广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初7078号原告林鑑城，男，汉族，1967年10月25日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，委托代理人周浩杰，广东嘉得信律师事务所律师。被告周玉林，男，汉族，1975年5月21日出生，身份证住址：广东省深圳市龙华区，委托代理人郑伟，广东思豪律师事务所律师。委托代理人金帅，广东思豪律师事务所律师。被告陈四海，男，汉族，1967年10月05日出生，身份证住址:广东省深圳市龙岗区，委托代理人张玉，广东南龙律师事务所律师。委托代理人黄前文，广东南龙律师事务所实习律师。上列原、被告房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林鑑城及其委托代理人周浩杰、被告周玉林及其委托代理人郑伟、被告陈四海及其委托代理人张玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况一、涉案房屋相关情况：原、被告确认原告享有深圳市龙岗区李朗村大坑肚29号（门牌号××）房屋的使用权。原告确认涉案房屋未取得建设工程规划许可证及房屋产权证书。二、租赁关系各方当事人：原告称，原告与被告周玉林在2014年3月签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告周玉林，前3年月租金为30000元，第四年每月租金递增10%，即33000元；租赁期内，被告周玉林称其委托被告陈四海对涉案房屋进行管理并代为缴纳房屋租金。被告周玉林称，2015年6月5日经过两被告协商一致并取得原告同意后，被告周玉林将涉案房屋转给被告陈四海经营，自2015年6月5日后，由被告陈四海取代被告周玉林成为涉案房屋承租人。被告陈四海称，涉案房屋租金一直由被告陈四海直接向原告缴纳，原告已经实际承受了被告陈四海的租赁权。原告为证明其主张，向本院提交了《房屋租赁合同》、短信聊天记录等证据，其中《房屋租赁合同》显示，2014年3月，原告与被告周玉林签订《房屋租赁合同》1份，约定由被告周玉林租赁上述房屋，前3年月租金为30000元，第四年每月租金递增10%，即33000元；短信聊天记录显示2016年5月至2018年6月期间，被告陈四海通过短信方式，告知原告已缴纳各月租金及水电费用等。被告周玉林为证明其主张，向本院提交了《转让协议》1份，显示：2015年6月5日，被告周玉林与被告陈四海签订《转让协议》1份，约定被告周玉林将上述房屋的经营权转让给被告陈四海，转让事项：1、包括电梯及房屋装修费用；2、2015年6月5日以前的水电、房租由被告周玉林负担；3、被告周玉林必须结清2015年6月5日以前所有债权、债务，2015年6月5月以后的债权、债务由被告陈四海负责；4、合同期满，被告周玉林无条件协助被告陈四海续签合同。被告陈四海为证明其主张，向本院提交了《转让协议》、银行转账记录、《收款收据》、特种设备使用登记证、《收条》、短信聊天记录等证据，其中《转让协议》与被告周玉林所提交《转让协议》一致；2014年3月28日《收款收据》、2014年的银行转账记录等用于证明被告陈四海向被告周玉林支付了转让费用；2017年8月11日的《收条》内容为“兹收到陈生预交房租四个月9月1日-12月30日，每月33000元，共计人民币132000元，业主林鑑城”，《收条》还有备注“收取12000元现金、剩余12000元银行转账，收款人：林伟雄、周佩如”；2018年的银行转账记录显示被告陈四海自2018年1月起按38000元/月的标准向案外人周佩如付款；短信聊天记录显示自2015年7月开始，被告陈四海按期发送短信告诉原告已支付了房租等费用，此外，2018年4月5日，原告向被告陈四海发送短信“陈先生，四月份的租金是五万五千元。如果你能接受，我可以考虑与你签订新的租赁合同，如不能接受，你必须在4月8日前归还租赁房屋，如你按时退房，我将归还你本次转账的钱”。三、租赁期限：《房屋租赁合同》约定的租赁期间为2014年4月1日至2018年3月30日。四、涉案房屋的占有、使用情况：原告称涉案房屋在《房屋租赁合同》签订后即交付给被告周玉林使用，目前由被告周玉林、陈四海共同占用。被告周玉林、陈四海均称自2015年6月5日后，由被告陈四海实际使用涉案房屋，并按月支付房屋租金。五、涉案房屋有无返还：经本院组织协商，但双方对腾退房屋一事无法达成一致。原告称，被告陈四海一直拒绝返还涉案房屋，截止2019年5月18日，因社区更换门禁卡，被告陈四海才无法取得新门禁卡，但被告陈四海一直未将涉案房屋的门窗、电梯、电箱等钥匙交付给原告，造成原告无法正常使用房屋。