江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终8222号上诉人（原审被告）：南京明发高区置业有限公司，住所地江苏省南京市高新技术开发区****。法定代表人：黄焕明，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈慧明，女，1986年9月13日生，汉族，住江苏省南京市。被上诉人（原审原告）：邬磊，男，1992年2月20日生，汉族，住江苏省盱眙县。委托诉讼代理人：吴宇,江苏君伴行律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄婷婷，江苏君伴行律师事务所实习律师。上诉人南京明发高区置业有限公司（以下简称明发置业公司）与被上诉人邬磊房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初9599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明发置业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决书第二项判决，改判上诉人返还被上诉人购房款64245.2元，或将本案发回重审；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人在认购时对房屋的性质和用途明确知晓，其拒绝签订商品房买卖合同的行为构成违约。双方签订的《认购协议》第一条写明房屋规划用途为办公，在定金和房款收据上均注明房屋性质系办公，案场公示的预售许可证写明房屋用途性质为商业、办公，土地使用年限40年。被上诉人作为完全民事行为能力人，在购买房屋这类重大消费上理应对所购买的房屋进行了充分了解，并签订了《商品房认购协议》，是被上诉人的真实意思表示。2、《商品房认购协议》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵照履行。被上诉人无法定或约定的事由拒绝签订《商品房买卖合同》，按照认购协议定金2万元由上诉人没收，不应返还被上诉人。3、在购房过程中，被上诉人因自身经济原因，向上诉人申请了延期付款和延期签订《商品房买卖合同》，并向上诉人出具了《延期签约承诺书》，承诺于2018年12月31日前付清房款，签订《商品房买卖合同》，如未按承诺，被上诉人自愿支付总房款20%即185754.8元赔偿上诉人的损失，并由上诉人在已付款中直接扣除。被上诉人应按承诺赔偿185754.8元，并在已付款中直接扣除。扣除赔偿款后剩余64245.2元。综上，本案系被上诉人单方毁约，导致未能签订商品房买卖合同，被上诉人应按照《商品房认购协议》和《延期签约承诺书》承担违约责任,一审判决上诉人返还全部购房款和定金27万错误，被上诉人应承担违约责任，上诉人仅需返还被上诉人64245.2元。邬磊答辩称：一、原审判决解除《商品房认购协议》并返还购房款及定金27万元并无不当。1、答辩人购买案涉房屋的初衷为居住。上诉人的宣传彩页及录像中的样板房现场的内容均表明房间装有马桶、水池、吸油烟机等，无不表明案涉房屋具有正常的居住功能。2、上诉人的销售人员明确告知答辩人房屋有独立上下水、烟道。答辩人正是基于上诉人前期的表述才做出错误的意思表示，答辩人拒绝签订房屋买卖合同是合理合法的维护自身权益。二、上诉人主张赔偿房款20%损失的要求不但程序违法，亦无法律依据，答辩人对此不同意调解，不是二审的审理范围，应当不予审理。三、上诉人对答辩人误导而签订合同，为有过错方，应当承担不利后果。上诉人作为房地产专业的建设、销售组织，而答辩人为在南京打工的第一次买房人，双方对于房地产市场、功能等认识差距悬殊，上诉人作为专业结构负有更多的全面、如实陈述的义务。而在销售过程中，上诉人为强化其居住功能，将办公用房装修成居住房，以此误导答辩人，致使答辩人作出错误的意思表示。上诉人有过错，应当承担责任。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回其上诉请求，维持原判。