甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书(2018)甘0105民初2408号原告：刘书含，女，汉族，1982年2月3日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：施国祥，甘肃现代发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈涛，甘肃现代发展律师事务所律师。被告：兰州飞天房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区静宁路**中海国际大厦**，统一社会信用代码：91620100224380751J。法定代表人：梁延喜，该公司董事长。委托诉讼代理人：王克明，甘肃光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦樱丹，甘肃光明律师事务所实习律师。原告刘书含诉被告兰州飞天房地产开发有限公司（以下简称飞天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘书含委托诉讼代理人施国祥、陈涛、被告飞天公司委托诉讼代理人王克明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘书含向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告飞天公司立即为原告刘书含办理安宁区房屋的《房地产权属证书》;2、依法判令被告飞天公司支付逾期办理房产证的违约金628.2元（按已付房款的0.1%计算）；3、依法判令被告飞天公司偿付逾期办理房产证的逾期利息64132.6元（自2016年8月29日起至2018年9月28日止，628238元×4.9%÷12月×25月＝64132.6元）；4、被告飞天公司偿付原告刘书含缴纳的办理房产证契税款的利息损失2592.7元（自2013年6月1日起至2018年10月1日止，9921.15元×4.9%÷12月×64月＝2592.7元），以上总计67353.5元；5、依法判令被告飞天公司偿付从起诉之日起至实际办结房产证的逾期利息及占用原告刘书含缴纳的办理房产证契税款的利息损失（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息以年利率4.9%的标准计算）；6、本案的全部诉讼费用由被告飞天公司承担。事实与理由：刘书含在向飞天公司交付首付款后，于2011年1月24日与飞天公司签订了商品房买卖合同，约定：飞天公司将安宁区建筑面积98.47㎡的房屋出售给刘书含，成交总价为628238元，飞天公司应于2011年5月31日前交付房屋，并于该房屋交付使用后720日内为刘书含办理房产证，如逾期则按已付房款的0.1%向刘书含支付违约金。合同签订后，刘书含于2011年6月27日向飞天公司交纳了办理房产证所需的契税款，飞天公司亦按约交付了该房屋，但未在约定的时间内为刘书含办理房产证。经多次交涉，飞天公司法定代表人梁延喜于2015年8月29日向刘书含及众多买受人作出承诺，即：飞天公司保证在一年内办理房产证，若办不下来，愿意按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息为标准承担逾期利息。现距飞天公司承诺已逾两年多，截止刘书含起诉之日，飞天公司仍未给刘书含办理房产证。原告刘书含提起诉讼，请求判如所请。被告飞天公司答辩称，飞天公司不同意原告的诉讼请求。一、未办理房产证，一是业主未全部缴纳办理房产证的契税，二是因政府规划的原因，现飞天公司已于2019年向产权登记机关递交了办理房产证的报告，根据兰州市2019年新出台的政策，在相关手续完善后，原告的房产证肯定能办下来；二、原告要求飞天公司支付逾期办理房产证的利息依据不足，合同约定的是因飞天公司的原因无法办理房产证才承担违约金，本案并非因飞天公司的原因导致房产证办不下来；三、飞天公司对法定代表人梁延喜承诺的合法性与关联性均有异议，该承诺是在被逼胁迫的情况下出具的，不具有合法性，且仅承诺的是如果住户退房则支付退款的利息，并非承诺在房产证办不下来的情况下支付利息。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，认定事实如下：2011年1月24日，刘书含与飞天公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：刘书含购买飞天公司开发的安宁区房屋一套，建筑面积98.47㎡，总价款628238元，飞天公司应于2011年5月31日前交付房屋，并于该房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需由飞天公司提供的资料报产权登记机关备案。如因飞天公司的责任，刘书含不能在规定期限内取得房地产权属证书的，刘书含不退房，飞天公司按已付房价款的0.1%向刘书含支付违约金。合同签订后，刘书含向飞天公司交纳了全部购房款及办理房产证所需的税费，飞天公司按约向刘书含交付了房屋，但未在约定的时间内为刘书含通过产权登记机关办理房产证。2015年8月29日，飞天公司法定代表人梁延喜向该小区买受人作出承诺：“兰州飞天房地产开发集团梁延喜向大家承诺，尽最大努力给大家在一年内，经政府有关部门办理大家的产权证（房产证），如果办不下来，愿承担退房全额款项及国家同期利息，贷款按现行利率计，装修按时价计。”一年到期后，飞天公司未向产权登记机关报备办理房产证所需资料，导致刘书含未取得房产证，双方酿成纠纷。本案在审理过程中，飞天公司于2019年4月26日向兰州市房屋遗留问题指挥部办公室递交了兰州市安宁西路381号首次登记材料，经该办公室初步核查，予以受理。