广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终15610号上诉人（原审原告、反诉被告）：潘志斌，男，汉族，1986年7月7日出生，住广州市越秀区。上诉人（原审原告、反诉被告）：程晓璐，女，汉族，1985年1月31日出生，住广州市越秀区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：马占福，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州广进房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区西塱江夏村****。法定代表人：林叶材，职务执行董事。委托诉讼代理人：王慕涵，该公司职员。上诉人潘志斌、程晓璐因与被上诉人广州广进房地产开发有限公司（以下简称广进公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初2560号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。潘志斌、程晓璐上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为：自本判决发生法律效力之日起三十日内，广进公司向潘志斌、程晓璐支付逾期办证违约金（以房屋总价款2301940元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，超过一年的按一年以上、五年以下利率上浮，从2018年7月15日起计至广进公司办妥广州市荔湾区花地大道南70号（自编B2栋）1405房的不动产权证之日即2018年12月29日止，违约金总额以本金为限）。2.撤销一审判决第二项，改判驳回广进公司的反诉请求。3.广进公司承担本案一、二审所有诉讼费用。事实与理由：一、涉案商品房买卖合同属于套内建筑面积的固定单价合同。1.涉案商品房买卖合同第七条约定以套内建筑面积计算合同单价，没有提到“共有分摊面积”可以作为计算单价的依据。2.根据涉案商品房买卖合同第十八条的约定，面积差异处理按照套内建筑面积×固定单价的原则进行处理。二、涉案商品房买卖合同的标的物为套内建筑物。结合合同法第一百三十条的规定，就涉案商品房买卖合同而言，出卖人转移的标的物的所有权是套内建筑物的所有权，物权法称之为“专有部分”的“所有权”，即广进公司将专有部分（即套内建筑物）的所有权转移给买受人（即各小业主），买受人支付按套内建筑面积计算的单价的价款给广进公司。换言之，涉案商品房买卖合同的标的物为套内建筑面积所在的建筑物，与共有分摊面积无关，各小业主没有购买共有分摊面积，也没有义务对共有分摊面积支付价款，这是合同双方当事人的真实意思表示，广进公司反诉要求各小业主支付实测公摊差房价款并无合同依据。三、广进公司反诉要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理共有公摊面积的差异无法律依据。1.前述解释第十四条并未规定共有公摊面积差异的处理问题，广进公司以此作为法律依据不正确。2.前述解释第十四条规定了两种不同的面积计算方法的处理方式。（1）合同约定用套内建筑面积确定合同单价的差异处理原则。根据前述解释第十四条的规定：①套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；②套内建筑面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。前述解释第十四条的规定符合涉案商品房买卖合同约定的情况，应按合同约定处理。关于如何按照合同约定的价格据实结算的问题，结合前述解释第十四条的规定，就本案而言，应按照涉案商品房买卖合同的套内建筑面积的固定单价进行计算，广进公司反诉要求按“总房价÷（套内面积+公摊面积）”计算公摊差房价款单价，并无法律依据。但若广进公司按照涉案商品房买卖合同约定的套内建筑面积的固定单价计算所谓实测公摊差房价款，又与合同真实意思表示相违背。（2）合同约定用建筑面积确定合同单价的差异处理原则。根据前述解释第十四条的规定：①建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；②建筑面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。这一情况不符合涉案商品房买卖合同约定，与本案没有关联性。3.前述司法解释（自2003年6月1日起施行）早于物权法（自2007年10月1日起施行），前述解释第十四条与物权法的相关规定冲突，应适用物权法的规定。本案中，专有部分即为涉案商品房买卖合同中的“套内建筑面积”，共有部分即为合同中的“共有分摊面积”，根据物权法的相关规定，业主只对专有部分享有所有权，对共有部分即“共有分摊面积”享有共同共有权。根据物权法定原则，“共有分摊面积”属于共同共有，是物权法规定的权利，不能由当事人进行约定，即使当事人进行约定，也是无效的约定。若广进公司认为，前述解释第十四条与物权法相关规定冲突，也应适用物权法而非前述解释第十四条的规定。物权法对业主专有所有权和共有权的相关规定，除了第七十条外，还有第七十一条、七十二、七十三条。合同及不动产权证上均有有关面积的记载。涉案商品房买卖合同第四条中对于共有部分用的是“共有分摊面积”的术语。产权证的登记是：“房屋（建筑面积）……平方米。”“专有建筑面积（套内面积）：……平方米／分摊建筑面积……平方米。”其中，套内建筑面积、专有建筑面积（套内面积），物权法有相关依据，应称之为专有部分面积，根据物权法第七十条的规定，业主对该部分享有所有权。但对于共有分摊面积、分摊建筑面积，在物权法中找不到相关依据，物权法规定为共同共有。物权法并未规定该部分面积可以买卖、登记；若共有部分可以登记、记载于产权证上，那么业主对建筑物专有部分以外的其他共有部分，如绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等也可以进行登记。开发商不能以其对“分摊的公用建筑面积的建设费用”进行了投入为由，对分摊面积起诉要求业主支付；如果这样成功了，绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等也可以对其投入的建设成本起诉要求业主支付。四、广进公司反诉要求潘志斌、程晓璐支付实测公摊面积差房价款违反了《广东省房屋交易价格计算暂行规定》。