苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初10088号原告（反诉被告）：苏州工业园区沃尔达电子有限公司，住所地苏州工业园区娄葑扬秀路**，统一社会信用代码913205947786709888。法定代表人：缪建龙，总经理。被告（反诉原告）：苏州工业园区晶峰电子有限公司，，住所地苏州工业园区娄葑高新技术开发区扬东路城北工业坊统一社会信用代码91320594722291487M。法定代表人：冯永定，执行董事。委托诉讼代理人：曹建伟、丁叶，江苏诚鑫律师事务所律师。原告苏州工业园区沃尔达电子有限公司（以下简称“沃尔达公司”）与被告苏州工业园区晶峰电子有限公司（以下简称“晶峰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中被告晶峰公司提出反诉，符合法律规定，本院予以受理、合并审理。原告沃尔达公司法定代表人缪建龙，被告晶峰公司委托诉讼代理人丁叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沃尔达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还房屋租金6438.24元(按照34560元每年计算，自2017年10月24日起至2017年12月31日，共计68天)；2、判令被告赔偿租金差价损失40866.47元(自2017年11月5日起至2018年12月31日，共计421天)、搬迁费3200元；3、判令被告支付违约金17280元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2016年12月28日签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告承租被告位于苏州工业园区扬明路东、扬绣路9号工业厂房，租期自2017年1月1日起到2018年12月31日。后由于被告出租的厂房存在重大火灾隐患，2017年10月24日，苏州市公安消防支队工业园区大队出具查封公告一份，将被告6号厂房1至5层区域(包括本公司承租的部分)进行查封。在厂房被查封以后，被告始终未能对其所出租的厂房进行改善，原告无奈另寻厂房以维持经营。由于被告的过错以至于原告所承租的房屋在查封以后便始终无法使用，该行为已经构成违约，原告因此发函告知被告解除该《房屋租赁合同》。合同解除后，被告因拒绝退还租金及赔偿损失，原告因此为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告晶峰公司辩称，其一，涉案房屋在2009年经消防部门验收合格后投入使用，不存在消防安全隐患，2017年发生火灾，系6号厂房4层承租户苏州东晶恒电子有限公司引起，消防部门临时查封整个6号厂房，后并未继续查封，原告承租的6号厂房2层具备使用条件；其二、原告房屋租金仅支付到2017年12月31日，后原告继续使用涉案房屋，并未向被告履行返还房屋手续，原告单方解除租赁合同构成违约，其无权主张违约金、损失。反诉原告晶峰公司提出反诉请求：1、判令反诉被告迁出位于娄葑高新技术开发区的厂房；2、判令反诉被告按2880元/月支付自2018年1月1日起至实际迁出之日止的租金；3、判令反诉被告支付水电费3000元（暂计，以抄表为准）；4、判令诉讼费由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告撤回第1项诉讼请求，明确第2项诉讼请求为：判令反诉被告支付租金30240元（2018年1月1日至2018年11月15日）。事实和理由：反诉原告自2012年1月1日起向反诉被告出租扬绣路19号工业厂房，面积240平，2017年10月23日，涉案厂房发生火灾被消防部门临时查封，后经整改能正常投入使用，但自2018年1月1日起，反诉被告拖欠租金。反诉被告沃尔达公司辩称，涉案房屋被消防部门查封后，因无法使用，其已于2017年10月底迁出，原告无权继续主张租金。其未拖欠水电费，原告主张的3000元水电费没有任何依据。本院经审理认定事实如下：苏州工业园区娄葑扬秀路19号共7幢厂房，总建筑面积12896.18平方米，房屋所有权人为晶峰公司。其中第6幢厂房建筑面积1334.33平方米，层数4层。2016年12月18日，原告沃尔达公司（乙方、承租方）与被告晶峰公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将娄葑高新技术开发区北区扬明路东、扬秀路19号工业厂房租赁给乙方使用。二、租期为2年，从2017年1月1日到2018年12月31日。三、租金经甲乙方商定，租房面积为240平方米，租金为月租12元/平方米，年租金为34560元。四、押金合同签定生效时，甲方向乙方收取一个月房租作押金，合同期满乙方文明搬离(房屋完好)，交收钥匙后甲方将押金退还乙方。五、付款方式租金每半年支付一次(先付后用)。乙方所用的水费、电费由甲方代收代付。六、租赁期间乙方应合法经营，如非法经营，其产生后果则全部由乙方承担，与甲方无关。七、乙方使用时不得擅自改变房屋结构，如需改变内部状况，应事先征得甲方同意后方可实施，否则由乙方负责并赔损失。