河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终10165号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王俊传，男，1971年1月12日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人:王力卓，北京大成（南京）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：河北城石建筑工程有限公司，住所地石家庄市桥**。统一社会信用代码：91130104ＭＡ08ＱＹ8Ｆ23。 法定代表人：毕瑞萍，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：毕瑞萍，女，1989年10月15日出生，汉族，河北城石建筑工程有限公司执行董事兼总经理，住石家庄市桥**。 上诉人河北城石建筑工程有限公司和被上诉人毕瑞萍共同委托诉讼代理人：晁晓朋，河北和泽律师事务所律师。 上诉人河北城石建筑工程有限公司（以下简称城石公司）、王俊传因与被上诉人毕瑞萍房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王俊传及其委托诉讼代理人王力卓、上诉人河北城石建筑工程有限公司和被上诉人毕瑞萍共同委托诉讼代理人晁晓朋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王俊传上诉请求：1、撤销（2019）年0102民初367号民事判决书第二项判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：本案事实和法律关系并不复杂，上诉人王俊传承租了城石建筑工程公司的商铺，缴纳了定金99000元。在租赁期内，城石建筑公司却擅自将案涉房屋另租他人，致使租赁合同无法履行。但一审法院却致基本事实于不顾，片面采信被上诉人毫无证据支持的说辞，事实认定极其错误，适用法律明显不当，依法应予改判。一、案涉租赁合同系因城石公司在租赁期内将案涉商铺另租他人，致使合同无法继续履行。城石公司构成根本违约，一审法院对此没有准确认定。根据一审查明的事实，案涉《商铺租赁合同》约定的租赁期限自2017年9月27日至2020年9月26日，共计三年。被上诉人城石公司给予上诉人王俊传一年六个月的免租期待遇（免租期从商场正式开业计算），但是城石公司却在2018年3月19日与案外人韩建民另外签订了《商铺租赁合同》将案涉商铺再次出租。一审判决却对被上诉人违约的事实视而不见，事实认定明显错误。二、上诉人严格履行合同，不存在任何违约行为，一审法院却错误认定上诉人违约。1、上诉人分两次缴纳的99000元明确约定为“定金”，一审法院却径直将其中89000元认定为“租金”明显违背了当事人双方的约定。定金分两次缴纳是双方认可的。相对三年租金总额而言，数额也并不超出法律规定的30%的限制，即使超出也仅是超出部分不适用定金罚则，一审法院径直认定为“租金”是毫无根据和武断的。2、在被上诉人擅自将案涉商铺另租他人前，上诉人对案涉商铺一直在积极装修。虽然装修并非合同约定的上诉人的义务，但是上诉人在收到商铺后一直在克服交付迟、冬季不适宜装修的困难，积极安排装修。被上诉人提交的证据明确印证了上诉人一直在积极装修。一审法院认为上诉人只进行了简单的装修就是违约，是毫无根据的胡乱判决。需不需要装修、装修到何种程度根本就不是上诉人的合同义务，何来违约之谈？据此认定上诉人违约毫无道理。3、免租期是上诉人合法的合同权利，一审判决却非法剥夺了上诉人享有的免租期权利。双方合同明确约定，被上诉人城石公司给予上诉人王俊传一年六个月的免租期待遇（免租期从商场正式开业计算）。一审法院却以商场未如期开业，认为免租期不起算。商场如期开业是被上诉人招租时承诺上诉人的，也是上诉人的利益所在。商场未能如期开业，是被上诉人违约，也给上诉人造成了重大经济损失。