福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终7098号 上诉人（原审被告）：福建捷扬房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县上街镇国宾大道**。 法定代表人：叶俊彦，职务董事长。 委托诉讼代理人：丁永峰，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张梅凤，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司，住，住所地福建省闽侯县上街镇国宾大道**英泰第一城**商住楼****/div> 法定代表人：杨晨，职务总经理。 委托诉讼代理人：郑文，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰友鹏，福建名仕律师事务所律师。 上诉人：福建捷扬房地产开发有限公司（以下简称捷扬公司）因与被上诉人闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司（以下简称嘉诚公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2018）闽0121民初4871号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 捷扬公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法驳回嘉诚公司一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由嘉诚公司承担。事实和理由：一、一审法院认定“嘉诚公司主张的交房预留金88531元已符合支付条件,并予以支持”是错误的。根据双方签订的《楼宇销售代理合同》第八条第2款“代理方佣金结算方式:（3）甲方先行扣除每套房屋乙方应取得销售代理佣金金额的1%,作为交房预留金;当乙方协助办理房屋入住手续后,该套房屋相应的交房预留金应于次月20日返还给乙方”。嘉诚公司在2013年已经撤离场地,未再进行任何代理销售。至2014年8月份,嘉诚公司向闽侯县人民法院起诉要求支付佣金,双方之间的代理关系事实上已经终止,而且判的佣金已经由人民法院强制执行,已经支付完毕。按合同约定最后批交房时间在2014年11月30日,因此诉讼时效是从2014年11月30日之后20日计算,至今已经超过诉讼时效。而且该销售佣金为嘉诚公司协助办理交房手续后,才支付的,而嘉诚公司在2013年就已经撤场,诉争房屋是在嘉诚公司撤场后才办理交房手续的,嘉诚公司根本没有履行协助交房的义务,因此捷扬公司有权不支付该部分佣金。且对于该交房预留金88531元，嘉诚公司2014年8月份向一审法院提起诉讼时并未提出。二、一审法院认定“1-35#楼01联排住宅已于2012年12月7日买卖给陈森,金额为527万元,故对其中527万元的佣金予以支持,金额为179180元（527万元×3.4%）”是错误的。1.一审法院认定该房屋于2012年12月7日出售给陈森,那么至嘉诚公司起诉时也已经超过诉讼时效。2.一审法院按3.4%计算该房屋的佣金是错误的,根据《楼宇销售代理合同》第八条第2款,3.4%的销售佣金应预留1%作为交房佣金,5%作为请款预留金,当嘉诚公司完成全部可销售面积之90%后,先行扣除之请款预留金一次性返还给嘉诚公司。而根据一审法院的认定,嘉诚公司根本没有完成可销售面积的90%,销售佣金应当扣除该部分佣金。另外,交房手续是在嘉诚公司撤场后才办理交房手续的,嘉诚公司根本没有履行协助交房的义务,不能享有该部分佣金。综上,一审法院认定事实、适用法律错误,请求撤销原判,驳回嘉诚公司一审诉讼请求。 嘉诚公司辩称，一、一审判决捷扬公司应当要支付交房预留金88531元正确。1.双方对案涉交房预留金88531元无异议。2014年嘉诚公司诉请捷扬公司支付佣金时，因捷扬公司称交房预留金没有达到支付条件，该案诉请中未包括本案讼争交房预留金。2.诉请交房预留金没有超过诉讼时效。捷扬公司与购房者签订的商品房买卖合同约定交房的时间是2014年11月30日，实际的交房时间是在2017年的8月份，嘉诚公司在2018年诉请本案的交房预留金显然是没有超过诉讼时效。捷扬公司2014年起诉佣金时，于2016年6月向嘉诚公司发过催收本案讼争交房预留金的律师函，当时嘉诚公司签收后仍拒不支付，才产生本案纠纷。二、一审判决捷扬公司支付嘉诚公司代理销售的一栋31-35号楼01联排住宅销售佣金是179180元，合法合理有据。嘉诚公司代理销售的该套房产是在2012年12月7日签订商品房买卖合同。2014年第一次起诉时，捷扬公司出庭工作人员明确表示该套房产购房人当时还未支付购房款。根据本案一审法院对闽侯县不动产登记和交易中心查询的结果，这套房产已经登记于购房者陈森的名下，显然陈森是已经支付完了购房款，这套房产的销售佣金已经达到了支付条件。因此，捷扬公司上诉请求无事实与法律依据，请求维持原判，驳回上诉。 嘉诚公司向一审法院起诉请求：1.判令捷扬公司向嘉诚公司支付销售代理佣金计1588250元及自起诉日起至实际付清日止的逾期付款利息（逾期付款利息按银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费用由捷扬公司承担。 一审法院认定事实：2010年，捷扬公司（甲方）与嘉诚公司（乙方）签订《楼宇销售代理合同》，约定：甲方委托乙方代理销售甲方位于福建省福州市闽侯上街新东阳高尔夫球场内的云亩天朗富仕·山项目，可销售建筑面积约54658平方米，合同期限为2010年5月1日至最后一期通知交房后10个月或完成全部可售面积之90%。佣金计算方式及结算方式：1、销售代理佣金计算方法：销售佣金=签约金额×3.4%。