山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1091民初1860号 原告：威海市大都房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91371002334293405M,住所地山东省威海市环翠区渔港路一附**-9。 法定代表人：肖华杰，总经理 委托诉讼代理人：肖华杰，男，户籍地山东省荣成市。 被告：威海玉威房地产有限公司，统一社会信用代码9137100005236819XG，，住所地山东省威海市世昌大道** 法定代表人：王翠丽，总经理。 委托诉讼代理人：李明金，山东明威律师事务所律师。 原告威海市大都房地产营销策划有限公司（以下简称“大都公司”）与被告威海玉威房地产有限公司（以下简称“玉威公司”）委托合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。期间，双方申请和解，但未能达成一致。原告大都公司之法定代表人、委托诉讼代理人肖华杰，被告玉威公司之委托诉讼代理人李明金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大都公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告全程营销策划服务费66万元、销售佣金211851元、溢价提成108.1万元、售楼处装修款64451元、分销商佣金28万元，合计2297302元。事实与理由：2015年5月，原、被告签订了房地产营销代理合同，双方于2016年4月终止合作，但被告未给付原告相应费用。故原告诉至法院，请求处理。 被告玉威公司辩称，第一，原告主张全程营销策划费没有合同和法律依据。双方签订的代理合同第四项（三）、第五项（一）、第七项（一）、（二）及第八项（二）、（四）相关内容一致约定被告不承担全程营销策划费用，应由原告承担。第二，涉案楼盘在2016年10月13日才取得预售许可证，而双方签订的代理合同在2016年4月7日就已协议解除，后经法院确认解除。双方签订的代理合同只明确约定涉案楼盘取得预售许可证30天内才能确认原告对外销售底价，且该书面底价明细作为代理合同附件，是原告对外销售的唯一依据。涉案楼盘开盘后销售底价确定为5200元，而原告在涉案楼盘不具备预售许可的前提下擅自把认购协议书签订成预售合同，且对外销售价格大部分低于销售底价，依照代理合同约定，不应提取销售总额2%的提成，更谈不上溢价部分提成。第三，双方代理合同解除前售楼处尚未开始装修，是双方合同解除后才进行装修的，不存在原告所谓的垫付售楼处装修费及办公用品费用的事实。第四，关于原告主张的分销商佣金问题，双方合同并未约定给付分销商每套1万元分销佣金，当时被告负责人之一姜国辉也未承诺给予分销商佣金，故原告该诉请没有合同依据。综上，请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年5月20日，被告作为甲方与原告作为乙方签订一份《房地产全程营销代理服务合同》，约定：乙方代理“某小区”项目商住房的全程营销策划、销售代理、策划推广服务工作及招商；合同自2015年5月20日起至项目终止；全程营销代理服务费结算标准及对外销售价格确定：双方一致同意：客户签订购房协议后实际支付的款项金额是据实结算代理服务费的结算标准；乙方于项目开盘前50天内拟定《定价依据及定价策略》、《各单位销售价格明细表》，经甲方审核并书面同意后，作为本合同附件1，乙方以合同附件1作为销售的价格依据。未经对方同意，甲乙双方均不得变更该价格。甲方对销售价格拥有最终决定权，乙方开盘前30日内拟定项目对外公开销售价格及优惠政策，经甲方审批同意后方可执行。