文书内容山东省沂水县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1323民初4045号原告（反诉被告）：段德强，男，1967年1月13日出生，汉族，居民。住山东省沂水县。委托诉讼代理人：岳业清、刘先米，山东金诚诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东传宝供应链管理有限公司（原山东传宝智慧农贸发展有限公司），住所地山东省临沂市沂水县沂城街道东一环路与北一环路交汇处（传宝物流有限公司院内**）。法定代表人：杨国梁，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴春森，山东大昌律师事务所律师。原告（反诉被告）段德强与被告（反诉原告）山东传宝供应链管理有限公司（原山东传宝智慧农贸发展有限公司）（以下简称“传宝公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）段德强的委托诉讼代理人岳业清、刘先米、被告（反诉原告）传宝公司的法定代表人杨国梁及委托诉讼代理人吴春森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）段德强向本院提起如下诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《山东传宝智慧农贸果品集散中心承包运营合同》于2018年7月26日解除;2、判令被告返还原告定金50万元和2017年至2018年承包金150万元;3、判令被告赔偿原告经济损失约1640046元;4、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年6月9日，原告与被告签订《山东传宝智慧农贸果品集散中心承包运营合同》(以下简称“承包合同”)一份，约定原告承包经营被告的山东传宝智慧农贸果品集散中心，双方对各自的权利义务进行了详细约定。合同签订后，原告依约支付了定金50万元和承包金150万元。因合同签订时，被告提供的业态不符合承包合同约定，为实现经营目的，经被告同意，原告投入大量资金进行装修和建设。但，在承包合同履行过程中，被告一直未按合同约定履行义务，包括未按合同约定交付A14钢结构大棚、建设垃圾处理站和药检室，拒不交付智能车源中心(东区);原告承包的经营场所至今仍未通过竣工验收和消防验收，不具备合同约定的实用性、安全性、合法性;被告还严重干扰原告的正常经营，对原告经营区域进行断水、断电，限制市场经营时间等。被告上述行为导致原告无法实现合同目的，且造成原告重大经济损失，已构成根本违约，致使承包合同的履行已无意义。另，被告在明知未到承包金交纳日期、收取所谓园区管理费没有事实依据的情况下，仍于2018年7月16日、7月18日向原告发送《通知》强迫原告交费;在不具有合同解除权的情况下，于2018年7月20日向原告和原告招租的商户分别发出《通知》，与原告解除合同并对原告承包区域进行停水、停电，企图以非法手段将原告及商户赶走!被告上述的种种行为表明已无履约诚意，致使承包合同无法继续履行，构成根本违约。为维护原告及商户自身合法权益，原告于2018年7月26日通知被告解除承包合同，并要求被告承担违约责任。现因被告拒不承担违约责任，原告特向贵院提起诉，望贵院判如所请!被告（反诉原告）传宝公司辩称：1、原告方租赁该果品运营中心后一直未按照双方合同约定缴纳水费、园区管理费，被告方已经于2017年11月21日起多次向原告追要拖欠的园区管理费和水费，因此原告已经早已违约并且被告已经于2018年7月20日向原告方下达双方解除签订的山东传宝智慧农贸果品集散中心承包运营合同的通知，要求原告撤出该集散中心并恢复原貌。2、因原告方早已违约并且被告也早已通知其双方签订的运营合同解除，因此被告不仅不需要向原告返还定金、承包金以及支付违约金，反而被告有权因原告的违约要求没收原告的定金并要求其承担违约金。3、原告在实际经营过程中给被告造成了许多经济损失，被告方有权向原告方赔偿，对于原告的经济损失赔偿要求无事实与法律为依据。总之原告的诉讼请求无事实法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并依法支持被告的反诉请求。被告（反诉原告）传宝公司向本院提起反诉称：1、请求法院依法调解或判决被反诉人赔偿反诉人违约金50万元;2、请求法院依法调解或判决被反诉人因违约而补交第一年承包费150万元，补交反诉人为被反诉人改造香蕉库、升降机等花费303766元;3、请求法院依法调解或判决被反诉人支付反诉人因恢复原状所花费45000元;4、请求法院依法调解或判决被反诉人支付反诉人拖欠的园区管理费、水费381289.8元;5、请求法院依法调解或判决被反诉人返还反诉人租赁物的大棚电动门钥匙158把、沿街楼钥匙7把、香蕉库钥匙68把，或赔偿相应的价款。事实与理由：2016年6月9日，反诉人与被反诉人签订《山东传宝智慧农贸果品集散中心承包运营合同》。