黑龙江省伊春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑07民终271号上诉人（一审被告）：铁力市骏腾房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市铁力镇正阳街4委。法定代表人：姚旭东，职务董事长。委托诉讼代理人：朱桂荣，女，该公司员工。委托诉讼代理人：林树龙，黑龙江省铁力市北方法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：王明辉，男，1980年3月22日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：曲直、王齐平，黑龙江远东律师集团事务所律师。上诉人铁力市骏腾房地产开发有限公司（以下简称骏腾公司）因与被上诉人王明辉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省铁力市人民法院（2019）黑0781民初585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人骏腾公司的委托诉讼代理人朱桂荣、林树龙，被上诉人王明辉的委托诉讼代理人曲直、王齐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骏腾公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判按住宅每平方米1550元和车库每平方米3500元标准给付房屋拆迁损失款179275元。事实与理由：我公司与王明辉签订的《拆迁安置用房协议》显失公平，回迁安置比例达到1：2.8，明显不符合政府文件及相关政策。一审法院判决按住宅每平方米2580元和车库每平方米4500元计算房屋拆迁损失款错误。王明辉辩称，一审法院认定住宅和车库的价格是合理的，一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持一审判决。王明辉向一审法院起诉请求：1、解除与骏腾公司于2014年10月23日签订的拆迁安置用房协议；2、骏腾公司赔偿房款损失181890元（2580元/平方米×70.5平方米）；3、骏腾公司赔偿车库差价款90000元（4500元/平方米×20平方米）；4、骏腾公司给付搬迁过渡费（租房费损失）20000元。一审法院认定的事实：骏腾公司系铁力市世纪尚都小区项目的开发建设单位。2014年10月23日，王明辉以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订《拆迁安置用房协议》，约定：骏腾公司动迁王明辉有房照房屋一套，面积为39平方米，为王明辉回迁安置铁力市世纪尚都小区附2号楼4单元2楼西面积为70.5平方米住宅楼，位于住宅楼下南侧车库约20平方米，回迁日期为2015年10月1日前。由骏腾公司通知王明辉，根据房屋性质及楼层办理入户手续。其中第八条约定，回迁时王明辉必须持本人身份证、产权证、协议书等原件办理回迁，否则协议无效。第十条约定，回迁时王明辉应当向骏腾公司交纳楼层差价，二层、四层150元/平方米，三层为200元/平方米。2017年12月，双方重新约定住宅回迁日期为2018年，住宅、车库多平方不再添钱，骏腾公司补偿王明辉3平方米面积。庭审中，骏腾公司自认本案拆迁协议约定的回迁楼房及车库没有建成。一审法院（2018）黑0781民初1005号民事判决曾认定案涉小区车库价格为每平方米4500元。另查明，骏腾公司在其回迁办公室张贴回迁安置房入户收费明细一张，上面载有“补面积差价二、三、四层2580元/平方米”字样，案涉小区至今尚未验收。一审法院认为，王明辉以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订的《拆迁安置用房协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。但合同效力问题，不属于当事人约定的范畴，应当由有关司法机关依照法律规定予以确认，因此，该协议第八条的约定违反法律规定，应当认定为无效。显失公平应当同时符合下列构成要件：（1）合同当事人的权利义务明显不对等,违反公平、等价有偿原则（客观要件）；（2）显失公平的事实发生在合同订立之时（客观要件）；（3）一方当事人利用自己的优势或者利用对方的急迫、轻率、无经验（主观要件）。本案事实并不符合显失公平的第三个构成要件，在双方当事人的对比中,显然作为开发商的骏腾公司处于优势地位，并且在订立《拆迁安置补偿协议》时更有经验，本案不存在显失公平的事实，骏腾公司所述本案合同因显失公平的抗辩主张不能成立。王明辉原有的房屋已经按照拆迁协议的约定交由骏腾公司拆除，王明辉没有违约行为。现拆迁协议约定的为王明辉回迁安置的楼房骏腾公司自认没有建成，是因为骏腾公司没有按照拆迁协议约定的期限、位置、面积交付回迁楼房，存在明显的违约行为，依法应当承担违约责任，王明辉主张解除拆迁协议，赔偿损失，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。王明辉的原有房屋已经被拆除，其主张按回迁后住宅楼的价格赔偿损失，符合法律规定，予以支持。王明辉所举视频资料和照片已经证实骏腾公司在回迁户回迁入户时，回迁楼房如果超出拆迁协议约定的面积，骏腾公司对住宅楼中的二、三、四层统一按照2580元/平方米收取面积差价，王明辉主张以此价格作为计算损失的依据，予以支持。因双方当事人未申请对案涉楼房的价格进行司法鉴定，根据举证责任的分配原则，王明辉已经举出案涉楼房价格的初步证据，骏腾公司不认可，应由骏腾公司负举证责任，其未申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果。经计算，骏腾公司应当赔偿王明辉不能回迁楼房的损失为181890元（2580元/平方米×70.5平方米）。王明辉主张按回迁后车库的价格赔偿损失，符合法律规定，予以支持。王明辉所举法院生效判决已经确定车库的价格为4500元/平方米，王明辉主张以此价格作为计算损失的依据，予以支持。骏腾公司应赔偿王明辉车库损失为90000元（4500元/平方米×20平方米）。骏腾公司应当按协议约定向王明辉交付回迁楼房，其至今没有交付，王明辉主张逾期交付回迁楼房期间的租房费用损失符合法律规定，但王明辉未举证证实已经实际租房居住并支付房租费的事实，故对王明辉的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第五十四条第一款、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款规定，判决：一、解除王明辉与铁力市骏腾房地产开发有限责任公司于2014年10月23日签订的拆迁安置用房协议；二、铁力市骏腾房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内一次性赔偿王明辉房屋拆迁损失18890元、车库损失90000元，合计271890元；三、驳回王明辉的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：王明辉提交的2018年12月16日骏腾公司收取案外人回迁户王玉艺回迁房屋面积差价以每平方米2580元计算，与王明辉一审提供的骏腾公司公示的住宅价格为每平方米2580元相互佐证，本院对该证据予以采信。骏腾公司提供的回购明细不能证明回迁房屋的市场价格，故本院对该证据不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，王明辉以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订的《拆迁安置用房协议》是双方当事人真实意思表示，未法律强制性规定，应为合法有效。骏腾公司未提供证据证实房屋市场价格，王明辉提交的证据能够证明骏腾公司按住宅每平方米2580元收取回迁户房屋面积差价，故一审法院判决以每平方米2580元计算住宅价款并无不当。王明辉一审时已经举证证明车库每平方米4500元，骏腾公司一、二审均未提供证据反驳该主张，故一审法院判决以每平方米4500元计算车库价款并无不当。综上所述，骏腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2115元，由骏腾公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵淑杰审判员  郭良富审判员  高 峰二〇一九年十月二十九日书记员  朱曦月