大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初2574号原告：亿达物业服务集团有限公司，统一社会信用代码91210231723451243K，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园**。法定代表人：田野，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邵瑞，男，系该公司职员，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：傅晓，男，1991年3月2日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：孙敏，女，1960年3月23日生，汉族，住址。委托诉讼代理人：傅晓，系被告孙敏儿子，即被告傅晓。原告亿达物业服务集团有限公司与被告傅晓、孙敏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人邵瑞、被告傅晓及被告孙敏的委托诉讼代理人傅晓均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告亿达物业服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付2017年1月1日至2018年1月26日期间物业费2,352.31元及违约金705元；2.判令被告傅晓支付2018年1月27日至2018年12月31日期间物业费2,039.06元及违约金611元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系第五郡佳林园小区13号楼2单元4层2号房屋的业主，住宅面积91.61平方米，原告与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定：由原告为被告房屋所在第五郡佳林园小区提供物业服务，物业费收费标准为：住宅按面积每月每平2元、小高层住宅按面积每月每平2.2元，被告应于每季度前10日交纳该季度的物业费，未按约定交纳物业费的，被告应按欠缴金额总额的0.3%承担违约金。原告作为该小区的物业服务企业按约定提供了物业服务，按合同约定被告应向原告交纳自2017年1月1日至2018年12月31日期间物业费，但最近一次催费后被告未缴费。根据合同约定，被告还应支付逾期交纳物业费违约金，故原告诉至法院，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。被告傅晓、孙敏辩称，不同意原告的诉讼请求。对欠缴的物业费本金数额没有异议，但不同意支付违约金。被告并非恶意欠缴物业费，之前就原告物业服务存在的问题，被告多次与物业经理协商无果，所以才欠缴物业费。被告不缴纳物业费的原因如下：1.要求物业还我原有的绿化。2010年交付房屋钥匙时小区绿化面积为70%，现仅有30%至40%，一楼很多户业主违章建筑破坏绿化，原告作为物业公司虽然没有执法权，但有理由拒绝施工人员或大型车辆进入小区，这方面原告一直没有制止，造成一楼业主对小区绿化的破坏。2.地下车库灯光问题。2016年购买地下停车位时，，地下车库是全明状态进入车库不需要鸣笛等行为，，地下车库是禁止鸣笛的地方现改为感应灯光，只能鸣笛进入，如果不鸣笛根本什么都看不到，但是鸣笛会影响其他业主，就此被告多次与原告工作人员沟通未能解决。3.原告公司经常更换被告所居住的四号地物业经理及领导班子，对于被告提出的问题都没有解决。经审理查明，大连亿达物业管理有限公司于2016年11月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，于2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司。原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区郡佳林园小区提供物业管理服务。被告傅晓系被告孙敏长子，2018年1月26日前二被告系大连市甘井子区郡佳林园小区**楼******房屋的共有人，此后案涉房屋系被告傅晓所有。房屋建筑面积91.61平方米。2014年5月25日，大连市甘井子区郡佳林园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《第五郡佳林园物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对第五郡佳林园小区提供物业管理服务，物业服务期限为三年，自2014年4月1日起至2017年3月31日止，合同到期前两个月，双方商谈续签事宜。多层住宅的物业费为2元/月.平方米（含电梯费）。物业服务费按季度交纳，业主于每季度首月10日前向乙方交纳当季度物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。合同亦对甲、乙双方的其他权利义务作出了约定。二被告2017年1月1日至2018年1月26日期间未缴纳物业费；被告傅晓2018年1月27日至2018年12月31日期间未缴纳物业费。本院所确认的上述事实，有第五郡佳林园物业服务合同、权属登记情况、照片、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条及第六十条之规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，业主和物业服务企业之间是平等主体，原告为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，双方签订的《第五郡佳林园物业服务合同》未违反法律法规的规定，应当认定为有效，对作为业主的被告亦具有约束力，被告应按合同约定交纳物业服务费。根据双方签订的《第五郡佳林园物业服务合同》的约定，被告房屋的物业服务费收费标准为每月每平方米2元，2017年1月1日至2018年1月26日期间，二被告应向原告交纳物业服务费2,352.31元（91.61平方米×2元/月/平方米×12个月+91.61平方米×2元/月/平方米÷31天×26天）；2018年1月27日至2018年12月31日期间，被告傅晓应向原告交纳物业服务费2,039.06元（91.61平方米×2元/月/平方米×11个月+91.61平方米×2元/月/平方米÷31天×4天）。被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费4,391.37元的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。关于被告提出的原告提供物业服务不到位的抗辩意见。本院认为，因物业服务及物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现的，相同的服务不同的服务对象感受也可能不同，少部分业主以物业服务不到位不交或少交物业费的行为不利于维护大多数交费业主的权益及小区的整体利益，故被告以此为由拒交物业服务费，于法无据，本院不予采纳。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑原告现仍是该小区的物业服务企业，物业服务企业与业主之间保持和谐的关系是不断提升物业服务质量、改善全体业主生活环境的重要保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展及被告的日常生活均与原告息息相关，双方之间的矛盾须及时化解且不可进一步深化，故本院对原告主张的违约金不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告傅晓、被告孙敏给付原告亿达物业服务集团有限公司物业服务费人民币2,352.31元（自2017年1月1日起至2018年1月26日止）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告傅晓给付原告亿达物业服务集团有限公司物业服务费人民币2,039.06元（自2018年1月27日起至2018年12月31日止）；三、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元（原告已预付），减半收取25元，由被告傅晓、被告孙敏负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇一九年十月八日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。