浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0522民初5757号原告：丁丽静，女，1981年11月7日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：王建华，浙江辰杰律师事务所律师。被告：长兴五洋房地产开发有限公司，住所地浙江省长兴县雉城镇太湖大道国际大酒店对面。法定代表人：陈连云，执行董事。委托诉讼代理人：汤小民，浙江百易律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾新颖，浙江百易律师事务所律师（实习）。原告丁丽静与被告长兴五洋房地产开发有限公司（以下简称五洋公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，并于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告丁丽静及其委托诉讼代理人王建华、被告五洋公司的委托诉讼代理人汤小民、曾新颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁丽静提出诉讼请求为：1.确认丁丽静与五洋公司于2018年7月31日签订的《浙江省商品房买卖合同》已解除；2.判令五洋公司退还购房款45元，支付违约损失18230元（按年利率4.35%，以23万元为基数自2018年7月31日计算至2018年10月10日，以45万元为基数自2018年10月11日计算至2019年8月10日），合计468230元（2019年8月11日至实际清偿之日的违约损失以45万元为基数，按年利率4.35%计算）；3.判令五洋公司赔偿丁丽静支付的购房优惠损失6万元、支付违约损失2675元（按年利率4.35%，自2018年7月31日计算至2019年8月10日），合计62675元（2019年8月11日至实际清偿之日的违约损失以6万元为基数，按年利率4.35%计算）；3.本案诉讼费、财产保全费、保全担保保险费由被告承担。事实与理由：2018年7月3日，丁丽静通过五洋公司代理销售商上海颉成酒店管理有限公司订购了位于长兴县商品房，并支付定金5万元。2018年7月31日，双方正式签订商品房买卖合同。合同签订当日丁丽静按约支付了23万元购房款（含定金5万元）。此外，丁丽静还向上海颉成酒店管理有限公司支付了6万元购房优惠。2018年10月10日，丁丽静付清了全部房款。根据合同约定，五洋公司应在2019年3月30日前交付房屋，经多次催促，五洋公司一直未履行交房义务。丁丽静于2019年7月5日向五洋公司发出解除合同通知书，并要求退还全部购房款、支付违约金。五洋公司收到通知后，仅同意退还45万元购房款，故纠纷成诉。五洋公司辩称，1.对丁丽静诉称五洋公司逾期交房的事实予以认可。同意丁丽静要求确认双方签订的《浙江省商品房买卖合同》于2019年7月6日已经解除的诉请；2.五洋公司同意退还给丁丽静购房款45万元，并按合同约定支付违约金。但对丁丽静主张的违约金金额及计算方式不认可。五洋公司认为，按照双方合同约定，五洋公司应当支付的违约金为2250元；3.五洋公司对丁丽静主张的购房优惠款6万元不知情，该费用未缴纳给五洋公司，丁丽静与五洋公司也没有关于该费用的协议，该费用损失不应由五洋公司承担；4.对财产保全产生担保保险费，认为该费用并非必然产生，不是诉讼费的组成部分，应当由丁丽静自行承担。丁丽静为证明其诉请向本院提交以下证据材料：1.《房屋订购单》原件一份；2.《太湖公馆定单附件》原件一份；3．银行交易流水明细原件一份；4.《浙江省商品房买卖合同》原件一份；5.浙江省增值税发票原件二份。证据1至证据5证明，丁丽静支付定金、优惠款、全部房款以及签订房屋订购单、商品房买卖合同等事实；6.EMS邮政特快专递单原件一份；7.解除合同通知书复印件一份；8.邮政特快专递查询单打印件一份；证据6至证据8证明，五洋公司未按约定期限交房构成违约，丁丽静向五洋公司发出解除合同通知，并要求退还房款及违约金的事实；9.诉讼保全担保保险费发票原件一份，证明保全担保保险费系因五洋公司违约导致丁丽静诉讼产生的必要费用的事实。五洋公司未向本院提交任何证据材料。以上丁丽静提交的证据，经庭审交由五洋公司质证、认证，经本院审查认定如下：五洋公司对证据2“三性”均由异议，对证据1、3、4、5真实性没有异议。本院认为证据1至证据5能够相互印证，形成完整的证据链，证明丁丽静、五洋公司之间商品房买卖的经过，本院予以采信；五洋公司对证据6、7、8没有异议，本院予以采信；证据9系丁丽静诉讼过程中因财产保全发生的费用，本院予以采信。