广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1917号上诉人（原审被告）：万坚华，女，汉族，1971年4月15日出生，身份证地址：广东省云浮市郁南县，现住肇庆市鼎湖区。被上诉人（原审原告）：肇庆市高要区信诚物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区城区文峰中路（文峰市场办公室第一卡）。法定代表人：邓瑞华，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭菁菁，广东砚正律师事务所律师。委托诉讼代理人：谈肇峰，广东砚正律师事务所实习律师。上诉人万坚华因与被上诉人肇庆市高要区信诚物业管理有限公司（以下简称信诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人万坚华、被上诉人信诚物业公司的委托诉讼代理人郭菁菁、谈肇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万坚华上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判，判决信诚物业公司减收万坚华的物业服务费，减收违约金881元，减收公共水电分摊费、电梯修理分摊费、智能设施维护费、公用管道疏通费，共计1462元，并申请退回2014年10月一2016年9月30日两年的分摊费用1473.89元。事实和理由：一、信诚物业公司违反了《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》（粤价[2010]1号）第十三条和《肇庆市物价局与肇庆市住房和城乡建设局》肇价[2013]45号文第十三条的规定，上述费用属于不合理收费。汇景园业主霍惠玲女士就公共水电分摊费、电梯修理分摊费、管道疏通费、天然气初装费咨询物价局收费是否合理，物价局责令汇景园物业管理单位立即停止上述收费并进行整改。但物业管理单位置之不理，公然藐视法规。万坚华在2014年10月28号收楼时被收取公共水电费120元／年、电梯电费240元/年、电梯修理费10元／年、供水加压电费120元／年、公用管道疏通费50元／年，合计650元。装修服务费347.37元，2015年10月1号一2016年10月31号公用水电电梯电费供水加压费合计476.52元。物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点既符合相关法律规定，也为一审判决所认可，但一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容，只认定了信诚物业公司在小区公共区域的部分服务瑕疵，但未认定其对万坚华所有房屋的服务瑕疵。物业管理企业提供的服务和质量与合约约定标准差距明显。(1)阻挠业主委员会成立。(2)不开展物业管理服务满意率调查。(3)北门夜晚未按规定安排保安人员值班，停车场内也没有设置保安，更没有提供24小时保安巡逻，导致有犯罪分子溜入小区进行偷窃。入住以来，C1、C2幢住户被入室盗窃财物，此情节有业主报案，以明确信诚物业公司不履行义务给业主造成物质损失以及不安全感。(4)C幢公共区域上的瓷砖全都是隔空的、脱离墙体、空壳砖、不定时脱落。物业公司在电梯内私设电子广告，公共设施设备进行经营所得收益依法归全体业主共有，并主要用于补充专项维修资金，物业公司称此广告无任何收益，但电费却让众多业主分摊，严重侵害业主们的利益，可见其对小区公共区域完全没有尽到管理的职责。二、一审判决程序存在瑕疵。(1)在一审开庭时，万坚华曾将上诉状所附照片提供给一审法院审查，但是法院并未调查核实此情节，也未在判决中体现这一情节，导致认定信诚物业公司服务瑕疵不全面。（2）一审判决未能考虑案件社会影响，未对物业服务费进行减免，并认为物业滞纳金合法合理。没有义务就没有权利,《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序；先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”物业自身不作为，应对管理费进行减免，请二审法院调查核实。综上所述，一审判决在审查证据，认定事实、审判程序上均有错误，二审法院应当支持万坚华的请求，依法改判或发回重审。信诚物业公司辩称，一、万坚华的主张没有事实及法律依据，缺乏相关证据证明。1.万坚华提供的《关于对霍惠玲价格咨询的答复》仅仅是针对业主霍惠玲，不具有普遍的约束力，且现政府已对物业管理价格政策开放，没有具体的标准。2.据信诚物业公司查询发现，《物业服务企业资质管理办法》已经废止，万坚华的上诉理由及事实依据不足。且万坚华与信诚物业公司基于双方的意思表示达成《前期物业管理服务协议》，符合《合同法》的法律规定，并不符合《合同法》可撤销和无效的情形，应当合法有效。3.万坚华认为信诚物业公司的物业服务存在瑕疵，应提供证据证明。二、万坚华违反《前期物业管理服务协议》的约定欠缴管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。万坚华作为完全行为能力人，在《前期物业管理服务协议》上签字，应知道并认可《前期物业管理服务协议》，该协议是万坚华的真实意思表示。且信诚物业公司从提供物业服务起至起诉长达的数年，万坚华均没有提出任何异议，证明是认可物业管理服务的。万坚华作为涉案房屋的业主，应当履行合同约定按时支付物管费，其拖欠物业管理服务费用，已构成违约，应当承担违约责任。综上所述，一审判决事实清楚、适用法律正确。万坚华违反《前期物业管理服务协议》的约定，欠缴管理费，构成违约，应缴纳拖欠的物业管理费及承担相应的违约责任。请二审法院维持原判，支持信诚物业公司的诉求。信诚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令万坚华立即支付2016年10月至2019年3月31日的物业管理费共5486.5元（包括物业费、公共水电分摊、电梯修理分摊费、智能设施维护费等）和违约金881元，两项合计6367.5元（2019年3月31日以后的物业费按约定计至还清日另计）；2.