文书内容湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终1887号上诉人（原审被告）：株洲金冠置业有限公司，住所地为株洲市芦淞区建设南路**金冠服饰传媒**。法定代表人：康健乐，系公司董事长。被上诉人（原审原告）：晏才柯，男，1959年7月19日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市。委托诉讼代理人：曾树理，湖南湘江律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人株洲金冠置业有限公司（以下简称金冠公司）与被上诉人晏才柯侵权责任纠纷一案双方不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2019）湘0203民初3号民事判决书，向本院提起上诉。上诉人株洲金冠置业有限公司已经向本院预交上诉费14873元，2019年7月25日晏才柯向本院递交《报告》申请缓交上诉费，2019年9月3日本院作出同意缓交上诉费至本案下判决之前。同日本院立案受理。2019年9月19日本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。庭审中本院当庭向上诉人晏才柯告知其应于2019年10月8日上午10点30分之前办理好上诉费缴纳相关手续，9月25日再次打电话给其委托代理律师催促晏才柯办理上述手续，但上诉人晏才柯至今仍未交纳上诉费。本院于2019年10月10日作出民事裁定书，裁定晏才柯的上诉请求按其撤回上诉处理。2019年9月19日上诉人株洲金冠置业有限公司的法定代表人康健乐，被上诉人晏才柯及其委托代理人曾树理均到本院接受了询问。本案现已审理终结。上诉人金冠公司请求：一、维持原审判决第四项，驳回晏才柯的其他诉讼请求；二、撤销原审判决第1、2、3项，改判由金冠公司于本判决生效之日起10日内支付晏才柯安置房拆现款100.2万元，抵扣已支付的30万元，金冠公司还应支付晏才柯人民币70.2万元；三、诉讼费用由双方合理分担。事实与理由：1、被上诉人的房屋是政府依法征收、拆迁的房子；2、双方签订的协议书合法有效，且该协议被人民法院的数次判决确认其效力；3、不到90平米的房子，我方承诺补偿到115平米已加补28%，比同时同地段的其他住户优惠了很多；4、协议书第二条约定被拆迁人享受了加价后的115平米产权调换优惠，则不享受其他优惠政策，不享有任何装修补偿、过渡费等其他补偿费用及奖励。本案拆迁协议是2006年签订的，理应适用2006年的政策补偿，原审适用2011年的政策补偿没有法律依据；5、本案中被告没有违约，也没有过错，导致被告不能交付房屋的原因，一是建设规划的改变，二是原告只顾打官司而拒收房屋；6、该房子是不包含土地的房子，本处的土地所有权均归株洲市电影戏剧演出中心所有，补偿费应不包含土地费补偿，而一般的私房都是包含土地的私房。被上诉人晏才柯答辩称，拆迁协议是无效的，房屋是晏才柯母亲的，晏才柯母亲给晏才柯的授权是依法进行拆迁评估，评估时间与签拆迁协议时间是同一天，故该协议属于房屋没有进行评估就签订的，我方一直对协议有争议。拆迁协议的补偿金额与事实不符，其计算是根据拆迁协议计算的，协议无效，故金额不真实，涉案房屋应按评估或双方协商的价格来确认。对方只同意支付我方100.2万元我方不同意。晏才柯向一审法院起诉请求：1、产权置换：200㎡使用面积（不足部分或多余部分用货币补差），原位置平人民路，朝金都房屋金冠大厦A1012-A1028房屋（有17空，每空约11㎡，约合187㎡);B1058-1O59-106O号（两空，约20㎡)2、装修费：500元／㎡，计45000元；3、原房屋室内设施：取暖设备12000元，空调设施等6000元，通讯设施、天然气等4500元，合计22500元；4、过渡费：2712648.75元（过渡费计算至2019年3月）；5、车位一个10㎡（附一楼006#）；6、产权未置换，过渡费未支付的利息，按金冠同期在华融湘江银行贷款利率月息1％计3141954元（过渡费计算至2019年3月）；7、误工、交通补偿按每月3000元计算，从2006年12月至2018年12月合计432000元。诉讼请求总共计要求金冠公司给付其635.41万元现金及房屋一套、车位一个。一审法院认定事实：2005年11月7日，株洲汇文文化产业有限公司（株洲影剧院的前身）、原演员接待站与湖南隆庆置业有限公司（简称隆庆公司）签订了《合作开发合同》，约定共同开发株洲世纪文化广场（即现在的金冠大楼-或金冠国际广场，下同）项目。隆庆公司取得金冠大楼开发权。2006年7月28日，株洲市房产局给隆庆公司颁发了《拆许字（2006）第016号房屋拆迁许可证》，其拆迁范围限于芦淞区建设南路以东，人民南路以西，金都以北，绿园酒店以南范围内的全部建筑，包括非住宅7266.43平方米，住宅4079.4平方米，拆迁期限为2006年7月28日至2006年11月27日。