文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初10661号原告：江苏星瑞堂置业管理有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人：程苏苏。委托诉讼代理人：赵霄飞，江苏永润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玲，江苏永润律师事务所律师。被告：中大置业丰县有限公司，住所地江苏省徐州市丰县。法定代表人：嵇志荣。被告：嵇志荣，男，1963年9月3日出生，汉族，住江苏省南京市。两被告共同委托诉讼代理人：汤加云，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：水天鲲，北京观韬中茂（南京）律师事务所实习律师。原告江苏星瑞堂置业管理有限公司（以下简称星瑞堂公司）与被告中大置业丰县有限公司（以下简称中大公司）、嵇志荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星瑞堂公司的委托诉讼代理人赵霄飞,被告中大公司、嵇志荣的共同委托诉讼代理人汤加云、水天鲲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星瑞堂公司向本院提出诉讼请求：1.被告中大公司支付原告2019年7月16日至2020年1月15日期间的租金85919元，并支付该款项自2019年6月17日起至实际给付之日止按日万分之五标准计算的违约金；2.被告中大公司支付原告律师费5000元；3.被告嵇志荣对被告中大公司上述债务承担连带责任。事实和理由：2019年1月16日，原告与被告中大公司签订了房屋租赁合同，约定原告将位于南京市，租赁期限为2019年1月16日至2020年6月30日，同时合同对租金支付方式、合同解除及违约责任等进行了详细的约定。被告嵇志荣确认对被告中大公司债务承担连带担保责任。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告中大公司使用，履行了合同义务。但被告中大公司未按照合同约定于2019年6月16日之前支付2019年7月16日至2020年1月15日的房屋租金85919元。经多次沟通，被告至今未付。原告认为，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行，现被告未能按约支付房屋租金，严重违反双方合同约定，应当承担全部责任。被告嵇志荣作为担保人，应对被告中大公司的债务承担连带清偿责任。故原告诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告中大公司辩称，1.对原告主张的未付租金数额无异议，被告自始至终均愿意支付租金，未支付租金系由于无锡市梁溪区人民法院向被告送达了协助执行通知书，要求被告停止支付房屋租金，故被告不支付租金有正当合理的理由，不构成违约，不应当支付违约金及律师费；2.原告主张的违约金标准过高，应予调整。综上，请求依法判决。被告嵇志荣辩称，被告嵇志荣对被告中大公司债务承担连带责任无异议。本院经审理认定事实如下：南京市.43平方米，以下简称1809室）登记的房屋所有权人系薛凤勤。王金如自2012年4月1日起承租上述房屋。2012年3月30日，王金如与江苏五星商业管理有限公司（后更名为江苏星瑞堂置业管理有限公司，即本案原告）签订商业房屋租赁合同，约定王金如将上述房屋出租给原告，租赁期限自2012年4月1日起至2020年6月30日止。2017年7月13日，江苏邦兆投资有限公司（以下简称邦兆公司）与原告星瑞堂公司就1809室房屋签订了房屋租赁合同，约定租赁期限自2017年7月16日至2020年6月30日，2018年12月16日前支付2019年1月16日至2019年7月15日期间房租83716元，2019年6月16日前支付2019年7月16日至2020年1月15日期间的房租85919元等。后原告星瑞堂公司与被告中大公司就1809室房屋重新签订一份房屋租赁合同，约定租赁期限自2019年1月16日至2020年6月30日，租金金额及支付时间同邦兆公司与原告签订的房屋租赁合同一致；被告中大公司逾期支付本合同约定的各项费用的，应按欠付金额每日万分之五向原告支付违约金（合同继续履行的情况下）；原、被告任何一方违反本协议约定，违约方除按照本条约定支付违约金外，同时承担守约方为维护自身权益而支出的合理的律师费、差旅费、查询费等相关费用；被告中大公司法定代表人或股东嵇志荣自愿对被告中大公司的债务承担连带担保责任等等。该合同签订后，被告中大公司支付租金至2019年7月15日。原告星瑞堂公司称2018年底经被告中大公司及邦兆公司提出，原告认可后，原告与邦兆公司终止租赁合同，与被告中大公司重新签订新的租赁合同。被告中大公司称邦兆公司的法定代表人亦是嵇志荣，两公司办公地点均在1809室房屋，2019年4月左右邦兆公司的合同权利义务全部转让给被告中大公司，故中大公司与原告重新签订了房屋租赁合同，双方为结算方便，将租赁期限约定为2019年1月16日至2020年6月30日。2019年1月30日，江苏省无锡市梁溪区人民法院向邦兆公司送达协助执行通知书，要求邦兆公司停止向薛凤勤支付租金。后被告中大公司未支付原告2019年7月16日至2020年1月15日期间的租金。2019年6月20日，原告向被告中大公司发送律师函，要求被告中大公司支付2019年7月16日至2020年1月15日未付的租金85919元。被告嵇志荣提出需法院同意付款后再支付租金。另查明，原告为本案诉讼支付律师费5000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告星瑞堂公司与被告中大公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告星瑞堂公司已按约将租赁房屋交付被告中大公司使用，被告中大公司亦应按约支付租金。根据已查明事实，江苏省无锡市，根据被告中大公司及邦兆公司与原告星瑞堂公司分别签订的房屋租赁合同内容及被告中大公司与邦兆公司关系和情况可以认定邦兆公司将其与原告签订的房屋租赁合同中权利义务转让给了被告中大公司，故被告中大公司就该房屋租赁合同的履行可以行使邦兆公司的相应抗辩权利。被告中大公司辩称其停止支付租金系履行法院协助执行通知书内容，由于江苏省无锡市梁溪区人民法院送达的协助执行通知书内容系要求承租人停止向薛凤勤支付租金，并非要求承租人停止向原告支付租金，故对被告的该项辩解意见，本院不予采信。被告中大公司对原告主张的未付租金数额予以认可，本院予以确认。关于律师费问题。被告中大公司未在约定期限内支付租金，其行为构成违约，应承担相应违约责任。房屋租赁合同约定违约方需承担对方支出的律师费等费用，由于原告已实际支出律师费5000元，故原告要求被告支付该费用，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于违约金问题。被告中大公司未在约定期限内支付租金，其行为构成违约，应承担相应违约责任，考虑被告中大公司未支付租金系基于对协助执行通知书的理解错误，本案结合双方过错程度及原告实际损失情况，对原告主张的违约金，本院不予支持。被告嵇志荣作为担保人对被告中大公司债务承担连带责任无异议，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中大置业丰县有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告江苏星瑞堂置业管理有限公司租金85919元；二、被告中大置业丰县有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告江苏星瑞堂置业管理有限公司律师费5000元；三、被告嵇志荣对被告中大置业丰县有限公司上述债务承担连带责任；四、驳回原告江苏星瑞堂置业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2017元，减半收取计1008元，由被告中大置业丰县有限公司、嵇志荣负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱玉梅二〇一九年十月二十二日书记员  陈 悦履行告知书