湖北省宜昌市伍家岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0503民初24号 原告：宜昌金长江实业公司，住所地宜昌市伍家岗区沿江大道**，统一社会信用代码：914205001792161692。 法定代表人：满作武，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韩兵，宜昌市西陵区问鼎法律服务所法律工作者。 被告：易关锋，男，1977年5月29日出生，汉族，住广东省电白县。 被告：宜昌广聚企业运营管理有限公司，住，住所地宜昌市高新区港窑路**一社会信用代码：91420500MA4898LN45。 法定代表人：唐龙，该公司总经理。 委托的诉讼代理人：田军，该公司工作人员。 被告：宜昌市伍家岗区九号码头渔港酒楼，住所地宜昌，住所地宜昌市伍家岗区夷陵大道**20503600569544。 个体经营者：任戬，该酒楼经理。 以上三被告共同委托的诉讼代理人：李京海，湖北钧信律师事务所律师。 原告宜昌金长江实业公司（以下简称金长江公司）诉被告易关锋、宜昌广聚企业运营管理有限公司（以下简称广聚公司）、宜昌市伍家岗区九号码头渔港酒楼（以下简称渔港酒楼）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告金长江公司委托的诉讼代理人韩兵，被告广聚公司委托的诉讼代理人田军及被告渔港酒楼、广聚公司、易关锋共同委托的诉讼代理人李京海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 金长江公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告在2016年5月13日签订的《房屋和场地租赁合同》以及2017年8月31日签订的《协议书》，于2018年4月13日解除，并判令被告立即腾退房屋及场地。2、被告广聚公司支付原告房屋租金及物业管理费、水电费188790.40元。（详见九号渔港明细统计表，附件2）。3、被告广聚公司支付原告房屋占用费从2018年4月13日起按照每天849元至实际交付房屋及场地之日止（暂时计算至2018年8月30日计120112元）。4、被告广聚公司支付原告违约金34147.10元（以万分之五计算，详见九号渔港明细统计表）。5、被告渔港酒楼、易关锋对被告广聚公司应该支付的房屋租金188790.40元、从2018年4月13日起按照每天849元至实际交付房屋及场地之日止的房屋场地占用费、违约金34147.10元承担连带清偿责任。6、三被告承担诉讼费。事实与理由：2016年5月13日，原告与被告广聚公司签订《房屋和场地租赁合同》，原告向广聚公司出租宜昌市夷陵大道170号-A区的房屋及场地。合同第二条约定租赁时间为2016年7月15日至2019年7月14日止，租期共三期。合同第三条约定租金及物业管理费共930000元，并对具体交纳时间及方式也进行了约定。合同第九条第2第（4）项同时约定乙方在使用该房屋期间，超过约定时间一个月不交纳租金及物业管理费，甲方有权解除租赁合同，乙方按照日万分之五承担违约金。合同签订后，原告依约将出租房屋及场地交于被告广聚公司。被告也于2016年6月1日注册了宜昌渔港酒楼并进行餐饮经营。合同履行至2017年1月，被告就开始欠原告租金及水电费，在原告登报解除双方的租赁关系后，被告找到原告，补交了所欠2017年1月15日至2017年8月14日的房屋租金及水电费共计185499元，并于2017年8月31日与原告签订了《协议书》。约定：乙方在交清2017年1月15日至2017年8月14日的房屋租金及水电费共计185499元后，双方继续履行2016年5月13日签订的《房屋和场地租赁合同》，并由被告渔港酒楼、易关锋对继续履行《房屋和场地租赁合同》所发生的房租及物业管理费、水电费承担连带支付保证责任。协议刚刚签订，被告就开始拒交房屋租金，截止到2018年4月12日，被告共计欠交原告房租及其水电费188790.40元，原告在多次催交未果的情况下，于2018年4月12日登报通知三被告解除了《房屋和场地租赁合同》及《协议书》。综上，按照合同已经完全履行了自己的义务，广聚公司未能依约交纳房屋租金和物业管理费、水电费。并经原告多次催告，仍无法按照合同约定完全履行交纳义务。广聚公司已经构成违约，依法应当承担违约责任。渔港酒楼、易关锋作为担保人理应对广聚公司所付债务承担连带支付责任。请求人民法院依法裁决。 