湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘1322民初1568号 原告（反诉被告）卜承辉，男，1983年3月17日出生，汉族，村民，住新化县. 委托代理人袁坤，湖南迪坤律师事务所律师。 被告（反诉原告）曾建仁，男，1961年9月26日出生，汉族，村民，住新化县。 委托代理人欧阳智，湖南迪坤律师事务所律师。 代理权限：特别受权。 原告卜承辉诉被告曾建仁土地租赁合同纠纷及被告曾建仁反诉原告卜承辉不当得利一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，本案原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告请求判令：1、判令被告向原告支付违约金50000元；2、判令被告赔偿原告经济损失97280元（食品损失20000元，烟草损失28000元，水果损失16000，租金6000元，办证费用980元，货物搬运600元，其他搭棚材料费、人工费25700元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由，2018年4月13日，原、被告在平等自愿的基础上签订了《土地租赁合同》，被告将其在公路边的一小块土地及公路对面的土地租给原告搭棚做生意，租期十年，每年租金6500元。合同签订后，原告在租赁土地上搭棚开办惠旺家超市，同年7月，被告见原告生意好，提出要将公路对面的土地租给他人，原告是生意人，被迫同意被告的要求。同年12月，被告带领妻子等人到原告店里大闹，要撕毁合同、不再租赁，原告请村干部调解，但调解无效，因被告闹事，原告被迫搬离，由于被告违约行为，造成原告经济损失97280元，请求依法判决。 被告答辩要点：1、原告于2017年租赁被告在S312公路边的土地，口头约定每年租金16000元，被告于2018年4月收了原告租金6000元，该租金系2018年4月13日至2019年5月租金的一部分，该租金与原、被告签订的《土地租赁合同》无关；2、原、被告签订的《土地租赁合同》生效时间为2019年5月18日，现还未生效，被告不构成违约；3、原告搬走并非被告吵闹所致，而是原告租赁土地从事经营活动违反法律、法规，县公路局于2018年11月6日向原告下发了限期拆除通知书，并告知了被告，被告才要求原告搬走并拆除，并非被告无理吵闹。基此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告反诉称：原、被告签订的《土地租赁合同》违反国家法律、法规的强制性规定，属于无效合同，合同签订后，原告即搭棚经营，其所得利益因合同无效而丧失法律依据，属于不当得利，应当返还被告，按2018年农村居民人均可支配收入标准，原告至少获利12936元，反诉请求判决原告返还被告12936元。 原告答辩要点：原、被告签订的《土地租赁合同》不违反国家法律、法规的强制性规定，合同有效，不应当返还不当得利，请求驳回被告的反诉请求。 查明的事实 根据当事人举证、质证及庭审查明情况，本院确认如下事实： 2018年4月13日，原、被告签订了《土地租赁合同》，主要内容有： 第一条约定、被告租给原告的土地位于洋溪镇至青山叉路口旁、国家电网左侧，面积约200平方米，及公路对面40平方米。 第二条约定：土地用于搭棚建设，个人承包经营。 第三条约定：租赁期限十年，自2019年5月18日至2030年5月18日止，租期内土地经营权属原告，所有权属被告。 第四条约定：土地租期内费用为每年10000元，按年支付， 第五条约定：在合同有效期内，每年增加1000元。 第七条第2款约定：如被告重复发包该地致使原告无法经营，原告有权解除合同，其违约责任由被告承担，违约金为50000元，另原告的一切损失由被告赔偿，并退还所承租全额租金。 合同签订当天，原告给付了被告租金6000元。合同签订时，该租赁土地上堆放有他人的物品，不久后，原堆放物品搬离，原告在该土地上搭棚建店，同年6月12日，原告办理了营业执照，经营范围：食品、水果、日用百货、卷烟零售。同年7月4日，原告办理了烟草专卖零售许可证，经营场所：新化县洋溪镇中一村。同年7月30日，原告办理了食品经营许证。自此，原告在此进行允许范围内的经营。 2018年11月6日，新化县公路管理局经查原告在S312线165K至+700m至165K至+800m公路左侧在公路控制区内搭建厂棚，违反了《中华人民共和国公路法》第56条的规定，向原告的该经营场所发出（2018）第110601号《责令限期拆除通知书》，限在2018年11月9日前自行拆除，但原告未自行拆除。 2019年3月，被告与其家人多次到原告的经营场所，要求原告拆除其所建棚子，原告由此难以经营，只得拆除所建经营棚子，将未销售的食品、水果、日用百货、卷烟等货物搬离。 2019年6月，原告申请对：1、搭建和拆除简易房屋的人工费用；2、搭建和拆除简易房屋的材料费用；3、烟草损失费用；4、超市内商品折价损失费用等四项进行鉴定，本院司法技术室经审查查明：原告搭建的简易房屋无合法审批手续，商品损失无实物认证，无法鉴定，决定终止本案鉴定。 判决的理由与结果 本院认为：本案的争议的主要焦点为：原、被告签订的《土地租赁合同》效力应如何认定。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，即只有依法成立的合同，才对合同双方具有法律约束力。无效合同由于具有违法性，由此决定了法院对无效合同的主动干预，也就是说，合同纠纷诉至法院后，无论当事人是否请求合同无效，人民法院应该主动审查合同是否具有无效的因素。关于原、被告签订的《土地租赁合同》效力认定问题，《中华人民共和国土地管理法》第五十七条规定“建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。 本案中，原告租赁给被告的土地系农民集体所有的土地，原、被告签订的《土地租赁合同》明确了自2019年5月18日起生效，该合同在起诉时还未生效，但在该合同生效前，被告于2018年4月13日将位于洋溪镇中一村的农民集体所有的土地租给原告用于搭棚建设，此时至2019年5月18日的租赁期间，虽无书面租赁合同，但原告给付了租金，进行搭棚经营，己形成事实上的租赁关系。原告临时使用农民集体所有的土地，但未经县级以上人民政府土地行政主管部门批准，且是用于了非农业建设，进行商业经营活动，明显违反了前述法律的强制性规定，该租赁合同依法无效。 因原告在公路控制区内搭建厂棚，违反了《中华人民共和国公路法》的规定，新化县公路管理局向原告的该经营场所发出了《责令限期拆除通知书》，原告依法应当自行拆除。后被告与其家人要求原告拆除所建棚子，原告难以经营后，拆除了所建经营棚子，将未销售的货物搬离。由此，事实上造成了原告的经济损失，但损失的产生系因行政机关己责令限期拆除所致，并不能归责于被告，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故对原告要求被告赔偿经济损失的请求，本院不予支持。原告要求被告支付违约金，因所签订《土地租赁合同》未生效，且是无效合同，故对原告的这一诉讼请求，本院不予支持。因该合同无效，被告由该合同取得的租金，应当予以返还，故对原告要求被告返回租金6000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 被告反诉要求原告返回被告不当得利12936元，但被告未提交相关证据以证实，且本案中原告经营办理了相关证照，属合法经营，亦未造成被告的损失，故对被告的反诉请求，本院不予支持。 基此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十七条，第六十三条之规定，判决如下： 一、由被告曾建仁返还原告租金6000元。 二、驳回原告卜承辉的其他诉讼请求。 三，驳回被告曾建仁的反诉请求。 本案受理费3246元，由原告承担3100元，由被告承担146元，反诉费62元，由被告承担62元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 员  刘胜和 人民陪审员  张姿兰 人民陪审员  李竹林 二〇一九年十月二十三日 法官 助理  胡 庆 代理书记员  谢 婧 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第五十七条建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转。