广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初6934号 原告：南宁忠恒物业服务有限公司，住所地南宁市江**白沙大道**南国花园商城****房**铺面，统一社会信用代码914501006902430335。 法定代表人：卢建材，总经理。 委托诉讼代理人：李又春，女，系南宁忠恒物业服务有限公司员工。 被告：玉林市昌正久贸易有限公司，住所地玉，住所地玉林市广场东路******信用代码914509000737908839。 法定代表人：江林。 原告南宁忠恒物业服务有限公司（以下简称忠恒物业公司）与被告玉林市昌正久贸易有限公司（以下简称昌正久公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告忠恒物业公司的委托诉讼代理人李又春到庭参加了诉讼。被告昌正久公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告忠恒物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费、公共维修资金、电梯费、生活垃圾费共12243元、违约金人民币14103.89元（以每月应缴物业费用为基数，按每日3‰支付违约金，从2015年12月1日至2016年8月15日,之后计算至还清之日止）；电费990元、水费42.88元共27380.77元。2.判令被告承担本案诉讼费及其他费用。后原告变更第一项诉请为：判令被告支付原告物业管理费、公共维修资金、电梯费、生活垃圾费12243元，违约金人民币9317.5元（以每月应缴物业管理费用为基数，按每日3‰违约金，从2015年12月1日至2016年8月15日,之后计算至还清之日止）；电费990元、水费42.88元，共22696.2元。事实和理由：2010年7月28日原告与南宁市罗马花园业主委员会双方签订了《南宁市罗马花园物业服务委托合同》，合同约定由原告对罗马花园小区提供物业管理服务，合同期限从2010年6月9日至2013年6月8日止，2013年6月7日南宁市江南区金凯社区委托原告继续管理罗马花园小区至罗马花园小区成立新的业主委员会并选聘新的物业服务企业之日止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，物业费每月交费一次，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴违约金。罗马花园小区的自来水水费由广西绿城水务股份有限公司按照合表用户收取，自来水公司每月收费只抄总表的用水吨数，并以此向总表收缴总水费；每月水费由物管企业先行垫付，再向分表用户收取。被告系上述物业D6、D10、E1、E2、E3、E4、E5、E6、F1、F2商铺的业主，物业面积764.75平方米，按约定应当向原告缴纳从2015年12月1日至2016年8月15日的物业管理费等费用共人民币12243元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金人民币14103.89元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。 被告昌正久公司未发表书面答辩意见，亦未提交证据。 被告昌正久公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证和质证的权利，应当承担相应的不利后果。原告提交的证据来源合法，与其陈述的事实相关联，能够证明其主张，本院对该证据予以确认并在卷佐证。本院结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 原告忠恒物业公司成立于2009年7月14日。被告昌正久公司系南宁市罗马花园商住小区D6、D10、E1、E2、E3、E4、E5、E6、F1、F2商铺的业主，物业的建筑面积为764.75平方米。 2010年7月28日，原告与南宁市罗马花园小区业主委员会（以下简称业主委员会）就南宁市罗马花园小区的物业服务事宜签订《南宁市罗马花园物业服务委托合同》，约定合同期限自2010年6月9日起至2013年6月8日止；南宁市罗马花园业主委员会委托原告对南宁市罗马花园小区实行物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有的专有部分物业建筑面积交纳，业主应当按月交纳物业服务费用：小区物业管理费每月0.7元/平方米，商铺物业每月1.5元/平方米；电梯维护费按每户30元/月（二楼15元/月）；电梯运行等发生的费用，由受益业主另行按户分摊；公共使用的水、电等费用由业主按户分摊，原告负责代收；原告负责代收供水相关费用；未建立专项维修资金的，业主委员会委托原告每月按物业建筑面积0.1元/平方米向业主另行收取费用用作维修资金；垃圾费按《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的公告》的规定收取；未按合同约定按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金等。 2013年6月7日，南宁市江南区金凯社区居民委员会（以下简称金凯社区居委会）发布《通告》，主要内容为《南宁市罗马花园物业服务委托合同》于2013年6月8日到期，由于该小区没有成立新的业主委员会，无法选聘新的物业服务公司。