浙江省金华市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙07执复114号 复议申请人（利害关系人、买受人）：刘美艳，女，1976年5月1日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。 申请执行人：招商银行股份有限公司金华江北支行，住所地：浙江省金华市婺城区解放东路**莲花大厦附楼。 负责人：胡刚，行长。 被执行人：浦江英孚光电科技有限公司，住，住所地：浙江省浦江县仙华街道一点红大道**/div> 法定代表人：楼志强，董事长。 被执行人：楼志强，男，1963年7月7日出生，汉族，住浙江省浦江县。 被执行人：张元花，女，1963年4月26日出生，汉族，住浙江省浦江县。 被执行人：何赞，男，1987年4月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。 被执行人：楼凌萍，女，1985年12月6日出生，汉族，住浙江省浦江县。 被执行人：亚华水钻技术（浙江）有限公司，住所，住所地：浙江省浦江县亚太大道**div> 法定代表人：陈伟翔，执行董事。 被执行人：陈伟翔，男，1964年1月29日出生，汉族，住浙江省浦江县。 被执行人：陈宝英，女，1963年12月24日出生，汉族，住浙江省浦江县。 复议申请人刘美艳不服浙江省金华市婺城区人民法院（以下简称婺城法院）（2019）浙0702执异51号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 婺城法院在执行招商银行股份有限公司金华江北支行与浦江英孚光电科技有限公司、楼志强、张元花、何赞、楼凌萍、亚华水钻技术（浙江）有限公司、陈伟翔、陈宝英保证合同纠纷一案过程中，裁定拍卖被执行人楼志强、张元花所有的位于义乌市金福源商厦A4-019室房产，买受人刘美艳以25.2万元最高价竞得。后刘美艳提出执行异议，请求撤销义乌市金福源商厦A4-019室房产的拍卖，或以起拍价格与其成交。 婺城法院查明，招商银行股份有限公司金华江北支行与浦江英孚光电科技有限公司、楼志强、张元花、何赞、楼凌萍、亚华水钻技术（浙江）有限公司、陈伟翔、陈宝英保证合同纠纷一案，婺城法院于2017年3月8日作出（2016）浙0702民初07345号民事判决：一、浦江英孚光电科技有限公司、楼志强、张元花、何赞、楼凌萍、亚华水钻技术（浙江）有限公司、陈伟翔、陈宝英于判决生效之日起七日内代浙江艺力水晶饰品有限公司偿还招商银行股份有限公司金华江北支行借款本金9270764.19元；二、浦江英孚光电科技有限公司、楼志强、张元花、何赞、楼凌萍、亚华水钻技术（浙江）有限公司、陈伟翔、陈宝英于判决生效之日起七日内支付招商银行股份有限公司金华江北支行为实现该案债权支出的律师代理费1万元；三、招商银行股份有限公司金华江北支行对楼志强、张元花提供抵押的坐落于义乌市稠城金福源商厦A4-019、A4-020、A4-021、A4-045、A4-063、A4-065、A4-066、A4-067室的房地产折价或拍卖、变卖后的价款在3699000元范围内享有优先受偿权；四、驳回招商银行股份有限公司金华江北支行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99825元，保全费5000元，合计104825元，由浦江英孚光电科技有限公司、楼志强、张元花、何赞、楼凌萍、亚华水钻技术（浙江）有限公司、陈伟翔、陈宝英共同负担，限于判决生效之日起七日内交纳。该民事判决生效后，浦江英孚光电科技有限公司、楼志强、张元花、何赞、楼凌萍、亚华水钻技术（浙江）有限公司、陈伟翔、陈宝英未履行生效法律文书所确定的义务，招商银行股份有限公司金华江北支行向法院申请执行。该案执行期间，婺城法院在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖被执行人楼志强、张元花所有的位于义乌市金福源商厦A4-019室房产。2019年3月5日，刘美艳以25.2万元最高价竞得该房地产。刘美艳以拍卖公告等描述的信息与房产不一致，导致其竞价过高为由，向婺城法院提出书面异议请求撤销该拍卖。 婺城法院认为，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，本案若符合该情形的，人民法院应当支持，即由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。但本案买受人刘美艳重大误解的主张明显与事实不符，依据不足，不予支持。理由：1、A4-019室房产本身作为有商业使用属性的房产特征明显，有办公或经营使用的痕迹，且标的物内景照片和视频均有展示，评估报告中也有相应的介绍，竞买人可以充分了解，但买受人刘美艳在实地看样的情况下，仍误以为商铺门前“通道”是拍卖标的物而未实际找准A4-019室房产，不符合常理。