江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0211民初6692号原告（反诉被告）：零伍壹零生态农业发展无锡有限公司，住所地无锡市滨湖区梅园茶果场史巷内。法定代表人：张辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：周敏霞，该公司股东。委托诉讼代理人：刘挺，江苏宁卿律师事务所律师。被告（反诉原告）：无锡嵩山少林武术学校，住所地无锡市太湖西大道**无锡新体育中心游泳跳水馆南面**。法定代表人：糜建东。委托诉讼代理人：李伟，系学校员工，男，1970年1月14日生，汉族，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：贾瑞瑞，江苏英特东华律师事务所律师。原告（反诉被告）零伍壹零生态农业发展无锡有限公司（以下简称“农业公司”）与被告（反诉原告）无锡嵩山少林武术学校（以下简称“武术学校”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）农业公司委托诉讼代理人周敏霞、刘挺到庭参加诉讼，被告（反诉原告）武术学校的委托诉讼代理人贾瑞瑞到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告农业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付原告自2017年9月1日起至2018年8月31日止的租金人民币45万元及滞纳金（其中以本金23万元为基数，自2017年8月1日起至实际给付之日止按年利率24%计算；以本金22万元为基数，自2018年2月1日起至实际给付之日止按年利率24%计算）；2、请求法院判令被告立即支付原告占有使用费（自2018年9月1日至2019年4月29日共计297123元）；3、请求法院判令被告立即退还原告装修款23万元及逾期付款利息（自起诉之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，利率不超过6%）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：其与被告于2016年9月1日签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租其位于钱荣路西侧的原北人印机办公楼（以下称“涉案房屋”），租赁期限为3年，自2016年9月1日至2019年8月31日止，年租金为45万元，先付后用。逾期交付租金超过一个月，其有权单方终止合同并由被告承担违约责任。合同签订后，其依约交付了租赁房屋及场地并履行了合同其他相关义务，但被告未按合同约定支付租金。被告拒不支付租金的行为已经构成根本违约。2018年9月27日，其向被告发出《通知》，要求解除合同并要求被告限期搬离承租房屋，但被告未进行搬离。为维护合法权益，故提起诉讼。被告武术学校辩称：其已在2018年7月搬离案涉房屋，并已将涉案房屋交还给原告。在合同履行过程中，原告怠于履行约定的办理消防验收及工商证照变更的义务，导致其进行大量资金投入后学校无法开业经营，造成其巨大经济损失。故其并不存在违约，而是原告方存在根本性违约导致合同履行不能，其于2018年10月向原告发出《告知函》，告知双方合同因原告违约解除。合同签订后，其投入了150余万元的装修，且未能招生导致其经营损失。故提出反诉请求：1、判令农业公司返还其保证金3万元；2、判令农业公司赔偿其装修损失150万元、学生生源损失50万元，合计200万元；3、判令农业公司支付其违约金22.5万元；4、判令农业公司承担本案全部诉讼费用。反诉被告农业公司辩称：其并不存在违约情形，虽然合同约定其帮助反诉原告办理变更执照手续，但是未能办理成功系反诉原告自身原因所致，具体系因为武术学校法人糜建东与李伟存在纠纷，糜建东不配合办理导致工商未能变更。