云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3095号上诉人（原审原告、反诉被告）：李朝仲，男，1976年1月27日出生，彝族，身份证登记住址:云南省宣威市。上诉人（原审原告、反诉被告）：施益兰，女，1979年8月8日出生，白族，身份证登记住址:云南省昆明市官渡区。二上诉人共同的委托诉讼代理人：薛贵兴，云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）:孙静文，男，汉族，1975年9月28日生，身份证登记住址：云南省红河哈尼族彝族自治州石屏县。委托诉讼代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，1994年4月30日出生，汉族，公司法务，身份证登记住址：四川省峨眉山市，特别授权代理。上诉人李朝仲、施益兰因与被上诉人孙静文及原审第三人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称：尊园地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初9779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李朝仲、施益兰上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决错误认定因上诉人的原因导致买卖双方没有继续履行合同约定的其他权利义务，而事实上是上诉人于2017年7月25日已自筹资金向中国银行华山西路支行还清按揭贷款，完成合同约定赎证义务，并无违约情形。根据合同的约定，结合房屋买卖交易流程，应当是上诉人与被上诉人双方到公证处签订《二手房买卖合同》(含网签）及支付首付款，然后买受方即本案被上诉人办理银行贷款审批完成并放款后，立即到不动产登记中心办理房屋(预约)权属转移登记等相关手续。但根据庭审查明案件事实及被上诉人提交的录音证据证实，被上述人到了2017年年底也尚未完成贷款申请、审批、发放等合同义务。故，导致双方没有继续履行合同的责任方在被上诉人，而并非上诉人。2、一审判决将上诉人赎证成功后，因被上诉人未能支付首付款、办理银行贷款至上诉人通过微信明确告知被上诉人解除合同的要求混淆为协商要求，上诉人在商谈过程中也始终如一的坚定称因被上诉人违约、失信的原因不卖涉案房屋了，而并非一审判决所认定的上诉人以办理赎回房产证的资金损失大、时间延长为由要求被上诉人承担一定损失。二、即使如一审判决认定的上诉人与被上诉人未能履行合同双方均有责，双方都存在违反合同的行为，一审法院却错误的理解和适用《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定驳回上诉人的一审诉讼请求、支持被上诉人的反诉请求。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法改判支持上诉人的全部上诉请求。孙静文答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本案的违约方系两上诉人，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。尊园地产述称，因上诉人的原因导致本案合同未能履行，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。李朝仲、施益兰向一审法院起诉请求：一、判令解除李朝仲、施益兰与孙静文签订的《房屋买卖暨居间合同》，定金5万元归李朝仲、施益兰所有；二、本案诉讼费由孙静文承担。孙静文向一审法院提起反诉请求：一、解除孙静文与李朝仲、施益兰签署的《房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同法律关系；二、李朝仲、施益兰连带向孙静文支付违约金309600元（房屋成交价1548000元×20%）；三、李朝仲、施益兰连带向孙静文返还定金50000元；四、李朝仲、施益兰承担本案全部诉讼费用。一审法院认定以下案件事实：李朝仲、施益兰系夫妻；第三人尊园地产系从事房地产经纪业务的自然人投资或控股的有限责任公司。2017年7月22日，李朝仲（出售方、甲方）、施益兰（代理人、共有权人）通过第三人尊园地产（经纪方、丙方）介绍与孙静文（购买方、乙方）等三方共同签订了《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市玫瑰湾一期2幢2单元1103号房屋，甲方保证该房产符合昆明市国土资源和房屋制定的房屋上市标准，亦同时将该房屋已分摊的土地使用面积和土地使用期限转让给乙方，该房产有抵押。建筑面积200.01平方米，成交价1548000元；甲、乙双方约定于2017年8月31日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。签订本合同时，乙方支付购房定金人民币50000元，该款由乙方支付给丙方；于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款25万元，除定金和首付款外剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方，若银行未发放贷款或者实际放款额不够支付房款，乙方应在合理期限内补足；甲方于2017年8月5日前自筹资金还贷赎证完毕。本合同签订后，若一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并对丙方的补偿问题也达成一致意见；若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。合同三方还对交房时间和条件、物业管理、居间服务费用、房屋相关材料等进行了约定。合同签订后，孙静文向施益兰交付定金5万元，由施益兰向孙静文出具了收款《收条》。2017年7月25日，李朝仲向中国银行华山西路支行还清按揭贷款。合同约定于2017年8月31日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续，但因李朝仲、施益兰原因，双方没有继续履行合同约定的其他权利义务。2017年10月12日，施益兰以手机微信方式与孙静文联系，告之其“已准备就绪，可以安排办理”，孙静文回复“这边新铺面装修太忙”。同年11月10日，施益兰再次以手机微信方式与孙静文联系，要求其一星期时间内办理，否则将房屋重新处理。孙静文回复施益兰，因突发性病情，现在住院治疗，出院后再办理。