住宅共**，其中包括本案原告的母亲何绍樵的住宅（该房屋位于芦淞区，建筑面积89.86平方米，所在层数在2层）。2006年11月14日，何绍樵签署《委托书》，内容为：“兹委托我儿子晏才柯全权负责商量如何处置本人在影剧院私房住房3栋201号房屋所有权评估拆迁等有关事宜，此据。”2006年11月16日，晏才柯代理何绍樵与隆庆公司签订《拆迁协议书》，其主要内容为：一、乙方房屋情况：乙方房屋坐落于株洲市，房屋结构砖混，房号3栋201号，建筑面积89.96平方米（房产证载明面积为89.86平方米），产权证号《株房权株字第××号》。二、产权调换：1、按乙方被拆迁房屋产权证所注明的建筑面积在甲方开发建设的本项目内进行壹佰壹拾伍平方米（115㎡）面积住宅产权调换（甲方调换给乙方的产权面积包括甲方按建筑面积销售应分摊的公共面积，房产为毛坯房，不含装修；调换的产权双方不找差价）。2、乙方只能选择同等面积住宅作为产权调换。3、自合同签订之日起24个月内，甲方应将新建房屋经房屋质量验收合格的新建房屋交付给乙方，乙方的过渡期为新房交付后延长两个月；物业管理按照有关规定执行。26个月后如果甲方未交付房屋，按月息1.5％的违约金交付给乙方（按30万计算）。4、乙方必须遵守本项目投入使用后的有关物业管理规定，不享受任何优惠政策。5、乙方不享有任何装修补偿，过渡费等其他补偿费用及奖励。三、安置办法：1、对乙方的被拆房屋，以双方协商的面积为准，同面积返还住房，在原地址开发项目内按先建设后安置的办法安置，原则上将被拆迁户安置在塔楼的同一楼层；2、甲方在办理好商品房预售许可证之后，15日内通知乙方签订正式购房合同，乙方在裙楼八层由甲方指定位置选一套，另一套由乙方自选，方向由乙方自选。四、由于不可抗力或政策原因造成该协议不能按时执行的，双方再行协商签订有关补充协议。上述合同签订后，株洲世纪文化广场项目拆迁协调办公室作为鉴定方在合同上盖了章。2006年11月27日，经株洲新大地房地产评估有限责任公司评估，以2006年7月28日为评估基准日，何绍樵的房屋公开市场总价值为173144元，其中房地产部分（建筑面积89.86平方米，单价每平方米1594元）143237元，装修部分单价每平方米332元，装修总价29907元。此后，因何绍樵不满该拆迁协议，不肯拆迁，在拆迁队施工时还打110报警。2009年7月21日，湖南隆庆置业有限公司将法定代表人由将之恒变更为康健乐，2009年8月13日湖南隆庆置业公司将企业名称变更为株洲金冠置业有限公司，康健乐享有对金冠公司100%的股份。2010年5月17日，何绍樵向株洲市芦淞区人民法院提起民事诉讼，状告金冠公司，要求认定《拆迁协议书》无效。芦淞区法院以（2010）芦法民一初字第426号立案受理，于2010年8月6日作出了“驳回原告何绍樵的诉讼请求”的一审判决。但何绍樵对该判决没有上诉，判决生效。2011年何绍樵不服，向芦淞区法院申请再审，该院于2011年1月26日作出（2011）芦法民一监字第1号民事裁定，决定对本案进行再审。2011年7月26日，该院作出“维持本院（2010）芦法民一初字第426号民事判决”的(2011）芦法民一再初字第2号民事判决，双方均没有上诉，(2011）芦法民一再初字第2号生效；2013年4月2日，株洲市中级人民法院作出（2012）株中民法一申字第20号民事裁定，指定芦淞区法院对(2011）芦法民一再初字第2号民事判决进行再次再审；2013年10月28日，芦淞区法院作出（2013）芦法民一再初字第1号民事判决：一、撤销芦淞区法院（2010）芦法民一初字第426号民事判决；二、撤销芦淞区法院（2011）芦法民一再初字第2号民事判决；三、确认2006年11月16日晏才柯与原审被告株洲金冠置业有限公司签订的《拆迁协议书》无效。宣判后，金冠公司不服，向株洲中院提起上诉。2014年3月4日，株洲中院作出（2014）株中法民四再终字第2号民事判决：一、撤销芦淞区法院（2013）芦法民一再初字第1号民事判决；二、维持芦淞区法院（2010）芦法民一初字第426号和（2011)芦法民一再初字第2号民事判决，即驳回原告何绍樵“请求确认晏才柯与被告金冠公司签订的《拆迁协议书》无效”的诉讼请求。株洲中院在该院（2014）株中法民四再终字第2号二审案审理终结后，株洲中院以金冠公司尚未履行对何绍樵进行房屋产权置换或货币补偿的义务，为了保障当事人的合法权益不受损失，保证人民法院将来生效判决能够顺利执行为理由，决定依法对金冠公司的财产进行民事诉讼保全，于2014年4月20日下达（2014）株中法民四再终字第2-1号民事裁定，“冻结株洲金冠置业有限公司银行存款115万元或其他同等价值的财产”，因冻结的账号系康健乐女儿康景霞的招商银行账号，康景霞曾于2017年2月20日提出《执行异议书》，株洲中院于2017年5月12日作出（2017）湘02执异66号《执行裁定书》，认为该款系金冠公司的客户蒋淑兰奉金冠公司指令支付到康景霞账上的购房款，故裁定“驳回异议人康景霞的异议请求”。