河北省石家庄市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀01执异200号案外人：王某彦。申请执行人：中铁建设集团有限公司。法定代表人：赵伟，董事长。委托诉讼代理人：周某婷，女，公司员工。被执行人：石家庄润鑫房地产开发有限公司组级机构。法定代表人：王志发，董事长。委托代理人：秦某辉、郭某霞，公司法务。申请执行人中铁建设集团有限公司（以下简称中铁公司）向本院提出诉前财产保全申请。本院于2017年10月17日作出（2017）冀01财保36号民事裁定，查封冻结被申请人石家庄润鑫房地产开发有限公司（以下简称润鑫公司）名下银行存款人民币96,407,265.98元或同等价值的其他财产。本院向石家庄市房地产管理处送达了协助执行通知书和民事裁定书，一、查封被申请人润鑫公司位于石家庄市古城东路118号滹太商贸城C馆一层的房产：C馆一层172号、185号、190号、1243号、1244号、1251号、1253号、1257号、1324号、1333号、1342号、1343号、1345号、1356号、1408号、1418号、1422号、1423号、1424号、1425号、1428号、1429号、1430号、1431号、1450号、1496号、1516号、1517号、1524号、1545号、1547号、1548号、1632号、1633号、1634号、1635号、1637号、1657号、1658号、1704号、1708号、某号、1799号、1800号、1801号、1808号。查封期限三年（2017年10月27日至2020年10月26日）。二、查封润鑫公司位于石家庄市古城东路118号滹太商贸城C馆2层的下列房产：2169号、2170号、2171号、2172号、2173号、2174号、2175号、2176号、2177号、2178号、2191号、2234号、2235号、2236号、2237号、2238号、2239号、2240号、2241号、2242号。（查封期限三年（2017年11月1日至2020年10月31日）。案外人对本院查封古城东路118号滹太商贸城C馆一层某号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王某彦称，请求法院解除对申请人所有的世界湾一期C馆一层某号商铺的查封，并停止对该房产的评估、拍卖（具体房号详见附件房产证内容复印件）．事实与理由：贵院在执行被异议人之间借款合同纠纷案件中，查封了申请人房产。因该财产系申请人通过合法方式取得，属于申请人所有。而且申请人自取得该房产后一直享有该房产的占有、使用、收益的权利，而近期申请人意欲处分该房产。由于贵院查封了该房产，致使申请人不能充分使用该房产的全部权利，申请人为此已有一定的损失。为维护申请人的合法权益，故现提出书面异议，请求贵院解除对申请人房产的查封，并停止对该房产的评估、拍卖（具体房号详见附件房产证复印件）．申请执行人中铁公司答辩称，请求依法驳回案外人执行异议的全部请求。事实与理由：一、案外人的申请理由不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，应当驳回。第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”1、案外人与润鑫公司签订的买卖协议，名为买卖实质为融资性质，案外人与润鑫公司之间只是债权债务关系，案外人并非涉案房产权利人、不享有所有权，更不能排除执行。第二十五条第一款的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”因此，案涉房产属于未登记的房产，其土地使用权及相关证书均为开发商润鑫公司所有，权属并未移转。案外人不属于真正的权利人。二、案外人的申请理由不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该条款规定，应同时满足上述条件才能得到法院支持。然而，根据案外人提供的证据资料显示，案外人仅仅签订了认购协议，并未按照规定签订商品房买卖合同并办理网签备案，且该认购协议名为买卖实质为融资性质，协议的真实目的并非买卖商铺，案外人自签订认购协议开始自始至终对案涉房屋不享有所有权，无法对涉案房产进行自由处分，双方签订的认购协议不属于合法有效的书面买卖合同，其不符合第一项规定的情形；其次，案外人王某彦在庭审中也明确表示涉案房屋由于其未足额付款没有进行交付，且涉案工程至今未经过竣工验收、不具备交付标准，案涉房屋至今仍处于空置状态，案外人也未办理任何交付手续、税费、交接钥匙等，并未实际占有房产，不符合第（二）项规定。