浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初4693号 原告：卢进金，男，1987年12月28日出生，汉族，住杭州市余杭区。 原告：马萍萍，女，1989年4月20日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告：杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司。住所地：杭州市余杭区崇贤街道向阳村骆家塘****。 法定代表人：邱正闯，系公司董事长。 委托诉讼代理人：马昌波，男，系公司工作人员。 委托诉讼代理人：郭银霞，女，系公司工作人员。 原告卢进金、马萍萍（以下简称两原告）与被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年3月8日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法由审判员王国仕适用简易程序审理，于2019年4月9日公开开庭进行了审理。两原告、被告委托诉讼代理人郭银霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告起诉称：2015年8月23日，两原告与被告签订《亿荟城7号楼委托经营管理合同》（以下简称管理合同）1份。管理合同约定，两原告将“亿荟城”7幢1225室商铺（建筑面积为18.76平方米）委托被告经营管理。委托期限自2017年1月1日起计十年，前五年被告分别按7%、7%、8%、8%、9%的比例支付原告保底租金，计算方式为：商品房买卖合同总房款*保底比例。租金支付方式为半年一付，在每半年度的第一个月内的最后一个工作日支付。合同还约定若因一方违约导致本合同不能履行或者不能完全履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式：300元/月*建筑面积*未履行期限的月数。 上述合同签订后，被告向两原告支付了一个月租金2823元。此后未再按合同约定支付任何费用。为此，原告诉来本院，请求判令：1.解除与被告签订的《亿荟城7号楼委托经营管理合同》；2.被告支付2017年1月1日起至2018年12月31日止的租金64926元（483923*7%*2-2823）、违约金129444元（300元/月*18.75*23月）；3.本案诉讼费由被告承担。 两原告为支持其诉请主张向本院提供了如下证据： 1.《亿荟城7号楼委托经营管理合同》、《亿荟城7号楼内铺委托经营管理通知函》、《亿荟城7号楼内铺委托经营管理租金延期支付通知函》各1份，用以证明两原告、被告存在租赁关系，并约定具体权利义务、被告逾期支付租金存在违约情况的事实； 2.浙江省商品房买卖合同、浙江增值税普通发票各1份，用以证明案涉商铺属于两原告所有、案涉商铺购买金额为483665元的事实； 3.商品房交接书、入住须知各1份，用以证明两原告已付清购房款、被告交房日期的事实。 被告答辩称：被告不同意解除管理合同，管理合同约定为不可撤销合同，未能正常开业的原因是开发商没有交付案涉商铺，而非被告过错。被告对继续履行合同没有异议，但租金不应自2017年1月1日开始计算，因开发商逾期交付涉案商铺，被告没有收到委托商铺，故无需支付未交付之前的租金，案涉商铺所在商场正式开业时间为2018年9月28日，租金起算日期亦应从开业之日起算。因开发商延期交付，直接责任方是开发商，与被告无关，违约责任不在被告，且违约责任条款中亦未约定迟延支付租金需要支付违约金，故被告无需承担相应违约金。 被告为支持其抗辩意见向本院提供了如下证据： 1.浙江省商品房买卖合同1份，用以证明两原告购买开发商出售的商铺，开发商承诺于2017年1月1日交付的事实； 2.商品房交接书1份，用以证明开发商通知两原告于2018年9月1日起办理交付案涉商铺手续的事实； 3.汇款凭证1份，用以证明被告于2017年1月20日支付两原告租金2822.88元的事实； 4.竣工验收备案表1份，用以证明开发商通过竣工验收的日期是2018年8月21日的事实； 5.开业照片1份（打印件），用以证明商场正式开业时间为2018年9月28日的事实。 对两原告提供的证据，被告认为：证据1中管理合同、2、3无异议；证据1中两份通知函真实性有异议，被告经查并不存在前述函件盖章记录，但对公章真实性无异议。经审查，两原告提交上述证据符合有效证据采信规则，本院予以确认。 对被告提供的证据材料，两原告对其均无异议。经审查，被告提交上述证据符合有效证据采信规则，本院予以确认。 根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院查明本案的事实如下：2015年8月23日，两原告与杭州亿丰亿贤置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定两原告购买位于杭州市余杭区商铺，交付总价分别为483665元，交房时间为2016年12月31日。 同日，两原告与被告签订了《亿荟城7号楼委托经营管理合同》1份，两原告将案涉商铺委托被告经营，管理合同主要约定：1.第二条约定，委托期限为商场正式开业之日起十年，被告承诺于2017年1月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算。