福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6357号 上诉人（原审原告）：福建东百物业管理有限公司，住所地福建省福州市八一七北路**。 法定代表人：李鹏，总经理。 委托诉讼代理人：邱培旭，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴欣茹，女，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：余敏，男，1984年9月15日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 上诉人福建东百物业管理有限公司（以下简称“东百物业公司”）因与被上诉人余敏物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院(2019)闽0103民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东百物业公司上诉请求：1.依撤销一审判决，并改判支持东百物业公司的全部诉讼请求；2.依法判令余敏承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院关于违约金的认定缺乏事实及法律依据。物业服务合同是由于余敏违约，东百物业公司依约解除合同，因此，东百物业公司有权依约要求余敏支付违约金。根据案涉《物业服务合同》第八条第2款、第3款的约定，余敏自2017年8月起逾期支付物业管理费及水电费且逾期付款早已超过15日，东百物业公司于2018年3月6日依据合同约定书面通知余敏解除合同。基于余敏违约导致合同解除的事实，东百物业公司要求按月综合管理费3倍的标准支付违约金3450元，完全符合合同约定。一审法院认定《物业服务合同》因原出租方收回讼争店面后自然终止，不符合同约定。二、根据《物业服务合同》约定，讼争店面使用独立水电表计量水电费用，东百物业公司每月发出缴费通知书，余敏若对数据及费用有异议应在3日内提出，否则视为无异议。水电费由东百物业公司代相关部门收取，东百物业公司每月以商场为单位统一缴纳。在余敏欠缴水电费期间，东百物业公司代为缴纳，造成东百物业公司直接损失。因此，东百物业公司要求余敏支付水电费有理有据，一审法院对水电费诉请不予支持，缺乏事实与法律依据。 余敏未作陈述。 东百物业公司向一审法院起诉请求：1.判令余敏立即向东百物业公司支付拖欠的2017年8月至2018年3月6日的物业管理费及水电费，共计9780.33元，并向东百物业公司支付自2017年9月26日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金（该违约金以逾期付款金额为基数，按照日万分之七的标准计算，自逾期付款之日起暂计至2018年12月28日，此后继续按此标准计算至余敏实际付清拖欠款项之日止）；2.判令余敏立即向东百物业公司支付违约金37674元；3.本案诉讼费用由余敏承担。 一审法院认定事实：2016年10月9日，东百物业公司（甲方）与余敏（乙方）签订《物业服务合同》（合同编号YHZL-20160087），该合同约定：1.甲、乙双方在自愿、平等、协商基础上，分别作为台江路95号东百元洪购物广场G楼GT-A13（以下简称“讼争店面”）的物业管理人和商铺使用人，就甲方为乙方提供物业服务事宜，订立合同；2.物业计费面积：23平方米；3.综合物业管理费按每月每平方米50元计；每月合计为1150元；综合物业管理费自计费日开始计收。2016年12月9日为乙方计费日，并以每一个日历月为一个缴费期，首期综合物业管理费应于计费日前五天内支付；此后，乙方应当在每个缴费期最后一个月的25号前向甲方一次性支付下个缴费期费用；如当期中某一个月不足月的，则当月的综合物业管理费按实际天数计算；3.乙方独立计量并承担租赁范围内发生的水、电、煤气等费用，以上统一称为公用事业费用，按以下约定处理：水费按每吨3.7元（含损耗）计，电费按每度1.35元（含损耗）计，煤气按每立方3.9元（含损耗）计。甲方负责安装独立的水、电表，具体水电费以甲方提供的数据为准，按实计价；若乙方有异议的，双方可另行核实，但乙方必须在收到甲方的缴费通知书三日内提出，否则视为乙方认可甲方提供的数据及费用。乙方应在收到甲方的缴费通知书三日内向甲方缴纳，合同期内乙方不得以任何理由拖延交纳该项费用。本合同项下乙方向甲方缴纳的各项公用事业费用均为甲方代相关公用事业部门收取；4.乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方缴纳履约保证金3450元，用以保证乙方严格、充分地履行本合同。该履约保证金不予冲抵综合物业管理费及其他费用；5.乙方逾期支付本合同约定款项的，每逾期一日，乙方须按未付款总额的千分之三向甲方支付违约金；超过十五天（含十五天）仍未足额支付费用及违约金的，甲方有权提前解除本合同；因上述原因导致本合同解除的，甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金，且要求乙方支付相当于月综合管理费×3倍的违约金及赔偿因此给甲方造成的损失；6.甲、乙双方之通知、信函收件之地址以本合同所载之通讯地址为准，如一方有变更应书面通知相对方。因本合同履行双方发出的任何通知、要求或答复等应当以书面形式送达对方。直接送达需经收件人签字确认；挂号信、快递等形式送达，需按下列约定的地址、联系人送达对方，送达文件一经寄出，即视为已经送达，不以收件人是否签收为条件。该合同还就其他事项进行了约定。余敏在该合同中提供的通信地址为“福州市马尾区琅岐镇荣光村池乾15号”。该合同签订后，余敏依约支付了履约保证金3450元。东百物业公司为讼争店面提供物业服务。 2017年7月31日，东百物业公司按照余敏在《物业服务合同》中提供的地址“福州市马尾区琅岐镇荣光村池乾15号”，通过EMS快递向余敏寄出《东百元洪城GT-A13一芳欠费催缴通知书》，该函件以“拒收”为由被退回。2018年3月6日，东百物业公司按照余敏在《物业服务合同》中提供的地址“福州市马尾区琅岐镇荣光村池乾15号”，通过EMS快递向余敏寄出《解除合同通知》，告知余敏其自2017年10月起拖欠费用，至今仍未履行付款义务，由于余敏逾期支付费用，构成了严重违约，东百物业公司现已有权解除上述物业服务合同。东百物业公司通知余敏解除双方于2016年10月9日签订的《物业服务合同》（合同号为：YHZL-20160087）；余敏应在收到该通知之日起三日内交清上述所有欠款共计11494.14元及相应滞纳金，并支付月综合管理费三倍计3450元作为违约金，且东百物业公司有权没收余敏履约保证金3450元。该函件以“拒收”为由被退回。 诉讼中，余敏陈述：其自2017年10月后就没有再经营讼争店面，但并未与东百物业公司办理店面交接手续。其退出讼争店面时，并未搬离店内设备，亦未切断设备电源。东百物业公司陈述：1.2017年10月后余敏仍在使用讼争店面，讼争店面仍有产生水电费；2.按照讼争店面《物业服务合同》约定，余敏逾期支付约定款项的，每逾期一日，余敏须按未付款项总额的千分之三向东百物业公司支付违约金，现东百物业公司自愿将违约金降低为按日万分之七标准计算；3.讼争店面已于2018年5月11日另行出租给他人。 诉讼中，东百物业公司提交了《（一芳）物业服务缴费通知单》，证明东百物业公司有按月向余敏送达2016年12月份至2017年7月份物业费、2016年12月份至2017年6月份电费、水费的缴费通知。其中，2016年12月份至2017年1月份物业费缴费通知单、2017年6月份物业费、2017年5月份电费、水费缴费通知单由余敏本人签收。 一审法院认为，东百物业公司、余敏就讼争店面签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，且内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。东百物业公司为讼争店面提供物业管理服务，余敏作为讼争店面的实际使用人，事实上享受了东百物业公司提供的物业管理服务，因此，余敏应当按照《物业服务合同》的约定，按1150元/月（50元/月·平方米×23平方米）的标准向东百物业公司交纳物业管理费。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”讼争店面《物业服务合同》约定：“综合物业管理费自计费日开始计收。2016年12月9日为乙方计费日，并以每一个日历月为一个缴费期，首期综合物业管理费应于计费日前五天内支付；此后，乙方应当在每个缴费期最后一个月的25号前向甲方一次性支付下个缴费期费用；如当期中某一个月不足月的，则当月的综合物业管理费按实际天数计算”“乙方……超过十五天（含十五天）仍未足额支付费用及违约金的，甲方有权提前解除本合同”“甲、乙双方之通知、信函收件之地址以本合同所载之通讯地址为准……因本合同履行双方发出的任何通知、要求或答复等应当以书面形式送达对方……挂号信、快递等形式送达，需按下列约定的地址、联系人送达对方，送达文件一经寄出，即视为已经送达，不以收件人是否签收为条件。”