2、买受人刘美艳主张评估报告中对南北朝向的错误描述，和商铺面积30平方米左右的描述导致其误以为拍卖标的（看错拍卖对象）实际面积一致，均不构成拍卖财产的文字说明属严重失实范围，评估报告中对面积的描述清楚载明“共用部分分摊面积8.32平方米”，而拍卖房产是否属南北朝向还是买受人刘美艳主张的东西朝向，也不应成为其误以拍卖对象错误的正当理由，以及免除因自身认识过错可能带来的损失。网络司法拍卖有其特殊性，法院的竞买公告、须知载明，拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。综上，刘美艳的异议理由不成立，对其异议请求，婺城法院不予支持。同时，刘美艳已交清拍卖款，因其主张撤销拍卖，导致未及时签订拍卖成交确认书等，造成的不利后果应由刘美艳自行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定驳回刘美艳的异议请求。 复议申请人刘美艳向本院申请复议称，复议申请人于2019年3月5日通过淘宝司法拍卖，购买了浙江义乌稠城北路金福源大厦A4-019室商铺，以252000元成交，复议申请人已按规定交付余款。拍卖前复议申请人到现场了解，该商铺现场展示如下：商铺位于A区4楼通道正中央，门口面对商场主要通道、位置优越，商铺门头店招标示：漫霆科技A4-019，商铺正门入口为双玻璃门，两侧为合金玻璃（与评估书上描述相同），商铺内部入口处左右两侧有橱窗展示柜，铺内后面有装饰柜，前台接待柜，有网线、电话线，商铺与其他铺打通，没有明显分割线。评估报告及淘宝公告没有上传房产证平面图，复议申请人通过指南针测位与拍卖公告及评估报告描述南北朝向一致，测量商铺面积约30方。查看附近店铺，门牌与商铺对应，020门头没有门牌号，××字样，现场带看样人员、淘宝公告上图片特别展示A4-019商铺店招图片（但均未对A4-019门牌号位置标示错误作出提示）。复议申请人还到A4-019商铺对面、三楼、二楼现场查看。综上，复议申请人根据淘宝拍卖公告、评估报告描述及以上对现场观测，确认现场展示的门口面向商场主通道、位置在正中间、标有漫霆科技A4-019店招的商铺就是拍卖标的物。但复议申请人竞价成功后，看到房产平面图，才发现房产权证上A4-019位置并非评估报告描述的位置，两者无论位置与坐向、宗地四至、商铺现状都不同，房产证权属商铺为东西朝向，西北临商场主通道，东北临金福源A区与C区商城内街，北临城北路，南与A4-020铺相邻，没有A4-019门牌店招、没有网线电话线、没有入室玻璃门、外立面玻璃幕墙、有一扇铁窗，与其他商铺打通使用。评估报告第四条第二项关于A4-019商铺实物状况和土地实物状况、朝向、宗地四至、商铺现状，应只针对A4-019室，而不应是对019、020、021、045、063、065、066、067商铺的统一描述，也不能用整个金福源商城的朝向来定义A4-019室朝向。复议申请人发现A4-019室评估报告除商铺室号、建筑面积外，其余描述与020、021、045、063、065、066、067评估报告完全相同，特别是估价对象实物状况（朝向和宗地四至）现状描述完全一样，即评估机构对8间商铺只做一份评估报告，只对门牌、平方、土地使用面积做了改动，未对每间商铺不同情况针对描述，工作不负责任、不严谨。再加上拍卖公告多次展示A4-019门牌店招，导致复议申请人认为现有A4-019店招、有入室玻璃门的商铺即为拍卖标的。因法院将8间商铺在不同时段拍卖，未上传商铺平面图，也没有对A4-019店招商铺并非拍卖标的进行说明，给竞买人带来重大误解。法院执行人员未到现场查看，组织现场看样的人是申请执行人工作人员。上传淘宝司法拍卖资料的法院工作人员对标的物完全不了解，而是根据评估报告上传，视频录像由另一公司负责。淘宝拍卖公告上下载的评估报告没有图片，而法院里的评估报告有图片，图片下有文字说明，但也没有平面图。淘宝公告上的图片没有附文字说明，也没有对A4-019商铺标示位置并非拍卖标的所在位置进行说明，是重大遗漏。拍卖公告中展示的第二张有会议桌的图片，属020和021的二楼，非019室图片；第三张直角展柜图片，属020和021的一楼，这是评估报告中存在的明显错误。评估报告的朝向、宗地四至、商铺现状的描述及图片展示均存在明显错误以及重大遗漏，是评估机构工作不负责任；法院执行工作人员没有对评估报告作严谨监督审核，就将资料发布，是对工作的疏漏。婺城法院以竞买须知第八条推卸责任，但第八条的前提是：本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。但本案拍卖公告、评估报告均未对A4-019门牌标示位置并非拍卖标的所在位置进行说明，评估报告有多处错误资料。因婺城法院工作人员未对拍卖标的物现状查明，商铺被打通使用难以分隔却将单独拍卖，并且没有上传房产证平面图，让竞拍人难有效区分；只委托评估机构作评估报告，并且未对评估报告进行有效审核监督，法院工作人员没能及时发现评估报告中的错误及重大遗漏，就发布到淘宝网作公示；由法院组织的现场看样、带领竞拍人到现场看样的是申请执行人工作人员，没有指出现场展示的A4-019店招门牌标示位置并非实际位置，从而使复议申请人产生重大误解，致使购买目的无法实现，该拍卖应撤拍。