山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终2955号上诉人（原审被告）：高春燕，女，1967年3月13日出生，汉族，住山东省德州市德城区。上诉人（原审被告）：德州市德城区鑫鑫花卉超市，住所地：山东省德州市德城区新湖办事处三八路市立医院***A。经营者：高春燕，经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：魏俊南，德州德城坤明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：德州市立医院，住所，住所地：德州市德城区三八中路**div>负责人：段立新，院长。委托诉讼代理人：王兰兰，山东慨而慷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭羿，山东慨而慷律师事务所律师。上诉人高春燕、德州市德城区鑫鑫花卉超市因与被上诉人德州市立医院房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2018）鲁1402民初5061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。高春燕、德州市德城区鑫鑫花卉超市上诉请求：1、请求依法改判；2、本案一切费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实、适用法律错误。德州市政府《关于印发市属经营性国有资产统一监管工作方案的通知》是地方性的通知，不是国家强制性规定，双方签订的合同是真实意思表示，合法有效，一审不能以该通知不允许医院进行房屋租赁业务为由，解除双方之间的租赁合同。被上诉人提出解除合同造成上诉人无法经营损失，所有投资及经营损失应由被上诉人赔偿。因经营者需要扩建花棚时，经被上诉人同意并办理了相关合法手续，被上诉人应赔偿上诉人的损失。被上诉人科室装修给上诉人造成损失及被上诉人私自占有上诉人的扩建材料，也应赔偿。上诉人不能按合同约定负担房屋占有费用，扩建部分被上诉人没有投资，不能收益。补充上诉意见：因双方在2017年2月31日未重新签订租赁合同，视为对原租赁合同的解除，原租赁合同约定内容不能作为本案定案依据，现双方属于不定期的租赁合同，上诉人对租赁房屋装修等一切设施，被上诉人应赔偿。德州市立医院辩称，租赁期满，按合同约定合同已解除，合同期满未续期，符合上诉人房屋装修改善增设他物无偿归被上诉人所有的合同约定。上诉人扩建未经被上诉人同意，上诉人主张的损失于本案无关。德州市立医院向一审法院起诉请求：1.依法判令原被告之间租赁合同解除；并将租赁房屋清空，缴纳自2018年10月1日起至清空房屋是的费用（120元/月）2.依法判令被告负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告长期租赁原告房屋，每年签订德州市德城区行政事业单位国有房屋租赁合同。由被告承租原告位于德城区三八中路1766号一幢一层一室房屋（具体位于原告西门南边路第三户东），2017年1月1日双方重新签订新的租赁合同，约定，租赁期限2017年1月1日至2017年12月31日，租金1.2元/平方米，共计10800元，房屋租赁用于花卉买卖。还约定被告负担对房屋的日常维护，保护设施和设备，另约“甲方（本案原告）允许（不允许）乙方（本案被告）对该房屋进行装修或增设他物，费用由乙方负担。乙方装修房屋或者增设他物，不得改变房屋结构，不得影响房屋安全。租赁合同期满或解除后，乙方房屋装修、改善增设他物的处理【装修、改善增设他物无偿归甲方所有】。”并约定“水电费、电话费、电视收视费、互联网费、共暖费、燃气费、物业管理费及除原告承担的相关税款外的其他费用。”同时约定“乙方应于租赁期届满或解除合同后[10]日内将房屋全部交还甲方。按照合同约定乙方可移走的所有物品同时移走，逾期未移走的，归甲方所有。……。”对合同的解除、违约都做了相应的规定。2018年，德州市政府《关于印发市属经营性国有资产统一监管工作方案的通知》医院不允许进行房屋租赁业务，为此双方也没有重新签订租赁合同，直到2018年8月13日，原告才正式通知被告解除合同收回房屋，在此期间原告原按合同对租金的约定收取了房屋占用费用至2018年9月30日，双方就损失进行协商未果。又查，因城市管理需要，德城区城市管理执法局不允许被告临时占用城市道路，后被告出资办理了《城市道路临时占用许可证》后，搭建养花棚。对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。一审法院认为，当事人的合法权益应受法律保护。原被告之间签订的《行政事业单位国有房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表述，不违反国家强制性性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（五）法律规定的其他情形。”