云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云05民终735号上诉人（原审原告）：保山市九龙商贸有限责任公司。住所地:云南省保山市隆阳区兰城街道九龙路**。统一社会信用代码:915305002189203363。法定代表人:孙文斌,该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘在朝，保山市司法局隆阳法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：邓崑，男，1977年11月3日出生，汉族，昭通市镇雄县人，，住昆明市西山区现住昆明市西山区。委托诉讼代理人：朱红林，云南春裕律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。上诉人保山市九龙商贸有限责任公司因与被上诉人邓崑房屋租赁合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院(2019)云0502民初3130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。保山市九龙商贸有限责任公司上诉请求：依法撤销隆阳区人民法院(2019)云0502民初3130号民事判决，并依法改判支持一审原告的诉讼请求；本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对被告未付15万元改造资金的行为不能认定为违约的认定，与事实不符，混淆了补充合同的性质，存在主观臆断；二、一审判决对于消防设施未达到国家标准，存在巨大的消防安全隐患问题，擅自将该商业服务中心转租给被告经营使用，被告接管后未对商业服务中心的消防设施设备进行改造，该安全隐患问题的存在过错主要在于原告的认定，无事实和法律依据，依法不能成立；三、一审判决对商场租户无照经营的行为不能认定为是被告违约的认定，完全是避重就轻的为被上诉人开脱违约责任，无事实及法律依据；四、一审判决对原告出租商场的目的主要是收取租金获取经济利益，而被告均按合同约定按期足额支付了租金，原告合同目的已实现的认定，是对保山学院校园因存在食品和消防安全隐患问题，可能造成学生生命健康损害的极大漠视，上诉人主动承担应由被上诉人承担的超市不符合消防安全标准的整改措施，却遭到被上诉人拒绝和暴力阻挠。一审判决认定事实错误，适用法律不当，据此作出的判决明显会违反法律规定，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人（原审被告）邓崑辩称，一、被答辩人以答辩人未向其支付15万元的装修保证金为由，认为答辩人存在违约，完全违背了客观事实。因商场屋顶漏水，双方商定由被答辩人与保山学院交涉解决漏水问题，但被答辩人一直未将漏水问题解决掉；二、消防设施未达到国家标准，责任在被答辩人，不能成为被答辩人解除合同的理由。保山学院商场的相关设施的安装和维修义务是被答辩人的法定义务，也是合同约定的被答辩人的义务，对于商场的消防整改，答辩人始终愿意配合被答辩人进行整改；三、不存在答辩人擅自改造隔断成小格的商铺用于转租他人盈利，以及私搭乱建违章建筑致消防通道狭窄，致三鑫超市的经营不符合消防安全标准的情形。商铺的装修改造，是被答辩人同意的，私搭乱建的违章建筑，答辩人接收商场时就已存在，最后也是由被答辩人自行撤除的；四、不存在被答辩人长期非法经营和销售“三无”商品的情形。虽然保山学院2018年10月10日和10月12日致被答辩人的函指出：“商业服务中心经营户证照不全，存在食品安全隐患”，但商场租户未能办理到营业执照，是因为商场没有房产证；食品安全问题，是保山学院和教育行政部门在例行检查中对存在的个别现象的提醒，而不是行政执法部门的结论；五、双方的合同期限还有两年多，答辩人作为承租人，已按合同履行了自己支付租金的主要义务，至于被答辩人要进行消防整改，答辩人愿意积极配合，只要求对因消防整改而导致停业的时间得以顺延而已。基于上述答辩理由，请人民法院依法驳回被答辩人的上诉，维持一审判决。