山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0705民初3570号 原告：孙延东。 委托诉讼代理人：李世伟，山东海瑞达律师事务所律师。 被告：曹伟。 委托诉讼代理人：高红（被告曹伟配偶）。 委托诉讼代理人：刘本领，山东权邦律师事务所律师。 原告孙延东与被告曹伟租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙延东向本院提出诉讼请求：1.请求解除租赁合同；2.被告返还剩余租金7000元、押金3000元并赔偿各项损失378000元，共计388000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年7月1日签订场地租赁合同，约定由原告租赁被告位于玄武街鸢飞路北丁家村养殖场地1.78亩，租赁期限自2016年7月1日至2021年7月1日，经双方协商一致，对该场地进行了部分房屋加盖。后被告以各种破坏手段阻挠原告正常使用租赁场地，对原告造成了较大的经济损失，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 曹伟辩称，原、被告双方签订的租赁合同无效。被告收取的押金3000元可以返还。原告诉称的加盖的铁棚，是由被告出资20000元建设，并且双方因租赁问题发生争议，被告没有阻止原告使用场地的行为。发生矛盾后，原告搬到永安路玉清街路口继续经营，同时仍保留部分办公家具、生活用品在租赁场地内。因此原告要求返还剩余租金7000元及要求赔偿各项经济损失378000元没有事实依据。请求法庭依法裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告提交的房产证明，因该证明系复印件，无法核实其真实性，被告对该证据的真实性有异议，故对该证据本院依法不予采信。2.对于原告提交的照片四张，原告提交该组照片用于证明被告利用车辆对原告经营场所实施封堵并对原告进行殴打，但该组照片无法体现拍摄时间，也无法证明原告的主张，不能体现与本案的关联性，故对该组证据本院依法不予采信。3.对于原告提交的与供电所工作人员的通话录音一份，虽被告对该录音的真实性有异议，但是被告认可其在5月21日对涉案房屋进行了断电并把电表撤了，能够与该录音内容相互印证，故对该证据本院依法予以采信。4.对于原告提交的收据十份、销货清单一份、收条两份，被告对此不予认可，本院认为原告提交的部分收据系第一联存根联，该联应由商户保管，原告持有该联与日常开具收据的习惯不符，且该组证据没有付款的相关证据佐证，亦非正式发票，无法证明原告实际支出该费用，亦无法证明该费用系花费在原告主张的涉案钢结构厂房上，故该组证据的真实性、关联性均无法确定，对该组证据本院依法不予采信。5.对于原告提交的发票八张、2017年7月活期存款账户交易明细一份、申通快递寄件联一份、收据五本，原告提交的该组证据不能证明其主张的营业损失，故对该组证据的证明力本院依法不予确认。6.对于原告提交的与初玉超签订的房屋租赁合同、证明及银行交易清单，因上述证据系原件，且能够相互印证，故对该组证据本院依法予以采信。7.对于原告提交的与赵志刚签订的房屋租赁合同、证明，因原告并未提供银行交易记录证明房屋租赁合同已经实际履行及实际退还租金和押金，且该证明载明的退还租金及押金的时间发生在2018年2月5日，该时间在处警证明载明的原告最早报警时间之前，在原、被告发生纠纷被告被行政处罚之前，亦在原告主张的被告销户电表的时间之前，证明载明的“曹伟无故将我租赁车库损毁”并无证据佐证，故对该组证据本院依法不予采信。8.对于原告提交的与潍坊恒远油泵油嘴有限公司签订的房屋租赁合同、房产证复印件，因原告未提供支付租赁费的相关证据，无法证明该房屋租赁合同已经实际履行，且该组证据不能证明原告主张的其另行租赁房屋产生的损失，房产证系复印件，无法核实其真实性，故对该组证据在本案中依法不予采信。