河北省石家庄市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀01执异197号案外人：李某某。申请执行人：中铁建设集团有限公司。法定代表人：赵伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：周某婷，该公司员工。被执行人：石家庄润鑫房地产开发有限公司。法定代表人：王志发，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦某辉、郭某霞，该公司员工。申请执行人中铁建设集团有限公司（以下简称中铁公司）向本院提出诉前财产保全申请。本院于2017年10月17日作出（2017）冀01财保36号民事裁定，查封冻结被案外人石家庄润鑫房地产开发有限公司（以下简称润鑫公司）名下银行存款人民币96,407,265.98元或同等价值的其他财产。本院向石家庄市房地产管理处送达了协助执行通知书和民事裁定书，一、查封被案外人润鑫公司位于石家庄市古城东路118号滹太商贸城C馆一层的房产：C馆一层172号、185号、190号、1243号、1244号、1251号、1253号、1257号、1324号、1333号、某号、1343号、1345号、1356号、1408号、1418号、1422号、1423号、1424号、1425号、1428号、1429号、1430号、1431号、1450号、1496号、1516号、1517号、1524号、1545号、1547号、1548号、1632号、1633号、1634号、1635号、1637号、1657号、1658号、1704号、1708号、1716号、1799号、1800号、1801号、1808号。查封期限三年（2017年10月27日至2020年10月26日）。二、查封润鑫公司位于石家庄市古城东路118号滹太商贸城C馆2层的下列房产：2169号、2170号、2171号、2172号、2173号、2174号、2175号、2176号、2177号、2178号、2191号、2234号、2235号、2236号、2237号、2238号、2239号、2240号、2241号、2242号。（查封期限三年（2017年11月1日至2020年10月31日）。案外人对本院查封古城东路118号滹太商贸城C馆一层某号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李某某称，请求法院解除对某号房产的查封，并停止对该房产的评估、拍卖。事实与理由：贵院在执行中铁建设集团与润鑫公司借款合同纠纷案件中，查封了案外人房产。因该财产系案外人通过合法方式取得，属于案外人所有。而且案外人自取得该房产后一直享有该房产的占有、使用、收益的权利。而近期案外人意欲处分该房产。由于贵院查封了该房产，致使案外人不能充分使用该房产的全部权利，案外人为此已有一定的损失。为维护案外人的合法权益，故现提出书面异议，请求贵院解除对案外人某号房产的查封，并停止对该房产的评估、拍卖。申请执行人中铁公司答辩称，请求依法驳回案外人执行异议的全部请求。事实与理由：一、案外人的申请理由不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，应当驳回。第24条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”1、案外人与润鑫公司签订的买卖协议名为买卖，实质属于融资性质。案外人与润鑫公司之间只是债权债务关系，案外人并非涉案房产权利人，不享有所有权，更不能排除执行。《商铺买卖协议》第五条明确规定“在签订本协议时，买受人需一并签订商铺委托经营协议。买受人在获取商品房产权期间不享有自主经营权，需全权委托出卖人或出卖人指定的第三方公司作统一经营管理。”《商铺委托经营协议》第五条约定，协议期满，甲方可以自主选择提前60日申请，继续由乙方统一经营管理，或者由乙方按实际购买价格进行回购。法律上对所有权的定义是所有人依法对自己财产所享有的占有使用、收益和处分的权利。而结合商铺买卖协议第五条，以及委托经营协议第五条的规定，在签订买卖协议时，被答辩人就已经不享有对该商铺进行自由处分的权利，且也不能对该商铺进行经营和使用。即使十年委托经营期满后，也只能选择继续由世界湾公司经营或者回购商铺，案外人对商铺自始至终均无法对商铺进行自由处分使用，何谈所有权，案外人更不享有基于所有权而产生的请求权。2、第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”因此，案涉房产属于未登记的房产，其土地使用权及相关证书均为开发商润鑫公司所有，权属并未移转。案外人不属于真正的权利人。