新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0103民初7159号原告：乌鲁木齐国有资产投资有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区新华南路**。法定代表人：张万春，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡瑞新，新疆柏坤亚宣律师事务所律师。被告：新疆古丝路桥商贸有限公司，，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区乌拉泊国际物流基地源泰六路A厅****法定代表人：陈永军，该公司总经理。原告乌鲁木齐国有资产投资有限公司（以下简称国有资产公司）与被告新疆古丝路桥商贸有限公司（以下简称古丝路桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乌鲁木齐国有资产投资有限公司的委托诉讼代理人胡瑞新到庭参加诉讼，被告古丝路桥公司经传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国有资产投资公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付房屋租赁费3708798元（扣除了1450000元的履约保证金后欠付的金额）；2、请求判令被告支付占用使用费769538元（2019年2月27-2019年4月25日）；3、请求判令被告支付物业费436724元（租赁期内2017年1月1日至2019年2月26日的物业费407264元，占用期间2019年2月27日至2019年4月25日的物业费29976元）；4、请求判令被告支付违约金1113109.20元【违约金计算公式为：（5158798+407264）×20%=5565546，5565546×20%=1113109.20元】，以上费用合计：6028169.20元。5、请求判令被告承担本案诉讼费用、邮寄送达费用。事实和理由：2015年12月24日，原告与被告签订《房屋及场地租赁合同》，合同约定被告租赁乌拉泊国际物流基地内A栋一厅3082平方木房屋、二楼5052平方米房屋、对应部分的厅内空地商位8714平米、厅内空地总面积21649平米以及A厅外围露天硬化空地22809平米，A厅外彩钢板房商铺11328平米用于干果市场经营，租赁期为2015年12月24日至2015年12月31日，培育期为合同签订后16个月，即2015年12月24日至2017年4月30日内免租，租赁期内的各项费用（包括物业费、采暖费、税费、电费等）由被告按照政府文件规定标准交纳。干果市场自2016年1月1日起，厅内每年的物业费为188644元，厅外的物业费为每年71391元。自2017年5月1日至2017年12月31日，干果市场场内租金为2686474元，场外租金为555072元，2018年1月1日至2018年12月31日，场内租金为4402528元，场外租金为826944元，2019年1月1日至2019年12月31日，场外租金为4842781元，场外租金为826944元。租金按照年度交纳，培育期满后30日内交纳第一年的租金，以后每年度的租金实行先付租金后使用的原则，于每个租赁年度开始的30日内付清当年的全部租金。逾期三个月不交纳租金或者逾期交纳各项费用90天，被告应当按照欠付金额的20%支付违约金。为了保证合同正常履行，合同签订后3日内，被告应向原告交纳履约保证金145万元，被告欠付的费用及违约金可从履约保证金中扣除。合同签订后，原告依照约定交付了房屋及场地，被告仅支付了2017年5月1日至2017年12月31日的租金及2016年的物业费，2018年1月1日至合同解除之日的租金5158798元及2017年1月至合同解除之日的物业费404447264元一直未能支付。将145万元履约保证金扣除欠付的租金后，被告仍然欠付租金3708798元及物业费407264元。双方于2019年2月37日解除合同后，被告仍然占用房屋及场地至2019年4月25日，故应当支付占有使用期间的使用费及物业费。上述欠付费用，原告多次催要未果，故原告诉至法院。被告古丝路桥公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2015年12月24日，原、被告签订《房屋及场地租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：1.