杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初14116号 原告张雅芬，女，1970年11月26日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 原告郑国鹰，男，1966年5月21日出生，汉族，住址同上。 两原告共同委托代理人李中钢，浙江路成律师事务所律师，特别授权。 被告王红缨，女，1970年2月8日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 原告张雅芬、郑国鹰为与被告王红缨经济适用房转让合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案受理，依法适用简易程序审理。于2019年1月29日公开开庭进行审理，原告张雅芬、郑国鹰及委托代理人李中钢，被告王红缨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2004年4月13日，原被告双方签订《住房转让协议》，约定，一、“甲方有杭钢北苑社区57幢2单元501室新房一套，由于该房为单位自建经济适用房，目前还不能上市，甲方承诺在政策允许可转让的当月，自愿将该房转让给乙方。二、经甲乙双方协商同意，该新房办理三证的费用由甲方承担，在政策允许的当月，由乙方一次性付给甲方二十三万五千元的转让金，并承担办理新房三证以外的所有费用”等。同日，原被告双方还签订了《委托书》，载明“我们委托人张雅芬、郑国鹰夫妻二人于2004年3月17日购买了位于杭州市经济适用房一套，我们与受托人王红缨约定待房屋能合法上市时即将房屋转让给王红缨，现我们委托人全权委托王红缨代理上述房屋领取产权三证及今后房屋转让过户的一切事宜，受托人在委托范围内签署的法律文件我们委托人均认可，并承担相应的法律责任。委托期限：即日起至上述委托事项办结日止”。2007年7月25日，杭州钢铁集团公司与原告张雅芬签订了《浙江省省直单位公有住房买卖协议书》，约定原告张雅芬向杭州钢铁集团公司购买单位自建经济适用房坐落杭钢北苑57幢2单元501室房屋。随后，政府相关部门批准了该经济适用房价格，于2010年6月1日前后完成该经济适用房的房屋所有权登记等，并由被告收执了房屋三证。至2010年7月25日，由于政府相关部门批准的该经济适用房价格出现一笔《房屋转让协议》第二条约定的“并承担除办理新房三证以外的所有费用”50000元，原告张雅芬与被告签订《房屋转让协议》，明确约定了该50000元由被告承担。2013年9月12日起，根据杭州市人民政府办公厅发布的《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见（试行）》规定，该经济适用房已经能上市。至2016年底，由于购买该批600余套经济适用房的一些职工不断上访，特别是在举办G20前，杭州钢铁集团公司通过向省政府及相关部门进行报告和争取，补办了相关手续和补交了相关费用，为购买该批经济适用房的职工争取到了“定人、定房、定政策”补交约3.5万元土地出让金转经济适用房商品房优惠政策。由此，又出现了一笔《房屋转让协议》第二条约定的“并承担除办理新房三证以外的所有费用”50000元（本应补发给原告张雅芬的住房补贴），但被告违反该约定拒不承担其中的约5万元，只承担其中的约3.5万元，虽经协商未果，故原告向被告口头提出了解除双方经济适用房转让合同。2017年3月2日，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步调整住房限购措施的通知》，原告名下有该经济适用房等2套住房而被列入住房限购对象。2017年3月28日，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步完善住房限购及销售监管措施的通知》，被告因离异单身及名下已有一套住房而被列入住房限购对象。