浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初3820号 原告（反诉被告）：蔡永滔，男，1962年3月2日出生，汉族，住永嘉县。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐锋，浙江永瓯律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蔡保洪，男，1956年2月16日出生，汉族，住永嘉县。 委托诉讼代理人（特别授权）：叶圣献，浙江品嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：蔡节（系蔡保洪儿子），住永嘉县。 第三人：蔡金宝，男，1958年12月21日出生，汉族，住永嘉县。 原告蔡永滔与被告蔡保洪所有权确权纠纷一案。蔡永滔于2019年5月23日向法院提起诉讼，本院于同日予以立案受理，适用简易程序审理。同年6月5日，蔡保洪提起反诉（蔡金宝为第三人），本院依法予以受理，并与本诉合并审理。于2019年7月15日，公开开庭进行了审理，蔡永滔及其委托代理人徐锋，蔡保洪及其委托代理人叶圣献、蔡节到庭参加审理；蔡金宝未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡永滔向本院提出诉讼请求：1．确认1995年2月5日蔡金宝与蔡永滔有关分配蔡方权位于永嘉县间房屋和二间宅基地的《立分书》有效；2.确认位于永嘉县地的使用权归属蔡永滔所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：蔡永滔、蔡保洪与蔡金宝是兄弟。蔡永滔、蔡保洪及蔡金宝的父亲蔡方权拥有永嘉县间房屋和二间空宅基地，后将该二间房屋中东首的一间分给蔡保洪。1993年4月，蔡方权的二间房屋和二间空宅基地取得了集体土地建设用地使用证，用地面积为140.6m？。1995年2月5日蔡方权与蔡永滔、蔡金宝签订了《立分书》，蔡方权将上述二间房屋中西首的一间房屋分给蔡金宝，将二间空宅基地分给蔡永滔。2000年2月，蔡方权与蔡永滔、蔡保洪及蔡金宝办理了该四间宅基地使用权变更登记手续和二间房屋的所有权转移登记手续，蔡永滔取得了该二间宅基地65.3m？地的集体土地使用权证。蔡保洪取得了东首一间房屋的所有权证和集体土地的使用权证，蔡金宝取得了西首一间房屋的所有权证和集体土地的使用权证。此后，上述房屋及宅基地分别由蔡永滔、蔡保洪及蔡金宝管业。2018年，永嘉县人民政府决定拆迁南城街道西前村的房产，蔡永滔、蔡保洪及蔡金宝的房产也在拆迁的范围内。未料,蔡保洪以其购买了上述二间宅基地为由提起行政诉讼，请求撤销2000年2月蔡方权与蔡永滔之间有关上述二间宅基地使用权变更登记的行政行为。因此，蔡永滔、蔡保洪发生纠纷。故蔡永滔提起本案诉讼。 蔡永滔在审判过程中补充陈述称，本案争议空宅基地自然状况是，座落在西前村，坐南朝北，长度为10.3米，宽度前面为6.33米，后面6.35米；本案蔡保洪取得的东首一间房屋所有权证在2000年2月取得，在2017年9月14日再次办理变更登记手续，原来蔡保洪的保是“宝”，后来与身份证统一改成“保”；大约在2001、2002年，本案所涉空宅基地上建造房屋，一直由蔡永滔、蔡保洪父母亲居住，蔡永滔、蔡保洪的父亲在2006年12月7日去世，母亲在2018年农历2月份去世，去世后，兄弟姐妹对地上建筑物（违章）进行协商处分。 蔡保洪辩称：蔡永滔、蔡保洪及蔡金宝确系兄弟关系。1985年蔡保洪向案外人购买涉案土地，2018年9月26日，蔡保洪才获知自己拥有的两间宅基地登记在蔡永滔名下，是根据涉案《立分书》。蔡保洪认为该《立分书》未经蔡保洪同意，属无权处分行为。 