浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终5801号 上诉人（原审原告)：连碎珠，女，1965年7月15日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托代理人：毛惠庆、谢辉，浙江诚缘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告)：沙静红，女，1973年8月29日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托代理人：倪智敏，北京盈科（杭州）事务所律师。 委托代理人：马超，杭州市拱墅区广和法律服务所律师。 上诉人连碎珠因与被上诉人沙静红商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初9709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2017年12月29日，连碎珠（买受人、乙方）与沙静红（出卖人、甲方）通过杭州新动房地产代理有限公司（以下简称新动房地产）签订一份《定金合同》，合同约定：“甲方所售房屋坐落于杭州市拱墅区，建筑面积257.4平方米，甲方所售房屋成交价格为37970000元，一次性付款，乙方2017年12月29日前向甲方指定银行帐户转入人民币3980000元作为定金，该定金为双方日后签署正式房屋买卖合同的担保。甲方所售房屋所涉交易税费由乙方承担。余款最迟在产权过户受理前支付，具体付款时间及取款条件在《杭州市房屋转让合同》当天约定。甲方所售房屋承诺，甲方承诺有权处置所售房屋且不存在影响该房屋出售的事实……甲方承诺提供关于该房地产交易所需的所有资料，包括但不限于房地产权利证明等。乙方购买房屋的承诺，乙方承诺符合该房地产所在地限购等政策下的购房要求，不会因购房资格的问题导致无法履行与甲方签署的《杭州市房屋转让合同》或无法办理房屋产权变更登记。违约责任：若甲方未按时与乙方签署正式房屋买卖合同，则视为甲方违约，甲方应向乙方返还双倍定金。若乙方未按时与甲方签署正式房屋买卖合同，则视为乙方违约，甲方有权不退还乙方定金作为违约金。其他约定：1、该物业交易过程中所产生的所有税费由买方承担（除一手房办证费用外），2、甲乙双方约定在5月30号前办理完二手房交易过户，3、甲方同意乙方在签定此套二手房合同时准许乙方因限购原因变更购买人，4、甲乙双方协商签定此套房产二手房转让合同时间为4月底5月初，但因时间周期长甲乙双方约定乙方需5月1号前再打600万给甲方作为提前支付房款……。”合同签订后，连碎珠当即向沙静红支付定金3980000元，并于2018年5月2日、5月3日、5月4日分别向沙静红支付购房款计6000000元。2018年5月28日，涉案房屋取得了不动产权证书。 吴昊系新动房地产的工作人员，丁总系新动房地产负责人。该新动房地产系连碎珠委托的中介机构。2018年4月28日，沙静红向吴昊发微信“什么时候汇款，我觉得对方不以为然这件事情，好象对协议的约定无动于衷，有点奇葩……2号打完钱，晚上之前把协议等都签署了，晚上我要出差去外地，本来下午就走的”。吴昊回复“最晚5.3前可以吗，这中间工作可能是我没做好，我会跟莲姐（连碎珠）接好，您收到钱后写张收据即可留在公司我去拿，另外签正式房屋转让合同估计她会在15号之前回杭州，届时我们在您回杭州后约时间应该没有问题吧”。2018年5月29日，沙静红向吴昊发微信“我明早拿到房产证，然后做什么？”，吴昊回复“等我消息吧”。2018年6月4日，沙静红向吴昊发微信“吴昊，合约什么时候签订”。吴昊回复“今天才拿全客户的查档资料而且还是一份不合格资料，正在想办法疏通过了查档这关就没有问题了，也就这两天的事情，沙总。我先解决购房资格问题吧。” 2018年6月7日，连碎珠、沙静红、吴昊、丁总在杭州市西湖区玫瑰园度假酒店就签署房屋转让合同一事进行协商，内容如下：沙静红说“莲姐（连碎珠）听说你一直在国外，5月份也在国外，5月30号之前一直和昊昊说什么时候签约，说了很多次”。连碎珠说“嗯，对，之前一直在国外，我们是交了2年半社保，按道理是够了，结果政策好象是说补交不同意，原来是说补交可以的，现在又不可以了”。