汉中市中级人民法院民事判决书 (2019)陕07民终1034号 上诉人（一审被告）：张鹏，男，汉族，出生于1979年4月2日，住汉中市汉台区。上诉人（一审被告）：张利军，男，出生于1983年2月9日，住陕西省佛坪县。被上诉人（一审原告）：陕西宝麒摩托车检测维修有限公司。住所地：汉中市汉台区法定代表人：郭翔，总经理。委托诉讼代理人：任楠，系陕西修业律师事务所律师。上诉人张鹏、张利军因与被上诉人陕西宝麒摩托车检测维修有限公司（以下简称“宝麒公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初1320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审[高峰1][高峰2][高峰3]理终结。张鹏、张利军上诉请求：1.依法撤销原审判决中由张鹏、张利军赔偿租赁物占用费用79781元的判决及从2019年3月31日后按每日876.71元计算至腾退之日的占用费。2.上诉费由宝麒公司承担。事实和理由：1.根据原审查明的事实，宝麒公司在2019年采取了停水停电的措施，导致张鹏、张利军超市无法经营。宝麒公司采取的此种手段，既不符合法律规定，也完全不顾及张鹏、张利军经营的事实，带来极大的损失。同时根据租赁合同的一般原则，即使双方未就继续租赁达成一致意见，也应给给对方留出合理的时间进行腾退。宝麒公司直接采取停水断电的做法与法不符。2. 宝麒公司在停水断电后，张鹏、张利军无奈之下已搬离租赁物所在地，宝麒公司也知道张鹏、张利军已经搬离的事实，所谓的占有仅仅是一把钥匙而已，此时的租赁物完全可由宝麒公司进行掌控，宝麒公司有对占用损失扩大化的嫌疑，对此部分占用损失不应由张鹏、张利军承担。3.2017年张鹏、张利军与宝麒公司已达成口头协议后才花巨资装修，但是宝麒公司不遵守2017年双方已达成之协议严重违反诚信原则，给张鹏、张利军造成严重损失，故对其所谓的占有损失，应自行承担。陕西宝麒摩托车检测维修有限公司辩称，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。陕西宝麒摩托车检测维修有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令张鹏、张利军立即从租赁的房屋中搬出，排除对正常使用的妨碍；2、请求判令张鹏、张利军支付拖欠的房屋租金40000元；3、请求判令张鹏、张利军支付迟延给付租金的违约金共计20683元。4、请求判令张鹏、张利军支付占用费共计81708.5元（2018年12月30日至2019年3月31日期间；含水电费1927.5元）。后续占用费按照每天876.71元从2019年3月31日之后计算至张鹏、张利军实际履行交还房屋并全部搬离之日止；5.本案诉讼费由张鹏、张利军承担。一审法院认定事实：张鹏与张利军因共同合作经营超市，于2012年9月11日同宝麒公司共同签订了《大棚租赁合同》。合同约定：一、租赁标的：甲方（注:宝麒公司）将其自有的坐落于汉中市XX路的大棚出租给乙方（注：张利军、张鹏）用于经营超市。二、租赁期限：本合同租赁期定为六年，自2012年12月1日起至2018年11月30日止。租赁期满，甲方如有意继续出租，则乙方在同等条件下有有优先承租权，但必须在租赁期满前的六个月向甲方提出书面申请，双方另行签订租赁合同。令，甲方从2012年9月将租赁物交付乙方，交付后至2012年11月30日送给乙方作为改造在装修期间。三、租金及支付方式：1.因乙方对房屋进行顶部重新修建及整体防热处理，因此租金优惠为前三年租金每年三十万元整，后三年租金每年三十二万元整。2.租金的支付方式为：签订合同时乙方先交合同定金十万元，待双方交付房屋时一次性支付第一年租金，以后每个合同年度届满前两个月一次性支付下一年度的租金。......五、甲方的权利义务：2.[高峰4]租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。乙方改造房屋增设的设施不得拆除归甲方所有，乙方应在租赁期满后30日内搬离。六、[高峰5]乙方的权利与义务：2.[高峰6]乙方在不破坏房屋原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修、装潢，期满后增添设备得处理同第五条第三款。八、[高峰7]违约责任及赔偿：2.[高峰8]乙方应如期交付租金，若乙方未经甲方同意逾期交付，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。3.租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。......十一、本合同自甲乙双方签字或盖章之日起成立并生效。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方：郭翔 2012年9月11日乙方：张利军、张鹏 2012年9月11日。2018年11月30日租期届满后，因就续租等相关问题未能达成协议，2018年12月25日，宝麒公司向张鹏、张利军发出《关于腾退交还租赁物的通知》，该通知载明：“张鹏先生、张利军先生：你方与我方于2012年9月签订的《大棚租赁合同》约定的大棚租赁期间已于2018年11月30日届满。因租期届满，未签订新的合同。现通知贵方应在2018年12月30日前向我方交还原租赁的大棚建筑物，逾期自行承担相应的法律后果。特此通知”。2019年1月5日，宝麒公司停止供电后，超市停止营业并撤柜。现仍欠水电费1927.5元。张鹏、张利军2015年度租金支付了30万元、2016年度租金支付了30万元。一审法院认为，本案的争议焦点：一、租赁双方是否达成了新的房屋租赁合同。张鹏、张利军没有证据证明双方订立了新的租赁合同，故其应在租期届满后依约向原告退还租赁物。