贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初8325号 原告(案外人):刘旋，男，1987年6月12日出生，苗族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：陆奎，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鹏，贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 被告(申请执行人):罗永明，男，1968年3月11日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 第三人(被执行人):朱祥军，男，1987年2月7日出生，汉族，住云南省昭通市镇雄县。 原告刘旋与被告罗永明及第三人朱祥军案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘旋的委托诉讼代理人陆奎、陈鹏及被告罗永明到庭参加诉讼，第三人朱祥军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告刘旋向本院提出诉讼请求：1.请求判决不得执行贵州省××市××区市东××路与倒天河畔碧阳湖国际城3幢3单元29层3号房屋；2.本案诉讼费用由被告罗永明和第三人朱祥军承担。事实和理由：被告罗永明与第三人朱祥军民间借贷纠纷一案，被告罗永明申请强制执行贵州省××市××区市东××路与倒天河畔碧阳湖国际城(即观湖一号)3幢3单元29层3号房屋。原告刘旋于2019年6月20日对执行标的提出书面异议，贵院于2019年7月3日作出(2019)黔0502执异109号民事裁定(以下简称“原裁定”)，驳回原告刘旋的异议申请。申请人对原裁定不服，故提起本案诉讼。一、原裁定适用法律错误。原裁定引用《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定:“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”然而，涉案房屋至今未经竣工验收，未办理不动产权证。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规规定，第三人朱祥军尚未取得涉案房屋的所有权。涉案房屋上设立的只是预告抵押登记，而非(本)抵押登记。预告抵押登记不是抵押登记，不具有抵押登记的法律意义。即银行尚未取得涉案房屋的抵押权。退一步说，即便银行对涉案房屋享有抵押权，原告刘旋与第三人朱祥军之间签订的《房屋买卖合同》已对按揭贷款的偿还事宜进行了详细约定，且原告刘旋按约实际履行，不存在损害抵押权人利益的情形。且抵押权未涤除或未征得抵押权人同意，只能导致产权不发生变动的法律后果，不因此影响《房屋买卖合同》的效力。因此，原裁定引用抵押权的相关法律规定，认定《房屋买卖合同》无效，属于适用法律错误。二、原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。首先，原告与第三人之间签订的涉案《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，《房屋买卖合同》签订于贵院查封涉案房屋之前， 原告与第三人之间不存在恶意串通转移财产、损害被告利益 的情形，即原告购头涉案房屋是善意的。再次，原告按约履行己方义务，支付了全部首付款。并逐月向银行支付按揭贷款。另，原告购买涉案房屋系用于居住目的，且签订《房屋 买卖合同》后，就实际居住至今。最后，涉案房屋至今未办理转移登记系因尚未竣工验收，且已按揭贷款，客观上不具备办证条件所导致，非因原告过错造成。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的人民法院可以扣押、查封、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，该条规定给予特定债权人优先于一般债权特殊保护。原告刘旋提出执行异议符合该条规定，依法应予以支持。综上，原裁定适用法律错误，原告刘旋享有足以排除强制执行的民事权利。为维护自身合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规规定诉至贵院，望依法支持原告的诉讼请求为谢。 被告罗永明辩称，根据七星关区人民法院的执行裁定书，我对本案中房屋申请执行是法律赋予我的权利。至于原告所述第三人已将房屋卖给他的事实我并不清楚，原告有意见应该起诉朱祥军与王健，与我无关。 被告第三人朱祥军未提交书面陈述意见，经传票传唤后亦未到庭提供证据，视为其放弃陈述、质证、举证、辩论、最后陈述等权利。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据材料： 第一组：身份证，证明目的：原告的身份情况。被告质证意见：无异议； 第二组：《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》，证明目的：原告与第三人于2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告质证意见：对合同没意见，但法院已作出判决，我申请执行是法律赋予我的权利； 第三组：取款凭条、银行转款回执、首付款收据、收条、《商品房买卖合同》、建行交易明细，证明目的：原告共计向第三人支付首付款339785.00元，第三人出具收据确认该事实；合同签订当日，第三人将《商品房买卖合同》、《借款合同》及维修基金收据等原件交给原告；原告依约每月向第三人转款用于其每月支付建行按揭贷款，但从2019年3月起，由原告自行向银行账户缴纳。被告质证意见：对该证据的情况我不了解，朱祥军、王健夫妇存在欺诈的行为，所以我也不相信。 第四组：缴费电子回单，证明目的：涉案房屋由原告实际占有并缴纳相关费用。被告质证意见：对该证据的情况不了解。 第五组：（2019）黔0502执异109号《执行裁定书》，证明目的：因涉案房屋被查封，原告提起执行异议被驳回。被告质证意见：无异议。 第六组：金明房开公司出具的《证明》，证明目的：涉案房屋与法院查封的房屋系同一标的。被告质证意见：不清楚具体情况。 