黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0604民初4899号原告：大庆日月长物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区万峰综合大市场**楼4门，统一社会信用代码91230602672948419U。法定代表人：邓立秋，女，1976年3月25日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：梁国彬，男，1950年4月18日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：阚留成，黑龙江四维律师事务所律师。被告：孙谦，男，1979年1月24日出生，汉族，住大庆市让胡路区，委托诉讼代理人：苏冬梅，黑龙江灵泉律师事务所律师。原告大庆日月长物业管理有限公司与被告孙谦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月18日立案受理。依法由审判员刘冰适用简易程序独任审判，于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告大庆日月长物业管理有限公司法定代表人邓立秋、委托诉讼代理人梁国彬、阚留成、被告孙谦委托诉讼代理人苏冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆日月长物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付物业服务费3237.60元。2.判令被告给付滞纳金4208.88元。3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系让胡路区-西宾南侧**的产权人，被告应按照物业服务合同定价标准和有关合同中关于滞纳金的约定，正常缴纳物业服务费，从2017年1月1日起至2018年12月31日，共拖欠物业服务费3237.60元，拖欠物业费跨年度产生的滞纳金4208.88元，原告多次向被告催缴物业服务费，被告均以种种理由恶意拖欠不交至今，故原告诉讼至贵法院，请求法院按照合同的约定和《中华人民共和国合同法》第四章第60条、《大庆市物业管理条例》第三章第36条的法律规定，依法支持原告的诉讼请求。被告孙谦辩称，原告所述不属实，原、被告之间不存在物业合同服务关系，原告不具备主体资格，无权向被告主张物业费及其他滞纳金，请法庭驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对证据的认定如下：1.原告提交物业委托管理合同书复印件一份（与原件核对无异，原件当庭退回），证明龙新1-0号楼业主委员会与大庆日月长物业管理有限公司签订物业委托管理合同书，第一条2.5配合当地公安机关对小区内公共设施进行安全监控、监管、巡视工作（但不包括小区业主个人人身、财产、保险和看护的责任，不包括业主室内物业服务。），第三条物业管理费约定每月每平方米收费1元，以及具体收费项目，加盖甲方公章，业委会成员周长明、赵晓春、何铁石、王立夫签字；滞纳金补充规定：大庆日月长物业管理有限公司对服务小区跨年度欠费的业主，按月按业主欠费基数收10%的滞纳金。经质证，被告对证据的真实性及证明的问题均有异议，该合同书中的公章是虚假的公章，原告申请对公章的真实性进行司法鉴定，另外业主委员会的行为被告并不认可，因被告对业主委员会的成立不知情，并且从未授权业主委员会代表被告签订此合同；关于滞纳金的规定认为是业主委员会与原告串通损害业主的行为；原告的服务如果不达标也无权要求业主缴纳物业费承担违约金；况且合同的签订被告不认可，原告所谓的业主委员会没有成立，因为没有按照法律规定进行备案登记，是无效的，被告不认可业主委员会的存在的合法性。本院认为物业委托管理合同书加盖原告公章及龙新1-0号楼业主委员会章，被告虽然对该证据有异议，但未提交充分证据予以证实，根据谁主张谁举证的原则，本院对该证据的真实性予以确认。2.原告提交档案查档证明（加盖房产局公章的复印件）一份，证明让胡路区西宾路南侧房屋，房屋所有权人是孙谦，建筑面积134.90平方米，登记日期是2012年4月23日。经质证，被告对证据的真实性无异议，但与本案无关，即使被告有此房屋存在并不代表原告给被告提供了合格的物业管理服务。本院对该证据的真实性予以确认。3.原告提交龙新1-0号楼监控、庭院灯安装图纸，巡逻器材，检测报告复印件各一份（与原件核对无异，原件当庭退回），证明原告履行了合同义务，安装监控及庭院灯，定期巡逻，对龙新1-0进行了防雷检测。