陕西省白河县人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0929民初1552号原告：安康市香城房地产开发有限公司，住所地：白河县。委托诉讼代理人：徐兴甫，陕西秦鑫律师事务所律师。被告：张亚军，男，汉族，1980年9月20日出生于陕西省白河县，住白河县。原告安康市香城房地产开发有限公司诉被告张亚军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日受理后，依法适用简易程序于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告安康市香城房地产开发有限公司委托诉讼代理人徐兴甫到庭参加诉讼，原告安康市香城房地产开发有限公司法定代表人李建荣与被告张亚军经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原告安康市香城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告房屋租赁合同纠纷并判令被告腾房交还原告狮子山新城1006号、1007号、1008号、1009号商铺（面积共计246.67㎡）；2、依法判令被告支付拖欠租金629635.00元及违约金（按拖欠租金的60%计算）；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年8月4日原告与被告签订房屋租赁合同，合同主要内容如下：第一条、位置：甲方将位于狮子山新城1003#、1004#、1005#商铺共计164.16㎡出租给乙方经营（以下称该房屋）。第二条、出租期限及租金支付方式：1、租房期限定为5年（2014年9月4日至2019年9月4日）。2、该房屋租金第一年为68947.00元，第二年开始租金逐年按15%递增，即第二年租金为79289.00元，第三年为91182.00元，同上类推递增基数按每年最后租金递增15%，直至租约期满。3、租金每年交一次，每年的8月4日一次性交清第二年的租金。4、甲方收款应向乙方提供收款收据凭证。第四条、租赁房屋押金与押金作用：1、该房屋押金为10000.00元整人民币。（于2014年8月4日前交清）。2、乙方如违约本合同或给甲方造成损失，押金可以作为违约金抵债，若支付的违约金不足弥补甲方，乙方还应该负责赔偿，直到弥补全部损失为止，若无违约金额退还。第七条、乙方违约责任：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋还应按照合同年租金的60%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿，直至达到弥补全部损失为止。1、未经甲方书面同意，将该房屋转租、转借给他人使用的。2、未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。3、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。4、逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，乙方给甲方造成伤害的。5、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则按年租金2%向甲方支付违约金。6、租赁期满，乙方应如期交还该房屋，逾期归还，则每日按年租金2%向甲方支付违约金。乙方不得留存物品或影响房屋正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置。7、拖欠房租款一个月的。第八条、甲方违约责任：租赁期间，甲方有下列行为之一的，应按照合同年租金的60%向乙方支付违约金。1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的。2、甲方因房屋权属非法出租房屋而导致本合同无效的。合同签订后原告及时将门面房交给被告，当时被告提出因扩大经营餐饮业需更换门面房位置，经双方协商一致原告同意调换后将1006号、1007号、1008号、1009号共计246.67㎡租赁给被告，租金按每平方米35元／月计算变更为第一年租金103610元，依据合同约定租金逐年按15%递增，依次类推第二年租金119152元，第三年租金137025元，第四年租金157579元，第五年租金181216元。被告接收该四间门面房进行装修后经营餐饮业，2014年8月4日被告交付押金10000元，按合同约定被告应于2014年8月4日交清第一年租金103610元，但被告只交付68947元，拖欠租金34663元，经原告催要被告以种种理由推辞拖延，至2015年8月4日仍然未交清第一年租金，第二年租金分文未交，直至2016年8月18日原告送达房屋租金催交通知书，特意告知被告已逾期未交付第一年、第二年、第三年租金共计290840.00元，要求被告于2016年8月30日前交清租金，逾期不交，我公司将按《房屋租赁合同》约定，收回该房屋并追究违约责任，被告拒收通知，2016年12月24日原告再次给被告经营的“咕噜鱼”火锅店送达租金催交通知书，再次告知被告于2016年12月20日前交清租金290840.00元，逾期不交，我公司将按《房屋租赁合同》约定内容，收回该房屋并追究违约责任，被告店内员工李游签收通知后仍然置之不理，2017年4月10日原告派员专门到白河县人民政府办公室找到被告张亚军送达房屋租赁金催交通知书，告知于2017年4月30日前交清应交纳房屋租金290840元。逾期不交，我公司将按《房屋租赁合同》约定内容收回该房屋，并追究违约责任。被告张亚军签收通知后，既不交租金，也不答复。