浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7736号 上诉人（原审被告、反诉原告）：章志良，男,1963年12月21日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：卢建军、陈梦雨，浙江华盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：马力律，男,1987年6月30日出生，汉族，住浙江省绍兴县。 委托诉讼代理人：周俞垚，浙江智仁律师事务所律师。 上诉人章志良因与被上诉人马力律房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，马力律系杭州经济技术开发区下沙街道松合时代商城**房屋的承租人。2017年1月19日，马力律与章志良签订《商铺租赁合同》，马力律将杭州经济技术开发区下沙街道松合时代商城3幢学林街1748号的店面转租给章志良。双方约定，房屋租赁期限自2017年2月6日起至2022年2月5日止；房屋租金为每年341060元（不含税），前两年租金不变，第三年起在前一年基础上每年递增8%；章志良须按时缴纳租金，每期租金提前一个月支付，否则按违约处理；前两年租金半年付，第3-5年按年付，第一期房租170530元于2017年2月6日付款，第二期房租170530元，减去2个月免租期为113687元于2017年7月6日付款，第三期房租170530元于2018年1月6日付款，第四期房租170530元于2018年7月6日付款，第五期房租368344元于2019年1月6日付款，第六期房租397812元于2020年1月6日付款，第七期房租429637元于2021年1月6日付款；章志良保证所承租的店面用于经营快餐店；章志良支付马力律押金50000元，待租期满结清费用并将房间打扫干净后，主体结构等无损坏，马力律应将押金无息退给章志良；变更或解除合同，要求变更或解除合同一方应主动向另一方提出，任何的变更或解除约定均采用书面形式。双方约定，3幢快餐独家经营。双方还对房屋转租等其他事项进行了约定。 章志良对涉案房屋进行装修后，于2017年4月开始经营“好味当大食堂”中式快餐店。章志良于2018年7月6日向马力律支付第四期部分租金30000元，第四期剩余房租140530元及第五期房租368344元至今未支付。2018年12月22日，章志良停止经营“好味当大食堂”。2018年12月26日，章志良张贴告示，称“好味当大食堂”将转让或承包，在该期间停止营业；会员办理会员卡未消费的，在规定时间内前来办理退卡手续。此后，马力律曾多次向章志良催讨租金，章志良均未支付。案涉房屋现仍由章志良使用。 马力律于2019年3月11日起诉至原审法院，请求：1.章志良支付马力律租金508874元；2.章志良赔偿马力律逾期付款利息损失9604元（暂计算至2019年3月11日，实际按年利率6%计算至款项付清之日止）；3.本案诉讼费用由章志良负担。请求：1.确认《商铺租赁合同》已于2019年3月4日解除；2.马力律返还章志良房屋押金50000元；3.马力律赔偿章志良商铺装修损失303440元、经营损失39100元；4.马力律返还章志良商铺内的冷柜、冷藏工作台等相关设备（详见设备清单）；5.本案的诉讼费用由马力律负担。 原审法院认为，双方签订的《商铺租赁合同》依法成立、有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。章志良未按照约定的期限支付租金，应承担相应的违约责任。马力律要求章志良支付租金508874元、赔偿逾期付款利息损失9604元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。章志良关于马力律将其承租的商铺大门上锁的主张，章志良提交的证据不足以证明上述事实，该院不予认定。关于章志良所提马力律将松合时代商城3幢房屋的相关商铺出租给他人经营餐饮，违反“快餐独家经营”的约定的意见，该院认为，双方约定的系“快餐独家经营”，而并非餐饮独家经营，章志良所主张的“纸上有鱼”等餐饮店与其经营的“好味当大食堂”快餐店并不属于同一类型的餐饮店，故章志良该主张不能成立。