原告提交微信聊天2份、记录视频1份，用于证明被告陈四海在2019年4月30日还在收取租客租金；涉案房屋地下室的租客于2019年5月6日搬离，在此之前，陈四海一直居住在涉案房屋内；2019年5月18日，在更换门禁时，被告陈四海还在涉案房屋内。被告陈四海称，2018年8月原告通过停水、停电的方式，要求被告陈四海在涉案房屋内招租的租客在2018年8月31日前全部搬离，故租客全部在2018年8月31日搬离，原告已在2018年8月31日收回涉案房屋。被告陈四海向本院提交《情况说明》2份，显示其向“下李朗工作站调解办及业主”的说明，称“（2018年）8月24日我委托同乡联系到业主的律师，就续租事宜谈了一下，愿承担租金每月4.5万元。本人8月28日要求见林老板，承诺租金每月4.7万元。我们回来一直在期待。9月3日物业拆走水表断水，住户已经搬离了绝大部分。到今天（2018年9月13日）为止，除个别未找到房子的住户，其他全部已搬离”。关于涉案房屋返还时间,虽然被告陈四海主张2018年8月31日原告已收回涉案房屋，但未提交证据证明已完成了退房交接手续,且被告陈四海所提交的两份《情况说明》均显示，2018年8月期间被告陈志海的真实意思表示为续租房屋，且多次与原告方进行沟通，截至2018年9月13日，涉案房屋仍有部分租客未搬离，《情况说明》所载内容与被告陈四海所述“2018年8月31日原告已收回房屋”相矛盾。根据原告陈述，2019年5月18日后被告陈四海因无法办理新的门禁卡而离开涉案房屋，故本院认为，自2019年5月18日后原告已实际取得了涉案房屋的支配权。六、装修情况：原、被告确认，被告陈四海在使用涉案房屋期间，加装了电梯1部。2019年7月5日经深圳市国策评估有限公司对涉案电梯价值进行评估，认定截至2019年6月11日涉案电梯价值为人民币66800元。被告周玉林、陈四海确认电梯所有权归陈四海所有，被告陈四海要求在解除合同的情形下，原告应向被告陈四海支付电梯、房屋装修等费用。原告同意继续使用涉案电梯，2019年7月26日，原告在本院提交的关于评估报告的质证意见中表示同意将电梯评估款项在两被告应向原告支付的款项中予以扣除，但要求被告将电梯钥匙、保修凭证、购买合同原件等材料交付原告方，以确保原告能正常使用和维护电梯。此后，在本院组织下，双方就电梯钥匙进行了交接。七、租金支付情况：《房屋租赁合同》约定前3年月租金为30000元，第四年月租金33000元。原、被告确认，被告已按时结清合同租赁期间的所有租金，2018年4月1日合同期满后，被告拒不搬离涉案房屋，但按照38000元/月的标准支付租金至2018年6月30日，合计支付租金114000元（38000元/月×3个月）。原告主张，合同期满后，被告拒不搬离涉案房产，应当按照《房屋租赁合同》第7条约定的“合同期满后，因故延迟归还房屋，应按当月租金三倍即每日应交租金3000元，每月应交租金90000元，作为补偿甲方（原告）的损失”，故两被告应当自2018年4月1日起按90000元/月的标准向原告支付租金。两被告对原告上述主张均不予确认。八、解除合同原因：原告主张合同期满，合同自然解除。被告陈四海称，根据原告与周玉林等约定，被告陈四海在合同期满后享有房屋的优先租赁权，但合同期满前原告即要求按远超出市场价格的租金标准续签合同，大幅涨租，在被告陈四海多次沟通无效后，陈四海自合同期满后自动调高租金标准，按38000元向有关支付租金，合同并未解除。九、房屋押金：《房屋租赁合同》约定，被告周玉林在合同签订后向原告支付租赁押金60000元。原告主张被告违约，原告无需退还押金。两被告称，该押金已归被告陈四海所有，陈四海享有要求原告退还该笔押金的权利十、原告诉讼请求：1、判令两被告立即腾退深圳市龙岗区李朗村大坑肚29号房屋，并将该房屋依照《房屋租赁合同》的约定返还给原告；2、判令被告周玉林向原告支付违约金人民币90000元（截止至2018年4月30日，之后每月按90000元计算，截止至两被告实际将房屋交付给原告为止）；3、被告陈四海对上述违约金承担连带赔偿责任；4、判令原告无需返还被告周玉林两个月押金人民币60000元；5、本案诉讼费由两被告承担。此外，原告在案件审理过程中称，如果电梯评估余值从被告应付款项中扣除的话，要求判令电梯归原告所有。十一、被告答辩意见：被告周玉林辩称，被告周玉林在经过原告同意后将本案房屋转租给被告陈四海，自2015年6月5日起，一直都是由被告陈四海交付租金给原告，原告对转租是知情且同意的；被告周玉林不是本案适格被告，被告陈四海才是实际承租人，原告所称被告陈四海代被告周玉林管理涉案房屋不符合客观事实；此外，原告所称有人愿意55000元/月租赁涉案房屋没有事实依据，侵犯了被告陈四海的优先租赁权。