广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初1454号原告：中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行，住所地广东省肇庆市高要区南岸府前大街**，统一社会信用代码914412831954727959。负责人：李惠玲，该行行长。委托诉讼代理人：何子明，该行员工。委托诉讼代理人：陈啟彪，该行员工。被告：徐小梅，女，1968年12月20日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，被告：李金明，男，1966年1月1日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，被告：肇庆市瑞兴房地产有限公司，住，住所地广东省肇庆市高要区南岸城区南兴四路**一社会信用代码914412836924654141。法定代表人：谭剑锋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐凯丰，系该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行诉被告徐小梅、李金明、肇庆市瑞兴房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月17日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行的委托诉讼代理人何子明，被告徐小梅、李金明及被告肇庆市瑞兴房地产有限公司的委托诉讼代理人徐凯丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告徐小梅、李金明向原告偿还人民币借款本息301976.07元，其中本金298534.98元，利息344109元（该利息计算至2018年11月20日，此后利息（包括罚息、复息，下同）按中国人民银行规定和《个人购房借款/担保合同》的约定计算至借款本息还清日另计）；二、判令原告对被告提供的作为借款抵押物位于高××市南岸××号中源明珠10A10B10C幢B1101房的房地产(房地产权证号：粤房地权证高字第**)享有优先受偿权；三、判令被告肇庆市瑞兴房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、判令被告承担本案全部诉讼费用及实现债权的费用。事实和理由：2012年9月26日，在广东赛力律师事务所见证下，被告徐小梅、李金明、肇庆市瑞兴房地产有限公司与我行签订《个人购房借款/担保合同》(编号A：[一手贷]字[肇庆分]行[高要]支行[2012]年[0000167]号)，被告徐小梅、李金明向我行借款人民币43万元，借款用于购买高××市南岸××号中源明珠10A10B10C幢B1101房的房地产；借款期限15年(自2012年10月8日至2027年10月8日止)，合同约定从放款日次月起按月等额本息还款；借款由被告徐小梅、李金明提供位于高××市南岸××号中源明珠10A10B10C幢B1101房的房地产(房地产权证号：粤房房地权证高字第**)定抵押，抵押房屋建筑面积159.33平方米，并到房地产管理部门办理了抵押登记（预告登记证明号：粤房地预登高字第D-133740000015110号），借款同时由肇庆市瑞兴房地产有限公司提供连带责任保证担保。此外，该笔借款是发生在徐小梅、李金明夫妻关系存续期间，且李金明在《个人购房借款/担保合同》上签名确认，因此，该笔借款应属于徐小梅、李金明夫妻的共同债务，李金明对该笔借款应负有连带清偿责任。我行根据《个人购房借款/担保合同》约定于2012年10月8日发放了一笔人民币货款43万元，但被告未按《个人购房借款/担保合同》约定履行还款义务，截止2018年11年20日，该笔借款已累计逾期27期，当期逾期4期，共积欠贷款本息301976.07元，其中本金298534.98元（包括未到期本金291811.45元，逾期本金6723.53元），利息3441.09元。虽经我行多次向借款人催收均无结果，被告的行为已构成违约，严重损害了我行合法权益。我行依据《个人购房借款/担保合同》第二部分第十四条及其他条款的约定和国家相关法律的规定，依法提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告徐小梅答辩称，原告所述全部属实。被告李金明答辩称，原告说的事实和理由都是正确的，我要求庭外和解。被告肇庆市瑞兴房地产有限公司答辩称，答辩人的保证责任已经因涉案房屋办理了正式抵押登记而免除，答辩人不再需要承担连带担保保证责任。根据被答辩人与答辩人签订的《楼宇抵押贷款合作协议》第二条，答辩人对被答辩人向答辩人提供的阶段性放款服务对应的借款，在抵押房屋未办妥抵押登记（备案）期间，提供连带担保责任、第六条，保证期限（一），（二）……至办妥《房地产权证》和《他项权利证》交被答辩人保管为止的约定以及编号为工行肇庆高要支行2012年00167号的《个人购房借款担保合同》第10.2，本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，答辩人免除保证责任的约定。答辩人仅仅在涉案房屋未办妥抵押登记期间提供连带担保责任，涉案房屋办理正式抵押登记手续之日，答辩人即无需承担连带担保保证责任。根据答辩人提交的2019年6月20日《不动产登记资料查询结果证明》证据可以得知，本案涉案房产已经办理了《房地产权证》和《他项权利证》，产权证号为00045270，抵押登记证号为肇0500022981，抵押权人未被答辩人，抵押期限为2013年10月18日至2028年10月18日，登记时间2014年3月5日。因此答辩人的保证责任已经因涉案房屋办理了正式抵押登记而免除，答辩人不再需要承担担保保证责任。综上，被答辩人针对答辩人的诉讼请求三、四，没有事实依据和法律依据，请贵院依法予以驳回。