江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣06民终575号上诉人（原审被告）：贵溪市豪门娱乐会所有限公司，住址：江西省贵溪市建设大道阳光时尚广场。法定代表人：何员林，总经理。委托诉讼代理人：余志文，贵溪市滨江法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：何卫民，男，1978年10月2日出生，汉族，住江西省贵溪市。被上诉人（原审原告）：刘成梅，男，1967年8月13日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：李金春，女，1968年2月25日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：李平金，男，1954年1月28日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：宋晓春，女，1965年3月10日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。四被上诉人的共同委托诉讼代理人：王金华，江西红谷律师事务所律师。原审被告：孙贵明，男，1971年11月20日出生，汉族，住江西省贵溪市东门办事处都市。上诉人贵溪市豪门娱乐会所有限公司（以下简称豪门娱乐会所）因与被上诉人刘成梅、李金春、李平金、宋晓春、原审被告孙贵明房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省贵溪市人民法院（2019）赣0681民初871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。豪门娱乐会所上诉请求：1、请求撤销江西省贵溪市人民法院（2019）赣0681民初871号民事判决书第一项、第二项、第三项内容，依法改判为“原审被告孙贵明和被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》继续履行至合同期满；收付相抵后，上诉人应向四被上诉人一次性付清2019年5月15日前拖欠的房租70000元（与一审判决120000元相比较减少的金额为50000元）”或者将该案发回重审。2、判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、上诉人是否构成根本违约以致足以解除《房屋租赁合同》。由于案涉租赁房屋一直存在质量问题，致上诉人长时间不能正常营业，损失巨大。上诉人自行维修产生的费用，上诉人一直不肯承担，双方交涉至今仍然无法达成一致意见。上诉人认为是被上诉人没有解决问题的诚意违约在先，故上诉人没有及时交付房租。根据公平原则，双方应当就此纠纷与房租问题一并妥善解决。故上诉人之前的行为不构成根本违约，不足以解除原审被告孙贵明和被上诉人签订的《房屋租赁合同》。二、收付相抵后，上诉人至2019年5月15日到底拖欠了多少房租的问题。依据查明的事实，上诉人应当向四被上诉人一次性付清2019年5月15日前拖欠的房租的确是120000元。原审被告孙贵明和被上诉人签订《房屋租赁合同》时，一共向被上诉人支付了房屋使用押金20万元。按照合同约定，其中15万元押金在之后转变成了房租，但仍然剩余有5万元押金在被上诉人处。扣减该5万元押金后，上诉人应向四被上诉人一次性付清2019年5月15日前拖欠的房租为70000元。综上所述，一审法院没有查清本案的全部客观事实，导致对本案事实认定和法律适用错误。为维护上诉人的合法权益，敬请二审法院查清本案事实后，依法改判或将该案发回重审。刘成梅、李金春、李平金、宋晓春辩称，要求解除合同，押金已经冲抵了，不存在扣除押金。请求维持一审判决。孙贵明述称，对豪门娱乐会所的上诉没有意见。刘成梅、李金春、李平金、宋晓春向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告孙贵明2012年9月2日签订的《店面租赁合同》；2、判令两被告腾空并返还位于贵溪市建设路与冶金路交叉处时尚广场C裙一、三、四层的租赁物；3、判令两被告向原告支付2015年至2019年3月欠付的租金1344993.15元；4、判令两被告向原告支付2019年4月至实际交付租赁房屋时止的使用费，该使用费按照《店面租赁合同》约定的租金标准执行；5、判令两被告向原告支付迟延支付自2017年7月至2019年3月期间的违约金420646元（上述违约金计算至2019年3月15日，从2019年3月16日至实际租金还清之日的违约金按实际所欠租金并按年利率24%支付）；6、本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2012年2月2日，原告李平金、宋晓春、李金春出具委托书，授权刘成梅将涉案房屋统一对外出租。