四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初6325号 原告（反诉被告）：南充商投置地有限责任公司，住所地：四川省南充市顺庆区天府明珠******。 法定代表人：张峻，董事长。 委托诉讼代理人：张晓琴，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李东风，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南充市自然资源和规划局，住所，住所地：四川省南充市市政新区**楼div> 法定代表人：陈正泽，局长。 委托诉讼代理人：肖飞，四川百柯律师事务所律师。 第三人：南充市顺庆区人民政府，地址，地址：四川省南充市顺庆区果城路**div> 法定代表人：蒲鹏程，区长。 委托诉讼代理人：肖飞，四川百柯律师事务所律师。 原告（反诉被告）南充商投置业地有限责任公司（以下简称商投公司）与被告（反诉原告）南充市自然资源和规划局（以下简称资源规划局）、第三人南充市顺庆区人民政府（以下简称区政府）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。商投公司的委托诉讼代理人张晓琴、李东风，资源规划局与区政府的委托诉讼代理人肖飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 商投公司向本院提出诉讼请求：1.责令被告立即办理（511300-2018-006）《国有建设用地使用权出让合同》项下出让土地的不动产权证；2.要求被告向原告赔偿损失100万元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实与理由：2018年2月1日，商投公司以拍卖方式竞得位于南充市顺庆区南侧出让地块国有建设用地使用权141.099亩，成交总价款105824.25万元，交付土地竞拍保证金10000万元。2018年2月11日，商投公司与原出让人南充市国土资源管理局（以下简称国土局）签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：511300-2018-006，以下简称《出让合同》）。商投公司按约在2018年3月1日前已交纳第一期土地出让金52912.125万元（含已付保证金）。该合同约定出让人应在2018年9月1日前将出让宗地交付给商投公司，而实际情况是出让宗地直到2019年5月中旬才完成拆迁，且未达到《关于加强土地出让管理工作的规定》[南府发（2017）4号]出让土地“净地”的标准。商投公司多次与资源规划局、区政府交涉，并行使抗辩权延缓交纳土地出让款。资源规划局直到2019年7月25日才移交土地，此时已逾期交地长达222天。2019年7月19日，商投公司交纳全部土地出让款105824.25万元，并于同年8月8日向资源规划局申请办理不动产权证，但经多次催促，至起诉日仍未办理，造成商投公司对该土地项目开发严重迟延。双方签订的《出让合同》第三十条关于受让人违约金的计算标准约定，“自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人交纳违约金”，第三十七条中却未对出让人迟延交付出让土地的违约金标准进行约定，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则”的规定，《出让合同》约定的相关的违约金标准也应适用于出让人。商投公司有权要求资源规划局支付逾期交付出让土地的违约金，即按商投公司已交纳土地出让金52912.125万元为基数，每日迟延交付按1‰的标准计算。商投公司现要求资源规划局支付金额100万元，并保留继续追偿的权利。 资源规划局辩称，案涉宗地竞拍成功后，按照双方签订的合同约定，商投公司应当在2018年3月1日支付土地出让款52912.125万元，2018年8月1日支付土地出让款52912.125万元，合同约定商投公司交齐出让价款三十日内，区政府协助交地。商投公司陈述我方未按照净地交付，但在没有成为净地前，商投公司就已经在使用，2019年5月，我方向商投公司出示交纳费用的公示，商投公司迟延交付，根据出让合同约定，按照1‰的标准支付违约金。综上，我方不存在违约，请求驳回商投公司诉请。关于办证，待土地出让合同纠纷充分解决后，再进行办证。 区政府陈述的内容与资源规划局的前述答辩意见一致。 资源规划局向本院提出反诉请求：1.判令商投公司向资源规划局支付逾期交纳土地出让金的违约金16273.68万元；2.