广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1140号上诉人（原审原告,反诉被告）：蔡德权，男，1985年8月19日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。被上诉人（原审被告，反诉原告）：黄志平，男，1954年6月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：谢嘉骏，广东尚思律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯欣漫，广东尚思律师事务所实习律师。上诉人蔡德权因与黄志平房屋租赁合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初1551号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蔡德权上诉请求：一、撤销原审判决；二、驳回黄志平的反诉请求；三、改判黄志平双倍返还押金共10000元并赔偿装修损失20000元、租金差额损失60000元、收回房屋致停止经营的损失12000元、搬迁的人工费和运输费共7100元给蔡德权；四、本案的一、二审诉讼费由黄志平依法承担。事实与理由：一、一审判决支持黄志平的反诉请求，解除蔡德权与黄志平签订的《房屋租用合同》是错误的。黄志平在2017年10月收回涉案房屋进行加建，加建完成后，没有按照约定继续将商铺交付给蔡德权使用，虽经蔡德权多次强烈要求甚至报警请求警方处理续租事宜，但黄志平仍拒绝将房屋交付给蔡德权使用。黄志平存在严重的违约行为，在蔡德权没有违约的情况下，一审支持黄志平要求解除合同的反诉请求，违反法律规定，也不能给社会带来积极的良好的价值导向。二、一审判决认定黄志平存在违约行为，蔡德权没有违约行为，并且认为黄志平的违约行为会给蔡德权造成一定的经济损失，却对蔡德权提供的足以证明损失的证据视而不见，而根据“公平原则”，仅确定黄志平应向蔡德权赔偿2500元，是非常错误的。黄志平违约，给蔡德权造成的损失如下：1.蔡德权租赁房屋时投入了大量的人力、物力对房屋装修，而装修后仅使用8个月，装修投入与使用的时间两者的性价比大大降低，黄志平对该损失应承担赔偿责任。当时装修的人工、材料费约40000元，现酌情请求黄志平赔偿20000元，合法合理，应予支持。2.蔡德权与黄志平之间的《房屋租用合同》约定的租赁期限是从2017年2月16日至2021年3月16日止，而在租赁过程中黄志平于2017年10月30日收回房屋加建至2018年7月1日共8个月，按约定，黄志平应当在房屋加建完毕后将房屋交付给蔡德权继续使用，并约定顺延租赁期限，即蔡德权有权按约定租用房屋至2021年11月16日止，但黄志平在加建后并没有将房屋交付蔡德权使用，蔡德权实际使用时间是8个月，还有3年4个月（40个月）未能按约定使用。蔡德权为减少经济损失，在无可奈何的情况下于2018年8月1日与阳江市靓贝儿工贸实业有限公司签订《商铺租赁合同》，租赁阳江市xxx村xxx地，租赁期3年，从2018年8月1日至2021年7月30日，每月租金9000元，租赁面积是180㎡，每月9000元，蔡德权与黄志平签订的《房屋租用合同》的租赁面积是60㎡，每月1500元，按租金面积比，蔡德权新租赁的商铺比租用黄志平的商铺多支付1500元/月，按蔡德权未能使用时间40个月计算，黄志平应当赔偿蔡德权另行租赁房屋的租金差额损失1500元/月×40月＝60000元。3、黄志平加建完毕后明确告知蔡德权不再交付房屋给蔡德权使用，蔡德权另行签订上述《商铺租赁合同》，租用后用两个月进行装修、原铺搬迁等工作，因此，蔡德权从2018年7月1日至2018年9月30日止的三个月时间是停止经营活动时间，停止营业时间的经济损失酌情每月4000元，共12000元，应当由黄志平赔偿给蔡德权。