辽宁省北镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0782民初2225号原告：聂海良，男，1958年9月11日生，满族，无业，住辽宁省。委托诉讼代理人：李凌杰，系辽宁润祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏明君，男，1980年10月6日生，满族，工人，住辽宁省，系原告女婿。被告：北镇市常兴店镇观军场村上观村民委员会，住所地辽宁省北镇市常兴店镇观军场村上观村。负责人：崔国海，系该村党支部书记。委托诉讼代理人：孟献礼，系天津德唯律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕凤秋，男，1949年11月1日生，汉族，农民，住辽宁省，系村民。第三人：北镇青岩山庄旅游服务有限公司清算组。委托诉讼代理人：王超，系该清算组工作人员。原告聂海良诉被告北镇市常兴店镇观军场村上观村民委员会、北镇青岩山庄旅游服务有限公司清算组用益物权确认纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告聂海良及其委托诉讼代理人李凌杰、夏明君，被告北镇市常兴店镇观军场村上观村民委员会委托诉讼代理人孟献礼、吕凤秋及第三人北镇青岩山庄旅游服务有限公司清算组委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂海良向本院提出诉讼请求：1、确认原告对四至范围为“东至青岩寺山门西边，西至观军场村停车场去北山路的路西侧边，南至停车场，北至北山头往南流水处”的土地享有使用权，期限至2053年7月15日；2、要求被告协助原告确认边界；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2015年末通过公开拍卖程序，依法获得原北镇青岩山庄旅游服务公司（以下简称青岩山庄）的全部资产，其中土地使用权“东至青岩寺山门西边，西至观军场村停车场去北山路的路西侧边，南至停车场，北至北山头往南流水处”，使用期限至2053年7月15日。2018年8月15日，原告在该场地边界处设立标注物（72根金属预埋件）并拟建隔离设施，次日被被告清除。被告作为土地所有人，原北镇青岩山庄旅游服务公司的股东，拒绝承认原告对上述范围内的场地享有使用权以及至2053年7月15日的使用期限。原告认为，双方的土地使用权争议已经历多次诉讼审理，多次判决书显示原告对该场地依法享有使用权，被告对场地使用权归属以及边界四至的质疑毫无依据。原告设立边界标志物被被告清除，为避免双方再生纠纷，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告北镇市常兴店镇观军场村上观村民委员会辩称，原告通过拍卖取得原青岩山庄旅游公司的资产属于继受取得，清算组转让的是资产，不是公司的股权，故涉及公司的全部权利并不当然转给原告，转让效力仅限于拍卖清单中所列的标的，不包括本案诉争的土地使用权。诉争的土地使用权大约是7000平方米，但仅有1075平方米的土地取得使用权证书，近6000平方米的使用权没有得到政府的确认，没有合法证书，依据土地管理法63条规定，属于法律所禁止的标的，即使清算组称出售了这6000平方米的土地使用权，由于违反了法律禁止性规定，属于无效行为。另本案诉争土地除了1075平方米之外原告并未支付对价，依据拍卖合同和资产评估报告的描述，不是拍卖合同的标的，也不在评估报告的价值构成当中。如确认四至范围，被告对东北西侧界线无异议，“南至停车场”应为山庄南侧房山延长线至山门路西侧，不包括房山南侧至南侧路边的空地，南侧路南侧的停车场为后期建设，并非四至图中所标的“停车场”。第三人北镇青岩山庄旅游服务有限公司清算组辩称，清算组委托拍卖的资产为公司的全部资产，拍卖公告内容显示是对公司资产整体拍卖。清算组认可的公司土地四至范围，东至山门路边，西至观军场村停车场去北山的路西侧边，南至停车场，北至北山头往南流水处。四至是根据2008年7月14日的公司章程内容第八条体现的，当时是一次付给被告观军场村土地使用费八万元，使用期限到2053年7月15日。原告应延续青岩山庄的土地使用权，包括1075平方米有证部分及外围无证部分，当时拍卖标的物的清单最后一项土地使用权也是作为两部分标注的，包括商服（1075平方米有证部分）和集体占用（无证部分）。