广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初5915号原告：陈健慧，女，1972年5月14日生，汉族，户籍地广东省阳江市江城区。被告：阳江市中鼎置业有限公司。住所地：阳江市江城区东风三路鸳鸯湖东侧。法定代表人：林柏林，该公司经理。委托诉讼代理人：蔡波，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：关勇记，男，系该公司员工。原告陈健慧与被告阳江市中鼎置业有限公司（以下简称中鼎公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈健慧，被告中鼎公司的委托诉讼代理人蔡波、关勇记到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈健慧向本院提出诉讼请求：一、判决被告中鼎公司退还购房款20892.79元，并支付购房款20892.79元的利息(利息按本金20892.79元计算，从2012年11月27日起计至清偿完毕时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告；二、判决被告中鼎公司支付逾期办证的违约金6420.40元给原告；三、判决被告中鼎公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原告购买被告开发的商品房的实际建筑面积比合同约定面积少了3.45平方米，被告应向原告退还差异部分面积（3.45平方米）的房款及利息。原告于2012年7月2日与被告签订合同编号为12070019的商品房买卖合同，购得由被告开发的阳江中鼎国际花园6幢1502房，合同约定建筑面积共212.03平方米，套内建筑面积170.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积41.09平方米，购房款共1284029元。合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告交付了房屋。原告入住领取房地产权证，发现房产证载明的建筑面积为208.58平方米，套内建筑面积为170.27平方米。后经比对房地产权证与合同约定的数据存在差异，涉案商品房的实际套内建筑面积比合同约定少了0.67平方米。实际建筑面积比合同约定少了3.45平方米。为此，被告应向原告退还差异部分面积（3.45平方米）的房款，被告应返还房款数额为：1284029÷212.03×(212.03-208.58)=20892.79元。为此，原告多次找被告协商，请求被告退还多收取的房价款和利息，但被告拒绝退还，并在2017年3月15日出具一份《〈关于催收尚欠房屋面积误差购房款的通知〉的回复函》给原告，该回复函主要载明：原、被告签订的《认购书》和《商品房买卖合同》明确约定购买物业价格以“套内面积计价”，并以“套内面积”差异进行房价核准；《认购书》和《商品房买卖合同》约定的套内建筑面积为170.94平方米，房产权证的套内面积为170.27，二者面积误差-0.67平方米,误差值为-0.004%,根据《商品房买卖合同》第五条约定属于“买卖双方不作任何补偿”，被告无法满足原告在《通知》中所提的要求。二、被告逾期办理房产证，应向原告支付逾期办证的违约金。合同第八条约定出卖人应当在2012年10月31日前交付商品房，合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的0.50%买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》补充协议第一条约定：“关于面积确认及面积差异处理的补充约定：1、面积差异比在3%以内（含3%)，按合同约定的价格据实计算；2、面积差异比减少或增加超过3%(不含本数）时，买受人不退房，多退少补。”涉案房屋系由被告代办产权登记并代领产权登记证书。原、被告签订了合同和补充协议之后，原告依约按合同履行义务。被告应于2013年1月31日前为原告办理好房产证，但被告于2015年4月9曰才为原告办理房产证，被告逾期办理房产证，应向原告支付逾期办证的违约金，违约金为1284029×0.5%=6420.14元。为此，原告为了维护自己合法的权益，根据相关法律规定，向法院提起诉讼，希人民法院判如所请。被告中鼎公司辩称，一、被告在合同约定的时间内向产权登记机关报送了相关办理权属登记所需的资料，已完成了办证义务，不存在逾期办证的情况，并且原告的诉求已超过诉讼时效，被告不应当承担相应的逾期办证违约责任。