广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初25523号原告（反诉被告）：蔡焕枢，男，汉族，1946年7月25日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：梁融，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200710284600。委托诉讼代理人：骆志宏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201010141825。被告（反诉原告）：曹鹏，男，汉族，1968年11月28日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：林涛鸣，广东国申律师事务所律师，执业证号14403199610528624。委托诉讼代理人：柯晶，广东国申律师事务所律师，执业证号14403201611694215。原告蔡焕枢与被告曹鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，被告曹鹏提起反诉，本院决定对本诉及反诉合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡焕枢委托诉讼代理人梁融、骆志宏、被告曹鹏及其委托诉讼代理人林涛鸣、柯晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方的租赁合同于2019年6月30日解除；2.被告将涉案租赁物罗湖区红宝路××西××101商铺交还原告；3.被告向原告支付2019年6月1日至2019年6月30日的租金人民币3000元；4.被告按每月人民币3000元的标准向原告支付自2019年7月1日起至涉案租赁物交还之日的占有使用费（暂计至2019年7月31日为3000元）；5.判令被告赔偿原告因本案产生的律师费人民币15000元；6.判令被告连带承担本案全部诉讼费。以上合计金额人民币21000元。事实与理由：2018年12月25日，原、被告双方签署《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于罗湖区红宝路××西××101商铺，租赁期限暂定2年，试用1年，自2019年1月1日起至2020年12月31日止，租金为每月人民币3000元，被告应在每月5日前缴清当月租金，如超期十日，原告有权解除合同并收回租赁物；鉴于涉案商铺所在楼宇已列入深圳市城市更新项目，一旦拆迁日期确定，本合同自动终止，被告须无条件退房搬离；租赁合同还对双方其他权利义务进行了约定。由于蔡屋围片区启动城市更新须对南村西进行拆除重建，2019年5月3日原告通过手机短信告知被告，要求被告于2019年5月31日前搬离涉案租赁物，同日被告回复短信确认收到原告通知，但拒绝搬离。2019年6月18日原告在租赁物张贴《告知函》，催促被告务必于2019年6月30日前搬离租赁物并交还原告，但被告迟迟未履行搬离和交还租赁物的义务，非法占有租赁物至今。此外，被告自2019年6月1日起拖欠租金，合同解除前租金标准为每月人民币3000元。基于上述事实，原告认为，原告根据租赁合同第六条约定提前通知被告依约解除租赁合同，双方的租赁关系已依法解除，被告理应履行搬离并交还租赁物的义务，且结清所欠租金和费用，现被告非法占有租赁物至今，已构成严重违约，依法应承担违约责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告辩称：原告的主张毫无事实和法律以后，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。双方签订的房屋租赁合同约定的是“鉴于本店所在楼宇已列入深圳市城市更新项目，一旦拆迁日期确定，本合同自动终止，义愤须无条件退房搬离。”，可见，解除合同的条件是“涉案商铺的拆迁日期确定”，而非仅仅是“纳入城市更新项目规划片区”，两者存在质的取得。并且从原告提交的告知函中显示：“你所承租的房屋已被纳入城市更新项目规划骗取，因此该房屋无法继续承租。”可以看出，原告是知悉在合同约定解除条件未成就时，仅仅就房屋纳入城市更新项目规划片区就单方面要求被告搬离涉案房屋，阻碍被告使用涉案房屋，构成严重违约，依照中华人民共和国合同法以及民法通则之规定，原告应赔偿其违约造成被告的所有损失。且原告无权单方解除房屋租赁合同，在房屋租赁合同中也未未定原告有权向被告主张律师费，原告的该项请求从根本上缺乏合同依据，且本案纠纷发生的全部原因完全在于原告，原告无正当理由拒不履行房屋租赁合同约定的义务，是违约方，其反而要求作为守约方的被告支付律师费，其诉讼请求显然是毫无事实和法律依据。