湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3074号上诉人（原审被告）：广州市汇锋房地产代理有限公司汝城分公司，住所地湖南省汝城县卢阳镇龙腾小区**商铺。法定代表人：何锐，该公司总经理。委托诉讼代理人：何学文，湖南扬法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何少利，男，1976年7月8日出生，汉族，住湖南省汝城县。委托诉讼代理人：朱正新，湖南为全律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄利英，女，1980年7月20日出生，汉族，住湖南省汝城县，系何少利之妻。委托诉讼代理人：何少利（黄利英之夫），住湖南省汝城县。委托诉讼代理人：朱正新，湖南为全律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡未发，男，1971年5月10日出生，住湖南省汝城县。被上诉人（原审被告）：郭瑞芝，女，1984年4月7日出生，住湖南省汝城县，系胡未发之妻。上诉人广州市汇锋房地产代理有限公司汝城分公司（以下简称汇锋房地产汝城分公司）因与被上诉人何少利、黄利英、胡未发、郭瑞芝买卖合同纠纷一案，不服湖南省汝城县人民法院（2019）湘1026民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。汇锋房地产汝城分公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判由胡未发、郭瑞芝向何少利、黄利英返还购房款175812元及双倍返还定金10000元，或者将本案发回重审；3.本案一、二审诉讼费用由胡未发、郭瑞芝、何少利、黄利英负担。事实和理由：一、一审认定事实错误并导致判决错误。1.汇锋房地产汝城分公司未在2019年1月26日与何少利、黄利英签订的《补充协议》附件1、30日签订的《补充协议》上签字。在该两份协议上签名的均是周智慧，而汇锋房地产汝城分公司事前未委托周智慧签字，事后也未追认。因此，该两份协议对汇锋房地产汝城分公司不发生法律效力。2.汇锋房地产汝城分公司只是为何少利、黄利英与胡未发、郭瑞芝签订《房地产买卖合同》提供中介服务，该合同的双方当事人是何少利、黄利英与胡未发、郭瑞芝，该合同解除后依法应当返还购房款175812元的是作为卖方的胡未发、郭瑞芝。并且汇锋房地产汝城分公司只是受何少利委托，代为收款并转给胡未发，胡未发、郭瑞芝一审答辩时认可汇锋房地产汝城分公司已将代为收取的购房款直接转账支付给了二人，汇锋房地产汝城分公司不是购房款的实际取得者。3.胡未发、郭瑞芝一审答辩时认可是自己收取的定金5000元，依法应当双倍返还定金的应当是胡未发、郭瑞芝，而非汇锋房地产汝城分公司；二、汇锋房地产汝城分公司只是为何少利、黄利英与胡未发、郭瑞芝签订《房地产买卖合同》提供中介服务，与买卖双方均无产生连带责任的法律关系，一审判决汇锋房地产汝城分公司与胡未发、郭瑞芝连带返还购房款175812元及双倍返还定金10000元缺乏事实和法律依据。何少利、黄利英辩称：一、汇锋房地产汝城分公司称“事前未委托周智慧、事后也未追认”与事实不符。汇锋房地产汝城分公司系由周智慧一手创办的，其以中介身份促成案涉《房地产买卖合同》订立，且从在案证据来看购房款165812元系汇入周智慧账户，《补充协议2》、《补充协议》均有周智慧的亲笔签名，一系列证据形成完整的证据链条，均体现系由周智慧办理。除《补充协议2》、《补充协议》外，其余《房地产买卖合同》、收款收据等均加盖了汇锋房地产汝城分公司公章，汇锋房地产汝城分公司还委托周智慧作为诉讼代理人参加一审庭审，庭审中汇锋房地产汝城分公司对何少利、黄利英提交证据的真实性均无异议。由此可见，汇锋房地产汝城分公司称“事前未委托周智慧、事后也未追认”与事实严重不符；二、依法应由汇锋房地产汝城分公司连带返还何少利、黄利英所支付的购房款175812元、双倍返还定金10000元。对受托人周智慧一系列行为的后果，汇锋房地产汝城分公司应当承担。胡未发、郭瑞芝也在一审庭审认可是由周智慧全部一手办理本案购房相关事宜的。可见，一审判令汇锋房地产汝城分公司承担连带返还责任是正确的。胡未发辩称：同意何少利、黄利英的答辩意见，胡未发仅从汇锋房地产汝城分公司周智慧处取得房款140000元及定金5000元。