黑龙江省拜泉县人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0231民初1825号原告:龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行，住所地拜泉县拜泉镇内。负责人:郭春勇，该行行长。委托诉讼代理人：秦龙，男，1984年4月4日出生，汉族，该行客户经理，住拜泉县。被告：李秋艳，女，1966年2月15日出生，汉族，个体工商户，住拜泉县。被告：丁红金，男，1963年11月23日出生，汉族，公务员，住拜泉县。被告：明水县建工房地产开发有限公司，住所地明水县工人俱乐部东侧。法定代表人：李秀华，公司经理。原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行（以下简称龙江银行）与李秋艳、丁红金、明水县建工房地产开发有限公司（以下简称明水建工公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙江银行委托诉讼代理人秦龙到庭参加诉讼，被告李秋艳、丁红金、明水建工公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙江银行向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告李秋艳、丁红金签订的《个人购房借款合同》；2、要求被告李秋艳、丁红金偿还拖欠贷款本金372613.87元及利息、罚息（以此本金为基数，按合同约定的利息及罚息标准计算至实际给付之日止所产生利息、罚息)；3、若被告李秋艳不能还款，则要求以其购买的拜泉县××家园××楼××号建筑面积167.60平方米商服，（拜房预规划区内字第YG2013002036号预购商品房预告登记，拜房预规划区内字第YG2013002042号预购商品房抵押预告登记）评估、拍卖、变卖后所得款项优先受偿；4、要求被告明水建工公司对上述款项承担连带清偿责任；5、案件受理费由被告负担。事实和理由：被告李秋艳于2013年10月15日向我行申请贷款580000.00元，用于购置拜泉县××家园××楼××号商服，经我行审批，与被告李秋艳、丁红金签订了《个人购房借款及担保合同》(2013龙银齐拜个消字第507号）,借款期限120个月，自2013年10月15日至2023年10月15日,执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率6.55%为基础上浮20%即年利率为7.86%，还款方式为等额本息还款法。被告李秋艳、丁红金以其购买的坐落于拜泉县××家园××楼××号建筑面积167.60平方米商服，（拜房预规划区内字第YG2013002036号预购商品房预告登记，拜房预规划区内字第YG2013002042号预购商品房抵押预告登记）作为该笔借款设定了抵押预告登记。被告李秋艳之夫丁红金与我行签订了同意书承诺，“自愿作为李秋艳的共同借款人，共同承担对银行借款的偿还义务，直至龙江银行的贷款本息全部偿还完毕为止。如借款人与本人解除夫妻关系，即使法院离婚判决书或调解书或经民政部门办理的离婚协议书中专门注明该抵押财产的所有权归属为借款人，本人的还款义务亦不解除。”我行与明水建工公司签订有《按揭业务合作协议》，根据该协议第4条第4项。明水建工公司同意在我行承诺贷款额度内对每一购房人向我行借款合同提供无条件、不可撤销的连带责任担保，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及我行为实现债权而发生的有关费用。并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从我行与借款人签订的借款合同生效日起，至明水建工公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交我行保管之日止。我行依约于2013年10月17日向被告李秋艳、丁红金发放贷款，李秋艳、丁红金只偿还了223541.90元本金。自2018年6月20日开始发生连续违约，根据《个人购房借款及担保合同》第39条39.1.3款，连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期，并可提前收回全部借款的本息并要求支付相关费用等多项措施，后经我行多次派出业务人员进行催收，被告未能按期足额履行偿还借款义务，为维护我行合法利益，故诉至法院。在我行起诉后，被告偿还了借款本金16155.77元，现尚欠借款本金356458.10元。被告李秋艳、丁红金、明水建工公司未到庭参加诉讼亦未提交任何书面答辩。原告为支持自己的主张，在举证期限内向法庭提交如下证据：证据一、被告李秋艳身份证复印件、户口簿、结婚证复印件用以证明其自然状况；证据二、《个人购房借款及担保合同》一份(2013年龙银齐拜个消字507号），用以证实被告李秋艳在我行贷款580000.00元，贷款期限120个月，自2013年10月15日至2023年10月15日,借款执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率6.55%为基础上浮20%即年利率为7.86%事实。房屋预告登记证复印件两份用以证实被告李秋艳、丁红金以其购买的坐落于拜泉县阳光××楼××号，建筑面积167.6平方米的商服（拜房预规划区内字第YG2013002036号预购商品房预告登记、拜房预规划区内字第YG2013002042号预购商品房抵押预告登记）为借款设定抵押预告登记的事实；放款凭证一张，用以证实原告按照约定向被告李秋艳指定的明水县建工房地产开发有限公司拜泉阳光嘉园账户拨付贷款580000.00元；证据三、丁红金与龙江银行所签订的同意书，用以证实丁红金自愿作为李秋艳的共同借款人，共同承担对银行借款的偿还义务，直至龙江银行的贷款本息全部偿还完毕为止。如借款人与其解除夫妻关系，即使法院离婚判决书或调解书或经民政部门办理的离婚协议书中专门注明该抵押财产的所有权归属为借款人，其的还款义务亦不解除；证据四、《按揭业务合作协议》，用以证实明水建工公司同意在龙江银行承诺贷款额度内对每一购房人向龙江银行借款合同提供无条件、不可撤销的连带责任担保，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及龙江银行为实现债权而发生的有关费用。并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从龙江银行与借款人签订的借款合同生效日起，至明水建工公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交龙江银行保管之日止。证据五、被告李秋艳贷款拖欠明细表，证明截止2018年6月20日尚欠贷款本金356458.10元及按合同约定的利息、罚息标准计算至实际给付之日止所产生的利息、罚息。被告李秋艳、丁红金、明水建工公司未向法庭提交证据。被告李秋艳、丁红金、明水建工公司经传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。结合原告当庭陈述及提交的证据书证，本院经分析认证后予以确认被告李秋艳在原告龙江银行借款及以其所购买房屋办理预售商品房买卖预告登记及预售商品房抵押权预告登记的事实，被告丁红金为该笔借款的共同还款人。明水建工公司为该笔借款提供连带责任保证的事实；由于被告未向法庭提供证实借贷双方具有消灭借贷及抵押担保的事实证据，故认定被告李秋艳、丁红金在约定的还款期限届满后仍未按期足额偿还借款本金、利息的事实及被告明水建工公司对该笔借款承担连带责任担保的事实。