2017年4月24日，被告起诉原告[（2017）浙0105民初3800号]，诉请“判令两被告协助原告办理位于杭州市拱墅区房屋的过户登记手续”等。2017年6月3日，原告向被告邮寄发送了《关于解除合同退回房屋等的通知书》，该通知书于2017年6月4日已经由被告所在单位的传达室签收。但被告坚持己见，拒绝协商解决。2018年8月21日，杭州市中级人民法院（2018）浙01民终2214号民事判决书判决，最终驳回了被告全部诉讼请求。综上所述，被告的违约行为给原告造成较大的经济损失，现被告拒绝协商，拒不退还房屋等，特提起诉讼。诉讼请求：1、判决确认原告张雅芬、郑国鹰与被告王红缨2004年4月13日签订的《住房转让协议》、原告张雅芬与被告王红缨2010年7月25日签订的《房屋转让协议》均于2017年6月4日解除；2、判决王红缨立即向原告张雅芬、郑国鹰按现状退还坐落于杭钢北苑57幢2单元501室房屋和该经济适用房的“房产三证”（即房屋所有权证、国有土地使用证和契证）”，并赔偿从2017年6月5日起至实际退还之日的租金损失，其中2017年6月5日至2018年10月17日为41256元，2018年10月17日起至实际退还日止按每月2400元计（暂计至2018年12月16日为4800元）；同时张雅芬、郑国鹰向被告王红缨退还购房款28.5万元；3、本案案件受理费、鉴定费均由被告王红缨负担。 原告为证明其主张的事实，向本院提交以下证据： 1、《住房转让协议》、《房屋转让协议》、《委托书》，证明原告与被告签订有《住房转让协议》、《房屋转让协议》，该两份协议约定的具体权利义务内容及《委托书》具体内容； 2、《关于解除合同退回房屋等的通知书》、邮寄面单、签收截屏，证明2017年6月3日，原告向被告邮寄发送《关于解除合同退回房屋等的通知书》，该通知书于2017年6月4日已经由被告所在单位的传达室代为签收，证明该通知书的具体内容； 3、（2017）浙0105民初3800号民事判决书。 4、（2018）浙01民终2214号民事判决书，证据3-4证明原告向被告邮寄发送的《关于解除合同退回房屋等的通知书》也曾作为（2017）浙0105民初3800号案件的应诉答辩证据由法院送达给被告，以及在2017年6月26日开庭时进行过当庭出示和质证，市区两级法院判决书中查明和认定的相关事实。 5、房地产评估报告及评估费发票，证明案涉房屋按照现状租金是每月2400元，如按照毛坯为每月为2000元，原告预交了司法鉴定费用。 被告辩称，一、原、被告签订的《住房转让协议》、《房屋转让协议》合法有效。2004年4月13日，原被告双方协商一致签订《住房转让协议》一份，约定原告将其所有的位于杭钢北苑57幢2单元501室房屋（经济适用房）出售给被告。2010年6月1日，原告将案涉房屋三证全部领出后，双方于2010年7月25日签订补充协议（即《房屋转让协议》），约定：1.原告以需向杭钢补交房款为由要求被告当日再支付5万元给原告；2.原告收到上述转让款后，于当日交该房屋三证于被告，至此原告不再享有该房屋现在及以后的所有权。以上两份协议均为双方当事人真实意思表示，合法有效，对协议双方具有约束力。（2017）浙0105民初3800号、（2018）浙01民终2214号民事判决书对此均予以认可。二、原告要求解除合同、退换房屋没有事实和法律依据。（一）原告不享有单方合同解除权。《房屋转让协议》第四条内容为：“甲乙双方就该房屋的转让至此不再存有异议，如今后甲方要求退还房子给甲方，甲方承诺赔偿届时同类地段商品房价格的差价给乙方。”结合协议第二条约定：“甲方收到上述转让金后，甲方于2010年7月25日交该房屋三证于乙方。至此甲方不再享有该房屋现在及以后的所有权。”根据常理，不可能在一份合同中作出自相矛盾的约定，即约定双方对案涉房屋转让不再存有异议、原告不再享有案涉房屋现在及以后的所有权，又同时约定原告还可以单方解除合同。