湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1125民初1240号原告：何智琴，女，汉族，1988年9月5日出生，住湖南省江永县。原告：周友军，男，汉族，1984年11月4日出生，住湖南省江永县，系原告何智琴的丈夫。被告：江永鸿泰置业发展有限公司，住所地湖南省江永县潇浦镇永回路。法定代表人：李康，该公司总经理。委托代理人：李真万，男，该公司副总经理。一般授权代理。原告何智琴、周友军与被告江永鸿泰置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月24日依法公开开庭进行了审理。原告何智琴，被告江永鸿泰置业发展有限公司法定代表人李康及其委托代理人李真万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何智琴、周友军向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房的违约金18845元（229263×0.03%×274天）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月28日原告与被告签订《商品房预售合同》，合同总金额为254737元，原告按照合同分期付款，分别于2015年12月27日、2017年9月30日付清全部购房款。合同约定被告应于2016年12月28日前交房，否则被告每日按已交房款万分之三向原告支付违约金，被告直至2017年9月30日才向原告交付房屋，逾期274天，被告应承担相应的违约责任。现原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求人民法院支持原告诉请。被告江永鸿泰置业发展有限公司辩称，一、原告诉请被告支付违约金18845元不能成立。1.被告鸿泰公司开发的涉案房屋已于2017年3月开始交房，多次通知原告收房，原告也到现场查看了房屋，却以房屋质量瑕疵为由恶意拒绝接收房屋，拒不签署房屋交接确认书。依照合同约定，买受人应在通知之日起7日内办理房屋交接手续，否则，视为出卖人已在规定交房期限交房，并由买受人承担责任。2.被告鸿泰公司延期交房有正当理由，双方合同约定，如遇特殊原因可延期交房，但不得超过90天，被告鸿泰公司在开发建设中遇到了合同约定可以延期交房的情形，理应可以延期交房。二、双方合同约定的违约金比例过高，应以用地段同类房屋租金损失的130%为标准。江永县同地段同类房屋月租金在600元左右，违约金标准应以每月800元为准，即约调整为房款的万分之一。另外，原告认为我公司延期交房，但原告于2016年12月28日至收房期间从未催告或通知我公司交房，放任损失扩大，原告不得就扩大的损失要求赔偿。综上所述，原告的诉请缺少事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对真实性均无异议的证据：原告提交的结婚证、不动产权证、商品房预售合同及附件、契税发票、购房付款收据、办理不动产权证的收据、万佳名城房屋交接确认书；被告提交的收房确认书、气象局气象证明、请求报告、电力局停电通知书、付款收据，本院予以确认并在卷佐证，所证相关案件事实，结合证据的合法性、关联性以及相互印证关系予以综合认定。有根据当事人的陈述，庭审质证、认证的证据，本院确认定如下案件事实:原告何智琴与原告周友军系夫妻。被告江永鸿泰置业发展有限公司于2014年在江永县对面黑牛山东面开发江永万佳名城小区。原告何智琴、周友军于2015年12月28日与被告江永鸿泰置业发展有限公司签订了《商品房预售合同》，合同约定：原告何智琴、周友军购买被告开发的位于万佳名城小区第1栋17层01号房，建筑面积98.43㎡，套内建筑面积85.31㎡，实际面积以房产部门测量为准，价格2588元／㎡，总金额254737元；被告江永鸿泰置业发展有限公司在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付给原告何智琴、周友军；如遇到合同约定的特殊原因，可延期交付使用，但不得超过90天。合同还约定，如因被告原因逾期交房未超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日按已交房款万分之三支付违约金，合同继续履行；如逾期超过60日，原告有解除合同权利，被告按原告已交房款的5%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自最后交付房屋期限的第二天起至实际支付之日止按已交房款万分之三支付违约金。2015年12月27日，原告向被告支付了购房首付款229263元，办证费用4572元，剩余25474元于2017年9月30日付清。2017年9月30日，原告周友军与被告签署万佳名城房屋交接确认书。另查明，由于江永县黑牛山东面国有出让地块内高压线搬迁一事，致万佳名城项目无法施工，导致工期延误。2015年1月13日江永县经济和信息化委员会、国网湖南省电力公司江永县供电分公司向被告江永鸿泰置业发展有限公司下达了《危及电力设施安全通知书》，通知要求被告江永鸿泰置业发展有限公司在接到危及电力设施安全通知书之日起，立即停止在110KV女江钱线#19--9至#19-10杆间的一切违章施工作业；在通知规定的整改期限内对危及110KV女江钱线送电线路安全运行和危及人身安全的搅拌站、航吊进行拆除，并报江永县经济和信息委员会，经现场验收合格。上述安全措施在2015年1月19日前整改到位。本院认为，原告何智琴、周友军与被告江永鸿泰置业发展有限公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，成立并已生效，对双方具有法律约束力。原告何智琴、周友军作为购买人依约履行了付款义务，于2015年12月27日向被告支付购房款229263元，剩余25474元于2017年9月30日付清，被告应按合同约定在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付原告何智琴、周友军。虽预售合同约定具体交房时间以出卖人通知的时间为准，但被告不能提供证据证明被告已经通知原告收房的事实，故对被告认为原告以房屋质量瑕疵为由恶意拒绝接收房屋的抗辩，本院不予采纳；本院因此确定被告交房时间为原告周友军签署房屋交接确认书的时间，即2017年9月30日，被告实际延期交房275天（2016年12月29日-2017年9月29日）。本案所争议的焦点：逾期交房的违约金是否应当依法进行调整以及按照什么标准计算问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”,《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。本案中，被告主张调减违约金，但未提交证据证明其违约行为对原告造成的损失远低于双方合同约定的违约金，且双方约定的相互违约金为每日万分之三，折合为每月0.9%，与同期商业贷款利率相近，原告起诉主张的违约金具有合同依据和法律依据，故本院对被告要求调减违约金的抗辩不予支持。另依合同约定，被告如遇特殊原因，可延期交付，但不得超过90天，且被告有证据证明确因江永县黑牛山东面高压线搬迁一事及天气原因导致工期延误。因此，原告请求被告按合同约定，即按已交房款万分之三标准支付逾期交房的违约金，本院予以支持，但应当扣除被告因故延误的90天。本案中，原告诉请的违约金具体计算以229263元为基数，自2016年12月29日计算至2017年9月29日，扣除90天，逾期为185天。据此，本院确定被告江永鸿泰置业发展有限公司应当支付原告何智琴、周友军逾期交房违约金为12724元（229263元×0.0003×185天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何智琴、周友军逾期交房违约金12724元；二、驳回原告何智琴、周友军的其他诉讼请求。案件受理费271元，减半收取135.5元，由被告江永鸿泰置业发展有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  唐建沅二〇一九年十月二十五日书记员  何亚娟附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。