山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6064号上诉人（原审被告）:岳俊仙，女，1981年3月3日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：杨栋，山西令德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：太原市俊恒房地产开发有限公司，住所地太原市尖草坪区大同路青年城**楼**A09。法定代表人：赵瑞云，董事长。委托诉讼代理人：郑瑞星，男，汉族，1986年3月28日出生，该公司法务，住太原市小店区高新街**联合大厦905。上诉人岳俊仙因与被上诉人太原市俊恒房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2019）晋0108民初872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。岳俊仙上诉请求：一、撤销太原市尖草坪区人民法院作出的(2019)晋0108民初872号民事判决,依法改判或发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实有误,适用法律错误。1、上诉人己取得本案诉争房屋的所有权。2、从物权的内容、效力上看均优于债权。物权是“支配权”、“绝对权”,债权是“请求权”、“相对权”,物权人对标的物的支配是事实上、法律上的管理处分,债权人则是向特定的人主张权利,物权具有排他性,债权不具备,在与债权相比之下,当物权的客体与债权的给付标的物同一时,物权优于债权。即如果在一物上,如果债务人对它有所有物权,而该物即为可偿还债权人的物,债权人无权直接支配该物,物权权利人可排除在该物上履行债务。综上所述,上诉人请求二审法院依据《民事诉讼法》第一百七十条之规定,查明案件事实,依法撤销一审法院的不当判决,支持上诉人的请求。太原市俊恒房地产开发有限公司辩称，商品房预告登记仅仅是为了保障房屋不会一房多卖，并不产生物权变动效力，因此，上诉人认为在预告登记后取得物权是错误的。上诉人第二条上诉理由，证明了一审法院判决的正确性和合法性，物权优先于债权，商品房买卖合同为预售商品房买卖合同，购房人享有的基于合同的债权以及对房屋建成的物权期待权，并不会直接取得该房屋的物权。同时，预告登记备案等手续仅仅是为了保障商品房买卖的合法合规进行，不产生物权效力，故一审法院判决正确。综上，请求二审法院驳回上诉人请求，维持原判。太原市俊恒房地产开发有限公向一审法院起诉请求：一、请求判令解除原被告之间的商品房买卖合同;二、请求判令被告配合原告办理房管局撤销备案、预告登记、预抵押登记手续并承担相关费用;三、请求判令被告按房屋总价款的10%向原告承担违约金,即100151.5元;四、请求判令被告向原告支付垫付银行贷款利息1654.35元及其占用期间的利息损失(以同期银行贷款利率计算);五、请求判令诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月7日,岳俊仙向太原市俊恒房地产开发有限公司交付了房屋首付款301515元。2015年9月11日太原市俊恒房地产开发有限公司、岳俊仙与招商银行股份有限公司太原分行签订《个人购房借款及担保合同》,约定贷款金额700000元,并由太原市俊恒房地产开发有限公司为该笔贷款承担阶段性连带保证责任。2015年11月5日,太原市俊恒房地产开发有限公司与岳俊仙正式签订了《商品房买卖合同》(合同编号:201XXXXXXXX3)及附件,约定岳俊仙购买太原市俊恒房地产开发有限公司开发的位于太原市滨河东路北段228号2幢1单元13层1302号房,房屋总价款为人民币1001515元。付款方式为银行按揭,其中首付款301515元,余款700000元以银行按揭贷款方式支付。合同首页登记的买受人即被告的地址为山西省太原市小店区长风街131号华德中心广场B座1005室。同时也约定了合同附件与本合同具有相同法律效力。合同附件四第三条第一款第5项约定:“在《房屋产权证》办理完毕前,买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同,导致出卖人承担了保证责任的,出卖人享有下列权利:(1)有权解除本《商品房买卖合同》,收回该商品房,买受人应按房屋总价款10%向出卖人承担违约金。如买受人要求继续履行且出卖人同意的,买受人须承担自出卖人承担保证责任至买受人实际支付剩余房款期间,该剩余房款的银行同期贷款利率的四倍作为违约金。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内,协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。”附件四第十四条第一项关于通知的约定:(1)买受人确认本《商品房买卖合同》正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址,买受人不填写地址的,有关书面通知以买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或者身份证地址有误的,或者买受人通讯地址变更,没有在五日内书面通知出卖人的,出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知,即视为已送达买受人,由此引起的一切责任由买方承担。”2018年5月29日,招商银行太原分行从太原市俊恒房地产开发有限公司账户扣款人民币641376.75元。2018年7月2日,招商银行股份有限公司太原分行零售信贷部向太原市俊恒房地产开发有限公司出具了代偿证明书,因岳俊仙连续逾期4期,累计逾期5次,太原市俊恒房地产开发有限公司作为担保人自愿履行了担保责任,太原市俊恒房地产开发有限公司代为岳俊仙偿还贷款本息合计641376.75元,其中贷款本金为639722.4元,利息1654.35元。