文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民4285号原告：南京荟盛行房产经纪有限公司,住所地在南京市。法定代表人：刘凯。委托诉讼代理人：邬维娜，女。被告：刘志强，男，1981年10月16日生，汉族,住南京市。委托诉讼代理人：毛希丁，江苏轩衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴劲仁，江苏轩衡律师事务所律师实习律师。被告：黄雪媛，女，1984年1月14日生，汉族，住南京市.委托诉讼代理人：毛希丁，江苏轩衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴劲仁，江苏轩衡律师事务所律师实习律师。原告南京荟盛行房产经纪有限公司（以下简称荟盛行公司）与被告刘志强、黄雪媛居间合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荟盛行公司委托诉讼代理人邬维娜，被告刘志强、黄雪媛共同委托诉讼代理人毛希丁、戴劲仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荟盛行公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原支付居间服务费32000元,并支付逾期支付该款的利息467元（以320000元为基数，按照年利率3.5%自2018年10月30日起计算5个月）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月14日，原告经被告居间与案外人汪超签订了《南京市存量房交易合同》，约定由被告刘志强、黄雪媛购买案外人汪超位于南京市，总价720万元。合同签订后，两被告以自己的房屋没有卖掉因此没有经济能力购买该房屋为由，拒绝继续履行合同，并私下与案外人汪超解除了房屋买卖合同，且未支付居间费32000元。原告认为，三方签订的《南京市存量房交易合同》合法有效，合同签订后，原告已经依约履行了自己的义务，被告理应支付居间费，但是经原告催告，被告仍不履行义务，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告刘志强、黄雪媛辩称：首先，被告名下有两套房屋，想卖掉一套后再购买原告的房屋，原告的员工曾告知被告两个月内至少可以变现一套，被告遂签订了房屋买卖合同，并同意按照约定在2018年11月28日前支付首付款。但是，由于市场环境发生了变化，导致被告未能及时出售房屋，致使被告无法履行合同。被告认为，原告没有尽到风险提示义务，表述了虚假的市场行情，存在过错。其次，被告并非私下与案外人达成解除合同的协议，而是由原告方的员工主动组织双方调解，被告是在原告方的组织下才解除协议的。原告员工在被告与案外人汪超达成解除合同的协议后，将该协议收回，并告知被告次日盖章后再交付给被告，故被告认为原告实际上是认可该协议的，因此被告在当日又给了被告2000元的居间服务费。该解约协议第四条约定不退还服务费，实际上指的是不退换被告支付的2000元。再次，被告认为，原告仅仅促成了被告与案外人签订《南京市存量房交易合同》，并未按照该合同的约定为双方提供居间服务，也未履行后续的配套服务行为，故被告不应承担全部服务费用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明以下事实：2018年10月14日，刘志强、黄雪媛在荟盛行公司的居间下与案外人汪超及荟盛行公司一起签订了《南京市存量房交易合同》。该合同约定：汪超将南京市、黄雪媛，总价720万元，其中定金10万元，首付款380万元，通过贷款支付320万元，尾款10万元；双方同意于2018年11月28日前共同向不动产登记机构申请办理产权证书；三方明确，荟盛行公司于2018年10月30日前收取服务费32000元，该款由刘志强、黄雪媛承担；荟盛行公司为买卖双方提供房地产交易政策、登记制度、税费、市场行情等咨询，并接受双方的委托，促进甲乙双方签署本合同；双方需要荟盛行公司提供的配套服务包括协助办理银行贷款申请、抵押登记手续、交易资金监管手续、交易备案手续、不动产转移登记手续、房屋交接手续；买卖双方迟延向荟盛行公司支付居间服务费的，未按时支付的一方需向荟盛行公司支付欠付服务费万分之三/天的违约金。