湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1002民初4223号 原告：郴州市维利亚商业运营有限公司，统一社会性用代码91431000MA4L3D0F84，住所地湖南省郴州市北湖区南湖路**新贵华城****。 法定代表人：郭海建，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：薛刚，男，1987年3月7日出生，汉族，户籍地江苏省盱眙县。系该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：彭园，湖南联合创业律师事务所律师。 被告：李勇，1982年10月14日出生，汉族，现住湖南省桂东县。 被告：郴州市北湖区宴语巡湘记时尚餐厅，统一社会信用代码92431002MA4LGMK4K,住所,住所地郴州市北湖区南湖路**新贵华城****div> 经营者：李勇，1982年10月14日出生，汉族，现住湖南省桂东县。 原告郴州市维利亚商业运营有限公司诉被告李勇、郴州市北湖区宴语巡湘记时尚餐厅租赁合同纠纷一案，本院2019年8月12日受理后，适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告郴州市维利亚商业运营有限公司的委托诉讼代理人薛刚、彭园、被告李勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郴州市维利亚商业运营有限公司请求本院判令：1、被告向原告支付欠付的租赁费用（包括根据租赁合同约定被告应支付的租金、品牌推广费、商业运作费，下同），截止2019年7月31日止，被告应付未付租赁费用合计481273.75元。其中，被告应向原告支付的租赁费用应实际计算至被告实际付清全部应付未付租赁费用之日止；2、被告按月息2％向原告承担逾期支付租赁费用的违约金。截止2019年7月31日止，已产生违约金11164.08元［计算公式=（第二年度，42428.6元／月×2％÷30天×302天）＋（第三年度，43696.5元／月×2％÷30天×90天）］，逾期违约金应计算至被告实际支付租赁费用之日止；合计：492437.83元。3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。 被告李勇答辩要点：2017年3月份，原被告签订合同后，原告未履行品牌推广费、商业运作费，故此部分不应该交。租金应该要交，被告餐厅一直在亏损，我们也跟商场商量过解除合同，但商场称需要支付合同期限内的租金。希望解除原被告之间的租赁合同，拍卖店铺用于偿还商铺租金。从店铺的开业到闭店原告从未给我店做过平台推广及商业推广，未履行相关义务，请求不予支持。希望将被告的履约保证金84857元冲抵商铺租金，将装修保证金3000元冲抵商铺租金，原告未取得物业收费资质，原告诉请中物业费部分不应予以支持。 查明的事实 根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 1、2017年3月20日，被告李勇与原告郴州市维利亚商业运营有限公司签订《商铺租赁合同》约定：1.原告将位于郴州市北湖区南湖路35号新贵华城三期A11栋商业综合体由北称作“维多利亚中心”11栋3层308号499.16平方米房屋，承包给被告李勇从事餐饮经营；2.租赁期为5年，从2017年3月13日起至2022年3月12日止；3.合同生效后，被告向原告交纳履约保证金84857元，原告有权从中抵扣任何被告应付未付的租金、商业运作费、品牌推广费、物业费、违约金及其他费用或由于被告责任而导致的对原告或第三方的损害赔偿，租赁期满或发生本合同提前解除的情形，履约保证金用以抵充本合同约定由被告承担的费用或由原告先行支付的被告对第三方的损害赔偿外，原告应在被告交还该商铺并且提交了被告之前注册于该商铺的各类证照的注销或变更证明后30日内将履约保证金无息退还被告。装修保证金为3000元，在被告装修完毕验收合格后一周内无息返还，租赁期限内物业费遵循谁使用谁支付原则，被告应支付物业管理费（按实际使用面积计算）每平方米每月25.5元，物业费由原告代收，也可直接向物业公司缴纳。4.租赁期内，第一年（2017年5月1日-2018年4月31日）：每月固定租金为15.30元/月/㎡，每月固定商业运作费为11.48元/月/㎡，每月固定品牌推广费为11.48元/月/㎡，每月总计费用为38.25元/月/㎡。月固定租金为7637.15元，月固定商业运作费为5730.36元，月固定品牌推广费5730.36元，月固定总费用为19092.87元。年固定租金为91645.8元，年固定商业运作费为68764.32元，年固定品牌推广费68764.32元，年固定总费用229114.44元；第二年（2018年5月1日-2019年4月31日）：每月固定租金为23.8元/月/㎡，每月固定商业运作费为17.85元/月/㎡，每月固定品牌推广费为17.85元/月/㎡，每月总计费用为59.5元/月/㎡。月固定租金为11880元，月固定商业运作费为8910元，月固定品牌推广费8910元，月固定总费用为29700.02元。年固定租金为142560元，年固定商业运作费为106920元，年固定品牌推广费106920元，年固定总费用356400.24元；第三年（2019年5月1日-2020年4月31日）：每月固定租金为24.82元/月/㎡，每月固定商业运作费为18.61元/月/㎡，每月固定品牌推广费为18.61元/月/㎡，每月总计费用为62.05元/月/㎡。月固定租金为12389.15元，月固定商业运作费为9289.37元，月固定品牌推广费9289.37元，月固定总费用为30972.88元。