湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终3355号上诉人（原审原告）:岳阳洞庭大厦商业运营管理有限公司，住所地湖南省岳阳市南湖大道**，统一社会信用代码914306021861384290。法定代表人：罗山东，系公司董事长。委托诉讼代理人：谭正文，岳阳楼区正顺法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）:肖庸，男，1968年11月10日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：周旺，湖南惠风律师事务所律师。上诉人岳阳洞庭大厦商业运营管理有限公司（以下简称“洞庭大厦”）因与被上诉人肖庸房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初3192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。洞庭大厦上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持洞庭大厦一审全部诉讼请求。事实和理由：1、洞庭大厦收到肖庸按75%的标准交纳的租管费后自然要出具收据，但出具收据并不能表明对肖庸仅缴纳75%租管费的认可；缴费通知上注明的缴费金额，已证明洞庭大厦多次按合同约定的金额向肖庸催缴租管费，即洞庭大厦从未认可肖庸按75%的标准缴纳租管费；一审判决认定双方对租管费标准的改变达成了合意，系认定事实错误。2、洞庭大厦未降低租管费标准，肖庸多次故意、恶意逾期缴纳租管费严重违约，已达到租赁合同约定的解除条件；一审法院认定肖庸逾期交纳租管费非主观故意，与事实不符。肖庸辩称：一审判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持。洞庭大厦向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2016年12月30日签订的洞庭大厦第一层北区134号、135号商铺租赁合同，肖庸立即腾空商铺交还房屋；2、判令肖庸支付2018年第三季度、第四季度、2019年第一季度共拖欠的租金共计9768元；3、判令肖庸按月租金4300元的标准支付自2019年4月18日起至返还房屋之日止的房屋占用费（两间）；4、判决洞庭大厦不予返还肖庸交付的履约保证金2.5万元，用于抵扣其所欠租金、水费、电费、物业管理费及违约金；5、判令肖庸每笔应付但未付的租金自应付之日起按1%/日的利率支付违约金至实际支付之日止；6、由肖庸承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、无争议的事实：2016年12月30日，洞庭大厦作为甲方与肖庸作为乙方签订《商铺租赁合同》，由乙方租赁甲方位于岳阳市火车站立交桥东北角洞庭大厦第一层北区134号、135号商铺，用于经营洁具五金，租赁期限为三年，自2017年1月18日起至2020年1月17日止。《商铺租赁合同》约定134号门面的年总租金、物管费及电梯使用费等为22956元，一年后每年费用较上一年度递增3%，租金每季度缴纳一次，从第二个季度开始，前一个季度结束前的三十日内支付下一期三个月的租金及物管费用，该商铺第一年每季度租金及物管费为5739元、第二年每季度租金及物管费为5910元、第三年每季度租金及物管费为6088元，且乙方应在该合同签订之日支付履约保证金10000元；135号门面的年总租金、物管费及电梯使用费等为25684元，一年后每年费用较上一年度递增3%，租金每季度缴纳一次，从第二个季度开始，前一个季度结束前的三十日内支付下一期三个月的租金及物管费用，该商铺第一年每季度租金及物管费为6421元、第二年每季度租金及物管费为6613元、第三年每季度租金及物管费为6812元，且乙方应在该合同签订之日支付履约保证金15000元。此外，两份《商铺租赁合同》中对违约责任均约定：……乙方逾期支付租金及其他费用的，应按欠交金额的日1%支付违约金，逾期超过三十日，甲方有权解除合同；……甲方因乙方违反合同义务而单方解除合同的，甲方均不予返还乙方交纳的履约保证金，乙方另应支付甲方六个月标准的合同解除赔偿金……。合同签订后，肖庸按照合同约定支付了134、135号门面履约保证金共计25000元，并按期缴纳门面租金。另查明，洞庭大厦于2018年7月3日、2018年10月8日、2019年1月9日向肖庸下发《缴费通知》，要求肖庸缴纳134、135号门面租管费共计12525元。