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记所需的资料报送产权登记机关备案，以及《〈商品房买卖合同〉补充协议》第三条的约定，被告向产权登记机关申请初始登记的期限为商品房交付使用后一年内。合同仅约定了被告应当在期限内报送资料及申请登记，并未约定原告取得产权证的期限。被告已经按照《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，按期向产权登记机关报送了登记资料并申请了初始登记，已完成了合同义务，不存在逾期办证的违约行为。预售房屋办理权属证书需要经过多部门的验收、审批等流程，是一个较为冗长的过程，每个阶段都需要提交不同的资料，如果要求被告在90天内或一年内保证办理好权属证书则过分增加了被告的义务，并不符合房地产预售项目的习惯性做法，对被告来说是不公平的。应当以被告第一次向产权登记机关提交资料的时间作为被告履行了办证义务的时间，因此被告并未逾期办证。同时，关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效已过，根据合同及补充协议的约定，被告办证的相应义务的履行期有两种情况，分别是90天或一年，原告是合同的签订方，清楚的知道被告的义务履行期限，如果原告认为被告未在履行期届内完成相应义务，应当自履行期届满之日起两年内提起相应诉讼。被告按照合同约定于2012年10月31日前已交付房屋，因此两种履行期限届满的日期可视为2013年1月30日或2013年10月31日，无论按照哪一个作为履行期限届满的日期，其两年的诉讼时效均已超过，因此被告无需向原告承担违约责任。综上所述，被告己经按照合同的约定完成了己方应尽义务，不应当承担逾期办证的违约责任，同时原告的诉求也已经超过了诉讼时效。二、关于建筑面积差异的问题，被告不存在任何违反合同及相关法律规定的情况，不应退还房款或承担其他任何责任，具体理由如下：1、根据双方签订的合同，约定以套内面积来计算面积差异值，而涉案房屋套内面积的差异符合合同约定的不做退补的情况根据双方所签订的《广东省商品房买卖合同》、《〈广东省商品房买卖合同〉补充协议》，均约定按所购房产套内面积作为计价面积计算和套内单价作为计价单价计算房价，对产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按约定处理。对于面积差异双方都确认同意按套内面积和套内单价进行计算和处理，对此不存在任何歧义。因此，在发生纠纷处理上也必须严格按合同约定进行。涉案房屋的房产证显示套内建筑面积为170.27平方米，误差为4.67平方米，误差率为0.39%，该误差率符合合同约定的差异值在±0.6%范围内，因此被告不存在违反合同约定的情形。2、被告已向原告交付了符合合同约定的房屋，移交房产证时，双方也已经就房款及税费退补问题结清完毕，双方就面积差异问题已不存在争议。2015年8月31日，原告与被告经办人员会签了《房产证发放会签单》，该会签单显示双方就面积差异产生的“多退少补”、“房款及税费退补问题”结清，不存在任何争议。被告签发房产证时已经就套内面积、建筑面积的差异向原告作出了说明，双方就差异的原因达成共识。涉案房屋房产证显示房屋套内建筑面积为170.27平方米，与《广东省商品房买卖合同》所约定的套内面积差异值在±0.6以内，根据合同约定的关于套内面积差异的处理原则，被告无需做任何补偿。而对于建筑面积，因为有部分公用部分面积未在办理房产证时进行分摊至各户，从而造成了房产证所记录的建筑面积小于合同所约定的建筑面积，而未分摊的公用部分面积将会在涉案房地产项目二、三期工程完工后一起按规定分摊，因此双方在签发房产证时已清楚该情况，就退补问题即被告无需再向原告退还房款的情况达成共识，所以原告也签署了《房产证发放会签单》表示房款及税费退补问题结清完毕。因此，原告与被告会签时未就房款退补问题提出任何异议并认可双方已结清完毕，现在又提起诉讼，没有事实依据，不符合法律规定。3、被告一直按照报建方案进行规划、施工并竣工验收，未作出过任何修改，而《广东省商品房买卖合同》也是依据施工规划图、竣工图的数据进行约定，因此建筑面积不存在减少的情况。2009年9月广州宝贤华瀚建筑工程设计事务所出具涉案项目方案报建图，经各部门审批同意据此施工，2010年5月广州宝贤华瀚建筑工程设计事务所根据方案报建图出具了涉案项目建筑施工图，2012年4月涉案项目各方参与人在建筑施工图目录盖竣工图章并签字，说明项目按建筑施工图竣工。