江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终2840号上诉人（原审被告）：庄凤珍，女，1954年3月22日出生，A），汉族，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：万梦强，江苏良筑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玉华，女，1960年6月6日出生，汉族，户籍地江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：汤云，江苏臻儒律师事务所律师。上诉人庄凤珍因与被上诉人李玉华所有权确认纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2018）苏0412民初8780号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院现已审理终结。庄凤珍上诉请求：撤销一审判决并依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由李玉华承担。事实和理由：一、一审判决书明确认定的事实是壮荣大回乡探亲时居住在案涉房屋内，由此可以确定四名证人的证言缺乏真实性，四名证人都是在李玉华的授意下，不负责任地在李玉华事先打印好的证明上签字，故上诉人有充分的理由相信四名证人的证言均不属实。关于案涉房屋的出资问题，首先，一审法院要求李玉华提交除证人证言以外的其他证据予以证实，李玉华明确表示没有其他证据。就目前的证据而言，上诉人有土地使用权证及房屋产权证，可以证实案涉房屋的权利人为上诉人父亲，一般情形下即应认定上诉人父亲为房屋建造出资人，也就是房屋权利人，李玉华所提证人证言不足以推翻该认定。上诉人要求被上诉人提供或由法院依法调取其他书证如案涉房屋拆迁补偿协议、代建协议、交款凭证等拆迁安置补偿材料以查明当时的相关拆迁安置政策、上诉人父亲所获得的拆迁安置权益、案涉房屋出资情况等事实。其次，一审判决认定案涉房屋用地系集体建设用地，不属于宅基地，没有任何证据予以证实。案涉房屋土地登记审批表上记载的土地权属性质为集体土地使用权，没有明确土地为集体建设用地，除此以外，一审中当事人及法庭均未提交或调取有关案涉房屋土地性质的证明材料，因此一审法院作出该认定不当。二、本案适用法律错误。无论是被上诉人所谓的借名建房还是赠与集体土地上的房屋都是违反法律、法规的强制性规定而属于无效的，一审法院认定有效系法律适用错误。即使法院认定案涉房屋实际出资人系壮美大，因其并非房屋所在集体的成员，除非其加入该集体，否则无法通过任何途径取得该集体土地的土地使用权，无权在该集体土地上建造房屋，借名建房不管是出于何目的、因何种原因，均属于规避法律强制性规定的行为，应属无效，不动产登记部门此后一直拒绝为其办理过户也印证了这一点。同样，正如当初被上诉人母亲壮美大无法将房屋及土地使用权登记到自己名下一样，被上诉人也无法以非本集体成员身份，凭其与上诉人父亲签订的赠与合同取得该房屋及集体土地使用权。一审判决认为武进区作为全国宅基地改革的试点区，对宅基地流转的效力作了试点放宽，因此案涉赠与合同的有效性也从政策规定上予以印证。对此，上诉人认为一审法院引用此政策来印证其赠与的有效，同时也就认可了案涉房屋土地性质为宅基地使用权，否则何来印证之说，那么这就与其判决中之前认定案涉房屋土地系集体建设用地相矛盾。再者，该试点政策系2016年之后才出台，且尚未在案涉房屋所在的村集体实施，案涉赠与合同签订在2004年，不能以合同签订后十几年才出台的政策来评价当年的合同效力。合同的无效是自始至终的无效，对其效力的评价只能依据合同订立当时的相关法律、法规。因而，案涉赠与集体土地上房屋的合同，因违反法律、法规的强制性规定而自始至终无效，被上诉人无法依据该合同取得房屋所有权，故应当驳回其一审的全部诉讼请求。李玉华向一审法院起诉请求:1.确认李玉华享有位于常州市武进区房屋的占有权、使用权、收益权、处分权；2.判令庄凤珍排除对李玉华正常居住案涉房屋的妨害；3.诉讼费由庄凤珍承担。一审法院认定事实：壮荣大又名壮留海，1923年9月28日出生，2008年4月27日死亡，生前系香港特别行政区永久居民，与壮美大系兄妹关系。壮美大生前的户籍地在常州市武进区湖塘镇何留村委，于2017年7月死亡。李玉华系壮美大之女，户籍地常州市武进区前黄镇。壮荣大、壮美大原在湖塘镇湾里村委壮家村的祖遗房屋，2000年因武进新城区的建设需要，对上述房屋进行了拆迁，并采取统一规划使用集体建设用地、被安置人或接收房屋人出资、所在地村委代建、抽签确定安置户型的方式进行安置。壮荣大不属于壮家村的村民，不属于村经济合作社的成员，也不符合以村集体组织成员予以房屋安置的条件。当时，为了推进拆迁工作的顺利进行，以照顾壮荣大的名义，由壮美大向村委交付建房垫支款并经办抽签、接收案涉安置房屋一套。2002年间，由壮美大与其女儿共同出资，对案涉房屋进行装修后一直居住。期间，壮荣大回乡探亲时也居住其中。2004年4月2日，案涉房屋所用权登记的所有人为壮荣大。