重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终5903号上诉人（原审原告）：赵世强，男，1961年7月21日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：肖雅心，重庆佑圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾运容，女，1961年6月19日出生，汉族，住重庆市南岸区，系赵世强之妻。被上诉人（原审被告）：熊明智，女，1967年5月4日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审被告）：张成淑，女，1947年10月23日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：许兰，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶云刚，重庆百君律师事务所律师。原审第三人：曾运凤，女，1965年9月20日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。委托代理人：杨建国，重庆淼海律师事务所律师。上诉人赵世强与被上诉人熊明智、张成淑，原审第三人曾运凤确认合同效力纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初14817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵世强上诉请求：撤销原判，依法改判确认熊明智、张成淑已经履行的关于重庆市南岸区X号1栋10－6号房屋的买卖合同无效，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：赵世强于2007年因拆迁取得了涉案房屋所有权，与妻子曾运容共同以该房开办家庭旅馆经营、居住至今。2010年11月为装修旅馆需进行银行贷款，但赵世强夫妇不能以自己名义办理贷款，遂将该房以买卖方式过户至曾运容的姐妹曾运凤名下，由曾运凤代持后用该房向银行抵押贷款35万元用于装修，由曾运容每月偿还贷款。2015年，曾运容需要资金周转，在与朋友熊明智协商后，曾运容于2016年向周锡梅出具委托手续将曾运凤代持的涉案房屋无偿过户至熊明智名下由其代持，再以此房向银行抵押贷款45万元，相关各项费用均由曾运容缴纳，熊明智未支付任何款项，房屋贷款也由曾运容每月打入熊明智的建设银行卡内。2017年，因申请装修贷款的房屋产权满一年后方能办理，赵世强遂以熊明智名义，向中银消费金融公司贷款15万元，但该款被熊明智挪用。同年8月1日，熊明智为偿还该15万元，未经赵世强和曾运容同意，私自将涉案房屋转让给与其关系密切的张成淑，并于同月18日通过中介公司签订了63万元净收款的房屋买卖合同，张成淑于同月24日付清了全部款项，25日进行了过户登记，26日熊明智将房屋及配套设施交给了张成淑。曾运容同日得知涉案房屋被转让后，当即向重庆市公安局南坪派出所报案，由于熊明智拒绝派出所的调查，派出所只能让曾运容通过司法程序解决问题。在一审过程中，熊明智从未出庭应诉，代表其心中有鬼。因此，请求查清事实，依法改判。熊明智未出庭应诉，亦未提出答辩意见。张成淑答辩称，张成淑与熊明智之间的合同关系真实有效，不存在恶意串通。赵世强无权确认该合同无效。熊明智作为涉案房屋合法所有权人，有权出售涉案房屋，张成淑已将房款69万元支付完毕，该价格超出市场指导价51万元，且已经进行物权变更登记，张成淑也已实际入住。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。曾运凤述称，同意赵世强的上诉请求，一审判决错误。