4、蔡德权另行租铺经营，须对生产设备、办公设备、材料、半成品等进行搬迁，为此，支付了搬迁费5人×5天×250元/天＝6250元，运输费850元，共7100元，黄志平应予赔偿给蔡德权。直至现在还有些生活用品、装修物品等还在黄志平房屋商铺内。上述损失客观存在，事实清楚，证据充分，且黄志平没有相反的证据进行反驳，但一审却根据“公平原则”判决黄志平赔偿蔡德权2500元，是不公平的，该赔偿金额远远低于蔡德权的实际损失，与其违约行为相比较，简直是零代价，且对不诚信守约方没有起到惩戒作用，对守约方没有起到应有的司法保护作用。三、蔡德权至今仍然租用着与案涉房屋相邻的何五和的55㎡铺面用于生产经营，但该铺面积太小，不满足蔡德权原有的生产经营需要，蔡德权被迫另租商铺经营，但蔡德权仍租用何五和的铺面经营，且已在该打开了门路，已形成了稳定的客户群，蔡德权始终渴望黄志平按约定将房屋继续出租给蔡德权使用，以便与何五和的55㎡铺面形成一个整体，恢复房屋加建前的状态。蔡德权另租商铺经营是为了减少经营损失的权宜之计，一审判决认定“原告租赁本案租赁房屋的目的已经通过另行租赁别处而得以实现，原告的行为亦构成对被告主张解除合同的接受与默认”，是错误的。合同的解除必须是明示，一审判决竟用默示的方式来认定当事人之间的合同解除，是非常错误的。四、黄志平在2017年10月收回房屋加建，其仍然收取了蔡德权2017年11月-12月的租金，一审判决对蔡德权多付的租金没有作出处理不当。综上，请求支持蔡德权的上诉请求。黄志平答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予以维持。蔡德权向一审法院起诉请求：一、判令黄志平双倍返还押金共10000元并赔偿装修损失20000元给蔡德权；二、判令黄志平赔偿蔡德权另行租赁房屋的租金差额损失60000元；三、判令黄志平赔偿停止经营的损失12000元给蔡德权；四、判令黄志平赔偿搬迁人工费及运输费共7100元给蔡德权；五、本案诉讼费由黄志平承担。黄志平反诉请求：一、判令解除蔡德权与黄志平于2017年2月3日签订的《房屋租用合同》；2.判令蔡德权向黄志平支付租金13950元（从2018年7月份暂计至2019年3月，实际计算至租赁合同解除之日止）；3.判令押金2500元归黄志平所有；4.反诉费由蔡德权承担。一审法院认定事实：位于阳江市江城区xxx村xxx巷****铺面面积约为120㎡（以下称涉案租赁房屋），其中前面部分的55㎡的合法权利人是案外人何五和、冯畅，后面部分的65㎡的合法权利人是黄志平。为经营阳江市江城区xxx店所需，蔡德权（承租方、甲方）于2017年2月3日与何五和、黄志平（出租方、乙方）签订了《房屋租用合同》，约定蔡德权租赁何五和、黄志平的上述120㎡铺面，租赁期限从2017年2月16日至2021年3月16日止；每月租金3000元，满两年后，租金按每两年10%递增，但需建屋时除外（即需要建屋时租赁停租，不计租金，回收铺面，会提前半个月书面告知，建屋所需的建设时间，在租赁期往后延长）；租铺押金3000元，另收的拆墙押金、屋内装修的改动押金共2000元，合同期满或停租时，墙体复原、屋内装修恢复原样时归还；乙方须在当月20日前向甲方交租金，超期不交，甲方有权终止合同并将铺面收回，没收押金；未经甲方同意，乙方不得随意改变房屋建筑结构设施；等等。签订合同后，黄志平与案外人何五和将上述铺面交付蔡德权使用，蔡德权亦向黄志平和何五和缴交了押金共5000元，并按时支付租金直至黄志平和何五和收回房屋加建。蔡德权、黄志平确认上述租金及押金由黄志平和何五和各占50%。何五和完成加建后，于2018年9月2日与蔡德权签订了《合同复行协议》，将涉案租赁房屋属其所有部分重新交给蔡德权使用。2018年6月底，黄志平加建完成。蔡德权主张黄志平加建完成后不按合同约定恢复租赁关系，构成违约，向一审法院提起本案诉讼。