湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终10106号上诉人（原审被告）黎卫，男，1967年4月25日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：邓俊，湖南骄阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡代树，男，1934年10月24日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈杰，湖南芙蓉律师事务所律师。上诉人黎卫因与被上诉人胡代树房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初1530号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黎卫的上诉请求：请求撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初1530号判决第一项，依法改判驳回胡代树的全部诉讼请求。二、本案一、二审的诉讼费用由胡代树承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，意在偏袒胡代树一方，于法有悖。胡代树让其高位截瘫的儿子住在涉案房屋中，以此要挟、胁迫黎卫不得进驻或非得出让此房屋，逼迫黎卫在《关于房屋待售协议书》签字。黎卫不服一审法院认定的事实如下：其一，黎卫对胡代树提交的《房地产买卖契约》上签名存在异议，提出笔迹鉴定，但一审法院不顾黎卫的正当要求及异议，在未甄别和保证该份证据的真实性、关联性和合法性的情况下，将此契约作为本案的关键证据予以认定。且如此关键的证据，胡代树为何在一审时并未提出？黎卫与房改单位从来就未签订过该契约，有多位同栋同单元参与房改的职工也证明从未与房改单位签订过该契约。其二，一审法院认定胡代树有理由相信出售诉争房屋系黎卫夫妻双方共同意思表示，该认定违反公序良俗，违背了善意的初衷和定义，一审法院支持和偏袒非法占用者胡代树，反要黎卫提交证据证明其配偶在此期间对此提出过异议。黎卫的配偶反对胡代树无理占有房屋和胁迫黎卫出售过户，未向胡代树交付房产证就是众所周知的事实证据，无需证明。其三，一审法院对于付款事实认定存在错误。一审法院对付款事实是在协议签订签字前还是签字后或是签字时同时付款并没有明确认定具体的时间、地点，一审判决中也是含糊不清。如果是在签协议前已付款，胡代树拟定的第一条就没有必要将“协议签字后，黎卫拿到产权证并交给胡代树后，胡代树一次付清”写在协议上，这是自相矛盾的。一审法院在判决中引用所谓的自由裁量权，推定胡代树已付购房款，违背客观事实、公序良俗、交易习惯，有损黎卫及其家庭的合法权益。胡代树不能仅凭《关于房屋待售协议书》上黎卫一人签名的孤证要求法院确认该房屋产权为胡代树所有，也无权要求黎卫协助胡代树办理房屋过户手续。其四、一审法院认为黎卫的行为不符合常理以及有违诚信属事实认定错误。因黎卫的配偶的父亲与胡代树原来有一定交情且看着胡代树的儿子情况可怜才没有通过强制或过激手段来解决此事。胡代树无任何利益损失，还近二十年无偿占用黎卫的房屋，故黎卫无义务向胡代树告知产权证领取的事实，更无义务将自己的产权证无偿交予胡代树。二、一审判决程序违法，显失公正。其一、一审法院向胡代树已经释明假如合同无效是否变更诉讼请求，胡代树当庭表示不同意变更诉求。一审判决的最终结果却是支持了胡代树的诉求，认定协议有效，将释明当儿戏。其二，胡代树在本案一审重审时提交的《房地产买卖契约》，一审法院既认定为不属于新的证据，且严重违反规定的举证期限和相关法律规定。一审法院采信并认定未经甄别、鉴定、且迟延递交一年有余的证据，不符合法律规定。其三，黎卫的配偶欧赛倩是本案诉争房屋的共有权人，本案判决结果与其有利害关系，因此法院应当通知其参加诉讼。三、一审判决适用法律不当，片面支持胡代树，适用法律有失公平。一审法院不能依据《关于房屋出售协议书》确认房屋转让有效。本案中胡代树属非法占用在先，并无善意，且有过错。胡代树不是在签订该协议后，善意地搬进该房屋，而是以占用在先为由，拒不搬出来胁迫黎卫签订该协议。胡代树答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。民法基本原则是基于生活、交易习惯，公共秩序，善良风俗以及诚实信用原则。