青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青民再54号 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：刘岩波，住青海省同仁县。 委托诉讼代理人:李玲，青海立卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王爱玲，青海立卓律师事务所律师。 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：李增筠，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人:李玲，青海立卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王爱玲，青海立卓律师事务所律师。 再审被申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)：青海省天桥房地产投资有限公司，住所地青海省西宁市城中区北大街****。 法定代表人：郑永建，该公司董事长。 委托诉讼代理人:贾芝翠，青海树人律师事务所律师。 委托诉讼代理人:文斓枫，青海树人律师事务所律师。 再审申请人刘岩波、李增筠因与被申请人青海省天桥房地产投资有限公司（以下简称天桥公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2018）青01民终1738号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年4月15日作出（2019）青民申77号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘岩波、李增筠的委托诉讼代理人李玲、王爱玲，被申请人天桥公司的委托诉讼代理人贾芝翠、文斓枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘岩波、李增筠申请再审称，一、外立面及其附随亮化工程的变更优化不能成为合同约定或法律规定的逾期交房事由。系列案中存在两个版本的合同，约定内容不同。2000版合同约定了顺延交房事由，2014版合同没有约定顺延交房事由，涉案合同均应以2014版合同为准。2000版合同第八条第二款第二项约定：“因设计、规划及买受人特定的要求时，交付日期得以顺延。”第十条约定：“规划、设计变更是指该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”。即便不统一适用2014版合同判决，按2000版合同约定的顺延交房事由，外立面及其附随亮化工程的变更优化不属于合同约定的逾期交房事由。天桥公司辩称理由不属于法律意义上的不可抗力，至今未收到天桥公司所谓不可抗力的通知或相关证明。二、天桥公司二审提交的西宁市城乡规划和建设局《关于天桥相府开发项目建设情况的说明》（以下简称《说明》）不属于新证据，该证据没有法定代表人签名，出具形式不具有真实性和合法性，所要证明的内容不属于法律意义上的不可抗力，也不属于合同约定的顺延事由，与本案待证事实不具有关联性。请求撤销二审判决，维持一审判决。 天桥公司辩称，一、天桥公司因配合西宁市城乡规划和建设局规划原因，导致项目外立面重新设计、变更、施工构成典型的不可抗力之政府行为，无论合同约定与否，天桥公司逾期交房事由属于不可抗力，其均构成法定免责事由。天桥公司在遭遇不可抗力30日内，已电话告知买受人，且通知是发生不可抗力时当事人的附随义务，无论天桥公司通知与否，都不会导致不可抗力的阻碍情形消失，亦不会对损失的扩大或减少有影响。二、《说明》是在二审开庭前出具形成，属于二审新证据。《说明》以西宁市城乡规划和建设局编号入档文件的行文格式，针对天桥公司《关于天桥相府小区外立面调整事宜的请示函》所反映的问题，就规划变更的具体情形予以明确，并加盖单位公章，不存在违反行政机关出具公文写作惯例的效力性瑕疵，其合法性无误。《说明》直接证明2015年11月26日至2017年1月4日，应西宁市城乡和建设局重新审定建筑立面的要求，现场通知天桥公司停止原外立面施工方案，重新设计外立面施工方案并报请审批的时间经过，符合证据关联性要求。请求维持二审判决。 刘岩波、李增筠向青海省西宁市城中区人民法院起诉请求：天桥公司承担逾期交房违约金121542元。天桥公司反诉请求：刘岩波、李增筠支付逾期付款违约金3780元。 一审法院认定事实：2014年，刘岩波、李增筠（买受人）与天桥公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，刘岩波、李增筠从天桥公司购买位于西宁市城中区解放路12号3号楼1单元10806室房产一套，预测面积为93.23平方米，购房金额为835341元。