河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0502民初1018号原告（反诉被告）：郑州万娱天一影视企业管理有限公司，住所地郑州市**长江中路****楼**。法定代表人：李克邪，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李留、王春艳，河南陆达律师事务所律师。被告（反诉原告）：安阳国旅尚柏奥莱置业有限公司，住所地安，住所地安阳市文峰区中华路南段**v>法定代表人：李长铭，董事长。委托诉讼代理人：李鑫，男，1987年1月6日出生，汉族，住武汉市武昌区，该公司员工。委托诉讼代理人：王芳，女，1970年8月29日出生，汉族，住河南省安阳市北关区，该公司员工。原告（反诉被告）郑州万娱天一影视企业管理有限公司（以下简称郑州万娱公司）与被告（反诉原告）安阳国旅尚柏奥莱置业有限公司（以下简称尚柏奥莱公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月22日、5月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑州万娱公司的委托诉讼代理人李留、王春艳，被告（反诉原告）尚柏奥莱公司的委托诉讼代理人李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郑州万娱公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告保证金40万元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从2018年7月10日起计算至实际清偿之日止）；2、请求判令被告赔偿原告影院设计费502680元；3、请求判令被告赔偿原告违约金100万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年，原被告签订了《安阳中影项目合作协议书》，约定：原告承租被告共计55间商铺及公共区域，租赁期限15年，自2017年1月1日起至2031年12月31日止，租赁场地于2016年6月30日前交付，免租期为3年。原告于合同签订后十个工作日内支付40万元保证金至被告指定账户，被告如未按期交付租赁场地除应返还原告保证金外，还需要支付违约金人民币100万元。合同签订后，原告完全依约履行，于2016年4月22日转入被告指定账户保证金40万元，并对拟开设的影院开始设计，支付设计费502680元。但被告出租的场地直至2017年底才具备交付条件，直至2018年年初才通知原告交付租赁场地，被告的行为已构成严重违约，依照双方签订的协议约定应退还原告保证金并支付违约金等。为此原告诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）尚柏奥莱公司辩称，一、《合作意向书》无法履行的主要原因是原告无正当理由拒绝进场装修，原告提出要求我方返还保证金并支付违约金无事实和法律依据。2016年4月，原被告双方签订合作意向书，意向书签订后，因安阳市按照国家要求实施蓝天工程，并根据季节、天气情况定期和不定期的要求全市工地停工。严重影响我方施工进度，导致工期延后，致使无法在2016年6月30日交付租赁场地。我方及时将上述情况反馈于原告，原告对此并未提出异议也未做出解除合同意思表示，双方继续于2017年5.6.7月份，就空调工程、二次装修及开业时间等开会协商，就部分事宜形成纪要并签字确认。我方在此期间根据原告要求投入大量资金完成二次结构及空调工程施工。2017年12月27日，我方场地通过消防验收后多次与原告联系，要求原告接收场地进行装修，并要求原告提供装修施工图、工期表等资料，原告项目代表李某1通过电话明确答复会发送装修进度图等资料。2018年1月25日，我方以邮政快递形式向原告发送业务联系函，要求提供相关资料。2018年1月30日，原告项目代表李某1来函，希望在项目区增设一、二线服饰品牌，我方于2018年2月1日回函称，增设服饰品牌不属于双方协商事宜，超出意向书范围，随后多次协商，但原告方仍未前来接收场地，也未提供相关施工图等资料。综上，我方认为原告方的行为已不准备继续履行合同，合同目的已不能实现，依据《合同法》第94条规定，于2018年6月21日通过邮政快递形式向原告方发送了解除意向书的通知，依法解除了双方签订的意向书。