山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6134号上诉人（原审被告、反诉原告）：太原世林伟业市场服务有限公司，住所地太原市迎泽区桥东街裕民里北半幅，统一社会信用代码×××。法定代表人：杨莲花，总经理。委托诉讼代理人：杨建国（系该公司市场经理），男，汉族，1964年11月29日出生，住山西省太原市万柏林区官地街****，身份证号：×××。被上诉人（原审原告、反诉被告）：太原银建房屋开发有限公司，住所地太原市迎泽区迎泽南街鼎元时代中心****，统一社会信用代码×××。法定代表人：郝宇龙，总经理。委托诉讼代理人：张海涛（系该公司文员），男，汉族，1977年8月31日出生，，住山西省太原市万柏林区兴华小区梅园**楼****身份证号：×××。委托诉讼代理人：张建明（系该公司文员），男，汉族，1977年9月18日出生，住，住山西省交城县下关街红旗路**份证号：×××。上诉人太原世林伟业市场服务有限公司因与被上诉人太原银建房屋开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初107号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原世林伟业市场服务有限公司的诉讼代理人杨建国与被上诉人太原银建房屋开发有限公司的诉讼代理人张海涛、张建明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人太原世林伟业市场服务有限公司的上诉请求:1、请求依法撤销太原市迎泽区人民法院作出的(2019)晋0106民初107号《民事判决书》第三项判决内容,依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或发回重审。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：关于原审判决第三项“被告太原世林伟业市场服务有限公司(反诉原告)于本判决生效之日起十日内支付原告太原银建房屋开发有限公司(反诉被告)场地使用费76027.40元”即由上诉人承担自2018年8月28日至2018年11月10日之间的租金损失,系事实认定不清,应予以驳回。理由如下：首先,被上诉人提供的证据上诉人向租户于2018年11月10日下发的《通知》并不能证明上诉人是在11月10日搬离的,系为上诉人为了安置商户遂发通知告知新的安置地点。事实上,根据上诉人提供的证据停水停电报警记录及事实情况可知,被上诉人自2018年8月初开始在营业高峰期对尚在宽限搬离期内的被告实施停电措施,至8月20日采取完全停水停电措施强制搬离。根据上诉人提供的证据证人《承诺书》可知,上诉人在收到被上诉人提前解除合同的《通知》后已通知市场内租户从8月初搬离,导致上诉人并未向租户收取下半年租金。其次,根据上诉人提供的证据2018年8月23日的《违法建设限期拆除通知书》及《租赁合同》第四条第二款约定,“甲方在收到乙方租金之日依约将其指定场地及地面附着建筑(商铺45间【其中6间原告免费无偿使用】、市场办公室1间……)交付乙方使用”以及证据照片可知,被上诉人提供给上诉人的45间房屋为彩钢性质房屋，因此被认定为违法建筑要求限期拆除。既然为违法建筑,则不具备对外出租的条件，更不具备由此获得收益的条件。庭审中,被上诉人亦无证据证明其受到的租金损失与上诉人有关联,因此,其应承担举证不能的责任。综上所述,原审判决第三项系事实认定不清,恳请二审法院支持上诉人的上诉请求,以维护上诉人的合法权益。被上诉人太原银建房屋开发有限公司辩称，一、一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确。一审法院认定答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定行使权力和履行义务，被答辩人在庭审中对答辩人单方面解除合同符合合同约定的内容予以认可。在答辩人于2018年7月26日向被答辩人发出《通知》以后，被答辩人并未按照通知的要求和租赁合同的约定，按时办理并返还答辩人出租场地，而是一直使用至2018年11月10日，被答辩人在合同解除后仍然实际使用该出租场地，理应向答辩人支持场地使用期间的使用费。一审法院判决合情合理合法。二、被答辩人的上诉理由没有事实依据。第一，2018年11月10日，被答辩人向其租户发出《搬迁通知》另行安置新经营场地的内容中可以明确看到，被答辩人的租户还在实际使用着出租场地。与被答辩人所述的8月初就办理的陈述相矛盾；通知中还指出，如不愿搬迁的12月5日同意退还剩余租金，这与被答辩人并未向其租户收取下半年租金的陈述相矛盾。二、被答辩人租赁期间自行缴纳水电费及税费，根据被答辩人在物业公司实际缴费记录：2018年8月，被答辩人缴纳电费13825元；9月，被答辩人缴纳电费6747.33元。同时，市供水公司的水费通知单记录了被答辩人在11月10日搬离前，一直保持正常用水。因此，被答辩人在上诉状中所述的“上诉任在收到被上诉人提前解除合同的《通知》后已通知市场内租户从8月初搬离”的表述明显与事实不符。根据用电用水记录凭证，被答辩人及市场租户确实是在11月10日才搬离的。合同解除后，被答辩人并未按照合同约定按时搬离出租场地，而是继续占有使用，理应支付场地使用费。第三、依据被答辩人提交的（2018）第4438号《违法建设限期拆除通知书》中提出位于并州路桥东街的彩钢房属违法建设。违法建设的来源正是由于被答辩人未经审批的自行搭建的彩钢工程（由被答辩人提交的《钢结构工程施工合同书》）。因此是被答辩人由于自身的违法行为导致出租场地变成违法建筑。