黑龙江省伊春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑07民终348号上诉人（一审原告）：李龙，男，1972年12月26日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省铁力市。上诉人（一审原告）：李配铖，男，1999年7月2日出生，汉族，黑龙江民族职业学院在校学生，住黑龙江省铁力市。二上诉人共同委托诉讼代理人：曲直、王齐平，黑龙江远东律师集团事务所律师。上诉人（一审被告）：铁力市骏腾房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市铁力镇正阳街4委。法定代表人：姚旭东，职务董事长。委托诉讼代理人：朱桂荣，女，该公司员工。委托诉讼代理人：林树龙，黑龙江省铁力市北方法律服务所法律工作者。上诉人李龙、李配铖与上诉人铁力市骏腾房地产开发有限公司（以下简称骏腾公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服黑龙江省铁力市人民法院（2019）黑0781民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李龙、李配铖的共同委托诉讼代理人曲直、王齐平，上诉人骏腾公司的委托诉讼代理人朱桂荣、林树龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李龙、李配铖上诉请求：撤销一审判决第三项，依法判决骏腾公司给付租房费40000元。事实与理由：骏腾公司违约期间，我们二人只能租房生活，每人每月500元，自2015年10月1日起至2019年2月1日止共计40个月，合计40000元，该费用是骏腾公司违约给我造成的损失。骏腾公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判按住宅每平方米1550元和车库每平方米3500元标准给付房屋拆迁损失款254438元。事实与理由：我公司与李龙、李配铖签订的《拆迁安置用房协议》显失公平，回迁安置比例达到1：2.4，明显不符合政府文件及相关政策。一审法院判决按住宅每平方米2580元和车库每平方米4500元计算房屋拆迁损失款错误。李龙、李配铖向一审法院起诉请求：1、要求解除与骏腾公司于2014年9月12日签订的《拆迁安置用房协议》；2、要求骏腾公司赔偿房款损失413728.80元（2580元/平方米×160.36平方米）；3、要求骏腾公司赔偿车库差价款7560元（4500元×1.68平方米）；4、要求骏腾公司给付搬迁过渡费（租房费损失）40000元；5、骏腾公司返还装修保证金4000元；6、骏腾公司返还取暖费1954元；7、骏腾公司承担诉讼费用。一审法院认定的事实：骏腾公司系铁力市世纪尚都小区项目的开发建设单位。2014年9月12日，李龙、李配铖以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订《拆迁安置用房协议》，约定：骏腾公司动迁李龙、李配铖98.6平方米房屋一套，为李龙、李配铖回迁安置世纪尚都小区8号楼2单元2楼东、3楼东，面积均为80.18平方米住宅楼两套，位于**楼下南侧相邻两个车库均不得小于20平方米，回迁日期为2015年10月1日前，并约定回迁时不交纳装修保证金。由骏腾公司通知李龙、李配铖，根据房屋性质及楼层办理入户手续。其中第八条约定，回迁时李龙、李配铖必须持本人身份证、产权证、协议书等原件办理回迁，否则协议无效。第十条约定，回迁时李龙、李配铖应当向骏腾公司交纳楼层差价，二层、四层150元/平方米，三层为200元/平方米。并为李龙、李配铖回迁安置9号楼19号车库、5号楼22号车库面积分别为19.16平方米，回迁车库面积少1.68平方米。尚有世纪尚都小区8号楼2单元2楼东、3楼东，面积均为80.18平方米住宅楼两套没有为李龙、李配铖回迁安置。2017年12月，双方重新约定回迁日期为2018年，骏腾公司同意补偿李龙、李配铖3平方米面积，但骏腾公司未能履行。庭审中，骏腾公司自认本案拆迁协议约定的两套回迁楼房已经回迁安置给其他回迁户。本院（2018）黑0781民初1005号民事判决书曾认定案涉小区车库价格为4500元/平方米。另查明，骏腾公司在其回迁办公室张贴回迁安置房入户收费明细一张，上面载有“补面积差价二、三、四层2580元/平方米”字样，案涉小区至今尚未验收。一审法院认为：1、关于本案合同效力。李龙、李配铖以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订的《拆迁安置用房协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。但合同效力问题，不属于当事人约定的范畴，应当由有关司法机关依照法律规定予以确认，因此，该协议第八条的约定违反法律规定，应当认定为无效。2、关于本案合同是否显失公平。显失公平应当同时符合下列构成要件：（1）合同当事人的权利义务明显不对等，违反公平、等价有偿原则（客观要件）；（2）显失公平的事实发生在合同订立之时（客观要件）；（3）一方当事人利用自己的优势或者利用对方的急迫、轻率、无经验（主观要件）。本案事实并不符合显失公平的第三个构成要件，在双方当事人的对比中,显然作为开发商的骏腾公司处于优势地位，并且在订立拆迁安置补偿协议时更有经验，本案不存在显失公平的事实，骏腾公司所作本案合同因显失公平的抗辩主张不能成立。