江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0203民初390号 原告：黄健，男，1973年12月29日出生，汉族，住景德镇市广场南路温州。 委托诉讼代理人：曾朝阳，江西景之元律师事务所律师。 被告：袁民，男，1973年8月29日出生，汉族，住景德镇市。 委托诉讼代理人：吴嘉成，江西晨天律师事务所律师。 被告：景德镇魅力娱乐有限公司，住所地景德镇市珠山区广场南路皇冠购物广场******复式店，统一社会信用代码91360203MA35UNQ17P。 法定代表人：袁桃花。 被告：袁菊花，女，1969年10月16日出生，汉族，住景德镇市。 原告黄健与被告袁民、景德镇魅力娱乐有限公司（以下简称魅力公司）、袁菊花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告黄健及委托诉讼代理人曾朝阳、被告袁民委托诉讼代理人吴嘉成到庭参加诉讼，被告魅力公司、袁菊花经本院传票传唤未到庭参加诉讼，故缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄健向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告之间的商铺租赁合同，被告立即搬出景德镇城区广场南路皇冠购物广场东一区2栋6A、6B、6C、6D号复式店铺一楼商铺；2.判令三被告支付至2019年1月31日前拖欠的租金共计1290280元，并支付违约金289890元。（2019年2月起至被告搬出并交还商铺时止的租金、违约金再行计算并支付）3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年8月28日，原告与景德镇城区广场南路皇冠购物广场东一区2栋6A、6B、6C、6D号复式店铺所有权人周克旺订立租赁合同，承租该店铺。2016年4月1日，周克旺委托其子周守序与原告续签租赁合同租期至2021年3月31日。2011年4月，经周克旺同意，原告将上述店铺一楼出租给刘日旭用于景德镇鑫韵娱乐有限公司经营酒吧，约定租期自2011年4月1日至2016年3月31日；月租金40000元，按季于每季度最后一个月30日前一次性支付；租赁期内第二年至第五年租金每年递增10%；逾期交付租金的，每逾期一日，按当月租金的1.5%支付违约金；逾期5天，出租方有权解除合同，收回商铺。 2016年3月31日，原告与刘日旭书面租赁合同到期后，酒吧仍照常营业，原告以为仍是刘日旭在此经营酒吧。后酒吧开始陆续拖欠租金，原告催收租金时才知道是被告袁民和魅力公司在此经营酒吧。截止2019年1月，该酒吧累计拖欠租金1290280元。原告多次向被告催要，被告均以各种理由推脱，给原告造成了巨大损失。原告认为，其与被告袁民、魅力公司虽未签订书面租赁合同，但被告实际占用原告所承租的上述商铺，并向原告交付租金，双方成立不定期租赁合同关系；现被告拖欠租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，原告有权解除合同，要求被告支付拖欠的租金并赔偿损失。被告袁菊花未按公司法及相关法律规定将公司财务与个人财务分清，损害债权人利益，根据公司法第二十条、第六十三条的规定，应承担连带责任。为此，原告具状起诉，请求判如所请。 庭审中，原告变更本案诉讼请求为:1.判令三被告支付从2016年4月1日起至2018年3月31日期间拖欠的租金共计884792元；2.本案诉讼费用由被告承担。 原告提交如下证据：1.原告身份证；2.景德镇城区广场南路皇冠购物广场东一区2栋6A、6B、6C、6D号复式店房产证及公证书复印件各一组；3.原告与周克旺2010年8月28日签订的《景德镇温州商业街商铺租赁合同》、原告与周守序2016年4月1日签订的《景德镇温州商业街商铺租赁合同》、原告与刘日旭2011年4月1日签订的《景德镇温州商业街商铺租赁合同》，均为复印件；4.谈话笔录复印件二份、质证笔录复印件一份；5.景德镇市魅力娱乐有限公司企业信息及变更信息、公司章程复印件；6.短信聊天记录截图一张、原告所列租金明细表一张、尾号9336理财金账户手机查询记录一组。 