辽宁省盘锦市大洼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1104民初2784号 原告：中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行。住所地：盘锦市大洼区。 负责人：王昌宁，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘畅、张玲玲，辽宁中康律师事务所律师。 被告：毛志刚，男，1964年3月27日出生，汉族，住盘锦市大洼区。 被告：胡艳杰，女，1968年12月2日出生，汉族，住盘锦市大洼区。 被告：盘锦兴华房地产开发有限责任公司。住所地：盘锦市大洼区。 法定代表人：王志国，该公司总经理。 原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行（以下简称“建行盘锦大洼支行”）与被告毛志刚、被告胡艳杰、被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司（以下简称“兴华房地产公司”）借款合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行盘锦大洼支行的委托诉讼代理人刘畅、张玲玲到庭参加诉讼，被告毛志刚、被告胡艳杰、被告兴华房地产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行盘锦大洼支行诉称：1.请求判令解除原告与被告毛志刚、胡艳杰于2013年4月16日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.请求判令被告毛志刚、胡艳杰偿还借款本金178264.14元及截止至2019年5月31日的利息4581.73元、罚息256.35元，以上金额总计183102.22元。自2019年6月1日起的利息、罚息按合同约定计算至本息全部结清之日止；3.请求判令原告对被告毛志刚、胡艳杰抵押的盘锦市大洼区西安镇禾泰嘉园0406114-11栋1-1，2-1号房屋享有优先受偿权；4.请求判令被告毛志刚、胡艳杰承担原告通过诉讼方式实现债权支付的律师费10070.62元；5.请求判令被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带保证责任；6.请求判令三被告承担本案诉讼费用及实现一切债权所发生的费用；7.请求判令三被告协助办理抵押房产的抵押权登记手续。事实和理由：被告毛志刚与胡艳杰系夫妻关系，于2013年4月16日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），《借款合同》约定：被告毛志刚、胡艳杰借款35万元用于购买盘锦市大洼区西安镇禾泰嘉园0406114-11栋1-1，2-1号房屋，并以此房屋提供抵押担保办理了预购商品房抵押预告登记。借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日为准，借款到期日根据借款期限相应调整。借款期限120个月，自2013年4月16日起至2023年4月16日止。还款方式采用等额本息还款法。对办理抵押房产的抵押权登记期限、贷款利率、罚息利率、违约责任及原告为实现债权而发生的全部费用包含律师费作出约定。《借款合同》签订后，原告于2013年4月19日向被告毛志刚、胡艳杰发放了贷款35万元。2018年12月3日，被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。《保证合同》第一条约定：债务人为因购置兴华房地产公司依法销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人。第二条对最高债权限额、债权确定期间、保证范围作出约定：最高额保证所担保的债权是指自2012年12月3日至2018年12月3日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，被担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息（包含复利和罚息），原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）。根据《保证合同》第七条的约定，被告兴华房地产公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。原告按约向被告毛志刚、胡艳杰发放贷款，二被告未按约履行还款义务，仅偿还借款本金171735.86元就不再偿还，截止至2019年5月31日被告毛志刚、胡艳杰尚欠借款本金178264.14元及利息4581.73元、罚息256.35元，合计183102.22元。经原告多次催要未偿还，其行为按照合同约定己构成违约，应承担违约责任，解除《借款合同》并立即偿还借款本息并承担原告实现债权支付的律师费，被告毛志刚、胡艳杰以自有房屋提供抵押并办理预告登记，因此原告对抵押物享有优先受偿权。根据《借款合同》的约定，三被告有义务协助办理抵押房产的抵押权登记手续。根据《保证合同》约定由兴华公司承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告毛志刚、胡艳杰、兴华房地产公司未出庭，未答辩。 本院经审理认定事实如下：2013年4月16日，原告建行盘锦大洼支行与被告毛志刚签订《个人住房（商业用房）借款合同》，编号为210730398-014-2013000295。合同约定，被告毛志刚向原告建行盘锦大洼支行借款350000元，借款期限为120个月，还款周期为一个月，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日。利率为浮动利率，即执行基准利率上浮10%（上浮/下调）；该利息自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，于每年的1月1日调整。还款方式为等额本息还款法，每月归还本息金额4100.87元。