湖南省江华瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1129民初696号 原告：永州华都投资有限公司，住所：永州市冷水滩区河东梅湾路**，统一社会信用代码：914311005975664441。 法定代表人：朱己銮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：盘枫，该公司法律顾问。 被告：尹邦见，男，1983年3月4日生，汉族，安徽省潘集区人，居民，住，住湖南省江华瑶族自治县/div> 被告：邓海燕，女，1981年11月25日生，湖南省江华瑶族自治县人，农民，住，住湖南省江华瑶族自治县/div> 被告：李华猛，男，1983年5月14日生，瑶族，湖南省江华瑶族自治县人，居民，住，住湖南省江华瑶族自治县/div> 被告：李美华，女，1981年6月2日生，瑶族，湖南省江华瑶族自治人，居民，住，住湖南省江华瑶族自治县/div> 被告李华猛、李美华委托诉讼代理人：张军，男，推荐单位：江华瑶族自治县信访局。 被告李华猛、李美华委托诉讼代理人：赵建平，男，推荐单位：江华瑶族自治县信访局。 第三人：蒋星星，男，1989年8月19日生，汉族，湖南省江华瑶族自治县人，居民，住，住湖南省江华瑶族自治县/div> 原告永州华都投资有限公司（以下简称华都公司）与被告尹邦见、邓海燕、李华猛、李美华、第三人蒋星星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华都公司委托诉讼代理人盘枫，被告李美华及被告李华猛、李美华委托诉讼代理人张军、赵建平，第三人蒋星星到庭参加诉讼。被告尹邦见、邓海燕经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告华都公司向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院判令四被告支付所欠原告购房款2736148元并承担利息1313351元（利息自2017年5月25日起按月利率2%计算至2019年5月24日止）；2．请求人民法院判令四被告向原告支付违约金300000元；3．本案诉讼费由四被告负担。在诉讼过程中，原告华都公司变更利息的诉讼请求为：利息自2017年5月25日起按月利率2%计算至一审审结止。事实和理由：2017年4月21日，原告与被告尹邦见、李美华签订了《永州华都有限公司门面转让协议》（以下简称门面转让协议），之后，尹邦见和李美华支付了订金140000元，双方于2017年5月24日到县不动产中心办理了过户手续，其中将原告的华都豪苑一层x-4门面过户给了尹邦见，x-5号门面过户给了李美华。过户后，尹邦见、李美华只给付了原告购房款990000元，并未按照协议约定给付原告购房款3726148元。原告多次向四被告催收尚欠购房款，但四被告至今拒付。原告认为，尹邦见与被告邓海燕、李美华与被告李华猛系夫妻关系，尹邦见、李美华尚欠的购房款系尹邦见与邓海燕、李美华与李华猛夫妻共同债务，对尚欠的购房款承担连带清偿责任，四被告拖欠原告购房款的行为构成违约，应当按照约定支付违约金，为维护原告合法权益，现诉请人民法院支持原告的诉讼请求。 原告华都公司围绕自己的诉讼请求，依法提交了下列证据： 1、门面转让协议。拟证明：2017年4月21日，华都公司与尹邦见、李美华签订了门面转让协议，约定：华都公司将其位于江华瑶族自治县沱江镇翠华路与萌渚路交汇处华都豪苑一层x-4号和x-5号两个门面，出售给尹邦见、李美华，单价为9900元/m2，其中x-4号门面预测面积为207.67m2,x-5号门面预测面积为182.85m2,预测总面积为390.52m2，预测门面总价款为3866148元，实际价款以办理不动产登记证确认的面积计算；尹邦见、李美华预付华都公司订金140000元后，双方到县不动产登记中心办理过户手续，房屋变更登记到尹邦见、李美华名下之日起50天内，尹邦见、李美华应当给付华都公司剩余门面价款3726148元，如逾期未给付，则按月利率3%计息；尹邦见、李美华付清剩余门面价款后，门面租金归尹邦见、李美华收取。 2、收条。拟证明：2017年5月24日，尹邦见收到华都公司不动产登记证两本。 3、协议。拟证明：2018年9月3日，案外人何吉忠与第三人蒋星星、被告李华猛签订协议，约定：蒋星星收取何吉忠华都酒店订金200000元，因双方没有达成协议，应当由蒋星星退还何吉忠订金200000元，现由李华猛抵扣李华猛门面借款余额200000元，订金200000元不再由蒋星星退还给何吉忠。 对原告华都公司提交的证据，被告李华猛、李美华提出如下质证意见： 对原告华都公司提交的证据1，认为因李美华与华都公司重新签订了一份门面转让协议，该不能对李华猛、李美华产生约束力；对证据2，收条没有李华猛的签字；对证据3无异议。 