湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3712号上诉人（原审被告）：钟燕杰，女，1977年1月20日出生，汉族，住襄阳市襄州区。被上诉人（原审原告）：襄阳致力物业服务有限公司，住所地襄阳市长虹北路**。法定代表人：杨扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓波，该公司物业顾问。上诉人钟燕杰因与被上诉人襄阳致力物业服务有限公司（以下简称致力物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钟燕杰及被上诉人致力物业公司的委托诉讼代理人刘晓波到庭接受询问。本案现已审理终结。钟燕杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，被上诉人的服务不到位，没有履行上诉人与被上诉人之间约定的义务，绿化环境卫生不达标，且因被上诉人原因导致上诉人的房屋漏水，给上诉人造成的损失，一审判决并未做相应的抵扣；二、一审判决适用法律错误，根据《前期物业管理委托合同》的约定，被上诉人只有在切实履行物业服务之后，上诉人才有缴纳物业服务费的义务，在其服务不达标的情况下，物业服务费理应做相应的抵扣。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。致力物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的请求，维持原判。致力物业公司向一审法院起诉请求：1.钟燕杰向致力物业公司支付自2015年5月1日起至2018年2月28日期间的物业服务费、垃圾处置费等共计5416.30元，并自2018年3月1日起，按照物业服务费1.4元/月/㎡、垃圾处置费4元/月的标准向致力物业公司支付物业服务费、垃圾处置费；2.钟燕杰向致力物业公司支付违约金1624.9元（欠费总额的30%）；3.本案的诉讼费用由钟燕杰承担。诉讼中，致力物业公司向法院撤回了要求钟燕杰承担违约金的诉讼请求。一审法院认定事实：2011年2月21日，致力物业公司（乙方）与艺苑·景观豪庭小区建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方将艺苑·景观豪庭小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。2011年5月1日，钟燕杰办理了艺苑·景观豪庭小区7-2-5-4房屋的接收手续，并在商品房接收单上签字。同年5月3日，钟燕杰与致力物业公司签订艺苑·景观豪庭《前期物业管理服务协议》，协议约定：高层住宅按建筑面积1元/㎡/月、固定垃圾处置费每月每户4元。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致力物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取。2012年12月31日，致力物业公司经襄阳市物价局批准办理了监审证副本号2013-259的监审证，监审证上载明：根据襄价服规【2012】214号规定，艺苑·景观豪庭小区高层带电梯收费标准为1.4元/月/㎡，致力物业公司将收费标准在物业公司门前予以公示。钟燕杰按其房屋面积110.92㎡交纳物业服务费至2015年4月30日，后未再交纳物业服务费。2018年2月9日，致力物业公司向钟燕杰邮寄了催要自2015年5月1日起至2018年1月31日累欠交致力物业公司物业服务费、垃圾处置费等合计5257元的律师函，钟燕杰收到后，仍未支付，故引起纠纷。另查明，致力物业公司至今未退还钟燕杰的装修押金2000元，庭审中，致力物业公司同意未退还的装修押金抵扣相应的物业服务费。还查明，2017年6月11日，艺苑业主委员会选聘长城物业集团股份有限公司襄阳分公司（下称长城物业公司）为涉案小区新的物业服务公司，后因致力物业公司不退出该小区，导致长城物业公司无法进驻该小区。2018年6月4日，艺苑业主委员会向法院起诉致力物业公司，要求致力物业公司退出艺苑·景观豪庭小区，移交物业管理用房和相关设施，移交物业服务所必需的相关资料。法院于2018年11月19日、2018年11月29日作出（2018）鄂0691民初1407号民事判决书和民事裁定书，以艺苑业主委员会未依法定程序选聘新的物业服务企业，违反了《物业管理条例》的相关程序性规定为由，判决驳回艺苑业主委员会要求致力物业公司退出物业管理的诉讼请求。艺苑业主委员会不服提起上诉，2019年3月19日，襄阳市中级人民法院作出（2019）鄂06民终375号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。目前艺苑·景观豪庭小区的物业服务仍由致力物业公司负责。一审法院认为，致力物业公司作为艺苑·景观豪庭小区的前期物业服务企业，依据与该小区建设单位签订的《前期物业管理委托合同》提供物业服务，因《前期物业管理委托合同》约定的委托管理期限为自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日止，故《前期物业管理委托合同》为附终止期限的合同，新的《物业管理委托合同》生效之日即为《前期物业管理委托合同》终止之日。现艺苑业主委员会在未遵循《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等法律和行政法规的规定选聘新的物业服务企业的前提下，即依据新的《物业管理委托合同》要求致力物业公司退出小区并移交相关设施及资料，该诉讼请求已被法院依法驳回，致力物业公司依据《前期物业管理委托合同》继续履行合同，并无不当。钟燕杰称其不是《前期物业管理委托合同》的相对人，其不应向致力物业公司支付费用，与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定不符，该抗辩意见不能成立。现致力物业公司仍为艺苑·景观豪庭小区提供物业服务，致力物业公司有权要求钟燕杰按照合同约定交纳物业服务费、垃圾处置费。致力物业公司主张支付截止2018年2月28日期间的物业管理费、垃圾处置费5416.30元，及自2018年3月1日起按照物业服务费1.4元/月/㎡、垃圾处置费4元/月的标准向其支付物业服务费、垃圾处置费的请求，符合合同约定，予以支持。因庭审中双方一致认可2000元装修押金未退还并同意抵扣相应的费用，故依法支持所欠的物业费用为3416.30（5416.30-2000）元，超出部分不再支持。钟燕杰辩称致力物业公司提供的服务未达到物业服务的标准，因其所举的照片不足以证明其辩称理由，故不予采信。对于致力物业公司要求钟燕杰支付违约金1624.9元的请求，因庭审后，致力物业公司已撤回了该项请求，故不再予以评判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、钟燕杰于判决生效之日起十日内向襄阳致力物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费、垃圾处置费共计3416.30元，并按照物业服务费1.4元/月/㎡、垃圾处置费4元/月的标准支付自2018年3月1日起至《前期物业管理委托合同》终止之日止的物业服务费、垃圾处置费；二、驳回襄阳致力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,由钟燕杰负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人致力物业公司与建设单位签订的《前期物业管理服务合同》未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同。上诉人钟燕杰虽然不是该合同当事人，但其接受了致力物业公司提供的物业服务，并已按前期物业服务合同交纳了部分物业费，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主钟燕杰具有约束力。上诉人钟燕杰上诉称被上诉人致力物业公司物业服务不到位，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业服务费理应做相应抵扣，本院经审查认为，2011年5月3日上诉人钟燕杰（乙方）与被上诉人致力物业公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，该协议仅约定“甲方违反协议，未达到服务管理质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正”，并未约定上诉人钟燕杰有权以物业管理费做相应抵扣，且本案一审及二审期间，上诉人钟燕杰提交的证据亦不足以证明被上诉人致力物业公司存在服务不达标或服务不到位的情形。根据襄阳市物价局发布的襄价服规（2012）214号《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》的规定，物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，被上诉人致力物业公司管理的艺苑·景观豪庭小区高层带电梯收费标准为1.4元/月/㎡，因此被上诉人致力物业公司主张按照1.4元/月/㎡向上诉人钟燕杰收取物业服务费符合双方合同约定及相关政府文件规定。因此上诉人钟燕杰的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，钟燕杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人钟燕杰负担。本判决为终审判决。审判长  王剑波审判员  刘茂强审判员  赵 炬二〇一九年十月三十一日法官助理熊秋月书记员袁江龙