一审审理期间，黄志平对蔡德权的上述主张不予认可，并提起反诉，主张加建完成后将房屋重新交付蔡德权使用，但蔡德权不经其同意将房屋转租他人，已构成违约，应解除合同。对黄志平的上述主张，蔡德权不予认可，黄志平亦未提供证据证实。另查明，蔡德权于2018年8月1日与阳江市靓贝儿工贸实业有限公司签订《商铺租赁合同》，另行租赁阳江市xxx村xxx地。合同约定租赁期限从2018年8月1日至2021年7月30日，每月租金9000元，商铺租金按照逐年递增的原则，从第三年开始每年递增10%，第三年增加到9900元。2018年7月4日，蔡德权领取了《营业执照》，地点为阳江市江城区xxx路边（xxx厂侧）。蔡德权主张因黄志平违约而造成装修损失20000元、另行租赁他处多支付的租金损失60000元、停止经营的损失12000元、搬迁损失7100元，黄志平不予认可，蔡德权亦未提供证据证实。一审法院认为：蔡德权、黄志平所签订的《房屋租用合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，受法律保护。本案的争议焦点有：1.在履行合同中哪方违约；2.应否解除本案的《房屋租用合同》；3.违约责任如何承担。关于焦点一，根据蔡德权、黄志平的租用合同约定，黄志平加建完成后应及时恢复履行出租义务。黄志平未能提供证据证明其曾口头或书面告知蔡德权已加建完成并要求继续履行合同，亦未提供充分证据证明蔡德权接收房屋后未经其同意转租，因此，黄志平主张蔡德权违约，并请求蔡德权支付2018年7月之后的租金并没收押金，理据不足，不予支持。蔡德权主张黄志平在加建完成后拒绝继续履行合同，应予采信。黄志平无正当理由拒绝继续履行租用合同的行为，已构成违约。关于焦点二，为继续经营阳江市江城区xxx店，蔡德权在黄志平表示拒绝继续履行合同的情况下，已另行与阳江市靓贝儿工贸实业有限公司签订《商铺租赁合同》，并变更了新的营业执照。由此可见，蔡德权租赁本案租赁房屋的目的已经通过另行租赁别处而得以实现，蔡德权的行为亦构成对黄志平主张解除合同的接受与默认，故黄志平主张解除合同，应予支持。蔡德权是守约方，解除合同后，黄志平应当将已收取的押金2500元退还给蔡德权。关于焦点三，黄志平是违约方，现蔡德权请求黄志平承担违约责任，依法应予支持，但蔡德权主张装修损失20000元、停止经营的损失12000元、搬迁损失7100元，均未能提供证据证实，黄志平亦不予认可，故蔡德权请求黄志平赔偿上述39100元，证据不足，不予支持。另外，蔡德权请求黄志平双倍返还押金10000元以及赔偿其因另行租赁他处多支付的租金损失60000元，于法无据，亦不予支持。考虑到黄志平无正当理由拒绝继续履行合同的行为，势必会给蔡德权造成一定的经济损失，而蔡德权、黄志平的租用合同对违约责任只约定了蔡德权违约时黄志平可没收押金，根据公平原则，黄志平违约时也应参照该约定，向蔡德权支付与所收取的押金等额的赔偿金即2500元。确定黄志平应向蔡德权赔偿2500元。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定的规定》第二条的规定，判决如下：一、解除蔡德权与黄志平于2017年2月3日签订的《房屋租用合同》；二、限黄志平于本判决生效之日起十日内向蔡德权返还押金2500元；三、限黄志平于本判决生效之日起十日内向蔡德权赔偿2500元；四、驳回蔡德权的其他诉讼请求；五、驳回黄志平的其他反诉请求。一审案件受理费2482元，已减半收取1241元，由蔡德权负担1184元，由黄志平负担57元。反诉费2354元，已减半收取1177元，由黄志平负担。本案二审审理期间，双方当事人没有新证据提供。