宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁01民终2912号上诉人（一审被告、反诉原告）：马莲梅，女，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（一审原告、反诉被告)：鲁琼，女，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。上诉人马莲梅因与被上诉人鲁琼房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初14926号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。上诉人马莲梅，被上诉人鲁琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。马莲梅上诉请求：1、撤销一审民事判决书，发回重审或改判上诉人不承担付款责任；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院审查事实不清，认定“原、被告之间自2018年5月6日起形成不定期租赁合同”，属认定事实错误，适用法律错误，亦不符合常理。2、被上诉人以各种理由据不签订2018-2019年的租赁合同，违约在先，其损失应由被上诉人自行承担，且被上诉人应向上诉人承担违约责任。3、被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失，应当由被上诉人赔偿。鲁琼答辩称，对上诉人的上诉事实不认可，上诉人欠付我的租赁费，对一审判决没有异议，应当予以维持。鲁琼一审诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年5月6日签订的南方商城营业房租赁合同，并判令被告将南方商城四楼A5127号营业房内货物搬离并将营业房返还给原告；2、判令被告向原告返还南方商城四楼A5127号营业房2018年5月6日至2019年2月5日三个季度的租金和物业费36900元；并判令被告按每日410元标准（每季度12300元÷30日=410元）向原告赔偿2019年2月5日至房屋实际返还之日期间的租金损失和物业费损失；3、判令被告向原告赔偿因其在2018年8月10日至2019年2月10日停止营业造成原告向南方商城支付停业违约金损失18400元，并判令被告按每日100元为准赔偿2019年2月11日至房屋实际返还之日期间的停业违约金损失；以上二、三项金额合计55300元（不含2019年2月5日后的租金和物业费、2019年2月10日后的停业违约金损失）。马莲梅反诉请求：1.判令解除原、被告于2017年5月6日签订的南方商城商铺租赁合同；2.判令原告赔偿库存货物损失20万元；3.本案诉讼费由原告承担。一审法院认定事实如下：2013年9月3日，原告与银川市南方金盛商城有限公司签订《银川市南方金盛商城营业房，摊位租赁合同》一份，约定原告自2013年11月6日起至2022年12月5日期间租赁南方商城第四层A5127号营业房、摊位经营服装，面积18平方米，原告须支付押金160000元，押金不计息，第五年开始按租金比例的70%抵扣押金，剩余部分的押金合同到期退完为止，年租金27379元，租金按季支付，季度租金为6845元（不包括水、电、暖、卫生、治安、工商、税务相关费用），年租金及物业管理费在上年基础上逐年增加13%，以此类推，直到合同期满，交租时间为每季第一个月的1-5日，逾期需每日承担违约金100元，超过20日者，银川市南方金盛商城有限公司可以单方解除合同，经营使用押金不予退还，全年物业管理费每月（10平方米300元、15平方米450元、20平方米550元），物业管理费包括水、电（只能是过道照明）、卫生、治安、采暖，营业房、摊位可以转租、转让，商场实行请假制度，不进商城经营者，每日需承担违约金100元，全年累计停业20日者，除每日罚款100元外，银川市南方金盛商城有限公司有权收回营业房，没收营业房、摊位使用押金。2017年5月6日，原、被告签订《合同》一份，约定如下：“一、原告将南方商城四楼5127号营业房出租给被告使用；二、租用日期为2017年5月6日至2018年5月6日（该句为手写），为期三年（该句为机打）；三、年租赁费15000元；四、被告在市场经营租金费按公司标准收费自缴（包括公司租金、物业费、管理费、工商税务还有每年公司递增的租赁和物业费、水电费都有被告承担），押金1000元；五、被告在租赁期间，每年的租赁费递增；六、3年为期租金每年一缴（该句为机打），本合同双方自愿签订，自签订之日起生效。七、被告必须遵守公司规章制度在场经营。”2018年4月29日，原告向银川市南方金盛商城有限公司支付涉案营业房2018年11月6日至2019年2月5日租金9632元、物业费2668元，其中租金扣抵押金5244元后，实付租金4388元、物业费2668元，共计7056元。2018年5月14日，原告与银川市南方金盛商城有限公司签订《银川市南方商贸有限公司营业房摊位租赁合同之补充协议》一份，约定：1.