山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初3565号 原告：初××，男，住威海。 委托诉讼代理人：尹力，北京市京师（威海）律师事务所律师。 被告：强××，男，住南宁市。 被告：陈××，男，住威海市环翠区。 第三人：沈××，女，住南宁市。 二被告及第三人之共同委托诉讼代理人：刘凯中，广西万凯律师事务所律师。 二被告及第三人之共同委托诉讼代理人：廖仲春，广西万凯律师事务所律师。 原告初××与被告强××、陈××、第三人沈××房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告初××之委托诉讼代理人尹力、被告强××、陈××、第三人沈××之共同委托诉讼代理人刘凯中、廖仲春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 初××向本院提出诉讼请求：1、二被告向原告支付双倍定金差额10万元，赔偿原告律师费6450元，共计106450元；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2019年3月20日，被告陈××在被告强××的授权下与原告签订《房屋买卖合同书》，约定被告强××将其名下位于威海市环翠区××71号-1作价590万出售给原告，原告于合同签订当日交付10万元定金，双方于2019年4月23日前办理贷款审批手续，因被告强××拒绝配合，致使贷款审批手续无法办理，原告多次与被告强××交涉，被告强××明确表示不再履行合同，因被告违约，原告要求二被告双倍返还定金，并按合同约定承担原告主张权利支出的费用。 强××辩称，原告诉讼请求没有事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、强××从未委托任何人出售涉案房屋，被告陈××与原告签订《房屋买卖合同书》的行为系无权代理，对其不发生法律效力。涉案《房屋买卖合同书》中提及的房产（威海市环翠区××71号-1）系强××与沈××的夫妻共有财产，强××从未授权被告陈××与原告签订《房屋买卖合同书》，被告陈××也未征得强××与房屋共有人沈××的一致同意，在二人均不知情的情况下与原告订立了合同，且事后强××及房屋共有人沈××也均未予以追认。二、涉案房屋属于预售商品房，至今未取得权属证书，该《房屋买卖合同书》系无效合同，不能实际履行。2014年9月10日，强××与威海铭世置业有限公司就涉案房屋签订了《威海市商品房【预售】合同》（合同编号：【预】××），至今双方未签订商品房买卖合同，也未能取得不动产权属证书，房屋处于法律禁止买卖的状态。而原告明知签订《房屋买卖合同书》也不能实际履行，在没有强××的亲笔签字和明确授权，且明知所要购买的房屋无产权证书的情况下，仍擅自与其他非产权人签订买卖协议，明显不符合合同成立的法定条件。另外，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规强制性的规定”合同无效的规定，该《房屋买卖合同书》属于无效合同。三、威海美巢房产经纪有限公司不是本房屋买卖合同的相对方，其出具的《玛雅房屋专用收据》，强××不予认可，即原告未实际向强××支付任何购房定金。涉案《房屋买卖合同书》系由原告予以提供，合同中对丙方（中介服务机构）主体约定并不明确，且合同落款处既没有加盖丙方的印章，也没有丙方法定代表人的签字，因此，无法确定威海美巢房产经纪有限公司就是本《房屋买卖合同书》的相对方，其出具的《玛雅房屋专用收据》与本案无关，目前证据无法证明原告已向强××履行了购房合同的约定，支付了购房定金，且强××对原告是否实际向其支付了定金，支付了多少无从知晓。四、原告在《房屋买卖合同书》签订与履行过程中未尽到法律上的注意义务，存在过错，由此造成房屋不能完成交易的损失由其自行承担。一方面，原告明知被告陈××在此房屋买卖合同交易中是代理身份，却未尽审查被告陈××代理资格的义务，在未见到强××对被告陈××任何授权证明的情况下允许被告陈××行使所谓的代理权，对该无权代理所导致的合同交易无法完成负有过错责任；另一方面，原告明知本买卖合同交易的房产系无不动产权属证书的预售商品房，在清楚擅自进行交易极有可能因违反法律而导致本合同无法实际履行的情况下，仍与被告陈××签订该《房屋买卖合同书》，其主观上具有重大过失。另外，因原告擅自签订房屋买卖合同并未实际向强××支付任何购房价款，因此，不存在强××需向其支付损失的问题。退一步而言，即便存在预付房款的利息损失，也应当按同期银行贷款利率计算，由本案实际签约人按各自过错承担相应的责任。因被告陈××没有代理权而与原告签订买卖合同的行为未获得强××的追认，对强××不发生效力，不属于合同的违约方，更无须赔偿原告律师费支出。