湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民初6131号原告：武汉新城土地整理储备中心，住所地武汉市江岸区台北路**澎湖高级公寓****。法定代表人：李敏，该中心主任。委托诉讼代理人：华天，湖北山河律师事务所律师。被告：武汉城鑫联房地产开发有限公司，住，住所地洪山区张家湾街特**长征集团综合大楼**/div>法定代表人：杨磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘灏洋，该公司员工。委托诉讼代理人：曾宪强，湖北光年律师事务所。原告武汉新城土地整理储备中心（以下简称新城土地储备中心）诉被告武汉城鑫联房地产开发有限公司（以下简称城鑫联公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年6月5日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。新城土地储备中心的委托诉讼代理人华天，城鑫联公司的委托诉讼代理人刘灏洋、曾宪强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新城土地储备中心诉称，城鑫联公司于2017年12月4日竞得位于洪山区武金堤××、××路××、××以西的科信地块，挂牌编号P（2017）124号国有建设用地使用权，就该地块的储备开发补偿事宜与武汉市土地整理储备中心签订了《储备土地开发补偿协议》。根据《协议》约定，该地块土地出让价款为231237万元，除城鑫联公司已提交的挂牌竞买保证金184620万元冲抵土地出让款外，剩余土地出让价款计46617万元，城鑫联公司应于该地块挂牌成交之日起10个工作日内缴清（2017年12月15日前）。在《协议》履行过程中，城鑫联公司于2018年6月29日才缴清该地块土地溢价款计46617万元，城鑫联公司逾期付款的行为己构成严重违约。受武汉市土地整理储备中心的委托，新城土地储备中心负责处置城鑫联公司逾期支付土地价款的相关事宜并依法追究其违约责任。依据《协议》第十一条约定“乙方如未按本协议书的约定时间足额支付应付款项的，从逾期之日起，每日按应付款项金额的千分之一向甲方承担逾期付款违约金”，城鑫联公司应向新城土地储备中心支付逾期支付土地价款违约金计91369320元（计算方式：46617万元×196日×0.001）。综上，请求：一、判令城鑫联公司按照《协议书》的约定，承担挂牌编号为P（2017）124号地块逾期支付土地价款的违约责任，共计91369320元。二、本案全部诉讼费用由城鑫联公司承担。城鑫联公司辩称，一、新城土地储备中心出让土地留有妨碍物，至今没有交付土地。该土地上仍然存在大量的废弃建筑物，出让土地上有他人的房屋，城鑫联公司在交齐土地款后，新城土地储备中心没有交付土地，由于新城土地储备中心没有按时交付出让的土地，应当按照对等的条件向城鑫联公司给付违约金。二、新城土地储备中心拖延交付土地达7个月之久，影响城鑫联公司施工，造成了巨大的损失。三、土地挂牌保证金就是土地出让的底价，约定的违约金远远高于新城土地储备中心的损失。四、新城土地储备中心违约在先，城鑫联公司有对新城土地储备中心的先履行抗辩权。新城土地储备中心应交付的土地存在瑕疵，无法进行交付。请求依法驳回新城土地储备中心的诉讼请求。原告新城土地储备中心向本院提交了如下证据：一、《国有建设用地使用权成交确认书》，拟证明：城鑫联公司于2017年12月4日竞得挂牌编号为P（2017）124号地块国有建设用地使用权。二、《协议书》，拟证明：1、城鑫联公司应于该地块成交之日起10个工作日内（2017年12月15日前），缴纳该地块成交价超出起始价的溢价部分价款46617万元；2、城鑫联公司未依约足额支付土地价款，自逾期之日起，每日按应付款金额的千分之一承担逾期付款违约金。三、《价款缴纳证明》，拟证明：城鑫联公司于2018年6月29日缴纳该地块成交价格超出起始价的溢价部分价款46617万元。四、《委托函》、拟证明：武汉市土地整理储备中心委托新城土地储备中心处置城鑫联公司逾期支付该地块土地价款的相关事宜并依法追究城鑫联公司的违约责任。五、城鑫联公司出具的《关于支付P（2017）124号地块看管费用》的函，拟证明城鑫联公司委托新城土地储备中心对涉案地块进行看护。被告城鑫联公司向本院提交了如下证据：一、《地块现状与其他说明》。证明目的：规划净用地范围内建（构）筑物，由武汉市土地整理储备中心负责在交地前完成拆迁安置补偿，该费用已计入土地成交价款，土地竞得人不再另行补偿。