双方租赁合同实际在2016年7月5日签订，在签订合同时，其已经表示对于李伟增加的消防验收条款其无法做到，李伟表示只是写写，李伟提出将其学校的工商地址进行变更，不涉及消防验收。此后李伟在涉案房屋内经营学校期间发生多起事故，导致有关部门对他们学校进行了关注进而导致无法经营。因反诉原告系违约方，故对其主张的装修损失及生源损失不予认可。且即便存在装修，反诉原告尚未支付装修款，不具备主张的条件。综上，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明：2016年，农业公司（出租方，甲方）与武术学校（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同（含经营）》一份，约定：一、租赁细则：甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积约2000平方米，租期自2016年9月1日起至2019年8月31日止；租金为45万元/年；中途如需退租，双方应提前三个月告知对方，协商统一后方可退租；乙方企业的工商、税务民办非登记执照必须在属地的街道范围内，由甲方负责办理变更执照地址，乙方提供变更材料，如甲方办不了变更执照手续，影响正常教学上课，所有一切乙方投资的相关损失由甲方承担责任。二、付款方式：乙方在合同签订时向甲方支付保证金3万元，在合同终止时退还（不计息）；租赁费采用先付后租方式，年租金按二次支付，订立合同时先付半年的租金，第一期23万元，第二期22万元，此后每半年必须提前1个月交付；如有欠租情况，乙方另需交纳滞纳金给甲方，滞纳金以欠缴租金额每天3‰计算到交清租金为止；如乙方逾期支付房屋租金超过1个月，甲方有权单方面终止合同，由乙方承担违约责任。三、经营部分：甲方负责乙方的消防工作，保证乙方正常教学，如期间因消防问题停止教学由甲方负责赔偿乙方的相关损失；甲方以常笙堂培训中心名义一次性向乙方投资房屋装修款23万元，由甲方委托乙方与装修公司签约完成，其余装修费用均由乙方负责；甲方作为乙方第一指定招生合作单位，由乙方授权、甲方整合资源、开通渠道、扩大招生，乙方负责文武学校，甲方负责成人业余班，但凡甲方招得的少年生源，甲方享有招生佣金20%，甲乙方共同举全力开展成人武术业余班宣传，所招得的成人业余学员扣除双方约定的费用外，所得收入归甲方所有，即为甲方投资回报。四、其他事项：乙方对房屋进行改造、装潢，征得甲方同意后施工；合同期满或终止时，乙方应按时及时清出房屋，所有的改造、装潢、水电等不可移动的设施乙方必须保持原状不得拆除，双方不作价也不抵扣租金，均归甲方所有。双方不得随意变更或解除合同，如甲方违约，由甲方赔偿给乙方当季租金；如乙方违约，由乙方赔偿给甲方当季租金，但甲方不退回乙方押金。其他约定：1、甲方所有债权债务均与乙方无关。2、乙方应抓紧时间装修，确保于2016年9月1日将成人馆交付甲方使用和管理，逾期由甲乙双方协商解决。该合同甲方由周敏霞以筱薇名字签字并加盖农业公司公章，乙方由李伟签字落款时间为2016年9月1日并加盖武术学校公章。关于该份合同签订的具体时间，农业公司述称系2016年7月5日签订，武术学校述称系2016年9月1日当日签订。2016年7月5日，农业公司向武术学校开具23万元的收据一份，载明为首期房屋租赁费（2016年9月1日至2017年2月28日）。同时，武术学校向农业公司同样出具23万元的收据一份，载明为房屋装修投资款。关于保证金3万元，农业公司在确认已收取。2017年6月12日，武术学校向农业公司支付租金22万元，农业公司出具收据一份，载明为房屋租赁费（2017年3月1日至2017年8月31日）。合同签订后，武术学校将涉案房屋连同场地进行了装修，主要对涉案房屋进行了粉刷、地面、地面铺装间改造、吊顶、门窗安装、大堂装修，并对场地中操场、道路等进行了重新铺设，相关的4份合同载明工程总价2115680元。因农业公司不认可武术学校的装修投入，武术学校提供了装修时的照片并申请施工相对方王希成、袁自亮、袁兴红、邹纯存及混凝土供应方张桂法至本院出庭作证。