根据《广东省房屋交易价格计算暂行规定》第四条、第五条的规定，“共有分摊面积”的建设费用已经计入“套内建筑面积”销售单价内，不再另行计价；广进公司反诉要求潘志斌、程晓璐支付实测公摊面积差房价款，实际上是在业主的“套内建筑面积”销售单价之外另外计算一次“共有分摊面积”的建设费用，明显与前述规定不相符。五、广进公司要求潘志斌、程晓璐支付实测公摊面积差房价款应以业主委员会为被告，而不应以每个业主单独作为被告。关于业主委员会的诉讼主体资格。1.《物业管理条例》虽然没有明确规定业主委员会的民事主体资格，但从业主委员会成立、职责及相关财产规定方面分析，业主委员会应属非法人组织。因为：①业主委员会系依法成立并向政府房管行政主管部门备案；②系业主大会的执行机构，代表业主与业主大会与物业管理企业签订与物业管理相关的合同、履行合同；③依法接受法律监督，代表业主对物业管理活动中的行为进行投诉；④对物业公用部位、共用设备有占有支配权。法律法规已赋予业主委员会在一定范围内相应的权利义务，在相应的民事法律关系中应有其诉讼地位，若要对物业共有部分中“共有分摊面积”差价款进行起诉，就应对公用部位、共用设备有支配权的业主委员会进行起诉。2.2005年8月15日《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号）中指出“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”若要对物业共有部分中“共有分摊面积”差价款进行起诉，应按照该函的规定对业主委员会进行起诉。六、广进公司反诉潘志斌、程晓璐没有法律依据。根据反诉的原理，反诉只能是本诉被告向本诉原告提起。本案中，本诉的原告是单个业主，本诉的被告为广进公司。而按照要求，广进公司要求潘志斌、程晓璐支付实测公摊面积差房价款应以业主委员会为被告，不符合反诉只能是本诉被告向本诉原告提起的原则，应驳回反诉原告的反诉请求。综上所述，请求二审法院判如所请。广进公司二审答辩称：一、在潘志斌、程晓璐的一审诉讼请求中，违约金计算标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%，在其二审上诉请求中，违约金计算标准改为一年以上、五年以下逾期贷款利率上浮，这属于在二审中增加变更诉讼请求，不能调解的，潘志斌、程晓璐应另行起诉。除梁秀桓、赵璐一户，其他四户在一审中均自认了违约金计算期间扣减相应天数的事实。其中，熊春晖、周宇宁一户扣减3天，张博泉一户扣减8天，周静谊一户扣减21天，潘志斌、程晓璐一户扣减16天。然而，潘志斌、程晓璐的上诉请求中违约金的计算期间与一审自认的事实相悖，其违反了禁反言原则，请求二审法院按照一审已经认定的事实审理裁判。二、对于潘志斌、程晓璐上诉请求的第二项，同意一审法院的处理结果，不同意潘志斌、程晓璐的上诉请求。潘志斌、程晓璐向一审法院提起本案诉讼，请求：1.变更逾期办证违约金标准为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2.判令广进公司向潘志斌、程晓璐支付逾期办证的违约金人民币77943.48元（从2018年7月14日起计至2019年1月13日（广进公司将不动产权证交付给潘志斌、程晓璐之日），以潘志斌、程晓璐已付购房款总额2301940元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。3.广进公司承担本案全部诉讼费用。广进公司提出反诉，请求：1.判令潘志斌、程晓璐向广进公司支付实测公摊面积差房价款18227.9元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；2.反诉受理费由潘志斌、程晓璐承担。经一审法院审理查明：2014年12月24日，潘志斌、程晓璐（乙方）和广进公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：（第四条）乙方购买元邦明月水岸园自编A、B栋自编B2栋14层1405房，建筑面积共119.24平方米，其中套内建筑面积96.94平方米，共有分摊建面积约22.3平方米；房屋地址：荔湾区花地大道南70号（自编B2栋）1405房；（第七条）该商品房按套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额2306818元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款；（第十条）一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金等；（第十三条）甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。（第十四条）延期交房的违约责任，逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行等；（第二十一条）甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）1.甲乙双方共同办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。另合同附件七补充协议对主合同条款进行了补充和变更：七、关于面积差异处理（合同第十八条补充）：合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按合同约定的价格据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方同意继续履行本合同的方式处理；九、合同第二十一条变更为：甲方应当在商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意乙方委托甲方办理，甲方应在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；十、合同第二十二条变更为：1.办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费，同时向甲方提供产权登记机关要求的乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任；2.如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，逾期不超过180日的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日、不超过365日的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过730日的，乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。