山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终2039号 上诉人（原审被告）：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：李华增，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁洪波，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：张焕锋，男，1982年5月2日出生，汉族，住泰安市。 被上诉人（原审原告）：张妍美，女，1983年10月5日出生，汉族，住泰安市。 委托诉讼代理人：王波，泰安高新兴业法律服务所法律工作者。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司（以下简称大汶口置业）因与被上诉人张焕锋、张妍美房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初1198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 大汶口置业上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费等费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决缺少事实与法律依据。1.一审判决未考虑不可抗力问题。涉案工程施工中，遭遇国家消防规范变更等不可抗力情况，大汶口置业亦为此提交了相关证据。根据合同法第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。民法总则第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。一审判决将不可抗力持续期间计入违约金计算期间，显然与前述法律规定相悖。2.一审判决违约金计算的起止时间、基数及总额错误。根据双方签署的《商品房预售合同》第二十条（一），我公司自房屋交付使用后12个月内，保证被上诉人办理该商品房的所有权转移登记。同时，根据该条2的约定，我公司支付违约金的前提条件是：出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记。另外，根据《商品房预售合同》第二十条2，违约金计算中作为基数的“全部已付款”，仅指购房款，不包括储藏室等其他已付款项。一审判决按房屋实际交付之日至大证办下来之日计算违约金，而不是约定的2017年1月1日计算违约金，以及包括储藏室在内的所有已付款作为计算违约金基数，超出双方之间的合同约定。 张焕锋、张妍美辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人上诉请求。 张焕锋、张妍美向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办证违约金45472元（截止至2018年12月26日，按照房屋总价每日万分之一计算。），并支付自2018年12月27日至被告实际为原告办理不动产权证书之日止的违约金（按照房屋总价每日万分之一计算。）；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年1月13日原告与被告签订商品房预售合同，合同约定原告购买被告所开发的御驾新苑18号楼1单元20层2001室房屋一套（包括配房）。合同第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为4521元/平方米，总金额601293元；该条同时约定，配套及附属设施的计价方式及价款的约定如下或见附件三（配套房价款为12366元）。第十条交付期限及交付条件约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇县级及以上规划、文物、环保等行政管理部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题导致开发建设期延长的，但最长不得超过6个月。第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第二十三条约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证明。合同第二十五条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同签订后，原告按约支付被告全部购房款613659元。2015年12月14日被告向原告交付房屋。被告于2018年11月26日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产权证。以上事实有商品房预售合同、购房发票、不动产权证、收据及原、被告陈述、庭审笔录等证据在案证实。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。被告于2015年12月14日将房屋交付原告，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后12个月内，即2016年12月14日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因，至2018年11月26日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产证，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。关于被告提出导致所有权登记办证延期是不可抗力及防火规范变更等因素造成的，不应承担违约责任的辩解，因被告提交的证据发生在2013年、2014年，均在涉案商品房交付使用前，且被告在与原告签订合同和交房时均未履行及时告知义务，故被告所主张的不可抗力因素并非其逾期办证的免责条件，对被告的该辩解一审法院不予采信。关于违约金的计算期间和计算方式，根据原、被告签订的《商品房预售合同》第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记：如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。关于违约金计算基数是否包括储藏室价款，合同第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为4521元/平方米，总金额601293元，该条同时约定，配套及附属设施的计价方式及价款的约定如下或见附件三（配套房价款为12366元）；合同第二十五条又约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力，因此违约金的计算基数是买受人支付的全部已付款，应当包括储藏室的款项。综上，自2016年12月15日至2018年11月26日被告的违约天数为711天，每日违约金标准按合同约定的总房款613659元的万分之一计算，违约金共计43631.2元。自涉案房产所在楼栋不动产证办理完毕，涉案房产就具备了办理不动产所有权转移登记的条件，故原告主张的自涉案房产所在楼栋不动产证办理完毕之次日至原告办理完毕涉案房产转移登记之日的违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告张焕锋、张妍美违约金43631.2元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费469元，由被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担450元，由原告负担19元。 二审期间，上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司新提交如下证据：证据一：御驾新苑团购房实施方案。证明：涉案房产是团购房，属内部职工用房，非商品房。说明：1、建设房屋的目的是加快过驾院社区城中村改造进程，解决干部职工在城区住房问题。2、所谓内部指的是2012年6月大汶口石膏工业园所辖区域的单位，非不特定的对外销售。这点规定在第八条1，人员范围中。证据二、张焕锋、张妍美缴费收据，共7张。证明：1、涉案房产根据团购房实施方案房产缴费情况。2、被上诉人不是商品房买卖合同的业主，而是单位内部建房的购房职工。说明：1、被上诉人共缴费四次，其中前2次交给大汶口石膏工业园。2、时间跨2012年7月23日-2013年11月21日-2014年11月10日-2015年12月11日，并非2015年12月11日一次性缴纳。因此，涉案房产不是基于后补的《商品房预售合同》买卖的商品房，而是基于《御驾新苑团购房实施方案》所销售的单位所建出售给职工的内部房。证据三、《商品房预售合同》及专用收款收据一份。证明：1、涉案房产后期在2016年01月13日补签了合同。2、2018年12月17日将前期房款汇总成一张发票，房款总额613659.元。证据四、案外人其他业主购买涉案楼盘房产的合同及价格。证明：涉案房产对不特定人员出售所签订合同及价格情况。以及被上诉人所购房产价格的职工内部房性质。说明：根据团购房实施方案，职工4100-4500元/平米，对外5200元/平米以上。 张焕锋、张妍美对上述证据发表质证意见称，对证据一真实性有异议，被上诉人没有见过该证据，对证据二、三真实性无异议，对证明目的有异议。根据合同相对性原则，被上诉人作为买受人，按照合同约定履行了付款义务，那么上诉人也应按照合同约定履行合同义务。证据四与本案无关。被上诉人作为合同的相对方，已经履行付款义务而不应按照内部建房来免除上诉人义务。 本院二审查明事实与一审认定相一致。 本院认为，上诉人主张的不可抗力情形是否存在仅与施工工期及房屋交付时间存在关联，而双方约定的逾期办证违约金计算系以房屋交付时间为节点，诉争房屋已经实际交付，上诉人在房屋交付后12个月内未能办理产权登记，一审法院以房屋实际交付时间顺延12个月作为起始时间、以实际办理产权登记时间为截止时间计算上诉人逾期办证违约金符合双方合同约定，上诉人该主张与诉争逾期办证违约金并不存在关联，对其该上诉理由，本院不予支持；关于逾期办证违约金计算基数，双方签订的《商品房预售合同》第二十条约定以“全部已付款”为基数计算违约金，双方在该合同第四条及附件三分别对购房款及储藏室价款作出约定，构成该商品房买卖的总价款，被上诉人亦按照上述约定实际缴纳，形成该商品房的全部已付款，故一审法院以全部已付款作为违约金计算基数符合双方合同约定，对上诉人该上诉理由，本院不予支持。关于上诉人二审期间以口头形式补充提出的涉案房产属于单位内部职工房，涉案争议不属于人民法院民事案件的主管范围的理由，本院认为，该上诉理由系上诉人在超出法定上诉期后提出，不应纳入二审审查范围，且上诉人与被上诉人系作为平等民事主体签订涉案了《商品房预售合同》，确定了双方权利义务关系，上诉人主张本案不属于人民法院民事案件的主管范围亦无依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费938元，由上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇一九年十月二十五日 书记员 许安冉