天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终1919号上诉人（原审被告）：王艳丽，女，1976年4月27日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：王艳霞，女，1973年6月4日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：周凤霞，女，1973年1月6日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。原审第三人：天津豪友商贸有限公司，住所地天津市滨海新区大港胜利街**。法定代表人：包艮友，经理。原审第三人：天津合盛商贸有限公司，住，住所地天津市滨海新区大港胜利街**/div>法定代表人：徐福祥，经理。上诉人王艳丽因与被上诉人王艳霞、周凤霞、原审第三人天津豪友商贸有限公司（以下简称豪友公司）、天津合盛商贸有限公司（以下简称合盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初62947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人审理了本案。本案现已审理终结。王艳丽上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回王艳霞、周凤霞的一审全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由王艳霞、周凤霞负担。事实和理由：协议中明确约定因包艮友拖欠王艳霞、周凤霞的货款，三方同意将此款抵销王艳霞、周凤霞应当向王艳丽缴纳的相同金额的租金，保证金10000元是王艳霞、周凤霞向包艮友缴纳的，包艮友系豪友公司的法定代表人，且王艳霞、周凤霞主张的仍然是货款，并非租金，与王艳丽无关，故应当由包艮友及豪友公司返还，王艳丽并未收取保证金，且只能同意折抵2018年7月1日至2019年3月30日的租金，2019年4月1日至2019年6月30日并未实际使用，不能折抵租金。一审法院认定事实错误，适用法律不当，应依法改判。王艳霞、周凤霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。豪友公司、合盛公司经本院传票传唤，无正当理由未出庭应诉，亦未陈述答辩意见。王艳霞、周凤霞向一审法院起诉请求：1.判令王艳丽退还王艳霞、周凤霞租金61250元；2.判令王艳丽退还王艳霞、周凤霞保证金10000元。一审法院认定事实：案涉商铺位于天津市滨海新区。该房屋登记产权人为天津合盛商贸有限公司，系案外人包艮友于2017年12月1日续签租赁合同承租，并由天津豪友商贸有限公司进行担保，租赁期限至2019年11月30日止。2018年7月1日，天津豪友商贸有限公司（甲方）、王艳丽（乙方）与王艳霞、周凤霞（丙方）签订《商铺租赁三方协议》约定，甲方法定代表人包艮友同意将其承租的原豪友服饰批发商城二、三层经营权全部转让给乙方，甲、乙双方同意丙方所经营的三层童装约200平方米为该商城独家经营，租赁期限一年零四个月，起止时间为2018年7月1日至2019年10月30日，年租金105000元。该协议第四条第一款约定“因甲方拖欠丙方货款147326元（大写壹拾肆万柒仟叁佰贰拾陆元整），甲、乙双方同意将此款项抵销丙方应向乙方交纳相同金额租赁费。”第四条第二款约定“租赁押金：人民币10000元（壹万元整）。丙方在履行本协议前已向甲方支付租赁押金10000元（壹万元整）本条款视为丙方已履行责任，在终止本协议时由乙方退还丙方。”第六条第四款约定“乙方如提前解除合同，应提前一个月书面通知丙方，并且给丙方留出一个月的甩货期，同时将剩余租金及货款无条件退还丙方。押金于撤场后一个月退还。”第七条第三款约定“丙方如提前解除合同，应提前一个月书面通知乙方，则所交的租金不退，押金于撤场后一个月后退还。”2017年4月6日，包艮友出具编号3634641的收据一张，载明“今收到王艳霞农行62284800209********交来童装联营保证金人民币壹万元整，收款人包艮友。”另查，关于天津合盛商贸有限公司诉包艮友、天津豪友商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，业已经（2018）津0116民初63534号、（2019）津02民终308号案审结，解除天津合盛商贸有限公司与包艮友之间的房屋租赁合同。后天津合盛商贸有限公司申请强制执行，并于2019年4月1日收回案涉房屋的控制权。一审法院认为，转租合同的租赁期限不得超过其前手租赁合同约定的期限。天津豪友商贸有限公司、王艳丽与王艳霞、周凤霞签订《商铺租赁三方协议》中关于案涉商铺租赁事宜的约定，系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该约定应属合法有效。天津合盛商贸有限公司与包艮友另案解除租赁合同后，包艮友已不是案涉商铺的合法转租人，由转租产生的房屋租赁法律关系亦应同时终止。并且，天津合盛商贸有限公司已于2019年4月1日经人民法院强制执行收回案涉房屋。因此，天津豪友商贸有限公司、王艳丽与王艳霞、周凤霞已无法继续履行上述协议中关于案涉商铺租赁的约定，应予解除。因在履行上述协议过程中，王艳霞、周凤霞已支付租赁保证金并预付全部租金，且三方约定由王艳丽承担退款责任，故王艳霞、周凤霞主张王艳丽返还保证金10000元及预付自2019年4月1日起至2019年10月30日止未履行部分的租金共计61250元（105,000元÷12月×7个月），符合协议约定，应予支持。关于王艳丽抗辩应由包艮友、天津豪友商贸有限公司承担返还义务的问题，缺乏事实和法律依据，不予采纳。天津豪友商贸有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见，视为放弃诉讼权利。一审法院判决：王艳丽于判决发生法律效力之日起五日内向王艳霞、周凤霞返还保证金10000元及预付租金61250元，共计71250元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1581元，减半收取计790.50元（王艳霞、周凤霞已预交），由王艳丽负担。二审审理期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系商铺租赁合同纠纷案件，本案的争议焦点为：王艳丽是否应承担合同解除后已收取的剩余租期内租金及保证金的返还责任。案外人包艮友以个人名义与案涉商铺所有权人合盛公司签订租赁合同，承租期内案外人包艮友亦同意豪友公司将该商铺经营权转租给王艳丽，并与王艳丽一致同意商铺实际交由王艳霞、周凤霞使用，该转租期限在包艮友与合盛公司签订租赁合同约定的租赁期限内，据此，豪友公司、王艳丽、王艳霞、周凤霞共同签订《商铺租赁三方协议》，系各方的真实意思表示，合同表现形式和约定的实质性内容均不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力，各方当事人均应依约履行各自义务，不得擅自变更或者解除。现案外人包艮友与合盛公司签订的租赁合同已经生效判决判令解除，包艮友与豪友公司均不再具有商铺转租权，致王艳丽无权继续承租该商铺并将商铺交由王艳霞、周凤霞使用，符合《商铺租赁三方协议》中约定的乙方（王艳丽）提前解除合同的情形，一审法院据此判令《商铺租赁三方协议》解除，并依据协议中对于乙方（王艳丽）提前解除合同情况下剩余租金及保证金返还义务的约定，判令王艳丽承担合同解除后剩余租期内租金及保证金返还的义务，并无不当，一审法院计算的剩余租金数额亦无不当，本院对此予以支持。综上所述，王艳丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1581元，由上诉人王艳丽负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  王宗新审判员  孙 静二〇一九年十月二十三日法官助理姜腾飞书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……