被告一直严格按住建部门审批的方案、图纸进行施工建设，从未对工程审批的方案、图纸进行增加或减少建筑面积的修改，也未对开发建设房产的套内建筑面积、分摊面积的尺寸进行改动或调整。双方签订《广东省商品房买卖合同》时，涉案项目一期工程已经基本完工，因此被告按照前述图纸的数据与原告签订了合同，合同所约定的数据与图纸数据基本一致，被告已经据实施工，不存在涉案房屋建设面积减少的情况。4、房产证上显示的建筑面积和共有面积是不完整面积，被告出售的房屋建筑面积和共有面积与阳江市不动产登记中心的不动产登记簿显示的面积是基本一致，或登记簿显示面积略大些，不存在实际建筑面积比合同约定少了3.45平方米的情况。关于面积差异是否存在的争议焦点为：一、开发商和房产测绘单位是否按合同约定的计算方法计算实际建筑面积和共有面积；二、开发商的建筑面积和共有面积与房管发证部门确认的建筑面积和共有面积是否存在争议。（1）在本案纠纷中，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十八条约定：“买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部分与公用房屋分摊面积承担义务。”开发商正是按合同本条约定及物权法第七十、七十二、七十三条的规定：购房业主的产权建筑面积包括专有部分面积(套内建筑面积)和专有以外所有共有部分面积（除规划建筑区停车位、车库外）的分摊面积也即涉案房屋建筑面积=套内建筑面积+共有部分面积的分摊面积，开发商显示结果：1-6幢（一期）总建筑面积114223.72平方米，总共有面积34690.96平方米：涉案房屋建筑面积249.09平方米，涉案房屋共用面积分摊48.27平方米。（2）该涉案房屋的房产证显示：所在1-6幢（一期）总建筑面积114746.34平方米，总共有面积32324.09平方米；涉案房屋建筑面积239.06平方米，涉案房屋共有面积分摊39.18平方米。（3）阳江市不动产登记中心的不动产登记薄和房产测绘单位测绘报告书均显示：1-6幢（一期）总建筑面积114746.34平方米，套内面积79398.9平方米，总共有面积35347.44平方米，其中30689.25平方米共有面积已分摊计入涉案房屋在内的各户建筑面积中。但除此之外，仍有4658.19平方米的共有面积应摊而未摊（其中包括水泵房、工具房、库房、专用配电房、发电机房、热水机房、垃圾房、开关站、办公室、卫生间、电信机房等），如果现在分摊，涉案房屋还应得到分摊面积=（未分摊共有面积4658.19平方米+总套内面积79398.90平方米)×涉案房屋套内面积199.88平方米=11.769平方米。对该应摊未分摊共有面积，阳江市不动产登记中心和测绘单位也作出了说明：由于该项目属分期建设，该4658.19平方米的共有面积和后期建设的共有面积要待项目完工验收后再分摊。综合对比上述数据，开发商计算的总共有面积、涉案房屋建筑面积和涉案房屋共有面积分摊数据，与涉案房屋的房产证存在差异（主要是涉案房屋的建筑面积和分摊面积不是完整的面积，仍有共用未分摊共有面积和建筑面积属于该房屋），但开发商计算的总建筑面积、总共有面积、涉案房屋的建筑面积和涉案房屋共有面积与不动产登记薄中显示的数据基本一致。根据物权法第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。”开发商涉案房屋合同约定建筑面积与登记薄的面积基本一致，或登记薄的数量略大，因此，涉案房屋是不存在实际面积减少3.45平方米差异问题的。5、如果按照房产证目前显示的状态进行认定建筑面积，将有大部分的公用面积是属于被告私有的，那么原告使用公用面积及其内的设施将受到限制，这将造成难以想象的不良后果和社会影响。如果按照房产证目前显示的状态进行认定涉案项目各房屋的建筑面积，那么一期将有4658.19m2的面积属于开发商私有，其中包括了架空层的架空部分面积、其他公用场所面积、物业办公室用房面积、消防监控室（中心）面积等，这些都是涉案项目重要的公共设施所在的部分，如果被告需要退还原告目前房产证上显示的差异面积房款，那么被告就有权私有并管理和自主处分上述未分摊面积，原告将无法使用这些重要的公共设施，由此可能导致严重的矛盾，产生难以想象的不良后果，而涉案项目是个大型小区，由此造成的社会影响也是难以控制的。因此，本案应当综合考虑未分摊的原因，以及退还房款的合理性及社会影响。6、因建筑面积差异问题，原告要求被告退还房款及利息的诉讼时效已过，法院应驳回其诉讼请求。