丁总说“今天坐下来大家商量一下，看看有什么解决办法。一个是你（连碎珠）可以把所有的钱全部付给她（沙静红），他项权证做到你连碎珠名下，其他的话，就是按昨天说的，用公司去过户，今天就可以过。连碎珠说“用公司去过户的话，我下面还有两位其他股东，我还没打电话给他们”……最终，双方未能签订该房屋转让合同。 2018年6月8日，沙静红发函给连碎珠，因连碎珠违背《定金合同》第8.4条第2项约定而构成违约，故要求解除定金合同，并没收该定金3980000元，6000000元购房款请提供银行账号返还给连碎珠。2018年6月12日，连碎珠发函回复给沙静红，已收到沙静红单方面解除合同，鉴于沙静红单方面解除，故将定金3980000元和购房款6000000元立即汇入连碎珠银行账号，并有权主张沙静红双倍返还定金。庭审中，双方对解除《定金合同》无异议，但对违约的问题，双方各执一词遂而形成诉讼。 原审法院另查明，武汉公司的股东系两个法人，即大陆桥物业经营管理有限公司、新东方信用担保有限责任公司。 2017年3月2日、2017年3月28日，杭州市住房保障和房产管理局出台《关于进一步调整住房限购措施的通知》、《关于进一步完善住房限购及销售监管措施的通知》，在市区范围内暂停向以下居民家庭出售新建商品房和二手房：……（三）无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明的非本市户籍居民家庭。……三、户籍由外地迁入桐庐、建德、临安、淳安四县（市）的居民家庭，自户籍迁入之日起满2年，方可在本市限购区域内购买住房，并按照本市限购政策执行。现连碎珠起诉至原审法院，请求：1、沙静红返还购房预付款6000000元及自2018年6月8日起计算银行同期贷款利息，该权利保留至上述款项实际结清之日止；2、沙静红双倍返还定金共7960000元；3、沙静红承担全部诉讼费用。 原审法院认为：双方签订的《定金合同》合法有效，双方均应按约履行，不得擅自变更或者解除合同。该案中，双方对解除该定金合同无异议，事实上该合同已于2018年6月12日正式解除，该院予以确认。合同解除后，连碎珠要求沙静红返还购房款6000000元并支付相应利息的诉请，该院予以支持。 该案争议的焦点一、导致双方未能如期按约签订房屋转让合同并办理过户手续的违约事实。围绕该争议焦点，根据双方举证及该院审理查明的事实，该院认为在《定金合同》中约定签订二手房转让合同的时间为2018年4月底5月初，在该期限内沙静红曾向新动房地产催促签约而未果，因此，沙静红对未能按约签订二手房转让合同并无违约，且之后在《定金合同》履行期内连碎珠及新动房地产从未通知沙静红签订转让合同并办理过户手续，直到2018年5月29日沙静红再次主动催问新动房地产要求签约仍未果。在《定金合同》履行期届满后于2018年6月4日，沙静红又一次向新动房地产催问签约时间，回复因连碎珠不具备购房资格而未能确定签约时间。连碎珠认为因沙静红当时未取得不动产证而有权拒绝签订合同。对此，该院认为，取得不动产权证应为办理房屋过户手续的必备要件，但并非涉案定金合同约定或法定签订房屋转让合同的强制性必备条件，即二手房转让合同签订并不是以取得不动产证为前提，在未取得的情况下所签订的二手房转让合同也是合法有效，同时双方在签订《定金合同》时对诉争房产未取得产权证的事实均知情，故连碎珠以上述理由不签订合同，存在违约。同时在《定金合同》中亦未约定交付不动产证的时间，此后连碎珠及新动房地产从未向沙静红催问提交不动产证。另，涉案房屋于2018年5月28日取得不动产证，在《定金合同》履行届满前即在2018年5月30日已具备了产权过户条件。因此，导致案涉二手房转让合同一直未能按约签订并按约办理过户手续的根本性障碍系连碎珠在《定金合同》约定的办理过户时间前尚未具备购房资格，在超过合同履行期后于2018年6月7日各方协商时连碎珠表示因未连续交纳社保而无法购买此套房产，虽《定金合同》中约定允许变更购买人，但连碎珠既未在合同履行期内提出变更购买人，又在履行期届满后变更购买人因存在重大瑕疵而也未能签订二手房转让合同。对于在杭购房资格，杭州市住房保障和房产管理局已于2017年3月出台限购政策，连碎珠作为买房人，特别是在购买几千万元的大宗房产时更应尽到其合理的谨慎注意义务。