浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初13052号 原告：吴新寿，男，1970年8月9日出生，汉族，住浙江省洞头县。 原告：朱春蕊，女，1973年6月10日出生，汉族，住浙江省洞头县。 委托代理人：叶余，北京中伦文德（杭州）律师事务所律师。 被告：王美林，男，1976年8月11日出生，汉族，住浙江省临海市。 被告：史现丽，女，1977年11月18日出生，汉族，住浙江省临海市。 第三人：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区保俶北路****。 法定代理人：陈毅刚，总经理。 委托代理人：李妮、吴苏华，公司员工。 原告吴新寿、朱春蕊（以下简称二原告）为与被告王美林、史现丽（以下简称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年7月9日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员庄根财独任审判，并于2019年9月6日第一次公开开庭进行了审理。被告王美林于2019年9月9日申请追加杭州我爱我家房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。后因工作变动，本案由审判员马超独任审判，并于2019年10月10日第二次公开开庭，原告吴新寿及其委托代理人叶余、被告王美林、第三人的委托代理人李妮均到庭参加诉讼，被告史现丽经本院合法传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 二原告起诉称，2019年5月24日，二原告与二被告签订合同编号为2019330110MM0200719《杭州市房屋转让合同》，约定二原告将坐落于杭州市余杭区乔司街道连城国际花园4幢4单元403室房屋转让给二被告，建筑面积为133.8平方米，房屋所有权证号为余房权证乔移字第××号（共有权证号为余房权证乔移字第××号），房屋转让总价为2990000元。双方在合同第三条付款方式中明确约定按贷款付款（商业贷款）支付房款，二被告应于2019年5月31日前支付首期款1200000元，余款二被告申请银行贷款，须于2019年5月31日向银行有关部门提交抵押贷款申请的相关材料，贷款金额为1790000元。另上述合同第五条乙方逾期付款的违约责任约定，乙方未按本合同第三条约定的时间付款，逾期付款超过10天，乙方向甲方支付违约金共计598000元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。同日二原告与二被告签订补充协议一份。该协议第八条约定，乙方承诺名下为首次购房并于2019年5月31日前至按揭银行办理按揭申请的相关手续，乙方承诺个人征信良好、无债务等影响购房按揭审批的因素及所提供资料真实有效。该协议第十条约定，如因银行按揭原因导致合同无法继续履行的，甲乙双方约定：若因乙方个人原因导致银行按揭审批不能通过的，则由乙方承担全部责任。上述合同和协议签订后，二被告向中国银行申请按揭贷款，因二被告个人征信问题，银行未通过其申请。后二被告又向中国交通银行申请按揭贷款，同样因个人征信问题，交通银行未通过其贷款申请。2019年7月1日，中介公司向二原告明确告知二被告的按揭贷款申请已无通过可能，二被告无法按照《杭州市房屋转让合同》第三条的约定向原告付清房款，二原告亦不同意变更其他付款方式付款。该合同实际上已不具备继续履行的可能。二原告认为，依据《合同法》第94条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，现因二被告个人征信问题导致上述合同不能履行，二原告可以主张解除合同。且双方在该合同中对违约金进行了明确约定，该约定系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，二被告应当依照合同向二原告支付违约金598000元。特起诉，请求判令：1、二原告与二被告于2019年5月24日签署的合同编号为2019330110MM0200719《杭州市房屋转让合同》解除；2、二被告向二原告支付违约金598000元；3、本案诉讼费用由二被告承担。 二原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、杭州市房屋转让合同一份，用于证明原、被告于2019年5月24日签署了房屋转让合同，该合同约定了违约条款的事实。 2、协议一份，用于证明原、被告于2019年5月24日签署房屋转让合同，该协议第八条明确约定二被告承诺个人征信良好，第九条明确约定因被告个人原因导致银行按揭审批不能通过的，由被告承担全部责任的事实。 