云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终7710号上诉人（原审原告、反诉被告）：云南全球通信有限公司，住所：云南省昆明市官渡区环城东路**。法定代表人：胡宪威，董事长。委托诉讼代理人：郭立彬、杨欣怡，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：昆明金鹰购物广场有限公司，住，住所：云南省昆明市五华区青年路**/div>法定代表人：张文煜。委托诉讼代理人：熊星、江妮伲，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南全球通信有限公司因与被上诉人昆明金鹰购物广场有限公司租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。云南全球通信有限公司上诉请求：1、撤销（2019）云0102民初286号民事判决第二项、第三项；2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审错误地认定被上诉人为履约提前解除与他人的铺面租赁关系，上诉人不应当向其赔偿经济损失。按照约定向承租人交付租赁物属于出租人的法定义务，因此，被上诉人解除与案外人的租赁合同与上诉人无关。一审未对被上诉人的违约行为进行确认。一审违反不告不理的原则，变更被上诉人的反诉请求，属于适用法律不当。被上诉人并未提供证据证明其铺面空置的经济损失为197640元，即使存在损失，该损失也应由被上诉人自行承担。综上，请求二审依法改判。昆明金鹰购物广场有限公司答辩称：被上诉人是为了向上诉人交付租赁物才与案外人解除租赁合同，各项证据材料时间相互对应。若不解除与云南味舞春城餐饮管理有限公司的租赁关系，被上诉人可依约收取租金及物业费，不会产生损失。上诉人因经营计划调整不再使用租赁物，其是违约方，应当赔偿被上诉人的损失。上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。云南全球通信有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告合作意向金10万元；2、判令被告支付原告该合作意向金自起诉之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、判令被告承担本案诉讼费。昆明金鹰购物广场有限公司反诉请求：除扣除10万元的合作意向金外，原告还应赔偿被告遭受的损失97640元。一审法院认定事实：2018年5月，被告为甲方与原告为乙方签订《租赁意向书》，约定：甲乙双方就乙方拟承租位于云南省昆明市金鹰购物广场B座内2层F52005商铺（下称商铺），经营“SAMSUNG”品牌之用，经沟通达成合作意向，具体如下：一、该商铺合作商务条件：1.租赁面积暂定：375.96平方米；2.租赁期：24个月，2018年7月1日-2020年6月30日；3.租赁方式：固定租金，两者取高。2018年7月1日-2019年6月30日保底租金350元/平米/月，扣率8%。2019年7月1日-2020年6月30日保底租金360元/平米/月，扣率8%（店庆赞助费5000元/年，于店庆当月支付）；4.物管费：30元/平米/月；5.履约保证金：45万元；6.装修期：45天；7.支付方式：押三付三，先付后用。二、合作意向金：10万元，正式合同签署后，转成履约保证金。三、乙方承诺同意上述意向书的约束，并愿就上述意向的违约事宜承担责任。原告在该意向书承租方栏处盖章后，发给被告，被告未盖章。2018年6月4日，原告以银行转账方式向被告支付合作意向金10万元，同年6月12日，被告向原告出具《收款收据》，确认收到原告支付的合作意向金10万元。同年10月11日，原告委托云南大韬律师事务所向被告发出《律师函》，主要载明“鉴于：2018年5月21日，委托人与贵公司签订《租赁意向书》，双方达成合作意向，即委托人承租贵公司昆明金鹰购物广场B座2层F52005号商铺，用于经营“三星”牌手机，《租赁意向书》第二条约定双方应签署正式合同。《租赁意向书》签订后，委托人于2018年6月4日向贵公司支付了合作意向金10万元。此后，因“三星”牌手机销售市场发生变化，委托人根据市场变化调整了投资、经营计划，致使与贵公司继续合作、租赁贵公司商铺的计划取消。委托人根据变化，于2018年6月14日、6月19日、6月21日和6月25日，向贵公司表达了解除双方合作的意见，并提出退回合作意向金10万元的请求。……”。同年10月20日，被告向原告的受托人邮寄了《致厂商函》，表示不同意退还合作意向金。一审法院认为：原被告签订的《租赁意向书》是双方为原告租赁被告的商铺并为将来签订正式合同事先达成的合意，属预约合同，虽然该意向书被告未盖章，但原告按照意向书约定向被告支付了合作意向金10万元，被告也接受了该合作意向金，双方的《租赁意向书》成立并生效，依法成立的合同受法律保护，对双方均具有法律约束力。本案中，从原告发给被告的《律师函》可以看出，双方未能签署正式合同的责任在于原告，原告构成违约，应承担相应的违约责任。