江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣06民终528号上诉人（原审原告）：朱春开，男，1955年2月20日出生，汉族，江西省贵溪市人，住址江西省贵溪市。委托诉讼代理人：仲伟荣，贵溪市直八法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：谢样先，男，1963年8月7日出生，汉族，江西省贵溪市人，住址江西省贵溪市。被上诉人（原审被告）：万玉琴，女，1963年1月1日出生，汉族，江西省贵溪市人，住址福建省厦门市思明区。上诉人朱春开因与被上诉人谢样先、万玉琴确认合同有效纠纷一案，不服贵溪市人民法院（2019）赣0681民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱春开、被上诉人谢样先、被上诉人万玉琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱春开上诉请求：1、撤销原审判决，改判如上诉人一审民事诉状的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决适用法律错误。其理由有四：其一，因《物权法》及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称《买卖合同解释》），公布实施于《合同法》之后，且相对于买卖标的物而言，《物权法》属于物权买卖的特别规定，《合同法》属于物权买卖的一般规定，依据《立法法》第九十二条“特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”的规定，本案应当适用《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同……，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，以及《买卖合同解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，依法判决双方签订的《协议书》合法有效才符合法律规定。但是，原审判决竟然适用旧的一般规定，即《合同法》第五十一条和第一百三十二条的规定判决驳回上诉人的诉讼请求，显然属于适用法律错误；其二，依据《买卖合同解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，上诉人认为：既然出卖人因未取得出卖标的物所有权或者处分权而与买受人签订的合同如不能转移标的物，依法应当承担的是违约责任，就已经充分证明，其被“违约”的合同必然是合法有效的合同！这是不需要证明而众所周知的法律常识！原审判决依据《合同法》第五十一条和第一百三十二条的规定，以《协议书》的效力待定为由，判决驳回上诉人的上诉请求，适用法律错误是十分明显的！其三，《土地管理法》第六十二条的规定，乃是农村村民申请住宅用地应当履行批准手续的程序规定，而并非决定“地上”房屋归属的实体规定。特别重要的是，涉案房屋的建设用地使用证被撤销的原因只是发证程序不规范的程序违法，而并非实体错误和未经批准，因此，适用该法条的规定并据以证明涉案房屋不能确定权属，其适用法律本身就不能自圆其说！另外，依据《城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，充分证明，我国现行法律对“房、地”转让或争议的确权依据是“地权随房权”原则，而并非“房权随地权”原则！原审判决以“房权随地权”原则进行判决，亦严重违反《城市房地产管理法》的规定，属于适用法律错误！其四，至于原审判决适用《合同法》第一百三十二条规定的本身是否正确，上诉人认为：首先，该法条并非效力性强制性规定，因此，其不能导致《协议书》的无效！其次，退一万步讲，即使能够导致《协议书》无效，依据《合同法》第五十二条第（五）款的规定，依法也应当因《协议书》违反法律的强制性效力规定而以合同无效为由判决驳回上诉人的诉讼请求，而不是以合同效力待定为由判决驳回上诉人的诉讼请求！据此，亦应认定原审判决适用法律错误。二、原审判决认定事实错误或不清。