广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初850号 原告：北海越亚房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市广东南路**。统一社会信用代码：91450500765803833U。 法定代表人：孙民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胥军芳，广西华志翔律师事务所律师。 被告：石小龙，男，1988年10月13日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市。 被告：李超燕，女，1989年3月11日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：邓明武，广西珠浦律师事务所律师。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：陈诚，广西珠浦律师事务所律师。 第三人：广西北部湾银行股份有限公司北海分行，住，住所地广西壮族自治区北海市广东路**瀚宇国际大厦**一社会信用代码：9145050069537135XP。 负责人：李纯豁，该行行长。 委托诉讼代理人：黄芳，女，该公司工作人员。 原告北海越亚房地产开发有限公司（以下简称“越亚公司”）与被告石小龙、李超燕、第三人广西北部湾银行股份有限公司北海分行（以下简称“北部湾银行北海分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，因本案案情复杂，于2019年7月22日依法转为普通程序，分别于同年6月14日、8月16日、10月25日公开开庭进行了审理。原告越亚公司的委托诉讼代理人胥军芳，被告石小龙、李超燕及其共同委托诉讼代理人邓明武、陈诚，第三人北部湾银行北海分行的委托诉讼代理人黄芳到庭诉讼。本案现已审理终结。 原告越亚公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告石小龙、李超燕于2017年3月20日签订的合同编号为YS00057107的《商品房买卖合同（预售）》;2.判令被告石小龙、李超燕自《商品房买卖合同（预售）》解除之日起十日内协助原告办理《商品房买卖合同（预售）》备案登记、预告登记的注销手续，办理注销手续的费用由被告石小龙、李超燕承担；3.判令被告石小龙、李超燕自《商品房买卖合同（预售）》解除之日起三十日内将越亚银滩城天赐良园6幢2单元1001号房屋腾退给原告；4.判令被告石小龙、李超燕及第三人北部湾银行北海分行《商品房买卖合同（预售）》解除之日起十日内配合原告办理预售商品房抵押权预告登记的注销手续，办理注销手续的费用由被告石小龙、李超燕承担；5.判令被告石小龙、李超燕支付原告解除合同违约金142056元；6.判令被告石小龙、李超燕支付原告因主张权利而支付的律师服务费人民币35000元。事实和理由：2017年3月20日，原被告双方签订合同编号：YS00057107的《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：被告石小龙、李超燕购买原告开发的越亚银滩城天赐良园6幢2单元1001号房屋，建筑面积126.17平方米，每平方米5629.56元，总金额710282元，付款方式及期限按合同附件四《商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的约定》执行，即“3、其他付款方式：买受人须在合同签订之日向出卖人支付首期购房款，占全部房价款的25.3%，计人民币180282元，剩余总房款的74.7%，计人民币530000元，买受人以银行按揭贷款的方式将取得的贷款全部一次性转付至出卖人指定的银行账户……”。2017年5月8日，两被告与第三人及原告签订《个人房屋借款/担保合同》，被告从第三人处获得按揭贷款530000元，原告为该笔贷款承担阶段性连带担保责任。2017年5月14日，原告为被告办理了《北海市商品房预售合同登记备案证明》，2017年5月24日，原告为被告办理了预售商品房买卖预告登记。2017年7月18日，被告石小龙、李超燕为第三人办理了预售商品房抵押权预告登记，取得桂（2017）北海市不动产证明第0028577号《不动产登记证明》。2018年2月22日，被告在原告处办理了收房手续。