广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1240号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：张金凤，女，汉族，1978年11月8日出生，住广西北海市。 委托诉讼代理人：陈华贵，广西宝典律师事务所律师。 上诉人（原审本诉被告、反诉原告)：北海福达投资有限公司，住所地广西北海市北海大道东延线**和苑****，统一社会信用代码：91450500796844670X。 法定代表人：沈治国，总经理。 委托诉讼代理人：张慧，该公司员工。 上诉人张金凤与被上诉人北海福达投资有限公司（以下简称北海福达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2019)桂0502民初731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张金凤上诉请求：1.撤销北海市海城区人民法院(2019)桂0502民初731号民事判决书第二项判决，改判驳回北海福达公司的诉讼请求；2.撤销北海市海城区人民法院(2019)桂0502民初731号民事判决书第三项判决，改判解除张金凤与北海福达公司签订的《商品房买卖合同》（编号：YS00118306），北海福达公司赔偿人民币189657元给张金凤。事实与理由：张金凤没有违约，涉案《商品房买卖合同》没有解除，一审判决认为涉案《商品房买卖合同》已经双方解除的事实不清、证据不足。一、张金凤没有实际收到涉案邮件，北海福达公司解除合同的通知未送达给张金凤，不发生法律效力。一审判决认为北海福达公司已向张金凤送达《贷款未获批准告知函》、《关于解除的函》，没有依据。1.北海福达公司虽然通过邮政快递投递了邮件，但送达情况显示系小区门卫签收，并非张金凤或同住成年家属签收，张金凤也未指定小区门卫为签收人。在北海当地，小区门卫代业主签收邮件，是要经过业主同意的，张金凤所住小区门卫从不代业主签收快件。本案没有证据证实门卫签收邮件已经张金凤同意，不符合小区业主收取快件的习惯。参照《最高人民法院关于以法院专递方式送达芜事诉讼文书的若干规定》第九条的规定，涉案邮件不能视为已送达给张金凤。2.张金凤对邮件及邮件内容毫不知情。没有任何人将涉案邮件交付张金凤，北海福达公司投递的邮件到底是不是其主张的涉案的《贷款未获批准告知函》及解除《商品房买卖合同》的函，没有证据可以证实。二、退一步讲，即使张金凤收到了涉案邮件，但是张金凤并没有违约，北海福达公司解除合同的条件没有成就，北海福达公司无权行使合同解除权。一审判决认为张金凤与北海福达公司明确约定了办理剩余购房款按揭手续的期限，张金凤未能在双方签订《商品房付款方式变更协议书》之后至北海福达公司发出《关于解除的函》之前办妥银行按揭贷款手续，系张金凤违约的事实不清、证据不足。1.本案张金凤办理剩余购房款按揭手续的期限是不明确的。张金凤与北海福达公司2018年7月9日签订《商品房付款方式变更协议书》第一条第3款约定，张金凤以按揭贷款方式付款，首期支付189657元，余款440000元于2017年7月6日前办理完毕银行按揭贷款申请手续（庭审中双方确认该时间期限为2018年，但具体时间并没确定，一审法院确认是2018年7月6日没有依据）。不管是2017年还是2018年的时间，该条款约定办理完毕银行按揭贷款申请手续都在签订协议书之前，对张金凤来说都是一个不合理也不可能履行的义务，属于履行期不明确的约定，并且也没有约定具体的按揭银行。协议签订后，双方也没有就按揭时间进行补充约定。因此，本案张金凤办理剩余购房款按揭手续的期限是不明确的。2.本案没有证据证明张金凤申请的贷款在2018年7月18日前，最终未获银行批准，张金凤无违约行为。根据北海福达公司的反诉观点，张金凤应在其贷款未获银行审批后的10日内付清剩余房款，逾期超过10日未能付清的才算违约；逾期超过20日的，解除合同的条件才能成就。但一审判决却认为张金凤未能在双方签订《商品房付款方式变更协议书》之后至北海福达公司发出《关于解除的函》之前办妥银行按揭贷款手续，即系张金凤违约，据此认定北海福达公司行使解除权的合法性，明显没有依据。《商品房付款方式变更协议书》并未约定张金凤申请贷款的银行，假设张金凤未能在中国农业银行股份有限公司北海分行获得贷款，其也可以向其他商业银行申请贷款：只要没超过合理期限，北海福达公司无权要求张金凤一次性支付剩余房款，更无权解除合同。