广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0821民初2873号 原告:中国建设银行股份有限公司平南支行。住所：广西平南县平南镇朝阳路**。统一社会信用代码：91450821X19742231X。 负责人：李伟坚，该支行行长。 委托诉讼代理人：黄国，广西万益（贵港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李庆标，广西万益（贵港）律师事务所律师。 被告：冯雄伟，男，1980年10月4日出生，汉族，居民，住，住广西平南县/div> 被告：吴燕梅，女，1982年11月26日出生，汉族，居民，住，住广西平南县/div> 被告：广西德诚房地产开发有限公司。营业地：广西平南县平南镇瑞雁花园三十米街瑞雁社区办公楼旁。统一社会信用代码：91450124687774220K。 法定代表人：单建兵。 原告中国建设银行股份有限公司平南支行(以下简称建行平南支行)与被告冯雄伟、吴燕梅、广西德诚房地产开发有限公司（以下简称德诚公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告建行平南支行的委托诉讼代理人黄国、被告冯雄伟到庭参加诉讼，被告吴燕梅、德诚公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行平南支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告冯雄伟、吴燕梅于2016年4月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450753900-2012-20160576727）；2.判令被告冯雄伟、吴燕梅向原告偿还贷款本金223276.53元及利息4698.56元（利息暂计至2019年6月4日，此后的利息按借款合同约定的利率计付至贷款本息结清之日为止）；3.判令被告冯雄伟、吴燕梅支付原告律师代理费10758元；4.判令被告德诚公司对第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任；5.原告对被告冯雄伟、吴燕梅名下的用以抵押的位于广西平南县房屋（房屋他项权证：平房预2016字第220606号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；6.判令本案发生的诉讼费用及实现债权的其他费用由被告承担。事实和理由:2014年11月20日被告德诚公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高金额保证合同》，约定被告德诚公司就因购置其依法开发并销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人的债务承担连带责任，保证责任包括由冯雄伟、吴燕梅债务产生的利息、违约金及原告为实现债权与担保权所发生的包括不限于诉讼费、财产保全费、律师费等费用。被告冯雄伟、吴燕梅因购买位于广西平南县房屋向原告借款，双方于2016年4月28日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450753900-2012-20160576727），合同约定原告向被告冯雄伟、吴燕梅贷款金额人民币贰拾伍万伍仟元整（￥255000.00元），贷款期限180个月，及贷款利率等有关事项。2016年5月4日原告按借款合同约定发放了贷款，贷款期限自2016年5月4日起至2031年5月4日止。被告冯雄伟、吴燕梅以所购买的位于平南县为贷款提供抵押担保；原告与被告于2016年4月18日在平南县房产管理所依法办理了抵押登记手续（房屋他项权证：平房预2016字第220606号）。据此，原告依法对上述房产享有抵押优先受偿权。贷款发放后，被告冯雄伟、吴燕梅多次未按合同约定按时足额偿还贷款本息。截止2019年6月4日被告冯雄伟、吴燕梅拖欠贷款本息合计人民币10201.10元。经原告多次催告，被告冯雄伟、吴燕梅仍不按借款合同约定向原告偿还贷款本息。被告冯雄伟、吴燕梅拖欠贷款本息的行为，根据借款合同已经构成了违约，原告有权解除借款合同，要求被告冯雄伟、吴燕梅提前清偿贷款本息、承担实现债权所产生的律师费、诉讼等费用；原告对上述抵押房屋享有优先受偿权。被告德诚公司对上述债务承担连带清偿责任。 被告冯雄伟承认原告在本案中所主张的事实。 被告吴燕梅、德诚公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年11月20日被告德诚公司（甲方）作为保证人与原告建行平南支行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高金额保证合同》（合同编号：4502315002014006）约定：1.本合同的最高额保证所担保的债权是指自2014年11月20日至2019年11月20日期间（即“债权确定期间”）因乙方向购置甲方依法销售的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包含但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）；2.合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币贰亿元整；3.保证方式为连带保证。被告冯雄伟、吴燕梅因购买被告德诚公司开发销售的房产于2016年4月28日与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450753900-2012-20160576727），合同约定：1.借款本金为255000元；2.借款期限180个月（自2016年4月28日起至2031年4月28日）；3.