贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9106号 原告：王琼华，女，汉族，1965年12月19日出生，住贵州省毕节市。 原告暨王琼华委托诉讼代理人：王宽，男，汉族，1990年12月2日出生，住贵州省毕节市，系原告王琼华之子。 被告：毕节吉隆碧桂圆房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**。统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐嘉曼，系贵州威迪律师事务所律师。 原告王琼华、王宽与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“毕节吉隆碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告暨王琼华委托诉讼代理人王宽、被告委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2018年6月9日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告退还原告购房款1086161.00元，并支付原告违约金162939.15元（总房款1086261.00元×15%）；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：2018年6月9日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于贵州省××市××办事处××商品房××套，房屋总价款为1086261.00元。被告应当在2018年7月9日之前向买受人交付该商品房，被告未按约定期限和条件将商品房交付，逾期超过90日，原告有权退房，被告应当自收到退房通知起30日内退还全部已付款，并支付已付款15%的违约金。合同签订后，原告依照合同约定支付全部购房款1086261.00元，但被告并未按照合同约定向原告交付符合约定交房条件的房屋，原告多次催促后，一直未得到被告工作人员的正面答复。原告多次商讨无果后，于2019年6月27日向被告提交了书面通知，要求解除涉案合同并要求被告退还房开及违约金，但被告工作人员表示：“要么只退房款，要么你就去法院起诉。”无奈，原告只得诉至法院。原告认为，被告在约定期限内未向原告交付符合约定交房条件的房屋，已经构成违约，给原告造成了较大的经济损失。根据双方签订的《商品房买卖合同》，原告有权要求退房，并要求被告按合同约定向原告支付违约金。现原告依照相关法律规定诉至法院，请求判如所诉。 庭审中，原告补充陈述：《商品房买卖合同》第18页中约定，涉案房屋在出售前已经取得涉案房屋的所有权登记，但至今该商品房不但没有取得产权登记，甚至没有在毕节市住房和城乡建设局办理备案登记。另外，合同中约定原告购买的房屋为地上2层，地下，地下**，但该房屋现在的规划登记为地上**、地下**被告无法按照合同约定向原告交付房屋。综上，要求解除涉案《商品房买卖合同》并要求被告支付违约金及房屋维修基金5996.00元。 被告毕节吉隆碧桂园公司答辩称，1、合同解除分为约定解除及法定解除，本案中原告以被告逾期交房为由解除合同，但合同第十三条第二款已经约定了解除权的届满期限，原告在解除权期限未行驶解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定，原告提起解除合同的权利已经消灭；2、被告已经取得合同第11条第1-2项规定交付房屋具备的条件，即使被告有逾期交房的行为，也不致使合同的目的不能实现，更达不到合同法定解除的条件。综上，本案中原告提起解除合同的诉请既达不到约定解除的情形，更达不到合同法规定的法定解除的情形。被告已经于合同约定前向原告发出收房通知书，并未逾期向原告交房，不应承担违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、被告对原告提供的照片及退房申请书有异议，本院审查后认为，原告提供的照片内容真实，该照片显示，原告分别在被告设置的售楼处、项目部以及涉案商品房的大门张贴了退房申请，并用短信告知被告工作人员，足以证实原告书面通知被告要求退房的事实，故对该组证据，本院予以采信；2、被告对原告提供的录音资料有异议，但结合被告方出具的《收房通知书》以及毕节市住建局出具的查询说明，前述证据相互佐证且具有客观逻辑性，能够证实被告以双方签订的《商品房买卖合同》未登记备案为由，拒绝向原告交付涉案房屋的事实，故对被告提交的前述证据，本院予以采信；3、原告对被告提交的实测测绘成果书及竣工验收备案表有异议，本院审查后认为该组证据内容真实，能够证实涉案商品房于2018年9月18日具备合同约定交付条件的事实，本院予以采信。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2018年6月9日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××办事处六合村××楼××房，建筑层数地上2层，地下，地下**房价款为1086261.00元，买受人采取分期付款方式支付。出卖人应当在2018年7月9日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买说人支付已交房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人选择解除合同时，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。”合同签订后，原告依约向被告交付购房款1086261.00元、维修基金5996.00元。但涉案商品房并未如约取得交付条件，直至2018年9月18日才取得建筑工程竣工合格证明文件。2019年4月，被告通过邮寄方式向原告邮寄了一份落款时间为2019年4月2日的《收房通知书》，该《收房通知书》载明：请原告确认购房合同是否完成备案以及房价款是否付清，如无上述问题，请按时到销售中心办理收楼手续。如上述问题未处理完毕，被告根据《商品房买卖合同》的约定，有权拒绝交付该商品房而不需承担任何违约责任。 原告在收到《收房通知书》后，与被告就收方事宜进行了交涉，被告工作人员以双方签订的《商品房买卖合同》未进行登记备案为由拒绝将涉案房屋交付给原告。2019年6月23日，原告拟定《退房申请书》并通知被告，以涉案房屋一直未交付为由，要求被告全额退还房款并承担违约责任。 本院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已经按合同约定履行了付款义务，但被告并未按期取得涉案商品房约定的交付条件，在涉案商品房具备交付条件后，被告又以双方签订的《商品房买卖合同》尚未进行登记备案为由，拒绝向原告交付涉案房屋，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”之规定，将《商品房买卖合同》报相关主管部门登记备案系被告的义务，而被告将合同未登记备案归责于原告，并以此为由不履行其合同义务（交付房屋）的行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”之规定，原告享有解除涉案合同的权利，故对原告主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告签订《商品房买卖合同》后向被告交付了购房款1086261.00元、维修基金5996.00元，现原告要求被告返还前述款项，符合法律规定，本院予以支持。被告的违约行为是造成涉案合同解除的直接原因，原告因合同的解除必然会产生相应的实际损失，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度，根据公平原则予以衡量，对原告主张的损失，本院酌定支持以原告的已付款1082257.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年6月9日起计付至实际履行完毕之日止。对于原告要求依照合同约定按已付房款15%赔偿损失的诉讼请求，该违约金的计算方式是基于合同的约定解除，因原告提供的证据不足以证实其已经在解除合同条件成就之日起15天内书面通知过被告，根据合同约定，原告享有的约定解除权已经消灭，而本院支持原告要求解除合同的诉请系基于法定事由，原告主张被告按已付房款15%的金额向原告赔偿损失的诉请，无法律及事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告王琼华、王宽与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于2018年6月9日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款及维修基金1082257.00元及利息损失（该利息损失以1082257.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年6月9日起计付至实际履行完毕之日止）； 三、驳回原告王琼华、王宽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币7333.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年十月二十三日 书记员  申开旭