一审判决认定张金凤违约的依据主要是中国农业银行股份有限公司北海分行出具的《关于张金凤不能办理按揭贷款情况的说明》。张金凤认为该〈情况说明〉没有真实性、合法性，不应采纳。理由：(1)形式不合法，《关于张金凤不能办理按揭贷款情况的说明》仅盖单位公章，没有单位负责人及材料制作人的签名或者盖章。不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第115条关于单位向人民法院提出的证明材料的规定；(2)内容不真实，张金凤向法院提交的〈银行柜面重要事项登记薄〉和〈视听资料〉，证明了该行工作人员从未告知过张金凤贷款申请未获批准的事实，张金凤取回贷款资料的时间是2019年1月21日，与该《关于张金凤不能办理按揭贷款情况的说明》反映的“…客户经理同时告知恒大雅苑按揭专员和客户，因客户提供的材料不符合银行贷款要求，我行不能办理该笔贷款，并将贷款材料退还了客户”内容不一致，并且何时告知客户也不明确。而从本案张金凤与北海福达公司签订《商品房付款方式变更协议书》的时间上看，张金凤申请贷款的时间不会早于2018年7月10日，也与该〈情况说明〉反映的张金凤于2018年7月初到农行办理按揭贷款的时间不符。因此，本案并无证据证明张金凤的贷款在2018年7月18日前未获批准，北海福达公司所投递的邮件并无根据，张金凤不构成违约，北海福达公司无权行使合同解除权，涉案合同未解除。三、张金凤向北海福达公司订购涉案房屋时，北海福达公司并未取得商品房预售许可证，当时的价格相对比较便宜。2018年下半年，北海房地产市场价格猛涨，北海福达公司为获取暴利，掩盖其真实目的，捏造张金凤违约之事实，未经张金凤同意，私自出售张金凤所购房屋，意图使另售房屋合法性，造成张金凤购房目的不能实现，其行为已构成根本违约。综上所述，张金凤认为一审判决认定事实不请、证据不足，所作出的第二项、第三项判决是错误的，应予撤销。因此，为维护张金凤的合法权益，特提起此诉，请法院予以支持。 上诉人北海福达公司辩称：1.买卖双方签订的购房合同合法有效，双方之间应严格遵守。根据购房合同附件11补充协议第11条的约定，买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址。出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为送达买受人，由此引起一切责任由买受人承担。出卖人按买受人提供的地址寄出信件即视为出卖人已履行通知义务。本案中北海福达公司已经按照张金凤提供的通讯地址邮寄函件，即已履行了通知义务，无论张金凤是否本人签收均应视为已送达；2.一审确认合同的收件地址与张金凤现住地址一致，按照正常逻辑，快递员都会事先联系收件人，在收件人不在家的情况下，经其同意才放门卫由其代收，符合小区业主的代收快递习惯。张金凤声称没有受到邮件，显然是歪曲事实；3.根据双方2018年7月9日签订的商品房付款方式变更协议书，已经明确办理完毕按揭时间为2017年7月6日。2017年应为笔误，在一审中双方已经再次明确应为2018年7月6日，根据农业银行出具的“张金凤不能办理按揭贷款情况说明”已能充分证明张金凤不能如约办理按揭手续，且张金凤也未能在北海福达公司要求期限内支付购房余款，故张金凤的行为构成根本违约，北海福达公司解除合同合法有据。请求二审法院驳回张金凤的诉求。 上诉人北海福达公司上诉请求：1.撤销北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初731号民事判决书第一项内容，改判北海福达公司不需支付购房款及维修基金的利息；2.本案全部诉讼费用由张金凤承担。事实和理由：首先，张金凤作为合同违约方，不能因为违约行为获取利益。本案系由于张金凤按揭贷款未获银行批准导致合同无法履行，因此北海福达公司才要求解除合同。在商品房买卖合同解除前，北海福达公司收取张金凤的购房款合法合理，北海福达公司在合同履约过程中也不存在任何过错，但是一审法院却要求北海福达公司支付张金凤购房款和维修基金的资金占用利息，相当于认可被上诉人的违约行为还能获利，这既缺乏法律依据，也违背法理。其次，在商品房买卖合同解除后，北海福达公司统一在扣除购房总价款10%的违约金62965.7元后，剩余款项132375.3元予以返还。