福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终7287号 上诉人（原审被告、反诉原告）：谢忠华，女，1970年9月22日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：周林，福建新世通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州建工（集团）总公司，住所地福建省福州市福新路**，经营所在地福建省福州市台江区新港街道群众东路99号元一小区元禧楼6层。 法定代表人：游易楚，董事长。 委托诉讼代理人：林勇，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：丁智敏，男，系该公司员工。 上诉人谢忠华因与被上诉人福州建工（集团）总公司（以下简称“建工公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 谢忠华上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判双方合同在2018年10月1号解除、谢忠华支付房租水电各项费用至2018年10月1号。事实和理由：一、2018年9月，谢忠华与建工公司的工作人员彭泽壮通过微信协商于2018年10月1日解除合同。彭泽壮作为建工公司员工，代表建工公司传达各种通知、要求，其行为系代表公司履行职务行为，故本案房屋租赁合同已于2018年10月1日提前终止，各项费用应当算至2018年10月1日。二、据悉，彭泽壮医社保先后是由属同一单位控制的建工集团、福州新盛物业管理有限公司（以下简称“新盛物业公司”）等三家公司缴纳。新盛物业公司先后单独或参与履行诉争房屋租赁合同，具体对接人即为彭泽壮。一审法院未准许谢忠华关于调取彭泽壮医社保缴纳信息的申请，直接否定合意解除合同的事实，严重侵害谢忠华合法权益。三、2018年10月1日，谢忠华搬离诉争房屋。同月9日，新盛物业公司、建工公司在诉争房屋门口张贴催缴房租通知，当时，房屋大门打开，建工公司能够自由进出诉争房屋，屋内遗留物品均系建工公司所有，故即日起建工公司便占有诉争房屋。此后，诉争房屋大门紧闭，未再产生过水电费。一审认定谢忠华与建工公司于一审庭审时才完成交接，认定错误。四、谢忠华于2018年8月-10月期间未缴纳水电费，依约合同应于2018年11月5日自然终止，建工公司有权主张违约金，但无权要求支付此后租金。建工公司在此之前已经知晓谢忠华已经撤场，但拒不履行收房义务，应自行承担此后的租金损失。五、即使谢忠华系违约单方解除租赁合同，也只应当依约承担违约责任，不应当承担没有实际占有的占有使用费。建工公司明知谢忠华已搬离且未继续缴纳租金，但不直接联系谢忠华、故意不接收房屋，恶意造成损失扩大，应当承担损失扩大的后果和责任。六、一审法院计算诉讼费用有误，应予纠正。 建工公司辩称，一、双方未就合同终止达成合意，合同并未协议解除。1.建工公司与新盛物业公司均为独立法人，彭泽壮为新盛物业公司员工而非建工公司员工。合同解除是合同履行过程中的重大事项，在未获建工公司相应授权情况下，新盛物业无权代表建工公司作出同意与谢忠华解除合同的意思表示，其员工更无权作此行为。2.谢忠华提供的微信截图内容无法证明建工公司与谢忠华已达成合同解除合意。微信截图中，对方是否为彭泽壮尚未可知。且就微信截图的内容而言，仅能表明合同解除须经公司会议通过；同时对方也仅是基于个人意思建议谢忠华将报告中的合同解除时间修改为10月1号，并非直接确认合同的解除时间，其也无权确认合同解除。二、谢忠华实际占用房屋导致合同期满后建工公司仍无法使用，应按照租金标准支付房屋占有使用费。谢忠华声称10月份已搬离自有物品，房屋已交还，实际上案涉房屋内直至一审开庭当天一直留存谢忠华大量设备及杂物（谢忠华亦当庭表示放弃房屋内剩余设备所有权），谢忠华未曾归还钥匙，也未办理房屋交接手续，事实上仍占用案涉房屋，故谢忠华亦应当支付租金及合同期满后的房屋占有使用费，费用标准同租金。 