青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1440号上诉人（原审原告）：申朋湛,男,公民身份证号:×××，汉族，1985年11月5日出生，个体工商户，住陕西省武功县。被上诉人（原审被告）：杨斌，男，公民身份证号:×××，汉族，1983年3月19日出生，住青海省西宁市。被上诉人（原审被告）：刘美廷，女，公民身份证号:×××，汉族，1988年6月23日出生，个体工商户，住青海省西宁市。上诉人申朋湛因与被上诉人杨斌、刘美廷房屋租赁合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初736号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。上诉人申朋湛向本院提起的上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法支持上诉人在一审中的诉讼请求。本案诉讼费由杨斌、刘美廷负担。事实理由：一、一审认定事实不清，将《房屋商铺承包合同》错定为《租赁合同》，因为不是空房出租，而是一种店铺经营权的转让，也就是杨斌、刘美廷将其“驿站养生足道”的经营权承包给申朋湛。2.一审错误的认定《房屋商铺承包合同》的解除时间，双方早就协商解除合同，只是对退款数额和退款时间存在争议。3.一审未查明“驿站养生足道”能否依法承包，对是否办理消防备案手续进行认定。二、一审违反举证规则。错误分配举证责任。在申朋湛已举证杨斌、刘美廷明确表示退款且双方达成退款合意，杨斌、刘美廷已经退还部分款项，也就是已经部分履行退款承诺情况下，拒绝认定录音的证明力，明显不当。综上，一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审查明案件事实，依法改判。杨斌、刘美廷针对申朋湛的上诉请求答辩称，1.本案为租赁关系，一审对此认定正确。答辩人将房屋和相关的设备一并出租给上诉人，上诉人承租后自行办理了经营手续。房屋出租时间是2017年的3月8号，3月底的时候就注销了驿站养生足道的经营权，申朋湛接手之后是2017年6月份自行办理了个体的经营手续，如果是承包的话，就没必要再重新办理经营手续了。重新办理经营手续的前提条件要先办理消防手续，申朋湛自行对房间构造进行了改变，消防查处的原因是，申朋湛让员工留宿在二楼的包间。事实上可以办理消防手续，前提要交正规的手续，没有消防手续是因为申朋湛没有提交资料办理手续。2.关于上诉人提出解除合同的问题，在一审时答辩人是不同意解除合同的，更谈不上解除时间的问题，目前上诉人仍然占有着房屋，现在还没有办理交接，房子也空着。3.上诉人已经办理了经营手续，可以自行办理消防手续。综上答辩人认为，本案一审事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求。申朋湛向一审法院提起的诉讼请求：1.判令解除双方于2017年3月8日签订的《房屋商铺承包合同》，退还申朋湛承包租金175000元（25000元×7个月）和保证金10000元。赔偿申朋湛装修损失107500元（2500元×17个月），支付电费39100元（7000元×1/3×17个月）;2、本案的诉讼费由杨斌、刘美廷承担。一审法院审理查明：2017年3月8日，申朋湛（乙方）与杨斌、刘美廷（甲方）签订《房屋商铺承包合同》，该合同约定：商铺位于西宁市××区、二楼，房屋套内面积865平方米；商铺承包期限为五年，即从2017年3月8日至2022年3月8日止；甲方将商铺承包给乙方后，除由甲方需提供的房产证复印件等相关材料，其他所有相关经营手续由乙方自行办理；甲方整套商铺向乙方收取承包租金，承包租金不包括物业管理费、公摊及自用的水、电费、税金，乙方自用商铺的水、电费，按实际用量和规定按月收取，如乙方欠费，由此引起的损失由乙方承担，甲方对此不承担任何责任；乙方在签订《房屋商铺承包合同》时，应向甲方交纳保证金10000元，合同期满一个月后，如乙方无拖欠承包租金及自用水、电、暖等相关费用，商铺设施、外围墙体无损坏。