重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初6158号原告：陈凤霞，女，1986年11月26日出生，汉族，住甘肃省天水市。委托诉讼代理人(特别授权)：陈志，重庆唐颂律师事务所律师。委托诉讼代理人(特别授权)：陈磊，重庆唐颂律师事务所实习律师。被告：曾云江，男，1972年8月10日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：王本国，重庆市开州区云枫法律服务所法律工作者。被告：苟坤雪，女，1996年4月5日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：张靖，重庆四方律师事务所律师。被告：陈杉杉，女，1993年3月22日出生，汉族，住重庆市开州区。原告陈凤霞与被告曾云江、苟坤雪、陈杉杉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月15日、2019年9月14日公开开庭进行了审理。原告陈凤霞及其委托诉讼代理人陈志，被告曾云江及其委托诉讼代理人王本国，被告苟坤雪及其委托诉讼代理人张靖，被告陈杉杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈凤霞向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2018年11月25日所签订的《门市租赁合同》。2.判决被告曾云江赔偿原告因解除合同导致的各项损失共计16.8万元。3.判决被告苟坤雪在上述曾云江所承担的赔偿范围内承担连带责任。4.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.依法解除原告与被告于2018年11月25日所签订的《门市租赁合同》。2.被告苟坤雪与被告陈杉杉共同返还原告门市转让费11.8万元(16.8万元减去货款1.8万元再减去代付10个月租金3.2万元)。被告曾云江对被告苟坤雪、陈杉杉退还转让费118000元承担连带责任。3.判决被告曾云江赔偿原告因门市被查封所导致的租金损失3.2万元。4.诉讼费由三被告承担。事实及理由：原告打算在开州区新世纪周围租赁一个门市做生意，遇到被告陈杉杉称其在新世纪外围有门市转租，具体位于开州区新世纪外围1楼A65A号门市，原告和陈杉杉谈好转让费及剩余房租、剩余贷款等事项后，陈杉杉就找来了被告曾云江来签订合同。曾云江系该门市的所有人，被告苟坤雪系该门市个体工商户的登记经营者，也是陈杉杉的嫂子。2018年11月24日被告苟坤雪和陈杉杉就将该门市、门市钥匙及剩余货物一并交付给原告。2018年11月25日，原告和三被告共同在该门市处签订了《门市租赁合同》，合同签订后原告就开始经营童装生意。原告于2018年11月26日向陈杉杉现金支付了16.8万元的费用，陈杉杉出具了收条一张。2019年6月21日，法院的工作人员在原告经营的门市上告知原告该门市已经被法院查封，即将进行司法拍卖，原告后到开州区法院询问，得知该门市早在2017年就被法院查封。被告曾云江作为被执行人，其在明知自己所有的门市被法院查封的情况下故意隐瞒事实，与原告签订《门市租赁合同》。被告苟坤雪作为转让前的经营者，在其经营期间，法院工作人员于2017年查封时就已经到门市上张贴了公告告知查封情况，被告苟坤雪也是明知该门市有查封的事实，为了利益隐瞒了事实，致使原告承租了一个被司法机关查封的门市，无法正常经营，给原告造成了重大的经纪损失。综上，诉至法院，望判如所请。被告曾云江辩称，1、本案原告与苟坤雪、陈杉杉是转租门市关系，与被告曾云江不是直接的租赁关系，被告曾云江只是起到同意原告与被告苟坤雪、陈杉杉转租的作用。2、原告自承租以来，自2018年11月25日至今一直在该门市正常使用经营其租赁门市，已十个月之久。其间，对该门市实际使用的租赁费理应由原告承担。原告请求由被告曾云江赔偿已实际使用的租赁费32000元无事实依据及法律依据。且被告曾云江至今没有给原告造成任何损失。3、原、被告之间是合法租赁关系，应当继续维持租赁合同。人民法院不是针对被告曾云江查封的所租门市，事实是该门市原始属被告曾云江与曾云海共同所有，而2011年9月8日被告曾云江已购买了曾云海的共同份额，只是至今没有办理过户手续，但之后至今一直是被告曾云江占有、使用、出租。现被告曾云江正向人民法院提出执行异议，该案正在审理过程中。