广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2791号 上诉人（原审被告）：广西侣行投资管理有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区厢竹大道**南宁左岸工社小区****，统一社会信用代码：91450103571812619T。 法定代表人：玉志伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯紫峻，广西欣源律师事务所。 委托诉讼代理人：甘晓倩，广西欣源律师事务所。 被上诉人（原审原告）：李蕃荣，男，1963年6月18日出生，汉族，住广西壮族自治区资源县。 上诉人广西侣行投资管理有限公司（以下简称：“侣行公司”）因与被上诉人李蕃荣房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 侣行公司上诉请求：1.判令撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初309号民事判决第二项；2.改判上诉人向被上诉人支付欠付租金的截止期限为涉案《委托租赁服务合同》解除之日，占用费按照各自过错承担相应责任，驳回被上诉人要求上诉人支付租金及占用费至房屋实际返还之日止的诉请；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人在二审问话时明确其上诉请求为：改判上诉人向被上诉人支付欠付租金的截止期限为涉案《委托租赁服务合同》解除之日；占用费按照各自过错承担相应责任，驳回被上诉人要求上诉人支付占用费的诉请。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《委托租赁服务合同》中约定租金起算日为2018年5月1日，且《委托租赁服务合同》第九条第三款明确约定，若上诉人延迟支付被上诉人租赁收益超过30日的，被上诉人有权提出解除合同。上诉人之前数月未支付租金，被上诉人未主动向上诉人提出解除合同，也未向法院提起诉讼主张权利。在上诉人明确发出解除合同的书面通知后，被上诉人仍未到上诉人处办理相关的解除合同的交接手续，被上诉人存在放任损失扩大的主观故意。因此，对解除合同后所产生的房屋占有费问题，被上诉人是房屋的所有人，自被上诉人提出解除合同后，被上诉人完全有权利、有能力收回房屋，而被上诉人在明知上诉人经营亏损没有再使用房屋的情况下，放任房屋空置造成损失的进一步扩大，明显存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，本案被上诉人明知上诉人已严重违约，但未采取适当措施防止损失扩大。因此，被上诉人应就其未采取适当措施导致损失扩大部分承担相应的过错责任。 李蕃荣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。1.按照《房屋租赁服务合同》约定，上诉人应在每月25日将租金转至被上诉人银行账户，但自2018年10月1日起上诉人未再支付租金。被上诉人经过多途径多形式争取与上诉人直接联系均未果，直到一审法院判决后至今，上诉人仍没有主动联系被上诉人并过来清点房间的配置物品、交接房间钥匙，所以被上诉人的房间仍由上诉人占用。2.虽然上诉人说已经发出解除合同的书面通知，但被上诉人没有接到任何解除合同的书面通知，也没有接到任何交接手续的电话或书面通知，房屋仍是上诉人占用、处分、收益，至今未交付出租屋及配置物品。3.上诉人至今未将合同约定购买的配置物品交付给被上诉人，请求二审法院要求上诉人当面打开出租房屋的房门，清点房屋内的配置物品，如配置物品与合同约定不符，被上诉人保持要求上诉人配齐合同约定物品或补齐差价诉权。 李蕃荣向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告在2018年4月14日签订的《委托租赁服务合同》；2.判令被告给付原告房屋租金人民币4500元（从2018年10月1日至2018年12月31日止），双倍违约金6000元，物业管理费206.60元，合计10706.60元（房屋租金、物业管理费顺延至解除合同之日）；3.本案诉讼费由被告负担。李蕃荣一审庭审中变更诉讼请求2为：判令被告向原告给付2018年5月少付的租金700元，并按1700元/月的标准自2018年10月1日起至被告退房之日止向原告支付拖欠的租金及占用费，双倍违约金6000元，被告按103.3元/月的标准自2018年11月1日起至被告退房之日止向原告支付拖欠的物业费及垃圾费，并向原告支付拖欠的水电费至被告退房之日止。 一审法院认定事实：2017年10月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了一份《委托租赁服务合同》，约定原告将其所有的位于桂林市叠彩区（以下简称1426号房）委托给被告提供租赁服务及增值服务。该合同签订后，原告按约将房屋交付被告托管。