浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终6516号 上诉人（原审原告、案外人）：李玉君，男，1972年2月12日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：俞江华，浙江恩波律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐小军，浙江恩波律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：唐红明，男，1966年8月8日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区（现在杭州市西郊监狱服刑）。 被上诉人（原审被告、被执行人）：邵军荣，男，1971年12月3日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：黄玲，女，1973年11月21日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 上诉人李玉君与被上诉人唐红明、邵军荣、黄玲案外人执行异议之诉一案，不服杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初1995号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人李玉君上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除对杭州市富阳区房屋的查封措施，确认2013年11月2日签订的《房屋买卖合同》有效；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。李玉君在二审中明确，其诉讼请求系要求停止对案涉房屋的执行。事实和理由：一、被上诉人黄玲对本案房屋买卖不知情的辩称，与客观事实不符。2013年11月2日，李玉君在熟人介绍下向邵军荣、黄玲夫妇，以当时的市场价格25万元购买了案涉经济适用房，该房系邵军荣、黄玲夫妇在2013年7月11日购得。《房屋买卖合同》签订当时黄玲因没有时间来签字，因此仅由邵军荣签字，黄玲对出卖案涉房屋是完全知情的，根本不存在2017年才发现房屋出售的情况。况且在长达近5年的时间里，黄玲对上诉人购买、占有、使用案涉房屋从未提出过异议，一直到2018年3月23日黄玲才起诉上诉人要求确认合同无效。退一步讲，就算黄玲不知情，但邵军荣和黄玲系夫妻关系，上诉人有理由相信邵军荣签订合同的行为是夫妻双方的共同意思表示，邵军荣的行为构成表见代理。因此，2013年11月2日签订的房屋买卖合同体现了上诉人与邵军荣、黄玲的真实意思表示，合同依法成立。二、上诉人与邵军荣、黄玲之间签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。关于购买经济适用住房不满5年不得上市交易的规定、政策并非是法律、行政法规，更不是效力性强制性规定。一审法院依据部门规章、政策性规定认定本案合同无效，适用法律错误。更何况，案涉经济适用房从2013年11月2日签订合同至今已超过5年，在一审宣判前也早已符合上市交易的政策规定。三、一审判决将“房屋出售时也未经该房屋所有人黄玲同意，事后黄玲拒绝追认”作为认定合同无效的依据不能成立。根据《买卖合同司法解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。退一步讲，即使黄玲不知情，人民法院也不得以无权处分为由认定合同无效。综上，上诉人李玉君认为案涉房屋买卖合同不存在无效情形，一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人一家从2013年购买房屋装修后入住至今，除案涉房产外无其他住处，从保护交易安全、稳定性的合同目的出发，从保护善意购买人的居住权出发，本案合同也应认定为合法有效。 被上诉人唐红明未作答辩。 被上诉人邵军荣辩称：确实签订过《房屋买卖合同》，但李玉君仅支付了11万元，如按照协议履行，我也认可，希望法院依法判决。 被上诉人黄玲辩称：一、上诉人李玉君对案涉房屋没有所有权，不享有物权，仅对邵军荣享有债权。根据物权的排他性效力规定，上诉人李玉君可以向邵军荣主张债权。二、上诉人李玉君享有的债权不具备优先保护的四个要件，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院认定合同无效，理由正当，依据充分。三、上诉人李玉君称黄玲没有时间签字与事实不符，如果黄玲知道这件事，这个合同就不会存在。按照当时二手房价格是35万-40万之间，就算是合同上写的平均价也要35万。李玉君仅支付了11万元。四、案涉房屋是经济适用房，就应该适用经济适用房的相关规则。综上，被上诉人黄玲请求二审驳回上诉，维持原判。 李玉君向一审法院起诉请求：1.判令解除对杭州市富阳区房屋的查封措施。2.确认2013年11月2日签订的《房屋买卖合同》有效。3.判令被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实： 1、原审法院在执行唐红明与邵军荣、黄玲民间借贷纠纷一案中，于2016年6月24日以（2016）浙0111执1400号民事裁定书查封了邵军荣、黄玲名下的位于富阳区的房屋，查封时间为自2016年6月24日至2019年6月23日止。该房屋的性质为经济适用房，登记时间为2015年1月29日，共有情况为共同共有。2015年2月6日，杭州住房公积金管理中心富阳分中心作为抵押权人办理房屋抵押手续，登记证明号为：富房他证字第××号。案涉房屋至今仍登记在邵军荣、黄玲名下。 2、2013年7月11日，邵军荣、黄玲与富阳市住房建设投资有限公司签订《经济适用房买卖合同》1份，约定邵军荣、黄玲向富阳市住房建设投资有限公司购买位于的经济适用房一套，房价171226元，建筑面积为73.15平方米，五年内不得上市交易。 3、2013年11月2日，李玉君与邵军荣签订《房屋买卖合同》，约定：李玉君向邵军荣购买位于的经济适用房一套，建筑面积为73.15平方米，房价25万元，当天，邵军荣出具收到25万元的收条1份。