安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1466号上诉人（原审被告）：周伟红，男，1978年1月25日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。上诉人（原审第三人）：刘四海，男，1951年10月14日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。上诉人（原审第三人）：吕筱雯，女，1953年8月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。上诉人共同委托诉讼代理人：刘虹，广东广和（芜湖）律师事务所律师。上诉人共同委托诉讼代理人：丁京京，广东广和（芜湖）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：汪正国，男，1964年1月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。被上诉人（原审原告）：陈晓智，男，1967年8月10日出生，高中文化，个体，汉族，住芜湖市镜湖区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李飞虎，安徽吉和律师事务所律师。原审被告：刘佳，女，1980年7月27日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。原审第三人：程小峰，男，1965年3月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原审第三人：张良芹，女，1986年11月2口出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。原审第三人：范晶晶，男，1983年11月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。上诉人周伟红、刘四海、吕筱雯因与被上诉人汪正国、陈晓智、原审被告刘佳，原审第三人程小峰、张良芹、范晶晶债权人撤销权纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2018）皖0203民初2715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周伟红上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回汪正国、陈晓智的全部诉讼请求。事实和理由：2015年5月20日周伟红与程小峰签订的房屋买卖合同，2015年5月21日的转账汇款凭证，以及蓝湾房产中介负责人刘某的证词，足以形成证据链，证明该30万元系程小峰的购房款；根据刘某的证词，2015年案涉房屋所在小区正常价格在4200元/平方米左右，案涉房屋总价在36万元左右，不应当根据计税价格478572元确定其市场价格，周伟红以30万元价格卖给程小峰部署以明显不合理的低价。刘四海、吕筱雯上诉请求同周伟红，事实和理由，刘四海吕筱雯在购买案涉房屋的过程中，为程小峰垫付了税款25055.28元，实际购房价格为328055.28元，超过计税价格425080元的70%，不属于明显不合理的低价购买。汪正国、陈晓智向一审法院起诉请求：一、撤销周伟红与程小峰于2015年5月20日签订《房屋买卖合同》将南瑞新城沐春园2#楼4-501室房屋转让给程小峰；及刘四海、吕筱雯于2016年9月7日签订《房屋买卖合同》将南瑞新城沐春园2#楼4-501室房屋转让给刘四海、吕筱雯的行为，刘四海、吕筱雯将南瑞新城沐春园2#楼4-501室房屋过户至周伟红名下。二、撤销周伟红、刘佳与张良芹、范晶晶于2016年9月21日签订《房屋买卖合同》将弋江区金域蓝湾A5#楼2301室房屋转让给张良芹、范晶晶的行为，张良芹、范晶晶将弋江区金域蓝湾A5#楼2301室房屋过户至周伟红、刘佳名下。三、周伟红支付为行使撤销权产生的律师代理费20000元。四、本案诉讼费、保全费由周伟红、刘佳承担。