湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终8803号上诉人（原审原告）：黄伟，男，1982年6月29日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人罗耘，湖南越一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邱伟明，男，1965年5月21日出生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人黄伟与被上诉人邱伟明房屋买卖合同纠纷一案，黄伟不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初3026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人黄伟上诉请求：1.请求依法撤销长沙市开福区人民法院(2019)湘0105民初3026号民事判决书第一项、第二项，改判支持上诉人一审提出的全部诉讼请求。2.要求被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院遗忘或丢失上诉人提交的重要证据，导致认定事实错误。1.一审法院认定被上诉人没有提交房屋被抵押的证据错误。一审法院在判决书中认为，上诉人未提供涉案房屋被被上诉人邱伟明办理了抵押登记的证据。真实的情况是该证据系上诉人当庭递交，且证据来源为上诉人申请财产保全后，开福区人民法院查封该房屋反馈的信息。被上诉人在楚天家园3栋有3004、3007二套房，面积291.88平方,全部抵押给桐庐三星玉米产业科技有限公司，抵押金额228.0319万元，且抵押时间在双方签订买卖合同之后。因该证据系上诉人在法院查封被上诉人财产后取得，故当庭向法庭提交。且法庭开庭时对该事实进行了质证。2.一审法院错误认定上诉人彭妹与本案不存在的关联性。上诉人提交的证明产生装修费用的证据内，有部分收货人姓名为彭妹，系上诉人妻子的名字，开庭时上诉人向法庭出示了二人的结婚证，证实双方系夫妻关系。同时购物清单上的电话亦为上诉人本人的电话号码。二、一审法院认定上诉人存在过错、应自行承担损失错误。一审查明上诉人与被上诉人是2018年4月17日签订合同，涉案房屋初始登记时间是2016年1月19日。根据长沙市人民政府当时的限购政策,房屋必须登记满三年方能过户，故双方合同约定在2019年1月30日前过户，以符合政策规定的时间。2018年6月25日，长沙市政府出台限购新政策，房屋必须登记四年方能过户。一审法院据此认定，上诉人明知不能过户，还签订合同，故存在过错，应自行承担损失。一审法院是以合同签订以后的政策定性上诉人之前的合同行为。三、一审法院在证据认定、性质认定和法律适用上根据不遵循基本的法律原则。一审关于房屋买卖并未成交的认定，无视本案的基本事实，也无任何法律依据。上诉人与被上诉人签订的买卖合同合法有效，上诉人已按约定支付25万元定金，被上诉人已将房屋交付。交付后上诉人缴纳了物业管理费、水电费、装修押金等费用，双方约定了其余购房款的支付时间和方式，也约定了办理物权登记的时间。这些均不违反法律的规定。本案最关键的问题是，被上诉人违反合同的约定，将房屋抵押给第三方，导致房屋不能办理产权登记。对此双方就过户问题有过多次协商，中介亦对此做出证明。上诉人当时的要求是只要被上诉人解除抵押并配合上诉人办理过户手续，即便因政策原因不能办理过户，也不追究被上诉人责任。但被上诉人不愿意解除抵押，才提出解除合同的意思示，既然被上诉人存在重大违约行为，理所当然应按照其在合同上手写的承诺承担违约责任。但一审法院居然以上诉人支付金额少否认购房合同的效力，这是没有任何法律依据的。此外，一审对房屋不能过户双方均有过错的认定，对不能适用定金罚则的认定，因为对关键事实的认定错误导致上述认定均存在错误，同时导致适用法律错误。而对上诉人装修费用证据的认定，对单位证词必须到庭质证才能认定的论述，均无法律依据。四、一审法院工作人员工作严重不负责任，连诉讼费数额都认定错误。