对原告华都公司提交的证据1、2、3，被告尹邦见、邓海燕未予到庭质证。 对原告华都公司提交的证据1、2、3，第三人蒋星星无异议。 被告李华猛、李美华辩称，一、2017年4月21日，尹邦见、李美华与华都公司签订门面转让协议以后，当天李美华觉得不妥，另行又与华都公司签订了《永州华都有限公司门面转让协议》（以下简称李美华门面转让协议），李美华门面转让协议对门面转让协议有关合同主体、面积、金额的约定条款进行了变更，华都公司与李美华持李美华门面转让协议到不动产登记中心办理了过户登记。现华都公司依据门面转让协议向李华猛、李美华主张权利，无事实依据，应予驳回华都公司的诉讼请求；二、无论是门面转让协议还是李美华门面转让协议，合同主体均系李美华，李华猛与李美华虽系夫妻关系，但李华猛没有在合同上签字，故华都公司将李华猛列为被告，系主体错误，应驳回对李华猛的起诉；三、李美华与华都公司签订李美华门面转让协议以后，李美华已经以贷款、债权转让、订金方式分别给付华都公司1000000元、200000元和70000元，另门面租金和扣除过户税费共计200000余元，李美华仅欠华都公司门面价款100000余元，现华都公司要求李美华给付门面价款2736148元及利息1313351元的诉讼请求，与事实不符，应予驳回；四、李美华支付了绝大部分门面价款，办理了不动产权证，李美华只存在按银行贷款利率承担欠付门面价款利息的责任，华都公司要求李美华支付违约金300000元的诉讼请求，应予驳回。 被告李华猛、李美华为反驳原告华都公司的诉讼请求，依法提交了下列证据： 1、李美华门面转让协议。拟证明：2017年4月21日，李美华与华都公司签订了李美华门面转让协议，约定：华都公司将位于江华瑶族自治沱江镇翠华路与萌渚路交汇处华都豪苑一层x-5号门面出售给李美华，预测面积为182.85m2，预估门面价款为1810000元，价款以办理不动产登记证确认的面积为准，实行多退少补；李美华预付订金70000元后，华都公司与李美华到江华瑶族自治县不动产登记中心办理过户手续，房屋变更到李美华名下之日起50天内不计利息，逾期则按月利率3%计付利息；李美华付清门面价款后，门面租金归李美华收取；门面买卖协议签订后，双方不得违约，如违约赔偿300000元给对方作为违约金。 2、收条。拟证明：2017年4月21日，华都公司收到尹邦见、李美华门面订金140000元。 3、收条。拟证明：2017年11月18日，蒋星星收到李美华门面价款1000000元。 4、协议。拟证明内容与华都公司提交的证据3一致。 5、租赁合同。被告李华猛、李美华在庭审时未提交该证据。 对被告李华猛、李美华提交的证据，原告华都公司、第三人蒋星星提出如下质证意见： 对被告李华猛、李美华提交的证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但认为是尹邦见、李美华共同交纳的订金；对证据3的真实性无异议，华都公司认可蒋星星代为公司收款1000000元，但该款系尹邦见、李美华共同交纳的门面价款；对证据4的真实性无异议，但认为签订该协议的是李华猛，李华猛行使了以债权抵扣门面价款的行为，系其与李美华夫妻共同行为，尚欠门面价款系李华猛与李美华的夫妻共同债务；对证据5，李华猛、李美华未提交该证据，不予质证。 对被告李华猛、李美华提交的证据，被告尹邦见、邓海燕未到庭质证。 被告尹邦见、邓海燕未作答辩，亦未提交证据。 第三人蒋星星述称，第三人认为应该以华都公司与被告李美华签订的门面转让协议为主，在门面价款未付清的情况下，门面租金与被告李华猛、李美华无关。 第三人蒋星星未提交证据。 通过对原告华都公司和被告李华猛、李美华的举证和原告华都公司、被告李华猛、李美华及第三人蒋星星的质证，本院对原告华都公司和被告李华猛、李美华提交的证据认定如下： 对原告华都公司提交的证据1，第三人蒋星星无异议，被告李华猛、李美华对该证据的真实性、合法性无异议，对该证据的关联性提出了异议，认为该合同条款对李华猛、李美华不具有约束力，但该证据与被告尹邦见有关联，应予认定；对证据2、3，被告李华猛、李美华和第三人蒋星星对该两份证据的真实性、合法性、关联性均未提出异议，应予认定。 对被告李华猛、李美华提交的证据1、2、3、4，原告华都公司和第三人蒋星星对该四份证据的真实性、合法性、关联性均未提出异议，予以认定；对证据5，被告李华猛、李美华在庭审过程中并未提交该证据，不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 第三人蒋星星系原告华都公司的股东；被告尹邦见与被告邓海燕于2005年4月23日登记结婚；被告李华猛与被告李美华于2005年7月16日登记结婚。