吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉08民终1197号 上诉人（原审被告）：吉林省建文房地产开发有限公司，住所地：长春市绿园区西安大路**金色华尔兹****。 法定代表人：石晓东，总经理。 委托诉讼代理人：王春雷，辽宁欣合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘鲜玫，女，1964年6月20日出生，汉族，系洮南分公司员工，现住吉林省洮南市。 上诉人（原审被告）：吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司，住所地：，住所地：吉林省洮南市团结东路**（光明办事处**）v> 负责人：石晓东，总经理。 委托诉讼代理人：王春雷，辽宁欣合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘鲜玫，女，1964年6月20日出生，汉族，系洮南分公司员工，现住吉林省洮南市。 被上诉人（原审原告）：邹晓光，男，1967年11月26日出生，汉族，教师，现住洮南市。 委托诉讼代理人：杨润东，吉林杨润东律师事务所律师。 上诉人吉林省建文房地产开发有限公司、吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司因与被上诉人邹晓光房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省洮南市人民法院（2019）吉0881民初1855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吉林省建文房地产开发有限公司及吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司的共同委托诉讼代理人王春雷、刘鲜玫，被上诉人邹晓光的委托诉讼代理人杨润东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林省建文房地产开发有限公司、吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司上诉请求：1.被上诉人所述事实有误，应撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1.2017年5月翡翠豪庭小区验收合格，5月23日售楼处工作人员刘勇、刘会计将能起房照的告示张贴在翡翠豪庭大门口通知住户起房照。翡翠豪庭小区早在2017年5月份就可以起房照。小区共有住户404户，起房照的344户，未售出的6户，未起房照的户数54户，起房照近90%多。未起房照住户，有的是为了出售翡翠豪庭住房，在售楼处可以直接改名，不用过户费用；2.起房照的程序是各位业主持“认购书”到售楼处换国家颁发的正式黄皮房屋买卖合同（此时可改名）。售楼处开具税务局正式不动产发票和介绍信。购房者持黄皮的房屋买卖合同、税务局正式发票到政务大厅交税、办理不动产证。被上诉人明知能起房照不到售楼处换合同、开发票，售楼处是小区工程完工就设立的常设机构，工作性质是售楼、办理房照手续。被上诉人二年多来不起房照，反而说是二上诉人不出具起房照手续，不配合起房照是无稽之谈。张延龙、邹晓光、汤丽华起诉后，售楼处刘会计就电话通知张延龙爱人，让其拿认购书来售楼处办理房照手续，并让其通知另二位起诉人汤丽华、邹晓光。她电话里也同意了，但至今没来办手续。没有售楼处人员主动上门送办房照手续的，发票必须在售楼处“机打”，也送不了。被上诉人所说的“为其出具起房照手续、配合其起房照”不知是什么样程序配合。被上诉人不到售楼处起房照，该起诉无理应驳回，由其承担诉讼费用；3.被上诉人2015年7月17日办理入住手续。认购书第7条（1）项规定在365个工作日甲方配合乙方办房照。2015年7月17日-2017年5月22日（2015年7月17日-2015年12月31日167天-57天（节假日和法定假日）=110天、2016年365天-117天（节假日和法定假日）=248天，2017年5月22日142天-50天（节假日和法定假日）=142-52=92天，110天+248天+92天=450天-365天=85天）。如被上诉人只为利息起诉，不应提“不为其出具起房照手续、配合其起房照”理由。 邹晓光辩称，1.双方签订的具有商品房买卖合同性质的“恒泰·翡翠豪庭认购书”合法有效，权利义务约定明确；2.上诉人未依约为被上诉人出具案涉买卖房屋办理房照或不动产权登记所需的相关手续，未配合被上诉人办理不动产权登记的事实客观存在，对被上诉人构成违约；3.针对上诉人的违约行为，被上诉人依据合同约定及《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定向其主张权利，事实清楚，法律依据明确；4.被上诉人居住在案涉楼房坐落的小区内，上诉人所谓曾于2017年5月在小区内张贴办理房照告示的事实根本不存在；5.