湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初5545号 原告：周红，女，汉族，1968年6月23日生。 原告：谢兆顺，男，汉族，1960年5月12日出生。 委托诉讼代理人：唐永洪，男，湖南维清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐春洪，男，湖南维清律师事务所律师。 被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦****。 法定代表人：邹明。 委托诉讼代理人：杨小利，系公司员工。 原告周红、谢兆顺与被告怀化市大汉置业有限公司（以下称大汉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告周红、谢兆顺委托诉讼代理人唐永洪，被告怀化市大汉置业有限公司委托诉讼代理人杨小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周红、谢兆顺向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金41，510.07元(以已交付房价403,402.00元为基数，按日万分之一计算，从2016年9月4日起算，算至实际收房2019年6月30日)。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月7日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》。第三条第一款约定：“买受人购买的商品房为大汉龙城.旺龙府项目中的第*栋*号房”。第四条第一款约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2898元，总金额（403,402.00元）。”第十条第一款约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于卖受人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用......逾期超过60日的......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。” 《买卖合同》签订后，原告依约交付了全部购房款及相关费用，根据双方合同约定，被告应承担逾期交房次日起以每日总房款的日万分之二计算违约金。（考虑诉讼时效及其他因素后从2016年9月4日起算），但被告直至2019年6月28日才将房屋交付给原告，已构成违约，被告依约应向原告支付延期交房违约金。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望依法判处。 被告大汉置业公司辩称，1.原告所主张的逾期交房违约金超过诉讼时效，人民法院不应支持。被告所售房屋约定交房时间为2015年9月30日，原告2019年10月14日向人民法院主张权利，其主张的逾期交房违约金因其怠于主张权利，已经超过诉讼时效，人民法院不应当予以支持。2.被告开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备法律规定的交房条件。2016年1月23日，被告开发建设的大汉·龙城旺龙府住宅小区*号楼，经过施工、设计、监理、建设等单位的共同验收，取得了结论为合格的《工程质量竣工验收记录》。原告购买的房屋，正是*栋的房屋。这一事实，表明被告开发建设的房屋，属验收合格可以交付的房屋，符合双方在补充协议第二条第三款第三段中约定的分栋验收合格的交付条件。被告所售的房屋达到约定的交房条件，之后不应当再承担逾期交房违约责任。3.被告可以延期交房，不应当承担逾期交房违约金。双方在《补充协议》第二条第二款约定，原告未付清有关税费、住房维修资金的，被告可以拒绝交付房屋，由此延期交房无需承担违约责任。 4.被告已经在合同约定交付时间前通过公告形式通知原告办理收房手续，不应当承担逾期交房违约责任。2015年9月26日，被告通过在怀化日报发布交房公告的方式通知原告办理了房屋交接手续，履行了告知义务，涉案房屋于2019年6月28日办理了交付手续，被告不应当再承担逾期交房违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证和辩论。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定如下案件事实： 2014年2月7日，原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于紫东片区“大汉龙城·旺龙府”第6栋601号房商品房，总购房款403402元；被告应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金；由于原告的原因未能按期接受房屋的，双方同意按补充协议执行。同日，原、被告签订《补充协议》一份，《补充协议》第二条第二点约定：由于原告原因未能办理完毕合同备案、贷款手续或未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。第三条第一款约定：该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，被告即通知原告办理交接手续，同时，原告必须按合同约定交清所有款项及物业公司的相关费用后才能办理房产交接手续……。但《补充协议》第三条第三款同时又约定：被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。合同签订后原告付清了全部购房款。2016年1月23日，“大汉龙城·旺龙府”第*栋取得《工程质量竣工验收记录》，2017年7月6日经消防验收合格，但被告至今未取得《竣工验收备案表》,涉案商品房于2019年6月28日交付给原告。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。原、被告在补充协议第二条第一款、第三款中对于交房条件约定不一，导致原、被告对交房条件的理解出现争议，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故本院认定经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》为涉案商品房的交房条件。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经缴清了购房款，但被告对涉案房屋尚未取得《竣工验收备案表》，不符合合同约定的交房条件，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年9月30日前交付房屋，而被告于2019年6月28日才将原告所购房屋交付原告，构成违约。被告的违约期限为2016年9月4日至2019年6月28日，以每日总房款的日万分之一计算违约金为41469.73元。（403,402元×0.1‰×1028天）原告请求被告按日万分之一支付逾期交房违约金，系对其诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。 关于被告提出的原告主张的违约金请求已经超过诉讼时效的辩论意见，本院认为，《商品房买卖合同》约定被告逾期交房违约金按日向原告支付，即该项违约金之债以日为计算单位，而权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故原告诉讼时效期间应从原告向法院主张权利之日起计算，原告于2019年9月4日网上立案，从该日往前倒推三年，即本案原告要求被告承担2016年9月4日起至2019年6月28日止的逾期交房违约金的主张未过诉讼时效，故被告的辩论意见，本院不予支持。被告辩称原告未付清有关税费、维修基金等，被告可以延期交房不承担违约责任。本院认为，被告不是收取专项维修基金和税费的权利人，且缴纳专项维修基金和税费并非合同的主要义务，被告以他人的权利来免除自己的义务，不符合先履行抗辩的条件；且《商品房买卖合同》及《补充协议》并未明确约定缴纳房屋维修基金的具体时间，在涉案房屋符合交付条件并实际交付前原告均可自行向房屋专项维修资金管理部门缴存，故被告以此作抗辩理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下： 被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告周红、谢兆顺逾期交房违约金41469.73元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费838元，依法减半收取419元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  杨志勇 二〇一九年十月三十一日 代理书记员  袁 婷