证人陈述确认了签署装修施工合同的真实性并对价款进行了确认，确认了2016年9月后涉案房屋及场地相应项目的装修且对武术学校提供的照片进行了指认，另外均表示武术学校尚未支付工程款。另查明，涉案房屋所有权登记于原无锡市人协民印刷机械厂，土地性质为划拨工业用地，后经拆迁产权调换后由所在地无锡市滨湖区荣巷街道新峰社区居民委员会委托无锡市新峰实业总公司进行管理。2014年4月18日，农业公司与无锡市新峰实业总公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：新峰公司将受托管理的无锡市滨湖区钱荣路史巷1号原无锡市北人协民印刷机械厂的办公楼（租赁面积约2000㎡）出租给农业公司使用；租期从2016年5月1日起至2019年10月31日止；租金每年20万元，半年一付，先付后用。农业公司承租上述房屋后，随即将房屋出租给无锡市开源教育培训中心（以下简称“培训中心”）。后因培训中心未按约定支付款项，2016年7月27日，农业公司向本院提起诉讼，要求终止双方合同、培训中心返还房屋并支付结欠租金。该案本院于2016年10月26日作出一审判决，支持了农业公司的诉请。二审于2017年3月3日维持原判。再查明，2016年7月5日，李伟向周敏霞发送微信“你好，领导看一下合同已增二项，这些是个形式，但是我们肯定会做的更好，共同努力”，周敏霞回复“有些内容还是一开始要讲好的，上了条款你向我索赔我没法做到的。比如消防，我肯定不去验收的，因为街道答应的也是不验收。其他没什么。执照要变的话先变更吧，你拿过来给我或者你工商注册一个武术培训中心，我让人给你办好。这样不要验收，也可两套牌子运作”。对此，农业公司认为在签订合同之前，其就告知武术学校不负责消防验收。武术学校认为对话时间在2016年7月5日，但合同签订在9月1日，合同明确了农业公司负责消防的责任且对话中办理营业执照的情况与合同约定由农业公司负责办理变更营业执照一致；因农业公司一直未能帮其变更执照导致其招生、广告宣传、网站编辑、教育局、体育局等诸多方面不能顺利通过。合同履行过程中，武术学校装修及营业过程中发生过意外，相关部门介入。李伟也多次与周敏霞沟通营业执照变更及消防验收合格证事宜。期间，周敏霞解释房屋年限长所以暂时找不到此前消防合格的材料，又提议可以伪造。此后，双方也协商过另行转租他人。又查明，2016年12月19日，农业公司协助李伟办理了两张营业执照，均为个体工商户。其中一张经营者为李伟，名称为滨湖区天下功夫武术训练中心。另一张经营者为应晓兰，名称为滨湖区应晓兰食品商行。经营场所均为无锡市滨湖区钱姚路**，具体位于涉案房屋所在地大门旁沿路房屋。农业公司称系武术学校未能配合其提供工商变更材料应武术学校要求为其另行办理的执照；武术学校称系因农业公司房屋没有消防验收所以无法变更营业执照故而临时决定办理天下功夫以避免招生受影响。2018年9月27日，农业公司向武术学校发送《通知》，告知：因你公司长期欠缴房租，一共欠款达100万以及千分之三的滞纳金，经多次催缴，你公司拒不履行合同约定，已经构成根本性违约。按照合同约定，自本通知之日起七日内（9月27至10月4日），请你公司将所有东西搬离，逾期不搬，我公司将强制清查。2018年10月10日，武术学校向农业公司发送《告知函》，告知：贵公司与我校于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同（含经营）》。合同约定及周敏霞承诺贵公司应于合同签订后负责办理变更执照地址、消防执照及后续消防工作，包含但不限于办理消防许可证相关工作。但，自合同签订后至目前已逾两年时间，贵公司一直未办理消防许可相关材料，导致我校在招生、广告宣传、微信公众号办理、网站编辑、教育局、体育局等诸多事宜上不能顺利通过。在这两年期间贵我双方已多次沟通，但贵公司及周敏霞均消极对抗，贵公司的行为已构成根本违约。贵公司违约在先，应向我校支付违约金及赔偿全部损失，包含但不限于装修损失、生源减少损失、重新寻找新址损失等全部损失。