云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4847号上诉人（原审被告）：李魁，男，1973年4月6日生，汉族，湖北省双峰县人，住双峰县。上诉人（原审被告）：朱娟芬，女，1974年5月7日生，汉族，湖南省娄底市人，住娄底市娄星区。共同委托诉讼代理人：张昭燕，云南诚信成律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南省昆明市呈贡区七甸街道办事处松茂社区居民委员会，住所：云南省昆明市呈贡区七甸街道办事处松茂社区松茂小村。法定代表人：晋东旭，系社区主任。委托诉讼代理人：张志林，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：高荣，云南瀛滇律师事务所实习律师，一般诉讼代理。上诉人李魁、朱娟芬因与被上诉人云南省昆明市呈贡区七甸街道办事处松茂社区居民委员会（以下简称松茂居委会）租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初4205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案扣除双方申请的调解期限，现已审理终结。李魁、朱娟芬上诉请求：1、撤销（2018）云0114民初4205号民事判决；2、驳回松茂居委会的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：昆明云魁搪瓷制锅有限公司与被上诉人之间建立的是农村集体所有经营性建设用地的土地使用权租赁合同，而不是农村土地承包关系，不应适用农村土地承包相关法律规定，已签订的《租赁合同》及两份《补充协议》均合法有效。被上诉人基于《场地租赁合同》及《补充协议》，将农村集体所有的经营性建设用地使用权出租给昆明云魁搪瓷制锅有限公司，并从该公司收取相应的租金，昆明云魁搪瓷制锅有限公司对标的土地的承租使用权系债权，不是用益物权。农村土地的“承包”和“租赁”是不同的法律关系，现行法律、法规没有对集体所有的经营性建设用地租赁作出效力性强制规定，且涉案合同、协议是合同双方的真实性意思表示，已实际履行。综上，请求二审法院依法改判。松茂居委会答辩称：上诉人的上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。松茂居委会向一审法院起诉请求：1、请求确认原告与昆明云魁搪瓷制锅有限公司于2008年7月24日签订的《场地租赁合同》及2011年7月6日签订的《补充合同》无效；2、判决被告李魁、朱娟芬立即将承租的位于呈贡区七甸街道原松茂铁厂的场地、土地上建筑物、构筑物、附着物等腾空并返还原告；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年7月24日原被告双方签订了《场地租赁合同》，约定给原告（甲方）将位于呈贡区七甸街道办事处原松茂铁厂的旧址使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件）出租给乙方（昆明云魁搪瓷制锅有限公司）使用。本场地租赁期为十年，自2008年8月1日起至2018年7月31日止，租金每年壹万元。付款方式分三次付清，首次付款四年，金额肆万元，付款时间为签订租赁合同时；第二次付款时间2012年8月1日，金额叁万壹仟伍佰元；第三次付款时间2015年8月1日，金额叁万叁仟元。合同约定的租赁期限届满无续租或双方协商一致解除合同后，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离，将属于自己设备设施拆除，乙方所安装变压器，租赁期限满可自行拆除。2008年9月16日甲乙双方签订补充合同一份，该份合同对围墙的建设、租期满后不动产的处理做出了规定。2011年甲乙双方再次签订补充合同一份，合同约定：一、经甲乙双方平等自愿协商，延长合同期限十年，自2018年8月1日起到2028年7月31日止，租金分三次交清。……；二、本补充合同与原始合同具有同等法律效应，……，甲乙双方签字盖章后生效。2018年9月4日原告向乙方送达了通知书一份，通知书载明：“2011年7月6日甲乙双方签订延期十年的补充合同，未经村民会议（或村民代表会议）同意通过，并且该补充合同订立的租地价款与现行物价水平显失公平，已经损害到集体利益，我居委会对于该补充合同不予认可，并要求乙方接到该通知后15日内向甲方办理移交手续并撤离场地，拆除合同约定的相关设备及变压器。……。”2018年9月6日乙方公司法定代表人李魁向甲方回函一份，回函称双方签订的《场地租赁合同》及其补充合同合法有效。2008年8月1日起至2018年7月31日的租金被告已足额支付给原告，原告对此无异议。另查明：昆明云魁搪瓷制锅有限公司于2010年7月6日已经注销登记，公司的股东为李魁、朱娟芬。一审法院认为：关于原告提出的要求解除与被告之间签订的《场地租赁合同》的诉请，根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款规定：农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。