安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖08民终1825号 上诉人（原审原告）：汪祚祥，男，1970年1月3日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。 上诉人（原审原告）：周洪霞，女，1974年12月29日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。 以上二上诉人的共同委托诉讼代理人:唐盛红，安徽高辰律师事务所律师。 以上二上诉人的共同委托诉讼代理人:汪斌，安徽高辰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽中合平安市场建设开发有限公司，住所地安徽省太湖县晋熙镇龙山路。 法定代表人：费瑞云，总经理。 委托诉讼代理人:胡国松，安徽竞鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人:章天旺，安徽竞鸣律师事务所律师。 上诉人汪祚祥、周洪霞因与被上诉人安徽中合平安市场建设开发有限公司（以下简称中合公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省太湖县人民法院（2019）皖0825民初1160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汪祚祥、周洪霞的委托诉讼代理人唐盛红，被上诉人中合公司的委托诉讼代理人章天旺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪祚祥、周洪霞共同上诉请求：1.撤销原判，改判支持汪祚祥、周洪霞的一审诉讼请求；2.上诉费由被上诉人负担。事实和理由：1、汪祚祥、周洪霞已按约定交付了首期购房款，并提交了申请贷款支付余款的申请书和相应材料，汪祚祥、周洪霞已经履行了合同义务，中合公司应当按照合同要求交付房屋。中合公司主张系汪祚祥、周洪霞贷款迟延导致其迟延交房，但贷款迟延系中合公司选择的金融机构贷款额度有限所致，且中合公司就贷款迟延事项未予公告告知，中合公司应支付自2017年10月27日起至2018年8月17日止逾期交房违约金26552.31元。2.合同约定的交房时间是2017年10月27日，中合公司应在房屋交付之日起90日内办理权属证书，因此，中合公司应在2018年1月27日办理权属证书，却至2018年5月26日才办理涉案房屋首次登记，应支付迟延办证违约金18312元。 中合公司答辩称，1.汪祚祥、周洪霞与银行之间是贷款合同关系，贷款不能发放的告知义务在银行，而不在中合公司。2.因买受人原因导致银行贷款不能办理的，中合公司可以要求汪祚祥、周洪霞一次性付清全部房款或选择退房并支付违约金，但考虑到汪祚祥、周洪霞是因为贷款额度所限导致的迟延，中合公司未追究其违约责任。3.涉案房屋实际交房时间是2018年10月23日，领取所有权证书的时间是2018年9月29日，不存在迟延办证的违约行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。 汪祚祥、周洪霞向一审法院起诉请求：1、判令中合公司立即支付逾期交房违约金12000元；2、判令中合公司协助为汪祚祥、周洪霞办理不动产登记证书并立即支付延期办证违约金18312元（按总价款2%标准计算）；3、全面履行合同约定的各项义务并如期开园；4、判决中合公司承担本案的诉讼费用。一审庭审中，汪祚祥、周洪霞变更诉讼请求，逾期交房违约金为26552.31元（自2017年10月27日起按日万分之一的标准计算至2018年10月23日止）。 一审法院认定事实：2017年10月27日，汪祚祥、周洪霞与中合公司签订了《商品房买卖合同》，约定中合公司将位于太湖县，总建筑面积为229.86平方米的房屋出售给汪祚祥、周洪霞，房屋总价款为915597元。签订合同当日，汪祚祥、周洪霞交纳了首付款465597元，余款450000元由汪祚祥、周洪霞向太湖县徽商银行申请贷款支付。由于用现房抵押方式支付余款，需要办理现房抵押手续，待银行审批后，由中合公司到不动产登记机构办理转移登记。2018年9月29日，太湖县不动产登记中心为该房办理了不动产证书，2018年10月12日，银行发放贷款450000元给汪祚祥、周洪霞交清了余款，2018年10月23日，汪祚祥、周洪霞在中合公司处办理了房屋钥匙交接手续。一审法院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。就本案而言，双方当事人签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，合法有效。