江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2796号 上诉人（原审被告）：江西通力电业发展有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区富山大道**，统一社会信用代码：91360000705507979L。 法定代表人：黄秋根，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李明月，北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖煦升，北京大成（南昌）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：谌志元，男，1959年1月1日出生，汉族。身份证住址：江西省南昌市东湖区，现住南昌县。 上诉人江西通力电业发展有限公司因与谌志元商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初2573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。 上诉人江西通力电业发展有限公司上诉请求：1、请求一审法院撤销一审判决，改判驳回谌志元的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由谌志元承担。事实和理由：1、上诉人向一审法院提交了经谌志元签字确认的“同意违约金抵扣物业费”名单、南昌合盛物业管理有限公司出具的情况说明等相关证据后未作是否符合证据三性的认定，程序有失公允。2、一审法院未严格审查上诉人主张的事实是否符合合同的约定情形，未按照合同约定判决，故一审法院未查清案件事实，判决不公。综上所述，一审判决程序有失公允，且未查清案件事实，判决不公。为维护上诉人的合法权益，上诉人特向法院提起上诉，请求法院依法查明事实、公正审理本案，支持上诉人请求。 被上诉人谌志元辩称：我去上诉人处拿钥匙的时候，上诉人要求我们签用违约金抵扣物业费的签名，如果同意抵扣一年物业费就签字，并没有告诉我们抵扣的金额，也没有人盖章。上诉人说不签字就不给我们钥匙，所以我们就签了字，但是之后我们都足额向南昌合盛物业管理有限公司缴纳了一年的物业费。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 谌志元向一审法院提出诉讼请求：原审被告支付逾期交房的违约金20012.7元（从2017年9月30日计算至2018年11月15日止，共计410天）。本案诉讼费用由原审被告承担。 一审法院认定事实如下：2016年10月25日，原审原告谌志元（买受人）与原审被告通力电业公司（出卖人）签订合同编号为2016-083800号《南昌县商品房买卖合同》，约定：一、原审原告购买原审被告开发的广和苑第3栋1单元xxx号房屋一套。房屋总价款为人民币542350元，买受人在签订本合同时已一次性付清房款。二、房屋交付期限：出卖人应当在2017年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：１、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2、由于大型市政配套所需，导致工程延期；3、由于政府对房地产政策的重大调整导致工程延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。三、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，“……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、由于买受人在15天内未将所有资料提供给出卖人，造成办理房地产权属证书延误，买受人按总房款的1%向出卖人支付违约金。”合同签订后，原审原告谌志元向原审被告通力电业公司一次性付清了房款。案涉房屋2018年11月15日取得工程竣工验收备案，原审被告同日通知原审原告进行收房。 一审法院认为：原审原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。依照上述合同约定，原审被告应于2017年12月31日之前向原审原告交付房屋，因案涉房屋于2018年11月15日才取得竣工验收备案，原审被告同日通知原审原告进行收房，根据合同“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”的约定，原审原告据此主张原审被告应承担2018年1月1日起至2018年11月15日止期间逾期交房的违约责任，于法有据。庭审中，原审被告认可其未按约定交付案涉房屋的事实，但提出项目施工期间，遇大型市政配套地铁三号线项目施工，导致延误工期七个月，另南昌县各级政府部门为迎接“国家卫生城市”、“全国文明城市”复审，及南昌县“美丽南昌、幸福家园”建筑工地环境整治工作等不可预见的政府行为，导致延误工期。原审原告对该组证据关联性有异议，一审法院认为，原审被告所举证据中，《关于地下电线/电缆施工的情况说明》、《情况说明》均为原审被告委托的施工方单方制作，不具证明力；南城建发[2017]1号、南城建发[2017]12号、南城建发[2017]22号、南质监[2017]1号文件属政府正常的行政管理行为，并没有任何内容显示要求原审被告停工；因此原审被告提供的上述证据与其逾期交房无关联性，一审法院不予采纳。