上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终8266号上诉人（原审被告）：秦国镇，男，1951年12月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：王妹琴，女，1953年2月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：秦国镇（系王妹琴前夫），身份同上。上诉人（原审被告）：秦岭，男，1977年12月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：秦国镇（系秦岭之父），身份同上。被上诉人（原审原告）：谢荣德，男，1953年1月29日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：司龙山，上海马国云律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司上海曲阳支行，住所地上海市虹口区曲阳路****。负责人：陈璐，行长。委托诉讼代理人：张锦飞，男，该单位职员。原审第三人：吴奉民，男，1957年2月19日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王秀珍（系吴奉民前妻），1957年10月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。原审第三人：周冬华，男，1981年11月12日出生，汉族，住江苏省东台市。上诉人秦国镇、王妹琴、秦岭因与被上诉人谢荣德、原审第三人中国农业银行股份有限公司上海曲阳支行（以下简称农行曲阳支行）、原审第三人吴奉民、原审第三人周冬华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初52179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人秦国镇、王妹琴、秦岭上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由：原判认定事实、适用法律错误。上诉人坚持认为，本案买卖是“受欺诈的非正常交易”，承诺书签名不全等等，已构成无效，且其已超过三年法定诉讼时效。上诉人要求，依据（2015）浦民一（民）初字第44944号判决，应撤销本案，将标的房屋归还上诉人，如此则同意归还银行贷款、利息等等，故请求二审法院支持上诉请求。被上诉人谢荣德答辩称：不同意上诉请求，同意原判裁判理由及结果，要求驳回上诉、维持原判。原审第三人农行曲阳支行答辩称：基于双方对支付银行借款本金、利息无异议，故其对裁判结果无异议，同意原判关于农行曲阳支行的裁判结果及理由。原审第三人吴奉民答辩称：要求确认与秦国镇的买卖合同有效。原审第三人周冬华未答辩。谢荣德向一审法院起诉要求判令：1、谢荣德代吴奉民归还欠农行曲阳支行的银行贷款，要求农行曲阳支行协助解除设定在上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉诉房屋）上的抵押；2、谢荣德代吴奉民归还周冬华借款人民币（下同）15万元，要求周冬华协助解除设定在涉诉房屋上的抵押；3、秦国镇、王妹琴、秦岭及吴奉民在抵押涤除后协助将涉诉房屋过户至谢荣德名下并交付；4、案件受理费由秦国镇、王妹琴、秦岭负担。一审法院认定事实如下：秦国镇与王妹琴XX，后于2002年5月23日XX。秦岭为秦国镇与王妹琴的儿子。2003年9月，秦国镇等人签订动迁安置协议，得到包括本案涉诉房屋在内的两套动迁安置房。因秦国镇欠案外人钱款无力偿还，秦国镇与秦岭于2004年12月30日共同出具《承诺书》载明，秦国镇与秦岭愿意将涉诉房屋出售给谢荣德用于还债，房屋总价35万元，因政策原因暂不能立即过户，待房屋可以办理过户手续一个月内无条件协助谢荣德办结，同时约定谢荣德先付25万元，剩余款项10万元在过户时付清。之后，谢荣德陆续向秦国镇支付房款共计30万元。涉诉房屋竣工后，秦国镇将涉诉房屋的钥匙交付给谢荣德，谢荣德将涉诉房屋装修后入住。另查明，2006年9月4日，涉诉房屋的产权登记于秦国镇和王妹琴名下。同年10月8日，秦国镇、王妹琴与吴奉民就涉诉房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定秦国镇、王妹琴将涉诉房屋以46.50万元的价格出售给吴奉民，其中首付款9.50万元，余款37万元通过按揭贷款方式支付，未约定房屋交付时间，也未约定涉诉房屋的装修状况。