浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终6746号 上诉人（原审被告）：姜永明，男，1936年12月14日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：应大土，杭州市拱墅区米市法律服务所法律工作者。 上诉人（原审第三人）：姜维，男，1990年8月28日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：应瑾，杭州市拱墅区米市法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：陈森森，女，1993年3月17日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 被上诉人（原审原告）：韩洲，男，1991年6月5日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 陈森森、韩洲共同委托诉讼代理人：周红敏，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州华邦房地产代理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区红石中央大厦**。 法定代表人：滕皋明。 委托诉讼代理人：周欣，系该公司工作人员。 上诉人姜永明、姜维因与被上诉人陈森森、韩洲、杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2017）浙0105民初11513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：位于杭州市拱墅区房屋属于姜永明、王宝英夫妇共同共有。姜维系姜永明、王宝英之孙。2016年9月24日，陈森森、韩洲（买受方、甲方）、华邦公司（居间人、乙方）、姜永明（出卖方、丙方）三方签订《房地产买卖居间协议》一份，约定，甲方购买丙方位于杭州市拱墅区房屋；甲方确认其能接受的成交条件如下：总房款148.8万元，甲方同意于《杭州市房屋转让合同》签订后7个工作日内支付首付款44.7万元打入乙方银行保证金账户，余款104.1万元办理市公积金、商业组合按揭，待银行放贷且新证办出转付给丙方；交易过程中产生的税费由甲方承担；为表示甲方对乙方居间提供的物业购买诚意，于2016年9月24日向乙方交付意向金5万元作洽谈之用，并于甲丙双方在居间协议上签字时，甲方同意交付给乙方的意向金直接转为购房定金；当丙方接受甲方提出的购买条件而签署本协议后，甲、丙双方需积极履行本协议中约定的义务，双方同意在签署本协议之后7天内签订正式的房屋转让合同，届时，如果甲方未能依约签订房屋转让合同，甲方已交付的定金不予返还，丙方同意将不予返还的定金的50%支付给乙方作为居间费用，如果丙方未能依约签订房屋转让合同，则丙方应向甲方双倍返还定金，甲方同意将丙方双倍返还的定金的25%支付给乙方作为居间费用；丙方为代表出售该物业之诚意，特将该房屋的相关权属证书交由乙方保管；双方违约，则承担总房价10%。该《房地产买卖居间协议》由第三人姜维在丙方代理人一栏签名捺印。同日，韩洲支付定金5万元，并由姜维出具《收条》一份，载明：“今日湖墅新村29幢3单元603室业主姜永明收到客户购房定金韩洲伍万元整，待买方支付首付前一天退回买方，因姜永明未能及时到场，全权由姜维代签房地产买卖居间协议，编号：0032762，卖方承诺柒天内由产权人姜永明本人至中介处签订杭州市房屋转让合同。” 2016年9月27日，姜永明到杭州市住房保障和房产管理局调取了杭州市拱墅区房屋的产权信息。2016年9月29日，姜永明将杭州市拱墅区房屋所有权证、共有权证、契证、国有土地使用权证等交给华邦公司。但之后，因姜永明不同意出售该房产，致双方未能签订杭州市房屋转让合同。 2017年3月9日，经原审法院主持调解，姜永明返还韩洲定金50000元。 陈森森、韩洲诉至原审法院，请求判令：1.解除陈森森、韩洲与姜永明、华邦公司于2016年9月24日签订的《房地产买卖居间协议》；2.姜永明、姜维共同支付陈森森、韩洲违约金14.88万元，并以14.88万元为基数、按照中国人民银行一年期贷款基准利率赔偿自2016年10月2日起至款项付清时止的利息损失；3.姜永明、姜维共同向陈森森、韩洲赔偿房屋差价损失120万元；4.本案诉讼费由姜永明、姜维、华邦公司承担。 