四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3581号 上诉人（原审被告）：牟华云，男，生于1945年9月16日，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：赵开文，阆中市河溪法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：陈林，男，生于1979年6月8日，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：王磊，阆中市江南法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：缪宇，阆中市沙溪法律服务所法律工作者。 原审被告：牟海坤，男，生于1966年1月3日，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：牟海锋，男，生于1971年9月2日，汉族，住四川省阆中市，系牟海坤之弟。 原审被告：郑会银，女，生于1970年10月19日，汉族，住四川省阆中市，系牟海坤之妻。 原审被告：牟海锋（曾用名牟海峰），男，生于1971年9月2日，汉族，住四川省阆中市。 原审被告：王春燕，女，生于1974年9月17日，汉族，住四川省阆中市，系牟海锋之妻。 原审被告：牟冬梅，女，生于1974年7月3日，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：牟海锋，男，生于1971年9月2日，汉族，住四川省阆中市，系牟冬梅之兄。 原审被告：冯大春，男，生于1974年3月3日，汉族，住四川省阆中市，系牟冬梅之夫。 上诉人牟华云因与被上诉人陈林及原审被告牟海坤、郑会银、牟海锋、王春燕、牟冬梅、冯大春房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2018）川1381民初5836号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本院现已审理终结。 牟华云向本院提出上诉请求：依法改判驳回陈林的诉讼请求，或发回重审。事实与理由：一审判决认定事实错误。1.牟华云与陈林于2018年8月5日签订《房屋租赁合同》，虽该租赁房屋虽被一审法院于2017年5月22日作出的（2017）川1381执527号执行裁定书裁定予以查封。但一审法院于2017年9月9日在淘宝网司法拍卖网络平台发布拍卖公告对牟海坤、郑会银、牟海锋、王春燕、牟冬梅、冯大春共同所有的位于阆中市内东街7号商业用房（建筑面积235.73平方米，阆房权证阆中字第××号，阆国用2013第033953号）进行拍卖，拍卖并没有成功。2017年11月11日，一审法院第二次在淘宝网司法拍卖网络平台发布拍卖公告，对该商业用房进行拍卖，再次流拍。2017年12月29日，因申请执行人与被执行人和解而申请撤回申请，一审法院作出（2017）川1381执527号之二执行裁定，终结案件的执行。由此可以说明，牟华云就该房屋有权对外出租。2.陈林接收该房屋后，进行了装修，在装修过程中，该房屋的消防和水电气全部损毁。一审认定当月20几号该院执行员告诉陈林房屋正在执行中，但陈林庭审中未提供任何证据证明一审法院执行人员有书面或口头告知陈林该房屋正在执行不允许装修，属于主观臆断。即使法院要执行该房屋，对牟华云与陈林签订的《房屋租赁合同》没有任何阻碍。故《房屋租赁合同》合法有效，应予维持；但一审法院判决解除《房屋租赁合同》违法。综上，请求二审法院支持牟华云的上诉请求。 陈林答辩称：在第一次庭审前，陈林与牟华云协商要求牟华云继续履行合同，牟华云不同意。此后该涉案房屋再次进入司法拍卖程序，陈林合同目的不能实现。综上，请求驳回上诉，维持原判。 牟海坤、牟海锋、牟冬梅陈述称：陈林在2018年12月起诉，但双方的租赁合同合法有效，一审判决也认定租赁合同合法有效。租赁房屋的租金也是与债权人中国邮政储蓄银行股份有限公司阆中支行（以下简称阆中邮储银行）达成了执行和解，租金扣除家人的生活费也用于偿还阆中邮储银行的贷款本息。