濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0902民初8454号原告：刘银辉，男，汉族，1990年4月15日出生，住濮阳县。委托代理人：常学伦，河南君洁律师事务所律师。被告：王利芳，女，汉族，1981年7月22日出生，住濮阳市。被告：陈瑞防，男，汉族，1983年12月27日出生，住址同上。系被告王利芳之夫。委托代理人：白占玲，河南长庚律师事务所律师。委托代理人：周明明，河南长庚律师事务所实习律师。被告：河南省华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司，住所地濮阳市玉门路与任丘路交叉口南50米路西。统一社会信用代码91410902MA44KJ2K5P法定代表人：张仁刚，该公司经理。委托代理人：宋永元，男，汉族，该公司员工。原告刘银辉诉被告王利芳、陈瑞防房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。庭审前，原告刘银辉申请追加河南省华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司作为被告参加本案诉讼,本院审查后，予以准许。被告王利芳提起反诉，本院审查后，予以受理，但其在规定期限内未交纳案件反诉费，视为撤回反诉。原告刘银辉的委托代理人常学伦，被告王利芳、陈瑞防共同委托代理人白占玲、周明明，被告河南省华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司的委托代理人宋永元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘银辉向本院提出诉讼请求：1、判令原告与二被告之间解除合同，返还原告交付的房款198000元、契税9750元、个人所得税6500元并承担违约责任等共计人民币344250元；2、本案的诉讼费等涉案费用由被告承担。事实和理由：2019年4月15日，原告在第三人的居间介绍、撮合下，签订了买卖合同，原告依约于2019年4月16日付被告定金1万元，2019年4月23日向被告交付了首付款19万，并向第三人交付中介费6千元和房产评估费2280元。2019年5月31日在原告交付契税9750元和个人所得税6500元办理过户手续费后，申请办理过户登记时，得知被告不能办理过户!当时原被告及中介公司都有人在场，过了几天被告去问了问还是不能办理转移登记，接下来三方就协商退房款事宜，二被告一开始承诺2019年6月6日先给原告2万，给原告讲打给她的钱已经办理涉案房产的解压和投资生意了，其余的被告将其他房产抵押贷款下来6月25日前一并退还!可是被告竟然在6月18日又说他的房产没问题、可以过户!首先原告购买房子的日的就是为了孩子能顺利报名入学，现在报名已经结束，原告购房让孩子上学的目的已经落空，其次根据三方签订的买卖合同第五条第二款的相关规定，被告已经构成根本违约，原告享有解除合同的权利，同时被告其应当承担违约责任，而且被告已经同意解除合同，后又不同意退还原告所交款项，在协商无望情况下。为维护自己的合法权益，诉至法院，请求依法保护。被告陈瑞防辩称，陈瑞防不是本案的适格被告，因涉案合同系原告刘银辉和王利芳以及华网中介公司三方签订，陈瑞防不是本案适格被告，因此，应当驳回原告对陈瑞芳的全部诉讼请求。被告王利芳辩称，一、王利芳不存在违约情形，刘银辉在诉状中称王利芳构成根本违约与事实不符，涉案房屋产权清晰、相关产权证明真实完整、不存在被查封或者限制转让等情形，且王利芳为履行合同作出积极努力，去银行办理抵押注销、协助刘银辉办理房屋权属转移登记等。实际情况是：2019年4月15日，在华网濮阳分公司的居间下，王利芳、刘银辉与华网濮阳分公司签订《房产买卖合同》，双方约定房款总价为648000元，并对定金、房屋价款支付方式、违约责任等作出具体约定。签约当日，即2019年4月15日，刘银辉向王利芳支付定金10000元，同年4月23日支付首付款188000元。为履行合同，王利芳按照约定偿还银行贷款，并办理了抵押注销手续。