中华人民共和国黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民再346号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：哈尔滨圣安口腔专科医院，住所地中华人民共和国黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街**。法定代表人：林勇，该医院总经理。委托诉讼代理人：陈川，黑龙江龙房川律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂思棋，黑龙江龙房川律师事务所律师。被申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：美国耀兹有限责任公司，住，住所地美利坚合众国加利福尼亚州圣地亚哥市3180STERRAMESAGOURT，SANDTEGO，GA92129,USA）。法定代表人：赵忠熙，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁捷，男，1972年8月15日出生，汉族，美国耀兹有限责任公司哈尔滨代表处首席代表，住中华人民共和国黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：魏俊林，男，1969年6月9日出生，汉族，美国耀兹有限责任公司哈尔滨代表处职员，住中华人民共和国黑龙江省哈尔滨市道里区。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：美国耀兹有限责任公司哈尔滨代表处，住，住所地中华人民共和国黑龙江省哈尔滨市南岗区十字街**/div>负责人：袁捷，该代表处首席代表。申诉人哈尔滨圣安口腔专科医院（以下简称圣安口腔医院）因与被申诉人美国耀兹有限责任公司（以下简称耀兹公司）、美国耀兹有限责任公司哈尔滨代表处（以下简称耀兹公司代表处）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2017）黑01民终6872号民事判决，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2018]23000000318号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年2月19日作出（2019）黑民抗65号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员张家玮、张子熙出庭。申诉人圣安口腔医院的委托诉讼代理人陈川、聂思棋，被申诉人耀兹公司的委托诉讼代理人袁捷、魏俊林，被申诉人耀兹公司代表处负责人袁捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，哈尔滨市中级人民法院（2017）黑01民终6872号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明。理由如下：判决认为圣安口腔医院与耀兹公司代表处签订的《商业用房出售合同》于2007年8月10日经双方协商解除，属认定的事实缺乏证据证明。2006年4月29日，圣安口腔医院与耀兹公司代表处签订《商业用房出售合同》，后圣安口腔医院按照双方合同约定全额交纳了购房款，并占有、使用诉争房产。2007年8月10日，圣安口腔医院出具《承诺书》，表示“在办理产权交易中，当时出售方已提交了交易的所有材料并符合所有规定，后因我方原因将回执单丢失，现向房产交易中心申请撤回原来所递交文件，重新交易，在此过程中发生的问题与出售方没有关系。如撤回材料已过期或要求出售方提供新的材料，出售方无法提供与出售方无关，由我方承担不能交易的责任”，其真实意思表示为撤回更名过户文件，重新向房产交易中心提交材料，如因撤回更名过户文件产生不能交易的情况，由圣安口腔医院承担责任。耀兹公司代表处首席代表袁捷在《承诺书》左下角处书写：“同意解除交易协议，其损失由买受人自行承担”，其意思表示内容与圣安口腔医院《承诺书》并不一致。