重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初7487号原告：丁文琼，女，1975年4月24日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：邵州国，重庆唐颂律师事务所律师。被告：重庆康园自行车有限公司，住所地重庆市开州区工业园区平桥移民生态产业园，统一社会信用代码91500234696558458M。法定代表人：邓志友。诉讼代表人：重庆海川企业清算有限公司，住所地重庆市江**建新北路**********，统一社会信用代码915001057717739927。法定代表人：张海。委托诉讼代理人：彭杨杨，女，1997年11月21日出生，汉族，住重庆市开州区系重庆康园自行车有限公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：范志远，男，1994年1月15日出生，汉族，住重庆市万州，系重庆康园自行车有限公司管理人工作人员。原告丁文琼与被告重庆康园自行车有限公司(以下简称康园公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理，原告丁文琼的委托诉讼代理人邵州国到庭参加诉讼。被告康园公司的管理人的委托诉讼代理人彭杨杨、范志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁文琼向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告于2016年4月18日签订的“康园雅居”2幢16楼6号房(建筑面积83.54平方米，总价434408元)、“康园雅居”1幢24楼4号房（建筑面积86.95平方米，总价款452140元）的房屋买卖合同有效。确认“康园雅居”地下室负一层270号（总价118000元）、229号车位（总价118000元）转让协议有效。2、请求人民法院判决破产管理人解除上述合同行为无效。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：康园公司于2016年4月18日与原告签订“集资建房合同”，合同约定被告将“康园雅居”2幢16楼6号房、康园雅居1幢24楼4号房出售给原告。签订“康园雅居”地上车位转让协议，约定将“康园雅居”地下室负一层270号、229号车位转让给原告。康园公司因欠原告的借款，原告用对康园公司的到期债权抵付购房款及车位款，并由康园公司出具所有收据。房屋建成后被告交付房屋，房屋交付后原告重新更换了门锁，合法占有了房屋。康园公司因进入破产程序，其管理人作出明确意思表示，回复原告认为以房抵债的形成时间有待考证，无法确认房屋买卖合同有效，建议向人民法院提起诉讼。原告认为回复是告知原告解除合同。被告康园公司辩称，管理人在接收原告对涉案房屋进行登记时，核查发现该涉案房屋及车位与康园雅居销售台账不符，故管理人进一步调查，根据原告的陈述其两套房及车位系2016年4月18日与康园公司负责人通过抵账所得，并于同日签订了集资建房合同，上述日期与原告提交的财务收据显示的日期不符，其财务收据显示的日期为2018年4月15日，管理人与康园公司财务负责人周祖兵核实相关情况，周祖兵称合同封面字迹与他无关，收据无他本人签章，他无法认定收据真实性，对上述以房抵债的形成时间无法确定，其不排除是康园公司法人邓志友私人行为，故企业的销售台账显示前述房屋并未销售；管理人前往康园雅居物管处查询前述两套房首次缴纳物管费是2019年1月，与原告陈述的其在签订合同后立即更换门锁合法占有房屋的事实不符。其车位的协议落款时间为空白，有打印的时间写的2015年，无论是集资建房合同还是车位转让协议，在管理人未拿到确凿证据前无法作出准确判断，本案原告所称其已经履行合同义务包括支付全部房款的主张并没足够证据证明，且其向邓志友转款的时间，康园公司并未成立，若原告无法提供康园公司应当承担相应债务的证据，直接认定以房抵债协议已经完成，是无依据的，即便是该合同成立，但因为其并没有将相应的房屋进行合法占有，且未提供支付全部房款的证明，该合同也已经解除，理由是根据企业破产法的规定，故该合同的真实性暂且不论，若原告能提供康园公司应当承担前述债务的相关证明，管理人在核查情况属实基础上，可以对相应的权属进行确认。综上，管理人认为原告的诉请缺乏事实依据，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：康园公司于2009年经工商登记注册成立，公司股东为邓志友、杨少碧，邓志友系公司的法定代表人。邓志友于2009年3月25日向丁文琼借款60万元。2011年2月15日向丁文琼借款70万元。2015年9月16日，康园公司于2016年4月18日与丁文琼签订《集资建房合同》两份及地下车位转让协议两份，合同约定康园公司将“康园雅居”2幢16楼6号房、康园雅居1幢24楼4号房出售给原告。签订“康园雅居”地上车位转让协议，约定将“康园雅居”地下室负一层270号、229号车位转让给原告。合同约定丁文琼应支付集资款及车位款共计1122548元。丁文琼用向邓志友的借款抵付应付的购房集资款及车位款1122548元，借条由康园公司收回，由邓志友在集资建房合同上批注“房屋按5200元/平方米，车位118000元/个，借条抵扣，多退少补，将欠条收回。邓志友，2016年.4.18”，康园公司按合同金额出具了相应的房款及车位款收据四张，总计金额1122548元。房屋建成后，康园公司将房屋交给丁文琼，丁文琼接房后更换了房屋门锁。2018年5月7日，重庆市第二中级人民法院裁定受理被告重庆康园自行车有限公司破产清算一案并交由开州区法院受理，开州区法院于2018年9月3日依法指定重庆海川资产清算服务有限公司担任被告的破产管理人。原告丁文琼要求康园公司履行合同义务，康园公司管理人于2019年9月3日告知丁文琼，以房抵债的真实形成时间有待考证，合同真实性存疑，无法确认合同有效，拒绝履行合同，告知向开州区人民法院起诉。