安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终2063号上诉人（原审原告）：安庆杭派物业管理有限公司，住所地安徽省安庆市华中东路**。法定代表人：甘露，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹贵方，安徽邹贵方律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨爱华，女，1963年7月29日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市迎江区，经常居住地安徽省安庆市。委托诉讼代理人：张楷（系杨爱华之子）,男，住安徽省安庆市。上诉人安庆杭派物业管理有限公司（以下简称杭派物业公司）因与上诉人杨爱华物业服务合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2018）皖0802民初1318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人安庆杭派物业管理有限公司的委托诉讼代理人邹贵方、上诉人杨爱华的委托诉讼代理人张楷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杭派物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持杭派物业公司一审诉讼请求。事实和理由：一、杨爱华自2015年1月至2017年12月接受了杭派物业公司提供的物业服务，但未缴纳物业费。杭派物业公司的五星级物业服务等级及收费标准经过安庆市住建委、物价局等主管部门的认证，杨爱华应按照服务合同的约定及主管部门确定的标准缴纳物业费，一审法院将杨爱华应缴纳的物业费酌减30%于法无据。二、杨爱华欠费行为构成违约，应缴纳违约金。杨爱华辩称，一、关于扣除30%的物业费，根据物业服务合同，杨爱华缴纳物业费是根据杭派物业公司的服务水平缴纳的，因杭派物业公司没有按照物业服务合同的约定提供物业服务，所以杨爱华只应承担物业费用的30%。二、关于违约金，本案杭派物业公司违约在先，所以杨爱华无需缴纳违约金。杨爱华上诉请求：撤销一审判决，改判杨爱华在不超过30%的范围内缴纳物业费或将本案发回重审；一、二审诉讼费由杭派物业公司承担。事实和理由：一、杭派物业公司未通过法定程序主张物业费，其请求应予以驳回。本案中，杭派物业公司没有提供证据证明其通过直接送达等方式向杨爱华催缴了物业费，杨爱华没有收到杭派物业公司主张的其于2018年6月9日邮寄的催缴通知单，且杭派物业公司一审提交的催缴通知单上的时间和邮寄时间相差至少几个月，无法确定邮寄时间。二、杭派物业公司没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，其物业费应当减少收取。从杭派物业公司2015年接手杭派物业以来，其没有按照《前期物业服务协议》的约定提供垃圾清运、24小时门岗值班和巡逻、外墙维修等基本服务，不应收取管理费，一审法院判决酌减30%的物业费不合理，杭派物业公司只应在物业费30%的范围内收取。三、杭派物业公司的部分请求超过了诉讼时效。杭派物业公司诉求的是2015年1月至2017年12月期间的物业费，根据法律规定本案的诉讼时效为三年，本案一审立案时间为2018年7月4日，即2015年的物业费诉求超过了诉讼时效，杭派物业公司应举证证明其履行了催缴义务，但至一审开庭前，杨爱华未收到任何催缴的材料，故杭派物业公司主张的2015年的物业费不应支持。杭派物业公司辩称，一、杭派物业公司与杨爱华签订物业服务合同后，杨爱华作为成年人，其享受了相应的物业服务，就应主动履行缴纳物业费的义务，杭派物业公司已经多次向杨爱华催缴其所欠物业费，催缴方式为物业公司上门催缴、在小区内粘贴催费通知以及通过EMS快递催费通知，因此杨爱华的第一点上诉请求不能成立。二、杭派物业公司并非2015年接手杭派物业，从2014年1月4日双方签订《前期物业服务协议》后服务主体一直没有变更，杨爱华刚入住的时候已经缴纳了物业费，双方对缴纳服务费的标准及违约责任均经过合同约定，并且物业公司的服务等级以及收费标准经过有权机关的依法核定，2017年11月杭派物业公司仍然被评为五星级服务标准，物业公司提供的服务是否符合标准已经有相应的主管机关的认定而并非业主个人凭主观判断来认定。三、《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，同一债务分期履行的，自最后一期履行届满之日起计算，本案中双方签订的物业服务合同明确约定了服务费是按年支付，并且物业公司多次催缴，杨爱华欠缴物业费的行为持续至一审起诉之日，所以杭派物业公司的诉求没有超过诉讼时效。综上，请求驳回杨爱华的上诉请求。杭派物业公司向一审法院起诉请求：一、判令杨爱华支付物业服务费5923元和违约金2448元；二、由杨爱华承担本案诉讼费。