涉案房屋于2015年4月9日办妥了房产证，2019年6月12日原告才提起诉讼。因此，原告就面积差异而提起诉讼要求退还房款及利息的诉讼请求已超过两年诉讼时效，即使认定面积差异存在，被告的主张也过了诉讼时效，法院应驳回其诉讼请求。综上所述，被告不存在违反《广东省商品房买卖合同》及《〈广东省商品房买卖合同〉补充协议》的情形，而相关部门也对建筑面积的差异原因作出了说明或复函，被告不应承担任何违约责任，或向原告支付任何费用。并且，原告提起的两项诉讼请求均已经超过了诉讼时效。因此，为了维护被告的合法权益，并综合考虑裁判会带来的社会影响，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求，作出公平合理的判决。经审理查明：2012年7月2日，原告陈健慧（买受人）与被告中鼎公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区湖东路2号阳江中鼎国际花园6幢15层1502号商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共212.03平方米，其中套内建筑面积170.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积41.09平方米。合同第四条关于计价方式与价款的约定：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为7511.58元，总金额为1284029元。第五条关于面积确认及面积差异的处理：合同约定计价面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的……。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。第六条关于付款及期限的约定（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）：买受人按照下列第3种方式付款：3、按揭贷款。买受人须于签订合同当日支付386029元作为首期房款，余款898000元须于7日内到银行申请办理按揭手续。第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交由买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定其他条款。原、被告双方均在合同中签名或盖章予以确认。同日，原、被告又签订一份《商品房买卖合同补充协议》，约定：本补充协议自买卖双方签字盖章后与《商品房买卖合同》同时生效，《商品房买卖合同》与本补充协议约定不一致的，以补充协议为准。第一条关于面积确认及面积差异处理的补充约定：1、面积差异比在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；2、面积差异比减少或增加超过3%（不含本数）时，买受人不退房，多退少补。第三条关于产权登记的补充约定：出卖人向产权登记机关申请初始登记的期限为商品房交付使用后一年内。买受人应在收楼之日起30日内向出卖人提供登记机关要求的、需买受人提供的证件资料，买受人逾期提供的，则出卖人办证的期限相应顺延。相关政府部门不遵守有关办理产权登记时限的规定或者习惯致使出卖人逾期的，出卖人相应可以在相关政府部门逾期的范围内免责等等。签订合同后，被告在约定期限内交付涉案房屋给原告使用。被告中鼎公司为涉案房屋办理房产证后，原告在《房产证发放会签单》上签名确认“本人已收到该套房屋房产证原件；与开发商就房款及税费退补问题也结清完毕。”房产证中载明阳江市江城区湖东路2号阳江中鼎国际花园6幢1502房建筑面积208.58平方米，套内建筑面积170.27平方米，登记时间为2015年4月9日。原告认为房产证上的建筑面积与合同约定的建筑面积存在3.45平方米的误差，且被告存在逾期办证情况，故诉至本院，请求如诉请。庭审中，原、被告共同确认原告于2012年11月27日通过银行贷款付清余下购房款898000元给被告，至此，原告已经付清全部购房款给被告。被告向本院提供的阳江市不动产登记中心于2017年7月13日出具的《关于阳江中鼎国际花园项目1-6幢（一期）房地产权属登记及发证情况的复函》，具体内容是“原阳江市房产办证服务中心于2014年11月依照相关规定受理阳江中鼎国际花园（一期）1-6幢送来的商品房房屋产权权属发证申请资料。