辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽0111民初1146号原告：郑洪选。委托诉讼代理人：郑国选，辽宁蓝月律师事务所律师。被告：姜炘。委托诉讼代理人：孙晔，辽宁平安律师事务所律师。委托诉讼代理人：程之美，辽宁平安律师事务所律师。被告：沈阳顺德置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区佟沟街道办事处关沟村佳园路**。法定代表人：马万阁。委托诉讼代理人：顾玉辉，辽宁同宇律师事务所律师。被告：何洪波。委托诉讼代理人：顾玉辉，辽宁同宇律师事务所律师。原告郑洪选与被告姜炘、沈阳顺德置业有限公司、何洪波案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法进行审理。原告郑洪选向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与沈阳顺德置业有限公司、何洪波签订的房屋买卖协议有效；2.判令不得对位于沈阳市苏家屯区房屋执行。事实和理由：被告何洪波向被告沈阳顺德置业有限公司的股东即实际经营者，负责该公司的事务。原告于2015年2月11日同沈阳顺德置业有限公司签订购房协议，购得位于沈阳市苏家屯区房屋，建筑面积70.18平方米，办理了入住，交付了全款175450元，由沈阳顺德置业有限公司出具收据，原告居住至今。2018年10月11日沈阳市苏家屯区人民法院将该房屋查封，原告提出执行异议，被驳回了请求。原告认为原告与沈阳顺德置业有限公司签订的购房协议合法有效，原告给付了全部购房款，所有权人应为原告，原告的合法权益可以排除执行。被告姜炘辩称，一、原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，不能排除法院的执行。1、原告签订房屋买卖协议无效。《土地管理法》第二条第三款规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”《房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据上述法律规定，沈阳顺德置业有限公司建设涉案房屋未取得土地使用权，也未取得任何建设审批手续，属于侵占土地、违法建设的行为，涉案房屋属于违法建筑，法律禁止转让，原告签订的《房屋买卖协议》因违返法律法规的强制性规定而无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据上述法律规定，沈阳顺德置业有限公司至今未取得商品房预售许可证，因此，原告签订的《房屋买卖协议》无效。2、原告不属于涉案房屋的权利人，其权利亦不具有合法性，不能排除法院强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。案涉房屋的建设未取得土地使用权和任何审批手续，原告与沈阳顺德置业有限公司签订的房屋买卖协议为无效合同，根据上述法律规定，原告不符合法定的权利人标准，不是涉案房屋的权利人，原告对涉案房屋不享有任何合法权利，其权利亦不具有合法性，不能排除法院强制执行。3、原告不符合排除执行的法定情形，不能排除法院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”沈阳顺德置业有限公司至今未取得涉案房屋的土地使用权、建设等审批手续，系违法建筑，原告签订的《房屋买卖协议》为无效合同，并且原告不能提供证据，证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，原告也不能证明其已经实际支付了超过合同约定总价款的百分之五十的价款，因此，根据上述法律规定，原告不符法定排除执行的情形，不能排除法院的执行。二、原告不享有案涉房屋的物权，原告确权的请求应当驳回。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《房屋登记办法》第二十二条规定，“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。”最高法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）》“21.对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”根据上述法律规定，案涉房屋系未依法取得规划许可、施工许可等建造的房屋，属于违法建筑，原告与何洪波、沈阳顺德置业有限公司签订的房屋买卖协议无效，不符合法律规定的房屋登记的条件，更不具备物权的基础要件，因此，原告对涉案房屋不享有物权权利，对于原告确认涉案房屋权利归属的诉请，法院应当予以驳回。三、原告要求协助办理产权登记的诉请，不属于本案的审理范围。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案是执行异议之诉，审理范围是案外人就执行标的是否享有足以排除要求协助办理产权登记的诉请，不属于本案的审理范围，不应予以审理。被告何洪波辩称，双方虽然签订了买卖合同，但实际是借贷关系，何洪波没有见过原告，何洪波向案外人池原宇借过10万元，到期后没有偿还，池原宇找到沈阳顺德置业有限公司下属的物业公司的负责人关百兴签订了房屋买卖合同，以此房屋作为抵押，双方名义上是房屋买卖关系，实际为借贷关系。沈阳顺德置业有限公司辩称：答辩意见同何洪波。本院经审查认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，案涉房屋无建设工程规划许可证，因违法建筑产生的纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故应驳回原告的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项,《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回郑洪选的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  闫晓彦人民陪审员  郭 捷人民陪审员  律 丹二〇一九年十月三十日书 记 员  王雪姣