广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终19019号上诉人（原审被告）：深圳市木宝家具有限公司，住所地：深圳市龙岗区坪地街道六联社区鹅公岭工业区**（在深圳市龙岗区坪地街道坪西社区兴华路18、20、22号从事生产经营活动）。法定代表人：刁绍灵，总经理。委托诉讼代理人：蔡爱燕，广东尚律律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘原野，广东尚律律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市润宝实业有限公司，住所地：深圳市罗湖区黄贝街道深南东路文华大夏**14B。法定代表人：蔡美锭，经理。委托诉讼代理人：田澄海，广东宏泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军琴，广东宏泰律师事务所实习律师。上诉人深圳市木宝家具有限公司（以下简称木宝公司）因与被上诉人深圳市润宝实业有限公司（以下简称润宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初17307号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人木宝公司上诉请求：1、请求依法撤销广东省深圳市龙岗区人民法院作出的(2018)粵0307民初17307号民事判决第一项、第四项。2、请求依法改判确认双方于2013年9月26日签订的《厂房租赁合同》无效。3、请求依法改判被上诉人返还上诉人缴纳共144000元保证金；4、本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院认定被上诉人对涉案厂房拥有合法权利属认定事实错误，涉案合同为无效合同。被上诉人并未提供涉案厂房的产权证明，原审过程中，被上诉人向法院提交了两份《不动产权资料电脑查询结果表》显示土地位置系位于龙岗区坪地街道坪西社区花园居民小组，并非是涉案租赁厂房的地址，且上述材料显示土地面积与涉案《厂房租赁合同》约定承租厂房面积7250平方米完全不符，故被上诉人提交的证据材料与涉案厂房无关联性，虽上诉人未对合同效力提起反诉申请，但是根据法律规定，一审法院应当依职权对合同的效力问题进行审查。关于涉案合同的效力，被上诉人未能提供涉案厂房的产权证明且未能提供建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”双方签订的涉案合同自始至终无效。合同解除的前提应当是存在有效的合同，如合同自始无效，合同中除争议解决条款外，其余条款不发生法律效力，被上诉人是以《厂房租赁合同》为权利基础向上诉人主张权利，因《厂房租赁合同》无效，主张权利的基础已经丧失。因此一审法院判令解除无效的合同为认定事实和适用法律错误。二、被上诉人无权没收上诉人缴纳的保证金，应当予以返还。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。故因涉案租赁合同无效，被上诉人无权没收上诉人缴纳的保证金，应当予以返还，一审法院存在适用法律错误情况。三、上诉人一直按照双方变更后的租金交付期限依约履行占用费支付义务，上诉人不存在任何违约行为且不存在过错，被上诉人明知租赁厂房未取得建设工程规划许可证，亦未得到主管部门的批准建设，仍将厂房出租，对合同无效存在过错，应当承担全部或主要责任。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误，应依法予以纠正。因此，上诉人为维护自身合法权益，特提起上诉，请求依法撤销原判诉请事项，并依法予以改判。被上诉人润宝公司对上诉人木宝公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。润宝公司与上诉人于2013年9月26日签订了《厂房租赁合同》，上诉人承租润宝公司合法拥有的涉案房产，对涉案房产的性质、面积以及现状是知悉的，双方在合同中约定的建筑面积为7250平方米是双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形，故该约定是有效的。且合同约定的租金系以总价而非单价形式予以约定，上诉人在长达五年多的使用涉案房产过程中也未向润宝公司对合同约定的建筑面积提出过任何异议。此外，《房地产证》与《不动产权资料电脑查询结果表》显示的土地面积与《厂房租赁合同》约定的承租涉案房产的面积不一致是正常的，毕竟上诉人承租的是润宝公司合法所有的涉案房产而不是涉案房产所在的土地。