山东省乳山市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁1083民初3112号 原告：朱静，女，1980年1月19日出生，英国籍。 委托诉讼代理人：朱宪国（系原告朱静之父），男，1954年7月24日出生，汉族，住武汉市洪山区。 被告：山东创新房地产开发有限公司乳山分公司。住所地：山东省乳山市徐家镇驻地。 负责人：魏增祚，经理。 委托诉讼代理人：刘洪涛，乳山义正法律服务所法律工作者。 被告：淄博市科技苑物业管理有限公司乳山分公司。住所地：山东省乳山市银滩旅游度假区明月小区**别墅。 负责人：孙西全，经理。 委托诉讼代理人：孙明君，乳山持正法律服务所法律工作者。 原告朱静诉被告山东创新房地产开发有限公司乳山分公司（以下简称“创新房地产乳山分公司”）、淄博市科技苑物业管理有限公司乳山分公司（以下简称“科技苑物业乳山分公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年6月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱静委托诉讼代理人朱宪国、被告创新房地产乳山分公司委托诉讼代理人刘洪涛、被告科技苑物业乳山分公司委托诉讼代理人孙明君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱静向本院提出诉讼请求：1、要求二被告共同赔偿财产损失2，479元、租房损失15,000元、老年公寓住宿费10，915元、交通费1，385元，合计29，779元；2、诉讼费、鉴定费由二被告承担。事实与理由：原告在2006年期间购买被告创新房地产乳山分公司开发的乳山银港花园23栋302号房屋居住。2018年2月16日，被告科技苑物业乳山分公司打电话说四楼402号跑水到三楼302号，请求提供钥匙开门，原告因外出不在当地，告知可打开房处理。事后原告得知跑水原因是因被告管道疏于管理，质量差，在天冷时积水，冻裂造成裂口，水随着温度降低流入402号，再由402号流入302号，造成302号地板、墙损毁，家具受湿，衣物、被子损坏，家电受潮。经和二被告协商无果，无奈诉至法院，请求依法判决。 被告创新房地产乳山分公司辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房产于2006年7月份开工建设，于2008年8月综合验收合格，原告朱静的房屋于2008年3月29日交付使用。按照交付房屋时一并提交给原告的住宅质量保证书规定，室内给排水管线的法定保修期限为2年，被告承诺的保修期间也是2年。按照交房时间计算，至2010年3月29日，被告对原告所承诺的保修期限已经届满，被告的法定义务已经终止。涉案房屋的物业管理在2008年5月7日由被告创新房地产乳山分公司交付给被告科技苑物业乳山分公司，并签订了前期物业服务合同。从该合同签订之日起，涉案房屋所在小区的物业管理及相应义务由被告科技苑物业乳山分公司承担。原告诉称是在2018年2月16日经被告科技苑物业乳山分公司通知得知402室主供水管道破裂导致漏水，至于管道破裂原因是业主自己管理不善还是被告科技苑物业乳山分公司提供服务不到位，需要原告提交证据，但与被告无关。被告按照双方签订的买卖合同及商品房住宅质量保证书，已履行完成自己的义务，业主自己使用住宅过程中发生的漏水事故，应由业主或被告科技苑物业乳山分公司根据自己的过错程度承担相应的责任，被告创新房地产乳山分公司不应承担责任。 被告科技苑物业乳山分公司辩称，根据原告诉状中的陈述，我方已经在第一时间电话通知原告。关于漏水的情况，原告自认漏水原因是因为管道质量差导致的。事实上，我方在发现原告房屋漏水的第一时间，也就是2018年2月16日（大年初一）通知原告，积极采取措施防止损害扩大，比如经原告许可撬锁进入原告房内进行维护。原告明知冬季供水管道的防冻重要性，但在离开时未通知我方进行特别管理。被告创新房地产乳山分公司对涉案房屋虽然超过了保修期间，但并不代表对管道质量的保证期间及设计的瑕疵。因此，我方在涉案漏水事件中并不存在过错，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告朱静系乳山市银港花园小区23号楼1单元302室业主，被告创新房地产乳山分公司系乳山市银港花园小区开发商，被告科技苑物业乳山分公司系乳山市银港花园小区物业服务企业。 2008年5月7日，被告创新房地产乳山分公司（甲方）与被告科技苑物业乳山分公司（乙方）签订前期物业管理服务合同一份，约定甲方选聘乙方对乳山市银港花园小区提供物业管理服务。合同第二条约定，在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细详见附件二）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细详见附件三）；。