甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2019）甘09民终1070号上诉人（原审被告）：酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌第二分公司，营业场所甘肃省酒泉市敦煌市飞天东路北侧社会福利院内，统一社会信用代码91620982MA73W15529。负责人：雷某。委托诉讼代理人：张某，酒泉红柳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程某，住甘肃省敦煌市转渠口镇漳县。委托诉讼代理人：王某，甘肃飞天律师事务所律师。原审被告：酒泉市振华房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91620902720286131D。法定代表人：徐某，该公司董事长。原审被告：敦煌市安和实业开发有限责任公司，统一社会信用代码9162098207926258X2。法定代表人：雷某。上诉人酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌第二分公司（以下简称振华敦煌二分公司）因与被上诉人程某及原审被告酒泉市振华房地产开发有限责任公司（以下简称酒泉振华公司）、敦煌市安和实业开发有限责任公司（以下简称安和公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服甘肃省敦煌市人民法院（2018）甘0982民初2478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。振华敦煌二分公司上诉请求：请求撤销甘肃省敦煌市人民法院（2019）甘0982民初2478号民事判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。（一）一审判决认定2016年7月15日双方签订的拆迁安置补偿协议是依法成立并有效的合同，系双方当事人真实、自愿的意思表示，双方均应按协议约定履行义务，又认定程某已将双方合同约定的宅基地、耕地、三产用地等向振华敦煌二分公司交付，认定事实不清，前后矛盾。1.2016年7月15日，振华敦煌二分公司与程某签订了拆迁安置补偿协议，协议第一条、第二条明确约定程某要将个人名下的一套宅基地即宅基地的全部交付给振华敦煌二分公司征用拆迁，这是双方协议约定的事实。2.在实际履行过程中程某仅将宅基地的一半交付振华敦煌二分公司拆迁征用，其余一半没有交付，而是和第三方鸿江公司联合修建了一层为门面房、二层以上为宾馆的建筑楼。这一事实，一审法院已查明认可。鸿江公司拆除了程某的前半院，鸿江公司已给程某给付了门面房一套。3.由于程某没有按照协议约定全面履行宅基地交付义务，振华敦煌二分公司没有履行下剩房屋的交付义务符合法律规定，符合公平、等价有偿的法律原则。（二）一审以2014年11月28日，酒泉振华公司、鸿江公司与程某签订工程联建协议中明确约定占地面积以选址意见书为准，可以证实酒泉振华公司对程某被征收地块位于两公司规划区内现状明知，对所能征收的宅基地实际面积酒泉振华公司亦知情。一审以该证据认定振华敦煌二分公司对征收地块位于两公司规划区内现状明知、知情的推断不能成立。1.振华敦煌二分公司于2015年12月11日注册成立，负责人是雷某。该分公司成立是因为酒泉振华公司在开发敦煌市××镇住宅开发项目中资金短缺，让安和公司开发漳县村住宅开发区南片。由于安和公司没有房地产开发资质，挂靠酒泉振华公司。在振华敦煌二分公司没有注册成立的情况下，推断振华敦煌二分公司对程某所征收地块明知、知情的推断没有事实依据。2.安和公司于2015年5月5日才和酒泉振华公司签订漳县家园南区的合作开发协议，约定以地块中间的居民街为界，分片开发，路北由酒泉振华公司开发，路南由安和公司开发。3.签订拆迁安置补偿协议时程某没有向振华敦煌二分公司告知其已与酒泉振华公司、鸿江公司签订联建协议的征地事实。（三）一审认定，根据交易习惯、酒泉振华公司、振华敦煌二分公司作为专业的房地产开发公司，具有较强的缔约能力及合同标的检验能力，有能力在合理期限内发现数量瑕疵并及时通知出卖人，但自标的物接受之日起近两年并已在征收的土地上开发建起楼盘，应视为标的物数量、质量符合约定。振华敦煌二分公司认为一审判决的认定没有事实依据。1.振华敦煌二分公司和程某在2016年7月15日签订协议的拆迁征地范围明确是程某名下的一套宅基地及承包地和承包地上所有附着物。2.振华敦煌二分公司与程某签订拆迁安置补偿协议的目的××县进行开发建设，双方签订协议时程某与鸿江公司并没有开始联合修建祁连路。