贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初9092号原告：吴昌进，男，1978年7月20日生，住贵州省兴义市。委托代理人：吴富环，贵州泳清律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人：李和江，贵州泳清律师事务所律师。特别授权代理。被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山办花月村，统一社会信用代码915223017553951004。法定代表人：周建忠，系该公司总经理。委托代理人：胡梅，贵州天翊律师事务所律师。特别授权代理。原告吴昌进与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2019年9月26日公开开庭进行了审理，原告吴昌进的特别授权委托代理人李和江、被告安达公司的特别授权委托代理人胡梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴昌进向本院提出诉讼请求：1、判令安达公司支付吴昌进2015年9月1日起至2019年7月31日止的逾期交房违约金15078元；2、判令安达公司支付吴昌进2012年12月29日至2019年7月31日止的逾期办理房屋权属证书违约金133965元；3、诉讼费由安达公司承担。事实及理由：2012年6月19日，吴昌进与安达公司签订《商品房买卖合同》，购买安达公司开发并取得预售许可的兴义市桔山街道办事处XX小区X幢X单元XX号房屋一套，合同约定建筑面积为149.93平方米，房屋总价406919元，按揭付款。合同约定2012年9月30日前交房，同时约定安达公司在交房后90日内办理房屋初始登记。合同签订后，安达公司按照合同约定履行了付款义务，并办理了按揭手续，但安达公司至今也未取得案涉楼盘的竣工备案登记表及初始登记。前次诉讼请求逾期交房违约金已计算至2015年8月31日，建筑面积实测为146.55平方米，安达公司已退还购房款9173.52元。上述情况表明安达公司已违约，安达公司需支付吴昌进逾期交房违约金：146.55平方米×（7.2元/平方米÷30天）×1429天×30%=15078.23元；安达公司需支付吴昌进逾期办证违约金[（406919元-9173元）×1029天×5.6%÷365天）]+[（406919元-9173元）×1375天×4.75%÷365天）]=133965.58元。为维护吴昌进权利，遂诉至法院，请求支持吴昌进诉请。安达公司辩称：一、逾期办证非安达公司违约导致。安达公司至今尚未向业主办理房屋产权证的唯一原因系案涉房屋的施工单位（贵州化工建设有限责任公司）违约行为导致。（1）因施工单位就该栋房屋施工建设完毕后一直未按建设工程施工合同约定向安达公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，致安达公司不能如期向吴昌进办理房屋产权证。就施工单位未向安达公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》用于办理房屋产权证事宜，安达公司于2013年向兴义市人民法院提起诉讼，请求施工单位（贵州化工建设公司）向安达公司提供《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》。同年10月22日，兴义市人民法院作出判决，判决施工单位（贵州化工建设公司）在该判决生效后十日内向安达公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》。判决生效后，贵州化工建设公司至今仍未履行。安达公司申请强制执行亦未果。（2）就安达公司逾期向业主办理房产证需承担违约金事宜，兴义市人民法院已经通过生效判决确定由贵州化工公司承担主要赔偿责任。本案的赔偿责任人为贵州化工公司，依法应该追加贵州化工公司作为本案共同被告参与庭审。本案逾期办证原因系贵州化工公司一直未向安达公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》导致，且该责任已经由兴义市人民法院以生效判决予以认定，因法院执行无果，导致产权证无法办理。故逾期办证并非出卖人原因导致，违约金的赔偿责任主体应该是贵州化工公司，安达公司依法不应该向被安达公司承担逾期办证违约金。二、安达公司早已于2014年底将案涉房屋交付吴昌进实际占有使用，且案涉房屋使用时已符合合同约定，故，安达公司不应承担逾期交房违约责任。案涉房屋早在2012年3月21日取得工程竣工验收合格证明文件，且现仍由吴昌进实际占用房屋。故，安达公司不存在实质性违约，不应承担逾期交房违约责任。三、吴昌进的逾期办证的诉讼请求已经过诉讼时效，逾期办证违约金诉请依法不能得到支持。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。”且该合同第二十二条第二项约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”那么本案的逾期办证起算时间为2012年9月30日，逾期办证违约金的诉讼时效的起算时间也应该自2012年10月1开始起算。本案吴昌进于2019年8月21日起诉要求支付从2012年10月1日至今的逾期办证违约金的请求已经超过法律规定的3年的诉讼时效，故其请求依法不应该得到支持。四、吴昌进诉请安达公司向其支付逾期交房违约金过高，依法应当予以调低。本案争议焦点是：1、吴昌进诉请的逾期交房和逾期办证违约金是否具有事实及法律依据；2、本案应否追加施工单位为共同被告参加诉讼；3、吴昌进的诉请的违约金是否已过诉讼时效。围绕诉讼请求及争议焦点，吴昌进向本院提交了身份证、《商品房买卖合同》、中国农业银行股份有限公司贵州省分行《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证复印件各一份、收款收据复印件两份，安达公司提交了营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明、质量验收证明书（基础部分、主体工程部分）、（2013）黔义民初字第1981号民事判决书、（2014）兴民终字第85号民事判决书复印件各一份等证据在卷佐证。经本院审查认定事实如下：2012年6月19日，吴昌进与安达公司签订合同编号为安字2012123号《商品房买卖合同》，购买安达公司开发并取得预售许可的兴义市桔山街道办事处XX小区X幢X单元XX号商品房，合同约定建筑面积为149.93平方米，房屋总价款为406919元，付款方式为首付款122919元加银行按揭284000元。