苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初5819号原告：金学联，男，1962年3月5日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：冯永堂，苏州市姑苏区胥江法律服务所工作者。委托诉讼代理人：卢开霖，苏州市姑苏区胥江法律服务所工作者。原告：陆海燕，女，1961年11月12日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：冯永堂，苏州市姑苏区胥江法律服务所工作者。委托诉讼代理人：卢开霖，苏州市姑苏区胥江法律服务所工作者。被告：苏州市好旺商务管理有限公司，住所地江苏省吴江松陵镇永康路商业街**楼**。法定代表人：王小东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邵海新，江苏和合合律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱惠娟，江苏和合合律师事务所律师。原告金学联、陆海燕与被告苏州市好旺商务管理有限公司（以下简称“好旺公司”）委托经营合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告金学联及金学联、陆海燕的共同委托诉讼代理人冯永堂，被告好旺公司的委托诉讼代理人邵海新、朱惠娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金学联、陆海燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方就案涉房屋(×××房屋)签订委托经营管理合同；2、判令被告承担案涉房屋租赁期满后恢复原状责任；3、判令被告返还原告“隐匿”的租金、超收物业费及相应的保证金(暂计算至2020年6月9日，计250756.37元，主张至被告已收“隐匿”租金与物业费全部返还原告之日止)；4、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告撤回了第2项诉讼请求；将第3项诉讼请求变更为判令被告返还原告“隐匿”的租金、相应的保证金(自2017年12月28日起暂计算至2020年6月9日，计203010.81元，主张至被告已收“隐匿”租金全部返还原告之日止)。事实与理由：原告方购得×××房屋(权证：苏房权证姑苏字第**)，后于2011年5月与被告签订“苏州新天地商铺委托经营管理合同”。被告将案涉房屋分别出租给承租人项昱(租赁合同编号SZXTD-061，依据租赁合同租金及物业费被告已收至2020年6月9日)被告作为受托人，应当忠勤于受托事务。但被告并未履行该义务。1、被告未履行告知义务。被告从未主动告知原告案涉房屋的租赁情况(包括承租人情况、租金水平、租期、租金缴纳情况等等)，更未主动向原告提供过案涉房屋的租赁合同及结算情况。2、对于房屋结构性破坏，被告从未告知原告方亦未征得原告方的同意。案涉房屋在出租过程中，被告对房屋外立面、内部结构(包括隔断、楼梯、消防设施等)等的变更从未告知原告更未征得原告方的同意，造成了原告房屋结构性破坏，且被告并未与承租人约定恢复原状交房。3、被告代扣但未缴原告应缴租金税收。根据委托协议约定被告代扣代缴租金税收，但被告超出税收规定代扣却没有代原告方缴纳租金税收。4、被告变相侵占原告利益。被告将案涉房屋与相邻房屋出租给承租人时，通过虚增出租房屋的产证面积之和的方式拉低了租金单价，后被告按照拉低后的单价标准与原告进行结算。另在前期物业协议中约定案涉房屋物业费标准为5.72元每月每平方，在没有合法手续的情况下，被告竟将物业费标准擅自提高至15元每月每平方。被告通过以上两种商业欺诈的手段将案涉房屋的出租收益拆解，变相侵占了原告的利益。5、逾期支付租金。被告未按委托经营合同及时支付原告租金，原告通过多次交涉，被告方才仅仅支付了原告部分租金。原告认为，被告未尽到其作为受托人的基本义务，且阻碍了委托经营的目的的实现，涉嫌商业欺诈，侵犯了原告的利益。原告对被告已经完全失去信任，故而原告方要求解除双方的委托经营关系、要求被告对房屋在租赁期满后恢复原状、返还“隐匿”租金和超收物业费。原告其他权益将另行主张。为维护合法权益，原告提请法院查明事实，判如所请。被告好旺公司辩称：1、委托经营管理合同合法有效，应依法受法律保护，无法定或约定解除合同的情形，且双方约定合同履行期限内双方不得解除或终止委托关系，案涉合同原、被告应继续履行。2、被告不存在隐匿原告应得租金行为，被告已足额支付原告应得的租金，原告向被告主张无事实及法律依据，若存在超面积计取费用，被告认为该费用的收益权不归原告享有，即使需退还，应退还权利所有人，原告无权主张。关于保证金：合同尚在履行过程中，退还条件没有成就，即使退还，也应向承租人退还。综上，被告请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明：原告金学联、陆海燕系坐落于苏州市房屋的所有人。2011年5月，金学联（甲方、委托人）与好旺公司（乙方、受托人）签订《苏州新天地商铺委托经营管理合同》一份，约定：1、甲方系×××商铺的产权人，建筑面积为87.92平米。甲方委托乙方统一经营该商铺。2、甲方委托乙方独家对外招商经营。委托经营期限为10年，时间为2012年12月28日至2022年12月27日。