贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0324民初3927号 原告：贵州东方科技物业服务股份有限公司。 统一社会信用代码：915203006224476088。 住所地：贵州省遵义市红花岗区中华南路丁字口遵义大饭店**。 法定代表人：庹霞章，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：周朝云，系该公司项目经理。 被告：陈建林，男，1968年6月14日生，汉族，贵州省正安县人，，住正安县户籍地：正安县）。 原告贵州东方科技物业服务股份有限公司与被告陈建林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月16日14时30分在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。原告贵州东方科技物业服务股份有限公司委托诉讼代理人周朝云、被告陈建林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告贵州东方科技物业服务股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业费4787.45元（2694.45元+2093元）、违约金309.86元（2694.45元×5‰×23个月）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同期限为2016年6月1日起至2020年5月31日止，约定由原告负责世纪福园二期的前期卫生、垃圾清运、秩序维护、公用部位、公用设施设备的管理和维护等物业服务。被告于2016年8月办理入住手续，双方签订了《前期物业服务合同》及装修管理协议，约定物业服务费标准为1.1元/m2/月。被告陈建林为世纪福园二期5栋16-3号、5栋16-2号房屋的业主，5栋16-3号房面积为106.5m2，应交纳物业费2694.45元、违约金309.86元，5栋16-2号房积86.94m2，应交纳物业费2093元。原告向被告提供服务至今，多次向被告催缴未果，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：1、《前期物业服务合同》二份，证明原告在世纪福园二期提供物业服务的合法性；2、物业服务照片62张，证明原告按照合同约定在小区进行物业服务的事实；3、《物业服务费催收通知》照片一份，证明原告多次向被告进行催缴未果后向被告下达书面催收通知的事实；4、《房屋（商铺）装饰装修管理协议书》一份，证明被告所居住的5栋16-2号、5栋16-3号房同时享受原告提供的物业服务；5、《接房移交物管公司通知书》一份，证明被告在2016年8月12日同时接房5栋16-2号、5栋16-3号；6、5栋16-2号房的入住照片，证明被告已在该套房屋居住并接受物业服务的事实。 被告陈建林辩称：我是2016年8月12日接房，5栋16-3号房屋的面积是101.57m2，第一年是减半收取，但是我按照1.1元/m2/月交了一年的物业费，物业公司没有退我的钱。5栋16-2号房屋我是在城投公司接的房，没有在物业公司处接房，所以我不交5栋16-2号房的物业费，而且设计面积只有78.47m2。原告在物业服务时不作为，我的三轮车被偷了，保安说不关他们的事情，物业公司赔偿我的损失后才交物业费。被告陈建林未向本院提供证据。 综合原告提供的证据及双方当事人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2016年4月16日，原告与建设单位遵义世纪福元房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由遵义世纪福元房地产开发有限公司将世纪福园二期物业管理委托给原告贵州东方科技物业服务股份有限公司提供物业服务，约定由原告负责小区内的卫生保洁、垃圾清运、交通秩序管理、公用部分设施设备的维护维修及绿化带的管理等，由业主或物业使用人按照住宅1.1元/m2/月、商铺2元/m2/月向原告交纳物业服务费，业主或物业使用人若未按时交纳物业费，应按逾期日5‰追缴违约金的标准向原告支付违约金，合同还约定了其他内容。被告陈建林系该小区5栋16-2号、5栋16-3号房屋业主，设计图上的面积分别为78.47m2、101.57m2。2016年8月12日被告陈建林到原告处接房，双方签订了5栋16-3号房的《前期物业服务合同》，合同约定由原告提供物业服务，被告陈建林按住宅1.1元/m2/月交纳物业服务费、地下停车场的管理费。业主购买的车位管理费是每月60元，非购买的管理费是每月250元，被告违反合同约定，不按约交纳有关费用，原告有权在物业管理的区域内公告补交，逾期未交按应交金额的千分之五支付违约金。同日，被告直接从遵义世纪福元房地产开发有限公司处接5栋16-2号房屋，对该房屋进行了装修。