河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0182民初7643号原告：杨文宁，男，1978年8月9日出生，回族，住河南省西华县。委托诉讼代理人：白江伟，河南神龙剑律师事务所律师。被告：牛宏禄，男，1982年9月16日出生，汉族，住河南省荥阳市。第三人：郑州宜宸房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码9141018209790868XK，住所河南省荥阳市索河路与荥泽大道交叉口西南角。法定代表人：钱芳芳。委托诉讼代理人：谈峰刚，系公司员工。第三人：中国银行股份有限公司郑州中原支行，统一社会信用代码91410100870042829R，住所郑州市中原区中原中路123号29号楼1层商101、2层商201、3层。负责人：任立谦。原告杨文宁与被告牛宏禄、第三人郑州宜宸房地产营销策划有限公司（以下简称宜宸公司）、中国银行股份有限公司郑州中原支行（以下简称中原支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨文宁及其委托诉讼代理人白江伟、被告牛宏禄及第三人宜宸公司的委托诉讼代理人谈峰刚到庭参加诉讼。第三人中国银行股份有限公司郑州中原支行无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告牛宏禄、第三人中国银行股份有限公司郑州中原支行在原告杨文宁清偿银行债务后协助原告办理位于荥阳市××与××交叉口东南侧××海绿荫半岛××单元××室（豫（2019）荥阳市不动产权第0007933）房屋的银行按揭贷款抵押注销手续；2.判决被告牛宏禄继续履行其与原告于2017年11月7日签订的买卖合同，将其名下位于荥阳市××与××交叉口东南侧××海绿荫半岛××单元××室（豫（2019）荥阳市不动产权第0007933）房屋过户至原告名下（房屋价值70万元）；3.判决被告牛宏禄支付原告违约金7万元；4.本案诉讼费、保全费及诉讼保全担保保险费用由被告承担。事实和理由：原告与被告牛宏禄通过第三人郑州宜宸房地产营销策划有限公司于2017年11月7日签订房屋买卖合同，约定被告将其个人所有的位于荥阳市××与××交叉口东南侧××海绿荫半岛××单元××室{豫（2019）荥阳市不动产权第0007933}的房屋出让给原告，总价款为70万元，合同约定原告在合同签订之日向被告支付首期购房款25万元，剩余45万元，申请银行按揭，并按银行按揭贷款程序由银行支付给被告，2017年11月20日，原告与被告签订补充协议，约定由原告代其偿还月供贷款，同时约定在房本（不动产权证）下来后，由被告牛宏禄第一时间办理解押手续。另查明，涉案房屋在第三人中国银行股份有限公司郑州中原支行处办理抵押登记。2019年3月27日，涉案房屋房本（不动产权证）已办出，但经原告及第三人宜宸公司多次催促，被告牛宏禄拒绝配合原告办理相关手续，为了维护原告的合法权益，故诉至法院。被告牛宏禄辩称：针对原告所述，我没有及时解押和违约我不认可，在合同签订当日，我和原告去中介公司已经达成协议，期间没有第一时间完成房屋过户手续并不是因为我的原因，房本下来第一时间我递交给了中介公司，递交到中介公司后我第一时间催促中介公司办理，中介负责人告诉我说原告需要审查征信，需要等待结果，经多次协商，结果一直没有达成，后来在我强烈要求下，中介让我去中国银行申请，此间来回有两个月的时间，并于2019年6月15日到中国银行申请办理解押手续，中国银行中原支行同意于2019年7月16日当天办理解押手续，但是在这期间我一直联系不上原告，并且中介也不给我提供原告联系方式，我于2019年7月14日当天去中介让韩经理通知原告准时到银行办理解押手续，直到7月16日银行下班原告也没有到场，导致银行申请过期作废，使解押无法办成，所以我不应当承担责任。第三人宜宸公司辩称：2017年11月7日，原、被告在我公司签订买卖合同，当时签订后双方对后期解押问题没有具体说明，合同也并没有写明，后期房本下来，期间被告通知原告让其给点钱，帮助办理解押，中间协调解押问题，双方没有达成一致，当时被告意思是欠有别人的钱，有可能抵给别人，中介就告知了原告，还有办理解押只需要被告去就可以，原告不需要到场就可以办理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月7日，原告杨文宁（买方）与被告牛宏禄（卖方）通过第三人宜宸公司介绍签订《购房合同书》，合同约定的主要内容为：“被告将其个人所有的位于荥阳市××与××交叉口东南侧建海·绿荫半岛二期20号楼3单元18层1808号房屋出让给原告，该房屋建筑面积105.02平方米，双方协商后的房屋实际成交价格为70万元，该房屋产权过户的相关费用由买方承担。