河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终4916号上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳欧亚达家居有限公司，住所地河南省洛阳市西工区九都西路**。法定代表人:徐良华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周遂芳，河南开为律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明菲，河南开为律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：屈文江，男，汉族，1976年7月23日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：白巧特，河南天豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳琪，河南天豫律师事务所律师。上诉人洛阳欧亚达家居有限公司（以下简称欧亚达家居）因与被上诉人屈文江房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初806号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人洛阳欧亚达家居有限公司的委托诉讼代理人周遂芳，被上诉人屈文江的委托诉讼代理人白巧特、王佳琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。欧亚达家居上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判屈文江向欧亚达家居支付租金及其他费用59480.24元，驳回屈文江的一审反诉请求；2.一、二审诉讼等费用由屈文江负担。事实与理由：一审判决事实不清，证据不足，应予撤销。涉案合同的期限为2017年4月1日至2018年3月31日，屈文江非双方协商一致或法定理由外，应按合同约定缴纳合同期内租金及其他费用。一审判决酌定支持欧亚达家居2018年1月1日半月租金9725.5元，事实不清且没有证据支持。涉案合同第三章约定的租金及其物业费用为每月21612元，一审中欧亚达家居提交的合同及返款结算单予以证明，但一审判决错误认定月租金为19451元。涉案合同第三章第1.2条约定，租金支付实行先付费后使用，各期租金应在当期起始日5日前一次性付清：即2018年1月租金应在2017年12月31日前5天支付，逾期支付应承担违约责任。屈文江2018年1-3月租金至本案一审起诉时尚未支付，依据合同第九章（9.1、9.10）约定，屈文江属于违约，应承担违约的法律责任，其所交各项费用不予退还（含质保金等）。一审判决第二项支持了屈文江反诉请求，该判决没有合同依据及法律依据，应予纠正。欧亚达家居的一审诉讼请求依法有据，应予支持。一审欧亚达家居提交的涉案合同、返款结算单、及屈文江开庭陈述等，证明屈文江2018年1月后租金及其他费用未缴纳的事实，其欠付租金等费用应如数支付。欧亚达家居以停电、未经营为由抗辩不应缴纳所诉租金等费用，没有事实和法律依据，依法不能支持。屈文江一审提交的照片、证人证言等证据不能证明欧亚达家居违约，不能免除其支付租金等费用的责任。屈文江辩称，屈文江租金支付方式确为先使用后支付，且因欧亚达家居擅自停电造成屈文江无法正常经营，按实际天数免去租金，事实清楚，适用法律正确。一审法院酌定屈文江向欧亚达家居支付半个月的租金，公平合理。屈文江自2009年开始租赁欧亚达家居的商铺，至2018年1月6日已长达近9年，在租赁期间一直是按照先使用后交租的方式支付租金，欧亚达家居一直也是认可的，应视为双方协商一致对《卖场租赁合同》中关于租金支付方式的变更。屈文江于2017年12月30日完成了对店铺的重新装修，且不存在任何拖欠租金的情况。但欧亚达家居在屈文江未欠缴电费的情况下于2018年1月6日擅自断电，导致屈文江无法正常经营，根据《卖场租赁合同》第八章第二条约定：“因甲方（欧亚达公司）原因造成乙方（屈文江）停业时，甲方按实际天数免去乙方租金。”一审法院认定欧亚达家居行为导致屈文江无法经营，应按实际天数免去租金，事实清楚，适用法律正确。酌定屈文江支付2018年1月1日至2018年1月15日的租金即9725.50元，公平合理，有利于纠纷的解决。欧亚达家居在一审起诉状称“按照每月优惠后租金标准即19451元支付租金”以及在《变更诉讼请求申请》中称“判令被告支付2018年3月底前所欠的租金及其他费用合计59480.24元，在一审庭审过程中提交的证据也均是按照19451元计算的租金，且得到欧亚达家居与屈文江双方的认可，一审法院认定事实清楚，证据确实充分。欧亚达家居向一审法院起诉请求：1.判令屈文江立即支付2018年4月1日前合同履行期间拖欠的租金及其他费用合计59480.24元；2.本案诉讼费由屈文江承担。屈文江向一审法院提出反诉诉讼请求：1.请求依法判令欧亚达家居返还屈文江质量保证金15000元；2.本案全部诉讼费由欧亚达家居承担。一审法院认定事实：屈文江自2009年开始与欧亚达家居签订《卖场租赁合同》，在欧亚达广场负一楼经销“格仕陶”陶瓷。经营期间，以“格仕陶”名义先后两次向欧亚达家居缴纳质量保证金计15000元（屈文江称缴纳5555元的收据找不到了，仅提交2014年6月25日缴纳9445元的收据一张）。2017年4月1日，欧亚达家居（出租方，甲方）与屈文江（承租方，乙方）另签订了《卖场租赁合同》（2017），合同载明代理品牌名称为格仕陶，甲方将位于洛阳市西工区九都路71号的洛阳店内负一楼编号为A0-08号铺位租赁给乙方，租赁期一年，自2017年4月1日起至2018年3月31日止。计租面积为187.93平方米，租金以每两个月为一个周期按计租面积支付租金，租金单价为69元/平方米/月，每贰月租金为25934元，租金实行先付费后使用的原则，首期租金乙方应在签订合同的当日向甲方付清，以后各期租金乙方须于当期起始日的5日前将当期租金一次性付清；如乙方未能按时向甲方缴清租金的，甲方有权按合同约定追究乙方违约责任。