一审法院认定事实：2012年4月3日，穆亲林、华林公司因资金周转困难向汪正国、陈晓智借款500万元，月息伍分，2012年6月3日前一次性全部付清，由周伟红、张正平、张志平作为担保人，三担保人承诺如穆亲林不能及时还款以及汪正国、陈晓智因此借款造成的诉讼费、律师费、违约金、利息等费用，由张正平、张志平、周伟红无条件在7日内偿还汪正国、陈晓智。后因穆亲林、华林公司逾期还款，汪正国于2015年12月29日提起诉讼。2018年4月17日，该案历经上诉发回重审上诉后，芜湖市中级人民法院作出（2018）皖02民终605号《民事判决书》，判决穆亲林、吴金凤、华林公司归还汪正国、陈晓智借款本金189.26万元及逾期利息（以189.26万元为基数自2013年4月4日起按年利率24%计算至实际给付之日止，其中扣除已付的64.3万元，先扣利息，后扣本金）、实现债权费用25533元，张正平、周伟红、张志平对上述债务承担连带责任。2018年5月11日，汪正国、陈晓智申请执行，执行过程中，因未查询到周伟红名下房产，汪正国、陈晓智认为周伟红存在为逃避债务恶意转移财产的行为，故提起诉讼，请求判如所请。汪正国、陈晓智为行使本案撤销权支付律师代理费20000元。另查明：1、周伟红刘佳原系夫妻，二人于2017年6月协议离婚。根据二人确认南瑞新城沐春园2#楼4-501室房屋（88.07㎡）系周伟红婚前购买，婚后双方共同还贷，原登记在周伟红名下。后周伟红（甲方）与程小峰（乙方）签订《房屋买卖合同》（该合同上载明的签订日期为2015年5月20日），约定周伟红将弋江区南瑞新城沐春园2#楼4-501室房屋（88.07㎡）出卖给程小峰，价款为300000元，本合同签订之日，乙方向甲方支付10000元作为买房定金，购房款一次性支付；合同签署之日起三十日内，甲方向乙方交付该房。合同签订当日，双方至芜湖市不动产登记中心申请转移登记，相关《契税完税情况证明》载明，转移合同签订日期为2016年9月1日，计税价格为478572元，申报日期为2016年9月1日。2016年9月7日，程小峰（甲方）与刘四海（乙方）（曾系周伟红岳父）、吕筱雯（乙方）（曾系周伟红岳母）签订《存量房买卖合同》，约定程小峰将上述弋江区南瑞新城沐春园2#楼4-501室房屋（88.07㎡）出卖给刘四海、吕筱雯，房屋价款为300000元，本合同签订之日，乙方向甲方支付100000元作为买方定金，购房款一次性支付，相关《契税完税情况证明》载明，转移合同签订日期为2016年9月7日，计税价格为425080元，申报日期为2016年9月7日。关于2015年5月20日《房屋买卖合同》购房款支付情况，周伟红陈述：合同约定购房款300000元，程小峰通过案外人刘超账户向我汇款285000元，并提交银行账户明细清单为证，余款15000元系支付现金。关于2016年9月7日《存量房买卖合同》，刘四海陈述：合同约定房屋价款是300000元，但后来要求支付40多万元，这40多万元，我方给付程小峰现金10万多元，剩余款项由我女儿刘佳汇款支付。刘佳陈述其于2016年9月7日向刘朝汇款306000元，并提交银行账户明细清单为证。关于上述房屋交易，周伟红、刘佳陈述均通过蓝湾房产中介刘某达成。刘某到庭陈述：我自2002年从事房屋中介业务，系与他人合伙，中介名称为蓝湾房产中介；我们的其中一个业务是收房再卖赚取差价。我记得在2015年上半年的时候，周伟红去我店里，将房子卖给我们，300000元成交，当时应该是我与周伟红签订的合同，是我实际出钱购买了，但不能写我名字，我就找了我合伙人的朋友程小峰在合同上作为买受人签了字。合同签订后房子没有交给我，当时是房子便宜，且允许他住一段时间，之后写了交房承诺书，按期交房，还签了租赁合同。签合同后很快就过户了，具体时间记不清楚了，就是把所有的材料交到了房管局的受理窗口，到初审就停止，最后一步没有办理最后领证手续，之后把购房款给了周伟红，购房款如何支付的记不清楚了，有的是转账有的是现金，转账一般是我外甥刘超转账的，但这笔钱如何给的不记得了，如果是与合同日期相近的应该就是2015年5月20日的转账，现金一般就是定金。一年多之后，周伟红带了一个男的来，说要买房子，当时谈得是我净得400000元，有没有签合同我不记得了，这个款应该是转账的，具体怎么支付的我记不清楚了。