文书内容南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初9639号原告：翁静，女，汉族，1971年11月9日生，居民身份证号码******************，住南京市。委托诉讼代理人：吴翩，江苏臻宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张银平，江苏臻宇律师事务所律师。被告：焦慧，女，汉族，1982年7月1日生，居民身份证号码******************，住南京市。委托诉讼代理人：许诗兵（系焦慧前夫），汉族，1978年11月16日生，居民身份证号码******************，住南京市。被告：南京邦恒置业顾问有限公司，统一社会信用代码91320106302440378L，住所地南京市。法定代表人：孙永庆。委托诉讼代理人：阮志勇。原告翁静与被告焦慧、南京邦恒置业顾问有限公司（以下简称邦恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翁静及其委托诉讼代理人张银平，被告焦慧的委托诉讼代理人许诗兵，被告邦恒公司的委托诉讼代理人阮志勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告翁静向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告签订的房地产买卖中介合同；2、判令被告焦慧双倍返还定金40000元；3、两被告承担违约金276000元（以涉案房屋总价款的20%进行计算）、中介费10000元、贷款咨询费3000元，以上共计289000元；4.本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第一项变更为：判令撤销原告与两被告签订的房地产买卖中介合同；诉讼请求第二项变更为：判令被告焦慧返还定金2万元。事实和理由：2019年6月9日原告与两被告签订了房地产买卖中介合同及补充协议，约定由原告购买被告焦慧位于南京市，价款为1380000元，双方于2019年6月20日办理贷款手续，预批通过后3日内办理产权过户手续等等；合同签订后，原告按照约定支付定金，并向银行申请办理贷款；2019年7月15日，贷款审批通过，但在办理过户登记时发现，涉案房屋存在二次抵押，必须解押后才能办理过户手续，对于该种情形，被告焦慧从未提及，而被告邦恒公司作为房产中介，也没有向原告明确告知房屋的真实情况；被告焦慧恶意隐瞒涉案房屋上存在他项权利，导致原告无法如期办理过户事宜，己经构成根本性违约，而被告邦恒公司作为中介公司，提供中介服务，应当对交易的房产的权属情况进行全面的了解并明确告知，故应当对原告的损失与被告焦慧承担连带责任，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。被告焦慧辩称：原告所述不符合事实，双方合同履行还未到办理过户登记的阶段，案涉房屋即使有抵押也不影响房屋买卖合同的履行。请求驳回原告的诉讼请求。被告邦恒公司辩称：三方签署的合同是合法有效的，不应当被撤销；邦恒公司在履行合同过程中，已经尽到应尽的义务，不存在任何违约的情形。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年6月9日，原告（乙方、买受方）、被告焦慧（甲方、出售方）与被告邦恒公司（丙方、中介方）共同签订房地产买卖中介合同一份，约定：乙方委托丙方出售位于金陵新七村17号301室房屋（建筑面积57.1平方米），售价138万元，并代办产权转移、房屋交付事宜；乙方委托丙方购买上述房产，并代办产权证、房屋交付、贷款事宜；甲方义务为，保证出售的房屋权属真实，协助乙方办理过户手续，按约腾空房屋，交付前户口迁出、水电气等费用结清等；乙方义务为，按约支付定金和房款；丙方义务为，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务，根据专业知识及工作经验，将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报等；甲、乙双方自行办理房款的支付，丙方不得代收代付房款；丙方完成约定的乙方委托事项，乙方支付佣金和代办费13000元，上述费用甲、乙方应于预批贷款当日支付给丙方；甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任，1.无正当理由不履行合同2.未能按约提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同3.相互或与他人串通，损害丙方利益的等等；违约方按标的额的20%，计276000元作为违约金分别支付给各守约方，造成的其他经济损失，由守约方追偿；等等。同日，三方签订补充协议，约定：1.定金，乙方于2019年6月9日前支付甲方购房定金2万元，该定金最后冲抵房款；（网签）；3.解押，乙方借款给甲方用于解押，借款时间为甲方银行通知提前还贷当日，金额为39万元；此借款于过户后自动转为房款；如解押后因不可抗力因素致使该合同不能履行，甲方应在合同约定过户之日起三天内将39万元归还乙方；4.过户，2019年6月20日前甲乙双方办理贷款手续，预批通过三日内甲乙双方办理产权过户手续；5.