肇庆市瑞兴房地产有限公司补充答辩称，一、据中国工商银行股份有限公司高要支行（以下简称瑞兴公司）提供的《个人购房借款/担保合同》10.2.A以及20.2约定，明确约定了瑞兴公司承担的是阶段性、过渡性保证，只要涉案房产办妥抵押登记手续，涉案合同担保方式即从人的担保转化为物的担保，瑞兴公司即无需承担任何担保责任。1、《个人购房借款/担保合同》主要涉及以下几方关系：一是购房人与开发商之间的商品房买卖关系；二是购房人与银行之间的借款及抵押关系；三是开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中，虽然购房人将所购房产抵押给银行，但由于房屋为期房，银行发放贷款后，只能先行办理抵押预登记，等房屋竣工交付、办理房产证后，才可办理正式抵押登记手续。在此期间，由开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理正式抵押登记之前，开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任，也就是通常说的阶段性连带保证责任。也正因为开发商对购房人的贷款承担担保责任，开发商对房屋的如期竣工、顺利正常交付使用负有必要的担保责任。2、阶段性保证是指保证担保人对合同约定相应阶段债务人的到期债务承担保证责任，针对的是期间主债务到期而债务人未履行义务的情形。在个人购房借款担保中，一般是指贷款发放后、房地产抵押手续未办理期间由开发商提供的保证担保，目的是为了解决住房按揭贷款在贷款发放后、抵押手续办理之前分期还款贷到期不能偿”的风险问题。3、《个人购房借款/担保合同》10.2.A中约定“保证人对满足A项条件的……对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”，该约定明确说明以满足该项条件为前提，实质上就是保证责任的解除条件，是缔约各方自愿协商的结果，并未损害国家级社会公共利益，可认定阶段性保证的效力。该保证的阶段性并非对保证期间的约定，而是保证条款所附的解除条件，故阶段性保证实为附解除条件的保证合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款的规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，由于涉案的房产均已取得所购商品房的产权证并办妥抵押登记，故保证合同所附解除条件已成就，工行高要支行无权要求瑞兴公司承担相应的保证责任。二、《个人购房借款担保合同》工行高要支行提供的格式合同，从合同中约定的瑞兴公司保证责任的表述也足以认定瑞兴公司提供的是阶段性保证。工行高要支行单方提供格式合同和格式条款，其作为专业的金融机构在订立该类型贷款合同过程中不可能不认识到制定的要求瑞兴公司承担保证责任格式合同和格式条款，而之所以如此约定足以表明其认可瑞兴公司提供的是阶段性保证。其目的是约束瑞兴公司协助徐小梅，林金明办理房产过户登记和抵押登记手续，这不仅是瑞兴公司的一项义务，也是瑞兴公司保护自身合法权益的一项权利。三、工行高要支行向瑞兴主张保证责任没有任何法律依据。个人房贷业务涉及到“阶段性保证担保+抵押担保”贷款模式，开始是由瑞兴公司提供阶段性保证担保，再由徐小梅、李金明提供抵押担保，两种担保是顺延的、连贯的，而不是并存的，故瑞兴公司并不是自始至终承担保证责任。阶段性担保的保证期间并非担保法中的保证期限，而是保证责任解除的条件。瑞兴公司作为房地产开发企业，所面临的购房者上千上万，而按揭购房更是最为普遍的一种交易方式，因按揭的年限往往是十年至三十年，甚至是更长，瑞兴公司不可能为每一份按揭贷款购房承担至始至终是连带保证担保。工行高要支行明知其合法权益有足额的抵押物偿还其债务的情况下，扔无理追加瑞兴公司作为被告，明显违背合同中所确立的开发商提供的阶段性担保的行业交易特点，故意虚构了瑞兴公司的保证责任，故，我们认为工行高要支行起诉瑞兴公司毫无事实和法律依据，依法应予驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2012年9月25日，徐小梅向中国工商银行股份有限公司高要支行提交《中国工商银行个人住房贷款申请审批表》，该审批表载明：“借款金额为430000元，借款用途：1.购置住房，借款期限（年）：15年，首付款金额（元）198302元，购置房屋地址：高××市南岸××号中源明珠第10A10B10C幢B1101号，担保方式：1.抵押，抵押房屋地址：高××市南岸××号中源明珠第10A10B10C幢B1101号，房屋总价（元）：628302元，徐小梅在申请人签字处签名并按捺指模。2012年9月25日，徐小梅作为借款人，徐小梅、李金明作为抵押人，肇庆市瑞兴房地产有限公司作为保证人，中国工商银行股份有限公司高要支行作为贷款人签订了《个人购房借款/担保合同》{编号A：[一手贷]字[肇庆分]行[高要]支行[2012]年[000167]号}，该合同主要约定，贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放个人购置住房贷款人民币430000元，用于购买住房。借款期限为十五年，实际房款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四条贷款利率第4.1条约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。第4.2条约定贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第A种方式处理：A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）以上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。第6.1条约定：经协商一致，借款人按下列第A种方式偿还贷款本息：A、按月等额本息还款法（按月计息）；……如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日向相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日。