黑龙江省肇州县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0621民初1609号原告：剧鹏飞，男，1970年3月7日出生，蒙古族，无职业，现住肇州县。委托诉讼代理人：孙瑞刚，黑龙江启凡律师事务所律师。被告：肇州县忆时代影城，住所地黑龙江省大庆市肇州县肇州镇油田北路路东鼎盛官邸商服**。个体经营人：王凯歌，职务负责人。委托诉讼代理人：王雪辉，男，1976年8月4日出生，汉族，肇州县忆时代影城总经理，住肇州县。第三人：肇州县和合燕来企业管理服务有限公司，住所地肇州县肇州镇建设街生产资料综合楼**从东往西数1门。法定代表人：夏永华，职务总经理。委托诉讼代理人：王琦，男，1974年6月13日出生，汉族，肇州县和合燕来企业管理服务有限公司工作人员，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：武建辉，男，1981年5月23日出生，汉族，肇州县和合燕来企业管理服务有限公司工作人员，住肇州县。原告剧鹏飞与被告肇州县忆时代影城、第三人肇州县和合燕来企业管理服务有限公司（以下简称和合燕来服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告剧鹏飞及其委托诉讼代理人孙瑞刚、被告肇州县忆时代影城个体经营人王凯歌及其委托诉讼代理人王雪辉到庭参加诉讼。审理后因和合燕来服务公司与本案诉争的事实存在利害关系，本院依法追加和合燕来服务公司为本案第三人于2109年9月25日进行了第二次公开开庭审理，原告剧鹏飞及其委托诉讼代理人孙瑞刚、被告肇州县忆时代影城委托诉讼代理人王雪辉、第三人和合燕来服务公司委托诉讼代理人王琦、武建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告剧鹏飞向本院提出如下诉讼请求：一、要求判令二被告在合同到期后迁出此房屋；二、和合燕来服务公司给付原告在获得该房屋所有权后收到得该房屋租金。诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与案外人黑龙江鼎盛志城房地产开发有限公司（以下简称鼎盛志城房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，肇州县人民法院的（2018）黑0621民初186号民事判决已生效。判决案外人鼎盛志城房地产开发公司将其所有的鼎盛官邸商业楼四楼电影院使用面积743.95平方米房屋交付给原告，但该房屋现在由被告肇州县忆时代影城占有并使用，原告要求其交付给原告，但其以该房屋由和合燕来管理服务公司租赁给其使用而拒绝交付。因此原告根据与开发商鼎盛志城房地产开发公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第五条：甲方以位于肇州县鼎盛官邸商业楼四楼电影院抵付给乙方应补偿面积差额款20.13万元、双倍购房款46.2万元及逾期交房租金费用补偿款189万元，合计255.33万元。剩余的差额款待甲方与衣春光的合同纠纷解决后，以其金额相抵，多退少补。故被告应给付原告的租金446,590元（自2017黑06**民初1847号民事判决生效日2017年9月6日至2019年7月5日共667天），其实付金额计算到到期给付。诉讼请求调整，法院依职权追加的第三人应该将其收到的2017年10月15日和合接管之后被告的租金部分给付原告。第三人行为有相关政府协调属于代收。之后的租金由被告和原告之间确定。被告肇州县忆时代影城辩称，该房屋我是从香榭丽租的，签了10年合同，自2014年11月1日至2024年10月30日止。鼎盛开发公司与我们也有一个合同，租期为10年，自2014年7月29日至2024年7月29日。租期还没到，我在租赁中。我和原告没合同，不欠原告租金。2019年2月18日我最后一次交租金给和合公司15万元。下一次交租金应是今年年底。现在商场管理权在和合公司，我不知道该房屋的所有权是谁的，钱交给原告也可以，但和合公司得同意，保证我正常营业。以前我使用该房屋的租金都交给了和合公司，已不欠租金。被告和合管理服务公司辩称。我们取得该房屋的管理权有县政府的会议纪要，按会议纪要我们管理商场，收取该房屋的租金，也收取该商场的管理费。我们与被告肇州县忆时代影城有房屋租赁合同。现我单位法人未授权我代理人做出具体处理此事意见。本院审理期间，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。