综上，涉案房屋未能按约签订二手房转让合同，从而导致未能按约办理产权过户登记手续，连碎珠因违约行为应按约承担违约责任。 该案争议焦点二：关于定金罚则的适用。该院认为，定金罚则制度贯彻了尊重意思自治的民法基本理念，而且在一定程度上遵循了公平这一民法基本原则。首先，虽然定金罚则具有惩罚性，但此种惩罚性规则的适用是基于当事人自愿选择的结果。换言之，在不违反国家利益、社会公共利益以及第三人合法权益的前提下，法律应当尊重当事人的自由意思，对定金罚则的效力予以认可。其次，在定金制度中，双方对自己违约后所应承担的责任是可以预见的，交付定金一方通过支付一定数额的定金行为表达了自己对适当履约的诚意，而收取定金一方在接受了对方定金后亦承担了一旦违约将加倍返还定金的风险和义务。双方签订《定金合同》后，均应积极善意的履行该《定金合同》进而最终在《定金合同》约定的时间内签订房屋转让合同，亦在《定金合同》约定的时间内办理房屋过户手续。如前所述，该案沙静红在《定金合同》约定的时间内履行了自己的义务，连碎珠在未能保证购房人资格的情况下与沙静红签订《定金合同》，最终因购房资格而违反了《定金合同》第6.1条约定，根据《定金合同》第7.2条约定，因连碎珠未按时与沙静红签署正式房屋买卖合同，则视为连碎珠违约，沙静红有权不退还连碎珠定金3980000元作为违约金，故连碎珠要求沙静红双倍返还定金7960000元的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《中华人民共和国公司法》第一百零四条、第一百零六条之规定，于2019年3月28日判决：一、沙静红于判决生效之日起十日内返还连碎珠杭州市拱墅区房产预付款6000000元并支付利息（利息以预付款6000000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年6月12日起计算至款项付清之日止）。二、驳回连碎珠的其他诉讼请求。如果沙静红未按判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取计105560元，保全费5000元，合计110560元，由连碎珠承担63041.4元，沙静红承担47518.6元。 宣判后，连碎珠不服，向本院提起上诉称：一、一审判决对本案的证据采信及事实的认定有明显的倾向性，影响了公正判决。1、沙静红于2018年5月30日取得不动产证，6月7日中介公司召集买卖双方一起协商签约过户事宜，关于这一天协商的情况，在本院查明事实上，只陈述了上午的情况而故意回避了下午发生的有关事实。由于连碎珠以自然人名义购房资格尚有瑕疵，连碎珠即决定以公司名义购买该房产(当时企业购房并不限购)，并根据中介要求当天就准备了企业购房所要求的全部资料，并于6月7日下午到中介公司所在地准备签约，根据杭州有关规定，二手房买卖合同必须要网签，中介公司经办人吴昊将购房人(武汉大陆桥物业经营管理有限公司)的相关资料经有关部门审核通过后，从电脑中打印出编号为(2018转让0512066)的杭州市房屋转让合同，连碎珠签约的所有准备工作就绪，吴昊打电话通知沙静红来签约，并把连碎珠已在中介公司办公室等待签约的图像即时传给沙静红，但沙静红拒绝到场签约(详见第一组证据)。2、第二天即2018年6月8日连碎珠发短信沙静红要求继续履行合同，但当天沙静红通知连碎珠合同已经解除，6月10日，连碎珠再次以短信形式通知沙静红希望继续履行合同，但沙静红不予理睬(详见第二组证据)。以上两项事实证明了拒绝履行定金合同义务，构成根本性违约的是沙静红而非连碎珠，而一审判决对这两项重要事实采取回避态度违反了公平、公正的司法原则。二、一审判决认定连碎珠的违约行为完全没有事实与法律依据。定金合同在下一步合同履行上约定了两个时间节点：四月底五月初签订正式二手房买卖合同与5月30日之前完成过户手续，连碎珠在两个时间节点上均不存在违约行为。1、根据二手房交易惯例，定金合同签订后，下一步签订的应该是网签合同，根据杭州市的规定，网签合同的前提，出让方必须要提供不动产证，而沙静红的不动产证是在5月30日才领取，因此四月底五月初沙静红根本不具备签订正式房屋转让的资格，因此在这时间段内未能签订转让合同其责任完全在沙静红方。