同年10月13日，吴奉民与农行曲阳支行签订《个人住房抵押借款合同》，由吴奉民向该行按揭贷款37万元，借款期限自2006年10月13日至2021年10月12日止。同日，吴奉民申请办理过户手续。同年10月30日，涉诉房屋产权由秦国镇、王妹琴变更登记至吴奉民名下，并由农行曲阳支行办理了抵押登记手续，抵押债权额为37万元。2009年，农行曲阳支行以吴奉民不按合同约定的期限归还按揭贷款为由起诉至法院，案号为（2009）虹民二（商）初字第836号。虹口区人民法院于2009年8月7日出具民事判决书，判决吴奉民返还借款并支付利息、罚息，吴奉民不履行付款义务的，农行曲阳支行可以与吴奉民协议，以涉诉房屋折价，或者向法院申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。判决生效后，农行曲阳支行申请了强制执行。因谢荣德实际居住在涉诉房屋，涉诉房屋未被拍卖。农行曲阳支行确认截止2019年2月13日，吴奉民尚欠该行借款本金339,490.94元，利息260,996.35元，合计600,487.29元。2015年4月，吴奉民起诉要求谢荣德、案外人谢某搬离涉诉房屋，案号为（2015）浦民一（民）初字第12943号。一审法院判决支持了吴奉民的诉讼请求。谢荣德、谢某不服一审判决，提起上诉，案号为（2015）沪一中民二(民)终字第2548号。本院经审理于2015年10月8日作出撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第12943号民事判决并驳回吴奉民的诉讼请求的终审判决。2015年7月，吴奉民以涉诉房屋为抵押向周冬华借款15万元，周冬华在涉诉房屋上设置了抵押权，担保的债权金额为15万元。2015年12月，谢荣德起诉秦国镇、秦岭、王妹琴、吴奉民、周冬华、农行曲阳支行，案号为（2015）浦民一(民)初字第44944号，要求：1、确认吴奉民与秦国镇、王妹琴之间的房屋买卖合同无效；2、要求吴奉民涤除设在涉诉房屋上的抵押，并将该房屋产权恢复登记在秦国镇、王妹琴名下；3、要求秦国镇、王妹琴协助将涉诉房屋产权过户至谢荣德名下。2017年2月27日，一审法院作出一审判决：1、确认吴奉民与秦国镇、王妹琴之间就涉诉房屋签订的房屋买卖合同无效；2、驳回谢荣德其余的诉讼请求。吴奉民不服一审判决，并提出上诉，本院于2017年7月14日作出维持一审判决的终审判决。之后吴奉民向上海市高级人民法院申请再审，上海市高级人民法院于2018年5月作出驳回吴奉民再审申请的裁定。吴奉民又于2018年7月10日向上海市人民检察院第一分院申请抗诉，同年9月29日上海市人民检察院第一分院出具不支持监督申请决定书，对吴奉民的抗诉申请不予受理。再查明，2015年9月，秦国镇、王妹琴以吴奉民未履行2015年8月的《承诺书》为由，申请了仲裁，要求吴奉民支付购买本案涉诉房屋欠付的购房款32万元、装修补偿款18万元、并支付补偿款15万元，案号为（2015）沪仲案字第1416号。同时，秦国镇、王妹琴申请了进行财产保全，法院于2015年11月出具裁定书将涉诉房屋查封。在仲裁案件审理过程中，秦国镇、王妹琴称，吴奉民以秦国镇欠谢荣德30万元，谢荣德已委托他向秦国镇讨债为由，要求秦国镇、王妹琴将涉诉房屋低价出售给吴奉民；秦国镇、王妹琴无奈与吴奉民签订了买卖合同，当时吴奉民要求做低房价，承诺补偿15万元房款并补偿18万元装潢款；37万元银行贷款发放到位后，吴奉民又要求将钱款转给案外人陈某，否则谢荣德不肯交出涉诉房屋；秦国镇、王妹琴按要求将钱款给了陈某，但是吴奉民没有将该钱款用于解决秦国镇与谢荣德之间的债务；2015年8月6日，吴奉民出具《承诺书》，同意支付购房款32万元，装修补偿款18万元、并支付补偿款15万元。吴奉民认可相关承诺，同意支付上述钱款，但要求在涉诉房屋出售后支付。上海仲裁委员会于2016年1月18日出具裁决书，支持了秦国镇、王妹琴的仲裁请求。谢荣德于2018年11月15日向本院申请不予执行该仲裁裁决，本院于同年12月11日作出（2018）沪01执异185号不执行上海仲裁委员会（2015）沪仲案字第1416号仲裁裁定的执行裁定书。涉诉房屋在2015年开始改为由秦国镇等人控制。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。