上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终8816号上诉人（原审被告）：上海濯琛实业有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区富特西三路********。法定代表人：张相兰，总经理。委托诉讼代理人：顾洁欣，广东达盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高祥荣，男，1968年7月24日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：李创明，广东达盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：旷达科技集团股份有限公司，住所地江，住所地江苏省常州市武进区雪堰镇旷达路**v>法定代表人：沈介良，董事长。委托诉讼代理人：上官阳城，江苏华东律师事务所律师。委托诉讼代理人：鞠明，江苏华东律师事务所律师。上诉人上海濯琛实业有限公司（以下简称濯琛公司）、上诉人高祥荣与被上诉人旷达科技集团股份有限公司（以下简称旷达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初74666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。濯琛公司上诉请求：撤销原审判决，改判双方合同继续履行，濯琛公司无需返还房屋及支付房屋占用使用费，濯琛公司应按照合同约定的月租金标准4万元支付租金，且无需支付任何违约金及税金。高祥荣无需承担合同责任。事实和理由：一、濯琛公司逾期未付租金的情形尚未构成违约，无需承担违约责任。二、濯琛公司停止支付租金系因旷达公司作为园区的所有人及环保整改的责任方一直未能办妥污水纳管证照致使濯琛公司租户退租所致，故违约责任应由旷达公司承担。高祥荣辩称：不同意濯琛公司的上诉请求，支持己方上诉请求。旷达公司辩称：不同意濯琛公司的上诉请求，濯琛公司未按照双方合同约定支付租金已经达到合同解除的条件，濯琛公司应就此承担合同项下的违约责任。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。高祥荣上诉请求：撤销原审判决第六项，改判高祥荣无需承担连带保证责任。事实和理由：濯琛公司与旷达公司在纳管新政策出台后签订了补充协议，该协议变更且排除了双方租赁合同的内容，故双方之前的主合同租赁合同已经解除，在此情形下作为次合同的保证合同也应当解除，故高祥荣与濯琛公司之间不存在担保关系，高祥荣无需承担任何连带担保责任。濯琛公司辩称：不同意高祥荣的上诉请求，支持己方上诉请求。旷达公司辩称：不同意高祥荣的上诉请求，根据我国《担保法》司法解释第10条，高祥荣应承担本案相应连带保证责任。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。旷达公司的一审诉讼请求：1、确认旷达公司与濯琛公司于2014年8月1日签订的《厂房租赁合同》自2018年7月1日起解除；2、判令濯琛公司立即腾空并归还上海市浦东新区XX路XX号（以下简称系争厂房）院内所有建筑及附属物；3、判令濯琛公司向旷达公司支付租金30,000元（已减去40,000元保证金）及自2017年11月21日至2018年6月30日的违约金141,700元；4、判令濯琛公司向旷达公司支付已开票税金72,362.59元（已减去已支付税金12,673.55元）；5、判令濯琛公司向旷达公司支付自2018年7月1日起至系争厂房实际交还之日按日租金的双倍即2,666.67元计算的房屋使用费；6、判令高祥荣对三、四、五、六项义务承担连带保证责任；7、诉讼费由濯琛公司、高祥荣承担。一审法院认定事实：系争厂房的产权人为旷达公司。2014年7月20日，旷达公司（原名“江苏XX集团股份有限公司”）（出租方，甲方）与濯琛公司（承租方，乙方）及高祥荣（保证人，丙方）就系争厂房签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将系争厂房出租给乙方，租期为2014年9月1日至2021年8月31日，租期为7年。