福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0703民初424号 原告：钟有发，男，1968年12月12日出生，汉族，户籍地南平市建阳区，南平市建阳区。 被告：雷和孙，男，1963年7月25日出生，畲族，住南平市延平区。 被告：马秀英，女，1963年12月14日出生，汉族，户籍地杭州市滨江区，现住南平市延平区。 雷和孙、马秀英共同委托诉讼代理人：吴开华，福建九越律师事务所律师。 雷和孙、马秀英共同委托诉讼代理人：吴香云，福建九越律师事务所律师。 被告：胡文珍，女，1959年8月30日出生，汉族，住南平市建阳区。 原告钟有发与被告雷和孙、马秀英、胡文珍合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告钟有发、被告雷和孙、马秀英委托诉讼代理人吴开华到庭参加诉讼,被告胡文珍经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟有发向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《“和顺景园”杂物间使用权协议书》。2、被告立即返还原告购房款15000元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告本系和顺景园小区业主,三被告以南平市和顺房地产开发有限公司名义将和顺景园底层的杂物间对外销售,原告于2017年10月22日与被告签署了《“和顺景园”杂物间使用权协议书》,协议书上被告加盖了南平市和顺房地产开发有限公司的印章,原告购买和顺景园19幢2单元底层1、2#杂物间两间。协议中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2017年10月22日将购房款15000元通过农业银行支付到被告指定帐户。原告依据协议中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。2018年7月3日,原告向建阳区规划建设旅游局查询,和顺景园19幢2单元底层1、2#杂物间在竣工图中标注用途为管理室(间)、信报间,属于公共用房,不能买卖。同时,原告在工商管理网站上查询南平市和顺房地产开发有限公司信息时发现该公司已于2013年4月注销。被告在出售该杂物间时,隐瞒事实,在公司已经注销多年且未向原告说明该杂物间用途属于供业主管理使用的管理室、信报间的情况下,将和顺景园19幢2单元底层1、2#杂物间仍以南平市和顺房地产开发有限公司名义销售给原告。现该处房源现已被楼道业主共同占有使用,导致原告合同目的无法实现,权益受到损害。为此,原告要求解除与被告签订的《“和顺景园”杂物间使用权协议书》,被告应立即将购买该杂物间的15000元返还给原告，请求法院支持原告的诉请。 雷和孙、马秀英辩称，1、钟有发主张19幢2单元1、2#杂物间构成销售、购买合同关系错误，双方之间只是租赁合同关系。《租赁协议》明确19#2单元底层1、2#杂物间归甲方，乙方只有使用权，双方不存在买卖合同关系，双方之间对杂物间只是租赁合同关系。雷和孙、马秀英以终止后的原公司名称与答辩人签订《租赁协议》，对租赁合同的成立没有实质性影响，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第六十二条之规定,雷和孙、马秀英自认和承担《租赁协议》当事人的责任义务，钟有发的起诉和雷和孙、马秀英的应诉也表明双方均认可雷和孙、马秀英是《租赁协议》的实质行为人和当事人。2、钟有发租赁和顺景园19幢2单元1、2#杂物间以被案外人侵占为由要求解除《租赁协议》于法无据，雷和孙、马秀英不予同意。和顺景园19#2单元底层1、2#杂物间由南平市和顺房地产有限公司合法建造，杂物间的所有权归开发商，开发商拥有法律上的处分权，南平市和顺房地产开发有限公司于2013年经股东会决议清算后合法注销，公司清算后的剩余资产包括19#2单元底层1、2#杂物间当然的分配给公司股东即雷和孙、马秀英继受和拥有，根据和顺景园项目《商品房买卖合同》之约定和《物权法》第三十条、第七十四条及《公司法》第一百八十六条之规定，雷和孙、马秀英对19#2单元底层1、2#杂物间依法享有处分的权利。2017年10月22日雷和孙、马秀英使用“和顺房地产开发公司之名”与钟有发签订19幢2单元1、2#杂物间《租赁协议》，《租赁协议》是双方真实意思表示，没有违反效力性强制性规定，合同成立有效且已实际履行，钟有发交付租金15000元，雷和孙、马秀英交付了19幢2单元底层1、2#杂物间，钟有发自2017年10月22日取得该杂物间的合法使用、收益权利和妥善保管的义务，现钟有发自称杂物间被楼道业主占用，若情况属实，楼道业主在没有处分权的情况下侵占其合法使用权，其应当通过司法途径排除妨碍，请求不法业主停止侵害、恢复原状、赔偿损失，不法侵占与解除《租赁协议》没有直接因果关系，钟有发以此为由主张解除有效的《租赁协议》没有法律依据。