云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3157号上诉人（原审原告、反诉被告）：何星，男，1982年6月20日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：彭泽、李蕾，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审原告、反诉被告）：张定稳，女，1986年12月13日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：彭泽、李蕾，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。上诉人(原审被告、反诉原告)：吴娇娇，女，1993年12月23日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：陈海坚，云南荣明律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人(原审被告)：陈丹，女，1969年7月8日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。上诉人何星、张定稳与上诉人吴娇娇、被上诉人陈丹房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初8538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人何星、张定稳上诉请求：一、维持原判第一、二、三、四、五、七项；二、判决吴娇娇、陈丹赔偿贷款服务费损失7000元以及因主张债权所支出的律师费损失16000元；三、本案一、二审诉讼费由吴娇娇、陈丹承担。事实与理由：一、何星、张定稳已经向中介公司支付贷款服务费7000元，现因吴娇娇、陈丹违约造成合同未能继续履行，导致何星、张定稳受损，该损失理应由吴娇娇、陈丹承担，一审法院以合同无约定由违约方承担为由不予支持何星、张定稳贷款服务损失属于判决错误。二、本案因吴娇娇、陈丹违约，除一审法院确定的损失外，还造成何星、张定稳房屋溢价损失、租房损失、律师费损失等，在何星、张定稳聘请律师维权之前，曾多次催告吴娇娇、陈丹履行合同或者退款，吴娇娇、陈丹以种种理由拖延履行长达一年多，给何星、张定稳造成了巨大的经济损失，何星、张定稳无奈只能聘请律师代理，且现何星、张定稳仅主张了必要的维权成本，该维权成本应当得到支持，一审法院以律师费并非必要支出为由不予支持属于事实认定错误，适用法律错误。综上所述，请求二审法院依法改判支持何星、张定稳一审全部诉讼请求。针对何星、张定稳的上诉，吴娇娇答辩称：何星、张定稳未按照公证的定金协议履行，何星、张定稳违约在先，请求驳回其全部诉讼请求。被上诉人陈丹答辩表示同意吴娇娇的答辩意见。上诉人吴娇娇上诉请求：一、请求撤销原判，并依法改判支持吴娇娇一审反诉请求；二、本案的一、二审诉讼费用由何星、张定稳承担。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律错误。一审法院错误认定双方签订的《定金协议书》及房屋买卖合同并未履行，又认定2018年3月3日陈丹收取何星、张定稳的购房款10000元后一直拖延履行合同及何星、张定稳支付定金后陈丹将定金用于挥霍，故一审法院认定事实前后矛盾。实际上，双方签订的原合同已经明确由何星、张定稳先支付定金及预付房款，吴娇娇在何星、张定稳所有购房款付清后三日交付房屋。2017年10月31日吴娇娇与何星、张定稳又签订《定金协议书》并进行公证，该公证协议将原合同约定的定金4万元改为定金236000元，支付时间为2017年10月31日，并约定同日何星、张定稳再向吴娇娇支付244000元作为购房的预付房款，剩余房款通过银行贷款支付。而何星、张定稳拒不履行定金协议，反而要求吴娇娇在未收到定金及预付房款前履行交房义务，已构成根本违约。请求二审法院依法改判支持吴娇娇一审反诉请求。针对吴娇娇的上诉，何星、张定稳答辩称：本案未能还款赎证办理过户手续的原因在于吴娇娇，根据双方合同约定，吴娇娇还款赎证义务在先，何星、张定稳支付定金、首付款义务在后，本案违约方系吴娇娇，请求驳回其上诉请求。原审被告陈丹答辩表示同意吴娇娇的上诉意见。何星、张定稳向一审法院起诉请求：1、解除其与吴娇娇、陈丹签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》及《定金协议书》；2、判决吴娇娇、陈丹双倍返还定金120000元；3、判决吴娇娇、陈丹返还购房款10000元；4、判决吴娇娇、陈丹赔偿中介服务费22000元、贷款服务费7000元、律师费16000元；5、本案诉讼费由吴娇娇、陈丹承担。吴娇娇提出反诉请求：1、判令解除吴娇娇与何星、张定稳签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》及《定金协议书》；2、判令何星、张定稳承担违约金236000元（按房屋成交价20%计算）；3、本诉及反诉的诉讼费均由何星、张定稳承担。一审法院经审理确认以下事实：何星、张定稳系夫妻关系，陈丹、吴娇娇系母女关系。2017年9月26日，被告陈丹以被告吴娇娇的名义与原告（反诉被告）何星及案外第三人昆明荣城房地产经纪有限公司签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，约定原告（反诉被告）何星购买被告（反诉原告）吴娇娇位于昆明市金州湾11幢901号房屋，房屋成交价为1180000元，首付款480000元，剩余房款700000元采取银行按揭贷款支付，定金40000元。因房屋上有抵押贷款520000元，双方协商在做定金公证当日由买受人支付首付款480000元后由出卖人负责偿还，且原告支付的定金和首付款，出卖人只能用于还款赎证。任一方违约，须向守约方支付按房屋成交价20%计算的违约金。