商场未能如期开业，应该相应顺延免租期，一审法院直接认为上诉人因此不享受免租期，将本应归咎于被上诉人的责任妄加给上诉人，是极其荒谬的。 城石公司上诉请求：1、请求撤销原判的第三项，改判王俊传向我方支付违约金40065元。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、王俊传没有履行装修商铺的附随义务，也没有按照合同约定及时交纳租金，构成违约。王俊传的违约行为给我方造成了损失，应当支付违约金40065元。1、上诉人是涉案五金商场的经营者，王俊传租赁涉案商铺应该进行全面装修，但实际上仅仅装修了很少一部分，造成了上诉人原定的2018年5月1日开业不成，给上诉人造成了损失，装修商铺是王俊传的附随义务，其应当承担违约责任。本案双方签订《商铺租赁合同》手写条款“免租期壹年六个月，免租期从商场正式开业计算”可以看出，商铺装修是王俊传应该履行涉案《商铺租赁合同》的附随义务。《商铺租赁合同》是格式合同，手写的赠送开业后壹年六个月的免租期目的是为了让王俊传这个大户尽快装修，王俊传租赁的是联排三大间商铺，一楼面积368.5平方米，其签订协议后不积极装修严重影响整个商场经营牌面，直接导致上诉人不能按时开业。2、被上诉人王俊传不按时交纳租金，构成合同约定的违约。被上诉人不积极装修，上诉人并没有在其已经缴纳费用对应的租赁期内把商铺交付他人。在被上诉人缴纳的定金、租金对应的租赁期到期，并经过宽限期后，被上诉人仍旧不交纳租金，上诉人才将涉案商铺其中的一间交付他人，另两间涉案商铺直到2018年年底还没有对外出租。二、被上诉人王俊传承担违约责任与上诉人是否通知解除协议没有关系，一审认为上诉人没有通知被上诉人王俊传解除协议失去要求被上诉人王俊传承担违约责任的权利，该认识错误。对于上诉人来说当然希望像被上诉人王俊传这样大的商户来商场经营，在2018年6月1日上诉人把涉案商铺交付他人租赁前，上诉人员工多次找被上诉人王俊传协商尽快装修。从常理上讲，上诉人不可能不通知不缴纳租金，就将商铺另租他人。上诉人虽然于2018年3月19日与案外人签订了协议，将其中一间租给案外人，但是约定的租赁期限是2016年6月1日至2019年5月30日。上诉人并没有在被上诉人缴纳钱款（含定金、租金）对应的租赁期限内，将涉案三间商铺交付案外人，是在被上诉人不缴纳租金的基础上，又按照约定给予了被上诉人30天宽限期，宽限期后才把涉案商铺交予案外人。被上诉人作为有多家公司的老总，常年商业经营，应该有最起码的契约精神，不缴纳租金，上诉人中止合同，将其中一间商铺另行租给他人没有过错。虽然上诉人没有直接证据证明通知被上诉人到期不交租金解除协议，但是合同明确约定不按时交纳租金上诉人有权终止合同，从常理上推论，上诉人履行了通知义务。综上所述，被上诉人王俊传违约在先，被上诉人的违约行为导致了上诉人不能按时开业，导致了涉案商铺其中两间闲置至2018年底，给上诉人造成损失，被上诉人应当承担违约责任，应当支付上诉人违约金40065元。 王俊传针对城石公司的上诉请求答辩称，1.王俊传在接收商铺后一直在装修，至2018.3月份已经基本装修完毕，但是城石公司却在租赁期内将涉案商铺另租他人，城石公司所称的由于王俊传没有装修或装修了很少一部分导致商场不能开业完全是不符合事实的，也没有相应证据。2.由于商场没有按时于2018.5.1开业，致使王俊传商铺无法经营无法获利，享受免租期是王俊传的权利，因此由于商场未如期开业，免租期应相应顺延，租金起算期也应相应顺延。3.城石公司擅自在租赁期内将已经出租的商铺另租他人，构成根本违约，致使合同不能履行，应承担相应的违约责任，因此请求二审法院依法驳回城石公司的上诉请求，维持原审第三项判决。 城石公司针对上诉人王俊传的上诉请求答辩称，一、一审本诉认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决的第二项。二、王俊传租赁的涉案商铺铺面长度达到14米，位置非常明显，王俊传不装修是涉案商场原定的2018年5月1日不能开业的因素之一，导致城石公司损失较大。