山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终6902号上诉人（原审被告）：吕志红，女，1959年2月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李静，山东诺邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：任巧，山东诺邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭林，男，1964年4月30日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：吕志红（系郭林之妻），住济南市。被上诉人（原审原告）：郭勇，男，1966年7月15日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：王俊玲，女，1968年8月13日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐景山，山东鲁创律师事务所律师。上诉人吕志红、郭林因与被上诉人郭勇、王俊玲房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕志红、郭林上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法发回重审或驳回国用、王俊红的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费、保全费用由郭勇、王俊玲承担。事实和理由：（一）涉案房屋买卖合同履行过程中，因郭勇根本违约，双方已经另行口头达成协议变更了涉案买卖合同内容，即解除买卖合同，重新达成：吕志红返还郭勇90万元房款另加38万元装修费用共计128万元，郭勇退还吕志红房屋的协议内容。上述退房退款的协商内容双方多次在电话及当面敲定，至本案起诉前郭勇对此内容没有一次反悔。一审法院不顾双方当事人在合同履行过程中真实协商变更合同的事实，仍依据已经变更解除了的买卖合同内容判令吕志红办理过户手续，有违当事人真实意愿，与客观事实不符，于法无据，应予纠正。涉案房屋签订买卖合同的背景是，时任济钢国贸公司部门经理的王俊玲承诺把她控制下的公司经营权转让给郭林，由郭林管理该公司，郭勇、王俊玲再拿出90万元，以上两个条件作为购买涉案房屋的必备条件，其中有一个不履行，就是合同违约。在2007年3月17日签订房屋转让合同时，王俊玲考虑到自己利用职务之便成立公司，在书面上体现易对其产生不利影响，因此合同中没有体现该约定。《合同法》第十条：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。所以口头约定，也是合同的形式之一。2007年签订合同后，王俊玲因济钢涉嫌走私事件被调查，之后也因此事辞职，没有将公司的经营权转给郭林，已经违约。对于郭勇自身的违约行为，无法实现买卖合同目的，吕志红与郭勇达成退房的合意。在吕志红提交的2018年12月11日谈话录音（也有录像）39分56秒郭勇在谈及房屋买卖的条件时说“这个事我一开始就认为，我没有否认这个公司的这个事，但是这不是她（吕志红）把房子给我的唯一的一个交换条件”中，可见房屋买卖达成的条件有一项就是公司经营权的转让。后来因公司没有转让，房屋买卖无法达成，郭勇多次承诺尽快退房。2017年9月3日的谈话中1分18秒，郭勇说“你就不要再说这个事，因为什么呢？我明确告诉你，房子我肯定给你，这个你放心就是”；并且郭勇郭勇对于涉案房屋与自身的关系定义为“暂住关系和租借关系”。2017年9月3日19分06秒，郭勇说“你只记得这个房子我现在暂住你一段时间，百分之百给你”；2018年12月11日谈话录音（也有录像）56分00秒，郭勇又说：“当时我也承诺，我说瑛子（吕志红女儿），这就是你叔借了你的房子住，也算是租你的房子吧，没给你租金”。因此，双方的买卖合同已经因为无法满足交易条件被新达成的退房合意而解除。（二）吕志红一方在一审期间提交了吕志红与郭勇之间数次对话记录，该宗证据已经过开庭质证，郭勇对证据的真实性及录音中郭勇的身份均予认可，故录音证据内容法庭应予以采信，作为确定本案事实的依据。该宗证据可以证明郭勇一直明确表达以下意思：（1）房屋买卖合同是郭勇方违约，未能兑现买卖房屋时所约定的必备前提条件（转让公司经营权给郭林，该约定郭勇在录音中多次予以确认）；（2）吕志红提出解除合同，郭勇方同意退还吕志红房屋，同时要求吕志红除了返还90万元房款，另加38万元装修款；（3）退还房屋的时间郭勇一直以各种理由请求吕志红一再宽限。