买受人向经纪方支付中介服务费22000元，买受人向银行贷款的，向经纪方支付贷款服务费7000元。基于买卖双方任一方的违约行为导致合同解除的，违约方应代守约方向经纪方支付中介服务费，守约方已经支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。签订合同当日，原告何星向被告陈丹支付了定金40000元，向案外第三人昆明荣城房地产经纪有限公司支付中介服务费22000元、贷款服务费7000元。2017年9月28日，应被告陈丹的要求，两原告又向被告陈丹支付定金20000元。2017年10月31日，原告（反诉被告）张定稳与被告（反诉原告）吴娇娇签订《定金协议书》并公证，约定原告张定稳购买被告吴娇娇位于昆明市金州湾11幢901号房屋，成交价为1180000元，原告张定稳于2017年10月31日支付给被告吴娇娇236000元作为定金，同时2017年10月31日原告张定稳向被告吴娇娇支付244000元作为购房的预付款。剩余房款办理银行按揭贷款支付。三个工作日内赎回房产证，款清三日交房。签订协议书后，双方并未履行房屋买卖合同和定金协议。2018年3月3日，被告陈丹收取两原告购房款10000元，但一直拖延履行合同。故两原告认为两被告违约导致协议未能履行，诉至一审法院主张其诉请中的权利。被告吴娇娇认为两原告违约导致协议不能履行，故向一审法院提起反诉，主张其反诉请求。一审法院认为：本案争议的焦点是：原告（反诉被告）何星与被告陈丹以及案外第三人于2017年9月26日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》和原告（反诉被告）张定稳与被告（反诉原告）吴娇娇于2017年10月31日签订的《定金协议书》是否真实、合法、有效，是否具备解除的条件？原告（反诉被告）何星、张定稳与被告（反诉原告）吴娇娇、被告陈丹在履行合同的过程中是否存在违约，是否需要向对方承担违约责任？《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告（反诉被告）何星与被告陈丹以及案外第三人于2017年9月26日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》和原告（反诉被告）张定稳与被告（反诉原告）吴娇娇于2017年10月31日签订的《定金协议书》均系合同当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，真实、合法、有效，对各方均具有法律约束力，各方均应按照合…同约定履行义务。两原告提交的证据形成完整的证据链，证实被告陈丹在履行合同的过程中存在将两原告已经支付的定金挥霍、隐瞒涉案房屋存在装修贷款、无限期拖延办理还款赎证事宜的违约行为，导致涉案《荣城地产存量房屋买卖合同》和《定金协议书》不能履行，构成根本违约，导致两原告购买涉案房屋的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的的。”故何星、张定稳要求解除《荣城地产存量房屋买卖合同》和《定金协议书》的诉请有事实和法律依据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方支付定金作为债权的担保。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，何星、张定稳依据其与陈丹及案外第三人于2017年9月26日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》向被告陈丹支付了定金60000元，现涉案合同因被告陈丹、吴娇娇违约解除，原告（反诉被告）何星、张定稳要求双倍返还定金的诉请有事实和法律依据，予以支持。关于原告（反诉被告）何星、张定稳主张的中介费损失22000元，确系实际支出，为实际损失，且涉案合同明确约定中介费由违约方承担，故该中介损失应由违约方承担。关于原告（反诉被告）何星、张定稳主张被告退还的10000元房款，确系已经支付给被告陈丹，予以支持。关于两原告主张的贷款服务费，合同中无约定由违约方承担，且本案中的房屋贷款尚未办理，不予支持。关于两原告主张的律师费，并非必要支出，合同中也无约定，不予支持。关于反诉原告吴娇娇要求解除《荣城地产存量房屋买卖合同》和《定金协议书》的反诉请求，因反诉被告何星、张定稳无异议，予以支持。关于反诉原告的其他诉讼请求，如前所述，涉案合同不能履行的原因系因其违约，其无权向反诉被告主张违约责任，不予支持。两被告系母女关系，也是委托代理关系，虽然被告吴娇娇仅认可被告陈丹签订合同、收受定金和房款的代理事项，但基于两被告特殊的身份关系，原告完全有理由相信被告陈丹有权代理被告吴娇娇协商房屋买卖的其他事项，故被告陈丹签订合同、收受定金和房款、协商房屋买卖事宜的代理行为均对被代理人吴娇娇发生法律效力，被代理人吴娇娇应当对代理人陈丹违约的法律后果向两原告承担责任。被告陈丹仅为代理人，在本案中不需要承担责任。故两原告要求被告陈丹承担责任的诉请不予支持。另，原告（反诉被告）何星与被告陈丹以及案外第三人于2017年9月26日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》包含了原、被告之间的房屋买卖合同关系和原、被告与案外第三人的居间合同关系，本案仅涉及房屋买卖合同关系，故本案解除的是《荣城地产存量房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系。