大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初2557号原告：亿达物业服务集团有限公司，统一社会信用代码91210231723451243K，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园**。法定代表人：田野，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邵瑞，男，系该公司职员，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：孙凤秋，女，1980年9月24日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告亿达物业服务集团有限公司与被告孙凤秋物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人邵瑞、被告孙凤秋均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告亿达物业服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年8月1日至2018年3月31日期间物业费3,218.05元；2.判令被告支付违约金965元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系甘井子区亿达春田晴湾小区01—01—0102号房屋的业主，住宅面积50.44平方米。原告与案涉小区开发商大连圣安房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：由原告为被告房屋所在的亿达春田晴湾小区提供物业服务，物业费收费标准为：住宅每月每平2.2元，被告应于每自然季度首月10日内交纳该季度的物业服务费，未按约定交纳物业费的，被告应按欠缴金额总额的0.3%支付违约金。原告作为该小区的物业服务企业按约定提供了物业服务，按合同约定被告应向原告交纳自2016年8月1日至2018年3月31日期间物业费3,218.05元，但最近一次催费后被告未缴费。根据合同约定，被告还应支付逾期交纳物业费违约金965元，故原告诉至法院，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。被告孙凤秋辩称，对拖欠物业费的期间、房屋面积、拖欠的数额均没有异议。但被告不是恶意拖欠物业费，一、2016年3月末，被告家邻居有一个小园闲置了一年半，垃圾和杂草导致着火，被告认为是原告没有做到及时清扫所致。被告的房屋是跃层，将近160平方米的房子，家里有家具，当时处于装修放味状态，窗户都打开了，一楼着火，烟进入被告家里，原告没有通知我，导致房屋中二台空气净化机已经报废无法使用，灰尘太大，导致被告房屋的装修和家具均受损。二、被告房屋所在的位置，楼上是精装修的，开发商在建设时空调外挂机存在问题，开发商允许被告建设一个阳光房，并向被告支付了4万元的费用，阳光房因高空抛物导致二次玻璃破碎，告知原告但基本上没有反馈，原告也没有协助被告调查，被告认为原告服务不到位。三、阳光房依靠一面共有的非大理石墙面所建，一下雨导致雨水顺着墙缝流入被告家小园，原告答应到楼上进行封闭处理，但一直未处理。四、从被告入住至今，被告一楼下跃公共走廊的三个照明灯至今不能使用，原告没有进行过维修。经审理查明，大连亿达物业管理有限公司于2016年11月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，于2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司。原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区亿达春田晴湾小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区亿达春田晴湾小区01—01—0102号房屋的业主，房屋建筑面积50.44平方米。原告与案涉小区开发商大连圣安房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：由原告为被告房屋所在的亿达春田晴湾小区提供物业服务，物业费收费标准为：住宅每月每平2.2元，被告应于每自然季度首月10日内交纳该季度的物业服务费，未按约定交纳物业费的，被告应按欠缴金额总额的0.3%支付违约金。合同亦对甲、乙双方的其他权利义务作出了约定。被告于2014年8月6日接收案涉房屋，被告自2016年8月1日至2018年3月31日期间未缴纳物业费。另查明，2016年4月6日，被告出具《收条》一份，载明：“本人购买贵司晴湾1号102房屋，系下跃层送小院房源。由于贵司委托的松下公司将本人小院上方的所有高层业主的空调外机移至室外，本人担心存在高空坠物、滴水、滴水流等隐患。金收到贵司提供的30000.00元（叁万元整）用于本人自行完成小院上方防护棚机构。本人已知悉贵司提供的此笔费用为小院上方（不含侧边）防护用工程费，本人承诺如本人收到此笔费用后未自行搭设防护措施，或未将此笔费用全部用来搭设小院上方的防护，所发生的任何高空坠物、滴水、滴水流等情况引起的损失，均由本人个人承担，本人将不再追究贵司任何责任。”手写部分载明：“钱已收到，同意空调外移施工。”落款处被告签字且加盖了手印进行确认。本院所确认的上述事实，有前期物业服务合同、商品房钥匙接收确认单、商品房交付验收单、收条、照片、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条及第六十条之规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，业主和物业服务企业之间是平等主体，原告为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，原告与案涉小区开发商大连圣安房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》未违反法律法规的规定，应当认定为有效，对作为业主的被告亦具有约束力，被告应按合同约定交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》的约定，被告房屋的物业服务费收费标准为每月每平方米2.2元，2016年8月1日至2018年3月31日期间，被告应向原告交纳物业服务费3,218.05元（50.44平方米×2.2元/月/平方米×29个月）。被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费3,218.05元的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。关于被告提出的原告提供物业服务不到位的抗辩意见。本院认为，因物业服务及物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现的，相同的服务不同的服务对象感受也可能不同，少部分业主以物业服务不到位不交或少交物业费的行为不利于维护大多数交费业主的权益及小区的整体利益，故被告以此为由拒交物业服务费，于法无据，本院不予采纳。关于原告提出的阳光房被高空抛物损坏及所依靠的公用墙面漏水的问题。本院认为，阳光房的搭建与否系被告自主决定，系被告与开发商之间就案涉房屋所在建筑的其他问题进行的协商结果，与原告无关，且被告在收到开发商支付的阳光房建设费用后所出具的收条中已明确表示“所发生的任何高空坠物、滴水、滴水流等情况引起的损失，均由本人个人承担”。故被告此节辩称意见，亦不能作为其拒交物业服务费的合理理由，本院亦不予采纳。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑原告现仍是该小区的物业服务企业，物业服务企业与业主之间保持和谐的关系是不断提升物业服务质量、改善全体业主生活环境的重要保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展及被告的日常生活均与原告息息相关，双方之间的矛盾须及时化解且不可进一步深化，故本院对原告主张的违约金不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告孙凤秋给付原告亿达物业服务集团有限公司物业服务费人民币3,218.05元（自2016年8月1日至2018年3月31日止）；二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元（原告已预付），减半收取25元，由被告孙凤秋负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇一九年十月八日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。