河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终1728号上诉人（原审被告）：河北友林房地产开发有限公司。住所地：河北省石家庄市新华区北二环西路**上城浩林园**楼****。统一社会信用代码：911301000720773731。法定代表人：李明，执行董事。委托诉讼代理人：苑兰虎，河北网都律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹龙，河北网都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯长青，男，1965年5月25日出生，汉族，住址：河北省衡水市安平县。委托诉讼代理人：张钊，河北明宇律师事务所律师。上诉人河北友林房地产开发有限公司（以下简称：友林公司）因与被上诉人冯长青房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省安平县人民法院（2018）冀1125民初2670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人友林公司委托诉讼代理人苑兰虎、被上诉人冯长青委托诉讼代理人张钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。友林公司上诉请求：撤销原审法院判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院判决认定基本事实不清，处理不当，且存在未查明的事实。一审法院认定原告以三角债抵顶的方式向上诉人支付了购房款，属于认定事实错误。原告和杨扬之间没有任何债权转让的法律文件，杨扬和上诉人友林公司之间也不存在任何真实、合法、有效的债权。债权转让规定在《中华人民共和国合同法》第79条，这是关于合同权利转让的规定。债权人转让债权是法定的权利，债权人是否行使该项权利，完全取决于权利人自己的意志和自由，但权利人行使权利要以合法为原则。合法原则就是对权利人行使权利的限制。一审法院仅凭从另案中调取的杨扬等人、友林公司、吕晓轻三方签订的一纸《友林国际认购书》（以下简称“认购书”）就认定杨扬和友林公司之间存在2000多万元的民间借贷的合法债权这显然是违法和错误的。上诉人已经在庭审中说明了认购书不是真实的，杨扬和友林公司之间早在认购书之前就不存在任何债权债务。但一审法院依然采纳了真实性。即便按照一审法院的审理思路认为认购书是真实的，但涉及26407902元的民间借贷，仅凭当事人之间证实的签字盖章时不能当然地得出该认购书的合法性和关联性的。从合法性看，认购书中涉及的26407902元民间借贷，只是停留在书面的表述，杨扬在事实上根本没有向友林公司或友林指示的第三方履行26407902元巨额借款的支付义务，民间借贷合同属于实践性合同，借款实际出借，合同方才生效受法律保护。但本案中，杨扬从未履行26407902元的出借义务，因此杨扬和友林之间的债权不合法、不生效。另外，从原告和杨扬之间的债权债务看，原告仅有部分银行流水和借条，但是，借条上均为明确约定利息，根据法律规定，自然人之间的借贷，没有明确约定利息的，视为没有利息，那么杨扬在之后有没有向原告归还过款项，涉及到原告合法的债权数额究竟是多少？也涉及到上诉人的合法权益，但一审法院未予审查。如本案中，原告主张出借给杨扬相应购房款的借款款项。但是，杨扬在这之后有没有归还其借款，如果归还，根据法律规定，其合法的债权根本就没有出借金额那么多，一审法院未予查明该事实，侵害的是上诉人的合法权益。从关联性看，认购书中没有任何关于原告债权转让的信息，根据合同的相对性原则，该认购书与原告也存在任何关系。综上，原告和杨扬之间不存在任何合法有效的债权转让性文件，杨扬和友林公司之间也不存在任何合法有效的债权。一审法院仅凭一纸协议，就认定2000多万元民间借贷的真实、合法、关联性，在杨扬个人明显不具备出借能力的前提下，未依法严格审查银行流水，未审查有无实际交付的事实，认定事实不清，极大侵害了上诉人的合法权益。二、一审判决适用法律错误且程序违法（未依法审查杨扬和友林之间的债权债务的真实性和合法性），主要体现在对债权转让和原告主张以债权转让方式抵顶购房款的审理两个方面。（一）关于债权转让的审理，一审法院适用法律错误；《合同法》第80条是关于债权转让形式要件的明确法律规定：”债权人转让债权的，应当通知债务人。“未通知到债务人的，该债权转让依法对债务人不发生法律效力。