苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初3787号原告：吴中区横泾梨园农庄饭店，住所地苏州市吴中区横泾新路村湖桥大道北侧。登记经营者：何志浩，男，1976年11月9日生，汉族，住苏州市吴中区横泾街道新路村（14）石路浜**。实际经营者：陈菊林，男，1969年11月10日生，汉族，，住苏州市吴中区横泾街道三星村（7）石龙浜**委托诉讼代理人：王培芳，江苏万拓律师事务所律师。被告：苏州市吴中区临湖镇湖桥村经济合作社，住所地苏州市吴中区临湖镇湖桥村。法定代表人：石惠良，社长。委托诉讼代理人：陈郭、赵丹凤，江苏久顺律师事务所律师。原告吴中区横泾梨园农庄饭店（以下简称梨园饭店）与被告苏州市吴中区临湖镇湖桥村经济合作社（以下简称湖桥合作社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梨园饭店的委托诉讼代理人王培芳，被告湖桥合作社的委托诉讼代理人赵丹凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梨园饭店向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付房屋建筑物评估价2321587元、构筑物评估价948342元、设施设备评估价74766元、办公家具评估价206297元、装修评估价1101294元，合计4652286元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年1月31日，出租方横泾街道新路村村民委员会与何志浩、林林根签订《苏州市吴中区农村土地承包经营权出租合同》，由出租方将坐落于东山大道西侧、湖桥大道北侧等29亩承包土地出租给何志浩、林林根从事果园、餐饮、垂钓生产经营，租期自2010年1月1日至2015年12月31日。2013年12月28日，何志浩与陈菊林、林阿五、林林根签订《转让协议》，协议约定何志浩将梨园生态农庄所属权利、义务一并转让给陈菊林、林阿五、林林根，何志浩对于梨园农庄饭店的经营权经营期限到2013年12月31日止，自2014年1月1日始陈菊林、林阿五、林林根接手管理梨园农庄饭店的一切，转让费总计4950000元，陈菊林、林阿五、林林根每人承担1650000元，自2013年12月28日双方签字之日起立即生效。2016年12月12日，湖桥合作社（出租方）与梨园饭店（承租方）签订《吴中区农村土地租赁合同》，合同约定被告将湖桥大道1号地（东至东山大道，南至湖桥大道，西至河，北至小河）合计面积58亩土地出租给原告，租赁期限三年，自2017年1月1日至2019年12月31日，租金每年每亩1380元，一年58亩租金80040元。2019年2月11日，被告将原告租赁的58亩承包地上所有的房屋、办公家具、构筑物、装修、苗木等全部拆除，拆除前由临湖镇湖桥村村民委员会单方委托江苏天地恒安房地产资产评估有限公司对涉案58亩地上所投资用于经营饭店的房屋、办公家具、构筑物、装修、苗木等进行评估，评估原值为6715935元，评估值为5243277元。双方签订的租赁合同截止日期为2019年12月31日，原告未违反租赁合同约定，被告提前解除合同并拆除房屋、办公家具、构筑物、装修、苗木的行为，违反了合同约定，给原告造成了损失，故诉至法院。被告湖桥合作社辩称：双方之间确实存在土地租赁合同关系，但原告承租土地后在农用地上建造房屋，土地上的房屋是违章建筑所以才拆除，合同约定租赁土地不能用于非农建设，虽然合同约定租期尚未届满，但由于需要拆除违章建筑，将硬化的土地恢复成耕地，导致原告不能继续承租该土地，原告诉请中的各赔偿项目请求法院核实后根据双方过错依法认定。本院经审理认定事实如下：梨园饭店是个体工商户，于2009年6月2日注册成立，组成形式为个人经营，经营者为何志浩，住所为苏州市吴中区横泾新路村湖桥大道北侧，经营范围为茶水服务、制售中餐（含凉菜）、垂钓服务。2010年1月31日，苏州市吴中区横泾街道新路村村民委员会（出租方、甲方）与何志浩、林林根（受让方、乙方）签订一份《苏州市吴中区农村土地承包经营权出租合同》（下称2010年出租合同），约定甲方将坐落于的29亩承包土地出租给乙方从事（主营项目）果园、餐饮、垂钓的生产经营；出租地块名称陈家浜，东至东山大道、西至张家浜、南至湖桥大道、北至蟹池；出租期限为6年，即自2010年1月1日至2015年12月31日止，出租土地的价款前三年为1200元/亩，后三年根据市场价格调整收缴租金；甲方有权在期满后收回土地租赁权；如乙方在租赁期内出现政府征用，甲方有责任帮助乙方办理好乙方相关征用补偿事宜；乙方在租赁期内不得超越合同约定的经营范围；乙方在租赁期内要合法文明经营和种植；等等。2016年12月12日，被告湖桥合作社（出租方、甲方）与原告梨园饭店（承租方、乙方）签订一份《吴中区农村土地租赁合同》（下称2016年土地租赁合同），约定租赁土地地块名称为湖桥大道1号地，面积58亩，东至东山大道、南至湖桥大道、西至河、北至小河；乙方只能将租赁土地用于农业用途，从事蔬菜种植等生产经营，租赁期限3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，租赁价款80040元/年（1380元/亩/年），每年上交，先交后租。