判令商投公司承担本诉、反诉的案件受理费。 事实与理由：2018年2月1日，商投公司通过公开竞拍，取得位于南充市顺庆区地块，面积141.1亩，出让总价款105824.25万元。当天，商投公司与南充市公共资源交易中心签订《拍卖成交确认书》。2018年2月11日，与资源规划局签订出让合同，该合同约定：商投公司分两期支付土地出让金，一是2018年3月1日支付52912.125万元，二是2018年8月1日支付52912.125万元；出让人同意在2018年9月1日前交地；受让人逾期付款的，按每日1‰的标准向出让人支付违约金。出让合同签订后，商投公司在2018年3月1日前交清第一次应交的土地出让金52912.125万元。其后，截至2019年7月19日，商投公司才交清全部土地出让金，其逾期付款的行为显属违约。根据出让合同第三十条约定的违约金标准计算，商投公司应承担的违约金16273.68万元。期间，资源规划局于2018年8月7日、2018年12月5日、2019年2月21日、2019年5月22日，顺庆区自然资源和规划局于2019年5月28日分别书面催告商投公司按合同约定交款。同时，资源规划局委托四川鑫中云律师事务所于2019年7月10日向商投公司发律师函进行催告，履行了相应的催告义务。收到上述催告函后，商投公司回函称，该宗土地存在地面附着物未拆迁完毕、土壤污染未得到治理、王牌重汽电镀车间仍然在继续生产等情形，以宗地未到达交付条件为由，要求延期交款。目前，资源规划局已经按出让合同的约定向商投公司交地，商投公司业已进场开发并施工。因双方对违约责任的承担无法达成一致，故商投公司向法院提起本诉诉讼，要求反诉人为其办理案涉土地的不动产权证，并支付逾期违约金100万元。因商投公司违约且未交清逾期付款违约金的情况下，资源规划局无法为其办理案涉土地的使用权证。 商投公司辩称，拍卖出让土地明确表明出让土地应达到出让标准，商投公司在交付第一期土地出让金后发现尚有三家公司没有拆迁，交付土地不符合标准，应迟缓交纳履约金。商投公司原意承担的违约金的计算应当从2019年5月28日起计算至2019年7月19日，并要求以2018年8月中国人民银行基准年贷款利率4.35%为标准，合计1756931.47元。 区政府未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。对本案证据和事实，本院确定如下： 2018年2月1日，商投公司通过竞拍的方式购买位于地块，并与国土局（资源规划局前身）签订《国有建设用地使用权拍卖成立确认书》及《出让合同》，该合同约定：第六条，出让人在2018年9月1日向受让人交地，受让人自行负责宗地场地平整，宗地周围基础设施达到拍卖文件告知条件，区政府配合出让人负责交地；第八条、第九条、第十条第一款，土地出让金总计105824.25万元，付定金10000万元，其余土地出让金分两次付清，第一期于2018年3月1日前支付52912.125万元（包含定金10000万元），第二期52912.125万元于2018年8月1日前付清；第十条第二款、补充条款第五条，分期支付土地出让金的，受让人在支付第二期及以后各期出让金时，同意按照支付第一期出让金之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息；第十一条：应在受让人按本合同约定付清全部出让价款后，申请出让国有建设用地使用权登记；第三十条，如受让人逾期支付出让金，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰支付违约金，逾期超过60日，经出让人催交后仍不支付，则出让人有权解除合同，受让人无权要求退还定金；第三十八条，出让人未能按期交付土地或交付的土地未达到合同约定的土地条件，受让人有权要求出让人按约定条件履行义务，并赔偿延误履行交地义务造成的直接损失。 2018年7月31日前，商投公司依约按时交清了第一期土地出让金52912.125万元。2018年3月21日商投公司发现该宗土地上的厂房、设备等均未搬迁，申请南充市顺庆区公证处对该宗地上现场现状情况作出（2019）川南顺字第1617号公证书进行证据公证。 2018年7月31日（即应当交清第二期土地出让金前一天），商投公司发现宗地上的厂房和设备仍未搬迁，向资源规划局提交《关于“凤凰台”项目土地款支付问题的报告》，提出：集团巡检小组巡检分析认为，该项目土地交付存在极大的风险，区政府无法按合同约定日期交地。