山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终8597号上诉人（原审被告）：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，董事长。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：张振，男，1976年6月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：谢小东，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：李楠，山东圣义律师事务所律师。上诉人济南源浩置业有限公司（以下简称源浩置业公司）因与被上诉人张振商品房销售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。源浩置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.判令张振承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“最高院商品房司法解释”）第十七条理解并适用错误，导致判决错误。商品房司法解释第十七条适用的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额可以参照确定的标准”。而在本案中，商品房买卖合同第九条明确约定了出卖人逾期交房的违约金的计算方法。而且，源浩置业公司也按商品房买卖合同第九条承担了违约责任，支付了逾期交房违约金，且买受人在签字领取违约金时，再次对第九条内容进行确定并签字。不论本案商品房买卖合同的签订双方对该条款是否存在争议，但该条款存在的事实，毋庸置疑的表明双方关于逾期交房的违约金计算方式进行了明确约定。因此，最高院商品房司法解释第十七条不适用于本案，而一审法院错误适用本条规定，无视合同中关于违约金的约定，错误依据评估结果进行判决，导致判决错误，应予改判。二、因对《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高院商品房司法解释理解错误，一审法院完全忽视买受人实际损失的举证证明责任，错误参照评估结果，实质上是代替了买受人的举证证明义务，违反民诉法及相关司法解释规定的举证原则规定，导致判决错误。当事人之间首先应遵循意思自治原则，自行约定违约责任事宜。如违约金确实低于损失的，可以调整。但在本案中，买受人并未提供证据证明自己存在租房损失的前提下，一审法院错误适用法律从而裁判，裁判严重违反了民诉法及其司法解释规定的举证规则，应予改判。三、一审法院忽视双方已就逾期交房违约金达成协议并实际履行的客观事实，买受人在确认并领取违约金后却再次将源浩置业公司诉至法院，违反诚信原则，浪费司法资源。源浩置业公司逾期向买受人交房触发商品房买卖合同违约金条款，确需向买受人支付违约金。如果买受人认为以约定的违约金计算方式得出的数额低于自身实际损失，可与源浩置业公司协商一致增加违约金数额，协商不成的，向人民法院起诉要求增加违约金数额；亦可不与源浩置业公司协商，径行向人民法院起诉要求增加违约金数额。但实际情况是，买受人明确认可了商品房买卖合同的违约金计算方式，分四次领取了按照合同约定的违约金计算方式得出的金额，并主动与源浩置业公司签订了具有终局结算性质的《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》。该表特别提示载明：“本人已签署《商品房买卖合同》，知晓其中关于“第九条出卖人逾期交房违约责任”的相关约定并遵照履行”，后附《商品房买卖合同》第九条约定详细内容。也就是说，在本案商品房买卖合同履行过程中发生逾期交房情形后，为妥善解决损失赔偿事宜，买卖合同的签订双方对于逾期交房违约金条款进行了确认并表示遵照此条款处理，源浩置业公司亦按此条款计算方式得出的违约金金额支付给了买受人，买受人也以自身实际行动受领了源浩置业公司的给付行为，同时以自己签字确认的方式，明确认可了签署违约金条款的适用、违约金数额的确定以及双方就违约金事宜达成协议的效力。公平公正的讲，在买受人已经领取了违约金并在《违约金领取确认表》签字确认之后，就代表买卖双方已就逾期交房违约金事宜达成终局性的结算协议并已实际履行，双方关于逾期交房产生的损害赔偿事宜已经得到最终的解决。一审法院无视双方已就逾期交房违约金达成协议并实际履行的客观事实，错误适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定对违约金数额进行调整，系刻意严重错误适用法律，应予纠正。综上所述，一审法院适用法律错误，认定事实不清，请法院判如所请，依法维护源浩置业公司的合法权益。张振辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，源浩置业公司的上诉理由不成立。如源浩置业公司上诉理由第一条所引用的《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之内容，该条款是明确给出了裁判的标准依据，即无需举证即可参照使用的立法原意。源浩置业公司上诉理由第二条所引用的合同法第114条之内容来看，双方虽签订了有关协议条款，但该协议条款约定的内容应受第114条第二款规定的调整。且该协议条款属于格式条款，亦无特别说明或着重告知之处，应作出对制定者不利的解释。源浩置业公司虽持有买受人签字的所谓“具有终局结算性质”的《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》（以下简称《确认表》），亦载明有关条款。但该《确认表》系源浩置业公司单方制作，且只笼统的告知买受人一些所谓的风险责任，同样属于格式条款。再者《购房合同》及《确认表》对买受人应获得的逾期交房损失数额及计算方法、参照依据没有明确告知，源浩置业公司的这一行为使得无法律知识基础和法律专业人士援助建议的买受人处于法律权利不明确、相对较为弱势的地位。买受人虽分数次领取违约金，也不代表其对应获得损失赔偿总数已明知及对未获得的部分过分低于实际损失赔偿的放弃。中院在该房产项目其他同案由同事实案件处理中已做出与本案判决相类似的明确裁判，详见（2018）鲁01民终8493号民事判决书。张振向一审法院起诉请求：1.判令源浩置业公司赔偿逾期交房损失33965.92元；2.案件受理费由源浩置业公司承担。诉讼中，张振减少其诉讼请求为：1.判令源浩置业公司赔偿逾期交房损失8894元；2.案件受理费由源浩置业公司承担。一审法院认定事实：2013年10月27日，双方签订《济南市商品房买卖合同》两份，由张振购买源浩置业公司开发的位于济南市天桥区北大时代朗润园小区3号楼1单元601室住宅及-126地下室各一套，涉案房产房建筑面积138.48平方米，价款868685元；涉案地下室建筑面积11.85平方米，价款37019元。涉案合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家及地方人民政府的有关规定将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》…”合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2.A.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除和合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。B双方自行约定：（1）因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%。（2）如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限依次顺延。