甘肃省武山县人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0524民初91号原告（反诉被告）：武山金都餐饮服务有限公司，统一社会信用代码：91620524351416665E，住所地：甘肃省武山县。法定代表人：陈淑美，系该公司总经理。原告（反诉被告）：陈淑美，女，1965年1月26日出生，汉族，居民，住甘肃省天水市麦积区。两原告共同委托诉讼代理人：高峰，甘肃正天合律师事务所律师，特别代理。被告（反诉原告）：张福全，男，1965年10月26日出生，汉族，居民，住甘肃省武山县。委托诉讼代理人：张国鹏，甘肃理上律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：张璐，甘肃理上律师事务所律师，特别代理。被告：武山县宁远建材有限责任公司，统一社会信用代码：91620524690358463U，住所地：甘肃省天水市武山县。法定代表人：张福全，系该公司总经理。被告：武山县金茂大酒店有限公司，统一社会信用代码：916250240531499095，住所地：甘肃省天水市武山县。法定代表人：张福全，系该公司经理。原告武山金都餐饮服务有限公司（以下简称金都公司）、陈淑美诉被告张福全、武山宁远建材有限责任公司（以下简称宁远公司）、武山金茂大酒店有限公司（以下简称金茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案，被告张福全于2019年3月5日申请延期举证，又于2019年3月18日提出反诉。2019年3月18日，被告张福全申请本案延期审理。本院依法适用简易程序于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告武山金都公司、陈淑美及其委托诉讼代理人高峰、被告张福全的委托诉讼代理人张国鹏、张璐均到庭参加了诉讼。被告武山县宁远公司、武山县金茂公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武山金都公司、陈淑美向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令各被告连带赔偿原告未满租赁期限的固定装修损失共计人民币263421.63元（第一次装修总造价1570293元/8年，第二次装修价款67135元）及添附物房屋建造成本6万元；2、请求依法判令各被告向原告连带赔偿经营损失共计人民币144万元（按平均每月40万元经营收入，计算12个月，净利润按30%记取）；3、请求依法判令各被告赔偿原告投入的设备计提折旧后的价款约人民币1000000元；4、请求依法判令被告张福全、被告武山金茂公司连带返还原告交纳的水电费保证金60000元：以上诉讼请求金额共计人民币2823421.63元。5、本案全部诉讼费用均由被告承担。事实与理由：2011年7月15日，原告陈淑美作为乙方，与被告张福全、被告武山宁远公司作为共同甲方签署了房屋租赁协议一份，约定甲方将宁远宾馆二楼、一楼带有楼梯门面一并租与乙方经营饭店，约定租赁期限为8年，租金为每年200000元，8年期满后餐具请第三方评估折旧后，由甲方予以接受。甲方不能以任何理由在8年内变更租金。上述合同签订后，原告陈淑美与被告张福全、宁远公司为了进一步明确租赁房屋面积、免租期、租赁期限、租金支付等事项，同日又签署了《房屋租赁合同》，作为上述房屋租赁协议的完善、补充协议。《房屋租赁合同》约定：由被告张福全、宁远公司作为出租方，原告陈淑美、武山金都公司作为承租方，租赁房屋坐落于武山火车站宁远大道，间数20间，建筑面积1200㎡；租赁期限从2011年7月15日至2019年12月31日；租金每年200000元整，每年元月1日支付租金200000元；租赁房屋用途为武山金都大酒店大型餐馆，房屋租赁合同届满，承租人返还房屋的时间是2019年12月31日。《房屋租赁合同》由协议各方盖章，并由武山县城关镇人民政府鉴证签章。根据《房屋租赁合同》约定，原告承租房屋的起租日期为2012年元月1日，2011年7月15日至2011年12月31日为装修免租期。2011年8月10日，原告与甘肃九鼎装饰设计工程有限公司签署《装修工程施工合同》，对上述承租房屋开始装修，装修总造价1570293元，合同价为1500000元。装修完毕，原告按合同支付了全部装修价款。