上诉人之所以不给类似于被上诉人交付全额购房款的业主办理房照或不动产权登记，理由是无力交付不动产销售税，目的是以拖延开具不动产销售税发票时间的方式暂时减少开销，增加资金流动。上诉人之所以给购楼但按揭贷款的业主办理房照，目的是尽快收取按揭贷款业主的购楼款；6.至于上诉人所谓的被上诉人起诉后电话通知张延龙爱人到售楼处办理房照手续一事，事实上是给邹晓光爱人打电话，确实告知到售楼处办理手续，但前提是不得要求违约金且必须撤诉，被上诉人没有答应上诉人的无理要求；7.原审判决认定上诉人于2015年7月4日向被上诉人交付案涉买卖房屋，上诉人对此未提异议。原审判决关于违约金起算日期的确定客观公正，上诉人主张的计算方式是错误的。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据认定客观公正，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实及法律依据，请依法驳回上诉，维持原判。 邹晓光向一审法院起诉请求：1.要求二被告履行合同义务，为原告出具买卖房屋（恒泰·翡翠豪庭小区1号楼4单元401室）办理不动产权登记所需的全部手续，并配合原告办理不动产权登记；并依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判令被告向原告支付延期办理不动产权登记的违约金（以原告所交购房款288,449.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2015年11月1日起，至不动产权登记完毕之日止）；2.案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年6月26日，原告与第二被告签订“恒泰·翡翠豪庭”认购书，原告购买由第一被告开发建设、第二被告予以管理的恒泰·翡翠豪庭小区1栋1单元401室。后原告依约交付了全额购楼款288,449.00元。因被告未按约交付楼房，而是延迟至2015年7月4日交付。原告按约向被告主张违约金时双方发生纠纷而诉至法院，洮南市人民法院于2016年3月15日作出（2016）吉0881民初30号民事判决，判决确定被告给付延迟交付楼房期间（2014年10月31日2015年7月3日）违约金。双方合同还约定，被告应在买卖楼房交付使用后365个工作日内，配合原告办理《房屋所有权证》所需要的房屋初始备案登记。现原告称被告无力交付不动产销售税至今未能配合原告办理不动产登记为由，诉至一审法院。一审法院认为，原告与被告签订“恒泰·翡翠豪庭”认购书，是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，原告交纳房款被告交付房屋。根据双方约定和法律规定，被告有义务协助原告办理房屋登记手续，原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。被告因未能按期提供相关手续配合原告办理房屋登记，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定支付违约金。认购书中约定“甲方（被告）应在认购房屋交付使用后365个工作日内，配合乙方（原告）办理《房屋所有权证》所需的房屋初始备案登记”，故承担违约金的起始时间，应在房屋交付使用后365个工作日开始计算，虽然被告没有按照约定时间交付，但经法院判决，被告已经承担了相应的违约责任，故未按期履行协助义务的违约金应从房屋实际交付日期（2015年7月4日）后365工作日计算。一审法院判决：一、二被告履行合同义务，为原告出具购买的房屋即恒泰翡翠豪庭小区1栋1单元401室办理不动产权登记所需的全部手续并配合原告邹晓光办理不动产权登记，将房屋登记在原告邹晓光名下；二、二被告支付原告邹晓光未按期协助其办理不动产权登记的违约金，违约金的计算方法为：以房款288,449.00元为本金，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息，自2016年12月28日（2015年7月4日后365个工作日）起至不动产权登记完毕之目止。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由二被告承担。 本院二审期间，吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司围绕上诉请求依法提交了如下证据：证据一，2015年7月17日被上诉人入住翡翠豪庭小区收据一份，证明：被上诉人入住时间是2015年7月17日；证据二，2017年5月23日吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司通知一份，证明自该日起上诉人通知入住小区的业主可以办理产权手续，开具不动产发票等相关事实；证据三，1.2017年5月22日吉林省建筑工程档案专项验收意见书，吉城档验字（2017）0110号；2.2017年5月22日竣工工程验收备案表；3.竣工工程备案证文号20170501。证明：自2017年5月22日后该楼房可以办理产权登记手续的事实；证据四，1.