湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初1823号 原告：中国农业银行股份有限公司怀化鹤城区支行。 委托诉讼代理人（特别授权）：詹枝鹏，男，苗族，1962年9月1日出生。 被告：杨胤岚，男，汉族，1987年4月3日出生。 被告：怀化市锦泰房地产开发有限公司。 原告中国农业银行股份有限公司怀化鹤城区支行（以下简称农业银行鹤城区支行）与被告杨胤岚、怀化市锦泰房地产开发有限公司（以下简称锦泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告农业银行鹤城区支行的委托诉讼代理人詹枝鹏到庭参加诉讼；被告杨胤岚、锦泰公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农业银行鹤城区支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告提前偿还所欠借款本息共计316063.64元（截至2019年2月20日止结欠本金311877.72元，应收未收利息4185.92元），及还清本金之日止的应收未收利息、约定计收的罚息及复利；2.确认双方签订的《个人购房担保借款合同》抵押合法有效，实现抵押权；同时，原告对被告名下抵押的坐落于怀化市鹤城区府星路钟形坡巷京御名都3栋1402室住房处置所得价款享有优先受偿；3.被告怀化市锦泰房地产开发有限公司对杨胤岚所欠原告债务承担连带保证责任；4、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年5月11日，原、被告签订《个人购房担保借款合同》（以下简称《借款合同》），被告向原告借款36万元，用于购买住房，期限240个月，并约定等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。同时，为保证合同的履行，被告以其购买的坐落于怀化市鹤城区府星路钟形坡巷京御名都3栋1402室住房，为该笔借款作担保，并于2014年5月14日在怀化市房产管理局办理了抵押权预告登记。同时，被告怀化市锦泰房地产开发有限公司为该笔借款提供保证担保。但被告杨胤岚自2017年3月起就未能如约履行合同，经原告多次催收，被告杨胤岚仍未能履行合同约定的还款义务。根据双方签订的《借款合同》第11.4条的约定，原告要求提前收回已发放的贷款。截至2019年2月20日，被告杨胤岚欠原告借款欠本金311877.72元，应收未收利息4185.92元（含根据借款合同第11.1、11.3条的约定计收的罚息及复利），本息共计316063.64元。 被告杨胤岚未作答辩亦未提交证据。 被告锦泰公司未作答辩亦未提交证据。 原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了原告营业执照复印件、被告杨胤岚身份证复印件、被告锦泰公司工商登记资料复印件各一份，《个人购房担保借款合同》复印件、个人信贷业务申请表复印件、借款凭证复印件、抵押预告登记证明复印件各一份，被告结欠借款余额及利息证明及借款还款明细，中国农业银行怀化分行农银怀发[2016]24号、农银怀办发[2016]526文件复印件、中国银监会怀化监管分局怀银监复[2014]46号文件复印件，原告提交的上述证据经核实原件，来源合法，内容客观真实，具有证明力，本院予以采信。 根据采信的证据及当事人陈述，本院认定以下事实： 2014年5月11日，中国农业银行股份有限公司怀化中转库分理处与被告杨胤岚、锦泰公司签订《个人购房担保借款合同》一份，该合同约定被告杨胤岚向原告借款36万元，借款期限240个月，用于购买被告锦泰公司开发的位于怀化市鹤城区府星路钟形坡巷京御名都3栋1402号住房。贷款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%确定；贷款人将借款划入被告锦泰公司的账户；还款方式为等额本息还款，还款周期为一月，还款日为每期末月的20日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款；借款采用阶段性保证+抵押的方式，由阶段性保证人锦泰公司提供保证担保，由被告购买的坐落于怀化市鹤城区府星路钟形坡巷京御名都3栋1402号住房提供抵押担保。被告杨胤岚在该合同“借款人”处签字，被告锦泰公司在“保证人”处签字。 2014年5月14日，被告杨胤岚以所购怀化市鹤城区府星路钟形坡巷京御名都3栋1402号住房为该笔借款办理预购商品房抵押权预告登记，登记号为：怀房预鹤城字第214003734号。被告杨胤岚作为本案按揭贷款的房屋目前已交房，未办理房屋不动产产权证。 合同签订后，中国农业银行股份有限公司怀化中转库分理处于2014年5月28日向被告杨胤岚发放贷款36万元，借款凭证上载明借款利率为年利率7.202%，逾期罚息利率为10.8075%，该笔贷款到期日期为2034年5月26日。贷款发放后，被告杨胤岚未按约定归还贷款本息，截止2019年2月20日，尚欠贷款本金为311877.72元及利息4185.92元。 另查，2016年6月23日中国农业银行怀化分行以文件形式明确“中转库支行等8个网点的贷款业务及贷款业务相关诉讼事务、担保权、抵押权等权利一并移交给中国农业银行股份有限公司怀化鹤城区支行管理和行使”。 本院认为：原、被告于2014年5月11日所签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约定全面履行合同义务。原告已履行出借义务，但被告杨胤岚未按合同约定偿还借款本息，构成根本违约，原告有权根据合同约定宣布全部借款立即到期及要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，故对原告要求被告杨胤岚清偿贷款本金及按合同约定支付利息、罚息的诉请，本院予以支持。 被告锦泰公司作为借款合同的保证人，为被告杨胤岚所借原告款项提供阶段性保证，该保证合同合法有效，故原告要求被告锦泰公司承担连带偿还责任，理由充分，本院予以支持。被告锦泰公司代债务人杨胤岚偿还原告借款后，有权向被告杨胤岚追偿。 被告杨胤岚向原告借款时只办理了预购商品房抵押权预告登记，原告至今尚未取得抵押物权，故原告要求确认对被告杨胤岚为贷款提供的位于怀化市鹤城区府星路钟形坡巷京御名都3栋1402号住房拍卖、变卖处置后所得款项享有优先受偿权的诉请，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨胤岚于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司怀化鹤城区支行借款本金311877.72元及截止2019年2月20日的利息（含罚息和复利）4185.92元，2019年2月21日之后的利息（含罚息和复利）按照合同约定计算至借款还清之日止； 二、被告怀化市锦泰房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带偿还责任，被告怀化市锦泰房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告杨胤岚追偿； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司怀化鹤城区支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6041元，由被告杨胤岚、怀化市锦泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  谢 娜 人民陪审员  黄冬英 人民陪审员  王勤柏 二〇一九年十月二十一日 代理书记员  窦小倪