大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初7996号原告：大连友谊物业服务有限公司，住所地大连市中山区。法定代表人：于小兵，副总裁。委托诉讼代理人：张程，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凤连，男，该公司职员，住辽宁省普兰店市。被告：大连友谊合升房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区。法定代表人：王同贵，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李梦瑶，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈炎，湖北山河律师事务所律师。原告大连友谊物业服务有限公司与被告大连友谊合升房地产开发有限公司服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，由审判员路标适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张程、张凤连，被告委托诉讼代理人李梦瑶、陈炎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付物业费2174718.71元。事实和理由：被告系壹品漫谷、壹品天城小区开发商，原告为该小区提供物业服务。一、2007年至2010年期间，原告陆续将以上两个小区内商品房出售，因逾期办理产权，经原告、被告及产权人共同签署《协议书》，确定被告以代产权人缴纳物业费的方式对产权人提供补偿。自2017年1月起至《协议书》约定期限止，被告应代为支付壹品漫谷小区物业费205918.56元、壹品天城小区物业费1498892.37元，共计1704810.93元。壹品漫谷小区因换热站业主投诉问题，被告承诺业主在入住期间由被告代为支付物业费，自2017年1月起按剩余产权年限计算，物业费共计120985.36元。壹品天城小区在商品房出售期间，被告推出“老带新”购房减免物业费的优惠活动，自2017年1月起至减免期结束止，被告为老客户代缴的减免期物业费共计44098.2元。二、除上述被告代缴物业费外，被告尚未出售的空置房及车库、车位均在原告提供的物业服务范围内，截至2019年8月被告应向原告支付壹品漫谷小区物业费212631.34元、壹品天城小区物业费92192.88元，共计304824.22元。以上，被告欠付原告物业费合计2174718.71元。因此，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1.针对壹品漫谷小区涉及的物业费（205918.56元）抵扣问题，主要有两个答辩观点：其一，原告方主张的、需由被告承担的84名业主物业费中，有44笔“违约金抵扣物业费”的三方约定并没有成立生效。具体理由包括（1）原、被告各方没有与业主签订《协议书》；(2)《协议书》上无业主签字；（3）《协议书》上无友谊物业或合升地产盖章（4）业主方代理人签字无授权。（具体详见《壹品漫谷小区违约金抵物业费无效统计表》）。同时，《协议书》第4.1条明确约定“本协议自甲乙丙三方签字盖章之日起生效”。因此，在没有原、被告及业主均签章确认的《协议书》的情况下，我方认为三方关于“违约金抵扣物业费”的约定是没有成立的，原告无权向被告主张这一部分物业费，总金额为人民币100215.97元。其二，原告主张的壹品漫谷小区涉及的物业费，已经全部超过诉讼时效。根据原告提供的统计表显示该小区项下的全部《协议书》均是在2011年1月至2013年1月签订的。同时，《协议书》第2.2条约定，所有物业费，被告均需于本协议签订之日起5日内一次性支付给原告。因此，截至2019年8月26日即原告起诉之日，该部分物业费已经全部超过诉讼时效，应驳回原告该部分主张，总金额为205918.56元。另一方面，针对原告提供的《工作联络函》，上面仅有合升地产办公室主任的签字。既没有合升地产公章，也没有法定代表人签字，不能视为合升地产对于该《工作联系函》的确认。同时，该《工作联系函》上合升地产办公室主任签字的时间为2016年7月25日，即使退一万步来看，从签字之日起计算，截至原告起诉之时（2019年8月26日），诉讼时效也已经经过了，原告该部分主张应予以驳回，总金额为205918.56元。2.针对壹品天城小区涉及的物业费（1498892.37元）抵扣问题，主要有两个答辩观点：其一，原告方主张的、需由被告承担的169名业主物业费中，有32笔“违约金抵扣物业费”的三方约定并没有成立生效。具体理由包括（1）原、被告各方没有与业主签订《协议书》；(2)《协议书》上无友谊物业或合升地产盖章（3）业主方代理人签字无授权。（具体详见《壹品天城小区违约金抵物业费无效统计表》）。同时，《协议书》第4.1条明确约定“本协议自甲乙丙三方签字盖章之日起生效”。因此，在没有原、被告及业主均签章确认的《协议书》的情况下，我方认为三方关于“违约金抵扣物业费”的约定是没有成立的，原告无权向被告主张这一部分物业费，总金额为人民币286851.76元。其二，根据原、被告与业主签订的《协议书》第2.2条约定可知，被告应分期向原告支付业主物业费，即原被告之间针对物业费支付周期是有明确约定的。我方认为需严格按照合同约定履行支付义务，针对尚未发生的物业费，原告无权要求被告提前予以支付。一、换热站违约赔偿抵扣物业费（120985.36元）法律纠纷。被告方针对原告方提出的“合升地产承诺代业主蔡洪玮支付70年物业费”的事宜不予认可。被告没有作出前述承诺，原告也没有提供相应证据予以证明。原告方主张的物业费金额没有合法合理依据，被告方不予认可。因此，原告该部分主张应被驳回。二、“老带新”优惠活动减免物业费（44098.2元）法律纠纷。主要有两个答辩观点：其一，合升地产没有承诺代替涉案14名业主支付物业费。