文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初9928号原告：南京长江油运置业有限公司，住所地南京市。法定代表人：刘建勇。委托诉讼代理人：王秀明，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱静娴，江苏东恒（天津）律师事务所律师。被告：南京紫清餐饮服务有限公司，住所地南京市。法定代表人：江林三。委托诉讼代理人：陈向阳，江苏锦叙通律师事务所律师。原告南京长江油运置业有限公司（以下简称长江油运公司）与被告南京紫清餐饮服务有限公司（以下简称紫清餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长江油运公司的委托诉讼代理人王秀明、朱静娴，被告紫清餐饮公司的委托诉讼代理人陈向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长江油运公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2019年6月12日解除；2.被告腾空南京市；3.被告支付原告2019年2月1日至2019年6月12日期间的租金528793元，并按3968元/天标准继续支付2019年6月13日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；4.被告支付原告362119元自2019年1月11日起，166674元自2019年4月11日起至实际支付之日止按年利率24%标准计算的逾期滞纳金；5.被告支付原告违约金362119元。事实和理由：2018年2月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于南京市，被告应于2019年1月10日前支付2019年2月1日至2019年4月30日期间的租金362119元，2019年4月10日前支付2019年5月1日至2019年7月31日期间的租金362119元。上述合同签订后，被告至今未缴纳上述两期租金，鉴于被告逾期支付租金已超过15日，原告根据合同约定向被告发函通知解除合同，解除函于2019年6月12日送达被告。但合同解除后，被告仍占有房屋，且未支付拖欠租金。为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告紫清餐饮公司辩称，1.被告对双方签订的房屋租赁合同已于2019年6月12日解除没有异议；2.被告对拖欠租金的事实予以认可，被告系经营困难无力支付租金；3.被告现在没有实际使用房屋，不应按照经营时的租金标准支付占有使用费，故请求调整占有使用费标准；4.原告主张的逾期滞纳金和违约金标准超出了法律规定的范围，被告仅拖欠租金50余万元，但原告主张的违约金达36万元，远超出给原告造成的实际损失，请求法庭对违约金及逾期滞纳金予以调整。综上，请求依法判决。本院经审理认定事实如下：南京市.102.103.105.201.301室不动产登记的权利人为原告长江油运公司。2018年，原告长江油运公司（甲方、出租方）与被告紫清餐饮公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将南京市，以下简称涉案房屋）出租给乙方用于洗浴服务，租赁期限自2018年2月1日起至2025年7月31日止；租金为144.8475万元一年，2019年8月1日起租赁费递增5%即152.09万元一年，以后租赁费用每两年递增5%，乙方在租赁期间所产生的其他一切费用包括物业费、水电费等均由乙方承担；租赁费用采用先付后用的形式，按季支付，具体支付时间从承租之日开始，在每年的1、4、7、10月10日前，乙方向甲方支付下一期租赁费用，乙方不得以任何理由扣减和抵消租赁费用；本合同签订之日至2018年2月1日前，乙方应支付首期租赁费用给甲方，即362119元，首期租赁费用计算期为2018年2月1日至2018年4月30日；在签署本合同之日，乙方应向甲方缴付一定数额的保证金作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证，保证金总额为40万元，乙方应支付的费用或应承担的费用，甲方有权直接在履约保证金中扣除，并有权要求乙方补足，在承租期内的任何时候、任何情况下，乙方均不得以保证金折抵乙方应付租赁费用及其他应付费用，未经甲方同意，乙方不得将退回保证金的请求权转让给第三人或设定他项权利；乙方逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过15日，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无需向乙方作出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达到大桥南路1号时立即生效；如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用，此违约金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施，如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过15日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还；本合同期满或提前终止，如乙方未按合同约定的时间及方式向甲方归还租赁房屋，则应每日按约定日租赁费用标准的150%支付使用费，并赔偿甲方因此而遭受的全部损失等等、上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告支付原告保证金40万元，并支付租金至2019年1月31日。2019年6月11日，原告委托律师向被告发送律师函，载明2019年3月15日被告以停业为由提出提前退租申请，原告表示应先签署房屋物品交接清单后再进行移交房屋，并支付拖欠租金181000元。截止发函之日，被告既未与原告办理房屋物品交接及房屋移交手续，也未支付拖欠租金，已逾期超过15日，请被告收函后5日内支付欠款，否则原告将会采取单方解除合同等等。被告于2019年6月12日收到该律师函。审理中，原告明确被告已缴纳的保证金40万元因被告违约予以没收，如法院认定不应没收，则同意该款项与被告应付债务进行冲抵。被告认可双方签订的房屋租赁合同已于2019年6月12日解除。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照该规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告紫清餐饮公司未按约及时支付租金，原告向其发送了律师函，该函件中原告要求被告限期支付租金，否则将行使单方解除合同的权利，该函件并非是原告具体行使解除合同的权利，仅是向被告告知其享有并将行使解除合同的权利，不能认定为解除合同的通知，但由于被告认可双方的房屋租赁合同已于2019年6月12日解除，双方对此已经形成了合意，故本院对此予以确认。关于房屋返还问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告紫清餐饮公司作为承租人应当返还租赁物，故原告要求被告腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于租金及占有使用费问题。原告作为出租人已将租赁物交付被告使用，被告作为承租人亦应当按照约定的期限支付租金。原告主张被告支付2019年2月1日至2019年6月12日期间的租金528793元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。房屋租赁合同解除后，被告继续占有涉案房屋尚未返还，应当支付该期间的占有使用费，原告主张被告继续按照原租金标准即3968元/天标准支付2019年6月13日起至实际返还涉案房屋之日止的占有使用费，符合法律规定，且较为合理，本院亦予以支持。关于逾期滞纳金及违约金问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未按合同约定的期限支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付逾期滞纳金、违约金及没收保证金，由于逾期滞纳金、保证金此时性质亦均为违约金，被告辩称原告主张的违约金标准过高，请求予以调整，本院根据合同履行情况，被告违约情况及原告实际损失情况，对原告主张的违约金，酌减为250000元，对原告主张的逾期滞纳金及没收保证金的请求，不再予以支持。由于被告已支付原告保证金40万元，原告同意该款项在应当退还的情况下与被告应付的债务进行冲抵，本院予以确认。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告南京长江油运置业有限公司与被告南京紫清餐饮服务有限公司就南京市；二、被告南京紫清餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空并返还原告南京长江油运置业有限公司南京市；三、被告南京紫清餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京长江油运置业有限公司2019年2月1日至至2019年6月12日的租金528793元（该款项与150000元的保证金冲抵后，还应支付378793元），并按照3968元/天标准继续支付自2019年6月13日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；四、被告南京紫清餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京长江油运置业有限公司违约金250000元（该款项与保证金冲抵后，无需另行支付）；五、驳回原告南京长江油运置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12709元，减半收取计6354元，由原告南京长江油运置业有限公司负担800元，被告南京紫清餐饮服务有限公司负担5554元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱玉梅二〇一九年十月三十一日书记员  陈 悦履行告知书