被告广聚公司、渔港酒楼、易关锋辩称，1、被告广聚公司与原告之间的租赁合同因政府征收原因而无法继续履行，根据有关法律规定和合同约定，原告作为出租方应减少或免除被告广聚公司在征收期间的租金。2016年5月13日，原告与被告广聚公司签订《房屋和场地租赁合同》，约定：宜昌市夷陵大道170号-A区房屋和场地租赁时间为2016年7月15日至2019年7月14日。房屋用途为大众餐饮。合同签订后被告广聚公司在租赁场所投入大量装修装饰费用，正式进场经营。头一年，双方的合作关系都很正常，但到了2017年下半年，从他人处得知原告租赁的场地及房屋即将被列入政府整体征收的范围，担心自己租赁期限内的权益得不到保障，为此找到原告，要求原告承诺如因拆迁或者征收导致租赁合同终止时，要保证广聚公司的合法权益，原告处的工作人员明确告知并未得到政府征收的通知，至少在三年承租期限内不会终止合同，让广聚公司安心经营。为此双方还于2017年8月31日签订了《协议书》，再次明确了租赁期间及相关法律责任。谁知补充协议签订后不久，2017年9月宜昌市伍家岗区人民政府就伍家岗区九码头棚户区改造项目征收对社会公众公布了《伍家岗区九码头棚户区改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》，原告租赁给广聚公司的房屋及场地恰巧在征收红线内。2017年11月13日宜昌市伍家岗区人民政府发布了房屋征收决定书，正式对外公告，包括本案租赁的场所及房屋在内诸多地段房屋都已列入整体征收，为此被告广聚公司的正常经营活动受到了严重影响。根据有关法律规定及合同约定，被告广聚公司在租赁场所出现严重影响使用的情况下，可以要求减少租金，为此被告广聚公司找到原告协商在后期的租赁期限内租金能否免收，双方之间一直在为合同是否继续履行、租金减免进行协商，广聚公司不存在无故原因单方面违约交租的事实。2、原告提出租赁期间的违约金主张与事实不符，根据合同法定，双方的租赁关系如因第三方征收原因可终止合同，在这种情况下，原告追究被告广聚公司违约责任无事实和合同依据。被告广聚公司与原告的租赁合同之所以现在无法正常履行，完全是因为租赁合同期间，政府对涉及本案的租赁场所进行整体征收，广聚公司无法正常经营下去，根据双方签订《房屋和场地租赁合同》第十条提前终止合同约定“如因单位改制、房屋开发、国家建设、政府征用及不可抗拒因素或者出现本合同第九条规定的情形，甲方必须终止合同。结合到本案，早在2017年9月18日宜昌市伍家岗区人民政府就伍家岗区九码头棚户区改造项目征收对社会公众公布了《伍家岗区九码头棚户区改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》，当时双方签订《房屋和场地租赁合同》中涉及的场地也在征收的范围。根据合同约定，即使广聚公司存在拖欠房租的情况，双方的租赁合同也提前终止，广聚公司不存在违约的情形。广聚公司早在正式征收公告后两个月内就已经关门歇业，原告也将租赁场所大门关闭，广聚公司实际上已退出租赁场。原告起诉广聚公司要求支付2017年9月18日以后的房租及违约金，缺乏事实依据，也没有合同依据。3、原告原因导致被告广聚公司租赁经营场所的装饰装修部分至今未能进行征收价格评估，严重损害了广聚公司在征收过程中合法权益。本案中涉及租赁房屋或场所在征收过程中，因原告就其与政府之间的征收决定产生纠纷，导致广聚公司在租赁场所的装修装饰部分征收评估一直不能正常进行，渔港酒楼的员工安置问题至今不能得到妥善解决，原告的行为不仅影响到广聚公司在征收过程中的合法权益，也影响公司履行支付租金的能力，希望法庭能督促原告积极配合广聚公司装饰装修部分征收评估工作，早日领取相应的装修装饰征收补偿款，以便双方因征收原因导致的租赁合同纠纷尽快得到解决。综上，原告起诉解除与被告广聚公司签订的租赁合同及要求支付租金及违约金，部分事实不符，与法无据，望法院根据本案的事实与法律，驳回原告的不实诉讼请求。针对第一项诉讼请求，答辩如下：本案涉及的租赁合同已经在2018年4月13日以前终止，原告已经取得了房屋的控制权利，不存在让广聚公司腾退房屋的事实，所以该诉讼请求不成立。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月13日，金长江公司（甲方）与广聚公司（乙方）签订《房屋和场地租赁合同》，金长江公司向广聚公司出租宜昌市夷陵大道170号-A区的房屋及场地,使用面积1288㎡，场地面积245㎡。租赁期限为2016年7月15日至2019年7月14日止，租期共三年；租金及物业管理费从2016年7月15日开始计算；租期内的租金和物业管理费共930000元，并对具体交纳时间及方式也进行了约定。