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之8的违约金”，第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记”,未对逾期办证的违约责任进行约定。吴昌进按约定方式支付了全部购房款，并于2013年5月装修入住。经测绘机构实测案涉房屋建筑面积为146.55平方米。安达公司至今未取得案涉楼盘的建设工程竣工验收备案和商品房大产权初始登记。另查明，吴昌进分别于2014年2月13日、2015年9月7日就安达公司逾期交房违约责任向本院提起诉讼，经本院组织调解，2014年达成协议：一、安达公司自愿支付吴昌进2012年10月1日至2014年6月1日的逾期交房违约金27434元，定于2014年7月10日前一次性付清；二、吴昌进自愿放弃其余诉讼请求。2015年达成协议：安达公司自愿支付吴昌进2014年6月1日至2015年8月31日的逾期交房违约金4748.22元，此款定于2015年11月20日前一次性支付；二、安达公司退还吴昌进购房款9173.52元，此款定于2016年1月20日前一次性支付；三、吴昌进自愿放弃其余诉讼请求。2016年1月20日，吴昌进已领取安达公司退还的购房款9173.52元。经查询，中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准年利率从2015年10月24日起至今为4.75%。本院认为，依法成立的合同受法律保护。安达公司在取得商品房预售许可后，与吴昌进所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，吴昌进已按合同约定全面履行了付款义务，安达公司至今未取得涉案楼盘竣工验收备案和大产权初始登记系客观存在的事实。关于本案应否追加施工单位为共同被告参加诉讼问题，首先，本案系吴昌进支付相应价款向安达公司购买其取得预售许可并开发的商品房，法律关系为商品房预售合同纠纷。而贵州化工建设公司应否向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》以及其未交付上述表证，应否承担违约责任，系另一法律关系，不宜在本案中一并处理；其次，根据合同相对性原理，贵州化工建设公司并非本案合同相对人，故其不是本案的适格被告，安达公司应系承担本案违约金的赔偿主体责任。关于吴昌进的违约金诉请是否已过诉讼时效的问题，首先，吴昌进诉请的逾期交房和逾期办证违约金系按日累计计算，系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，吴昌进系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定;再次，本案于2019年8月21日立案，应以立案之日作为吴昌进主张权利的起始时间，往前计算三年即至2016年8月22日为未超过诉讼时效期间，故吴昌进在2016年8月22日之前的违约金诉请已过诉讼时效。关于本案安达公司应否支付吴昌进逾期交房违约金的问题，因双方合同约定安达公司应于2012年9月30日前交付房屋，并明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。故对安达公司关于其交付吴昌进的房屋已经验收合格不应支付逾期交房违约金的辩解意见，本院依法不予采信。对本案逾期交房违约金的计算标准问题，虽然双方约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之8的违约金”，但该约定明显过高，本院生效判决认定的涉案小区房屋租金标准为每平方米7.2元/月，吴昌进亦主张按此标准作为本案裁判依据，本院予以确认。因安达公司交付的房屋至今未符合法定和约定交付条件，违约行为仍在继续，安达公司仍应承担由此带来的违约责任，故在本案中，安达公司应支付吴昌进的逾期交房违约金依法计算为:[146.55平方米×7.2元/月/平方米÷30天×1073天（2016年8月22日至2019年7月31日）]×30%=11321.87元。关于本案逾期办证违约金的计算问题，首先，办理商品房初始登记系办理吴昌进房屋权属证书的前提条件，安达公司未如期完成该项合同义务，即已构成违约，吴昌进诉请安达公司支付逾期办证违约金于法有据；其次，违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，吴昌进按约定支付了全部购房款，但未能如期获得房屋权属证书，安达公司构成违约系客观事实，依法应支付吴昌进逾期办证的违约金；再次，安达公司应在“商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记”，安达公司违约期间即应从2012年12月29日起算，本案的违约金债权系继续性债权，但因吴昌进2016年8月22日前的诉请已过诉讼时效，故安达公司应承担吴昌进逾期办理房屋权属证书违约责任的期间为2016年8月22日至2019年7月31日。因双方未对安达公司逾期办证的违约责任进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，同时虑及吴昌进所付购房款中部分系按揭贷款支付，设置了一定的权利负担，本院结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整，对安达公司应支付的2016年8月22日至2019年7月31日期间的逾期办证违约金计算为：[406919元×4.75%÷365天×1073天（2016年8月22日至2019年7月31日）]=56820.94元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付吴昌进2016年8月22日至2019年7月31日的逾期交房违约金11321.87元；二、由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付吴昌进2016年8月22日至2019年7月31日的逾期办理房屋权属证书违约金共计56820.94元；三、驳回吴昌进的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3280元，减半收取1640元，由吴昌进承担890元，贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 周祥红二〇一九年十月二十二日法官助理 舒其琪书 记 员 杨贞玮