鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初2620号原告：牛甜田，女，汉族，1981年2月2日生，住所：大连市中山区。委托诉讼代理人：李良勇，辽宁广佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：行永伟，辽宁广佑律师事务所律师。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，住所地沈阳市大**小东路**。统一社会信用代码：91210100738658781Ｌ。法定代表人：蒋慧英，系公司董事长。委托代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司，住所：鞍山市铁**人民路**。统一社会信用代码证：91210303689687390Ｎ。负责人：李振东，系该公司经理。委托代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。原告牛甜田诉被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称新玛特公司）、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司（以下简称新玛特鞍山人民路分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，由本院审判员郑忠宗担任审判长，与人民陪审员郭欣、马丽组成合议庭，于2019年10月24日公开开庭审理了本案，原告牛甜田委托诉讼代理人李良勇、行永伟，被告新玛特公司、新玛特鞍山人民路分公司委托诉讼代理人崔亦崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛甜田向本院提出诉讼请求：一、依法判令原告与第一、二被告解除租赁合同，判令第一、二被告承担连带责任给付原告违约金、损害赔偿金共109816元；二、判令第一、二被告承担连带责任给付拖欠原告的租金2522.8元;三、判令第一、二被告返还租赁原告的商铺并恢复原状，给付恢复原状费用5000元；四、本案诉讼费用由第一、二被告承担。总额合计：117338.8元。庭审中原告变更第二项诉讼请求，租金数额变更为16326元。事实和理由：原告与第二被告与2009年11月5日签订租赁协议一份，约定第二被告租赁原告位于鞍山市铁西区人民路207号，大商尚城生活商场1层118号建筑面积7.4平方米商铺一处，租赁期限20年。第二被告尚拖欠违约前未付租金15096元。第二被告于2018年12月28日向原告送达《解除合同通知书》，明示违约终止履行与原告签订的租赁合同，构成合同违约，依据：“租赁合同”约定，如承租方违约应支付出租方剩余年限全部租金，及如第二被告违约或无力履行租赁合同，由第一被告承担赔偿责任的约定。第二被告系隶属于第一被告的分公司，根据我国《公司法》相关规定第一、二被告应赔付原告违约金、赔偿金，赔偿原告的损失及预期合同收益。被告新玛特公司、被告新玛特鞍山人民路分公司辩称：一、租赁合同已于2018年12月29日解除。答辩人是根据《合同法》第九十四条第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的”而通知原告解除合同，不构成违约。2018年10月8日，被告发布人民路超市的停业公告，并于2018年10月19日正式闭店停业。2018年12月29日，被告通过ＥＭＳ快递方式向原告邮寄送达《解除合同通知书》，并告知原告已腾空租赁场地、接收房屋。《合同法》第96条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故双方租赁合同于2018年12月29日已经解除。原告与鞍山华奇置业有限公司签订《商品房买卖合同》时，知悉被告已经承租该楼盘一楼、二楼及地下室全部房产，双方签订《租赁合同》的目的是为了大商商场的整体运营。现被告与华奇置业公司签订的租赁合同已解除，商场已闭店。双方租赁合同的目的已经无法实现，应当予以解除。而且，《租赁合同》第7条约定“合同解除后60日内，双方交接房屋，该60日免收租金”。由于原告拒绝接收房屋，没有采取适当措施致损失扩大，被告不应承担该部分损失的赔偿责任。第一被告与第二被告是总公司与分公司的关系，依据《民法总则》第74条第2款规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。故原告要求二被告承担连带责任，明显缺乏法律依据。依双方签订的《补充协议》应当认定本案适格被告是人民路分公司。最后，若法庭认定答辩人构成违约，因违约金数额过高请求法庭予以调整降低。二、答辩人同意给付租赁合同解除之日止，即2018年12月29日止的商铺房屋租金16326.04元（原告请求数额为2522.8元）。三、答辩人同意返还商铺，不同意给付恢复原状的费用。《租赁合同》附件二装饰、设备标准记载：商铺无外墙，现商铺符合双方约定的交付标准。而且，主张的费用没有计算依据。四、答辩人不同意给付其他费用。依据合同法相关规定，赔偿损失与违约金不能同时主张。现原告既要求支付违约金又要求赔偿费用等经济损失，明显缺乏法律依据。诉讼费用应根据《民事诉讼法》及《诉讼费用交纳办法》的相关规定，在原告与被告之间合理分担。