《中华人民共和国农村土地承包法》第十九条规定：“土地承包应当按照以下程序进行：（一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；（二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；（三）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；（四）公开组织实施承包方案；（五）签订承包合同”。第四十八条第一款规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”。本案中，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，被告李魁、朱娟芬并非松茂居委会集体经济组织成员，其与原告签订《场地租赁合同》前，并未经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并且未报七甸（乡）街道办事处人民政府批准。综观本案的证据，《场地租赁合同》及其补充合同未经人民政府批准，至一审法庭辩论终结时也仍未取得相关的批准手续。故按照“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效”之规定，原告与昆明云魁搪瓷制锅有限公司签订的《场地租赁合同》及两份补充合同违反了法律、行政法规的强制性规定，依法认定上述合同无效。对于原告要求两被告立即将承租的位于呈贡区七甸街道办事处原松茂铁厂的场地、土地上建筑物、构筑物、附着物等腾空并返还原告的诉请，经审查，昆明云魁搪瓷制锅有限公司于2010年7月6日已经注销登记，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十二条第一款第三项：“下列情形，以行为人为当事人……；（三）法人或者其他组织依法终止后，行为人仍以其名义进行民事活动的”之规定，与原告签订《场地租赁合同》及其补充合同的乙方的权利义务应由乙方的股东即被告李魁、朱娟芬继受。同时，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，因原告与昆明云魁搪瓷制锅有限公司签订的《场地租赁合同》及两份补充合同违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，故作为昆明云魁搪瓷制锅有限公司的股东即两被告应将昆明云魁搪瓷制锅有限公司所承租的场地以及土地上建筑物、构筑物、附着物等腾空，并将场地返回给原告。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款，《中华人民共和国农村土地承包法》第十九条、第四十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十二条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告云南省昆明市呈贡区七甸街道办事处松茂社区居民委员会与昆明云魁搪瓷制锅有限公司于2008年7月24日签订的《场地租赁合同》和2008年9月16日签订的《补充合同》以及2011年7月6日签订的《补充合同》属无效合同；二、被告李魁、朱娟芬于本判决生效后十日内将承租的位于呈贡区七甸街道办事处原松茂铁厂的场地、土地上建筑物、构筑物、附着物等腾空并返还原告云南省昆明市呈贡区七甸街道办事处松茂社区居民委员会。本院二审审理期间，上诉人提交：昆明市呈贡铁厂的内资企业登记基本情况表，欲证明在上诉人使用涉案土地前，该土地就已经是昆明市呈贡铁厂即松茂铁厂的建设经营用地。经质证，被上诉人对证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性和证明目的不予认可。经审查，2000年6月13日即已注销的昆明市呈贡铁厂的住所为呈贡县，但并不代表其所使用的土地经过行政机关审批确认为经营用地，故该证据与本案的处理无关，本院不予采信。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。经审查，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：2008年7月24日、2008年9月16日、2011年7月6日双方当事人签订的《场地租赁合同》、两份《补充合同》是否有效？两上诉人是否应当向被上诉人腾还涉案租赁物？本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”经查审，2008年7月24日、2008年9月16日、2011年7月6日双方当事人签订的《场地租赁合同》一份、《补充合同》两份所涉租赁物未取得相应经营用地的批准手续，且两上诉人并非松茂居委会集体经济组织成员，合同亦未按法律、法规的规定取得该集体经济组织成员的同意，故一审以上述协议违反法律、行政法规的强制性规定而确认无效，根据合同无效的认定从而确定两上诉人向被上诉人返还涉案租赁物并无不当，本院予以维持。综上，两上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费100元，由上诉人李魁、朱娟芬承担。本判决为终审判决。审判长 金 馨审判员 刘昕光审判员 李 锋二〇一九年十月十日法官助理奚琳书记员汪雪媛