河北省廊坊市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）冀10民终4298号上诉人（原审原告）：何宁，男，1985年3月28日出生，汉族，住三河市。被上诉人（原审被告）：刘忠财，男，1986年3月18日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。被上诉人（原审被告）：李银洁，女，1980年5月15日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。上诉人何宁因与被上诉人刘忠财、李银洁确认合同效力纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初7913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何宁上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、涉案《房屋买卖协议书》系在燕郊房屋价格大幅下跌，涉案房屋的实际市场价格已经不足以抵偿银行按揭贷款总额，且被上诉人因无力偿还涉案房屋银行按揭贷款已经断供的情况下，经上诉人与被上诉人双方协商一致，约定被上诉人将其对涉案房屋享有的权利以及因涉案房屋而应向银行履行的偿还按揭贷款的义务一并概括转移给上诉人的形式比较特殊的房屋买卖合同，一审判决以上诉人与被上的合同约定了附条件的解除条款，因此认定上诉人与被上诉人之间不存在真实的房屋买卖关系，属基本事实认定错误。2、一审判决认定上诉人未将银行贷款还款人变更为上诉人，而是将款项汇给被上诉人李银洁，由李银洁向银行还款，故此推定上诉人与被上诉人之间不存在真实的房屋买卖关系，属基本事实认定错误。3、在涉案房屋市场价格已经低于银行按揭贷款总额、被上诉人已经因无力还款而断供的情况下，上诉人与被上诉人通过签订涉案《房屋买卖协议书》将被上诉人对涉案房屋的权利以及偿还银行按揭贷款的义务一并转让给上诉人，由上诉人享有对涉案房屋的权利并履行偿还银行按揭贷款的义务，不违反法律法规的禁止性规定，一审判决认定涉案《房屋买卖协议书》无效，实际上干涉了当事人之间的意思自治，依法应予撤销。何宁向一审法院起诉请求：一、确认原告和被告于2018年1月31日签订的关于三河市燕郊开发区燕顺路东侧、晶龙北路南侧福涌园一期（上上城第三季）37-1-1804号房屋的《房屋买卖协议书》合法有效。二、判决被告刘忠财自2018年7月1日起，每月支付原告还贷款项8731.49元，并以月利率2%的标准支付利息。三、确认原告依法享有占有、使用、收益、处分上述房屋的权利。一审法院未列明查明的事实，判决书记载：原告围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中对证据进行了质证。原告提交的证据有《房屋买卖协议书》等，被告李银洁是《房屋买卖协议书》的甲方（卖方），原告何宁是《房屋买卖协议书》的乙方（买方），被告刘忠财是《房屋买卖协议书》的丙方（担保方），《房屋买卖协议书》的有关内容是：“甲方因投资需要，购买了三河市燕效开发区上上城第三季37号楼1单元1804号房屋（不动产权证号为冀（2017）三河市不动产第0020557号，房屋具体信息以不动产权证为准，以下简称“上述房屋”）一套，并以上述房屋作为抵押在中国工商银行三河支行贷款人民币320万元（叁佰贰拾萬圆），现因甲方资金紧张，无法继续偿还上述贷款，甲乙丙三方在平等自愿、协商一致的基础上，就甲方将上述房屋及上述贷款债务一并转让给乙方，并由丙方提供担保事宜签订协议如下：一、甲乙一致同意，甲方将上述房屋及贷款一并转让给乙方，自本合同签订起，上述房屋归乙方所有，乙方享有占有、使用、处分、收益上述房屋的权利；上述贷款由乙方按贷款合同的约定代替甲方按月偿还。甲方在本合同签订后当日，将上述房屋及不动产权证、购房发票、贷款合同等证票文件交付给乙方，乙方收到房屋及证票文件后，将首月月供打入甲方的银行还款账户。