原告提供的证据：1.《青岩山庄旅游服务公司协议书》及住所与经营方位图，证明土地使用权为公司资产，四至范围清晰。被告对真实性没有异议，关联性有异议，从文字解释来看，公司地址四至范围是诉争的四至范围，但是公司地址不等于该土地使用权，公司所占土地也不一定是公司资产。方位图上看，界限东北西是清晰的，南界限不清晰。2.《青岩山庄旅游服务公司章程》，证明青岩山庄服务公司土地使用权四至及使用期限。被告对真实性没有异议，对关联性有异议。证明不了原告想证明的问题，章程是公司内部文件，效力不及于公司之外的第三人。南至停车场的具体位置有争议，西侧的界限与“协议书”中陈述不一致，章程时间后于协议书的时间，应以后一个协议为准。3.2016辽07**民初1109号卷宗（本院排除妨害一审判决卷宗），当中第78、138、139、142、143页，证明四至经过当庭认定。被告对78页的图发表意见，该图不是政府为确权绘制的，图中对停车场没有进行标注，证明双方对停车场的理解存在争议。对真实性予以认可，对关联性提出异议，不能证明原告的诉讼请求。4．（2018）辽07民再37号判决书（中院排除妨审纠纷终审判决书），青岩山庄旅游服务公司协议书及住所与经营方位图合法有效，权属四至清晰。被告认为判决书中的位置在“本院认为”下，不是“认定事实”下，不是定案的根据和范围。即使法院认为双方存在四至范围问题，但是所涉及的事实没有完全涉及四至，仅涉及门前，对原告想说明的问题并不能证明。5.清算组情况说明，证明土地使用权权属、界址清晰，且此案中清算组作为第三人参加诉讼。被告认为第二条所述内容中的四至范围，说明人是清算组，公司的清算组无处分上观村土地使用权的权利，属于合同法规定的明显无效。拍卖的价款并不及于四至，没有参与到作价，如果包括，应重新作价。另清算组的说明时间是2018年6月13日，拍卖时间是2015年11月，说明在后，因此说明是无效的。真实性没异议，对效力和说明的问题有异议。6.张树亮证人证言，证明青岩山庄建筑以南30米自2003年至2018年作为旅游小商品零售摊床。被告对证人证言真实性有异议。被告提供的证据：1.资产评估报告书，证明拍卖明细中不包括本案诉争的土地使用权，土地使用权仅一项1075平方米，就是楼地基的范围。原告对真实性没有异议，在报告中包含了原告所举第一份证据中的协议书和方位图。因此，被告的证据能够证明原告所主张的观点，有准确的事实依据。第三人：对证据本身没有意见，对被告说的问题解释一下，当时作资产评估时，清算组对评估所提出过要求对整体进行评估，但评估所称只能对有照的部分进行评估，不能对无照的部分进行评估。在2053年之前青岩山庄已经向村上支付了土地使用费8万元，对外围土地由谁使用已经与村委会无关，当时是整体拍卖的，拍卖不能分有照无照，是一个整体，而且无照土地即使没有以这种作价的形式体现出来，但也是作为公司资产的一部分一起进行拍卖。且如果只卖给竞买人1075平方米的土地，只是公司中间的一部分，谁也不会买，作为清算组有权利认可，也有处置的权利。2.委托拍卖合同，证明拍卖标的是公司资产，不是股权。原告对真实性予以认可，被告的说明与实际情况不符合，锦州市中级人民法院的判决和评估报告书所附的方位图证明涉案的土地使用权是公司的资产，原告方依法已经取得。3.2008年7月，北镇青岩山庄三名股东的公司章程，8万元作为公司费用支出，不是资产，诉争土地不能作为公司资产。原告对真实性认可，上述内容恰好证明原告取得的场地使用权期限至2053年7月15日。土地使用权就是公司的资产，8万元的使用费覆盖的期限就是50年。4.崔凡证实材料，证明原村主任陈维德的认可行为未经村委会代表大会同意，属无效行为，从历史上看，公司与村委会未就地界发生过争议。原告认为证人没有正当理由未出庭作证，该证据不具有法律效力；在这个书证中崔凡既是土地所有人又在上观村任职，本人与本案诉争的利益有密切联系；其所陈述的事实与本案的实际情况不符，公司设立协议中有当时的上观村法定代表人签名盖章，上观村作为股东的出资已经由工商管理部门登记在案，包括涉案土地在内的资产是公司的全部资产内容，同时，该证据陈述的停车场和道路建设维修的时间段与2008年公司章程所确定的场地范围内容相符。5.证明材料三份，证明市场土地的所有权归上观村。原告认为证人应出庭作证或说明不能出庭作证的理由，形式上不符合证据的基本要求，属无效证据。