蔡保洪向本院提出反诉请求：诉讼请求如下：1、判决确认1995年2月5日《立分书》中将永嘉县间宅基地（地号：01-14-208-1，面积65.3平方米）分给蔡永滔的内容即“永滔坐金宝西首空基贰间”等相关内容无效；2、判决确认位于永嘉县间宅基地（地号：01-14-208-1，面积65.3平方米）土地使用权归蔡保洪所有；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉的事实与理由：蔡永滔、蔡保洪及蔡金宝是兄弟关系，均系上塘镇西前村村民。1985年蔡保洪向叶爱香、李培逊夫妇购买了坐落于永嘉县的两间宅基地（目前登记的地号为01-14-208-1）。2018年9月26日，蔡保洪获知自己拥有的以上两间宅基地的土地使用权已经被登记到蔡永滔名下，进而获知蔡永滔是根据1995年2月5日所谓的蔡方权、蔡永滔及蔡金宝签订的涉案《立分书》，将涉案土地使用权登记到蔡永滔名下的。但是蔡保洪认为：该《立分书》未征得蔡保洪同意的情况下将蔡保洪拥有的两间涉案宅基地分配给蔡永滔，明显属于无权处分行为，该处分行为是无效的，严重侵犯了原告的合法权益。故蔡保洪提出反诉。 蔡保洪在审理过程中补充陈述称，一、关于是否有证据证明1985年购买涉案宅基地。蔡永滔认为应当提供相应证据，但证据有各种形式，并非就如蔡永滔所讲，仅限于卖契与付款凭证。蔡保洪向法院提供相应证据，证明效力都能得到卖方证言及中间人的证实，做为涉案空基的卖方，最有发言权。二、蔡永滔陈述蔡保洪在2000年回到家里，对这一事实表示赞同。但需澄清，蔡保洪在2000年之前一直在外地经商，不在西前村。蔡保洪从外地回家，当时是因身受重伤，命在旦夕，蔡永滔也是知情。登记并不是像蔡永滔所述的是蔡保洪回家后，蔡永滔才办理变更登记。而实际上变更登记发生在2000年2月份，蔡保洪回家是2000年年底。蔡保洪回家前，蔡永滔已进行土地变更，蔡保洪不知道土地登记的情况。蔡永滔提到2017年9月份，蔡保洪曾去国土资源局进行换证行为，以此推导出2017年蔡保洪应知情土地登记到蔡永滔名下的事实。但蔡保洪去进行换证手续，没有对空基办理手续，只是对蔡保洪拥有的进行换证手续。不能推导出蔡保洪知道地基登记在蔡永滔名下的事实。关于土地现状问题，现状确实是有一间土地建了简易房，另外一间是空基。但简易房不是像蔡永滔所述是蔡保洪回到西前村之后才建，而是蔡保洪回到西前村之前已建。原因是蔡保洪当时出差在外，东首一间空着，给父母住，后来又因蔡保洪受伤回来，需将第一间房子腾出来还给蔡保洪居住，因此他们在蔡保洪回家前就已建造房子。从建房后，一直未进行变动，更能反映蔡保洪对两间宅基地的登记情况不知情。蔡永滔认为《立分书》里载明大哥、二哥原来已获得，但与事实不符。该分书撇开大哥、二哥，做为父亲，当时这样出具，只是父亲自己的意思表示。但实际上，本案蔡保洪获得的东首第一间，并非分家协议分得，而是东首第一间第二间就是被告去村里审批过来。分书将其中涉案宅基地分配给蔡永滔，明显侵犯蔡洪保合法权益，这是无权处分行为，蔡保洪认为合同无效，增加请求：要求确认“处分两间空基的行为无效”。蔡永滔主张1993年土地登记在蔡永滔、蔡保洪共同的父亲名下，后来变更登记到蔡永滔名下，不能仅根据登记证书确认相关事实。应当以客观事实为准，要着重审查涉案土地权利、来源，不能仅根据登记证书确认事实。蔡永滔主张确认两间宅基地归蔡永滔所有，缺乏依据，应当确认归蔡保洪所有。 蔡永滔对反诉辩称：一、蔡保洪答辩与反诉中陈述的事实大部分不客观。其中主要有四点：1、在1985年蔡保洪向案外人购买涉案两间宅基地内容不客观。假如在1985年购买，蔡保洪需要提供证据证明。2、2018年9月26日才知道涉案宅基地登记到蔡永滔名下，内容不客观。理由是蔡保洪在2000年就已回家生活，本案变更登记发生在2000年2月份，蔡保洪在2000年已拿到证，也应知道宅基地的分割与登记情况；在2017年9月14日重新换证，事实上在2000年到2017年间，蔡保洪均在西前村生活，也知道四间房屋的事实情况。