江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2567号 上诉人（原审被告）：简小平，男，1971年12月生，汉族。 被上诉人（原审原告）：杨虹，女，1979年11月生，汉族，住江西省南昌南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：晏鑫鑫，江西坤豫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何青青，江西坤豫律师事务所实习律师。 上诉人简小平因与被上诉人杨虹租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初4461号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 简小平上诉请求：1、改判上诉人不承担逾期违约金（至2019年2月22日止为9295元，2019年2月1日至3月31日的租金36000元，自2019年2月23日起至付清之日止，2019年4月起的租金，自每季度开始前五个工作日起至付清之日止，按年利率24%计算）。2、改判上诉人交纳的四万元不冲抵房租。3、判决杨虹与简小平间的《外滩国际写字楼房屋租赁合同》继续履行。4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人非故意拖欠租金，也和被上诉人沟通过租金的问题，但被上诉人仍侵犯上诉人的正常办公权利，经常断水断电导致，激发矛盾。2、上诉人在租赁涉案房屋后，对房屋投入了100多万的装修费，被上诉人驱赶上诉人搬出，给上诉人带来了巨大的损失，被上诉人也应该承担责任。3、虽然由于装修费的问题，双方争执不下，但上诉人希望能够继续租赁合同。 杨虹辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 杨虹向一审法院起诉请求：1、解除杨虹与简小平在2016年11月14日签订的《外滩国际写字楼房屋租赁合同》，履约保证金40000元不予返还；2、简小平立即腾房，并根据合同约定将房屋及依附于房屋的装修、装饰或附属物一并交还给杨虹；3、简小平支付杨虹自2019年2月1日至房屋返还杨虹之日止房屋实际租金36000元，即2个月*18000元/月；累计逾期付款滞纳金31590元。共计67590元；（租金按每月18000元，暂计算至2019年3月31日；滞纳金计算至2019年3月31日；此后均按照合同约定计算至付清之日止）；4、一审案件诉讼费用由简小平承担。 一审法院查明事实：2016年11月14日，杨虹（甲方）与简小平（乙方）签订《外滩国际写字楼房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于南昌朝阳新区煌盛外滩国际（沿江南大道1499号1404-1414）建筑面积为508.02平方米的房屋出租给简小平，履约保证金40000元，租期6年，自2017年1月1日至2022年12月31日。首年至第三年租金为18000元/月，第四至六年租金为21000元/月，租金按季预付，乙方应在每三个月租期届满前5个工作日前向甲方支付下一季度租金，租赁期满后或乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修、装饰或附属物归甲方所有（第8.5条）、乙方无故拖欠租金1个月以上的，甲方可单方面解除合同、收回房屋（第10.2条），乙方未能向甲方按时支付下一季度租金的，逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付滞纳金，乙方拖欠租金7天以上的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，并不予退还履约保证金。合同签订后，简小平交纳了履约保证金40000元，甲方将房屋交由简小平使用，简小平进行了装修。2017年期间，简小平尚能如期支付租金。自2018年起，简小平开始出现逾期。其中，应于2017年12月25日交纳的2018年1月1日至3月31日的租金54000元简小平于2018年2月14日交纳；应于2018年3月25日交纳的2018年4月1日至6月30日的租金54000元简小平于2018年5月10日交纳；应于2018年6月24日交纳的2018年7月1日至9月30日的租金54000元简小平分别在2018年7月21日交纳了20000元、2018年8月31日交纳了34000元；本应于2018年9月24日交纳的2018年10月1日至12月31日的租金54000元简小平于2018年11月2日交纳34000元、2018年12月7日交纳20000元；本应于2018年12月25日交纳的2019年1月1日至3月31日的租金54,000元简小平于2019年2月22日仅交纳了18000元，即仅交纳了2019年1月的租金。