一审法院认定事实：杨爱华系安庆杭派?滟澜香堤小区4栋204室业主。2012年1月18日，安庆国顺山城房地产开发有限责任公司与杭派物业公司签订《前期物业服务合同》，约定安庆国顺山城房地产开发有限责任公司选聘杭派物业公司对杭派·滟澜香堤提供前期物业管理服务事宜。2014年1月4日，杭派物业公司与杨爱华签订《前期物业服务协议》，双方对其中物业服务的主要内容约定如下：第二条：一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；二、房屋共用设施设备的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、供热线路、供气线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场、车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；三、环境卫生。l、公共场所的清洁卫生、垃圾收集、清运；2、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运；3、装修垃圾的有偿清运；四、公共秩序。（一）内容，1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；2、24小时门岗值班；3、24小时巡逻等等；（二）责任因甲方原因，未能履行本协议的约定，导致业主、使用人的人身、财产受到损害的，依法承担相应的法律责任；五、交通秩序与车辆停放。（一）内容，1、车辆有序导入和安全放行服务；2、合理设置车辆出入行驶警示标志等等；六、房屋装饰装修管理。见《房屋装饰装修管理规定》和《房屋装饰装修协议》；第三条：物业服务质量等等；二、设备运行：1、严格执行操作规程，定期巡回检查、维修、保养，做好运行记录，确保运行正常无事故隐患。2、若发生停水、停电、停气、停止供暖等情况，在接到相关部门通知后按规定时间提前告知业主。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：1、公共设备运行正常；2、排水、排污管道畅通；3、共用部位、共用设施设备满足正常的使用功能，不随便改变用途；4、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率98%；5、维修养护制度齐全，工作标准及岗位职责执行良好，并在公共场所明示。四、环境卫生：1、小区公共场所、公共绿地、公共沟渠、主次干道、房屋共用部位整洁、干净，无卫生死角。生活垃圾袋装化，垃圾清运及时等等；五、绿化等等；2、造型绿化轮廓清晰，杂草清除及时；六、交通秩序与车辆停放等等；七、保安：1、24小时巡逻；2、24小时岗位值班制度；确保公共秩序良好；八、消防：1、消防设施设备达标；2、消防通道设备管理到位；九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修；小修：不超过24小时；急修：随叫随到；第四条：物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：一、乙方开始交纳费用时间：开发商通知业主集中交房入伙之日起计收物业服务费；二、纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买卖人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳。已售出因业主原因暂未入住的，物业服务费用由业主全额交纳。三、物业服务费按建筑面积每月每平方米收取：标准为：高层和花园洋房0.78元／平方米·月、商业用房3.00元／平方米·月。【电梯费、2次供水（公共能耗费）】，高层每月另收0.50元／平方米；花园洋房每月另收0.40元／平方米（先预收费，后按实际用量测算据实分摊，多退少补）等；六、物业服务费用标准按物价局最终核定的标准调整；七、物业服务费交纳时间：在小区业主与开发商办理交房时，业主预交一年物业服务费，以后每半年的前十天交纳该半年的物业服务费。十一、违约责任：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任：三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起交纳违约金（违约金每天按照所欠费用总额的3‰计算）。双方签订合同后，杨爱华交纳物业费至2014年底，自2015年起至今未再交纳物业费。杭派物业公司于2018年6月9日向杨爱华邮寄催缴物业费通知单，杨爱华至今尚未缴纳。杨爱华认为杭派物业公司提供的物业服务根本达不到五星级收费标准，却按照五星级标准收费，服务不达标。经庭审查明，杭派物业公司在物业服务过程中，确实存在服务不完善之处，如小区内值班岗位在一个阶段里有无人值守的情况，住房楼道里墙壁剥脱现象，在公共服务区有垃圾滞留现象等。