一审上诉人交了9408元案件受理费，同时交纳了3420元财产保全费，财产保全的裁定本是一审审理法官做出的，但一审判决却遗忘了财产保全费用，仅对案件受理费进行了裁决。综上，一审法院认定事实错误，对案件的定性、责任划分及责任承担均存在重大错误，故提起上诉，请求上级法院查明事实，依法支持上诉人请求。被上诉人邱伟明经本院传票传唤，没有到庭提出答辩。黄伟向一审法院提起诉讼，请求判令：1.判令邱伟明双倍返还购房定金500000元人民币；2.判令邱伟明赔偿房屋装修费用、中介费等60784元人民币。以上合计560784元人民币；3.判令邱伟明承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2018年4月17日，黄伟（买方）通过中介公司湖南旺家房地产经纪有限公司的中介服务与邱伟明（卖方）签订合同编号为3600760的《房地产买卖合同》，约定黄伟向邱伟明购买一套开福区芙蓉北路418号极目楚天家园3栋3004号房屋，性质为住宅，建筑面积145.94平方米，产权证号为长房权证开福字第**，转让价格1150000元，黄伟同意在合同生效之日当日向邱伟明支付定金150000元，在本合同生效之后贰日内再向邱伟明支付定金100000元，黄伟采取按揭贷款方式支付房款，黄伟应于2019年1月5日前将除定金、交房押金外的剩余首期款100000元支付至买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方监管账户上，且邱伟明已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2019年1月31日。房屋产权现状为没有设定抵押，卖方对物业享有完全处分权。卖方应于收到全部定金后当日将该物业交付买方，双方还在合同中备注，买卖双方协商达成一致，在交易期间如卖方违约，需双倍返还买方已支付的定金，及买方用于室内的装修费用以实际发生为准，如买方违约，买方没收已收取的定金及室内装修。合同签订后，黄伟于当日分5次向邱伟明银行转账购房定金合计250000元，邱伟明也向黄伟出具一份“收到黄伟交付购买极目楚天3幢3004房定金250000元”的收款收据。同日，黄伟向中介公司湖南旺家房地产经纪有限公司转账支付15000元的佣金，中介公司湖南旺家房地产经纪有限公司向黄伟出具了一张“收到黄伟极目楚天3栋3004房佣金15000元”的收款收据。邱伟明与中介公司湖南旺家房地产经纪有限公司签订一份《佣金支付承诺书》，承诺过户当日支付佣金11500元。2018年4月18日，黄伟实际占有涉案房屋，取得房屋钥匙，黄伟称房屋现未住人。2019年2月15日，中介公司湖南旺家房地产经纪有限公司出具一份《关于黄伟及邱伟明房产交易的情况说明》，内容载明：1、黄伟、邱伟明于2018年4月17日签订《房产买卖合同》，约定黄伟购买极目楚天家园3栋3004号房屋，我司负责协助办理相关贷款及过户登记手续；2、涉案房屋产权证书日期为2016年1月19日，不符合长沙市政府“二手房过户需满三年”的政策，签约时无法办理过户登记手续，黄伟、邱伟明约定于2019年1月31日前过户至黄伟名下，以便黄伟实现落户及子女入学目的；3、合同签订时，邱伟明提供房产证书原件，经不动产登记中心查询得知，该套房产产权清晰、明确，非“查封”、“抵押”等不可过户状态；4、合同签订后，黄伟向邱伟明支付定金250000元，邱伟明向黄伟递交房屋钥匙，在我司工作人员陪同下，黄伟、邱伟明在物业完成信息变更手续，自2018年4月18日起，房屋实际交付给黄伟使用，黄伟缴纳了2018年1月起的物业费及装修押金等费用，开始装修房产；5、2018年6月25日，长沙市政府颁布《长沙市办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，规定“商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易”。