文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终2615号上诉人（原审被告、反诉原告）：句容市仙林悦城新街坊花园暨翡翠湾小区业主委员会，住所地江苏省句容市宝华镇仙林东路**。负责人：柯晓康，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：芮伟，江苏众恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁进中，江苏众恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西藏新城悦物业服务股份有限公司，住所地西藏自治区拉萨市柳梧新区团结路以南察古大道以西顺通冈仁国际********。法定代表人：戚小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐佳倩，江苏漫修（昆山）律师事务所律师。上诉人句容市仙林悦城新街坊花园暨翡翠湾小区业主委员会（以下简称业委会）因与被上诉人西藏新城悦物业服务股份有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2018）苏1183民初7176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。业委会上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判支持业委会的反诉请求。事实和理由：根据一审判决书第7页第2段“关于合同的解除时间，解除合同的意思表示自到达合同相对方始生效力。业委会未举证证明已告知物业公司关于业主大会所作出的解聘决议，应视为业委会在诉讼中向物业公司直接送达了业主大会解聘决议的意思表示”的认定，物业服务合同的解除日期最迟应为2019年1月7日第一次开庭审理时，而非判决生效之日，一审法院判决物业服务合同于判决生效之日予以解除，与前文认定的解除时间相互矛盾，明显违反法律规定，且等于变相支持物业公司的持续违约行为，严重损害了业委会的合法权益。被上诉人物业公司辩称，业委会在一审中均主张的是依据2018年8月形成的业主代表大会临时会议决议与物业公司解除物业服务合同，而不是2018年12月的业主大会临时会议决议，另物业公司已于2019年6月17日与业委会新聘请的银城物业完成交接，并于次日从案涉小区撤场，请求二审法院结合实际情况依法判决。物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令业委会继续履行《物业服务合同》；2、判令业委会以公示方式消除因其擅自解除合同给物业公司造成的不利影响；3、本案诉讼费用由业委会承担。业委会向一审法院提出反诉请求：1、判决物业公司与业委会2017年1月20日签订的《仙林悦城小区物业服务合同》于2018年8月20日解除；2、判决物业公司立即撤出句容仙林悦城住宅小区；3、判决物业公司支付业委会因迟延撤离句容仙林悦城住宅小区的违约金20万元，暂定日期从2018年11月20日至2018年12月9日；4、判决物业公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年1月20日，物业公司与业委会签订《仙林悦城小区物业服务合同》,约定业委会选聘物业公司对句容新仙林悦城住宅小区提供物业管理服务事宜。双方在合同中对服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理标准、物业的使用和维护、权利义务、违约责任等进行了约定。合同第二十三条约定合同期限为三年，自2017年1月20日至2020年1月19日，物业公司每年聘请第三方进行2次业主满意度测评，调查抽样不少于1000户业主，排除物业移交遗留问题影响因素外，连续两次满意度低于60%的，业委会有权解除合同并不承担违约责任；第三十四条约定物业公司违反本合同约定，到期未支付给业委会属于业委会所有的公共收益的，每迟延支付一日，物业公司每天按未支付金额的万分之六向业委会支付违约金，超过20天未支付的，业委会有权解除合同。根据业委会提交的证据，业委会向部分业主进行了满意度调查，并向本院提供了《2017年仙林悦城新街坊花园暨翡翠湾小区物业服务业主满意度调查表》250份，其中部分调查表为打印件，且无业主签字。