浙江省台州市路桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1004民初5325号 原告：绿城物业服务集团有限公司台州分公司，住所地台州市广场中路**负**。 主要负责人：洪燕波,经理。 委托诉讼代理人：胡平，浙江鑫湖律师事务所律师。 被告：俞金森，男，1977年9月26日出生，汉族，住台州市路桥区。 原告绿城物业服务集团有限公司台州分公司（以下简称“绿城物业公司”）与被告俞金森为物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业公司委托诉讼代理人胡平、被告俞金森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业服务费15922.45元，并支付违约金12031.32元；2.本案案件受理费由被告承担。本案在审理过程中，原告撤回诉请中2019年1月1日至2019年12月31日期间滞纳金的请求，并对其它部分的滞纳金利率由日千分之二变更为日万分之二。事实和理由：原告系路桥区玫瑰园小区的物业服务企业，受小区开发商台州吉利嘉苑房地产开发有限公司委托，自小区交付以来为小区服务至今。被告系该小区星云苑16-2-301房屋的业主。根据原告与建设单位签订的《绿城玫瑰园前期物业服务合同》的约定，业主应当在每年的服务期内将当年的物业服务费缴费完毕。原告在服务期内，多次通过电话催告、上门张贴通知、寄送律师函等方式主张债权，但被告至今都未能履行合同的付款义务，对原告的正当的合同权益造成损害。综上，原告作为物业服务企业，为玫瑰园小区提供了合同约定的服务内容，被告作为房屋的业主，怠于履行合同义务，已构成违约，按照《合同法》《物业管理条例》以及合同的违约责任的相关约定，承担继续履行并赔偿相应违约金的责任。 被告俞金森辩称，被告至今未收到物业交付通知书，房屋未实际交付，原告不应向其收取物业费；原告提起诉讼所依据的《绿城玫瑰园前期物业服务合同》约定合同期限至2016年10月28日止，对合同期限届满后的处理恶意规避责任，权责不对等，小区业委会成立后未就物业事宜与原告进行协商，目前小区处于无人管理、监督状态，原、被告之间不存在物业合同关系，原告要求被告支付物业费无合同依据；原告向被告索要的部分物业费与违约金已超诉讼时效；原告收费不合理、不规范，加重了被告的负担；原告所提供的服务质量与收费标准不匹配，侵害了业主的权益。 原告为支持其诉讼主张，当庭宣读并出示了如下证据： 一、绿城玫瑰园前期物业服务合同、证明各一份，拟证明原告自2008年12月1日开始至今一直为被告所在的绿城玫瑰园小区提供物业服务的事实； 二、商品房买卖合同一份，拟证明被告系玫瑰园小区16幢2－301业主的事实； 三、绿城玫瑰园前期物业协议一份，拟证明作为物业合同的从合同，原、被告之间就物业服务以及收费标准等作了相应约定的事实； 四、星云苑物品清单、装修管理责任承诺、房屋装饰装修进场前交验表各一份，拟证明被告已经接收房屋并进场装修的事实； 五、照片一份，拟证明原告向被告催缴物业费的事实。 经质证，被告认为商品房买卖合同已经被撤销，物品清单等不足以证明已经交房，装修管理责任承诺等处的签名不是其本人所签，催缴通知没有收到过。经审查，本院认为，被告虽对装修管理责任承诺等处的业主签名予以否认，但其在本院指定的举证期限内并未提出笔迹鉴定申请，且该签名与其自身在庭审中认可的物品清单上的签名笔迹相仿，故本院对第一、三、四组证据的真实性予以确认，对于第二组证据即商品房买卖合同，被告举证称该合同已经撤销，但结合被告后续所办理的房屋所有权登记情况，该房屋依然系由被告所购买，故对于被告系房屋业主的事实，本院予以确认；对于第五组证据照片，催缴物业费通知是何时张贴以及该张贴的内容是否已经实际送达被告无法确认，现被告方亦予以否认，故本院对该证据不予认可。 被告为支持其抗辩主张，当庭宣读并出示了如下证据： 一、承诺书一份，拟证明原告所提供的商品房买卖合同已经撤销的事实； 二、绿城玫瑰园业委会证明一份，拟证明业委会与原告没有签订合同的事实； 三、发改委的文件三份，拟证明原告的物业费收费标准超过了相关文件的规定。 