即没有杨扬与友林公司之间的债权转让文件，原告和杨扬之间也没有任何债权转让的文件，友林公司更没有收到双方任何关于债权转让的通知，且友林公司给原告开具的收据上，也未注明任何“债权转让、债权抵顶、三角债抵顶”的字眼。一审法院认定债权转让完全是依据原告单方没有任何直接证据的单方陈述。关于本案上诉人给被诉人开具的收据，事实上，被上诉人根本没有依约交付购房款。一审法院依据双方之间的买卖合同第六条第一款“买受人交清总房款……元整”结合其他间接证据，就认定被诉人已交清房款是错误的。理由：1.从事实角度看，该收据是案外人杨扬伙同被上诉人以及其他同案中的被上诉人一起，通过围攻上诉人售楼部、锁门、哄闹妨碍上诉人公司经营秩序、打砸办公设备等暴力方式，胁迫上诉人出具的。是被上诉人企图以这种合法形式，掩盖其“暴力讨债、虚假诉讼”的违法事实。2.双方之间的买卖合同第六条第一款结合第八条第一款的30日内付清房款的约定，可以看出，被上诉人尚未支付购房款。如果已经支付，那么合理的表述应该是“买受人已交清总房款……元整”。一字之差，天壤之别。3.即便不考虑上诉人陈述的暴力讨债的因素，先开具收据也不能证明被上诉人支付了购房款。现在很多房地产公司包括其他一些市场经营主体，给客户开具收据或发票，客户再根据开具的票据进行汇款早已是不争的事实和常态，完全符合交易习惯和逻辑。在安平，先开票再付款的交易情形十分普遍，特别是政府机关也是如此，都是要求合作对方先开具发票或收据，再凭发票、收据找财政部门审批拨款。再有，在没有任何书面债权转让文件的前提下，作为核心关键的第三方杨扬也未出庭向法庭说明债权转让到底是否属于事实，因为法庭作为证据采纳的认购书上并没有任何信息和签字。综上，一审法院认定原告以债权转让的方式支付购房款不仅认定事实错误，而且系适用法律错误。按照一审法院的认定，凡是与我公司签订了《买卖合同》并且先开具收据并付款的客户，只要是杨扬欠这些人的钱，他们就可以不经杨扬同意，也不用与杨扬达成任何债权转让的协议（因本案的认购书也不是经杨扬同意，而是从另案中调取的）随意起诉友林公司，就可以获得胜诉判决，不用缴纳任何房款，这明显是荒谬和违法的。（二）关于购房款的支付形式，由于原告主张基础的法律关系是民间借贷，是三角债的抵顶，但是一审法院没有严格适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释【2015】18号）、《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷案件的通知》（2018）215号）等法律法规的规定进行审理。一审法院认定原告债权转让存在的事实的证据主要为杨扬、友林公司与吕晓轻签订的认购书书以及原告和杨扬之间的借条、银行流水等，上诉人认为以上认定明显系适用法律错误，理由如下：一审法院未审查杨扬与友林之间债权债务的真实性和合法性，程序违法，审查事实不清；《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释【2015】18号）第十九条规定“人民法院审理民间借贷纠纷案件时发现有下列情形，应当严格审查借贷发生的原因、时间、地点、款项来、地点付当时、款项流向以及借贷双方的关系、经济状况等事实，综合判断是否属于虚假民事诉讼：出借人明显不具备出借能力；出借人起诉所依据的事实和理由明显不符合常理；初级而不能提交债权凭证或者提交的债权凭证存在伪造的可能；”同时，根据《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷案件的通知》（2018）215号）第一条的规定：“加大对借贷事实和证据的审查力度。“套路贷”诈骗等犯罪设局者具备知识性犯罪特征，善于通过虚增债权债务、制造银行流水痕迹、故意失联制造违约等方式，形成证据链条闭环，并借助民事诉讼程序实现非法目的。”因此，人民法院在审理民间借贷纠纷案件中，除根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、第十六条规定，对借据、收据、欠条等债权凭证及银行流水等款项交付凭证进行审查外，还应结合款项来源、交易习惯、经济能力、财产变化等情况、当事人关系以及当事人陈述等因素综合判断借贷的真实情况。有违法犯罪等合理怀疑，代理人对案件事实无法说明的，应当传唤当事人本人到庭，就有关案件事实接受询问。要适当加大调查取证力度，查明事实真相。具体本案，一审法院作为判决依据的认购书未严格审查借贷的真实性。杨扬作为自然人，其明显不具备认购书中提到的涉及26404902元巨额款项的出借能力；杨扬是否真实的出借给了友林公司26407902元，仅凭认购书是不能确定的。