浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终6982号 上诉人（原审被告）：高友兴，男，1955年3月26日出生，汉族，住杭州市临安区。 上诉人（原审被告）：蔡大庆，女，1959年12月12日出生，汉族，住杭州市临安区。 两上诉人共同委托代理人：张健，浙江天目源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：庄有泉，男，1967年9月17日出生，汉族，住杭州市临安区。 被上诉人（原审原告）：曹小莲，女，1965年12月7日出生，汉族，住杭州市临安区。 两被上诉人共同委托代理人：王峰，浙江天晟律师事务所律师。 上诉人高友兴、蔡大庆因与被上诉人庄有泉、曹小莲房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2019）浙0185民初2789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审判决认定，庄有泉、曹小莲系夫妻关系。高友兴、蔡大庆原系夫妻关系，2012年12月11日办理离婚手续，离婚协议中约定临安市锦城街道南苑小区12幢306室房产（以下简称涉案房产）归高友兴。涉案房产登记在高友兴一人名下。1995年开始，庄有泉、曹小莲租赁涉案房产居住，2001年8月6日，蔡大庆出具收条，载明：“今收到庄有泉房款55000元整”，此后，庄有泉、曹小莲继续在涉案房产中居住至今，2012年8月26日，以庄有泉姐姐庄银仙为甲方、高友兴为乙方，在《承诺书》上签名，记载：“高友兴承诺尽快归还庄银仙西市街20弄1号土地证一本，南苑小区房产证将尽快与庄友全商量，如果庄有良想要南苑小区房子，高友兴尽快将房产证交给庄友全，如果庄友全不想要南苑小区房子，高友兴将南苑小区房款归还庄友全”。2019年4月24日，庄有泉与高友兴通话，高友兴称蔡大庆卖房时自己不知情。 另查明：蔡大庆兄弟蔡士荣，与庄有泉姐姐庄银仙系夫妻关系，高友兴、蔡大庆认为蔡士荣任法定代表人的海南龙诚达投资有限公司欠自己3000欲万元，曾协议“以房抵债”，至今未兑现。 庄有泉、曹小莲起诉至原审法院，请求法院判令高友兴、蔡大庆协助庄有泉、曹小莲将锦城街道南苑小区12幢306房产过户到庄有泉、曹小莲名下。 原审法院认为，本案争议焦点1、蔡大庆收取的55000元是租金还是购房款？2、如果蔡大庆收取的55000元是购房款，效力是否及于高友兴？3、高友兴出具的承诺书是否附带条件？ 1、蔡大庆2001年8月6日出具的收条载明：“今收到庄有泉房款55000元整”，且庄有泉、曹小莲居住使用涉案房屋至今，高友兴、蔡大庆即不能说明55000元的“租金构成”，也不能提供证据证明或陈述清楚自己曾经向庄有泉、曹小莲催讨租金，不符合常理，结合庄有泉、曹小莲提供的通话录音，原审法院确认蔡大庆所出具收条中的“购房款”是指出收到售房屋的款项55000元，而非收到租金55000元； 2、虽然案涉房产登记在高友兴一人名下，也无证据证明高友兴在蔡大庆出具收条时知情，但是庄有泉、曹小莲自1995年一直在涉案房屋中居住，且庄有泉、曹小莲与高友兴、蔡大庆系亲属，彼此知情，庄有泉、曹小莲也有理由相信蔡大庆是代表夫妻双方售房。即便高友兴当时确实不知情，但2012年8月26日高友兴在《承诺书》中载明：“如果庄有良想要南苑小区房子，高友兴尽快将房产证交给庄有全，如果庄有全不想要南苑小区房子，高友兴将南苑小区房款归还庄有全”的内容，应视为对蔡大庆出售房屋给庄有泉、曹小莲的正式追认； 3、虽然高友兴是与庄银仙而非庄有泉、曹小莲签订《承诺书》，但是《承诺书》中仅有高友兴承诺的内容，且指向的权利人是庄有泉而非庄银仙或庄有良，因此在庄有泉、曹小莲没有退房意愿的情况下，高友兴应当履行承诺。高友兴认为《承诺书》是附有条件，但是，即便其提供的《协议书》（即高友兴、蔡大庆提供证据三）存在原件，也是高友兴、蔡大庆与海南龙诚达投资有限公司之间的协议，从该协议中，无法反映庄有泉、曹小莲需要承担的义务，也反映不出《承诺书》与《协议书》之间的联系，高友兴在《承诺书》也未附加条件，因此，高友兴关于承诺附有条件的意见不予采纳。 综上，蔡大庆当时是向庄有泉、曹小莲出售房屋，当然附有协助过户义务，高友兴系蔡大庆配偶一方，且事后追认蔡大庆的出售行为，也应协助过户。庭审中，庄有泉、曹小莲承诺自己负担全部过户费用，应予认可。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，判决：高友兴、蔡大庆于判决生效后三十日内协助庄有泉、曹小莲办理杭州市临安区锦城街道南苑小区12（12幢306）房屋的不动产过户手续。本案受理费9800元，减半收取4900元，由高友兴、蔡大庆负担（限于判决生效后十日内缴纳）。 宣判后，高友兴、蔡大庆不服，向本院提起上诉称：一、涉案房产买卖合同未成立。1、双方没有依法签订书面合同，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产转让应当签订书面转让合同的规定。2、双方就房屋价格并未达成一致。蔡大庆所出具的收条并不足以证实涉案房产的总价款即为55000元。