贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0321民初3237号原告：张小华，男，1981年7月13日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：邓涵文，贵州鹿鸣律师事务所律师。被告：遵义百隆房地产开发有限公司。住所：贵州省遵义市播州区南白镇遵南大道播州时代中心**。统一社会信用代码：91520321795265562U。法定代表人：陈华杰。被告：遵义贵遵物业服务有限公司。住。住所：贵州省遵义市汇川区天津路北门堤都**一社会信用代码：91520303594174357X。法定代表人：蔡大均。委托诉讼代理人：张国忠，该公司副总经理。被告：冯应发，男，1980年10月20日出生，汉族，住贵州省遵，住贵州省遵义市播州区>委托诉讼代理人：李情娜，贵州新长征律师事务所律师。被告：刘久香，女，1983年10月14日出生，汉族，住贵州省贵，住贵州省贵阳市南明区>委托诉讼代理人：刘久恒，男，1978年1月9日出生，汉族，住贵州省开，住贵州省开阳县兄。原告张小华诉与被告遵义百隆房地产开发有限公司（以下简称百隆房开公司）、遵义贵遵物业服务有限公司（以下简称贵遵物业公司）、冯应发、刘久香排除妨害纠纷一案，本院于2019年4月3日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告张小华的委托诉讼代理人邓涵文，被告贵遵物业公司的委托诉讼代理人张国忠，被告冯应发及委托诉讼代理人李情娜，被告刘久香的委托诉讼代理人刘久恒到庭参加了诉讼，被告百隆房开公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张小华向本院提出诉讼请求：1、判令被告修复房屋漏水处，排除对原告门面漏水的妨害；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年，原告购买了百隆房开公司开发建设的位于遵义市××区××大道经典××小区××号门面房，贵遵物业公司系该房屋的物业管理单位，冯应发、刘久香系门面房楼上住户。后门面房屋顶漏水，且日渐严重，妨碍原告对门面房所有权的正常行使。漏水导致房屋装修毁损给原告造成巨大损失。原告多次找各被告协商解决未果，为维护其合法权益，特依法提起诉讼。百隆房开公司未到庭陈述也未提交书面答辩意见。贵遵物业公司辩称，1、我公司作为原告房屋小区的物业服务企业，于2017年12月1日正式该小区物业服务。根据相关规定和约定，我公司向小区提供物业公共服务及便民服务。一年多来，我公司认真履行了相关规定和约定。2、2018年9月17日，冯应发到我公司报修，称“地平面漏水影响了楼下4-1-9号商铺”，要求我公司进行处理。经现场检查，漏水系冯应发私自改接下水管道，未做好防水措施所致，不属于公共管网损害所致。我公司工程人员当即予以了处理，漏水现象有所减轻，但未彻底消除。2018年9月21日，我公司相关负责人参加，原告通知冯应发、刘久香在商铺内一起就漏水问题进行协商解决，我公司明确告知漏水原因不是公共管网问题，但冯应发、刘久香未认可。2018年10月26日，原告与冯应发、刘久香三方达成《房屋渗水维修补偿协议》，我公司不知晓，也未参与。综上，原告遭受的妨害及损失与我公司无关，我公司不应承担本案责任。冯应发辩称，原告的屋顶漏水与我家无关。根据鉴定意见，漏水的主要原因是房开公司的排放水管道设施不完善，没有做好防漏措施，应当由房开公司和物管公司承担责任。刘久香辩称，我家的生活用水没有从阳台上排放，是通过房屋内的管道排放的。漏水不是我家的原因，我不承担本案责任。根据当事人的陈述、本案证据及当事人对证据所发表的意见，本院对本案事实作如下认定：张小华通过购买取得了百隆房开公司开发建设的座落于遵义县南白镇××（现遵义市××区××街道，下同）“经典2008”的4-1-9号商业用房；冯应发通过购买取得了百隆房开公司开发建设的座落于遵义县××里堡“经典2008”的4-2-1-1号住房；刘久香通过购买取得了百隆房开公司开发建设的座落于遵义县××里堡“经典2008”的4-2-1-2号住房。4-1-9号商业用房位于4-2-1-1号住房和4-2-1-2号住房的楼下。2017年12月1日起，贵遵物业公司为“经典2008”小区提供物业服务。