湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1002民初1326号原告：招商银行股份有限公司荆州分行，住所地：湖北省荆州市沙市区北京路**。负责人：罗建祥，该行行长。委托诉讼代理人：刘帆，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐桂华，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：张旭，男，1991年9月3日出生，汉族，住湖北省监利县，现于江北监狱服刑。被告：荆州恒信德龙房地产开发有限公司，住，住所地：湖北省荆州市沙市区北京西路**/div>法定代表人：胡华，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟祥丽，女，1990年10月9日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区，该公司行政主管。委托诉讼代理人：张联江，湖北吕军律师事务所律师。原告招商银行股份有限公司荆州分行（以下简称：招商银行）诉被告张旭、荆州恒信德龙房地产开发有限公司（以下简称：恒信德龙公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告招商银行的委托诉讼代理人刘帆、被告恒信德龙公司的委托诉讼代理人张联江到庭参加诉讼，被告张旭经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招商银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告张旭偿还原告贷款本金732423元及下欠利息25738.34元、罚息161.30元、复息607.85元（暂计至2019年3月13日），之后以前述本金为基数按合同约定的利率向原告支付利息、罚息及复息至被告实际清偿之日止；2、判令原告对被告张旭名下位于沙市区××西路北侧恒信春秋府的房产在抵押担保的范围内享有优先受偿权；3、判令被告恒信德龙公司对上述欠款承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费、律师费及其他费用（包含但不限于保全费、公告费等）由两被告承担。事实和理由：2017年8月23日，被告张旭向原告申请贷款740000元个人购房贷款。2017年9月4日，原告与两被告共同签订了《个人购房借款及担保合同》，约定原告向被告张旭提供740000元的贷款，贷款期限为360个月，年利率为5.39%。合同约定被告张旭朱按本合同的约定按时足额偿还贷款的，原告有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按照支付的利息，按罚息利率按日计收复息。被告张旭以其名下位于沙市区××西路北侧恒信春秋府房产的全部权益抵押给原告，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保并办理了抵押登记手续，抵押担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。被告张旭按本合同约定归还全部贷款本息或提前归还全部贷款本息的，抵押权即自动消灭。同时，被告恒信德龙公司作为保证人为被告张旭在本合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。两被告均在合同上签字盖章确认。合同签订后，原告已于2017年9月18日依约向被告履行了发放贷款的义务，但被告未按合同约定按时足额偿还本息，已构成严重违约。被告张旭经本院合法传唤未到庭参加庭审。庭审结束后，本院于2019年10月9日在江北监狱向被告张旭调查询问，被告张旭对于原告提出的诉讼请求、陈述的事由和理由及其提交的证据均无异议。被告恒信德龙公司辩称：1、原告提交的证据不能证明其已通知张旭及恒信德龙公司贷款提前到期；2、抵押物已办理预售商品房抵押权预告登记，应当识别为办理了抵押登记，故保证期间已届满；3、本案中张旭未按约定还款系发生交通事故所致，该原因属于订合同时无法预见、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同明显不公平且不能实现合同目的，合同当事人就此不应承担未违约责任，即罚息、复息、律师费及其他费用；4、恒信德龙公司只应就抵押物实现债权后不足的部分承担保证责任。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人提交的证据与原件进行了核对，由于被告对证据的真实性均予认可，故本院对原告提交的证据的内容予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月23日，被告张旭因购房需要资金，向原告招商银行申请个人购房贷款用于支付购房款，并自愿以位于沙市区××西路北侧恒信春秋府的房产作为抵押担保。