常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0413民初7207号原告：陈明祥，男，1963年7月15日生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：俞恩强，江苏常金律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯云飞，江苏常金律师事务所律师。被告：夏粉美，女，1965年2月11日生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：储庆华，江苏天择律师事务所律师。被告：常州市金坛区同大房地产开发有限公司，住所地常州市金坛区北戴庄**。法定代表人：王洪华，该公司总经理。原告陈明祥诉被告夏粉美、常州市金坛区同大房地产开发有限公司（以下简称同大公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月12日公开开庭进行了审理。原告陈明祥委托诉讼代理人冯云飞，被告同大公司法定代表人王洪华到庭参加诉讼。被告夏粉美经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后于2019年9月4日第二次公开开庭进行了审理，原告陈明祥及委托诉讼代理人俞恩强，被告夏粉美委托诉讼代理人储庆华，被告同大公司法定代表人王洪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，夏粉美与同大公司、王夕珍、蒋兔红民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月11日作出（2017）苏0482民初6184号民事调解：一、同大公司、蒋兔红、王夕珍同意于2017年12月30日前共同返还夏粉美借款330万元；二、案件受理费减半收取16600元，由同大公司、蒋兔红、王夕珍共同负担，此款夏粉美已预交，同大公司、蒋兔红、王夕珍于2017年12月30日前一并给付夏粉美。该调解发生法律效力后，根据夏粉美的申请，本院于2018年1月24日立案执行，案号为（2018）苏0482执367号。在该案执行过程中，本院依法于2018年8月15日作出（2018）苏0482执367号执行裁定书，查封案外人俞晓明名下的华城纬六路2-2号不动产。案外人陈明祥提出异议后，本院于2018年9月25日作出（2018）苏0482执异86号执行裁定书，驳回陈明祥的异议申请。原告陈明祥向本院提出诉讼请求：1.停止对常州市金坛区屋的执行；2.确认位于常州市金坛区屋归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年4月20日，同大公司将其开发的华城嘉园24号店面房出售给陈明祥，总房款为260万元。除首付外，陈明祥向农业银行金坛支行贷款130万元。陈明祥已将所有款项交付给同大公司。后同大公司将该房产过户给他人，另将位于华城纬六路2-2号店面房置换给陈明祥。2013年12月3日，陈明祥与同大公司签订承诺书，确定置换诉争房产，同大公司将该房产交付给陈明祥。因诉争房产登记于案外人俞晓明名下，而俞晓明涉及刑事案件在监狱服刑，故无法办理产权变更登记手续。此后，该房产一直由原告对外出租。2018年8月15日，夏粉美申请法院查封该房。陈明祥对此提出执行异议，但金坛法院于2018年9月25日作出（2018）苏0482执异86号执行裁定书，驳回陈明祥的异议申请。被告夏粉美辩称：1.诉争房产并非同大公司置换给陈明祥，而是以抵债的形式给陈明祥;2.登记产权人俞晓明实际于2017年刑满释放，距离查封日期即2018年8月15日有10个月时间，完全可以办理房产变更登记。被告同大公司辩称：王洪华从2015年起担任同大公司法定代表人，陈明祥曾找过王洪华，同大公司将涉案房产交付给陈明祥。涉案房产是陈明祥所有，租金也是付给陈明祥。因登记房主坐牢了，故一直未过户。陈明祥去监狱找过房主，他说出来再过户。本院经审理认定事实如下：华城纬六路2-2号不动产（建筑面积30.24平方米）登记在俞晓明、陈玉娟的名下。