邬磊向一审法院起诉请求：1、解除邬磊、明发置业公司之间签订的《商品房认购协议》；2、明发置业公司返还邬磊首付款250000元及利息（自2018年10月3日至实际清偿之日按银行同期贷款利率7%计算）；3、明发置业公司双倍返还定金40000元；4、明发置业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年9月29日，邬磊(乙方)与明发置业公司（甲方）签订《商品房认购协议》，乙方同意认购甲方开发的悠天地商务中心项目01幢1440室商品房，规划用途办公，建筑面积60.31平方米，单价为15400元/平方米，总价为928774元，付款方式为首付加商业贷款;乙方交定金20000元，作为甲乙双方当事人订立《预售合同》的担保，签订《预售合同》后，乙方支付的定金转为房款;甲乙双方应于2018年10月6日前签订《预售合同》;除本协议第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订《预售合同》的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订《预售合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金;甲乙双方未在本协议约定的期限内签订《预售合同》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销。2018年9月29日，邬磊出具延期签约承诺书，内容如下：本人邬磊于2018年9月29日认购贵司明发银行城项目1栋1440室，房屋认购总价928774元，优惠后房屋总价810000元，已支付定金20000元；现因本人自身原因，申请延期付款和延期签约。本人承诺按照如下方式于2018年12月31日前付清优惠后的全部房款/首付款810000元，在付清上述款项后双方签订《商品房买卖合同》及其附件，否则贵司可拒绝签约并不承担责任；签订认购协议后7天内支付总房款30%即250000元，签订认购协议后92天内支付总房款的70%即540000元；如本人违反上述承诺，有任何一期未按时、足额支付款项的，每逾期一天，本人向贵司支付总房款千分之二的违约金，在之后支付的款项中先清偿欠付购房款、违约金，剩余部分计入下一期应付款，同时本人同意贵司取消全部优惠，按照房屋认购总价签订购房合同，并在签订购房合同前按照认购总价补足余款；逾期超过7天，双方购房关系即解除，贵司可收回房屋另行销售，无需再通知本人；本人自愿向贵司支付总房款20%以赔偿贵司直接和间接损失，贵司有权在本人已付款中直接扣除。邬磊于2018年9月29日支付定金20000元，明发置业公司出具收据一份，载明收款事由悠天地商务中心、办公、1幢1440室，定金。2018年10月3日，邬磊转帐支付明发置业公司250000元。明发置业公司出具收据一份，载明收款事由悠天地商务中心、办公、1幢1440室，房款。2019年1月18日，明发置业公司向邬磊邬磊寄出《挞定函》，认为明发置业公司应于2018年10月6日前到明发置业公司明发银河城售楼处签订《南京市商品房预售合同》，但邬磊尚未签订该合同，明发置业公司将依认购协议约定没收定金，并将认购协议约定的房屋另行出售，并且不再另行通知。邬磊为证明其主张，提供证据如下：1、宣传彩页，拟证明该房屋是住宅，用于居住，并没有说明及强调办公。明发置业公司对该证据的真实性予以认可，但认为与涉案房屋没有关联性。一审法院认为，宣传彩页中推荐装修样式中有居住的装修方案，但不能证明与涉案房屋的关联性，房屋的性质和用途应以规划为准，邬磊提供宣传彩页不能证明其证明目的；2、2018年10月7日邬磊与明发置业公司销售人员的聊天记录，拟证明邬磊要求退款，涉案房屋的窗户朝向不符合约定，明发置业公司对该证据不予认可，一审法院认为，邬磊要求退款情况应当属实，但邬磊提供的该证据不能证明窗户朝向不符合约定；3、证人张某出庭做证的证人证言、房屋租赁合同，拟证明邬磊与证人合租房，明发置业公司对该证据不予认可，一审法院认为，邬磊提供的证据与本案没有关联性，不予确认；4、邬磊的劳动合同，拟证明邬磊在南京打工并没有自己创业，明发置业公司不予认可，一审法院认为，该证据与本案没有关联性，不予确认。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同的双方均应按合同约定履行各自的义务。