河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0104民初12584号原告：吴新爱，女，1972年7月1日出生。委托诉讼代理人：鲁利创，河南信永律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕贝雷，河南信永律师事务所律师。被告：河南小皇后置业有限公司，住所地郑州市管城回族区南五里堡北刘庄南街**。法定代表人：王红艳，总经理。委托诉讼代理人：刘军，河南译达律师事务所律师。原告吴新爱与被告河南小皇后置业有限公司（以下简称小皇后公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴新爱的委托诉讼代理人鲁利创，被告小皇后公司的委托诉讼代理人刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴新爱向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金47778.05元（自2017年4月5日起暂计算至2019年6月18日，实际计算至原告取得房屋所有权属证书之日止）；2.判令被告立即将供水方式改为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件,并按市政供水标准收费；3.判令被告立即将电力供配设施运行方式改为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件,并按市政供电标准收费;4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件，载明原告购买被告开发的位于管城××、刘庄××文化大厦××号房屋。原告按约定支付了房屋首付款，并办理购房按揭贷款。合同附件四合同补充协议第六条第1款约定，被告应当于2016年2月29日前，向有关部门报送办理房屋权属初始登记资料。然而被告至今仍未报送。合同附件四合同补充协议第六条第2款约定，被告应当在取得初始登记后30日内，取得房屋所有权证，并及时通知××领取。截至原告起诉之日，被告仍未通知原告领取房产证。综上，被告在合同履行过程中多处违约，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。小皇后公司辩称，1.原告依据合同附件4第六条的内容要求被告承担违约责任，并支付违约金没有事实和法律依据。涉案房屋的初始登记已经完成，被告在规定时间内按照原告预留的电话和地址通知原告提供办理转移登记所需的契税完税凭证及相关手续办理转移登记，但因原告预留的电话地址变更无法联系，该后果非被告造成，不应由被告承担相应的违约责任；2.2017年初至2018年期间郑州市房地产管理局及国土资源局等职能部门的调整和职权变动，致使登记内容及流程发生重大变化，登记机关在一段时间内不能正常受理和完成登记事项，此为不可归责于被告的客观情况发生的变化;3.项目至今无法使用市政供水是因市政供水管网未达到项目所在区域，被告公司在项目建设之初已向郑州市财政局缴纳城市基础设施配套费896万余元，至今无水可用，责任不在被告公司;4.在2016年7月27日已经完成了市政供电，并非如原告诉状所称没有市政供电。综上，应依法驳回原告诉讼请求。经审理，本院认定事实如下：2017年4月5日，原告吴新爱(××)与被告小皇后公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件（合同编号：17003254340），主要约定：××购买位于管城××、刘庄××文化大厦××房屋××套，该商品房的用途为商业服务，建筑面积为34.02㎡，房款总金额为595000元；××按照约定于2017年4月5日支付首付购房款300000元；出卖人应在2015年12月31日前将具备交付条件的房屋交付××使用;第十四条，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水设施于2015年12月31日达到使用条件；供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件；2.供配电设施于2015年12月31日达到使用条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件；第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后59日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。附件四《合同补充协议》第六条约定：出卖人应当在2016年2月29日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.01%的违约金；出卖人取得该商品房初始登记后，××委托出卖人办理商品房转移登记的，××应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后30日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。如因出卖人的责任，××不能在约定期限内取得商品房权属证书的，××不解除合同的，出卖人按日向××支付总房款0.01%的违约金。双方还在合同中对其他方面进行了约定。该合同于2017年5月24日备案。合同签订后，原告分别于2017年5月13日和10月11日缴纳购房款300000元和295000元，被告向原告出具有相应的“河南增值税普通发票”。原、被告均认可涉案房屋实际上是2017年6月2日交付给原告，2017年11月9日到郑州市国土资源局办理不动产预登记手续，2018年11月7日将需要提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，于2019年7月份办理了房屋权属转移登记手续。被告称办理产权转移登记时需××向出卖人提供办理转移登记所需资料，并配合被告一起到不动产部门办理转移登记手续；但被告在办理完毕涉案房屋的初始登记手续后，其于2019年2月18日通过原告预留在合同中的电话号码与原告无法取得正常联系，后被告于2019年4月12日通过邮件方式向原告送达办理转移登记手续通知。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，主要内容：郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。郑州市住房保障和房地产管理局自8月20日起停止办理各类房屋登记业务，其中包括不再办理房屋所有权初始登记业务。2016年12月27日，郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要（郑国土联会纪[2017]1号）第十条，关于首次登记的流程问题，对于办理房屋所有权首次登记（含首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产中心申请办理首次登记。被告小皇后公司于2014年8月29日按规定向郑州市财政局缴纳城市基础设施配套费8968696元。目前郑州市市政水管网尚未到达涉案房屋区域，涉案房屋区域采用地下水供水方式。另，被告公司于2016年7月对涉案房屋区域完成了市政公供用电的接入工程，目前包括原告在内的用户采用电力部门发放的卡充值方式预购用电。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年12月31日，签订合同时间为2017年4月5日，交房时间明显早于合同签订时间，不符合交易习惯，属于合同瑕疵，但不影响依法成立的合同效力。本案的争议焦点为：1、被告是否有迟延办理房屋权属初始登记、房屋权属转移登记手续的违约行为及违约金的承担；2、涉案房屋的供水方式不是市政管网直接供给，被告是否存在违约行为；涉案房屋的电力供配设施运行方式是否为市政电力直接供给。关于争议焦点1，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应于2015年12月31日前交付房屋，但双方签订合同的时间为2017年4月5日，故不能以合同约定的交房期限作为房屋交付的时间。审理中，原、被告均认可涉案房屋实际上是2017年6月2日交付给原告，本院予以确认。依据合同附件四第六条第1项约定，出卖人应在房屋交付使用后60日内将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记，双方当事人约定的客观情况发生变化，若继续履行合同对于被告显失公平；另，涉案房屋已于2018年11月7日办理完毕产权初始登记手续，于2019年7月份办理了房屋权属转移登记手续，原告亦未提交充分证据证明其实际受到的损失情况；基于以上情形，原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的理由不足，本院不予支持。关于焦点2，依据被告提交的证据，被告已于2014年8月向郑州市财政局缴纳城市基础设施配套费8968696元，只是因目前郑州市市政水管网尚未到达涉案房屋区域，无法实现正常的市政供水；为保证有水可用，被告办理了申请地下水手续，目前涉案房屋区域采用地下水供水方式；故被告不存在违约行为或其他过错，故原告要求被告立即将供水方式改为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件的主张缺乏事实依据，本院无法支持。待郑州市市政水管网到达涉案房屋区域后，被告公司应将供水方式改为市政管网直接供给，并保证供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。关于涉案房屋区域供电方式问题，被告称早在2016年7月已完成市政公供用电的接入工程，目前包括原告在内的用户采用电力部门发放的卡充值方式预购用电；原告未提交充分证据证明其目前用电方式非市政公供用电；故对原告要求被告立即将电力供配设施运行方式改为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件的主张不予支持。原告可到相关电力部门核实清楚其目前用电方式是否属于市政公供用电，如不属于，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告吴新爱的诉讼请求。案件受理费1294元，减半收取计647元，由原告吴新爱负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  陈春阳二〇一九年十月八日法官助理李玉琳书记员付保旗