湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1202民初4427号原告倪燕霞，女。委托诉讼代理人邱昌茂（特别授权）。被告怀化湘中房地产开发有限公司。法定代表人：阳松亮。委托诉讼代理人杨斌刚。原告倪燕霞诉被告怀化湘中房地产开发有限公司(以下简称湘中房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告倪燕霞的委托诉讼代理人邱昌茂、被告湘中房地产公司的委托诉讼代理人杨斌刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告倪燕霞向本院提出诉讼请求：1.请求被告赔偿逾期办理房产证的损失10476元（以449604元为基数，自2018年10月5日起暂计算至2019年5月28日，之后按实际发生计算，直到被告为原告实际办理房屋所有权证之日为止）；2.请求被告为原告办理房产证；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告购买被告开发的四中新苑第3幢18楼1804号房，产权面积为121.91平方米，总房价449604元。原告于2017年2月10日缴纳首付款199604元，2017年2月25日缴纳尾款250000元。之后原告于2017年3月4日签订物业服务合同，缴纳物业费后领取了钥匙，接受了房屋的交付。房屋交付使用后，经原告多次催告，被告至今仍未给原告办理房屋所有权证。合同第18条（关于产权登记的约定）约定：“出卖人应该在商品房交付使用后30日内,完成该幢商品房的初始登记.初始登记后540日内办妥买受人的房屋所有权证”。根据该条规定，被告有为原告办妥房屋所有权证的义务。并且应该在商品房交付使用后30日内，亦即被告最迟应该在2017年4月4日完成初始登记，并且最迟在2018年10月4日之前办妥原告的房屋所有权证。但是截至目前，被告仍未为原告办妥房屋所有权证。关于被告逾期办理房产证的违约责任，合同第18条第3款规定“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的损失”因此，逾期办证的损失自2018年10月5日起暂计算至2019年5月28日（逾期233天。之后的按实际发生计算，直到被告为原告办妥房产证为止），为449604×0.01%×233=10476元。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院查清事实，依法裁判。被告湘中房地产公司辩称：一、被告公司没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。首先，《商品房买卖合同》第七条第4点其他费用中对办证手续记载有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用证并承担所有费用，出卖人积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于限定时间前交清等等。但双方在该条款中并未选择具体办证方式。同时，双方也无补充协议对此进行补充约定。即双方对于由谁办证的问题没有约定。故应当按照相关法律法规确定办证义务主体。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定可知，法定办证主体系业主，被告公司承担的仅系协助办证义务。因此，业主要被告公司承担责任，则必须证明其曾明确要求被告公司协助其办证而被告公司拒不协助，否则被告公司不存在违约问题，更不存在据此承担赔偿责任。现原告并未提交证据证明曾要求被告协助办证，举证不能。其次，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条之规定，交纳维修资金是被告公司协助原告办证的前提，而原告截至目前尚未交纳维修资金，即使被告公司协助也无法办理房产证。故不存在所谓的被告公司迟延办证的问题。综上，基于以上两点，被告公司不存在承担逾期办证责任。二、退一步讲，即使认为被告逾期办证，原告主张的逾期办证违约金也过高，且已过诉讼时效，应不予保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的《怀化市商品房买卖合同》拟证实合同约定被告为原告办妥房产证，被告对该合同的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同并未约定了由谁办理权属证。本院认为，虽上述合同第七条、第十八条列举了办理权属证书的不同方式、费用负担和办理期限，但双方并未在上述不同方式中约定其中的一种办证方式，应视为双方没有约定，故该合同不能证明已确定双方约定了被告负责办证的义务。对原告提交被告办证《通知》和通知短信，拟证实被告具有办证义务和拒绝按合同约定为原告办证。被告认为通知短信的真实性不能确认，而办证《通知》只是协助催告义务，不能证实被告具有了办证的主要义务。本院认为，上述《通知》、短信，既是被告就办证事宜向各购房业主进行告知，也是在双方签订的《商品房买卖合同》没有约定被告负有办证义务的情况下，被告就其办理权属证书发出的新的要约，但本案原告并未提供证据证实其已按照《通知》的要求作出同意要约的意思表示，从而就委托被告负责办证达成新的合意，故不能以上述《通知》等来认定被告负有办证义务。经审理查明:2017年2月10日，原、被告签订编号为HH201702100013的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定：原告购买被告开发的怀化市鹤城区四中新苑第3幢1楼1804号房屋，建筑面积为121.91平方米，总房价449604元；签定合同时买受人付首付款（含定金）199604元，剩余房款25万元采用银行贷款方式支付；“出卖人应当在前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给买受人使用，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”；因被告原因导致延期交房的，由被告按日向原告支付“已交付房价款万分之作为违约金”。合同第十八条约定：“出卖人应在商品房交付使用后30日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后540日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后/日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理”,“2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金”。由买受人自行向房屋专项维修资金管理部门缴存房屋专项维修资金。合同签订后，原告于2017年2月10日交购房首付款199604元，于同月25日交购房款25万元；并于2017年3月4日收房。另查明，被告于2018年9月10日取得四中新苑3#楼的《竣工验收备案表》。原告未提交证据证明其已向有关部门缴存房屋维修资金和缴纳契税。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。虽然合同约定被告应在商品房交付使用后30日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后540日内办妥买受人的房屋所有权证，但缴存房屋维修资金和缴纳契税是办理房屋产权证的前置条件，因原告未提交证据证明其已向有关部门缴存房屋维修资金和缴纳契税，故对其要求被告为其办理房屋产权证以及要求被告赔偿逾期办理房产证的损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告倪燕霞的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，减半收取31元,由原告倪燕霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  吴家林二〇一九年十月八日代理书记员  周强银附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。