文书内容江苏省镇江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏11执复94号复议申请人（被执行人）:江苏鑫源钢铁集团有限公司。法定代表人：窦方林。申请执行人：江苏扬中农村商业银行股份有限公司。法定代表人：陈幼元。被执行人：窦方林。被执行人：常桂兰。被执行人：窦晓萍。复议申请人江苏鑫源钢铁集团有限公司（以下简称鑫源公司）不服扬中市人民法院（2019）苏1182执异17号执行裁定，向本院申请复议。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2018年9月12日，扬中市人民法院对江苏扬中农村商业银行股份有限公司（以下简称扬中农商行）诉鑫源公司、窦方林、常桂兰、窦晓萍金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏1182民初3012号民事判决：“一、被告江苏鑫源钢铁集团有限公司于本判决生效后十日内偿还原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司借款本金35540000元、利息887975.23元以及后续利息（以借款本金35540000元为基数，自2018年7月24日起至2018年8月10日止，按年利率6%计算；以借款本金35540000元为基数，自2018年8月11日起至实际还款之日止，按年利率9%计算）；二、被告江苏鑫源钢铁集团有限公司如不履行上述还款义务，原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司有权申请折价或者拍卖、变卖其提供抵押的位于扬中市××××路的房产（产权证号：扬房字第**）和土地使用权[产权证号：扬国用（2007）第0000816号]、位于扬中市××××路的房产（产权证证号：扬房字第**和土地使用权[产权证号：扬国用（2005）第00003572号]，并对折价或者拍卖、变卖上述房产和土地使用权所得价款按照抵押登记证明记载的抵押顺序及担保的借款合同在最高抵押金额范围内享有优先受偿权；三、被告窦方林、常桂兰、窦晓萍对上述全部借款本息承担连带清偿责任；四、被告窦方林、常桂兰、窦晓萍承担连带清偿责任后，有权向被告江苏鑫源钢铁集团有限公司追偿。”根据扬中农商行的申请，该院于2019年2月20日立案强制执行，案号为（2019）苏1182执798号。在本案执行过程中，扬中农商行于2019年2月20日申请对鑫源公司名下的位于扬中市××××路的房地产进行评估、拍卖。2019年3月28日，该院司法鉴定办公室依法委托江苏苏地行土地房产评估有限公司（丹阳分公司）对鑫源公司名下位于扬中市××××路的房地产进行评估，并对无证房进行测绘。委托函号为（2019）苏1182法鉴委字第61号。2019年4月10日、11日，江苏苏地行土地房产评估有限公司分别作出《无证房测绘报告》二份、《房地产估价报告》二份〔编号分别为（苏）苏地行DY（2019）房估字第司002号、（苏）苏地行DY（2019）房估字第司003号〕。一份《无证房测绘报告》载明的计算成果为“经本公司实地测量得出被执行人江苏鑫源钢铁集团有限公司所属土地范围内共测得2处无证房总建筑面积为1811.96平方米，其中1处无证钢结构房总层数为一层，建筑面积为1725.56平方米，1处棚房面积为86.4平方米。”该测给报告所称的土地是鑫源公司的[扬国有（2007）第00003572号]土地使用权证范围内的土地。另一份《无证房测绘报告》载明的计算成果为“经本公司实地测量得出被执行人江苏鑫源钢铁集团有限公司所属土地范围内共测得1处无证钢混结构房，总层数为三层，建筑面积为126平方米。”该测给报告所称的土地是鑫源公司的[扬国有（2007）第0000816号]土地使用权证范围内的土地。编号为（苏）苏地行DY（2019）房估字第司002号的《房地产估价报告》对鑫源公司所拥有的坐落于扬中市××××路工业房地产（有证房建筑面积为5162.8m2,无证房及附属物面积为1811.96m2，土地使用权面积为8541.8m2）进行了评估，确定该估价对象在2019年4月9日价值时点的市场价值（含土地使用权价值）：市场价值总价为13150000元（其中有证房价值为6770000元，无证房及附属物价值为1570000元，土地使用权价值为4810000元）。