2012年9月2日，原告方以贵溪市铜都饭店有限公司（以下简称铜都饭店）及四原告的名义与被告孙贵明签订店面租赁合同，并加盖了铜都饭店的公章，合同约定：由被告承租四原告所有的位于贵溪市建设路与冶金路交叉处时尚广场C裙三层（一楼、三楼、四楼）楼房，面积共计3405m2，租赁期自2013年1月1日起至2020年12月31日止，月租金为每月41500元。从2014年开始，租金每年在上一年度基础上递增10%，租金按半年期支付。孙贵明如未按约定期限交付租金，超过5天以上的，原告有权解除合同，并有权要求被告孙贵明按欠交租金每日2%支付滞纳金。合同签订后，原告按时向被告孙贵明交付房屋，被告孙贵明收到房屋后将该房屋交由其与其他合伙人合伙成立的被告豪门娱乐会所实际承租使用。2013年至2015年2月，被告孙贵明依合同约定支付了相应房租给原告方。之后因被告孙贵明及豪门娱乐会所未如数支付2015年2月至2016年1月的房租，原告方向人民法院提起诉讼。2015年10月23日，原告刘成梅出具授权委托书给案外人李金元，授权其就涉案房屋的租赁事宜与承租方协商、谈判、代签合同等。2016年1月11日，案外人李金元根据授权与被告孙贵明、被告豪门娱乐会所达成和解协议，之后原告方撤回起诉。协议约定：“2015年2月份以前房租及物业税费孙贵明已全部交清，2015年2月份以后所欠房租及物业税费出租方同意全部由实际承租方贵溪市豪门娱乐会所有限公司负责承担上述全部租金债务，与孙贵明无关”，另外还约定“贵溪市豪门娱乐会所现为涉案诉争标的的所涉出租房屋的实际使用人……该公司表示愿意承继孙贵明和江西贵溪豪门娱乐有限公司两被告对出租方所欠下的租金债务：即从2015年3月至10月共计欠280000元，该债务于2016年4月30日付清……三、2015年11月、12月及2016年1月的租金应于2016年1月15日之前付清，之后每月的租金按月在每月15日之前付清……如上述款项中任何一项未能按期支付，则终止租赁并解除原租赁合同，租金等仍按原合同约定执行。”2016年1月16日，被告方通过被告孙贵明的账户向原告刘成梅的授权委托人李金元转款102500元以支付旧欠房租。之后案外人罗柱安及贵溪市铜都美食城代四原告收取豪门娱乐会所支付的2016年2月至2019年1月15日的房租，每月30000元，2019年1月15日之后就未再支付。2017年4月19日，原告刘成梅及李平金申请将铜都饭店清算注销。2017年4月24日，铜都饭店经核准依法注销登记。一审法院认为，合法合同关系受法律保护。四原告是涉案房屋的产权人，四原告授权原告刘成梅对涉案房屋统一对外出租，原告刘成梅作为合同当事人及代理人与被告签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，合同当事人应按合同约定全面履行合同义务。本案中，原告按合同约定向被告孙贵明交付店面，尽管两被告在2015年2月之后未按约定交清房租存在违约，但原告与两被告之后经协商于2016年1月达成的《和解协议书》系双方对原合同的补充约定，该协议约定：由被告豪门娱乐会所承继被告孙贵明2015年2月至2016年1月的租金债务，且2015年2月之后的所有所欠房租及物业费用由被告豪门娱乐会所承担，与被告孙贵明无关。被告孙贵明在《和解协议书》签订后就不再是原合同的承租人，故对原告要求被告孙贵明承担2015年后欠付的租金的诉请，一审法院不予支持。关于在庭审中，被告方主张2016年1月之前欠付的租金已经过诉讼时效，之后的租金标准经双方协商口头约定变更为每月30000元。四原告辩称四原告未与被告方达成变更租金为30000元/月的一致意见，故2016年2月之后被告豪门娱乐会所每月交付的30000元租金应当优先偿还旧欠未付房租，诉讼时效并未超过，被告方仍应按照《店面租赁合同》支付租金并承担违约责任之说。一审法院认为，四原告和两被告在2016年1月11日的《和解协议》中结算了2015年2月至2016年1月被告孙贵明共欠付房租280000元，并约定了由被告豪门娱乐会所承继租金支付责任的内容。在2016年3月12日四原告的委托收租人罗祖安出具的收据上，载明：“收款单位：豪门娱乐会所有限公司（贵溪市）；收款方式：现金；人民币：叁万元整；收款事由：2016年2月15日-3月15日房租（2016年2月25日前由前代理人李金元收了）”的内容，结合被告方提供的中国工商银行的转账凭证，可以证明被告豪门娱乐会所承继租金支付责任及支付2016年2月15日至3月15日期间的租金三万元的事实。之后所有收款收据也证明自2016年2月起，被告豪门娱乐会所每月固定向四原告支付房租30000元，并且收据上明确注明了被告所交房租涵盖的租期。