因此双方约定的程某交付给振华敦煌二分公司的就是一套完整的宅基地。3.程某与鸿江公司开发修建动工时，因程某将与振华敦煌二分公司已签订协议的宅基地一半交由鸿江公司联合开发，振华敦煌二分公司多次派人阻拦都未奏效。当时鸿江公司也答应兑付程某的门面房。在2018年程某向转渠口镇信访时振华敦煌二分公司就明确答复镇政府，由于程某住宅有一半被祁连路提升改造工程项目占用，应由李鸿江兑付门面房，后来鸿江公司给程某兑付了一套门面房。因此一审判决认定程某已将合同约定的宅基地等向振华敦煌二分公司交付的理由不能成立。二、程某对自己一套宅基地既与振华敦煌二分公司签订拆迁安置补偿协议，又与鸿江公司签订联建协议。在鸿江公司已给程某兑付一套门面房的情况下，程某再次要求振华敦煌二分公司兑付门面房的请求系重复享受利益，不能实现等价有偿、公平公正原则。三、2016年7月15日振华敦煌二分公司与程某签订拆迁安置补偿协议时明确约定由振华敦煌二分公司开发居民点道路南侧及祁连路。由于程某的宅基地、门面房在祁连路上，振华敦煌二分公司才答应给程某补偿面积192平方米的门面房，全部为一层96平方米，住宅楼**，面积不低于96平方米。现在程某的宅基地、门面房交由鸿江公司开发，程某没有全面履行合同约定的交付义务，振华敦煌二分公司没有全面给程某交付下剩房屋也符合合同约定。四、一审适用《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条属于适用法律错误。程某辩称，1.振华敦煌二分公司陈述程某将一半宅基地交由鸿江公司开发的事实不存在。程某的宅基地前半院拐角在开发过程中占据了祁连路，经漳县村委会协调，2014年6月24日程某与漳县村委会签订了征地协议，由漳县村委会给程某228平方米土地兑换程某宅基地所占祁连路的拐角处，以修建门面改造房。2014年10月29日程某在敦煌市××乡建设项目选址意见书，确定程某用宅基地拐角兑换门面房。2014年11月28日，程某与鸿江公司签订工程联建协议，约定上述选址意见书中204.75平方米与鸿江公司联建，并不是程某用自己的宅基地与鸿江公司联建。2016年5月，鸿江公司为了祁连路改造拆除了程某宅基地前半院拐角，2016年7月15日振华敦煌二分公司才与程某签订了拆迁安置补偿协议。签订拆迁安置补偿协议时，程某宅基地前半院拐角处已经拆除，拆迁安置协议中的一套宅基地就指现存的宅基地，不存在程某违反约定将宅基地的一半与鸿江公司联合开发的事实。2.根据程某一审提交的2016年7月15日用地协议第一条，可以证明程某已按照拆迁安置补偿协议约定交由振华敦煌二分公司拆除，也可以证明振华敦煌二分公司当时认可宅基地的现状并承认交付完毕。综上，程某宅基地的拐角于2016年5月已经拆除，程某与振华敦煌二分公司签订拆迁安置补偿协议的时间为2016年7月15日，双方签订的拆迁安置补偿协议不包含2016年5月已经拆除的前半院拐角部分，振华敦煌二分公司的上诉请求不能成立。安和公司述称，1.振华敦煌二分公司的上诉意见正确。2.没有进行安置的原因是签订协议时，约定宅基地、承包地及承包地上附着物整体拆迁。但是房屋拆迁完后，土地由鸿江公司开发了。3.开发主体原来是酒泉振华公司，在开发过程中南片交由安和公司开发，鸿江公司负责给酒泉振华公司和安和公司拆迁，鸿江公司是拆迁单位，拆迁完后没有将土地交给安和公司，而是由鸿江公司和程某开发了，与2014年7月15日拆迁安置补偿协议约定的是同一块地。酒泉振华公司未作答辩。程某向一审法院起诉请求：一、判令振华敦煌二分公司、酒泉振华公司、安和公司履行2016年7月振华敦煌二分公司与程某签订的拆迁安置补偿协议以及补充协议。二、判令振华敦煌二分公司、酒泉振华公司、安和公司立即向程某给付位于敦煌市××县房一套，房屋面积为109平方米（价值约35万元）；位于敦煌市××县内门面房**，面积为192平方米（价值约35万元），共计约70万。三、判令振华敦煌二分公司、酒泉振华公司、安和公司立即向程某给付因延迟交付房屋给程某造成的经济损失40000元。二、三项合计74万元。一审法院认定事实：2012年7月27日，酒泉振华公司、鸿江公司取得敦煌市城乡规划局颁发的选字第2012-081号建设项目选址意见书，建设项目拟选位置为祁连路东侧、环城北路南侧即漳县村二组城中村改造项目。2015年6月12日，酒泉振华公司取得敦煌市人民政府颁发的敦国用（2015）120号土地使用证，坐落位置为敦煌市祁连路东侧、环城北路南侧。2015年12月11日，酒泉振华公司设立振华敦煌二分公司，负责人雷某。