安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1602民初8103号原告庞云文，女，1987年6月4日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人李维梅，北京京师（亳州）律师事务所律师。被告张红艳，女，1981年1月11日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。原告庞云文与被告张红艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案。本院受理后依法适用简易程序，后转为普通程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告庞云文及其委托代理人李维梅、被告张红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞云文向本院提出诉讼请求：1．请求解除原、被告于2018年5月20日签订的《租房合同》，并判令被告立即搬离案涉房屋；2．判令被告向原告支付房租34,713.6元（租金自2019年5月21日起计算至2019年8月26日止，自2019年8月27日起至被告实际搬离案涉原告房屋之日起的租金仍按照每天1,388.8元计算）；3．判令被告向原告支付违约金150,000元；4．本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018月5月20日，原告与被告签订《租房合同》，合同约定被告租赁原告位于亳州市谯城区华佗大道与光明路交叉口原碧桂园售楼处凤凰商业街房号为102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119共18处房产用于教育培训使用。租金支付方式为被告应按照合同约定的租价在每年租金到期前一个月支付该年度租金，即每年的4月20日前被告应向原告支付本年度的租金，否则原告有权解除该租房合同，并有权按照合同约定要求被告支付相应的违约金。原告在签订合同后即向被告交付案涉房屋，被告在向原告支付第一年租金后，一直拖欠2019年至2020年年度租金不愿支付，经过原告多次催要，被告只向原告支付租金10万元，余下40万元未予支付。原告于2019年7月12日函告被告如不支付租金将解除案涉租赁合同，于2019年7月31日再次向被告发出律师函，通知其解除双方之间的租赁合同，并搬离案涉房产，被告在既不愿意继续支付租金也不搬离案涉房屋的情况下，已构成违约，严重损害了原告的合法权益。综上，原告特向人民法院起诉，请求法院在查明事实的基础上维护原告的合法权益。原告针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提供的证据有：1．原告身份证、被告身份证复印件，拟证明原、被告的基本情况；2．原、被告于2018年5月20日签订的《租赁合同》，拟证明原告将其所有的位于亳州市谯城区华佗大道与光明路交叉口原碧桂园售楼处凤凰商业街房号为102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119共18处房产租赁予被告用于教育培训使用，被告应于每年4月20日前支付租金，租金前两年为500,000元，之后每年递增50,000元，2023年至2026年租金为每年800,000元；合同第九、十条规定，如被告拖欠租金原告可终止合同，收回房屋，且可以要求被告按照租金的3%以天数计算承担相应的违约责任；该合同系双方自愿签订，为双方的真实意思表示，原、被告双方应按照合同履行各自的义务。3．亳州润宇房地产开发有限责任公司于2019年7月31日出具的现房购买、实际收楼时间证明、被告发布朋友圈进行招生的微信截图，拟证明案涉房产原告在与被告签订《租赁合同》前已合法购买，且实际收房；原告按合同约定将案涉房屋交付给被告；4．原、被告短信记录、律师函、中国邮政邮寄单及快递信息查询，拟证明被告因拖欠原告2019年至2020年度租金一直不愿支付，原告与被告协商未果，委托律师向其出具律师函，并向被告发送信息，明确告知被告解除案涉租赁合同及要求被告办理案涉房屋，被告对该解除通知已收到并知晓。5．原告与被告于2019年9月3日的通话录音，拟证明直至2019年9月3日仍未按照约定支付租金，也为搬离案涉房屋，且明确表示无力支付，已构成严重违约，故原告有权解除合同，并要求被告支付相应的违约金。被告张红艳辩称，租赁房屋是在2018年5月20日之前，当时原告还没收到收房合同，导致被告不能按期正常使用。原被告签订租赁合同是在原告收到收房合同之后，故我签订的合同是无效合同。2018年7月份是我实际才能使用该租赁房屋的日期，我认为原告与我签订合同时的行为是欺骗行为。被告就其抗辩及陈述的事实和理由提交的证据有：证据1现楼收楼通知书，证明我签订的租赁合同是在原告实际收房之前，属于欺骗行为；证据2装修工人出入证工本费，证明工人具体装修日期。经庭审质证，被告对原告所举证据发表质证意见为：对证据1认可属实，证据2对合同13条约定事宜延长到2026年，任何一方不能终止合同，否则赔偿3倍损失；对证据3，微信招生广告是我招生用的，无异议；对证据4，律师函我确实收到过，无异议。经庭审质证，原告对被告所举证据发表质证意见为：对于证据1现楼售楼通知书无异议，对其证明目的有异议，该售楼通知书有限公司在2018年7月11日通知原告办理相关手续，但无法证明该房是与当日进行实际交付，实际上案涉房产已于2018年5月19日向原告进行交付，同日交付给被告。未影响被告使用，也不存在任何欺诈行为；对证据2装修工人出入证工本费，真实性和发行无异议，对此关联性证明目的有异议，原告已于合同签订前一日将房屋交付给被告，至于被告核实装修是其权利，与本案无关，不能证明实际交付时间，也不能证明房屋影响其使用。经庭审举证、质证，对双方当事人无异议的证据，即原告所举证据1、4，合议庭予以确认并在卷佐证，对有争议的证据合议庭认证如下：（1）原告所举证据2，证明双方自愿签订《租赁合同》，并约定租金及支付方式的事实部分，本院予以认定，对原告可单方终止合同的证明目的不予认定；证据3证明原告已购买并收楼的事实本院予以认定，亳州润宇房地产开发有限公司出具的现房购买、实际收楼时间证明与其出具的现楼收楼通知书相互矛盾，具体收楼时间原告应承担进一步的举证责任；该证据亦不能达到证明原告已按合同约定将房屋交付被告的证明目的；证据5不能达到证明目的，对其证据效力不予认定。（2）被告所举证据1、2无法达到证明目的，对其证据效力不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告庞云文与被告张红艳于2018年5月20日签订《租赁合同》，原告庞云文将位于亳州市谯城区华佗大道与光明路交叉口原碧桂园售楼处凤凰商业街房号为102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119共18处房产租赁予被告张红艳用于教育培训使用。合同对双方的权利义务及违约责任进行了约定。现被告张红艳未按照合同约定支付租金。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告庞云文与被告张红艳签订《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且被告张红艳现实际占有、使用租赁房屋，双方关于租赁房屋具体交付时间的争议并不能影响租赁合同的有效性。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。本案中，原、被告签订的租赁合同中第九条格式条款与第十三条非格式条款不一致，应采用非格式条款。租赁合同第十三条约定“合同期内甲、乙双方不得终止合同，任何一方终止合同包赔对方当年租金的三倍”，故对原告庞云文要求解除与被告张红艳于2018年5月20日签订的《租房合同》，被告立即搬离案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告基于合同解除而要求被告支付房租34,713.6元、违约金150,000元的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告庞云文的诉讼请求。案件受理费4,074.27元，由原告庞云文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  王 灿人民陪审员  孙海峰人民陪审员  吴艳军二〇一九年十月二十五日书 记 员  李茂盛