四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3550号 上诉人（原审原告）：熊维财，男，生于1973年3月12日，汉族，住四川省营山县。 被上诉人（原审被告）：四川腾辉房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区长益路********。 法定代表人：邹高祥，执行董事。 委托诉讼代理人：冉未，四川首诺律师事务所律师。 上诉人熊维财因与被上诉人四川腾辉房地产开发有限公司（以下简称腾辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2019）川1322民初840号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 熊维财上诉请求：1、变更一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项；3、本案产生的一切费用由被上诉人承担。事实与理由：1、（2018）川13民终1711号民事判决少判一天半的租房损失，请变更一审判决第一项租金损失6234.55元（2018年2月21日至2018年8月29日）。2、根据《物业管理条例》第四十一条规定，被上诉人没有按照合同约定交房，上诉人租房居住缴纳的物业服务费用应当由被上诉人承担。3、案涉房屋水、电、气未按照合同约定达到竣工、使用条件，被上诉人应承担违约金。 腾辉公司辩称，上诉人的请求事项超出一审的诉讼事项，一审计算天数正确。上诉人在2019年8月8日与腾辉公司办理房屋交接手续时，我方已免除熊维财之前的物业管理费。对于租房居住时产生的物业管理费是必要生活开支，应由上诉人交纳。现房屋已经验收并办理相关手续，我公司可以多给一个月的租金，了结纠纷。 熊维财向一审法院起诉请求：1.判令腾辉公司支付因逾期交房给熊维财造成的从2018年2月22日至2018年8月29日的租金损失6213.7元（12000元÷365天×189天）；2.判令腾辉公司支付因逾期交房导致熊维财租房缴纳的从2015年8月22日至2018年8月29日的物业服务管理费3714.84元（1238.28元/年×3年）；3.判令腾辉公司支付水未达到工程竣工条件的违约金（从2015年7月19日至达到工程竣工条件之日止，每日按已交付房款的10%计算）；4.判令腾辉公司支付电未达到使用条件的违约金（从2015年7月19日起至达到使用条件之日止，每日按已交付房款的10%计算）；5.判令腾辉公司支付燃气未达到使用条件的违约金（从2015年7月19日起至达到使用条件之日止，每日按已交付房款的10%计算）；6.本案所产生的一切费用全部由腾辉公司承担。 一审法院查明的事实：熊维财与腾辉公司于2013年10月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定熊维财购买腾辉公司开发的天府名苑1幢第14层14-5号商品房，房屋总价款为388900元，第十一条约定腾辉公司应在2015年7月18日前向熊维财交付该商品房；商品房交付时应当符合下列第1、2、6项所列条件，即1.已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，6.也可在取得该商品房所在楼栋《竣工验收报告》后交付；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十五条约定：商品房达到交付使用条件后，腾辉公司应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条规定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。 合同签订后，熊维财按合同约定的分期付款方式向腾辉公司交付了房款380000元。 另查明，2018年9月，熊维财所购商品房所在的营山县天府名苑1号楼取得竣工验收报告，竣工验收报告载明竣工验收日期为2015年12月30日。截止庭审之日，腾辉公司仍未向熊维财交付房屋。 还查明，熊维财一直未接收涉案商品房，一直租住营山县朗润国际社区13栋1单元201房屋，并由此产生了房屋租金、物业管理费。 一审法院认为，熊维财与腾辉公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定行使权利和履行义务。 腾辉公司取得竣工验收报告的时间为2018年9月，之前未取得建筑工程竣工验收备案表等相关文件，之前涉案商品房不符合法定的交房条件，腾辉公司的逾期交房行为构成违约，应承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，腾辉公司逾期交房导致熊维财租房居住的租金损失应由腾辉公司承担，熊维财要腾辉公司按照12000元/年的标准支付租金损失的要求，符合营山市场行情及法律规定，予以支持，由于（2018）川13民终1711号民事判决书中已经判决腾辉公司赔偿熊维财的租房损失至2018年2月22日，故本案中熊维财的租房损失应当从2018年2月23日计算至熊维财请求的2018年8月29日，共计188天。据此，腾辉公司应当赔偿熊维财的租金损失应为6181元（12000元÷365天×188天≈6181元）。 关于物业服务管理费，若腾辉公司按照合同约定如期交付涉案商品房，熊维财仍须支付物业服务管理费，即无论腾辉公司如期交付涉案商品房或是熊维财租房居住，物业服务管理费为熊维财必要支出，该支出不属于腾辉公司逾期交付所造成的熊维财损失，故熊维财要求腾辉公司支付2015年8月22日至2019年8月29日期间物业服务管理费的请求不予支持。 目前虽涉案房屋仍未交付使用，但腾辉公司已经取得竣工验收报告，在房屋具备交付条件后，腾辉公司应当按照合同约定及时通知熊维财收房，若熊维财拒绝接收房屋或腾辉公司拒绝交付房屋，双方均可另案主张权利；待房屋交付后，若水、电、气的安装确不符合法定或约定的质量标准，熊维财可另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、腾辉公司于判决发生法律效力之日起十日内支付熊维财因逾期交房而产生的房屋租金损失共计6181元（2018年2月23日至2018年8月29日）；二、驳回熊维财的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由腾辉公司负担。 二审查明，2019年8月8日，腾辉公司向熊维财交付了案涉房屋，腾辉公司主张在本案中一并处理租金损失至交房时止，但熊维财认为腾辉公司交房不符合法定条件，不同意腾辉公司的主张。 另查明，熊维财因腾辉公司迟延交房多次提起诉讼，本院（2018）川13民终1711号民事判决已判决腾辉房产公司应当赔偿熊维财2016年8月31日至2018年2月22日的租房损失17,753.42元。 二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致。 本院认为，生效民事判决已对熊维财的租金损失计算至2018年2月22日，熊维财认为生效民事判决计算错误，不是本案审理的范围。经审查，一审租金损失天数计算正确，熊维财要求增判一天的租金损失不予支持。 《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。该规定适用对象是开发商未出售或未交付的房屋与物业服务企业之间产生的物业服务费用，而熊维财主张赔偿的是其另行租房居住产生的物业服务费用，该费用不属于腾辉公司迟延交房应当赔偿的范围，该主张缺乏法律依据，不予支持。 案涉房屋的水电气未按照约定时间达到竣工、使用条件，但双方在《商品房买卖合同》中未对此约定违约金或损失赔偿额的计算方法，且在房屋未交付前，水、电、气等房屋配套设施是否按照约定达到相应条件，对熊维财的权益并不造成影响，熊维财并不因此遭受财产损失。因此，对熊维财要求腾辉公司对此承担违约金的请求不予支持。 案涉房屋现已交付，但熊维财对交付提出异议，不愿在本案一并处理租金损失至交房时止，属其对权利的自由处分。至于水、电、气的安装是否符合法定或约定的标准，熊维财可另行处理。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由熊维财负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇一九年十月二十一日 书记员 吴俐静