此后株洲中院于2018年7月23日、2018年10月22日先后两次裁定，从上述115万元冻结存款中分两次、每次15万元，共计扣划了30万元给了晏才柯，晏才柯分别于2018年7月25日、2018年10月25日收到该款。截止到2018年10月25日，原告已从金冠公司获得327654元补偿款，其中，2009年9月15日获家电补偿款5654元，2009年11月12日获家具补偿款22000元，2018年7月25日和10月25日，分两次从株洲中院领取30万元。因双方对拆迁补偿分歧较大，一直没有达成协议，原告于2019年1月2日向本院起诉。另查明，何绍樵于2018年12月7日因病逝世，原告晏才柯是何绍樵的儿子，系何绍樵的唯一法定继承人。再查明，株洲金冠服饰文化传媒大楼项目于2010年7月8日开始动工，2013年10月取得竣工验收，建筑层高为地上15层，地，地下**建筑面积66514.06平方米。该大楼地上第三层、第一层部分房屋已经对外销售，其余楼层房屋均办理了在建工程抵押，抵押权人为中国华融资产管理公司长沙办事处、中融国际信托有限公司。还查明，株洲市电影放映戏剧演出中心有限公司（以下简称株洲电影公司）、株洲市演员接待站与株洲金冠置业有限公司，第三人津杉华融（天津）产业投资基金合伙企业（有限合伙）（以下简称津杉华融）、第三人中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称华融资产湖南公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，湖南省高级人民法院于2018年11月7日作出了（2017）湘民终224号终审民事判决。该判决书中查明，2010年10月27日金冠公司与新华信托股份有限公司签订了《信托贷款合同》《抵押合同》借款1.5亿元，并约定金冠公司将金冠服饰项目土地及在建工程抵押给新华信托股份有限公司。湖南省高院认为，金冠公司将本应分配给株洲电影公司、株洲市演员接待站的房产办理了贷款抵押登记，湖南省高级人民法院分别以（2014）湘高法民二初字第14号、31号民事判决书对金冠公司逾期拖欠津杉华融、华融资产湖南公司对已抵押房产享有优先受偿权，故涉案房产事实上交付不能。2018年9月26日，株洲市芦淞区税务局出具的通知单表述的询价结果是：金冠服饰文化传媒大楼第一层每平方米价格为20370元，第三层每平方米价格为12105元，第四层每平方米价格为9935元，第五层每平方米价格为7185元。在本案审理的过程中，被告于2019年4月16日，向原告提供了7055（建筑面积77.61㎡）、11021（建筑面积53.64㎡）、11022（建筑面积49.21㎡）、11023（建筑面积60.15㎡）、11024（建筑面积60.10㎡）号房屋作为安置房给原告选择，但原告认为这些房屋不符合国家的置换政策，也不符合安置方案，不同意接受在这5套房屋中选择置换，原、被告之间没有就安置房的选定达成一致意见。一审法院认为，原告主张本案是因被告侵权拆除了原告母亲何绍樵房屋引起的侵权纠纷。本案中，原、被告之间达成拆迁补偿安置协议，该协议已被生效的法律文书确定合法有效，因此本案系拆迁补偿安置协议纠纷。拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。本案中争议的焦点之一是被告应向原告交付多少面积的安置房，如不能交付，应如何处理的问题。本案中，原告晏才柯代理何绍樵与隆庆公司签订的《拆迁协议书》约定被告应给付原告115㎡的安置房屋，但因金冠大楼变更了规划，金冠大楼已无住宅建设规划，金冠大楼的房屋不适宜居住，且原、被告之间对安置房的选定没有达成一致意见，再加上金冠大楼房产已办理了贷款抵押登记，湖南省高级人民法院分别以（2014）湘高法民二初字第14号、31号民事判决书对金冠公司逾期拖欠津杉华融、华融资产湖南公司对已抵押房产享有优先受偿权，故涉案房产事实上不能交付，现要求被告安置房屋事实上已给付不能，本院考虑本案的实际情况，该交付义务可折现为货币给付义务。关于货币如何计算的问题：根据《株洲市房屋拆迁管理实施办法》（2011）第四十五条的规定，考虑到本案被拆迁房屋坐落于株洲市，在拆迁时已改为非住宅用的实际情况，本院酌情以2018年9月26日，株洲市芦淞区税务局出具的通知单表述的询价结果（金冠服饰文化传媒大楼第一层每平方米价格为20370元，第三层每平方米价格为12105元，第四层每平方米价格为9935元，第五层每平方米价格为7185元）。按该楼一、三、四、五层的平均价12398.75元计算折现款为115㎡×12398.75元／㎡＝1425856.25元。本案争议的焦点之二，本案的过渡费应该如何计算的问题。