青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1381号上诉人（原审被告）：赵泮平，公民身份号码×××,男，汉族，1991年9月24日出生，个体，住西宁市。委托诉讼代理人：王军，青海夏都律师事务所律师被上诉人（原审原告）：冯跃涛，公民身份号码×××，男，汉族，1979年8月8日出生，无固定职业，住西宁市。被上诉人（原审原告）：龚发龙，公民身份号码×××，男，藏族，1982年12月15日出生，成都冠一监理工程有限公司业务员，住西宁市。上诉人赵泮平因与被上诉人冯跃涛、龚发龙租赁合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院(2019)青0105民初2506号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。赵泮平上诉请求:撤销一审判决并依法改判驳回冯跃涛、龚发龙的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由冯跃涛、龚发龙承担。事实与理由：原审判决判令赵泮平支付冯跃涛、龚发龙装饰装修损失218570元与事实不符。首先,冯跃涛、龚发龙不曾对承租房屋进行过装修,其向一审法院提交的证据既不足以证实其对房屋进行过装修,更不能证明其实际支出的装修费用为437140元。一审庭审期间，冯跃涛、龚发龙向法庭提交的《建设装饰施工合同》及装修费用四张、山水园内部改造报价表一份，拟证明所有装修共花费437140元，赵泮平对上述证据的真实性均不予认可，《建设装饰施工合同》由冯跃涛、龚发龙单方提供,赵泮平对此并不知情。且其只有承包人处签名,而无其他旁证加以佐证装修事实的存在,属于孤证不能作为定案依据。四张收条,均为手写仅能证明出具收条这一行为而不能证实其付款或对方实际收款行为。《报价表》更系冯跃涛、龚发龙单方提供,无证明效力。故一审法院仅凭借冯跃涛、龚发龙提供的《建设装饰施工合同》和《收据》草率认定冯跃涛、龚发龙装修花费437140元,与事实不符亦不符合民事诉讼法诉讼证明规则，认定事实错误。其次,冯跃涛、龚发龙违约在先，赵泮平对其因违约而产生的损失不应承担赔偿责任。赵泮平与冯跃涛、龚发龙签订《房屋转租合同》,合同第六条第三款约定:乙方(冯跃涛、龚发龙)需装修房屋或者增设附属设施和设备的,必须事先通知甲方(赵泮平),由甲方按租赁合同的约定征得出租人的书面同意,按规定需经有关部门审批的则应报经有关部门核准后方可进行。依该款约定可知,若冯跃涛、龚发龙欲对承租房屋进行装修,必须通知赵泮平,在征得原出租人书面同意后方可进行。可见若冯跃涛、龚发龙擅自装修,则违背合同约定条款,赵泮平无需承担责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法予以改判。冯跃涛、龚发龙辩称，一、一审法院适用法律正确,程序合法,赵泮平的上诉理由不能成立。冯跃涛、龚发龙按照赵泮平的承诺,合理的相信案涉房屋属于合法建筑,可以正常经营,故与赵泮平签署了《房屋转租合同》,至于案涉土地是否属于非建设用地,冯跃涛、龚发龙对此无过错。一审法院认为当事人双方之间签订的合同因违背国家强制性规定而无效也是合理合法的,所以原审法院在法律适用上并无不妥,赵泮平的上诉理由不成立。二、一审法院判决赵泮平限期内给付冯跃涛、龚发龙装修损失完全合理,于法有据。双方签订的案涉合同中明确约定:在转租期间,租赁合同被解除的,本合同也随之终止,本合同终止使冯跃涛、龚发龙遭受损失的,赵泮平应按月租金的2倍向冯跃涛、龚发龙付违约金。本案中,案涉房屋被拆除、土地被收回,并非属于不可抗力，完全可以人为避免。因为赵泮平在本案中属于原承租人,在他承租案涉标的期间是完全有可能知道案涉标的属于违章建筑的,此后他又将案涉标的转租给善意的冯跃涛、龚发龙,由此可见其主观恶意,故冯跃涛、龚发龙完全有理由相信赵泮平是为了谋取私利以隐瞒真相的方式欺骗冯跃涛、龚发龙签订了案涉合同。至于后期案涉标的被收回,冯跃涛、龚发龙因基于对赵泮平的信任,相信案涉标的合法可以正常经营,故对此没有任何过错责任。