湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初12047号原告：武汉大本营商业管理有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道**。法定代表人：王昉，总经理。委托诉讼代理人：冯彦琳、赵亚飞，公司员工。被告：武汉苏宁易购销售有限公司，住，住所地武汉市江汉区解放大道**/div>法定代表人：袁静，执行董事。委托诉讼代理人：刘洋、蔡琴，公司员工。原告武汉大本营商业管理有限公司（以下简称武汉大本营公司）与被告武汉苏宁易购销售有限公司（以下简称武汉苏宁易购公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案，依法适用简易程序于2019年7月26日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人冯彦琳、赵亚飞、被告委托诉讼代理人蔡琴到庭参加诉讼；于2019年9月12日再次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人冯彦琳、赵亚飞、被告委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉大本营公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付其租赁的武汉市武昌区南湖中央花园购物中心B座中庭南侧一楼自2018年6月16日至2018年7月15日的欠付租金90,925.45元及物业管理费7,260元，共计98,185.45元；2、判令被告支付逾期付款违约金29,455.64元（自2018年7月20日至2019年4月10日，按欠款总额的30%计算）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2006年3月30日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，被告承租武昌区南湖中央花园购物中心B座第1、2、3层，租期6年；经过2015年4月7日、2016年3月22日、2017年12月1日及2018年2月16日签订补充协议续租，合同期间至2018年6月15日，约定6月16日至6月30日为被告撤场期间。其后，因被告拆除工作滞后，双方口头协商按照原合同条款再续签一个月。原告于2018年7月3日发函被告，提出合同续签事项，被告于2018年7月17日签收。该函件发出后，被告未与我公司签订书面续租协议，但其实际撤场日期为2018年8月。2018年8月22日原告向被告发送电费缴纳通知，通知其缴纳2018年4月至8月21日的电费，被告签字予以认可。关于租金及物业费的计算标准，应以租期为2013年3月1日至2015年2月28日签订的《补充协议》约定的“一楼面积每605平米租金单价为150.29元/平米/月，物业管理费为12元/平米/月”为计算标准，计算得出2018年6月16日至2018年7月15日租金为90,925.45元、物业管理费为7,260元，共计98,185.45元。逾期付款违约金应依据2006年3月30日签订的《租赁合同》第56条的约定，以欠款总额98,185.45元为基数按日千分之2.1计算自2018年7月20日至诉状落款日期2019年4月10日，因违约金超过欠款总额的30%，故调减为按欠款总额的30%计算。被告武汉苏宁易购公司辩称，被告不存在延期腾退房屋，也未逾期占用原告的房屋，租赁合同约定租赁期限截至2018年6月15日，期满后给予被告15天的撤场期，即6月16日至6月30日期间被告无需支付租金，被告实际也已于合同约定的期限撤场，未逾期占用原告房屋，原告的主张不符合事实；关于原告主张租金及物业管理费的计算标准，双方于2018年7月16日签订的《续租协议》明确约定3.5个月的费用总计应为91.0121万元，一层的面积为605平方米，一、二、三层总面积为2700平，计算公式应当是91.0121万元除以3.5乘以605除以2700，应当是5.8259万元/月，该《续租协议》中约定的租金标准是双方最终所达成的意见，原告主张的《补充协议》已经履行终止，且已被该《续租协议》所替代，所以应当以此为依据。另外，根据《续租协议》第二条约定，原告应当向被告提供增值税发票，如延迟提供的，被告有权延迟支付，因此即便本案中被告存在欠付租金的情形，因原告未能提供相应的发票，被告也有权迟延支付，并不用承担逾期支付的责任，而且原告主张按总额的30%支付违约金缺乏依据，合同法规定的调整违约金是对于损失部分，原告对租金部分的损失至多是中国人民银行同期利率所计算的利息，故原告的主张缺乏依据，不予认可。经庭审举证、质证，综合原、被告陈述，本院查明本案事实如下：2006年3月30日，出租方武汉南国置业有限公司（甲方）与承租方武汉苏宁电器有限公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：租赁物位于武汉市武昌区南湖中央花园购物中心B座中庭南侧1F、2F、3F；租赁物的建筑面积共计2700平方米，其中一层建筑面积820平方米、二层建筑面积940平方米、三层建筑面积940平方米。准确面积根据房屋建成后房产局实测的面积为准；租赁期限为6年，自2007年3月1日至2013年2月28日；乙方应严格按本合同的约定支付租赁费用，每延期支付一天，乙方按所欠费用的千分之二点一加收滞纳金；逾期超过十五天，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同。