合同签订当日，刘志强、黄雪媛向汪超支付了定金10万元，并在荟盛行公司提供的《相关费用清单》上签字。2018年12月1日，汪超向刘志强、黄雪媛发送了《解除合同通知书》，明确因刘志强、黄雪媛未依约支付首付款，且未办理过户手续，其行为构成根本违约，故于2018年12月11日解除双方之前的买卖合同。汪超作为甲方与乙方刘志强、黄雪媛签订了一份《解约协议书》，该协议书系荟盛行公司提供的格式文本，所载明的丙方亦为荟盛行公司。该协议的内容为：本协议一经生效，甲乙丙三方此前签署的所有关于上述房屋的买卖、代理及相关协议均告解除，除本协议所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其他任何责任；本协议签订即生效，甲方汪超退还乙方支付的定金10万元，且在签订之日起三个工作日内，将甲乙双方所签署的《南京市存量房交易合同》等所有协议交还荟盛行送公司，甲方汪超不再追加乙方和丙方的责任；本协议生效之日起，乙方应将甲乙双方所签署的《南京市存量房交易合同》等所有协议，交还给荟盛行公司，且不再追究甲方和丙方的责任；本协议生效之日起三个工作日之内，丙方应积极配合甲乙双方办理房屋解约事宜，且丙方不退还乙方服务费；甲方承诺在2018年12月10日前，该房屋不售予他人，乙方在此期间如继续购买，则重新签订买卖合同，总房款720万元净得，甲方于2018年10月14日收取的定金10万元包含在总房款内；本协议一式三份，三方各执一份。案外人汪超和本案被告刘志强、黄雪媛在该协议上签署了姓名，但荟盛行公司未加盖印章。该协议未载明具体的签署日期。2018年12月28日晚，刘志强通过微信向荟盛行公司的业务员王志成转账2000元。但是，荟盛行公司的员工王志成未接收该款，该款后来被自动退回。2018年12月30日晚，荟盛行公司业务员王志成告知刘志强、黄雪媛，“今天业主来的，说答应你到10号，在这之前是不会给其他人看的，你这段时间抓紧时间卖房子，解除协议公司肯定不会盖章的……一期又卖了个730万元的，这家哥你还是努力一下，要不然亏大了”，刘志强、黄雪媛回复“这个周末是个机会，争取卖掉一套”。2018年12月5日，荟盛行公司向刘志强、黄雪媛发送了《告知书》，要求对方尽快办理过户手续，并支付房款及居间服务费，若刘志强黄雪媛未能在宽限期2018年12月10日前支付房款，并办理过户手续，需承担相应的法律责任，若拒绝支付居间服务费，其公司将依法追究其法律责任。刘志强、黄雪媛曾委托我爱我家房产中介销售其名下的两套房屋，但该两套房屋并未在2018年12月10日前售出。刘志强、黄雪媛称其与荟盛行公司之间口头达成了由荟盛行公司两个月之内销售一套房屋的协议，但荟盛行公司对此不予认可。庭审中，荟盛行公司提供了由汪超签名的《房屋出售委托协议》，该协议的抬头处载明的被委托人系刘志强，而内容中和末尾加盖印章的名称均为荟盛行公司。刘志强、黄雪媛为证明荟盛行公司的业务员王某曾保证一个月之内至少能出售一套房屋，向本院提供了一组聊天记录和两段录音，但是该聊天记录中未载明荟盛行公司的员工承诺在两个月之内一定能够出售其中的一套房屋。其提供的录音中，第一段录音系刘志强、黄雪媛的委托代理人毛希丁律师与案外人汪超的录音，该录音显示汪超确认其与刘志强、黄雪媛签订解除协议时荟盛行公司的员工在场，另一段录音系汪超及其妻子与刘志强及荟盛行公司员工储某的录音，该录音显示汪超保证在12月10日前不卖其房屋，且已经支付的10万元定金算在房款里。刘志强、黄雪媛为证明荟盛行公司存在过错还向本院提供了其与王志成之间的聊天记录，该记录显示王志成告知其不能与我爱我家中介公司签订独家代理协议，并建议其将房屋报价降低一点，且不要频繁更新在365房产信息网上的售房信息，因为大公司会担心客户能通过网上信息找到刘志强。