河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终17101号上诉人（原审被告、反诉原告）：卢孟，男，1981年4月7日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：张君，河南国银律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：关园园，女，1981年10月26日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：马豫国，上海市协力（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔盘根，上海市协力（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：于刘邦，男，1975年6月14日出生，汉族，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：靳建林，北京华泰（郑州）律师事务所律师。原审第三人：郑州景弘房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路**院**楼**商**，统一社会信用代码91410105590809175D。法定代表人：卢延涛，经理。委托诉讼代理人：宋春霞，河南德慧律师事务所律师。上诉人卢孟、关园园因与被上诉人于刘邦、原审第三人郑州景弘房地产营销策划有限公司（以下简称景弘房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初11904号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人卢孟的委托诉讼代理人张君，上诉人关园园的委托诉讼代理人马豫国、崔盘根，被上诉人于刘邦及其委托诉讼代理人靳建林，原审第三人景弘房地产的委托诉讼代理人宋春霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人卢孟、关园园上诉请求：1.依法撤销郑州市金水区人民法院作出的（2019）豫0105民初11904号民事判决书，查清事实后改判为“被上诉人于刘邦赔偿上诉人卢孟违约金4万元（违约金10万元，折抵房屋首付款6万元后，需赔偿4万元）及被上诉人于刘邦支付上诉人卢孟、关园园为一审案件支出的律师费1万元，共计5万元”，或将本案发回重审。2.本案一审案件受理费、反诉受理费、上诉费用由于刘邦负担。事实与理由：一、一审法院认定“合同签订后，原告于刘邦第一次向交通银行申请贷款未获通过”的内容错误，与事实不符。2018年3月27日，卢孟与于刘邦签订房屋买卖合同，2018年4月12日，卢孟配合于刘邦到交通银行办理贷款手续，事实上该次贷款已经申请通过，可以办理，但于刘邦嫌贷款额度少，该次贷款未办理成功。后卢孟又多次配合于刘邦到其他银行申请办理贷款手续，均未获通过。因于刘邦自身的原因无法在合同约定的期限内办理贷款手续，在于刘邦的再三请求下，2018年5月3日，关园园代卢孟与于刘邦及原审第三人景弘房地产签订补充协议一份。由上述事实可知，于刘邦第一次向交通银行贷款申请已经通过，可以办理，导致第一次交通银行贷款未办理成功的原因系于刘邦嫌贷款额度较少，故一审法院对此事实的认定是错误的。二、一审法院认定“之后，各方签订《补充协议》约定：甲乙双方共同到乙方指定的贷款银行办理房屋按揭贷款手续，乙方保证在甲乙双方资料已提供齐全后十个工作日内贷款审批通过。但该协议对甲乙双方应提供的资料约定不明确，导致原告未在约定期限内通过贷款审批，对此各方均有责任”的内容错误，与事实不符。于刘邦在补充协议约定的期间内，银行贷款审批未通过的原因系其自身原因造成的，与卢孟、关园园无关。（一）补充协议签订前，甲乙双方已经到交通银行办理过贷款审批并获批额度，因于刘邦嫌贷款额度少未办理成功，其后也多次到其他银行申请贷款，双方对申请贷款应提供的资料应当清楚明确。补充协议中对双方应当提供的资料是否明确约定，并不影响贷款审批的办理，故一审法院以此理由认定卢孟、关园园对导致于刘邦未在约定期限内通过贷款审批负有责任是明显错误的。（二）2018年5月3日，关园园代卢孟与于刘邦及景弘房地产签订补充协议，约定于刘邦在2018年5月4日至2018年5月17日十个工作日内办理银行贷款审批通过，否则视为违约，并约定若于刘邦贷款审批未通过，甲方可单方面解除合同，居间方将房本归还卢孟。在补充协议约定的期间内，卢孟也积极配合于刘邦到于刘邦指定的银行办理贷款审批，但由于于刘邦的银行流水额度不符合银行要求等自身原因，导致贷款申请不能通过，且景弘房地产曾要求卢孟向于刘邦支付50万元来做流水。可见，于刘邦在协议约定的期间内银行贷款审批不能通过系其银行流水达不到贷款银行的要求等自身原因造成的，并不是卢孟、关园园不予配合，且卢孟、关园园一直在联系景弘房地产询问贷款审批等事项，积极配合于刘邦。故一审法院认定的相关事实错误，于刘邦银行贷款未能审批通过的原因与卢孟、关园园无关，卢孟、关园园不应对此负责。三、一审法院认定：“被告将涉案房屋卖与他人，涉案《房屋买卖合同》客观上已无法履行，原告的合同目的已无法实现，原告要求解除该合同，一审法院予以支持”亦是错误的。事实上涉案《房屋买卖合同》已于2018年5月23日解除。2018年5月18日，由于在补充协议约定的期间内，于刘邦仍未通过银行贷款的审批，根据补充协议的约定，卢孟通知居间方合同解除，并于2018年5月23日到居间方处取回房本；居间方告知于刘邦，卢孟解除合同，并告知该房产将卖给他人后，将房本归还卢孟。