河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终4632号上诉人（原审被告）：洛阳合富房地产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市西工区临涧北院****。法定代表人：李俐明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈羽中，河南绿剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李景云，女，1962年12月13日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人:韦铭轩，河南广文律师事务所律师。委托诉讼代理人:盛梦鹤，河南广文律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李静，女，1982年6月15日出生，汉族，住河南省新安县。委托诉讼代理人：许记慈，河南绿剑律师事务所律师。上诉人洛阳合富房地产经纪有限公司（以下简称合富公司）因与被上诉人李景云、李静房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初2633号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，合富公司的委托诉讼代理人陈羽中，李景云的委托诉讼代理人韦铭轩、盛梦鹤，李静的委托诉讼代理人许记慈到庭参加诉讼。2019年10月9日，李景云向本院申请撤回上诉，本院于2019年10月10日作出（2019）豫03民终4632号民事裁定，准予李景云撤回上诉。本案现已审理终结。合富公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.本案一、二审诉讼费由李景云、李静承担。事实与理由：一审判决与其认定事实相悖。本案是居间合同，依据合同法对居间合同的定义，居间人是提供相关订立合同的机会以及订立合同的媒介服务并收取相关费用。居间人只有在故意隐瞒或提供虛假情况并给委托人造成损失时才有可能承担一定的的赔偿责任。一审法院认定李景云从居间人处已经得知案涉房屋的真实情况并且在合同签订后三方又分别或共同到洛阳尚锦置业有限公司询问关于案涉房屋的办证时间。一审判决据此得出当事人不存在违约责任，因此无需考量预期违约的责任承担问题。同时由于合富公司和李静曾向李景云提出过变更交易方式由李景云直接为购房人，而遭到李景云的拒绝。所以李景云的所谓房价上涨的溢价损失也未得到支持。上述事实说明合富公司无故意隐瞒和提供虚假情况的行为，李景云、李静的损失亦不存在，一审判令合富公司补偿李景云500**元自相矛盾。李景云辩称，合富公司存在过错。合富公司向双方承诺2016年5月之前就可以拿到房产证，后来又推脱说8、9月份可以拿到房产证。事实是，目前房产证仍然未办理下来。显然合富公司客观上提供了虚假的情况，损害了委托人利益，应当承担赔偿责任。李静辩称，同意合富公司意见，其不应承担缔约过失责任。李景云向一审法院起诉请求：1.依法确认三方于2016年2月28日签订的《房屋买卖（居间）合同》因李静的违约行为而解除；2.依法判令李静赔偿李景云损失暂定40万元（最终数额以评估机构所做的房屋及车位的评估价格减去103万元的合同价格为准）；3.依法判令合富公司对上述违约金承担连带责任；4.依法判令合富公司返还李景云已支付的居间报酬1万元；5.本案诉讼费用、评估费用由李静、合富公司承担。后李景云将其第二项诉讼请求变更为：依法判令李静赔偿李景云损失共计497811元。一审法院认定如下事实：2013年5月10日，李静与洛阳尚锦置业有限公司签订《商品房预售合同》，李静购买该公司开发的涧西区珠江路369号升龙城B区9幢3单元2402号房屋及升龙城B区一期1-222号地下车位。2016年2月28日，经合富公司的介绍，李景云作为买方（乙方），李静作为卖方（甲方），三方签订了编号为NO.0000356号的《房屋买卖（居间）合同》（下称“合同”）。合同第一条“房屋基本情况”载明，坐落涧西区珠江路××单元××房、建筑面积为147.26㎡的房产，房屋权证状况栏内空白，商品房预售合同编号：YS0198848；合同第二条“房屋产权现状态栏”空白；合同第三条“成交价格”栏内约定：房屋成交价为人民币103万元整；合同第四条约定的居间服务费为1万元整；合同第五条“付款约定”栏内为空白；合同第六条“相关约定”栏内第5项约定：“卖方同意拿到全部房款后交付房屋予买方使用，卖方逾期交付房屋的，应按已收款额每日万分之五向买方支付违约金；合同第七条“违约责任”中第1、2项对产权不实、结构拆改的违约行为约定处罚外，还在第4项中约定：“如买方、卖方任何一方拒绝履行本合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2违约责任，均由违约方向另外一方支付该房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。在合同的“备注”栏内，双方特别约定：“此协议价为甲方净落价，过户相关费用由乙方全部承担，此协议价包含车位一个，车位号为升龙城-B区一期地下车位-1-222，车位手续甲乙双方自行交接。房款90万元整，共计103万元整。