最后一期还款日为贷款到期日。借款人应从贷款发放的次月开始还款……。第十条保证担保：保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定：……10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、本息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书……。第十四条违约及违约责任，14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……K、抵押房屋被有权机关查封、被人民法院或仲裁委员会裁决以物抵债、被裁决给第三人的；L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……。14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用……。第十八条抵押物第18.1条约定：抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。第十九条担保范围约定：抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。第二十一条抵押物的处分，第21.1条约定：发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿……双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物：A、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿。……该合同所附的《抵押物品清单》载明的抵押物为位于高××市南岸××号中源明珠第10A10B10C幢B1101号。第二十六条保证方式：保证人自愿向贷款人提供连带责任保证……。第二十七条保证期间：保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。”中国工商银行股份有限公司高要支行在贷款人一栏盖上公章，徐小梅在借款人及抵押人一栏签名并按捺指模，肇庆市瑞兴房地产有限公司在保证人一栏盖上公章，李金明抵押物共有人一栏签名并按捺指模。签订合同后，中国工商银行股份有限公司高要支行依约于2012年10月8日出借人430000元给徐小梅，其后，中国工商银行股份有限公司高要支行与徐小梅、李金明办理了位于高××市南岸××号中源明珠第10A10B10C幢B1101号的房产（房地产权证号为粤房地房地权证高字第**）押登记手续。徐小梅在借款后未能依约还款，截至2018年11月20日，徐小梅累计27次未按时足额偿还借款本息，结欠借款本金余额298534.98元(其中未到期本291811.45元、逾期本金6723.53元)，利息3441.09元。中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行经多次追讨欠款无果，遂诉至本院。另查明，徐小梅与李金明是夫妻关系，本案借款发生在两人夫妻关系存续期间。还查明，徐小梅在中国工商银行股份有限公司高要支行提起诉讼前通过其银行账户归还了逾期本金和利息，此后其依约归还借款本息，截止2019年8月9日的借款本息其均已归还。此外，本院根据中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行的申请，于2019年5月28日依法作出（2019）粤1204民初1454号民事裁定书，裁定在310000元价值范围内冻结被申请人徐小梅、李金明名下的银行存款或查封、扣押其相应价值的其他财产。中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行为此支付财产保全申请费2070元。本院查封徐小梅和李金明所有的高××市南岸××号中源明珠10A10B10C幢B1101房的房地产(房地产权证号：粤房地权房地权证高字第**)查封。还有，中国工商银行股份有限公司高要支付已更名为中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行。中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行对其诉讼请求提供如下证据：1.欠款余额清单，证明欠款余额。2.借款凭证，证明借款的事实。3.个人购房借款/担保合同，证明借款及担保的事实。4.房地产预登记证，证明抵押登记。5.房地产权证，证明房地产权证。6.房地产权档案详细资料，证明查档。7.徐小梅、李金明居民身份证，证明被告的身份。8.居民户口簿，证明户籍。9.结婚证，证明婚姻状况。10.个人贷款申请表，证明借款人申请贷款。11.贷款催收通知书，证明债权催收。徐小梅对其答辩提供借记卡账户历史明细清单。李金明对其答辩没有提供证据。肇庆市瑞兴房地产有限公司对其答辩提供如下证据：1.公司营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，证明被告身份。2.楼宇贷款业务合作协议，证明我司已经不再承担担保责任。3.不动产登记资料查询结果证明，证明涉案房地产已经办理了正式抵押，原告已经获取他项权证。4.广东省商品房买卖合同，证明徐小梅与我司的关系。5.房地产权证转移记录，证明原告已从不动产交易中介服务中心签收领取徐小梅的房产证。6.个人购房借款/担保合同，证明借款及担保期限的事实以及我司不再承担担保责任的事实。还有，中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行与徐小梅、李金明、肇庆市瑞兴房地产有限公司于2019年7月5日向本院提出申请给予双方2个月时间进行庭外协商，但逾期后，双方未能达成一致意见。