经审理查明：2013年10月15日，被告李秋艳向龙江银行申请贷款580000.00元。双方签订了《个人购房借款及担保合同》(2013龙银齐拜个消字第507号）。借款期限120个月，执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率6.55%为基础上浮20%即年利率为7.86%。还款方式为等额本息还款法。龙江银行于2013年10月17日按合同约定向被告李秋艳全额发放贷款。对于违约责任的约定为：借款人未按合同约定按时足额偿还借款本金的，贷款人有权对未偿还贷款本金按日在本合同执行水平加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。根据《个人购房借款及担保合同》第39条39.1.3款，连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期，并可提前收回全部借款的本息并要求支付相关费用等多项措施；被告李秋艳以其购买的坐落于拜泉县××家园××楼××号建筑面积167.60平方米商服，（拜房预规划区内字第YG2013002036号预购商品房预告登记，拜房预规划区内字第YG2013002042号预购商品房抵押预告登记）作为该笔借款设定了押预告登记。抵押担保范围包括但不限于借款合同的本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及抵押权人实现债权的一切相关费用等（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等）。保证期间即抵押权的存续期间，为抵押权设立之日起至借款合同项下借款本息及其他一切相关费用等全部债权诉讼时效届满之日止；被告李秋艳之夫丁红金与我行签订了同意书承诺，“自愿作为李秋艳的共同借款人，共同承担对银行借款的偿还义务，直至龙江银行的贷款本息全部偿还完毕为止。如借款人与本人解除夫妻关系，即使法院离婚判决书或调解书或经民政部门办理的离婚协议书中专门注明该抵押财产的所有权归属为借款人，本人的还款义务亦不解除。”。原告龙江银行与明水建工公司签订有《按揭业务合作协议》，明水建工公司同意在龙江银行承诺贷款额度内对每一购房人向龙江银行借款合同提供无条件、不可撤销的连带责任担保，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及龙江银行为实现债权而发生的有关费用。并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从龙江银行与借款人签订的借款合同生效日起，至明水建工公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交龙江银行保管之日止。被告李秋艳只偿还了223541.90元,自2018年6月20日开始发生连续违约。截止庭审之日，李秋艳尚欠贷款本金356458.10元及利息、罚息。后经龙江银行多次派出业务人员进行催收，被告未能按期足额履行偿还借款义务，故诉至法院。本院认为：原告龙江银行与被告李秋艳签订的《个人购房借款及担保合同》系借贷双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，贷款及抵押合同合法有效，故双方均应全面履行各自的合同义务。被告丁红金自愿在《同意书》上签名可确定其共同还款人身份。借贷合同双方可以约定一方解除合同的条件，该条件成就时，解除权人即可解除合同。本案中，原、被告双方在合同中约定了违约责任及发生危及贷款人债权情形的救济措施条款，至2019年10月30日止，被告李秋艳已经连续违约17次，符合合同约定的解除合同及清偿本息、罚息的违约责任条款，故对原告要求解除与被告李秋艳签、丁红金订的《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求本院予以支持。至于原告要求被告李秋艳、丁红金按约定偿还尚欠贷款本金356458.10元及利息、罚息及此后至实际给付之日所发生的利息的诉讼请求，因原告主张解除双方签订的《个人购房借款合同》，被告李秋艳应就合同解除时尚欠借款本金及利息按照合同约定的计算标准承担清偿责任，即利息、罚息应按照合同约定的计算标准计算至合同解除时止，即本判决生效之日止。被告李秋艳以其购买的房屋为该笔借款设定了抵押，并办理了预购商品房预告抵押登记，根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生物权效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，本案房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力。双方可依合同主张债权请求权。所以原告龙江银行提出以抵押物拍卖价款优先受偿的诉讼请求本院不予支持。龙江银行与明水建工公司签订有《按揭业务合作协议》是其真实意思表示，合法有效，应认定明水建工公司连带保证人地位。根据担保法的相关规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的为连带责任保证。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。根据该协议明水建工公司同意在龙江银行承诺贷款额度内对每一购房人向龙江银行借款合同提供无条件，不可撤销的连带责任担保，保证金额为借款人贷款本金。利息（包括罚息）及龙江银行为实现债权而发生的有关费用。并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从龙江银行与借款人签订的借款合同生效日起，至明水建工公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交龙江银行保管之日止。因明水建工公司尚在保证期间内，故对原告主张被告明水建工公司承担连带还款责任的诉讼请求本院予以支持。被告李秋艳、丁红金、明水县建工房地产开发有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、准予原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行解除与被告李秋艳签、丁红金订的《个人购房借款合同》（2013龙银齐拜个消字第507号）；二、被告李秋艳、丁红金偿还原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行贷款本金356458.10元及利息、罚息（以此本金为基数，按合同约定的利率标准及罚息标准自2018年6月20日起计算至本判决生效之日止），此款于本判决生效之日起五日内付清；三、被告明水县建工房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。被告明水县建工房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李秋艳追偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预缴案件受理费6889.00元，应收6647.00元，减半收取3324.00元，由被告李秋艳、丁红金、明水县建工房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  于宏广二〇一九年十月三十日书记员  才春雨