福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终4317号 上诉人（一审被告）:叶玉寅，男，汉族，1974年10月4日出生，住厦门市同安区。 被上诉人（一审原告）：厦门市同安区华旺物业管理有限公司，住所地厦门市同安区大同街道城西路****。 法定代表人：李国用，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢江雄，福建汇丰联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张军，福建汇丰联盟律师事务所律师。 上诉人叶玉寅因与被上诉人厦门市同安区华旺物业管理有限公司（以下简称华旺物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初1494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人叶玉寅上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人华旺物业公司全部诉讼请求。2、由被上诉人华旺物业公司承担本案一审、二审费用。事实与理由：一、华旺物业公司所主张的物业费部分超过诉讼时效。华旺物业公司于2019年1月主张2015年7月至2017年1月期间的物业费，超过了两年的诉讼时效。二、华旺物业公司未充分履行物业服务，服务有瑕疵。存在供水泵的隔音、降噪等整改措施未做好、厨房窗台排污管多次堵塞、楼上住户将排水管当成排污管使用，导致其家门口污水横流、小区违章搭盖严重等问题，导致其生活质量下降，故华旺物业公司主张全部缴交物业费，与其所提供的服务不相称，请求依法改判。 华旺物业公司答辩称，上诉人叶玉寅的上诉请求没有事实和法律依据，理应予以驳回。第一，关于诉讼时效问题，叶玉寅在一审中并未提出，二审提出违反法律规定，依法不予采纳，且通过一审查明的事实，也能证实被上诉人有通过电话以及发友情提示等方式进行催讨，因此诉讼时效之辩不能成立。第二，关于叶玉寅提出的被上诉人未充分履行物业服务的问题，上诉人提出的四点问题在一审中均已查明事实，物业公司能解决的问题均已解决，上诉人提出的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。 华旺物业公司向一审法院提出的诉讼请求：1、判令叶玉寅立即向其支付2015年1月至2018年6月公摊费770.20元，2015年7月至2018年6月物业费7059.40元、公维金1411.90元，2015年6月至2018年6月的车位费2960元，合计12201.50元；2、本案全部诉讼费用均由叶玉寅承担。 一审法院认定的事实：华旺物业公司于2002年11月29日成立。叶玉寅系厦门市同安区同城银座小区12号楼101室（同安区凤祥六里12号101室）业主，该房屋建筑面积130.73平方米，并拥有址在同安区凤祥六里15号之290的车位一个。2014年12月15日，华旺物业公司与叶玉寅签订一份《同城银座前期物业管理服务协议》，约定华旺物业公司为叶玉寅提供物业服务。该协议第二条规定本物业管理服务项目，包括房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，房屋装饰装修管理等。第三条规定合同期限：自本合同签订之日起至本项目业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时终止。第四条规定甲方（华旺物业公司）的权利和义务，包括对房屋共用设施、设备进行维护、修缮、服务与管理，提前将装饰装修房屋的注意事项、限制条件书面告知业主等。第五条规定乙方（叶玉寅）的权利和义务，包括依照本协议向甲方（华旺物业公司）交纳物业服务费及其他相关费用，按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水等的相邻关系等。第六条规定物业管理服务内容，包括1.提供卫生整洁的居住环境；2.监督住户对楼宇的安全使用；3.提供区内的绿化管理；4.做好区内公共设施维护管理；5.治安保卫、消防设施、车辆交通管理。第七条规定物业服务费用，包括物业服务费收费标准为：高层住宅按建筑面积计算：1.5元/平方米·月；房屋公共维修金收费标准为：高层住宅：0.3元/平方米·月；停车场（位）收费标准为：地下车库有独立产权的按划定的车位80元/位·月；物业服务费用的交费时间；公摊电费的收取办法等。