文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2019）粤1402民初2058号原告：谢东任，男，汉族，1989年11月4日出生，广西桂平市人，现住梅江区。原告：邓湘绮，女，汉族，1992年12月2日出生，现住梅江区。委托诉讼代理人：谢东任。被告：梅州市梅江区福万家房地产中介服务部，住所梅州市梅江区瓜园路**侧之一店。经营者：张生林，男，汉族，1983年9月13日出生，江西省吉安市遂川县人，现住梅江区。被告：苏玉霞，女，汉族，1979年8月22日出生，现住梅江区。原告谢东任、邓湘绮与被告梅州市梅江区福万家房地产中介服务部（下简称：福万家中介）、苏玉霞确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢东任、邓湘绮，邓湘绮的委托诉讼代理人谢东任，被告福万家中介经营者张生林，被告苏玉霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢东任、邓湘绮向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年6月19日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令被告苏玉霞退回20,000元定金给原告；3.判令被告苏玉霞赔偿原告20,000元违约金；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月18日，原告经福万家中介介绍，选定一套二手房，坐落于梅州市××宝××大厦××房。2019年6月19日晚，经福万家中介经营者张生林约见房主，谈价后，以500,000元购买此套房。在张生林主持下，双方签订了《房屋买卖合同》，卖方房主陈军当时未到场，由苏玉霞（自称房主老婆）代签。当时苏玉霞未提供其身份有效证明，仅出示了陈军的房产证，而房产证仅有陈军一人名字。基于对中介的信任，原告交了20,000元定金给苏玉霞。事后为安全起见，原告要求苏玉霞出示结婚证及身份证，以证明其与屋主关系，并要求其出示陈军的公证委托书，但多次均未果。后原告打听并找到陈军，陈军表示并不认识苏玉霞，也未委托苏玉霞代签合同。原告遂于2019年7月3日催告张生林，要求出示房主对苏玉霞的授权委托书及相关身份证件。张生林说可以出示委托书，约原告晚上七点到店查看。但当晚到场之人并非苏玉霞，而是自称其丈夫的曾祥金。曾祥金出示的委托书仅有陈军对其房屋出售的公证委托书，并无授权给苏玉霞的公证委托材料。据上，原告认为苏玉霞代签合同是越权行为，合同无效。基于之后可能产生的风险，原告要求解除合同，退回定金。另外，张生林称过户费大概需20,000元，而原告了解到起码要50,000元，也远远超出了原告承受范围。张生林作为专业中介机构，明知过户费不止20,000元却不如实告知，故意隐瞒情况，欺骗原告签订购房合同、交付定金给苏玉霞，有与苏玉霞串通欺诈原告的嫌疑。为维护合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告福万家中介辩称，涉案601房被告苏玉霞及其丈夫曾祥金均有权处分，因其夫妇已向陈军购买了该房产。苏玉霞有权与原告签订涉案《房屋买卖合同》，合同有效。被告苏玉霞辩称，涉案601房自己丈夫曾祥金已于2018年9月向陈军、廖丽兰夫妇购买，陈军夫妇于2018年10月17日到公证处办理了公证委托，受托人为曾祥金。曾祥金已将购房款全部付清，陈军亦将房产证、水、电、煤气、物业移交给了曾祥金。2019年6月19日，是曾祥金委托自己到福万家中介与原告协商房屋价格和收取定金的。谈妥价格后，双方签订了合同，自己也收取了原告定金20,000元。签订合同时，自己从未声称是陈军老婆，原告主张不属实。合同签订后第三天，原告反悔要求退还定金，曾祥金不同意退并要求原告按合同履行过户手续。原告见不能退定金，遂向城西派出所报案，还向“民生820”报料，但未陈述事情全部经过，给被告造成十分不好影响。本院经审理认定事实如下：位于梅州市××宝××大厦××房现房地产权证登记的权属人是“陈军”（案外人）。苏玉霞称该601房其夫妇于2018年9月已向陈军购买且已交付。2018年10月17日，陈军夫妇在梅州市嘉应公证处办理了两份《公证委托书》。第一份《公证委托书》主要内容是委托人是夫妻关系，是宝商大厦E座601房权属人，委托曾祥金以委托人名义办理如下事宜：一、可到相关银行、金融机构、公积金中心办理银行按揭的一切相关手续；二、签署有关法律文件；三、代理人在上述权限范围内签署的一切有关法律文件，委托人均予承认。委托期限一年。代理人无转委托权。第二份《公证委托书》主要内容是委托人是夫妻关系，是宝商大厦E座601房权属人，委托曾祥金以委托人名义办理如下事宜：一、如遇上述不动产未分割，可到不动产部门办理上述房屋的不动产申办、登记、确权、分割、变更、出让、转让过户的一切法律手续，并领取《中华人民共和国不动产权证书》；二、办理上述房地产的出售、产权过户的一切有关事宜；三、……。委托期限一年。代理人无转委托权。上述601房至今未过户给苏玉霞夫妻。2019年6月19日，原告谢东任、邓湘绮经福万家中介介绍，与苏玉霞签订一份《房屋买卖合同》。主要内容：1.甲方（陈军）将601房以500,000元价格卖给乙方（谢东任、邓湘绮）；2.合同签订日乙方付定金20,000元，第二次付款时间为2019年7月10日付130,000元，余款350,000元由乙方到银行办理按揭贷款给甲方；3.如乙方违约，定金不退还，如甲方违约，甲方退还定金及定金一倍的违约金共40,000元给乙方。合同抬头及落款处，苏玉霞代签上“陈军”名字。庭审中，苏玉霞称是受其丈夫曾祥金委托与原告签订合同。因后来发现苏玉霞并非陈军配偶，原告认为苏玉霞无陈军授权委托书，无权代陈军签订合同，遂要求退还定金，但苏玉霞拒绝，双方由此引发纠纷。原告遂诉至本院。庭审中，原告坚持认为苏玉霞无权代陈军签订房屋买卖合同，该合同无效，表示不更改第1项诉请。本院认为，涉案601房现房产登记人仍为“陈军”，即使如苏玉霞所述其夫妇已于2018年9月向陈军购买，在未办理过户手续情况下，依物权法第六条关于不动产物权的变更需依法进行登记的规定，苏玉霞夫妇仍未取得601房物权。因此，被告关于苏玉霞已购买601房，有权处分601房的意见不予采纳。按照陈军夫妇的公证委托书，其仅委托曾祥金出让601房，并声明不得转委托，而苏玉霞持曾祥金委托书与俩原告签订《房屋买卖合同》的行为属于转委托，该转委托无效。综上，苏玉霞代陈军与俩原告签订《房屋买卖合同》是无权代理行为。对无权代理行为的处理，依《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但赔偿范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益；相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任”。原告提交的2019年7月6日与陈军的电话录音，原告告知了陈军关于苏玉霞代其签合同事宜，陈军并未明确表示拒绝追认，只告知原告应找律师咨询苏玉霞的行为是否正确。在此情况下，原告有两种选择：一是催告陈军一个月内追认，如陈军拒绝追认或届满一个月不作表示，原告可起诉要求确认合同对陈军不发生效力；二是在追认前行使撤销权并通知苏玉霞。但原告2019年7月24日即起诉要求确认房屋买卖合同无效而非撤销合同，此时未满一个月，又未提供陈军拒绝追认的证据，故原告该项诉请不应支持。原告要求被告苏玉霞退还定金、赔偿违约金，尚欠缺前提，本院亦不支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告谢东任、邓湘绮全部诉讼请求。案件受理费按规定减半收取4400元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员 叶 飞二〇一九年十月二十三日书记员 梁婷婷