3、关于双方当事人是否存在违约行为。根据查明的事实，李龙、李配铖原有的房屋已经按照拆迁协议的约定交由骏腾公司拆除，李龙、李配铖没有违约行为。现拆迁协议约定为李龙、李配铖回迁安置的楼房已被骏腾公司回迁给其他回迁户，骏腾公司没有按照拆迁协议约定的期限、位置、面积交付回迁楼房，存在明显的违约行为，依法应当承担违约责任，李龙、李配铖主张解除拆迁协议，赔偿损失，予以支持。4、关于李龙、李配铖的诉讼请求是否有事实和法律依据。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，李龙、李配铖的原有房屋已经被拆除，其主张按回迁后住宅楼的价格赔偿损失，符合法律规定，予以支持。李龙、李配铖所举视频资料和照片已经证实骏腾公司在回迁户回迁入户时，回迁楼房如果超出拆迁协议约定的面积，骏腾公司对住宅楼中的二、三、四层统一按照每平方米2580元收取面积差价，李龙、李配铖主张以此价格作为计算损失的依据，予以支持。况且，庭审中双方当事人均不申请对案涉楼房的价格进行司法鉴定，根据举证责任的分配原则，李龙、李配铖已经举出案涉楼房价格的初步证据，骏腾公司不认可，应由骏腾公司负举证责任，其不申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果。经计算，骏腾公司应当赔偿李龙、李配铖不能回迁楼房的损失为413728.80元（2580元/平方米×160.36平方米）。李龙、李配铖主张按回迁后车库的价格赔偿车库损失，符合法律规定，予以支持。李龙、李配铖所举一审法院生效判决已经确定车库的价格为4500元/平方米，其主张以此价格计算车库差价款，予以支持。其主张赔偿回迁车库差价款为7560元（4500元×1.68平方米）。骏腾公司应当按约定向李龙、李配铖交付回迁楼房，其至今没有交付。李龙、李配铖主张逾期交付回迁楼房期间的租房费用损失符合法律规定，但李龙、李配铖未举证证实已经实际租房居住并支付房租费的事实，故对李龙、李配铖的该项诉讼请求，不予支持。李龙、李配铖主张返还装修保证金，虽然按照双方拆迁协议的约定回迁时不交装修保证金，但在交付38.32平方米车库时，李龙、李配铖实际缴纳了装修保证金4000元，亦属对原拆迁协议的变更，李龙、李配铖主张骏腾公司以缴纳装修保证金才能交付车库的理由无证据证实，故对其要求返还装修保证金的诉讼请求不予支持。李龙、李配铖主张返还供热费，属于另一法律关系，应另案处理，故该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第五十四条第一款、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款规定，判决：一、解除李龙、李配铖与铁力市骏腾房地产开发有限责任公司于2014年9月12日签订的拆迁安置用房协议；二、铁力市骏腾房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内一次性赔偿李龙、李配铖房屋拆迁损失413728.80元、车库差价损失7560元，合计421288.80元；三、驳回李龙、李配铖的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：李龙、李配铖提交的2018年12月16日骏腾公司收取案外人回迁户王玉艺回迁房屋面积差价以每平方米2580元计算，与李龙、李配铖一审提供的骏腾公司公示的住宅价格为每平方米2580元相互佐证，本院对该证据予以采信。李龙、李配铖提交的租房协议，因无其他证据佐证，且租房协议时间为2015年9月28日，李龙、李配铖提交的民事上诉状时间为2019年6月12日，李龙、李配铖在上诉状主张每人每月500元租房费，并未提及租房协议，故本院对该证据不予采信。骏腾公司提供的回购明细不能证明回迁房屋的市场价格，故本院对该证据不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，李龙、李配铖以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订的《拆迁安置用房协议》是双方当事人真实意思表示，未法律强制性规定，合法有效。二审中，李龙、李配铖举示2015年9月28日与尹向玲签订的租房协议证实租房年租金8000元。经审查，从房屋租赁协议签订的时间可以认定一审诉讼中李龙、李配铖持有该证据而未提交，且在李龙、李配铖提交的民事上诉状时间为2019年6月12日，李龙、李配铖在上诉状主张每人每月500元租房费，并未提及租房协议。李龙、李配铖仅以该租房协议不足以证实实际租房居住并支付房租费的事实，一审法院未支持租房费用并无不当。故对李龙、李配铖的该项上诉讼请求不予支持。骏腾公司未提供证据证实房屋市场价格，李龙、李配铖提交的证据能够证明骏腾公司按照住宅每平方米2580元收取回迁户房屋面积差价，故一审法院判决以每平方米2580元计算住宅价款并无不当。李龙、李配铖一审时已经举证证明车库每平方米4500元，骏腾公司一、二审均未提供证据反驳该主张，故一审判决以每平方米4500元计算车库价款并无不当。综上所述，李龙、李配铖及骏腾公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费骏腾公司负担3637元，李龙、李配铖负担800元负担。本判决为终审判决。审判长  赵淑杰审判员  郭良富审判员  高 峰二〇一九年十月二十九日书记员  朱曦月