2、沙静红辩称合同约定四月底五月初签订的合同并非是网签合同，这种解释明显违反交易常识的，退一万步说，即使这种说法成立，根据定金合同第五条第四款约定“甲方承诺提供关于该房地产交易所需的所有资料，包括但不限于房地产权利证明、权利人身份证件、购买该房地产时的购房发票、契税凭证、购房合同等”，同时在第七条第二款约定“因以下原因之一导致乙方未按时与甲方签署正式房屋买卖合同，不视为乙方违约：甲方违反本合同第5条所约定的所售房屋的承诺”，即使沙静红四月底五月初提出再签订二手房买卖合同，连碎珠也有权拒绝。连碎珠这里说的拒签是假设而已，事实上在这段时间里沙静红及中介公司从未通知连碎珠签订二手房买卖合同，在2018年6月7日之前连碎珠与沙静红之间没有任何联系，至于沙静红与中介公司有什么联系对连碎珠不发生任何效力，因此连碎珠对未能在四月底五月初签订二手房买卖合同没有任何责任。3、一审判决认为“原告既未在合同履行期限内提出变更购买人，又在履行期届满后变更购买人因存在重大瑕疵而也未能签订二手房转让合同”，不仅没有事实依据而且颠倒了是非。(1)购房资格是杭州市的地方性政策，连碎珠考虑到这一点，因此在定金合同中特别约定“甲方同意乙方在签订此套二手房合同时允许乙方因限购原因变更购买人”，沙静红在5月30日即合同约定的最后一天才领取了不动产证，中介公司六月初通知连碎珠准备签约，连碎珠首先提供了自然人购房的资料，中介公司经审核认为自然人购房资格不合格，连碎珠遂根据合同约定变更企业购买并准备了企业购买的一切所需文件，经审核通过了企业购房资格审核，在六月七日下午完成了签约的准备工作。本案所涉的合同系涉及标的4000万左右的不动产买卖，连碎珠在接到中介公司通知后在一星期内做好了签约过户的全部准备工作，充分反映了连碎珠的履约诚意，是沙静红单方面解除合同的行为致使正式二手房买卖合同(网签)未能签订，责任完全在沙静红方。(2)一审判决认为“变更购买人因存在重大瑕疵而未能签订二手房转让合同”，将未能签订二手房买卖合同归责于企业购房资格的重大瑕疵，这完全违背了客观事实。连碎珠变更的购买人武汉大陆桥物业经营管理有限公司是否具有购房资格，是否存在重大瑕疵，应该由杭州市不动产交易中心进行审核，而并非是人民法院更不是沙静红。实际上在6月7日下午武汉大陆桥物业经营管理有限公司作为购房人的资格已经通过审核，并从电脑中已打印出杭州市房屋转让合同，是沙静红毁约不愿前往签订合同，一审法院将合同未能签订归责于购房人的“重大瑕疵”，完全是凭空想象。4、沙静红通过短信及通过其委托律师书面发函通知连碎珠解除合同的理由是因为连碎珠未能“于2018年5月30日前办理江南里9幢8号房产过户手续”(详见第三组证据)。一审法官明知以此理由罚没连碎珠定金缺乏依据才杜撰出所谓“变更购买人因存在重大瑕疵而未能签订二手房转让合同”，以此作为双方未能签订二手房转让合同的原因，这与沙静红自己提出的解除合同的原因相互矛盾。其实沙静红当时解除合同的原因只有沙静红自己最清楚，在短信及律师函中已经表达清楚，一审法官不是当事人，何必越俎代庖呢?5、一审判决适用法律错误，定金罚则在司法实践中一般只适用根本性违约，在本案中退一万步讲，即使迟延签订合同的责任在连碎珠一方(事实上责任完全在沙静红一方)，作为标的四千万左右的不动产买卖，即使一方延迟履行合同几天，也不存在适用定金罚则的问题，因此一审判决在适用法律上也是错误的。三、沙静红单方面解除合同构成根本性违约，应双倍返还定金。沙静红于合同履行期满的最后一天5月30日才领取不动产证，才具备二手房买卖合同网签的资格，因此定金合同的迟延履行的责任完全在沙静红一方。连碎珠没有追究沙静红的违约责任，而是本着诚信原则准备继续履行合同，但沙静红却以连碎珠没有在5月30日前完成过户手续为由单方面解除合同并没收连碎珠的396万的定金，沙静红的行为已构成根本性违约。连碎珠有理由怀疑，沙静红故意拖延至合同履行期的最后一天(5月30日)取得不动产证，以造成5月30日前房产过户不能以罚没连碎珠的定金。沙静红的行为完全违反诚信原则系恶意违约以谋取不正当利益。沙静红藐视法律及交易规则还表现在：连碎珠通知沙静红合同已解除，另一方面又拒绝退还连碎珠已支付的600万预付款，而且要连碎珠以同意398万定金罚没作为退还600万预付款的前提条件，沙静红的行为完全有悖于基本的商业道德，因此连碎珠要求沙静红双倍返还定金完全有事实与法律根据。