山东省冠县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1525民初3540号原告：崔子臣，男，1968年11月1日出生，汉族，居民，住冠县。委托诉讼代理人：李占印，冠县冠中法律服务所法律工作者。被告：聊城市金德房地产开发有限公司，住所地聊城市东昌府区古楼办事处山陕会馆北邻古运河西湖景名仕苑**商业楼。法定代表人；邓国勇，总经理。被告：雷永全，男，1977年9月18日出生，汉族，居民，住聊城市经济开发区。委托诉讼代理人：许尚俊：山东平途律师事务所律师。原告崔子臣与被告聊城市金德房地产开发有限公司（以下称金德公司）、被告雷永全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔子臣及委托诉讼代理人李占印、被告雷永全及委托诉讼代理人许尚俊到庭参加诉讼。被告金德公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、依法确认二被告于2016年2月1日签订的商品房预售合同（编号YS0023026）和合同的备案、网签等房屋买卖手续无效；2、依法判决二被告消除在冠县住房和建设局及冠县国土资源局办理的商品房预售合同（编号YS0023026）、合同的备案、网签等房屋买卖手续；3、依法判决被告金德公司协助原告办理冠县五星金桂园小区25号楼1单元1903室房屋的商品预售合同、合同备案、网签等房屋买卖手续；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年8月28日，原告购买了被告金德公司开发的冠县五星金桂园小区25号楼1单元1903室房屋，后来，被告金德公司又将该房屋出售给被告雷永全。二被告以合法形式掩盖非法目的，签订了商品房预售合同书（编号YS0023026），并在冠县住建局、冠县国土资源局办理了商品房预售合同、合同备案、网签等房屋买卖手续。2018年3月5日，冠县人民法院做出了（2017）鲁1525民初2673号民事判决书，认定雷永全对涉案房屋不享有任何权利，雷永全提起上诉，聊城市中级人民法院做出了（2018）鲁15民终1636号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二被告现拒不消除保存在冠县房屋主管部门的商品房预售合同、合同备案、网签等房屋买卖手续，致使原告无法办理涉案房屋买卖的有关手续。被告雷永全辩称：1、二被告签订的商品房买卖合同并不存在法律、法规规定的无效情形，原告请求确认二被告所签订的商品房预售合同无效的诉讼请求，于法无据；2、商品房预售备案登记是具体行政行为，原告在民事诉讼中提出确认具体行政行为无效的诉讼请求，违反了人民法院有关民事诉讼受案范围的相关规定，法院应驳回其相应起诉；3、二被告签订的商品预售合同合法有效，相关房屋买卖备案登记等手续具备合法的事实基础，原告要求被告雷永全消除相关备案登记等手续，必然侵犯被告雷永全依法取得的合法债权，其诉讼请求不应支持。综上，原告的诉讼请求没事实基础，也没法律依据，应予驳回。被告金德公司未做答辩。原告为支持自己的请求，向本院提交了以下证据：冠县人民法院（2017）鲁1525民初2673号民事判决书及聊城市中级人民法院（2018）鲁15民终1636号民事判决书各一份，证明1、二被告于2016年2月1日对涉案房屋签订了房屋预售合同书（编号YS0023026号），二被告对合同书进行了备案、网签；2、被告雷永全对涉案房屋不享受任何权利，二被告签订商品房预售合同书和办理的合同备案、网签的行为是以合法形式掩盖非法目的，侵害了原告的合法利益，应属无效，二被告应当销除。3、被告金德公司应当协助原告办理商品房预售合同书，和对合同进行备案、网签及房产证的办理。被告雷永全质证称：对两份判决书的真实性无异议，但两份判决书并不能证明原告的证明目的，只能说明被告雷永全尚未取得房屋的所有权，并不能倒推得出二被告所签署的合同存在以合法形式掩盖非法目的的结论。原告主张二被告以合法形式掩盖非法目的，应另行举证说明。被告金德公司经传票传唤无正当理由拒不到庭对上述证据质证，应视为其放弃质证权利，对证据内容无异议。被告雷永全针对辩称内容，向本院提交以下反驳证据：1、购房合同（合同号为：YS0023026号）一份，证明二被告签署的合同是双方真实意思表示，权利、义务明确并已履行了备案手续，该合同合法有效；2、被告雷永全与被告金德公司签订的地下车位使用权转让协议一份、购买车位的收据一份、购买储藏室收据一份，证明被告雷永全在购买房产的同时，一并购买了相应的储藏室和地下车位；3、被告金德公司于2017年4月7日向雷永全出具的收据6张、电卡、水卡各一张，证明2017年4月7日被告雷永全向被告金德公司交了房屋差价、维修基金、天然气开口费、暖气开口费、水费、物业费后，被告金德公司进行了交房，被告雷永全可以使用房产，被告金德公司向被告雷永全交付小区门禁卡、水卡、电卡，证明二被告签署的商品房预售合同真实、合法、有效，双方已经履行了部分合同义务；4、冠县公安局崇文派出所于2017年6月28日、7月12日出具的报警证明各一份，证明在2017年6月15日，因原告更换门锁，致使被告雷永全无法入住，被告雷永全报了警，且将电话写在涉案房屋门上，说明原告侵占房屋的事实。原告质证称：证据1、证据2、证据3、证据4不能证明被告所要证明的内容，因合同是二被告恶意串通，故意侵害原告的合法权益，用合法形式掩盖非法目的签订的，属无效合同，且已被冠县人民法院和聊城市中级人民法院否定。原告及被告雷永全所提交的以上证据内容具体、合法，且相互印证，对本案争议事实有证明效力。