吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉08民终939号 上诉人（原审被告、反诉原告）：韩强，男，1970年2月7日出生，汉族，镇赉县就业局职工，现住镇赉县。 委托诉讼代理人：隋星媛，吉林高军律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陶立群，女，1971年2月8日出生，汉族，镇赉县社保局职工，现住镇赉县。 委托诉讼代理人：隋星媛，吉林高军律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司，住所地：吉林省镇赉县凌云西路延年胡同**。 负责人：李宽波，职务经理。 委托诉讼代理人：李云峰，吉林镜鉴律师事务所律师。 上诉人韩强、陶立群因与被上诉人吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2018）吉0821民初2864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陶立群及陶立群、韩强的委托诉讼代理人隋星媛，被上诉人吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司的法定代表人李宽波及其委托诉讼代理人李云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩强、陶立群上诉请求：依法撤销吉林省镇赉县人民法院（2018）吉0821民初2864号民事判决，并依法改判支持二上诉人要求解除与被上诉人签订的《商品房买卖协议》；依法改判二上诉人不承担给付被上诉人车库款190,355元及违约金57,106.5元；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审人民法院驳回二上诉人要求解除《商品房买卖协议》的诉讼请求是错误的。一审庭审时，被上诉人提供一份2013年9月27日上诉人韩强与被上诉人签订的关于延年小区6号楼北侧5号车库的商品房买卖协议，按照协议第四条以及第八条第1.3条的规定，被上诉人应于2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收备案并符合本协议约定的商用房交付给买受人使用，并且被上诉人在取得建设项目竣工备案之日起180日内协助买受人办理房地产权属证书包括土地使用证和房屋所有权证。但直到今日，被上诉人未履行协助办理房屋所有权登记和土地使用证。在2018年上诉人居住小区的业主因为被上诉人未给办理房屋产权证一事到镇赉县人民政府进行上访时才被告知涉案房屋现在还未取得竣工验收合格证，关于这一事实被上诉人在一审调查时亦予认可，也就是说，现在二上诉人才知道导致二上诉人无法办理房屋所有权登记的原因是因为其所建房屋未能取得竣工验收合格证、欠税等原因造成的。因此按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，二上诉人要求解除合同合法有据。而一审人民法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定认为解除权已丧失显然是适用法律错误。该条第一款规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”而第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”是对第一款的补充。而本案当中并不适用该条款的规定，本案是基于被上诉人负有协助办理房屋产权登记但因其原因未能办理，二上诉人才获得的合同解除权。一审依此判决驳回二上诉人的解除合同的诉讼请求显然是适用法律错误，判决错误，请二审法院依法予以纠正；二、一审人民法院判决二上诉人给付被上诉人车库款190,355元及违约金57,106.5元（190,355元＊30％）是错误的。首先，基于以上论述，二上诉人已提出反诉要求解除合同于法有据，二上诉人不应再支付价款。其次，二被上诉人不存在违约。商品房买卖协议中虽然约定是一次性付清，但一审庭审时二上诉人已经做出说明，二被上诉人当时仅是购买了房屋，而且购买房屋也不是一次性付款，亦是分期付的款。对于车库，当时被上诉人亦是同意上诉人韩强使用，并且表示什么时候有钱什么时候给，而且后来被上诉人也找过上诉人一方，也和上诉人陶立群的父亲说过不要车库的话把车库返还给被上诉人。二上诉人均同意将车库返还给被上诉人，而且已将车库内物品整理完毕，上诉人曾找过被上诉人将车库交付给被上诉人，但被上诉人不予接收。鉴于以上原因，合同上虽然约定是一次性付清，但该合同是格式合同，而且双方通过实际履行方式对付款方式进行了变更，视为双方对合同价款履行时间没有明确约定，那么根据《合同法》第六十二条之规定，被上诉人向人民法院提起诉讼时才是要求二上诉人要求履行给付义务，二上诉人的行为并不构成违约，一审人民法院判决30％的违约金显然是没有事实依据以及法律依据的。依上所述，二上诉人具备合同解除条件亦已提出解除合同诉讼，二上诉人无须再支付合同价款亦不应承担违约金。 吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司辩称，按双方约定，被上诉人已将双方约定的车库交付给上诉人使用至今。上诉人应按约定给付购买车库款，但至今未付，被上诉人要求上诉人给付车库款及违约金于法有据，应予支持。双方不具备解除合同的条件，合同未约定解除条款，尽管被上诉人未办理房照，是由于政府原因导致房照未办理，根据法律规定上诉人要求解除合同已超过法定期限，不应支持其反诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。 吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司向一审法院起诉请求：韩强、陶立群共同给付购买车库款190,355元及违约金（违约金自2013年9月28日起按日千分之一标准计算）。 韩强、陶立群一审反诉请求：解除双方签订的《商品房买卖协议》。 一审法院认定事实：涉案车库已于合同约定的交付日2014年10月31日前交付给韩强使用，但该车库未取得建设项目竣工备案。而至今韩强未支付车库款，弘安公司镇赉支公司亦未协助韩强办理产权变更登记。陶立群与韩强原系夫妻关系，现涉案车库由陶立群实际使用。 一审法院认为，诉争双方签订的《商品房买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该协议对双方均有约束力，双方应按协议内容履行自己的义务。《商品房买卖协议》约定，付款方式为协议签订后一次性付清，亦约定买受人逾期付款的违约责任，自协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，支付逾期应付款千分之十的违约金。