文书内容重庆市南川区人民法院行 政 判 决 书(2019)渝0119行初63号原告陈昌吉，男，汉族，生于1958年5月24日，住重庆市武隆区。委托代理人蔡德生，重庆峡阳律师事务所律师。被告重庆市武隆区规划和自然资源局，住所地重庆市武隆区巷口镇柏杨路**，统一社会信用代码115002320086905019。法定代表人杨华，局长。分管负责人张小军，该局土地房屋征收中心副主任。委托代理人游江涛，该局土地房屋征收中心工作人员。委托代理人李凤，重庆星空律师事务所律师。原告陈昌吉诉被告重庆市武隆区规划和自然资源局(简称武隆规资局)行政协议履行一案，于2019年5月15日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法向原、被告送达了相关诉讼文书。本院依法组成合议庭，于2019年6月26日公开开庭审理了本案。原告陈昌吉及委托代理人蔡德生，被告武隆规资局的分管负责人张小军及委托代理人游江涛、李凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈昌吉诉称，2014年6月30日，被告因实施危旧房改造项目，需征收原告位于武隆县XXXX门面房。原、被告经协商一致签订了《房屋征收产权调换协议书》，明确了原告被征收房屋建筑面积为138.04㎡，套内面积为132.6㎡。同时，该协议对房屋的安置方式、调换面积及补偿金额作了明确约定。其中，协议第二条约定：甲方(被告)对乙方（原告）被征收房屋及建（构）附属物补偿和征收补助金额详见《房屋征收产权调换补偿安置表（附表）》，而该附表对协议约定的调换后房屋超出原面积之外的10㎡内和10㎡后的面积作了具体的计算，即房屋面积132.6㎡和10米内（99.16㎡）选房套内面积（超限面）按7920元/㎡计算，10米后（45.34㎡）选房套内面积按6336元/㎡计算，总价为1040941元。合同第六条第（三）款明确了产权调换安置具体计算标准，即产权调换安置房建筑面积约155.55㎡（套内建筑面积139.5㎡），安置房金额1041493元，非住宅安置房的房号为XXX、XXX、XXX，双方对此予以盖章、签字确认。在原、被告签订的协议及附表中，最后认定被告应支付原告各项补偿款总计为1041493元，此款被告一直没有支付给原告，并将其作为原告调换门面产权购房款的资金。在2018年12月之前，被告从未向原告提出过任何异议。但在此之后，被告通知原告交付房屋时，却以协议第六条计算错误为由，要求原告再支付5万元才同意交付房屋，双方为此发生争议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。根据前述规定，原告不应支付房屋面积超出3%部分的房价款。综上，原、被告签订的《房屋征收产权调换协议书》依法成立并生效，应受法律保护。双方均应按照约定全面履行自己的义务，请求人民法院依法确认双方签订的《房屋征收产权调换协议书》合法有效，并责令被告按协议约定交付门面。原告陈昌吉为证明其主张，在庭审中提交了以下证据：1.房屋征收产权调换协议书、室内装饰及构筑物评估结果表、平面图、计算表；2.中堆坝木林岩防疫站片区临时安置过渡延期协议书(非住宅)。被告武隆规资局辩称，原告所属被征收房屋位于原重庆市武隆区巷口镇，属《武隆县人民政府关于对中堆坝木林岩防疫站片区危旧房改造进行征收的决定》确认的征收范围。2013年10月13日，原武隆县人民政府发布《国有土地上房屋征收公告》(武隆府发〔2013〕61号)，同时发布了《中堆坝木林岩防疫站片区国有土地上房屋征收补偿安置方案》。2014年6月30日，根据征收补偿安置方案，原告陈昌吉（乙方）与被告（甲方）签订《房屋征收产权调换协议书》，其中，第六条第三款约定：非住宅产权调换（门面）......平街层门面安置房在同等面积产权调换后超过的面积，毛坯房深度在10米内（含10米）按征收时非住宅安置房7920元/㎡计算，10米后按征收时非住宅安置房价格下浮20%计算，计6336元/㎡......