具体录音内容如下：1、2017年9月3日的谈话中1分18秒，郭勇说“你就不要再说这个事，因为什么呢？我明确告诉你，房子我肯定给你，这个你放心就是”；并且郭勇郭勇对于涉案房屋与自身的关系定义为“暂住关系和租借关系”。2017年9月3日19分06秒，郭勇说“你只记得这个房子我现在暂住你一段时间，百分之百给你”；2018年12月11日谈话录音（也有录像）56分00秒，郭勇又说：“当时我也承诺，我说瑛子（吕志红女儿），这就是你叔借了你的房子住，也算是租你的房子吧，没给你租金”。在2017年9月3日录音8分8秒，郭勇说“你（吕志红）放心，这个房子我想想，不管我那个地方修好不修好，我装修，就算以后出了事，那是我个人的事的，但是你得允许我一年半的时间”。11分32秒郭勇又说“错，肯定都在我，就是我确实由于各个方面的原因，没把房子及时的清出来，退给你”；在32分30秒还说：“就是汇给我们的这个钱，你也把这个钱准备好”。这充分证明涉案房屋所有权已经非常明晰是吕志红的，郭勇归还吕志红涉案房屋仅仅是归还时间问题而不是所有权问题。2、在吕志红提交的2018年12月11日谈话录音（也有录像）39分56秒郭勇在谈及房屋买卖的条件时说“这个事我一开始就认为，我没有否认这个公司的这个事，但是这不是她（吕志红）把房子给我的唯一的一个交换条件”中，可见房屋买卖达成的条件有一项就是公司经营权的转让。后来因公司没有转让，房屋买卖无法达成，郭勇多次承诺尽快退房。因此，双方的买卖合同已经因为无法满足交易条件被新达成的退房合意而解除。（三）双方在协商过程中，曾经于2013年4月6日形成过一份书面《房屋变更合同》。合同内容均系双方自愿协商达成，合同右下方手写第四条内容系王俊玲和郭勇亲笔添加（如对方不认可，可以进行笔迹鉴定）。该份合同虽然最终双方未签字确认，但变更协议的内容与吕志红提交的其他录音证据内容可以相互印证，完全吻合，共同证明：1、涉案买卖合同内容实际已经变更，变更后双方的权利义务内容系吕志红返还房款，郭勇腾房还房。而不再涉及吕志红继续办理房屋过户手续的内容；2、王俊玲和郭勇对解除原合同后退房退款的变更内容均予知晓并认可。（四）郭勇的行为完全能够代表王俊玲。郭勇与王俊玲是夫妻关系，自签订涉案房屋买卖合同始，一直是郭勇出面代表夫妻二人，房屋买卖合同中王俊玲的签名也是郭勇代签，王俊玲对郭勇的代表行为从未提过异议。吕志红与郭勇夫妻系亲戚关系，涉案房屋纠纷历时10多年，期间双方亦多次见面，吕志红亦曾与王俊玲面谈，王俊玲一直强调：“这房子一直是郭勇自己在住，房屋问题的处理，从一开始一直交给郭勇处理的，现在我也已经全权委托郭勇处理啦”！故足以认定郭勇与王俊玲之间可以相互代理，郭勇作出的解除合同、退还房屋的口头承诺效力及于王俊玲。印证证据：在2017年9月3日3分30秒录音证据中，郭勇说：“现在王俊玲已经同意，她说把房子给我（郭勇），把房子你给你哥（郭林）就行啦，咱别这么拖下去了”。1分28秒中，郭勇说“王俊玲也说肯定要给你那个房子，你放心就是”；8分50秒郭勇又说：“一个月之前，王俊玲来了一趟济南，她说你那个龙泉山庄的房子和郭林怎么处理的？我说我中润那边漏水漏得那么厉害，她说那个我不管了，她说你处理好这个事，反正我同意把这个房子退给他（郭林）”。（五）自2007年双方签订买卖合同后，郭勇占用涉案房屋达12年之久，吕志红于2013年即取得了房屋所有权证后即具备过户条件，如果双方没有解除合同的话，郭勇为何近10年时间从来都不曾要求吕志红为其办理过户手续？而是想尽一切办法躲避吕志红的寻找，而在每次被堵上后又信誓旦旦地口头承诺归还房屋呢。在2017年9月3日和2018年12月11日的两个对话录音、录像中，郭勇承认没有兑现给公司的违约事实和承诺退给吕志红涉案房屋的表述，高达80多处，再次证实双方已经达成解除合同后互相返还的真实合意。（六）法律规定，合同存在书面形式和口头形式，口头合同如系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，则与书面合同具有同等法律效力。本案中，双方当事人先达成了转让公司经营权的口头协议又签订了书面房屋买卖合同，之后又达成解除合同互相返还房屋和房款的口头协议，终止了原买卖合同内容的继续履行。吕志红提交的录音证据中均系郭勇对解除合同返还房屋的明确自认，无任何含糊之处，足以证明双方达成解除买卖合同的真实性、合法性。郭勇、王俊玲均系完全民事行为能力人，其不止一次作出解除合同退还房屋的表述，如不能证明出于胁迫欺诈违背真实意思所言，法院即应予采信。故双方即应按照口头协商内容履行各自义务，退房退款。（七）郭勇在此十几年期间一方面向吕志红承诺退还房屋，一方面又以各种理由一次次拖延退还房屋的时间，唯独没有要求吕志红为其办理过户手续。