主要事实与理由有三：其一，上诉人的诉讼请求，是请求确认房屋买卖协议书合法有效，原审法院立案的案由也是确认合同有效纠纷。依据《合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，本案的焦点应当是涉案合同是否已依法成立，而与出卖人是否具有涉案房屋的所有权或处分权无关，更与房屋所占与土地是否存在争议无关！原审判决并未查明和认定合同是否已经依法成立，而是连篇累牍的陈述土地的争议过程，应属于严重的认定事实错误和不清；其二，依据正常的逻辑思维和交易习惯，既然是房屋买卖合同，就必须查明买卖房屋的现状以及双方买卖的范围。但是，原审判决竟然并未调查买卖房屋的基本状况以及双方买卖的具体范围，而是以尚未定论的土地权属争议代替房屋买卖的合同争议。张冠李戴且“顾左右而言他”，应属于另一种形式的认定事实错误和不清；其三，原审判决对被上诉人万玉琴虽然未在《协议书》上签字，但其已实际接受了上诉人支付的8万元房款这一合同成立的关键事实和构成要件并未认定，应属于严重的认定事实错误和不清。三、原审判决错误。首先，原审判决程序错误。原审认定《协议书》效力待定的理由是：“原被告诉争的房屋土地权属尚未确权，占用该土地的房屋权属亦无法确定，因此，被告对该房屋是否属于其所有及是否具有处分权尚未确定，故……《协议书》效力处于效力待定状态”；“原告要求确认《协议书》有效”，“没有事实和法律依据”。依据原审判决的这一理由，上诉人有理由认为：原审判决是将土地确权案件的审理结果作为确认《协议书》效力的唯一依据而认定事实和据以判决的！据此，上诉人认为：依据《民事诉讼法》第一百五十条“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”规定，本案就应当裁定中止审理，等待土地确权案件结案生效后再恢复本案审理，而不是判决驳回原告的诉讼请求。因此，原审判决在程序上是错误的；其次，原审判决实体错误。依据本案的基本事实，被上诉人万玉琴虽然未在房屋买卖协议书上签字，但是，其已经实际“接受了”原告支付的8万元房款。依据《合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，以及第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，无需多作任何解释，就能够充分证明本案双方签订的《协议书》，是一份已经依法成立并已生效的合同，依法应当判决确认其法律效力。原审判决驳回上诉人的诉讼请求，判决错误是显而易见的，依法应当撤销并依法改判。四、原审判决的诉讼费违反法律规定，请求二审法院一并解决。本案属于无请求金额的非财产类案件，依据《诉讼费用交纳办法》第十三条第（二）款第3项“其他非财产案件每件交纳50元至100元”的规定．本案诉讼费应为50元或100元。但是，原审法院竟然收取上诉人1800元的案件受理费，显然该收费不符合法律的规定。虽然，《诉讼费用交纳办法》第四十三条同时规定，“当事人不得单独对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉”，但是，该法条并未排除当事人对上诉费问题提起附带上诉。为此，请求二审法院能够对该诉讼费的标准一并处理，以切实保护上诉人的合法权益。以上上诉理由，请二审法院采纳，依法改判如上诉人的上诉请求。谢样先、万玉琴答辩称，朱春开的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、原审判决认定事实清楚，证据确凿。原审判决认定：“被答辩人（原告）与答辩人（被告）诉争房屋占用土地使用权处于待确定权状态。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当是出卖人所有或者有权处分”。因被答辩人（原告）与答辩人（被告）诉争的房屋土地权属尚未确权，占用该土地的房屋权属亦无法确定。因此，答辩人（被告）对该房屋是否属于其所有及是否具有处分权尚未确定，故被答辩人（原告）请求确认2013年8月9日签订的《协议书》效力处于效力待定状态，被答辩人（原告）要求确认该《协议书》有效，并要求答辩人（被告）万玉琴、谢样先履行《协议书》义务没有事实和法律依据，本院不予支持”，并判决驳回被答辩人（原告）朱春开的诉讼请求是正确的，原审认定事实清楚，证据确凿。