本案认购书显然不是真实的，在认购书签订之前，杨扬和友林公司之间已经没有了任何的债权债务关系。对于认购书的合法性问题，一审也未予以审查，程序违法，适用法律错误。认购书中提到的基本法律关系是民间借贷法律关系，且涉及金额多达26407902元。根据最高法院裁判案例观点：涉及民间借贷的案件，法院未调取银行流水查明案情属程序违法。根据最高法的指导案例，在涉及以房抵债纠纷中，明确要求人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。综上所述，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。为此，上诉人郑重请求上级人民法院依法审查，支持上诉人的上诉请求，维护二审司法权威、促进司法公正！上诉人补充称：1.本案涉及到的房屋买卖合同实际是杨扬和友林公司之间的借款合同，这68套房屋包括被上诉人起诉的两套房屋，是杨扬和友林公司之间的借款抵押担保。2.上诉人和被上诉人之间没有真实的房屋买卖意思表示。3.友林公司和杨扬之间债权债务在法庭没有查清之前或者是在友林公司和杨扬通过诉讼解决之前不能认定双方之间的债权债务关系还有多少。被上诉人冯长青答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，友林公司上诉状的主张不是事实，且与其在其他案件中的主张存在矛盾。1、一审法院认定我方以三角债抵顶的方式向友林公司支付了购房款，认定事实清楚，友林公司上诉状中主张法院认定事实错误，是毫无事实依据的。友林公司称《友林国际认购书》、杨扬与友林公司的借贷关系、冯长青与杨扬的借贷关系，不是真实的。但友林公司于2016年8月18日起诉吕晓轻一案中，已承认了上述认购书及相关借贷关系是真实存在的，是合法有效的，后友林公司也依法向法院撤回对吕晓轻的起诉。这足以说明上述认购书是冯长青与友林公司自愿签订的，合法有效。2、另外，友林公司在上诉状中称借条上没有明确约定利息的，视为没有利息，这是对法律条文理解错误。自然人之间的民间借贷合同也受合同法调整，合同法规定口头合同也具有合同效力，双方在借贷关系形成时可以口头约定利息，这种口头约定也具有法律效力。并且，即使双方当时没有约定，但是双方在之后的协议中均认可了本金及利息，双方自愿明确认可了欠款数额，也因达成新的合意而形成了新的合同，也是具有法律效力的，友林公司仅仅因为欠条上没有载明利息，而不综合全案的相关协议，从而认为利息不存在是断章取义的。3、友林公司在上诉状称杨扬与其之间借贷关系没有转账记录的支持，因而无效，从而主张上述认购书及债权转让无效是错误的。本案中，我方仅仅需要证明我方与杨扬之间的借贷关系，并证明友林公司也认可我方、杨扬及友林公司以房顶债的协议即可。关于杨扬与友林公司之间的民间借贷关系的形成与我方无关，杨扬是转账或是现金履行出借借款义务，分几次出借借款，也与我方无关，因为在我方与杨扬、友林公司协商以房顶债时，友林公司认可了其与杨扬的债权债务关系，并且同意以房顶债，这样我方才与友林公司签订了房屋认购协议书。综上，友林公司主张的一审法院认定事实不清，处理不当，且存在未查明的事实是错误的。二、一审法院适用法律并无不当，程序合法。(一)关于债权转让的审理，一审法院适用法律正确，并无不当。友林公司主张债权转让因未通知债务人而不发生法律效力。但事实上，债权转让及以房抵债事宜是我方及杨扬、友林公司的代表均在场时协商的，友林公司作为债务人也认可的情况下，我方才与友林公司签订的上述认购书，因房屋是以房抵债，故友林公司也出具了收据。友林公司在上诉状中否认上述事实，并且还主张出具了收据也不能证明上述事实是背信弃义、违反诚信原则的体现。(二)关于购房款支付问题，一审法院适用法律正确无误。1、友林公司一再主张杨扬、友林公司之间的借贷关系履行情况及杨扬没有出借借款的能力，但杨扬与友林公司之间的借贷关系中履行情况与我方无关，上文第一中第3项已经详细阐述，不在赘述。2、另外，以房顶债并非是非法无效的。以房抵债已经实际履行的，是合法有效的。本案中，双方已经签订了认购书、正式房屋买卖合同，并且双方已经网签，友林公司也已经出具了收据、发票，双方已经履行了以房顶债合同，此合同合法有效。综上，友林公司的上诉状的内容没有事实和法律依据。本案争执焦点问题为:1、友林公司是否知晓和同意以房顶债;2、我方与杨扬的债权债务关系及债权转让情况;3、以房抵债是否一定无效。本案事实如下:1、2015年5月30日，友林公司作为甲方，吕晓轻作为乙方，杨扬、佟旭英作为丙方签订了友林国际城认购书，约定由于友林公司拖欠杨扬、佟旭英款项，杨扬、佟旭英指定吕晓轻认购友林公司房屋68套，折抵欠款。