青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1829号上诉人（原审被告）：马哈如乃，公民身份号码×××，住西安市未央区。上诉人（原审被告、反诉原告）：马来英，公民身份号码×××。上诉人（原审被告、反诉原告）：哈克木，公民身份号码×××，住青海省尖扎县。三上诉人委托诉讼代理人：马占林（马来英之父），公民身份号码×××，住青海省尖扎县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈玉莲，公民身份号码×××，住西宁市。委托诉讼代理人：徐晓同，青海徐晓同律师事务所律师。上诉人马哈如乃、马来英、哈克木与被上诉人沈玉莲租赁合同纠纷一案，沈玉莲于2018年5月17日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求判决解除与马哈如乃对西宁市经济开发区金和路青海省××队商铺的不定期租赁合同且交付房屋并支付欠缴的房屋租金266660元、水电费17006.46元、利息10000元。西宁市城东区人民法院作出（2018）青0102民初1684号民事判决，沈玉莲不服提起上诉，本院以遗漏必须参加诉讼的当事人为由发回重审。西宁市城东区人民法院通知哈克木作为被告参加诉讼。沈玉莲将诉讼请求确定为1.解除与马哈如乃、马来英、哈克木就西宁市经济开发区金和路36号青海省××队商铺签订的不定期租赁合同，立即归还租赁物；2.马哈如乃、马来英、哈克木支付租金272025元、水电暖费31897.46元、利息损失28000元。马来英、哈克木亦提出反诉，请求判令沈玉莲赔偿经济损失372000元。西宁市城东区人民法院于2019年8月5日作出（2019）青0102民初1074号民事判决，马哈如乃、马来英、哈克木不服提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。上诉人马哈如乃、马来英、哈克木及诉讼代理人马占林、被上诉人沈玉莲及诉讼代理人徐晓同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马哈如乃、马来英、哈克木上诉请求：改判支持马来英、哈克木的反诉请求。事实和理由：马哈如乃从原承租人手中以970000元高价转让该拉面馆，沈玉莲也在该转让协议上签字。当时该协议中余有7个月房租费，该合同应当从2014年12月9日至2017年12月10日到期，双方约定租赁期暂为三年，还约定合同到期后，如出租方继续出租，承租方有优先租赁权，原审判决书认定的合同于2017年4月30日到期的依据何在。按原房屋租赁合同中约定，马哈如乃、马来英、哈克木已预付7个月房租费56000元。合同未到期期间2017年7月马来英2次共汇款250000元，再加押金20000元，合计已预付未到期房租费100000元。一审法院查明2014年5月1日至2017年4月30日拖欠租金72480元依据何在。根据原房屋租赁合同，双方未约定不定期租赁合同条款。按照《合同法》第四十四条规定，合同的生效双方必须订立书面合同，依法成立的合同双方签字后，自成立时生效。马哈如乃、马来英、哈克木与沈玉莲原合同到期后根本没有签订有效的合同。《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限6个月以上的应当采取书面形式，当事人未采取书面形式的视为不定期租赁，马哈如乃、马来英、哈克木认为不定期租赁权不成立，沈玉莲已丧失了不定期租赁权，该诉求已超过法定的不定期租赁期限，因此视为无效没有法律的约束。所以原审法院按不定期租赁合同认定拖欠161517元租金证据不足，没有法律根据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百四十四条规定，当事人撤诉或人民法院按撤诉处理后，当事人按同一事实再次起诉的，人民法院应于受理，如当事人未按同一事实主张权利的人民法院不予受理。