2019年3月25日和2019年4月1日，原告收到来自第三人的《贷款提前到期通知书》和《广西北部湾银行个人贷款担保人代偿通知书》，因被告石小龙、李超燕未按时足额偿还贷款本息，第三人宣布被告石小龙、李超燕的贷款提前到期，并要求原告作为阶段性连带责任保证人代被告清偿到期贷款。2019年4月17日，第三人在原告保证金账户扣划人民币527111.32元，被告石小龙、李超燕的借款本息已由原告全部代偿。因被告未依约偿还银行贷款本息，导致原告承担连带担保责任，给原告造成巨大损失。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四第一条第3（5）点的约定，原告有权单方解除合同。2019年4月19日，原告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》给被告，通知被告解除双方于2017年3月20日签订的合同编号为YS00057107的《商品房买卖合同（预售）》，该商品房所有权归原告所有，被告有义务配合原告办理相关手续，被告须按照总房款的20%向原告支付违约金，原告有权在被告已付购房款中直接扣除违约金，剩余房款不计利息退还被告，但被告至今没有到原告处办理相关手续。原告为维护自身合法权益，故诉至法院解决。 被告石小龙、李超燕辩称：一、原告越亚公司请求解除《商品房买卖合同（预售）》没有事实和法律依据，应不予支持。理由：1.两被告通过支付首付款及办理银行按揭的方式全额支付了购房款，全面履行了自己的合同义务，原告也已交付涉案房屋，所以商品房买卖合同的目的已经实现，两被告不存在违约行为；2.原告代两被告垫付按揭贷款后，依据合同附件第一条第三款第五点合同约定主张解除合同，代理人认为双方约定解除合同的条件未成就，按照条文“逾期3个月未向银行或公积金管理部门偿还贷款造成出卖人损失的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》”，但前文表述“买受人未依约向银行或公积金管理部门偿还贷款而导致出卖人作为借款担保人代买受人还贷的，买受人应在2个月内将出卖人所还贷款偿还给出卖人”，即原告垫付后，两被告有2个月的还款期限，如2个月内将原告代付的款项偿还就不会造成原告损失，原告也无权解除合同。原告在2019年4月19日发出通知，同月27日提起诉讼，直至今日开庭仍未满2个月，原告跳过2个月偿还期限直接要求解除合同，不符合双方合同的约定。原告陈述第三人宣布贷款提前到期，已经与两被告解除《个人房屋贷款/担保合同》，两被告已无法再履行贷款合同，因此不适用前文表述，目前第三人仍未与两被告解除贷款合同，因此贷款合同仍继续履行；3.涉案房屋已经办理商品房抵押权预告登记，因为第三人未到庭，没有就解除合同发表任何意见，故不适宜解除商品房买卖合同，否则影响抵押权人的利益；4.涉案房屋已被北海市海城区人民法院查封，原告不能对抗法院执行要求解除合同。虽然涉案房屋登记在原告名下，但根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定，赋予法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，并且明确待房屋权属登记后自动转为查封登记。海城区法院对涉案房屋的预查封，待房屋权属完成登记后转化为查封，效力等同于正式查封。故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，原告事实上已经不能配合法院的执行，因此，原告只能行使追偿权来进行权利救济，而不能要求解除合同。另外，如果本案原告的请求得到支持，势必与海城区法院的裁定相互冲突，并导致申请执行人申请查封的目的落空，侵害申请执行人的利益。二、因原告无权解除合同，其诉请返还房屋、协助办理商品房买卖合同备案登记注销手续、协助办理商品房预售抵押权预告登记注销手续亦没有事实和法律依据，不应支持。三、既然不存在解除合同，违约金也无法主张。因双方约定的违约金条款属于格式合同，加重当事人一方的责任，应当属于无效条款，该条款存在以下不合理之处：1.合同系原告提供的，重复使用并事先拟定，在订立合同时未与两被告协商，属于定型化条款；2.违约金约定为总房款的20%，明显加重两被告的违约责任，本案原告的损失实为垫付资金的利息损失，且原告在庭审中未能提供证据证明其实际具体损失，按照总房款的20%明显高于其实际损失；3.没有证据显示原告于签订合同时已经履行提示与说明义务；4.从正合同条文关于原告违约责任约定来看，原告存在违约的情形下，仅仅承担每天万分之一的违约金，对比原告要求被告承担总房款的20%违约金，显失公平。因此，即使法院判决双方解除合同，两被告无需按照合同中格式条款的约定支付巨额违约金。