但由于张金凤不配合办理退款手续，向北海福达公司提供相应的退款银行账号，由此导致合同解除后北海福达公司无法进行退款。因此对于合同解除后可能产生的利息损失，应由张金凤自行承担。综上所述，北海福达公司认为，一审法院判决张金凤支付北海福达公司购房款和维修基金的利息缺乏事实和法律依据，为维护北海福达公司的合法权益，特依法提起上诉，恳请二审法院判如所请。 上诉人张金凤辩称：1.北海福达有限公司上诉请求没有事实和法律依据，本案的商品房买卖合同未能履行的原因在于福达公司将涉案房屋另外转卖给第三人，并不是因为银行贷款未过批准；2.张金凤没有违约，根据双方签订的商品房付款方式变更协议书，该协议书并没有明确办理完毕申请手续的期限，银行也没有在涉案房屋被转让之前正式通知张金凤该贷款未过批准，银行告诉张金凤只要补齐资料仍可继续贷款，所以张金凤并没有违约，福达公司亦无理由解除合同。现在合同解除，福达公司应将所收取的款项返还张金凤并支付相应的利息。 上诉人张金凤向一审法院起诉请求：1.解除张金凤与北海福达公司签订的《商品房买卖合同》（编号：YS00118306）；2.北海福达公司返还张金凤购房款189657元、维修基金5684元并支付利息10227.30元（利息计算：以195341元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2018年1月1日暂计至2019年1月25日止，以后利息另计至还清之日止）；3.北海福达公司赔偿人民币189657元给张金凤。 上诉人北海福达公司向一审法院反诉请求：1.确认北海福达公司与张金凤2018年5月11日签订的《商品房买卖合同》已于2018年9月12日解除；2.张金凤向北海福达公司支付违约金62965.70元。 一审法院认定事实：2018年5月11日，张金凤与北海福达公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定张金凤以总价款人民币629657元购买北海福达公司开发的北海市“恒大雅苑”10幢23层2301号房屋，张金凤应于2017年7月6日前支付首期房款62966元，于2017年10月1日前支付楼款62966元，于2018年1月1日前支付楼款62966元，于2018年4月1日前支付楼款62966元，余款377793元于2018年7月1日前支付。出卖人应于2019年10月30日前交付房屋给买受人。该合同项下“附件十一”对银行、公积金按揭付款方式进行约定，买受人必须在合同约定的日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料，如果逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房；如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，否则，视为逾期付款，逾期违约金计算同逾期办理或逾期提供相关资料的约定。合同签订后，张金凤于2017年7月5日支付购房款62966元及维修基金5684元，于2017年9月30日支付购房款62966元，于2017年12月31日支付购房款63725元给北海福达公司，北海福达公司出具《收据》。2018年7月9日，张金凤与北海福达公司签订《商品房付款方式变更协议书》，约定将分期付款方式变更为按揭贷款方式支付，首期款为支付全部房价款的30%即189657元，除首期款外，剩余房款44万元，该款应于2017年7月6日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。庭审中，双方认可约定的办理期限为2018年7月6日。2018年7月18日，北海福达公司作出《贷款未获批准告知函》并于2018年7月20日向张金凤发出邮寄，邮寄跟踪查询单送达情况显示为“妥投，他人收，门卫”，时间为2018年7月21日。该函件载明张金凤于2018年6月28日向农业银行申请办理贷款审批，农业银行通知北海福达公司贷款未获批准，故函告张金凤于2018年7月28日前付清剩余房款，否则将按《商品房买卖合同》及补充协议的约定追究违约责任。2018年9月10日，北海福达公司作出《关于解除的函》并于2018年9月11日向张金凤发出邮寄，邮寄跟踪查询单送达情况显示为“妥投，他人收，门卫”，时间为2018年9月12日。