3、杭州市房地产经纪服务合同一份，用于证明原、被告双方委托杭州我爱我家房地产经纪有限公司为本次交易的居间方的事实。 4、原告吴新寿与中介方威聊天记录一份； 5、原告吴新寿与被告王美林聊天记录一份； 证据4-5共同证明二被告向中国银行、交通银行申请按揭贷款，因个人征信问题审批未通过的事实。 6、房地产买卖居间协议一份，用于证明二原告在卖房的同时向案外人购买二手房，因二被告违约，二原告亦未能及时支付购房款，造成巨大损失的事实。 7、收条一份，用于证明二原告向第三方支付定金100000元，因二被告违约，二原告亦未能及时支付购房款，定金已无法收回的事实。 8、中国银行杭州高新支行签署意见一份，用于证明二被告向中国银行杭州高新支行申请个人二手住房按揭贷款，因个人征信问题未能通过，具体理由为：借款人2016年不良，连续7期以上，且金额较大，达300000元的事实。 9、购房意向合同一份，用于证明原、被告双方于2019年5月15日签署了购房意向合同的事实。 10、律师费发票一份，用于证明二原告因本案支付了律师费20000元的事实。 11、、地下车位转让协议书一份用于证明二原告于2019年6月4日购买了复地连城国际花园5期即复地又一城的地下车位的事实。 12、车位费发票一份，用于证明二原告在购买车位后向又一城物业支付了车位管理费350元的事实。 13、原告吴新寿与被告王美林的微信聊天记录一份，用于证明原、被告双方于2019年7月2日已经讨论解除合同事宜，被告王美林表示仅愿意赔偿5000元，并表示让原告吴新寿走法律途径的事实。 二被告共同答辩称，第一，二被告同意解除2019年5月24日签署的合同编号为2019330110MM0200719的《杭州市房屋转让合同》并要求返还首付款1200000元。第二，二被告没有违约，违约金598000元适用错误，理由如下：1、二被告已按合同约定日期将首付款支付至监管账户，银行放款时间没有约定，取决于银行，不存在逾期违约。2、中国银行高新支行同意做房贷，在审批过程中中国银行高新支行都同意做的，预审也通过的，是省分行说征信问题审批未通过，说明原因是银行放贷收紧政策有变，这应该是银行内部制度的原因，不属于二被告个人原因，因为二被告在购房前知道自己2016年有逾期并告诉我爱我家方威，方威说其帮忙与银行沟通，不是黑户都可以做，方威让被告去中国银行调取征信报告，被告王美林将征信报告通过微信发送给方威，方威称已经转发给中国银行客户经理，并称可以贷款但首付四成，让二被告赶紧购买。2019年5月15日，双方签订认购合同，5月24日签订了购房合同，5月28日方威陪同二被告到中国银行高新支行签订贷款合同并提供了相关资料。5月31日方威陪同二被告到中国银行杭州高新支行签订贷款合同并提供了相关资料，并按银行要求支付了1200000元首付款至监管账户，二被告已经在购房前将征信问题告知银行，因此征信有问题银行也能做房贷，是取决于银行内部的制度及把控，不同的银行审批的要求规定就不一样。被告询问杭州银行、农业银行都是可以做的，还是银行的原因。3、2019年7月5日我爱我家方威告知二被告到中国农业银行杭州文旅支行去办理，其已将二被告的征信发给支行长看了，银行反馈称首付四成可以放贷，2000000元以内的贷款支行可以审批通过。第三人的工作人员小伊陪同，对此也是知情的，当时当着被告王美林的面打电话给方威称可以做，要求抓紧改合同，后方威回话称原告吴新寿拒绝了。被告王美林后致电第三人要求与卖方再沟通下，客服人员回话称卖方拒绝了。购房协议第九条约定可以更改按揭银行，卖方接到中介机构通知在5个工作日内需变更购房合同的，卖方不履行合同属于卖方违约，其故意诬告破坏交易并查封冻结被告账户，给被告的工作生活带来影响。4、二被告并未向交通银行申请过贷款。5、违约金598000元适用错误，被告并未违约，且法律有规定违约金是弥补实际损失的，不能超过实际损失，合同价格2990000元包含地下停车位，现市场价值为3400000元，卖方并没有损失，房屋产权也未过户，遭受损失的是二被告，目前各银行放贷收紧利率上浮，房价上涨，卖方提出的损失与二被告无关。买方没有违约理由上述已经表达了，法律有规定违约金也是弥补实际损失的，违约金不能超过实际损失。合同价格2990000含一个地下停车位，现市场价是3400000左右，卖家没有损失，房屋产权也没过户给买方，损失的是买方，目前各银行房贷收紧利率上负提高，房价上涨。卖方提出案外损失与二被告无关。 被告王美林为证明答辩事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、被告王美林与中介方威的聊天记录一份，用于证明被告王美林于2019年4月25日将征信报告发给我爱我家方威的事实。 