2017年4月21日，华都公司与被告尹邦见、李美华签订了门面转让协议，约定：华都公司将其位于江华瑶族自治县沱江镇翠华路与萌渚路交汇处华都豪苑一层x-4号和x-5号两个门面，出售给尹邦见、李美华，单价为9900元/m2，其中x-4号门面预测面积为207.67m2,x-5号门面预测面积为182.85m2,预测总面积为390.52m2，预测门面总价款为3866148元，实际价款以办理不动产登记证确认的面积计算；尹邦见、李美华预付华都公司订金140000元后，双方到县不动产登记中心办理过户手续，房屋变更登记到尹邦见、李美华名下之日起50天内，尹邦见、李美华应当给付华都公司剩余门面价款3726148元，如逾期未给付，则按月利率3%计息；尹邦见、李美华付清剩余门面价款后，门面租金归尹邦见、李美华收取。该合同签订的当天，李美华觉得和尹邦见一起与华都公司签订门面转让协议不妥，于是，又与华都公司签订了李美华门面转让协议，该协议约定：华都公司将位于江华瑶族自治沱江镇翠华路与萌渚路交汇处华都豪苑一层x-5号门面出售给李美华，预测面积为182.85m2，预估门面价款为1810000元，价款以办理不动产登记证确认的面积为准，实行多退少补；李美华预付订金70000元后，华都公司与李美华到江华瑶族自治县不动产登记中心办理过户手续，房屋变更到李美华名下之日起50天内不计利息，逾期则按月利率3%计付利息；李美华付清门面价款后，门面租金归李美华收取；门面买卖协议签订后，双方不得违约，如违约则支付华都公司违约金300000元。上述两份协议签订的当天，尹邦见与李美华共向华都公司交纳订金140000元，其中尹邦见交纳70000元，李美华交纳70000元。交纳订金后，华都公司与尹邦见、李美华到江华瑶族自治县不动产登记中心办理了门面过户手续，其中：x-4号门面登记在尹邦见的名下（面积为207.67m2），x-5号门面登记在李美华名下（面积为182.85m2）。2017年5月24日，华都公司将x-4号、x-5号门面房产证交付给了尹邦见、李美华。2017年11月18日，李美华以银行贷款方式给付蒋星星作为支付x-5号门面价款1000000元。2018年9月3日，案外人何吉忠与第三人蒋星星、被告李华猛签订协议，约定：蒋星星收取何吉忠华都酒店订金200000元，用于抵扣李华猛、李美华购买的x-5号门面价款，订金200000元不再由蒋星星退还给何吉忠。华都公司对上述1000000元和200000元作为x-5号门面价款均予认可。因尹邦见、李美华未付清门面价款，华都公司遂诉至本院。 本院认为，原告华都公司以其已出售门面给被告尹邦见、李美华，尹邦见、李美华没有付清门面价款为由，要求尹邦见、李美华给付门面价款，并诉至本院，本案应定性为房屋买卖合同纠纷。本案中，华都公司已经将x-4号和x-5号门面分别出售给尹邦见和李美华，并分别登记过户在尹邦见、李美华名下，华都公司与尹邦见、李美华的房屋买卖合同成立并生效，华都公司履行了房屋买卖合同义务，但尹邦见、李美华未依约付清门面价款，尹邦见、李美华的行为构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照门面转让协议和李美华门面转让协议的约定，尹邦见尚欠华都公司门面价款1985933元（9900元/m2×207.67m2-70000元），李美华尚欠华都公司门面价款540215元（9900元/m2×182.85m2-70000元-1000000元-200000元）。因此，尹邦见应当给付华都公司门面价款1985933元，李美华应当给付华都公司门面价款540215元。 按照门面转让协议和李美华门面转让协议的约定，尹邦见、李美华自x-4号、x-5号门面变更登记到尹邦见、李美华名下之日起50天内，不计算利息，超出50天的，按月利率3%计付利息。尹邦见、李美华逾期给付门面价款的行为，属占用华都公司资金的行为，可比较《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款、第二款第（二）项原告资金占用期间的月利率2%计算利息。因此，双方约定的按月利率3%计付利息，该约定利率过高，现华都公司要求按月利率2%计算利息，本院予以确认。本案利息的起算时间应以尹邦见、李美华收到不动产权证之日即2017年5月25日起50天内不计息，超过50天计息即自2017年7月16日起开始计算利息。据此，尹邦见应当支付华都公司利息为以剩余门面价款1985933元为基数，自2017年7月16日起按月利率2%计算至本案一审审结时止。