江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1023民初2834号原告（案外人）：王宏林，男，1963年12月6日出生，汉族，住江苏省金湖县。原告（案外人）：陈献芙，男，1954年3月29日出生，汉族，住江苏省金湖县。两原告共同委托诉讼代理人：黄德昌、吕凤黎，江苏法嘉德律师事务所律师。被告（申请执行人）：泗阳县鑫泰房地产开发有限公司，住所地江苏省泗阳县众兴镇徐淮东路。法定代表人：吕正云，总经理。委托诉讼代理人：陈亚，江苏致强律师事务所律师。第三人（被执行人）：卢军，男，1977年2月2日出生，汉族，住宝应县。第三人（不反对案外人异议的被执行人）：何有时，男，1962年7月23日出生，汉族，住宝应县。第三人（被执行人）：陈书芬，女，1963年3月3日出生，汉族，住宝应县。第三人（被执行人）：何旭，男，1988年10月16日出生，汉族，住。第三人（反对案外人异议的被执行人）：宝应县天地人房地产开发有限公司，住所地宝应县宝泰路。管理人：中兴华会计律师事务所（特殊普通合伙）扬州分所，住所地扬州市广陵区文昌中路**文昌国际大厦**。负责人：储九喜。委托诉讼代理人：梁莲花，江苏宝宜律师事务所律师。第三人（不反对案外人异议的被执行人）：金湖县天地人房地产开发有限公司，，住所地金湖县衡阳路**（综合楼南侧**）法定代表人：何有时，董事长。原告王宏林、陈献芙与被告泗阳县鑫泰房地产开发有限公司（以下简称泗阳鑫泰房产公司）、第三人卢军、何有时、陈书芬、何旭、宝应县天地人房地产开发有限公司（以下简称宝应天地人公司）、金湖县天地人房地产开发有限公司（以下简称金湖天地人公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月15日受理后，依法适用普通程序于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告王宏林及原告王宏林、陈献芙共同委托的诉讼代理人黄德昌、吕凤黎到庭参加诉讼，被告泗阳鑫泰房产公司的委托诉讼代理人陈亚，第三人宝应县天地人公司的破产管理人中兴华会计律师事务所（特殊普通合伙）扬州分所的委托诉讼代理人梁莲花到庭参加诉讼，第三人卢军、何有时、陈书芬、何旭、金湖天地人公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理,现已审理终结。经审理查明，泗阳鑫泰房产公司与卢军、何有时、陈书芬、何旭、宝应天地人公司、金湖天地人公司追偿权一案，江苏省泗阳县人民法院于2016年7月20日作出（2016）苏1323民初3884号、3885号民事裁定书，裁定：查封何有时、陈书芬、何旭、宝应天地人公司、金湖天地人公司价值2200000元的财产。根据该裁定，金湖县不动产登记中心于同年7月26日对金湖县维也纳小区1号楼101室房产协助予以查封。同年8月29日，泗阳县人民法院对该案移送本院审理、执行。2017年2月21日，宝应县人民法院作出（2016）苏1023民初5879号民事判决：卢军于本判决生效之日起十日内偿还泗阳鑫泰房产公司代为清偿的借款本金和利息合计2150000元，并按月利率11‰从2016年5月3日起计算利息，至卢军实际还款之日止。何有时、陈书芬、何旭、宝应天地人公司、金湖县天地人公司对卢军的债务在总额为2150000元的六分之五范围内承担连带清偿责任。在该案的执行过程中，案外人王宏林、陈献芙提出异议后，本院于2019年4月1日作出（2019）苏1023执异18号执行裁定书，驳回王宏林、陈献芙的异议申请。原告王宏林、陈献芙向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决对执行标的即位于金湖县商铺停止执行，并确认该商铺其所有权归两原告享有；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：涉案商铺系原告于2014年1月2日与金湖天地人公司签订商品房买卖合同而购得的房屋，合同总价为1705072元，依据该合同之约定，原告于当日向该公司支付购房款855072元（含原已付定金50000元），余款850000元通过银行按揭贷款的方式于2014年1月27日支付该公司。至此，原告购买的涉案商铺总价款1705072元己全部履行对价付款义务，同时依据相关规定于2014年1月2日办理涉案商品房买卖登记备案手续。2018年7月，原告在申请办理该房屋产权登记时，被告知己被依法查封。为此，原告为维护其合法权益，对该查封依法提出执行异议，然贵院对此异议仅依查封时，涉案商铺依然登记在被执行人之一金湖天地人公司名下为由，于2019年4月1日作出驳回原告执行异议的裁定。鉴于涉案商铺系由原告在贵院查封前，依合法买卖基础法律关系并履行支付对价1705072元义务后取得，且经政府主管部门登记备案,因此，应该认为涉案被查封之商铺，其所有权当然归由原告享有，原告据此享有足以排除对涉案商铺的强制执行之权利，为此，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如诉请。