因此，按照合同前后文以及合同目的解除，协议第四条应属违约条款，即如原告违反合同约定收回房屋的，应向被告赔偿届时同类地段商品房价格的差价，而非原告所称的赋予其单方合同解除权。当然，对于原告的违约行为，被告有权选择要求原告继续履行合同。原告偷换概念，无视协议约定，用“类似经济适用房商品房差价”混淆“同类地段商品房价格的差价”，歪曲为“退还房款28.5万元”或“同类地段的类似经济适用房商品房价”，请审判庭查明。杭州市的限购政策本身不具备法律法规的属性，2011年2月第三套住宅限购，2014年8月29日杭州全面取消限购，可见2017年3月3日限购第三套住宅的开始也意味着哪天这次限购取消。原告和被告自愿签订的《住房转让协议》内容本身就有“政策允许”的约定。以上足以说明原告不享有单方解除转让合同的权力。（二）法院生效判决确认两份协议未解除。二审判决虽然驳回被告的诉求，但其理由是当时被告为限购对象，不具备购房的主体资格。两审法院均未认定合同解除，而是确认了合同对双方具有拘束力。现被告已经结婚，具备购房主体资格，依法有权要求原告继续履行合同。综上，原告不享有单方合同解除权，两份协议依然合法有效。原告应继续履行合同，其要求解除协议、退还房屋的诉请无事实和法律依据，应予驳回。三、原告要求被告承担50000元住房补贴无协议约定和事实依据。2004年4月13日，原被告双方签订《住房转让协议》第二条明确约定被告承担的是新房的办理费用，并非原告提出的原告与杭钢的住房补贴。2010年7月原告拿到案涉房屋三证后，要挟被告再支付5万元才能交付该房三证，被告被逼无奈答应了原告的无理要求，并支付原告5万元，双方于2010年7月签订第二份转让协议。该协议第四条“甲乙双方就该房屋的转让至此不再存有异议”和第三条“过户费用由乙方承担”再次明确被告承担的是该房以后的过户费用，和原告所提出的要被告承担原告与杭钢的住房补贴没有任何关联。原告用28.5万元转让还没拿到三证的72平方经济适用房，折合单价为3958元每平，这样的价格已经达到了当年半山地区同类地段商品房的价格。2016年8月杭钢525套经济适用房列入杭州市市级经济适用房，可以申请补交土地差价即可获得完全产证，办理经济适用房转商品房，进行转让过户。该批经济适用房已经办理经转商的补交款大约5万元，按照转让协议这5万元左右的补缴款由被告承担，这样该房的单价达4652一平方，已经远远超过当年半山地区同类地段商品房的价格。原告提出“并承担除办理新房三证以外的所有费用”的理由要求被告承担原告的住房补贴是违背了协议约定和事实本身。四、原告的行为有失诚信，已经构成根本违约。在协议签订后，被告已经依约向原告支付了全部房屋转让款后，原告交付该房于被告。由于案涉房屋一直未进入杭州市经济适用房管理，无法办理过户手续。在杭钢关闭时，为了解决包括案涉房屋在内的525套房屋产权、交易、过户问题，经各方协调，案涉房屋自2016年8月份才可以办理过户手续。被告在得知案涉房屋可以办理过户手续后一直与原告联系房屋过户的事情，原告开始愿意协助被告办理过户手续，但2017年春节前后突然找各种借口推诿，并要求被告再支付5万元住房补贴才给办理过户手续，被告对其不合理的要求予以拒绝，故至今未办理过户手续。因此，原告的行为已经构成违约。原告当年以28.5万元将还没拿到三证的案涉经济适用房转让，单价已经达到了当年半山地区同类地段商品房的价格。理论上原告可以用被告的该笔转让款购买到同类地段与案涉房屋面积相近的其他商品房，从中获利。而现在原告又违背协议要求解除合同，如果法院支持原告诉求，相当于原告在2004年可以拿被告的住房转让款投资一套房产，从中获利；现在又用当年的商品房价格购买该案涉房屋，从中获利，导致这样的房屋转让可以让原告获利两套房子的增值，而被告将28.5万元资金无偿给原告使用至今达十四年之久，在房屋转让中一无所获，显然这样的合同解除市失去诚信、合理和公平的同时也违背了法律规定和协议约定。