庭审中，李玉君与邵军荣均确认签订合同当天交付该房钥匙，李玉君居住至今，该房共同所有人黄玲拒绝认可该《房屋买卖合同》的效力。 4、2014年11月12日，邵军荣、黄玲与富阳市住房建设投资有限公司又签订《经济适用房买卖合同》1份，庭审中，邵军荣解释是为办理贷款所需补签。 一审法院认为，本案的争议焦点是： 一、李玉君对涉案房屋是否享有所有权即物权？《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，涉案房屋未办理变更登记，不产生物权效力，故李玉君对涉案房屋不享有物权，仅享有房屋买卖合同意义上的特殊债权。 二、本案特殊债权是否同时具备法律规定优先保护的四个要件？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。是否具备优先保护条件，首先应确定房屋买卖合同是否合法有效。本案中，李玉君与邵军荣虽然在法院查封前签订了房屋买卖合同，但案涉房屋为经济适用房，按照法律、行政法规和国家住房政策规定及邵军荣、黄玲与富阳市住房建设投资有限公司签订的《经济适用房买卖合同》约定，案涉房屋5年内不得上市交易，但李玉君明知该规定仍在邵军荣、黄玲与富阳市住房建设投资有限公司签订的《经济适用房买卖合同》当年与邵军荣一人签订《房屋买卖合同》，且该案涉房屋出售时也未经该房屋共同所有人黄玲同意，事后黄玲拒绝追认，故应认定李玉君与邵军荣签订的《房屋买卖合同》无效。 综上所述，原审法院认为，李玉君不享有案涉房屋的所有权，李玉君与邵军荣签订的《房屋买卖合同》为无效合同，不具备优先保护的条件。 本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、第九十七条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款规定，判决：驳回原告李玉君的诉讼请求。本案受理费5050元，由原告李玉君负担。 二审中，各方当事人均未提供新的证据，本院二审对原审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人李玉君对登记在邵军荣、黄玲名下的杭州市富阳区的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，现上诉人李玉君对案涉房屋是否能够排除执行，应从四个方面进行考量： 1.根据合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的可以认定合同无效。在合同法司法解释中，对强制性规定作了限缩性解释，是指违反了法律或行政法规中的效力性强制规定。原审法院认为案涉房屋为经济适用房，按照法律、行政法规和国家住房政策规定及邵军荣、黄玲与富阳市住房建设投资有限公司签订的《经济适用房买卖合同》约定，案涉房屋5年内不得上市交易，但李玉君明知该规定仍在邵军荣、黄玲与富阳市住房建设投资有限公司签订的《经济适用房买卖合同》当年与邵军荣一人签订《房屋买卖合同》，且该案涉房屋出售时也未经该房屋共同所有人黄玲同意，事后黄玲拒绝追认，故应认定李玉君与邵军荣签订的《房屋买卖合同》无效。本院认为，购买经济适用住房不满5年不得上市交易的规定，属于行政法规的管理性规范，非效力性强制规定，影响的是房屋所有权过户登记的履行，并不影响合同的效力，也不存在损害国家利益、以合法形式掩盖非法目的之情形。本案不具有合同法第五十二条中确定无效合同之情形。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。依上述规定，即使邵军荣与李玉君签订《房屋买卖合同》时未经案涉房屋共有人黄玲同意，也不影响《房屋买卖合同》之效力。因此，应认定李玉君与邵军荣在原审法院查封之前已签订合法有效的《房屋买卖合同》。 2.原审中李玉君提供的燃气缴费凭证、开通点火处理单、委托扣款授权书、抄表通知书、电费发票、委托扣款凭证、电量电费通知书、银行交易明细、水费收款收据、物业费及能耗费收款收据、证明等证据，结合原审庭审中李玉君与邵军荣的陈述，应认定李玉君在原审法院对案涉房屋查封之前已实际占有和使用。 3.2013年11月2日，李玉君与邵军荣签订《房屋买卖合同》当天，邵军荣出具收条，确认收到李玉君25万元购房款，双方在原审庭审及本院二审调查中均认可其中10万元系案外人骆正忠代为支付，为此李玉君在原审中提供了借款人骆正忠出具的借条（复印件），对该节事实邵军荣并未否认。剩余15万元，李玉君称系以现金方式支付，而邵军荣称仅收到11万元。本院认为收条是证明款项往来的直接证据，邵军荣作为有民事行为能力的成年人，理应知晓出具收条所应承担的法律后果，现无其他证据证明邵军荣实际收到的购房款为11万元，无法推翻收条中所载明的邵军荣收到款项金额，且双方也认可签订《房屋买卖合同》时存在案外人代为支付购房款之事实，邵军荣可凭借条向案外人骆正忠主张相应债权。因此，本院认为李玉君已支付案涉房屋的购房款。 4.李玉君在向邵军荣购买案涉房屋时明知该房屋为经济适用房，应承担房屋所有权过户登记不能履行所产生的相应后果，但如前所述，经济适用房的限制交易政策属于行政法规的管理性规范，案涉房屋在原审法院查封时未办理过户登记，系因经济适用房5年内不得上市交易等限制政策所致，现案涉房屋上市交易限制期限已经届满，因原审法院查封而无法办理权属转移登记手续，并非因买受人李玉君的自身原因而未办理过户登记。 综上，上诉人李玉君主张其对诉争房屋享有排除强制执行的民事权益，符合《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条的规定，其上诉理由应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初1995号民事判决； 二、停止对杭州市富阳区房屋的执行。 一、二审案件受理费各5050元，均由被上诉人邵军荣、黄玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  楼继文 审判员  张喜妹 审判员  陈洁雅 二〇一九年十月二十九日 书记员  章 烨