新疆维吾尔自治区博乐市人民法院   民事判决书     （2019）新2701民初1589号     原告：杨旭，男，汉族，1984年3月23日出生，无固定职业，住博乐市。   原告：弭兆静，女，汉族，无固定职业，1988年8月31日出生，住博乐市。   原告委托诉讼代理人：康国军，新疆振博律师事务所律师。   被告：新疆恒大伟业房地产开发有限公司，住所地，住博乐市。   法定代表人：董斗章，该公司董事长。   委托诉讼代理人：周燕飞，新疆亚桥律师事务所律师。   委托诉讼代理人：胡娴静，女，汉族，1993年10月20出生，系该公司职员，住博乐市。   原告杨旭、弭兆静与被告新疆恒大伟业房地产开发有限公司（以下简称恒大房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人康国军，被告恒大房地产公司的委托诉讼代理人周燕飞、胡娴静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告杨旭、弭兆静向本院提出诉讼请求为：1、请求依法判令解除原告杨旭与被告新疆恒大伟业房地产开发有限公司于2015年1月25日签订的定金协议，并判令被告返还两房屋（4号1-11商铺，4号1-18商铺）；2、请求依法判令被告支付4号1-11铺、4号1-18铺租金共计108834.24元、逾期利息15374元；3、请求依法判令被告自2019年5月1日起按照房屋（4号1-11铺，4号1-18铺）每日99元支付至实际返还原告的租金；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，2015年1月25日原告杨旭与被告签订了《商铺销售定金协议》两份，协议约定：原告认购位于恒大汽车生活广场4号楼1层11铺、4号楼1层18铺的二商铺后反租给被告。租赁期限为2016年1月1日至2019年12月31日，租金按照1元/平方米/天365天计算。同时双方签订了商品房买卖合同，并于2015年9月1日对商品房买卖合同备案，合同约定被告应于商品房交付使用后180天办理房屋产权证书。二原告依约履行合同义务，被告既未向原告支付租金，也未办理房屋过户手续。被告的行为已经侵害了原告的合法权益。   被告恒大房地产公司辩称，1、2015年1月17日及2015年1月25日原被告共前后签订4份定金协议，前后签订的协议之间存在延续关系，因目前代租房屋的价格是每平方米9018元，被告与原告协商后，双方同意在原告让渡4年租赁收益123146元以及被告的各种优惠后给出的正式办证价格，所以，如果原告现在解除合同，那么被告将保留追索优惠款项的权利，且按原告自己主张的第二项请求，原告的第一项请求也不成立，所以如果法院判决解除双方定金协议，则人民法院依法应当驳回原告的第二项请求。2、原告的第二、三项请求均不成立。首先，请求的商铺租金108834.24元及逾期利息15374元，没有事实依据，原告持有的2015年1月25日××楼商铺定金协议，是根据2015年1月17日定金协议的约定，扣除了2016年1月1日到2019年12月31日的返租金123146元，被告的两项优惠48300元（38500元+9800元），以及原告的抽奖3000元后得出的金额，即每间房屋销售单价是9018元/平方米×48.77平方米，合计439807.86元，减去返回租金123146元，两项优惠48300元，抽奖3000元，原告实际应当支付的11号商铺房款为265381元，除以房屋面积48.77平方米，单价为5441.48元/平方米，销售人员四舍五入，单价就改为了2015年1月25日中的价格5442元，实际面积为49.696平方米，原告实际交房款就变成了270445.6元。其次，原告持有的2015年1月25日××楼商铺定金协议，是根据2015年1月17日定协议的约定，扣除了2016年1月1日到2019年12月31日的返租金123146元，被告的两项优惠48300元（38500元+9800元），以及原告的抽奖4000元后得出的金额，即每间房屋销售单价是9018元/平方米×48.77平方米，合计439807.86元，减去返租金123146元，两项优惠48300元，抽奖4000元，原告实际应当支付的18号房屋的房款为264381元，除以房屋面积48.77平方米，单价为5420.58元/平方米，销售人员四舍五入，单价就改为了2015年1月25日中的价格5421元，实际交付房屋面积为49.696平方米，原告实际交房款就变成了269402元。最后，从四份定金协议看，原告目前实际所交房款是以两商铺的4年返租为代价减扣后的余额，因此不存在被告再行支付返租的情况，原告的起诉既没有事实依据也违背一般交易习惯，且已超过诉讼时效。综上请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1、原告杨旭、弭兆静提交2015年1月17日签订的《“恒大国际汽车生活广场”商铺销售定金协议》，拟证实双方就购买商铺事宜达成意向，被告承诺向原告返租的事实，依合同约定由原告委托被告对此房屋进行出租，并约定11号和18号商铺租赁时间和价格及支付方式，返租的租金与购买房屋的房款没有必然联系。