另，根据《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提供的材料中就包括了建设工程符合规划的证明，润宝公司提供的《房地产证》以及《不动产权资料电脑查询结果表》显示润宝公司是涉案房产的合法所有权人，这说明涉案房产是合法建造的，符合建设工程规划的。因此，润宝公司提供《房地产证》就足以证明涉案房产符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于租赁房屋有效的规定，双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，依法受法律的保护。鉴于此，润宝公司与上诉人签订的《厂房租赁合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。一审法院在查清上述事实的基础上，认定《厂房租赁合同》合法有效，依法公正作出判决是正确的。故，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、上诉人拒不按《厂房租赁合同》行事，多次迟延支付租金构成严重违约，润宝公司依法行使解除权，合法合理。上诉人迟延支付租金多迖十余次，且迟延支付租金的期限在2-5个月，已经严重违反了《厂房租赁合同》的约定。润宝公司依照《厂房租赁合同》第八条8.3和第九条9.7约定，有权行使解除权，收回厂房。另外，润宝公司出租涉案房产给上诉人承租，目的是赚取租金，积累资本，用于企业生产经营，扩大企业规模。然而上诉人多次拖欠租金，少则1-2个月，多则长达五个月，致使润宝公司合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同，上诉人的违约行为已致使润宝公司合同目的无法实现，因此，润宝公司有权解除合同。总而言之，润宝公司享有法定解除权和约定解除权，润宝公司依法解除《厂房租赁合同》，合法合理。三、商人应以诚信为本，人无信则不立，业无信则不兴。润宝公司与上诉人均是以营利为目的的企业法人，更应尊崇诚信为本的原则。从上诉人的违约行为来看，与诚信背道而驰。人无信则不立，业无信则不兴。法院应该对违背诚信道德、社会公序良俗的行为，严格依法审判，充分保障润宝公司的合法权益，否则，这将会扰乱商业的正常交易秩序，滋生不良的社会风气。润宝公司一审的诉讼请求为：一、解除木宝公司与润宝公司2013年9月26日签订的《厂房租赁合同》；二、木宝公司立即搬离厂房；三、木宝公司按《厂房租赁合同》约定的标准支付2018年3月起至实际搬离涉案厂房为止的租金（截止起诉时即2018年9月17日暂计人民币504000元）；四、润宝公司不予退还木宝公司保证金144000元；五、木宝公司一次性支付润宝公司144000元补偿款；六、本案诉讼费用由木宝公司承担。原审法院经审理查明，2013年9月26日，润宝公司与木宝公司签订《厂房租赁合同》，约定木宝公司承租润宝公司所有的位于龙岗区坪地街道坪西社区花园居民小组的7250平方米的厂房，厂房物业功能为生产车间、仓库、办公、宿舍、食堂及其他相关厂房功能，厂房物业用途为家具厂。租赁期限为2013年10月1日至2021年9月30日止，前五年租金每月72000元，第六年起在原租金上递增5%。交付方式：于每月10日前向润宝公司支付当月租金。如木宝公司在半年之内交清11个月的租金，润宝公司免收一个月的租金。租金交付起始日，润宝公司交付厂房物业予木宝公司使用免租期结束之日起。保证金为144000元，保证金由润宝公司无息代为保存，租赁期限届满，在木宝公司已向润宝公司交清了全部应付的租金，并按本合同规定承担向润宝公司交还承租的厂房物业等本合同所约定的责任后，润宝公司向木宝公司无条件退还租赁保证金。免租期为一个月，即从润宝公司向木宝公司交付厂房物业起一个月时间，免租面积2200平方米，免租金额为21848元。租赁期间，使用该厂房物业所产生的水费、电费、垃圾费、排污费等费用由木宝公司承担。如未按时交付，润宝公司有权依法处理。由此造成的一切损失（包括但不限于木宝公司及其他租户的损失）由木宝公司全部承担。杂费，木宝公司必须按时支付卫生费、厂长费、保安及治安费、电话费、治理费等应交的费用，双方可定期检查。在租赁期限内，若木宝公司欠交租金超过10天，润宝公司在书面通知木宝公司交纳欠款之日起3日内，木宝公司未支付有关款项，润宝公司有权停水停电以及停止木宝公司使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于木宝公司及受转租户的损失）由木宝公司全部承担。若木宝公司欠交租金超过一个月，润宝公司有权提前解除本合同。在润宝公司以传真或信函等书面方式通知木宝公司（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。