八、在租赁期间乙方不得拖欠任何费用，如一旦发现转租或欠交房租、水、电费达二个月，即视乙方违约合同，甲方有权单方面终止合同。九、甲乙方双方需提前终止合同，提出方需向另一方赔付半年房租(双方应友好协商)。十、合同期满如甲方继续出租，乙方享有优先权，但乙方须提前六个月并以书面形式通知甲方。十一、本合同未尽事宜，侍协商后解决，但须经双方同意。庭审中，双方确认沃尔达公司承租厂房为第6幢厂房2层。2016年12月29日，原告沃尔达公司向被告晶峰公司转账支付2017年上半年租金17280元；2017年6月29日，原告沃尔达公司向被告晶峰公司转账支付2017年下半年租金17280元。2017年10月23日10时许，苏州工业园区扬秀路19号厂房发生火灾，消防部门扑灭火灾后，调查认为火灾从苏州东晶恒电子有限公司6号楼四层西侧厂房偏的顶部位置先起火，起火原因可以排除外来火种导致火灾可能，不能排除电气线路故障引燃周边的存放丙酮液体导致火灾可能。2017年10月24日，苏州市公安消防支队工业园区大队作出苏园公消封字（2017）第0125号临时查封决定书，载明：苏州工业园区扬秀路19号6号厂房4-5层区域存放易燃易爆化学品（丙酮）及液化气钢瓶、电气线路私拉乱接，且未按要求敷设、穿管，部分疏散通道阻塞严重，不具备疏散条件，整栋建筑存在可能严重威胁公共安全的火灾隐患，故决定临时查封位于苏州工业园区扬绣路19号的苏州工业园区晶峰电子有限公司6号厂房的1-5层区域，查封面积4500平方米，查封期限为2017年10月24日至2017年11月22日。同日，苏州市公安消防支队工业园区大队发出查封公告，载明：因苏州工业园区晶峰电子有限公司存在重大火灾隐患，不及时消除可能严重威胁公共消防安全，现已作出临时查封决定书(苏园公消封字(2017)第0125号)，查封位于苏州工业园区扬绣路19号的苏州工业园区晶峰电子有限公司6号厂房的1-5层区域。查封期限为2017年10月24日至2017年11月22日。临时查封期限届满后，当事人仍未消除火灾隐患的，公安机关消防机构可以再次依法予以临时查封。查封期间，禁止任何人对被查封的部位进行经营或者使用行为，违者将依法追究其法律责任。2017年11月27日，苏州市公安消防支队工业园区大队作出苏园公消解封字（2017）第0123号同意解除临时查封决定书，载明：根据晶峰公司2017年11月22日的申请，经对临时查封场所火灾隐患整改情况进行检查，检查情况为整栋厂房暂时处于停用状态，同意解除对6号厂房的1-5层区域的临时查封。2018年5月6日，原告沃尔达公司向被告晶峰电子发出通知函，载明：本公司于2016年12月28日与贵公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由本公司承租贵公司位于苏州工业园区扬明路东、扬绣路19号工业厂房，租期至2017年1月1日到2018年12月31日。由于贵公司出租的厂房房屋存在重大火灾隐患，2017年10月24日，苏州市公安消防支队工业园区大队出具查封公告一份，将贵公司6号厂房1-5层区域(包括本公司承租的部分)进行查封。但是贵公司至今未对上述厂房产生的重大火灾隐患予以解除，为此，本公司认为，本公司与你公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护，双方均按约及依法履行合同义务，贵公司作为出租人应依法保证所出租房屋的安全，但是很遗憾，贵公司至今未予以解除上述安全隐患，贵公司之行为已经构成违约，现本公司特正式告知贵公司，自贵公司收到本函之日起即解除与贵签订的上述《房屋租赁合同》。原告通过邮寄方式送达被告，被告称收到该邮件，但内容并非解除通知。2018年12月19日，苏州市公安消防支队工业园区大队作出苏园公消封字（2018）第0299号临时查封决定书，载明：苏州工业园区扬秀路19号厂区内消防火栓管网压力不足，不具备灭火功能，存在可能严重威胁公共安全的火灾隐患，故决定临时查封苏州工业园区扬绣路19号的苏州工业园区晶峰电子有限公司所有厂房，查封面积12896.18平方米，查封期限为2018年12月20日至2019年1月18日。同日，苏州市公安消防支队工业园区大队发出查封公告，载明：因苏州工业园区晶峰电子有限公司存在重大火灾隐患，不及时消除可能严重威胁公共消防安全，现已作出临时查封决定书(苏园公消封字(2018)第0299号)，查封位于苏州工业园区扬绣路19号的苏州工业园区晶峰电子有限公司所有厂房。查封期限为2018年12月20日至2019年1月18日。临时查封期限届满后，当事人仍未消除火灾隐患的，消防部门可以再次依法予以临时查封。查封期间，禁止任何人对被查封的部位进行经营或者使用行为。违者将依法追究其法律责任。庭审中，原告沃尔达公司提交租赁合同、收条、转账支付凭证一组，证实其于2017年10月30日与案外人苏州工业园区宝得研磨有限公司签订租赁协议，承租案外人位于唯亭张泾工业区E幢一层194平米房屋，年租金7万元，租赁期限为2017年11月5日至2019年11月4日，其已于2017年11月6日转账支付了案外人租金7万元，案外人出具收条。原告主张因涉案厂房无法继续使用，其只得付出更高租金另行租赁厂房，在其与被告租赁合同期限2018年12月31日届满前，其每月额外支付了租金，存在租金损失40866.47，被告应予赔偿。