陈维贞、白润杰、王淑平这三个人本身就是上观村的村民，也是诉争的集体人之一，不具有证人身份。第三人对2-5证据未发表意见。综合上述证据及原、被告的质证意见，本院经审理认定事实如下：2015年末，原告通过报纸公告获知原北镇青岩山庄旅游服务公司委托锦州奥恒资产评估事务所对其全部资产进行拍卖。经竞拍，原告依法获得原北镇青岩山庄旅游服务公司的全部资产。原青岩山庄公司地址为：“东至青岩寺山门西边，西至观军场村停车场去北山路的路西侧边，南至停车场，北至北山头往南流水处”，针对此地址范围，公司一次性支付观军场村土地使用费8万元，经营期限至2053年7月15日。本院认为，公司地址是公司注册营业执照必须登记的项目，也是公司开展业务活动和处理公司事务的办事机构。在双方提出的证据中，“公司章程”第五条对公司地址的范围做出了明确说明；第七条对经营期限作出了明确说明；第八条，对上述范围内的土地使用费使用情况作出了明确说明。在被告提供的“资产评估报告书”中的“住所与经营场所方位图”中对青岩山庄的四至范围做出了明确说明，且右下侧盖有北镇市常兴店镇上观村民委员会的公章及时任该村委会主任的人员的签名，上述证据，证明了拍卖时，北镇市常兴店镇上观村民委员会对原青岩山庄的住所及经营场所的四至范围均予以认可。原告通过资产评估报告书，对拍卖标的性质、范围及内容进行了解，竞拍成功，依法取得了青岩山庄的全部资产，其中既包括评估报告书中资产明细表中所列的相关资产的所有权，也享有在原公司地址的全部土地范围内进行使用、经营、收益的权力，故原告要求确认其在公司地址的四至范围内享有土地使用权的主张，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。关于被告提出的全部资产不一定包括公司章程中的公司地址范围的主张，因其未提供相应证据对其主张加以证明，且原告予以否认，故无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告提出的青岩山庄四至范围中东侧、北侧、西侧范围，即“东至青岩寺山门路西边”“西至观军场村停车场去北山路的路西侧边”“北至北山头往南流水处”，原、被告均无异议，故原告此主张，本院予以支持。因西侧边界“方位图”中标注的范围与“公司章程”中表述的不一致，且与实际地形不符，故结合原、被告陈述，应具体表述为“西至青岩山庄后侧山脚边延伸至去北山的路（包括山庄西北侧三个台阶及一条土路）”。关于原告提出的“南至停车场”中的“停车场”为现山庄南侧的“停车场”的主张，因拍卖合同明确说明，所有拍卖标的均以拍卖现状为准，在此图上面的标注应认定是对拍卖标的现状的描述，故原告此主张，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告主张“南至停车场”中“停车场”指青岩山庄南侧房山至路边的小空地，因未提供相应证据对此主张加以证明，且原告予以否认，故此主张，证据不足，本院不予支持。因现南侧停车场与原青岩山庄之间的路是去青岩寺车辆的必经之路，从保障公共秩序的原则出发，原告虽对此道路享有使用权，但亦有保障道路畅通，维护正常交通秩序的义务。关于原告提出的要求被告协助原告确认涉诉土地四至边界的主张，因原告主张涉诉土地所使用权归其所有，本院已予支持，而确认土地使用权非被告所具有的职能，故此请求，于法无据，本院不予支持。如被告此后在法院已确认的范围内有妨害原告正常经营，损害其合法权益的情形，原告可另行对被告主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、确认原告聂海良经原北镇青岩山庄旅游服务公司委托锦州奥恒资产评估事务所组织的拍卖所购得的四至范围为“东至青岩寺山门路西边，西至青岩山庄后侧山脚边延伸至去北山的路（包括山庄西北侧三个台阶及一条土路），南至现南侧停车场，北至北山头往南流水处”的土地使用权归原告聂海良所有，使用期限至2053年7月15日；二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费100元，由被告北镇市常兴店镇观军场村上观村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  张 博人民陪审员  何玉红人民陪审员  杜凤先二〇一九年十月二十五日书 记 员  董 健