广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16590号上诉人（原审原告）：陈越，委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁媛，广东华商律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：蔡晓波，委托诉讼代理人：肖斐斐，广东海涵律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人：阳天凯，执行董事。上诉人陈越因与被上诉人蔡晓波、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华地产”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初18185号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈越上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并改判蔡晓波支付陈越迟延履行违约金（以合同总价款1750万元为基数按每日万分之四计算，自2018年7月22日起计算至实际交房之日止，暂计5万元）；2.判决蔡晓波承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院事实部分错误。1、一审法院遗漏合同约定的房地产交付标准这个重要的事实。买卖双方签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《深圳市二手房买卖合同》的第十一条中均约定了房地产交付标准：1、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；2、交付该房地产钥匙。该事实是认定蔡晓波构成延迟交付房产的重要事实。在没有查明上述事实的基础上进行认定，对于陈越而言是不公平的。蔡晓波采用撬锁的方式搬走应属于陈越的家具，导致双方没有办法进行验收，和中介公司一起办理交房手续也就无从谈起。因蔡晓波故意破坏门锁，双方没有过交钥匙的过程。2、一审法院遗漏因蔡晓波的房屋被查封导致过户时间延迟的事实。2018年4月4日，陈越取得贷款承诺函，蔡晓波红本在手，已经具备过户条件，因蔡晓波的房产在2018年6月14日前处于查封状态，无法在中介公司系统生成《深圳市二手房买卖合同》，无法办理递件过户手续。陈越没有追究蔡晓波支付合同价20%的违约责任，而是等待蔡晓波解除查封继续履行合同。而蔡晓波在后续的履行过程中继续违反合同的约定，擅自搬走涉案房屋内的家私电器并毁坏房间设施，严重违反诚实信用原则。3、一审法院遗漏蔡晓波在其提交的证据中承认未按照合同约定的附带家私交房构成延迟交房的事实。2018年8月8日，蔡晓波跟案外人何某某签订《补充协议》，约定“买卖双方成交的标的某花园A座2单元2803，已于2018年7月18日银行放尾款达到了交房条件，现因卖方未按照合同家私清单约定的附带家私交房给买方，卖方收到房款时人在国外并知会买方于2018年7月31日回深圳后交房，现买卖双方协商同意卖方搬走的家私赔偿人民币壹拾伍万元整（150000元）给买方，该款项卖方在签署本协议3日内转账到买方指定的银行账号，并结清2018年8月1日前的房屋历史水电管理费，买方收到款后不得再追究卖方延迟交房的违约责任，双方无异议。”2018年11月5日陈越提交补充证据材料中证据4《业主和中介的微信聊天记录》显示：蔡晓波擅自搬走家私电器并回复不同意送家私家电，中介回复“合同家私清单有约定成交金额包含家私家电和内部装修情况，都有双方本人签字…其实你应该在沟通后搬走，门锁也坏了门开着买家觉得没有经过沟通就搬空买家心里不舒服也是正常，再就是合同签订当天你说红木家私5万美金价值…”。蔡晓波以“夫人不同意”为借口在未经陈越同意的情况下撬锁，搬空涉案房屋的家私家电，故意不按约定交房。4、一审法院认定“陈越提交的邮件查询单显示，该邮件已投递并签收，系由同事代收。蔡晓波表示未收到该律师函，其所留地址为住宅，不能为同事签收”该事实认定错误。2018年8月6日，陈越委托广东华商律师事务所向蔡晓波和跟单中介寄出《律师函》，寄给蔡晓波住宅的EMS邮单单号为1XX9，投递状态为“【自提柜】已签收，签收人凭取货码签收”；寄给跟单中介的EMS邮单单号为1XX9，投递状态为同事代收。蔡晓波在8月7日收到律师函以后，才在2018年8月8日和案外人何某某签订的《补充协议》。二、一审法院适用法律错误。在陈越起诉状、蔡晓波举证的《补充协议》及本案世华地产在一审提交的答辩状中，各方诉讼参与人均认可蔡晓波存在逾期交房事实的情况下，一审法院认为蔡晓波已经履行交付房屋的主要义务，陈越的诉讼请求没有事实和法律依据，驳回陈越的诉讼请求，属于法律适用错误。