文书内容甘肃省高台县人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0724民初524号原告：徐永亮，男，1969年8月16日出生，汉族，住高台县。委托诉讼代理人：杨廷宝，高台县城关镇西街法律服务所法律工作者。被告：程波，男，1980年1月24日出生，汉族，住高台县。原告徐永亮与被告程波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案受理后，因被告程波下落不明本案中止诉讼，2018年7月23日本案恢复审理并于2018年8与9日依法向程波公告送达了开庭传票、诉状副本等诉讼文书，本院于2018年11月13日适用普通程序第一次开庭审理。2018年12月17日本院以案件事实涉嫌刑事犯罪为由中止诉讼，并将案件移送高台县公安局侦查;2019年1月17日高台县公安局以被告程波没有犯罪事实为由向我院送达了《不予立案通知书》。本案继续审理后于2019年7月11日再次向被告公告送达了开庭传票、变更诉讼请求申请书，于2019年10月28日第二次公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐永亮向本院提出诉讼请求：1、要求被告交付房屋并办理所有权转移登记；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月14日，原被告签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将位于高台县城关镇宏晟嘉苑3号楼1单元301室的房屋一套以240000元的价格出售给原告，合同对办理过户手续及违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付房款240000元，但被告并未依约办理房产过户及房屋交付手续。故原告诉请法院,望依法裁判。被告程波未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。原告向法庭提交2017年6月14日原被告签订的《房屋买卖合同》、2017年10月1日被告向原告出具的金额为80000元的收条一份、2017年6月14日被告向原告出具的金额为160000元的收据一张；上述证据证实了原告徐永亮依据《房屋买卖合同》约定向被告交付房款的事实，法庭予以认定。因房屋权属登记涉及原被告双方合法权益的保护，故法庭依职权向公安机关调取了以下证据：1、高台县宏晟房地产开发有限公司与程红祥签订的《商品房买卖合同》；2、2015年2月4日，农业银行与程红祥签订的《个人购房担保借款合同》；3、农业银行借款凭证、贷款抵押品凭证保管证、2015年2月4日农业银行向程红祥发放贷款210000元的《贷款发放通知单》各一份；4、高台县不动产登记事务中心出具的《查询回函》；5、登记时间为2015年2月4日、房屋所有权人为程红祥的《房屋他项权证书》一份；6、（2018）甘0724民初1555号民事调解书；上述证据经原告质证后，对1-5项证据的“三性”无异议，对第6项证据的关联性提出异议，经审查，上述证据证实该房屋的产权登记及设定抵押情况，法庭予以认定。本院经审理认定事实如下：2017年6月14日，原告徐永亮与被告程波就房屋买卖事宜协商一致并签订《房屋买卖合同》一份,合同约定：被告程波将位于高台县城关镇湿地路宏晟嘉苑小区3号楼1单元301室的房屋（建筑面积107平方米、地下室19平方米）以240000元的价格出售给原告徐永亮，被告程波承诺该房屋产权清晰无争议，如若被告程波在办理过户过程中存在违约导致不能办理过户手续的，应退还原告所交的购房款并承担已支付房款10%的违约金，合同还约定了税费承担、办理交接等其他事宜。原告徐永亮于2017年6月14日、2017年10月1日分两次向被告支付房款240000元，至本案起诉时，被告程波未依约办理产权过户及房屋交付。对诉争房屋的权属登记情况，本院查明事实如下：2015年1月24日，案外人程红祥与高台县宏晟房地产开发有限公司就高台县城关镇湿地路宏晟嘉苑小区3号楼1单元301室的房屋买卖事宜签订《商品房买卖合同》，并由程红祥以该房屋作为抵押与农业银行签订《个人购房担保借款合同》，高台县不动产登记事务中心于2015年2月4日向程红祥出具了《房屋他项权证》。2018年5月28日，因程红祥未按月偿还借款本息，农业银行高台支行依据《个人购房担保借款合同》将程红祥诉至法院，案经审理后以（2018）甘0724民初1555号民事调解书结案，确定由程红祥按月向农业银行高台县支行归还以诉争房屋作为抵押的贷款。现该房屋由案外人程红祥占有。2018年2月2日，原告向本院提起诉讼，要求被告交付房屋并办理所有权转移登记。2018年7月1日，原告变更诉讼请求，要求解除原被告签订的房屋买卖合同，由被告返还购房款240000元，并按照双方合同约定支付总房款10%（24000元）的违约金。本院认为，原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当按照约定履行各自的义务。但根据已查明的事实，该诉争房屋在双方签订合同之前已由案外人程红祥依据其与房产公司签订的《商品房买卖合同》办理了《房屋他项权证》，被告程波并不是涉案房屋的所有权人。被告程波作为出卖人对出卖标的物负有瑕疵担保义务，但至今涉案房屋的抵押尚未解除且房屋所有权人未对被告的行为予以追认，客观上致使标的物所有权不能转移，原告无法实现取得涉案房屋所有权的合同目的。据此，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告徐永亮要求解除合同、返还房款、承担违约金的请求符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、解除原告徐永亮与被告程波于2017年6月14日签订的《房屋买卖合同》；二、被告程波于判决生效后15日内向原告徐永亮返还购房款240000元，承担违约金24000元。案件受理费100元，由被告程波负担，被告负担的受理费连同案件款一并交付原告。本院预收原告的受理费不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力，双方当事人必须自觉履行。否则，本院将依据对方当事人的申请强制执行。申请执行的期限为二年。当事人超过申请执行期限申请执行的，不予受理。审 判 长  杨秀娟人民陪审员  陈立平人民陪审员  杜国光二〇一九年十月二十八日书 记 员  张玉荣附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。                                    《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭，可以缺席判决。