综上，导致意向书合同目的无法实现的原因是原告方违反合同约定拒绝接收场地，构成根本违约，故原告无权要求我方返还保证金、支付违约金。二、原告提出的要求我方支付影院设计费502680元无事实和法律依据。原告未提供关于影院设计费502680元的支付凭证等证据，无法证明所谓设计费损失的存在。即使有证据证明存在设计费损失，如前所述，导致合同无法履行的原因系原告违约拒绝接收场地，故应由其自行承担设计费损失。反诉原告（被告）尚柏奥莱依法提出反诉请求：1、请求判令被反诉人赔偿反诉人1.1期影院观影台施工损失2743418.78元；2、请求判令被反诉人赔偿因违约造成反诉人预期租金损失1206420元及物业综合管理费92700元；3、请求判令被反诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、合作意向书无法履行的主要原因是被反诉人无正当理由拒绝进场装修，其行为构成根本违约。理由同本诉答辩意见。二、反诉人根据意向书的约定及双方协商意见，进行1.1期观影台施工，因被反诉人违约，其应赔偿反诉人经济损失2743418.78元。意向书签订后，反诉人依约聘请专业机构对影院工程进行设计、施工，完成了影院起坡等工程，工程金额为2743418.78元。因被反诉人违约，反诉人上述损失应由被反诉人进行赔偿。三、因反诉人违约，其应赔偿意向书解约前反诉人预期租金收益1206420元及物业综合管理费损失92700元。意向书第四条约定“租赁期限：自乙方开业之日起15年，自2017年1月1日至2031年12月31日止；”第六条第二款约定“租金标准：免租期满后，前三年租金标准为影院区域6500平米，每平方米20元/平方/月，合计月租金为130000元/月（含物业管理费）；美食广场区域3090平方米，每平方米23元平方/月，合计月租金71070元/月（不含物业费，具体费用和缴费期限以甲乙双方签订的物业管理协议为准）”。因被反诉人根本违约，其应赔偿自租赁场地通过消防部门验收合格期限开始日2017年12月27日至反诉人向被反诉人邮寄解除意向书通知日2018年6月期间共6个月的预期租金收益损失及物业综合管理费损失。反诉被告（原告）郑州万娱公司辩称，一、双方签订的是合作协议书，而非合作意向书。二、反诉原告逾期交付场地，已构成根本违约。首先，双方签订协议书明确约定了租赁场地于2016年6月30日交付，而尚柏奥莱公司于2018年2月才通知我方交付租赁场地，已构成根本违约。我方有权解除合同并要求尚柏奥莱公司承担违约责任，也有权要求尚柏奥莱公司承担违约责任后继续履行合同。其次，违约是尚柏奥莱公司自己造成的。本案双方签订协议书后，尚柏奥莱公司为履行约定义务，在2015年12月22日与中国一冶集团公司签订了《国旅安阳1.1期奥特莱斯项目建设工程施工总承包合同》，该合同中约定竣工时间为2016年7月5日，已经严重晚于我方与尚柏奥莱公司约定的交付时间，故其违约是自己造成的。再次，尚柏奥莱公司所称政府政策原因导致工程延时不能成立。根据提交证据可知，首次政府通知为2016年3月17日关于预警响应的通知，该通知提出建议性污染减排措施，并未要求停工，对涉案工程的施工及交付不产生任何影响。此外，尚柏奥莱提交的其他文件、通知显示的日期均在2016年6月30日之外，即双方约定交付场地之日后，政府政策仅是管控，未要求停工，且约定场地交付之后的管控并不影响场地建设、施工。且合同违约的构成，与违约方是否有过错无关，只要未按合同履行就构成违约，除不可抗力的客观因素也不影响违约的构成。三、尚柏奥莱公司主张的1.1期观影台施工费损失不存在，即使其有损失，也应自行承担，万娱公司无违约行为，不应承担任何损失。尚柏奥莱公司在协议履行过程中，逾期交付场地，逾期办理场地消防验收等，致使我方迟迟未能及时入驻，错失商业良机，双方就尚柏奥莱的违约责任也达不成一致，在此情况下，我方有权拒绝入场，且解除合同也是尚柏奥莱公司提出，因此，对于违约造成的损失均应由尚柏奥莱公司承担。依照双方约定，工程费用本身就应当由尚柏奥莱公司承担，双方在协议书第七条（一）第2项中明确约定了尚柏奥莱公司负责二次结构施工，工程费用由尚柏奥莱公司负担。案涉房屋本身就是尚柏奥莱公司为开设影院所预留，工程建成后，万娱公司不承租，其他公司仍可承租用于开设影院。