贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初9103号 原告：邓川，男，1979年1月28日生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520500741101589F，住所地贵州省毕节市七星关区清毕北路**。 法定代表人：路芳成，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李倩（一般授权代理），系该公司业务员。 原告邓川与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司（以下简称三江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓川委托诉讼代理人孙晓婷、被告三江公司委托诉讼代理人李倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓川向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告延迟办理不动产权属证书违约金88,225.00元(捌万捌仟贰佰贰拾伍元整);2.判令被告承担本案诉讼费。 事实和理由：2012年5月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号为：依A-2012-023)被告将位于七星关区××路××单元××楼××号商品房出售给原告，原告如约支付了该房总价款232,785.00元，被告在合同中约定于2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给原告，但时至今日，被告未如约履行合同。按照该商品房买卖合同的约定，被告于约定时间内未办理证件的，约定时间起180天内，被告按已付房价款的万分之一承担违约责任，即2015年7月27日到2016年1月27日期间，被告应支付原告违约金为232,785.00元×万分之一=23.20元，约定日期180日以后，被告人不能办理不动产权属证书的，按日向原告支付已交付房款0.03%的违约金，按2016年1月28日至2019年7月27日起诉之日止，共计1263天，被告应支付原告违约金为232,785.00元×0.03%×1263=88,202.23元，两者共计88,225.43元。今后将按被告实际交付不动产权属证书的日期再进行违约金的核算，也提请法院督促被告，积极履行合同义务，早日为原告办理该商品房的权属证书。为维护原告合法权益，故起诉至贵院，请求法院支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。 被告三江公司辩称：一、涉案房屋至今未办理商品房转移登记及房屋产权证，是因涉案房屋开发项目在2010年报政府有关部门审批时，消防部门对涉案商品房建设项目的验收是以2010年以前的消防条例作为验收依据。然而在答辩人开发完毕该项目时，消防部门出台了部分新的验收条例。按常理，消防部门应该按2010年以前的验收条例尽行验收。然而，在涉案商品房开发项目验收中，消防部门引用了部分新的消防验收对该项目进行验收。由于消防部门新、老条例的要求标准不一至致该项目还没有验收完毕。为此，答辩人一直在和相关部门协调，尽早按规定为被答辩人办理产权登记相关证件。二、由于政府2016年出台房产证和土地使用证合并办证的政策措施。导致办证部门停止办理房屋产权证一段时期。开始办证后，也由于房产部门使用新的办证程序及数据收集等原因，办证特别缓慢。加上集中办证的房开企业多，排队等候时间长。所以在本案中，虽然答辩人和被答辩人约定了办证时间，但上述因素已经超出答辩人可以控制的范围。属于管理部门及政府政策的因素。造成违约并非答辩人的原因。三、逾期办证的情况，客观上并不是答辩人所造成，且未给被答辩人造成实质性的经济损失。答辩人还为部分购房人办理了银行按揭贷款。被答辩人早已实际入住所购买的商品房，居住权利充分得到保障。故不应承担逾期办证违约金。四、买、卖双方约定的违约金过高。双方所签订的《商品房买合同》有失公平，该合同并非买卖双方协商达成的合同条款，而是由房屋主管部门提供的格式合同，所有条款及违约责任都是由房管部门制定。然而在办理房屋登记相关手续时，所需条件及办证时间也不由房开企业能控制。且双方签订合同时，都没有考虑到消防部门会出台新的验收标准，政府会出台房产证和土地证合并办证的政策，所以合同中约定的违约金并不合理，双方应该根据现在的实际情况合理调整。五、被答辩人提起的诉讼已超过诉讼的时效期。答辩人不应该承担本案中的违约责任。综上，在本案中，答辩人从客观上并没有违约，造成违约的根本原因主要是:1、消防部门适用新、老消防条例的冲突影响。2、政府对土地证和房产证合并办证的政策措施因素。3、造成违约的因素不是答辩人可控制的。本案中涉及的违约状况应属于不可抗力因素造成，新老消防规定和三证合一是国家后期出台的政策，任何房开商都抗拒不了国家政策和法规。4、被答辩人已超过法律规定的诉讼时效期。愈期办证的情况非答辩人恶意违约。现答辩人正在积极和相关部门部门协调。尽早给被答辩人办理房屋产权证件。请求法院查明本案事实、分清责任，驳回被答辩人诉讼请求。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月16日，原告与被告三江公司签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于毕节市××城区××路依××单元××号房屋（房号为1-1508），该商品房用途为住宅；建筑面积为92.01平方米，套内建筑面积76.51平方米，商品房总价款232,785.00元；转移登记：（一）出卖人承诺于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；……（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了全部购房款。被告于2015年6月25日向原告代收维修资金、契税、登记费等税费。涉案房屋未通过消防验收，未取得商品房屋综合验收合格备案登记。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为被告是否应当支付原告延迟办理不动产权证书违约金及起止时间、金额。 关于被告是否应当支付原告延迟办理不动产权证书违约金及起止时间、金额的问题。逾期办理商品房办理不动产权证书的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办理商品房不动产权证书的违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2019年7月30日提出诉讼，原告主张的从2016年7月31日起的迟延办理商品房不动产权证书的违约金未超过诉讼时效应当予以支持。 对于被告向原告迟延办理商品房不动产权证书的违约金以何标准支付的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定为原告办理商品房不动产权证书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。涉案房屋因未通过消防验收，未取得商品房屋综合验收合格备案登记，系被告自身原因未能如期取得办理商品房转移登记的相关文书，未能为原告办理产权转移登记，应当按合同约定承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：（一）出卖人承诺于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；……（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付迟延办理商品房不动产权证书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日0.03%的标准，从2016年7月31日起开始计算。涉案房屋目前不具备办理转移登记条件，且系委托被告办证，只有被告向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕为原告办理不动产权证书义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止，故该违约金以原告已付房价款232,785.00元为基数，按日万分之三的标准从2016年7月31日起计算至被告三江公司向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告之日。被告提出的抗辩意见，对合理部分予以采纳，无事实和法律依据部分，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邓川迟延办理不动产权证书违约金（违约金以购房款232,785.00元为基数，按日万分之三从2016年7月31日起计算至被告毕节市三江房地产开发有限责任公司向不动产登记机构提交为原告邓川办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告邓川之日）； 二、驳回原告邓川的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,003.00元，由原告邓川负担200.00元，由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担803.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇一九年十月二十二日 书记员  肖 毅