乙方在执行双方确认的对外销售价格时，应根据项目开发同期市场的具体情况及本项目的实际品质，在不影响楼盘销售的情况下，向甲方提出建议价标准，甲方审核且书面同意后方可执行；特殊情况说明：若客户签订购房协议或缴付部分房款后毁约，定金及罚金归甲乙方所有，乙方不得收取相应销售代理费，同时也不得计入乙方的销售业绩；因特殊情况需要，甲方以书面形式同意物业销售单价低于合同附件中价格，该销售的物业计入乙方销售业绩，并按实际成交价格核定乙方相应销售代理服务费；在实际销售过程中，因特殊情况，由乙方申请，甲方书面同意乙方以低于合同附件中价格销售物业，该销售的物业计入乙方销售业绩，并按实际成交价格提取相应销售代理服务费；全程营销服务费计提及支付方式：全程营销策划服务费6万元整/月（含税），全程营销策划周期为12个月，全程营销策划服务费合计72万元，按月支付，具体为：签订合同后3日内支付第一期费用6万元，上述费用已包含本合同规定的全程营销代理服务费中，基于解决乙方前期各类策划服务等支出，甲方按时支付给乙方；全程营销代理服务费计提及支付方式：以签订每一计量单位《购房协议书》或《商品房买卖合同》且首期款到甲方账户后，视为乙方成功销售，方可纳入阶段性销售目标考核；全程销售代理服务费取费标准：销售总额×2%，溢价500元/㎡，商品住宅部分首付30%以上，商业地产部分首付款50%以上，乙方提取全部佣金；乙方自愿正式派驻销售团队进驻现场，若从双方书面约定的进驻日期开始计算，超过三个月仍未具备开盘销售条件，则在此之后甲方每月支付6万元作为乙方销售代理服务期间的预付服务费，（此笔款项应从之后甲方支付给乙方销售代理费中扣减，此费用不包含在全程营销策划费用，单独支付）；招商佣金按实际招商租赁合同的实际租赁面积150元/平方米计算作为乙方的代理佣金；代理佣金按月结算，于每月25日进行当月招商代理佣金结算，次月5日前结算该期佣金80%，暂扣20%，余下部分在开业日达到约定指标后全额支付。合同并对双方其他权利义务进行了约定。 合同签订后，被告自2015年10月开始代理原告与李永超、丛培勇、朱传秀、宋美英、吕庆安、宋永涛、宋琳琳、赵永飞、徐雪莲、张丽莎、姚有波、王瑞国、董晓江、孙福明、于秀香、刘洪朋、魏世阳、郭名西、卢开峰、宋吉成、徐菁、潘俊华、张华鹏、王明华、吴小忠（3套房和一个车位）、程守刚签订《预订担保意向书》，销售“某小区”项目房屋28套，其中宋美英、吕庆安、孙福明、潘俊华、张华鹏、吴小忠均是一次性付款，其余客户交付了部分首付，余款以公积金或者商业按揭贷款方式支付。该28套房屋合同价款为10592550元，被告认可实收房款合计5934750元。 2016年4月7日，被告作为甲方与原告作为乙方签订一份《解除合同协议书》，解除了双方2015年5月20日签订的《房地产全程营销代理服务合同》，约定：合同解除时，乙方配合被告向新的销售代理公司移交包括但不限于售楼处及附属设施设备、办公用品等，交付未签订的《购房意向书》、《认购书》、收款收据等资料；因履行《房地产全程营销代理服务合同》产生的一切事宜，双方协商解决，协商不成，双方均可诉讼或仲裁解决。2016年5月6日，被告给原告发出书面通知，要求原告搬离售楼中心并于2016年5月7日前与被告进行交接。2016年5月9日，被告向本院提起诉讼，要求确认双方2015年5月20日签订的《房地产全程营销代理服务合同》已于2016年4月7日解除；原告返还被告35份认购协议书（预订担保意向书）、60份收据；原告搬离某小区售楼处。该案诉讼过程中，原告于2016年5月13日实际搬离某小区售楼处。本院于2016年9月21日作出（2016）鲁1091民初993号民事判决书，确认双方《房地产全程营销代理服务合同》于2016年4月7日解除，原告返还被告预订担保意向书18份、收据20份。该判决生效后，原告遂诉来本院，要求被告支付相关费用。 另查，2015年10月22日，原告法定代表人给被告出具一份收据，载明：今收某小区订约金人民币468240元，未上交财务。原告辩称该46万余元是被告抵顶其欠付原告代理莱芜景宏皇庭港湾项目的代理费，并提供了2015年11月5日结算申请书及借据予以佐证。该结算申请书显示原告法定代表人于2015年11月5日给被告账户内汇入20万元，被告给原告出具了金额20万元的借据。同日，原告法定代表人肖华杰给被告股东周学文女儿周迪丹账户汇入26万元。被告对原告主张的兑除不予认可，且被告给原告出具金额20万元的案件已经威海中院判决处理完毕。 庭审中，原告为证实其垫付了售楼处装修款和购买办公设备、家具支出款项情况，提供了收据一宗予以佐证，拟证实其共垫付了64451元，并提供证人姜国辉到庭作证。原告提供收据显示：其自2015年9月至2016年12月期间，以被告名义购置了办公家具、办公用品及支付装修公司广告费用、装修费用等共计64451元。其中，2015年9月至12月期间，原告支出10451元用于购置办公桌椅、办公用品等，2016年12月期间支出5.4万元装修工程款和亮化工程款。