杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初3621号 原告：上海新同联世家房地产经纪有限公司。住所地：上海市黄浦区西藏南路******。 法定代表人：施海彦，董事长。 委托诉讼代理人：王荣臻，上海申浩律师事务所律师。 被告：杭州国电电气科技有限公司。住所地：。住所地：浙江省杭州市下城区环城北路**永通信息广场******房v> 法定代表人：蒋菊仙，董事长。 委托诉讼代理人：周妍、靳相敏，该公司员工。 被告：杭州鸿途房地产营销策划有限公司。住所地：浙江省。住所地：浙江省杭州市江干区紫台公寓**** 法定代表人：钱会静。 第三人：杭州三瑞物业管理有限公司。住所地：浙江省杭州。住所地：浙江省杭州市上城区郭东园巷**中闽大厦**iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：吴大耀，总经理。 委托诉讼代理人：陈华新，该公司员工。 原告上海新同联世家房地产经纪有限公司（以下简称新同联公司）与被告杭州国电电气科技有限公司（以下简称国电公司）、杭州鸿途房地产营销策划有限公司（以下简称鸿途公司）、第三人杭州三瑞物业管理有限公司（以下简称三瑞公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告新同联公司的委托诉讼代理人王荣臻、被告国电公司的委托诉讼代理人周妍、靳相敏、第三人三瑞公司的委托诉讼代理人陈华新到庭参加诉讼。被告鸿途公司经本院合法传唤后未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告新同联公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告三方之间签订的租赁合同于2019年1月7日解除；2、被告国电公司返还原告尚未使用部分的租金39680.7元及押金36667元（未使用部分日期是2019年1月7日至2019年3月10日）；3、被告国电公司支付违约金36667元；4、被告国电公司承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年的8月，原、被告三方签订了关于承租杭州市下城区永通信息广场西楼1801室房屋的租赁合同，租期为三年一个月，租金第一年度是220000元整、押金为36667元，约定原告可自由装修。后原告正常支付了第一期租金（2019年3月10日）及36667元押金等。但自2019年1月7日起，非因原告原因，该房屋被大楼物业管理方及第三人予以锁门并停水停电。经原告多次与被告国电公司及第三人交涉要求恢复使用均无果。无奈向原告向被告国电公司发函解除了租赁合同。 原告新同联公司向本院提交如下证据： 1、租赁合同1份，证明原、被告三方之间签订的租赁合同，房屋租金一年是220000元整、押金36667元，合同第十条约定如有一方违约导致合同中途终止的，应当向对方支付违约金36667元。 2、照片及录音整理1组（打印件），证明房屋于2018年年底、2019年1月初被第三人锁门处理，原告无法继续使用涉讼房屋。 3、短信的截图1组（打印件），证明原告在无法使用房屋后，多次与被告国电公司进行沟通，要求被告国电公司作为出租方让物业管理服务单位第三人恢复房屋的使用，均无果，最终原告在无奈之下向被告国电公司告知解除租赁合同。 4、民事裁定书、备忘录1组（复印件），证明被告国电公司与第三人称因原告原因导致房屋无法使用是不存在的，事实是原告居间的客户在无法取得美食城商铺使用权后，原告在第一时间向商户退还了居间费用，并且商户在之后向法院提起诉讼。经审理，法院没有认定原告存在过错，而认为案件是美食城的业主存在合同诈骗的行为，因此移送公安。原告在无法使用房屋中没有任何过错。被告国电公司以及第三人锁门没有任何合同依据以及法律依据，无权对原告所承租的房屋进行锁门，因此被告国电公司与第三人严重侵害了原告使用房屋的权利，被告国电公司是严重的违约。 被告国电公司答辩称：2018年8月9日，被告与原告签订《房屋租赁合同》。代理方为被告鸿途公司。被告于2018年8月9日将永通信息广场西楼1801室的钥匙移交给原告，并积极协助原告在杭州下城区注册公司。2019年1月3日收到原告的微信，告知1801室的门被物业锁住，请被告帮忙善后。被告多次与长庆派出所、物业联系，并出具了协调函，帮助原告善后。但是长庆派出所、物业告知被告说原告存在问题，派出所请原告协助调查。被告于2019年1月25日收到物业通知原告搬离永通信息广场西楼1801室。在这个事件当中，被告没有任何过错，也没有责任。是因为原告存在经济纠纷，导致永通信息广场出现的经济秩序、公共秩序、人员安全等问题而不能继续在永通息广场经营，所以是原告违约。