山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终7608号 上诉人（原审被告）：姜洋，男，1993年9月21日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：刘加合，山东康元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文志，山东康元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：袁欣欣，女，1984年8月16日出生，汉族，住山东省胶州市。 原审第三人：青岛好前景房产咨询有限公司，住所地山东省胶州市北京路时代国际店（好前景不动产）。 法定代表人：范晓芬，经理。 委托诉讼代理人：范鹏，男，1976年9月30日出生，汉族，该单位职工，住山东省高密市。 原审第三人：中国银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市香港中路**。 负责人：黄党贵，行长。 委托诉讼代理人：马怡恒，男，1966年1月13日出生，汉族，该单位职工，住青岛市市**。 上诉人姜洋因与被上诉人袁欣欣、原审第三人青岛好前景房产咨询有限公司（以下简称“好前景公司”）以及第三人中国银行股份有限公司青岛市分行（以下简称“中国银行青岛市分行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2018）鲁0281民初6688号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人姜洋的委托诉讼代理人刘加合，被上诉人袁欣欣，原审第三人好前景公司的委托诉讼代理人范鹏，原审第三人中国银行青岛市分行的委托诉讼代理人马怡恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜洋向本院上诉请求：撤销原判第四项，依法改判对违约金数额进行调整，一、二审诉讼费及保全费用由袁欣欣承担。事实与理由：原审认定事实和适用法律均存在错误。1、袁欣欣将购房首付款存在浦发银行的“宝付通”银行账户上，直接导致双方房屋买卖合同无法继续履行。双方办理网签合同时，袁欣欣对涉案房屋存在抵押贷款及需要使用首付款去解除抵押是知晓的,且双方在房屋买卖合同中明确约定袁欣欣必须在2018年5月31日前将首付款24万元交付给姜洋,但姜洋从未收到袁欣欣的首付款,且袁欣欣存到“宝付通”银行账户上的款项在2018年6月30日到期后才能转到姜洋的账户内。因此，袁欣欣在一定程度上构成违约，若要实现先前双方合同目的，前提只有银行贷款在2018年6月30日通过。但原审对上述事实未查明。2、原审判决姜洋向袁欣欣按照合同约定支付违约金20万元过分高于损失，依法应予减少。因双方签订合同后该房价不但未上涨反而出现一定程度的下降，袁欣欣不存在任何损失，故姜洋请求调减违约金。 袁欣欣答辩称：原审判决正确，请求维持。 好前景公司陈述意见称：原审判决正确，应予维持。 中国银行青岛市分行陈述意见称：只要姜洋偿还银行贷款，我方可以同意撤押，其他事情我方没有参与，不发表意见。 袁欣欣向一审法院起诉请求：1、判决姜洋支付违约金20万元；2、判决姜洋承担由于拖延履行合同给袁欣欣造成的交通及误工损失6000元；3、判决姜洋承担该次诉讼费用。庭审中，袁欣欣变更并明确诉讼请求为：1、判决解除双方之间的房屋买卖合同；2、判决姜洋赔偿袁欣欣违约应承担的违约金20万元；3、判决姜洋由于违约给袁欣欣造成的交通、误工及精神损失共计16000元；4、判决姜洋偿还袁欣欣通过“保付通”协议转入姜洋账户的26万元；5、判决第三人好前景公司返还袁欣欣购房定金2万元；6、判决姜洋承担本案诉讼费及保全费。 一审法院认定事实如下：2018年4月8日，袁欣欣（乙方）、姜洋（甲方）、第三人好前景公司（丙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：1、甲方同意将其位于胶州市户及附房（房产证号：胶私变不动产权第58888号附房未提供产权证明）转让给乙方，乙方对甲方所出售房屋的状况已充分了解，愿意购买上述房屋。房产交易成交价867000元，乙方应支付定金2万元，暂由丙方保管，由丙方保管的定金过户时转为交房押金并于房屋交接时结清，付款方式：（暂定）首付款267000元整（含定金），银行贷款数额：60万元，由银行直接汇入甲方提供的账户。2、办理上述房屋过户及贷款所产生的费用由乙方承担，甲方支付8670元的代理佣金于房屋交接时结清，乙方支付8670元的代理佣金并于房屋过户时结清。