广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1915号上诉人（原审被告）：梁亮堂，男，汉族，1986年10月25日出生，身份证地址：肇庆市鼎湖区，现住肇庆市鼎湖区。被上诉人（原审原告）：肇庆市高要区信诚物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区城区文峰中路（文峰市场办公室第一卡）。法定代表人：邓瑞华，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭菁菁，广东砚正律师事务所律师。委托诉讼代理人：谈肇峰，广东砚正律师事务所实习律师。上诉人梁亮堂因与被上诉人肇庆市高要区信诚物业管理有限公司（以下简称信诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁亮堂、被上诉人信诚物业公司的委托诉讼代理人郭菁菁、谈肇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁亮堂上诉请求：1.撤销广东省肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初697号民事判决，并依法改判；2.由信诚物业公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清并有误。（一）一审判决认为信诚物业公司与梁亮堂签订的《物业管理服务合同》合法有效并认为与梁亮堂之间存在物业服务管理属认定事实错误。一审法院基于信诚物业公司与梁亮堂签订的《前期物业管理服务协议》（下简称《协议》），判令梁亮堂对物业管理服务费和电梯电费，电梯修理费，智能设施维护费、公共水电分摊进行足额支付，但一审法院忽视了信诚物业公司有违约行为，其判决排除了信诚物业公司的责任，明显有损于梁亮堂的合法权益。1.信诚物业公司未能按照《协议》的约定提供相应的物业管理服务。根据《协议》第1页第一条甲方权利义务中明确写明甲方应负责“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共区域、交通等秩序的维护、修缮、服务与管理”，而信诚物业公司并未履行相应的义务：2.《协议》第4页第三条物业管理服务质量中对环境卫生服务质量约定：（1）公共场所每天清扫一次；（2）公共楼梯至少一个址期清扫一次：“配置专职清洁队伍…公共地方垃圾日产日清”，而实际上小区中公共地方随处可见长期杂物摆放（照片为证），既影响环境，也带来不小的安全隐患，对此信诚物业公司视若无睹。从2009年5月30日开始，发展商肇庆市巨恒置业发展有限公司指定信诚物业公司对汇景园小区进行管理。发展商指定物业违反了《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”的规定，应接受该条例第五十七条“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”的处罚。该物业公司和开发商“肇庆市巨恒置业发展有限公司”的法人同为邓瑞华一人，开发商失去了监督物业公司违规行为的可能性，利用销售和交付物业的过程捆绑不合理的收费和让业主同时签署不利的《前期物业管理服务协议》，损害业主的利益。二、信诚物业公司注册资金只有50万，管理人员总数不超过二人，没有财务人员，显然达不到《肇庆市物业管理条例》第十二条规定的肇庆市城区物业管理综合服务的基准收费标准，所以高层住宅收费最高只能达到四级资质，即每平方米0.8元，其收费标准是不符合规定。三、根据《肇庆市物业管理办法》第四十四条业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循一定的程序。信诚物业公司没有实施应有程序，所以在《前期物业管理服务协议》中约定第三年开始按1.5元/平方米／月属违规行为。四、信诚物业公司收费没有遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，没有在小区公共场所公布财务收支情况。五、根据《肇庆市物业管理条例》第十四条规定。信诚物业公司没有在小区公共场所公布以上情况。六、根据《肇庆市物业管理条例》第十一条规定物业管理服务收费的合理利润不超过10%，但信诚物业公司在汇景园的利润率达到47.1%，远高于不超过10％的规定，信诚物业公司应提供财务收支报告以证明其收费在合理区间。七、根据《前期物业管理服务协议》第一条信诚物业公司应编制物业管理服务及财务年度计划、每年向业主公布物业管理费用收支账目，以核实物业公司是否完成工作及收费是否合理。八、根据《肇庆市物业管理条例》第四十二条（三）项的规定。信诚物业公司应公布楼梯广告、临时停车收费等相关公用设施的收益情况。（二）一审判决计算错误。1.物业费方面。