无奈之下，2017年10月原告向白河县人民法院起诉要求解除与被告租赁合同并请求判令被告支付拖欠租金290840元及违约金（按拖欠租金数额为基数每逾期一日2%比例计算至付清之日止）。经白河县人民法院作出(2017)陕0929民初1103号民事调解书结案处理：一、原、被告的租赁合同继续履行；二、被告拖欠原告香城房地产开发有限公司房屋租赁费230000元（截止2017年8月4日以前），于2017年12月25日之前给付120000元，剩余110000元于2018年2月10日前付清；三、如被告未按上述期限约定给付，原告可起诉解除合同并追偿租金及违约金。该调解书送达原、被告双方后产生法律效力，被告不按期履行给付义务，经原告多次电话或上门催要租金，被告置之不理，至今已逾期近二年时间被告仍然分文未付，由此足以证明被告拒不履行租赁合同义务及法律文书确定的义务，属于恶意拖欠。据上所述，被告长期拖欠房屋租金已构成严重故意违约，直接导致原告既不能出卖该商铺也不能另行出租他人，造成原告经济损失较大，被告拒不履行合同义务的违约行为致使原告不能实现合同目的，根据《合同法》第94条、107条及房屋租赁合同第七条等规定，原告有权解除租赁合同并要求被告交清租金及违约金。按照《民事诉讼法》第119条之规定，特提起民事诉讼请求人民法院及时予以裁判，以维护原告合法权益，保障市场经济秩序公平、公正。被告张亚军未到庭亦未提交答辩意见。审理查明，原告安康市香城房地产开发有限公司与被告张亚军的父亲张德成于2014年8月4日签订房屋租赁合同，约定原告将位于狮子山新城十号楼南面1003#、1004#、1005#，面积164.16㎡，租赁给二被告使用，租金68947元，由于原告不能交房，后调换至北面的1006#、1007#、1008#、1009#共计246.67㎡的四个门面出租给被告张亚军、张德成经营使用，约定租房期间为5年（2014年9月4日至2019年9月4日），租金按每平方米35元/月计算，第一年租金为103610元，每年递增15%，以此类推直至租约期满，约定每年8月4日一次性交清第二年的租金。在合同履行过程中，被告张亚军、张德成于2014年8月4日向原告交付押金10000元，交付租金68947元，被告张亚军、张德成对尾欠租金及第二、三年租金未交付。因被告拖欠租金未付，2017年10月原告将张德成、张亚军起诉至本院，经协商，原告同意每年上浮的15%予以免除，截止2017年8月4日被告尚欠原告租金240000元，原告同意赔付租赁房屋设计费及房屋漏水费用10000元。2017年11月30日白河县人民法院作出（2017）陕0929民初1103号民事调解书，双方达成一致调解意见：一、原、被告的租赁合同继续履行；二、被告拖欠原告安康市香城房地产开发有限公司房屋租赁费230000元（截止2017年8月4日以前），于2017年12月25日之前给付120000元，剩余110000元于2018年2月10日前付清；三、如被告未按上述期限约定给付，原告可起诉解除合同并追偿租金及违约金。被告至今分文未付。原告起诉状中列有被告张德成，张德成已于2019年5月18日因病死亡，张德成系张亚军父亲。以上案件事实有原告提交的：房屋租赁合同、收据两份、催缴通知书三份、白河县人民法院作出的（2017）陕0929民初1103号民事调解书一份予以证实。本院认为，原、被告双方于2014年8月4日签订的房屋租赁合同及双方协商约定的变更事项，不违反法律规定合法有效。原告安康市香城房地产开发有限公司按照合同约定将租赁房屋按期交付给被告使用。被告张亚军未完全按照合同约定给付房屋租赁金，且合同期满后，又未按时交房，构成合同违约，应承担完全履行合同义务的民事责任。现合同履行期限已满，被告应当立即腾出房屋交付给原告。被告张亚军应支付的房屋租金第一年：自2014年8月4日至2015年8月3日为103601.4元；第二年：自2015年8月4日至2016年8月3日为119141.61元；第三年：自2016年8月4日至2017年8月3日为137012.85元；第四年：自2017年8月4日至2018年8月3日为157564.77元；第五年：自2018年8月4日至2019年8月3日为181199.49元。自2019年8月4日起至被告张亚军交付房屋之日止的房屋占用费按年租金181199.49元为依据计算支付。原告要求在本院作出的（2017）陕0929民初1103号民事调解书中之前（2017年8月4日）的租金按照合同约定计算，因该调解书已发生法律效力，应该以调解书确定的数额给付租金，本次诉讼中调解书已确定的事项本院不重复处理。原告要求被告支持逾期后的违约金请求，因双方约定逾期支付的违约金为租金基数的60%，该约定过高，且原告亦未提交被告逾期支付租金后的经济损失的证据，故该请求本院不予支持。原告请求要求与被告解除房屋租赁合同，原告起诉时房屋租赁期限已届满，双方未续签房屋租赁合同，期满后被告应当将房屋交还给原告，该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告张亚军于本判决生效之日起十日内将位于白河县城关镇狮子山社区狮子山新城1006#、1007#、1008#、1009#门面房246.67㎡腾空交还原告安康市香城房地产开发有限公司。二、被告张亚军于本判决生效之日起十日内支付原告安康市香城房地产开发有限公司房屋租金338764.26元（2017年8月4日至2019年8月3日）。三、被告张亚军2019年8月4日起至交付房屋之日止的房屋占用费按年租金181199.49元为依据计算给付。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10100元，因适用简易程序减半收取5050元，由被告张亚军负担4000元，原告安康市香城房地产开发有限公司负担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审判员  李昌顺二〇一九年十月十七日书记员  贺 飞