李美华应当支付华都公司利息为：2017年7月16日至2017年11月17日止的利息以1740215元（1810215元-70000元）为基数，以月利率2%计算，利息为141537.49元，2017年11月18日至2018年9月2日的利息以740215元（1740215元-1000000元）为基数，以月利率2%计算，利息为140640.85元，因此，自2017年7月16日至2018年9月2日止，李美华应当支付华都公司利息为282178.34元；2018年9月3日的利息以540215元（740215元-200000元）为基数，按月利率2%计算至本案一审审结时止。华都公司要求自2017年5月25日起计算利息的诉讼请求，与双方合同的约定不符，对超出2017年7月16日起计算利息的部分，证据不足，本院不予支持。 按照门面转让协议和李美华门面转让协议的约定：一方违约应支付对方违约金300000元。本案尹邦见、李美华违约行为系逾期付款违约行为，华都公司已经要求尹邦见、李美华支付逾期付款利息。依照《中华人民共和国合同法》有关违约金条款之规定，违约金具有经济损失赔偿性质，华都公司已经要求尹邦见、李美华按月利率2%计算逾期付款利息，现华都公司又要求尹邦见、李美华支付违约金300000元，加重了尹邦见、李美华承担经济损失的义务，因此，华都公司该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 华都公司与尹邦见、李美华签订门面转让协议以后，华都公司与李美华又单独签订了李美华门面转让协议，将尹邦见、李美华各自购买的门面分割出来，这证明华都公司同意尹邦见、李美华各自履行购买各自门面所应承担的义务。在华都公司与尹邦见、李美华签订的门面转让协议中，也没有约定尹邦见、李美华对逾期付款互负连带清偿责任的条款。因此，华都公司要求尹邦见、李美华对欠付的门面价款承担连带清偿责任的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。虽然尹邦见与邓海燕、李华猛与李美华系夫妻关系，但x-4号门面登记在尹邦见名下，x-5号门面登记在李美华名下，华都公司没有提交证据证明尹邦见与邓海燕对x-4号门面具有共同产权，李华猛、李美华对x-5号门面具有共同产权，双方签订的门面转让协议和李美华门面转让协议中也没有约定邓海燕、李华猛对欠付门面价款承担连带清偿责任的条款，因此，华都公司以欠付门面价款系尹邦见与邓海燕及李华猛与李美华夫妻共同债务为由，要求邓海燕、李华猛对欠付门面价款承担连带清偿责任的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。 华都公司与尹邦见、李美华签订门面转让协议以后，华都公司又单独与李美华签订李美华门面转让协议，李美华门面转让协议除将x-5号门面单独列出以外，其他内容与门面转让协议基本相同，且李美华与华都公司签订李美华门面转让协议后，双方并未在该协议中约定解除门面转让协议，因此，华都公司以门面转让协议为依据提起诉讼，并无不妥，李美华以此为由，要求驳回华都公司诉讼请求的辩称意见，证据不足，本院不予采纳。 按李美华门面转让协议约定，在李美华未付清门面价款以前，不能收取x-5号门面租金，因此，李美华要求以x-5号门面租金抵减其门面价款的辩称意见，证据不足，本院不予采纳。 因李美华没有提交缴纳税费的相关证据，李美华要求以缴纳税费100000元抵扣门面价款的辩称意见，证据不足，本院不予支持。 被告尹邦见、邓海燕经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告尹邦见自本判决生效之日起十日内一次性给付原告永州华都投资有限公司门面价款1985933元及利息（利息以剩余门面价款1985933元为基数，自2017年7月16日起按月利率2%计算至本案一审审结时止）； 二、限被告李美华自本判决生效之日起十日内一次性给付原告永州华都投资有限公司门面价款540215元及利息（其中：自2017年7月16日至2018年9月2日止，李美华应支付利息为282178.34元；2018年9月3日的利息以540215元为基数，按月利率2%计算至本案一审审结时止）； 三、驳回原告永州华都投资有限公司的其他诉讼请求。 以上确认的金钱给付义务，被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费41596元，由原告永州华都投资有限公司负担17438元，由被告尹邦见负担17587元，由被告李美华负担6571元；公告费560元，由被告尹邦见负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。 审 判 长  何智勇 人民陪审员  毛多权 人民陪审员  杨泽远 二〇一九年十月三十一日 书 记 员  唐随缘 附本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。