新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终2845号上诉人（原审被告、反诉原告）：司振九，男,1988年11月8日出生，汉族，新疆安迪质优教育咨询有限公司职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：王冠华，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小帆，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张名辉，男，1969年5月23日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：刘文娟，新疆国法律师事务所律师。原审被告：新疆安迪质优教育咨询有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区西后街**交易大厦**。法定代表人：李莲香，该公司总经理。委托诉讼代理人：李润强，男，该公司职员。上诉人司振九因与被上诉人张名辉、原审被告新疆安迪质优教育咨询有限公司（以下简称安迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初3205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭于2019年8月9日公开开庭进行了审理。上诉人司振九的委托诉讼代理人王冠华，被上诉人张名辉的委托诉讼代理人刘文娟，原审被告安迪公司委托诉讼代理人李润强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。司振九上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项，改判驳回张名辉的全部诉讼请求，支持我方反诉请求。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。一审中,因张名辉未按合同约定提供消防手续,致使合同目的不能实现。为降低损失,我与张名辉解除合同后,与第三人签订了租赁合同并缴纳了相应费用。上述说法张名辉并未提出异议,亦未提供相反证据予以推翻,原审法院对双方均认可的事实解释违背审判原则。其次，消防设施检测合格不代表履行了提供消防手续的义务。消防设施检测报告只是消防手续的一部分,而非全部,原审法院以偏概全的认定,导致原审判决违约责任认定错误。张名辉不仅有义务提供消防手续,更是要“配合整改直至合格”,张名辉并未做到。同时,根据我与张名辉代理人郝宏江的微信聊天记录,已明确告知张名辉,消防部门要求的备案资料,即消防合格意见书,张名辉并未全面履行提供消防手续的义务。最后，关于合同目的是否实现的问题。原审法院认定“司振九、安迪公司亦将案涉房屋作为其办学场所进行使用”恰说明合同目的，即作为办学场所,相应的就需要张名辉所交付的房屋必须符合上述合同目的,需要消防验收合格,而不是提供消防设施检测报告。我方未再支付2018年10月以后的暖气费、保洁费、电费、清雪费、物业管理费等行为是依法行使不安抗辩权,不构成违约。自合同签字至2018年10月,我一直按约履行合同义务,向张名辉缴纳相关费用,张名辉未按承诺提供消防合格意见书,我行使不安抗辩权有事实依据和法律依据,不应认定为违约。主张解除合同的,自通知到达对方时合同解除。我于2019年1月15日,通过手机微信的形式向张名辉的代理人郝宏江明确表达了不再续租的意向,一经送达即产生合同解除的效力。合同解除的时间应为2019年1月15日,而非2019年2月24日。一审判决关于履行期间各项费用核算错误。一审判令支付2019年2月暖气费、物业管理费以及租金没有事实依据和法律依据。原审法院既已认定“张名辉自认司振九使用案涉房屋至2019年1月31日”,又判令支付2019年2月暖气费、物业管理费以及租金明显前后矛盾、且无事实依据。张名辉已通过解除通知书的形式免除了2018年6月份的保洁费,且并未发出催要保洁费的通知，却要求我支付上述费用的认定明显错误。自2018年5月后并未能实际使用案涉房屋,故不应当承担上述费用。二、原审判决法律适用错误。三、按照双方租赁合同先交租后使用的原则,2018年1月25日、26日,我一次性向张名辉缴纳了2018年2月1日至2019年1月31日的全部租金。