城石公司交付涉案商铺至2018年1月24日，王俊传仅进行了少量吊顶，对三间商铺之间隔墙进行了拆除，并没有进行其他装修。2017年9月27日双方签订了合同并约定了租赁期限自2017年9月27日零时起算，城石公司没有必要再让王俊传交纳定金。城石公司收取的89000元是租金，不应该是定金，本案如王俊传陈述说89000元为定金，如此大金额的定金应该在合同中表述，然而10000元定金反而在合同中进行了表述。三、约定的免租期从商场正式开业计算，目的是为了督促商户尽快装修，达到商户与商场共赢的结果。从该约定和租赁期限自2017年9月27日零时起算来看，装修是商户租赁后履行的附随义务，而从视频证据显示王俊传仅仅进行了部分吊顶、拆除隔墙，并没有进行大的装修。商场没有在2018年5月1日开业，有王俊传的原因，在商场没有正式开业，王俊传不享受免租期。四、王俊传的诉讼违反公序良俗、公平原则，是不道德的。在商业交易习惯中，没有占用租赁房屋不应该支付租金的，没有租赁商场商铺不进行装修的。五、城石公司虽然于2018年3月19日签订合同将涉案商铺中的一间租赁给案外人韩建民，但所签订的合同也约定了租赁期限自2018年6月1日零时开始。王俊传所缴纳的钱款99000元，按照双方签订《商铺租赁合同》约定的租金标准，至2018年5月1日用完，城石公司也在宽限期内催促王俊传交租赁费，并告知不交另租他人。城石公司是在宽限期30天后将房屋交予案外人韩建民。如果王俊传继续缴费租赁，城石公司会帮助韩建民调换其他商铺。即便不能协调，还有两间商铺一直闲置至2018年底。从录音证据显示，王俊传有不想租赁的强烈意愿。 毕瑞萍答辩意见同城石公司意见。 王俊传向一审法院起诉请求：1、解除双方于2017年9月27日签订的《商铺租赁合同》；2、被告城石公司向原告返还款项99000元；3、被告城石公司向原告承担定金49968元；4、被告城石公司向原告赔偿损失25000元；5、被告毕瑞萍对被告城石公司承担的上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费、保全费由二被告承担。 城石公司向一审法院反诉请求：1、请求判令被反诉人向反诉人支付违约金40065元；2、诉讼费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：一、被告城石公司系自然人独资的有限责任公司，被告毕瑞萍系该公司的唯一股东。2017年9月23日原告向被告毕瑞萍交纳定金10000元。2017年9月27日，原告与被告城石公司签订《商铺租赁合同》，载明：“甲方：河北城石建筑工程（以下简称甲方）乙方：王俊传（以下简称乙方）……一、标的位置甲方意将坐落于万联国际五金城内的特定商铺B东一、B东二、B东三位置出租给本合同乙方，商铺面积一楼为368.5平方米，二楼面积为113平方米，另附配套设施有卫生间、暖气。此商铺的用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。于合同生效之日起10日内将商铺及其相关设施交付乙方使用。二、租期约定租期共三年，即2017年9月27日零时起至2020年9月26日24时止。三、租金和租金交纳期及条件（1）租金标准：人民币一楼30元/月/平方米（按月计算），二楼25元/月/平方米（按月计算）；（2）租金：租金交纳方式（季交/年交）（季）年租金合计￥166560元（大写：壹拾陆万陆仟伍佰陆拾零元整）……十、违约金与违约责任1、若甲方在乙方无违反本合同的情况下解除合同，视为甲方违约。甲方违约甲方应退还乙方剩余租期租金并承担租金的5%作为违约金交付乙方。乙方其他要求甲方不予支持。2、若乙方拖欠租金30天以上视为乙方违约。甲方有权终止本合同。乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间的10%（拖欠租金额）作为违约金支付给甲方。乙方保证金不予退还。……备注：免租期壹年零陆个月（免租期从商场正式开业计算）活动期间王俊传定金壹万元整因定金条丢失，该条作废。