广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4013号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李颖，女，1975年10月17日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：李华升，广西可以律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄胤春，男，1976年5月10日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：胡宁，广西旺国律师事务所律师。 上诉人李颖因与被上诉人黄胤春房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 李颖上诉请求：一、将一审判决第二项变更为：“黄胤春支付房屋租金38500元（租金从2018年7月20日计算至2019年2月20日）”;二、本案一、二审的诉讼费用由黄胤春承担。 事实和理由：是被上诉人黄胤春写给物业公司的《承诺书》,上诉人李颖并不知晓该情况，更不知道黄胤春是何时搬离的。况且,被上诉人黄胤春并未将任何通话记录提交法庭质证，没有任何的通话记录证明李颖已经知晓黄胤春搬离租赁门面。即使搬离，也是黄胤春的个人行为，并不能证明李颖同意解除合同。黄胤春违反《租赁合同》的约定，自行搬离门面，之后没有支付过任何租金，上诉人李颖为了避免损失的扩大，不得不考虑尽早寻找新的租户以尽量减少损失，此是无奈之举。原审判决却认定李颖已默许解除双方的《租赁合同》是错误的，这并不能推断李颖同意解除《租赁合同》。黄胤春自行搬离门面并未与上诉人李颖办理任何交接手续，也未将钥匙交给上诉人李颖。在2019年2月20日法院组织双方当事人到租赁门面进行现场勘验时，被上诉人黄胤春才告知上诉人李颖，钥匙其在搬离门面后已经自行放在另外门面的老板处，由该老板转交上诉人给李颖，此时，上诉人李颖才知道钥匙在哪里。故被上诉人黄胤春实际将门面交给上诉人给李颖的时间应当为2019年2月20日。 黄胤春辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 李颖向一审法院起诉请求：1、判令解除李颖与黄胤春签订的《租赁合同》；2、判令黄胤春支付门面租金37500元（租金从2018年5月暂计至2018年11月，之后的租金按5500元每月支付至黄胤春归还门面之日止）；3、判令黄胤春赔偿各项损失10469.02元；4、判令本案的诉讼费用由黄胤春承担。庭审中，李颖确认黄胤春已支付2018年5月至7月的租金，并当庭变更诉讼请求第2项为：判令黄胤春支付门面租金38000元（租金从2018年7月20日暂计至2019年2月20日，之后的租金按5500元每月支付至黄胤春归还门面之日止）。 黄胤春向一审法院反诉请求：1、请求李颖返还黄胤春租赁押金10000元；2、判令本案反诉诉讼费用由李颖承担。 一审法院认定事实：位于柳州市房屋所有权人为李颖。2016年8月10日，李颖（甲方）与黄胤春（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于产权属于甲方的门面一间租给乙方使用；租赁期限自2016年8月20日至2019年8月19日止。不得提前解约，否则押金不予退还；双方商定每月房租为人民币4500元，每季度一付，先付后使用。从第二年开始，每年的房租在前一年的基础上递增百分之十（即第一年月租4500元，第二年月租5000元，第三年月租5500元）。如未到期乙方退租则已付房租不予退还。第一期租金乙方应于甲方将房屋交付同时，将一个季度的房租共计人民币13500元付给甲方；第二期租金，乙方应在前一期租金到期一周前付清，如不按时交纳则视为违约，甲方有权中止合同并没收乙方押金作为损失补偿；乙方应于签约同时付给甲方租房押金人民币20000元，到期结算，多还少补；入住后产生的水、电等费用及物业、卫生费等各种公摊费用均由乙方负担，所有费用乙方应按时付清，逾期一个月不交，则视为违约，甲方有权终止合同并没收乙方押金作为损失补偿等。合同签订后，黄胤春向李颖交纳租房押金20000元，并支付租金至2018年7月20日。2018年7月20日，黄胤春要求解除《租赁合同》并想搬走租赁门面内的物品，遭到南亚名邸物业服务中心保安制止，后经保安与李颖电话联系，并在黄胤春出具《承诺书》后，黄胤春将租赁门面内的物品搬离。2018年10月31日，李颖交纳了租赁门面2018年4月1日至2018年8月1日的电费6475.61元，2017年1月至2018年10月的物业费3908元，2018年5月13日至2018年7月14日的水费85.41元。双方因门面租金以及欠缴的各项费用、押金的退还问题产生纠纷，无法协商一致，故李颖诉至法院，提出前述请求，后黄胤春也向该院提起前述反诉请求。 本案在审理过程中，一审法院于2019年2月20日组织双方当事人到柳州市租赁门面进行现场勘验，并制作了《勘验笔录》一份，勘验的基本情况为：租赁门面拉闸门已锁，拉闸门上喷有“出租”字样及李颖的电话号码，门面内的物品已经基本搬空，仅剩余少量垃圾及门面固有装饰。 