由于登记机关不同意将案涉房屋登记为壮美大母女所有，2004年4月6日，壮荣大与李玉华签订赠与合同一份，约定将案涉房屋无偿赠与李玉华所有。同日，常州市武进区公证处对该赠与合同予以公证，出具了（2004）常武证民内字第361号（以下简称361号）公证书。李玉华委托证人壮某2办理权属变更手续因故未成。2017年7月，庄凤珍得知案涉房屋由李玉华占有、使用的事实后，即提出异议。2018年6月8日，常州市武进区公证处按法定继承的方式，将登记在“庄荣大”名下的案涉房屋公证由庄凤珍一人继承，并出具了（2018）常武证民内字第1060号（以下简称1060号）公证书。庄凤珍持该公证书，要求李玉华腾空让房。双方为此发生争议，因协商未果，李玉华起诉要求解决。诉讼中，证人张某、壮某1、壮某2出庭作证。张某证实，十几年前，壮美大的女儿李玉萍对其讲，拿到了壮家村的地基，娘舅（壮荣大）不要，由她建造，当时借了三万元给她，过了五六年之后才还给我。壮家村的房子里面住着李玉萍母女二人。壮某1证实，其从2002年起担任村民小组组长至今，与壮国民是邻居，壮国民是壮美大、壮荣大的侄子。1990年之前壮国民就将该房屋拆掉，当时壮美大、壮荣大的母亲还在，拆掉以后由壮美大翻建了房屋，但房产证是壮荣大的名字。翻建的房屋2000年被拆迁，当时只要有老房子都可以安置。安置房是村委代建房，由壮美大参加抓阄取得，建房款也由壮美大支付。证人壮某2证实，原来的老房子是祖产，后来被壮留海的侄子壮国民拆掉了，因为壮国民还有奶奶健在，奶奶没地方住，壮留海又在香港不回来，壮美大就建造了一间三架老房子，2000年拆迁把老房子拆了。由于老房子是壮美大造的，抓阄也是她抓的，壮美大和我讲造房子的钱是她和李玉萍一起去付的。房产证由村委代办，名字是壮荣大。壮美大让其去办变更手续，村上人都认为这个房子是壮美大的，因为是集体土地，所以两次更名都没有成功。其中，第二次在办理了公证之后又叫其去代办，因为是集体土地，还是没有办成。留海回到村上以后，当面与其讲到这个房子原来由壮美大建造以及拆迁的事情。一审法院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案涉房屋属于统一规划使用集体建设用地、被安置人或接收房屋人出资、所在地村委代建、抽签确定安置户型的方式进行拆迁安置，并不属于宅基地上的房屋。壮荣大作为香港永久性居民，也不符合法律规定安置宅基地的条件。案涉房屋虽然登记在壮荣大的名下，但证人证言均证实案涉房屋的代建款由壮美大实际支付，即壮美大实际出资。由于是集体建设用地上的拆迁安置房，只能登记在照顾安置的壮荣大名下。壮荣大与李玉华签订了赠与合同，并依法进行了公证，该赠与合同并不违反法律的禁止性规定，也无证据证明壮荣大的赠与存在意思表示不真实的情形，壮荣大也曾书面委托李玉华办理房屋所有权变更登记手续，且案涉房屋一直由壮美大及子女占有使用，无需再办理交付手续，故可以认定赠与合同有效。但李玉华要求将案涉房屋所有权变更登记至其名下，因尚不符合现有的规定，不予支持。常州市武进区作为全国宅基地改革的试点区，对宅基地的流转效力作了试点放宽，因此案涉赠与合同的有效性也从政策规定上予以印证。在确认赠与合同有效的情形下，庄凤珍通过公证按法定继承方式继承案涉房屋就缺乏相应的前提条件。由于李玉华未提交证据证明庄凤珍对其行使占有、使用案涉房屋构成妨碍，故法院对该诉讼请求不予支持。鉴于李玉华、庄凤珍系表姐妹关系，希望双方能摒弃前嫌，妥善对待案涉房屋的归属。因调解未成，判决：一、坐落于常州市武进区的房屋归李玉华所有。二、驳回李玉华的其余诉讼请求。一审案件受理费8800元，由庄凤珍负担6000元，由李玉华负担2800元。二审中，当事人未提交新证据。二审对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，根据法律规定，案涉房屋的相应土地系集体土地使用权，属村民集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系。本案中，李玉华非本集体经济组织成员，无权取得或变相取得，壮荣大也无权处分。但壮荣大可以处分地上物即其所有的房屋。壮荣大与李玉华签订赠与合同，常州市武进区公证处对该赠与合同予以公证，出具了公证书，双方赠与行为意思表示真实，因此，壮荣大将属于自己的房屋赠与给李玉华的合同内容是合法有效的。鉴于李玉华在集体土地上建造房屋，并已在案涉房屋居住近20年的现状，本院本着尊重现状，维持稳定的原则，认可李玉华对涉案房屋继续占有、居住及使用的权利。一审法院将案涉房屋直接判决归李玉华所有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：一、撤销常州市武进区人民法院（2018）苏0412民初8780号民事判决；二、坐落于常州市武进区的房屋李玉华有继续占有、居住及使用的权利；三、驳回李玉华的其余诉讼请求。一审案件受理费8800元，由庄凤珍负担6000元，由李玉华负担2800元；二审案件受理费8800元，由庄凤珍负担6000元，李玉华负担2800元。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  尤建林审判员  是飞烨二〇一九年十月十六日书记员  刘玉宇