……”2017年9月27日原告向被告城石公司交纳89000元，被告城石公司出具的收据显示收取“订金”99000元。二、原告与被告城石公司在履行2017年9月27日《商铺租赁合同》中是否存在违约行为。原告称，原告于2017年9月23日向被告毕瑞萍交纳的是定金10000元，2017年9月27日向被告城石公司交纳的89000元，收据显示为款项性质为定金；被告城石公司在2017年11月底才向原告交付涉案商铺，2018年3月被告城石公司将案涉商铺租给他人使用，其行为属于根本违约。被告城石公司不认可，称原告交纳89000元应为租金，出具收据时因被告城石公司员工的笔误造成的，且按常理，定金不可能交两回；被告城石公司在签订合同后就已将涉案商铺交付原告，原告只是对涉案商铺进行了简单的装修和吊顶，因为原告是商场的租赁大户，被告城石公司希望原告尽快装修保证开业，并为了督促原告装修还请原告公司的员工吃饭并且赠送了茶台，但之后在被告城石公司员工岳成与原告的沟通中，原告明确表示不进行装修，要等其他的大户来了再进行装修，原告的行为已经违约，租户租赁商铺后应该进行装修，装修行为是租赁合同的附随义务；提供长安区旭宇灯具经营部工商公示信息，证明原告系个体经营长安区旭宇灯具经营部，该单位曾用名为石家庄市桥东区雷士照明灯具经营部，提供视频光盘及手机截屏一份，以上证据相互印证，证明原告于2018年3月25日到涉案商铺现场，视频显示商铺墙壁上有雷士照明的广告，该日前原告对商铺进行了装修，并对商铺间的墙壁进行了拆除，只进行了简单的吊顶；提供2018年1月24日岳成与原告的通话录音，证明原告在通话中表示“你现在让我装我也不装了，不如等到大户来了，市场起来后再装”；提供韩建民的《商铺租赁合同》，证实涉案商铺中的B东三于2018年2月1日签订合同租给他人，约定2018年6月1日正式交付给韩建民，其他两个商铺2018年年底交付给大房东万联国际；被告城石公司并未违约，是在计算好原告所交纳的租金于2018年5月1日到期，再加30天的宽限期后确定出租给他人的时间；提供活动策划书，证实2018年5月1日涉案商铺的商场打算开业；提供商请函，证实2018年5月1日涉案商铺的商场因为处于显著位置的商铺，包括原告承租的商铺没有完成装修，导致原定时间无法开业。原告不认可，称原告交纳的99000元并非租金而是租赁的定金，租金计算根据合同约定的应是免租期满开始计算，免租期将持续到2018年年底，所以不存在被告说的租金消耗完毕的问题。被告城石公司称租赁合同备注条款约定免租期从商场正式开业起计算，该条款约定的背景是原告是商场的大户，为了敦促其装修，才赠与了一年零六个月的免租期，如果按原告的理解，商场开业后先免租再交租金，不符合商业习惯。三、原、被告主张的各项损失的数额及依据。原告与被告城石公司均同意解除双方签订的《商铺租赁合同》。原告称，因被告城石公司违约，要求被告城石公司按照定金罚则返还已付定金99000元，并赔偿按照一年租金的30%计算的损失49968元及装修损失25000元，被告毕瑞萍承担连带清偿责任；提供2018年1月27日由朱贤勇、石家庄市长安大信地板商店出具的收据一张、石家庄市长安大信板材商行销售清单、兴业银行转账凭证一份，证明原告为装修涉案商铺花费25000元。二被告不认可，称原告缴纳的租金已经在2018年5月1日使用完毕，又没有在30天的宽限期内缴纳，被告城石公司有权终止合同；原告提供的装修费用的证据可证实原告不再装修商铺，存在违约行为，因装修300多平方米的商铺不可能只花费25000元；因原告存在违约行为，被告城石公司主张原告支付违约金40065元，根据双方签订的租赁合同第10条第2款约定，自2018年5月2日至2020年9月26日共878天，878天×每天的租金，自原告拖欠租金的第二天起至合同期满之间租金的10%计算。原告否认存在违约行为。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。2017年9月27日原、被告签订的《商铺租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，予以确认，原、被告均应按该协议享受权利并履行义务。