9.对于原告提交的搬迁费收款收据两份，因该收据系第一联存根联，该联应由商户保管，原告持有该联与日常开具收据的习惯不符，且没有支付款项的相关证据，无法证明实际支出该搬迁费，故对该证据本院依法不予采信。10.对于被告提交的证明一份，虽原告对该证明的真实性不予认可，但是该证明系原件，加盖了潍坊市奎文区丁家经济专业合作社的公章，原告未提供反驳证据，故对该证据本院依法予以采信。11.对于被告提交的曹兆丰出具的说明，该说明系证人证言，但曹兆丰未出庭作证，故该说明不符合证人证言法定证据形式，故对该证据本院依法不予采信。12.对于被告提交的潍坊明正机电设备有限公司出具的证明、报价单、潍坊市圣基钢结构有限公司出具的报价单及收款收据，上述证据均为案外人出具的单方报价，系证人证言，证人并未出庭作证，不符合法定证据形式，且不能证明原告主张的相关材料的价格，故对该组证据本院依法不予采信。13.对于被告提交的拍摄的现场视频四份，因该视频不能证明原告的主张，对该证据的证明力本院依法不予确认。14.对于被告提交的监控视频，该证据能够与原、被告的庭审陈述相互印证，且该监控视频体现了拍摄时间，原告虽对该视频的真实性有异议，但是未提供反驳证据，故对该证据本院依法予以采信。15.对于被告提交的短信、申请证人潘某出庭作证所作证人证言，因该短信无法体现与本案的关联性，故对该证据本院依法不予采信，因证人潘某仅提供证言称其在被告处干建筑2月份干了8天，3月份干了3天，4月份就没再去，故其证言无法证明被告主张的原告所要求的经营损失和工人工资是虚假的，故对该证人证言的证明力本院依法不予确认。16.对于被告提交的庭前拍摄的照片三张，因原告对该照片的真实性和关联性有异议，无法确认该照片的拍摄时间和拍摄地点，也不能证明被告的主张，故对该证据本院依法不予采信。17.对于山东金诺工程咨询有限公司出具的鉴定报告，原、被告对该鉴定报告的真实性均无异议，但原告认为鉴定报告的费用表中部分材料价格参考了其提供的价格相对低的相关证据，但该部分证据是其在建造过程中为节约成本向熟人采购形成，该部分价格低于市场价，鉴定对于该部分价格应以市场价为准;另涉案场地原为狐狸养殖场，建造厂房需对原厂地进行挖掘平整，原告为此支出挖掘机工程费3000元，但鉴定报告没有此部分费用支出，故原告认为应当以其主张的73900元支持。被告对该评估结果不予认可，认为在鉴定报告中，没有明确鉴定基准日，该鉴定结果不能作为认定厂房价格的依据。平整场地费在鉴定报告第4页已经作出鉴定，但是根据原、被告双方签订的租赁合同，被告已经让利6个月的租赁费即7500元作为补偿，因此该鉴定报告的鉴定项目错误。鉴定报告中加收了企业管理费，企业管理费必须由有资质的施工单位收取，而通过法庭调查，该厂房是由原告自行建设，因此该鉴定报告违背了案件事实。评估项目与三方现场勘察的实际不符，首先在厂房现场没有中厚钢板0.94吨，也没有镀锌低碳钢丝64.77公斤，也没有现场刷防护漆，也没有各种木材，也没有砂浆混凝土垫层，并且所使用的檩条、钢柱均是型材，而鉴定报告中却使用了刨床、矫正机、剪板机、除锈机等，并且不顾现场实际情况计收了20吨门式起重机20个小时。材料费均超过现在的市场价格，因此该鉴定报告的结论严重违背事实，不能作为有效证据使用，为此被告申请对该鉴定报告进行重新鉴定。 经本院释明，原告不申请鉴定人出庭作证，但被告申请鉴定人出庭作证并提交了问题清单。鉴定人出庭后，就被告提出的异议，进行了解答：在单位工程人机材汇总表中，机械数量、机械价格、材料数量、材料价格及人工数量的依据为2016年山东省建筑工程消耗量定额，该定额适用于新建和扩建工程。原、被告双方签订的是租赁合同，并没规定结算方式，所以鉴定人依据施工期间的规范2016年山东省建筑工程消耗量定额作出鉴定是完全符合建筑规范的。正是因为本案鉴定人做过现场勘查，涉案工程为自建工程，并非大型工程，所以适用定额的时候适用了最低标准。