并无其他违约行为，由甲方如数返还乙方（不计利息），如有欠费，甲方有权从保证金中扣除；承包租金一年共计300000元。按一年收取，即期均应提前30日预付下一年的承包租金，每年共计租金300000元。承包租金及各项费用自商铺交于乙方使用之日计算；交纳的承包租金以甲方开具的收据为准。备注：2017年3月8日起至2019年3月8日共计租金600000元，每年各付租金300000元；乙方自2019年3月8日起至2020年3月8日，需付租金500000元；乙方自2020年3月8日起至2022年3月8日，每年需付租金600000元，共计1200000元；在承包期间，乙方保证所承包房屋的安全，由于乙方原因给甲方造成的一切损失由乙方承担，承包期满后，乙方的装修归甲方所有，甲方对此不承担任何费用。该合同对其他权利、义务进行了约定。该合同签订后，杨斌、刘美廷向申朋湛交付了涉案房屋，申朋湛向杨斌、刘美廷交纳了2017年3月7日至2018年3月8日、2018年3月7日至2019年3月8日租金600000元，交纳保证金10000元。2018年10月9日，杨斌、刘美廷向申朋湛退还租金50000元。另查明，2017年6月5日，西宁市城中区食品药品和市场监督管理局颁发了营业执照，该营业执照登记的经营者为申朋湛，名称为西宁市城中区卉荷堂足道。一审法院认为，申朋湛与杨斌、刘美廷签订《房屋商铺承包合同》，虽该合同名为承包合同，但申朋湛认可其向杨斌、刘美廷交纳款项系租金，经营收益归申朋湛，根据合同约定的内容履行情况及申朋湛的经营状况，该合同应确定为租赁合同，该合同系双方真实意思的表示，且未违反法律、法规强制性规定，合法有效，应受法律的保护。现申朋湛以没有消防手续，属恶意欺骗为由要求解除双方于2017年3月8日签订的《房屋商铺承包合同》，虽杨斌、刘美廷不同意解除，但申朋湛提交的录音证据有双方商谈合同不继续履行的内容，且申朋湛本次起诉的诉讼请求具有解除合同的内容，起诉状副本已送达杨斌、刘美廷，对解除合同已知悉，应视为申朋湛已将解除合同的意思表示通知到杨斌、刘美廷，根据合同履行的现状及申朋湛表示不在继续履行合同考虑，该合同继续履行，已无必要，故申朋湛的该项诉讼请求，应予以支持。鉴于申朋湛提交证据不足以证实合同解除的时间，故解除合同的时间以一审受理案件日期为准，即为2019年3月7日。因杨斌、刘美廷不同意解除合同，对于因合同解除后腾房等事宜，当事人可另行主张。关于申朋湛要求杨斌、刘美廷退还租金175000元的诉讼请求，虽申朋湛称杨斌、刘美廷交付使用的房屋无消防手续导致其不能经营，但其提交的证据不足，不予采信，因申朋湛在合同履行期间，应按约定交付租金，故申朋湛的该诉讼请求，不予支持，关于2018年10月9日杨斌、刘美廷向申朋湛退还租金50000元，系杨斌、刘美廷自愿行为，予以准许。关于申朋湛要求杨斌、刘美廷退还保证金10000元的诉讼请求，根据合同约定，合同期满一个月后，如申朋湛无拖欠承包租金及自用水、电、暖等相商铺设施、外围墙体无损坏，并无其他违约行为，由杨斌、刘美廷如数返还申朋湛，现申朋湛未提交证据证实已具备退还保证金的条件，该条件具备后，可另行主张。关于申朋湛要求杨斌、刘美廷赔偿其装修损失107500元及向其支付电费39100元的诉讼请求，因申朋湛未提交证据，对此，不予支持。遂判决：一、申朋湛与杨斌、刘美廷2017年3月8日签订《房屋商铺承包合同》于2018年3月7日解除。二、驳回申朋湛要求杨斌、刘美廷退还租金175000元、赔偿装修损失107500元、支付电费39100元诉讼请求。案件受理费6274元，减半收取3137元，由申朋湛负担1568.5元，杨斌、刘美廷负担1568.5元。当事人双方对一审法院审理查明的案件事实均无异议，对一审法院查明的案件事实本院予以确认。根据双方的诉辩主张，本案争议焦点为：1.双方合同性质应如何确认。2.双方合同解除时间如何确定。3.申朋湛主张赔偿装修损失及水电费的上诉请求是否成立。