福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民终1514号 上诉人（原审原告）：林金华，女，1981年11月20日出生，汉族，住福建省尤溪县。 被上诉人（原审被告）：陈文锦，男，1958年10月2日出生，汉族，住福建省尤溪县。 上诉人林金华因与被上诉人陈文锦房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省尤溪县人民法院（2019）闽0426民初404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林金华，被上诉人陈文锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林金华上诉请求：撤销福建省尤溪县人民法院（2019）闽0426民初404号民事判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一审法院对本案事实认定不清，一审判决存在错误，应当依法予以撤销并改判，具体理由如下：1.林金华于2018年9月16日向陈文锦支付了自2018年9月15日起至12月15日止的房屋租金，应视为租赁期限至2018年12月15日止，林金华提出退租的行为并不违反原租赁合同的约定。林金华作为承租人，自2012年12月14日起承租陈文锦位于尤溪县的房屋，押金3000元。2012年12月14日至2014年12月15日双方之间均以年为单位签订了书面租赁合同，2015年12月15日租赁期限届满后，林金华与陈文锦协商按原协议续租房屋并于每年度租期届满后在原租赁合同上签字确认。直至2017年12月15日租期届满，双方未再签字确认续租，陈文锦也未将3000元押金退还给林金华，林金华仍继续使用租赁房屋并按季度向陈文锦支付租金，由于陈文锦未与林金华订立书面租赁合同，林金华有权随时解除租赁，且林金华已向陈文锦支付了2018年9月15日至12月15日的租金5400元，林金华提出解除租赁的行为并无不当。一审法院对该部分事实认定有误。2.林金华提供的证据足以证明林金华已经履行了提前通知的义务，一审法院在前后事实认定矛盾的情况下作出了错误判决。根据林金华在一审庭审中提交的收条和短信证据可以证明，林金华于2018年9月16日向陈文锦支付了当季租金，后因陈文锦未履行出租人相关义务，林金华于2018年10月15日通知陈文锦租赁期限提前至2018年11月14日止。2018年11月8日，林金华再次以短信形式向陈文锦发出退租通知，但陈文锦对此置之不理。2018年11月16日，林金华再次向陈文锦发出终止租赁通知并将房屋钥匙交至物业管理处，陈文锦却始终怠于办理退租交接事宜。一审法院在查明事实中认定“2018年11月8日，林金华通过短信通知陈文锦，租赁期间至2018年11月15日止”，后却又在判决书中载明“截至法庭调查结束，林金华并没有提供证据证明其履行了提前一个月通知陈文锦终止合同的义务”，一审法院对该部分事实的认定显然自相矛盾，导致一审判决存在错误，应依法予以纠正。3.根据林金华提交的证据材料显示，林金华已完全履行了退租的通知义务且达到退租条件，一审法院未结合具体客观事实作出了错误判决。根据一审中林金华向法院提交的证据材料可以看出，林金华在不定期租赁过程中已完全履行了提前通知解除租赁的义务，且在陈文锦不予置否后于2018年11月16日搬空、撤离并将租赁房屋钥匙交至物业管理处，已达到退租条件。因陈文锦一直怠于履行交接手续，既未及时回复林金华的短信，亦未向林金华返还租赁押金及租金，陈文锦迟迟不出面办理退租的行为侵犯了林金华的合法权益。一审法院却仅以林金华未履行通知义务为由驳回林金华的诉讼请求，属于对客观事实及证据的认定错误。综上所述，原审法院对案件认定事实不清，判决存在错误，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判或发回重审。 陈文锦辩称，本案是租赁合同纠纷，在双方约定租赁期满后林金华继续租赁房屋属于无固定期限的租赁合同，林金华要求解除合同应符合原《房屋出租协议》提交要求，林金华无权随意解除合同。林金华与陈文锦于2012年12月14日签订租赁期限为一年的《房屋出租协议》一份、租赁期满后双方于2013年12月13日续签一份租赁期限为一年的《房屋出租协议》；此后，租赁期满双方均续签《房屋出租协议》至2017年12月14日止。在该续签合同期满之后的2018年度，双方虽然没有再续签房屋租赁合同，但林金华与陈文锦均以口头协商方式约定续租，且林金华租金已缴纳至2018年12月15日。2018年11月7日林金华突然通过电话和短信通知陈文锦要求退租。陈文锦当即拒绝林金华的无理要求，并要求林金华继续履行租赁合同至林金华已经缴纳的租期。林金华在上诉状中提出的其在2018年10月15日通知陈文锦租赁期限提前至2018年11月14日无证据证明。在一审中，陈文锦主张双方履行租赁合同过程中，林金华同意已将押金折抵2017年12月15日至2018年3月15日的租金，陈文锦也已经将押金收据收回销毁。在林金华即无法向法庭提交押金收据、又无证据证明陈文锦尚欠其押金3000元的情况下，一审判决认为本案在租赁合同期满是不符合退还押金条件系认定事实错误，二审法院对此应予以纠正。综上，一审判决认定的本案主要事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，林金华提出的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回林金华的上诉请求，维持一审正确判决。 