自2018年8月9日被告把永通信息广场西楼1801室的钥匙移交给原告，一直到原告被长庆派出所要求于2019年1月25日搬离，被告自始至终遵守租房的协议，故原告租赁应该是2019年的1月25日。根据《房屋租赁合同》第10.1条和第11.2条，原告应该承担合同约定的两个月的违约金。另外支付被告一个月装修期的租金18333.5元。因为原告违约，被告至今不能出租，从2019年1月25日至今，被告损失租金137500元和物业管理费14980元。这笔费用应当由原告承担。根据《房屋租赁合同》备注原告需安装四台新空调，原告只安装了三台空调，其中一台立式空调是二手的，另外两台挂机不知道是否是新的，请求原告拆除原安装的三台空调。出租时原告和代理方答应原告会租满三年，中介代理费服务费是15000元，请求中介费由原告和代理方承担。原告拆除被告中间隔断、拆除中央空调外机、拆除被告的一套组合式办公桌，因原告违约，原告须补偿被告费用共计60000元，最后是原告承担诉讼费。 被告国电公司向本院提交如下证据： 1、《房屋租赁合同》1份，证明被告没有违约。 2、协商函1份，证明被告在和物业、派出所积极协商，没有过错。 3、回复函2份，证明使用时间，自2019年1月25日搬离的时间。 被告鸿途公司未作答辩，亦未提交证据。 第三人三瑞公司陈述意见：第三人是为协助公安做好管大楼的公共秩序、人员安全。派出所也出具了情况说明，已经提交给法庭。原告公司的周勇跟派出所有承诺的，事情处理完毕就搬走。第三人不知道原因、为什么要搬走，这些都没有通报第三人。 第三人向本院提交如下证据： 情况说明1份，证明派出所的出警情况，第三人属于配合公安维护公共秩序，所以把门锁上的事实。 上述经庭审举证、质证，本院认证如下：被告鸿途公司因缺席未到庭，系自动放弃质证的权利。对于原告新同联公司提交的证据，被告国电公司对证据1、2，无异议；证据3，无异议，该份短信确实是与原告方的短信；证据4，裁定书的真实性无异议，对备忘录不清楚，今天第一次看到，不清楚处理情况。第三人三瑞公司对证据1-3，没有意见；证据4，对裁定书没有异议，但对备忘录，原告称之前已经大部分得到了处理，但是据了解在1月初还有很多人来闹事跳楼的。本院认为，证据1-3能够印证涉案《房屋租赁合同》的签订及履行情况，本院予以确认；证据4，与本案缺乏直接关联性，本院不予确认。对于被告国电公司提交的证据，原告新同联公司对证据1，无异议；证据2，是被告国电公司向第三人发送的函件，原告不知晓，真实性不能确定，不存在关联性；证据3，不存在关联性，房屋实际使用时间也不正确，对于相关责任，不认可被告国电公司的陈述。第三人三瑞公司对证据1、2，无异议；证据3，原告与被告国电公司之间的，不清楚。本院认为，证据1，本院予以确认；证据2、3，相关主体对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对于第三人三瑞公司提交的证据，原告新同联公司对证据的真实性无异议，但对周勇的表述内容不认可，实际情况是派出所要求妥善处理以后再开门，情况说明上说是周勇要求的，与事实不符，而且只陈述了部分，派出所不但要求锁门，还要求原告搬离，不能证明原告有任何违约的情况。被告国电公司对证据无异议，是因为群体事件才锁门的，被告国电公司没有锁门，也没有要求搬离，所以没有违约。本院认为，该证据系长庆派出所出警的情况说明，本院对真实性予以确认。 本院经审理对案件事实认定如下： 2018年8月9日，甲方（出租方）国电公司、乙方（承租方）新同联公司、丙方（代理方）鸿途公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于杭州市出租给乙方作办公用途使用；房屋的面积约为293.73平方米；租赁期限为3年零1月，自2018年8月11日起至2021年9月10日止，甲方应于2018年8月11日前将房屋腾空交给乙方使用，并确保房屋内外结构等处于良好状态。2018年8月11日起至2018年9月10日为免租期，免租期只免租金，其他电费、税费、物业管理费用等由乙方承担；租金数额为双方议定，第一年年度租金为220000元，第二年年度租金为220000元，第三年年度租金为231000元；甲方指定银行账号47×××22、银行名称中国民生银行杭州武林支行、收款人朱挹帆；双方约定租赁押金为36667元，乙方于2018年8月10日前支付给甲方，并由甲方出具押金收据，在租赁合同终止时，除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋完好地向甲方交割清楚、并付清所有乙方应付费用后二天内将押金全额无息退还乙方，未经甲方同意，乙方不得以押金抵付租金等任何费用；租金按每6个月为一期支付，第一期租金须于2018年8月10日前付清，以后每期租金支付时间为上期租金到期前10天支付，先付后用；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，必须提前一个月通知对方，经对方同意，解除合同归还房屋，并赔偿违约金36667元，如遇不可抗拒原因（如天灾、政府政策变化等）不在此列；甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为36667元，若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金；等。 