本案中，双方签订的《商铺租赁合同》并不存在约定解除或法定解除的情形，案涉房屋也仍由章志良使用，故章志良要求确认《商铺租赁合同》已于2019年3月4日解除、退还押金、赔偿损失及退还相关设备等反诉请求，缺乏事实与法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年8月5日判决：一、章志良于判决生效之日起十日内支付马力律租金508874元；二、章志良于判决生效之日起十日内赔偿马力律逾期付款利息损失9604元（暂计算至2019年3月11日，之后以508874元为基数，按年利率6%计算至款项付清之日止）；三、驳回章志良的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8985元，反诉案件受理费3594元，合计12579元，均由章志良负担。 宣判后，章志良不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。1、一审未认定2019年3月4日马力律将租赁店铺上锁一事，实属错误。章志良承租马力律店铺作为快餐独家经营，因马力律违反合同“3幢快餐独家经营”的约定，致使章志良经营快餐厅状况亏损严重，已无法按时交纳房租费。故马力律出于能够收到章志良拖欠的房租的考虑，于2019年3月4日，马力律将章志良承租店铺大门从外部上锁，不让章志良继续经营，造成租赁的房屋不能使用，厨师、服务员不能打开对外营业店面。为此，章志良前往马力律处，与马力律店面出租的实际控制人即马力律的配偶陈亚进行交涉，马力律配偶称只有全部缴纳房租后，才予以解锁。马力律私自将店铺大门上锁，章志良也无法继续经营，而导致合同不能履行，合同目的不能实现，合同自然解除。一审中，章志良已提交2019年3月4日店铺大门上锁的照片，以及章志良与马力律配偶短信聊天记录，均能证明马力律派人锁门一事。一审法院无视相关证据，对该事实不予认定，实属错误。章志良请求法院传唤马力律配偶陈亚到庭，与章志良当面对质。2、一审法院根据双方合同第二十一条特别约定“3幢快餐独家经营”，认为章志良主张的3幢开设的9家餐饮店不属于同一类型的餐饮店。章志良认为原审认定事实错误，事实上，合同签订时双方就3幢只能开设一家餐饮店是达成合意的，因此章志良承租马力律的房屋的租金也明显高于同类地段的房屋租金。原审法院认为快餐独家经营并非餐饮独家经营，有违背当事人在签订合同时明确只能开设一家餐饮店的意思表示。二、一审法院偏袒一方，司法不公。1、马力律锁门的行为，和允许3幢开设9家小吃店、风味馆、大排档、农家菜已严重影响和损害了章志良合同约定的合法权益。2、章志良已无法实际经营该饭店，理由是2019年3月4日后厨师和服务员均已离职。租赁的店面也因涉诉，马力律也多次干扰经营，导致没有人愿意来店里工作。3、章志良已经投入的装修和设备共计303440元，就目前章志良的经济状况，已经没有能力重新开门营业。合同实属无法继续履行。根据审理房屋租赁合同的司法实践，该房屋应当综合考虑上述事实，予以终止履行。一审法院不仅不考虑合同履行的可能性，判决合同继续履行，并且要求章志良支付未发生部分房租款，实属司法不公，偏袒一方，请求二审法院依法撤销（2019）浙0191民初736号判决，发回重审或改判《商铺租赁合同》于2019年3月4日解除（房租计算至解除之日止），马力律退还房屋押金5万元，马力律赔偿章志良装修损失303440元、经营损失39100元，退还章志良承租房屋内的相关设备（详见设备清单），由马力律承担本案的一审、二审诉讼费用。 被上诉人马力律答辩称：一、原判决认定事实清楚、适用法律正确，程序正当。首先，章志良主张的事实自相矛盾，且不符合常理。章志良在一审庭审过程中自认案涉租赁房屋仍在其实际占用使用和控制下，章志良可自由出入案涉租赁房屋，该房屋由其自行从内部上锁。同时，章志良自认早在2018年12月22日即已停止经营“好味当大食堂”，并于2018年12月26日张贴告示声明停止营业，要求会员卡用户办理退卡手续。却又称因马力律对案涉房屋上锁而导致饭店无法经营，厨师和服务员于2019年3月4日后离职。显然，章志良的说法前后不一、自相矛盾，且严重不符合常理。