2017年1月，原告为了改善经营环境，在原有装修的基础上，对酒店进行了二次装修，花费装修款共计人民币67135元。另外，2012年4月，在原告承租房屋装修之初，经各被告同意，原告雇佣他人在所租赁房屋的三角区域修建了房屋一间，原告为此支付了工程款60000元，所建房屋尚在，可以正常投入使用。武山县金都大酒店于2012年1月1日开业运营，原告在武山县金都大酒店开业经营至今，投入厨房设备、餐厅桌椅、餐具及其他酒店设备共计约2000000元。武山县金都大酒店自开业经营以来，月平均营业额约人民币400000元。在房屋租赁期限内，原告按照各方签署的房屋租赁协议及《房屋租赁合同》约定及时向被告张福全或被告武山金茂公司足额交纳房屋租金。同时，在租赁期限内，原告对于合同未明确约定的水电费、取暖费、空调费用等，亦按照实际发生额及被告要求的金额及时足额向被告张福全或被告金茂公司交纳。但是自2017年以来，被告张福全曾无故采取断电断水，或关闭通向武山县金都大酒店的空调阀门等方式，向原告发难。原告为了酒店能够继续经营，长期以来忍气吞声。2018年6月29日，被告金茂公司向原告发送了《通知书》一份，单方面以各种理由提出于2018年12月31日提前终止租赁合同，并限定原告于2019年1月10日前将租赁房屋按目前现状完好无损的交还被告，同时，被告在《通知书》中明确以“采取停水断电的强制措施”胁迫原告在《通知书》上签字并于2018年6月29日交纳额外的水电费保证金60000元。但是被告自2018年供暖日开始至今，对原告经营的武山县金都大酒店拒绝提供空调，单方关闭了通往武山县金都大酒店的空调阀门，导致原告经营的武山县金都大酒店至今没有暖气、空调，原告不得已自己购买“小太阳”、暖风扇等为客人取暖，酒店经营相比往年十分惨淡，难以为继。事实上被告《通知书》所载终止合同的理由均为虚假。被告通过采取断水断电等强制措施单方面毁约，严重侵害了原告的合法权益。为此，在原告与被告数次谈判未果的情况下，不得已向法院起诉。被告张福全辩称，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由：一、原告诉请要求被告张福全承担因单方毁约所造成的装修损失、经营损失、设备折旧损失等，无事实根据和法律依据，请依法驳回。合同履行期间，被告从未单方毁约，也不存在其他违约行为，原告要求承担赔偿责任于法无据。原告以武山金茂大酒店向其发出《通知书》，单方提出2018年12月31日提前终止合同为由，认为系被告张福全单方毁约，提起本案诉讼，违反合同相对性原则。原告诉称被告单方面采取断电断水等强制措施单方毁约，与事实不符。《房屋租赁合同》及租赁协议第五条明确载明承租人的饭店用电由承租人自己联系供电局接专线解决。二、原告诉请要求被告与其他被告承担连带赔偿装修损失的责任于法无据，依法不应支持。《房屋租赁合同》的相对方为被告张福全与原告陈淑美（武山宁远建材有限公司已注销），不存在法定或约定承担连带赔偿责任的情形。被告张福全并不存在任何违约行为，无需承担赔偿损失的责任。赔偿装饰装修损失应建立在合同解除的前提下，本案至今原告未提出解除合同。案涉租赁合同签订履行至起诉之日已长达7年之久，作为经营固定资产投资已全部折旧完毕，再无残余价值。关于原告擅自扩建费用，未经过被告张福全同意，被告不承担任何责任。三、原告要求被告承担经营损失的诉讼请求于法无据，依法应予以驳回。被告张福全不存在单方毁约行为。原告也未提交经营损失证明的相应证据，该项请求没有事实根据，不能成立。四、原告诉称要求被告张福全与其他被告承担连带赔偿设备折旧费用的请求于法无据，也未依照合同约定提供第三方估价报告，其诉请依法不应支持。租赁合同仍未到期，原告也未提交任何第三方评估报告证明餐具折旧价值。根据相关法律的规定，固定资产计算折旧的最低年限为5年。原告实际经营酒店已7年有余，依法已全部折旧，故其全部经营设备已不存在任何价值。被告武山宁远公司、武山金茂公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，未提交答辩状，也未提交任何证据。反诉原告张福全向本院提出反诉请求：1、请求依法解除反诉人与被反诉人签订的房屋租赁协议及《房屋租赁合同》；2、请求依法判令被反诉人支付拖欠截止2019年10月14日的房屋租赁费253536元及自2019年10月15日起至实际腾房之日的房屋租赁费，并依照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日的逾期利息；3、请求依法判令被反诉人支付房屋租赁期间（2011年7月15起至2019年10月14日）的物业及卫生服务费178200元；以上两项合计431736元。