但经我司及黄伟向不动产登记中心咨询得知，黄伟、邱伟明关于此房交易，符合“6.25”政策实施细则第四条第二款，“买卖双方已实际成交，并能提供银行流水确认的”，可按之前限购政策执行（满三年即可办理过户手续）；6、2018年12月25日，我司协助黄伟办理购房贷款手续，需邱伟明提供收款账户信息时，经我司多次催要，邱伟明不配合提供相关信息，经调查得知，邱伟明在未通知黄伟及我司的情况下，邱伟明于2018年9月将该套房产办理了抵押登记手续；7、2019年1月31日前，我司多次与邱伟明沟通，提醒办理房屋解除抵押登记手续，按期完成过户变更，邱伟明明确表示无法解除房屋抵押登记，只能做退房处理，退还黄伟250000元定金，并协商处理黄伟装修产生的费用，但中介公司湖南旺家房地产经纪有限公司未到庭接受质询。已查明，黄伟向一审法院提交增值税普通发票、收款收据、网上购物清单打印件、装修购货清单（13张）、收据、微信转账等复印件证据，其中，两张网上购物清单（1、可移动家具，装修开支表合计6628.44元；2、不可移动家装材料，及垃圾清运费433元，装修押金2000元、出入证押金50元合计17849元），上述装修购物清单中提供的淘宝下单物流信息，多数下单买家名为案外人彭妹，黄伟未提供案外人彭妹与本案之间的关联性。另，黄伟主张人工工资10000元、转账9100元、工本费10元、装修管理费131元、物业费2207元，拟证明黄伟因装修涉案房屋购置家装材料产生的实际财产损失。庭审中，黄伟称双方在签订《房地产买卖合同》时，黄伟知晓涉案房屋受到限购政策影响不能办理过户手续，黄伟签订合同当日向邱伟明支付了250000元，剩余首付款100000元及其他剩余房款未付。另，黄伟亦未提供涉案房屋已办理抵押的证据。一审法院认为，一、邱伟明是是否双倍返还黄伟定金250000元的问题。经查，黄伟提供中介公司湖南旺家房地产经纪有限公司出具的一份《关于黄伟及邱伟明房产交易的情况说明》，但中介公司湖南旺家房地产经纪有限公司未到庭接受质询,该书面说明的真实性、关联性存疑，黄伟也未提供涉案房屋被邱伟明办理了抵押登记的证据，且黄伟只向邱伟明支付了250000元，履行全房款的20%，该房屋买卖交易实际并未成交，故不符合“6.25”政策实施细则中第四条第二款“买卖双方已实际成交，并能提供银行流水确认的”要求。此外，黄伟与邱伟明签订《房地产买卖合同》时，均知晓涉案房屋不符合长沙市限购政策要求，不能办理产权过户手续，对合同实际不能履行，双方均具有一定过错，不适用定金罚则。现合同目的履行不能，黄伟主张邱伟明返还原告250000元款项的诉求，予以支持，对黄伟诉求超出的部分，不予支持。二、关于房屋装修费用、中介费60784元的认定问题。1、关于中介费15000元的认定。黄伟、邱伟明签订《房地产买卖合同》时知晓合同不能履行，双方具有一定过错，根据过错大小，黄伟、邱伟明之间各自损失由各自承担；2、关于房屋装修费用的认定。黄伟向提供网上购物清单打印件、装修购货清单（13张）等，经查，在淘宝购物清单中的下单物流信息显示多数下单买家为案外人彭妹，黄伟未提供案外人彭妹与本案之间的关联性，对上述证据的真实性、关联性存疑，黄伟也未向原审法院提交正式的房屋装修合同及相应发票来证明实际损失，对黄伟该项诉求，证据不足，不予支持。三、邱伟明经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决：一、邱伟明于本判决生效之日起十日内支付黄伟购房款250000元；二、驳回黄伟的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9408元，因适用简易程序减半收取4704元，由邱伟明承担。二审审理中，上诉人黄伟申请的证人湖南旺家房地产经纪有限公司肖开良提供证言证明《湖南旺家房地产经纪有限公司关于黄伟及邱伟民房产交易的情况说明》所述的情况均属实，被上诉人邱伟明均未提供新的证据。经二审查明的事实与一审法院认定的基本事实一致。另经审查，本院确认以下事实：2018年10月，被上诉人邱伟明将涉案房产长沙市开福区芙蓉北路418号极目楚天家园3栋3004房抵押给桐庐三星玉米产业科技有限公司（抵押权人）。本院认为，本案争议的焦点是：1.是否可以认定被上诉人邱伟明在与上诉人黄伟签订买卖合同后，将涉案房产抵押的事实？