二、2015年度、2016年度的合同租金4万元是否予以减免。张鹏、张利军抗辩，因经营亏损，交钱时向郭翔提出减免2015年和2016年增长的2万元钱[高峰9]，郭翔最后同意减免。宝麒公司提交收款收据显示：2015年9月30日收条载明：“收到2015年至2016年9月30日房租款30万元”。2016年9月30日收条载明：“收到2016年9月30日至2017年9月30日房租款30万元”。2017年11月17日收条载明：“收到327520元，其中房租32万元，滞纳金7520元”。其滞纳金得计算方式宝麒公司解释为：按照租赁合同之约定，当年房租到期日为2017年11月30日，应当提前2个月（即2017年9月30日）交纳租金，但张鹏、张利军于2017年11月17日交纳。至2017年10月1日至2017年11月17日共计47天，滞纳金根据合同约定为32万元×0.05%（万分之五）×47天=7250元。宝麒公司对张鹏、张利军在2015年9月30日和2016年9月30日应交32万元，但仅交30万元的情况下，欠款如何处理、对应交而未交的4万元欠款是否催要以及在通知被告腾退交还租赁物时没有催要等行为没有进行合理说明，且不符合双方在2017年11月17日收取租金对逾期缴纳租金按合同收取滞纳金的做法。故对张鹏、张利军抗辩所主张减免事实，原审法院予以采信。三、张鹏、张利军是否返还腾退房屋于宝麒公司。张鹏、张利军虽然撤离了租赁房屋，但未向宝麒公司办理交接手续，且房屋钥匙在张鹏、张利军手中，张鹏、张利军实际控制租赁物，故该租赁房屋未返还腾退。判决：一、张鹏、张利军于本判决生效后次日向宝麒公司返还腾退所租赁的大棚，并向宝麒公司赔偿租赁物占用费79781元（2018年12月30日至2019年3月31日）。后期租赁物占用费按每天876.71元（320000元÷365天），从2019年3月31日起计算至张鹏、张利军返还腾退所租赁大棚之日止；二、张鹏、张利军于本判决生效后次日向宝麒公司清偿水电费1927.5元；三、驳回宝麒公司其他诉讼请求。本院二审期间除原审查明事实外，另查明2019年7月2日张鹏、张利军与宝麒公司进行了租赁房屋交接，将钥匙交还给了宝麒公司。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，在涉案房屋租赁合同到期的情况下，承租人张鹏、张利军未能提交证据证明租赁双方就继续租赁达成了一致意见，故原审判决认定事实准确。案涉《大棚租赁合同》租赁期到2018年11月30日止，根据其双方在2012年9月11日签订的《大棚租赁合同》的规定：“租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。乙方改造房屋增设的设施不得拆除归甲方所有，乙方在租赁期满后30日内搬离”，张鹏、张利军应当按照合同约定在12月30日前搬离。张鹏、张利军在到期后并未腾退，经宝麒公司停水断电的催促行为后才搬离货物，但是并未交付钥匙，该行为显示张鹏、张利军仍实际占有并控制租赁物，故一审法院认定张鹏、张利军就租赁合同到期后继续占用租赁房屋的行为向宝麒公司按租金标准赔偿租赁物占用费符合法律规定。根据二审查明的事实，其占用房屋的行为持续184天（从2018年12月30日至2019年7月2日），故租赁物占用费确定为184天×876.71元/天（320000元÷365天）=161315元。综上所述，张鹏、张利军上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。原审判决时未明确的租赁物占用期间二审已经明确，故本院对原审判决相应做出变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初1320号民事判决第二、三项；二、变更汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初1320号民事判决第一项为：“张鹏、张利军于本判决生效后十日内向陕西宝麒摩托车检测维修有限公司赔偿租赁物占用费161315元”；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费不变。二审案件受理费3248元，由张鹏、张利军共同[高峰10]负担。本判决为终审判决。审判长  王潇浴                               审判员  曹建祥                               审判员  舒  胜二〇一九年十月十一日法官[高峰11]助理    高峰书记员  张昕怡  [高峰1]1（案件由来）缺少受理时间，应当写明：案件受理时间，规范写法为：本院于**年**月**日受理此案后。[高峰2]1（案件由来）缺少“到庭情况”部分的表述或表述不规范[高峰3]1（案件由来）缺少“法院受理情况”部分的表述或表述不规范[高峰4]1【纠错提示:】存在不连续序号，请检查【根据和来源:】存在不连续序号，请检查[高峰5]1【纠错提示:】存在不连续序号，请检查【根据和来源:】存在不连续序号，请检查[高峰6]1【纠错提示:】存在不连续序号，请检查【根据和来源:】存在不连续序号，请检查[高峰7]1【纠错提示:】存在不连续序号，请检查【根据和来源:】存在不连续序号，请检查[高峰8]1【纠错提示:】存在不连续序号，请检查【根据和来源:】存在不连续序号，请检查[高峰9]1【错别字错误或特殊搭配错误, 修改建议:】元[高峰10]1（判决主文）缺少“金钱给付义务告知的固定”表述或表述有误,凡是判项中存在金钱给付义务的情况，不可缺少如下表述：“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。” [高峰11]1（文书尾部）审判人员超过一位或表述不规范（简易程序、独任审判应由一位审判员独立担任）