林金华向一审法院起诉请求：要求陈文锦退还给林金华房屋租赁押金3000元及一个月租金1800元，合计4800元，并支付该款自2018年11月15日起至该款付清之日止按月利率0.5%计算的资金占用费。 一审法院认定的事实： 2012年12月14日，陈文锦作为出租方与作为承租方的林金华签订《房屋出租协议》一份。该协议约定的主要内容为：陈文锦将其与妻子柯凤珠共同共有的位于尤溪县城关水东锦鸿佳园11号楼405室（注：房屋所有权证标注的房屋坐落为，尤溪县城关镇东一路3号锦鸿佳园11号楼3层305室）出租给林金华居住使用，租期一年，租金每月1600元，每季度前交清；合同签订之日，林金华须交付给陈文锦3000元作为押金，合同期满，林金华交清租赁期间一切费用，保持室内装修及家具、电器完好后，陈文锦将押金无息退还林金华，如有违反合同，陈文锦不予退还押金，同时终止本合同；期满前林金华应提前一个月通知陈文锦有或没有再续租，以避免陈文锦下月租金损失。协议还对其它事项进行了约定。当日，林金华向陈文锦交付房屋租赁押金3000元。租赁期间届满后，陈文锦与林金华经协商续租房屋，于2013年12月13日双方签订《房屋出租协议》一份。该协议约定的主要内容：陈文锦将其与妻子柯凤珠共同共有的位于尤溪县城关水东锦鸿佳园11号楼405室（注：房屋所有权证标注的房屋坐落为，尤溪县城关镇东一路3号锦鸿佳园11号楼3层305室）出租给林金华居住使用，租期自2013年12月15日起至2014年12月15日止，租金每月1800元，每季度前交清；合同签订之日，林金华须交付给陈文锦3000元作为押金，合同期满，林金华交清租赁期间一切费用，保持室内装修及家具、电器完好后，陈文锦将押金无息退还林金华，如有违反合同，陈文锦不予退还押金，同时终止本合同；期满前林金华应提前一个月通知陈文锦有或没有再续租，以避免陈文锦下月租金损失。协议还对其它事项进行了约定。租赁期间届满后，陈文锦与林金华经协商按原协议续租房屋一年，双方于2014年12月13日在《房屋出租协议》签名确认。租赁期间届满后，陈文锦与林金华经协商又按原协议续租房屋一年，双方于2015年12月15日在《房屋出租协议》签名确认。租赁期间届满后，陈文锦与林金华经协商又按原协议续租房屋一年（房屋租赁期间自2016年12月16日起至2017年12月15日止），双方于2016年12月15日在《房屋出租协议》签名确认。2018年9月16日，林金华向陈文锦支付了自2018年9月15日起至2018年12月15日止的房屋租金5400元。2018年11月8日，林金华通过短信通知陈文锦，租赁期间至2018年11月15日止。林金华与陈文锦因押金和最后一个月租金退还等事宜协商未果，为此引起纠纷。 一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。陈文锦作为房屋出租人将房屋提供给作为承租人的林金华使用，承租人林金华定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋归还出租人陈文锦，本案系房屋租赁合同纠纷。陈文锦与林金华签订的《房屋出租协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，予以确认。依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于林金华提出，要求陈文锦退还一个月租金1800元的诉讼请求一节，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案双方当事人约定的房屋租赁期间至2017年12月15日止，租赁期间届满，林金华继续租用房屋，出租人陈文锦没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。案涉房屋租赁协议约定的提前终止合同的条件：期满前林金华应提前一个月通知陈文锦有或没有再续租。虽然林金华缴纳租金至2018年12月15日止，但其要求于2018年11月15日终止合同，应提前一个月即应于2018年10月15日前通知陈文锦。截至法庭调查结束，林金华并没有提供证据证明其履行了提前一个月通知陈文锦终止合同的义务。因此，林金华提出的该项诉讼请求，事实和法律依据缺乏，不予支持。陈文锦提出，要求其退还给林金华一个月房屋租金1800元，依据不足，应予驳回的抗辩，合法有据，予以采纳。关于林金华提出，要求陈文锦退还房屋租赁押金3000元的诉讼请求一节，《房屋出租协议》第6条约定，合同签订之日，林金华须交付给陈文锦3000元作为押金，合同期满，林金华交清租赁期间一切费用，保持室内装修及家具、电器完好后，陈文锦将押金无息退还林金华，如有违反合同，陈文锦不予退还押金，同时终止本合同。协议约定退还押金的条件：合同期满，林金华交清租赁期间一切费用，保持室内装修及家具、电器完好等。陈文锦对林金华主张的该项诉讼请求提出异议，并提供了案涉房屋林金华欠缴房屋租赁期间的物业费、电费、水费等票据。即双方当事人对林金华是否已支付了房屋租赁期间物业费、电费、水费等产生争议，并不符合协议约定的退还房屋租赁押金的条件。因此，林金华提出的该项诉讼请求，事实依据不足，不予支持。陈文锦提出，林金华要求其退还押金3000元，无事实依据，依法应予驳回的抗辩，合法有据，予以采纳。