北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终13764号上诉人（原审被告）：王晓丰，男，1977年7月9日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王树德，北京市鑫诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴波，男，1988年2月17日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：姚凤娇，女，1989年10月16日出生，住北京市海淀区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：李继泉，北京市君邦律师事务所律师。原审被告：北京首佳物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路**汇欣大厦**楼**B403。法定代表人：刘玉生，董事长。委托诉讼代理人：齐光金。上诉人王晓丰因与被上诉人吴波、姚凤娇、原审被告北京首佳物业管理有限公司（以下简称首佳公司）恢复原状纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初16688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王晓丰上诉请求：依法撤销或改判原审判决。事实和理由：1.开发商提供的图纸不能说明腾退面积明示为吴波、姚凤娇使用，原审法院认定王晓丰侵占吴波、姚凤娇的使用面积是错误的。2.即使王晓丰圈建的小院使用面积属于侵占，也仅仅占用的是业主共有或公共绿地面积，并不是占用吴波、姚凤娇的地面花园的使用面积。3.如果王晓丰将正南方的使用面积腾退给吴波、姚凤娇，不仅会遮挡王晓丰的窗户，也会造成对王晓丰隐私权的侵害。4.原审遗漏了必需参加诉讼的第三人也就是开发商，合同处分了所有业主共有的面积，商品房买卖合同中关于绿地赠送的约定无效。吴波、姚凤娇、首佳公司坚持其在原审诉讼中的意见，未提出上诉。吴波、姚凤娇向原审法院起诉请求：1.请求法院判令王晓丰停止侵害、腾退侵占吴波、姚凤娇的24.7平米的小院，王晓丰、首佳公司应负责将吴波、姚凤娇小院恢复原状；2.请求判令王晓丰、首佳公司赔偿吴波、姚凤娇小院被侵占期间的经济损失13600元；3.请求王晓丰、首佳公司支付吴波、姚凤娇因维权所支出的误工费8700元、交通费1000元、律师费25000元；共计48300元。4.本案诉讼费由王晓丰、首佳公司承担。原审法院认定事实：2015年8月，吴波、姚凤娇与出卖人北京紫石房地产开发有限公司（以下简称紫石公司）签订《北京市商品房预售合同》，约定出卖人紫石公司将坐落于北京市通州区永顺镇商务园D1南区（5、6、7地块）商业，经营性办公用地项目××商业楼×层×××（以下简称×××号房屋）出售给吴波、姚凤娇。该商品房的用途为商业，预测建筑面积共47.42平方米，其中，套内面积35.34平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.08平方米。该商品房单价为每平方米45785.09元，总价款为1618045元。买受人采取商业银行按揭贷款的方式付款，出卖人应于2017年9月30日向买受人交付该商品房。该合同包含附件一至附件九及相关物业条款等其他合同条款和内容，合同及附件共计75页。其中合同附件八为《北京市商品房预售合同补充协议》，该补充协议包含：一、关于销售的补充约定；二、设计变更的补充约定；三、对项目控规等的特殊说明；四、房屋的交付；五、房屋保修范围和期限；六、产权登记责任；七、房屋物业管理服务；八、登记备案的注销；九、通知；十、其他；其中在第十条其他中，第五项约定：买受人知晓并通知小区内部分绿地归设计通道与之相连的专有商品房所属的业主使用。该部分绿地属于小区整体绿化的一部分，与之相连的专有商品房所述的业主有专有使用权，该业主对其使用不允许改作其他用途，不得危及建筑物及公共安全，且应自交付使用后承担其所产生的维修、维护费用，并配合对公用设备、设施的维护、维修。双方同意出卖人有权根据具体情况授权给相邻单位业主养护并使用该商品房所在楼宇首层单位的地面花园（判决中称的小院）45.28平方米，买受人对此不持异议且不主张任何权利。但该特定商品房买受人使用时必须遵守有关法律法规、物业管理制度及其已经做出的使用承诺。另查，王晓丰于2015年8月与出卖人紫石公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定出卖人紫石公司将坐落于北京市通州区永顺镇商务园D1南区（5、6、7地块）商业，经营性办公用地项目××商业楼×层×××（以下简称×××号房屋）出售给王晓丰，在其签订的合同附件八中也约定，出卖人授权购房业主养护并使用所在楼宇首层单位的地面花园（判决中称的小院）24.04平方米，此外合同还约定其他内容。