我基于租赁房屋设立的安迪公司天山区分公司于2018年5月10日成立,但张名辉承诺的消防手续却不能提供,致使合同目的不能实现。张名辉理应返还该租赁房屋期间的租金损失,即自2018年5月1日至2019年1月31日期间共计133,042.5元。我缴纳了10,000元履约保证金,因张名辉无法提供消防手续的严重违约行为,致使合同目的不能实现以至于2019年1月31日解除,故张名辉应返还履约保证金及承担违约金37,483.5元。张名辉答辩称，一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。一、司振九违反合同约定拖欠房屋租金、物业费及水电暖费用,张名辉享有合同约定的单方解除权。司振九未约定支付暖气费、保洁费、水电费、清雪费、物业管理费、2019年2月份租金等,构成违约。在双方租赁合同尚未解除的情况下,司振九与案外人邬郭兵签订房屋租赁合同支付了房屋租金,在租赁房屋一年后才提出不续租意向,违反合同约定,构成违约,应承担违约责任。张名辉于2019年1月21日发出催款通知书、2019年2月24日发出解除通知书,并于2019年2月25日送达。张名辉解除合同的条件已成就,并按程序行使了合同解除权。二、房屋已取得了房屋产权证书,司振九已租赁房屋一年有余,其租赁目的可以实现。司振九在微信通知郝宏江解除合同前,已经与第三方邬郭兵签订房屋租赁合同支付了房屋租金,在租赁房屋后提出不续租意向,进一步证明司振九违约事实。司振九认为告知张名辉的代理人郝宏江不再考虑续租,但郝宏江并非张名辉代理人,张名辉未出具过任何授权委托书给司振九,向郝宏江发出不再续租的通知并不能产生解除的法律效力,且实际中郝宏江并未同意解除。租赁的大厦是老物业,司振九对房屋现状是了解的,其变更了租赁合同的用途改为教育机构;张名辉需提供消防手续,并非说提供消防合格意见书,司振九也在上诉请求中认可消防设施检测报告是消防手续,并且张名辉已经履行了提供消防手续的义务;如出现此等问题不过关,张名辉有义务进行配合整改直至合格。司振九需举证证明消防验收不合格,并且举证需要进行整改,并进一步证明张名辉未履行整改义务,且未提出过消防整改要求张名辉予以配合。涉案房屋可以通过消防验收,是司振九不愿意进行消防验收,因此,张名辉未提供消防合格意见书并不能导致房屋租赁目的不能实现。三、司振九认为2018年10月后不交纳费用行使不安抗辩权不成立。将房屋交付给承租人后出租人义务已经履行完毕,且合同已经履行一年,不存在行使不安抗辩权的情形。其合同目的可以实现。司振九认为2018年5月后并未能实际使用房屋,但2018年10月份还在交8月、9月保洁费、电费,将公司注册地址变更在租赁房屋名下,司振九认可2019年1月31日搬离租赁房屋,并与反诉状中陈述2019年1月15日与邬郭斌另行签订租赁合同自相矛盾。四、一审判决认为2019年2月24日发出解除通知,认定24日解除错误。实际解除通知送达时间为2019年2月25日,应认定此日期为合同解除的时间。原审法院判决未支持有关水费、保洁费等错误,应当由司振九承担相应费用。张名辉向一审法院提出诉讼请求:1.判令解除双方2018年1月26日签订的《房屋租赁合同》；2.判令司振九支付暖气费6204元，保洁费13,500元、电费2700元、水费1836元、清雪费1150元，2019年2月物业管理服务费720元，合计26,110元；3.判令司振九支付2019年2月份租金21,372元，延期支付房屋租金滞纳金4668元；4.判令司振九支付违约金38,469元。司振九向一审法院提出反诉请求：1.确认双方于2018年1月26日签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月31日解除；2.判令张名辉返还司振九自2018年5月1日至2019年1月31日租金133,042.5元；3.判令张名辉返还履约保证金10,000元；4.判令张名辉支付违约金37,483.5元。一审查明事实：2018年1月26日，张名辉、司振九签订《房屋租赁合同》。约定：张名辉将坐落于乌鲁木齐市西后街87号交易大厦七楼8间房屋及大厅办公区域转租司振九作办公之用。租赁期限为2018年2月1日至2020年1月31日，第一年租金249,890元，于2018年1月27日一次性付清，第二年租金256,460元，于2019年1月1日前付清。