商投公司鉴于第二期土地出让金交付时间即将逾期，请求区政府尽快解决三家企业搬迁问题，明确交地时间，便于商投公司向集团公司申请拨付第二期土地出让金。 2018年8月7日、12月5日，国土局向商投公司发出关于限期缴纳土地出让价款及违约金的函。2018年12月10日，商投公司复函称，因宗地上至今未拆迁完毕，请求延期支付土地出让金。2019年2月21日，国土局向商投公司发出关于立即停止西华路南侧拟出让地块施工建设的函。 2019年4月29日，商投公司向区政府请示，截止目前该宗地上仍存在地面附着物未拆迁完毕、王牌重汽电镀车间仍然在继续生产等问题，宗地未达到交付条件，请求政府尽快完成宗地拆迁，达到净地交付条件时，公司立即交清剩余土地出让金。2019年5月22日，资源规划局向商投公司去函催收土地出让金和违约金。资源规划局2019年5月28日向商投公司去函告知该宗地上的建筑物拆迁完毕，环境监测符合标准。2019年6月4日、6月13日，商投公司复函称将尽快付清剩余土地出让价款及免除未按约支付土地出让金的滞纳金等。 截至2019年7月19日，商投公司交清了第二期全部土地出让金，具体明细如下：2019年1月30日支付5000万元；2019年2月22日支付2000万元；2019年6月10日支付2000万元；2019年6月14日支付8500万元；2019年6月19日支付12000万元；2019年6月28日支付10000万元；2019年7月1日支付412.125万元；2019年7月12日支付1500万元；2019年7月19日支付11500万元。 2019年7月25日，资源规划局与商投公司正式办理土地移交手续。 2019年8月21日，资源规划局向商投公司发出催缴违约金16547.6498万元的函。8月26日，商投公司复函称，其未按期交付第二期土地出让金是行驶先履行抗辩和不安履行抗辩权，不存在违约，也不应支付违约金。双方协商无果，遂引发本案诉讼。 另外，2017年3月1日，南充市人民政府出台《关于加强土地出让管理工作的规定》，要求拟出让地块必须达到“净地”出让的四个“百分之百”标准，即地面建筑物、附着物和地下管网设施全部拆除，周边基础设施到位具备开工条件，土地权属关系清晰，宗地必须净地管控。 本院认为，本案争议焦点：一是资源规划局是否应向商投公司办理该争议土地出让国有土地使用权不动产登记证？二是商投公司迟延交付土地出让金，是否承担违约责任以及违约金计算的起止时间和标准？三是资源规划局迟延交付土地，是否构成违约及违约责任如何承担？ 关于商投公司主张办理出让国有土地使用权的不动产权证的诉请。拍卖出让须知和《出让合同》均注明案涉宗地的土地用途为居住兼容商业用地，商投公司竞拍土地即是为了实现商业开发，若不能办理不动产权证，无法开展融资、预售等开发环节，无法实现合同目的。商投公司交清了全部土地出让金价款后，资源规划局已将案涉宗地移交给商投公司。因此，该地已经符合合同约定的办证条件，资源规划局以案争的违约金未支付为由拒绝办证的理由不能成立，其应当根据合同约定向商投公司履行办理不动产权权属证书的义务，本院对商投公司的该项诉讼请求予以支持。 关于商投公司未按约定时间支付土地出让价款是否构成违约，如构成，应如何承担违约责任的问题。本院认为商投公司截止2019年6月25日前中止履行第二期付款义务，属行使不安抗辩权，不构成违约，不应承担相应违约责任。理由是：一、四川省人民政府、南充市人民政府先后公开发布的《关于加强土地出让管理工作规定》文件中明确规定：拟出让地块必须达到净地出让四个“百分之百”标准，不符合文件规定的“净地”出让标准的土地一律不得出让。案涉土地出让时尚有三家企业大量厂房及设备未搬迁，不符合“净地”标准，存在标的物重大瑕疵，资源规划局的违规过错行为是本案纠纷发生的主要原因之源。在受让土地未达到“净地”标准前，商投公司推迟履行付款义务具有正当性，或者说该违规过错行为之后果不应由商投公司负担。二、从合同履行结果上看，案涉合同土地出让价款支付、土地移交等主要内容已经全面完成，出让合同目的已基本实现，合同各方在履行过程中均无故意违约之严重过错，且合同交易金额巨大，因迟延交地所产生经济损失及市场风险已经日益凸现，在对违约行为的追责时本院宜当充分衡平合同各方利益与权利，保障交易安全，防范相应风险。三，从合同履行情况看，交地逾期亦非合同双方之所愿，实因拆迁困难、拆迁周期较长等客观原因造成案涉土地在合同约定交地时间内无法完成，直至2019年7月25日双方才正式办理土地交接手续，逾期土地时间已长达222天。截止第二期土地价款交付期限届满前一天，即2018年7月31日，案涉土地上的房屋和设备仍未拆迁，土地环评及环保验收未能通过。