山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁11民终2039号 上诉人（原审被告）：丁华雨，男，1955年10月23日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。 委托诉讼代理人：秦泗冰，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：王向一，男，1963年3月3日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。 上诉人丁华雨因与被上诉人王向一确认合同无效纠纷一案，不服山东省日照市岚山区人民法院（2019）鲁1103民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 丁华雨上诉请求：1、依法改判，驳回王向一的原审诉讼请求；2、王向一承担原审及上诉费用。事实与理由：一、一审判决认定的案件基本事实错误。1、村委会在合同上盖章系对双方交易事实的认可，一审法院未对该法律意义予以认定。2、村委会允许丁华雨使用涉案房屋宅基地不违反法律规定。村委会是涉案房屋占用土地的所有人，对宅基地的使用和分配具有决定权。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》颁布之前，法律对城镇居民取得农村宅基地是限制的，并非禁止的。即使现在，城镇居民仍可有条件的取得农村宅基地，如小城镇改造，城中村改造中城镇居民购买的住宅。3、丁华雨之妻候照秀也是购买人之一，购买涉案房屋时候照秀系农村居民。丁华雨的工作地点一直在农村，丁华雨、候照秀结婚后一直居住在农村，候照秀的户口也在农村。丁华雨与候照秀的结婚证、丁华雨与候照秀的第一代居民身份证、日照市东港区村委会与日照市东港区涛雒镇派出所出具的证明均可以证实涉案房屋交易时，丁华雨及家人均是农村居民。4、丁华雨一家也是因为在单位没有住房才购买了涉案房屋，购买房屋的初衷也是为了有一个基本的安居之所，不是牟利，不损害社会公共利益。二、一审法院适用法律不当。1、一审法院参照《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》认定合同效力错误。上述通知是2007年向社会公布的，是在双方交易涉案房屋之后，通知没有溯及既往的效力，法院判决不能引用。2、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项的规定认定合同无效错误。一审法院未明确双方交易违反了哪条法律、行政法规的强制性规定而适用该条法律错误。3、一审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定错误。该条规定是规范宅基地使用权人的，不是规范双方之间的交易行为的，尤其是规范“农村村民出卖出租住房后，再申请宅基地，不予批准”，一审法院以此规定认定双方买卖合同无效错误。三、王向一不是本案的适格主体，应当驳回王向一的起诉。王向一在诉状中自认“宅基地系属于父母共有的住房”“鉴于原告不具备该房屋出卖权力”，可以证实王向一出售的是其父母的房屋，王向一不是本案的适格主体。原审第一次开庭时，丁华雨的代理人就对王向一的主体资格问题提出质疑，但是主持审理本案的书记员回避了该问题。四，涉案房屋买卖合同应当依法认定。1、王向一出售的并非唯一住宅。王向一在日照市岚山区汾水村还有自建楼房一处，建成于1999年。2、虽然王向一在村委划分的土地上建设了临时性建筑用于屠宰，但是王向一未经所在村委申报取得集体土地使用权，王向一无权就房屋买卖涉及的集体土地使用效力问题提起诉讼。3、涉案房屋买卖行为不违反《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。4、房屋交易十年内未发生争议，周围邻居及居委会均已经认可丁华雨系房屋所在地居民。5、一审法院判决买卖合同无效，丁华雨一家将流落街头，居无定所，失去最基本的生存保障。 王向一辩称，1、涉案房屋买卖合同上加盖的村委会公章及村主任签字发生在交易多年以后，系丁华雨的单方行为，王向一并不知情。丁华雨的行为违背了合同公正自愿的原则，损害了王向一的合法权益，且历次庭审中村委会均出具了盖章不具有任何法律效力的证明。候照秀虽系农村居民，并非涉案村居民。2、一审法院适用法律并无不当。3、涉案房屋及宅基地为王向一与父母共同所有，但房屋的建造与交易皆为王向一所为，王向一系当事人和产权人之一。4、宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与特定身份有关，法律法规未明确村委会对宅基地买卖具有审批权。5、丁华雨购买涉案房屋并非自己居住，而是用于对外出租获利。 王向一向一审法院起诉请求：确认王向一、丁华雨于2002年1月25日签订的房屋买卖合同无效。 一审法院认定事实如下：2002年1月25日，王向一与丁华雨签订《房屋买卖合同书》，约定：1.王向一以32600元的价格将位于日照市岚山区汾水中学西边第三排的房屋（正屋五间，西、南平房四间，四至为东至李万三，西至小路，南至小巷，北至小巷）转让给丁华雨，包括现行水电设施；2.在汾水村三年内如发生房产过户问题，由王向一负责，三年后发生的，王向一配合，丁华雨负责，费用自负;3.交房日期定于2001年阴历腊月20日（上、下可拖2天），房款随交房之日付清。 