建工公司向一审法院起诉请求：1.判令合同终止，谢忠华立即搬离位于国货西路282号建材大楼一层（隔层）的租赁场所；2.判令谢忠华支付自2018年9月1日至实际搬离租赁场所之日止的租金（按照租赁合同约定第三年租金每月17449元即每日581.63元的标准计算）；3.判令谢忠华承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，建工公司申请增加诉讼请求：4.判令谢忠华支付自每月6号（当月租金应付次日）至实际支付租金之日止的违约金，暂计至2019年4月5日为43971.48元（按月租金额17449元的日千分三即52.35元标准计算）5.判令没收谢忠华押金52347元；6.判令谢忠华支付拖欠的水电费8485元及违约金8155.8元（自水电费应交当月6日起至实际支付之日止，暂计至4月5日）。 谢忠华向一审法院提出反诉请求：1.判令建工公司返还押金34898.00元；2.本案诉讼费用由建工公司承担。 一审法院认定事实：2016年2月，谢忠华（乙方、承租方）通过电子竞标方式取得承租权与建工公司（甲方、出租方）签订了一份《房屋租赁合同》（下称“讼争合同”），约定如下：租赁房屋坐落国货西路282号建材大楼一层（隔层）（下称“讼争屋”），建筑面积465.5平方米；租期从2016年2月1日起至2019年1月31日；月租金为人民币15827元，每年递增5%；租金的支付遵循先交租金后使用的原则，租金按月支付，应在每个租赁月份前5日内支付当月租金；乙方在签订本合同后5天内须向甲方缴纳押金人民币52347元；乙方应负责缴纳房屋租赁期内发生的费用，包括物业费、水、电费、电话费、煤气费、闭路电视费、宽带费、环境卫生费、治安费；水、电等应由乙方承担的费用应每月结清，于次月5日前缴清，逾期缴纳按每日千分之五加收违约金，每超过10天，违约金加倍收取，超过两个月，本合同自动终止，因此给乙方造成的损失，甲方不承担责任；乙方向甲方交房时，甲方应将押金无息退还乙方。如乙方有欠缴租金（包括违约金）及其他未结算的费用，甲方可将押金折抵后剩余部分退还乙方，如不足抵偿，乙方应予补足，否则甲方可向乙方追偿；合同期满后10天内，乙方应自行搬离有关物品并清理遗留物，否则甲方有权任意处置，处置费用从押金中扣除，不足部分，乙方应予以补足；甲方逾期交付房屋，每逾期一日，由乙方按押金额的千分之三向甲方加收违约金，经甲方确认后违约金可充抵租金；乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之三向乙方加收违约金，可以从押金中扣除；若乙方未按本合同约定，单方提出解除或终止合同的，则甲方有权没收乙方的押金，乙方还应赔偿甲方相应损失；乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，并不退还押金，因此而造成损失的，另由乙方负责赔偿：……4、拖欠租金连续10天或累计30天以上的等。讼争合同签订后，双方开始履行各自义务。建工公司向谢忠华交付了讼争屋，谢忠华向建工公司支付押金52347元。租赁期间，谢忠华将讼争屋用于经营“竹林小厨”餐饮店，并向建工公司交纳租金直至2018年8月、交纳水电费直至2018年7月。此后，建工公司代谢忠华向福州新盛物业管理有限公司垫付了讼争屋2018年8月-2018年10月水电费8485元。一审庭审过程中，谢忠华当庭确认讼争屋中的全部物品均为弃物，建工公司可自行处理。建工公司亦确认同意当庭接收讼争屋。现建工公司与谢忠华就租金、水电费和押金结算产生纠纷，遂成本案诉讼。另查，讼争屋所有权人登记为建工公司，权证号：榕房权证Ｔ字第××号。 一审法院认为，建工公司与谢忠华签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案主要争议焦点为讼争合同履行期间，谢忠华与建工公司是否就提前解除讼争合同达成合意。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，合同的解除必须双方协商一致。