更何况原告也未提交委托代理合同以及转账记录证明原告实际支付了律师费。且从原告提交的律师费发票上显示，发票金额与诉讼请求金额也不一致。被告向本院提出反诉请求：1.请求判令原告向被告赔偿损失共计129480元(含转让费68000元，装饰费30000元，设备购置损失11480元，经营损失20000)；2.请求判令原告向被告支付安置费6000元；3.请求判令原告向被告支付搬迁费6000元；4.请求判令原告给予被告两个月的合理搬迁时间；5.反诉费由原告承担。被告在庭审中明确撤回第4项反诉请求，并增加反诉请求：请求判令原告继续履行房屋租赁合同。事实与理由：涉案商铺并未确定拆迁日期，原告不履行《房屋租赁合同的义务，应承担赔偿损失的违约责任。被告与原告于2018年12月25日签订《房屋租赁合同》，并向案外人支付转让费68000元承让涉案商铺经营小食店，被告租赁涉案商铺后，对涉案商铺进行了装饰装修，并购置和安装了相关经营设备，投入了大量的经营成本。现被告租赁涉案商铺不到五个月的时间，且在涉案商铺拆迁日期未确定的情况下，原告就要求被告于2019年5月31日前搬离涉案租赁物，造成了被告严重的经营损失。原告在拆迁日期尚未确定的情况下，单方面解除房屋租赁合同，阻碍被告使用涉案商铺，原告应承担违约责任。综上所述，原告起诉状所述没有事实根据，法院应驳回其全部诉讼请求。而且，原告的行为已构成违约，其应承担赔偿被告损失的违约责任。被告损失含转让费68000元，装饰费30000元，设备购置损失11480元经营损失2000元以及其它合理费用。请求法院依法判决，支持被告的全部反诉请求。原告针对被告的反诉答辩称：双方签订的租赁合同第三条，约定被须每月5号前缴纳租金，若超期10日，则作为自动退房处理，原告有权收回房产。被告拖欠原告自6月1日至今的租金，已构成严重违约，原告有依约行使解除权。二、被告主张的转让费的问题，1、没有事实和法律依据，原告不是转让合同的当事人，也未参与转让的过程，相关的转让费不是由原告收取。2、该转让费真实性原告不予确认。且该费用不属于损失的范围。三、关于装修费的问题，被告的装修没有经过原告的同意，而且原告也不清楚被告装修的情况，依法律规定装修费用应当由被告自行承担。四、被告所主张的设备购置费也没有事实和法律依据。首先，原告对被告购买设备的真实性不予确认。其次，就算这个是真实的，但是根据被告所提供的设备清单，所购置的设备均是可移动及重复利用，不存在损失的问题。五、被告主张的经营损失没有提供相应的证据予以证明存在损失，也没有法律依据主张所谓的经营损失。六、安置费属于行政征收的范畴，而本案是租赁合同纠纷，此项主张不属于本案审理的范围。七、搬迁费也是属于行政征收的范围，不属于民事诉讼的范畴。其次，原告依约解除合同，交回房屋是被告的法定义务，而搬迁是交回房屋应履行的法定义务，不属于损失范畴。八、被告主张的要求两个月的搬离时间没有法律依据，原告在2019年6月18日已通知被告因违约以及涉案房屋纳入城市更新范围无法继续履行，给出合理的搬离时间也足足超过2个月，所以被告主张的两个月的搬离时间没有法律和事实依据。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋位于深圳市罗湖区××蔡屋围××西××号商铺（以下简称涉案商铺），权利人为原告。根据原告提交的《房地产证》、《深圳市房地产初始登记申请书》、1995年5月10日《深圳市房屋建筑面积查丈报告》、深圳市地籍测绘大队测绘报告、深圳市蔡屋围事业股份有限公司基建办出具的《证明》，涉案房屋所在楼宇初始登记基底面积为113.19平方米，建筑面积为457.70平方米，2016年经深圳市地籍测绘大队测绘，涉案房屋所在楼宇现基底面积为147.26平方米，建筑面积为1084.32平方米，存在重建情形，该重建未取得建筑许可证。二、2018年12月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉案商铺租给被告经营小食店之用，租期为两年，自2019年1月1日至2020年12月31日，租金为3000元/月，押金为3000元；鉴于涉案商铺所在楼宇已列入深圳市城市更新项目，一旦拆迁日期确定，本合同自动终止，被告须无条件退房搬离。同日，被告向原告缴纳租赁押金3000元。合同签订后，双方按合同约定履行各自义务。2019年5月3日，原告发短信通知被告于2019年5月31日搬离涉案商铺。2019年6月18日，原告向被告发出《告知函》，通知其因城市更新的事实，涉案商铺已被纳入城市更新项目规划片区，因此无法继续承租，要求被告于2019年6月30日前清空并归还涉案商铺。