安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终1890号上诉人（原审原告）：岳西县和平房地产开发有限责任公司，住所地安徽省岳西县温泉镇长宁工业区。法定代表人：刘和平，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪良宽，安徽方鲁生律师事务所律师。委托诉讼代理人：金建设，该公司员工。被上诉人（原审被告）：王炯东，男，汉族，1968年9月6日出生，住安徽省岳西县。委托诉讼代理人：王小海，系王炯东兄弟。委托诉讼代理人：杨万贵，安徽皖岳律师事务所律师。上诉人岳西县和平房地产开发有限责任公司（以下简称和平房地产公司）因与被上诉人王炯东商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院(2019)皖0828民初1747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人和平房地产公司的委托诉讼代理人汪良宽、金建设，被上诉人王炯东的委托诉讼代理人王小海、杨万贵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和平房地产公司上诉请求：1.改判被上诉人立即支付上诉人购房款19501元；2.改判被上诉人退出侵占的车库和阳台。3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定事实错误。上诉人仅将房屋出售给被上诉人，被上诉人未提交证据证明车库一并出售，原审法院也认可商品房销售合同上的房屋价款不包含车库价款。被上诉人未经上诉人同意擅自占用车库拒不退还，也不愿按市场价格购买车库，上诉人才诉至法院。二、原判程序违法。上诉人一审当庭变更诉讼请求为要求被上诉人退还其侵占的车库和阳台，未要求被上诉人支付车库和阳台价款，被上诉人也未反诉要求将车库以什么样的价格出售给被上诉人，原审法院却判决上诉人将车库以远低于成本的价格10000元出售给被上诉人，违背了不告不理的原则。王炯东辩称，该房屋实际由金建设开发，我当时与金建设口头约定购买房屋及车库，总借款33万元，该价格在当时并不算便宜，后交房时考虑朋友关系、公积金尾数及燃气、自来水初装费等因素，多付了29000元。车库与房屋当时是同步交付、同步装修、同步入住的。综上，请求驳回上诉人上诉请求。和平房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付购房款89501元；2、被告立即退让所侵占的原告车库及大阳台或折价支付原告车库及大阳台价款180000元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：金建设与和平房地产公司于2009年4月18日签订借用资质协议拟开发坐落于岳西县天堂镇解放路城北二期住宅楼，金建设于2011年预收王炯东购房款50000元。后金建设以和平房地产公司名义于2013年开发上述房屋，同年12月27日向岳西县价格主管部门提交《岳西县商品住房销售价格申请表》，并于2014年1月20日经价格主管部门依法核准，该申请表载明涉案房屋备案价为3160元/平方米，面积118平方米，总价372880元。车库备案价500元/平方米，车库面积为20平方米，总价为10000元。王炯东于2014年7月10日购买与和平房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定购买3单元101室，建筑面积122.89元，单价3080元，合计378501元。王炯东陆续向金建设支付包含2011年预付款在内的购房款总计359000元，2015年4月16日金建设向王炯东出具金额为359000的收条一份。期间和平房地产公司分别向王炯东出具金额100000元、80501元、198123元的购房款发票。案涉房屋及车库于2014年交付王炯东使用至今，案涉房屋且已于2015年11月办理了房产证。另，庭审中已告知和平房地产公司所主张的阳台使用权属于侵权纠纷，可另行主张，本案中不予审理，和平房地产公司同意并表示另行主张权利。一审法院认为，依法成立的合同，合法有效，当事人应当全面履行合同义务。本案中金建设借用和平房地产公司开发销售坐落于岳西县天堂镇解放路城北二期住宅楼，对外销售房屋均以和平房地产公司名义，现由和平房地产公司对外主张权利，故金建设就案涉房屋开发、销售对外行为应视为和平房地产公司行为，金建设与和平房地产公司之间属内部法律关系，其对外的权利、义务均应由和平房地产公司承受。王炯东通过金建设购买住宅楼3单元101室，并于2015年11月办理了房产证。王炯东陆续向金建设支付购房款的法律后果应由和平房地产公司承受。王炯东在接收房屋的同时接收案涉车库，并对车库进行装修、使用至今，期间金建设未提出异议，应视为金建设将房屋及车库同时售与王炯东，如前述，金建设就借用和平房地产公司开发、销售的对外法律后果应由和平房地产公司承受，故金建设此行为后果应及于和平房地产公司，和平房地产公司以王炯东未与其签订书面合同为由而主张未与王炯东达成销售车库的主张应不予支持，故应确认和平房地产公司将案涉房屋及车库同时销售与王炯东。