承担违约金的连带责任，显然缺乏事实及法律依据，故应驳回原告要求其承担连带责任的诉讼请求。被告陕西果果公司及陕西果果西安第一分公司的答辩意见同被告王巧艳的答辩意见一致。被告郝晓峰、西安果果公司未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。第三人姚存财述称，起诉状中的房屋系其名下的房屋，购买于2013年，当时购买的价格就已经86万余元；最近这两年确实欲将房屋出售，遂将房屋信息委托中介公司对外公布，但本案中的当事人其均不认识，而且，诉状中陈述的成交价格低于其购买房屋的价格。2018年的8、9月份左右，其已将该房出售，成交价格是170余万元，并且买方系全款付清的。其委托的中介公司非本案中出现的中介公司。经审理查明，2017年10月29日，被告王巧艳作为西安果果公司（丙方、居间方）的法定代表人，同时自称系被告郝晓峰（甲方、卖方）的代理人，与原告马浩越（乙方、买方）签订了《定金收付协议（买卖）》（以下简称协议），约定就位于XX小区XX号楼XX单元XX室的房屋达成一致买卖意向，房屋售价为836500元，甲乙双方约定于2017年12月30日前在丙方店内正式签署《房屋买卖二方合同》；自协议签订之日起1日内，乙方须交纳定金10万元作为签约保证金，为切实保障交易安全和各方权益，甲乙双方同意将上述定金交付给丙方，由丙方支付给甲方。落款处甲方签名由被告王巧艳代签：“郝晓峰 王巧艳（代）身份证号码 XXXXXXXXXXXXXXXXXX。”丙方盖有被告西安果果公司的印章。2018年1月1日，被告王巧艳作为陕西果果西安第一分公司的负责人同时自称系被告郝晓峰（甲方、卖方）的代理人，与原告马浩越（乙方、买方）签订了《房屋买卖合同书》（以下简称合同），丙方系陕西果果西安第一分公司，约定经丙方居间促成，甲方将其所有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）转让给乙方，该房屋位于西安市未央区XX小区XX号楼XX单元XX室，位于23层，总计33层，房屋类型为住宅，建筑面积为133.55平方米，装饰装修情况为毛坯房；房屋的成交价格为836500元，合同签订当日，乙方已向甲方支付了定金10万元，作为购房担保，乙方于做资金监管当日给付首付款536500元，剩余房款30万元申请银行按揭贷款。违约责任中约定，因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起300日内完全取得房地产权属证书的，乙方有权退房，甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的10%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费；本合同签订时甲方故意隐瞒该房屋已出卖给第三人或已抵押的事实，或者本合同签订后甲方又将该房屋出卖或抵押给第三人，导致本合同目的不能实现的，乙方有权退房，甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按照乙方已付购房款的一倍支付违约金。补充或变更约定的事项中约定，乙方在签订合同当日向甲方支付首付款536500元，剩余30万元房款申请房屋贷款。2017年10月25日，原告向被告王巧艳支付10万元，被告王巧艳遂出具收条，载明：“今收到马浩越购买XX小区XX号楼XX单元XX室房屋定金壹拾万元整（¥100000.00）”；2017年12月8日、2018年1月15日，原告马浩越分别向被告王巧艳支付236500元、20万元；原告马浩越共计向被告王巧艳支付536500元，后被告王巧艳将536500元退还原告马浩越。同时查明，案涉房屋的原所有权人系第三人姚存财，其于2018年9月15日通过陕西XX房地产营销策划有限公司与案外人签订了《二手房买卖合同》，于2018年11月27日完成了房屋过户手续。庭审中，原告提交协议、合同、被告王巧艳微信截图、被告郝晓峰微信个人信息、其与被告郝晓峰的通话录音，证明其与被告郝晓峰之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的规定，合法有效，被告郝晓峰在合同中承诺对案涉房屋享有完全的处分权，被告陕西果果西安第一分公司承诺其提供的有关案涉房屋的信息真实有效，在被告未按合同履行义务时，其有权按照合同约定及法律规定要求被告承担违约责任，同时，被告王巧艳及被告郝晓峰系朋友关系，被告郝晓峰委托被告王巧艳签订案涉房屋协议及合同，且被告郝晓峰对王巧艳的代理行为亦进行了追认，被告王巧艳的代理行为对被告郝晓峰发生效力，因被告郝晓峰对案涉房屋无处分权，致使其签订合同的目的无法实现，因此，被告郝晓峰应当按照合同约定，承担违约责任，被告王巧艳、陕西果果公司、陕西果果西安第一分公司对该组证据中的协议、合同的真实性认可，对被告郝晓峰的微信个人信息、原告与被告郝晓峰的通话录音，表示均不清楚，证明目的不予认可，三被告从未向原告提供虚假的房源信息，案涉房屋是真实存在的，并且当时处于待出售的状态，被告王巧艳一直认为案涉房屋系被告郝晓峰所有，同时，周边的中介公司之间会共享房源信息。