重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初19921号原告：重庆鼎诺物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区南湖路****物管用房，统一社会信用代码91500108668930494T。法定代表人：张泽云，执行董事兼总经理。委托代理人：陈思杏（特别授权），重庆维祯律师事务所律师。委托代理人：黎夕雨（特别授权），重庆维祯律师事务所律师。被告：赵芯婷，女，1986年9月23日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆鼎诺物业服务有限公司（以下简称“鼎诺公司”）诉被告赵芯婷物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告鼎诺公司的委托代理人陈思杏、黎夕雨，被告赵芯婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎诺公司诉称：原告系重庆南岸区南湖路万友•七季城的物业管理单位，且至今一直为该小区提供物业服务。被告系该小区XXX号房屋业主，于2013年4月13日接房，2013年4月25日进场装修。原告与被告在《万友•7季城物业服务协议》约定：1、物业服务费为1.3元/月/平方米，按建筑面积收取；2、公摊水电费按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；3、乙方（被告）应在每月25日之前将费用金额缴清，逾期将按每天千分之三向甲方（原告）缴纳滞纳金。截至到2018年8月，被告尚欠原告物业管理费4822.2元、公摊水电费113.7元。上述费用经原告多次催收，被告仍拒不缴纳，故原告诉至法院，要求判令：一、判令被告向原告交纳其拖欠的从2014年1月至2014年6月以及2016年1月至2018年8月共计38个月的物业费4822.2元，从2016年1月至2018年8月的公摊水电费113.7元，合计4935.9元；二、被告向原告支付违约金（以第1项欠付金额为基数，自欠费之日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算至付清之日止）；三、诉讼费由被告承担。被告赵芯婷辩称，2014年1月至2014年6月的物业费已过诉讼时效，不应支持，2016年1月至2018年8月期间的物业费及公摊费未支付。原告管理混乱，隔壁装修漏水给我家造成损失，物业公司答应免除6个月的物业费作为赔偿，我觉得赔偿过低。我怀孕期间过道上的瓷砖掉下来砸到我，造成我受伤。未得到赔偿。关于瓷砖的安全隐患原告处理不到位，仅仅用胶带粘住瓷砖。物业经理现在还是答应免除我6个月的物业费作为漏水给我家造成损失的补偿。另外不同意四倍违约金，违约金过高。经审理查明：原告系南岸区万友7季城小区的前期物业服务企业。2010年9月1日，原告与该小区开发企业重庆康恒置业有限公司签订《万友·7季城三期前期物业服务合同》，约定内容包括：被告同意接受原告对该小区提供物业服务，服务期限三年，自2010年10月29日起至2013年10月28日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费实行包干制，按建筑面积计算，住宅为1.3元/月/平方米，业主共用部位、共用设施设备的用水、用电费用，按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前缴纳当月物业服务费及其他应缴之费用一并缴清；逾期将按日交纳应交费用的千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告一直为万友·7季城小区提供物业服务至今。被告系涉案小区XXX号房屋业主，房屋建筑面积为97.61平方米，该房屋于2013年4月13日接房，2013年4月25日进场装修。现因被告一直未缴纳2014年1月至2014年6月以及2016年1月至2018年8月期间（共计38个月）的物业费，以及2016年1月至2018年8月的公摊水电费113.7元，原告遂诉至本院。另查明，原告于2018年10月向被告邮寄送达《物业费催收函》，后被告一直未向原告缴纳物业服务费。以上事实，有《万友·7季城三期前期物业服务合同》、房屋登记信息查询证明、电梯巡查记录表、南岸区南坪镇南塘苑居民委员会《证明》、催收函、水电公摊明细等证据及当事人陈述在卷为证，并经法庭认证，足以认定。本院认为：原告就涉案小区签订前期物业服务合同，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该前期物业服务合同对全体业主包括被告均具有约束力。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同履行期限已自动延续，万友7季城小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。关于原被告双方争议较大的诉讼时效问题。根据民法总则第一百八十八条、第一百九十五条关于诉讼时效期间、诉讼时效中断的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，结合本案审理查明的事实，原告所主张的物业服务费等费用中2014年1月至2014年6月期间的物业费的部分，均已超过了诉讼时效期间的抗辩成立，本院对被告此部分的抗辩依法予以采纳，之后的物业服务费被告应予支付。关于被告抗辩称原告因邻居装修漏水承诺免除6个月的物业费，应当对其主张的该事实承担举证责任。但其未能提供相应的证据予以证明，故对其此抗辩意见不予采纳。关于被告抗辩过道瓷砖脱落致其损伤，被告如认为是原告的行为造成的，可依法另行主张，与本案不是同一法律关系，故本案中对此不予审理。综上，本院依法确认被告应向原告支付2016年1月至2018年8月期间的物业服务费4060.58元（1.3元/平方米·月×97.61平方米×32个月），以及2016年1月至2018年8月期间的公摊水电费113.7元。关于原告主张的违约金，被告未按双方合同约定缴纳物业服务费、公摊费，应当承担违约金。但原告依据合同主张的违约金（滞纳金）过高，故对被告此抗辩本院予以支持，故本院依法酌定调整为按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告赵芯婷于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鼎诺物业服务有限公司自从2016年1月至2018年8月期间的物业服务费4060.58元，2016年1月至2018年8月期间公摊水电费113.7元；并按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率支付违约金（违约金以每月欠费金额为基数，自从欠费之日起计算至款项付清之日止）；二、驳回原告重庆鼎诺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告赵芯婷负担（此款暂由原告重庆鼎诺物业服务有限公司垫付，限被告赵芯婷于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆鼎诺物业服务有限公司）。本判决为一审终审判决。审判员 周 敏二〇一九年十月二十九日书记员 谭海波