文书内容            签发：              案由：商品房销售合同纠纷                                承办单位：民一庭                                承办人：郭 磊      安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1282民初3763号原告：杨磊磊，男，1985年11月15日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。原告：李丽，女，1984年1月2日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。二原告共同委托诉讼代理人：陈涛，男，1975年12月3日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。系原告杨磊磊舅舅。被告：界首市兴皖置业有限公司，住所地界首市中原路十一巷。统一社会信用代码91341282059747352R。法定代表人：姜勇。委托诉讼代理人：张庆，安徽法卫律师事务所律师。原告杨磊磊、李丽与被告界首市兴皖置业有限公司（以下简称兴皖公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年8月22日受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨磊磊、李丽的委托诉讼代理人陈涛、被告兴皖公司的委托诉讼代理人张庆，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨磊磊、李丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还因变更基础设施、公共服务（地下出口通道），未书面通知原告，地下出口通道占用原告**院落对应购房差价款60329元给原告。同时补偿原告商品房主卧室窗户被地下出口通道遮蔽造成损失20000元；2.判令被告支付因逾期未办理房屋所有权登记支付原告违约金58991元，并及时办理该商品房房屋所有权登记；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告购买公园大地璟园5幢1单元1层103号房，建筑面积97.31平方米，该商品房单价为每平方米人民币5613.22元。该区同期5幢1单元2层203号商品房，建筑面积97.31平方米，单价为每平方米人民币4121.4元。原告一楼每平方米单价高于二楼1491.82元，总价高于二楼145169元。原告用高于二楼145169元房款购买一楼，主要是享受一楼房前院落，现在房前院落东西总长7.7M，南北宽5.54M。基础设施、公共服务—地下出口通道东西占该院落3.2M，南北占5M,该通道占用部分原告无法享受房前绿化草坪院落。同时原告购买商品房主卧室窗户高2.4M，地下出口通道遮蔽物高2.1M,遮挡物距主卧室窗户54CM，影响了采光和通风，同时雨天下雨砸落在出口通道上方玻璃的声音让人心焦，夏天太阳光的辐射让主卧室内温度急剧升高，影响入住体验，造成原告经济和精神上损失，严重损害原告利益。根据商品房买卖合同（预售）合同编号201506030022“第六章规划设计变更第十四条规划变更（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。（二〕双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其配套设施的规划许可内容城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知书送达买受人。（三）买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失”约定，被告应赔偿原告3.2米/7.7米×145169元=60329元购房差价款损失，同时补偿原告商品房主卧室窗户被地下出口通道遮蔽造成多重损失20000元。被告未向原告提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》，于2018年4月强制交房。因被告原因原告至今未能办理该商品房房屋所有权登记。根据商品房买卖合同（预售）合同编号201506030022第四章第九条“商品房交付条件：该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。”第十一条交接时间及手续约定“（一）出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。”该合同第八章合同备案与房屋登记“第二十条房屋登记（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。被告应当支付原告违约金546222元×3年×360天=58991元，并给与办理该商品房房屋所有权登记。原告多次找被告协商解决上述违约金事实，被告一直推托不予解决，故提起诉讼。被告兴皖公司辩称，双方合同约定买卖标的物为房屋，并没有院落，原告就此主张没有事实依据。地下车库在原来规划中就有，因此主张地下车库影响采光不应当得到支持。逾期办证违约金，由于该房屋涉及到赠送面积，超出原来的规划设计，办证的各种手续已经提交不动产登记部门，正在处理过程中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，在庭审过程中，当事人对证据进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月3日，杨磊磊、李丽与兴皖公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：杨磊磊、李丽购买兴皖公司开发的“公园大地璟园”5幢1单元1层103号房，建筑面积97.31平方米，购房单价5613.22元/平方米，总价款为546222元。第十一条交接时间和手续约定：“出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。”第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。”合同签订后，杨磊磊、李丽按约定支付了房屋价款，2018年4月21日，杨磊磊、李丽接收房屋钥匙，实际使用房屋。至今未能取得房屋所有权证书。本院认为：杨磊磊、李丽与兴皖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方应当按照合同的约定各自履行相应的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，兴皖公司应继续履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，协助杨磊磊、李丽办理房屋产权证书。关于杨磊磊、李丽要求兴皖公司自2016年7月31日起支付逾期办理不动产权证违约金的诉讼请求。本院认为，双方在合同第二十条第（二）项对于房屋逾期办证的时间约定为：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照以下第1种方式处理，1、买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。由于该房屋实际交付时间为2018年4月21日，因此，本案逾期办理房屋所有权证书的期限应自房屋实际交付之日起经过120日，即从2018年8月19日起，开始计算逾期办证违约金。根据杨磊磊、李丽的诉讼请求，计算至2019年7月31日，为346天，兴皖公司应支付的违约金为18898.52元（54.62元/天×346天＝18898.52元），以后逾期办证违约金按每日全部房价款的万分之一计算至办理不动产权证之日。关于杨磊磊、李丽要求兴皖公司“退还因变更基础设施、公共服务（地下出口通道），未书面通知原告，地下出口通道占用原告**院落对应购房差价款60329元；同时补偿原告商品房主卧室窗户被地下出口通道遮蔽造成损失20000元”的诉讼请求。本院认为，二原告虽然购买了一楼商品房，但双方在商品房买卖合同中并未约定房前绿化草坪由二原告个人使用，二原告所举证据未能证明兴皖公司在签订合同后存在变更基础设施，故对其依照二楼商品房价格、地下通道出口所占用院楼的比例进行计算购房差价款的诉讼主张，本院不予采纳。但考虑到兴皖公司将地下通道出口建设在二原告所购买商品房主卧室的窗外，影响到房屋的通风、采光，进而对房屋的价格产生影响。商品房买卖合同第二十四条4约定“出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。具体见附件十”，但附件十“出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明（如该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况）”记录空白。故本院可以认定兴皖公司在签订合同时未履行告知及说明义务，参照合同中双方约定的违约责任及该小区的房屋价格，本院酌情确定兴皖公司补偿二原告25000元，对原告超出部分的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告界首市兴皖置业有限公司继续履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，协助原告杨磊磊、李丽办理房屋产权证书；二、被告界首市兴皖置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨磊磊、李丽逾期办理不动产权证违约金18898.52元（违约金按全部房价款日万分之一计算，自2018年8月19日起计算至2019年7月31日，以后违约金按此标准计算至办理房屋产权证书之日止）；三、被告界首市兴皖置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内补偿原告杨磊磊、李丽25000元；四、驳回原告杨磊磊、李丽的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3086元，减半收取1543元，由原告杨磊磊、李丽负担1002元，被告界首市兴皖置业有限公司负担541元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 郭 磊二〇一九年十月十八日书记员 陈子慧