河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终3916号上诉人（原审被告）：潢川县供销合作社。法定代表人：林祖日，系该社主任。委托诉讼代理人：雷金柱，河南捷达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马天成，男，1958年6月18日出生，回族，住潢川县。委托诉讼代理人：李梦茹，河南天宾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨莉，女，1958年8月12日出生，回族，住潢川县。委托诉讼代理人：李梦茹，河南天宾律师事务所律师。原审被告：河南银钻置业有限公司。法定代表人：李太根，系公司总经理。上诉人潢川县供销合作社因与被上诉人马天成、杨莉及原审被告河南银钻置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人潢川县供销合作社的委托诉讼代理人雷金柱，被上诉人马天成、杨莉及其共同委托诉讼代理人李梦茹，原审被告河南银钻置业有限公司的法定代表人李太根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潢川县供销合作社上诉请求：1、判决撤销一审民事判决，依法改判，驳回被上诉人一审中的诉讼请求；2、判决一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、拆迁补偿款问题。1、本案原、被告签订的《拆迁安置补偿协议》和《房屋拆迁补偿及债务约定协议》中约定的是房屋置换方式，也包括一个车位的补偿。在实际履行过程中，被上诉人接受了上诉人支付的货币补偿款120万元并出具两份借条，上诉人向被上诉人支付的该款即是拆迁安置补偿款。这些事实说明协议在履行过程中双方选择了货币补偿方式并实际履行完毕，上诉人已无履行义务。上诉人已经进入破产清算，不可能有钱出借被上诉人，说成借款显然不合常理。2、若法院认为上诉人应当支付补偿款，则一审判决补偿标准过高，应当予以降低。一审判决补偿标准为4442.9元/平方米，补偿标准明显过高。同一地段针对其他拆迁户补偿标准不一致，明显不公平不合理。二、车库补偿款问题。1、一审判决补偿停车库判决错误。由于拆迁安置补偿方式已经变更为货币方式，事实上不应存在车库补偿问题，即便应当补偿，按照协议约定应当以停车位的价值进行补偿，不应当补偿车库，一审判决补偿车库没有依据。2、一审依据潢川县供销合作社（2016）29号文件判决补偿标准为18万元，采信证据错误。该文件是复印件，没有其他证据印证，不能作为证据使用。即使该文件存在，也是单位内部文件，和本案没有关联性，不是和被上诉人之间的合同关系，不应作为判决补偿的依据。信阳市中级人民法院针对同一地段拆迁户的判决，针对停车位的补偿标准为10万元。同案不同判，明显不公平不合理。三、违约金问题。1、拆迁补偿方式已经变更，违约责任条款不应当适用。2、上诉人不存在违约，不应当承担违约责任。《房屋拆迁补偿及债务约定协议》第五条第1项约定的交付房屋时间为2017年10月1日，上诉人从2016年就开始和被上诉人协商货币补偿，因补偿标准没达成一致意见，导致上诉人无法履行。后来被上诉人已经接受货币补偿款，说明上诉人始终在积极履行协议义务，且已实际履行完毕，上诉人不存在违约。3、假设法院认为上诉人违约，被上诉人没有证据证明其损失，不应当支付违约金。4、一审判决的违约金计算错误。被上诉人没有证据证明其损失，其要求赔偿没有事实和法律依据，不应支持。即使有损失，最多按中国人民银行同期同类贷款利率计算，一审判决以合同价款30%支付违约金，判决错误。四、拆迁过渡安置费。《房屋拆迁补偿及债务约定协议》约定的过渡安置费发放至2017年12月31日，上诉人始终按照协议履行且已履行完毕，不存在延迟过渡期限，不应支付拆迁过渡安置费。