江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1182民初2750号原告：印永兴，男，1968年12月19日生，汉族，住扬中市。委托诉讼代理人：李寄，江苏民脉律师事务所律师。被告：赵国平，男，1971年1月3日生，汉族，住扬中市。被告：赵庆林，男，1950年4月24日生，汉族，住扬中市。两被告共同的委托诉讼代理人：仲海青，江苏汇典律师事务所律师。原告印永兴与被告赵国平、赵庆林房屋买卖及租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，于2019年1月22日作出（2018）苏1182民初4275号民事判决书，判令被告赵国平、赵庆林于判决生效后十日内腾出位于扬中市西来桥镇复兴村厂房（楼房七间、车间两栋及其它附属房和院中空地，占地面积为1491平方米的水泥场），将该厂房交付原告印永兴。后被告赵国平、赵庆林不服该判决，上诉至镇江市中级人民法院，2019年6月26日，镇江市中级人民法院作出（2019）苏11民终1466号民事判决书，认为原判决认定的事实不清撤销原判决，发回本院重新审理。本院于2019年7月10日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告印永兴及委托诉讼代理人李寄、被告赵国平、赵庆林共同的委托诉讼代理人仲海青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告印永兴向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，立即腾出厂房，将位于扬中市厂房（楼房七间、车间两栋及其它附属房和院中空地，占地面积为1491平方米的水泥场）交付原告；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告当庭将诉讼请求变更为：1.判令被告赵国平、赵庆林返还原告已付的购房款517800元；2.判令被告赵国平、赵庆林支付原告2017年1月1日至2020年1月1日期间土地租金电力租金及平房租金40500元（13500元/年*3年）；3.判令被告赵国平、赵庆林承担原告的利息损失，具体分为两部分计算：第一部分按照本金400000元按年利率6%自2014年11月3日起算至判决生效之日。第二部分按照本金117800元按照年利率6%自2017年1月25日起计算至判决生效之日；4.被告承担诉讼费。事实和理由：2014年10月18日，原、被告签订《房屋产权转让协议》，被告将位于扬中市厂房（楼房七间、车间两栋及其它附属房和院中空地，占地面积为1491平方米的水泥场）出售给原告，约定转让款1380000元，原告进驻厂房的时间为2015年12月30日，该年原告将此房出租给被告生产，原告不收租金，原告未付余款，被告也不收取利息，协议签订后房屋所有权归原告所有。2017年1月25日，原、被告签订补充协议，约定被告继续租用原告厂房至2017年5月1日，被告承担租用期间的土地租金、电力租金，确认原告已支付被告517800元，欠购房款862200元，但被告至今还应承担2017年电力租金13500元，扣减后原告实欠被告购房款848700元。2017年5月1日前，原告找到被告要求付款并要求被告搬离厂房，不再租赁给被告，但被告要求增加100000元转让款，否则不予搬离。2017年末被告告知原告拒绝继续履行合同，要求解除合同，原告与被告多次沟通，要求交付厂房未果。现经审理认为《房屋产权转让协议》无效，故我方变更诉讼请求，要求被告退还收取我方的购房款、支付逾期利息并支付欠付的租金。原告印永兴为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1、2014年10月18日原、被告签订的房屋产权转让协议，证明被告将厂房转让给原告，总价1380000元，预付款400000元，电力、土地租金由被告承担；2、2017年1月25日原、被告签订的房屋转让补充协议，证明案涉房屋已属于原告所有，协议约定电力租金按原协议执行，2017年度13500元应由被告支付原告；3、2001年8月23日被告赵国平与复兴村委会签订的协议，证明复兴村委会将案涉房屋的土地及部分楼房出租给被告，案涉房屋原系被告所有，土地、电力租金均系被告租用自复兴村委会；4、2014年10月20日关于西来村委会与赵国平协议终止的协议，证明被告不再租用西来村委会（原复兴村委会）土地；5、2014年10月24日原告与西来村委会签订协议及2018年1月31日农村集体资产租赁经营合同，证明案涉土地、电力自2014年10月24日起至今由西来村委会出租给原告；6、收款收据，证明原告向西来村委会支付了土地租金与电力租金；7、原告支付房款明细，证明原告已支付给被告购房款517800元。被告赵国平、赵庆林辩称：1.对原告已付购房款共计517800元（其中包含了被告支付的土地租金、电力租金和房屋租金）的事实无异议被告愿意退还，其余电力租金需要向西来村确认后如若被告确实支付上述电力土地租金，且西来村认可，此租金作为被告后续使用期间的租金，则被告愿意向原告支付；2.原告主张的利息过高，应按照同期银行借款利率计算利息。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年8月23日，扬中市民委员会（以下简称复兴村委会）与被告赵国平、赵庆林签订协议一份，约定甲方（复兴村委会）将原有楼房（二层计算）200平方米，简易厂房100平方米一并出售给乙方（赵国平、赵庆林），房屋出售总额为80000元；乙方租用甲方土地1491平方米、电力，乙方每年上交土地、电力租金10000元；甲方同意乙方按规划在厂区内新建车间用房5间240平方米，现楼房南面新建楼房3间，占地面积约70平方米，由乙方投资，产权属乙方所有。