四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3791号 上诉人（原审被告）：通力电梯有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇古城中路**。 法定代表人：姜威，董事长兼经理。 委托诉讼代理人：柳家彬，上海中沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范文辉，上海中沃律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何德秀，女，1962年3月30日出生，汉族，住南充市高坪区。 委托诉讼代理人：唐崇伟，南充市顺庆区东昇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：四川恒河实业有限公司，，住所地南充市嘉陵区滨江南路一段** 负责人：胡钰。 委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王波，四川首力律师事务所律师。 上诉人通力电梯有限公司（以下简称通力公司）因与被上诉人何德秀与、四川恒河实业有限公司（以下简称恒河公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院(2019)川1302民初4010号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 通力公司上诉请求：1.依法撤销南充市顺庆区法院（2019）川1302民初4010号民事判决第一项判决；2.依法改判驳回何德秀要求停止对“恒河嘉陵江东岸”2栋1单元30层2号房屋的强制执行的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由何德秀承担。事实与理由：原审法院认定的事实错误，适用法律错误，具体上诉事实和理由如下：1.在无任何证据材料印证的前提下，原审法院认定“恒河公司欠中太公司工程款”，属于事实认定错误。原审中，被上诉人何德秀提交了恒河公司、中太公司及何德秀三方签订的《以房抵债协议》，同时提交结算单，用以证明中太公司尚欠何德秀家庭经营的砖厂的砖钱，但是并无任何证据证明恒河公司欠中太公司工程款或者欠多少工程款。恒河公司是否欠中太公司工程款未可知，《以房抵款协议》及《商品房认购协议》缺乏抵偿材料款的前提条件。原审法院在无任何证据证明的情况下就认定恒河公司欠中太公司工程款，且“购房款已经通过抵偿材料款的方式全部付清”（原审判决第5页最后一行），是及其荒谬和草率的。2.上诉人何德秀与恒河公司自始至终未签订正式《商品房买卖合同》，不能因此产生排除法院根据生效判决强制执行的物权期待权。原审法院在本院认为部分认为“何德秀提交的……《商品房买卖合同》与结算单、房款及物业费收据等形成证据链……”（原审判决第4页7-9行）“何德秀基于商品房买卖合同取得了物权期待权，能够排除通力公司基于生效判决请求人民法院对该房的强制执行”（原审判决第6页1-3行）存在事实认定错误。在被上诉人提交的《以房抵款协议》中也载明，需“甲方与丙方另行签订《商品房买卖合同》”，换句话说，《以房抵款协议》是三方之间的内部约定，不能产生公示及对外对抗善意第三人的法律效力。何德秀需要与恒河公司另行签订《商品房买卖合同》并依法办理网签手续，才能产生对抗善意第三人的法律效力。3.被上诉人何德秀主张的因恒河公司法定代表人去世故未能及时办理涉案房屋的网签备案及产权过户登记手续，原审法院认定何德秀对此没有过错的观点是错误的。原审法院据以认定何德秀的“物权期待权能够排除通力公司基于生效判决对该房的强制执行”的主要法条依据为《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”（原审判决第5页11-13行）及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。但是恒河公司法定代表人死亡并不能当然阻却恒河公司对外签订房屋买卖合同、办理房产网签备案及过户手续，恒河公司是合法存续的法人主体，能够独立承担民事权利并承担民事义务，是被上诉人何德秀怠于行使自己的权利，导致未及时对涉案房屋办理相关网签过户手续，其本身存在不可推卸的法律责任，应承担由此带来的法律风险。 何德秀辩称：1.本案不是买卖合同，何德秀一审中已经补充提交了双方所欠砖款的结算单和以房抵债协议，完成了举证义务。恒河公司开发项目买砖是不争的事实，根据最高院的判例，本案以房抵债协议是合法有效的。至于恒河公司与中太公司是否结算与何德秀的买卖合同关系无关。一审法官也给项目负责人黄磊通过电话也核实过欠款。上诉人第一项请求不成立。2.本案虽然没有签订商品房买卖合同，但是没有签订的原因是因为恒河公司法定代表人刘自新生病住院，何德秀也去医院找过，上诉人起诉这个案子也看得出来，当时刘自新已经去世，至今恒河公司法定代表人都没有确定，没有签订商品房买卖合同不是何德秀能够左右的事情，到2018年落实了公司负责人，何德秀才签了协议。上诉人申请查封是协议签订后。合同签订后装修入住，后来要办手续，发现房屋被查封无法办理。上诉人第二项请求与事实相悖。3.没有完善手续是公司法定代表人去世没有负责人，同时房屋也被查封。所签订的三方协议是合法有效的，签订同时也交付了房屋，何德秀也合法占有，也以砖款支付了房款，也是何德秀在南充唯一住房，为了方便其孙子女上学，符合法律规定。请求法院驳回上诉，维持原判。 恒河公司辩称：1.上诉人上诉所称的原审法院认定恒河与中太之间的工程款属于事实认定错误，毫无道理。恒河公司与中太公司之间存在工程款欠款问题，本案中有两份证据证明，一个是以房抵款协议明确了欠工程款，2016年7月20日有一份收据，是抵中太公司的工程款，能够证明欠工程款。在何德秀有证据证明有欠工程款事实后，上诉人认为恒河公司不欠工程款，上诉人应当承担举证责任；2.案涉房款通过以房抵款协议已经付清，2018年1月2日恒河公司与何德秀之间完成了案涉房屋交付并且何德秀也出示了2016年-2017年的物管费收据，上述证据能够证明何德秀付清了购房款，案涉房屋已经完成了交付，何德秀出示的首套房证明，能够对抗上诉人的查封。 