河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1102民初1811号原告：吴德胜，男，1969年1月29日出生，汉族，住衡水市桃城区。委托诉讼代理人：何荣起，河北人民长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敬敬，河北人民长城律师事务所律师。被告：衡水康德健身中心。住所地：衡水市桃城区红旗大街西侧、永兴路南。法定代表人：杨砜瑛，经理。被告：杨砜瑛，女，1963年4月24日出生，汉族，住山东省德州市德城区。二被告委托诉讼代理人：孙玉奇，河北畅杰律师事务所律师。原告吴德胜与被告衡水康德健身中心、杨砜瑛租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴德胜及其委托诉讼代理人何荣起、王敬敬、被告衡水康德健身中心和杨砜瑛委托诉讼代理人孙玉奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴德胜向本院提出诉讼请求：1、要求二被告连带清偿原告店面转让租金240000元及利息、房屋租金116666元及利息（以240000元为基数，自2018年9月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年2月9日，被告衡水康德健身中心与原告签订《球馆健身房整体租赁协议》，约定：原告将位于衡水市××城××广场西北角，建筑面积3200平米的悦动球馆整体（含房屋、装修、设施、设备等）租赁给被告衡水康德健身中心经营使用，租期一年，月租金20000元，租金提前预交。该悦动球馆房产系原告向案外第三人承租，整体装修并购置健身设备、设施，从事健身经营，后被告为扩大经营，连同房屋一并承租原告的健身设备、设施。由此，在《球馆健身房整体租赁协议》中，原、被告约定：产权人的房租由被告缴纳，也可原告代收后转交产权人（该项年租金的费用为200000元），拖欠租金满30天的，出租方有权收回球馆。此后产权人及原告催收租金时，被告均屡屡拖延，导致产权人与被告承租七个月后清场。原告认为，被告违背合同约定，拖延向产权人支付房租，导致清场，按照其实际承租七个月的期限，应当支付原告租金140000元。按照一年租期计算，后五个月，被告亦有义务赔偿原告可期待的租金收益损失，该项损失的数额为100000元。基于合同相对性，被告应该按照实际承租的期限向原告清偿房屋租金116666元。经查，被告衡水康德健身中心为个体工商户，负责人。杨砜瑛应该就以上债务承担共同的连带清偿责任。故为维护原告的合法权益，诉至法院。被告衡水康德健身中心、杨砜瑛辩称，因原告不能提供涉案房屋的产权证或审批手续，经被告了解，涉案房产未取得建设工程规划许可证，未办理消防验收，不能交付使用，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《建设工程消防监督管理规定》第十三条第（四）项、第八条第（五）项之规定，原、被告签订的《球馆健身房整体租赁协议》没有法律效力，原告所诉没有事实根据和法律依据，应驳回其诉请。同时被告保留要求追究原告缔约过失责任的相关权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人有异议的证据，即原告提供的证据一、《球馆健身房整体租赁协议》一份。因有原告及被告衡水康德健身中心代理人签字，且被告衡水康德健身中心加盖公章，本院对其真实性予以确认，但对其合法性不予确认。对原告提供的证据二、照片两张。证据五、被告利用案涉房屋以莱美健身开展经营的视频资料。本案被告系衡水康德健身中心，无其他证据证明莱美健身与被告衡水康德健身中心存在关联性，本院该两组证据的真实性及与本案的关联性不予确认。对原告提供的证据三、衡水康德健身中心企业信息公示报告一份。因二被告对其真实性无异议，故本院予以确认。对原告提供的证据四、原告向被告代理人张晓飞催要房屋租金的短信截屏一份。不符合有效证据的形式要件，且为原告单方发送内容，本院对该证据的真实性及与本案的关联性不予确认。对原告提供的证据六中申请执行人侯方北与被执行人吴德胜的执行和解协议一份，经本院核实，对其真实性予以确认。对原告提供的证据六中中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单两份、中国农业银行业务凭证一份、中国建设银行银行卡客户交易明细清单一份。因系银行出具，本院对其真实性予以确认。对原告提供的证据六中吴德胜与高亮的录音光盘一张。能够与原告提供的证据一中高亮作为被告衡水康德健身中心代理人相互佐证，证明原告向被告衡水康德健身中心交付租赁房屋的事实，故本院对其真实性予以确认。本院经审理认定的事实如下：2016年3月4日，侯方北（甲方）与吴德胜、姜腾（乙方）签订《租赁协议》一份，约定甲方将位于衡水市桃城区红旗北大街鑫城都市广场G座四层楼房，使用面积约为2444平方米租赁给乙方适用，租期两年，自2016年3月4日至2018年3月3日。后因拖欠租金，侯方北于2017年8月18日在本院立案起诉吴德胜、姜腾，要求解除2016年3月4日《租赁协议》并支付租金、违约金。本院经审理，于2017年10月3日作出（2017）冀1102民初3770号民事判决书，判决：一、解除侯方北与吴德胜、姜腾于2016年3月4日签订的《租赁协议》，吴德胜、姜腾于本判决生效后十五日内返还原告租赁房屋，搬迁费用自理；二、吴德胜、姜腾于本判决生效后五日内给付侯方北租赁费266666.67元及违约金80000元。