故卢孟与于刘邦及景弘房地产之间签订的《房屋买卖合同》已于2018年5月23日解除。因此，一审法院认定买卖合同客观上无法履行，合同目的不能实现，而认定合同解除系明显的错误，与事实严重不符。四、由于于刘邦的自身原因，其在合同及补充协议约定的期间内未能将银行贷款审批通过，其行为已经构成违约，卢孟根据《房屋买卖合同》及补充协议的约定解除合同并要求于刘邦赔偿违约金4万元（违约金10万元，折抵房屋首付款6万元后，需赔偿4万元）及于刘邦支付卢孟、关园园为一审案件支出的律师费1万元，共计5万元的诉讼请求具有事实和法律依据，一审法院应当予以支持。综上，一审法院在未查清案件事实的情况下，认定导致于刘邦未能办理银行贷款审批通过系双方均有责任，且在合同已于2018年5月23日解除的情况下认定合同目的无法实现，支持于刘邦解除合同的认定内容与事实严重不符。故请求二审法院查明案件事实，支持卢孟、关园园的上诉请求。被上诉人于刘邦辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回上诉，维持原判。对于本案的房屋买卖合同的履行，违约方并不是于刘邦，而是本案的上诉人卢孟、关园园。1.一审过程中，景弘房地产向卢孟、关园园和于刘邦各出具了一份情况说明，两份情况说明有自相矛盾之处，但通过一审庭审及双方举证可以确认：首先，仅仅约过两个银行办理按揭贷款，并没有去过多家银行申请办理贷款，并且约定贷款的第二家银行，卢孟、关园园并未到场。第一次没有通过，并不是于刘邦嫌贷款额度低而不办理，而是景弘房地产没有将相关材料提交贷款金融机构。贷款额度是负责贷款的中介公司承诺给于刘邦的，并不是于刘邦要求的。对于第一次办理银行贷款，无论是何种原因没有经过审批，均非于刘邦违约，因为本案的二手房买卖合同并没有规定在什么时间内贷款审批必须通过，也没有规定办理几次。另外，卢孟、关园园在上诉状中陈述，第一次是于刘邦嫌贷款额度低放弃贷款，又说于刘邦银行流水有问题，无法办理，两者自相矛盾。2.因第一次贷款未通过审批，双方又签订了补充协议。本身补充协议约定的时间不利于于刘邦，5月17日银行很难完成审批。而在补充协议约定的期间，即2018年5月4日至5月17日，卢孟以在外地忙为由，拒不配合办理相关贷款手续，明显是违约行为，导致补充协议在约定的期间无法履行。在于刘邦一审举证的录音及景弘房地产出具的证明可以证明该事实。在超出补充协议约定的期间后，卢孟同意于刘邦增加1万块钱，在2018年5月21日回来办理贷款，但最终仍未回来。卢孟、关园园未在2018年5月21日去光大银行协助办理贷款，不能再以补充协议为由解除合同。在合同尚未解除的情况下，卢孟、关园园单方违约将房屋卖给他人，存在过错。退一万步来讲，即便房屋购买方不符合贷款政策，也并不意味着购买者没有支付能力，更不能代表没有继续履行合同的能力。房主不可自以为是地拒绝履约，这种不配合履约将房屋出售给第三方的行为是根本性的违约。3.对于第二次申请办理贷款，卢孟、关园园没有去现场配合，这个事实是确定的。并非于刘邦银行流水不符合贷款政策，而是协助办理贷款的中介并未通知于刘邦带上相关资料。对于银行流水的问题，是景弘房地产为了推卸责任作了不实陈述。4.景弘房地产陈述金融贷款不通过他们办理不属实，从二手房买卖合同就可以看出，于刘邦交纳的有金融贷款费用，还向景弘房地产工作人员齐某补交了许多费用。原审第三人景弘房地产述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。买卖双方没有通过该公司合作的金融机构办理银行贷款手续，于刘邦是自行寻找金融公司办理银行贷款手续，贷款手续资料不是通过该公司提交，与该公司无关。于刘邦向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原、被告双方在2018年3月27日签订的购房合同；2.判决被告卢孟、关园园退还收取的房款60000元，并赔偿违约金100000元；3.本案诉讼费用由被告承担。卢孟、关园园向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告于刘邦赔偿反诉原告卢孟违约金4万元（违约金10万元，折抵房屋首付款6万元后，需赔偿4万元）；2.判令反诉被告于刘邦向反诉原告卢孟、关园园支付律师费1万元；3.本案本诉及反诉受理费由反诉被告于刘邦承担。一审法院认定事实：1.2018年3月27日，被告卢孟（甲方、卖方）、原告于刘邦（乙方、买方）与第三人景弘房地产（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：乙方购买甲方所有的位于××区××路××号××座××层××号房屋（所有权证书号43××××61），建筑面积115.62平方米，总价款1350000元；乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计50000元，其中佣金及代办费18200元，余额作为丙方代甲方保管的购房定金，甲方同意该定金在办理完成房屋立契过户前由丙方代为保管；在合同履行过程中，如因甲、乙任意一方违约或双方违约导致本合同解除、终止履行，或者甲乙双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任；甲、乙双方同意共同委托丙方代为办理房屋交易贷款和过户手续，并商定签订本合同时，由乙方向丙方支付代办费用2000元；该房屋现处