河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0506民初2158号原告（反诉被告）：张伯英，女，1956年8月9日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：张娟，河南金太行律师事务所律师。被告（反诉原告）：职昉，男，1978年6月20日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：马晓雪，大沧海律师事务所律师。被告（反诉原告）：牛艳艳，女，1981年12月15日出生，汉族，住安阳市文峰区。被告：赵占忠，男，1959年2月15日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：职昉（系赵占忠外甥），男，1978年6月20日出生，汉族，住安阳市文峰区。原告（反诉被告）张伯英与被告（反诉原告）职昉、牛艳艳、被告赵占忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张伯英及其委托诉讼代理人张娟、被告（反诉原告）牛艳艳、职昉及其委托诉讼代理人马晓雪、被告赵占忠的委托诉讼代理人职昉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张伯英向本院提出诉讼请求：1.判令职昉、牛艳艳履行原、被告签订的房屋买卖协议，协助张伯英无偿办理安阳市龙安区文昌大道街道办事处文明大道嘉颐园小区13号楼1单元1层东户房产的过户手续；2.判令职昉、牛艳艳支付张伯英违约金50000元；3.判令赵占忠对第二项诉请承担连带担保责任；4.办理过户需缴纳的土地出让金由被告负担；5.本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，张伯英明确诉讼请求为：1.判令职昉、牛艳艳履行原、被告签订的房屋买卖协议，协助张伯英无偿办理安阳市龙安区文昌大道街道办事处文明大道嘉颐园小区13号楼1单元1层东户房产的过户手续；2.判令职昉、牛艳艳支付张伯英违约金50000元；3.判令赵占忠对第二项诉请承担连带担保责任；4.判令职昉、牛艳艳承担办理过户需缴纳的土地出让金21535.25元；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2008年8月13日，原、被告签订房屋买卖协议，职昉、牛艳艳自愿将位于安阳市龙安区文昌大道街道办事处文明大道嘉颐园小区13号楼1单元1层东户房产及地下室以267042.30元的价格卖于张伯英。合同签订后，张伯英履行了自己的义务。合同第五条约定“该房为经济适用房，按规定五年后才可上市交易办理过户手续，甲方（职昉、牛艳艳）有义务并及时协助乙方（张伯英）办理过户手续，到期甲方不协助过户应承担50000元违约金”。现该房已经符合过户条件，张伯英未同意职昉、牛艳艳要求其给付其50000元的要求，职昉、牛艳艳拒不履行配合张伯英过户的义务。赵占忠作为职昉、牛艳艳的担保人应对其二人的违约行为承担保证责任。为保护原告的合法权益，诉至法院请求依法判决。职昉、牛艳艳辩称，1.张伯英与其在2008年8月13日签订的房屋买卖协议无效，依法不应当办理过户手续；2.在本案中其不存在违约行为，不应当支付违约金；3.涉案房屋的过户费、土地出让金等一起税费，均应当由张伯英支付，张伯英诉请无事实及法律依据，应予驳回。赵占忠辩称，其不应该承担责任。2012年办理房产证时，职昉、牛艳艳已经履行了义务。其在此不应承担任何违约责任。职昉、牛艳艳向本院提出反诉请求：1.确认职昉、牛艳艳与张伯英2008年8月13日签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令张伯英将位于安阳市龙安区文昌大道街道办事处文明大道嘉颐园小区13号楼1单元1层东户的房屋返还给职昉、牛艳艳；3.判令张伯英赔偿职昉、牛艳艳损失55000元；4.本案全部诉讼费用由张伯英承担。事实和理由：2008年8月13日，职昉、牛艳艳与张伯英签订《房屋买卖协议》，约定将位于嘉颐园小区13号楼西单元1楼东户及地下室的经济适用房销售给张伯英，房屋价款267042.3元整，并约定房屋办理过户手续等一切费用由张伯英承担。协议签订后，职昉、牛艳艳依约将房屋交付。2012年涉案房屋办理房产证时，职昉、牛艳艳告知张伯英将房屋过户至其名下，并将所有材料均交予张伯英，并为其出具了办理过户等相关委托手续，后张伯英告知房产已办理至其名下，房产证也由其持有。2016年，职昉、牛艳艳购买房屋时才发现涉案房屋登记在二人名下，导致其多缴纳了6397.76元税费。后双方协商过户事宜未果，涉案房屋为经济适用房，该房屋交易不符合相关规定，应认定无效。故向法院提起反诉，请求依法判决。张伯英辩称，双方于2008年8月13日签订的房屋买卖协议合法有效，并不违反法律及行政法规的强制性规定，应当依法对房屋买卖协议所约定的条款履行自己的义务。职昉、牛艳艳要求赔偿损失55000元，没有事实及法律依据，应予驳回。