上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10597号上诉人（原审原告，反诉被告）：赵国常，男，1967年8月11日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。委托诉讼代理人：何昕亚，上海市福隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：黄罗凯，男，1969年8月10日出生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：李雯，上海市尚伟律师事务所律师。上诉人赵国常因与被上诉人黄罗凯房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初8703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵国常上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五项，改判赵国常与黄罗凯之间就上海市徐汇区XX路XX、XX、XX号房屋（以下简称涉案房屋）的租赁关系于2018年5月31日解除，黄罗凯按市场租金标准向赵国常支付租金及房屋使用费人民币225,000元，驳回黄罗凯要求赔偿损失的请求。事实与理由：赵国常与黄罗凯的租赁合同截至2018年5月31日到期，早在2018年6月黄罗凯就知晓合同到期后不再续租，即使按照一审法院认定合同期满后双方为不定期租赁合同，因黄罗凯迟延支付租金达5日，赵国常也有权解除合同，双方之间的租赁合同最迟也在2018年7月5日解除；合同解除，双方租赁关系终止，涉案房屋内的物品视为黄罗凯放弃所有权，赵国常予以处理，无需承担赔偿责任；一审法院按照合同约定租金标准的30%支付使用费，违背公平原则。被上诉人黄罗凯答辩称：赵国常要求确认合同在2018年5月31日解除，没有事实依据，2018年6月黄罗凯还支付了租金，故双方至少为不定期租赁合同，2018年10月19日赵国常派人打砸涉案房屋，以行动终止合同；黄罗凯同意按照租金标准支付至打砸日的租金，之后因赵国常切断涉案房屋水电供应，至2019年5月25日赵国常收回房屋，该段时间黄罗凯无法正常使用房屋，也不能正常经营，按照市场价格支付使用费没有依据；赵国常的打砸行为不仅导致装修被破坏，还致超市货品损坏，黄罗凯的损失远远超过一审判决的30,000元，赵国常应当赔偿黄罗凯的损失。综上，不同意上诉人的上诉请求，要求维持一审判决。赵国常向一审法院起诉请求：1.确认赵国常与黄罗凯之间的租赁关系于2018年5月31日解除；2.判令黄罗凯立即腾空搬离位于上海市徐汇区XX路XX、XX、XX号的租赁房屋，并将上述房屋返还给赵国常；3.判令黄罗凯支付房屋使用费，自2018年7月1日起至实际交付之日止，按1,232.88元/日的标准进行支付；4.诉讼费由黄罗凯承担。黄罗凯向一审法院反诉请求：1.判令赵国常返还租房保证金10,000元；2.判令赵国常赔偿黄罗凯104,178.70元，其中空调6,800元、收款机9,780元、玻璃门及橱窗12,000元、装修损失7,000元、广告牌5,000元、损坏产品金额4,464.8元、冷冻产品货损16,624.9元、过期食品损失42,509元；3.判令赵国常赔偿黄罗凯聘请保安人员3人工资，从2018年10月19日起，按每月15,000元，要求支付到搬离之日止；4.判令赵国常赔偿黄罗凯经营损失112,000元，从2018年10月19日至2019年4月18日，按照每月18,000元；5.反诉诉讼费用由赵国常承担。一审法院认定事实如下：赵国常为涉案房屋的所有权人。2005年4月1日，黄罗凯与赵国常就涉案房屋签订房屋租赁合同，租赁涉案房屋用于开设便利购物店。合同签订后，黄罗凯向赵国常支付保证金10,000元。租赁期间届满后，双方多次续约。2017年4月9日，赵国常（甲方、出租方）与黄罗凯（乙方、承租方）续签《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作营业房使用，租期1年，从2017年6月1日起至2018年5月31日止。年租金195,000元。本合同自签订之日起，乙方应向甲方交付保证金10,000元整（不计息）。以后乙方每次向甲方交付租金日，定于3个月交付甲方48,750元整，先付后用。乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交租的责任，乙方如果拖欠租金达五天，甲方有权解除合同，收回房屋使用权。租赁期满，乙方需凭有关物业验收及证明和已支付最后一期公用事业费账单，向甲方领保证金。租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁后十日内房屋里如有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。