广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初2171号原告：何华湛，男，1974年2月13日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：张学明，广东三良律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁桃波，广东三良律师事务所律师。被告：江门富港投资有限公司，住所地：广东省开平市长沙街道办事处开平大道********。法定代表人：岑思迪。委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄国炎，广东诚挚（广州）律师事务所律师。原告何华湛诉被告江门富港投资有限公司（以下简称富港公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，并于2019年7月30日第一次公开开庭进行了审理，原告何华湛及其委托诉讼代理人张学明、被告的委托诉讼代理人何火日及黄国炎到庭。又于2019年8月14日第二次公开开庭进行了审理，原告何华湛及其委托诉讼代理人张学明、被告的委托诉讼代理人何火日到庭。本案现已审理终结。原告何华湛提出诉讼请求：1、判开平市××办事处××大道××东大道1号1幢东汇城首层1052号商铺，商铺价值2306029.2元；2、判令被告支付回购上述商铺的款项人民币2306029.2元（1921691元×1.2倍）给原告；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年1月17日，原、被告双方签订了《商品房预售合同》和《补充协议》，约定由被告将其开发的位于开平市××办事处××大道××幢，建筑面积为60.16平方米的东汇城首层1052号商铺出售给原告，合同成交总金额为人民币1921691元。同日，双方还签订了《东汇城商铺回购合同》，约定原告可选择要求被告回购上述商铺，若原告申请被告回购的，自2019年1月1日起，被告有权以上述商铺合同合同成交单价的1.2倍回购该商铺。上述合同签订后，原告依约支付了相应的购房款给被告。原告于2018年12月23日向被告提出回购上述商铺的申请，但被告却拒绝回购。被告的行为，造成了原告严重的经济损失。原告为维护自己的合法权益，故起诉至法院。被告富港公司辩称，1、原告未在约定期限内2019年11月2日前向被告提交书面要求回购案涉商铺，应当视为原告放弃回购房屋的权利，双方签署的承包合同第一条约定，承包期限是2014年1月1日至2018年12月31日，回购合同第三条明确约定，双方在约定的回购期，即2019年1月1日之前的60天原告应当以书面形式申请要求被告回购案涉商铺，否则视为原告放弃要求被告回购该商铺的权利。2、根据回购合同第三条约定，如果被告已经将该商铺交付给原告，原告有权自行处理商铺，被告无权干涉。在2019年6月26日原告与被告签署交铺协议、交铺验收表及房屋接收确认单，原告同意按照该商铺的现状接收，且原告在2019年6月11日与案外人苏健新签订了租赁合同，将案涉商铺进行出租，由此可以知道原告实际上已经对涉案商铺进行出租，并且取得收益。因此，在涉案房屋有权利瑕疵，原告无权要求被告回购该商铺，而且从原告的先后意思来看，原告最终将该商铺自行进行收益处分，与其要求被告回购的诉求有冲突。3、由于原告超过合同约定期限提出回购要求，原告的要求应当视为新要约，新的要约被告并没有接受，双方没有达成回购新的合意。在原来回购合同已经履行完毕的情况下，原告在本案中的诉求属于双方磋商，因此不应当属于法院受理范围，请求驳回原告的诉请。4、由于原告将涉案房屋出租给案外人，根据合同法第229条，房屋租赁法在租赁期间发生变动，不影响租赁合同的效力；如果在此情况下，被告进行回购，在出租已成既定事实的情况下，将会影响到被告对于房屋的统一经营管理，损害被告的商业利益。被告作为统一经营商，对房屋租赁和租赁品牌内容都有所要求，但由于原告的出租行为，并不在被告商业安排内。如果回购房屋，会导致被告的商业利益受损，被告最终无法接受原告的回购要求原因之一。5、根据合同法第230条规定，出租人出卖房屋时，应当在出卖前合理期间内通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买权利，在原告没有通知案外人优先购买权的情况下实施回购，也损害了案外人的利益，因此原告的回购要求不符合法律规定，也不法律双方的约定，请求法院驳回对原告的全部诉请。