该房屋2015年的正常价格应该是三十六七万元，2016年价格估计在40多万元左右。刘超7974账户是我一直在用，我用刘超身份证办理的网银，2016年9月7日刘佳支付给刘超7974的钱款应该就是我出卖涉案南瑞新城房屋的价款。2、2016年9月21日，周伟红、刘佳与张良芹、范晶晶签订《存量房买卖合同》，约定周伟红、刘佳将登记在自己名下的弋江区金域蓝湾A5#楼2301室房屋（143.94㎡）出卖给张良芹、范晶晶，房屋价款860000元，本合同签订之日，乙方向甲方支付100000元作为买方定金，购房款一次性支付。合同签订后，张良芹、范晶晶实际支付购房款1460000元，相关房屋《契税完税情况证明》载明，转移合同签订日期为2016年9月22日，计税价格为860000元，申报日期为2016年9月7日。另本案审理过程中，一审承办法官前往芜湖市第二税务局房地产交易办税服务厅了解南瑞新城沐春园2#楼4-501室房屋征税价格情况，该部门工作人员答复：税务部门存量房交易价格申报评估系统于2015年6月23日上线，现查询不到该房屋2015年相应价格，查询到2016年南瑞沐春园2#楼房屋有五笔交易，价格在每平方米4900元至5067.95元，2016年9月7日涉案2#楼4-501室房屋出卖给刘四海、吕筱雯房屋评估价格为5067.95元每平方米，总价446334元，此价格含增值税，扣除该税，该房屋计税价格为425080元。另根据涉案2#楼4-501室房屋不动产登记申请书，该房屋是在2015年5月20日申请变更登记的，那时我们新系统未形成，是房管局根据当时的交易价格确定的，然后报至税务部门计税，契税完税证明中载明的2016年9月1日纳税人为程小峰的计税价格478572元在税务部门的系统中无记录。一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因债务人放弃其到期债权或无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。对于“明显不合理低价”，人民法院应当以交易地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地物价部门指导价或者市场交易价，以及其他相关因素综合予以考虑，转让价格达不到交易时交易地的指导价格的百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担，第三人有过错的，应当适当分担。本案汪正国、陈晓智对周伟红享有债权业经生效法律文书确认，合法有效，其有权要求周伟红依法承担还款责任。且其在发现周伟红可能存在损害其债权的行为时，有权依法诉请撤销。1、关于南瑞新城沐春园2#楼4-501室房屋买卖是否存在可撤销情形。首先，根据庭审查明的事实，周伟红出售该房屋价格为300000元，周伟红陈述该300000元系现金支付15000元，另285000元系通过汇款形式支付，并提交银行交易流水佐证，对此认为该交易流水仅能证明案外人刘超曾于2015年5月21日向周伟红账户汇款285000元，并不足以证明该款项系买受人程小峰支付的购房款。其次，即使该汇款系买受人程小峰支付的购房款，根据庭审查明的事实，该房屋双方于2015年5月20日签订房屋买卖合同，并于当日提交了不动产转移登记申请，此时该房屋的计税价格为478572元，双方房屋买卖合同价格300000元与征税价格478572元二比62.68%，认为行政部门对交易时交易地周伟红所售房屋的价格认定有一定的科学性、客观性及参考意义，周伟红以300000元价格出售房屋属“明显不合理的低价”。且根据周伟红申请的证人刘某的陈述，该转让系低价转让，买受人实际知晓。周伟红辩称该房屋系正常有价转让，与客观事实不符，难以采信。再次，第三人程小峰将房屋转让给周伟红岳父岳母即刘四海、吕筱雯，刘四海、吕筱雯虽陈述其支付了购房款40万余元，并提交银行交易流水证及取款凭证证明其通过银行汇款支付306000元，余款通过现金支付，但该银行流水仅能证明刘佳曾于2016年9月7日向案外人刘超汇款306000元，并不足以证明系支付的该房屋购房款，且该取款凭证也不足以证明第三人通过现金方式支付购房款10余万元。