山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2322号上诉人(原审原告)：于水英，女，1972年11月28日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：安玉滨，山东华夏明德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于淑英，女，1954年8月9日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：毕明静，山东荣顺律师事务所律师。上诉人于水英因与被上诉人于淑英房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2018）鲁1082民初4342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。于水英上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.于守善与于淑英签订的房屋买卖合同无效，因为在订立合同时，于守善并未与拆迁部门签订拆迁协议，能否得到拆迁房屋、得到怎样的拆迁房屋均不得而知，房屋买卖缺乏基本要件，即便是拆迁期待利益也不确定，于守善出售了没有所有权的财产，双方订立的合同无效；2.双方有关房屋交易的行为违反法律法规的强制性规定，有关交易房屋项下土地系国有土地的主张，无证据证实，且即便属实，在商品房尚未取得预售许可证的情况下也不能买卖。于淑英答辩称，于水英有关买卖协议无效的主张不成立，1.双方交易房屋系由于守善的民房拆迁安置而来，双方商定于守善置换125平方的楼房出售给于淑英，双方签订买卖协议后，家渔旺村党支部书记于福清、会计于海均在该协议上签字，同时，于淑英与嘉鱼汪村委签订了拆迁安置协议，楼房买卖协议及拆迁安置协议中对楼房的位置、价款、面积等主要条款都有约定，双方订立的买卖合同完全能够履行；2.拆迁安置楼房坐落的荣成市三环片区，系荣成市城镇棚户区改造的安置区，土地性质系国有土地，于守善与于淑英之间的买卖行为并不违反法律强制性规定，于守善有权对自己的拆迁利益进行处置，于水英有关房屋未取得预售许可证就不允许买卖的主张并不适用于拆迁安置房产。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。2018年6月26日，于守善向一审法院起诉请求：确认其与于淑英于2017年6月29日签订的楼房买卖合同无效。一审期间于守善死亡，一审法院作出（2018）鲁1082民初4342号民事裁定，中止审理。2019年4月15日，一审法院作出（2019）鲁1082民初303号民事判决，确认于守善所立由于水英继承其遗产的遗嘱有效，于水英据此参加诉讼。于水英向一审法院提出诉讼请求：确认于守善与于淑英签订的楼房买卖合同无效。一审法院认定事实：于守善系荣成市寻山街道办事处嘉渔汪村村民，于2018年8月18日去世。2017年，嘉渔汪村整体进行城中村改造。2017年6月29日，于守善与于淑英签订《楼房买房协议》，约定于守善将产权置换安置的第一套楼房124.8平方米，外加10平方米储藏室，共计134.8平方米，分别以每平方米3200元、3000元的价格卖给于淑英，共计款429000元；第一套楼房确定后由于淑英自己抓阄确定楼层单元；协议签订之日于淑英需付给于水英保证金50000元；双方不得无故违约，如于守善违约需退还于淑英保证金五万元，还需付违约金五万元。如于淑英违约于守善不退还保证金。于守善拿到楼房钥匙后与于淑英十日内办完交楼手续，于淑英一次性付清全部楼款。协议签订后，于淑英交付50000元保证金。双方合同约定户型的安置房屋正在建设中。另查，于守善系于水英之叔，于守善生前以遗嘱形式将包括案涉房屋在内的财产权益遗赠给于水英。于守善去世后，荣成市人民法院作出（2019）鲁1082民初303号民事判决，确认该遗嘱合法有效。案涉房屋所在的三环片区列入2015年山东省棚户区改造计划，土地性质为国有土地。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。于守善与于淑英签订的《楼房买卖协议》明确约定了房屋价格、款项支付、房屋交付等内容，该合同虽然为“楼房买卖协议”，但签订合同时“楼房”并未确定，从合同内容看，实际上是将房屋拆迁补偿利益出卖给于淑英，并授权于淑英将房屋特定化。该拆迁利益，建设于国有土地之上，于淑英根据双方买卖合同最终选定的楼房属于政府棚户区改造建设的合法房屋，针对该楼房的买卖行为应当有效。因此，双方合同效力不能仅仅依据于守善原房屋项下土地性质来认定，而应依双方房屋买卖协议系对房屋拆迁利益的买卖这一事实而认定为合法有效，方符合合同法鼓励交易、诚信信用的基本原则。综上，于水英的诉请，理由不当，不予支持。于淑英答辩理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回于水英的诉讼请求。案件受理费100元（系减半收取），由于水英负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院依法组织双方进行了质证。于淑英提交2017年6月29日，于淑英与嘉鱼汪村委签订的拆迁安置协议一份，拟证实双方签订的楼房买卖协议中涉及的拆迁安置楼房位于荣成市三环小区，面积125平方米，该份拆迁协议同于守善与于淑英签订的楼房买卖协议是同一天形成的，拆迁安置楼房是确定的。经质证，于水英对该证据的真实性没有异议，但认为，1.该拆迁安置协议由于淑英与嘉鱼汪村委签订，但表明土地证姓名为于守善，可以理解为于淑英用于守善的民房与嘉鱼汪村委进行了拆迁，于守善与于淑英的买卖标的物并非安置楼房，而是于守善原有民房，所谓的安置楼房于守善没有得到也不可能得到的，案涉合同是无效的；2.于守善与于淑英签订的楼房买卖协议中对拆迁安置楼房的面积约定为124.8平方米，与于淑英签订的拆迁协议中约定的补偿面积125平米存在差异，也就是说双方约定的124.8平米的楼房不存在。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为,根据合同法有关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；合同约定不明确的，可按照合同有关条款综合认定。本案中，于水英以于守善与于淑英签订协议名称系《楼房买卖协议》为据主张于守善与于淑英交易标的为拆迁楼房，并以拆迁楼房在该协议签订时尚不存在为由主张案涉《楼房买卖协议》因欠缺基本要件而不成立。但从该协议第一条即约定甲方（于守善）将“共计134.8平方米以每平米……的价格卖给乙方（于淑英）共计款429000元”，第二条又约定“由乙方自己抓阄确定楼层单元”，故从协议内容看，一审法院有关于守善实际将房屋拆迁补偿利益出售于淑英，并授权于淑英将房屋特定化的认定，并无不当。于水英以拆迁安置楼房在交易时尚未建成、并不明确为由主张案涉《楼房买卖协议》不成立，于法无据，亦与合同约定不符，该主张本院不予支持。另外，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的专有权利，与特定的身份相关，宅基地使用权人处分私有房屋必然同时处分房屋项下宅基地，会损害农村集体经济组织的利益，故农村居民处分私有房产原则上不得向本集体经济组织外人员转让。本案中，于水英以集体经济组织所有土地项上房屋不得对外处分为由主张案涉《楼房买卖协议》无效。但于守善与于淑英并非就于守善原有民房进行交易，而是就拆迁安置补偿利益订立协议，所涉拆迁安置楼房位于荣成市三环片区，该片区已列入2015年山东省棚户区改造计划，土地性质为国有土地。于水英虽对案涉拆迁安置楼房项下土地性质存有异议，但于淑英提供的相关证据系有关国家机关在对外网站上公开发布，于水英在未提交相反证据推翻的情况下，仅凭质疑并不足以否定该证据效力。故一审法院有关案涉合同效力的认定并无不当。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由于水英负担。本判决为终审判决。审判长  时述森审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年十月三十日法官助理郭林涛书记员江嘉鑫