该函件载明张金凤须于2017年7月6日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，经多次催促未办理已严重违反合同约定，根据《商品房买卖合同》附件十一约定，出卖人无须通知买受人可另行销售该商品房。截止2018年9月10日，已逾期未办理完毕银行按揭申请手续达431天，为此北海福达公司函告解除双方签订的《商品房买卖合同》。另，北海福达公司向法院申请调取张金凤因购买涉案房屋向中国农业银行股份有限公司北海分行申请按揭贷款审批情况，一审法院依法向该行发出《调查取证函》，中国农业银行股份有限公司北海分行向本院作出《关于张金凤不能办理按揭贷款情况的说明》，该份情况说明载明张金凤因购买恒大雅苑房屋于2018年7月初到该行申请办理一手房按揭贷款，但因材料未补齐被退回，一周后开发商代理递交申请人的补充材料，后发现申请人的工资流水及首付款流水均有问题，因张金凤提供的材料不符合银行贷款要求未能办理该笔贷款，并将贷款材料退还客户。案件审理中，张金凤对北海福达公司发出的《贷款未获批准告知函》、《关于解除的函》不予认可，主张未收到该两份函件。并对中国农业银行股份有限公司北海分行出具的《关于张金凤不能办理按揭贷款情况的说明》亦不予认可，主张办理按揭贷款时间为2018年7月中旬，银行未告知其不能办理按揭贷款，并举证提供“银行柜面重要事项登记簿”证明原告于2019年1月21日取回按揭贷款手续材料，与银行出具的“情况说明”矛盾。另查明，截止2019年1月23日，涉案房屋已于2018年11月16日办理预购商品房预告登记至他人名下，于2019年1月14日办理预购商品房抵押权预告登记。上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房付款方式变更协议书》、收据、房屋交易及产权档案查询证明、《贷款未获批准告知函》、《关于解除的函》、《关于张金凤不能办理按揭贷款情况的说明》及庭审笔录等在卷予以证实。 一审法院认为：涉案的《商品房买卖合同》及《商品房付款方式变更协议书》，是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案中双方争议的焦点系在房屋买卖过程中哪方存在违约行为。北海福达公司已向张金凤发出《贷款未获批准告知函》、《关于解除的函》，邮件收件地址及联系方式与本案中张金凤现住地址及联系方式一致，虽送达情况显示系门卫代为签收，但符合小区业主收取快件习惯，应视为已送达。本案中，张金凤与北海福达公司双方协商一致将涉案房屋付款方式变更为首付款加银行按揭贷款方式，并明确约定了办理剩余购房款按揭贷款手续的期限，张金凤作为房屋买受人应按约履行办理银行按揭贷款的义务。但在双方签订《商品房付款方式变更协议书》之后至北海福达公司发出《关于解除的函》期间内，张金凤未能办妥银行按揭贷款手续，系张金凤违约，应承担相应的违约责任。北海福达公司主张按房屋总价款的10%计付违约金的诉讼请求，应予以支持。张金凤主张赔偿已付购房款一倍的诉讼请求，一审法院不予支持。北海福达公司依据双方协议约定行使解除权，符合合同解除的条件。涉案的《商品房买卖合同》已经双方实际解除，双方已无必要主张解除或确认。对双方该部分的诉讼请求，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张金凤要求返还已付的购房款、维修基金及资金占用期间利息的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、北海福达投资有限公司返还购房款189657元及维修基金5684元，合计195341元及支付利息（以195341元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2018年1月1日起计至清偿完毕之日止）给张金凤；二、张金凤支付违约金62965.70元给北海福达投资有限公司；三、驳回张金凤的其他诉讼请求；四、驳回北海福达投资有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费3571.56元，由张金凤负担1785.78元、北海福达投资有限公司负担1785.78元。反诉案件受理费343.54元，由张金凤负担。本诉、反诉案件受理费，双方已向法院预交，义务人在履行本判决确定的义务时一并付还给对方。 