因此逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款或逾期办理贷款手续的期限开始计算。本条违约金约定单独适用，不累加计算。”合同附件五补充协议中约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫。合同签订后，张振依约交纳了购房款。涉案房产所在小区于2017年8月31日取得了《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，同日，源浩置业公司向张振邮寄了交楼通知书，张振于2017年9月2日收到了该通知。2017年9月1日，双方办理了涉案房产及地下室的交付手续。张振同时于2013年10月27日缴纳了9万元车位款，但双方未签订任何书面车位买卖或使用协议书。源浩置业公司于2018年3月17日发出车位交付通知书，通知于2018年3月20日交付车位。另查明，源浩置业公司已经向张振支付逾期交房违约金19914元。再查明，一审法院审理的（2018）鲁0105民初1236号贾滨诉源浩置业公司商品房预售合同纠纷一案中，根据贾滨申请，一审法院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对贾滨购买的同小区2号楼1单元1201室住宅及-209地下室各一套（建筑面积分别为135.7平方米、18.29平方米）以及相应的车位在“逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金价格”进行评估，该机构于2018年5月29日出具价格评估报告，价格鉴定意见：“1、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋日租金价格为：57元；2、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的车位日租金价格为：6元；3、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的地下室日租金价格为：2元。”为减少当事人讼累以及节约司法鉴定成本，一审法院参照该鉴定意见，确定涉案房产日租金价格水平为57元（57元×138.48平方米/135.7平方米，取整数），涉案地下室日租金水平为1元（2元×11.85平方米/18.29平方米，取整数），涉案车位日租金水平为6元。一审法院认为，原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。涉案合同第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前，将取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房及地下室交付买受人使用，逾期则为违约，应当按照约定向买受人支付违约金。源浩置业公司于2017年8月31日取得涉案房产取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并于同日向张振发出交了交房通知书。双方虽未签订合同约定车位的交付时间，但车位作为涉案房产及地下室的附属设施，交付时间无特别约定的情形下，应与涉案房产及地下室一并交付。同时，源浩置业公司前期支付的违约金中也已经包含了车位部分的违约金，也足以证实车位交付时间亦为2016年6月30日。依据商品房买卖合同的有关约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫，源浩置业公司在2017年8月31日交寄了收房通知书，根据约定在2017年9月2日视为收讫，即至源浩置业公司至该日履行完毕其有关交房义务，业主在无正当理由情况下未接收房屋产生的责任由业主自行承担。综上，源浩置业公司的逾期交房时间应为2016年7月1日至2017年9月2日，共计逾期428天。涉案合同第九条约定逾期交房违约金标准为已交付房款日万分之一累计计算，累计不超过2%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。源浩置业公司逾期交房长达428天，涉案合同约定的最高违约金为已付房价款总额的2%。依据烟台天平价格评估事务所有限公司出具的价格评估报告，张振在逾期交房时间2016年7月1日至2017年9月2日期间的住宅、地下室租金损失为24824元[428天×（57元/天+1元/天）]，在2016年7月1日至2018年3月20日逾期交付车位期间车位租金损失为3762元（627天×6元/天），租金损失合计28586元；源浩置业公司已经支付的19914元违约金，过分低于该损失，应予调整，源浩置业公司仍需支付8672元违约金。综上，判决：一、济南源浩置业有限公司于判决生效之日起10日内向张振赔偿逾期交房损失8672元；二、驳回张振的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由济南源浩置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、一审法院对于房屋、地下室及车位逾期交付时间的认定是否准确；二、合同约定的逾期交房违约金标准是否过低，应否予以调整；关于焦点一，根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》的约定，源浩置业公司应于2016年6月30日将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的涉案房屋交付张振。源浩置业公司于2017年8月31日取得涉案房屋所在小区的《分期综合验收备案证明》。关于逾期交房时间问题，涉案合同附件五补充协议中约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫。源浩置业公司于2017年8月31日向张振邮寄送达交房通知书，并在一审中提供了相关证据证实张振系于2017年9月2日收到交房通知书，即源浩置业公司至该日履行完毕其有关交房通知义务，其逾期交房的违约状态已经终止。综上，源浩置业公司的逾期交房时间应为2016年7月1日至2017年9月2日，共计逾期428天。关于车位交付时间，源浩置业公司与张振虽未书面约定车位的交付时间，但作为涉案房产附属设施，如无特别约定，其应同房产一并交付，故源浩置业公司应于2016年6月30日前向张振交付车位，从源浩置业公司前期支付违约金时将车位款计算在内亦可印证。源浩置业公司于2018年3月17日发出车位交付通知书，通知于2018年3月20日交付车位。据此可知，源浩置业公司逾期交付涉案私家车车位时间为自2016年7月1日至2018年3月20日，逾期共计627天。关于焦点二，源浩置业公司主张根据涉案的商品房买卖合同约定，逾期交房违约金最高额为已付总房款的2%，并已实际支付。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。源浩置业公司对于房屋及地下室实际逾期交付428天，对于私家车位逾期交付627天。根据烟台天平价格评估事务所有限公司出具的价格评估报告可知，源浩置业公司逾期交房造成张振的损失为28586元[428天×（57元/天+1元/天）+627×6元/天]，合同约定的违约金最高额即已付房款的2%，过分低于该损失，故根据上述法律规定，一审法院对逾期交房违约金予以调整，判令源浩置业公司仍需支付张振损失8672元，并无不当，应予维持。综上所述，源浩置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人济南源浩置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇一九年十月二十一日书记员  朱俞颖