庭审中，原告对自己的主张向法庭举证如下：1、商品房买卖合同复印件一份，合同编号0036580，证明原告与鼎盛志城房地产开发公司于2016年4月6日签订了房屋买卖合同，购买的是鼎盛官邸商业楼四楼电影院上下层，建筑面积986平方米，总价款409.19万元，该购买款已交付鼎盛志城房地产开发公司，该房屋使用面积743.95平方米。经质证，被告忆时代影城陈述，现在该房屋由我使用，我对该合同真实性说不清；第三人和合管理服务公司表示对此事不清楚，但无异议。2、出示肇州县人民法院（2018）黑0621民初186号民事判决书一份，和该判决生效证明一份，证明该影院房屋已判决给原告，判决生效日期为2018年12月3日。合同约定交付房屋的时间2017年9月6日，自该日起原告应享有该房屋租金，对该判决生效后，我在2019年1月3日向法院申请执行的。经质证，被告忆时代影城陈述，现在该房屋由我使用，我对该合同真实性说不清；第三人和合管理服务公司对判决真实性无异议，但陈述，我公司是自2017年10月15日判决生效后接手的。3、出示房屋拆迁安置补偿协议书复印件一份、（2015）龙民初字第1706号民事判决书一份、（2017）黑06民终1847号民事判决书一份、证明衣春光在鼎盛志城房地产开发公司有购房款153.86万元，该款是原告购买涉案房屋款，并已交齐。被告忆时代影城对该证据未发表质证意见；第三人质证意见对此事不清楚，无异议。庭审中，被告对自己的主张向法庭举证如下:1、出示房屋租赁合同（影城租赁合同、香榭丽精品乐购铺位经营管理协议、香榭丽精品乐购铺位租赁合同、鼎盛志城房地产开发公司补充协议、百联补充协议、和合购物广场铺位租赁合同两份）、鼎盛官邸出具的证明一份，被告对此解释，2014年我与香榭丽签了一份10年房屋租赁合同，承租不止涉案房屋，还有别的房屋。与香榭丽签订的10年房屋租赁合同和鼎盛官邸签订的合同是一个地方，从2014年11月1日至2024年10月30日止。香榭丽不干之后，我们又和百联商厦签订了个补充协议，完全执行的是香榭丽合同内容。2017年11月1日百联不干之后，我们又与和合签订了合同，是一年一签。租金和承租的房屋都是一样的。上述证据证明的是我承租该房屋进行影院经营。经质证，原告对被告提供的证据2014年7月29日鼎盛志诚和王雪辉及香榭丽三方签订的补充协议真实性需要核实，其公章不一致，即使真实，该补充协议不是租赁合同，条款不是必要条款，租赁面积和价款均无约定，不能认定鼎盛志诚将该房屋租赁给被告合法使用。其他几份合同均不是该房屋所有权人，所签的租赁合同无效。香榭丽与王雪辉签订的商铺经营管理协议属物业服务合同，被告可据此向物业公司支付物业费，但不能代替租金。2014年8月18日证明真实性待核实，不能证明其相互权利与关系事实。第三人对被告所举的证据真实性无异议。2、出示交租金的票据。香榭丽交的租金有，2015年2月27日5万元，2016年1月28日10万元，2016年3月29日13万元。百联交租金，2016年11月24日10万元，2016年11月22日5万元，2017年1月25日4万元。和合公司交租金票据3张，2018年4月25日10万元，2018年11月13日15万元，2019年2月18日15万元。票据是否全不能确定。经质证，原告对其票据真实性无异议，但对其合法性和关联性有异议，认为被告与香榭丽、百联、和合签订的租赁合同是无效的，基于该合同支付的租金也是无效证据。作为商场管理人向业主可以收取一定的物业管理费，但收取所有权人的房屋租金是不合法的。承租人将其租金交付给非房屋所有权人是不合法的。第三人对和合公司经营管理期间的票据发表质证意见，4枚票据真实，庭后与我们企业进行核对。庭审中，第三人和合管理服务公司对自己的主张向法庭举证如下:1、出示商场转让合同复印件一份、肇州县信访工作联席会议办公室会议纪要复印件一份、和合购物广场铺位租赁合同复印件一份，证明我们在政府协调下交接的合同，我们对商场有管理权，我们是在合法管理的前提下与被告签订的合同。2、出示和合燕来有限公司的营业执照，证明个人经营的事实。第三人同时做出解释，和合置业有限公司和和合燕来企业管理有限公司都是夏永华个人经营，现和合置业公司公章已不再使用，其所有经营事务权利义务均由和合燕来企业管理有限公司行使。经质证，原告对其证据的真实性均无异议。但陈述该组证据只能证明和合置业管理有限公司经政府协调从百联公司手里接管商场，行使的是经营管理权，不能证明第三人和管理服务公司对涉案房屋有合法的管理出租权，即使其实际操作过程中收取涉案房屋被告的租金，最终所收租金应该返还涉案房屋合法所有人原告。第三人对其收取的租金不具有占有、使用、处分的权利。被告对第三人所举的证据无异议。本院经审理查明案件事实如下：原告剧鹏飞通过房屋拆迁安置协议和通过其妻子衣春光与房地产开发人鼎盛志城房地产开发公司房屋买卖诉讼，法院判决获得了诉争的鼎盛官邸商业楼四楼电影院房屋（建筑面积986平方米）的所有权。