辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初6304号原告：高慧斌，女，1968年11月18日出生，汉族，住沈阳市铁**。被告：沈阳建邦物业服务有限公司，住所沈阳市沈河区市府大路**。统一社会信用代码：91210106675310250J。法定代表人：郑阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李秀云，辽宁腾坤律师事务所律师。原告高慧斌与被告沈阳建邦物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告高慧斌，被告沈阳建邦物业服务有限公司的委托诉讼代理人李秀云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高慧斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告从2019年4月24日起，无条件为原告办理地下车位停车手续，并从申办之日起收取停车管理费；2.判令被告退还原告被迫交纳的2015年2月1日到2019年4月23日多收缴的管理费共3920元；3.判令被告赔偿原告从2017年7月11日至2019年4月24日，因被告不给原告办理地下停车手续导致车位未能按时出租带来的损失8750元；3.被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2008年，原告于东森商务广场小区八号楼动迁置换套商品房。2009年12月22日，原告从东森商务广场开发商处购买八号楼负二楼B49号停车位。2017年7月，原告车位好不容易通过被告工作人员出租，然而在办理使用停车手续时，被告要求原告必须从其进住东森的2014年9月开始交纳停车管理费。而原告主张从启用车位日期开始交纳管理费，原告主张遭拒，由此产生纠纷，至今得不到解决，导致此间原告车位无法正常使用，无法出租，给原告生活带来极大不便的同时，也造成一定的经济损失。据此，请求贵院依法判令被告从原告申办地下停车位使用之日起，也就是从2019年4月24日开始，不附加任何条件地为原告办理停车手续，原告从办理车位使用手续之日起交纳停车管理费。支持原告主张的法理如下：(1)原告从东森开发商处购买的是地下停车位，是车位使用的物权，并没有从被告购买停车管理这项服务，被告也未与原告签订任何服务合同。从法律上看，目前，我国还没有相关的法律法规对地下车位管理费的收取作明确规定，车位管理费的收取属于业主与物业公司双方约定的事项，物业公司能否收取车位管理费，什么时候收费，要看当事双方在物业服务合同约定的情况来定。也就是说，按照法律规定，物业公司收取车位管理费都需要与业主签订服务合同，以在法律上形成合同关系为前提。被告不仅未和原告签订物业服务合同，至今也未和东森全体业主签订物业服务合同，故被告不应向原告收取未约定的服务事项的服务费。(2)被告是已经破产正在走清算程序的东森开发商在未征求广大业主意见的情况下私自引进，被告是在未与广大东森业主签订服务合同的情况下强行进住，违规收费，被告收费也未经物价部门批准，也未向房产部门备案。至今，被告也未与原告签订服务合同，就对原告强行收取地下车位管理费，其收费属于霸王条款。由于东森开发商资金链断裂，早在十年前就开始采访欺骗手段，把东森小区上百个业主的房子一房两卖，骗取上千万元贷款，至今不能解除抵押，整个小区业主不能办房证。东森小区前期物业万誉德升是开发商所属企业，2014年4月，因经营不善注销。同年9月，东森开发商在未征求全体业主意见的情况下，在没有告知小区业主的情况下，甚至连一张告示也未张贴的情况下私下引进被告进住，而被告于进住当月，就公然开始收取物业费。被告于2015年1月28日才与开发商签订合同，被告竞然不合规不合法地收取了近半年业主物业费。被告的收费不仅无法律依据，收费也未经物价部门批准，同时也没有向房产部门备案。其收费收支从不公布，多年一直是笔糊涂账。(3)被告不仅在未签订服务合同前强行收费，而且对长期空置的原告车位也未尽到管理责任。因原告房子和车位长期空置，原告车位长期被周边银行和府北社区职员占用，原告曾多次向被告反映车位被占情况，被告称因地车位多，难于管理。对此，原告有被告负责车位管理人员的微信通讯记录。退一步讲，即使原告和被告签订了服务合同，办理了车位启用手续，被告若未尽到管理之责，也可以不交费，或少交费，更何况原告从未与被告签订车位使用合同。