2018年4月14日，对1426号房，原告作为甲方与被告作为乙方又签订了一份《委托租赁服务合同》，双方在该合同第三条中约定：1、甲乙双方同意，对于委托物业取得的租赁及服务收益，甲方享有固定租赁收益，乙方享有扣除甲方收益后的租赁收益，甲方收益为1500元/月，从第三年起每年递增5%；2、物业费、水电费由乙方承担；4、租赁收益起算日为2018年5月1日；合同第四条约定：本合同合作期限自2018年5月1日起至2022年9月30日止；合同第六条约定：3、每月25日前，乙方将甲方应得的租赁收益支付到甲方指定账户，乙方也可以委托并透过第三方代理将上述租赁收益支付给甲方；合同第九条约定：1、本合同生效后，一方未全面且适当履行其约定义务的，或其承诺、保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金；2、除另有约定外，本合同项下的违约金为人民币3000元；3、无特殊原因且未经甲方同意，乙方延迟支付甲方应得租赁收益超过15日的，除应按合同约定如数支付给甲方外，还应从第16天起每天支付应付金额千分之一的滞纳金，超过30日甲方有权提出解除合同；乙方不得单方要求提前退出合作，若提前退出合作属于违约并承担违约责任。如违约方未提前一个月书面通知对方，则须双倍支付违约金。被告从2018年1月起支付租金至2018年9月，其中2018年6月25日，被告只向原告支付了2018年5月的租金800元，少支付了700元。自2018年10月1日被告未向原告支付租金收益。涉案房屋的物业费为每月96.3元，垃圾费为每月7元。被告自2018年11月起未再向物业公司缴纳物业费及垃圾费，也未缴纳水电费。原告要求被告按约支付租金未果，遂向法院起诉，提出上述诉讼请求。 另查明，原告于2018年12月9日向被告发出《解除租赁合同通知书》，该通知书载明：“我与贵公司法定代表人玉志伟于2017年10月1日就位于桂林市叠彩区的房屋签订的《租赁合同》，现依据《租赁合同》第九条第三款，特依法通知解除租赁合同。望收函15日内，迁出该房屋。否则我将依照双方签订的《租赁合同》，追究贵公司的责任，由此产生的一切法律后果，由贵公司自行承担”。被告在庭审时认可于2018年12月12日收到原告邮寄的《解除租赁合同通知书》。 再查明，原告李蕃荣已于2019年3月30日从被告处拿回案涉房屋的钥匙。 一审法院认为，原、被告签订的《委托租赁服务合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属有效。原、被告双方应依约履行各自义务以及行使各自权利。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已按约履行合同约定的义务，将符合合同约定的房屋交给被告，被告应按约支付租金收益给原告，但被告未按约支付租金收益，已构成违约，侵害了原告的合法利益，应承担相应的违约责任。根据原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、原、被告于2018年4月14日签订的《委托租赁服务合同》解除的时间；二、被告拖欠的房屋租金、占用费如何计算；三、被告违约金如何计算；四、原告主张被告给付物业管理费、垃圾费、水电费的诉讼请求是否应予支持。 关于争议焦点一的问题。原、被告签订的《委托租赁服务合同》第九条第3款约定：无特殊原因且未经甲方同意，乙方延迟支付甲方应得租赁收益超过15日的，除应按合同约定如数支付给甲方外，还应从第16天起每天支付应付金额千分之一的滞纳金，超过30日甲方有权提出解除合同。因被告从2018年10月起开始不支付租金，原告在被告未支付租金已超过30天的情况下于2018年12月9日向被告发出《解除租赁合同通知书》。2018年12月12日，被告收到原告发出的《解除租赁合同通知书》，对该《解除租赁合同通知书》未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，原告行使合同解除权符合法律规定，因此，原、被告签订的《委托租赁服务合同》应于2018年12月12日被告收到《解除租赁合同通知书》之日解除。合同解除后，被告应将讼争房屋交回原告。 关于争议焦点二的问题。根据法律规定，承租人应当按照约定支付租金。本案中，双方在合同中约定每月25日前，被告将原告应得的租赁收益支付到原告指定账户，被告理应遵守上述约定，按时支付其使用讼争房屋期间的租金。故对原告主张被告支付2018年5月少付的租金700元及自2018年10月1日至解除合同之日止按每月1500元的标准支付拖欠租金的诉讼请求，该院予以支持。关于合同解除后房屋占用费的问题。由于在合同解除后，被告仍实际占有、使用案涉房屋，虽然被告辩称其曾在业主微信群里发过退还钥匙的通知，但是被告对该辩称未提供任何证据予以证明，也未提交证据证明原告已收到该通知，被告应承担举证不能的后果，故对被告该辩解意见，该院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，被告应按照租赁期间的租金标准向原告支付解除合同次日起至被告交还房屋之日止的房屋使用费，又因原告于2019年3月30日从被告处拿回钥匙，故对原告要求被告向原告给付2018年5月少付的租金700元，并按1500元/月的标准自2018年10月1日起至2019年3月30日止向原告支付拖欠的租金及占用费共计9000元，有事实和法律依据，该院予以支持。 