4、对于原告要求返还苟坤雪、陈杉杉的转让费要曾云江承担连带责任，我们认为没有事实根据和法律根据，原告应承担谁主张谁举证的责任，原告今天没任何证据证明曾云江知道原告转让了113000元和货物转让18000元的情况，这个情况是原告与被告苟坤雪、陈杉杉属于私下自愿交易行为，曾云江只收取房屋每年的租金40000元，原告与被告苟坤雪、陈杉杉自愿交易支付了转让费113000元，这是原告与被告苟坤雪、陈杉杉的自愿行为，这也是他们的真实意思，被告曾云江也没有参与转让的谈判，也没有接受任何转让费，所以原告要求被告曾云江承担连带责任没有事实根据和法律根据。综上，请驳回原告对曾云江的诉讼请求，诉讼费由原告承担。被告苟坤雪辩称，1、我们认为本案包含两个法律关系，一是原告与曾云江的租赁合同关系，二是原告与苟坤雪、陈杉杉之间的转让合同关系，但绝不包含转租合同关系。2、关于转让费的问题，转让费是基于苟坤雪、陈杉杉与原告之间的转让合同关系所产生，而涉及到的转让合同，原告并没有提出解除，也不具备法定的解除条件，因为该合同已经履行完毕，至于原告与被告曾云江在履行租赁合同中的纠纷，应当由原告与曾云江自行处分。3、关于本案所涉及到的租赁合同是否应当解除的问题，对于租赁合同所涉及到的承租权的实际形成之日是在2015年9月30日，我国现行法律规定“买卖不破租赁”，该租赁合同对人民法院的司法拍卖是具有独立的排他性，也就是说即使法院拍卖也不影响原告对承租权的继续享有直至租赁期满。4、关于本案的原被告对查封的事实是否知晓的问题，原告和被告苟坤雪、陈杉杉具有完全一致的情形，原告称2018年11月租赁，2019年6月知道查封，被告苟坤雪、陈杉杉同样是2018年6月租赁，2019年6月知道查封。5、关于合同解除的后果，被告曾云江作为出租人是直接对原告承担出租物瑕疵或合同目的无法实现的违约责任，被告苟坤雪、陈杉杉在本案中无责任无过错，也不是合同相对人。因此不应承担任何的赔偿责任或返还义务。请求依法驳回原告对被告苟坤雪、陈杉杉的全部诉讼请求。被告陈杉杉辩称，因为我们这个门市接过来我们装修了的，只做了4个多月就交给原告，原告没有再次进行装修。其他同被告苟坤雪的答辩意见。经审理认定事实如下：位于重庆市开州区汉丰开州大道(中)80号新世纪购物广场1幢1层65A号房屋，即开州区新世纪外围1楼A65A号门市(以下简称案涉房屋)，开县(现为开州区)国土资源和房屋管理局于2011年1月12日颁发的房地产权证载明的权利人为被告曾云江和案外人曾云海二人，产权证号为312房地证2011字第x号。2015年11月11日，被告曾云江之妻曹春与案外人付雪莲签订《门市租赁合同》，将案涉房屋出租给付雪莲，合同约定的主要内容有：租赁期限为六年，从2015年9月30日至2021年9月30日止，租金每年40000元，租金支付时间在每年的9月30日之前一次性支付每年租金。租赁期间承租人有使用权和转让权，但转让时须通知出租人知晓。合同签订后，案涉房屋交由付雪莲用于经营服装生意，其门市招牌为“经典”。2018年6月5日，曹春又与被告苟坤雪重新签订了《门市租赁合同》，该合同除“乙方”(系承租人)变更为被告苟坤雪，以及合同落款时间为“2018年6月5日”外，其他内容与前述第一份租赁合同完全一致。被告苟坤雪随即对案涉房屋进行占有使用，并将门市招牌变更为“小丸子”继续经营服装生意。被告苟坤雪、陈杉杉共同经营服装数月后，与原告陈凤霞协商一致并经被告曾云江同意，将案涉房屋转让给原告经营使用，原告陈凤霞向被告苟坤雪的合伙人陈杉杉支付了转让费168000元，该转让费包括转让费、货款及门市租金。2018年11月25日，被告曾云江以自己的名义与原告陈凤霞签订了《门市租赁合同》，与前述合同一样，该合同除将“乙方”(系承租方)的名称变更为原告陈凤霞，以及合同落款时间变更为“2018年11月25日”而外，其他内容与前述先后签订的两份租赁合同内容一致。庭审中，对曹春以自己的名义先后与付雪莲、苟坤雪就案涉房屋签订的两份门市租赁合同，被告曾云江认可其妻的代理行为，并自认在曹春与苟坤雪、曾云江与陈凤霞签署租赁合同的同时解除了与付雪莲、苟坤雪先后签订的租赁合同并已将曹春与付雪莲、曹春与苟坤雪签订的书面合同予以收回且撕毁。因申请执行人重庆市开县顶圣小额贷款有限责任公司、张淼与曾云海、邱龙琼借款合同纠纷，本院作出(2017)渝0154执115号、(2017)渝0154执210号执行裁定，查封了登记在曾云海、曾云江名下案涉房屋，查封期限自2017年2月8日至2020年2月7日。2018年5月5日，本院在案涉房屋所在处张贴公告，公告内容主要为：因被执行人至今未履行义务，拟对案涉房屋予以处置，并告知利害关系人依法向本院主张权利。原告陈凤霞于2019年6月得知其租赁的案涉房屋已被查封的事实后，与转让人苟坤雪、陈杉杉协商退还转让费无果，遂向本院提起诉讼。另查明，被告曾云江于2019年8月29日对作为执行标的的案涉房屋向本院提出书面异议，要求对案涉房屋解除查封并停止强制执行。