贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初1617号原告：郭梅，女，汉族，1968年4月30日出生，现住黎平县。原告：石平勇，男，苗族，1967年1月18日出生，现住黎平县。委托诉讼代理人：郭梅，女，汉族，1968年4月30日出生，现住黎平县。系石平勇妻子。被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人：庄朝本，男，该公司法人。委托诉讼代理人:黄玮镜，男，汉族，1988年12月27日出生，住福建省南靖县。系该公司员工。原告郭梅、石平勇诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2019年9月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员杨朝军独任审判，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告郭梅,被告委托诉讼代理人黄玮镜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016001935），立即将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告；2、判决被告承担逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金65691.36元（从2017年8月1日起计算到2019年9月10日，共计770天，房屋总价款503874元×0.618%÷365天×770天=65691.36元）；3、判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移登记交付违约金，从2019年9月11日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并办付给原告止，计算标准参照上述计算方法。4、判决被告退还原告所交的维修基金5039元。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年11月23日与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2016001935），约定原告购买被告开发建设的位于黎平县城关德凤镇××家园××、××房，该合同约定商品房面积为79.98平方米，套内建筑面积为78.54平方米，房屋单价6415.51元每平方米，房屋总价503874元。合同约定：被告应于2017年7月30日前将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定于2017年6月1日向被告支付了全部房款，于2016年9月22日支付了维修基金，买受人己按照合同约定履行了买受人的职责，但被告至今仍然未将代收的维修基金上交住建部门。自合同签订以来，被告无视合同约定，无故不履行合同职责，其多次忽悠、搪塞原告，至今未履行办理产权转移登记相关文书并交付给原告办证的义务，被告应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，树法律之尊严，维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特依法向人民法院提起诉讼，请立案审理，并请支持原告诉讼请求。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司辩称：1、原告提出的违约金过高，被告已经没有实际能力支付，请求法院调整违约金；2、维修基金根据购房合同相关内容和法律法规执行；3、被告于2016年交房给原告，原告没有因为购房带来过多的实际损失，后期违约金不应支持。原告在举证期限内向本院提交以下4份证据：1原告身份证、结婚证复印件，证明原告作为适合的诉讼主体；2、《商品房买卖合同》复印件，证明原告已经按照合同要求履行完合同义务，被告却未将房屋转移登记有关文书交付给原告，被告的行为已经严重违反合同约定，理应承担违约责任；3、《商品房预售合同登记备案表》复印件，证明原告商品房购买已经完善购买手续；4、工商银行个人借款凭证、购房首付款、公共维修基金收费收据复印件，证明原告支付了全部购房款，公共维修基金等费用，原告已经切实履行合同义务，被告应当承担违约责任。经庭审举证质证，被告对原告在举证期限内提交的4份证据表示：对证据1、2、3没有异议；对证据4只要盖有我公司的公章及相关人员的签字我公司都认可，其他的由法院甄别。被告在举证期限内未向本院提交证据。本院经审理认定如下事实：2016年11月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县城关德凤镇××家园××、××房屋，该合同约定商品房套内建筑面积为78.54平方米，房屋单价为6415.51元/m2，房屋总价款为503874元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2017年7月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。同时查明：合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告已按合同约定支付房款503874元，并已交纳维修基金5039元。另查明，原告购买房屋所在的1、2幢楼目前还未符合办理不动产权证的条件。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款、维修基金等费用，但被告却未能在约定的期限将房屋转移登记的相关文书交付给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约，理应承担违约责任。故对原告请求继续履行《商品房买卖合同》及向原告交付商品房转移登记的相关文书的诉讼请求的请求，本院予以支持。关于原告请求判决被告将代为收取原告的房屋公共维修资金5039元退还的诉求。本院认为，房开商在代为收取维修基金后，长时间内占有购房者资金，未及时将代收的维修基金交付给相关行政管理部门。从民法不信赖保护利益原则来看，房开商已实际构成违约，应当予以返还。同时根据合同第十四条约定，买受人与出卖人之间是一种委托关系，买受人已经向出卖人交付了维修基金，而在约定的时间出卖人未有将委托收取的维修基金交到相关单位，显然违反了委托的事项，损害了买受人的权益，买受人有理由请求被告返还收取的维修基金。故对原告请求判决被告将代为收取原告的房屋公共维修资金5039元退还的诉求，本院予以支持。关于逾期交付转移登记相关文书违约金的问题，双方《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记中约定：“（一）出卖人承诺于2017年7月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”根据上述约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。被告逾期交付商品房转移登记相关文书违约金应从2017年7月31日起计算，但原告诉求从2017年8月1日起计算到2019年9月10日，共计770天，是原告对自己诉讼权利的处分。逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金应为：房屋总价款503874元×6.18%÷365天×770天=65691.36元。故对原告诉求被告承担逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金65691.36元本院予以支持。原告诉求从2019年9月11日起至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因违约事实真实持续存在，本院予以支持。逾期违约金原告请求按照已付房款503874元和年利率6.18％的标准计算系对自己权益处分，标准没有过高，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与原告郭梅、石平勇签订的《商品房买卖合同》，向原告交付商品房转移登记的相关文书；二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告郭梅、石平勇逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金65691.36元；三、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司支付原告郭梅、石平勇从2019年9月11日起，直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，违约金按已交房款503874元，按年利率6.18％计算，从2019年9月11日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；四、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后30日内将代为收取原告郭梅、石平勇的房屋公共维修资金5039元退还原告；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1568元，减半收取784元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  杨朝军二〇一九年十月二十五日书记员  石丹丹