如果被告被判决承担支付违约金的责任，违约金过高，要求调整，鉴于原告的损失仅为利息损失，应在此基础上依法进行核减。四、关于律师费，双方合同没有约定原告主张解除合同时可以向被告主张律师费用，且原告在法庭调查时亦明确没有约定，因此，两被告对此不承担责任。五、如法院判决解除双方签订的商品房买卖合同，原告越亚公司应当返还购房款710282元、税费10532.48元、办证费1000元、专项维修基金7948.71元、管道燃气初装费2700元、预告登记费80元，共计732543.19元，扣除原告垫付按揭贷款527111.32元，原告需向两被告支付205431.81元。 第三人北部湾银行北海分行述称：对原告的诉讼请求和事实理由没有意见。 原告越亚公司对其陈述的事实向本院提交的证据有： 证据一、身份证，拟证实被告身份信息； 证据二、营业执照，拟证实第三人身份信息； 证据三、《商品房买卖合同（预售）》，拟证实2017年3月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告以银行按揭贷款方式购买原告开发的越亚银滩城天赐良园6幢2单元1001号房屋，房屋总价710282元，按揭贷款530000元，并就合同解除、违约责任等作了特别规定； 证据四、《北海市商品房预售合同登记备案证明》、（2017）北海市不动产证明第0020758《不动产登记证明》，拟证实原告已经为被告办理了《商品房买卖合同（预售）》的备案登记和预售商品房买卖预告登记； 证据五、《个人房屋借款/担保合同》（合同编号：北部湾银行贷字HT103017050801041号），拟证实2017年5月8日，两被告与第三人及原告签订《个人房屋贷款/担保合同》，被告从第三人处获按揭贷款530000元，原告为该笔贷款承担阶段性连带担保责任； 证据六、（2017）北海市不动产证明第0020758《不动产登记证明》，拟证实2017年7月18日，被告石小龙、李超燕为第三人北部湾银行北海分行办理了预售商品房抵押权预告登记； 证据七、《贷款提前到期通知书》、《广西北部湾银行个人贷款担保人代偿通知书》、《保证金账户划款通知书》、还款凭证、《贷款结清证明》，拟证实2019年3月25日和2019年4月1日，原告收到来自第三人北部湾银行北海分行的《贷款提前到期通知书》和《广西北部湾银行个人贷款担保人代偿通知书》，因被告石小龙、李超燕未按时足额偿还贷款本息，第三人北部湾银行北海分行宣布被告石小龙、李超燕的贷款提前到期，并要求原告作为阶段性连带责任保证人代被告清偿到期贷款。2019年4月17日，第三人在原告保证金账户扣划527111.32元，被告已经构成违约，原告有权解除合同并要求其支付违约金； 证据八、《解除商品房买卖合同通知书》、EMS邮寄单，拟证实因被告违约，原告根据合同约定，于2019年4月19日通知被告解除双方签订的合同编号为YS00057107的《商品房买卖合同（预售）》，并承担相应的违约责任，但被告至今没有到原告处办理相关手续； 证据九、《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》、《法律事务委托合同》、发票，拟证实原告为主张权利支付律师费35000元； 证据十、通话记录、短信记录，拟证实原告除于2019年4月19日向两被告邮寄送达《解除商品房买卖合同通知书》外，还多次通过电话、短信方式通知两被告解除合同前来办理相关手续； 证据十一、桂（2018）北海市不动产权第0052729号不动产登记证书，拟证实涉案房屋是原告开发，初始登记在原告名下，所有权归原告享有。 被告石小龙、李超燕对其辩解向本院提交的证据有： 证据1、广西增值税普通发票，拟证实两被告已向原告支付涉案房屋首付款180282元； 证据2、收据，拟证实原告收取两被告办证费1000元、专项维修基金7948.71元、管道燃气初装费2700元、预告登记费80元； 证据3、中国建设银行个人活期账户交易明细、对账单，拟证实截止2018年12月14日两被告一直归还房贷本息； 证据4、民事裁定书，拟证实涉案房屋被北海市海城区人民法院查封，原告不得对抗法院的执行要求解除合同； 证据5、中华人民共和国税收完税证明，拟证实两被告已支付涉案房屋契税10532.48元。 