西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初7984号 原告：西安丽源物业管理有限公司，住所地：西安市雁塔区XX路**市。 法定代表人：王克勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩景华，该公司员工。 委托诉讼代理人：石丽君，该公司员工。 被告：叶红玲，女，1965年6月23日出生，汉族，住西安市碑林区。 原告西安丽源物业管理有限公司（以下简称丽源物业公司）与被告叶红玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丽源物业公司的委托诉讼代理人韩景华、石丽君，被告叶红玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告丽源物业公司诉称，原告于2013年进驻工商局家属院，并与工商局家属院业委会签订《物业管理合同》，由原告为被告所在的西安市含光北路2号工商局家属院提供物业服务。根据《物业管理合同》约定，综合管理服务费为0.5元/平方米/月，卫生费为每户每月6元，第三十六条约定，业主应于每月二十日起至当月月底向原告交纳上述物业管理费，逾期不交的，每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。合同期满，如不再委托管理，应提前三个月通知，否则视为合同自动延续至下一个合同服务期，期限为三年。被告系原告管理的工商局家属院1号楼2单元5号西户的业主。该房屋面积123.46平方米，自2013年4月1日开始，被告拒不缴纳物业费、卫生费、暖气费等费用。在原告多次沟通协调下，被告仍然拒不支付。故原告现诉至法院，请求1、判令被告支付从2013年4月1日至今的物业费4197.64元及滞纳金13033.67元（暂计算至2018年11月30日）；2、判令被告支付从2013年4月1日至今的卫生费408元及滞纳金1266.84元（暂计算至2018年11月30日）；3、判令被告支付从2013年11月15日至今的暖气费17185.8元及利息3277.12元（暂计算至2018年11月30日），以上费用共计39369.07元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。 被告叶红玲辩称，原告并未提供其与被告所签订的《物业管理合同》，诉讼主体不适格。《物业管理合同》约定物业服务期限为三年，合同期满后，如不再委托原告应提前三个月通知，否则视为自动延续至下一个服务期，该规定违反了《西安市物业管理条例》，物业服务合同期限届满三年前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或选聘新的物业服务企业。市XX小区业委会在届满前未召开业主大会，《物业管理合同》无效。《物业管理合同》第22条约定电费每度0.6元，2014年陕西省物价局下发通知，居民用电为0.4938元/千瓦时，该合同违反国家法规，亦不能为有效合同。《物业管理合同》中约定了露天车位年收费为200元/辆/年，小区规划了70辆停车，六年收入84000元，物业公司对该笔收入从未进行公示。同时，小区脏乱差，共享单车随处停放，垃圾堆成山，原告并未按照合同约定的义务履行职责。《民法总则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，原告追缴物业费已经超过了诉讼时效。原告提供的《物业管理合同》错误多处，如此怎能认真履行其义务。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告叶红玲系西安市XX路XX号XX号楼XX单元XX号XX户的业主。2013年6月26日，原告丽源物业公司（乙方）与案外人西安市工商局机关含光北路2号家属院业主委员会（甲方）签订《市XX小区物业管理合同》（以下简称《物业管理合同》），该合同约定，乙方向甲方提供物业服务，服务区域为西安市工商局机关含光北路2号家属院。乙方对物业共用部位进行维护和管理养护，对共用设备设施及其运行进行管理、维护；负责生活垃圾及建筑垃圾清运，生活垃圾日产日清，管理小区内绿化、园地路面清扫，小区内的路测绿化和空地绿化，要按园区绿化有关标准进行，各类花木的栽植和修养应及时到位。对小区内供水、供电、变电设备、管路、线路、路灯、健身器材、对讲系统等共用设施要经常检查、修理，保证其正常使用和运行。化粪池、污水井、雨水井、排水渠要定期清理。同时代收代缴水电费等。关于物业收费标准的约定，本物业区域内，物业服务收费采取包干制约定服务，业主向乙方支付固定物业管理服务费用，具体收费标准为：综合管理费0.5元/平方米/月，垃圾清运费36元/月/户，代收水费3.2元/吨，代收电费0.6元/度。