上述合同签订后，潘志斌、程晓璐向广进公司支付了合同约定的房价款。涉案房屋的产权证记载：房屋总建筑面积119.98平方米，套内建筑面积96.74平方米，分摊建筑面积23.24平方米。一审庭审中，双方均确认广进公司已就涉案房屋的套内面积误差对潘志斌、程晓璐进行了退款，扣除面积差房款后潘志斌、程晓璐的实际购房款为2301940元，以此作为逾期办证违约金的计算基数，违约金的计算期限从2018年7月15日起至2018年12月29日止（期间应扣减16天）。一审法院认为，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。一审庭审中，广进公司对于延期办证的事实无异议，且双方均确认逾期办证违约金的计算基数为2301940元、计算期限从2018年7月15日起至2018年12月29日止（期间应扣减16天）。双方争议的焦点在于逾期办证违约金的计付标准及潘志斌、程晓璐应否向广进公司支付公摊面积增大房价款及利息，对此一审法院分析如下：关于违约金标准，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按未支付首期房价款的0.05%，而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准为每日按总房价款的0.003%～0.008%，明显违背《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则，潘志斌、程晓璐主张调整违约金标准合法有理，一审法院予以支持。因合同约定的广进公司逾期办证的违约金标准明显过低，现潘志斌、程晓璐主张按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息上浮50%的标准计算违约金，一审法院根据公平原则确定违约金参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准计付，违约金总额应以本金为限。关于公摊面积的增大房价款，虽然双方买卖合同约定按套内建筑面积计价并以之为依据进行面积确认及差异处理，但公摊面积与套内面积一同构成销售建筑面积，与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转，并与套内面积一样具有保障用益的功用。本案房屋产权登记的公摊面积比合同约定的面积多出0.94平方米，双方在合同中就公摊面积单价及面积差异处理没有约定，可按合同约定的“总房价÷（套内面积+公摊面积）”计算广进公司物化到销售面积所作的投入。现一审法院查明涉案房屋总价为2306818元，经计算，潘志斌、程晓璐应支付给广进公司的公摊面积增大房价款应为18185.25元，广进公司要求支付的公摊面积差异房价款为18227.9元超出上述数额，一审法院予以调整。广进公司要求潘志斌、程晓璐支付公摊面积增大房价款的利息从广进公司提起反诉之日即2019年4月24日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至潘志斌、程晓璐实际支付之日止，合理合法，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州广进房地产开发有限公司向潘志斌、程晓璐支付逾期办证违约金[以房屋总价款2301940元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2018年7月15日起计至2018年12月29日止（期间应扣减16天），违约金总额以本金为限]。二、在本判决发生法律效力之日起三十天内，潘志斌、程晓璐向广州广进房地产开发有限公司支付公摊面积增大房价款18185.25元及利息（利息以18185.25元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2019年4月24日起计至实际支付之日止）。三、驳回潘志斌、程晓璐的其他诉讼请求。四、驳回广州广进房地产开发有限公司的其他反诉请求。如潘志斌、程晓璐、广州广进房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费874元由广州广进房地产开发有限公司负担，反诉受理费128元由潘志斌、程晓璐负担。二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审的争议焦点是：逾期办证违约金的计付标准及分摊面积增加部分潘志斌、程晓璐是否需要支付差价款。关于违约金标准的问题。因潘志斌、程晓璐与广进公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期办证违约金标准明显过低，一审法院对潘志斌、程晓璐要求调整违约金标准的主张予以支持，并根据公平原则确定按照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准计算违约金，处理并无不当，本院予以维持。潘志斌、程晓璐虽上诉主张对该标准进行调整，但并未提交证据证明一审判决不足以弥补其损失，理据不足，本院不予采纳。关于潘志斌、程晓璐所购广进公司涉案房屋分摊面积实际增加，是否需要支付差价款的问题。虽然双方买卖合同约定按套内建筑面积计价并以之为依据进行面积确认及差异处理，并未就公摊面积单价及面积差异处理作出约定，但原建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第五条明确规定“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”，故商品房在计价和销售过程中，房价款都是包含公摊面积价款的，该公摊面积同样为业主享有和使用，公摊面积本身与套内面积一样具有保障用益的功用，由于本案房屋产权登记的公摊面积比合同约定的面积多出0.94平方米，广进公司要求潘志斌、程晓璐相应支付的公摊面积差异房价款为18227.9元，超出按照“总房价÷（套内面积+公摊面积）”所计算的标准，一审法院对此予以调整并判令潘志斌、程晓璐支付公摊面积增大房价款及相应利息并无不当，本院予以维持。潘志斌、程晓璐上诉主张其无需向广进公司支付该笔款项，不符合民法等价有偿的原则，本院不予支持。综上所述，潘志斌、程晓璐的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2004元，由潘志斌、程晓璐负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇一九年十月二十三日书记员 古嘉玲黄清丽