认购协议是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于邬磊的诉讼请求1解除邬磊、明发置业公司之间签订的《商品房认购协议》，明发置业公司表示同意解除认购协议，故一审法院对邬磊的此项诉讼请求予以支持。对于邬磊的诉讼请求2明发置业公司返还邬磊首付款250000元及利息（自2018年10月3日至实际清偿之日按银行同期贷款利率7%计算），以及诉讼请求3明发置业公司双倍返还定金40000元，明发置业公司认为明发置业公司没有违约，明发置业公司同意在扣除承诺书中的违约金后将剩余房款返还邬磊。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。邬磊认为明发置业公司在销售过程中误导邬磊涉案房屋系住宅，最后签订的认购协议，明发置业公司应当承担违约责任。明发置业公司认为，明发置业公司提供的认购协议和收据均注明办公用房，明发置业公司不存在误导邬磊的行为，不应承担责任。一审法院认为，由于办公用房与住宅房的价格差较大，仅从价格上就可进行区分，实际上明发置业公司提供的认购协议和收据均注明房屋系办公性质，故一审法院对于邬磊受明发置业公司误导而签订认购协议书的观点不予采纳。邬磊在2018年10月3日按照承诺书支付第一笔25万元后即于2018年10月7日提出退款，时间间隔较短。邬磊陈述来宁打工，购房目的是为居住，应为情况属实。由于邬磊作为购房者对涉案房屋性质为办公用房的影响意识不足，且明发置业公司所提供的宣传并没有明确涉案房屋为办公用房。邬磊、明发置业公司系因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，明发置业公司应当将定金返还邬磊。明发置业公司应当返还邬磊购房款及定金共27万元。对于邬磊要求返还购房款利息及双倍返还定金的诉讼请求，一审法院认为，邬磊未能提供证据证明其主张，对邬磊的此部分诉讼请求不予支持。对于明发置业公司关于承诺书中的违约责任的意见，由于明发置业公司未就此提出诉求，故对明发置业公司的此部分意见不予采纳。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除邬磊与南京明发高区置业有限公司签订的《商品房认购协议》；二、南京明发高区置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还邬磊购房款及定金共计27万元；三、驳回邬磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5108元，由邬磊承担2554元，南京明发高区置业有限公司承担2554元。本院二审期间，上诉人提供以下证据：1、国有土地使用权证；2、建设工程规划许可证；3、商品房预售合同范本（含附件4和附件7及涉案房屋平面图）打印件；4、商品房预售许可证。证明以上证据在销售现场均有公示，对涉案房屋的土地性质、规划用途、土地适用年限，被上诉人明确知晓，并且双方签订的的认购协议中也进一步进行了确认；预售合同明确房屋层高4.8米、土地用途为商办、使用年限40年，在附件4交付标准中，也明确写有无厨房、无卫生间，附件7写明有上下水和供电设施，没有燃气，上诉人对房屋性质并没有隐瞒和欺骗。被上诉人质证称：对于上述证据的真实性均予以确认，但只能证明上诉人出售的房屋是合法建筑可以销售，与本案争议焦点无关，不能证明没有误导消费者，相反，相关文件载明为办公用途，在销售过程中，应该向消费者明示；上述证据写明没有卫生间、厨房，但是销售人员一再向被上诉人及其他购买者明示有卫生间和厨房，并且有样板间为证，样板间也是合同一部分，上诉人存在明显的误导行为，并通过文字方式想要排除自己的责任。被上诉人提交以下证据：1、视频光盘一份，里面包含两份视频，第一份视频是样板间视频，由被上诉人拍摄，视频中与案涉房屋同样户型的样板间包括三房两厅、两卫，两厨；第二份视频是开发商在网上宣传的视频，是被上诉人在业主群中取得，该视频和第一份样板间视频展示的情况一致，上面清楚的标明是明发银河城样板间C户型，证明上诉人的样板房对外公开展示的样板房，明确有住宅生活功能，没有任何办公的痕迹。2、南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局宁规字（2017）79号《关于加强商品办公室等非住宅类建筑项目管理的规定》，证明政府规定办公用房不得设置厨房等住宅功能。