文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初4139号原告：石山菊，女，汉族，1981年4月28日生，居民身份证号码******************，住南京市。委托诉讼代理人：崔华清（系原告配偶），男，1955年8月22日生，居民身份证号码******************，住南京市。被告：南京斗石商业管理有限公司，住所地南京市，统一社会信用代码91320111MA1PAG085G。法定代表人：蒋素萍。被告：苏宁易购集团股份有限公司，住所地南京市，统一社会信用代码91320000608950987L。法定代表人：张近东。委托诉讼代理人：张远航，男。原告石山菊与被告南京斗石商业管理有限公司（以下简称斗石商业公司）、苏宁易购集团股份有限公司（以下简称苏宁易购公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石山菊的委托诉讼代理人崔华清被告苏宁易购公司的委托诉讼代理人张远航到庭参加诉讼。被告斗石商业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告石山菊向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告斗石商业公司于2018年2月6日签订的房屋租赁合同；2、判令两被告向原告返还房屋租金和物业费13万元，退还保证金5万元；3、判令被告斗石商业公司赔偿损失28500元；4、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告斗石商业公司自2017年4月即开始协商商铺租赁事宜，并分多笔支付了租金、物业费和保证金，双方后于2018年2月6日签订了《承包经营合同》，约定斗石商业公司将位于南京市，保证金5万元；租金每年12万元，物业管理费每年1万元。合同签订当日斗石商业公司确认原告已支付一年租金12万元、物业费1万元及保证金5万元。原告进驻后，斗石商业公司约定的写字楼电梯应当开通但一直未开通，加之2018年5-6月份因被告苏宁易购公司就承租商场1-4层整体装修，手扶电梯停运，致使原告无法经营。斗石商业公司与苏宁易购公司因发生纠纷，苏宁易购公司停供了5楼的水电，至此，美食城全部停业。斗石商业公司未能履行合同约定履行义务，导致房屋租赁合同无法继续履行，属于违约行为。被告苏宁易购公司在租赁房屋过程中明知商铺已转租给原告仍停供水电、停运电梯致使原告无法入驻运营，行为失当，亦应承担赔偿责任，故原告诉至法院，请求判如所请。被告斗石商业公司未到庭应诉、答辩。被告苏宁易购公司辩称：苏宁易购公司是商铺的所有权人但不是原告与被告斗石商业公司的合同相对方，没有履行上述合同的义务，根据合同相对性原则，苏宁易购公司不是案涉租赁合同关系的当事人，不是本案的适格主体；苏宁易购公司系与斗石商业公司的法定代表人蒋素萍签订的租赁合同，约定将位于南京市，因后因蒋素萍拖欠租金，2018年12月29日，经过南京市鼓楼区人民法院判决，苏宁易购公司和蒋素萍之间的租赁合同解除，目前该案正在法院申请强制执行。本院经审理认定事实如下：苏宁云商集团股份有限公司（以下简称苏宁云商公司）系南京市。苏宁云商集团股份有限公司于2018年2月更名为苏宁易购集团股份有限公司。2016年10月9日，苏宁云商公司（已更名为苏宁易购公司，甲方、出租方）与蒋素萍（斗石商业公司法定代表人，乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租南京市，建筑面积为4024.46平方米；租赁期限6年4个月，自2016年10月18日至2023年2月17日；租金及综合管理费采取“先付后租”的方式按季支付等等。2017年7月7日，苏宁易购公司同意蒋素萍将南京市。后蒋素萍出具证明同意斗石商业公司将该商铺中505-17号铺位转租给石山菊。2018年2月6日，石山菊（乙方、承租方）与斗石商业公司（甲方、出租方）签订《承包经营合同》，约定甲方同意将位于南京市、炒饭、盖浇饭经营使用；租期2年，自2018年2月6日至2020年2月5日；第一计算年度（2018年2月6日至2019年2月5日）的金额为12万元，第二计算年度（2019年2月6日至2020年2月5日）的金额为12万元，按照先付后用的原则，支付方式为年付；乙方应于本合同签订时，向甲方支付该商铺的保证金5万元，合同期满后，将档口恢复原状交还甲方后30日内无息退还乙方；乙方应于租赁期内向甲方支付该档口物业管理清洁费用，物业管理费为1万元/年，支付方式为年付；甲方有权自主决定对商场的整体或部分（不包括乙方承租区域）进行重新装修或增建、改建，但甲方尽量选择在非营业时间进行，该等重新装修或增建、改建影响乙方经营的，甲方应该提前通知乙方，对乙方利益有重大影响的（指造成乙方连续三天无法营业，或者连续十五天以上乙方营业额较上年同期下降50%），双方届时应协商适当减免乙方受影响期间的租金……。