河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终2886号上诉人（原审原告、反诉被告）：承德玉壶春茶业有限公司，住所地河北省承德市双桥区流水沟**。法定代表人：胡选斌，经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：承德矿业集团有限责任公司，住所地河北省承德市双桥区桥东武阳**国土局办公楼**。法定代表人：崔兴平，董事长。委托诉讼代理人：杜丽娟，河北德律律师事务所律师。上诉人承德玉壶春茶业有限公司因与被上诉人承德矿业集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初3006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭开庭进行审理。上诉人承德玉壶春茶业有限公司的法定代表人胡选斌、被上诉人承德矿业集团有限责任公司的委托诉讼代理人杜丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。承德玉壶春茶业有限公司上诉请求：1、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初3006号民事判决第二项、第三项并依法改判，支持上诉人的原审诉讼请求即确认租赁房屋实际面积，并按实际面积确认租金数额；返还多收取的租金及利息（自收取之日按年利率24%计算至实际返还之日）；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：原审判决认定事实不清，程序违法。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》中，明确约定了承租的临街商铺面积为637.33平方米，但在实际使用过程中，上诉人发现被上诉人交付的商铺面积比实际面积少了202平方米，被上诉人交付的标的物存在明显瑕疵，不符合合同约定。在协商不成的情况下，上诉人提出诉讼。诉讼期间，上诉人就商铺面积提出鉴定申请，但从提出申请至一审开庭期间，所有鉴定事宜上诉人均未能参与，包括鉴定机构的选择，原审判决中提到的承德三兴测绘工程技术有限公司的选择上诉人不知情；鉴定机构关于租赁商铺不具备测量条件的回复，上诉人也从未接到过，也由此导致上诉人相关的诉讼权利不能行使。上诉人与被上诉人签订的租赁合同中明确约定了商铺面积，被上诉人应按合同约定交付符合约定面积的商铺，否则，应承担民事责任。因此，商铺面积是否符合约定成为本案的争议焦点，上诉人针对商铺面积的鉴定尤其重要。原审判决称承德三兴测绘工程技术有限公司回复建筑物属于旧楼、周边建筑情况复杂、分摊系数无法确定，不具备测量条件，未形成鉴定结论。但租赁商铺系独立存在，虽是旧楼，但结构完整，不存在与周边建筑搭建、分割、混同等影响的情形。原审判决未就上述客观事实予以审查，上诉人也因未能参与鉴定程序、未接到鉴定结论导致相关权利无法行使。原审法院以违反法定程序、脱离客观事实情形下出具的回复为依据，认定上诉人证据不足，驳回诉讼请求，系因程序违法导致认定事实错误。综上，特提出上诉，请求二审法院依法撤销原审判决并依法改判，支持上诉人原审诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。承德矿业集团有限责任公司辩称，一、涉诉房屋由被答辩人自2006年开始租赁使用至今，2017年1月，答辩人对涉诉房屋5年的房屋租赁使用权进行公开拍卖，被答辩人以265.507万元的总价竞拍到涉诉房屋5年租赁使用权。因被答辩人在竞拍之前就已经租用该房屋10年之久，故其对房屋的位置、面积、结构都相当清楚和了解，在此情况下的竞拍价格是被答辩人在对房屋现状充分了解的情况下认可的价格，不存在其对房屋面积有误解导致价格有差异。被答辩人使用房屋这么多年，从未主张面积问题，因答辩人欠缴房租，答辩人多次崔要并要求解除合同，被答辩人才向法院主张面积问题。二、被答辩人与答辩人签署的房屋租赁合同对于涉诉房屋的位置现状面积进行了描述，对于房租价格进行了明确约定，房屋租金价格与面积无关，即涉诉房屋三层对外出租，此套房屋的出租价格系被答辩人竞拍而来，无论房屋面积是多少，被答辩人均认可以其竞拍的价格进行租赁，房屋租赁合同中并未存在房屋面积与房屋租赁价格有关的计算方式。三、涉诉房屋系国有资产，原资产归属于国土资源局，现划归被答辩人，该国有资产在国资委有登记，该国有资产的登记建筑面积与房屋租赁合同一致，同时被答辩人调取了保存在承德市档案馆的竣工图纸，图纸显示，涉诉房屋的面积与房屋租赁合同中约定的建筑面积完全一致。四、一审中，被答辩人主张房屋面积与租赁合同不一致，并要求鉴定，一审法院技术室对外委托鉴定机构，该鉴定程序长达半年之久，在此过程中，一审法院委托的承德三兴测绘工程技术有限公司经过现场勘查，认为该建筑物属于旧楼，周边建筑情况复杂，分摊系数无法确定，不具备测量条件，对于涉诉的房屋的建筑面积无法测量。该建筑物于1996年建成，该建筑物与周边建筑物有连接，有楼梯、墙体，故其周边建筑情况复杂分摊系数难以通过测量确定符合事实。鉴定机构已经就不能鉴定的原因予以合理说明，故一审法院委托鉴定不存在程序违法。一审中答辩人已经提交了该房屋的原始竣工图纸和房屋分户图，证明房屋建筑面积与房屋租赁合同表述一致，因此，被答辩人主张房屋面积比实际面积小没有事实依据。