章志良回避其正常占有、使用案涉房屋，自行公告停止经营的事实，虚构马力律对案涉租赁房屋上锁并要求解除房屋租赁合同，其意图显然是为了通过恶意获取非法诉讼利益，将经营风险转嫁给马力律，以逃避其应当承担的合同义务，严重违反了诚实信用原则。二、章志良将“快餐”扩大解释为“餐饮”，并由此认定马力律违反了合同约定的主张缺乏事实和法律的依据。首先，双方签订的《商铺租赁合同》第二十一条约定的是“快餐独家经营”，而非章志良诉称的“餐饮独家经营”，根据《辞海》对“快餐店”的名词解释，快餐店指一种预先烹煮大量食物，以保温或点餐后加热为经营模式的餐厅，“快餐”指预先做好能快速提供给用餐者的方便饭食，章志良所经营的“好味当大食堂”即属于该种模式的中式快餐店。而章志良所举证的“纸上有鱼”、“喜仕屋牛井咖喱”、“建德风味馆”、“南港烧腊”、“烧烤时代”、“望乡园农家菜”等餐厅，均不属于“快餐”类范畴，与章志良经营的餐饮类型不存在相同或相似之处，面对的是有不同类型消费意向的客户，马力律未违反《商铺租赁合同》中关于快餐独家经营的约定。章志良恶意将“快餐”扩大解释为“餐饮”，已超出了合同用语的含义，也超出了双方签订合同时的真实意思表示。快餐店的经营状况受多种因素影响，其中最重要的是其餐饮质量、价格等，章志良却将其快餐店经营不善的原因归责于马力律，显然是意图将亏损进行不合理转嫁。其次，即使按照章志良的理解，将“快餐”扩大解释为“餐饮”，从而认定马力律违约的话，该情形也未经合同约定为合同的解除条件之一，也不属于法定的合同解除情形之一，章志良无权以马力律违反“快餐独家经营”为由主张合同解除。再次，在马力律向章志良多次催讨租金的过程中，章志良从未提及马力律违反了合同中关于“快餐独家经营”的约定，显然其是明知且认可“快餐”的词义范围，不认为“建德风味馆”等餐厅属于快餐类餐饮店，却仍以该不成立的理由主张解除租赁合同，是想要恶意逃避支付租金的合同义务，并意图转嫁经营亏损给马力律，是对诉讼权利的滥用，对司法资源的浪费。因此，章志良主张解除案涉《商铺租赁合同》，并要求马力律退还押金、赔偿装修损失、经营损失、退还设备的主张缺乏事实和法律的依据，不应得到支持。三、章志良主张合同解除缺乏依据，本案案涉《商铺租赁合同》应当继续履行，章志良应当按照合同约定履行其支付房屋租金的义务。章志良主张的马力律违反“快餐独家经营”的约定、马力律锁门的主张均无法成立，也不符合合同约定的解除条件，不属于法定的合同解除情形，章志良诉请合同解除并要求马力律退还押金、赔偿装修损失、经营损失、返还设备于法无据。相反，章志良拖欠房屋租金、未经马力律同意擅自对外转让房屋的行为却已满足合同约定的解除条件，但有权以此为由主张合同解除的权利人是马力律，而非章志良，马力律在此保留相关权利，要求章志良继续履行合同并支付房屋租金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审中，章志良与马力律均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：关于案涉房屋租赁合同是否已经解除的问题。章志良主张因马力律对案涉房屋上锁，导致双方的合同事实上已经于2019年3月4日解除。本院认为，从双方2019年3月19日的短信来往记录来看，无法确认马力律认可其曾于2019年3月4日上锁，章志良提交的其他证据亦无法证明马力律曾于该日上锁，况且，解除合同的意思表示亦应明确向对方发出，章志良于本案亦未提交充分有效的证据证明其曾因上锁等事由向马力律发出了解除合同的意思表示。故章志良主张合同已经解除的理由不能成立。对于马力律是否违反双方合同中关于“快餐独家经营”的约定。本院认为，快餐经营不等同于餐饮经营，在一般社会认知中，餐饮与快餐均有特定的理解与指向。故章志良主张马力律存在违约的理由亦不能成立。进而，在案涉房屋租赁合同未解除，且马力律不存在章志良所主张的违约行为的情况下，马力律起诉要求章志良依约支付租金，原审法院予以支持，并无不当。章志良基于合同已解除而提出的各项诉请，均不能成立，原审法院未予支持，亦无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8985元，由章志良负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一九年十月二十八日 书记员 姚丽萍