2010年5月15日，同大公司与俞晓明签订《关于商住房产权置换协议书》，约定俞晓明以位于华城纬六路地税商住房甲单元301室、华城纬六路2-2号不动产（含车库）与同大公司的位于，建筑面积254.4平方米）进行置换，俞晓明补同大公司房款80万元,俞晓明于一个月内将房屋钥匙及房产证、土地使用权证交付给同大公司,同大公司置换给俞晓明的房产由同大公司负责办理房产证、土地使用权证并在一个月内交付给俞晓明。后俞晓明将华城纬六路2-2号不动产交付给同大公司，但未办理产权变更登记。2010年4月，陈明祥与同大公司签订《商品房买卖合同》，约定陈明祥购买同大公司开发的华城嘉园5幢024号店面房，总价为260万元。2010年4月27日，陈明祥与中国农业银行金坛市支行（以下简称金坛农业银行）签订《个人购房担保借款合同》，约定陈明祥为购买华城嘉园5幢024号店面房向金坛农业银行借款130万元，借款期限从2010年4月27日起至2020年4月26日止，全部借款直接划入同大公司的账户。同日，金坛农业银行将借款130万元汇入同大公司账户。后同大公司将华城嘉园5幢024号店面房另行出售给他人，并办理了产权登记。2013年12月3日，时任同大公司法定代表人的蒋兔红向陈明祥出具《承诺书》，载明：“我和王夕珍郑重承诺，位于金城镇华城纬六路地税局商住楼第二个店面房抵给陈明祥。由于该房处于拆迁阶段，今后退赔等一切事项，均转让给陈明祥。如出现任何法律问题，均有蒋兔红、王夕珍负法律责任。（该房屋用于偿还欠陈明祥借款壹佰万元整）（含店面房自行车库）。”蒋兔红、王夕珍亦在承诺人处签名，陈明祥在接受人处签名。后同大公司将案涉店面房交付给陈明祥，并由陈明祥对外出租至今。另查明：1.2015年3月26日，同大公司的法定代表人由蒋兔红变更为王洪华，且蒋兔红不再是同大公司的股东；2.俞晓明因犯受贿罪，于2014年3月17日被本院判处有期徒刑五年六个月，其刑期自2013年4月23日起至2018年10月22日止。以上事实有陈明祥提交的商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、承诺书、执行裁定书、刑事判决书及当事人陈述予以佐证。本院认为：首先，同大公司在与陈明祥签订《商品房买卖合同》后，将标的物华城嘉园5幢024号店面房另行出售给他人，导致其与陈明祥签订的《商品房买卖合同》无法继续履行。因陈明祥以按揭贷款的方式向同大公司交付了购房款130万元，为了弥补陈明祥的损失及实现其购房的目的，同大公司将其从俞晓明处取得的涉案房产置换给原告，并签订《承诺书》。该《承诺书》的签订在先，涉案房产被法院查封在后，且《承诺书》的签订系同大公司与陈明祥真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然其中载明涉案房产系偿还欠陈明祥的借款100万元，但同大公司与陈明祥之间是商品房买卖关系，双方不存在借贷关系，故不能据此认定涉案房产系同大公司抵偿欠陈明祥的借款。其次，根据当事人陈述及陈明祥提供的租赁协议，涉案房产在承诺书签订后即由陈明祥对外出租，即陈明祥在查封之前已经合法占有涉案房产。最后，涉案房产登记在案外人俞晓明、陈玉娟名下，而俞晓明因犯受贿罪，被判处有期徒刑五年六个月，刑期至2018年10月22日届满。虽然原、被告双方均陈述俞晓明在2017年年底即出狱，但涉案房产于2018年9月25日即被查封，且陈明祥与俞晓明未直接发生买卖关系，需陈明祥、同大公司、俞晓明三方协商，故陈明祥对未在查封前完成产权变更登记手续不存在过错。综上，陈明祥对涉案房产享有足以排除执行的权益，对其要求停止执行的诉讼请求，本院予以支持。但因涉案房产未实际办理产权变更登记手续，不发生物权变动效力，故对陈明祥要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于常州市金坛区产；二、驳回原告陈明祥的其他诉讼请求。案件受理费13800元，由被告常州市金坛区同大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于常州市中级人民法院。审 判 长  罗 辑人民陪审员  李长明人民陪审员  汪小芳二〇一九年十月二十二日法官 助理  徐寒露书 记 员  卢婷婷