2017年9月4日，原告招商银行作为贷款人（抵押权人）、被告张旭作为借款人（抵押人）、被告恒信德龙公司作为保证人共同签订了一份《个人购房借款及担保合同》，合同约定：贷款金额为740000元，贷款期限为360个月，具体贷款期限以借款借据为准；本合同执行利率在贷款放款日前一个工作日中国人民银行公布的人民币贷款基准利率基础上上浮10%计算，执行利率为年利率5.39%，本合同有效期内，如遇基准利率发生变化的，本合同执行利率按次年对日调整方式进行调整；借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；借款人选择等额还款（即借款人按月等额还本付息）的方式归还贷款本息；保证期间自本合同生效之日起至借款人（抵押人）持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。合同还约定：借款人未按本合同约定按时还本或付息的，即视为已发生违约事件，贷款人有权宣布本合同提前到期，并提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务。原、被告均在《个人购房借款及担保合同》上签字、盖章、捺印。2017年9月18日，原告招商银行向被告张旭发放了740000元贷款，并确定借款日期自2017年9月18日至2047年9月18日止，扣款日为15日、首次扣款日为2017年11月15日，并受借款人张旭的委托将该笔贷款转入恒信德龙公司账户。2017年12月12日，原告招商银行与被告张旭办理了预购商品房抵押权预告登记。贷款发放后，被告张旭于2018年8月15日未能足额偿还当期产生的贷款本息。截止至2019年3月13日，原告招商银行主张被告张旭尚欠贷款本金732423元、正常利息25738.34元、逾期罚息161.30元、复息607.85元未还，故而成讼。本院认为，原告招商银行与被告张旭、恒信德龙公司签订的《个人购房借款及担保合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。合同签订后，原告依约履行了全部放款义务，而被告张旭于2018年8月15日未能足额偿还当期贷款本息，其行为已构成违约，原告有权按照合同约定要求其提前偿还全部贷款本金及尚欠的利息、罚息、复息。根据庭审查明的事实，原告主张被告张旭尚欠贷款本金732423元、正常利息25738.34元、逾期罚息161.30元、复息607.85元的数额，符合法律法规规定和合同约定，故原告要求被告张旭偿还贷款本金732423元及截止至2019年3月13日的正常利息25738.34元、逾期罚息161.30元、复息607.85元的诉讼请求，本院予以支持。被告张旭还应自2019年3月14日起继续支付正常利息（以正常还款为前提下尚欠的贷款本金余额为基数、按照实际执行的贷款年利率5.39%计算）、逾期罚息（以陆续产生的应还本金数额为基数，按罚息年利率8.085%即贷款年利率5.39%的1.6倍计算）、复息（以陆续产生的正常利息数额为基数，按罚息年利率8.085%计算），直至贷款本息实际清偿完毕之日止（贷款年利率随中国人民银行五年以上贷款基准利率的变化在上浮10%调整）。对于原告主张将对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，案涉抵押房屋办理的是抵押预告登记，不同于抵押登记，不能产生《中华人民共和国物权法》规定的优先权效力。鉴于案涉抵押房屋未获得权属登记证明，不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，原告尚未取得他项权利证书，其要求对该抵押房屋行使优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，故本院不予支持。被告恒信德龙公司作为涉案抵押房屋的开发商，自愿以保证人的身份为购房人张旭的银行按揭贷款向原告承担阶段性保证担保责任，双方约定的保证期间是被告张旭持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由原告保管之日止，而庭审中双方均认可抵押房屋尚未办理了不动产权证及正式的抵押登记，且被告恒信德龙公司未能证明原告存在拒绝履行协助办证义务或拒绝收执的行为，故其保证责任尚未终止，被告恒信德龙公司仍应就张旭尚欠原告的贷款本息承担连带偿还责任。被告恒信德龙公司作为保证人承担连带清偿责任后，有权在承担连带责任的范围内向债务人即被告张旭追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条规定，判决如下：一、被告张旭于本判决生效之日起十日内共同偿还原告招商银行股份有限公司荆州分行贷款本金732423元及截止至2019年3月13日的正常利息25738.34元、逾期罚息161.30元、复息607.85元，并自2019年3月14日起继续支付正常利息、逾期罚息、复息直至贷款本息实际清偿完毕之日止；二、被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司对被告张旭不能清偿本判决主文第一项所确认的债务承担连带清偿责任，并在承担连带清偿责任后，有权在承担连带责任的范围内向被告张旭追偿；三、驳回原告招商银行股份有限公司荆州分行的其他诉讼请求。如被告张旭、荆州恒信德龙房地产开发有限公司未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11389元，由被告张旭、荆州恒信德龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  李 娅人民陪审员  严慧玲人民陪审员  肖忠莉二〇一九年十月八日法官助理梁昊书记员徐雪峰