湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1022民初1676号 原告：黄会竹，女。 委托诉讼代理人：黄加田（系黄会竹之夫），住址同原告黄会竹。 被告：宜章玉溪河综合投资开发有限公司，住所地湖南省宜章县玉溪镇玉龙湾小区****。 法定代表人：刘晓峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙铭，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：王华，湖南宜林律师事务所律师。 原告黄会竹与被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司（以下简称玉溪河公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄会竹及其委托诉讼代理人黄加田，被告玉溪河公司的委托诉讼代理人孙铭和王华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄会竹向本院提起诉讼请求：1.判令被告玉溪河公司为原告黄会竹办理房屋不动产权证书；2.判令被告玉溪河公司向原告黄会竹支付自2018年1月1日起至2019年6月30日止的逾期办理不动产权证的违约金5450元，后续违约金计算至办理不动产权证书之日止；3.判令被告玉溪河公司向原告黄会竹支付逾期交房违约金24924元（从2017年1月1日至2019年6月30日止，按合同约定按日支付已交房款273940元的万分之一计算，后续另计）；4.判令被告玉溪河公司消除安全隐患（墙体开裂，消防安全设施不完善或被占用，未安装照明路灯及无物业管理等）。事实与理由：原告黄会竹于2015年11月10日与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，被告玉溪河公司应在2016年12月31日将房屋交付给原告黄会竹。但被告玉溪河公司未按约履行交房义务，至今也未办理房产证。原告黄会竹于2017年11月13日拿到房屋钥匙。2018年1月30日，房屋装修好，原告黄会竹准备入住，在被告玉溪河公司告知不签订承诺书即不供水供电的情况下，原告黄会竹被迫在承诺书上签字。该承诺书不合法属于无效承诺。按照合同约定，被告玉溪河公司拖延交房时间，已构成违约，应向原告黄会竹支付违约金。被告玉溪河公司逾期办证，亦应支付违约金。被告玉溪河公司在交房时未按国家相关规定出示相关商品房销售许可证与安全检测质量保证书等五证二书，许多业主收房后发现墙体开裂、消防安全设施不完善或被占用，未安装照明路灯及无物业管理等，被告玉溪河公司应当限期整改，并出示相关五证二书。 被告玉溪河公司辩称，原告黄会竹所诉与事实不符，也不符合法律规定，请求依法驳回。1.原、被告双方就案涉房屋签订了《宜章县商品房买卖合同》，该合同约定，出卖人应在商品房交付使用后720日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用证。由于第三方原因造成房屋无法在规定时间内验收，经过原、被告双方协商同意于2018年1月31日交付了房屋，至原告起诉时间仅仅17个月，未到办理相关产权证的期限。因此，被告玉溪河公司未违反合同约定。2.原告黄会竹所诉与事实不相符，其诉请不应支持。按合同约定，如因第三方的原因造成该商品房无法验收的，双方协商顺延交房日期；因出卖人的原因造成交房逾期90日，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起，按日万分之一支付违约金。但是由于H栋的建筑商周南山（即第三方）的建筑施工原因造成房屋无法在规定的时间内竣工，与合作商李霖发生纠纷，经过被告玉溪河公司多次调处不成，周南山于2017年4月向宜章县人民法院提起诉讼至今未结案等原因造成房屋一直不能验收，尽管宜章县人民政府及被告玉溪河公司做了多方努力，均未能按期验收，原告黄会竹对此也明知。鉴于此，在原告黄会竹的要求并做出书面承诺的情况下，双方协商了顺延交房时间至2018年1月31日，并履行了交房手续。因此，延期交房是双方协商同意的，被告玉溪河公司不承担延期交房的违约责任。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明如下事实： 被告玉溪河公司系宜章县玉溪镇玉溪河畔小区开发商。该公司成立于2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与营运。 2015年11月10日，原、被告签订《宜章县商品房买卖合同》。合同约定，原告黄会竹购买被告玉溪河公司开发的玉溪河畔H栋305号房，总价款为392588元，付款方式为首付172588元，其余220000元房款办理银行按揭。当天，原告黄会竹向被告玉溪河公司支付了首付款172588元，其余房款办理了按揭。交付期限及条件，双方约定出卖人应于2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如“遭遇不可抗力”或“因其它原因造成该商品房无法验收合格的，双方协商顺延交房日期”等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同的，出卖人可据实予以延期。