辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽08民终2311号上诉人（原审被告）：营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区。法定代表人：姜文岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：李庆泉，辽宁昌赢律师事务所律师。上诉人（原审被告）：营口经济技术开发区群达物业管理有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区。法定代表人：田野，该公司总经理。委托诉讼代理人：张珂，男，1980年8月18日出生，汉族，该公司职员，住营口市鲅鱼圈区。被上诉人（原审原告）：刘金余，女，1968年1月30日出生，汉族，住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：温兰英，云南大朋律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：曲文华，女，1948年7月23日出生，汉族，住盖州市。委托诉讼代理人：孙德启，男，1948年7月18日出生，汉族，住营口市站**。上诉人营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司（以下简称群达房地产公司）、营口经济技术开发区群达物业管理有限公司（以下简称群达物业公司）因与被上诉人刘金余、曲文华物权保护纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院（2019）辽0804民初2455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人群达房地产公司的委托诉讼代理人李庆泉，上诉人群达物业公司的委托诉讼代理人张珂，被上诉人刘金余的委托诉讼代理人温兰英，被上诉人曲文华的委托诉讼代理人孙德启均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。群达房地产公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、该案争议标的的执行案件处在中止状态，物权变动违法。大连市中级人民法院于2008年1月24日作出（2007)大执一字第267-1号民事裁定书将20套房屋抵顶给被上诉人曲文华。被上诉人曲文华在2008年3月，将上述房屋中的15户卖给包括被上诉人在内的15户。该15户房屋至今没有进住，没过户。2009年4月27日，辽宁省高级人民法院作出（2008)辽立三他字第1号民事裁定书：再审期间，中止原裁定和调解书的执行；2010年4月2日，辽宁省高级人民法院再次作出（2009)辽审民提字第139号民事裁定书：再审期间，中止原调解书的执行；2010年6月9日，大连市中级人民法院作出（2007)大执一字第267号民事裁定书。中止营口市中级人民法院（2006)营民二合初字第116调解书的执行程序；2018年7月12日，大连中级人民法院作出（2018)辽02执恢193号协助执行通知书。根据上述法律文书，大连市中级人民法院将20套房屋抵顶给被上诉人曲文华的2008年1月24日作出（2007)大执一字第267-1号民事裁定书，从2009年4月27日起至2018年7月12日止，针对营口市中级人民法院（2006)营民二合初字第116调解书、裁定书的执行程序全部停止。在此期间的涉及物权变动的行为法院应认定为无效。二、本案大连法院裁定给被上诉人曲文华的房屋，被上诉人曲文华转卖时没有登记。未经登记，转让不发生物权变动的效力。《房屋买卖协议》生效，不能发生物权法所有权的效果。《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”该规定，确认了被上诉人曲文华取得了争议房屋的物权。那么，《物权法》第三十一条还规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”同时，《房屋登记办法》第三十五条“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当先将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿中记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。”从以上法律规定看被上诉人曲文华未登记的转让行为不产生物权变动的效力。对这种变动，当事人必须依照物权公示、公信的原则，进行权属登记才能使这种变动产生物权的效力，即非经登记不得处分。另外，根据《物权法》第15条的规定，不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为合同生效就自然发生不动产物权的变动。合同的生效能够产生债权法上的效果，但不一定能发生物权法的效果。要发生不动产物权的变动，还必须进行不动产物权的变动登记。所以，被上诉人被上诉人曲文华与受让人签订以改变物权变动效力为目的的《房屋买卖协议》因转卖时未经登记，不发生物权变动的效力。三、本案必需以另一案件的审理结果为依据。被上诉人曲文华及其转让的相关人办理的不动产权证的依据大连市中级人民法院协助执行通知书（2018)辽02执恢193号，上诉人对此提出异议，大连市中级人民法院于2018年9月13日作出（2018)辽02执异874号执行裁定书，2018年10月，上诉人向大连市中级人民法院提出复议申请，该案正在审理中。同时，该争议房屋于2019年4月23日鲅鱼圈区人民法院以（2019)辽0804民初2617号民事裁定书，查封包括本案争议房屋在内的价值400万元财产。因此，鲅鱼圈区人民法院在审理经大连市中级人民法院和鲅鱼圈区人民法院已对争议房屋查封的情况下，该房屋所有权效力处于待定状态。所以，根据《中华人民共和国民事诉讼法》150条有下列行为之一的，中止诉讼。（5)本案必须以另一案件结果为依据，而另一案尚未审结的。据此，本案应中止审理。