广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初23011号原告：高丽玲，女，汉族，1984年9月24日出生,户籍地址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：张荣明，广东良道律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庆高，男，汉族，1983年1月18日出生，身份证住址江西省抚州市，系原告的丈夫。被告：连永彤，男，汉族，1972年6月14日出生，身份证住址深圳市福田区，委托诉讼代理人：邹国峰，广东君一律师事务所律师。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高丽玲委托代理人张荣明、张庆高、被告连永彤及其委托代理人邹国峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：一、被告赔偿原告损失100000元；二、被告承担本案诉讼费用；事实和理由：原告与被告于2015年11月7日签订《房屋买卖合同》，原告购买被告位于深圳市龙岗区盛龙花园二期2号楼A单元303号房屋，房屋面积为53.72平方米，转让价格为1350000元。房屋交付后，原告对房屋未做任何改动。2016年3月，原告被相邻的304号房业主梅娇娇起诉到法院，称原告的房屋门窗改动，侵犯了其对阳台的完整所有权，被人民法院判决恢复原状，要移动门窗。被告交付擅自改动门窗，虚增面积，与房产证不符的房屋，致原告恢复原状产生费用，且房屋结构发生变化，要重新装修，房屋使用面积缩小，造成较大经济损失。庭审时，原告称，损失100000元包括：1、减少的面积3.6平方米，按买卖合同25000元/平方米计算，门窗改动之后要重新装修工程费用39743.62元；2、从2018年3月起至今，房屋空置十个月，按市场价2500元/月计算；原告仅起诉100000元。被告辩称，被告是在2013年4月份从案外人钟伟处购得涉案房屋，未作任何改动和装修予以出租，其后于2015年11月按现状转让给原告，鉴于被告没有对该房屋进行任何的改动和装修行为，并不存在被告擅自违建的行为，在谁主张谁举证的原则下，原告并没有证据证明被告实施了违建，同时原告并没有证据证明其损失达到了100000元。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于深圳市龙岗区盛龙花园****楼******为双拼房，原为案外人钟伟一人所有。2013年4月，被告向钟伟购得303房，2015年11月7日，被告将303房出售给原告，双方签订《房产买卖合同》，约定被告将位于深圳市龙岗区盛龙花园二期2号楼A单元303房以价款1350000元转让给原告，房屋面积为53.72平方米。《房产买卖合同》已履行完毕。另，被告向原告交付的房产为现状交付，带装修。另查，2015年6月6日，钟伟以1620000元价款将304房出售给梅娇娇，房产面积87.24平方米。2016年3月，与原告相邻的304号房业主梅娇娇以钟伟违法改建房产，使得303号房实际面积扩大，304号房实际面积缩小，主张案外人钟伟擅自改建应属于违建行为，侵犯了其对房屋的完整所有权，给其生活造成不便，并造成损失，起诉至本院，案号为（2016）粤0307民初4611号，诉请：本案的原告及钟伟停止侵权，将梅娇娇所有的304房恢复原状，并自2015年6月6日起至其房屋恢复原状之日起占用面积使用费（40元/平方米×5.22平方米）。后梅娇娇撤回对钟伟的起诉，并变更诉讼请求为本案的原告高丽玲停止侵害，将303房、304房阳台交给原告。该案查明本案原告所有的303房与梅娇娇所有的304房原为双拼房，原为案外人钟伟一人购买，后梅娇娇于2015年6月6日向钟伟购得304房（面积87.24平方米，价款1620000元），被告向案外人钟伟购得303房。2015年11月7日，原告向被告购得303房（面积53.72平方米，价款1350000元）。在该案中承办法官向深圳市规划国土委员会龙岗管理局查询303、304房产情况，该局复函称深圳市龙岗区盛龙花园二期2号楼A单元303房建筑面积53.72平方米（套内建筑面积43.2平方米，分摊公用面积10.52平方米），304房建筑面积87.29平方米（套内建筑面积72.2平方米，分摊公用面积17.09平方米），住宅阳台面积计算按规定计一半面积并计入相应户型建筑面积内，并附盛龙花园二期2号楼A单元房屋建筑面积分户平面图。该案一审判决：一、高丽玲于本判决生效之日起三十日内将深圳市龙岗区盛龙花园二期2号楼A单元303房、304房的入户门、窗恢复原状；二、高丽玲于判决生效之日起三十日内将深圳市龙岗区盛龙花园二期2号楼A单元304房阳台腾空并交还梅娇娇。高丽玲不服（2016）粤0307民初4611号判决，上诉至广东省深圳市中级人民法院，案号为（2017）粤03民终19743号。二审对一审查明的事实予以确认。二审认为，高丽玲是303房的权利人，且303号房的入户门、窗确实被改动至阳台中间，使用了304号房专用部分，因此，梅娇娇要求高丽玲将303号房的入户门、窗恢复至房地产证登记结构并腾空涉案争议阳台及予以返还，依法有据，遂判决：一、维持（2016）粤0307民初4611号民事判决第二项；二、变更（2016）粤0307民初4611号民事判决第一项为上诉人高丽玲于判决生效之日起三十日内将深圳市龙岗区盛龙花园二期2号楼A单元303房的入户门、窗恢复原状；三、驳回上诉人高丽玲的其他诉讼请求。