现陈林主张合同无效，解除合同的理由不能成立。 郑会银、王春燕、冯大春未到庭，也未提供陈述意见。 陈林向一审法院提出诉讼请求：1.判令牟华云、牟海坤、郑会银、牟海锋、王春燕、牟冬梅、冯大春返还租金16万元，并支付违约金8万元；2.牟华云、牟海坤、郑会银、牟海锋、王春燕、牟冬梅、冯大春赔偿陈林装修房屋造成的损失39,760元。庭审中，陈林增加诉讼请求：请求解除2018年8月5日陈林与牟华云签订的《房屋租赁合同》。 一审法院审理查明：牟海坤和郑会银、牟海锋和王春燕、冯大春和牟冬梅分别系夫妻关系。牟华云系牟海坤、牟海锋和牟冬梅之父。 阆中市内东街7号1-2-1号的营业房属于牟海坤、郑会银、牟海锋、王春燕、冯大春和牟冬梅共同所有。2010年1月20日，牟海坤、郑会银、牟海锋、王春燕、牟冬梅和冯大春出具承诺书，内容为：因父母、爷爷、奶奶都已高龄，无固定收入，三个子女特将内东街7号1幢二楼的营业房的租赁权委托给二老，并将此租金作为四位老人的生活费及赡养费。2015年5月10日，牟海坤、郑会银、牟海锋、王春燕、牟冬梅和冯大春出具委托书，委托牟华云将内东街7号1-2-1二楼临街营业房对外出租。 牟海坤、郑会银、牟海锋、王春燕、牟冬梅和冯大春欠阆中邮储银行的借款及利息未偿还，阆中邮储银行通过诉讼后，向法院申请执行。2017年5月22日，法院作出（2017）川1381执527号执行裁定书，裁定对牟海坤、郑会银、牟海锋、王春燕、牟冬梅和冯大春共同所有的位于阆中市内东街7号商业用房（建筑面积235.73平方米阆房权证阆中字第××号号，阆国用2013第033953号）予以查封。2017年9月9日，法院在淘宝网司法拍卖网络平台发出拍卖公告对内东街7号商业用房进行拍卖，但拍卖没有成功。2017年11月11日，法院第二次在淘宝网司法拍卖网络平台发出拍卖公告，对内东街7号商业用房进行拍卖，但再次流拍。2017年12月29日，申请执行人阆中邮储银行与被执行人牟海坤、郑会银、牟海锋、王春燕、牟冬梅和冯大春和解而申请撤回执行申请，法院作出（2017）川1381执527号之二执行裁定，终结案件的执行。2019年5月8日，阆中邮储银行申请恢复执行。 2018年8月5日，牟华云作为甲方与陈林作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将内东街7号1-2-1房屋出租给乙方；租赁期间为五年，自2018年10月6日起至2023年10月6日止；每年租金16万元；甲方同意乙方对房屋进行装修，但不得改变房屋的主体结构；租期届满乙方不再续租，装饰设施可移动的由乙方搬走，其余归甲方所有，水、电、气、消防不能拆，保持房屋原貌；若一方违约，则向守约方按当年租金总额的50％支付违约金。签订合同时，牟华云没有向陈林出示牟海坤、郑会银、牟海锋、王春燕、牟冬梅和冯大春的委托书。当天，陈林向牟华云支付租金16万元，牟华云将房屋交付给陈林。陈林接受该房后立即对房屋进行装修，当月二十几日法院执行人员告诉陈林该房屋正在执行中，陈林随即停止装修。庭审中，陈林主张其装修损失39,760元，提供装修损失清单复印件一张，内容为：水电工资7,000元、水电材料6,400元、燃气管8根1,600元、打墙9,500元、河沙2,200元、运费800元、火砖1,800元、运费900元、中沙1,000元、做砖抹灰3,420元、木工点工1,040元、小工600元、水泥3,500元。2018年9月26日，牟华云在该营业房张贴告知，告知陈林对租赁的营业房到目前为止未进行装修施工，无论什么原因不进行装修，造成的任何损失由陈林自行全权承担，一切按双方当初签订的合同执行。牟华云主张陈林在装修中损坏房屋内的水、电和消防设施，应予以赔偿，但没有提出赔偿具体金额。陈林否认其在装修中损坏房屋内的水、电和消防设施。 一审法院认为：案涉营业房属于牟海坤、郑会银、牟海锋、王春燕、冯大春和牟冬梅共同所有，牟海坤、郑会银、牟海锋、王春燕、冯大春和牟冬梅委托其父母牟华云夫妇对外出租，租金作为牟华云夫妇及其父母的生活费，牟华云接受牟海坤、郑会银、牟海锋、王春燕、冯大春和牟冬梅的委托有权就房屋对外出租。