河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初10507号原告(反诉被告)：李红梅，女，汉族，1968年9月15日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：李素平，河南书平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丽，河南书平律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市**京广南路**。法定代表人：王超斌。委托诉讼代理人：李冬菊，女，该公司员工。原告李红梅与被告河南台兴房产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本院依法适用简易程序，对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李红梅及其委托诉讼代理人李素平、郭丽，被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司的委托诉讼代理人李冬菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李红梅向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方签订的《租赁合同》；2.确认原告交纳的租金及管理费（共计305856元）自2018年10月1日起开始计算使用时间；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月22日，原告在被告招商部承诺给予两个月装修优惠期的前提下签订了《租赁合同》，承租位于A1区5、7、9、11、13、15号六间商铺用于家具零售展示、建材等经营，租期五年，时间自2016年11月1日起至2021年10月31日止。原告依约交付了半年的租金、管理费305856元后开始装修所租商铺。时隔三个月后，原告发现租赁的商铺门前道路被围挡、破路挖沟，原告随即同其他商户到招商部进行反映，公司董事长王超斌解释说为了提升中陆市场整体形象和改善周边经营环境，沅江路被二七区人民政府重新规划修建，工期为4个月，并承诺修路期间不收租金及管理费。原告基于装修已接近尾声且众商户对经营前景一致看好，就耐心等待直至2018年7月2日沅江路正式通车。原告为了正常经营，自己购置原材料委托工人对承租商铺门前至沅江路段道路进行水泥铺设。2018年9月6日，原告收到被告物业管理处的租金催缴单，要求其支付自2018年8月1日起的各项费用。原告要求被告按照约定冲抵租金，但被告却无视原告正当要求断电锁门导致原告不能营业。依据被告承诺，收取租金和管理费时间应从2018年8月开始计算，由于被告的诸多违约行为导致原告2018年8月、9月没有正常经营，由此产生的营业损失折抵租金及管理费。综上，被告的种种违约行为给原告造成了巨大的损失，依法应予赔偿。原告与众商户共同委托律师维护自身合法权益，多次与被告协商未果，特诉至法院，望判如所请。河南台兴房产有限公司辩称,一、关于原告要求依法解除原被告之间签订的《租赁合同》的诉讼请求，被告予以认可，且依据《租赁合同》第五条约定，被告有权单方面解除合同，故请求判令解除双方的《租赁合同》。二、关于原告请求被告依法返还原告交纳的租金共计305856元的诉讼请求，无任何事实及法律依据，被告不予认可，请贵院依法判决予以驳回。理由如下：被告基于合法有效的租赁合同已向原告交付房屋，原告理应按照合同约定向被告支付租金。另外，原告自2017年、2018年一直有向被告交纳电费和物业服务费，证明原告自租赁被告的商铺以来一直处于正常营业状态，沅江路的修路工程并未影响其每日正常营业。另外，原告提出的被告“曾承诺修路期间不收房租”纯属子虚乌有，被告从未作过此项及类似承诺，双方更未曾签署过相关协议。故请求依法判决驳回原告诉讼请求，并判决原告支付自2017年5月1日至2019年6月21日欠交的租赁费用共计1453737.3元。三、本案的诉讼费用应全部由原告承担。原告拖欠被告房屋租赁费用，构成违约，且其行为已严重违反诚实信用原则，故应由其承担全部诉讼费用。