在长达三年的租期过程中，四原告对被告豪门娱乐会所按照30000元/月交付房租的行为未提出任何异议，这充分说明二被告所陈述的月租金变更为30000元的事实，已得到四原告的认可。因此，四原告主张被告豪门娱乐会所每月交付的30000元租金应优先偿付旧欠租金的理由不能成立，一审法院不予支持。2016年1月之前的欠付房租因四原告未及时主张权利已超过法定诉讼时效。对四原告主张二被告应支付2015年至2019年1月的欠付租金及承担违约责任的诉请，一审法院不予支持。2019年2月之后的房租，被告豪门娱乐会所未依合同约定及时支付，虽然被告方以房屋存在严重漏水问题主张抗辩，但是并未提出有效证据予以证明，对该抗辩，一审法院不予确认。被告方辩称被告方拖欠房租的行为并未构成根本违约，但《店面租赁合同》及《和解协议书》中明确约定了被告方未按约定支付租金的，四原告有权解除合同，被告豪门娱乐会所作为该合同义务的承继人，应当受该合同条款的约束，故被告方的该抗辩理由不成立。现四原告请求解除合同，合法合约，应予以支持。综上所述，一审法院对四原告的部分诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第九十四条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，作出如下判决：一、解除原告刘成梅、李金春、李平金、宋晓春与被告孙贵明于2012年9月2日签订的《店面租赁合同》及与被告孙贵明、贵溪市豪门娱乐会所有限公司于2016年1月11日签订的协议。二、限被告贵溪市豪门娱乐会所有限公司在判决生效之日起十日内腾空并向原告刘成梅、李金春、李平金、宋晓春返还位于贵溪市建设路与冶金路交叉处时尚广场C裙一、三、四层的房屋；三、限被告贵溪市豪门娱乐会所有限公司在判决生效之日起十日内向原告刘成梅、李金春、李平金、宋晓春一次性付清2019年5月15日前拖欠的房租120000元（之后的租金按30000元/月的标准，自2019年5月16日计算至被告贵溪市豪门娱乐会所有限公司实际腾空并交还店面之日止）；四、限被告贵溪市豪门娱乐会所有限公司在判决生效之日起十日内向原告刘成梅、李金春、李平金、宋晓春支付逾期付租的违约金（从2019年2月15日起以逾期未付租金为基数结合租金实际拖欠天数按年利率24%计算至租金实际付清之日止）。五、驳回原告刘成梅、李金春、李平金、宋晓春的其他诉讼请求。案件受理费20690元，减半收取10345元，由原告刘成梅、李金春、李平金、宋晓春负担9621元，被告贵溪市豪门娱乐会所有限公司负担724元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，案涉《店面租赁合同》和《和解协议书》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。本案二审争议的焦点为：1、案涉《店面租赁合同》是否应予解除？2、房屋租赁押金应否在豪门娱乐会所拖欠的租金中予以扣减？一、关于案涉《店面租赁合同》是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被上诉人刘成梅、李金春、李平金、宋晓春与上诉人豪门娱乐会所、原审被告孙贵明签订的和解协议约定，2016年1月之后的房屋租金，上诉人应按月在每月15日之前付清，若上诉人未能按期支付，则终止租赁并解除原租赁合同，租金等仍按原合同约定执行。故对于2016年1月之后的租金，上诉人应按月于每月15日之前付清。上诉人未按期支付2019年1月之后的租金，已构成违约，被上诉人有权解除原租赁合同。一审判决解除案涉《店面租赁合同》有事实和法律依据，并无不当。上诉人主张租赁房屋存在质量问题，其未及时交付房租不构成根本违约，不足以解除房屋租赁合同，但现有证据不能充分证实上诉人租赁期间，租赁房屋存在质量问题，其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于房屋租赁押金应否在豪门娱乐会所拖欠的租金中予以扣减的问题。上诉人主张孙贵明支付的房屋租赁押金应在其拖欠的租金中予以扣减，上诉人在一审期间并未就此提起反诉，其在二审期间提出，被上诉人不同意调解，本院对此不予审理，上诉人可另行主张房屋租赁押金。综上所述，豪门娱乐会所的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由上诉人贵溪市豪门娱乐会所有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  汪富华审判员  徐永荣审判员  汪福庚二〇一九年十月二十四日书记员  蒋慧卿