2.原告将委托开发商将托管商铺交付被告，并与被告办理商铺交接手续，如因原告原因而导致开发商逾期与被告办理托管商铺的交接手续，则被告无须向原告支付逾期期间的租金。3.委托期限内前5年，被告分别按照7%、7%、8%、8%、9%的比例支付原告保底租金。委托期内第6年到第10年，被告根据实际租赁收入与原告结算租金，商铺实际租赁收入的90%归原告所有，其余10%则作为委托管理佣金归被告所有。租金半年一付，在每半年度的第一个月内的最后一个工作日前以现金或者转账形式（原告指定账户）支付租金。4.第十条约定，除合同另有约定外，本合同为不可撤销的委托合同，双方均无权单方中途终止或解除本合同。若因一方违约导致本合同不能履行或不能完全履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式：按300元/月×产权面积（建筑面积）×未履行期限的月数。 2017年1月10日，被告向亿荟城商铺业主发送通知函，主要内容为：“按照《管理合同》约定：亿荟城购物中心计划于2017年1月1日前开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算。租金半年一付，在每半年度的第一个月内的最后一个工作日前以现金或者转账（甲方指定账户）支付租金。由于项目没能按原计划完成交付及开业，没有产生任何租金收益，加上项目工程建设的资金压力及我司现阶段的资金现状，导致无法按照合同约定‘按半年度支付租金’。很抱歉无法履约，拟将第一个半年度租金支付方式调整为：按月度支付，每月最后一个工作日前支付当月应付租金，以现金或者转账形式（甲方指定账户）支付租金。后续租金支付方式按照《管理合同》约定办理，如若仍未履行，依照《管理合同》第十条之违约责任执行”。同年1月20日，被告支付两原告第一个月租金2822.88元。 2017年3月17日，被告向亿荟城商铺业主发送通知1份，主要内容为：因亿荟城项目未能按原计划于2017年1月1日交付及开业，导致被告无法按合同约定支付租金，被告承诺拟将于2月-7月份租金支付时间确定于7月底一次性支付，后续租金将在每半年最后一个月内最后一个工作日前以现金或转账形式支付；被告承诺亿荟城项目开工日期为3月底4月初，亿荟城购物中心部分力争开业时间为国庆节前后，确保12月初完成开业。 后开发商杭州亿丰亿贤置业有限公司与两原告于2018年8月24日办理完毕案涉商铺交接手续，案涉商铺所在商场于2018年9月28日开业。 另查明，被告于2019年5月17日支付两原告租金4931.77元。 本院认为，（一）关于《亿荟城7号楼委托经营管理合同》是否符合解除条件问题，根据本院查明事实案涉商铺已经交付并对外招租，即被告已经履行了部分合同义务，故管理合同目的并非不能实现；同时，综合考虑商铺经营具有长期性、整体性的特点，管理合同第十条也对双方合同解除权作出了限制，故两原告要求解除合同的主张依据不足，本院不予支持。（二）关于案涉商铺租金起算时间，管理合同约定“乙方（被告）承诺于2017年1月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算；如因甲方（两原告）原因导致开发商逾期与乙方办理托管商铺交接手续，则乙方无须向甲方支付租金”，上述合同条款就案涉商铺租赁委托期起算时间、被告可以免于支付租金的情形作了具体约定，双方均应受此约束。而根据已查明事实，案涉商铺延期开业原因系开发商逾期交房所致，而非业主自身原因，故被告应根据约定委托期起算时间即2017年1月1日，向两原告支付租金。结合被告发送通知函内容，亦印证了被告对案涉租金应从2017年1月1日起付的事实系明确知情并认可，故两原告要求支付自2017年1月1日至2018年12月31日的租金依法应予支持，扣除被告已支付租金，被告实际结欠两原告租金金额为59958.45元。（三）关于违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本案合同约定违约金计算标准过高，被告亦提出相应抗辩意见，故本院酌情按照拖欠租金金额的30%予以调整，即17987.54元。综上，两原告的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告卢进金、马萍萍截至2018年12月31日的租金59958.45元； 二、被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告卢进金、马萍萍违约金17987.54元； 三、驳回原告卢进金、马萍萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2094元（已减半收取），由原告卢进金、马萍萍负担1220元，由被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司负担874元。 原告卢进金、马萍萍于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于本判决生效后七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  王国仕 二〇一九年十月三十一日 法官助理吴阳 书记员朱少梅