被告恒大房地产公司对该组证据的真实性无异议，但是对证明的问题不认可，2015年1月17日原、被告签订的《定金协议》约定扣减4年房租，在扣除相关优惠后才形成2015年1月25日的协议，在《商品房买卖合同》后，《定金协议》已自动解除，原告应当要求解除委托经营关系而不应当要求解除《定金协议》。本院认为被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。   2、被告恒大房地产公司提交的2015年1月25日原、被告签订的《定金协议》，拟证实签订销售定金协议是在扣除两套房屋自2016年1月1日至2019年12月31日的返租租金后得出2015年1月25日定金协议的单价。经质证，原告杨旭、弭兆静对该组证据的真实性无异议，但是认为2015年1月17日双方签订的协议已被2015年1月25日的协议取代，原告要求被告履行的也是2015年1月25日的协议。本院认为被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。   本院经审理认定事实如下：2015年1月17日原被告签订《“恒大国际汽车生活广场”商铺销售定金协议》，协议约定原告从被告处购买恒大国际汽车生活广场4号1-11商铺，销售单价为9018元/平方米，建筑面积为48.77平方米，返祖年限自2016年1月1日至2019年12月31日，返租金额为123146元，每日赠送500元，交200元折抵10000元，（即优惠9800元），返租及优惠后销售单价为5503元，返租及优惠后总价格为268381元，并备注抽奖3000元。协议中有原告杨旭签字并摁手印，被告恒大房地产公司加盖合同专用章。2015年1月17日原被告签订《“恒大国际汽车生活广场”商铺销售定金协议》，协议约定原告从被告处购买恒大国际汽车生活广场4号1-18商铺，销售单价为9018元/平方米，建筑面积为48.77平方米，返祖年限自2016年1月1日至2019年12月31日，返租金额为123146元，每日赠送500元，交200元折抵10000元，（即优惠9800元），返租及优惠后销售单价为5503元，返租及优惠后总价格为268381元，并备注抽奖4000元。协议中有原告杨旭签字并摁手印，被告恒大房地产公司加盖合同专用章。   2015年1月25日原、被告签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，协议约定，原告杨旭（乙方）购买恒大国际汽车生活广场4号楼1层11铺，建筑面积48.77平方米（此面积为房屋暂测面积），销售单价5442元/平方米，总房款265406元（系手写），乙方将该商铺委托给甲方（恒大房地产公司）按汽车类业态进行招商（租）经营，委托日期为2016年1月1日至2019年12月31日，甲方承诺2015年10月1日-7日（开业日）付乙方第一次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算；2018年元月30日付乙方第三次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算。为繁荣该市场，甲乙双方均认可在4年的委托期内，甲方共需支付以上三次租金。具体事宜待实测面积确定后，双方签订委托经营合同。签订本协议时付购定金5000元，首付款135406元须于本协议签订之日起7日内全部付清。付清后签署《商铺买卖合同》。协议还约定了认购条款等内容。备注：客户于2015年1月31日前付还首付50%的30%房款45406元，于2015年4月30日前付清50%的余款即90000元。协议中有原告杨旭签字并摁手印，被告恒大房地产公司加盖公章。同日，原、被告签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，协议约定乙方（杨旭）购买恒大国际汽车生活广场4号楼1层18铺，建筑面积48.77平方米（此面积为房屋暂测面积），销售单价5421元/平方米，总房款264382元（系手写），乙方将该商铺委托给甲方（恒大房地产公司）按汽车类业态进行招商（租）经营，委托日期为2016年1月1日至2019年12月31日，甲方承诺2015年10月1日-7日（开业日）付乙方第一次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算；2018年元月30日付乙方第三次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算。为繁荣该市场，甲乙双方均认可在4年的委托期内，甲方共需支付以上三次租金。具体事宜待实测面积确定后，双方签订委托经营合同。签订本协议时付购定金5000元，首付款134382元须于本协议签订之日起7日内全部付清。付清后签署《商铺买卖合同》。协议还约定了认购条款等内容。备注：客户于2015年1月31日前付还首付50%的30%房款44382元，于2015年4月30日前付清50%的余款即90000元。协议中有原告杨旭签字并摁手印，被告恒大房地产公司加盖公章。   2015年1月31日原告杨旭向被告恒大房地产公司分别支付4号1-11商铺，4号1-18商铺房款45406元、44382元，2015年6月18日原告杨旭向被告恒大房地产公司分别支付4号1-11商铺，4号1-18商铺房款95040元、95020元。原、被告就涉案商铺已签订《商品房买卖合同》。