吴波、姚凤娇所购买的×××号房屋与王晓丰购买的×××号房屋东西相邻。再查，物业公司表示于2017年11月14日向×-×××的业主王晓丰发出违规告知单，内容为：您好，你现在圈围的小院范围，目测本楼邻里的外边缘，已远超出规划范围。建议您停止圈占的违规行为，腾退不属于您的小院面积。如，您认为邻居窗户影响您小院使用或开发商给您约定的其他赠予面积请您出示给我方，否则请您及时腾退您圈占的扩大的小院面积。2017年11月20日，又向×-×××业主王晓丰发出违规告知单，内容为：您好我方未收到您送达的有关您出具、使用扩大圈占小院面积的证明材料。请您停止您的违规行为，否则我方会向政府有关执法部门举报，因此造成的相关损失等带给您的不便和影响，请您考虑周祥。对此，物业公司表示在这个纠纷过程中尽到了违规告知及协调义务，表示王晓丰确属超范围围圈了小院，王晓丰表示未收到物业公司提交的违规告知单。本案庭审过程中，吴波、姚凤娇表示开发商于2017年5月28日向其交付房屋后并交付了小院。吴波、姚凤娇收房后便将房屋出租他人使用，直至2019年3月初，吴波、姚凤娇发现×××号房屋业主王晓丰围圈的小院面积侵占了吴波、姚凤娇所拥有使用权的小院面积。对此提交了购房合同、照片、视频、物业公司微信沟通记录及物业违规告知单等相应证据。对此，王晓丰表示，小院是公共绿地，吴波、姚凤娇所提交的相关证据无法证明其对小院有合法使用权，王晓丰也从未收到过物业公司的违规告知单。目前，录像中双方的小院现状确实如此，相邻业主在自家门口都建设了小院，王晓丰所圈围的小院并未影响吴波、姚凤娇出行采光的相邻权。物业公司对吴波、姚凤娇提交证据认可，其表示物业公司是服务企业，并非土地权属的确认部门。王晓丰提交了小院装修许可证及相应的照片，证明其装修小院系经过物业许可的合法装修，且小区内一层住户的小院均为正窗所对前方绿地。吴波、姚凤娇对此不予认可，表示王晓丰的圈建及改造小院已经超出了其合同约定的绿地面积，构成对吴波、姚凤娇的侵权。物业公司表示小院改造许可证真实，但是王晓丰是2017年就围建完毕。对于物业公司提交从开发商紫石公司处提供的小区图纸，吴波、姚凤娇表示认可，且与购房合同中的缩小版的小区图纸是一致的，王晓丰表示不认可，其表示图纸未经建委备案，且开发商出售房屋时仅写明小院使用平米数，并未附有绿地使用权的具体方位。经询，王晓丰表示其所围圈的小院使用面积确属超出了开发商授权其养护及使用的小院面积（地面花园24.04平方米），但其表示占用的是公共绿地，主张权利的主体也应该是开发商，并没有侵占吴波、姚凤娇使用面积，吴波、姚凤娇无权主张权利，小区所有院子都是这么围的。物业公司表示通过开发商转交的图纸，可以认定吴波、姚凤娇及王晓丰的小院位置及面积，且王晓丰确属超出了其小院的使用面积，有侵占行为。经法院到现场勘查，吴波、姚凤娇、王晓丰及物业公司均在场的情况下测量了小院的实际占用面积情况，王晓丰确属超出了其合同约定的使用面积。吴波、姚凤娇表示，结合开发商提供的图纸面积，按照宽度为3.6米测量，王晓丰侵占其使用面积为自105小院东侧围栏向西3.6米，南侧围栏向北6.86米。王晓丰认可目前的测量情况，但其表示仅为大致测量，且如果按照开发商约定的使用面积使用，吴波、姚凤娇将小院圈至其家门口，将导致其无法出行且影响隐私。原审法院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任，承担侵权责任的方式主要有（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应承担举证不能的不利后果。就本案查明的事实，吴波、姚凤娇所购买的×××号房屋与王晓丰购买的×××号房屋相邻，依据吴波、姚凤娇及王晓丰与开发商紫石公司签订的合同，在补充协议中，均约定授权业主可以养护并使用商品房所在楼宇首层单位的地面花园，并明确约定了不同的平米数，且明确说明使用人必须遵守有关法律法规、物业管理制度及其已经做出的使用承诺。对此，通过法院到现场勘查，可以确认王晓丰确属超占了其合同约定的小院面积，对此，王晓丰也予以承认，同时，结合庭审中物业公司向开发商调取的相关图纸，可以确定吴波、姚凤娇与王晓丰的小院使用位置及面积，虽王晓丰抗辩不认可图纸真实及有效性，但对此未提供充分的证据予以反驳，法院对其抗辩意见不予采信。相邻权利人之间应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案经过法庭的多次协调及现场勘查的调和，双方当事人最终仍无法就小院的合理使用达成共识。