上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终8121号上诉人(原审原告)：上海贝菲特体育俱乐部有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：虞迅，总经理。委托诉讼代理人：陶瑛瑛。委托诉讼代理人：王全荣，上海市经纬律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海铭昂企业管理咨询有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：胡逸之，董事长。委托诉讼代理人：金晔，上海镇霆律师事务所律师。上诉人上海贝菲特体育俱乐部有限公司(以下简称“贝菲特公司”)因与被上诉人上海铭昂企业管理咨询有限公司(以下简称“铭昂公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初29319号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贝菲特公司的上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持贝菲特公司在一审中的诉讼请求，或者将案件发回重审。事实和理由：贝菲特公司承租上海市普陀区宜川路301、303号1-3层商业用房(以下简称“系争商业用房”)之后，投资修建了三楼以上阳台配套房、花园内的锅炉房及消防设施等配套设施，这部分不在产证之内，更不在双方租赁合同约定的范围之内，故不受租赁合同的约束。根据贝菲特公司与案外人上海中星集团怡城实业有限公司(以下简称“中星公司”)签订的租赁合同中的约定，应当由贝菲特公司拆迁三楼以上的部分，拆除既是贝菲特公司的义务，更是贝菲特公司的权利。一审法院判决由铭昂公司拆迁不当。而且一审法院判决未明确拆除的期限，现铭昂公司拒不拆除，且出租谋取利益。被上诉人铭昂公司辩称，上海山泉花卉经营管理股份有限公司(以下简称“山泉花卉公司”)向铭昂公司出售系争商业用房时，明确系争商业用房的附属设施包括锅炉房等均转让给了铭昂公司。根据贝菲特公司与原产权人中星公司签订的租赁协议，贝菲特公司应在租期届满将违章建筑拆除。由于贝菲特公司一直未拆除，故一审法院判决由铭昂公司拆除。一审法院判决正确，请求二审予以维持。贝菲特公司向一审法院提起诉讼，要求判令：1、铭昂公司履行租赁合同及补充协议的约定，排除对贝菲特公司拆除违章建筑的妨碍，配合贝菲特公司完成违章建筑拆除施工；2、铭昂公司返还奥克斯一匹分体空调一台及消防喷淋设备、钢架构等建材；3、本案诉讼费由铭昂公司承担。一审法院认定事实：中星公司原为系争商业用房的产权人。贝菲特公司与中星公司自2003年起建立租赁关系。原租赁合同于2015年6月30日到期。租赁合同到期后，贝菲特公司与中星公司又签订《房屋租赁合同》，约定：“租期至2018年6月30日止。租赁期满，出租人有权立即收回租赁房屋，承租人应当如期返还……9.2条，承租人向出租人交还租赁房屋前，应当自行对租赁房屋进行打扫和清理，使租赁房屋处于完好和可出租状态。如届时出租人依其完全自主决定书面同意承租人无需将租赁房屋恢复原状的，出租人无任何义务就承租人对租赁房屋的装修，增建或改建作出任何补偿或赔偿。9.5条，如承租人在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向出租人交还租赁房屋，则出租人除有权扣收全部保证金并向承租人收取占用费、物业管理费及其他费用外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起七日后开启租赁房屋的门锁并更换钥匙，将屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物等搬出租赁房屋，并将租赁房屋腾空收回。对于承租人遗留在租赁房屋内的物件，出租人有权就该等物件向承租人收取仓储费用，并有权按照出租人认为适当的方式随时出手、转让、丢弃或以任何其他方式处分该物件。但不论任何情况，出租人均无任何义务就该等物件向承租人支付任何款项……”《房屋租赁合同》另对租金、保证金、交付及返还房屋、违约责任等作了约定。嗣后，贝菲特公司(乙方)与中星公司(甲方)签订《协议书》，补充约定如下：“……第二条，上海市宜川路XXX号地下民防工程和上海市宜川路XXX-XXX号房屋三楼以上建筑(屋顶花园)及花园内锅炉房，均不在租赁房屋范围内，甲方不计收租金。第三条，上海市宜川路XXX-XXX号房屋三楼以上建筑(屋顶花园)及花园内锅炉房为乙方在未经甲方同意下，擅自改造、搭建的违章建筑。甲方虽要求乙方禁止使用并拆除该两处违章建筑，但遭到乙方拒绝，相关执法部门对此也未置可否。为明确甲、乙双方的权责，乙方不可撤销地向甲方承诺：1、乙方对违章搭建的风险及责任清楚，在合同租赁期限届满或提前终止或解除时，乙方不得主张甲方对此情况默认或存在过错，更不得向甲方主张任何补偿费用或损失。2、乙方应按照该两处违章建筑的原用途和性质继续使用，自行承担该两处违章建筑的管理和维修责任，不得擅自改建或改变用途……4、因乙方违章搭建而产生房屋质量问题，乙方应赔偿甲方全部损失，同时若由于违章搭建发生任何意外造成人员伤亡、财产损失的，乙方应承担全部赔偿责任。5、无论任何原因，该合同租赁期限届满或提前终止或解除时，乙方必须在限定期限内将两处违章建筑拆除、将房屋结构恢复原状、保证房屋质量符合相关要求，由此发生的全部费用均由乙方承担。”《房屋租赁合同》及《协议书》签订后，双方正常履约。2016年7月，中星公司将上海市宜川路299-311(单)号1-3层商场出售给山泉花卉公司，山泉花卉公司成为产权人。