上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9226号上诉人(原审被告、反诉原告)：刘松，男，1971年3月15日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：何素杰，上海诚帆律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海然亚工贸有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：郑玉仙，执行董事。委托诉讼代理人：单文亮，上海正策律师事务所律师。上诉人刘松因与被上诉人上海然亚工贸有限公司(以下简称“然亚公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初22446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘松上诉请求：撤销一审判决第一、四、七项，改判然亚公司赔偿刘松人民币(以下币种均为人民币)582,000元。事实和理由：一审事实认定错误。一审认定刘松与然亚公司就上海市宝山区罗店镇657号场地(以下简称“罗东路场地”)签订的《罗东路场地租赁合同》部分有效，然而该场地土地性质实为农村集体土地，故租赁合同应属无效。《中华人民共和国合同法》规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。然亚公司的欺骗行为，导致刘松租赁场地并支付租金，却未能实现经营预期利益。故依据公平合理原则，然亚公司应按照合计损失97万元(第一年租金40万元+第二年租金33万元+场地平整费约10万元+安装行车工时费10万元+行政罚款4万元)的60%，即582,000元，向刘松赔偿。综上，刘松请求二审法院支持其上诉请求。然亚公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。然亚公司向一审法院起诉请求：1.判令解除然亚公司与刘松签订的《罗东路场地租赁合同》，刘松搬离罗东路场地。2.判令刘松支付2017年9月1日至2018年8月31日期间少付的租金49,100元，及该款按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年8月1日起至判决生效之日止的利息。3.判令刘松按每年36.5万元计算，支付从2018年9月1日起至合同解除之日止的租金，及该款按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年8月1日起至判决生效之日止的利息，并要求刘松按每日1,000元标准计算，支付从合同解除之日起至实际搬离之日止的占用费。4.判令刘松支付违约金10万元。刘松提起反诉请求：1.确认《罗东路场地租赁合同》无效。2.判令然亚公司赔偿刘松损失58.2万元(第一年租金40万元＋第二年租金33万元＋场地平整费10万元(指垃圾清运费和清理费)＋行车安装费10万元＋行政罚款4万元=97万元的60%)。3.然亚公司返还押金10万元。一审法院认定事实：2016年8月3日，刘松支付然亚公司一年租金40万元及押金10万元。2016年9月1日，然亚公司(甲方)与刘松(乙方)签订《罗东路场地租赁合同》，约定：甲方现有宝山区罗店镇罗东路XXX号场地，场地内的建筑中西面办公室7间，东面小房子5间，门卫室1间，靠西面围墙的400平方铁房子和东面围墙集装箱房子2间，靠南河边围墙5间小房子，车库1间以及地磅全部归乙方使用；租赁期限为2016年9月1日至2021年8月30日；乙方租赁场地用于堆放废钢剪切压块，租赁场地仅限于乙方依本合同约定用途使用；未经甲方许可，乙方不得擅自变更租赁场地的用途或者转租；如乙方违反合同约定的用途或者转租及擅自搭建施工的，甲方有权解除合同，收取的租金和押金不予退还；租金每年40万元，乙方不要求甲方提供发票；本合同签订之日乙方向甲方支付租赁押金10万元，租期届满后如乙方无违约行为，甲方无息返还；本合同签订后至场地交付前，乙方一次性付清年租金40万元，租金为年付制，先付后用，租金于每年的8月1日前向甲方支付下一年度租金，每逾期一日，甲方按照乙方租金的千分之三收取违约金，如乙方逾期30日仍未按约支付，合同将自动无效，甲方不退还乙方押金10万元；乙方不得利用租赁场地从事非法经营活动，需认真服从有关部门管理。2017年2月15日，罗店镇生态环境综合治理办公室向然亚公司发出生态环境综合整治告知书。2017年6月2日，宝山区环保局向然亚公司出具行政处罚决定书，主要内容为，经该局核实然亚公司在罗东路XXX号于2016年12月开始投入废钢堆场场地及设备的使用，使用中有扬尘及噪声等产生，需要配套建设的环境保护设施未建成，经该局研究对然亚公司罚款4万元。6月22日，刘松支付了上述罚款。2017年9月9日，然亚公司与刘松签订补充协议，主要约定，河道拓宽占地7分，每亩地按5万元计算，场地费用减少3.5万元；因河道拓宽，拆房、拆棚事项，然亚公司赔偿刘松3.9万元；场地减少后自2017年9月1日起，每年租金33万元。2018年6月8日，罗店镇天平村委会向然亚公司发出告知书，载明，根据市、区、镇政府对河道专项整治及上海市创建全国文明城区的要求，河道两侧30米内不允许有废旧回收、三废堆场等经营活动及场地，现告知然亚公司在2018年6月25日前清空场地，不再进行废旧回收、三废堆场等一切三废经营活动，积极进行转型经营，如果未能在6月25日前停止经营并清空废旧物品，天平村委会将采取断电断水等强制措施。一审另查明，2003年1月，然亚公司(乙方)与天平村委会(甲方)签订《土地使用权转让协议》，约定，甲方将本村老猪棚原8亩土地使用权转让给乙方，转让期限为2003年3月1日至2043年3月30日，乙方在协议期内，可根据自身投资和发展的需要对该土地进行合理规划和使用；转让地块的使用证及乙方完成基建后的房屋申办手续，由甲方协助办理，所需费用由乙方承担。2016年7月，天平村委会向法院起诉，要求确认上述协议中土地使用权超过20年的部分内容无效。