江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0303民初3310号原告：徐州乐居物业管理有限公司，住所地徐州市泉山区翟山农贸市场综合楼**。法定代表人：历晓晓，该公司经理。委托诉讼代理人：蔡春蕾，该公司员工。被告：郭从军，男，1973年1月12日出生，汉族，住徐州市新城区。原告徐州乐居物业管理有限公司（以下简称乐居公司）诉被告郭从军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用普通诉讼程序，由审判员刘松与人民陪审员刘贵云、王娟组成合议庭，于同年10月9日公开开庭进行了合并审理。原告乐居公司的委托诉讼代理人蔡春蕾，被告郭从军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐居公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付物业服务费2682元（欠费时间段为2015年12月10日至2017年12月9日，计算方式为2015年12月10日至2017年12月9日物业费为1.20元/平方/月，面积是93.12平方米×24个月×1.20元/平方/月=2682元）、公共能耗费400元（200元/年×2年=400元）。事实和理由：2015年11月26日，原告与徐州市新城区龙域花园北区（未来城）业主委员会签订了物业管理服务合同，合同约定：由原告为龙域花园（北区）提供物业管理服务事宜，期限2年。被告系龙域花园（北区）业主，截至2017年12月9日，其尚欠原告物业服务费、公共能耗费共计3082元。被告郭从军辩称，1.原告管理不到位，监控损坏严重，化粪池外漏，排污管道泵在原告管理期间损毁，电梯主板被盗。原告没有按照物业服务合同的约定提供服务，违约在先；原告按照合同应该提供每个季度业主满意度调查，但是对原告征求意见满意度很低，没有达到合同约定；原告没有履行合同约定的义务，门岗形同虚设，小区摄像头多有损坏，小区内发生过失窃事件，小区停的车辆发生刮蹭，物业也不作为；小区内车位物业管理不严格，管理混乱，导致业主不能正常使用自己的车位；原告也没有履行公共设施的维护义务，小区私搭乱建现象严重；小区内的塑胶地皮损毁没有及时维修；单元门损坏以后没有及时更换，电梯故障率也比较高；原告公司聘请社会闲散人员暴力收费；高空坠物，我们找物业，物业也不管不问；小区内的公共设施收益没有进行公示。2.物业公司2017年没有和我们签订物业服务合同，骗取我们2017年物业费。原告拒绝开具发票，使用的公章是未来城客服中心不是他们公司的章。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月26日，徐州市新城区龙域花园北区（未来城）业主委员会（甲方）和原告乐居公司（乙方）签订《未来城物业服务合同》，合同约定：乙方提供的物业管理服务内容包括物业共用部位和公共设施设备的运行、维修、维护管理，公共绿地、花木、建筑的维护和养护服务，物业公共区域的清洁卫生服务、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、小区化粪池的清理等，公共秩序维护、安全防范、消防等事项的管理和服务，停车场交通及设施和各种车辆的统一管理，突发事件应急管理服务，物业管理档案资料的管理；服务标准按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》二级标准实施；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，高层1.20元/月/平方米，装修垃圾清运费1元/平方米，公共能耗费（代收代交）12层（含12层）以上200元/年，11层（含11层）以下150元/年；物业服务费用按年交纳，业主应在乙方实际进场之日起开始计算并履行交纳义务，逾期交纳的加收滞纳金，每日按万分之五的标准收取；合同期限为2年，自2015年12月1日起至2017年11月31日止（按实际进场日期开始计算）。双方还就双方的权利和义务等其他有关事项进行了约定。物业服务合同签订后，原告于同年12月10日开始为徐州市云龙区（新城区）明正路15号龙域花园（北区）提供物业管理服务。2016年11月10日，徐州市云龙区房产服务中心对前述合同进行了登记备案。2017年12月9日，原告终止为该小区提供物业管理服务。又查明，被告郭从军系龙域花园（北区）未来城小区24#-1-1602室房屋所有权人，房屋建筑面积93.12平方米，其尚欠原告2015年12月10日至2017年12月9日期间的物业服务费及公共能耗费。本院认为，2015年11月26日原告乐居公司与徐州市新城区龙域花园北区（未来城）业主委员会签订的《未来城物业服务合同》合法有效，对该小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告乐居公司为龙域花园（北区）提供了物业管理服务，被告郭从军为该小区业主，其应当及时给付原告物业服务费和公共能耗费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。2017年6月，因乐居公司未按照物业服务合同约定为龙域花园（北区）提供物业管理服务，徐州市新城区龙域花园北区（未来城）业主委员会以乐居公司为被告向本院提起民事诉讼，请求解除双方之间签订的未来城物业服务合同、并要求乐居公司公示财务收支账册以及返还利用物业公用部位所得收益、履行电梯年检义务或赔偿损失并减收物业服务费、赔偿智能化设备维保费用并减收物业服务费等，该案经本院审理后，本院于2018年5月14日作出（2017）苏0303民初3106号民事裁定书，裁定驳回徐州市新城区龙域花园北区（未来城）业主委员会的起诉，该裁定已经生效。由于未来城物业服务合同约定原告为龙域花园（北区）提供的物业管理服务标准为中国物业管理协会中物协[2004]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级标准，但2017年原告实际在为该小区提供物业管理服务是按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）三级标准实施，且物业服务质量与服务承诺严重不符，如：对共用设施设备未能及时或怠于进行日常管理和维修养护；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为未能及时劝阻并报告业主委员会和有关部门处理；对小区道路、广场、停车场、绿地、电梯、楼道等未能按规定次数进行保洁；对草坪、花卉、绿篱、树木未能定期进行修剪、养护致使花草树木枯萎；对业主反映的属于其职权范围内的问题不能及时解决或不予解决；一些物业服务质量方面的问题受到了媒体或有关部门的报道或批评等。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”据此，本案物业服务费应作相应调整，本院确定被告应向原告交纳2015年12月10日至2016年12月9日期间的物业服务费为93.12平方米×1.20元/平方米/月×12个月≈1341元，2016年12月10日至2017年12月9日期间的物业服务费为93.12平方米×1.20元/平方米/月×12个月×85%≈1140元，合计2481元。因原告未提供其为被告代交公共能耗费的证据，故本院对其主张被告支付其公共能耗费的诉请暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告郭从军给付原告徐州乐居物业管理有限公司物业服务费2481元。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告徐州乐居物业管理有限公司负担10元，由被告郭从军负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘 松人民陪审员  刘贵云人民陪审员  王 娟二〇一九年十月十日书 记 员  崔朝宇