合同同时约定乙方在使用该房屋期间，超过约定时间一个月不交纳租金及物业管理费，甲方有权解除租赁合同，乙方按照日万分之五承担违约金；如因单位改制、房屋开发、国家建设、政府征用及不可抗因素或出现本合同第八条规定的情形，甲方必须终止合同。终止合同前，甲方应提前二个月书面通知乙方，乙方所有的经济损失甲方不予赔偿。合同第九条约定了双方的违约责任，其中第2条第（4）项约定，广聚公司在使用该房屋期间，超过约定时间壹个月不缴纳租金及物业管理费，金长江公司有权解除租赁合同，广聚公司按照日万分之五承担违约金。合同签订后，金长江公司将出租房屋及场地交于广聚公司。2016年6月1日，广聚公司注册成立渔港酒楼，在租赁房屋及场地处从事进行餐饮经营。2017年8月21日，金长江公司向广聚公司出具《解除租赁合同通知书》，认为广聚公司存在拖欠租金及物业管理费等行为导致合同目的不能实现，通知解除双方于2016年5月13日签订的《房屋和场地租赁合同》。 2017年8月31日，金长江公司（甲方）与广聚公司（乙方），渔港酒楼、易关锋（丙方）签订《协议书》，主要内容为：广聚公司将欠金长江公司2017年1月15日至8月14日的房屋租金及物业管理费、水电费共计185499元支付给金长江公司，金长江公司收到该款后，原《房屋和场地租赁合同》继续履行；本协议签订后，再继续履行《房屋和场地租赁合同》中所发生的房租及物业管理费、水电费由渔港酒楼及易关锋承担连带支付保证责任。同日，金长江公司、广聚公司、渔港酒楼、易关锋在该协议书盖章、签名并捺印。上述协议书签订后，广聚公司向金长江公司缴纳了2017年1月15日至8月14日的房屋租金及物业管理费、水电费共计185499元。广聚公司继续使用租赁房屋及场地，但从2017年8月15日开始未缴纳房屋租金及物业管理费等，截止2018年4月12日，广聚公司共计欠房租及水电费共计188790.40元。2018年4月13日，金长江公司在三峡晚报上刊登《解除租赁合同通知书》，通知广聚公司、渔港酒楼、易关锋：“贵方与我公司于2016年5月13日签订了《房屋和场地租赁合同》、2017年8月31日签订了《协议书》，协议签订后，贵方拖欠租金及物业管理费、水电费的行为致使不能实现合同目的，我公司依据《房屋和场地租赁合同》的约定行使解除权，解除双方于2016年5月13日签订的《房屋和场地租赁合同》及2017年8月31日签订的《协议书》。此通知书一经刊登即生效。”此后，租赁房屋一直由广聚公司占用。 2017年11月8日，宜昌市伍家岗区人民政府发布《关于公布伍家岗区九码头棚户区改造项目房屋征收补偿方案征求意见及修改情况的公告》，内容为：2017年9月6日，伍家岗区人民政府组织相关部门召开专题会议，对《伍家岗区九码头棚户区改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》进行前期论证，并将论证后的方案在征收范围内公示，公开征求公众意见。就居民提出的问题，讨论通过了上述补偿方案，并已报宜昌市人民政府审核批准。公告内容包括征收补偿依据、原则、范围等。2017年11月13日，宜昌市伍家岗区人民政府发布宜伍征决字（2017）10号《房屋征收决定书》公告，上述租赁房屋在征收范围内，征收时间为公告发布之日起。为确保征收范围内不发生安全事故，“九码头棚户区改造项目专班”于2018年9月10日在夷陵路170号两侧修建临时安全围墙。 另查明，上述《房屋和场地租赁合同》中注明的租赁房屋为“宜昌市夷陵大道170号-A区的房屋及场地”，该房屋门牌号码实为宜昌市沿江大道152号，房屋所有权人为方便经营，将场地大门改至夷陵大道，遂在合同中注明为宜昌市夷陵大道170号-A区。宜昌市沿江大道152号产权证房屋所有权人登记为长江水利委员会三峡勘测研究院，但该院已于2011年6月21日办理注销登记，注销后其所有的资产、债权债务均划归新成立的长江三峡勘测研究院有限公司（武汉）所有，过户手续尚未办理，该房屋、场地土地使用权人登记为长江三峡勘测研究院有限公司（武汉）。2008年3月8日，长江三峡勘测研究院有限公司（武汉）出具委托书，委托金长江公司对包括宜昌市沿江大道152号房屋和土地在内的资产进行管理，开展经营和租赁等业务。 本院认为，金长江公司与广聚公司于2016年5月13日订立的《房屋和场地租赁合同》，金长江公司与广聚公司、渔港酒楼、易关锋于2017年8月31日签订的《协议书》均系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。