贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终2833号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡林，男，1969年4月3日出生，汉族，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：杜毅，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201201110857293。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州堃泰贸易有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区富源南路****楼****。法定代表人：杨家华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨从财，贵州清雅律师事务所律师，执业证号：15201201510208558。委托诉讼代理人：蔡煜，贵州清雅律师事务所实习律师。上诉人胡林因与被上诉人贵州堃泰贸易有限公司（以下简称“堃泰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初11485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月7日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡林上诉请求：一、撤销原判；二、将本案发回重审；三、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、尽管上诉人存在违约行为，但是不能成为被上诉人强行拖走存于租赁房屋中的货物进行留置的理由，租金债权与货物物权不是同一法律关系，《写字楼租赁协议》没有赋予被上诉人留置权，因此被上诉人的行为属于对他人财产的侵权行为。二、被上诉人对强行拖走留置物单方面出具的清单在没有任何旁证证明且其声称的物管见证人未出庭证明的情况下，一审判决对清单予以认定，属于事实认定不清。堃泰公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人没有按照约定支付租金等构成违约，根据合同约定只要是逾期未交付租金，被上诉人有单方解除权。被上诉人在上诉人违约后多次催告上诉人交纳租金，但是上诉人一直未交纳，上诉人就通过短信的方式解除了合同，要求上诉人搬离房屋的物品，上诉人一直未搬离，上诉人就请求物管见证搬离了物品。即便根据上诉人提供的一审视频资料，能够看出不存在100多万的物品的情况，被上诉人将上诉人的物品找到了一个合理的地方堆，不存在损失。上诉人称的160多万的损失是不存在的，费用是上诉人单方计算的，两次起诉主张的损失是矛盾的，也上诉人的举证也达不到160多万损失的证明目的，因此应予以维持一审判决。胡林向一审法院起诉请求：一、判决解除原、被告于2015年9月11日签订的《写字楼租赁合同》；二、判决被告赔偿原告装修费用370000元；三、判决被告返还原告租赁房屋内的库存物品（服装、婴儿床、床垫）与办公用品设备，两项财物价值1328105.2元，以上共计1698105.2元；四、本案诉讼费由被告承担。堃泰公司向一审法院反诉请求：一、依法确认反诉原告解除双方签订的《写字楼租赁合同》的行为合法有效；二、判令反诉被告清偿拖欠反诉原告的房屋租金32499元，并以32499元为基数，从2016年12月14日起，按日利率千分之三向反诉原告支付资金占用损失（资金占用费暂计算2000元）；三、判令反诉被告向反诉原告支付违约金10833元；四、判令反诉被告向反诉原告支付垫付的物管费10833元、电费1935元，共计12768元，并以12768元为基数，从2017年4月7日起，按月利率2%向反诉原告支付资金占用损失（暂计1000元）；五、判令反诉被告向反诉原告支付清场费用2000元；六、判令反诉被告向反诉原告支付剩余物品的房屋占用费15000元；七、本案的本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：原告胡林与胡荷丽系兄妹关系。2015年9月11日，原告胡林（乙方）与被告堃泰公司（甲方）签订《写字楼租赁协议》，约定被告将位于贵阳市南明区花果园大街1号花果园项目C北区9栋28层9-10号，建筑面积309.52平方米房屋租赁给原告使用，租赁期限为5年，从2015年9月11日起至2020年9月10日止。合同第三条约定：“（一）第一年租金30元/月平方，第二年租金35元/月/平方，第三年租金40元/月/平方；第四年起在第三年租金基础上逐年递增10%。支付方式：按半年支付，付款方式：银行汇款。签约当日乙方应按合同约定的支付方式向甲方支付首次房租，房屋租金从房屋实际交付时起算，乙方需提前15日向甲方支付下一次半年的房租。（二）本合同签订之日，乙方应向甲方交纳履行该合同的保证金（相当于一个月租金）人民币9286元（大写：玖仟贰佰捌拾陆元），保证金不能冲抵房屋租金，本合同解除或终止时乙方无违约，房屋租金保证金扣除乙方应承担的费用，甲方应无息退还给乙方。”合同第六条约定：“合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方支付一个月房租作为违约金并单方解除合同，收回该房屋：1、不按照约定支付租金达15日的；……。”