浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终6293号 上诉人（原审被告）：魏新，男，1983年5月18日出生，汉族，户籍所在地河南省商水县，现住杭州市。 委托诉讼代理人：方晶磊，浙江六善律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州兴禧商业管理有限公司。住所地：杭州市滨江区长河街道江南大道**中南国际商城****。统一社会信用代码：91330108MA2B1U69XQ。 法定代表人：李永江，执行董事。 委托诉讼代理人：陈旭琰、何鑫宇，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人魏新与被上诉人杭州兴禧商业管理有限公司（以下简称兴禧公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初1184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2017年6月11日，杭州摩星企业管理有限公司（甲方，以下简称摩星公司）与魏新（乙方）签订《下沙四季广场商铺租赁合同》（以下简称案涉租赁合同），约定摩星公司将位于杭州市季广场（备案名为“荣辉商业中心”之商业部分）项目内编号为ABC一层1060号商铺出租给魏新，用于经营水果超市；租赁区域的建筑面积为94平方米；租赁期限为五年，自2017年7月1日始至2022年6月30日止，起租时间按第六条第一款约定的交付时间为准，截止时间根据实际起租时间及租赁期限对应调整。该合同第六条第一款约定，魏新应在收到摩星公司或管理公司交付通知书确定的日期内自行前往项目与摩星公司办理租赁区域的交接；装修期自2017年5月1日起至2017年6月20日止；租赁区域的起始标准租金按租用面积计算，标准为5.8元/平方米/天，年租金总额为200000元；本合同约定租金具体为，2017年7月1日至2018年6月30日租金200000元；2018年7月1日至2019年6月30日租金200000元；2019年7月1日至2020年6月30日租金220000元；魏新首期租金交纳日为2017年6月18日前，首期租金对应租期半年，其余租金支付方式为以半年为一个交租期；租金不包括商业管理费、能耗费等其他费用，综合商业管理费由魏新向摩星公司或摩星公司指定的商业管理公司或物业管理公司支付，综合商业管理费标准为6元/月/平方米；该房屋实际发生的水费、电费、燃气费（如有）等根据每月实际发生的费用缴纳；公共能耗费根据每月实际产生的费用按租赁建筑面积进行分摊，支付方式月付；魏新应于合同签订后7日内，一次性向摩星公司支付相当于三个月租金的履约保证金40000元。该合同第十三条约定，有下列情况之一的，除乙方按本合同约定承担违约责任外，甲方还有权单方面解除本合同；若给甲方或第三方造成损失的，乙方应予全额赔偿：乙方拖欠履约保证金、租金、商业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日（或以上）的。该合同第十四条第九款约定，因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方已交纳的租金、商业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有，且甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月租金的违约金。 上述合同签订后，魏新向摩星公司交付房屋租金、保证金等相关费用，并对商铺进行装修营业。2018年4月23日，摩星公司与兴禧公司签订《项目转让协议》，约定将下沙四季广场的经营权（包括商铺租赁权）转让给兴禧公司。同日，兴禧公司与案涉商场的所有权人杭州高沙股份经济合作社重新签订《房屋租赁合同》。据此，兴禧公司于2018年11月16日通过在魏新商铺粘贴通知、手机短信向魏新通知了商铺租赁合同权利转让的事宜，要求魏新支付拖欠的租金、水电费和物业费等费用。由于魏新拖欠支付2018年6月30日之后的房租，兴禧公司于2019年2月28日依据合同第十三条约定向魏新发出解约通知，并于2019年5月11日对魏新租赁商铺进行腾退清空。 兴禧公司于2019年4月2日提起本案诉讼，诉请判令：1、确认解除签订案涉租赁合同；2、魏新腾退杭州市季广场内ABC一层1060号商铺；3、魏新支付房租132329元，逾期腾房占有使用费78904元、物业费12596元、公摊水电费3912.5元（按照合同约定，房租自2018年7月1日起算至2019年2月28日，占有使用费自2019年3月1日起算至2019年5月11日）；4、魏新支付违约金23671元；5、本案诉讼费由魏新承担。 原审法院审理认为：摩星公司与魏新签订的案涉租赁合同双方主体适格，意思表示真实，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。摩星公司将案涉合同权利转让给兴禧公司后，兴禧公司已履行通知义务，合同转让行为生效。本案中，魏新未按约支付2018年6月30日之后的租金，兴禧公司有权主张解除合同。兴禧公司于2019年2月28日向魏新发出解约通知，故案涉合同于即日起解除。解除合同后，兴禧公司已于2019年5月11日收回案涉租赁商铺。关于租金及租金损失的数额，兴禧公司的主张的租金计算无误，原审法院予以支持。关于兴禧公司主张的逾期腾房占有使用费，兴禧公司主张按合同约定以二倍租金计算，原审法院认为兴禧公司从摩星公司转让合同权利后，未及时通知魏新相关转让事宜，且在魏新违约超过半年后才提出解除合同，此后兴禧公司亦没有及时收回商铺，兴禧公司存在怠于行使合同权利，造成租金损失的扩大，其自身存在瑕疵，故原审法院确定占有使用费按合同约定的租金计算，应为39452元。关于兴禧公司主张的物业费及公摊水电费的请求，兴禧公司未向原审法院明确魏新履行的相关情况，亦未提交相关证据，故无法查明魏新的欠费金额，原审法院对该项请求不予支持。关于兴禧公司主张的违约金，根据本案合同履行情况，原审法院酌情调减至1个月租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，原审法院于2019年6月21日判决：一、确认魏新与摩星公司签订的案涉租赁合同于2019年2月28日解除；二、魏新于判决生效之日起十日内支付兴禧公司租金132329元及逾期腾房占有使用费39452元，共计171781元；三、魏新于判决生效之日起十日内支付兴禧公司违约金16667元；四、驳回兴禧公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；案件受理费5072元，减半收取2536元，由兴禧负担636元，由魏新负担1900元；兴禧公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费，魏新于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费用。 宣判后，魏新不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。 兴禧公司答辩称：摩星公司在履行了出租人的义务后将其就案涉租赁合同之债权转让给被上诉人。摩星公司和被上诉人也已履行了通知义务。原审判决系正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 魏新在二审诉讼中提交以下证据： 1、2017年9月28日《附加条款》； 2、2017年12月26日《通知》； 3、2017年12月29日《通知》。 上述证据经出示，兴禧公司提出异议认为均不属于二审程序中的新的证据，故不同意质证。 本院经审核认为：魏新提交的上述证据形成于原审庭审结束之前，其不能举证证实确系其于原审庭审结束之后所新发现，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项关于二审程序中的新的证据之法定情形，兴禧公司也不同意质证，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一、二款、第四十三条第一款的规定，本院对上述证据不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”该法第六十五条第一款规定“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”摩星公司按约将案涉房屋交付魏新使用，摩星公司据此已履行了案涉房屋租赁合同其出租人的主要义务，其依法享有向魏新收取相应租金的合同权利。摩星公司与兴禧公司签订转让协议，将其上述债权转让给兴禧公司；嗣后，摩星公司与兴禧公司通过在租赁场地张贴转让通知以及以手机短信等方式通知了魏新，依法且按约履行了通知义务。原审判决据此认定债权转让成立系正确。魏新未在举证期间提出反驳证据，依法应自担举证不能的不利后果。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。魏新的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4069元，由上诉人魏新负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一九年十月三十日 书记员 王 勤