河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1022民初3950号原告：张爱娟，女，1981年9月4日出生，汉族，现住河北省廊坊市固安县。被告：固安县永生房地产开发有限公司。住所地：固安县渠沟乡渠沟（固马路西侧）。法定代表人：马永生，该公司董事长。统一社会信用代码：91131022679930131K。委托代理人：田国忠，河北天枢律师事务所律师。委托代理人：任成森，河北天枢律师事务所律师。原告张爱娟与被告固安县永生房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张爱娟、被告固安县永生房地产开发有限公司的委托代理人田国忠、任成森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张爱娟向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决自2038年7月17日至2081年5月12日的合同无效，并判决被告返还原告租金60996元。2、请求法院判决诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月18日原被告签署了一份《房屋买卖合同补充协议》，协议中明确约定：被告将其所建的地下车位（车位号：B区211号）交于乙方使用，使用年限与房屋所有权年限相同（原告房屋所有权使用年限为2017年12月29日至2081年5月12日），被告收取原告租金共计9万元整。后原告查阅《合同法》第二百一十四得知：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此原告与被告签署的租赁合同自2018年7月18日至2038年7月18日是有效的，超过20年以上的部分无效，也就是自2038年7月19日至2081年5月12日合同无效，原告想等20年期满再考虑是否和被告重新签署租赁合同，故要求被告退还超过20年部分的租金。被告自2018年7月18日至2081年5月12日（共计22944天，软件计算）被告共收取原告租金9万元整，换算成天，租金约等于3.9元。原告要求退还超过20年以上的部分即：2038年7月19日至2081年5月12日共计15638天。故被告所退租金为：15638*3.9=60988.2元。原告计算精准无误。请法院判如所请，十分感谢。被告固安县永生房地产开发有限公司辩称，一、原告关于与被告签署的《房屋买卖合同补充协议》（以下简称“协议”）性质属于租赁合同的主张不能成立。1、从协议的全部文字中可以看出，并没有关于租赁的文字。2、从协议的内容上看，也于租赁无关。（1）从时间上看，租赁合同中承租人享有的仅是暂时性的使用权，最长期限不超过20年。而本案中，双方所约定的车位使用年限与房屋所有权年限相同。（2）从标的物届满是否返还上看，租赁合同为租期届满时承租人应将承租物返还给出租人，而在本案中，依据双方所签订的协议可以看出，原告使用车位并无返还的约定，因此不涉及到返还的问题。（3）从支付的对价方式上看，租赁合同支付租赁费的付款方式是按时分期支付的，而本案双方订立协议的意愿为原告一次性支付该车位的全部使用年限的对价。（4）从处分标的物的权利上看，租赁合同出租人交付标的物后，出租人并不丧失对标的物的处分权，而本案中被告与原告签订协议交付车位后，即丧失了后续进一步处分车位使用的权利。（5）从签订的协议主体上看，租赁合同不限定承租主体，而本案中被告转让车位使用权应当先满足业主的需要。综上，从双方所签订的协议名称和内容，均可以看出本案的协议与原告主张的租赁合同无论在合同订立的目的及具体的权利范围上均存在着显著差异，故原告关于该协议系租赁合同性质，并主张合同无效的观点既无事实依据，更无法律依据。二、原告关于合同无效的主张没有法律依据，故不能成立。目前我国现行法律（详见合同法第五十二条）明确规定了合同无效的五种情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中，原告与被告所签订的协议系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。综合以上答辩意见，原告的诉讼请求不能成立，恳请贵院依法判决驳回其诉讼请求。经审理查明：2013年7月30日，原告张爱娟作为买受人与作为出卖人的被告固安县永生房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，出卖人以出让的方式取得位于的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为固国用（2011）第010057号。该地块土地面积为21744.50平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2011年5月13日至2081年5月12日等；商品房销售依据即买售人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为固安县住房保障和房产管理局，商品房预售许可证号为（冀固）房预售证第2013028号等；买受人所购商品房的基本情况即第0019幢01单元8层0802号房等；同时对计价方式与价款等其他事项也做了相关约定。2018年7月18日，原告张爱娟作为乙方与作为甲方的被告固安县永生房地产开发有限公司基于上述《商品房买卖合同》签订了《房屋买卖合同补充协议》，协议中约定为解决停放车辆的实际问题，甲方将所建地下车位（车位号：B区211号）交与乙方使用，使用年限与房屋所有权年限相同；乙方使用期间应与物业公司签订车位管理合同，缴纳管理费用；对交与乙方使用的车位，乙方不享有所有权等。同日，被告固安县永生房地产开发有限公司为原告张爱娟出具写有“今收到张爱娟19-1-802交来二区车位B211号，人民币（大写）玖万元整”的《收据》。现原告认为其与被告就签订的《房屋买卖合同补充协议》是车位的租赁协议，超过20年的部分应为无效，要求被告返还超过20年的租金，被告主张其与原告签订的系车位使用权转让协议，对此双方未能达成一致意见成讼。上述事实有当事人的当庭陈述、原告提交的《房屋买卖合同补充协议》、《收据》，被告提交的《房屋买卖合同补充协议》、《收据》等证据材料在案佐证。本院认为，我国法律明确规定了合同无效的五种情形：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应遵照合同约定，诚信、善意履行合同所约定的义务。本案被告以出让方式取得位于的地块的土地使用权,系建设用地使用权人，其建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权当然属于本案被告，被告有权出租、出售等，不违反我国法律法规的强制性规定。车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施，但不等于说车位、车库与专有部分是民法上主物与从物的关系，车位、车库是相对独立的，其首先满足本小区业主的停车需要，对此本案被告并没有违反，在建筑区划内，被告开发建设用于停放汽车的车位、车库的归属，可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，原、被告双方所签订的《房屋买卖合同补充协议》明确约定车位的使用年限与房屋所有权年限相同、亦无原告返还车位的约定，且被告向原告交付车位后，丧失了后续进一步处分该车位的权利，原告也一次性付清了车位对价款90000元，双方更符合被告转移车位所有权于原告，原告依约支付价款买卖合同的法律特征，原、被告双方所签订的《房屋买卖合同补充协议》应为车位使用权转让合同，原告主张双方系租赁合同，本院不予采信。原告作为完全民事行为能力人，理应对自己签署合同的行为、付款行为、确认车位行为及相应后果有足够的认知、辨识能力。故对原告张爱娟请求法院判决原、被告双方所签订的《房屋买卖合同补充协议》中自2038年7月17日至2081年5月12日的合同无效，并判决被告固安县永生房地产开发有限公司返还其租金60996元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告张爱娟请求法院判决原、被告双方所签订的《房屋买卖合同补充协议》中自2038年7月17日至2081年5月12日的合同无效并判决被告固安县永生房地产开发有限公司返还其租金60996元的诉讼请求。案件受理费663元，由原告张爱娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  李珉二〇一九年十月十七日法官助理刘艳桥书记员安卫玲