编号为（苏）苏地行DY（2019）房估字第司003号的《房地产估价报告》对鑫源公司所拥有的坐落于扬中市××××路工业房地产（有证房建筑面积为7000m2,无证房建筑面积126m2及其相应土地使用权面积为2881.5m2）进行了评估，确定该估价对象在2019年4月9日价值时点的市场价值（含土地使用权价值）：市场价值总价为44928300元（其中有证房价值为44807000元，无证房价值为121300）。被执行人鑫源公司对评估报告不服，向扬中市人民法院提出执行异议。该院查明，该院就鑫源公司对评估报告提出的异议，向房地产估价机构江苏苏地行土地房产评估有限公司丹阳分公司发函询证。江苏苏地行土地房产评估有限公司丹阳分公司复函如下：“一、对002、003号《房地产评估报告》土地面积异议的回复。评估报告所评估的土地面积为《国有土地使用证》证载的土地面积，该部分土地面积合法有效，为江苏鑫源钢铁集团有限公司独用，而房产门前广场、进出厂区道路、代征面积等权利人不属于江苏鑫源钢铁集团有限公司，属于国有公共土地，在不影响他人的情况下公民依法均可使用，该部分的占有、使用、收益、处分等权利均属于国家，而非江苏鑫源钢铁集团有限公司独用，故该部分土地面积不应计入江苏鑫源钢铁集团有限公司所属土地。二、对002号《房地产评估报告》工业地价异议的回复。江苏鑫源钢铁集团有限公司提出238省道复线地价已达每亩80万，估价师查询江苏省国土资源动态监测中心下属江苏土地市场网上公布的近三年扬中土地挂牌成交数据（含市区、开发区及乡镇），目前扬中市尚未有工业土地挂牌成交价格超过每亩50万。且评估对象剩余土地使用年期为31.78年，评估时需进行土地使用年期修正和其他因素修正，故我公司出具的估价结果客观合理。三、对003号《房地产评估报告》办公楼精装费用的回复。估价对象办公楼已进行装修，地板、吊顶、墙砖、电梯等装饰装修已和房地产形成整体，我方在进行计算时已考虑到估价对象的装饰装修状况，评估价值为评估对象含装饰装修的价值。”该院认为，该院司法鉴定委托评估程序合法，且房地产估价机构江苏苏地行土地房产评估有限公司丹阳分公司作出的《房地产估价报告》并不存在异议人所述的漏估、低估的现象。据此于2019年7月26日作出（2019）苏1181执异17号执行裁定：驳回鑫源公司的异议请求。鑫源公司不服上述裁定，向本院申请复议称，1、由于评估所涉地块南临宜禾路，门前广场、进出厂区道路和宜禾路、新扬北路道路的代征面积达三亩多，虽然该部分土地没有计入土地使用权证，但取得和使用案涉土地时，必然要使用到门前广场、进出厂区道路及代征的道路土地，该代证土地属于案涉土地不可分割的部分，评估报告应将该部分土地使用权面积纳入一并评估。按同地段工业地价每亩100万元计算，评估报告漏评了300余万元。2、本案所涉的临街大楼是钢材交易市场，一、二层大多为钢材交易门市房，而非评估报告所认定的普通办公房，市价应为每平方米1.6万元左右，面积约3062平方米，然而评估该大楼时却均统一按每平方米6401元计算，故门市房少评估2939万元左右。3、003号《房地产评估报告》所涉的房产虽然登记面积为7000平方米，但实际面积为7655.16平方米，漏评了655.16平方米，按每平方米6401元计算，漏估价419.3679万元。4、同地段土地价格为每亩100万元以上，考虑到使用年限，折算价应为每平方米953.4元，而不是评估报告的每平方米563元，少评估333万余元。5、003号《房地产评估报告》中关于办公楼的一楼大厅大理石、整体中央空调、电梯等精装修费用也存在估价不足情况，漏评估500万元。综上，评估报告低估、漏评总额达4491余万元。请求撤销扬中市人民法院（2019）苏1182执异17号执行裁定，重新组织评估或直接调整总价。另查明，评估报告作出后，2019年6月3日，鑫源公司的法定代表人窦方林在扬中市人民法院签收了该评估报告，并于当日向该院提交《评估报告异议书》称，1、对两份《房地产评估报告》的土地面积有异议。