1、根据《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《深圳市二手房买卖合同》第十一条房地产交付的约定，蔡晓波应按照合同约定的交付标准履行主要交房义务，包括对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收、办理水、电、气交接手续和交付钥匙。蔡晓波擅自搬走涉案房屋内的家私电器并毁坏房间设施，无法达到合同约定的交付条件，无法正常办理房屋交付手续。陈越不能接受不符合合同约定交房标准的房产；如果接受，则很可能会被法院认定双方以实际行动，变更了合同的交房条件。2、蔡晓波在2018年8月8日签订的《补充协议》中，确认未按照合同约定的交付标准履行主要交房义务，构成延迟交房。3、世华地产一审提交的答辩状中明确，“陈越、蔡晓波就涉案房产家私电器交付事宜未达成一致，至今未完成房产交付，经三方协商无果，诉至法院。”三、一审判决遗漏有利于陈越的世华地产开庭答辩意见，存在程序瑕疵。一审法院对世华地产提出双方就涉案房产家私电器交付事宜未达成一致未完成房产交付答辩意见，不但不予采纳，还在判决书中故意隐瞒这一有利于陈越的事实。世华地产在一审答辩状中明确，世华地产认为因蔡晓波未达到合同约定完成该房屋的交付，双方没有完成交付手续，世华地产仍监管着交房保证金。一审法院故意忽略世华地产的答辩意见，在一审判决中没有就世华地产处留存的交房保证金20000元作出妥善安排，没有达到案结事了的目的。正是因为双方没有办理过交房手续，这才导致交房保证金20000元至今还在中介处留存，而一审一旦认定了该事实，其在说理部分认为的蔡晓波让中介通知陈越已经实际交房的说法，在逻辑上根本就不成立。基于此，一审干脆就世华地产的答辩意见，避而不谈，造成世华地产没有出庭或虽然出庭但是没有发表意见的假象。蔡晓波辩称，蔡晓波认为一审判决正确，希望予以维持。且不管本诉还是反诉，蔡晓波提交的都是同一套证据，所以一审法院对补充协议的认定是合法有效的，况且补充协议的签订人是何某某，是陈越的母亲，也是该份房屋买卖合同一开始买方签订人，因此双方就该问题已经达成了一致意见，陈越还另外发起诉讼，请求谋取不当利益，是非常不诚信的。希望法院予以驳回。而所谓的家具其实是蔡晓波妻子结婚时娘家送的二手家私，本身并没有什么市场价值，只是因为蔡晓波的妻子认为如果将家私送人给娘家人知道，会认为蔡晓波不尊重娘家人，所以才同意签订了补充协议，给予一定的补偿。但如果说陈越真的想要这套家具，蔡晓波也可以配合一审判决进行执行交付。陈越向一审法院起诉请求：1.蔡晓波返还房间内原有的价值30万元人民币的家私电器（详见家私电器清单）；2.蔡晓波支付陈越延迟履行违约金273000元，暂计至2018年8月30日（违约金以合同价款1750万元为基数按每日万分之四计算，自2018年7月22日起计算至实际交房之日止）；3.蔡晓波承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：涉诉房屋位于××花园，房地产证号**，登记日期为2010年1月2日，所有权人为蔡晓波。2018年1月22日，案外人何某某与蔡晓波及居间方深圳市世华房地产投资顾问有限公司签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（以下简称），约定：何某某为买方，蔡晓波为卖方，卖方将涉诉房屋以1750万元的价格出售给买方，买方须于2018年3月22日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款440万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户，并须于该日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款；买方若逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行；卖方应于收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼尾款）3日内将该房地产交付买方，若卖方未按约交房，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行；买方需付税费包含房地产交易服务费等费用；及其他条款。同日，买卖双方及本案陈越一起签署《买方主体变更确认书》，约定买方由案外人何某某变更为本案陈越。陈越、蔡晓波于同日签署《家私电器清单》作为上述合同的附件，其中第二行“温馨提示”栏注明“请如实填写所有附送物品，未列于清单内容的，对方有权不予认可”。“物品名称”一栏列有：红木家私一套（沙发包括红木沙发加茶几共八件套，另有餐桌、柜、床）、厨房固定橱柜（德意品牌）一套、中央空调（大金品牌）一套、主人房定做红木床和床垫一套、客房的床和床垫。