金长江公司受长江三峡勘测研究院有限公司（武汉）委托对租赁物进行管理、开展经营和租赁，其主体适格，双方均无争议。 1、关于租赁合同的解除及时间。金长江公司与广聚公司于2016年5月13日签订《房屋和场地租赁合同》后，因广聚公司在履约过程中存在欠付租金等情况，金长江公司与广聚公司、渔港酒楼、易关锋又达成新的合意，并于2017年8月31日签订《协议书》，约定在广聚公司将欠付租金等款项清偿后继续按《房屋和场地租赁合同》履行，继续履行中发生的房租及物业管理费、水电费由渔港酒楼及易关锋承担连带支付保证责任。协议生效后，广聚公司自2017年8月15日开始再未向金长江公司支付租金及物业管理费、水电费，金长江公司遂于2018年4月13日在三峡晚报登报，解除了上述《房屋和场地租赁合同》及《协议书》，双方的租赁关系应认定为自此时解除。 2、广聚公司欠付房屋租金及物业管理费、水电费的金额。金长江公司根据《房屋和场地租赁合同》及《协议书》的约定，主张广聚公司欠付2017年8月15日至2018年4月13日期间的房屋租金及物业管理费、水电费188790.40元，广聚公司对该款的计算标准无异议，对是否已支付有异议，但并未提交其已缴纳的相关证据，本院对该金额予以确认。 3、关于房屋占用损失。《房屋和场地租赁合同》约定：如因单位改制、房屋开发、国家建设、政府征用及不可抗因素，金长江公司必须终止合同。终止合同前，应提前二个月书面通知广聚公司，且所有的经济损失金长江公司不予赔偿。根据庭审查明的事实，2017年11月13日，宜昌市伍家岗区人民政府发布《房屋征收决定书》公告，房屋征收开始实施。金长江公司在此期间即2018年4月13日解除租赁合同，符合合同约定。广聚公司在合同解除后，至今未将房屋交还金长江公司，应支付房屋占用损失。但考虑到合同解除前拆迁工作开始实际开展，2018年9月10日，租赁屋门前两侧更是由相关部门修建了临时安全围墙，广聚公司系从事酒店经营，前期有一定投入，经营时间不长租赁房屋即被确认为拆迁范围，对广聚公司的实际经营产生了一定影响。金长江公司根据前期合同约定的标准，主张从2018年4月13日起按照每日849元的标准支付其房屋占用费，标准过高，本院酌情将占用标准调整为每日425元。即从2018年4月14日起至今按每日425元支付房屋占用费，至实际交付房屋及场地之日时止。 4、关于违约金的计算。金长江公司主张违约金34147.10元。广聚公司得知租赁房屋在拆迁范围内之时，遂停止缴纳租金。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本院认为，租赁物的拆迁必然导致合同的不能履行，属上述法律规定的不可抗力范畴，且在拆迁公告发布前后，已然对商户经营造成一定的影响，故应免除广聚公司的违约责任。对金长江公司对违约金的主张不予支持。 5、金长江公司主张渔港酒楼、易关锋对广聚公司应该支付的房屋租金、房屋场地占用费承担连带清偿责任。符合合同约定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十八条、第二十一条的规定，判决如下： 一、原告宜昌金长江实业公司与被告宜昌广聚企业运营管理有限公司于2016年5月13日签订的《房屋和场地租赁合同》以及原告宜昌金长江实业公司与被告宜昌广聚企业运营管理有限公司、宜昌市伍家岗区九号码头渔港酒楼、易关锋于2017年8月31日签订的《协议书》，于2018年4月13日解除。 二、被告宜昌广聚企业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宜昌金长江实业公司腾退宜昌市沿江大道152号房屋。 三、被告宜昌广聚企业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宜昌金长江实业公司房屋租金及物业管理费、水电费188790.40元。 四、被告宜昌广聚企业运营管理有限公司以每日425元的标准向原告宜昌金长江实业公司支付房屋占用费，从2018年4月14日起至实际交付房屋及场地之日止。 五、被告宜昌市伍家岗区九号码头渔港酒楼、易关锋对上述第三、四项的债务承担连带清偿责任。 六、驳回原告宜昌金长江实业公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3223元（已减半收取），由原告宜昌金长江实业公司承担967元，被告宜昌广聚企业运营管理有限公司承担2256元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员宋亮 二〇一九年十月十日 书记员乔曼丽