五、原告主张二被告赔偿原告律师费损失并无事实及法律依据，原告与被告强××签订的合同系无效合同，也是格式合同，该合同所约定的关于律师费的处理方式加重了合同相对方的负担，在原告所提交的证据中没有代理合同及发票，不能证明原告所称的律师服务费，故其要求赔偿律师服务费的诉请不应得到支持。六、关于办理贷款手续的问题，由于本案是房屋买卖合同纠纷，是否办理贷款或能否办理贷款是原告问题，不需要二被告配合，即贷款是原告向银行申请办理的，被告强××配合与否不影响原告贷款审批，是原告的原因导致贷款无法办理、资金不足进而导致房屋买卖的洽谈无法继续。 陈××辩称，原告的诉请没有事实与法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。理由如下：1、其与被告强××是亲戚关系，强××让其帮他看管涉案房屋，房屋的的实际所有人为强××与沈××夫妻共同共有，因《威海市商品房【预售】合同》是以强××个人名义签的，故其便以强××的名义与原告签订了《房屋买卖合同书》，强××并没有授权让其销售该房屋，其事先也没有征求过强××夫妻二人同意销售该房屋，事后他们得知签订该房屋买卖合同的情况后，也没有进行追认。另外，该房屋是预售商品房，是没有产权证的，原告也是清楚的。原告在与其洽谈的过程中，一直均是就如何直接将房屋更名给原告进行协商的（即通过开发商先办一个退房手续，再由开发商与原告另签买卖合同的方式转让房屋，以逃避税费，后来，开发商已明确表示该方式违法，不予配合），原告在购买涉案房屋过程中未审慎审查房屋的状况及产权人信息等，其自身也存在过错，如果原告因该房屋买卖合同被认定无效、房屋不能完成交易产生了实际损失，也应由原告自行承担，原告要求支付双倍定金差额10万元没有事实和法律依据。况且，原告并没有向其支付购房款，《房屋买卖合同书》中未明确丙方（中介服务机构）是何主体，威海美巢房产经纪有限公司没有签订合约，其不是本《房屋买卖合同书》的相对方，其出具的《玛雅房屋专用收据》与本案无关，不能证明原告已向其支付了购房定金（据本人了解，原告并没有实际支付定金）。因此，原告不存在实际损失的问题。退一步来说，如果确实有损失存在的话，合同无效的损害赔偿应以原告的实际损失为准，即利息损失，应当按同期同类银行贷款利率计算，按各自过错承担相应的责任。再退一步来说，即便适用违约金条款，该条款也已过分高于造成的损失，应予以适当减少。 第三人沈××述称，不同意原告诉讼请求，理由如下：1、涉案房屋属于被告强××及第三人夫妻共同共有，第三人并不知晓二被告与原告洽谈过房屋买卖情况，案件进入诉讼程序后，第三人对于被告强××与原告之间签订的买卖合同不予追认；2、既然第三人已经对被告强××与原告之间签订的买卖合同不予追认，则合同无效；3、涉案房屋未取得产权证不能买卖，故应属于无效合同；4、第三人没有收取过原告购房定金，据第三人了解，二被告亦未收取原告定金，故不应适用定金罚则。 根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月20日，原告、陈××代强××、威海美巢房产经纪有限公司签订房屋买卖合同书一份，约定甲方（强××）同意将坐落于威海市环翠区××-71号-1号房产出售给乙方（初××），权属证号为预××；房产成交价为590万元，包括储藏室一个；付款方式为：合同签订当日，乙方向甲方交付10万元为购房定金，由丙方（威海美巢房产经纪有限公司）保管，甲方向乙方出具房屋产权证明，并交于丙方保管，甲方同意上述房款和定金的交付方式，房款的交付约定：甲方同意乙方首付款400万元，于过户落户时间支付，余款190万元通过贷款支付；双方承诺于2019年4月23日前到相应房产部门办理房产所有权转移登记手续或贷款审批等相关手续，任何一方逾期5天以上未履约的，另一方有权解除已发生的合同关系，违约方按照合同第八条（第1条）之规定承担违约责任；违约责任：甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则视其违约，若甲方违约，双倍返还一方的购房定金，若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金。该房屋买卖合同书下方甲方签章处有强××签字捺印、甲方代理人处有陈××签字捺印、乙方签章处有原告签字捺印、丙方盖章处有威海美巢房产经纪有限公司盖章，合同签约地点为玛雅房屋四方路店。威海美巢房产经纪有限公司向原告出具了一份玛雅房屋专用收据，收款日期为2019年3月15日。内容载明：收到初××座落于××小区71-1房屋所交款项共计10万元，所交款项属斡旋金，已转为定金，客户联作废。2019年5月26日，威海美巢房产经纪有限公司将10万元定金退还给原告。 2019年6月1日，原告与北京市京师（威海）律师事务所签订委托代理协议一份，约定北京市京师（威海）律师事务所代理原告与陈××、强××房屋买卖合同纠纷一案，原告交纳律师费6450元。 