按常识，房屋分配、分割登记，在17年间，蔡保洪不可能不知道。3、本案确认的《立分书》未经蔡保洪同意。是因为蔡永滔、蔡保洪家分家分了好几次，长子、次子已经分家析产。蔡保洪分得东首房屋不在其内，在蔡永滔、蔡保洪父母在世之前分的房产属赠与行为，与蔡保洪无关。4、无权处分协议无效，本案不涉及无权无效。二、关于确认协议部分无效。蔡保洪的理由是无权处分，关于无权处分的内容，合同法第五十一条、物权法第十五条、最高人民法院关于买卖合同解释第三条均规定并非无效，蔡保洪请求无法律依据。蔡保洪反诉请求不成立。 第三人蔡金宝未应诉陈述，也没有提供证据。 蔡永滔与蔡保洪围绕诉讼请求依法提供证据。 蔡永滔提供如下证据： 1、原告公民身份信息，以证明原告的诉讼主体资格； 2、身份证、公民身份信息，以证明被告及第三人的诉讼主体资格； 3、身份证、集体土地建设用地使用证、房屋所有权证，以证明1993年蔡方权取得四间140.6m?宅基地的集体土地使用权证和二间二层152.76m?房屋所有权证的事实； 4、《立分书》，以证明1、1995年蔡方权将自有的二间宅基地分给原告，将西首一间房屋分给第三人；2、被告不是该立分书的当事人，对该分书不享有权利或承担义务的事实； 5、蔡永滔土地使用权登记审批表（2份）、地籍调查表、蔡保洪土地使用权登记审批表（2份）、地籍调查表、蔡金宝土地使用权登记审批表（2份）、地籍调查表、永嘉县上塘镇西前村民委员会出具的证明、集体土地使用证，以证明2000年2月父亲蔡方权将四间计140.6m?宅基地土地使用权分别变更登记给蔡永滔、蔡保洪及蔡金宝名下，原告取得西首二间宅基地65.3m?地，被告取得东首一间宅基地37.9m?地，蔡金宝取得西首一间宅基地37.9m?地； 6、申请书（2份），以证明2000年2月父亲蔡方权将二间152.76m?房屋所有权转移登记给蔡保洪及蔡金宝所有，蔡保洪与蔡金宝各取得一间房屋的所有权证的事实； 7、永嘉县不动产登记信息查询记录（3份），以证明2017年被告再次办理了上述东边一间房屋的不动产登记的事实。 补充：8、老房子协议书，以证明被告因伤回来，兄弟商量在空基上商量建房给父母住，父母去世后，大家商量老房子归谁所有，谁出钱，原告拿出8000元的事实； 9、行政案一审庭审笔录第12页叶爱香出庭证言，以证明叶爱香陈述自相矛盾，不足以证明叶爱香夫妇将涉案宅基地出卖给被告的事实，叶爱香陈述1985年仅收到定金的事实。 蔡永滔还申请证人李某1出庭作证陈述称，蔡永滔、蔡保洪排名第六的妹妹是证人的妻子。分书上证人的名字是证人所签，证人的岳父即当事人的父亲蔡方权在分书上画圈。老大和老二已经分清，老大原来分在山上，老二分到东首。这份分书是老三和老四分家，是西边间与两间空基。蔡方权是同意的，且蔡永滔、蔡保洪兄弟四人对此事一直没有争议。蔡保洪回来后，打官司前，没有提出宅基地是蔡保洪的。西前村的房子是蔡方权建的，本来就是一家人，未分家。房屋旁边空的宅基地是当时是蔡方权购买的，他也很精明，当时宅基地还不清楚（还有争议），钱还差五百没给。涉案地基（的争议）当时都讲不掉，后来还是证人出面将事情调解（才在涉案地基上将简易）房子盖起来。蔡方权死了后，岳母快去世时，因（涉案地基上的简易）房子是蔡方权盖的，是蔡方权的财产，证人的岳母去世办后事就用这个钱（而签订了该简易房归蔡永滔所有而由蔡永滔出钱）。 蔡保洪提供如下证据： 两份行政裁定书、卖契、调取（2018）浙0324行初136号行政诉讼案件卷宗及到温州市中级人民法院调取（2019）浙03行终119号案件庭审笔录，以证明涉案两间宅基地是从叶爱香夫妇处购买，是蔡保洪购买，即涉案土地并非蔡永滔、蔡保洪蔡方权的财产，进一步证明蔡方权将涉案两间土地登记到自己名下及通过立分书形式将涉案宅基地分给蔡永滔并非是赠与行为而是分家析产行为的事实。 