若双方违约终止交易私自成交违约方自愿承担全额房款百分之二佣金于丙方。3、甲方在乙方房款全部付清时将房产交付给乙方使用，并结清房屋交接前所产生的水费、电费、物业费、天然气等各项费用，若出现未交清的情况由甲方承担相关的交纳及赔偿责任。逾期甲方不能按时交接房屋则按￥100/天的标准付给乙方作为赔偿金，逾期15日视为违约。4、双方需于合同签订后五日内将贷款及过户所需材料备齐交由丙方，甲乙双方于贷款审批成功后三日内配合丙方办理过户手续，乙方于取得房产证后接到丙方电话通知后三日内配合丙方及银行办理抵押手续，逾期视为违约，违约赔偿参照合同第二款第二条赔付对方，特殊情况另行约定。5、甲方应保证该房产无产权、债务纠纷，并保证该房产的产权人（包括隐性产权人）对此次交易知情且同意出售，否则一切经济损失由甲方承担；新产权所有人由乙方决定；丙方应于签订本合同后三日内到相关部门落实房产证件的有效性；银行贷款审批成功后，若该交易房产无抵押或已撤销抵押，则双方须在三日内办理房产过户手续。6、若甲方违约终止交易，则须在合同终止同时赔偿违约金20万元（不含丙方代收定金）予乙方，逾期每日应交纳售房价格万分之三的违约金予乙方；如乙方违约终止交易，则须在合同终止同时赔偿违约金20万元予甲方（含丙方代收定金），逾期每日应交纳售房价格万分之三的违约金予甲方；此合同终止后，丙方须于合同终止后且所有违约款项结清时将代管的房产证及相关手续归还甲方……补充条款：若非甲乙双方主观原因银行贷款不成功不属于任何一方违约，此合同终止，甲乙双方并于三日内配合丙方办理网签撤销业务，退还房权证于甲方，退还定金于乙方。合同签订当日，袁欣欣将购房定金2万元交给第三人好前景公司保管，第三人好前景公司为袁欣欣出具收条，涉案房屋房产证原件亦在第三人好前景公司处，后姜洋从第三人好前景公司处取走1万元定金。 2018年4月10日，袁欣欣与姜洋签订《青岛市存量房买卖合同》。约定：甲、乙双方确认，在2018年5月31日之前，甲乙双方共同向青岛市房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方于2018年5月31日前向甲方支付人民币24万元，尾款60万元由乙方通过银行贷款支付给甲方。 2018年4月17日，袁欣欣与姜洋签订上海浦东发展银行青岛分行个人保付通业务申请表，袁欣欣将26万元存入该保付通账户，关联关系用途为个人二手房首付款，关联关系有效期至2018年6月30日。到期后，全额支付到收款账户，即姜洋的账户。 2018年5月10日，银行贷款审批通过后，第三人好前景公司通知双方尽快至第三人好前景公司处共同到不动产登记中心办理房屋过户手续，后因涉案房屋未解押，姜洋告知第三人好前景公司想与袁欣欣协商用袁欣欣的首付款进行解押，但姜洋一直未到场，后姜洋向第三人好前景公司表示房屋不再出售。 另查明，袁欣欣存于上海浦东发展银行青岛分行个人保付通账户中的首付款26万元已经于关联关系到期后转至姜洋的账户。 一审法院认为：袁欣欣与姜洋签订的《房产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，在双方当事人之间产生权利义务关系，双方当事人均应恪守。本案争议的焦点在于本次房屋买卖过程谁存在违约行为，对此，原审分析如下： 袁欣欣与姜洋在第三人好前景公司提供居间服务下签订《房产买卖合同》后，姜洋按照合同约定支付了定金2万元，并于2018年4月10日办理了涉案房屋的网签手续。姜洋称因袁欣欣未按《青岛市存量房买卖合同》的约定在2018年5月31日前支付其首付款，系袁欣欣违约，但在签订《青岛市存量房买卖合同》后，于2018年4月17日，袁欣欣与姜洋签订上海浦东发展银行青岛分行个人保付通业务申请表，袁欣欣将26万元首付款存入该“保付通”账户，交由银行监管，当时双方及第三人好前景公司均在场，故双方及中介在办理贷款审批时，均知道首付款交由银行监管这一事实，且根据袁欣欣和第三人好前景公司的陈述，银行贷款于2018年5月份通过审批，双方及第三人好前景公司三方的实际履行行为应视为对首付款支付方式的协商一致变更。姜洋以袁欣欣没有支付首付款系违约的抗辩，原审不予采信。袁欣欣主张姜洋的违约行为系未涤除抵押权、未办理过户，后拒绝出售房屋。原审认为，双方签订的房屋买卖合同，并未约定涉案房屋需用袁欣欣的首付款撤销银行抵押；第三人好前景公司称房屋买卖合同签订时，姜洋称自己想办法解除银行抵押，后在贷款审批通过后，因涉案房屋未撤销抵押，姜洋想与袁欣欣协商用其首付款撤押，后因其未到场，导致涉案房屋因未涤除抵押权无法办理不动产变更登记手续，后姜洋表示不再出售房屋；姜洋的上述行为违反双方房屋买卖合同中关于保证该房产无产权、债务纠纷的约定，因姜洋的行为导致在贷款审批通过后无法按照房屋买卖合同的约定办理不动产变更登记手续，且庭审中姜洋陈述涉案房屋现不仅在第三人中国银行青岛市分行处存在抵押，在案外人起诉其民间借贷纠纷一案中还存在查封。