安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖07民初62号原告：枞阳县巨力环保科技有限公司，住所地安徽省铜陵市枞阳汽车零部件工业园。法定代表人：金兆华，该公司执行董事。诉讼代表人：安徽景旺律师事务所，系该公司管理人。委托诉讼代理人：闫浩，安徽景旺律师事务所律师。被告：左学建，男，汉族，1976年5月21日出生，住安徽省铜陵市枞阳县。第三人：周著立，男，汉族，1971年8月24日出生，住安徽省枞阳县。原告枞阳县巨力环保科技有限公司（以下简称巨力公司）诉被告左学建、第三人周著立房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年6月24日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。巨力公司的法定代表人金兆华、委托诉讼代理人闫浩，被告左学建到庭参加诉讼，第三人周著立经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巨力公司向本院提出诉讼请求：1.确认巨力公司与左学建于2015年6月21日签订的《租房协议》已于2018年11月19日解除；2.判令左学建立即腾让房屋（包括约1000平方一号钢构厂房、办公楼三楼南侧四间、办公楼南侧厨房三间、厂区西侧围墙边约660平方晒场阳光棚），交付给巨力公司；3.判令左学建支付巨力公司租金及占有使用费271439元（自2015年6月21日起算，年租金68000元，每日租金或占有使用费按186.30元计算，计至2018年11月19日共1247日，租金为232316元；自2018年11月20日起算占有使用费暂计至2019年6月18日共210日，占有使用费暂计39123元，主张至腾让上述房屋，将上述房屋交付给巨力公司之日止）；4.本案诉讼费用由左学建负担。事实与理由：巨力公司于2015年6月21日与左学建签订《场地租赁协议》，左学建实际租赁巨力公司约1000平方一号钢构厂房、办公楼三楼南侧四间、办公楼南侧厨房三间、厂区西侧围墙边约660平方晒场阳光棚，用于生物质燃料生产加工，合同约定租赁期限自2015年6月21日起至2020年6月20日止，年租金68000元。2018年11月19日，铜陵市中级人民法院受理了巨力公司破产清算申请，并于2018年12月11日指定安徽景旺律师事务所为巨力公司的管理人。因在受理破产后两个月内，管理人未通知左学建决定继续履行或者解除，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，巨力公司与左学建签订的合同已解除，左学建有腾让、交付房屋的义务，但左学建至今未将房屋、土地腾让、交付给巨力公司，且至今未支付租金和占有使用费。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，周著立作为巨力公司的股东，与本案有利害关系，特列为第三人。综上，请求支持巨力公司的诉讼请求。左学建答辩称：2015年6月21日合同还包括之前公司里钱荒民、吴叶等人，当时约定租金是68000元，公司后来解散了，变更由我一个人继续承租。现在我的租赁范围是西边围场的阳光大棚、南边我自己做的厨房三间，租金为15000元，我2018年之前的租金都交给周著立的，只有2019年的租金还没有交。对巨力公司起诉意见不认可。周著立未出庭陈述意见。巨力公司提供证据有：1.巨力公司的营业执照、左学建身份证，证明巨力公司和左学建身份情况；2.《租房协议》，证明巨力公司与左学建合同情况；3.谈话笔录，证明巨力公司、左学建厂房租赁合同签订、履行情况；4.（2018）皖07破申7号民事裁定书、（2018）皖07破6号决定书，证明本院于2018年11月19日受理了巨力公司破产清算申请；5.巨力公司名称变更登记信息、巨力公司的土地证、房产证，证明巨力公司为出租不动产的产权人。左学建的质证意见为：对于证据1--5的真实性均无异议，但证据5中，阳光棚和厨房都是其自己所盖。左学建提供证据有：阳光棚预算表、厨房和两间宿舍房预算表，系其与施工师傅计算的施工成本，上面注有师傅的身份证号码，证明阳光棚和厨房等系其自己所建，若判决解除合同，这个钱需要补偿给左学建。巨力公司对于该证据真实性不认可，表示公司实际控制人周著立未到庭，该材料只是预算表，没有写清实际花费。只有经过周著立签字确认，经管理人审核才可以。