刘金余辩称，1、上诉人不存在上诉利益，不是适格的上诉人，对其上诉不应作实体审查，应当依法驳回其上诉；2、本案案涉房屋并不在上诉人所称的“该案争议标的的执行案件处于中止状态”之列，该标的物已经完全归答辩人所有；3、关于曲文华转卖时未及时登记是因群达公司的恶意阻挠，不能因此归责于曲文华；4、该诉争房屋为答辩人所有，房屋所有权证的办理仅是答辩人与曲文华的一个过渡。被上诉人曲文华辩称，与刘金余答辩意见一致，另外补充，曲文华依据大连中院以物抵债裁定将房屋抵顶给我后，我卖给了各被上诉人，买卖协议经鲅鱼圈法院审理，确认买卖协议有效并且确认所有权人为各被上诉人，现上诉人与各原审原告之间的物权保护纠纷与我方无关。群达物业公司辩称，对群达房地产公司的上诉无异议。群达物业公司上诉请求：1、请求撤销（2019）辽0804民初2455号民事判决，依法改判或驳回；2、请求法院对后续物业公司对上诉人的房屋支付所垫付的款项予以返还。事实与理由：2007年5月8日，上诉人与群达房地产公司签订了《前期物业服务合同》对瑞康家园小区提供物业服务，其中也包括被上诉人的房屋，从签订物业服务合同至今上述房屋没有缴纳过各项费用，我公司多次催缴无果，故保留对被上诉人反诉的权利。在2008年大连市中级人民法院在执行过程中，已将上诉房屋的钥匙更换，此房屋的钥匙并不在上诉人的手中。在本公司管理期间此房屋还没有具备入住条件，系群达房地产与曲文华拍卖时的现状房屋，故为了不影响小区的形象，由上诉人将有些未完工的部分予以完善，包括门窗、走廊、楼梯等，群达房地产公司早己退出该小区的施工，故物业公司也对此房屋垫付了很多资金，此房屋至此也还有很多部分基础设施未交纳配套费用，还有以前所垫付的费用，上诉人也将对被上诉人索要。被上诉人刘金余辩称，1、上诉人群达物业公司并未向被上诉人提供物业服务，不产生物业费；2、上诉人主张的要求答辩人补交房款的行为，与事实不符。被上诉人曲文华辩称，1、曲文华同意刘金余的答辩意见；2、群达物业公司与各原审原告之间的物权保护纠纷与我方无关。群达房地产公司辩称，1、对群达物业公司的上诉无异议；2、没有房屋价格评估报告说明，群达物业公司接收群达房地产公司房屋时，房屋没有建设完毕，以评估报告照片为准。后期房屋建设均由群达物业公司履行，费用由群达物业公司垫付，我们没有支付后期费用。刘金余向一审法院起诉请求：1、请求判令二被告向原告交还营口市鲅鱼圈区的钥匙，并提供或者协助提供水电等基础生活设施，排除对原告正常居住和生活的妨碍；2、诉讼费用由二被告负担。一审法院认定事实：2008年3月12日原告与第三人曲文华签订《房屋买卖协议书》，第三人将其通过诉讼被告营口经济技术开发区群达房地产有限公司拖欠借款，并经过法院执行程序流拍而取得的鲅鱼圈区出卖给原告。后因第三人与被告营口经济技术开发区群达房地产有限公司为此房屋所有权发生争议，原告以本案第三人为被告提起了民事诉讼，要求本案所诉争的房屋归原告所有。营口市鲅鱼圈区人民经审理认定上述房屋归原告所有。2018年7月25日，原告取得该房屋不动产证，编号为：辽（2018）营口鲅鱼圈不动产权第0027386号。因二被告以与第三人有经济纠纷为由，将上述房屋的钥匙更换，及被告营口经济技术开发区群达物业管理有限公司拒绝交付钥匙、提供或者协助提供水、电等基础生活设施，原告至今无法入住鲅鱼圈区。一审法院认为，原告通过与第三人签订房屋买卖协议并支付对价，买受了营口市鲅鱼圈区房屋，并已取得该房屋的不动产权证书，依法享有对该房屋的物权，故对原告的诉讼请求予以支持。被告营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司提出的答辩意见，因均与本案不属同一法律关系，不能对抗原告的物权，不予处理。被告营口经济技术开发区群达物业管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的主张也没有向本院提交答辩和证据予以抗辩，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果应由被告营口经济技术开发区群达物业管理有限公司自行承担，不影响案件的审理。一审法院判决：被告营口经济技术开发区群达物业管理有限公司于本判决生效后10日内向原告刘金余交付营口市鲅鱼圈区的入户门钥匙、并提供或者协助提供水、电基础生活设施。案件受理费100元，由被告营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。本案中，被上诉人刘金余已经取得涉案鲅鱼圈区的不动产权证书，系该房屋的合法所有人，而取得房屋钥匙，通水、通电是房屋能够正常居住、使用的前提条件，群达物业公司应履行向被上诉人刘金余提供或者协助提供水、电等基础生活设施并向被上诉人交付入户门钥匙的义务，一审判决并无不当，本院予以支持。关于群达房地产公司的上诉请求和理由，本院认为，本案原审第三人曲文华基于大连市中级人民法院作出的（2018）辽02执恢193号执行裁定书取得了涉案房屋的所有权，又因其与被上诉人刘金余之间的房屋买卖协议被鲅鱼圈区人民法院判决确认有效，并判决所有权归被上诉人刘金余所有，因此被上诉人刘金余取得了涉案房屋的不动产权登记证书，系本案涉案房屋的合法所有权人。群达房地产公司虽在上诉理由中认为本案物权的变动应当认定为无效并且应当等待另案结果，但以上理由均与本案被上诉人刘金余提出的物权保护请求非同一法律关系，故群达房地产公司的上诉请求和理由，本院不予支持。关于群达物业公司的上诉请求和理由，本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，群达物业公司并未提供证据证明涉案房屋的钥匙不在物业公司保管，故一审法院判决群达物业公司交付入户门钥匙并无不当。对于群达物业公司上诉理由中陈述应由被上诉人补交物业费及垫付费用问题，因其一审期间并未提出反诉，该上诉理由本院不予支持。综上所述，上诉人营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司、营口经济技术开发区群达物业管理有限公司上诉请求和理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司、营口经济技术开发区群达物业管理有限公司各负担100元。本判决为终审判决。审判长  孟宪云审判员  杨 健审判员  姚 望二〇一九年十月二十九日法官助理宫剑书记员沙爽