尽管原告不认可被告的服务，不接受被告的进住，不认可被告的身份，但面对无力反抗的现实，也只能示弱。早在2016年，原告就曾与被告协商解决停车收费问题未果，因对被告提供的服务不满，原告曾以不交物业费抗议，还遭到了被告的诉讼。最后贵院调解结果为，原告补交物业费，被告于2018年3月前帮原告出租车位，在此前提之下，原告才妥协同意从2015年2月开始交费。而事实上，被告并未履行承诺，据此，原告也不同意被告的收费时限。被告沈阳建邦物业服务有限公司辩称，1.被告依据与开发商沈阳东森房地产开发有限公司签订的《东森总部商务广场》项目前期物业服务合同向原告收取车位管理费完全符合合同契约原则，符合法律规定。合同第四章物业管理服务相关费用第四条物业管理服务费内容、标准及收取方式一、收费标准中约定：物业服务费由业主按照其所拥有物业的建筑面积预先交纳，其中停车场车位管理费为人民币150元/月/位。合同第二章日常物业服务内容第二条物业日常管理服务内容4、规定：乙方负责本物业公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场（地上、地下）、沟渠、池等；8、规定：乙方负责本物业管理区域内交通与车辆停放秩序的管理。原告作为东森总部商务广场小区业主，被告虽未与原告之间直接签订服务合同，但是依据与开发商沈阳东森房地产开发有限公司签订的《东森总部商务广场》项目前期物业服务合同向原告收取车位管理费完全符合合同契约原则，符合法律规定。2.被告已经为原告提供了2015年2月1日起至2019年4月24日期间的地下停车位管理服务，已经尽到管理责任，原告理应当支付在此期间的地下停车位管理费，被告不存在多收缴此期间地下停车位管理费的事实，且已经在价格上对原告实行了优惠。原告是从2012年11月8日从开发商沈阳东森房地产开发有限公司处购买的位于“东森总部商务广场”第8号楼第负二层第B49号车位使用权的。被告是于2014年9月1日开始接管的物业。原告从2015年2月1日起至2019年4月24日期间虽未将车辆停放在其所购买的停车位内，但是被告仍然提供了在此期间的车位管理服务，其中包括但不限于产生了停车场管理人员人工成本；停车场设备设施维护成本；停车场清洁卫生维护成本；停车消防安全维护成本；停车场防盗监控设备维护成本；停车场消耗的水电能源费用；物业公司管理停车场的办公费用及固定资产折旧；物业公司的管理车位的经营利润等等费用。因此，只要原告购买了地下停车位，并将车位交付给原告后，不论车位是否使用，车位管理服务即开始发生，则业主就应当缴纳车位管理服务费。另外，被告没有按照合同约定的150元/月，即每年1800元进行收取，而是按照960元/年进行的收取，已经给原告优惠了840元/年，因此，被告不存在多收缴此期间地下停车位管理费的事实，且已经在价格上对原告实行了优惠。3.原告是从2019年4月24日申请办理的地下停车手续，被告已经为原告办理完毕，另外，原告已经自愿向被告交纳了2015年2月1日起至2019年4月24日期间的地下停车位管理服务费3920元，原告认可并已经进行了处分，已经形成了既定事实，原告要求被告予以退回的没有事实和法律依据。4.原告要求被告赔偿从2017年7月11日至2019年4月24日，因被告不给原告办理地下停车手续导致车位未能按时出租带来的损失8750元的诉讼请求没有事实及法律依据。被告一直积极帮助原告出租地下停车位，原告车位一直未能出租出去责任不在被告，被告没有帮助原告出租停车位的合同义务及法定的义务。原告2019年4月24日已经向被告支付了2015年2月1日至2019年12月31日期间的车位管理费，证明原告已经认可了车位无法出租的事实，其无权向被告主张租金损失。法院调解书第二项达成协议的内容为：“原告沈阳建邦物业服务有限公司承诺于2018年3月31日前将被告高慧斌地下车位以最低每年4500元价格出租。”但是该调解协议内容并没有约定出租不出去由被告赔偿原告租金损失。综合以上论述，原告的各项诉讼请求均没有事实及法律依据，请求法院依法予以全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告的证据：1.微信聊天记录，证明姓王的员工帮我联系了一个车位承租人，但是因为拖欠车位费，物业公司未将我的车位在系统里开通。被告对证据的真实性无异议，但微信聊天记录中，不能体现是由于被告原因导致车位没有出租成。2.微信聊天记录，证明就出租车位问题，因拖欠物业费，我和张经理商量从出租车位费里扣除，另外要求我补交的车位费也没有优惠，被告无异议。