对原告未获支持的诉讼请求部分所对应的诉讼费用，应由原告自行承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告牛甜田提供的证据有：1、房屋所有权证1份、租赁合同1份、商品房买卖合同1份、补充合同1份，证明：1.原告是案涉商铺所有权人，原被告双方签订《租赁合同》真实合法有效；2.根据租赁合同约定一方解除合同需赔偿对方剩余租期内全部租金，3.被告改变涉案商铺原有状态，需承担恢复原状责任。被告均认为：房屋所有权证真实性无异议，但房屋所有权人牛甜田，共有人谷鹏，主体不合法。房屋租赁合同真实性没有异议，依据合同法相关规定，赔偿损失与违约金不能同时主张。现原告既要求支付违约金又要求赔偿费用等经济损失，明显缺乏法律依据。本院认为，被告对于证据真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以确认，并在卷佐证。2、辽宁增值税专用发票1张，税收完税证明2张，证明：被告拖欠原告2017年7月15日至2018年12月底房租。被告均认为：增值税发票真实性没有异议，被告于原告关于租金给付的截止时间不一致，被告给付的租金截止时间为12月29日，原告认为给付的租金时间为11月。被告对真实性没有异议，故本院对该证据予以确认，并在卷佐证。3、解除合同通知书1份，证明：被告无任何正当理由单方解除案涉《租赁合同》构成违约，应当承担违约责任。被告均认为：解除合同无异议，合同解除时间为2018年12月29日。被告对于证据真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以确认，并在卷佐证。被告新玛特公司、被告新玛特鞍山人民路分公司向本院提交的证据有：1、租赁合同1份。证明：合同第七条，合同解除后交接期限为60日，免收租金。第九条，第2、3项是约定单方解除权，并不是约定违约金。补充合同，被告承租原告商铺建筑面积为9.32平方米（产籍号：444-58）；附件二装饰、设备标准，商铺无外墙，现符合交付的标准。原告认为：1.涉案租赁合同第九条标题为违约责任，且内容与标题相符，该条款就是涉案合同的违约条款，而非被告所述单方解除权。2.该证据附件2中明确写明，自房屋交付被告之处拥有内墙、大门等主体框架结构，目前以上结构都被被告拆除，不符合交付标准。本院认为，该证据据真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以确认，并在卷佐证。2、鞍山银行转账凭证及原告代开的增值税专用发票各1份。证明：被告已向原告支付2016年5月15日至2017年5月14日的租金10064元。被告自2017年5月15日起欠付租金。原告认为：第二份证据与本案争议焦点无关。本院认为，该证据据真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以确认，并在卷佐证。3、停业公告及相片各1份。证明：2018年10月8日，被告发布商场停业公告，定于2018年10月19日起停止营业。原告认为：证明目的有异议，该两组证据恰恰证明被告因自身经营不善擅自单方解除双方租赁合同，构成根本违约，非被告所述因不可抗力。本院认为，该证据据真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以确认，并在卷佐证。4、《解除合同通知书》和ＥＭＳ邮寄送达的快递单。证明：被告于2018年12月29日将解除合同通知书通过ＥＭＳ方式邮寄送达给原告。双方租赁合同自通知到达之日起解除。原告认为：证明目的有异议，该两组证据恰恰证明被告因自身经营不善擅自单方解除双方租赁合同，构成根本违约，非被告所述因不可抗力。本院认为，该证据据真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以确认，并在卷佐证。5、被告与鞍山华奇置业有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》。证明：2008年被告与鞍山华奇置业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租该公司开发建设楼盘的一楼、二楼及地下室全部房产，其中一楼、二楼共计13500平方米。后由于鞍山华奇置业有限公司擅自将126户商铺出售给原告等小业主，双方重新签订《补充条款》将原一楼、二楼租赁面积减少至11101.16平方米，导致被告与原告等小业主重新签订《租赁合同》。因此，原告知悉被告承租案涉商铺是为了大商商场的整体运营。原告认为：证据三性都有异议，根据合同相对性原则，被告与第三方之间的协议及通知函，对原告不发生任何效力，与本案无关。本院认为该证据与本案不具有关联性，故不予以采信。6、《关于房屋租赁合同解除通知函》。证明：2018年9月3日，被告已经向鞍山华奇置业有限公司送达解除租赁合同通知。现因大商商场绝大部分租赁场地已经解除，被告与原告签订《租赁合同》目的已经无法实现应予解除。原告认为：证据三性都有异议，根据合同相对性原则，被告与第三方之间的协议及通知函，对原告不发生任何效力，与本案无关。本院认为该证据与本案不具有关联性，故不予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月5日，原告牛甜田（出租方、甲方）与大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司（承租方、乙方）签订租赁合同一份，合同约定：商铺位置为位于鞍山市铁西区人民路207号大商·尚城生活的一层118号铺（产籍号：2-47-444-118，建筑面积7.42平方米），租金第1个五年为320元／平﹒季，第2个五年为340元／平﹒季，第3个五年为360元／平﹒季，第4个五年为380元／平﹒季。