上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终8102号上诉人(原审被告)：邵静芳，女，1932年10月30日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：屠慧智，上海市郑传本律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：杨茂军，男，1975年12月13日出生，汉族，住所地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：顾誉志，上海市浩信律师事务所律师。上诉人邵静芳因与被上诉人杨茂军房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初3684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵静芳的上诉请求：撤销一审判决，依法改判邵静芳支付杨茂军违约金人民币(以下币种均为人民币)5万元，或将本案发回重审。事实和理由：根据双方签订的房屋买卖合同附件(三)可以看出双方的买卖已经既定了公证委托的程序，杨茂军无论是通过看房还是通过代理人许德培都能了解到邵静芳与赵如昌年迈生病卧床的情况。合同具体的签约履行均系通过许德培与杨茂军进行确认完成，赵如昌系受许德培唆使出售房屋，邵静芳和赵如昌无法了解具体的约定内容，以及无从发现约定的条款与自身意愿违背。房屋内的户口除了邵静芳、赵如昌外，还有孙女赵某3、曾孙黄某某、儿子赵2三人，他们均不知房屋买卖的过程，其中曾孙户口迁入就是为了解决上学读书的问题，曾孙的利益要绝对维护。一审判决的违约金金额过高，杨茂军无实际损失，以远低于市场价的房款购得房屋已经在交易中获得巨额利润，杨茂军知晓邵静芳的特殊情况，在此情况下完全可以预见户口滞留问题并通过户籍政策解决，且完全可以在2016年3月获得产证后及时解决，但杨茂军怠于解决，致违约损失扩大。杨茂军辩称：出售房屋由公证员上门咨询老人意见，非受许德培唆使。房款也是汇入邵静芳个人账户，其中有100多万元的房款由邵静芳出具收条。邵静芳一方的户口至今未迁出，一审判决已经调整了违约金金额。杨茂军购买房屋也是为了孩子读书，因邵静芳一方的户口在内，导致杨茂军购房目的落空，杨茂军为了解决户口问题多次向派出所咨询，非怠于解决。请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨茂军向一审法院起诉请求：要求邵静芳支付逾期迁出户口的违约金，以总房价330万元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年3月11日起计算至邵静芳户口迁出上海市马当路******(以下简称“系争房屋”)之日止。一审法院认定事实如下：案外人赵某1与赵如昌系兄弟关系，赵某1、邵静芳原系夫妻关系，二人1952年生育一子即案外人赵2，案外人赵某3系赵2女儿，案外人黄某某系赵某3儿子。1983年9月，赵某1报死亡，后赵如昌和邵静芳结婚，二人未生育子女。本案系争房屋(建筑面积62.09平方米)原为赵如昌、邵静芳名下的房屋。2015年11月25日，赵如昌、邵静芳以公证的形式委托案外人许德培办理系争房屋的相关事宜。2015年12月13日，许德培代理赵如昌、邵静芳(甲方)和杨茂军(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为330万元，首期房价款100万元，乙方应在签订合同后2日内支付首期房价款100万元，通过贷款方式支付第二期房价款200万元，应在甲方办理完毕原有户口迁出手续户口迁出手续后3日内支付第**房价款20万元，易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内(先付款后交易过户)支付第四期房价款8万元，应于房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，双方对系争房屋进行验看、清点、确认无误后，甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》之日支付尾款2万元，乙方支付甲方款项若需通过转帐等方式支付的，甲方同意支付至邵静芳名下的工商银行账户，帐号XXXXXXXXXXX********；双方在2016年4月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；若该房地产上有户口，甲方应于赴该房地产交易中心办理产权转让变更过户手续之前，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续户口迁出手续，一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止户口迁出时止。