四、本案所涉的定金合同系由中介公司(经办人吴昊)起草并制定，并由中介公司牵头背对背签订的，从2017年12月合同签订到2018年6月7日之前，连碎珠与沙静红并无任何联系，双方均通过中介公司联系，买卖双方没有任何直接联系，因此要查清楚本案的基本事实，中介公司经办人是不可缺少的证人，否则本案许多事实都无法厘清，连碎珠曾要求请中介公司经办人吴昊出庭作证，但未被一审法院采纳，因此本案的审理在程序上也存在着瑕疵。综上，一审判决认定事实有严重偏差明显偏祖一方，适用法律错误，违反了司法公正的原则，请求依法改判，支持连碎珠的上诉主张。综上，请求：1、撤销杭州市拱墅区人民法院(2018)浙0105民初9709号民事判决书第二项判决；2、支持连碎珠要求沙静红双倍返还定金计人民币796万元；3、一、二审的诉讼费、保全费均由沙静红承担。 针对连碎珠的上诉，沙静红答辩称：沙静红认为本案一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予驳回上诉，维持原判。以下进行具体阐述：综观本案，是连碎珠的根本性违约才导致了本案所涉的《定金合同》的解除，同时也导致了案涉房产交易无法完成。而沙静红在本案中并无任何违约行为，依据《定金合同》的相关约定，有权解除合同并没收案涉的398万元定金。案涉房屋之所以未完成房产交易，最根本的原因就是因为连碎珠不具备购房资格，不能成为购房主体。即便《定金合同》中有约定“甲方同意乙在签定此套二手房合同时准许乙方因限购原因变更购买人”。但连碎珠也没有在规定的时间内提供合格的购房人。“准许变更”按定金合同的约定要同时满足以下三个前提条件，(1)要连碎珠先签订二手房买卖合同；(2)要具备购房资格；(3)要沙静红准许。对于第一个前提条件所涉的签约时间，《定金合同》约定签订二手房合同的时间为2018年4月底5月初，而这段时间连碎珠一直在国外，根本就没打算过来签约。而沙静红却一直在通过中介方催促连碎珠过来签约。所以第一个条件就没有满足。再说到第二个前提条件，即适格的购买人。本案所涉的房屋性质为住宅，而住宅的购买人在未明确约定的情况下应视为自然人。而本案中连碎珠后来提供的购买人却是一个法人，且为外地单位，而作为专业人士的房屋中介人员吴昊也告之沙静红，连碎珠提供的查档资料是一份不合格资料。更何况在2018年6月7日双方面谈就此事进行磋商过程中，连碎珠本人亲口讲“用公司去过户的话，我下面还有两位其他股东，我还没打电话给他们”。这就说明了过户资料中必备的关于同意购房的《股东会决议》，这也是虚假的。连碎珠提供的法人主体并不具备购房资格。再说到第三个前提条件，明确约定需要甲方准许，也就是对于准不准许变更沙静红有决定权。对于连碎珠所提供的法人主体，退一万步讲即便能通过虚假资料最后达到购房目的，对于沙静红来讲也存在极大的法律风险。沙静红明知交易资料造假的情况下仍与之交易就存在主观上的过错，极有可能面临诉讼并造成极大的经济损失。故此，沙静红有理由也有权利不同意连碎珠变更。二、沙静红自始至终都恪守合同约定，并无违约行为。连碎珠所称是沙静红违约根本就是无稽之谈。双方所签订的《定金合同》约定二手房转让合同签订的时间为2018年4月底到5月初。这里并没有写明是要“网签”。签订房屋转让合同，依法只要具备转让方是房屋的权属人，受让方是适格主体就行，是否有过“网签”不是合同是否生效的必要条件。“网签”只是保护交易的一种手段，“网签”以后限制了转让人再行转让给第三人，有助于对买受人的保护。此外，《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，沙静红在约定的签约时间没有取得房产证也不影响其有权签订涉案房屋的转让合同。并且沙静红在2018年5月28日前也已取得案涉房屋的房屋产权证，在合同约定的过户时间前已经具备了过户的条件，故不存在任何违约行为。房产交易其实是包含两个环节，即房屋买卖合同的签订和过户手续的办理。合同签订时有没有房产证不是必要条件，房产过户时才需要有产权证，网签也不是房屋转让合同生效的要件。连碎珠故意混淆“合同签订”、“网签”、“过户”概念和关系，将之混为一谈是完全无理的，在法理上也是站不脚的。故此，连碎珠完全因自身原因怠于履行合同义务，未在约定的时间内签订合同，已构成根本性违约，理应按《定金合同》的相关约定承担违约责任。