河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1003民初3566号原告：许昌鑫海物业管理有限公司，住所地许昌市东城区天宝盛世花园北门门楼**。法定代表人：韩帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王斌，该公司员工。委托诉讼代理人：马清锋，河南森鼎律师事务所律师。被告：周建斌，男，1965年3月15日生，汉族，住许昌市魏都区，现住许昌市魏都区。原告许昌鑫海物业管理有限公司（以下简称鑫海物业公司）与被告周建斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫海物业公司委托诉讼代理人王斌、马清锋，被告周建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫海物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年11月1日至2019年10月31日的物业管理费2487元，生活垃圾处置费84元，共计2571元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月31日，被告周建斌物业费已到期，无故不缴纳2018年11月1日至2019年10月31日的物业管理费和生活垃圾处置费，根据原、被告双方签订的物业管理服务协议的规定，被告购买的天宝盛世花园1号楼1单元1504室房屋面积138.18㎡，物业费1.50元/月/㎡，生活垃圾处置费每月每户7元。鉴于被告的违约行为给原告造成损失，应当由被告承担违约责任。截至目前，被告仍然没有支付物业管理费、生活垃圾处置费。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告周建斌辩称，被告于2015年购买了天宝盛世花园1号楼1504室，并缴纳了2018年11月之前的物业费，原、被告于2017年8月14日签订了前期物业管理服务协议。2018年11月份，原告通知被告缴纳11月份之后的物业费，但当时小区物业服务管理存在很多问题，未达到管理服务约定的目标，比如小区内公共环境卫生差，绿化草地无人养护导致杂草丛生，单元门禁系统处于瘫痪状态，且直至目前没有配置门禁卡，楼道监控及电梯内监控至今没有完善导致存在安全隐患，生活垃圾、建筑垃圾不能及时清运，消防设施不完善、负一楼电缆线胡乱拉扯，存在严重的消防安全隐患，小区内至今未设置电动车充电停车棚，原告也从未公示过物业费用。原告服务不到位、管理混乱，被告及小区其他业主曾多次与原告进行沟通和交涉，并联名向其递交整改函，要求原告在一个月内对存在的问题进行整改，并告知原告在整改完毕之前，业主暂缓缴纳物业费，但原告直至今日仍未整改。综上所述，被告不缴纳物业费原因在于原告违反物业管理服务协议，未按照约定履行其义务且拒不整改，如原告认真履行义务，对存在的问题整改到位，被告会按照约定及时足额缴纳物业费。请求法院依法判令原告先履行前期物业管理服务协议约定的内容和义务，对存在的问题整改到位，并由原告承担诉讼费。原告鑫海物业公司为支持自己的主张，向本院提供如下证据：1、鑫海物业服务合同（业主档案）一份，证明被告周建斌住天宝盛世花园1号楼1单元1504室，建筑面积为138.18㎡；根据服务合同之规定，被告向原告缴纳物业管理费、公用水电费、生活垃圾处置费、电梯维修费等费用，物业管理费用每年缴纳一次，到期前一月履行下期缴纳义务，住宅物业管理服务费1.50元/月/㎡，每月每户生活垃圾处置费7元；2、物业费缴费通知单一份，证明被告的物业费于2018年10月31日已到期，原告于2019年2月21日已经将物业费缴费通知单贴在被告门上，并明确告知被告应该缴纳2018年11月1日至2019年10月31日的物业管理费及生活垃圾处置费；3、商品住宅质量保证书、说明书一份，证明绿化是由园区绿化施工方来维护，自交付之日起两年后才交付物业进行管理，监控系统和单元门门禁系统均由置业公司安装完毕后交付至物业公司进行管理，但现在一直处于施工未完善期间，原告现在仅是临时管理，没有接手管理；4、照片影印件一组，证明原告对本案所涉小区进行日常物业管理服务。被告周建斌为支持自己的主张，向本院提供如下证据：1、照片影印件一组共25张，证明原告提供的物业服务未达标准，公共设施未配备到位；2、小区业主联名向原告发出的整改函复印件一份，证明业主就小区物业服务不达标，曾向原告联名发出整改函要求其限期整改，在未整改完之前，暂缓缴纳物业费。对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原、被告对对方提供的证据真实性均无异议，本院对上述证据本身予以确认并在卷佐证。综合上述证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：被告周建斌系天宝盛世花园小区1号楼1单元1504室房屋业主，其房屋建筑面积为138.18㎡。