原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，姜维以姜永明的名义与陈森森、韩洲及华邦公司签订《房地产买卖居间协议》时，虽未提供姜永明出具的授权委托书，但在该《房地产买卖居间协议》签订后，姜永明到杭州市住房保障和房产管理局调取案涉房屋的产权信息，并将该房屋的三证交于华邦公司等行为，根据杭州市二手房交易习惯，均是在签订房屋买卖合同之前出卖人为准备签订房屋买卖合同所办理的正常手续。因此，即使姜维在签订本案《房地产买卖居间协议》之时未获得姜永明的授权，姜永明作为房屋所有权人之一、其上述行为亦已构成对第三人姜维的行为的追认。故本案《房地产买卖居间协议》应认定有效。姜永明主张其调取案涉房屋产权信息、将房屋三证交于华邦公司等行为，系受华邦公司欺骗所致，并无证据可以证实，不予采信。现姜永明不愿意出让案涉房屋，致陈森森、韩洲签订房屋买卖合同之目的不能实现，其诉请解除《房地产买卖居间协议》，应予支持。姜永明未按约与陈森森、韩洲签订房屋买卖合同，构成违约，应承担相应的违约责任。陈森森、韩洲诉请姜永明、姜维共同支付违约金，依法应予支持。但其主张的违约金过高，根据本案的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，酌定姜永明、姜维支付违约金100000元。至于陈森森、韩洲诉请以违约金14.88万元为基数计付利息损失的问题，因违约金的性质以弥补损失为主，予以支持的违约金亦已可适当弥补包含定金利息在内的损失，而违约金计付利息没有法律依据，故对其该项诉讼请求，不予支持。对于陈森森、韩洲主张姜永明、姜维赔偿房屋差价损失120万元，没有合同依据及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条之规定，原审法院于2019年3月26日判决：一、解除陈森森、韩洲与姜永明、华邦公司于2016年9月24日签订的《房地产买卖居间协议》；二、姜永明、姜维于判决生效之日起十日内支付陈森森、韩洲违约金100000元；三、驳回陈森森、韩洲的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17040元，由陈森森、韩洲负担12764元，由姜永明、姜维负担4276元。 宣判后，姜永明、姜维均不服原审判决，分别向本院提起上诉。 姜永明上诉称：一审判决错误，存在认定事实没有合法客观证据的情况下，就认定《房地产买卖居间协议》有效，从而导致判决错误，这对姜永明不公正、不公平。同时，一审判决还存在适用法律错误。第一，一审法院在判定姜维和华邦公司均没有姜永明出卖涉案房的委托授权书及代理委托权限，也没有姜永明及产权房共有人主体身份信息的情况下，仅凭数份产权房信息就认定是姜永明对本案《房地产买卖居间协议》的追认，认定事实不清。华邦公司从姜永明处以核对房产真假信息为由，掩饰其一味促成房屋买卖交易成功便能获取高额中介费的目的，利用姜永明年老思路不敏捷、听觉反应慢，从姜永明处索取本案产权房的相关信息。同时，还向姜永明出具《房屋买卖房居间协议书》的格式文本授权委托书要姜永明签名，并要姜永明提供身份信息及产权房共有人身份信息，已被姜永明当场拒绝。而一审法院没有查清这一根本事实，就武断引用杭州市交易的要求及习惯，直接认定姜永明对《房地产买卖居间协议》追认，转而认定协议有效，对姜永明不公平、不公正，恳请二审法院改判。第二，一审法院认定《房地产买卖居间协议》有效，存在法律错误。一是，没有事实证据的错误认定。本案2016年9月24日签订《房地产买卖居间协议》组织者是华邦公司，当时没有姜永明及产权房共有人同意委托签订的《房屋买卖居间协议书》，也没有合法的涉案产权房信息材料，更没有姜永明及产权房共有人授权委托权限范围等手续的情况下，就组织姜维（姜维同样也没有姜永明的委托书和委托权限范围的手续）与陈森森、韩洲签订《房屋买卖居间协议书》。签订协议必需具备上述相关委托授权手续及产权人主体身份等信息才能组织进行，这是华邦公司作为居间人从事房屋买卖居间活动必须具备的常识和必要条件但却不具备。而真正有权的姜永明及产权房共有人均对此次协议的签订蒙在鼓里，也没有同意。而当时陈森森、韩洲完全知道上述情况后，自愿签订《房地产买卖居间协议》。现一审法院却认定该协议有效，没有事实证据、不合法的认定，恳请二审法院改判。二是，没有客观公正的错误认定。一审法院对姜维与华邦公司在《房屋买卖居间协议》签订后实际应履行后续补充手续的职责范围不分，并且还混为一谈。一审法院仅凭2016年9月29日华邦公司从姜永明处以核对为由索取到的涉案房相关产权信息，就认定这是姜永明对姜维与陈森森、韩洲签订所谓《房地产买卖居间协议》的追认，完全是一审法院对华邦公司与姜维两个主体履行的职责颠倒混用的错误。