贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终5802号上诉人（原审被告）：绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司，住所地贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园创业大厦**。法定代表人：钱伟华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李振兴，贵州贵正律师事务所律师。被上诉人：邓某（曾用名：邓顺利），女，1976年7月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区沙文镇干田村马场云组**。被上诉人（原审原告）：谢某，男，2004年8月15日出生，布依族，住贵州省贵阳市白云区。法定代理人：邓某，女，1976年7月19日出生，汉族，，住贵州省贵阳市白云区沙文镇干田村马场云组**二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈公卓，贵州威驰律师事务所律师。上诉人绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司（以下简称绿地集团）因与被上诉人谢某、邓某商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初2204号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。绿地集团上诉请求：1．撤销原判，改判驳回被上诉人延期交房违约金的诉讼请求，延期办证计算时间至2018年9月17日，计算方式按照180天只算一天超过180天的按照每天计算；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、购房人已收取逾期交付违约金，不得再次以同一事由主张逾期交房违约金；2、逾期办证违约金应分段计算；3、办理产权证的职能部门变更才导致上诉人违约的产生，不应承担违约责任。谢某、邓某辩称，1、被上诉人依据《商品房买卖合同》第十一条约定要求上诉人支付逾期交房违约金事实清楚，且有生效判决予以支持，被上诉人收房时间晚于上诉人实际取得面积实测报告达到交房条件之日，上诉人支付的逾期交房违约金低于被上诉人应得的违约金，已支付部分可以扣减，不足部分上诉人应支付；2、《商品房买卖合同》第二十二条是针对两种逾期时间作出的两种不同规定，故上诉人主张的分段计算不能成立；3、上诉人主张办理产权证的职能部门变更导致其违约无事实依据，即使《不动产登记暂行条例实施细则》2016年1月1日公布实施，上诉人也有足够时间办理所有权初始登记，且上诉人取得的《商品房销售现房证明书》并非合法有效的办证文件，故上诉人主张逾期办证的违约金只计算到2018年9月17日不符合合同约定。谢某、邓某向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决被告赔偿原告“逾期交房的违约金11,856.4元（从2016年7月1日起计算至2017年4月20日共计294天，按每日40.3279元计算）”；2、请求人民法院依法判决被告赔偿原告“逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金24,519.4元（从2017年7月1日起计算至2019年2月28日共计608天，按每日40.3279元计算），并同时按每日40.3279元的标准计算逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金至被告将办理商品房转移登记的相关文书实际交付给原告之日止”；3、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2014年3月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于高××××大道绿地新都会商铺，房屋总价款403,279元，该合同第十一条约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。第十三条约定，出卖人未按第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2016年9月21日，被告就绿地新都会（二期）17栋，取得贵阳国家高新技术产业开发区规划建设局盖章同意备案的《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》。2016年10月11日，被告在贵州商报刊登绿地新都会交房公告，公告内容为绿地新都会17栋、18栋已具备交付条件，将定于2016年9月21日起开始办理集中交房，并公告了交房的相关事宜。2017年4月20日，被告就绿地新都会17栋，取得贵阳市测绘院测绘出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，（一）出卖人承诺于2017年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应自收到退房通知书之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2018年12月28日，被告在贵州都市报刊登绿地新都会办理产权证的公告，公告内容为被告于2018年12月27日取得绿地新都会（二期12栋、13栋、5栋、16栋、17栋、18栋）房屋的《不动产权证书》，请尚未办理产权的业主到被告处办理产权相关手续。由于原告认为被告的行为违约，故原告诉至法院，请求判决支持如前诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述和原、被告提供的能相互印证的证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以采信，作为本案的定案依据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，按照合同支付了全部购房款。双方合同分别对交房时间和交房条件、逾期交房责任、取得商品房所有权初始登记和交付办理商品房转移登记有关文书的时间及违约责任等进行了约定，原、被告对上述事实和约定均无异议，因此，本案中涉及的《商品房买卖合同》系依法成立的合同，对合同相对方具有约束力，合同相对方应按照约定履行义务。关于逾期交房的问题，依照《商品房买卖合同》第十一条的约定，本案商品房约定的交付时间为2016年6月30日前，交房时应该取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。