天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终1915号上诉人（原审被告）：王艳丽，女，1976年4月27日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：于军，男，1979年7月9日出生，汉族，个体经营者，住天津市河**。被上诉人（原审被告）：包艮友，男，1974年8月19日出生，汉族，天津豪友商贸有限公司经理，户籍登记住浙江省乐清市。被上诉人（原审被告）：天津豪友商贸有限公司，住所地天津市滨海新区大港胜利街**。法定代表人：包艮友，经理。原审第三人：天津合盛商贸有限公司，住，住所地天津市滨海新区大港胜利街**/div>法定代表人：徐福祥，经理。上诉人王艳丽因与被上诉人于军、包艮友、天津豪友商贸有限公司及原审第三人天津合盛商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初62948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王艳丽上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，依法发回重审或依法改判驳回对方全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：各方在签订的协议中明确约定，因包艮友拖欠被上诉人货款，三方同意将此款抵销被上诉人应当向上诉人缴纳的相同金额的租金，保证金10000元是被上诉人向包艮友缴纳的，包艮友系天津豪友商贸有限公司的法定代表人，应当由包艮友及天津豪友商贸有限公司返还，王艳丽并未收取保证金，与王艳丽无关。上诉人王艳丽只能同意折抵2018年7月1日至2019年3月30日的租金，由于2019年4月1日至2020年6月30日的租金因该期间并未实际使用，不能进行折抵租金。被上诉人主张的仍然是货款，并非租金，应当由包艮友及天津豪友商贸有限公司返还，与王艳丽无关。于军辩称，同意一审判决，要求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。包艮友、天津豪友商贸有限公司及天津合盛商贸有限公司未作答辩。于军向一审法院起诉请求：1.判令三被告退还原告租金125,000元；2.判令三被告退还原告保证金10,000元。一审法院认定事实：案涉商铺位于天津市滨海新区。该房屋登记产权人为天津合盛商贸有限公司，系包艮友于2017年12月1日续签租赁合同承租，并由天津豪友商贸有限公司进行担保，租赁期限至2019年11月30日止。此前，天津豪友商贸有限公司与于军2017年3月1日签订《联营合同》约定，天津豪友商贸有限公司将案涉商铺提供给于军经营鞋类，由天津豪友商贸有限公司统一收银，并提取于军销售额的20%作为收益，于军应在签订合同时一次性交纳保证金10000元。2017年3月1日，天津豪友商贸有限公司开具收据一张，载明“今收到于军交来合同保证金壹万元整”。2018年7月1日，天津豪友商贸有限公司（甲方）、王艳丽（乙方）、于军（丙方）签订《商铺租赁三方协议》约定，甲方同意将其承租的案涉原豪友服饰批发商城二、三层经营权全部转让给乙方，同时甲方终止与丙方于2017年3月1日签订的合同，并约定甲、乙双方同意将案涉商铺出租给丙方经营鞋类，由丙方自主收银，租赁期限为长期（以甲方与产权人签订的租赁合同期限一致），年租金100000元。该协议第2.3条约定“由于甲方在本合同签订之前在原合同履行中拖欠丙方货款人民币200000元（大写贰拾万元整），乙方愿意以此为甲方作担保，偿还丙方货款。甲、乙双方同意将此笔款项抵销丙方应向乙方交纳的租金，折合租期为24个月，从2018年7月1日至2020年6月30日止（视为丙方全款交齐）。”第4.1条约定“由于甲、丙两方在2017年3月1日签订合同时，丙方一次性交给甲方壹万元作为保证金，现甲、乙双方同意将这壹万元作为本次甲、乙、丙三方协议签订时丙方交纳的保证金，在终止本协议后三天内由甲、乙双方无条件退还给丙方。”第7.2条约定“一年以后乙方如果提前解除合同，应提前两个月书面通知丙方，并且给予丙方留出壹个月的甩货时间，不计租金。剩余租期折合成的之前甲、乙双方欠丙方的货款，由甲、乙双方在通知丙方解除合同后七日内归还丙方。”第7.3条约定“一年以后丙方如果提前解除合同，应提前壹个月书面通知乙方，乙方不得阻止丙方退场，并将剩余租期折合成的之前甲、乙双方欠丙方的货款，由甲、乙双方在收到解除通知后七日内归还丙方。”另查，关于天津合盛商贸有限公司诉包艮友、天津豪友商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，业已经（2018）津0116民初63534号、（2019）津02民终308号案审结，解除天津合盛商贸有限公司与包艮友之间的房屋租赁合同。后天津合盛商贸有限公司申请强制执行，于2019年4月1日收回案涉原豪友服饰批发商城的控制权。再查，2019年5月23日，于军向天津合盛商贸有限公司支付了案涉商铺自2019年4月1日起至2019年5月22日止的使用费共计6793元。一审法院认为，转租合同的租赁期限不得超过其前手租赁合同约定的期限。天津豪友商贸有限公司、王艳丽、于军签订《商铺租赁三方协议》中关于案涉商铺租赁事宜的约定，系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该约定应属合法有效。天津合盛商贸有限公司与包艮友另案解除租赁合同后，包艮友已经不是案涉商铺的合法转租人，由转租产生的房屋租赁法律关系亦应同时终止。并且，天津合盛商贸有限公司已于2019年4月1日经人民法院强制执行收回案涉房屋。因此，天津豪友商贸有限公司、王艳丽与于军已无法继续履行上述协议中关于案涉商铺租赁的约定，应予解除。因在履行上述协议过程中，于军已支付租赁保证金并预付全部租金，且三方约定由天津豪友商贸有限公司和王艳丽承担退款责任，故于军主张天津豪友商贸有限公司、王艳丽返还保证金10,000元及预付自2019年4月1日起至2020年6月30日止未履行部分的租金共计125,000元（100,000元÷12月×15个月），符合协议约定，予以支持。关于于军主张包艮友与天津豪友商贸有限公司、王艳丽共同承担责任一节，依据不足，不予支持。至于王艳丽抗辩应由包艮友、天津豪友商贸有限公司承担返还义务，缺乏事实和法律依据，对此不予采纳。包艮友、天津豪友商贸有限公司经合法传唤均未到庭参加诉讼，亦均未提交书面答辩意见，视为放弃举证、抗辩等诉讼权利。判决：一、天津豪友商贸有限公司、王艳丽于判决发生法律效力之日起五日内向于军返还保证金10,000元及预付租金125,000元，以上共计135,000元；二、驳回于军其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,000元，减半收取计1,500元（于军已预交），由天津豪友商贸有限公司、王艳丽负担（于判决发生法律效力之日起五日内一并给付于军）。二审审理期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，天津豪友商贸有限公司、王艳丽、于军签订《商铺租赁三方协议》中关于案涉商铺租赁事宜的约定，系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该约定应属合法有效。在履行上述协议过程中，于军已支付租赁保证金并预付全部租金，且三方约定由天津豪友商贸有限公司和王艳丽承担退款责任，故于军主张天津豪友商贸有限公司、王艳丽返还保证金及预付未履行部分的租金，符合协议约定，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。王艳丽主张应由包艮友、天津豪友商贸有限公司承担返还义务，缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予采纳，并无不当，本院予以维持。综上所述，王艳丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人王艳丽负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 何日升二〇一九年十月二十三日法官助理郭小峦书记员王丽附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……