保山市九龙商贸有限责任公司向一审法院的起诉请求：1、依法解除原被告于2012年12月21日签订的《商场租赁合同》、于2015年9月16日订立的《保山学院店商场租赁补充合同》及于2018年5月21日订立的《保山学院店商场租赁补充合同》；2、判令被告立即将在九龙购物广场保山学院店商场内的商品及被告私人物品全部搬走、拆除在该商场内搭建的构筑物、并将该租赁商场移交给原告管理使用；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年9月7日原告与保山学院签订《合作建设保山学院学生食堂项目协议条款》，约定：“保山学院与原告合作建设保山学院学生食堂8000㎡（一楼约1700㎡为商业中心，二、三楼为学生食堂），保山学院负责投入合作项目的建设用地及项目规划、立项、审批、施工等，原告负责出资600万元；项目建成后，原告取得项目一楼1700㎡的商业中心十五年的经营权，合作期限内不需向保山学院支付租金；原告所安装的消防设施设备应按超级市场的标准进行配备，费用由原告承担，安装配备须达到国家规定的消防要求，经学校认可和消防部门的检查验收，达到合格标准；在日常管理中，学校有权对该场所的消防设施设备进行监督检查。”项目建成后，保山学院按约定向原告交付了一楼约1700㎡的商业中心，原告接管后，仅在商业中心安装了6个消防栓，其余消防设施设备均未安装。2012年12月21日原告与被告签订《商场租赁合同》，约定：原告将一楼约1700㎡的商业中心中的1400㎡出租给被告经营使用；租赁期限为三年半（自2013年1月1日至2016年7月15日止）；原告允许被告按其经营需要，自行设计并装修；被告对商业中心现有的消防设施不能更改，如被告需要更改，要先到消防部门申请，并经消防部门同意认可后方可更改；若被告擅自更改消防设施，造成消防不合格，全部责任由被告承担，并按消防部门的要求及时整改，原告不负任何责任；被告需按国家法律规定进行合法经营；非经双方协商一致，任何一方都无权解除合同，但有下列情形之一的，除违约方承担下列相应的违约责任外，守约方有权解除本合同。合同自守约方发出书面通知书之日起即行解除：（一）甲方不具备租赁条件；（二）乙方利用商场从事非法活动的。双方还对其他内容进行约定。”合同签订后，被告按约向原告支付了租金，原告向被告交付了商业中心，被告接管后，未改动过商业服务中心的原有消防设施设备。2015年9月16日原被告签订《保山学院店商场租赁合同补充协议》，约定由被告继续承租商业中心，租赁期限自2016年7月31日至2019年7月31日止，被告方承诺2016年7月学院暑假期间进行改造，改造预算资金为15万元，在2016年2月8日前交付15万元由原告代为保管，原告须在2016年7月1日将所保管资金交还被告进行装修。双方还对租赁面积及租金作了约定。合同签订后，被告按约支付租金并继续经营保山学院商业中心。2018年5月21日，原被告再次签订《保山学院商场租赁补充合同》，约定：“租赁地点为保山学院七食堂一楼九龙超市学院店，面积约1600㎡，年租金95万元，租赁期限为2019年1月1日至2021年12月31日止。”合同签订后，被告向原告支付了2019年的租金95万元。2018年保山学院对商业服务中心进行消防设施设备的日常监督检查，发现商业中心存在以下问题：1、长期未缴纳垃圾清运费；2、长期出店经营，建盖违章建筑，使用明火、经营烧烤等行为；3、存在巨大消防安全隐患，消防设施设备未达到国家标准；4、经营户证照不全，存在食品安全隐患。于同年10月12日对原告发出整改函；11月5日原告就消防设施设备整改及经营户证照不全，存在食品安全隐患问题向保山学院复函；12月9日原告向被告发出了清场通告，要求被告在2018年12月31日前完成现有店铺及超市的清场。原告自2019年1月1日至寒假结束，对商业中心的消防设施设备进行整改。被告未按期限对商业中心进行清场，原告于2019年1月7日再次向被告发出清场通告，要求原告在1月11日前全面撤出店铺及超市，并清场完毕，若不清场或清场不彻底，给消防施工带来影响或因施工造成个人经营设施和物品损失的，原告不承担任何责任。1月17日保山学院向保山市消防支队申报了《保山学院学生食堂改建工程消防设计审核》，设计方案通过了保山市消防支队的审核，同意保山学院按该设计进行施工。同日，原告向保山学院递交了保山学院商业中心消防整改施工申请书。