综上，解除原告（反诉被告）何星与被告陈丹及案外第三人昆明荣城房地产经纪有限公司于2017年9月26日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；解除原告（反诉被告）张定稳与被告（反诉原告）吴娇娇于2017年10月31日签订的《定金协议书》；被告（反诉原告）吴娇娇向原告（反诉被告）何星、张定稳双倍返还定金120000元，退还购房款10000元，支付中介费损失22000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）何星与被告陈丹及案外第三人昆明荣城房地产经纪有限公司于2017年9月26日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、解除原告（反诉被告）张定稳与被告（反诉原告）吴娇娇于2017年10月31日签订的《定金协议书》；三、被告（反诉原告）吴娇娇于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）何星、张定稳退还购房款10000元；四、被告（反诉原告）吴娇娇于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）何星、张定稳双倍返还定金120000元；五、被告（反诉原告）吴娇娇于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）何星、张定稳支付中介费损失22000元；六、驳回原告（反诉被告）何星、张定稳的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告吴娇娇的其他反诉诉讼请求。”一审本诉案件受理费4120元，由原告（反诉被告）何星、张定稳承担841元，被告（反诉原告）吴娇娇承担3279元；案件反诉费2420元由反诉原告吴娇娇承担。二审中，上诉人何星、张定稳提供了一份微信聊天记录截图，欲证明张定稳和荣城地产公司工作人员于2018年1月18日、3月10日的聊天记录中已反映出该房屋中介一直在同房东代理人陈丹联系催告到银行办理赎证，而陈丹屡次爽约导致没法办理还款赎证。经质证，上诉人吴娇娇和被上诉人陈丹对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，该份证据系手机短信截图，通话对方身份未能确认，谈话内容中“房东”所指不明，且通话对方未到庭核实，故对该份证据的证明效力，本院不予采信。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.上诉人吴娇娇、被上诉人陈丹是否应赔偿上诉人何星、张定稳主张的贷款服务费损失7000元以及因主张债权所支出的律师费损失16000元？2.上诉人吴娇娇是否应当向上诉人何星、张定稳返还购房款1万元、支付中介费损失22000元、双倍返还定金120000元？3.上诉人何星、张定稳是否应承担上诉人吴娇娇主张的违约金236000元？本院认为，上诉人何星与被上诉人陈丹（代理上诉人吴娇娇）以及第三人昆明荣城房地产经纪有限公司于2017年9月26日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》及上诉人张定稳与上诉人吴娇娇于2017年10月31日签订的《定金协议书》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同有效，当事人均应依约履行。根据《荣城地产存量房屋买卖合同》约定，买受人向银行贷款的，买受人应向经纪方支付贷款服务费7000元，故该笔费用发生的前提是买受人向银行办理了贷款。本案双方虽约定付款方式为公积金组合贷款，但上诉人何星、张定稳未提交证据证实其实际向银行办理了贷款，现其诉请由上诉人吴娇娇、被上诉人陈丹赔偿其贷款服务费损失无事实和法律依据，一审法院不予支持，处理正确，本院依法予以维持。至于上诉人何星、张定稳已付给第三人昆明荣城房地产经纪有限公司的贷款服务费7000元，可基于居间关系另行解决，本院在本案中不予处理。关于上诉人何星、张定稳主张的律师费损失问题。首先，双方合同中未就律师费的承担问题作出约定；其次，当事人以诉讼途径主张权利可自主选择本人参与诉讼、也可以委托代理人代为进行，上诉人何星、张定稳自愿选择委托律师代理诉讼，由此产生的律师费并非必要费用，在双方对律师费如何承担无明确约定的情况下，一审法院未予支持，并无不当，本院依法予以维持。因上诉人何星、张定稳与上诉人吴娇娇均要求解除双方基于《荣城地产存量房屋买卖合同》、《定金协议书》所产生的房屋买卖合同关系，故一审予以解除，处理无误。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，上诉人吴娇娇应当返还上诉人何星、张定稳已付购房款1万元。综合全案证据，上诉人何星、张定稳为履行合同准备了充足的购房款、并多次催促对方配合履行，而上诉人吴娇娇拖延办理还款赎证以消除产权过户的障碍、致使双方合同目的无法实现已构成根本违约行为，其对合同最终解除负有直接责任，应当赔偿上诉人何星、张定稳支出的中介服务费损失22000元。同时，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受丁金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”故上诉人吴娇娇应当承担双倍返还定金6万元合计12万元的定金责任。一审处理正确，本院依法予以维持。对于上诉人吴娇娇主张的违约金236000元应否得到支持的问题。如前所述，上诉人吴娇娇并非本案守约方，其主张相对方的违约责任，不符合法律规定，一审法院未予支持，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人何星、张定稳及上诉人吴娇娇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6915元，由上诉人何星、张定稳承担375元，由上诉人吴娇娇承担6540元。诉讼保全费5000元，由上诉人吴娇娇承担。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长 杨 艳审判员 朱 欢审判员 符圆圆二〇一九年十月三十日法官助理黄佩书记员陈俊宇