合同第七条约定“乙方可对承租房屋进行装修，在不破坏建筑主体结构的前提下，甲方同意乙方对房屋进行整合改造，但不得违反物业管理公司的相关规定，也不得侵害任意第三人的合法权益，租赁期满，装修残值按以下第2种方式处理：……；2、乙方不拆除装修，装修残值归甲方所有。”合同第八条违约责任约定“……；3、乙方应按时向甲方缴纳租金，每逾期一天，乙方按月租金的千分之三向原告支付违约金”。合同签订后，被告于2015年9月11日将商铺交付原告经营使用。原告按约支付履约保证金9286元，并足额支付租金至2016年9月10日。此后原告于2016年12月26日向被告支付了房屋租金30000元，后未再支付被告堃泰公司租金。因原告胡林从2016年9月起未按合同约定向被告堃泰公司支付房屋租金，堃泰公司从2017年1月9日起多次通过短信、电话方式要求原告支付房租，原告均未支付。2017年3月10日，堃泰公司短信告知胡林，内容为“胡总，电话你不接，也不和我联系。我已经给你宽限很久了，今天我把房子收回了，押金没收。室内的可移动物品请你五天内拉走，超过五天的视为放弃。另外你差的物管水电费大概1万元请你付给我。”2017年3月13日，被告再次向原告发送短信，内容为“胡总，我花果园国际中心2809、2810写字楼在房租到期多次联系你未果的情况下，我已收回以上房子，请你及你公司的人不要擅自进入。如有违反我将报警并提出诉讼，并请你补交你租房期间的房租费、物管费、水电费；房子里的物品请你在3月14日前拉走，过期后果自负。”2017年3月14日，被告堃泰公司通知贵州宏立城物业服务有限公司（以下简称宏立城物业）的人员到场，将原告租赁的涉案房屋收回，并做了情况说明一份，内容为：“国际中心三号楼2809、2910号两套房屋租给胡林使用，到目前为止胡林欠房租及物管费约贰万余元。经多方联系未果，房东于2017年3月14日请物管公司相关人员现场清点遗留残存物品，准备清场另行出租房屋，以减少各方损失。若在此期间租户胡林结清物管费及租金及清场费等相关费用，房东归还所搬走的一切物品。租户有任何异议可与房东联系，与物管公司无关。房东彭文华，电话133××******。特此说明。现有租户物品明细如下：婴儿床五张、婴儿床垫共计54床、保险柜一个、沙发（布艺）五座一套、防尘单人沙发两个、布艺沙发一个、茶几一个、小圆玻璃茶几2个、座椅八个；办公桌一个、六座工作台一个、传真机一个、键盘鼠标各六个、电视显示器一个、小婴儿床三个、小床柜四个。业主签字：彭文华（手印），2017.3.14。物管签字：张琴（手印），2017.3.14。（宏立城物业公司公章）”。本院在审理过程中依法向张琴下达《证人出庭通知书》，要求张琴于2018年12月7日下午14时到本院甘荫塘法庭接受询问，但张琴以在上班，没时间为由拒绝出庭。2017年4月7日，被告堃泰公司代为支付贵阳市花果园C9-北-2809、2810号房屋2016年9月1日至12月31日的物业管理费6190.40元、2017年1月1日至3月31日的物业管理费4642.80元及电费1935.03元，缴款客户名称为金凯润公司。被告堃泰公司陈述其租赁案外人刘苗苗位于贵阳市花果园项目B北区1栋1单元28层4号房屋用于存放从原告租赁房屋中搬出的物品，每月租金为2100元，从2017年3月至2018年11月，已产生保管费用4万余元，被告反诉主张原告支付保管费用15000元，但未向本院出示堃泰公司与刘苗苗签订的租赁合同。另查明：2018年6月2日，胡荷丽曾以原告身份起诉堃泰公司[案号为（2018）黔0102民初6736号]，要求解除双方于2015年9月11日签订的《写字楼》租赁合同，堃泰公司赔偿原告装修费用370000元及物品损失400000元，该案于2018年7月23日开庭审理后，胡荷丽于2018年8月2日撤诉。一审法院认为，关于原告胡荷丽的诉讼主体问题，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，本案租赁合同的双方当事人为胡林与堃泰公司，基于合同相对性原则，胡荷丽不是本案适格的当事人，本院已另行裁定驳回胡荷丽的起诉。原告胡林与被告堃泰公司签订《写字楼租赁合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。经庭审查明，原告方亦在庭上自认从2016年9月1日后未按合同约定向被告堃泰公司支付租金，后经催促于2016年12月26日支付租金30000元，亦未足额支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定及双方写字楼租赁合同第四条约定“租金为半年一付，乙方需提前15日向甲方支付下一次半年的房租。”、第六条第（二）款“乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方支付一个月房租作为违约金并单方解除合同，收回该房屋：1、不按照约定支付租金达15日的”约定，原告逾期支付租金，违约在先，且经被告多次短信通知及电话催款后亦未按时足额支付租金，故被告有权解除该写字楼租赁合同。原被告双方均认可2017年3月14日被告将涉案租赁房屋收回，故本院认为双方的写字楼租赁合同实际已于2017年3月14日解除。原告主张被告支付的装修费用370000元，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”之规定及双方租赁合同第七条第2项“2、乙方不拆除装修，装修残值归甲方所有。”的约定，对原告的该项装修费主张，不予支持。