被告陈四海辩称，1、涉案房屋不符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，故原告与被告周玉林签订的《房屋租赁合同》无效，原告要求支付违约金90000元和不返还押金60000元没有法律依据，不应支持；2、虽然原告与被告周玉林签订的《房屋租赁合同》补充协议中第三款约定“合同期满，电梯、改装房间不能拆除，归还原告”，但是基于合同相对性，该条款对被告陈四海没有约束力。被告陈四海自2015年6月5日起转租了本案房屋，并对涉案房屋电梯办理的特种设备使用登记证，故被告陈四海对电梯、房屋装修享有所有权；3、被告陈四海作为次承租人（受转租人）享有优先承租权。合同到期后，被告陈四海自觉将房屋租金上调15%即按38000元每月支付，原告已接受了租金，参照深圳市2017年度房屋租赁指导租金标准，被告支付的租金高于市场价，可见被告有诚意续签合同，但原告却大幅提高房屋租金，被告陈四海认为原告应当按照诚信、公平原则，就租金问题进行协商；4、本案为租赁同纠纷，被告陈四海不是适格被告；5、被告陈四海既无法定义务也无约定义务，无需承担连带责任。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。判决结果本院认为，根据被告陈四海提交的银行转账记录、2017年8月11日《收条》、短信聊天记录等证据显示，原告早已知晓被告陈四海以承租人的名义按月向原告支付租金，参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，本院认为，原告应当知道转租行为发生且未提出异议，故转租行为对原告已产生效力，本院确认本案房屋租赁纠纷中，原告为出租人，被告陈四海为承租人。涉案房产未取得合法产权证书及建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原、被告之间就涉案房产租赁事宜签订的《房屋租赁合同》为无效合同。涉案房产租赁合同无效，故原告要求按照合同约定支付违约金以及不需要退还租赁押金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，原告应当向承租人退还租赁押金60000元。同理，因租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，被告陈四海应当将涉案房屋返还原告，并原告可按合同约定租金标准33000元/月向被告陈四海主张房屋占用使用费。因自2019年5月18日后原告已实际取得了涉案房屋的支配权，此后被告陈四海的不配合行为，并未构成影响原告使用房屋的重大障碍，故本院认为房屋占用使用期间应自2018年4月1日计算至2019年5月18日，合计446991.8元（33000元/月×12个月÷365天×412天）。关于被告在涉案房屋安装的电梯，因原告同意继续使用且将电梯估值在被告应付费用中予以抵扣，故本院将电梯估值66800元在被告陈四海应付房屋占用使用费中予以扣减，电梯归原告所有。扣除原告应返还的租赁押金60000元、被告陈四海2018年4月1日至6月30日已付租金114000元、电梯估值66800元，被告陈四海剩余应付房屋占用使用费206191.8元（446991.8元-60000元-114000元-66800元）。关于电梯评估费，因合同无效，原告与被告陈四海均具有过错，故本院认为应当由原告与陈四海共同承担，各自负担50%。关于被告陈四海要求原告支付房屋装修损失的主张，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。该条规定表明，即使在合同有效的情况下，租赁合同到期，附合的装饰装修物亦应视为在租赁期内摊销完毕，不存在装修损失。在本案中，租赁合同无效且已到期，承租人主张的装修损失应为信赖利益损失，根据信赖利益不得超出履行利益的法理，承租人不得基于无效合同取得比有效合同更多的利益，故对于被告陈四海关于装修损失之主张，本院不予支持。此外，因原、被告双方就续租一事无法协商一致，故被告陈四海答辩所称的优先承租权与本案无关联，该答辩意见，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十二条、第十六条之规定，判决如下：一、被告陈四海于本判决生效后10日内向原告林鑑城支付2018年4月1日至2019年5月18日期间剩余房屋占有使用费计人民币206191.8元；二、深圳市龙岗区李朗村大坑肚29号（门牌号大坑肚16-1号）房屋所装载电梯的所有权归原告林鑑城所有；三、驳回原告林鑑城的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元（原告已预缴），由被告陈四海承担。评估鉴定费2000元，由原告林鑑城、被告陈四海各自承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 怡二〇一九年十月八日书记员 戴思强