还约定履约保证金、业管理服务费、暖气费、清扫冰雪费等事项，于合同签订后同房屋租金一并缴纳，次年于2019年1月1日前向张名辉一次性支付，水、电费于每月25日前支付下月的费用。租赁期内因司振九出现累计拖欠任何一期房租、物业管理费、水、电、暖、门前三包费用达30天等情况时，视为违约，张名辉有权单方面解除租赁合同，收回房屋，张名辉在行使该权利时，自解除通知送达司振九之日解除。合同履行期内，司振九正常履行合同时，张名辉不得无故解除合同或收回房屋，司振九不得擅自中途退房，在合同不再续签的情况下，司振九应按期归还房屋。违约方应赔付守约方年租金15%的违约金。还约定，张名辉需向司振九提供消防手续，如出现此等问题不过关，张名辉有义务配合整改直至合格。2018年9月30日，张名辉与安迪公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：合同中的房款以2018年1月26日签订《房屋租赁合同》为准。合同签订后，张名辉依约将案涉房屋交付司振九使用。2018年1月26日，司振九向张名辉缴纳履约保证金10,000元，第一年租赁房屋租金249,890元（包含装修折旧费72,500元）。2018年8月18日，司振九向张名辉缴纳2018年2月、4月、5月、7月电费1050元，缴纳2018年3月、4月、5月、7月保洁费6000元，缴纳2018年2月1日至4月15日暖气费3300元，缴纳2018年2月1日至2019年2月1日物业费8640元，缴纳2018年2月水费152.55元。2018年10月27日，司振九以手机银行转账形式向张名辉缴纳8月、9月保洁费3000元，缴纳8月、9月电费600元。双方来往票据显示案涉房屋电费计收标准为300元/月,保洁费计收标准为1500元/月。2018年4月19日，张名辉向司振九提供了案涉房屋消防设施检测报告，报告显示，案涉房屋相关消防设施检测结论为合格。2018年5月10日，司振九将案涉房屋用于设立安迪公司天山区分公司。2018年11月12日，安迪公司将其住所地地址变更至案涉房屋地址。张名辉提交的安迪公司宣传册显示，司振九、安迪公司亦将案涉房屋作为其办学场所进行使用。2018年8月9日，司振九提交情况说明，称5月31日至6月30日，未使用案涉房屋水电，全体员工休假一个月，7月份教室仅使用15天，请求核减相应水电费用。司振九分别于2018年11月20日、11月28日、12月5日、12月6日、12月17日与张名辉本人、案外人郝宏江协调沟通案涉房屋消防合格意见书事宜，张名辉于2018年4月19日向其提供了建筑消防设施检测报告，未能向其提供消防合格意见书。2019年1月15日，司振九向案外人郝宏江发送手机短信表示因费用和时间问题，不再考虑续租。2019年1月21日，张名辉向案涉房屋张贴告知函，通知司振九缴纳房租、水电费。2019年2月24日，张名辉向司振九发出解除合同通知，并通知司振九结算拖欠房租、物业费、暖气费、清雪费、保洁费、电费、违约金等费用。一审法院认为，本案争议焦点为：一、违约责任的承担；二、《房屋租赁合同》的解除时间；三、《房屋租赁合同》履行期间各项费用的核算。一、违约责任的承担。案涉房屋办理了产权证书，为合法建筑，张名辉与司振九签订的租赁合同为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。2018年9月30日，安迪公司通过与张名辉签订《房屋租赁合同补充协议》的形式加入到案涉房屋租赁合同关系，安迪公司与司振九同为案涉房屋租赁合同当事人，应和司振九共同履行合同义务，承担法律责任。综合考量合同约定与合同实际履行情况，何方为违约方，关键在于出租人是否按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人是否履行合同义务，能否实现合同目的。司振九自2018年10月27日最后一次向张名辉缴纳水电费后，租赁期间未再继续缴纳案涉房屋的暖气费、保洁费、电费、清雪费、物业管理费等合同约定的费用。拖欠上述费用期限超过《房屋租赁合同》第十二条所约定30天之最长期限，司振九、安迪公司欠缴上述费用的行为，已违反合同约定。司振九、安迪公司自2018年2月1日至2019年1月15日提出不再续租案涉房屋，已近一年时间，其对外印发宣传册亦表明案涉房屋为其办学场所，其亦使用案涉房屋于2018年5月10日注册成立了安迪公司天山区分公司，于2018年11月12日将安迪公司住所地变更至案涉房屋地址，至2019年4月22日该两家公司住所地仍在案涉房屋地址，其使用案涉房屋开展办学经营活动为客观事实，租赁期间其已实现合同目的。