1、答辩人尚未取得诉争房屋的所有权和土地使用权证，不具有处分该房屋的处分权。答辩人至今尚未取得房屋所有权证，土地使用权处于待确定权状态。(1)2013年8月9日签订房屋买卖协议书时罗河大道67号房屋的土地使用权证登记在朱春开名下，房屋为朱春开所有。由于当时农村没有房屋所有权证，依照农村习惯是以土地使用权代表房屋所有权的，既然如此，被答辩人朱春开及其儿子朱喜龙不存在向答辩人谢样先、万玉琴购买房屋。(2)在当时答辩人谢样先、万玉琴并没有依法取得该房屋的土地使用权证和房屋所有权证，因此谢样先、万玉琴并无资格和权利出卖罗河大道67号房屋，退一万步说，即便万玉琴也签了该协议也是无效的。何况离婚后的万玉琴始终不同意卖房屋，没有在协议书上签名字，并且还阻止被答辩人朱春开的儿子朱喜龙及谢样先、万新军、万新保、万新珍、万新群、屈碧大队干部万新太在协议书上签字。(3)通过行政诉讼后贵溪市人民法院于2014年4月11日(2013)贵行初字第13号行政判决撤销了贵溪市国土资源局1999年10月25日为被答辩人朱春开颁发的《集体土地建设用地使用权证》。朱春开不服上诉至鹰潭市中级人民法院，鹰潭市中级人民法院驳回上诉，维持原判。而法院并未判决罗河大道67号二直房屋的哪一直房屋所有权归答辩人谢样先、万玉琴所有，哪一直房屋所有权归被答辩人朱春开及其妻子万凤琴所有。2014年答辩人谢样先、万玉琴向贵溪市罗河镇人民政府申请土地权属调处，罗河镇人民政府先后3次作出的罗政字[2015]1号、罗行字[2016]1号、罗政字[2018]1号《罗河镇人民政府权属处理决定书》被撤销。答辩人谢样先、万玉琴与被答辩人朱春开（原审原告）诉争房屋占用土地使用权处于待确定权状态。因此，在房屋所有权和土地使用权尚未确实之下，答辩人谢样先无权出卖房屋，再说答辩人谢样先与答辩人万玉琴于2007年4月25日已离婚，答辩人谢样先也无权在答辩人万玉琴不同意卖房屋情形下单独一人出卖与万玉琴共同共有尚未分割的房屋。2、《协议书》非法无效。(l)被答辩人朱春开不是适格的原告，不具有原告主体资格。被答辩人朱春开没有签订《协议书》，被答辩人朱春开当时在外地经商，未亲自到扬签订协议书，虽然在买受人一栏中打印了他的姓名，而朱春开并没有在协议书上签字，被答辩人朱春开也未根据法律规定授权他人代理签订房屋买卖协议书，更何况被答辩人朱春开的儿子朱喜龙只是自己在《协议书》上签了朱喜龙自己的名字，因此被答辩人朱春开不是适格的原告，不具有原告主体资格。(2)买卖房屋协议书中的房屋是罗河大道66号房屋，该房屋是他人的房屋，协议书上的出卖人和买受人都无权买卖他人的房屋，该协议也是非法无效的。(3)答辩人万玉琴与答辩人谢样先共同共有罗河大道67号一半房屋和土地，答辩人谢样先与被答辩人的儿子朱喜龙无权在答辩人万玉琴不同意出卖房屋，并拒绝在协议书上签字及再三阻止他们在协议书上签字的情形下买卖谢样先与万玉琴共同共有的房屋。按照朱春开在民事诉状上所说：“答辩人与被答辩人因万玉琴不同意卖房屋，不肯在《协议书》上签字，双方一致同意撤销2013年8月9日签订的协议书，且协议书已被撕毁”。既然协议书已经撤销和撕毁了，被答辩人朱春开为何要胡搅蛮缠，要法院确认其《房屋买卖协议书》合法有效？(4)答辩人万玉琴根本没有收取被答辩人买房的8万元钱，答辩人万玉琴不同意卖房屋，没有在协议书上签字。万玉琴并不在付钱现场，也不知道被答辩人及其儿子朱喜龙何时付钱，因此被答辩人所谓“万玉琴虽然未在《协议书》上签字，但其已实际接受了被答辩人（上诉人）支付的8万元房款这一合同成立的关键事实和构成要件并未认定”，根本是子虚乌有，血口喷人。二、原审适用法律正确。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”和《中华人民共和国合同法》第51条规定，并无不当。答辩人与被答辩人朱春开诉争房屋土地权属尚未确权，占用该土地的房屋权属亦无法确定，答辩人至今都没有房屋所有权和土地使用权证。答辩人谢样先无权出卖房屋。