辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终5266号上诉人（原审被告）：姜华，女，1953年9月13日出生，汉族，住大连市金州区。上诉人（原审被告）：索跃忠，男，1949年11月29日出生，汉族，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：任重任，北京德恒律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：侯瑞品，辽宁澄宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘俊丽，女，1962年8月20日出生，汉族，住大连市金州区。法定代理人：李福庆，刘俊丽的丈夫。委托诉讼代理人：杨慧春，刘俊丽的表姐。委托诉讼代理人：陈守祥，辽宁华连律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李福庆，男，1957年5月11日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：杨慧春，刘俊丽的表姐。委托诉讼代理人：王春治，辽宁华连律师事务所律师。上诉人姜华、索跃忠因与被上诉人刘俊丽、李福庆房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2018）辽0213民初6141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姜华、索跃忠及其共同委托诉讼代理人任重任、侯瑞品，被上诉人刘俊丽的委托诉讼代理人陈守祥，被上诉人李福庆的委托诉讼代理人王春治，以及被上诉人刘俊丽、李福庆的共同委托诉讼代理人杨慧春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜华、索跃忠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或依法发回重审。事实及理由：一、一审判决认定“买卖关系成立”系事实认定错误。1、姜华、索跃忠从未与刘俊丽签订《卖房契约》，该契约中无姜华和索跃忠本人的签字或手印，一审判决曾对该契约中索跃忠的印章进行过调取，也不能确认是索跃忠的印章，故《卖房契约》不成立；2、被上诉人持有相关权利证书不能推定房屋买卖合同成立，上述权利证书因为上诉人母亲生前一直在使用案涉房屋，故一直被保存在上诉人母亲手中，在上诉人母亲去世后，被上诉人将这些权利证书据为自己有；3、一审判决有关证人证言不能作为证据使用。二、一审判决对有争议事实的认定部分，全部采用推理等揣测性词汇，违反法律规定。其在二审庭审中补充意见如下：1、一审法院认定买卖关系成立的主要依据是刘某2的证言以及1999年卖房协议，上诉人在二审中提交的证据可以证明刘某2没有参与和没有见到立约当时具体情况。2、买卖契约从字面上是发生在1999年，一审法院却认定为1992年，认定1992年依据仅是刘某2的证言。案涉契约上没有上诉人索跃忠和姜华的签字确认，通过其他证人，尤其是一审过程当中书写该卖房契约的证人许某明确证实在卖房契约过程当中姜华和索跃忠不在现场，产权人不在现场，没有交接房款的手续，一审法院用推定来认定买卖关系成立是错误的。3、一审判决就有争议的事实有六处采用如果、推理等字样，其中八里村工作人员张会军的工作记录，该工作记录在一审判决作为法院定案的重要依据，而该证据属于证人证言。一审庭审时，张会军没有出庭，在程序上错误。张会军回答的问题，不仅与当时八里村的相关政策不一致，同时他的工作笔记三个不同的日期记载在同一页纸上，每一个记载日期之间没有任何的关联性的其他事宜记载，仅仅都是单某记录，所以该证据从内容到形式均不能作为法庭使用的证据。刘俊丽、李福庆辩称，不同意上诉人姜华、索跃忠的上诉请求。