且根据调查，该次交易房屋的评估价格为446334元，与双方买卖合同价格300000元二比67.21%，亦系以明显不合理低价转让。综上，周伟红在未履行保证责任、承担还款义务的情况下，无偿或以明显低于市场的不合理低价出售自己的房产，导致汪正国、陈晓智债权无法实现，周伟红该转让财产行为应予撤销，周伟红、刘佳、程小峰、刘四海、吕筱雯应当将房屋恢复至房屋买卖合同签订前的状态。另汪正国、陈晓智诉请法定期间，因主张权利期间为自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，自债务人行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭，汪正国、陈晓智自2018年5月11日申请执行后，才知悉上述南瑞沐春园房屋转让事宜，其至2018年8月7日起诉撤销，并未超过法定期限。2、关于金域蓝湾A5#楼2301室房屋买卖是否存在可撤销情形。根据庭审查明的事实，周伟红、刘佳与张良芹、范晶晶签订的《房屋买卖合同》虽约定房屋出售价格为860000元，但实际支付购房款1450000元，且汪正国、陈晓智亦认可该房屋均价在9000元左右，同时根据该房屋计税价格860000元二比100%，不属以明显不合理低价转让情形，现汪正国、陈晓智诉请撤销，于法无据，不予支持。3、关于律师代理费，汪正国、陈晓智诉请周伟红、刘佳承担，于法有据予以支持，但汪正国、陈晓智主张周伟红承担20000元过高，根据当事人过错程度、诉请支持比例等因素确定由周伟红承担10000元。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、撤销周伟红与第三人程小峰签订的《房屋买卖合同》（2015年5月20日）、第三人程小峰与第三人刘四海、吕筱雯于2016年9月7日签订的《存量房买卖合同》，第三人程小峰、刘四海、吕筱雯于判决生效之日起三十日内将南瑞新城沐春园2#楼4-501室房屋返还给周伟红；二、周伟红于判决生效之日起十日内支付汪正国、陈晓智行使撤销权必要费用10000元；三、驳回汪正国、陈晓智其余诉讼请求。案件受理费380元，保全费5000元，合计5380元，由汪正国、陈晓智承担2690元，周伟红、刘佳、程小峰、刘四海、吕筱雯共同承担2690元。本院认为，一、根据一审法院在房产交易部门查询的情况，2016年案涉房屋所在小区的成交价在4900元至5067.95元之间，而2016年9月7日案涉房屋的评估价格为446334元（计税价格为425080元，面积88.07㎡），评估单价约为5067.95元，与此期间实际成交价极为接近，说明相关税务部门的计税价格具有一定的客观性和科学性。虽然2015年5月20日案涉房屋的评估为478572元，但房屋作为商品价格有所浮动亦是正常现象。虽然周伟红在二审期间申请调取了南瑞小区在“芜湖365”单价，但是其中一套房屋单价为112元，说明该网站房源挂牌不够严谨，且无法证明其他7套二手房为真实房源，故该网站的挂牌价不能客观反映案涉房产的市场价值。一审法院税务部门的计税价格认定周伟红将案涉房屋以30万元的价格出售系明显低于市场价格转让的行为，并无不当。二、周伟红与程小峰约定房屋总价为30万元，合同签订之日支付定金1万元，而周伟红在庭审中称汇款28.5万元外，1.5万元是当场给的现金，显然与合同约定不符。关于刘四海与程小峰签订的房屋买卖合同，刘四海陈述为约定房屋价款30万元，后来程小峰要求支付40多万元，其给程小峰现金10多万元，说明程小峰存在坐地起价的行为，这种情况下刘四海仍然坚持购买，显然不符合常理。可见周伟红、刘四海等人关于案涉房屋两次交易过程的陈述存在纰漏，对其所言的真实性足以令人生疑。且2015年12月份汪正国、陈晓智已经就周伟红担保一事进行了起诉，本院不能排除周伟红等人为逃避债务低价转让财产的嫌疑。综上，周伟红、刘四海、吕筱雯的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由周伟红、刘四海、吕筱雯负担。本判决为终审判决。审判长  国廷斌审判员  蔡 俊审判员  徐红梅二〇一九年十月二十三日书记员  裴丽平附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。