盘锦市大洼区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽1104民初2726号 原告：中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行，营业场所盘锦市大洼区。 负责人：王昌宁，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘畅、张玲玲，辽宁中康律师事务所律师。 被告：臧桂荣，女，1972年4月29日出生，汉族，盘锦市大洼县民意养殖场销售经理，住辽宁省盘锦市大洼区。 被告：盘锦兴华房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。 法定代表人：王志国。 原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行与被告臧桂荣、盘锦兴华房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行的委托诉讼代理人刘畅，被告臧桂荣到庭参加诉讼，被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告臧桂荣于2013年3月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、请求判令被告臧桂荣偿还借款本金140,817.31元及截止至2019年5月31日的利息3,522.95元、罚息97.26元，以上金额总计144,437.52元。自2019年6月1日起的利息、罚息按合同约定计算至本息全部结清之日止；3、判令原告对被告臧桂荣抵押的盘锦市大洼区房屋享有优先受偿权；4、请求判令被告臧桂荣承担原告通过诉讼方式实现债权支付的律师费7944元；5、请求判令被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带保证责任；6、请求判令二被告承担本案诉讼费用及实现一切债权所发生的费用；7、判令二被告协助办理抵押房产的抵押权登记手续。事实和理由：2013年3月13日，原告与被告臧桂荣签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），《借款合同》约定：被告臧桂荣借款200,000.00元用于购买盘锦市大洼区房屋，并以此房屋提供抵押担保办理了预购商品房抵押预告登记。借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日为准，借款到期日根据借款期限相应调整。借款期限180个月，自2013年3月13日起至2028年3月13日止。还款方式采用等额本息还款法。对办理抵押房产的抵押权登记期限、贷款利率、罚息利率、违约责任及原告为实现债权而发生的全部费用，包含律师费作出约定。《借款合同》签订后，原告于2013年3月21日向被告臧桂荣发放了贷款200,000.00元。2018年12月3日，被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司(以下简称兴华公司）与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（以下简称《保证合同》）。《保证合同》第一条约定：债务人为因购置兴华公司依法销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人。第二条对最高债权限额、债权确定期间、保证范围作出约定：最高额保证所担保的债权是指自2012年12月3日至2018年12月3日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，被担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息（包含复利和罚息），原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）。根据《保证合同》第七条的约定，被告兴华公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。原告按约向被告臧桂荣发放贷款，被告未按约履行还款义务，仅偿还借款本金59,182.69元就不再偿还。截止至2019年5月31日，被告臧桂荣尚欠借款本140,817.31元及利息3,522.95元、罚息97.26元，以上金额总计144,437.52元。该款经原告多次催要，被告未予偿还，其行为按照合同约定已构成违约，应承担违约责任，解除《借款合同》并立即偿还借款本息并承担原告实现债权支付的律师费，被告臧桂荣以自有房屋提供抵押并办理预告登记，因此原告对抵押物享有优先受偿权。根据《借款合同》的约定，二被告有义务协助办理抵押房产的抵押权登记手续。根据《保证合同》约定由兴华公司承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求法院依法支持原告诉讼请求。 臧桂荣认可原告提出的全部诉讼请求。 盘锦兴华房地产开发有限责任公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：原告于2013年3月13日与被臧桂荣签订《个人住房（商业用房）借款合同》(编号210730398-011-2013000216)，约定被告臧桂荣向原告借款200，000.00元；借款期限180个月，即2013年3月13日至2028年3月13日。借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日(即起息日)以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。借款人应将借款用于购置盘锦兴华房地产开发有限责任公司出售的坐落于盘锦市大洼区（原大洼县房屋一处。贷款利率为年利率，执行浮动利率，即执行基准利率（6.55%），该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式为委托扣款方式，采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额1,747.72元。约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。本合同项下担保方式为抵押和最高额保证。被告臧桂荣用位于盘锦市大洼区（原大洼县房屋为借款设定抵押，并办理了预售商品房抵押预告登记。违约情形包括借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。借款人违约的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。并约定对贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等），由借款人承担。合同签订后，原告向被告发放了借款200,000.00元。