文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝04民终1352号上诉人（原审原告）：张永均，男，土家族，1981年5月4日出生，户籍地重庆市黔江区。委托诉讼代理人：戴召，重庆纵深律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李光建，男，土家族，1978年2月11日出生，住重庆市黔江区。上诉人张永均因与被上诉人李光建农村房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院2019年6月25日作出的（2018）渝0114民初3084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，于2019年9月25日对当事人进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张永均上诉请求：1.撤销原判，改判支持张永均的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由李光建承担。事实及理由：1.《协议书》签订后,虽然张永均支付了绝大部分购房款,李光建也将房屋交由张永均占有,但李光建未能将涉案房屋过户到张永均名下，原审认定双方已实际履行协议错误。2.在协议有效的情况下,会导致张永均作为石家镇关口村**村民,在石家镇关口村1组享有住宅,在石家镇石家居委5组也享有住宅，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的强制性规定，且石家镇石家居委不能收回张永均的宅基地,这必然损害石家居委的利益，原审认定“买受人如因买卖而形成‘一户多宅’,可能的后果是无法办理产权登记或者集体组织依法收回多余的宅基地,影响的仍然是个人权益并不必然损害国家和社会的公共利益”错误。3.案涉房屋因登记地与实际坐落地不一致无法办理过户，双方均清楚，无法过户张永均买房的权利就不能得到法律保护，故原审认定涉案房屋双方可以买卖并认定协议有效,与业已查明的事实不符,是不正确的。综上,一审判决错误,二审依法改判支持张永均的请求。李光建答辩称，1.本案房屋是张永均通过广告主动找李光建买的，买卖协议签订前，张永均已经了解房屋不能过户，双方只能写个协议，并且要在关口村委去签订协议时，因张永均不相信村长和文书，他自己重新找人后签订的案涉协议书，该协议是张永均亲自找人写的，双方都签字捺印，协议是有效的。2.签订协议时说的房屋过户只是水电过户，并且李光建夫妻、张永均夫妻一起去国土部门询问了过户事宜，答复是因张永均户头上有房产不能过户。3.双方协议买卖的是房子，不是卖的土地。张永均向一审法院起诉请求：1.确认张永均与李光建签订的《协议书》无效；2.判令李光建返还购房款10万元，并支付自2017年1月6日起至实际还款之日止的资金占用利息（利率以银行同期贷款利率为准）；3.本案诉讼费用由李光建承担。一审法院经审理查明：张永均与李光建均系黔江区石家镇关口村**村民。2017年1月6日，李光建（甲方）与张永均（乙方）签订了一份《协议书》，约定：“甲方自愿将关口村1组（小地名一道拐）房屋1幢（房产证编号230202XX**）出售给乙方。房屋结构为砖混、用途为住宅，占地面积150.1平方米，房屋实际建筑面积320.2平方米，包括所有建筑物以及猪圈。经双方自愿达成如下协议，甲方：自愿将关口村1组（小地名一道拐）房产证编号230202XX28出售给关口1组张永均。如因房屋、地基、水、电纠纷问题由甲方调解。但乙方需在签订之日后半年内将水、电过户。如果乙方在没过户之前产生的费用由乙方自行负责，过户如需甲方提供手续，甲方无条件提供。乙方：张永均是石家镇关口村1组身份证5135231981XXXX6816其购买关口村1组李光建房屋1幢（小地名1道拐）房产证编号230202XX28。房屋结构为砖混，占地面积320平方米，以人民币124800元（大写为壹拾贰万肆仟捌佰元整）购买。其中包括一切建筑物和其周围树木、水电，如果甲方因房产证挂失和其它一切原因违反协议其甲方将购房款双倍还给乙方。如乙方违约其购房资金作废，在未过户之前，房产证乙方保管。此协议一式两份，经双方同意，签定付款之日生效。此协议需双方共同遵守。”合同签订当日，张永均通过重庆农村商业银行向李光建的账户转款共计10万元。同日张永均向李光建出具欠条一张，载明“张永均今欠到购买李光建房屋款总价124800元，以交壹拾万元，欠余款贰万肆仟捌佰元整年底付清（2017年）如有违条约按国家规定0.3%元一天计算。欠款人张永均2017元月”。在张永均支付10万元后，李光建将房屋产权证交给张永均并便搬离涉案房屋，李光建将房屋钥匙交给张永均，张永均将房屋的卫生打扫接收房屋。后李光建将房屋所涉水电过户到张永均名下。李光建陈述水电过户不需要费用，张永均陈述水表过户没有产生费用，电表过户花去近二十元由李光建支付。另查明，涉案房屋编号为230202XX28，产权证号为302房地证2011字第240XX6号，权利人为李光建（户），坐落于石家镇关口村**，土地使用权类型为批准拨用宅基地，土地用途为住宅，土地使用权面积为150.1平方米。本案双方当事人均确认涉案房屋的实际坐落地位于石家镇石家居委。张永均在石家镇关口村1组有宅基地房屋。一审法院认为，张永均主张案涉《协议书》因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条中的”一户一宅”规定而无效的问题。一方面，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，法律法规及国家政策均未禁止集体经济组织内部成员买卖宅基地房屋。