浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终6005号 上诉人（原审原告）：杭州来邦通信技术有限公司，住所地杭州市拱墅区新文路******，统一社会信用代码：913301056798591791。 法定代表人：张介华，该公司总监。 委托诉讼代理人：张天旸，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：陈小玲，女,1989年2月25日出生，汉族，户籍所在地杭州市西湖区，现住杭州市余杭区。 上诉人杭州来邦通信技术有限公司（以下简称来邦公司）因与被上诉人陈小玲房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初1672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，来邦公司（甲方）与陈小玲（乙方）于2017年9月19日签订《写字楼租赁合同》一份，约定：甲方将其位于杭州市房屋出租给乙方使用；房屋的房产证建筑面积共为360平方米；租赁期限自2017年9月20日-2020年1月20日止；免租期为15天；该房屋第一年每月的租金按建筑面积计算为1.15元/天/平方米（此价格不含税租金，不包含物业管理费、水电费等相关费用），月租金为12590元/月；乙方按每3个月为一期向甲方支付租金，第一期租金37770元，支付时间为2017年9月20日前；乙方应于2017年9月20日前向甲方支付两个月押金，共计25180元。待租赁期满，甲方验房无异议后，乙方将该房屋钥匙交于甲方。乙方把在房屋内注册的公司在合同到期日起15日内迁走并提供迁移凭证，同时甲方将此押金全部归还乙方；甲方须按时将房屋交付乙方使用，并确保水、电的正常使用，以及房屋内外结构处于良好使用状态；甲方提供的房屋设施如因房屋质量原因、自然损害而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担有关的费用；合同第十条为特别约定，1.乙方如需提前终止合同，应提前三个月通知甲方，并自愿支付甲方二个月房屋租金等额的损失赔偿费；如未提前三个月通知甲方，则违约方应支付甲方三个月房屋租金等额的违约金。2017年9月19日陈小玲向张天旸银行账户汇款36770元，用途注明为租金。同日，还向张天旸银行账户汇款25180元，用途注明为押金。来邦公司向陈小玲出具了收条。2018年1月5日，根据合同约定是第二期租金付款日，陈小玲拒不履行付款义务，口头一直坚持要转租，不同意签订提前终止合同书面协议，导致房屋空置多日。2018年1月7日,陈小玲对出租房屋相关物品进行清点交出房屋钥匙，但并未办理补缴租金物业费电费，实际双方没有完成房屋交接。2018年1月10日，来邦公司再次短信通知陈小玲，希望书面解除合同并结清费用。仍未得到陈小玲答复。2018年2月8日为了避免房屋空置，减少来邦公司与陈小玲双方的进一步损失，来邦公司将房屋出租给第三方。陈小玲尚欠来邦公司电费2129元、物业费2424元。以上事实有经庭审质证、原审法院认证的双方的《写字楼租赁合同》、转账记录、收据、手机视频、物业费、电费收款通知及当事人陈述在案佐证。 来邦公司起诉至原审法院，请求：1、依法判决解除来邦公司与陈小玲之间签订的《写字楼租赁合同》；2、陈小玲补交租金至2018年2月7日并赔偿滞纳金合计17657元；3、陈小玲补缴物业费水电费并赔偿滞纳金合计6337元；4、陈小玲赔偿来邦公司违约金12590元；5、陈小玲赔偿来邦公司免租期损失和中介费损失合计14295元，上述诉讼请求金额共计50879元；6、本案诉讼费用由陈小玲承担。 原审法院认为，案涉《写字楼租赁合同》系来邦公司与陈小玲真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。来邦公司诉请要求解除租赁合同，陈小玲同意并已搬出案涉房屋，来邦公司亦收回已将房屋出租给第三方，原审法院对来邦公司的诉求予以支持。陈小玲2018年1月7日未就其交房后结清所欠租金、物业费、电费，事实上并没有完成房屋交接。现来邦公司主张截止2018年2月7日为实际交房日期，要求陈小玲支付房屋租金（12590元／月×1.107个月＋1000）＝14937元，电费2129元、物业费2424元。原审法院予以支持。陈小玲提前终止租赁合同，已构成违约，应承担相应违约责任。租赁合同对违约金赔偿作出了规定，来邦公司根据合同规定要求陈小玲扣除二个月押金后再要求支付一个月的租金12590元作为违约金赔偿，不符合法律相关规定，已明显超过来邦公司遭受的损失，原审法院不予准许。来邦公司要求陈小玲赔偿来邦公司免租期损失和中介费损失，但租赁合同并未明确该损失由陈小玲承担，故来邦公司主张理由不充分，证据不足，原审法院难予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，原审法院于2019年5月10日判决：一、解除杭州来邦通信技术有限公司与陈小玲于2017年9月19日签订的《写字楼租赁合同》。二、陈小玲于判决生效之日起十日内支付杭州来邦通信技术有限公司房屋租金14937元、电费2129元、物业费2424元，合计19490元。三、驳回杭州来邦通信技术有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计536元，由杭州来邦通信技术有限公司负担136元，由陈小玲承担400元。 宣判后，来邦公司不服，向本院提起上诉称：一审判决认定来邦公司要求的赔偿明显超过其遭受的损失，驳回了来邦公司对于违约金、房租滞纳金等的诉求没有依据。关于违约金以及租金的滞纳金，一审认定为“不符合法律相关规定，已明显超过原告遭受的损失”，该认定和判决书中“案涉《写字楼租赁合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效”不符，同时也无视了一审时来邦公司提供的起诉状中已说明的来邦公司的损失。