湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3438号上诉人（原审被告）：郴州汇龙置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原7429工厂）。法定代表人：汤斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡小军，男，1984年5月18日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被上诉人（原审原告）：李小梅，女，1987年12月28日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：杜泉江，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）因与被上诉人胡小军、李小梅商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初3560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。汇龙公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回胡小军、李小梅的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由胡小军、李小梅合理负担。事实和理由：1.一审判决认定汇龙公司存在违规建设，擅自将A1-A7、B2-B6（共12栋）每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改为房间的事实错误。上述违规建设并非汇龙公司所为，而是业主所为。2.一审判决认定未在合同约定的期限内办证是汇龙公司的原因并非政策原因所致的事实错误。一是根据《郴州市人民政府办公室关于加快推进不动产统一登记工作的通知》[郴政办函（2016）60号]载明2016年5月20日，市、县（市）政府发布公告实施统一登记，暂停办理不动产登记业务。郴州市人民政府于2016年5月27日发布的郴政通（2016）3号《关于实施不动产统一登记的通告》载明，2016年6月28日起依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。在此之前郴州市不动产登记中心并未正式成立或挂牌，办理不动产权属登记需提供资料清单未明确，办证程序未明确；二是不动产首次登记与房产初始登记在程序和资料要求上有明显不同，不动产首次登记相当于将之前的办理房产证和国土证的工作合二为一，在原办理房产初始登记的基础上，增加了办理原国有土地使用权证等工作流程；三是因不动产登记是将房产部门和国土部门的登记工作合二为一，就必然牵涉两个部门的数据、人员、机构等各方面的整合，而在整合过程中必然会出现一些问题，汇龙公司在实际办证过程中，也因为数据等方面的问题耽误了大量时间。3.如前所述，之所以导致汇龙公司未在合同约定的期限内办证主要有两方面的原因：一方面是因为业主违规改建、扩建导致规划验收不能通过；另一方面是因为不动产统一登记制度的实施，比原初始登记增加了许多程序和资料，正是因为增加的工作，才导致办证迟延。因此，未在合同约定期限内办证并非汇龙公司的原因所致。4.一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决汇龙公司承担高额违约金明显不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条是指在开发商逾期办证给买受人造成损失的情况下，为了弥补损失可以按照该条规定计算损失额。案涉房屋已经交付胡小军、李小梅，胡小军、李小梅没有损失，一审法院根据该条规定，按照贷款利率计算胡小军、李小梅的损失明显违反公平原则。胡小军、李小梅辩称，1.一审判决认定事实清楚，违规建设行为系汇龙公司统一实施，相关责任应由汇龙公司承担；2.一审判决适用法律正确，违约金不仅有补偿性，还有督促诚信守约的作用，业主已交清房款，汇龙公司仍不协助业主办理产权登记，汇龙公司应承担违约责任。综上，汇龙公司的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。胡小军、李小梅向一审法院起诉请求：1.判令汇龙公司依照合同约定协助胡小军、李小梅办理不动产权证；2.判令汇龙公司支付逾期办证违约金37407元（逾期办证违约金时间从2016年7月1日算至2018年6月12日止，共计711天），此后违约金计算至汇龙公司给胡小军、李小梅办理房屋不动产权证之日止；3.本案诉讼费用由汇龙公司承担。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实。1.2013年1月10日，胡小军（买受人）、李小梅（共有人）与汇龙公司（出卖人）签订编号为20120293402的《郴州市商品房买卖合同》。合同约定：胡小军、李小梅购买汇龙公司开发的位于郴州市南侧“汇龙.万宝国际城”项目中的第Ａ1栋4层402号房，建筑面积94.06平方米，每平方米4693.37元，总房款为441458元。汇龙公司在2014年12月30日前交付房屋。