广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终4075号上诉人（原审被告、反诉原告）黄镇辉，男，汉族，1983年8月25日出生，住址：江西省吉安地区。上诉人（原审被告、反诉原告）陈苹，女，汉族，1986年11月28日出生，住址：惠州市惠城区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李玲珑，广东鸿浩律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：谭锦柏，广东鸿浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）欧阳秋青，男，汉族，1964年7月6日出生，住址：惠州市惠城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）曾琼先，女，汉族，1965年10月9日出生，住址：惠州市惠城区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：谢长征，广东鼎方律师事务所律师。第三人（原审第三人）中国工商银行股份有限公司惠州江南支行，住所地：惠州市演达大道**云天华庭首层。负责人：罗涛。上诉人黄镇辉、陈苹因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初3176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黄镇辉、陈苹请求：一、请求撤销(2018)粤1302民初3176号民事判决书，依法驳回被上诉人全部的诉讼请求；二、请求人民法院依法改判：(一)判令两被上诉人向两上诉人支付购房尾款人民币80000元及利息暂人民币21200元(自2014年1月1日起，以本金8万为计算基数，按6%/年计算利息，暂计至2018年5月，实际应计至本金付清之日为止)；(二)判令两被上诉人向两上诉人支付房租租金暂计人民币140000元(自2013年9月起至买卖合同履行完毕之日为止，以每月2500元计算租金，暂计至2018年5月)；(三)判令两被上诉人向两上诉人支付违约金人民币24000元；三、请求判令由被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认可两被上诉人有分期两上诉人支付购房款项，但未对被上诉人的支付时间是否符合上诉人与被上诉人之间签订的《二手房买卖合同》的付款时间的约定，未针对被上诉人逾期付款的行为对上诉人所造成的损失作出确认，未对被上诉人在没有完成过户前占有使用涉案物业的行为对上诉人造成的损失作出合理评价。据此，上诉人认为，一审法院认定的案件事实与适用的法律均有错误。一、在本案中被上诉人一直存在逾期付款的情形，被上诉人在履行合同过程中，一直均未按照合同约定如期足额支付购房款项，总是以各种理由拖延、少付购房款，如第一笔购房款应于合同签订当日的2013年5月23日支付，但当日被上诉人只是实际支付了10万元，直至22天后的2013年6月14日才支付第一笔款项剩余的5万元，根据双方签订的合同第六条约定，延迟付款超过20天，应当承担购房款5%的违约金，但是被上诉人不仅拒绝承担违约责任，还在当时上诉人处于资金周转困难的情况下，在之后的履约中频繁出现逾期付款的违约情形。一审法院明知被上诉人有多次违约行为，但只判决被上诉人承担逾期金额的2%的违约明显有失公正，上诉人在一审反诉时主张被上诉人承担购房金额的5%即24000元有事实依据，根据双方《二手房买卖合同》第六条第三款的约定“若其他条款违约，则违约方徐向另一方支付总房款的5%违约金”，因此，一审法院不支持上诉人诉请的5%的违约金，明显存在偏袒，侵害了上诉人的合法权益。二、根据合同第三条约定，被上诉人的付款义务应在2014年4月30日结束，即其应在当日向上诉人支付完全部购房款共计48万元，但直至2014年7月28日，被上诉人才支付40万元给上诉人。被上诉人的频繁逾期付款的行为才导致合同无法继续履行，故上诉人有权行使后履行抗辩权，要求被上诉人在完全按照约定履行相关义务后才履行上诉人的赎楼及过户的合同义务。但是在一审法院的判决书中并未对此情况作出合理评价。上诉人认为在被上诉人存在逾期付款的违约行为下，双方签订的《二手房买卖合同》已经处于一种中止履行的状态下，在未处理被上诉人的违约行为前，该合同仍无法恢复履行。三、2013年9月份，上诉人将涉案物业交于被上诉人使用，但此时的房贷仍由上诉人持续偿还，此时涉案物业的产权所有权仍未发生变更。根据一般的交易习惯，房屋应在支付完所有购房款项并办理所有权变更后才交付房屋的，但是在本案中，在房屋所有权未发生变更前已经向被上诉人交付房屋使用。上诉人认为在因被上诉人的违约导致合同中止，在此情形下，被上诉人未与上诉人达成合意，同意继续履行合同，此时被上诉人继续占有使用涉案物业的行为已经严重损害上诉人的合法权益。上诉人一直向被上诉人主张其占有使用上诉人房屋期间的租金，但被上诉人一直对此不置可否。上诉人认为被上诉人占用使用涉案物业的行为导致上诉人失去住所，且在交易未完成前一直存在被上诉人因其违约行为受益而迫使上诉人利益受损的情形。综上所述，一审法院对案件事实认定不清，导致其适用法律错误。据此，上诉人请求二审法院撤销一审判决，并在查明事实的基础上依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人欧阳秋青、曾琼先答辩称：上诉人的上诉没有事实与法律依据，其在一审中上诉人就已经提出了反诉，原审判决已经对此进行了全面分析与说理，对方完全在拖延时间和浪费司法资源。