业主应于每月二十日起至当月月底向乙方交纳上月物业管理费，逾期不交的，乙方从逾期之日起，每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。物业服务期限为三年，自2013年7月1日至2016年6月30日止，合同期满，甲方决定不再委托乙方，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月通知甲方。否则，视为此合同自动延续至下一个合同服务期限，期限为三年。 审理中，原告称被告自2013年4月起未按期交纳物业管理费、卫生费及暖气费，提供2014年、2016年、2018年的催款通知。同时原告还称，因小区管网不能分户计量，所有的管网全部是连同的，暖气费用无法按照空某某收取。其提交了近三年与西安朱雀热力有限责任公司的《城市用热合同》，合同均显示，原告所服务的西安市XX小区用热总面积均为15792.14平方米，不存在空某某房屋面积。供热价格按照每平米5.3元/月收取。同时，原告还提供了热力公司收到其暖气费的收款收据。被告称，其在2013年后并不在该小区实际居住，应当按照空某某面积收取30%暖气费用，且收费标准应以上述供热合同标准收取。另，被告称原告物业服务不到位，提供小区2019年3月22日拍摄的照片及2019年4月9日业委会向原告公司发出的整改通知。 上述事实，有《物业服务合同》、欠费明细、催费通知书、《城市用热合同》、缴费凭据、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷作证，并经当庭记录，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告作为物业服务公司与西安市工商局机关含光北路2号家属院业主委员会签订了《物业管理合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。业主委员会所签订的合同，对于全体业主亦具有约束力。各业主应当按照《物业管理合同》的约定行使权利，履行义务。被告叶红玲未按约定向原告缴纳物业管理费用，应当向原告继续履行。依据《物业管理合同》约定，物业费按照每平米每月0.5元计算，自2013年4月1日至原告主张之日2018年11月30日，共68月，物业费合计4197.64元。关于原告主张暖气费，根据原告提供的《供热合同》及缴费凭据，足以证明原告所陈述的小区管网不能分户计量的情况，被告虽陈述其未居住房屋，但其客观上享受了市政集中供热，被告也按照小区供热面积向供热公司缴纳了热力费用。故被告应当向原告支付暖气费。关于支付标准问题，参照西安市物价局市物发（2011）178号文件规定，居民用热终端销售价格按建筑面积每月每平米不高于5.8元，其中包括热力出厂价格每月每平方米5.3元、热交换站到用户的损耗及费用每月每平方米0.5元，故原告主张按照5.8元收取暖气费，本院予以支持。2013年11月15日至2018年11月30日暖气费合计14679.39元。卫生费，按照合同约定，每月每户6元，68个月共计408元。上述三项费用合计19285.03元。关于被告辩称原告未能履行其物业管理的义务，原告提供的照片拍摄时间及业委会的整改通知均为2019年，与原告主张的时间并不一致。对其辩称不予采信。被告应当向原告支付物业费、卫生费及暖气费共计19285.03元。关于原告主张违约金一节，被告称违约金过高请求降低，结合双方合同履行情况，被告违约行为，依据公平原则，本院酌情将违约金调整为3000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告叶红玲应于本判决生效之日起十日内向原告陕西丽源物业管理有限公司支付物业服务费4197.64元，卫生费408元，暖气费14679.39元，合计合计19285.03元（上述三项费用均计算至2018年11月30日）。 二、被告叶红玲应于本判决生效之日起十日向原告陕西丽源物业管理有限公司支付违约金3000元。 三、驳回原告陕西丽源物业管理有限公司其余的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费784元，由被告叶红玲承担。因原告陕西丽源物业管理有限公司已全部预交，被告应将该款项于支付上述款项时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长 秦 冰 审判员 赵琳君 审判员 殷 瑞 二〇一九年九月二十六日 书记员 张 雨 打印：扈艳红校对：杨宝利2019年月日送达 2019011379842125116944291610113775940743820190412