其次答辩人谢样先在2013年8月9日《协议书》上签字出卖的房屋，不仅是其和万玉琴共同共有的房屋，而且答辩人至今都没有房屋所有权证和土地使用权证，答辩人和被答辩人诉争房屋土地使用权还存在争议，更何况答辩人万玉琴始终不同意出卖房屋，不肯在协议书上签字，答辩人谢样先单独签字出卖与万玉琴共同共有的房屋行为无效。因此，原审适用法律适当。综上所述，原审判决认定事实清楚、证据确凿，适用法律正确，为此请求二审法院驳回被答辩人朱春开上诉，维持原判。一、二审诉讼费用由被答辩人朱春开承担。朱春开向一审法院起诉请求：1、判决确认原、被告双方签订的房屋买卖《协议书》合法有效；原告已履行《协议书》约定的付款义务，判令被告履行合同义务；2、判决本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1996年9月，原告朱春开，案外人万凤琴与被告谢样先、万玉琴合伙建成了位于贵溪市罗河集镇罗河大道67号两直房屋。1999年，贵溪市国土资源局将涉案的位于贵溪市罗河集镇罗河大道67号两直房屋的集体土地建设用地使用权证登记在原告朱春开的名下。后两被告以贵溪市国土资源局违反法定程序颁发集体土地建设用地使用证给原告朱春开，侵犯其合法权益为由向贵溪市人民法院提起行政诉讼，要求撤销颁发给原告朱春开的该土地使用权证。贵溪市人民法院依法受理后以程序违法为由撤销了该使用证。原告朱春开不服上诉至鹰潭市中级人民法院，鹰潭市中级人民法院驳回上诉，维持原判。2014年被告万玉琴、谢样先向贵溪市罗河镇人民政府申请权属调处。贵溪市罗河镇人民政府于2015年7月15日作出罗政字（2015）1号《罗河镇人民政府权属处理决定书》，认定贵溪市罗河集镇罗河大道67号两直地基，与熊新木共墙的一直土地使用权归被告万玉琴、谢样先共同所有，另一直土地使用权归原告朱春开所有。原告朱春开不服向贵溪市人民政府申请行政复议，贵溪市人民政府以事实不清，证据不足为由作出贵府复决字（2015）08号行政复议决定，撤销了贵溪市罗河镇人民政府作出罗政字（2015）1号《罗河镇人民政府权属处理决定书》。被告万玉琴、谢样先不服向鹰潭市中级人民法院提起行政诉讼，鹰潭市中级人民法院作出（2015）鹰行初字第7号行政判决，驳回被告万玉琴、谢样先的诉讼请求。被告万玉琴、谢样先不服向江西省高级人民法院上诉，江西省高级人民法院于2016年7月20日作出（2016）赣行终116号行政判决，维持鹰潭市中级人民法院判决等。2017年2月27日贵溪市罗河镇人民政府作出罗政字（2016）1号权属处理决定书，决定所争议两间房屋由原告所有一直和被告所有一直。原告对该决定不服，向贵溪市人民政府提出行政复议，贵溪市人民政府于2017年6月19日作出贵府复决字（2017）38号行政复议决定书，维持罗河镇人民政府作出罗政字（2016）1号权属处理决定。原告朱春开对该复议决定不服，于2017年7月4日向贵溪市人民法院提起行政诉讼，贵溪市人民法院作出（2017）赣0681行初55号行政判决，驳回了原告的诉讼请求。原告朱春开对该判决不服，向南昌铁路运输中级法院提出上诉，南昌铁路运输中级法院于2018年6月1日作出（2018）赣71行终117号行政判决书，撤销贵溪市人民法院（2017）赣0681行初55号行政判决和罗河镇人民政府作出的罗政字（2016）1号权属处理决定书及贵溪市人民政府作出的贵府复决字（2017）38号行政复议决定书，责令罗河镇人民政府于本判决生效之日起60日内作出涉案土地使用权调查处理决定。2018年8月1日，贵溪市罗河镇人民政府作出罗政字（2018）1号《罗河镇人民政府权属处理决定书》，主要内容：经本府研究决定罗河镇集镇罗河大道67号二直房屋的土地使用权归原告朱春开，案外人万凤琴，被告万玉琴、谢样先共同所有，北面与熊新木、南面与朱春开共墙的一直房屋土地使用权为被告万玉琴、谢样先所有，南面靠近原农贸市场出口的一直房屋土地使用权归原告朱春开，案外人万凤琴所有。原告朱春开不服，于2018年9月27日向贵溪市人民政府申请行政复议，2018年12月25日，贵溪市人民政府作出《复议决定书》，决定：撤销罗河镇人民政府作出的罗政字（2018）1号《罗河镇人民政府权属处理决定书》，责令罗河镇人民政府于本决定书生效之日起60日内重新作出涉案土地使用权的调查处理决定。被告万玉琴、谢样先不服贵溪市人民政府的复议决定，于2019年1月15日向南昌铁路运输法院提起行政诉讼。