2、被告王美林与中介方威的聊天记录一份，用于证明2019年5月1日中国银行高新支行通知方威预审通过，可以放款的事实。 3、推荐函一份，用于证明中国银行高新支行审批通过，方威将推荐函转发给被告王美林的事实。 4、被告王美林与中介方威的聊天记录一份，用于证明2019年7月5日方威派人陪被告王美林一起到农业银行办理贷款业务的事实。 5、方威与原告吴新寿的微信聊天记录一份，用于证明2019年7月5日方威通知原告变更合同，原告吴新寿拒绝的事实； 6、协议书一份，用于证明案涉房屋买卖附赠车位一个的事实。 被告史现丽未提供证据材料。 第三人答辩称，2019年5月24日，原、被告经第三人的居间服务就物业地址为杭州市余杭区乔司街道连城国际花园4幢4单元1403室签订了《杭州市房屋转让合同》。合同明确约定，房屋转让总价2990000元，首付房款1200000元，余款1790000元通过商业贷款方式支付。合同签订后，二被告至中国银行高新支行办理按揭手续，银行工作人员考虑到二被告的征信情况，建议其购买银行理财，但二被告拒绝。2019年6月21日，贷款银行明确告知第三人因二被告信用卡有过大额多次逾期记录，且无法提供非恶意逾期证明，故拒绝受理其贷款业务，并退还了二被告的贷款申请资料，第三人第一时间将该情况告知了二被告，并积极寻找其他贷款银行，但二被告在此期间将贷款银行投诉至银监会。后第三人将二被告的贷款资料递交至交通银行初审，但交通银行考虑到二被告之前的投诉行为，亦拒绝了受理其贷款的请求。因贷款办理时间过长，且二被告无法通过按揭审批，二原告认为合同已经无法继续履行从而起诉至法院。综上，第三人认为，三方签订的《杭州市房屋转让合同》系三方真实意思的表示，是合法成立并生效的。现因二被告未履行合同义务致使合同目的无法达成，故第三人同意解除三方签订的《杭州市房屋转让合同》，原告的其他诉请，请法院查明事实，依法判决。 第三人未提供证据材料。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2019年5月15日，原告吴新寿、被告王美林及第三人签订《购房意向合同》，约定由王美林购买吴新寿位于杭州市余杭区乔司街道连城国际花园4幢4单元1403室房屋，总价2990000元（含车位），首付转让总价的40%，被告王美林在签订本合同时支付意向金50000元，并对其他权利义务做出了约定。 2019年5月24日，二原告（甲方）、二被告（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2019330110MM0200719），约定二被告购买二原告位于杭州市余杭区乔司街道连城国际花园4幢4单元1403室房屋，建筑面积133.8平方米，转让总价2990000元，双方约定付款方式为委托银行监管支付，并同意委托中国银行股份有限公司杭州市高新技术开发区支行银行账号对交易资金进行监管支付，乙方须于2019年5月31日前支付首期款1200000元至银行第三方监管账户，余款乙方申请银行贷款，须于2019年5月31日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准。双方对乙方逾期付款的违约责任约定如下：乙方未按上述时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约责任，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按活期利率计算，逾期超过10天，乙方向甲方支付违约金598000元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方，甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金差额部分由乙方据实赔偿。 后双方签订协议一份，约定乙方承诺名下为首次购房并于2019年5月31日前至按揭银行办理按揭申请的相关手续，乙方承诺个人征信良好、无债务等影响购房按揭审批的因素及所提供资料真实有效。乙方在按揭审批中如需更改按揭银行（或增加首付房款或改一次性付款），甲方同意在接到委托代理机构通知后5个工作日内配合乙方改签或重签《杭州市房屋转让合同》及相关资金监管协议文本。如因银行按揭原因导致合同无法继续履行的，甲乙双方约定若因乙方个人原因导致银行按揭审批不能通过，则由乙方承担全部责任，若非乙方原因导致按揭审批不能通过，则双方协商解决，协商不成合同终止，双方互不追究责任，已产生的实勘费由乙方承担，甲方需在接到委托代理机构通知后五个工作日内将已收房款返还给乙方。