签订合同后，反诉人依约履行;被反诉人从最初应该缴纳定金时就延期，开始违约;在应该于2017年7月18日前缴纳承包金时无故拖延，更是进一步违约;租赁期间多次拖欠园区管理费、水费，经反诉人多次催收而拒不支付:被反诉人多次违反约定，在租赁场所乱搭乱建；反诉人多次通知被反诉人解除《山东传宝智慧农贸果品集散中心承包运营合同》并责成他承担违约责任，2018年7月26日被反诉人终于同意解除双方的合同，但同时提出了一些无理要求。解除合同后，反诉人多次催促被反诉人拆除其租赁期间增置的建筑物，被反诉人置之不理，反诉人不得不委托第三方予以拆除，为此反诉人垫付费用45000元:解除合同后，被反诉人拒不退还租赁物的钥匙233把。2016年双方达成承包运营合同时，被反诉人承诺严格遵守双方约定，请求反诉人支持其发展果品集散中心免除其第一年承包金150万元，请求反诉人按照其要求改造香蕉库、升降机等。但是，被反诉人在履行合同过程中，却多次违约，不按时支付定金、承包金、园区管理费、水费、乱搭乱建等，并且将以反诉人名义收取商户的保证金拒不交付给反诉人，导致合同无法正常履行。综上所述，被反诉人的一系列的违约行为是导致双方合同无法正常履行的根本原因;被反诉人应该承担因此带来的全部责任。被反诉人不但不反悔自己的违约行为，反而起诉反诉人提出诸多无理的要求。为此，反诉人决定依法维护自己的合法权益提起反诉;请求法院依法支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）段德强对被告（反诉原告）传宝公司的反诉辩称：一、答辩人不存在根本违约，不承担支付违约金50万元的责任。1、合同约定，答辩人已按照合同约定全额支付了定金50万元，在被答辩人合同违约、未减免承包金的情况下，为顾全大局、保障合同的继续履行，仍公证提存了自2017年9月28日至2018年9月27日全额承包金150万元，被答辩人也已全额提取。自合同签订后至2018年9月26日答辩人不存在违约情形。2、被答辩人主张的物业管理费和水费不是合同约定的答辩人义务，双方就是否应当支付该费用尚未协商一致，被答辩人的该项主张没有事实依据，答辩人是否支付该费用不构成根本违约。根据合同约定和行业惯例，物业管理费和公共用水区的水费应包含在承包金内，不属于单独收费范围。被答辩人以此为由对答辩人断水断电侵犯了合同约定的原告自主经营权，依此为由解除合同，更无事实和法律依据。相反的，被答辩人的行为却构成了根本违约。二、被答辩人的第二项诉讼请求没有事实和法律依据。涉案合同约定“为扶持乙方运营，甲方免除乙方第一年承包金”，系被答辩人真实意思表示，合法有效，现因被答辩人违约在先，且根本性违约，导致答辩人不得不解除合同，被答辩人应当对其违约行为承担责任。因此，被答辩人主张答辩人补交第一年承包金没有合同依据，也违背诚信及公平原则。另，被答辩人提交的施工合同书所涉主体与被答辩人无关，且是其与答辩人签订合同前的施工行为，答辩人不承担赔偿责任。三、被答辩人的第三项诉讼请求没有依据。被答辩人在未与答辩人就涉案香蕉库、公寓、广告牌等赔偿事宜达成一致意见的情形下，未经答辩人同意擅自拆毁上述事物，应当赔偿答辩人，因此发生的费用应自己承担。四、被答辩人第四项诉讼请求的物业管理费、公共用水区水费没有依据。首先，合同未约定物业管理费，双方亦未签订物业管理服务合同，被答辩人收取所谓物业管理费没有合同依据；其次，答辩人已全额支付了合同约定的承包金，根据行业惯例，无须另行支付物业管理费和公共用水区水费；再次，答辩人与被答辩未就其主张的物业管理费达成一致意见，被答辩人的该项主张没有依据。五、答辩人已向被答辩人交付相关钥匙。答辩人及相关商户搬离时，有部分钥匙是商户直接将钥匙交付被答辩人，其余的钥匙是答辩人搬离时留在现场由被答辩人自行接收，并且钥匙实际也不是被答辩人主张的数量。综上，被答辩人的反诉没有事实和法律依据，请求依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年6月9日，原告（反诉被告）段德强与被告（反诉原告）传宝公司签订《山东传宝智慧农贸果品集散中心承包运营合同》。合同第一条承包使用范围第3项约定：“具体业态（详见沂水传宝物流园修建性详细规划图）：（1）专营果品批发的集散商铺10座（钢结构大棚A6-A15），合计123间。（2）专营香蕉批发的香蕉商铺3处（分别位于A2楼1层、A3楼1层、B2楼东户），合计9套。（3）配套商务区（B2楼）部分商铺，合计7套。（4）单身公寓1处（位于****），合计20套。（5）垃圾处理站、公共卫生间1座（位于（位于智能车源中心（**）6）甲方将沂水传宝物流园智能车源中心（东区）无偿提供给乙方使用。”合同第二条约定：“承包运营期限：二十年，自甲方2016年8月18日前将上述商铺、香蕉库和园区配套设施、道路等业态交付乙方使用之日起计。”合同第三条承包金、定金及支付方式第1项约定：“合同定金为人民币五十万元。本合同生效之日，乙方向甲方支付部分合同定金计人民币30万元。甲方向乙方交付使用上述业态前，乙方向甲方支付合同定金的剩余部分计人民币20万元。定金于本合同期满后，由甲方一次性返还乙方。”