浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7202号 上诉人（原审原告）：黄薇，女，1961年12月2日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：费立峰、吴媛丽，浙江六和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭斌，男，1948年11月16日出生，汉族，住杭州市上城区。 被上诉人（原审被告）：高维佳，女，1954年6月12日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：吴浪，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 上诉人黄薇因与被上诉人郭斌、高维佳房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2019）浙0102民初1018号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年8月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 郭斌是黄薇母亲的学生。2015年11月30日，黄薇作为买受人与出卖人郭斌就位于杭州市上城区房屋签订《房屋买卖协议》。双方在协议中明确如下事实：该房屋的所有权证、土地使用权证、契证尚未办理；郭斌是房屋所有人，且其对房屋的处分已征得房屋相关权利人的同意。协议约定：房屋总价165万元，定金2万元；黄薇卖掉城西的住房后七天内支付98万元，与定金2万元，合计100万元为首付款；剩余房款65万元于黄薇取得房产三证之日的15天内支付；自协议签订之日郭斌同意将房屋的使用权给黄薇。协议签订后，黄薇陆续付款。郭斌在2016年6月30日确认收到黄薇购房款120万元。 另查明，黄薇出示的落款时间为2016年6月20日、署名高维佳的同意出售房屋意见书，在本案审理中经鉴定非高维佳本人签名及捺印。郭斌自认因知晓高维佳不会同意卖房，故未将其与黄薇协议买卖房屋之事告知高维佳，同意出售房屋的意见书系其自行书写并捺印后交与黄薇。高维佳亦在庭审中表示，其并不知晓郭斌与黄薇签署《房屋买卖协议》一事，郭斌仅告知其涉案房屋已出租。高维佳目前不同意出售涉案房屋。 还查明，郭斌、高维佳于2010年9月与上城区危旧房改善指挥部湖滨街区分指挥部签订《产权调换协议》，约定郭斌、高维佳同意将坐落在星远里二弄7号5室房屋交给指挥部，指挥部将坐落于望江新建小区房屋作为两人安置用房。2014年4月，指挥部出具证明，确定分配给郭斌、高维佳的安置房为杭州市上城区。目前，郭斌、高维佳未办理该安置房产权登记手续，该房屋登记权利人为杭州市湖滨地区商贸旅游特色街居建设整治指挥部。 再查明，郭斌、高维佳曾于2007年5月就家庭财产事项办理公证，公证内容包括：星远里二弄7号房屋今后如遇拆迁，补偿收益或安置赔偿等双方各具有50%的所有权，一方不得以任何形式将房屋转让、买卖等。 黄薇于2019年3月4日向法院起诉，请求：1、确认黄薇与郭斌、高维佳签订的《房屋买卖协议》有效；2、判令郭斌、高维佳继续履行合同，将杭州市上城区房屋所有权转移登记至黄薇名下；3、本案诉讼费由郭斌、高维佳承担。 原审法院认为，郭斌在与黄薇签订《房屋买卖协议》时，尚未取得涉案房屋的所有权，亦不具备单独处分涉案房屋的权限，但依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，郭斌与黄薇签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。对黄薇请求确认《房屋买卖协议》有效的诉请，予以支持。对于黄薇主张由郭斌、高维佳配合办理涉案房屋所有权转移登记手续的诉请，首先，郭斌与高维佳对涉案房屋具有共同的处分权，黄薇无有效证据证明高维佳授权或同意郭斌处置涉案房产。因高维佳未与黄薇签订《房屋买卖协议》，对于配合黄薇办理所有权转移登记手续并无合同上的义务。其次，黄薇明知交易标的物为拆迁安置房，尚未办理房产三证，亦明知郭斌有配偶的事实，仍与郭斌单独签订《房屋买卖协议》。因该房屋产权目前登记在拆迁指挥部名下，故黄薇与郭斌签订《房屋买卖协议》、履行付款义务、占用涉案房屋的行为，并不完全具备《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的不动产善意取得的三个要件，即受让标的物时为善意、以合理价格转让、转让的不动产已办理登记。