1.证明双方存在买卖关系的多份证据，经过一审庭审质证，可以形成证据链条，一审法院根据该证据链条确认双方买卖关系成立是正确的。被上诉人夫妻系残疾人，日常自理都困难，在父母生前从未参与家庭事务，不可能将父母保管的财物或其他文件据为己有。关于拥政街道工作人员的工作记录是否能够作为证据予以采信的问题，该工作记录是在动迁摸底的调查过程当中形成的，动迁摸底是政府的一项事务性的工作，该人员与双方及动迁事务均无利害关系，没有伪造工作记录内容的理由，基于国家机关和国家机关的工作人员在工作活动当中的公信力，在没有证据证明该工作记录内容是记录人故意伪造的情况下，其客观性、真实性不应否认。关于一审判决的推理问题，法官具有自由裁量权，而自由裁量权的体现就是通过已有证据和证据能够证明的事实进行逻辑上的分析，所以，一审判决中的事实认定部分的分析是正当且符合逻辑的。刘俊丽、李福庆向一审法院起诉请求：1、二被告继续履行房屋买卖合同，协助办理房屋过户手续；2、确认位于金州区先进街道八里村636号的房屋所有权归二原告所有。一审法院认定事实：二原告系夫妻，二被告系夫妻，被告索跃忠与原告刘俊丽是同母异父的兄妹。1987年9月10日，被告索跃忠取得了案涉房屋所在土地、建筑面积119.4平方米（六间）宅基地使用权证，1991年12月31日，被告索跃忠取得先进街道八里村636号287.18平方米集体土地建设用地使用证，被告索跃忠于2000年4月17日取得位于金州新区先进街道八里村636-1号、建筑面积为32.4平方米的房屋所有权证，2000年7月14日被告索跃忠取得位于金州新区先进街道八里村636号房屋、建筑面积为87平方米的房屋所有权证。2011年10月8日，被告向大连市金州新区房地产管理处申请上述两份房屋所有权证遗失分别办理补发，补办后案涉房屋登记所有权人为二被告共同共有。案涉房屋自1992年由二原告实际占有使用至今，其中32.4平方米的房屋系二原告于2005年所建。2010年因先进街道部分区域改造，案涉房屋需要动迁。2011年8月，二原告向一审法院起诉被告索跃忠要求确认原、被告签订的房屋买卖合同有效、房屋归原告所有，后撤回起诉。2017年，二被告向一审法院起诉本案二原告要求腾退案涉房屋，该案尚在审理中。关于本案原、被告是否存在房屋买卖关系的认定。首先，二原告自1992年在案涉房屋居住至今，其对房屋的占有使用是连续的、公开的，至2010年近20年的时间内，二被告没有就此主张过权利，表明其长期对二原告占有使用该房屋并无异议，如果认定二被告没有转让房屋产权，其作为所有人长期怠于行使权利，与一般房屋所有人对权利的关注，形成较大反差，明显不合常理。其次，1992年，我国房屋登记制度尚不完善，且原、被告系近亲属关系，房屋产权转让时不办理过户登记而采取移交产权证明形式的情况也较普遍，故二原告持有案涉房屋的集体土地建设用地使用证、宅基地使用权证、房屋所有权使用证等权利证书以及自建了其中32.4平方米的房屋的事实，能够体现二被告转让房屋产权的真实意思；再次，二原告提供的卖房契约、父亲刘某1（已故）、舅舅杨某2（已故）生前的证言、证人刘某2、杨某1的证言，结合先进街道工作人员对二被告摸底谈话的记录中，二被告关于“房证在继父手中，还有一个妹妹是精神疾病人在此房居住”、“32.4平方米的房屋是李福庆盖的”、“母亲活着的时候给4万元现金”等等表述，可以认定二被告对二原告在案涉房屋中居住且自建了32.4平方米的房屋、房证在继父处且收取了母亲4万元现金是明知并认可的，以上各证据能够相互印证，足以证明原告主张二被告于1992年5月6日将案涉房屋出售给二原告，二原告已给付被告买房款4万元的事实。二被告仅提供通过挂失补办的房屋所有权证及证人许某的证言等证据不足以证明其辩解双方不存在房屋买卖关系的意见。一审法院认为，原、被告之间已形成房屋买卖合同关系，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。