西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院民 事 判 决 书 （2019）陕0103民初2410号 原告：卢敏，女，1979年6月5日出生，汉族，中国铁路西安局集团有限公司职员，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：杜玉涛，陕西厚朴律师事务所律师。被告：西安和居置业有限责任公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：李振勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯智成，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婷婷，陕西德伦律师事务所律师。原告卢敏与被告西安和居置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢敏及委托诉讼代理人杜玉涛，被告委托诉讼代理人侯智成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理房产权属证书；2、判令被告向原告支付违约金95772.08元（按照已付购房款的总额，以银行同期贷款利率从2016年8月1日暂算至2019年4月30日，实际应计算至被告将房屋所有权证办理完毕为止）；3、本案诉讼费用及其它费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年签订商品房买卖合同，约定原告购买由被告开发的位于西安市碑林区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX户商品房，按建筑面积算，单价为每平方米7992.16元，总建筑面积为108.12平方米，房屋总价款为864112元。合同第二十条约定：出卖人应当在房屋交付使用后720工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之一违约金，合同继续履行。原告如约向被告支付了全部购房款864112元，并于2013年8月1日实际收房。虽经原告多次催促，被告自交房至今一直未给原告办理房屋权属登记备案。虽然双方在合同中约定了违约金的计算标准为每逾期一日被告按已付房价款的万分之一向原告支付违约金，最高为总房款的1%，但系格式条款，约定的违约天数和违约时间无关，纵容了被告的违约行为，且该违约金约定过低，有失公允，显失公平，应为无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十六条、第十八条规定，结合本案实际情况、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，现原告主张不能依据合同约定向被告主张违约金，根据公平原则、诚实信用原则及法律规定综合衡量，原告认为其违约责任应该参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，以总房款为基数按银行同期贷款利率标准主张。故原告为维护自己的合法权益，诉至本院，望判如所请。被告辩称，被告的义务仅仅是向权属登记机关提供办理权属登记由其提供的资料，不具有办理房产证的义务，无法为原告办理房产证。原、被告双方在合同中已对违约金的计算标准作出明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的相关规定，原告认为其损失远高于合同约定的违约金，应对损失进行举证，本案涉案房屋并未进行交易，未给原告造成实际损失，因此原告无权要求变更违约金标准。被告开发的学府首座项目设立初期因相关部门登记错误，项目登记地址为西安市碑林区XX路XX号XX社XX层，因此被告的土地使用证等建设手续均登记在该地址，项目实际地址为西安市碑林区XX路XX号，为了确保原告产权登记信息的准确，被告正与政府相关部门积极协调变更报建资料登记地址等事项，因此，造成未按期向权属登记机关报送权属登记资料的过错并非被告，不应承担逾期办理房产证的违约责任。本院经审理认定事实如下：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设开发的位于西安市碑林区XX路XX号XX座XX幢XX单元XX层XX号房，房屋建筑面积108.12平方米，单价为每平方米7992.16元，总价款为864112元。原、被告双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起720工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：被告逾期向产权登记机关提交资料的导致未在约定期间取得该商品房所有权证书的，每逾期一日被告按已付房价款的万分之一向原告支付违约金，但违约金最多不超过原告已付房款的1%。被告于2013年10月23日将涉案房屋交付原告使用，计算至2016年9月6日届满720工作日，被告未将资料报产权登记机关备案，涉案房屋房产证至今未予办理。庭审中，原告称涉案房屋总价款为864112.34元，且已全部支付。被告予以认可。另查，碑林区太乙路街道办事处社会事务科于2014年3月拟编制学府首座门牌号为XX路XX号并出具相关证明，经碑林区民政局社会事务科批准后门牌制作时间为2014年上半年。本案审理过程中，本院前往西安市不动产登记服务中心登记科进行了解，经查证，截至2019年4月9日被告未提交其开发学府首座任何资料报该科登记备案。关于门牌变更，被告可在项目实测时直接变更，并提供门牌号变更证明，该科在登记时即予以变更。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、前期物业服务协议，被告提供企业信用信息公示报告，本院调取碑林区太乙路街道办事处证明、坐落说明，本院追记笔录等及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定中被告报备案资料的期限及原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告违约金的计算方法等内容均以下划线填充形式载明，不属于格式条款，系双方对权利义务的议定，且该内容既明确了被告违约应承担的责任，又保证了原告“不退房”占有、使用的权利，不存在免除被告责任等使该内容无效的情形，故原告主张合同约定逾期办证违约条款无效的理由不能成立，本院不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。原告已依约交付房款并入住涉案房屋，被告未将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，使原告在合同约定的期限内无法取得房产证，构成违约。关于原告要求被告为原告办理房产权属证书之诉请，本院认为，房产权属证书的办理系房地产行政主管部门的职权，被告将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案系办理房产权属证书的先决条件，待该条件成就之后，依程序办理房产权属证书，故被告应先履行备案义务。关于被告辩称未提交备案资料并非自身原因，不应承担违约责任，本院认为，碑林区民政局社会事务科于2014年6月以前已将被告开发XX路XX号，被告完全可在合同约定的期限内履行将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案之义务，故其抗辩理由不能成立，本院依法不予采纳。双方虽约定每逾期一日被告按已付房价款的万分之一向原告支付违约金，但又约定最多不超过原告已付房款的1%。，故被告应按原告已付房款的1%支付违约金8641.12元。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。原告要求被告支付违约金87130.96元及按已付购房款总额，以银行同期贷款利率从2019年5月1日至被告将房产所有权证办理完毕为止的违约金之诉讼请求既无合同依据，亦未提交因被告违约造成其具体实际损失的证据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告西安和居置业有限责任公司于本判决生效之日起六十日内将原告卢敏购买的位于西安市碑林区XX路XX号（原10号）学府首座8幢2单元29层22904号房屋办理权属登记需要由被告西安和居置业有限责任公司提供的资料报产权登记机关备案。二、   被告西安和居置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告卢敏违约金8641.12元。三、驳回原告卢敏要求被告西安和居置业有限责任公司支付违约金87130.96元及按已付购房款总额，以银行同期贷款利率从2019年5月1日至被告西安和居置业有限责任公司将房产所有权证办理完毕为止的违约金之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2194元，由原告卢敏负担2144元，被告西安和居置业有限责任公司负担50元（此款原告卢敏已预交，被告西安和居置业有限责任公司负担部分于付上述款项时直付原告卢敏）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长    张钅粟心审  判  员    任惠军人民陪审员    刘英彧 二О一九年十月十六日   书  记  员     侯馨蕊