不动产登记证书，证明：在2017年6月15日该小区业主刁月第一个办理完毕不动产登记证书事实；2.刁月的不动产发票，刁月的不动产发票开具的时间是2015年4月25日，证明：自该日起业主可以开具不动产发票办理不动产证书等相关手续；证据五，1.小区业主办理产权登记明细表一份，邹晓光所居住一号楼，证明：该一号楼只有邹晓光及另一户没有出售房屋没有办理产权登记手续，其余46户均办理产权登记手续。证明：被上诉人是因其自身原因怠于行使办理产权登记手续事实，被上诉人自身存在过错，上诉人无任何过错的事实；2.整个小区业主办理产权登记明细表，该小区全部业主是464户，已办理完产权登记是396户，没有办理产权登记是58户。证明：上诉人在本案中不存在任何过错，不应承担相应责任，被上诉人怠于行使产权手续事实，被上诉人时至今日未到本公司办理过任何手续；3.不动产登记发票396张，佐证已办理完产权登记明细表业主的事实；4.不动产登记证书一份，已办理完毕不动产登记证书27份。证明：该小区90%以上业主已办理完毕不动产登记事实，证明本案是被上诉人怠于行使办理产权登记手续事实，上诉人在办理产权登记过程中不存在任何过错。 邹晓光质证认为，对上诉人所提供的第一份证据真实性无异议，对其待证的此时办理的入住事实无异议。但该证据本身不能证明上诉人同意为被上诉人办理产权登记；第二份证据是吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司的通知，被上诉人对此有异议。该通知是上诉人今天当庭提供的自行打印并盖章的书面材料，从来没有向被上诉人送达过，也没有在小区张贴过，尽管其书面形成的时间是2017年5月23日，但我们有理由相信是上诉人为了本次二审诉讼后形成的，因为在原审法院开庭时上诉人无理拒不到庭应诉，放弃举证权利。如果该通知确实形成于2017年5月23日，那么在今天当庭提出已经不是新证据，你印多少份通知在你公司自己的档案里存放，没有向业主出示，并以法律认可的方式张贴公共场所则等于没有，或者说该证据对业主不具有约束力；第三组证据，验收意见书、工程竣工备案证、备案表。对这几份证据来源及书面真实性无异议，对其待证的自2017年5月22日以后可以办证，但是被上诉人自身怠于办证，导致本案纠纷待证事实有异议。这三份书证在理论上能够证明工程已经竣工验收并备案，但案涉房屋是否具备办理产权登记的条件，还应该有预售许可证等相关证据加以证实。同时在理论上即使具备了办理产权登记的条件，那么建设方故意违约不予办理，对业主构成违约这也是客观存在的事实。恰恰在本案当中是上诉人该办而不予办理才引发的纠纷；第四组证据，刁月的不动产权证以及不动产统一发票的存根，对该组证据的书面真实性无异议，对上诉人以此待证的部分事实有异议，即以此待证被上诉人自身怠于办理事实有异议。刁月的不动产销售发票存根开具时间是2015年的4月25日，刚才上诉人提供证据证明工程竣工验收备案的时间是2017年5月22日，也就是说此房屋还没有竣工验收备案，刁月的不动产销售发票就已经开出去了，什么情况形成的这种事实我们不清楚。邹晓光向上诉人首次交付购楼款的时间是2013年6月2日，补交楼房差价款是2015年7月17日，补交数额13,532元，上诉人至今未给邹晓光开具不动产销售发票，上诉人提供证据证明邹晓光入住的时间是2015年7月17日，这个时间跨越上诉人给刁月开具不动产销售发票的2015年4月25日。上诉人在为被上诉人开具物业等相关入住手续，并收取相关费用的时候，为什么不一并同时向被上诉人开具不动产销售发票？给一部分人办理不动产权登记，这些人当中大部分都是按揭贷款的，他们之所以给办，因为想通过按揭贷款尽快向业主收取购房款，资金回笼。刁月与上诉人形成买卖合同主体是上诉人与刁月，上诉人与被上诉人所形成的买卖合同是新的买卖合同主体，对刁月不违约不等于对邹晓光就不违约，两者之间不具有可比性。被上诉人在起诉时，并没有说上诉人有能力办证而不给办，我们所起诉的是上诉人以无力交付不动产销售税为由而拖办；针对第五组证据，这个表是上诉人自制表格并且也没有载明这是小区业主办理产权登记的明细表，退一步讲，即使上诉人在自该表过程当中标明了是办理产权登记的明细表，不能证明上诉人所待证的事实。这个表也不能证明被上诉人自身存在怠于申请办理的过错。对销售税发票本身真实性无异议，对上诉人以此待证部分事实有异议，第一点，办理不动产权登记，不动产销售税发票只是所需材料之一；第二点，很多发票开具在2014年，还有一部分开具在2015年，在交付房款时就应开具发票。关于27户不动产权登记书，由于均是复印件，是否真实无从考证，退一步讲，即使这些不动产权登记证是真实的，由于每个业主与上诉人分别签订买卖合同，是不同的合同相对人，上诉人未对办理不动产权登记的业主违约，不能推定对本案的被上诉人没有构成违约。 吉林省建文房地产开发有限公司对吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司提交的证据经质证后无异议。 本院认为，上述证据中，邹晓光及吉林省建文房地产开发有限公司对证据一的真实性予以认可，故本院对证据一的真实性予以确认。