而后圣安口腔医院始终占有使用房屋，耀兹公司代表处也未返还购房款，可见双方并未达成解除合同的合意。另外，圣安口腔医院曾与耀兹公司代表处协商将购买人换成林勇，属于变更合同主体，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，需经过耀兹公司代表处同意。因耀兹公司代表处未表示同意，合同主体未发生变更，《商业用房出售合同》对圣安口腔医院和耀兹公司代表处仍具有约束力，圣安口腔医院与耀兹公司代表处应当自觉遵守，并承担相应的法律后果。法院认为圣安口腔医院表示出具《承诺书》，重新进行房产交易，是将购买人换成林勇个人，可认定圣安口腔医院通过承诺书要求解除《商业用房出售合同》，实属不当。圣安口腔医院称，同意检察机关抗诉意见。耀兹公司辩称，一、抗诉机关引用《承诺书》的内容不完整，把“重新交易”解释为“重新提交材料”。1.本案双方当事人已协商解除《商业用房出售合同》，解除的目的就是圣安口腔医院的法定代表人林勇想以个人名义购买房屋，或承租该房，但因双方没有达成一致意见，因此未签订新的买卖合同。2.圣安口腔医院出具的《承诺书》包括了两层含义，一是如不能重新交易，与耀兹公司无关，由其自行承担责任；二是向耀兹公司发出重新交易的要约，有意与耀兹公司另行签订买卖合同。3.圣安口腔医院在诉讼中自认承诺书的意思表示为“交易终止”，承认其提出撤回重新交易，要以林勇个人名义购买。二、抗诉机关认为耀兹公司未返还购房款，即未达成解除合同的合意，属于强加因果关系。另，本案不应适用《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定。重新交易的前提为解除原有合同，故应维持哈尔滨市中级人民法院（2017）黑01民终6872号民事判决。耀兹公司代表处述称，同意耀兹公司的答辩意见。圣安口腔医院向一审法院起诉请求：1.判令耀兹公司代表处履行协助圣安口腔医院办理房产及土地更名过户手续的合同义务；2.判令耀兹公司承担连带责任；诉讼费由耀兹公司及耀兹公司代表处承担。耀兹公司反诉请求：1.确认耀兹公司与圣安口腔医院已经解除了双方于2006年4月29日签订的《商业用房出售合同》；2.判令圣安口腔医院在判决生效后10日内自行搬出案涉房产，逾期强制迁出；3.判令圣安口腔医院将擅自改变的外墙颜色改回原来颜色；同时支付本项违约金10万元；4.判令圣安口腔医院在判决生效后10日内拆除自建的阁楼和所挂牌匾并支付本项违约金50万元；5.判令圣安口腔医院在判决生效后10日内将由窗改的门改回窗户并支付本项财产损坏赔偿金30万元；6.判令圣安口腔医院给付耀兹公司未按期交付房屋租金的违约金10万元；7.诉讼费等相关诉讼费用由圣安口腔医院承担。哈尔滨市道外区人民法院作出[2008]外民二初字第号2338号民事判决：一、坐落于哈尔滨市道外区建筑面积2054.50平方米商业用房的所有权由耀兹公司代表处变更为圣安口腔医院，耀兹公司须于判决生效后15日内为圣安口腔医院办理房屋所有权、土地使用权的更名过户手续；二、驳回圣安口腔医院的其他诉讼请求；三、驳回耀兹公司的全部反诉请求。耀兹公司不服，提起上诉。哈尔滨市中级人民法院作出（2010）哈民二终字第263号民事判决：驳回上诉，维持原判。耀兹公司向本院提出再审申请，本院作出（2011）黑高民申二字第71号民事裁定，指令哈尔滨市中级人民法院再审本案。哈尔滨市中级人民法院作出（2011）哈民二再终字第38号民事裁定书：一、撤销哈尔滨市中级人民法院（2010）哈民二终字第263号和哈尔滨市道外区人民法院[2008]外民二初字2338号民事判决；二、本案发回哈尔滨市道外区人民法院重审。一审法院重审认定事实：2006年4月29日，圣安口腔医院与耀兹公司代表处签订《商业用房出售合同》，合同约定：一、耀兹公司代表处（甲方）自愿将位于哈尔滨市道外区建筑面积2054.5平方米的商业用房所有权出售给圣安口腔医院（乙方）；二、出售价格按照房产标注建筑面积每米2000元，即价款总额为4,109,000元；三、合同签订之日，乙方交纳定金80万元，余额2006年5月15日之前交清；四、此房产出售后，乙方所更换的窗户和装饰外墙的颜色必须和甲方协商，只有双方都同意后，才可以更改。