上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初13268号原告：上海申南置业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：陆伟民，董事长。委托诉讼代理人：刘海峰，男。被告：上海贝赫贸易有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：吴人俊，总经理。原告上海申南置业有限公司与被告上海贝赫贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海申南置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还上海市徐汇区石龙路XXX号XXX幢XXX楼116-118室房屋；2、判令被告支付2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金81,000元；3、判令被告支付2018年9月1日至2019年1月31日期间的电费24,197元；4、判令被告支付2018年10月1日至2018年12月31日期间物业费8,100元；5、判令被告支付迟延支付租金违约金(以27,000元为基数，按照日万分之五标准，分别从2018年9月20日、2018年10月21日、2018年11月20日起计算至2019年3月14日止)；6、判令被告支付2019年1月1日至2019年3月14日期间的房屋使用费，按每日1,800元计算。审理中，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：2015年10月1日，原、被告签订《一加园区租赁合同》，约定，原告将位于上海市徐汇区石龙路XXX号XXX幢XXX楼116至118室房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用，租赁期限从2015年10月1日至2018年9月30日。合同还就租金标准、其他费用、支付方式以及违约责任等作了明确约定。合同履行过程中，被告多次迟延支付租金。2018年9月30日，租赁期限届满，原、被告签订《〈租赁合同〉终止协议》，约定延长租期至2018年12月31日，被告应按每月27,000元支付租金。协议签订后，被告继续租用涉讼房屋，但未按约支付租金，原告多次催讨无果。2019年2月12日，原告向被告发出最后催告，要求被告履行付款义务并承担相应责任，但被告一直拒绝支付，故原告诉至法院。上海贝赫贸易有限公司辩称，对原告第2、3、4项诉讼请求没有异议，同意支付原告诉请主张的租金、电费以及物业费。对原告第5、6项诉讼请求的计算方式没有异议，但不同意支付。因为双方对于续租事宜没有达成一致，被告是为了配合原告才搬走的，故被告一直没有支付相关费用。被告在2019年1月10日左右就搬离了涉讼房屋，而且双方约定是给被告30天搬场宽限期的，2019年1月1日起不再计算费用的。故不同意支付违约金及使用费。本院认定事实如下：2015年9月22日，原、被告签订《一加园区租赁合同》，约定：原告将涉讼房屋出租给被告使用；租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，其中2015年10月1日至2015年11月30日为免租装修期；第一期租金即自2015年12月1日起至2018年9月30日止，租赁单价为3.0元/平方/天，月租金为27000元，每月按30天计算；租金按一个月为一期支付，先付后用；被告应于2015年12月20日前向原告支付第一期租金27000元；以后各期租金应于每期起租日前十天支付给原告；逾期支付须向原告支付逾期滞纳金，每天按付款金额的千分之五收取；合同签署后三个工作日内被告支付租赁定金，双方约定定金为一个月租金27000元，合同生效后定金自动转为押金；因被告违反本合同的规定而产生违约金、滞纳金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，原告可在押金中抵扣，不足部分被告必须在接到原告付款通知后7天内补足；如发生原告或被告因自身的原因导致合同无法履行，构成合同违约，如原告违约，双倍返还被告定金，如被告违约，已收定金将不予返还；被告逾期支付租金或水费、电费累计超过15日(含15日)，接到原告通知后，仍旧未能付清款项的，原告有权单方解除合同，收回该房屋，被告还应向原告支付相当于3个月租金的违约金。合同签订后，双方按约履行。2018年9月30日，原、被告签订《〈租赁合同〉终止协议》，约定：原合同于2018年9月30日终止；原告就原合同租赁场所给予被告3个月时限的延长租赁期，以便于被告寻找新的租赁场所，被告应就延长租赁期额外支付保证金27000元；被告需支付房屋租金至2018年12月31日，房屋租金可按月缴纳，如被告在2018年12月31日前停止支付租金的，则视为被告自行放弃延长租赁期，被告应即刻搬离原告租赁场所；除延长租赁期外，原告将另行给予被告30天的搬场宽限期，被告应于2019年1月31日前完成租赁场所的清理工作并搬离租赁场所；搬场宽限期内原告不再向被告收取房屋租金，但被告应承担在此期间的公用事业费及物业费；被告承诺同意于2019年1月31日后还遗留任何动产和装修在租赁场所的，即视为被告无条件放弃所有权，原告有权进入租赁场所处置其中财物，并于其后将租赁场所出租与新租户；如被告在前述搬场宽限期后仍滞留在租赁场所的，则自滞留之日起，被告应按每日租金的五倍数额向原告支付滞留罚金，滞留罚金将从被告支付的保证金中予以扣除，如保证金不足以支付罚金的，则被告应另行支付罚金。协议签订后，被告继续使用涉讼房屋，但未能按约支付2018年10月1日至2018年12月31日续租期间的租金及相关费用。在续租期间届满后，被告自行搬离涉讼房屋，未与原告办理交接手续。原告催款无着，遂诉至本院。审理中，被告称，被告于2019年1月10日左右搬离涉讼房屋，当时因忙于新店开张确实没有和原告办理交接手续，但物业是看到了被告的搬离过程的。