吕志红因碍于亲戚之间的情面及对郭勇的宽容大度和照顾，一直选择不伤和气的处理方式，未直接采用诉讼方式要求其履行腾房义务。没想到郭勇却恶意启动本案诉讼，伤害吕志红的感情并严重损害吕志红合法利益，显属恶意诉讼，严重违反诚实信用原则，本不应得到法律的支持。一审判决不顾本案事实，判令吕志红按照已经被变更解除的合同办理过户手续，属认定基本事实错误，严重侵犯了吕志红的合法权益，故请求二审法院依法改判或发回重审。郭勇、王俊玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，双方从未就房屋的买卖另行达成过任何的书面或口头协议，双方均应该按原协议履行，请求二审法院依法驳回吕志红、郭林的上诉请求，维持原判。郭勇、王俊玲向一审法院起诉请求：1.请求依法判令吕志红、郭林将济南市及车库协助办理过户至郭勇、王俊玲名下(房产证号历118846号)；2.本案诉讼费用由吕志红、郭林承担。一审法院认定事实:2007年3月17日，甲方吕志红、郭林，乙方王俊玲、郭勇签订《房屋转让合同》一份，约定：吕志红、郭林自愿将位于山东师大龙泉山庄D2-121自有房屋一套及车库一间转让王俊玲、郭勇；房屋建筑面积为184.02平方米，车库建筑面积为41.2平方米；房屋及车库总房款合计90万元；付款方式为2007年3月18日首付60万元，余额30万元于2007年12月31日前付清；甲方在取得房产证后立即过户于乙方，产权过户所需交纳的有关税费按照国家相关规定由甲乙双方各自承担。吕志红、郭林于2007年3月22日、2007年11月20日、2008年3月18日分别出具收条一份，载明收到王俊玲、郭勇房款三次共计90万元。庭审中查明，山东师大龙泉山庄D2-121房屋一套及车库即历下区转山西路8号D区2号楼1-201及2号楼1-08（房产证号为历118846号），吕志红、郭林称其于2013年取得房产证。2019年1月25日的查询信息显示，历下区转山西路8号D区2号楼1-201及2号楼1-08（房产证号为历118846号）的房屋权属状况信息登记所有权人为吕志红。另查明，郭勇、王俊玲系夫妻关系，郭林、吕志红系夫妻关系。一审法院认为，吕志红、郭林与王俊玲、郭勇签订《房屋转让合同》系双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，《房屋转让合同》中约定吕志红、郭林在取得房产证后立即过户于王俊玲、郭勇，现涉案房屋权属状况信息登记所有权人为吕志红，吕志红、郭林应依约履行义务，将涉案房屋过户至王俊玲、郭勇名下。吕志红、郭林辩称与王俊玲口头约定王俊玲公司经营权转给郭林系购买涉案房屋及车库的条件之一，称王俊玲并未将公司经营权交给郭林，构成违约，提交与郭勇的录音证据予以证明。一审法院认为，吕志红、郭林提交的证据仅系与郭勇的对话录音，不足以证明其主张，本院不予采信。综上，王俊玲、郭勇请求依法判令吕志红、郭林将济南市历下区转山西路8号D区2号楼1-201及2号楼1-08（房产证号为历118846号）协助办理过户至其名下的诉讼请求，符合事实及法律依据，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：吕志红、郭林于判决生效之日起二十日内将位于济南市历下区转山西路8号D区2号楼1-201及1-08（房产证号为历118846号）房产协助办理过户至郭勇、王俊玲名下。案件受理费100元，保全费5000元，由吕志红、郭林负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吕志红、郭林提交2013年4月6日房屋变更合同一份，拟证明该房屋变更合同上的字迹系王俊玲亲笔书写，由此可见，王俊玲对于涉案房屋的处理事项完全清楚，并且起草了该份房屋变更合同，不存在一审法院在认定部分所述的仅是郭勇的一人行为，王俊玲不清楚。郭勇、王俊玲质证称，对该证据的真实性有异议，该份合同没有郭勇、王俊玲双方的签字确认，无法证明双方变更了房屋买卖合同。吕志红申请证人吕继红、胡啸、温绍彬出庭作证，吕继红陈述，我妹妹吕志红打电话给我说她把郭勇堵住了，我担心我妹妹，我就打电话给我的儿子和她的儿子，我们三个一起去了。去了以后就谈房子的问题，郭勇就说这个房子一定会给你的，但是在这里住的时间长了，对房子有感情，问能不能照顾，给点钱继续在这住。我妹妹说可以，但是你给我的钱我得再买这样一套房子。郭勇说只有200万元，我妹妹说不行，钱太少了，我买不了这样一套房子。最后没有商谈出结果。胡啸陈述，从2007年开始，签订合同时有一个口头协议，说要过户公司，才有这个合同。