被告泗阳鑫泰房产公司辩称：第三人卢军原是借款人，被告以及其他的第三人均是为卢军提供担保的担保人，后因为借款到期后，卢军未按约定支付贷款，被告偿还了贷款的全部金额，并对所有的第三人进行追偿，在追偿的案件中查封了案涉的房产，法院查封没有错误，现原告要求排除执行应当提供相关的证据，也请法庭依法审查作出裁决。第三人宝应天地人公司辩称：天地人公司并非涉案房产的开发者，根据物权法的相关规定，当事人之间签订房屋买卖合同没有办理不动产转移登记的，在当事人之间仅仅产生的债权关系，并不产生物权变更关系，故宝应法院对原告执行异议采用驳回符合相关法律规定。第三人何有时庭后在谈话笔录中辩称：涉案的房屋确实是被告买的，应该给原告。原告房款交清后，公司也通知过原告去办房产证，2016年的时候，因为差税款，房产证就停下来不好办了。第三人卢军、陈书芬、何旭、金湖县天地人房地产开发有限公司未到庭应诉也未予答辩。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：商品房买卖合同、商品房备案证明、银行流水、抵押借款合同、发票、维修资金专用收据、分割转让许可证、物业公司收据、税收缴款书。第三人宝应天地人公司提交的证据为：破产民事裁定书、决定书。本院对上述证据予以确认并附卷予以佐证。结合原、被告及第三人的举证、质证、辩论及陈述，本院认定事实如下：2014年1月2日，原告王宏林、陈献芙与第三人金湖天地人公司签订商品房买卖合同，购买该第三人开发的位于金湖县金色维也纳1号楼101门市房一处。2014年1月1日，两原告向第三人金湖天地人公司预付购房款855072元。2014年1月11日，两原告及第三人金湖天地人公司与江苏金湖农村商业银行股份有限公司签订了《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》，两原告以上述房产作抵押向该银行借款850000元。同年1月27日，两原告向第三人金湖天地人公司付清购房尾款850000元。2014年1月2日，第三人金湖天地人公司将上述商品房买卖合同在金湖县住房和城乡建设局办理备案登记手续。2016年7月26日，江苏省泗阳县人民法院依据该院作出的（2016）苏1323民初3884号、3885号民事裁定书将上述房产予以查封。同年8月29日，泗阳县人民法院将该案移送本院审理、执行。2019年3月20日，两原告向本院提出执行异议，请求解除对金湖县房产的查封。同年4月1日，本院作出（2019）苏1023执异18号执行裁定书，驳回两原告的异议请求，两原告对此不服，遂引起本诉。另查明，原告王宏林、陈献芙系同事关系，为投资两人合伙购买上述门市房。2018年9月取得了上述门市房产的钥匙。原告王宏林在金湖县住宅房一处。原告陈献芙也有位于金湖县住宅房一处。本案的争议焦点为:一、金湖县门市房产的所有权是否归原告所有？二、原告是否有法定的理由排除法院对该房产的执行？对于争议焦点一，本院认为两原告对涉诉房产不享有所有权。理由在于，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，虽然两原告与第三人金湖天地人公司签订了商品房买卖合同并办理了备案登记手续，但位于金湖县门市仍登记在第三人金湖天地人公司名下，两原告作为买受人依据买卖合同仅享有请求出卖人第三人金湖天地人公司办理过户登记的债权请求和物权期待权，但对涉案房屋并不享有所有权。对于争议焦点二，本院认为涉诉房产无法定理由排除法院的执行。理由在于，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合下列要件：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个要件必须全部具备，缺一不可。本案中，涉案房产于2018年9月份交付两原告占有使用，而涉案房产于2016年7月26日被法院查封。两原告占有涉案房产在法院查封之后，不符合上述法律第（二）项的规定。同时，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，两原告购买的涉案房产系商铺并非用于居住，且两原告名下均有其他用于居住的房屋，因此，两原告的诉讼请求也不符合该法条第（二）项之规定。综上所述，两原告的诉讼请求不符合法律及司法解释的相关规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王宏林、陈献芙的诉讼请求。本案受理费20146元，由原告王宏林、陈献芙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费20146元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行；户名：江苏省扬州市中级人民法院，帐号：11×××57）。审 判 长  王 涛审 判 员  黄廷旺人民陪审员  陶洪祥二〇一九年十月十四日书 记 员  刁倩倩