第2项约定：“承包期第二年至第四年，年承包金标准为150万元；……。为扶持乙方运营，甲方免除乙方第一年承包金。”第3项约定：“乙方应于每年承包期满30日前，向甲方支付次年承包金。”合同第三条运营管理一条中约定：“1、……承包期内，乙方自主经营，自负盈亏，依法纳税。对于乙方的正常合法经营管理，甲方不予涉。……3、承包期内，上述建筑物及水、电、消防等设施，区域内道路及管网设施等，由甲方统一维护。……4、承包期内，上述项目所在区域的安全保卫（含防盗、防火、抗震、防水等各项安全生产工作）、环境保护等物业管理纳入甲方所在传宝物流园管理体系。上述业态的安全保卫、绿化设施，由甲方统一维护。”第四条双方义务中甲方义务约定：“1、甲方应确保交付乙方使用的各区域和业态，具备使用的实用性、安全性和合法性。否则，由此造成的一切经济损失由甲方承担。2、承包期内，甲方应根据乙方需求，就上述建筑物及水、电、消防、安全保卫、绿化等设施，区域内外道路及管网设施等，及时做好维护工作。……”乙方义务中约定：“1、乙方应按照本合同约定，按时足额缴纳定金和承包金。2、承包期内，乙方应对甲方交付使用的各项业态及配套设施，合理使用，自觉维护，不得损毁；及时足额缴纳水、电、卫生清理、排污等因乙方经营所产生的直接费用，确保设施正常使用。……5、承包期内，乙方应该接受甲方对传宝物流园各区域功能的统一规划，不得发生占道、搭建、扩摊等扰乱传宝物流园正常经营秩序的行为。……”第五条违约和争议中约定：“1、若因甲方违约，致使本合同无法履行，甲方应无偿退还乙方合同定金和当年承包金，并按照定金标准赔付乙方违约金。2、若因乙方违约，致使本合同无法履行，除合同定金及乙方已支付的承包金不予退还外，乙方应按照定金标准赔付甲方违约金。……4、若乙方未按照本合同第三条约定，按时足额支付定金或承包金，每延期一日，应按照应付金额的0.1%向甲方支付滞纳金。若乙方逾期30天未能付清定金或承包金，除承担上述违约责任外，甲方有权解除本合同。……原告（反诉被告）段德强在该合同上签字捺印，被告（反诉原告）传宝公司前身山东传宝智慧农贸发展有限公司及其法定代表人黄华成在该合同上盖章、盖印，委托代理人陈晓在该合同上签字。另查明，山东传宝智慧农贸发展有限公司于2017年11月10日变更为山东传宝供应链管理有限公司。双方签订的《山东传宝智慧农贸果品集散中心承包运营合同》于2016年6月9日签字生效；合同生效后，2016年8月26日，原告（反诉被告）段德强将定金50万元一次性汇入传宝公司账号。原告（反诉被告）段德强于2017年9月18日将第二年度的承包金150万元进行了提存公证。沂水县公证处于2017年9月18日出具（2017）沂水证民字第1231号提存证书一份，提存证书载明，债务人段德强于2017年9月18日将合同项下约定款项人民币150万元整提交于我处，从即日起，债务人段德强欠债权人山东传宝智慧农贸发展有限公司的上述债务已经履行。被告（反诉原告）传宝公司已于2017年11月27日对该150万元承包金进行了提取。合同生效后，原告（反诉被告）段德强在承包区域统一制作安装了门头广告牌，对办公楼及公寓进行了装修，在A15号大棚内建设了香蕉库。原告（反诉被告）段德强提交的《瓷砖铺贴合同》的签订时间为2016年8月25日，广告牌的《工程施工承包合同》中施工工期自2016年9月1日开工，香蕉库等《工程施工承包合同》签订时间为2017年6月10日。被告（反诉原告）传宝公司提交的改造香蕉库的《轻体板供货及安装施工合同书》的签订时间为2016年5月8日，《升降机买卖及安装合同》签订于2016年6月30日。2016年9月28日传宝物流园开业。庭审中，原告（反诉被告）段德强申请对2018年7月27日的办公楼及公寓的装饰装修残值申请评估，本院依法委托山东红旗资产评估有限公司进行了评估，评估结论为委托评估的资产评估值为183831元。2017年9月21日，被告（反诉原告）传宝公司将原告（反诉被告）段德强诉至本院，案号为（2017）鲁1323民初4006号，因原告（反诉被告）段德强未按照约定支付承包费，要求：一、解除其双方签订的承包合同，二、要求段德强支付因逾期支付承包费而应承担的违约金。该案审理过程中，传宝公司于2017年11月27日提取了段德强提存的承包费，并于当日向本院提出撤诉，本院依法予以准许。因该案中段德强提出反诉，要求：1、传宝公司继续履行《山东传宝智慧农贸果品集散中心承包运营合同》；2、判令传宝公司向其交付A14号钢结构大棚、垃圾处理站、智能车源中心（东区）；3、判令传宝公司向其赔偿经济损失45万元；4、诉讼费由传宝公司承担。本院于2017年12月7日作出了（2017）鲁1323民初4006号民事判决书（二审维持原判），判决：一、传宝公司继续履行《山东传宝智慧农贸果品集散中心承包运营合同》；二、驳回段德强的其他诉讼请求。该案中查明，本案涉及的A14号钢结构大棚已经由新的商户进行了承租，租赁协议书签订时间自2017年8月25日至2017年8月30日。原告（反诉被告）段德强认可对A14号钢结构大棚的处理方式为不再交付，而进行承包费减免，原被告双方一直就此进行承包金减免的协商，只是没有形成书面的补充协议。