文书内容江苏省高邮市人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏1084执异37号异议人（案外人）：高邮市五羊电气科技有限公司，住所地高邮市。法定代表人：陈军，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊郁芬，高邮市群星法律服务所法律工作者。申请执行人：南京银行股份有限公司扬州邗江支行，住所地扬州市。主要负责人：高翔，该行行长。被执行人：高邮市三阳机电有限公司，住所地高邮市。法定代表人：王启贵，该公司总经理。被执行人：高邮市树峰机电有限公司，住所地高邮市。诉讼代表人：江苏日出律师事务所，高邮市树峰机电有限公司破产管理人。被执行人：高邮市神风机电厂，住所地高邮市。投资人：卢某。被执行人：王启贵,男,1968年3月24日出生,汉族,住高邮市。被执行人：杨某,女,1969年1月25日出生,汉族,住高邮市。本院在执行南京银行股份有限公司扬州邗江支行（以下简称南京银行邗江支行）与高邮市三阳机电有限公司（以下简称三阳公司）、高邮市树峰机电有限公司（以下简称树峰公司）、高邮市神风机电厂（以下简称神风机电厂）、王启贵、杨某金融借款合同纠纷一案中，异议人高邮市五羊电气科技有限公司（以下简称五羊公司）对本院拍卖神风机电厂土地、厂房及配套设施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人五羊公司向本院提出请求事项：请求法院撤回拍卖神风机电厂土地、厂房及配套设施公告中关于对自建1号至自建五号等五处配套用房及相关道路、围墙等共七处资产及其所占范围的土地使用权的拍卖。事实和理由：神风机电厂于2015年4月20日将前述七项资产所有权转让给异议人，异议人已支付全部转让价款并使用至今，其中部分建筑物已由异议人出租给第三人使用。基于“地随房走”规则，七处资产所占范围内的土地使用权亦随之转移至异议人名下，是否办理过户并不影响异议人实际享有前述七处资产的所有权及所占范围内土地的使用权。法院拍卖行为侵害了异议人的合法财产权益。经审查查明，2013年10月9日，南京银行邗江支行与三阳公司签订了《最高额债权合同》，约定南京银行邗江支行向三阳公司提供最高债权额600万元贷款。同日，南京银行邗江支行又与神风机电厂签订了《最高额抵押合同》，约定神风机电厂以其所有的坐落于高邮市××镇××1Ａ的国有土地使用权和房屋为三阳公司提供最高额抵押担保。2013年10月12日，南京银行邗江支行与三阳公司办理了不动产抵押登记，领取了2013009914号《房屋他项权证》、邮他项（2013）第07690号《土地使用权他项权证》，登记的债权数额分别为450万元、150万元。之后，南京银行邗江支行又分别与树峰公司、王启贵、杨某签订了《最高额保证合同》，约定由树峰公司、王启贵、杨某为三阳公司提供最高额连带责任保证。2014年10月，南京银行邗江支行向三阳公司发放贷款550万元。因三阳公司未按约还本付息，南京银行邗江支行向法院提起诉讼。江苏省扬州市邗江区人民法院于2016年11月21日作出（2016）苏1003民初4873号民事判决，判决三阳公司于判决生效之日起十日内向南京银行邗江支行支付贷款本金550万元及利息、罚息（算至2016年6月21日为191239.03元；以本金550万元为基数，自2016年6月22日起至实际付清之日止，按月利率5.83333‰的1.5倍计算）；树峰公司、神风机电厂、王启贵、杨某对三阳公司的上述给付义务承担连带清偿责任；南京银行邗江支行有权就神风机电厂提供的邮他项（2013）第07690号、邮房他项高邮字第2013009914号他项权证下的抵押物拍卖、变卖的价款分别在150万元、450万元内优先受偿；树峰公司、神风机电厂、王启贵、杨某承担保证责任后，有权向三阳公司追偿。因三阳公司、树峰公司、神风机电厂、王启贵、杨某未履行判决确定义务，南京银行邗江支行于2017年3月10日向扬州市邗江区人民法院提出强制执行申请。扬州市邗江区人民法院受理后于2017年7月28日作出（2017）苏1003执937号执行裁定，并于2017年9月6日查封了神风机电厂名下的位于高邮市××镇××房产及土地使用权。扬州市中级人民法院于2018年8月16日指定本院执行。