被告袁民辩称，一、2016年4月，被告袁民从原告手中承租涉案商铺，双方就涉案商铺的租赁问题达成口头协议：租金为每月4万元整，每季度支付一次，没有涨幅比例。刘日旭与原告的租赁合同在2016年3月31日到期后，原告并未以刘日旭名义继续经营酒吧，而是以自己名义与原告重新达成租赁关系，且刘日旭移交租赁物给被告袁民时已拆除内部装修，袁民对租赁物进行重新装修后才开始经营的，故刘日旭与原告间因租赁合同中所约定的租金及合同其它权利义务与袁民无关，对袁民不具有法律效力。二、被告自2016年4月起至2018年3月，按每月租金4万元向原告支付房屋租金，截止2018年3月共向原告支付了55万元（含现金和转让）及宝马X6系列车辆一部（该车双方协商用于抵偿35万元租金，车辆已交付给原告使用），合计90万元整。截止该时间段，被告袁民尚不拖欠原告任何租金，也不存在任何违约行为。且景德镇魅力娱乐有限公司于2017年4月在涉案商铺地址注册成立后，就在该商铺经营酒吧，被告袁民不是该公司股东，没有实际参与公司经营管理，仅为公司处理租赁房屋的事宜，故在此之后所发生的商铺租金系公司自身经营行为，即便如原告所述存在部分租金拖延，原告应向魅力公司索要，与被告袁民个人无关。三、景德镇魅力娱乐有限公司从2018年4月起按照房东的要求，将房屋租金直接支付给房东周克旺及其儿子周守序，每月租金5万元整，即被告魅力公司直接与房东发生租赁关系；故从2018年4月起，原告与被告之间的房屋租赁关系事实解除。四、涉案商铺总共三层，被告仅承租其中第一层，第二层以及其他范围由原告分租给其他人使用，房东与原告间的租金最高也只计算到每月79000元，因此原告与被告袁民之间就第一层商铺租金约定每月4万元，不论从使用面积和价格约定来看，均是符合市场行情及本案事实的。因此，原告要求被告袁民支付拖欠租金（从2016年4月起至2018年3月，每月按5.9万余元计算，尚拖欠88万余元）的诉请，没有事实依据，应当予以驳回。 被告袁民提交如下证据：1.被告袁民身份证；2.微信聊天记录截图一组、周守序手写收条一张、建设银行转账凭条一组、手机跨行汇款记录截图一张。 被告魅力公司、袁菊花未到庭参加诉讼，亦未举证。 经庭审质证，一、被告袁民对原告所举与周克旺、周守序、刘日旭分别签订的租赁合同关联性有异议，认为袁民并未与原告签订书面租赁协议，亦未承继刘日旭与原告间租赁合同的权利义务，故该租赁合同租金条款不应对被告袁民有效；本院认可被告该质证意见。二、被告袁民对原告所举谈话笔录、质证笔录关联性均持异议，主张其在接手涉案商铺时，里面设备和装修均已被清空，其并未以刘日旭的名义继续经营酒吧，且2017年4月以后为被告魅力公司在此经营酒吧，其未实际参与公司经营管理，只是代办租房事宜，借用自身账号向原告支付租金；本院认为，被告袁民承租涉案商铺时，原告与刘日旭间租赁合同到期终止，故不应认定被告袁民受让刘日旭合同权利义务的事实；至于被告袁民主张其2017年4月以后不再使用涉案商铺经营酒吧，因未提供相关反证，且与其2018年3月前仍向原告支付商铺租金的事实不符，本院不予采信。三、被告袁民对原告所举短信聊天记录、租金明细表和转账凭条关联性有异议，认为原告和袁军的聊天记录及转账凭证均不能证明涉案店铺月租金为59783元，且短信所涉及租金期间为2015年，并非其承租期间，租金明细亦系原告制作，不能证明双方约定的月租金情况；本院认可被告该质证意见，不予采信原告该组证据。被告袁民对原告所举其他证据无异议，原告对被告袁民所举证据均无异议，故本院予以确认并在卷佐证。 根据上述经审查确认的证据，结合原告与被告袁民陈述，本院认定事实如下： 景德镇城区广场南路皇冠购物广场东一区2栋6A、6B、6C、6D号复式店铺（三层）为周克旺所有。2010年8月28日，周克旺将该商铺整体出租给原告黄健，租期5年，每月租金58395元，第二年至第五年按每年8%逐年递增。2016年4月1日，周守序（周克旺儿子）经周克旺授权，与原告续签该商铺租赁合同，租期仍为5年，月租金79000元，第四年至第五年按8%递增。 2011年4月1日，原告与刘日旭签订书面租赁合同，将上述商铺一楼转租给刘日旭经营酒吧，租期5年，至2016年3月31日止；月租金4万元，第二年至第五年租金按每年10%递增。