原审原告欧阳秋青、曾琼先向一审法院提出诉讼请求为：1、两被告协助原告办理房屋过户手续；2、两被告共同支付违约金120.96万元（480000×2‰×42个月×30天）；3、两被告共同承担本案诉讼费、保全费及其他费用。原审原告欧阳秋青、曾琼先向一审法院提交了《增加诉讼请求申请书》，增加一项诉讼请求为：第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行配合完成案涉房产的赎楼、解除抵押、过户手续；应支付给中国工商银行股份有限公司惠州江南支行的未还贷款本息及提前还贷违约金由欧阳秋青、曾琼先代黄镇辉、陈苹向其支付。原审反诉原告黄镇辉、陈苹向一审法院提出反诉请求为：1、反诉被告向反诉原告支付购房尾款人民币80000元及利息暂人民币21200元（自2014年1月1日起，以本金8万为计算基数，按6%/年计算利息，暂计至2018年5月，实际应计至本金付清之日为止）；2、反诉被告向反诉原告支付房租租金暂计人民币140000元（自2013年9月起至买卖合同履行完毕之日为止，以每月2500元计算租金，暂计至2018年5月）；三、反诉被告向反诉原告支付违约金人民币24000元；四、本案诉讼费、保全费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2013年5月23日,原告欧阳秋青、曾琼先两人与被告陈苹、黄镇辉两人在张宗玲的见证下签订了一份《二手房买卖合同》，约定原告以48万购买被告位于惠州惠城区的房屋。该合同第三条约定“甲乙双方经协商后同意，乙方分四次将购房款交付甲方。本协议签订时乙方需交付甲方第一批房款15万元，甲方必须出具合规合法的收据，第二笔房款5万元于9月30日前，剩余房款在2014年4月30日前付清。合计房款48万元整。”第四条约定“甲方应于收到第二笔房款之日起9月30日将交易的房屋全部交由乙方使用。甲方在赎楼时乙方支付给甲方第三笔20万元。完毕时支付余款8万元。”第六条约定“违约责任：甲乙双方合同签订后，若乙方未按合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达20天以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款5%违约金。若甲方未按合同规定将房屋及时交付使用以及办理过户手续，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由乙方承担此次交易中的全部交易税费，并向乙方支付房价5%的违约金。若其他条款违约，则违约方需向另一方支付总房款的5%违约金”。合同签订后，原告于2013年5月23日支付被告10万元现金，被告出具收条;原告2013年6月14日支付被告现金5万元，被告出具收条;2013年9月27日原告通过曾琼先中国工商银行向被告黄镇辉转款7万元;2013年10月30日原告向被告黄镇辉账户存入现金3万元;20l4年1月27日原告支付向被告黄镇辉账户存入现金10万元;2014年7月28日由原告通过曾琼先中国工商银行向被告黄镇辉转款5万元。综上，原告向被告共支付六次价款，总计40万元。庭审中，原被告双方均确认被告于2013年9月份被告将房屋交付给原告使用。被告提供从2013年9月18日至2018年5月18日向中国工商银行股份有限公司惠州江南支行偿还每月放贷的银行流水，拟证明在此期间涉案房屋的房贷由被告持续偿还。涉案房屋的不动产登记结果显示，涉案房屋产权证书号为粤房地权证惠州字第**，抵押权人为中国工商银行股份有限公司惠州江南支行，抵押方式为一般抵押。一审法院认为：原告欧阳秋青、曾琼先与被告陈苹、黄镇辉签订的《二手房买卖合同》，系具有完全民事行为能力的各方当事人真实意思表示，且涉案的合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，各方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原被告约定了协议签订时原告方需交付被告第一批房款15万元，但其中5万元逾期至2013年6月14日支付完毕，期间逾期22天，原告未依约付款，应按约定，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，即原告应支付被告逾期付款违约金为2200元（50000元×2‰/天×22天）。双方约定在被告赎楼时原告支付被告20万元，完毕时支付余款8万元，但原告向被告支付20万元后，被告未依约赎楼与办理过户手续，应按合同约定，向原告支付违约金。原告最后一笔款项5万元于2014年7月28日支付给被告，根据交易习惯及办理过户的一般时限此时加以合理期限，本院酌情确定该合理期限为2个月，故计算逾期办理过户手续的违约金起算之日起为2014年9月28日,计算至过户手续办理完毕之日止。双方约定违约金为每逾期一日按照购房总价48万元的2‰支付，原告未举证其遭受的实际损失与约定的违约金相当，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院予以调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算违约金。原被告双方应合同约定履行各自义务，故原告诉请要求被告协助原告办理房屋过户手续，本院予以支持。