贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9966号 原告：毕节康泰物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威西路**，统一社会信用代码：91520502063060342W。 法定代表人：王大斌，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：阳东海（特别授权代理），系该公司项目经理。 被告：张欢欢，女，汉族，1985年1月15日出生，现住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：彭先禹（特别授权），系被告张欢欢之丈夫。 原告毕节康泰物业管理有限公司（下称：康泰物业公司）与被告张欢欢物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康泰物业公司之委托诉讼代理人阳东海、被告张欢欢之委托诉讼代理人彭先禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告张欢欢向原告支付物业费（2016年4月1日至2019年8月31日）4,383.00元，滞纳金4,383.00元×1‰×1245天=5,457.00元，以上费用共计9,840.00元。2、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2015年4月19日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定原告向被告提供物业服务，服务费标准为（收费面积以产权登记建筑面积为准）：住宅为1元/平方米/月，被告应于每年4月1日前缴付当年物业服务费，每逾期一日应加收应付金额的千分之一作为滞纳金。被告所购房屋面积为106.92平方米，被告应于2019年8月31日前支付物业费用。截止目前，经原告多次催收，被告未缴纳任何款项。原告认为，根据双方签订的《前期物业服务合同》，被告已构成违约。因此，按合同约定，原告有权要求被告履行支付义务并承担违约责任。综上，原告现依法诉至贵院，请求贵院判如所诉。 被告张欢欢辩称，答辩人因物业服务合同纠纷一案，原告违反《物业服务合同》、《物业管理条例》，没有完全履行合同；答辩人认为，由于原告违约在先，违背诚实守信原则，未按照前期物业合同约定的服务内容进行服务原告无权收取业主的滞纳金。而且应该依据其不完全履行合同，而不能足额收取服务费。因此，原告没有理由收取足额的物业费，没有权利没有理由收取业主的滞纳金。否则显失公平。答辩人请求法院驳回原告诉讼请求。特提出答辩如下：一、原告的物业服务未完全履行。原告违反《合同法》第60条的规定，当事人在履行物业管理合同时应当遵循全面履行原则又叫适当履行原则与协作履行原则。所谓全面履行是指当事人按照合同约定的标的、数量、质量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的方式，全面履行合同义务。当事人不但应当履行合同的各项主给付义务，而且还必须履行由当事人在合同中约定的或基于诚实信用原则而产生的从给付义务及附随义务，只要其中有一项不符合合同的约定就构成不履行行为从而要承担违约责任。依据答辩人与原告签订的《前期物业服务合同》第二条物业服务内容：一、房屋共用部位的维修；二、房屋共用设施设备的运行、维修和管理；三、环境卫生维护；四、公共秩序维护；五、交通秩序和车辆停放管理；六、装饰装修管理服务。《前期物业服务合同》第三条第一款第一项的约定：房屋外观完好整洁，无违章搭建安装。可小区内违章搭建随处可见，原告视而不见；第二款第二项第三项第四项约定公共设施设备完好，正常运行；管道通畅、无长期堵塞外溢现象；道路通畅，路面平整。小区内大量路灯损坏，漆黑一片，从未更換维护；多栋楼电梯入户口上方玻璃损坏未更换，部分已破损呈网格状，安全隐患极大；路面损坏长期无人维修，停车场下水道长方形网格井盖损坏未维修，造成车辆人员不小心就会陷入其中；一期2号楼负三楼电梯入口区域只要下雨稍大点就被淹没，造成车辆不能停放，业主不能乘坐电梯，近期还多次造成水灌入电梯井让电梯不能正常使用；现绝大部分业主已装修完毕，但电梯顶部未修复还原，只是简单的用塑料材料遮挡；道路中间放置花坛，影响道路通畅，入户大门损坏未维修更换，一期2号楼入户通道照明灯损坏未更换，业主摸黑回家，部分应急指示灯损坏未进行更换维护。第三款约定整体卫生良好；垃圾未及时清理，局部卫生未清洁，步梯1至2层经常有陌生人进入撒尿、拉屎，臭气熏天；物业公司工作人员将收集的废弃物堆放在步梯入口，影响通行的同时带来了极大的消防安全隐患；维修管道挖出的泥石未及时清理等。第四条绿化方面约定整体环境优美舒适；绿化维护管理良好；小区内绿化极少，部分花坛树木枯死无人维护。第五条约定交通秩序良好、车辆共用道路通畅、非机动车统一停放；可小区内车辆和非机动车想怎么停就怎么停，停车场内车辆随处乱停乱放，道路中间还放置花坛，商户占用道路妨碍道路通畅的情况等。第六条治安防范方面约定实行门岗护卫人员24小时在岗执勤，公共区域实行全天不定期巡查；完善和维护小区安全设备设施；小区内部分监控失效，甚至部分电梯内摄像头都不在了；门禁系统形同虚设，入户门长期处于开启状态，且损坏严重，什么人都自由出入，业主经常被推销产品人员骚扰，过大内小广告到处都是，到入室盗窃行为已发生多起。第七条约定消费设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；可自入住以来，小区消防水管从未通水试用，部分灭火器失效；消防通道被乱停乱放车辆堵塞。二、被答辩人违反《物业管理条例》第三十六条的规定《物业管理条例》以及《物业管理条例实施细则》第三十六条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 三、原告违反《物业管理条例》第四十七条：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区 域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权 益。