贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10412号 原告：贵州苏兰物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道洪南路城乡商住楼****门面，统一社会信用代码：91520502MA6DKG1RXX。 法定代表人：刘青华，该公司总经理， 委托诉讼代理人：周大举（特别授权代理），系该公司执行董事。 被告：张垒，男，汉族，1998年3月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：张永翠（特别授权委托），女，汉族，1975年1月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州苏兰物业管理有限公司（以下至判决主文简称苏兰物业）与被告张垒物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏兰物业的委托诉讼代理人周大举、被告张垒的委托诉讼代理人张永翠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏兰物业向本院提出诉讼请求：判决被告立即支付原告：1.从2016年4月1日至2017年6月30日期间共计1277天所欠的物业服务费1,854.00元，并按万分之五计算至2019年9月30日共计1277天的违约金1,183.78元；2.从2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费1,483.20元，违约金822天，按万分之五计算为609.60元；3.从2018年7月1日起至2019年9月30日期间的物业服务费1,483.20元，违约金457天，按万分之五计算为338.91元；4、从2018年7月1日起至2019年9月30日期间的物业服务费1,483.20元。合计为8,435.89元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2016年3月20日入驻东升丽景的前期物业服务工作，于2017年6月30日撤出。因撤出时尚未成立业主委员会，建设单位委托毕节市鸿运物业管理有限责任公司（下称鸿运物业）继续承担前期物业管理工作。2018年6月30日，鸿运物业合同期满，业委会仍未成立，建设单位再次委托原告承担该小区的前期物业管理工作。2018年8月2日，原告与鸿运物业完成移交，分别签署了《物业费支付协议》或《物业移交记录》就未收物业费收取及支付、业主装修保证金退付等达成了协议，被告系该小区2单元1104号房业主，房屋经测绘面积为103.00平方米，根据物业服务合同第八条约定，物业服务费按每平方米每月交纳1.20元的计算，第九条约定缴纳的方式为一年缴纳一次，被告一直未交纳物业服务费。经原告多次催交，被告不予理睬。原告为维护自身合法权益，特具状前来人民法院提起诉讼，请求判如所诉。 被告张垒口头辩称：一、物业公司与小区业主没有签订书面服务合同；二、在购房合同里面约定前期物业服务费用由房开承担；三、电梯维护及电梯广告，小区墙面广告的收费是怎么收的我们业主不知道，而且电梯维护人员到场维护的时间很慢，导致小区十几家业主在不同的时间段被困电梯内在半个小时到两个小时不等；四、商户的商业垃圾全部倒在小区的垃圾桶内，导致大量的垃圾堆放及环境脏乱差，反映给物业也没有处理；负二层和负三层门禁没有安装，导致外来人员随意进出；住户入户门周围贴的全是小广告，并发生过盗窃丢物的事件；物业值班人员晚上只有保安，但保安在凌晨一点以后都在睡觉，去年冬天有一家住户停电打物业电话不通，保安给电工打电话，第二天也没有上门服务；负一层的火锅店排烟在小区内，气味熏人，导致住户无法开窗，三个月以前反映给物业，至今未处理也未得到任何答复；小区内未实行来客登记制度，保安在未核实人员信息将门禁打开，外来人员随意进出住户所在区域；推销产品多，大部分是保安默许。房开逾期交房，收房时间不一致；电梯品牌和合同约定不一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人提交的证据，本院认定如下：一、对原告提交的证据1:营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。能够证明原告苏兰物业的工商登记情况，本院予以采信。原告提交的证据2:《前期物业服务合同》。能够证明该合同系案涉楼盘房屋开发企业贵州毕节创奇房地产开发有限责任公司与原告苏兰物业签订《前期物业服务合同》的事实，本院予以采信。对原告提交的证据3：债权转让协议、物业费和违约债权清单。只能能够证明原告与鸿运公司达成相关协议的事实。原告提交的证据4：东升丽景业主领取钥匙表。能够证实涉案小区业主领取钥匙的时间等事实；原告提交的证据5：房屋实测报告。能证明被告房屋的面积为103.00平方米。二、对被告提交的证据1：照片、聊天截图照片。能证明原告物业服务不完全到位的事实，其证明力，本院予以采信；对被告提交的证据2：云上七星的报道、手机照片。能证明涉案小区消防存在隐患、尚未整改完毕等事实，其证明力，本院予以确认；对被告提交的证据3：商品房买卖合同、收据。能证明被告购买商品房载明面积为99.47平方米，缴纳了第一年的物业费，其证明力，本院予以确认。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告于2016年3月20日入驻东升丽景小区从事前期物业服务，2017年6月30日撤出。