余敏自2017年8月起未支付物业管理费，已逾期超过十五天，东百物业公司有权提前解除该合同。现东百物业公司于2018年3月6日按余敏在《物业服务合同》中自行提供的地址向余敏寄出《解除合同通知》，且该函件因“拒收”被退回，应视为东百物业公司要求解除合同的意思表示已到达余敏，该合同已于2018年3月6日解除。余敏主张其于2017年10月以后就未再使用讼争店面，但其并未提交证据证明其已将讼争店面交还东百物业公司，故对于余敏的该项主张，一审法院不予采纳。因计费日为2016年12月9日，故缴费期应自每月9日起算，余敏应向东百物业公司支付自2017年8月9日起至2018年3月6日的物业管理费7967.86元（1150×6+1150×26/28=7967.86）。东百物业公司主张中超过一审法院确认部分的诉请，一审法院不予支持。根据《物业服务合同》约定，余敏逾期支付约定款项的，每逾期一日，余敏须按未付款项总额的千分之三向东百物业公司支付违约金。由于余敏自2017年8月起至2018年3月6日期间，未按照合同约定于每月25日前支付下一个月物业管理费用，已构成违约，应当支付逾期付款违约金。诉讼中，东百物业公司要求余敏按逾期付款金额的日万分之七向东百物业公司支付逾期付款违约金，该标准过高，一审法院酌情调整为按逾期付款金额的日万分之五标准计付逾期付款违约金。故余敏应当以每月所欠物业管理费1150元为基数，按每日万分之五的标准，向东百物业公司支付拖欠自2017年8月9日起至2018年3月6日止物业管理费的逾期付款违约金（每月违约金分别从逾期当月26日起计至余敏付清拖欠的物业管理费之日止）。对于东百物业公司主张中超过一审法院确认部分的诉请，一审法院不予支持。东百物业公司并未提交证据证明讼争店面2017年8月至2018年3月6日实际发生的水电费计算方式及其已向余敏告知了具体水电费发生情况，故对于东百物业公司要求余敏支付2017年8月至2018年3月6日的水电费及逾期支付水电费的违约金的诉请，一审法院不予支持。余敏自2017年8月起即开始拖欠物业管理费，但东百物业公司直至2018年3月6日才发函给余敏要求解除《物业服务合同》，东百物业公司未及时采取适当措施防止损失的扩大，且原出租方收回讼争店面后，《物业服务合同》自然终止，不符合《物业服务合同》中因余敏逾期支付合同约定款项导致合同解除，东百物业公司有权要求余敏支付违约金的情形，故对于东百物业公司要求余敏支付违约金3450元（综合物业管理费1150元/月×3）的诉请，一审法院不予支持。综上，判决：一、余敏应于本判决生效之日起十日内向福建东百物业管理有限公司支付拖欠的2017年8月9日起至2018年3月6日的物业管理费7967.86元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以余敏每月拖欠的物业管理费1150元为基数，按每日万分之五的标准，每月违约金分别从逾期当月26日起计至余敏付清拖欠的物业管理费之日止）。二、驳回福建东百物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1056元，由福建东百物业管理有限公司负担1000元，由余敏负担56元（于判决生效之日起七日内支付）。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，对于解除合同的违约金，余敏自2017年8月起未缴纳物业费，东百物业公司作为守约方，有权依照合同约定行使合同解除权，其于2018年3月6日向余敏邮寄《解除合同通知》，一审法院亦已认定案涉《物业服务合同》已于2018年3月6日解除，且已判令余敏以每月物业管理费1150元为基数，按日万分之五的标准向东百物业公司支付其所拖欠的物业管理费的逾期付款违约金，该违约金已足以弥补东百物业公司因余敏拖欠物业管理费所造成的损失，故对东百物业公司所主张的解除合同违约金，本院不予支持。一审法院在以东百物业公司行使合同解除权之日为双方合同解除之日的情况下，认定案涉合同系因出租方收回讼争店面而自然终止虽有不当，但处理结果正确，本院对该处理结果予以维持。 对于水电费及水电费违约金，东百物业公司未提供证据证明讼争店面在2017年8月至2018年3月6日的水电费情况，一审法院对其该项诉请不予支持并无不当，予以维持。 综上所述，东百物业公司的诉讼请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1000元，由福建东百物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇一九年十月二十一日 法官助理贲丹丹 书记员程婷