浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初3603号 原告：吴勇，男，1975年5月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：广州卓信物业发展有限公司湖州分公司，住所地浙江省湖州市吴兴区金源大厦**。 负责人：张日勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘宝来，该公司员工。 原告吴勇与被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序于同年6月27日、7月26日公开开庭进行了审理。原告吴勇及被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司的委托诉讼代理人刘宝来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴勇起诉称：经原、被告协商，被告将湖州信业ICC商场负一楼D16号和D17号商铺出租给原告。被告向原告预先收取每个商铺5000元的履约保证金，两个店铺共计10000元，并承诺若原告实际租赁并在商场规定时间内进场，则每个商铺5000元的履约保证金转为租金。后双方于2017年10月18日签订了租赁合同。2018年3月初，原告在拿到合同后，发现上面没有关于履约保证金转租金的约定，故于同年3月6日通过电话与被告的工作人员凌英华进行了确认。凌英华明确表示履约保证金5000元在开业时直接转为租金。后因湖州信业ICC商场人流量稀少，被告没有兑现招商时的承诺，商户生意惨淡。后经协商，原、被告于2019年1月26日解除了租赁合同关系，并进行了相应的结算，但被告拒不退还原告已交纳的履约保证金。现原告与被告协商未果，故诉至法院，请求判令：1.被告返还原告履约保证金10000元，并支付利息损失107元（自2019年2月1日起按年利率6.525%暂计算至起诉之日，要求计算至款项实际付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。 被告广州卓信物业发展有限公司答辩称：原告诉称事实与理由不成立。双方签订的租赁合同并没有约定履约保证金转租金，原告要求被告返还履约保证金并支付利息损失无法律依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告吴勇为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下： 证据1.租赁合同及补充协议各两份、租赁合同主体变更协议一份，拟证明原、被告之间的租赁合同关系及合同对有关权利义务进行了约定； 证据2.人民调解协议书、人民调解申请书等一组，拟证明原、被告经湖州市吴兴区爱山街道人民调解委员会调解于2019年1月31日解除了租赁合同； 证据3.录音光盘及通话录音摘要各一份，拟证明被告的招商主管凌英华确认履约保证金转租金的事实。 被告广州卓信物业发展有限公司为支持其抗辩意见，向本院提交证据如下： 证据1.编号分别为0011519、0011518收款收据各一份，拟证明原告于2017年9月8日向被告交纳D16号、D17号两个商铺的履约保证金各5000元，共计10000元； 证据2.编号分别为0009273、0009272收款收据各一份，拟证明原告于2018年8月27日向被告交纳D16号、D17号两个商铺的履约保证金分别为22678.37元、20080.1元，且均已包含对应商铺已交纳的履约保证金5000元； 证据3，编号分别为0009311、0009310收款收据各一份，拟证明原告于2018年8月27日向被告交纳D16号、D17号两个商铺三个月的租金分别为22678.37元、20080.1元； 证据4，编号为0021987、0021983、0021985的收款收据各一份及编号为0021986、0021982、0021984的收款收据各一份，拟证明因原告违约，被告扣除每个商铺履约保证金5000元后，将剩余履约保证金退还给原告，退还金额分别为17678.37元、15080.1元。 对原、被告提交的上述证据材料，经庭审举证、质证，本院认证如下： （一）原告提交的证据。证据1，被告质证对真实性无异议。本院认为，该证据符合证据有效要件，能够证明双方对有关权利义务作了约定，对该部分的证明效力予以认定。但该证据不能证明双方有约定履约保证金转租金的事实。证据2，被告质证认为，根据人民调解申请书的申请事项中第三项的内容，原告亦认为是履约保证金而非租金。本院认为，该证据符合证据有效要件，能够证明原告主张的拟证事实，对其证明效力予以认定。证据3，被告质证认为，该录音与本案不具有关联性，且不能证明被录音对象的具体身份及与原、被告是何种关系，亦不能证明被录音对象有变更案涉租赁合同的相应权限，被告事后也未予以追认。另，被录音对象未明确指出租赁合同中具体哪一条款有关于履约保证金转租金的约定，故其关于履约保证金转租金的陈述系其个人误解。本院认为，该证据系录音音频文件，被告质证有异议，仅凭该证据不足以确认被录音对象为被告的工作人员，且原告主张的拟证事实亦无其他有效证据予以佐证，故对其证明效力不予认定。 （二）被告提交的证据。证据1-3，原告质证对真实性无异议，但对被告所称履约保证金5000元已转入三个月押金里这一陈述不予认可。本院认为，原告在第一次庭审及第二次庭审中均确认其在实际支付两个商铺的三个月租金及押金（即交三押三）时已扣除先前交纳的履约保证金共计10000元，该陈述亦与被告的陈述相吻合。因此，该组证据符合证据有效要件，结合双方陈述，能够证明被告主张的拟证事实，对其证明效力予以认定。证据4，原告质证对编号为0021985、0021984，款项内容为“履约保证金”的两份收款收据予以认可，但陈述另四张收款收据其从未收到过。对此，被告陈述其实际收到原告两份合同的履约保证金分别为17678.37元和15080.1元，另两笔5000元是由原告2017年9月8日交纳的两笔履约保证金转入的，另四份收据是用于双方协议解除合同时退款做账冲红的。