河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终14820号上诉人（原审原告、案外人）：马跃恩，女，汉族，1980年10月28日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：胡冰，河南艾斯律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：董文静，女，1971年11月3日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王辉，河南新动力律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晨晖，河南新动力律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：北京合润泰房地产开发有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区同济中路********309，统一社会信用代码91110302794088808K。法定代表人：沈志坚，总经理。原审第三人：沈中立，男，汉族，1969年10月1日出生，住河南省新郑市。上诉人马跃恩因与被上诉人董文静、北京合润泰房地产开发有限公司（以下简称合润泰公司）及原审第三人沈中立案外人执行异议之诉一案，不服郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初7936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马跃恩上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判。事实和理由：马跃恩提交的证据是一个完整的证据链，合润泰公司将涉案房屋抵偿并交付给沈中立的行为合法有效，沈中立与马跃恩签订有合法有效的合同，并将涉案房屋通过物业公司移交给马跃恩占有使用，马跃恩自2016年居住至今。依合同约定，办理房屋登记手续后，马跃恩向沈中立支付剩余房款。涉案房屋的原所有人是合润泰公司，由陈敏代持，未能在查封之前办理过户手续系合润泰公司造成。马跃恩对涉案房屋享有合法占有使用的权益。沈中立已经向合润泰公司付清了房款，应视为马跃恩已经履行了全部付款义务，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，一审直接适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，且同时适用第二十八条、第二十九条，属适用法律错误。董文静辩称，以房抵债协议仅具有债权效力，债权人并不能依据以房抵债协议享有房屋的所有权。马跃恩与沈中立签订房屋买卖协议时，房屋尚在陈敏名下，合润泰公司、泰和源公司、沈中立均无权处分，协议无效。马跃恩名下有多套用于居住的房屋，仅支付了15万元购房款，也未及时办理房屋过户手续，对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。合润泰公司辩称，合润泰公司与沈中立签订以房抵债协议情况属实。沈中立述称，马跃恩所述属实，涉案房屋通过合润泰公司及物业公司已交付给马跃恩，因公司其他原因，未办理过户手续。马跃恩向一审法院起诉请求：1、撤销郑州市金水区人民法院（2017）豫0105执9630号执行裁定书；2、解除对原告所有的位于新郑市××花园小区××楼××单元××楼西户（202）房屋一套的查封。3、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：原告董文静诉被告北京合润泰房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，2017年3月7日，本院做出（2016）豫0105民初13478号民事判决书，判决：一、被告北京合润泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告董文静借款本金300万元；二、被告北京合润泰房地产开发有限公司与本判决生效后十日内支付原告董文静剩余利息（该利息从2015年2月1日起，以实际所欠借款本金数额为基数，按月息2%计算至该债务清偿完毕之日止，应还款日当日计算至实际还款日前一日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38176元，公告费780元，共计38956元，由被告北京合润泰房地产开发有限公司负担。该13478号判决书已于2017年7月31日发生法律效力。2018年4月25日，本院作出（2017）豫0105执9630号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人北京合润泰房地产开发有限公司银行存款5411746元（暂计算至2018年4月25日），扣留、提取其名下相应数额的收入或查封、扣押其他相应价值的财产。同年4月26日，本院向新郑市不动产登记中心送达了执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人北京合润泰房地产开发有限公司名下位于新郑市××城××北侧××楼××单元××号（产权证号：14××**）房产一套等，共计七套房屋。在本院对（2016）豫0105民初13476号民事判决执行中，原告马跃恩作为该案的案外人向本院提出了执行异议，请求：1、依法撤销郑州市金水区人民法院（2017）豫0105执9630号执行裁定书。2、解除对案外人位于新郑市仓城路润泰花园小区4号楼3单元202号（产权证号：14××**）房屋一套的查封。本院为此下达了（2019）豫0105执异13号执行裁定书，驳回了原告马跃恩的异议请求。原告马跃恩不服该裁定，遂向本院起诉。在本案审理过程中，原告马跃恩向本院提交了：2015年4月20日的《关于润泰花园三期塑钢工程款支付在协议》；房源清单；竣工结算造价确认书；润泰花园房屋交接验收单；被告北京合润泰房地产开发有限公司证明。证明：1、位于新郑市××花园小区（××百美经典小区）4号楼××元××××的涉案房屋系被告北京合润泰房地产开发有限公司（以下简称合润泰公司）开发，并由第三人沈中立具体负责施工，因第三人沈中立没有相关的建筑资质，便借用河南泰和源建筑工程有限公司的资质与被告合润泰签订了施工合同。2、该小区建成后，被告合润泰公司尚欠河南泰和源建筑工程有限公司（即第三人沈中立）14022504.79元工程没有支付。