同时，根据被答辩人提交的《致市城乡规划管理执法支队等五部门的情况说明》，被答辩人说明情况“我单位已另寻新址，于本年11月份协租户搬迁新址”“故我单位同事恳请贵单位宽限到11月，待我单位与租户搬迁新址后再行拆除”其后，上述五部门确实给于宽限直至被答辩人租户11月10日办理后才实施拆除。因此，被答辩人未按照《违法建设限期拆除通知书》要求时间搬离出租场地，而是申请宽限继续使用至11月10日，理应支付场地使用费。综上，一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确。被答辩人的上诉请求无法律支撑而且与事实不符，请求二审法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被上诉人太原银建房屋开发有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告签订的《租赁合同》已解除；2、判令被告支付原告合同解除前的租金26356.16元（从2018年7月1日起计算至2018年7月26日止，共26天）；3、判令被告赔偿原告损失107243.84元；4、判令被告支付截止到2018年11月30日违约金2124.24元，并应计算至被告付清全部租金和损失之日止；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月13日，原告作为出租人（甲方）、被告作为承租人（乙方）签订《租赁合同》，约定：双方在2015年10月21日签订了关于桥东街裕民里北半幅场地的《租赁合同》，租期3年，即2016年1月1日至2018年12月31日。因租赁范围发生变化及细化双方权利义务的原因，租期后两年度，即2017年1月1日至2018年12月31日期间的租赁合同重新签署，原《租赁合同》作废。双方就租赁事宜协议如下：1、租赁场地及范围：乙方承租甲方桥东街裕民里北半幅场地，用途为农副产品市场用地；2、租赁期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止，共计2年；3、租金实行半年支付制，租金标准为每年370000元整。本合同签订后，上一年12月23日前支付次年上半年租金，当年6月23日前支付当年下半年租金；4、在甲乙双方正式签订本合同的当日，乙方应当先支付甲方30000元保证金；5、若由于政府规划需要或政府其他行为造成场地在承租期内不能使用，甲方有权提前终止合同，甲方应提前一个月通知乙方收回场地，并退还乙方终止合同后剩余租期的租金。乙方也应该在甲方通知迁出的时限内迁走商户并妥善终结与商户的一切事物，将市场恢复至甲方移交时的状态，交还甲方；6、租赁期内，由于土地经营或者规划变更等政策原因，造成甲方需提前收回出租场地的，甲乙双方不承担违约责任。甲方应提前15日通知乙方终止合同，乙方收到通知后7日内将场地及地面附着建筑移交甲方。甲方退还乙方终止合同后剩余租期的租金。出租前场地现状及附着建筑物由当时投资人与甲方协商解决；7、乙方应按合同约定期限履行租金支付义务，每逾期一日，按照应付租金的1‰支付甲方违约金，累计逾期15日，甲方可单方终止本合同；8、租赁期满未能续约或合同因解除等原因提起终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后三日内将租赁的场地交还甲方。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。2018年7月26日，原告向被告发出《通知》，内容为：“太原世林伟业市场服务有限公司：2016年12月13日，贵司与我司签订了关于桥东街裕民里北半幅场地的《租赁合同》，租赁期限为两年。现由于该宗土地面临经营及规划因素，我司需要提前收回租赁场地。按照双方《租赁合同》的约定，我司正式提前通知贵司请在约定的时限（一个月内，2018年8月27日前）将租赁场地恢复至移交时状态，并移交我司，对已收取未到期的租金我司将依约向贵司予以退还。按照合同约定承租方应妥善处理商户迁出事宜，因此产生的相关问题由承租方负责处理。”2018年8月10日，原告再次向被告发出《通知》，内容为：“太原世林伟业市场服务有限公司：2018年7月26日，我公司向贵司送达了关于终止合同，归还场地的通知，并按照《租赁合同》约定未收取2018年下半年租金，但你方至今未答复。鉴于此情况，我方再次通知公司：1、按照双方《租赁合同》约定请在约定的时限（一个月内，2018年8月27日前）将租赁场地恢复至甲方移交时状态，并移交我司；2、按照合同约定承租方妥善处理商户迁出事宜，相关问题由承租方负责处理；3、如贵公司2018年8月15日前仍未对归还场地事宜作出积极响应和书面答复，我方将于2018年8月20日停止对场地提供水电供应，相关责任由贵司承担。”2018年8月23日，太原市城乡规划管理执法支队、太原市迎泽区住房和城乡建设局、太原市迎泽区城市管理局、太原市城乡管理行政执法局迎泽区分局、太原市迎泽区桥东街道办事处等部门联合向被告下达并专治（迎）字〔2018〕第0004438号《违法建设限期拆除通知书》，责令被告对涉案租赁场地内的彩钢房2日内自行拆除，逾期不拆除的，将依法采取强制措施。2018年10月23日，太原市城乡规划局发布2018年公示第327号《桥东街2号地棚改地块及盛科超高层地块项目规划条件征求意见公示牌》，对涉案租赁场地进行重新规划公示，公示时间为2018年10月23日-2018年10月31日。2018年11月10日，被告向商户发出《通知》，内容为:“迎泽区桥东街综合便民市场的所有商户，世林伟业已经给商户安置新市场，地，地点在万柏林区鑫中奥便民市场面积4000平米，如不愿意搬迁鑫中奥综合市场的商户请写出书面申请，12月5日统一退还剩余租金。”