沈玉莲在2018年3月29日第一次起诉时主张诉求为224783元，因沈玉莲未到庭，原审法院按撤诉处理。沈玉莲第二次起诉诉求是282823.48元，可是原审法院不维护法律底线，故意违反最高人民法院司法解释，结果二审法院审查后发回原审法院重审。2019年3月12日沈玉莲又未按同一事实主张权利，诉求为331922.46元，可是原审法院仍然不维护法律底线，违反审判程序。2017年7月10日原租赁合同未到期，经沈玉莲同意，马来英、哈克木为经营需要将拉面馆进行维修。因该租赁物室内环境卫生条件特别差，停电断水现象十分严重，严重影响上诉人的正常经营需要。马来英、哈克木维修租赁物垫付维修费95000元，在维修期间影响正常营业43天，损失每天收益2000元×43天=86000元。承租人已垫付的维修费有权要求出租人偿还，影响承租人营业损失从租金中扣除或者延长租赁期。可是原审法院偏向办案，没有维护马来英、哈克木合法权益。由于沈玉莲没有与原业主签订房屋租赁合同，导致马来英、哈克木未能继续与沈玉莲签订房屋续租合同，造成马来英、哈克木无法稳定承租经营，直接经济损失160000元，原判未支持不当。马来英、哈克木经营期间，沈玉莲无故关停店面11天，经营损失22000元和食材损失5000元。而且从2019年6月19日强行关停60天，造成经营损失20000元，沈玉莲应当予以赔偿。原审法院计算租金错误，至今马哈如乃、马来英、哈克木尚欠不超过20000余元，原审判决却计算为161517元，缺乏事实依据。沈玉莲辩称，2017年的4月30号租赁合同到期，双方未书面签订租赁合同，双方之间产生的租赁关系是合同法规定的不定期租赁关系。一审法院认定事实清楚，程序合法，实体处理得当，马哈如乃、马来英、哈克木上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实：沈玉莲与马哈如乃于2014年12月8日签订房屋租赁合同，约定沈玉莲将其租赁的有色地勘局七队青海省位于西宁市××区、面积为159㎡的商铺租赁给马哈如乃使用，租期为2014年5月1日至2017年4月30日，年租金95400元，交纳押金20000元等内容。马哈如乃交纳了押金20000元后，由马哈如乃和马来英合伙经营饭馆。2016年9月18日，马哈如乃、马来英、哈克木三人签订转让协议，约定马哈如乃退出合伙，改由马来英与哈克木二人合伙经营饭馆，之前所欠租金47200元由马来英与哈克木二人负责偿还。2017年4月30日租赁期满后未签订续租合同，该房屋至今由马来英、哈克木经营使用。合同期间2014年5月1日至2017年4月30日拖欠的租金为72480元、水电费为10014.46元，合同期满后拖欠的水电费为6992元。在本案诉讼期间，双方对账后，哈克木签字确认自2018年8月至2019年3月应付租金及水电暖费用合计66566元。上述欠付费用，截止2019年4月19日已支付租金及水电暖费59911元。一审法院认为，沈玉莲、马哈如乃自愿签订的房屋租赁合同合法有效，当事人应当全面履行，但马哈如乃、马来英、哈克木长期拖欠租金，经催要后不予支付，构成严重违约。合同期满后也未续签租赁合同，沈玉莲与房屋实际使用人马来英、哈克木之间形成不定期租赁合同。根据相关法律规定，可以随时解除合同，沈玉莲要求解除不定期租赁合同的主张，予以支持，但应当给予合理时间三十日较为适宜。沈玉莲要求支付拖欠租金的主张，因合同期内马哈如乃私自转让权利义务的行为并未取得沈玉莲的同意，对沈玉莲并无证明力，对合同期内拖欠的租金72480元及水电费10014.46元，马哈如乃、马来英应当承担连带责任。合同期满后，马来英及后期加入的哈克木为房屋的实际使用人，期间的租金应当由马来英、哈克木支付。