经质证，原告上述证据的对真实性无异议，但认为承诺书不能明了撤销的资料是什么内容；业委会证明结合原告提供的证据，原告与业委会暂未签订书面合同，但业委会已经确认实际系由原告提供物业服务，该证据与原告提供的证据并不矛盾；发改委的文件发布于原告与房产公司签订物业合同之前，文件所针对的地域范围不适用于本小区，且原告与房产公司签订的系普通民事合同，收费标准属于自主协商范围内。经审查，本院对被告提供的上述证据的真实性予以确认。 同时，被告申请证人叶某到庭作证，拟证明原告提供的物业服务质量不佳、侵害业主权利的事实。经质证，原告认为从证人证言可以证明原告对小区的服务一直存在且证人已经向原告缴纳了物业费，同时可知会所并不是原告控制出租的。 本院经审理认定事实如下：2012年12月15日，原告与台州吉利嘉苑房地产开发有限公司签订了《绿城.玫瑰园前期物业服务合同》一份，约定由原告向该小区提供物业管理服务；服务期限自2008年12月1日起至2016年10月28日止；物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，其中星云苑高层住宅物业服务费按每平方米每月2.20元缴纳，高层地下车位按每个50元每月缴纳；物业服务费用每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬；逾期支付物业费的，按应付金额日万分之二支付违约金。被告所在小区业委会成立后，未与原告公司重新签订物业服务合同，但原告公司在该小区提供物业服务至今。被告俞金森及其配偶叶海霞购买了位于绿城玫瑰园星云苑16幢2－301室住宅及地下车位一个，其中住宅房屋建筑面积为183.12平方米。2015年6月12日，被告从原告处领取了入户门禁卡、电子钥匙、住宅产品说明书、质量保证书等物品。被告所购房屋已于2016年3月31日办理了房屋所有权转移登记手续。 另查明，2015年12月13日至2016年12月31日的住宅物业费5081.23元、2018年1月1日至2018年12月31日的住宅物业费4834.32元、2019年1月1日至2019年12月31日的住宅物业费4834.32元、2016年3月30日至2016年12月31日的车位物业费453.23元、2018年1月1日至2018年12月31日的车位物业费600元、2019年1月1日至2019年12月31日车位物业费600元，被告尚未支付。 本院认为，被告所购房屋的房地产开发公司已与原告之间签订相应的前期物业服务合同，该合同内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，且合同内容对被告具有相应的法律约束力。原告与房产公司签订的前期物业服务合同到期后，原告继续在该小区服务至今，虽被告所在小区成立业委会后未与原告另行签订合同，但现有证据亦无法证明该小区业委会曾要求原告退出物业服务，故原、被告之间应存在事实上的物业服务关系，且被告已经在原告提供的物业管理服务中受益。根据《民法通则》第四条、《民法总则》第六条等相关规定，民事主体从事民事活动应当遵循公平、等偿有价的原则，被告在接受了原告的物业服务后，理应支付相应的物业服务费用，相关费用参照前期物业服务合同约定标准来确定。 针对被告的抗辩意见，本院分析如下： 一、被告辩称其尚未收到物业交付通知书，房屋尚未实际交付，故原告不应向被告收取物业费。从庭审查明的事实可知，2015年6月12日，被告已经领取了入户门禁卡、电子钥匙等物品，“交钥匙”的行为应视为被告已经收房，且2016年3月31日被告所购房屋已经办理了相应的房屋所有权转移登记手续，被告称房屋未实际交付的抗辩理由不能成立。根据合同约定，实际交付之次月起的物业服务费由物业买受人缴纳，故在交房后的相应物业费用应由被告缴纳。 二、被告辩称原、被告之间不存在物业服务合同关系。但根据查明的事实可以确认，虽原告与被告所在小区业委会未签订相应的物业服务书面合同，但双方存在事实上的物业服务关系，对被告该抗辩意见本院不予采纳。 三、被告辩称原告主张的部分物业费已超过诉讼时效。