2.上诉人黄伟是否对合同履行存在过错以及本案是否应当适用定金罚则？3.原审是否遗漏对诉讼费的处理？一、关于涉案房产的抵押问题。经本院调查，被上诉人邱伟明将涉案房产长沙市开福区芙蓉北路418号极目楚天家园3栋3004房于2018年10月抵押给桐庐三星玉米产业科技有限公司，故上诉人黄伟主张的被上诉人邱伟明在合同签订后将涉案房产抵押的事实成立。二、关于上诉人黄伟是否存在过错以及定金罚则的适用问题。上诉人黄伟、被上诉人邱伟明双方签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。经审查，上诉人黄伟、被上诉人邱伟明在签订合同时双方确实明知案涉房屋在合同签订之时不符合长沙市限购政策要求，但双方亦明确约定在案涉房屋符合限购政策要求的期限届满后（即合同约定的最晚不迟于2019年1月31日）办理过户手续，此即双方关于合同履行期限的约定，该约定双方应当遵守。长沙市“6.25”政策实施细则出台后，商品房住房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易，但该实施细则关于该政策时限的规定中符合第四条第二项“买卖双方已实际成交，并能提供银行流水确认的”，按之前的限购政策执行。根据查明的事实，上诉人黄伟已经履行了交付购房定金250000元的合同主要义务，并有相应的银行流水确认，且被上诉人邱伟明已经将房屋实际交付给上诉人黄伟，应当认定该房屋已经实际成交。即使存在相关行政管理机关认为本案情况不符合“6.25”政策实施细则第四条第二项的规定不能办理过户手续，因而导致合同不能履行，该事实亦应当由被上诉人邱伟明提供证据证明。据此，本院认为上诉人黄伟明知案涉房屋在签订合同之时不符合长沙市限购政策要求不是合同未能履行的原因，其不存在过错。根据现有证据查明的事实，上诉人黄伟与被上诉人邱伟明签订的《房地产买卖合同》未能履行的根本原因系被上诉人邱伟明在合同签订后履行期限到来前将案涉房产设定抵押，以其行为明确拒绝履行合同所致，被上诉人邱伟明的行为构成根本违约，致使合同目的落空，故本案根据上诉人黄伟的选择应当适用定金罚则。但关于定金数额，上诉人黄伟向被上诉人邱伟明交付的定金为250000元。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案主合同标的额为1150000元，故定金数额不得超过230000元，超过部分的20000元属无效而应当视为购房款。上诉人黄伟主张请求被上诉人邱伟明双倍返还购房定金500000元的理由不能成立。此外，上诉人黄伟还主张因被上诉人邱伟明的违约行为造成对涉案房屋进行的装修、支付物业费、中介费等损失，本院认为，综合本案的实际情况，采取双倍返还定金的形式能够弥补上述损失。三、关于诉讼费的遗漏。根据《诉讼费用缴纳办法》的规定，当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括案件受理费、申请费等费用，而其中的申请费包括当事人申请保全措施的费用，保全措施的费用属于诉讼费的一种。故一审法院遗漏上诉人黄伟在一审中申请诉讼保全而支付保全费用3420元的负担分配，本院予以纠正。综上，上诉人黄伟的上诉请求部分成立，本院予以支持。被上诉人邱伟明经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担相应法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初3026号民事判决；二、被上诉人邱伟明于本判决生效之日起十日内向上诉人黄伟双倍返还定金总计460000元，并向上诉人黄伟返还购房款20000元。一审案件受理费4704元，财产保全费3420元，二审案件受理费9408元，上述费用总计17532元，由被上诉人邱伟明负担15779元，由上诉人黄伟负担1753元。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  徐 成审判员  刘 刚二〇一九年十月二十八日书记员  杨 蓓