此外，在该合同最后一页反面以手写体载明“已交一年房租12万元”、“物业费1万元”、“已交保证金5万元”，并加盖斗石商业公司合同专用章。斗石商业公司交付案涉商铺给石山菊使用。另查明，因蒋素萍拖欠苏宁易购公司租金，2017年12月4日本院立案受理苏宁易购公司诉蒋素萍房屋租赁合同纠纷一案，该案审理查明，2018年7月初苏宁易购公司因双方纠纷将案涉商铺所在商场停止供电，同时停止五楼电梯的运营，本院后判决解除苏宁易购公司与蒋素萍之间的房屋租赁合同。审理过程中，原告称：其自2017年4、5月即与斗石商业公司就商铺租赁事宜进行磋商，并于案涉承包经营合同签订前已支付完租金、物业费、保证金等，后斗石商业公司未能按其承诺开设电梯、空调等导致没有客流，原告停止经营，斗石商业公司员工李强短信要求原告重新开张，原告重新开张后李强于2018年6月5日又以需整体改造为由要求原告将商铺清空，原告于2018年6月20日将商铺钥匙和电卡返还斗石商业公司。2018年6月底苏宁易购公司停供水电，商铺整体停运。上述事实，有原告提交的《承包经营合同》、同意转租证明、收据，被告提交的民事判决书及本院庭审笔录等予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，结合相关证据，石山菊与斗石商业公司签订的《承包经营合同》性质系租赁合同，该合同系双方真实意思表示，并未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题。出租人的主要义务是向承租人交付适租房屋，保证承租人使用房屋能够实现合同目的。本案中，因苏宁易购公司与斗石商业公司法定代表人蒋素萍之间的租赁纠纷，自2018年7月初案涉商铺所在商场整体停电，致使原告停业，应认定斗石商业公司未能履行出租人的义务，本院已判决解除苏宁易购公司与蒋素萍之间的租赁合同，致石山菊不能实现合同目的，斗石商业公司的行为构成违约，故石山菊要求解除其与斗石商业公司之间的合同，本院对此予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于石山菊要求斗石商业公司返还原告保证金5万元、第一年租金12万元及物业管理费1万元的诉请，斗石商业公司已于合同签订当日确认收取了上述款项，因斗石商业公司交付的商铺明显存在经营条件瑕疵且所在商场亦于2018年7月初即停供水电、整体停业，致使石山菊无法继续经营，故斗石商业公司应返还石山菊保证金5万元。关于租金12万元，虽石山菊称其于2018年6月5日停止营业，但提交的收条载明其于2018年6月20日交还钥匙和电卡，故石山菊实际经营时间应为2018年2月6日至2018年6月20日，共计135天，该段期间租金为44384（120000/365×135）元，石山菊应当予以支付，剩余75616元租金，斗石商业公司应当返还石山菊。同理，斗石商业公司在扣除经营期间的管理费后还应返还石山菊物业管理费6301（10000-10000/365×135）元，超过部分，本院不予支持。关于石山菊要求斗石商业公司赔偿损失28500元，虽石山菊未就此提交相应证据证明，但结合合同履行情况和斗石商业公司违约情形，本院酌定斗石商业公司赔偿石山菊损失1万元。关于石山菊要求苏宁易购公司承担赔偿责任，因苏宁易购公司并非案涉承包经营合同相对方，石山菊以苏宁易购公司行为失当为由要求承担赔偿责任依据不足，本院不予支持。被告斗石商业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩等诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告石山菊与被告南京斗石商业管理有限公司于2018年2月6日就南京市；二、被告南京斗石商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告石山菊租金75616元、保证金50000元、物业管理费6301元；三、被告南京斗石商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告石山菊10000元；四、驳回原告石山菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4428元，公告费600元，合计5028元，由原告石山菊负担1414元，被告南京斗石商业管理有限公司负担3614元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李 蕊人民陪审员  尹青青人民陪审员  刘亚琴二〇一九年十月二十八日书 记 员  朱丹丹