本院经审查，根据原告与台州吉利嘉苑房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的约定，“物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1月上旬”，根据该约定，2016年度的物业费缴费时间应为2016年1月上旬，原告于2019年7月29日向本院提起诉讼，且原告亦没有提供充分的证据证明其曾向告催讨过物业费及具体的催讨时间，故该部分物业费用应已超过法定的三年诉讼时效期间，本院对被告该抗辩意见予以采纳，对原告该部分主张费用主张不予支持。 四、被告辩称原告的收费不合理，超过相应指导价。经审查被告提供的三份物业服务费指导文件，其中2013年1月8日的《关于公布台州市管普通住宅小区公共性物业服务收费指导价的通知》适用范围为“台州湾循环经济产业集聚区和台州经济开发区范围内，在市本级办理房屋和土地权属登记的普通住宅小区”，而诉争房屋位于台州市路桥区，并不在上述文件的管辖范围内；台发改收费（2018）23号及台发改收费（2019）43号文件所针对的为“普通住房前期物业服务收费”，而普通住房标准应同时符合以下条件“1.住宅小区建筑容积率在1.0（不含）以上；2.单套建筑面积144（含）平方米以下”，被告所购的房屋已经超过普通住房面积，不在该文件适用范围内，且该两份文件发布时间为2018、2019年，原告与房产公司于2012年12月15日签订前期物业服务合同时该文件尚未出台（包括前一份2013年的文件，亦系在合同签订后出台），对合同亦不具有约束力。故对于被告的该抗辩意见本院不予采纳。 五、被告辩称原告提供的服务存在质量问题，为此被告申请证人叶某出庭作证，并要求法院向业委会、路桥公安分局调查取证。经本院调查所知，叶某与被告配偶叶海霞系同一家庭户成员，双方应有亲属关系，且仅有一名证人出庭作证，无相应的证据辅佐，其证言效力低。对于原告所提出的调查取证申请，根据相关规定，申请书应当载明被调查人的姓名或者单位名称、、住所地等所要调查收集的证据的内容、需要由人民法院调查收集证据的原因及其要证明的事实，本院已经向被告释明要求其提交符合规定的申请书，但被告在指定时间内并未提交，故本院对其申请不予受理。且对于被告认为存在最大问题的会所，对于会所的实际管理人，被告方亦不能明确，原告则认为会所不在其管辖范围内。因此，被告关于物业服务存在瑕疵及侵害业主利益的抗辩主张，本院不予采纳。 综上，对于原告的诉讼请求，其中2016年部分的物业费已经超过诉讼时效，本院不予支持；滞纳金部分，因前期物业服务合同到期后原告并未与房产公司或业委会重新签订合同，而原告现在所主张的2018年、2019年的物业费均发生于合同到期之后，除收费标准因原告已实际提供服务可参照适用前期合同外，对于后续的物业费缴纳时间、物业提供单位等原告均未提供证据证明曾向被告告知，原告亦无充分证据证明其已经向被告书面催讨过相应的物业费，且现有证据无法证明被告存在无正当理由恶意拒绝交纳的情形，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告其他部分合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告俞金森于判决发生法律效力之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司台州分公司物业服务费10868.64元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费500元，减半收取计250元，由原告绿城物业服务集团有限公司台州分公司负担215元，由被告俞金森负担35元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 陈丽红 二〇一九年十月二十五日 法官助理陈姗姗 代书记员 王秀秀 《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正） 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国民法通则》（2009年修正） 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。