云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5866号上诉人（原审原告）：栗美琼，女，1963年12月11日生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市西山区。上诉人（原审原告）：栗长春，男，1958年3月19日生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市西山区。上诉人（原审原告）：邓天惠，女，1957年2月4日生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市西山区。上诉人（原审原告）：栗长明，男，1965年11月17日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。上诉人（原审原告）：栗斌，男，1984年10月9日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。共同委托诉讼代理人：关亚兰，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张天云，男，1963年5月18日生，汉族，户籍登记住址云南省昆明市宜良县。委托诉讼代理人：黄斌、杨滨瑜，云南云滇律师事务所律师，特别授权代理。上诉人栗美琼、栗长春、邓天惠、栗长明、栗斌与被上诉人张天云房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初4204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，扣除双方当事人申请的调解期限，本案现已审理终结。栗美琼、栗长春、邓天惠、栗长明、栗斌上诉请求：1、撤销（2018）云0112民初4204民事判决；2、发回重审或改判由被上诉人向上诉人返还227413.3元；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审对房屋买卖合同无效的责任认定及比例划分错误，上诉人不应承担70%的过错责任，双方应平均承担过错责任，上诉人只应向被上诉人返还购房款34630.7元（80000元×75.3㎡÷87㎡×50%）。一审仅审理了双方因签订购房协议造成的损失，却未审理被上诉人因协议所取得的财产，被上诉人应当向上诉人返还自1999年起至今因购房协议所取得的财产，相互拆抵后被上诉人应向上诉人支付227413.3元（拆迁补偿款3480元/㎡×75.3㎡－应返还的购房款34630.7元）。综上，请求二审法院依法改判。张天云答辩称：双方当事人签订的售房合同系有效合同，被上诉人不应向上诉人支付任何款项。上诉人严重违反诚实信用原则，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。栗美琼、栗长春、邓天惠、栗长明、栗斌向一审法院起诉请求：1、判令坐落于昆明市西山区棕树营白马庙村2号房屋及宅基地的拆迁补偿款，由五原告与被告张天云按3:7的比例分配；2、本案诉讼费用由被告承担。本案五原告起诉时主张的诉讼标的额为1475418元，审理过程中，五原告向一审法院明确其主张的拆迁补偿款按3:7的比例计算为327479.7元，申请减少诉讼请求，一审法院依法予以准许。一审法院认定事实：1985年5月25日，栗茂生取得昆明市西山区人民政府出具的编号为0014359号的《昆明市私有房产所有证》，载明房屋坐落于土木结构的面积为75.3㎡的房屋（以下简称0014359号房屋），产权人为栗茂生，产权共有人为栗凤英、原告栗长春、“郑天惠”、原告栗长明、原告栗美琼、原告栗斌。1993年5月4日，张琼珍取得昆明市西山区人民政府出具的编号为0046603号《昆明市私有房产所有证》，载明房屋坐落于白马庙的土木结构的面积为11.7㎡的房屋（以下简称0046603号房屋），产权人为栗长福、“栗坤”。