郭瑞芝辩称：同意胡未发的答辩意见，胡未发、郭瑞芝仅取得房款140000元及定金5000元。案涉房屋是汇锋房地产汝城分公司到胡未发、郭瑞芝处买的，当时谈好的价钱是每平方米4378元，但签订协议时汇锋房地产汝城分公司要求写每平方米4578元，汇锋房地产汝城分公司赚取了每平方米200元的差价款。何少利、黄利英向一审法院起诉请求：一、判决解除何少利、黄利英与胡未发、郭瑞芝2018年12月1日签订的《房地产买卖合同》；二、判决由胡未发、郭瑞芝、汇锋房地产汝城分公司连带给付何少利、黄利英所支付的购房款175812元，双倍返还定金10000元，合计185812元；三、判决汇锋房地产汝城分公司返还所收何少利、黄利英中介费8364元，胡未发、郭瑞芝给付何少利、黄利英聘请律师费用7000元；四、本案诉讼费由胡未发、郭瑞芝、汇锋房地产汝城分公司负担。一审法院认定事实：2018年12月1日，经汇锋房地产汝城分公司提供中介服务，何少利、黄利英（买方）与胡未发、郭瑞芝（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定何少利、黄利英购买胡未发、郭瑞芝位于汝城县龙腾御景华庭第16栋104号房，建筑面积121.76平方米，该房屋的成交总价为557660元。因胡未发、郭瑞芝未领取房地产证书，无法正常交房，胡未发、郭瑞芝、汇锋房地产汝城分公司分别于2018年12月1日《签订补充协议》附件1,2019年1月26日签订《补充协议》附件2。《补充协议》附件2约定“…3、卖方在上述规定期限（2019年3月25日前）无法达到买方要求则解除合同，…”。2019年1月30日何少利、黄利英与汇锋房地产汝城分公司签订《补充协议》，协议载明：“关于卖方胡未发、郭瑞芝于2015年10月12日购买郴州龙腾房地产开发有限公司开发建设的汝城县龙腾御景华庭商品房第16栋1层104号房，建筑面积121.76平方米，2018年12月1日委托汇锋房地产汝城分公司签署房地产买卖合同。买方何少利、黄利英，汇锋地产代理买卖合同编号（NO.000205)因卖方在开发商处债务遇到不明，现经买卖双方友好再次协商现订立本补充协议，详细内容如下：卖方于3月25日前处理好卖方与开发商的房款问题，若未处理好将终止合同。如因上述物业无法正常办理过户手续，由中介方于2019年4月10日前无条件退还人民币壹拾柒万伍仟捌佰壹拾贰元整（￥175812元）及所收取的中介费给买方。…”。由于胡未发、郭瑞芝与郴州龙腾房地产开发有限公司就购房款问题有纠纷，无法办理房产证及过户，导致何少利、黄利英不能正常收房使用，汇锋房地产汝城分公司也没有按协议约定退款而引起纠纷。另查明，2018年12月1日签订合同时何少利、黄利英支付购房款165812元、购房定金10000元，中介费8364元给汇锋房地产汝城分公司；汇锋房地产汝城分公司转账145000元房款给胡未发、郭瑞芝。何少利、黄利英因提起诉讼支付律师代理费用7000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，何少利、黄利英与胡未发、郭瑞芝签订《房地产买卖合同》及与胡未发、何少利、汇锋房地产汝城分公司分别签订《补充协议》附件1,附件2，汇锋房地产汝城分公司与何少利签订《补充协议》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，系依法成立的合同，当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中汇锋房地产汝城分公司与何少利签订《补充协议》中约定：“卖方于3月25日前处理好卖方与开发商的房款问题，若未处理好将终止合同。如因上述物业无法正常办理过户手续，由中介方于2019年4月10日前无条件退还人民币壹拾柒万伍仟捌佰壹拾贰元整（￥175812元）及所收取的中介费给买方。…”。按协议约定案涉房屋在2019年3月25日前无法达到何少利、黄利英要求（即办理房产证及过户）则解除合同，何少利、黄利英不能实现购买房屋的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定,第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，根据以上规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现胡未发、郭瑞芝、汇锋房地产汝城分公司不能向何少利、黄利英交付房屋，致使何少利、黄利英不能实现购买房屋的目的。