合同第二条约定：商铺开始计租日为2009年11月15日，租赁期限20年。合同第九条违约责任的第2款约定：在租赁期内，甲方可以提前六个月书面通知乙方，但应在赔偿乙方剩余租期的全部租金后方可以提前终止合同。第3款约定：在租赁期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可以提前终止合同。合同签订后，原告将商铺交付给被告新玛特公司，作为被告新玛特鞍山人民路分公司开办大商尚城生活商场（鞍山人民路超市）的部分场地，被告租金已付清至2017年5月14日。2018年10月8日，被告新玛特鞍山人民路分公司因商场经营持续亏损，发布商场停业公告，定于2018年10月19日起停止营业。2018年12月29日，原告收到被告新玛特鞍山人民路分公司通过ＥＭＳ方式邮寄的《解除合同通知书》。现大商尚城生活商场（鞍山人民路超市）已经闭店停止经营。2017年12月8日，大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司名称变更为沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司。2018年3月29日，大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司名称变更为沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司。被告新玛特鞍山人民路分公司系被告新玛特公司下属分公司。本院认为，原告牛甜田与被告新玛特公司签订的租赁合同、补充合同，是双方的真实意思表示，该合同不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。作为合同双方当事人均应依照合同约定履行各自的权利和义务。合同签订后，被告新玛特鞍山人民路分公司在租赁、使用商铺经营大商尚城生活商场（鞍山人民路超市），因经营持续亏损对商场停止营业，并通知原告解除租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;”被告新玛特鞍山人民路分公司经被告新玛特公司的认可，通过张贴通知、邮寄送达解除合同通知书、闭店停止营业等行为，已经明确地表明不能履行包括支付租金在内的租赁合同义务，已经具备当事人可以解除合同的法定情形；另据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现被告新玛特公司因自身经营问题而导致提前解除合同，原告有权要求其赔偿租金损失，对于原告主张被告新玛特公司给付商铺剩余租金109816元一节，理由是依据租赁合同第九条第3款“租赁期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可以提前终止合同。”的约定。本院认为该约定本意不是附条件解除合同条款，而是对单方解除合同的违约惩罚，其实质是违约金约定条款，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”原告将剩余租金作为实际损失显然过高应当予以调整，依据租赁合同第九条第3款约定的提前六个月通知期限，将六个月的租金作为原告的实际损失为宜，故被告新玛特公司应支付原告的违约损失应定为六个月租金的1.3倍。依据原告商铺的面积以及租赁合同的约定，被告新玛特公司应给付原告牛甜田违约金6559.28元（340*7.42*2*1.3＝6559.28）。对于原告诉请被告支付解除合同前拖欠的租金16326元一节，因被告答辩中对此予以认可，故对于原告的此项诉讼请求本院予以支持，被告新玛特公司应当给付原告牛甜田拖欠租金16326元。关于原告诉请被告新玛特鞍山人民路分公司承担给付租金责任一节，因其是被告新玛特公司下属分公司，不具备独立法人资格，其所应当承担的相应民事责任应由被告新玛特公司承担，故对于原告的此项诉求，本院不予以支持。关于原告诉请被告返还租赁原告的商铺并恢复原状，给付恢复原状费用5000元一节，因商铺已经返还原告，对于恢复原状原告没有提供相应的证据，故本院不予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司与被告牛甜田之间的租赁合同。二、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，给付原告牛甜田违约金6559.28元；三、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，给付原告牛甜田拖欠租金16326元；四、驳回原告牛甜田的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2647元（原告已预交），由被告新玛特公司承担372元，原告牛甜田承担2275元，被告新玛特公司在给付上述判决款项时，加付372元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  郑忠宗人民陪审员  程 雪人民陪审员  杨敬涵二〇一九年十月二十五日书 记 员  杨玉旸