中间因为公司的问题没有完成整个房屋的交易。后来一直在2018年12月11日晚上我姨妈吕继红给我打电话，说找到了郭勇，我们当时就去龙泉的房子，也就有了后来的录音录像。当时郭勇也多次承认要归还房子。吕志红多次联系过郭勇，打电话、发短信都不回复，从2007年到2018年，期间也找到过郭勇，说是要归还房子，但是他现在的房子有问题，就要求我们拖延归还房子的时间。温绍彬陈述，吕志红是我母亲的妹妹，在2007年郭勇两口子他们想买了小姨的房子，条件就是给90万元和公司。当时市场价至少140-150万元，后来公司的事因为王俊玲工作上出了变故，公司的事就没有履行这个诺言，只给了90万元，所以实际上当初合同是他们违约了。当时我小姨就和他们协商要退房，一直到现在对方一直以各种理由不退房。郭勇一直说房子一定会退给我们，说是暂住或租住，会补偿的。因为郭勇和王俊玲工作上都有了变故，我小姨觉得他们生活会很困难，也是一家人，就一直忍让，拖了12年。2018年12月11日我当晚接到我妈的电话，说我小姨堵住了郭勇，让我过去，我家就在郭勇家对面的小区，我放下电话就过去了，我也是想去了解一下事情的经过，听听郭勇的态度。我特意问了郭勇，公司这个事到底存不存在，他也说的是一直没有否认公司的事。郭勇主动说了意见，他想把房屋留下，在90万元的基础上再给200万元。如果小姨想把房子拿回去，小姨再给他290万元。小姨不同意。对上述证人证言，郭勇、王俊玲质证称，一是吕继红、胡啸均参加过本案的一审庭审，其二人是作为旁听人员参与诉讼，因此该二人并不具备证人的条件。二是温绍彬所说的双方买卖的过程以及有公司作为附加条件均是听他人说的，均是传来证据，其表述的2018年12月11日双方形成了一个意见，与吕继红所表达的没有达成任何协议的表述相矛盾，因此该三个证人的证人证言均不能采信。经查明，一审庭审中，郭勇对吕志红所提交录音材料的真实性予以认可。2017年9月3日录音中，郭勇：“这房子肯定要给你，所以你放心王俊玲也说肯定要给你那个房子，你放心就是。……我就说你再给我一年到两年的时间，我把这个房子肯定给你。……瑛子（吕志红女儿），这个房子我就暂住着吧。这个以后肯定用不了多长时间就把房子给你了，你放心就是。”2018年12月11日录音中，郭勇：“这个事我一开始就认为，我没有否认这个公司的这个事，但是这不是她（吕志红）把房子给我的唯一的一个交换条件。”一审法院认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为涉案房屋办理过户的条件是否成就。郭勇、王俊玲主张其已经按照双方签订合同的约定向吕志红、郭林支付了足额款项，吕志红、郭林即应为其办理房屋过户手续，吕志红、郭林认为该合同不仅包括书面合同约定的款项，亦应包括口头约定的公司经营权。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，涉案房产的交付条件除了书面合同中约定的90万，吕志红、郭林提供的录音材料能够证实郭勇认可了房屋转让的条件之一是交付公司经营权，结合郭勇在录音中认可签订合同当时涉案房屋的价格为120万、130万左右，再加上车库的价格，明显高于《房屋转让合同》中约定的房屋价款90万元，本院综合认定涉案房屋买卖交付的对价，即房屋价款90万元和公司经营权。上述的书面约定和口头约定构成本案中房屋买卖合同中的条款，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，对合同当事人有约束力。当事人应当按照约定履行相应的义务，郭勇、王俊玲虽向吕志红、郭林交付了90万元的房款，但并未交付公司经营权，即并未完全支付房屋的对价，结合郭勇在录音材料中针对涉案房屋“只是暂住”的陈述，能够证实郭勇一直认可涉案房屋的所有权仍系归吕志红、郭林所有，故王俊玲、郭勇请求吕志红、郭林将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。一审判决认定事实有误，本院予以纠正。综上所述，吕志红、郭林的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实有误，本院予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初151号民事判决；二、驳回被上诉人郭勇、王俊玲的诉讼请求。一审案件受理费100元，保全费5000元，二审案件受理费100元，均由郭勇、王俊玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 栾钧霞审 判 员 高希亮审 判 员 尹 腾二〇一九年十月十四日法官助理 谭行方书 记 员 朱俞颖