合同第四条约定，乙方提供的前期物业管理服务应达到规定的质量标准（前期物业管理服务质量标准详见附表四）。合同第三十一条约定，委托管理期限为自本协议生效之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同第三十五条约定，本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。合同附件四为《银港花园物业管理服务质量标准》，其中，第二条房屋管理第1款约定，对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有巡查、维修、保养记录。第三条共用设施设备维修养护第1款约定，对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），共用设施设备完好率95%以上，急修及时率达97%以上，维修质量合格率达98%以上，回放合格率达95%以上；第2款约定，由设施设备的运行、巡查、维修、保养等记录，并按国家规定办理年检手续，保证其性能符合国家相关标准。 原告朱静购买的银港花园23号楼1单元302室房屋系于2008年3月29日交付使用。原告朱静未能提供其与被告科技苑物业乳山分公司签订的前期物业管理服务协议，但原告朱静与被告科技苑物业乳山分公司均同意双方之间关于物业管理服务等权利、义务的约定采用乳山市银港花园23号楼1单元402室业主张敖丹所提供的前期物业管理服务协议范本。该协议范本载明甲方为被告科技苑物业乳山分公司，乙方为业主即张敖丹。协议第一条第一款甲方的权利义务第1项约定，对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理（属大、中修和更换改造的费用，按《物业管理条例》的规定从维修基金中列支）。协议第二条物业管理服务内容第一款房屋共用部位的维护和管理约定，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁等）、户外墙体、门厅、楼梯间、走廊通到、楼梯通道；第二款房屋共用设施设备及其运行的维护和管理约定，共用设施设备是指物业区域内或者单幢房屋内，由全体业主共同拥有并使用的上下管道、落水管、电梯、避雷线、路灯、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场（车库、平战结合使用的地下防空室）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、共用会所。协议第三条物业管理服务质量第三款共用部位、共用设施设备的维护和管理约定，定期巡查，按照公司ISO9001质量体系的规范维护。协议第九条违约责任第一款约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量规定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。被告科技苑物业乳山分公司认可该协议系格式合同，原告朱静与被告科技苑物业乳山分公司均同意按照该协议确定双方之间的权利义务约定。 2008年8月15日，乳山市城乡规划管理局颁发银港花园38栋住宅楼（1-38#）建设项目的建设工程竣工规划验收合格证，载明本建设工程竣工规划验收合格。 2008年11月7日，乳山市建设局颁发乳山市银港花园3#-11#、17#-36#住宅楼工程的威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，载明上述工程经建设单位组织竣工验收合格，准予备案，另载明建设工程项目自竣工验收合格交付使用之日起，按一下规定期限保修：。电气管线、给排水管道、设备安装为2年；。被告创新房地产乳山分公司提交银港花园住宅质量保证及使用说明书，其中，商品住宅质量保证书载明，保修项目为电器管线、给排水管道、设备安装的法定保修期限为2年，公司承诺保修期限为2年。商品住宅使用说明书载明室内给水采用三型聚丙烯（PP-R）材料的主水管，每户设水表一只，一梯两户设在单元楼梯间水表箱内，一梯四户设在室外水表检查井内，由物业公司统一管理。 另查，2018年2月16日，被告科技苑物业乳山分公司发现4楼业主张敖丹所有的银港花园小区23号楼1单元402室房屋漏水（已另案处理），导致3楼业主即原告朱静所有的23号楼1单元302室及1楼业主王孝刚所有的23号楼1单元102室被淹（已另案处理），后被告科技苑物业乳山分公司工作人员电话告知了原告朱静及张敖丹。原、被告均认可漏水事故系因位于张敖丹所有的402房屋厨房处的主供水管被冻裂所致，张敖丹家中主供水管道被冻裂部分已由被告科技苑物业乳山分公司进行了更换，另均认可原告朱静家中也有主供水管道冻裂的部分，且已由被告科技苑物业乳山分公司进行了更换。