2019年4月，南昌铁路运输法院作出（2019）赣7101行初241号行政判决，驳回被告万玉琴、谢样先的诉讼请求。另查明，2007年4月25日，被告万玉琴、谢样先在厦门市思明区民政局协议离婚。2013年8月9日，被告谢样先与案外人朱喜龙签订一份《协议书》，原告朱春开、被告万玉琴在《协议书》中未签字。2013年8月10日，原告朱春开出具委托书，委托儿子朱喜龙全权处理买房一事。2017年5月23日，原告诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。”本案中，原告与被告诉争的房屋属于集体所有土地上房屋，原告朱春开于1999年获得核发的《集体土地建设用地使用证》已被撤销，罗河镇政府先后三次所作出的《罗河镇人民政府权属处理决定书》亦被撤销。因此，原被告诉争房屋占用土地使用权处于待确权状态。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当是出卖人所有或者有权处分。”因原被告诉争的房屋土地权属尚未确权，占用该土地的房屋权属亦无法确定。因此，被告对该房屋是否属于其所有及是否具有处分权尚未确定，故原告请求确认2013年8月9日签订的《协议书》效力处于效力待定状态。原告要求确认该《协议书》有效，并要求被告万玉琴、谢样先履行《协议书》义务没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条之规定，判决如下：驳回原告朱春开的诉讼请求。案件受理费1800元，由原告朱春开负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据一份：贵溪县罗河镇集镇土地建设用地登记卡，证明事项：1、依据贵溪市自然资源局的土地登记档案，涉案房屋所占土地登记簿的登记，涉案房屋占用的土地使用权仍然属于上诉人所有，土地性质为国有建设用地，使用权面积为117.6平方米。2、证明现在仍在行政诉讼之中的因上诉人不服罗河镇人民政府《权属处理决定书》的行政诉讼一案，是罗河镇人民政府所立的一件错案。因此才会三次决定，三次被法院撤销。现在诉讼的是第四次处理决定。3、证明本案一审判决认定：“因原被告诉争的房屋土地权属尚未确权，占用该土地的房屋权属亦无法确定”，是认定事实及判决错误。被上诉人质证意见：对证据的三性均有异议，贵溪市人民法院2013贵行初字第13号行政判决书已撤销该登记卡。被上诉人提交了证据两份：罗河镇人民政府权属处理决定书（罗政字【2019】1号）复印件，贵溪市人民政府行政复议决定书（贵府复决字【2019】21号）复印件。证明贵溪市人民政府已撤销了朱春开的土地使用权证，涉案土地不是国有土地，是罗河农民集体土地。上诉人质证意见：对证据真实性无异议，对合法性、关联性有异议，因为这两份决定还未生效，我方已经起诉了，南昌铁路运输法院已立案，案号为（2019）赣7101行初1196号。对于双方提交的上述证据，本院认定如下：本院对上述证据的真实性予以确认。对于案涉房屋的土地使用权，万凤琴、朱春开不服《罗河镇人民政府权属处理决定书》（罗政字（2019）1号）和《贵溪市人民政府复议决定书》（贵府复决（2019）21号），已经提起行政诉讼。2019年10月8日南昌铁路运输法院已经立案受理，案号为（2019）赣7101行初1196号，原告万凤琴、朱春开诉被告贵溪市人民政府、贵溪市罗河镇人民政府，第三人万玉琴、谢样先之间土地权属争议行政诉讼案正在审理之中。故对双方提交的上述证据合法性和关联性待由行政诉讼认定。二审审理查明的其他事实与一审判决认定的事实相同。本院二审对一审判决认定事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当是出卖人所有或者有权处分”。现因诉争房屋所占用的土地使用权属尚在行政诉讼确权之中，该房屋的所有权或者处分权尚待确定。一审法院对于上诉人请求确认转让房屋《协议书》的效力不予支持，本院认为符合法律规定。综上所述，朱春开的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人朱春开负担。本判决为终审判决。审判长  傅高煌审判员  张文胜审判员  周林昌二〇一九年十月三十一日书记员  徐 惠