西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初11138号 原告：西安市房地产经营二公司。。法定代表人：董文军，该公司经理。委托诉讼代理人：董晨，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：马亚乐，陕西至正律师事务所（实习）律师。被告：李淑玲。被告：邢旭。原告西安市房地产经营二公司（以下简称西安房产二公司）诉被告李淑玲、刑某某商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安房产二公司的委托诉讼代理人董晨，被告李淑玲，被告刑某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西安房产二公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除其与被告李淑玲签订商品房买卖合同（合同登记号：Y14004688），被告李淑玲协助其办理商品房买卖合同的注销备案登记手续及涉案房屋的预抵押登记手续；2、判令二被告返还位于西安市未央区XX街XX小区（阳光北郡-北区）X号楼第X幢X单元XX层XXX号房屋，并将房屋恢复原状；3、判令二被告向其支付中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）诉二被告及其金融借款一案中，其向银行代付的欠款本金96369.12元，利息7694.48元，罚息2066.46元，诉讼费2520元，执行费707元，共计109357.06元，并支付代付款项20%的违约金20871.41元；4、判令二被告向其支付违约金53129.2元；5、本案诉讼费用由二被告承担；6、请求确认被告应向其支付的各项费用和违约金，在被告李淑玲办理完毕撤销备案登记手续后，从原告应当返还其的购房款中抵扣。事实及理由：2014年1月17日，其与被告李淑玲签订商品房买卖合同（合同登记号：Y140046XX）约定，被告购买位于西安市未央区XX街XX小区（阳光北郡-北区）X号楼第X幢X单元XX层XXX号房屋，面积75.19平方米，总价265646元，首付135646元，剩余办理银行按揭贷款。其为贷款提供担保。2015年4月10日，其向被告交付了房屋。2017年8月8日，被告未能按期归还银行贷款，建行陕西分行向碑林区人民法院提起诉讼，碑林法院经审理后作出（2018）陕0103民初4957号民事判决书判决二被告偿还建行陕西分行借款本金、利息、罚息、复息等共计98381.74元及2017年12月9日起至借款实际清偿之日止按照双方合同约定标准计算的利息；原告公司承担连带清偿责任等。判决生效后，被告未能履行判决义务，其向建行陕西分行支付欠款本金、利息、罚息、诉讼费、执行费共计109357.06元。其与被告签订的商品房买卖合同合法有效，因被告未能归还按揭贷款，其承担了担保责任，其有权解除合同，故诉至法院请求如前所述。被告李淑玲辩称，其同意解除合同、同意撤销备案、同意撤销抵押登记，同意返还房屋，没有能力恢复原状。同意支付原告各项费用，同意从购房款中抵扣。被告刑某某辩称，其不同意解除合同。不同意撤销备案、抵押手续，不同意退还房屋，不同意恢复原状，同意原告支付银行的贷款，违约金适当承担。不同意从购房款中抵扣。银行的不到11万元，其已经准备好了，随时可以给原告，其想给原告钱，保住房子。经审理查明，二被告系夫妻关系。2014年1月17日，原告与被告李淑玲签订商品房买卖合同（合同登记号：Y14004688）及附件约定，原告将位于西安市未央区XX街XX路XX房XX小区（阳光北郡-北区）第X幢X单元X层XXX号房屋出售给被告李淑玲，面积75.19平方米，总价265646元，首付135646元，剩余13万元办理银行按揭贷款。出卖人应当于2015年6月30日前向买受人交付该商品房。合同附件五第一条第3款：“在出卖人贷款阶段担保期内，若买受人拖欠银行贷款利息、罚息及相关费用而致使出卖人代为偿还的，买受人应在接到出卖人通知之日起除应归还出卖人代其垫付的本息外还应向出卖人支付代付本息金额的20%的违约金；买受人连续六个月或累计八个月未偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除本合同，收回买受人所购房产可另行处理。同时对买受人缴纳的房款作如下处理：出卖人扣回代其垫付的本息及总房款20%的违约金，扣除上述款项后的余款在买受人按照相关法律、法规办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续后退还买受人。”