浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1021民初3616号 原告：玉环县德嘉置业有限公司管理人，住所地玉环市玉城街道长兴路**。 诉讼代表人：黄宝鹤，浙江榴岛律师事务所主任。 委托诉讼代理人：潘佩佩，浙江榴岛律师事务所律师。 被告：杨启超，男，1969年12月5日出生，汉族，住玉环市。 被告：林霜，女，1971年5月27日出生，汉族，住玉环市。 第三人：中国农业银行股份有限公司玉环市支行，住，住所地浙江省台州市玉环市玉城街道玉兴东路**/div> 负责人：钱红英，行长。 委托诉讼代理人：叶顺剑，系该行员工。 原告玉环县德嘉置业有限公司管理人与被告杨启超、林霜、第三人中国农业银行股份有限公司玉环市支行（以下简称玉环农行）请求确认债务人行为无效纠纷一案，本案于2019年6月24日立案后依法适用普通程序于2019年7月24日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人潘佩佩、被告杨启超、第三人的委托诉讼代理人叶顺剑到庭参加诉讼，被告林霜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告玉环县德嘉置业有限公司管理人向本院提出诉讼请求：1、依法确认玉环县德嘉置业有限公司与被告签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令德嘉壹号公馆3-302号房屋归玉环县德嘉置业有限公司所有；3、本案的诉讼费由被告承担。2019年10月17日原告撤回第2项诉讼请求。事实与理由：2014年9月25日，玉环县德嘉置业有限公司（以下简称“德嘉公司”）被玉环法院裁定受理破产清算，并于2014年10月11日指定浙江榴岛律师事务所担任管理人。2017年3月4日，玉环法院宣告德嘉公司破产。2011年12月6日，德嘉公司与两被告签订《商品房买卖合同》，第三条约定合同标的为3号楼（山水苑）302号房；第七条约定商品房总价2083940元，由被告在2011年12月8日前支付633840元，余款1450000元由被告以申请农业银行按揭方式支付。2011年12月23日，被告杨启超作为借款人与第三人签订一份《个人购房担保借款合同》，约定借款金额1450000元，借款用途为购买壹号公馆3号楼（山水苑）302号房，德嘉公司作为保证人在合同上盖章。合同签订后，第三人依约发放贷款至德嘉公司账户，并办理了房屋抵押预告登记。原告作为德嘉公司管理人，在对德嘉公司壹号公馆项目进行审查时发现，上述购房合同项下的首付款633840元及归还银行按揭贷款的款项均通过德嘉公司或黄小波、黄统友的个人账户进行支付和偿还，被告未支付过任何款项。《民法总则》第146条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”原告认为，德嘉公司与被告签订房屋买卖合同的真实目的是为德嘉公司获得贷款，房屋买卖系虚假交易，应当认定为无效。管理人为维护德嘉公司与债权人的合法权益，根据《破产法》第二十五条规定的职责，特提起诉讼。 被告杨启超辩称，被告杨启超与被告林霜系夫妻，均是德嘉公司及恩都酒店的员工。德嘉公司为了贷款，以被告名义向其购买房屋并向第三人贷款。被告只是名义购买人，未支付过任何购房款及按揭贷款，房屋也不属被告所有，对原告主张的诉讼请求没有异议。 被告林霜未作答辩，也未在法定举证期限内向本院提交相关证据。 第三人玉环农行述称，第三人对原被告之间的房屋买卖及原被告与第三人之间的担保借款关系没有异议，但第三人不清楚购房款及偿还按揭贷款的资金来源，玉环农行无法预料到德嘉公司与被告恶意串通，以商品房买卖为名行融资之实，买卖合同的效力不能对抗第三人，不影响玉环农行与被告之间担保借款合同的效力。商品房买卖合同签订后，已进行备案并办理了相应的预告登记，并将该房屋作为抵押物向玉环农行贷款，根据（2017）浙1021民初5045号民事判决，玉环农行对本案所涉房屋壹号公馆3号楼(山水苑)302号房屋享有优先受偿权，该判决已经生效，原告请求确认商品房买卖合同无效，并不影响玉环农行的权利，况且原被告并没有主张借款合同及抵押合同的效力。 本院经审理认定事实如下：被告杨启超原系德嘉公司员工。