世华地产亦提交了包含上述内容的《家私电器清单》为证，且落款处有陈越和蔡晓波签名，同时备注“餐桌+836凳子从居间方和买方共同拍照确认”、“家私不包括音响和个人物品”。蔡晓波确认世华地产提交的《家私电器清单》系由其签署。2018年1月22日，买方支付定金50万元；2018年1月24日，买方另支付定金40万元。蔡晓波均出具收据予以确认。陈越、蔡晓波随后至中国XX银行股份有限公司深圳xx支行办理了首期款监管手续。2018年3月19日，该行加盖公章出具交易资金到账回单，确认陈越已将440万元存入各方指定的监管账户。2018年4月4日，中国XX银行股份有限公司深圳市分行向陈越出具《二手楼购房贷款承诺书》，承诺向贷款申请人即陈越发放期限为30年、金额为1220万元的购房贷款，该款项将发放至申请人指定的蔡晓波的账户。2018年6月15日，陈越、蔡晓波签署《深圳市二手房买卖合同》（以下简称），其中第八条约定，买方须于2018年5月30日前将除定金、交房保证金之外的房款840.0552万元支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户；第九条约定，若卖方逾期付款（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行；第十条约定，房地产交易服务费等费用由买方承担。2018年6月22日，陈越通过中国XX银行监管账户向蔡晓波转账支付托管的首期款440万元，蔡晓波确认收到。2018年7月18日，中国XX银行股份有限公司深圳市分行向陈越指定的蔡晓波账户发放上述贷款1220万元。在此前2018年6月22日，蔡晓波已将涉案房产变更登记至陈越名下。2018年8月6日，陈越委托广东华商律师事务所律师周争锋向蔡晓波在《地址确认书》中所留地址寄出《律师函》，主张陈越已经付清全部房款，达到了合同约定的交房条件，但蔡晓波擅自搬走房间内的家私电器并破坏房间内的设施，达不到合同约定的交付条件，致使房产无法办理正常交付，因此要求蔡晓波须于收函5日内与陈越律师或中介取得联系，将房产设施恢复至双方约定交房的状态，并办理房产交付事宜。陈越提交的邮件查询单显示，该邮件已投递并签收，系由同事代收。蔡晓波表示未收到该律师函，其所留地址为住宅，不可能由同事签收。关于买卖双方第一次于2018年1月22日签署的《预售及居间合同》以及第二次于2018年6月15日签署的《二手房买卖合同》，各方意见如下：陈越主张第二次签署的《二手房买卖合同》是作为网签用途的合同，只是为了履行中介版本合同的程序，并非双方真实意思表示，买卖双方的权利义务包括买方付款时间应按照2018年1月22日签署的《预售及居间合同》予以确定，并且该份合同并未明确约定尾款支付时间。世华地产表示，按照交易惯例，第二次签署的《二手房买卖合同》仅仅是为了办理递件过户手续使用，是按照国土局的版本填写，由买卖双方签署，买卖双方实际是以第一次签署的有居间方签署的《预售及居间合同》为准。蔡晓波则表示，关于合同价款的条款应以第一次签署的《预售及居间合同》为准，其余有冲突的则以第二次签署的《二手房买卖合同》为准，第二份合同价款之所以约定得比较低，完全是为了照顾买方缴纳税费方面的利益，不能因此而损害蔡晓波的利益。另查，蔡晓波于2018年7月29日从涉案房屋搬走部分家私，包括沙发、床、电视、音响、餐桌各一套，洗衣机一台，及杂物一批。涉案房屋所在管理处开具了《物品放行条》。再查，蔡晓波庭后提交了一份《补充协议》，主张双方曾在世华地产的组织下另签该协议，约定将蔡晓波搬走的家私作价15万元由蔡晓波赔偿给陈越。该协议落款处有卖方蔡晓波及“买方代理人”何某某签字，落款日期为2018年8月8日。陈越则表示其从未授权何某某签署该份《补充协议》，对其真实性不予认可。本院要求世华地产对《补充协议》发表质证意见，世华地产未作回复。蔡晓波同时提交了转账记录等，显示其已经履行该份《补充协议》，经由本人及他人已向陈越转账支付15万元。一审法院认为，陈越、蔡晓波双方于2018年1月22日签署的《预售及居间合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应本着诚实信用原则履行合同。双方于2018年6月15日签署的《二手房买卖合同》仅是为了办理网签手续所签，其内容与此前签署的《预售及居间合同》若有冲突，应以在先签署的《预售及居间合同》的约定为准。陈越支付购房款的时间未超过《预售及居间合同》的规定，并未构成逾期支付。关于蔡晓波是否构成延迟交付房产。本院认为，蔡晓波作为房屋出售方，其所负房屋买卖合同项下的主要义务为将房产变更登记至买方名下，并将房产交给买方使用。根据上述查明的事实，蔡晓波在收齐全部购房款（2018年7月18日）之前即已将涉案房产产权变更登记至陈越名下（2018年6月22日），已提前将其主合同义务之一履行完毕，足可证明其积极履约；根据陈越提交的证据，蔡晓波于2018年7月29日将涉案房屋门锁撬开并搬走家私，同时通知了中介告知陈越收房，此时陈越已可实际控制并使用该房产，应视为蔡晓波至迟已于2018年7月29日履行了交付房屋之主要义务（实际交房日期根据现有证据则无法明确）。