马天成、杨莉共同辩称，一审判决证据充分，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、拆迁补偿款问题。1、原拆迁补偿合同真实合法有效，上诉人违约在先，应由其依据合同承担违约责任，上诉人与被上诉人并未就变更房屋拆迁补偿方式达成意思表示一致。首先，双方协商2017年10月1日前完成房屋置换，但事实上新建房屋出售完毕上诉人也未给被上诉人安置房屋。其次，在上诉人违约在先情况下，即使双方协商变更为货币补偿，也应签订货币补偿协议并宣布原置换协议无效，但事实上双方未达成货币补偿协议。第三，上诉人将借条视为重新订立的货币补偿协议是荒谬的，虽然借条内容为预支房屋赔偿款，但在上诉人违约、房屋不能置换的情况下，上诉人只能承担货币赔偿责任，且被上诉人因车祸急需用钱，预支赔偿款是情理之中。借条未说明原房屋置换协议作废，也未说明货币补偿总额，更未说明被上诉人收到120万元以后上诉人的补偿义务完结，因此该借条不能说明双方达成货币补偿协议且履行完毕。2、一审法院根据新建房屋售价判决补偿标准公平合理，应予维持。上诉人应置换给被上诉人的是新建房屋，在置换不能情况下，上诉人赔偿的应当是新建房屋的市价，而非拆迁评估价，故上诉人主张拆迁房屋评估价与本案无关。二、车库补偿款问题。上诉人违约在先，在无法置换车库的情形下应当补偿被上诉人车库货币价值。一审法院根据《潢川供销合作社文件》及《潢川县土产公司备战库房屋拆迁安置补偿汇总表（第二期拆迁户）》判决上诉人赔偿车库款18万元证据充分，应予维持。三、违约金问题。1、上诉人违约事实客观存在，应依据原协议承担违约责任。2、依据法律规定，违约金除了补偿性质还具有惩罚性，原房屋置换补偿协议明确约定了违约责任承担方式，一审法院根据本案上诉人违约的过错程度及被上诉人预期利益等综合因素，依法调整为赔偿款的30%，符合法律规定且充分衡量合同实际履行情况及被上诉人损失，应予维持。四、拆迁过渡安置费。《房屋拆迁补偿及债务约定协议》第六条约定因上诉人原因造成交房期限延长，自逾期之日起按市场价支付过渡费。上诉人客观上存在逾期行为，原协议合法有效并未作废，上诉人需依约支付过渡费，一审判决应予维持。河南银钻置业有限公司辩称，同意上诉人意见。马天成、杨莉向一审法院起诉请求：1、请求依法判令两被告履行原被告签订的《房屋拆迁补偿及债务约定协议》和《拆迁安置补偿协议》的约定，交付被告河南银钻置业有限公司开发的7号楼第5层东户和9号楼15层东户、17层东户共3套商品房及车库一个给原告所有（安置房按实际面积进行结算，多退少补），暂计玖拾万元整。2、请求依法判令被告潢川县供销合作社向原告支付迟延交房违约金和临时租赁费，暂计壹拾万元整。3、本案诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求：1、依法判令二被告赔偿原告安置房款贰佰肆拾叁万柒仟伍佰元整（￥2437500元375平方米×6500元/平米）；2、依法判令二被告赔偿原告车库款18万元整；3、依法判令二被告向原告支付迟延交房违约金（375平方米×6500元/平米×1%/天，从2017年10月1日至款清日止）；4、依法判令二被告向原告支付一倍的赔偿责任款贰佰肆拾叁万柒仟伍佰元整（￥2437500元375平方米×6500元/平米）；5、依法判令二被告向原告支付过渡安置费（375平米×15元/平米/月，从2016年1月1日起至今）；6、二被告承担本案的诉讼费用等全部费用。一审法院认定事实：2008年7月11日，潢川县人民政府召开常务会并形成（2008）5号《常务会议纪要》，该《纪要》第四项决定：“一、一致同意土产公司备战库土地依法按程序实行招拍挂。对整个区域内的规划建设要进行统筹考虑。二、是由供销社与有关部门共同拿出职工安置方案，土地出让收益优先用于职工安置”。2008年7月25日，潢川供销社潢供销字（2008）22号文件，决定成立潢川县供销社备战库拆迁安置领导小组并下设办公室，即潢川县供销社备战库拆迁办公室。