物业情况：原告将位于乌鲁木齐市乌拉泊国际物流基地内A栋一厅3082平方米房屋、二楼5052平方米房屋、对应部分的厅内空地商位8714平方米、厅内空地总面积21649平方米及A厅外围露天硬化空地22809平方米、A厅外彩钢板房商铺11328平方米出租给被告使用。2.租赁期限：2015年12月24日至2025年12月31日。3.租金标准及支付方式：协议生效后16个月为培育期，原告免收被告租金，培育期包含在租赁期内。租金按年度交纳，培育期满后30日被告须向原告交纳第一年租金。以后年度以此类推，双方实行先付租金后使用的原则，被告应于每个租赁年度开始的30日付清当年全部租金。租金计算标准及支付时间如下表：租赁时间租金数额应付租金最后期限2015.12.2-2017.4.30免租期免租期2017.5.1-2017.12.312686474元2017.5.302018.1.1-2018.12.314402582元2018.1.12019.1.1-2019.12.314842781元2019.1.1备注：若被告逾期三个月不交纳租金，原告有权解除合同。4.履约保证金标准及支付方式：被告应在合同签订后3日内向原告交纳履约保证金145万元。履约保证金不得冲抵租金及各项费用。合同到期后，乙方未出现违约的前提下，原告向被告全额退还履约保证金。5.其他费用，租赁标的涉及的物业费、采暖费、水费、电费、卫生费均由被告按照实际发生金额向原告公司运营管理中心缴纳。物业费计算标准如下表：租赁时间物业费数额2016.1.1-2016.12.31188644元2017.1.1-2017.12.31188644元2018.1.1-2018.12.31188644元2019.1.1-2019.12.31188644元6.违约责任：被告不能按约定交纳租金，逾期三个月以内，按欠交金额的20%计付违约金；逾期三个月以上，原告有权解除合同，合同解除后，合同履约保证金不予退还并不免除乙方继续支付违约金的责任。关于被告向原告支付履约保证金、物业费、租金的情况：2016年12月20日，被告通过乌鲁木齐银行向与原告账户汇款1450000元用于支付履约保证金。2016年12月20日，被告通过乌鲁木齐银行向与原告账户汇款333394元用于支付物业费。2017年8月28日，被告通过乌鲁木齐银行分两笔向原告账户汇款900000元。2018年1月9日，被告通过乌鲁木齐银行向原告账户汇款1686474元。被告向原告支付案涉房屋房租共计2586474元。2018年5月31日，被告向原告出具承诺书一份，确认被告承租原告交易大厅A厅并欠付原告2018年1月1日至2018年12月31日期间租赁费4402528元，物业费188644元，共计4591172元。2018年11月26日，被告公司在乌鲁木齐丝路桥农产品交易中心有限公司向原告出具的承诺书落款处加盖被告公司财务专用章。该承诺书载明：“根据与贵公司签订的合同约定，B厅租金及其他各项费用早该缴纳，由于我公司资金紧张，目前正多方筹措资金，经过与贵公司领导商定，对于我公司欠缴的B厅租金及其他费用，我公司郑重承诺自即日起一周内向国投公司上报缴款计划。按缴款计划逾期未交清所欠费用，国投公司可采取断水断电封门等措施，造成的一切后果由我公司自行承担”。2019年2月26日，被告公司员工王时运签收由原告公司出具的《关于房屋及场地租赁合同解除通知书》并在该通知书下方加盖被告公司财务专用章。2019年4月8日，被告向原告出具承诺书一份，承诺将于2019年4月25日前搬离A厅市场。庭审中，原告向本院说明被告于2019年4月26日将案涉房屋及场地移交于原告。以上查明事实，房屋及场地租赁合同、关于房屋及场地租赁合同解除通知书、承诺书、乌鲁木齐银行进账单、当事人陈述及庭审笔录等在卷为证。本院认为，原、被告双方签订的房屋及场地租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于原、被告双方租赁合同是否已经解除的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方实际履行租赁合同的情况如下：2017年5月1日至2017年12月31日的租金2686474元被告已支付，2018年1月1日至2018年12月31日的租金，经原告多次催要被告仍未履行付款义务。2019年2月26日，原告向被告送达了《关于房屋及场地租赁合同解除通知书》，此时被告已逾期交纳2018年度房屋租赁费超过3个月，双方约定的解除合同条件已经成就。原、被告双方于2015年12月24日签订的租赁合同自被告签收《关于房屋及场地租赁合同解除通知书》之日起已经解除。租赁合同解除后，被告仍应参照租赁合同中关于房屋租赁费、物业费之约定向原告支付占有使用期间的占有使用费及物业费。