6、原告要求被告按商铺成交单价1.2倍回购商铺没有事实依据，被告以1.2倍价格回购商铺的前提，是原告在回购之日起提前60天向被告书面提出回购的前提下才可以按照涉案商铺1.2倍价格进行回购。原告没有在双方约定的期间内提出回购申请，已经视为放弃回购商铺的权利，现提出要求被告按照涉案商铺1.2倍是没有事实依据的，请法院依法驳回原告诉讼请求。7、涉案商铺办理了抵押，原告抵押给中国农业银行开平支行，按照回购协议第八条明确约定，原告要求回购时要将抵押状态消灭，否则被告有权拒绝回购。从原告提出回购直至开庭，均没有办理抵押注销，在操作上无法达到过户的后果，被告认为原告需有回购要求，但没有履行到回购合同的约定，自身存在违约行为，要求驳回原告的诉请。原告何华湛在举证期限内提供以下证据：1、身份证原件1份，证明原告诉讼主体资格；2、企业信用信息打印件1份，证明被告主体资格；3、商品房买卖合同原件1份、补充协议原件1份、承包经营合同原件1份，证明被告将其开法的位于开平市××办事处××大道××幢，建筑面积为60.16平方米的东汇城首层1052号商铺出售给原告，合同成交总金额为人民币1921691元的事实；4、东汇城商铺回购合同原件1份，证明原告可选择要求被告回购上述商铺，若原告申请被告回购的，自2019年1月1日起，被告有权以上述商铺合同成交单价的1.2倍回购该商铺的事实；5、发票联原件2份，证明原告已经依约支付了相应的购房款给被告的事实；6、意向书复印件1份，证明原告向被告提出回购申请，并将书面的意向书送达给被告，被告工作人员予以签收的事实；7、东汇城商铺回购申请书复印件1份、照片原件5份，证明原告经多次向被告提出回购商铺，但被告却无理拒绝、置之不理。在这种情况下，原告等一众业主到被告的工作场所进行维权，并将一众业主共同签名的《东汇城商铺回购申请书》交给被告的工作人员，但被告的工作人员拒收，原告等业主只好将该份回购申请书放于被告工作人员的办公台处，并且在被告的工作场所亦张贴了该份回购申请书；8、2014年3月31日东汇城商铺回购合同复印件1份，证明被告将原来含糊的回购日期进行变更；9、照片打印件3份，证明一众业主的维权情况。被告富港公司在举证期限内提供以下证据：1、营业执照复印件1份、法定代表人身份证明书原件1份、岑思迪身份证复印件1份，证明被告主体资格；2、承包经营合同原件1份、开平市房地产登记信息查询原件1份、东汇城商铺回购合同复印件1份，证明双方的承包经营关系于2018年12月31日终止，双方约定的回购期开始之日为2019年1月1日；在本合同约定的回购期开始之日起，乙方须提前60天以书面形式申请要求甲方回购该商铺，否则视为乙方放弃要求甲方回购该商铺的权利，之所以要求原告提前60天以书面形式提出回购申请，是考虑到承包经营合同到期时间是2018年12月31日，而回购合同第四条中显示的付款开始时间是2019年1月份，如果原告是在经营结束后即2019年1月份再提出回购申请，对于被告在商业上是一个不确定因素，有可能损害到被告利益，也不利于商场运转和后续出租，所以在回购合同约定是在经营期结束前60天双方就回购问题进行确定；而且涉及金额比较大，商铺数量比较多，如果按照原告所陈述的2019年1月份就在原告要求回购的情况下，被告必须在五个工作日内支付20%资金，对于被告的交易资金相对较大，所以定立经营合同和回购合同的目的及前后承接来看，要求原告在经营期结束前60天提出书面申请，以确定第二年资金及经营安排比较合理，也符合当时定立合同的目的及背景；3、物业管理服务合同原件1份、开平东汇城交铺验收表原件1份、交铺协议原件1份、房屋接收确认单原件1份，证明原告没在回购期开始之日起60天前要求被告回购涉案商铺，且一直在使用该商铺，也充分证明原告没有要求被告回购案涉商铺的真实意思表示。4、东汇城商铺回购合同（1幢1012）原件1份、申请办理东汇城商铺回购原件1份、顺丰快递签收单原件1份、商品房买卖合同原件1份、不动产权证原件1份；东汇城商铺回购合同（1幢1026号）原件1份、商铺回购申请书原件1份、文件签收单原件1份、商品房买卖合同原件1份、不动产权证书原件1份、中国农业银行账户交易明细回单原件13份；东汇城商铺回购合同（1幢1019号）原件1份、申请书原件2份、签收表原件1份、商品房买卖合同原件1份、不动产权证书原件1份、中国农业银行账户交易明细清单原件5份，证明案外人在约定期限内提出回购申请，且符合约定回购条件的，被告均已进行回购；《东汇城商铺回购合同》约定回购申请条款清晰，应作为双方履行回购义务的相关依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对没有异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性、关联性进行认定。