综上，原告的主张没有法律和事实依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 1、杭州市区住房情况查询记录。 2、结婚证，证据1-2证明被告现已有购房资格。 经庭审质证，被告对原告提交的证据无异议。原告对被告提交的证据的真实性无异议，证明对象有异议，不能明确判断出被告具有购房资格；关联性有异议，证据是在合同解除后才出现的，根据《合同法》规定，合同解除事由法定情形成立了，解除通知到达之日合同就解除，目前解除异议期已经超过了。本院对上述证据的证明效力予以确认，待证事实予以综合认定。 根据上述有效证据及当事人陈述，本院确认以下事实： 2004年4月13日，王红缨（乙方）与郑国鹰、张雅芬（甲方）签订《住房转让协议》一份，约定：甲方有杭钢生活区北苑社区五十七幛二单元五零一室新房一套，该房建筑面积约七十二平方米；由于该房为单位自建经济适用房，目前还不能上市，甲方承诺在政策允许可转让的当月，自愿将该房转让给乙方；经甲乙双方协商同意，该新房办理三证的费用由甲方承担，在政策允许的当月，由乙方一次性付给甲方二十三万五仟元整的转让金，并承担除办理新房三证以外的所有费用；该协议经双方签字生效后，甲乙双方应及时通告有关信息，互相真诚协商，在政策允许转让的当月，积极办理过户手续；自协议生效后，甲乙双方不得违约，如有一方违约，违约方将承担拾万元的违约金等。2010年7月25日，王红缨（乙方）与郑国鹰、张雅芬（甲方）签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方有杭钢生活区北苑五十七幢二单元五零一室转让给乙方，乙方已于2004年4月13日一次性付给甲方贰拾叁万元伍仟元整的房屋转让金，因杭钢补交房款伍万元，甲方要求乙方缴纳，乙方于2010年7月25日再付伍万元给甲方，两次共付转让金贰拾捌万伍仟元；甲方收到上述转让金后，甲方于2010年7月25日交该房屋三证于乙方，至此甲方不再享有该房屋现在及以后的所有权；甲方应配合乙方办理房屋过户手续……；甲乙双方就该房屋的转让至此不再存在异议，如今后甲方要求退还房子给甲方，甲方承诺赔偿届时同类地段商品房价格的差价给乙方等。2010年7月25日，张雅芬出具收条一张，载明：张雅芬、郑国鹰夫妇自愿转让杭钢生活区北苑社区五十七幢二单元五零一室给王红缨；张雅芬、郑国鹰夫妇收到王红缨给的房屋转让金，合计贰拾捌万伍千元整。2010年6月1日郑国鹰、张雅芬取得杭钢北苑57幢2单元501室的房产三证。 2017年4月26日，王红缨向本院提起诉讼，请求判令：1、张雅芬、郑国鹰协助办理位于杭州市拱墅区房屋的过户登记手续；2、张雅芬、郑国鹰赔偿违约金10万元。原告于2017年6月3日向被告发出《关于解除合同退还房屋等的通知书》，次日，由被告单位收发室签收。本院经审理，于2017年12月15日作出（2017）浙0105民初3800号民事判决书，判决：郑国鹰、张雅芬协助王红缨办理位于杭州市拱墅区房屋过户登记手续。所需交纳的费用由王红缨承担；郑国鹰、张雅芬支付原告王红缨违约金5000元；驳回王红缨其他诉讼请求。郑国鹰、张雅芬不服该判决，向杭州市中级人民法院提起上诉。杭州市中级人民法院经审理于2018年8月21日作出（2018）浙01民终2214号民事判决书，认为王红缨为限购对象，不具备购房的主体资格，办理过户手续与国家的调控政策不符，撤销一审判决，不能过户的损失，王红缨可另行主张，关于案涉合同解除问题，因郑国鹰、张雅芬在本案一审过程中并未提起反诉，不属于本案审理范围。判决：撤销（2017）浙0105民初3800号判决，驳回王红缨的诉讼请求。 另查明，王红缨目前名下有位于杭州市拱墅区。2018年8月24日，王红缨与邓文河登记结婚，邓文河在杭州市无住房。 