合同另约定：甲方的权利，按合同约定收取土地租赁费；监督乙方依照合同约定的用途使用租赁土地；合同到期或解除后，监督乙方对需要还耕的租赁土地还耕恢复，收回租赁土地。甲方的义务，协助乙方按照合同约定使用租赁的土地，帮助协调乙方与其他农户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷；不得干涉乙方正常的生产经营活动，不得以任何形式使用或占用租赁给乙方的土地。乙方的权利，在租赁的土地上享有自主生产经营权、管理权、产品处置权和收益权；租赁土地被依法征用、占用造成经济损失的，有权获得相应的补偿。乙方的义务，在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动，依照合同规定按时足额交纳土地租赁费；对租赁土地不得擅自改变农业用途，不得使其荒芜，不得用于非农建设；合同期内要对租赁的耕地进行有效保护，不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任；合同到期或解除后，若造成租赁土地损毁，必须负责租赁土地的复耕；加强安全生产，防止事故发生，因事故造成损失的，乙方自行承担责任；合同到期后必须无条件退出。有下列情况之一者，本合同可以变更或解除，经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人利益的；订立本合同所依据的国家政策发生重大变化的；因不可抗力（重大自然灾害、国家和集体征占用土地等）使合同无法履行的。乙方有下列情况之一者，甲方有权终止合同，收回委托租赁的土地，不按合同规定用途使用土地的；荒芜土地的，不按约定破坏土地上的附着物的，破坏水利等基础设施的；不按时交纳土地租赁费的。甲方非法干预乙方生产经营，或以其他形式使用或占用租赁给乙方土地的，乙方有权终止合同。甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方全部损失。乙方违背合同条款给甲方造成损失的，由乙方赔偿甲方全部损失。合同到期土地恢复原状等事项的处理由乙方负责恢复土地原状。本合同附件有租赁土地坐落方位简易图，乙方营业执照复印件或身份证复印件。该协议乙方落款处有盖了原告梨园饭店的公章并有陈菊林的签名。原、被告一致确认：2016年土地租赁合同项下58亩租赁土地包含了2010年出租合同项下29亩租赁土地，均属集体所有的土地，两份合同的出租人之所以不同系因当时行政区划调整，将涉案土地由横泾街道新路村划入了临湖镇湖桥村。2010年出租合同项下29亩租赁土地在2016年1月1日至2016年12月31日期间仍由承租人继续占有使用，当时由于行政区划调整并未续签合同，2016年土地租赁合同签订后新增29亩承租土地用于蔬菜种植，原先承租部分29亩土地仍按2010年出租合同约定的用途继续由承租人占有使用。被告在签订2016年土地租赁合同时就知晓原告续租原先承租部分29亩土地用于经营餐饮、垂钓等，但不允许原告在新增承租部分29亩土地上扩大用于经营餐饮、垂钓等。另查明，2016年土地租赁合同签订后，被告湖桥合作社已按约向原告梨园饭店交付涉案承租土地，原告已按约向被告支付截至2018年12月31日的租金。原告陈述，2010年出租合同签订后，其在该29亩承租土地上开挖了三个鱼塘用于经营垂钓；在该29亩承租土地上建造了2000多平方米木结构建筑物用于经营餐饮，其中主厅两层，其余均为一层，上述木结构建筑物先后装修三次，建造后装修完工后于2011年左右对外经营，2015年做了局部装修，2017年10月整体进行装修；在其余空地上种植了果树并施工了景观园林；2016年土地租赁合同签订后，其在新增承租的29亩土地上用于种植，其中七八亩种植了枇杷树，其余部分种植蔬菜（露天），蔬菜根据季节种植，部分自用于餐饮经营，部分用于游客采摘。对此，被告表示，在2010年出租合同履行过程中，原告对涉案土地的投入包括开挖鱼塘、建造木结构建筑物、种植果树等是否经出租人同意，其是不清楚的，与原告签订2016年土地租赁合同时知晓涉案土地上有建筑物、鱼塘等状况，但不知道具体面积多少，收回土地时涉案土地上建筑物与2016年签约时没有差异，不过通行道路加宽了，停车场面积增加了，原告在2017年10月对建筑物进行装修未经其同意。对此，原告表示，其只在原先承租的29亩土地上浇了水泥地，并用草坪砖修了停车场，此后没有加宽道路或扩大停车场面积，新增承租的29亩土地上未修建水泥路仍是田埂路。再查明，2019年2月11日，经原被告双方协商一致后由被告收回涉案承租土地，并由被告组织拆除了涉案土地上附着的木结构建筑物等，此后将涉案土地恢复为耕地。