如果有债权需要申报，可以向管理人提出。对于以上双方证据，本院的认证意见为：关于巨力公司证据1--5的真实性，因双方当事人均认可，本院予以确认；关于左学建提供的两份预算表，因只系其单方计算，巨力公司亦不认可，本院对其真实性无法确认。案件审理过程中，周著立在巨力公司管理人陪同下，到法院陈述，左学建在周著立处从2017年开始，按每年15000元租赁阳光大棚（约24×24共576平方米）及南面三间厨房。关于每年租金15000元及租赁面积，左学建表示认可，但认为南面三间厨房是其自己所盖。关于租金支付情况，周著立表示左学建系从2018年6月向后开始欠付租金，截止2019年6月，左学建欠付租金15000元，之前无欠付租金。对此，左学建表示认可。对于以上周著立陈述内容，管理人表示不清楚，由法院依法认定。依据各方当事人陈述及其提供的证据等，本院查明事实如下：巨力公司于2015年6月21日与左学建、钱荒民等签订《租房协议》，合同约定巨力公司出租850平方米厂房、围墙边660平方米晒场、三楼西边一半等，租赁期限自2015年6月21日起至2020年6月20日止等内容。后自2017年年初开始，由左学建实际租赁巨力公司办公楼南侧厨房三间、厂区西侧围墙边阳光大棚，双方约定年租金15000元。截止2019年6月底，左学建已欠付租金15000元。2018年11月19日，本院裁定受理巨力公司破产清算申请，并于2018年12月11日指定安徽景旺律师事务所为巨力公司管理人。在受理破产后两个月内，管理人未通知左学建决定继续履行或者解除双方《租房协议》。另查，2015年2月10日，安徽军翼环保科技有限公司（简称军翼环保公司）经工商变更登记为巨力公司；法定代表人由周著立，变更为金兆华。庭审中，巨力公司管理人认可周著立为公司实际控制人。本院认为，本案争议的焦点是1.案涉租赁合同应否解除；2.左学建是否需腾让巨力公司诉求房屋；3.左学建拖欠的租金和占有使用费如何认定。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。现本院于2018年11月19日裁定受理巨力公司破产清算申请，并于2018年12月11日指定安徽景旺律师事务所担任巨力公司管理人。巨力公司管理人在破产申请受理之日起两个月内未通知左学建继续履行《租房协议》，双方租赁合同关系应当视为解除，巨力公司管理人该项诉讼请求，依法有据，应予支持。因周著立系巨力公司的股东及实际控制人，其行为和意思表示实际代表公司。同时，现双方认可原合同已从2017年开始，变更租赁范围为厂区西侧阳光大棚及南面三间厨房。故在合同解除之后，左学建应立即搬离其相应租赁场地，并交还给出租人巨力公司。关于左学建主张自己在承租场地上建造三间厨房，并要求巨力公司在解除合同后对其补偿的辩解，因与本案房屋租赁合同纠纷案件并非同一法律关系，左学建可另案提起诉讼处理，故其该项辩称，本院不予采纳。关于左学建欠付的租金和占有使用费问题，根据周著立与左学建一致认可事实，左学建系从2018年6月向后开始欠付租金，截止2019年6月底，左学建应支付欠付租金15000元；从2019年7月1日，按年租金15000元，每日租金或占有使用费按41.10元计算，左学建应当支付租金或占有使用费至上述房屋实际交还巨力公司之日止。综上，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，判决如下：一、原告枞阳县巨力环保科技有限公司与被告左学建之间《租房协议》于2019年1月19日解除；二、被告左学建于本判决生效之日起三十日内搬出原告枞阳县巨力环保科技有限公司场地；三、被告左学建于本判决生效之日起三十日内一次性给付原告枞阳县巨力环保科技有限公司租金15000元；并从2019年7月1日起，按年15000元（每日租金或占有使用费41.10元）计算，支付占有使用费至上述房屋实际交还巨力公司之日止；四、驳回原告枞阳县巨力环保科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5371元，由原告枞阳县巨力环保科技有限公司负担5196元，被告左学建负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长  黄冬松审 判 员  张庄女人民陪审员  汪海晖二〇一九年十月二十九日书 记 员  汪 颖附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。