四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13361号 上诉人（原审原告）四川省爽义峰物业管理有限公司。住所地：四川省成都市金牛区黄忠街******。 法定代表人张中文，总经理。 委托代理人张潇文，四川兴蓉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）曾九林，男，1990年4月24日出生，汉族，住四川资阳市安岳县。 委托代理人石先菊，系曾九林母亲。 上诉人四川省爽义峰物业管理有限公司（以下简称爽义峰物业公司）因与被上诉人曾九林物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初1474号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，曾九林系案涉小区业主。本案诉讼期间，爽义峰物业公司提交了作为乙方签订的《营和街66号院基础物业管理服务协议》，该协议抬头处的甲方载明为：金牛区营和街66号院自治委员会，协议的末尾处甲方盖章则为：营和街66号大院管理小组院专用章。上述协议约定由爽义峰物业公司为案涉院落提供物业服务，其中还约定住宅房屋的物业管理综合服务费按照每月每平方米0.3元的标准收取，机动车场地使用费按照正住户每月每车120元，租住户每月每车180元的标准收取。业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。该协议签订时间为2018年1月21日。曾九林在诉讼期间提交的一份内容相同的《营和街66号院基础物业管理服务协议》，其中末尾处合同签订时间未填写内容。 成都馨义物业管理有限公司（成立时间为2017年11月15日）于2018年9月26日向自治小组出具《申明》，其内容为因其内部作出调整，故将公司名作出更换，公司名更换为爽义峰物业公司。爽义峰物业公司成立于2018年8月28日。 2019年1月31日，成都市金牛区抚琴街道金鱼社区居民委员会出具《证明》，内容如下：兹证明营和街66号院在社区见证下于2015年5月6日召开了“自治组织”选举大会，选举产生自治组织委员21名，并在本院内为期7天的公示，全体住户均无异议。至此，营和街66号院自治委员会于2015年5月15日正式成立，开始行使院落自治管理职责。 2018年12月18日，曾九林已经向成都市金牛区抚琴街道金鱼社区居民委员会缴纳2018年1月-12月的垃圾处理费。 爽义峰物业公司向原审法院提起诉讼，请求1．判令曾九林立即支付2018年4月至11月物业管理费144元，并按照每日千分之一的标准向爽义峰物业公司支付从逾期之日至实际支付之日止的逾期滞纳金；2．判令曾九林立即支付2018年4月至11月车辆占道使用费960元；3．判令曾九林立即支付2018年1月至11月代收袋装垃圾处置费88元；4．本案诉讼费用由曾九林承担。 以上事实有《营和街66号院基础物业管理服务协议》《申明》《证明》、原审庭审笔录等证据在案予以证实。 原审判决认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故物业服务企业要求业主支付物管费的依据应为业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当由全体业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，爽义峰物业公司提交的《营和街66号院基础物业管理服务协议》系其与营和街66号大院管理小组签订的服务协议。虽然抚琴街道金鱼社区居民委员会证明案涉院落成立了自治委员会实行院落自治，但爽义峰物业公司未能举证证明该协议的达成已经经由符合法定条件的业主所共同决定。爽义峰物业公司作为专业的物管公司，在该协议的缔约过程中对此也未能引起注意，其以《营和街66号院基础物业管理服务协议》作为依据向曾九林主张物管费于法无据。原审判决认为，老旧小区的物管管理客观上存在一定困难，通过院落自治的方式实行自治管理，不失为一种有效并且实际的方法。但是，在选聘物业公司的过程中仍然应当遵循关于业主决定事项的法律规定，应当充分保障业主的参与权、知情权和选择权。否则，该协议不能对业主产生约束力。但是原审判决也注意到，爽义峰物业公司在案涉院落提供物业服务，已经与业主产生了事实上的物业服务关系，但是关于物管相关费用的收取标准，爽义峰物业公司未能举证予以证明，其请求原审判决难以支持。 综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回爽义峰物业公司的诉讼请求。本案的案件受理费50元，因适用简易程序处理并结案减半收取25元，由爽义峰物业公司承担。 爽义峰物业公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院认为上诉人没有举证证明收费标准属于认定事实不清，上诉人与案涉小区自治委员会签订基础物业管理服务协议并公示，该协议对被上诉人具有约束力；上诉人进场以后，已有过半数的业主和面积过半的业主按照该服务协议交费至今，物业费按照0.30元/月/平方米标准收取并无不当；上诉人参照执行自治委员会制定的价格低于市场价，并无不妥；一审法院认为上诉人未能举证证明物业服务协议的达成已经经由符合法定条件的业主所共同决定属于认定事实不清；一审法院适用法律不当。请求撤销原判并依法改判。 被上诉人曾九林辩称上诉人签订的合同没有公示，未经过业主大会开会讨论，不合法。上诉人管理不得当，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，爽义峰物业公司对案涉小区提供物业服务至今，曾九林作为业主也接受了该服务，双方形成事实上的物业服务关系。根据权利义务相对等的原则，曾九林应当支付相应的费用。在参考案涉小区的服务管理和缴费情况的基础上，爽义峰物业公司主张曾九林按照0.30元/月/平方米标准缴纳物业费及支付车辆占道使用费并无不当。曾九林若认为爽义峰物业公司并未尽到物业服务的义务，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行主张，也可通过法律法规规定的其他方式和途径督促爽义峰物业公司加强物业服务，采取消极的不缴物业管理费用的方式并不可许取。鉴于曾九林已经向成都市金牛区抚琴街道金鱼社区居民委员会缴纳了2018年度的垃圾处理费，故对爽义峰物业公司请求曾九林支付2018年1月至11月代收袋装垃圾处置费的诉讼请求本院不予支持。 据此，原审法院认定爽义峰物业公司在案涉小区提供物业服务，已经与业主产生了事实上的物业服务关系正确，但对其请求被上诉人支付相应费用的诉讼请求予以驳回不当，本院在此予以纠正。 关于违约金。考虑到曾九林逾期缴纳物业费的主观恶意较小，爽义峰物业公司作为物业服务企业应积极与业主做好沟通工作，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对爽义峰物业公司主张的违约金不予支持。 综上，上诉人爽义峰物业公司的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初1474号民事判决； 二、被上诉人曾九林于本判决生效后十日内向四川省爽义峰物业管理有限公司支付2018年4月至2018年11月的物业管理费144元和2018年4月至2018年11月的车辆占道使用费960元，以上共计1104元； 三、驳回四川省爽义峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，均由被上诉人曾九林负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十月十二日 书记员  陈 悦