另查，高丽玲已履行了（2017）粤03民终19743号民事判决。被告申请的证人李某陈述，被告通过证人的介绍向案外人钟伟购买了涉案的303号房产时，对房子的原始结构没有任何改动过就出售给了原告。经现场勘查，原告履行（2017）粤03民终19743号民事判决后涉案房屋现状：原大门已封，进入室内需从原房间窗户钻入，再由原房间进入原客厅（该房间不能再作房间用），方见原来的大门“万象天城303”（现已封）字样，原大门外面积已按规划图返还给304房（返还前是作为303、304房公共阳台）作阳台，返还的面积长约3.6米，宽约1米，面积约3.6平方米，由于原大门被封，原客厅采光受影响。双方确认，上述所涉及的房间不能再作房间用。审理中，原告因履行（2017）粤03民终19743号民事判决，按开发规划图整改涉案房产门、窗，从而导致室内需重新装修，为此产生装修损失，原告申请对其装修损失工程造价进行鉴定。本院于2019年3月26日委托深圳市建锋工程造价咨询有限公司对原告按开发规划图修复造价进行评估鉴定，该公司出具《工程造价鉴定报告》显示：按开发规划图原户型图修复工程造价为8383.38元，主要为门、窗拆除安装等；按开发规划图原户型图修复原状而引起房间其它装修工程造价为31360.24元。庭审时，原告主张第一项诉讼请求中的损失100000包含三项：1、房屋门窗改动和装修费用39743.62元（根据鉴定价），2、面积减少部分价格（3.6平方米×25000元/平方米），3、2018年3月至2019年9月租金损失50400元，只主张100000元。本院认为，原、被告于2015年11月7日签订的《房产买卖合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法用效。双方约定交易价1350000元，被告按现状也即装修好的房产交付给原告。由于涉案房产303房与隔壁的304房是双拼房，原为钟伟一人所有，2013年4月钟伟将303房出售给本案的被告，2015年11月7日被告又将303出售给原告，2015年6月6日钟伟将304房出售给梅娇娇，后因梅娇娇诉讼，本案原告将原303房与304房公共的阳台约3.6平方米返还给梅娇娇，自此原告无法再使用该公共阳台，而进入客厅的大门因此被封住（大门外的公共阳台已由304房作独立阳台用），还需将原房间窗改作入户大门，原房间不再是房间，原客厅也不再是客厅，且原客厅因大门被封，采光也受影响，本院认为，由于被告向原告出售303房与304房系双拼房，被告按现状交付房产，而现状交付的房产非按开发规划图，以致产生纷争，导致原告实际可使用的面积减少，房屋结构产生影响，还需重新布局、装修，原告因此而遭受损失，被告在出售时未告知原告房屋情况，存在过错，因此应赔偿原告的损失。关于原告损失。首先，面积损失，原告主张按减少面积3.6平方米，按25000元/平方米计差价损失。原告向被告购买涉案房产时可与304房共用3.6平方米公共阳台，现该阳台原告已根据（2017）粤03民终19743号民事判决返还给现304房业主梅娇娇，由于购买时现状是两家公用，因此该面积损失应按二分之一计，根据原告买时房产单价计，经核算原告该损失为42400元（135万元/57.32平方米×3.6平方米/2家）。其次，关于装修损失，原告因返还原公共阳台给梅娇娇，致原客厅大门被封，进入室内需通过原房间窗户进行，现状厅不是厅，房间不是房间，房屋室内结构有变动，原告主张须对涉案房产进行重新装修，合法有据，本院予以采纳。根据深圳市建锋工程造价咨询有限公司出具的《工程造价鉴定报告》内容，本院确认原告装修损失为39743.62元（8383.38元+31360.24元）。最后，租金损失，原告因返还原公共阳台给梅娇娇，致原客厅大门被封，进行室内需通过原房间窗户进行，房屋结构亦有变动，原告因此须对涉案房产进行重新装修，对于装修时间，根据市场装修行情及303房产的面积等因素，本院酌定为3个月。由于新装修的房子一般情况下业主会放一段时间去味，本院酌情按3个月计，对于租金损失标准，原告主张按每月2500元，参照“58同城”公布的同地段的租金标准，对原告主张的每月2500元，本院采信。因此，被告应支付原告租金损失为15000元。原告上述损失共计97143.62元（42400元+39743.62元+15000元），该损失，被告应予赔偿。关于被告主张追加钟伟为本案的被告。本院认为，虽涉案的房产先由钟伟出售给被告，再由被告出售给原告，因本案系房屋买卖纠纷，根据合同的相对性，对被告的该主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告连永彤于本判决生效之日起十日内赔偿原告高丽玲损失人民币97143.62元；二、驳回原告高丽玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，鉴定费10000元，共计12300元（原告已预交），由原告高丽玲承担65.70元，被告连永彤承担12234.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黄梅兰人民陪审员  林耿星人民陪审员  叶丽芬二〇一九年十月八日书 记 员  欧艳芳