依蔡保洪的申请，本院依法于2019年7月1日对证人李某2进行谈话。该证人谈话时陈述称，蔡保洪是其娘舅家表姐妹夫，蔡永滔也认识。开庭出庭作证怕会有矛盾，应蔡保洪的要求提前到法院接受谈话。证人称自己在村里没有开房屋中介。蔡保洪家没有房子，蔡保洪生了两儿子，要买房子，叫证人问李培逊（是证人叔伯兄弟）。（讲好）金额是1300元，当时给了800元还欠500元。因为（涉案地基上有）棕榈树是胡方眉的，胡方眉说地是他的，其实是李培逊的自留地，由于这个纠纷所以剩下500元就没有付。后来李培逊死了，李培逊的儿子过来问证人蔡保洪还要不要这个房子，证人说要的。后来就把500元当成48000元给李培逊家人。当时1300把房子卖了的事情还没有写字的。钱是蔡保洪拿出来的，但具体是蔡保洪自己出的还是跟他兄弟一起出的证人不清楚。 本院依法组织当事人进行证据交换与质证。 对蔡永滔提供的证据，蔡保洪质证认为：对证据1三性无异议，对蔡方权登记材料真实性无异议，但本案即使有蔡方权登记的行为也不能以此作为基准来证明涉案分书及涉案土地登记的合法性，1993年房产登记是与客观事实不符，缺乏权利来源凭证，当时土地机关对土地的登记非常混乱，只要相应村民过来主张相应登记，基本就登记下来，陈非明确有人过来提出反对意见，因此只能证明登记的事实，不能证明本案土地登记、立分书的合法性；对证据4合法性有异议，分书中将涉案两间空基分给原告属无权处分行为，侵犯被告合法权益；关于分书真实性，由于《立分书》并未经过被告签字确认，也无在签字前告知被告，因此立分书中涉及的有关事实，应当要提供相应事实材料，不能仅凭立分书内的内容确认本案相关事实；原告提供的《立分书》在被告收到的证据材料中明确有一处内容本案蔡永滔、蔡保洪、蔡永滔签字内容，是从涉案宅基地土地变更登记材料中拿出来，足以说明涉案变更登记过程中，登记的工作人员要求土地登记的申请人签上相关人员签字确认，如果按正常手续办理，当时应当通知被告，让被告在《立分书》上签字，可事实完全相反，原告与蔡方权在土地变更登记时，被告签字是冒签，足以说明原告与蔡方权办理登记时，有隐瞒、回避被告的嫌疑，更反映分书的非法目的；2000年的土地变更，被告并无委托父亲代为办理登记手续，是蔡方权擅自代签办理；登记材料中，虽然有村委会出具的证明，但村委会出具的证明明显是以蔡方权1993年登记证书为基准，村证明出具前，并无找被告调查，也无经过被告核准，而是单方面出具的证明，显然不能够证明客观事实；实质上不能够证明本案待证事实；三份土地变更登记手续中可发现，只要是蔡永滔、蔡金宝、蔡方权签字的，均是本人所签，三人之外的其他人签字，均没有，除了蔡保洪的签字由他人代签，蔡永滔的至界，胡连忠（音）也无签字，说明其三人自己在操作办理相关手续，相关工作人员均不知情；关于集体土地使用权证，登记是事实，但登记不合法，侵犯被告合法权益；蔡保洪等登记材料，蔡保洪当时登记行为是其父代办，当时不知情，不能以此证明涉案争议土地登记是合法；对证据7事实是承认，但不能证明原告主张的待证事实；对证据8协议书并无经过被告签字，被告对其之间的处分行为，只能约束他们三人，但不能约束被告，并不能将协议作为影响被告权益的依据，同时协议书理由是因当时建房子出的钱是原告拿出来，所以物品归原告所有，并非是宅基地归原告所有，没有经过真正权利人同意，属无权行为；对证据9，原告承认叶爱香是涉案土地出卖方，同时叶爱香的证言并无自相矛盾，首先她是一老年人，对文字语言的表述，不能从知识份子的要求作出评论，从其的话能够说明，房子当时是卖给被告蔡保洪，关于法律问题、所有权问题等，不能对其提出这么多要求，叶爱香讲的话足以明确表示当时房子是卖给蔡保洪，也无任何内容提及原告及蔡方权，叶爱香的证言足以证明被告的观点。 蔡保洪对证人证言质证认为，对证人李某1的证言，首先通过证人讲述情况，证人确实与被告存在矛盾纠纷，与本案当事人存在利害关系，足以说明证人在阐述事实上有所偏向，希望法庭综合考虑此因素。