经核实，总套内面积79398.90㎡，总建筑面积114746.34㎡，共有部分面积35347.44㎡，其中30689.25㎡共有面积已按相关规定分摊到各户计入建筑面积，剩余未分摊的4658.19㎡共有面积待中鼎国际花园项目二、三期工程完工后，与二、三期工程的共有面积一起按相关规定分摊。”原告陈述收到房产权原件后，曾向被告发书面的《关于催收尚欠房屋面积误差购房款的通知》主张房屋面积误差房款，被告于2017年3月15日向原告回复称：“一、阁下与我公司签订的《认购书》（编号000408）和《商品房买卖合同》（编号12070019）均已明确约定，您所购买物业价格以“套内面积计价”，并以“套内面积”差异进行房价核准。二、《认购书》和《商品房买卖合同》约定的套内建筑面积为170.94平方米，该房产权证的套内面积为170.27平方米，二者面积差异值为-0.004%。根据双方《商品房买卖合同》第五条的约定，属于“差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿”，因此，您在《通知》中所提之要求，属于不合理要求，我公司无能满足。”此外，原告表示领取房产证后口头要求被告支付逾期办证违约金，但其未提供证据证明，被告也述称没有收到原告该项请求。以上事实，有原、被告提供的原告身份证、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、购房发票、房地权证和房地产平面图、《关于催收尚欠房屋面积误差购房款的通知》的回复函、《商品房认购书》、商品房置业计划书、个人住房公积金组合担保借款合同及借款借据、前期物业服务协议、业主临时管理规约、物业费收据；《房产证发放会签单》、方案报建图（总平面图、A4／A5平面图）、竣工图（目录）、房地产测绘报告书、地下**车库平面图、关于阳江中鼎国际花园公共部位和公用房屋的共有面积的测绘说明、关于阳江中鼎国际花园项目1-6幢（一期）房地产权属登记及发证情况的复函等证据，结合本案的庭审笔录，经综合分析，本院予以认定。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告应按合同约定全面履行。根据原告的诉讼请求，本案的争议焦点是:一、被告是否按期履行了办证义务，是否应承担违约责任；二、被告是否应按建筑面积的差异面积返还购房款及利息给原告；三、原告的起诉是否已过诉讼时效。对于第一个焦点问题，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如被告在上述时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为被告已履行了办理产权登记的责任。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。本案中，被告中鼎公司于2012年10月31日前将涉案商品房交付给原告使用，按约定被告应在此后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但根据阳江市不动产登记中心于2017年7月13日出具的《关于阳江中鼎国际花园项目1-6幢（一期）房地产权属登记及发证情况的复函》证实，被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间是2014年11月，该时间明显超过双方的约定，被告已构成违约。至于双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定被告作为出卖人向产权登记机关申请初始登记的期限为商品房交付使用后一年内，约定相关政府部门不遵守有关办理产权登记时限的规定或者习惯致使出卖人逾期的，出卖人相应可以在相关政府部门逾期的范围内免责。该约定是双方对被告作为出卖人向产权登记机关申请初始登记的期限约定，并不是双方对办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案的时间作了变更，被告以此抗辩缺乏依据，本院不予采纳。综上，被告主张已按期履行了办证义务理据不足，本院不予采纳。本案被告已构成了逾期办证，并且被告又没有证据证明其存在免责情形，因此被告应依法承担逾期办证的违约责任。对于第二个焦点问题。