肖庸按9394元的标准于2018年9月4日、2018年11月19日、2019年3月20日支付了2018年第三季度、2018年第四季度、2019年第一季度的租管费，其中洞庭大厦于2018年11月19日向肖庸出具的《往来结算统一凭据》上写明“2018年第四季度租管费暂收”。2019年4月，部分商铺租赁户前往洞庭大厦处缴纳门面租管费，洞庭大厦要求租赁户按合同约定足额缴纳物管费，租赁户予以拒绝，双方产生纠纷。肖庸至今未缴纳2019年第二季度及后期的门面租管费。二、双方有争议的事实：肖庸主张其与其他租赁户代表于2018年9月3日与洞庭大厦时任负责管理的谭苟生、刘慧明、潘河江三位副经理进行协商，后确定租金“暂按75%收取，直至合同期满，按2018年的租管费标准缴纳”，其已按该协商确定的内容履行了支付租管费的义务。洞庭大厦认为此次协商未形成书面文件，且未获得公司认可，对协商结果不予认可。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，现洞庭大厦已按合同约定交付了商铺，肖庸应当依照合同约定履行其交付租金的合同义务。根据双方签订的《商铺租赁合同》，肖庸应当支付134、135号门面2018年第三季度租管费12525元、第四季度的租管费12525元、2019年第一季度12900元（比上一年度递增3%），故洞庭大厦三次向肖庸下发的《缴费通知》中，要求肖庸缴纳的134、135号门面的每季度租管费均为12525元；洞庭大厦虽对肖庸提出的双方协商后租管费按75%的标准收取的观点不予认可，但其在肖庸方按9394元的标准缴纳三个季度的租管费时，并未提出异议，且向肖庸出具了《往来结算统一凭据》，该行为可视为双方已对合同内容的变更达成了一致意见，即“暂按75%收取，直至合同期满，按2018年的租管费标准缴纳”的确认。洞庭大厦以肖庸未按合同约定交付租金请求解除双方签订的租赁合同的主张，一审法院不予支持。洞庭大厦要求肖庸支付2018年第三季度、2018年第四季度及2019年第一季度拖欠的租金的主张，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。经核算，肖庸租赁的134、135号两间门面自2019年4月18日起应按3131.25元（12525元×75%÷3）的标准缴纳租管费至合同期满止。肖庸在2019年4月向洞庭大厦缴纳租管费时，因双方对缴费数额存在争议，洞庭大厦拒绝收取肖庸缴纳的75%的租管费，故肖庸逾期缴纳租管费并非主观故意，故洞庭大厦认为肖庸行为违约，要求不予返还肖庸交付的履约保证金及要求每笔应付但未付的租金自应付之日起按1%/日的利率支付违约金至实际支付之日止的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条之规定，一审法院判决：一、由肖庸按月租金3131.25元的标准支付其租赁的岳阳洞庭大厦商业运营管理有限公司134、135号门面的租管费（自2019年4月18日起至合同期满止）；二、驳回岳阳洞庭大厦商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费335元，由岳阳洞庭大厦商业运营管理有限公司负担。本院二审期间，诉争双方均未提供新的证据。二审查明的事实与原审一致。本院认为，二审争议的焦点是诉争双方是否就按75%比例交纳租管费达成了合意。诉争双方对2018年9月3日就租管费进行协商的事实并无争议，洞庭大厦认为该次协商并未形成书面文件且未获得公司认可，因此对肖庸主张的协商确定按75%的标准交纳租管费不予认可。对此，二审认为，参与2018年9月3日协商的谭苟生、刘慧明、潘河江系洞庭大厦当时负责管理的三位人员，此次协商虽未形成书面文件，但当肖庸按75%的标准于协商次日即2018年9月4日交纳该年三季度租管费时，洞庭大厦表示接受且出具了《统一结算凭据》（该凭据上未注明“暂收”），参照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条的规定，该情形应当视为诉争双方以实际行动就按75%的标准交纳租管费达成了合意。据此，洞庭大厦的上诉理由与事实不符，二审不予采纳。综上所述，湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费670元，由上诉人岳阳洞庭大厦商业运营管理有限公司负担。本判决系终审判决。审判长 杨 辅审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇一九年十月十七日书记员 龚 婕