3、钟有发诉称19幢2单元底层1、2#杂物间为管理室、信报间，属于公共用房没有事实和法律依据。2006年5月建阳市国土资源局出让坐落于建阳区童游新区供电局东侧地块（A、B区），《国有建设用地使用权出让合同》《规划控制指标》确定建筑总面积149117.86㎡，其中物业管理和配套设施建筑控制指标为300平方米。钟有发提供的《关于和顺景园电梯管理用房销售问题咨询报告回复》第一项、第三项和雷和孙、马秀英在南平市建阳区房地产交易中心查询取得的《物业管理用房、业主共有的建筑物名称说明》证实，和顺景园小区物业用房设在小区17号楼，面积534.47平方米，19幢2单元底层1、2#杂物间不在物业管理用房之中，不属于物业公共用房。另建设单位与钟有发及全体购房人《商品房买卖合同》附件六第七条明确约定“本楼所配置的杂物间、车库、会所及地下车位，不计入分摊，权属归开发商，本楼业主在购房时有优先购买权。”《商品房买卖合同》证实19幢2单元底层1、2#杂物间不属于业主公共用房，钟有发主张19幢2单元底层1、2#杂物间为业主公共管理用房没有事实和法律依据。综上，有效成立的《租赁协议》钟有发以遭受不法业主侵占为由主张解除和返还购房款的诉讼请求没有事实和法律依据，主张19幢2单元底层1、2#杂物间为业主公共管理用房亦没有事实和法律依据，请求法院驳回钟有发的全部诉讼请求。 胡文珍辩称，1、胡文珍于2009年退休，其仅是因住所地在和顺景园小区******，也是和顺景园小区业主的原因，在2013年之后雷和孙、马秀英有些零碎事物委托其代办而已，胡文珍与和顺景园公司及股东均不存在劳动人事隶属法律关系。钟有发要求解除和顺景园19幢2单元底层1、2#杂物间的《租赁协议》和返还租金的诉请与其没有关联性，钟有发错列其为被告，请求法院驳回对其的起诉。2、胡文珍也承租了12幢2单元1#杂物间，支付了租金20000元，其所承租的杂物间至今完好，没有业主对其主张其权属和使用权问题，没有业主向其主张承租的1#杂物间属于公共用房，胡文珍也不认为承租的1#杂物间属于物业或业主公共用房，在成为小区业主之前，在《商品房买卖合同》中买卖双方已明确约定本楼所配置的杂物间权属归开发商，本楼业主在购房时有优先购买权，后来听说是层高限制不能办理不动产登记证，所以开发商就改用租赁方式给业主使用，胡文珍认为钟有发主张解除杂物间租赁合同、返还租金的诉讼请求没有事实依据，如果钟有发所承租的杂物间真的遭受其他业主侵占，可以通过司法途径请求侵权业主停止侵害、恢复原状或赔偿损失。为维护合法权益，请求法院驳回钟有发对其的起诉。 钟有发围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据： 1、《“和顺景园”杂物间使用权协议书》一份，证明钟有发向南平市和顺房地产开发有限公司购买杂物间使用权的事实。 2、《和顺景园19号楼底层2单元1、2#杂物间标注图》一份，证明该杂物间的地理标志。 3、《现金缴款单》一份，证明钟有发已支付购买杂物间款项的事实。 4、《收款收据》一份，证明南平市和顺房地产开发有限公司收到钟有发购买杂物间的款项的事实。 5、《电梯管理房销售问题咨询报告》一份，证明钟有发等就杂物间属性向有关部门询问的事实。 6、《电梯管理房销售问题咨询报告的回复》一份，证明该杂物间属于管理室（间）、信报间的事实。 7、和顺景园19号楼底层2单元1#、2#房源为管理室(间)、信报间图纸复印件，证明该杂物间在竣工图中标注用途为管理室(间)、信报间的事实。 8、《民事裁定书》一份，证明钟有发就此合同纠纷提起过诉讼的事实。 雷和孙、马秀英为证明其主张向本院提交以下证据： 1、《“和顺景园”杂物间使用权协议书》一份，证明19幢2单元底层1、2#杂物间所有权归甲方,乙方只有使用权,双方之间不存在购买、销售合同关系,双方之间对杂物间只是租赁合同关系。 2、《规划控制指标》二份、《国有建设用地使用权出让合同》二份、《详细规划许可平面图》一份，证明19幢2单元底层1、2#杂物间由南平市和顺房地产开发有限公司合法建造。 3、《关于和顺景园电梯管理用房销售问题咨询报告回复》一份、房产交易中心存档备案的南平市和顺房地产开发有限公司2010年7月1日、2012年12月5日《物业管理用房、业主共有的建筑物名称说明》各一份，证明建设单位实际交付物业管理和配套设施用房534.47平方米,设在17号楼内,19幢2单元底层1、2#杂物间未包括其中,该杂物间不属于物业公共用房。 