4、本案反诉案件受理费及评估鉴定费由被反诉人承担。反诉被告武山金都公司、陈淑美辩称，一、被告金茂公司向原告发送的《通知书》，单方面提出于2018年12月31日提前终止租赁合同，其行为已经构成根本违约，原告同意解除合同。二、原告从未拖欠过被告的租金，如期全额支付。自2018年12月31日开始，因为被告张福全及被告金茂酒店严重违约，提前终止合同，导致原告无法继续经营，不得已关门至今。因此这期间被告依法不得继续计算租金。关于金都酒店关门以后设备尚在店内继续存放的问题，因被告未按照合同的约定拒不按价回收。因此，自2018年12月31日至腾房之日的房屋占用，并非原告的过错，系被告严重违反诚信原则和合同约定导致的结果，该等租金损失应由各被告一并承担，与原告无关。三、物业服务费属物业服务合同法律关系，与本案房屋租赁合同纠纷为不同的两个法律关系，依法不构成本案的反诉，不应与本案合并审理，应告知另行起诉。且张福全作为自然人，并无提供物业服务及主张物业服务费请求权的适当资格。被告张福亦未提供过任何物业服务，不存在产生物业服务费的事实，无权主张物业服务费。本院经审理认定事实如下：2011年7月15日，被告张福全、武山宁远公司作为甲方，与原告陈淑美作为乙方签署了房屋租赁协议一份，约定甲方将宁远宾馆二楼、一楼带有楼梯门面一并租与乙方经营饭店，租赁期限为8年，租金为每年200000元，8年期满后餐具请第三方评估折旧后，由甲方予以接受。甲方不能以任何理由在8年内变更租金。付款方式为自合同签订之日起算起，先交清当年房租，其余房租为每年期满前续交下一年房租。乙方在当年合同期满前7日内续交下一年度房款，如果乙方在合同期满一年后15日内没有交清下一年度房款，甲方有权收回房屋并终止合同。乙方饭店用电由自己解决。甲方在乙方装潢期间积极配合。同日，被告张福全、宁远公司作为出租人，与承租人陈淑美、武山县金都大酒店（武山金都餐饮服务有限公司前身）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于武山火车站宁远大道，间数20间，建筑面积1200㎡；租赁期限从2011年7月15日至2019年12月31日；租金每年20万元整，每年元月1日支付租金20万元；租赁房屋用途为武山金都大酒店大型餐馆，承租人负责支付出租房屋的水、电、煤气、卫生和物业管理费。装修、改善增设他物的范围是：装修、改善增设他物由承租人承担。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物由承租人按照房屋租赁合同处理。承租人返还房屋的时间是2019年12月31日。《房屋租赁合同》有协议各方签名、盖章，武山县城关镇人民政府作为鉴证机关签章。《房屋租赁合同》签订后，原告于2011年8月10日与甘肃九鼎装饰设计工程有限公司签署《装修工程施工合同》，对承租房屋进行装修，合同价为1500000元，有票据证实原告付款1400000元。2017年1月，原告对酒店进行了二次装修，支付装修款67135元。2012年1月1日，原告向被告宁远公司交付了2012年租金200000元，并开业运营。自2013年至2018年的租金均由被告金茂公司收取。原告金都酒店的水、电及空调均由被告金茂公司提供，相关费用也由金茂公司收取。2012年5月，原告在所租赁房屋的三角区域修建了房屋一间，支付工程款60000元。武山县金都公司开业经营以来，购置厨房设备、餐厅桌椅、餐具等，共计投资979774.40元。武山县金都公司开业经营后，以每月280000元的营业额纳税。2017年12月，被告金茂公司清理下水道，原告支付了相关费用10000元。2018年6月29日，被告金茂公司向原告送达《通知书》一份，以原告偷开空调阀门为由，要求原告于2018年12月31日提前终止房屋租赁合同，并限定原告于2019年1月10日前将租赁房屋按目前现状完好无损的交还被告，并收取原告水电费保证金60000元。2018年12月31日，原告关门停业。双方对纠纷协商未果后，原告向本院起诉。该案在审理中，原告于2019年4月17日提出申请，要求对金都公司现有全部餐具、设备的价值进行评估。后又于2019年6月19日撤回申请。