原告主张被告赔偿其租赁房屋内的财物损失1328105.2元，因胡荷丽在本院第一次诉讼时主张的财物损失金额为40万元，前后两次诉讼主张的损失数额相差较大，损失不具有确定性以及原告主张的该项损失未能提供充分的证据予以证明，故对原告的该项诉请亦不予支持。被告堃泰公司提交《情况说明》中载明的物品清单，因宏立城物业公司的员工张琴未出庭接受询问，但该情况说明经宏立城物业加盖公章，对真实性予以确认，故酌情支持被告按该清单中的物品返还原告。被告反诉主张原告支付使用房屋期间尚欠租金，双方合同约定第二年即2016年9月1日至2017年8月30日租金为35元/月/平方米，原告应支付的2016年9月至2017年3月14日的租金为35元/月/平方米×309.52平方米×6个月=64999.20元，双方均认可原告已于2016年12月26日支付租金30000元，故原告尚欠的租金为64999.20元-30000元=34999.20元。反诉原告主张租金为32499元，从其自愿。被告反诉主张原告支付的物业费10833元、电费1935元，均系原告承租房屋期间所产生的费用，对该项主张，予以支持。被告反诉主张原告支付违约金10833元，因原告预交的押金9286元未予退还，酌情以押金9286元作为原告违约所承担的责任，对其余违约金及资金占用费诉请不再支持。被告反诉主张原告支付清场费用2000元，证据不充分，不予支持。原告主张另行租赁案外人刘苗苗花果园B北1栋1单元28层4号房屋用于存放原告物品所产生的保管费用15000元，因堃泰公司未提供与刘苗苗签订的租赁合同，其租赁房屋用途是否确实用于存放原告的物品无法核实，故对该项主张，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款之规定，判决如下：一、被告贵州堃泰贸易有限公司于本判决生效之日起五日内按《情况说明》中记载的物品清单，将婴儿床五张、婴儿床垫共计54床、保险柜一个、沙发（布艺）五座一套、防尘单人沙发两个、布艺沙发一个、茶几一个、小圆玻璃茶几2个、座椅八个；办公桌一个、六座工作台一个、传真机一个、键盘鼠标各六个、电视显示器一个、小婴儿床三个、小床柜四个返还原告胡林。二、驳回原告胡林的其余诉讼请求。三、反诉被告胡林于本判决生效之日起五日内支付反诉原告贵州堃泰贸易有限公司2016年9月1日至2017年3月14日的房屋租金32499元、物业管理费10833元、电费1935元，合计45267元。押金9286元反诉原告贵州堃泰贸易有限公司不予退还反诉被告胡林。四、驳回反诉原告贵州堃泰贸易有限公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费减半收取10041元，由被告贵州堃泰贸易有限公司负担201元（该款原告已预交，被告贵州堃泰贸易有限公司支付上述款项时一并支付给原告胡林），原告胡林自行负担9840元；反诉案件受理费减半收取851元，由反诉被告胡林负担604元，反诉原告贵州堃泰贸易有限公司自行负担247元。本院二审期间，上诉人向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经质证，对上诉人提交的8张照片，因上诉人不能证明照片的拍摄日期，且仅凭该照片并不能认定照片显示的场所装修费用达到上诉人所称的37万元，故本院对上诉人的证明目的不予采纳，对该照片与本案的关联性不予认可。经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《写字楼租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在该合同中约定了被上诉人的解除合同条件，即上诉人不按照约定支付租金达15日，涉案《写字楼租赁协议》履行过程中约定的被上诉人解除合同条件已成就，被上诉人解除合同符合合同约定，故被上诉人于2017年3月10日通知上诉人解除合同且该通知到达上诉人，而涉案合同未约定对收到解除合同通知的异议期，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，涉案《写字楼租赁协议》于2017年3月10日解除。合同解除后，上诉人负有立即腾退租赁房屋的义务，但上诉人未履行该义务，且被上诉人在解除合同当日及其后，两次通知上诉人腾退租赁房屋均遭上诉人不予理睬，被上诉人经过合理的宽限期后通知房屋业主及物管公司到场清点物品并制作物品明细清单后，将上诉人物品搬离另行存放并无不当。对于载明搬离物品清单的《情况说明》，经业主及物业公司工作人员签字确认，而上诉人提交的《办公用品家具及其它物品清单》系上诉人单方作出，无任何见证人确认，上诉人提交的其余证据均不能证实被上诉人搬离其物品时，涉案租赁房屋内的物品现状，更不能证实上诉人所主张的其物品价值达到1698105.2元，故上诉人并无反证推翻依被上诉人证据认定的事实，应承担举证不能的不利后果。一审法院根据该《情况说明》载明的物品清单判决被上诉人返还相应物品并无不当。并且，被上诉人对上诉人的物品已采取合理方式存放，已尽到谨慎注意、防止被上诉人损失扩大的义务，其搬离上诉人的物品系基于合同解除后的权利，而非对上诉人的侵权或行使留置权，故上诉人的上诉理由不成立，其请求以基本事实不清为由将本案发回重审，本院不予支持。关于上诉人一审主张的装修损失，因本案系上诉人违约，一审法院依法不予支持并无不当，且上诉人未在上诉时对此持异议，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取20888元，由上诉人胡林负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年十月九日书记员 武雨璇