此外,双方签订的《房屋转租合同》虽然无效,但因合同无效给冯跃涛、龚发龙造成的损失,赵泮平应根据其过错承担赔偿责任。冯跃涛、龚发龙对租赁房屋进行修建及装修过程历时一月有余,冯跃涛、龚发龙虽未按合同要求征得出租人书面同意意见,但赵泮平在冯跃涛、龚发龙装饰装修过程中未进行制止,故可以认定冯跃涛、龚发龙的改建行为得到了赵泮平的认可。基于以上的事实与理由,冯跃涛、龚发龙认为一审法院认定事实清楚,证据充分,适用法律正确,程序合法。故赵泮平的上诉理由不能成立,恳请二审法院在审理后,驳回赵泮平的上诉请求,依法维持原判。冯跃涛、龚发龙一审诉讼请求：一、解除冯跃涛、龚发龙与赵泮平签订的《房屋转租合同》。赵泮平支付冯跃涛、龚发龙因装饰、装修租赁房屋花费的所有费用437140元，支付人员工资及各项损失196340元，共计633480元；二、赵泮平支付冯跃涛、龚发龙违约金120000元；三、本案诉讼费由赵泮平承担。一审法院查明，冯跃涛、龚发龙系合伙关系。2018年7月1日，冯跃涛、龚发龙因开展农家乐餐饮服务项目，与赵泮平协商签订《房屋转租合同》，约定：赵泮平将承租的位于西宁市××区内面积1600平方米的房屋转租给冯跃涛、龚发龙；冯跃涛、龚发龙租赁用途为餐饮；租期自2018年7月1日至2020年6月30日止，租金每年150000元，租金由冯跃涛、龚发龙一次性支付给赵泮平；在转租期间，冯跃涛、龚发龙需装修房屋或增设附属设施和设备的，必须事先通知赵泮平，由赵泮平按租赁合同的约定征得出租人的书面同意，按规定需经有关部门审批的则应报经有关部门核准后方可进行；在转租期间，赵泮平租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使冯跃涛、龚发龙遭受损失的，赵泮平应按月租金的2倍向冯跃涛、龚发龙支付违约金，但下列情况除外，（一）该房屋占用范围的土地使用权依法提前收回……。2018年7月3日，冯跃涛、龚发龙与何某签订了《建设装饰工程施工合同》，由承包方何某施工建设“山水园柴火鸡”;工期自2018年7月5日至2018年8月5日;承包范围为整体维修改造、装饰及部分设备;合同价款437140元。装修完成后，冯跃涛、龚发龙于2018年8月18日正式开业。至2018年12月10日，西宁市城北区国土资源局、西宁市城北区农林牧水局下发《整改通知》，根据国土资源部、农业部及省国土资源厅、农牧厅、西宁市农牧和扶贫开发局、西宁市国土资源局关于印发西宁市开展“大棚房”问题专向清理整治坚决遏制农地非农化的实施方案的通知，要求于2018年12月17日前将违规建筑物自行拆除，对改变土地使用性质的进行自行清理恢复耕作层。2018年12月19日冯跃涛与赵泮平又签订了《补充协议》，约定：在2018年12月23日以后，园区内其他经营场所可正常营业，冯跃涛、龚发龙则可正常营业，如后期村委检查，冯跃涛、龚发龙则无条件配合。但此后城北区人民政府依法进行了拆除。2019年1月22日，赵泮平与冯跃涛、龚发龙因合同目的无法实现自行终止了合同，赵泮平向冯跃涛、龚发龙退还租金120000元及押金30000元。但因赔偿问题未达成一致意见，冯跃涛、龚发龙向法院提起诉讼。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”本案中，冯跃涛、龚发龙与赵泮平签订的合同所涉土地及房屋，经西宁市城北区国土资源局、西宁市城北区农林牧水局确认为耕地，在此耕地上所建房屋为违法建筑，违反法律的上述强制性规定，故冯跃涛、龚发龙与赵泮平签订的《房屋转租合同》及《补充协议》应系无效合同，本案中，冯跃涛、龚发龙与赵泮平因合同目的无法实现，已于2019年1月22日赵泮平向冯跃涛、龚发龙退还租金及押金，合同已自行终止。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，冯跃涛、龚发龙与赵泮平双方对于造成合同无效是否存在过错以及各自过错大小的问题。冯跃涛、龚发龙与赵泮平双方在租赁该园区房屋时，应当知道土地管理法关于土地使用的相关规定，其在租赁的土地上进行餐饮业，应当根据土地管理法的相关规定，要求出租人提供相关土地审批手续，故双方在合同签订过程中均存在过错，并且过错程度相当，应当承担同等责任。