被告罗永明向本院提交了证据（2019）黔0502执异109号《执行裁定书》，证明目的：证明法院已作出民事裁定，由我对涉案房屋进行执行。原告质证意见：对真实性无异议，合法性有异议，涉案房屋在被法院查封以前，已经由原告购买，原告已支付相应购房款，并实际占有使用，原告享有的是类似于物权的权利，被告对朱祥军的债权不能对抗原告针对该房屋享有的权利，所以被告不能申请查封涉案房屋。 本院经综合审查全案证据后认定，原、被告双方提交的上述证据均符合证据三性，能证明本案相关事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理罗永明与朱祥军、王健民间借贷纠纷一案的过程中，根据罗永明的申请，本院于2018年8月8日作出（2018）黔0502民初5569号《民事裁定书》，裁定查封登记在朱祥军名下的位于贵州省××市××区市东××社区××路与倒天河畔碧阳湖.国际城3幢3单元29层3号（预告证号为Y16011196）房屋一套，查封期限为三年。该房屋系由朱祥军于2016年7月30日向贵州金明房地产开发有限公司购买，朱祥军与中国建设银行股份有限公司毕节分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款350000.00元用于支付贵州金明房地产开发有限公司购房款。2018年6月23日，原告刘旋与第三人朱祥军协商购买该房屋，原告向第三人交付了80000.00元定金，第三人遂将房屋钥匙交给原告，原告于2018年6月25日搬入涉案房屋。2018年7月6日，在居间人贵州苏兰时代房地产开发有限公司毕节分公司的主持下，原告刘旋与第三人朱祥军签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》，朱祥军将位于观湖一号3幢3单元29层3号房屋（建筑面积102.5平方米）作价720000.00元出卖给刘旋，刘旋即日支付朱祥军房款339785.00元，双方约定在国土局签字过户之日付购房款50000.00元，该房屋按揭款由买受人刘旋按时偿还且必须在过户时全部还清。协议签订后，原告向第三人支付了房款339785.00元，并一直按约足额支付房屋按揭贷款，且实际搬入该房屋并居住至今。本案审理过程中，原告向本院表示愿意提前偿还涉案房屋银行按揭贷款，或者将该款项交付本院供执行。 另查明，贵州省××市××区市东××社区××路与倒天河畔“碧阳湖.国际城”与“观湖一号”系同一项目，“碧阳湖.国际城”为工程备案时名称，“观湖一号”为使用最后使用名称。因此，贵州省××市××区市东××社区××路与倒天河畔碧阳湖.国际城3幢3单元29层3号房屋与观湖一号3幢3单元29层3号房屋为同一房屋。原告认为，本院作出的（2018）黔0502民初5569号民事裁定查封位于贵州省××市××区市东××社区××路与倒天河畔碧阳湖.国际城3幢3单元29层3号房屋，而该房屋系自己在查封之前向第三人朱祥军购买，原告已支付大部分购房款并实际占有使用房屋，房屋至今未办理转移登记系因差欠银行按揭贷款，客观上不具备转移登记的条件，对此原告不具备过错，且该房屋系原告的唯一房屋，法院的查封执行行为严重影响原告的合法居住权利，故向本院提起执行异议，请求撤销本院作出的（2018）黔0502民初5569号《民事裁定书》，解除对签署房屋的查封并不得执行。本院经审理后，作出（2019）黔0502执异109号《执行裁定书》，裁定驳回刘旋提出的执行异议申请。原告不服该裁定，故以前述诉请及理由提起本案诉讼。 本院认为，虽然第三人朱祥军与中国建设银行股份有限公司毕节分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定将涉案房屋作为借款的抵押财产，而第三人将房屋出售给原告时并未取得银行的同意，但原告与第三人签订的《房屋买卖合同》约定，由原告偿还应由第三人偿还抵押权人的债务（按揭贷款），且原告刘旋也依照合同约定按期足额的履行了偿还义务，抵押权人的利益并未受到任何损害，在此情形下，应当认定原告刘旋与第三人朱祥军签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》属有效合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在本院2018年8月8日作出（2018）黔0502民初5569号《民事裁定书》查封贵州省××市××区市东××社区××路与倒天河畔碧阳湖.国际城3幢3单元29层3号房屋之前，原告刘旋与第三人朱祥军于2018年7月6日，在居间人贵州苏兰时代房地产开发有限公司毕节分公司的主持下签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，并于2018年6月25日迁入涉案房屋居住至今，在法院查封之前已合法（依据双方签订的买卖合同的约定）并善意的占有涉案房屋；在签订《房屋买卖合同》及《补充协议》后，原告按照约定向第三人支付了购房款339785.00元，并按第三人与建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》之约定按期足额支付按揭款项，庭审中，原告表示愿意提前偿还银行按揭贷款或将该款项交付到本院供执行；另外，涉案房屋至今尚未取得综合验收备案登记，客观上并不具备办理房屋转移登记的条件，因此，未办理过户登记非因原告的自身原因造成。综上所述，原告提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，提供的证据能够证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告要求判决不得执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行登记在第三人朱祥军名下的位于贵州省××市××区市东××路与倒天河畔碧阳湖国际城3幢3单元29层3号房屋。 案件受理费50.00元，由第三人朱祥军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本院（2019）黔0502执异109号《执行裁定书》于本判决生效时自动失效。 审 判 长  张春辉 人民陪审员  李 静 人民陪审员  唐秀春 二〇一九年十月二十二日 书 记 员  周 萌