安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖15民终2461号上诉人（原审原告）：沈晓武，男，汉族，1974年6月5日生，住安徽省霍山县。委托诉讼代理人：汪俊东，安徽自智律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭海涛，安徽自智律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：六安市金汇房地产开发有限公司，住所地安徽省霍山县衡山镇文峰北路东侧，统一社会信用代码91341525692841010L。法定代表人：张中木，该公司董事长。委托诉讼代理人：何志扬，安徽盛华达律师事务所律师。原审第三人：霍山县住房和城乡建设局，住所地安徽省霍山县衡山镇政务新区住建大厦，统一社会信用代码113414270032425585。负责人：许华清，该局局长。委托诉讼代理人：戴文祥，安徽戴文祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈蕾，安徽戴文祥律师事务所实习律师。上诉人沈晓武因与被上诉人六安市金汇房地产开发有限公司（以下简称金汇公司）及原审第三人霍山县住房和城乡建设局（以下简称霍山县住建局）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省霍山县人民法院（2019）皖1525民初1228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沈晓武委托诉讼代理人汪俊东、彭海涛，被上诉人金汇公司委托诉讼代理人何志扬，原审第三人霍山县住建局委托诉讼代理人戴文祥、陈蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈晓武上诉请求：撤销原判，依法支持其对金汇公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决事实认定不清，没有解决争议问题。1、本案是商品房买卖合同纠纷，争议的焦点是金汇公司在与其签订《商品房买卖合同》过程中是否存在欺诈行为。若不存在欺诈行为，则其诉讼请求无依据；若存在欺诈行为，则应由金汇公司承担相应的法律责任，其仅要求金汇公司承担商业用房和储藏室之间差价及相应契税损失这种最低限度的赔偿。现有的证据足以证明金汇公司存在欺诈行为。首先，金汇公司一审中提交的《不动产权证》明确载明涉案房屋的一部分（即105号房25.79平方米、106号房20.3平方米）2018年被不动产管理部门认定为“储藏室”，但《商品房买卖合同》第三条规定：房屋用途为“商业”，第十八条更明确规定：房屋必须作“商铺”使用。合同约定与权属证书载明的完全不同。其次，金汇公司一审中提交的证据也能够证明涉案房屋的争议面积在测绘及竣工验收备案时就已经被主管部门认定为“储藏室”，但金汇公司隐瞒了上述事实，与其签订合同时故意不告知实情，存在十分明显的欺诈行为。2、一审判决认定的大量事实与本案几乎没有关联性，且对“真实意思表示”认定错误。一审判决认定：其是看过现房后才购买的，交房时与看房时房屋结构没有变化，且房屋已出租，《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，故其没有损失存在。诚然，房屋结构确实在看房时与交房时没有变化，其也确实将涉案房屋出租。但是，其在看房时，即签订《商品房买卖合同》时，并没有看到事实上也不可能看到《不动产权证书》，只能相信《商品房买卖合同》第三条、第十八条中约定的房屋整体应全部作为“商业”“商铺”使用。前述证据充分证明：金汇公司明知涉案房屋中的争议面积不能办理“商铺”证书，却隐瞒事实。简而言之，其确实看过“现房”，但没有看过“现证”，无从得知被欺诈。根据合同法的规定，案涉合同应为无效。但追究合同无效的责任的成本过高，故要求金汇公司赔偿差价。另外，房屋出租并不能认定其没有损失存在，商铺可以出租储藏室也可以出租，但出租的价格即租金差距巨大。且其曾向银行办理抵押贷款，被认定为储藏室的部分根本不能作为抵押贷款的担保物。二、关于举证责任的问题。依据现有的证据足以证明“商铺”与“储藏室”是完全不同的性质，而不仅是称呼不同。一审判决称其对自己的主张“未提交证据予以佐证”与事实不符。三、关于损失的确定。考虑到诉讼成本问题，一审中未对“储藏室”和“商铺”的价格进行权威的鉴定，而是参照同位置、同户型、同时出售的、也是涉案的“储藏室”楼下的“储藏间（俗称车库）”的价格计算差价损失。如果二审程序中依然无法确定损失数额或就赔偿达成一致，请求法院进行价格鉴定。