安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1881民初3106号 原告：侯宗林，男，1972年4月9日出生，汉族，住安徽省宁国市。 委托诉讼代理人（特别授权）：何秀芳，安徽向群律师事务所律师。 被告：谈四海，男，1949年12月30日出生，汉族，住安徽省宁国市。 原告侯宗林与被告谈四海租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯宗林的委托诉讼代理人何秀芳，被告谈四海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 侯宗林向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告双方签订的《房屋租赁协议书》、《租房补充协议》；2.依法判令被告向原告支付违约金25329元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月1日，原被告双方签订《房屋租赁协议书》（以下简称租赁协议），约定将被告坐落在公路边的五间闲屋租赁给原告居住经营，租赁费用3600元/年，每年元月和七月份各支付1800元，2020年以前租赁费标准不变。租赁协议签订后，原告对租赁房屋进行装潢，并开始经营餐饮，租金按协议每半年支付一次。2017年6月被告需将租赁五间房屋中的三间拆除重建，双方经协商达成《租房补充协议》（以下简称补充协议），约定双方的租赁协议到期日为2019年12月30日，被告新房建成后（2018年12月31日前）需交由原告继续使用并不得涨价，因新房建设耽误的租赁期按原出租协议签订的时间向后顺延。如被告违约，双方合同终止，被告需依约向原告支付相应的违约金，并注明违约金是以装潢费用5.5万、租赁期5.5年计算未使用期间的装潢费用。2017年6月18日，被告拆除租赁给原告的房屋重建，但至今仍未达到补充协议第三条约定的交付使用标准。现被告表示新房装修完成后不再出租。原告认为被告拆除房屋新建后未能依约交付原告继续使用，且被告表示新房不再出租，应承担违约责任。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。 谈四海辩称，两份协议属实，但原告违约在先，在被告拆房之前，2017年元月至6月应付房租未付，未拆除两间小屋子的房租也未付，原告欠被告房租4000元，被告签订补充协议是因为同意房子做好继续租给原告使用，被告因原告拖欠房租不交付新房给原告使用不构成违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1.原告身份证复印件一份；2.《房屋租赁协议书》复印件一份；3.被告身份证复印件一份；4.西津街道办事处罗溪村委会调解登记表复印件一份；5.房屋照片复印件一组；6.2019年6月25日被告要求原告解除租房关系的函件复印件一份。对有争议的证据，本院经审核认定如下：1.原告提举《租房补充协议》复印件一份，被告认为该协议中的装修费用5.5万元与实际不符，但被告对该证据真实性无异议，本院对双方于2017年7月7日签订租房补充协议的事实予以认定；2.原告提举录音文件复印件一份，拟证明原告依约按时支付房租，被告表示不再将房屋租赁给原告的事实，本院经审核认为，根据原告在庭审中的陈述，原告的确尚欠被告部分房租，被告现已明确表示仍原将房屋出租给原告，该录音系原告妻子与被告之间的谈话，谈话时间为起诉之后，且谈话内容与目前事实不完全相符，故本院仅对双方曾因房屋租赁进行协商的事实予以认定，其他内容不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合本院现场调查询问，认定事实如下：侯宗林与谈四海均为罗溪村村民，2014年7月1日，双方签订《房屋租赁协议书》，约定谈四海将其坐落在公路边的五间闲屋租赁给侯宗林住居经营，租赁费用每年叁仟陆佰元整，2020年以前租赁费标准不变。2017年6月，谈四海需要将其中三间房屋拆除重建，故谈四海与侯宗林协商，同意房屋重建后将新房继续交由侯宗林使用并在原约定营业时间内不涨房租，协商一致后侯宗林将桌椅及空调搬出，谈四海于2017年6月18日将三间小屋拆除重建，另两间小屋侯宗林仍使用至今。