胡代树是1994年就居住在案涉房屋内，并且长期持续居住，1997年7月7日胡代树与黎卫双方签订了《关于房屋出售协议书》，在签署该协议的第二天，黎卫就将案涉房屋的《房地产买卖契约》原件交给了胡代树，该契约并不是黎卫本人签字，黎卫的签名是当时湖南旅游汽车总公司的办公室主任刘晓红代签的，是公司统一去办理的。但是黎卫隐瞒了案涉房屋在1996年就已经办妥了房产证的事实。胡代树在签订协议书同时就已经支付了房款，但是黎卫没有打收条，在协议书第4条中约定表明了如果黎卫无房出售，应全数退还胡代树2万元，并付利息，也表明胡代树已经支付购房款2万元。案涉房屋的修缮费用也是胡代树交给湖南省中国旅行社的案外人易松勤的，案外人易松勤是案涉房屋的原房客。胡代树1994年住进去的时候，该房产还属于省旅游局，不存在强占房产的事实。广济桥社区居委会和侯家塘派出所都能证明胡代树的儿子胡湘伟自1994年至今一直居住在案涉房屋中。胡代树向一审法院起诉请求：1.判决确定诉争房屋产权为胡代树所有；2.判决黎卫协助胡代树办理诉争房屋过户手续；3.本案诉讼费由黎卫承担。一审法院认定事实：胡代树与黎卫原为湖南省旅游局下属单位同事，位于长沙市红旗区房屋（现为广济桥社区红旗区3片17栋5门110号房屋，面积41.58平方米，以下简称诉争房屋），原系该局下属湖南旅游汽车总公司所有，由湖南中国国际旅行社管理。胡代树自1994年起入住诉争房屋，并进行了房屋部分改造，花费3500元。1995年9月5日，因所在单位住房改革，黎卫与湖南旅游汽车总公司签订《房地产买卖契约》，约定由黎卫购买诉争房屋，成交价格为9084.4元，其中载明：“以成本价格购买的住房，产权归购房者所有，使用五年并付清房款后，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有”。1995年12月12日，黎卫向湖南旅游汽车总公司交纳了购房款9084元，后于1996年7月12日取得诉争房屋产权证，该产权证内备注“按成本价购买，个人产权比例为100%，从2000年12月起可依法进入市场”。1997年7月7日，胡代树与黎卫签订《关于房屋出售协议书》，就黎卫出售诉争房屋给胡代树约定如下：1.售价贰万元，协议签字后，黎卫拿到房产证并交给胡代树后，胡代树一次付清。房屋则归胡代树所有，黎卫无任何异议。2.黎卫应协助胡代树办理房屋过户手续，胡代树所需过户费由胡代树负责。3.黎卫将房改有关文件资料及交款收据在协议签字时交给胡代树，此房屋有关过户手续全权委托胡代树办理。4.此房屋如在一年内（从即日起）未分配给黎卫，且又拿不到房产证，黎卫无房出售，应全数退还2万元，并付利息。协议书签订后，黎卫向胡代树交付了其与湖南旅游汽车总公司签订的《房地产买卖契约》原件，胡代树一直在诉争房屋居住至今。另查明，黎卫与欧赛倩系夫妻，黎卫购买诉争房屋时折算了其夫妻二人工龄；欧赛倩已移民至加拿大，黎卫亦于2001年6月18日前往加拿大定居。因黎卫未配合办理房屋过户手续，胡代树于2017年1月17日诉至一审法院，请求判如所请。黎卫在第一次庭审中陈述其在《关于房屋出售协议书》签订前已取得诉争房屋产权证；双方庭审中确认诉争房屋现价值大概400000元。一审法院认为，本案争议焦点为胡代树、黎卫签订的《关于房屋出售协议书》（诉争合同）的效力及履行情况。关于诉争合同效力。黎卫辩称诉争房屋系房改房，在诉争合同签订时不具备上市交易条件，且诉争房屋系黎卫夫妻共同财产，其配偶对出售诉争房屋明确反对，故诉争合同属无效合同。对此，一审法院认定如下：本案所涉标的虽为房改房，但根据相关房改政策，在满足一定条件后即可上市交易，《房地产买卖契约》及房屋产权证内亦明确载明使用五年后可依法进入市场，可见该政策仅限定房改房的物权过户，并不限定房改房的交易，不影响诉争合同的成立与生效，且诉争房屋现已满足过户条件，黎卫此项辩称，一审法院不予采纳。其次，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，但他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，虽然诉争房屋在房改房时使用了黎卫夫妻二人的工龄，但《房地产买卖契约》仅由黎卫签订，胡代树完全有理由认为诉争房屋系黎卫单独所有，且胡代树占有使用诉争房屋多年，黎卫未提交证据证明其配偶在此期间对此提出过异议，胡代树有理由相信出售诉争房屋系黎卫夫妻双方共同意思表示。综上，胡代树、黎卫所签订的《关于房屋出售协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，经双方签字确认后，即依法成立并生效，双方均应秉持诚信原则，严格按照合同约定履行各自义务。