润宝公司有权留置木宝公司方租赁物内的财产（包括受转租人的财产）并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，方将申请拍卖留置的财产用于抵偿木宝公司应支付的因租赁行为所产生的全部费用以及其他相关费用。若木宝公司自合同签订期间内违约提前退租或因木宝公司原因导致合同解除（需提前两个月通知润宝公司），润宝公司没收木宝公司租赁押金，木宝公司应一次性赔偿润宝公司两个月租金作为补偿。一审诉讼中，润宝公司、木宝公司双方确认木宝公司委托刁辉兰、王该万将每月租金支付至润宝公司指定的案外人魏惠君银行账户中。《解除合同通知书》显示，润宝公司告知木宝公司因其长期不按合同约定准时足额向润宝公司支付租金，决定解除与木宝公司于2017年5月17日签订的《厂房租赁合同》。另查，根据润宝公司提交的《房地产证》、《不动产权资料电脑查询结果表》显示润宝公司对涉案房产拥有合法权利。木宝公司对于《厂房租赁合同》的真实性予以认可，关联性不予认可，认为润宝公司、木宝公司双方已经以实际行为变更了租金交付的约定，应当以变更后约定为准，故不存在违约行为。对《解除房屋租赁合同通知书》不认可，称其未收到该证据。对《房地产证》、《不动产权资料电脑查询结果表》真实性予以认可，关联性不予认可，其中所述地址、面积与《厂房租赁合同》中所述不一致，无法确认此房屋为涉案厂房。木宝公司提交《润宝实业房租缴纳表》、《电子银行回单》共同显示木宝公司于2017年3月30日全额支付2017年1月份租金，2017年4月22日、25日分别支付30000元、42000元为2017年2月份租金，2017年6月12日全额支付2017年3月、4月、5月租金共计216000元，2017年7月7日、8月12日、9月20日、11月10日分别全额支付2017年6月份、7月份、8月份、9月份租金，2017年12月29日支付2017年10月份、11月份租金，2018年2月7日、3月26日分别支付36504元、35496元为2017年12月份的租金，2018年4月10日、4月20日、5月28日分别每月支付50000元，2018年9月10日支付72000元，2018年10月7日支付72000元，2018年10月26日支付288000元，2018年11月14日支付66000元，2018年11月24日支付72000元，2018年12月20日支付72000元，2019年1月14日支付72000元。木宝公司已向润宝公司全额付清2017年租金，2018年共向润宝公司支付864000元。润宝公司提交的《魏惠君2017年6月1日至2018年6月1日银行流水》期间的到账金额及时间与木宝公司提交的《电子银行回单》转账时间及金额相符。润宝公司对木宝公司提交的《电子银行回单》真实性、合法性、关联性予以认可，确认收到木宝公司支付租金至2018年12月，但认为润宝公司、木宝公司双方没有以实际行为变更租金交付期限及形式，租金交付期限、形式以及原木宝公司双方租赁关系权利义务，以《厂房租赁合同》为准。因木宝公司未按照《厂房租赁合同》的约定按时支付相应的租金及水电费，润宝公司遂诉至原审法院，请求判准上列诉讼请求。原审法院认为，润宝公司、木宝公司双方于2013年9月26日《厂房租赁合同》，约定木宝公司承租润宝公司所有的位于龙岗区坪地街道坪西社区花园居民小组的7250平方米的厂房，租赁期限为2013年10月1日至2021年9月30日止，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法有效。木宝公司辩称，实际租赁厂房地址与《房地产证》上的地址不一致。但木宝公司承认租赁事实的存在，亦向润宝公司支付相应的租金，且木宝公司未提交其他相应的证据予以证明租赁地点为其他地点，理应承担举证不能的不利后果。故，木宝公司辩称与事实不符，原审法院不予采信。关于解除《厂房租赁合同》的问题。双方在《厂房租赁合同》中约定木宝公司应于每月10号前支付当月租金，拖欠租金超过一个月润宝公司即可解除合同。润宝公司提交的《魏惠君2017年6月1日至2018年6月1日银行流水》显示木宝公司有超10次拖欠租金超过一个月后才支付租金的情况。木宝公司辩称润宝公司、木宝公司双方已经以实际行为变更了租金交付的约定，应当以变更后约定为准。润宝公司对木宝公司该辩称不予认可，木宝公司未提交证据证明润宝公司、木宝公司之间就租金交付情况有进行书面约定，理应承担举证不能的不利后果。故润宝公司诉请解除润宝公司、木宝公司于2013年9月26日签订的《厂房租赁合同》，木宝公司返还涉案厂房，有事实及法律依据，原审法院予以支持。木宝公司辩称依法无据，原审法院不予采信。润宝公司提交的《解除合同通知书》未显示木宝公司有进行签收，且木宝公司不认可收到该份《解除合同通知书》，故原审法院对该证据不予采信。润宝公司于2018年9月27日向原审法院起诉，故原审法院依法认定双方的租赁关系于2018年9月27日解除。