依据2016年山东省建筑工程消耗量定额，按规范规定分析出的机械费不调整。镀锌低碳钢丝、塑料薄膜、麻袋垫铁、木材、木工机械、电焊条、角钢等辅材根据该定额也是不调整，只调整主材。原、被告双方都无法提供确切的一致认可的使用相关材料的数量及工艺，所以只能通过套用定额的方式进行分析，且没有适用于自建工程的相关建筑工程规范定额。建筑工程预算表第4页第1-12项是套用定额分析出来的，第5、6、7页单位工程人材机汇总表，都是依据第4页1-26项套用2016年山东省建筑工程消耗量定额自动分析出来的。除钢板、水泥、砖之外，其他的辅材机械都是套用定额分析出来的，没法调整。出于新建工程考虑，按施工工程规范规定计某人工平整场地费，租赁合同里面约定的场地平整处理是否达到规范要求的平整度还需要原、被告双方提供相关证据，查实以后，再予以调整，坑洼度不超过30公分套用平整场地费用，如果超过30公分就要套用土方相关定额，土方相关定额要高于平整场地费的定额。因考虑到本工程大部分材料都是旧材料，对于材料周转次数、损耗，鉴定人无法用肉眼判断，故依据同期施工市场价计算型钢檩条金属结构制作、钢柱制作安装，但适用的价格明显低于市场价，价格已经是最低，甚至达到了废旧材料的价格，如果被告对于主材价格有异议的话，应提供相关资料，鉴定人再进行补充说明。每一项定额里面既含有主材也含有辅材，建筑工程预算表的价格是组合价格，既包含主材、辅材，也包含人工、机械及建筑工程取费，套用定额之后得出一个价格，又因为是旧材料，所以鉴定人将价格调低，但调整的幅度没有规范要求。预算表中的材料的数量是依据现场测量确定的工程量。预算表第一项金属结构制作和型钢檩条指的是墙面横撑钢管和屋顶梁的型铁，计某数量是0.394和1.46吨，鉴定人向某出示了鉴定人计某详细公式和过程，具体依据是五金手册的理论重量和现场测量的长度。地面红砖是依据现场测量的面积和厚度计算，定额里面包含一定损耗。所谓垫层砖干铺，就是地面铺砖，定额就是按照立方计算。外脚手架是按照现场搭设套用的定额，定额是考虑周转的材料使用的。如果是租赁，提供租赁凭证鉴定人可再进行调整，如果双方没有提供外脚手架是租的还是买的，那就套用定额。三类是最低的工程类别，考虑到涉案工程是自建的小型工程，工程规模符合三类工程。措施项目费和单价措施费及企业管理费是按照山东省建设工程费用项目组成及计算程序取费，考虑到涉案项目是小项目，所以在总价措施费和利润、规费、设备费、税金上都未取费，辅材的材料价差系数也未取费。山东省建设工程费用项目组成及计算程序取费是与2016年山东省建筑工程消耗量定额配套适用的，规范规定就是配套适用，并不区分自建工程和大型项目。关于防腐处理是按照定额计某，定额是按照一般施工工序考虑，做了简单的钢材处理，一般的钢结构工程都会做防腐处理，现场已施工完成，施工时如何做的防腐，现场也无法勘验，如果现场未做防腐处理请提供相关资料。因为参考价格的时候并未按照镀锌型材考虑，定额含有基本的施工工序，所以按照一般的型材考虑，没有考虑镀锌型材，现场是镀锌型材，但是考虑是旧材，而且定额中的人工无法扣除，定额中已经含有施工工序了，对主材价格有影响，防腐价格无法扣除。关于混凝土搅拌机的适用，如果不是商用混凝土，都需要现场搅拌费。第四页建筑工程预算表第17项，独立基础无筋混凝土复合木模板木支撑，具体是钢柱下面浇筑的混凝土的基础，根据一般的施工工序判断，浇筑就需要制模，如果不制模浇筑不会太平整，现场混凝土的表面是规则的，如果制模会比较平整、规则，不制模则不平整，不规则，如果是不制模的话直接浇筑会产生土壤和混凝土的混合，根据现场情况看没有发生混合。企业管理费、单价措施费、总价措施费取费在预算表中每一项都有计算，只不过费用表中是汇总费，不存在重复计价。企业管理费需要组织，总价措施费都按照0取费，因为是小型工程。即使考虑涉案工程的自建情况，也不能偏离定额的要求。 本院认为，山东金诺工程咨询有限公司系原、被告共同选定的鉴定机构，系接受本院的委托对涉案钢结构厂房造价进行司法鉴定。