安徽省六安市中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)皖15民终62号上诉人（原审原告）：岳宗伟，男，1958年6月16日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：孙福山，安徽景涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔雀，安徽景涛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：六安市朗诗置业有限公司，住所地安徽省六安市金安区毛坦厂镇浸堰村，统一社会信用代码91341500078732017W。法定代表人：夏礼得，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡正发，安徽皖西律师事务所律师。委托诉讼代理人：张德柱，安徽皖西律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥市国环投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市高新区望江西路**西蜀名苑**，统一社会信用代码913401000665490048。法定代表人：宣正，该公司执行董事兼总经理。上诉人岳宗伟因与被上诉人六安市朗诗置业有限公司（以下简称朗诗置业）、合肥市国环投资管理有限公司（以下简称国环公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院（2018）皖1502民初5510号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。岳宗伟上诉请求：撤销一审裁定，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、本案案由应确定为不当得利纠纷，一审确定案由错误。二、本案符合民事诉讼起诉条件，属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审裁定适用法律错误。其起诉朗诗置业、国环公司返还团购费、利息及多收取的装修费，属于不当得利纠纷，符合我国《民事诉讼法》第三条、第一百一十九条规定的民事起诉条件，属于人民法院受理民事诉讼的范围。三、本案事实清楚，证据充分，其一审诉讼请求应依法得到支持。本案经过一审开庭审理，基本事实清楚，其提供证据充分。国环公司作为朗诗置业的销售代理人，事前通过欺诈手段，未明确告知购房者团购费不包含在购房款之内，当购房者得知真相后，又通过胁迫手段告知购房者退房不退款，最终在合同约定价款之外违法违规收取团购费。该项收费既无合同依据，更无法律依据，属于典型的不当得利，应予返还。朗诗置业辩称，原审裁定正确，应予维持。1、若本案为不当得利，则其并非本案适格的主体。其与岳宗伟之间签订了房屋买卖合同，岳宗伟交纳购房款等费用系自愿且知晓，若认定国环公司收取的5万元团购费为不当得利，也与其无关，该费用是岳宗伟自愿向国环公司交纳的，收款人为国环公司，与其无关；2、本案并非不当得利纠纷，国环公司代理销售案涉的房屋有事实及合同依据，国环公司是代理或是居间销售行为，收取的5万元团购费，已经明确告知岳宗伟，且岳宗伟交纳该费用系自愿行为，应当认定岳宗伟与国环公司之间存在合法有效的合同依据，故本案不构成不当得利；3、岳宗伟的上诉请求无事实及法律依据，国环公司与其之间无串通的合意，且其并无放任或要求国环公司收取5万元的团购费，对于收取的5万元团购费应认定与其无关。关于一审法院认为本案应由相关部门依据相关法律法规规章及文件对经营者的行为是否违法进行认定处理的论断，实质上是以法律认定的方式，给予岳宗伟等人通过其他行为方式得到救济的一种意见且符合本案的实际，岳宗伟诉请无事实及法律依据，法院应依据本案的事实判决予以驳回。国环公司辩称，一、其不构成不当得利。不当得利之债必须同时具备以下构成要件，即一方获得利益、他方收到损失、受损与获利存在因果关系，以及一方获利没有合法根据。本案系请求人行为导致的不当得利之诉，即先有岳宗伟一方主动的给付行为，才有其账户上的入账记录，岳宗伟使自己财产发生变动必然基于某一法律关系，现其要求恢复利益变动前的状态，应承担给付原因不存在或丧失等证明责任。岳宗伟认为所交纳的团购费属于被欺诈后的价外收费，但是在其签字的合同确认单及收款收据明确载明合同单价、总价及装修总价等信息，与证据明显不符。具体如下：1、岳宗伟签订订购协议，约定房屋单价为4000元。