安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初7507号 原告：马强远，男，1984年11月9日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原告：胡春秀，女，1979年3月1日出生，汉族，住安徽省阜南县。 二原告共同委托诉讼代理人：张朝明，安徽省阜南县鹿城镇法律服务所法律服务工作者。 被告：安徽鑫马置业有限公司，统一社会信用代码913412255770606574（1-1），住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路。 法定代表人：马超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冷振初，该公司员工。 委托诉讼代理人：庞金超，该公司员工。 原告马强远、胡春秀与被告安徽鑫马置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告马强远、胡春秀的委托诉讼代理人张朝明，被告安徽鑫马置业有限公司委托诉讼代理人冷振初、庞金超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马强远、胡春秀向本院提出诉讼请求:1、判决被告向原告支付逾期交房违约金5472.68元（从2016年6月1日至2016年7月17日），支付逾期办理房屋权属证书的违约金76850.40元（从2016年10月17日起计算至2018年8月8日），合计82323.08元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2015年4月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）一份，约定原告购买被告开发建设的位于阜南县，购房总价款582207元。合同第十一条约定，被告应当在2016年5月31日前向原告交付该商品房，合同第十二条约定，对逾期交房不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金，合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，由双方协商解决。合同签订后，被告实际于2016年7月17日才将房屋交付给原告，逾期交付47天，2018年7月8日，涉案房屋才办到房产证，逾期660天。关于逾期交房、办证违约金问题，经多次协商，被告不愿承担责任，为此起诉。 被告安徽鑫马置业有限公司辩称，原告主张通期交房违约金547268元于法无据,依法应予驳回。2015年4月6日,被答辩人与我公司签订商品房买卖合同,我公司将开发的位于阜南县北侧的金马中央公馆******房屋出售给被答辩人,该房屋面积118平方米,总房款582207元。合同约定在2016年5月31日前交房根据中华人民共和国《民法总则》第一百一十八条之规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。原告的民事诉讼时效即从2016年5月31日至2019年5月31日止。本案中,原告于2019年7月26日向受案法院提出逾期交房违约金5472.68元的民事权利诉讼请求,显然违背《民法总则》规定的民事诉讼时效,受诉法院应依法驳回原告该项诉讼请求。被答辨人要求支付逾期办理房屋产权证违约金76850.4元事实不清,证据不足,我公司在履行通知办证和协助办证过程中无过错,不承担逾期办证违约责任。（一）、涉案房屋的物权已于2015年7月24日办理在被答辩人名下。根据《物权法》第十四条、第十六条之规定,不动产登记机关管理的不动产登记簿是物权设立的依据,而根据银行和不动产登记中心的抵押登记信息显示,案涉房屋的不动产物权已经于2015年7月24日登记在被答辩人名下,并抵押在银行办理该房屋按揭贷款400000元,案涉房屋的物权已经是被答辩人所有,我公司已经尽到了所有义务,不存在因出卖人原因导致被笞辩人未取得不动产权登记。我公司已经尽到通知办证和协助办证的义务。2017年11月2日取得综合验收备案后我公司及时电话通知原告提供办理房屋不动产权登记所需个人相关资料（电话135××××6877）,原告接到电话后没有前往办证。我公司根据涉案合同附件十一补充协议5约定,“买受人同意出卖人采取报纸公告或在本合同房地产所在地一楼单元入口处张贴公告等方式通知买受人办理房地产权证,公告日后15日内即为送达日因买受人原因延期办理房地产权证的,买受人承担一切经济损失。”我公司于2017年12月4号在该小区多处显著位置和涉案房屋6＃楼梯入口处张贴《不动产权证办理通知》,原告仍未按通知要求前往办理不动产权证。由于原告不积极、不及时提供个人办证资料,不履行合同约定办证义务,导致房屋不动产权证逾期办理,以达到主张逾期办理不动产权证违约金的目的,其行为违背《合同法》第一百一十九条（减损原则）:当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大,没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。本案中答辩人根据合同二十条约定,履行了共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记义务,而原告不履行该约定义务,致使逾期办证损失进一步扩大,并就扩大的损失主张赔偿,显然违背法律规定,不应得到受诉法院的支持。总之,在整个办理房屋不动产证过程中,我公司都在积极尽职尽责履行合同约定的义务,不存在案涉合同第二十条（二）约定的“出卖人原因”的情形,我公司不承担违约责综上所述,在交房违约金的问题上,被答辩人民事权利主张已超过《民法总则》规定的诉讼时效,依法不应得到人民法院支持;在逾期办证违约金的问题上,答辩人始终都在积极履行合同约定的义务,由于被答辩人不积极、不主动,不及时提供个人办证资料,故意拖延办证时间,才导致房屋不动产权证没有按期办出,不存在因为答辩人的原因未取得不动产证的情形,我公司不承担违约责任。请求法院查清事实,依法驳回被答辩人诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年4月6日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号201504060002，约定：原告购买被告开发的位于阜民路北侧、阜为路西侧的金马中央公馆小区6号楼1601室房屋一套，建筑面积118平方米，每平方米4933.96元，购房总价582207元。 合同第九条关于商品房交付条件约定该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。 合同第十一条关于交接时间和手续约定：出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。 合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。 合同第二十条关于房屋登记约定:（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2、双方协商解决。 合同附件第十一条补充协议约定：5、买受人同意出卖人采用报纸公告或在本合同房地产所在地一单元入口处张贴公告等方式通知买受人办理房地产权证，公告日后15日内即为送达日。因买受人的原因延期办理房地产权证的，买受人承担一切经济损失。 原告于2016年7月17日接收涉案房屋，于2018年8月8日取得不动产登记证书。 另查明:2016年5月26日，涉案房屋所在6#楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行工程竣工验收取得《工程竣工验收报告》；2017年11月21日，涉案房屋经综合查验合格，被告取得6#楼《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2017年12月4日被告在原告房屋所在单元张贴公告要求业主携带办证材料到金马中央公馆售楼部办理房屋产权证书事宜。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 按双方合同第十一条约定，被告应当于2016年5月31日前向原告交付涉案房屋，实际于2016年7月17日交付，被告应当承担逾期交房的违约责任，但自原告接收房屋之日起至原告起诉之日已超过三年，原告的该项诉讼请求，因超出诉讼时效，不予支持。 涉案房屋在2017年11月21日取得竣工验收备案表，在未综合验收前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因被告的原因所致，被告存在过错，应当承担违约责任。 原告于2016年7月17日实际接收房屋，于2018年8月8取得不动产登记证书，根据双方合同约定，逾期办理房屋产权证违约金应当从原告接收房屋后90日期满次日即2016年10月16日起算，被告在取得综合验收后于2017年12月4日以张贴公告形式通知原告办理房产证，根据双方合同附件十一条补充协议特别约定被告已尽到通知义务，自2017年12月4日起15日期满即视为已向原告送达办证事宜，被告的违约办理房屋产权证期间为2016年10月16日至2017年12月19日，原告要求从2016年10月17日起算，予以准许，对原告请求超出上述违约期间的部分本院不予支持。本案中，原、被告双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、被告安徽鑫马置业有限公司以总房款582207元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告马强远、胡春秀自2016年10月17日至2017年12月19日期间的逾期办理房屋产权登记违约金。 二、驳回原告马强远、胡春秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计929元（原告预交），由原告马强远、胡春秀负担25元，被告安徽鑫马置业有限公司负担904元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  魏田田 二〇一九年十月二十三日 书记员  许汝秀