该鉴定机构及鉴定人具备鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定依据充分，虽然被告提出异议，但鉴定人已经出庭作证，并作出有理有据的回复，且被告并未提供充分证据推翻该鉴定意见，故对该鉴定意见书本院依法予以采信，对被告的重新鉴定申请依法不予准许。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月1日，被告曹伟与原告孙延东签订了场地租赁合同，该合同的出租方（甲方）为曹伟，承租方（乙方）为孙延东，该合同约定，乙方承租甲方位于山东省潍坊市玄武街鸢飞路北丁家村养殖场，养殖场占地1.78亩。其中砖瓦房5间，车库两间。租赁期限自2016年7月1日至2025年7月1日止。租金交付方式为甲乙双方约定2016年7月1日至2021年7月1日期间，每年场地租赁费一万五千元。2021年后，场地租赁费每两年上浮30%。租赁费按年支付，需在每年1月1号前，支付次年租金。场地租赁押金三千元。第三条第四款约定乙方租赁期间甲方允许乙方转租他方，因转租产生的一切费用及经济纠纷乙方全部承担。第四条第1款约定由于该处场地在租赁前为养殖场地，乙方租赁后经甲方同意对原有场地上的建筑物进行拆除，对场地整平处理后，甲方允许乙方自建厂房200平方米到600平方米。自建房租使用权归乙方。由于乙方雇佣他人拆除原场地建筑物，甲方决定减免乙方6个月场地租赁费作为乙方拆迁相应的劳务费。原场地上的建筑物是在甲方授意下由乙方拆除的，该拆除建筑物造成的损失由甲方承担。第2款约定甲乙双方约定自2016年7月1日至2021年7月1日，本合同场地及其场地建筑物使用权归乙方，除政府拆迁，甲方需要建造厂房外，本租赁场地甲方不得无故干涉或进行建造厂房。2021年7月1日后如乙方未在场地自建厂房在600平方米以上，甲方有权自行建造厂房，建造后厂房租赁，在同等市场租赁价前提下乙方优先租赁。第3款约定经甲乙双方友好协商，甲方决定出资贰万元协助乙方共同建造钢结构车间，剩余建造车间费用及建造事由由乙方全权负责。建造的厂房使用权归乙方。乙方承诺：厂房建筑尺寸（尺寸误差0.2米）长18米、宽18.8米、房檐高度4.5米、房脊高度5.2米，距离北墙面1.2米、紧贴东墙、距离南面砖瓦房墙面2米。车间建设所需钢材及内部结构由乙方自主选择，甲方无异议，但因乙方建造不合格出现的任何事故，由乙方自行承担。第4款约定若因甲方原因提前终止合同，甲方需提前6个月书面告知乙方，退还剩余房租，赔偿乙方相应损失：如乙方自建厂房，须按照当时市场厂房建造价100%赔偿乙方，并赔偿乙方因搬迁所造成的损失。第5项约定，若因乙方提前终止合同，须提前6个月书面通知甲方，乙方放弃所建造的厂房，押金甲方不必退还，乙方应协助甲方将场地租赁他方。甲方处曹伟签字捺手印，乙方处孙延东签字捺手印并加盖了潍坊经济开发区久方机械厂的公章。 2016年6月29日，原告孙延东向曹扬转账18000元，同日，曹伟配偶高红出具收到条，载明收到孙延东房租（2017.1.1日-2018.1.1）壹万伍仟元整，收到房屋押金叁仟元整。2017年12月26日，孙延东向曹扬转账15000元，同日，曹伟向孙延东出具了收到条，载明收到2018年狐狸场租金壹万伍仟元整。庭审中曹伟陈述曹扬为其儿子，并对上述支付租金的证据无异议。 原告孙延东设立了奎文区北苑久方机械销售中心个体工商户，经营场所为潍坊市奎文区丁家养殖区。原告提交了奎文区北苑久方机械销售中心与郑佃花、孙焕禄及孙延东签订的劳动合同及2018年1到10月工资发放表共十份，主张原告利用所租赁场地进行生产经营活动，并自认郑佃花、孙焕禄分别系其母亲、父亲。 后在经营过程中，原、被告发生矛盾。