福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终7446号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：郑文，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:张世锵，男，1949年8月7日出生，汉族，住福州市仓山区。 上诉人福州市国有房产经营有限公司因与被上诉人张世锵房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初793号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福州市国有房产经营有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持福州市国有房产经营有限公司的全部一审诉讼请求。事实和理由：一、福州市国有房产经营有限公司和张世锵成立房屋租赁合同关系，系民事纠纷，即使案涉房屋为廉租住房，亦不改变双方之间为民事法律关系的性质。因张世锵逾期支付租金，已满足解除合同条件，福州市国有房产经营有限公司有权解除合同，而张世锵是否被取消保障资格，属于行政行为，与本案无关，不影响解除合同条件的成就。张世锵应支付租金至合同解除之日止，在合同解除后，若其仍继续占用案涉房屋，应支付房屋占有使用费，一审法院判决租金支付至2019年1月15日止有误。二、张世锵逾期支付租金，应按合同约定支付违约金，合同中约定的违约金已充分考虑案涉房屋为保障性住房的性质，违约金标准不存在过高情形。在月租金如此低廉的情况下，张世锵仍不依约支付租金，一审法院调低违约金标准，不利于其积极履行义务，应改判支付福州市国有房产经营有限公司的请求。 张世锵辩称，张世锵在房屋被强拆后，一直无业无收入，因自身情况极端困难欠下廉租房租金，并非有意拖欠，期间多次向福州市国有房产经营有限公司申请减免或暂缓，但未得到认可。福州市国有房产经营有限公司要求终止合同，清退廉租房，缺乏人道主义，福州市国有房产经营有限公司可以请示政府相关部门是否收回廉租房，若政府不减免，本人自愿从低保金中每月扣除200元还款至还清为止。 福州市国有房产经营有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除福州市国有房产经营有限公司与张世锵签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》;2.判令张世锵立即腾退坐落于福州市仓山区房屋，并返还福州市国有房产经营有限公司；3.判令张世锵立即向福州市国有房产经营有限公司支付拖欠的租金（租金按每月79.3元计算自2013年5月起至租赁合同解除之日止，暂计至2018年7月为4995.9元）；4.判令张世锵向福州市国有房产经营有限公司支付违约金（标准为每逾期一个月按应收租金的5%计算自2013年5月起至拖欠的租金实际付清之日止，暂计至2018年7月为250元）；5.判令张世锵向福州市国有房产经营有限公司支付租赁合同解除之后的房屋占用使用费（占用费参照原租赁合同约定的租金每月79.3元计算至张世锵实际返还房屋之日止）；6.本案诉讼费用由张世锵承担。一审庭审中，福州市国有房产经营有限公司当庭变更第三、四项诉讼请求为：3.张世锵立即向福州市国有房产经营有限公司支付拖欠的租金（租金按每月79.3元计算自2013年7月起至租赁合同解除之日止，暂计至2018年7月为4837.3元）；4.张世锵向福州市国有房产经营有限公司支付违约金（标准为每逾期一个月按应收租金的5%计算自2013年7月起至拖欠的租金实际付清之日止，暂计至2018年7月为242元）；合计5079.3元。 一审法院认定事实：2012年10月20日，福州市国有房产经营有限公司（甲方）与张世锵（乙方）签订《福州市国有房产廉租住房租赁合同》（电脑编码：5000020018），约定乙方因用房需要，向甲方申请租赁仓山区后巷路33号浦上小区18座307单元廉租住房；月租金79.3元；租赁期限自2012年11月1日至2014年10月31日；乙方应按照廉租住房的租金标准按月主动向甲方交纳租金，不得拖欠。拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳滞纳金；本合同期满后，乙方仍属廉租住房使用对象需继续承租的，应提供相关证明，经审批后重新签订新的租赁合同；不属廉租住房使用对象的乙方应主动退出廉租房，将房屋和附属设备完好地移交给甲方，并办好房屋退租和相关交接手续等等。合同签订后，福州市国有房产经营有限公司依约向张世锵交付了房屋，张世锵仅支付至2012年6月30日的租金,于2013年7月1日起拖欠福州市国有房产经营有限公司租金至今。2017年12月4日，福州市国有房产经营有限公司向张世锵邮寄了《律师函》，张世锵予以签收。另查，张世锵目前未被相关行政部门取消该廉租住房保障资格。 一审法院认为，福州市国有房产经营有限公司、张世锵签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方的租赁合同虽于2014年10月31日届满，但张世锵仍继续使用该租赁房屋，福州市国有房产经营有限公司亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方均应遵照履行，张世锵仍应按约向福州市国有房产经营有限公司交纳租金。张世锵关于自身经济困难、无法维持正常生活的抗辩意见并不足以免除其应付租金的法定义务。故福州市国有房产经营有限公司诉请要求张世锵支付拖欠的租金，一审法院予以支持。张世锵未按约支付租金，其行为已构成违约，福州市国有房产经营有限公司诉请要求支付违约金，合理合法，应予支持。但福州市国有房产经营有限公司主张违约金的计算标准为每逾期一个月按应收租金的5%计算，标准过高，一审法院予以核减为以每月租金79.3元为基数，按日万分之五计算。本案中，福州市国有房产经营有限公司诉请解除与张世锵签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》，对此，一审法院认为，因政府建立廉租住房制度的目的是为解决城市低收入家庭的住房困难，具有社会福利性质，且是否具备廉租住房的保障资格，应由相关行政部门审核认定。现福州市国有房产经营有限公司未提供有效证据证明张世锵已被行政部门取消廉租住房保障资格，故其诉请解除合同于法无据，一审法院不予支持。因合同未解除，福州市国有房产经营有限公司要求张世锵腾房并支付占用使用费亦无依据，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张世锵于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付租金（按每月79.3元的标准，自2013年7月1日起计算至2019年1月15日止）；二、张世锵于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付违约金（以每月79.3元为基数，按日万分之五，分别从2013年7月1日起逐月分期计算至款项实际付清之日止）；三、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张世锵负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于福州市国有房产经营有限公司是否有权解除合同。本案租赁物系廉租住房，廉租房是政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房，具有社会福利性质。张世锵是否具备廉租住房的保障资格，应由相关行政部门审核认定。根据一审法院查明的事实，张世锵目前未被相关行政部门取消该廉租住房保障资格，福州市国有房产经营有限公司关于解除合同的主张，依据不足，不予采纳。另外，一审法院将违约金予以核减，并无明显不当，此节主张，亦不予采纳。综上所述，福州市国有房产经营有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人福州市国有房产经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇一九年十月十八日 法官助理张力群 书记员蔡志前