原告则称，被告在陆续搬场是知道的，但是不知道被告具体哪一天完全搬走的，直到2019年2月12日春节后物业上门催收相关费用时才发现被告已经锁门且一直没有开业，猜测被告已经搬走了，之后原告无法联系到被告，到2019年3月初有客户有意向租赁涉讼房屋，要求看房，原告遂于2019年3月10日破墙进入，自行收回了涉讼房屋。原告同时明确，将主张的房屋使用费的计算截止日期变更为2019年3月10日，协议约定的使用费计算标准过高，原告自行调整为日租金的2倍即1,800元/日。被告对原告主张的房屋使用费计算标准没有异议，但对计算的时间有异议，认为不应承担。对于主张的预期支付租金的违约金，原告称，合同约定的标准为日千分之三，考虑到该标准过高，原告自行调整为日万分之五，起算日期也依据合同约定确定。被告对于原告主张的计算方式没有异议，但认为不应承担。原告确认收到被告支付的租赁保证金27,000元，同意返还被告，由双方在执行过程中再行抵扣被告应付的费用。被告对此表示同意。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有原告提供的一加园区租赁合同、租赁合同终止协议、付款通知书、催告函等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的租赁合同、终止协议等均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。被告未能按约支付延长租期内的租金及相关费用，其行为构成违约，应按约承担相应的违约责任。故原告要求被告支付欠付的租金、电费、物业费的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。终止协议约定的延长租期于2018年12月31日届满后，被告作为承租人负有向原告返还涉讼房屋的义务，应主动与原告办理返还交接手续。被告虽称其早已搬离涉讼房屋，但却未能主动及时的与原告办理交接手续，其行为显属不当，应按约承担相应的违约责任。故原告要求被告支付自2019年1月1日起的房屋使用费的主张，具有合同依据，本院予以支持。对于使用费计算截止日期问题，原告称其于2019年3月10日自行收回涉讼房屋并要求使用费计算至该日期，但是双方在终止协议中明确约定，原告给予被告30天的搬场期，被告应于2019年1月31日前完成租赁场所的清理工作并搬离租赁场所，期限届满原告有权直接收回房屋并另行出租与新租户。双方的上述约定应属止损条款，是为避免房屋空置期过长给双方造成不必要的损失而设定。根据审理查明的事实，被告虽然未能主动及时的与原告办理房屋交接手续，但原告对于被告陆续搬离的情况应是明知的，被告的行为虽属不当，但原告作为出租人，在双方已明确约定止损条款且对被告搬离情况有所知晓的情况下，原告即负有及时止损的义务，应当及时行使收回房屋的权利，避免损失的不必要扩大。现原告要求将使用费计算至2019年3月10日，该主张缺乏依据且有悖于双方约定的止损条款内容，本院对此难以采信。根据双方协议约定的内容以及审理查明的相关事实，本院酌定使用费计算至双方约定的搬场期(2019年1月31日)届满之日。使用费的标准原告已自行调整为日租金的2倍即1,800元/日，当属合理，被告对此亦并无异议，本院对此予以准许。至于被告辩称其应当享有搬场期免付租金权利的抗辩主张，因被告未能按照约定履行支付延长租期租金的义务，且未能主动及时的办理交接手续，其行为已构成根本性违约。根据双方协议约定，在被告违约的情况下将视为被告放弃延长租期，应即刻搬离涉讼房屋，因此被告将不再享有搬场宽限期。故被告的相关抗辩意见，本院不予采纳。关于原告主张的迟延支付租金的违约金，终止协议虽然对续租期租金迟延支付的违约金并无相关约定，但该协议实质上是对原租赁合同的延续。原告依照原租赁合同约定的违约金计算方式并自行主动调低了计算标准，原告的该项诉讼请求并无不当，本院对此予以支持。关于被告已支付的房屋租赁保证金，审理中，双方确认被告支付过租赁保证金27,000元，并同意将该保证金返还被告，由双方在执行过程中再行冲抵。双方意见并无不当，为避免双方诉累，本院对此一并予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、上海贝赫贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海申南置业有限公司2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金81,000元；二、上海贝赫贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海申南置业有限公司2018年9月1日至2019年1月31日期间的电费24,197元；三、上海贝赫贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海申南置业有限公司2018年10月1日至2018年12月31日期间的物业费8,100元；四、上海贝赫贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海申南置业有限公司逾期支付租金的违约金(以27,000元为本金，按照日万分之五的标准，分别自2018年9月20日、2018年10月21日、2018年11月20日起计算至2019年3月14日止)；五、上海贝赫贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海申南置业有限公司2019年1月1日至2019年1月31日期间的房屋使用费55,800元；六、上海申南置业有限公司于上海贝赫贸易有限公司履行完毕上述判决主文确定的付款义务之日起三日内，返还上海贝赫贸易有限公司房屋租赁保证金27,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,031元，由被告上海贝赫贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 磊二〇一九年十月二十五日书记员 江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。