2014年3月10日，二被告（借款人）与建行陕西分行及原告（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》约定，被告李淑玲向建行陕西分行贷款13万元用于购买西安市未央区XX街XX路XX房XX小区（阳光北郡-北区）第X幢X单元XX层XXX号房屋，贷款期限自2014年3月10日至2024年3月10日，还款方式为等额本息还款，二被告以上述房产提供抵押担保。2013年7月1日，原告与建行陕西分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额担保合同》约定，原告为因购置坐落于西安市未央区XX街XX路XX房XX小区（阳光北郡-北区）3、4号楼项目所属之住房房产而与建行陕西分行发生借贷关系全部债务人提供最高额保证。2014年7月14日，涉案房屋办理了预售商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明。合同签订后，二被告向原告支付了首付款135646元，建行陕西分行依约向被告发放贷款13万元。2015年4月10日，原告将涉案房屋交付被告使用。后因被告未能按期归还借款，建行陕西分行将原、被告共同诉至碑林区人民法院，经该院审理作出（2018）陕0103民初4957号民事判决书判决，解除了建行陕西分行与李淑玲、刑某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；被告李淑玲、刑某某偿还建行陕西分行借款本金96369.12元、利息1926.1元、罚息61.83元、复息24.69元，合计98381.74元（截止2017年12月8日）及自2017年12月9日起至借款实际清偿之日止按照双方合同约定标准计算的利息；原告对二被告上述债务承担连带清偿责任等。诉讼费2520元，由被告李淑玲、刑某某负担，原告承担连带清偿责任。判决生效后，陕西三爱实业有限公司代原告支付建行陕西分行案款106130.06元，诉讼费2520元，建行陕西分行出具了借款结清证明，原告支付碑林区人民法院案件执行费707元。原、被告就合同解除问题无法达成一致意见，形成诉讼。本院依法主持调解，原、被告各持己见，致使调解未果。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、民事判决书、中国建设银进账单、个人贷款还款凭证、个人贷款结清证明等，以及当事人陈述附卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。合同生效后，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，系当事人真实意思表示，合法有效，原、被告应严格履行。根据合同附件五第一条第3款之约定，原告承担保证责任，依约代二被告支付贷款本息、诉讼费、执行费109357.06元后，二被告应将上述款项在约定时间内偿还原告，而二被告至今未履行上述义务，根据本条约定，原告有权解除双方签订的商品房买卖合同，并要求二被告返还上述款项，并承担总房款20%的违约金计53129.2元。对原告主张的逾期付款违约金不再支持。商品房买卖合同解除后，原告请求二被告退房，并配合办理商品房买卖合同注销备案登记手续及涉案房屋预抵押登记手续，符合法律规定，本院予以支持；原告应退还二被告已付房款。根据本案的实际情况，二被告应支付给原告的相关款项应从原告向二被告退还房款中予以扣除为宜。原告要求被告恢复原状，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告西安市房地产经营二公司与被告李淑玲签订的合同登记号为Y140046XX的《商品房买卖合同》；二、被告李淑玲、刑某某于本判决生效之日起十五日内退还原告西安市房地产经营二公司位于西安市未央区XX街XX路XX房XX小区（阳光北郡-北区）第X幢X单元XX层XXX号房屋；三、被告李淑玲、刑某某于本判决生效之日起十五日内配合原告西安市房地产经营二公司办理上述《商品房买卖合同》的备案登记注销手续及预抵押登记注销手续；四、被告李淑玲、刑某某应支付原告西安市房地产经营二公司垫付的贷款本息、诉讼费、执行费109357.06元，违约金53129.2元，共计162486.26元，该款项由原告西安市房地产经营二公司应退还给被告李淑玲、刑某某的房款中予以扣除；五、驳回原告西安市房地产经营二公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5284元（原告已预交），由原告西安市房地产经营二公司承担1049元，由被告李淑玲、刑某某负担4235元，被告负担部分于本判决生效后十五日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长   杨怀周审  判  员   方  圆人民陪审员   满选利                二〇一九年十月二十五日                  书  记  员    梁鹏艳  1