山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终8962号 上诉人（原审被告）：赵明，男，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：胡欣，女，汉族，系上诉人赵明之妻，住青岛市市**。 上诉人（原审被告）：胡欣，女，汉族，系上诉人赵明之妻，住青岛市市**。 被上诉人（原审原告）：青岛荣华物业管理有限公司，住所青岛市市**平定路**。 法定代表人：吕思久，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：毛加友，山东科誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王蔚东，山东科誉律师事务所实习律师。 上诉人赵明、胡欣因与被上诉人青岛荣华物业管理有限公司（以下简称荣华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初4242号民事判决，通过原审法院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭于2019年10月17日审理了本案。本案现已审理终结。 赵明、胡欣上诉请求：1.依法撤销原判，改判承担1697.4元(上诉金额5065元)；2.本案一、二审诉讼费用由对方承担。事实与理由：一、荣华物业公司未达到服务合同2级标准，合同有效期限已失效，业主委员未召开业主大会，续签合同属于无效。根据合同法可拒绝交纳物业费，2015年1月至2018年10月的物业费不应承担。二、判决违约金1500元金额过高。且2015年1月至2018年10月是物业公司拒收物业费。称若不交2015年1月至2016年1月的物业费，之后的也不收取，要求法院诉讼，请求改判不承担违约金。 荣华物业公司辩称，一、荣华物业公司提供的物业服务符合物业服务合同约定，也得到了小区业主绝大部分的认可。赵明、胡欣从2015年1月起开始拖欠物业费，应当交纳物业费。二、关于违约金。根据物业服务合同约定违约金按日计算为逾期金额的每日千分之二。原审法院已经将违约金进行了大幅减免，结合拖欠物业费的时间太长，认为原审法院判决违约金的数额恰当合理，应予以维持。应当驳回上诉，维持原判。 荣华物业公司向原审法院起诉请求：1.判令赵明、胡欣交纳拖欠物业服务费3565元，电梯运行费1697.4元，违约金7262.1元，共计12524.5元；2.诉讼费由赵明、胡欣负担。 原审法院查明，赵明与胡欣系夫妻关系。 2012年12月8日，荣华物业公司与青岛联城置业有限公司（以下简称联城公司）签订《前期物业管理委托合同》，2018年1月12日，荣华物业公司与三期业委会签订《物业服务合同》，均约定荣华物业公司为青岛市市北区海岸路2号联城·海岸锦城小区（商品房）提供物业管理服务，包括对生活垃圾的收集和环境保洁，对共用设施、设备进行维修养护，对庭院绿地进行养护管理，维持小区内车辆停放等公共秩序。对于物业服务收费，约定业主应按照每月/平方米0.84元和0.4元的标准交纳物业服务费和电梯运行费，合同中还约定了欠交费应按照日2‰支付违约金。赵明、胡欣系联城·海岸锦城小区内29号楼2单元1702户业主，其房屋建筑面积92.27平方米。2013年12月10日，赵明、胡欣与荣华物业公司签订《前期物业服务协议》，约定荣华物业公司提供物业服务，协议期限自2013年12月10日至2015年12月9日止。期限届满，业主大会未要求荣华物业公司退出或者荣华物业公司未提前通知全体业主退出的，本协议自动延续至业主大会与其选聘的物业企业签订《物业服务合同》止。赵明、胡欣向荣华物业公司交纳物业服务费至2014年12月，自2015年1月至2018年10月，赵明、胡欣欠交物业服务费3565元，电梯运行费1697.4元。荣华物业公司对赵明、胡欣欠费进行过催交。 庭审中，胡欣提交照片一宗。拟证明荣华物业公司服务期间小区内现状。荣华物业公司对照片的真实性认可，但认为不能证明欠费期间的物业服务情况，且赵明、胡欣的车被砸不是拒交物业费的理由。 原审法院认为，荣华物业公司与联城公司签订的《前期物业管理委托合同》和与三期业委会签订的《物业服务合同》均合法有效，其约定内容效力及于全体业主。赵明、胡欣与荣华物业公司签订的《前期物业服务协议》期限虽只有两年，但协议中约定了协议可以自动延续至业主大会选聘其他物业公司并签订合同之时，荣华物业公司始终未停止对联城·海岸锦城小区的物业服务，双方的服务合同关系存在，赵明、胡欣的房屋坐落于居民小区内，应受上述合同约定所制约。