本院认为，该证据结合原、被告陈述，能够证明被告在扣除每个商铺5000元履约保证金后已将剩余押金退还给原告的拟证事实，对该部分的证明效力予以认定。 根据上述有效证据，结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下： 经前期协商，原、被告于2017年10月18日签订租赁合同一份，由原告向被告承租坐落于湖州市吴兴区红旗路的信业ICC购物中心D16号商铺。合同约定，租赁期限自开业日开始计算，开业日暂定2018年9月28日，具体租赁时间为2018年9月28日至2021年9月27日。被告另行书面通知被告开业日的，以被告通知为准。商铺年租金为80320.4元，租金递增具体标准参照双方另行签订的租赁合同补充协议。每三个月为一个缴租期，原告应在每个缴租期最后一个月的20号前按该租金年度的固定租金向被告一次性足额支付下个缴租期租金。开业后第一个缴租期租金的支付方式为，原告在双方约定的该商铺交付之日30个工作日前支付第一个缴租期租金。合同5.1条约定，合同签署当日，原告应向被告支付5000元作为履约保证金。合同终止，原告完全退出该商铺后30个工作日内，若不存在该合同第20.7条规定的情形，履约保证金余额（如有）无息退还。被告有权从履约保证金中相应扣除原告欠付的租金、物业服务费、违约金或其他任何应付款项。原告应在签该合同之日起3日内向被告支付2000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。该租赁合同第20.7条约定，双方确认该合同因原告违约而提前终止的，则被告有权没收该合同项下的履约保证金。该合同因被告违约而提前终止的，被告应当无息返还该合同项下的履约保证金，原告向被告交付商铺后，被告将履约保证金予以返还。被告同意，在双方协商一致后，原告经提前90日书面通知被告，可提前终止该合同，除履约保证金不予返还外，无须承担该合同项下的相关违约责任。合同还对其他权利义务作了约定。同日，原、被告签订D16商铺租赁合同补充协议一份。补充协议约定，租金递增方式为，前两年不变，从第三年开始以后每一年递增8%。租金及物业服务费付款方式为缴（押金）三个月付三个月。 经前期协商，案外人刘俊妮与被告于2017年10月18日签订租赁合同一份，由刘俊妮向被告承租坐落于湖州市吴兴区红旗路的信业ICC购物中心D17号商铺。合同约定，该商铺年租金为90713.5元。除商铺面积、年租金金额等有关商铺的信息与原、被告签订的租赁合同有所区别外，其他合同内容均一致。同日，刘俊妮与被告签订D17商铺租赁合同补充协议一份，该协议约定的租金递增方式、租金及物业服务费付款方式与原、被告签订的D16商铺租赁合同补充协议约定的方式一致。后原、被告及刘俊妮共同签署租赁合同主体变更协议一份。协议约定，原告与刘俊妮系夫妻关系，经三方协商，D17号商铺的租赁合同中的承租人自2018年8月28日起变更为原告，该租赁合同中承租人的全部权利义务自变更之日起均由原告承担。刘俊妮同意原租赁合同签署后缴纳的保证金22678.37元直接转为变更后的租赁合同中原告应承担的费用。 2017年9月8日，原告、刘俊妮分别向被告支付了两笔履约保证金各5000元，合计10000元。2018年8月27日，原告向被告交纳了D16商铺三个月租金20080.1元及相当于三个月租金的履约保证金20080.1元，刘俊妮向被告交纳了三个月租金22678.37元及相当于三个月租金的履约保证金22678.37元。庭审中，原告确认于2018年8月27日交纳的费用中，在实际支付时扣除了2017年9月8日已支付的两笔履约保证金共计10000元。被告对此亦予以认可。 2019年1月31日，原告与被告为履行租赁合同产生争议，向湖州市吴兴区爱山街道人民调解委员会申请人民调解。经调解，原、被告达成调解协议，确认被告于2019年2月15日前退还原告D16、D17商铺三个月的押金，于2019年2月4日前退还原告消防泄水费、服务质量保证金；原告需在2019年2月4日前腾空商铺等；D16、D17商铺的履约保证金10000元双方另行协商，协商不成可通过诉讼解决。后被告在扣除履约保证金10000元后，将剩余32758.47元退还给了原告。现双方就履约保证金事宜协商未果，纠纷成讼。 本院认为：案涉租赁合同、租赁合同补充协议、主体变更协议系合同当事人真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按约全面履行。本案争议焦点在于，原、被告有无作出履约保证金转租金的约定，原告主张退还履约保证金5000元应否支持。 案涉租赁合同及其补充协议、主体变更协议均未有每个商铺5000元的履约保证金可以转为租金这一约定。案涉租赁合同第5.1条约定，原告应向被告支付5000元作为履约保证金，在该合同终止且原告完全退出商铺后30个工作日内，若不存在合同第20.7条规定的情形，则该履约保证金予以退还。原告虽称双方口头约定该履约保证金在原告实际承租并在商场规定时间内进场后可以转为租金，但其未提交有效证据予以证明，且该陈述与案涉租赁合同第5.1条的约定相矛盾，故原告应承担举证不能的不利后果。根据案涉租赁合同第20.7条之约定，因原告违约导致合同提前终止和经双方协商一致提前解除合同这两种情形下，每个商铺5000元的履约保证金均是不予返还。本案中，原、被告经协商提前解除房屋租赁合同，不存在因被告违约而提前解除合同的情形，根据合同约定，经双方协商一致提前解除合同的，履约保证金不予返还，故原告主张被告退还10000元履约保证金及支付利息损失，缺乏事实依据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告吴勇的全部诉讼请求。 本案受理费53元，减半收取27元，由原告吴勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  陈洪 二〇一九年十月二十九日 法官助理史菊芳 书记员林娥