智能车源中心（东区）原告（反诉被告）段德强可无偿使用，但不是独自专用，原告（反诉被告）段德强要求被告（反诉原告）传宝公司交付的请求被本院予以驳回。垃圾处理站确因政策原因不能交付。原告（反诉被告）段德强申请对传宝物流园A14号钢结构大棚在涉案承包运营合同总承包金中所占的价值进行评估，本院依法委托临沂帝佰利工程咨询有限公司进行了评估，该公司出具的评估报告书确定传宝物流园A14号钢结构大棚在涉案承包运营合同总承包金中所占的金额为82877元。其中该报告书第13页查明的段德强承包区域的总建筑面积为14987.52平方米。另查明，解孝勇证言称“公共区域前期有水，后期没有了，水龙头被拆了，2018年春天左右拆除的。”“公共区域水费没支付过。”“2018年7月26、27日搬离的，还没有改变关门时间。两个大门，一个南门，一个西门。果品中心一般从西门进入，南门是高速路口，走南门得从东边的红绿灯转下来，高速上下来的车车速很快。”“夏天有的商贩凌晨1、2点来拿货。”“一般都走西门，西门关闭的时候走南门。”王苓忠证言称“公共区域的水费没交过。”“公共区域前期有水，后期没水了。走的西门，南门是逆行有大车不敢走，不是逆行的话得绕道东二环的红绿灯再回来。”“只有冬天是晚，春、夏、秋早，凌晨两点来钟就开始批发水果。公共区域停水停了好几个月，得去办公室提水。公共区域的用水是经营水果批发所必备的设施。”“基本都走那个门（西门），商贩也走那个门（西门）。”2017年11月9日，传宝公司停供段德强经营场所内公共用水。2017年11月21日起，2018年7月16日，被告（反诉原告）传宝公司多次通知段德强缴纳水费、园区管理费，原告（反诉被告）段德强一直未付。其中被告（反诉原告）传宝公司通知原告（反诉被告）段德强缴纳的水费的总用水方量为1443方，按照3.8元/方的标准收取，共计5483.4元。公共用水区是段德强承包运营区域内的9个供水点。山东传宝物流园有限公司于2018年3月27日支付垃圾处理费25000元，2018年4月8日支付污水处理费1620元。传宝物流有限公司支付的非居民用水单价为1.98元/方，税率3%。2018年7月20日，被告（反诉原告）传宝公司向原告（反诉被告）段德强发出过解除双方签订的《山东传宝智慧农贸果品集散中心承包运营合同》的通知。2018年7月26日，原告（反诉被告）段德强主张因被告（反诉原告）传宝公司构成根本违约，致使承包合同目的无法实现，向被告（反诉原告）传宝公司邮寄《解除合同通知书》，通知被告（反诉原告）传宝公司自其收到该通知书之日起解除双方签订的《山东传宝智慧农贸果品集散中心承包运营合同》，并要求被告（反诉原告）传宝公司承担违约责任、赔偿损失。2018年7月27日被告（反诉原告）传宝公司签收该邮件。被告（反诉原告）传宝公司对于解除双方涉案合同无异议，但称保留追究原告（反诉被告）段德强应负责任的权利。双方达成一致意见2018年7月26日之后的一周之内即2018年8月2日前原告（反诉被告）段德强搬离，段德强方在该时间内基本搬离。2018年7月30日传宝公司向段德强发出通知，要求段德强2018年8月18日前将所有租赁物恢复原状并搬离物流园，如逾期，传宝公司将委托专业公司清除，相关费用由段德强承担。经传宝公司多次催促，段德强仍未拆除广告牌等恢复原状。2018年8月21日，传宝公司与山东祥都建设集团有限公司沂水分公司签订承揽合同，由山东祥都建设集团有限公司沂水分公司承揽传宝物流园区遗留建筑物及其他物品清理工程，承揽拆除及清理内容包括：1、A15棚内搭建的冷库、二层板房及该建筑物内多有门、窗、电路等物品。2、山东传宝智慧农贸果品集散中心内所有大棚上方的广告招牌、南门西侧精神堡垒。3、山东传宝智慧农贸果品集散中心内所有其他杂物及建筑物。4、以上所有物品清理完成后，废料由乙方自行处理，并负责将现场清理干净。……工程总价款为4.5万元。完工后，传宝公司支付了山东祥都建设集团有限公司沂水分公司工程款4.5万元。南门西侧精神堡垒为传宝公司修建。对于本诉部分，本院认为，一、对于双方签订的《山东传宝智慧农贸果品集散中心承包运营合同》是否解除，何时解除的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十六条之规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，传宝公司曾通知段德强解除双方签订的《山东传宝智慧农贸果品集散中心承包运营合同》，后段德强也通知传宝公司解除该合同，传宝公司收到该通知后无异议，双方对解除双方签订的《山东传宝智慧农贸果品集散中心承包运营合同》均无异议，达成一致意见，该合同应当解除，对段德强要求确认解除双方签订的《山东传宝智慧农贸果品集散中心承包运营合同》的主张本院依法予以支持。因传宝公司于2018年7月27日签收该解除通知邮件，故该合同解除的时间应为2018年7月27日。对于段德强要求传宝公司返还定金50万元及2017年至2018年承包金的问题。双方在涉案承包合同中约定，定金于合同期满后由传宝公司一次性返还段德强。