丁文琼收到告知函后依法起诉。上述事实有双方当事人的陈述及经庭审质证的下列证据佐证：1、原、被告及被告管理人身份信息复印件。2、集资建房合同复印件及车位转让协议。3、收据复印件及银行流水。4、收据。5、告知函。6、证人李启芳的证言。7、李启芳的集资房合同及车位转让合同。8、物管费交费记录。经本院审查认为，上列证据符合证据的三性，本院予以采信。本案的当事人争议焦点：1、原告用于抵销集资房款的债权是否真实合法？2、被告的破产管理人认为合同已经解除是否合法？关于原告用于抵销集资房款的债权是否真实合法的问题。首先从原告丁文琼20**年3月25日向邓志友转款60万元。2011年2月15日向邓志友转款70万元，合计130万元，结合邓志友在合同上的背书“房屋按5200元/平方米，车位118000元/个，借条抵扣，多退少补，将欠条收回。邓志友，2016年.4.18”，能够印证丁文琼对邓志友实际借款的真实性。其次，被告出据的房款收据有被告单位财务专用章，被告无证据证明被告单位的收据必须由财务人员签字才生效的相关规定。同时，收据没有财务人员签字并非本案原告特有的情况，还有类似的情况，是否有财务人员的签字才生效属被告单位的管理问题，不是本案原告的过错。被告管理人认为收据无财务人员的签字，否定其真实性的理由不成立。第三，本案即使是邓志友的个人债务，康园公司的法定代表人邓志友在合同上的背书证明康园公司收了原告的债权凭证，并且康园公司出具了房款收据，证明康园公司愿意为邓志友偿还其个人债务，转移债务债权人丁文琼不持异议，属债务的合法转移，属合法行为。第四，管理人认为康园公司法定代表人邓志友不移交单位印章，有伪造嫌疑，仅是管理人的主观猜测，无证据证明。第五，《中华人民共和国合同法》第一百条规定：“债务的约定抵销，当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销”。原告与被告经过协商以原告享有的债权抵销应当支付的购房款，是双方当事人的真实意思表示，原告将债权凭证交给康园公司，康园公司出具购房款收据，双方已实际履行债权债务的抵销，其行为并不违反法律的规定。关于破产管理人认为合同已经解除是否合法的问题，本院认为，破产管理人认为合同已经解除不符合相关法律规定，理由如下：一、《中华人民共和国企业破产法》第三十一条规定：“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：(一)无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的”。本院于2018年5月7日裁定受理康园公司破产，原、被告以债权抵销房屋集资款的行为发生在2016年4月18日，即在本院受理破产申请一年前，不属管理人依法行使撤销权的范围。二、《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”。原告按照签订的《商品房买卖合同》的约定已完成付清全部房款的义务。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。支付购房款是原告的合同义务，原告支付购房款后，被告应当交付房屋及办理产权转移登记，现在未履行合同义务的只是被告一方。管理人有权解除的是双方均未履行完毕的合同，因此，管理人解除原告与被告于2016年4月18日签订的《集资建房合同》及《地下车位转让协议》不符合法律规定。三、《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：(一)债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产;(二)抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外;(三)担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物;(四)依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外;(五)特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物;(六)尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产;(七)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产;(八)所有权专属于国家且不得转让的财产;(九)破产企业工会所有的财产”。本案原告集资房属特定物，已完全支付对价，不属于破产财产的范围。综上所述，被告康园公司的管理人解除原告丁文琼与被告康园公司于2016年4月18日签订的《集资建房合同》及《车位转让协议》的行为不符合法律的规定，不产生解除合同的法律效力。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十六条《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第七十一条之规定，判决如下：一、原告丁文琼与被告重庆康园自行车有限公司于2016年4月18日签订的“康园雅居”2幢16楼6号房(建筑面积83.54平方米，总价434408元)、“康园雅居”1幢24楼4号房（建筑面积86.95平方米，总价款452140元）的《开县.康园雅居集资建房合同》有效。原告丁文琼与被告重庆康园自行车有限公司于2016年4月18日签订的“康园雅居”地下室负一层270号（总价118000元）、229号车位（总价118000元）的《康园雅居地下车位转让协议》有效；二、被告重庆康园自行车有限公司的破产管理人解除上述合同的行为无效；案件受理费15084元，减半收取7542元，由被告重庆康园自行车有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 向祥二〇一九年十月三十日法官助理 沈建书 记 员 周欢