贷款期内利率按照基准利率水平上上浮0%执行；4.第十六条、第十七条约定，如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，出借人有权解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；5.第三十一条第二款第二项约定，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；6.还款方法为等额本息还款；7.第四十一条约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包含但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等），由借款人承担。被告冯雄伟、吴燕梅以所购买的位于平南县为贷款提供抵押担保，并于2016年5月10日办理了预购商品房抵押登记手续（房屋抵押权证号为：平房预2016字第220606号）。2016年5月4日原告按借款合同约定向被告冯雄伟、吴燕梅发放了贷款。贷款发放后，被告冯雄伟、吴燕梅多次未按借款合同约定按时足额偿还到期贷款本息。截止至2019年10月21日，被告冯雄伟、吴燕梅尚欠贷款余额223276.53元，已还本金31723.47元，已还利息30566.36元，拖欠本金11118.35元，拖欠利息8914.35元，拖欠罚息632.94元，累计拖欠总额20665.64元。 本院认为，原告建行平南县支行与被告冯雄伟、吴燕梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护。原告已依约履行了发放贷款的义务，被告冯雄伟、吴燕梅却没有按照合同的约定偿还借款本息，已构成违约，依法应承担违约责任。现原告请求解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告冯雄伟、吴燕梅偿还借款本金及按合同约定支付利息，符合法律规定，本院依法予以支持。 关于律师费问题。原告提供了委托代理合同及其发票，且其委托代理律师亦到庭参加诉讼，原告与被告冯雄伟、吴燕梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定原告实现债权的费用（含律师费）由冯雄伟、吴燕梅承担，原告请求二被告支付律师费10758元没有超出《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的规定，原告的该诉讼请求符合双方约定及法律规定，本院依法予以支持。 关于被告德诚公司应否对被告冯雄伟、吴燕梅的上述债务承担连带保证责任问题。原告与被告德诚公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高金额保证合同》约定德诚公司对原告向购置德诚公司依法销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权提供最高额连带保证，原告向被告冯雄伟、吴燕梅发放的贷款属于德诚公司担保的范围，故原告诉请被告德诚公司对被告冯雄伟、吴燕梅的上述债务承担连带责任，符合双方约定及法律规定，本院依法予以支持。德诚公司承担保证责任后有权向被告冯雄伟、吴燕梅追偿。 关于原告对被告冯雄伟、吴燕梅提供抵押的房屋拍卖或变卖所得款项是否享有优先受偿权问题。被告冯雄伟、吴燕梅自愿以其购买的上述房屋为其贷款提供抵押担保，办理了预购商品房抵押预告登记，未办理正式抵押登记，但是预购商品房抵押预告登记主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。根据物权法定原则，预购商品房抵押无法导致不动产物权的设立或变动，不产生优先受偿的效力，故原告对被告冯雄伟、吴燕梅提供抵押的房屋拍卖或变卖所得款项不享有优先受偿权。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司平南支行与被告冯雄伟、吴燕梅于2016年4月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450753900-2012-20160576727）； 二、被告冯雄伟、吴燕梅归还借款本金223276.53元并支付利息给原告中国建设银行股份有限公司平南支行（利息计算方法：截至2019年10月21日止的利息为8914.35元、罚息632.94元，从2019年10月22日起的利息按中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮50%计算罚息和中国人民银行规定的复利，计算至清偿之日止）； 三、被告冯雄伟、吴燕梅支付律师费10758元给原告中国建设银行股份有限公司平南支行； 四、被告广西德诚房地产开发有限公司对本判决第二、第三项的债务承担连带保证责任，被告广西德诚房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告冯雄伟、吴燕梅追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司平南支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4882元，减半收取2441元（原告已预交），由被告冯雄伟、吴燕梅、中国建设银行股份有限公司平南支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费4882元（款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农业贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 李仲权 二〇一九年十月二十九日 法官助理 甘 艳 书 记 员 唐楚雯