在委托经营期限内，双方不得解除、终止委托关系。经营期限届满后，在同等条件下乙方有优先续约的权利。3、甲方不可撤销的赋予乙方全权办理房屋交接手续以及以乙方的名义出租该商铺，并授予乙方在委托期限内对该商铺享有占有、使用和收益的所有权利，甲方确认乙方享有上述权利。根据本条约定，乙方除有权以自己名义直接与承租商户签订租赁合同获取收益外，在委托经营期间或者租赁合同的履行过程中，因第三方的侵权或者承租商户违反租赁合同等情形，乙方还有权以自己的名义或者甲方的名义向承租商户或侵权人提起诉讼。3、乙方有权根据其对该物业业种的定位和对该物业的整体业态规划，自主决定该商铺的经营业种、业态，为实现委托目的，甲方委托乙方根据经营者需要对该商铺进行必要的改造、装饰装修、增设附属设施，拆除该商铺隔断等；乙方接受委托，组织施工所发生的费用由乙方承担。4、为保障市场的兴旺，甲方同意将所购商铺自2012年12月28日起两年的使用权无偿提供给乙方进行统一招商和经营管理。委托期内，从2012年12月28日起算第三年至第五年，乙方同意向甲方提前一年支付约定收益，即乙方须在2013年12月27日前支付2014年12月28日到2015年12月27日的约定收益，合计人民币320859元。在2014年12月27日前支付2015年12月28日至2016年12月27日的约定收益，合计人民币320859元，在2015年12月27日前支付2016年12月28日至2017年12月27日的约定收益，合计人民币320859元。租金税费由甲方承担。在委托期内，从2012年12月28日起算第六年至第十年，甲方双方按实际租金收益9:1分成，商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%作为委托佣金归乙方所有。双方在每个经营年度满后一个月内进行上一年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成了比例各自承担。5、甲方委托乙方代为办理相关税费的缴纳和手续。乙方可在甲方的相关收益当中直接扣除相关税费，在代为办理完毕后提交甲方相关税费的缴纳凭证。6、乙方有在甲方需要时提供承租商户经营情况的义务。乙方有在本合同有效期间不受甲方干涉，在委托管理权限范围内独立处理各项事务的权利。7、甲方擅自解除、终止委托关系，使乙方经营权、收益权丧失，乙方有权要求甲方继续履行，甲方无法继续履行的，鉴于乙方前期产生了一定的收入，甲方同意承担相当于本合同第三年度经营收益3倍的违约金。乙方无故未按约支付甲方约定收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或者甲方解除合同止。2016年12月5日，好旺公司（甲方）与项昱（乙方）签订编号为SZXTD-061号《新天地广场租赁合同》一份，约定：1、甲方同意将新天地商业广场中×××及其它公区商铺出租给乙方使用。该房屋确认的营业租赁面积为一层269平米、二层269平米，双方同意不因实际测量面积或权证登记面积的变化等而调整计租面积。租赁期限为2016年12月10日至2021年12月9日。2、租金标准：一楼269平米，租金价格为2.2元／㎡／天，每年租金为216007元；二楼269平米，租金价格为1.8元／㎡／天，每年租金为176733元，合计5年租金为1914607.5元。3、乙方应当于合同签订后房屋交付前7个工作日向甲方支付81597元作为履约保证金。乙方应在合同签订后房屋交付前向甲方支付2000元作为质量保证金。2019年5月10日，好旺公司（甲方）与吴天闻（乙方）签订编号为SZXTD-109号《新天地广场租赁合同》一份，约定：1、甲方同意将新天地商业广场中×××号商铺出租给乙方使用。该房屋确认的营业租赁面积为一层166.63平米、二层166.63平米，双方同意不因实际测量面积或权证登记面积的变化等而调整计租面积。租赁期限为2019年5月10日至2022年12月27日。2、租金标准：免租装修期为2019年5月10日至2019年7月9日，共2个月。免租装修期内，乙方无需承担租金。一楼166.63平米，2019年5月10日至2021年5月9日，租金价格为2.2元／㎡／天，2021年5月10日至2022年5月9日，租金价格为2.31元／㎡／天，2022年5月10日至2022年12月27日，租金价格为2.31元／㎡／天；二楼166.63平米，2019年5月10日至2021年5月9日，租金价格为1.81元／㎡／天，2021年5月10日至2022年5月9日，租金价格为1.90元／㎡／天，2022年5月10日至2022年12月27日，租金价格为1.90元／㎡／天，合计租金为865200元。3、乙方应当于合同签订后房屋交付前7个工作日向甲方支付50646元作为履约保证金。乙方应在合同签订后房屋交付前向甲方支付2000元作为质量保证金。2019年1月28日，好旺公司向金学联发送《联系函》一份，内容为：您位于苏州市姑苏区×××商铺委托我司统一经营管理。现按照我司与你方的合同约定，应于2019年支付您2017年12月28日至2018年12月17日租金。现请您确认委托合同中约定的收款账号及户名并将回函、身份证正反面、银行卡复印于一张纸上回寄我司。我司将于2019年2月20日统一支付租金。此后，金学联向好旺公司进行了回函，确认了收款账户信息。2019年2月22日，好旺公司向原告支付租金44443.71元.2019年2月26日，好旺公司向原告支付滞纳金181元。