黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑执复153号复议申请人（案外人）：张俊君，男，1966年12月15日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。申请执行人：大庆农村商业银行股份有限公司卧里屯支行，住所地黑龙江省大庆市龙凤区乙烯兴化大街化谊路**。代表人：孙国宝，该行行长。被执行人：孟宪云，女，1971年5月5日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被执行人：闫显龙，男，1972年1月10日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被执行人：黑龙江龙云旅游管理股份有限公司，，住所地黑龙江省大庆市让胡路区求实东路**法定代表人：孟宪云，该公司经理。复议申请人张俊君不服大庆市中级人民法院（2019）黑06执异86号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。大庆市中级人民法院（以下简称大庆中院）在执行大庆农村商业银行股份有限公司卧里屯支行（以下简称农商行卧里屯支行）申请执行孟宪云、闫显龙、黑龙江龙云旅游管理股份有限公司（以下简称龙云公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人张俊君对该院(2018)黑06执522号之二通知书，要求其迁出案涉房产不服，向本院提出书面异议。案外人张俊君称，2016年8月1日，其与黑龙江龙云旅游管理股份有限公司新潮分公司（以下简称龙云公司新潮分公司）签订《酒店租赁经营协议》及汉庭酒店所处房屋的《房屋租赁合同》，约定租期为2016年8月1日起至2028年8月1日止，租期12年，全部租金用2015年4月3日龙云公司欠其的500万元借款折抵，每年租金为500万元/12年=416667元/年。租赁协议签订后，龙云公司将汉庭酒店的所有房屋及所有经营权收费权等实际交接给其，其实际经营至今。在经营期间，龙云公司、孟宪云、闫显龙向农商行卧里屯支行贷款1000万元，该笔贷款2018年12月6日到期后，三借款人没有偿还贷款，农商行卧里屯支行诉讼后接收租赁物房产。2019年7月24日，大庆中院向其送达（2018）黑06执522号之二通知书及相关执行裁定书，要求其迁出涉案房产，并限定2019年8月1日前强迁或提出异议。综上，请求撤销大庆中院（2018）黑06执522号之二通知书及相关执行裁定书，停止执行并确认其租赁经营协议有效，其应继续经营至2028年8月1日合同期满。申请执行人农商行卧里屯支行称，2015年12月，该行与被执行人孟宪云签订的《个人担保借款合同》约定：被执行人孟宪云向其借款1000万元，合同约定借款期限为2015年12月9日至2018年12月6日，按季结息，执行月利率8.1‰。为保证顺利还款，被执行人孟宪云与该行签订《抵押合同》，并于2015年12月9日办理抵押登记，以其所有的坐落于大庆市让胡路区××北方建材城××园区××综合楼××层××、××商××、××商××、××商××1，为上述借款提供抵押担保并办理他项权利证。合同签订后，该行已于2015年12月11日一次性向孟宪云支付借款1000万元，履行了借款合同约定的义务，但孟宪云未能如期还款，构成违约，经法院判决后仍未履行给付义务。依据大庆中院（2018）黑06执522号之二执行裁定，上述房产以第二次拍卖保留价11000000元交付该行抵偿所欠债务。案外人对执行裁定提出异议，称2016年8月1日与龙云公司新潮分公司签订《酒店租赁协议》，租金给付方式为其他款项折抵租金。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。案涉房产抵押登记日期为2015年12月9日，早于租赁日期2016年8月1日，依据上述规定，请求法院驳回案外人张俊君的异议请求。大庆中院查明，原告农商行卧里屯支行与被告孟宪云、闫显龙、龙云公司金融借款合同纠纷一案，该院于2017年10月20日作出（2017）黑06民初126号民事判决书，判决：一、解除农商行卧里屯支行与孟宪云签订的《个人担保借款合同》（合同编号510181512090001）；二、被告孟宪云、闫显龙于本判决生效后十日内向原告农商行卧里屯支行支付借款本金人民币1000万元；三、被告孟宪云、闫显龙于本判决生效后十日内向原告农商行卧里屯支行支付借款利息709000元（其中包括：以1000万元为本金，从2015年12月11日至2017年4月7日月利率8.1‰的利息719300元，扣除孟宪云已经偿还的利息13000元，即719300-13000元）；四、被告孟宪云、闫显龙于本判决生效后十日内向原告农商行卧里屯支行支付以1000万元为本金自2017年4月8日起至被告实际给付之日止按月利率8.1‰上浮50%计算的利息；五、原告农商行卧里屯支行有权以孟宪云所有的坐落于大庆市让胡路区××北方建材城××园区××综合楼××层××7（房屋所有权证：庆让胡路区第NA745917号）、3层商服1（房屋所有权证：庆让胡路区第NA745901号）、4层商服1（房屋所有权证：庆让胡路区第NA745910号）、5层商服1（房屋所有权证：庆让胡路区第NA745924号）抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产的价款对第二、三、四、六项优先受偿；六、被告孟宪云、闫显龙于本判决生效后十日内向原告农商行卧里屯支行支付律师代理费92772元；七、被告龙云公司对上述第二、三、四、六项承担连带清偿责任；八、驳回原告农商行卧里屯支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。大庆中院依申请执行人农商行卧里屯支行申请于2018年1月26日立案执行。在执行程序中，该院于2018年6月20日作出（2018）黑06执522号执行裁定书，查封上述案涉抵押房屋。该查封裁定及相应协助执行通知书依法送达当事人及房地产登记机关。同年7月31日，大庆中院作出（2018）黑06执522号商请移送执行函，商请大庆市龙凤区人民法院（以下简称龙凤法院）收到本函之日起15日内向该院出具移送执行函，将被执行人孟宪云名下四处案涉房产移送该院执行。