证人对涉及蔡保洪不利的事实，真实性有异议，证人对当时签订协议的现场情形，不是非常明确知道，势必对陈述的事实真实性、客观性造成影响，证人提到涉案宅基地是老丈人出钱购买，钱是由老丈人出，是通过老丈人与他讲，他才知道，时间点又在1999年左右。案件中，在1993年，他老丈人已经将土地登记在其名下，如果这地是其老丈人出钱发生在买卖当时，更符合事实，此信息显然不客观、不真实。证人主张老大与老二原来已分家，是基于分书的内容得知，没有亲身经历，不能反映客观事实。对李某2的谈话笔录，充分讲到一事实，即被告向叶爱香夫妇购买涉案宅基地，也讲到细节问题，关于土地存在小争议等，后来为什么将剩余金额折价成48000元支付等，与叶爱香陈述的事实相互印证，证人作为涉案交易的中介，其所陈述的事实是客观真实的。 蔡永滔对蔡保洪提供的证据，质证认为：对裁定书三性无异议，但不能证明待证事实，从这两份裁定书反映不出被告向叶爱香夫妇购买宅基地的事实；在中院行政审理时，被告及两儿子行政审查有无利害关系，认定有利害关系，1995年分书上有手写三个字，2016年提到，涉及行政登记是否成立，前面两份分书无签字，不涉及其内容，裁定书作为行政案子原告有无利害关系，实体内容没有涉及到；对卖契，据原告陈述，卖契形式是真实，但原来是原告父亲与叶爱香夫妻购买，卖契实际有两份，原来是由蔡永滔、蔡保洪父母保管，父母住在被告那里，后来一起丢失，卖契只能证明买了两间房子，不能证明涉案宅基地卖给被告的事实；虽然被告执有卖契，但合法性有问题，原来是其父亲所有，不能推定其享有宅基地的权利；关于庭审笔录第12页、12页下数上第六行，在行政案子陈述到2016年被告与其两个儿子与叶爱香签字协议，给了叶爱香四万多元，实际是叶爱香一房二卖；房屋在1985年已卖，为什么2016年再次支付款项，此协议是否能达到物权变更的确立；签协议是债权问题，本案存在物权生效情况下，以债权打确权，能否推翻，假设1985年你发生买卖订金，1993年证已登，只能去打1993年的登记，三组证据不能证明叶爱香把宅基地卖给被告。即使叶爱香签订的合同是属实，也不能以此证明被告已取得物权。 蔡永滔对证人证言质证认为，证人李某1的证言客观真实。虽然证人与被告发生过纠纷，但与蔡永滔、蔡保洪一样亲，均是小舅子，处于居中地位，今天证言能说明1995年分书，他岳父岳母意思表示真实，对内容认可，分书主要针对老三、老四，能证明分书当时是在蔡方权意思表示真实的情况下书写。涉案宅基地，他能证明是蔡方权购买，不是被告购买，使用权归属蔡方权。分书后，到2018年发生行政诉讼前，四兄弟对分家内容均无争议。对李某2的谈话笔录，一、证人是被告亲戚，存在利害关系，证据证明力相对较低；二、证人陈述蔡保洪家无房子，当时儿子生过来是有一间房子的，农村买房子、买地基是房子成人分家才买，1984年地基不缺，按当时常识，与谁协商？当时800元怎么支付，协议有无签订，均没有陈述，内容不客观，证言不能证明被告的待证事实。 蔡金宝未对蔡永滔、蔡保洪提供的证据发表质证意见。 本院认证如下：对当事人提供的上述证据，对双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，将在说理部分对该些证据证明力及是否能够证明待证的事实进行综合阐述。 依据上述认定的证据及当事人陈述，本院认定如下事实：1985年蔡氏家（含蔡永滔、蔡保洪乃至其父蔡方权，具体购买人有争议）与李培逊家协商购买涉案的宅基地使用权，商定价款1300元（是否有写卖契有不同意见，蔡永滔称听说写过；蔡保称没有卖契只有800元的一个收条，条子放在蔡保洪父母那里，现在不知道哪里去了），蔡氏家（蔡保洪称自己直接支付给李培逊方、蔡永滔称其经商有钱交给蔡方权而由蔡方权支付给对方）已经支付800元（李培逊的妻子在行政案件中作证称是收“定金”），余款500元未支付。 