经质证，被告对证据的真实性及证明的问题均有异议，该证据均系原告单方制作而成，没有被告的签字认可，只是一个静态画面的平面图，并不能证明原告所提供的物业服务达标，而且上面标注的楼区号都是原告单方标注，证明不了图中所指位置系涉案房屋的位置。本院认为建筑物防雷设施检测报告加盖检测单位大庆建工防雷检测专用章，故本院对该证据的真实性予以确认，本院将结合本案的其他证据对本组证据中的其他证据予以认定。4.原告提交让胡路区龙新小区1-0楼物业服务内容、物业服务收费定价会议、物业服务承诺书、大庆市各类物业服务收费备案表、大庆日月长物业管理有限公司2017年1月1日进驻龙新小区1-0号楼各项物业服务工作汇报复印件各一份（与原件核对无异，原件当庭退回），证明物业管理费每年每平米12元，原告承诺了物业服务16项，业主满意，原告进驻小区18天完成承诺10项，陆续完成(1)3月份房盖防水、（2）单元门翻新、（3）楼道粉刷、、地脚线栏杆、扶手刷漆、（4）绿化5-6月份做，体育健身器材网上购货，原告履行合同约定的义务。经质证，被告对证据的真实性及证明的问题均有异议，均系原告单方制作，并没有被告签名予以确认，其中有三份有业主委员会的盖章，被告对业主委员会的合法性产生质疑，被告从未授权业主委员会代替被告签订任何合同和承诺，业主委员会的行为并不能约束被告，而且关于物业服务收费定价会议被告认为该会议无权自己制定收费标准，是无效行为，物业公司的收费标准应由国家相关部门根据物业服务的等级予以确定，而不是物业公司自行开会决定收费标准，另外物业服务承诺书是原告单方的承诺书，而且在原告服务的过程中并未达到其承诺的标准，收费标准备案表原告并未在任何部门进行有效的备案登记，这是原告和业主委员会串通后的行为，损害业主合法利益，业主不予认可，另外物业服务汇报的内容不真实，在该内容中称对小区内72户业主进行摸底调查走访，51户业主都签字同意，同意聘请新的物业公司，被告不予认可该事实，被告有小区业主对业主委员会签订合同并不知情的证据。本院将结合本案的其他证据对该证据予以认定。5.原告提交让区龙新小区1-0号楼全体业主是否选聘新物业公司书面摸底调查表复印件四页（与原件核对无异，原件当庭退回），评选结果公示、通告、通知、申请报告复印件各一份（与原件核对无异，原件当庭退回），证明小区业委会成员及业主代表和原告的法人梁国彬按《物业管理条例》11条4款的规定，走访龙新1-0号楼64户业主，有51户业主同意原告进驻小区服务，51户业主在摸底调查表中签字同意选择新的物业，经龙新1-0号楼业委会评选，同意选聘原告为物业服务企业，业委会向全体业主发出通告，给原告发出通知，让区龙新小区1-0号楼全体业主向市、区物业办主管部门选聘物业公司的申请报告；鉴于原物业服务企业大庆市鑫通物业公司服务极差，小区业主一直要求解聘该物业公司，选聘新的物业公司，小区业委会按现有居住户数，在走访51家业主中，100%同意解聘大庆市鑫通物业公司（剩余21户业主没有走访，在外地居住、有的出租，联系不上）一致要求业委会选聘新物业，该小区总共有72户业主，业委会根据摸底调查，按《物业管理条例》第11条4款的规定：占总建筑面积过半且占总人数过半的业主同意，公开招聘新物业，该招聘符合法律规定，业主同意的人数及建筑面积均超过半数，在3家报名物业企业中，最后业主委员会成员开会，一致同意选聘大庆日月长物业管理有限公司。经质证，被告对证据的真实性及证明的问题均有异议，该组证据形成于原告内部，而且第一份证据原件上可以看见摸底时间2016年12月15日至19日，其中12、15、19三组数字均有涂改，信息可见与真实的时间不符，原告入驻时，业主委员会尚未成立，原告就与所谓的业主委员会之间串通形成了一些文件，包括合同包括收费，包括摸底调查等证据中，业主委员会的行为都是无效的行为，而且据被告了解当时只是调查了5、6单元的五户人家，其他的业主的签名均是原告伪造的，而且原告提交的业主签名的证据中签名的业主并未出庭来证实签名系亲笔所为，被告对签名的真实性不予认可，最重要的是所谓的几十户签名的业主中并不包含被告，对被告不产生约束力，会议纪要等这一组证据被告均不知情，其所制定的条款并不能约束被告。本院将结合本案的其他证据对该组证据予以认定。6.原告提交温馨提示（原告制作的打印件一份），证明原告将24小时客服电话，原法人梁国彬的电话，以及向物业管理部门举报电话，以温馨提示的形式发给全体业主。经质证，被告对温馨提示的真实性及证明的问题均有异议，系原告为诉讼需要单方制作，并未向被告发放，没有被告的签名证实被告收到并知晓，对被告没有约束力。本院将结合本案的其他证据对该证据予以认定。7.