沈玉莲要求每平方米每月租金68元计算的主张，于法无据，应当按马来英认可的每平方米每月租金62元计算较为合理，即2017年5月1日至2018年7月30日期间租金为159㎡×15个月×62元＝147870元，并应当支付拖欠的水电费6992元；再加上2018年8月至2019年3月起诉时止的租金及水电暖费用66566元，合计221428元，扣除已支付租金及水电暖费用59911元，马来英、哈克木还应给付161517元。沈玉莲要求支付利息损失28000元及其余水电暖费的主张，因证据不足，不予支持。关于马来英、哈克木以投入装修、被强行关停店面停业、应续租而未予续租为由主张赔偿损失372000元的反诉请求，马来英、哈克木作为完全民事行为能力人，应该预见到其从事相关生产经营活动中可能存在的风险，其将上述风险责任转嫁给与其建立租赁合同关系的相对方，于法无据，加之马来英、哈克木提交的证据并不足以证明由于沈玉莲的违约行为对其造成了直接经济损失，故对其反诉主张不予支持，遂判决：一、沈玉莲与马来英、哈克木之间的不定期租赁合同予以解除；马来英、哈克木在判决生效后三十日内腾退经济开发区金和路号青海省位于西宁市××队㎡的商铺，同时，沈玉莲将房屋押金20000元退还给马来英；二、马哈如乃、马来英于判决生效后十日内支付沈玉莲租金72480元及水电费10014.46元；三、马来英、哈克木于判决生效后十日内支付沈玉莲租金及水电暖费161517元；四、驳回沈玉莲的其他诉讼请求；五、驳回马来英、哈克木的反诉请求。本案二审期间，马哈如乃、马来英、哈克木与沈玉莲对一审判决查明的基本事实无异议，本院对双方均无异议的事实予以确认。二审中双方的主要争议是拖欠租金的原因及马来英和哈克木主张的损失是否支持。马哈如乃、马来英、哈克木在认可一审判决认定事实的同时，又提出转让饭馆时原协议留有7个月房租费56000元、马来英汇款25000元及押金20000元问题，对一审法院查明的2014年5月1日至2017年4月30日拖欠租金72480元提出异议。根据沈玉莲计算的欠款数额，沈玉莲主张的是2016年5月之后的租金欠款，而非从2014年5月开始计算，也不是从马哈如乃转让饭馆时的2014年12月开始计算。沈玉莲并未主张2016年5月之前的租金，表明沈玉莲认可此前的租金已经支付，马哈如乃、马来英、哈克木也未提交2016年5月之前另外多支付7个月租金的证据，原租赁协议留有租金不能证明马哈如乃、马来英、哈克木多支付了租金。马哈如乃、马来英、哈克木所称25000元租金，沈玉莲认可收到并已经扣减，而对2014年5月1日至2017年4月30日期间的租金欠款，不仅可以从2016年9月18日马哈如乃、马来英、哈克木三人签订的转让协议中写明的拖欠租金47200元可以得到印证，而且拖欠租金72480元的数额也是在一审诉讼中双方核对计算后确定的结果，双方均予以认可。押金是履行租赁合同的保证，一审法院也判决马来英、哈克木腾退房屋后，沈玉莲将押金退还马来英，因此一审认定的欠款数额正确。二审另查明，沈玉莲与马哈如乃签订的租赁合同中，虽然写明年租金95400元，但在合同履行中，双方认可合同期内的租金标准实际变更为按每平方米60元，即年租金114480元的标准履行。2016年9月18日马哈如乃、马来英、哈克木三人签订的转让协议为打印件，备注“今后因托（拖）欠房租，房东不给续租房屋与马哈如乃无关”，还特别手写备注“饭馆合同满后房东不给续租房屋与马哈如乃无关”。本院认为，关于马哈如乃、马来英、哈克木提出拖欠租金的原因在于沈玉莲未与马来英续签三年的租赁合同，而且租赁期限应从2014年12月9日计算至2017年12月10日的辩称，马哈如乃与沈玉莲签订的租赁合同明确写明租赁期限2017年4月30日截止，马哈如乃、马来英、哈克木所说租赁期限计算至2017年12月10日缺乏依据。