荣县人民法院民 事 判 决 书(2019)川0321民初1935号原告：成都仁邦物业管理有限公司，住所地成都市高新区天府大道北段**********。法定代表人：张荣修，总经理。委托诉讼代理人：程润良（系公司职工），住四川省荣县。委托诉讼代理人：丁淑芳（系公司职工），住四川省荣县。被告：周正林，男，1971年11月15日出生，汉族，住四川省荣县。原告成都仁邦物业管理有限公司（以下简称仁邦物业公司）与被告周正林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仁邦物业公司委托诉讼代理人程润良、丁淑芳，被告周正林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁邦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告周正林支付原告物业费7033.5元（2008年1月1日至2018年12月31日）及违约金703.4元，共计7736.9元；庭审过程中，原告当庭申请变更请求为判决被告周正林支付原告物业费4335元（2012年7月1日至2019年7月31日）及违约金433元，共计4768元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告从2005年6月开始为XXX小区提供物业服务，该公司根据经营管理需要于2013年1月31日将自贡市盐都物业管理有限公司更名为成都仁邦物业服务有限公司，又于2015年4月3日更名为目前的成都仁邦物业管理有限公司。被告居住在原告提供物业的小区XXX内，刚入住时被告能够按时足额交纳物业费，被告从2012年7月1日起拒不交纳物业费，经原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告周正林辩称，1.被告入住房屋后第二年房屋漏水造成损失，原告不予回应；2.六楼住户在五楼楼道口违规安装门，影响了被告；3.楼道灯多次损坏，原告未予更换；4.被告自行车放在楼道口，前后被盗两个；5.被告2012年1-6月交纳了物业管理费用，可以证明原告的管理混乱，原告的服务没有跟上，应当对服务费用进行打折。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证明，拟证明原告的主体资格；2.准予变更通知书，拟证明2013年1月31日原告公司名称由自贡市盐都物业管理有限公司变更为成都仁邦物业服务有限公司，2015年4月3日变更为成都仁邦物业管理有限公司；3.资质证书扫描件，拟证明原告具有物业管理资格；4.《商品房买卖合同》一份及交房通知一份，拟证明被告购买了住房并居住在该小区的事实；5.物业服务合同四份，拟证明原告依照物业服务合同履行物业管理的事实；6.物业费催费通知，拟证明原告向被告催收物业费的事实；7.物业费欠费明细单一份，拟证明被告欠费的情况；8.授权委托书两份，拟证明原告委托人代为催收物业费的事实;9.原告履行监管职责及整治小区环境的图片及工作日志共八页，拟证明原告针对小区业主反映的问题包括违章建筑、乱停乱放、房屋漏水等情况均予以整治，履行了合同义务。被告为支持其主张，向本院提交了以下证据：2012年1月-6月物业费财务收据，拟证明被告完善物业费用到2012年6月。根据以上当事人陈述和所举示证据材料，经庭审质证和本院审查判断，能证明以下事实：四川荣新房地产开发有限公司开发修建“XX·XXX”房地产项目并取得商品房预售许可。2005年6月1日，自贡市盐都物业管理有限公司与其签订《XX·XXX前期物业管理委托合同》，约定在XX.XXX业主委员会成立之前，自贡市盐都物业管理有限公司负责制定“前期物业管理合同”和“临时管理规约”，并将其作为房屋出售合同的附件要求业主和物业使用遵守等事宜。2005年1月5日，被告与四川荣新房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买了上述商品房位于“XX.XXX”XXX幢X单元XXX号房屋（合同约定建筑面积125.31平方米，实际建筑面积为125.87平方米）。2005年11月2日，被告接收上述房屋并由自贡市盐都物业管理有限公司办理小区居民物业登记、签署房屋交接清单。2010年4月28日，XXXXX业主委员会与自贡市盐都物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定包括被告所有的上述房屋在内的XX·XXX由自贡市盐都物业管理有限公司提供物业服务，约定物业服务费用标准为多层住宅0.38元∕月·平方米等。2013年2月28日，自贡市盐都物业管理有限公司经核准更名为成都仁邦物业服务有限公司。2013年7月26日XX·XXX业主委员会与成都仁邦物业服务有限公司签订《物业服务合同》，约定物业服务费用标准为多层住宅0.48元∕月·平方米等。2015年3月25日成都仁邦物业服务有限公司经核准更名为成都仁邦物业管理有限公司。2018年4月30日，XX·XXX业主委员会分别与成都仁邦物业管理有限公司签订《物业服务合同》，合同期限自2018年5月1日至2023年4月30日止，物业服务费用标准为多层住宅0.48元∕月·平方米（2020年1月1日起物业费收费单价按0.58元∕月·平方米）等。现被告所居住房屋小区由原告提供物业服务，但被告自2012年7月1日起未按合同约定支付物业服务费。经原告催收未果，引发本案纠纷。本院认为，原告成都仁邦物业管理有限公司提供了与被告所在的XX·XXX业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的物业服务，被告按照《物业服务合同》接受了原告提供的物业服务，被告未按约支付物业服务费已构成违约，经催收，被告亦不履行支付义务，现原告要求被告支付2012年7月1日至2019年7月31日期间差欠的物业服务费4335及支付违约金433元的理由成立，本院予以支持。被告提出六楼房屋漏水问题，部分业主的违建行为，车辆被盗情况，其中不属于原告服务范围的问题，其可向相关责任主体主张权利。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。需要指出的是，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，个别或部分业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。同时，小区的公共部分属小区全体业主共有，业主自身亦有义务维护小区的公共环境及秩序，有权对影响、破坏小区公共环境、秩序的行为进行合法制止，物业服务企业仅是受聘对业主的小区公共环境及秩序进行维护、管理，收取一定费用，故将小区内所有问题都归责于物业服务企业，既不公平也不合理，同时也是业主自身失职的体现。综上所述，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告周正林于本判决生效后五日内支付原告成都仁邦物业管理有限公司2012年7月1日至2019年7月31日期间差欠的物业服务费4335元并支付违约金433元，共计4768元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告周正林负担。本判决为终审判决。审判员  李胜兰二〇一九年十月二十五日书记员  蒋蕊蔓