北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初22717号原告：卢淑清，女，1955年5月25日出生，汉族，北京市顺义区村民，住顺义区。委托诉讼代理人：胡杰，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：原琦，北京市隆安律师事务所实习律师。被告：吴振起，男，1963年5月10日出生，汉族，北京市顺义区村民,住顺义区。委托诉讼代理人：金芳，北京道盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：周月芬（吴振起之妻），1961年12月22日出生，汉族。被告：吴振旺，男，1953年6月17日出生，汉族，北京市顺义区村民，住顺义区。委托诉讼代理人：缪衢，北京云亭律师事务所律师。原告卢淑清与被告吴振起、吴振旺确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方或委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢淑清向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法确认被告吴振起与被告吴振旺于2000年2月2日签订的《出卖房地产契约书》无效；2．被告承担本案案件受理费。事实与理由：原告卢淑清与被告吴振旺系夫妻关系，二人于1979年1月1日登记结婚。被告吴振起与被告吴振旺系兄弟关系。吴振旺是位于北京市顺义区××镇××村×号宅基地的使用权人，于1992年取得《集体土地建设用地使用证》《宅基地登记卡》。原告夫妻在上述宅基地上共同建有北房五间、棚子三间。2000年2月2日二被告在原告不知情的情况下签订了《出卖房地产契约书》，将原告与吴振旺共同所有的房屋出售给吴振起。直至原告因无法签订拆迁协议提起行政诉讼后，才得知二被告之间签订过买卖房屋合同。原告认为，根据婚姻法的相关规定，夫妻对共同所有的财产有平等处理权，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，应当双方平等协商，取得一致意见。被告吴振旺私自处分涉诉房产的行为严重侵害了原告利益。故原告诉至法院。被告吴振起辩称：第一，卢淑清所述与事实不符，其对涉诉房屋买卖协议一直知情并且同意。2000年2月之前，卢淑清夫妻二人主动找到村民于某家，让于某代为询问吴振起是否愿意购买其房屋，并经于某为中间人，签订了《出卖房地产契约书》。卢淑清与吴振旺系夫妻关系，共同居住生活，对于买卖房屋一事，原告称其不知，有悖常理。协议签订之后，我方即搬至吴振旺原属东院即涉诉宅院居住，原告如不同意，不可能主动将户籍迁走，更不可能在长达近二十年里从未提出异议。据了解，原告夫妻搬离后是在购买的同村其他宅院里居住，既是同村居住，原告称对原宅院出卖事宜不知情、不同意，实属不太可能。第二，我方与吴振旺所签《出卖房地产契约书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。我方与吴振旺签订的协议是自愿签订的，农村地区以往签订协议多由男性户主签字，不能以此称配偶不知情、不同意，该协议有同村村民在场见证、代书，且我方系××镇××村村民，有权利购买涉诉房屋。第三，根据《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第六条规定，夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。我方认为本条在本案中可适用。第四，诉讼费不属于诉讼请求范围，我方不同意承担。综上，我方不同意原告的全部诉讼请求。被告吴振旺辩称：同意原告的诉讼请求，在房屋买卖时的确没有与原告说过，原告不知情。经审理查明：原告卢淑清与被告吴振旺系夫妻关系，二人于1979年1月1日登记结婚。被告吴振起与被告吴振旺是兄弟。涉诉宅基地位于北京市顺义区××镇××村××路×号（集体土地建设用地使用证号为：顺-遂-柳各庄集建（证）字第449号），该宅基地使用权登记在吴振旺名下。2000年2月2日，吴振旺作为立字人签订了《出卖房地产契约书》，约定：“卖房人吴振旺现有继承父业分得地基一段，自建砖木结构瓦房五间，另有小棚子三间。