后出租方武汉大本营商业管理有限公司（甲方）与承租方武汉苏宁电器有限公司（乙方）签订《补充协议》一份，载明：2006年3月30日，乙方与武汉南国置业有限公司签订了位于武汉市武昌区南湖中央花园购物中心B座中庭南侧1F、2F、3F部分区域的《租赁合同》，2008年10月7日甲方、乙方及武汉南国置业有限公司三方签订《三方协议》，将租赁合同中武汉南国置业有限公司的所有权利义务转给甲方，上述租赁合同及协议统称原合同，鉴于原合同于2013年2月28日到期，现经甲乙双方友好协商，就原合同续租事宜达成如下协议：1、就原合同续租两年，即续租合同期限为2013年3月1日至2015年2月28日，合同到期后乙方放弃优先续约权；一楼单价150.29元/平方米/月，租赁建筑面积605平米；二楼单价62.29元/平方米/月，租赁建筑面积681平米；三楼单价38.33元/平方米/月，租赁建筑面积2400平米；物业管理费12元/平方米/月；本协议与原合同约定不一致的，以本协议为准，本协议未尽事宜，按原合同约定执行。2013年4月2日，武汉苏宁电器有限公司更名为武汉苏宁云商销售有限公司。2015年4月7日，出租方武汉大本营商业管理有限公司（甲方）与承租方武汉苏宁云商销售有限公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定：…将原合同续租一年零十五天，续租合同期限为2015年3月1日至2016年3月15日（其中2016年3月1日至3月15日为乙方撤场期，此期间乙方仅承担水电费），续租期间租金为256.9043万元，物业管理费为53.0748万元，共计309.9827万元（物业管理费53.0784万元含中央空调使用费、公共扶梯费及物业管理费）；本协议与原合同约定不一致的，以本协议为准，本协议未尽事宜，按原合同约定执行。2016年3月22日，出租方武汉大本营商业管理有限公司（甲方）与承租方武汉苏宁云商销售有限公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定：…将原合同续租一年零十五天，续租合同期限为2016年3月1日至2017年3月15日（其中2017年3月1日至3月15日为乙方撤场期，此期间乙方仅承担水电费），续租期间租金为256.9043万元，物业管理费为53.0748万元，共计309.9827万元（物业管理费53.0784万元含中央空调使用费、公共扶梯费及物业管理费）；本协议与原合同约定不一致的，以本协议为准，本协议未尽事宜，按原合同约定执行。2018年3月23日，武汉苏宁云商销售有限公司更名为本案被告武汉苏宁易购销售有限公司。2018年7月16日，业主方（甲方）、出租方武汉大本营商业管理有限公司（乙方）与承租方武汉苏宁易购销售有限公司（丙方）签订《续租协议》一份，约定：…将原合同续租三个半月，续租合同期限为2018年3月1日至2018年6月15日（另2018年6月16日至6月30日为丙方撤场期，此期间丙方仅承担水电费）。续租期间租金为74.9309万元，物业管理费16.0812万元（已包含中央空调使用费、公共扶梯费等），租赁费用共计91.0121万元；乙方在收取丙方租金和物业管理费前，需向丙方提供乙方请税务部门以甲方名义开具的符合税法规定的房屋租金增值税普通发票和6%物业管理费增值税专用发票。乙方如延迟提供，丙方可相应延迟支付租金和物业管理费；本协议与原合同约定不一致的，以本协议为准，本协议未尽事宜，按原合同约定执行。现原告主张2018年6月15日合同期满后，双方口头约定被告续租一个月，即2018年6月16日至2018年7月15日，被告实际于2018年8月初撤场，故被告应支付该一个月的租金及物业管理费；被告则主张双方未达成口头约定，被告已按合同约定于2018年6月30日撤场，不欠付原告租金及物业管理费。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：一、原告向武汉苏宁云商销售有限公司发出的《工作联系函》一份，载明：贵司承租一楼商铺面积605平方米，乙方按原合同条款续签一个月，合同期为2018年6月16日至2018年7月15日，租金90,925.45元，物业管理费7,260元，合计98,185.45元，该费用于7月20日前补齐，另：乙方应于7月31日前完成1楼商铺腾退工作并将毛坯交还我司。联系函下方落有“肖某某2018.7.17”的字样。二、原告泛悦坊·都会店项目部出具的《关于南广商户电费缴纳通知函》及随函以表格形式列明的2018年4月至8月具体电费明细单附件各一份，通知函载明：尊敬的苏宁电器，我司已于8月21日对贵司的电费数据进行统计核实，4月份至8月份用电总量79770度，电费金额为81,365.4元（含电损），请贵司务必于2018年8月31日前到项目部办公室缴纳上述费用，电费数据列表载明苏宁一层2018年4月用量4440度，电费4,528.8元，2018年5月用量4590度，电费4,681.8元，2018年6月用量3180度，电费3,243.6元，2018年7月用量4260度，电费4,345.2元，2018年8月用量2460度，电费2,509.2元。通知函下方落有“请贵司尽快开票，见票后即可付款秦某某收8.22”的字样。三、中国建设银行网上银行电子回执单两份，载明：2018年8月27日，付款人武汉苏宁易购销售有限公司向收款人武汉大本营商业管理有限公司转账910,121元；2018年9月10日，付款人武汉苏宁易购销售有限公司向收款人武汉大本营商业管理有限公司转账81,365.4元。