另查明，2016年12月29日，好旺公司向项昱开具了金额分别为100000元、92740元、100000元、100000元的江苏增值税普通发票；于2018年6月6日开具了金额为98185元的发票；于2019年4月17日开具了金额为100000元、40000元的发票。上述发票税率均为5%。再查明，案涉×××号商铺合计产权面积为333.26平米。其中，×××号商铺产权面积为87.92平米，×××号商铺产权面积为157.42平米，×××号商铺产权面积为87.92平米。庭审中，原、被告一致确认2017年12月27日前的租金收益已支付完毕，2017年12月28日至2018年12月27日期间的原告商铺产权证记载面积所对应的租金收益已支付。以上事实，由房屋产权证信息、苏州新天地商铺委托经营管理合同、新天地广场租赁合同、联系函、回函、付款凭证、江苏增值税普通发票及本院庭审笔录等予以证明。本院认为，原、被告签订的商铺委托经营管理合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合同依法成立且有效。根据合同约定，原告就其所有的商铺委托被告进行经营管理，被告将取得的收益按比例支付原告，双方间形成了委托经营合同关系。根据委托合同的有关法律规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，虽然租赁合同的计租面积确实比实际产权面积多，但不影响被告应履行将全部租金收益按委托合同约定转付给被告的义务。且根据被告与实际出租人签订的租赁合同约定，双方均同意不因实际测量面积或权证登记面积的变化等而调整计租面积。可见，实际承租人对于所租赁的商铺的面积情况是清楚的。退一步讲，即使今后确定需要退还实际承租人，原告也已当庭明确愿意返还。因此，被告作为受托人以应将多收的租金返还给实际承租人来拒绝返还原告没有事实与法律依据，本院不予支持。关于返还租金的期间，本院认为，2017年12月28日至2018年12月27日期间的租金收益支付条件已成就，被告应当予以支付。之后的租金收益因未达付款条件，故本院对原告主张的该部分收益不予支持。关于原告认为被告的行为构成根本违约阻碍了原告经营目的的实现并以法定解除权要求解除原、被告间的委托经营合同的诉讼请求。本院认为，原告将其所有的商铺交与被告经营管理，其主要目的就是获得收益，而被告已将租金收益支付了原告。至于被告比约定日期晚了一段时间支付租金，该行为应系瑕疵履行，无法构成根本违约。而且被告举证其系因为统计各产权人的收款账户等信息，具有一定的客观原因。另一方面，被告也向各产权人支付了逾期付款的滞纳金，各产权人接收后并不持异议。至于原告认为“被告隐匿租金”，本院认为，对于原告来说，其将商铺交由被告经营管理，本就应以产权证上的面积来收取租金收益；但因被告与实际承租人的租赁合同中约定了多出的计租面积，故基于委托合同的性质以及双方委托经营合同有关按实际收益按比例支付租金收益的约定，被告应当将该部分收益返还给原告。即原告已通过督促被告履行的方式解决了该方面的问题。关于原告所称的“房屋结构性破坏”。本院认为，双方签订的委托经营合同已明确约定被告有权根据物业业种的定位和物业的整体规划自主决定该商铺的经营业种及业态，并有权对商铺进行必要的改造、装饰装修、增设附属设施、拆除商铺隔断等。可见，被告对原告的商铺进行一定的改造和拆除并不违反双方的合同约定。此外，从商业体实际运营情况来看，为获得最大收益，本身就需要对各个商铺进行统一的规划和改造、拆除，因此，原告的该点理由本院难以支持。关于原告认为被告代扣但未缴租金税收的观点。本院认为，原、被告间的委托经营合同明确约定原告委托被告代为办理相关税费的缴纳与手续，并有权从租金收益中直接扣除相关税费。因此，被告代扣税费的行为属于履行合同约定条款的行为，且原告并无证据证明被告未缴税费，相反，被告已举证了其向实际承租人开具增值税发票的相关证据。综上，原告以被告行为构成根本违约导致其经营目的无法实现进而以法定解除权要求解除双方间的委托经营合同缺乏相应的事实依据。本院根据原、被告的举证情况，结合双方间合同的履行情况、原、被告合同权益与实际承租人权益都应平等保护以及维护社会稳定、保障市场经济健康发展等方面出发，在本案中目前对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持，进而原告要求被告返还实际承租人支付的相关保证金的诉讼请求亦缺乏相应的事实与法律依据，本院同样不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告苏州市好旺商务管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告金学联、陆海燕款项34282.81元。二、驳回原告金学联、陆海燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5061元，由原告金学联、陆海燕负担4404元，被告苏州市好旺商务管理有限公司负担657元，并于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告金学联、陆海燕。原告预交的诉讼费用，本院不再予以退还。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李 成人民陪审员  庄秉荪人民陪审员  飞 英二〇一九年十月三十一日书 记 员  于子洋