2018年7月10日,太原市俊恒房地产开发有限公司按照岳俊仙在商品房买卖合同上提供的地址,通过邮寄的方式向被告寄送了解除合同通知书,该通知载明太原市俊恒房地产开发有限公司于2018年7月20日单方解除太原市俊恒房地产开发有限公司与岳俊仙签订商品房买卖合同。一审法院认为，2015年11月5日,太原市俊恒房地产开发有限公司与岳俊仙正式签订了《商品房买卖合同》及附件,系双方真实意思表示,合法有效,本院予以确认。2015年9月11日太原市俊恒房地产开发有限公司、岳俊仙与招商银行股份有限公司太原分行签订《个人购房借款及担保合同》,系三方真实意思表示,合法有效,本院予以确认。因岳俊仙已经履行了支付首付款301515元及办理了按揭贷款,岳俊仙应当按照商品房买卖合同以及个人购房借款及担保合同约定义务按期履行还款义务。岳俊仙未按期还款导致太原市俊恒房地产开发有限公司履行了担保义务,代岳俊仙偿还了贷款及利息合计641376.75元,岳俊仙应对此承担违约责任。按照合同附件四第三条第一款第5项约定,岳俊仙未按期归还银行贷款导致太原市俊恒房地产开发有限公司承担担保责任的,太原市俊恒房地产开发有限公司有权解除商品房买卖合同。同时,太原市俊恒房地产开发有限公司按照被告在商品房买卖合同首页确认的地址邮寄了解除合同通知书,太原市俊恒房地产开发有限公司解除合同的方式符合法律及合同的约定,对于太原市俊恒房地产开发有限公司主张与岳俊仙解除合同的请求本院予以支持。岳俊仙关于要求继续履行合同的主张,因太原市俊恒房地产开发有限公司不同意,不符合双方合同约定的条件,故本院对此主张不予支持。岳俊仙关于合同附件系格式条款,没有尽到提醒注意义务的主张,缺乏证据与事实依据,本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案系商品房买卖合同纠纷,太原市俊恒房地产开发有限公司已经为岳俊仙办理涉案房屋的网签、备案等手续,而岳俊仙也向太原市俊恒房地产开发有限公司支付了首付款及部分银行贷款,因此在合同解除的情况下,太原市俊恒房地产开发有限公司主张岳俊仙配合办理房管局撤销备案、预告登记、预抵押登记手续符合法律规定,本院予以支持。太原市俊恒房地产开发有限公司主张岳俊仙承担上述办理手续时产生的相关费用,无事实依据,太原市俊恒房地产开发有限公司可待实际发生后另行主张。合同解除后,太原市俊恒房地产开发有限公司按照法律规定应当向岳俊仙返还已付购房款、贷款,但岳俊仙未就此主张进行反诉,仅是在答辩时予以说明,故其的该主张不在本案审理范围内,若太原市俊恒房地产开发有限公司未履行返还义务,岳俊仙可另案向太原市俊恒房地产开发有限公司主张权利。岳俊仙关于太原市俊恒房地产开发有限公司返还房屋升值部分的主张,缺乏法律依据,同时其作为违约方若因违约行为而获利显然与立法精神不符,且该主张也未提起反诉,故本院对此不予审理。太原市俊恒房地产开发有限公司关于要求岳俊仙按房屋总价款的10%向太原市俊恒房地产开发有限公司承担违约金的主张,因从立法目的来看违约金条款是用于弥补守约方损失,而太原市俊恒房地产开发有限公司作为守约方解除合同并收回涉案房屋后,因房屋升值导致其损失应当能够予以弥补,故其继续要求违约金的主张,本院不予支持。原告关于岳俊仙支付垫款银行代偿款利息1654.35元及占用期间利息的损失,按照同期银行贷款利率计算,符合法律规定,本院予以支持。利息应当从代偿次日计算,即从2018年5月30日起计算。综上所述,解除原告与岳俊仙于2015年11月5日签订《商品房买卖合同》(合同编号:201XXXXXXXX3),被告配合太原市俊恒房地产开发有限公司办理房管局撤销备案、预告登记、预抵押登记手续,岳俊仙向太原市俊恒房地产开发有限公司支付代偿款1654.35元及从2018年5月30日起至实际付清之日止的利息,利息按照人民银行同期贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决:一、解除太原市俊恒房地产开发有限公司与岳俊仙于2015年11月5日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:201XXXXXXXX3);二、岳俊仙配合太原市俊恒房地产开发有限公司办理房管局撤销备案、预告登记、预抵押登记手续;三、岳俊仙于本判决生效之日起三十日内向太原市俊恒房地产开发有限公司支付代偿款1654.35元及从2018年5月30日起至实际付清之日止的利息,利息按照人民银行同期贷款利率计算;四、驳回太原市俊恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2336元,由岳俊仙负担。本院二审中，当事人没有提交新证据。并且当事人对一审法院查明的事实均未提出异议，本院经审查后对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为上诉人岳俊仙是否取得案涉房屋所有权及案涉商品房买卖合同应否予以解除。经一审查明上诉人岳俊仙仅办理了案涉房屋预告登记，并未发生物权变动，故上诉人岳俊仙并未取得案涉房屋的所有权。各方签订的《商品房买卖合同》及《个人购房借款及担保合同》是基于真实意思的表示，合法有效，并未存在违反法律的情形。而上诉人岳俊仙未按期偿还贷款存在违约情形，应对此承担违约责任。合同约定上诉人岳俊仙未按期偿还银行贷款导致被上诉人太原市俊恒房地产开发有限公司承担担保责任的，被上诉人太原市俊恒房地产开发有限公司有权解除商品房买卖合同，且被上诉人太原市俊恒房地产开发有限公司已将解除合同通知书邮寄至上诉人岳俊仙，该解除行为符合法律规定。关于上诉人岳俊仙提出向被上诉人太原市俊恒房地产开发有限公司主张房屋升值部分，因其系违约一方，该主张于法无据，本院不予支持。综上所述，岳俊仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4672元，由岳俊仙负担。本判决为终审判决。审判长 申延艳审判员 王丰毅审判员 刘补年 二〇一九年十月十七日书记员 李梦莹