2016年7月15日，振华敦煌二分公司（甲方）、程某（乙方）签署拆迁安置补偿协议，协议约定：由振华敦煌二分公司对漳县村二组原居民点道路南侧及祁连路进行开发建设，并对居民点南侧住户进行统一拆迁安置。经甲乙双方平等、友好协商，就乙方规划在甲方开发建设的××县的宅基地和承包地征迁安置补偿等相关事宜达成协议：一、乙方自愿将漳县村二组本人名下的一套宅基地及自己的承包地和承包地上的所有附着物一并征给甲方。二、补偿条件：宅基地房屋（大套）和承包地及承包地上附着物和划给的三产用地的补偿条件为，无偿安置面积为192平方米门面（门面房安置××区内），全部为一层，96平方米住宅楼三套（包含地下室三间），分别为二楼对门两套，三楼一套，楼房位置在南片。以上房屋为毛墙毛地。三、甲方给付乙方的楼房及门面房配套设施水、电、暖、气入户费均由甲方承担。四、上述门面和三套住宅楼是甲方对乙方自己名下的宅基地、承包地及地上出租房等附着物和划给的三产用地的一次补偿，之后甲方对乙方的宅基地和承包地及附着物不再作任何经济补偿（三产用地不再划拨）。五、此安置补偿协议为最终协议，此前对乙方上述的宅基地、承包地签订的所有的相关安置补偿协议一律作废，双方最终以此协议为准。六、协议签订后双方应恪守协议条款，遵守承诺，双方不得违约，如一方违约造成的经济损失，由违约方按金额总数的10%作为赔偿。2016年7月16日双方签订补充协议，将安置的96平方米的三套楼房调整为103平方米，振华敦煌二分公司须于2017年12月30日前将三套住宅及地下室、192平方米的门面房交付给程某。2018年1月9日程某从振华敦煌二分公司领取漳县家园南区23号楼3单元3楼东户楼房一套、26号楼4单元2楼东户楼房一套。2018年5月15日程某向转渠口镇人民政府信访，要求兑现漳县家园南区应安置而未安置的住宅及门面房，安和公司在给转渠口镇的回复中表述：我公司对程某的2套楼房及程武的一套安置房承诺予以兑现，但兑现的前提是必须解决他们在修建祁连路6#楼时，占用南区土地而给我公司造成了经济损失。转渠口镇政府告知程某，应通过法律途径解决。一审法院另查明：因祁连路改建，程某需要修建邻路门面房，程某以自己的部分宅基地兑换漳县村委会土地148平方米。2012年8月3日，敦煌市城乡规划局向程某发放选字第2012-211号建设项目选址意见书，建设项目拟选位置为祁连路东侧、气象局招待所北侧。2014年10月29日，敦煌市城乡规划局向程某发放选字第2014-239号建设项目选址意见书，建设项目拟选位置为祁连路东侧、气象局招待所北侧，并载明选字第2012-211号建设项目选址意见书同时作废。2014年6月24日程某与漳县村委会签署征地协议，程某征用村委会土地228平方米，交补偿安置费18468元，所征土地用于修建门面改造房。2014年11月28日，酒泉振华公司及鸿江公司（甲方）与程某（乙方）签订工程联建协议，各方就乙方门面房与甲方联合修建达成联建协议：由甲方投资修建乙方位于祁连路东侧的204.75平方米门面房（占地面积以选址意见书为准），乙方不承担修建主体工程费用，工程完工后一层门面房归乙方所有，二、三层、局部四层及地下一层归甲方所有。后程某与鸿江公司签署补充协议，进一步明确了产权及土地手续办理权利义务。鸿江公司在2016年5月拆除程某的房屋前半院，2018年11月20日鸿江公司给付程某门面房一套。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定：当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条规定：买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。本案中，根据程某的选字第2014-239号建设项目选址意见书、振华敦煌二分公司提交的选字第2012-081号建设项目选址意见书、敦国用（2015）120号土地使用证的附图显示，程某宅基地有约三分之二面积位于酒泉振华公司规划区域内，三分之一面积位于鸿江公司规划区域内。2014年11月28日，酒泉振华公司、鸿江公司与程某签订的工程联建协议中明确约定占地面积以选址意见书为准，可以证实酒泉振华公司对程某被征收地块位于两公司规划区内现状明知，对所能征收的宅基地实际面积酒泉振华公司亦知情。根据交易习惯，酒泉振华公司、振华敦煌二分公司作为专业的房地产开发公司，其具有较强的缔约能力及对合同标的物检验检测的能力，两公司有能力在合理期间内发现数量瑕疵并及时通知出卖人，但自标的物接收之日起近两年并已在被征收的土地上开发建起楼盘，应视为标的物的数量或者质量符合约定。综上，程某已将双方合同约定的宅基地、耕地、三产用地等向振华敦煌二分公司交付。