首先，双方在商品房买卖合同中约定按套内建筑面积计价，但双方在合同中明确约定了分摊面积，原被告双方在合同中约定公共部位与公用房屋分摊建筑面积41.09平方米，按房产证登记的建筑面积为208.58平方米，套内建筑面积为170.27平方米，两者相减所得分摊建筑面积为38.31平方米，比双方约定的41.09平方米减少了2.78平方米，被告这一行为明显损害了原告的利益，已构成了违约，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中规定，原告主张被告对公共分摊面积的减少承担履行合同不当责任成立，被告以“剩余未分摊的4658.19㎡共有面积待中鼎国际花园项目二、三期工程完工后，与二、三期工程的共有面积一起按相关规定分摊。”为抗辩缺乏理据，本院不予支持。其次，关于原告在《房产证发放会签单》“业主签名”处亲笔签名并捺指模的性质认定，虽然该会签单“业主签领确认”栏打印有“本人已收到该套房屋房产证原件；与开发商就房款及税费退补问题也已结清完毕”的内容，但被告事实上并没有退还房款，且上述内容由被告事先打印，被告也未能举证证明其就原告放弃主张房屋面积差异款权利问题与原告进行过协商。同时，从会签单的字面上来分析，也无法得出是原告明确放弃房屋面积差异款的意思表示。故本案不能以原告签了《房产证发放会签单》就认定原告自愿放弃了主张房屋面积差异款退补的权利，也不能据此认定其双方“就房款退补问题”已经明确了结彼此的债权债务，被告辩称原告签署了该会签单就表示房款及税费退补问题结清完毕，双方就面积差异问题已不存在争议，证据不足，本院不予采纳，被告仍应负有退还面积差异款的义务。本案根据双方在补充协议中的约定，面积差异比减少或增加超过3%（不含本数）时，买受人不退房，多退少补，而被告所交付的商品房建筑面积少了3.45平方米，为此被告应将该面积差异款退还给原告。鉴于双方在房屋买卖合同中没有明确约定建筑面积差异如何补偿，本案根据公平合理原则，被告应按原告所支付的总购房款除以商品房建筑面积212.03平方米所得的价格进行退还，即被告应退还20892.79元[1284029元÷212.03平方米×（212.03平方米－208.58平方米）]，并应按中国人民银行同期贷款利率计算利息给原告。庭审中，双方确认原告于2012年11月27日付清购房款给被告，因此，原告主张的退还房款利息应从付清房款的次日即2012年11月28日起计至退还购房款之日止。至于本案诉讼时效问题。对原告请求被告支付逾期办证违约金是否已过诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”依上述规定，诉讼时效从履行期限届满之日起计算。本案根据双方的约定，被告应当在商品房交付使用（在2012年10月31日前交付）后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告逾期即构成违约，被告逾期办证的违约责任即从2013年1月31日起计算诉讼时效,至2019年起诉时已明显超过当时应当适用的两年诉讼时效标准。因此被告对逾期办证违约金已过诉讼时效的抗辩于法有据，本院予以采纳。对原告主张被告退还购房款是否已过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，被告于2015年8月31日将涉案房屋的房地产权证交付给原告时，原告才知道房屋有面积差异，知道其的权利受到损害，根据被告出具的复函可知，原告于2017年3月15日前向其主张退还购房款，该请求直接造成诉讼时效中断，故本案的诉讼时效应从2017年3月15日重新计算。原告于2019年8月29日向本院提起诉讼请求退还购房款并未超过三年的诉讼时效，为此被告对该部分的诉讼时效抗辩缺乏理据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告阳江市中鼎置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款20892.79元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2012年11月28日起至退还款项之日止）给原告陈健慧；二、驳回原告陈健慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费241元（原告已预交），由被告阳江市中鼎置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  徐英涛二〇一九年十月十六日书记员  周琬澄附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。