北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初19283号原告：徐磊，男，1981年1月25日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘彦军，北京市盈科律师事务所律师。被告：白丽，女，1983年5月16日出生，汉族，住北京市房山区。原告徐磊与被告白丽租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐磊的委托诉讼代理人刘彦军、被告白丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐磊向本院提出诉讼请求：1、判令白丽向徐磊支付逾期付款违约金3400元；2、判令白丽腾退房屋，恢复原状，向徐磊交接房屋，并判令白丽自2019年7月1日起按照每日113元的标准向徐磊支付房屋使用费直至白丽腾退并向徐磊交接房屋为止；3、判令白丽向徐磊支付拒绝返还房屋导致徐磊无法销售房屋损失10万元；4、判令白丽承担本案诉讼费。诉讼中，徐磊撤回要求白丽将房屋恢复原状的诉讼请求。事实与理由：2017年5月18日，徐磊与白丽签署了《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定徐磊将位于北京市房山区长阳镇嘉州水郡×号×层×单元×的房屋出租给白丽，租赁面积82．65平方米，租赁期限为2017年5月19日至2018年5月18日，租金2800元/月。合同签订后，双方依约履行合同。2018年5月18日，合同期满后，双方通过微信协商确定原合同续期，如一方拟终止租赁的，须提前一个月通知对方，租金由2800元/月变更为3400元/月，支付方式及其他不变。2019年5月20日，徐磊告知白丽双方租赁合同于2019年6月30日终止，白丽认可。白丽已交纳租金至2019年6月30日。2019年7月1日，徐磊通知白丽腾退房屋，白丽予以拒绝。截止起诉之日，白丽无故仍拒绝返还房屋，其违约行为给徐磊造成损害。根据合同第十四条第（四）款约定，徐磊未按照约定时间返还房屋的，应按一个月的租赁标准3400元支付违约金，白丽应及时腾退房屋，恢复原状向徐磊交接，并向徐磊按照每日113元标准支付房屋使用费，直至腾退并交接房屋为止。徐磊因白丽自2019年3月10日起拒绝配合购房意向者看房并在租赁期限届满后拒绝返还房屋导致徐磊房屋无法销售，该部分损失约为10万元。为维护徐磊合法权益，特向法院起诉。白丽辩称，不同意徐磊的诉讼请求。第一，我们双方第二年没有签订房屋租赁合同，双方关于租赁期限没有明确约定，因此不存在逾期退房问题；2、徐磊要求我按照每日113元的标准向其支付房屋使用费，实际上其已于2019年9月13日更换了电表、水表，导致现在房屋属于断水断电状态，因此房屋不具备可以租赁使用的属性，我认为每日支付113元是不合理的；3、徐磊提出因为我不配合导致房屋没有出售的情况不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、徐磊向法庭提交其与白丽之间微信聊天记录，证明2018年5月18日双方通过微信协商续期事宜，如果一方拟终止合同需提前一个月告知对方，租金由2800元/月变更为3400元/月；证明2019年5月20日徐磊通知白丽双方租赁合同已于2019年6月30日终止，白丽认可；证明2019年7月1日，徐磊通知白丽腾退房屋，白丽予以拒绝。2、徐磊向法庭提交白丽与北京链家房地产经纪有限公司工作人员之间微信聊天记录，证明白丽拒绝配合客户看房。白丽未到庭对徐磊提交的上述证据发表质证意见，视为其放弃质证权利。本院对上述两份证据的真实性予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐磊系位于房山区长阳镇嘉州水郡×号×层×单元×房屋的所有权人。2017年5月18日，徐磊（房屋出租方、甲方）与白丽（房屋承租方、乙方）经北京链家房地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，约定，徐磊将上述房屋出租给白丽居住，房屋建筑面积82．65平米；房屋租赁期自2017年5月19日至2018年5月18日；租金2800元/月，按季度支付，支付方式为押一付三；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，除应征得对方的同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还未发生的租金；乙方未按照约定时间返还房屋的，应按一个月的租金标准支付违约金。合同签订后，双方依约履行。2018年5月16日，徐磊与白丽通过微信沟通续租事宜，双方约定房租（包含车位费）3400元/月，押一付三，“如续租有变化，须提前一个月通知对方”。2019年5月20日，徐磊告知白丽一个月后需要腾房。2019年6月15日，徐磊再次告知白丽最晚6月30日腾房，白丽未提出异议。白丽已将房屋租金交纳至2019年6月30日并支付押金3400元。在租赁期间，徐磊将涉案房屋交由北京链家房地产经纪有限公司作为居间方进行出售，北京链家房地产经纪有限公司多次组织看房，白丽亦曾允诺帮助徐磊于2019年6月30日前出售涉案房屋。2019年9月13日，徐磊对涉案房屋进行了断水断电。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，徐磊与白丽签订的《北京市房屋租赁合同》及续租约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方于2018年5月18日合同到期后未续签书面合同，对续租期限未进行明确约定，应视为不定期租赁，徐磊已按照约定提前一个月告知白丽解除合同，已在合理期限之前通知白丽，且白丽当时未提出异议，本院认定双方租赁合同关系于2019年6月30日解除。合同解除后，白丽继续占有使用涉案房屋已构成违约，应承担违约责任，本院对徐磊要求白丽支付违约金的诉讼请求予以支持，违约金数额本院参考双方合同履行情况及白丽的违约行为酌情确定。双方合同关系已解除，白丽继续占有使用涉案房屋无事实及法律依据，徐磊要求白丽腾退并向其交付房屋，理由正当，证据充分，本院予以支持，其要求白丽支付占有期间的房屋使用费，亦于法有据，本院亦予以支持，其主张按照每日113元的标准支付，属合理范围，本院予以确认。关于徐磊要求白丽支付拒绝返还房屋导致其无法销售房屋造成的损失的诉讼请求，因其未提供充分证据证明，本院不予支持。白丽辩称的由于徐磊于2019年9月13日对涉案房屋断水断电，所以按每日113元标准支付占有使用费不合理，本院认为，由于白丽在合同解除后无正当理由仍未腾房，徐磊对涉案房屋断水断电属合理抗辩行为，按照每日113元标准支付占有使用费属合理范围，故对该抗辩意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告白丽于本判决生效之日起七日内给付原告徐磊违约金3400元。二、被告白丽于本判决生效之日起十日内将位于房山区长阳镇嘉州水郡×号×层×单元×房屋腾退并交付给原告徐磊。三、被告白丽按照每日113元的标准支付原告徐磊自2019年7月1日至本判决书第二项实际履行之日止的房屋占有使用费。四、驳回原告徐磊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2368元，由原告徐磊负担2290元（已交纳），由被告白丽负担78元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  付 雪人民陪审员  白荣连人民陪审员  张国明二〇一九年十月二十一日书 记 员  张晓曦