广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1914号上诉人（原审被告）：董汉章，男，汉族，1981年8月9日出生，身份证地址：肇庆市鼎湖区，现住肇庆市鼎湖区。被上诉人（原审原告）：肇庆市高要区信诚物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区城区文峰中路（文峰市场办公室第一卡）。法定代表人：邓瑞华，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭菁菁，广东砚正律师事务所律师。委托诉讼代理人：谈肇峰，广东砚正律师事务所实习律师。上诉人董汉章因与被上诉人肇庆市高要区信诚物业管理有限公司（以下简称信诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人董汉章、被上诉人信诚物业公司的委托诉讼代理人郭菁菁、谈肇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董汉章上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：1.信诚物业公司物业管理费定价标准不明，公共水电、电梯修理分摊及智能设施维护没有提供详细的明细列表。违约金的计算方案不合理。2.董汉章对信诚物业公司要求D1、D2幢每一户业主交纳天然管理煤气开通费需要收取1500元／户费用且没有发票有异议，也没得到信诚物业公司的明确回复。3.信诚物业公司将楼下的商铺出租给第三方作餐馆，餐馆将油烟管伸进小区的地下管道，油烟味直接影响业主，餐馆老板还在墙的后面开设了后门，外人能直接从后门进入小区，对小区造成安全隐患，没有得到信诚物业公司的回应。4.信诚物业公司诉状主张的金额与催缴金额不相符，但直到一审判决送达给信诚物业公司都没有提供有效证据和详细列表作出解释。信诚物业公司辩称，一、董汉章的主张没有事实及法律依据，缺乏相关证据证明其主张。1.信诚物业公司是依据《前期物业管理服务协议》第十一条违约责任第三款：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1元交纳违约金……”的规定向董汉章主张违约责任，信诚物业公司的主张合法合理。2.对于天然管道煤气开通费与本案无关，信诚物业公司有权不予答复。3.关于信诚物业公司将楼下商铺出租给第三方作餐馆问题。楼下的商铺并不属于信诚物业公司所有，信诚物业公司无权将商铺出租给第三方，至于第三方餐饮老板如何处理该商铺，信诚物业公司无权处理，亦与本案无关。二、董汉章违反《前期物业管理服务协议》的约定欠缴管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。董汉章作为完全行为能力人，在《前期物业管理服务协议》上签字并认可《前期物业管理服务协议》，该协议是董汉章的真实意思表示。且信诚物业公司从提供物业服务起至起诉时长达数年，董汉章均没有向信诚物业公司提出任何异议，证明董汉章是认可信诚物业公司的服务。董汉章作为涉案房屋的业主，应当履行合同约定按时支付物业管理服务费用，其拖欠物业管理服务费，已构成违约，应当承担违约责任。综上，一审判决事实清楚、适用法律正确。董汉章违反《前期物业管理服务协议》的约定欠缴管理费，构成违约，应立即缴纳其拖欠的物业管理费及承担相应的违约责任。请二审法院维持原判，支持信诚物业公司的诉求。信诚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令董汉章立即支付2017年5月至2019年3月31日的物业管理费共2870.13元（包括物业费、公共水电分摊、电梯修理分摊费、智能设施维护费等）和违约金669元，两项合计3539.13元（2019年3月31日以后的物业费按约定计至还清日另计）；2.本案诉讼费由董汉章承担。一审法院认定事实：“鼎湖汇景园”发展商肇庆市巨恒置业发展有限公司与信诚物业公司签订《“汇景园”前期物业服务委托合同》，肇庆市巨恒置业发展有限公司委托信诚物业公司对“鼎湖汇景园”的物业进行管理。2010年7月2日，董汉章购买了“鼎湖汇景园”D幢D2-303房，该房建筑面积为91.61平方米。同日，信诚物业公司与董汉章签订了《前期物业管理服务协议》约定，信诚物业公司对“鼎湖汇景园”进行物业管理，并由业主向信诚物业公司支付物业管理费，物业管理费明细：电梯楼1.2元/平方米/月，露台、花园0.5/平方米/月，小车库0.7/平方米/月、水电公共分摊10元/月/户（不含电梯电费），公共智能维护费10元/月/户，电梯维护费、检测费10元/月/户（两年后按实际发生额分摊），电梯电费20元/月/户（两年后按实际发生额分摊）；逾期交纳物业管理服务费的，按每天1元计收逾期违约金，交纳时间每年一次。