我国合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告提交的证据可以证明其为履约提前解除与他人的铺面租赁关系，造成铺面空置的经济损失197640元，予以确认。由于原告违约，被告主张扣除应返还原告的合作意向金10万元后原告赔偿损失97640元，有事实和法律依据，予以支持。至于原告要求被告支付合作意向金的利息，因原告违约，其该项请求于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决：一、被告昆明金鹰购物广场有限公司于本判决生效后十日内返还原告云南全球通信有限公司合作意向金10万元；二、驳回原告云南全球通信有限公司的其他诉讼请求；三、反诉被告云南全球通信有限公司于本判决生效后十日内赔偿反诉原告昆明金鹰购物广场有限公司经济损失197640元。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。同时，上诉人要求补充确认：2018年5月30日被上诉人发函给云南味舞春城餐饮管理有限公司解除合同，该公司在2018年7月31日实际撤场；对此，被上诉人认可发函以及撤场时间，但认为云南味舞春城餐饮管理有限公司（昆明食惑餐饮管理有限公司）在2018年6月10日回函确认最后营业时间为2019年6月30日。经审查，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。并补充确认：2018年5月31日被上诉人向昆明食惑餐饮管理有限公司发函，明确“现定于2018年6月30日为最后营业时间，进行提前撤场”；2018年6月10日昆明食惑餐饮管理有限公司回函“同意配合提前撤场，并确认2018年6月30日为最后营业时间”，2018年7月31日云南味舞春城餐饮管理有限公司完成退场。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人是否应当向上诉人返还合作意向金10万元及利息？上诉人是否应当向被上诉人赔偿损失197640元？本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据审理查明，2018年5月上诉人作为乙方在《租赁意向书》中盖章、签字，并将该意向书交付给被上诉人，2018年6月4日上诉人按意向书的约定通过转账向被上诉人支付合作意向金10万元，双方当事人达成租赁云南省昆明市昆明金鹰购物广场B座内2层F52005商铺的意向，2018年10月11日上诉人向被上诉人发出《律师函》，明确因调整投资、经营计划，不再与被上诉人签订合同，取消对涉案商铺的租赁；另查明，被上诉人为完成涉案商铺的交付，于2018年5月30日通知原承租人提前撤场，并于2018年7月31日完成撤场。经审查，由于上诉人的原因导致双方未实际建立租赁关系，但被上诉人也未在意向书约定的租赁时间前达到租赁物的交付条件，故被上诉人应当向上诉人返还所收取的合作意向金10万元，而上诉人应就其违约行为给被上诉人造成的损失承担赔偿责任，根据双方当事人的责任大小，本院确认由上诉人承担80%的责任，由被上诉人承担20%的责任。针对损失数额，涉案商铺的实际空置时间为2018年8月1日至2018年10月22日，参照上诉人与云南味舞春城餐饮管理有限公司签订的租赁合同中对租金的约定，计算空置损失为150060元（54900元/月×2月＋54900元/月÷30天×22天），因被上诉人并未就其实际提供了物业服务以及存在物业损失提供相应依据，故物业费不属于空置损失，根据责任比例划分，上诉人应向被上诉人赔偿经济损失120048元。综上，一审判决认定事实清楚，但所作处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初286号民事判决第一项、第二项，即“一、被告昆明金鹰购物广场有限公司于本判决生效后十日内返还原告云南全球通信有限公司合作意向金10万元；二、驳回原告云南全球通信有限公司的其他诉讼请求；”二、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初286号民事判决第三项，即“三、反诉被告云南全球通信有限公司于本判决生效后十日内赔偿反诉原告昆明金鹰购物广场有限公司经济损失197640元；”三、上诉人云南全球通信有限公司于本判决生效后十日内赔偿被上诉人昆明金鹰购物广场有限公司经济损失120048元；四、驳回上诉人云南全球通信有限公司的其他上诉请求；五、驳回被上诉人昆明金鹰购物广场有限公司的其他反诉请求。一审诉讼费2300元、反诉案件受理费1121元，共计3421元，由上诉人云南全球通信有限公司承担2737元，由被上诉人昆明金鹰购物广场有限公司承担684元；二审诉讼费2300元，由上诉人云南全球通信有限公司承担1840元，由被上诉人昆明金鹰购物广场有限公司承担460元。本判决为终审判决。审判长  金馨审判员  李蕊审判员  李锋二〇一九年十月二十五日法官助理李俊波书记员汪雪媛