小区内物业是不可分割的一个整体，荣华物业公司所实行的是统一管理、综合服务，赵明、胡欣的房屋不是独立的，既然坐落在小区内，就已经溶入小区整体，即已无形中接受了物业的服务。物业服务是一个长期的、不间断的持续过程，公共设施需定期维修和养护、公共卫生需连续性清扫，均决定了不能仅凭某个时刻小区内有外来人员、车辆秩序的混乱就认定物业服务企业的各项管理活动不达标，不能仅凭小区内某天某个时刻地面留存的废弃物或建筑垃圾，就认定物业服务企业卫生清洁不到位。赵明、胡欣的车辆被砸，其已向公安机关报案，不能将责任归结于物业公司。荣华物业公司对小区内提供了物业服务，要求业主按照合同约定标准交纳物业服务费，予以支持。赵明、胡欣提交的照片不能证明荣华物业服务存在瑕疵，其车辆被砸更不能成为拒绝交纳物业服务费的理由，其未按时交纳物业服务费无正当理由，应当按合同约定标准交纳欠交期间费用，并承担违约责任。双方约定违约金比例过高，应予以适当调减。赵明经传票传唤，无正当理由未到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、赵明、胡欣给付青岛荣华物业管理有限公司物业服务费3565元、电梯运行费1697.4元（2015年1月至2018年10月）；二、赵明、胡欣支付青岛荣华物业管理有限公司违约金1500元。上述一、二项于判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。原审案件受理费113元，减半收取56.5元，由青岛荣华物业管理有限公司负担26元，赵明、胡欣负担30.5元。青岛荣华物业管理有限公司已预缴，赵明、胡欣于判决生效之日起10日内给付青岛荣华物业管理有限公司。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。 赵明、胡欣提交微信聊天记录三张、照片十张。拟证明小区业主对管理的不认可及物业私自在小区内更改绿化带为停车场。且根据物业合同是要达到2级标准，但物业公司未做到。荣华物业公司认为微信聊天记录无法证明谈话的双方身份，无法证明谈话者及谈话内容与本案关联性。对其他照片也无法证明拍摄地点及拍摄内容与本案的关联性。荣华物业公司对真实性不认可，聊天人身份无法确认，对赵明、胡欣提供的证据不予确认。 二审查明的事实与原审法院认定的事实相一致。 本案经调解，未能达成协议。 本院认为，赵明、胡欣与荣华物业公司签订的《前期物业服务协议》期限虽只有两年，但协议中约定了可以自动延续至业主大会选聘其他物业公司并签订合同之时。荣华物业公司与联城公司签订了《前期物业管理委托合同》，2018年1月12日，荣华物业公司与三期业委会又签订《物业服务合同》，均约定荣华物业公司为赵明、胡欣所在小区提供物业管理服务。至于赵明、胡欣所在小区业主委员会在签订《物业服务合同》时是否召开业主大会不是本案物业服务合同纠纷审查的范围，在荣华物业公司已提供了物业服务基础上，原审法院判决赵明、胡欣支付物业服务费和电梯运行费，并无不当。赵明、胡欣认为不应支付该费用的上诉请求不成立，不予支持。 赵明、胡欣在原审法院庭审中提交证据证实荣华物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间，也为了督促物业公司及时向业主主张服务费用，对荣华物业公司主张的违约金不予支持。赵明、胡欣的该上诉理由成立，予以支持。 综上，上诉人赵明、胡欣的上诉理由部分成立，予以部分支持。原审法院认定事实清楚，判决支付违约金的请求不予支持，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初4242号民事判决第一项，于本判决生效之日起10日内履行。 二、撤销青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初4242号民事判决第二项。 三、驳回上诉人赵明、胡欣的其他上诉请求。 四、驳回被上诉人青岛荣华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 原审案件受理费56.5元，二审案件受理费113元，共计169.5元，由被上诉人青岛荣华物业管理有限公司负担71元，由上诉人赵明、胡欣负担98.5元。 本判决为终审判决。 审判长  高大海 审判员  朱见晓 审判员  刘歆鑫 二〇一九年十月三十日 法官助理 韩晓琪 书记员 李德军 书记员 隋欣孜