青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1495号上诉人（原审原告）：陈晖,公民身份号码：×××，女，1966年9月18日生，汉族，个体工商户，住西宁市。委托诉讼代理人：陈梦晗（系陈晖之女），公民身份号码：×××，女，1991年1月3日生，汉族，，住西宁市。被上诉人（原审被告）：汇通国基房地产开发有限责任公司【统一社会信用代码916300002265909980（1-1）】，住所地，西宁市城**黄河路**。法定代表人：曾克剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑绍辉、黄良彪，青海军辉良剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海汇通物业管理有限责任公司【统一社会信用代码：916301047105424020（1-1）】，，住所地，西宁市城中区长江路**法定代表人：刘新娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑绍辉、黄良彪，青海军辉良剑律师事务所律师。上诉人陈晖因与被上诉人青海汇通物业管理有限责任公司（以下简称“汇通物业公司”）、汇通国基房地产开发有限责任公司（以下简称“汇通房地产公司”）租赁合同纠纷一案，于2018年5月21日诉至西宁市城西区人民法院，请求判令：1.汇通物业公司及汇通房地产公司于2018年8月31日作出的《关于解除租赁合同的通知》无效，汇通物业公司及汇通房地产公司继续履行原租赁合同的义务；2.判令汇通物业公司及汇通房地产公司给付2018年7月至2019年6月共计12个月的商铺租金30156元、违约金302元，以上合计30458元；3、案件诉讼费由汇通物业公司及汇通房地产公司承担。该院于2019年7月10日作出（2019）青0104民初2567号民事判决，陈晖不服向本院提起上诉，本院决定受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审法院认定事实：2004年3月26日，陈晖与汇通物业公司签订《租赁经营协议》，将陈晖位于西宁市××区商铺（建筑面积：30.384平方米）租赁给汇通物业公司统一管理、统一招租、整体经营。汇通物业公司享有转租权；租赁期限自2005年5月1日至2015年4月30日，共10年；每月租金2513元于当月月底10日内支付至陈晖指定账户。租赁期内甲方（原告）应承担收取租金需交纳的税金和费用。协议第八条第一项约定“乙方（汇通物业）不按上述第二条中2、3、4、5款约定，逾期支付租金，每逾期一日，则按照应付未付租金的万分之三承担违约金，逾期达到六个月时，甲方（商铺所有人）有权终止协议，收回商铺，乙方应在十天内付清所欠租金和违约金”；第八条第二项约定“甲、乙双方未经协商一致均不得提前解除或变更本合同；如需提前解除或变更时，双方应友好协商，并达成书面协议；如达……，仍按本协议内容执行”。2004年5月14日，应汇通物业公司及汇通房地产公司要求陈晖又签署《业主承诺书》，同意严格按照与汇通公司签订的《房屋租赁合同》履行义务，同意汇通公司将其承租的标的房屋整体转租给北京华联；承诺上述意见在《房屋租赁合同》20年期内不得撤销。协议签订后，陈晖依约将租赁物交付汇通物业公司及汇通房地产公司经营使用，汇通物业公司及汇通房地产公司在扣除税金及其他费用后按照2069.46元/月的租金标准支付租金至2017年3月。2018年6月因汇通物业公司及汇通房地产公司未支付2017年4月至2018年6月期间的租金，陈晖提起诉讼，后经审理判令汇通物业公司及汇通房地产公司支付陈晖2017年4月至2018年6月期间的租金。2018年8月31日，汇通房地产公司、汇通物业公司向各业主发出《解除通知》。二十年租期通知内容为：某某先生/女士，您与我公司于2005年签订的西宁市××区商业广场商铺《租赁合同》，现因出现无法继续履行的情形，故我公司特通知您自接到本通知之日起，《租赁合同》解除，请您接到通知后十五日内，来人接收合同涉及的房屋事宜。合同所涉商铺产生的费用（包括但不限于水电费、卫生费……等一切费用）由您承担。特此通知。汇通国基房地产开发有限责任公司，2018年8月31日。汇通物业公司也在该通知书上加盖公章。十年租期通知内容为：某某先生/女士，您与我公司于2005年签订的西宁市××区商业广场商铺《租赁合同》，已于2015年4月30日到期，现该商铺处于不定期租赁状态，故我公司特通知您自接到本通知之日起，《租赁合同》解除，请您接到通知后十五日内，来人接收合同涉及的房屋事宜。合同所涉商铺产生的费用（包括但不限于水电费、卫生费……等一切费用）由您承担。特此通知。汇通房地产公司，2018年8月31日。汇通物业公司也在该通知书上加盖公章。