姜国辉到庭作证称，其当时是被告处负责人，2015年8、9月份售楼处室内装修是原告垫资完成的，低于底价的促销价格3980元是证人为回笼资金支付农民工工资决定低价销售，该价格需每套给销售公司1万元补贴，这十套不包括在双方代理销售合同内。被告对原告提供的收据真实性不予认可，称双方2016年4月7日解除双方2015年5月20日签订的《房地产全程营销代理服务合同》时，楼盘尚未开盘，处于准备阶段，售楼处尚未装修。为证实该主张，提供了某小区售楼处装修合同、费用支出情况及（2017）鲁1091民初2061号民事调解书，拟证实售楼处系案外人威海顺和装饰工程有限公司（以下简称“顺和公司”）装修，且装修费纠纷经法院调解处理。原告对被告提供的上述证据没有意见，认为是其撤离后新入驻销售公司装修售楼处的支出，与原告垫付的无关。被告对姜国辉的证言有异议，认为其与被告、王翠丽、周学文签订股权转让协议后发生纠纷，且正在诉讼中，双方存在利害关系，且其证言系孤证，不宜采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应当依照合同约定行使权利、履行义务。原、被告2015年5月20日签订的《房地产全程营销代理服务合同》明确约定全程营销代理服务费以签订每一计量单位《购房协议书》或《商品房买卖合同》且首付款到甲方账户后视为乙方销售成果，可纳入阶段性销售目标考核，代理服务费取费标准为销售总额×2%。原告共代理被告销售出28套房产，合同金额为10592550元，被告应给付原告销售服务代理费10592550元×2%=211851元代理服务费。鉴于双方合同中约定的被告按月于合同签订后3日内给付原告第一期全程营销策划服务费6万元/月，共计72万元，因双方该合同明确约定该费用包括在全程营销代理服务费中，是基于解决原告前期各类营销策划服务等开支所需，故原告既主张全程营销策划服务费又主张全程销售代理服务费，属于重复主张，故对原告要求被告支付全程营销策划服务费66万元的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称的原告低于底价销售的抗辩主张，本院认为，鉴于原告代理签订的《预订担保意向书》均加盖了被告的印章，足以说明被告知悉并且同意原告低于双方商定价格销售，其据此拒不支付代理服务费，与法无据，本院不予采纳。因双方均未提供证据证实双方商定价格，原告要求溢价服务费，亦无合同和法律依据，本院亦不予支持。 鉴于证人姜国辉与被告、被告法定代表人王翠丽、股东周学文因股权转让纠纷正在诉讼中，且其证言亦无其他证据予以佐证，本院不予采信。且原告提供的以被告名义出具的办公桌椅、办公用品收据，被告不予认可，装修费收据发生时间在2016年12月份，此时距双方2016年4月7日协商解除《房地产全程营销代理服务合同》时间已过半年多，与证人姜国辉陈述的某小区售楼处2015年8、9月份装修系原告垫资的陈述不一致，故对原告要求被告支付垫付资金64451元的和支付分销商佣金28万元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 关于被告称的原告在履行合同过程中，收取了房款468240元未上交财务问题，原告虽抗辩称该部分款项系双方协商抵顶被告欠付原告代理销售某某小区项目的代理费，但被告不认可，且原告提供用于证实该笔抵顶款项的相关证据已在另案诉讼中处理，故对于双方该争议，本案不宜一并处理，双方可另行主张。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第三百九十条、第三百九十八条、第四百零五条之规定，判决如下： 一、被告威海玉威房地产有限公司于本判决生效后十日内给付原告威海市大都房地产营销策划有限公司代理服务费211851元； 二、驳回原告威海市大都房地产营销策划有限公司要求被告威海玉威房地产有限公司支付全程营销策划服务费66万元、溢价提成1081000元、分销商佣金28万元、垫付费用64451元的诉讼请求。 如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12589元，原告负担9000元，被告负担3589元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  谢颖虹 二〇一九年十月三十一日 书记员  高 斐