交易备案的《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)中，确认山泉花卉公司已充分了解本房屋带租约的全部现状(包括相应的房屋租赁合同及相关附件、补充协议等全部书面文本之全部约定)，并承诺作为新的房屋产权人后对此现状完全予以确认和接受。2017年8月，山泉花卉公司将上海市宜川路299-311(单)号1-3层商场出售给铭昂公司，铭昂公司成为新的产权人。交易备案的《上海市房地产买卖合同》附件五中，确认铭昂企业已充分了解房屋租赁(包括相应的房屋租赁合同及相关附件、补充协议等全部书面文本之全部约定)的完整现状并予以确认接受。租赁期满后，贝菲特公司要求根据其与中星公司的《协议书》之约定，拆除三楼以上建筑及花园内的锅炉房，铭昂公司拒绝贝菲特公司聘请的施工人员进场。此外，双方对拆除物品的归属问题还存在争议，故贝菲特公司诉至法院请求判决如其诉请。一审庭审中，贝菲特公司称三楼以上建筑用于经营健身房，不计租，租赁期满后因在办理退卡事宜，故未将物品搬离，至2018年11月初，贝菲特公司要求搬出物品时，遭铭昂公司拒绝。铭昂公司称租赁期满前已多次要求贝菲特公司搬离，但遭拒绝，铭昂公司于2018年底锁门。铭昂公司称目前已将所有物品清空，无法返还。贝菲特公司据此变更诉讼请求，要求铭昂公司赔偿消防设备、通风设施以及其他装修、设备等损失95万元。铭昂公司表示，三楼以上建筑及花园内的锅炉房没有产证，由其根据法律规定自行安排拆除。拆除之前若发生任何意外造成人员伤亡、财产损失的，由铭昂公司承担全部责任。虽然租赁期已届满，不需对贝菲特公司进行补偿，但考虑到贝菲特公司进行了部分改建，为了缓解矛盾，自愿补偿贝菲特公司10万元。一审法院认为：山泉花卉公司及铭昂公司均在《上海市房地产买卖合同》中明确表示已充分了解系争商业用房的租赁现状(包括租赁合同及附件、补充协议等)并予以确认接受。故在贝菲特公司与铭昂公司之间无其他约定情况下，双方应根据贝菲特公司与中星公司之间的《房屋租赁合同》及《协议书》确定各自作为承租人及出租人的权利义务。贝菲特公司系根据《协议书》第三条第5款的约定要求拆除，但该约定系贝菲特公司应尽的义务，而非贝菲特公司享有的权利。铭昂公司作为该场地新的产权人以及《协议书》的新的相对人，免除了贝菲特公司此项义务，并向法院明确表示由其根据法律规定自行安排拆除，故贝菲特公司要求拆除的诉讼请求无合同依据，不予支持。铭昂公司自愿补偿贝菲特公司，系其对自身权利的处分，于法不悖，予以准许。关于赔偿空调、消防喷淋设备、钢架构等建材损失的诉讼请求。如前所述，贝菲特公司与铭昂公司之间仍应适用《房屋租赁合同》。根据《房屋租赁合同》第9.2条、9.5条约定，租赁期满后，承租人应将租赁房屋清理完毕后返还出租人，出租人无需恢复原状的，出租人无义务就承租人对租赁房屋的装修等作出补偿或赔偿，若未交还租赁房屋，出租人有权更换门锁，将屋内物件搬出、丢弃，出租人无任何义务支付任何款项。故租赁期满后，铭昂公司无需对贝菲特公司的装修等作出补偿或赔偿，且在贝菲特公司未按时搬离的情况下，铭昂公司可以对遗留物品任意处分，无需承担赔偿责任。故对贝菲特公司要求铭昂公司赔偿消防设备、通风设施以及其他装修、设备等损失95万元的诉讼请求不予支持。综上，判决：一、对上海贝菲特体育俱乐部有限公司的全部诉讼请求不予支持；二、准许上海铭昂企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内补偿上海贝菲特体育俱乐部有限公司100,000元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，贝菲特公司与中星公司签订的协议书中明确约定，在租赁期限届满或者提前终止或解除时，贝菲特公司必须在限定期限内将两处违章建筑拆除、将房屋结构恢复原状。铭昂公司在2018年6月份之后多次发函要求贝菲特公司拆除自行搭建部分并搬离系争商业用房。其中，2018年7月11日的通知函中写明“贵司承租上述物业期间自行搭建了部分建筑(及宜川路XXX-XXX号房屋三楼以上建筑)。贵司应当根据《协议书》第三条的约定，在2018年7月20日前对该部分建筑予以拆除”。2018年9月17日，铭昂公司再次发函要求贝菲特公司于9月21日前提交拆除方案，并于10月8日前完工。但贝菲特公司未予拆除。贝菲特公司则于2018年9月22日发函要求与铭昂公司协商制定拆除施工方案。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。按照合同约定，贝菲特公司理应在租期届满前的限定期限内拆除违章搭建。铭昂公司在租期届满后多次发函要求贝菲特公司拆除自行搭建的部分，但贝菲特公司未在合理期限内拆除，故一审法院认定可由铭昂公司自行拆除三楼以上建筑及花园内的锅炉房等并无不妥。现贝菲特公司上诉要求自行拆除该部分搭建，显然有违诚信原则，本院对其上诉请求不予支持。根据租赁合同的约定，贝菲特公司自行增设的设施、设备在合同期满终止或提前解除后，设施、设备归铭昂公司所有，贝菲特公司要求铭昂公司赔偿消防设备、通风设施等其他装修、设备等损失95万元，无合同依据，本院不予支持。综上，贝菲特公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13,380元，由上诉人上海贝菲特体育俱乐部有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  丁康威审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇一九年十月十五日书记员  李佳纯附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……