由于评估所涉地块南临宜禾路，房产门前广场、进出厂区道路和宜禾路、新扬北路道路代征面积三亩多面积属于不可分割的部分，虽然该部分土地没有计入土地使用权证，但任何取得和使用所涉土地时，必然要使用到门前广场、进出厂区道路及代征的道路土地，故评估报告应将该部分土地使用权面积纳入一并评估。按同地段工业地价每亩100万元的半价计算，漏评了100余万元。2、编号为（苏）苏地行DY（2019）房估字第司002号的《房地产估价报告》所确定的土地使用权价值单价为563元/平方米，该单价过低，应当按照953.4元/平方米计算，少评了333余万元。3.编号为（苏）苏地行DY（2019）房估字第司003号的《房地产估价报告》漏评了所涉办公楼精装修的价值，漏评了约500万元。综上，评估报告低估漏估地价、漏估精装修价值共计933余万元。请求调整评估报告对上述房地产的评估总价。2019年6月12日，江苏苏地行土地房产评估有限公司丹阳分公司以《回复函》的形式作出了书面说明。2019年6月17日，鑫源公司收到《回复函》后当即提出口头异议，并于2019年6月20日以《情况说明》的形式对《回复函》提出异议：1、临近公路企业用地均需缴纳道路代征费用的事实客观存在。2、对案涉土地的估价过低，且房屋性质定性错误。3、对办公楼精装修费用估价不足和遗漏。要求将本案交由相关行业协会进行专业技术评审。本院认为，本案的争议焦点为:1、对鑫源公司所提异议应如何处理。2、针对鑫源公司对评估报告所提异议，扬中市人民法院直接按民事诉讼法第二百二十五条进行审查是否适当。关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情节之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第二十三条规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。对评估机构作出的书面说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以纠正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一、二项情形的，按照前款规定处理。本案中，鑫源公司在提出异议时仅认为评估报告低估漏估地价、漏估精装修价值共计933余万元，并没有对评估资质、评估程序提出异议。根据上述规定，鑫源公司对评估报告提出异议，评估机构作出书面说明后，鑫源公司对该书面说明仍有异议，扬中市人民法院应当交由相关行业协会组织专业技术评审。关于第二个争议焦点。本案中，扬中市人民法院在鑫源公司对评估报告提出异议后，交由评估机构作出了书面说明，鑫源公司对书面说明仍有异议后，并没有按照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》要求的程序继续进行，而是直接将鑫源公司对评估报告所提异议按民事诉讼法第二百二十五条进行了审查，违反了程序，适用法律错误。鑫源公司对评估报告所提异议，并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的对执行行为的异议，不应作为执行异议案件进行审查，应驳回其异议申请。综上，扬中市人民法院作出的（2019）苏1182执异17号执行裁定，适用法律错误，应予撤销。鑫源公司的异议申请，不属于执行异议案件的受理范围，应予驳回。本案由扬中市人民法院依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》要求的程序继续进行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项、第二条规定，裁定如下：一、撤销扬中市人民法院（2019）苏1182执异17号执行裁定；二、驳回江苏鑫源钢铁集团有限公司的异议申请。本裁定为终审裁定。审判长 于  竞审判员 章 晓 东审判员 司马仲华二〇一九年十月十二日书记员 孙 敏 瑶