本院经审查后，作出(2019)渝0154执异61号执行裁定，驳回了曾云江的异议请求。曾云江不服该裁定，于2019年9月25日向本院提起案外人执行异议之诉，目前该案尚在审理过程中。上述事实，有当事人的陈述以及原、被告的身份信息、土地房屋权属登记信息查询结果证明复印件、门市租赁合同、收条、微信聊天记录截图及部分语音内容翻译、开州区人民法院的查封公告(2017)渝0154执115、210号、开州区人民法院的公告(2017)渝0154执115、210号之三、民事裁定书等证据在卷为证，本院予以确认。本院认为，关于本案租赁合同效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”以及第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，原告陈凤霞与被告曾云江之间就案涉房屋的租赁合同关系成立并生效。理由如下：1.原告陈凤霞与案涉房屋的出租人曾云江、原承租人苟坤雪就转让案涉房屋的租赁权、经营权等事项协商达成一致意见后，未与苟坤雪签订书面转租合同，而是由出租人曾云江收回了其妻曹春与原承租人苟坤雪签订的案涉房屋的租赁合同，并与陈凤霞重新签订一份门市租赁合同，该合同除承租人变更为陈凤霞，其它内容与先前租赁合同内容一致。庭审中，曾云江当庭认可其妻曹春与苟坤雪就案涉房屋签订的租赁合同的效力并认可该合同已解除，故可认定曾云江与苟坤雪之间的租赁合同经当事人协商一致而解除。因此就案涉房屋租赁而言，曾云江与陈凤霞之间成立租赁合同关系，陈凤霞与苟坤雪、陈杉杉之间不成立转租合同关系。2.虽然陈凤霞支付的转让费中，包括苟坤雪按原租赁合同的约定向曾云江支付的部分租金，但当事人双方认可之后产生的租金由陈凤霞按约向出租人曾云江支付，结合原承租人苟坤雪承租案涉房屋后直接向出租人支付租金的情况，本院认为该转让费中包含租金的情形不影响曾云江与陈凤霞之间租赁合同的成立。综上，原告陈凤霞与被告曾云江签订的《门市租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规关于合同效力强制性规定，应属有效合同。关于原告陈凤霞是否享有合同解除权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人享有法定解除权的主要判断标准是合同目的的无法实现。对于房屋承租人来说，其合同目的是能够依房屋的性质正常使用租赁房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；(二)租赁房屋权属有争议的；(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”本案中，案涉房屋虽于2017年2月8日被本院查封，但时至今日，案涉房屋先后由承租人付雪莲、苟坤雪、陈凤霞在正常经营使用，故该查封事实上并未导致承租人不能使用案涉房屋，且陈凤霞至今仍在案涉房屋从事服装经营。据此，原告陈凤霞要求解除与被告曾云江签订的《门市租赁合同》，不符合上述司法解释的规定。此外，双方在合同中亦未约定行使解除权的条件，故原告陈凤霞要求解除与曾云江签订的《门市租赁合同》的请求，既无合同约定又不符合法律规定，其请求本院不予支持。陈凤霞作为承租人在使用租赁房屋后，应当按照约定支付租金，故对于陈凤霞要求被告曾云江退还租金的请求，本院亦不予支持。关于原告陈凤霞主张被告苟坤雪、陈杉杉共同返还门市转让费的问题。本院认为，陈凤霞向苟坤雪、陈杉杉支付的转让费系双方对转让案涉房屋的租赁权、经营权等相关事项协商一致，作出的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定。现原告陈凤霞以案涉房屋被查封导致其无法正常经营为由，要求解除合同并要求苟坤雪、陈杉杉退还其转让费，原告陈凤霞应当举证证明被告苟坤雪、陈杉杉对查封行为系明知且故意隐瞒，导致原告陈凤霞因重大误解而作出错误意思表示，或者有其他过错行为损害了原告陈凤霞的合法权益。庭审中，原告陈凤霞举示的证据不足以证明上述事实，故对原告陈凤霞被告苟坤雪、陈杉杉主张退还转让费的请求，因证据不足，本院不予支持。综上，原告陈凤霞的诉讼请求，不符合相关规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告陈凤霞的诉讼请求。案件受理费3660元，减半收取1830元，由原告陈凤霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 雷洪二〇一九年十月十七日法官助理 沈建书 记 员 唐琳