本案中，谢忠华称其于2018年9月通过微信以及递交《申请解除租赁合同的报告》等方式向建工公司要求提前解除讼争合同，并得到建工公司工作人员彭泽壮微信答复，同意讼争合同于2018年10月1日解除。对此建工公司不予认可，并称彭泽壮并非其公司员工，无权代表公司做出意思表示。在建工公司未做出任何意思表示，既未结算租金也未收回讼争屋的情况下，谢忠华不能在诉讼中提供充足证据支持自己主张，应当承担举证不力的不利后果，故一审法院对谢忠华关于双方对提前解除讼争合同曾协商一致的主张依法不予采信。据此，根据讼争合同约定，2019年1月31日租赁届满后，讼争合同已经自然终止，建工公司诉请终止合同，于法无据，一审法院不予支持。且本案庭审中，谢忠华当庭确认讼争屋中的全部物品均为弃物，建工公司可自行处理，建工公司亦确认同意当庭接收讼争屋，应视为谢忠华与建工公司当庭即2019年5月14日对讼争屋完成了交接，故一审法院对建工公司要求谢忠华搬离讼争屋的诉请不再另行判决。2018年9月1日至2019年1月31日期间，谢忠华仍应按17449元/月【即15827元/月×1.05²】交纳租金。根据讼争合同“如乙方有欠缴租金（包括违约金）及其他未结算的费用，甲方可将押金折抵后剩余部分退还乙方”之约定，谢忠华交纳52347元押金可用于折抵欠缴租金，故一审法院认定谢忠华所欠2018年9月1日至2018年11月1日租金经押金折抵后，已经支付完毕。谢忠华尚欠建工公司讼争屋2018年12月1日至2019年1月31日租金17449元/月×2个月=34898元。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，2019年1月31日讼争合同到期后，谢忠华负有将讼争屋返还建工公司的责任，虽然谢忠华称其已经于2018年10月清空搬离讼争屋，但由于其并未与建工公司办理返还租赁屋的相关手续，建工公司对此不予认可，应视为在合同期满后，谢忠华继续占有使用讼争屋直至2019年5月14日其与建工公司完成讼争屋交接之日。就此，谢忠华在合同期满后，继续使用讼争屋期间仍应向建工公司支付讼争屋占有使用费。建工公司诉请谢忠华参照讼争合同诉讼约定之租金标准即17449元/月支付费用，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，谢忠华尚欠建工公司2018年12月1日至2019年5月14日租金及占有使用费共计94224.6元。建工公司诉请超过上述金额部分，一审法院不予支持。谢忠华拖欠租金的行为已经违反了合同约定，应承担违约责任，建工公司诉请谢忠华支付逾期支付租金违约金，于法有据，一审法院予以支持。谢忠华主张约定的违约金过高请求予以调整，综合考虑合同的实际履行情况以及预期利益损失等情形，鉴于建工公司也没有提交证据证明其损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院将违约金的计算标准由日3‰酌情调整为按年6%计算。建工公司诉请超过年6%部分金额，一审法院不予支持。另外关于建工公司诉请没收谢忠华交纳的押金，一审法院认为没收押金亦属于违约金范畴，如前所述，一审法院亦不予支持。关于建工公司诉请谢忠华支付其代为垫付2018年8月-2018年10月水电费8485元，符合讼争合同之约定，一审法院依法予以支持。谢忠华拖欠水电费的行为已经违反了合同约定，应承担违约责任，建工公司诉请谢忠华支付逾期支付水电费违约金，于法有据，一审法院予以支持。