1999年12月1日，原告栗美琼、原告栗长春、原告邓天惠、原告栗斌、原告栗长明及栗长福、张琼珍、栗玉华作为甲方，与被告张天云作为乙方签订了《售房协议》。协议写明“兹有白马庙村村民栗茂生、张琼珍因建盖新房，资金紧缺，加之子（姊）妹多，老房面积小不够居住，故以甲乙双方商定，甲方将土木结构的房产87平方米，其中栗茂生75.3平方米、张琼珍11.7平方米，卖给乙方售价80000元（捌万元正），特立此据（全部手续和手续费由乙方负责）。”庭审中，五原告均陈述签订协议后被告向其支付了转让款80000元，其向被告交付了约定房屋，后被告将房屋拆除重建，其配合被告完成了批建手续。被告认可五原告向其交付了房屋，认为其已将房屋拆除重建。2004年，被告张天云经申请取得了位于西山区居民小组152号面积为96.2㎡的农村宅基地，并取得编号为西国用（2004）第6520号《中华人民共和国国有土地使用证》。2010年8月18日，昆明市西山区人民政府棕树营街道办事处城中村改造5号片区指挥部作为甲方与昆明汉龙房屋拆迁有限公司作为乙方及被告张天云作为丙方签订了《西山区棕树营五号片区（白马庙村）城中村改造项目集体土地房屋拆迁安置补偿协议》，协议载明“一、被拆迁房屋现状及被拆迁人基本信息（一）经甲、乙、丙三方实地调查核实并认可，丙方被拆迁的建（构）筑物及附属设施位于的近华社区白马庙小组152号，土地证证载面积：96.20㎡，土地使用权证号：西国用（2004）第6520号，房屋主体建筑面积：610.42㎡，房屋抵偿建筑面积95.52㎡，房屋主体结构：砖混，房屋层数6.5层，房屋产权证编号：NO：0046603NO:0014359，土地证名称及编号《中华人民共和国国有土地使用证》编号：004249399。（二）……昆明市私有房产所有证（编号：NO.0014359）……所有权人为栗茂生、栗风英（曾用名：栗凤英）、栗长春、郑天慧、栗长明、栗美琼及栗斌……昆明市私有房产所有证（编号：NO.0046603）……的所有权人为张琼珍、栗长福及栗坤。被告拆迁房屋办理的国有土地使用权证号为西国用（2004）第6520号，使用权类型为划拨，土地使用权人为张天云。被拆迁房屋现由张天云使用。上述房屋所有权人中，栗茂生及栗长福分别于1987年12月及2003年5月26日去世，栗茂生之妻栗凤英于1993年11月6日去世。……被拆迁房屋至今未进行遗产继承及分割，也未办理产权过户手续……”，另写明涉案房屋的拆迁补偿方式为货币补偿，其中建（构）筑物货币补偿费用为1261294元（砖混结构四层，建筑面积300㎡，补偿单价3480元/㎡，四层以上为砖混结构，建筑面积310.42㎡，补偿单价为700元/㎡）、装修及附属物补偿款130284元、拆迁面积奖励30000元、搬家补偿款1000元；临时安置补偿款12600元、搬迁奖励费40000元、物业管理费补偿3240元，补偿款共计1478418元。另该协议对其他事项亦进行了约定，被告张天云在该协议尾部签字、捺印，昆明市西山区人民政府棕树营街道办事处城中村改造5号片区指挥部及昆明汉龙房屋拆迁有限公司在协议尾部进行了签章。另查明，栗茂生与栗凤英系夫妻关系（现二人已故），共生育四名子女，其中长子栗长福（现已故），配偶为张琼珍，二人育有一子栗玉华；二子栗长春，配偶为邓天惠，二人育有一子栗斌；三女栗美琼，配偶为刘德荣，二人育有一女刘妍；四子栗长明，配偶刘开芬，二人育有一女栗玉玲。以上事实有西山区近华居民委员会白马庙居民小组于2013年1月23日出具的《证明》2份、昆明市西山区近华社区居民委员会出具的《证明》2份，以及五原告提交的栗玉华、张琼珍、栗长春、邓天惠、栗斌、栗美琼、栗长明的户口簿加以证实。此外，查明被告张天云的户籍登记地址为云南省昆明市宜良县匡远镇哈喇村，2018年7月13日，昆明市西山区近华社区居民委员会及西山区近华居民委员会白马庙居民小组出具《证明》写明“张天云不是白马庙村村民，不是白马庙股份合作的集体经济组织成员……”。再查明，张琼珍、栗玉华虽在《售房协议》中签字，但其二人已单独向一审法院提起了（2018）云0112民初10415号案诉讼，另案就《购房协议》中张琼珍所有的0046603号房屋的补偿款进行主张。