在团购费收款收据中载明锦绣桃李园团购费，交5万元享团购底价。在同日，岳宗伟支付了购房款。可见，岳宗伟对收取团购费享受不限楼层、不限户型，底价4000元购买房屋的政策是明知的。2、类似案件在一审笔录中明确在售楼部看到国环公司的销控表，在销控表中国环公司用大字明确收取团购费的性质。3、类似案件原告明确认可，在乘坐大巴车时，销售人员宣传了交5万享受4000元底价的政策，其他原告也承认了其宣传的团购费享受优惠的事实。4、团购费、购房款均为同一天不同POS机支付。5、岳宗伟享受了团购优惠，包括：原房屋销售为5000元每平方以上，现统一为4000元底价销售，而且不限户型、不限面积；免费接送、免费午餐；售楼人员接待、宣讲等。二、房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般认知，购房者在购房前必定对房屋各方面进行综合考虑，并且对影响房屋买卖的价格条款进行充分考虑和磋商才会作出购买与否的意思表示。对于团购费，购房者有接受或者不接受交易的自由。本案双方达成房屋交易合意并非一蹴而就，而是经过签订合同确认单、交纳团购费、签订商品房买卖合同、房屋备案直至最终办理产权证，合同确定单及收款收据岳宗伟均自愿确认，系协商确定的结果。岳宗伟认为交纳团购费非真实意思表示，缺乏依据。三、其提供了大量服务。其投入大量资金进行服务，包括与第三方签订宣传合同、使用汽车将买房人从合肥等地接到项目所在地进行宣讲、提供看房选房服务、包餐服务、向朗诗置业争取优惠政策、现场办理各类手续、房屋备案、办证等。如果说在其已经提供大量服务、买房人自愿刷卡支付5万元团购费、朗诗置业未支付任何费用的情况下，按不当得利判令其返还5万元，对其明显不公平。岳宗伟向一审法院起诉请求：：1.判决被告返还原告合同外违规收费伍万元整及5万元的同期贷款利率记息共计4552.08元；2.判决两被告立即返还分摊共有建筑面积15.47平方的装修费9282元；3.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更了第一、三项诉讼请求：1.判令两被告立即返还原告合同外违规收取的团购费5万元整及5万元的同期贷款利率计息暂计4552.08元（款清息止）；3.判令两被告承担本案全部诉讼费用。一审法院经审查认为，岳宗伟以朗诗置业、国环公司相互串通，违法违规收取团购费以及公摊面积的装修费，应予退还为由，提起诉讼，双方的纠纷应由有关部门依据相关法律、法规、规章及其他规范性文件对经营者的行为是否违法进行认定处理，故双方的争议不属于人民法院受理民事诉讼的范围。据此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百一十九条第四项、第一百二十四条第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定：驳回原告岳宗伟的起诉。本院认为，国家支持和促进公平、公开、合法的市场竞争，维护正常的价格秩序，对价格活动实行管理、监督和必要的调控。国家对商品房销售领域的价格管理，更是关乎民生大计，体现了国家对房地产行业的宏观调控及政策导向，其一定程度上突破了合同双方的自由意志。本案中，国环公司依据《总包销售服务合同》，在代理销售过程中，面向不特定群体公开宣传“交5万，享4000底价”，并以“团购费”的名义实际收取了该5万元；另根据《总包销售服务合同》约定装潢费系按600元每平方的单价按建筑面积进行收取。现购房户认为国环公司以“团购费”的名义收取5万元及将公摊面积按600元每平方收取装潢费没有合同依据也不符合价格规定，国环公司、朗诗置业的行为涉嫌价外加价、价格欺诈或违反明码标价等规定。因此已不再囿于合同有无约定，而还涉及到国环公司、朗诗置业该种定价行为是否违反法律规定、是否涉嫌规避税收、扰乱市场竞争秩序等，根据《价格违法行为行政处罚规定》、《商品房销售明码标价规定》等相关法律法规规定，应由价格主管部门对国环公司、朗诗置业是否存在价格违法行为进行审查和处理。故一审法院认为本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定的“依照法律规定，应当由其他机关处理的争议”，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 何 武审判员 魏晶晶审判员 王 丽二〇一九年十月三十日法官助理罗超书记员宋贵杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。