故振华敦煌二分公司辩称程某未依合同约定将宅基地向其交付的抗辩意见不予支持。振华敦煌二分公司辩称程某与鸿江公司将楼房修建到其公司所规划开发的小区面积内，根据现有证据无法证实其抗辩意见成立，且该矛盾为其与另一开发商鸿江公司之间的纠纷，与本案无关联性，本案不予处理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。振华敦煌二分公司与程某签订的拆迁安置补偿协议及其补充协议系双方真实、自愿的意思表示，内容不违反法律规定，系依法成立并生效的合同，该合同对当事人具有法律约束力，双方均应按协议约定履行各自义务。程某已将双方合同约定的宅基地、耕地、三产用地等向振华敦煌二分公司交付，振华敦煌二分公司应按合同约定向程某交付对价即面积不低于103平方米的安置楼房三套（分别为二楼中户对门两套、三楼中户一套）及地下室三间、192平方米一层铺面一套（位于××县），2018年1月9日程某从振华敦煌二分公司领取漳县家园南区23号楼3单元3楼东户楼房一套、26号楼4单元2楼东户楼房一套，予以确认。尚未履行部分，振华敦煌二分公司有义务向程某交付。故程某要求振华敦煌二分公司交付位于敦煌市××县面积不低于103平方米楼房一套、位于敦煌市××县内面积为192平方米门面房**的诉讼请求予以支持。程某提出要求继续履行合同的诉讼请求，实质仍为交付房屋，予以支持。程某诉请的违约金，因其在签订拆迁安置补偿协议时对拆迁安置的土地位置和面积约定不明存在过错，故对其诉请的违约金不予支持。安和公司非本案适格当事人，与本案无关联性，程某要求安和公司承担责任的诉讼请求不予支持。公司可以设立分公司。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。振华敦煌二分公司为酒泉振华公司依法设立的分公司，其不具有独立法人资格，因其具有一定的偿债能力，其民事责任由振华敦煌二分公司、酒泉振华公司共同承担。酒泉振华公司经传票传唤无正当理由未到庭，应自行承担相应法律责任。综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百五十八条、第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌第二分公司、酒泉市振华房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内向程某交付位于敦煌市××县面积不低于103平方米楼房一套（含地下室）。履行中实际交付的房屋面积小于103平方米的，以判决生效之日同小区同楼层房屋销售价格为基准由酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌第二分公司、酒泉市振华房地产开发有限责任公司向程某补足差价。二、限酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌第二分公司、酒泉市振华房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内向程某交付位于敦煌市××县内面积为192平方米门面房一套。履行中实际交付的门面房面积小于192平方米的，以判决生效之日同小区门面房销售价格为基准由酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌第二分公司、酒泉市振华房地产开发有限责任公司向程某补足差价；履行中实际交付的门面房面积大于192平方米的，以本判决生效之日同小区门面房销售价格为基准由程某向酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌第二分公司、酒泉市振华房地产开发有限责任公司补足差价。三、驳回程某其他诉讼请求。案件受理费11200元（程某已预交），由程某负担700元，酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌第二分公司、酒泉市振华房地产开发有限责任公司共同负担10500元。本院二审期间，程某、酒泉振华公司、安和公司未提交新证据，振华公司敦煌二分公司围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了举证质证。振华敦煌二分公司提交了以下证据：1.2011年8月22日酒泉振华公司与鸿江公司签订的房地产项目开发合作协议、2015年5月5日酒泉振华公司、安和公司、鸿江公司签订的房地产项目合作开发协议及补充协议、2015年8月4日酒泉振华公司、安和公司、鸿江公司签订的房地产项目开发拆迁安置的补充协议。