房屋交接及违约责任，双方约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条规定的最后交付期限将该商品房交付买受人使用，逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，买受人可以选择解除合同也可以选择继续履行合同，如果买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。关于产权登记，双方约定因出卖人原因造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应在商品房交付使用后720日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。被告玉溪河公司未按合同约定在2016年12月31日前将案涉房屋交付原告黄会竹。2017年11月13日，原告黄会竹从案外人李霖手中拿到案涉房屋钥匙。2018年1月30日，原告黄会竹在承诺书上签名，向被告玉溪河公司承诺“本人已了解玉溪河畔H栋正在办理验收相关手续，本身不具备交房条件，现因个人原因，急需用房，需提前入住……特提出需提前入住的请求……因本人提出提前入住的请求，本人直接放弃追诉该房屋涉及到的违约责任……” 另查明，案外人周南山因建设工程施工合同纠纷向本院起诉了被告玉溪河公司与案外人李霖。目前，该案正在审理之中。案涉房屋至今没有验收，也未办理不动产权证。案涉房屋所在小区的物业管理服务由宜章宜居物业服务有限公司提供。 判决理由与结果 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，对双方具有拘束力。本案的争议焦点有以下四点： 一、关于办理不动产权证的问题。不动产权属登记系一种行政行为，涉及到不动产登记机关一系列的行政审查行为。被告玉溪河公司不是办理权属登记的机关，仅有协助办证部门办理相关权属证书的义务。从合同约定的内容看，也是约定由被告玉溪河公司在商品房交付使用后的一定期限内到产权登记机关完成初始登记，初始登记后到产权登记机关办妥房屋所有权证及土地使用权证。如果被告玉溪河公司未按约履行义务，原告黄会竹可依据合同约定主张其承担违约责任。故原告黄会竹主张被告玉溪河公司为其办理房屋不动产权证书的诉讼请求不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。 二、关于被告玉溪河公司是否逾期交房以及如何承担违约责任的问题。合同约定被告玉溪河公司交房期限为2016年12月31日前，而实际原告黄会竹于2017年11月13日收到案涉房屋钥匙，即日起原告黄会竹完成了对房屋的转移占有，应视为房屋的交付使用。此时，该房屋尚未验收，也未达到合同约定的交付条件。对此，原告黄会竹是明知的，本可以拒绝接收房屋，但其自身考量后，仍然接收了房屋。据此可认定原告黄会竹放弃合同约定的房屋的交付条件，双方的交接行为实际上变更了房屋交付条件。原告黄会竹出具的承诺书中“本身不具备交房条件……因本人提出提前入住的请求，本人直接放弃追诉该房屋涉及到的违约责任”等内容，意思表示清楚，同样表明其放弃合同约定的房屋的交付条件，且放弃主张违约责任的权利。按照《中华人民共和国民法总则》的规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为、违背公序良俗的民事法律行为以及行为人与相对人恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效。即使原告黄会竹因被告玉溪河公司不供水供电迫使其在承诺书上签字的事实成立，也不属于法律规定的无效情形，不会导致承诺无效。原告黄会竹主张承诺无效，于法无据，因此，其诉请被告玉溪河公司承担逾期交房的违约责任,本院不予支持。 三、关于被告玉溪河公司是否存在逾期办证的违约行为的问题。合同约定被告玉溪河公司应在商品房交付使用后720日内，完成该房屋的初始登记，初始登记后360日内办妥原告黄会竹的房屋所有权证。案涉房屋的实际交付时间为2017年11月13日，按此时间推算，至今尚在双方约定的办证期限内。原告黄会竹诉请被告玉溪河公司向其支付逾期办理不动产权证书的违约金5450元及2019年6月30日之后的违约金，没有事实根据，本院不予支持。 四、关于原告黄会竹请求判令被告玉溪河公司消除安全隐患等问题。原告黄会竹主张房屋墙体开裂，虽然提供了照片，但该证据不能证明房屋质量存在问题。如果案涉房屋确有质量问题，而被告玉溪河公司拒绝或拖延履行保修义务，原告黄会竹可根据合同约定的保修责任，自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失再另行主张由被告玉溪河公司承担。案涉房屋所在小区现已有物业公司提供物业管理服务，诸如路灯照明、消防安全设施等事项，均与本案不属于同一法律关系，且不宜合并审理，原告黄会竹可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告黄会竹的全部诉讼请求。 案件受理费560元，减半收取计280元，由原告黄会竹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 李运文 二〇一九年十月二十二日 法官助理 毛宇宏 书 记 员 高亚菲 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第三条 民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。