该合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第3项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起／日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的／%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付／的违约金。3.详见附件四：合同补充协议”。在附件四《合同补充协议》第五条中第1款，对该条的约定为“双方同意以2014年12月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。”合同签订后，胡小军、李小梅依约向汇龙公司支付了购房款441458元，汇龙公司于2014年12月30日前将房屋交付给了胡小军、李小梅使用。2、郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。（二）自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明……”3、因汇龙公司存在违规建设行为郴州市城乡规划局2016年9月12日对汇龙公司作出郴规罚字【2016】14号行政处罚决定书，对汇龙公司予以罚款。4、“汇龙.万宝国际城”项目部分商品房不动产首次登记已经办理完毕，其中A2栋于2018年4月19日办理完毕，A3、B2栋于2018年5月24日办理完毕，A1、A5、A6、A7、B3、B4、B5、B6栋于2018年6月12日办理完毕，A4栋于2018年6月29日办理完毕。5、庭审中，胡小军、李小梅明确其第一项诉讼请求为系协助其办理不动产权转移登记。二、双方当事人有争议的事实。胡小军、李小梅认为依据双方合同补充协议约定，汇龙公司应自商品房交付使用540日之内完成该商品房的产权登记手续，汇龙公司逾期未完成，应承担相应的违约责任，向胡小军、李小梅支付逾期办证违约金。汇龙公司则认为初始登记未完成是因为实施不动产统一登记的政策变动而导致，不是汇龙公司过错所致。故胡小军、李小梅的诉讼请求不应予以支持。一审法院认为，汇龙公司未提交证据证明延期办证违约责任系因政策变动原因所致。郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》载明“自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18:00起停止颁发各类权利证书……；2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，……”。但汇龙公司直至2018年才办理案涉房屋的不动产首次登记。故对汇龙公司主张本案逾期办证不是其过错的抗辩，不予采纳。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，根据案件事实，汇龙公司没有按照合同约定的期限在房屋交付使用后90日内完成该商品房的初始登记，也没有在540日内向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关资料并协助买受人办妥产权登记。本案的焦点为：1.能否认定汇龙公司存在违约行为;如果汇龙公司存在违约行为，则如何承担违约责任；2.汇龙公司是否应协助胡小军、李小梅办理不动产转移登记。1.汇龙公司主张延误办证的原因在于国家政策法律变化导致客观上无法正常、如期办证，汇龙公司没有过错。一审法院认为：①《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变；②2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请；③汇龙公司因违规建设，2016年9月12日被郴州市城乡规划局予以处罚。无论是之前的办理房产证，还是现在的办理不动产证，通过规划审核都是办证的必要条件。该事实可以证明在合同约定的办证期间内，汇龙公司所开发的案涉楼盘并不具备办证条件；④汇龙公司并没有提交任何证据证明其在合同约定办证期间内曾向不动产登记中心递交了办证资料和申请，是不动产登记中心的原因导致不能办理产权手续；因此，一审法院不认可汇龙公司关于未能办证不是其过错的观点，应当认定汇龙公司未如期办证是违约行为。因双方在合同中未约定逾期办证的违约责任，故胡小军、李小梅主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，要求由汇龙公司承担逾期办证违约金是恰当的。该司法解释中使用的是“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，并没有使用“应当”一词，故可以根据案件的具体情况具体适用。由于政策的改变确实给办证带来了实际困扰，且案涉房屋早已交付胡小军、李小梅使用，合同的主要目的已经实现，故按照贷款利率计算本案违约金、不再予以上浮更为恰当。考虑到郴州市不动产登记中心2016年6月28日才开始办理正式不动产登记，应当从2016年7月1日开始计算违约金，因违约金持续计算，以6个月至1年的贷款利率计算亦是妥当的。中国人民银行于2015年10月24日公布的6个月至1年同期银行贷款基准利率为年利率4.35%。关于违约金计算的起止时间。