福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3833号 上诉人（原审被告）：景梦佳，女，汉族，1989年12月1日出生，住厦门市集美区。 委托诉讼代理人：陈美玲，女，汉族，1962年4月10日出生，住厦门市集美区，系上诉人景梦佳之母。 被上诉人（原审原告）：洛阳泉舜物业服务有限公司厦门分公司，住所地厦门市湖里区枋湖北二路******。 负责人：林建平，公司副总经理。 委托诉讼代理人：赵海宏，男，该公司员工。 上诉人景梦佳因与被上诉人洛阳泉舜物业服务有限公司厦门分公司（下称泉舜物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初1583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人景梦佳的上诉请求：1、请求判令撤销原审判决，依法改判或者发回原审法院重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人已用“泉舜·泉水湾”老带新回馈确认单抵扣2012年12月16日至2013年6月15日期间的物业服务费，被上诉人无理由重复收取；上诉人母亲陈美玲女士，同为泉水湾一期7号楼1406单元住户，自愿用其拥有的老带新回馈确认单来抵扣讼争房产物业服务费，可再抵扣半年物业服务费。2、上诉人已缴交2012年12月16日至2013年10月10日的公摊电费，被上诉人不应重复收取。3、因物业公司的服务未达标准，业主有权暂缓缴交物业费用，直至物业公司服务质量达标为止。4、房屋公共维修金归全体业主及业委会代业主持有，应由业委会提出请求，物业公司无权向业主主张。 被上诉人泉舜物业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原审判决。 泉舜物业公司向原审法院提出的诉讼请求：1.判令景梦佳立即支付物业管理费9691.9元、房屋公共维修金1817.3元、公摊电费1127.5元（欠付期间：2012年12月至2018年9月30日）。2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：泉舜物业公司系泉舜·泉水湾一期小区物业管理单位，其和小区业主委员会于2014年11月12日签订了《物业服务委托合同》，合同第七条约定“住宅物业服务收费标准为1.6元/月·平方米，房屋公共维修金0.3元/月·平方米。业主或使用人应在双月25日前缴费”；合同第二十二条约定“未能按时足额缴纳物业费用的，应从逾期之日起每天按应缴款项日3‰的标准计收滞纳金”。景梦佳是泉舜·泉水湾一期小区7#楼1406室业主，面积87.16㎡，业主享受了物业公司提供的物业服务，却没有按时间交纳物业费服务相关费用，没有履行作为一名业主应尽的基本义务。自2012年12月至2018年9月，累计拖欠物业管理费9691.9元，公维金1817.3元、公摊电费1127.5元。期间经多次催要未果，遂起讼争。 原审查明，2012年12月15日，泉舜物业公司与泉舜集团（厦门）房地产股份有限公司（下称“泉舜房地产公司”）签订《前期物业服务合同》，约定由泉舜物业公司对泉舜·泉水湾一期小区进行前期物业管理，第二十九条约定，“物业管理服务期限自交房之日起至第一届业主大会召开成立合法业主委员会，业主委员会与其所选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。”2014年11月12日，泉舜物业公司和厦门市集美区泉水湾小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定泉水湾一期住宅物业服务费用标准为1.6元/月/平方米，房屋公共维修金0.3元/月/平方米（第六条）；业主或物业使用人应在双月25日前缴费（第七条）；乙方违反合同约定的服务内容和服务等级标准的，甲方有权要求乙方在一定期限内解决，及时整改达到标准为止（第二十三条）；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费金额日千分之三的标准支付违约金（第二十四条）。景梦佳系泉舜·泉水湾一期小区7号楼1406室业主，自2012年12月至2018年9月，泉舜物业公司多次向景梦佳送达物业缴费通知单，景梦佳共欠缴物业管理费9691.9元、房屋公共维修金1817.3元、公摊电费1127.5元。 另查明，景梦佳母亲陈美玲于2010年10月17日，因介绍新客户购买泉舜房地产公司房屋，而获得老带新回馈确认单一份，由泉舜房地产公司给予优惠内容：享受免物业服务费6个月。 