3、现有证据足以证明高友兴、蔡大庆在收取房款后并未履行主要义务，庄有泉、曹小莲对涉案房产的占有和使用是在蔡大庆收取房款之前即已存在的事实，不能视为高友兴、蔡大庆收取房款后的交房行为。相反，蔡大庆在收取房款后因高友兴的反对并未履行交付义务，没有将涉案房产的权属证书交付给庄有泉、曹小莲。直到高友兴出具承诺书也能证实，双方之间对于房屋是否交付应以权证交付为准，这也符合生活常理。4、蔡大庆收取房款并出具收条，属于预约合同性质，双方之间就涉案房产并未达成本约合同。二、涉案房产基于租赁关系由庄有泉、曹小莲占有使用至今。三、关于2001年8月6日蔡大庆出具的55000元收条的原因系蔡大庆资金紧张，经庄银仙撮合，由庄有泉的名义支付蔡大庆房款55000元。但双方并未明确房屋买卖的具体事宜。按当时同一小区类似的房屋成交价均已在100000元以上，蔡大庆不可能折价出售。且涉案房产登记在高友兴名下，高友兴明确对该转让事宜是不知情的，且双方也未就房产转让达成过书面转让协议。四、高友兴出具的承诺书不能认定为是对蔡大庆转让涉案房产行为的追认。1、高友兴出具承诺的时间晚于蔡大庆收到房款的时间长达十余年，不能认定为是对蔡大庆转让房产行为的追认。2、高友兴出具承诺的前提是基于高友兴、蔡大庆与庄银仙、蔡士荣之间于2012年8月25日的“以房抵债”《协议书》。3、从承诺书的内容来看，涉案房产需经商量后再作如何处置的决定，因《协议书》中约定的抵债无法实现，涉案房产如何处置也不了了之，相反，从承诺书中可以反映出双方就涉案房产的转让事宜从未达成一致意见。4、高友兴、蔡大庆因涉及债务过多，因其多起民事执行案件，现仅剩涉案房产。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判驳回庄有泉、曹小莲的诉讼请求。 被上诉人庄有泉、曹小莲在二审期间辩称：一、双方当事人之间的房屋买卖系二手房转让，法律、法规并未规定二手房交易必须签订书面转让合同。高友兴、蔡大庆提出的收条载明的55000元系预约的说法并不成立，收条中并未载明双方需另行签订书面合同。二、庄有泉、曹小莲于1995年开始就居住、使用涉案房产，在庄有泉付清房款后，高友兴、蔡大庆从未向庄有泉、曹小莲催要过租金，也从未要求庄有泉、曹小莲搬离过涉案房产。根据蔡大庆出具的收条内容及庄有泉、曹小莲实际占有使用涉案房产的事实，根据合同法司法解释二的相关规定，可以认定双方就涉案房产达成了转让合意，且履行了付款、交房的义务，仅剩办理房产过户手续的义务。双方当事人之间系亲戚，庄有泉、曹小莲多次催促高友兴、蔡大庆办理过户手续，但是碍于亲戚情面才未起诉至法院。涉案房产所在的小区是临安最老的小区，2001年的房价仅为每平方500-600余元，即使按照高友兴、蔡大庆在诉讼过程中所陈述的每平方1000余元的价格，当时涉案房产的转让价格也仅为59000-65000之间，故高友兴、蔡大庆主张的涉案房产在当时的成交价达100000余元的上诉理由，与客观事实不符。蔡大庆因欠债而被逼卖房，涉案房产的权属证书被蔡大庆抵押给他人，庄有泉、曹小莲基于亲情而高价买入涉案房产，当时蔡大庆即承诺收到房款后即赎回房产证办理过户手续，该事实从庄有泉与高友兴的通话录音中即可证实。但因蔡大庆拖延赎回房产证，后该房产又被法院另案查封，这才拖延办证至今。高友兴出具的承诺书系其真实意思表示，其对涉案房产的承诺与《协议书》无关。综上，请求二审依法驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点系双方当事人对涉案房产是否达成了买卖合意，高友兴、蔡大庆是否应当协助庄有泉、曹小莲办理涉案房产的过户手续。经审理查明，蔡大庆于2001年8月6日向庄有泉、曹小莲出具收条，载明收到庄有泉房款55000元。针对该笔款项的性质，蔡大庆在诉讼过程中曾陈述为租金、借款等多种说法，最终蔡大庆在二审期间确定表述为购房预付款，故可以认定蔡大庆与庄有泉、曹小莲之间于2001年8月6日就涉案房产达成了买卖合意。同时根据蔡大庆在诉讼过程中关于涉案房产在2001年前后房价的陈述，55000元的价格并未过分偏离市场价，故在蔡大庆未进行进一步举证的情况下，结合蔡大庆在出具收条之后从未向庄有泉、曹小莲主张过剩余房款的事实，本院认为蔡大庆提出的该55000元房款仅是部分预付款，双方之间仅达成了预约合同的上诉理由，依据不足。至于高友兴、蔡大庆上诉提出的双方之间的买卖合同未成立的其他上诉理由，均依据不足，本院不予采纳。涉案房产登记在高友兴一人名下，虽然无证据显示高友兴对蔡大庆出售涉案房产的行为知情，但高友兴于2012年8月26日出具的承诺书中明确承诺若庄有泉想要涉案房产的，其尽快将房产证交付给庄有泉，该承诺系高友兴的单方意思表示，承诺内容无法体现出附条件的意思表示，也无法证明该承诺内容与高友兴、蔡大庆提供的其与案外人达成的《协议书》相关联，故原审法院认定高友兴的该承诺系对蔡大庆出售涉案房产行为的事后追认，并无不当。综合前述分析，在双方当事人已经就涉案房产达成买卖合意，且庄有泉、曹小莲已经付清房款的情况下，高友兴、蔡大庆有义务协助庄有泉、曹小莲办理涉案房产的过户手续，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人高友兴、蔡大庆负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一九年十月八日 书记员 万丹丹