关于支付租金及租金差额的问题。双方在《厂房租赁合同》中约定，租赁期限为2013年10月1日至2021年9月30日止，前五年每月租金72000元，第六年起在原租金上递增5%即2018年10月1日起按照75600元/月支付租金。因双方租赁关系于2018年9月27日解除，故从2018年10月1日开始至木宝公司实际搬离之日止的租金实际为房屋占有使用费，应按每月75600元计算房屋占用使用费。根据双方确认的《电子银行回单》，显示木宝公司已按每月72000元的标准向润宝公司支付至2018年12月的租金和房屋占有使用费。综上，木宝公司应向润宝公司支付2018年10月1日至2018年12月31日房屋占有使用费差额10800元【（75600元-72000元）/月×3个月】，并从2019年1月1日起按每月75600元的标准向润宝公司支付至木宝公司实际搬离租赁物之日止的房屋占有使用费。关于保证金及补偿款的问题。双方在《厂房租赁合同》中约定，如木宝公司欠交租金超过一个月，润宝公司可单方提请解除合同，润宝公司没收木宝公司租赁押金，木宝公司应一次性赔偿润宝公司相当于两个月租金作为补偿。润宝公司主张没收租赁保证金，并要求木宝公司一次性赔偿润宝公司两个月租金作为补偿。因润宝公司没收木宝公司保证金已具有惩罚性质，再要求木宝公司支付两个月租金作为赔偿款明显高于其遭受的损失，且有失公平，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、确认深圳市润宝实业有限公司与深圳市木宝家具有限公司2013年9月26日签订的《厂房租赁合同》于2018年9月27日解除；二、深圳市木宝家具有限公司应于判决生效之日起十五日内搬离润宝公司位于龙岗区坪地街道坪西社区花园居民小组宗地号为Ｇ10108-××8土地上厂房1、厂房2、厂房3、厂房4（建筑面积共计7250平方米）；三、深圳市木宝家具有限公司应于判决生效之日起三日内向深圳市润宝实业有限公司支付房屋占有使用费（其中2018年10月1日至2018年12月31日的房屋占有使用费差额为10800元，从2019年1月1日起至木宝公司实际搬离之日止的房屋占有使用费按每月75600元的标准计算）；四、深圳市润宝实业有限公司收取的保证金144000元不予退还给深圳市木宝家具有限公司；五、驳回深圳市润宝实业有限公司的其他诉讼请求。如木宝公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5860元（润宝公司已预交），由深圳市润宝实业有限公司承担4270元，深圳市木宝家具有限公司承担1590元。本院二审查明，被上诉人二审庭审中提交宗地图，欲证明上诉人承租的涉案房产在宗地号为Ｇ10108-××8的土地范围内，宗地面积为12456.97平方米与房地产证登记的土地宗地号一致，涉案房产就是房地产证所登记的厂房一至六和宿舍，建筑面积合计7197.52平方米。上诉人确认其承租的物业位于龙岗区坪地街道坪西社区，但主张位置为“兴华路18号”，无法确认其租赁的物业是否位于被上诉人提供的宗地范围内。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：本案二审争议的焦点为涉案租赁合同是否有效。上诉人主张承租的物业没有合法产权证明文件，但根据被上诉人提交的宗地图和产权证明，可以证明被上诉人系宗地号Ｇ10108-××8工业用地的权利人，位置为龙岗区坪地街道坪西社区花园居民小组，该土地上建筑物为厂房1到厂房6及宿舍，建筑面积合计7197.52平方米。在双方签订的租赁合同中，约定将润宝公司合法拥有的厂房、厂房附属设施、设备及厂房的红线用地租赁给木宝公司，其中厂房物业建筑面积为7250平方，与房地产权利证书中的面积极为接近，木宝公司虽否认其承租的厂房就是权利登记证书中登记的物业，但却不能指出其实际租用的润宝公司在坪西社区7250平方米物业独立于润宝公司主张的位置存在，也没有提交相应的证据佐证，原审认定润宝公司产权证明书载明的物业就是涉案出租物业，本院予以采信。产权证书中的建筑面积虽与租赁合同载明的面积有轻微出入，但双方签订的合同为整体出租的价格，并非按照单位面积计价，因此，合同面积的轻微出入不影响租赁合同的有效性。上诉人关于租赁合同无效的主张不能成立，本院不予支持。上诉人迟延给付租金，被上诉人有权按照约定不予返还租赁保证金。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币3180元，由上诉人木宝公司负担，木宝公司已预交11720元，余款8540元，本院退还木宝公司。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇一九年十月八日书记员  李 想