因其胞弟吴振起需要，两下情愿，经中间人于某等人将该房卖给其胞弟吴振起名下永远为业，作价人民币壹万元，该款当即交清，立字之后，买主有权改建、出卖、转让，不予卖主相干。如有纠纷，自有中证人作证。恐后无凭立字为证。”出卖时涉诉宅院内有五间正房、三间棚子，吴振旺收到卖房款一万元。现因原告对该合同效力不予认可，双方发生纠纷，诉至本院。审理中，被告吴振起提交书面证言及录音光盘证明涉诉买房事实经过。原告对此也提交光盘及于某书面证言，称：我方认为于某所描述的情况与事实不符。被告吴振旺认可原告提交的所有证据，并称：从于某证言看，其否定了被告吴振起提交的证言，应以此份证言为准。被告吴振起对此称：原告该份证据并不是在举证期内提交的，证据真实性我方不认可。在8月3日时我方曾找到这个证人于某，其陈述内容与原告提交的内容相反。我方将证人证言交与法院，法院送达后原告又当庭提交了该证据。如果证人要某的证言需要充分的证据。且于某曾到我家去过，说有人必须要他签字。审理中，被告吴振旺称签合同前后跟原告说过，但原告表示不同意。原告对此称：吴振旺说卖，但我不同意，就一直搁着不卖了。审理中，原告称对被告吴振起提交的《出卖房地产契约书》真实性不认可，我方没有参与，不清楚此事。审理中，原告称其要求确认契约书无效的理由和依据是：根据婚姻法解释（一）第17条，涉诉房屋并不是生活用品，是属于重大夫妻共同财产，处分时需要经过原告的同意。吴振起知道涉诉房屋是夫妻共同财产，在交易时原告并不在场，并不属于善意的买受人。审理中，被告吴振起称：在2000年2月，签完合同就接收涉诉房屋了。吴振旺就留下五间正房，三间小房，之后我们就搬来涉诉房屋住了，我父母就搬到我原来住的房子了。我母亲在我们买完房20天就去世了，大概隔了有7-8个月我父亲也去世了。审理中，原告称：我与被告吴振旺没有离婚，二人共生育一儿一女，现在租住在××镇××，我们是全家一起租住在一个院子里。这些年我们在一个宅院里住，就是没住同一个屋。我们在1999年时就搬到我儿子的125号住了，该宅院距离涉诉宅院约有1公里。知道涉诉房屋的买卖是在2018年拆迁的时候。原告在2017年10月份迁过户口。被告吴振起对此称：原告称与吴振旺分居，但并无证据提交。原告购买环北大街125号是在1999年，据吴振旺说就是因为购买的该房屋才导致家庭有债务，需要卖掉涉诉的房屋。吴振起在购买涉诉房屋后进行了翻建。我方的11号房屋并不是由原告的帮助建造的。本案房屋的买卖是由原告先找到的我方，并不属于恶意买卖。我方向法院申请调查原告及被告吴振旺的户口迁移情况，证明原告并不是直到拆迁才知道涉诉房屋的买卖一事的，再有原告也是自愿将户口迁走的。被告吴振旺则称：原告一家在1993年时因居住问题借住到同村其他人家，1999年时才购买的125号房屋。审理中，被告吴振起称：在2003年时我将涉诉宅院二门子给改了，后来在北房南边新建了8间正房和三间厢房。原告对此称不清楚，这18年来去过一次涉诉房屋，是在吴振起家孩子结婚时去过一次，房屋还是原来的样子。上述事实，有双方当事人的陈述、《出卖房地产契约书》、结婚申请书复印件、集体土地建设用地使用证、宅基地登记卡、不予受理决定书、买卖房屋草契、北京市房屋契证、书面证言、录音光盘及庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，就原告所称其丈夫被告吴振旺签订房屋买卖合同出售其夫妻共同财产即涉诉房屋时并不知情，但原告与被告吴振旺系夫妻关系且居住在同一宅院内，原告自卖房至今也仍旧居住在本村，在诉讼之前的19年期间，对于自己的房产被他人侵占的现状，原告并未向被告吴振起提起过异议，亦未通过其他途径主张其权利，实属不合常理。故对原告所称其对涉诉房屋买卖不知情，本院不予采信。本案被告吴振起户口一直在本村，且购买涉诉房屋时，也已向被告吴振旺支付相应对价，基于上述，认定原告与被告吴振旺均是知晓并同意出售涉诉房屋的，故被告吴振起与被告吴振旺于2000年2月2日签订的《出卖房地产契约书》是双方真实意思的表示，符合法律规定，属合法有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第五十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告卢淑清的全部诉讼请求。案件受理费二十五元，由原告卢淑清负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘飞虎二〇一九年十月十七日法官助理 荣 幸书 记 员 王 倩