但剧鹏飞在获得该房屋所有权时，并未实际接管此房屋，其对该房屋的所有权的主张仍在法院的执行中。此房屋的所有权原为案外人鼎盛志城房地产开发公司所有，相继由香榭丽公司、百联公司管理交由被告肇州县忆时代影城承租进行连续租赁经营。2017年9月28日，为解决大楼经营信访问题，经肇州县县长办公会确定由县政府出部分垫资，由和合置业有限公司进行管理。和合置业有限公司由夏永华个人出资注册经营，现夏永华又注册了肇州县和合燕来企业管理服务有限公司，和合置业有限公司的权利义务均由和合燕来企业管理服务有限公司行使。2017年12月28日，和合燕来企业管理服务有限公司与被告忆时代影城签订了和合购物广场铺位租赁合同，使用期限为一年，自2017年11月1日至2018年10月30日，租金为每平方米0.9元，物业管理费每平方米每天0.27元，年租金和管理费为30万元，被告影城按约交纳了租金和管理费。2019年1月22日，双方再次签订了该合同，租期为一年，自2018年11月1日至2019年10月31日，租金为每平方米0.9元，物业管理费每平方米每天0.04元。年租金和管理费为30万元。影城按约交纳了租金和管理费。被告影城诉讼中陈述，所缴纳的资金和管理费因有一年物业管理服务不好，经和合公司同意少交了部分。另查明，黑龙江省大庆市中级人民法院（2017）黑06民终1847号民事判决书的上诉人中国建设银行股份有限公司大庆分行与被上诉人衣春光、黑龙江鼎盛志城房地产开发有限公司的借款合同纠纷、房屋买卖合同纠纷二审民事判决已于2017年9月6日生效；黑龙江省肇州县人民法院（2018）黑0621民初186号民事判决已于2018年12月3日生效。该两判决生效时间即为原告获得诉争房屋所有权时间。本院认为，公民的财产所有权、使用权受法律保护。本案原告剧鹏飞对诉争的被告肇州县忆时代影城房屋在肇州县人民法院（2018）黑0621民初186号民事判决书于2018年12月3日生效后、大庆市中级人民法院（2017）黑06民终1847号民事判决书于2017年9月6日生效后，原告即对该房屋享有所有权；第三人和合燕来管理服务公司对该房屋不具有所有权，其获得管理该房屋的管理权只是依据肇州县人民政府为解决商场不能正常营业信访问题和和合置业管理有限公司与黑龙江盛世百联商业管理有限公司商场转让合同取得，而政府授权的是其对商场进行正常运行的特定事务管理，而非对该房屋进行所有权和出租权的管理。因为肇州县人民政府对被告忆时代影城房屋也不具有所有权和出租权；被告肇州县忆时代影城对诉争的房屋也不具有所有权，其获得该房屋的使用权时是先后从香榭丽公司、盛世百联公司、和合置业公司以承赁交费的方式取得，最后取得该房屋的租赁权是从和合燕来企业管理服务有限公司与被告忆时代影城签订的和合购物广场铺位租赁合同方式取得，该合同将于2019年10月31日届满，现合同期限尚未届满，并且忆时代影城从香榭丽、百联公司承租该房屋的合同届满期限为2024年10月30日止，因此原告要求忆时代影城现在迁出此房不符合法律规定，不予支持；和合燕来公司在管理该商场时，已改变了原盛世百联公司与被告忆时代影城的租赁合同主体关系，也改变了租期和租金。和合燕来公司管理商场时对该房屋不具有所有权和使用权，但其与忆时代影城签订了房屋租赁合同，收取该房屋的租金，而原告获得该房屋所有权后，该房屋的租金应归原告剧鹏飞所有。和合燕来企业管理服务公司在管理该商业整体大楼时，付出了劳务，收取了业主们的管理费，原告剧鹏飞作为忆时代影城房屋所有权人，应给付和合燕来公司管理该房屋劳务费。现因和合燕企业管理服务公司企业法定代表人和企业账目被公安机关处于特别管理审查期间，因此对该房屋的过去租赁费应给付原告多少问题应另行诉讼解决；被告与第三人和合燕来企业管理服务公司的房屋租赁合同将于2019年10月31日到期，合同到期后，第三人和合燕企业管理服务公司和被告忆时代影城有共同将此房交回原告义务，原告在对此房屋出租经营行时，应考虑现承租人与香榭丽、盛世百联公司原租期届满日2024年10月30日止的情况，忆时代影城在同等承租条件下对该房屋有优先承租权问题，优先承租给承租人。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，判决如下：一、第三人肇州县和合燕来企业管理服务有限公司、被告肇州县忆时代影城在2019年10月31日合同期满后，将诉争的忆时代影城房屋交付给房屋所有权人原告剧鹏飞；二、原告剧鹏飞将该房出租时，被告肇州县忆时代影城在同等条件下，有优先承租权。案件受理费4001.67元，由原告剧鹏飞负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  曲春兴二〇一九年十月一日书记员  刘 楠