四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初6428号 原告：陈茂祥，男，生于1972年12月29日，汉族，住四川省广安市广安区。 原告：胡德琼，女，生于1972年9月10日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 被告：广安立新房地产开发集团有限公司，统一社会信用代码915116007175781683，住所地四川省广安市广安区经开区奎阁园区石滨路**。 法定代表人：汪思光，总经理。 委托诉讼代理人：徐建民，四川信和信律师事务所律师。 原告陈茂祥、胡德琼与被告广安立新房地产开发集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈茂祥、胡德琼的委托诉讼代理人蔡国庆、被告广安立新房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人徐建民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈茂祥、胡德琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告购买的房屋办理房屋权属证书；2、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金10000元（违约金按每年3000元从2016年12月31日起计算至起诉之日止）；３、本案诉讼费由被告承担。事实及理由为：被告在广安市广安区某出口片区某号地块开发了某项目，原告在该楼盘购买了某房屋，向被告支付了全部房款、契税及大修基金等全部费用。原、被告于2017年10月30日进行了房屋移交。按照合同约定，被告应当在商品房交付之日起360个工作日内为原告办理房屋所有权证书，但被告至今未取得该楼盘的竣工验收，其行为严重侵犯了原告的合法权利，故起诉至法院提出前述诉讼请求。 被告广安立新房地产开发集团有限公司辩称：原、被告双方签订的商品房买卖合同约定的办证义务，不是被告单方就可以完成的，未办理房屋权属证书的责任不在被告，客观原因在于原告购买房屋楼盘相邻地段未取得规划，周边的房屋及违章建筑无法拆除，导致原告购买房屋所在楼盘的消防通道无法开通，无法进行消防验收，导致无法办理房屋权属证书。被告多次书面向政府主管部门反映，要求尽快规划，拆除周边违章建筑，消除办证障碍，但至今未得到落实。这也不是法院判决能解决的问题，即使法院判决被告为原告办理房屋权属证书，因办证障碍未消除，办证条件不具备，被告也无法办理。唯一的办法是政府尽快规划，拆除红线内的违章建筑。要求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告广安立新房地产开发集团有限公司以出让方式取得了广安市广安区某出口片区某号地块使用权，经批准在该地块上建设某项目商品房，并取得了《商品房预售许可证》，该项目于2015年6月30日竣工验收合格。2017年10月30日，原告陈茂祥、胡德琼与被告广安立新房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定陈茂祥、胡德琼购买某住宅，房屋建筑面积97.78平方米，房屋总价款428299元，付款方式为一次性付款；双方未约定交房时。同日，陈茂祥、胡德琼签订《房屋登记委托书》，委托广安立新房地产开发集团有限公司为其办理房屋所有权登记等；双方未约定办证的具体时间及逾期办证的违约责任。 合同签订后，陈茂祥、胡德琼按合同约定向广安立新房地产开发集团有限公司付清了购房款428299元，并于签订合同的当日向被告交纳了办理房屋权属证书的契税、印花税、工本费、大修资金等费用14149元，广安立新房地产开发集团有限公司亦于签订合同的当日向陈茂祥、胡德琼交付了房屋。某项目至今未取得所在楼栋的权属证明，也未为原告所购房屋办理产权转移登记。 另查明，从2015年至今，就某项目验收及拆除项目旁棚户区房屋及违章建筑，广安立新房地产开发集团有限公司先后向广安市人民政府、广安市规划局、广安市城市管理行政执法局、广安市枣山园区规划建设局书面报告。2017年11月13日，广安市规划局作出《不予受理告知书》，2018年1月26日，广安市城市管理行政执法局作出《信访事项处理意见书》，该意见书载明，经调查，某小区附近违法建房情况严重问题基本属实，该处违法建房集中在某小区北侧，距离某小区最近处仅2米，比“立新圣居”地势略高，因地势高差，导致某项目地下车库出口和消防通道无法正常使用。该处违法建设形成的主要原因，其一是该处土地1994年统征后一直未立项建设，导致道路红线内13户村民住宅至今未拆迁；其二是20多年来该地村民家庭人口自然增长，房屋老旧失修，部分村民擅自将单层老房子改建为多层砖混结构房屋约2000平方米９户。针对现状，该局将详细宣传，引导违法村民主动整改，二是积极向市政府建议，争取尽快启动建设。 认定上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、《竣工验收报告》、《紧急请示》、《报告》、《不予受理告知书》、《信访事项处理意见书》及到庭诉讼参与人的当庭陈述等证据证实。 本院认为，原告陈茂祥、胡德琼与被告广安立新房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按合同约定向被告支付了购房款及办理房屋权属证书的相关税费，被告亦应按合同约定为原告办理所购房屋的权属证书。虽然案涉楼盘因周边统征土地未规划立项，地上附着的房屋未予拆除及原居住村民擅自改扩建的违章建筑均在道路红线内等原因，导致案涉楼盘某项目地下车库出口和消防通道无法开通正常使用，无法通过消防验收，并导致被告不能为原告办理房屋所有权证书，但待这些原因消除后，被告应及时为原告购买的房屋办理房屋权属证书。鉴于前述客观实际情况，本院酌情确定被告在某项目消防验收合格后30日内为原告办理房屋权属证书。 关于逾期办证的违约责任，原告在签订合同时委托被告办理房屋所有权证书，但双方在合同中未约定具体的办证时间、逾期办证的违约责任及违约金的支付时间，参照《城市商品房预售管理办法》第十二条“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任”之规定，被告广安立新房地产开发集团有限公司应承担违约责任。但考虑到被告未能及时为原告办理房屋权属证书有前述消防验收未通过等原因，且原告未向本院提供因被告逾期办证给其造成了损失及损失多少的相关证据，故对被告的违约责任本院酌情考虑为3430元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广安立新房地产开发集团有限公司在广安市广安区某出口片区某项目消防验收合格后30日内为原告陈茂祥、胡德琼办理某房屋的权属证书。 二、被告广安立新房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈茂祥、胡德琼支付逾期办理房屋权属证书的违约金3430元。 三、驳回原告陈茂祥、胡德琼的其他诉讼请求。 履行给付金钱义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费200元，减半收取100元，由原告陈茂祥、胡德琼负担25元，被告被告广安立新房地产开发集团有限公司负担75元，分别向广安区人民法院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  刘武军 二〇一九年十月二十五日 书记员  王 雪 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。