因该日期距离陈越主张的2018年7月22日的交房日期仅相隔数天，鉴于蔡晓波提前二十天左右履行了过户登记之主要义务，基于公平原则，本院认定陈越关于蔡晓波构成延迟交房并要求支付违约金的主张缺乏依据，不予采纳。但陈越、蔡晓波双方签署的《家私电器清单》已经明确约定蔡晓波应将清单上的家私包含在出售房产范围内予以附带赠送。该约定合法有效，其内容构成《预售及居间合同》的附随义务，蔡晓波应依约履行。蔡晓波此后未经陈越同意，擅自将家私电器搬走拒不搬回，已违反该项附随义务，应承担相应的违约责任。现陈越诉请蔡晓波承担返还家私电器之责任，有事实和法律依据，本院予以支持。但蔡晓波延迟交付所赠家私，并不构成陈越主张的延迟交付房产，双方合同也并未约定延迟交付家私应支付违约金，陈越亦未举证证明其存在相应损失，且蔡晓波已提前积极履行了将房产变更登记至陈越名下及将房产交由陈越使用之主要义务，故陈越就延迟交付家私事项要求蔡晓波支付延迟交付房屋违约金的主张，依据不足，本院不予支持。另外，因涉案房产已经变更登记至陈越名下，蔡晓波也已缴清了应付的水电等费用，陈越可自行办理水电、物业缴交费用的变更，陈越认为蔡晓波未配合办理构成延迟交房，无事实和法律依据，不能成立。关于《补充协议》。因该份协议并非由蔡晓波本人签署，蔡晓波拒绝追认何某某“代签”之效力，陈越亦未提交其他证据佐证何某某有权作为买方代理人签字，故无法认定陈越、蔡晓波双方就搬走的家私进行折价补偿事宜达成了一致意见。蔡晓波仍应按《家私电器清单》的约定将搬走家私交付给陈越，但陈越须将蔡晓波已支付的15万元予以退还。一审法院判决：一、蔡晓波于本判决生效之日起十日内将《家私电器清单》中所列家具搬回××花园；二、驳回陈越的其他诉讼请求。本诉一审案件受理费9530元，由陈越负担4765元，由蔡晓波负担4765元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈越、蔡晓波签订的《二手房预约买卖及居间服务合同》有效，当事人应当严格履行。本案二审争议焦点，蔡晓波是否承担支付迟延履行违约金的责任。合同约定，卖方应当在收到全部房款3日内即2018年7月21日前履行交付房产义务。陈越提交的中介方与蔡晓波的微信聊天记录、蔡晓波提交的其与案外人何某某签订的《补充协议》内容、以及蔡晓波支付物业管理相关费用的收据等证据相互印证，可以证明蔡晓波委托居间方于2018年7月30日才通知陈越交付房产，显然存在逾期交房的违约行为。至于蔡晓波提前二十天左右完成过户登记，并不构成其逾期履行的抗辩理由，原审认定蔡晓波无须支付2018年7月22日至2018年7月30日期间的逾期交房违约金，理由欠充分。至于陈越在收到居间方通知后，以蔡晓波未按照《家私电器清单》内容交付家具为由拒绝接受房产，本院认为，蔡晓波未经陈越同意擅自将屋内家私及电器搬走并拒不搬回，违反双方房屋买卖合同之附随义务。根据清单列举内容及陈越提交的照片显示，涉及客厅红木家具、床及床垫等居住所必需物品，蔡晓波拒不履行交付义务，必然影响所购房屋正常居住使用，蔡晓波应当赔偿相应的损失，一审判决蔡晓波无须承担任何逾期违约责任，有失公允，本院予以纠正。另一方面，陈越在知晓蔡晓波的违约行为后，应当另行购置家具并及时收房以减少损失，但其将房屋长期空置导致损失持续增加，陈越就增加损失部分自行承担责任。综上，并鉴于一审期间蔡晓波明确主张对违约金数额予以调低，本院结合蔡晓波违约行为的性质、过错程度，参照《二手房预约买卖及居间服务合同》关于迟延交房违约责任的约定，酌情按照逾期20日计算蔡晓波应当支付的逾期交付违约金，计14万元（1750万元×0.0004/日×20日）。综上所述，陈越的上诉请求部分成立，该部分本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初18185号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初18185号民事判决第二项；三、蔡晓波于本判决生效之日起十日内向陈越支付违约金人民币140000元；四、驳回陈越的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币9530元，由上诉人陈越负担2097元，被上诉人蔡晓波负担7433元，被上诉人蔡晓波应在本判决生效之日起十日内迳付上诉人陈越7433元；二审案件受理费人民币5395元，由上诉人陈越负担2374元，被上诉人蔡晓波负担3021元，被上诉人蔡晓波应在本判决生效之日起十日内迳付上诉人陈越3021元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一九年十月二十五日书记员 刘尹琳(兼)附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。