经审理查明:2008年8月13日，职昉、牛艳艳（甲方）、张伯英（乙方）、赵占忠（担保人）签订《房屋买卖协议》，协议约定：一、甲方同意将坐落在嘉颐园小区13号楼西单元一楼东户，建筑面积105.05㎡、地下室面积44㎡的经济适用房出售给乙方；二、房屋售价267042.30元……；三、付款方式为合同签订之日，乙方需向甲方全款付清房款；四、合同签订之日，甲方保证对该房屋拥有完全产权，并不得对外有抵押等其他与该房有关的纠纷，如违反该条，甲方应承担伍万元违约金；五、该房为经济适用房，按国家规定五年后才可上市交易办理过户手续，甲方有义务并及时协助乙方办理过户手续如到期甲方不协助过户应承担伍万元违约金。如五年后国家政策或相关法律法规不能办理过户手续时，该房产所有权永久性归乙方，甲方及以后子孙无权继承，此协议长期有效……七、甲方应对第四、五项提供担保。张伯英、曹胜利（张伯英丈夫）、职昉、牛艳艳、赵占忠均在该协议上签字。张伯英交纳房款后，职昉、牛艳艳将涉案房屋交付张伯英，张伯英在涉案房屋居住至今。2012年2月28日，张伯英办理涉案房屋的房产证，涉案房屋的所有权人登记为职昉、牛艳艳（房屋产权证号：安阳市房权证龙安区字第**、安阳市房房权证龙安区字第**）职昉、牛艳艳向安阳市不动产登记中心出具授权委托书，委托李强军代表二人领取涉案房屋的房产证。2012年3月21日，李强军领取涉案房屋的房产证。2016年1月13日，职昉、牛艳艳购买濮阳市中原路西段公路管理局家属院3号楼1单元5层东户房屋时，交纳税费6397.76元。办理房产证满五年后，张伯英与职昉、牛艳艳就涉案房屋过户事宜协商未果诉至法院，要求：1.判令职昉、牛艳艳履行原、被告签订的房屋买卖协议，协助张伯英无偿办理安阳市龙安区文昌大道街道办事处文明大道嘉颐园小区13号楼1单元1层东户房产的过户手续；2.判令职昉、牛艳艳支付张伯英违约金50000元；3.判令赵占忠对第二项诉请承担连带担保责任；4.办理过户需缴纳的土地出让金由被告负担；5.本案诉讼费由被告负担。职昉、牛艳艳称之前已协助张伯英办理过户手续，张伯英违反协议约定将涉案房屋登记在职昉、牛艳艳名下，导致其购买房屋时多缴纳税费，张伯英的行为给其造成了损失。职昉、牛艳艳向本院提起反诉，要求：1.确认反诉人与被反诉人2008年8月13日签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令被反诉人将位于安阳市龙安区文昌大道街道办事处文明大道嘉颐园小区**楼******的房屋返还给反诉人；3.判令被反诉人赔偿反诉人损失55000元；4.本案全部诉讼费用由被反诉人承担。上述事实，有张伯英提交的房屋买卖协议、销售不动产统一发票、契税完税证、专项维修基金缴存证明、收款收据、房产证、通话录音；职昉、牛艳艳提交的税收缴款发票、房屋买卖协议、不动产登记记载表、房产档案以及当事人陈述予以证实。所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案的争议焦点为：一、张伯英与职昉、牛艳艳签订的《房屋买卖协议》是否有效；二、职昉、牛艳艳是否应协助张伯英办理房屋过户手续；三、职昉、牛艳艳是否应支付张伯英违约金50000元；四、赵占忠是否应承担连带担保责任；五、职昉、牛艳艳是否应承担办理涉案房屋过户手续需缴纳的土地出让金21535.25元；六、职昉、牛艳艳要求确认双方签订的《房屋买卖协议》无效并要求张伯英返还涉案房屋并赔偿损失55000元，有无事实及法律依据。关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“……（五）违反法律、行政法规的强制性规定……”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”规定，对于经济适用房的转让，现行国家政策只有关于申请购买经济适用房的主体及购买后上市交易年限等限制性规定，但这些均不属于合同效力禁止性规定，而建设部、国家发展和改革委员会、监察部等七部门联合发布的《经济适用住房管理办法》中关于经济适用房满五年才可交易的规定，属于管理型规范，不属于法律、行政法规效力性强制性规范。本案中，职昉、牛艳艳与张伯英签订房屋买卖协议时，职昉、牛艳艳虽未取得该房产权属证书，但双方当事人对该房屋的性质及尚未取得所有权是明知的，双方还在协议中约定“该房为经济适用房，按国家规定五年后才可上市交易办理过户手续，甲方有义务并及时协助乙方办理过户手续如到期甲方不协助过户应承担伍万元违约金。如五年后国家政策或相关法律法规不能办理过户手续时，该房产所有权永久性归乙方，甲方及以后子孙无权继承”，因此，签订《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规范，应认定为有效。关于第二个争议焦点。职昉、牛艳艳与张伯英签订的《房屋买卖协议》不违反法律、行政法规的强制性法律规定，不侵害社会公共利益，合法有效，双方均应依约履行。关于职昉、牛艳艳称其二人于2012年已协助张伯英办理过房屋权属登记，是张伯英自己将涉案房屋登记在其二人名下的答辩意见。本院认为，房屋买卖合同系指出卖人转移标的房屋的所有权于买受人,而买受人支付价款的合同。出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。