2018年3月期间，李朝仲、施益兰、孙静文及第三人多次就何时履行合同内容等进行协商，李朝仲、施益兰以办理赎回房产证的资金损失大、时间延长为由，要求孙静文承担一定损失。同时，在期间内昆明市住房价格上涨，孙静文不同意承担李朝仲、施益兰的损失等原因，双方均同意不再继续履行合同。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，1、李朝仲、施益兰与孙静文及尊园地产签订的《房屋买卖暨居间合同》中关于房屋买卖合同的部分属买卖双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效的买卖合同，对双方有法律约束力。2、在履行合同过程中，李朝仲、施益兰虽已按合同的约定履行了“赎回”房屋产权证、解除房屋抵押状态的义务，孙静文也已按约定履行了支付定金（保证）的义务。但在履行之后的其他合同权利义务时，因李朝仲、施益兰的原因致使合同不能按期履行。之后，又因孙静文的原因，再次致使合同的权利义务仍不能按期继续履行，对此，双方均有责任。2018年3月后，双方在协商继续履行合同权利义务过程中，李朝仲、施益兰提出要求孙静文给予一定经济补偿的情况下才愿意继续履行合同义务，该请求未经孙静文同意，李朝仲、施益兰明确不再继续履行合同的权利义务。也就是说，对于李朝仲、施益兰提出由孙静文给予其一定补偿的要求，属合同一方提出对原合同内容的变更或者增加，在合同相对方不同意的情形下，李朝仲、施益兰仍应当按照原合同履行。因此，双方协商不能继续履行合同权利义务的责任在李朝仲、施益兰。对于双方协商解除合同的时间，双方存在争议，一审法院综合确定为2018年3月31日解除。3、双方的买卖合同解除后，依照上述的法律规定，尚未履行的终止履行；已经履行的定金，根据本案双方没有在期限内履行合同义务的责任及李朝仲、施益兰提出经济补偿并解除合同的情况等事实，以及双方的实际损失情况，对孙静文要求李朝仲、施益兰返还定金50000元的反诉请求予以支持；对于孙静文要求李朝仲、施益兰承担违约金309600元的反诉请求作一定的调整，即由李朝仲、施益兰承担孙静文的违约损失51084元（1548000元×3.3%）较为适当，其他超出部分，依法不予支持。反之，对于李朝仲、施益兰要求确认孙静文交付的定金50000元归其所有的请求与事实和法律规定不符，一审法院不予支持。4、双方诉请的请求权基础为房屋买卖合同关系，依据合同的相对性原则及涉案合同的内容，仅对涉及的房屋买卖合同部分进行审理和评判，故涉及第三人尊园地产的权利义务，不在本案中进行评判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）李朝仲、施益兰与被告（反诉原告）孙静文及第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于2017年7月22日签订《房屋买卖暨居间合同》中关于房屋买卖合同的部分于2018年3月31日解除；二、由原告（反诉被告）李朝仲、施益兰于本判决生效后十日内承担被告（反诉被告）孙静文违约损失51084元；三、由原告李朝仲、施益兰于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）孙静文定金50000元；三、驳回原告（反诉被告）李朝仲、施益兰的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）孙静文的其他反诉请求。双方当事人在二审中均无新证据提交。上诉人对于一审判决认定“合同约定于2017年8月31日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续，但因两原告原因，原被告双方没有继续履行合同约定的其他权利义务。”的该事实与事实不符，同时认为一审判决认定“2018年3月期间，原被告及第三人多次就何时履行合同内容等进行协商，两原告以办理赎回房产证的资金损失大、时间延长为由，要求被告承担一定损失。同时，在期间内昆明市住房价格上涨，被告不同意承担两原告的损失等原因，原被告双方均同意不再继续履行合同”的该部分事实有异议，认为并非是双方同意协商不再继续履行合同。被上诉人及原审第三人对一审判决认定事实均无异议，但被上诉人认为一审判决遗漏认定“2018年3月份，上诉人、被上诉人、原审第三人协商我方同意房屋加价3万元”。对上诉人有异议部分，结合双方的短信记录及谈话录音等内容，可以认定上诉人未提交证据证明其在合同约定的2017年8月31日前通知被上诉人其已经完成“还贷赎证”义务，具备办理房屋权属转移登记的条件，故一审认定首先是因上诉人的原因未能如期履行合同义务并无不当；对被上诉人认为遗漏认定部分，有双方谈话录音予以佐证，本院予以认定。经二审审理查明的案件事实与一审审理查明的一致，本院对一审法院认定的案件事实依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案的《房屋买卖暨居间合同》系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立并生效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。《房屋买卖暨居间合同》约定双方于2017年8月31日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续，上诉人应于2017年8月5日前自筹资金还贷赎证。上诉人负有在约定时间前还贷赎证并通知被上诉人及原审第三人的义务，但通过被上诉人在一审中提交的录音证据及原审第三人的陈述，上诉人于2017年10月12日才以手机微信的方式告之被上诉人“已准备就绪、可以安排办理”，此时已经超过双方合同约定的应当还贷赎证及办理产权变更登记的时间，上诉人首先违反合同约定，在之后三方协商处理的过程中，上诉人又提出要被上诉人支付经济补偿等条件，单方变更合同履行条件，存在违约行为，应当承担违约责任。至于被上诉人两次回复上诉人延后办理，是在上诉人逾期通知之后，且有客观原因，在之后协商过程中被上诉人也表示愿意增加部分房款继续履行合同，违约情形相对较轻，一审判决根据双方的违约情形，酌情判决上诉人支付违约金51084元，符合本案事实及法律规定，并无不当。综上所述，上诉人李朝仲、施益兰的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人李朝仲、施益兰承担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  邓林春二〇一九年十月三十日法官助理熊金华书记员蔡磊