四、童某、张某、龚某证人证言（其中童某、张某出庭作证），童某、张某分别与原告签订的《商铺经营管理合同》，证人证言均称被告系2018年8月份左右撤场。被告对原告提交的上述证据均不予认可，称没有收到原告发出的函件，被告2018年8月27日支付的是2018年3月1日至2018年6月15日的租金及物管费，2018年9月10日支付的是2018年6月30日之前的电费，证人龚某未到庭，其证言依法不应被采信，证人童某、张某的证言对被告撤场时间并不确定，较为模糊，没有提供相应证据予以作证，其证言也依法不应被采信。被告就其已按合同约定于2018年6月30日撤场的抗辩未提交任何证据。本院认为，本案争议焦点为：一、被告武汉苏宁易购公司撤场时间；二、租金及物业管理费的计算问题；三、逾期付款违约金的计算问题。一、关于被告武汉苏宁易购公司的实际撤场时间，双方说法不一，原告称双方已口头约定续租一个月，被告实际系于2018年8月撤场，被告称已按合同约定2018年6月30日撤场完毕。经审查，原告提交的《关于南广商户电费缴纳通知函》载明了被告2018年4月至8月电费金额、《电费明细单》列明了被告苏宁电器卖场一层至三层2018年4月至8月每月的电表号码、起止码、用量、电费金额信息，与被告于2018年9月10日向原告的转账金额81,365.4元完全吻合，而且，《电费明细单》显示一层商铺7月份用电量与4、5、6月用电量基本一致，8月用量减少近半，此用电量上的变化与证人关于被告实际撤场的时间说法能相互印证，所以可以认定直至2018年8月被告仍在使用诉争场地，被告虽对原告提交的相关证据真实性、合法性、关联性持有异议，但未提交任何相反证据，其抗辩不成立，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方虽未签订书面续租合同，但被告在诉争期间已实际继续使用租赁物，原告作为出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，原告主张该期间的租金及物管费，有事实及法律依据，本院予以支持。二、关于租金及物业管理费的计算问题。原告主张按照租期为2013年3月1日至2015年2月28日的《补充协议》中的约定为计算标准；被告则坚持其答辩意见。因双方2013年3月1日至2015年2月28日的《补充协议》之后的续租合同中均未对一楼租赁面积、租金单价及物业管理费单价的约定标准进行变更，且续租合同中均约定“协议未尽事宜，按原合同约定执行”，故原告主张的计算标准适当、无误，符合双方合同约定，本院予以支持。被告主张以一层商铺的租赁面积占总租赁面积的比例×总租金及物管费为计算标准，把每层楼的租金及物管费单价混为一致并不合理，因为每层商铺的商业价值不同，对应的租金亦不同，其主张的计算标准不适当，本院不予采信。三、关于逾期付款违约金的计算问题。原告主张依据2006年3月30日签订的《租赁合同》第56条“按所欠费用的日千分之二点一加收滞纳金”的约定为计算标准，自2018年7月20日计算到诉状落款日期2019年4月10日，因违约金超过欠款总额的30%，调减为按欠款总额的30%计算；被告则主张按照《续租协议》第2条的约定，原告应当向被告提供增值税发票，如延迟提供的，被告有权延迟支付，故即便被告存在欠付租金的情形，因原告未能提供相应的发票，被告也有权迟延支付，并不用承担逾期支付的责任，原告对租金部分的损失至多按照中国人民银行的同期利率计算利息。因《续租协议》在《租赁合同》之后签订，且《续租协议》对租金及物业管理费的支付及收取方式进行了变更，故应以《续租协议》中的约定为准。根据《续租协议》的约定，原告在收取租金和物业管理费前，需向被告提供房屋租金增值税普通发票和6%物业管理费增值税专用发票，如延迟提供，被告可相应延迟支付租金和物业管理费。本案原告未举证证明其在向被告收取租金和物业管理费前向被告提供了相关增值税发票，被告的抗辩成立，逾期违约金的支付标准本院调整为按中国人民银行同期贷款利率计算。原告主张自2018年7月20日计算至2019年4月10日，不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉苏宁易购销售有限公司向原告武汉大本营商业管理有限公司支付其租赁的武汉市武昌区南湖中央花园购物中心B座中庭南侧一楼2018年6月16日至2018年7月15日租金及物业管理费98,185.45元；二、被告武汉苏宁易购销售有限公司向原告武汉大本营商业管理有限公司支付2018年7月20日至2019年4月10日的逾期付款违约金（以98,185.45元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；上述应付款，应于本判决生效之日起十日内一次性给付，逾期未付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”的规定办理。三、驳回原告武汉大本营商业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费2,852元减半收取1,426元由被告武汉苏宁易购销售有限公司负担1,200元（此款原告武汉大本营商业管理有限公司已预交，由被告连同上述款项一并给付原告）、其余226元由原告武汉大本营商业管理有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  王葵二〇一九年十月十四日法官助理杨冠乔书记员李文君