因证据二、证据三、证据四、证据五的待证事实与本案并不具有直接关联性，故本院依法不予采信。 二审中，吉林省建文房地产开发有限公司、邹晓光未提交新的证据。 二审查明，2014年6月26日，邹晓光与吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司签订“恒泰·翡翠豪庭”认购书，邹晓光购买由吉林省建文房地产开发有限公司开发建设、吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司予以管理的恒泰·翡翠豪庭小区1栋1单元401室。后邹晓光依约交付了全额购楼款288,449.00元。吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司未按协议约定时间交付楼房，邹晓光于2015年7月17日办理入住。双方合同亦约定，吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司应在买卖楼房交付使用后365个工作日内，配合邹晓光办理《房屋所有权证》所需要的房屋初始备案登记。 本院认为，关于吉林省建文房地产开发有限公司、吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司是否依约协助邹晓光办理过户手续的问题。吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司虽在二审中举证其曾于2017年5月23日在小区门口张贴可以办理证照的通知，但是因该通知为其自行打印，且无证据证实邹晓光已收到该通知，亦无其他证据佐证其已尽到了通知义务，故其所出示的证据不能证明其主张。二审中，吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司虽举证其在2015年的4月25日已经为小区业主刁月办理了产权证照，其亦为小区内大部分业主办理了产权证照，但该证据不足以证实其依约向邹晓光履行了提供相关手续，并配合邹晓光办理不动产权登记的义务，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，吉林省建文房地产开发有限公司、吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司应承担举证不能的法律后果。 关于违约金计算的起止时间问题。吉林省建文房地产开发有限公司、吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司主张应自2015年7月17日办理入住后的365个工作日起至2017年5月22日本案诉争工程竣工验收之日止计算违约金。因二审中邹晓光对吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司主张其入住时间为2015年7月17日无异议，本院予以确认。故一审法院以2015年7月4日作为楼房交付时间并自此后365个工作日为起始时间计算违约金不当，应予纠正。关于违约金计算的截止时间，2017年5月22日本案诉争工程竣工验收，但至今吉林省建文房地产开发有限公司、吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司仍未依约协助邹晓光办理过户手续，故吉林省建文房地产开发有限公司、吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司上诉请求违约金计算至2017年5月22日的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，吉林省建文房地产开发有限公司、吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决适用法律正确，认定事实不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持洮南市人民法院（2019）吉0881民初1855号民事判决第一项； 二、撤销维持洮南市人民法院（2019）吉0881民初1855号民事判决第二项； 三、吉林省建文房地产开发有限公司、吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司支付邹晓光未按期协助其办理不动产权登记的违约金，违约金的计算方法为：以房款288,449.00元为本金，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息，自2017年1月14日（2015年7月17日后365个工作日）起至不动产权登记完毕之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，以上共计150元。由吉林省建文房地产开发有限公司、吉林省建文房地产开发有限公司洮南分公司共同负担120元，邹晓光负担30元。 本判决为终审判决。 审判长  倪继迎 审判员  杨剑虹 审判员  李春晓 二〇一九年十月三十一日 书记员  李 妍