原告在合同签订之日向被告支付首期购房款25万元（后改为15天之内交首付），剩余45万元，申请银行按揭，并按银行按揭贷款程序由银行支付给被告。”2017年11月20日，原告与被告签订补充协议，约定：“被告月供贷款金额为2600元，双方签订购房合同后（即自2017年12月起）由原告每月14日前代其偿还月供贷款，不得逾期。如买方逾期次数达到三次以上，可视为违约，卖方有权终止合同，不再退还买方所付房款。同时约定在房本（不动产权证）下来并契税满两年后，卖方牛宏禄必须在第一时间办理解押手续。”合同签订后，原告依约支付了被告首付款25万元并代被告按期还贷，但因原告信息填写错误，导致2018年2月的一期还款未能按时到账。另查明，涉案房屋2016年5月12日办理了预售商品房预告登记，权利人为牛宏禄，2019年3月27日，涉案房屋的不动产权证已办出，不动产权证书证号为：豫（2019）荥阳市不动产权第0007933。同日办理了转移抵押登记，权利人为第三人中国银行股份有限公司郑州中原支行，抵押金额34万元。本案诉前，原告提出保全申请，2019年8月2日，本院作出（2019）豫0182财保349号民事裁定书，对涉案房屋进行了查封。被告牛宏禄在不动产权证书办出后，向中原支行申请了提前还款预约单，主要内容为“请您于2019年7月16日，本人携带银行卡（还贷卡）、身份证、银行签订的借款合同前往中国银行中原支行还款。”后被告牛宏禄因自己所欠债务较多，筹不够抵押款，联系中介宜宸公司与原告进行协商，想让原告帮其垫付抵押款，双方未达成一致意见，至今涉案房屋未办理解押。本院认为：原、被告双方通过第三人宜宸公司介绍签订的《购房合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告已依约交付房屋首付款，被告则应依约及时对房屋进行解押。而被告牛宏禄因自己债务较多及征信问题筹集不到解押款不能及时办理涉案房屋解押手续，影响贷款发放，亦最终导致合同未能依约继续履行，其行为已构成违约。因房屋解押手续被告可独自办理，且双方对共同筹款解押未达成一致意见，原告虽有一次未按时还贷，因系过失填错信息所致，并不构成双方补充协议约定的违约，故对被告所称原告不配合没法办理解押的辩解意见，本院不予采纳。现原告表示同意代被告偿还涉案房屋项下的抵押贷款，以解除涉案房屋的抵押，符合法律规定，亦不侵犯抵押权人利益，双方合同具备继续履行条件，原告可以要求被告协助办理过户手续，按照合同约定的产权过户费用由买方承担及二手房交易习惯，原告应承担房屋过户的相关税费。双方合同履行的现有迟延状况系因被告牛宏禄未按约定及时办理涉案房屋解押手续的违约行为所致，故原告有权要求被告按照合同约定的房屋实际成交价的10%承担违约金，但综合考虑原、被告双方对合同履行情况、过错程度及房屋交易税费承担等因素，本院酌定由被告支付原告违约金5万元，对于原告主张的保函费用等其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告杨文宁于本判决生效后十日内代被告牛宏禄向第三人中国银行股份有限公司郑州中原支行清偿被告牛宏禄因本案房屋抵押贷款所欠的借款本息，以消灭第三人中国银行股份有限公司郑州中原支行对荥阳市广武路与郑上路交叉口东南侧建海·绿荫半岛二期20号楼3单元18层1808号房屋的抵押权；二、被告牛宏禄在依上述第一项消灭第三人中国银行股份有限公司郑州中原支行对荥阳市广武路与郑上路交叉口东南侧建海·绿荫半岛二期20号楼3单元18层1808号房屋的抵押权后七日内协助原告杨文宁办理将该房屋过户至原告名下的产权过户手续，相关过户税费由原告承担；三、如原告杨文宁在依上述第一项代被告牛宏禄向第三人中国银行股份有限公司郑州中原支行清偿的借款本息不足450000元，原告杨文宁于办理上述房屋产权过户手续当日，将剩余购房款450000元扣除原告之前代被告偿还银行贷款的本金部分及上述第一项清偿的借款本息后的差额部分给付被告牛宏禄；四、被告牛宏禄于本判决生效之日起十日内向原告杨文宁支付合同违约金50000元；五、驳回原告杨文宁其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5750元，保全费4020元，由被告牛宏禄负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李志勋二〇一九年十月二十四日书记员  刘志豪