广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初13579号原告：全秋兰，女，汉族，1981年10月2日出生，身份证住址湖南省衡南县，原告:郭继宾，男，汉族，1979年8月8日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，身份证码130622197908081472。共同委托诉讼代理人：周明勇，广东华程律师事务所律师。被告：陈遵琳，男，汉族，1987年10月16日生出，身份证住址福建省霞浦县，被告：王允瀚，男，1971年5月18日出生，香港特别行政区居民，第三人：深圳市鑫荣资产管理有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道科技园路**楼**商铺，统一社会信用代码914403003601210188M。法定代表人：韩春艳。上列原告诉被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告全秋兰、郭继宾委托诉讼代理人周明勇到庭参加诉讼，被告陈遵琳、王允瀚、第三人深圳市鑫荣资产管理有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告陈遵琳签署的《房产买卖合同》；二、两被告支付原告违约金740000元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月6日，原告与被告陈遵琳签订《房产买卖合同》，约定原告向被告陈遵琳出售其名下所有位于深圳市龙岗区布吉镇水径村华浩源(B区）C栋2单元305房产（深房地字第**），登记建筑面积为104.44平方米。根据合同约定，房产转让价为实收价3700000元，原告不再支付任何费用；定金20000元被告陈遵琳于签订合同当日直接向原告支付，被告陈遵琳应于2018年4月20日前支付首期款并在被告贷款银行办理资金托管（监管）；依据资金监管合同存入托管（监管）账户，具体数额最终以银行贷款为准，如银行贷款承诺少于应交房款余额的，被告陈遵琳应于银行贷款出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，原告应一同办理首期款监管并配合办理按揭申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件；因该房产处于抵押状态，合同约定原告应在签订本合同后叁个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；因房产过户而产生所有税费均由被告全部承担；交易过程中因政策原因而产生的税费也由被告承担；被告有更名权；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如被告陈遵琳支付定金后违约，原告有权解除合同没收定金或要求被告支付房产转让价20%违约金。合同签署后，被告陈遵琳按合同约定向原告交付了定金，原告按合同约定于2018年3月7日办理了赎楼、过户等全权委托公证书，并按被告陈遵琳要求办理在其指定过户人即被告王允瀚名下，身份证号码G471008(7)，但后续被告陈遵琳便以成本过高，拒绝继续履行合同。经原告多次电话催告无果。该行为己构成严重违约并达到合同约定的解除条件。被告陈遵琳未到庭应诉、答辩，亦未提交证据。被告王允瀚未到庭应诉、答辩，亦未提交证据。第三人深圳市鑫荣资产管理有限公司未到庭应诉、答辩，亦未提交证据。经审理查明，2018年3月6日，原告与被告陈遵琳签订《房产买卖合同》，约定原告将其名下所有位于深圳市龙岗区布吉镇水径村华浩源(B区）C栋2单元305房产（房房产证号为深房地字第**建筑面积为104.44平方米）出售给被告陈遵琳；房产转让价3700000元，定金20000元被告陈遵琳于签订合同当日直接向原告支付；原告委托担保公司赎楼，在签订本合同后三个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全部委托公证书，公证书原件交担保公司办理赎楼、过户等；被告陈遵琳于2018年4月20日前支付首期款并在其贷款银行办理资金托管（监管），依据资金监管合同存入托管（监管）账户，具体数额最终以银行贷款为准；被告陈遵琳应在双方办理首期款监管截止日前向银行提交按揭申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准；如银行贷款承诺的贷款少于应交房款余额的，被告陈遵琳应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款；原告应一同办理首期款监管手续并配合被告陈遵琳办理按揭申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件；因房产过户而产生所有税费均由被告全部承担；交易过程中因政策原因而产生的税费也由被告承担；3700000元为实收价格，不再支付任何费用；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如被告陈遵琳支付定金后违约，原告有权解除合同没收定金或要求被告陈遵琳支付房产转让价20%的违约金;补充条款约定，被告陈遵琳有更名权。2018年3月7日，原告办理委托深圳市中诚致信融资担保有限公司、张琴、张斌等办理赎楼、过户等手续的两份《公证委托》，其中（2018）深证字第37823号公证书委托事项有办申请提前还清房产银行短期贷款手续、办理提前还款、办理资金监管手续、注销抵押等；（2018）深证字第37825号公证书委托事项有到深圳市不动产登记中心办理房产过户给王允瀚，身份证号码G471008(7)过户登记手续、办理退件、撤销过户的相关手续，代为签署二手房买卖合同及办理买卖合同公证相关文件等手续。原告为此支付公证费720元。