关于原告的各项主张：1.房屋租赁费，原告主张3708798元。2015年12月24日至2017年4月30日为培育期，免交租金。2017年5月1日至2017年12月31日租金2686474元，原告认可被告已支付完毕。2018年1月1日至2019年2月26日，被告应支付原告租金5155906.49元【4402582元（2018年1月1日至2018年12月31日）+4842781元÷12个月×1个月+4842781元÷12个月÷30天×26天（2019年1月1日至2019年2月26日）】，原告主张的房屋租赁费数额系以1450000元履约保证金冲抵应交纳房屋租赁费后得出。关于履约保证金是否能够用于冲抵本金，本院认为，租赁合同约定若被告逾期交纳租金三个月以上，原告有权解除合同，合同解除后，履约保证金不予退还。现租赁合同已因被告逾期交纳租金解除，理由如上所述。依照合同约定，履约保证金不予退还，原告将履约保证金用于冲抵租金系对自己权利作出的不利处分，符合法律规定，本院予以确认。故原告要求被告支付房屋租赁费的诉讼请求，本院按照3705906.49元（5155906.49元-1450000元）予以支持。2.占有使用费，原告主张769538元。原、被告签订的租赁合同于2019年2月26日解除后，被告仍占有使用房屋至2019年4月26日。被告占有使用房屋期间产生的占有使用费为807130.17元（4842781元÷12个月×2个月），故原告要求被告支付占有使用费769538元的诉讼请求，本院予以支持。3.物业费，原告主张436724元。租赁合同约定物业费为每年188644元，2015年12月24日至2019年4月26日被告占有使用租赁合同项下房屋及场地共产生租赁费625669.26元（188644元×3年+188644元÷12个月×3个月+188644元÷12个月÷30天×24天）。2016年12月20日，被告向原告交纳物业费333394元。原告诉称，被告已交纳物业费系用于支付租赁合同项下2016年1月1日至2016年12月31日的物业费188644元及临时占用B厅产生的物业费144750元。本院认为，被告2018年11月26日向原告出的承诺书中，虽未明确载明欠付B厅项下费用的具体数额，但对于占有使用B厅及欠付B厅其他各项费用的事实已进行了确认。故，本院对原告诉称予以采信。被告已支付物业费冲抵欠付物业费后，尚欠原告物业费437025.26元（625669.26元-188644元）。故，原告要求被告支付物业费436724元的诉讼请求，本院按照436724元予以支持。4.违约金，原告主张1113109.2元。被告逾期支付原告房屋租赁费5155906.49元，理由如上所述。关于物业费是否存在逾期支付，本院认为，租赁合同中并未明确约定具体的物业费支付时间，但合同约定物业费应当按照实际发生额交纳，被告已支付的物业费亦是在租赁年度的年末向原告交纳。故，本院认为被告向原告交纳物业费的时间应当认定为每个租赁年度的最后一月。据此，被告逾期支付原告的物业费应为2017年1月1日至2017年12月31日及2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费377288元（188644元×2年）。按照合同约定，应向原告支付欠付金额20%的违约金。故原告要求被告支付违约金的请求，本院按照1106638.9元【（5155906.49元+377288元）×20%】予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告乌鲁木齐古丝路桥商贸有限公司给付原告乌鲁木齐国有资产投资有限公司房屋租赁费3705906.49元;二、被告乌鲁木齐古丝路桥商贸有限公司给付原告乌鲁木齐国有资产投资有限公司占有使用费769538元;三、被告乌鲁木齐古丝路桥商贸有限公司给付原告乌鲁木齐国有资产投资有限公司物业费436724元;四、被告乌鲁木齐古丝路桥商贸有限公司支付原告乌鲁木齐国有资产投资有限公司违约金1106638.9元;五、驳回原告乌鲁木齐国有资产投资有限公司的其他诉讼请求。以上被告应付原告款项，应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的6028169.20元，给付标的6018807.39元，占争议标的的99.84％。案件受理费26998.59元（原告已预交），由原告负担多诉部分的0.16％即29.7元，被告负担99.89％即26968.89元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 张 阳二〇一九年十月十日书记员 王小燕