事实上，在双方就对方违约责任协商期间，尚柏奥莱公司已书面告知我方其欲通过招标重新选择承租单位。据了解，案涉房屋已经租赁给其他影院运营公司，因此对方不可能也不应该存在工程建设费用损失。四、尚柏奥莱公司主张的预期租金损失及物业管理费损失无任何依据，我方不应承担。首先，因尚柏奥莱公司预期交付场地违约，在其违约责任未解决前我公司有权拒绝入场。其次，尚柏奥莱公司主张的预期租金根本不存在。根据双方约定，租赁前期是没有租金的。其所谓的物业管理费，只有承租人入场经营才会产生，无经营则无相应费用。即便存在损失，也是尚柏奥莱公司违约造成，应由其自行承担。综上，请驳回对方反诉请求。原告（反诉被告）郑州万娱公司围绕诉讼请求依法提交了原被告签订的《安阳中影项目合作协议书》、原告法定代表人于2016年4月21日向被告账户汇款40万元的电子回单、被告于2016年4月22日向原告出具的40万元保证金收据、消防部门于2017年12月27日向被告出具的建设工程消防验收意见书、原告与深圳市云幕装饰公司于2016年7月18日签订的项目服务合同书、云幕装饰公司出具的装修效果图、李某2于2018年1月25日支付50万元的银行交易明细、李某2自书其是原告公司会计的证明1份、深圳云幕公司于2019年3月11日出具的该公司合伙人胡某某收到原告公司设计费50万元的证明、深圳市云幕公司企业信息查询单1份、被告于2018年1月28日向原告发出业务联系函、原告于2018年7月10日向被告发送的回复函等证据。被告（反诉原告）尚柏奥莱公司依法提交了《安阳中影项目合作协议书》、被告制作的2016年3月起相关部门发布的有关大气污染防治管控政策文件及措施一览表、蓝天工程指挥部出具的防治大气污染相关文件通知、原被告工作人员于2017年5月6日关于工程进度条件对接的会议纪要、被告于2017年5月20日向原告发送的“关于在5月25日前提交影城二次装修设计图纸的函”、原被告工作人员于2017年6月7日关于空调设计方案问题的对接会议纪要、原被告工作人员于2017年6月27日关于项目推进时间节点及相关事宜的会议纪要、原被告工作人员于2017年6月27日关于现场影厅尺寸复核以及工程问题的对接会议纪要、消防部门于2017年12月27日向被告出具的建设工程消防验收意见书、被告于2018年1月25日向原告发送的业务联系函、被告于2018年2月1日给原告项目代理李晓波的信函、被告于2018年2月11日向原告发送的告知函、被告于2018年2月26日给原告发送的回复函、被告于2018年6月21日向原告发送的关于解除双方协议书的通知等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告郑州万娱公司作为承租方（乙方）与被告尚柏奥莱公司作为出租方（甲方）于2016年4月份签订了《安阳中影项目合作协议书》（以下简称协议书），主要内容为：第二条.甲方提供给乙方位于安阳市中华路文义街特1号B区三层B3-01至B3-55共55间商铺及公共区域，由乙方自主经营多厅影院及小卖部、配套美食城经营。第四条.租赁期限：自乙方开业之日起15年，自2017年1月1日至2031年12月31日止。第五条.场地交付：租赁场地应于2016年6月30日交付。第六条.1.免租期为3年，自2017年1月1日至2019年12月31日止；2.租金标准：免租期满后，前三年租金标准为影院区域6500平方，每平方米20元/平方/月，合计月租金为130000元/月（含物业管理费）；美食广场区域3090平方，每平方米23元/平方/月，合计月租金为71070元/月（不含物业管理费，具体费用和缴费期限以双方签订物业管理协议为准）；4.乙方以40万元为场地租赁保证金，并于签订协议后十个工作日内打到甲方指定账户；甲方如违反以上约定或未按期交付租赁场地，甲方除应返还乙方保证金外，还需要支付违约金100万元；乙方如违反以上约定到期不予租赁，保证金不予返还。第七条（一）.2.甲方按照乙方的设计要求与设计标准负责影城二次结构（影城隔墙、起坡、夹层、消防设施），在交付租赁场地前，按此设计要求与设计标准完成影城二次结构的施工，甲方负责将空调排风管道、电缆接到乙方各影厅内，以上工程费用由甲方承担。4.甲方配合乙方影城消防立项，协助乙方取得消防验收合格意见书；5.甲方保证按时交付租赁场地。（二）.2.乙方负责影院内部装修的设计、施工、审批及验收等；3.