2018年8月6日，业委会发布《关于召开小区业主代表大会临时会议公告》一份，内容为对业委会提出解聘物业公司的议案召开业主代表大会临时会议进行表决，会议时间为2018年8月13日，表决方式：由业主代表广泛征求业主小组业主意见并填写表决票，选票箱设置于小区业委会办公室，投票过程以及唱票统计全程录像，投票时间2018年8月13日至2018年8月18日。2018年8月19日，业委会发布《关于仙林悦城小区业主代表大会临时会议表决结果的公告》，载明“2018年8月13日，仙林悦城小区召开小区业主代表大会临时会议：1、解聘物业公司，应收89票，实收78票，其中赞成票76票，反对票2票，弃权0票；2、仙林悦城10栋前儿童游泳池改造运营事项，应收89票，实收70票，其中赞成票64票，反对票3票，弃权0票。通过两项决议。”2018年8月20日，业委会向物业公司发出《关于解除物业管理关系的告知函》，主要内容为物业公司在履行合同约定内容及承诺条款方面不到位，即日起解除双方的聘用关系。2018年12月10日，业委会发布《关于业主大会临时会议有关事项表决结果的公告》，内容为：经业委会在2018年11月17日扩大会议研究，于2018年11月18日召开业主大会临时会议，对业主代表大会有关决议予以确认，现将投票结果公告如下：本小区共计业主人数4073户，面积369038.55平方米，截止2018年12月9日22:00，共收到表决票2343票，未投票1730户，其中：议题一，授权业委会对物业公司提起诉讼，按照《物业合同》“乙方每延迟撤离一日向甲方支付违约金1万元整”之条款，向法院主张权利，投票结果为：同意授权2332票（占比57.26%），占专有面积201596.63m2（占比54.63%）；议题二，关于解除物业公司服务关系的决议的投票结果为：同意解除2335票（占比57.33%），占专有面积201839.03m2，（占比54.69%）；议题三，关于聘请银城物业为本小区物业临时托管服务单位的决议，投票结果为：同意聘请2332票（占比57.26%），占专有面积201604.42m2，（占比54.63%）。根据物权法相关规定，通过本次会议的三项议题。另查明，仙林悦城小区共有业主4073户，面积369038.55平方米。2017年1月20日，物业公司进驻该小区，就业主的信息、设施设备的现状与业委会进行了交接，目前物业公司尚未撤离该小区。审理中，物业公司对业主投票的真实性存疑，但在一审法院给予的限期内未能提交对业主大会表决结果存在异议的全部业主名单。就物业公司提出的对表决结果有异议的仙林悦城3-706业主、3-909业主，经一审法院核实，仙林悦城3-706业主董良芹表示其委托徐艳红参加了投票并同意解聘物业公司，另一审法院多次拨打仙林悦城3-909业主的电话，无人接听。因小区业主人数众多，一审法院根据业委会提交的同意解聘的业主明细又对其中18户业主进行了核实，均表示由本人或家人或委托他人参与投票，均未对同意解聘物业公司的业主大会决议提出异议。一审法院确认本案的争议焦点为《仙林悦城小区物业服务合同》是否应予解除。一审法院认为，物业公司、业委会签订的物业服务合同意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行各自义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条之规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。故解聘物业服务企业属于业主大会的职责范围，应当通过全体业主表决。业委会于2018年8月6日发布《关于召开小区业主代表大会临时会议公告》，于2018年8月19日发布《关于仙林悦城小区业主代表大会临时会议表决结果的公告》，又于2018年8月20日向物业公司发出《关于解除物业管理关系的告知函》，但业委会未提交证据证明参加会议的业主代表就解聘物业公司的事项取得了各栋业主的授权并在会议之前广泛征求了业主意见，因此业委会作出的解除物业服务合同的决定不能代表全体业主的意志。