上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10009号上诉人(原审被告、反诉原告)：林丽维，女，1963年10月11日出生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：范为人，上海共识久久律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：苏红生，男，1973年1月30日出生，汉族，住江苏省扬中市。委托诉讼代理人：苏祥瑞(系苏红生父亲)，男，住江苏省扬中市。委托诉讼代理人：唐慧员，上海市联诚律师事务所律师。上诉人林丽维因与被上诉人苏红生房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初15599号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林丽维上诉请求：依法撤销一审法院判决主文第二、三、六项，依法改判支持林丽维在一审中的反诉请求，或将本案发回一审法院重审。事实与理由：林丽维与苏红生就上海市黄浦区陆家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉诉房屋”)签订了《不动产租赁合同》，双方约定将涉诉房屋分隔三套出租，但苏红生故意隐瞒涉诉房屋系办公楼和涉诉房屋房顶曾漏水且没有根治的事实。由于涉诉房屋数次大范围出现漏水，三个次承租人均要求退租并赔偿。林丽维已经提供证据证明因漏水造成承租户电器元件等受损的依据。苏红生辩称：同意一审法院的判决，要求驳回上诉维持原判。事实与理由：林丽维与苏红生是通过中介签约的，对于房子的性质林丽维是明知的，签约之前林丽维也查看了涉诉房屋的情况，没有发生所谓的漏水现象。一审中，物业公司也提供了证明，说明漏水的情况很快就得到了解决。林丽维长期拒付租金已经构成了违约，且从用电记录来看，涉诉房屋一直处于使用状态。苏红生向一审法院起诉请求判令：1、判令林丽维与苏红生所签订的《不动产租赁合同》解除；2、林丽维立即搬离并将房屋恢复原状后返还苏红生；3、林丽维按每月6,350元标准支付苏红生自2018年6月5日起至返还房屋时的房屋租金及使用费；4、林丽维支付苏红生违约金20,000元；5、保证金6,350元归苏红生所有。林丽维一审中提出反诉请求：1、判令苏红生赔偿林丽维因怠于维修漏水房屋而致林丽维无法实现承租盈利目的预期利益损失231,650元；2、判令苏红生支付林丽维房屋四次漏水的维修费共计50,000元；3、判令苏红生支付林丽维因房屋漏水造成林丽维赔偿承租户的费用16,000元；4、判令苏红生支付林丽维违约金80,000元；5、判令苏红生双倍返还林丽维租房保证金12,700元；6、判令苏红生支付林丽维因漏水造成的电器元件修理费2,600元；7、判令苏红生支付林丽维房屋装修损失123,375元。一审法院认定事实：2015年3月6日，苏红生(甲方)与林丽维(乙方)签订《不动产租赁合同》，约定甲方将系争上海市黄浦区陆家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方使用，租赁期限自2015年3月6日起至2020年3月5日止；每月租金6,350元，每三个月支付一次，每次租金于到期日前三日支付，先付后租；保证金6,350元；甲方负责对房屋的定期检查，并承担正常的房屋维修费用；乙方应按时交付租金，如乙方拖欠租金达10日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同；乙方未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金；乙方要求在不动该房屋主体墙的情况下装修，甲、乙双方协商一致同意该房屋分隔三套分租；若甲方违约须赔偿乙方违约金8万元整，若乙方违约须赔偿甲方违约金2万元整。合同签订后，林丽维即对涉诉房屋进行装修。2015年3月16日，物业管理处对装修中存在的改建分套等行为发出整改通知。同月20日，林丽维向苏红生书面承诺涉诉房屋改建后所使用水、电、下水管道安全由其负责，保证不群租。之后涉诉房屋仍按原装修方案进行，未按物业要求进行整改。租赁期间，林丽维支付了保证金6,350元，并按期支付租金至2018年6月5日，之后的租金未支付。2018年5月，林丽维曾电话联系苏红生，称房屋漏水。苏红生联系物业后，物业短信回复苏红生“漏水是很早以前的事……而且很快就解决了……经现场检查未发现漏水现象，租赁户也确认无漏水”。苏红生将该短信转发林丽维。6月9日，苏红生及物业人员到房屋现场查看后，物业又出具书面情况说明，表示房屋没有漏水现象。2018年8月，在林丽维与物业人员(江经理等)对话中，物业人员表示，出具的材料等只是证明上门检查时没有漏水，而不是证明从来没有漏水。8月30日，物业向林丽维出具情况说明“涉诉房屋曾因楼上业主(使用人)水管损坏等原因而发生渗水漏水事件，以往的纠纷均有涉诉房屋业主(使用人)自行与楼上业主(使用人)协商解决”。一审法院审理中，涉诉房屋小区物业公司经理江国维至法院陈述，称林丽维租赁期间房屋漏水情况存在，漏水部位发生在房屋内的卫生间厨房间部位(该部位被打通作房间用)。