上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终7714号上诉人(原审原告、申请执行人)：诺亚融易通(芜湖)小额贷款有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：殷哲，董事长。委托诉讼代理人：季严敬，上海融力天闻律师事务所律师。被上诉人(原审被告、案外人)：王少明，男，1964年10月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王佩君，女，1966年6月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：隋好平，上海大存律师事务所律师。被上诉人(原审被告、被执行人)：杜文萍，女，1970年3月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人诺亚融易通(芜湖)小额贷款有限公司(以下简称诺亚公司)因与被上诉人王少明、杜文萍申请执行人执行异议之诉一案，不服上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初19107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诺亚公司上诉请求：撤销上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初19107号民事判决，改判许可对杜文萍名下位于上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉案房产)的执行。事实和理由：1、王少明基于房屋买卖合同就涉案房产享有的仅是债权请求权。而一审法院作出的(2017)沪0110民初21780号民事判决，确认诺亚公司对杜文萍享有合法债权以及涉案房产的抵押权。该抵押权属于担保物权，因物权优先于债权，故王少明就涉案房产主张的债权请求权不能排除诺亚公司对涉案房产行使抵押权。2、王少明与杜文萍签订的买卖合同违反了动迁房屋不得买卖的政策规定，不合法。3、王少明明知涉案房产为动迁安置房，房产证、土地证等手续尚未办理，在合同签订后3年内无法办理产权过户手续，表明其对动迁安置房的性质和风险有充分的了解。根据《上海市住房保障房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题通知》第二条的规定，动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证(小产证)后可以转让。王少明在得知涉案房产可以过户、且杜文萍拒绝办理过户手续后的一年多时间里又未采取有效措施避免涉案房产被抵押，直至2017年10月才向上海市浦东区人民法院(以下简称浦东法院)提起诉讼，故其怠于行使权利对房屋未能办理产权过户手续存在过错。综上所述，王少明对涉案房产享有的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第二十八条规定的要件，并不足以排除对涉案房产的执行。王少明辩称：不同意诺亚公司的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、在诺亚公司就涉案房产设定抵押且申请法院查封之前，王少明已与杜文萍签订了房屋买卖合同，按约支付了购房款并实际占有使用涉案房产至今，浦东法院在(2017)沪0115民初82660号民事判决中认定王少明与杜文萍签订的房屋买卖合同合法有效，王少明对涉案房产未能过户不存在过错。故王少明对涉案房产享有的物权期待权符合《异议复议规定》第二十八条规定的要件，王少明的权利应当受到法律保护。2、王少明自2012年12月起即实际占有使用涉案房产至今，诺亚公司几次上门称杜文萍将涉案房产抵押给其用于借款，并出示相关材料。诺亚公司在明知涉案房产已出售的情况下仍与杜文萍办理抵押借款手续，双方存在恶意串通损害王少明利益的情形。3、王少明不存在怠于主张权利的情形。2016年6月，王少明了解到按照诺亚公司前述政策的规定，涉案房产在2016年10月1日就可以办理产权过户手续，遂要求杜文萍办理过户手续，因杜文萍要求涨价未果。之后，王少明就联系不上杜文萍了，通过杜文萍亲属也联系不到杜文萍，王少明无奈于2017年8月向浦东法院提起诉讼，浦东法院于2017年10月24日立案受理。故王少明作为自然人已经尽到了足够的注意义务，对涉案房产未能办理产权过户手续没有过错。杜文萍未发表答辩意见。诺亚公司向一审法院起诉请求：撤销(2018)沪0110执异122号执行裁定书，许可对涉案房产的强制执行。一审法院认定事实：涉案房产的房地产开发企业上海浦迪房地产开发经营有限公司于2013年9月30日取得包括涉案房产在内的华夏二路1255弄1-3，5-18，21-22，24，25，26-31号等房屋的《上海市房地产权证》，产权证号为沪房地浦字(2013)第075254号。2015年12月2日，涉案房产转移产权登记至杜文萍名下。据不动产登记簿信息显示，涉案房产登记权利人为杜文萍，建筑面积102.02平方米，备注配套商品房，3年内不得转让、抵押。2017年7月7日涉案房产经核准办理抵押权登记，抵押权人为诺亚公司，债权数额人民币275万元(以下币种相同)。2017年10月24日，浦东法院受理了王少明诉杜文萍房屋买卖合同纠纷一案，在该案审理中，该院追加了诺亚公司作为第三人参加诉讼。2018年3月26日，浦东法院就该案作出(2017)沪0115民初82660号民事判决书。该判决查明：2009年11月12日，拆迁人上海市浦东新区土地资源储备中心与被拆迁人杜建明签订《上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议(适用价值标准房屋调换)》，该协议明确被拆迁人为杜建明，被安置人为周林仙、杜文军、杜文萍、杜一袆、杜文芳、李慧、李辰昊、张水英、邹朝慧等，被安置房屋为包括涉案房产在内的若干套房屋。2012年12月21日，王少明与杜文萍签订房地产买卖合同，合同约定由杜文萍将涉案房产以总价144万元转让给王少明；王少明应在签订合同时支付首期房款134万元，于房屋产权过户至王少明名下时支付尾款10万元；又约定，杜文萍承诺涉案房产可以在3年内办理产权过户手续，逾期未办或无法办理，由杜文萍承担违约责任，并赔付购房款30%的违约金。