赵世强向一审法院起诉请求：确认熊明智、张成淑已经履行的关于重庆市南岸区X号1栋10-6号房屋（以下简称为涉案房屋）的买卖合同无效。一审法院认定事实：赵世强原系涉案房屋的所有权人，该房屋建筑面积为65平方米，套内面积为52.46平方米。2010年11月15日，赵世强与曾运凤以签订房地产买卖合同的方式，将涉案房屋登记至曾运凤名下。2015年5月26日，曾运凤在浙江省台州市商都公证处办理委托公证手续，委托周锡梅办理涉案房屋的出售、收取房款等相关手续。2016年4月15日，周锡梅作为曾运凤的代理人与熊明智签订了房屋买卖合同，约定曾运凤将涉案房屋以50万元的价格出售给熊明智，并办理了过户登记手续。2017年8月1日，张成淑出具付款委托书，委托李先红支付因通过重庆尚辉房地产经纪有限公司居间购买熊明智所有的涉案房屋应支付的购房款、中介费、税费等费用。2017年8月18日，熊明智作为卖方，张成淑、李先红作为买方，通过重庆尚辉房地产经纪有限公司的居间签订了房屋买卖合同，约定：1、熊明智以630000元的价格将涉案房屋出售给张成淑，张成淑于当日交付定金10000元，于同月22日前支付购房款410000元，于同月25日前进行产权过户，并在产权过户后支付购房款205000元，于交房当日交付余款5000元；2、张成淑向居间方支付居间服务费6300元；3、售房款为卖方净收款，卖方不再承担楼下漏水纠纷，由买方支付10000元解决楼下漏水纠纷。在签订房屋买卖合同的当日，李先红向熊明智支付了定金10000元，于同年8月22日代熊明智还清涉案房屋尚欠的银行按揭贷款405297.89元，并向熊明智转账支付14700元，于同年8月24日向熊明智转账208188元，并向居间方重庆尚辉房地产经纪有限公司支付了居间服务费6600元。此后，张成淑支付了因办理房屋过户登记所产生的相关税费，并于2017年8月25日取得涉案房屋不动产权属登记证书，涉案房屋登记的所有权人为张成淑一人。同年8月28日，熊明智向张成淑出具了房屋交接说明，载明：我本人熊明智是涉案房屋的业主，该房屋已经出售过户给张成淑，所有屋配套设施，我放弃所有权交付给张成淑由她处理，假如有租客或其他人有异议，都与张成淑无关，后果由熊明智自行承担。另查明，2017年8月24日，熊明智、张成淑为办理房屋过户登记手续，双方另签订了一份重庆市房屋买卖合同，该合同约定涉案房屋的成交价为50万元，包括室内设施设备、装饰装修等。2017年8月25日，曾运容曾向重庆市公安局报警称其在2016年4月将涉案房屋无偿过户给熊明智后，熊明智又将涉案房屋卖给了张成淑。重庆市公安局南坪派出所民警电话联系了熊明智，因熊明智拒绝配合工作，民警告知曾运容通过司法途径解决此事。2019年2月18日，曾运容向重庆市公安局报警称其在2016年4月前后将涉案房屋过户给了熊明智，双方约定房屋过户后熊明智没有买卖权，但熊明智违反约定将房屋转卖他人，曾运容多次联系熊明智，但熊明智不与其见面。诉讼中，赵世强认为张成淑、熊明智恶意串通，涉嫌诈骗，申请将其犯罪线索移送公安机关侦查，以追究张成淑、熊明智的刑事责任。一审法院认为，根据已查明的事实，赵世强在获得涉案房屋的所有权后，将房屋登记至了曾运凤名下，曾运凤于2016年4月15日与熊明智签订重庆市房屋买卖合同，以50万元的价格将涉案房屋转让给了熊明智，并办理了该房屋的产权变更登记手续。赵世强主张熊明智仅为代持该房屋，但其举示的证据均不能证明熊明智与赵世强存在代持关系，对赵世强的该诉称意见，法院不予采信。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。”根据上述事实和相关法律规定，熊明智在与张成淑就涉案房屋签订重庆市房屋买卖合同时，熊明智系该房屋的合法所有权人。熊明智系涉案房屋的合法所有权人，其有权对该房屋进行处分。熊明智与张成淑为房屋交易签订有两份房屋买卖合同。