若因传宝公司违约，致使本合同无法履行，传宝公司应无偿退还段德强合同定金和当年承包金，并按照定金标准赔付段德强违约金。若因段德强违约，致使本合同无法履行，除合同定金及段德强已支付的承包金不予退还外，段德强应按照定金标准赔付传宝公司违约金。对于该问题双方的争议焦点首先为传宝公司是否违约，致使合同无法履行。段德强主张传宝公司违约致使合同无法履行主要表现为：1、未按照合同约定交付A14钢结构大棚、建设垃圾处理站和药检室、拒不交付智能车源中心（东区）；2、段德强承包的经营场所不具备合同约定的实用性、安全性、合法性；3、传宝公司对段德强经营区域进行断水、断电、限制市场经营时间，严重干扰段德强的正常经营。对于段德强的以上主张本院认为，A14号大棚为敞开式大棚不需要传宝公司交付钥匙即可使用，且该大棚一直闲置，后虽被租给他人，但在（2017）鲁1323民初4006号一案中，段德强认可对A14号钢结构大棚的处理方式为不再交付，而进行承包费减免，原告主张传宝公司未按照合同约定交付A14钢结构大棚本院不予支持；垃圾处理站系因政策原因不能交付；智能车源中心（东区）段德强可无偿使用，但不是独自专用，不存在传宝公司交付问题；对于药检室段德强主张传宝公司应当将药检室建设完备至可以直接使用，未提供证据证实，在双方签订的承包合同中承包使用的具体业态中并不包含药检室，仅在规划图中设定位于A2一层的房屋作为药检室用途，传宝公司已交付该房屋。段德强主张承包的经营场所不具备合同约定的实用性、安全性、合法性未提供证据予以证实，本院不予支持。对段德强主张的传宝公司对其经营区域进行断水、断电、限制市场经营时间，段德强提供的公证书能证实其用电情况处于停电状态，但因何原因停电没有明确说明，段德强主张是传宝公司不给充电，传宝公司主张是段德强不去充电，双方各执一词，段德强对其主张应承担举证责任，但其未能提供充分的证据予以证实，故对于段德强的断电主张本院不予支持。传宝公司将原告经营区域的公共用水停供，但该物流园内还有其他水源。传宝公司将西门关门时间改为从晚八点到早五点，后改为早四点，限制了市场经营时间，但该市场除了西门还有南门，虽然商贩通常走西门，走南门不方便且车辆多速度快，但南门可以自由出入，传宝公司断水、限制市场经营时间的行为影响了段德强方的正常经营构成违约，但不至于无法经营，致使合同无法履行。综上，对段德强主张的传宝公司存在违约行为，致使合同无法履行，本院不予支持。其次为段德强是否违约，致使合同无法履行。传宝公司主张段德强违约主要表现为：1、缴纳定金逾期违约；2、缴纳2017年至2018年承包金逾期违约；3、拖欠拒付园区管理费、公共区域水费违约；4、在租赁场所乱搭乱建违约。第一，对于段德强缴纳定金是否违约，本院认为，双方在承包合同中约定：定金为50万元，合同生效之日段德强支付30万元，传宝公司向段德强支付使用上述业态前，段德强支付20万元。段德强于2016年8月26日一次性支付定金50万元。段德强支付30万元定金时虽然逾期，与剩余20万一起于2016年8月26日付清，传宝公司收到全部定金后出于以后合作的考虑一直未要求段德强承担逾期的违约责任，视为对其权利的放弃，现双方解除合同，传宝公司再主张段德强缴纳定金逾期违约，承担违约责任有违诚信原则。第二，对于段德强缴纳2017年至2018年承包金是否逾期违约，双方的争议焦点在于合同承包期限从哪天开始计算。关于承包运营期限，合同中约定，二十年，自传宝公司2016年8月18日前将上述商铺、香蕉库和园区配套设施、道路等业态交付段德强使用之日起计。段德强应于每年承包期满30日前向传宝公司支付次年承包金。段德强于2017年9月18日以提存的方式履行了支付承包费150万元的义务。对合同承包期限从哪天起算，双方对合同条款的理解产生分歧，传宝公司认为如果于2016年8月18日前的某日交付业态的话，就从交付之日起算，如果2016年8月18日前还有没有交付的部分业态的话，承包期起始日最迟为2016年8月18日。段德强认为对承包期限的起算时间约定采用的是并列条件，2016年8月18日之前和交付使用全部业态，也就是传宝公司只有在该时间前交付其全部承包业态才能计算承包期。本院认为，按照交易习惯，房屋、土地等承包期、承包费通常从交付房屋、土地之日起算，按照传宝公司的理解，不管业态有没有全部交付，最晚从2016年8月18日起算，会出现承租人还没有收到房屋、土地，在无法实现合同目的的情况下就支付承包费的情形，不符合交易习惯，也有违公平原则。故承包期的起算时间应为2016年8月18日前且传宝公司交付全部业态前。对于交付业态的时间，双方又产生争议，传宝公司主张2016年8月18日前已经全部交付，段德强主张传宝公司至今未全部交付业态，承包期应从2016年9月28日传宝物流园开业之日起计算。对于业态交付时间双方均未能提供证据予以证实，且双方对应否交付垃圾处理站、智能车源中心（东区）、药检室一直存有异议，直到（2017）鲁1323民初4006号一案才有定论，故不宜依照传宝公司主张2016年8月18日。