本院立案受理后，于2018年10月18日作出（2018）苏1084执2069号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人三阳公司、树峰公司、神风机电厂、王启贵、杨某银行账户存款7146491.26元（迟延给付利息顺加）；如其银行账户存款不足或无款，则查封、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖被执行人三阳公司、树峰公司、神风机电厂、王启贵、杨某同等价值的财产。2019年3月27日，本院委托扬州一元土地房地产评估咨询有限公司（以下简称一元评估公司）对扬州一元房地估字【2018】第0048-G号报告进行价格修正。2019年4月1日，一元评估公司出具扬州一元房地估字【2019】第0117-G号《房地产估价报告》。该报告认为：神风机电厂内房屋建筑面积合计为6740.8平方米，其中已取得房屋权证的建筑物面积合计为6322.44平方米，未取得房屋产权证的建筑物面积为418.36平方米。未取得产权证明的自建部分为自建1号：建筑面积39.13平方米，现用为厕所；自建2号：建筑面积139.86平方米，现用为东门卫；自建3号：建筑面积91.56平方米，现用为南门卫；自建4号：建筑面积41.41平方米，现用为配电房；自建5号：建筑面积79.67平方米，现用为其他用房；自建6号：建筑面积26.73平方米，现用为其他用房。土地使用证编号为邮国用（2008）字第03625号，土地使用权人为神风机电厂，土地使用权面积11754.7平方米。另查明，五羊公司于2019年3月7日向本院起诉，主张其与神风机电厂于2015年4月20日签订了买卖协议，约定神风机电厂将其所有的相关院墙、水泥路面和附属房、配电房及设施等转让给五羊公司，五羊公司已按约支付了相应价款，但神风机电厂未办理过户手续。请求法院判令神风机电厂履行过户义务。本院审理后，于2019年5月31日作出（2019）苏1084民初2178号民事判决，判决神风机电厂于判决生效后十日内协助五羊公司办理位于高邮市高邮镇工业集中区神风机电厂厂区内的南门卫、东门卫、配电房、空压机房、厕所等附属建筑物的不动产转移登记手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，申请执行人南京银行邗江支行与神风机电厂签订《最高额抵押合同》后，办理了不动产抵押登记，对执行标的依法享有抵押权，有权在登记的债权范围内优先受偿。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”异议人五羊公司提交的（2019）苏1084民初2178号《民事判决书》虽能证明其与神风机电厂之间存在不动产买卖合同关系，但抵押权成立于2013年10月12日，买卖行为发生于2015年4月20日，南京银行邗江支行取得抵押权在先，五羊公司与神风机电厂的买卖行为发生在后，且转让行为发生时抵押权尚未消灭，也无证据证明抵押权人同意抵押人转让抵押财产，故买卖行为不能阻却抵押权行使，异议人要求本院撤回拍卖的异议不能成立。在实现抵押权时应当明确的是，抵押财产与买卖合同的标的物并不完全一致：抵押财产包括邮他项（2013）第07690号《他项权证》项下的土地使用权和邮房他项高邮字第2013009914号《他项权证》项下的房屋；买卖合同约定的标的物包括神风机电厂所有的相关院墙、水泥路面和附属房、配电房及设施。买卖合同标的物所附土地使用权属于抵押财产，但部分建筑物及附属设施并不属于抵押权登记的范围。虽然，根据不动产“房随地走、房地一体”的处置原则，在实现土地使用权抵押权时，应将该土地上所附建筑物、构筑物一并处置。但是，由于土地上的部分建筑物、构筑物不在抵押登记范围内，故应将其处置价款单独列出，抵押权人对此不享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人高邮市五羊电气科技有限公司的异议。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  钱 敏审 判 员  王 健审 判 员  韩兆平二〇一九年十月九日法官助理  卜俊霞书 记 员  沈晓茜