其中标的额63万元的合同虽然没有向房地产管理部门办理备案登记手续，但该合同系双方当事人的真实意思表示，且熊明智、张成淑亦按此合同约定履行完毕付款义务。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，该合同应认定为有效，赵世强主张合同无效缺少法律依据。至于张成淑、熊明智签订标的额50万元的合同用于申报纳税和办理相关过户手续，继而少缴行政税费的问题，应由相关行政管理部门依法给予相应处理，不影响本案民事法律行为的效力。因此，张成淑从房屋所有权人熊明智处购买涉案房屋并依约支付合同价款、办理了房屋过户登记手续，张成淑已为涉案房屋的合法所有权人，熊明智与张成淑之间的交易行为理应得到法律保护。赵世强认为涉案房屋价值120万元，并自行书写了一份房屋估值报告，该估值报告系当事人的陈述，无其他证据佐证，且熊明智作为合法的房屋所有权人，其有权按照自己的意愿确定交易价格出售涉案房屋，即便房屋实际价值与房屋出售价值之间存在一定的价差，也无法直接得出房屋交易价格过低、熊明智与张成淑存在恶意串通的结论。故赵世强以其系涉案房屋实际所有权人、张成淑与熊明智恶意串通低价出售涉案房屋，损害了赵世强的利益为由请求判决确认熊明智与张成淑已经履行的关于涉案房屋的买卖合同无效，无事实和法律依据，法院不予支持。关于赵世强提出将张成淑、熊明智的犯罪线索移送公安机关侦查以追究其刑事责任的意见，曾运容就涉案房屋纠纷已两次向公安机关报案，而法院在审理过程中也未发现张成淑、熊明智有涉嫌犯罪应被依法追究刑事责任的行为，故对赵世强的前述意见，法院不予支持。被告熊明智经法院合法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。综上，遂判决：驳回原告赵世强的诉讼请求。二审中，赵世强举示了如下证据：1、物管费及水费缴纳记录，拟证明涉案房屋物业服务费由赵世强一直缴纳至2017年9月，张成淑于2017年8月24日才更换了涉案房屋的水表，表明涉案房屋赵世强从未交付给熊明智，熊明智只是代持房屋；2、短信记录，拟证明涉案房屋贷款银行预留手机号码为曾运容，每月银行均以短信通知还款，结合一审中提交的转账记录、银行流水、微信聊天记录，能证明涉案房屋贷款由赵世强偿还；3、完税证明、收据、发票，拟证明涉案房屋过户给曾运凤和熊明智的相关完税凭证都由赵世强持有，结合聊天记录，能证明涉案房屋过户给曾运凤、熊明智均为了申请贷款，二人都是代持房屋，不是真实权利人。张成淑认为以上证据均不是新证据，二审不应当采信；证据1仅表示物管处记载的编号是赵世强，不能证明2017年9月之前的物管费都由赵世强缴纳；证据2银行通知的贷款人都是熊明智，不能证明还款人不是熊明智；证据3原件虽在赵世强手中，但不能证明熊明智系代持房屋，反而证明涉案房屋卖给曾运凤、熊明智是真实的。曾运凤则认可以上证据，认为曾运凤和熊明智都是代持涉案房屋，通过物权变更登记转让的只是代持权而非产权。同时，赵世强申请证人李秀贞出庭作证，证人陈述：其系赵世强开设旅馆聘请的工作人员，2010年或2011年入职，在2018年下半年，大概是冬天离的职，期间一直居住在涉案房屋内，在涉案房屋漏水后就搬到了旅馆的另一间房屋直到因父亲去世而离职，涉案房屋漏水时间不清楚。赵世强认为证人所述属实，在2016年涉案房屋过户给熊明智后，证人都还居住在涉案房屋内，表明赵世强仍在使用涉案房屋经营旅馆。张成淑认为证人与赵世强有利害关系，其证言前后矛盾，称2018年冬天才搬出涉案房屋，但根据赵世强提交的派出所报案记录，2017年8月赵世强已失去了对涉案房屋的控制，根据一审张成淑提交的涉案房屋楼下业主出具的情况说明，可以证明涉案房屋于2017年已经开始漏水，当时证人已未再居住，由熊明智作为前业主与楼下业主进行过协商；证人一直没有清楚陈述何时搬出涉案房屋，而结合情况说明，能证明漏水发生在2017年8月24日之前，证人应该已于之前搬离的涉案房屋，张成淑有理由相信熊明智实际控制并有权转让涉案房屋。