截止至2019年5月31日，被告臧桂荣在偿还本金59,182.69元后，共拖欠贷款本金及利息144,437.52元，故原告提起本诉讼。原告为本诉讼花费律师费7944元。 另查明，原告(乙方)与被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司（甲方）于2018年12月3日签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：R2111001100384#00003-1），约定甲方愿意为乙方与债务人（因购置甲方依法销售的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人）所形成的一系列债权提供最高额保证。本最高额保证所担保的债权是指为自2012年12月3日至2018年12月3日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）……乙方为实现债权与担保人而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费……律师费等）。本最高额保证项下担保责任的最高限额为45，000，000.00元。保证方式为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止；保证责任为：一、如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。二、无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。……其他约定—送达地址：甲方、乙方就合同涉及各类通知、协议等文件以及就合同发生纠纷时相关文件和法律文件送达时的送达地址，甲方为大洼镇兴盛街，乙方为大洼区中心路125号；上述送达地址适用包括在争议进入仲裁、民事诉讼程序后的一审、二审、再审、和执行程序。上述送达地址，仲裁机构、法院送达时可以直接邮寄送达，即使当事人未能收到文书，也应视为送达。 上述事实，有原告与被告臧桂荣陈述、原告提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、欠款明细表、房屋他项权证、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、委托代理协议一份、辽宁增值税普通发票在卷佐证，本院予以采信。 本院认为,原告与被告臧桂荣签订《个人住房（商业用房）借款合同》和原告与被告盘锦兴华房地产公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，缔约双方均应按照约定自觉履行各自义务。原告在《个人住房（商业用房）合同》签订后，按照约定将贷款足额转入被告臧桂荣的贷款账户中，已经履行支付借款的义务，而被告臧桂荣未能按照合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，贷款人有权解除与借款人的借贷关系。因此，对原告要求判令解除与被告臧桂荣的《个人住房（商业用房）借款合同》，要求被告臧桂荣偿还借款本金、利息、罚息的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告臧桂荣承担原告因诉讼支付的律师费的诉讼请求，因借款合同中约定借款人违约的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。并约定对贷款人为实现债权而实际发生的全部费用，包括律师费在内，由借款人承担，故对原告该诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求对抵押物优先受偿的诉讼请求，借款合同中约定了被告臧桂荣用购买的坐落于盘锦市大洼区房屋一处作抵押，系被告臧桂荣以该房产作为抵押物为借款合同项下的贷款本息等所提供担保的意思表示，但因该房屋抵押系预告登记，原告享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非享有现实的抵押权，故对原告要求行使抵押物优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司对被告臧桂荣的债务承担连带保证责任的诉讼请求，因被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，其作为涉案借款合同的保证人，担保未超过保证期间，依法应当承担保证责任。原告为充分保障其依法享有的债权能够得以实现，与抵押人以及保证人分别订立了抵押条款和保证条款，为同一笔债权既设定了物的担保又设定了人的担保，由于本案各方当事人没有在合同中明确约定原告方实现债权的先后顺序，并且债务人自己提供物的担保的情形下，债权人应当先就该物的担保实现债权，即原告应当先就坐落于盘锦市大洼区房屋的担保实现债权，被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司在上述房屋价值不能足额清偿债务的范围内承担连带清偿责任。关于原告要求二被告协助办理抵押房产的抵押权登记手续的诉讼请求，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。因原告与被告臧桂荣均陈述涉案房屋尚未办理产权凭证，且暂不具备办理产权凭证的条件，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行与被告臧桂荣于2013年3月13日签订《个人住房（商业用房）借款合同》(编号210730398-011-2013000216)。 二、被告臧桂荣于本判决生效后十日内返还原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行贷款本金140,817.31元及利息、罚息（截止2019年5月31日利息3,522.95元、罚息97.26元，2019年6月1日起至本金清偿之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的方式计算）。 三、被告臧桂荣于本判决生效后十日内给付原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行为实现债权支付的律师费7944元。 四、被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司就被告臧桂荣的上述债务在坐落于盘锦市大洼区房屋价值不能足额清偿的范围内承担连带清偿责任。 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3348元(中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行已预交)，减半收取计1674元，由臧桂荣负担,盘锦兴华房地产开发有限责任公司负连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。 审判员  盖宏菊 二〇一九年十月十九日 书记员  乔国香