拟证明鸿江公司是酒泉振华公司与安和公司的拆迁单位，鸿江公司与程某签订的联建协议仅是代表酒泉振华公司拆迁；程某的半院宅基地已由程某与鸿江公司开发，但振华敦煌二分公司与程某签订的协议约定是整套宅基地。经质证，程某称没有见过以上协议，不清楚协议约定的事项，以上证据与本案不具备关联性。安和公司无异议。2.总体规划图1份。拟证明祁连路6号楼是协议中约定的祁连路开发项目，最后振华敦煌二分公司没有开发，按照拆迁协议拆除后由鸿江公司开发了。经质证，程某认为真实性无法确认，并且与本案不具备关联性。安和公司无异议。经审查，证据1涉及案外人鸿江公司，证据2系复印件，对以上证据真实性及证明目的将结合本案其他证据予以认定。经二审查明，敦煌市安禾房产地开发有限公司于2019年3月26日对公司名称、经营范围、投资人信息等进行了变更登记，其中公司名称变更为敦煌市安和实业开发有限责任公司。二审期间，安和公司与振华敦煌二分公司陈述：“1.漳县家园南区、北区的土地使用权是酒泉振华公司取得的，开发过程中酒泉振华公司资金不足，把南区的开发工作交给安和公司开发建设；2.安和公司对外以振华敦煌二分公司名义进行开发建设；3.南区的土地出让金是安和公司把款打到酒泉振华公司账户，然后由酒泉振华公司交到国土局账户的；4.祁连路开发是2017年左右加到总规划中的。”二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，2016年7月15日，振华敦煌二分公司与程某签订拆迁安置补偿协议1份，约定程某将位于××县本人名下的一套宅基地、承包地及承包地上所有附着物一并征收给振华敦煌二分公司。现双方对拆迁安置补偿协议约定的宅基地范围产生争议。经查：其一，一审期间振华敦煌二分公司提交了2012年7月27日2012-081号建设项目选址意见书、2015年6月12日敦国用（2015）第120号土地使用权证书，程某提交了2012年8月3日2012-211号建设项目选址意见书及2014年10月29日2014-239号建设项目选址意见书，以上证据相互印证，可以证明振华敦煌二分公司开发的项目仅占用程某部分宅基地的事实。其二，二审期间振华敦煌二分公司及安和公司均认可，安和公司对外以振华敦煌二分公司名义进行开发建设、漳县家园南区土地出让金实际由安和公司支付，因土地使用证的办理时间为2015年6月12日，可以认定2016年7月15日签订拆迁安置补偿协议时，振华敦煌二分公司对其开发项目所占程某宅基地的范围是应知与明知的。其三，2016年7月15日振华敦煌二分公司与程某签订的拆迁安置补偿协议虽载明：“现由振华敦煌二分公司对漳县村二组原居民点道路南侧及祁连路开发建设，并对居民点南侧住户统一拆迁安置”，但拆迁安置补偿协议同时载明：“就程某规划在振华敦煌二分公司开发建设的××县的宅基地和承包地征迁安置补偿等相关事宜达成如下协议”。根据拆迁安置补偿协议的以上内容，可以认定振华敦煌二分公司拆迁程某宅基地的范围是明确的，即“规划在振华敦煌二分公司开发建设的××县的宅基地。”其四，拆迁安置补偿协议第五条约定：“此前对程某上述的宅基地、承包地签订的所有的相关安置补偿协议一律作废。”因程某与酒泉振华公司、鸿江公司签订的是工程联建协议，不能认定工程联建协议属于拆迁安置补偿协议第五条约定的范围。其五，振华敦煌二分公司认可与程某签订拆迁安置补偿协议时程某的宅基地拆除了一部分，二审期间振华敦煌二分公司陈述签订拆迁安置补偿协议时见过程某与酒泉振华公司、鸿江公司签订的联建协议。因拆迁补偿安置协议与联建协议的签订主体不同，名称不同，内容不同，振华敦煌二分公司主张根据拆迁补偿安置协议的约定，工程联建协议已作废的理由缺乏事实依据。综上，一审判决认定振华敦煌二分公司拆迁程某宅基地的范围正确，振华敦煌二分公司应当按照拆迁补偿安置协议及补充协议的约定，向程某履行交付义务。至于程某与鸿江公司在联建过程中是否占用振华敦煌二分公司土地的问题，涉及案外人鸿江公司，且与本案不属同一法律关系，二审不予审查。综上所述，酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌二分公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌二分公司预交的二审案件受理费11200元，由酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌二分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵 二〇一九年十月二十八日书记员 龚海娇