友谊物业提供的《“老带新”购房优惠确认单》上没有合升地产公章，也没有合升地产法定代表人签字，不能视为合升地产作出相关承诺。针对原告该部分主张应予以驳回。其二,即使原告主张的被告代付物业费事实成立，针对业主“李晓润”对应的物业费中，2019年11月以后的物业费人民币1866.06元，尚没有实际发生，未达到支付条件。因此，该部分原告主张应予以驳回。空置车库、车位物业费（304824.22元）法律关系。我方认为友谊物业并没有与合升地产签订《物业服务合同》，也没有实际向合升地产提供相应物业服务，没有权利向被告主张该部分物业费；同时，友谊物业主张的物业费金额也没有合法合理依据，被告表示不予认可。经审理查明：自2009年至2013年，因被告未在约定的期限内为壹品漫谷小区业主办理房屋产权证，由原告、被告及壹品漫谷业主三方签订《协议书》，约定由被告以代产权人缴纳物业费或停车位物业费及减免地下停车位使用费的方式提供补偿，由原告提供物业服务。自2017年1月1日起至抵缴期限届满为止，被告应代缴物业费共计205918.56元。自2012年至2016年，因被告未在约定的期限内为壹品天城小区业主办理房屋产权证，由原告、被告及壹品天城业主三方签订《协议书》，约定由被告以代产权人缴纳物业费的方式提供补偿，由原告提供物业服务。自2017年1月1日起至抵缴期限届满为止，被告应代缴物业费共计1498892.37元。经双方确认，上述物业费1498892.37元中包含了2019年11月后未发生部分828648.74元，其余部分670243.63元是已发生部分。自2017年1月1日起，因壹品漫谷住户投诉换热站问题，被告应代缴物业费的金额为120985.36，未向原告缴纳。自2013年1月1日起，因被告销售壹品天城房屋，向客户推出老带新减免物业费的优惠活动，自2017年1月1日起至减免期限届满为止，被告应向原告支付减免物业费44098.2元。被告在壹品漫谷尚未出售的空置别墅1套、别墅车库1个、公建4套、车库车位128个，以上均在原告提供的物业服务范围内，自2017年2月至2019年8月，被告应向原告支付壹品漫谷项目空置房物业费212631.34元。被告在壹品天城尚未出售的空置公建5套、住宅1套、车库车位10个、仓库1个，以上均在原告提供的物业服务范围内，自2017年2月至2019年8月，被告应向原告支付壹品天城项目空置房物业费92192.88元。针对被告欠付原告的物业费（逾期办理产权证抵顶、换热站投诉、老带新购房优惠、空置房等），原告分别于2016年7月19日、2017年3月1日、2019年1月24日、2019年6月10日向被告发送工作联络函，向被告主张相关权利，其中前两份函经过被告各部门负责人及总经理确认，后两份函是以邮寄及公证送达的方式送达，被告均已接收。另查，2017年1月24日，被告曾向原告支付了壹品天城、壹品漫谷2017年1月空房费11476.47元。上述事实，有原告提供的《协议书》、《壹品漫谷产权证抵物业费明细》、《壹品天城产权证抵物业费明细》、《壹品漫谷小区换热站投诉业主物业费》、《“老带新”购房优惠确认单》、《壹品天城老带新购房赠送物业费明细》、《壹品漫谷项目空置房物业费统计表》、《壹品天城项目空置房物业费统计表》、《工作联络函》4份、EMS邮寄单1张、公证书1份、进账单、发票、记账凭证，被告提交的壹品天城小区未发生物业费统计表及原、被告当庭陈述笔录在案为凭，且经本院的审查，应予采信。本院认为，原告与被告之间的服务合同关系成立。被告因逾期办理产权证，由原告、被告及业主三方达成协议，确定由原告为业主提供物业服务，被告以为业主缴纳物业费的方式对业主提供补偿，故原告享有向被告主张物业费的权利。被告因换热站投诉、老带新购房优惠、空置房等原因，均发生了欠付原告物业费的事实。以上相关欠费数额，已经双方多次对账确认，被告负责人及工作人员均签字确认，且被告在收到原告催款函后未予否认，故该欠款数额是真实可信的，应当予以采信。关于壹品天城物业费自2019年11月后未发生部分828648.74元，该金额经双方确认尚未实际发生，故原告可在实际发生后另案主张权利。对于被告辩称原告提交的协议书存在形式上的瑕疵，应当认定无效的抗辩意见，因协议书存在形式上的瑕疵不代表协议书未实际履行，少数业主本人未签字也不代表其家属无权签字确认；在三方协议书中，本案被告不但盖章确认了协议书约定的内容，而且在2017年至2019年双方的工作联络函中其负责人及工作人员对欠费事实进行了确认并支付了部分款项，同时被告在多次收到原告催款函后对欠费数额未予否认，以上足以证明被告欠费的事实是真实可信的，故对被告的辩解，本院不予支持。关于诉讼时效，因欠费发生后，原告一直向被告主张权利，且在原告于2016年7月19日向被告发出催款函后，被告又于2017年1月24日支付了部分欠费；原告于2017年3月1日、2019年1月24日、2019年6月10日向被告发出工作联络函催款后，被告对欠费事实未予否认，故本案未超过诉讼时效期限。对于被告的其他辩解，因均与实际情况不符或不符合法律规定，本院均不予采信。综上，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：1、被告大连友谊合升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连友谊物业服务有限公司欠付的物业费1346069.97元；2、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12099元（原告已预付），由原告负担4815元，由被告负担16914元，给付原告时间同上。保全费5000元（原告已预付），由被告负担，给付原告时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 路 标二〇一九年十月二十一日书记员 蒋子淇附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。