江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏08民终2534号 上诉人（原审原告）：洪泽县福足堂足浴养生馆，住所地淮安市洪泽区高良涧街道办事处中洋旺街蓝波****。 投资人：季东升,男，1937年12月5日出生，汉族，住住淮安市洪泽区。 委托诉讼代理人：季龙（系季东升儿子），男，1965年4月15日出生，汉族，住淮安市洪泽区。 委托诉讼代理人：徐士友，江苏泗洲律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:朱立龙,男,1975年6月19日出生,汉族,住淮安市洪泽区。 委托诉讼代理人：黎成龙，江苏泽之源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:王君峰，男,1982年5月20日出生,汉族,住山东省招远市。 原审原告:季东升，男，1937年12月5日出生，汉族，住淮安市洪泽区。 上诉人洪泽县福足堂足浴养生馆（以下除判决主文外简称福足堂）因与上诉人朱立龙、被上诉人王君峰、原审原告季东升房屋租赁合同一案，双方均不服淮安市洪泽区人民法院（2019）苏0813民初624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 福足堂上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项内容，改判被上诉人朱立龙向上诉人支付2018年1月1日至2018年5月7日期间房屋租金105833元；同时改判被上诉人朱立龙向上诉人支付房屋租金的损失（以105833元为基数，从2018年5月9日起至被上诉人实际给付之日，按年利率6%计算）。2、判决朱立龙承担一、二审案件受理费。事实与理由：1、2018年1月1日至2018年5月7日期间的房屋租金，被上诉人应该全额支付，一审判决上诉人承担30%的责任，无事实与法律依据。租赁期间届满后，朱立龙作为承租人如果不使用房屋，应该积极返还涉案房屋。但是一审期间，朱立龙未能提供任何证据证明其积极向上诉人返还房屋。如果朱立龙陈述找不到上诉人属实，朱立龙完全可以通过公证提存的方式向上诉人归还涉案房屋。2、2018年5月8日上诉人与朱立龙办理房屋交接手续，因此朱立龙应该支付上诉人在此期间的租金，逾期不支付的，应当向上诉人支付逾期损失。 朱立龙辩称，福足堂的上诉无事实与法律依据，请求驳回。 被上诉人王君峰未发表辩论意见。 原审原告季东升同意未发表意见。 朱立龙上诉请求：1、撤销一审法院判决，改判驳回福足堂全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由福足堂承担。事实与理由：1、双方签订的租赁协议无效。2、双方签订的租赁协议于2017年12月31日到期，在到期前，福足堂在新浪广告刊登对外出租广告，上诉人也在门口张贴不再经营的告示，到期后上诉人将物品也全部搬走，并将钥匙交给福足堂原来的烧水工人，因此双方租赁合同到2017年12月31日到期。2018年5月8日，上诉人只是让王文峰去店里看看情况，王文峰在上诉人不在场的情况下自行出具交接单并不能说明上诉人对房屋交接的认可，而且交接单只是表明店里没有上诉人所留物品，并没有交接的意思。2、一审法院对2018年1月1日至5月7日之间双方是否存在租赁关系未作出认定，而是超出诉讼请求判决房屋占用损失，违反不告不理原则。一审判决支付房屋占用使用费，说明认定在此期间双方之间并未存在租赁关系，而一审仍按照之前的租金标准来要求上诉人承担占用使用费，明确违反法律规定。3、一审法院认定淮安中海资产管理有限公司与福足堂签订的协议，未经过质证。而且一审认定了该事实，却不以该事实来认定占用使用费的标准，明显不当。 福足堂辩称，朱立龙的上诉无事实与法律依据，请求予以驳回。 被上诉人王君峰未发表意见。 原审原告季东升未发表意见。 原告福足堂、季东升向一审法院提出诉讼请求：1、请求两被告向其支付房屋租金125833元（含2017年协议期内剩余租金2万元及2018年1月1日至2018年5月8日期间租金105833元，计算标准为年租金30万元/360天）并支付迟延付款损失；2、本案诉讼费由两被告承担。 一审法院审理认定事实如下：原告福足堂为个人独资企业，原告季东升系原告福足堂的投资人。2016年1月10日，原告季东升授权其子季龙全权负责福足堂经营及相关事项。 2016年12月，季龙代表原告福足堂与被告朱立龙商谈将福足堂出租给朱立龙经营的相关事项。双方口头达成协议：福足堂的租期为一年（自2017年1月1日至2017年12月31日），租金为30万元整。2016年12月17日，被告朱立龙向原告支付租金20万元。同日，被告朱立龙向原告出具欠条一张，承诺剩余租金10万元于2017年5月30日付清。原告向被告朱立龙履行了福足堂的交付义务。 2017年1月1日，季龙代表原告福足堂、被告王君峰代表被告朱立龙补签了租赁协议，双方对口头约定的租赁事宜进行书面确认。协议明确租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止；租金为30万元整；承租方在租赁期间自主经营，不得改变房屋原有结构和设施，租赁期满如有损失，由承租方负责维修和赔偿。2017年7月，被告朱立龙再次向原告支付租金8万元，协议期内的剩余租金2万元尚未向原告支付。 2018年5月8日，季龙代表原告福足堂与被告朱立龙的工作人员王文峰办理了福足堂的交接手续，双方确认福足堂现无被告朱立龙经营时留下的物品，部分移动物品由被告朱立龙自行拿走，双方现已交接清楚。 原告主张租赁期限即将届满时被告朱立龙向其提出续租，续租期间双方未签订书面协议。双方于2018年5月8日解除租赁关系，被告应按原租赁协议确定的租金标准支付2018年1月1日至2018年5月8日期间不定期租赁的租金。 被告朱立龙称因租金过高，其无续租的意思表示，双方的租赁协议已于2017年12月31日租期届满时终止。