安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初3143号 原告:重庆凯美物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市长江长现代城**，统一社会信用代码91340200563430397U。 负责人：张书兵，总经理。 委托诉讼代理人：吴名丽，公司员工。 被告:张刘清，男，1987年4月26日出生，汉族，大专文化，公司经理，住安徽省芜湖市镜湖区长江中路**名流印象******，公民身份号码3402231987********。 委托诉讼代理人：李国山，安徽安江律师事务所律师。 被告：孙寒娟，女，1983年1月25日出生，高中文化，个体户，住安徽，住安徽省芜湖市镜湖区长江湾**小区****份号码3426221983********。 原告重庆凯美物业管理有限公司芜湖分公司（下称凯美物业公司）诉被告张刘清、孙寒娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理，依法由审判员朱顺旺独任于2019年8月5日公开开庭进行了审理，原告凯美物业公司委托诉讼代理人吴名丽、被告张刘清委托诉讼代理人李国山、被告孙寒娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告凯美物业公司向本院提出诉讼请求，判令：1、两被告连带支付原告物业管理费7500元（2018年7月-2019年4月，500平方米×1.5元×10个月）、电费82024.87元（2018年9月-2019年2月，1.1元每度）、物业费违约金3037.5元，总计92562.37元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告所在的国贸天琴湾小区系由原告于2013年7月至今提供物业服务。依据原告与被告签订的《国贸天琴湾综合楼物业服务协议》，所约定的商业物业费1.5元/月/平方米，电费1.1元/度，被告所住房产建筑面积是500平方米，依照服务协议按建筑面积每月应缴物业管理费750元；原告在提供相应的物业管理服务的情况下，被告从2018年7月至2019年4月拖欠物业管理费用，共计7500元；2018年9月至2019年2月，共计6个月未缴纳电费计82084.87元；物业费违约金3037.5元；被告欠款总款合计92562.37元。被告作为业主，应按约定交纳物业服务费。原告经多次催要未果，故起诉，请求判如所请。 被告张刘清辩称：1、我于2018年6月1日将部分房屋出租给被告孙寒娟使用，且将出租情况告知原告并与原告办理物业服务交接手续，约定相关物业服务费及电费由原告直接向被告孙寒娟收取，且被告孙寒娟也向原告实际履行了缴费义务，故原告的诉请不应由我承担；2、原告向我主张电费没有事实、法律依据，电费的产生系因被告孙寒娟在经营使用过程中产生，电费缴纳却是由原告代为垫付向供电部门缴纳，原告现向被告主张电费，在法律上应属于原告行使追偿权，且原告既知道属于孙寒娟使用产生又知道代孙寒娟垫付，故原告现追偿电费应向实际使用人孙寒娟追偿，而不是向我追偿。另根据相关法律规定，物业代收水电费款项的，不得再另行收取手续费等额外费用，故原告主张的电费只能是实际发生的，代为支付的电费不能根据协议的约定标准向被告主张，且原告并没有提供充分的证据予以证明实际代为垫付的电费数额；3、原告认为根据合同相对性及物业管理条例应由我承担，我方认为并不符合合同约定及法律规定。本案电费最终收取单位为供电部门，缴费人为物业业主或物业使用人，物业服务企业的服务则是接受收费部门代收费用，然后将收取的费用代为缴纳且在代收代缴过程中又不得另行收取手续费等费用，因此物业从事代收代缴服务应该先代收后代缴，而本案中原告则是垫付代缴，违反了物业服务惯例。代垫电费事实上属于原告与被告孙寒娟之间特别约定，原告现只能向被告孙寒娟主张；4、原告正确的做法应是基于物业管理的需要向被告孙寒娟采取断电措施，进行止损。但原告非但没有及时止损反而同意被告孙寒娟累计拖欠电费6个月且数额高达80000元，在此情况下原告要求我承担没有事实和法律依据；综上，请求驳回原告对被告张刘清的诉讼请求。 被告孙寒娟辩称：1、我不是合同相对方，不应成为被告；2、我在弋江区法院与被告张刘清因租赁纠纷另有案件，本案中原告诉称的物业费面积和我实际承租的面积313.78平方米不相符；3、违约金诉请是原告针对张刘清的，我不清楚；4、原告证据不充分，电费提供的不是供电公司的单据，我也未收到催收函。 经审理查明：张刘清系芜湖市弋江区国贸长江DS-3#楼01室的业主（建筑面积977.73平方米），凯美物业公司系国贸天琴湾小区物业服务企业。2018年4月3日，凯美物业公司（乙方）与张刘清（甲方）签订了《国贸天琴湾综合楼物业服务协议》[下称《物业服务协议》]一份，合同对甲乙方权利义务及物业管理服务内容等进行约定。