1993年4月，永嘉县人民政府向蔡方权颁发永集建（93）字第208号集体土地建设用地使用证，载明：土地使用者蔡方权，地号01141208，土地座落上塘镇西前村，用地面积140.6平方米，四至：东小路、南道坦、西胡连忠墙中、北空坦。1995年2月5日，形成《立分书》，蔡金宝、蔡永滔在该分书上签字；蔡方权在该分书上画押。该分书载明：“因儿子成人长大各已成家立业，今有留下房屋地基产业各人一份。长子次子前已分清楚，今有金宝、永滔两兄弟所分产业。有下塘西前房屋，宝洪坐东首壹长间不在内，金保坐西首房屋壹长间、永滔坐金宝西首空基贰间……”约2001年，蔡方权在涉案的地基上搭建了一间简易房并居住使用到蔡方权夫妇均去世为止。2000年2月间，蔡永滔申请涉案土地使用权的转移登记，并提交分书等材料，申请变更登记面积为65.3平方米。经审核并经蔡金宝、蔡永滔指界确认后，永嘉县人民政府准予变更登记，并于2000年2月向其颁发永嘉集用（2000）字第1－211集体土地使用证，载明：土地使用者蔡永滔，地号1－14－0－208－1，土地座落上塘镇西前村，土地使用权面积65.30平方米，四至：东蔡金宝共墙墙中、南道坦、西胡连忠共墙墙中、北空坦。 2016年1月4日，甲方叶爱香与乙方蔡乐、蔡节在李某2见证下签署了《农村房屋转让协议书》，载明：“甲方叶爱香（系永嘉县上塘镇西前村村民李培逊之妻，李培逊于2016年1月4日亡故），甲方夫妻二人曾于1985年期间与同村村民蔡保洪达成口头转让协议，将名下二间老屋及宅基地售卖于乙方（蔡保洪之子），并由取乙方父亲代付的购房款￥800元（人民币捌佰元整），甲方” 此外，蔡永滔、蔡保洪均陈述到：买涉案宅基地使用权时，蔡保洪及其大哥均已经分家。蔡保洪称，他于1981年结婚就分家了，有没有写分书想不起来，应该是有的。（当时）分到的只是现登记在其名下的一间房子，其他都没有分到，即两间房共墙，蔡保洪一人分得一间，蔡永滔、蔡金宝二人分得一间。老大分家更早。 另查明，叶爱香在（2018）浙0324行初136号庭审中作证陈述称收到定金800元等内容。 本院认为，本案的争议焦点是涉案宅基地使用权由谁（是蔡方权？是蔡保洪？是蔡永滔？还是一些人组合成的家庭？）先购取的问题。虽然当事人均提出由自己于1985年从李培逊家购买，但是综合本案的证据分析宜认定为蔡方权或蔡方权（排除蔡方权长子、次子的）一家人先购取。现综合评判如下： 一、蔡保洪提供的《农村房屋转让协议书》及证人李某2的证言不足证明由蔡保洪先购取。理由有：（一）该协议存有不合常理之处。一是表现在该协议首部注明李培逊于2016年1月4日亡故而协议末注明的签署时间也是2016年1月4日，结合证人李某2及蔡保洪方的陈述（是在李培逊死后形成协议）。由此可见，该协议是在李培逊死亡之后的当天签署。李培逊尸骨未寒而其家人签署该协议不符合常理。二是协议记载的内容（1985期间与村民蔡保洪达成口头协议，协定价款1300元已经支付购买款800元）与叶爱香在（2018）浙0324行初136号庭审中作证陈述（收到定金800元）不一致。三是该协议首部写明是1985期间与村民蔡保洪达成口头协议而协议末签署的人中并没有蔡保洪，也不一致。（二）从该协议签署双方看，购买方是蔡保洪的儿子蔡乐、蔡节而非蔡保洪。同时，该协议首部载明“收取乙方父亲代付的购房款￥800元”，由此可见，蔡保洪支付800元是代他人支付、协议注明的购买方是蔡保洪的儿子。故协议显示出购买者不是蔡保洪。（三）证人李某2作证称购买者是蔡保洪，与协议记载的内容不一致，且该证人与蔡保洪存在一定的亲戚关系而存有疑点。故也不宜完全采信。综上，蔡保洪的提供的证据不足证明涉案宅基地使用权是由其先购取。 二、蔡保洪的陈述存有不合理之处。（一）蔡保洪称1981年结婚就已经分家及大哥分家更早。该陈述得到蔡永滔陈述、证人李某1证言及1995年《立分书》记载（大哥、二哥即蔡保洪是先分家出去的）的印证。