二、《土地现场照片》证明目的：该地块上仍然存在大量的建筑垃圾堆放物。l24块土地上有活动板房，基本不能开发。所以城鑫联公司延迟缴纳了土地款项，行使了不安抗辩权，到现在为止土地仍没有交付。对新城土地储备中心提交的证据，城鑫联公司发表质证意见如下：对第一份证据无异议。对第二份证据，违约金按照千分之一计算过高。对第三、四份证据无异议，对逾期支付的时间没有异议，唯一有异议的就是违约金约定过高。对证据五的真实性无异议。对城鑫联公司提交的证据，新城土地储备中心发表质证意见如下：关于证据一真实性无法确认，对其证明目的不予认可。因为按照挂牌文件的相关规定，最终是应该按照土地储备中心与城鑫联公司签订的协议为准。对证据二的证明目的不予认可，按协议书第八条约定，明确约定了规划用地范围内，包括但不限于土木等保持现状，说明移交土地的时候，只需要保持现状进行移交。活动板房不在124号地块的范围内。对上述证据，本院认定如下：对新城土地储备中心提交证据的真实性予以确认。对城鑫联公司提交证据的证明目的不予采信。经审理查明，2017年12月4日，城鑫联公司（乙方）与武汉市国土资源和规划局（甲方）签订《国有建设用地使用权成交确认书》，该确认书约定：一、乙方于年月日在武汉市政务服务中心三楼拍卖厅以挂牌方式竞得位于位于洪山区武金堤××、××路××、××以西，编号为P（2017）124号国有建设用地使用权，成交价款总额为243520万元。三、乙方须按照挂牌成交结果及挂牌出让文件的规定内容，与武汉市土地储备中心签订《储备土地开发补偿协议书》，并按照《储备土地开发补偿协议书》的约定支付土地成交价款：1、地块成交、地块成交后金直接抵作土地成交价款中的起始价部分；2、自地块成交之日起10个工作日内，付清土地成交价款中超出起始价的溢价部分（竞买保证金不可冲抵该部分价款）；3、按照挂牌成交结果、挂牌文件确定的内容以及与武汉市土地储备中心签订的《储备土地开发补偿协议书》的约定交纳剩余土地成交价款。同日，城鑫联公司（乙方）与武汉市土地储备中心（甲方）签订《储备土地开发补偿协议书》，该协议书约定：第五条、储备地块现状及瑕疵说明如下，乙方对表述如下的储备地块现状及瑕疵说明无异议，并全面接受。（一）规划净用地范围地界清晰，权属无争议。（四）规划净用地范围内（包括但不限于地块存在的高差、堆土、树木绿化、水塘、架空电线、电杆及各类市政设施、管网和地下人防等）保持现状交付，规划净用地范围周边保持现状交付（即发布挂牌公告前地块现状）。乙方因建设需要，改变现状的，应自行向相关部门申请办理相关手续，并承担相应费用，该费用未计入成交价款中；第六条、本协议书项下储备地块的土地出让价款为231237万元；第七条、在本协议书生效后，乙方已提交的挂牌竟买保证金壹拾捌亿肆仟陆佰贰拾万元整（小写184620万元整）抵作本协议书的履约保证金，出让价款按照以下方式支付：（一）本协议项下储地块挂牌之日起10个工作日内，乙方向甲方缴纳土地价款壹拾捌亿肆仟陆佰贰拾万元整（小写184620万元整，可用履约保证金冲抵）；（二）本协议项下储地块挂牌成交后，地块成交，地块成交价超出起始价的溢价部分自土地成交之日起10个工作日内缴清；逾期未缴纳的，取消其竞得人资格，并依法建究违约责任；第八条、本协议书生效，且乙方按约定付清全部应付价款后，甲方应按如下范围、时间和条件向乙方交付本协议书项下出让地块：（三）交地条件。甲方向乙方交付的储备土地应达到以下条件（甲方交付储备地块后即视同出让人武汉市国土资源和规划局履行了交地义务）：l、规划净用地范围地界清晰、权属无争议。2、规划净用地范围内包括但不限于堆土、树木绿化、水塘、架空电线、电杆及各类市政设施、管网等，土地移交时保持现状（即发布挂牌公告前地块现状）。乙方因建设需要，改变现状的，应自行向相关部门申请办理相关手续，并承担相应费用，该费用未计入成交价款中；第十一条、乙方如未按本协议书的约定时间足额支付应付款项的，从逾期之日起，每日按应付款项金额的千分之一向甲方承担逾期付款违约金。另查明，城鑫联公司于2018年6月29日全额交纳了该宗土地价款溢价部分46617万元。2019年5月16日，武汉市土地储备中心向新城土地储备中心出具委托函：同意委托新城土地储备中心采取包括但不限于司法诉讼方式，处置P（2017）124号地块竞得人逾期支付土地价款的相关事宜并依法追究其违约责任。本院认为，本案的焦点问题：1、城鑫联公司是否应承担逾期支付土地款的违约责任；2、违约金如何计算。对上述焦点问题，本院分别评判如下：一、关于城鑫联公司是否应承担逾期支付土地款的违约责任的问题。