因物流园2016年9月28日正式开业，开业前段德强及商户应当进行一定的准备工作，而且从段德强提供的证据来看，2016年8月25日签订了《瓷砖铺贴合同》，门头广告牌制作施工时间从2016年9月1日开始，只有交付上述涉及的业态后段德强才能开展上述工作，从开业当天开始计算承包期，显然对传宝公司不公平，故不宜按照段德强主张从2016年9月28日起计算。合同中约定，传宝公司向段德强交付使用全部业态前，段德强向传宝公司支付剩余定金20万元，段德强主张于2016年8月26日支付全部定金时对业态的支付是有异议的，但在此情况下段德强仍交付全部定金视为对传宝公司交付现状的认可，该异议也不是一时可以消除，从（2017）鲁1323民初4006号一案判决时间也得到证实，争议部分可另行处理，仅因部分业态交付有争议而不计算承包期限明显违背公平原则，故承包期限应从2016年8月26日起算。故段德强应于2017年7月26日前支付2017年至2018年的承包费，段德强支付承包费虽出现逾期，但段德强以公证提存的方式支付了承包费，且传宝公司也提取了该承包费，段德强逾期支付承包费并未致使合同无法履行，且（2017）鲁1323民初4006号一案也判决传宝公司继续履行本案承包合同。第三，对于传宝公司主张段德强拖欠拒付园区管理费、公共区域水费是否违约，本院认为，双方在合同中约定，承包期内段德方应及时足额交纳水、电、卫生清理、排污等因段德强方经营所产生的直接费用，但合同中并未出现园区管理费一词，也没有关于园区管理费的相关约定，传宝公司以此主张段德强拖欠园区管理费本院不予支持。段德强应当交纳公共区域的水费，卫生清理、排污等因段德强方经营所产生的直接费用，但自其搬入后也一直未交纳，经传宝公司催收后，仍拒不交纳构成违约。但上述费用未支付并不致使合同无法履行。第四、对传宝公司主张的段德强在租赁场所乱搭乱建违约，因其未提供证据予以证实，本院不予支持。综上，对传宝公司主张的段德强存在违约行为，致使合同无法履行，本院不予支持。综上所述，对于段德强要求返还定金的主张，段德强不存在致使合同无法履行的违约行为，不存在定金及承包金不予退还的情形，按照合同约定定金于本合同期满后，由传宝公司一次性返还段德强。本案承包合同尚未期满，经双方协商一致予以解除，定金也应当予以返还，但因段德强和传宝公司都存在一定的违约行为，致使双方都不愿继续履行涉案承包合同，最终经双方协商一致合同解除，故定金由传宝公司返还一半即25万元为宜。对于段德强要求返还承包金150万元的主张，传宝公司不存在致使合同无法履行的违约行为，不存在无偿返还承包金的情形，故段德强要求传宝公司全部返还承包金150万元本院不予支持。但因A14号大棚自2017年8月25日起就被传宝公司租给他人故对该部分承包金应予减免，该部分承包金为82877元，传宝公司应予返还。因涉案承包合同承包期限应从2016年8月26日起算为宜，则2017-2018年度期限届满时间为2018年8月25日，因2018年8月2日，段德强方已基本搬离承包区域，故承包费应计算至该日为止，剩余23天的承包费94520元，传宝公司应当予以返还。对于传宝公司主张的计算至段德强完全搬离并恢复原状之日止，本院认为，2018年8月2日，段德强方已基本搬离，仅遗留广告牌、香蕉库未拆，且2018年8月21日传宝公司也委托他人予以拆除，并要求费用由段德强承担，故对传宝公司该主张本院不予支持。对于段德强要求传宝公司赔偿其经济损失1640046元的问题。1、广告制作安装费。合同解除后，段德强应当将租赁区域恢复原状，对于其安装的广告牌应当予以拆除，拆除后的废料由段德强处理，经传宝公司多次催促，且明确告知，如不拆除，传宝公司将委托他人拆除，费用由段德强承担的情况下，段德强仍不拆除，视为认可传宝公司委托他人予以拆除，并将拆除后废料予以处理。段德强按照制作安装时的价格要求赔偿，本院不予支持。2、香蕉库钢结构及土建工程费用。在传宝公司默认的情况下，段德强在A15号大棚框架内建设了香蕉库，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”本案中，段德强在A15号大棚框架内建设的香蕉库未与A15号大棚形成附合，合同解除后，应当由段德强予以拆除，拆除后的废料由段德强处理，经传宝公司多次催促，且明确告知，如不拆除，传宝公司将委托他人拆除，费用由段德强承担的情况下，段德强仍不拆除，视为认可传宝公司委托他人予以拆除，并将拆除后废料予以处理。段德强按照建设时的价格要求赔偿，本院不予支持。对于该费用中药检室的费用，段德强无证据证明药检室建设的费用应由传宝公司承担，且无证据证明药检室为传宝公司所拆，故本院不予支持。3、办公楼及公寓的装修费用。签订承包合同后，段德强在传宝公司默认的情况下对办公楼及公寓进行了装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……”本案中双方对办公楼及公寓的装修的处理没有约定，因双方均存在一定的违约行为，致使双方均不愿意继续履行合同，导致合同解除，故剩余租赁期限内的装饰装修残值损失应由双方平均分担。由传宝公司支付段德强91915.5元（183831元/2）。4、传宝公司断电导致的水果腐烂损失。