合同约定：买受人采取公积金贷款方式付款，于2015年11月30日前支付首付款435341元，余款400000元采取公积金贷款方式付款，相关贷款资料于合同签订之日起七日内提交，逾期买受人将承担本合同第七条的违约责任，若银行发放贷款额度不足以支付房款或银行不予放贷，买受人须在自签约之日三十日内以现金支付剩余房款，否则买受人须承担本合同第七条之规定。合同约定：出卖人应当在2016年12月30日前交付房屋；除不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同第七条约定：买受人逾期付款，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受应当自解除合同通知书送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同签订后，刘岩波、李增筠于2015年4月2日向天桥公司交付20000元，2015年11月19日交付415341元，2016年3月11日交付200000元、2016年4月21日交付200000元。 一审法院认为，《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方应按合同约定履行义务，享受权利。在该合同履行过程中，天桥公司未能按合同约定的时间向刘岩波、李增筠交付房屋，直至2018年4月23日向刘岩波、李增筠交付了房屋，虽天桥公司抗辩因配合创建文明城市、城乡建设规划局工作及因青海发展和改革委员会的政策变化造成涉案项目供电配套设施重新施工而导致工期延期，但其提交的证据不足，对该抗辩主张，不予采纳；故天桥公司存在违约的事实，应承担违约责任，对于违约金，根据双方合同的约定，天桥公司逾期超过30日后交房，合同继续履行的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天桥公司按日向刘岩波、李增筠支付已交付房价款万分之三的违约金，天桥公司逾期交房478天，应承担违约金119787.90元（835341元×0.0003×478天=119787.90元），对此予以支持；刘岩波、李增筠主张的违约金超出部分的请求不予支持。因刘岩波、李增筠未按合同约定按期足额向天桥公司交付购房款，亦构成违约，应承担违约责任，对于违约金，根据双方合同的约定，刘岩波、李增筠逾期交付购房款，按日向天桥公司支付欠付购房价款万分之三的违约金，违约金计算为3780元（200000元×0.0003×10天＋200000元×0.0003×53天），对此予以支持。关于天桥公司主张购房合同中约定的违约金过高的抗辩，综合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，合同约定的给付违约金合理，应予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、青海省天桥房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘岩波、李增筠给付逾期交房违约金119787.90元；二、刘岩波、李增筠于本判决发生法律效力之日起十日内向青海省天桥房地产投资有限公司给付逾期交付购房款违约金3780元；三、上述互付的违约金相互折抵后由青海省天桥房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘岩波、李增筠给付逾期交房违约金116007.90元。 天桥公司不服一审判决，向青海省西宁市中级人民法院上诉请求：撤销一审判决，驳回刘岩波、李增筠的全部诉讼请求。 二审法院确认了一审法院认定的事实。 另查明，应西宁市规划局对项目外立面及其附随亮化工程的变更优化要求，天桥公司于2015年11月26日经规划局通知停止施工，重新设计项目外立面方案，2017年1月4日报批，2017年3月15日依据变更方案组织施工，2017年11月30日施工完成，工期延误476天。 二审法院认为，一、不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般情况下所称的不可抗力是指自然灾害（如地震、台风、水灾）、政府行为（如征收、征用）、社会异常事件（如罢工、骚乱）等，而西宁市创建全国文明城市和卫生城市活动属于正常的政府工作，并非不可抗力，且天桥公司提交的工程联系单并不足以证明因创建国家文明城市和卫生城市活动而导致天桥公司的建筑施工停工或延期的事实确实存在，故天桥公司所持因创城、创卫而延期属于不可抗力应予免责的辩解意见不予采信。