金汇公司辩称，一、沈晓武认为金汇公司在商品房买卖合同签订过程中存在欺诈行为，无相关证据证明，沈晓武依据金汇公司存在欺诈行为要求赔偿，于法无据，二、沈晓武在“商铺”、“储藏室”、“储藏间”三个名词上做文章，就案件中出现的这几个名词，对于房产证中已经确定为商铺的金汇公司没有意见，对双方之间已经签订有储藏间协议的金汇公司也没有意见，有争议的就是夹层是不是商铺的问题，如果金汇公司在买卖过程中将夹层进行粉饰包装、隐瞒购房人，那么金汇公司有一定没有告知购房人的因素，但本案中，双方签订合同过程中根本不存在欺诈行为。1、房屋是现房，不是期房，沈晓武到现场去看了，是接受房屋现状的；2、商品房买卖合同中，明确写了夹层高度2.45米；3、合同第四条规定，双方以含夹层在内的总的面积进行销售；4、合同后有附图，标注的很清楚；5、房屋测绘部门就沈晓武所称的“储藏室”就标注为夹层；6、沈晓武之所以产生误解，是因为他们非要认为储藏室和商铺是分开出售的，但是金汇公司在出售房屋时标注的很清楚，这样的面积、这样的价格，在一起一次出售。房产证上的商铺和储藏室都是合同中规定的商铺，对方硬要将二者分开，认为金汇公司欺诈，没有依据；7、最终诉讼时，沈晓武将储藏间价格放在中间，把商铺价格放在前面，把商铺和储藏间进行比较，这个比较没有逻辑性。因为金汇公司在出售房产时没有将商铺和夹层分开单独计算各自的价格，而是将商铺和夹层放在一起以约定的价格出售，沈晓武现在把储藏室的价格等同于储藏间，然后再以商铺的价格与储藏间的价格相减来计算差价，显然逻辑起始点就不对。所以无论从合理解释还是法定解释还是事实关系解释，金汇公司都不存在欺诈；8、金汇公司在向房管部门和建设部门备案时，所使用的图纸就是房屋的状况，没有任何变动。从最初的规划设计到实物交付，也没有任何变动，可以调取图纸来看。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人的答辩意见同一审。沈晓武向一审法院起诉请求：1、请求判令被告赔偿因违约给原告造成的损失共334585.98元（其中含契税损失13455.93元）；2、请求判令霍山县住房和城乡建设局对上述损失承担共同赔偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2015年7月1日，原告沈晓武经现场查勘后，与被告六安市金汇房地产开发有限公司签订两份《商品房买卖合同》，购买被告开发的“金园华都”第10幢1单元105号房。购买被告开发10栋105号、10栋106号门面房。10栋105号门面房约定：1、原告购买被告开发建设的金园华都第10幢1单元105号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为4.45米，夹层为2.25米。该商品房合同约定建筑面积共58.05平方米，签证套内建筑面积55.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.13平方米。2、商品房按建筑面积计算，单价为9433.31元／平方米，总金额547604元。3、出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。4、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。5、商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向第三人申请登记备案。合同附件一为房屋平面图。合同签订后，被告按约定向原告交付房屋，原告接收房屋并投入经营。庭审时，原告认可是现房买卖。2018年，霍山县不动产登记局为上述房屋办理了证号为皖（2018）霍山县不动产权第0009835号不动产权证书，该证载明：金园华都二期10#楼105储藏室、10#楼105商铺；用途商业、住宅/商业；权利其他状况：专有建筑面积为55.92平方米，分摊建筑面积2.13平方米，房屋总层数6层，所在层数1层/夹层层，房屋竣工时间2014年。10栋106号门面房约定：1、原告购买被告开发建设的金园华都第10幢1单元106号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为4.45米，夹层为2.25米。该商品房合同约定建筑面积共52.56平方米，签证套内建筑面积50.64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.92平方米。2、商品房按建筑面积计算，单价为10110.64元／平方米，总金额531415元。3、出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。4、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。