湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0502民初749号 原告宜昌市易中物流有限责任公司（以下简称易中物流公司），统一社会信用代码9142050078094574IR，住所地湖北省宜昌市发展大道**易陶馆。 法定代表人陈敏华，系该公司董事长。 委托代理人宋莲英，女，1989年2月6日出生，汉族，住湖北省秭归县，系该公司员工。（一般授权代理） 委托代理人孙瑞芸，湖北百思特律师事务所律师。（特别授权代理） 被告张庆贵，男，1969年1月25日出生，汉族，住湖北省蕲春县。 委托代理人张雄兵，湖北三峡律师事务所律师。（特别授权代理） 被告张莉群，女，1981年12月17日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。 委托代理人杨琳，湖北三峡律师事务所律师。（特别授权代理） 被告宜昌市辉腾环保建材商贸有限公司（以下简称辉腾建材公司），统一社会信用代码91420500MA48A4TK52，，住所地湖北省宜昌市西陵区石板村易陶馆C201）。 法定代表人张庆红，系该公司总经理。 委托代理人杨琳，湖北三峡律师事务所律师。（特别授权代理） 第三人胡文进，男，1979年9月21日出生，汉族，户籍地湖北省罗田县，现住宜昌市夷陵区。 原告易中物流公司与被告张庆贵、张莉群、辉腾建材公司、第三人胡文进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘晓蓉独任审判，于2019年4月10日、同年9月18日公开开庭进行了审理。原告易中物流公司的委托代理人宋莲英、孙瑞芸，被告张庆贵及其委托代理人张雄兵，被告张莉群，被告张莉群、辉腾建材公司共同委托代理人的杨琳，第三人胡文进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告易中物流公司诉称，原告与张庆贵于2015年11月15日签订《商铺租赁合同》将位于易陶馆C栋二楼的000279、000280、000281、000282、000283、000284、000285、000286号八间商铺租赁给张庆贵与张莉群从事经营雷士照明品牌灯饰，租金为每月15405元，其中000280号注册公司为辉腾建材公司，合同签订后，被告应按合同的约定如期支付租金，按照合同约定（第一年免交租金，第二年租金交半年用一年，第三年租金交半年用一年），被告自入场至今，未支付租金，截止2019年2月28日，共欠租金154050元。原告多次向张庆贵发出通知函催缴租金，但被告一直拖欠不付。2018年12月4日，原告向张庆贵发出了《解除租赁合同通知函》，通知被告解除合同、支付租金并承担违约责任。《解除租赁合同通知函》发出后被告仍未履行付款义务。 张莉群在2018年9月8日擅自将商铺部分转租给了优佰利全屋定制，租金及押金转入张莉群老公杨旭的账户，已违反了《易陶馆商铺租赁合同》第六项第三条“乙方擅自将商铺全部或部分经营面积转租、转让或转借他人，属乙方违约，甲方有权解除合同，收回商铺适用权。”张庆贵与张莉群为合伙经营，被告张庆贵为合同签订人，被告张莉群为实际经营人，此租赁商铺000280（C201）号被注册为辉腾建材公司，张莉群为公司股东。被告拒不支付租金，擅自转租且向转租方收取租金，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告为维护自身合法权益，诉请法院依法判令：1、解除原告与被告张庆贵于2018年11月15日签订的《商铺租赁合同》，并判令第三人胡文进向原告腾退易陶馆C栋二楼的000280、000282、000284、000286号商铺；2、被告张庆贵、张莉群、辉腾建材公司向原告支付拖欠的商铺租金154050元（截止到2019年2月28日），并自2017年7月1日起至2017年12月31日止以46215元为基数，2018年1月1日至2018年6月30日以92430元为基数，2018年7月1日至2018年12月31日以138645元为基数，2019年1月1日至实际支付之日止以15405元为基数，按日万分之六的标准向原告支付违约金；3、被告张庆贵、张莉群、辉腾建材公司向原告支付房屋占用费，计算标准：自2019年3月9日起至被告腾退房屋之日止，按每月15405元的标准支付仓库占用费；4、诉讼费由被告承担。 