第三人北部湾银行北海分行对其主张未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据三《商品房买卖合同（预售）》，符合证据的真实性、合法性及关联性，对其约定的内容本院将会依法进行认定，对该证据本院予以认可；对证据五、证据七、证据八，是原告提起本案诉讼的原因及过程，符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以认可；对证据九，对其证明的事实等，本院将结合本案事实综合加以认定；对证据十，通话记录没有通讯单位盖章予以证实，其真实性无法认定，故对该证据，本院不予支持；对证据十一，符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以认可。对被告提交的证据5，证明被告对涉案合同的履行情况，符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以认可。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2017年3月20日，原告越亚公司（出卖人）与被告石小龙、李超燕（买受人）签订一份编号为YS00057107《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人购买出卖人开发的位于北海市，建筑面积共126.17平方米，单价为每平方米5629.56元，总价款710282元；买受人须在本合同签订之日向出卖人支付首期购房款180282元（含买受人已付的购房定金），剩余房款53万元以银行按揭贷款方式支付；在出卖人担保期内，如因买受人未能按期偿还银行按揭贷款，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，且出卖人因实现该债权所支付的诉讼费、律师费及其他全部费用由买受人承担，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的20%向出卖人支付违约金；买受人因未依约向银行偿还贷款而导致出卖人作为借款担保人代买受人还贷的，买受人应在2个月内将出卖人所还贷款偿还给出卖人，并从出卖人代还之日起至买受人还清欠款给出卖人之日止，按人民银行公布的同期贷款基准利率的150%向出卖人支付代还款利息；逾期3个月未向银行偿还贷款造成出卖人损失的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，该商品房所有权归出卖人所有，出卖人无需征得买受人同意，可另行处置，买受人有义务配合出卖人办理相关手续。出卖人应代买受人偿还银行按揭及相关费用（包括但不限于银行利息、诉讼费、评估费、律师费、房产变更税费等）；买受人须按照总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人在60天内退还买受人已付剩余房款；买受人因交易、办证、入住等支付并已实际发生的如契税、保险费、水电、电话等费用损失由买受人承担；出卖人行使解除合同的权利时，对于买受人应付的违约金，出卖人有权从买受人已付房款中直接扣除，剩余房款不计利息退还买受人；买受人还款逾期超出90日后，出卖人有权解除合同，另行处置该商品房，并由买受人按房价总价款的20%向出卖人支付违约金。合同签订当日，两被告向原告支付首期购房款180282元。2017年5月11日和2017年7月18日，涉案商品房分别办理了合同登记备案和不动产登记证明。2018年2月22日，两被告向原告缴纳涉案房屋办理产权证预交费用1000元、专项维修资金7948.71元、管道燃气初装费2700元、预告登记费80元。 2017年5月8日，原告（保证人）、两被告（借款人、抵押人）及第三人北部湾银行北海分行（贷款人）签订一份《个人房屋借款/担保合同》，约定：被告向第三人贷款53万元用于支付越亚银滩城天赐良园6幢2单元1001号房的购房款，借款期限从2017年5月8日起至2047年5月8日止，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%即年利率为5.145%；借款逾期的，罚息利率为在本合同约定的借款利率水平上加收50%，如借款利率为浮动利率的，罚息利率根据调整后的利率及前述加收幅度同时进行相应调整；还款方式为按月等额本息还款法；两被告以涉案房屋作为借款的抵押物；原告为被告的借款作阶段性连带责任保证。第三人依约借款给两被告后，两被告一直还贷至2018年12月14日，且还款时间多为每月的12日。之后，两被告未能按期向第三人偿还银行按揭贷款。2019年3月25日，第三人向原告发出《贷款提前到期通知书》；同年4月1日，第三人向原告发出《广西北部湾银行个人贷款保证人代偿通知书》，告知原告两被告已欠贷款本金517756.49元，原告需要代偿的金额为517756.49元，利息暂计至通知当日，其后根据合同约定另计。