黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0204民初1149号原告：湖北帝景物业服务有限公司，住所地：团城山桂林南路西侧（市人民银行旁）。法定代表人：蔡金国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄丽，系湖北众焱律师事务所律师，系特别授权。委托诉讼代理人：罗国强，系该公司员工，系一般授权。被告：祝金花，女，1971年8月16日出生，汉族，住黄石市西塞山区。原告湖北帝景物业服务有限公司与被告祝金花物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北帝景物业服务有限公司的委托诉讼代理人黄丽和被告祝金花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北帝景物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠××房屋的物业费2186元及按合同约定日千分之三承担支付原告自2018年1月1日起至本案欠款还清之日止的滞纳金；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订《前期物业服务合同》，由原告对被告进行物业管理，合同约定物业费按每月每平方米1.0元收取。合同签订后，原告按照合同约定对被告所在的小区提供物业管理服务，被告为2-1404业主，房屋建筑面积为182.17平方米，自2018年1月1日至2018年12月31日止拖欠物业费2186元。原告多次联系被告催要未果。原告认为，被告作为小区业主，依法应当向原告支付物业费并承担相应的利息损失，故原告诉至法院。被告祝金花辩称：1、本人与湖北帝景物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》属于强制性合同，交纳有线电视开户费、燃气开户费、门牌、垃圾、电梯使用费后才能拿到房子钥匙。发改委在2001年颁发了《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》明文禁止收取有线电视开户费1260元、燃气开户费2280元、公共区维护费200元、电梯使用费400元，共计5071.47元属违规收费，严重损害了本人的合法权益；2、答辩人已于2017年12月29日14:52:05微信支付5465元，2019年4月21日14:23:06微信支付2186元物业费。2011年10月4日现金50000元至今未收到正规发票票据，偷税漏税。物业公司未尽到管理服务义务；3、物业停业时，私自拆走空调、办公设备、电梯温度过高、又无信号，无法正常运转，人身安全无法得到保障。集资100元购买空调设备及办公用品；4、物业公司重收费、轻服务，未能履行管理职责，安全、保安、保洁、维护得不到保障，大门多次被划伤、损坏，自行修理更换、维护，楼梯间卫生自给自足，油烟、漏水等问题至今未能解决。综上所述，物业公司未能提供物业管理服务，本人无需支付物业费及滞纳金。相反，物业公司强行收取的费用应予偿还，请法院驳回物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：关于原告提交的证据一1-1，本院已依法核实原告的主体资格，故本院依法予以采信；关于原告提交的证据二2-2，被告认可其在《前期物业服务合同》上签字，故对该合同本院依法予以采信，虽证据三2-3上并无被告的签字，但该证据系原告和黄石福地置业有限公司共同制作的交房手续书，结合本案实际情况，本院依法予以采信；原告提交的证据三显示其提供了维修、卫生清洁、投诉回访、日常巡逻、代扣电费等物业服务，被告虽提出异议，但并无相反证据予以推翻，故本院对该证据依法予以采信；因被告认可其收到原告向其发送的催款通知书及律师函，且原告提供的证据四4-2原件经本院核对一致，故对该证明本院依法采信；关于被告提交的证据一中的有线电视开户费及燃气开户费的收款收据，因该收据上加盖的是黄石福地置业有限公司财务专用章，故不能证明该款项系原告收取；被告提交的证据二、证据三均是微信转账记录截图，均无法证明收款人的身份信息，故无法证明其向原告交纳了物业费；被告提交的证据四仅为微信聊天记录截图，无法证明原告私自拆走空调设备导致业主集资购买空调；被告提交的证据五中的有线开户费1260元、燃气开户费2280元、门牌××元的收款收据上加盖的是黄石福地置业有限公司财务专用章；垃圾清运费、电梯使用费均系业主装修期间应交纳的合理费用；预存电费××0元，系原告代供电部门预收取后，已经存入被告的卡中，上述证据不能证实原告乱收费，故不予采信；原告未提交其收取公共区域维护费200元的依据，故予以采信。被告提交的证据六中的50000元收条系李维佳出具的，而李维佳系黄石福地置业有限公司的置业顾问，该证据不能证实系原告收取该款项，故不予采信。根据经本院认定的证据以及原、被告的当庭陈述，可以认定以下案件事实：2011年12月2日，被告祝金花、杨懿行与黄石福地置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告祝金花、杨懿行购买××号房屋，建筑面积为180.49㎡。涉案房屋的实际面积为182.17㎡。