友林公司在其它案件中已经认可过此协议。2、冯长青作为杨扬的债权人认为杨扬指定吕晓轻认购房屋侵犯了其权利，友林公司、吕晓轻、杨扬、佟旭英解除了友林国际城认购书。3、经冯长青与杨扬、友林公司协商，杨扬以上述友林公司房屋68套中的两套，即安平友林国际城小区10号楼l单元1702室、9号楼1单元1702室房屋两套，抵友林公司欠杨扬、杨扬欠冯长青的款项。冯长青与友林公司签订了正式的购房合同，约定冯长青购买安平友林国际城小区10号楼l单元1702室、9号楼1单元1702室房屋两套。友林公司也开具了收据及正式发票，并进行了网签。但友林公司至今并没有交付房屋。以物抵债的并非一定无效的理由上文已阐明，不在赘述。综上，一审判决事实清楚，证据充分，程序合法，请二审法院依法驳回友林公司的上诉，维持原判。冯长青向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告交付安平友林国际城小区10号楼1单元1702室房产和9号楼1单元1702室房产，并自2016年1月1日起按照日112元向原告支付逾期交房违约金至交付之日止；2.依法判令被告为原告办理相应房屋产权证书；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年案外人杨扬将其对被告的债权转让给原告。原告又与被告达成商品房买卖合同，原告向被告所需交纳的购房款冲抵原告通过杨扬转让得来的债权。2015年10月15日，被告向原告出具了收据，注明收到了原告交纳的位于安平友林国际城小区10号楼1单元1702室全款557559元和9号楼1单元1702室全款563522元。2015年10月22日，原、被告双方正式签订《商品房买卖合同》，约定原告购买的商品房位于安平友林国际城小区9号楼1单元1702室，建筑面积149.08平方米；10号楼1单元1702室，建筑面积149.08平方米。合同第六条第一项明确约定买受人分别交清总房款557559元整和563522元整。《商品房买卖合同》第九条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但被告至今未能向原告交付涉案房产。依照《商品房买卖合同》第十条第一项约定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。综上，原告多次要求被告履行合同义务未果，现依法起诉，请支持原告诉讼请求。一审法院认定事实：逯子龙与案外人杨扬存在债权债务关系，2014年4月28日，杨扬向逯子龙借款500万元，2014年10月2日，杨扬向逯子龙借款450万元，共计950万元。后杨扬归还逯子龙借款300万元，截止到2015年5月30日尚欠逯子龙借款本息7923500元。杨扬与被告河北友林房地产开发有限公司存在债权债务关系，截止到2015年5月30日，被告尚欠杨扬借款本息26407902元。2015年5月30日河北友林房地产开发有限公司作为甲方，吕晓轻作为乙方，杨扬、佟旭英作为丙方签订了友林国际城认购书，约定由于河北友林房地产开发有限公司拖欠杨扬、佟旭英款项，杨扬、佟旭英指定吕晓轻认购河北友林房地产开发有限公司房屋68套抵顶欠款。因杨扬作为逯子龙的债务人无力清偿借款本息7923500元，经逯子龙与杨扬、被告三方协商一致，对吕晓轻与被告达成的认购协议进行了部分变更，即将其中的9套房屋退回被告，同时由被告按9套房屋的价值代替杨扬履行对逯子龙所负债务6846500元，且逯子龙与他人均同意用此9套房屋抵顶受让债务6846500元，由被告直接为逯子龙等人按每套房的价值出具收据，并签订购房合同。因逯子龙对杨扬的债权系与他人合伙享有，根据逯子龙的意见，将9套房屋分别抵顶到逯子龙等六人名下，其中原告冯长青抵顶房屋两套。被告河北友林房地产开发有限公司于2015年10月15日向原告冯长青龙出具了收据两份，注明收到原告交纳的位于安平友林国际城小区10号楼1单元1702室全款557559元和9号楼1单元1702室全款563522元。2015年10月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》两份，合同约定原告购买被告安平友林国际城小区10号楼1单元1702室和9号楼1单元1702室。《商品房买卖合同》第六条第一项约定，买受人分别交清总房款557559元整和563522元整；第九条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十条第一项约定，逾期交房不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。