王炯东抗辩已按其与金建设的口头约定，全部履行了支付房屋及车库的价款，因其未能举证证明与金建设达成购买房屋及车库的总价款为359000元，金建设亦未出庭证明王炯东已履行全部的付款义务，故对王炯东此抗辩不予支持。虽然和平房地产公司向王炯东出具总计378624元的购房款发票，但基于王炯东自认只支付了359000元，且有金建设出具的收条佐证，故应认定王炯东总计支付了359000元。庭审中，双方未能就车库价格达成一致意见，按照相关规定，房屋销售价款不能超过备案价，案涉车库的备案价为10000元，车库交易时间亦发生在备案价有效期间，故案涉车库的价格应依据备案价10000元计算。王炯东与和平房地产公司签订的商品房买卖合同中案涉房屋总价为378501元，车库价格为10000元，总计为388501元，王炯东已支付359000元，尚欠29501元尚未支付，王炯东应及时支付。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、王炯东于本判决生效之日起十日内支付岳西县和平房地产开发有限责任公司下欠购买房屋及车库款29501元。二、驳回岳西县和平房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2671元，由王炯东负担671元，由岳西县和平房地产开发有限责任公司负担2000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人王炯东提交下列新证据：1、被上诉人的身份证复印件，证明被上诉人的身份事项；2、金建设2015年9月10日的申明；3、余某2019年7月31日的证明；4、张岳兵2019年7月31日的证明；5、程鑫河2019年8月1日的证明；6、程贤署2019年7月28日的证明；7、储结云20**年7月30日的证明；8、程铁安2019年7月31日的证明；9、柳永林2019年8月5日的证明；10、刘小宁等人2019年8月1日的证明。证明目的：1、案涉房屋和车库的钥匙是金建设按照王炯东的要求，主动交付给王炯东建设玻璃晾晒亭等，根本不存在侵占车库之说；2、金建设销售其他车库也都没有与购买方签订协议；3、被上诉人的邻居和朋友都知悉案涉房屋和车库同时装修并一直使用至今，也未听说过被上诉人侵占金建设的车库。上诉人和平房地产公司经质证后认为，对证据1三性均无异议；对证据2真实性无异议，但不是上诉人的承诺。该申明实际是无效的，也未提及到车库问题；对证据3-10，因证人未出庭作证，对真实性有异议，且与本案无关联，不能证明被上诉人是否购买了车库。合议庭经评议认为，上述证据1双方均无异议，应予认定；证据2真实性双方无异议，但该证据内容为涉及本案二审双方争议的车库，故对其关联性不予认定；证据3-10其性质为证人证言，因证人未到庭，不能单独采信，故结合本案事实及其他证据在本院认为部分予以认定。双方当事人对一审提交的证据未申请复核。二审查明的事实与原审一致。本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点：原判认定应视为案涉车库与房屋同时出售给被上诉人有无事实依据；对上诉人要求被上诉人退出侵占车库的请求的处理是否违反法定程序。本案中，双方当事人仅就岳西县天堂镇解放路城北二期住宅楼3单元101室签订了《商品房买卖合同》，对于争议的车库未签订书面协议。从本案事实看，争议的车库在2014年即由被上诉人装修后使用至今。二审中，被上诉人提交证人余某的书面证言，该书面证言载明车库钥匙系由上诉人的代理人金建设亲手交给余某，证人余某系加一装饰公司项目经理，金建设在其签名的声明中认可被上诉人购买的房屋系由加一装饰公司装修，结合上诉人在长达数年时间内为对被上诉人装修并使用车库提出异议的事实，应认定上诉人将争议的车库与被上诉人购买的房屋一并交付给了被上诉人的事实。上诉人一、二审均未提供证据证明其与被上诉人就争议的车库有借用、租用等其他方面的约定，被上诉人二审提交的其他购房者出具的书面证言中载明其他购房者在购买车库时未签订书面协议，上诉人也未举证证明其开发的岳西县天堂镇解放路城北二期住宅楼所有车库在出售时均与购买者有书面协议。综合上述事实及证据，原判认定应视为案涉车库与房屋同时出售给被上诉人并无不当。因上诉人提交的证据不足以证明被上诉人对争议的车库构成侵占，故原审法院对上诉人要求上诉人退出侵占车库的请求未予支持，但考虑到本案并无证据证明被上诉人已就争议的车库单独支付价款或其已支付的购房款中包含车库价款，原审法院判决被上诉人还需向上诉人支付车库价款。对于车库价格，原审法院根据当时的备案价、车库面积等因素，综合认定为10000元并无不当。综上所述，和平房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费288元，由上诉人岳西县和平房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 殷 平审判员 马 骥审判员 潘 红二〇一九年十月二十八日书记员 吴文慧附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。