北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14658号上诉人（原审被告）：曹峥，男，1987年5月21日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，现住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：北京诚华物业管理有限公司，住所地北京市昌平区城北街道润杰经典小区物业办公楼****。法定代表人：田宝成，董事长。委托诉讼代理人：赵会忠，女，北京诚华物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：郝志会，女，北京诚华物业管理有限公司员工。上诉人曹峥因与被上诉人北京诚华物业管理有限公司（以下简称诚华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初17974号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹峥上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回诚华物业公司的诉讼请求；2.诉讼费全部由诚华物业公司承担。事实和理由：一、诚华物业公司要求我方缴纳物业费事实不清，证据不足。双方签订的物业管理合同规定每年10月31日之前缴纳物业费。2018年10月前双方未有纠纷，但由于管理不当，2018年物业公司与多个个人和部门均出现了沟通和难解决的问题。2018年11月诚华物业公司已经决定不再承接小区物业。同年12月7日，诚华物业公司张贴了公示文件，根据其内容，大多数业主的理解为其写明2018年12月7日至2019年3月7日内随时撤离，但依然要求业主缴纳物业费，但没有承诺与新物业公司进行物业费转交，在此情况业主不缴费属于正常的自我财产保护手段。另结合公示内容，不缴纳三个月的物业费即认定在三个月内不会得到任何有偿服务，物业公司也确实没有提供。公示中并未写明2018年10月至物业撤出前过渡期间不缴纳物业费会对业主产生什么影响。实际结果是，在不缴纳物业费后，我的车辆被取消进入小区权限，由于公示写明不提供有偿服务，所以我只能聘请外部维修人员完成，维修费亦是自行给付。二、混淆概念、避重就轻。多年来我一直遵照事实合同，执行合同中的付款义务，但由于诚华物业公司的不作为行为，并没有享受到优良服务，我已经提交了大量证据，一审法院仅以瑕疵定义，不符合实情。三、法律参考依据不充分，亦需根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条等规定进行公平审理。诚华物业公司违规收取12万的停车费用被处罚。诚华物业公司常年不作为，仅认定为瑕疵，不公平。希望二审法院能够参考更多法律条文及解释说明，结合实际情况审理，撤销一审判决，驳回诚华物业公司诉讼请求。诚华物业公司答辩称，同意一审判决，不同意曹峥的上诉请求。我方贴通知说从2018年的12月7日到2019年3月7日，后新老物业进行了交接，这期间没有间断任何的服务。诚华物业公司向一审法院起诉请求：1.判令曹峥给付2018年10月31日至2019年2月28日期间的物业费886元；2.本案诉讼费由曹峥负担。一审法院经审理查明：曹峥系北京市顺义区裕华路后沙峪段8号院明德家园小区2号楼×单元×室房屋业主。2014年10月28日，曹峥作为甲方与诚华物业公司作为乙方签订《物业服务合同》，约定甲方将明德家园小区2号楼×单元×室房屋（建筑面积91.24平方米）委托乙方进行物业管理服务。该合同约定，物业费收费标准为2.4元/建筑平方米/月。收费时间为每年10月31日之前一次结算。现诚华物业公司主张曹峥欠交2018年10月31日至2019年2月28日期间的物业费，加上楼道灯每年30元,4个月收费计10元，欠费金额共计886元。一审庭审中，曹峥提交《不缴纳物业费说明》、《物业服务合同》作为证据，用以证明原告未充分尽到物业管理责任。上述事实，有诚华物业公司提交的《物业服务合同及业主公约》、曹峥提交的《不缴纳物业费说明》以及一审法院质证笔录、庭审笔录等在案佐证。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。诚华物业公司与曹峥签订了书面物业服务合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应照此履行各自的合同义务。诚华物业公司实际提供了物业服务，曹峥应当按期足额缴纳物业费，故对诚华物业公司的物业费主张一审法院予以支持。诚华物业公司另外主张楼道灯收费标准为30元每年，4个月计费10元，但并未提交任何证据证明其收费的依据，故对该项主张，一审法院不予支持。根据曹峥及一审法院审理的同期案件中业主反映的问题，诚华物业公司在提供物业服务过程中，存在一定瑕疵。就诚华物业公司已经提供的服务，一审法院根据其服务质量依法酌减曹峥应当交纳的物业服务费数额。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、曹峥于判决生效之日起七日内给付北京诚华物业管理有限公司物业费八百三十二元一角；二、驳回北京诚华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，曹峥提交了公示打印件以及《不缴纳物业费说明》，其中公示打印件用于证明其不缴纳物业费是参照物业公司公示来执行的。《不缴纳物业费说明》用于证明物业服务不达标。诚华物业公司对公示打印件真实性认可，但不认可证明目的，对《不缴纳物业费说明》不认可。本院经审查认为，曹峥提交的《不缴纳物业费说明》其一审中已经提交过，本院对此不再进行认定，其提交的公示因诚华物业公司对于真实性予以确认，本院亦不持异议。但该公示内容在其一审提交的《不缴纳物业费说明》中亦有涉及，且相关意见一审时在《不缴纳物业费的说明》中亦已提出，一审法院在判决时也予以考虑，故曹峥二审提交上述证据要求减免物业费的意见本院难以采信。本院查明事实与一审查明的事实一致。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。曹峥上诉主张物业公司物业服务严重不达标，一审判决减免幅度过小，应大幅度予以减免。对于2018年10月31日之后的物业费因为诚华物业公司张贴告示，如不交纳物业费不再提供无偿服务，且实际诚华物业公司之后也未提供物业服务，故不应承担之后的物业费用。对此本院认为，物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断，全方位、多层次的动态过程性服务，由此特征使得物业服务会出现一些暂时性的问题；因此，不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题而认定物业服务存在问题，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态来确认。根据我国《物权法》、《合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。纵观本案，诚华物业公司为曹峥所在小区提供物业服务，实际履行了物业服务，并无根本违约的情形存在，故曹峥拒交物业费的抗辩意见，本院难以采纳。关于物业费用的标准双方存在书面物业服务合同，对此有明确约定，且一审法院已经认定诚华物业服务确存在瑕疵，对此予以酌减。曹峥虽然主张一审判决酌减幅度过小，判决支付的物业费与诚华物业公司实际物业服务不相符，但本院认为一审法院对于相应物业服务不达标情形均已考虑，曹峥虽不认可但并未提交充分证据予以证明，故本院对于曹峥的该项上诉理由不予采信。对于2018年10月31日至2019年2月28日期间的物业费，曹峥虽主张该期间内诚华物业公司并未履行物业服务，但并未提交充分证据予以证实，一审法院未予采信并无不当，对于上述期间的物业费用曹峥应当向诚华物业公司支付。综上，曹峥的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曹峥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇一九年十月三十日法官助理  郑 浩书 记 员  赵婷婷书 记 员  刘 爽