2019年1月17日，被告就清场复函原告提出：请原告告知消防安装的开始至截止时间；告知消防整改的预留通道及消防布局；消防整改时间租赁费用将如何补偿。原告未予回复。2019年2月14日，原告委托云南方东律师事务所向被告发函，要求与被告解除合同。一审法院认为，本案的争议焦点为：被告未付15万元改造资金及未进行改造装修的行为是否违反合同约定；九龙购物广场保山学院店消防设施未达到国家标准，存在巨大的消防安全隐患及部分经营户证照不全，长期出店经营，建盖违章建筑等经营情形，是否构成违约，原告解除合同的主张是否成立。其一，对于15万元改造资金及装修改造问题，2015年9月16日签订的补充合同约定的合同租赁期为2016年7月31日至2019年8月1日，在被告于协议约定日期未向原告交付15万元改造费后，原告并未向被告主张要求交付该笔费用，且2018年5月21日双方签订的补充合同中亦未对该条款继续约定，后签订的补充合同已替代了原补充合同。且原告2018年11月5日对保山学院的复函中明确表示“因为食堂二楼大面积漏水问题，导致商场没有办法重新装修，如若食堂漏水问题得不到解决，一楼改造装修只会增加装修及改造成本”。故被告未付15万元改造资金的行为不能认定为违约。其二，对于消防设施未达到国家标准，存在巨大的消防安全隐患问题，根据原告与保山学院签订的合同，原告应当负责完成该商业服务中心的消防设施设备的规划设计和施工，并获得消防部门的认可，但原告在未按合同约定完成商业服务中心的消防设施设备工程的规划设计、施工和验收的情况下，擅自将该商业服务中心转租给被告经营使用，被告接管后未对商业服务中心的消防设施设备进行改造。该安全隐患问题的存在过错主要在于原告。其三，对于长期出店经营，建盖违章建筑除了原告出租给被告的1400㎡商场用地外，还有部分商场面积是由原告直接租给其他商户，而原告提交的证据并不能证实该问题是由被告造成。对经营户证照不全，存在食品安全隐患问题，原告在11月5日对保山学院的复函中明确表示“商场租户都去办过营业执照，但因没有房产证无法办理营业执照，对此希望学校能做出协调，出具相关证明让租户办理营业执照”。故此，商场租户无照经营的行为不能认定为是被告违约。其四，原告出租商场的目的主要是收取租金获取经济利益，而被告均按合同约定按期足额支付了租金，原告合同目的已实现。综上所述，原告提交的证据不能证明被告的行为违反了合同约定及法律规定，不构成违约，原告要求解除合同的主张本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决驳回原告保山市九龙商贸有限责任公司的诉讼请求；本案案件受理费300元，减半征收150元，由原告保山市九龙商贸有限责任公司承担。二审期间，上诉人保山市九龙商贸有限责任公司向本院提交了下列证据：一、2018年11月11日上诉人法定代表人孙文斌与被上诉人邓崑的电话录音刻录光盘及整理资料，用来证明邓崑不做消防整改、不继续租赁商场。被上诉人邓崑知道有电话录音，但认为只是其中的一部分，说明不了问题。本院认为，该电话录音不具备法律意义上的邀约、承诺，不能作为认定解除合同的条件。二、隆阳区食品药品监督管理局2014年5月28日作出的隆食药监管（2014）8号行政处罚决定书复印件，对商户蔡国良处罚没收违法经营食品、并处罚款4000元。用来证明被上诉人邓崑在租赁期间长期无照经营，且在租赁期间冒用上诉人名义经营。被上诉人邓崑对该证据三性没有异议，但对证明目的不予认可，认为该决定书是2014年作出的，是在双方履行第一份合同的时间，和本案没有关系，也不存在冒用上诉人名义经营。本院认为，商场开始对外经营的时候经营主体就是上诉人，且该处罚决定书作出的时间已经久远，不足以证明被上诉人邓崑有长期违法经营行为。三、2019年8月27、28日在三鑫超市（商场）的购物小票四张，共计102元。用来证明被上诉人邓崑的超市销售啤酒，违反了保山学院与上诉人签订的合同约定，违反了上诉人与被上诉人商场租赁合同的约定，是违法经营行为。被上诉人邓崑称不知道有没有人卖啤酒，他是把商铺租赁出去了，合同是上诉人与保山学院签订的，与其无关，三份合同中都没有明确约定过不准销售酒水，对证明目的不予认可。本院认为，商场销售啤酒的行为虽违反了保山学院的内部规定，但不构成违法经营，且是可以立行立改的。