四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3248号 上诉人（原审原告）：杨建国，男，1979年6月7日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：袁斯乔，男，汉族，1977年6月24日生，住四川省仪陇县。 被上诉人（原审被告）：四川鹏峰房地产开发有限责任公司，住所地：四川省仪陇县新政镇两宫路**。 法定代表人：张良军，职务：总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：王耀，四川纪明律师事务所律师。 上诉人杨建国因与被上诉人四川鹏峰房地产开发有限责任公司（以下简称鹏峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初1708号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨建国上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法判决确认双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十条关于鹏峰公司按万分之零点一每日承担违约责任的约定无效；3.依法判决鹏峰公司支付杨建国逾期办理房产证违约赔偿金54572.33元（起止时间：2012年12月31日至2017年9月30日）；4.本案诉讼费由鹏峰公司承担。事实及理由：1.一审认定《商品房买卖合同》不是格式合同错误。一审法院以违约金的计算标准及付款时间、房屋价款等内容部分存在下划线即否认该合同系格式合同错误，存在下划线不是认定是否是格式合同的标准，而是以合同的内容是否经过协商为标准，本案对于鹏峰公司的违约责任的约定没有与杨建国协商，且在相应的下划线处没有杨建国对此予以确认的签字或捺印。2.一审认定《商品房买卖合同》约定的违约金标准不存在畸高或畸低错误。根据该格式合同第十条及第二十条等关于违约责任的约定来看，杨建国逾期付款的违约责任是鹏峰公司逾期办证的违约责任的40倍之多。该格式合同关于违约责任的条款具有免除被上诉人责任，加重上诉人责任，具有排除了杨建国主要权利的内容。根据《合同法》第四十条的规定，鹏峰公司作为格式合同的提供方，其规避违约责任的约定应为自始无效。3.一审关于诉讼时效的认定错误。从《商品房买卖合同》关于“出卖人应在办理房产证后，违约金在30日内支付”的约定来看，本案应适用整体诉讼时效，一审法院的“反言之”部分论述错误，该格式条款不应作出不利于杨建国的解释，一审法院违反了《合同法》第四十一条的规定。 鹏峰公司辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确；2.双方签订的合同并非格式合同，而是国家行政部门的专用文本，条款也是平等自愿磋商下签订，内容也不违反国家强制性规定。3.合同对初始登记和转移登记均有时间界定，杨建国是明知的，超出诉讼时效后主张权利不符合规定。4.对方代理人身份不符合近亲属范围。请求法院驳回杨建国的上诉请求。 杨建国向原审法院提出诉讼请求：1.确认《商品房买卖合同》第二十条违约责任条款无效；2.判决鹏峰公司支付逾期办理房产证违约赔偿金54572.33元（从2012年12月31日计算至2017年9月30日）；3.本案诉讼费由鹏峰公司承担。 原审查明，杨建国于2011年6月30日和鹏峰公司签订了《商品房买卖合同》，约定杨建国购买鹏峰公司开发的位于仪陇县新政镇嘉欣路五段34号水岸新城小区2幢1单元101号商品房一套，房屋建筑面积109.08平方米，总价款为316114元；鹏峰公司应当在2011年12月31日前向杨建国交付该商品房；合同第二十条还约定：（一）出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如逾期的，买受人有权退房，也有权继续履行，继续履行的，自出卖人应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日其起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付，（二）商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。案涉《商品房买卖合同》系四川省建设厅和四川省工商行政管理局共同制订的示范文本，合同中具有大量选择性、补充性、填充性、修改性内容。案涉房屋价款，交付时间、违约责任等均以下划线方式留白，由合同双方议定后进行填充。2012年5月7日，双方就案涉房屋尾款及附属费用进行了结算，房屋实测面积为108.85平方米，房屋总价款为315447元，杨建国退回房款667元。2012年5月18日，杨建国接收了案涉房屋。案涉房屋的初始登记时间为2015年1月6日，登记至杨建国名下的时间为2017年9月30日。 原审认为，本案的争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》第二十条是否有效；2.杨建国的诉请之诉讼时效是否已经届满；3.鹏峰公司逾期办理案涉房屋权属证书的违约责任应如何计算。 对于焦点1，案涉《商品房买卖合同》第二十条系关于鹏峰公司延迟办理案涉房屋初始登记和转移登记违约责任的约定。该合同系四川省建设厅和四川省工商行政管理局共同制订的示范文本，该条款涉及两方面的内容，一是违约责任的计算方式，二是违约金的给付。