2017年8月14日，原告鑫海物业公司与被告周建斌签订《前期物业管理服务协议》，该协议对原、被告的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、各种费用的收取、违约责任等内容进行了明确约定，其中约定物业费收费标准为住宅按建筑面积1.50元/月/㎡，生活垃圾处置费7元/户/月，业主和物业使用人应在签订合同时交纳首期物业管理服务费，到期前一月履行下期交纳义务，物业管理服务费每年交纳一次，该缴费用的三个月内交付。被告周建斌自2018年11月1日起未缴纳物业管理服务费、生活垃圾处置费，原告经催要无果，诉至本院。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯并按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方若不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告鑫海物业公司对被告周建斌居住的天宝盛世花园小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，接受了服务即应当按照合同约定向原告支付物业管理服务费、生活垃圾处置费等费用，其在原告催告的合理期限内仍未交纳，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”，故原告要求被告交纳物业管理服务费、垃圾处置费，依法有据，本院予以支持。关于被告提出的原告未按照物业服务协议约定提供物业服务的主张，本院多次前往本案所涉小区走访，原告在车辆停放、公共设施的维修、养护及环境卫生等方面确实存在瑕疵，但基于该小区基础设施建设仍未结束且物业服务合同具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，本院认为，服务质量不易量化，该部分瑕疵不能成为免除或降低物业费的理由，不足以作为被告拒交物业费的抗辩依据，故对被告的该意见，本院不予采纳。原告的服务具有公共性、连续性，收取物业管理服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，在其他小区业主按时缴纳物业费的情况下，个别业主拒交费用的行为，不仅损害了原告的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理，最后利益受损仍是业主自身，同时，原告作为物业公司亦应当尽心尽责履行物业服务义务，不断提升物业服务品质，才能赢得业主的理解与认同，其对于服务过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时予以整改，努力为业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。根据原告请求及上述物业管理服务费等费用的收取标准，经本院核算，被告周建斌应向原告鑫海物业公司交纳的费用的项目和数额为：物业管理服务费2487元（1.50元/月/㎡×138.18㎡×12个月=2487.24元，原告仅主张2487元，系其自由处分自己的民事权利，本院对此予以尊重）、垃圾处置费84元（7元/户/月×12个月），以上共计2571元。综上所述，被告周建斌应当支付原告鑫海物业公司物业管理服务费、垃圾处置费共计2571元。在今后的物业服务合同履行过程中，原、被告均应严格按照约定履行自己的义务，原告作为物业服务企业，应积极听取业主意见、吸取合理建议，不断提高物业服务质量、提高物业服务水平；被告作为业主，也应合理行使业主权利，不应消极拒交物业服务管理费用，被告可协同小区其他业主积极成立业主委员会，对原告的物业服务进行监督。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告周建斌于本判决生效后七日内一次性支付原告许昌鑫海物业管理有限公司物业服务管理费和生活垃圾处置费共计2571元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告周建斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  温旭二〇一九年十月八日书记员  李宁履行告知书履行义务人：对于生效的法律文书，你方应当在生效法律文书规定的期限内自动履行义务。对于案件的执行款，你方可有以下履行方式：直接向当事人履行；2、将案件执行款转至许昌市建安区人民法院执行款专户，户名：许昌市建安区人民法院执行款专户，账户：100370418240010003003322，开户行：邮储银行许昌市建安区镜水路支行。注：履行义务人通过第二种方法履行义务时，应当注明当事人姓名、案件号、承办人、案由等详细内容，若履行义务人未注明上述信息，致使法院财务部门无法核实具体案件情况时，将依规退回款项，由于款项被退回造成的法律后果（迟延履行、强制执行）由履行义务人自行承担。