被告张庆贵辩称，1、双方签订的《商铺租赁合同》已实际解除，我已于2019年1月将租赁房屋腾退并交与原告；2、原告给予我的12万元装修及费用补贴、我交纳给原告的商铺定金（履约保证金）25675元及装修押金3000元，应当予以抵消；3、因原告租赁房屋存在质量问题，给我造成经营及经济损失，我保留追偿的权利，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告张莉群、辉腾建材公司辩称：1、张莉群不是本案适格的被告，案涉合同的相对方不是张莉群，将房屋转租给胡文进，胡文进原是原告公司董事长陈敏华的司机，随后担任原告公司副总，所以原告对于被告张庆贵转租给胡文进的事情都是知晓的，且未提出异议；2、原告发出解除通知后，案涉房屋已腾退；3、拖欠租金的事情被告张莉群、辉腾建材公司不清楚，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人胡文进辩称，希望能继续承租张庆贵转租与我的四间商铺，若法院判令我腾退，我将另行主张经济损失。 经审理查明，2015年11月15日，易中物流公司（出租方、甲方）与张庆贵（承租方、乙方）签订《易陶馆租赁合同》约定，甲方将易陶馆C栋二楼的000279、000280、000281、000282、000283、000284、000285、000286号八间商铺租赁给乙方，租赁期限为五年，自2015年12月28日至2020年12月27日；租金为每月15405元；签订合同时，同时按两个月租金标准即25675元缴纳定金，商铺交付后，定金转为履约保证金，合同到期，乙方按甲方要求交回商铺。及相关设施并结清所有账款后，甲方不计利息退给乙方；第一年免交租金，第二年租金交半年用一年，即2016年12月28日前一次性支付三个月租金后，享受减免第一次3个月租金的优惠，第二次在2017年6月28日前支付另外3个月租金后甲方给予免除后三个月租金的优惠；第三年租金交半年用一年，即2017年12月28日前一次性支付三个月租金后，享受减免第一次3个月的优惠，第二次在2018年6月28日前支付另外3个月租金后甲方给予免除后三个月租金的优惠；第四年至第五年租金按季度支付，每季度的第一个月5号前付清当季租金；在租赁期限内，乙方未按时向甲方交纳租金，每逾期一天，承担当期应缴总金额3‰的违约金，逾期30天，甲方有权提前解除合同，押金不予退还，并有权要求乙方支付从解除合同之日起3个月租金标准的违约金及乙方实际发生应缴纳的费用；合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。 合同签订后，易中物流公司向张庆贵交付了上述商铺。张庆贵于2015年12月1日进场装修，之后用于雷士照明品牌灯饰的经营。张庆贵向易中物流公司交纳了定金25675元、装修押金3000元。之后，张庆贵未向易中物流公司交租。 同时查明，1、2018年9月8日，张莉群（出租方、甲方）与胡文进（承租方、乙方）签订无名合同一份约定，甲方将前述000280、000282、000284、000286号商铺转租给乙方，租赁期限自2018年9月10日至2020年12月27日。胡文进将上述商铺用于定制家具的经营。 2、因张庆贵未依约交租，2018年11月22日、2018年12月4日向张庆贵发出《解除租赁合同通知函》，通知张庆贵双方的租赁合同于通知之日起解除。两次通知均于发出当日送达。 3、2019年4月15日，易中物流公司向胡文进发出《腾退商铺通知函》，称张庆贵已于2019年4月10日将000279、000281、000283、000285号商铺清空，因为胡文进的占用，造成八间商铺无法事实腾退，限胡文进于2019年4月20日前腾退另四间商铺。 以上事实，有易中物流公司与张庆贵于2015年11月15日签订的《易陶馆租赁合同》、收据、张莉群与胡文进签订的无名合同、易中物流公司向胡文进发出《腾退商铺通知函》等证据以及当事人当庭陈述在卷证实。 本院认为，原告与被告张庆贵于2015年11月15日签订的《易陶馆租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违背法律法规强制性规定，本院依法确认其效力。被告张庆贵未依约交租的行为已构成违约，原告有权依约解除合同。原告分两次向被告庆贵发出了解除合同的通知，并于2018年11月22日、2018年12月4日向被告张庆贵送达，本院确认双方之间的租赁合同于解除通知最后一次到达张庆贵时即2018年12月4日已解除。 合同解除后，被告张庆贵应向原告履行给付租金、腾退商铺的义务。