婺城法院多次要求修改异议书，致使复议申请人未能说明情况，全面真实反映问题，异议审查中未进行听证审查，仅听取申请执行人及评估公司的意见，有失公正，未采纳复议申请人提出的要求对拍卖异议标的做完好保存以不受人为损坏的申请，造成在异议期间拍卖标的严重破坏并有财产损失，处理异议的执行人员未到现场查看证据时已拆除灭失，证据缺少可见性，严重影响裁定结果。拍卖公告是要约的一种，拍卖活动应受合同法约束，法院更应遵守，司法拍卖不是例外。拍卖公告是合同，竞拍人按合同约定交清货款，拍卖人应按合同条款（拍卖公告里的评估报告描述与图片）全面履行义务。当竞买人对货品进行验收时，发现产品与合同条款约定不符，拍卖人有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，从而致使竞买人的重大误解，订立了合同，而且在订立合同时，竞买人有权依据合同法第54条申请撤销合同。如果不撤销合同，竞买人可以要求拍卖人继续履行、承担违约责任、赔偿损失。虽然拍卖人已声明不能保证拍卖标的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任，按拍卖法拍卖人可以不承担赔偿责任，但并没有说竞买人对标的物验收时发现不符合约定条款的，不能向拍卖人申请退款。而淘宝公告中拍卖标的物资料由法院工作人员根据评估报告录入并上传，评估公司在评估报告有声明，应对评估报告错误造成竞买人损失负责赔偿。复议申请人已按合同条款约定付清货款，请判定拍卖人按约定条款完全履行合同义务，如拍卖人未能按合同条款履行或履行义务不符合约定，请退回全部款项。如无法退款，拍卖人只能部分履行拍卖公告中的约定内容，请将不能履行部分按比例退款给复议申请人。请判定评估公司赔偿复议申请人经济损失。综上，请求：1.撤销婺城法院（2019）浙0702执异51号执行裁定，撤销2019年3月5日对义乌市金福源商厦A4-019室房地产的拍卖；2.如未能对拍卖撤拍，请求参照《中华人民共和国合同法》第十三、十五、十六条、第四十二条第2项、第五十四、五十八、六十、一百零七、一百一十二、一百一十三条规定进行判决裁定责任；3.在拍卖异议期间，基于对拍卖原有现场证据保护及公平公正原则，请求保存拍卖标的与拍卖原状一致，将拍卖异议标的及原有店招牌、门牌位置号、入室玻璃门等封存。 申请执行人招商银行股份有限公司金华江北支行，被执行人浦江英孚光电科技有限公司、楼志强、张元花、何赞、楼凌萍、亚华水钻技术（浙江）有限公司、陈伟翔、陈宝英在复议审查中未发表意见。 本院在复议审查中查明的事实与婺城法院查明的事实基本一致。另查明，案涉拍卖公告第六条载明：“……特别提醒：有意者请亲自实地看样，详细情况可向物业及相关部门了解，未看样的竞买人视为已对本标的实物现状进行确认，责任自负。”拍卖须知第八条载明：“……拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保……所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样……”。案涉拍卖经3位竞买人50次出价、42次延时后，由复议申请人刘美艳以最高价25.2万竞得。本院在复议审查中，经实地查看现场，金福源商厦A座4楼电梯厅外面通道墙上张贴有金福源消防疏散示意图等。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外……”。本案拍卖公告中，展示的标示有A4-019的图片及视频画面并非实际A4-019室商铺所在位置，确实存在一定瑕疵，但该图片及视频确为现场标的物现状及环境展示，且拍卖公告及视频均载明资料仅供参考请竞买人实地看样，拍卖公告展示的图片、视频亦对该房地产内外景及环境等进行了如实记录与展示。因该商铺与相邻商铺打通使用，故竞买人在现场看样选择参拍时更应仔细查看标的物，调查实际情况，因此，拍卖公告中部分展示描述虽有不准确，但不足以产生重大误解，竞买人凭借拍卖公告中的面积等其他表述、视频照片中的其他内容以及通过向物业了解等可确定本次网络司法拍卖的标的物。复议申请人关于如未撤拍要求本院依照合同法相关规定判定责任，对拍卖异议标的及原有店招牌、门牌位置号、入室玻璃门等封存的请求，并非复议案件审查范围，本院在复议审查中不予处理。综上，复议申请人刘美艳的复议请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人刘美艳的复议申请，维持浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702执异51号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 郭召军 审 判 员 陈晓欢 审 判 员 金卓颖 二〇一九年十月二十五日 代书记员 俞 兰