甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘07民终1103号 上诉人（一审原告、反诉被告）：临泽县银光房地产开发有限责任公司，住所甘肃省张掖市临泽县建设路**，统一社会信用代码9162072366001220XE。 法定代表人：张某1，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高某，该公司副经理。 委托诉讼代理人：张某2，该公司副经理。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：马某，女,1986年7月24日出生，汉族，甘肃省临泽县人，个体户，住址临泽县。 委托诉讼代理人：张某3，男，1984年4月20日出生，汉族，陕西省榆林市人，江苏济川药业集团有限公司兰州办事处职员，户籍地陕西省榆林市吴堡县，现住临泽县，系马某丈夫。 上诉人临泽县银光房地产开发有限责任公司（以下简称银光房地产公司）与被上诉人马某房屋租赁合同纠纷一案，不服临泽县人民法院（2019）甘0723民初333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人银光房地产公司委托诉讼代理人高某、张某2，被上诉人马某委托诉讼代理人张某3，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银光房地产公司上诉请求：1、依法改判被上诉人承担欠付租金65028元、租金利息4516.8元、暖气费4972元、物业费1564元，合计76080.8元。2、被上诉人承担本案上诉费用。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决认定被上诉人于2018年12月20日腾空租赁房屋并将房屋钥匙交付原告，被告以自己的行为表明解除合同，原告接受房屋钥匙表示同意解除合同，应视为双方签订的《租赁合同》于2018年12月20日解除。实事上被上诉人在租赁合同期间不按约定交纳租金，私自腾空店铺自有物品逃离经营，将房屋钥匙恶意遗弃在物业值班室一走了之。在上诉人与被上诉人协商之时得知钥匙留在了物业值班室，上诉人遂收到钥匙着手整理房屋重新租赁以降低损失扩大，不是被上诉人将房屋钥匙交付原告。原审判决以双方协商解除、掩盖法定解除的实事，属事实认定错误。二、原审判决适用法律错误，被上诉人事实上解除了双方的《租赁合同》，根据《民法通则》第一百一十五条、《合同法》第一百一十三条之规定，因此而给上诉人造成的损失理应赔偿，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的收益。且上诉人严格诚信履行合同，没有任何过错，原审判决适用法律错误。 马某辩称，被上诉人与上诉人沟通过后才腾空房屋，交付钥匙也是双方之间沟通后留置的，不存在被上诉人把钥匙丢到物业室一走了之的情况。被上诉人愿意承担房屋租赁期间的各项费用，交付钥匙之后的各项费用不承担。 银光公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2018年5月1日至2018年10月31日租金20580元；2.判令被告支付2018年11月1日至2019年10月30日租金44448元；3.判令被告支付2017年10月1日至2018年9月30日物业费782元；4.判令被告支付2018年10月1日至2019年8月30日物业费782元；5.判令被告支付2017年、2018年暖气费4972元（2486元×2年＝41972元）；6.判令被告承担租金利息4516.8元；1-6项合计76080.8元；7.判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实:2017年9月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》一份，被告给原告交纳租房押金10000元。合同约定：乙方租赁甲方位于银先嘉园金贸商业街自南向北第30号建筑面积85.75㎡房屋用于经营服装类品牌；租赁期限自2017年9月28日至2019年10月31日止；2017年11月1日至2018年10月31日租金41160元（每月租金3430元），2018年11月1日至2019年10月31日租金44448元（每月租金3704元）；合同签订前乙方应向甲方交纳租房保证金10000元，租赁期满后退还；2017年9月30日前交2017年11月1日至2018年4月30日租金20580元，2018年4月15日前再交2018年5月1日至10月31日租金20580元，2018年10月15日前再交2018年11月1日至2019年4月30日租金22224元，2019年4月15日前再交2019年5月1日至10月31日租金22224元；乙方服从物业管理，按时缴纳水、电、暖气费、物业费；乙方应按时缴纳由甲方代扣代缴的行政事业性收费，标准按相关规定执行；合同解除后，乙方将房屋恢复原状；合同期满，甲方不对乙方作任何装饰装修补偿；迟延缴纳租金的，每迟延一天按日加收应收租金1%滞纳金，延期超过一个月，甲方有权解除合同；不按合同约定的房屋用途经营项目经营的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担违约金5000元；未经甲方出具书面证明明确表示同意乙方私自转租的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担违约金5000元。