甲方承诺在2019年5月31日前将已收定金50000元自行退还乙方。甲方承诺随房屋赠送乙方地下2号车库70号车位一个，并于交房当日随房屋一并交付给乙方。若本协议与原合同冲突，以本协议为准。 后二被告支付首付款1200000元至第三方监管账户，并向中国银行股份有限公司杭州高新支行（以下简称中国银行）申请贷款。中国银行认为借款人2016年不良，连续7期以上，且金额大，达300000元，因此贷款审批未通过。后第三人联系交通银行，但交通银行预审未通过，方威于2019年6月28日将预审结果告知原告吴新寿。2019年7月1日，方威通过微信联系原告吴新寿称“吴大哥，你这边看下什么时候有空过来跟客户面谈下解除吧？银行这边应该是不行了”，后原告吴新寿答复称“好的”。2019年7月2日，原告吴新寿通过微信询问被告王美林“今天中介总部打两个电话给我，第二个说你只愿意承担5000元的损失，是你说的吗？”，被告王美林称“我说的”。2019年7月5日，第三人的工作人员方威通过微信告知原告吴新寿称“吴大哥，我今天托关系给客户找了一家农业银行西湖文化广场支行，客户去过银行，银行的李行长接待的，行长的意思能过的可能性7、8成”，并建议给客户一次机会，但原告吴新寿未同意。 另查明，被告王美林曾于2019年4月25日将征信报告通过微信发送第三人的工作人员方威。2019年5月21日，原告吴新寿与案外人签订《房地产买卖居间协议》，约定其以3100000元的价格购买案外人所有的房屋，并支付房屋定金100000元。二原告因本案支出律师费20000元。 本院认为，原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》及协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。现二原告要求解除合同，二被告亦表示同意，故对该项诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点在于合同履行过程中的违约方。本院认为，双方在《杭州市房屋转让合同》中对于购房款的支付方式及贷款银行均做出了明确的约定，且在协议中补充约定因二被告个人原因导致银行按揭审批不能通过的，由二被告承担全部责任。二被告承诺个人征信良好，但其向中国银行申请贷款却因其存在大额、多次逾期问题审批未能通过，从而导致双方签订的原《杭州市房屋转让合同》无法按约继续履行，二被告的行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。根据各方当事人之间的微信记录，原、被告双方在2019年7月2日已经就合同终止履行初步达成一致意见，并进一步协商损失赔偿事宜，但最终就损失赔偿未能达成一致意见。在此之后，第三人的工作人员于2019年7月5日联系二原告称更换贷款银行为农业银行，通过的可能性有七八成，并就此征询原告吴新寿的意见，原告吴新寿并未同意。本院认为，在双方已经就合同终止履行初步达成一致意见，且前期中国银行审批未通过、交通银行初审未通过的情况下，原告吴新寿拒绝再次更换贷款银行属于合理范畴，被告方以此主张原告方违约的抗辩意见，本院不予采信。 关于违约金。本院认为，二原告主张违约金598000元，但其并未能够提供有效证据证明其实际损失与违约金相当，上述违约金约定过高，本院综合双方当事人的履行情况、二原告的实际损失等因素，酌情确定由二被告支付二原告违约金60000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告吴新寿、朱春蕊与被告王美林、史现丽于2019年5月24日签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2019330110MM0200719）自本判决生效之日起解除； 二、被告王美林、史现丽支付原告吴新寿、朱春蕊违约金60000元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告吴新寿、朱春蕊的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9780元，减半收取4890元，由原告吴新寿、朱春蕊负担4399元，由被告王美林、史现丽负担491元，于本判决生效后七日内缴纳。财产保全申请费3510元，由原告吴新寿、朱春蕊负担3158元，由被告王美林、史现丽负担352元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9780元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  马超 二〇一九年十月二十三日 法官助理刘娟 书记员陈秋夏