无效的合同自始没有法律约束力。《承诺书》系秦国镇、秦岭真实意思表示，并未违反法律法规相关规定，应属合法有效。《承诺书》签订后，谢荣德已按约向秦国镇、王妹琴、秦岭支付了绝大多数房款，完成了己方义务，而秦国镇、王妹琴、秦岭在收取谢荣德支付的房款后将涉诉房屋交付谢荣德使用，亦完成了合同的主要义务，显然《承诺书》已切实得到履行。吴奉民与秦国镇、王妹琴之间就涉诉房屋签订的房屋买卖合同无效的事实已为法院生效判决所认定，故涉诉房屋产权理应恢复登记至秦国镇、王妹琴名下。而吴奉民因涉诉房屋向农行曲阳支行所贷的37万元贷款理应由其归还；吴奉民所欠周冬华的15万元债务也应由吴奉民归还。现谢荣德表示为顺利将涉诉房屋过户至己方名下而愿意代吴奉民归还欠周冬华和农行曲阳支行的欠款以涤除抵押，与法不悖，法院予以认可，谢荣德代吴奉民归还的上述欠款转化为其对吴奉民的债权，可向吴奉民另行主张。农行曲阳支行主张本案中一并处理其为吴奉民所垫付的虹口法院的诉讼费用，因该费用非本案处理范围，农行曲阳支行可通过向虹口法院申请执行予以解决，本案不作处理。农行曲阳支行经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，一审法院于二○一九年三月二十六日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第五十九条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，作出判决：一、谢荣德代吴奉民归还欠中国农业银行股份有限公司上海曲阳支行的银行贷款（截止2019年2月13日，借款本金339,490.94元，利息260,996.35元，合计600,487.29元，具体金额以还款之日银行出具的材料为准），中国农业银行股份有限公司上海曲阳支行于收到贷款本息后十日内协助解除设定在上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋上的抵押；二、谢荣德代吴奉民归还周冬华借款15万元，周冬华于收到该款后十日内协助解除设定在上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋上的抵押；三、秦国镇、秦岭、王妹琴及吴奉民在上述房屋抵押涤除后十日内协助将该房屋过户至谢荣德名下并交付，谢荣德于产证变更至其名下当日支付秦国镇、秦岭、王妹琴购房尾款5万元（过户产生的相应税费由谢荣德承担）。一审案件受理费6,550元，减半收取计3,275元，由秦国镇、秦岭、王妹琴负担1,637.50元，由吴奉民负担1,637.50元。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据查明事实，上诉人秦国镇、秦岭于2004年12月30日出具《承诺书》系其真实意思表示，其承诺之房屋买卖权利、义务，未违反强制性法律规定，被上诉人谢荣德在取得《承诺书》后，已按约向上诉人支付了约定房款，履行己方义务，上诉人在收取房款后将标的房屋交付谢荣德，完成约定的（部分）主要义务，上诉人主张王妹琴未签字等显然不能否定其与另二位上诉人共同生活，应当知晓并在房屋交付中共同履行之事实，原判认定《承诺书》及其约定的房屋买卖权利、义务已实际履行，于法有据，上诉人主张之“受欺诈的非正常交易”缺乏基本依据，本院依法难予采信，上诉人与被上诉人谢荣德间形成的房屋买卖合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人按约履行。查原审第三人吴奉民与上诉人（就标的房屋）其后签订的《上海市房地产买卖合同》已为生效判决确认无效，标的房屋产权依法应恢复登记至秦国镇、王妹琴名下等（恢复原状），即回复标的房屋之物权状态至可转让形式，原判在谢荣德自愿代付情况下确定之涤除房屋现有物权抵押行为符合法律规定，本院应予维持。谢荣德代付行为形成的债权、债务关系可另行处理主张。余者原判已阐述详尽、有据，本院不再赘言。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币6,550元，由上诉人秦国镇、王妹琴、秦岭负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  许 军二〇一九年十月十一日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……