四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1181民初2523号 原告：峨眉山市天道物业管理有限公司，住所地：四川省峨眉山市绥山镇蔡湾街**。 法定代表人：伍雪平，总经理。 委托诉讼代理人：熊月杰，四川仙山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏洪平，四川仙山律师事务所律师。 被告：吴太华，男，1946年11月5日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 原告峨眉山市天道物业管理有限公司（以下简称天道物业公司）与被告吴太华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告天道物业公司委托诉讼代理人熊月杰到庭参加了诉讼，被告吴太华经本院依法邮寄送达开庭传票后，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。 原告天道物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即支付原告物业服务费用1695.23元并按日3‰标准向原告支付违约金至款项付清之日止（2016年度693.48元自2016年1月1日起算，2017年度1001.75元自2017年1月1日起算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月5日，原告与乐山市城际房地产开发有限公司签订了《东湖半岛前期物业服务合同》，约定由原告对峨眉山市东湖半岛小区提供前期物业服务，期限自2013年5月1日起至全体业主通过业主大会选聘新的物业公司止。双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的，业主及物业实际使用人应按照3‰的标准向原告支付违约金。后被告购买了位于峨眉山市房屋（建筑面积为96.32㎡），并确认接受了前述物业服务合同，享受了原告提供的物业管理服务。但被告自2016年7月1日未缴纳物业管理费，截止2017年9月20日，共欠物业费用1695.23元至今未缴。原告多次以多种方式催要无果，故诉至法院请求判如所请。 被告吴太华未到庭，也未提交书面答辩和证据材料。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告天道物业公司系依法设立，具有物业管理服务资质的有限责任公司。被告吴太华系峨眉山市绥山镇滨湖西路71号9幢3-2-1号住宅业主，该房屋建筑面积96.32平方米，在东湖半岛小区登记为9栋3单元201号。 2013年6月5日，原告（乙方）与乐山市城际房地产开发有限公司（甲方）签订了《东湖半岛前期物业服务合同》，约定由原告对峨眉山市东湖半岛小区提供前期物业服务，前期物业管理服务包括以下内容：……物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.2元/月/平方米。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务。业主应于每月5日前交纳当月服务费用。交纳周期为每一年交纳一次。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。2014年6月30日，被告吴太华办理了房屋验收登记、入伙手续确认书等房屋入住手续。2017年6月30日在被告住宅门外张贴催费函和律师函，2017年12月1日向被告吴太华手机发送催费短信的方式进行催收。 因被告自2016年7月1日起未缴纳物业管理费，截止2017年9月20日，共欠物业费用1695.23元至今未缴。原告遂诉至本院。 庭审中，原告确认被告欠费期间为2016年7月1日至2016年12月30日，2017年1月1日至2017年9月20日。 以上事实，有原告提交的前期物业服务合同、营业执照、法定代表人身份证明、催收短信、不动产登记查询结果通知书、业主入住手续确认及物品领取清单、照片，以及庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为：一、由于被告经本院依法传唤后仍未到庭，视为放弃自己的诉讼权利，依法应承担相应的对其不利的法律后果。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业纠纷司法解释》）第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与乐山市城际房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对被告在内的全体业主具有约束力。依法成立的合同应受法律保护。被告交纳了2014年、2015年的物业服务费，可证实该合同已生效，被告已实际部分履行。三、被告未交纳物业服务费后，原告已通过住宅大门张贴、短信催交的形式进行了书面催缴，故被告应当按照前期物业服务合同的约定向原告支付物业服务费。原告关于被告应向其交纳自2016年7月1日至2017年9月20日的物业服务费1695.23元的主张，符合合同约定，本院依法予以支持。四、对于逾期付款违约金，原告与乐山市城际房地产开发有限公司签订的物业服务合同约定按拖欠费用每日3‰的比例，已超过实际损失的30%，故本院依法按照年利率6%的1.3倍确定本案违约金计算标准为每日万分之二。对于物业服务费逾期交纳的起算时间，鉴于实际履行过程中业主是一年交纳一次物业服务费，同时结合原告向被告的催收情况以及被告收房时间来分析，物业服务费逾期的起算时间应为次年的7月1日。具体到本案中，被告欠缴的2016年度物业服务费逾期起算日为2016年7月1日，2017年度物业服务费逾期起算日为2017年7月1日。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吴太华于本判决生效后十日内向原告峨眉山市天道物业管理有限公司支付物业费1695.23元，并承担违约金（违约金分段计算如下：以1387.01元为基数，按每日万分之二为标准，从2016年7月1日起计算至款清之日止；以308.22元为基数，按每日万分之二为标准，从2017年7月1日起计算至款清之日止）； 二、驳回原告峨眉山市天道物业管理有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告峨眉山市天道物业管理有限公司负担5元，被告吴太华负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  邹波 二〇一九年十月二十二日 书记员  薛浩 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。