被征收人按规定与征收部门结算产权调换差价时。第七条第（二）项约定：甲乙双方在移交安置房实际结算产权调换差价时，安置房面积以有测绘资质的单位测绘为准，安置房价格以本协议第六条约定为准，并按本协议第二条和第六条结算产权调换实际差价金额，在甲方移交安置房给乙方时，双方一次性结清款项。依照《房屋征收产权调换协议书》的约定，被告移交安置房给原告时，应实际结算产权调换差价，安置房面积以有测绘资质的单位测绘为准，安置房价格以协议第六条约定为准，并按协议第二条和第六条结算产权调换实际差价金额。本案中，案涉安置房XXX、XXX、XXX经重庆市武隆区旭展测绘有限公司测绘，套内面积分别为58.3㎡、44.8㎡、49㎡，合计152.1㎡，比原被征收房屋套内面积132.6㎡多出19.5㎡，按《房屋征收产权调换协议书》第六条约定，其超出的19.5㎡为毛坯房深度10米后的部分，其价格为6226/㎡，根据协议的约定及原告已领取的款项综合计算，原告应支付被告补差款137517.56元。综上，被告向原告移交案涉安置房时，原告应依约结算安置房与被征收房屋差价。原告不依约向被告支付安置房差价，被告根据《房屋征收产权调换协议书》第七条约定不向原告移交安置房，是同时履行抗辩权，具有合法性。据此，应根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、《合同法》第六十六条及《行政诉讼法》第六十九条的规定，驳回原告的诉讼请求。被告武隆规资局为证明其答辩主张，在法定期限内提交了以下证据：1.《关于对中堆坝木林岩防疫站片区危旧房屋进行征收的决定》(武隆府发〔2013〕61号)；2.《关于中堆坝木林岩防疫站片区国有土地上房屋征收公告》（武隆府发〔2013〕68号）；3.《关于中堆坝木林岩防疫站片区危旧房改造项目房屋征收补偿安置方案的批复》（武隆府〔2013〕76号）；4.房屋征收产权调换协议书、房屋征收产权调换补偿安置表(附表)、楼层及房号平面图、XXX房地证XXXX字第XXX号产权证；5.中堆坝木林岩防疫站片区临时安置过渡延期协议书（非住宅）；6.重庆市建设工程竣工验收备案登记证（武隆县建竣备字[2018]0010号）、重庆市房产面积测算报告（竣工）；7.重庆市武隆区国土资源和房屋管理局公告；8.房屋征收补偿安置产权调换结算表。被告武隆规资局提交了以下法律依据：1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条、第十三条、第二十一条、第二十五条；2.《中华人民共和国合同法》第六十六条。经庭审质证，对于原告提供的证据，被告对证据1-2的真实性、合法性和关联性认可，但达不到证明目的。证据1中协议书第七条第(二)项约定双方在交房时是要实际结算的，证据2中延期协议书签订的时间为2017年5月15日，结合原告提交的测绘报告，签订这个协议时涉案房屋并没有竣工验收，当时并不具备结算条件，只有在竣工后才能一并结算。对被告提供的证据，原告对证据1-3的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据4-5的真实性、合法性认可，达不到被告的证明目的；对证据6的真实性、合法性认可，达不到被告的证明目的，双方之间的调换协议，不但主体要合法，相关的附属设施也要符合正常经营的要求；对证据7的真实性无异议，但是交房的条件不符合双方的约定；对证据8不予认可，没有单位公章，也没有原告的签字，也没有时间。本院对上述证据认证如下：原、被告提交的证据具有合法性，能够反映案件相关事实，作为本案证据使用。审理查明，陈昌吉、张显兰在原武隆县XXXX号有一处房屋。2013年10月8日，原武隆县人民政府作出《关于对中堆坝木林岩防疫站片区危旧房屋进行征收的决定》(武隆府发〔2013〕61号)，决定对中堆坝木林岩防疫站片区规划红线范围以内国有土地上房屋实施征收，陈昌吉前述房屋位于该决定确定的红线范围以内。