且庭后，张琼珍、栗玉华向一审法院提交了情况说明，写明其二人自愿放弃基于栗茂生、栗凤英、栗长福死亡而享有的就0014359号房屋继承、分割的权利，不再参与本案诉讼。庭审中，原告陈述编号为0014359号的《昆明市私有房产所有证》中“郑天惠”系笔误，实际应为邓天惠，编号为0046603的《昆明市私有房产所有证》中“栗坤”系笔误，实际应为栗玉明。一审法院认为：就“郑天惠”是否属于笔误，本案中，虽编号为0014359号的《昆明市私有房产所有证》中登记的所有权人为栗凤英、栗长春、“郑天惠”、栗长明、栗美琼、栗斌，非原告邓天惠，但根据农村住宅的审批建盖以户为单位的特殊属性，结合《昆明市私有房产所有证》内容，及查明的五原告及张琼珍、栗玉华的家庭组成情况，能够确认，编号为0014359号《昆明市私有房产所有证》中“郑天惠”应属笔误，0014359号房屋的登记所有权人应为栗茂生、栗凤英及原告栗美琼、栗长春、邓天惠、栗长明、栗斌。另就张琼珍、栗玉华是否应当作为原告参与本案诉讼，栗茂生、栗凤英死亡后，栗美琼、栗长春、栗长明、栗长福作为法定继承人就0014359号房屋中栗茂生、栗凤英享有的份额依法享有继承权，后栗长福在继承开始后、0014359号房屋对应的财产权利分割前死亡，其继承上述财产权利的权利依法转移给张琼珍、栗玉华，但因张琼珍、栗玉华出具书面说明明确放弃了对0014359号房屋中栗茂生、栗凤英享有的份额的继承权利，故不再追加其作为原告参加诉讼。就本案《购房协议》是否无效，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定:城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据上述规定可以看出，农村宅基地属于农民集体所有，系基于村民的特殊身份取得，不得对集体组织以外的人员出让、转让。五原告及张琼珍、栗玉华、栗长福（已故）与被告系基于自愿达成《售房协议》，但结合查明的事实可以判断，约定出售的房产建盖所使用的土地的性质为农民集体所有宅基地，《购房协议》虽未明确出售宅基地，但出售房屋的行为必然包含了对上述宅基地的使用权的处分，而结合被告的户籍登记情况及昆明市西山区近华社区居民委员会及西山区近华居民委员会白马庙居民小组出具的《证明》可以看出，被告并非原白马庙村现白马庙居民小组的集体组织成员，五原告及张琼珍、栗玉华、栗长福向被告出售建盖在集体所有的宅基地之上的房屋违反了上述法律的强制性规定，故应认定五原告及张琼珍、栗玉华、栗长福（已故）与被告签订的《购房协议》无效。就五原告基于《购房协议》无效主张被告向其支付拆迁补偿款327479.7元，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效，五原告及被告就其基于该协议取得的财物互负返还义务，无法返还的折价补偿，即五原告应向被告返还收到的购房款即69241.4元（80000元×75.3㎡÷87㎡≈69241.4元），被告应当向五原告返还0014359号房屋，但结合原被告的陈述可知，0014359号房屋在交付被告后已被拆除重建，无法返还，就房屋无法返还的损失，因原被告就《购房协议》无效均有过错，故被告就0014359号房屋应当按照其过错责任比例折价补偿。就过错责任的分担，结合案件实际情况，认为五原告作为村民集体组织成员将集体所有的宅基地对外处分，存在主要过错，应当就因合同无效承担70%的过错责任，被告违反法律及政府规范性文件的规定购买五原告的房屋亦存在一定过错，应当承担30%的过错责任。至于0014359号房屋的折价金额，因该房屋已于多年前拆除，无法进行价值评估，原被告亦无法就此举证，故结合该房屋的建筑面积、楼层、结构及市场价值等因素，可以参照《西山区棕树营五号片区（白马庙村）城中村改造项目集体土地房屋拆迁安置补偿协议》中确定的建构筑物（砖混结构）货币补偿单价即3480元/㎡的标准进行折价，经查明，0014359号房屋的面积为75.3㎡，层数为1层，故该房屋的折价金额应为262044元（75.3㎡×3480元/㎡=262044元）。