关于因青海发展和改革委员会的政策变化造成涉案项目供电配套设施重新施工而导致工期延期的辩解意见，天桥公司虽提交的《青海省发展和改革委员会关于的通知》、费用申请、青海银行进帐单及客户回单、记账凭证、青海省发展和改革委员会关于暂停收取新建房屋供配电工程配套费的函、施工合同，上述材料仅反映出房屋供配电工程配套费的管理规程以及天桥公司缴纳配套费的相关情况，其中电力安装工程施工合同系2017年10月签订，与本案2016年12月30日交房的逾期交房争议并无关联性，且天桥公司亦未提交其他证据予以印证，故对该辩解意见亦不予采信。关于涉案房屋外立面设计变更导致逾期交房的辩解意见，天桥公司提交的西宁市城乡规划和建设局作出的《说明》与建设项目设计方案审核意见单、幕墙规划调整中的工程联系单相印证，且刘岩波、李增筠也认可存在外立面规划变更的事实，因此在本案诉争工程施工期间确实存在因规划部门统一规划而变更原设计规划的事实，基于城市规划目的的协调统一，规划管理部门对建筑单位规划设计的变更具有不可预见性、不可避免性，导致的工期延误属于无法归因于天桥公司的客观履行障碍。但规划变更仅涉及外立面的调整与优化，项目设计方案的确定及技术验算的进度属于其自主可控的事项，在主体结构完成，外立面施工基础条件完备的情况下，应积极推进工程进度，而案涉规划变更导致的外立面施工期间属于天桥公司在签订时不能预见、不能克服的客观因素，因予以扣减。但天桥公司于2017年2月11日与保利利签订商品房预售合同之时，正处于外立面调整施工阶段，在外立面变更事实已经发生的情况下，签订商品房买卖合同过程中天桥公司须考虑施工工期，合理确定交房时间，但天桥公司在该合同中约定的交房时间为2017年7月31日前，说明天桥公司已经预期到该期限之前可以完成施工，达到交付条件，因此应认定天桥公司在2017年7月31日前应交付房屋，天桥公司未在该时间交付房屋，却延误至2018年4月23日才实际交房，在2018年7月31日后不存在难以克服的交房履行障碍。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，天桥公司应对2017年7月31日后至实际交房期间因工期进度管理疏忽导致的不合理逾期承担违约责任（2017年8月1日至2018年4月23日共265天），天桥公司所持因不可抗力逾期交房应予顺延的上诉理由中的合理部分应予扣除，其上诉理由部分成立，予以支持。二、双方签订的《商品房预售合同》第十一条约定，出卖人按照逾期交付房屋的时间每日向买受人承担已付全部付款万分之三的违约金，该违约金标准是双方自愿约定的，天桥公司应清楚其承担的违约责任，天桥公司亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，亦不予支持。另，双方签订的合同是天桥公司提供的格式合同，由天桥公司事先拟定且在众多购房者中反复使用的格式合同，而且在整个合同中关于合同违约金条款，对双方的违约责任的约定是相当的，天桥公司关于违约金标准约定过高的理由不能成立，予以驳回。 综上，依据双方签订的《商品房预售合同》约定计算违约金，天桥公司应向刘岩波、李增筠支付的违约金应为66409.6元（265天×835341元×0.0003）。一审判决认定天桥公司逾期交房478天，承担119787.9元违约金不当，予以变更，一审其他判项双方无争议，自应维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决：一、维持青海省西宁市城中区人民法院（2018）青0103民初2173号民事判决第二项，即刘岩波、李增筠于判决发生法律效力之日起十日内向青海省天桥房地产投资有限公司给付逾期交付购房款违约金3780元；二、变更青海省西宁市城中区人民法院（2018）青0103民初2173号民事判决第一项为：青海省天桥房地产投资有限公司于本判决送达之日起十日内一次性支付刘岩波、李增筠逾期交房违约金66409.6元。上述互付的违约金相互折抵后由青海省天桥房地产投资有限公司于判决送达之日起十日内向刘岩波、李增筠给付62629.6元。 本院再审查明，刘岩波、李增筠对一审判决查明事实无异议，对二审判决另查明的事实有异议。天桥公司对一、二审判决查明的事实均无异议。对双方当事人无异议的事实，再审予以确认。 另查明，2015年11月26日，西宁市城乡规划和建设局现场通知天桥公司停止施工，重新设计项目外立面方案，2017年1月4日设计方案获批复。 再审期间，刘岩波、李增筠提交案涉工程外立面照片7张，拟证明天桥公司施工的房屋外立面层高不到十米，面积较小，且外立面施工，不会影响整体工程的施工；提交北大街商贸大厦外立面照片2张，拟证明玻璃幕墙的规定早就存在，并不属于不可预见、不可避免、不可克服的一个情形。天桥公司质证认为，对照片的真实性没有异议，但仅凭照片不能证明外立面玻璃幕墙的大小和设计变更日期。并提交《变更前后的规划设计方案彩页》2张、《夜晚夜景亮化照片》4张，拟证明天桥公司建设的天桥相府工程外立面装饰材料应西宁市城乡规划和建设局规划变更要求，整体发生了变更，外立面停工，影响整体工程施工；建设工程施工合同和施工报价单各1份，拟证明2013年8月30日天桥公司与万利建设有限公司（以下简称万利公司）签订施工合同，合同内容包括外立面施工。