且贵公司总经理周敏霞承诺要付给我学校损失赔偿60万元，但至今未兑现。现我校向贵公司发函，要求如下：1、《房屋租赁合同（含经营）》于2018年9月1日解除。2、贵公司应根据合同约定在收到本告知函3日内支付违约金225000元，装修损失费200万元，并退还我学校支付的保证金3万元。3、周敏霞应对上述费用承担连带责任。2018年10月15日，梅园派出所出具《人民调解协议书》一份，对主要事实及调解意见载明如下：2016年武术学校租用农业公司位于无锡市的房产，因为武术学校拖欠房租及水电费等原因引发经济纠纷。2018年10月15日下午，农业公司员工李增康等五人到武术学校将出入门锁住，双方由此发生纠纷。双方达成一致意见，双方各自通过司法途径解决钱荣路50号租赁纠纷。农业公司一方由周敏霞签字，武术学校一方由李伟之子李俊杰签字。审理中，本院于2019年4月29日召集双方至涉案房屋现场查看，当时现场庭院大门处于开启状态，已无人员；武术学校可移动的物品主要有一张校长室内的办公桌，其余均为垃圾，地面，地面积灰严重停有两辆面包车一辆轧路机，武术学校称该车辆与其无关，轧路机是其装修时修水泥路的老板停的。当日，双方确认此后房屋现场与武术学校无关，由农业公司接收负责。关于《房屋租赁合同（含经营）》，双方确认在2018年9月1日解除，但对于房屋交还日期双方存有争议。农业公司认为其于2019年4月29日收回，武术学校认为其于2018年7月搬离绝大部分办学物品，于2018年9月份全部人员撤离并由农业公司控制。关于场地控制情况，2018年12月4日本案组织双方质证时李伟到庭述称“2018年7月东西搬离，现仍有一名工作人员在看门。已经通知原告东西搬走了，人还在那个地方，因为有装修的经济损失要索赔，还有结欠的租金，双方要谈。原告让人翻门进来赶我们的人，原告方的人拿铁链将大门锁住。后来我们报警了，2018年10月15日最后一次报警，是李伟的儿子李俊杰报的警，派出所调解说通过法律程序解决。”上述事实，有《房屋租赁合同（含经营）》、《房屋租赁合同》、土地使用权证、营业执照、《通知》、《告知函》、装修合同、收据、微信记录、录音、照片、人民调解协议、民事判决书及当事人陈述笔录等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对双方均具有法律约束力。当事人对其主张的事实，应提供证据予以证实。关于本案双方争议的主要焦点，可归纳为：1、农业公司应否按双方书面合同载明内容对消防负责。2、武术学校工商营业执照未能变更责任在哪一方。3、合同不能履行的原因系哪一方导致。4、租金、使用费应计算至何时。5、武术学校主张的装修损失有无事实依据。首先，虽然农业公司提供证据显示在签订合同之前，就表示消防验收其不负责，但同时其正在因涉案房屋租赁事宜与前一承租人在诉讼阶段，应当认识到双方书面合同条款的重要性。对此，在其与李伟的对话也可以看出其有所认识。但双方最后签订的书面合同对此并未做出删除或取消其责任。此前双方对话仅系磋商，最后双方达成一致的意思表示，应以书面合同为准。根据此后双方沟通，周敏霞并未否认其一方对房屋消防验收等方面的合同义务。且农业公司作为出租方，对其房屋消防验收承担责任亦不属于不符常理的加重其责任。故在双方合同对此有明确约定的情况下，农业公司对涉案房屋消防事宜应负相应责任。其次，在农业公司明确涉案房屋消防验收手续找不到的情况下，显然变更武术学校营业执照存在现实困难。且在双方此后沟通中，在李伟数次提及办理营业执照变更的情况下，周敏霞亦未提及不能变更的责任在武术学校一方。另外，农业公司作为履行义务的一方，认为其义务的履行系武术学校一方未能配合，应负相应的举证责任。而农业公司未能提供任何证据对此予以证实。故本院认定武术学校营业执照未能办理变更的责任在农业公司一方。第三，结合上述分析，双方合同明确约定了农业公司负责消防并办理武术学校的营业执照变更手续的义务。即便此后因武术学校经营出现一些事故导致相关部门的关注，最终导致武术学校无法按计划在涉案房屋继续招生经营的根本原因仍系办学场所不符合要求、证照不规范所致。