第3.1条约定，2014年9月1日至2017年8月30日的年租金为40万元，月租金33,333元；2017年9月1日至2019年8月30日的年租金48万元，月租金4万元；2019年9月1日至2021年8月30日年租金为50万元，月租金41,666元。以上价格均不含税金，开票所需税费由乙方承担。第3.2条约定，租金3个月支付一次，先付后用。首三个月（9月，10月，11月）租金在8月20日前支付，之后每三个月的最后一个月的20日前支付下一季度租金，以此类推。第3.4条约定，合同签订之日5日内，乙方向甲方缴纳意向金4万元。第5条约定，乙方付意向金在本合同生效后自动转为保证金。租期届满，在乙方符合下列全部条件的情况下，甲方应在下列全部条件满足后三十日内向乙方免息退还其所交纳的本合同保证金：（1）乙方将承租房屋按双方确认的装修后的状态返还甲方；（2）乙方已清缴其所欠甲方之一切租金及其他费用（含违约金）；（3）乙方全面履行本合同各项条款和规定。第8.1条约定，乙方在租赁期间，乙方可根据经营需要，科学使用租赁物，但其对外的一切行为，如招商、合作等行为不得超过本合同的约定时间。第9.2条约定，乙方不交付或不足额交付租金达一个月以上的，甲方有权解除合同并无需补偿。第10.1条约定，乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交之外，每逾期一日，由甲方按所欠租金的千分之五向乙方加收违约金；租赁期间，如甲方提前终止合同的，应赔偿乙方所交租金的日违约金千分之五并返还乙方已交全部租金和保证金并赔偿乙方其他损失。第十五条约定为保证乙方按本合同履行，丙方同意承担连带保证责任。保证期限本合同履行期届满。2014年8月5日，濯琛公司向江苏XX集团股份有限公司支付意向金4万元。2015年8月13日，江苏XX集团股份有限公司将公司名称变更为旷达科技集团股份有限公司。2017年4月13日，旷达公司与案外人上海A有限公司签订一份《上海市建设工程施工合同》，约定案外人上海A有限公司为系争厂房内的雨污分流工程进行施工，工程内容为排管、窖井、化粪池等图纸范围内工程施工。该工程于2017年9月14日竣工验收完毕。2017年5月18日，旷达公司（甲方、出租方）与濯琛公司（乙方、承租方）签订一份《补充协议》，该协议约定，经双方协商，系争厂房工程改造工程款共计228,889.7元由双方分摊，甲方承担60%，乙方承担40%。依据乙方要求分摊的工程款合同房屋季度租金合并分三期付清。乙方季度房屋租金和工程分期款合并应付：130,518.63元，三期总金额为391,555.89元，以上三期款项应在2017年三、四季度和2018年一季度内及时付清。2018年6月28日，旷达公司向濯琛公司、高祥荣发送律师函，旷达公司在函件中表示，由于濯琛公司未按期支付租金、税费、排污管道设施工程款等，高祥荣未按约定承担保证责任，合同已于2018年7月1日解除，濯琛公司应在2018年7月20日前付清欠款及违约金，同时将系争厂房恢复原状后返还给旷达公司，高祥荣应当承担连带保证责任。濯琛公司收到后，于2018年7月2日向旷达公司回函，濯琛公司认为，由于系争厂房排污设施的环保不达标，导致濯琛公司无法与合作单位正常经营，并使濯琛公司经营困难，濯琛公司并非恶意拖欠租金，望旷达公司加紧将排污设施和工程投入使用，以免给濯琛公司造成更大损失。一审另查明，2018年2月27日，旷达公司向上海B有限公司申请污水纳管，并提交排水申请户信息登记表、申请报告、营业执照等需要提交的材料，上海B有限公司于2018年3月9日出具污水接纳情况现场审核单，该审核单载明，由于旷达公司的项目外部市政总管到内部配套井管道已堵塞，配套井垃圾已到井口，待其清理井内垃圾，疏通井到市政总管的管道。现不具备条件出方案。