吉林省长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0106民初1689号 原告（申请执行人）：葛某，住长春市绿园区，公民身份号码：×××。 被告（执行案外人）：马某，男，汉族，1984年4月9日生，住长春市二道区吉林街道副临河街北委副**，公民身份号码：×××。 被告（被执行人）：代某，住长春市绿园区，公民身份号码：×××。（未到庭） 被告（被执行人）：汤某，住长春市绿园区，公民身份号码：×××。（未到庭） 原告葛某诉被告马某、代某、汤某执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛某、被告马某到庭参加诉讼;被告代某、汤某经本院公告送达开庭传票,无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法撤销长春市绿园区人民法院（2019）吉0106执异129号执行裁定书，要求贵院对坐落于长春市××区，丘地号：4-100/113-30-8106房屋继续强制执行程序。二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：第二被告与第三被告夫妻于2016年9月26日向长春市卓信金融贷款公司借款人民币50万元，约定每月利息1分多利，并以坐落于长春市××区房作出抵押，办理了他项权利证，他项权利人为长春市卓信金融贷款公司指定的人员孙涛。2017年2月22日，因第二被告和第三被告夫妻拖欠长春市卓信金融贷款公司两个月利息未支付，长春市卓信金融贷款公司便以威胁、恐吓的方式让被告夫妻与第一被告马某就抵押房屋签订买卖协议，两天后又让办理委托公证，3月9日又让办理更名过户，自始至终第二被告和第三被告没有看到购房款，而且第一被告出示的购房款凭证也远远低于市场价格，所以，其实抵押房屋就是为50万元借款所作的担保，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，第一被告与第二、第三被告之间的买卖协议无效。长春市绿园区人民法院（2018）吉0106执异129号执行裁定书依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定中止原告的执行案件错误，因为第一被告并未符合第二十八条的四项规定：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。本案诉争房屋于2017年3月9日被查封，但第一被告却是2017年5月1日左右进行的强行入住，所以，第一被告并未在查封之前合法占有房屋。综上所述，第一被告与第二、第三被告的《房屋买卖合同》无效，长春市绿园区人民法院（2018）吉0106执异129号执行裁定书依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，第一被告并未完全满足四项规定，裁定中止执行错误，应恢复原告的执行案件。 被告马某辩称，本案涉案房屋我已经与代某于2017年2月22日签订了房屋买卖合同，已经支付了全部价款，于2017年2月22日当天交付了40000.00元定金，2017年2月27日支付了剩余房款，于2017年3月9日到产权交易中心进行了房屋产权更名过户手续，并已完税，已经实际居住该房屋。该房屋我认为就是归我所有。现在该房屋虽然还在代某名下，但是没有办理更名过户的原因不是我造成的。 被告代某、汤某经本院公告送达开庭传票未到庭，亦未在法定期限内提交书面答辩意见。 经审理查明：在原告葛某诉被告代某、汤某民间借贷纠纷一案中，长春市绿园区人民法院于2017年7月13日作出（2017）吉0106民初894号民事调解书，内容为：一、被告代某、汤某于2017年10月13日前一次性给付原告葛某借款本金20万元及利息（自2016年12月21日起至实际给付之日止，按年息24%计算）。二、诉讼费4300元减半收取为2150元及保全费1520元由被告代某、汤某承担。在该案审理过程中，我院根据原告葛某的申请，于2017年3月10日作出（2017）吉0106民初894号民事裁定书，裁定如下：一、查封被告代某名下的坐落于长春市××区房[丘地号4-100/113-30-8（106）]。二、查封原告葛某所有的位于长春市××区、丘地号4-104/28-66、×××房屋一套。该查封系轮后查封。在查封后，申请人马某向我院提出解除保全措施的申请，我院于2017年9月15日作出（2017）吉0106民初894号之一民事裁定书，裁定如下：解除对代某名下坐落于长春市××区，[丘地号4-100/113-30-8（106）]房屋的查封。 同时查明，在原告董大伟诉被告代某、汤某借款合同纠纷一案中，申请人马某于2017年4月26日向我院提出解除保全措施的申请，我院于2017年9月15日作出（2017）吉0106民初1071号之一民事裁定书，裁定如下：解除对代某名下坐落于长春市××区，[丘地号4-100/113-30-8（106）]房屋的查封。在长春市中鑫小额贷款有限责任公司与代某、汤某借款合同纠纷一案中，长春市宽城区人民法院于2017年10月20日作出（2017）吉0103执1135号执行裁定书，裁定如下：解除对被执行人代某名下坐落于长春市××区，[丘地号4-100/113-30-8（106）]房屋的查封。在长春经开融丰村镇银行股份有限公司与代某、王丽娟诉前财产保全纠纷一案中，申请人马某于2017年10月18日向长春经济技术开发区人民法院提出解除对案涉房屋查封的申请，该院于2018年1月12日作出（2017）吉0191财保47号之一民事裁定书，裁定如下：解除对代某名下的坐落于长春市××区，[丘地号4-100/113-30-8（106）]房屋产权的查封。 