2011年12月6日，德嘉公司与两被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告向德嘉公司购买壹号公馆3号楼（山水苑）302号房，总价2083940元，由被告在2011年12月8日前支付633840元，余款1450000元由被告向第三人取得的按揭贷款支付。2011年12月12日，从案外人黄统友的个人账户中取现633840元作为本案买卖合同的首付款支付给了德嘉公司。2011年12月23日，被告杨启超作为借款人与第三人签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定借款1450000元，用于购买壹号公馆3号楼（山水苑）302号房，两被告以上述房屋作为抵押担保，德嘉公司作为保证人在合同上盖章。同时还确定通过被告在第三人处开户的银行卡偿还按揭贷款。合同签订后，第三人依约将贷款发放至德嘉公司账户。上述两份合同签订后，已在房地产管理部门办理了商品房买卖及抵押预告登记，但房屋至今没有交付。据第三人处查询的银行明细，嗣后除一部分现金外，尚有黄统友、黄小波、台州恩都酒店有限公司向上述银行卡转入资金用于归还按揭贷款。黄小波是当时德嘉公司、恩都酒店的法定代表人，黄统友系其兄弟。2017年7月7日，本院受理玉环农行诉杨启超、林霜借款合同纠纷一案，玉环农行要求其归还借款本金1224866.1元及相应利息，并主张对一号公馆3号楼（山水苑）302号的优先受偿权。本院审理后于2017年7月28日作出（2017）浙1021民初5045号民事判决书，支持了玉环农行的诉讼请求，其中判决主文第二条表述为“原告对两被告共同所有的坐落于玉环市的房产（他项权证：玉房预玉环字第××号）经折价或拍卖、变卖后所得价款在上述第一项款项范围内享有优先受偿权”，该判决已经生效，玉环农行已向本院申请执行。另认定，2014年9月25日，本院裁定受理德嘉公司破产清算，并于2014年10月11日指定浙江榴岛律师事务所担任管理人，2017年3月4日，本院宣告德嘉公司破产。 以上事实有原告提供的（2014）台玉商破字第6号民事裁定书、决定书、商品房销售合同、个人购房担保借款合同、银行流水、按揭贷款支付清单、（2017）浙1021民初5045号民事判决书、被告开户在第三人处的银行交易明细及原告与第三人的当庭陈述为证。被告林霜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证及抗辩的权利。 本院认为，案外人黄统友系德嘉公司原法定代表人黄小波的兄弟，也是德嘉公司的管理人。被告与德嘉公司签订商品房买卖合同后，先从黄统友个人账户取现633840元支付给德嘉公司，与本案所涉商品房买卖合同首付款金额及支付期间一致，其后的按揭贷款也是由黄统友、黄小波及其控制的台州恩都酒店有限公司在支付，德嘉公司进入破产清算程序后，按揭贷款即停止支付，被告也没有向管理人主张交付房屋，完全不符合正常的商品房买卖。况且在支付本案商品房首付款的同时，黄统友银行账户还取出多笔现金，与其他商品房买卖合同首付款一致。上述事实足以证明原被告之间的商品房买卖并非双方真实的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，原告要求确定被告与德嘉公司之间的商品房买卖合同无效，本院予以支持。原告撤回部分诉讼请求，诉讼费应当作相应变更。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 确认案外人玉环县德嘉置业有限公司与被告杨启超、林霜于2011年12月6日签订的《商品房买卖合同》无效。 案件受理费80元（原告未缴纳），由被告杨启超、林霜负担（此款于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（上诉案件受理费80元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。账户名称：台州市财政局，开户银行：台州市农业银行台州分行营业部，账号：19900001040000225089001）。 审 判 长  罗明国 人民陪审员  苏新水 人民陪审员  周钦斌 二〇一九年十月三十一日 代理书记员  苏云飞