在买卖合同中，出卖人的主要义务系转移标的物所有权，而根据物权登记公示原则，作为不动产的城镇房屋，其所有权的转让须经依法登记，方始发生效力。因此，二被告有义务协助二原告进行房屋所有权转移登记。故二原告诉请二被告继续履行房屋买卖合同，协助办理房屋所有权转移变更登记的主张，合法有据，应予支持。房屋所有权登记即是物权公示，故原告无需另行主张确认案涉房屋所有权。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决：被告姜华、索跃忠于判决生效后十日内协助原告李福庆、刘俊丽办理金州新区先进街道八里村636号、636-1号房屋所有权转移变更登记。案件受理费4300元，由被告姜华、索跃忠负担。本院二审期间，上诉人姜华、索跃忠提交五份书证，分别为（1）2011年刘俊丽和李福庆作为原告起诉索跃忠的民事起诉状（复印件），拟证明被上诉人作为原告，对房屋买卖的时间、金额等应记清楚，被上诉人说不清楚，是因为故意隐瞒案涉卖房契约的书写时间是1999年，说在1992年卖房是后期杜撰的；（2）工商登记材料（网上下载的复印件），拟证明1991年5月16日刘某1作为投资人成立的大连市金州区福兴纺织配件厂，2003年3月26日刘某1成立的大连市金州区福顺纺织配件厂，刘某1从1991年开始就在经营纺织配件相关企业，索跃忠和姜华将案涉房屋借给父母用来存放纺织设备用；（3）同村村民姜德升房屋买卖过户的手续（调自大连金普新区不动产登记中心的复印件，但盖有该中心的查询专用章），拟证明同时期同村的自建房，其他村民到相关的街道村委会办理了正常的交易手续，在大连市人民政府办理了房产执照，当时八里村的村民自建房可以进行房屋买卖以及过户，一审判决说从1992年开始农民土地登记制度不完善，房屋转让时不办理过户登记而产生移交产权的认定以及张会军的陈述都是错误的；（4）大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初4546号民事判决书，该判决书尚未生效，拟证明在该案审理过程中二被上诉人无法证明案涉卖房契约落款处索跃忠印章的真实性；（5）刘锡利书写的证人证言（原件），该人在2018年年初去世，拟证明案涉卖房契约的立字人是刘锡利，实际上是许某，许某在一审的时候出庭作证，当时书写买卖契约时只有刘锡利，刘某1和许某三个人在场，索跃忠、刘俊丽、唐忠玉均不在场，他的证言和一审许某的出庭证言是一致的，可以证明一审的两个证人刘某1和杨某2的证言是虚假的，况且刘某1和杨某2均去世。同时，上诉人姜华、索跃忠申请证人刘某3、吕某、林某、姜某出庭作证。二被上诉人没有新证据提交。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上诉人姜华、索跃忠提交的前述证据及出庭证人证言，本院认定如下：1、虽然刘俊丽和李福庆的民事起诉状复印件中记载案涉卖房契约签订时间是1999年以及房款4万元，但该份证据无法直接证明二被上诉人故意虚假陈述双方买卖房屋的过程和事实，相反，二被上诉人在一审时已陈述案涉卖房契约系补签的，且从一审查明事实来看，二被上诉人自1992年便在案涉房屋内居住，故本院对该份证据的待证事项不予采信。2、刘某1开办企业的工商登记材料中记载相应企业的厂址为大连市金州区先进街道八里村644号，并非案涉房屋的地址，无法直接证明二上诉人将案涉房屋借给刘某1存放纺织设备，故本院对该份证据的待证事项不予采信。3、虽然同村村民姜德升在1999年时办理了房屋买卖过户的手续，但该事实与一审判决中“1992年我国房屋登记制度尚不完善，且原、被告系近亲属关系，房屋产权转让时不办理过户登记而采取移交产权证明形式的情况也较普遍”的论述并不矛盾。一审判决前述论述未认定90年代时我国无法办理房屋过户手续，只是认定在房屋登记制度尚不完善的情况下，近亲属之间买卖房屋时不进行过户登记较为普遍。