城鑫联公司与武汉市国土资源和规划局签订《国有建设用地使用权成交确认书》约定：自地块成交之日起10个工作日内，付清土地成交价款中超出起始价的溢价部分（竞买保证金不可冲抵该部分价款）；按照挂牌成交结果、挂牌文件确定的内容以及与武汉市土地储备中心签订的《储备土地开发补偿协议书》的约定交纳剩余土地成交价款。城鑫联公司与武汉市土地储备中心签订《储备土地开发补偿协议书》约定：本协议项下储地块挂牌之日起10个工作日内，城鑫联公司向武汉市土地储备中心缴纳土地价款壹拾捌亿肆仟陆佰贰拾万元整（小写184620万元整，可用履约保证金冲抵）；本协议项下储地块挂牌成交后，地块成交，地块成交价超出起始价的溢价部分司必须自土地成交之日起10个工作日内缴清。故在冲抵城鑫联公司已提交的挂牌竟买保证金184620万元后，城鑫联公司应于2017年12月4日起10个工作日内（即2017年12月19日内）缴清土地成交价款中超出起始价的溢价部分46617万元。城鑫联公司于2018年6月29日才全额交纳了该宗土地价款溢价部分46617万元，违反合同约定，构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失的违约责任。”之规定，城鑫联公司应承担违约责任。城鑫联公司与武汉市土地储备中心签订的《储备土地开发补偿协议书》第五条以及第八条对地块现状、瑕疵说明、交付条件作出明确约定：储备地块现状及瑕疵说明如下，城鑫联公司对表述如下的储备地块现状及瑕疵说明无异议，并全面接受。规划净用地范围地界清晰，权属无争议。规划净用地范围内（包括但不限于地块存在的高差、堆土、树木绿化、水塘、架空电线、电杆及各类市政设施、管网和地下人防等）保持现状交付，规划净用地范围周边保持现状交付（即发布挂牌公告前地块现状）。且城鑫联公司认可其所称的活动板房不在涉案地块范围地界内。故城鑫联公司称该土地上存在活动板房、地块存在、地块存在瑕疵的抗辩理由缺乏事实依据和合同依据司认为其延迟缴纳土地款系行使先履行抗辩权的抗辩理由于法无据。综上，新城土地储备中心主张城鑫联公司承担逾期支付土地价款的违约责任的诉讼请求，本院予以支持。二、关于违约金如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。”城鑫联公司与武汉市土地储备中心签订《储备土地开发补偿协议书》约定：城鑫联公司如未按本协议书的约定时间足额支付应付款项的，从逾期之日起，每日按应付款项金额的千分之一向武汉市土地储备中心承担逾期付款违约金。现城鑫联公司抗辩上述条款约定的违约金过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”故依照上述法律规定及司法解释的规定，新城土地储备中心主张的逾期交房违约金91369320元明显过高，城鑫联公司对违约金过高的抗辩理由本院予以采纳，依法予以调整。本院酌定损失参照中国人民银行同期同类流动资金年4.35%贷款利率的130%的标准计算，即违约金为：13986459.66元（466170000元×4.35%×130%÷360天×191天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、武汉城鑫联房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向武汉新城土地整理储备中心支付违约金13986459.66元；二、驳回武汉新城土地整理储备中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费498647.34元，由武汉城鑫联房地产开发有限公司负担249323.67元，武汉新城土地整理储备中心负担249323.67元。（该款武汉新城土地整理储备中心已预交，武汉城鑫联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给武汉新城土地整理储备中心）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院（单位编码：103001），开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，帐号：05×××69-1。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 叶 欣审判员 李 文审判员 陈继红二〇一九年十月三十日书记员 邬云格