后经原、被告协商未果，被告至今未能向原告交付上述房屋，办理房屋产权登记手续。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不存在《合同法》第五十二条的合同无效情形，属于有效合同。该合同并非为借款合同履行提供担保，而是在被告难以清偿债务时，通过将其所有的房屋出售给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。被告辩称杨扬转让给原告的债权均为超过法定利率的高额利息，原告应对债权转让的合法性承担举证责任。本案中既是杨扬对被告享有的部分债权转让给原告，同时又是杨扬将对原告负有的债务转让给被告，是三方之间债务的抵顶。原告对杨扬的债权真实合法，且三方已达成一致意见，由被告对原告承担清偿责任，原告等人对杨扬享有的债权6846500元已消亡。该转让行为系三方真实意思表示，无论杨扬对被告债权是否合法，均不影响被告对原告负有清偿义务的效力。被告认为与杨扬之间债权债务关系不合法，应另行向杨扬主张权利，同本案原告无关。被告未按合同约定向原告交付房屋，应承担违约责任，故原告要求被告交付房屋，于法有据，应予支持。原、被告双方虽在购房合同中对交房时间有明确约定，但该案不同于一般的房屋买卖关系，原告购买被告房屋的目的是以物抵债实现债权，被告未按期交房存在诸多因素，由被告承担逾期交房违约金欠妥，故对原告要求支付违约金的请求不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条的规定，判决：一、被告河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将其位于安平友林国际城小区10号楼1单元1702室和9号楼1单元1702室房屋各一套交付原告冯长青，并协助办理房屋产权登记手续；二、被告河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告冯长青保全费5000元；三、驳回原告冯长青的其他诉讼请求。案件受理费14890元，由被告河北友林房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明与一审查明事实一致。本院认为，本案中，友林公司主张冯长青未支付相应房屋价款，而冯长青主张其系三方以物抵债方式支付的房屋价款。以物抵债系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、协议的履行等问题的认定，应以尊重当事人意思自治为基础原则。一般而言，合同内容只要是当事人的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，即为合法有效。根据冯长青提供的友林公司出具的房屋价款收据等证据及陈述的涉案房屋购买过程，一审判决认定冯长青以三角债抵顶的方式向友林公司支付了购房款，事实清楚。本案中，案外人杨扬、认购人吕晓轻与友林公司等签订了《友林国际城认购书》，并据此签订了《商品房买卖合同》，冯长青与友林公司也签订了《商品房买卖合同》，签订时间至今有近四年多的时间，在此期间友林公司为上述房屋在房屋管理部门办理了网签。虽然在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。但就此案属于已经签订《商品房买卖合同》的情形，友林公司抗辩称其与杨扬之间债权债务关系、杨扬与冯长青债权债务关系不真实、不合法，其应就此承担举证责任，而友林公司未能提供有效证据证明其该抗辩主张。根据现有证据，友林公司在上述合同等签订后，亦未申请撤销或积极主张权利提供相应证据，一审判决判令其履行房屋交付义务并无不当。二审中，被上诉人冯长青提出申请，要求法院向房管部门调取友林公司与吕晓轻解约以后又与冯长青等人签订房屋买卖合同的资料，因本案基本事实已经清楚，故不再调取。关于友林公司申请对三方协议公司公章、法定代表人手章鉴定问题，因与本案有关的相关诉讼以及本案查明的事实能证实各方抵债是真实的，因此，不予鉴定。综上，上诉人友林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14890元，由上诉人河北友林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李永玮审判员  张 晓审判员  王江丰二〇一九年十月二十二日书记员  刘 珍