内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终2388号   上诉人（一审原告）：大连万象美物业管理有限公司包头分公司, 住所地：内蒙古自治区包头市青年路**万达广场写字楼****。   负责人：李某1。   委托诉讼代理人：乌某，内蒙古辰星律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭某，内蒙古辰星律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：李尚俊，个体工商户，，住内蒙古自治区呼和浩特市   上诉人大连万象美物业管理有限公司包头分公司因与被上诉人李尚俊物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。   大连万象美物业管理有限公司包头分公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销包头市青山区人民法院（2019）内0204民初12号民事判决，发回重审或改判由被上诉人向上诉人足额支付自2011—2015年度拖欠的物业服务费及暖气费共计79610.40元、并向上诉人支付27655.12元违约金；   一、二审诉讼费用由被上诉人承担。   事实和理由：   一、首先，向贵院说明本案事实经过如下：   2010年被上诉人李尚俊购买包头万达广场投资有限公司开发的位于包头市青山区青年路26号包头万达广场11一B904、B905号房屋，房屋系商用性质。2011年被上诉人接收上述房屋后，与上诉人签订《写字楼入伙交接手册》、《前期物业管理服务协议》并领取了房屋钥匙等物品。依据《前期物业管理服务协议》约定：被上诉人购买位于包头青山区万达广场写字楼B座904、905号房屋后，由上诉人作为物业服务方向被上诉人提供物业服务，并按建筑面积每平方米7元／月收取物业费，业主应于每年度开始10日前预交下一年度物业管理服务费，逾期按欠费的日千分之三支付违约金。然而，被上诉人李尚俊作为上述房屋业主，无视上诉人数次催缴。截至2015年止，拖欠物业费、暖气费达79710.40元。   二、一审法院存在认定事实不清、适用法律错误的情形。   （1）、一审法院以“上诉人对物业服务合同履行情况举证不足”为由，在上诉人与被上诉人均认可欠款事实及金额的情况下，仍对物业服务合同所约定的7元／月·平方米进行10％的减免，既无法律规定、又无事实依据。   一审庭审中，上诉人向法庭提交了包括：前期物业服务合同、装修整改审批备案材料以及安全消防培训等证据，并且详细的陈述了上诉人日常工作内容及事项。上诉人认为：本案系物业服务合同纠纷案由，审理焦点系业主是否存在拖欠物业费及相关能源费用的事实，案件的审理亦应遵循“谁主张、谁举证”的诉讼原则（即上诉人的举证范围主要在于业主拖欠款项的事实部分）。如业主以物业服务企业未履行某项或几项服务义务及未按合同约定的服务标准履行服务义务抗辩的，应当由业主提供相应证据加以证明。   本案中，被上诉人李尚俊于一审庭审中认可拖欠物业服务费及暖气费的事实；且被上诉人未提交任何证据对上诉人物业服务存在瑕疵及问题进行举证说明。一审法院在此种情况下，以上诉人未对合同履行情况进行充分举证便减免了10％的物业服务费用，这是客观加重上诉人举证责任的行为，是不公平、不正确的，也是没有任何法律依据的。   （2）、万达广场商用部分建筑物系由包头市热力公司施行整体供热、统一收费标准。被上诉人对暖气费标准持有异议，并不能免除其按时交纳暖气费的义务。   包头青山万达广场（包括商场、写字楼及公寓），因开发建设该项目时统一设计、施工、安装供热管道的实际情况，商用建筑自建成使用后便不具备分户供热的条件。因开发主体系包头万达广场投资有限公司，故由该公司作为合同主体与包头市热力总公司签订年度供热合同，最终由上诉人向热力总公司统一交纳供热款项。故，暖气费的收费标准系热力公司依据政府规定来制定，上诉人仅作为代收方对于实际产生的费用进行收取，并不额外收取任何费用。   一审庭审中，上诉人已将上述情况向被上诉人及法庭进行阐释，并提交上诉人向包头市热力总公司交纳的330万元的供热收据。然而，被上诉人却以“无书面文件证明写字楼部分暖气收费标准”为由，拒绝交纳暖气费用。上诉人认为：此理由完全不能成立。在上诉人已实际履行交纳暖气费用的义务后，无论是依据双方签订的《前期物业服务合同》还是依据上诉人所享有的追偿权，被上诉人均应向上诉人支付该部分费用。然而，一审法院在被上诉人认可拖欠暖气费事实的情况下，仅以上诉人无法证明收费标准就整体驳回上诉人该部分诉求，系认定事实不清。   综上，上诉人认为：一审法院存在认定事实不清、适用法律不正确的情形。上诉人恳请二审法院能够在查清事实的基础上，依法作出公正判决，支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。   