然而，蔡保洪还陈述称（购买涉案宅基地使用权已经支付800元的）收条交给其父蔡方权保管。按常理收条应该是支付款项时取得、谁购买谁保管相关的“购买凭证”。结合蔡保洪称该800元是其直接交给李培逊的，该收条很有可能是由蔡保洪交款时从李培逊手中取得。但是，即然是分家后购买的涉案宅基地使用权，那么自己不保管“购买凭证”而交由其父保管就显得不太合理。（二）蔡保洪述称自己购买的事实与涉案宅基地多年来的使用状况不符。一是蔡方权约在2000年时在涉案宅基地上搭建了简易房，建房之事蔡保洪应当明知。然而当事人与其父亲蔡方权之间并没有争议。二是蔡方权在取得分家给他东边间房屋权属证书时，蔡保洪应当明知其购买的宅基地并没有记载在内。如果其购买的宅基地记载在内了，同意让蔡方权建房居住使用尚属可以理解。然而，在蔡保洪的房屋权属证书上没有记载其购买的宅基地的情况下，仍然由其父建房居住使用而不提出任何异议就不太符合常理了。（三）在蔡保洪有一间房屋、二间宅基的情况下，其取得的房屋权属证书只记载一间房屋而没有二间宅基地。此时，按常理应追寻不记载二间宅基地的原因。然而，其称在发生纠纷、查询后才知道1993年就已经登记在蔡方权名下。这也不太合理。 三、认定涉案宅基地使用权是由蔡方权或蔡方权（排除蔡方权长子、次子的）一家人先购取更为适宜。（一）按蔡保洪的陈述收条由蔡方权保管。收条是能够证明购买行为的凭证，由购买者持有相关购买凭证较为合理。（二）约2000年蔡方权在涉案宅基地上搭建了简易房并居住至蔡方权夫妇均去世，而蔡保洪没有提出异议。特别是在蔡保洪自己认为有一间房屋、二间地基而其取得的权属证书上只登记一间房屋时，也没有追寻原因。只有当二间地基本来就不是蔡保洪享有权益，才可以比较好的解释蔡保洪为什么不提异议。（三）涉案宅基地已经于1993年登记致蔡方权名下，登记时有村委会出具的权属来源的证明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第一款第一项规定“国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证”。而且本案中，蔡保洪提供的《农村房屋转让协议书》（记载的购买方不是蔡保洪）、证人李某2证言（与蔡保洪存有亲戚关系）存有疑点。故应该采信国家机关制作颁发的权属证书。 综上所述，本院认定涉案宅基地使用权是由蔡方权或蔡方权（排除蔡方权长子、次子的）一家人于1985年购买。然后，于1995年经蔡方权（排除蔡方权长子、次子的）一家人签字、画押形成了《立分书》。而蔡永滔依该分书取得了涉案宅基地使用权，并于2000年经行政机关颁发《土地使用权证》确认。故对蔡永滔提出《立分书》有效的诉讼请求本院予以支持；对蔡保洪反诉提出《立分书》相关条款无效的诉讼请求，因其陈述存有不合理之处且及其提供的证据存有疑点不足推翻行政机关登记颁证确认的事实，故本院不予以支持。至于蔡永滔、蔡保洪均提出涉案土地使用权归其享有的诉讼请求，因已经有行政机关颁证确认且土地确权本属行政机关的职责而本院无需认定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十七条之规定，判决如下： 一、确认1995年2月5日经蔡方权、蔡永滔、蔡金宝签字画押的有关分配位于永嘉县间房屋和二间宅基地的《立分书》有效； 二、驳回原告蔡永滔其他的诉讼请求； 三、驳回反诉原告蔡保洪的反诉请求。 案件本诉受理费80元，减半收取40元，由被告蔡保洪负担40元；反诉受理费40元，由反诉原告蔡保洪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  季章期 二〇一九年十月二十三日 法官助理胡艳晓 书记员柯文静 永嘉县人民法院门户网站网址:http://yongjia.zjcourt.cn