租期届满后其未使用租赁房屋，已将其物品搬走，并于2018年1月初张贴了暂停营业的告示；原告也于租赁期间即将届满时于2017年11月27日在新浪广告上刊登房屋转让告示，故双方不存在新的租赁关系。双方于2018年5月8日才办理交接手续是因为此期间内季龙未在洪泽，无法进行交接。因此，2018年1月1日至2018年5月8日期间房屋被闲置与其无关，房屋被闲置是由原告自身原因导致的，应由原告自行承担相应损失。 一审另查明：淮安中海资产管理有限公司与福足堂休闲中心签订中洋商业用房租赁合同，双方约定商业用房的租赁期限为三年（自2017年1月1日起至2019年12月31日止）。对于租金，双方约定第一年租金为160000元，第二年起的租金在上年租金的基础上每年按6%递增（四舍五入至百元）。即2017年的租金为160000元、2018年的租金为169000元、2019年的租金为179800元，租赁期内福足堂休闲中心合计应缴租金为509400元。该合同双方均未签字，淮安中海资产管理有限公司解释此期间内的租赁合同是由本案原告福足堂续租，双方是按照该合同履行的，也同意原告福足堂将房屋转租给朱立龙。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原告福足堂营业执照记载的企业类型为个人独资企业，投资人为原告季东升，该个人独资企业具有独立的诉讼主体资格。其与被告朱立龙、王君峰因租赁事宜发生纠纷应当由原告福足堂依据相关事实主张权利，故本案原告季东升并非适格的诉讼主体。被告朱立龙以原告与被告王君峰签订租赁协议时，原告福足堂未进行工商年检登记，也未获得公安部门颁发的特种行业许可证以及消防部门颁发的消防合格证，因此原告福足堂无权将涉案房屋租赁给被告王君峰从事洗浴经营。原告与被告王君峰签订的租赁协议违反强制性规定，属于无效合同的辩解无法律依据，应不予采纳。被告朱立龙拖欠原告福足堂2017年的租金2万元应支付给原告福足堂。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告于2017年11月27日在新浪广告上刊登房屋转让告示，被告于2018年1月初张贴了暂停营业的告示，但双方于2018年5月8日才办理交接手续，在办理交接手续时确认，部分移动物品由被告朱立龙自行拿走，在此期间出现出租人不能另行出租，承租人也未能及时返还房屋，造成损失不断扩大，对此双方均负有责任。一审法院酌定原告承担30%责任，被告承担70%责任。被告王君峰经法院传票传唤后没有到庭参加诉讼，且没有说明存在不能到庭参加诉讼的正当理由，应当承担由此可能引发的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告朱立龙于本判决发生法律效力之日十日内向原告福足堂支付2017年租金20000元及利息（以20000元为基数，从2018年1月1日起至被告实际给付之日，按年利率6%计算）；二、被告朱立龙于本判决发生法律效力之日十日内向原告福足堂支付2018年1月1日至2018年5月7日期间房屋占用损失74083.10元；三、驳回原告福足堂的其他诉讼请求。案件受理费2816元，减半收取1408元，由原告福足堂负担352元，由被告朱立龙负担1056元。 二审期间，双方均未提交新的证据。 本院经查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院认为，2017年1月1日，季龙代表福足堂、王君峰代表朱立龙签订的租赁协议，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方签订的合同仅是对富足堂租赁进行约定，对于朱立龙提到的特种行业许可证及消防合格证，首先，法律并未规定洗浴行业需要办理特种行业许可证；其次，合同并未约定办理的主体，根据租赁行业习惯，在此情况下一般系承租人办理相关手续；再次，在出租之前福足堂一直在正常经营，在朱立龙承租一年内，其也正常经营，朱立龙未能提供证据证明因为缺少相关证件受到相关部门查处而导致其未能正常营业。因此双方应该按照该租赁协议全面履行自己的义务。 本案双方签订的租赁协议于2017年12月31日到期。作为承租人的朱立龙如不再续租，应该积极主动与福足堂联系，告知退租并及时办理交接手续；作为出租人的福足堂，在合同到期后，也应及时了解承租人是否续租，方便确定双方进一步的关系。但是在合同到期时，朱立龙张贴暂停营业的告示，富足堂刊登房屋转租广告，但是双方均未及时办理交接手续，直到2018年5月8日双方才办理房屋交接手续。虽然朱立龙对该交接手续不予认可，但是该交接单有其工作人员王文峰签字，且朱立龙一审申请王文峰出庭作证，王文峰陈述：合同到期后，鱼缸、桌子等没有搬走；5月8日系朱立龙通知其与季龙办理交接。因此一审认定2018年5月8日双方办理交接并无不当。综上，案涉房屋在2018年1月1日至2018年5月8日期间，朱立龙未经营，福足堂未能转租，一审酌情认定该部分的损失，承租人朱立龙承担70%责任、福足堂承担30%责任，并无不当。 租赁期限到期后，双方的行为表明不再续签合同。因未及时交接造成了福足堂转租损失，即房屋占用损失。一审依照双方之前实际履行合同的租金标准来认定2018年1月1日至2018年5月8日福足堂的房屋占用损失符合法律规定。且在判决房屋占用损失的前提下，不再支持福足堂主张的该期间延期付款损失，符合合同法对违约应承担责任的方式规定。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；福足堂、朱立龙的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 洪泽县福足堂足浴养生馆的上诉案件受理费594元，朱立龙的上诉案件受理费2816元，各自缴纳各自负担。 本判决为终审判决。 审判长  许玉虎 审判员  孙 洁 审判员  黄春丽 二〇一九年十月十八日 书记员  王 姝