该合同到期后，被告袁民于2016年4月开始在该商铺一楼经营酒吧，但未与原告签订书面租赁合同。被告先后支付原告租金55万元，其中袁民2016年10月6日支付2.6万元，同年10月9日支付4万元，2017年2月22日支付5万元、3月13日支付5万元、9月11日支付5万元。另被告交付原告宝马X6系列车一部，双方协商用于抵偿35万元租金。2018年4月，该商铺一楼酒吧的租金开始由商铺所有权人周克旺及其儿子周守序直接收取，每月为5万元。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告黄健与被告袁民对双方就景德镇城区广场南路皇冠购物广场东一区2栋6A、6B、6C、6D号复式店铺一楼（以下简称涉案商铺）存在租赁合同关系无争议，争议的焦点为：一、每月租金计算标准；二、涉案商铺是否欠交租金及其数额；三、租金支付义务主体的问题。 首先，关于房屋每月租金计算标准的问题。原告与被告袁民未签订书面租赁合同，原告所举证据均不能证明其与被告袁民约定的每月租金情况，原告主张被告袁民应按其前任承租人刘日旭与原告间租赁合同约定的租金标准（每月59783元）支付租金没有事实和法律依据，本院不予支持。被告袁民主张其与原告约定每月租金为4万元，但未提供相关证据，故本院亦不予支持。综合本案证据和双方陈述，结合涉案商铺2018年4月开始直接向房屋所有权人每月支付租金5万元的事实，本院认定原告与被告袁民间房屋租金为每月5万元。 其次，涉案商铺是否欠交租金及其数额的问题。被告袁民2016年4月开始承租涉案商铺经营酒吧，2018年4月，该酒吧开始直接向房屋所有权人支付租金，原告与被告袁民间租赁合同实际解除，故被告袁民向原告承租涉案商铺的期间为2016年4月至2018年3月，共计24个月；租金为24×5=120万元。期间，原告先后收到该酒吧租金55万元，并收到宝马X6系列车一部，用于抵偿35万元租金，故涉案商铺仍欠原告租金120-55-35=30万元未付，并非原告所主张884792元。原告主张用于抵债的车辆无法办理过户，但其已接受该动产交付，且实际占有使用该车辆，故本院不予处理原告该主张，原告可另行主张权利。 最后，关于涉案商铺欠交租金支付义务主体的问题，本院认为，涉案商铺系由被告袁民于2016年4月从原告处租得并用于经营酒吧，原告与被告袁民对此均无异议，故被告袁民应为涉案商铺所欠租金支付义务人。原告主张该酒吧实际为被告袁民与被告魅力公司共同经营，应由魅力公司及其唯一股东袁菊花与被告袁民共同承担涉案商铺所欠租金支付义务的问题，本院认为，仅凭原告所举魅力公司工商登记信息不能认定被告袁民与魅力公司共同经营涉案商铺的事实，且原告未举证其与魅力公司就涉案商铺订立过租赁合同，现有证明亦不能证明魅力公司曾向原告支付过涉案商铺租金，故其该主张与合同相对性不符，本院不予支持。至于被告袁民辩称魅力公司2017年4月注册成立，登记住所地为涉案商铺地址，并在涉案商铺经营酒吧，应承担涉案商铺2017年4月以后租金支付义务的问题，本院认为，被告袁民并未举证魅力公司实际在涉案商铺经营，且未举证其已与原告解除涉案房屋租赁关系或与魅力公司成立有效转租关系，反而于2017年9月11日继续向原告支付5万元租金（其主张系魅力公司借用其账户向原告交付租金，但未提供相关证据），故其该抗辩意见不成立，本院不予支持。 综上所述，原告诉讼请求部分成立，本院仅就该部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告袁民于本判决生效之日起五日内向原告黄健付清景德镇城区广场南路皇冠购物广场东一区2栋6A、6B、6C、6D号复式店铺一楼2016年4月1日至2018年3月31日期间所欠租金30万元； 二、驳回原告黄健其它诉请请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21022元，由被告袁民负担3994元，原告黄健负担17028元；保全费5000元，由被告袁民负担950元，原告黄健负担4050元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  陈同标 人民陪审员  程园发 人民陪审员  江青芳 二〇一九年十月二十二日 书 记 员  徐 娜