可小区经常有陌生人出入，且长期发生盗窃案件。四、原告违反《物业管理条例》第四十五条，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。停水停电属于水力电业公司的权限，被答辩人没有经过业主同意，一不能采取停电停水催缴物业服务费用的，否则属于违法。被答辩人以业主未缴物业费为由不给业主充值水费，业主多次讨要说法后物业公司对未缴物业费的业主只充值20元，后期充值50元，采用卑劣手段让业主多跑腿，以达到其目的。五、原告违反《物业收费管理服务办法》第十二条：物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。被答辩人把服务当作官员的行政管理?对收支情况，没有按照法律法规规定和协议规定去履行，没有公布收支情况，业主无法监督其工作。原告收支是否合理，收费项目没有透明公开。几年来，至今没有向业主公布任何收支。被答辩人自进入创美世纪城一期以来，连基本的门卫管理、来往人员监管、消防设施配备、街道路灯安装、安全防范管理都没有，没有履行合同义务，明显属于只收费，少服务街道四通八达，物业设施欠缺，服务不到位没有建设出入管理的大门，没有门卫与门卫设施，也没有保安执勤窒，只有停车场出口收费室，对外来人员以及不明身份的人员，包括精神疾病患者，乞丐等人员都可以在业务服务范围区内随便出入，给业主的人身财产，安全得不到保障。以上情况明显是原告没有完全履行合同的证据。何来的公共秩序维护?何来的安全防范管理何来的环境卫生、绿化维护良好?何来的消防设施设备完好随时启用?何来的交通秩序良好?被答辩人在履行合同义务的时候，不完全履行。因此，被答辩人违约在先，没有完全履行合同义务，至少属于不完全履行。综上所述，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求及诉讼理由违背事实，违反法律规定，物业公司没有资格收取滞纳金，可原告诉讼请求支付物业费及滞纳金，答辩人认为应该称之为违约金，但原告违约在先，收取业主的滞纳金(违约金)事实不充分，违背公平正义且原告不完全履行合同，收取足额收取服务费显失公平。笞辩人请求法院判决被答辩人承担不完全履行合同的法律责任，以彰显法律的公平公正！ 庭审时，被告补充答辩，物业服务合同中，已经对物业内容和服务质量、服务费的收取的方式进行了约定，被告已按服务合同约定交清了2015年4月1日至2017年3月31日的物业服务费，但是原告却未按照物业服务内容和服务质量履行合同，已严重损害了被告的合法权益，原告诉被告缴纳2017年4月1日至2019年8月31日物业费及滞纳金，没有事实和法律依据，理由是2017年7月15日上午9时被告所在的小区选举了业主委员会，根据物业管理条例第三十四条之规定，业主委员会应当以业主大会选聘的物业企业，订立书面的物业服务合同，故上述期间的服务费，应以业主委员会与物业服务企业订立书面的物业服务合同为依据收取。物业未经业主委员会及业主同意擅自改变小区用途、擅自将公共区域租赁给他人使用，物业服务费未用于小区设备设施维护，造成小区消防设施瘫痪。2015年4月1日至2017年3月31日物业收取的小区公共区域的广告费未公示，也未分摊。 本院经审理认定事实如下：原告是毕节市七星关区草海大道创美世纪城一期小区的物业管理公司，被告是该小区业主。2015年4月19日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，就物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定。其中，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，于每年4月1日前缴纳，缴付当年物业服务费，每逾期一日应加收应付金额的千分之三的滞纳金，标准为：住宅1.0元/平方米/月。被告房屋的建筑面积为106.34平方米。合同附属的《临时管理规约》还约定了物业管理中双方的义务。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责，但管理不充分，使小区个别地方存在诸如消防设施不规范、杂物随意摆放、垃圾堆放不规范、搭建违章建筑、下水道水管漏水、车位积水、个别设施设备不能使用、油烟污染、个别单元门禁系统不能使用等问题。针对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。合同履行过程中，被告2016年4月1日起未向原告交付物业服务费。为此，原告以前述诉讼请求诉至本院，请求判如所诉。 上述事实，有原被告的陈述及原被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定支付物业服务费，被告从2016年4月1日起未交付物业服务费，按合同约定的交费标准计算，被告欠付2016年4月1日至2019年8月31日期间(41个月)的物业费为4,359.94元（106.34平方米×1.00元×41个月=4,359.94元）。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担20%的责任。故对原告主张被告支付物业费4,383.00元的诉请，本院支持3,487.95元（4,359.94元×80%=3,487.95元）。原告诉请的滞纳金，因本案原被告双方均存在不同程度的违约行为，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张欢欢于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节康泰物业管理有限公司支付2016年4月1日至2019年8月31日期间的物业服务费3,487.95元； 二、驳回原告毕节康泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元，由被告张欢欢负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年十月二十日 书记员  张丽