4、钟有发《商品房买卖合同》一份，证明19幢2单元底层1、2#杂物间所有权归建造人即建设单位所有,不属于业主公共用房。 5、南平市建阳区工商行政管理局出具的《企业注销核准通知书》和登载于2013年3月12日《法制今报》的《清算公告》各一份，证明南平市和顺房地产开发有限公司已合法注销，19幢2单元底层1、2#杂物间由公司股东依法取得，雷和孙、马秀英有权出租的事实。 胡文珍为证明其主张向本院提交《“和顺景园”杂物间使用权协议书》、《现金缴款单》复印件各一份，证明2017年11月3日胡文珍向南平市和顺房地产开发有限公司购买12幢底层1号杂物间一间，支付款项20000元的事实。 本院依职权调取《工商登记信息》一组，证明南平市和顺房地产开发有限公司于2002年5月30日成立，于2013年4月26日注销，注销前公司股东是雷和孙、马秀英，其中雷和孙占股80%、马秀英占股20%。 经质证，对钟有发提交的证据1，雷和孙、马秀英对真实性、合法性无异议，对关联性、证明对象有异议，该证据不能证明购买关系的成立。证据2的三性均有异议，不能证明该杂物间属于共有房和购买关系成立的事实。证据3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明购买关系成立。证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明购买杂物间的成立。证据5真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明杂物间共有及购买事实的成立。证据6的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，该证据第三项明确19幢2单元底层1、2#杂物间不属于业主公共用房。证据7的三性均有异议，不能证明杂物间为业主公共用房和购买事实的成立。证据8的三性均无异议。对雷和孙、马秀英提交的证据1、2、3、4、5的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明杂物间的产权属于开发商。对胡文珍提交的证据，钟有发对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，杂物间的权属不属于开发商，雷和孙、马秀英对证据的三性无异议。对本院依职权调取的证据，钟有发、雷和孙、马秀英均无异议。 本院认为，胡文珍未到庭参加诉讼，亦未提交书面质证意见，视为放弃质证权利。对钟有发提交的证据1、3、4、5、6、8，雷和孙、马秀英对真实性、合法性无异议，本院对此予以确认。对钟有发提交的证据2，仅主张证明杂物间地理位置，与雷和孙、马秀英提交图纸一致，本院予以确认。对钟有发提交的证据7系复印件，不符合证据形式要件，雷和孙、马秀英对其三性均有异议，本院不予确认。对雷和孙、马秀英提交的证据1、2、3、4、5，钟有发对真实性、合法性无异议，本院对此予以确认。胡文珍提交的证据，钟有发无异议，雷和孙、马秀英对真实性、合法性无异议，本院予以确认。本院依职权调取的证据，钟有发、雷和孙、马秀英均无异议，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：南平市和顺房地产开发有限公司于2002年5月30日注册成立，经营范围包括房地产开发、销售、出租商品房。2006年南平市和顺房地产开发有限公司自建阳市国土资源局处受让来位于童游新区供电局东南侧A区、B区两片宗地土地使用权，开发建设“和顺景园”小区并对外出售。经营期间，2009年10月15日钟有发、杨惠莲以345378元向南平市和顺房地产开发有限公司购买“和顺景园”19#楼11层21102房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，其中《商品房买卖合同》附件六（合同补充）第七条约定“本楼所配置的杂物间、车库、会所及地下车位，不计入分摊，权属归开发商，本楼业主在购买时有优先购买权”。2013年4月27日南平市和顺房地产开发有限公司经南平市建阳区工商行政管理局核准注销，注销前公司法定代表人为雷和孙，股东为雷和孙、马秀英，其中雷和孙占股权80%，马秀英占股权20%。2017年10月22日，南平市和顺房地产开发有限公司与钟有发签订《“和顺景园”杂物间使用权协议书》，将“和顺景园”19幢底层2单元1、2#杂物间与住宅同等年限的使用权以20000元让与钟有发，并约定上述杂物间不能办理产权证，所有权归南平市和顺房地产开发有限公司，协议还约定了其他内容。