曾运凤认为证人证言真实合法，可以证明曾运凤、熊明智只是代持房屋，不是真实房产权利的转让。赵世强另申请本院向重庆市公安局南坪派出所调取2017年9月7日监控记录和笔录，以证明熊明智与张成淑恶意串通的事实。张成淑认为赵世强一共报警两次，其中第一次系2017年8月25日，赵世强一审中提供了案件接报回执，系记载曾运容报案称熊明智未经其同意出售房屋，并未提及串通之事；第二次系2017年9月初对曾运容和张成淑作的笔录，双方争执的主要是谁对房屋有控制权和撬锁、换锁的事情，也不涉及张成淑与熊明智串通之事，且熊明智并未到场；结合张成淑除支付房款63万元外还承担了房屋过户所有税金4万多元、向楼下业主赔偿1万元等，共计实际支付68万多元，远远超出了房产所征收增值税时认定的市场价54万元等事宜，均证明张成淑与熊明智并未恶意串通，故认为法院没有调查的必要性。曾运凤则认为赵世强调取证据的请求合理，由法院决定是否调取。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是熊明智与张成淑所签房屋买卖合同是否无效。赵世强认为熊明智、张成淑系恶意串通而买卖涉案房屋，故二人签订的买卖合同应属无效，理由有三：一、赵世强将涉案房屋过户给曾运凤、再由曾运凤过户给熊明智的行为均是为了得到银行贷款，曾运凤、熊明智并非涉案房屋实际所有权人，熊明智无权将涉案房屋进行出售；二、张成淑明知熊明智不是涉案房屋实际所有权人，涉案房屋产权存在争议，却仍在短期内签订房屋买卖合同、付完全款并办理完产权过户手续，并非善意相对人；三、涉案房屋成交价格过低，可见熊明智与张成淑存在恶意串通。对此本院认为，赵世强举示证据表明涉案房屋在登记至曾运凤、熊明智名下时，产生的物管费、电费等及房贷均由自己支付，涉案房屋也一直由自己占有，即使能够证明涉案房屋实际所有权人系赵世强而熊明智无权处分，也不能否认涉案房屋在熊明智出售给张成淑前，系登记在熊明智名下，熊明智是具有对外公示效力的不动产权证书所载的权利人，故张成淑购房时有理由相信熊明智有权处分涉案房屋，尽到了善意相对人的注意义务。赵世强称熊明智在购房时已知晓涉案房屋并非熊明智所有，但举示的证据中，中介公司工作人员出具的说明无法核实真实性，且不能证明张成淑在购房时知晓产权存在争议；凌海源等出具的说明亦不能证明张成淑在购房时知晓熊明智系代持涉案房屋而非产权人；证人李秀贞出庭的证词陈述其在涉案房屋内居住的时间前后矛盾，若证人于2018年下半年才搬离涉案房屋，则无法解释张成淑于2017年8月28日顺利接收涉案房屋的事实，若证人于2017年因房屋漏水而搬离，则张成淑购房时涉案房屋处于无人居住状态，也不能证明张成淑知晓熊明智并不能处分涉案房屋。对于赵世强申请调取公安机关于2017年9月7日接到赵世强之妻报案后对张成淑进行的询问笔录，本院认为，因在此之前张成淑已完成购房并取得产权证，后因赵世强提出异议致双方发生口舌之争，即使赵世强描述属实，即张成淑在派出所表露出其知道了涉案房屋产权证办在熊明智名下是为了向银行贷款这一情况，也不能仅以此推定张成淑在购房时便知晓该情况而与熊明智存在恶意串通。故本院对赵世强该申请不予准许。赵世强另提出涉案房屋售价过低的问题，因并未提供证据证明涉案房屋在交易时价值为其认为的120万元，故本院对此不予采纳。因此，赵世强的上诉理由均不成立，其不能证明熊明智与张成淑签订房屋买卖合同时系恶意串通，本院对其上诉请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费80元，由赵世强负担。本判决为终审判决。审 判 长 钱昳心审 判 员 吴 杰审 判 员 于 利二〇一九年十月二十七日法官助理 岳 林书 记 员 曾 燕