张名辉向司振九、安迪公司提供了建筑消防设施检测报告，履行了相应提供消防手续的义务。案涉房屋所在大厦办理了房屋产权证，其他租户亦在经营大四喜量贩式KTV、学仕教育、天成教育等营业机构。司振九辩称上述商户是在经过重建后通过了消防验收，说明通过整改，案涉房屋可以通过消防验收，张名辉未能提供消防合格意见书，安迪公司、司振九并未提出消防整改措施要求张名辉予以配合，因此张名辉未提供消防合格意见书，并未直接导致安迪公司、司振九不能实现合同目的。司振九于2019年1月15日与案外人邬郭兵签订《房屋租赁合同》，另行租赁2400平方米房屋用于办学经营，案涉房屋租赁面积为360平方米，司振九在另行租得他人房屋后，方提出不再续租意向，违背诚实信用原则，应当承担违约责任。双方《房屋租赁合同》约定：履约保证金视为违约金、违约金为年租金的15%。鉴于双方于第一年租期内就合同履行出现分歧，一审法院确定以第一年租金金额作为计算违约金的基数，安迪公司、司振九应支付张名辉违约金27,483.5元（第一年租金249,890元×15%-履约保证金10,000元=27,483.5元）；对司振九请求返还履约保证金10,000元，请求出租人支付违约金37,483.5元的诉求不予支持。二、《房屋租赁合同》的解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋租赁合同》第十二条约定了甲方解除租赁合同的条件。安迪公司、司振九不按期缴纳房屋相关费用，另行租房屋后向张名辉提出不再续租，违反合同约定，张名辉解除合同的条件已经成就，享有合同解除权。司振九通过手机短信于2019年1月15日向郝宏江提出不再续租意见，未得到对方同意，未对相关费用进行结算、清理，未对房屋进行交接，并不能产生合同解除之效力。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。张名辉享有合同解除权，于2019年2月24日向司振九发出解除合同通知，双方《房屋租赁合同》解除时间应为2019年2月24日。2018年5月1日至2019年1月31日，双方租赁合同尚在履行之中，司振九一直占有使用该房屋，故一审法院对司振九要求返还2018年5月1日至2019年1月31日租金133，042.5元的诉求不予支持。三、《房屋租赁合同》履行期间各项费用的核算。案涉租赁合同解除日期为2019年2月24日，张名辉自认司振九使用案涉房屋至2019年1月31日，合同中无电费、水费、保洁费计费标准，张名辉亦无2019年2月份用电、用水、证据和支出保洁费的证据。一审法院认定，案涉房屋电费、水费、保洁费计费周期截止至2019年1月31日。司振九向张名辉提交情况说明，请求核减2018年6月、7月水电费，张名辉同意7月电费减半收取，司振九亦按减半标准缴纳7月电费150元，张名辉未向司振九、安迪公司发出缴纳6月电费通知，亦无司振九6月实际使用电量证据。一审法院对张名辉请求司振九、安迪公司支付2018年6月份电费的请求不予支持。张名辉未向司振九、安迪公司发出催要水费通知，亦无司振九、安迪公司产生水费的证据，故对其该项请求，一审法院不予支持。案涉租赁合同解除日期为2019年2月24日，合同解除后安迪公司、司振九未向张名辉交接案涉房屋，故一审法院对张名辉要求司振九、安迪公司支付2019年2月份房租的诉求予以支持。双方合同已于2019年2月24日解除，且张名辉因解除合同损失可通过违约金予以补偿，一审法院对张名辉要求支付逾期缴纳第二年租金滞纳金的诉请不予支持。安迪公司、司振九应向张名辉支付各项费用核算如下：1、安迪公司、司振九应支付张名辉租期第一年欠缴暖气费4620元（7920元/年-已缴纳3300元=4620元）；2、安迪公司、司振九应支付张名辉2019年2月欠缴暖气费1320元（7920元/年÷6个月×1个月=1320元）；3、安迪公司、司振九应支付张名辉2018年2月、6月、10月、11月、12月、2019年1月保洁费9000元（1500元/月×6个月=9000元）；4、安迪公司、司振九应支付张名辉2018年3月、10月、11月、12月、2019年1月电费1500元（300元/月×5个月=1500元）；5、安迪公司、司振九应支付张名辉清雪费1150元；6、安迪公司、司振九应支付张名辉2019年2月物业管理费（8640元/年÷12个月×1个月=720元）；7、安迪公司、司振九应支付张名辉2019年2月租金21,371.7元（256,460元/年÷12个月×1个月=21,371.7元）。