2013年10月13日，原武隆县人民政府发布《关于中堆坝木林岩防疫站片区国有土地上房屋征收公告》（武隆府发〔2013〕68号），该公告附《中堆坝木林岩防疫站片区危旧房改造项目房屋征收补偿安置方案》，该方案第五条第（十四）项载明：2.非住宅产权调换（门面），原则上在原征收面积内选房，并按规划设计方案对应面积安排房源，门面安置房在同等面积产权调换后所超出的面积，毛坯房深度在10米内（含10米）按征收时安置房价格计算，10米后按征收时安置房价格下浮20%计算。2014年6月30日，原武隆县国土资源和房屋管理局(甲方)与陈昌吉（乙方）签订《房屋征收产权调换协议书》，其中，第二条约定“甲方对乙方被征收房屋及建（构）附属物补偿和征收补助金额合计1410623元”。第五条约定“被征收非住宅房屋建筑面积138.04㎡（套内面积132.6㎡）”。第六条第（二）项约定“非住宅产权调换（门面），原则上在原征收面积内选房，并按规划设计方案对应面积安排房源。平街层门面安置房在同等面积产权调换后所超出的面积，毛坯房深度在10米内（含10米）按征收时非住宅安置房7920元/㎡计算，10米后按征收时非住宅安置房价格下浮20%计算，计6336元/㎡”。第六条第（三）项约定“产权调换安置房建筑面积约155.55㎡（套内面积约139.5㎡），安置房金额1041493元。安置房房号为XXX、XXX、XXX”。第七条约定“（一）甲乙双方在签订本协议书时，按本协议书以上第二条、第六条计算产权调换差价，甲方应支付乙方369130元；(二)甲乙双方在移交安置房实际结算产权调换差价时，安置房面积以有测绘资质的单位测绘为准，安置房价格以本协议第六条约定为准，并按本协议第二条和第六条结算产权调换实际差价金额，在甲方移交安置房给乙方时，双方一次性结清款项”。该《房屋征收产权调换协议书》的附件《房屋征收产权调换补偿安置表（附表）》第35项载明：以上补偿合计1410623元；第36项载明：产权调换安置房（合计）1041493元；第39项载明：10米内选房套内面积99.16㎡，单价7920元/㎡，金额785347元；第40项载明：10米后选房套内面积40.34㎡，单价6336元/㎡，金额255594元；第46项载明：产权调换补差金额369130元。2017年5月15日，原武隆县国土资源和房屋管理局(甲方)与陈昌吉（乙方）签订《中堆坝木林岩防疫站片区临时安置过渡延期协议书（非住宅）》，双方约定延长临时安置过渡期，从2017年6月30日起至2018年9月30日止，由甲方一次性支付乙方延期经济损失补助152882.56元。2018年6月26日，重庆市武隆区旭展测绘服务有限公司对XXX4、5幢作出测绘报告，其中房屋面积分户汇总表显示，陈昌吉所有的商业XX号房屋建筑面积71.82㎡(分摊面积为13.52㎡)，套内面积为58.3㎡；商业XX号房屋建筑面积55.19㎡（分摊面积为10.39㎡），套内面积为44.8㎡；商业XX号房屋建筑面积60.36㎡（分摊面积为11.36㎡），套内面积为49㎡。三套安置房屋的总套内面积为58.3+44.8+49=152.1㎡。2018年6月29日，原重庆市武隆区国土资源和房屋管理局发布公告，主要内容：目前，中堆坝木林岩防疫站片区城镇危旧房改造项目(XXXX)的产权置换房已建设完毕，并已完成房屋竣工验收及回迁安置结算等准备工作，拟定于6月30日正式启动该项目涉及产权调换的被征收户的回迁安置工作，请大家于近日到回迁安置办公室（中堆坝XXXX物业办公室）办理接房等有关事宜。后，原、被告对协议产生争议，未达成一致。2019年5月15日，原告提起本案诉讼，要求确认原、被告双方签订的《房屋征收产权调换协议书》合法有效，并责令被告按协议约定交付门面。另查明，因涉及武隆行政区域撤县设区调整，武隆县国土资源和房屋管理局曾更名为重庆市武隆区国土资源和房屋管理局；后因涉及行政机关机构改革，重庆市武隆区国土资源和房屋管理局涉及国有土地上房屋征收的实施职责由新成立的武隆规资局继续行使。