2017年7月7日，侯宗林要求谈四海签订一份《租房补充协议》，该协议载明：“一、经甲乙双方签订的合同到期时间是2019年12月30日止，甲方新房需交由乙方继续使用，在此期间内甲方不得涨价；二、因甲方建房子的缘故需占用此出租屋，所以按原出租协议签订的时间后延，将耽误的营业时间补回，（拆房时间2017.6.18）；三、新房子用于餐馆营业的各项指标，如水电、地面、墙壁等，不得低于目前的各项标准；四、甲方须在2018年12月31日之前将新房按照第三条的标准交由乙方使用，如甲方违约，双方合同终止，甲方需向乙方支付相应违约金；五、此补充协议一式两份，甲乙双方各持一份，自签字当日起生效。注：违约金解释：甲乙双方首次签订合同时，乙方使用权期限为5.5年，所以乙方在甲方同意的情况下对房屋进行装修，并进行水电等设施的安装，总共花费5.5万，现只使用未到3年，按照时间折合未使用年费的金额。”2018年12月31日，被告认为原告拖欠其部分租金，原告又认为被告的新房未达到交付使用的标准，双方因此产生矛盾，被告多次到西津办事处罗溪村委会要求协调，均协调未果。2019年6月25日，被告向原告发出函件一份，载明“租房人侯宗林二0一七年经西津办事处批准我原址拆建房，我于2017年6月份拆房始建，你在2017年元月份应付半年房租一直不交，我要数次你至今不交，你违了租房前约定，现我们已解除租房关系（包括在我家任何东西，电，水）请在七月一日前清理走，我要拆路边小屋。出租人：谈四海2019.6.25”。后双方再次协商未果，侯宗林诉至法院，要求解除合同并要求被告支付违约金25329元。 另查明，侯宗林自2014年7月1日至今仍居住在谈四海未拆除的两间房屋内，其自认使用期间的房租尚未付清，已拆除的三间房屋装修为侯宗林本人实施，侯宗林认可谈四海新建的房屋的综合条件优于原拆除房屋。 本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，侯宗林认可其尚欠谈四海部分房租，谈四海因侯宗林拖欠房租多次至罗溪村委会要求调解，调解未果的情形之下向侯宗林发出解除租房关系的函件，收到函件后侯宗林妻子与谈四海再次协商租房事宜，后侯宗林又诉至法院要求解除双方签订的《房屋租赁协议书》、《租房补充协议》，在诉讼期间，双方就是否继续履行协议又多次变更意见，侯宗林在庭审中表示如果谈四海同意按协议继续履行，侯宗林也同意继续履行，后谈四海亦表示同意按原协议继续履行，现侯宗林明确表示不愿意继续租房，谈四海也表示愿意解除协议，这一系列行为应视为双方协商的过程，现双方均同意解除协议，应视为就解除协议双方已协商一致，故本院对侯宗林要求解除双方签订的《房屋租赁协议书》、《租房补充协议》的诉请予以支持。关于原告诉请违约金，原告诉称被告新建房屋未达到《租房补充协议》中第三条约定的交付使用标准且不愿继续出租房屋给原告，但原告未能提供证据予以证明且其认可重建新房的综合条件优于原房屋，另虽两份协议均未明确约定租房者的违约责任，但原告做为租房者在租房协议中应履行的主要债务就是房租，原告认可其尚欠被告房租，被告因原告拖欠房租多次与原告协商，原告至今居住的两间房屋亦是《房屋租赁协议书》中五间房屋的一部分，故原告诉称被告违约证据不足，本院不予支持。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，本案中，双方当事人为邻里关系，应互助友爱，妥善解决纠纷，因合同解除给当事人造成的损失可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告侯宗林与被告谈四海签订的《房屋租赁协议》、《租房补充协议》； 二、驳回原告侯宗林的其他诉讼请求。 案件受理费433元，已减半收取216.5元，由原告侯宗林负担108.5元，被告谈四海负担108元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  胡婷 二〇一九年十月三十日 书记员  陈竹 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。