被告张庆贵称已于2019年1月将000279、000281、000283、000285号商铺腾退并交与原告，因其未提交证据予以证明，本院对该腾退时间不予认定。原告在向次承租人胡文进发出《腾退商铺通知函》时自认张庆贵已于2019年4月10日将000279、000281、000283、000285号商铺清空，本院认定张庆贵腾退000279、000281、000283、000285号商铺的时间为2019年4月10日。被告张庆贵应向原告支付八间商铺自2017年7月1日起至2018年12月4日止的租金131934元（15405元*6个月/365天*521天）、000279、000281、000283、000285号商铺自2018年12月5日至2019年4月10日按租金标准计算的商铺占用费63815元（15405元*12个月/365天*126天）及000280、000282、000284、000286号商铺自2018年12月5日至商铺实际腾退之日止按租金标准计算的商铺占用费。 被告张庆贵承租八间商铺仅向原告腾退了易陶馆C栋二楼000279、000281、000283、000285号四间，000280、000282、000284、000286号四间商铺仍由次承租人胡文进占有使用，该四间商铺的腾退义务可由胡文进直接向原告履行。 被告张庆贵违约后，还应向原告支付违约金。原告主动将违约金标准调减至日万分之六，该标准未超出法律规定的上限，本院予以支持。经计算，自2017年7月1日起至2017年12月31日的违约金为5074元（46215元*0.6‰*183天）、自2018年1月1日起至2018年6月30日的违约金为9982元（92430元*0.6‰*180天）、自2018年7月1日起至2018年12月4日的违约金为12977元（138645元*0.6‰*156天），被告张庆贵应向原告支付违约金共计28033元。 被告张庆贵向本院提交原告于2015年11月15日出具的《关于雷士张庆贵商户的说明》一份，欲证明原告在招商时曾承诺给予被告张庆贵装修补贴基金12万元，因张庆贵未能提交该份证据的原件，本院对该证据的真实性不予认定，对其所提以该装修补贴基金抵扣租金的辩解意见不予采纳。但其所提以履行保证金25675元、装修押金3000元抵扣租金的答辩意见，本院予以采纳。 原告以被告张莉群系实际使用人、案涉商铺之一为辉腾建材公司注册的经营场所为由，要求被告张莉群、辉腾公司与被告张庆贵共同承担责任。对于原告所提该项请求，本院认为，应恪守合同相对性原则，由签约承租人张庆贵承担合同义务，实际使用人不承担合同义务，至于签约出租人与实际使用人之间的内部求偿关系，与出租人无关，故对原告所提该项请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、确认原告宜昌市易中物流有限责任公司与被告张庆贵于2015年11月15日签订的《易陶馆租赁合同》已于2018年12月4日解除。 二、被告张庆贵向原告宜昌市易中物流有限责任公司支付租金131934元、占用费（易陶馆C栋二楼000279、000281、000283、000285号商铺）63815元，共计195749元，并自2018年12月5日起至易陶馆C栋二楼000280、000282、000284、000286号商铺实际腾退之日止，按月7345元的标准向原告宜昌市易中物流有限责任公司支付占用费。 三、第三人胡文进于本判决生效后十日内向原告宜昌市易中物流有限责任公司腾退位于易陶馆C栋二楼的000280、000282、000284、000286号商铺。 四、被告张庆贵支付原告宜昌市易中物流有限责任公司迟延给付租金的违约金28033元。 被告张庆贵缴纳的履行保证金25675元、装修押金3000元，可抵扣上列应付款项。 五、驳回原告宜昌市易中物流有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，于判决生效之日起十日内履行，未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1691元（已减半收取，原告宜昌市易中物流有限责任公司已预交），由被告张庆贵负担，于履行上述给付义务时一并直接给付原告宜昌市易中物流有限责任公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  刘晓蓉 二〇一九年十月二十五日 书记员  孙 瑞