二、乙方同意甲方在本合同签订后，继续寻找购买上述房屋的买家，若甲方能在2018年6月30日前将上述房屋以超过330万元（叁佰叁拾萬圆》卖出，330万元（叁佰叁拾萬圆）归乙方，超出330万元（叁佰叁拾萬圆）部分归甲方所有；若甲方未能在2018年6月30日前按照上述条件将房屋另行售出，则自2018年7月1日起的贷款月供由乙方及丙方各承担一半；若丙方逾期还贷的，乙方有权解除本合同，要求甲方返还乙方已付银行贷款本息总额，并支付乙方已付银行贷款本息总额30%的违约金；若2018年12月31日前，甲方将上述房屋以340万元（叁佰肆拾萬圆）以上的价格卖出，340万元（叁佰肆拾萬圆）归乙方，超出340万元（叁佰肆拾萬圆）部分的价款归甲方所有。三、若甲方未能在2018年12月31日之前按照本协议第二条约定的条件将上述房屋另行出售，则视为甲方违约，乙方有权通知甲方解除本《房屋买卖协议书》，甲方应于收到乙方合同解除通知之日起三日内，立即返还乙方已偿还银行贷款本息总额，并支付乙方已付银行贷款本息总额30%的违约金。四、若乙方还清银行贷款，甲方应无条件配合乙方将上述房屋过户至乙方或者乙方指定的任何第三方名下，甲方不配合的，应当支付乙方总房款30%的违约金；若因甲方原因，导致上述房屋或甲方的银行还款账户被查封，或者甲方未经乙方同意，将上述房屋另行出售的，视为甲方违约，甲方应当支付乙方总房款30%的违约金。五、若因乙方未按合同约定还贷，导致甲方出现逾期还款的不良记录，视为乙方违约；乙方每逾期两次还款，应支付甲方违约金人民币壹万元。但乙方依据本协议第三条的约定向甲方发送合同解除通知之日起即无义务替甲方继续偿还贷款。因丙方原因导致甲方出现逾期还款的不良记录，由丙方自行承担责任，与乙方无关。六、丙方自愿对甲方因本协议而对乙方负有的债务承担连带责任”。一审法院认为，原告与二被告签订的是《房屋买卖协议书》，约定被告李银洁将其购买的房屋卖给原告，被告李银洁欠银行的贷款由原告偿还。按上述约定，原告为被告李银洁所偿还的银行贷款，实际是原告给付被告李银洁的购房款，因此按照正常的交易习惯，原告与二被告签订合同后，应在征得贷款行的同意后，将贷款的借款人变更为原告，但双方没有这样做，而是由原告将款汇给被告李银洁，然后被告李银洁向银行偿还贷款。此外合同还约定，合同签订后原告同意被告李银洁继续出售卖给原告的房屋，若被告李银洁能在2018年6月30日前将房屋以超过330万元的价格卖出，330万元归原告，超出330万元部分归被告李银洁，若被告李银洁未能在2018年6月30日前将房屋售出，则自2018年7月1日起的贷款月供，由原告和被告刘忠财各承担一半。按正常的交易习惯，既然被告李银洁将房屋卖给了原告，就不应再约定被告李银洁再次出卖房屋，也不应约定被告刘忠财偿还一半贷款。综上，原告与二被告签订《房屋买卖协议书》时，意思表示不真实，属于无效民事行为，因此原告与二被告签订的《房屋买卖协议书》无效。在合同无效的情况下，既不应依据合同依法判决被告刘忠财偿还银行贷款，也不应依据合同依法判决原告对所谓被告李银洁卖给原告的房屋，享有占有、使用、收益和处分的权利。综上所述，原告与二被告所签订的《房屋买卖协议书》是无效合同，应驳回原告的全部诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，判决如下：驳回原告何宁的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告何宁负担（已预交）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定事实如下：何宁向法庭提交了《房屋买卖协议书》等证据，《房屋买卖协议书》记载李银洁是《房屋买卖协议书》的甲方（卖方），何宁是《房屋买卖协议书》的乙方（买方），刘忠财是《房屋买卖协议书》的丙方（担保方），《房屋买卖协议书》的有关内容是：“甲方因投资需要，购买了三河市燕效开发区上上城第三季37号楼1单元1804号房屋（不动产权证号为冀（2017）三河市不动产第0020557号，房屋具体信息以不动产权证为准，以下简称“上述房屋”）一套，并以上述房屋作为抵押在中国工商银行三河支行贷款人民币320万元（叁佰贰拾萬圆），现因甲方资金紧张，无法继续偿还上述贷款，甲乙丙三方在平等自愿、协商一致的基础上，就甲方将上述房屋及上述贷款债务一并转让给乙方，并由丙方提供担保事宜签订协议如下：一、甲乙一致同意，甲方将上述房屋及贷款一并转让给乙方，自本合同签订起，上述房屋归乙方所有，乙方享有占有、使用、处分、收益上述房屋的权利；上述贷款由乙方按贷款合同的约定代替甲方按月偿还。