2018年9月17日，上海市浦东新区城市管理行政执法局向系争厂房内的实际使用人上海C有限公司和上海D有限公司分别发送浦环保整字（2018）第5-2-024号及（2018）第5-2-025号《整改通知书》，由于实际使用人在生产过程中产生噪声、粉尘、危废等，未办理相关环保手续，浦东新区城市管理行政执法局责令实际使用人立即停止排污行为，并在办出相关环保手续后再行投入生产。一审庭审中，双方一致确认濯琛公司已付清截止到2018年6月30日前的租金，自2018年7月1日起的租金濯琛公司已支付50,002元，双方亦确认濯琛公司仅支付过一笔税金12,673.55元，但濯琛公司认为税金不应由其负担，所付税金也应冲抵为租金。濯琛公司在庭审中自认其租赁系争厂房主要用于转租经营，目前除接到整改通知书的两家企业外，其余企业均能正常经营。另旷达公司当庭表示，知晓濯琛公司的转租行为，对于次承租人问题不要求在本案中处理。一审法院认为，旷达公司、濯琛公司、高祥荣于2014年8月1日签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。现本案的争议焦点在于濯琛公司未按期足额缴纳租金是否具有符合法律规定或合同约定的抗辩理由。对此濯琛公司抗辩称因旷达公司未能按照双方补充协议的约定，申领到纳管证导致其转租的企业中有两家因环保不合格被迫搬离，旷达公司违约在先，濯琛公司有权延期支付租金。对此，首先，双方合同明确约定濯琛公司认可房屋现状，对于开设企业从事相应的经营活动所需办理的手续应由濯琛公司自行办理，旷达公司并无义务为濯琛公司办理相应的纳管证明。况且双方合同已履行数年，濯琛公司对于系争房屋并无纳管证明、排水许可证等材料应属明知，对于转租企业可能存在环保等方面的风险应能预见到，由此产生的风险也应自担。其次，双方签订的补充协议仅是对排污管道设施改造工程费用分担的约定，并未约定旷达公司有义务确保工程完工后可申办出纳管证明。现改造工程已经验收，旷达公司已履行了补充协议约定的义务，并无违约行为。再次，从目前濯琛公司提供的两份整改通知书来看，转租企业系因噪声、粉尘污染被责令整改，与是否取得纳管证明等并无关联。综上，濯琛公司以旷达公司存在违约行为导致其无法按期支付租金的抗辩不能成立，不予采信。旷达公司以濯琛公司未按合同约定支付租金为由解除各方于2014年8月1日签订的《厂房租赁合同》中的租赁合同关系具有合同依据，予以支持。租赁合同关系解除时间应为解除函件上载明的时间即2018年7月1日。租赁合同关系解除后，濯琛公司应将系争房屋返还给旷达公司，同时仍需支付合同解除日后至实际返还房屋之日止的占有使用费，关于占有使用费的标准，一审法院根据合同履行情况酌情调整至日租金的1.2倍。关于旷达公司要求濯琛公司支付税金的诉请，双方在合同中明确约定开票所需税金由濯琛公司承担，该条约定合法有效，濯琛公司以未收到发票不同意支付税金的理由不能成立。关于违约金，一审法院根据合同履行情况酌情调整为6,000元。关于旷达公司要求高祥荣对濯琛公司的上述付款义务承担连带保证责任，高祥荣表示旷达公司与濯琛公司未经其同意擅自签订补充协议变更了原合同内容，故高祥荣的保证责任应予以免除。而旷达公司与濯琛公司签订的补充协议并未对原《厂房租赁合同》中双方的权利义务进行调整，也不影响高祥荣作为保证人所应承担的保证责任。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定，于2019年4月9日作出判决如下：一、旷达科技集团股份有限公司与上海濯琛实业有限公司、高祥荣于2014年8月1日签订《厂房租赁合同》项下租赁合同关系于2018年7月1日解除；二、上海濯琛实业有限公司应于判决生效之日起十五日内腾空坐落于上海浦东新区XX路XX号院内所有建筑及附属物并将上述房屋返还给旷达科技集团股份有限公司；三、上海濯琛实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付旷达科技集团股份有限公司自2018年7月2日起至上海濯琛实业有限公司实际返还房屋之日止按月租金48,000元为标准计算的房屋占有使用费（实际履行时需扣除上海濯琛实业有限公司已支付的占有使用费48,668.67元）；四、上海濯琛实业有限公司应于判决生效之日起十日支付旷达科技集团股份有限公司违约金6,000元；五、上海濯琛实业有限公司应于判决生效之日起十日支付旷达科技集团股份有限公司税金72,362.59元；六、高祥荣对上海濯琛实业有限公司上述第三、四、五条付款义务承担连带保证责任。