江西省宁都县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0730民初2708号原告：黄永煌，男，1978年3月29日出生，汉族，住宁都县。委托诉讼代理人（特别授权）：王小林，宁都县法律援助中心律师。被告：王云锋，男，1981年9月14日出生，汉族，住宁都县。原告黄永煌与被告王云锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月5日、9月6日、2019年10月9日三次公开开庭进行了审理。原告黄永煌及其委托诉讼代理人王小林到庭参加，被告王云锋第一次未到庭参加诉讼、第二次、第三次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄永煌向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院解除原、被告签订的“购房协议书”；2、判令被告返还原告已支付的购房款20万元，并从原告收款之日起按月利率2%支付利息给原告至被告偿还此20万元止；3、本案诉讼费由被告承担。2019年9月6日庭审法庭辩论终结后原告黄永煌变更了第一项诉讼请求：要求宣告原、被告签订的“购房协议书”无效。2019年3月3日，原被告签订一份“购房协议书”，约定被告将其位于宁都县××廖村麻里排一栋房屋的东边第三层和车库以446000元出让给原告，并且约定在签订协议时先支付200000元。合同签订后，原告按合同支付了200000元给被告，可是，没想到的是被告在协议签订之前就将该房屋到宁都县农商银行抵押贷款导致原告无法得到合同的标的物，对于被告的欺诈行为，原告多次找到被告要求退钱。但被告一直都置之不理，微信上还要原告去起诉被告，为维护原告的权利。现原告依据《合同法》的有关规定向法院提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。被告王云锋辩称，按《购房协议》约定履行双方义务，不同意解除合同，当时签订的《购房协议》是双方真实意愿的体现，合法有效，但现在为止我并没有违反合同的约定，房子是2015年5月30日进行的抵押贷款，贷款230000元，但是原告尚欠我购房款246000元，根据合同约定原告需要付清房款我再将房屋过户给原告，现在原告的妻子找了我很多次说现在没钱、没办法按照合同约定将房款付清，要我前妻以自己的名义进行担保贷款250000元，我前妻不肯，原告的妻子还去我前妻的单位进行闹事，还拿农药去我前妻家闹事，派出所都有记录，合同上说明200000元是预付款；原告经常每天晚上发微信、打电话骚扰我。签订的合同具有法律效力，现在没有一方违反合同的约定，即使要宣布无效也要等合同上约定的时间一方没有履行合同义务，再进行调解，以什么方式来解除合同。原告黄永煌围绕其诉讼请求依法提交了其身份证复印件；购房协议书及转账记录；不动产登记资料查询清单、房产证复印件；原、被告微信聊天记录；被告王云锋对上述证据的三性没有异议，但认为微信聊天记录不全面，系断章取义。被告围绕其辩解意见提交了微信聊天记录；银行贷款凭证；原告黄永煌认为被告提供的证据与本案没有关联性。查明的事实：2019年3月3日，原被告签订一份“购房协议书”，内容为“购房协议书。甲方：王云锋，身份证号码：。乙方：黄永煌，身份证号码：。经甲乙双方共同协商，在平等自愿在基本原则上达成如下协议：一、甲方坐落于宁都县××廖村麻里排小组主体房屋朝向结构按平面设计施工，两栋房屋共建七层（除夹层）。二、内外墙为混合砂浆饰面，窗为铝合金框架，楼梯扶手栏杆为不锈钢，玻璃纱窗门由乙方自行负责，化粪池已做完成，套内卫生间门框地面，水电厨房卫生间制作由乙方负责。三、水电开户费由乙方自行负责。四、乙方自选为东边第三层，套房面积为：118.64平方计算，车库：后面东边第一间，面积为：18,84平方米。合计：446000元。包房屋、车库房产过户到乙方名下。五、签订合同时付200000元整（贰拾万圆整）。剩余房款246000元整。在2019年12月之前一次性付清后甲方过户给乙方。六、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。甲方（签名）：王云锋；乙方（签名）：黄永煌。2019.3.3”。合同签订后，原告按合同支付了200000元给被告，但被告在协议签订之前未告知原告已将涉案房屋已抵押给宁都农商银行的事实。为此，原告诉至本院，请求法院支持其诉讼请求。本院认为，原告黄永煌与被告王云锋于2019年3月3日签订的“购房协议书”系原、被告自愿签订，但被告王云锋在签订“购房协议书”前并未如实告知原告本案所涉及宁都县××廖村麻里排一栋第三层东边的房屋和车库已抵押给宁都农商银行的事实，导致原告黄永煌不知道涉案房屋已抵押的事实而签订的“购房协议书”，被告王云锋的民事行为构成欺诈，但被告的欺诈行为尚未损害国家利益，原告所提供的证据亦无法证明已损害其合同应得利益。华人民共和国民法通则》第五十八条规定“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”。而《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的;（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”；《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”；根据民事法律的适用：新法优先于旧法、特别法优先于普通法的原则，本案理应适用《中华人民共和国合同法》第五十四条与《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条的规定。被被告王云锋未如实告知涉案房屋已抵押的事实属欺诈民事行为，但并未损害国家利益，因此被告的欺诈民事行为不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”而宣告无效的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”该条规定是指签订房屋买卖合同之后又将所出售的房屋抵押给第三人才可以请求解除合同，且必须符合抵押给第三人导致合同所涉及房屋无法过户，无法实现买卖合同目的，本案中原、被告签订的“购房协议书”的到期条款双方均已履行，双方均未违约。综上，原告黄永煌所提供的证据不足以证明其主张，理应依法驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄永煌的诉讼请求。案件受理费7990元，由原告黄永煌承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  冯春龙人民陪审员  罗 翔人民陪审员  温 涛二〇一九年十月二十一日书 记 员  符蓉宛附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。