综合庭审，双方当事人陈述和答辩，本案争议焦点为：中合公司是否负有逾期交房和逾期办证的违约责任？汪祚祥、周洪霞的诉求应否支持？对此，作如下分析认证：关于是否逾期交房问题，首先，双方当事人在《商品房买卖合同》第十一条“交房时间和手续”中约定：中合公司应当在2017年10月27日前向汪祚祥、周洪霞交付该房屋；在第十二条“逾期交付责任”中约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按照下列第1种方式处理。而该十二条并无时间约定，应视为约定不明。其次，双方当事人在《商品房买卖合同》第七条“付款方式及期限”中约定：以贷款方式付款，即汪祚祥、周洪霞应当于2017年10月27日支付首期房价款465597元，余款450000元向银行申请贷款支付，而申请银行贷款的期限具有不确定性，实际银行放款的时间为2018年10月12日，迟延近一年，中合公司根据合同法第67条规定的“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的抗辩意见，于法有据。故对中合公司的抗辩意见予以采纳，对汪祚祥、周洪霞要求中合公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。关于是否延期办证问题，双方当事人在《商品房买卖合同》第二十条“房屋登记”中约定：（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按第2种方式处理。经审理查明，2018年9月29日该房屋所有权证书（皖［2018］太湖县不动产权第0003075号，权利人：汪祚祥、周洪霞）即已办理，早于双方当事人办理交房手续的2018年10月23日，并将该房于2018年10月8日设定抵押，中合公司并无违约。故一审法院对汪祚祥、周洪霞要求中合公司支付延期办证违约金的诉讼请求不予支持。综上，汪祚祥、周洪霞的诉讼请求缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回二原告汪祚祥、周洪霞的诉讼请求。案件受理558元，减半收取279元，由原告汪祚祥、周洪霞负担。 二审中，各方当事人均未提供新的证据，对原审证据亦未提出复核意见。二审法院对证据的认证意见与原审一致，对原判查明的事实予以确认。 本院认为，本案系买受人因商品房买卖合同主张出卖人承担违约责任而提起的诉讼，据此，二审调整案由为商品房销售合同纠纷。 综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的二审争议焦点：1.汪祚祥、周洪霞上诉主张中合公司应支付逾期交房违约金，该上诉请求应否予以支持；2.汪祚祥、周洪霞上诉请求中合公司支付逾期办证违约金，该上诉请求应否予以支持。围绕二审争议焦点，第一，关于应否支付逾期交房违约金问题。依据《商品房买卖合同》的约定，双方当事人互付对价给付义务，即中合公司应向汪祚祥、周洪霞交付约定的“中国供销•太湖农产品物流园”C1单元108、208、308号商铺，并协助办理不动产登记，汪祚祥、周洪霞应向中合公司支付约定的价款。在一方履行债务不符合约定时，对方有权拒绝相应的履行要求。由于汪祚祥、周洪霞以申请贷款方式支付余款，而实际银行发放贷款的时间为2018年10月12日，迟延近一年，中合公司有权拒绝相应的履行要求。汪祚祥、周洪霞交清余款后，中合公司即于2018年10月23日办理了房屋钥匙交接手续。因此，原判认定中合公司的行为不构成逾期交房，进而对汪祚祥、周洪霞要求支付逾期交房违约金的请求不予支持，并无不当。上诉人的该点上诉请求不能成立，本院不予采纳。第二，关于应否支付逾期办证违约金问题。《商品房买卖合同》第二十条第二款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。一审经审理查明，太湖县不动产登记中心为该房屋办理不动产证书在先，汪祚祥、周洪霞领取房屋钥匙在后，不符合合同约定的迟延办证情形，因此，原判对汪祚祥、周洪霞要求支付迟延办证违约金的请求不予支持，并无不当。上诉人的该点上诉请求不能成立，本院不予采纳。至于汪祚祥、周洪霞的其他诉讼请求，因诉讼请求内容不明确，且未能提供相应证据，原判未予支持，并无不当。 综上所述，汪祚祥、周洪霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费558元，由上诉人汪祚祥、周洪霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 毅 审 判 员  陈庆中 审 判 员  潘 红 二〇一九年十月十六日 法官助理吴海燕 代书记员  王丹红 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；