另查明，2015年11月4日，被告法定代表人杨莲花的爱人龚爱云向原告缴纳保证金30000元。庭审中，原告当庭陈述：原租赁合同是与郑俊杰签订的，后变更为被告公司；该保证金是以郑俊杰的名义收取的，未给郑俊杰退过保证金，也未向被告收过保证金。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按照合同的约定行使权利并履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告于2018年7月26日向被告发出《通知》，以“由于该宗土地面临经营及规划因素，我司需要提前收回租赁场地”为由要求解除与被告签订的《租赁合同》。审理中，被告当庭表示同意于2018年7月26日解除双方签订的《租赁合同》，故原、被告已就合同解除事宜协商一致，双方签订的《租赁合同》已于2018年7月26日解除。合同解除后，被告应返还原告租赁场地，并应支付原告合同解除前的租金及合同解除后至腾出租赁场地前的场地使用费。因原告2018年7月26日向被告发出《通知》中给予被告一个月内的搬迁期限（2018年8月27日前），故该期间原告不应向被告收取场地使用费，被告应支付原告场地使用费的期间为2018年8月28日至2018年11月10日（共计75天），场地使用费参照双方合同约定的租金标准计算为76027.40元。关于违约金的问题。原、被告签订《租赁合同》约定，租金实行半年支付制，租金标准为每年370000元整。本合同签订后，上一年12月23日前支付次年上半年租金，当年6月23日前支付当年下半年租金；被告应按合同约定期限履行租金支付义务，每逾期一日，按照应付租金的1‰支付甲方违约金，累计逾期15日，原告可单方终止本合同。根据上述约定，被告应在2018年6月23日前支付原告当年下半年租金，每逾期一日，应按照应付租金的1‰支付原告违约金。本案中，被告未支付原告租金的原因是原告“按约定未收取”，而不是被告逾期不予支付，对此被告并未构成违约，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。关于保证金的问题。2015年11月4日，被告法定代表人杨莲花的爱人龚爱云向原告缴纳保证金30000元。庭审中，原告认可原租赁合同与郑俊杰签订，后变更为被告公司，该保证金是以郑俊杰的名义收取的，后未给郑俊杰退过保证金，也未向被告收过保证金。本院认定该保证金在变更合同主体时一并变更转让给被告，合同解除后，原告应退还被告保证金，故对反诉原告要求判令反诉被告返还保证金30000元的诉讼请求予以支持。关于反诉被告是否应当赔偿反诉原告经济损失200000元的问题。审理中，被告提供的证据不足以证明因原告提前解除合同给其造成经济损失200000元，故对反诉原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告太原银建房屋开发有限公司（反诉被告）与被告太原世林伟业市场服务有限公司（反诉原告）签订的《租赁合同》已于2018年7月26日解除；二、被告太原世林伟业市场服务有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起十日内支付原告太原银建房屋开发有限公司（反诉被告）租金26356.16元；三、被告太原世林伟业市场服务有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起十日内支付原告太原银建房屋开发有限公司（反诉被告）场地使用费76027.40元；四、原告太原银建房屋开发有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起十日内退还被告太原世林伟业市场服务有限公司（反诉原告）保证金30000元。五、驳回原告太原银建房屋开发有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求；六、驳回被告太原世林伟业市场服务有限公司（反诉原告）的其他反诉请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为，上诉人应否向被上诉人支付合同解除后至腾出租赁场地前的场地使用费。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》已于2018年7月26日解除，双方无争议。合同解除后，上诉人作为承租方应及时向作为出租方的被上诉人返还租赁场地，并应支付合同解除前的租金及合同解除后至腾出租赁场地前（扣除腾出租赁场地合理期限）的场地使用费。场地使用费应参照租赁期间的租金计算标准计算。因被上诉人于2018年7月26日在向上诉人发出《通知》中给予了一个月内的搬迁期限即2018年8月27日前，属合理期限，该期间出租方不应向承租方收取场地使用费。上诉人在被上诉人给予的搬迁期限内未完成撤离，继续占用租赁场地已构成无权占有，理应向作为出租方的被上诉人支付场地使用费。上诉人诉请不承担该项使用费，理由不足，本院不予支持。故一审认定由上诉人太原世林伟业市场服务有限公司承担合同解除后至腾出租赁场地前的场地使用费76027.40元（占用期间自2018年8月28日至2018年11月10日实际腾出日止共计75天，以双方合同约定的租金标准计算）并无不当。综上所述，上诉人太原世林伟业市场服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共1701元，由上诉人太原世林伟业市场服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王庆河审判员 郝利亚审判员 任 华 二○一九年十月二十一日书记员 聂 璐