2018年3月6日，被告陈遵琳通过张黎滨向原告郭继宾转账5000元；2018年3月7日，被告陈遵琳通过周益民向原告郭继宾支付15000元，汇款用途载明代陈遵琳转华浩源305房之购房定金；2018年3月28日，被告陈遵琳以被告王允瀚向原告郭继宾转账10000元，汇款用途为购买华浩源B，同日，原告郭继宾向张斌转账10000元，原告称，2018年3月28日因“三证合一”的新政实施，因需以被告王允瀚的名义过户，需要王允瀚的银行流水，所以就以王允瀚名义向原告郭继宾转账10000元，但该款当日又退回给陈遵琳指定的收款人张斌名下，原告实际只收到被告陈遵琳定金20000元。2018年4月20日，第三人的法定代表人韩春艳也是涉案房产的居间方经办人出具的《情况说明》载明：原告通过韩春艳提供居间服务向被告陈遵琳出售其名下位于深圳市龙岗区布吉镇水径村华浩源(B区）C栋2单元305房产，并于2018年3月6日签署《房产买卖合同》，在被告陈遵琳确定以王允瀚名义办理该房产过户手续后，被告陈遵琳先是于2018年3月6日通过微信向原告转定金5000元，3月7日又通过周益民向原告支付定金15000元，同日原告办理以王允瀚为买方的赎楼及过户共两公证委托书，后因“三证合一”的新政，为正常办理网签手续，2018年3月28日被告陈遵琳又以王允瀚名义交付了10000定金，原告收到后当天又将该10000元定金返还给被告陈遵琳指定收款人张斌名下，故被告陈遵琳实际支付原告定金共计20000元。2018年5月18日，原告微信张琴说被告陈遵琳不想买涉案房产，并问公证书用了几份，要张琴将使用明细发给原告。庭审时，原告称，交易过程中与被告陈遵琳，在起诉前也与被告陈遵琳，其表示仅退原告10000元，交易过程中未与被告王允翰联系过，事后也未联系过；主张已收取的定金20000元抵扣违约金。本院认为，原告与被告陈遵琳于2018年3月6日签订《房产买卖合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。《房产买卖合同》约定：房产转让价3700000元，被告陈遵琳于签订合同当日直接向原告支付定金20000元；原告委托担保公司赎楼，在签订合同后三个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全部委托公证书；被告陈遵琳于2018年4月20日前支付首期款并在被告陈遵琳贷款银行办理资金托管（监管），依据资金监管合同存入托管（监管）账户；被告陈遵琳应在双方办理首期款监管截止日前向银行提交按揭申请的相关资料；补充条款约定被告陈遵琳有更名权。关于原告履行情况，合同签订后，原告在约定的期限内于2018年3月7日办理了赎楼、过户等《公证委托书》。《房产买卖合同》于2018年3月6日签订，约定被告陈遵琳于当日支付原告定金20000元，同日，被告陈遵琳通过张黎滨向原告支付定金5000元，2018年3月7日通过周益民向原告支付定金15000元。2018年3月28日被告陈遵琳通过王允瀚向原告转账10000元，但原告于同日向被告陈遵琳指定的收款人张斌退回该款项。根据合同的约定及案外人转账时间再结合第三人的法定代表人韩春艳出具的《情况说明》，本院确定被告陈遵琳通过张黎滨、周益民向原告支付定金20000元，履行了支付定金义务。《房产买卖合同》约定被告陈遵琳应于2018年4月20日前支付首期房款（以银行贷款为准），并到其贷款银行做资金托管（监管），被告陈遵琳未举证证明其在2018年4月20日前或之后的时间内有支付首期款、办理资金托管及向贷款银行提交按揭贷款所需的相关资料等合同约定的义务，被告陈遵琳应承担举证不能法律后果，根据原告提交与张琴的微信记录及韩春艳出具的《情况说明》，本院认为，原告主张的被告陈遵琳违约，事实清楚，证据充分，本院予以采信。关于原告主张解除其与被告陈遵琳于2018年3月6日签订的《房产买卖合同》及被告陈遵琳支付违约金740000元。被告陈遵琳违反《房产买卖合同》的约定，应向原告承担相应的违约责任。《房产买卖合同》约定如被告陈遵琳支付定金后违约，原告有权解除合同，并没收定金或要求被告陈遵琳支付房产转让价20%的违约金，现被告陈遵琳违约导致交易无法完成，原告主张解除《房产买卖合同》符合双方的约定及法律的规定，本院予以支持。关于违约金，庭审时，原告称被告陈遵琳在2018年4月20日前已表示不想履行合同，从合同签订至被告陈遵琳有悔约的意思表示时间约1个月，因时间较短，原告可及早减少其损失，因原告未举证明其损失，根据双方的履约情况，本院认为按10%支付违约金足以弥补原告的损失，故违约金本院酌情按房产总价的10%支持。因被告陈遵琳已支付原告定金20000元，该定金应抵扣违约金，因此，被告陈遵琳还应支付原告违约金350000元（3700000元×10%-20000元）。关于被告王允翰是否应承担相应的违约责任。本院认为，首先，《房产买卖合同》是由被告陈遵琳与原告签订的，定金也是由被告陈遵琳支付，王允翰虽向原告支付10000元，但根据韩春艳出具的《情况说明》可知该款系被告陈遵琳以王允翰名义交纳的，且原告也于当日退回给被告陈遵琳指定的收款人。其次，《公证委托书》虽载有涉案房产出售给被告王允瀚，但没有证据显示王允瀚有与原告另行签订了《房产买卖合同》，且王允瀚也未在原、被告签订的《房产买卖合同》签名；最后，整个交易过程中王允瀚并未参与，均是与被告陈遵琳联系，事后也是与被告陈遵琳。据此，原告主张被告王允翰承担违约责任，本院不予支持。被告及第三人经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，理应承担相应消极答辩及举证不能的法律后果，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、解除原告全秋兰、郭继宾与被告陈遵琳于2018年3月6日签订的《房产买卖合同》；二、被告陈遵琳于本判决生效之日起十日支付原告违约金350000元；三、驳回原告全秋兰、郭继宾的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币11200元（原告已预交），由原告全秋兰、郭继宾承担5600元，被告陈遵琳承担5600元。如不服本判决，原告全秋兰、郭继宾及被告陈遵琳可在判决书送达之日起十五日内，被告王允瀚可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黄梅兰人民陪审员  黄清芳人民陪审员  余国辉二〇一九年十月十八日书 记 员  欧艳芳