2、代理方佣金结算方式：（1）甲方在结算后七日内开出转账支票或电汇给乙方，同时乙方提交发票；（2）对未生效合同已收取的定金（如客户放弃追偿），甲乙双方按5：5比例分成，按佣金结算日一同结算；（3）甲方先行扣除每套房屋乙方应取得销售代理佣金金额的1%，作为交房预留金；当乙方协助办理房屋入住手续后，该套房屋相应的交房预留金应于次月20日返还给乙方；（4）甲方先行扣除每套房屋乙方应取得销售代理佣金金额的5%，作为请款预留金；当乙方完成全部可售面积之90%后，先行扣除之请款预留金一次性返还给乙方。在与客户签订《商品房买卖合同》后并达到下列条件之一时，则视为乙方已完成本合同的销售，同时以此作为乙方销售请款依据：（1）一次性付款客户累计付款比例达到90%；（2）按揭付款客户银行放款至甲方；（3）分期付款客户累计付款比例达到90%。 合同签订后，嘉诚公司依约为捷扬公司销售讼争项目。双方确认已签约并回款的金额为260387600元，该部分的佣金为8853178元，该部分佣金中，尚有交房预留金88531元（8853178元×1%）与请款预留金442659（8853178元×5%），合计531190元未支付。嘉诚公司起诉的已签约未回款房屋中，I-35#楼01联排住宅已于2012年12月7日买卖给陈森，金额为527万元。已销售的房屋中，部分房屋已于2017年实际通知收房。 一审法院认为，嘉诚公司与捷扬公司之间签订的《楼宇销售代理合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同约定：甲方先行扣除每套房屋乙方应取得销售代理佣金金额的1%，作为交房预留金；当乙方协助办理房屋入住手续后，该套房屋相应的交房预留金应于次月20日返还给乙方；甲方先行扣除每套房屋乙方应取得销售代理佣金金额的5%，作为请款预留金；当乙方完成全部可销售面积之90%后，先行扣除之请款预留金一次性返还给乙方。嘉诚公司主张的交房预留金88531元已符合支付条件，一审法院予以支持；关于请款预留金，嘉诚公司并无举证证明其销售的建筑面积已达可销售面积之90%，故对嘉诚公司有关支付请款预留金的请求，一审法院不予支持。关于已签约未回款的佣金，嘉诚公司主张该部分金额为1057060元[（291477600-260387600）×3.4%]，但根据闽侯县不动产登记和交易中心的查询结果，其主张的已签约房屋中，仅有I-35#楼01联排住宅已于2012年12月7日买卖给陈森，金额为527万元，故对其中527万元的佣金一审法院予以支持，金额为179180元（527万元×3.4%），超出该部分金额的请求，一审法院不予支持。捷扬公司未依约支付销售佣金，嘉诚公司要求捷扬公司支付自起诉之日起至实际付清之日的逾期付款利息，于法有据，一审法院予以支持。捷扬公司主张嘉诚公司关于预留金的诉请已超过诉讼时效，无事实依据，一审法院不予支持。综上所述，判决：一、福建捷扬房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司支付销售佣金267711元，并以267711元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司支付自2018年10月23日起至实际付清之日止的逾期付款利息；二、驳回闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19094元，由闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司负担13778元，由福建捷扬房地产开发有限公司负担5316元。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，对于交房预留金88531元，双方已确认已签约并回款的金额、该部分的佣金及该部分佣金的交房预留金88531元，因该部分房屋已符合交房条件，故一审法院对于嘉诚公司主张交房预留金88531元予以支持并无不当。 对于1-35#楼01联排住宅的销售佣金问题，根据案涉《楼宇销售代理合同》的约定，捷扬公司先行扣除每套房屋嘉诚公司应取得销售代理佣金金额的5%作为请款预留金，在嘉诚公司完成全部可售面积之90%后，先行扣除的请款预留金一次性返还给嘉诚公司，现嘉诚公司要求支付请款预留金的条件尚未成就，一审法院判令捷扬公司支付1-35#楼01联排住宅的全部销售佣金错误，本院予以纠正，捷扬公司就该套住宅应支付的销售佣金为170221元（572万元×3.4%×95%）。 综上所述，捷扬公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销福建省闽侯县人民法院（2018）闽0121民初4871号民事判决； 二、福建捷扬房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司支付销售佣金258752元，并以258752元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司支付自2018年10月23日起至实际付清之日止的逾期付款利息； 三、驳回福建捷扬房地产开发有限公司的其他上诉请求； 四、驳回闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司的一审其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费19094元，由福建捷扬房地产开发有限公司负担5181元，由闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司负担13913元；本案二审案件受理费5316元，由福建捷扬房地产开发有限公司负担5181元，由闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司负担135元。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇一九年十月二十一日 法官助理贲丹丹 书记员程婷