2013年7月13日，黄石福地置业有限公司交付上述房屋。2017年12月××日，黄石福地置业有限公司与原告湖北帝景物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告湖北帝景物业服务有限公司为××小区提供前期物业管理服务，并按1.0元/平方米（建筑面积）/月的标准按月收取住宅楼的物业服务费用，业主或者物业使用人应在每月28日前履行交纳义务，并约定如业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应按3‰的标准向原告支付违约金。原告湖北帝景物业服务有限公司与被告祝金花签订《前期物业服务合同》，约定由原告湖北帝景物业服务有限公司对被告祝金花的上述房屋进行前期物业管理，并按1.0元/平方米（建筑面积）/月的标准收取物业管理费用，并约定如被告祝金花违反合同约定拒不按期交纳物业管理费用，原告湖北帝景物业服务有限公司有权追缴被告祝金花以上费用及滞纳金，滞纳金的标准按每日拖欠金额的3‰计算。合同签订后，原告湖北帝景物业服务有限公司提供了相应的物业管理服务，而被告祝金花未交纳2018年的物业管理费用，原告湖北帝景物业服务有限公司向被告发出催款通知书，载明：截止到2018年12月31日，您户欠物业服务费￥2186.14元整，帝景物业服务中心已多次向您发出书面催款通知，并就欠费问题与您进行了多次沟通，但至今您仍未交纳相关物业费欠款。请您在2019年3月10日前交清所欠费用，特此函告！之后，原告湖北帝景物业服务有限公司又通过短信的方式向被告祝金花催款并发出律师函，催款未果，故而成讼。另查明，2013年7月13日，原告收取被告公共区域维护费200元。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，原、被告双方均应按照约定全面履行上述合同。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第五项规定：履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。《前期物业服务合同》中没有约定被告祝金花交纳物业管理费的方式，而预先交纳一年的物业服务费系现在多数小区收取物业费的惯常方式，且该交费方式使得原告湖北帝景物业服务有限公司的经营有一定的资金保证，有利于原告更好的为小区业主提供物业管理服务，根据上述法律规定，本院依法认定被告应按照预交一年的方式交纳物业管理费。被告称原告未提供物业管理服务，但未提供相关证据予以证明，且原告向本院提交了其提供维修、卫生清洁、投诉回访、日常巡逻、代扣电费等物业服务的证据，故本院对被告关于原告未提供物业管理服务的抗辩意见不予采纳。因原告按约提供了相应的物业管理服务，被告作为业主应如期交纳物业管理费。被告虽称其已通过微信向原告支付了2018年的物业管理费，不存在拖欠物业管理费的情况，但被告提交的微信截图等证据无法证明收款人的身份信息，不能证明其向原告交纳了物业管理费，被告亦未提交其他证据予以佐证，故本院对被告已交纳2018年物业管理费的主张不予采信。被告未交纳2018年的物业管理费，已构成违约，原告有权要求被告继续履行并支付违约金。经核算，被告从2018年1月1日至2018年12月31日欠缴的物业管理费为2186.04元（182.17㎡×1元/㎡/月×12个月）。《前期物业服务合同》中约定如被告逾期缴纳物业管理费，按每日拖欠金额3‰的标准计算滞纳金。被告虽未提出抗辩，但考虑到该滞纳金标准过高，本院经询问原告，原告表示同意由本院依法予以调整，故本院结合原告的实际损失及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则对上述滞纳金的标准予以调整，即被告依照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1××%向原告支付滞纳金。根据原告的诉讼请求，被告祝金花应以2186元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1××%的标准向原告支付自2018年1月1日起至物业管理费实际清偿之日止的滞纳金。另，原告收取被告的公告区域维护费200元，因原告未提交其收取该款项的依据，应予以退还，在被告应支付的物业费中予以抵扣，故被告应支付物业管理费1986元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第五项、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告祝金花于本判决生效之日起三日内向原告湖北帝景物业服务有限公司支付物业管理费1986元及滞纳金（以1986元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%的标准，计算自2018年1月1日起至全部款项实际清偿之日止）。二、驳回原告湖北帝景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告祝金花负担（于本判决生效之日起三日内交纳本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  余俊二〇一九年十月二十八日法官助理陈婷书记员马娟