商投公司根据日常经验判断和拆迁困难现状和事实，对资源规划局、区人民政府在30日后完成全部拆迁及环评工作，交付净地之能力书面函告提出不安和质疑，认为土地交付存在风险，要求加快拆迁，重新明确交地时间，为避免损失扩大，决定暂缓支付价款的理由合理充分。随后亦多次函告主张行使不安抗辩权，资源管理局应当根据诚实信用原则履行合同附随义务，告知拆迁进展情况，并针对异议举证证明其有能力按约定日期交付“净地”，以此消除商投公司之不安抗辩。但从本案事实和证据看，资源管理局、第三人均未向商投公司作出解释，披露拆迁进展情况，以消除商投公司之不安。因此，商投公司中止履行其应先履行的部分付款义务符合《中华人民共和国合同法》第六十八条关于不安抗辩权之规定，虽然资源管理局不会完全丧失交付土地的能力，但因为拆迁迟延导致在200余天的时间内不能按照合同约定向商投公司交付净地，属于在一定时期内丧失按约定履行债务能力之情形，依据合同约定实际交付土地之日前的30日即2019年6月25日应为商投公司依法享有之不安抗辩权的截止日。该截止日后，商投公司尚欠土地出让金23412.125万元则构成逾期付款违约，应当从上述截止日次日起计付违约金，违约金标准以合同约定每日1‰标准分段计算至付清款之日止，共计272.6485万元。计算方式如下： 付款时间付款金额（万元）计息金额（万元）起始时间截止日期计息时间（天）违约金金额（万元）2019-6-281000023412.1252019-6-262019-6-28246.824252019-7-1412.12513412.1252019-6-292019-7-1226.824252019-7-121500130002019-7-22019-7-12101302019-7-1911500115002019-7-132019-7-19669合计23412.125272.6485 关于资源规划局迟延交付土地，是否构成违约及违约责任承担问题。出让合同第三十八条约定“出让人未能按期交付土地，受让人有权要求出让人赔偿迟延交地造成的直接损失”，资源规划局因拆迁未能如期完成净地交付，应当承担逾期时间内相应的违约责任，商投公司本案中仅主张100万元损失,该金额在损失赔偿总额范围内，属商投公司对其民事权利的自愿处分，本院对该项诉讼请求予以支持。 经品迭，商投公司支付资源规划局违约金为172.6485万元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十八条“不安抗辩权应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情况之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化”；（二）转移财产、抽逃出资，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形，当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”、第六十九条“不安抗辩权的行使，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且为提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条“损害赔偿的范围，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”规定，经本院审判委员会研究，判决如下： 一、被告（反诉原告）南充市自然资源和规划局于本判决生效之日起十日内依据原告（反诉被告）南充商投置业地有限责任公司申请办理位于南充市顺庆区地块的出让国有土地使用权不动产权登记证书； 二、原告（反诉被告）南充商投置业地有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）南充市自然资源和规划局违约金1726485元； 三、驳回被告（反诉原告）南充市自然资源和规划局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费441542元（其中反诉案件受理费427742元），由原告（反诉被告）南充商投置业地有限责任公司负担4537元，由被告（反诉原告）南充市自然资源和规划局负担423205元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判长  庞冬云 审判员  李春霞 审判员  张琳琳 二〇一九年十月三十日 书记员  杨惠婷