段德强要求传宝公司赔偿该损失，应当举证证明传宝公司存在断电的侵权行为，水果腐烂与传宝公司断电行为存在因果关系。段德强提供的公证书可以证实公证时段德强处处于停电状态，但因何原因停电并未说明，因何停电段德强和传宝公司各执一词，段德强未提供充分的证据。价值评估报告系评估公司对所见水果腐烂情况的评估，但该损失是否是停电造成的，评估公司不宜在评估报告中下结论，而且段德强用电采用充值的方式，其应当清楚电卡中的余额，在电量用完之前应采取有效的措施避免水果腐烂或减少损失，现段德强以该评估报告为依据要求传宝公司赔偿其水果腐烂的损失，本院不予支持。对于反诉部分，本院认为，一、传宝公司要求段德强赔偿违约金50万元的问题。段德强支付30万元定金虽然逾期违约，但传宝公司收到全部定金后并未提出异议，出于以后合作的考虑一直未要求段德强承担逾期的违约责任，且在传宝公司起诉段德强（2017）鲁1323民初4006号一案中，传宝公司也未因段德强逾期支付定金而要求段德强承担违约责任，视为对其权利的放弃，现双方解除合同，传宝公司再要求段德强承担逾期缴纳定金违约责任本院不予支持。传宝公司起诉段德强（2017）鲁1323民初4006号一案中，传宝公司的诉讼请求除了要求解除其与段德强签订的承包合同外，也要求段德强承担逾期支付承包费的违约金，该案审理过程中传宝公司提取了段德强公证提存的承包金，且主动向法庭申请撤诉，现传宝公司在本案中再次要求段德强支付逾期支付承包费的违约金，违反了“一事不再理”原则，本院不予支持。传宝公司主张段德强在租赁场所乱搭乱建违约，要求其承担违约责任，证据不足，本院不予支持。段德强经传宝公司催收拒不缴纳应缴纳的公共区域的水费，卫生清理、排污等因段德强方经营所产生的直接费用，构成违约，段德强应当承担违约责任，但传宝公司主张的违约责任过高，可自传宝公司催收后以段德强未付费用为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，由段德强支付逾期付款的利息。因段德强违约，传宝公司要求段德强补交第一年承包费150万元的问题。本案中，双方签订的合同中约定2016年至2017年承包费，因传宝公司为扶持段德强运营，传宝公司予以免除。该条款是双方在自愿、平等的情况下订立的，是双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力，双方均应当遵守。因涉案承包合同中并未约定该承包费补交的情形，现传宝公司要求段德强补交，无事实和法律依据，本院不予支持。段德强向传宝公司补交改造香蕉库、升降机等花费的问题。通过传宝公司提供的证据可知，改造香蕉库、买卖、安装升降机均发生在其与段德强签订涉案承包合同之前，是传宝公司为完善其提供的业态而进行的，对该费用双方在合同中并没有约定由段德强承担或由段德强补交的情形，故现在传宝公司要求段德强补交无事实和法律依据，本院不予支持。传宝公司要求段德强支付因恢复原状所花费的费用问题。合同解除后，段德强应当将承包区域恢复原状，将广告牌、改造的香蕉库等拆除，经传宝公司多次催促，且明确告知，如不拆除，传宝公司将委托他人拆除，费用由段德强承担的情况下，段德强仍不拆除，视为认可传宝公司委托他人予以拆除，并将拆除后的废料予以处理。现传宝公司委托他人进行了拆除，对于因此产生的费用应由段德强承担，拆除的废料在传宝公司与他人达成的合同中归他人处置，该废料价款已抵顶部分工程款，段德强也无证据证实废料的实际价值，故应返还给段德强的废料价值抵顶部分拆除费用后的价款应当由段德强支付给传宝公司。因南门西侧精神堡垒并非段德强所建，山东传宝智慧农贸果品集散中心内所有其他杂物及建筑物也未必都是段德强造成的，故对该拆除及清理费用本庭予以酌减，由段德强支付传宝公司4万元为宜。传宝公司要求段德强支付拖欠的园区管理费、水费的问题。本案中双方签订的合同中约定“承包期内，上述项目所在区域的安全保卫（含防盗、防火、抗震、防水等各项安全生产工作）、环境保护等物业管理纳入传宝公司所在传宝物流园管理体系。”“承包期内，乙方……及时足额缴纳水、电、卫生清理、排污等因乙方经营所产生的直接费用，确保设施正常使用。”合同中未出现园区管理费一词，也没有关于支付园区管理费或物业管理费的相关约定，仅有安全保卫、环境保护等物业管理纳入传宝公司所在的传宝物流园管理体系的规定，且从传宝公司提交的证据来看，垃圾清理费等缴纳的主体也是山东传宝物流园有限公司，而并非传宝公司，如果物业服务的提供方为山东传宝物流园有限公司，传宝公司要求段德强支付园区管理费，主体不适格，如物业服务的提供方为传宝公司，因本案合同为租赁关系，合同中没有关于物业服务的相关约定，传宝公司要求段德强支付的园区管理费是基于物业服务关系，与本案不是同一法律关系，传宝公司如证据充分，可以双方存在物业服务关系另行主张权利。但根据合同约定，水、电、卫生清理、排污等因段德强方经营所产生的直接费用，段德强应当支付。