本案审理期间，原告向本院申请对案涉房屋的租金进行司法评估，本院准许后，依法委托了杭州天平房地产评估有限公司进行评估，经评估，2017年6月5日至2018年10月17日总租金，室内装修状态下为41256元，毛坯状态下为34290元；2018年10月17日起室内装修状态下租金为每月2400元，毛坯状态下租金为每月2000元。原告支付了评估费2000元。 本院认为本院认为，原被告双方签订的《住房转让协议》、《房屋转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，对双方当事人具有拘束力。本案争议的焦点是原告是否有权行使解除权,上述合同是否在2017年6月4日已经解除。原告行使解除权的理由是被告属于限购人员，案涉房屋无法过户，导致原告限购；且被告未按照协议约定承担住房补贴5万元，构成违约。原被告双方签订的上述协议中未明确约定解除的条件，故行使解除权必须具有合同的法定解除情形。首先，被告是否存在违约行为。被告在2010年7月25日向原告再支付了5万元后，双方签订的《房屋转让协议》中明确约定“甲乙双方就该房屋的转让至此不再存在异议”。该交易价格是双方经自愿协商达成的一致意见，至此，被告已经完全履行了支付对价的义务。交易双方是赚是亏的风险本身就由自己负担，即使此后出现原告所述的无法获得住房补贴情形，也不能归责于被告，原告要被告承担住房补贴无合同依据。经查明，双方在限购政策出台前可以办理过户而未办理的主要原因就是原告要求被告承担住房补贴5万元为过户条件。如上所述，原告要求被告再支付住房补贴无事实及法律依据，更不能作为拒绝配合过户的条件。原告据此拖延办理过户，构成违约的是原告，而并非被告。被告无违约行为，原告以此为由无权行使解除权。其次，本案中是否存在因不可抗力致使不能实现合同目的法定解除情形。2017年3月28日，杭州市住房保障和房产管理局《关于进一步完善住房限购及销售监管措施的通知》中规定“本市户籍成年单身（含离异）人士在限购区域内限购1套住房（含新建商品住房和二手房）”，被告在前案诉讼时，其单身并已有一套住房，属于限购人员，故客观上案涉房屋当时无法过户，合同目的无法实现。但上述协议中约定“在政策允许转让的当月，积极办理过户手续；甲方应配合乙方办理房屋过户手续等”。上述约定中的政策应包含一切允许过户的政策。即过户要待政策允许时，即过户要待条件成就，不是以一时无法过户论合同目的能否实现。由于原告不配合过户导致限购政策出台，造成无法过户、原告自己也属于限购人员的责任均在于原告，原告据此解除合同，且未按照约定以同类地段商品房价格的差价补偿被告，违背了诚信原则。即使被告有权行使解除权，根据《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”。该通知非被告本人签收，被告在前案及本案中均抗辩未收到该通知，原告无确凿证据证明该通知已有效送达。原告的解除通知是在前案双方已对过户发生争议形成诉讼后发出，上述协议是否应解除也是前案中双方争议的焦点，本院也对原告要求解除的抗辩意见不予支持；原告主张上述协议已在2017年6月4日解除，缺乏事实依据且与法律规定不符，本院不予支持。而目前，原告已经登记结婚，不属于限购人员，即在前案判决生效后发生新的事实，目前案涉房屋可以过户，不存在因不可抗力致使不能实现合同目的情形，故原告要求解除合同无事实及法律依据。综上，原告的诉请违背诚实信用原则，且与目前的事实及法律规定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告张雅芬、郑国鹰的诉请请求。 案件受理费减半收取3069元，由原告张雅芬、郑国鹰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  于 雷 二〇一九年十月二十八日 法官助理何红莲 代书记员  张惠莹