2018年5月14日，潍坊市公安局奎文分局作出了奎公（北）刑罚决字[2018]109号行政处罚决定书，该决定书载明：公安机关查明，2018年4月14日13时30左右，在潍坊市奎文区鸢飞路玄武街丁家养殖场曹伟的出租房内，曹伟因租房子的问题与租户孙延东发生纠纷，后曹伟用手抓着孙延东的脖领子撕扯、推搡他两次，当曹伟发现一名工人（王宝弟）现场录像时，曹伟去抢夺其手机，没抢到手机曹伟用脚踢了王宝弟的大腿后侧一脚。该决定书认定曹伟殴打他人的违法行为成立，决定给予曹伟行政拘留十日并处罚款贰佰元的行政处罚。潍坊市公安局奎文分局110处警证明载明2018年3月30日、3月31日、4月4日、5月30日、10月8日，原告孙延东及其父亲孙焕禄因与被告发生纠纷多次报警。其中10月8日孙延东报警称“自2018年3月份开始房东曹伟使用各种手段破坏自己的奎文区北苑久方机械销售中心（丁家社区）的正常生产经营，厂址位于潍坊市××路玄武街丁家养殖区”。 2018年5月9日，原告孙延东至潍坊市奎文公证处要求对其租赁的场地上建设的钢结构厂房及存放物品的实际状况进行保全证据公证，该公证处于2018年5月10日对山东潍坊经济开发区鸢飞路以西、青银高速以南的一处场地（沿鸢飞路与青银高速交叉口南约二百一十米路西的土地西行约七十米路北）对场地内钢结构厂房及存放物品的实际状况进行拍照，并于2018年5月16日出具了公证书。 庭审中，原告孙延东提交了与供电所工作人员的通话记录，该记录显示2018年5月21日，曹伟曾拿着相关材料要求供电所对涉案场地的电表进行销户，销户后，孙延东提出要求恢复供电，但是供电所称只能曹伟拿着身份证明和房产证明再新装。被告庭审中自认其确实于2018年5月21日将涉案场地断电，把电表撤了，但是在原告搬离涉案房屋之后。 原告孙延东庭审中提交收据十份、销货清单一份，收条两份，主张原告为建造厂房支出费用38316.4元，其中支出水泥钢管等建材款12228.8元；支出钢管彩钢瓦等建材款16087.6元。另原告向齐勇支付挖掘机工程费3000元，向张建永支付工程款7000元；原告为建造厂房实际支出总共73000元，但有凭证证明的仅为上述38316.4元。被告对此不予认可。庭审中，原、被告一致认可由被告出资两万元，原告建造了上述涉案的钢结构厂房。但对建造该钢结构厂房的总花费，原、被告未能达成一致意见。根据孙延东的申请，本院依法委托山东金诺工程咨询有限公司对其建造的位于丁家村养殖场的钢结构车间建造价格进行评估，2019年8月10日，山东金诺工程咨询有限公司出具了山金鉴报字【2019】115号鉴定报告，经鉴定，工程价款为53107.87元。原告为此支付鉴定费1200元。 2017年9月，孙延东（甲方）与初玉超（乙方）签订了房屋租赁合同，约定甲方将厂房2间，给乙方作为仓库使用，租赁期2017年9月18日至2019年9月18日止，租金每年九千五百元，房屋押金二千元。房租每半年支付一次，下半年房租提前2月支付。甲方处孙延东签字确认，并加盖了奎文区北苑久方机械销售中心公章，乙方处初玉超签字捺手印。2018年6月24日，初玉超出具了证明一份，载明：今收到房东孙延东退还仓库租金和押金4700元，注：押金2000元。初玉超在落款处签字捺手印。孙延东于2018年6月24日向初玉超转账4700元。原告主张其将租赁场地内厂房两间租赁给初玉超，因被告破坏无法使用，合同被迫终止，2018年6月24日，原告向初玉超返还第一年度剩余租金2700元，至2025年7月1日共计七年二个月，原告主张该厂房两间可得租金收入损失为68083元。 另庭审中原告还提供了2017年9月孙延东与赵志刚签订的房屋租赁合同及赵志刚出具的证明，原告主张其将租赁场地内库房两间租赁给赵志刚，期限自2017年9月21日至2019年9月21日，租赁费每年3600元，因被告破坏无法使用，合同被迫终止，至2025年7月1日共七年五个月，该库房两间可得租金收入损失为26700元。 原告庭审中提交了其与潍坊恒远油泵油嘴有限公司签订的房屋租赁合同及房产证复印件，主张其产生租金损失778293元。