梁亮堂入住时，被迫预交了含有电梯电费、电梯修理费、智能设施维护费、公共水电分摊2年半；每月物业费176.112元（1.2元／平方米／月），而一审法院却按照1.5元的标准计算，即使按照错判的结果，也多计算了411.23元的物业费。一审法院完全按信诚物业公司的主张计算，没有进行审查。2.在2013年区物价局的相关文件禁止物业管理公司预收（电梯电费240元，电梯修理费240元、公共水电分摊120，管道疏通费50；装修服务费440元）的共1854.39元，但是2014年收楼时信诚物业公司还要求业主缴纳，应予以退还。一审法院判令梁亮堂按照《协议》约定的金额足额支付相关费用错误。基于信诚物业公司的行为，其应当承担相应的违约责任，并对梁亮堂予以赔偿。在信诚物业公司未能证明其在遵守法律法规及合同的前提下，为业主提供了相应的物业服务，并且证明各项收费合规、合法之前，梁亮堂暂缓缴纳物业费用正确。综上所述，一审判决并未考虑信诚物业公司存在违约行为，忽视了其在本次物业纠纷中应负的责任，判决显失公正，应予纠正，请二审法院在查明事实的基础上予以改判。信诚物业公司辩称，一、梁亮堂的主张没有事实及法律依据，缺乏相关证据证明其主张。1.梁亮堂并没有直接的证据证明信诚物业公司存在违反《前期物业管理服务协议》约定的违约行为。而且，若信诚物业公司存在违约行为，也与本案的诉求无关，应另外处理。另外，案外人肇庆市世恒置业发展有限公司作为发展商，通过何种方式选聘信诚物业公司作为物业服务企业与本案无关。如发展商及信诚物业公司违反相关文件规定，按照《物业管理条例》，应属于行政关系纠纷，应由相关行政部门处理和解决，梁亮堂并非适格主体，无权主张。2.根据信诚物业公司查询发现，梁亮堂依据的《肇庆市物业管理条例》的规定并不存在，请梁亮堂提供相关政府相关的文件以证明其主张，且《物业服务企业资质管理办法》已经废止，梁亮堂的上诉理由及事实依据不足。而且，梁亮堂与信诚物业公司基于双方的意思表示达成《前期物业管理服务协议》，符合《合同法》的法律规定，并不符合《合同法》可撤销和无效的情形，应当合法有效。3.根据一审证据《前期物业管理服务协议》第四条第二点可知，梁亮堂在签订该协议已清楚协议第四条第二点是由第三年开始按1.5元／平方米／月计算，是双方共同约定的，并非临时单方调整的价格，信诚物业公司按照该协议的标准向梁亮堂催收物业管理费合理合法。4.《“汇景园”前期物业服务委托合同》是信诚物业公司与案外人开发商肇庆市世恒置业发展有限公司签订的合同，合同的相对人非梁亮堂，与本案无关。信诚物业公司依据《前期物业管理服务协议》约定的违约责任向梁亮堂主张。二、梁亮堂违反《前期物业管理服务协议》的约定欠缴管理费，构成违约，应承担相应的违约责任，梁亮堂作为完全行为能力人，在《前期物业管理服务协议》上签字，应知道并认可《前期物业管理服务协议》，该协议是梁亮堂的真实意思表示。且从信诚物业公司提供物业服务起至起诉的数年，梁亮堂均没有向信诚物业公司提出任何异议，梁亮堂是认可物业管理服务的。梁亮堂作为涉案房屋的业主，应当履行上述合同约定按时支付物业管理服务费用，梁亮堂拖欠物业管理服务费，已构成违约，应当承担违约责任。综上所述，一审判决事实清楚、适用法律正确。梁亮堂违反《前期物业管理服务协议》的约定欠缴管理费，构成违约，应立即向信诚物业公司缴纳其拖欠的物业管理费及承担相应的违约责任。请二审法院维持原判，支持信诚物业公司的诉求。信诚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令梁亮堂立即支付2017年4月至2019年3月31日的物业管理费共5317.03元（包括物业费、公共水电分摊、电梯修理分摊费、智能设施维护费等）和违约金699元，两项合计6016.03元（2019年3月31日以后的物业费按约定计至还清日另计）；2.本案诉讼费由梁亮堂承担。一审法院认定事实：“鼎湖汇景园”发展商肇庆市巨恒置业发展有限公司与信诚物业公司签订《“汇景园”前期物业服务委托合同》，肇庆市巨恒置业发展有限公司委托信诚物业公司对“鼎湖汇景园”的物业进行管理。2014年6月10日，梁亮堂购买了“鼎湖汇景园”C幢C3-702房，该房建筑面积为146.76平方米。同日，信诚物业公司与梁亮堂签订了《前期物业管理服务协议》约定，信诚物业公司对“鼎湖汇景园”进行物业管理，并由业主向信诚物业公司支付物业管理费，物业管理费明细：电梯楼1.2元/平方米/月，露台、花园0.5/平方米/月，小车库0.7/平方米/月、水电公共分摊10元/月/户（不含电梯电费），公共智能维护费10元/月/户，电梯维护费、检测费10元/月/户（两年后按实际发生额分摊），电梯电费20元/月/户（两年后按实际发生额分摊）；逾期交纳物业管理服务费的，按每天1元计收逾期违约金，交纳时间每年一次。2019年3月1日，信诚物业公司通过邮寄方式向梁亮堂发出《缴物业费的通知》，要求梁亮堂缴交2017年4月1日至2019年3月31日的欠费5061.29元及滞纳金699元。但两梁亮堂没有缴交所欠费用，计至2019年3月31日止，梁亮堂拖欠缴交物业管理服务费为5317.03元。