2009年12月1日，潢川县土产公司破产清算组、潢川县供销社备战库拆迁办公室公布《潢川县土产公司备战库区域房屋拆迁安置补偿办法》及《土产公司备战库区域自建房补偿标准》和《土产公司备战库区域附属物补偿标准》。土产公司备战库区域房屋一期拆迁完毕。2010年10月10日，潢川供销社公布《潢川县供销社土产公司备战库区域房屋拆迁计划和安置补偿方案》。2012年经潢川县政府同意，先期挂牌出让一期已拆迁的16090平方米土地。2013年3月，银钻公司通过竞拍取得16090平方米的土地使用权。2013年12月29日，潢川县供销社备战库拆迁办公室（甲方）与马天成（乙方）签订《拆迁安置补偿协议》，该《协议》载明：“根据《中华人民共和国城乡规划法》、《河南省城市房屋拆迁管理条例》及有关法律、法规之精神，经甲、乙双方协商。现就安置补偿达成如下协议：一、乙方自愿选择房屋置换的补偿安置形式；二、甲方拆除乙方所住单位公房（房改房），主房面积56.1平方米，附属房18.5平方米，奖励面积16.83平方米，按《潢川县土产公司备战库区域房屋拆迁安置补偿办法》的规定，置换新房面积91.43平方米，另拆除乙方简易棚15.4平方米，门楼1个，电话1部，空调1台，水井1眼，自来水1套，电表1块，有线电视1户。甲方支付乙方搬家费457元，临时租房费24个月6583元。拆迁时间为30天，实际拆除时间以拆迁公告为准；（备注：西北角县社家属楼前空院补偿面积15平方米）三、腾空房屋移交给备战库拆迁办公室；四、乙方提前拆除（移交）房屋，经拆迁管理人员验收合格后，按《潢川县土产公司备战库区域房屋拆迁安置补偿办法》进行奖励；五、本协议自双方签字后生效；六、本协议一式两份，甲、乙双方各一份；七、未尽事宜，以《潢川县土产公司备战库区域房屋拆迁安置补偿办法》为准”。潢川县供销社备战库拆迁办公室、马天成分别在协议上加盖公章、签名。同日，潢川县供销社（甲方A）、开发商（甲方B）、马天成（乙方）又签订《房屋拆迁补偿及债务约定协议》，该《协议》载明：“第一条、拆迁房屋依据：甲方因企业进入破产程序安置需要，经有关部门核准进行拆迁；第二条、乙方房屋的基本情况：乙方房屋坐落于土产公司备战仓库，位置在院内；房屋建筑结构为砖瓦、砖混，建筑面积为174.6平方米；第三条、甲方补偿乙方房屋坐落、面积如下：1、甲方补偿给乙方房屋坐落于潢川县土产公司备战仓库原地址同上，房屋为期房，用途为居民住宅；……3、补偿房屋协议建筑面积为283.57平方米；4、补偿车库壹个（车库用县社家属楼前院子及地上建筑物为补偿置换车库款由单位承担），先选地上车库，如没有地上车库选地下车库，如也没有地下车库，补换停车位，此款由甲方（B）落实；5、该地块房屋建成按约定时间交付时，由乙方自由选择楼号、单元、楼层、车库。……第五条、拆迁安置房屋的交付：1、甲方（B）必须在2017年10月1日前将产权房屋交付给乙方；2、甲方（B）应当在产权安置房屋交付使用后办齐房屋产权使用证、土地使用证交付给乙方。乙方承担工本费；3、如甲方之原因，导致不能办证，则由甲方（B）承担违约责任；第六条、违约责任：1、因甲方的责任延长过渡期限的，乙方自行解决过渡用房的，自逾期之日起，甲方要按照市场价格情况支付给乙方临时安置补助费；2、房屋要按时交付，交付约定到期甲方应及时通知乙方领取钥匙、验收房屋。因甲方责任逾期交房的，自逾期之日起按房屋总价款每天1%赔偿给乙方；第七条、如甲方（B）原因不能按约定期限交付乙方新建产权房，则将房屋面积按当时同地段市价折算成人民币，于45日内补偿给乙方；第八条、此协议经双方签字后生效。协议联通附件共三页，一式三份，甲方（A、B）乙双方各执一份。此补充协议与《拆迁安置补偿协议》具有同等法律效力”。潢川县供销社法定代表人李中友、开发商代表李太根、马天成分别在补充协议上加盖公章、签名。潢川供销社纪检书记骆祥春在《补充协议》上签名证明，经办人刘忠海。2014年4月27日，潢川县供销社备战库拆迁办公室出具《关于备战仓库二期拆迁补偿结算的说明》，该《说明》载明：“供销社土产公司于2005年进入破产程序，2008年县政府同意将备战仓库土地使用权挂牌出让。