关于双方合同性质应如何确定的问题本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，属于合同法上明确规定的典型合同之一。承包合同则不是合同法明确规定的一类合同，内容上可能综合了几类不同典型合同的特点。租赁合同签订的目的是对租赁标的物使用权的让渡，所以需要存在一个有形物作为租赁标的，能够交付，并且该物有使用价值。承包合同不一定存在一个实际的标的物，可能只是一种经营模式，比如出租车行业，出租车本身可能是司机所有的，司机承包的是出租业务本身而不是车，所交的份钱也不是租金。一个合同到底是什么性质不是取决于它的名字叫什么，而是取决于实际的权利义务约定，即合同的实质内容决定了它的性质，如果是承包合同，但内容上都是在约定租赁关系的权利义务，则实质上为租赁合同。申朋湛与杨斌、刘美廷签订《房屋商铺承包合同》，该合同名为承包合同，但申朋湛认可其向杨斌、刘美廷交纳款项系租金，经营收益归申朋湛，根据合同约定的内容履行情况及申朋湛经营状况，一审认定该合同为租赁合同正确。该合同系双方真实意思的表示，且未违反法律、法规强制性规定，合法有效，应受法律的保护。另外申朋湛主张杨斌、刘美廷交付的商铺违反《中华人民共和国消防法》的规定的问题。本院认为，根据已查明的案件事实，双方约定“其他所有相关经营手续由乙方自行办理”，申朋湛在经营期间应自行办理营业执照及消防手续，申朋湛在经营期间重新办理了营业执照并对涉案商铺进行了装修，根据《中华人民共和国消防法》之规定“发生扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更的），应当依法办理建设工程消防设计审核、验收或者备案手续”。其装修后，消防部门应对其装修后的场地进行重新消防安全检查。因此，申朋湛经营期间的消防问题与杨斌、刘美廷无关。申朋湛主张杨斌、刘美廷交付的商铺未通过消防验收之理由不能成立。关于合同解除时间如何确定的问题。本院认为，申朋湛与杨斌、刘美廷签订《房屋商铺承包合同》，商铺承包期限为五年，从2017年3月8日至2022年3月8日止。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除主要分为两种方式1.约定解除；2.法定解除。申朋湛在合同履行期间提出解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，申朋湛合同履行期间提出解除合同关系，根据其提供与刘美廷的微信、短信记录，其多次与刘美廷商谈解除合同的相关问题，根据双方的微信记录，双方明确约定解除合同最终应形成书面的协议，对合同解除后的主要内容，如退款的数额、商铺的交接、提前解除的违约责任、自用水、电、暖等相商铺设施费用的结算等合同解除的主要条款未达成合意，最终未形成书面协议。根据现有证据不能证实双方已达成约定解除合同的合意。至于杨斌、刘美廷自愿退还申朋湛50000元，一审认定系当事人自愿行为正确。一审根据合同履行的现状及申朋湛表示不再继续履行合同的明确表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的情形，按照法定解除的条件解除双方当事人签订的合同并无不当，二审对此应予维持。关于申朋湛主张装修损失107500元及向其支付电费39100元的主张，在一、二审中均未提交证据予以佐证，应承担举证不能的后果。申朋湛主张退还保证金的问题，不符合合同退还保证金的条件，一审以不具备退还保证金的条件，待条件具备后，另行主张的认定正确，应予维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费6274元，由申朋湛负担。本判决为终审判决。审判长 王 鹏审判员 李宏宁审判员 张洁琼 二○一九年十月二十七日书记员 马 馨附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉、维持原判决、裁定；