陈晖自认于2018年9月7日收到该通知。另查明，刁国玉与汇通物业公司、汇通房地产公司、北京华联综合超市股份有限公司（以下简称“北京华联公司”）租赁合同纠纷一案，经西宁市城西区人民法院一审后作出（2016）青0104民初720号民事判决，西宁市中级人民法院二审后作出（2017）青01民终868号民事判决维持原判，上述生效判决认定以下事实：2004年4月，汇通房地产公司作为出租人与承租人北京华联公司签订一份期限为20年的《租赁合同》。合同约定汇通房地产公司将自己开发建设的位于西宁市××街、地上****的商业用房（建筑面积12950平方米）全部出租给北京华联公司经营使用。出租标的物包括汇通房地产公司销售后返租的123户小业主商铺（总建筑面积4025平方米）；该部分房产由出租方统一与各业主签订为期20年的返租合同（返租期为10年的，由出租人再与各业主续订10年）；全体业主将其房屋出租给汇通房地产公司并同意其按合同约定条件将标的物转租给北京华联公司，并和汇通房地产公司分别签订书面的《商铺销售返租合同》；汇通房地产公司保证对合同项下出租房屋及相应的土地使用权拥有合法的所有权、使用权和以出租的方式进行处置的权利；保证出租的房屋具备出租的合法条件，并保证该合法条件在合同期内持续存在；合同期内，汇通房地产公司可以委托第三方对出租房屋代为管理，该第三方的行为所产生的法律后果及对北京华联公司和其他任何第三人的责任由出租人承担，汇通房地产公司向北京华联公司提供所委托第三方的相关资质证明、营业执照、银行账户等资料。同时在该《租赁合同》附件十二的《履约保证协议》中，汇通房地产公司保证，如因各业主的原因影响北京华联公司商业经营的，汇通房地产公司承担全部赔偿责任。判决认定汇通房地产公司与北京华联公司签订《租赁合同》的标的房屋，即位于西宁市××街、、地上****的建筑面积为12950平方米的商业用房由各业主与汇通物业公司分别签订《租赁经营协议》或《租赁经营协议》，委托或租赁给汇通物业公司统一管理、统一代租、整体经营。该12950平方米的商业用房中，汇通房地产公司自有面积为3000平方米，城西区地税局80名业主面积为2911平方米，其他273名业主面积为7039平方米。该273名业主中签订二十年租赁经营期限的业主有185名，签订十年租赁经营期限的业主有88名。再查明，根据陈晖提交的房屋所有权证内附西宁市房屋分层分户平面图显示，汇通商业广场二层被分割成若干区域，每个区域中都被分割成若干紧密相连的长方形面积，区域间有公共通道。无论是中间被分割且相互连接的面积，还是边缘靠墙的相互连接的面积，除在图纸上有分界线外，最初的规划设计、施工、后期的销售和经营过程中，都没有设立明确的四面围墙。另中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司因与汇通房地产公司及青海省建工（集团）有限公司股权转让合同纠纷一案，将汇通房地产公司及青海省建工（集团）有限公司诉至青海省高级人民法院。该案在审理过程中，经法院主持调解双方达成调解协议，省高级人民法院据此作出（2017）青民初100号《民事调解书》。该案在执行过程中，西宁市中级人民法院于2019年5月22日作出（2018）青01执106号之二《执行裁定书》，裁定：将汇通房地产公司名下位于西宁市××区商铺（建筑面积15249.7平方米）不动产，以第二次拍卖保留价279820000元交付申请执行人中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司，以抵偿被执行人欠申请执行人的等额债务。在案件审理过程中，业主倪文伟、杜德青、曾克林与汇通房地产公司签订《协议书》，倪文伟的协议书内容为：倪文伟购买西宁市城西区五四大街60号一层1050号商铺面积27.946平方米，经与承租方汇通房地产公司协商自愿解除双方于2004年元月5日签订的《租赁协议》。承租方与2018年8月31日将所租赁商铺归还产权所有人。承租方将不承担后续租金及相关费用。本协议一式两份，具有同等的法律效力。产权所有人倪文伟，承租方：汇通房地产公司。2018年9月5日。同日，倪文伟还签署《交房接收单》，内容为：“本人倪文伟于2018年8月31日收到位于西宁市××区商铺钥匙一把”。杜德青、曾克林签署的《协议书》、《交房接收单》内容同上，只是商铺号、面积、《租赁协议》不同。一审法院认为，本案争议焦点在于一、本案合同履行主体及责任主体；二、汇通物业公司及汇通房地产公司作出的《关于解除的通知》的效力。对上述争议焦点，本院分别评判如下：一、本案合同履行主体及责任主体。对此，一审法院认为《租赁经营协议》虽由陈晖与汇通物业公司签订，但汇通物业公司和汇通房地产公司具有紧密的关联关系，涉案不动产由汇通房地产公司统一管理经营、对外出租，且协议履行中租金也是汇通房地产公司收到案外人交纳的租金后以汇通物业公司名义转至原告账户，且2018年8月31日，汇通房地产公司与汇通物业公司共同向业主作出《解除通知》，据此认定上述协议履行主体为汇通物业公司及汇通房地产公司，汇通房地产公司亦应受到上述协议的约束。