2016年9月，天平村委会撤诉。一审法院认为，然亚公司与刘松签订的《罗东路场地租赁合同》所涉租赁标的物包括罗东路XXX号场地，及场地上的部分房屋。所涉场地系集体土地建设用地，该部分租赁合同有效。所涉房屋无建造的相关审批手续，该部分租赁合同无效。合同约定，刘松于每年8月1日前支付下一年租金，先付后用，如刘松逾期30日仍未按月支付，合同将自动无效，然亚公司不退还押金10万元。补充协议约定了自2017年9月1日起，每年租金33万元。刘松支付了2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金33万元，然亚公司主张刘松少交上述期间的租金3.5万元，缺乏依据，法院不予采纳。按照上述约定，刘松应于2018年8月1日前支付2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金。但2018年6月8日天平村委会发出告知书，告知系争场地内不能进行废旧回收、三废堆场等一切三废经营活动，如果未能在6月25日前停止经营并清空废旧物品，天平村委会将采取断电断水等强制措施。合同约定，然亚公司出租给刘松的场地用于堆放废钢剪切压块，刘松不能经营废旧回收、堆场等，然亚公司作为出租人也有相应责任。然亚公司主张刘松未按约支付2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金，构成违约，法院不予采纳。然亚公司要求刘松支付违约金，法院不予准许。刘松对于解除合同并无异议，然亚公司要求解除合同有效部分，可以准许。刘松认可系争场地还有他人占有使用，故其仍负有清腾并返还系争场地及房屋的义务。刘松未腾退系争场地及房屋，然亚公司要求其支付2018年9月1日起至实际返还系争场地及房屋之日止的租金及使用费，可以准许。鉴于刘松在此期间也无法正常经营，法院酌情调整刘松按每年16.5万元计算，支付上述租金及使用费。然亚公司主张的利息损失，法院不予准许。合同约定，押金10万元待租期届满后如刘松无违约行为，然亚公司无息返还。刘松要求返还押金10万元，可以准许。刘松在经营中不符合环保要求被罚款，该罚款应由其自行承担。且刘松缴纳罚款后，于2017年9月9日与然亚公司签订了补充协议，双方就租金调整进行了确认，刘松未就罚款事项提出异议，现刘松要求然亚公司赔偿刘松缴纳的罚款，法院不予准许。刘松主张然亚公司赔偿租金、行车安装费、垃圾清理和清运费，无事实和法律依据，法院不予准许。一审法院作出判决：一、上海然亚工贸有限公司与刘松签订的《罗东路场地租赁合同》部分有效；二、解除上海然亚工贸有限公司与刘松签订的《罗东路场地租赁合同》的有效部分；三、刘松于判决生效之日起十日内，将宝山区罗店镇罗东路XXX号场地、房屋返还上海然亚工贸有限公司；四、刘松于判决生效之日起十日内，按每年16.5万元计算，支付上海然亚工贸有限公司从2018年9月1日起至返还宝山区罗店镇罗东路XXX号场地、房屋之日止的租金及使用费；五、上海然亚工贸有限公司于判决生效之日起十日内，返还刘松押金10万元；六、上海然亚工贸有限公司的其他诉讼请求；七、驳回刘松的其他反诉请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，一、然亚公司表示鉴于本案实际情况，其自愿给付刘松2万元作为搬迁补偿。二、双方均确认然亚公司于2019年7月底收回罗东路场地。本院认为，关于然亚公司与刘松就罗东路场地签订的《罗东路场地租赁合同》效力之问题，该租赁合同既包括对罗东路XXX号场地的租赁，也包括场地上部分房屋建筑的租赁。其中所涉场地的性质属集体土地建设用地，该部分租赁合同有效。地上建造的房屋未办理相关审批手续，故此部分房屋的租赁无效，但此并不影响合同有效部分的效力。故一审法院对租赁合同部分有效的认定，并无不当。刘松请求然亚公司向其赔偿的582,000元损失主要由第一年租金40万元、第二年租金33万元、场地平整费10万元、安装行车工时费10万元以及行政处罚4万元组成。本院分析如下：租赁期间第一年度刘松系正常经营使用罗东路场地，应当参照合同约定支付第一年的租金。2017年9月9日刘松与然亚公司签订补充协议，重新约定了2017年9月1日起的租金，并仍继续经营使用罗东路场地，亦当参照约定支付租金。2018年6月8日罗店镇太平村委会发出告知书，此后刘松未能正常经营使用场地，对此出租方然亚公司应当承担相应责任。故一审法院酌情调整刘松支付租金及使用费的标准合理，并无不当。因此，刘松关于第一、二年度租金赔偿之上诉请求，本院不予支持。刘松被处以行政罚款系其自身经营不符合环保要求所致，且在其缴纳罚款后未向然亚公司提出任何异议，故其要求然亚公司赔偿4万元行政罚款的主张，本院不予支持。至于刘松主张然亚公司赔偿场地平整费、安装行车工时费的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。二审期间，然亚公司表示，其愿意在一审判决的基础上，给予刘松2万元作为搬迁补偿，此系然亚公司对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初22446号民事判决；二、上海然亚工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付刘松搬迁补偿费2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币8,800元，反诉案件受理费人民币5,310元，共计人民币14,110元，由上海然亚工贸有限公司负担人民币6,670元，刘松负担人民币7,440元；二审案件受理费人民币9,620元，由刘松负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  成 皿审判员  徐 江二〇一九年十月二十五日书记员  黄一鹤附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼勇当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……