2009年开始进行房屋拆迁，由于拆迁政策和要求有所调整，拆迁难度加大，位于地块西北角和东南角的20多户未能如期拆迁。为了解决职工养老保险金等问题，维护企业稳定，2012年报请政府同意，先期挂牌出让一期已拆迁的16090平方米土地，2013年3月，银钻公司通过竞拍取得该地块的土地使用权。由于没能实现整体拆迁出让，银钻公司竞拍的一期地块无法单独依原规划方案进行规划建设，先期搬迁的住户也开始上访，要求尽快实施返迁房建设。而此时进行拆迁，剩余搬迁住户已无法接受2009年执行的拆迁补偿方案。为保障二期拆迁工作平稳进行，经协商由银钻公司协拆迁办实施二期拆迁，负责先期垫付拆迁所需费用，帮助入户做具体工作。对住户补偿中超出2009年方案标准的部分，银钻公司共同参与补偿协议，以后实际结算时由供销社拆迁办全部负责。至西北角二期拆迁完毕时，银钻公司参与签订补偿协议的拆迁户共12户（马天成等12户）”。至本案诉讼期间，开发商即被告银钻置业建成楼房已售罄，无法兑现原告马天成、杨莉安置房屋375㎡。2016年5月1日，被告银钻置业商品房买卖合同开盘均价为4442.9元/㎡。2016年10月24日，潢川县供销合作社（2016）29号文显示，一个车库价款18万元。按照原、被告双方签订的《房屋拆迁补偿及债务约定协议》被告将原告的过渡期安置补助费以月租费每平方米12元的标准发放至2017年12月31日。一审法院认为，原告与被告潢川供销社、被告银钻置业签订的《房屋拆迁补偿及债务约定协议》及原告与被告潢川供销社签订《拆迁安置补偿协议》是双方真实意思表示，不违反法律、损害社会公共利益，合同自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告马天成、杨莉作为被拆迁户享有的权利是基于土地房屋等原物的拆迁而形成的一种物权请求权利，在该权利因客观原因不能受偿的情形下，有权请求二被告按照约定以货币补偿的方式履行，并要求二被告承担违约责任。双方约定逾期交房的，自逾期之日起按照房屋总价款每天1%赔偿，因违约金过高应予以调整，应以合同价款30%为限。2018年及之后的过渡安置费被告应支付给原告。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的司法解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告潢川县供销合作社，被告潢川县银钻置业有限责任公司于本判决生效之日起二十日内给付原告马天成、杨莉拆迁安置补偿款1666087.5元（4442.9元/㎡×375㎡），车库一个折款180000元，以上合计1846087.5元。二、被告潢川县供销合作社、被告河南银钻置业有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告马天成、杨莉违约金553826.25元（1846087.5×30%=553826.25元）。三、被告潢川县供销合作社、河南银钻置业有限公司从2018年元月1日起每月补偿原告马天成、杨莉拆迁过渡安置费4500元（375㎡×12元）至款清之日止。四、原告马天成、杨莉所借被告潢川县供销合作社1200000元，从被告潢川县供销合作社应给付款中扣除。五、驳回原告马天成、杨莉的其他诉讼请求。案件受理费22800元，由二被告共同负担。二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审基本一致。另查明，二审中，潢川县供销合作社对潢川县供销社（2016）29号文件即《关于杨莉反映房屋拆迁问题的调查处理报告》的真实性予以认可。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，潢川县供销合作社和河南银钻置业有限公司没有履行《房屋拆迁补偿及债务约定协议》、《拆迁安置补偿协议》约定的义务，因此应当按照法律规定承担相应的违约责任。