杭派物业公司为加强小区的物业管理，曾在小区道路上采取安装拦路虎等措施，也引起包括杨爱华在内的小区业主不满，双方曾为此发生过多次纠纷，以致引发多次报警。杨爱华自住房屋因漏水未得到妥善解决，与杭派物业公司亦发生较大矛盾。另查明，杭派物业公司系资质等级为三级的物业服务企业。2014年5月12日，市物价局发布《关于杭派?滟澜香堤小区前期物业服务收费标准的函复》，同意杭派物业公司五星级服务。2017年11月，经安庆市住房和城乡建设委员会批准，确认杭派物业公司在杭派·滟澜香堤小区物业服务等级为五星级。2018年5月16日，安庆国顺山城房地产开发有限责任公司破产清算组决定解除与杭派物业公司的前期物业服务合同。一审法院认为，杭派物业公司与杨爱华签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照协议的约定履行自己的义务。杭派物业公司作为物业服务机构，应当按照协议的内容提供相应的物业服务。在杭派物业公司的物业服务过程当中，杭派物业公司虽然提供了一系列物业服务，但也确实存在管理瑕疵，如存在公共服务区域垃圾未及时清理、公共楼道墙体剥落未处理等问题，因管理措施不当而与业主的矛盾并不断激化。然杨爱华作为物业服务管理对象，缴纳物业费是其基本义务。如业主不按时缴纳物业费，也会造成物业服务企业资金周转不当，服务质量下滑的恶性循环。故杨爱华以杭派物业公司物业服务存在瑕疵而拒交物业费，确有不妥，也缺乏法律依据。综合考虑杭派物业公司、杨爱华双方在履行前期物业服务协议过程中均存在违约的情形，一审法院对杭派物业公司主张的物业费酌减30%，并对其主张的违约金不予支持。物业费金额因杨爱华对杭派物业公司诉求的三年物业费金额5923元未提出异议，故一审法院判令杨爱华向杭派物业公司支付物业费4146.10元（5923元×70%）。对于杨爱华提出房屋漏水质量问题、广告费用问题，杨爱华如认为杭派物业公司侵害了其权益，可另行主张。关于诉讼时效问题。杨爱华抗辩杭派物业公司部分诉求可能超过诉讼时效，但杨爱华提交的证据无法达到其证明目的，一审法院对杨爱华的抗辩意见不予采信。案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、杨爱华于判决生效后十日内向安庆杭派物业管理有限公司给付物业服务费4146.10元；二、驳回安庆杭派物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由杨爱华负担（安庆杭派物业管理有限公司已预缴，杨爱华于判决生效后十日内向一审法院缴纳）。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《前期物业服务协议》对双方均具有约束力，双方均应按照约定履行自己的义务，即杭派物业公司依约提供物业服务，杨爱华依约支付物业费。物业费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，长期欠缴物业费会影响小区和物业公司的正常运转，亦对其他按时交纳物业费的业主造成不公平的后果。同时，物业服务质量对小区业主的正常生活及生活质量产生影响。本案中，杨爱华未按约定支付2015年1月1日至2017年12月31日的物业费，杭派物业公司亦未按约定提供物业服务，物业服务存在小区内值班岗位在一个阶段内无人值守、住房楼道内墙壁剥脱、公共服务区垃圾滞留等瑕疵。我国合同法第一百一十一条规定,质量不符约定的,受损害方可以要求对方减少报酬。据此，一审法院从双方均具有违约行为以及物业服务质量、欠缴物业费可能导致的恶性循环等方面考虑酌减30%的物业费并未予支持杭派物业公司违约金的诉求并无不妥。杨爱华上诉主张杭派物业公司未通过法定程序主张物业费及主张物业费超过诉讼时效，但根据杭派物业公司提交的2016年8月1日、2017年5月28日的催缴物业费通知单以及2018年6月9日邮寄催缴物业费通知单的快递单号及快递妥投的查询信息可看出其于杨爱华欠缴物业费期间多次向杨爱华书面催缴物业费，且因物业服务合同具有公共服务性和强制继续履行的特点，因此除物业服务单位明显怠于行使追索物业费权利的，应认定物业服务单位在服务期间在持续主张权利，且根据杭派物业公司提供的催缴物业费通知单上的时间计算，杭派物业公司于2016年8月1日向杨爱华主张了权利，诉讼时效中断，故杭派物业公司的起诉未超过诉讼时效。杨爱华仅凭口头否认不足以推翻杭派物业公司提供的证据，故本院对杨爱华的上诉请求不予支持。综上所述，安庆杭派物业管理有限公司、杨爱华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由安庆杭派物业管理有限公司负担25元，杨爱华负担25元。本判决为终审判决。审判长  诸冬林审判员  刘梦灵审判员  金 京二〇一九年十月十六日法官助理王岳霞书记员朱彤附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。