河南省桐柏县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1330民初2471号原告：梁志生，男，1952年7月13日生，汉族，住桐柏县。委托诉讼代理人：张锋俊，河南兴淮律师事务所律师。特别授权。被告：刘惠珍，女，1939年7月15日生，汉族，住桐柏县。委托诉讼代理人：杨玉文，河南兴淮律师事务所律师。一般代理。被告：赵桐生，男，1964年8月9日生，汉族，住桐柏县。被告：胡平，女，1963年12月24日生，汉族，住桐柏县。被告刘惠珍、赵桐生委托诉讼代理人：胡平，特别授权。被告：赵春生，男，1967年2月28日生，汉族，住桐柏县。被告：赵东升，男，1969年4月21日生，汉族，户籍地云南省昆明市官渡区。被告：赵秀丽，女，1974年5月20日生，汉族，住桐柏县。被告：赵秀雨，女，1962年8月20日生，汉族，住桐柏县。被告赵春生、赵东升、赵秀丽委托诉讼代理人：赵秀雨，特别授权。原告梁志生与被告刘惠珍、赵桐生、胡平、赵春生、赵东升、赵秀丽、赵秀雨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁志生的委托诉讼代理人张锋俊，被告刘惠珍的委托诉讼代理人杨玉文，被告赵桐生的委托诉讼代理人胡平（被告），被告赵春生、赵东升、赵秀丽的委托诉讼代理人赵秀雨（被告）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梁志生向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理涉案房屋产权证书（分割赵天庆桐2245房产证）；2.房产证办理所有费用由被告承担，并承担违约金7200元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：1995年10月8日，原告与赵天庆经中间人石木合介绍签订房屋买卖契约：赵天庆将位于桐柏县城关镇三街院南边三间两层小平房（现城关镇大同社区民主小区民主路258号）卖给原告所有，四至边界明确，售价14000元人民币（实际为24000元，协议笔误），同时约定立约时房款付清，赵天庆为原告办好房产证（需分割赵天庆房产证，房产证号：桐**）及与张家协议书交给原告。协议签订后，原告积极履行付款义务，赵天庆交付房屋，原告居住至今，后经原告多次催促办理房产证分割过户，赵天庆及被告等人推诿至今。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：1.梁志生、梁燕身份证复印件、社区证明两份，以证实①原告梁志生身份信息、诉讼主体资格；②原告及家人自1995年购房后一直居住在桐柏县××××号涉案房屋事实。2.不动产登记资料查询结果证明及桐2245房产证登记材料，以证实①赵天庆房产证桐2245登记信息，房屋所处地址、面积及四至边界；②涉案房屋仍登记在赵天庆名下事实。3.买卖房屋契约一份，以证实①赵天庆与原告1995年签订房屋买卖契约，赵天庆将三街院南边三间两层小平房卖与原告所有事实；②被告系赵天庆配偶及子女，有义务承担协助履行契约约定甲方即卖主赵天庆为乙方即原告办理房产证并交付义务。4.契约中人石木合证明一份，以证实契约签订事实及多年来赵天庆及被告拒绝履行办理房产证情况。5.通话录音6段光盘及文字整理，以证实证明房产证在胡平、赵桐生处，多年来拒绝配合办理分割过户事实。6.证人陈某出庭作证，证实赵天庆将涉案房屋卖给原告。被告刘惠珍辩称，原告的诉讼请求毫无根据,应当依法予以驳回。赵天庆与被告是夫妻关系,涉案房产属于赵天庆与被告夫妻共同所有的财产，被告与赵天庆于1960年元旦结婚,本案涉案的房屋是在1991年夫妻关系存续期间改建的,根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定,涉案房屋属于赵天庆与被告夫妻共同所有的财产。二、在夫妻关系存续期间,赵天庆未经过被告同意,对涉及夫妻双方重大权益的房产事项之处分,属于无权处分行为,依法应认定为无效赵天庆处理本案的房屋,并没有告知被告,被告并不知情。