既然陈森森、韩洲诉请所谓房屋买卖合同纠纷认定协议中，代表姜永明签订协议的是姜维而不是华邦公司，那就应有姜维事后向姜永明取得同意买卖房屋的授权委托手续及相关信息材料。而现实是华邦公司只因赚取中介费收入为目的，就派人上门到姜永明处索取数份房屋产权信息。因姜永明没同意卖房，故没有签授权委托书给华邦公司，也没向华邦公司提供姜永明和产权共有人的主体身份信息，证明姜永明并没有对《房地产买卖居间协议》追认的意思表示。而一审法院仅凭华邦公司的持有的房屋信息就认定是姜永明对协议的追认，姜永明坚决不同意一审法院这一错误认定，恳请二审法院改判。三是，一审法院错误地把杭州市二手房交易的要求习惯概述成只要华邦公司从表面形式上持有涉案房相关产权信息，却没有姜永明及产权房共有人授权书、委托权限，身份信息的情况下，就认定为本案己构成对姜维行为的追认，这存在违法的认定错误。根据合同法第424条规定，居间协议是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立同合同的媒介服务。按杭州市二手房交易习惯，在2016年9月24日，华邦公司、陈森森、韩洲与姜维在签订涉案房合同时，就应该出具有姜永明提供的房屋信息和产权人基础资料再签订，没有上述资料签订的合同，本就是无效的合同。一审法院不查清以上事实且还认定为有效，这完全是一审法院对杭州市二手房买卖交易的习惯不清楚造成的错误认定。一审法院存在主观认定错误，对姜永明是不公平、不公正的，恳请二审法院改判。第三，一审法院判定姜永明支付给陈森森、韩洲违约金10万元，是没有任何事实依据的错误判决。一是，姜永明及产权所有人没有直接和间接参与《房地产买卖协议》的签订和同意签订《房地产买卖居间协议》，本案纠纷与姜永明无关联性。二是，姜永明没有委托华邦公司签订涉案房居间买卖协议书，也没有出具委托姜维房屋买卖的委托书，华邦公司、陈森森、韩洲、姜维签订的本案《房地产买卖居间协议》本来就与姜永明无关联性。姜永明与房屋共有人妻子王宝英现年83周岁，都没有去过华邦公司，一审法院认定姜永明的违约责任从何而来?支付100000元的事实依据是什么?法律依据又是哪一条?本案华邦公司、陈森森、韩洲、姜维能拿出来吗?如上述四位拿不出姜永明与王宝英同意房屋转让的合法证据，证明一审判决姜永明等支付陈森森、韩洲100000元违约金，完全是错误的判决，恳请二审法院改判。第四，一审法院适用法律错误，因姜永明既没有授权委托姜维签订涉案居间协议，也没有授权委托华邦公司签订涉案买卖居间协议，而姜永明与涉案房产权共有人王宝英都是没有参加签订《房地产买卖居间协议》的当事人，故一审判决所引用有关的法条对姜永明是错误的适用，恳请二审法院改判。综上所述，一审法院存在认定事实不清，适用法律错误。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二项；2.驳回陈森森、韩洲的一审全部诉讼请求；3.陈森森、韩洲承担本案一、二审诉讼费。 针对姜永明的上诉，陈森森、韩洲答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，姜永明上诉没有事实和法律依据，请求二审法院维持一审判决，以维护陈森森、韩洲的合法权益。一、《房地产买卖居间协议》合法有效，各方当事人均应按约履行，违约则应承担相应的违约责任。姜永明调取房屋产权信息、将房屋三证交于华邦公司等的行为，根据杭州市二手房交易习惯，均是出卖人为准备签订房屋买卖合同所办理的正常手续。一审法院认定即使姜维在签订《房地产买卖居间协议》时未获得姜永明的授权，姜永明的上述行为也构成对姜维签订《房地产买卖居间协议》行为的追认，故《房地产买卖居间协议》应认定有效。原审法院的认定事实清楚，适用法律正确。二、本案中，姜维以姜永明的名义签订《房地产买卖居间协议》并收受5万元定金，之后获得了姜永明的追认，居间协议合法有效。但由于姜永明不愿意出让房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院判决姜永明、姜维共同承担支付违约金的责任，具备充分的事实和法律依据，并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院予以维持。 针对姜永明的上诉，姜维答辩称：第一，2016年9月24日，华邦公司组织陈森森、韩洲与姜维共同签订的本案《房地产买卖居间协议》，三方都清楚知道协议签订时，并没有产权房所有人姜永明和共有权人王宝英的授权委托书及他们的主体身份信息和产权房“四证”，三方也知道自己的行为是没有代理权和最终确定权，三方签订的协议完全是一个效力待定的协议。