此前，临湖镇湖桥村村民委员会于2019年1月23日委托江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公司（下称天地恒安公司）对涉案承租土地上建筑物及附着物等价格进行评估，天地恒安公司于2019年2月26日出具资产评估咨询报告，认为估价对象依据重置成本法的评估方法在评估基准日2019年1月23日的评估价值为5243277元，并列明了评估汇总表及各项目评估明细表，其中固定资产房屋建筑物评估原值3095353元、评估值2321587元，固定资产构筑物评估原值1377995元、评估值948342元，固定资产设备设施评估原值97830元、评估值74766元，固定资产办公家具评估原值379508元、评估值229080元，装修评估原值1197041元、评估值1101294元，苗木资产评估原值568208元、评估值568208元，合计评估原值6715935元、评估值5243277元。原、被告双方一致同意依据以上资产评估咨询报告的评估金额确认原告梨园饭店在涉案承租土地上的建筑物等附着物及机器设备等相应项目的损失金额。原告主张，本案中主张各项损失的具体金额依据天地恒安公司出具的上述资产评估咨询报告确定的评估值确定。对此，被告表示，涉案承租土地因改变土地用途而由其收回后已复耕，相关办公家具由其搬到他处保管，当时评估的目的是为了诉讼方便，同意按资产评估咨询报告确定的评估值来确定各项目的损失金额，具体赔偿比例由法院依法认定。2019年7月3日，经双方盘点清理，就上述资产评估咨询报告所列办公家具设备，由原告梨园饭店取回其中部分评估值合计22783元的办公家具，其余评估值合计206297元的办公家具因损坏或遗失而未由原告梨园饭店实际取回。对于原告主张各项损失的赔偿责任，原告主张，出租人应向承租人交付符合租赁用途的土地，被告明知原告承租土地用于餐饮、垂钓等经营后仍继续与原告签订2016年土地租赁合同，表明被告默许原告继续使用承租土地用于经营餐饮、垂钓等，原告作为承租人法律意识不强，不知道耕地上不能建造木房等用于餐饮、垂钓等商业经营，因此要求被告承担95%以上的赔偿责任。被告主张，涉案承租土地为耕地，原告承租后在上面建造房屋，硬化土地用于非农建设等，改变土地用途，2016年土地租赁合同中明确约定租赁土地不能用于非农建设，因此原告应自担部分损失。以上事实，有原告提供的2010年出租合同复印件、2016年土地租赁合同、江苏省农村合作经济组织内部结算凭证、资产评估咨询报告、办公家具设备盘点明细，被告提供的原告经营期间现场影像图及卫星航拍图打印件及双方当事人陈述等予以证实。本院认为，关于合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，被告湖桥合作社与原告梨园饭店签订2016年土地租赁合同将属于农民集体所有的58亩土地出租给原告梨园饭店使用，此前原告梨园饭店利用其中29亩土地用于餐饮、垂钓等商业经营，签约时被告湖桥合作社明知原告梨园饭店承租后继续用于餐饮、垂钓等非农业建设，签约后在约定3年租期已实际履行2年后经双方协商由被告收回涉案承租土地予以复耕，表明原告利用涉案承租土地用于餐饮、垂钓等商业经营不符合土地利用总体规划，因此，双方签订的2016年土地租赁合同因违反上述法律的强制性规定而无效。双方签订2016年土地租赁合同前，被告明知原告已在承租土地上建造房屋等利用承租土地用于餐饮、垂钓经营等非农建设，此后仍与原告签订2016年土地租赁合同，虽该合同中明确约定原告只能将租赁土地用于农业用途，然而合同中亦约定被告有义务协助原告按照合同约定使用租赁土地，有权监督原告依据合同约定的用途使用租赁土地，在原告不按合同约定用途使用土地的情况下有权收回涉案承租土地等，此后在2016年土地租赁合同履行过程中被告一直未对原告继续利用涉案承租土地用于餐饮垂钓经营提出过异议，存在过错。同时，原告自2010年开始使用土地至该土地被收回期间8年有余，在未履行相关审批手续的情况下将属于村集体所有的农业用地用于非农建设的行为，也存有过错。综合上述各项因素分析，相较而言，被告湖桥合作社就合同无效的过错大于原告梨园饭店，就原告因涉案土地被收回后无法继续使用涉案土地而造成的各项损失，本院酌情由被告承担80%的赔偿责任。原告主张依据资产评估咨询报告确定房屋建筑物损失2321587元、构筑物损失948342元、设施设备损失74766元、办公家具损失206297元、装修损失1101294元，被告同意依据资产评估咨询报告确定的评估值确定各项损失金额，其中办公家具虽可由原告予以取回，然在涉案承租土地由被告收回时上述物品均由被告代为保管，此后经双方清点由原告取回部分后仍有评估值合计206297元的相应物品因毁损灭失而未能由原告实际取回，据此，本院核算原告损失合计4652286元，被告应赔偿原告各项损失合计3721828.8元。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州市吴中区临湖镇湖桥村经济合作社于本判决生效之日起十日内支付原告吴中区横泾梨园农庄饭店人民币3721828.8元。二、驳回原告吴中区横泾梨园农庄饭店的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币44019元，由原告吴中区横泾梨园农庄饭店负担人民币8804元，被告苏州市吴中区临湖镇湖桥村经济合作社负担人民币35215元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽娜人民陪审员  樊华仙人民陪审员  毕 震二〇一九年十月十一日书 记 员  吴彬峰