云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4121号上诉人（原审原告）：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。住所地：昆明市东风东路**金泰大厦**。法定代表人：胡斌，公司董事长。委托诉讼代理人：谢雨静，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：田小辉，男，白族，1970年8月7日生，住云南省昆明市盘龙区。上诉人昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司（以下简称“公租房公司”）因与被上诉人田小辉房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初4722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因被上诉人田小辉下落不明，本院依法公告传唤，其无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人公租房公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告田小辉之间签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、判令被告田小辉在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市官渡区广福路9350号子君村欣景花园居安园01栋3单元1104室公共租赁住房；三、判令被告田小辉向原告支付租金至实际腾退租赁房屋之日止（以月租金813.1元为标准，自2017年5月1日起暂计算至2018年3月23日拖欠的租金为人民币9757.2元）；四、判令被告田小辉每逾期一日按月租金5%（即人民币40.65元）为标准，向原告支付自2017年5月1日起至实际腾退租赁房屋之日止的违约金（暂计算至2018年3月23日的违约金为13253.5元）；五、判令原告有权不予退还被告田小辉缴纳的全部履约保证金，用于冲抵被告应承担的违约金；六、判令被告承担本案的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费、执行费等）。一审法院经审理确认以下事实：2014年4月3日，原告（出租人、甲方）与被告田小辉（承租人、乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》（以下简称“租赁合同”）及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“补充协议”），约定被告向原告承租坐落于昆明市官渡区广福路9350号子君村欣景花园居安园01栋3单元1104室公共租赁住房，建筑面积65.78平方米，月租金为813.10元，租赁期限自2014年05月01日起至2017年04月30日止，租金支付方式为每6个月为一期，被告于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金，合同签订之日被告向原告缴纳履约保证金4635.0元，合同终止或者解除，被告无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自被告腾退出房屋交原告验收通过之日起7个工作日内原告无息退还履约保证金，在租赁期内，若被告有任何违约行为，原告有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿，被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋，被告如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金。双方在《补充协议》第十一条中约定被告依据《租赁合同》应支付的违约金累计超过了履约保证金50%（含）即2317.5元（4635.0元×50%）的，原告有权提前解除《租赁合同》。即根据双方对违约金的约定方式来计算，则当被告不支付租金达两个月时（813.10元×5%×60天=2439.3元），原告就已可以提前解除《租赁合同》。合同签订后，原告按约定将上述房屋交由被告使用，被告向原告交纳了履约保证金4635元，并交纳了2014年4月3日至2017年4月30日期间的租金。原告称被告田小辉自2017年5月1日起至今未按约支付租金，原告特诉至一审法院，主张如上诉求。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务关系终止：（一）债务已经按照约定履行……。本案中，原告与被告田小辉签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据《租赁合同》约定，租赁期限自2017年04月30日已经届满，在租赁期限内被告均支付了相应的租金，并不存在拖欠租金的情形，合同的权利义务已经终止，故原告的第一、三、四项诉讼请求不予支持。租赁期限届满后，原告有权收回房屋，被告田小辉理应将承租的房屋腾还原告，庭审中原告已陈述被告现已不在出租房屋内居住，为尽快实现公租房的社会、经济价值，故对于腾房日期支持于本判决生效之日起三日内腾退。另，租赁双方约定了履约保证金的处理方式，结合庭审查明被告并无违约事项，原告未举证证明被告存在对房屋损害行为，故原告的第五项诉讼请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告田小辉于本判决生效后三日内将昆明市官渡区居安园01栋3单元1104室公共租赁住房腾还原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费375元，由被告田小辉承担50元、由原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司承担325元。