基于前述理由，一审法院亦酌情将违约金计算标准调整为按年6%计算，建工公司诉请高于上述金额部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、谢忠华应于本判决生效之日起十日内向福州建工（集团）总公司支付租金及占有使用费94224.6元；二、谢忠华应于付清上述款项的同时向福州建工（集团）总公司支付2018年12月至2019年5月14日期间逾期支付租金违约金（违约金以17449元/月为基数，按年利率6%，自实际欠缴当月6日起计算至实际付清之日止）；三、谢忠华应于本判决生效之日起十日内向福州建工（集团）总公司支付水电费8485元；四、谢忠华应于付清上述款项的同时向福州建工（集团）总公司支付逾期支付水电费违约金（违约金以每月欠缴金额为基数，按年利率6%，自实际欠缴当月6日起计算至实际付清之日止）；五、驳回福州建工（集团）总公司的其它诉讼请求；六、驳回谢忠华的全部反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30489元，由福州建工（集团）总公司负担15244.5元，谢忠华负担15244.5元；反诉案件受理费336元，由谢忠华负担。 二审中，谢忠华向本院提交新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对与二审当事人争议的事实和证据，本院认定如下：1.关于谢忠华是否与建工公司协商一致解除租赁合同。谢忠华主张其通过建工公司员工彭泽壮与建工公司协商一致于2018年10月1日解除租赁合同，证据是其与“彭泽壮”的微信聊天记录，二审期间谢忠华并向本院补充提供彭泽壮微信绑定手机号及支付宝实名认证截图，证明微信聊天记录中的“彭泽壮”系彭泽壮本人；提供谢忠华、建工公司与新盛物业公司三方签订的《补充协议》，证明彭泽壮与谢忠华沟通解除合同的行为构成表见代理。建工公司不予认可谢忠华的主张和证据。本院审查认为，在微信聊天记录中，“彭泽壮”虽然对谢忠华提供的《关于申请解除租赁合同的报告》提出修改建议，但也明确“公司”尚未开会通过申请报告，即“公司”尚未同意与谢忠华解除租赁合同。故不论谢忠华与“彭泽壮”的微信聊天记录是否真实以及“彭泽壮”是否是建工公司员工，谢忠华主张其已通过“彭泽壮”与建工公司合意解除合同，缺乏依据，本案不予采纳；谢忠华提供的上述证据并非新证据，且与本案不具备关联性，本院不予采纳。2.关于谢忠华搬离时是否已经腾空诉争房屋。谢忠华搬离诉争房屋后，屋内遗留有冰箱、灶台、天然气灶、碗具、消毒柜等物品。谢忠华二审主张屋内遗留物均是建工公司在租赁时提供使用的物品，但未能提供证据予以证明，且与其一审当庭确认屋内遗留物均为弃物的陈述相矛盾，本院不予采纳。故谢忠华主张其搬离时已经腾空诉争房屋，与查明事实不符，本院不予采纳。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，建工公司与谢忠华签订的《房屋租赁合同》，合法有效，双方当事人应依约全面履行合同义务。谢忠华主张与建工公司协商一致于2018年10月1日解除合同，与查明事实不符，在合同期限内谢忠华应当承担支付租金的义务。关于合同终止时间，虽然合同约定若谢忠华拖欠水电费超过两个月合同自然终止，但也约定合同到期时谢忠华的拖欠费用可从押金中抵扣，现谢忠华作为违约方主张合同于2018年11月5日因其未缴水电费超过两个月而自然终止，本院不予采纳。一审认定2019年1月31日合同因期限届满终止，并无不当，谢忠华应当支付此前的租金。 合同终止后，谢忠华未履行腾空和返还诉争房屋的交接义务，应当支付继续占有使用费。谢忠华自认于2019年10月搬离诉争房屋，建工公司2018年11月即向一审法院提起诉讼；谢忠华于一审庭审中确认遗留物均为弃物且同意建工公司自行处理后，建工公司亦当庭同意接收房屋，故本院对谢忠华关于建工公司系恶意扩大损失的主张不予采纳。一审认定谢忠华与建工公司于庭审当日即2019年5月14日完成房屋交接，并以该时间点作为占有使用费、违约金的计算依据，并无不当。 综上所述，谢忠华的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审本诉案件受理费12400元，由福州建工（集团）总公司负担6200元，由谢忠华负担6200元；反诉案件受理费336元，由谢忠华负担。二审案件受理费2175元，由谢忠华负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇一九年十月二十三日 法官助理刘奕 书记员郭梦铃