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：蔡德权与黄志平于2017年2月3日签订合同，租赁期是从2017年2月16日至2021年3月16日，租金按月支付，蔡德权提供租金收据显示租金是当月16日至次月15日为一个交租期，其提供2017年10月18日期收款收据显示，黄志平、何五和共同收取蔡德权支付2017年10月16日至11月15日租金3000元，该收据注明：10月30日开始加层。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。原审认定双方签订的《房屋租赁合同》有效正确，应予以维持。综合诉辩双方意见，本案争议焦点：一、本案房屋租赁合同应否解除；二、蔡德权应否双方赔偿押金10000元给黄志平；上诉请求黄志平赔偿各项损失应否支持；三、黄志平是否多收取蔡德权的租金。关于争议焦点一、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。《房屋租赁合同》是有效合同，黄志平在履行合同过程中收回房屋加建，加建完毕后没有按合同约定将房屋交回给蔡德权承租，其行为已构成违约。由于本案是房屋租赁合同，合同的履行涉及物的交付使用，出租方在加建后没有将房屋交回承租方承租，是以其违约行为表示不继续履行合同。由于黄志平该违约行为导致合同无法继续履行，原审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》并无不当，应予以维持。蔡德权上诉称原审判决解除合同不当的理据不足，应不予采纳。关于争议焦点二，黄志平在履行合同中违约，应承担违约责任。本案中黄志平与另一出租人何五和共同收取蔡德权租铺押金和屋内装修押金共5000元，按蔡德权、黄志平承担租赁合同收取蔡德权支付租金由黄志平、何五和各占50%，与之对应，黄志平收取蔡德权上述押金应为2500元。双方合同没有约定该押金属定金性质，蔡德权以黄志平违约，请求黄志平双方返还押金10000元，理据不足，应予以驳回。蔡德权上诉请求黄志平赔偿另行租赁房屋租金差额损失60000元。蔡德权对其主张提供的证据是《商铺租赁合同》，并以该合同计算单位面积租金与原合同单位面积租金存在差额，要求出租方黄志平予以赔偿。由于租赁房屋所在的经济区域、位置、方位及面积等因素直接影响租金的单价，蔡德权未能提供证据证明其新租赁合同与原租赁合同所租赁的房屋在同等条件下，仅以两份合同计算出单位面积价格不同，主张存在租金差额，请求黄志平予以赔偿理据不足，应不予采纳。蔡德权请求黄志平赔偿装修的损失20000元、停止经营的损失12000元及搬迁人工费和运输费7100元的问题。但蔡德权对其主张的上述损失均没有提供证据证明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”由于蔡德权对其主张损失未能提供证据予以证明，根据上述规定，蔡德权应承担举证不能的后果。本案原审考虑到黄志平存在违约行为，且其违约行为给对方造成一审损失，根据黄志平收取蔡德权的押金2500元，而酌定黄志平赔偿2500元给蔡德权并无不当，应予以维持。蔡德权请求黄志平赔偿上述各项损失的理据不足，应予以驳回。关于争议焦点三，由于双方合同约定按月收取租金，蔡德权在2018年10月18日支付2017年10月16日至11月15日的租金应为支付当月租金，且蔡德权支付该租金时是知道黄志平在10月30开始加层，表示其当时同意该月仍按1500元支付租金给黄志平。蔡德权没有提供证据证明其在2017年11月、12月仍支付租金给黄志平，故其上诉主张黄志平多收其两个月租金的理据不足，应予以驳回。综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4736元，由蔡德权负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年十月十五日法官助理詹礼迪书记员林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》