三、定金作为一种担保手段，本身就具有惩罚性，并不以违约方对守约方造成的损失额度为计算标准，只要不超过法定的不超过主合同标的20%均属有效。本案中合同标的为3797万元，398万元的定金约定标准不到其20%，约定有效，应予执行。至于连碎珠所称的说定金只用于根本性违约、连碎珠只迟延履行几天等理由均于理不合、于法无据，完全是无稽之谈，根本不值得一驳。综上所述，本案中连碎珠既未在约定的时间内签订房屋转让合同、也未在约定的时间内完成过户手续的办理、同时始终不具备购房资房屋转让合同、也未在约定的时间内完成过户手续的办理、同时始终不具备购房资格，导致交易无法完成。种种行为，均属根本性违约，沙静红依法有权解除合同，没收定金。原审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，连碎珠的上诉理由均依法不能成立，恳请二审法庭依法驳回上诉请求，维持原判。 二审中，连碎珠向本院提交：证据1、2019年4月30日录音资料，录音的对象是中介机构的经办人员吴昊。拟证明：由于沙静红未及时取得房产证原件，致使双方签订二手房转让合同时间延期；2018年6月7日，连碎珠已经做好了房产转让的全部准备，但沙静红拒绝履行合同并单方违约。证据2、2018年6月7日、8日与中介的微信聊天记录。拟证明：2018年6月7日，连碎珠已经做好房产交易的全部准备，沙静红拒绝履行构成单方违约的行为。沙静红未向本院提交新的证据。 针对连碎珠提供的证据，沙静红认为，上述证据不属于新的证据。在保留上述意见前提下，对证据1的三性有异议；对证据2的三性有异议。本院认为，因上述证据系连碎珠与案外人的短信及交谈记录，而沙静红对于上述证据的三性不予认可，故本院对于上述证据不予采信。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：沙静红与连碎珠签订的《定金合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现连碎珠以沙静红违约为由要求其双倍返还定金，而沙静红则认为系连碎珠违约，故其可以没收定金，对此，本院认为，首先，沙静红取得不动产权证的时间为2018年5月28日，在双方未签订真实转让合同的情况下，其要求在2018年5月30日前办理过户手续不具有合理性。同时双方在《定金合同》中曾约定“甲方同意乙方在签定此套二手房合同时准许乙方因限购原因变更购买人”，故双方对于连碎珠可能限购已有预见，现又查明双方在2018年6月7日曾就签署正式房屋转让合同以及购买人的变更进行过协商，可以认为双方将《定金合同》约定的签约时间及过户时间进行了变更，据此，沙静红在2018年6月8日以连碎珠购房资格存在问题无法在2018年5月30日前办理过户手续为由要求解除合同不能成立。其次，从2018年6月7日谈话内容来看，双方就变更购买人等问题进行了磋商，均表达了愿意继续履行的意愿，但最终就购买人的变更问题未达成一致意见而导致正式房屋买卖合同没有签订，该原因不能归责于任何一方。据此，沙静红应归还连碎珠定金3980000元。因双方对于案涉合同解除及返还预付款和利息均无争议，本院予以确认。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初9709号民事判决第一项； 二、撤销浙江省杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初9709号民事判决第二项及诉讼费负担部分； 三、沙静红于本判决生效之日起十日内返还连碎珠定金3980000元； 四、驳回连碎珠其他诉讼请求； 如沙静红未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费收取计105560元，保全费5000元，合计110560元，由连碎珠承担31521元，沙静红承担79039元。 二审案件受理费67520元，由连碎珠承担33760元，沙静红承担33760元。（连碎珠于本判决生效之日起十五日内来办理退费手续；沙静红于判决生效之日起七日内来本院缴纳应负担的诉讼费用） 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一九年十月二十一日 法官助理丁晔 书记员刘婧函