职昉、牛艳艳辩称张伯英在能够办理涉案房屋过户手续时不办理房屋登记手续的答辩意见，不符合一般交易习惯，且职昉、牛艳艳也未提交相关证据对其答辩意见加以证明，故对职昉、牛艳艳的该项答辩意见，本院依法不予采纳。根据《安阳市经济适用房管理办法》第三十一条“……经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证满五年的，方可上市交易……”规定，2012年2月28日涉案房屋办理房屋权属登记，故涉案房屋现已符合上市交易的条件，张伯英依据双方约定要求职昉、牛艳艳协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于第三个争议焦点。违约金系按照当事人的约定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。一方面，违约金有弥补守约方损失的功能，另一方面，违约金还具有一定的惩罚功能，但不能过分高于守约方产生的损失。本案中，职昉、牛艳艳未按照协议约定协助张伯英办理房屋过户手续，已构成违约，应承担相应违约责任。但张伯英未向本院提交其损失的相关证据，故结合本案双方在合同中约定违约金的事实，考虑到被告履约程度、原告所受损失等因素，本院认为，原告主张违约金数额明显过高，应酌定予以减少，本院依法调整为5000元。关于第四个争议焦点。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人有权要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，职昉、牛艳艳（甲方）、张伯英（乙方）、赵占忠（担保人）签订《房屋买卖协议》，是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规范，合法有效。《房屋买卖协议》中约定在能办理房屋过户手续时，职昉、牛艳艳不协助过户应支付50000元违约金，赵占忠对此提供保证。现职昉、牛艳艳未按照协议约定履行协助办理过户手续的义务，张伯英向本院提起诉讼要求赵占忠对违约金承担连带保证责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于第五个争议焦点。本院认为，涉案房屋系经济适用房，经济适用房的购房人对房屋拥有有限产权。而购房人按照政府所定标准交纳土地收益等相关价款后，可以取得完全产权。本案中，张伯英要求职昉、牛艳艳承担的土地出让金21535.25元系张伯英为取得涉案房屋完全产权应缴纳的相关费用，而非职昉、牛艳艳按照协议应承担的或未按照协议履行给张伯英造成的相应损失，故张伯英要求职昉、牛艳艳支付土地出让金21535.25元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于第六个争议焦点。本院认为，双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，职昉、牛艳艳要求确认双方签订的《房屋买卖协议》无效并要求张伯英返还涉案房屋，无事实及法律依据，本院依法不予支持。关于职昉、牛艳艳要求张伯英赔偿损失55000元的诉讼请求。根据《安阳市经济适用房管理办法》第三十一条“……经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证满五年的，方可上市交易……”规定，2012年涉案房屋才办理相关权属登记，2016年职昉、牛艳艳购买濮阳市中原路西段公路管理局家属院3号楼1单元5层东户房屋时，涉案房屋办理权属登记未满5年，不符合办理权属转移登记的条件，故职昉、牛艳艳购买房屋时多缴纳的税费不应由张伯英负担。而职昉、牛艳艳的其他损失，未向本院提交相关证据予以证明，故职昉、牛艳艳要求张伯英赔偿损失55000元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）职昉、牛艳艳于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）张伯英办理安阳市龙安区文昌大道街道办事处文明大道嘉颐园小区13号楼1单元1层东户房产的不动产权转移登记；二、被告（反诉原告）职昉、牛艳艳于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张伯英违约金5000元；三、被告赵占忠对上述第二项债务承担连带担保责任；四、驳回原告（反诉被告）张伯英的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）职昉、牛艳艳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6379元，减半收取计3190元，由张伯英负担626元，职昉、牛艳艳、赵占忠共同负担2564元，反诉费3066元，由职昉、牛艳艳共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  郝兴军二〇一九年十月二十三日书记员  赵 静