本案诉讼费由万坚华承担。一审法院认定事实：“鼎湖汇景园”发展商肇庆市巨恒置业发展有限公司与信诚物业公司签订《“汇景园”前期物业服务委托合同》，肇庆市巨恒置业发展有限公司委托信诚物业公司对“鼎湖汇景园”的物业进行管理。2013年2月17日，万坚华购买了“鼎湖汇景园”C幢C1-1008房，该房建筑面积为115.79平方米。同日，信诚物业公司与被告签订了《前期物业管理服务协议》约定，信诚物业公司对“鼎湖汇景园”进行物业管理，并由业主向信诚物业公司支付物业管理费，物业管理费明细：电梯楼1.2元/平方米/月，露台、花园0.5/平方米/月，小车库0.7/平方米/月、水电公共分摊10元/月/户（不含电梯电费），公共智能维护费10元/月/户，电梯维护费、检测费10元/月/户（两年后按实际发生额分摊），电梯电费20元/月/户（两年后按实际发生额分摊）；逾期交纳物业管理服务费的，按每天1元计收逾期违约金，交纳时间每年一次。2019年3月1日，信诚物业公司通过邮寄方式向万坚华发出《缴物业费的通知》，要求万坚华缴交2016年10月1日至2019年3月31日的欠费5239.81元及滞纳金881元。但万坚华没有缴交所欠费用，计至2019年3月31日止，万坚华拖欠缴交物业管理服务费为5486.5元。2016年10月1日至2019年3月31日期间为881天。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。“鼎湖汇景园”发展商肇庆市巨恒置业发展有限公司与信诚物业公司签订《“汇景园”前期物业服务委托合同》和信诚物业公司与万坚华签订了《前期物业管理服务协议》均没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。万坚华作为“鼎湖汇景园”C幢C1-1008房的业主，应当履行上述合同约定支付物业管理服务费用，万坚华拖欠信诚物业公司物业管理服务费用，已构成违约，应当承担违约责任。因此，信诚物业公司请求万坚华支付计至2019年3月31日止物业管理服务费5486.5元以及2016年10月1日至2019年3月31日期间的违约金881元的请求有理合法，应予支持。2019年3月31日以后发生的物业管理费尚未明确，本案不作处理。万坚华提出其房屋共用部分主体的墙砖经常脱落和C幢公共地方挂墙上瓷砖全部脱离墙体、空壳砖、不定时脱落问题，与本案非属同一法律关系，万坚华可另行主张权利，万坚华为此不支付物业管理费，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业管理公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以拒绝交纳物业管理费予以对抗。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、万坚华于一审判决发生法律效力之日起七日内支付信诚物业公司的物业管理费5486.5元、违约金881元（物业管理服务费、违约金均计至2019年3月31日止）；二、驳回信诚物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由万坚华负担。本院二审期间，双方当事人均无提交新证据证实自己的主张。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，争议焦点为：万坚华拒绝缴纳物业费是否有合法依据。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”因此，在涉诉小区业主、业主大会选聘物业管理企业之前，肇庆市巨恒置业发展有限公司作为该小区的建设单位可以选聘信诚物业公司作为前期物业管理企业。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；”故《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容无违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，对合同双方均具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”因此，物业服务企业是否违规收费应以合同约定或法律、法规、部门规章规定为依据，而双方签订的《前期物业管理服务协议》已对电梯电费、修理费等费用以及逾期缴交费用的违约责任等进行约定，万坚华以地方性规范文件以及地方物价部门对该小区另外业主的复函为依据主张信诚物业公司存在违规收费的理据不足，本院不予采纳。至于万坚华等业主反映信诚物业公司在提供物业管理服务过程中，存在管理不到位之处，根据庭审及结合同期审理该小区其他业主提交的照片等证据，可证明信诚物业公司在物业管理服务方面确存在一定瑕疵，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拖欠物业管理费的理由。根据该司法解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，信诚物业公司已对万坚华逾期欠缴物业费及违约金提供物业管理费明细表、催交物业管理费通知书等予以证实，业主应当按照物业管理服务协议的约定按时足额交纳物业服务费，万坚华拖欠物业管理服务费已构成违约，应承担相应的违约责任。故万坚华以信诚物业公司未完全履行物业服务协议约定的义务，作为其拒缴物业费于法无据，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。万坚华的上诉请求理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由万坚华负担。本判决为终审判决。审判长  蔡红茂审判员  李升文审判员  苏振伟二〇一九年十月三十日法官助理苏翠华书记员陈智君