2014年10月18日，原告印永兴与被告赵国平、赵庆林签订《房屋产权转让协议》，约定：被告将在原复兴村厂房（楼房七间车间两栋及其它附属房和园中空地）合计占地面积1491平方米水泥场的产权一次性转让给原告，转让总价1380000元，预付款400000元，协议签订之日付350000元，2014年10月30日付50000元，其余980000元在原告进驻厂房时一次性付清；原告进驻厂房时间为2015年12月30日，这一年原告将此房租给被告生产，原告不收租金，原告未付余款被告也不收利息；协议签订前的土地租金，被告必须全部结清，且原告在未进驻厂房这一年时间内的土地租金由被告全部承担；协议签订后房屋产权即归原告所有。扬中市西来桥镇西来村民委员会（原复兴村委会）（以下简称西来村委会）作为见证人在协议上盖章确认。协议签订后，原告分别于2014年10月18日支付被告1000元、10月20日支付350000元、11月3日支付50000元。此后原告陆续向被告支付现金或用被告应付的房屋、土地及电力租金等抵扣购房款，截至2017年1月25日累计517800元，被告赵国平在房款明细中签字确认。2014年10月20日，西来村委会与被告赵国平、赵庆林签订《关于西来村委会与赵国平协议终止的协议》，约定双方在2001年8月23日签订的租赁协议即被告租用西来村委会的1491平方米的土地及相关电力，被告每年缴10000元的协议终止。2014年10月24日，西来村委会与原告签订协议一份，约定原告租用西来村委会土地1491平方米和门朝北的两间瓦房及相关电力，原告每年上交土地、电力租金12000元及院内平房租金1500元，合计13500元/年，协议一定一年，自2015年1月1日至2016年1月1日止。2017年1月25日，原告与被告赵国平《补充协议》一份，载明：赵国平继续租用原告厂房至2017年5月1日，租用期间的土地租金、电力租金等仍按原协议执行，原告已付购房款517800元，余款861200元原告在2017年5月1日付清，被告赵国平在收到款后立即无条件搬出厂区。2018年1月31日，西来村委会与原告签订《农村集体资产(房屋)租赁经营合同》，原告所承租土地、电力续租，年租金仍为12000元整，租赁期自2018年1月1日至2021年1月1日止。另查明，原告印永兴根据约定向西来村委会交纳了2014年至2018年12月31日期间的租金（其中2016年至2018年均为13500元/年）,2019年1月1日至12月31日期间的年租金期限尚未到期，原告尚未向出租人支付。本院认为，本案的争议焦点一：原告诉请被告返还购房款并支付利息有无依据？原告印永兴与被告赵国平、赵庆林签订的《房屋产权转让协议》因涉案房屋无合法的产权，故该协议违反法律、行政法规的强制性规定合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……原告当庭变更诉请请求两被告返还已支付的购房款517800元于法有据，本院予以支持。对于原告诉请的购房款利息，截至2014年11月3日，原告向被告累计付款401000元，现原告诉请被告按照本金400000元计算自2014年11月3日起至判决生效之日止按照年利率6%计算的利息并无不当，本院予以支持。除了该400000元外，截至2017年1月25日，原、被告一致确认原告还以现金或租金形式抵扣购房款共计117800元，现原告诉请被告按照本金117800元为基数支付自2017年1月25日起至判决生效之日止按照年利率6%计算的利息并无不当，本院予以支持。争议焦点二：原告诉请被告支付土地、电力及平房租金有无依据？根据原告印永兴与西来村委会于2014年10月24日和2018年1月31日签订的租赁协议之约定，2017年1月1日至2019年12月31日期间的土地、电力租金租金为12000元/年，且根据2018年之前的收据原告亦实际按照该标准另外支付平房租金1500元/年，故原告诉请被告按照13500元/年支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的租金并无不当，本院予以支持。被告虽辩称2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金原告是否向出租方支付未能确认，但根据合同相对性原则，原告是否向出租方支付房租并不影响原告根据原被告之间的约定向被告收取租金，出租方如果认为原告未能足额支付租金，亦系根据合同相对性向原告主张相应的权利，故对原告的该项诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告赵国平、赵庆林于本判决生效后十日内返还原告印永兴已支付的购房款合计人民币517800元并分别以本金400000元为基数按照年利率6%的标准计算自2014年11月3日起至本判决生效之日止的利息，以本金117800元为基数按照年利率6%的标准计算自2017年1月25日起至本判决生效之日止的利息）；二、被告赵国平、赵庆林于本判决生效后十日内支付原告印永兴2017年1月1日至2019年12月31日期间的租金共计40500元（13500元/年×3年）；三、驳回原告印永兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17220元，由被告赵国平、赵庆林负担(原告印永兴已预交的8610元本院予以退还，被告赵国平、赵庆林于本判决生效后十日内付至本院诉讼费账户，如果逾期未付本院将依法强制执行)。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  常 红人民陪审员  曹德成人民陪审员  郭容辰二〇一九年十月八日法官 助理  朱 莲书 记 员  陆 慧