本院认为，中国工商银行股份有限公司高要支行与徐小梅之间的借贷关系合法有效，应受法律保护。因中国工商银行股份有限公司高要支行已更名为中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行,根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条的规定,中国工商银行股份有限公司高要支行的权利和义务由中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行享有和承担;徐小梅在中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行起诉前没有按合同约定归还借款本息给中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行的情况属于违约，中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行以徐小梅已累计27次未按时足额偿还借款本息，结欠借款本金余额298534.98元(其中未到期本291811.45元、逾期本金6723.53元)，利息3441.09元为由依照双方签订的合同第14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……K、抵押房屋被有权机关查封、被人民法院或仲裁委员会裁决以物抵债、被裁决给第三人的；L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……。14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用……”的约定，请求徐小梅归还全部借款本息，且徐小梅与李金明对中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行的诉讼请求均表示无异议，但徐小梅在中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行起诉前已主动归还了此前《个人购房借款/担保合同》约定尚欠的借款本息，本案立案后徐小梅也有依约归还借款之后的借款本息，截止2019年8月9日的借款本息其均已归还；本院认为，本案中徐小梅在中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行起诉前已积极清偿逾期借款本息，此后也有依约归还借款本息，中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行也依照合同约定收取了徐小梅所归还的借款本息，双方作出的上述行为应该视为双方默认继续享受合同权利和履行合同义务的意思表示。虽然徐小梅提供的作为借款抵押物位于高××市南岸××号中源明珠10A10B10C幢B1101房的房地产(房地产权证号：粤房地权证房地权证高字第**)受理的另案查封，但是该房屋被查封，对于徐小梅履行还款义务并没有实质的影响。据此，既然双方在本案诉讼过程中依然继续按《个人购房借款/担保合同》约定履行着合同，本院本着更好地实现本案借款合同之目的和经济秩序的稳定，让双方均可以根据合同约定获得各自的权益，合同双方应按《个人购房借款/担保合同》的约定继续履行，故本院对中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行要求徐小梅、李金明向其偿还借款本息301976.07元，其中本金298534.98元，利息344109元（该利息计算至2018年11月20日，此后利息（包括罚息、复息，下同）按中国人民银行规定和《个人购房借款/担保合同》的约定计算至借款本息还清日另计）的诉讼请求不予支持。关于中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行要求对徐小梅提供的作为借款抵押物位于高××市南岸××号中源明珠10A10B10C幢B1101房的房地产(房地产权证号：粤房地权证高房地权证高字第**)偿权及要求肇庆市瑞兴房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，上述本院已经确认本案借款合同应继续履行，故无需为实现债权而使用抵押物权，也不存在需要肇庆市瑞兴房地产有限公司承担连带清楚责任的情况。故本院对中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行要求对徐小梅提供的作为借款抵押物位于高××市南岸××号中源明珠10A10B10C幢B1101房的房地产(房地产权证号：粤房地权证高字房地权证高字第**)权及要求肇庆市瑞兴房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求不予支持。本案是徐小梅未按合同约定履行还款义务而引起，对此应负全部责任，故原告中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行要求被告徐小梅承担本案的诉讼费用合法合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行与被告徐小梅、李金明、肇庆市瑞兴房地产有限公司签订《个人购房借款/担保合同》(编号A：[一手贷]字[肇庆分]行[高要]支行[2012]年[0000167]号)继续履行，被告徐小梅应按该合同的约定归还借款本息给原告中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行。二、驳回原告中国工商银行股份有限公司肇庆高要支行的其他诉讼请求。案件受理费2915元，财产保全费2070元，合共4985元，由被告徐小梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  刘义雄二〇一九年十月二十二日法官助理夏伟军书记员陈超毅