起诉状已罗列并举证了来邦公司的损失，包括2017年9月19日支付给“杭州巨正房地产代理有限公司”的中介费8000元、给予陈小玲的15天免租期对应的房租损失6295元，再次租赁支付给第三方的中介费8014元，因临近过年为避免房屋空置而不得不给第三方21天免租期对应的房租损失9442.5元，以上损失已合计31751.5元，已在一审中举证完毕，原审判决支持的违约金不足以弥补来邦公司的损失。来邦公司的损失还不止于此。因陈小玲未能履行合同，造成第三方退租后2019年3月1日到《写字楼租赁合同》约定的租期截止日前2020年1月20日之间的空档期损失，已远超《写字楼租赁合同》中要求的三个月的违约金。同时，还有因为陈小玲以房屋漏水问题恶意起诉来邦公司（案号为2018浙01**民初1053号，陈小玲已败诉）以及本案审理过程中来邦公司所付出的时间、精力、误工费、交通费等损失，更加没有计算来邦公司在寻租下一个租客上所付出的时间和精力上的损失。所以无论按实际损失还是按《写字楼租赁合同》中关于违约金和滞纳金的约定条款，陈小玲均应按合同赔偿房租滞纳金2488元和违约金12590元。按照办公租赁市场行规，双方合同10.1条款约定的“如（乙方）未提前三个月通知甲方，则违约方应支付甲方三个月房屋租金等额的违约金”与判决书中的“法律相关规定”并不冲突。一审判决书中判定案件受理费“由原告负担136元，由被告陈小玲负担400元”与合同9.1条款违约方应向守约方支付诉讼费的约定相悖，应由陈小玲负担本案一二审诉讼费用。综上，一审认定事实不清，请求：1、撤销一审判决第三项；2、依法改判陈小玲支付来邦公司房租滞纳金2488元；3、依法改判陈小玲支付来邦公司违约金12590元；4、依法改判由陈小玲承担本案全部案件受理费536元；5、判令陈小玲承担本案二审全部诉讼费用。 被上诉人陈小玲答辩称：一、来邦公司主张的其他损失没有依据。双方签订的《写字楼租赁合同》未明确免租期损失和中介费损失由陈小玲承担，一审法院认定正确。二、陈小玲于2017年12月已经搬离房屋，并通知来邦公司且双方于2018年1月7日至租赁的办公场地现场清点相关物品无误后一直处理官司之中，故无滞纳金。三、原审判决载明租赁合同对违约金赔偿作出了规定，来邦公司根据合同要求陈小玲扣除二个月押金后支付一个月的租金12590元作为违约金，不符合法律相关规定，已明显超过来邦公司遭受的损失，不予准许。陈小玲于2017年12月7日已搬离房屋，2018年1月7日交还了钥匙和现场清点了办公室场地的相关物品。四、一审案件受理费一审法院判决正确，来邦公司提起上诉应承担全部诉讼费用。五、来邦公司与陈小玲在签署合同时，给了陈小玲十五天的装修期，陈小玲花了大量的人力物力清理垃圾、装修。2018年1月7日交付钥匙和清理物品时，陈小玲装修的玻璃门及购买的办公桌椅三套，全部没有拿走，并且垃圾完全清理干净才交付。来邦公司追诉赔偿超出陈小玲承受范围。综上，请求驳回来邦公司全部上诉请求，维持原判。 二审中，来邦公司及陈小玲均未向本院提交新的证据。 根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。 本院认为：案涉《写字楼租赁合同》系来邦公司与陈小玲真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。首先，关于合同解除时间，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。来邦公司在二审中明确其起诉主张依法判决解除《写字楼租赁合同》实质是请求法院确认合同解除时间，来邦公司与陈小玲均认可《写字楼租赁合同》于2018年2月7日解除，双方亦未对一审判决第一项“解除杭州来邦通信技术有限公司与陈小玲于2017年9月19日签订的《写字楼租赁合同》”提出上诉，本院确认《写字楼租赁合同》解除时间为2018年2月7日。 其次，关于合同解除的后果，依照《写字楼租赁合同》第十条第一款约定，如陈小玲提前终止合同，未提前三个月通知来邦公司，需支付来邦公司三个月房屋租金等额的违约金。来邦公司主张，其实际损失包括中介费、房租损失、中介费、空置期房租损失等，合同中亦约定违约金及滞纳金，原审法院判决违约金金额无法弥补其损失。本院认为，陈小玲于2018年1月7日清点物品并交出房屋钥匙，双方虽对于解除合同有争议，但来邦公司客观上已经可以将案涉房屋另行出租。来邦公司亦于2018年2月8日将案涉房屋出租给第三方，案涉房屋实际空置时间为1个月。因陈小玲未在交房后结清费用，原审法院已经认定陈小玲实际交房日期为2018年2月7日，并支持来邦公司要求陈小玲支付至2018年2月7日的租金，以弥补来邦公司空置期租金损失。陈小玲在承租案涉房屋时交纳了两个月租金作为押金，结合来邦公司实际损失，原审法院判决两个月租金数额的违约金并以押金抵扣并无不当，亦减少双方讼累。来邦公司上诉请求陈小玲支付违约金12590元，本院认为，原审法院依据实际情况对该请求不予支持并无不当。来邦公司在二审中主张陈小玲应支付租金滞纳金。本院认为，双方虽在合同中对逾期交纳租金的滞纳金计算方式有所约定，但对于陈小玲的违约行为，其应当承担的违约责任应当参照来邦公司遭受的实际损失，原审法院对来邦公司该项主张不予支持并无不当。来邦公司主张由陈小玲负担一二审诉讼费用，本院认为，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。因此，诉讼费承担系法院判定范畴，原审法院判决并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1072元，由杭州来邦通信技术有限公司负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审判长 许 米 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一九年十月二十一日 法官助理曹姝隽 书记员张诗雯