天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初14126号原告：群泰物业管理（杭州）有限公司天津分公司，住所地天津市南开区鞍山西道**百脑汇科技大厦**。负责人：陈学文，该公司总经理。委托诉讼代理人：隋建廷，男，该公司职员。被告：杨雯颖，女，1970年5月19日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：段崇阳，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原告群泰物业管理（杭州）有限公司天津分公司（以下简称群泰公司）与被告杨雯颖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告群泰公司的委托诉讼代理人隋建廷，被告杨雯颖的委托诉讼代理人段崇阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告群泰公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付南开区鞍山道338号百脑汇科技大厦2716室物业费3909.89元，滞纳金是2037.99元，共计5947.88元（物业费标准：每月每平方米4.5元，2716室的建筑面积为73.84平方米，欠费时间2017年6月至2018年5月23日）；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告群泰公司与百脑汇科技大厦业主委员会签订了两期《天津市非住宅物业服务合同》；第一期是2015年1月1日签订的，期限为2015年1月1日至2017年12月31日期限三年；合同约定物业管理服务费采取包干制，收费标准按按业主住房建筑面积每平方米4元，每月6日前交纳；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的每日万分之八比例交纳违约金。2016年1月11日，原告群泰公司与百脑汇科技大厦业主委员会签订了《物业服务合同补充协议书》，将第一期合同的收费标准上调至每平方米4.5元。第二期是2018年1月1日签订的，期限为2018年1月1日至2020年12月31日期限三年；收费标准按建筑面积计算为每平方米4.5元，每月6日前交纳；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的每日万分之八比例交纳违约金。上述签订的合同均在天津市南开区进行了备案。被告所有的南开区的建筑面积为73.84平方米，欠费时间2017年6月至2018年5月23日。原告群泰公司依据合同约定提供了物业管理服务，被告自2017年6月起至2018年5月23日止未缴纳物业费，累计拖欠物业费3909.89元。按合同约定被告未缴纳物业费构成违约，根据合同约定被告应当承担违约金2037.99元。原告群泰公司多次向被告催要未果，为维护原告群泰公司的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告杨雯颖辩称，对于原告群泰公司主张的房屋面积及欠费时间没有异议。针对原告群泰公司的诉请，被告不同意原告群泰公司的全部请求。首先原告群泰公司在提供物业服务期间存在重大的服务瑕疵，严重侵害了被告的合法权益。国务院的物业管理条例及天津市物业管理条例均对物业公司的义务作出了明确的规定，同时物业服务合同也对原告的义务进行了明确约定，其中包括对共用设施设备运行维护、养护，含电梯、共同照明及共同部位和共用场地的环境保洁和绿化养护。原告群泰公司在物业合同履行期限内，大厦的电梯年久失修，时常出现五部电梯无法运行的情形，导致业主上下楼乘坐电梯时排长队，严重影响正常的生活及工作，电梯甚至还出现困人、坠梯的情形。原告群泰公司并未积极履行对电梯的维护养护义务，给被告及被告的实际租户带来了诸多不便，导致被告的实际租户纷纷提前退租，给被告造成了巨大的损失。其次原告群泰公司作为专业的物业公司，也未按照物业服务合同的约定履行保洁义务，大厦内的卫生脏、乱、差，并且楼道内经常出现存在粪便等异物长期无人清理的情形；同时物业公司存在从卖场调用保洁人员的情形。第三，原告群泰公司计算物业费标准有误，根据物业服务合同的约定，2015至2017年度，物业费标准为4元每平方米，2018至2019年度，物业费标准为4.5元每平方米，而原告在计算2017年6月至2018年5月的物业费时，一律按照4.5元每平方米标准计算不符合合同约定。第四，被告的房屋在小区27层，屋顶持续存在漏雨；被告也多次与原告群泰公司就维修屋顶解决漏雨事宜进行协商，但原告群泰公司一直未能有效维修解决。第五，被告不同意支付逾期付款的违约金，根据物业合同第十三条第二项的规定，原告群泰公司违反合同第二条、第五条的约定，未能达到约定的管理服务目标，业主有权要求其在7日内整改，逾期未整改的原告应该承担违约责任，给业主造成损失的，物业公司应该给予赔偿。由于原告群泰公司未能按照物业合同履行管理服务的职责，被告也多次与其沟通协商，但是原告群泰公司一直怠于履行法定义务及合同约定义务，且在此之前的物业费被告均已按时支付，被告并不存在违约行为，而是原告群泰公司违约在先。由于原告群泰公司的违约行为严重影响被告的办公用房出租给实际承租人的公司正常经营，且实际承租人已经提前退租，造成被告出租利益严重损失，要求原告群泰公司给予赔偿。综上请求法院驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告群泰公司系具有物业管理资质的企业与百脑汇科技大厦业主委员会签订了两期编号为ＪＦ-2009-016号《天津市非住宅物业服务合同》；第一期签订日期是2015年1月1日，期限为2015年1月1日至2017年12月31日期限三年；物业类型是商业办公。