甲乙双方约定待甲方办理房产证完毕，此房屋维修基金由甲方承担。此房办理一次性过户手续，此房款走房管局资金监管账户，乙方承诺办理过户前将剩余中介费￥8000元、代办过户费￥2000元一并交于丙方。”合同第十一条载明：备注条款内容与前述条款不一致的，以备注条款为准。合同签订当日，李景云向合富公司交纳了中介费1万元，审理中合富公司表示愿意退还给李景云。另查明，涉案的房屋系李静于2013年5月10日通过与洛阳尚锦置业有限公司签订YS0198848号《商品房预售合同》所购。本案合同签订前，李静和合富公司曾向案涉房产的开发企业洛阳尚锦置业有限公司询问何时能够办理房产权证，得到的答复是2016年5月能够办证。合同签订后，三方分别或共同到洛阳尚锦置业有限公司售房部询问，该公司对何时能够办证没有准确的答复时间，三方当事人了解得知该情况后，买卖双方的交易被迫中断进行，李景云房款未付，李静、合富公司房屋未交。根据一审法院受理的范传良、贾玉乐诉洛阳尚锦置业有限公司逾期为所购商品房办证的商品房买卖合同纠纷所做出的（2017）豫0305民初5623号民事判决书，查明：由于该公司未将涉案房屋的相关备案资料提交产权登记部门备案，导致其所售的商品房不能及时办证。又查明，2016年10月前后，为解决合同纠纷李静、合富公司多次向李景云提出变更交易方式为由洛阳尚锦置业有限公司直接将李静的购房合同变更为李景云做购房人，但李景云予以拒绝。后因房价上涨幅度较大，李静于2018年5月7日向一审法院提起诉讼，要求解除《房屋买卖（居间）合同》。2018年5月31日，李景云诉至一审法院要求确认合同已解除，李静、合富公司作为合同当事人也认可解除合同。审理中李景云向李静提出变更合同，先支付103万元，李静将房产交付给李景云，待可以办理过户时，再另行过户，对此李静表示拒绝。故李景云主张解除合同由李静、合富公司连带赔偿房屋上涨价差，李静、合富公司同意解除合同但拒绝承担价差责任。再查明，一审法院受理本案后，一审法院于2018年6月13日受理了李静诉李景云涉本案合同的商品房买卖合同纠纷，其请求为解除商品房买卖合同，审理中，李景云同意解除合同。诉讼中，李景云申请对涉案的位于洛阳市涧西区升龙城9幢3单元2402号房屋及升龙城B区一期地下车位—1—222的市场现值进行司法评估。经一审法院委托，2019年3月12日，河南远志房地产评估有限公司做出了豫远志评字【2019】FB-023号《报告书》，估计结果为：该房地产市场价值为人民币1527811元。李景云为评估支出评估费14722元。一审法院认为，（一）根据审理中查明的事实，三方就李静尚未取得房屋产权证书的涉案房屋，签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方的真实意思表示。根据我国《房地产管理法》等法律、行政法规的规定，房屋买卖合同的效力和履行不以出卖人出卖时已经取得房产证为条件，故本案合同虽尚未取得产权证书，但其不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。就本案合同而言，应为附卖方先取得涉案房屋产权证为履行条件的买卖合同。由于合同签订前李静已经将涉案房屋属于预购房屋和尚未取得房产权证的情况如实告知了居间人即合富公司，李景云从居间人处已经得知涉案房屋的真实情况。所以本案中，正是基于所卖房屋只有预售合同、尚未办理产权证，为保证交易安全和避免交易纠纷，三方当事人在合同的主要条款“付款约定”栏内做了删除的表示，即不做约定。据此对交房事宜也未做明确的时间确认。而在合同的“备注”栏内，双方约定由出卖人先办理房产证，待出卖人李静办理房产证完毕，此房办理一次性过户手续，此房款通过房管局资金监管账户一次性付款。由于合同中没有约定卖方完成办证的具体期限、交房时间和买方具体的付款时间，该约定的意思表示应推定为：合同生效但附“出卖人先取得房产证”的前提条件，也是合同开始履行的前置条件，出卖人何时成就该条件则买方何时开始履行合同义务，如果该条件不成就，买方就不支付房款，房屋交易就不实际履行。故本案合同是具有预约性质的房屋买卖合同；（二）关于李静、合富公司不能办证是否违约及其责任问题。首先，本案合同的多项主要条款约定不明确，其合同缺陷导致当事人合同义务与违约责任不能相对应。鉴于本案合同约定附出卖人取得房产证才能开始交易，李静在签订合同后没有恶意阻止办证条件的成就，因而本案合同尚不属于完整意义上的房屋买卖合同，其交易也处于不能确定和不能实际履行的状态。按照合同条款，李静、合富公司没有违约事实；其次，本案合同的特殊之处在于三方当事人把卖方首先取得产权证作为其他合同义务确定的前提条件，有别于出卖人在收取定金或房款后因自己的原因或开发商的原因不能交房、过户情况下的违约，从而不必先行向违约方承担违约责任后，再向开发商追偿违约损失；第三，2016年10月前后，为解决合同不能履行问题，促使交易早日完成，李静、合富公司多次向李景云提出变更交易方式为由洛阳尚锦置业有限公司直接将李静的购房合同变更为李景云做购房人作为补救措施，但李景云予以拒绝，合同仍不能履行。据此，李静、合富公司在本案合同履行过程中不应承担违约责任。（三）关于目前房屋价格上涨引起的价差是否构成可以预见的增值损失以及责任承担问题。首先，根据目前房地产市场行情，案涉房屋出现较签订合同时的约定价格确实存在价格差异，房屋价值上涨是客观事实。