2019年4月17日，第三人在原告账户扣划按揭贷款517756.49元、利息9354.83元。2019年4月22日，第三人发出《贷款结清证明》，说明因两被告逾期返还贷款，原告已履行其阶段性连带责任保证责任，代为清偿了该笔贷款全部贷款本息。2019年4月19日，原告向两被告制作《解除商品房买卖合同通知书》，载明：自本通知到达被告方的同时，即解除两被告与原告签订的合同编号为YS00057107的《商品房买卖合同（预售）》；因两被告方违约，须按照总房款的20%向原告支付违约金人民币142056元，原告将在两被告方已付购房款中直接扣除违约金，剩余房款不计利息退还被告，请两被告自收到本通知之日起10日内到原告处办理相关手续；请两被告自接到本通知之日起10日内将越亚银滩成天赐良园6幢2单元1001号房屋腾退给原告，并协助原告办理合同编号为YS00057107的《商品房买卖合同（预售）》备案登记、预告登记的注销登记手续及预售商品房抵押权预告登记的注销登记手续。其后原告通过邮寄的方式向两被告送出该通知书。 另查明，涉案房屋的权利人目前为原告，尚未办理产权登记。2018年8月23日，北海市海城区人民法院作出（2018）桂0502民初2615号民事裁定书，查封了两被告名下位于北海市房屋【不动产登记证明号：桂（2017）北海市不动产证明第0020758号】，查封期限为三年。原告因本案诉讼中支出律师费35000元。 本案在审理的过程中，两被告主张如法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，原告越亚公司应返还购房款、税费、办证费、专项维修基金、管道燃气初装费、预告登记费等共计732543.19元，扣除原告垫付按揭贷款527111.32元，原告需向两被告支付205431.81元，但两被告对该主张没有提出反诉请求。 综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：1.北海市海城区人民法院对涉案房屋的查封是否属于预查封，如果是预查封，是否影响原告解除权的主张；2.原告主张解除《商品房买卖合同（预售）》的条件是否成就；3.如解除《商品房买卖合同（预售）》，则两被告应向原告支付多少违约金；4.两被告应否向原告支付因原告主张本案权利支出的律师费35000元。 关于北海市海城区人民法院对涉案房屋的查封是否属于预查封，如果是预查封，是否影响原告解除权的主张问题。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，结合2017年5月11日原告及两被告就涉案房屋仅办理了合同登记备案未办理房屋过户登记的事实，北海市海城区人民法院对涉案房屋的查封属于预查封。本院认为，预查封所查封的标的是被执行人将要取得的财产，即本案两被告基于《商品房买卖合同（预售）》而享有的物权期待权。本案中，原告在承担保证责任后，其有权依据《商品房买卖合同（预售）》的约定提出解除合同的请求，两被告已无法获得涉案房屋的所有权，预查封转为正式查封的条件已不具备，即涉案房屋在预查封的情况下并不影响本案的实体审理，也即原告有权在本案中提出解除《商品房买卖合同（预售）》的请求。 关于原告主张解除《商品房买卖合同（预售）》的条件是否成就的问题。原告越亚公司、被告石小龙、李超燕签订的《商品房买卖合同（预售）》及原告越亚公司、被告石小龙、李超燕及第三人北部湾银行北海分行签订的《个人房屋借款/担保合同》均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合同合法有效，各方当事人应按合同的约定和法律的规定履行各自的义务。关于原告主张解除《商品房买卖合同（预售）》的条件是否成就的问题。两被告购买原告开发的位于北海市房屋并签订了《商品房买卖合同（预售）》，其后原告在两被告与第三人签订的《个人房屋借款/担保合同》中作为两被告贷款的保证人，因两被告未按时向第三人归还贷款，导致第三人直接在原告账户中扣划了等额贷款本息共计527111.32元，原告请求解除与两被告签订的《商品房买卖合同（预售）》。