四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019)川1322民初2274号 原告：李樱梅，女，生于1975年10月29日，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：周成，四川品贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚彬，四川品贤律师事务所律师。 被告：营山县中能置业有限公司，住所地营山县朗池镇北门桥街********。 法定代表人：蹇波，公司总经理。 委托诉讼代理人：郝朝浪，四川明炬（南充）律师事务所律师。 第三人：易勇，男，生于1969年4月22日，汉族，住四川省营山县。 原告李樱梅与被告营山县中能置业有限公司、第三人易勇破产债权确认纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用普通程序，由本院副院长张翼秋担任审判长，与审判员刘苍、罗雄组成合议庭，于2019年8月13日公开开庭进行审理，原告李樱梅及其委托诉讼代理人周成、龚彬，被告的委托诉讼代理人郝朝浪，第三人易勇，到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。 原告李樱梅向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告订立的房屋买卖合同合法有效；2.如被告不能按合同约定交付房屋，请求返还购房款并赔偿现在购买与原同品质市场商品房住房的差价损失；3.诉讼费由被告负担。审理中，原告李樱梅明确第二项诉讼请求差价损失634010元，增加诉讼请求要求被告返还购房款836550元，并承担不超过已付购房款836550元一倍的损失。事实与理由：2013年11月6日，被告与第三人签订《土石方挖运施工承包合同》，约定被告将朗润国际广场项目土石方外运事项发包给第三人，完成合同约定的全部承包内容后，被告按19元每立方米的价格与第三人进行承包费的结算，双方约定将上述承包费全部直接抵作购买朗润国际开发项目房产的购房款。工程完工后，经被告确认，上述工程承包款总计19315302.5元。经原告李樱梅与被告、第三人三方约定，原告李樱梅将约定购买朗润国际二期1幢1单元5层4号面积105.04平方米房屋和1幢1单元16层4号面积105.04平方米房屋的购房款共计836550元直接交付给第三人，2016年3月15日被告向原告出具了收据，后因被告公司进入破产重整程序，破产管理人将原告的债权认定为普通债权，对原告与被告订立的房屋买卖合同效力未确认，原告遂诉至法院。 被告营山县中能置业有限公司答辩称，对被告以房屋价款抵第三人易勇工程款的事实无异议，因该房屋销售时至今未办理商品房预售许可证，也未实际修建，被告无法实际履行交房义务，且针对易勇的工程款应当是属于优先债权，但易勇将房屋转移给原告后性质发生了改变，因此管理人对原告申报的债权金额予以确认，并将其债权确认为普通债权。原告的第二个诉讼请求已经超出了其申报范围，本案是债权确认之诉，其诉讼确认的债权不能超过申报的范围。 第三人易勇答辩称，易勇承包被告开发的朗润国际广场项目的土石方工程，签订合同时双方约定以被告开发的朗润国际广场的房屋抵扣第三人的工程款，第三人把其中两套房屋即涉案房屋出卖给原告李樱梅，原告李樱梅向第三人支付了购房款，营山县中能置业有限公司向原告出具了收据，原告的陈述均是属实的。 原告李樱梅围绕诉讼请求依法提交了证据：土石方挖运施工承包合同，银行转账明细，收据两份，债权申报表，债权异议复核告知书，卓锦城、熙瑞府销售价格证明；被告营山县中能置业有限公司围绕答辩主张依法提交了证据：债权申报表，债权异议复核告知书；第三人易勇未提供证据；本院依职权调取了证据：（2018）川1322破申1号民事裁定书、决定书、成立清算组的通知。本院组织当事人进行了证据交换并对证据进行质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月6日，被告营山县中能置业有限公司与第三人易勇签订《土石方挖运施工承包合同》，约定易勇承包被告开发的营山县云凤山片区朗润国际广场项目的土石方挖运工程，承包费支付方式为全部抵作易勇购买营山县中能置业有限公司开发项目房产的购房款。 原告李樱梅分别于2013年7月26日、2014年8月7日、2015年12月28日向谭某（易勇之妻）转款50万元、40万元、30万元，合计转款120万元，用作李樱梅及张某分别购买被告营山县中能置业有限公司抵款给易勇的房屋（其中李樱梅意向购买的房屋系朗润国际广场1幢1单元5层4号房屋及1幢1单元16层4号房屋）。2016年3月15日，被告向原告李樱梅出具收据两张，载明李樱梅房号1-1-5-4房款420750元，房号1-1-16-4房款415800元，共计836550元。 2018年9月20日，营山县人民法院根据2018年9月11日杨某、王某某、陈某等人的申请，依法审查后作出（2018）川1322破申1号民事裁定书，裁定受理杨某、王某某、陈某等人对营山县中能置业有限公司的破产申请，同时，营山县人民法院立案受理（2018）川1322破2号营山县中能置业有限公司破产重整案件。2018年9月21日，营山县人民法院作出（2018）川1322破申1号决定书，指定营山县中能置业有限公司破产清算组为管理人。2018年11月，原告李樱梅向营山县中能置业有限公司管理人提交债权申报表（编号为470号），申报债权金额为本金（购房款）836550元。管理人对原告李樱梅的债权进行了核查，将原告申报的债权金额予以确认，性质为普通债权，原告李樱梅对管理人的核查意见提出异议，管理人经复核后仍然认定其性质为普通债权，原告李樱梅遂向法院提起诉讼。 审理中另查明，原告李樱梅购买的朗润国际广场1幢的房屋至今未取得商品房预售许可证，且该房屋现尚未修建。 本院认为，原告李樱梅购买被告营山县中能置业有限公司开发的朗润国际广场1幢1单元5层4号房屋及1幢1单元16层4号房屋，原告李樱梅按照约定履行了房款支付义务，被告营山县中能置业有限公司向原告出具了收据，双方建立了商品房买卖合同关系，但涉案房屋至今未办理商品房预售许可证，且未修建，被告营山县中能置业有限公司现已进入破产重整程序，无法履行房屋交付义务，且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，双方达成的商品房预售合同无效，导致合同无效的主要过错在被告，被告应当返还原告已交付的购房款并承担违约责任，但考虑到被告现已进入破产程序，涉及众多债权人利益，为使所有债权人得到公平清偿，酌定由被告从收据出具之日即2016年3月15日开始至本院裁定受理营山县中能置业有限公司破产案件之日即2018年9月20日止，按年利率4.75%计算利息。对于原告已支付的购房款，系被告应支付给第三人易勇的工程款，因被告及第三人约定工程款以房屋抵偿，原告向第三人支付了购房款后，第三人易勇将在被告处的部分工程款债权转让给原告李樱梅，被告原欲以房屋买卖形式抵消该部分债权，但现买卖合同认定无效，原告仍对被告享有该部分债权，且不应改变原债权的性质仍为工程债权，因此根据基础法律关系被告应当返还原告的购房款性质为工程债权。原告在本院裁定受理营山县中能置业有限公司破产重整案件后，依法向管理人申报了债权，管理人作出审查认定后，原告提出异议，管理人对其异议复核后，原告对复核意见仍不服，依法向本院提起诉讼，符合法律规定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十六条、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告营山县中能置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告李樱梅因购房所抵工程款836550元及资金利息，利息计算方式为：以工程款836550元为基数，从2016年3月15日开始至2018年9月20日止，按年利率4.75%计算。 二、确认原告李樱梅在第一项中应收的工程款本金属于优先债权，资金利息属于普通债权。 三、驳回原告李樱梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12166元，由被告营山县中能置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判长  张翼秋 审判员  刘 苍 审判员  罗 雄 二〇一九年十月十八日 书记员  廖 青