同年5月31日，三方按照合同约定共同前去不动产中心办理权属转移登记，不动产中心告知当日暂停办理权属转移登记，等内部会议讨论后，待下周一也就是6月3日再告知是否能办理及办理时间。后华网濮阳分公司告知王利芳涉案房屋不能办理权属转移登记，王利芳在误认为涉案房屋无法办理权属转移登记的情况下，王利芳及其丈夫陈瑞防遂与刘银辉协商解除合同、退房款事宜。后来王利芳从涉案小区其他业主处了解到涉案房屋可以买卖、可以办证，王利芳立即去不动产中心询问，不动产中心工作人员告知王利芳涉案房屋在内部讨论后，于2019年6月3日就可以正常办理权属转移登记手续，并且在2019年6月3日已经告知华网濮阳分公司涉案房屋可以办理权属转移登记，但华网濮阳分公司工作人员仍欺骗王利芳涉案房屋不能办理权属转移登记手续。后各方确认涉案房屋可办理权属转移登记手续后，王利芳与刘银辉协商继续履行合同事宜，刘银辉以种种借口拒绝继续履行合同。刘银辉与华网濮阳分公司工作人员存在亲戚关系，实际上是自己单方不想购买涉案房屋，而找出种种理由阻碍涉案合同的履行。相反，王利芳在履行合同过程中，作出积极努力，向银行申请解押，积极配合刘银辉办理转移登记等事宜，因此，王利芳不存在违约行为。二、在涉案房屋可以办理权属转移登记的情况下，刘银辉以种种借口拒绝购买涉案房屋，不去办理权属转移登记，构成根本违约。在王利芳获知涉案房屋可以正常办理权属转移登记后，第一时间与刘银辉和华网濮阳分公司联系，协商继续履行合同事宜，而刘银辉以孩子报名入学结束、孩子不符合报名条件等种种借口拒绝继续履行合同，构成根本性违约。首先，王利芳与刘银辉仅仅是涉案房屋买卖合同关系，刘银辉孩子上学问题与本案合同的履行无关联性。其次，涉案房屋买卖合同的目的在于购买房屋、占有、使用房屋并取得不动产权证书，孩子上学问题并非是涉案房屋买卖合同的目的，因此不能认为孩子上学出现问题就视为合同目的无法实现，从本质上来说，刘银辉主张的孩子上学问题无非是其单方毁约的借口。再者，按照合同约定，刘银辉与王利芳应当共同到房屋登记机构办理权属转移登记，刘银辉借故拒绝购买涉案房屋，其作为违约方，无权要求解除涉案合同，更无权要求王利芳支付违约金。相反，根据涉案《房产买卖合同》第五条第3款的约定，刘银辉构成根本违约，王利芳有权要求解除合同，并要求刘银辉支付相当于房屋总价款的20%的违约金，即129600元。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，给付定金的乙方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，本案中的定金10000元，刘银辉无权要求返还。关于刘银辉主张的契税和个人所得税问题。这些费用系办理涉案房屋权属转移登记过程中产生的，按照涉案合同第四条约定，相关税费由刘银辉承担。如涉案房屋未办理权属转移登记，房产管理部门同意将上述税费直接退还给刘银辉。退一步讲，即使房产管理部门不退还上述税费，刘银辉作为根本性违约的一方，也无权要求王利芳承担。三、即使法院解除涉案合同，因王利芳不存在违约行为，对于合同解除不存在过错，不应当承担任何责任。对于刘银辉有证据证明的合理合法损失，应当由刘银辉或者华网濮阳分公司承担。华网濮阳分公司作为专业中介服务机构，对房地产交易应该非常专业，王利芳基于对其信任，听信了其告知的信息，误以为涉案房屋存在不能办理转移登记的情形，形成本案纠纷。刘银辉主张的中介费及房产评估费应当由华网濮阳分公司承担。综上所述，对于本案房产买卖合同的履行，答辩人不存在违约行为。华网濮阳分公司欺骗涉案房屋无法办理权属转移登记在先，接着在合同可以继续履行等情况下，刘银辉找借口拒绝购买涉案房屋，构成根本性违约。根据涉案《房产买卖合同》第五条第3款的约定，刘银辉构成根本违约，本案中的定金10000元，刘银辉无权要求返还。刘银辉应当向王利芳支付相当于房屋总价款的20%即129600元的违约金。恳请贵院予以查明，并驳回刘银辉对王利芳的全部诉讼请求。被告华网濮阳分公司辩称，中介公司没有义务去核实房屋是否被转让或查封。去过户的当天，三方都在场，房产局的工作人员确实是告知了房屋不能过户。