鉴于业主众多，被告在2016年10月11日通过贵州商报公告通知了集中交房和办理交房手续，并已于2016年9月21日取得《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，已经向原告履行了交房告知义务，原告一直未到被告处收房，其责任在原告自己，但被告2017年4月20日才取得《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，所以，被告达到交房条件的时间和实际交房的时间顺延至2017年4月20日，晚于合同约定的“交房时间2016年6月30日前”，故被告应向原告支付2016年7月1日至2017年4月20日止的逾期交房违约金，按每日40.3279元计算，金额为40.3279元／日×294日=11,856.40元，扣除被告已向原告支付的一次性逾期交房违约金1,674元，被告应向原告支付的逾期交房违约金为11856.40-1674=10,182.40元。关于逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金的问题，《商品房买卖合同》第二十二条约定，“出卖人承诺于2017年6月30日前取得该房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。依据该条款，双方对交付办理商品房转移登记的有关文书的时间有明确约定，双方应按照该约定履行义务，被告未按照约定时间向原告交付办理商品房转移登记的有关文书已构成违约，应当向原告支付违约金。审理中，被告主张应该分段计算逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金，按照双方合同的约定，逾期在180日内的违约金应该只按已付房价款万分之一计算，而不是按日计算。按照《商品房买卖合同》第二十二条的约定，约定日期起180日内只按已付房价款的万分之一承担违约责任的前提是约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书。而本案被告未履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务早已超过180日，故被告的该主张，不符合合同的约定，一审法院不予支持。对原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金，被告于2018年12月27日，已在贵州都市报刊登绿地新都会办理产权证的公告，故应从2017年7月1日起计算至2018年12月27日，金额为40.3279元／日×545日=21,978.71元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向邓某、谢某支付逾期交房违约金10,182.40元；二、由被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓某、谢某支付逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金21,978.71元。三、驳回原告邓某、谢某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币750元，减半收取人民币355元（原告邓某、谢某已预交），由被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司负担314元，原告邓某、谢某负担41元。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据，二审经审理认定事实与一审一致。另查明，雷显惠、谢锦翔龙2017年7月11日签字接收案涉房屋，同时出具收条载明收到上诉人绿地集团“逾期交付违约金”1,674元。该笔违约金系从合同约定的交房次日计算到2016年9月21日绿地集团拿到验收备案表之日止。本案事实，有《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、购房款发票、白云区法院（2018）黔0113民初7612号民事判决书、竣工验收备案表、业主入住会签单、收条、银行回单、不动产权证书、贵州都市报、办理通知书、邮寄回单信息、（2016）黔0113民初1133号民事判决书、（2016）黔01民终4274号民事判决书等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。绿地集团逾期交付案涉房屋，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，依法应承担违约责任。绿地集团上诉主张购房人已收取逾期交付违约金，不得再次以同一事由主张逾期交房违约金。因其出具的《收条》中并未注明该违约金的性质、违约赔付期间等内容，实际金额亦从合同约定的交房次日仅计算到2016年9月21日拿到验收备案表之日止。因此，该笔违约金并非是本案双方对于绿地集团逾期交房责任概括性赔付达成的合意，而仅是绿地集团就特定时段内违约金的赔付。因此，一审判决将本案逾期交房违约金赔付日期计算至2017年4月20日，符合法律规定，本院依法予以确认，对绿地集团的该项上诉主张，本院不予支持。绿地集团上诉主张逾期办证违约金应分段计算，因双方在《商品房买卖合同》中明确，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。现绿地集团逾期时间已超过180日，一审判决按照合同约定，从约定日期起计算逾期办证违约金并无不妥，本院依法予以确认，对绿地集团的该项上诉主张，本院不予支持。绿地集团上诉主张办理产权证的职能部门变更导致上诉人违约的产生。因本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对于绿地集团履行协助办证义务的时间及逾期办证违约责任的承担方式均有明确约定，但双方并未将法律、法规和政策的变化作为免责事由进行约定，而上述变化系房地产开发企业在房地产开发及交易过程中应当承担的法律及政策风险，新的《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》颁布实施并不属于法律规定的不可抗力的情形，因此，其该项上诉理由因于约于法均无合理依据，本院不予采信。综上所述，上诉人绿地集团的上诉请求均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用750元，由上诉人绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十月二十四日书记员 王 飘