铜川市耀州区人民法院   民事判决书     (2019)陕0204民初15731737号   原告：西安秦婺置业有限公司。住所地：西安市高新区。   法定代表人：陈岳成，公司总经理。   委托诉讼代理人：李欣房，陕西伟天律师事务所律师。   委托诉讼代理人：罗军鹏，陕西伟天律师事务所律师。   被告：董庆德，男，1965年4月22日出生，汉族，住铜川市新区铁诺南路新华书店对面铜川丽源佳居装饰工程有限责任公司。   委托诉讼代理人：王新平，系铜川丽源佳居装饰工程有限责任公司的法律顾问。   原告西安秦婺置业有限公司（以下简称秦婺公司）诉被告董庆德房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告秦婺公司及其委托诉讼代理人李欣房、罗军鹏，被告董庆德及其委托诉讼代理人王新平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告秦婺公司诉称，请求人民法院依法判令：一、判令被告向原告支付剩余230136元的房款及违约金39840元（违约金按日万分之三计算，以230136元为基数，从2017年12月25日起算，暂计算至2019年7月25日，最终计算至实际给付之日，违约金为：230136元×0.0003×577天=39840元）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年12月25日，原被告双方签订《房屋买卖合同》（以下简称合同），原告将其开发的铜川市新区XX路XX居XX小区XX幢XX层XX号房屋出售给被告。合同约定上述房屋面积为129.68平方米，单价为2700元/平方米，总房价为350136元。合同第五条约定，买受人（被告）于2017年12月25日一次性付清总房款350136元。合同签订后被告仅支付了12万元的房款，剩余230136元的房款直到现在仍未支付，合同约定的支付房款的期限早已届满，被告应依据合同约定立即向原告支付剩余230136元的房款，并按合同第六条的约定承担迟延付款的违约责任。被告的上述行为已严重侵犯原告的合法权益，原告为了维护自身的合法权益，依法诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。   原告秦婺公司提交以下证据以支持其诉讼请求：   一、房屋买卖合同，证明：1、原、被告双方2017年签订房屋买卖合同约定，原告将雅居芙蓉里5#楼0904号129.68平方米的房屋出售给被告，2017年12月25日前被告向原告支付总房款350136元；2、房屋买卖合同约定的迟延付款的违约金为每天万分之三，违约金计算至实际付清全部房款之日，直到2017年12月25日原告仅支付了12万元，还有23万元未支付，应以23万元为基数按照日万分之三从2017年12月25日计算迟延付款的违约金，违约金最终计算至实际付清全部房款之日。   二、收据（3份）、收条（3份）、银行交易明细（1份），证明：1、证明被告已交纳7号楼2303号房屋购房款20万元，原告已向被告退还8万元，还有12万元未退还。   三、换房欠条、借条，结合证据一、证据二证明2017年12月17日被告将原购买的7号楼2303号103.31平方米户型换为129.68平方米的户型，扣除尚未退还的12万元，被告尚有23万元房款未支付。   对原告提交证据的分析与认定。1、被告董庆德对第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，双方在合同中约定的房价每平方2700元与事实不符，双方口头约定的是每平方2000元。2、对第二组证据真实性认可，证明目的不认可，理由是被告只收到原告的收条上载明的退房款55000元，银行流水明细中原告转给被告的25000元不是退房款而是被告给原告提供劳务期间，原告向被告支付的劳务费20000元（每月2000*10个月）、原告找私人贷款需要支付费用被告替原告垫资6000元，被告给原告销售房屋佣金30000元，被告给原告设计房屋版面设计费5000元，原告仅转账支付了被告25000元。3、对第三组证据真实性无异议，证明目的有异议，理由是虽然是被告向原告出具的，但是原告的时任法定代表人陈邦成说为了让其他买受人看到被告也是2700元购买的房款，所以要求被告向原告出具的换房欠条，不是真实意思表示。对于30000元借条真实性认可，证明目的不认可，理由是原告并未实际向被告支付30000元，而是约定如果原告按照约定期限向被告交房，被告再向原告支付30000元。对原告提交的以上三组证据的真实性本院予以确认。   被告董庆德辩称：不同意原告的诉讼请求，一、原告在没有取得商品房预售许可证的情况下，恶意违约，至今未交房，已经构成违约，应当承担违约责任；二、原告诉称没有任何事实法律依据，被告不欠原告购房款已经向原告支付了259360元购房款，因此原告的诉请没有任何事实和法律依据，应当驳回原告诉讼请求。   被告董庆德提交以下证据以支持其抗辩请求。   一、2013年6月30日房屋买卖合同1份及收款收据3份，证明被告购买了原告开发的位于铜川新区鸿易泊蓝郡（现更名为雅居芙蓉里）该楼盘第7栋23层03号房屋，并支付原告购房款20万元。   二、2017年12月25日房屋买卖合同1份及收款收据1份，证明被告将原2013年6月30日购买的原告开发的位于铜川新区鸿易泊蓝郡（现更名为雅居芙蓉里）该楼盘第7栋23层03号房屋双方经协商后更换为5号楼9层0904号房屋，该房屋建筑面积129.68平方米。2013年6月30日签订的房屋买卖合同约定的交房期限是2013年12月31日，到期后，原告未向被告交房，并提出来该房屋买卖合同中约定的房子无法施工，原被告双方经过协商被告同意购买5号楼9层0904号房屋，因为被告前期已经向原告交纳20万元购房款，被告给原告退还了55000元，剩余145000元房款，被告给原告提供劳务的劳务费、逾期交房违约金、设计费、佣金、垫资费等合计148600元，加上被告支付的145000元，共合计293600元，被告又向原告出具了一张30000元借条，双方约定原告向被告交房时被告再向原告支付30000元，在这种情况下原告向被告出具了收条一张载明房款已经结清。   