文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终6423号上诉人（原审原告）：王鑫彧，男，1981年6月24日出生，汉族，哈尔滨市企业和投资服务局副主任科员，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：彭军，黑龙江宗邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘海峰，男，1968年12月30日出生，汉族，中庆哈尔滨飞机制造有限公司工人，住哈尔滨市道里区。上诉人王鑫彧因与被上诉人刘海峰房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初2219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。王鑫彧上诉请求：1.撤销一审判决，支持王鑫彧的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，应依法改判。2018年9月4日，王鑫彧与刘海峰通过居间方哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司（以下简称巨业公司）签订房屋买卖合同，约定：买方不能贷款需现金买房，首付款交纳期限为买方现售房更名之前。经过合理期限，刘海峰一直未销售其房产，也未交首付款。王鑫彧多次找居间方和刘海峰要求及时履行合同，不能无期限拖延。刘海峰明确表示无能力履行合同，无期限交付首付款，也不能以现金购房，刘海峰的行为构成违约。巨业公司早已停业，无人办理业务，双方的房屋交易行为、合同履行程序无法实现，一审法院认为三方签订的合同仍可以履行是不现实的。刘海峰称于2019年1月22日办理了其房产更名手续，于一审诉讼中称2018年12月18日通知王鑫彧已备齐首付款，明显是虚假的。其举示的证据显示，银行流水是在2019年1月22日，且刘海峰也一直未向居间方和王鑫彧明示其于2018年12月18日已经具有60万元首付款；居间方也未通知王鑫彧关于刘海峰具有履行能力的情况。刘海峰辩称：刘海峰与王鑫彧签订合同的日期是2018年9月23日，不是2018年9月4日。签订合同当日刘海峰已告知王鑫彧房屋正在出售，已签订买卖合同等待其审批通过，通过后再和王鑫彧办理房屋买卖手续，王鑫彧同意并收取定金，签订了房屋买卖合同。2018年12月18日，中介与刘海峰通知王鑫彧首付款已备齐，让王鑫彧配合办理过户手续，当时就已具备了履行合同的能力。房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，中介巨业公司作为服务方，因停业不能履行合同，但双方都在，合同是双方共同签订的，无须居间方也可自己办理。银行流水是2018年12月18日打印的，并非2019年1月22日。2018年12月18日中介通知王鑫彧，买方首付款已备齐让其配合办理房屋过户手续，王鑫彧以起诉为由拒不到场，刘海峰又以短信形式通知王鑫彧，首付款已备齐，请配合办理相应手续，望其慎重考虑。王鑫彧所说不知刘海峰具有首付款的能力是虚假的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王鑫彧的请求。王鑫彧应当履行双方签订的合同，要求其履行交付房屋的义务，办理过户手续，刘海峰没有给王鑫彧造成损失，亦不应承担王鑫彧所谓的定金损失。因王鑫彧不履行合同，导致刘海峰租房三个月共计花费4500元，要求王鑫彧承担。合同中第五条第三项甲方拒不到场办理相关手续的，乙方有权要求王鑫彧按每日承担总房价万分之五的违约金赔偿从2018年12月18日到2019年9月23日，共281天，合计182650元。王鑫彧向一审法院起诉请求：1.解除2018年9月23日王鑫彧、刘海峰签订的《房屋买卖合同》；2.要求刘海峰承担定金损失4万元，其中包含已给付王鑫彧的3万元定金和由巨业公司代为收取的1万元定金。一审法院认定事实：2018年9月23日，王鑫彧、刘海峰经巨业公司介绍，签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：刘海峰购买王鑫彧名下坐落于哈尔滨市××通达街××单元××号建筑面积为143.14平方米房屋（产权证号：哈房权证里字第**）；房屋总价款为130万元；交易方式为公积金贷款；首付款60万元，须在刘海峰现售房更名之前交齐；购房定金4万元。合同补充条款：签约当天刘海峰自愿首付王鑫彧3万元定金，交巨业公司1万元定金；刘海峰已实地看房，此房按套销售；刘海峰确定是首次贷款及二次购房，无不良征信记录，具体额度以银行（公积金）审批为准；巨业公司预留1万元尾款，完结当天转付王鑫彧。同日，刘海峰向支付王鑫彧定金3万元，向巨业公司支付定金1万元。另查明，刘海峰所有的房屋于2018年9月4日签订房屋买卖合同，于2019年1月22日办理更名手续。刘海峰当庭表示具备交付首付款的能力，并要求继续履行合同。一审法院认为，王鑫彧、刘海峰签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。王鑫彧、刘海峰在签订合同时王鑫彧明知刘海峰需先将其所有的房屋出售并取得售房款后才具备交纳本案诉争房屋首付款的能力。双方合同中虽约定首付款交纳期限为刘海峰现售房更名之前，但该约定并不能明确具体交纳首付款的期限，现刘海峰房屋已经出售，具备了交纳首付款的能力，并且要求继续履行合同，故刘海峰的行为不构成根本违约，合同具备继续履行条件。据此，王鑫彧主张刘海峰的行为构成违约，要求解除合同并承担定金损失的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回王鑫彧的诉讼请求。二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提交。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于刘海峰是否构成实质性违约，是否应承担王鑫彧所主张的违约责任的问题。案涉房屋买卖合同约定，房屋首付款60万元须在刘海峰现售房产更名之前交齐。该房产具体的更名时间并未明确，双方需进一步协商，共同促成合同的履行。2018年11月22日，在案涉合同签订两个月后，双方就案涉房屋首付款交付问题进行了协商，有王鑫彧提供的录音、证人证言佐证。上述证据显示，刘海峰并未表示不履行案涉合同的首付款给付义务，只是强调在当时的时间点其出售房屋的手续未办理完毕，无法立即或十日内给付首付款，需等待该房屋审批。2018年12月18日，刘海峰短信通知王鑫彧，首付款已备齐，请办理相应手续。通过相关的更名材料、凭证、发票及银行交易明细能够证明刘海峰出售的房屋已办理完审批手续，相关款项已汇入刘海峰账户，刘海峰具备给付首付款的能力。而王鑫彧以提起诉讼为由，不再与刘海峰就首付款给付问题进行协商，也不同意以原价格出售案涉房屋。本院认为，案涉合同对房屋首付款约定的给付时间属不确定的时间点，双方在签订合同时明知该情况，除应对此积极协商外，均应承担因该时间不确定而带来的合同风险。王鑫彧与刘海峰就此问题协商过程中，虽存在争议、未达成一致，但刘海峰并未怠于促成其房屋的售出，也未明确表示拒绝履行给付首付款的合同义务。在合同签订3个月后，刘海峰已具备履行能力，并通知了王鑫彧，综合该合同签订的背景、履行的实际情况、协商的过程等，该时间属于履行合同的合理期限，也表明刘海峰积极履行合同的态度，不能以此认定刘海峰实质违约，也不能以此作为解除案涉合同的理由。另，巨业公司作为居间方，主要是起到媒介服务的作用，其是否停业并不影响王鑫彧与刘海峰之间的房屋买卖基础法律关系，未对双方后续合同义务的履行带来实质性的障碍，不存在合同目的无法实现的情形。刘海峰在上诉中要求王鑫彧继续履行合同，并给付损失及违约金的请求，因刘海峰并未在本案一审中提出反诉，对该上诉主张及请求本院不予审理。综上所述，王鑫彧的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由王鑫彧负担。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 孟朋卓审判员 李妮娜（）二○一九年十月十日书记员于文娟