虽然被上诉人马天成分别于2018年8月8日和2018年10月18日向上诉人出具借条合计预支房屋赔偿款120万元，但由于马天成出具的是借条且两份借条是在上诉人未按合同约定的期限交付置换房屋、被上诉人马天成突发车祸之后的情况下出具，同时该借条既未约定双方解除《房屋拆迁补偿及债务约定协议》和《拆迁安置补偿协议》，也未明确约定房屋置换补偿方式变更为按照货币补偿方式置换，更未约定货币补偿数额以及支付120万元之后上诉人履行完毕全部合同义务，因此上诉人关于依据该两份借条能够认定双方约定的补偿方式变更为货币补偿且上诉人已履行完毕的上诉理由没有充分的事实依据，本院不予支持。由于《房屋拆迁补偿及债务约定协议》明确约定河南银钻置业有限公司必须在2017年10月1日前将产权房屋交付被上诉人且在不能按约定期限交付房屋的情况下按当时同地段市场价折算人民币补偿，因此原审法院依据河南银钻置业有限公司提交的2016年5月1日开盘时同地段签订的《商品房买卖合同》计算房屋均价为4442.9元/㎡并将该价格认定为本案房屋补偿标准并无不当。上诉人潢川县供销合作社关于对拆迁户的补偿标准最高为每平方米4200元的上诉理由既没有事实依据，也不符合双方合同约定，本院不予采纳。由于潢川县供销合作社出具的《关于杨莉反映房屋拆迁问题的调查处理报告》[潢供销字（2016）29号]明确载明被上诉人一个车位价款18万元且二审中上诉人也认可该文件的真实性，因此原审法院依据双方协议约定判决上诉人补偿停车库并认定停车库价款为18万元有充分的事实和法律依据，上诉人关于原审判决补偿停车库及停车库价款计算过高的上诉理由本院不予采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，上诉人潢川县未按照《房屋拆迁补偿及债务约定协议》和《拆迁安置补偿协议》的约定履行交付房屋的义务，因此应当按照协议约定承担违约责任。关于违约金的具体数额，由于协议约定按照房屋总价款每天1%赔偿明显过高，因此应当予以调整。由于被上诉人马天成、杨莉并未提交充分的证据证明其损失的具体数额，原审以合同价款30%计算违约金也没有法律依据，因此根据本案实际情况，本院酌定违约金为以合同价款（即1846087.5元）为本金、自房屋应当交付之日（即2017年10月1日）起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息。故上诉人关于一审判决的违约金计算错误的上诉理由本院予以采纳。关于拆迁过渡安置费问题，由于上诉人即未按照协议约定交付房屋也未按当时同地段市场价补偿被上诉人，因此原审法院根据《房屋拆迁补偿及债务约定协议》第六条约定判决上诉人支付过渡安置费至拆迁安置补偿款支付完毕之日止并无不当。综上，上诉人潢川县供销合作社的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初125号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、变更河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初125号民事判决第二项为：潢川县供销合作社、河南银钻置业有限公司以1846087.5元为本金、按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息支付马天成、杨莉违约金至上述款项清偿之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各22800元，由马天成、杨莉各承担2800元，潢川县供销合作社、河南银钻置业有限公司各承担20000元。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 马 勇审判员 姚 涛二〇一九年十月二十八日书记员 余子龙