天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)津01民终3081号上诉人（原审原告）：翟妍虹，女，1976年4月25日出生，汉族，天津河北庆昌医院院长，住天津市南开区。委托诉讼代理人：于萌，天津天本律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙恬，女，1989年10月5日出生，回族，无职业，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：段崇阳，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司天津新华支行，住所地天津市和平区西康路**。主要负责人：宋阜玫，行长。委托诉讼代理人：姚北辰，女，中国工商银行股份有限公司天津市分行职员。委托诉讼代理人：孙利国，男，该行职员。原审第三人：宋伟，男，1972年7月9日出生，汉族，无职业，住天津市河**。上诉人翟妍虹因与被上诉人孙恬、被上诉人中国工商银行股份有限公司天津新华支行（以下简称工行新华支行）、原审第三人宋伟确认合同无效纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人翟妍虹及其委托诉讼代理人于萌，被上诉人孙恬及其委托诉讼代理人段崇阳，被上诉人工行新华支行的委托诉讼代理人姚北辰、孙利国到庭参加诉讼。原审第三人宋伟经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟妍虹上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人翟妍虹的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。孙恬提供虚假材料申请贷款以及工行新华支行未能履行实地查勘抵押物的行为，已经天津市第一中级人民法院（2018）津01民终2457号民事判决书依法确认。根据建住房【2006】8号《建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产评估价管理有关问题的通知》第二条规定，商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。该文件附件中明确规定房地产估价应当对估价对象进行实地查勘，本案中银行未查勘抵押房地产，其委托的评估机构也未实际查勘抵押物而是在评估报告中使用其他照片替代抵押物。二、一审法院适用法律错误。孙恬与郑彬之间的房屋买卖合同经生效判决认定无效，孙恬对案涉房屋无处分权，且其与工行新华支行签订的《个人购房借款抵押/担保合同》未取得权利人翟妍虹的追认，其处分行为自始无效。且一审法院遗漏了工行新华支行是否属于善意。工行新华支行未如实核实孙恬的工作单位、收入水平、社保公积金及个人所得税缴纳情况即违规发放贷款；在办理抵押过程中，使用虚假的评估报告，未对抵押物进行实地查勘，工行新华支行自始至终不存在善意，依法不能取得抵押权。孙恬辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。孙恬与工行新华支行之间借款抵押合同系双方真实意思表示，该合同合法有效。孙恬与工行新华支行之间不构成恶意串通。本案为确认合同无效纠纷，不适用上诉人提到的无权处分的规定，也不适用上诉人提到的善意取得制度。工行新华支行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。上诉人引用的建住房【2006】8号不是法律法规，对于贷款过程中委托的是工行新华支行认可的有资质的评估机构，对于评估报告中照片不真实，工行新华支行并不知情。工行新华支行在发放贷款时，不违反法律法规及个人贷款管理规定。根据物权公示原则，是否上门核实不影响工行新华支行抵押权的取得。即使银监局对相关贷款调查人员有处分也是银行内部行为，不影响对外合同的效力。宋伟未作陈述。翟妍虹向一审法院起诉请求：1.确认孙恬与工行新华支行签订的《个人购房借款抵押／担保合同》无效；2.撤销孙恬与工行新华支行就天津市南开区房屋办理的抵押权登记；3.诉讼费及保全费由孙恬、工行新华支行承担。一审法院认定事实：翟妍虹于2016年11月2日诉至一审法院，要求确认第三人宋伟、案外人郑彬及孙恬就天津市南开区房屋签订的两份《房产买卖协议》无效。一审法院以（2016）津0104民初11880号民事判决书认定如下事实：翟妍虹与第三人宋伟原系夫妻关系。2009年9月15日，翟妍虹与宋伟协议离婚，双方签订的《离婚协议书》中约定，涉诉房屋归翟妍虹所有，购房贷款由翟妍虹负责偿还。该协议签订后，翟妍虹按月偿还涉诉房屋的银行贷款，并于2009年10月份与父母、女儿一同搬入涉诉房屋内居住。