经审理查明，2019年4月15日，王利芳（甲方）与刘银辉（乙方）及华网房产公司（丙方）签订《房产买卖合同》一份，主要约定：一、买卖房产位于濮阳市××路××、××路路西，建筑面积104.15平方米，房屋所有权证号为2××3-13863号，房产为王利芳、陈瑞防共同所有。二、交易房屋价款、固有装饰装修及配套设施作价总计为人民币陆拾肆万捌仟元。三、1、订合同当日乙方支付定金人民币壹万元（10000元）。2、该房已设定抵押，抵押权人为:中国银行，抵押金额为九万元，用首付款解押。3、双方协商于2019年4月25日前向居间方指定银行或公积金中心申办抵押贷款，拟贷款金额为肆拾伍万元（450000元）。乙方与银行面签当日将剩余首付款188000元以自行支付的方式支付甲方，若贷款未通过审核或贷款数额不足，乙方应以现金或其他甲方同意的方式补足。乙方不动产证后7个工作日内，前去银行和房管部门办理抵押手续。4、双方同意与银行贷款审批通过3日内共同办理房屋所有权转移登记手续。5、甲方应在乙方房款到账3日内，自行办理交房及物业交割手续，丙方陪同。该房屋交前产生的各项费用由甲方承担，之后因该房产产生的各项要用由乙方承担。甲、乙双方ー致同意，乙方从本协议约定的首付款中留存500元暂由丙方保管为物业交割保证金，该保证金应于甲、乙双方办理交割完毕当日，由丙方文付给甲方。四、甲方承诺房产为家庭名下满五非一住房，并愿意为此承承担贵任。甲乙双方同意，本次交易审计的税费由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。五、1、甲、乙双方任何一方途期履行本协议第三条约定义务的，每期一日，违约方应该按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违转，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(1)甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；(2)该房屋被查封或限让，导致乙方无法得房屋所有权的；(3)逾期履行本合同第三条约定的义务超过十五日的；(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；(5)将该房屋出售第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五目内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所的查料不完整、不真实成无效，导致无法办理房屋所有权转移记手续的；(2)拒绝购买该房屋的;(3)期履行本协议第三条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房星总价款的20％向甲方支付违约金;乙方向甲方已支付的全部款项冲抵造约金，多退少补；并赔偿甲方支付的中介费等费用，且甲方有权将该房产另行出售，乙方不得为此追究责任或要求任何赔偿。六、其他约定：如因政策原因导致该房屋不能过户或乙方银行贷款不能通过，则甲方、丙方所收取乙方钱款应如数退还乙方（不含息）。2019年4月16日，刘银辉向王利芳支付购房定金10000元，王利芳出具定金收据。2019年4月23日，刘银辉通过银行转账支付给王利芳190000元。另查明，涉案房屋位于濮阳市××路××、××路路西，系馨雅花园小区10号楼2单元1002号，房屋的房产证号为：濮房权证市字第**，登记日期为2××3年7月25日，共有人为王利芳、陈瑞防。又查明，2019年5月31日，刘银辉、王利芳及华网房产公司的工作人员共同到房产管理部门办理房屋产权过户登记手续，刘银辉交纳了契税9750元、个人所得税6500元后，房产管理部门的工作人员告知三方暂不能办理产权过户登记手续。之后，双方因对涉案房屋能否过户、不能过户的责任等发生争议。经本院调查，涉案房屋系濮阳市馨雅置业有限公司开发建设，因该公司与濮阳农村商业银行股份有限公司的金融借款纠纷，2014年濮阳市中级人民法院对双方的纠纷作出判决，濮阳市馨雅置业有限公司承担偿还借款及利息的责任，濮阳农村商业银行股份有限公司申请濮阳市中级人民法院将濮阳市馨雅置业有限公司提供抵押担保的涉案房屋所在馨雅花园的土地查封。