但是，根据前述理由因合同约定的条件客观上不能成就，因而不能继续履行，当事人不存在违约责任，因而无需考量预期损失的责任承担问题；其次，本案中李景云在李静、合富公司提出因房产证暂时不能办理，要求李景云选择更换预售合同变更买受人名字促成交易成功时，李景云给予拒绝，以致未能实际得到房屋，不能获得预期房价上涨的收益，其责任在李景云一方；第三，签订房屋买卖合同当时，双方对房屋交易后的价格上涨还是下跌的市场行情，双方均未做出一定的预期判断，否则，李静、合富公司就不会按照当时议定的价格出售，李景云就不会推迟交付房款，至少李景云不会拒绝李静、合富公司提出的合同变更意见。因此，李景云主张合同不能履行导致目前出现的市场价差，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。李景云要求李静、合富公司赔偿其未能实现购房的预期增值损失，理由不足；（四）鉴于本案合同不能实际履行，李静、合富公司双方在另一案件中均同意解除合同，一审法院已经做出解除合同的判决，本案应确认合同已经解除；（五）鉴于李静和居间人合富公司在对涉案房屋的办证、过户问题没有可靠保证的情况下，盲目挂网发出要约邀请，当李景云发出要约后其又盲目与其签订不能正常履行的房屋买卖合同，违反了先合同义务，导致了李景云的购房期待落空，负有一定的缔约过失责任。据此，应给予李景云一定的补偿。此外，审理中李静、合富公司均同意解除合同，李静、合富公司同意退还李景云已经交纳的1万元中介费，对此予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、李静于本判决生效之日起十日内向李景云补偿损失50000元。二、合富公司于本判决生效之日起十日内向李景云补偿损失50000元。三、合富公司于本判决生效之日起十日内返还李景云支付的中介费用10000元。四、驳回李景云的其他诉讼请求。以上金钱给付义务若逾期未履行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7450元、保全费2270元，由李静与洛阳合富房地产经纪有限公司共同承担。本案评估费14722元，由李景云承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，预约是指将来订立一定契约的契约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准,应当是当事人的意思表示,即当事人是否有意在将来订立一个新的合同,以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。案涉《房屋买卖(居间)合同》就房屋坐落位置、面积、总价、房款支付方式、相关费用负担等涉及房屋买卖双方权利、义务关系的内容加以明确约定,并约定了出卖人和买受人的违约责任,未有将来签订新合同以明确双方权利义务的表征，故案涉《房屋买卖(居间)合同》应认定为房屋买卖本约合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审认定案涉合同为具有预约性质的房屋买卖合同系适用法律错误，本院予以纠正。案涉合同生效后，因案涉房屋的开发商洛阳尚锦置业有限公司未完成初始登记，致使案涉房屋的卖方李静至今仍不能办理房产证，根据双方合同约定，卖方李景云支付购房款的条件不成就，案涉房屋自2016年2月28日签订以来，长期处于悬而未决的状态。前案卖方李静作为原告起诉买方李景云及合富公司解除案涉合同，三方均同意解除。对于本案中李景云主张的合同解除后的损失，卖方李静对案涉房屋的办证时间未能提供可靠保证，合富公司对案涉房屋办理相关证照的时间未尽到积极调查并审慎报告的义务，买方李景云对案涉房屋买卖的重大事项不加甄别，三方对案涉合同的解除均存在过错。结合案涉合同的履行情况、各方当事人的过错程度、损益大小及本地房地产市场行情，一审法院酌定李静与合富公司均补偿李景云500**元，比例失当，本院予以纠正，将合富公司补偿李景云损失的金额调整为15000元较为适宜。综上所述，合富公司的部分上诉请求成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初2633号民事判决第一项、第三项；二、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初2633号民事判决第四项；三、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初2633号民事判决第二项为：洛阳合富房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向李景云补偿损失15000元；四、驳回洛阳合富房地产经纪有限公司的其他上诉请求；五、驳回李景云的其他诉讼请求。若未按照本判决确定的期限履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7450元、保全费2270元，共计9720元，由李静负担7720元、洛阳合富房地产经纪有限公司负担2000元。一审评估费14722元，由李景云负担。二审案件受理费1300元，由李景云负担900元、洛阳合富房地产经纪有限公司负担400元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇一九年十月十四日书记员  刘梦洋