贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终4986号 上诉人（原审被告）：贵州和盛房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区贵乌中路**。统一社会信用代码：9152010075539655XF。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗金龙，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15205200310883797。 委托诉讼代理人：余英民，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610721167。 被上诉人（原审原告）：刘丹，女，汉族，1968年8月2日出生，住四川省大邑县。 被上诉人（原审原告）：李伦，男，汉族，1975年10月1日出生，住四川省大邑县。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人（特别授权)：陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201710493737。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：周训智，贵州锐驰律师事务所实习律师。 上诉人贵州和盛房地产开发有限公司因与被上诉人刘丹、李伦商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4642号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 一审法院判决：一、被告贵州和盛房地产开发有限公司于原告刘丹、李伦缴纳办证所需税费和提供办证所需资料之日起90日内为原告刘丹、李伦办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告贵州和盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘丹、李伦支付违约金，违约金以原告已付购房款1,814,065.00元为基数，按日万分之一的标准，从2016年4月24日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门之日止；三、驳回原告刘丹、李伦的其他诉讼请求。案件受理费2,236.00元(已减半收取)，由被告贵州和盛房地产开发有限公司负担。 上诉人贵州和盛房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1、原审判决认定上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效，却随意解释，断章取义地适用。根据商品房买卖合同第十五条、第十七条第8项的明确约定，上诉人的义务是在房屋交付后365日完成备案，并未约定上诉人的直接办证义务，而是协助义务，也就是完成商品房的备案工作，使房屋具备转移登记条件。合同也未约定上诉人代办义务，而是代被上诉人向相关机关转交资料，这也取决于被上诉人向上诉人提交资料委托上诉人代为转交的前提下才能进行。上诉人与被上诉人没有建立过任何委托代办关系，被上诉人也没有按常规向上诉人支付过代办费和出具委托代办的委托书。原审判决认定上述条款约定上诉人应当在交付房屋后365日内提交办证资料，约定代为办证，该解释超出合同约定。2、对于同类以完成备案作为房开商完成合同约定义务的案件有毕节中级人民法院（2019）黔05终163号民事判决、七星关区人民法院（2019）黔0502民初2713号民事判决，上诉人已向一审法院提供，但未被采纳，在无任何证据的情况下，认定系视为代办，错误判决上诉人承担责任。3、上诉人在2014年7月18日取得涉案房屋所在楼幢的商品房备案证书，已完成合同约定的义务，即便没有在2013年3月9日交房之后365完成备案。但因被上诉人的诉请已超过诉讼时效，不应得到支持。4、原审判决上诉人在被上诉人交付资料之日起90日内为其办证，上诉人认为还勉强可为，但又判决上诉人承担逾期办证违约金计算至提交完毕办理商品转移登记文书至办证部门为止。如被上诉人一直不交资料，上诉人就一直承担违约责任，原审判决完全不顾事实给上诉人无限加大责任实为不当。 被上诉人刘丹、李伦二审未答辩。 二审中，当事人未提供新的证据。 经审理，二审查明事实与一审相同。 本案二审争议焦点：1、上诉人是否违约及其违约责任期间如何认定？2、《商品房买卖合同》是否约定由上诉人代办不动产权属登记证？ 本院认为：关于焦点一，《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”根据上述约定，贵州和盛房地产开发有限公司负有在涉案商品房交付使用后365日内，将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，该义务系双方关于贵州和盛房地产开发有限公司履行其办证义务的特别约定，未违反法律规定，司法予以尊重。涉案商品房实际于2013年3月9日交付，根据上述约定，贵州和盛房地产开发有限公司应于2014年3月9日前履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。贵州和盛房地产开发有限公司于2014年7月18日取得涉案商品房所属毕节市南部新区碧水星苑3幢的《商品房备案证明书》，超过合同约定的履行备案义务的期限，已构成违约，故贵州和盛房地产开发有限公司应向刘丹、李伦承担2014年3月10日至2014年7月18日期间的违约责任。刘丹、李伦于2019年4月24日提起诉讼主张该违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，刘丹、李伦的请求权已超过三年的诉讼时效期间，贵州和盛房地产开发有限公司主张已超过诉讼时效不应支持违约金主张的上诉理由成立。一审认定自2014年3月10日起一直违约系认定事实错误，认为2016年4月24日之后的诉请未超过诉讼时效，判决由贵州和盛房地产开发有限公司支付2016年4月24日起至将办理转移登记的有关文书提交产权登记机关之日止期间的违约金亦错误，本院予以纠正。 关于争议焦点二，《商品房买卖合同》合同第十七条第8项约定：“在办理房屋移交手续的同时，买受人将办理该商品房产权分户手续所需向相关政府部门提交的资料和交纳的契税、印花税、房屋产权登记费、交易费、测绘费一并提交给出卖人，并委托出卖人向相关机构转交。”从文义解释，该约定为由买受人将办证所需的应由其提供的相关资料交给出卖人，并委托其交给相关机构。从目的解释，不动产权属证书系买受人享有不动产物权的凭证，协助买受人办理房屋权属登记系商品房出卖人应当承担的主要合同义务，故对于涉案商品房转移登记的有关文书，出卖人有交付给买受人的义务。本案中，无交付涉案商品房转移登记的相关文书的约定，却约定由买受人将办证所需的应由其提供的相关资料交给出卖人，并委托出卖人交给相关机构。若非基于委托出卖人代为办证之目的，便无此必要，在实际操作过程中，贵州和盛房地产开发有限公司也为同一幢楼的负2层3号房屋办理了不动产权证书。故从目的解释角度，一审判决将此条的约定解释为“代为办证”并无不当。约定出卖人代为办证，可以在之后签署委托书，提交相关资料，贵州和盛房地产开发有限公司认为应由刘丹、李伦提供证据证明其已接受委托才能认定代为办证的上诉理由不成立。 综上所述，贵州和盛房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4642号民事判决第一项，即“一、被告贵州和盛房地产开发有限公司于原告刘丹、李伦缴纳办证所需税费和提供办证所需资料之日起90日内为原告刘丹、李伦办理涉案商品房的不动产权证书”； 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4642号民事判决第二项、第三项，即“二、被告贵州和盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘丹、李伦支付违约金，违约金以原告已付购房款1,814,065.00元为基数，按日万分之一的标准，从2016年4月24日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门之日止；三、驳回原告刘丹、李伦的其他诉讼请求”； 三、驳回被上诉人刘丹、李伦的一审其他诉讼请求； 四、驳回上诉人贵州和盛房地产开发有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费2236元，二审案件受理费4472元，共计6708元，由上诉人贵州和盛房地产开发有限公司负担4472元，由被上诉人刘丹、李伦负担2236元。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 周 莺 审判员 殷 勇 审判员 吉 雪 二〇一九年十月三十一日 书记员 李倩倩