乙方应向甲方缴纳质量保证金20000元，自乙方在甲方商场内经营所签订的销售合同全部履行完毕之日起满13个月后，如所售商品未出现质量问题或发现有质量问题能及时妥善解决的，并且乙方与消费者或甲方无其它经济责任纠纷，甲方将商品质量保证金全额无息退还乙方；如乙方拖欠甲方租金、物业服务费等其它任何费用的，甲方有权直接将商品质量保证金冲抵乙方拖欠的相关费用。因甲方原因造成乙方停业时，甲方按实际天数免去乙方租金，甲方无需承担其他（法律及经济）责任；非甲方原因造成乙方停业时甲方免责。乙方未按时缴纳租金、物业服务费、税费、电费、空调服务费等费用时，如超过20日仍未缴清，甲方有权终止本合同，同时，乙方未按时缴纳电费逾期超过20日的，甲方有权暂停乙方用电，由此造成的损失由乙方自行承担。合同还对双方的权利义务及违约责任等其他内容作了约定。合同签订后，屈文江即以“格仕陶”陶瓷名义开展经营。合同到期后，欧亚达家居以屈文江欠付2018年1月至3月的租金为由起诉来院，导致本案纠纷。另查明，1.庭审中，欧亚达家居认可收到屈文江缴纳的质保金15000元，欧亚达家居与屈文江均认可屈文江承租的商铺月租金为19451元，屈文江承租商铺的租金已交至2017年12月31日；2.关于2018年1月至3月租金一直未付的原因问题，欧亚达家居称因屈文江经营不佳导致未按合同约定缴纳租金。屈文江对此不认可，向法庭提交其与洛阳杨建装饰工程有限公司所签《装修施工合同》、洛阳杨建装饰工程有限公司制作的《装修预算书》各一份，证明屈文江于2017年11月10日至同年12月30日对商铺进行了装修；提交照片若干及证人崔某证言一份，证明2018年1月6日欧亚达家居在屈文江未欠缴电费的情况下，对屈文江经营商铺强行停电，导致其无法经营，按合同约定，其不应支付2018年1月至3月期间的租金。欧亚达家居认为装修合同及预算书与本案无关；对照片的真实性有异议，认为不能证明拍摄时间、、地点对崔某的证言有异议，认为证人未出庭，其证言不应采信。同时，屈文江还申请证人李某出庭作证，李某到庭作证称“2018年1月五六号，我有事去欧亚达负一楼找屈文江，看到店铺没电，问他怎么回事，屈文江说是商场把他电给停了，具体停电原因我记不得，只看到那天他商铺没电。过完春节后我又去店里找他，想跟他跑建材，看到他商铺还是没电，那次屈文江没在店里。”欧亚达家居认为没有证据证实李某曾去欧亚达找过屈文江两次，对其证言不予认可；3.关于代收广告费问题，欧亚达家居提交返款结算单一份，结算单显示截止2018年3月31日，屈文江共欠付租金及代收广告费计59480.24元（含拖欠2018年1月-3月租金计58353元及2018年3月10日-3月18日代收广告费1127.58元）。屈文江对该结算单有异议，认为商场做广告都是需要商户签字认可才收取广告费用，其并未在该结算单上签名，且屈文江在2018年1月已被迫停业，不可能进行广告宣传，对相应的广告费不予认可。一审法院认为，欧亚达家居与屈文江于2017年4月1日签订的《卖场租赁合同》系当事人真实意思表示，双方应按合同约定履行各自权利义务。该合同于2018年3月31日到期后已自行解除，无需法院另行确认。屈文江商铺位于商场负一楼，欧亚达家居停电行为导致屈文江无法经营，按双方合同约定，因欧亚达家居原因造成欧亚达家居停业时，欧亚达家居按实际天数免去租金，屈文江无需承担其他（法律及经济）责任。屈文江称其租赁商铺于2018年1月6日左右被欧亚达家居擅自断电导致商铺无法经营，但从其提供的证人李某的证言、崔某的书面证言及照片等证据，无法确认屈文江租赁商铺停电的具体时间为2018年1月6日，故一审法院酌定屈文江向欧亚达家居支付2018年1月1日至1月15日的租金，即9725.50元，欧亚达家居超出上述租金数额的诉求一审法院不予支持。欧亚达家居与屈文江2017年租赁合同已到期，欧亚达家居未对屈文江经营商品质量问题提出异议，故欧亚达家居应退还屈文江质量保证金15000元，屈文江该项反诉请求一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、屈文江于本判决生效之日起十日内支付欧亚达家居租金9725.50元；二、欧亚达家居于本判决生效之日起十日内退还屈文江质量保证金15000元；上述一、二项给付金额相互冲抵后，欧亚达家居应于本判决生效之日起十日内给付屈文江5274.50元；三、驳回欧亚达家居的诉讼请求。如欧亚达家居未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1287元，减半收取计643.5元，由欧亚达家居负担600元，屈文江负担43.5元；反诉受理费减半收取87元，由欧亚达家居负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，欧亚达家居与屈文江签订的《卖场租赁合同》合法有效，双方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。根据合同约定，欧亚达家居不能无故停电。根据屈文江提交的证人证言及照片，结合双方的陈述，足以认定在屈文江未欠租金的情况下，欧亚达家居单方停电导致屈文江不能经营，停电期间的租金应当予以扣除，一审法院根据案件情况，酌定屈文江支付2018年1月1日至1月15日的租金并无不妥，本院予以维持。关于租金支付标准，一审法院依据欧亚达家居起诉主张的每月19451元正确，欧亚达家居上诉称每月租金21612元没有事实依据。欧亚达家居的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，欧亚达家居的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1219元，由洛阳欧亚达家居有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇一九年十月九日书记员  李圆圆