本院认为，被告武隆规资局是武隆行政区域内实施国有土地上房屋征收工作的行政部门，具有与被征收人签订并履行房屋征收产权调换协议的法定职责。《中堆坝木林岩防疫站片区危旧房改造项目房屋征收补偿安置方案》第五条第(十四)项载明：2.非住宅产权调换（门面），原则上在原征收面积内选房，并按规划设计方案对应面积安排房源，门面安置房在同等面积产权调换后所超出的面积，毛坯房深度在10米内（含10米）按征收时安置房价格计算，10米后按征收时安置房价格下浮20%计算。本案中，被告与原告签订的《房屋征收产权调换补偿安置表（附表）》中计算产权调换补差金额时，对所选毛坯房只要是深度在10米后的面积部分都按照下浮20%的价格进行计算，即对所选房屋面积139.5㎡深度在10米内部分共99.16㎡按新建安置房市场价格7920元/㎡进行计算，对深度在10米后部分共40.34㎡按下浮20%的价格6336元/㎡进行计算。而按照补偿安置方案载明的“门面安置房在同等面积产权调换后所超出的面积在10米后的部分下浮20%”的标准进行计算，则所选房屋面积139.5㎡中和原房屋同等面积部分即132.6㎡应按新建安置房市场价格7920元/㎡进行计算，对超出的6.9㎡则应具体区分深度在10米内和10米外，分别按照7920元/㎡和6336元/㎡的标准进行计算。显然，按照《房屋征收产权调换补偿安置表（附表）》的计算方法，导致原告应付的产权调换安置房金额减少，被告超出该征收项目补偿安置方案规定的标准多支付给原告补偿金额。行政机关在组织实施征收与补偿工作时，必须遵守《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，符合征收决定及房屋征收补偿安置方案的要求，对被征收人给予公平补偿。同时，因国有土地上房屋征收的安置补偿款项来源于公共财政，行政机关签订的行政协议不应违反法律的强制性规定，不应损害国家利益、社会公共利益。人民法院审查行政机关是否依法履行、按照约定履行协议或者单方变更、解除协议是否合法，在适用行政法律规范的同时，可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告签订《房屋征收产权调换协议书》的附件《房屋征收产权调换补偿安置表（附表）》中计算产权调换补差金额时，未严格按照补偿安置方案规定的标准计算，超出了行政机关自由裁量的范围，导致支付给原告的补偿金额增多，损害了国家利益、社会公共利益。按照前述规定，涉案《房屋征收产权调换协议书》中关于非住宅（门面）产权调换补差部分的约定应属无效。且，涉案三套安置房屋的实际套内面积共为152.1㎡，双方签订《房屋征收产权调换协议书》时约定的安置房的套内面积为139.5㎡，安置房屋的实际套内面积超出约定12.6㎡。按照《房屋征收产权调换协议书》第七条第（二）项的约定，原告应当按照实际面积结算产权调换差价，而现有证据并不能证明原告履行了补差义务。在前述两项调换补差争议未解决之前，涉案《房屋征收产权调换协议书》中关于非住宅（门面）产权调换交房的约定并不具备履行条件。另指出，关于前述两项调换补差争议的解决，被告应当积极主动履行补偿安置职责，依法及时保障原告依法享有的权利和涉案征收项目的推进。综上，原武隆县国土资源和房屋管理局与原告签订的《房屋征收产权调换协议书》中关于非住宅(门面)产权调换补差部分的约定应属无效，原告要求履行交房义务的理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告陈昌吉的诉讼请求。本案案件受理费17495元，由被告重庆市武隆区规划和自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  秦 伟人民陪审员  李继容人民陪审员  张胜华二〇一九年十月九日法官 助理  周仁海法官 助理  袁钦明书 记 员  熊 娜