5、商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向第三人申请登记备案。合同附件一为房屋平面图。合同签订后，被告按约定向原告交付房屋，原告接收房屋并投入经营。庭审时，原告认可是现房买卖。2018年，霍山县不动产登记局为上述房屋办理了证号为皖（2018）霍山县不动产权第0009836号不动产权证书，该证载明：金园华都二期10#楼106储藏室、10#楼106商铺；用途商业、住宅/商业；权利其他状况：专有建筑面积为50.64平方米，分摊建筑面积1.92平方米，房屋总层数6层，所在层数1层/夹层层，房屋竣工时间2014年。另查明，2013年11月14日，被告取得“金园华都”9、10、11号楼的商品房预售许可证。“金园华都”二期10号楼于2014年12月30日竣工验收。2015年6月4日，第三人霍山县住房和城乡建设局同意备案。2015年4月2日，霍山县房地产测绘队对霍山金园华都二期10号楼进行测绘，其中：1层商105产权面积为32.26平方米，夹层商107储藏25.79平方米，合计58.05平方米；1层商106产权面积为32.26平方米，夹层商107储藏20.30平方米，合计52.56平方米。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。《商品房买卖合同》对房屋的坐落、建筑面积、层高、单价及价款、用途均作出了明确的约定，且附有分户平面图，原告查勘现房后与被告签订了《商品房买卖合同》，是对合同内容的充分认知，是对房屋实物的认可，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，被告交付给原告的商品房与《商品房买卖合同》中所附分户平面图一致，与不动产权证中所附分户平面图亦相符，应当认定被告交付给原告的房屋符合合同约定。原告认为105号房夹层25.79平方米、106号房夹层20.3平方米，不能办理商铺权属证书，导致其利益受到损害，要求被告赔偿损失无事实和法律依据。第三人是房屋竣工验收备案机关，既不是合同相对人，也不是不动产权登记机关，故原告诉请第三人承担共同赔偿责任也无事实和法律依据。综上，原告的诉请，证据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告沈晓武的诉讼请求。案件受理费6320元，减半收取3160元，由原告沈晓武负担。本院二审期间，沈晓武提供了如下证据：证据一、评估报告，评估报告显示商铺和储藏室的价格不同，而且差距巨大，证明商铺、储藏室不同性质、价格不同；证据二、商品房买卖合同中附图和不动产权证书中的附图，这两份图不一致，证明金汇公司在签订商品房买卖合同时，存在欺诈行为。金汇公司质证意见为：证据一，真实性无异议，合法性、关联性有异议，因为该报告属于评估机构单方对该处房产的认识，不能代表房屋买卖双方之间买卖的交易价，无法否定合同约定的价格，不能达到其证明目的；证据二，三性无异议，证明目的有异议，两份图完全一致，不动产证上有一个3.7米×8.4米的大方框，是上面商铺部分，边上拐角处是图中间画的2.2米的拐角部分，是把合同所附的一个图变成两个图，其实两个图是一样的。原审第三人的质证意见与被上诉人的质证意见相同。本院对证据二的三性予以认定，证据一系单方委托，对其合法性不予确认。本院二审对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般认知，购房者在购房前必定对房屋各方面进行综合考虑。本案中，争议商品房买卖系现房交易，沈晓武在与金汇公司签订《商品房买卖合同》前已实际查勘了房屋，对于房屋结构、位置、面积等应有客观明确的认知。从双方签订的《商品房买卖合同》内容看，金汇公司已明确告知了沈晓武所购房屋包含有“夹层”，夹层层高“2.55米”。在沈晓武未能提供同期同地段其他无“夹层”商铺的价格进行比较的情况下，合同约定的9433.31元（105号）、10110.64元（106号）单价应是根据房屋存在4.45米层高“商铺”与2.55米层高“夹层”的实际状况综合计算的价格。现沈晓武也不能证明“夹层”部分房屋仅因房产证的办理而改变了原使用方式，故沈晓武也无证据证明涉案夹层部分房屋仅因房产证的办理而改变了原使用方式，故沈晓武认为金汇公司构成欺诈、要求金汇公司赔偿损失，理据不足。综上所述，沈晓武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6320元，由沈晓武负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 魏晶晶审判员 王 丽二〇一九年十月二十八日书记员 熊贤茹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。