本案中，《拆迁协议书》约定：如26个月后如果甲方（被告）未交付房屋，按月息1.5％的违约金交付给乙方（原告）（按30万计算）；乙方不享有任何装修补偿，过渡费等其他补偿费用及奖励，从上述约定可看出该协议约定的违约金其实际就是对被告逾期提供房屋对原告过渡费损失的赔偿，且该违约金数额比参照《株洲市房屋拆迁管理实施办法》（2011）计算的过渡费过高，从保护守约人的角度出发，本院采取就高不就低的原则，过渡费按《拆迁协议书》约定的违约金的计算方法计算为：300000元×1.5%×122个月（2009.1-2019.3）=549000元。因被告没有按时支付过渡费，本院酌情按年利率6%分段计算逾期付款利息为146340元（具体计算见下表）。            起算时间              金额（元）              年利率              计算到2019.3 （月）              利息（元）                  2010.1              54 000              6%              108              29 160                  2011.1              54 000              6%              96              25 920                  2012.1              54 000              6%              84              22 680                  2013.1              54 000              6%              72              19 440                  2014.1              54 000              6%              60              16 200                  2015.1              54 000              6%              48              12 960                  2016.1              54 000              6%              36              9720                  2017.1              54 000              6%              24              6480                  2018.1              54 000              6%              12              3240                  2019.1              54 000              6%              2              540                  2019.3              9000              6%              0              0                  合计              549 000                                          146 340      关于原告诉请的装饰装修费45000元、原房屋内设施费22500元，虽然《拆迁协议书》约定乙方（原告）不享有任何装修补偿，过渡费等其他补偿费用及奖励，但依据《株洲市房屋拆迁管理实施办法》（2011）第三十七条被拆迁房屋室内装饰、装修补偿按《株洲市城市房屋拆迁室内装饰装修补偿指导价格》进行补偿的规定，本院综合本案实际情况，酌情确定装饰装修费89.96㎡×420元/㎡=37783元。房屋内设施费因被告已于2009年9月15日向原告支付家电补偿款5654元，于2009年11月12日支付家具补偿款22000元，已经得到补偿，故本院不再支持。关于原告诉请的误工费、交通补偿费，要求被告补偿一个车位的诉讼请求，因没有事实和法律依据，本院不予支持。原告2018年7月25日和10月25日，分两次从株洲中院领取300000元应当予以抵扣。（以上共计：2158979.25元，抵扣已支付的300000元，被告株洲金冠置业有限公司还应支付原告晏才柯人民币1858979.25元）。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告株洲金冠置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告晏才柯安置房屋折现款1425856.25元；二、被告株洲金冠置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告晏才柯装修费37783元；三、被告株洲金冠置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告晏才柯过渡费549000元，及逾期支付过渡费的利息146340元；四、驳回原告晏才柯的其他诉讼请求。