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故何少利、黄利英主张解除《房地产买卖合同》，并要求汇锋房地产汝城分公司、胡未发、郭瑞芝连带返还购房款175812元及双倍返还定金10000元，汇锋房地产汝城分公司返还中介费8364元于法有据，予以支持。关于何少利、黄利英主张由胡未发、郭瑞芝承担律师代理费用7000元，因双方在《房地产买卖合同》中第十一条约定“…守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费…均由违约方承担。”该约定系当事人的意思表示，且不违反法律有关规定，应属有效，何少利、黄利英的该项主张予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、解除原告何少利、黄利英与被告胡未发、郭瑞芝于2018年12月1日签订的《房地产买卖合同》；二、由被告广州市汇锋房地产代理有限公司汝城分公司、胡未发、郭瑞芝于本判决生效之日起十日内向原告何少利、黄利英连带返还购房款175812元及双倍返还定金10000元，合计185812元；三、由被告广州市汇锋房地产代理有限公司汝城分公司于本判决生效之日起十日内向原告何少利、黄利英返还中介费8362元；四、由被告胡未发、郭瑞芝于本判决生效之日起十日内支付原告何少利、黄利英因提起诉讼支付的律师代理费用7000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4318元，减半收取计2159元，由被告广州市汇锋房地产代理有限公司汝城分公司、胡未发、郭瑞芝负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交新证据。本院组织双方进行了质证。本院认证如下：胡未发、郭瑞芝提交的微信账单和银行账户明细对账单，汇锋房地产汝城分公司与何少利、黄利英对真实性无异议，能够证实二人从汇锋房地产汝城分公司实际取得145000元，本院予以采信。本院二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：汇锋房地产汝城分公司是否应与胡未发、郭瑞芝连带返还何少利、黄利英购房款175812元及双倍返还定金10000元。依据《补充协议》和《补充协议》附件2，以及汇锋房地产汝城分公司收取8364元中介费的收款收据、汇锋房地产汝城分公司收取购房首付款165812元的手机银行个人电子回单等客观证据，无论是合同的签订，还是中介费、房屋首付款的收取，汇锋房地产汝城分公司方都是周智慧出面处理的，故应认定周智慧是汇锋房地产汝城分公司工作人员。依据《补充协议》“卖方于3月25日前处理好卖方与开发商的房款问题，若未处理好将终止合同。如因上述物业无法正常办理过户手续，由中介方于2019年4月10日前无条件退还人民币壹拾柒万伍仟捌佰壹拾贰元整（￥175812元）及所收取的中介费给买方。…”的约定，应由中介方即汇锋房地产汝城分公司无条件退还何少利、黄利英购房款175812元及中介费8364元，依照定金罚则规定，其亦应承担双倍返还定金的责任。故一审判令汇锋房地产汝城分公司与胡未发、郭瑞芝连带返还购房款175812元及双倍返还定金10000元，汇锋房地产汝城分公司返还中介费8364元由事实和法律依据，并无不当。汇锋房地产汝城分公司关于其不应与胡未发、郭瑞芝连带返还何少利、黄利英购房款175812元及双倍返还定金10000元的主张，与其承诺和法律规定相悖，依法不能成立。综上所述，汇锋房地产汝城分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4016元，由上诉人广州市汇锋房地产代理有限公司汝城分公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄肖华审判员  欧旭敏审判员  雷金梅二〇一九年十月二十四日法官助理陈祠平书记员谷琼附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。