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2012年8月28日，原告与被告金德公司签订五星金桂园小区认购书，认购书包含以下内容：“1、在登记签署本认购书时，认购人自愿交纳认购金壹拾伍万元﹙150000元﹚，确定购买公寓楼2单元10层：房号2102和2号储藏室一个，剩余房款认购人同意在公寓楼主体封顶时一次全部付清。2、正式房屋销售合同在公寓楼主体封顶、认购人交纳完全部房款后签订。3、本认购书除享有优先选房之权益外，还可以享有以下优惠权利：……。”同日，原告向被告金德公司交了15万元认购金。后来，被告金德公司因更改建设计划，无法向崔子臣交房。2013年4月9日，被告金德公司收回2012年8月28日出具的手续，与原告重新签订一份冠县五星金桂园内部认购协议书，协议书包含以下内容：“1、甲方聊城市金德房地产开发有限公司乙方崔子臣甲方在25号楼1单元1903号给乙方提供房源一套，价格仍按原购楼价格计算，另外甲方免费赠送乙方储藏室、地下停车位各一个。2、甲方协助乙方重新办理购房协议。3、2014年底交钥匙时，乙方一次性交清剩余房款。4、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。本协议自签订之日起执行。2013年4月9日”。当日，被告金德公司重新为原告出具15万元收据一份。2013年7月28日，被告金德公司收崔子臣维修基金2913元，并为原告出具收据。2016年2月1日，被告金德公司在建设过程中，因资金紧张以上述金桂园25号楼1单元1903房及其余一些房产做抵押（无抵押登记)向雷永全借了部分款,并应被告雷永全要求，被告金德公司与被告雷永全签订商品房预售合同（已在冠县住房和城乡建设局备了案)，且向被告雷永全出具了收雷永全483191元房款的收据一份。2016年2月5日，被告金德公司针对小区内一处车位与雷永全签订使用权转让协议，于当日向被告雷永全出具收雷永全69000元车位款收据一份。2017年4月7日，被告金德公司向被告雷永全出具收雷永全10186元维修基金收据一份、收雷永全380元水电费用收据一份、收收雷永全2418元物业费用收据一份、收雷永全8167元房款差价收据一份、收雷永全3200元天然气开口费收据一份、收雷永全3380元暖气开口费收据一份，并将房门钥匙、电卡、水卡交付雷永全。原告在知晓上述情况后，即同被告金德公司交涉，后经被告金德公司同意入住涉案房屋。2017年6月15日，雷永全报警称其房屋门锁被撬，公安机关出警后对情况进行了核实，认为案情系购房纠纷，建议被告雷永全到本院提起诉讼。2017年7月12日，雷永全提起诉崔子臣、金德公司排除妨害之诉，要求崔子臣、金德公司排除妨碍，案号为（2017）鲁1525民初2673号。在（2017）鲁1525民初2673号案件诉讼中，被告金德公司表示：被告金德公司会继续筹备资金早日还清雷永全的债务，待返还债务后再解除合同备案，涉案房屋应该归崔子臣所有。本院做出一审判决：驳回雷永全诉讼请求，雷永全不服一审判决，提起上诉。2018年9月25日，聊城市中级人民法院审查后作出最终判决，维持原判，驳回上诉。二审判决生效后，被告金德公司并未与原告签署冠县五星金桂园小区25号楼1单元1903室房屋的商品预售合同，未办理合同备案、网签等房屋买卖手续，原告不能办理房屋产权证书。本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案纠纷系因被告金德公司一房二卖引起。原告与被告金德公司签订的冠县五星●金桂园内部认购协议书内容，包括了当事人名称或者姓名和住所、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，明确了交房时间、房产号、面积、价格、赠与配套设施等，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，再者被告金德公司已按照约定收受了原告部分购房款，应当认定为商品房买卖合同。原告与被告金德公司签订的冠县五星●金桂园内部认购协议书，系合法有效合同。在雷永全诉崔子臣、金德公司排除妨害纠纷一案中，被告金德公司作为涉案房屋的所有权人，明确表示涉案房屋应归崔子臣，不会向雷永全履行商品房预售合同，雷永全可依据该合同要求被告金德公司承担违约责任。原告要求二被告消除相关备案登记等手续的诉讼请求，不违反法律规定，也不会侵犯雷永全依法取得的合法债权。被告金德公司应依法积极向原告履行相应义务。原告要求被告金德公司协助原告办理冠县五星金桂园小区25号楼1单元1903室房屋的商品预售合同、合同备案、网上签约等房屋买卖手续的诉讼请求，不违反法律规定。二被告均具备完全民事行为能力，因借贷担保而签订的商品房预售合同内容未违反上述规定，应自双方签字盖章后成立并生效。原告要求确认二被告所签订的编号为YS0023026的商品房预售合同无效的诉讼请求，无合法依据。综上所述，原告合法的诉讼请求，应当支持，超出法律规定的诉讼请求，不应支持，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告聊城市金德房地产开发有限公司、被告雷永全于本判决生效后十日内消除在冠县住房和建设局，冠县国土资源局办理的商品房预售合同（编号YS0023026）的备案、网签等房屋买卖手续；二、被告聊城市金德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告崔子臣办理冠县五星金桂园小区25号楼1单元1903室房屋的商品预售合同、合同备案、网签等房屋买卖手续；三、驳回原告崔子臣的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告聊城市金德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  王运存二〇一九年十月二十三日法官助理曾佳书记员马雪莹