上述合同签订后，国电公司于2018年8月9日向新同联公司交付房屋钥匙。新同联公司支付国电公司租金110000元、押金36667元。2018年12月30日，三瑞公司根据通知将永通信息广场西楼1801室锁门。 2019年1月7日起，新同联公司员工多次短信联系国电公司靳相敏，双方协商退还押金、剩余租金及补偿事宜。 2019年1月18日，国电公司向三瑞公司发《协商函》，要求三瑞公司尽快开门。 2019年1月25日，新同联公司搬离永通信息广场西楼1801室。 国电公司分别于2019年2月22日、2019年3月7日向新同联公司发回复函，认为新同联公司使用房间169天并提出处理方案。 2019年3月5日，国电公司的员工通过短信向新同联公司靳相敏发送《解除租赁合同的函》，通知国电公司双方租赁合同于2019年1月7日解除并要求退还剩余租金及押金、违约金。 2019年7月31日，长庆派出所出警情况说明，载明：2018年12月25日9时50分接110报警，10多个商户因投资美食城，美食城没有开业，聚集在1楼大厅要说法，案发地址在永通信息广场同联介绍所。经了解同联介绍所全称是新同联公司杭州分公司，办公场所位于杭州市下城区，商户经该公司介绍投资了美食城项目，但美食城项目的商铺已经到期，商铺被收回。后我所又多次接到此类报警。2019年1月2日16时27分，部分商户再次聚集在同联介绍所的办公地方，称有经济纠纷，报警说有人要跳楼。出于安全考虑，2019年1月民警多次上门就永通信息广场经营秩序、公共秩序、人员安全等问题约谈同联介绍所负责人周勇，让其妥善处理与商户之间的纠纷。经协商，周勇表示同意待与商户纠纷妥处后恢复开门营业。 本院认为，新同联公司、国电公司与鸿途公司签订的《房屋租赁合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。上述合同签订后，国电公司已按约向新同联公司交付租赁房屋，新同联公司支付租金110000元。经庭审查明，新同联公司因其他纠纷导致涉案租赁房屋被锁门并于2019年1月25日搬离。新同联公司于2019年3月5日以短信的方式通知国电公司解除涉案《房屋租赁合同》，国电公司确认收到该通知，由此本院确认涉案合同于2019年3月5日解除。新同联公司要求确认合同于2019年1月7日解除，缺乏事实依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同约定的租赁期限自2018年8月11日起至2021年9月10日并约定免租期为2018年8月11日至2018年9月10日。新同联公司于2019年1月25日搬离租赁房屋。本院根据上述约定内容以新同联公司实际使用租赁物的时间计算相应的免租期为5天。扣除免租期后，本院根据合同约定的租金标准以及新同联公司租赁日期计算相应的租金为98247元。新同联公司已支付租金110000元，折抵后，国电公司应退还新同联公司剩余租金11753元。新同联公司要求国电公司退还押金36667元，理由正当，本院予以支持。新同联公司要求国电公司支付违约金36667元，缺乏依据，本院不予支持。被告鸿途公司经本院合法传唤未到庭应诉，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告上海新同联世家房地产经纪有限公司与被告杭州国电电气科技有限公司、杭州鸿途房地产营销策划有限公司于2018年8月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月5日解除； 二、被告杭州国电电气科技有限公司于本判决生效后十日内返还原告上海新同联世家房地产经纪有限公司剩余租金11753元； 三、被告杭州国电电气科技有限公司于本判决生效后十日内返还原告上海新同联世家房地产经纪有限公司押金36667元； 四、驳回原告上海新同联世家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2560元，减半收取为1280元，由原告上海新同联世家房地产经纪有限公司负担732元，被告杭州国电电气科技有限公司负担548元。 原告上海新同联世家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州国电电气科技有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 刘新玉 二〇一九年十月十日 代书记员 许秋莹