房款，余额计96万元，乙方以商业贷款形式支付给甲方，由银行直接下款到甲方账户，具体时间以银行下款日期为准，贷款不足部分由乙方用现金补足；6.尾款，计1万元，在乙方已付清购房定金、首付款及余款后，甲方清空户口、结清水电气等费用后，与乙方交接房屋时，由乙方支付给甲方等等。三方并经协商，甲方同意乙方将此房屋转让给第三方购买；如因乙方征信或国家政策调整导致乙方银行贷款不能正常审批，则三方无责，甲方退还乙方购房定金，合同解约。原告于当日向被告焦慧交纳购房定金2万元；于2019年6月17日向被告邦恒公司交纳服务费1万元，以原告儿子达庆佶名义向案外人南京畅贷投资管理有限公司交纳贷款咨询费3000元。另，案涉房屋的不动产登记资料查询结果证明显示，抵押状况为：一、抵押权人深圳发展银行南京河西支行，被担保主债权数额为18.5万元，抵押权登记时间为2006年5月9日；二、抵押权人黄育新，被担保主债权数额为70万元，抵押权登记时间为2019年1月10日等等。庭审中，原告翁静陈述：我从未跟焦慧直接联系，都是通过中介（邦恒公司）传话的；签订合同当天没有看到产权证，是我一直联系被告，三天之后被告才给我看的；签订合同的时候没有告知我78万元贷款的事情，只是说首付39万元用于解除银行的抵押，当时阮志勇（金陵新七村店店长）还说案涉房屋欠款较多，39万元也够了，所以才在合同中予以约定；中介方一直没有履行告知义务，我了解到二押是小贷公司，比较担心，害怕卖房人还有其他债务，如果有上门催债会给原告的生活造成很大困扰，而且原告到案涉房屋的小区了解，确实也经常有人到焦慧家找焦慧爱人许诗兵催债，因为他是做工程的等等。被告焦慧陈述：原告从未直接跟我联系，都是通过中介联系。被告邦恒公司陈述：产权证是第二天给原告看的；有无明确告知原告案涉房屋有二押记不清楚了，但是有抵押是一定说过的，我们理解不管是一押还是二押都是抵押；合同签订当天就告知原告房屋上有欠款78万元，需要39万元首付款来解押；预批贷款通过之后，阮志勇通知原告来拿钱解押的时候，原告才说这个房子有二押她有顾虑；合同约定39万元是原告负担的解押部分，剩余部分焦慧自行支付进行解押，39万元也是买房的首付款；从双方协商来讲，即使我们全部解押了原告也说要考虑。就原告与两被告协商情况，被告焦慧陈述：当时协商是我们自己支付78万元解押，只需要原告承诺买房，但是原告不愿意，原告只支付了2万元定金，如果原告不买房我们的损失更大；我们协商过几次，原告不同意我们的方案；最后谈的方案就是邦恒公司垫资解押，原告只需要出具买房的承诺书就行，但是原告也不愿意。原告翁静陈述：三方协商了多次，邦恒公司垫资但要求我写78万元的欠条，我认为是无理要求，没有答应；我愿意出具买房的承诺书，并且过户当日可以将首付款立刻到账，但是后来一直没有人去解二押，我是等着他们解押然后再出具承诺书的；我在买房的时候不知道有二押的情况，知道后一直比较担心房屋的债务状况，担心催债问题，但是两个被告也不明确房屋上还有哪些债务，反而一直要求我出具78万元的欠条或必须买房的承诺，所以我认为合同实际上已经无法履行。被告邦恒公司陈述：当时跟原告说78万元由公司垫付，原告说要考虑，一直没有给我们肯定的答复，我们认为万一解押之后原告不买怎么办，所以才一直没去解押；我们也做过产权调查，确实是欠78万元左右，至于原告对催债问题的担心是其个人主观猜测。上述事实，由原告提交的房地产买卖中介合同及补充协议、收据、收条等证据，被告邦恒公司提交的不动产登记资料查询结果证明及本院开庭笔录予以证实。本院认为，合法的房屋买卖合同关系应受法律保护。本案中，原告与两被告签订的房地产买卖中介合同及补充协议，系各方真实意思表示，合法有效。合同法规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案中，当事各方签订的补充协议约定，原告借款39万元给被告焦慧用于解押，此借款于过户后自动转为房款。故就案涉房屋产权上设有抵押的情形，各方应为明知。原告翁静依合同约定给付定金及首付款后，由被告焦慧负责解押事宜，案涉房屋解押与否应由焦慧向原告负担履行义务、承担相应责任。在案涉房屋存在二押情形下，并不必然导致焦慧无法办理解押手续；且从各方协商情况考量，案涉房屋买卖合同亦非不能继续履行。原告购买房产时，负有相应审慎注意义务，应向中介公司或所有权人了解清楚产权现状后签订相应合同。原告与被告焦慧均认可系通过邦恒公司联系对方，原告无证据证明其向焦慧了解上述情况而焦慧予以故意隐瞒，故不能认定被告焦慧存在欺诈情形。被告邦恒公司虽未隐瞒房屋有抵押情形，但无证据证明已告知原告案涉房屋一押、二押的相关具体事宜，其作为专业房屋买卖中介公司，对此具有一定过错，但仅依此不能认定其构成欺诈。原告亦未有证据证明两被告之间存在串通行为，而所谓催债等问题，亦非必然发生之事项。综上，原告所举证据不能达到盖然性标准，其认为两被告构成欺诈，案涉房屋买卖中介合同及补充协议应予撤销的诉讼请求，法律及事实依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告翁静的诉讼请求。案件受理费19704元，减半收取9852元，由原告翁静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 苗 军二〇一九年十月二十九日书记员 范惠文