3、杭州市政府办公厅2012年1月11日发布的《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》网上打印件，证明目的同证据2。4、深圳市规划国土委在2017年5月8日发布的《关于进一步加强商业研发用房建筑设计管理工作的通知》网上打印件，证明目的同证据2。上诉人质证称：1、对于证据1视频证据的三性均不予认可，双方的购房关系以双方签订的协议与合同约定为准，样板房仅是提供了一种房屋交付之后的装修设计的探讨，并不是双方的合同交付标准，上诉人也从未对被上诉人作出房屋是住宅性质的承诺。2、对于证据2真实性没有异议，但与本案没有关联，该文件生效日期是针对在2017年3月8日之前尚未取得建设工程规划许可证件的商业办公类建筑，案涉房屋在2016年便取得建设工程规划许可证，不受该规定的约束。3、对于证据3、4三性不予认可，与本案没有关联性。本院经审查，上诉人二审提供的4份证据均出示了原件，被上诉人对真实性亦无异议，本院对上述证据予以确认。被上诉人提供的证据1上诉人不予认可，但未提供相反证据，且该证据与被上诉人一审中提供的案涉房屋的宣传彩页相应印证，故本院对该证据予以确认；被上诉人提供的证据2上诉人对其真实性无异议，本院对该证据予以确认；被上诉人提供的证据3、4为网上打印件，上诉人对真实性均不认可，本院审查意见为，该证据与本案无直接关联性，在暂无相反证据证明该证据虚假的情况下，仅可提供参考作用。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。上诉人明发置业公司与被上诉人邬磊2018年9月29日签订《商品房认购协议》中，明确载明邬磊认购的案涉房屋规划用途为办公，该认购协议内容明确，对于案涉房屋规划用途为办公性质的约定亦写在合理的位置，且案涉房屋的价格与当地住宅性质房屋的价格差距较大，可以认定邬磊在签订认购协议时明知案涉房屋的规划用途为办公性质，而非住宅。因此，对于因案涉房屋不能实现住宅功能而致双方解除认购协议，邬磊负有一定的责任。被上诉人邬磊主张，自己购买案涉房屋的初衷是为了居住，而明发置业公司对其进行误导，使其认为案涉房屋可以用于居住。经审查，邬磊提供的明发置业公司对于包括案涉房屋所做的宣传彩页中，对案涉房屋以图示方式明确标明了卧室、厨房、卫生间；被上诉人邬磊提供的样本间视频中，也明确表明案涉房屋具有卧室、厨房、卫生间。最高人民法院在商品房买卖纠纷案件适用法律问题的相关司法解释中明确规定，商品房的销售广告和宣传资料，对于房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立有重大影响的，应当视为要约。因此，明发置业公司的宣传彩页和样本间构成要约。上诉人明发置业公司在二审中提供证据证明其在销售案场将案涉房屋的相关审批文件进行了公示，上述文件中明确载明案涉房屋为办公性质，但是，上述公示文件与开发商的宣传彩页相比，通常摆放位置和宣传效果均不如宣传彩页明显清晰，通常不会引起购买人的注意。综上，可以认定，明发置业公司在有关案涉房屋性质的说明和宣传中存在矛盾，容易引起对于商品房知识相对欠缺人士的误解。一审中邬磊提供证据证明其为外来打工人员，对于商品房性质和功能的认识水平相对欠缺。从以上证据综合判断，虽然双方签订的认购协议明确约定案涉房屋性质为办公，但是，明发置业公司的宣传中存在误导邬磊对于案涉房屋功能认识的情形，明发置业公司的不当宣传使邬磊产生办公性质用房也可用于居住的错误认识，因此，明发置业公司对于邬磊错误签订案涉认购协议也存在一定的过错。现双方均同意解除认购协议，一审法院判决解除正确。因双方对于协议的解除原因均有过错，故明发置业公司应当返还邬磊已经支付的定金和首付款，邬磊主张明发置业公司向其支付利息及双倍返还定金的主张不应予以支持。综上所述，上诉人明发置业公司的上诉请求不能成立，依照最高人民法院《关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5180元，由上诉人明发置业公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 张旭东审判员 汪德全二〇一九年十月三十日书记员 郭旭东