河南台兴房产有限公司向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告向反诉原告支付租金747165.3元、管理费706572元，共计1453737.3元（从2017年5月1日起至2019年6月21日止），同时请求解除合同；2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年8月22日，原被告双方签订一份房屋租赁合同，反诉被告租赁反诉原告位于郑州市××区××南××广场内××区××、××区××、××区××、××区××、××区××、××区××号商铺，租期为五年(2016年11月1日起至2021年10月31日止)，每间商铺租赁详情:2016年11月1日至2017年10月31日年租金为50976元、年管理费为50976元，2017年11月1日至2018年10月31日年租金为56073元、年管理费为56073元，2018年11月1日至2019年10月31日年租金为61689元、年管理费为61689元，已在合同中表明。反诉被告从2017年5月1日至2019年6月21日一直未向反诉原告支付租金、管理费，现已拖欠1453737.3元。反诉被告不履行双方约定的合同，经反诉原告多次催交，反诉被告以修路影响为名拒不交纳，但修路期间反诉被告并未停止经营，并在门前铺设地毯，正常开门，赁用至今，但并未交纳房屋租赁费用、管理费、治安费、物业费，其行为已构成违约，并严重侵犯反诉原告的合法权益。反诉原告现依据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第二款、第十一条、第十二条之约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，请求贵院判如所请。李红梅对反诉辩称，一、原被告签订合同后，反诉被告依约支付半年的租金及物管费,租期自2016年11月1日起算,而反诉原告却隐瞒沅江路修路的事实，导致反诉被告签了合同也无法经营，给反诉被告造成难以弥补的损失，故反诉原告向反诉被告作出承诺修路期间不收房租，且反诉原告也是按照约定在2018年7月2日沅江路正式通车之前确实没有再向反诉被告主张交纳房租。直到2018年9月初，反诉被告才收到反诉原告发的催缴单，要求反诉被告支付自2018年8月1日起的房租，反诉被告认为其已经交纳过半年的房租，按双方约定，该半年的房租理应折抵顺延，而反诉原告对此问题予以回避，一直未正面回复，并且以断电锁门的方式阻止反诉原告正常经营。二、反诉原告自2018年9月20日起至2019年7月10日，一直采取断电锁门的方式干扰反诉被告的正常经营，阻止反诉被告正常的搬货，保安天天坐在反诉被告的门前看着，反诉被告一直处于无营业状态，甚至多次发生冲突，报警协调多次未果，何谈经营？三、反诉原告并未给反诉被告提供一个适租的环境，基础配套设施极不完善，导致反诉被告的经营目的根本无法实现。2018年7月路修通之后，因用电量激增、整体市场线路老化导致2018年7月29日突然停电，如果连接供电公司网络供电，需要15000元的修复费，另外，市场变压器老化，无法送电，电工称变压器老化已失去维修价值，需要购买新的变压器，经与反诉原告沟通，反诉原告表示不出该费用，反诉被告及其他商户为了经营，只能集资接通市场和供电公司的线路，并凑钱购买变压器，集资商户共出资56980元。此外，沅江路修好后，反诉被告门店到沅江路××人行道仍××距离××土路，反诉原告作为市场的出租方不予修建，反诉被告及其他商户只能自费修建。综上，反诉被告同意解除合同，但反诉原告的其他诉讼请求，于法无据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2016年8月22日，河南台兴房产有限公司作为甲方与李红梅作为乙方签订《河南台兴房产有限公司租赁合同》六份，合同约定：甲方将其位于郑州市二七区京广路南三环中陆广场A1区5号、A1区7号、A1区9号、A1区11号、A1区13号、A1区15号商铺出租给乙方使用，租期均从2016年11月1日起至2021年10月31日止。2016年11月1日至2017年10月31日租金和管理费的单价均为29.5元/㎡，年租金和管理费均为50976元;2017年11月1日至2018年10月31日租金和管理费的单价均为32.4元/㎡，年租金和管理费均为56073元;2018年11月1日至2019年10月31日租金和管理费的单价均为35.7元/㎡，年租金和管理费均为61689元；2019年11月1日至2020年10月31日租金和管理费的单价均为39.26元/㎡，年租金和管理费均为67841元；2020年11月1日至2021年10月31日租金和管理费的单价均为43.19元/㎡，年租金和管理费均为74632元。乙方支付租金和物管费的方式按年度缴纳。乙方支付租金和物管费的时间需要提前一个月交纳下一年度的租金和物管费。如果乙方不按期交纳，每逾期一天甲方按所欠款的千分之二向乙方收取滞纳金，如乙方所欠款延缓和拖欠超过15日，甲方有权单方面解除协议，并继续追偿乙方所欠的金额和滞纳金。甲方提供经营场地室外基本的配套设施，负责物业管理及室外公共设施的安装和维修。