被告质证真实性无法确认，原告与案外人是否串通不得而知，即便租赁合同真实，承租厂房位置、装修等因素会影响租金水平，原告支付租金是否合理无法确认，且被告不存在违约行为，不应赔偿原告损失。庭审中，原告沃尔达公司提交中国电信业务单，证实其于2017年11月3日向中国电信申请将安装于涉案厂房内的电话、宽带移机至张泾民营工业园区E幢1楼，佐证其已经于2017年10月底搬离涉案房屋，并重新租赁张泾工业区E幢厂房。被告质证真实性无异议，但无法证实其搬离厂房，双方解除租赁关系。庭审中，原告沃尔达公司提交收据两份，证实其于2017年10月26日、11月12日分两笔共计支付案外人苏州市平安搬运服务有限公司3200元搬运费。被告质证真实性不认可，原告搬离并非被告违约导致。庭审中，原告沃尔达公司陈述，公司从事生产、销售绝缘材料，工人总计有6人。涉案厂房在2017年10月23日发生火灾后，消防部门查封了6号厂房，水电均停止供应，其为了继续经营，只能另外找了厂房，当时消防部门给了其三天时间搬东西，2017年10月25日，其把大部分生产材料搬走了，但是有两台设备遗留在厂房内，直到2017年11月1日其才把剩余两台机器搬到新租的厂房。消防部门查封厂房后让其三天内搬离，被告法人在场，也是知道的，被告法人办公地点就在6号厂房对面。搬离后其跟被告谈过赔偿事情但没有谈妥，到了2018年5月6日向被告发了正式书面通知，解除合同。因为事发突然，临时租厂房，所以租的价格比较贵，而且新租面积比涉案厂房面积还小。被告晶峰电子陈述,杨秀路19号厂房2009年经过消防验收合格投入使用，原告自2012年开始从被告处承租房屋，直至2017年发生火灾，厂房都是没有问题的。2017年消防部门查封6号厂房，只是临时查封，并未要求承租户搬离，原告擅自搬离，另行与案外人签订租赁合同，构成违约。其从不知道原告是何时搬离的，期间也未曾发现原告工人是否正常上班、仓库是否有货物进出，直到收到法院的传票后方才知道原告已经搬离，但是原告至今未未办理交接手续，原告第一次搬离的时间是在2018年12月8日，还有一次是2018年12月12日。2018年间，原告承租厂房实际发生水电费现没有证据证实，其是否向原告催缴物业费、租金等费用，也没有证据证实。以上事实，由房屋租赁合同、支付凭证、房产证、收条、收据、解除通知函、临时查封决定书、查封公告、同意解除临时查封决定书、火灾事故认定书等证据以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，原告沃尔达公司与被告晶峰公司签订房屋租赁合同，依法成立并有效。合同在履行过程中，涉案房屋其他承租户于2017年10月23日发生火灾，消防部门认定涉案房屋存在安全隐患，临时查封包含原告沃尔达公司承租房屋在内的6号厂房的1-5层区域，原告据此解除合同，并搬离涉案房屋，被告晶峰公司辩称原告单方解除合同行为构成违约。本院认为，涉案房屋被消防部门临时查封，致使原告暂时无法使用涉案房屋实现合同目的，但涉案房屋的临时查封并非被告晶峰公司所导致，且临时查封期满后火灾隐患消除，消防部门解除了临时查封，故因其他承租户原因导致消防部门查封涉案房屋系不可归责于双方当事人事由，原被告双方均不存在过错，原告于2017年10月底自涉案房屋搬离，原被告双方租赁合同已于2017年10月31日事实上终止，未在继续履行。因双方对合同终止履行均无过错，故双方均无权向对方主张损失赔偿，原告诉请租金差价损失、搬迁费、违约金，本院不予支持，但因2017年11月1日至2017年12月31日租金，原告已经支付被告，合同终止履行后，被告应将该月租金2880元返还原告。就反诉原告晶峰公司诉请反诉被告沃尔达公司支付2018年1月1日至2018年11月15日租金30240元，如上所述，合同已于2017年10月31日终止，反诉被告对此不存在过错，故对于反诉原告诉请，本院不予支持；就反诉原告主张水电费3000元，未有相关证据证实，且反诉被告亦不予认可，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告苏州工业园区晶峰电子有限公司于本判决生效之日起10日内返还本诉原告苏州工业园区沃尔达电子有限公司租金2880元；二、驳回本诉原告苏州工业园区沃尔达电子有限公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告苏州工业园区晶峰电子有限公司诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1490元，由原告苏州工业园区沃尔达电子有限公司负担1400元，被告苏州工业园区晶峰电子有限公司负担90元，被告负担部分款项由原告预交，本院不再退还原告，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告。反诉案件受理费减半收取316元，由反诉原告苏州工业园区晶峰电子有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  顾宏俊人民陪审员  陈学珠人民陪审员  计云倩二〇一九年十月二十八日法官 助理  闫可可书 记 员  周 敏