而且马哈如乃、马来英、哈克木自己辩称原租赁协议余有数月租金，实际也认可三年租赁期限从马哈如乃签订合同之前就开始计算，所以对其三人所说从马哈如乃与沈玉莲签订合同的时间计算租赁期限不予采信。虽然租赁合同中约定了马哈如乃有优先承租权，但优先承租权不是沈玉莲必须且只能和马哈如乃、马来英签订续租合同，只是在同等条件下，马哈如乃、马来英才享有优先权。马来英认可与沈玉莲未能就续租租金标准达成一致，沈玉莲就有权以更高的租金标准出租给他人，马哈如乃、马来英、哈克木均无权阻挠。马哈如乃、马来英、哈克木称沈玉莲与马哈如乃签订合同时承诺续签三年，但沈玉莲不予认可，马哈如乃、马来英、哈克木对此也未提交证据证明。而马哈如乃、马来英、哈克木转让协议中的备注，进一步证明租赁期限届满后是否续租并不确定，沈玉莲并未保证必须续签合同。即使沈玉莲在马哈如乃与前期承租人的转让协议中签字属实，也只能证明沈玉莲同意转让饭馆，并不能证明沈玉莲保证续租。而且正常租赁期限内马哈如乃、马来英、哈克木已经拖欠租金，马来英要求沈玉莲必须续签合同不仅缺乏合同依据，亦不符合情理，对马哈如乃、马来英、哈克木所说因沈玉莲不续签合同故而拖欠租金的说法、做法无法采信并支持。马哈如乃、马来英、哈克木未能按照约定支付租金已构成重大违约，而且合同到期后沈玉莲未同意续签书面合同。虽然马来英、哈克木仍在使用租赁房屋，沈玉莲亦收取了部分租金及其他费用，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，沈玉莲可以随时解除合同。而且马哈如乃、马来英、哈克木在后期不定期合同履行过程中经沈玉莲索要仍然未能及时支付租金，沈玉莲也可以主张解除合同。马哈如乃、马来英、哈克木所说沈玉莲已超过法定的不定期租赁期限，丧失了不定期租赁权的说法系对法律规定的错误理解，无法予以采信。同样，原告撤诉后再次起诉以及发回重审后变更诉讼请求数额均是当事人的权利，法律并不禁止，法律也未规定原告撤诉后只能按照原来的诉讼请求数额提起诉讼，马哈如乃、马来英、哈克木的此项上诉理由亦是基于对法律规定的错误理解，不予采信。在约定的租赁期限及后续的不定期合同履行期限内，马哈如乃、马来英、哈克木无故拖欠租金及其他应支付的水电暖等费用，而且以缺乏依据的理由长期占有租赁房屋，构成重大违约，对其所说的停业损失应不予支持。马哈如乃、马来英、哈克木所谓沈玉莲未与房屋所有权人签订租赁合同导致马来英、哈克木未与沈玉莲签订合同的经营损失，因沈玉莲并未保证必须续签合同，其保证在约定的租赁合同期限内正常履行合同即可，是否与房屋所有权人续签合同是沈玉莲的个人事务，马哈如乃、马来英、哈克木不能强求续签合同。而且根据沈玉莲提交的与房屋所有权人签订的租赁合同，沈玉莲的租赁期限2019年6月才届满，对马来英、哈克木的不定期租赁也未造成影响，对此说法不予采信。马哈如乃、马来英、哈克木愿意在明确约定的租赁期限内以其认为合理的转让费接手饭馆，由此产生的经营风险应自行承担，不应转嫁他人。而三人所说的维修费用，根据其自己提交的证据及辩称，是其在不定期租赁期间进行装修产生的费用。装修本应是经营者自行承担的费用，而且在未与沈玉莲签订书面合同的情况下，存在沈玉莲随时解除合同的风险。而马来英、哈克木又不及时支付租金，加大沈玉莲解除合同的可能性，马来英、哈克木对此是明知的。同时，马哈如乃、马来英、哈克木也未提交沈玉莲同意装修的证据，因此进行装修及相应后果应由自己承担。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9545元由马哈如乃、马来英、哈克木负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 磊审 判 员 陈志秀审 判 员 尹菲菲 二○一九年十月三十一日法官助理 岳文伟书 记 员 潘 弘 附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。