且同一集体经济组织成员之间的农村房屋转让，因房屋所在的宅基地仍保留在该集体经济组织内，未损害集体经济组织利益，而农村房屋属于合法的财产，权利人应有权处分。鉴于此，案涉协议系民事合同性质，订约双方意思表示真实，不存在欺诈等情形，并已实际履行，亦未违反法律或社会公共利益，应为有效合同。另一方面，我国合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。从上述规定来看，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，才导致合同无效。具体到本案而言，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款关于”农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，以及第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，并没有直接涉及到民事行为的效力，更多的是从公法角度对农村村民拥有宅基地的数量和申请等事宜做出规定。同一集体经济组织成员间的农村房屋买卖因其是同一组织成员，具有交易的主体资格，不会因主体资格欠缺而导致合同无效，关键是看转让而导致的”一户多宅”或”无宅”是否必然损害国家和社会公共利益。而出卖人出售房屋的后果是不能再申请宅基地，影响的是自身权益，与国家和社会公共利益并无必然关联；而买受人如因买卖而形成“一户多宅”，可能的后果是无法办理产权登记或者集体组织依法回收多余的宅基地，即影响的仍然是个人权益，并不必然损害国家和社会的公共利益。故，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条属于管理性强制性规范，对合同效力不产生影响。至于张永均主张其系石家镇关口村**村民，但房屋实际坐落于石家镇石家居委5组，根据法律规定不能享有不同集体的宅基地房屋，不能办理房屋过户，导致协议无效的理由。因在产权部门颁发的权利证书上显示该房屋坐落于石家镇关口村1组，买卖双方均系同一集体经济组织成员，是可以买卖的；且本案不能办理过户并非直接产生协议无效的后果。由此，张永均基于协议无效要求李光建返还购房款的诉求不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决驳回张永均的诉讼请求。案件受理费2300元，由张永均负担。二审中，本案各方当事人均未提供新证据。本院二审查明的事实同于一审法院查明的事实。本院认为，本案系张永均要求确认其与李光建签订的《协议书》无效并向其返还购房款而形成的农村房屋买卖合同纠纷。二审中，双方当事人争议的焦点在于《协议书》的效力，现就此分析认定如下：因李光建与张永均系黔江区石家镇关口村**村民，2017年1月6日李光建与张永均签订《协议书》是双方的真实意思表示，张永均接受李光建向其交付的协议所涉房屋实物，且《协议书》所涉房屋为登记于黔江区石家镇关口村1组农村房屋。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”及第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……㈣损害社会公共利益；㈤违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，结合张永均的主张，李光建与张永均签订的《协议书》的主体适格、意思表示真实，如其内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定或损害社会公共利益，该《协议书》自签订即发生法律效力。虽然，张永均目前在黔江区石家镇关口村1组有宅基地房屋，而案涉房屋也系划拨宅基地住房性质，其购买后即可能出现两块宅基地住房，此不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”之规定。但是，一方面，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的内容本身没有直接涉及民事行为效力，而该规定中“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的内容，亦未禁止农村村民买卖住房，并反映出公法管理者对农村村民拥有宅基地相应事宜进行管理的特点。该规定并非效力性强制性规定。另一方面，农村村民出卖住房的后果，最直接的便是买方可能因超出法律的“一户一宅”限定而无法取得房屋权属证书，卖方因出售行为失去现有住房后亦不能再申请宅基地另行修建住房，而本案中李光建与张永均系同一集体经济组织，双方之间的房屋买卖仅涉及买卖双方个人利益，不涉及社会公共利益。据此，原审认定李光建与张永均签订的《协议书》有效正确，本院予以确认。鉴于《协议书》签订后李光建交付房屋张永均实际接受房屋实物并进行水电过户属实，《协议书》事实上已经部分履行，而房屋是否能够办理过户涉及《协议书》的履行，能否实现过户即权属转移本身不影响《协议书》效力的认定，原审虽认定合同已实际履行的表述不准确，但其对本案的处理结果并无不当，张永均要求确认合同无效的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，张永均上诉的请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人张永均负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端审 判 员 何 玉审 判 员 王勐视二〇一九年十月十二日法官助理 王秀丽书 记 员 高红林