胡小军、李小梅根据合同约定，结合中院生效裁判文书，自愿从2016年7月1日开始计算违约金，不违背法律规定，予以准许；虽然胡小军、李小梅委托汇龙公司代为办理不动产登记，但因有部分事宜需胡小军、李小梅自己办理或配合，一审法院认为逾期办证违约金计算涉案房屋的首次登记办理完成之日止较为妥当。至2018年6月12日汇龙公司已完成A1栋涉案房屋首次登记（初始登记），故逾期违约金为应为37407元（441458元×4.35%÷365天×711天）。2.胡小军、李小梅要求汇龙公司协助其办理不动产权证，庭审中，胡小军、李小梅明确该项诉请系协助其办理不动产权转移登记，汇龙公司认为有权不予协助胡小军、李小梅办理转移登记。一审法院认为：汇龙公司已经办理案涉房屋的首次登记，只是尚未办理转移到胡小军、李小梅名下的转移登记。按照合同补充协议第五条“出卖人应当向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记”，办妥产权登记应当不仅包括登记在开发商名下的首次登记，还包括登记在业主名下的转移登记，完成了登记在业主名下的转移登记才能是办妥产权登记。故胡小军、李小梅的该项诉请，符合双方的约定，不违反法律规定，予以支持。对汇龙公司主张“案涉房屋产权登记面积大于合同约定面积，胡小军、李小梅应当补交合同差价，在胡小军、李小梅补足差价前，汇龙公司有权拒绝办理转移登记”，因属另一法律关系，宜另行处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决：“一、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告胡小军、李小梅办理胡小军、李小梅购买的位于郴州市南侧“汇龙.万宝国际城”项目中的Ａ1栋4层402号房商品房的不动产转移登记；二、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡小军、李小梅逾期办证违约金37407元。三、驳回原告胡小军、李小梅的其他诉讼请求。如果被告郴州汇龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取368元，由被告郴州汇龙置业有限公司负担。”二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点是：一、违规建设的责任主体如何认定，业主对办证逾期是否存在过错；二、汇龙公司没能在合同约定期限内办理不动产初始（首次）登记与不动产统一登记政策实施是否有关联，汇龙公司应否承担违约责任、违约金如何计算。关于焦点一。案涉“汇龙·万宝国际城”项目A1-A7、B2-B6栋架空层无使用功能镂空部分被违规加建成住房是不争的事实，双方都认为对方才是违规建设的行为人。汇龙公司提交的郴州市城乡规划局作出的责令改正通知书、行政处罚决定书、违法建设结案通知单等证据，证明了违规建设及被处罚主体是汇龙公司，汇龙公司因此被行政处罚而缴纳了684572.15元罚款。根据上述行政处罚决定，结合汇龙公司承担支付改建费，本院认定违规建设的责任主体是汇龙公司，不是各购房业主。汇龙公司主张违规建设是购房业主建设，没有事实依据，不予支持。关于焦点二。郴州市人民政府2016年5月27日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》载明，2016年6月20日起市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；郴州市不动产登记中心于2016年6月21日起开始受理多类不动产登记；于2016年6月28日起开始核发不动产权属证书或登记证明。但汇龙公司未提供证据证明在房产管理部门停止受理产权登记前递交了办证申请和资料，也没有提交证据证明其在办证期限届满前向不动产登记中心提交了应当由出卖人提供的相关资料，因此汇龙公司主张是不动产统一登记政策实施导致其不能按期办证的理由不成立，对其诉请不予支持。关于逾期办证违约金如何计算的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方合同中没有约定逾期办证违约金，根据上述规定，人民法院可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院按照中国人民银行贷款基准利率4.35%不再予以上浮或下调来计算违约金，并无不当。考虑到郴州市不动产登记中心于2016年6月28日才开始核发不动产权属证书或登记证明，一审法院酌定从2016年7月1日开始计算违约金至汇龙公司完成房屋首次登记（初始登记）之日（2018年6月12日）止，据此认定汇龙公司逾期办证711天、逾期违约金为37407元（以已付购房款441458元为基数，按年利率4.35%计算），并无不妥。汇龙公司上诉认为“房屋已经交付买受人，买受人没有损失，一审法院不应适用该条规定作出判决”，系对上述司法解释规定的错误理解，本院对其上诉理由不予采信。综上所述，汇龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费735元，由上诉人郴州汇龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  欧旭敏审判员  雷金梅二〇一九年十月三十日法官助理孙宝乐书记员唐旭超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。