三、原告时任法定代表人陈邦成与被告董庆德现场录音一份、董庆德与秦婺公司总经理黄志强（音）现场录音一份、秦婺公司办公室主任吕某某与董庆德现场录音一份，证明被告向原告出具的23万元欠条的债权债务并不存在，签订第二份房屋买卖合同以及被告向原告出具23万元欠条的过程。   对被告董庆德提交证据的分析与认定。1、原告西安秦婺置业有限公司对第一、二组证据的真实性认可，证明目的不认可，理由是双方确实由2013年6月30日签订的房屋买卖合同变更为了2017年12月25日签订的第二份合同9层0904号房屋，第二份合同约定购房款总价款350136元，被告提供的以上两组证据不能证明被告证明目的中陈述的逾期交房违约金87600元以及劳务费、设计费、佣金、垫资费等总计61000元，同时原告已经举证证明向被告退还了80000元，而不是被告陈述的 55000元，对于第二组证据中的350136元的收据真实性认可，是因为第二份合同签订后未交清的部分被告已经向原告出具了200000元欠条以及30000元借条，这230000元加上原告未向被告退还的第一套房款120000元，合计350000元，与该收条一致。在这种情况下，公司为了方便记账才向被告出具了350136元的收据并载明房款已经结清。3、对第三组证据中三份现场录音真实性认可，证明目的不认可，理由是录音不能体现是什么时间录制的，被告陈述2017年12月，但是实际上2017年12月陈邦成已经不是秦婺公司的法定代表人，三段录音不能直接证明被告主张原告放弃20万元欠款，三份录音刚好能够说明原被告之间就第一份和第二份合同互换的过程，双方对于具体换房的程序各种文书签字的先后顺序有争议，特别是第三段录音被告同意用换房欠条的结果对整个换房过程做了一个最终的确认，从被告方提供的房屋买卖合同双方签订房屋买卖合同的时间2017年12月25日而录音的时间均在2017年12月17日-2017年12月19日，合同约定房款350136元第五条约定一次性付款350136元，可见在2017年签订合同时被告仍然没有付清全部的款项也同意在2017年12月25日前全部付清。对被告提交的三组证据的真实性予以确认。   经审理查明，2013年6月30日，原告与被告签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定原告将其开发的铜川市新区XX路鸿易泊蓝郡（现更名为雅居芙蓉里）小区7幢23层03号房屋出售给被告。合同约定上述房屋面积为105.31平方米，单价为2700元/平方米，总房价为284337元。合同第五条约定，被告于2016年6月30日支付总房款的百分之七十（70200000元），剩余30百分之三十（84337元）于2013年12月31日支付。合同第七条约定，该房屋交付期限为2013年12月31日前。2013年4月4日，被告向原告支付10000元定金，2013年6月6日，被告向原告支付140000元购房款，20132013年6月30日被告向原告支付50000元购房款，被告合计向原告支付200000元购房款。   合同签订后，因原告未能按期向被告交付房屋，经原、被告双方协商一致，2016年11月15日，原告向被告现金退房款20000元，2017年3月5日，原告向被告现金退房款15000元，2017年4月8日，原告时任法定代表人陈邦成向被告银行转账退房款5000元，2017年5月23日，原告向被告现金退房款20000元，2017年9月1日，原告时任法定代表人陈邦成向被告银行转账退房款20000元，以上原告合计向被告退房款8万元，剩余12万元购房款未向原告退还。   另查明，2017年12月25日，原、被告双方又签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告将其开发的铜川市新区XX路XX居XX小区XX幢XX层XX号房屋出售给被告。合同约定上述房屋面积为129.68平方米，单价为2700元/平方米，总房价为350136元。合同第五条约定，买受人（被告）于2017年12月25日一次性付清总房款350136元。合同第七条约定，该房屋交付期限为2018年5月30日前，合同还约定了其他权利义务。   再查明，原告秦婺公司所开发的雅居芙蓉里小区至今未取得商品房预售许可证，涉案房屋原告至今未向被告交付。   上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、收款收据、收条、银行交易明细、换房欠条、借条、录音资料、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，截止本次诉讼时，被告秦婺公司就所销售的商品房并未取得商品房预售许可证，因此，原、被告之间签订的两份《房屋买卖合同》均属无效合同。庭审中，本院向原告释明确认《房屋买卖合同》无效，原告是否变更诉讼请求主张合同无效相互返还，原告明确表示不变更诉讼请求，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”，原告不变更诉讼请求是对自己权利的处分。本案中原、被告签订的两份《房屋买卖合同》因违反法律强制性规定属无效合同，无效的合同自始没有法律效力，故原告主张被告支付剩余230136元房款及违约金39840元没有事实和法律依据，本院不予支持。被告董庆德向原告秦婺公司已经支付的购房款可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   驳回原告西安秦婺置业有限公司对被告董庆德的诉讼请求。   本案受理费5349元减半收取2675元，由原告西安秦婺置业有限公司负担，原告已经预交的受理费本院退还2674元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于 陕西省铜川市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。      审 判 员   杨 敏                               二〇一九年十月二十一日       书 记 员  袁潇        1