物业管理服务费按1.5元/月/平方米（含公摊费），甲方出租物业的，物业管理服务费由甲方交纳；物业费从2018年1月1日起开始全额缴纳，甲方应于每月5日前向乙方缴纳本月或本年物业管理费及其他应缴之费用，另商业门面水电费约定：电费1.1元/度，含正常电损并随电力公司价格浮动进行上下调整，当月费用随次月管理费一并缴纳，乙方提供收费收据。甲方到电力公司完成独立户头后，电费由甲方直接向电力公司缴纳;甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用千分之三的违约金,无正当理由逾期一个季度仍拒绝交纳的，物业管理公司可向人民法院提起诉讼，但物业租赁人违反本协议约定的，有关产权人应当承担连带责任。 另查明：2018年6月1日，张刘清、徐明星（涉案房屋共有人）（甲方）与张凤芝（受孙寒娟委托）（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将安徽省芜湖市弋江区国贸长江DS-3#楼01室挑高部分房屋租赁给乙方，租赁房屋建筑约721.38平方米（二层折算），租赁期限为12年（2018年9月1日-2026年9月1日）；合同约定乙方自行负责按物业管理公司确定的收费标准按时缴纳物业管理费；租赁期间，乙方使用租赁房屋产生的水、电、气等项目的费用均由乙方自理，乙方须按时间有权单位缴纳水、电、气等费用。自2018年6月1日起张刘清未再缴纳物业费，也未向凯美物业公司交纳代垫的电费。因孙寒娟也一直未缴纳物业费，凯美物业公司多次催要未果，遂于2019年7月1日诉至本院，要求判如所请。孙寒娟已于2019年3月15日以张刘清、徐明星为共同被告诉至本院，要求解除双方签订的上述《房屋租赁合同》，并要求张刘清、徐明星返还租金及赔偿相应损失等。 庭审中，张刘清委托诉讼代理人对凯美物业公司按500平方米面积主张物业费无异议，对于孙寒娟主张其按313平方米支付物业费无异议，张刘清愿意向凯美物业公司补足另外187平方米部分的物业费。本案审理过程中，凯美物业公司提交收缴电费明细一份及工商银行业务回单二份，证明孙寒娟共向其交纳电费41604元，截至2019年2月28日尚欠电费77084.7元未交纳。 上述事实，有原告提交的原告营业执照副本复印件、身份证复印个、《国贸天琴湾综合楼物业服务协议》、电费欠费明细复印件、照片、催款函复印件、被告张刘清提交的《房屋租赁合同》复印件、民事起诉状复印件及原、被告到庭陈述在卷证实。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。原告与被告张刘清签订的案涉《物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，故合法有效，对双方均具有约束力。被告孙寒娟主张按313平方米面积支付物业费，被告张刘清对此无异议，且愿意向原告补足其余187平方米面积部分所涉物业费，故被告孙寒娟应向原告支付2018年7月1日至2019年4月30日期间物业管理费4695元（313平方米×1.5元×10个月），被告张刘清应向原告支付2018年7月1日至2019年4月30日期间的物业管理费2805元（187平方米×1.5元×10个月），且被告张刘清应对被告孙寒娟承担的物业费负连带支付责任。关于电费，根据庭审查明的事实，截止到2019年2月28日，被告孙寒娟所欠原告代垫的电费共计77084.7元，原告主张案涉物业承租人即被告孙寒娟支付该费用，本院应予支持。原告诉请案涉物业所有人即被告张刘清对所欠电费承担连带支付责任，符合《物业服务协议》约定，本院也予支持。两被告未按期交纳物业费系双方已就涉案房屋租赁产生纠纷所致，两被告主观上无拒交物业费之故意，故本院对原告要求两被告支付物业费逾期交付违约金之诉请不予支持。 综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于》第一条、第七条之规定，判决如下： 一、被告张刘清于本判决生效后十日内支付原告重庆凯美物业管理有限公司芜湖分公司物业服务费2805元（2018年7月1日至2019年4月30日期间）； 二、被告孙寒娟于本判决生效后十日内支付原告重庆凯美物业管理有限公司芜湖分公司物业服务费4695元（2018年7月1日至2019年4月30日期间），被告张刘清承担连带支付责任； 三、被告孙寒娟于本判决生效后十日内支付原告重庆凯美物业管理有限公司芜湖分公司代垫的电费77084.7元（截至2019年2月28日），被告张刘清承担连带支付责任； 四、驳回原告重庆凯美物业管理有限公司芜湖分公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1057元，原告重庆凯美物业管理有限公司芜湖分公司负担91元，被告张刘清、孙寒娟共同负担966元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜 湖市中级人民法院。 审判员  朱顺旺 二〇一九年十月十七日 书记员  刘 莹 附：本案适用法律规定或条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。