另外，本案姜维作为一个善意人，在协议签订之后，一知道姜永明不同意对《房地产买卖居间协议》追认后，姜维依照合同法第48条二款，合同追认之前，善意相对人有撤销的权利，撤销应当以通知的方式作出。而姜维已在2016年10月4日前通知陈森森、韩洲，先把协议解除掉，陈森森也已收到，这在本案陈森森、韩洲在一审中提交的第四组证据“通话内容文字稿”第五页第22-24行已有明确记载。上述事实证明，姜永明与姜维依法都无需承担本案违约责任。第二，根据杭州市房地产管理局二手房买卖交易习惯的规定，委托代理需交的材料：（一）若委托代理人办理的，还需提供：1、委托书(原件1份)，及受托人身份证明(核对原件)，委托房地产中介公司办理的受托房地产经纪人需出示经纪人资格证原件、居间服务协议(原件1份)，房款监督支付协议(原件)。(二)权利人为自然人且需委托的，应当由权利人在申请登记时与代理人共同到现场签订委托书或提供经公证的授权委托书(原件1份)。而一审法院认定房地产买卖转让的交易习惯仅是有了形式上次要的“四证”，在姜永明没有给华邦公司出具房屋买卖转让主要的授权委托书和产权人共有权人的身份证原件情况下，这本身也证明了姜永明对房屋买卖没有同意。而一审法院却认定是对本案《房地产买卖居间协议》的追认，主次不分，本末颠倒，是没有体现人民法院努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义宗旨的错误判决。第三，姜维完全同意和支持姜永明在二审中提起的全部上诉请求。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》房地产转让第38条，下列房地产不得转让，四款：共有房地产，未经其他共有人同意不得转让的规定，证明王宝英是共有权人，其未出具任何同意买卖房屋的书面同意书，证明本案一审判决存在认定事实不清，适用法律错误。综上，一审判决姜永明和姜维承担支付违约金，没有事实和法律依据，恳请二审法院公正、公平审理，依法改判。 针对姜永明的上诉，华邦公司答辩称：本案判决有理有效，适用法律正确。姜维以姜永明名义签订房地产买卖居间协议，最后不能履行，具备缔约过错，姜永明追认。明确告知姜永明索要房房屋权属证件，是因房屋出让所需进行信息核查事项，所以姜永明知晓这个情况下提供了房屋权属证书。之后，姜永明不愿意履行所签订的房地产买卖居间协议而导致本案纠纷。 二审期间，姜永明、姜维、陈森森、韩洲、华邦公司均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，依据当事人的上诉请求及答辩意见，就二审期间的争议焦点进行分析认定。关于姜永明在本案中提出的上诉。姜永明上诉认为，姜维及华邦公司没有委托授权书及代理权限，其也未对姜维的行为进行追认。故涉案《房地产买卖居间协议》对姜永明不发生法律效力。本院认为，行为人没有代理权，仍然实施代理行为，经被代理人追认的，对被代理人发生效力；以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，依据可查明的事实，在涉案《房地产买卖居间协议》签订后，姜永明先去房管部门调取了涉案房屋的产权信息，后又将涉案房屋所有权证、共有权证、契证、国有土地使用权证等交给华邦公司。同时，结合在有效证据及各方当事人可相互印证的陈述，原审法院认定姜永明实质上已对姜维签订《房地产买卖居间协议》的行为进行了追认，于法有据，应予以确认。在此情形下，涉案《房地产买卖居间协议》依法对姜永明发生法律效力。后姜永明拒绝向陈森森、韩洲出售涉案房屋，也即姜永明不履行《房地产买卖居间协议》约定的相关义务，其行为构成违约，应依法承担违约责任。因此，原审法院判定由姜永明向陈森森、韩洲支付违约金，并无不当，应予以确认。原审法院所酌情确定的违约金数额，已适度平衡了各方当事人的利益，尚在合理范围内，应予以确认。综上，姜永明的上诉请求依据不足，无法予以支持。关于姜维在本案中提出的上诉。经查，原审法院已向姜维送达交纳上诉费用通知书，告知其在规定期限内向本院预交上诉案件受理费。但姜维未在规定期限内交纳，也未提出缓交、减交或者免交申请，不依法履行二审诉讼义务。因此，应依法按姜维自动撤回上诉处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由姜永明负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年十月二十一日 法官助理秦海龙 书记员董悦