一审法院遂判决：一、张名辉与安迪公司、司振九签订的《房屋租赁合同》已于2019年2月24日解除；二、安迪公司、司振九支付张名辉暖气费5940元、保洁费9000元、电费1500元、物业管理费720元、清雪费1150元；三、安迪公司、司振九支付张名辉违约金27,483.5元；三、安迪公司、司振九支付张名辉2019年2月租金21,371.7；四、驳回张名辉请求安迪公司、司振九支付滞纳金4668元的诉讼请求；五、驳回司振九对张名辉的反诉请求。本院二审期间，司振九提供整改通知一份，用以证明涉案房屋无消防手续，导致后续办学难以为继，合同目的不能实现。张名辉质证认为对真实性、合法性、关联性均不认可，整改通知书落款单位不清楚，涉案房屋已取得房产证，因司振九改变房屋用途，该证据与本案无关联性。本院因该证据属影印件非原件，且盖社区印章，并非消防机关的出具，故对该证据的真实性、关联性不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本院认为,本案的主要争议焦点为:一、房屋租赁合同解除事由及时间的确认;二、房屋租赁合同违约事实及相应民事责任承担的认定。关于房屋租赁合同解除的问题。本院认为，双方签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，属有效合同。双方当事人签订的《房屋租赁合同》第十二条约定：乙方在租赁期内有下列行为之一的，视为违约，甲方有权单方面解除租赁合同，收回房屋。甲方行使该项权利时，自解除通知送达乙方之日起合同解除，乙方应在合同解除日起15天内立即腾迁并将房屋交还甲方。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。本案租赁合同履行期间，司振九未能按照合同约定按时支付租金,且逾期超过一个月,张名辉于2019年2月24日向司振九发出解除合同通知,司振九收到该通知书,故房屋租赁合同因符合约定的解除条件成就而解除。对于司振九提出因张名辉不能提供房屋消防手续,无法经营,合同目的无法实现的上诉理由，本院认为,本案房屋租赁合同第1条约定,“甲方（张名辉）将坐落于乌鲁木齐市西后街87号交易大厦七楼部分房屋转租乙方（司振九），办公室为711、712、713、716、717、718、719、720室及大厅办公区域作为办公室使用。乙方对甲方的租赁现状已充分了解。”司振九取得房屋后，将涉案房屋作为办学场所使用，已超出合同约定的作为“办公室使用”的用途，司振九并未能举证证明房屋因作为办公室使用的合同目的不能实现的情形。租赁房屋作为办公的用途，与作为教学的用途截然不同，对于消防的要求规范亦不同，故司振九提出张名辉未提供消防手续，致使其合同目的不能实现，而解除合同的上诉理由，本院不予采信。司振九二审中提出申请调取有关社区的《整改通知》及消防部门的《消防处罚决定书》所规范内容，已不符合合同约定，故本院不再准许。司振九以其合同目的不能实现，要求解除合同及张名辉承担违约金的上诉理由，证据不足，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因房屋租赁合同属于持续性合同,合同解除无溯及力,合同关系未解除前仍有约束力,故张名辉要求司振九支付合同解除前的租金，应予支持。一审法院根据涉案租赁合同租金计算方式、时间的约定及水电费、保洁费的收据，对房屋租赁合同履行期间各项费用的核算并无不当，本院应予维持。关于履约保证金的问题,鉴于涉案房屋租赁合同第4.4条明确约定,因乙方违反本合同第十二条之约定，甲方解除合同的，履约保证金不退，视为乙方的违约金。现涉案租赁合同已经解除,司振九要求张名辉退还履约保证金,不符合合同约定,本院不予支持。另，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。张名辉对一审判决未提出上诉请求，故对其在答辩状中陈述对一审认定事实的不同意见，本院不予审理。综上所述，司振九的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5389.68元（司振九已预交），由上诉人司振九负担。本判决为终审判决。审判长  王建国审判员  白 冰审判员  蒋 欣二〇一九年十月二十一日书记员  李美龄