自2016年8月26日交付业态至2017年11月9日停供，总用水方量为1443方，传宝公司在2017年11月21日的水费催缴通知中已明确告知段德强，段德强收到该催缴通知应当对用水情况进行核实，如有异议可向传宝公司提出，但段德强一直未提，视为对总用水方量的认可，传宝公司按照3.8元/方的标准收费过高，应参照传宝物流有限公司向沂水县水务公司缴纳水费的标准支付，单价1.98元/方，税率3%，即水费1443方*1.98元/方=2857.14元，税85.71元，共计2943元，故段德强应缴纳的公共区域水费为2943元，本院依法予以支持。卫生清理、排污产生的费用主要包括沂水县环境卫生管理处收取的垃圾处理费、沂水县水务公司收取的污水处理费。自2016年交付业态至段德强搬离共两年，上述费用共计53240元，每年26620元。因上述费用系整个传宝物流园的费用，段德强承包区域仅为整个物流园的一部分，应当由段德强按照一定的比例承担，结合段德强承包区域的占地面积占整个物流园的占地面积的比例，建筑面积占整个物流园的建筑面积的比例，本院酌定由段德强承担50%的费用为宜，即26620元，每年13310元。2017年11月21日、2018年7月16日经传宝公司催收，段德强拒付应当支付的水费、2016-2017年度、2017-2018年度垃圾处理费、污水处理费，但段德强经传宝公司多次催交拒付违约，应当承担违约责任，但传宝公司主张的违约金过高，水费应当以2943元为基数，自2017年11月21日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，由段德强支付逾期付款违约金。2016-2017年度、2017-2018年度垃圾处理费、污水处理费应当分别以13310元为基数，分别自2017年11月21日、2018年7月16日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，由段德强支付逾期付款违约金。因传宝公司主张的其他费用并非段德强方经营所产生的直接费用，合同中并未约定如何支付，故本院不予支持。段德强返还传宝公司租赁物的大棚电动门钥匙158把、沿街楼钥匙7把、香蕉库钥匙68把，或赔偿相应的价款的问题。段德强和传宝公司解除双方的承包关系后，段德强应当将租赁物返还，有钥匙的应当返还钥匙，但对于返还多少把的问题双方存在争议，传宝公司无证据证明交付了多少把，段德强也无证据证明已经返还了多少把，本院无法查明，但对于传宝公司至今无法打开、进入并使用的租赁物，可要求段德强予以打开，或支付打开所需的费用，对于哪些租赁物现无法打开、进入并使用、打开所需要的费用应由传宝公司承担举证责任。现在宝公司未能举证证明，本院不予处理，待证据充分，双方可另行处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三条的规定，判决如下：原告（反诉被告）段德强与被告（反诉原告）山东传宝供应链管理有限公司（原山东传宝智慧农贸发展有限公司）于2016年6月9日签订的《山东传宝智慧农贸果品集散中心承包运营合同》于2018年7月27日解除；被告（反诉原告）山东传宝供应链管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）段德强定金250000元，返还2017-2018年度承包金177397元（82877元+94520元），支付装修装饰费91915.5元，以上共计519312.5元；三、原告（反诉被告）段德强于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）山东传宝供应链管理有限公司恢复原状费用40000元，公共区域水费2943元及逾期支付违约金（以2943元为基数，自2017年11月21日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），2016-2017年度垃圾处理费及污水处理费13310元及逾期支付违约金（以13310元为基数，自2017年11月21日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），2017-2018年度垃圾处理费及污水处理费13310元及逾期支付违约金（以13310元为基数，自2018年7月16日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回原告（反诉被告）段德强的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）山东传宝供应链管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33200元，由原告（反诉被告）段德强负担，27975元，被告（反诉原告）山东传宝供应链管理有限公司负担5225元；反诉案件受理费28640元，由被告（反诉原告）山东传宝供应链管理有限公司负担27910元，原告（反诉被告）段德强负担730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判长  戚淑昌审判员  靳 倩审判员  张传文二〇一九年十月二十一日书记员  黄天宇