安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初8576号 原告：郑俊芳，女，1974年5月22日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人:王芳，安徽银佳律师事务所律师。 被告：芜湖瑞兴置业有限责任公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区方村街道，统一社会信用代码91340221799826718T。 法定代表人：嵇兴祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冷翠，安徽吉和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛兵，男，该公司员工。 原告郑俊芳诉被告芜湖瑞兴置业有限责任公司（以下简称瑞兴置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，被告瑞兴置业公司向本院提出管辖权异议，本院依法裁定驳回被告瑞兴置业公司对本院管辖本案的异议。被告不服，上诉于芜湖市中级人民法院，芜湖市中级人民法院于2019年8月26日作出（2019）皖02民辖终159号民事裁定书，维持本院裁定。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑俊芳的委托诉讼代理人王芳，被告瑞兴置业公司的委托诉讼代理人冷翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑俊芳向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告退还原告购房款本金56829元。2、依法判令被告支付利息139631.7元（自2016年11月1日计算至2019年7月1日止，实际利息计算至全部付清之日止）。3、依法判令被告支付违约金77048.7元。4、依法判令原告对被告九里香溪Ａ区1号楼301室房屋拍卖、变卖的价款在上述债权范围内享有优先受偿权。事实和理由：2015年1月22日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于芜湖市镜湖区，后经双方协商一致，解除了该买卖合同，并达成退房协议。根据退房协议约定：被告退还原告已付的购房款总计256829元，分两次退还，分别于2016年11月底前退还10万元，2016年春节前退还156829元，并约定该款从11月开始计息，月利率2%，如被告违约，需承担按退款总额为基数计算30%的违约金。同时，被告将其所有的九里香溪Ａ区1、4、5、8、9号楼中的任何一套住宅，为其债务提供担保。然而，被告并没有按照协议的约定向原告退还购房款，直至起诉之日，被告仍欠5万余元房款未退还，同时也未按合同约定支付利息，对此，被告应当承担相应违约责任。被告的违约行为给原告造成损失，原告只能诸诉法院，请求法院依法公正裁决。 被告瑞兴置业公司辩称，1、对于原告诉请未归还的购房款金额，我公司无异议。2、对于原告主张的利息，我公司不予认可，根据退款协议，双方当时的真实意思表示是按未退还的金额计算利息。从2016年11月本协议签订之后，虽然被告未按协议第二条的约定进行了退款，但事后经双方进行协商，原告同意被告分六次退款，之后被告分五次退还给原告20万元。退还最后一次款项的时候，是原告没有提供还款的银行账户至被告无法退款，因此利息应以56829元为基数计算。3、本案争议不应当是房屋买卖合同纠纷，应当按民间借贷的相关司法解释进行处理。4、案涉房屋未办理抵押权登记，原告依法不享有优先受偿权。原告的第三、四项诉讼请求没有法律依据，请依法驳回。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年10月31日签订退房协议一份载明：“乙方（原告郑俊芳）于2015年1月22日与甲方（被告）被告芜湖瑞鑫置业公司签订了《商品房买卖合同》，以现金形式购买了甲方出售的位于芜湖市镜湖区住房一套，面积为77.08平方米，现经双方友好协商，达成如下协议：一、甲方现与乙方协议解除双方签订的上述《商品房买卖合同》，甲方全额退还乙方应付房款，乙方无需承担任何责任。二、经双方核算后，确定已付房款总额为贰拾伍万陆仟捌佰贰拾玖元整（小写：￥256829）；该房款甲方分两次退还，分别为：2016年11月底前，退还房款100000元，2016年春节前退还房款156829元（或双方协商拿一套九里香溪Ａ区1＃、4＃、5＃、8＃、9＃楼中任一等值商品房）。三、甲方答应承担上述款项从11月开始计息，月息2%。四、如甲方未按上述任何一期退还购房款，乙方有权要求甲方按房款总额的30%支付违约金。五、甲方愿意提供其位于芜湖市镜湖区（具体位置乙方自由选择）为应全额退还的乙方购房款提供抵押担保，并负有及时办理抵押登记的义务。六，未尽事宜，双方友好协商解决，协商不成，任何一方可向不动产所在地法院起诉。七、其本合同一式两份，双方签字盖章生效。”原、被告均在退房协议上签名和盖章。后被告并未按照协议履行退款，经原告多次催要，被告分别于2018年2月13日还款4万元，2018年9月14日还款1万元，2019年2月2日还款5万元，2019年5月20日还款5万元，2019年6月21日还款5万元。 上述事实，有身份证、营业执照、退房协议、银行电子回单及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告就案涉房屋购房款的退还，达成书面协议，该协议系双方真实意思表示，协议内容公平合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。被告瑞兴置业公司未按照协议约定及时退还购房款，已构成违约，被告应按照协议约定退还购房款56829元。关于原告主张139631.7元（暂计算至2019年7月1日）及至全部购房款付清之日止的利息，原告说明该利息，系自2016年11月1日开始，以未偿还的购房款为本金，被告分五次偿还的部分已从本金中分别扣除，按照合同约定的月利率2%分段计算而来，经本院审核，原告主张的利息金额，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告要求按总购房款256829元的30%计算77048.7元违约金的主张，本案已支持原告按年利率24%主张被告逾期还款期间的利息损失，且已超出总购房款的30%，因此原告主张的逾期利息和违约金同时适用的实际金额过高，应予调整，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告对九里香溪A区1号楼301室房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的主张，经查明，双方并未办理案涉房屋的抵押权登记，原告的该项主张于法无据，本院不予支持。关于被告瑞兴置业公司提出被告逾期还款系经征得原告同意，故违约利息应以尚未退还的56829元购房款为基数予以计算的辩解意见，因被告无证明可以证明在其逾期还款后，原告明确表示放弃对已退还的购房款不再主张利息损失的证据，根据双方合同约定的意思表示，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告芜湖瑞兴置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还还原告郑俊芳购房款56829元，利息139631.7元，并支付自2019年7月2日起至实际清偿之日止的利息（以56829元为本金，按月利率2%计算）； 二、驳回原告郑俊芳其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2738元，由原告郑俊芳负担771元，被告芜湖瑞兴置业有限责任公司负担1967元（诉讼费原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将诉讼费给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  何俊 二〇一九年十月二十九日 书记员  王华 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。