年固定租金为148669.8元，年固定商业运作费为111472.44元，年固定品牌推广费111472.44元，年固定总费用371674.56元；第四年（2020年5月1日-2021年4月31日）：每月固定租金为26.22元/月/㎡，每月固定商业运作费为19.67元/月/㎡，每月固定品牌推广费为19.67元/月/㎡，每月总计费用为65.55元/月/㎡。月固定租金为13087.98元，月固定商业运作费为9818.48元，月固定品牌推广费9818.48元，月固定总费用为32719.94元。年固定租金为157055.76元，年固定商业运作费为117821.76元，年固定品牌推广费117821.76元，年固定总费用392639.28元；…5.租金、商业运作费、品牌推广费、物业费每壹季为一个阶段支付一次，每阶段结束前15个工作日支付下壹季的租金、商业运作费、品牌推广费、物业费，逾期交费则每逾期一日按欠付费用总额的1%向原告支付违约金。 3.合同签订后，被告向原告交纳了履约保证金84857元及装修保证金3000元。2018年10月11日，原告向被告出具收据，收到被告交纳2018年1月28日至2018年9月27日的租金28630元，同时注明“剩余91370元11月交”。被告入驻门面后一直未再交纳租金，原告向被告催要，被告以种种理由拖欠未付。 4.另查明郴州市北湖区宴语巡湘记时尚餐厅于2019年8月14日注销。原告于2019年10月18日申请撤回对郴州市北湖区宴语巡湘记时尚餐厅的起诉。 判决理由与结果 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告郴州市维利亚商业运营有限公司与被告李勇签订的《商铺租赁合同》，合同内容系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定严格履行各自义务。原告以郴州市北湖区宴语巡湘记时尚餐厅注销为由申请撤回对郴州市北湖区宴语巡湘记时尚餐厅的起诉，本院予以准许。本案双方当事人争议的焦点为: 1、原告诉请的租金的确定问题。被告辩称原告在营销时存在欺骗，未对其经营的商铺进行任何实质有效的商业运作宣传及品牌推广，原告不应收取商业运作费、品牌推广费、物业费，但被告未提供充足的证据予以佐证，而且被告对此并未请求撤销或变更合同，因此本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。原、被告尚未解除上述租赁合同，被告尚未将租赁的商铺返还给原告，按照上述合同的约定，租赁期限内，被告不得将上述履约保证金冲抵应付之租金、商业运作费及品牌推广费、物业管理费、违约金或其他费用，因此被告主张用其交纳的履约保证金抵扣租赁费用，本院不予支持，但被告交纳的装修保证金3000元，按合同约定在被告装修完毕验收合格后一周内无息返还故应冲抵租金。2019年7月26日后的租赁费用双方应另行处理，本案中不予处理。据此，被告尚欠原告2018年1月28日至2019年7月31日期间的租金、品牌推广费、商业运作费共计为474967.49元（其中包括2018年1月28日至2018年4月31日19092.87×3个月=57278.61元，2018年5月1日至2019年4月31日29700.02×12个月=356400.24元，2019年5月1日至2019年7月31日30972.88×3个月=92918.64元，减去被告已付28630元及3000元装修保证金）。 二、被告李勇逾期交纳租金的违约金如何计算。按照合同约定：被告逾期支付履约保证金、租金、商业运作费及品牌推广费、物业管理费、公共事业费用以及合同约定的应由被告支付的任何一项费用，则每逾期一日，被告应按欠付费用总额的1%向原告支付违约金。该约定明显过分高于造成的损失，综合考虑地区经济差异、当地经济发展情况以及市场行情，本院酌情确认违约金按照每日万分之五予以计算为宜。截2019年7月31日止违约金为：9950.28元（第二年度，382048.85元×0.0005×302天）＋第三年度，92918.64元×0.0005×90天）。 三、原告是否能向被告李勇收取物业管理费。按照原、被告所签订的《商铺租赁合同》的约定：物业管理费由原告代收，被告也可直接向物业公司缴纳。因此，原告只是代为收取物业管理费，并不是物业管理费收取的主体，被告欠缴物业管理费应由相关的物业公司向被告主张权利，本案中，原告无权向被告主张物业管理费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告李勇于本判决生效之日起十日内向原告郴州市维利亚商业运营有限公司支付租赁费用474967.49元； 二、被告李勇于本判决生效之日起十日内向原告郴州市维利亚商业运营有限公司支付违约金9950.28元（暂计至2019年7月31日，以后按每日万分之五计算至上述租赁费用付清之日止） 三、驳回原告郴州市维利亚商业运营有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4343元，由被告李勇负担4276元，原告郴州市维利亚商业运营有限公司负担67元,。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  卢晓淼 二〇一九年十月二十一日 书记员  邓静慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条未按判决、裁定和其他法律文书指定期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。