四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初5335号 原告一：张朝红，男，1969年2月7日出生，汉族，住四川省射洪县。 原告二：何一芳，女，1967年8月18日出生，汉族，住四川省射洪县。 二原告共同委托诉讼代理人：赵阳，四川川蓉律师事务所律师。 被告：四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市开善路五建大厦。 法定代表人：罗启明，董事长。 委托诉讼代理人：陈仕建，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原告张朝红、何一芳与被告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司（以下简称欣茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告张朝红、何一芳的共同委托诉讼代理人赵阳到庭参加诉讼，被告欣茂公司的委托诉讼代理人陈仕建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张朝红、何一芳向本院提出诉讼请求：1．判令欣茂公司继续履行于2014年1月21日与张朝红、何一芳签订的《商品房买卖合同》及附件，立即为张朝红、何一芳办理位于成都市新都区地块项目中的X幢X单元X层X号普通住宅的不动产权证书，并将不动产权证书交付至张朝红、何一芳处；2．判令欣茂公司向张朝红、何一芳支付逾期办理案涉房屋权属证明的违约金（违约金从2016年10月28日起至张朝红、何一芳实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算支付全部已付款万分之一的违约金，暂计至2019年3月15日为50000.88元）；3．本案诉讼费用由欣茂公司承担。事实和理由：2014年1月21日，张朝红、何一芳与欣茂公司签订一揽子文件：《商品房买卖合同》和附件《合同附件及补充协议》（合同编号为：DFJ01475，以下统称“该合同”），约定：“1.张朝红、何一芳在欣茂公司处购买位成都市新都区6地块项目中的X幢X单元X层X号普通住宅一套（以下简称该房屋）；2.该房屋建筑面积87.07平方米，套内建筑面积69.87平方米，分摊建筑面积17.20平方米；3.该房屋总价款576047元；4.欣茂公司应在2016年6月30日前向张朝红、何一芳交付该房屋；5.如因欣茂公司的原因，张朝红、何一芳未能在商品房交付之日起850日内取得房屋所有权证书的，张朝红、何一芳不退房，自张朝红、何一芳应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日起，欣茂公司按日计算向张朝红、何一芳支付全部已付款万分之一的违约金……”。张朝红、何一芳已经按照合同约定向欣茂公司支付全额购房款576047元。张朝红、何一芳认为，欣茂公司自房屋交付之日起850日（即2016年10月27日）后至今未按合同约定为其办理不动产登记证书，欣茂公司的违约行为导致张朝红、何一芳无法行使所有权并致其财产价值受到严重影响，应按合同约定承担违约责任，故提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。 欣茂公司辩称，第一，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第九条“关于权属办理的特别约定”约定，买受人委托出卖人办理合同项下房屋权属转移登记系无偿委托，依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定，无偿委托的合同，非因受托人（出卖人）的故意或重大过失行为对委托人（买受人）造成损失的，买受人不得要求出卖人承担损失赔偿责任，因政府职能部门原因导致的损害赔偿，张朝红、何一芳可以自行向政府部门提出，而不是向欣茂公司提出。第二，双方签的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。根据《商品房买卖合同补充协议》第九条第六项约定，“非因出卖人责任，导致买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人有权据实延期并不承担违约责任”。根据该条约定，只有欣茂公司原因导致逾期办证，欣茂公司才应当承担违约责任，若因买受人或其他第三方原因导致的逾期办证，欣茂公司有权据实延期且不承担违约责任。首先，合同该条约定属于双方真实意思，不违反效力性强制规定，应属合法有效。其次，因房屋所有权证和土地使用权证合为办理不动产权证的“二证合一”政策法规变更，该不可抗力因素导致张朝红、何一芳的委托事项无法实现，而双方就委托事项未达成新的约定，要求欣茂公司承担逾期办理不动产权证的违约金没有事实和法律依据。再次，为业主办理不动产权证（房屋所有权证和土地使用权证）的前置程序环环相扣，因个别业主错误维权导致案涉项目质量验收检查及竣工验收延迟，直至2017年12月27日才解决规划遗留问题，欣茂公司在2018年4月12日完成了案涉项目的产权初始登记，在张朝红、何一芳交齐办理不动产权证所需资料后已为其办出不动产权证。第三，本案中违约金须是因欣茂公司违约情形成立情况下才构成违约、承担违约责任，同时需有证据证明违约行为给张朝红、何一芳造成实际损失，结合政府职能部门原因、政策变化影响及张朝红、何一芳消极履行情况，欣茂公司不应承担违约责任，即使法院认定构成违约，也应以实际损失为限、酌情判定违约责任。综上，请求驳回原告张朝红、何一芳的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人无争议的事实和证据，本院予以确认。2014年1月21日，张朝红、何一芳（买受人）与欣茂公司（出卖人）签订DFJ01475号《商品房买卖合同》、《大峰景合同附件及补充协议》，约定张朝红、何一芳购买欣茂公司开发的位于成都市新都区地块项目中的X幢X单元X层X号房屋，总价款576047元。《商品房买卖合同》第十条约定欣茂公司应在2014年6月30日前向张朝红、何一芳交付该商品房，第十九条约定：“（一）初始登记出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，合同继续履行，如导致买受人所购买房屋的权属转移登记逾期的，按本条第（二）项转移登记的相关约定办理。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起850日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。”。《商品房买卖合同补充协议》第九条“关于权属办理的特别约定”载明：“1、买受人自愿委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记的，应向出卖人提供书面的委托书，该委托为无偿委托。