同时甲方保留此房产整体命名权和楼顶的使用权；五、甲方的另一处房产位于道外区，与出售给乙方的部分房产有交叉，出售给乙方的房产地下室含有甲方另一处房产的电梯井，面积约20平方米，此部分地下室永久归甲方无偿使用，此部分地下室房产所有权归乙方，甲方一次性补偿乙方2万元。甲方的另一处房产一层建筑面积为370.36平方米，该面积一层的房产与本房产的四至八层的中间部分归乙方所有，即部分二至三层。此部分二层的墙面挂牌匾的使用权归甲方，但不得挡乙方窗户。此部分三层墙面双方不得使用。甲方门廊顶部挂字可能会给乙方窗户造成挡光，乙方签约视为认可此约定……合同签订后，圣安口腔医院于2006年5月12日分两笔向耀兹公司代表处交付购房款4,091,000元，即占有并使用该房屋至今。2007年8月10日，圣安口腔医院向耀兹公司代表处出具《承诺书》，载明：在办理产权交易中当时出售方已提交了交易的所有材料并符合所有规定，后因我方原因将回执单丢失，现向房产交易中心申请撤回原来所递交文件。重新交易。在此过程中所发生的问题与出售方没有关系。如撤回不能交易与出售方无关，不追究出售方的任何责任。如撤回材料已过期或要求出售方提供新的材料，出售方无法提供与出售方无关，由我方承担不能交易的责任。2007年8月10日，耀兹公司代表处在承诺书上书写“同意解除交易协议，其损失由买受人自行承担”。后圣安口腔医院的法定代表人林勇提出以个人的名义购买诉争房屋，但由于相关的具体事项没有达成一致，故没有再次协商。2009年5月4日诉争房屋外墙颜色与楼体其他部分外墙颜色不一致，后因耀兹公司对诉争房屋颜色提出异议，圣安口腔医院又重新粉刷了诉争房屋外墙。圣安口腔医院在诉争房屋二至三层建造了阁楼并悬挂门市牌匾，将地下室后侧采光井的一扇塑钢窗窗套卸下安装了防火门，将采光井改造为储物间。一审法院重审判决：一、圣安口腔医院与耀兹公司代表处签订的《商业用房出售合同》已于2007年8月10日解除；二、圣安口腔医院待判决发生法律效力后十日内迁出坐落于哈尔滨市道外区建筑面积2054.5平方米的商业用房；三、耀兹公司代表处待判决发生法律效力后十日内返还圣安口腔医院购房款4,109,000元；四、驳回圣安口腔医院的诉讼请求；五、驳回耀兹公司的其他反诉请求。本诉案件受理费100元、保全费5000元，由圣安口腔医院负担；反诉案件受理费6900元、保全费5000元，由耀兹公司负担。圣安口腔医院、耀兹公司均不服一审判决，提起上诉。圣安口腔医院上诉请求：撤销一审判决,支持其一审诉讼请求。耀兹公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第五项，改判支持耀兹公司一审反诉请求违约金100万元。二审法院认定事实与一审法院认定的事实相同。二审法院认为，关于涉案《商业用房出售合同》是否已经解除的问题。双方签订《商业用房出售合同》后，耀兹公司代表处向圣安口腔医院提交了交易所需的所有材料。圣安口腔医院在办理涉案房产所有权转移登记手续过程中，以“回执单”丢失为由向房产交易中心申请撤回所递交材料，并表示“重新交易”，上述内容记载于圣安口腔医院向耀兹公司代表处出具的《承诺书》之中。诉讼中，双方对“重新交易”的含义在理解上存在较大分歧，圣安口腔医院认为“重新交易”是指其以后向房产交易中心重新递交办理房产所有权转移登记手续所需材料，耀兹公司认为“重新交易”是圣安口腔医院作出的解除涉案《商业用房出售合同》之意思表示。对何种解释系双方真实意思表示，应综合本案其他证据综合评判。在一审庭审中，圣安口腔医院表示出具《承诺书》，重新进行房产交易，是将购买人换成林勇个人。根据圣安口腔医院上述陈述以及耀兹公司代表处在《承诺书》上签署“同意解除交易协议”内容，可以认定耀兹公司对《承诺书》中“重新交易”的解释比较合理，即圣安口腔医院通过《承诺书》要求解除其与耀兹公司代表处签订的《商业用房出售合同》。耀兹公司代表处亦同意解除双方交易，并在《承诺书》上签字确认，因此双方所签订的《商业用房出售合同》已经双方协商解除，一审对此认定以及据此驳回圣安口腔医院的诉讼请求并无不当。