2015年4月20日，被告合润泰公司与河南泰和源建筑工程有限公司（即第三人沈中立）签订协议，约定被告合润泰将包括涉案房屋在内的四套房屋抵押给第三人沈中立，以冲抵其所欠第三人沈中立的1460000元工程款。3、协议的签订后，被告合润泰将涉案房屋在内的四套房通过当时的郑州彼得物业管理公司交付给第三人沈中立。原告还提交了以下证据：2016年5月16日房屋买卖协议一份；购房款收条一份；天然气公司收费收据一份；有线电视业务受理单一份；涉案房屋电费收据五份；新郑市人民法院（2017）豫0184民初7311号民事调解书一份及原告的结婚证；住房信息查询结果单；张君阁身份证复印件；商品房网签合同；张君阁声明。以证明：1、2016年5月16日，第三人沈中立将涉案房屋以33万元的价格出售给了原告。协议约定，原告先支付15万元房款，剩余18万元房款代办理不动产过户手续是一次性付清。协议签订后，原告如约支付给第三人沈中立15万元购房款，第三人沈中立将涉案房屋交付给原告。原告装修入住涉案房屋已达两年之久。2、因被告合润泰公司先前将涉案房屋登记在其员工陈敏名下，2017年9月，被告合润泰公司通过民事诉讼的方式解除了与其员工陈敏的商品房买卖合同。3、因原告夫妻名下均有房产，已不具备购房资格，经原告与其亲戚张君阁协商，以张君阁的名义与被告合润泰公司就涉案房屋签订了网签合同。一审法院认为，虽然被告北京合润泰房地产开发有限公司与河南泰和源建筑工程有限公司签订《关于润泰花园三期塑钢工程款支付协议》并约定以包括涉案房屋在内的房屋抵偿欠付河南泰和源建筑工程有限公司的工程款，而且北京合润泰房地产开发有限公司亦出具证明称其与河南泰和源建筑有限公司签订《关于润泰花园三期塑钢工程款支付协议》中有关河南泰和源建筑工程有限公司的全部权利义务由第三人沈中立享有，原告亦提交了其与第三人沈中立签订的关于涉案房屋买卖的《协议》，但是原告提交的证据不能充分证明沈中立及原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产且“非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据《关于润泰花园三期塑钢工程款支付协议》、合润泰公司于2018年9月30日出具的《证明》以及新郑市人民法院于2017年9月8日出具的（2017）豫0184民初7311号《民事调解书》显示，被告合润泰公司在与泰和源公司签订《关于润泰花园三期塑钢工程款支付协议》时，涉案房屋尚在陈敏名下，即此时陈敏为涉案房屋的所有权人，合润泰公司无权就涉案房屋出售款与泰和源公司作出任何约定，泰和源公司亦没有在《关于润泰花园三期塑钢工程款支付协议》上加盖公章予以确认。关于2016年5月16日沈中立与原告签订的《协议》及沈中立于2016年10月2日向原告出具的《收条》的认定。因与原告签订书面房屋买卖合同系第三人沈中立，不是被告合润泰公司，亦不是泰和源公司，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条还是第29条的规定，原告均不符合“在人民法院查封之前已与被执行人签订合法有效的买卖合同”这一项规定。且根据上述司法解释第29条第3项“（三）买受人已支付的价款需超过合同总价款的百分之五十”和第28条第3、4项“（三）买受人已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。在原告仅支付不到50%的购房款，也未及时办理房屋过户登记的情况下，其行为不符合第28、29条的规定，故原告对执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益。根据新郑市人民法院作出的《民事调解书》显示，陈敏应于2017年9月30日前协助合润泰公司办理房屋过户手续。该调解书已于2017年9月8日发生效力。而被告董文静申请本院执行局对涉案房屋进行查封的时间为2018年4月，自2017年9月30日至2018年4月，历时7个月，原告都没有和合润泰公司办理过户手续，原告应系因其自身原因没有办理过户手续。关于张君阁于2018年10月12日出具的《情况说明》及张君阁的身份证复印件。张君阁的证言恰恰证明了原告不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”；第2项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，在原告名下尚有其他用于居住的房屋的情况下，对执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益。关于2016年10月26日的《河南省豫南燃气有限公司报建安装费收据》及《燃气公司收费收据》（2016年12月16日和2018年1月26日）、2016年11月29日的《新郑有线数字电视业务受理单》、2018年9月1日的《电费专用发票》、电费《收据》（2018年9月1日、2018年8月16日、2018年6月7日、2018年7月10日）。原告仅提交了2016年至2018年间的部分燃气、电费的《收据》及电视业务受理单，并没有提供自2016年5月16日至2018年4月期间全部的交费票据，且仅凭交纳燃气、电费的《收据》及电视业务受理单，并不能证明其本人在法院查封该涉案房屋之前已经实际居住并使用。综上，原告马跃恩对涉案房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三、四项的规定，其对该房产不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决：驳回原告马跃恩的诉讼请求。案件受理费6250元，减半收取3125元，由原告马跃恩负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条是实体审查规范，在执行异议之诉中可以适用。第二十九条规定是针对被执行人系房地产开发企业的特别条款，第二十八条规定是可适用于所有类型被执行人的普通条款。案外人的异议符合其一即可得到支持，这是对案外人权益的更周延保护。涉案房屋被查封之前，马跃恩未与合润泰公司签订合法有效的书面买卖合同，已支付房款不足百分之五十，其夫妻名下均有房屋，不具备限购政策下的购房资格，其不符合前述第二十八条、第二十九条的规定情形。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中马跃恩亦不符合该条规定的情形。综上所述，马跃恩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由上诉人马跃恩负担。本判决为终审判决。审判长  范亚玲审判员  张 晔审判员  朱长勇二〇一九年十月十日书记员  陈威东