湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2120号上诉人（原审被告）：怀化宏宇房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区顺天南路（顺天桥头宏宇新城售楼中心），统一社会信用代码：914312006639986842。法定代表人：黄伟飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄勇，湖南宏峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜辉，湖南宏峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李修坤，男，1975年6月5日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：禹秀，湖南金州（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201810031436。上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）因与被上诉人李修坤商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3054号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏宇公司上诉请求：撤销原判决第一项，改判驳回被上诉人请求宏宇公司支付延期办证违约金的一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、上诉人未在合同约定期限内办证系因政府行为及相关部门办事效率原因所致，不构成违约。上诉人开发的“星河湾”项目在2011年1月11日即已取得项目用地的国有土地使用权证（证号：怀国用（2011)第出43-1号）及相应的规划用地许可，且在2014年10月26日已经竣工验收合格。2016年8月上诉人向怀化市不动产登记中心递交申请资料要求办理星河湾项目房产的不动产权证，但由于怀化市人民政府实施的公益性项目太平溪综合治理项目占用了“星河湾”项目的部分土地，导致上诉人持有的怀国用（2011）第出43-1号国有土地使用权证与星河湾项目房屋实际面积不符，不能用于办理产权登记而必须办理规划变更取得新的土地证才能办理产权登记，由于太平溪综合治理项目施工进度缓慢，用地红线一直无法确定及规划局规划变更迟延的原因，上诉人直到2016年12月21日才取得变更后的土地证（证号：湘（2016）怀不动产权第0002848号），因此，上诉人直到2016年12月21日才能启动产权登记程序，在此之前延误的时间并不是上诉人怠为履行办证义务所致，而是因为政府公益性项目占用被告项目土地及相关部门办事效率原因所致，按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定和法律规定，上诉人办证的截止时间为从2016年12月22日开始计算720天的次日，即2018年12月12日，在此之前未办理产权登记手续被上诉人不承担违约责任。二、被上诉人未及时缴纳房屋维修基金导致上诉人无法办证，不应当由上诉人承担不能办理不动产权登记证书的责任。缴纳契税和房屋维修基金是被上诉人的法定义务，也是办理不动产权登记证书的先决条件，本案被上诉人在上诉人的多次催促下才在2017年2月28日缴纳房屋维修基金，基于被上诉人迟延缴纳房屋维修基金，上诉人办理产权登记的截止时间应当从2017年3月1日起算720天的次日，在此之前，未办理不动产权登记证书上诉人不承担违约责任。被上诉人辩称，宏宇公司违约事实存在，应依法承担违约责任，请求二审依法予以驳回。被上诉人向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付从2016年10月19日起至2018年3月21日止的逾期办理不动产权证的违约金20436.4元（以总房款393765元为基数，按日万分之一计算，共519天）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月19日，原、被告签订了《怀化市商品房买卖合同》及《补充条款》，合同约定原告购买被告开发的宏宇新城二期星河湾项目中的第2幢2单元905号房，房屋总价款393765元；被告应在2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，因被告原因未按合同约定的期限将商品房交付给原告使用的，按合同补充协议处理。合同补充协议的约定为：因被告原因导致延期交房的，由被告按日向原告支付总房款万分之一作为违约金；交房后720天被告办理好房产权属证书，如果政府政策及相关部门办事效率问题和买受人原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，被告补偿原告每日总房款万分之一作为违约金。上述《商品房买卖合同》和《合同补充协议条款》签订后，原告交纳相关手续费（2014年10月28日，原告将税费、物业专项维修资金等后期手续费交给被告）、付清总购房款（因面积调差，购房款为393702元）。2014年10月28日，原告从被告处收房。2018年3月21日，被告为原告办理好上述房屋的不动产权证。2014年10月26日，原告所购商品房所在住宅楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格。另查明，怀化市发改委在2010年12月31日对太平溪综合治理项目立项批复，由怀化市城市建设投资有限公司实施，2012年4月20日怀化市国土局开始项目征地工作。由于前述项目占用了星河湾小区部分土地，导致被告2011年办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符，被告于2016年8月向怀化市不动产登记中心申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时被要求变更土地登记，办理新的纯土地的不动产权证后再行申请。2016年12月21日，被告办理好新的土地不动产权证。一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》约定，交房后720天被告办理好房产权属证书，如果政府政策及相关部门办事效率问题和买受人原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，被告补偿原告每日总房款万分之一作为违约金。原告于2014年10月28日从被告处接收房屋，因此办证期限应从2014年10月28日起算720天。由于政府的太平溪综合治理项目占用了星河湾小区部分土地，导致被告2011年办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符，被告于2016年8月向怀化市不动产登记中心申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时被要求变更土地登记，办理新的纯土地的不动产权证后再行申请。直至2016年12月21日，被告才办理好新的土地不动产权证。因此，被告的办证期限应相应顺延4个月，即被告的办证期限于2017年的2月18日届满，被告应从2017年2月18日起向原告支付逾期办证的违约金。计算至2018年3月21日的逾期交房违约金应为：393702元×396（天）×0.1‰=15590.6元。故对原告请求被告支付逾期办证违约金15590.6元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告怀化宏宇房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告李修坤延期办证违约金15590.6元；二、驳回原告李修坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费311元，减半收取155.5元,由被告怀化宏宇房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据宏宇公司与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议条款》约定的权利义务内容表明，在双方约定的办证期限内出现顺延事由，宏宇公司的办证期限相应顺延，而非重新计算办证期限。在本案中，因星河湾小区的部分土地被太平溪综合治理项目占用，导致宏宇公司在合同约定的办证期限内申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时，被怀化市不动产登记中心告知要求变更星河湾原土地登记，直至办好星河湾新的土地不动产权证耗时4个月，该事实的发生并非宏宇公司原因所致，而是政府行为及相关部门办事效率原因所致，属于不可归责于双方当事人的事由。宏宇公司的办证期限应当按照合同约定相应顺延4个月。故原判决以合同约定的办证期限届满后顺延4个月来认定宏宇公司的办证期限并无不当。宏宇公司上诉主张其办证期限应从办好新的土地不动产权证之日开始起算720天的理由，欠缺事实和法律依据，本院对此理由不予支持。原审判决认定宏宇公司向被上诉人支付自2017年2月18日至2018年3月21日止的逾期办证违约金与宏宇公司上诉请求相差几天时间，原审法院根据本案的具体情况有一定的自由裁量权，并无不当。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费190元，由怀化宏宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇一九年十月十六日代理书记员  申雅梦