2018年11月，原告租赁潍坊恒远油泵油嘴有限公司位于潍坊城区胜利支路北段2号房屋面积135.25平方米，租金每年15000元，合每平方米每年租金111元，比原被告场地租赁合同面积小1051.75平方米，每年租金损失约116744元，2018年11月1日至2025年7月1日共六年八个月，原告产生租金损失778293元。 原告主张停产损失，并提供了发票八张、2017年7月活期存款账户交易明细一份、申通快递寄件联一份、收据五本，证明2018年4月至2018年10月原告停产七个月所造成的损失。 另原告提交收据两份，主张搬迁费。原告因被告阻挠无法履行租赁合同，被迫搬迁造成的损失共计380元，但认为这并非全部搬迁费用，目前仅能提供上述证据证明。 原告称其主张的损失包括车间建造成本、租金损失、停产损失、搬迁损失、可得租金收入损失，其中停产损失为五本收款收据（2017年5、6、7、11及2018年3月所有经营收入相加及八张发票相加除以5个月）。原告主张上述损失远远高于378000元，但其仅主张378000元。原告主张要求返还的租金从5月份开始计算到11月1日为7000元，11月1日之后原告主张的是租金差价损失。被告同意解除合同，但认为房租应一直计算到原告12月份实际搬离生活用品为止，因此不同意返还剩余租金，仅同意返还3000元押金。对原告主张的其他损失被告不予认可。 原告主张因2018年5月21日被告注销电表，停电停水而无法正常经营生产，涉案租赁场地无法使用。被告主张系原告自己搬走的，原、被告双方因合建车间原告拒绝提供发票，且向某虚报造价，双方发生争议，产生矛盾，原告要求自行搬走，原告搬走主要的生产工具应该是在5月15、6号，加工工具是在5月20多号搬走，但是办公生活用品是在开庭之前12月1日全部搬离，就是因为原告搬离不用了，被告才去注销的电表，原告搬走的时间正好是被告被拘留期间，注销电表的时间是在原告搬离主要生产工具后。原告称其实际搬离部分生产工具的时间是6月份，5月21日是彻底无法使用的时间，但主张被告所述的12月1日才把生活用品搬离是属实的。庭审中，被告提供的监控视频显示，原告曾于2018年12月30日进入涉案场地搬离其部分物品。 被告主张涉案土地系其父亲曹兆丰租赁奎文区北苑街办丁家村村委用于养殖，并提供了曹兆丰与潍坊市奎文区北苑街道办事处丁家村村民委员会于2004年4月22日签订的养殖合同及租赁费收据和潍坊市奎文区丁家经济专业合作社出具的证明。被告主张其与原告孙延东签订的场地租赁合同项下的场地是曹兆丰从丁家村委承包租赁的养殖用地，并非工业经营用地，被告擅自租给了原告，其父亲曹兆丰一开始不知道，是后来产生纠纷，其才告诉曹兆丰。因此，原、被告之间的合同侵害了实际房屋的所有人，即土地承包经营者曹兆丰的权益，且该土地为村集体组织所有，按照法律规定，该宗土地不得转租、出租，因此原、被告签订的租赁合同无效。 本院认为，原告孙延东与被告曹伟签订的场地租赁合同系当事人的真实意思表示，依法成立、合法有效，双方当事人应当按照合同约定和法律规定履行各自义务。对于被告曹伟辩称涉案场地系村集体组织所有，且系在其父亲曹兆丰不知情的情况下签订，损害曹兆丰的权益，而主张该租赁合同无效，其该主张不符合法律规定的合同无效的条件，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。本案的争议焦点有三个：一是被告是否构成违约，原告要求被告返还租金7000元及押金3000元是否应得到支持；二是原告要求被告赔偿各项损失378000元有无事实和法律依据。 针对第一个争议焦点，本院认为，综合原告提交的其与供电所工作人员的通话录音及被告的庭审自认，能够认定被告于2018年5月21日将涉案租赁场地的电表注销，对涉案场地进行了停电。原告在涉案场地系从事生产经营活动，在停电的情况下无法继续进行生产经营，故被告注销涉案场地电表停电的行为导致其与原告签订的场地租赁合同无法继续履行，其行为已经构成违约。