经查明，本院确认如下事实：2013年1月17日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，购买位于广东省开平市××办事处××大道××号铺位，建筑面积为60.16平方米，总价款为1921691元，原告依约向被告支付相应的购房款。同日，双方签订了《东汇城商铺回购合同》，合同约定：若原告申请被告回购的，原告自愿同意：自2019年1月1日起，被告有权以该商铺合同成交单价的1.2倍回购该商铺。在本合同约定的回购期开始之日起，原告须提前60天以书面形式申请要求被告回购该商铺，否则视为原告放弃要求被告回购该商铺的权利。另查明，原告将涉案的商铺已经出租给案外人苏健新，双方于2019年6月11日签订了《租赁合同》，租赁期限自2019年7月1日至2022年6月30日止。再查明，原告于2018年12月23日以书面的形式向被告提出回购申请。现因被告拒绝原告提出的回购申请，遂成诉讼。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。原、被告双方于2013年1月17日签订了《东汇城商铺回购合同》，该合同真实合法，应予采信，双方的权利义务应当按照合同的约定履行。本案的争议焦点是：原告是否在合同约定的时间内向被告提出东汇城商铺回购的申请？被告应否回购涉案的商铺？该合同第三条明确约定“在本合同约定的回购期开始之日起，原告须提前60天以书面形式申请要求被告回购该商铺，否则视为原告放弃要求被告回购该商铺的权利”，现双方争议的就是该表述所指的具体日期。因为该条款没有明确具体的日期，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，故应结合合同的其他条款进行系统性的解释。结合该合同第一条“若原告申请被告回购的，原告自愿同意：自2019年1月1日起，被告有权以该商铺合同成交单价的1.2倍回购该商铺”的约定可知，被告回购商铺的前提是原告提出回购申请，原告申请后被告才自2019年1月1日开始享有回购的权利。再结合合同第四条“若原告按本合同以书面形式申请要求被告回购，被告应在2019年1月1日起5个工作日内将回购该商铺的总金额的20%打入原告指定账户……”的约定可知，被告回购商铺的前提是原告提出回购申请，原告申请后被告才能于2019年1月1日起开始履行相关的回购义务。上述两条款均表明，原告应于2019年1月1日之前提出回购申请，被告才能于2019年1月1日起享有回购的权利及履行回购的义务，故回购期开始之日就是2019年1月1日，因此，合同条款第三条所约定的“在回购期开始之日起提前60天”即是“在2019年1月1日起提前60天”，应理解为“在2018年11月2日之前”，而非原告所主张的“在2019年1月1日起60天内”。原告所主张的“在2019年1月1日起60天内”的解释并不符合“提前60天”的文本意思，也与合同约定的履行情况不相符。关于原告称该合同为格式合同，约定不清晰，被告没有公示或提醒客户，且购买商铺时被告销售人员承诺随时可申请回购，而且二期商铺的回购合同就回购申请时间均作出更改的问题。本院认为，一、虽然涉案合同为格式合同，但原告签订合同之时及之后均未对合同条款提出异议，也未要求被告就回购申请时间进行进一步的明晰，且结合合同条款是可推知具体的回购申请时间，并不存在两种或以上的解释。二、被告是否应履行公示或提醒客户的义务，应按合同的书面约定，没有证据显示被告负有该义务。三、原告没有举证证实被告销售人员作出承诺的事实，本院不予确认。四、二期合同的变更与涉案合同的表述是否歧义或错误没有关联性，故对原告上述主张，本院均不予支持。综上所述，本案原告于2019年1月1日书面提出回购申请，已经超过双方约定的回购申请时间，且被告明确不同意原告的回购申请，故对原告的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告何华湛的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25248.24元（原告已预交），由原告何华湛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  赖中文审判员  黄惠英审判员  陈德展二〇一九年十月十日书记员  许碧霞