2018年6月30日，原告苏兰物业（乙方）与案外人毕节市鸿运物业管理有限责任公司（甲方）签订《债权转让协议》，约定：甲方作为2017年7月1日至2018年6月30日毕节市七星关区东升丽景小区的物业管理单位，依法享有本协议附件一《毕节市鸿运物业管理有限责任公司东升丽景项目应收物业费及违约金债权清单》项下的应收物业费债权及其违约金；甲、乙双方根据有关法律、法规及政府部门的规定，采取协议转让方式转让应收物业费债权；乙方自愿受让该应收物业费债权的转让，协议还约定了其他内容（并附有涉案小区业主差欠物业费及违约金债权清单）。2018年7月1日，案涉楼盘的房屋开发企业贵州毕节创奇房地产开发有限公司（甲方）与原告苏兰物业公司（乙方）签订《东升丽景前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘（委托）乙方对东升丽景（物业名称）进行前期物业管理服务，收费标准住宅每月每平方米1.20元，商业用房每月每平方米2.20元，合同对服务内容与质量、服务费的收取时间及方式、物业的使用与维护、违约责任等内容进行了相应的约定。合同签订后，原告即进驻该小区，履行前期物业服务合同约定的义务，原告在履行合同义务过程中，存在服务不到位，如小区垃圾未及时清除、电梯故障未及时修复等情形，被告张垒系该小区2单元1104号房业主，其购房合同载明住房面积为99.47平方米（实测面积103.00平方米），被告入住该小区后，已支付2016年4月至2017年3月一年的物业服务费。原告诉请按1.20元/每月/每平方米计算被告应交纳2016年4月1日至2019年9月的物业服务费，并依约定收取的违约金。被告以其与原告之间不存在物业服务合同关系、前期物业应由房开公司承担、房开公司承诺免三年的物业服务费等为由，拒绝支付。 本院认为，综合诉、辩主张，本案双方当事人争议焦点主要为：1、被告张垒应否向原告苏兰物业公司交纳物业服务费；2、案涉物业服务费如何确定、被告是否应支付违约金。对双方争议的焦点1，根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，贵州毕节创奇房地产开发有限责任公司系案涉小区的建设单位，其与原告苏兰物业公司于2018年7月1日签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。原告苏兰物业公司及该小区业主均应当全面履行该合同。被告张垒系该小区业主，原告苏兰物业公司与贵州毕节创奇房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对被告张垒具有约束力，被告张垒以其与原告未签订合同为由提出抗辩并拒绝交纳物业服务费，本院不予支持。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，房开公司承担前期物业的前提是物业未交付给物业买受人，涉案物业已交付被告张垒，其已于2016年入住该小区，已接受物业服务，应当向原告苏兰物业公司交纳物业服务费。故原告要求被告缴纳2018年7月1日至2019年9月30日期间的物业服务费，本院应予以支持；对原告要求被告缴纳2016年4月1日至2017年6月30日期间的物业服务费的诉讼请求，因被告已举证证明其已缴纳了2016年4月至2017年3月的物业服务费，故原告要求其缴纳，系重复主张，本院不予以支持；对2017年4月至2017年6月30日期间的物业服务费，本院予以支持；对原告主张从2017年7月1日起至2018年6月30日止的物业服务费，因该期间提供服务的公司并不是原告，原告主张债权人毕节市鸿运物业管理有限责任公司将该期间的债权转让给原告，但原告不能举证证明该债权转让已履行了通知债务人的义务，故原告苏兰物业公司要求被告缴纳2017年7月1日起至2018年6月30日止的物业服务费的诉讼请求，本院不予以支持。对双方争议的焦点2，《前期物业服务合同》约定物业服务费的收费标准为住宅每月每平方米1.20元，未违反法律的规定，本院予以支持。从2017年4月1日至2017年6月30日，共3个月，被告张垒应交纳的物业服务费为元370.80元（1.20元×103.00×3=370.80元）；从2018年7月1日至2019年9月30日共15个月，应缴纳物业服务费1,854.00元（1.20元×103.00×15=1,854.00元），以上两项合计2,224.80元（370.80元+1,854.00元=2,224.80元）。因原告在履行合同过程中，根据被告张垒提交的证据能够证明原告苏兰物业公司在涉案小区提供物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，诸如垃圾未及时清除、电梯故障未及时修复等情形，应承担相应的责任。综合全案考虑，本院酌情认定原告苏兰物业公司承担20%的责任，被告承担80%的服务费。故对原告诉请被告支付物业服务费的请求，本院予以支持1,779.84元（2,224.80元×80%=1,779.84元），超出部分不予支持；对原告诉请加收违约金，因原告未完全尽到履行合同的义务，双方均有违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定。因此，对原告主张的违约金，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告张垒于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州苏兰物业管理有限公司2017年4月至2017年6月30日及2018年7月1日起至2019年9月30日期间的物业服务费1,779.84元； 二、驳回原告贵州苏兰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告张垒负担5.00元，原告贵州苏兰物业管理有限公司负担20.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  詹伟 二〇一九年十月三十一日 书记员  石涛