关于第一点，合同中系以下划线留白的方式出现，其与合同中其他留白处（如房屋价款、付款方式等呈现方式一致），可以认定该结果系经双方当事人议定后进行填写，因此，该部分的内容不能认定为格式条款，且杨建国也未举证证明该部分内容存在其他无效的情形，故合同中该部分内容应当合法有效，对合同的双方均具有约束力，即应当依据双方当事人在合同中的约定计算鹏峰公司逾期办证的违约责任。关于第二点，合同中约定违约金应在出卖人办理权属证明后30日内给付，反言之，若出卖人不办理权属登记则买受人不能获得违约金的给付，显然该部分内容不符合法律规定，应当认定为无效。杨建国可以在双方约定的权属证明办理期间届满后向鹏峰公司主张给付违约金。 对于焦点2，关于案涉违约金诉讼时效期间的计算，因双方约定按日给付逾期办证违约金，且该院已认定关于逾期办证违约金在完成房屋权属转移登记后30日内给付的约定无效，故案涉违约金系继续性债权，应当按日（从双方约定的办理房屋权属证明期间届满之次日起至鹏峰公司实际办理房屋权属证明之日止）分别计算其诉讼时效。杨建国主张其于2019年3月18日去政务中心不动产窗口调取资料时方知鹏峰公司的违约行为，诉讼时效应当从2019年3月18日起算，依照法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，本案中，双方约定了权属证明的办理时间，杨建国在双方约定的期间届满后，就应当知道其权利受到侵害，其要求开发商支付违约金的请求权随即发生，故杨建国的该项主张，不予支持。案涉房屋约定的交付时间为2011年12月31日，约定的初始登记时间和转移登记时间均为2012年12月31日。案涉房屋的实际交付时间为2012年5月18日，初始登记时间为2015年1月6日，转移登记时间为2017年9月30日，而杨建国提起诉讼的时间为2019年5月7日，并且杨建国未能提交诉讼时效中断的其他证据，加之民法总则关于诉讼时效为三年的规定的实施时间为2017年10月1日。故，鹏峰公司逾期办理初始登记的违约金诉讼时效应适用原民法通则关于案涉纠纷诉讼时效为两年的规定，并已经经过；鹏峰公司逾期办理转移登记的违约金应适用诉讼时效为三年的规定，因此，杨建国主张的转移登记违约金仅属于2016年5月7日至2017年9月30日期间的部分尚未经过诉讼时效期间。 关于焦点3，综合前述，应当依据双方在合同中约定的违约金计算标准确定鹏峰公司逾期办证的违约责任。杨建国主张按照买受人的违约责任计算方式确定出卖人的违约责任，实际上，合同中，双方的违约事由并不一致，不能简单的进行对比，杨建国的该项主张不符合双方的约定，也无事实和法律上的依据，不予支持。鹏峰公司辩称其逾期办理案涉房屋权属证明非系自身原因，但未提供任何证据证明，对其辩解不予采纳。鹏峰公司辩称案涉合同约定的违约金计算标准过高，应当酌减，也未提供证据证明，且该约定系双方议定的结果，结合仪陇县当地的经济水平、交易习惯等因素，合同中约定的违约金计算标准也不存在畸高的情形，对该项辩解不予采纳。则，杨建国应当获得的逾期办证违约金计算为：315447元×0.01‰×511日=1611.9元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第三十九条、第五十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、鹏峰公司于判决生效之日起十日内向杨建国给付逾期办证违约金1611.9元；二、驳回杨建国的其他诉讼请求。本案受理费1164元，由杨建国负担1114元，鹏峰公司负担50元。 二审中，鹏峰公司提供在杨建国购买案涉房屋所在小区张贴通知的照片打印件，证明该公司于2016年3月26日通知各购房户履行协助办证义务，杨建国没有履行配合义务。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》第二十条是否有效；2.鹏峰公司是否构成违约；3.一审关于本案诉讼时效的认定是否正确； 关于第一个焦点。案涉《商品房买卖合同》系四川省建设厅和四川省工商行政管理局共同制订的示范文本，第二十条对鹏峰公司取得房屋权属证明、鹏峰公司向杨建国转移房屋权属登记的时间、违约责任进行了约定，该条内容属于格式条款，尽管该条对鹏峰公司约定的违约金低于其他条款对杨建国约定的违约金，但不存在具有合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、五十三条“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失”规定情形，也不存在加重杨建国的责任、排除杨建国主要权利的内容，该条内容合法有效。 关于第二个问题。案涉《商品房买卖合同》第二十条对于鹏峰公司违约金以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。鹏峰公司违约行为终止时间为杨建国取得房屋权属证书的时间2017年9月30日，杨建国2019年5月7日提起诉讼，按照三年诉讼时效期间倒推三年的违约金应予支持。一审认定鹏峰公司逾期办理初始登记的违约金诉讼时效已经超过；鹏峰公司逾期办理转移登记的违约金属于2016年5月7日至2017年9月30日期间的部分未超过诉讼时效，并无不当。 综上，杨建国的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1164元，由杨建国负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  蒙琼梅 二〇一九年十月二十五日 书记员  杨鹏立