租赁期间，涉案房屋租金由赵国常雇佣的员工汪某1（音译）代为收取，并出具收据。租赁期间届满后，赵国常与黄罗凯未签订续租合同。2018年6月，汪某向黄罗凯收取了2018年4月至6月的租金。一审审理中，赵国常称其于租赁期间届满后曾口头告知黄罗凯到期不再续租，要求其按期搬离。黄罗凯则称2018年9月中旬，赵国常首次提出年租金标准调整至450,000元，黄罗凯提出异议，因双方就租金标准未能协商一致，自2018年7月起黄罗凯未再支付租金。2018年10月19日，赵国常找人将涉案房屋外立面广告牌砸坏、临街一侧全部玻璃橱窗砸碎，并剪断涉案房屋内的电线，致临窗一侧的货架及部分物品受损，后冷藏、冷冻货物变质。黄罗凯遂报警，双方至派出所协商赔偿事宜，未果。因涉案房屋玻璃橱窗全部被砸碎，黄罗凯以红白蓝雨篷布临时遮档。2019年1月3日，赵国常曾就黄罗凯拒不返还涉案房屋及欠付租金等费用报警。2019年3月，赵国常就本案提起诉讼。2019年5月25日，赵国常收回涉案房屋。一审审理中，黄罗凯为证明其受损情况及经营损失，提供了如下证据：1.空调收据（日期：2015年6月21日），载明3匹奥克斯KFR-70LW/3P，金额6,800元；2.收银机发票（日期：2005年8月4日），海信300收款机金额8,900元，SRAM卡-PCI金额800元，色带4个金额80元，共计9,780元；3.受损及变质商品统计表，包括农夫果园（瓶装）、农夫山泉（瓶装）、王老吉凉茶（瓶装）、莎娃鸡尾酒（瓶装）、可口可乐（瓶装）等，总价值4,464.8元；4.变质冷冻商品统计表，包括冷饮、雪糕及水饺、汤圆、火腿等冷冻食品，总价值16,624.9元；5.过期商品损失统计表，陈列商品的到期日基本上在2018年11月以后，总价值42,509元；6.员工身份证复印件及工资收款收据，显示2019年3月，支付宋建康、宋金兵、姚桂荣三名员工5个月工资共计75,000元，黄罗凯称打砸事件后考虑到涉案房屋的防盗安全问题，聘请该三名员工为安保人员；7.收银机的销售额截图，显示2017年10月1日至2018年9月30日期间销售金额为2,257,024.8元；8.装修收据（日期：2005年6月15日），收款事由包括外立面广告牌5,000元、橱窗玻璃12,000元等；9.进货单据，时间跨度从2018年1月至2019年2月。对此，赵国常不予认可，空调收据显示的购置时间与现场照片中显示的空调使用后状态不符。收银机发票显示的购置时间系2005年，使用至今已折旧完毕。黄罗凯自制的统计表真实性、合法性、关联性均不予认可，受损物品包含塑料瓶、罐包装制品等，即使倾倒亦不会损坏；过期产品的到期日在租赁合同期间届满后甚至2019年到期，该损失与赵国常无关；安保人员工资亦与赵国常无关；经营损失应以税收缴纳相关凭证为计算依据。黄罗凯装修玻璃橱窗、外立面广告牌等费用，根据租赁合同之约定，由其自行承担，与赵国常无关。黄罗凯提供的进货单据，大部分时间均在2018年5月租赁期间届满之后，相应的经营风险应由其自行负担。一审审理中，赵国常申请对涉案房屋的租金及使用费标准进行评估，后因其认为评估成本过高、无评估必要，撤回了申请。赵国常认为，因有新的承租人愿意以年租金450,000元租赁涉案房屋，并签订了新的租赁合同，故其按照该租金标准向黄罗凯主张房屋使用费。黄罗凯对此不予认可，上述租金标准系赵国常的单方陈述，租赁合同无法体现实际履行情况。一审法院认为，法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，赵国常与黄罗凯的租赁合同于2018年5月31日到期，黄罗凯继续使用涉案房屋，赵国常亦按照原租赁合同租金标准向黄罗凯收取2018年6月租金，故赵国常与黄罗凯构成不定期租赁关系。赵国常称其在租赁合同到期后便口头告知黄罗凯不再续约，并要求其及时搬离，但未提供证据佐证。黄罗凯自认，2018年9月中旬，赵国常提出调整年租金标准至450,000元，较原年租金标准195,000元大幅上涨。结合现有证据，在双方协商租金尚未达成合意，且赵国常并未通知黄罗凯解除租赁关系的情况下，赵国常在2018年10月19日找人采取打砸等暴力措施，破坏涉案房屋的广告牌、玻璃橱窗，并剪断电线，致使涉案房屋及屋内的财物受损并存在防盗安全隐患等，该暴力行为明显违背合同目的，不应受到法律保护。赵国常以上述行为，中断了租赁合同继续履行的可能性，故双方的租赁关系于2018年10月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。诉讼中，赵国常与黄罗凯已于2019年5月25日就涉案房屋进行交接，赵国常确认收回涉案房屋，故其要求返还涉案房屋之诉讼请求，不再处理。黄罗凯作为承租人，应当按照原租金标准向赵国常支付正常使用涉案房屋期间，自2018年7月1日起至2018年10月19日止的租金59,301元。2018年10月19日之后，黄罗凯原本应在合理期限内向赵国常返还涉案房屋，但至2019年5月25日，黄罗凯才返还涉案房屋。