本案中，王晓丰承认其超出了合同约定的小院使用面积，结合现场勘查也确属事实，其次，其表示其他业主均有类似在正窗前的圈建行为，故作出其系合理围建的错误认识，这种认识与做法显然不符合相邻关系之间正确处理问题的方式，也不符合合同约定及物业公司的管理制度，虽其表示未收到物业公司的违规通知单，但从庭审中物业公司的提交的证据及庭审意见可以认定，王晓丰的圈建行为是不符合物业管理制度的，即也违背了其在购房补充协议中所作出的承诺。综上，结合小区开发商紫石公司提供的图纸及现场勘查情况、王晓丰的小院实际占用情况，法院认为吴波、姚凤娇要求王晓丰腾退自其围栏东侧边缘向西3.6米及南侧围栏向北6.86米的诉讼请求，依据充分，法院予以支持。但对于吴波、姚凤娇要求王晓丰及物业公司恢复小院原状的请求，结合现有证据并不能认定恢复标准及原小院建设情况，故此法院不予支持。关于吴波、姚凤娇要求王晓丰、首佳公司赔偿小院被占用期间的经济损失13600元的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。对于吴波、姚凤娇要求王晓丰、首佳公司赔偿其因维权所支出的误工费、交通费、律师费，共计48300元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。判决：一、王晓丰将其圈占的由吴波、姚凤娇享有使用权的地面花园的使用面积（自王晓丰小院东侧围栏向西3.6米，南侧围栏向北6.86米，约24.7平方米）腾退返还给吴波、姚凤娇，于本判决生效之日起15日内执行清；二、驳回吴波、姚凤娇的其他诉讼请求。本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。对于王晓丰将×××号房屋西侧的土地圈占、改变用途的事实能够确定。在二审诉讼中，各方争议的主要问题为以下几方面：一、从吴波、姚凤娇提交的《北京市商品房预售合同》来看，其所购买的部分是×××号房屋，预测建筑面积47.42平方米，套内建筑面积35.34平方米，涉案的绿地面积并不包含在吴波、姚凤娇所购买房屋的面积内，也没有将涉案土地的使用权登记在吴波、姚凤娇名下，不能认定吴波、姚凤娇对涉案土地享有专有的土地使用权。原审法院判决将涉案土地的使用权返还给吴波、姚凤娇不妥，本院予以纠正。但吴波、姚凤娇要求王晓丰将涉案土地恢复原状的请求，符合法律规定，本院予以支持。二、从王晓丰提供的证据来看，涉案土地的使用权未登记在王晓丰名下，王晓丰不享有涉案土地专有的土地使用权，其擅自圈占、改变用途没有法律依据，应当将涉案土地恢复至其圈占前的状态，故吴波、姚凤娇要求王晓丰将涉案土地恢复原状的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。三、关于恢复原状的标准问题。根据吴波、姚凤娇提交的《北京市商品房预售合同补充协议》内容可知，涉案土地系属于小区整体绿化的部分绿地，其提交的视频、照片等也能够佐证交房时涉案土地原系绿地，王晓丰应当将涉案土地恢复至原绿地状态。四、物业管理是指物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。首佳公司作为涉案小区的物业服务企业，应对涉案小区内相关场地进行养护、管理，维护小区内的环境卫生和相关秩序。王晓丰擅自圈占并改变涉案土地的用途，首佳公司未履行物业管理职责予以制止、要求恢复原状，没有尽到物业管理责任，首佳公司辩称其不应承担责任，不符合法律规定。在原审法院没有判决首佳公司承担责任的情况下，吴波、姚凤娇也没有针对首佳公司应当承担责任提出上诉，且本案中能够明确是王晓丰实际圈占涉案土地，故本院仅判令由王晓丰将涉案土地恢复至原绿地状态。此外，关于王晓丰上诉主张原审法院遗漏开发商紫石公司参加诉讼的问题，因本案属于王晓丰擅自圈占、改变涉案土地的状态而引起，其与开发商签订房屋买卖合同的履行问题与本案不属于同一法律关系，紫石公司不属于必需参加本案诉讼的当事人，原审法院未追加紫石公司为本案当事人，不违反法律规定。综上所述，原审法院适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2019）京0112民初16688号民事判决。二、本判决生效后十五日内，王晓丰将其圈占的北京市通州区滨榆东路×号院×号楼×层×××房屋西侧的土地恢复至其占用前的绿地状态。三、驳回吴波、姚凤娇的其他诉讼请求。四、驳回王晓丰的其他上诉请求。一审案件受理费674元，由吴波、姚凤娇负担337元（已交纳），由王晓丰负担337元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费674元，由王晓丰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 邢 军审 判 员 玄明虎二〇一九年十月二十九日法官助理 佳 丽书 记 员 高 明