另查明，在（2017）吉0106民初894号民事调解书生效后，因被执行人代某、汤某未按调解书确定的内容和期限履行义务，申请执行人葛某向本院申请执行，执行过程中，本院于2018年7月27日依法查封被执行人代某所有的坐落于长春市××区房、丘地号4-100/113-30-8（106），查封期限为三年，现首封案件及轮为首封的案件均已解除查封，本案现为首封案件。案外人马某对该查封提出异议，我院于2019年4月19日作出（2019）吉0106执异129号执行裁定书，裁定如下：中止对被执行人代某名下的坐落于长春市××区、丘地号4-100/113-30-8（106）房屋的执行。申请执行人葛某对该裁定不服，于收到裁定书之日起十五日内向本院提出执行异议之诉。 又查明，2017年2月22日，甲方代某与乙方马某签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方名下的的位××区，建筑面积为80.39平方米，房屋总价款为552450元，并约定乙方马某于2017年2月22前向甲方代某支付定金40000元；2017年3月10日前甲乙双方到长春市产权交易中心办理此房的更名过户手续，甲方代某欠长春卓信金融贷款公司的借款本金、利息及违约金共计512450元，此款由乙方代甲方还清，此款在交易完成时充抵房款；待乙方交付全部房款后该房屋归乙方所有，此房尚在出租当中甲方承诺自更名过户之日起30日内将房屋腾出供乙方使用，在此期间甲方支付一个月房租给乙方即人民币壹仟捌佰元整（￥1800元）。 同日，被告代某给马某出具《定金收条》，内容为：今收到马某购买代某名下位于长春市××区（丘地号：4-100/113-30-8106）房屋定金人民币肆万元整（￥40000元），此房总交易价格为人民币伍拾伍万贰仟肆佰伍拾元整（￥552450元）。如乙方不买此房则定金不退，甲方不卖此房则定金双倍返还。 2017年2月27日，甲方代某与乙方马某签订《转款协议》，内容为：甲方将其名下位于长春市××区房出售给乙方（丘地号：4-100/113-30-8106）。因甲方尚欠长春卓信金融贷款公司人民币伍拾壹万壹仟玖佰伍拾元整（￥511950），此款由甲方委托乙方代办还清并转入长春卓信金融贷款公司代表人孙涛帐户（×××），同时此款充抵购房款，至此房款已全部结清。 2017年2月27日，被告马某通过中国建设银行向孙涛（帐户：×××）转款511950.00元。2017年2月28日，辽宁卓信投资管理有限公司长春分公司出具《情况说明》，内容为：2016年9月26日汤某、代某夫妻二人以长春市绿园区迎宾路以南万盛理想国C组团C16幢3单元106号房做为抵押物，向我司借款人民币500000元（伍拾万元），我司委托孙涛为债权人，与汤某、代某夫妻二人到房产局进行房产他项手续，2017年2月，债务人汤某、代某告知我司其还款遇到困难，决定卖掉此抵押房产还款，由买房一方马某×××代其先支付我司欠款后再更名过户，马某于2017年2月27日将本金及利息511950元（伍拾壹万壹仟玖佰伍拾元）还入我司债权人孙涛帐户（×××），我司收到还款后，配合其解他项，以上情况属实，特此说明。 另，根据被告马某提供的采暖费、物业费、生活垃圾处理费等相关票据，能够认定被告马某已于2017年10月19日实际占有涉案房屋。 再查明，被告代某与被告汤某于2002年6月6日登记结婚，二被告系夫妻关系，本案争议的房屋系夫妻共同财产。2017年3月9日，代某、汤某与马某共同向长春市房地产交易与权属登记大经路服务中心提交办理长春市绿园区万盛理想国C组团C16幢3单元106号房屋的过户申请并已缴纳税款。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，涉案房屋查封时间为2018年7月27日，被告马某于2017年2月22日与代某签订《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定合法、有效。签订该合同后，被告马某已于2017年2月27日前支付全部购房款，根据原告提供的采暖费、物业费、生活垃圾处理费等相关票据，亦能够证明被告马某已于本院查封前合法占有涉案房屋。根据被告马某提供的《申请表》、《询问笔录》、完税证明等相关证据，能够证明被告马某已于2017年3月9日与代某、汤某共同向长春市房地产交易与权属登记大经路服务中心提交办理长春市绿园区万盛理想国C组团C16幢3单元106号房屋的过户申请并已缴纳税款，故未办理过户更名登记非因被告马某自身原因所造成的。综上所述，被告马某在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同并已合法占有该不动产，同时已按照合同约定支付全部价款，且其未办理过户登记非因被告马某自身原因所造成的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，被告马某提供的证据足以对抗本院的合法查封，亦足以排除法院的强制执行，故原告葛某要求对坐落于长春市××区，丘地号：4-100/113-30-8106房屋继续执行的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告葛某要求撤销长春市绿园区人民法院（2019）吉0106执异129号执行裁定书的诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，不予评判。 被告代某、汤某经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭，视为放弃其诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告葛某的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告葛某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  王敬娜 人民陪审员  郭 力 人民陪审员  孙丽君 二〇一九年十月二十三日 书 记 员  路 畅