赵天庆对于涉及夫妻共有财产权益的重大事项之共有房产,在夫妻关系存续期间未经被告同意做出处分的行为,且事后没有得到被告的追认,严重损害了被告的合法权益,属于无权处分行为,依法应认定为无效，被告对涉案房屋不构成善意取得。首先,原告与赵天庆双方并没有到房产局签订正式的房屋转让合同,该房屋亦未依法过户到原告名下;其次,对赵天庆与原告之间的房屋买卖行为,赵天庆一直没有通知被告,被告一直不知道赵天庆与原告之间的交易行为,至今也没有签名同意本案房屋变更登记给原告;再次,在这整个过程中,原告明知涉案房屋是赵天庆与被告夫妻共同所有的财产,却未予注意出卖方是否经过共有人同意,显然存在过失。因此,原告的行为不构成善意取得,赵天庆擅自处分房屋的行为应为无效。综上所述,原告与赵天庆所签订的房屋买卖契约为无效合同,自始没有法律约束力。原告的诉讼请求没有任何事实根据和法律依据,应当依法予以驳回。被告刘惠珍向本院提交提交赵天庆户口簿一份，证明赵天庆与刘惠珍是夫妻关系。被告赵桐生、胡平、赵春生、赵东升、赵秀丽、赵秀雨辩称，原告的诉讼请求无依据，因依法应予驳回。原告与被告的父亲赵天庆所签订的房屋买卖契约违反了我国法律、法规的强制性规定，严重损害了他人的合法权益，为无效合同，不受法律保护。且23年来，原告从未向被告主张权利，原告起诉超出诉讼时效。根据本案事实和法律规定，应判决驳回原告的全部诉讼请求。审理过程中，本院对石木合进行了电话调查，并制作了音频光盘装卷备查。石木合述称，原告购买赵天庆涉案房屋，其系介绍人，赵天庆妻子刘惠珍对此知情并同意。经审理，对本案的案件事实，本院认定如下：赵天庆有位于桐柏县城关××（现××镇××社区民主小区××）房产，该房产南北相邻各一处楼房及院落。1995年10月8日，赵天庆经石木合介绍将其房产中的南边三间两层楼房及院落以24000元的价格卖给原告所有，双方签订了《房屋买卖契约》。1995年11月份，原告及其家人搬入涉案房屋居住至今。原告入住后多次催促赵天庆协助过户、办理房产证，赵天庆（于2016年去世）及被告等人未协助办理过户、办理房产证。赵天庆所有的位于城关镇大同社区民主小区民主路258号南边的房屋及院落在卖给原告后，北边的房产由赵天庆的家属陆续居住，现由被告赵桐生及胡平居住。涉案房屋赵天庆卖给梁志生，被告刘惠珍知情并同意。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点为：1.本案涉及的房屋买卖合同是否有效？2.被告胡平的诉讼主体资格是否适格？3.如果本案涉及的房屋买卖合同有效，被告是否应当协助办理过户手续？4.本案涉及的房屋买卖合同无效，涉案财产应如何处理？对于本案涉及的房屋买卖合同效力的问题，赵天庆与原告梁志生在自愿平等的基础上签订了《房屋买卖契约》，且赵天庆的配偶即被告刘惠珍知情并同意，故该房屋买卖合同成立且有效，非经法定事由不得撤销。被告刘慧珍、赵春生、赵东升、赵秀丽、赵秀雨、赵桐生作为该遗产的继承人，应协助原告办理过户手续。被告胡平系赵天庆儿媳，不是赵天庆的继承人，不是本案的适格被告。被告刘慧珍辩称，对本案涉及的房屋买卖不知情且不同意买卖，但原告在该房产已居住20余年，且其子赵桐生在北院居住，被告刘慧珍对此不可能不知情，其在20余年间未提出任何异议，其辩称不同意房屋的买卖明显不合常理。原告要求被告承担相应的过户费用，并承担违约金7200元，因房屋买卖合同无约定，故对原告该请求，本院不予支持。对于原告要求分割赵天庆桐2245房产证的诉讼请求，该诉求不属于民事案件处理范围，系行政部门的职权，本院无法处理。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：一、被告刘慧珍、赵春生、赵东升、赵秀丽、赵秀雨、赵桐生于在本判决生效之日起3日内协助原告将涉案房屋过户至原告名下；二、驳回原告对被告胡平的起诉及其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告刘慧珍、赵春生、赵东升、赵秀丽、赵秀雨、赵桐生负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  王光伟二〇一九年十月三十一日法官助理杨玉洁书记员王德地