再次，至本案庭审结束，高维佳仍不同意将涉案房屋出售给黄薇，故涉案《房屋买卖协议》无法继续履行。对黄薇提出的郭斌、高维佳继续履行合同，配合办理涉案房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，不予支持。黄薇可依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、黄薇与郭斌于2015年11月30日签订的《房屋买卖协议》有效；二、驳回黄薇的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取为40元，由黄薇与郭斌各半负担；司法鉴定费17000元，由黄薇与郭斌各半负担。 宣判后，黄薇不服，向本院提出上诉称：一、一审法院对案件事实认定存在错误。（一）一审法院认定：“高维佳亦在庭审中表示，其并不知晓郭斌与黄薇签署《房屋买卖协议》一事，郭斌仅告知其涉案房屋已出租。”首先，高维佳在庭审中明确表示，其至迟于2017年已经知道房屋出售给黄薇的事实，明显与法院认定事实不同；其次，房屋已经交付黄薇使用4年之久，高维佳在庭审中多次出现不符合常理的表述，例如实地去查看过房屋、因想自住所以不同意卖房等表述，其提供的证据也相互矛盾，一审法院对此都未予认定，实属对黄薇不公平。（二）事实情况着重说明。1、一审时高维佳一直坚持其只知道房屋出租，但其实际在庭审时承认知道房屋出售。从常理判断，如果真的是租赁，不可能长时间不产生电费；如果确实仅租赁一年，不可能在租赁期到期后还有人替高维佳支付房屋全部费用：如果确实是租赁，按高维佳庭审所述她去现场看过好几次房子，只要正常行使出租人的权利就马上会发现承租人仍然占有使用案涉房屋，而且已经按照婚房标准装修并给儿女入住。2、高维佳主张2007年与丈夫就已经因债权债务问题对财产做过公证，对案涉房屋有明确约定，郭斌不得擅自处置，且至今双方仍然在财产处分上有巨大矛盾。但在郭斌将案涉房屋出租给第三人时，高维佳对此却丝毫没有顾虑，将全部事宜交由郭斌进行处理，包括开通水电煤、收取房租等，也就是说高维佳是认可郭斌个人对案涉房屋的处置行为的，这与其表述的对郭斌处置共同财产的极力反对明显自相矛盾。3、高维佳提出，其是因自住需要，所以不同意出售房屋，但是4年间，高维佳从未查看、关心自己的房屋，直至黄薇起诉才表示自己毫不知情。4、郭斌与高维佳目前仍系夫妻关系，案涉房屋夫妻双方均是被安置人，双方之间具有利害关系，且在庭审中表示仍然居住在一处。且案涉房屋出售至今将近4年时间，办理房产证后价格肯定大幅度上涨，其中存在经济利益，其相互印证的说明不排除相互串通的可能，不应当作为本案认定事实依据。一审法院遗漏不少重要事实，对于事实认定存在明显错误。二、一审法院认定“首先，郭斌与高维佳对案涉房屋具有共同的处分权，黄薇无有效证据证明高维佳授权或同意郭斌处置涉案房屋。因高维佳未与黄薇签订《房屋买卖协议》，对于配合黄薇办理所有权转移登记手续并无合同上的义务”是错误的。（一）案涉房屋系拆迁安置所得，尚未办理完成房屋转移登记手续，拆迁安置行为以户为单位进行，在房屋尚未办理转移登记前，房屋又实际交付黄薇使用的情况下，黄薇有理由相信郭斌有权签订案涉房屋买卖合同并处置房屋。一审法院也并未对安置房的特殊情况予以区分。（二）郭斌的行为构成表见代理，而高维佳对此事也始终是知情且默认的。黄薇虽未有有效证据证明高维佳授权或同意郭斌处置涉案房产，但黄薇尽到了注意义务，郭斌的行为也使黄薇有理由相信其已获得高维佳的授权同意出售房屋。虽然高维佳未与黄薇直接签订《房屋买卖协议》，但《房屋买卖协议》中明确写明：“郭斌是房屋所有人，且其对房屋的处分已征得房屋相关权利人的同意。”同时，郭斌在2016年6月20日向黄薇出具《同意书》一份同意出售案涉房屋，对于当时购房的黄薇来说，其已经尽到最大努力，有理由相信郭斌取得了共有人授权，高维佳应当受《房屋买卖协议》约束。三、一审法院认定“黄薇明知交易标的物为拆迁安置房，尚未办理房产三证，亦明知郭斌有配偶的事实，仍与郭斌单独签订《房屋买卖协议》。因该房屋目前登记在拆迁指挥部名下，故黄薇与郭斌签订《房屋买卖协议》、履行付款义务、占用涉案房屋的行为，并不完全具备《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的不动产善意取得的三个要件”是错误的。