2015年3月18日，景梦佳所住的厦门市集美区遭入室盗窃，该案已于2015年3月19日立案进行侦查，尚未破案。 原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。泉舜物业公司与泉舜房地产公司签订《前期物业服务合同》及与厦门市集美区泉水湾小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照约定履行义务。上述《前期物业服务合同》、《物业服务委托合同》对业主具有约束力，泉舜物业公司依合同约定向泉水湾小区业主提供物业服务，景梦佳作为业主应当按合同约定向泉舜物业公司支付物业服务费等相关费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。景梦佳作为业主，以未享受到合同约定的服务标准为由拒绝缴纳物业费，不予支持。关于景梦佳要求以《老带新回馈确认单》抵扣6个月的物业费的问题，因本确认单系由泉舜房地产公司与陈美玲之间的约定，主体与本案的主体均不一致，可由陈美玲向泉舜房地产公司进行协商解决。本案中，关于景梦佳所反映的家中失窃问题，因物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产不遭不法侵害的义务。况且物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑、不断改进，以达到更好履行合同的目的。如业主确实认为有足够证据证明原告长期未尽公共部位管理之责，其可向代表全体业主利益的业主大会提出，由业主大会征求全体业主的意见后，再与物业公司进行协商或采取相关法律途径予以解决，但不能作为单个业主要求减免物业管理费的理由，如业主坚持认为物业公司应对其家中失窃负赔偿责任，可另行起诉。因此本案中，景梦佳应及时足额交纳物业管理费。景梦佳自2012年12月起至2018年9月期间未按约定向泉舜物业公司支付物业服务费、公共维修基金、公摊电费，经催告仍未交纳，泉舜物业公司诉请要求景梦佳支付上述费用，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：景梦佳应于判决生效之日起十日内向洛阳泉舜物业服务有限公司厦门分公司支付物业管理费9691.9元、房屋公共维修金1817.3元、公摊电费1127.5元，共计12636.7元。 经审理查明，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院对上述事实予以确认。 本院另查明，上诉人于原审所提交的《【泉舜·泉水湾】老带新回馈确认单》记载着老客户、新客户的基本情况，新客户的购买信息和购买日期，其中的老客户为景梦佳、陈美玲。其优惠内容为享受物业服务费六个月。在“泉舜审核”栏有“陈惠莲”签字。泉舜物业公司确认，该人为泉舜房地产公司的副总，曾经是泉舜物业公司的总经理。 本院认为，景梦佳尚欠泉舜物业公司物业管理费9691.9元、房屋公共维修金1817.3元、公摊电费1127.5元，共计12636.7元，事实清楚，原审判决景梦佳支付上述款项并无不当。因泉舜房地产公司曾实施过老客户带新客户享受免交半年物业服务费的活动方案，上诉人景梦佳提交的二份确认单亦载明，景梦佳及陈美玲都带领过新客户购房，该事实经“泉舜”核准、确认过，且核准人的身份分别为地产公司副总、物业公司总经理。故景梦佳主张以二份确认单抵扣一年物业费用，应予支持。泉舜物业公司主张确认单已经同前物业公司-康乐物业抵扣过，证据不足。泉舜物业公司确认，1年的服务费用为1673.5元，则景梦佳尚应支付的物业服务费用为8018.4元。原审判决对该确认单未予处理，与事实不符，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、变更厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初1583号民事判决为“景梦佳应于本判决生效之日起十日内向洛阳泉舜物业服务有限公司厦门分公司支付物业管理费8018.4元、房屋公共维修金1817.3元、公摊电费1127.5元，共计10963.2元”。 二、驳回洛阳泉舜物业服务有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。 本案二审案件受理费50元，由被上诉人泉舜物业公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇一九年十月二十五日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。