二审期间，双方均无新证据提交 二审期间，张金凤对“庭审中，双方认可约定的办理期限为2018年7月6日”有异议，认为签订合同的年份是2018年，但未确定具体日期是7月6日，签订合同是7月9日，不可能在这之前办理手续，也不可能完成；对“该函件载明张金凤于2018年6月28日向农业银行申请办理贷款审批……否则将按《商品房买卖合同》及补充协议的约定追究违约责任”有异议，认为函件里的内容无法确认，因其并没有收到函件；3、对“该函件载明张金凤须于2017年7月6日前办理完毕银行按揭贷款申请手续……为此北海福达投资有限公司函告解除双方签订的《商品房买卖合同》”有异议，认为不清楚该函件载明的内容；4、对“该份情况说明载明张金凤因购买恒大雅苑房屋于2018年7月初到该行申请办理一手房按揭贷款……并将贷款材料退还客户”有异议，对这份说明其中涉及的内容不予认可，认为张金凤到银行申请办理按揭手续是2018年7月中旬，根据双方签订商品房付款方式变更协议书，里面签订的日期为7月9日，不可能在此之前能够向银行申请办理贷款，而所递交的资料是张金凤本人递交并非开发代理商递交，在张金凤自己将贷款材料取回时银行都未明确告知其不能办理贷款，银行只是说张金凤办齐材料就可以继续申请贷款审批。张金凤对其提出的异议未能提供证据予以证实，故其提出的异议不成立。一审法院查明的事实,本院二审予以确认。 本院认为,1.案涉的《商品房买卖合同》及《商品房付款方式变更协议书》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。因案涉的北海市“恒大雅苑”10幢23层2301号房屋已登记在他人名下，合同已不具有继续履行的条件，张金凤请求解除合同应当予以支持，北海福达公司应当返还张金凤购房款189657元、维修基金5684元；2.张金凤与北海福达公司双方协商一致将涉案房屋付款方式变更为首付款加银行按揭贷款方式，并明确约定了办理剩余购房款按揭贷款手续的期限。对于按揭贷款的风险，双方均系可预见的，即双方均可预见按揭贷款有可能不得获批。张金凤作为房屋买受人已履行办理银行按揭贷款的义务，银行贷款未获批准，责任不在张金凤。北海福达公司虽然根据张金凤提供的邮件收件地址及联系方式向张金凤邮寄发出《贷款未获批准告知函》、《关于解除的函》，但送达情况显示系住宅小区门卫代为签收，门卫并非张金凤指定的收件人，故门卫代为签收并不能视为已经向张金凤送达《贷款未获批准告知函》、《关于解除的函》，所以北海福达公司请求张金凤按照房屋总价款的10%计付违约金没有依据，本院不予支持；3.张金凤在变更房屋付款方式之后，未积极跟进银行贷款事宜，及时与北海福达公司沟通亦有一定的责任，根据公平原则，张金凤请求北海福达公司支付购房款189657元、维修基金5684元的利息，不应得到支持，北海福达公司上诉主张不支付购房款及维修基金的利息的请求，应予以支持。张金凤主张北海福达公司向其赔偿189657元的请求，无事实法律依据，应予以驳回。 综上所述，上诉人张金凤，上诉人北海福达公司上诉请求具有事实法律依据的部分本院予以支持，无事实法律依据的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初731号民事判决； 二、解除张金凤与北海福达投资有限公司签订的《商品房买卖合同》，北海福达投资有限公司返还购房款189657元、维修基金5684元给张金凤； 三、驳回张金凤的其他诉讼请求； 四、驳回北海福达投资有限公司的反诉请求。 一审本诉案件受理费3571.56，由张金凤负担2142.94元，北海福达投资有限公司负担1428.62元，反诉案件受理费343.54元由北海福达投资有限公司负担；二审张金凤上诉的案件受理费4780.22元（张金凤已预交7830.20，多交的3049.90元由本院退回给张金凤），由张金凤负担2046.57元，北海福达投资有限公司负担2733.65元。北海福达投资有限公司上诉的案件受理费4206.82元（北海福达投资有限公司已预交7143.12元，多交的2936.30元由本院退回给北海福达投资有限公司）由张金凤负担2103.41，北海福达投资有限公司负担2103.41元。 上述给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇一九年十月二十九日 法官助理 王 琼 书 记 员 林 雪