再次，案外人只提供购房收据，显示其缴纳了220,231元，王某彦在庭审中也自认并非缴纳全款。依据最高人民法院民一庭编《民事审判参考75辑》中《执行异议之诉中对购房人支付购房款等事实应从严审查（最高人民法院民一庭）》意见表示：“案外人以其商品房购买人提出异议，但仅凭被执行人房地产开发企业出具的房款收据，不能证明已付房款。”故不符合第三条规定。因此，王某彦的诉讼请求不符合该规定情形，应当予以驳回。三、案外人的诉讼理由更不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应当予以驳回。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据该条款，应同时满足上述条件才能得到法院支持。然而依据案外人提供的证据材料显示，案外人仅仅签订了认购协议，并未按照规定签订商品房买卖合同并办理网签备案，其不符合第一项规定情形，而且其明显不符合第二项的规定情形，该商品房属于商铺，是商业经营使用的房产并不是用于居住的住宅且案外人没有证明该房产为其唯一住房。并且案外人只提供购房收据，未提供合法有效的证据证明其已经支付的房款超过50%。因此，案外人的请求不符合该规定情形，应当予以驳回。四、最高人民法院裁判规则规定网签备案房产和以物抵债办理过户的房产均不能对抗工程价款有限受偿权，举重以明轻，案外人享有的权利更不能对抗我公司享有的工程价款优先受偿权。石家庄市中级人民法院与2018年11月30日作出（2018）冀01民初1382号《民事判决书》，判决：中铁公司对滹太商贸城C馆及C3、C4塔楼欠付的工程款82,148,122元享有优先受偿权。最高人民法院案例：《麻小林与甘肃银行股份有限公司庆阳分行及庆阳金昊房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案》（2017）最高法民终606号《裁判要旨》规定“涉案房产签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但该房屋未办理产权移转登记，也并未实际交付，其对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的执行行为。”综上，请求法院依法驳回案外人的全部诉讼请求。被执行人润鑫公司未提交书面答辩意见。案外人向本院提交以下证据：证据一、2014年1月3日收据一份。证据二、2014年1月3日商铺买卖协议书一份；证据三、2014年1月3日商铺委托经营协议书一份。以上证据拟证明某号商铺案外人已经买下。商铺买卖协议书中约定商铺总价款是400,231元，已经交付220,231元。案外人称商铺还没有交付，其已经交付贷款手续，但是贷款还没办下来。申请执行人中铁公司质证称，一，对于案外人提交的证据《商铺买卖协议》、《委托经营协议》，申请执行人对其真实性、合法性、关联性均不予认可。商铺买卖协议不属于正式的商品房买卖合同，并未办理网签备案，其不具有公信力。证据三商铺买卖协议第五条明确规定，在签订本协议时，买受人须一并签订《商铺委托经营协议》。买受人在获取商品房产权期间不享有自主经营权。需全权委托出卖人或出卖人指定的第三方公司作统一经营管理。《商铺委托经营协议》第五条约定,协议期满，甲方可以自主选择提前60日申请，继续由乙方统一经营管理，或者由乙方按实际购买价格进行回购。法律上对所有权的定义是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。而结合商铺买卖协议第五条，以及委托经营协议第五条的规定，在签订买卖协议时，案外人就已经不享有对该商铺进行自由处分的权利，且也不能对该商铺进行经营和使用。即使十年委托经营期满后，也只能选择继续有世界湾公司经营或者回购商铺。答辩人对商铺自始至终均无法对商铺进行自由处分使用何谈所有权？2．上述协议签订于2014年，协议签订时世界湾C馆尚未进行竣工包括现在仍未办理竣工验收手续，不符合交付开业条件。其次，结合商铺买卖协议金额，案外人也没有证据证明世界湾公司曾向其支付过任何租金费用、案外人也未曾按协议约定配合办理过任何商铺经营文件、缴纳过税费、商铺目前仍处于空置状态，故案外人主张的委托经营关系不成立。