2019年3月18日，被告张福全申请对租赁房屋的物业费市场价格进行评估，甘肃天平价格认证评估中心以物业费属政府定价为由退回了申请。2019年6月13日，被告张福全再次申请对租赁房屋的物业费市场价格进行评估。兰州立正价格评估咨询有限责任公司于2019年8月9日作出兰立价评业函字【2019】第0498号物业费价格鉴定结论书，认定该案租赁房屋的物业费为每月每平方米1.50元，被告金茂公司支付鉴定费19000元。被告宁远公司于2019年6月注销。该案在审理中经调解，双方未达成协议。上述事实，有原、被告的陈述、原告提交的身份证复印件、营业执照复印件、房屋租赁协议、《房屋租赁合同》、房屋租金收据、水电费收据、空调费收据、金茂公司的《通知书》复印件、环评检验报告、公证书、装修工程施工合同、装修费用收据、盘点表、完税证明、被告提交的身份证复印件、营业执照复印件、房屋租赁协议、《房屋租赁合同》、兰州立正价格评估咨询有限责任公司兰立价评业函字1【2019】第0498号物业费价格鉴定结论书、鉴定费收据等证据在卷证实。本院认为，依法订立的合同受法律保护。本案中，原告陈淑美与被告张福全、武山宁远公司签订的房屋租赁协议以及原告陈淑美、武山县金都大酒店与被告张福全、武山宁远公司签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，符合法律规定，具有法律效力。双方应当按照协议的约定履行义务。按照合同法相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告张福全和金茂公司在没有证据证实原告存在违约事实的情况下，以原告偷开空调阀门为由书面通知要求原告于2018年12月31日提前终止房屋租赁合同，违反了双方的约定，侵害了原告的合法权利，给原告造成了损失，应当承担相应的民事赔偿责任。被告宁远公司已于2019年6月注销，没有违约和侵权行为，依法不承担责任。原告因停业受到的损失为：第一次装修（1400000元÷合同期8年×合同剩余期1年）175000元，第二次装修（67135元÷装修至合同到期3年×合同剩余期1年）22378.33元，修建房屋（60000元÷建成之月至合同到期之月为91月×合同剩余期12月）7912.09元，餐饮设备（979774.40元÷合同期8年×合同剩余期1年）122471.80元，营业损失（参照每月纳税的营业额280000元×30％×停业期间10月）840000元，共计1167762.22元，被告收取的水电费保证金60000元应予退还。原告应当依照约定支付被告停业期间的房屋租金（200000元÷12月×停业期间10月）166666.67元。因此，本院对原告的诉讼请求部分予以支持，对被告的反诉请求部分予以支持。双方签订的房屋租赁协议和房屋租赁合同予以解除。对被告张福全要求原告支付物业服务费等的反诉请求，因其没有提交证据证实存在提供物业服务的事实，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：解除原告陈淑美与被告张福全、武山宁远建材有限责任公司签订的房屋租赁协议以及原告陈淑美、武山县金都大酒店与被告张福全、武山宁远建材有限责任公司签订的《房屋租赁合同》，原告陈淑美、武山金都餐饮服务有限公司将租赁房屋交还被告，于本判决生效后十五日内履行；被告张福全、武山金茂大酒店有限公司赔偿原告陈淑美、武山金都餐饮服务有限公司各项损失1167762.22元，退还水电费保证金60000元，原告陈淑美、武山金都餐饮服务有限公司支付被告张福全房屋租金166666.67元，两项相抵后，被告张福全、武山金茂大酒店有限公司支付原告陈淑美、武山金都餐饮服务有限公司1061095.55元，于本判决生效后十五日内一次性履行；驳回原告陈淑美、武山金都餐饮服务有限公司的其他诉讼请求；驳回被告张福全的其他诉讼请求。案件受理费29388元，减半收取14694元，原告陈淑美、武山金都餐饮服务有限公司承担8304元，被告张福全、武山金茂大酒店有限公司承担6390元，反诉案件受理费8112元，减半收取4056元，原告陈淑美、武山金都餐饮服务有限公司承担1566元，被告张福全、武山金茂大酒店有限公司承担2490元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天水市中级人民法院。审 判 员 车小平二〇一九年十月二十五日法官助理 孟引弟书 记 员 高 驰