2018年8月13日，龙凤法院作出（2017）黑0603财保219号移送执行函，将四处案涉房产移送大庆中院执行。2018年10月15日，经申请执行人申请，大庆中院作出（2018）黑06执522号之一执行裁定，拍卖被执行人孟宪云名下四处案涉房产。2018年10月16日，大庆中院作出（2018）黑06执522号拍卖通知书公开拍卖标的物、拍卖时间、拍卖网址等情况，并于该通知内告知“优先购买权人经通知未参加的，视为放弃优先购买权”。2018年10月17日，大庆中院作出（2018）黑06执522号通知书，通知案外人张俊君四处案涉房产拍卖时间等，并告知“鉴于你目前实际占有使用上述房产，但你提交的租赁合同签订日期系在抵押权设立之后，依据物权优先原则，设定在后的租赁权不能对抗设定在先的抵押权，故你应积极征求本案申请执行人农商行卧里屯支行（抵押权人）意见”。该通知书于同日邮寄送达案外人张俊君，张俊君于2018年10月20日签收。2018年12月7日，大庆中院作出（2018）黑06执522号之一拍卖通知书（第二次拍卖），公开拍卖标的物、拍卖时间、拍卖网址等情况，并于该通知内告知“优先购买权人经通知未参加的，视为放弃优先购买权”。同日，该院向案外人张俊君邮寄送达上述（2018）黑06执522号之一拍卖通知书，案外人张俊君于2018年12月9日签收。四处案涉房产经二次拍卖流拍，2018年12月28日，大庆中院作出（2018）黑06执522号之二执行裁定，将被执行人孟宪云名下案涉四处房产以第二次拍卖保留价11000000元交付申请执行人农商行卧里屯支行抵偿所欠债务；申请执行人农商行卧里屯支行可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。同日，大庆中院作出（2018）黑06执522号之一通知书，告知案外人张俊君作为案涉房产实际控制人，应协助申请执行人办理房屋交接手续，如其想继续使用上述房产应征得申请执行人同意。上述以物抵债裁定及通知书于2018年12月29日邮寄送达案外人张俊君，案外人张俊君于2018年12月30日签收。申请执行人代理律师刘亚男于2019年1月2日签收上述以物抵债裁定。2019年7月24日，大庆中院作出（2018）黑06执522号之二通知书，通知案外人张俊君及房屋实际占有人“现本案以物抵债执行裁定书已发生法律效力，房屋所有权已经转移，且该院已依法发过一次通知，但你一直未主动迁出涉案房屋，也未征得本案申请执行人的同意，致使裁定无法执行。为维护当事人的合法权益，现限定你于2019年8月1日前立即迁出涉案房屋，逾期不履行的，且也不依法向该院提出执行异议的，该院将依法采取强迁措施，并视情节依法追究你相应的法律责任，由此产生的不利后果自行承担”。该通知书于2019年7月25日张贴于案涉房产处并由房产实际占有酒店经理签收。另查明，2015年12月10日，四处案涉房产办理了抵押权登记，前日，办理了相应土地抵押权登记。大庆中院于2018年7月3日作出（2018）黑06执522号协助执行通知书查询上述案涉房产查封信息及各地法院查封顺位。大庆房产中心出具档案查档证明证实上述四处案涉房产，抵押权人均为农商行卧里屯支行，首封法院均为龙凤法院。2018年9月13日，该院对三被执行人代理律师王凤文所作调查笔录证实，该院已向其送达四处案涉房产评估报告。大庆中院认为，本案争议焦点问题为承租人主张在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的请求能否成立。首先，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第66条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。《中华人民共和国物权法》第190条亦作了类似规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权”。本案中，从案外人张俊君向该院提交的《房屋租赁合同》《酒店租赁经营协议》看，签订日期均为2016年8月1日，而本案执行标的物四处案涉房产系抵押物，抵押权人为本案申请执行人，抵押权系于2015年12月办理抵押登记，且该权利系经本案执行依据确认。故，依据上述法律规定，案外人所主张的租赁关系不能对抗本案申请执行人对四处案涉房产所享有的抵押权。其次，本案执行过程中多次向案外人送达通知书、拍卖通知书，案外人未能依法参与案涉房产竞买，现又在以物抵债完毕后主张租赁关系阻止向申请执行人移交占有显失公平。综上，张俊君异议请求不成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定驳回案外人张俊君的异议请求。案外人张俊君不服，以相同理由向本院申请复议，请求撤销大庆中院（2019）黑06执异86号执行裁定书，维护其合法权益。本院经审查查明的事实与大庆中院认定事实一致。本院认为，本案大庆中院将案涉房屋抵债后，向案外人张俊君发出通知，责令案外人张俊君从案涉房屋中迁出。案外人张俊君以其对案涉房屋享有承租权为由，向大庆中院提出的排除执行异议请求，是对执行标的主张实体权利。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定，“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让，交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议”。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。依据上述法律规定，大庆中院对案外人张俊君排除执行的异议请求，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查，属适用法律错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第五项之规定，裁定如下：撤销大庆市中级人民法院（2019）黑06执异86号执行裁定书；发回大庆市中级人民法院重新作出裁定。本裁定送达后即发生法律效力。审判长  荆长新审判员  王金海审判员  高文军二〇一九年十月二十八日书记员  毕鹏坤