2002年1月26日，王向一将房屋交付丁华雨使用至今。2002年1月31日，丁华雨将购房款32600元给付王向一。上述房屋尚未办理房产过户手续。王向一庭审时述称，王向一本不同意出卖案涉房屋，在案涉房屋出卖的第三天即与丁华雨商谈收回房屋，丁华雨不同意，在此期间王向一曾委托丁华雨单位的两位同事从中协商，丁华雨仍未同意，此事一直拖延至原审起诉时，丁华雨对此予以否认并辩称，案涉合同书系王向一书写，丁华雨曾要求王向一提供房屋宅基地公证书办理过户，王向一谎称公证书丢失，导致其至今未能办理案涉房屋的过户手续。 2005年12月23日，丁华雨单方找到日照市岚山区村民委员会，该村民委员会在丁华雨持有的上述《房屋买卖合同书》上加盖了该村民委员会印章，该村民委员会主任王博在该合同书上签名；后经该村民委员会变更后的日照市岚山区安东卫街道汾水社区居民委员会证实，当时该村民委员会的盖章行为只是对王向一、丁华雨买卖合同关系的见证，不具有其他任何法律效力。王向一持有的上述《房屋买卖合同书》未加盖日照市岚山区村民委员会的印章，也没有该村民委员会主任王博的签名。在本案审理过程中，该居民委员会先后出具证明，证实其村内村民与他人进行房屋买卖，无需向居委会履行任何手续。村民与任何人签订的宅基地及在建房屋买卖手续，该居民委员会均不予认可，涉及拆迁补偿时，居委会按经公证的宅基地使用权契约确定宅基地权利人。 王向一系日照市岚山区村民，户口性质属农村居民。案涉房屋宅基地系王向一于1989年3月17日，与原日照市汾水镇汾水村村民委员会（名称先后变更为日照市岚山区村民委员会、日照市岚山区安东卫街道汾水社区居民委员会）的代表人王波（与王博系同一人）签订房屋宅基地使用契约取得，并于同年的3月28日对该契约进行了公证。该契约规定，宅基地归集体所有，户主只有使用权，不得买卖、出租、转让；出卖、出租住房必须经村委批准。丁华雨系日照市岚山区人民医院正式职工，户口性质属城镇居民，不属于日照市岚山区村民；丁华雨之妻候照秀原户籍所在地为日照市东港区，户口性质为农业户口。丁华雨购买案涉房屋后，侯照秀随丁华雨迁至房屋所在地汾水村居住，并随丁华雨落户。 本案庭审中，王向一增加诉讼请求要求丁华雨返还案涉房屋并赔偿王向一相关经济损失，后王向一放弃该项诉讼请求。本案双方争议的焦点问题为：王向一、丁华雨签订的房屋买卖合同是否有效。王向一认为案涉房屋系农村宅基地，丁华雨并非该村村民，依法不得购买案涉房屋，双方签订的房屋买卖合同应为无效。丁华雨认为案涉房屋所在地村委会已对王向一、丁华雨签订的房屋买卖合同进行确认，说明该村委会批准或准许丁华雨使用集体土地，丁华雨使用案涉房屋的宅基地使用权符合法律规定，故王向一与丁华雨之间签订的房屋买卖合同应为有效。 一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》及相关土地政策规定，农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案诉争的房屋系王向一获批准建的宅基地，附着的土地属村居集体土地，参照《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、住宅或小产权房”之规定，案涉房屋仅能在王向一所在村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，丁华雨及其家属均非日照市岚山区村民，依法不能购买案涉房屋。丁华雨辩称房屋买卖合同已经案涉房屋所在地村委会盖章确认，丁华雨使用案涉房屋的宅基地使用权符合法律规定，但根据我国法律法规及相关政策规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，且法律法规及相关政策亦未明确村民委员会对宅基地买卖具有审批权，丁华雨从王向一处购买案涉房屋违反了我国法律法规关于宅基地禁止买卖的规定，双方之间签订的《房屋买卖合同书》应为无效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，一审法院判决：王向一与丁华雨于2002年1月25日签订的《房屋买卖合同书》无效。案件受理费100元，由丁华雨负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的内容与一审一致。 本院认为，涉案《房屋买卖合同书》是王向一与丁华雨签订的，王向一作为合同相对人，与本案存在直接利害关系，其有权作为原告提起诉讼，具有本案诉讼主体资格。王向一与丁华雨签订的《房屋买卖合同书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。涉案房屋买卖协议签订时丁华雨及其家属均非日照市岚山区村民，均未取得该集体经济组织成员资格，不具备受让房屋所在宅基地的资格，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，一审认定案涉房屋买卖协议无效，具有事实和法律依据，本院予以维持。涉案房屋是否系王向一的唯一住房，不影响涉案《房屋买卖合同书》无效的认定。 综上所述，丁华雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人丁华雨负担。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  苗自富 审判员  刘丽艳 二〇一九年十月十八日 法官助理汤阳 书记员辛娜