根据该合同中“逾期3个月未向银行偿还贷款造成出卖人损失的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，该商品房所有权归出卖人所有，出卖人无需征得买受人同意，可另行处置，买受人有义务配合出卖人办理相关手续”的约定，结合两被告还款时间多为每月12日的事实，两被告自2019年1月12日起至原告起诉之日2019年4月28日止因未按时向银行偿还贷款导致原告承担保证责任，逾期还款时间已超过3个月，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告提出解除与两被告于2017年3月20日签订的合同编号为YS000057107号《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，符合事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，结合《商品房买卖合同（预售）》中“出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，该商品房所有权归出卖人所有，出卖人无须征得买受人同意，可另行处置，买受人有义务配合出卖人办理相关手续”的约定，结合第三人在庭审过程中同意协助原告办理涉案房屋的抵押权预告登记注销手续的事实，两被告应协助原告办理解除《商品房买卖合同（预售）》的备案登记、办理《商品房买卖合同（预售）》预告登记的注销手续、两被告及第三人应协助原告办理涉案房屋的抵押权预告登记注销手续，同时，涉案《商品房买卖合同（预售）》解除的原因是两被告未按时履行还款责任导致原告承担保证责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告诉请两被告承担上述办理解除《商品房买卖合同（预售）》的备案登记、办理《商品房买卖合同（预售）》预告登记的注销手续、办理涉案房屋的抵押权预告登记注销手续的相关费用，本院予以支持。 关于两被告应向原告支付多少违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合原告在承担保证责任过程中被第三人直接从账户扣划按揭贷款517756.49元及利息9354.83元，且《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金为总房款的20%即142056元的事实，考虑原告资金被扣划期间可能产生的利息收益及涉案房屋目前市场价格等因素，本院根据公平原则和诚实信用原则，依法调整违约金为65000元，对原告超出部分，本院不予支持。 关于两被告应否向原告支付因原告主张本案权利支出的律师费35000元的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》“在出卖人担保期内，如因买受人未能按期偿还银行按揭贷款，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，且出卖人因实现该债权所支付的诉讼费、律师费及其他全部费用由买受人承担，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的20%向出卖人支付违约金”的约定，合同双方关于律师费约定的前提是出卖人向买受人主张追偿权，本案案由为商品房销售合同纠纷，故原告主张两被告承担原告因本案支出的律师费35000元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 1、解除原告北海越亚房地产开发有限公司与被告石小龙、李超燕于2017年3月20日签订编号为YS00057107的《商品房买卖合同（预售）》； 2、被告石小龙、李超燕应自本判决生效之日起十日内协助原告北海越亚房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》备案登记、预告登记的注销手续，办理注销手续的费用，由被告石小龙、李超燕承担； 3、被告石小龙、李超燕、第三人广西北部湾银行股份有限公司北海分行应自本判决生效之日起十日内协助原告北海越亚房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》预售商品房抵押权预告登记的注销手续，办理注销手续的费用，由被告石小龙、李超燕承担； 四、被告石小龙、李超燕支付给原告北海越亚房地产开发有限公司违约金65000元； 五、驳回原告北海越亚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费12324元，由原告北海越亚房地产开发有限公司负担1114元，被告石小龙、李超燕负担11210元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  杨 明 人民陪审员  梁少雄 人民陪审员  吴宗富 二〇一九年十月二十五日 法官助理范舒云 书记员何怡燕 附本判决引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。