2018年4、5月份这次漏水最厉害，因为三楼卫生间的三角阀坏了，导致有水滴漏下来。之前也有过不超过三四次的漏水情况，有水渍，水未滴漏。因为都不属于公用管道的问题，都是由楼上业主自己维修的，事情解决的周期很短，反映过之后马上就解决了。对于物业人员的陈述，苏红生不予认可，表示租赁期间没有发生过漏水。林丽维表示发生过很多次漏水，客厅房间都有漏水。一审审理中，苏红生要求确认案涉合同于起诉之日即2018年7月18日解除，林丽维对此表示同意。之后，双方于2019年3月5日交接了房屋。苏红生撤回要求林丽维返还房屋的诉讼请求，但要求林丽维恢复房屋原状，并调整第3项诉请为要求林丽维支付2018年6月5日至2018年7月18日的租金9,101元，支付2018年7月19日至2019年3月5日的房屋使用费48,049元。一审法院审理中，林丽维于2018年9月12日庭审中称：1、涉诉房屋现由其与另一租客在使用；2、林丽维没有向苏红生催讨过房屋维修费用。林丽维于2019年4月23日庭审中改称：1、次承租人因房屋漏水退租，房屋仅转租三个月(2015年6月1日至2015年9月1日)；2、林丽维几次维修，都打电话向苏红生索要维修费用。林丽维对于几次维修的具体情况表示说不清楚。根据林丽维提供的四份房屋维修收据，显示的日期、金额分别为2016年4月、16,785元，2017年5月、19,300元，2017年12月、21,500元，2018年7月、9,800元，金额合计67,385元；林丽维提供的电器维修收据时间为2015年12月23日、2016年1月3日，金额合计2,600元。一审法院认为：林丽维承租后对涉诉房屋进行过装修，而房屋在租赁期间2018年6月9日苏红生上门查看时有水渍，故可以认定林丽维租赁期间曾发生漏水(含渗水情形)。关于漏水的具体次数、范围、程度等，现有案外人物业公司一方作事实陈述，相较于林丽维与苏红生两方的陈述应当更为客观，可据以采信认定。根据本案认定的漏水事实，基本为局部形成水渍，仅在2018年有水滴漏的情形，且均予以马上解决，尚不足以产生致使房屋无法使用或严重影响房屋使用的后果。林丽维自2018年6月起，长期拒付租金，其行为不具有合法适当的依据，构成违约，苏红生据此要求解除租赁合同，符合合同约定。诉讼中，林丽维对合同解除及解除日无异议，法院依法予以确认。因房屋在租赁期间有漏水情况发生，苏红生虽对此不负有主客观过错，但作为提供房屋的合同一方，苏红生存在履约瑕疵。鉴于此，法院综合实际情况考虑，酌情调整自2018年6月起的租金及房屋使用费标准，并对于苏红生主张违约金及没收保证金的诉请主张，不予支持。涉诉房屋在本案诉讼中已作交接，双方所签合同未约定房屋返还时应予恢复原状，而苏红生起租时即明知并认可房屋分套装修，故苏红生现提出恢复原状之请求没有依据，法院不予支持。关于林丽维反诉诉请。因本案租赁合同系因林丽维长期拒付租金而致提前解除，故林丽维反诉主张违约金、双倍返还保证金、房屋装修损失的请求没有依据，法院依法不予支持。林丽维其余主张的租赁期间的损失费用，因林丽维提供的证据尚不足以证实相关事实存在；林丽维于本案审理中就转租情况、有无催讨费用等事实前后陈述有较大变化，林丽维对此并无合理解释，法院对其在后的陈述不予采信；此外，根据林丽维提供的收据显示有多笔金额较大的维修等费用，但林丽维在本案诉讼前多年时间内没有过催讨行为(根据林丽维最初庭审陈述)，该情形显然与一般社会生活经验不符，林丽维在审理中对维修具体情况更是表示说不清楚，故法院综合上述情况对林丽维各项赔偿损失诉请所涉事实不予认定，并依法对其诉请不予支持。一审法院据此作出判决：一、确认苏红生与林丽维签订的《不动产租赁合同》于2018年7月18日解除；二、林丽维应于判决生效之日起十日内支付苏红生2018年6月6日至2018年7月18日的租金人民币7,171元；三、林丽维应于判决生效之日起十日内支付苏红生2018年7月19日至2019年3月5日的房屋使用费人民币37,500元；四、苏红生应于判决生效之日起十日内返还林丽维保证金人民币6,350元；五、驳回苏红生的其他诉讼请求；六、驳回林丽维的全部反诉诉讼请求。林丽维、苏红生未在二审中提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，林丽维上诉主张涉诉房屋因存在严重漏水的情况，要求苏红生赔偿诸如预期盈利、维修费、赔偿次承租人等损失，但依据现有证据材料及物业公司一方的陈述，涉诉房屋仅在2018年有过水滴滴漏的情况，并已马上予以解决，不足以导致严重影响涉诉房屋正常使用的后果。二审中，林丽维亦未提供证据证明双方在履行合同过程中，涉诉房屋曾存在严重漏水并致其无法正常使用涉诉房屋的情况，故一审法院判决对林丽维要求的各项赔偿损失不予支持，本院认为并无不当，对林丽维的上诉请求本院不予支持。综上所述，一审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,400元，由上诉人林丽维负担。本判决为终审判决。法官助理孙幸冬审判长  邬海蓉审判员  王晓梅审判员  俞 璐二〇一九年十月二十九日书记员  陈玲君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……