北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终11731号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏茂军，男，1969年8月2日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王文祥，男，1955年10月9日出生。上诉人苏茂军因与被上诉人王文祥房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初16006号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏茂军上诉请求：1.撤销一审判决，驳回王文祥对苏茂军的诉讼请求，支持苏茂军的一审请求；2.一审、二审诉讼费由王文祥承担。事实与理由：一、一审法院认定关键事实错误，显失公平和正义。一审法院认定我使用该房屋至合同期自然届满，这与事实明显不符。一审法院没有查清由于王文祥违约在先，才造成该房屋仅使用九个月的事实。且电费使用清单可说明2016年12月之后的电费使用情况，足以说明我没有使用该房屋。王文祥非法扣押20万元财物，一审法院未追究其法律责任。二、一审判决适用法律错误。本案系因房屋租赁引发的财产纠纷，本案刘某６万元的装修工程款是重要财产利益关系人，我多次提出刘某应为本案第三人，但是法官不予受理。一审法院按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“租赁期间届满时”予以确认，与关键事实明显不符，属于适用法律条款错误，本案应适用该司法解释的第十一条第一款“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。王文祥辩称，苏茂军的上诉请求及事实理由缺乏依据。其称我违约在先，但是对方没有提出解除，而且我也不存在违约，其所述与事实不符。我基本上同意一审判决，我损失挺大的，我不满意一审判决结果，但是没有上诉。王文祥向一审法院起诉请求：请求法院判令苏茂军给付王文祥租金3万元、违约金3750元，并支付王文祥从2019年3月20日至实际腾退之日止的租金（按每月1250元的标准计算）。苏茂军向一审法院反诉请求：1.确认《租房协议书》于2016年12月20日解除；2.王文祥退还我方押金2500元、给付违约金7500元；3.王文祥依法返还我方已付的6万元装修费（公司已经扣除我的个人收入来支付装修费）。一审法院认定事实：2016年2月29日，王文祥（甲方）与苏茂军（乙方）签订《租房协议书》一份，主要内容为：甲方将位于通州区西集镇小辛庄村院落（以下简称涉案院落）租赁与乙方，期限自2016年3月20日起至2019年3月19日止；月租金为2500元／月，乙方在签订本协议书时付全年租金3万元后使用；乙方同意付2500元作为房屋家电的押金，此笔款项自租赁期限届满时，由甲方全额无息退还给乙方；甲方因自住用途使用院落中一半房屋期间，乙方租赁费用按照全年1.5万元交付，待甲方将完整院落移交乙方后的首个20号之前，乙方按原约定租金折算后续月份补交租金至下年3月19日；甲方应按约定条件，及时安装好洗浴、厨房等设备，将能够正常使用的租赁房屋交付乙方；协议履行的当年5月底前，甲方负责在院落内补建一间使用土炕取暖的厢房交付乙方使用，其相关费用由甲方承担；协议期限内若因甲方原因终止协议，甲方除退还押金2500元外，还应承担违约责任，赔付乙方三月租金7500元等。合同签订后，苏茂军向王文祥支付了2500元的押金及第一年半个院落租金1.5万元。2016年3月，苏茂军搬入涉案院落西面房屋居住使用。后王文祥补建厢房交付苏茂军，苏茂军进行了装修。因双方在合同履行过程中发生争议，苏茂军多次报警。关于报警情况，双方均认可王文祥曾于2018年夏天找苏茂军要房租，并称如果苏茂军再不给房租就把苏茂军东西搬走，苏茂军进行了报警。2019年3月26日，苏茂军再次报警，根据出警视频显示：苏茂军称租房到期了要打包走人，给他（王文祥）钱但是他锁门了不让搬东西；警察问（王文祥）为什么把东西给人扣了；王文祥称他（苏茂军）要搬走不给我钱；警察问差多少钱；苏茂军称欠九千块钱，但是他非要两年的；警察说得按合同走啊；苏茂军称就没有住这等。关于厢房交付时间，王文祥称系按约定时间交付的，否则苏茂军不会接收使用；苏茂军则称系在2016年10月左右交付的。就该情况，双方均未提供任何证据。关于厢房的具体情况，王文祥称其交付时的厢房搬进去就可以住，具体为水泥地面，白墙，炕面及锅台都是水泥浇光的；苏茂军则称王文祥交付的是毛坯房，有土炕、粗糙的水泥地面、墙没有刮白、没有门、窗户只有框架没有玻璃，为此其找人进行了装修，花费6万元，现其公司已经从其工资扣除1万元，此后将分九个月扣除5万元。苏茂军为证明装修费用情况，向法庭提交了刘某的微信聊天记录、费用统计表、北京某科技有限公司“关于苏茂军同志工作失误的处理意见”。其中刘某的聊天记录显示2017年12月，刘某联系苏茂军结算“去年在小辛庄装修房子的费用”；费用明细表显示包括地暖、铺地砖、木门、榻榻米、正房热水器洗浴安装维修等各项部分共计60711元。