刘志强告知其已经签订了独家代理协议，且同意将房价调整至255万元。荟盛行公司对刘志强、黄雪媛提供的微信聊天记录的真实性均不予确认。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘志强、黄雪媛与荟盛行公司及案外人汪超签订的《南京市存量房交易合同》系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，对三方当事人均有约束力。刘志强、黄雪媛虽称荟盛行公司答应能够在两个月之内为其销售一套房屋，并提供了其与荟盛行公司员工的聊天记录，但其并未提供该聊天记录的原始载体，且该聊天记录中并未载明上述内容，荟盛行公司亦不予认可，故本院对其主张的其与荟盛行公司达成了两个月之内为其销售一套房屋的事实，不予认定。因其与荟盛行公司及汪超所签订的《南京市存量房交易合同》明确约定其应在2018年11月30日前支付居间费32000元，而其并未依约支付该款，故其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然，刘志强、黄雪媛所签署的《解约协议书》的文本格式系荟盛行公司提供的，但荟盛行公司并未在该解约协议书中加盖自己的印章，且刘志强、黄雪媛提供的微信聊天记录显示，荟盛行公司明确告知刘志强、黄雪媛其公司是不会同意解除居间合同的，故该《解约协议书》不能证明荟盛行公司同意免收32000元的居间服务费。刘志强、黄雪媛主张其支付的2000元系解约协议书中所约定的居间费用，但该协议书并未载明其支付的2000元系服务费，且荟盛行公司实际并未收取该2000元，因此本院对其主张的其已经完成了居间服务费支付义务的意见不予采纳。荟盛行公司提供的汪超的授权委托书虽载明被委托人系刘志强，但该委托书的内容并未载明受托人系刘志强，因此该瑕疵并不影响人民法院对被委托人系荟盛行公司的认定，且刘志强、黄雪媛并未因为该瑕疵的存在而影响其交易，故本院对其基于该瑕疵而主张减少佣金的请求，不予支持。另外，刘志强、黄雪媛虽然提供了其与荟盛行公司员工王志成的聊天记录，但并未提供该聊天记录的原始载体，故不能使本院认定该聊天记录具有真实性，且即使该聊天记录属实，亦不能使本院认定王志成所提供的销售意见存在错误，因为刘志强、黄雪媛并未举证证明不按照王志成提供的意见能够快速售出房屋。综上，因荟盛行公司居间刘志强、黄雪媛与汪超签订了居间协议，完成了居间活动的主要义务，故刘志强、黄雪媛应当支付相应的居间服务费。但是，因刘志强、黄雪媛拒绝继续交易的行为毕竟减少了荟盛行公司后期服务的内容，节约了其时间和人力成本，故根据刘志强、黄雪媛的违约时间及其确实因自己的房屋未能出售而无法及时支付购房款的事实，本院酌定其应向荟盛行公司支付居间服务费22000元。关于利息问题。因双方约定的佣金支付时间为2018年10月30日前，而刘志强、黄雪媛并未依约支付该款，故荟盛行公司请求判令其支付逾期利息，具有事实和法律依据，本院予以支持。因双方约定的逾期支付该款的违约金标准为日万分之五，而原告主张的年利率标准为3.5%，并未超出上述约定，故本院予以支持。根据刘志强、黄雪媛应当支付该款的时间以及荟盛行公司起诉主张该款的时间，本院人认定刘志强、黄雪媛应支付逾期付款的违约金373元（22000×3.5%/年÷365天×177天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘志强、黄雪媛于本案判决生效之日起十日内向原告南京荟盛行房产经纪有限公司支付佣金22000元，支付逾期付款的违约金373元，共计22373元；二、驳回原告南京荟盛行房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费612元，由原告南京荟盛行房产经纪有限公司负担112元，被告刘志强、黄雪媛负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙晋辉人民陪审员  岳 琴人民陪审员  陈亚蕾二〇一九年十月二十八日书 记 员  陈 蓉