牟华云与陈林签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款之规定，陈林在与牟华云签订《房屋租赁合同》时不知道牟华云是受房屋所有权人的委托出租房屋，在装修中才知道牟海坤、郑会银、牟海锋、王春燕、冯大春和牟冬梅是房屋所有权人，牟华云受委托出租房屋，陈林选择牟华云作为相对人主张权利，牟华云作为受托人应成为本案的责任主体，牟海坤、郑会银、牟海锋、王春燕、冯大春和牟冬梅作为委托人不应在本案中承担责任。案涉房屋在牟华云出租给陈林之前已被法院查封，并已进入拍卖和变卖程序，现该房正处于法院执行变卖之中，陈林不能实现其合同目的，请求解除《房屋租赁合同》合法有据，予以支持。房屋租赁合同解除后陈林应返还其所租赁的房屋，牟华云应返还其所收取的租金。关于陈林请求牟华云支付违约金8万元，牟华云认为违约金过高请求降低违约金的认定。牟华云受委托人的委托与陈林签订租房合同后，因牟华云委托人的原因使陈林合同目的不能实现，牟华云构成违约，牟华云应按合同约定向陈林支付违约金。牟华云认为合同约定违约金为按当年租金总额的50％计算，过分高于陈林的损失，请求减少违约金予以支持。酌定牟华云按当年租金总额的20％向陈林支付违约金。陈林主张装修损失39,760元，没有提供各项损失的证据，提供的清单复印件不能证明其主张的事实，其主张的事实不予认定。牟华云主张，陈林在装修中损坏房屋内的水、电和消防设施，应予以赔偿。陈林在租赁案涉房屋后对房屋进行装修的过程中，因不能实现合同目的，不得不停止装修，即使存在对房屋原有设施的损坏，其责任也不在陈林。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除陈林与牟华云于2018年8月5日签订的《房屋租赁合同》；二、陈林在判决发生法律效力后五日内将其租赁的阆中市内东街7号1-2-1号的营业房返还给牟华云；三、牟华云在判决发生法律效力后五日内返还陈林租金16万元；四、牟华云在判决发生法律效力后五日内向陈林支付违约金3.2万元；五、驳回陈林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,495元，由陈林负担1,000元，牟华云负担4,495元。 二审审理期间，当事人未提供新的证据。 二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，根据当事人的上诉及答辩，本案争议焦点为案涉《房屋租赁合同》应否解除，牟华云应否承担返还已收取的租金。经查，案涉房屋系牟海坤、郑会银、牟海锋、王春燕、冯大春和牟冬梅共同所有，并由牟海坤等六人委托牟华云夫妇对外出租，租金作为牟华云夫妇及其父母的生活费，牟华云接受牟海坤等六人的委托后，便与陈林签订了《房屋租赁合同》，该合同虽属有效合同，但因案涉房屋已在出租前被法院查封，并已进入司法拍卖和变卖程序，陈林不能实现其合同目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，请求解除《房屋租赁合同》，本院予以支持。该《房屋租赁合同》解除后，陈林应返还该租赁房屋，牟华云应返还所收取的租金并承担相应的违约责任。至于牟华云上诉称陈林未提供任何证据证明一审法院执行人员有书面或口头告知该房屋正在执行，不允许装修的问题，首先案涉房屋是因牟海坤、郑会银、牟海锋、王春燕、牟冬梅和冯大春欠阆中邮储银行的借款被一审法院查封；其次，牟华云或牟海坤等六人并未举证证明该借款已全部偿还，房屋已经被法院解除查封；第三，牟华云或牟海坤等六人也未举证证明案涉房屋出租时已经一审法院或阆中邮储银行同意。故牟华云的该上诉理由不成立。 综上，牟华云的上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,495元，由上诉人牟华云负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  蒙琼梅 二〇一九年十月二十一日 书记员  任珍波