山西省永济市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)晋0881民初2243号 原告：罗红军，男，1970年5月4日出生，汉族。 委托诉讼代理人：胡凯，山西西厢律师事务所律师。 被告：山西福瑞源房地产开发有限公司。 法定代表人：李富鹏，该公司法定代表人。 委托诉讼代理人：王江，该公司员工。 原告罗红军与被告山西福瑞源房地产开发有限公司（以下简称“福瑞源公司”）民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗红军的委托诉讼代理人胡凯、被告山西福瑞源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗红军向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即归还原告借款1000000元及利息（按月息3%计算，自2014年10月16日起计算至付清之日止，扣除被告已经抵扣支付的220000元）；2.判令拍卖被告用于提供借款抵押担保的其开发建设的永济市锦都花园小区1号楼301、302、401室房屋，用于归还上述所欠原告的借款本息；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年12月26日，原告与被告签订借款协议，协议约定：因锦都花园建设需要，被告从原告处借款1000000元，借款期限为6个月，借款月利息为3%，自被告收到贷款之日起计算利息，足月付息。被告以其开发建设的永济市锦都花园住宅三套做抵押，具体位置为1号楼2单元301、302、401室。协议生效后，原告依约向被告提供了借款。可被告却未依约还本付息，仅支付了部分利息。原告多次催要，直至2017年10月9日，被告又以抵顶案外人吴卫东购房款的方式向原告还款220000元，对于剩余借款本息至今再未支付。无奈，原告只好提起诉讼。 被告福瑞源公司辩称，原告所述欠款属实，没有归还完也属实，用了一套房屋抵顶了220000元本金，2019年6月份被告和原告谈过，有过一份还款协议，约定用两套房屋抵顶借款本息，后来因为项目被永济市复工组接管，房源无法落实，原告不同意以房产抵顶借款本息，然后原告就起诉了。 原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据： 1．原告罗红军与被告福瑞源公司于2013年12月26日签订的借款协议一份。拟证明被告于2013年12月26日向原告借款1000000元，借款期限六个月、月息为3%，并约定用锦都花园三套房做抵押。 2．被告于2013年12月26日向原告出具的收款收据一份。拟证明被告于2013年12月26日收到了该笔借款。 3.原告于2013年12月26日通过吕自清向被告福瑞源公司的财务人员张淑萍的转账凭证一份。拟证明原告向被告转账970000元。 4.2017年10月9日原告为申请人的申请书一份。拟证明原、被告通过协商并通过复工组同意以案外人的房款抵顶原告的借款220000元。 被告福瑞源公司对原告提供的证据的质证意见为：对原告提供的证据均无异议。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 被告福瑞源公司因项目需要向原告借款1000000元，双方签订了借款协议，约定月息3分,借款期限六个月。原告于2013年12月26日向被告提供借款970000元（扣除了第一个月的利息30000元）。被告福瑞源公司按照约定向原告清偿利息至2014年10月26日，2017年10月9日，以案外人的房屋抵顶了原告借款220000元，剩余借款本金及利息未予归还。 本院认为，原告罗红军主张被告欠其借款，有原告关于借款形成过程的陈述、原、被告签订的借款协议、被告福瑞源公司给原告出具的收据在卷佐证，且被告予以认可，故本院对原告与被告之间的借款事实予以确认。原告诉讼要求被告福瑞源公司归还借款之请求，合理合法，本院予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第二百条“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”之规定，本院确定原告罗红军向被告福瑞源公司提供的借款本金为970000元。原告罗红军与被告福瑞源公司于2013年10月26日签订的借款协议中约定借款月息为叁分，现原告起诉要求被告按照双方签订的借款协议支付利息，超过了法律规定的利息标准，不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，本院对其主张利息按照3分计算不予支持，应依照法律规定的年利率24%计算利息。 关于以案外人的房屋抵顶原告借款220000元是抵顶本金还是利息的问题。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”之规定，以案外人在被告福瑞源公司购买房屋抵顶的220000元应作为利息予以抵充。 关于逾期利息，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“……未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”之规定。原告向被告提供的借款可按照月息2分计算逾期还款的利息。庭审中，原告陈述被告已按照1000000元为本金，月息3分计算清偿利息至2014年10月26日（清偿了10个月利息），因原告向被告提供的实际借款数额为970000元，若以1000000元为本金，月息3分计算，被告福瑞源公司向原告罗红军支付的利息明显超过了法律的强制性规定，故对超过的部分应作为利息予以抵充，即1000000×3%×10-970000×3%×10=9000元应作为利息予以抵充。剩余利息系被告福瑞源公司自愿向原告支付的，其行为没有违反法律的强制性规定，故对被告向原告支付过的超过月息2分的利息，原告可不予返还，被告应自2014年10月26日起以970000元为本金按照年利率24%向原告罗红军支付利息（需扣除抵充利息220000+9000=229000元）。 关于原告请求将被告福瑞源公司的锦都花园小区1号楼2单元301、302、401室拍卖以归还借款的请求。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条之规定，以城乡房地产抵押的，应当办理抵押登记，抵押自登记之日起生效，因被告福瑞源公司未为原告罗红军办理上述房屋的抵押登记，故该抵押不生效，对原告该项请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百条、第二百零七条、第二百一十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告山西福瑞源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告罗红军借款本金970000元并支付利息（利息按年利率24%计算自2014年10月26日起计算至借款付清之日止，但需扣除已抵充的利息229000元）； 二、驳回原告罗红军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6900元，由被告山西福瑞源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员  尉继民 二〇一九年十月二十二日 书记员  范海鹏