原《摊位租赁合同》第三条第2款调整为：从2018年5月1日后开始，原租金按年13%递增条款予以减免后不再执行，直到合同履行期满，新的年租金标准按照2017年9月份租金标准增加3.25%后为38525元，年租金分四期支付，平均后每期为9631元，每三月为一期，于每期1个月1-5日支付，商城4楼从2018年5月1日开始执行；2.原《摊位租赁合同》中有关第五年后押金抵扣租金条款比例调升至80%，即将押金总额80%平均分配至下剩每期租金中用于冲抵该期租金中的部分租金，其中最后20%押金于最后一年全部冲抵租金；3.双方确认自2018年5月后物业费按2017年9月份物业费标准增加3.25%后为10672元，分四期支付，平均后每期为2668元，每三月为一期，于每期第1个月1-5日支付；4.本补充合同未涉及内容仍按原合同条款执行。2018年5月18日，被告向原告支付2018年-2019年租金15000元及2018年5月6日至2018年8月5日期间的物业费12300元。2018年7月29日，原告向银川市南方金盛商城有限公司支付涉案营业房2018年8月6日至2018年11月5日租金9632元、物业费2668元，其中租金扣抵押金5244元后，实付租金4388元、物业费2668元，共计7056元。2018年8月10日，被告停止在涉案营业房经营。2018年8月28日，银川市南方金盛商城有限公司向原告送达《解除合同的通知》一份，载明：“因合同履行过程中，原告拖欠租金、擅自停业，累计欠费超过20日，根据合同第3条第3款及第七条第4款约定，已构成违约，现公司根据合同相关约定，收回此营业房的使用权，剩余押金不予退还。限原告收到此通知3日内和公司协商解决此事，如双方协商达不成一致意见，公司将另行起诉到法院，在此期间造成的经济损失和法律后果由原告自行承担。”2018年9月7日，银川市南方金盛商城有限公司再次向原告送达《解除合同的通知》一份，内容与前份通知一致。2018年9月10日，原告与银川市南方金盛商城有限公司签订《和解协议书》一份，约定：1.《银川市南方金盛商场营业房、摊位租赁合同》继续履行；2.为确保商城经营形象，原告保证通过协商、诉讼等方式，与次承租人被告尽快解决争议，以被告继续开门经营或原告收回营业房后开门营业方式保证涉案营业房开门营业；3.原告须按租赁合同约定按季度向银川市南方金盛商城有限公司支付合同约定的租金、物业管理费，并承担水、电、暖、卫生、治安、工商、税务等相关费用；4.在涉案营业房开门营业前原告按租赁合同第七.4条约定每日向银川市南方金盛商城有限公司承担违约金100元，违约金按季度支付，最终原告应承担的违约金截止至营业房开门营业前一日；5.如原告未按本和解协议支付租金、物业管理费、违约金超过3个月的，银川市南方金盛商城有限公司有权按租赁合同约定解除合同、收回营业房并罚没剩余押金。2018年10月29日，原告向银川市南方金盛商城有限公司支付涉案营业房2018年11月6日至2019年2月5日租金9632元、物业费2668元，其中租金扣抵押金5244元后，实付租金4388元、物业费2668元，共计7056元。2019年1月29日，原告向银川市南方金盛商城有限公司支付涉案营业房2019年2月6日至2019年5月5日租金9632元、物业费2668元，其中租金扣抵押金5244元后，实付租金4388元、物业费2668元，共计7056元。原、被告签订的《合同》履行中，原告的父母曾到涉案营业房催促被告支付租金及物业费。现原告以被告违约为由诉至法院，被告以原告违约为由提起反诉。庭审中，原告称与被告签订的《合同》约定的租期为3年，但是租赁费和物业费是一年一交，交清后下一年度的合同才继续生效，但被告称原告当时说合同期限为三年，但要求合同一年一签，另外涉案营业房未经营，房屋钥匙由被告保管，涉案营业房内存放有价值不低于200000元的衣服。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告与银川市南方金盛商城有限公司签订《银川市南方金盛商场营业房、摊位租赁合同》承租南方商城四楼5127号营业房，根据该份合同约定，原告有权转租涉案营业房。后原告将涉案房屋转租被告，双方签订的《合同》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，该份《合同》依法成立并生效。现原、被告均要求解除涉案《合同》，故对双方要求解除《合同》的诉讼请求，予以支持，涉案《合同》于2019年6月11日解除。《合同》解除后，被告应将其存放在涉案营业房内的货物搬离后向原告返还涉案营业房，故对原告要求被告将存放在涉案营业房内的货物搬离并返还涉案营业房的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告返还租金和物业费，并按每日410元标准向原告赔偿2019年2月5日至房屋实际返还之日期间的租金损失和物业费损失的主张，被告辩称因原告拒绝与其签订书面租赁合同，故被告亦拒绝承担银川市南方金盛商城有限公司收取的2018年8月5日之后的租金和物业费。