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的20个工作日内向贷款银行提出还款申请（乙方采用商业按揭贷款付款的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭贷款，同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款，金额以银行查询为准（解押款冲抵房款），专用于甲方办理解押事宜，剩余解押款由甲方自行筹集；付款方式：乙方选择商业贷款并确认自己在金融系统无恶意透支或预期还款等金融征信瑕疵，甲、乙双方于签订本合同后20个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续；在履行合同过程中，甲乙双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金10万元；甲方违约致使合同不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失；乙方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，其无权要求返还定金和已交付的佣金，并承担甲方因此产生的其他经济损失，包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费。合同其他约定处载明：定金充抵首付款。2.上述合同签订后，原告于刘邦向被告关园园支付定金30000元（约定此购房定金充抵首付款）、购房款30000元，向第三人景弘房地产支付佣金及代办费18200元。3.合同签订后，原告于刘邦第一次向交通银行申请贷款未获通过。2018年5月3日，原告于刘邦（乙方）与被告关园园（代卢孟，甲方）与第三人景弘房地产（丙方）签订《补充协议》一份，主要约定：甲乙双方共同到乙方指定的贷款银行办理房屋按揭贷款手续，乙方保证在甲乙双方资料已提供齐全后十个工作日（2018年5月4日至2018年5月17日）内贷款审批通过；若十个工作日内乙方按揭贷款审批未通过，视为违约，违约责任以上述《房屋买卖合同》为准，若在规定时间内乙方按揭贷款未通过，甲方可单方面解除合同，丙方可归还房本于甲方。4.原告提交的查询信息显示：被告于2018年8月27日涉案房屋出售给案外人张巧红。一审法院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按合同约定支付定金、佣金及代办费，被告卢孟按合同约定向抵押权人招商银行股份有限公司郑州分行提出还款申请，并于2018年4月12日配合原告到交通银行办理涉案房屋贷款审批手续，但原告第一次贷款审批未获通过。之后，各方签订《补充协议》约定：甲乙双方共同到乙方指定的贷款银行办理房屋按揭贷款手续，乙方保证在甲乙双方资料已提供齐全后十个工作日内贷款审批通过。但该协议对甲乙双方应提供的资料约定不明，导致原告未在约定期限内通过贷款审批，对此各方均有责任。故原告要求被告支付违约金10万元，被告反诉要求原告支付违约金10万元，均不予支持。现被告已将涉案房屋卖与他人，涉案《房屋买卖合同》客观上已无法履行，原告的合同目的已无法实现，原告要求解除该合同，予以支持。合同解除后，被告收取原告的6万元应予退还。原告要求被告卢孟、关园园退还收取的房款60000元，予以支持。被告反诉请求原告支付律师费10000元，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告于刘邦与被告卢孟、关园园于2018年3月27日签订的《房屋买卖合同》；二、被告卢孟、关园园于本判决生效后十日内退还原告于刘邦房款60000元；三、驳回原告于刘邦的其他诉讼请求；四、驳回被告卢孟、关园园的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，减半收取1750元，由原告于刘邦负担1000元，由被告卢孟、关园园负担750元；反诉受理费525元，由被告卢孟、关园园负担。本院二审期间，被上诉人于刘邦提交银行流水及个人征信报告等证据，拟证明于刘邦有贷款能力。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人卢孟、关园园认为，于刘邦提交的证据不属于新证据，不予质证。原审第三人景弘房地产不予质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，卢孟与于刘邦及景弘房地产签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。一审法院认为，各方签订的《补充协议》对甲乙双方应提供的资料约定不明，导致于刘邦未在约定期限内通过贷款审批，对此各方均有责任，故对于刘邦要求卢孟、关园园支付违约金10万元，卢孟、关园园反诉要求于刘邦支付违约金10万元，均不予支持，并无不妥。卢孟、关园园已将涉案房屋卖与他人，涉案合同客观上已无法履行，一审法院对于刘邦要求解除合同的诉讼请求予以支持，亦无不当。卢孟、关园园反诉请求于刘邦支付律师费10000元，证据不足。合同解除后，卢孟、关园园收取于刘邦的60000元应予退还。综上所述，卢孟、关园园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人卢孟、关园园负担。本判决为终审判决。审判长  董正方审判员  姚付良审判员  郭凤彩二〇一九年十月二十九日书记员  乔梦龙