故导致合同不能履行的责任主要在农业公司一方。而作为主要经营者武术学校，对校址的选择亦负有一定的注意义务。涉案房屋土地性质为工业用地，能否用于办学亦系武术学校应然考虑的情况，故对其自身损失，武术学校亦应承担一定责任。第四，不论合同不能正常履行的责任在哪一方，作为武术学校将涉案房屋返还农业公司系其应有义务。根据庭审情况，2018年10月15日双方还因农业公司锁门发生冲突，派出所处理的结果也是由双方诉讼解决。而在2018年12月4日，李伟明确讲仍有一人看场，且认为其有装修在涉案房屋，要与农业公司协商处理。此后，武术学校并未提供告知农业公司交接房屋的证据，也未提供农业公司实际控制涉案房屋的证据，故即便房屋空置，相应损失亦应由武术学校负担。故对农业公司主张占用费算至2019年4月29日，本院予以支持。第五，关于武术学校主张的装修损失。相应装修施工内容，有武术学校提供的照片及证人陈述佐证。就装修价款而言，有相应合同予以佐证，且根据工程量，武术学校主张的150万元金额亦在合理范围内。虽然武术学校尚未支付，但该装修损失系武术学校实际发生，亦系实际投入，故武术学校有权向农业公司按合同约定进行主张。就具体金额而言，鉴于武术学校对其损失的发生亦有一定责任，故本院酌定由农业公司承担130万元的赔偿责任。综上，武术学校占用涉案房屋期间，应向农业公司支付相应的费用，对农业公司要求武术学校支付自2017年9月1日起至2018年8月31日止的租金45万元及自2018年9月1日至2019年4月29日计240天的占用费295890元（45万*240/365）的诉请，本院予以支持。关于滞纳金，因农业公司在合同履行期间未能履行消防及变更证照的义务，导致武术学校无法正常经营，双方对此产生争议，武术学校在支付一年租金后未再支付租金具有合理理由，故本院不予支持。关于农业公司主张的返还装修款23万元，因该款系用于涉案房屋装修投入，故可直接在农业公司应承担装修赔偿部分直接扣除。据此，农业公司应向武术学校支付赔偿107万元。关于武术学校主张的生源流失损失50万元，因武术学校对此未能提供任何证据，本院不予支持。关于武术学校主张返还的保证金3万元，因导致合同不能履行的责任主要在农业公司一方，故农业公司应予以返还。关于武术学校主张的违约金225000元，虽然合同中约定系一方违约解除合同需向另一方支付，根据举轻以明重的法律原则，因农业公司未履行合同义务导致合同不能继续履行，故而亦应承担违约责任。对武术学校的违约金主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告无锡嵩山少林武术学校于本判决生效十日内向原告零伍壹零生态农业发展无锡有限公司支付租金45万元、占用费295890元，合计745890元。二、反诉被告零伍壹零生态农业发展无锡有限公司于本判决生效十日内向反诉原告无锡嵩山少林武术学校返还保证金3万元。三、反诉被告零伍壹零生态农业发展无锡有限公司于本判决生效十日内向反诉原告无锡嵩山少林武术学校支付赔偿款107万元。四、反诉被告零伍壹零生态农业发展无锡有限公司于本判决生效十日内向反诉原告无锡嵩山少林武术学校支付违约金225000元。五、驳回原告零伍壹零生态农业发展无锡有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告无锡嵩山少林武术学校的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13572元，反诉案件受理费12420元，合计25992元，由零伍壹零生态农业发展无锡有限公司负担10510元，由无锡嵩山少林武术学校负担15482元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  吴传杰人民陪审员  邱新华人民陪审员  沈根林二〇一九年十月十一日书 记 员  杨啸天本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。