同日，钟有发通过现金存入方式将15000元支付至南平市和顺房地产开发有限公司指定的福建省和顺建筑工程有限公司建阳分公司账户，南平市和顺房地产开发有限公司出具《收款收据》一份交钟有发收执。2018年7月3日，钟有发等和顺景园小区业主向南平市建阳区房管处咨询12#1单元、16#1单元、18#1单元、18#2单元、19#1单元、19#2单元负一楼1、2号杂物间性质，南平市建阳区房管处2018年7月10日根据南平市和顺房地产开发有限公司2010年7月1日、2012年12月10日备案的《和顺景园小区物业用房、业主共有建筑物名称说明》内容，作出回复：1、业主反映的12#1单元、16#1单元、18#1单元、18#2单元、19#1单元、19#2单元负一楼1、2号杂物间层高均不足2.2米；业主反映的上述房源在竣工图中标注用途为管理室（间）、信报间；3、根据开发企业在商品房初始登记时提交的《和顺景园小区物业管理用房、业主共有建筑物说明》中未包含上述房源。 另查明，2017年11月3日，胡文珍与南平市和顺房地产开发有限公司签订《“和顺景园”杂物间使用权协议书》，将“和顺景园”12幢底层1#杂物间与住宅同等年限的使用权以20000元让与胡文珍，并约定上述杂物间不能办理产权证，所有权归南平市和顺房地产开发有限公司，协议还约定了其他内容。同日，胡文珍通过现金存入方式将20000元支付至南平市和顺房地产开发有限公司指定的福建省和顺建筑工程有限公司建阳分公司账户，取得上述杂物间使用权。 本院认为，本案中案涉19#楼2单元底层1、2#杂物间系南平市和顺房地产公司投资建造，具有构造上的独立性，能够明确区分，具备利用上的独立性，可以排他使用，且依据南平市和顺房地产开发有限公司2010年7月1日、2012年12月10日向房管部门备案的《和顺景园小区物业用房、业主共有建筑物名称说明》内容，19#楼2单元底层1、2#杂物间不在小区物业用房、业主共有建筑物部分范围内，不属于分摊部分。另在南平市和顺房地产有限公司在与钟有发等业主签订《商品房买卖合同》时，在合同的附件六（合同补充）第七条约定“本楼所配置的杂物间、车库、会所及地下车位，不计入分摊，权属归开发商，本楼业主在购买时有优先购买权”。结合《福建省物业管理条例》第三十一条第三款规定，前两款规定之外的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有，有约定的从约定。本案诉争的19#楼2单元底层1、2#杂物间坐落于19#楼底层架空层，南平市和顺房地产公司与该小区业主所签订的《商品房买卖合同》中明确约定了架空层等未纳入公摊面积分摊的建筑物系南平市和顺房地产公司投资建设，权属归南平市和顺房地产开发有限公司，南平市和顺房地产开发有限公司拥有对上述建筑物的占有、使用、收益权利，有权决定上述建筑物的经营管理方式。根据《公司法》规定，公司清算注销后，剩余财产应由原股东取得，按照出资比例进行分配。本案南平市和顺房地产有限公司公司于2013年4月27日注销后，原股东雷和孙、马秀英取得包括本案杂物间在内的剩余财产处分权利。雷和孙、马秀英继续以南平市和顺房地产开发有限公司名义对外出让杂物间使用权虽有不妥，但雷和孙、马秀英作为权利人现认可合同关系，同意作为主体承受合同权利履行合同义务，不违反法律规定，钟有发知悉南平市和顺房地产有限公司公司已注销后亦以雷和孙、马秀英作为被告提起诉讼。综上，本院认为，《“和顺景园”杂物间使用权协议书》系双方的真实意思表示，合同合法有效，钟有发以其获得的19#楼2单元底层1、2#杂物间属于公共用房，南平市和顺房地产有限公司无权处置为由，要求解除协议、返还购房款15000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。钟有发辩解胡文珍与钟有发同系小区业主，并非本案合同关系主体，钟有发要求其承担违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释)》第二条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告钟有发的诉讼请求。 本案受理费300元，减半收取计150元，由原告钟有发负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  苏燕 二〇一九年十月二十一日 书记员  张菊 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第十六条建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。 专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。