华旺物业公司依约进行物业服务，叶玉寅也依约缴纳了2015年1月至6月期间的物业服务费、公共维修资金、车位服务费等。2016年，因叶玉寅房屋地下室开发商设计安装二次供水设备，产生的噪音干扰影响被告生活，叶玉寅多次向华旺物业公司反映，华旺物业公司也积极和开发商沟通，在区信访局进行协调，开发商也承诺要处理，但问题久拖不决。叶玉寅厨房窗台下排污管多次堵塞，腐臭异味影响被告生活，叶玉寅多次向华旺物业公司反映，华旺物业公司也积极整改排污，解决了问题；楼上住户将空调排水管当成排污管使用，导致叶玉寅门口污水横流，华旺物业公司也督促楼上住户整改，并向区行政执法部门报告，但问题没有及时解决，叶玉寅遂责怪华旺物业公司。叶玉寅又因小区物业管理其他问题，认为华旺物业公司服务根本不到位，产生对物业服务不满。自2015年7月1日起，叶玉寅即以华旺物业公司拖延不予解决其房屋噪音问题；未处理其厨房窗台下排污管多次堵塞，散发腐臭异味，门口污水横流问题；未退还押金；未尽到管理责任；未履行消防安全职责；赔偿其因低频噪音导致身体不适的损失；前期物业服务合同已经失效等等为由，拒绝交纳物业服务费、公共维修资金、车位服务费等。2017年4月，同城银座小区成立业主大会，选举产生业主委员会。该业主大会并没有解聘华旺物业公司，也没有和其他物业服务企业签订物业服务合同，仍由华旺物业公司进行物业服务。现叶玉寅尚未交纳2015年7月至2018年6月期间的物业费7059.40元、房屋公共维修资金（专项维修资金）1411.90元；2015年6月至2018年6月期间的车位服务费2960元。华旺物业公司催讨未果，遂向一审法院起诉。审理中，华旺物业公司撤回请求叶玉寅支付2015年1月至2018年6月期间公摊水电费770.20元的诉讼请求。 一审法院认为，双方争执的焦点为：一、华旺物业公司是否尽到物业服务职责，按照双方约定的物业管理服务内容进行服务？二、叶玉寅拒绝交纳物业服务费用是否有合同约定或者法律依据？ 一、关于华旺物业公司是否尽到物业服务职责的问题。华旺物业公司作为专业的物业服务企业，应当按照物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，履行服务承诺，按照服务细则进行物业服务，为广大业主提供一个文明、安全、温馨、卫生、有序的生活居住环境。根据合同约定和《物业管理条例》第三十六条的规定，华旺物业公司在服务过程中，应该严格规范自己的服务行为，公布服务承诺、服务细则，严格履行职责，认真倾听业主的意见、建议，扎实做好物业服务工作。而业主也要尊重华旺物业公司的服务，支持、配合华旺物业公司做好物业服务工作。在华旺物业公司物业服务过程中，对于叶玉寅提出的噪音问题，因噪音产生的根源在于开发商根据规划设计图纸在地下室安装二次供水设备，叶玉寅购买房屋时供水设备就已经存在，叶玉寅理应积极主动向有关行政执法部门投诉，或者向人民法院提起诉讼进行维权，以求解决问题，这是叶玉寅最重要的救济途径，而不是单纯等待华旺物业公司协助解决。华旺物业公司已和开发商进行沟通、协调，尽到协助义务，叶玉寅没有理由将噪音问题归责于华旺物业公司；提出其厨房窗台下排污管多次堵塞，门口污水横流问题，华旺物业公司已经采取措施，解决了问题；提出个别业主违法装修问题，华旺物业公司对该业主进行劝阻，报告相关行政执法部门；提出华旺物业公司未尽到管理责任、未履行消防安全职责问题，叶玉寅并没有充分证据予以证明，华旺物业公司也没有受到公安机关、消防主管部门等的警告、处罚，尚不足以认定等。华旺物业公司积极回应，进行沟通、协调、处理，并及时向有关行政管理部门报告，以帮助叶玉寅解决存在的问题。虽然华旺物业公司在物业服务履行职责过程中难免存在一定的瑕疵，但尚难据此就认定华旺物业公司违反合同约定，不履行合同主要义务。同城银座小区业主大会已经成立，其并没有解聘华旺物业公司，仍由华旺物业公司进行物业服务，另一方面也可以说明小区业委会对华旺物业公司物业服务的认可。因此，尚无充分证据可以认定华旺物业公司未按照合同约定尽到物业服务职责，按照双方约定的物业管理服务内容进行服务。 二、关于叶玉寅拒绝交纳物业服务费用的问题。华旺物业公司系厦门市同安区同城银座小区物业服务单位，叶玉寅系该小区业主，双方成立物业服务合同关系。华旺物业公司为叶玉寅提供物业服务，叶玉寅接受相关物业服务，且已交纳2015年1月至2015年6月期间的物业服务费用，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，作为提供物业服务的华旺物业公司，当然有权向叶玉寅收取物业服务费用。