2012年11月30日，宋伟取得涉诉房屋的所有权证书，权利人登记在宋伟个人名下，所有权证书由翟妍虹持有，并按月偿还涉诉房屋银行贷款至2014年11月份。此后，翟妍虹经查询贷款余额得知，涉诉房屋的银行贷款已结清，于是要求宋伟办理涉诉房屋的过户手续，但未果。2014年9月，宋伟以涉诉房屋的所有权证书丢失为由，向房管部门申请换发了新的所有权证书。2014年10月9日，宋伟与郑彬签订《房屋买卖（置换）合同》，约定郑彬以1600000元价格购买涉诉房屋。2014年10月30日，宋伟与郑彬在房管部门签订《天津市房产买卖协议》，约定郑彬以1420000元的价格购买涉诉房屋，对房价款自行交付不实施监管。同年11月6日，涉诉房屋所有权转移至郑彬名下。2015年10月22日，孙恬与郑彬签订《天津市房产买卖协议》，约定孙恬以2800000元价格购买涉诉房屋，首付款为850000元，申请银行贷款1950000元。同日，孙恬向工行新华支行申请银行贷款，孙恬向银行提交的个人收入证明中填写的工作单位为天津市合众盛天汽车销售有限公司，职务为副总经理，月平均收入为22000元，同时提交离婚协议书载明：无子女。2015年11月19日，孙恬与郑彬在房管部门签订《天津市房产买卖协议》，约定孙恬购买郑彬名下的涉诉房屋，首付款为850000元，申请银行贷款1950000元，由房地产交易资金监管中心对房价款2800000元实施监管。合同签订后，孙恬于当日将首付款850000元存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户内，并缴纳了相关税费。同日，孙恬与工行新华支行签订《个人购房借款抵押／担保合同》，约定该银行同意向孙恬发放个人购置住房贷款1950000元，用于购买涉诉房屋；抵押贷款期限为30年……；抵押房产为涉诉房屋。该合同签订后，工行新华支行向孙恬发放了贷款1950000元。后孙恬取得涉诉房屋的所有权，郑彬未向孙恬交付涉诉房屋。涉诉房屋一直由翟妍虹及其亲属居住。孙恬在交易涉诉房屋过程中未实地查看涉诉房屋的状况。一审法院做出的（2016）津0104民初11880号民事判决书认为：宋伟与郑彬在涉诉房屋的交易过程中恶意串通，损害了翟妍虹的合法权益，双方所签的《天津市房产买卖协议》无效；翟妍虹现有证据不足以证明郑彬与孙恬签订的《天津市房产买卖协议》无效，故翟妍虹请求确认该合同无效，不予支持。遂判决，确认宋伟与郑彬于2014年10月30日对坐落于天津市南开区房屋签订的《天津市房产买卖协议》无效；驳回原告翟妍虹其他诉讼请求。翟妍虹和郑彬对判决不服提起上诉，天津市第一中级人民法院以（2018）津01民终2457号民事判决书认定原审查明事实无误，又着重审查了孙恬的银行资金往来，认为：“郑彬与孙恬之间的买卖合同的效力问题。首先从交易习惯上看，购房人的最基本的常识应当了解购买房屋的坐落位置、房屋现状等房屋的基本信息，本案中孙恬对于自己所购房屋并未实地查看，明显有违一般的交易习惯，庭审中孙恬主张委托案外人于尔博进行了看房，但未提交证据证明，故不能认定孙恬对涉诉房屋进行了查看；其次，从银行贷款看，孙恬为购买诉争房屋，向银行贷款，因贷款银行未按照相关规定进行实地查验，导致在诉争房屋内一直居住的翟妍虹无法得知诉争房屋再次被出售的情形；最后，从房屋的交付看，诉争房屋一直由翟妍虹及其父母和子女居住使用，孙恬作为购房人对所购买的房屋现状、房屋何时交付等并未在合同中明确，已明显有悖常理。因此，孙恬在购买诉争房屋时存在与郑彬恶意串通，损害第三人利益的情形，故认定郑彬与孙恬之间的买卖合同无效”。遂维持一审法院（2016）津0104民初11880号民事判决书中关于宋伟与郑彬所签的《天津市房产买卖协议》无效的判决，改判对于郑彬与孙恬之间合同效力的判决部分为：“确认郑彬与孙恬于2015年10月22日就坐落于天津市南开区房屋签订的《天津市房产买卖协议》及郑彬与孙恬于2015年11月19日在房管部门就坐落于天津市南开区房屋签订的《天津市房产买卖协议》无效”。一审法院认为，本案争议焦点为孙恬与工行新华支行于2015年11月19日签订的《个人购房借款抵押/担保合同》的效力问题。翟妍虹陈述，孙恬使用虚假贷款材料向工行新华支行申请贷款，工行新华支行未按照相关规定对涉诉房屋进行实地查验，孙恬与工行新华支行在签订合同时均存在过错。按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，孙恬与工行新华支行之间的贷款合同应认定无效。孙恬与郑彬之间的《天津市房产买卖协议》已经法院生效判决确认无效，主合同无效，孙恬与工行新华支行之间的贷款合同作为该《天津市房产买卖协议》的从合同也应认定无效。孙恬陈述，其贷款所用材料均系朋友帮忙提供，孙恬系善意取得涉诉房屋。