2017年4月1日至2019年3月31日期间为699天。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。“鼎湖汇景园”发展商肇庆市巨恒置业发展有限公司与信诚物业公司签订《“汇景园”前期物业服务委托合同》和信诚物业公司与梁亮堂签订了《前期物业管理服务协议》均没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。梁亮堂作为“鼎湖汇景园”C幢C3-702房的业主，应当履行上述合同约定支付物业管理服务费用，梁亮堂拖欠信诚物业公司物业管理服务费用，已构成违约，应当承担违约责任。因此，信诚物业公司请求梁亮堂支付计至2019年3月31日止物业管理服务费5317.03元以及2017年4月1日至2019年3月31日期间的违约金699元的请求有理合法，应予支持。2019年3月31日以后发生的物业管理费尚未明确，本案不作处理。梁亮堂提出其小区消防系统不合格和房屋质量差、走廊瓷砖脱落问题，与本案非属同一法律关系，梁亮堂可另行主张权利，梁亮堂为此不支付物业管理费，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业管理公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以拒绝交纳物业管理费予以对抗。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、梁亮堂于一审判决发生法律效力之日起七日内支付信诚物业公司的物业管理费5317.03元、违约金699元（物业管理服务费、违约金均计至2019年3月31日止）；二、驳回信诚物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由梁亮堂负担。本院二审期间，双方当事人均无提交新证据证实自己的主张。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，争议焦点为：《前期物业管理服务协议》是否有效以及梁亮堂拒绝缴纳物业费是否有合法依据。关于《前期物业管理服务协议》是否有效的问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”因此，在涉诉小区业主、业主大会选聘物业管理企业之前，肇庆市巨恒置业发展有限公司作为该小区的建设单位可以选聘信诚物业公司作为前期物业管理企业。梁亮堂主张肇庆市巨恒置业发展有限公司未按照《物业管理条例》第二十四条第一款的规定选聘物业服务企业，但该规定不属于效力性的强制性规定，故信诚物业公司与梁亮堂签订的《前期物业管理服务协议》，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的因“违反法律、行政法规的强制性规定”致合同无效的情形。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；”故《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容无违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，对合同双方均具有约束力。关于梁亮堂拒绝缴纳物业费是否有合法依据的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”因此，物业服务企业是否违规收费应以合同约定或法律、法规、部门规章规定为依据，而双方签订的《前期物业管理服务协议》已对电梯电费、修理费等费用以及逾期缴交费用的违约责任等进行约定，梁亮堂以地方性规范文件为依据主张信诚物业公司存在违规收费的理据不足，本院不予采纳。至于梁亮堂等业主反映信诚物业公司在提供物业管理服务过程中，存在管理不到位之处，根据庭审及结合同期审理该小区其他业主提交的照片等证据，可证明信诚物业公司在物业管理服务方面存在一定瑕疵。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，信诚物业公司已对梁亮堂逾期欠缴物业费及违约金提供物业管理费明细表、催交物业管理费通知书等予以证实，业主应当按照物业管理服务协议的约定按时足额交纳物业服务费，梁亮堂拖欠物业管理服务费已构成违约，应承担相应的违约责任。故梁亮堂以信诚物业公司未完全履行物业服务协议约定的义务为由拒缴物业费于法无据，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。梁亮堂的上诉请求理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由梁亮堂负担。本判决为终审判决。审判长  蔡红茂审判员  李升文审判员  苏振伟二〇一九年十月三十日法官助理苏翠华书记员陈智君