一审法院认为，综合双方的分歧意见，本案的争议焦点是：1、双方签订的《租赁合同》是否应解除；2、黄胤春是否应向李颖支付2018年7月20日之后的租金；3、黄胤春是否应当赔偿李颖的各项损失10469.02元；4、黄胤春的反诉请求是否应当得到支持。 针对争议焦点1，李颖与黄胤春于2016年8月10日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。黄胤春举证的《承诺书》以及通话记录证明其已于2018年7月20日搬离租赁门面以实际行动要求解除租赁合同。该《承诺书》记载的“电话联系业主的租户……有压金在房东处”可以证明李颖已经知晓黄胤春搬离租赁门面的事实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示，黄胤春举证的2018年7月27日的照片中李颖已将“出租”的字样及自己的电话号码喷于租赁门面的大门上，即表明李颖已默许解除双方之间的《租赁合同》，并开始另觅租户。因此，李颖与黄胤春于2016年8月10日签订的《租赁合同》在2018年7月20日已解除，对于李颖诉请要求判令解除李颖与黄胤春签订的《租赁合同》，该院不予支持。 针对争议焦点2，李颖与黄胤春签订的《租赁合同》已于2018年7月20日解除，黄胤春不需要再支付合同解除后的门面租金，故对于李颖主张要求黄胤春支付2018年7月20日之后的租金，该院不予支持。 针对争议焦点3，李颖要求黄胤春赔偿各项损失10469.02元，即物业费3908元、水费85.41元、电费6475.61元，并提供了相应的票据，其中2018年5月13日至2018年7月14日的水费为85.41元，2018年4月1日至2018年6月1日的电费为3783.89元，2018年6月1日至2018年8月1日的电费为2691.72元。2017年1月至2018年10月的物业费为3740元（170元/月×22个月）、变压器维修费68元、主排污管流通费100元。黄胤春对水费85.41元、电费6475.61元金额未提出异议，对于物业费，由于黄胤春已于2018年7月20日搬离租赁门面，因此，李颖主张黄胤春支付2018年7月之后的物业费，该院不予支持。对于变压器维修费68元、主排污管流通费100元，因该租赁门面至2018年7月之前一直由黄胤春使用，该费用虽由李颖于2018年10月交纳，但应当从2017年1月起就开始产生，故应当由黄胤春支付，故黄胤春应向李颖支付尚欠的物业费3230元（170元/月×19个月）、变压器维修费68元、主排污管流通费100元、水费85.41元、电费6475.61元，合计9959.02元。 针对争议焦点4，根据《租赁合同》第二条约定“不得提前解约，否则押金不予退还”，由于黄胤春提前解除《租赁合同》，李颖主张押金不予退还，符合双方的约定，故对于黄胤春要求退还押金10000元，缺乏依据，该院不予支持。 一审法院判决：一、黄胤春应于判决生效之日起十日内赔偿李颖各项损失9959.02元；二、驳回李颖的其他诉讼请求；三、驳回黄胤春的反诉请求。一审本诉案件受理费1712元（李颖已预交），由李颖负担1356.5元，由黄胤春负担355.5元，一审反诉案件受理费25元（黄胤春已预交），由黄胤春负担。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院二审予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审的争议焦点是：被上诉人是否应当支付案涉租金和占用费？ 本案已查明2018年7月20日，黄胤春要求解除《租赁合同》并想搬走租赁门面内的物品，遭到南亚名邸物业服务中心保安制止，后经保安与李颖电话联系，并在黄胤春出具《承诺书》后，黄胤春将租赁门面内的物品搬离。上述《承诺书》载明“电话联系业主的租户……有押金在房东处”。2018年7月27日的照片中李颖已将“出租”的字样及自己的电话号码喷于租赁门面的大门上。以上事实可以形成证据链及证据优势，证明李颖对黄胤春搬离租赁门面的事实已经知晓。现李颖主张2018年7月20日至2019年2月20日期间案涉门面仍由黄胤春占有使用，该主张与上述事实不符。且李颖已将本人电话号码喷于租赁门面并开始对外另行招租，事后却又主张其不能掌控该门面，该行为与主张亦与常识情理不相符。再者，本案中由于黄胤春提前解除《租赁合同》，根据双方的约定，黄胤春已交的押金20000元李颖无须退还，该解约押金已经弥补了由于提前解约出租人可能产生的物业周转空置期间的损失。由此，本院对上诉人关于2018年7月20日至2019年2月20日之间租金和占用费的上诉请求不予支持。 综上所述，李颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费763元（李颖已预交），由上诉人李颖负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇一九年十月三十一日 书记员 覃 溪