工行新华支行提交中国工商银行关于印发《个人住房贷款管理办法（2014年版）》的通知，证明发放二手房屋贷款的规定中没有对于抵押物进行实地核查的要求，故其发放贷款过程中无过错。孙恬与工行新华支行均认为《个人购房抵押（借款/担保）合同》并非是《天津市房产买卖协议》的从合同，故不能因房屋买卖合同无效就认定贷款合同无效。孙恬与工行新华支行也认为双方签订的贷款合同不符合合同法第五十二条关于认定合同无效的情形。第三人宋伟同意翟妍虹的陈述意见。一审法院认为，《中华人民共和国担保法》第五条规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。该条规定确定了主合同与担保合同之间的主从关系。孙恬与工行新华支行签订的《个人购房借款抵押/担保合同》中包括借款合同及抵押担保合同两个法律关系，符合担保法对于主从合同关系的规定。《个人购房借款抵押/担保合同》与《天津市房产买卖协议》系两个独立的合同，彼此之间不存在主从关系，故孙恬签订的《天津市房产买卖协议》无效并不必然导致孙恬与工行新华支行之间的《个人购房借款抵押/担保合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。翟妍虹笼统主张孙恬与工行新华支行签订的《个人购房借款抵押/担保合同》符合上述五项情形的全部规定，但未具体说明孙恬与工行新华支行实施了符合上述规定的何种行为。即使其关于孙恬使用虚假材料贷款及工行新华支行未实际勘查交易房屋存在过错的陈述属实，孙恬以所购房屋作为抵押并办理了抵押权登记，工行新华支行如约发放贷款，孙恬也如约还款，无法认定双方恶意串通或是存在一方存在欺诈、胁迫订立合同的情形，也不存在合同法第五十二条所规定的其他无效的情形。综上，翟妍虹要求确认孙恬与工行新华支行签订的《个人购房借款抵押/担保合同》无效，于法无据，不予确认。翟妍虹要求撤销基于该合同在涉诉房屋上设立的抵押权登记，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国担保法》第五条第一款的规定，判决：“驳回原告翟妍虹的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，保全费5000元，由原告负担”。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，对于一审法院查明的事实，本院予以确认。本院另查明，工行新华支行就诉争房屋办理了抵押权登记，取得了他项权证，编号为房地他证津字第××号。工行在办理抵押登记时未实地查勘抵押物状况。上诉人翟妍虹在二审中放弃主张确认孙恬与工行新华支行签订的《个人购房借款抵押／担保合同》的效力，仅主张撤销孙恬与工行新华支行就天津市南开区房屋办理的抵押权登记。本院认为，本案系抵押权纠纷。被上诉人孙恬与案外人郑彬就案涉房屋所签订的买卖合同被生效判决以孙恬与郑彬恶意串通，损害第三人利益为由，确认为无效。孙恬因无效合同取得的诉争房屋应当返还翟妍虹。孙恬与工行新华支行就诉争房屋签订《个人购房借款抵押/担保合同》并办理了抵押权登记。孙恬处分诉争房屋的行为系无权处分行为。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；(三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。故本案的争议焦点为工行新华支行对案涉房屋抵押权的取得是否是善意的。根据已经查明的事实，工行新华支行调查人员在贷款受理调查阶段，采纳合作机构出具的评估报告当中关于实地查勘的结论以及图片信息，未按照工行文件要求进行实地调查，未能对实际情况得出真实可靠的结论，且工行新华支行亦未对案涉房屋进行实地查勘，导致未能发现翟妍虹一直居住于此的事实，工行新华支行在设立抵押的过程中存在重大过失，不构成善意。故翟妍虹要求撤销工行新华支行在诉争房屋上所涉抵押权的诉讼请求应当得到支持。因翟妍虹放弃确认孙恬与工行新华支行签订的《个人购房借款抵押/担保合同》的效力的主张，对该合同的效力，本院不做评判。综上所述，翟妍虹的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销中国工商银行股份有限公司天津新华支行就天津市南开区房屋设立的抵押权登记（房地他证津字第××号）。一审案件受理费40元、保全费5000元，由孙恬与中国工商银行股份有限公司天津新华支行连带负担。二审案件受理费80元，由孙恬与中国工商银行股份有限公司天津新华支行连带负担。本判决为终审判决。审判长 张 岩审判员 赵永华审判员 刘 芳二〇一九年十月二十一日法官助理单体玉书记员陈晓娜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……