关于诉争合同的履行。胡代树陈述其在诉争合同签订后即以现金方式一次性支付购房款20000元；黎卫则陈述并未收取，且合同约定胡代树在黎卫交付房屋产权证后才需一次性付清房款，胡代树陈述已付款不符合该约定。对此，一审法院认定如下：诉争合同第一条虽约定黎卫向胡代树交付诉争房屋产权证后，胡代树才需履行一次性付款义务，但合同第四条亦约定如黎卫未能取得房屋产权证，则应退还胡代树20000元及利息，故不能仅依据黎卫未交付房屋产权证即认定胡代树未支付购房款，诉争合同第四条已实质确认胡代树付款事实；其次，根据胡代树一直占有和使用诉争房屋及黎卫向胡代树交付《房地产买卖契约》原件的事实，可以认定胡代树已履行付款义务，否则不符合交易习惯；再次，如胡代树系无权占有使用诉争房屋，对长达二十多年“霸占房产”的侵权行为，黎卫既未向胡代树催缴房款，亦未采用函件、报警、诉讼等方式要求解除合同及搬离，不符合生活常理；此外，黎卫在签订诉争合同时即隐瞒了其已领取房屋产权证之事实，在合同签订后近二十年内，亦未向胡代树告知产权证领取事实，违反合同约定义务，有违诚信，其辩称意见真实性低于胡代树陈述意见。综上，一审法院认定胡代树已履行支付购房款20000元的约定义务。胡代树自1994年起即入住诉争房屋，后与黎卫签订买卖合同并支付了相应对价，虽尚未办理房屋产权过户手续，但已形成了稳定持续的占有，根据诚实信用原则，为维护交易安全，充分保障善意买受人的合法权益，胡代树要求黎卫履行协助办理房屋过户手续之义务，一审法院予以支持；此外，房屋所有权应以登记为准，待过户手续完成后，胡代树即可确认为诉争房屋所有权人。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决：一、黎卫于本判决生效后30日内协助原告胡代树办理长沙市红旗区房的过户手续；二、驳回胡代树的其他诉讼请求。本案受理费4300元，由黎卫负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，一、关于黎卫提出其妻子未在《关于房屋出售协议书》上签字，该协议不能生效的上诉理由，本院认为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条规定，黎卫并未提交任何证据证明黎卫的配偶欧赛倩在黎卫与胡代树签订房屋出售协议书时以及胡代树占有使用案涉房屋后有向胡代树提出过任何异议，胡代树完全有理由相信黎卫签订《关于房屋出售协议书》是其以及其配偶的共同意思表示，故本院对黎卫该上诉理由不予支持。胡代树与黎卫签订的《关于房屋出售协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应严格按照合同约定履行各自义务。二、关于黎卫提出一审法院采纳《房地产买卖契约》违反法律规定的上诉理由。本院认为，根据黎卫的诉请以及黎卫向湖南旅游汽车总公司交纳涉案房屋的购房款、取得房产证等基本事实可知：《房地产买卖契约》真实合法有效，且系黎卫向胡代树交付的该契约。故一审法院采信《房地产买卖契约》有法律依据，黎卫的该上诉理由，本院不予支持。三、关于黎卫提出一审法院没有将黎卫的配偶列为本案诉讼当事人，程序违法的上诉理由。本院认为，根据黎卫提供的房屋产权证上所有权人仅为黎卫一人，共有人处并未注明，且将涉案房屋出卖给胡代树是其真实意思表示，黎卫并未提交任何证据证明黎卫的配偶欧赛倩在黎卫与胡代树签订房屋出售协议书时以及胡代树占有使用案涉房屋后有向胡代树提出过任何异议，胡代树完全有理由相信黎卫与其签订《关于房屋出售协议书》是其以及其配偶的共同意思表示。故一审法院没有将黎卫的配偶列为本案诉讼当事人并不存在程序违法的问题。四、关于胡代树是否履行了付款义务。本院认为，根据《关于房屋出售协议书》第四条可以确认胡代树已经向黎卫支付了购房款，且结合胡代树一直占有和使用诉争房屋以及黎卫向胡代树交付《房地产买卖契约》原件的事实，故一审法院认定胡代树履行了付款义务并无不当。五、关于黎卫提出一审法院向胡代树进行释明违反了法律规定的上诉理由。本院认为，一审法院根据可能认定的事实向年龄较大的当事人胡代树释明其应有的权利并无不当。综上，上诉人黎卫的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人黎卫负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇一九年十月九日书记员 刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。