二、汇通物业公司及汇通房地产公司作出的《关于解除的通知》的效力认定。《租赁经营协议》中约定合同履行期限为10年，但2004年应汇通物业公司及汇通房地产公司要求陈晖又作出20年的承诺，应视为对合同期限的变更。现合同履行期限尚未届满。依照法律规定，合同成立后是否可以解除，应当有合同约定或双方协商一致解除亦或是合同履行过程中存在《中华人民共和国合同法》第九十四条约定的法定解除条件时，一方可以行使解除权。且依照立法本意享有解除权的一方应为守约方。汇通物业公司及汇通房地产公司虽以案外人不再续租商铺为由向各业主发出《解除通知》，但其解除权的行使对原告不产生效力。理由如下：本案《租赁经营协议》、《业主承诺书》中均未约定汇通物业公司及汇通房地产公司享有此解除权。汇通物业公司及汇通房地产公司亦未就解除问题与陈晖协商一致。汇通物业公司及汇通房地产公司亦不享有《合同法》第九十四条约定的法定解除权，案外人是否续租系汇通房地产公司经营风险，与陈晖无涉，故双方间《租赁经营协议》、《业主承诺书》应当继续履行。另汇通物业公司及汇通房地产公司虽提交证据证实汇通房地产公司名下位于西宁市××区商铺（建筑面积15249.7平方米）不动产已被西宁市中级人民法院裁定交付申请执行人中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司以抵偿被执行人欠申请执行人的等额债务，但汇通房地产公司商铺所有权发生转移并不影响汇通物业公司及汇通房地产公司与原告签订《租赁经营协议》、《业主承诺书》的履行效力。综上，汇通物业公司及汇通房地产公司作出的《关于解除的通知》不产生解除合同的效力，双方间《租赁经营协议》、《业主承诺书》应当继续履行。陈晖主张的租金应当按照扣除税费后2069.46元/月的租金标准支付自2018年7月1日开始至2019年6月30日的租金，应支持2069.46元/月*12个月=24833.52元。关于陈晖主张的违约金符合合同约定，予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决：1.汇通物业公司、汇通房地产公司于2018年8月31日向陈晖作出的《关于解除〈租赁合同〉的通知》不生效，双方继续履行《租赁经营协议》、《业主承诺书》；2.汇通物业公司、汇通房地产公司于判决生效后十日内共同支付陈晖2018年7月1日至2019年6月30日的租金24833.52元，违约金302元，合计25135.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费561元，减半收取280.5元，由汇通物业公司、汇通房地产公司负担231元，由陈晖负担49.5元。陈晖上诉请求：陈晖与汇通物业公司签订的《租赁经营协议》合法有效,汇通物业公司未按照协议支付租金,已构成违约,应承担本次纠纷全部责任。另外《租赁经营协议》中没有约定应当扣除税费后给付租金。请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。汇通物业公司及汇通房地产公司答辩称：一审判决正确，应予维持。经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，陈晖与汇通物业公司签订的《租赁经营协议》约定租赁期内，陈晖应承担收取租金需交纳的税金和费用，根据此约定，从租金支付之日起至纠纷发生之日止即2017年3月期间，汇通物业公司向陈晖等租赁户支付的租金标准均是以扣除税费及其他费用后的租金，双方虽在合同中没有明确约定租金的税费由汇通物业公司代缴还是出租人自行缴纳，但在后期合同的实际履行过程中双方均认可由汇通物业公司代扣代缴租金的税费。因汇通物业公司拖欠租金，陈晖诉至法院索要2017年4月至2018年6月期间的租金，西宁市城西区人民法院作出的（2018）青0104民初1466号民事判决判令汇通物业公司支付陈晖拖欠的15个月租金，此判决没有扣除税费，判令汇通物业公司全额支付租金，而陈晖收取全额租金后并没有向税务机关缴纳相应税费，故原判判令汇通物业公司、汇通房地产公司支付税后租金符合双方合同约定，也避免了国家税收流失，陈晖要求支付全额租金的上诉理由不成立，法院不予支持。原判认定事实清楚，判决结果准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费561元由陈晖负担。本判决为终审判决。审判长 林建平审判员 任 宁审判员 李 娟 二〇一九年十月二十九日书记员 马卓群附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。