后该案进入执行程序，2019年7月16日，侯方北与吴德胜达成执行和解协议，侯方北认可在（2017）冀1102民初3770号民事判决书生效后，经侯方北同意，吴德胜将案涉房产转租，租金每年200000元，由次承租人向侯方北交付，后次承租人怠于交付租金，侯方北于2018年8月底清场；在吴德胜与次承租人租赁纠纷案件中，包含房屋租金在内的全部诉讼利益归吴德胜所有；吴德胜已经替次承租人向侯方北交清次承租人在经营期间的租金。2018年2月9日，原告吴德胜（甲方）与被告衡水康德健身中心（乙方）签订《球馆健身房整体租赁协议》，约定甲方于2018年2月20日至2019年2月20日将位于衡水市××城××广场西北角（建筑面积为3200平方米，使用面积2860平方米）整体（含房屋、装修、设施、设备等）租赁给乙方经营使用；球馆健身房租金为240000元/年，每月20000元整，以后每年由6%的递增；合同签署之日，乙方交付甲方全年房租170000-200000元整；产权人的房租由乙方缴纳，也可甲方代收再交给产权人；如乙方故意拖延租金满30天，或合同未到期乙方立场，甲方有权扣除保证金并收回球馆自有设施设备和后期投资所有设施设备……案外人高亮作为被告衡水康德健身中心代理人在该租赁协议上签字。租赁合同签订后，原告将租赁物交付被告衡水康德健身中心，被告衡水康德健身中心未交付租金或保证金。因被告衡水康德健身中心一直未交付租金，2018年8月底，侯方北对租赁房屋进行清场。期间租金一直未付。另查明，被告衡水康德健身中心系个人独资企业，被告杨砜瑛系被告衡水康德健身中心投资人。以上事实有原告提供的有效证据及庭审笔录在卷为证。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”被告衡水康德健身中心辩称本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，原告未提供证据证明已经取得建设工程规划许可证，故原告吴德胜与被告衡水康德健身中心于2018年2月9日签订的《球馆健身房整体租赁协议》应为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据本院已生效的（2017）冀1102民初3770号民事判决书可知案外人侯方北有权出租案涉房屋。由2019年7月16日，侯方北与吴德胜就此生效民事判决书执行内容达成的执行和解协议内容可知，吴德胜取得了2018年2月20日至2018年8月31日期间案涉房屋的转租权及包含房屋租金在内的全部诉讼利益。故虽案涉《球馆健身房整体租赁协议》无效，但原告根据该协议约定向被告衡水康德健身中心主张占有使用租赁房屋期间的使用费，于法有据，本院予以支持。被告衡水康德健身中心辩称，侯方北与吴德胜于2019年7月16日达成的执行和解协议所涉房屋与本案所涉租赁房屋不同，经本院核实，前述执行和解协议所涉位于衡水市桃城区红旗北大街鑫城都市广场G座四层楼房与本案所涉位于衡水市××城××广场西北角房屋为同一标的物，故对被告衡水康德健身中心的该项抗辩本院不予支持。根据原告提供的《球馆健身房整体租赁协议》及原告吴德胜与被告员工高亮的录音可知，原告在于被告衡水康德健身中心签订租赁协议后将案涉租赁房屋交付被告衡水康德健身中心，故可以认定被告衡水康德健身中心自协议约定的2018年2月20日开始占有使用案涉租赁房屋，原告主张使用费计算至2018年2月20日，但根据原告提供的案外人侯方北与原告吴德胜达成的执行和解协议可知，案外人侯方北于2018年8月31日对案涉租赁房屋进行清场，故衡水康德健身中心实际占有使用案涉租赁房屋应计算至2018年8月31日，另根据《球馆健身房整体租赁协议》第三条约定每月租金为20000元，故被告衡水康德健身中心应向原告支付2018年2月20日至2018年8月31日期间（193天）的占有使用费共计128667元。原告主张店面转让租金240000元应由被告衡水康德健身中心负担，无事实及法律依据，亦未提供证据证明，本院不予支持。关于逾期付款利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，应以原告实际损失为限，故应以被告衡水康德健身中心应当支付的使用费128667元为基数，自清场之次日即2018年9月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息损失至付清之日止。因被告衡水康德健身中心系个人独资企业，被告杨砜瑛系被告衡水康德健身中心投资人。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”故原告要求被告杨砜瑛对被告衡水康德健身中心所负上述债务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告衡水康德健身中心于本判决生效后五日内给付原告吴德胜占有使用费128667元并支付逾期付款利息损失（逾期付款利息损失计算方式：自2018年9月1日起，以128667元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；二、被告杨砜瑛对本判决第一项确定的债务承担连带责任；三、驳回原告吴德胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6650元，简易程序减半收取计3325元，由被告衡水康德健身中心、杨砜瑛负连带责任承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或衡水市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员  朱志猛二〇一九年十月十六日法官助理刘楚月书记员戴帅鑫