乙方保证在甲方按时交付租赁场地后及时装修，按照双方约定时间开始营业，并交付租金。二、2016年4月21日，原告郑州万娱公司法定代表人李克邪向被告尚柏奥莱公司汇款40万元，被告于次日向原告出具了40万元收据。三、2017年5月6日，原被告双方工作人员就“关于奥莱公司与中影国际现场工程进度条件的对接”进行商谈，并形成会议纪要。四、2017年6月7日，原被告双方工作人员就“关于奥莱公司与中影国际有关空调设计方案问题的对接”进行商谈，并形成会议纪要。五、2017年6月20日，原被告双方工作人员形成会议纪要，纪要称“尚柏奥莱公司工程建设接近尾声，基本具备交付条件。尚柏奥莱公司确定于2017年9月16日整体开业。尚柏奥莱公司在2017年7月30日前取得一次消防验收合格证。一次消防验收合格之日起7日内，万娱公司人员、材料进场，开始装修。2017年11月7日前装修完毕，放映设备进场安装、调试到位，具备放映的硬件条件。2017年12月7日前完成消防、环保、文化等部门验收。影城最晚于2017年12月23日正式开业”。六、2017年6月27日，原被告双方工作人员就“关于奥莱公司与中影国际现场影厅尺寸复核以及工程问题的对接”进行商谈，并形成会议纪要。纪要第三条“按照影院方提供的装修图纸设计要求高度和材料进行施工（依照现有装修图纸设计）；”第四条“影院方提供的图纸不含影厅公告走道部分空调设计……”。纪要尾部载明“完成时间要求：综合5月6日会议纪要及今天会议纪要，奥莱公司尽量在7月底完成施工（拟定一次消防验收合格）。”七、2017年12月27日，安阳市公安消防支队为被告尚柏奥莱公司出具了“安公消验字（2017）第0134号”建设工程消防验收意见书，综合评定工程消防验收合格。八、2018年1月25日、28日，被告尚柏奥莱公司向原告郑州万娱公司发送业务联系函，称“目前根据项目实际情况，已完全满足进场装修条件。请贵公司接函后提供《设计图》、《装修图》、《施工图》，并进行消防备案和审批，提供完善的施工计划时间表、开业时间等，并签订正式合同”九、2018年2月1日，被告尚柏奥莱公司向原告项目代表李晓波复函，主要内容为“2016年至今，双方多次磋商，对合作协议文本多次修改，双方在一些方面达成一致。但因建设工期拖延及一消审批时间滞后等原因，双方对装修设计、进场装修时间、开业时间等未达成一致，致使合作协议一直未签订。我们对工期的延误表示诚挚歉意。”十、2018年2月11日，被告尚柏奥莱公司向原告郑州万娱公司发送告知函，称“我司将针对奥特莱斯步行街B区三楼进行公开招商，同等商务条件下，郑州万娱公司具有优先合作权。为维护双方共同利益，我司真诚邀请贵司进行下一步商务洽谈。”十一、2018年2月26日，原告郑州万娱公司针对“2018年2月11日被告向原告发送的告知函”，向被告尚柏奥莱公司发送回复函，主要内容是，原告认为被告迟延交付场地已经违约，应退还其保证金、支付违约金、赔偿设计费。认为被告方提出的招投标问题，属于被告内部协调问题。十二、2018年6月21日，被告尚柏奥莱公司向原告郑州万娱公司发送“关于解除中院中影项目合作意向书的通知”，称原告公司在租赁场地具备交付及装修条件情况下，经被告公司多次催促仍不前来接收租赁场地及进场装修，并提出约定之外要求，原告公司行为已不准备履行双方达成的合同，合同目的已不能实现，依据法律规定，通知原告公司，自该函发送之日起，解除合作协议书。十三、2018年7月10日，原告郑州万娱公司向被告尚柏奥莱公司回函，称“关于尚柏奥莱公司提出的解除合同请求，如尚柏奥莱满足退还40万元保证金并支付利息，赔偿设计费502680元，赔偿差旅费10万元，赔偿可得利润80万元等条件后，同意解除双方合同”。十四、2016年7月18日，原告郑州万娱公司与深圳市云幕装饰设计公司签订了《项目服务合同书》，合同约定原告郑州万娱公司委托深圳市云幕公司为其位于安阳市×××国旅.安阳城的“影院设计”提供室内设计服务，合同工程估算面积暂定为4189平方米，设计费502680元。2018年1月25日，户名为李某2的账户向胡某某账户汇款50万元。李某2于2019年3月18日出具的书面证明1份，主要内容为“本人李某2系郑州万娱公司会计，于2018年1月25日向深圳云幕公司法人胡某某支付50万元设计费。”深圳云幕公司于2019年3月11日出具的证明，证实该公司合伙人胡某某于2018年1月25日收到郑州万娱公司设计费50万元。