（以上共计：2158979.25元，抵扣已支付的300000元，被告株洲金冠置业有限公司还应支付原告晏才柯人民币1858979.25元）案件受理费52788元，诉讼保全费5000元，合计57788元。由原告晏才柯负担29018元，由被告株洲金冠置业有限公司负担28770元。二审中，晏才柯申请证人丁某出庭拟证明被拆迁房屋附近同类房屋每平方米的拆迁价格比较高。晏才柯对证人证言的质证意见：对其无异议。金冠公司对证人证言的质证意见：证人陈述的株洲大饭店房屋与本案诉争房屋拆迁范围不一致，性质也不一致，晏才柯的房屋不存在“住房改非住宅性商业房屋”的补偿问题。金冠公司二审提交新证据为拆迁补偿协议书两份。拟证明与晏才柯同期同位置的其他拆迁户的补偿情况。晏才柯的质证意见：对方没有提供原件，我方不能确认其真实性，内容也不真实，拆迁价格也不是统一的，协议上的补偿金额与实际支付的补偿金额也是不一致的。该证据与本案没有关联性。晏才柯、金冠公司二审提交的证据均与本案没有关联性，本院依法对上述证据的证明目的不予采信。另本院对一审采信的证据和查明的事实，依法予以确认。本院认为，本案系侵权纠纷，本案的争议焦点为：上诉人的诉讼请求有无事实和法律依据。现分析如下：本案中，2006年11月14日何绍樵签署《委托书》“兹委托我儿子晏才柯全权负责商量如何处置本人在影剧院私房住房3栋201号房屋所有权评估拆迁等有关事宜”。同年11月14日晏才柯代理何绍樵与隆庆公司（现更名金冠公司）签订涉案房屋的《拆迁协议书》。2006年11月27日，经株洲新大地房地产评估有限责任公司评估，以2006年7月28日为评估基准日，何绍樵的房屋公开市场总价值为173144元，因何绍樵不满该拆迁协议不肯拆迁，涉案房屋在2011年12月被金冠公司拆除。由此双方为拆迁补偿酿成纠纷。2010年5月17日，何绍樵向株洲市芦淞区人民法院提起民事诉讼，要求认定晏才柯与金冠公司签订的《拆迁协议书》无效。芦淞区法院以（2010）芦法民一初字第426号立案受理，于2010年8月6日作出了“驳回原告何绍樵的诉讼请求”的一审判决。经多次诉讼后2014年3月4日，株洲中院作出（2014）株中法民四再终字第2号民事判决：一、撤销芦淞区法院（2013）芦法民一再初字第1号民事判决；二、维持芦淞区法院（2010）芦法民一初字第426号和（2011)芦法民一再初字第2号民事判决，即驳回原告何绍樵“请求确认晏才柯与被告金冠公司签订的《拆迁协议书》无效”的诉讼请求。原审法院依据生效判决书确认《拆迁协议书》的内容认定，金冠公司应依据约定给付晏才柯115㎡的安置房屋，但因金冠大楼变更了规划，金冠大楼已无住宅建设规划，金冠大楼的房屋不适宜居住，且金冠公司、晏才柯之间对安置房的选定没有达成一致意见，再加上金冠大楼房产已办理了贷款抵押登记，湖南省高级人民法院分别以（2014）湘高法民二初字第14号、31号民事判决书对金冠公司逾期拖欠津杉华融、华融资产湖南公司对已抵押房产享有优先受偿权，故涉案房产事实上不能交付，现要求金冠公司安置房屋事实上已给付不能，原审法院考虑本案的实际情况，该交付义务可折现为货币给付义务。关于货币如何计算的问题：根据《株洲市房屋拆迁管理实施办法》（2011）第四十五条的规定，考虑到本案被拆迁房屋坐落于株洲市，在拆迁时已改为非住宅用的实际情况，原审酌情以2018年9月26日，株洲市芦淞区税务局出具的通知单表述的询价结果（金冠服饰文化传媒大楼第一层每平方米价格为20370元，第三层每平方米价格为12105元，第四层每平方米价格为9935元，第五层每平方米价格为7185元）。按该楼一、三、四、五层的平均价12398.75元计算折现款为115㎡×12398.75元／㎡＝1425856.25元的处理意见并无不妥。金冠公司以《拆迁协议书》是2006年签订的，要求适用2006年的政策标准进行补偿，原审以2011年的政策补偿没有事实和法律依据请求改判。因协议签订后金冠公司没有及时实际履行，且其也将涉案房屋进行了贷款抵押而履行不能，原审法院结合本案实际情况，从保护守约人的角度出发，采取就高不就低的原则，判令金冠公司依据《株洲市房屋拆迁管理实施办法》（2011）进行补偿并无不妥，本院也予以确认。综上所述，上诉人株洲金冠置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法、处理结果恰当、应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14873元，由上诉人株洲金冠置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  羊 敏审 判 员  卢飞虎审 判 员  曹 阳二〇一九年十月十一日法官助理  李 艳书 记 员  王 琳