广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初4215号原告：黄彩桥，女，汉族，英德市人，住英德市，被告：英德市领峰房地产有限公司。所在地：英德市英城教育路**金华大厦******。法定代表人：杨开森。原告黄彩桥诉被告英德市领峰房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理。依法由审判员黄永生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄彩桥到庭参加诉讼，被告英德市领峰房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄彩桥向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告退还已支付的购房款人民币260000元，大写贰拾陆万元整。2、判令被告立即向原告支付己安装的不锈钢门款人民币3800元及安装人工费385元，合计4185元。3、判令被告按合同第十二条规定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。按合同第九条、第一款、第2项约定，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.01（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。4、涉及本案诉讼费用全部由被告承担。(1）执行异议之诉诉讼费合计5200元。(2）误工费、交通费1000元。(3）本次诉讼费用。事实和理由：原告于2017年11月15日购买被告开发的项目峰景豪庭A2栋701号房，并全部付清房款人民币260000元，签订《商品房买卖合同》。因为2017年10月期间，该楼盘在大张旗鼓地进行售卖活动，原告本人既没有看到法院的有关查封标识，也没有看到所谓债权人出面干涉，被告刻意隐瞒被房产被查封的事实，政府没有起到有效的监督，后本人因办理“公积金”到房管中心查询被告知房子被查封，期间本人要求被告解封房产或退款，但被告回复己在协商处理，后于2018年年底原告得知所购买的房屋已被网上公告拍卖，原告已向法院提起异议及执行异议之诉，贵院均不支持。为维护原告合法权益，诉至法院。被告英德市领峰房地产有限公司未作书面答辩，亦未在举证期限内提供任何书面证据。经审理查明：2017年11月15日原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于英德市英红镇××大道西侧、××路北侧峰景豪庭A2栋701号房，建筑面积133.58平方米，房屋总价260000元。合同约定原告于2017年11月15日一次性付清房款260000元。被告须在2018年12月30日前将经分期综合验收合格的房屋交付给原告，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01（该比率应不小于第（1）项中的利率）的违约金。签订合同后，原告依约履行了所有的合同义务，付清了全部购房款，虽然案涉房屋已交付给原告由原告实际占有使用，但是被告至今仍未按《商品房买卖合同》约定为原告办理房地产权属证书。案涉房屋目前已被依法查封。2019年1月原告向本院提出书面异议，请求撤销对案涉房屋的拍卖，本院作出（2018）粤1881执异91号《执行裁定书》裁定驳回原告的执行异议。后原告提起执行异议之诉，请求确认案涉房屋归原告所有，本院作出（2019）粤1881民初763号《民事判决书》判决驳回原告的诉讼请求。在庭审中，原告确认诉讼请求为：要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》。原告为案涉房屋安装大门花费4185元。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，且合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同。在合同履行过程中，原告按照合同约定向被告支付了购房款260000元，而被告虽然已将案涉房屋交付给原告使用，但是在交付之前甚至在签订《商品房买卖合同》之前案涉房屋就已被依法查封，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，被告瑕疵交付的行为导致原告转移案涉房屋所有权的合同目的无法实现，依法应当承担违约责任，原告有权解除合同并请求返还已交付款项。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，因此，原告请求判决被告支付违约金属于证据充分，本院予以支持。关于本案违约金计算标准的问题。虽然合同约定买受人解除合同的违约金按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金，但是该合同条款属于格式条款，与合同继续履行所约定的违约金计算方式并不对等，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，因此原告请求从2017年11月15日起至2019年10月9日止按日支付已交付房价款万分之0.01的违约金的主张，本院予以支持。关于原告为案涉房屋安装大门花费的4185元，有原告提交的收款收据和订货单等证据予以证明，本院予以支持。关于原告诉请的执行异议之诉诉讼费5200元，因系被告瑕疵交付的行为而导致原告采取诉讼途径维护自身的合法权益，因此该笔费用应由被告负担。关于原告诉请的误工费、交通费，因原告未能在举证期限内提供证据予以证明该部分损失，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告黄彩桥与被告英德市领峰房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201711151184865）。二、限被告英德市领峰房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄彩桥返还购房款260000元。三、限被告英德市领峰房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄彩桥支付违约金【从2017年11月15日起按日以已交付房价款260000元的万分之0.01计付至2019年10月9日止】。四、原告黄彩桥安装大门花费的4185元以及执行异议之诉的诉讼费5200元，由被告英德市领峰房地产有限公司负担，此款由被告英德市领峰房地产有限公司在支付上述款项时一并付清给原告。五、驳回原告黄彩桥的其他诉讼请求。本案受理费2677.89元，由被告英德市领峰房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄永生二〇一九年十月二十八日书记员  李明荃附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：71×××45。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。