经本院组织现场勘验，现场可见银港花园23号楼1单元为1梯两户，楼上楼下房屋格局相同，1楼至6楼的主供水管在室内厨房墙角处自下而上贯通，该单元主供水管的阀门在1楼王孝刚所有的102室厨房内水管下端，每户水表设在室外单元楼梯间水表箱内，从3楼原告朱静所有的302室室内主供水管段中下端接有一水管横向贯通外墙，连接至楼梯间水表箱中张敖丹户的水表下方端口，从该水表上方端口接有一水管贯通内墙进入3楼朱静所有的302室，后直接往上穿过3楼与4楼之间的楼板进入张敖丹所有的402室内厨房，与张敖丹所有的402室内厨房中的该户供水阀门相连。3楼原告朱静所有的302室的供水线路走向同上，系从2楼202室厨房内的主供水管中下段接有一水管贯通外墙，连接至楼梯间水表箱中朱静户的水表下方端口，从该水表上方端口接有一水管贯通内墙进入2楼202室，后直接往上穿过2楼与3楼之间的楼板进入原告朱静所有的302室室内厨房，与原告朱静室内厨房中的该户供水阀门相连。 根据被告科技苑物业乳山分公司提交的乳山市银港花园2017年、2018年水电抄表明细显示，1楼业主王孝刚所有的乳山市银港花园23号楼1单元102室在2017年、2018年的水表数均为3；2楼业主陈黎萍所有的乳山市银港花园23号楼1单元202室在2017年、2018年的水表数均为1；3楼业主原告朱静所有的乳山市年的水表数均为268；4楼业主张敖丹所有的乳山市银港花园23号楼1单元402室在2017年4月份的水表数为42,在2017年5月份至7月份的水表数为43，在2017年8月份的水表数为44，在2017年10月份的水表数为47,2018年全年的水表数均为47；5楼502业主王国志所有的乳山市银港花园23号1单元502室在2017年、2018年的水表数均为147；6楼602业主汪秀艳所有的乳山市银港花园23号楼1单元602室在2017年7月份以前的水表数均为107,2017年8月份的水表数为108,2017年10月份的水表数为116，2018年的水表数均为108。 再查，原告朱静所有的302室房屋因涉案漏水事故导致室内地板、墙体、家具、家电、被褥等财产受损。案件审理过程中，原告朱静申请对其室内地板、墙体、电源开关、家电、衣柜、床、沙发、被褥、插座、电线的修复方案及修复费用进行评估。经本院委托，山东省方盛价格询证有限责任公司出具评估报告，评估意见为：1、原告申请的其室内地板、墙体、电源开关、家电、衣柜、床、沙发、被褥、插座、电线于评估基准日修复费用约为2,479元；2、原告申请的室内地板、墙体、电源开关、家电、衣柜、床、沙发、被褥、插座、电线于评估基准日的修复方案不属于我司执业范围。原告朱静因此花费评估费4，000元。经质证，原告朱静称对评估报告的真实性无异议，但认为地板评估方面，前面是平方面积，后面修复单价、数量不符，其他无异议，不再另行评估。被告创新房地产乳山分公司、科技苑物业乳山分公司共同称对评估报告的真实性无异议，但涉案房屋内茶几腿局部爆皮、底部板开裂，没有水渍，应是正常使用造成的，而不是因为水淹，该费用应予扣除。二被告未提交相关证据证实上述评估报告确有错误。 原告朱静提交其委托诉讼代理人朱宪国与茹玲梅于2018年3月17日签订的房屋租赁合同原件一份，并据此主张其因漏水而租赁他人房屋居住使用，产生租房损失15，000元。经质证，二被告称通过现场勘验可见原告房屋不影响居住使用，因此不应产生租房费用。原告朱静另提交其委托诉讼代理人朱宪国在乳山市东方国际老年公寓有限公司住宿费的发票4张（其中三张的时间及金额均为2019年10月21日、3，090元；另外一张的时间及金额为2019年8月18日、1549.12元）、程值刚在乳山市东方国际老年公寓有限公司住宿费的发票1张（时间为2019年7月13日，金额为366.68元）、往返于乳山及汉口的实名制火车票6张（时间及金额分别为：2019年7月10日、254.50元；2019年7月13日、254.50元；2019年8月10日、272.50元；2019年8月19日、255.50元；2019年8月20日、70.50元；2019年10月20日、272.50元），并据此主张其产生住宿费及交通费损失。经质证，被告创新房地产乳山分公司称原告朱静委托诉讼代理人朱宪国开具的住宿费发票均系在2019年10月21日，一天不能产生9，000多元的住宿费，另外，住宿费发票开具时间与其实名制火车票时间不符，故住宿费发票有明显作弊嫌疑。被告科技苑物业乳山分公司称实名制火车票时间与住宿费发票时间不符，且原告朱静一直在国外居住，现场勘验可见原告朱静的房屋不影响居住使用，不应该产生住宿费用。原告朱静已经于2002年移民英国。 本案经调解无效。 本院认为，原、被告均认可涉案漏水事故系因主管道冻裂所致，本院对此予以确认。