为稳定社会治安和全体业主利益，金凯社区居委会经过调查统计，受调查居民的56.4%同意在新物业服务公司确定之前，由原告继续履行物业管理服务。原告的物业服务期限从2013年6月9日起至成立新的业主委员会选聘新的物业服务公司之日止。 另查明，原告为罗马花园小区提供物业管理服务至2016年8月15日。自2015年11月1日起的物业管理等费用，被告未再向原告缴纳。 本院认为，原告与南宁市罗马花园小区业主委员会签订的《南宁市罗马花园物业服务委托合同》，主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为罗马花园小区的业主享受了原告提供的物业服务，就应当按时交纳物业管理费用，原告为被告提供物业管理服务至2016年8月15日，现原告要求被告支付从2015年11月1日起至2016年8月15日的物业管理费，于法有据，本院予以支持。被告每月应交纳的物业管理费为1147.16元，故被告拖欠2015年11月1日至2016年8月15日的物业管理费共计10898.02元（1147.16元×9.5个月）。 关于电费、水费的问题：根据《南宁市罗马花园物业服务委托合同》该部分费用业主应该交纳，现原告要求被告支付实际使用电费990元、水费42.88元，有事实依据，本院予以支持。 关于生活垃圾处理费的问题：根据2003年《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的公告》规定，城市生活垃圾处理费以户为单位收取，从2007年7月10日起按8元/户·月收取，原告要求被告支付拖欠的垃圾处理费：8元/户·月×10户×9.5个月=760元，有事实依据，本院予以支持。 关于专项维修资金的问题：《南宁市罗马花园物业服务委托合同》中约定未建立专项维修资金的，业主委员会委托原告每月按物业建筑面积0.1元/平方米向业主另行收取费用用作维修资金。原告要求被告支付专项维修资金：0.1元/户·月×764.75平方米×9.5个月=726.51元，于法有据，本院予以支持。 关于违约金问题：原告与南宁市罗马花园小区业主委员会签订的《南宁市罗马花园物业服务委托合同》中约定，未按合同约定按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金。被告拖欠从2015年11月1日至2016年8月15日的物业服务费，已构成违约，现原告要求被告按每日3‰的标准支付违约金，系在法律规定的范围行使自己的权利，并无不当，本院予以支持。但违约金应从欠交物业管理费的次月1日起计至被告实际付清款项之日止，按月依次计算。 原告提出变更第一项诉讼请求为“判令被告支付原告物业管理费、公共维修资金、电梯费、生活垃圾费12243元，违约金人民币9317.5元以每月应缴物业管理费用为基数，按每日3‰违约金，从2015年12月1日至2016年8月15日,之后计算至还清之日止，电费990元、水费42.88元，共22696.2元”。原告变更上述诉讼请求系原告在法律规定的范围内行使自己诉讼权利的民事法律行为，应予准许。因原告提出减少诉讼请求，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条：“当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费按照下列规定处理：（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还”之规定，原告减少后的诉讼请求标的额为22696.2元，应交纳的案件受理费共计184元，因原告已预交案件受理费242元，则多余的案件受理费58元，应退还给原告。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告玉林市昌正久贸易有限公司向原告南宁忠恒物业服务有限公司支付2015年11月1日至2016年8月15日的物业管理费10898.02元； 二、被告玉林市昌正久贸易有限公司向原告南宁忠恒物业服务有限公司支付水费42.88元； 三、被告玉林市昌正久贸易有限公司向原告南宁忠恒物业服务有限公司支付电费990元； 四、被告玉林市昌正久贸易有限公司向原告南宁忠恒物业服务有限公司支付生活垃圾处理费760元； 五、被告玉林市昌正久贸易有限公司向原告南宁忠恒物业服务有限公司支付专项维修资金726.51元； 六、被告玉林市昌正久贸易有限公司向原告南宁忠恒物业服务有限公司支付2015年12月1日至2016年8月15日物业服务费产生的违约金（违约金计算：以每月应交纳的物业管理费1147.16元为基数，自次月1日起按每日3‰的标准计至被告实际付清款项之日止，按月依次计算）； 七、驳回原告南宁忠恒物业服务有限公司的其余诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费184元（原告已预交），由被告玉林市昌正久贸易有限公司负担；余额58元，退还给原告南宁忠恒物业服务有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  裴永林 二〇一九年十月十一日 书记员  黄 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。