河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终19890号上诉人（原审被告）：郑州勤丰实业有限公司，住所地河南省郑州市惠济区安泰路西、福利院路北。法定代表人：桂志诚，董事长。委托诉讼代理人：邓磊，男，汉族，1990年6月6日出生，住河南省济源市河南中原特殊钢厂西生活区。该公司员工。被上诉人（原审原告）：范国琴，女，汉族，1961年1月19日生，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：朱彦召，河南昌浩律师事务所律师。上诉人郑州勤丰实业有限公司（以下简称勤丰公司）因与被上诉人范国琴房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初5204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。勤丰公司上诉请求：1.撤销郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初5204号民事判决，依法改判或裁定发回重审；2.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.本案中涉案房屋的实际使用性质为仓储用地而非住宅用地，目前涉案房屋已经具备了《房屋买卖协议》中约定的交房条件并且具有竣工验收合格证明，房屋交付不存在任何问题；2.郑州市惠济区人民法院于2019年8月13日作出的（2019）豫0108民初3877号和（2019）豫0108民初4420号民事判决书，表明依据房屋买卖协议中约定，勤丰公司向范国琴交付的涉案房屋完全具备交房条件，并就范国琴迟延受领房屋所造成的损失由范国琴自己承担。3.关于逾期网签的问题，应当考虑2016年8月20日政策调整的因素，应认定为情势变更。4.范国琴要求支付的逾期网签及逾期交房违约金严重高于我国《合同法》中的规定，按照房屋买卖协议上显示的内容，涉案房屋总价款才为258822元，而原审法院判决要求勤丰公司共计支付违约金达到72366元，在被上诉人无法举证其受到损失的情况下，其损失应当参照同期银行贷款年利率4.35%来计算。范国琴答辩称：1.范国琴向勤丰公司主张支付逾期交房及逾期网签违约金的事实清楚，证据充分；2.勤丰公司未提交涉案房屋已取得竣工备案的相关证据，涉案房屋不具备交房条件；3.惠济区人民法院于2019年8月13日作出的（2019）豫0108民初3877号和4420号两份一审判决所查明的案件事实与本案事实并非完全相同。一审法院依据本案查明的相关事实作出一审判决完全合理合法；4.勤丰公司认为其逾期办理网签属于情势变迁无事实和法律依据；5.协议约定的违约金计算方法是各方的真实意思表示，符合法律规定。范国琴向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告逾期办理房屋正式网签手续补偿金32230元及逾期交房违约金40136元；2.本案诉讼费费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月20日，原、被告双方签订《房源定制协议》，双方约定：被告在位于京沙××路与××处东北地块建设“易谷”项目，被告愿意以内部优惠价格为原告制定房源，该房源为A6#417，建筑面积约为47.38㎡，招商定制单价5463㎡，该房源总价款258822元。该房交房日期为2016年12月31日。2017年11月13日，原、被告分别签订了认购房源网签《补充协议》和认购房源延期交付《补充协议》，其中认购房源网签《补充协议》约定：认购房号现为A6-412，认购房源面积47.38㎡，认购房源单价5266.38元㎡，认购房源总价249521元，已付全款。网签时间为2017年11月30日前，截止到2018年2月10日，若被告出现一房多卖现象，被告承担原告已付房款三倍的责任；2017年6月1日至被告通知原告办理网签之日止，被告向原告支付已付房款年利率4.5%计算的补偿金；若2017年11月30日前仍未网签，补偿标准自2017年12月1日至被告通知原告办理网签之日止，按年利率8%计算补偿金；上述补偿金的支付时间为正式交房后7日内支付。延期交房《补充协议》约定：2017年12月31日前，按已付房款的日万分之0.5计算，在实际交房之日以物业费形式冲抵；2017年11月1日至2017年12月31日，按已付房款的日万分之1.5计算，在实际交房之日以物业费形式冲抵；2018年1月1日后，按已付房款的日万分之3计算，次月10日前支付上个月违约金。原告按约定支付了房款249521元。一审法院认为，原、被告签订的《房源定制协议》、认购房源网签《补充协议》及认购房源延期交付《补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定向被告公司支付了全部购房款，履行了其义务。