李尚俊答辩称：对方混淆了概念，案涉房屋是我买的，但我没有使用，相关费用应由承租人负责，不应由我负责。   大连万象美物业管理有限公司包头分公司向一审法院起诉请求： 1、请求法院判令被告李尚俊向原告支付自2011年至2015年拖欠的物业费24916.74元、暖气费54693.66元,以上共计79610.40元;2、请求法院判令被告李尚俊依据双方所签订的《前期物业管理服务协议》向原告支付逾期未付物业费的违约金共计27655.12元(从拖欠物业费之日起计算至被告付清款项之日止,按日千分之一计算)。3、本案诉讼费用由被告承担。   一审法院认定事实：原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司系为包头市青山区万达广场公寓及写字楼提供物业服务的企业（2016年9月26日，大连万达物业管理有限公司包头分公司企业名称变更为大连万象美物业管理有限公司包头分公司）。被告李尚俊系包头市青山区青年路26号包头万达广场11-B904、11-B905号写字楼的所有权人，以上两套写字楼建筑面积总计为656.66平方米。被告李尚俊购买上述房屋后与原告于2011年5月23日签订《写字楼入伙交接手册》，包括《前期物业管理服务协议》、《区域防火责任书》、《物品交付确认书》、《房屋交付验收表》等内容。《前期物业管理服务协议》约定，原告为被告提供有偿物业服务，包头万达广场写字楼物业服务费按实测建筑面积每月每平方米7元收取，按入伙通知书规定的交房截止时间开始计取，每一年为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预交下一结算周期的物业管理服务费，逾期每日按应交物业管理服务费的3‰支付违约滞纳金。水、电、暖气费自房屋交付之日起按表或建筑面积结算，由业主自行向相关单位直接缴纳或由原告代为收取。业主必须在收到包头万达广场投资有限公司发出入伙通知书（含信函、报纸广告等）之后起7日内办理入伙手续，延期办理入伙手续者，视为业主已验收并收房，并承担该房产的业主责任，于入伙通知书约定入伙之日起开始支付各项管理费用；受有关部门或单位委托，原告可提供水费、电费、暖费，燃气费、有线电视费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务管理费用），收费标准执行政府规定。如相关政府单位对水费、电费、暖气等收费只对总表负责，那么原告将在政府规定的收费标准基础上增加相关管线损耗及能源公摊费用，如业主未能如期足额缴纳原告所代收代缴的各类费用，原告有权对业主停供水、电、暖等，甚至停止物业服务。《物品交付确认书》第10条内容为：“本人同意自2011年6月25日开始每年按时缴付物业服务费及物业相关费用”。原、被告对2012年9月1日至2015年6月30日拖欠的物业服务费共计24916.74元的金额无异议。   原告提交包头市热力总公司（供热人）与包头万达广场投资有限公司（用热人）签订的《包头市热力总公司供用热力合同》复印件，该合同的期限为2018年9月30日起至2019年9月30日止，该合同显示包头万达广场投资有限公司开发的包头市青山区万达广场由包头万达广场投资有限公司于每年10月15日前全额付给供热人。合同约定：采暖期开始前，按热表结算的建筑物，用热人需按照非居民用户4.4元∕月·平方米的单价缴纳全额热费，待采暖期结束，抄录完毕热计量表读数后，再按照计量价格标准进行结算。原告以此为由要求被告按5.192元∕月·平方米的价格标准向其支付2011年6月15日至2015年10月23日的暖气费54693.66元。被告对暖气费5.192元∕月·平方米的标准提出异议。对以上事实，法院予以确认。   一审法院认为，被告李尚俊购买包头市青山区青年路26号包头万达广场11-B904、11-B905号写字楼并与原告签订《前期物业管理服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，应确认合法有效。《前期物业管理服务协议》签订后，原告对合同的履行情况有举证的义务，原告提交书面材料及微信截图，证实原告曾培训过业主及提供日常服务，原告对其合同履行情况的举证明显不足；原告就万达广场11-B904、11-B905号写字楼签订的物业服务合同的履行不全面，原、被告对2012年9月1日至2015年6月30日拖欠的物业服务费共计24916.74元的金额无异议，认定该期间物业服务费按合同约定标准减免10%，已自愿交纳的物业服务费因双方无争议不再减免。