协议履行过程中原、被告发生纠纷，现双方均同意解除双方的租赁关系，对此予以支持。关于协议履行过程中原、被告是否存在违约行为，原告虽称被告城石公司于2017年11月才交付涉案商铺，但被告城石公司不认可，因双方约定的租赁期间自2017年9月27日起算，且原告未提供证据证实被告城石公司晚交商铺及原告因此向被告城石公司主张权利的证据，故对原告的说法，不予采信。原告于2017年9月23日交纳的10000元，双方均认可为定金，对于2017年9月27日交纳的89000元，原告虽称系定金，但被告城石公司不认可，且根据常理定金不会重复交纳，数额亦过高，不符合商业习惯，故该89000元的应认定为原告交纳的租金。从被告城石公司提供的录音证据显示，被告城石公司曾希望原告尽快装修，但原告从商铺交付之后只是进行了简单的装修，且原、被告约定的免租期1年半系从商场正式开业计算，从被告城石公司提供的证据显示，商场在2018年5月1日并未开业，免租期并未起算，原告交纳的89000元租金及定金10000元到2018年5月1日已经消耗完毕，且原告在30天宽限期内未交纳租金，故原告存在违约行为，原告主张二被告返还定金、赔偿损失，理据不足，不予支持。被告城石公司在2018年6月1日将涉案商铺交付他人使用，未履行对原告的通知义务，故被告城石公司要求原告赔偿损失，理据不足，不予支持。经调解，双方未达成一致意见。判决：一、解除2017年9月27日原告（反诉被告）王俊传与被告（反诉原告）河北城石建筑工程有限公司签订的《商铺租赁协议》。二、驳回原告（反诉被告）王俊传的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）河北城石建筑工程有限公司的反诉请求。案件受理费3779元，减半收取1889.5元，保全费1270元，由原告（反诉被告）王俊传负担；反诉费400元，由被告（反诉原告）河北城石建筑工程有限公司负担（案件受理费和保全费原告已预交，反诉费被告河北城石建筑工程有限公司已预交）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，由一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，上诉人王俊传与上诉人城石公司签订的《商铺租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，一审法院予以确认并无不当。协议履行过程中协议双方当事人发生纠纷均同意解除租赁关系，对此一审法院予以支持亦无不当。一审法院根据上述《商铺租赁协议》的约定条款、当事人提交的相关证据、庭审陈述结合双方当事人在履行协议时的过错情况依法对王俊传主张城石公司、被上诉人毕瑞萍返还定金、赔偿损失的诉求和城石公司要求王俊传赔偿损失的诉求均不予支持于法有据。城石公司上诉主张王俊传未按协议约定积极履行装修义务导致其不能按时开业，但其一审提交的相关证据不足以证明该项主张，本院不予支持；城石公司主张王俊传不按时交纳租赁费用违约在先，但商场亦未按约定期限开业且在不通知承租方的情况下将商铺另行出租亦有违约行为，且其已将商铺另行租赁，故上诉主张王俊传承担违约责任的请求本院不予支持。一审法院依据相关证据及商业习惯等实际情况依法认定89000元为王俊传交纳的租金并无不当。王俊传上诉主张城石公司将商铺转租他人构成根本违约，但其亦未继续履行租赁费用的交纳，虽一直主张免租期，但租赁协议明确约定免租期从商场正式开业起算，免租期前的商铺租赁费用应依据协议约定正常交纳，故该上诉主张理据不足，本院不予支持。综上所述，河北城石建筑工程有限公司、王俊传的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4579元，由河北城石建筑工程有限公司负担800元，王俊传负担3779元。 本判决为终审判决。 审判长  李德利 审判员  刘立虹 审判员  赵 林 二〇一九年十月三十日 书记员  游 涵