被告恒大房地产公司实际向原告交付的恒大国际汽车生活广场4号楼1层11铺、18铺的房屋实际面积均为49.696平方米。二原告系夫妻关系。   本院认为，本案的争议焦点1，本案是否已过诉讼时效。被告恒大房地产公司辩称原告杨旭、弭兆静的起诉已过诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，法律另有规定的，依照其规定”。本案中，原被告签订的《定金协议》约定租赁期限为2016年01月01日至2019年12月31日，支付第三笔租金的期限为2018年1月30日，原告杨旭、弭兆静于2019年6月13日起诉，未超过诉讼时效。   本案争议焦点2，原告杨旭、弭兆静要求解除与被告恒大房地产公司于2015年1月25日签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》及返还租赁的商铺的诉讼请求有无事实及法律依据。原被告于2015年1月25日签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系有效协议，该协议对房号、建筑面积、销售单价、委托经营期限、支付租金方式均进行了约定，原告杨旭、弭兆静并未提供证据证实存在《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的情形，且原告杨旭、弭兆静要求解除《定金协议》、返还房屋与其要求被告支付2016年1月1日至2019年12月31日期间租赁费相互矛盾，故对原告杨旭、弭兆静要求解除《定金协议》并返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。   本案争议焦点3，原告要求被告恒大房地产公司支付商铺租金108834.24元、逾期利息15374元及按日租金99元支付自2019年5月1日至实际返还之日的租金的诉讼请求有无事实及法律依据。原被告于2015年1月17日签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，于2015年1月25日重新签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，被告恒大房地产公司辩称2015年1月25日签订的定金协议系2015年1月17日定金协议的延续，但其未提供证据证实该两组协议之间的关系，且2015年1月25日签订的定金协议对租赁期限、租金支付方式进行了明确约定，系双方对2015年1月17日定金协议的变更，故对被告辩称，本院不予采信。   原被告签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，约定：“委托期限自2016年1月1日至2019年12月31日，甲方承诺2015年10月1日-7日（开业日）付乙方第一次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算；2018年元月30日付乙方第三次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算。为繁荣该市场，甲乙双方均认可在4年的委托期内，甲方共需支付以上三次租金。具体事宜待实测面积确定后，双方签订委托经营合同”。原、被告并未签订《委托经营合同》，按照定金协议的约定，2016年1月1日至2019年12月31日期间被告恒大房地产公司仅需向原告支付三次的租金即108834.24元（365天×49.696平方米×1元×3次×2），故对原告要求被告恒大房地产公司支付恒大国际汽车生活广场4号楼1层11铺、18铺租金108834.24元的诉讼请求，本院予以支持。原告杨旭、弭兆静要求被告恒大房地产公司支付利息15374元，定金协议中并未约定逾期支付租金的违约责任或利息，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。   原告杨旭、弭兆静要求按照日租金99元至实际返还之日的租金，原、被告签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》约定的履行期限为2016年01月01日至2019年12月31日，2019年12月31日双方约定的租赁期限已到，到期后协议自动解除，故对原告要求按照日租金99元支付至实际返还之日的租金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定、判决如下：   一、被告新疆恒大伟业房地产开发有限公司于本判决生效后的十日内向原告杨旭、弭兆静支付位于恒大国际汽车生活广场4号楼1层11铺、18铺2016年1月1日至2019年12月31日期间租金108834.24元；   二、驳回原告杨旭、弭兆静的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费2854元，减半收取1462元，由原告杨旭、弭兆静负担181元，被告新疆恒大伟业房地产开发有限公司负担1281元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。     审 判 员 张成琳     二〇一九年十月六日     书 记 员 艾克旦木