2018年以来，4-1-9号商业用房屋顶漏水，妨碍了对该房屋正常的经营和使用。经与百隆房开公司、贵遵物业公司、冯应发、刘久香等自行协商处理未果，张小华诉来本院。本案在审理过程中，经张小华申请，本院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对“房屋渗水原因”进行鉴定。2019年7月11日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出仲恒鉴字【2019】SW1066号《房屋渗水原因鉴定报告》，鉴定结论：“经典2008”小区4-1-9号房屋的渗水原因是由于冯应发、刘久香生活用水直接排向阳台地面板，而阳台地面板未做防水措施，导致水向下渗漏所致。因当事人提出异议，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司又于2019年9月21日作出（2019）仲恒房鉴字第224-1号《补充鉴定意见》，对仲恒鉴字【2019】SW1066号鉴定报告作补充说明：1、“经典2008”小区4-1-9号房屋的渗水原因是由于阳台地面板未做防水，阳台地面板上水向下渗漏所致。2、水的来源主要有：（1）冯应发、刘久香生活用水（洗菜、洗手、拖地等）；（2）雨水（雨水通过楼顶屋面向下经冯应发厨房的排水管向阳台地面板、雨水直接下到阳台地面板）。张小华支付鉴定费12000元。另查明，本案所涉冯应发、刘久香房屋的阳台不在其房屋的所有权范围内，但冯应发房屋的阳台已由冯应发封闭使用，刘久香房屋的阳台处于敞露状态。“经典2008”4幢2单元房屋有一楼顶排水管道从楼顶直下经冯应发厨房和冯应发、刘久香房屋的阳台向地面排水，但阳台上的管道已经损坏。2019年初至今，冯应发的“经典2008”的4-2-1-1号住房一直未居住使用。上述事实，有双方当事人陈述，房屋所有权证、《房屋渗水原因鉴定报告》及《补充鉴定意见》、照片等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，张小华所有的“经典2008”的4-1-9号商业用房屋顶漏水，是由于冯应发、刘久香房屋阳台地面板未做防水措施，导致水向下渗漏所致的事实清楚，正确确实充分，本院予以确认。本案争议的焦点是：谁对张小华所有的“经典2008”4-1-9号商业用房屋正常的经营和使用产生了妨害，谁应承担本案责任。根据《房屋渗水原因鉴定报告》及《补充鉴定意见》和本案查明的事实，“经典2008”的4-1-9号商业用房屋顶漏水的原因是“阳台地面板未做防水，阳台地面板上水向下渗漏”，应属于房屋阳台本身防水处理和排水管道的维护问题，因本案所涉阳台不在冯应发、刘久香房屋的所有权范围内，作为既是房开企业又是房屋出让方的百隆房开公司应承担对阳台防水及公共排水管道进行处理和修复的义务。贵遵物业公司作为房屋的物管服务企业，张小华、冯应发、刘久香作为阳台的使用人或相关人，对其有协助的义务。而由于“水”的来源系雨水、屋顶排水和冯应发、刘久香的生活用水等三部分，且阳台并没有对冯应发、刘久香生活用水的排放功能，故冯应发、刘久香不得将生活用水排向阳台。因此，根据《中华人民共和国物权法》第九十二条关于“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害”的规定，对张小华在本案中的请求，本院予以支持。百隆房开公司经传票传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限遵义百隆房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内对冯应发、刘久香房屋的阳台进行防水处理并对所涉及的公共排水管道进行修复，由遵义贵遵物业服务有限公司、张小华、冯应发、刘久香协助完成；二、冯应发、刘久香不得向其房屋的阳台排放生活用水。案件受理费减半收取30元，鉴定费12000元，合计12030元，由张小华、遵义贵遵物业服务有限公司、冯应发、刘久香各负担2400元，遵义百隆房地产开发有限公司负担2430元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。审判员  代志林二〇一九年十月二十八日法官助理薛祖芬书记员薛祖芬（代）