关于耀兹公司主张的100万元违约金应否予以支持的问题。因耀兹公司要求圣安口腔医院将窗户恢复原状并支付赔偿金30万元以及未按期交付房屋租金违约金10万元，与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，故一审对此未予审理并无不当。耀兹公司对另60万元违约金的请求系依据双方签订的《商业用房出售合同》第四条、第五条、第七条的约定而提起，但通过庭审查明的事实，圣安口腔医院系在《商业用房出售合同》解除后实施的上述行为，耀兹公司依据已经解除的合同条款主张合同权利，无事实和法律依据，耀兹公司该项上诉请求不成立，该院不予支持。关于圣安口腔医院上诉主张一审程序错误的问题。圣安口腔医院一审诉讼请求是建立在合同有效基础之上，而一审将合同予以解除亦是在确认合同有效前提下进行的，因此不存在圣安口腔医院所述一审认定的法律关系性质或者民事行为效力与其主张不一致的情形，其以此为由主张一审程序存在问题无事实依据，该院不予支持。该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7100元，由圣安口腔医院负担100元，由耀兹公司负担7000元。本院再审查明的事实与二审法院认定的事实一致。本院再审认为，本案争议的焦点为双方当事人于2006年4月29日签订的《商业用房出售合同》是否已于2007年8月10日解除。圣安口腔医院与耀兹公司代表处于2006年4月29日签订《商业用房出售合同》，后又于2006年7月1日签订《补充协议书》，两份协议书均系双方当事人自愿签订，且不违反法律、法规的相关规定，应为有效协议。因案涉标的为不动产，依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，只有办理产权变更手续后，方产生物权变动的效力。圣安口腔医院在耀兹公司代表处已将相关手续提交房产交易中心后，向房产交易中心申请撤回所交相关材料，并于2007年8月10日向耀兹公司代表处出具《承诺书》，称“因我方原因将回执单丢失，现向房产交易中心申请撤回原来所递交文件，重新交易，在此过程中所发生的问题与出售方没有关系。如撤回不能交易与出售方无关，不追究出售方的任何责任”。另，圣安口腔医院在法院庭审时亦认可“2007年8月10日圣安口腔医院提出撤回重新交易，要以林勇个人的名义购买。由于相关的具体事项没有达成一致，故没有再次协商”。圣安口腔医院的上述行为表明其在双方合同履行过程中，提出重新交易，具有解除合同的意思表示，而耀兹公司代表处亦未表示反对，且在圣安口腔医院向其递交的《承诺书》中标明“同意解除交易协议”，说明双方当事人具有解除本次交易的合意。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”故二审法院认为本案双方当事人已协商解除于2006年4月29日签订的《商业用房出售合同》并无不当之处。圣安口腔医院解除案涉《商业用房出售合同》的真实意图，是欲由其法定代表人林勇个人购买案涉标的，而双方当事人就此并未能达成一致意见，未重新形成买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；”本案双方当事人未能重新达成买卖协议，而于2006年4月29日签订的《商业用房出售合同》所约定的权利义务关系已终止，故检察机关认为《商业用房出售合同》仍具有约束力，无事实及法律依据，此项抗诉理由本院无法支持。关于耀兹公司提出应支持其反诉请求的问题。因耀兹公司的反诉请求存在与本案非同一法律关系及部分请求系双方解除《商业用房出售合同》后圣安口腔医院实施的行为，因此原审法院未予支持亦无不当之处。综上所述，圣安口腔医院的再审请求事实及法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持哈尔滨市中级人民法院（2017）黑01民终6872号民事判决。本判决为终审判决。审判长  单一琦审判员  罗林成审判员  娄威巍二〇一九年十月十一日书记员  何莉萍