湖南省凤凰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘3123民初1197号 原告：杨某某，男，住江苏省射阳县。 被告：田某，男，住湖南省凤凰县。 委托诉讼代理人：程仁辉，湖南知来律师事务所律师。 原告杨某某与被告田某房屋租赁合同纠纷一案，原告杨某某于2019年9月11日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员杨红梅适用简易程序，法官助理欧晓英辅助办理此案，于2019年10月23日公开开庭进行了审理，由书记员龙瑶担任记录。原告杨某某、被告田某的委托诉讼代理人程仁辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨某某诉称，原告于2018年8月24日前经人介绍转接被告正在经营的农家小厨饭店楼上的二、三、四楼客房共17间。经原告与被告商议，原告经营客房，被告经营饭店，双方在互助互利的基础上签订了合同。合同签订后几天，被告又将饭店的五楼、六楼毛坯房装修成客房，原告为此与被告发生争议，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，原告有权撤销合同，退出经营。原告找到被告要求解除合同并退还承包金及押金，当时被告与原告口头协商，被告讲“现在退也拿不出那么多钱，要退也要做满一年。”被告无钱退还，原告没办法，只能做满一年。被告在装修五、六楼时，影响原告一个月没有生意，被告必须承担装修期间原告客房的承包金及损失。 原、被告在签订的合同中明确说明水、水电费按国家标准收取，但被告在与原告结算时并无收费标准及凭据，电费为1.03元/度，水费为4.9元/吨。二楼为民用电表，但结算时被告按1.03元/度收费，被告不按标准收费的行为违反合同的规定，属违约行为。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十九条的规定，被告不按合同规定履行及对原告不合理的行为，严重损害了原告的合法权益，原告有权解除合同并要求被告退还押金及承担原告的经济损失。原告为维护其合法权益，根据法律的相关规定，诉至法院，请求判决：1、被告退还押金30,000元；2、被告赔偿原告的经营损失16,633元；3、本案诉讼费由被告承担。 原告杨某某为支持其诉讼请求，向本院提交证据材料如下： 1、《承包合同》1份，拟证明按合同约定，被告需返还原告押金3万元的事实； 2、《水电费结算单》1份，拟证明被告没有按照国家收费标准的约定收取原告水电费的事实。 被告田某辩称，一、原告诉请返还30,000无依据。二、原告诉请赔偿经济损失16,633元无事实根据。原告无证据证明其经营损失，即便有经营损失，该损失与被告无关。被告对此不应承担赔偿责任。综上，被告认为原告的起诉无事实及法律依据，依法应予驳回其起诉。 被告田某为支持其答辩意见，向本院提交证据材料如下： 1、《协议书》1份，拟证明原告单方面解除合同，其违约在先的事实； 2、《承包合同》1份，拟证明依照《承包合同》的约定，原告违约，被告无需退还押金的事实。 当事人对证据的质证意见以及本院对证据的分析与认定： 1、对原告杨某某提交的证据材料1、2，经庭审质证，被告田某对该两组证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，认为该两组证据与本案不具关联性。经审查，本院对证据1依法予以认定；因《水电费结算单》不是正规的票据，不能证实水电的实际费用，且无双方结算当事人的签名，单凭该份证据不能证实被告田某未按规定收费的事实，故本院对该证据2依法不予认定。 2、对被告田某提交的证据材料1、2，经庭审质证，原告杨某某对证据1、2的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告违约，原、被告签订合同之前，五楼、六楼系毛坯房，原告交纳租金后，被告将五楼、六楼进行装修，用于经营客栈。经审查，本院对证据1、2依法予以认定。 本院依据认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述和辩解，查明案件事实如下： 2018年8月24日，原告杨某某（乙方）与被告田某（甲方）签订《承包合同》，约定：“1、乙方在农家小厨饭店老板田某签订承包、与房东无关，甲方在房东处承租，甲方发包给乙方承包经营。2、承包范围：甲方承租的整栋房，2层、3层、4层原有的17间客房承包给乙方经营，并提供楼下前后的停车场地，提供五层楼上一间房和顶层的使用。3、承包期限：甲方承包给乙方承包期五年从2018年8月24日至2013年8月23日。4、承包价：按每年拾万元整（100,000.00元）押金叁万元整（注：押金在五年承包期满甲方退还给乙方）承包金每年提前一个月付清。5、……（四）甲方在乙方承包的第一天给房屋水电表分开，安装水表、电表。承包中2层、3层、4层，水电费乙方自付。水电价按国家标准支付。（六）乙方经营期间必须合法经营，承包经营期间费用乙方自理。如乙方有拖欠承包金及水电费用、经营费用视同违约，甲方有权解除合同。……6、违约条款：本协议经双方认同所签，具有法律效应，如有违约责任追究违约方，责任由违约方自负，由法院仲裁，乙方违约押金不退。……”原告杨某某分别于2018年8月21日、2018年8月24日向被告田某交纳租金100,000元及押金30,000元。被告田某向原告杨某某交付了租赁房屋。合同签订后，原告杨某某认为被告田某装修五、六楼影响其经营，向被告田某要求解除合同，被告田某不同意，后原告杨某某承租到2019年8月23日。2019年8月24日，原、被告再次为解除合同一事发生争议，经派出所民警调解，双方签订了《协议书》，协议约定原告退还被告17间客房的钥匙，原告搬离其所有物品，双方的经济纠纷由其自行诉至法院解决。2019年8月24日，原告杨某某将其中15间客房的钥匙返还给被告田某，原告杨某某于2019年8月27日至2019年8月28日期间搬离105、106客房，并返还105、106房屋钥匙给被告田某。原、被告就押金是否返还、水电费等未尽事宜产生争议，原告遂以被告未返还其押金及赔偿经济损失为由诉至本院，提出前述诉请。 本院认为，本案原、被告所签订的合同名为承包合同，但内容是约定租赁关系的权利义务，实质为租赁合同。原、被告签订的《承包合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。尔后双方为履行合同发生争议于2019年8月24日达成《协议书》，约定了退房、交付钥匙等事宜，故原、被告于2019年8月24日已解除《承包合同》。 关于合同解除后，被告是否应当返还押金及赔偿经济损失的问题。根据原、被告签订《承包合同》第5条第六项的规定，如乙方有拖欠承包金及水电费用、经营费用视同违约，甲方有权解除合同；第6条规定，本协议经双方认同所签，具有法律效应，如有违约责任追究违约方，责任由违约方自负，由法院仲裁，乙方违约押金不退。本案中，按合同的约定，原告杨某某需在每年期满的前一个月支付下一年度的租金，原告杨某某因被告田某装修五、六楼发生经营冲突表示不想继续履行，提出解除合同，被告田某表示不同意后，要求继续履行合同，原告杨某某履行至2019年8月23日，原告未在合同约定的期间（2019年7月23日至2019年8月23日）支付下一年度租金的行为，已构成违约。原告杨某某主张曾与被告田某口头协商同意其租赁期满一年后解除合同，被告田某辩称当时并未同意，原告杨某某未向本院提交证据证明，本院对原告杨某某该陈述不予采信。因合同的解除系原告违约导致，根据合同违约责任的约定，被告田某无需返还押金，故原告杨某某要求返还押金的诉请，本院依法不予支持。关于原告杨某某要求被告赔偿其经济损失16,633元的诉请，未能提交相关的证据予以证实其所造成的实际损失，故对该项诉请，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告杨某某的诉讼请求。 案件受理费966元，减半收取483元，由原告杨某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审判员  杨红梅 二〇一九年十月二十八日 法官助理欧晓英 书记员龙瑶 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。