原告提交收条、银行转账汇款单，证明其按合同约定已向被告郝晓峰的代理人王巧艳支付了案涉房屋首付款536500元，被告郝晓峰构成一房二卖，按照合同约定应向其赔偿已付房款一倍的违约金536500元，被告王巧艳、陕西果果公司、陕西果果西安第一分公司对收条的真实性认可，确实收到了上述款项，但是均已全额退还原告，案涉房屋不存在一房二卖的情形，当时，已经告知原告，案涉房屋不具备过户的条件，亦无法按照原告的要求办理银行按揭贷款。原告提交其及其家人与被告王巧艳的通话录音、《商品房买卖合同》、西安市房产网提供的二手房价信息，证明被告郝晓峰并非案涉房屋的所有权人，真正的权利人系第三人姚存财，且姚存财亦非被告郝晓峰的母亲，被告西安果果公司、陕西果果公司、陕西果果西安第一分公司作为中介公司向其提供虚假的房屋信息，存在重大过错，给其造成了巨大的经济损失，2019年3月西安市同类房屋价格均价为10252元/平方米，与其购买案涉房屋的差价达到了532654.6元，且被告王巧艳认可案涉房屋以150万元左右的价格出售，因此被告王巧艳、西安果果公司、陕西果果公司、陕西果果西安第一分公司应当在上述金额内向原告承担连带赔偿责任，被告王巧艳、陕西果果公司，陕西果果西安第一分公司对该组证据材料的真实性不予认可，证明目的亦不予认可，认为三被告未向原告提供虚假的房源信息，并且整个交易均系三被告好意施惠的行为，原告主张三被告承担连带赔偿责任是不成立的。第三人姚存财对上述证据材料的质证意见与答辩意见一致。被告王巧艳、陕西果果公司、陕西果果西安第一分公司提交合同，证明合同第八条未约定原告向其支付中介费用，三被告均是帮助原告买房，并非一般意义上的中介服务，同时，案涉房屋的信息真实存在，且合同并未约定三被告向原告承担违约连带责任。原告对该证据的真实性认可，证明目的不予认可，被告提供给其的房屋信息系虚假的，因房屋所有权人系姚存财而非郝晓峰，关于中介费用，被告王巧艳向其告知中介服务费由被告郝晓峰承担，并非没有约定中介服务费。第三人姚存财称其对该证据不知情。审理中，本院依法主持调解，因被告郝晓峰、被告西安果果公司未到庭，致无调解基础。上述事实，有《定金收付协议》、《房屋买卖合同书》、收条、银行转账记录、《房屋买卖合同》及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张被告王巧艳与其签订协议及合同，系被告王巧艳的代理行为，且被告郝晓峰亦对被告王巧艳的代理行为进行过追认，被告郝晓峰作为案涉房屋的出卖人应当承担相应的违约责任，原告未就被告郝晓峰、王巧艳之间存在代理关系提交证据材料予以证明，向本院提交的证据材料亦不足以证明被告郝晓峰对被告王巧艳的代理行为进行追认，故被告王巧艳作为无代理权的行为人，应当承担相应的民事责任，因被告王巧艳并未取得案涉房屋的所有权，致使标的物所有权不能转移，原告主张解除《房屋买卖合同书》，于法有据，应予支持。原告主张被告郝晓峰系一房二卖行为，应承担已付购房款一倍的违约金即536500元，无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张被告王巧艳、西安果果公司、陕西果果公司、陕西果果西安第一分公司对违约金536500元中的532654.6元承担连带责任，于法无据，本院不予支持。被告郝晓峰、西安果果公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、质证等诉讼权利，应自行承担相应的法律后果。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告马浩越与被告王巧艳、被告陕西果果房地产营销策划有限公司西安第一分公司于2018年1月1日签订的《房屋买卖合同书》解除；    二、驳回原告马浩越的其余诉讼请求。案件受理费9165元（原告已预交），由被告王巧艳负担9165元，被告负担部分于本判决生效之日起五日内支付原告马浩越。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    李  想审  判  员    唐楠楠人民陪审员    王赁柱   二〇一九年十月十六日 书  记  员    李  新