上述协议签订后，杨茂军按照合同约定向赵如昌、邵静芳支付第一期和第二期房价款(其中165万元由贷款银行直接发放至邵静芳账户)。2016年3月10日，杨茂军和赵如昌、邵静芳共同的委托代理人许德培前往上海市黄浦区房地产交易中心提交《上海市房地产登记申请书》等文件，申请办理系争房屋产权变更登记。2016年3月24日，杨茂军取得系争房屋产权。因赵如昌、邵静芳未按照合同约定将系争房屋内户口(赵如昌户口(赵如昌、3、黄某某)迁出，杨茂军拒绝支付第三期房价款20万元。为达到银行放贷要求的首付比例，杨茂军于2016年5月21日向邵静芳账户支付第三期和第四期房价款共计28万元，邵静芳同日退还20万元至杨茂军账户(即杨茂军实际未支付第三期房价款20万元)。2016年6月26日，双方办理房屋交接，杨茂军向邵静芳支付尾款19,720元(扣除水电费280元)。2018年1月9日，赵如昌报死亡。一审法院审理中，杨茂军为了将邵静芳、赵某3、黄某某户口迁至社区户口迁至社区公共户，4月27日向《上海市房地产买卖合同》记载的邵静芳账户提前支付第三期房价款20万元，至此合同约定的全部房价款已付清。杨茂军修改诉请为：要求邵静芳支付逾期迁出户口的违约金户口的违约金30万元(自2016年3月11日起至2019年4月18日止)>一审法院认为，杨茂军与赵如昌、邵静芳签订的《上海市房地产买卖合同》对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《上海市房地产买卖合同》签订后，杨茂军按照合同约定向赵如昌、邵静芳支付首期和第二期房价款。根据约定，赵如昌、邵静芳应于赴交易中心办理产权转让变更过户手续之前，向公安机关办理完毕原有户口迁出手续户口迁出手续，如昌、邵静芳办理完毕原有户口迁出手续户口迁出手续后3日内支付第**房价款20万元；6年3月10日前往交易中心办理产权变更过户手续，但赵如昌、邵静芳未在此前将系争房屋内户口迁出，此户口迁出，照合同约定支付了第四期房价款和尾款，并取得了系争房屋产权证。赵如昌、邵静芳未按照约定将系争房屋内户口迁出构成户口迁出构成违约，约定承担违约责任，即按照总房价款的万分之五向杨茂军支付自2016年3月11日起至原户口迁出时止户口迁出时止的违约金。军为尽快将系争房屋内户口迁出至社户口迁出至社区公共户，第三期房价款付至邵静芳账户，避免了损失的进一步扩大，且自愿降低了违约金的数额，综合赵如昌、邵静芳的违约状况、违约可能给杨茂军造成的实际损失等因素考量，该数额较为合理，法院依法予以支持。现赵如昌已死亡且无除邵静芳外的其余继承人，故杨茂军要求邵静芳承担违约责任的诉讼请求于法有据，法院应予支持。邵静芳经法院合法传唤无正当理由拒不到庭的行为，不影响法院依据查明的事实依法作出判决。一审法院据此判决：邵静芳应于判决生效之日起十日内支付杨茂军违约金人民币30万元。二审中，邵静芳提交《补充协议》一份，称因系争房屋产权过户后户口仍未迁出户口仍未迁出，16年5月21日就户口迁出事宜户口迁出事宜签订了补充协议，于户口迁出问题户口迁出问题的约定已作变更。充协议》真实性予以确认，杨茂军认为该协议内容没有对户口未迁出的户口未迁出的违约作出新的约定,逾期迁出条款的变更，从文意仅能得出杨茂军在户口迁出前有户口迁出前有拒绝支付20万元尾款的权利。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院根据查明的事实对涉案合同效力及相应的合同责任所作认定，并无不妥，故邵静芳理应承担因户口未及时迁户口未及时迁出的违约责任。芳向本院提交的《补充协议》，从该协议内容而言体现出邵静芳方明确作出尽快迁出户口的意思表户口的意思表示，更或撤销原户口迁出的违户口迁出的违约条款，效力。至于是否存在委托人许德培未告知的情况，并不影响邵静芳依法承担合同责任。此外，就30万元金额而言，远低于合同约定，结合邵静芳方直至本案诉讼仍未按约将户口迁出系争户口迁出系争房屋的违约事实，在违约金金额过高的情况，无需予以调整。综上所述，一审法院基于查明的事实所作的判决，并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,800元，由上诉人邵静芳负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长 徐 江审判员 成 皿审判员 姚 跃二〇一九年十月二十一日书记员 董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……