华旺物业公司与叶玉寅签订的《同城银座前期物业管理服务协议》也约定叶玉寅“依照本协议向甲方（华旺物业公司）交纳物业服务费及其他相关费用”，协议第三条规定：“自本合同签订之日起至本项目业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时终止。”而小区业主委员会并没有与其他物业管理企业签订物业服务合同，故该协议对叶玉寅具有约束力。因此，叶玉寅应该交纳物业服务费用。现叶玉寅抗辩华旺物业公司没有尽到物业服务责任、没有提供物业服务、双方没有物业服务合同关系，故不需缴交相关费用，没有事实和法律依据；抗辩华旺物业公司应退还装修押金，因系叶玉寅装修房屋而产生的纠纷，其并未提出反诉，本案不予一并处理，可另行主张权利；抗辩华旺物业公司必须赔偿其因噪音干扰而花费大量时间和精力所造成的损失，因系侵权责任纠纷，可另行提起侵权损害赔偿之诉寻求司法救济；抗辩公维金不应该由业主承担、公维金收支使用涉嫌违法，叶玉寅可建议小区业委会对华旺物业公司进行监督、检查，并向有关行政主管部门举报，而不是其拒交物业服务费用的理由。因此，对其抗辩主张，一审法院不予采信。叶玉寅拒绝交纳物业服务费用，没有事实和法律依据。 综上所述，一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案华旺物业公司与叶玉寅签订的《同城银座前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。华旺物业公司为厦门市同安区同城银座小区提供物业服务，叶玉寅作为该小区的业主之一，接受了华旺物业公司的物业服务，应依照法律法规和合同约定交纳物业服务费用。现华旺物业公司请求叶玉寅支付物业费、房屋公共维修资金（专项维修资金）、车位服务费等相关费用，有事实和法律依据，依法予以支持。华旺物业公司自愿撤回公摊水电费的诉讼请求，系对其自身民事权利的合法处分，予以准许。至于叶玉寅抗辩双方没有物业服务合同关系，故不需缴交相关费用、华旺物业公司应退还装修押金、必须赔偿损失、公维金使用涉嫌违法等等，没有事实和法律依据，或者属于叶玉寅可另行主张权利的情形，而不是叶玉寅拒绝交纳物业服务费用的依据或者法定理由。因此，对其抗辩主张，不予采信。根据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、叶玉寅应于本判决生效之日起三日内支付厦门市同安区华旺物业管理有限公司2015年7月至2018年6月期间的物业费7059.40元、房屋公共维修资金（专项维修资金）1411.90元；2015年6月至2018年6月期间的车位服务费2960元；以上各项合计11431.30元；二、驳回厦门市同安区华旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了相关证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，一、关于本案华旺物业公司所主张的部分物业费是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，叶玉寅未在一审期间提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出的，本院不予支持。二、关于华旺物业公司是否尽到物业服务职责的问题。根据一审查明的事实，华旺物业公司在物业服务过程中，对于叶玉寅提出的相关问题，华旺物业公司已和开发商及相关部门进行沟通、协调及处理，解决了相应的问题。虽然华旺物业公司在物业服务履行职责过程中存在一定的瑕疵，但叶玉寅未能提供充分证据证明华旺物业公司未按照双方约定的物业管理服务合同的内容尽到物业服务职责，其以此为由拒交物业服务费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其上诉理由依据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费105元，由上诉人叶玉寅负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇一九年十月十八日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。