现涉案房产尚在抵押期间，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，原告愿意代为清偿债务消灭抵押权，本院予以支持，原告代为清偿所产生的债权债务，由原被告另行结算。被告诉请要求原告支付购房尾款人民币8万元，原告应当按照合同约定在过户手续办理完毕七日内向被告支付，本院予以支持。双方约定该8万元在过户手续完毕之后支付，故被告请求支付资金被占用利息于法无据，本院不予支持。另关于被告要求原告支付房屋租金的请求，如上所述，合同第四条约定被告在收到原告交付的第二笔房款后,2013年9月30日将案涉房屋全部交给原告使用，因此在本案中不存在原告无偿使用或因签订该买卖合同而受益时使被告受损的情形，故对被告以上请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）欧阳秋青、曾琼先应在本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）陈苹、黄镇辉支付逾期付款违约金为2200元。二、被告（反诉原告）陈苹、黄镇辉协助原告（反诉被告）欧阳秋青、曾琼先办理房屋过户至原告（反诉被告）欧阳秋青、曾琼先名下。三、被告（反诉原告）陈苹、黄镇辉应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）欧阳秋青、曾琼先支付违约金（违约金以48万元为基数，从2014年9月28日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至涉案房屋过户手续办理完毕之日止）。四、原告（反诉被告）欧阳秋青、曾琼先应在上述过户手续完毕之日起七日内向被告（反诉原告）陈苹、黄镇辉支付剩余购房款8万元。五、第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行配合完成办理房屋的解除抵押权手续，应支付给中国工商银行股份有限公司惠州江南支行的未还贷款本息及提前还贷违约金由原告（反诉被告）欧阳秋青、曾琼先代被告（反诉原告）陈苹、黄镇辉向第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行支付。六、驳回原告（反诉被告）欧阳秋青、曾琼先的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）陈苹、黄镇辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费15686元，减半收取为7843元、诉前保全费5000元，合计12843元（原告欧阳秋青、曾琼先已预交12843元，由原告欧阳秋青、曾琼先负担11558元，被告黄镇辉、陈苹负担1285元。反诉受理费5278元，减半收取2639元（反诉原告黄镇辉、陈苹已预交2639元），由反诉原告陈苹、黄镇辉负担1007元，反诉被告欧阳秋青、曾琼先负担1632元。原被告应在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳上述案件受理费，逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：涉案《二手房买卖合同》第三条约定“甲乙双方经协商后同意，乙方分四次将购房款交付甲方。本协议签订时乙方需交付甲方第一批房款15万元，甲方必须出具合规合法的收据，第二笔房款5万元于9月30日前，剩余房款在2014年4月30日前付清。合计房款48万元整。”第四条约定“甲方应于收到第二笔房款之日起9月30日将交易的房屋全部交由乙方使用。甲方在赎楼时乙方支付给甲方第三笔20万元。完毕时支付余款8万元。”结合查明事实，本案当事人采取分期付款方式支付购房款，被上诉人在支付第一期房款时存在逾期情形，之后按合同约定履行支付第二、第三期房款的义务，合计已支付83.3%的房款，因此，根据合同约定的先后履行顺序，在上诉人办理完毕赎楼手续前，被上诉人有理由不予支付剩余的购房款，上诉人主张其系因被上诉人一直存在逾期付款情形才未予办理赎楼手续。被上诉人逾期支付第一期购房款应承担违约责任，上诉人未能积极配合履行赎楼义务也存在一定的过错，双方当事人均未完全依照合同约定履行各自的义务，导致双方在2014年4月30日前未能履行完毕合同义务，均应承担相应的违约责任。对此，原审法院处理正确，本院予以维持。关于上诉人主张被上诉人支付涉案房屋租金的请求，涉案合同第四条约定甲方应于收到第二笔房款之日起9月30日将交易的房屋全部交由乙方使用。被上诉人支付第二期购房款后,上诉人已按合同约定于2013年9月30日前将案涉房屋交付给被上诉人使用，故上诉人系履行合同义务，不存在利益受损的情形，本院不予支持。至于上诉人主张被上诉人承担购房款5%违约责任的请求，涉案《二手房买卖合同》第六条第一款约定“甲乙双方合同签订后，若乙方未按合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达20天以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款5%违约金。”可见，双方当事人已对逾期支付购房款的违约责任作了明确约定，上诉人主张被上诉人承担购房款5%的违约责任不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费20964元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  卫书平审判员  曾 莹审判员  于海砚二〇一九年十月十六日法官助理梁丽欣书记员严倩