本案争议的焦点问题，一是二被告对涉案主管道冻裂是否具有过错，即二被告是否应当对因涉案漏水事故导致原告朱静的损失承担共同赔偿责任；二是原告朱静因此次漏水事故产生的合理经济损失的具体数额是多少。 关于焦点问题一，被告创新房地产乳山分公司于2008年3月29日将涉案房屋交付给原告朱静，涉案房屋自交付之日起给排水管道、设备安装的承诺保修期限为2年，故涉案房屋给排水管道的保修期应截止到2010年3月29日。涉案房屋系于2018年2月16日因主供水管冻裂发生漏水事故，已过保修期限。原告朱静主张涉案供水管线存在设计瑕疵及质量问题，但其未提交相关证据证实，且涉案房屋所在建设工程已于2008年11月7日取得乳山市建设局颁发的威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，确认上述工程经建设单位组织竣工验收合格，故被告创新房地产乳山分公司对涉案主供水管冻裂并无过错，原告朱静要求被告创新房地产乳山分公司承担赔偿责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 按照被告创新房地产乳山分公司与被告科技苑物业乳山分公司签订的前期物业管理服务合同及原、被告均同意适用的前期物业管理服务协议范本之约定，物业区域内或者单幢房屋内由全体业主共同拥有并使用的上下管道属于共用设施设备，被告科技苑物业乳山分公司作为涉案房屋所在物业区域的物业服务企业，对上述物业共用设施设备负有运行、维修、养护和管理的义务，应当按照合同及协议约定进行定期巡查，并制作、保存设施设备的运行、巡查、维修、保养等记录，违反协议未达到管理服务质量规定目标及给业主造成损失的，应当承担相应的法律责任。本案中，根据被告科技苑物业乳山分公司提供的2017年、2018年的水电抄表明细，包含原告朱静在内的乳山市银港花园小区23号楼1单元的6户业主在2017年10月份至涉案漏水事故发生前的水表数均未增加，即6户业主在上述期间内均未用水。被告科技苑物业乳山分公司在每月抄录水表时应当对此知情，其负有巡查确认该单元无业主居住及在冬季来临前将主供水管道内的水排空并关闭总阀门的责任，但因其未履行上述义务导致主供水管道在无业主居住情况下仍有水供应而被冻裂，故被告科技苑物业乳山分公司对涉案漏水事故发生具有过错，应当对原告朱静的损失承担赔偿责任。虽然被告科技苑物业乳山分公司在发现漏水后及时联系业主、关闭阀门并更换冻裂管道，但漏水事故已经发生并对原告朱静等业主造成了损失，故不应免除其赔偿责任。 关于焦点问题二，本案中，关于原告朱静室内因漏水产生的财产损失，根据山东省方盛价格询证有限责任公司出具的评估报告，因漏水导致的室内地板、墙体、电源开关、家电、衣柜、床、沙发、被褥、插座、电线于评估基准日修复费用约为2,479元。二被告质证称涉案房屋内茶几腿局部爆皮、底部板开裂，没有水渍，应是正常使用造成的，而不是因为水淹，该费用应予扣除。因二被告未提交相关证据证实上述评估报告确有错误，应由二被告承担举证不能的法律后果，经审查山东省方盛价格询证有限责任公司及评估人员的资质、评估程序、标准均无明显瑕疵，本院对该鉴定报告予以认定。被告科技苑物业乳山分公司应当赔偿原告朱静财产损失2,479元。 关于原告朱静主张的房屋租金损失15，000元，原告朱静已经于2002年移民英国，其提交的房屋租赁合同系其父亲朱宪国签订，承租人并非原告朱静，现原告朱静未提交缴纳水、电、煤气费等相关证据证实朱宪国确系在该房屋内居住，且原告朱静提交的朱宪国实名制火车票亦可证实朱宪国在租房期限内因开庭往返于汉口及乳山，故其要求赔偿房屋租金损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告朱静主张的其诉讼代理人因开庭产生的交通费、住宿费，因上述费用并非因被告科技苑物业乳山分公司违约造成的直接损失，故其要求赔偿上述费用的主张，于法无据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、被告淄博市科技苑物业管理有限公司乳山分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱静财产损失2，479元； 二、驳回原告朱静多诉部分及要求被告山东创新房地产开发有限公司乳山分公司承担赔偿责任的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费544元，由原告朱静负担502元，由被告淄博市科技苑物业管理有限公司乳山分公司负担42元。鉴定费4，000元，由被告淄博市科技苑物业管理有限公司乳山分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  孙文星 人民陪审员  张书朋 人民陪审员  张胜夕 二〇一九年十月二十二日 书 记 员  魏瑞华