王少明于同日以银行转账方式向杜文萍支付房款134万元，并随即入住涉案房产。2015年12月2日，系争房产过户登记至杜文萍名下。2017年7月4日，杜文萍与诺亚公司签订借款抵押合同，合同约定由杜文萍向诺亚公司借款275万元，杜文萍将涉案房产抵押给诺亚公司作为还款担保。经过审理，该院认为，王少明与杜文萍签订的房屋买卖合同意思表示真实，形式、内容合法，应属合法有效。杜文萍收取涉案房产的大部分房款、王少明已实际入住，涉案买卖合同得以部分履行。涉案房产未能完成产权过户，是涉案房产因他案诉讼被司法查封、转让过户受限所致。王少明以涉案买卖合同为据要求继续办理涉案房产产权过户手续，因涉案房产权利行使已受司法限制，故不予支持。杜文萍在已将系争房产转让的情形下又将该房产抵押给诺亚公司作为还款担保，导致系争房产被司法查封而无法过户登记至王少明名下，杜文萍的行为已构成违约，理应承担违约责任。故该院判决：一、驳回王少明要求判令杜文萍协助将涉案房产产权过户登记至王少明名下的诉讼请求；二、杜文萍应于判决生效之日起十日内向王少明支付违约金432,000元。该案当事人在判决后均未提出上诉，该判决书现已生效。2017年10月9日，诺亚公司向一审法院起诉与杜文萍金融借款合同纠纷一案，一审法院立案号为(2017)沪0110民初21780号。该案审理中，一审法院依据诺亚公司的财产保全申请，于2017年10月12日正式查封涉案房产。2018年1月29日，一审法院作出(2017)沪0110民初21780号民事判决书，判令：一、杜文萍应于判决生效之日起十日内归还诺亚公司贷款本金275万元；二、杜文萍应于判决生效之日起十日内支付诺亚公司截止2018年1月25日的利息、逾期利息319,550元及自2018年1月26日起至实际清偿日止，按照月利率2%计付的逾期利息；三、杜文萍应于判决生效之日起十日内支付诺亚公司律师费162,500元；四、若杜文萍不按期履行上述第一、二、三项还款义务，诺亚公司有权就杜文萍名下涉案房产行使抵押权。该判决生效后，因杜文萍未履行判决确定的还款义务，诺亚公司向一审法院申请执行，一审法院立执行案号为(2018)沪0110执1995号。2018年12月21日，一审法院以涉案房产暂无法处分，而杜文萍名下无其他可供执行财产线索为由，裁定终结该案的本次执行程序。在(2018)沪0110执1995号案件执行期间，王少明以其对涉案房产享有实体权利为由向一审法院提出执行异议。该案审查中，王少明将涉案房产购房尾款10万元交付至一审法院并承诺愿意将该款交付执行。2018年8月16日，一审法院作出(2018)沪0110执异122号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。诺亚公司不服该裁定，遂向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为：本案争议焦点为王少明对涉案房产是否存在足以排除强制执行的权利。根据浦东法院就王少明与杜文萍房屋买卖合同纠纷一案作出的(2017)沪0115民初82660号民事判决所认定之事实及裁判理由，王少明与杜文萍就涉案房产所签订的房屋买卖合同合法有效，且王少明已经实际占有使用涉案房产，合同签订时间及房屋占有时间均在涉案房产被查封之前，而房屋未能过户至王少明名下的原因系杜文萍在已将涉案房产转让情形下又将房屋抵押的违约行为所致，王少明对此没有责任，该判决生效后已产生既判力。而在本案审查过程中，王少明已将购房尾款缴纳至一审法院，并承诺愿意交付执行。据此，王少明对涉案房产所享有的权利可以排除诺亚公司的强制执行，对诺亚公司许可强制执行涉案房产之诉讼请求，一审法院难以支持。据此，判决驳回诺亚公司的诉讼请求。案件受理费80元，由诺亚公司负担。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：申请执行人执行异议之诉审查的内容应为案外人对执行标的提出的实体权利是否足以排除执行。王少明基于其与杜文萍签订的涉案房产买卖合同主张不动产买受人的物权期待权，要求排除诺亚公司的执行，应当满足《异议复议规定》第二十八条规定的四个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然王少明在涉案房产被查封前，已与杜文萍签订了房屋买卖合同，支付了部分购房款，并已占有使用涉案房产，但王少明至今未能办理房屋过户手续有其自身的原因。涉案房产系动迁安置房，依规具有转让限制，产权证上载明产权人在3年内不得抵押、转让。王少明明知涉案房产的性质及上述转让限制规定，仍向杜文萍购买涉案房产，应承担涉案房产在限制转让期间因查封或设定抵押权等事由而无法过户的风险。王少明在得知涉案房产可以过户、且杜文萍拒绝办理过户手续后未及时通过法律途径完成产权变更登记，以致涉案房产仍登记在杜文萍名下，被杜文萍另行设定了抵押，且因另案被法院查封，故王少明对涉案房产未能完成过户登记存在一定过错，不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其异议请求不足以排除一审法院对涉案房产的强制执行。另外，王少明主张诺亚公司与杜文萍恶意串通损害其利益，亦缺乏证据证明，本院难以认定。综上所述，诺亚公司的上诉请求成立，一审判决有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、撤销上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初19107号民事判决书；二、准许对上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室的执行。一审案件受理费人民币80元、二审案件受理费人民币80元，均由被上诉人王少明负担。本判决为终审判决。法官助理周乃夫审判长  朱志红审判员  胡晓东审判员  杨喆明二〇一九年十月二十一日书记员  倪卓婴附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。