辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终12315号上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行，住所地沈阳市和平区西滨河路**。负责人：窦文春，该支行行长。委托诉讼代理人：陈祥礼，男，1974年7月19日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人:崔彬彬，女，1981年5月28日出生，满族，该公司工作人员，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：沈阳骏荣物业有限公司，，住所地沈阳市苏家屯区桂花街****法定代表人：王志毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘跃刚，辽宁长卿律师事务所律师。上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行（以下简称“农业银行”）因与被上诉人沈阳骏荣物业有限公司（以下简称“骏荣物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2018）辽0111民初3456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。农业银行上诉请求：1.撤销一审民事判决书，驳回骏荣物业公司的诉讼请求；2.依法追加沈阳恒信国有资产经营集团有限公司（以下简称“恒信公司”）作为本案被告参加诉讼；3.判决骏荣物业公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、我行已将涉案房产转让给恒信公司，相关物业费应由其支付。因此，恒信公司与本案有直接利害关系，应当作为当事人参加本案诉讼。二、我行与恒信公司签订《委托资产批量转让协议》并登报公告，已不享有涉案房产的所有权。因此，我行不是本案适格被告。三、根据转让协议第3.2条、第五条、第9.3.1条约定，基准日2016年3月31日以后的物业费用应由恒信公司承担。四、我行2014年2月依法院裁定接收涉案房产，未收到过业主大会通知，故业主委员会的组成不合法，其签订的《物业服务合同》不制约我行。五、我行不应全额交纳物业费。1、我行没有实际使用涉案房屋，更没有享用清运生活垃圾、保修、维修等物业服务，按照公平性原则，我行不应全额支付物业费。2、骏荣物业公司没有按《物业服务标准》一、（六）的征询意见也未向我行征询过，没有全面履行合同义务。3、许多地方性规定明确空置房产不全额收取物业费。六、涉案房产被出租、转让或处于在建工程状态，我行不应交纳物业费。骏荣物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。骏荣物业公司向一审法院起诉请求：判令农业银行给付骏荣物业公司2017年1月1日至2017年12月26日期间的物业费5243元。一审法院查明事实：农业银行系沈阳市苏家屯区梧桐大街信盟花园3-46-141房屋（公寓，面积为126.58平方米）的所有权人。2015年6月，骏荣物业公司作为提供物业服务的企业通过招投标方式被选聘为沈阳市苏家屯区梧桐大街三号的“信盟花园”项目的物业服务企业。2015年6月4日，骏荣物业公司与沈阳市苏家屯区信盟花园业主委员会签订物业服务合同，约定骏荣物业公司为信盟花园小区提供物业服务，期限自2015年6月1日至2018年5月31日，物业费标准为公寓3.5元/月/平方米、联排别墅4.0元/月/平方米、独栋别墅4.8元/月/平方米。现骏荣物业公司起诉至法院，提出以上诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。骏荣物业公司与信盟花园业主委员会之间订立的物业服务合同是双方的真实意思表示，合法有效。农业银行作为小区的业主之一，自然享有上述物业服务合同中约定的业主权利，同时也自然应履行上述合同中约定的业主应履行的义务，故对于骏荣物业公司的诉讼请求，予以支持。关于农业银行主张的房屋已交割给恒信公司的问题，一审法院认为，不动产的取得采取公示公信原则，农业银行依据执行裁定书取得了房屋所有权即是房屋的合法所有权人，故农业银行应缴纳相应房屋的物业费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，一审法院判决：农业银行自判决发生法律效力之日起十日内向骏荣物业公司给付沈阳市苏家屯区梧桐大街信盟花园3-46-141房屋2017年1月1日至2017年12月26日期间的物业费5243元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取，由农业银行负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：农业银行提交其与恒信公司于2017年12月27日签订的《委托资产批量转让协议》、2018年1月8日的报纸公告，主张其已将案涉房产转让给恒信公司，按照转让协议约定基准日2016年3月31日之后发生的物业费应当由恒信公司承担。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，骏荣物业公司与业主委员会签订物业服务合同，为案涉园区提供物业服务，农业银行作为房屋的所有权人，应当及时向骏荣物业公司支付相应的物业费。对于农业银行提出与恒信公司签订转让协议，已将案涉房产转让给恒信公司，故其不是本案适格被告，申请追加恒信公司参加诉讼的上诉主张。经查，农业银行与恒信公司于2017年12月27日签订《委托资产批量转让协议》，2018年1月8日登报公告，而骏荣物业公司诉请支付2017年12月26日之前的物业费，故诉请期间农业银行仍为案涉房产的权利人，应当承担物业费的给付义务。对于农业银行提出按照转让协议约定，基准日2016年3月31日之前发生的物业费由恒信公司承担的主张，因转让协议系农业银行与恒信公司之间的约定，未经骏荣物业公司认可的情况下，对骏荣物业公司不发生法律效力。农业公司可在承担物业费给付义务后，依据其与恒信公司之间的协议约定另行主张相关权利。对于农业银行提出物业服务合同效力待定的上诉主张。农业银行提出其未收到召开业主大会通知，业主委员会的组成不合法，进而主张物业服务合同对其不发生效力。骏荣物业公司依据其与业主委员会签订的物业服务合同为园区提供物业服务，该物业服务合同并未经法定程序被认定违法。在骏荣物业公司未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行。农业银行提出的上诉主张，不能成为其不支付物业费的理由。对于农业银行提出不应全额支付物业费的上诉主张。首先，农业银行主张未实际使用房屋。因物业服务主要是为园区公共区域、共用设施设备提供相关服务，业主是否实际使用房屋，对物业费用的发生影响不大。因此，在农业银行未与骏荣物业公司另行协商一致，且不能提供相关法规依据的情况下，对其提出的上诉主张，无法予以支持。其次，农业银行提出部分房屋由开发商出售、出租、不符合交付条件等，骏荣物业公司不予认可。由于农业银行不能提供证据证明，且陈述执行过程中并无案外人提出异议申请，故应当承担举证不能的法律责任，对其提出的上诉主张，无法予以支持。农业公司亦可在承担物业费给付义务后，另行向实际使用人主张相关权利。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行承担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  单立审判员  杨帆二〇一九年十月十八日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；