据此，对原审被告方要求对延期交房予以适当免责的辩称，一审法院不予支持。原审被告提出原审原告逾期多日才办理银行按揭贷款，交清购房款，违约在先。该主张可以另行途径解决，本案不予处理。原审被告主张原审原告同意用违约金抵扣物业费，经查明案涉小区物业费为案外人南昌合盛物业管理有限公司收取，因案外人不是本案当事人，对原审原告与原审被告及案外人之间的债权债务关系不属于本案审理范围，故一审法院对原审被告的这一抗辩不予支持。同时，原审被告在庭审中提出逾期交房违约金的计算标准过高，请求予以减少，一审法院在综合考量客观实际及逾期对原审原告的损害大小后，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原审原告诉请的按日万分之0.9标准计算原审被告逾期交房的违约金共计人民币20012.7元予以支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：原审被告江西通力电业发展有限公司应自本判决生效之日起十日内向原审原告谌志元支付自2017年10月1日起至2018年11月15日止逾期交房违约金人民币20012.7元。案件受理费300元，减半收取150元，由原审被告江西通力电业发展有限公司承担。 本院二审期间，谌志元提交了南昌合盛物业管理有限公司出具的收款收据一份及江西旭昇物业管理有限公司出具的、南昌合盛物业管理有限公司加盖公章的收款收据一份，证明其于2017年10月1日缴纳了物业费705元，该物业费截止到2019年5月30日止，2019年5月9日又补缴了2018年11月16日到2019年11月15日物业费701元。提交2019年8月29日拍摄的照片一张，证明其当时签字甚至一审开庭的时候对方没有盖章也没有写金额，金额和公章都是事后上诉人自己补上去的。当时并没有和业主们讲清楚抵扣多少钱的物业费。上诉人对谌志元提交的江西旭昇物业管理有限公司出具的、南昌合盛物业管理有限公司加盖公章的收款收据真实性有异议，不符合物业公司开具物业费收据的习惯，对收据的关联性有异议，谌志元缴纳物业费的时间在一审开庭之后，表明谌志元未缴纳物业费是同意了上诉人用违约金抵扣物业费。对谌志元提交的照片的三性均有异议，因为是复印件。本院对收款收据的真实性、合法性予以确认；对照片的三性不予确认。 本院对一审查明事实予以认定。 本院另查明，谌志元于2017年10月1日向江西旭昇物业管理有限公司缴纳了物业费705元，2019年5月9日又向南昌合盛物业管理有限公司补缴了2018年11月16日到2019年11月15日的物业费701元。 本院认为，谌志元与通力公司签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据合同约定，通力公司应当于2017年12月31日前向谌志元交付房屋，但实际上涉案房屋于2018年11月15日才取得竣工验收备案，故通力公司理应向谌志元承担逾期交房的违约责任。通力公司上诉提出其延期交房是因南昌市政府对地铁三号线大型市政配套建设的施工导致其延误工期7个月、因配合南昌县政府创文创卫等工作致延误工期13天，延期误工行为符合《商品房买卖合同》中第八条约定的可据实延期的情形，但通力公司向法院提交的现有证据难以证实其逾期交房系因地铁施工或政府创文创卫所致，故通力公司的该上诉理由，证据不足，本院不予支持。对于通力公司上诉提出谌志元已同意以通力公司逾期交房的违约金抵扣上诉人的物业费的主张，虽然谌志元在违约金抵扣物业费详单中签名，但谌志元签字时该详单并无任何单位盖章，且有权收取涉案物业费的物业公司未参与本案诉讼，亦未向法院明确表明同意抵扣，物业公司在此之后还收取了谌志元2018年11月16日至2019年11月15日的物业费，故上诉人通力公司主张违约金抵扣物业费的上诉理由亦不成立，本院亦不予支持。对于上诉人通力公司提出谌志元存在逾期办理银行按揭、交清房款的违约情形，应向通力公司支付违约金的上诉理由，因通力公司在一审期间并未提起反诉，故谌志元是否因存在逾期付款的违约情形而应向通力公司支付违约金的问题，则不在本案审理范围之内。对通力公司该上诉理由，本院亦不予支持。对于通力公司提出谌志元主张的违约金过高的上诉理由，因双方合同明确约定“通力公司逾期交房应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向谌志元支付已交付房价款万分之一的违约金”，现一审法院按日万分之0.9承担违约金，未违反法律规定，通力公司的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人江西通力电业发展有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决事实清楚，法律适用正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费341元，由上诉人江西通力电业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  沈 莉 审 判 员  陈大奎 二〇一九年十月二十二日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友