甲方在本合同签订后当日，将上述房屋及不动产权证、购房发票、贷款合同等证票文件交付给乙方，乙方收到房屋及证票文件后，将首月月供打入甲方的银行还款账户。二、乙方同意甲方在本合同签订后，继续寻找购买上述房屋的买家，若甲方能在2018年6月30日前将上述房屋以超过330万元（叁佰叁拾萬圆》卖出，330万元（叁佰叁拾萬圆）归乙方，超出330万元（叁佰叁拾萬圆）部分归甲方所有；若甲方未能在2018年6月30日前按照上述条件将房屋另行售出，则自2018年7月1日起的贷款月供由乙方及丙方各承担一半；若丙方逾期还贷的，乙方有权解除本合同，要求甲方返还乙方已付银行贷款本息总额，并支付乙方已付银行贷款本息总额30%的违约金；若2018年12月31日前，甲方将上述房屋以340万元（叁佰肆拾萬圆）以上的价格卖出，340万元（叁佰肆拾萬圆）归乙方，超出340万元（叁佰肆拾萬圆）部分的价款归甲方所有。三、若甲方未能在2018年12月31日之前按照本协议第二条约定的条件将上述房屋另行出售，则视为甲方违约，乙方有权通知甲方解除本《房屋买卖协议书》，甲方应于收到乙方合同解除通知之日起三日内，立即返还乙方已偿还银行贷款本息总额，并支付乙方已付银行贷款本息总额30%的违约金。四、若乙方还清银行贷款，甲方应无条件配合乙方将上述房屋过户至乙方或者乙方指定的任何第三方名下，甲方不配合的，应当支付乙方总房款30%的违约金；若因甲方原因，导致上述房屋或甲方的银行还款账户被查封，或者甲方未经乙方同意，将上述房屋另行出售的，视为甲方违约，甲方应当支付乙方总房款30%的违约金。五、若因乙方未按合同约定还贷，导致甲方出现逾期还款的不良记录，视为乙方违约；乙方每逾期两次还款，应支付甲方违约金人民币壹万元。但乙方依据本协议第三条的约定向甲方发送合同解除通知之日起即无义务替甲方继续偿还贷款。因丙方原因导致甲方出现逾期还款的不良记录，由丙方自行承担责任，与乙方无关。六、丙方自愿对甲方因本协议而对乙方负有的债务承担连带责任”。本院认为，根据现有证据，不足以认定上诉人与二被上诉人签订的《房屋买卖协议书》存在法律规定的合同无效的情形，一审法院认定三方签订的《房屋买卖协议书》无效，缺乏事实和法律依据。房屋买卖合同关系是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同关系。案涉《房屋买卖协议书》虽约定李银洁将其购买的房屋出卖给何宁，但又约定李银洁可以继续出售案涉房屋，并根据出售后的价款数额对出售价款进行分配，并约定若李银洁未能在2018年6月30日前将房屋售出，则自2018年7月1日起的贷款月供由何宁和刘忠财各承担一半；若在2018年12月31日未房屋另行出售，何宁有权通知李银洁解除本《房屋买卖协议书》，李银洁返还何宁已偿还银行贷款本息总额，并支付已付银行贷款本息总额30%的违约金。从上述约定及当事人在履行合同过程中的行为来看，进行房屋买卖交易并不是当事人的真实意图，真实意图应为由上诉人为被上诉人偿还部分房屋贷款后，被上诉人通过出售房屋向上诉人还本付息。因此，根据《房屋买卖协议书》中的相关约定，上诉人与被上诉人之间的行为更符合民间借贷法律关系的特征，上诉人应按此基础法律关系进行主张权利。但是，本案发回重审后，上诉人何宁仍坚持要求确认其与二被上诉人之间存在房屋买卖关系，并要求履行《房屋买卖协议书》的约定。因此，本院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初7913号民事判决；二、驳回何宁的起诉。一审案件受理费80元，退还（一审原告）何宁；上诉人何宁预交的二审案件受理费100元予以退还。本判决为终审裁定。审判长  梁志斌审判员  杨立军审判员  马 兰二〇一九年十月二十四日书记员  闫 磊