被告公司未按合同约定与原告涉案房屋正式网签手续并将符合交付条件的涉案房屋交付原告，其行为已构成违约，应按照合同及补充协议约定支付逾期办理房屋正式网签手续补偿金与延期交房违约金。关于逾期办理房屋正式网签手续补偿金的具体计算时间及标准，2017年6月1日至2017年11月30日，按已付房款年利率4.5%计算的补偿金，2017年12月1日至今，按已付房款年利率8%计算补偿金；关于延期交房的具体计算时间及标准，2017年12月31日以前违约金因双方补充协议约定以物业费形式冲抵，故该部分原、被告应按约定进行核算，积极履行各自权利义务，该部分现因支付条件未成就本案不予处理。2018年1月1日以后部分，在原、被告补充协议约定时间段内，因政府环境治理要求，在2017年11月15日到2018年3月15日采暖季期间城市建成区内停止各类建筑工程土方作业，涉案工程项目停止了施工，属于不可抗力因素，客观上导致了履约条件的变化，且双方协议也进行了约定，故该部分时间段内不应按一方违约进行处理。自2018年3月16日至2019年3月31日期间，被告应按照原告已付房款249521元为基数，按照日万分之三支付原告该项违约金，共计28445.4元，以后违约金计算至原、被告双方交接房屋之日（涉案房屋符合交房条件后，被告通知原告接收房屋，原告积极履行收房义务，因一方不履行合同义务的，承担相应法律后果）；被告辩称其于2018年7月2日、2019年2月16日，通过报纸公告再以短信方式通知原告办理交房手续，原告始终未来办理，原告已违约，请求撤销《补充协议》或降低赔付标准的辩解意见，因被告至今未提交证据证明涉案房屋已取得竣工备案表，故涉案房屋不符合双方约定的交付条件，其辩解意见一审法院不予采信；依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告自2017年6月1日起至2017年11月30日逾期办理房屋正式网签手续补偿金5614元，2017年12月1日至2019年3月31日逾期办理房屋正式网签手续补偿金26616元；二、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告自2018年3月16日起至2019年3月31日的逾期交房违约金28445.4元，并自2019年4月1日起以249521元为基数按照日万分之三的标准支付逾期交房违约金至原、被告实际交接房屋之日止；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取804.5元，由被告郑州勤丰实业有限公司负担370.5元，原告负担434元。本院二审期间，上诉人勤丰公司提交新证据：第一组，涉案地业主钥匙的发放登记表以及入伙手续登记表；该两份证据证明涉案房屋达到交房条件后，多数业主已实际办理装修入住手续；第二组，两份判决书，（2019）豫0108民初3877号判决书、（2019）豫0108民初4420号判决书，证明法院判决中均认可涉案房屋达到了交房条件。因上诉人勤丰公司二审提交的证据不能实现其证明目的，本院不予采纳。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，均为有效协议，双方均应按照约定积极履行各自的义务。范国琴按约向勤丰公司支付了全部购房款，履行了自己的义务。勤丰公司未按合同约定与范国琴办理涉案房屋正式网签手续并将符合交付条件的涉案房屋交付范国琴，其行为已构成违约，应按照合同及补充协议约定支付逾期办理房屋正式网签手续补偿金与延期交房违约金。关于逾期办理房屋正式网签手续补偿金的具体计算时间及标准，2017年6月1日至2017年11月30日，按已付房款年利率4.5%计算的补偿金，2017年12月1日至2019年3月31日，按已付房款年利率8%计算补偿金，具有事实和合同依据，原审法院关于该部分判决并无不妥。关于范国琴主张延期交房违约金，一审法院确定的违约金标准，属于双方的自行约定，标准并未超出合理的限度，一审法院以双方约定的违约金标准进行裁判具有合同及法律依据，应予维持。关于勤丰公司上诉称2018年5月底之后，涉案房屋已具备交房条件，因范国琴拒不配合，其不应承担违约责任的理由。因双方签订的商品房买卖合同约定的交付条件为该商品房竣工验收合格并向建设行政主管部门报送备案材料，取得竣工备案表等，本案中，勤丰公司未提交证据证明涉案房屋已取得竣工备案表，故根据现有证据，涉案房屋不符合双方合同约定的交付条件，勤丰公司称2018年6月30日之后不承担违约责任的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，勤丰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费854元，由郑州勤丰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔航微审判员  王 冰审判员  姚付良二〇一九年十月二十九日书记员  李燕辉