结合黄罗凯提供的进货单据显示2018年10月19日后至2019年2月便利购物店存在进货记录，无法排除黄罗凯仍有经营行为，故该段期间房屋使用费支付义务不能完全免除。考虑到赵国常的不当行为致使黄罗凯无法正常使用涉案房屋以及涉案房屋内财物处于不安全状态等因素，按照原租金标准酌情减少70%计算房屋使用费，黄罗凯应按原租金标准的30%向赵国常支付2018年10月20日起至2019年5月25日止的房屋使用费共计34,940元。另，赵国常应当就其非法暴力行为给黄罗凯造成的经济损失承担赔偿责任，但是一审法院认为黄罗凯能够提供的各项损失证据不够充分，且总金额过高，一审法院综合合同履行情况、过错责任、损失及折旧因素，以及黄罗凯作为经营者应当合理预见租赁合同随时解除可能造成的经营风险、突发情况后应及时采取合理的止损措施等，酌情判处赔偿金额。黄罗凯主张的安保人员工资，并不属于2018年10月19日事件的直接损失，难以支持。黄罗凯向赵国常支付10,000元保证金，现合同解除，其要求赵国常返还，赵国常同意返还但要求与黄罗凯应支付款项相抵扣，与法不悖，予以准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，作出判决：一、赵国常与黄罗凯之间就上海市徐汇区XX路XX号、XX号、XX号的租赁关系于2018年10月19日解除；二、黄罗凯于判决生效之日起十五日内向赵国常支付自2018年7月1日起至2018年10月19日止的租金59,301元；三、黄罗凯于判决生效之日起十五日内向赵国常支付自2018年10月20日起至2019年5月25日止的房屋使用费34,940元；四、赵国常于判决生效之日起十五日内向黄罗凯返还保证金10,000元；五、赵国常于判决生效之日起十五日内赔偿黄罗凯损失30,000元；六、驳回黄罗凯的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,337.5元，由赵国常负担1,358.5元，黄罗凯负担979元；反诉案件受理费2,773元，由赵国常负担392元，黄罗凯负担2,381元。二审期间，双方均未提供新证据。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，XX房XX号的建筑面积为90.02平方米、XX号的建筑面积为96.42平方米、XX号的建筑面积为72.35平方米，合计258.79平方米。赵国常提供2018年10月11日其与案外人汪某2签订的租赁合同，租期2年，自2018年10月11日至2020年10月10日，年租金450,000元。赵国常认为双方实际已经按照该合同在履行。黄罗凯对该证据真实性不予认可，认为年租金标准系赵国常单方面陈述，不认可。赵国常于2005年4月与黄罗凯就涉案房屋签订租赁合同约定，租期三年，年租金为12,100元。黄罗凯称其自2005年承租涉案房屋以来，每期租金均以现金支付，赵国常定期派人收取。本院认为，本案的争议焦点为：涉案租赁合同解除的时间节点；至交房日止租金以及使用费的支付标准；财产损失是否应由赵国常赔偿。尽管赵国常与黄罗凯所签租赁合同期限至2018年5月31日届满，但在2018年6月黄罗凯不仅支付了租期届满前的2个月租金，还支付了2018年6月的租金，赵国常收取了该笔租金，却要求确认双方租赁合同在2018年5月31日解除，明显与事实不符，本院不予采信。尽管7-9月的租金，黄罗凯至今未付，但尚未有证据证明赵国常已解除双方的不定期租赁合同。后，赵国常采取暴力措施使黄罗凯不能正常使用涉案房屋，客观上是其不愿意继续履行租赁合同的意思表达，一审法院认定赵国常以行为终止双方租赁关系，并无不当，本院予以维持。至于赵国常收回涉案房屋前的租金使用费标准，赵国常要求按照市场租金标准计算，本院认为没有法律和事实依据，2018年10月19日合同解除前的未付租金因双方处于不定期租赁阶段，租金标准应当参照原合同约定租金标准计算，2018年10月19日至收回房屋止的使用费，因赵国常的暴力行为致涉案房屋无法正常使用，一审法院结合黄罗凯对涉案房屋的使用、涉案房屋本身的状况等因素，酌情由黄罗凯按照原租金标准的30%支付使用费，本院认为并无不当，予以维持。需要指出的是，本院支持赵国常以合法方式维护自身权利，但赵国常在本案中采取损害他人合法财产的方式维权，本院不能苟同。一审法院为避免诉累，将财产损害赔偿纠纷与本案租赁合同纠纷一并解决，本院不持异议。即使黄罗凯存在迟延支付租金，但并不表示赵国常可以以此为由暴力侵犯他人财产，一审法院综合各种因素酌情判处赵国常赔偿30,000元，并无不当，本院予以维持。综上，赵国常的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币2,717元，由上诉人赵国常负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇一九年十月十四日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……