但此后又举行了业主大会，该小区业主通过直接投票与委托代理投票相结合的方式，形成了“解除物业公司服务关系的决议”，且从通知召开业主大会至投票截止日已超过十五天，充分保障了全体业主的权利，又以书面形式就表决结果进行了公告，业主专有部分面积占建筑总面积且总户数过半的业主均同意解聘物业公司，符合法律规定。从形式上看，仙林悦城业主大会已召开、决议已形成，物业公司认为业主投票真伪不明，但其所提交的证据并不足以证明业主大会决议违反法定程序，且经一审法院与部分业主进行核实，未有业主对业主大会投票的真实性、解聘决议提出异议，故一审法院对业委会要求解除与物业公司的物业服务合同并要求物业公司撤出仙林悦城小区的反诉请求予以支持，物业公司的诉讼请求不予支持。关于合同的解除时间，解除合同的意思表示自到达合同相对方始生效力。业委会未举证证明已告知物业公司关于业主大会所作出的解聘决议，应视为业委会在诉讼中向物业公司直接送达了业主大会解聘决议的意思表示，故业委会主张延迟撤离的违约金的反诉请求，一审法院不予支持。关于物业公司提出的部分业主未交纳物业费的问题，系另一法律关系，本案不予理涉。一审法院判决：一、西藏新城悦物业服务股份有限公司与句容市仙林悦城新街坊花园暨翡翠湾小区业主委员会于2017年1月20日签订的《仙林悦城小区物业服务合同》于判决生效之日予以解除；二、西藏新城悦物业服务股份有限公司于判决生效后三十日内撤出句容新仙林悦城住宅小区物业服务区域并移交业主信息、设施设备现状相关资料；三、驳回西藏新城悦物业服务股份有限公司的诉讼请求；四、驳回句容市仙林悦城新街坊花园暨翡翠湾小区业主委员会的其他反诉请求。二审中，物业公司提交其与银城物业的交接资料共8页，拟证实物业公司已于2019年6月17日与业委会新聘请的银城物业完成交接。业委会认为物业公司与银城物业仅进行了部分交接，对有问题部分物业公司拒绝签字交接。因物业公司与银城物业是否于2019年6月17日完成交接并不影响本案合同解除时间的判断，故对该事实本院不予认定。本院另查明，物业公司已于2019年6月18日撤离案涉小区。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为案涉物业服务合同的解除时间问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同应从发出解除通知到达之日起解除。业委会未举证证明诉讼前已通知物业公司关于业主大会所作出的解聘决议，但其在2019年1月7日一审法院第一次开庭过程中向物业公司提出了反诉，明确要求解除物业服务合同，并直接向物业公司告知了业主大会解聘决议的意思表示，故本院认定双方签订的《仙林悦城小区物业服务合同》于2019年1月7日予以解除。一审法院判决案涉物业服务合同于判决生效之日予以解除，于法无据，对此本院予以纠正。业委会要求物业公司支付2018年11月20日至2018年12月9日的迟延撤离违约金20万元，无事实和法律依据，故本院不予支持。另因物业公司已于2019年6月18日撤离案涉小区，故本院对一审判决第二项关于撤离的判决内容进行相应变更。综上，句容市仙林悦城新街坊花园暨翡翠湾小区业主委员会的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省句容市人民法院（2018）苏1183民初7176号民事判决第三项；二、撤销江苏省句容市人民法院（2018）苏1183民初7176号民事判决第一项、第四项；三、变更江苏省句容市人民法院（2018）苏1183民初7176号民事判决第二项为：“西藏新城悦物业服务股份有限公司于本判决生效后三十日内向句容市仙林悦城新街坊花园暨翡翠湾小区业主委员会移交业主信息、设施设备现状相关资料”；四、西藏新城悦物业服务股份有限公司与句容市仙林悦城新街坊花园暨翡翠湾小区业主委员会于2017年1月20日签订的《仙林悦城小区物业服务合同》于2019年1月7日予以解除；五、驳回句容市仙林悦城新街坊花园暨翡翠湾小区业主委员会的其他反诉请求。一审案件受理费100元，由西藏新城悦物业服务股份有限公司负担；反诉费4300元，由句容市仙林悦城新街坊花园暨翡翠湾小区业主委员会、西藏新城悦物业服务股份有限公司各负担2150元。二审案件受理费100元，由西藏新城悦物业服务股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 甘可平审判员 张 剑二〇一九年十月二十四日书记员 柳婷婷