按合同标准2012年9月1日至2015年6月30日拖欠的物业服务费24916.74元，减免10%后尚欠22425.07元；现原告要求被告给付2012年9月1日至2015年6月30日拖欠的物业服务费24916.74元，本院支持22425.06元，其余部分，依据不足，本院不予支持；原告要求被告支付2011年6月15日至2015年10月23日的暖气费54693.66元，原告提供的证据不能证明暖气费的收取标准，另外，原告与包头万达广场投资有限公司系两个独立的法人单位，包头万达广场投资有限公司签订的供热合同中的约定的缴付暖气费的义务为何由原告来履行，原告是否就涉案写字楼的供暖费足额缴纳，原告未提交任何证据，也未做合理说明，原告的该请求在本案中不予支持，待原告补足证据后可另案起诉。被告提出向租户追索物业服务费及暖气费的抗辩理由，依据不足，法院不予支持。   一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：一、被告李尚俊支付原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司2012年9月1日至2015年6月30日拖欠的物业服务费22425.07元，于判决生效之日起十五日内付清；   二、驳回原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。案件受理费2450元（原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司已预交1250元，尚欠1250元），由原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司负担1940元，被告李尚俊负担510元，被告李尚俊负担的部分于判决生效之日起十五日内随上款一并给付原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司。原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司于其领取判决书之日起3日内日补缴案件受理费1250元。   本院经审理查明，除李尚俊应向大连万象美物业管理有限公司包头分公司给付的物业服务费、暖气费、违约金数额之外，一审判决认定的其他事实清楚，本院依法予以确认。   本院认为，首先，双方当事人对一审诉讼请求中物业服务费的数额没有异议，一审法院在既无证据支持，李尚俊又未提出相关明确主张的情况下，擅自对物业服务费的数额核减了10%，缺乏事实和法律依据，本院对此依法予以纠正。李尚俊应向大连万象美物业管理有限公司包头分公司给付的物业服务费数额为24916.74元。   其次，李尚俊在一审庭审中，对大连万象美物业管理有限公司包头分公司主张的暖气费数额54693.66元予以认可，也认可其购买的案涉房屋拖欠暖气费未付。在此情况下，因大连万象美物业管理有限公司包头分公司已将相关费用给付包头市热力总公司，《前期物业管理服务协议》又约定其可以代收暖气费，所以李尚俊应向大连万象美物业管理有限公司包头分公司交纳暖气费54693.66元。   再次，李尚俊无故拖欠物业服务费未付，构成违约，应当支付违约金。但大连万象美物业管理有限公司包头分公司主张的每天千分之一的标准过高，本院依法调整为尚欠物业服务费的30%即7475元。   综上所述，大连万象美物业管理有限公司包头分公司的上诉请求成立，本院予以支持。李尚俊提出的其不应负担物业费、暖气费等费用，应由之前承租人负担的主张，没有事实依据且违反合同相对性原则，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：   一、撤销包头市青山区人民法院（2019）内0204民初12号民事判决；   二、被上诉人李尚俊于本判决生效之日起十日内向上诉人大连万象美物业管理有限公司包头分公司支付物业服务费24916.74元、违约金7475元；   三、被上诉人李尚俊于本判决生效之日起十日内向上诉人大连万象美物业管理有限公司包头分公司支付暖气费      54693.66元；   一、二审案件受理费4900元，由被上诉人李尚俊负担3978元，上诉人大连万象美物业管理有限公司包头分公司负担922元。   本判决为终审判决。         审 判 长  丰    悦   审判员  乔 瑞 全   审判 员  邢海峰     二Ο一九年十月十四日     书 记 员  杨    曼               本判决所适用的法律规定：   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。    第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。    第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。    约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。    当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。