被告于2019年6月17日缴纳2019年5月份租金，2019年6月1日起的租金尚未支付。涉案商铺至今仍由被告占有使用。三、被告承租涉案商铺时，与案外人张锦飞签订《店铺转让合同》，承让其在涉案商铺处经营小食店的经营权，并向其支付了转让费68000元。四、被告承租涉案商铺后，对涉案商铺进行装修，包括粉刷、水电消防、玻璃门及清理垃圾等，支出装修费30000元；购置石磨、肠粉机、蒸包子机、微波炉、电饭锅、高压锅、电磁炉，共支出设备购置费11480元。上述事实有原、被告提交的相关证据及庭审笔录为证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案商铺所在楼宇存在未取得建设工程规划许可证而进行重建的情形，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原被告签订的房屋租赁合同应为无效合同，涉案房屋至今仍由被告占有使用，且被告尚未支付2019年6月1日起的房屋占有使用费，故原告请求被告返还涉案房屋并以3000元/月的标准支付自2019年6月1日起的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。因双方签订的租赁合同无效，原告请求确认双方的租赁合同于2019年6月30日解除，被告请求原告继续履行房屋租赁合同，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告收取的押金应予以返还，在被告应支付的房屋占有使用费中予以抵扣。关于原告主张的律师费用，原、被告之间并无约定，亦无法律依据，本院不予支持。关于被告主张的转让费损失，本院认为，转让费是被告基于与案外人张锦飞签订的店铺转让合同，自愿向其支付的费用，与原告无关，且该转让费损失超出原告签订房屋租赁合同时可预见的损失，不应由原告承担，故被告要求原告赔偿转让费损失，无事实与法律依据，本院不予支持。关于装饰费损失，被告提交了《店铺装修合同》、收款收据，为证，并申请负责装修的案外人刘伯山作为证人出庭作证，经审查，上述证据能形成完整证据链，证明被告于2018年12月28日委托案外人刘伯山对涉案商铺进行装修，并支付装修费30000元的事实，本院予以确认。原告抗辩称该装修未经原告同意，该损失不应由原告承担。本院认为，原被告未就装修事宜在房屋租赁合同中做明确约定，且根据常理分析，涉案商铺位于首层，原告对被告的装修行为应当知情，但未提出异议，视为原告对被告的装修行为予以默认。但被告支出的装饰费作为被告的经营成本应在24个月的租赁期限内予以均摊，自被告承租涉案商铺至本案开庭之日，即2019年9月17日，已过9.6个月的时间，经计算，被告装饰费损失实际为18000元[30000/24*（24-9.6）]。被告该装饰费损失是因为合同无效而导致的损失，原告作为过错一方应向被告赔偿装饰费损失18000元，故被告要求原告赔偿装饰费损失，本院依法在18000元的范围内予以支持，超出部分，不予支持。因被告购置的设备均可拆卸、搬离并重复利用，故被告要求原告赔偿设备购置费损失11480元，于法无据，本院不予支持。被告主张的赔偿经营损失，因被告未举证证明原告的行为导致其实际经营损失，本院不予支持。被告主张的安置费、搬迁费，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告曹鹏应于本判决生效之日起十五日内搬离深圳市罗湖区红宝路蔡屋围南村西6号首层101号商铺并交还原告蔡焕枢；二、被告曹鹏应于本判决生效之日起十五日内按3000元/月的标准向原告蔡焕枢支付自2019年6月1日起至实际交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费（押金3000元应予以抵扣）；三、原告蔡焕枢应于本判决生效之日起十五日内向被告曹鹏赔偿装饰费损失18000元；四、驳回原告蔡焕枢的其他诉讼请求；五、驳回被告曹鹏的其他反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费163元，由原告蔡焕枢负担116元，由被告曹鹏负担47元；本案反诉受理费1564.8元，由原告蔡焕枢负担199元，由被告曹鹏负担1365.8元。原告蔡焕枢已向本院预交本诉受理费163元，被告已向本院预交反诉受理费1564.8元。经结算，原告蔡焕枢应自本判决生效之日起十五日内将案件受理费152元（199-47）迳付被告曹鹏。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张曼丽二〇一九年十月二十二日肖婷书记员     周洋洋