关于争议焦点三的问题。原、被告签订的《委托租赁服务合同》第九条第1款约定：本合同生效后，一方未全面且适当履行其约定义务的，或其承诺、保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金；第2款约定：除另有约定外，本合同项下的违约金为人民币3000元；该合同第九条第5款约定：乙方不得单方要求提前退出合作，若提前退出合作属于违约并承担违约责任。如违约方未提前一个月书面通知对方，则须双倍支付违约金。根据上述约定，被告未按约支付租金，构成违约，被告应按《委托租赁服务合同》第九条第1、2款约定向原告支付违约金3000元。因本案被告的欠租行为并不符合《委托租赁服务合同》的合同约定的应当双倍支付违约金的情形，原告要求被告双倍支付违约金6000元的诉请，缺乏事实和法律依据，故对原告要求被告向其支付违约金6000元的诉讼请求的合理部分，该院予以支持。 关于争议焦点四的问题。原、被告双方在合同中约定了上述费用由被告缴纳，自2018年11月起被告未按照合同约定自行承担讼争房屋上述费用，故对原告要求被告按103.3元/月（物业费96.3元/月、垃圾费7元/月），自2018年11月1日起至2019年3月30日向原告支付物业费、垃圾费共计619.8元的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。原告诉请被告支付案涉房屋的水电费，符合合同约定，该院予以支持。关于水电费，则以供水供电部门的票据为准，由被告从2018年11月1日起支付至2019年3月30日止。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告李蕃荣与被告广西侣行投资管理有限公司于2018年4月14日签订的《委托租赁服务合同》于2018年12月12日解除；二、被告广西侣行投资管理有限公司支付原告李蕃荣2018年5月少付的租金700元，及2018年10月1日起至2019年3月30日止的租金及占用费9000元，共计9700元；三、被告广西侣行投资管理有限公司支付原告李蕃荣违约金3000元；四、被告广西侣行投资管理有限公司支付原告李蕃荣物业费、垃圾费、水电费，其中物业费、垃圾费共计619.8元，水电费，则以供水供电部门的票据为准，由被告从2018年11月1日起支付至2019年3月30日止；五、驳回原告李蕃荣的其他诉讼请求。本案受理费68元(原告李蕃荣已预交)，适用简易程序减半收取34元，由被告广西侣行投资管理有限公司负担，另34元该院退回原告李蕃荣。 本案二审期间，被上诉人提交了以下证据：卿施晓与上诉人法人代表玉志伟的通话和短信记录。上诉人主张该证据证明被上诉人为了拿钥匙委托卿施晓主动联系上诉人，但联系不上。上诉人质证意见，真实性无异议；但上诉人法人代表有接通过电话，也回过短信，且通话记录不能反应当时通话的内容，被上诉人提交的证据只截取了没有回信息的部分。 本院对上述证据认定如下：对于被上诉人提供的通话与短信记录真实性予以认可，但该证据仅显示卿施晓因自己购买的恒大酒店1419号房屋退还钥匙的问题与上诉人法定代表人进行联系，与本案无关联性，本院对该证据不予采信。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人主张占用费按照双方的过错各自承担是否有事实和法律依据。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，本案中，在上诉人未按约定支付租金后，被上诉人于2018年12月9日向上诉人发出《解除租赁合同通知书》，载明：“望收函后15日内，迁出该房屋。否则我将依照双方签订的《租赁合同》，追究贵公司的责任，由此产生的一些法律后果，由贵公司自行承担。”一、二审中，上诉人均认可其于同年12月12日收到该《解除租赁合同通知书》，且未对该《解除租赁合同通知书》提出异议。故，上诉人与被上诉人签订的《委托租赁服务合同》及《关于的补充协议》应于2018年12月12日上诉人收到《解除租赁合同通知书》之日解除。双方合同解除后，上诉人应及时清点讼争房屋内的物品，积极履行通知被上诉人办理房屋交接手续的义务；但上诉人于2019年3月30日向被上诉人退还诉争房屋钥匙，即合同解除后至2019年3月29日期间，讼争房屋仍由上诉人实际占有、使用；一审判决上诉人按照房屋租赁期间的租金标准承担合同解除后的占用费并无不当，依法应予以维持。至于上诉人称其曾在微信群里发过退还钥匙的通知，是被上诉人一直未到上诉人处办理解除合同的相关手续，被上诉人存在放任损失扩大的主观故意；对此，上诉人并未提供相关证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。 综上所述，侣行公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费68元（上诉人广西侣行投资管理有限公司已预交），由上诉人广西侣行投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇一九年十月十日 法官助理 郑 欣 书 记 员 秦 婧