上述事实，有原告刘书含举证的商品房买卖合同、房款收据、契税收据、房地产抵押合同、以及飞天公司法定代表人梁延喜承诺书、向甘肃省委书记留言反映情况后的官方回复；有被告飞天公司举证的建设工程规划许可证、兰州市人民政府办公室关于印发解决房屋产权登记发证历史遗留问题实施意见的通知、兰州市房屋历史遗留问题产权登记发证受理凭证（回执）等，经双方当事人质证、本院认证后认为，以上证据真实合法，与本案有关联性，可以作为本案证据使用。本院认为，刘书含与飞天公司签订的商品房买卖合同,系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。刘书含与飞天公司签订商品房买卖合同后，刘书含向飞天公司交纳了购房款，飞天公司向刘书含交付了房屋，但截止起诉时止刘书含尚未取得房产证。根据合同约定：该房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需由飞天公司提供的资料报产权登记机关备案。在诉讼中，飞天公司未对此提供证据予以证明，因此，本院认定飞天公司未按合同约定向产权登记机关报备相关资料，导致刘书含的房产证不能如期办理下来，飞天公司应对本案纠纷的引起承担全部违约责任。本院将针对原告刘书含的诉讼请求逐一作出如下认定：一、关于原告刘书含要求飞天公司给其办理房产证的认定。从双方签订的商品房买卖合同来看，飞天公司应于涉案房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需由飞天公司提供的资料报产权登记机关备案。由此可见，合同约定飞天公司的义务是在一定期限内向产权登记机关提交办理房产证所需要的相关资料，而办理房产证是产权登记机关的职能，现刘书含提起诉讼直接要求飞天公司给其办理房产证，显系不当，其该项主张不能成立，本院不予支持。二、关于原告刘书含要求支付逾期办理房产证违约金的认定。刘书含要求飞天公司支付逾期办理房产证按已付房款的0.1%计算违约金，经审查，根据双方合同约定，买受人未在规定期限内取得房产证，如不退房，则飞天公司按已付房价款的0.1%支付违约金。本案中，刘书含在飞天公司违约的情况下选择的是不退房，飞天公司应当按照双方合同约定向刘书含按已交纳房款的0.1%支付违约金628.2元。刘书含的该项诉讼请求有合同约定，不违反法律规定，该项主张成立，本院予以支持。三、关于原告刘书含要求偿付逾期办理房产证逾期利息的认定。刘书含要求飞天公司承担自2016年8月29日至2018年9月28日止按逾期贷款年利率4.9%计算的利息，经查，刘书含主张的起算日期2016年8月29日，是飞天公司法定代表人梁延喜于2015年8月29日向买受人作出办理产权证承诺的一年期限届满之日，刘书含是依据该份承诺选择主张按同期贷款利率计算的逾期利息。从梁延喜的该份承诺来看，字迹虽然潦草，但表达的逻辑及意思较为清晰准确。关于房产证如果办不下来，其表达的基本内容为：飞天公司“愿承担退房全额款项及国家同期利息，贷款按现行利率计，装修按时价计。”经本院对以上文字逐句分析，解释如下：1、“愿承担退房全额款项”，因梁延喜出具该份承诺书时，飞天公司已向买受人交付了房屋，因此飞天公司不存在退房的问题，只存在买受人退房的可能，该句表达的意思买受人退房，飞天公司愿意承担退还已收取的全额房款；2、“国家同期利息”，表达的意思是飞天公司愿意承担全部房款产生的利息损失及计算标准；3、“贷款按现行利率计”，表达的意思是飞天公司愿意承担因按揭贷款引起的利息损失及计算标准；4、“装修按时价计”，表达的意思是飞天公司愿意承担因买卖人房屋装修产生的损失及计算标准。综合以上分析，本院认定，飞天公司法定代表人梁延喜在承诺书中表达的意思是：一年内房产证若办不下来，飞天公司愿意承担因买受人退房引起的责任，即由飞天公司承担清退全款，并承担占用房款利息、按揭贷款利息及装修费用。由此可见，飞天公司实际表达的是解除合同的处理办法，即相互返还并赔偿损失。飞天公司的该份承诺，是针对双方签订的商品房买卖合同中飞天公司不能如期办理房产证导致退房产生的责任处理方式的变更。经查，本案中，刘书含并无退房的意思表示，因此，其依据该份承诺按贷款逾期利率选择主张逾期利息，无合同依据不能成立，本院不予支持。四、关于原告刘书含要求偿付已缴纳的办理房产证契税款利息的认定。经审理查明，飞天公司收取刘书含的有关契税，是一种代收行为，该款是用于为买受人办理房产证所需向产权登记机关交纳的税费及手续费，刘书含在未解除双方合同或单独主张退还契税及手续费的情况下，要求飞天公司承担该部分的利息，无法律及合同依据，本院不予支持。五、关于原告刘书含要求偿付从起诉之日起至实际办结房产证的逾期利息及占用办理房产证的契税款利息损失的主张，如前所认定，刘书含该两项主张均不能成立，本院不予支持。六、关于本案的案件受理费及诉讼保全费承担的认定。本案中，刘书含的诉讼请求虽未被本院全部支持，但本案纠纷的引起，是因飞天公司单方面违反合同义务而导致，因此关于本案的案件受理费及诉讼保全费，本院决定由飞天公司负担90%，刘书含就未获支持的部分适当负担10%。综上，原告刘书含的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告兰州飞天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘书含逾期办理房产证产生的违约金628.2元；二、驳回原告刘书含的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1484元,减半收取742元、诉讼保全费694元,合计1436元(刘书含预交)，原告刘书含承担143元，被告兰州飞天房地产开发有限公司承担1293元，并于本判决生效后十日内与上述判决第一项一并支付给原告刘书含。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，义务方在履行期限内拒不履行判决书的，权利方应当在2年内向本院申请执行。逾期申请的视为放弃执行。审判员 胡 剑二〇一九年十月十日书记员 赵文妍