协议签订后弘安镇赉分公司将涉案车库交付买受人使用，韩强应按约定支付车库款，而其未支付属于违约，应按协议约定支付车库款190,355元及违约金。现弘安镇赉分公司要求按应付款项的日千分之一计算违约金过高，一审法院综合考虑民法公平原则及违约方给对方造成的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，违约金应以未付房款的30％为宜，即57,106.5元（190,355元X30％）。在韩强购买涉案车库时，其与陶立群系夫妻关系，且现涉案房屋由陶立群实际占有和使用，根据《最高人民法院关于审理适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释》第二十四条的规定，虽然涉案车库是韩强以其个人名义与弘安镇费分公司签订的合同，陶立群应与韩强共同承担给付剩余车库款的责任。现韩强以弘安镇赉分公司未在约定的期限内办理车库权属证书为由解除合同。双方签订的《商品房买卖协议》约定，出卖人在取得建设项目竣工备案之日起180日内协助买受人办理房地产权属证书。通过庭审调查，现涉案车库未取得建设项目竣工备案，故出卖人不存在逾期协助韩强办理权属登记的违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定：“商品房买卖协议约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据上述法律规定，开发商至诉讼时仍未取得涉案车库的建设项目竣工备案确属违约，韩强获得合同解除权。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”韩强解除合同的权利应当在解除权发生之日一年内行使，涉案车库已按合同约定日交付，即2014年10月31日前交付使用，至2015年10月31日时韩强的解除权已丧失。故对韩强、陶立群要求解除合同的诉求一审法院不予支持。一审法院判决：一、韩强、陶立群于本判决生效之日起五日内给付吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司车库款190,355元及违约金57,106.5元（190,355元X30％=57,106.5元）；二、韩强、陶立群对上述给付义务承担连带给付责任；三、驳回韩强、陶立群的诉讼请求。本诉案件受理费4,108元，由韩强、陶立群负担；反诉案件受理费2,054元，由韩强、陶立群负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩强、陶立群向本院提交证据：1.关于延年小区棚户区改造项目办理预售许可证明；2.延年小区2号楼、3号楼预售商品房明细表；3.镇赉县商品房预售许可证申请表；4.商品房预售许可证存根。证明：被上诉人开发的延年小区1-7号楼仅有2号楼和3号楼办理预售登记，在住建部门有备案。本案车库是6号楼北侧5号车库，被上诉人未办理预售许可证。根据规定，双方签订的协议无效。吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司经质证后认为，对真实性无异议，此证据不是新证据，上诉人在一审时未向法庭提供，因此我方未带取得预售许可证的文件。根据法律规定，我方在诉讼前已取得了预售楼房许可证。上述证据吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司经质证后对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，韩强与吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖协议》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，合同当事人应按约定全面履行自己的义务。首先，关于韩强、陶立群解除权行使期限问题。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司从未向韩强、陶立群催告行使解除权，故不存在解除权因超过除斥期间而消灭的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条中规定的解除权消灭期间，是针对出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情况。而本案中吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司并非是迟延交付房屋，而是其交付的房屋不符合商品房交付使用的法定条件和约定条件，故一审法院认定韩强、陶立群行使解除权已超过一年的除斥期间，属适用法律错误，本院予以纠正。其次，关于韩强、陶立群上诉要求解除《商品房买卖协议》的主张，韩强与吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司签订的《商品房买卖协议》中约定了出卖人逾期交房的违约责任，即出卖人逾期交房90日后，买受人有权解除协议。本案中，涉案车库已按合同约定日交付给了韩强，出卖人不存在逾期交房的事实，故不符合双方协议约定解除合同的情形。虽按照协议约定，吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司应“将经竣工验收备案并符合协议约定的商用房交付给买受人使用”，而本案争议车库至今未完成竣工验收，不能办理房屋产权所有权证，但吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司未构成根本性违约，韩强、陶立群接收房屋并已实际入住，其合同目的仍可以实现，本案亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同情形。故，双方应继续履行合同。最后，依据双方签订的《商品房买卖协议》约定，韩强、陶立群应当于2013年9月27日协议签订后一次性付清车库款，其逾期未付车库款构成违约。因此，一审法院判决韩强、陶立群向吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司支付车库款及违约金于法有据。 综上，一审判决认定事实清楚、适用法律不当，但裁判结果正确，故对韩强、陶立群的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国合同法》第九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8,216.00元，由韩强、陶立群负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙金芹 审判员  杨剑虹 审判员  李春晓 二〇一九年十月三十一日 书记员  李 妍