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9,719.58元，减半收取为4,859.79元，由上海濯琛实业有限公司、高祥荣负担。二审中，双方当事人并未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案主要争议焦点在于旷达公司与濯琛公司之间的租赁合同关系应否继续履行；高祥荣的担保责任是否可以免除。关于租赁合同应否继续履行。旷达公司系基于濯琛公司逾期支付租金而依照租赁合同的约定行使合同解除权。濯琛公司则主张其拖欠租金系旷达公司作为园区的所有人及环保整改的责任方未能办妥污水纳管证照致使濯琛公司租户退租而导致，而旷达公司未能向濯琛公司提供环保达标的房屋已先行构成违约，故旷达公司无权行使合同解除权。对此，本院认为，首先，旷达公司与濯琛公司签订的租赁合同对于租赁标的物所应达到的环保标准并未予以约定，而濯琛公司作为承租人在现状接收租赁房屋后，理应根据租赁房屋的实际情况进行经营活动并自行办理所需的证照。现濯琛公司主张旷达公司未能办妥污水纳管的证照已构成违约，但一则租赁合同对此并无相应约定；二则双方合同履行数年，濯琛公司从未就此提出过异议；三则旷达公司亦对租赁房屋进行了雨污分流改造，为此双方签订补充协议就相应工程款项予以分担，现改造工程已竣工但濯琛公司亦未按约履行付款义务。故濯琛公司以旷达公司未能办妥污水纳管证照为由，主张旷达公司已构成违约，其理由不成立。其次，从濯琛公司提供的《整改通知书》显示，导致濯琛公司无法使用系争厂房的原因系实际使用人在生产过程中产生噪音、粉尘等污染，未办理相关环保手续所致，故尚无证据显示系租赁标的物本身未达标导致租赁客户退租，故濯琛公司以租赁客户退租系旷达公司原因所致并据此作为不支付租金的抗辩意见亦不成立。综合上述分析，旷达公司基于濯琛公司未按约支付租金已符合租赁合同约定的解除条件要求解除该租赁合同，符合双方约定，一审法院对此予以支持，当属正确，本院予以认同。濯琛公司上诉要求继续履行租赁合同，依据不足，本院不予支持。租赁合同解除后，旷达公司要求濯琛公司限期腾退房屋、支付其拖欠的实际占有房屋期间的使用费，并承担相应的违约责任，于法有据。一审法院对此予以支持，并就房屋使用费及违约金的计算标准予以酌情调整，并无不当，本院予以认同。至于旷达公司主张的税金，已实际发生，且根据租赁合同约定，该税金应由濯琛公司负担，故濯琛公司以其不需要开具发票为由拒绝支付税金，其理由不成立，本院对此不予采纳。关于高祥荣的担保责任。高祥荣作为担保方在濯琛公司与旷达公司签订的租赁合同中承诺为保证濯琛公司按约履行合同义务，其同意承担连带保证责任。现因濯琛公司逾期支付租金、税金等，旷达公司行使合同解除权，并要求高祥荣就濯琛公司应付的房屋使用费、税金、违约金承担连带责任，符合上述约定。虽然在租赁合同履行过程中，旷达公司与濯琛公司就雨污分流工程费用的分摊等签订过补充协议，但该协议涉及的主要内容与高祥荣的担保范围无关，且旷达公司现要求濯琛公司承担的房屋使用费、税金、违约金均系基于租赁合同的约定，故高祥荣以旷达公司与濯琛公司另行签订补充协议为由，要求免除其担保责任，依据不足，本院不予支持。综上，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人濯琛公司、上诉人高祥荣的上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,719.58元，由上诉人上海濯琛实业有限公司负担4,859.79元，由上诉人高祥荣负担4,859.79元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十月十二日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……