四、保山市隆阳区人民法院于2019年5月31日作出的（2019）云0502民初738号民事判决、本院于2019年8月27日作出的（2019）云05民终585号民事判决，判决要求被上诉人邓崑拆除商场装修设施、清理经营商户，并将该场地交由上诉人保山市九龙商贸有限责任公司对消防设施设备进行施工改造。用来证明判决生效后，被上诉人邓崑迟迟没有履行相关法律责任、违法经营状态一直在持续。被上诉人邓崑认为判决没有给我们执行的期限，我们是愿意配合消防整改的，但是不能证明我们在违法经营，他没有申请强制执行。本院认为，判决生效之日并是自动履行开始之时，被上诉人邓崑应主动履行生效判决，而不是等待对方申请强制执行，经本院进行法律释明，被上诉人邓崑已于2019年9月28日开始组织商户进行清理、腾让，清理、腾让结束后，上诉人保山市九龙商贸有限责任公司即可进行消防设施设备施工改造。五、三鑫超市的营业执照和相关资格证书电脑打印件。用来证明2015年4月23日之前被上诉人邓崑没有营业执照，之前属无照经营；食品经营许可证是2018年11月1日取得，之前属违法经营。被上诉人邓崑对前述证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为现在履行的是第三份合同，前述证据与本案无关。本院认为，被上诉人邓崑之前以上诉人保山市九龙商贸有限责任公司名义经营，已是不争的事实，前述证据可以证明被上诉人邓崑之前没有自己的营业执照和食品经营许可证，但被上诉人邓崑未因无照经营、违法经营被相关职能部门处罚过，不能认定其无照经营、违法经营。被上诉人邓崑未向本院提交新的证据。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一、被上诉人邓崑未在约定时间将商场室内装修资金150000元交上诉人保山九龙商贸有限责任公司代为保管，是否构成违约行为？二、被上诉人邓崑的商场是否存在长期违法经营的行为？三、商场消防设施设备施工改造未能及时进行，何方违约？关于第一个争议焦点，一审法院认定被上诉人未付15万元改造资金的行为不属于违约行为，本院认为该认定意见正确，因为在被上诉人于协议约定日期未向上诉人交付15万元改造费后，上诉人并未向被上诉人主张要求交付该笔费用，并继续签订补充合同，对租赁期限进行延续，且食堂二楼大面积漏水问题，是导致商场没有办法重新装修的直接原因，商场屋顶漏水的责任不在本案的双方当事人。关于第二个争议焦点，一审法院认定商场租户无照经营的行为不属于被上诉人违约，本院认为该认定意见正确，商场经营户证照不全、存在食品安全隐患，是保山学院和主管部门在例行检查中指出的，商场租户都去办过营业执照，但因没有房产证无法办理营业执照，且被上诉人之前一直以上诉人名义经营，商场未因无照经营受到过相关职能部门处罚，除2014年5月28日隆阳区食品药品监督管理局处罚过一次外，商场未因食品安全问题再次受到过处罚，说明通过监管已进行过部分整改，因此，不能认定被上诉人的商场存在长期违法经营的行为。关于第三个争议焦点，该商场消防设施未达到国家标准，存在巨大的消防安全隐患问题，一审法院认定该安全隐患问题的存在过错主要在于上诉人，但对商场消防设施设备施工改造未能及时进行的原因未进一步阐明，本院认为导致商场消防设施设备施工改造未能及时进行的第一个原因是需要相关职能部门的专业设计，第二个原因是双方当事人未能就清理、腾让方案和该过程中的损失达成一致意见，之前的违约责任不在其中任何一方，但现在商场消防设施设备施工改造设计方案已经确定，且已经过两级法院判决，限被上诉人于判决生效之日起十五日内清理、腾让，并交付上诉人进行商场消防设施设备施工改造，如不及时清理、腾让、交付，就构成被上诉人违约、违法，至于双方当事人未能达成一致意见的其他事项，应另案解决。综上所述，被上诉人邓崑之前的租赁经营行为不构成违约行为，也不属于长期非法经营。上诉人保山九龙商贸有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人保山九龙商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  段明树审判员  黄映瑾审判员  杨 梅二〇一九年十月十二日书记员  施 婷