此后，因简小平迟延支付租金，杨虹曾短暂对诉争房屋停电。对于房屋现状，简小平认可仍由其管理，并认可杨虹所提交照片反映的情况。 一审法院认为，杨虹、简小平签订的《外滩国际写字楼房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。杨虹将房屋交由简小平使用，简小平理应按照约定的时间支付租金。简小平自2017年底起即迟延支付租金，且迟延的时间多次超过合同约定的一个月。现杨虹依据合同第10.2条的约定，行使解除权，收回房屋，于法有据，一审法院予以支持。同时，简小平在交还房屋时，应依据合同约定，对房屋内已形成附和的装饰装修保留庭审查明的现状，不得拆除。对于简小平迟延支付租金的情况，双方在合同中约定按日千分之三计算滞纳金，该约定标准过高，一审法院酌情调整为按年24%计算。故2018年1月1日至3月31日租金的逾期付款违约金计1811元；2018年4月1日至6月30日租金的逾期付款违约金计1669元，2018年7月1日至9月30日租金的逾期付款违约金计1875元；2018年10月1日至12月31日租金的逾期付款违约金计1845元；2019年1月1日至3月31日租金的逾期付款违约金截止2019年2月22日为2095元。上述共计9295元。此后简小平拖延未付的租金按此标准继续计算逾期付款违约金。考虑到杨虹行使解除权及滞纳金的追索权已弥补其自身损失，且杨虹收回的房屋中包含简小平投入装修的部分，故对于关于要求确认履行保证金40000元不予退还的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，判决：一、解除杨虹与简小平间的《外滩国际写字楼房屋租赁合同》；二、简小平将南昌朝阳新区煌盛外滩国际（沿江南大道1499号1404-1414室）的房屋按照庭审查明的装饰装修状况交还杨虹；三、简小平向杨虹支付2019年2月1日起至房屋交还之日止按18000元/月计算的租金，并承担逾期违约金（至2019年2月22日止为9295元，2019年2月1日至3月31日的租金36000元，自2019年2月23日起至付清之日止，2019年4月起的租金，自每季度开始前五个工作日起至付清之日止，按年利率24%计算，简小平已向杨虹交纳的40000元履约保证金可冲抵）；上述第二、三项，于一审判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回杨虹的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1490元，一审法院减半收取，由简小平承担。 本院二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：1、被上诉人是否应该承担逾期违约金，2、上诉人交纳的四万元能否冲抵房租，3、涉案《外滩国际写字楼房屋租赁合同》应否继续履行。 关于被上诉人是否应承担逾期违约金问题。上诉人上诉称，上诉人未交租金是与被上诉人进行沟通租赁期间的相关事宜所致，且被上诉人经常断水断电，侵犯了上诉人的正常办公，另外上诉人在租赁涉案房屋后对房屋投入了大量装修费，被上诉人让上诉人搬出，会造成巨大损失，被上诉人也应该承担责任。本院认为，上诉人未提供相应证据证实被上诉人同意租金延期，以及被上诉人有影响其正常办公情形；同时，上诉人也没有提供证据证实其符合法定免除承担逾期违约金和合同约定免除承担逾期违约金情形，故根据涉案《外滩国际写字楼房屋租赁合同》约定，上诉人应承担迟延支付租金的违约金。一审法院认为约定标准过高，酌情调整为按年24%计算逾期违约金正确，本院予以维持。 关于涉案四万元履约保证金能否冲抵房租及违约金问题。诉讼中,双方当事人对被上诉人收取了上诉人四万元履约保证金这一事实均无异议，本院予以确认。上诉人上诉称交纳的四万元不应冲抵房租，但依据不足，理由不充分，一审法院在判决中认定该四万元可冲抵涉案房租及逾期违约金正确，本院予以维持。 关于涉案《外滩国际写字楼房屋租赁合同》是否继续履行问题。上诉人上诉称希望继续履行《外滩国际写字楼房屋租赁合同》，但被上诉人不愿意继续履行。根据该合同第10.2条的约定“无故拖欠租金一个月以上的（含一个月），甲方可以单方面解除合同，收回房屋”，根据审理查明事实可知，上诉人存在逾期缴纳房租超一个月情形，故上诉人有权主张解除合同，一审法院对此判决正确，本院予以维持。 综上所述，简小平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人简小平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇一九年十月二十一日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