另查，被告强××与第三人沈××于1984年8月17日登记结婚。2014年9月10日，被告强××与威海铭世置业有限公司签订威海市商品房预售合同（合同编号为预××），约定被告强××购买位于威海市环翠区××-71号-1房产，价款为400万元。 庭审中，原告提供威海美巢房产经纪有限公司工作人员××与被告的微信聊天记录，聊天记录显示2019年3月20日签订合同当日，中介机构和被告强××联系过，被告强××清楚知道涉案房屋出售给原告，还要求中介落实买房人的征信问题，2019年5月7日，被告强××向中介机构××明确表示不同意对方以贷款方式支付，要求对方一次性全款支付房款，证实被告强××已知晓涉案房屋已经出售给原告，与原告之间已经存在房屋买卖合意，而其后又违反合同约定，逾期不办理贷款审批手续，也不同意原告通过贷款方式支付房款，构成违约。二被告及第三人对微信聊天记录的真实性认可，但从证据内容上看，聊天记录中一方对话人的身份是否为中介工作人员不清楚，聊天内容可以证实双方买卖合同还在洽谈过程中且并没有签订书面合同，同时，也说明该房产没有办理房产证，不能通过开发商或者房管局更名来办理过户手续及二手房贷款手续，办理贷款也不需要被告强××配合，原告向银行提供银行流水、征信记录等资料就可以向银行申请办理贷款手续。 诉讼中，××出庭作证称其是威海美巢房产经纪有限公司的工作人员，玛雅房屋是美巢加盟的品牌，所以能以玛雅房屋名义交易。其陈述了关于涉案房屋的交易过程：原告通过他人找到证人欲购买涉案房屋，因房主强××在广西南宁，故证人通过微信与其沟通，房主强××在2017年就委托证人卖房，双方之间已经沟通有两年多时间，因强××认可房屋出售价格，证人也告知了强××原告需要贷款支付房款，被告强××关于贷款的问题问的很详细，证人也进行了解答，被告强××还告知证人需保证交易安全，证人表示一定会做到这点，并将交易流程与其沟通。在签合同之前，证人告知了被告强××房价及贷款问题，其表示同意，并表示其不在威海，让其外甥即被告陈××来帮他签合同，在签合同过程中，证人再次同被告强××沟通流程及交易费用，该沟通过程是通过打电话完成，在征得其同意后，被告陈××签订了合同。合同签订后，证人又通过微信与被告强××沟通过办理周期、办理方式等。在合同签订后很长时间被告强××来到威海后，其要求配合履行合同（即办房产证，去银行办理贷款审批、至房管局办理过户）的前提条件是原告必须支付全款，证人也认为其要求不是很合理，也在中间协调，但并未协调好，强××最终离开威海，其离开威海的前一天，原告都已经把材料都提交银行了，证人也告知了被告强××这一情况，想让其第二天再和原告聊聊，其同意了，但是第二天没有见面被告还是离开了。 本院认为，原、被告签订了房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应如约履行各自义务。被告及第三人辩称涉案房屋系被告强××与第三人沈××共同共有，第三人对出售房屋事宜不知情且事后未追认，合同无效，根据买卖合同司法解释之规定，当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，法院不予支持，对于被告及第三人上述辩称本院不予采纳。根据本案调查的事实及双方提供的证据能够认定被告陈××受被告强××委托签订房屋买卖合同，被告强××知晓对合同的签订事宜，并在合同签订后明确向中介方表示要求原告支付全部房款后才同意继续履行合同内容，且未实际配合原告办理贷款审批手续，被告之行为与合同约定内容相悖，构成违约，导致合同目的无法实现，原告有权要求解除合同，要求被告强××支付双倍定金差额10万元，因原告已经按约交付了10万元定金，根据定金罚则，被告强××应当双倍返还原告定金20万元，因中介已经将其代为保管的10万元定金返还给了原告，被告强××还应向原告支付定金差额10万元。被告陈××系被告强××签订房屋买卖合同的代理人，其在代理权限内实施的行为后果应由委托人强××承担，原告要求被告陈××承担责任无法律依据，本院不予支持。原告主张的律师费用，因涉案合同中明确约定应由违约方负担，原告提供了委托代理合同和发票予以证实，被告强××应当承担原告支出的律师费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》之规定，判决如下： 一、被告强××于本判决生效后十日内向原告支付双倍定金差额100000元、律师费6450元，共计106450元； 二、驳回原告其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1215元，由被告强××负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 于 琳 二〇一九年十月二十五日 书记员 侯雨昕