冯跃涛、龚发龙与赵泮平签订的《房屋转租合同》虽然无效，但因合同无效给冯跃涛、龚发龙造成的损失，赵泮平应根据其过错承担同等赔偿责任。关于冯跃涛、龚发龙要求赵泮平赔偿因装饰、装修租赁房屋花费的所有费用437140元的诉讼请求。冯跃涛、龚发龙对租赁房屋进行改建及装修过程历时一月有余，冯跃涛、龚发龙虽未按合同要求得到出租人的书面同意意见，但赵泮平在冯跃涛、龚发龙装饰装修过程中未进行制止，故应认定得到了赵泮平的认可，故对赵泮平认为冯跃涛、龚发龙在装饰装修前未取得其同意的答辩理由不予采信。另冯跃涛、龚发龙提交的《建筑装饰工程施工合同》一份、装修费用收据四张、山水园内部改造报价表一份相互印证，赵泮平对该组证据也未提出反驳证据，故对冯跃涛、龚发龙提交的该组证据予以采信，冯跃涛、龚发龙装饰装修费为437140元，因造成合同无效冯跃涛、龚发龙与赵泮平应承担同等责任，故赵泮平应赔偿冯跃涛、龚发龙218570元。关于冯跃涛、龚发龙要求赵泮平赔偿装修期间的人员工资及各项损失196340元的诉讼请求。冯跃涛、龚发龙提交的山水园购置材料系冯跃涛、龚发龙单方制作，无其他证据予以佐证；且2018年7月人工工资支出系冯跃涛、龚发龙装饰装修期间的正常经营支出，不能作为损失要求赵泮平赔偿，故对该项诉讼请求不予支持。关于冯跃涛、龚发龙要求赵泮平支付违约金120000元的诉讼请求，因本案中造成合同目的无法实现双方均有过错，且拆除冯跃涛、龚发龙租赁的房屋，恢复耕地系政府依法行为，双方在合同中也约定了免责条款，故对冯跃涛、龚发龙的该项诉讼请求不予支持。遂判决：一、赵泮平于判决生效后十日内支付冯跃涛、龚发龙装饰装修损失218570元。二、驳回冯跃涛、龚发龙的其他诉讼请求。案件受理费11334元，减半收取5667元，由赵泮平承担1643元，冯跃涛、龚发龙承担4024元。经二审审理查明，赵泮平除对涉案房屋的装饰装修费有异议外，双方对一审法院查明的其他事实均无异议，本院对双方均无异议的事实，予以确认。二审中，赵泮平提交了案涉房屋的营业执照、税务登记证、微信截屏照片14张及房屋装修前后的视频图像资料，拟证明该房屋交付给冯跃涛、龚发龙时已经进行了装修，冯跃涛、龚发龙接手即可经营，不存在需要重新装修的事实。冯跃涛、龚发龙质证认为赵泮平2013年到2015年对案涉房屋进行了装修，但他们2018年接手时房屋的装修已经老旧，有漏水和墙壁脱落的情况，为达到经营柴火鸡的目的，其又进行了重新装修，并提交了照片及申请证人何某出庭作证，赵泮平质证认为对照片的真实性予以认可，但无法辨认是否为重新装修后的图片，对何某证人证言的真实性不予认可。本院认为，赵泮平与冯跃涛、龚发龙签订的《房屋转租合同》及《补充协议》，因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。本案的争议焦点是案涉房屋的装修价值如何确定？因涉案房屋冯跃涛、龚发龙承租后用于经营柴火鸡，因经营柴火鸡不同于一般餐饮，对通风管道、餐桌等有特殊要求，故赵泮平称房屋转租给冯跃涛、龚发龙时就已经进行了装修，冯跃涛、龚发龙接手即可经营无需重新装修的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于案涉房屋的装修价值一节，冯跃涛、龚发龙提交的《建筑装饰工程施工合同》、装修费用票据、山水园内部改造报价表及何某证人证言之间能相互印证，故一审法院确认冯跃涛、龚发龙所租赁房屋装潢价值为437140元并无不当。因赵泮平和冯跃涛、龚发龙对一审法院造成涉案合同无效，双方负有同等责任的划分比例并不持异议，故一审法院判决赵泮平给付冯跃涛、龚发龙装饰装修损失218570元的处理正确，应予维持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。赵泮平的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11334元，由赵泮平负担。本判决为终审判决。审判长 李宏宁审判员 李 娟审判员 张洁琼 二〇一九年十月十六日书记员 吉 静附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。