综上，结合原被告的过错情况，被告应当向五原告支付0014359号房屋的折价补偿款78613.2元（262044元×30%=78613.2元）。原被告相互之间应付款项抵扣后，被告仍应支付五原告折价补偿款9371.8元。至于原告主张分配被告所得的拆迁补偿款，可确认由被告就0014359号房屋向五原告折价补偿，且被拆迁房屋系被告在拆除0014359号房屋后自行出资重建，其中并不存在五原告出资的部分，五原告在交易完成、0014359号房屋被拆除重建十余年后主张分割被告基于自行出资建盖的被拆迁房屋所得的拆迁补偿款违背了诚实信用原则，且无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百三十五条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、第二十五条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告张天云向原告栗美琼、原告栗长春、原告邓天惠、原告栗长明、原告栗斌支付折价补偿款9371.8元；二、驳回原告栗美琼、原告栗长春、原告邓天惠、原告栗长明、原告栗斌的其他诉讼请求。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。同时，被上诉人要求对2004年11月1日西山区近华居委会白马庙居民小组出具以及昆明市公安局西山分局大观楼派出所盖章确认的户口证明进行补充确认，上诉人是基于被上诉人居住在才与其签订《售房协议》，被上诉人具有购买涉案房屋的资格。经审查，并不能因居住地点而确定被上诉人属于该居民小组成员，故本院对被上诉人的补充内容不作确认。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人是否应当支付上诉人补偿款？本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定:城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。上诉人及张琼珍、栗玉华、栗长福（已故）与被上诉人虽基于自愿达成《售房协议》，但所涉房屋占用的土地系农村宅基地，属于农民集体所有，不得对集体组织以外的人员出让、转让，因被上诉人不属于原白马庙村现白马庙居民小组的集体组织成员，因此该《购房协议》无效，而导致合同无效的责任应由双方当事人共同承担。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于合同无效，双方当事人都负有向对方返还所取得财产的义务，无法返还的折价补偿，即上诉人应向被上诉人返还收到的购房款即69241.4元（80000元×75.3㎡÷87㎡≈69241.4元），被上诉人应当向上诉人返还所购房屋，基于涉案房屋已经灭失，故参照《西山区棕树营五号片区（白马庙村）城中村改造项目集体土地房屋拆迁安置补偿协议》中确定的建构筑物（砖混结构）货币补偿单价即3480元/㎡的标准进行折价，0014359号房屋的折价金额应为262044元（75.3㎡面积×3480元/㎡=262044元），上述款项相互抵扣后，被上诉人还应支付上诉人补偿款192802.6元。一审对合同无效的判断无误，但却错误地划分了双方的责任，本院对此予以纠正；一审判决程序合法，认定事实清楚，但所作处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初4204号民事判决；二、由被上诉人张天云向上诉人栗美琼、栗长春、邓天惠、栗长明、栗斌支付折价补偿款192802.6元；三、驳回上诉人栗美琼、栗长春、邓天惠、栗长明、栗斌的其他上诉请求。一审诉讼费6212元，由上诉人栗美琼、栗长春、邓天惠、栗长明、栗斌承担2485元，由被上诉人张天云承担3727元；二审诉讼费6212元，由上诉人栗美琼、栗长春、邓天惠、栗长明、栗斌承担2485元，由被上诉人张天云承担3727元。本判决为终审判决。审判长  金馨审判员  李蕊审判员  李锋二〇一九年十月十六日法官助理李俊波书记员汪雪媛