何德秀向原审法院提出诉讼请求：1.判决立即停止对何德秀以房抵债所购买的位于南充市高坪区江东中路四段“恒河•嘉陵江东岸”2栋1单元30层2号唯一住房的强制执行，并解除对上述住宅房的查封；2.案件受理费由通力公司负担。 一审中，何德秀提交了以下证据：1.《结算单》，上载明龙门镇杨家湾页岩砖厂（经营者为何德秀之夫李世强）应收货款355590元并由项目领导黄磊签字。2.恒河公司（甲方）、中太公司（乙方）、何德秀（丙方）于2019年7月20日签订的《以房抵款协议》，上载明主要内容：乙方承包甲方“恒河•嘉陵江东岸”建安总承包工程，甲方尚欠乙方部分工程款，并指定将2栋1单元30层2号房屋登记在丙方名下，由甲方与丙方另行签订《商品房买卖合同》。该房总房款312615元，视为乙方收回的工程款。3.2016年7月20日恒河公司出具的《收据》，上载明收到何德秀房款312615元，附注“抵中太建设集团股份有限公司工程款”；4.恒河公司与何德秀于2018年1月2日签订的《“恒河•嘉陵江东岸”商品房认购协议》及《交房程序表》、物管费收据、物业服务协议等。通力公司对上述证据质证认为，结算单没有中太建设公司签字盖章；两份协议的真实性存疑，存在倒签的可能；收据并非发票，不能作为认定实际支付的依据；其余证据真实性认可，但与本案没有关联性。 原审法院认定以下事实：恒河公司因欠中太公司工程款，而中太公司尚欠何德秀家庭经营的砖厂，三方于2016年7月19日签订《以房抵款协议》，约定以“恒河•嘉陵江东岸”2栋1单元30层2号住宅房作价抵偿工程款312615元，该房登记在何德秀名下，恒河公司向何德秀出具了购房款收据。2018年1月2日，何德秀与恒河公司就该房签订《“恒河•嘉陵江东岸”商品房认购协议》，并接收该房。2018年，通力公司与恒河公司因买卖合纠纷一案，本院于2018年2月28日作出（2018）川1302民初107号之二《民事裁定书》，裁定：查封恒河公司名下位于南充市嘉陵区“恒河•嘉陵江东岸”2号楼2栋1单元30-1-3002室（预售证号：20140255），查封期限三年。何德秀提出异议后，本院于2019年5月16日作出（2019）川1302执异23号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。何德秀遂起诉并提出前述诉请。诉讼中，何德秀称该房系自己的唯一住房，通力公司对此没提交反驳证据。庭审结束后，何德秀补充提交了南充市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果》，上载明何德秀无不动产登记信息。 原审法院认为，何德秀通过三方签订以房抵债的方式，与恒河公司建立了房屋买卖合同关系，该合同没有违反法律强制性规范，合法有效。本案争议的焦点是何德秀基于该合同的权利是否排除对该房的执行？《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，何德秀购买恒河公司开发的商品房，双方的合同系在该院查封之前签订，其名下无其它用于居住的房屋，且购房款已经通过抵偿材料款的方式全部付清。通力公司对恒河公司为一般债权，对该房并不享有优先权。何德秀基于商品房买卖合同取得了物权期待权，能够排除通力公司基于生效判决请求人民法院对该房的强制执行。因此，何德秀的诉请停止对位于南充市嘉陵区“恒河•嘉陵江东岸”2号楼2栋1单元30-1-3002室（预售证号：20140255）房屋的执行的诉请成立，予以支持。何德秀还诉请解除对该房的查封，因解除查封属执行实施行为，不能通过判决解决，故对该项诉请，因不属裁判范围，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，判决：一、停止对位于南充市嘉陵区“恒河•嘉陵江东岸”2号楼2栋1单元30-1-3002室（预售证号：20140255）房屋的执行；二、驳回何德秀的其它诉讼请求。案件受理费100元，由通力公司负担。 二审查明，1.2016年7月20日恒河公司向何德秀开具填充式《收据》（编号No2099734），载明收到何德秀2-1-3002嘉陵•江东岸房款312615元，附注“抵中太建设集团股份有限公司工程款”。2.2018年1月2日，何德秀与恒河公司就该房签订《“恒河•嘉陵江东岸”商品房认购协议》，载明出售方恒河公司接收购房方何德秀的购房邀约，房屋位于南充“恒河•嘉陵江东岸”2-1-3002，建筑面积69.38，单价5838.91元，总价312615元。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，因案外人中太公司欠何德秀砖款，恒河公司欠中太公司工程款，2016年7月20日，何德秀、中太公司、恒河公司签订《以房抵款协议》，由恒河公司与何德秀签订商品房买卖合同，何德秀以应向中太公司收取的砖款抵交房款，恒河公司以收取的房款冲抵应付中太公司的工程款。当日，恒河公司向何德秀出具收取“嘉陵江东岸”2-1-3002房的房款收据。尽管当日恒河公司、何德秀尚未签订商品房买卖合同，但依据恒河公司开具的收据，可以证明双方之间形成商品房买卖合同关系。一年多后，恒河公司与何德秀于2018年1月2日签订商品房认购书，何德秀接收房屋，随后装修入住。由于恒河公司与何德秀签订的商品房认购书，内容反映为双方商品房买卖合同；何德秀称案涉房屋为其在南充市住房，通力公司未提供证据予以反驳；何德秀已支付全部房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定，故，何德秀对其购买的“恒河嘉陵江东岸”2栋1单元30层2号房屋享有排除执行的权利。 上诉人通力公司未提供充分证据否认《以房抵款协议》及《商品房认购协议》的真实性，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由通力电梯有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  蒙琼梅 二〇一九年十月二十八日 书记员  杨鹏立