3.（2017）辽0103民初12173号民事调解书，证明当时物业承诺帮我出租车位，每年4500元，车位出租后，我在交纳车位费。被告对证据的真实性无异议，但我公司已经履行了出租的义务，客观事实是，地下车位空位太多，因为原告的车位租金要求太高，我们并没有约定如果没有出租出去，需要承担违约责任。4.车位使用权协议，证明我合法取得车位的使用权，被告无异议。5.车位管理交费发票，证明我交纳了2015年2月1日至2019年12月31日的车位管理费，被告无异议。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对被告提交的证据：1.前期物业服务合同，证明被告收取车位管理费完全符合合同约定。原告对合同真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。2.地下停车位使用权协议，证明原告于2012年11月8日购买的地下停车位，原告无异议，本院予以确认并在卷佐证。3.发票，证明原告认可被告的服务才交纳的车位管理费。原告异议称，我不认可被告物业的服务，我交费是被迫的，我不交费，我根本进不来。本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系“东森总部商务广场”小区业主，于2012年11月8日与案外人沈阳东森房地产开发有限公司签订《地下停车场车位使用协议》，取得“东森总部商务广场”小区8号楼负二层B49号车位使用权。2014年8月25日，案外人沈阳东森房地产开发有限公司作为“委托方（甲方）”、被告作为“受托方（乙方）”签订《东森总部商务广场前期物业服务合同》约定，原告为东森总部商务广场小区提供物业服务，服务期限自2014年9月1日至本小区成立业主委员会并选聘新的物业公司时止；停车场车位管理费为150元/月/位；业主首次办理入住，按开发商房屋交付的“入住通知单”时间按年度交纳，再次交费在已交费用期限前30日交纳下年度的物业服务费；业主逾期交纳物业服务费的，可从逾期之日起，每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。因原告拖欠2014年9月1日至2017年6月30日的物业费，被告于2017年7月28日起诉来院。经本院主持调解，双方达成如下协议：原告于2017年11月30日前，一次性向被告交纳2015年2月1日至2017年12月31日期间的物业费7220元；被告承诺于2018年3月31日前将原告的地下车位以最低每年4500元价格出租；原告自收到车位租金之日起，向被告交纳拖欠的2015年2月1日后的车位费；双方无其他争议。调解协议达成后，原告向被告交纳物业费7220元；但被告未依约定将原告的车位出租。2019年4月24日，原告向被告交纳了2015年2月1日至2019年12月31日的车位管理费4720元（按980元/年收取）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”被告与建设单位沈阳东森房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，系合同双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对作为业主的被告具有约束力，原、被告之间建立了物业服务合同关系。原告依据合同为园区提供了物业服务，被告应当按照合同约定支付物业服务费（包括车位管理费）。原、被告在民事调解书中的约定具有法律约束力，双方应遵照履行，原告依约定交纳了物业费，被告未依约定为原告出租车位，属违约行为，应承担违约责任。考虑交纳车位管理费是原告应尽的义务，被告虽然违反了调解书中的承诺，但原告自己亦未找到车位承租人，本院酌定被告赔偿原告损失2250元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条规定，判决如下：一、被告沈阳建邦物业服务有限公司于本判决发生法律效力后15日内，赔偿原告高慧斌损失2250元。二、驳回原告高慧斌的其他诉讼请求。被告如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元，由被告沈阳建邦物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘思国人民陪审员  夏万明人民陪审员  赵佳庆二〇一九年十月十日书 记 员  潘 峰