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。刘银辉、王利芳签订《房屋买卖合同》，刘银辉购买王利芳位于馨雅花园的房屋，双方约定了房屋的价格、房款的支付方式等，刘银辉按合同约定支付了定金及首付款，王利芳亦依据合同约定用首付款偿还银行贷款将涉案房屋解押，在三方按合同约定办理房屋产权过户手续，刘银辉交纳了契税、个人所得税后，被房产管理部门的工作人员告知不能办理产权过户手续，之后双方因产权过户、不能过户的责任问题发生争议。现刘银辉诉请要求解除合同，返还其交付给王利芳的房款198000元和其缴纳的契税9750元、个人所得税6500元，并要求王利芳承担违约责任等共计人民币344250元。根据庭审中双方的诉辩以及双方的举证、质证，对证据的分析认定。本院认为，涉案房屋的房屋产权证是2××3年7月份办理登记，房屋的开发商濮阳市馨雅置业有限公司与濮阳农村商业银行股份有限公司的金融借贷纠纷在2014年经法院判决，房屋的开发商濮阳市馨雅置业有限公司抵押的馨雅花园的土地被濮阳市中级人民法院查封等事项发生在涉案房屋产权登记之后，房屋产权登记证书上没有记载土地抵押事项，且因开发商与银行之间纠纷导致的土地被查封，不能办理地上房屋产权，也是从三方到房产管理部门办理房屋过户手续被告知不能办理过户手续后，经本院调查才得知的，故不能认定王利芳在出卖涉案房屋时对房屋不能办理产权过户是明知的，王利芳不存在合同中约定的违约行为，不应承担违约责任。但是，在三方到房产管理部门办理房屋过户手续被告知不能办理过户手续后，双方协商相关事项发生争议，刘银辉明确表示不再购买涉案房屋后，双方应及时解除房屋买卖合同，王利芳也应及时将所收房款退还刘银辉，故刘银辉要求解除房屋买卖合同，王利芳退还房款198000元的诉讼请求，本院予以支持，刘银辉要求王利芳承担违约责任的诉请本院不予支持。但因刘银辉支付的房款用于王利芳的房屋抵押贷款的解除，王利芳的房屋抵押贷款解后，不用再偿还贷款及支付利息，王利芳从中受益，而刘银辉的该部分资金被占用，有相应的损失，故王利芳在返还刘银辉该部分房款时，应向刘银辉支付占有期间的利息，故本院酌定王利芳向刘银辉支付占用198000元的房款的利息参照中国人民银行同期银行贷款利率计算，自2019年6月1日计算至实际付清之日。关于刘银辉要求王利芳赔偿其所缴纳的契税9750元的诉请，根据财政部、国家税务总局下发的财税（2011）32号《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》，未办理房屋权属变更前退房的，退还已缴纳的契税，刘银辉应向税务机关申请退税，不应由王利芳承担，故刘银辉的该项诉请本院不予支持。关于刘银辉要求王利芳赔偿个人所得税6500元的诉请，因该项税款是以王利芳的名义交纳，应由王利芳申请办理退税等手续，刘银辉应将交纳该项税款的相关材料交付王利芳，由王利芳办理相关退税等手续，故王利芳应将该笔税款退还刘银辉，刘银辉的该项诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告刘银辉与被告王利芳、河南省华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司于2019年4月15日签订的《房产买卖合同》。二、被告王利芳于本判决生效后十日内返还原告刘银辉购房款198000元并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年6月1日计算至付清之日）。三、原告刘银辉于本判决生效后十日内将个人所得税缴纳凭证交付被告王利芳，被告王利芳收到个人所得税缴纳凭证后退还原告刘银辉代其缴纳的个人所得税款6500元。四、驳回原告刘银辉的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3232元，由原告刘银辉负担1307元，由被告王利芳负担1925元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判员  李慧二〇一九年十月二十二日书记员  李扬