四至：东白堤路，南鞍山西道，西社会主义学院，北家乐福。总占地面积3480.5平方米，总建筑面积38715平方米，其中地上27层，地下2，地下**，写字楼27889方米。合同约定物业管理服务费采取包干制，收费标准按按业主住房建筑面积每平方米4元，每月6日前交纳；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的每日万分之八比例交纳违约金。2016年1月11日，原告群泰公司与百脑汇科技大厦业主委员会签订了《物业服务合同补充协议书》，将第一期合同的收费标准上调至每平方米4.5元。第二期是2018年1月1日签订的，期限为2018年1月1日至2020年12月31日期限三年；收费标准按建筑面积每平方米4.5元，每月6日前交纳；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的每日万分之八比例交纳违约金。上述签订的合同均在合同第二条约定物业服务内容及标准，包括房屋本体和共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备运行、维修、养护，包括电梯维护养护，升降系统良好无重大事故发生，24小时换班制，对设备故障及重大空发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。上述合同在天津市南开区进行了备案。被告所有的南开区的建筑面积为73.84平方米。原告群泰公司依据合同约定提供了物业管理服务，被告自2017年6月起至2018年5月23日止未缴纳物业费，累计拖欠物业费3909.89元。为保障原告依约履行合同，原告与上海永大电梯设备（中国）有限公司于2017年6月9日和2018年6月30日签订了两份《保养合约书》；保养期间分别为2017年7月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2019年6月30日。2017年7月、2018年2月8日、2018年3月9日，上海永大电梯安装维修有限公司三次致函原告群泰公司，信函的主要内容为小区现有五台电梯零件老化比较严重，故障率较高，经常有困人、停梯等故障，建议电梯停止使用，进行系统更新改造，或更换电梯，并尽快处理上述问题。原告群泰公司将上述情况分别于2017年7月13日、2018年2月12日、2018年3月14日向百脑汇科技大厦业主会致函说明上述情况，并要求百脑汇科技大厦业主会尽快召集全体业主解决电梯大修、翻新、更换问题。上海永大电梯安装维修有限公司于2018年9月份进场开始大修，2018年12月份最后一部电梯维修完毕，维修了5部电梯总共用时3个多月。在电梯故障期间，被告造成了办公用房租赁损失。本院认为，物业小区内的生活环境和管理秩序需要物业公司和小区业主共同管理和维护。物业公司和小区业主应当遵循诚实信用原则行使各自的权利，履行各自的义务。原告群泰公司与百脑汇科技大厦业主委员会签订了两期编号为JF-2009-016号《天津市非住宅物业服务合同》对双方当事人的权利、义务等均有明确约定，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效；合同对包括被告在内的小区全体业主均有约束力，各方均应依约行使权利并履行义务。百脑汇科技大厦为非住宅小区；被告系该小区百脑汇科技大厦27层2716室的业主，住房建筑面积为73.84平方米，按照合同约定被告应当如期交纳物业费用。原告群泰公司在提供物业服务期间，电梯年久失修，自2017年7月发现故障，至2018年12月才维修完毕，对于高层非住宅小区，特别是被告办公区在27层，上下楼对电梯的依赖性很大，电梯故障不能得到及时抢修，造成被告上下楼通行很大困难。原告群泰公司在物业合同履行期限内，并未积极履行对电梯的维护养护义务，给被告造成了租赁损失。另外，原告群泰公司在提供的保洁服务，存在粪便等异物未能及时清理等问题。故本院认定原告群泰公司在履行合同义务存在一定的瑕疵，因此原告群泰公司主张被告承担违约责任的请求，本院不予支持。原告群泰公司与百脑汇科技大厦业主委员会签订了第一期《天津市非住宅物业服务合同》第二十条规定，物业管理服务费可以按照实际经营管理情况，每年度合理调整价格。2016年1月11日，原告群泰公司与百脑汇科技大厦业主委员会签订了《物业服务合同补充协议书》，将第一期合同的收费标准上调至每平方米4.5元。故原告群泰公司按照程序与业主委员会签订的《物业服务合同补充协议书》对物业收费标准进行调整，符合合同约定，且不违反法律强制性规定，该合同合法有效，业主应当按照变更后的物业费标准交纳物业服务费用。被告的抗辩理由，没有法律依据，本院不予支持。综上，原告群泰公司在物业服务中存在一定的瑕疵，对被告应交物业服务费的数额予以酌减20%为宜；被告给付原告群泰公司2017年6月至2018年5月23日期间的物业费金额为3,127.86元【（73.84×4.5×11+73.84×4.5÷30×23）×80%】；原告群泰公司主张被告承担违约金2,037.99元的主张，本院不予支持。综上所述，原告群泰公司的诉讼请求，本院部分予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告杨雯颖给付原告群泰物业管理（杭州）有限公司天津分公司2017年6月至2018年5月23日期间的物业费3,127.86元。二、驳回原告群泰物业管理（杭州）有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告群泰物业管理（杭州）有限公司天津分公司自行负担12元；由被告杨雯颖负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘德利二〇一九年十月二十九日书记员  李可薇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。