二、案外人的申请理由不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该条款规定，应同时满足上述条件才能得到法院支持。然而，根据案外人提供的证据资料显示，案外人仅仅签订了认购协议，并未按照规定签订商品房买卖合同并办理网签备案，且该认购协议名为买卖实质属于融资性质，该协议的真实目的并非买卖商铺，案外人李某某自签订该认购协议开始自始至终对案涉房产都不享有所有权，无法对涉案房产进行自由处分，双方签订的认购协议不属于合法有效的书页买卖合同，其不符合第一项规定的情形；其次，涉案工程至今未经过竣工验收，不具备交付标准，房产至今也处于空置状态，案外人李某某也未办理任何交付手续、税费、交接钥匙等，并未实际占有房产。并且案外人只提供购房收据，显示其缴纳了160,461元。依据最高人民法院民一庭编《民事审判参考75辑》中《执行异议之诉中对购房人支付购房款等事实应从严审查（最高人民法院民一庭）》意见表示：“案外人以其商品房购买人提出异议，但仅凭被执行人房地产开发企业出具的房款收据，不能证明已付房款。”故不符合第（三）项规定。因此，案外人的诉讼请求不符合该规定情形，应当予以驳回。三、案外人的诉讼理由更不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应当驳回。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据该条款，应同时满足上述条件才能得到法院支持。然而依据案外人提供的证据材料显示，案外人仅仅签订了认购协议，并未按照规定签订商品房买卖合同并办理网签备案，其不符合第一项规定情形，而且其明显不符合第二项的规定情形，该商品房属于商铺，是商业经营使用的房产并不是用于居住的住宅且案外人没有证明该房产为其唯一住房。并且案外人并未提供合法有效的证据证明其已经支付超过50%的房款，不符合第（三）项的规定。因此，案外人的诉讼请求不符合该规定情形，应当予以驳回。四、最高院裁判规则规定网签备案房产不能对抗工程价款有限受偿权，举重以明轻，案外人享有的权利更不能对抗我公司享有的工程价款优先受偿权。石家庄市中级人民法院与2018年11月30日作出（2018）冀01民初1382号《民事判决书》，判决：中铁公司对滹太商贸城C馆及C3、C4塔楼欠付的工程款82,148,122元享有优先受偿权。申请执行人向本院提供了最高人民法院案例：《麻小林与甘肃银行股份有限公司庆阳分行及庆阳金昊房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案》（2017）最高法民终606号《裁判要旨》规定“涉案房产签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但该房屋未办理产权移转登记，也并未实际交付，其对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的执行行为。”综上，请求法院依法驳回案外人的全部诉讼请求。被执行人答辩称，经公司核实案外人陈述情况属实，其曾在我公司购买商铺已付购房款。案外人向本院提交以下证据：证据一、2013年12月24日《商铺委托经营协议书》一份；证据二、2013年12月24日《商铺买卖协议书》一份；证据三、2013年12月24日收据一份，拟证明商铺是案外人的，房地产一直没有办理房产证。申请执行人中铁公司质证称：对于案外人提交的证据《商铺买卖协议》、《委托经营协议》，申请执行人对其真实性、合法性、关联性均不予认可。该协议不属于正式的商品房买卖合同，并未办理网签备案，更不具备公信力。《商铺买卖协议》第五条规定“在签订本协议时，买受人须一并签订商铺委托经营协议。买受人在获取商品房产权期间不享有自主经营权，需全权委托出卖人或出卖人指定的第三方公司作统一经营管理。”《商铺委托协议经营》第五条约定“协议期满，甲方可以自主选择，可提前60日申请继续由乙方统一经营管理，或者由乙方按实际购买价格回购。”法律上对所有权的定义是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。而结合商铺买卖协议第五条，以及委托经营协议第五条的规定，在签订买卖协议时，案外人就已经不享有对该商铺进行自由处分的权利，且也不能对该商铺进行经营和使用。即使十年委托经营期满后，也只能选择继续由世界湾公司经营或者回购商铺。案外人对商铺自始至终均无法对商铺进行自由处分使用，何谈所有权，案外人更不享有基于所有权而产生的请求权。2、上述协议签订于2013年，协议签订时，世界湾C馆尚未进行竣工，包括现在仍未办理竣工验收手续，不符合交付开业条件，案外人也未曾按协议约定配合办理过任何商品、缴纳过税费，商铺目前仍处于空置状态。