依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，无偿的委托合同，非因受托人（出卖人）的故意或重大过失行为对委托人（买受人）造成损失的，买受人不得要求出卖人承担损失赔偿责任。……3、……出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的850日内，为买受人办理房屋分户所有权证，并在房屋分户所有权证办理后的12个月内为买受人办理分户国有土地使用权证……6、因非出卖人责任，导致买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人有权据实延期并不承担违约责任。商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得的，两者的违约金不作累加，仅按逾期转移登记承担违约责任。如因出卖人的责任，虽未能在合同约定的期限内取得产权初始登记，但未导致转移登记逾期，出卖人不承担违约责任。”。 合同签订后，张朝红、何一芳向欣茂公司支付了购房款576047元，并于2014年6月30日向欣茂公司支付了代收契税、印花税、维修基金等费用。双方一致确认，欣茂公司已在2014年6月30日前向张朝红、何一芳交付房屋。2019年7月8日，案涉房屋办出不动产权证，权证记载地址为新都区XX街道XX路X号X栋X单元X层X号。 另查明，2012年9月26日，欣茂公司取得案涉项目《建设工程规划许可证》，2014年6月5日，欣茂公司取得案涉项目《竣工验收报告》。2014年6月26日，欣茂公司取得案涉项目《建设工程规划合格证》。2017年12月27日，成都市新都区规划管理局就案涉项目对欣茂公司作出罚款4861436元的《行政处罚决定书》，欣茂公司于2018年1月2日缴纳了该罚款。2018年4月17日，案涉项目办出（XXXX）新都区不动产权第XXXXXXXX号、XXXXXXX号、XXXXXXX号不动产权证书，案涉房屋所在楼栋完成了产权初始登记。 再查明，2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。 以上事实，有双方当事人确认无异议的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，张朝红、何一芳与欣茂公司签订的《商品房买卖合同》、《大峰景合同附件及补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属于合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。合同签订后，张朝红、何一芳已按合同约定履行其义务，欣茂公司也在合同约定的交房期限届满前交付了房屋。按照《商品房买卖合同》第十九条约定，欣茂公司应在房屋交付之日起850日内，即在2016年10月27日前为张朝红、何一芳办理案涉房屋的所有权证，但在该约定期间内张朝红、何一芳并未取得房屋所有权证。根据查明事实，欣茂公司已在2019年7月8日为张朝红、何一芳办出案涉房屋的不动产权证书，现对应张朝红、何一芳的诉讼请求，围绕争议焦点，本院评述如下： 关于欣茂公司是否负有向张朝红、何一芳交付案涉房屋不动产权证书的义务。本案双方合同约定由张朝红、何一芳委托欣茂公司代为办理案涉房屋权属证书，“买受人在商品房交付之日起850日内取得房屋所有权证书”，欣茂公司作为受委托方，负有将办证所需资料及代收费用提交给办证机关、协助办理权属变更登记的义务，以及代为领取权属证书并在合同约定期限内转交给张朝红、何一芳的义务。案涉房屋不动产权证书于2019年7月8日办出，张朝红、何一芳确认其已领取证书复印件，但诉请要求交付原件。对此本院认为，按照双方合同约定，欣茂公司应当履行向张朝红、何一芳转交案涉房屋不动产权证原件的义务，考虑到张朝红、何一芳为按揭购房、需向贷款银行提供不动产权证原件这一影响因素，本院确定交付证书原件的合理期限为本判决生效之日起一个月内。 关于欣茂公司应否承担逾期办理不动产权证的违约责任。根据双方合同约定，欣茂公司接受张朝红、何一芳委托，应在2016年10月27日前为其办理案涉房屋的房屋所有权证书，于2017年10月27日前办理案涉房屋的分户国有土地使用权证。由于2016年10月25日新都区开始实行不动产登记，办理并颁发不动产权证书，已不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，而不动产权证书兼具两证功能，故欣茂公司应在2017年10月27日前即约定的分户国有土地使用权证办理期限届满前为张朝红、何一芳办理案涉房屋的不动产权证。但从查明的履行情况看，案涉房屋的不动产权证直至2019年7月8日办出。欣茂公司主张因部分业主错误维权和政府行为、政策变化原因导致办证逾期，但上述情况并不属于逾期办证的不可抗力，不应当成为免责事由。欣茂公司关于双方合同约定“非因欣茂公司原因造成的办证逾期，欣茂公司有权据实延期并不承担违约责任”的答辩意见，本院认为该条款为免责条款且属格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，欣茂公司作为格式条款提供方，无证据表明该公司已就免除该公司责任的条款采取合理方式提请张朝红、何一芳注意，故该条款无效，欣茂公司以此主张不应承担逾期办证违约责任的理由不能成立，对其该项答辩意见本院不予采纳。综上，欣茂公司应当承担就案涉房屋逾期办理不动产权证的违约责任。 关于违约损失赔偿数额。双方签订的合同中未就逾期办理不动产权证的违约金作约定，现张朝红、何一芳主张违约损失赔偿，根据《中华人民共和国合同法》的一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对于张朝红、何一芳要求欣茂公司支付逾期办理不动产权证违约金的诉请应予支持，但违约金数额应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素综合确定，结合本案查明事实，本院酌定欣茂公司给付张朝红、何一芳违约损失赔偿金2000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内向张朝红、何一芳交付新都区XX街道XX路X号X栋X单元X层X号房屋的不动产权证原件； 二、四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向张朝红、何一芳支付违约损失赔偿金2000元； 三、驳回张朝红、何一芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费625元（已因适用简易程序减半收取），由四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司负担（此款张朝红、何一芳在起诉时已支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇一九年十月二十九日 书记员  曾妙