综上所述，被答辩人上诉没有事实和法律依据，请二审法院驳回被答辩人上诉请求。承德玉壶春茶业有限公司向一审法院起诉请求：1、要求被告继续履行与原告签订的房屋租赁合同;2、确认租赁房屋实际面积，并按实际面积确认租金数额；3、被告返还多收取的租金及利息；4、本案诉讼费由被告承担。承德矿业集团有限责任公司向一审法院反诉请求：1、判令双方签订的房屋租赁合同终止；2、支付2018年房屋使用期间的租金254032.26元及逾期租金2191.78元，将承租房屋交还反诉人（租金及逾期租金暂计至2018年7月3日，实际应计算至缴清租金及违约金并将房屋交还给反诉人之日止）；3、反诉人承担本案诉讼费及律师费等全部费用。一审法院认定事实：被告（反诉原告）承德矿业集团有限责任公司是承德市双桥区流水沟**办公楼房产权利人。2017年1月25日，原告（反诉被告）通过拍卖竞得该房产的租赁使用权。双方签订《房屋租赁合同》。合同对房屋描述为临街商业用房，共三层，总面积637.33平方米（一层182.61平方米、二层251.55平方米、三层203.17平方米）。房屋租赁期限为五年，自2017年1月25日至2022年1月24日。前两年租金500000.00元，租金自第三年起在上一年度基础上每年上涨5%。第一年租金于2017年4月1日前交清，从第二年开始，每年租金于当年的1月25日前交清。房屋租赁合同约定，拖欠房租达到十天，可单方终止合同并收回房屋。2018年初，承德玉壶春茶业有限公司以租赁的房屋实际面积与合同面积不符，与承德矿业集团有限责任公司交涉租金问题，双方未达成一致意见，承德玉壶春茶业有限公司提起诉讼。诉讼过程中，承德玉壶春茶业有限公司申请对租赁房屋面积进行实测鉴定。经选定委托承德三兴测绘工程技术有限公司进行测绘。承德三兴测绘工程技术有限公司回复，因该建筑属于旧楼、周边建筑情况复杂，分摊系数无法确定，不具备测量条件。未形成鉴定结论。诉讼期间，承德玉壶春茶业有限公司未向承德矿业集团有限责任公司交付2018、2019年度租金。一审法院认为，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，不违反法律强制性规定，为有效合同。合同依法成立后，对双方当事人具有法律约束力。原告（反诉被告）承德玉壶春茶业有限公司以合同约定的房屋面积与实际交付的房屋面积存在差异，请求调整租金，但诉讼过程中，第三方鉴定机构未对房屋实际面积得出确定性结论，原告（反诉被告）自行测量的房屋面积，未得到被告（反诉原告）认可，本院不予确认。原告诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于终止合同问题，本院认为，原告（反诉被告）在提出房屋面积存在差异后，在双方协商未果的情况下，通过诉讼解决争议期间，原告（反诉被告）未交付租金的行为，不能认定根本违约。据此判决终止合同，有失公平。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：一、原告（反诉被告）承德玉壶春茶业有限公司与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》继续履行；二、原告（反诉被告）承德玉壶春茶业有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）承德矿业集团有限责任公司2018年度租金500000.00元，2019年度租金525000.00元，合计1025000.00元；三、驳回原告的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求。本院二审期间，当事人未提交新证据，一审认定的事实有相应的证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，上诉人承德玉壶春茶业有限公司与被上诉人承德矿业集团有限责任公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于上诉人承德玉壶春茶业有限公司上诉所称所租房屋面积少202平方米、原判在对涉案租赁房屋面积委托鉴定时程序违法等上诉理由，经查，虽然承德玉壶春茶业有限公司在一审诉讼过程中曾申请对涉案租赁房屋面积进行实测鉴定，但经一审法院对具备相应鉴定资质的鉴定机构详询确认，涉案租赁房屋不具备鉴定条件，导致鉴定无法进行，且上诉人又未举出其他证据证实被上诉人有违约的相关证据，由此无法认定被上诉人在出租租赁物过程中是否存在违约行为。鉴于双方租赁合同的实际履行及上诉人欠付被上诉人租金和违约情况，一审法院判决双方继续履行租赁合同、并由上诉人承德玉壶春茶业有限公司给付被上诉人承德矿业集团有限责任公司2018年度和2019年度租金并无不当。基于上述，上诉人承德玉壶春茶业有限公司的上诉理由本院不予支持。综上所述，承德玉壶春茶业有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3097.00元，由上诉人承德玉壶春茶业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 音审判员 孙琳丽审判员 李红梅二〇一九年十月二十五日书记员 柳云琪