根据原、被告的陈述，可以确认双方关于涉案营业房的租赁意向应为3年，但《合同》中关于租期的内容前后不一致，其中手写部分为“2017年5月6日至2018年5月5日”，而机打部分为“为期3年”、“3年为期租金每年一缴”。根据常理，纸质合同中手写部分一般晚于机打部分形成，且更能体现合同当事人的真实意思，故该份合同的中手写的租期“2017年5月6日至2018年5月5日”应为原、被告在《合同》签订时的真实意思表示。《合同》约定的租期届满后，原告虽未与被告签订新的书面合同，但并未对被告继续占有使用涉案营业房表示异议，并接受了被告支付的整年租金及银川市南方金盛商城有限公司收取的2018年5月6日至2018年8月5日的租金及物业费共计27300元，故原、被告之间自2018年5月6日起形成不定期租赁合同关系，此外原《合同》内容继续有效。庭审中，被告称其未向原告返还涉案营业房钥匙，且房内存放有被告的货物，故根据《合同》约定，被告应承担其占有、使用涉案营业房期间的由银川市南方金盛商城有限公司收取的租金和物业费，原告先后垫付了涉案营业房自2018年8月6日至2019年2月5日期间的上述费用共计36900元，故要求被告予以返还符合双方约定，予以支持。2019年2月6日后的租金及物业费根据《银川市南方商贸有限公司营业房摊位租赁合同之补充协议》的约定，年租金为38525元，年物业费为10672元，故被告亦应按照每日134.77元[（38525元/年+10672元/年）÷365日]计算的自2019年2月6日起至涉案营业房实际返还之日止的租金及物业费。关于原告要求被告赔偿自2018年8月10日至2019年2月10日停止营业造成原告向南方商城支付停业违约金损失以及按每日100元计算的自2019年2月11日至房屋实际返还之日期间的停业违约金损失的主张，被告自2018年8月10日停止在涉案营业房营业，原告因此与银川市南方金盛商城有限公司协商后达成《和解协议书》，但原告并未举证证明其已按照《和解协议书》的约定向银川市南方金盛商城有限公司支付了停业违约金，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。待原告与银川市南方金盛商城有限公司之间确定停业违约金，并实际支付后，原告可另行主张。关于被告要求原告赔偿其损失的主张，根据原告的陈述和被告提交的视频证据，能够证实原告的父母曾到涉案营业房催促被告支付相应款项的事实，但原告及其父母的行为并未达到影响被告无法经营的程度，且被告的货物均存放在涉案营业房内未搬离，仍可进行销售，故被告要求原告赔偿损失的主张无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）鲁琼与被告（反诉原告）马莲梅签订的《房屋租赁合同》（自2019年6月11日起）；二、被告（反诉原告）马莲梅于本判决生效之日起七日内将位于银川市兴庆区南方商城四楼5127号营业房返还原告（反诉被告）鲁琼，并向原告（反诉被告）鲁琼支付租金和物业费共计36900元以及按照每日134.77元计算的自2019年2月6日起至上述营业房实际返还之日止的租金和物业费；三、驳回原告（反诉被告）鲁琼的其它诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）马莲梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费1182元，由原告（反诉被告）鲁琼负担393.3元，由被告（反诉原告）马莲梅负担788.7元。反诉费2150元，由被告（反诉原告）马莲梅负担。二审庭审中，马莲梅提交视频光盘一张，证明要求被上诉人签订合同，但被上诉人不予签订。鲁琼对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。经审查，马莲梅出示的证据不能达到其证明目的，且鲁琼不认可，本院不予采信。本院认为，马莲梅与鲁琼对双方存在租赁合同关系不持异议，双方应按合同约定履行各自义务。对马莲梅所提上诉理由，经查，一审法院依据审理查明的案件事实，认为双方均同意解除合同，对该诉请予以支持；根据马莲梅与鲁琼的陈述，可以确认双方关于涉案营业房的租赁意向应为3年，但《合同》中关于租期的内容前后不一致，合同中手写的租期“2017年5月6日至2018年5月5日”应为双方在《合同》签订时的真实意思表示。《合同》约定的租期届满后，鲁琼虽未与马莲梅签订新的书面合同，但并未对马莲梅继续占有使用涉案营业房表示异议，并接受了马莲梅支付的租金及物业费，双方自2018年5月6日起形成不定期租赁合同关系，对鲁琼所提返还营业房，支付租金和物业费的诉请予以支持；因马莲梅要求鲁琼赔偿损失的主张缺乏事实及法律依据，对该反诉请求不予支持，同时驳回双方其他诉讼请求，原判认定事实及判决结果并无不当，马莲梅的上诉请求不能成立，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3332元，由上诉人马莲梅负担。本判决为终审判决。审判长  马少骏审判员  解 杰审判员  李鹏程二〇一九年十月八日书记员  尉欣妍附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。