二、对于案外人提交的收据，申请执行人对其真实性、关联性、合法性均不予认可。具体理由如下：（1）从出纳人员看，该收据不符合实际情况，更不足以证明收据是真实的。案外人李某某收据显示出纳为陈艳霞。申请执行人属于润鑫公司总承包单位，申请执行人公司财务一直与润鑫公司财务沟通发票及付款事宜。根据申请执行人了解情况，润鑫公司并没有过叫该名字的出纳。这种情况与申请执行人了解情况根本不符。（2）对于案外人缴纳的购房款，润鑫公司应向其开具正式发票，收据并非正式的结算凭证。最高人民法院民一庭编《民事审判与参考第75辑》中《执行异议之诉中对购房人支付购房款等事实应从严审查（最高院人民法院民一庭）》意见表示：“案外人以其系商品房购房人提出执行异议，但仅凭被执行人房地产开发企业出具的房款收据，不能证明己付房款”。综上所述，案外人对案涉房产不享有权利，不足以排除申请执行人的强制执行。其更不符合执行异议与复议规定第28、29条规定，案外人不能对抗普通债权，更不能对抗申请执行人享有的工程价款优先受偿权。被执行人润鑫公司质证称，认可以上证据的真实性。我公司与李某某于2013年12月24日签订《商铺买卖协议》购买C馆1层某号商铺，同日李某某支付全款160,431元，该房屋实际所有权人为李某某，李某某实际占有支配该房屋，售后房租款也由李某某收取。我司于2015年初取得C馆预售证，由于我司不自己出售房屋，都是委托代理公司进行销售，在代理公司交接工作进因疏忽大意，遗漏了李某某，造成未能办理预售登记，当事人也不懂其中操作程序，以至于造成房产一直登记在我司名下，中铁公司查封的房产实际属于李某某。李某某与北京世界湾国际投资管理有限公司签订《商铺委托经营协议》系售后返租，王婉萍，系北京世界湾国际投资管理有限公司法人代表。本院查明，申请执行人中铁建设集团有限公司向本院提出诉前财产保全申请。本院于2017年10月17日作出（2017）冀01财保36号民事裁定，查封冻结被案外人石家庄润鑫房地产开发有限公司名下银行存款人民币96,407,265.98元或同等价值的其他财产。本院向石家庄市房地产管理处送达了协助执行通知书和民事裁定书，一、查封被案外人润鑫公司位于石家庄市××××号滹太商贸城C馆一层的房产：C馆一层172号、185号、190号、1243号、1244号、1251号、1253号、1257号、1324号、1333号、某号、1343号、1345号、1356号、1408号、1418号、1422号、1423号、1424号、1425号、1428号、1429号、1430号、1431号、1450号、1496号、1516号、1517号、1524号、1545号、1547号、1548号、1632号、1633号、1634号、1635号、1637号、1657号、1658号、1704号、1708号、1716号、1799号、1800号、1801号、1808号。查封期限三年（2017年10月27日至2020年10月26日）。二、查封润鑫公司位于石家庄市××××号滹太商贸城C馆2层的下列房产：2169号、2170号、2171号、2172号、2173号、2174号、2175号、2176号、2177号、2178号、2191号、2234号、2235号、2236号、2237号、2238号、2239号、2240号、2241号、2242号。（查封期限三年（2017年11月1日至2020年10月31日）。案外人李某某对本院查封古城东路118号滹太商贸城C馆一层某号房屋提出书面异议。另查明，案外人与润鑫公司于2013年12月24日签订商铺买卖协议，约定案外人购买体育大街以西、古城东路以南，世界湾一期C馆（滹太商贸城）一层某号商铺，建筑面积约21.67平方米，价款总额160,461元，案外人已于2013年12月24日一次性支付全部价款。润鑫公司为案外人出具了收款收据。后案外人与北京世界湾国际商业投资管理有限公司签订《商铺委托经营协议》，现案涉商铺在北京世界湾国际商业投资管理有限公司管理下。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封之前签订了商铺买卖协议，支付了全部价款，并委托北京世界湾国际商业投资管理有限公司予以经营，故此，商铺买卖协议已履行完毕，案外人已实际占有。案外人的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对石家庄润鑫房地产开发有限公司位于古城东路118号滹太商贸城C馆一层某号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  何东华审判员  王珊珊审判员  高福兴二〇一九年十月二十五日书记员  张佳丽