综上，本次纠纷系姜洋违约，现袁欣欣主张解除其与姜洋签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，原审予以支持。合同解除后，因合同所获得的利益应该予以返还，故姜洋应该返还袁欣欣已经支付的房款27万元（包含袁欣欣交至第三人好前景公司处的定金2万元中已经被姜洋领走的1万元）。 关于袁欣欣主张第三人好前景公司返还定金的诉讼请求，现在第三人好前景公司处有袁欣欣的1万元定金，现《房屋买卖合同》已经解除，第三人好前景公司理应返还。 关于违约金项，根据双方《房屋买卖合同》的约定，违约方需向对方支付违约金20万元，现姜洋违约，袁欣欣主张姜洋支付其位违约金20万元，符合双方约定其不违反法律规定，原审予以支持。 关于经济损失项，袁欣欣主张姜洋承担由于拖延履行合同给其造成的交通及误工损失16000元，因袁欣欣并未提交证据予以证实，故，对该项诉讼请求，原审不予支持。 综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、袁欣欣与姜洋于2019年4月15日解除双方于2018年4月8日签订的《房屋买卖合同》；二、姜洋于判决生效之日起十日内返还袁欣欣的购房款270000元；三、第三人青岛好前景房产咨询有限公司于判决生效之日起十日内返还袁欣欣的购房定金10000元；四、姜洋于判决生效之日起十日内支付袁欣欣违约金200000元；五、驳回袁欣欣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14309元，保全费1820元，共计16129元，袁欣欣负担7908元，姜洋负担8221元。 二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与原审查明一致。 本案经调解，各方当事人未达成一致意见。 本院认为，袁欣欣、姜洋于2018年4月8日在好前景公司居间下签订的涉案房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人均应按照约定全面履行其合同义务，违约一方应向对方承担违约责任。虽然上述合同将购房首付款暂定为267000元整（含定金），但在袁欣欣依约支付定金2万元并由双方于2018年4月10日共同办理涉案房屋的网签手续后，袁欣欣、姜洋于2018年4月17日签订了《上海浦东发展银行青岛分行个人保付通业务申请表》，袁欣欣据此将26万元首付款存入该银行“保付通”账户，交由银行监管，用于支付涉案房屋首付款，应视为双方当事人对购房首付款的数额及支付方式的进行了明确约定,且该约定也不违犯法律及行政法规的强制性规定,对双方亦具有法律约束力。姜洋上诉称袁欣欣将购房首付款存在“宝付通”银行账户上在一定程度上构成违约，因无事实及法律依据，本院不予采纳。在袁欣欣依约履行支付购房定金及首付款合同义务、其银行贷款已获得审批通过的情况下，经居间人好前景公司于2018年5月10日通知，姜洋不仅未协助袁欣欣办理涉案房屋的不动产变更登记手续，反而明确表示不再出售该房屋，致使涉案房屋买卖合同无法继续履行，其行为构成违约，故原审根据袁欣欣在2019年4月15日的庭审中当庭要求解除双方房屋买卖合同的事实，判决确认双方合同于2019年4月15日解除，符合法律规定，且各方对此均无异议，本院予以确认。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，姜洋基于涉案房屋买卖合同取得购房款27万元（定金1万元+首付款26万元），居间人好前景公司根据该合同保管袁欣欣交付的定金1万元，且该合同明确约定：“若甲方（姜洋）违约终止交易，则须在合同终止同时赔偿违约金20万元（不含丙方即好前景公司代收定金）予乙方（袁欣欣）……”，故原审根据姜洋违约导致涉案房屋买卖合同解除的事实,判决姜洋返还袁欣欣购房款27万元并支付其违约金20万元、好前景公司返还袁欣欣购房定金1万元，符合上述法律规定以及涉案房屋买卖合同的约定，本院亦予以确认。姜洋上诉称在双方合同签订后涉案房屋价值不升反降、原审判决其支付的违约金数额过分高于损失应予减少，因无证据证明，本院不予采纳。 综上，姜洋的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人姜洋负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 高中日 二〇一九年十月二十九日 书记员 胡浩东 书记员 李珊珊