根据上述采信的证据，结合庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2018年7月3日，丁丽静通过案外人上海颉成酒店管理有限公司与五洋公司签订房屋定购单，由丁丽静定购五洋公司太湖公馆714房屋。同日，丁丽静向五洋公司支付了定金5万元。同日，丁丽静与案外人上海颉成酒店管理有限公司还签订《太湖公馆定单附件》一份，该附件中约定丁丽静享受支付6万元抵8万元购房款优惠；购房时直接抵扣第一年委托经营的收益2.4万元。2018年7月31日，五洋公司与丁丽静签订了编号为2018330522YS0116586的《浙江省商品房买卖合同》，该合同约定丁丽静购买五洋公司开发的位于住宅，房款合计45万元。合同约定出卖人五洋公司应当在2019年3月30日前将符合规划等条件的商品房交付给买方丁丽静。同时还约定出卖人未按约定期限交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.5%向买受人支付违约金。此后，丁丽静向五洋公司支付了合同约定的购房款45万元（包括定金5万元），五洋公司向丁丽静开具了浙江增值税普通发票。因五洋公司未能按合同约定期限交房房屋，丁丽静于2019年7月5日向五洋公司邮寄送达了《解除合同通知书》，明确要求解除双方签订的《浙江商品房买卖合同》，五洋公司于2019年7月6日收到该通知书。另查明，丁丽静在本案中提起诉讼保全，支付保全担保保险费800元。本院认为，（一）丁丽静、五洋公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，依法应受法律保护。庭审中，丁丽静、五洋公司均确认双方签订的编号为2018330522YS0116586的《浙江省商品房买卖合同》于2019年7月6日解除，五洋公司也同意退还购房款45万元，故对丁丽静诉请确认双方合同已解除以及退还房款45万元的诉请，本院予以支持；（二）双方合同约定的违约金是否过低。本院认为，合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，五洋公司对逾期交房构成违约，按合同约定的方式计算违约金为2250元（已付房款45万元×0.5%），该违约金额与案涉房屋交易价格以及丁丽静已付房款损失相比，明显过低。本院酌情调整违约金为7123.13元（以房款45万元为基数，按年利率4.35%，自2019年4月1日计算至2019年8月10日止）,2019年8月11日起逾期退还房款的违约损失，以房款45万元为基数按年利率4.35%，计算至实际履行之日止。对原告超出部分的诉请，本院不予支持。（三）丁丽静主张的6万元购房优惠损失问题。本院认为，丁丽静诉称直接向案外人上海颉成酒店管理有限公司支付6万元，系基于本案房屋买卖过程中丁丽静与案外人所签订的《太湖公馆定单附件》。该定单附件明确载明“上海颉成酒店管理有限公司为此次购房活动费用收取方”，丁丽静作为完全民事能力的成年人，应当知晓该6万元并非五洋公司收取，丁丽静庭审中称系案外人代五洋公司收取的理由不能成立。又因该6万元款项涉及到丁丽静、五洋公司与案外人上海颉成酒店管理有限公司之间的其他法律关系。因此，丁丽静以该6万元为购房损失为由主张赔偿，不适宜在本案中一并审理。（四）关于财产保全担保保险费问题。本院认为，原告提起诉讼并申请财产保全符合法律规定，在财产保全过程中，原告以保险公司出具保函的形式提供担保，由此产生的保险费用800元，属于原告合理必要的支出，本案诉讼纠纷系五洋公司违约引起，应当由五洋公司承担该费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告丁丽静与被告长兴五洋房地产开发有限公司于2018年7月31日签订的编号为2018330522YS0116586的《浙江省商品房买卖合同》于2019年7月6日解除；二、被告长兴五洋房地产开发有限公司退还给原告丁丽静购房款450000元，支付违约金7123.13元（2019年8月11日起逾期退还房款的违约损失，以房款45万元为基数按年利率4.35%，计算至实际履行之日止），限于本判决生效之日起十日内支付；三、被告长兴五洋房地产开发有限公司支付给丁丽静财产保全担保保险费用800元，限于本判决生效之日起十日内支付；四、驳回原告丁丽静其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4555元，财产保全费3220元，合计7775元，由被告长兴五洋房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  付小在二〇一九年十月十一日书记员  邵 池