4、（2017）辽0213民初4546号民事判决在一审时已提交过，不属于二审新证据，且该份民事判决书尚未生效，依法不能作为认定案件事实的依据，故本院对该份证据不予采信。5、刘锡利书写的证人证言，因二上诉人自认该证人已去世，故本院无法核实该份书面证言中刘锡利签名的真实性以及证言内容的真实性，故对该份证据的真实性和待证事项，本院均不予采信。6、刘某3、吕某、林某、姜某的证言。刘某3当庭自认刘某1写案涉卖房契约，其未在场，是索跃忠、姜华告诉她说刘某1自己书写契约，而且没让索跃忠、姜华签字等；林某是刘某3的丈夫，作证称不清楚刘某1让刘某3作什么证，因为不同意刘某3作证，所以没有问作证内容；姜某系姜华的姐姐，且出庭作证称是听姜华说刘某1打过她以及听说案涉房屋的用途。由此可见，前述四位证人陈述的情况均不是亲自在场看到的，而是直接听二上诉人陈述的，故本院对前述证人证言不予采信。至于吕某作证称案涉房屋接建的2间房屋是其建设的，且曾向索跃忠提出购买案涉房屋，被拒绝，因仅有该证人单某陈述而无其他证据佐证，且即使索跃忠曾拒绝向吕某出售案涉房屋，也无法直接证明索跃忠未向刘俊丽、李福庆出售案涉房屋，故本院对该证人证言，亦不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，且不得违反法律和公序良俗。本案中，依据已查明的事实，刘俊丽、李福庆自1992年开始在案涉房屋内居住，至今长达二十余年，同时，二人持有案涉房屋所在土地宅基地使用权证（1987年）、集体土地建设用地使用证（1991年）和房屋所有权证。结合前述客观情况和金州区先进街道办事处的动迁摸底笔录等，可以印证刘俊丽、李福庆占有使用案涉房屋系基于其与索跃忠、姜华之间存在真实有效的房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同关系是发生在近亲属之间的交易--出卖人索跃忠与买受人刘俊丽系同母异父的兄妹，刘某1系索跃忠的继父、刘俊丽的生父。在此情况下，刘某1作为索跃忠和刘俊丽共同的长辈见证案涉房屋买卖合同签订并履行，合乎情理，亦不违反法律法规。现索跃忠、姜华在其与刘俊丽共同的母亲杨桂花、继父及见证人刘某1、见证人刘锡利等人相继去世的情况下，辩称双方之间没有签订过卖房契约以及没有收到过4万元房款，有违诚实信用。至于索跃忠、姜华上诉称案涉卖房契约中没有其签名、印章是假的且旧土地证及房证等只是交给母亲杨桂花保管，后来被刘俊丽、李福庆据为己有等一节，本院认为，刘俊丽、李福庆称因从索跃忠、姜华处购买了案涉房屋，故而持有登记在索跃忠名下的案涉房屋的土地证及产权证，而索跃忠、姜华反驳称刘俊丽、李福庆是将杨桂花代为保管的案涉房屋权利凭证据为己有，却没有提供证据加以证明，依法应承担举证不能的法律后果。如前所述，案涉房屋买卖合同关系并非发生在陌生人之间，而是同母异父的兄妹之间，出于近亲属之间信任和亲密关系，签约当日未有签名、仅有印章尚属合理，且客观上刘俊丽、李福庆已居住在案涉房屋内二十余年，在刘俊丽、李福庆于2011年主动起诉索跃忠、姜华请求对案涉房屋进行确权之前，索跃忠、姜华从未主动提起诉讼要求刘俊丽、李福庆腾退或返还案涉房屋，更有悖常理。据此，一审判决依照法定程序全面客观地审核证据，依照法律规定、运用逻辑推理和日常生活经验判断双方当事人分别提交的全案证据的证明力有无和大小，并依此认定双方之间存在真实有效的房屋买卖合同关系以及支持刘俊丽、李福庆要求继续履行的诉请，于法有据，并无不妥，上诉人索跃忠、姜华的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，姜华、索跃忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由姜华、索跃忠负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇一九年十月八日书记员  王丽秋