本合同项下担保方式为抵押和最高额保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止，如合同项下债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止。保证期间为本合同保证条件生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费等）。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，有权解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金，违约金=违约金额*违约金率。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。被告毛志刚以其购买的位于盘锦市大洼区建筑面积159.80平方米的房产作为此笔借款的抵押担保，并在大洼县房产管理中心办理了抵押预告登记。双方未按约定办理抵押登记。被告胡春艳作为房产共有人在合同的抵押人处签字。2018年12月3日，原告建行盘锦大洼支行作为乙方与作为甲方的被告兴华房地产公司签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于大洼区西安禾泰嘉园小区的项目为住房或商业用房提供个人商品房贷款，乙方承诺对购买本协议第二条所确认的商品房的全部购房人提供最高额为肆仟伍佰万元整的住房抵押贷款，每一单笔贷款不得超过所购商品房全部价款的70%，最长贷款期限30年。双方合作期限为六年，从协议生效之日起计算。同日，双方签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定最高额保证所担保的额债权是指自2012年12月3日至2018年12月3日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（复利和罚息）、违约金、赔偿金、债权人应向乙方人支付的其他款项、乙方尉氏县债权与担保权而发生的一切费用。2013年4月1日，建行盘锦大洼支行将该笔贷款如数发放。2013年4月2日，被告毛志刚作为借款人、被告胡艳杰作为共同还款人给原告出具还款承诺、抵押承诺，载明，被告胡艳杰自愿与借款人共同承担上述贷款本息及相关各种费用；抵押人毛志刚及共有人胡艳杰自愿以有权处分的共有财产（大洼西安和泰嘉园0406114-11栋1-1、2-1）作为上述贷款的抵押担保，承诺在借款人无法偿还借款合同项下债务时，不论自己居住状况如何或有其他任何其他情况，都将无条件配合抵押权人采取拍卖、出售、出租等方式处置抵押房产。截止2019年5月31日，被告毛志刚共偿还贷款本息171735.14元。 另，原告建行盘锦大洼支行为实现债权，委托辽宁中康律师事务所律师代为办理相关法律事宜，产生律师费10070.62元。 上述事实，有当事人陈述及《一手房贷款业务银企合作协议》复印件、《个人购房担保借款合同》复印件、借款凭证复印件、登记证书复印件、中国农业银行股份有限公司大洼支行出具的贷款明细单在卷佐证，以上证据材料（均为复印件），经当庭出示与质证，本院确认为有效证据。 本院认为，我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告毛志刚经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据及其与被告盘锦蓝湾房地产开发有限公司的相关陈述对案件事实依法予以认定。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。抵押是指债务人或第三人不转移对抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。同时法律规定抵押权的设立应当办理抵押登记。保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。本案原告中国农业银行股份有限公司盘锦大洼支行与被告毛志刚、被告盘锦蓝湾房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效，各方均应遵照合同约定履行，原告已履行借款义务，被告毛志刚未按约定按期足额偿还贷款，已构成违约，原告要求解除合同并要求被告支付借款本金、利息、罚息的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告毛志刚将其位于大洼区办理预告登记,抵押权并未实际设立，债权人主张对抵押物行使优先受偿权尚不具备行使条件；但作为债权保全措施,具有排除他人处分标的物的物权效力。对原告要求对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告盘锦蓝湾房地产开发有限公司作为涉案《个人购房担保借款合同》的保证人,借款合同中约定的保证条款对被告盘锦蓝湾房地产开发有限公司具有法律效力,原告在保证期间内向被告盘锦蓝湾房地产开发有限公司主张权利,被告盘锦蓝湾房地产开发有限公司应当承担保证责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司盘锦大洼支行与被告毛志刚、被告盘锦蓝湾房产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》。 二、被告毛志刚于本判决生效后10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司盘锦大洼支行借款本金178264.14元及利息、罚息、复利（利息、罚息按照借款合同约定计算）。 三、被告盘锦蓝湾房地产开发有限公司在被告毛志刚不能足额清偿上述债务的范围内承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告毛志刚追偿。 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2872元，减半收取1436元，由被告毛志刚与被告胡艳杰共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。 审判员 吴 军 二〇一九年十月十八日 书记员 张晓霞