一审宣判后，上诉人公租房公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其所依据的主要事实理由为：1、一审认定事实错误，租赁期限届满后，上诉人拒绝将租赁房屋腾还给上诉人，亦未向上诉人支付合同到期后产生的租金及违约金。上诉人起诉主张被上诉人支付拖欠租金、违约金及不予退还履约保证金的诉请，具有事实及法律依据，应当得到支持。一审认定事实不清，适用法律不当，导致判决结论错误。请求二审法院依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人田小辉未到庭发表答辩意见。在二审审理中上诉人未向本院提交新的证据，且对一审判决认定的案件事实无异议。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，双方约定的租赁期限至2017年4月30日已届满，但被上诉人在租期届满后并未将租赁房屋腾还给上诉人。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”依法应视为本案诉前双方原租赁关系继续有效，但自2017年5月1日起租赁期限为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条有关不定期租赁合同“当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，上诉人提出解除双方所签租赁合同及补充协议并要求被上诉人腾还租赁房屋的上诉主张有事实及法律依据，应当予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”公租房公司作为享有合同解除权的一方，起诉请求解除租赁合同。一审法院于2018年9月7日向田小辉公告送达起诉状副本，自公告发出之日起经过六十日视为送达，则公告期满之日（2018年11月7日）公租房公司解除合同的意思表示到达田小辉，双方租赁合同及补充协议即解除。被上诉人依法应承担合同解除前按照合同约定标准（813.1元/月）计算的欠付租金（自2017年5月1日至2018年11月6日的欠付租金共计14771.32元），并应支付自合同解除后至腾退房屋止继续占用期间参照合同租金标准（813.1元/月）计算的占用费。一审对此处理有误，本院依法予以纠正。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”被上诉人已向上诉人交纳履约保证金4635元，根据双方约定，该保证金的退还条件为合同终止或解除，被上诉人无违约事项等，否则上诉人有权从该保证金中扣除相应金额，则该保证金经双方协商一致作为被上诉人守约的担保。被上诉人自2017年5月1日起无正当理由拒不腾退房屋亦未支付上诉人房租，已违反双方约定，其应当承担违约责任。但合同约定的逾期付款违约金为每逾期一日按月租金的5%支付，约定标准过高，且该违约条款与履约保证金在性质上雷同，加重了被上诉人就同一违约行为所应承担的违约责任。鉴于上诉人已收取被上诉人所缴纳的履约保证金，并考虑到本案公共租赁住房的社会保障属性，承租人在经济收入、生活保障等方面所存在的特殊情况，本院确认由被上诉人承担的违约金为4635元。因双方约定上诉人有权从履约保证金中扣除相应金额冲抵被上诉人应承担的违约金、租金等费用，并有权根据实际情况选择扣除顺序，现上诉人提出以履约保证金冲抵被上诉人应承担的违约金，该主张符合合同约定，本院予以支持。上诉人无需再向被上诉人退还履约保证金。一审对此处理不当，本院予以纠正。综上，上诉人公租房公司上诉请求中有事实和法律依据的部分，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初4722号民事判决第一项，即：“一、被告田小辉于本判决生效后三日内将昆明市官渡区居安园01栋3单元1104室公共租赁住房腾还原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。”二、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初4722号民事判决第二项，即“二、驳回原告的其他诉讼请求。”三、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告田小辉于2014年4月3日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》。四、由被上诉人田小辉于本判决生效之日起十五日内支付上诉人昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司自2017年5月1日起至2018年11月6日止的欠付租金14771.32元。五、由被上诉人田小辉于本判决生效之日起十五日内支付上诉人昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司自2018年11月7日起至实际腾还房屋之日止按照813.1元/月标准计算的占用费。六、被上诉人田小辉已支付给上诉人昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的履约保证金人民币4635元抵扣本案违约金，上诉人昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司不再承担退还义务。七、驳回上诉人昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费375元，由上诉人昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司负担150元，由被上诉人田小辉负担225元。二审案件受理费375元，由上诉人昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司负担150元，由被上诉人田小辉负担225元。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长 杨 艳审判员 朱 欢审判员 晏云锋二〇一九年十月十七日法官助理黄佩书记员陈俊宇