本案中原告因德州市政府《关于印发市属经营性国有资产统一监管工作方案的通知》医院不允许进行房屋租赁业务，原告提出解除合同，有事实和法律依据，对其解除合同的诉求，被告认可且不违反法律规定，一审法院予以支持。对于因解除合同造成的损失，被告辩称，我们不是不清退租房，是因为就损失医院要求报告了，但是未与我们协商损失赔偿问题，且合同的解除并不是我们的原因，依据公平公正的原则，原告应对赔偿我们适当的损失。原告认为，被告所主张的清房损失无权向原告主张且被告要求的赔偿数额也没有事实和法律依据。本案中，对被告承租原告房屋增添部分设施及建筑，合同明确规定，所需费用由被告自行承担，合同解除或到期后，该物归原告所有，至于水电费、电话费、电视收视费、互联网费、供暖费、燃气费、物业管理费及除原告承担的相关税款外的其他费用，合同约定均有被告自行负担，且被告对其损失的主张没有依据，对被告以上损失的辩称，一审法院不予采纳。被告辩称，因经营需要扩建养花棚时，原告没有阻止，并有被告自行办理了《城市道路临时占用许可证》，被告要求原告承担扩建的养花棚的费用或将自行扩建部分仍有被告自行使用。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定“行为人可以明示或者默示做出意思表示”原被告租赁关系形成多年，原告对被告扩建养花棚的行为没有阻止，应视为原告对被告扩建行为的认可。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人承担。”故对被告这一辩称，一审法院予以采纳。但被告并没有提供相应的证据证明造价的具体数额，待有证据证明造价数额时，可另行主张权利。被告辩称因原告科室装修给其造成损失及其医院私自占用其扩建材料的辩称，无证据支持，一审法院不予采纳。原被告后期没有签订租赁合同，但被告没有退还租赁房屋，原告按原合同约定租金收取被告房屋占用费用，双方已经形成了不定期租赁关系，原告要求被告按合同约定负担房屋占用费用的诉求，符合事实和法律规定，应予支持。综上所述，原被告租赁合同应予解除，被告应退出原告租赁房屋并承担房屋清退期间的占用费用。判决：一、解除德州市立医院与高春燕、德州市德城区鑫鑫花卉超市之间的不定期租赁关系；二、被告高春燕、德州市德城区鑫鑫花卉超市于本判决生效后五日内清空租赁德州市立医院的房屋；三、被告高春燕、德州市德城区鑫鑫花卉超市与本判决生效后五日内给付德州市立医院房屋租赁费2880元每月（自2018年10月1日起至清空房屋之日止）。如未按人民法院生效判决指定期间履行法定金钱给付义务的，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按人民法院生效判决指定期间履行其他义务的，应支付迟延履行金。案件受理费50元，由被告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的双方当事人争议焦点问题为：一、一审判决解除涉案租赁合同是否正确；二、上诉人主张的损失是否有事实依据，是否应予支持；三、上诉人是否应负担房屋占用费用。关于第一个焦点问题，一审判决解除涉案租赁合同是否正确。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方签订的房屋租赁合同到期后，未再续签合同，由上诉人继续租赁，依据上述法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。对于不定期的租赁合同，被上诉人在合理期限之前通知上诉人的情况下，被上诉人可随时要求解除合同。被上诉人于2018年8月13日通知上诉人收回租赁房屋，并要求上诉人2018年9月30日之前搬离，已给被上诉人充足的搬离时间，被上诉人提出解除合同，符合法律规定。上诉人不应解除涉案租赁合同的上诉理由，无法律依据，本院不予采纳。关于第二个焦点问题，上诉人主张的损失是否有事实依据，是否应予支持。上诉人称被上诉人造成损失，因上诉人一审中未提起反诉，且上诉人对于去损失数额也未提交证据证明，上诉人可另行主张权利。关于第三个焦点问题，上诉人是否应负担房屋占用费用。被上诉人要求解除合同，并通知上诉人于2018年9月30日搬离。上诉人占用租赁房屋至今，应支付房屋占用费用。一审判决依据原合同约定的租赁价格计算占用费用，符合法律规定。综上所述，高春燕上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人高春燕、德州市德城区鑫鑫花卉超市负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 郭依静审判员 王飞雁二〇一九年十月三十一日法官助理巩书辉书记员张远南