二、对于案外人提交的收据，申请执行人对其真实性、关联性、合法性均不予认可。具体理由如下：（1）从出纳人员看，该收据不符合实际情况，更不足以证明收据是真实的。案外人王某彦收据显示出纳为陈艳霞。申请执行人属于润鑫公司总承包单位，申请执行人公司财务一直与润鑫公司财务沟通发票及付款事宜。根据申请执行人了解情况，润鑫公司并没有过叫该名字的出纳。这种情况与申请执行人了解情况根本不符。（2）收据显示案外人王某彦只缴纳了220,231元，远不够涉案商铺的金额400,231元，差额巨大。（3）对于案外人缴纳的购房款，润鑫公司应向其开具正式发票。收据并非正式的结算凭证。最高人民法院民一庭编《民事审判与参考第75辑》中《执行异议之诉中对购房人支付购房款等事实应从严审查（最高人民法院民一庭）》意见表示：“案外人以其系商品房购房人提出执行异议，但仅凭被执行人房地产开发企业出具的房款收据，不能证明已付房款。”综上所述，案外人对案涉房产不享有权利，不足以排除申请执行人的强制执行，其更不符合执行异议与复议规定第二十八、二十九条规定，案外人不能对抗普通债权，更不能对抗申请执行人享有的工程价款优先受偿权。被执行人润鑫公司质证称，对案外人王某彦提供的三份证据无异议、认可其证明目的。我公司与王某彦于2014年1月3日签订《商铺买卖协议》购买C馆一层某号商铺共计400,231元。同日，王某彦支付首付款220,231元，剩余18万元办理银行按揭，该房屋实际所有权人为王某彦。本院查明，申请执行人中铁建设集团有限公司向本院提出诉前财产保全申请。本院于2017年10月17日作出（2017）冀01财保36号民事裁定，查封冻结被申请人石家庄润鑫房地产开发有限公司名下银行存款人民币96,407,265.98元或同等价值的其他财产。本院向石家庄市房地产管理处送达了协助执行通知书和民事裁定书，一、查封被申请人润鑫公司位于石家庄市××××号滹太商贸城C馆一层的房产：C馆一层172号、185号、190号、1243号、1244号、1251号、1253号、1257号、1324号、1333号、1342号、1343号、1345号、1356号、1408号、1418号、1422号、1423号、1424号、1425号、1428号、1429号、1430号、1431号、1450号、1496号、1516号、1517号、1524号、1545号、1547号、1548号、1632号、1633号、1634号、1635号、1637号、1657号、1658号、1704号、1708号、某号、1799号、1800号、1801号、1808号。查封期限三年（2017年10月27日至2020年10月26日）。二、查封润鑫公司位于石家庄市××××号滹太商贸城C馆2层的下列房产：2169号、2170号、2171号、2172号、2173号、2174号、2175号、2176号、2177号、2178号、2191号、2234号、2235号、2236号、2237号、2238号、2239号、2240号、2241号、2242号。（查封期限三年（2017年11月1日至2020年10月31日）。案外人对本院查封古城东路118号滹太商贸城C馆一层某房屋提出书面异议。另查明，案外人与润鑫公司于2014年1月3日签订《商铺买卖协议》，约定案外人购买体育大街以西、古城东路以南，世界湾一期C馆（滹太商贸城）一层某号商铺，建筑面积约23.92平方米，价款总额400,231元，案外人已于2014年1月3日支付220,231元价款，润鑫公司为案外人出具了收款收据；剩余180,000元办理银行按揭贷款，贷款手续尚未办理完毕，商铺尚未交付给案外人。后案外人与北京世界湾国际商业投资管理有限公司签订商铺委托经营协议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封之前签订了商铺买卖协议，支付了部分价款，并委托北京世界湾国际商业投资管理有限公司予以经营，但贷款手续尚未办理完毕，商铺尚未交付给案外人。故此，商铺买卖协议尚未履行完毕，案外人尚未实际占有商铺。案外人的异议不符合上述规定的情形，异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人王某彦的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  何东华审判员  王珊珊审判员  高福兴二〇一九年十月二十五日书记员  张佳丽