2016年8月23日，李红梅交纳了上述六间商铺2016年11月1日至2017年5月31日期间的管理费共计305856元。2016年11月至2018年6月期间，中陆广场内的“沅江路”因市政工程进行修路，2018年7月2日“沅江路”正式建成通车。2018年9月，河南台兴房产有限公司向“沅江路”修好后仍未交租赁费的商户催交2018年8月1日至2018年10月31日的租赁费，但李红梅认为河南台兴房产有限公司曾经承诺修路期间不收租赁费，之前李红梅已经交纳的租赁费应予顺延，故未再交纳租赁费。而河南台兴房产有限公司认为李红梅欠缴租金、物业费于2018年9月将原告所租赁商铺断电、锁门，后李红梅将租赁商铺门锁打开陆续将室内商品搬离，但鉴于室内留存有空调、已装灯具等，李红梅安排有人看管商铺。2019年3月28日，李红梅申请变更诉讼请求,将诉讼请求变更为：1.解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.被告返还租金及管理费共计305856元；3.本案的诉讼费由被告承担。本院认为,在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。河南台兴房产有限公司、李红梅因商铺租赁费的交纳发生争议，现李红梅起诉要求解除与河南台兴房产有限公司签订的六份租赁合同，河南台兴房产有限公司以李红梅欠缴租金、物业费而将案涉商铺断电、锁门，并在诉讼过程中提起反诉，要求解除其与李红梅签订的六份租赁合同，李红梅与河南台兴房产有限公司均以自己的行为明确表示不再履行租赁合同，故本院对原告李红梅要求解除其与被告河南台兴房产有限公司之间签订的六份《租赁合同》的诉讼请求予以支持；对反诉原告河南台兴房产有限公司要求解除其与李红梅签订的上述合同的反诉请求，本院予以支持。关于合同解除的时间，2018年9月河南台兴房产有限公司对李红梅所租商铺锁门、断电后，李红梅又将涉案商铺门锁打开，故本院酌定解除合同的时间为李红梅变更诉讼请求要求解除双方签订的租赁合同之日即2019年3月28日。关于租赁费的问题。李红梅称中陆广场“沅江路”修路期间河南台兴房产有限公司对商户承诺修路期间不收租赁费，且“沅江路”修好后，该公司于2018年9月份催收租赁费时催收的是2018年8月1日起的租赁费，故李红梅签订合同时已交的租赁费应予顺延，河南台兴房产有限公司称没有向商户承诺修路期间不收租赁费，李红梅欠付租赁费应承担支付义务，本院认为，河南台兴房产有限公司没有提供证据证明在将近两年的修路期间向李红梅催收过租赁费，且2018年7月2日“沅江路”修好后，该公司于2018年9月向承租商户发出的催收单上载明催收租赁费的期间为2018年8月1日至2018年10月31日，该情形与原告的上述陈述相印证，可以证明原被告约定修路期间不收租赁费的事实，故“沅江路”修好后计收租赁费的时间应自河南台兴房产有限公司于“沅江路”修好后催收租赁费的起算时间即2018年8月1日起算，李红梅已交纳的上述6间商铺的租赁费305856元应自2018年8月1日顺延。因双方签订租赁合同后，李红梅已按合同约定交纳上述6间商铺2016年11月1日至2017年5月31日期间的管理费共计305856元，该费用属于租赁费用的范畴，该款项应抵扣自2018年8月1日至合同解除之日即2019年3月28日应按约交纳的租赁费。2018年8月1日至2019年3月28日的租赁费共计469765.08元，抵扣后李红梅还应支付河南台兴房产有限公司租赁费共计163909.08元。故李红梅要求河南台兴房产有限公司返还305856元租金及管理费的诉讼请求，本院不予支持。对河南台兴房产有限公司要求李红梅支付租金、管理费过高的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李红梅和被告河南台兴房产有限公司签订的关于郑州市二七区京广路南三环中陆广场A1区5号、A1区7号、A1区9号、A1区11号、A1区13号、A1区15号商铺的六份《河南台兴房产有限公司租赁合同》。二、反诉被告李红梅于本判决生效之日起十日内向反诉原告河南台兴房产有限公司支付租赁费共计163909.08元。三、驳回原告李红梅的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告河南台兴房产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5888元，减半收取2944元，由原告李红梅负担。反诉费8942元，由反诉原告河南台兴房产有限公司负担7958元，反诉被告李红梅负担984元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 王 潇二〇一九年十月十日书记员 燕宗宝