2019年3月1日，信诚物业公司通过邮寄方式向董汉章发出《缴物业费的通知》，要求董汉章缴交2017年5月1日至2019年3月31日的欠费2574.17元及滞纳金669元。但董汉章没有缴交所欠费用，计至2019年3月31日止，董汉章拖欠缴交物业管理服务费为2870.13元。2017年5月1日至2019年3月31日期间为669天。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。“鼎湖汇景园”发展商肇庆市巨恒置业发展有限公司与信诚物业公司签订《“汇景园”前期物业服务委托合同》和信诚物业公司与董汉章签订了《前期物业管理服务协议》均没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。董汉章作为“鼎湖汇景园”D幢D2-303房的业主，应当履行上述合同约定支付物业管理服务费用，董汉章拖欠信诚物业公司物业管理服务费用，已构成违约，应当承担违约责任。因此，信诚物业公司请求董汉章支付计至2019年3月31日止物业管理服务费2870.13元以及2017年5月1日至2019年3月31日期间的违约金669元的请求有理合法，应予支持。2019年3月31日以后发生的物业管理费尚未明确，本案不作处理。董汉章提出开发商将楼下的商铺出租给第三方作餐馆使用，餐馆老板将油烟管伸进小区的管道，油烟味直街影响了业主和楼道走廊天花板大面积脱落，与本案非属同一法律关系，董汉章可另行主张权利，董汉章为此不支付物业管理费，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业管理公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以拒绝交纳物业管理费予以对抗。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、董汉章于一审判决发生法律效力之日起七日内支付信诚物业公司的物业管理费2870.13元、违约金669元（物业管理服务费、违约金均计至2019年3月31日止）；二、驳回信诚物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由董汉章负担。本院二审期间，双方当事人均无提交新证据证实自己的主张。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，争议焦点为：董汉章拒绝缴纳物业费是否有合法依据。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”因此，在涉诉小区业主、业主大会选聘物业管理企业之前，肇庆市巨恒置业发展有限公司作为该小区的建设单位可以选聘信诚物业公司作为前期物业管理企业。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；”故《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容无违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，对合同双方均具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”因此，物业服务企业是否违规收费应以合同约定或法律、法规、部门规章规定为依据，而双方签订的《前期物业管理服务协议》已对物业管理费、电梯电费、修理费等费用以及逾期缴交费用的违约责任等进行约定，董汉章主张信诚物业公司存在违规收费的理据不足，本院不予采纳。至于董汉章等业主反映信诚物业公司在提供物业管理服务过程中，存在管理不到位之处，根据庭审及结合同期审理该小区其他业主提交的照片等证据，可证明信诚物业公司在物业管理服务方面确存在一定瑕疵，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拖欠物业管理费的理由。根据该司法解释的第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，信诚物业公司已对董汉章逾期欠缴物业费及违约金提供物业管理费明细表、催交物业管理费通知书等予以证实，业主应当按照物业管理服务协议的约定按时足额交纳物业服务费，董汉章拖欠物业管理服务费已构成违约，应承担相应的违约责任。故董汉章以信诚物业公司未完全履行物业服务协议约定的义务以及存在不合理收费为由拒缴物业费于法无据，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。董汉章的上诉请求理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由董汉章负担。本判决为终审判决。审判长  蔡红茂审判员  李升文审判员  苏振伟二〇一九年十月三十日法官助理苏翠华书记员陈智君