被告提交的监控录像显示原告于2018年12月30日仍然进入涉案场地搬离相关生活物品，结合原告庭审自认2018年12月份才搬离生活用品和于2018年11月1日已另行租赁场地以及处警证明载明原告于2018年10月8日仍然报警称被告破坏其在涉案场地的生产经营，能够认定原告最后搬离涉案场地的时间为被告提交的监控视频显示的2018年12月30日。对于被告辩称的其系在原告自愿搬离涉案场地后才对该场地进行停电，该辩称与其提交的监控视频及庭审陈述的原告系于2018年12月30日搬离涉案场地相矛盾，且处警证明及行政处罚决定书能够证明原、被告双方已经在5月21日前发生多次矛盾纠纷，原告曾多次报警，且在原告与供电所工作人员的通话录音中，原告明确要求恢复供电，故对于被告的辩称，本院依法不予支持。原告在被告对涉案场地进行停电后，其自认6月份已经搬走主要生产工具，应当在合理期限内将剩余物品搬离涉案场地，以便及时止损，原告搬离的合理期限以三个月为宜，故被告应当退还原告租金3750元。对于原告主张的押金，被告同意退还，故被告应当退还原告押金3000元。 针对第二个争议焦点，对于原告主张的车间建造成本损失，按照合同约定，若因甲方原因提前终止合同，甲方赔偿乙方相应损失：如乙方自建厂房，须按照当时市场厂房建造价100%赔偿乙方。经鉴定，涉案场地加盖的钢结构厂房工程造价为53107.87元，其中原、被告一致认可该钢结构厂房系被告出资20000元建造，故被告应当扣除其出资的20000元支付原告剩余钢结构工程建造费用33107.87元。对于原告主张的因另行租赁其他场地而产生的租金差价损失，因影响、决定租赁费高低的因素较为复杂，系根据租赁市场行情而上下浮动，且不同地段的不同场地租赁费亦不同，该损失明显超过了被告订立合同时能够合理预见或应当预见到的损失的程度和范围，故原告仅提供其与案外人签订的租赁合同要求被告赔偿租赁费损失，无事实和法律依据，本院依法不予支持。对于原告主张的停产损失，原告提交的证据不足以证明其停业产生的损失，其主张没有事实依据，本院依法不予支持。对于原告主张的可得租金收入损失，因其与被告签订的场地租赁合同明确约定被告允许原告转租他方，原告提交的其与初玉超签订的房屋租赁合同到期日为2019年9月18日，其提交的证明和银行交易明细能够与该合同相互印证，证明该合同的实际履行及原告于2018年6月24日退还次承租人初玉超租金2700元及押金2000元，故本院支持至2019年9月18日的租金损失12200元（2700元+9500元）。对于原告提交的其与赵志刚签订的租赁合同及对该部分可得租金损失的主张，因原告提交的证明载明其退还租金及押金的时间为2018年2月5日，在原、被告因停电产生纠纷前，甚至早于处警证明载明的最早的报警时间，故对该部分损失本院依法不予支持。对于原告主张的搬迁费，因原告提交的收据系存根联，且没有加盖任何印章，亦未提供付款证据予以支持，故对该部分损失本院依法不予支持。综上，被告应当赔偿原告共计45307.87元。 综上所述，原告的部分诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条规定，判决如下： 一、被告曹伟于本判决生效之日起十日内退还原告孙延东租金3750元、押金3000元，共计6750元； 二、被告曹伟于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙延东钢结构工程建造费用及可得租金损失共计45307.87元； 三、驳回原告孙延东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7120元，由原告孙延东6165元，由被告曹伟负担955元；鉴定费1200元，由被告曹伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  姜 浩 人民陪审员  裴敏敏 人民陪审员  马光贞 二〇一九年十月十六日 书 记 员  马明彤