原告提交照片25页共计100张，证明自2017年至今，原告按照合同约定履行，提供了物业服务，每张照片中都标注了具体时间、、地点服务内容，包括扫雪、刷新单元门、安装防盗门口、路灯等。经质证，被告对证据的真实性、关联性及证明的问题均有异议，该组证据均系原告单方制作，并没有被告签名，照片中标注均系原告自己制作的，照片本身并不能客观真实反映系涉案房屋的物业服务，且与被告没有任何关联性。本院将结合本案的其他证据对该组证据予以认定。8.被告提交龙新1-0号楼与原告签合同业主是否知情调查表原件一份，共计6页，证明龙新1-0号楼广大业主共计64户均表示对于原告签订物业合同一事并不知情，并且亲笔签名并留下手机号，法庭可以核实。经质证，原告对证据的真实性及证明的问题均有异议，从书写情况看基本上是三、四个人书写的，并不是每个人书写的，没有调查人员的签字，原告在入驻时已经进行调查并提供相关证据证实，因此业主不知情不属实。本院将结合本案的其他证据对该证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告大庆日月长物业管理有限公司系物业服务资质等级三级的物业服务公司。被告孙谦系位于让胡路区××南侧××室房屋登记所有权人，房屋建筑面积134.9平方米。2016年12月23日，原告与龙新1-0号楼业主委员会签订物业委托管理合同书一份，约定龙新1-0号楼业主委员会委托原告对让胡路区××路线南侧龙新1-0号楼商住实行物业专项管理，坐落位置为大庆市让胡路区××路线南侧龙新1-0号楼，住户**，其中商服12户、、住宅**物业费每月每平方米1元，其中（1）公共区域综合服务，月每平方米收费0.126元；（2）公共区域卫生管理清洁服务，月每平方米收费0.27元；（3）公共区域秩序物业服务，月每平方米收费0.286元；（4）公共绿化，月每平方米收费0.041元；（5）排水系统，月每平方米收费0.06元；（6）公共区域设备设施养护维修服务，月每平方米收费0.07元；（7）公共区域避雷系统维护维修，月每平方米收费0.015元；（8）公共照明维修，月每平方米收费0.07元；（9）公共弱电系统，月每平方米收费0.062元；滞纳金补充规定约定原告对服务小区跨年度欠费的业主按月按业主欠费基数收10%的滞纳金。该物业委托管理合同书加盖龙新1-0号楼业主委员会章、原告大庆日月长物业管理有限公司章。本院认为：原告提交的物业委托管理合同书、安装图纸、检测报告等证据,结合被告的陈述，可以证实原告依据2016年12月23日原告与龙新1-0号楼业主委员会签订的物业委托管理合同书入驻并提供物业服务，原告主张按照该物业委托管理合同书中的物业费收费标准每月每平方米1元计算物业费，加之该收费标准符合相关规定，故本院对原告的主张予以支持，被告应当给付原告物业费3237.6元（134.9平方米×24个月×1元/平方米）。关于原告主张按每月10%收取至2019年7月31日的滞纳金的诉讼请求，本院认为被告跨年度未交纳物业费，应给付原告相应损失，原告主张按月按欠费基数收取10%滞纳金的诉讼请求过高，应依法予以调整，应按照中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金为宜，被告跨年度未交纳2017年、2018年的物业费，应当给付原告以2017年物业费1618.8元为基数，自2018年1月1日至2019年7月31日，按照中国人民银行同期贷款利率计算的滞纳金，及以2018年物业费1618.8元为基数，自2019年1月1日至2019年7月31日，按照中国人民银行同期贷款利率计算的滞纳金。被告虽然对2016年12月23日的物业委托管理合同书有异议，但对其主张未提交充分证据予以证实，加之原告事实上为被告提供了物业服务，被告应当给付前述物业费及滞纳金，故本院对被告的主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告孙谦给付原告大庆日月长物业管理有限公司物业费3237.6元。此款于本判决生效后五日内一次性付清。二、被告孙谦给付原告大庆日月长物业管理有限公司以1618.8元为基数，自2018年1月1日至2019年7月31日，按照中国人民银行同期贷款利率计算的滞纳金，及以1618.8元为基数，自2019年1月1日至2019年7月31日，按照中国人民银行同期贷款利率计算的滞纳金。三、驳回原告大庆日月长物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  刘冰二〇一九年十月十八日法官助理刘艳书记员邹函钊本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。