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，被告于2017年10月8日向原告交纳房屋租金20580元。2018年12月20日，被告将租赁房屋腾空将房屋钥匙交给原告。另在庭审中，原、被告双方认可一个采暖季按照租赁房屋面积每平方米29元交纳暖气费，物业费按照租赁房屋面积每平方米每月0.76元交纳。 一审法院认为，原、被告签订《租赁合同》系双方真实意思表示，但双方约定迟延缴纳租金以每迟延一天按日加收应收租金1%滞纳金过高，本院酌定以年利率6%标准计算迟延交纳租金的利息。被告辩称原告在被告租赁的商铺门前修建值班室严重影响经营，原、被告于2018年6月口头协商一致解除了《租赁合同》，但被告对其辩称主张未提交确实有效的证据予以证实，对被告的辩称主张不予支持。被告于2018年12月20日腾空租赁房屋并将房屋钥匙交付原告，被告以自己的行为表明解除合同，原告接受房屋钥匙表示同意解除合同，应视为双方签订的《租赁合同》于2018年12月20日解除。2018年12月20日合同解除之前，被告占有租赁房屋，被告应按合同约定承担房屋租金47253.68元（其中已支付20580元，下欠26673.68元）、暖气费3313.67元、物业费955.54元。被告未按合同约定于2018年4月15日前交纳2018年5月1日至10月31日租金，被告应承担该部分租金20580元的利息以年利率6%的标准从2018年4月16日计算至2019年7月10日为1564.08元；被告未按合同约定于2018年10月15日前交纳2018年11月1日至12月20日租金6093.68元，被告应承担该部分租金的利息以年利率6%的标准从2018年10月16日计算至2019年7月10日为268.12元；以上利息合计1832.2元。原告要求被告承担2018年12月20日合同解除以后的房屋租金、物业费、暖气费无事实依据，应不予支持。因双方签订的《租赁合同》已解除，被告要求原告返还租房保证金10000元的请求予以支持。被告要求原告赔偿损失的请求无事实和法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）款、第一百零八条规定，判决：一、解除原告临泽县银光房地产开发有限责任公司与被告马某签订的《银先嘉园金贸商业街商铺租赁合同》；二、被告马某偿付原告临泽县银光房地产开发有限责任公司房屋租金26673.68元，利息1832.2元，合计28505.88元；三、被告马某偿付原告临泽县银光房地产开发有限责任公司暖气费3313.67元、物业费955.54元，合计4269.21元；四、原告临泽县银光房地产开发有限责任公司返还被告马某租房保证金10000元；五、上述二、三、四项应付款项相互抵顶后，被告马某偿付原告临泽县银光房地产开发有限责任公司22775.09元，限于本判决生效后五日内付清；六、驳回原告临泽县银光房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；七、驳回被告马某的其他反诉请求。案件本诉受理费1702元，由原告临泽县银光房地产开发有限责任公司负担1082元，被告马某负担620元。案件反诉受理费275元，由原告临泽县银光房地产开发有限责任公司负担50元，被告马某负担225元。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同约定的租赁期限是2017年9月28日至2019年10月31日，被上诉人拖欠租赁费、暖气费、物业费的行为构成违约，应承担支付欠款及违约责任。但被上诉人于2018年12月20日搬离租赁房屋，并将钥匙交付上诉人，上诉人张贴招租广告的行为表明上诉人已知晓被上诉人解除合同的意思表示，在被上诉人办理租赁的房屋后，因再未使用房屋，且对下欠的租金已按照年利率6%的标准予以赔偿，故上诉人要求被上诉人承担至合同到期日的租赁费及物业费的上诉理由不能成立，不予支持。一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理1702元，由上诉人临泽县银光房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 宋 睿 审判员 胡宏睿 二〇一九年十月三十一日 书记员 张玉芬 【附本案适用的法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 窗体底端 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，依照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。