经质证，王文祥对上述证据均不予认可。关于热水器等设备，庭审中王文祥表示其是按合同约定提供的，否则苏茂军不会接收使用；苏茂军则称系王文祥跟着其一起买的，其为此花费3548元，为证明其主张其提供了2016年4月25日的热水器发票一张。在法院2019年6月12日的现场勘查笔录中，王文祥陈述称其本来有热水器，后来苏茂军更换了新的热水器。关于苏茂军使用涉案院落的时间，王文祥称苏茂军一直在使用；苏茂军则称在2016年12月底王文祥将院门锁住后其就进不去了。就该情况，双方均未提供任何证据。关于苏茂军物品腾退情况，法院于2019年6月21日组织双方进行了物品腾退，腾退完毕后苏茂军将钥匙交付与了王文祥。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方就涉案院落签订的《租房协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点有二，一是双方的《租房协议书》是自然届满还是因王文祥违约导致解除；二是相关费用的给付问题。就第一个争议焦点而言，苏茂军以王文祥锁住大门导致其于2016年12月底无法进入为由反诉要求确认双方的《租房协议书》于2016年12月20日解除。就此法院认为，首先，就苏茂军主张的“王文祥锁住大门导致其于2016年12月底无法进入”王文祥不予认可，且正常情况下如遇大门被锁无法进入时苏茂军应选择报警、与王文祥沟通等，但苏茂军就该项主张未提供任何证据；其次，合同履行期间苏茂军未向王文祥发送过解除合同通知书且双方的《租房协议书》并未约定合同解除条件；最后，综合全案情况来看，苏茂军第一次报警时间为2018年夏天，起因系王文祥催要房租并威胁将苏茂军物品搬出，故根据现有证据法院难以采信苏茂军该项主张，法院对苏茂军要求确认双方的《租房协议书》于2016年12月20日解除的反诉请求，不予支持。就第二个争议焦点而言，其一、关于王文祥的诉讼请求，因双方的《租房协议书》属于自然届满且苏茂军直至2019年3月26日才主张搬出物品，故苏茂军应支付该期间的房屋租金及使用费；因2019年3月26日苏茂军已主张将物品搬出，系王文祥阻止才导致苏茂军迟至2019年6月21日才完全搬离，故该期间的房屋使用费王文祥不得主张；就王文祥主张的违约金，因双方的《租房协议书》并未对此有约定，故法院不予支持。其二，关于苏茂军反诉主张的费用，因本案证据无法证明系王文祥违约，故苏茂军反诉主张的违约金没有事实和法律依据，法院不予支持，但苏茂军已付的押金王文祥应予以返还。关于苏茂军反诉主张的装修费6万元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。据此，法院对苏茂军该项反诉请求法院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、苏茂军给付王文祥2017年3月20日至2019年3月19日的租金3万元，于判决生效之日起7日内执行清；二、苏茂军给付王文祥2019年3月20日至2019年3月26日的房屋使用费287.67元，于判决生效之日起7日内执行清；三、王文祥退还苏茂军押金2500元，于判决生效之日起7日内执行清；四、驳回王文祥的其他诉讼请求；五、驳回苏茂军的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费644元，减半收取计322元，由王文祥负担44元（已交纳），由苏茂军负担278元，于判决生效之日起7日内交纳。反诉案件受理费1550元，减半收取计775元，由苏茂军负担750元（已交纳），由王文祥负担25元，于判决生效之日起7日内交纳。本院二审期间，苏茂军提交电费截图，拟证明从2016年12月到2019年3月，其未在房屋内居住。王文祥不认可。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，王文祥与苏茂军签订的《租房协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。苏茂军提出“由于王文祥违约在先，造成该房屋仅使用9个月，一审认定租赁期间自然界满，属于事实认定错误”的上诉理由，并申请法院调取电费记录。本院认为，虽然苏茂军主张其自2016年12月之后未使用房屋，但其并未向王文祥发出解除合同通知书，亦未腾退房屋并将钥匙返还王文祥，一审认定租赁期限至合同期满之日并无不妥，苏茂军是否用电不影响本案的事实认定，故本院对苏茂军的调取证据申请及上诉理由均不予采纳。苏茂军主张王文祥违约，但未能提供充分证据予以证明，一审法院对于租金、房屋使用费、押金的处理并无不当，本院予以维持。综上所述，苏茂军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由苏茂军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  马立红审 判 员  江锦莲审 判 员  张印龙二〇一九年十月二十五日法官助理  孙亚男