本院认为，原告郑州万娱公司与被告尚柏奥莱公司所签订的《安阳中影项目合作协议书》及此后双方围绕该合作协议的实施所达成的一系列会议纪要，均系双方在平等基础上实施的民事行为，系真实意思表示，双方应综合按照协议约定及会议纪要所达成的共识来履行各自义务。双方虽在《安阳中影项目合作协议书》第五条约定了涉案场地交付时间为2016年6月30日，但此后的“2017年6月20日”的会议纪要约定“尚柏奥莱公司在2017年7月30日前取得一次消防验收合格证，验收合格之日起7日内郑州万娱公司人员、材料入场装修。”，应视为双方同意涉案场地的交付时间予以变更。但根据安阳市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书显示，直至2017年12月27日涉案工程消防才验收合格，之后被告尚柏奥莱公司于2018年1月25日、28日两次向原告郑州万娱公司发函告知“目前根据项目实际情况，已完全满足进场装修条件”，且此后被告尚柏奥莱公司于2018年2月1日向原告发函认可“因建设工期拖延及一消审批时间滞后等原因，致使双方对装修设计等事宜未达成一致意见”，故在此情况下，被告对于涉案场地的交付时间对原告而言已构成违约，原告郑州万娱公司以此为由，根据双方约定要求被告尚柏奥莱公司退还保证金、支付违约金、赔偿设计费等请求应予以支持。对于原告要求被告退还40保证金并自原告于2018年7月10日同意解除合同之日起计算利息的请求予以支持。对于原告要求被告赔偿设计费502680元，虽然原告与设计公司约定的设计费为502680元，但根据原告提交的证据显示其公司实际支付费用为50万元，故本院确认被告尚柏奥莱公司赔偿原告因此支付的设计费50万元。对于原告要求被告支付违约金100万元，双方虽然在合作协议中约定了100万元的违约金数额，但结合原告现有证据显示，其损失主要为支付的50万元设计费用，故本院认为双方约定的100万元违约金数额过高，支持违约金为50万元的30%，即15万元。对于反诉原告尚柏奥莱公司要求反诉被告郑州万娱赔偿其影院观影台施工损失2743418.78元的请求。本院认为，该费用为反诉原告支付的影院观影台的工程施工费用，依照《安阳中影项目合作协议书》第七条，双方约定影城二次结构的施工工程费用由反诉原告尚柏奥莱公司承担，故该工程资金的支出不应认定为反诉原告的损失，且反诉被告郑州万娱公司不接收涉案场地系对反诉原告尚柏奥莱公司违约迟延交付场地的抗辩，同时庭审中反诉原告也认可其与其他公司就涉案影城已经签订了租赁合同，故对反诉原告该项请求不予支持。对于反诉原告要求反诉被告赔偿其预期租金损失及1206420元及物业综合管理费92700元的请求，因双方在《安阳中影项目合作协议书》第六条约定有3年免租期，且反诉被告郑州万娱公司不接收涉案场地系对反诉原告尚柏奥莱公司违约迟延交付场地的抗辩，故对反诉原告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告安阳国旅尚柏奥莱置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告郑州万娱天一影视企业管理有限公司40万元保证金并支付利息，利息自2018年7月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至履行完毕之日止；二、限被告安阳国旅尚柏奥莱置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑州万娱天一影视企业管理有限公司50万元设计费及15万元违约金；三、驳回原告郑州万娱天一影视企业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告安阳国旅尚柏奥莱置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21924元，减半收取10962元，由原告郑州万娱天一影视企业管理有限公司负担4913元，由被告安阳国旅尚柏奥莱置业有限公司负担6049元；反诉案件受理费39140元，减半收取19570元，由反诉原告安阳国旅尚柏奥莱置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 员  胡 科二〇一九年十月三十一日代理书记员  许新伟代理书记员  胡燕科