刘岩波、李增筠质证认为，《变更前后的规划设计方案彩页》书写的是1号楼，而本案涉及的楼是3号楼，该图纸与本案无关联性，仅凭照片不能证明停工事实；施工合同约定竣工日期为2015年8月30日，早于购房合同约定的交房日期，仅凭施工报价单，不能证明外立面变更的事实。 经查，《变更前后的规划设计方案彩页》是1号楼设计方案，与案涉的3号楼无关；2013年8月30日，天桥公司与万利公司签订的施工合同没有关于外立面变更的约定，以及双方当事人提交的照片，均不能直接证明外立面变更的具体情形；万利公司出具给天桥公司的施工报价单记载：“因规划外立面调整，外墙涂料改为真石漆，含税、含管理费，含完成真石漆项目所有实体及措施项目（该项目变更需取得规划局批复意见后实施）”，该报价单与二审时天桥公司提交的《说明》和3份《工作联系单》的内容相互印证，可以证明案涉工程外立面设计因规划发生变更，但该变更是否构成房屋顺延交付及顺延的具体日期，应当结合双方合同约定和相关法律规定，综合分析认定。对于刘岩波、李增筠再审主张《说明》不属于二审新证据、真实性和合法性存疑的问题，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条和第一百一十五条的规定，该证据为西宁市城乡规划和建设局向天桥公司出具，并非向人民法院出具，该证据与双方争议的案件基本事实有关，二审法院作为新证据采信并无不当，刘岩波、李增筠此项主张不符合法律规定，不予支持。 本院再审认为，民事合同是平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同具有相对性，依法成立的合同，对合同双方具有法律约束力。虽然天桥公司与众多买受人签订了两个版本的《商品房预售合同》，依据合同相对性原则，各买受人应以其与天桥公司签订的合同行使权利，履行义务，刘岩波、李增筠关于涉案合同均应以2014版合同为准的主张不予支持。刘岩波、李增筠与天桥公司签订的《商品房预售合同》第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。”该条是双方关于规划和设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更，影响商品房质量或使用功能的情形下，买受人有权退房的约定，并非顺延交房的约定，且规划和设计变更包括但不限于商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更。刘岩波、李增筠关于因规划、设计变更导致交房时间顺延仅指该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更的主张，不符合合同约定，不予支持。双方签订的《商品房预售合同》第八条第二款第二项约定：“因设计、规划及买受人特定的要求时，交付日期得以顺延。”，依据合同约定和天桥公司二审提交的《说明》可以证明，西宁市城乡规划和建设局于2015年11月26日现场通知天桥公司暂停外立面施工并对该项目外立面方案进行优化提升，天桥公司于2016年6月对外立面进行优化设计，2016年7月报送最终规划方案，2017年1月4日西宁市城乡规划和建设局对天桥相府外立面调整及夜景亮化方案予以批复，历时403天。双方约定案涉工程因设计、规划发生变更时，交房时间可以顺延，西宁市城乡规划和建设局通知天桥公司暂停外立面施工并对该项目外立面方案进行优化提升直至批复，属于合同约定设计、规划变更的情形，交房时间应予顺延。但在此期间，既有因规划变更的不可预见性、不可避免性，存在不可归因于天桥公司的客观履行障碍，也存在天桥公司未及时报送优化方案、积极推进工程进度导致工期延误的事实。故刘岩波、李增筠关于外立面及其附随亮化工程的变更优化不能成为逾期交房事由的再审主张与事实不符。二审法院综合考虑上述因素，确定天桥公司逾期交房天数及双方当事人无异议的按日支付已交付房价款万分之三的违约金计算方式，判决天桥公司支付逾期交房违约金66409.6元，符合合同约定。双方对二审判决的其他判项无异议，天桥公司再审时亦认可二审判决，本院再审予以确认。 综上所述，本院再审认为，刘岩波、李增筠再审理由不能成立，不予支持。原二审判决认定事实基本清楚，处理结果并无不当，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 维持青海省西宁市中级人民法院（2018）青01民终1738号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 文 宝 审判员 曲 颖 审判员 段旭洁 二〇一九年十月二十五日 书记员 宋生昭