至于陈文锦提出，要求林金华应支付欠缴的水电费435元、物业费184元及租赁房屋内财物损失12710元的抗辩一节，不属本案的审理范围，可另行主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回林金华的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由林金华负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 陈文锦提交以下证据：通话记录详情单一组，拟证明：林金华于2018年11月15日没有打电话给陈文锦并说明要提前退租的事实。 林金华质证认为，对陈文锦提交的上述证据的真实性及关联性没有异议，但对证明内容有异议。 本院认证认为，林金华对陈文锦房提交的上述证据的真实性及关联性不持异议。本院认定陈文锦提交以上证据真实、合法、与本案有关联，可以作为本案认定事实的依据。但能否证明陈文锦的主张，将在以下争议焦点问题中进行分析与认定。 双方当事人对一审认定的的事实均无异议，本院予以确认。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 一、关于陈文锦是否应当退还给林金华一个月房屋租金1800元的问题。 陈文锦应当退还给林金华一个月房屋租金1800元，具体理由如下：首先，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。而租金具体数额则应当根据双方当事人约定的租金标准及承租人使用租赁物的期限来确定。在本案中，林金华于2018年11月8日以短信形式向陈文锦发出退租通知，但陈文锦对此置之不理。2018年11月16日，林金华再次向陈文锦发出终止租赁通知并将房屋钥匙交至物业管理处。说明林金华实际租用讼争房屋的日期系2018年11月15日，故本案讼争的租金只能计算至2018年11月15日止。其次，本案双方当事人约定的房屋租赁期间至2017年12月15日止，租赁期间届满，林金华继续租用房屋，出租人陈文锦没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。就不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同，现行法律仅要求出租人解除租赁合同应当在合理期限之前通知承租人，而对承租人要求解除租赁合同条件未作任何限制。再次，《房屋出租协议》虽然约定“期满前乙方（林金华）应提前一个月通知甲方（陈文锦）有或没有再续租，以避免甲方下月租金损失。”但该约定的内容仅为租赁期限届满后承租人有无续租的通知义务（承租人的通知义务），而不是承租人提前或随时解除租赁合同的条件。最后，林金华于2018年11月8日以短信形式向陈文锦发出退租通知，林金华在该通知的内容中载明其于2018年10月15日有以电话方式告知陈文锦，陈文锦在收到该短信后就该部分内容并未提出异议；另外，从陈文锦提供的通话记录详情单可以认定林金华于2018年10月16日有打六次电话给陈文锦，其中上午9时42分之前打三次，下午打三次，且下午三次电话的通话时间较长，分别为51秒、215秒、1393秒，陈文锦主张该部分通话仅因案涉房屋的空气能热水器维修事宜，但从维修人员杨师傅于当日上午9时44分发给陈文锦的短信“租客已经付给我了”来看，案涉房屋的空气能热水器于当日上午就维修结束了，下午三次电话通话的内容可能涉及到提前解除租赁合同事宜。虽然林金华打电话的日期为2018年10月16日，而不是2018年10月15日，但二者之间仅相差一天，具体日期记错一天，符合常理。综上，陈文锦应当退还给林金华一个月房屋租金1800元。 二、关于林金华是否有权要求陈文锦退还房屋租赁押金3000元的问题。 该部分争议，一审法院已作具体分析与认定，且说理透彻，观点客观、正确，本院不再赘述。 本院认为，林金华于2018年11月15日终止租赁合同，并于2018年11月16日将涉案房屋的钥匙交至物业管理处，其只须支付租金至2018年11月15日止，且其终止租赁合同的行为符合法律规定，未构成违约，故陈文锦无权向林金华收取2018年11月16日至2018年12月15日的租金1800元，该笔款项应当由陈文锦返还给林金华。一审法院将租赁期限届满后承租人的通知义务（有无续租事宜），认定为承租人提前或随时解除租赁合同的条件，并据此驳回林金华要求返还多交纳的一个租金的诉讼请求，属于认定事实错误，并导致处理结果不当，本院予以纠正。林金华要求陈文锦退还承租押金3000元的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，林金华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省尤溪县人民法院（2019）闽0426民初404号民事判决； 二、陈文锦应于本判决生效后十日内返还给林金华租金1800元； 三、驳回林金华的其他诉讼请求； 四、驳回林金华的其他上诉请求。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由林金华负担17元，由陈文锦负担8元。二审案件受理费50元，由林金华负担34元，由陈文锦负担16元。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  林炬火 审判员  吴树辉 二〇一九年十月二十九日 书记员  王晓婷 附：本案适用主要法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -10- -9-