（一）黄薇在受让房屋时是善意的。并没有证据显示黄薇订立合同时有恶意串通、损害第三方利益行为；而且黄薇在购买该房屋时已经尽到审慎注意义务，因该房屋情况特殊是安置房，黄薇无法从公示、公信信息全面了解到房屋的安置人。而在交易过程中，黄薇从签订合同时就一直要求郭斌让配偶补签字，但郭斌交付房屋后，一直拖延没有办理。根据事实情况，黄薇作为一位普通老百姓，对于特殊的安置房买卖已经尽到了应有的注意义务，有理由相信出售房屋是其夫妻共同意思表示。（二）房屋以合理价格转让，且黄薇已经支付了大部分房款。2015年11月正是杭州市房屋交易价格最低时，且当时案涉房屋还不具备办理产权证条件，黄薇受让该房屋的价格与市场价相符，是合理价格。（三）转让的安置房在签订买卖合同时尚不具备办理房产证条件，但房屋已在签订合同后就立即交付给黄薇使用，且黄薇占有使用已近4年，并进行了装修、作为婚房入住。法律并没有禁止安置房交易，而安置房又有其特殊情况，安置到户、权属登记办理时间长，与普通房屋买卖存在明显区别，不应机械地理解善意取在安置房买卖上的适用。从事实情况看，黄薇并不存在恶意、合理支付对价、并且已经长时间占有、使用房屋，无法明确确定安置房产权人及无法办理房产证系安置房政策的特殊性所致，因此黄薇认为应当认定善意取得。综上所述，一审法院忽略重要的案件事实情况，认定事实错误、适用法律错误。对于黄薇而言，协议中明确说明其是卖掉城西住房所得房款来支付此套房屋的房款的，作为改善房购买，若房屋买卖合同最终无法履行，按购房市场、政策的变化，将使黄薇蒙受巨大损失，甚至难以购房。请求撤销原判第二项，依法改判郭斌、高维佳配合黄薇办理案涉房屋所有权转移登记手续并一审、二审诉讼费由郭斌、高维佳承担。 被上诉人郭斌辩称：对于黄薇要求协助过户的要求，在签订协议时郭斌就已提出，过户时要做高维佳的工作，高维佳同意就行，高维佳不同意也没有办法。 被上诉人高维佳辩称：1、高维佳自始至终没有参与到本案的房屋交易过程中。并不知晓郭斌就房屋转让与黄薇订立房屋买卖协议的这个事实。郭斌在本案中单方处置房产的行为系无权处分高维佳对此不予追认因此，案涉房屋买卖协议不能约束高维佳。2、本案高维佳并未委托郭斌处置案涉房产。基于黄薇对郭斌、高维佳熟识的程度，黄薇应该知晓高维佳不可能委托郭斌来出售房产。同时根据一审查明的事实，郭斌在与黄薇订立房屋买卖协议的过程中，其实是已经告诉过了黄薇就高维佳不会同意转让该房产。从这个角度来说。也可以看出来，这个算本案中不存在所谓的代理行为。并且所谓的这个书面的同意书，也只是郭斌通过模仿，高维佳的笔迹而进行的伪造，因此本案更不可能构成黄薇主张的表见代理。3、黄薇不是善意的受让方，也并未支付合理的对价，其所主张的相应的款项均通过银行支付，但最终也没有向法庭提供相应的银行转账凭证予以证实。因此，本案黄薇显然也不具备善意取得案涉房屋的条件。原判事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回黄薇的上诉请求。 上诉人黄薇和被上诉人郭斌、高维佳在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，除原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”郭斌与黄薇签订《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均有约束力。故原审法院认定黄薇与郭斌于2015年11月30日签订的《房屋买卖协议》有效正确。而高维佳对该《房屋买卖协议》并不知情，且亦未在《房屋买卖协议》上签字，黄薇所提交的落款时间为2016年6月20日、署名高维佳的同意出售房屋意见书，经鉴定亦非高维佳本人签名及捺印。故《房屋买卖协议》对高维佳并不产生约束力。黄薇与郭斌所涉买卖的杭州市上城区房屋系郭斌、高维佳双方共有，因黄薇与郭斌签订的《房屋买卖协议》对高维佳并不产生约束力，且高维佳在本案审理中始终不同意将涉案房屋出售给黄薇，故高维佳对于配合黄薇办理所有权转移登记手续并无合同上的义务。原审法院对黄薇提出要求郭斌、高维佳配合办理涉案房屋所有权转移登记手续的诉讼请求未予支持并无不当。综上，黄薇的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由黄薇负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年十月二十一日 书记员  周 杨