被告只向原告交纳了5栋16-3号房屋从2016年8月12日起至2017年8月11日止的物业服务费，未交纳5栋16-2号房屋的物业服务费。在入住期间被告自有一辆三轮车，但未向原告交纳停车管理费。因从2017年8月12日至今，被告以其三轮车辆被盗、物业收费标准过高、物业巡视不到位为由拒未向原告交纳物业服务费，原告经上门催收及张贴催收通知书无效后，诉来本院，请求被告立即支付5栋16-3号房屋从2017年8月12日起至2019年7月11日止所欠的物业服务费2694.45元、违约金309.86元，并承担本案诉讼费。在庭审中原告增加诉讼请求，请求被告同时支付5栋16-2号房屋的物业服务费2093元，共计由被告支付原告物业服务费4787.45元、违约金309.86元。对原告提供的《前期物业服务合同》、物业服务照片、《物业服务费催收通知》照片、《房屋（商铺）装饰装修管理协议书》、5、《接房移交物管公司通知书》，因客观真实，来源合法，符合证据的“三性”，本院予以采信。 本院认为：本院认为，物业服务合同作为一方提供物业服务、另一方支付报酬的双务合同，双方应遵循等价有偿、诚实守信的原则。本案中原告与被告针对被告所居住的小区内5栋16-3号房屋签订了《前期物业服务合同》，是双方一致真实意思表示，合法有效。对涉及被告的5栋16-2号房屋，被告虽未与原告直接签订物业服务合同，但原告在被告入住该小区之前已与建设单位遵义世纪福元房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同对包括被告在内的业主或其他物业使用人均具有约束力，对照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。……”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，因此原告在按照合同约定履行义务后，被告有义务向原告支付物业服务费，故原告请求被告支付5栋16-2号、5栋16-3号房屋物业服务费的主张，因事实理由充分，合法有据，本院予以支持。在庭审中原告认可被告的房屋面积按照实际设计图纸计算，即5栋16-2号房屋按面积78.47m2收取、5栋16-3号房屋按面积101.57m2收取，本院予以认可，则原告主张从2017年8月12日起至2019年7月11日止的物业服务费分别计算为1985.29元和2569.72元，共计4555.01元，原告诉请超出部分，本院不予支持。 对于庭审中被告提出的其三轮车被盗，应由原告承担赔偿责任问题，因被告未向本院提供证据证明，同时在原告提供物业服务期间，被告未向原告交纳三轮车的停车管理费，按照权利与义务对等原则，故在本案中被告三轮车被盗与原告的物业服务无直接关联，被告可另案主张权利，而不应以三轮车被盗归咎于原告物业服务不到位、监控不力而成为拒交物业费的合法理由。 对于被告提出的原告应减半收取已交纳的第一年物业费，因被告未向本院提供证据证明，且庭审中原告不予认可，被告可凭相关的事实依据向原告主张权利。 对于物业费的价格问题，因双方在《前期物业服务合同》中已经明确约定，收费标准按照住宅1.1元/m2/月计收物业服务费，同时物业服务费标准是原、被告双方与建设单位或业主委员会根据国家相关政策规定及服务标准随行就市议定，结合本地实际，原告的收费标准符合当地行情，不违反法律规定，故被告提出的收费价格过高的抗辩理由本院不予采纳。因被告从2017年8月12日起至今未交纳物业服务费，对照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”、第六十四条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”的规定，故原告主张被告交纳物业服务费4555.01元的请求合法有据，本院予以支持。对于原告主张的违约金，因本案中被告是基于三轮车被盗的客观事实拒绝向原告交纳，并无主管故意拖欠，作为惩罚性条款，故原告的该项请求本院不予支持。 综上所述，为保护公民法人或其他法人组织的合法权益，保障物业企业的健康发展，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，判决如下： 一、限被告陈建林于本判决生效后五日内向原告贵州东方科技物业服务股份有限公司支付从2017年8月12日起至2019年7月11日止的物业服务费共计4555.01元； 如义务人未在本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告贵州东方科技物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费用50元，减半收取25元，由被告陈建林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内交纳不服一审判决部分上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  焦 苑 二〇一九年十月十六日 法官助理  黄远喻 书 记 员  雷 涛